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La revista de los Condominios y Controles de Acceso de Puerto Rico

ENCUENTRO 2017 Juntas de Directores, Administradores & Profesionales de Servicios


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GRACIAS A NUESTROS AUSPICIADORES INSTITUCIONALES CORONA INSURANCE DEYA ELEVATOR ELECTRIC SERVICES LANCO PAINTS MANAGE MY NEST MASTER PAINTS NATIONAL LUMBER & HARDWARE  SHERWIN WILLIAMS  TORRES CPA GROUP       

Gracias a nuestro equipo de trabajo, siempre comprometido y con la iniciativa de ofrecer una mejor actividad cada año: Sulky Lugo, Norberto Cruz, Jay Morales, Esmeralda Rivera, Carmen Milagros Cruz, Carola González, Yamira Rivera, Pedro Andujar, Oscar Collazo y el Lcdo. Roberto A. Rivera Ruiz. Gracias!!!

Mensaje de la Directora

Después de haber sufrido el embate del huracán, ahora nos enfrentamos día a día con nuevos retos. Hemos preparado el Programa del Encuentro de Juntas, Administradores y Profesionales de Servicios para educarnos sobre las diversas situaciones que se están enfrentando luego del huracán. Agradecemos su participación y compromiso con la comunidad que sirve. En la educación continua está la clave para servir mejor. NOS VEMOS EN LA CONVENCION 2018

Mary Ortega

Gracias a los abogados conferenciantes invitados: Lcda. Myriam González Pérez Lcdo. Israel O. Alicea Luciano

La Asociación ni sus organizadores se hacen responsables de cualquier oferta u ofrecimiento de nuestros anunciantes ni auspiciadores.


GENERADORES ELÉCTRICOS Condominios y Urbanizaciones Por: Lcdo. Israel O. Alicea Luciano info@clawpr.com Luego del paso del huracán María por Puerto Rico los generadores eléctricos se han convertido para algunos en la única forma de mantener algún tipo de normalidad en sus vidas. Para otros, los generadores se han vuelto un dolor de cabeza. Con esta guía nos proponemos contestar varias interrogantes que esperemos sean de utilidad independientemente de su posición con respecto a los generadores de energía eléctrica. ¿Qué dice la Ley de Condominios sobre el uso de generadores? Debemos comenzar por aclarar que la Ley de Condominios no tiene disposiciones específicas que regulen el uso de generadores de energía en condominios. Nos toca entonces examinar varios artículos de la Ley que podrían aplicarse al uso de estos equipos. El Artículo 15(b) de la Ley de Condominios establece que: Ningún ocupante del apartamento producirá ruidos o molestias ni ejecutará actos que perturben la tranquilidad de los demás titulares o vecinos. Por otro lado, el Artículo 15(g) dispone que: Todo titular observará la diligencia debida en el uso del inmueble, y en sus relaciones con los demás titulares, y responderá ante éstos por las violaciones cometidas por sus familiares, visitas o empleados, y en general por las personas que ocupen su apartamento por cualquier título, sin perjuicio de las acciones directas que procedan contra dichas personas.

Basado en estas disposiciones podemos concluir que en la medida en que los generadores produzcan ruidos, emanaciones de gas u otros olores por el uso o almacenamiento de combustible, se podría decir que se está violando dicha disposición de Ley. ¿Y si el Consejo lo permite? En algunos condominios el Consejo de Titulares ha autorizado el uso de generadores eléctricos siempre y cuando se cumplan con ciertas reglas relativas al ruido, ubicación y horas de operación. Este tipo de autorización será legal siempre y cuando no se violen otras leyes o reglamentos. Entendemos que en situaciones de emergencia el uso de generadores bajo normas acordadas por el Consejo sería la mejor forma de lidiar con el uso, manejo y operación de estos equipos. Cuando el Reglamento no dispone nada al respecto, lo ideal sería convocar al Consejo para que pueda determinar si se permite o no este tipo de equipo, y de aprobarse, su ubicación y horas de operación. Esta misma recomendación aplica al uso de barbacoas o estufas de gas en los apartamentos. Ahora bien, debemos alertar que el uso de generadores eléctricos dentro de apartamentos o lugares cerrados es un riesgo a la seguridad y salud de los residentes en condominios. Su uso debe estar limitado a espacios como terrazas, patios u otros lugares similares. Tampoco sería permisible ubicarlos en pasillos, escaleras de emergencia o estacionamientos. ¿Qué ocurre en el caso de walk-ups? Muchos walk-ups en Puerto Rico están sometidos a la Ley de Condominios por lo que las guías antes discutidas le serían de aplicación. De no conocerse el estado de la propiedad, el titular tendría que buscar en el Registro de la Propiedad o en su escritura de compraventa si en efecto le es de aplicación la Ley de Condominios. De no aplicarle la Ley de Condominios, habría que mirar otros documentos.

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¿Y las residencias de control de acceso?

condominios como por aquellos que residen en urbanizaciones. De vivir en un condominio, también se tendría la opción de solicitar un remedio a la administración si la prohibición está en el reglamento. La junta de directores entonces podrá multar o solicitar que cese la violación al reglamento. Ahora, debemos recalcar que las juntas de directores no son inspectores de la Junta de Calidad Ambiental ni son policías. Los remedios que éstos tienen a su disposición son aquellos que específicamente se les confiere bajo la Ley de Condominios.

En el caso de las residencias en urbanizaciones con control de acceso, habría que analizar las escrituras de condiciones restrictivas para conocer si hay reglas de ubicación, uso, tamaño y horas de operación de los generadores. En general, ningún acuerdo puede ser contrario a la ley, la moral ni el orden público. Ante ello, no se podrían sostener aquellas regulaciones que apruebe la asociación de residentes o los acuerdos a que lleguen los consejos de titulares que violen esta norma de derecho. Reglamento para la Contaminación por Ruido La Junta de Calidad Ambiental tiene un Reglamento para la Contaminación por Ruido, Reglamento Núm. 8019, mediante el cual se imponen límites a los niveles de ruido que se pueden producir en viviendas. Por otro lado, el Reglamento para el Control Contaminación Atmosférica, Reglamento Núm. 5300, también establece parámetros con los cuales todo generador tiene que cumplir. Sin embargo, con el paso de los huracanes Irma y María, la Junta de Calidad Ambiental ha emitido una serie de Resoluciones mediante las cuales se indican que dicha agencia no imputará violaciones al Reglamento para el Control de Contaminación Atmosférica mientras dure la interrupción en el servicio eléctrico. La Resolución también exime del requisito de poseer un permiso para el generador mientras dure la emergencia, aunque sujeto a ciertos requisitos. Cabe destacar que la Resolución mantiene en pleno vigor el Reglamento para la Contaminación por Ruido. ¿Qué puedo hacer si mi vecino tiene un generador eléctrico que me molesta? Al encontrarse en una situación en la que un vecino tiene un generador eléctrico que causa molestias le recomendamos mantener la calma. En primera instancia podría resolver la situación conversando con su vecino. De no lograr llegar a algún acuerdo, puede presentar una querella ante la Junta de Calidad Ambiental ya sea por ruido o por la situación de los gases. Esta querella podría ser presentada tanto por personas que viven en

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¿ PUEDE UN TITULAR reparar áreas comunes generales? Por: Lcdo. Roberto A. Rivera Ruiz www.lcdoriveraruiz.com

Las obras necesarias no están definidas en la Ley de Condominios. La Junta de Directores de un condominio es el primer responsable de dar mantenimiento y hacer las reparaciones ordinarias y extraordinarias de los elementos comunes generales.

La respuesta a la pregunta de si un titular puede a su costo repara áreas comunes es en la afirmativa. Esto está regulado por el Artículo 17 de la Ley de Condominios, Ley Núm. 104 del 25 de junio de 1958, según enmendada.

Antes de la enmienda que sufriera en el 2003 la Ley de Condominios, supra, no existía el segundo párrafo que tiene hoy el Artículo 17. Claramente fue intención del legislador restringir la intervención que pudiera tener un titular en el arreglo de elementos comunes del condominio. Para evitar que esto suceda sin ningún control se estableció un procedimiento con el cual tiene que cumplir el titular.

El Artículo 17 de la Ley de Condominios, supra, lee como sigue: “Cuando el inmueble o sus elementos comunes requieran obras urgentes o necesarias de reparación, seguridad o conservación, cualquier titular podrá hacerlas a sus expensas y repetir contra los demás para el pago proporcional de los gastos hechos, mediante las justificaciones pertinentes.

El procedimiento consiste en que el titular tiene primero que notificar a la Junta de Directores y ante la falta de diligencia de ésta se podría llevar a cabo la obra. La falta de diligencia dependerá de la obra a realizar ya que puede ser que sea necesario arreglarla inmediatamente o que pueda esperar. Esto de la diligencia será relativo a la obra que se vaya a efectuar. Una vez se pueda entender que la Junta de Directores no procedió con la diligencia requerida, el titular podrá, a su costo, efectuar la obra. Una vez realizada la misma, éste tendrá treinta (30) días para notificar el costo a la Junta de Directores y ésta deberá verificar el mismo y hacer el pago en un término de treinta (30) días.

En el caso de obras urgentes o necesarias, la repetición del gasto procederá, siempre y cuando la Junta de Directores, una vez notificada, hubiese dejado de actuar con la diligencia que ameriten las obras en cuestión, salvo situaciones de emergencia. El reembolso deberá solicitarse no más tarde de treinta (30) días de efectuado el gasto. La Junta verificará la solicitud de reembolso y, de proceder, realizará el pago en un término de treinta (30) días, si el mismo no excede el 10% del presupuesto, en cuyo caso se procederá conforme al Artículo 38 (d) 2. Salvo que así lo autorice la Junta, el titular no podrá compensar dicho crédito con la deuda de mantenimiento. En ningún caso procederá la realización por un titular de las obras necesarias o el reembolso, si el Consejo de Titulares ha decidido posponerlas o no efectuarlas. El titular que se sienta perjudicado por tal decisión podrá solicitar el auxilio de la autoridad competente.”

La Junta de Directores por su parte una vez notificada por un titular de su intención de hacer el arreglo podrá convocar una asamblea del Consejo de Titulares. Si en dicha asamblea éste decide no llevar a cabo la obra el titular no tendrá derecho a cobrar si la realiza. En ese caso tendría que impugnar la decisión del Consejo de Titulares en el foro pertinente. Para un titular poder reclamar rembolso tendría proveer evidencia de que notificó a la Junta de Directores los arreglos que se tenían que hacer y que ésta hizo caso omiso y no actuó con diligencia. Adicional a esto, tiene que probar que los arreglos eran “obras urgentes o necesarias de reparación, seguridad o conservación” y que una vez terminadas las mismas notificó, no más tarde de treinta (30) días de haberse efectuado la misma. Si el titular no cumple con uno solo de los requisitos no tiene derecho a rembolso, para tener derecho tiene que cumplir con todos los requisitos impuestos por ley.

Las reparaciones que se pueden realizar están limitadas a obras urgentes o necesarias. En la Ley de Condominios, supra, se define lo que es una obra urgente en el Artículo 38 (d)(2). La definición es la siguiente: "Se entenderá por urgente toda obra cuya ejecución no pueda posponerse por razones apremiantes de seguridad o porque sea necesaria para la restitución de los servicios esenciales, tales como el suministro de agua, de electricidad o la puesta en funcionamiento de los ascensores."

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