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Geschäftsbericht 2019


Inhaltsverzeichnis Kennzahlen 2 Jahresbericht 2019 Corporate Governance

3-7 8-11

Angaben zum Immobilienportfolio

12

Bilanz (nach OR)

13

Erfolgsrechnung (nach OR)

14

Geldflussrechnung

15

Anhang 16 Antrag Gewinnverwendung

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Bericht der Revisionsstelle

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Bilanz (nach Marktwert)

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Erfolgsrechnung (nach Marktwert)

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Geschäftsbericht ImmoVision2 AG 2019

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Kennzahlen 2019 Abschluss per 31.12.2019 Periode von 01.01.2019 bis 31.12.2019

Jahresrechnung nach Obligationenrecht

Immobilienbestand zu Buchwerten Immobilienbestand zu Marktwerten Ertrag aus Vermietung

CHF 76 829 000 CHF 77 230 000 CHF 2 607 995

Bilanzsumme Aktienkapital Eigenkapital Unternehmenserfolg Eigenkapitalquote

CHF 80 258 057 CHF 40 000 000 CHF 41 491 951 CHF 228 373 51.7 %

Jahresrechnung zu Marktwerten Bilanzsumme Eigenkapital Unternehmenserfolg Eigenkapitalquote Durchschnittliche Eigenkapitalrendite 1

CHF 80 659 057 CHF 41 812 751 CHF 217 973 51.8 % 0.7 %

Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen / Aufwertungen (EBITDA)

CHF

987 239

Operativer Cashflow Netto Cashflow (Veränderung flüssige Mittel)

CHF CHF

1 037 027 2 439 721

Cashflowrendite operativ zu Marktwerten 1

1

Marktwert nach Kanton

2

3.3 %

Rendite basierend auf dem durchschnittlichen, gewichteten Eigenkapital

BE ZH SG AG

25 800 000 18 740 000 17 840 000 14 850 000

33 % 24 % 23 % 19 %

77 230 000

100 %

Geschäftsbericht ImmoVision2 AG 2019


Jahresbericht 2019 Sehr geehrte Aktionäre Wir freuen uns, Ihnen den Geschäftsbericht 2019 des ersten ordentlichen Geschäftsjahres zu präsentieren. Der Bericht des Vorjahres umfasste infolge Neugründung im Juli 2017 ein überlanges Geschäftsjahr über eine Berichtsperiode von rund 18 Monaten. Ab dem Geschäftsjahr 2019 sind die Berichtsperioden den Kalenderjahren gleichgestellt. Die weiterhin sehr tiefen Erträge von Obligationen und Staatsanleihen sowie die teilweise hohen Volatilitäten in den Aktienmärkten haben im Berichtsjahr wiederum dazu geführt, dass institutionelle Investoren (u.a. Personalvorsorgeeinrichtungen) die Immobilienanlagen stark nachgefragt haben. Diese Nachfrage nach Renditeliegenschaften wird zudem durch das günstige Kapital verstärkt, wodurch die Bautätigkeit auf hohem Niveau stagniert. Der Schweizer Immobilienmarkt befindet sich insgesamt in einer reiferen Phase des Marktzyklus. Dieser nachfragegetriebene Immobilienmarkt mit den daraus resultierenden hohen Preisen auf dem Transaktionsmarkt verlangt von uns eine ausgesprochen sorgfältige Analysefähigkeit sowie Weitsicht bei den Entscheidungen von Akquisitionen und Investitionsvorhaben.

Geschäftsbericht ImmoVision2 AG 2019

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Jahresbericht 2019

Kapital

Das Gründungskapital von CHF 10 Mio. wurde durch die beiden Aktienkapitalerhöhungen im Herbst 2018 (von CHF 10 Mio.) und im Sommer 2019 (von CHF 20 Mio.) schrittweise auf CHF 40 Mio. erhöht. Das daraus neu generierte Eigenkapital – welches im Jahr 2019 lediglich teilweise in Immobilienanlagen investiert werden konnte – soll im Jahr 2020 vollständig für die Akquisition von ertragsstiftenden Renditeliegenschaften eingesetzt werden. Weitere Kapitalerhöhungen sind in den nächsten Jahren nicht ausgeschlossen, damit das Immobilienportfolio die gesetzte Zielgrösse von CHF 200 Mio. (Asset Value) erreichen kann. Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz der Hypothekarkredite beträgt dank sehr günstigem Zinsmarktumfeld 0.94 % p.a. Die Fremdkapitalstruktur zeigt per Bilanzstichtag eine durchschnittliche restliche Laufzeit (Duration) von 4.3 Jahren. Bei der Aufnahme von Hypothekardarlehen wird neben den Konditionen auf die Diversifikation der Laufzeiten sowie des Fälligkeitszeitpunktes geachtet. Mittelfristig sollen jeweils ein Drittel dieser Darlehen in kurz-, mittel- und langfristige Restlaufzeiten unterteilt werden, damit sich bei veränderndem Zinsumfeld die höheren Zinskosten nicht unmittelbar auf das Gesellschaftsergebnis und somit auf die Aktienperformance niederschlagen.

Fälligkeitsstruktur Hypotheken

Libor 2023 2024 2025

Immobilienportfolio

21 % 10 % 40 % 29 %

8 108 125 3 940 000 15 615 000 11 225 000

100 %

38 888 125

Im Geschäftsjahr 2019 fokussierten wir einerseits auf die Etablierung der im Vorjahr gekauften Liegenschaften, andererseits auf die Akquisition von neuen renditeträchtigen Anlageliegenschaften. Das äusserst anspruchsvolle Transaktionsmarktumfeld mit hohen Preisen und tiefen Einstiegsrenditen forderte uns stark, wodurch wir uns bei zahlreichen Angebotsrunden aufgrund der Preishöhen wiederholt zurückziehen mus­ sten. Bis zum Bilanzstichtag ist es uns daher nicht vollständig gelungen, das gesamte Eigenkapital, unter Berücksichtigung eines anvisierten Fremdkapital-Leverages von 66 %, zu investieren. Die Bilanz hätte bis Ende 2019 zusätzliche Immobilienanlagen von rund CHF 35 Mio. bis CHF 40 Mio. ertragen können. Insgesamt konnten wir im Geschäftsjahr 2019 drei Wohnüberbauungen mit total 92 Wohnungen ins Portfolio übernehmen. Anfangs Jahr wurde der Eigentumsübertrag der Wohnhäuser mit total 38 Wohnungen in Jegenstorf BE abgewickelt und per 1. Dezember 2019 jener der beiden Renditeliegenschaften in Uznach SG (38 Wohnungen) und Flawil SG (16 Wohnungen).

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Geschäftsbericht ImmoVision2 AG 2019


Jahresbericht 2019

Finanzkommentar

Rechnungslegung und Buchführung Der Abschluss der Gesellschaft wird nach den Vorschriften des Schweizerischen Obligationenrechts (Handelsrecht) erstellt und durch die Revisionsstelle geprüft (eingeschränkte Revision). Diese Jahresrechnung ist für die Generalversammlung von Relevanz und dient als steuerliche Bemessungsgrundlage. Zusätzlich nehmen wir jeweils eine Überleitung zu den Marktwerten vor, um das den tatsächlichen Verhältnissen entsprechende Bild der Vermögens- und Finanzlage aufzuzeigen, auf dessen Zahlen der Aktienwert basiert. Bewertung Die Renditeliegenschaften werden jeweils halbjährlich durch die unabhängige Schätzungsgesellschaft Wüest Partner AG bewertet. Diese Bewertungen werden mittels der Discounted Cashflow-Methode (DCF) vorgenommen. Der Marktwert sämtlicher Liegenschaften (jeweils exkl. Anzahlungen) beträgt per Bilanzstichtag CHF 77.23 Mio. Die Wertveränderungen brutto (vor Steuern) beträgt bei der Bewertung im Vergleich zum Vorjahr respektive zu den Anlagekosten CHF -650 000 resp. -0.84 %. Dieser Wert widerspiegelt, dass die Gesellschaft die Mehrfamilienhäuser zu Marktpreisen eingekauft hat, jedoch durch den Schätzwert nicht immer sämtliche Einkaufsnebenkosten wie Handänderungssteuern, Notar- / Grundbuchkosten und Akquisitionsfee gedeckt waren.

Jahresrechnung 2019 nach Handelsrecht (OR)

Bilanz Die Aktivseite zeigt neben dem Bestand der flüssigen Mittel und den übrigen betriebsnotwendigen Umlaufvermögen einen Liegenschaftsbestand von CHF 78 Mio. (resp. 186 Wohnobjekte und 4 Gewerbeflächen). Auf der Position «Wertberichtigungen» werden jeweils die handelsrechtlichen und steuerlich zugelassenen Abschreibungen auf dem Liegenschaftswerten verbucht. In den Passiven stellt das hypothekarisch gesicherte Fremdkapital die Hauptposition dar. Die ordentlichen Kreditamortisationen innerhalb der dem Bilanzstichtag folgenden 12 Monate werden jeweils im kurzfristigen Fremdkapital separat ausgewiesen. Das nominelle Aktienkapital liegt im Vergleich zum Vorjahr um CHF 20 Mio. höher, was auf die im Sommer 2019 vollzogene Aktienkapitalerhöhung zurückzuführen ist. Die Eigenkapitalquote beträgt per Stichtag hohe 51.7 % und weist auf eine zurzeit nicht vollständig abgeschlossene Investitionstätigkeit hin. Erfolgsrechnung Der Nettomietzinsertrag (vor Leerstandverlusten) beträgt im Geschäftsjahr 2019 CHF 2.71 Mio. Dabei ist zu beachten, dass die erst im Dezember 2019 beurkundeten Kaufverträge der Liegenschaften in Uznach SG und Flawil SG kaum zum Ertrag 2019 beitragen. Die Leerstandquote befindet sich auf einem erfreulich tiefen Niveau. Aufgrund der Tatsache, dass ein Teil der Renditeliegenschaften ein reifes technisches Alter aufweist und unterschiedlich unterhalten ist, müssen jeweils in den ersten Monaten nach Kauftransaktion dieser Mehrfamilienhäuser einige Instandhaltungsarbeiten vorgenommen werden. Diese Arbeiten beinhalteten im abgeschlossenen Geschäftsjahr u.a. umfassende Wohnungsinstandstellungen bei Mieterwechsel, Geräteersatz, Auffrischung von Gebäudefassaden und Gartenanlagen sowie eine Umstellung der Öl-Heizung auf das lokale Fernwärmenetz in Wangen a.d. Aare BE. Die durchschnittlichen Fremdfinanzierungskosten betragen im ersten Geschäftsjahr 0.94 % und sind aufgrund des sehr tiefen Zinsniveaus moderat.

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Jahresbericht 2019

Die ordentlichen Abschreibungen wurden mit 1 % auf den Buchwerten angesetzt. Die Gesellschafts- und Verwaltungsaufwendungen beinhalten im Wesentlichen die Geschäftsführung- und Assetmanagementkosten sowie die Organ- und Kapitalerhöhungsaufwendungen. Unter Berücksichtigung der ordentlichen Gewinn- und Kapitalsteuern resultiert ein Jahresgewinn 2019 von CHF 228 373, was eine erstmalige Dividendenausschüttung zulässt.

Marktwertbetrachtung

Bilanz Im Gegensatz zur Bilanz nach Handelsrecht (OR) werden bei dieser Betrachtung die Liegenschaften zu Marktwerten bewertet. Basis dieser Bilanzwerte bilden die Marktwertschätzungen der Renditeimmobilien durch die Wüest Partner AG nach verbreiteter DCF-Methode per Bilanzstichtag. Die Bilanzsumme nach Marktwertbetrachtung beträgt per Ende des Geschäftsjahres 2019 CHF 80.7 Mio. Die Bewertungsdifferenz auf dem Immobilienbestand zwischen Markt- und Handelsrecht-Werten beträgt CHF 0.4 Mio. (vor latenten Steuern von 20 %). Die Namenaktien haben auf Basis dieser Marktwertbetrachtung (true and fair view) einen Wert von CHF 104.50. Dies entspricht einer annualisierten Rendite von 0.7 %. Erfolgsrechnung Der Nettoertrag aus dem Liegenschaftsgeschäft beträgt rund CHF 1.5 Mio. und entspricht damit rund 56 % des Soll-Mietertrages. Unter Berücksichtigung des Verwaltungsaufwandes resultiert ein EBITDA (operativer Liegenschaftserfolg) von beinahe CHF 1 Mio. In der letzten Erfolgsrechnungsstufe sind die Wertänderungen aus den Liegenschaftsbewertungen durch Wüest Partner AG (DCF-Bewertungsmethode) sowie die Veränderung der latenten Steuern von 20 % auf der gesamten Bewertungsdifferenz des Liegenschaftsvermögens zur Steuerbilanz (Handelsrecht) abgebildet. Der Verwaltungsaufwand beträgt in Relation zum gewichteten Portfoliovermögen 0.77 %. Dieses Kostenverhältnis wird sich im Laufe der kommenden Geschäftsjahre verringern, da in den ersten Geschäftsjahren jeweils gewisse Initialaufwendungen (insbesondere Kapitalerhöhungskosten) anfallen und auf der anderen Seite das Kapital nicht über die gesamte Periode investiert ist. Der Unternehmenserfolg 2019 auf Basis der Marktwerte beträgt CHF 217 973. Die gewichtete Eigenkapitalrendite liegt damit bei 0.7 % p.a.

Ausblick 2020

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Die noch zu investierende Kapitalsumme aus der Kapitalerhöhung vom Sommer 2019 gilt es im Geschäftsjahr 2020 in renditeträchtige Liegenschaften zu platzieren. Drei Mehrfamilienhaus-Überbauungen konnten wir bereits sichern. Per Mai 2020 werden die Wohnhäuser in Hasle b. Burgdorf BE mit insgesamt 64 Wohnungen und einer Arztpraxis dem Portfolio zugeführt. Im Sommer kann dann die Wohnüberbauung in St. Gallen mit 38 Wohnungen und im Herbst ein neues Objekt mit 34 Wohnungen und Gewerbeetage in Rorschach übernommen werden. Mit diesen Akquisitionen wird das per Bilanzstichtag 2019 noch verfügbare Kapital investiert sein.

Geschäftsbericht ImmoVision2 AG 2019


Um die Portfoliodiversifikation weiter vorantreiben zu können, halten wir weiterhin Ausschau nach geeigneten Renditeliegenschaften, insbesondere weil das Grös­ senziel des Portfolios mit CHF 200 Mio. noch nicht erreicht ist und deshalb weitere Kapitalerhöhungen möglich sind. Wir sind überzeugt, auch im Geschäftsjahr 2020 das Immobilienportfolio vorantreiben zu können, was den Aktionären der ImmoVision2 AG einen nachhaltigen Wertebeitrag stiften wird. Da das Immobilienportfolio fast ausschliesslich Wohnobjekte beinhaltet, werden die finanziellen Folgen aus der COVID19-Pandemie auf die ImmoVision2 AG als moderat eingeschätzt. Die vom Bundesrat erlassenen Massnahmen treffen in erster Linie die Gewerbemietflächen.

Dr. Philip Funk Präsident des Verwaltungsrates

Simon Meier Geschäftsleiter

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Corporate Governance Gesellschaftsstruktur und Aktionariat

Die ImmoVision2 AG wurde am 11. Juli 2017 mit einem Aktienkapital von CHF 10 Mio. gegründet. Inzwischen wurden zwei Aktienkapitalerhöhungen durchgeführt, so dass per Bilanzstichtag 31. Dezember 2019 das nominelle Aktienkapital CHF 40 Mio. beträgt. Das Investmentprofil der Gesellschaft umfasst Investitionen in nachhaltig rentable Wohnliegenschaften in der Deutschschweiz. Die Gesellschaft verfolgt eine Dividenden-Ausschüttungspolitik. Organisation der Gesellschaft

Generalversammlung

Verwaltungsrat Geschäftsleitung Markstein AG, Baden Bewertung Wüest Partner AG, Zürich Verwaltung Region BE, SG, AG, ZH PRIVERA AG Revisionsstelle BDO AG, Baden Die Markstein AG als umfassende Dienstleisterin der ImmoVision2 AG ist für die Geschäftsführung sowie das Asset- und Portfoliomanagement verantwortlich. Die Betreuung der ImmoVision2 AG wird von zwei Personen – bestehend aus dem Geschäftsleiter und Finanzverantwortlichen sowie einem Portfolio- und Assetmanager – wahrgenommen. Die technische und administrative Verwaltung der Liegenschaften ist an regional verankerte Bewirtschaftungsteams delegiert. Die ImmoVision2 AG hat ihren Hauptsitz in Baden AG (UID-Registernummer: CHE-310.169.412). Das Aktionariat zählt aktuell rund 140 Aktionäre mit Schweizer Wohnsitz, wobei kein / e Aktionär / in aufgrund deren Beteiligungsquote einen bedeutenden Einfluss auf die Gesellschaft ausüben kann.

Kapitalstruktur

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Das nominelle Aktienkapital beträgt nach vollzogener zweiter Aktienkapitalerhöhung im Sommer 2019 CHF 40 Mio. Dieses Aktienkapital verkörpert 400 000 vinkulierte Namenaktien à nominal CHF 100, welche voll liberiert sind. Es besteht weder genehmigtes noch bedingtes Kapital. Beschränkungen der Übertragbarkeit (Vinkulierungen) sind in den Statuten geregelt. Andere Beschränkungen existieren nicht.

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Corporate Governance

Verwaltungsrat

Der Verwaltungsrat besteht aus drei nicht exekutiven Mitgliedern. Der Verwaltungsrat trifft sich in der Regel zu vier bis fünf ordentlichen Verwaltungsratssitzungen im Jahr. Bei Bedarf werden Workshops oder kurzfristig einberufene aus­serordentliche Sitzungen abgehalten. Entscheide können auch im Zirkulationsverfahren getroffen werden. Alle Entscheide des Verwaltungsrates werden gemeinsam von allen Mitgliedern getroffen, wobei die Statuten die Stimmenmehrheit der anwesenden Mitglieder verlangen. Bei Stimmengleichheit entscheidet der Präsident, bei Wahlen das Los. Die Geschäftsleitung nimmt üblicherweise an den Verwaltungsratssitzungen teil und bereitet die Geschäfte vor. Es existieren keine Ausschüsse oder Kommissionen. Amtszeit Die Wahl des Verwaltungsrates erfolgt jeweils für eine Amtsdauer von einem Jahr. Eine Beschränkung der totalen Amtsdauer existiert nicht. Der Verwaltungsrat setzt sich aus den folgenden Mitgliedern zusammen:

Präsident Dr. iur. Philip Funk seit Gründung am 11. Juli 2017 Funktion Rechtsanwalt, Notar, eidg. dipl. Steuerexperte Voser Rechtsanwälte, Baden Mandate Präsident des Verwaltungsrates der Logis Suisse AG (gemeinnütziger Wohnungsbau) Präsident des Verwaltungsrates der Hächler Gruppe (Bau- und Umwelttechnologie) Vizepräsident des Verwaltungsrates der AZ Medien Gruppe, Aarau Mitglied des Verwaltungsrates verschiedener kleinerer und mittlerer Unternehmen Mitglied Funktion Mandate

Matthias Preiswerk seit Gründung am 11. Juli 2017 Teilhaber Baumann & Cie, Banquiers, Basel Präsident des Verwaltungsrates der Tennis an der Birs AG, Aesch Präsident der Bürgergemeinde Aesch BL Präsident der Stiftung Klaus Lechler, Basel Mitglied des Verwaltungsrates verschiedener kleinerer und mittlerer Unternehmen

Mitglied Funktion Mandate

Marco Uehlinger seit Gründung am 11. Juli 2017 CEO Markstein AG, Baden Dipl. Techniker HF Hochbau, MBA Hartford / USA, AMDP in Real Estate, Harvard / USA Präsident des Verwaltungsrates der Ledermann Gruppe Mitglied des Verwaltungsrates der Markstein AG Mitglied des Verwaltungsrates verschiedener kleinerer und mittlerer Unternehmen im Immobilienbereich

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Corporate Governance

Kompetenzregelung

Neben den gesetzlich nicht übertragbaren Aufgaben hat der Verwaltungsrat die folgenden Aufgaben nicht delegiert:  Anlagepolitik der Gesellschaft  Investitionen und wiederkehrende Verpflichtungen über einem definierten Wert  Geldanlage und Finanzpolitik (insbesondere Kapitalmarkttransaktionen)  Grundsätze der Finanzierungen  Abnahme des Budgets  Personalentscheide und Kompensation auf Stufe Geschäftsleitung

Entschädigungen

Verwaltungsrat Die Gesamtentschädigung an den Verwaltungsrat der ImmoVision2 AG beträgt im Geschäftsjahr 2019 CHF 69 076 (inkl. Sitzungsgelder, Spesen und Sozialversicherungsabgaben). Geschäftsleitung Die ImmoVision2 AG hat die Markstein AG, Baden mit der gesamten operativen Geschäftsführung der Gesellschaft beauftragt. Dazu gehören die Umsetzung der Liegenschaftskäufe / -verkäufe sowie Bauprojekte, die Betreuung der finanziellen und steuerlichen Angelegenheiten der Gesellschaft sowie die Führung der administrativen und technischen Liegenschaftsverwaltungen. Die Entschädigung der Markstein AG setzt sich wie folgt zusammen:  Jährliche Managementfee  Kommission bei Kauf  Kommission bei Verkauf  Kommission bei Begleitung von Neubauten  Kommission bei Begleitung von Sanierungen

0.2 % des Gesamtvermögens 0.5 % des Transaktionspreises 0.5 % des Transaktionspreises 0.5 % der Investitionssumme 1.0 % der Investitionssumme

Kapitalakquisition Die Entschädigung der Baumann & Cie für die Akquisition von Kapitalinvestoren setzt sich wie folgt zusammen:  Jährliche Managementfee  Kommission bei Kauf  Kommission bei Verkauf

Stimmrechtsbeschränkung und Vertretung

0.1 % des Gesamtvermögens 0.5 % des Transaktionspreises 0.5 % des Transaktionspreises

Es bestehen keine Stimmrechtsbeschränkungen. Die Vertretung an der Generalversammlung ist nur mit schriftlicher Vollmacht möglich. Die ImmoVision2 AG führt über die Namenaktien ein Aktienregister. Der Eintrag in das Aktienbuch setzt einen Ausweis über den Erwerb der Aktie zu Eigentum oder die Begründung einer Nutzniessung voraus. Namenaktien dürfen nur mit Zustimmung des Verwaltungsrates übertragen werden. Diese Beschränkung gilt auch für die Begründung einer Nutzniessung.

Revision

Gestützt auf das per 1.1.2008 in Kraft getretene neue Revisionsrecht unterliegt die Gesellschaft aufgrund ihrer Grösse und Struktur der eingeschränkten Revision. Anlässlich der Gründungsversammlung vom 11. Juli 2017 wurde die BDO AG, Baden als Revisionsstelle gewählt, welche auch die Revision der Gesellschaft im Berichtsjahr durchgeführt hat. Leitender Revisor ist Herr Matthias Grob, eidg. dipl. Wirtschaftsprüfer.

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Corporate Governance

Die Revisionsstelle informiert mit einem Bericht über die Erkenntnisse aus den Prüfungshandlungen. Anlässlich der Besprechung des Jahresabschlusses kann sie zu der Verwaltungsratssitzung beigezogen werden.

Risikomanagement

Im Rahmen seiner Pflicht zur Oberleitung der Gesellschaft hat der Verwaltungsrat die Geschäftsleitung beauftragt, mindestens einmal jährlich eine Risikoanalyse durchzuführen.Diese gliedert sich in die Risikoidentifikation im Zusammenhang mit möglichen finanziellen Auswirkungen, einer systematischen Risikoanalyse und -beurteilung sowie der Definition über den Umgang mit diesen Risiken. Es besteht eine regelmässige Berichterstattung über das Risikomanagement in der Gesellschaft.

Bewertung

Die Renditeliegenschaften werden durch die Wüest Partner AG zwei Mal jährlich auf ihren aktuellen Marktwert bewertet. Die Bewertung erfolgt nach dem Grundsatz des «fair value». Dieser Ansatz verfolgt das Ziel, den ermittelten Marktwert als den mit hoher Wahrscheinlichkeit am Markt zu erzielenden Verkaufspreis zu definieren, der unter fairen Bedingungen erzielt werden kann. Die Bewertung erfolgt in der Regel nach der Discounted Cashflow-Methode (DCF). Der Marktwert ergibt sich in der DCF-Bewertung aus der Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den heutigen Zeitpunkt diskontierten Geldflüsse unter Berücksichtigung der Investitionen bzw. Instandhaltungs- und übrigen Liegenschaftskosten.

Informationspolitik

Die Gesellschaft informiert ihre Aktionäre jährlich im Rahmen der ordentlichen Generalversammlung über sämtliche Portfolio- und Gesellschaftsaktualitäten, zeitgerecht und mit grösstmöglicher Transparenz über den Geschäftsverlauf. Die finanzielle Berichterstattung erfolgt in Form des Jahresberichtes. Die Gesellschaftsrechnung wird nach den Richtlinien des Handelsrechts (Obligationenrecht) erstellt. Parallel dazu wird ein Abschluss zu Marktwerten erstellt, deren Basis die Marktwertschätzung des Immobilienportfolios bildet. Kontaktperson ist Herr Simon Meier Tel. 056 203 50 46  simon.meier@markstein.ch

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Angaben zum Immobilienportfolio Objekte

Wohn- Gewerbe- einheiten flächen

Jegenstorf, BE 38 Münchenbuchsee, BE 14 Unterseen, BE 9 Dottikon, AG 24 Wangen an der Aare, BE * 27 Wettingen, AG 16 Hedingen, ZH 16 Winterthur, ZH 10 Oetwil am See, ZH 16 Uznach, SG 38 Flawil, SG 16 Total Objekte 224

2 2 4

Liegenschaftsbestand per 31.12.2019

Markt- wert

Miet- ertrag

in  CHF 10 590 000 5 440 000 3 510 000 6 870 000 6 260 000 7 980 000 6 470 000 5 450 000 6 820 000 12 700 000 5 140 000 77 230 000

CHF / p.a. 480 000 248 000 140 000 338 000 348 000 308 000 260 000 200 000 290 000 660 000 220 000 3 492 000

Brutto- rendite

Kauf per Baujahr /  Sanierung

in % 4.53 % 01 / 2019 4.56 % 11 / 2017 3.99 % 12 / 2017 4.92 % 01 / 2018 5.56 % 04 / 2018 3.86 % 05 / 2018 4.02 % 06 / 2018 3.67 % 06 / 2018 4.25 % 09 / 2018 5.20 % 12 / 2019 4.28 % 12 / 2019 4.52 %

1972 1986 1968 / 2017 1963 / 1996 1984-1991 1954 / 2004 1974 / 2017 1958 / 2007 1986 1985 1964

Akquisitionen Baujahr St. Gallen, SG Hasle b. Burgdorf, BE Rorschach, SG Gesamttotal

38 64 34 360

17 200 000 663 000 3.85 % 01.07.20 1986 1 19 280 000 882 000 4.57 % 01.05.20 1990 2 19 050 000 776 000 4.07 % 01.10.20 2016 7 132 760 000 5 813 000 4.38 % * Liegenschaft im Baurecht

Objekte

 Dottikon  Flawil  Hedingen  Jegenstorf  Münchenbuchsee  Oetwil am See

12

Akquisitionen

 Unterseen  Uznach  Wangen an der Aare  Wettingen  Winterthur

 St. Gallen  Hasle b. Burgdorf  Rorschach

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Bilanz

nach Handelsrecht (OR)

Aktiven

Abschluss per 31. Dezember 2019

31.12.2019

31.12.2018

CHF 3 256 874 86 533 340 -9 600 94 910 0 3 429 057

in  % 4.1 0.1 0.0 0.0 0.1 0.0 4.3

CHF 817 153 15 609 0 0 48 624 20 000 901 386

in  % 1.4 0.0 0.0 0.0 0.1 0.0 1.5

Liegenschaften Anzahlung Liegenschaften Wertberichtigungen Anlagevermögen

77 955 000 0 -1 126 000 76 829 000

97.1 0.0 -1.4 95.7

48 805 000 10 195 194 -489 000 58 511 194

82.1 17.2 -0.8 98.5

Total Aktiven

80 258 057

100.0

59 412 580

100.0

Verbindlichk. aus Lieferungen und Leistungen Verpflichtungen aus Heiz- und Nebenkosten Mietzinsvorauszahlungen Passive Rechnungsabgrenzung Kurzfristiges unverzinsliches Fremdkapital

222 309 57 206 189 038 65 682 534 235

0.3 0.1 0.2 0.1 0.7

45 542 26 831 167 486 34 772 274 631

0.1 0.0 0.3 0.1 0.5

Hypotheken (kurzfristige Amortisationen) Kurzfristiges verzinsliches Fremdkapital

642 500 642 500

0.8 0.8

642 500 642 500

1.1 1.1

Hypotheken Langfristiges verzinsliches Fremdkapital

37 589 371 37 589 371

46.8 46.8

38 231 871 38 231 871

64.3 64.3

0 0

0.0 0.0

0 0

0.0 0.0

Fremdkapital

38 766 106

48.3

39 149 002

65.9

Aktienkapital

40 000 000

49.8

20 000 000

33.7

1 200 000 60 000

1.5 0.1

200 000 0

0.3 0.0

Freie Reserven Freie Reserven Gewinnvortrag Reingewinn Eigenkapital

0 3 578 228 373 41 491 951

0.0 0.0 0.3 51.7

0 0 63 578 20 263 578

0.0 0.0 0.1 34.1

Total Passiven

80 258 057

100.0

59 412 580

100.0

Flüssige Mittel Forderungen gegenüber Mietern Übrige Forderungen Dritte Delkredere Guthaben aus Heiz- und Nebenkosten Aktive Rechnungsabgrenzung Umlaufvermögen

Passiven

Rückstellungen Rückstellungen

Gesetzliche Reserven Reserven aus Kapitaleinlagen Allgemeine gesetzliche Reserven

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Erfolgsrechnung

nach Handelsrecht (OR)

Liegenschaftsrechnung

Abschluss per 31. Dezember 2019

2019 (Jan.-Dez.)

2017 / 2018

Mietertrag Leerstände Debitorenverluste Veränderung Delkredere Mietertrag IST

CHF 2 713 061 -90 230 -14 836 0 2 607 995

in  % 100.0 -3.3 -0.5 -0.1 96.1

CHF 1 645 767 -113 024 0 0 1 532 743

in  % 100.0 -6.9 0.0 0.0 93.1

Liegenschaftsunterhalt Heiz- und Nebenkosten zu Lasten Eigentümer Liegenschaftsverwaltung Vermietungskosten Fremdkapitalzinsen Abschreibungen und Wertberichtigungen Versicherungen und Abgaben Liegenschaftssteuern Baurechtszinsen Übriger Liegenschaftsaufwand Liegenschaftsaufwand

502 633 -65 117 759 17 540 372 596 637 000 37 040 19 804 26 731 0 1 731 038

18.5 -0.1 4.3 0.6 13.7 23.5 1.4 0.7 1.0 0.0 63.8

201 775 21 750 66 872 12 297 217 393 489 000 16 298 8 714 20 048 0 1 054 147

12.3 1.3 4.1 0.7 13.2 29.7 1.0 0.5 1.2 0.0 64.1

876 957

32.3

478 596

29.1

Geschäftsleitung Schätzungskosten Organkosten Kapitalerhöhungskosten Zinsen Fester Vorschuss Übriger Gesellschaftsaufwand Verwaltungsaufwand

190 898 31 310 69 076 215 987 0 19 447 526 718

7.0 1.2 2.5 8.0 0.0 0.7 19.4

119 574 22 300 60 000 110 919 62 933 13 678 389 404

7.3 1.4 3.6 6.7 3.8 0.8 23.7

EBIT (operativer Liegenschaftserfolg)

350 239

12.9

89 192

5.4

Zinsertrag Steuern Neutraler Erfolg

0 -121 866 -121 866

0.0 -4.5 -4.5

0 -25 614 -25 614

0.0 -1.6 -1.6

Unternehmenserfolg

228 373

8.4

63 578

3.9

Nettoertrag Liegenschaften

Immobilienmanagement

14

Geschäftsbericht ImmoVision2 AG 2019


Geldflussrechnung

Abschluss per 31. Dezember 2019

31.12.2019

31.12.2018

CHF 228 373 637 000 0 0 -107 950 20 000 228 694 30 910 0

CHF 63 578 489 000 0 0 -64 233 -20 000 239 859 34 772 0

1 037 027

742 976

Kauf / Bau Liegenschaften Sanierung Liegenschaften (aktiviert) Verkauf Liegenschaften

-18 954 806 0 0

-59 000 194 0 0

Cashflow investiv

-18 954 806

-59 000 194

Free Cashflow

-17 917 779

-58 257 218

Aufnahme Hypothekardarlehen Rückzahlung Hypothekardarlehen Erhöhung Aktienkapital nominal Einzahlung Reserven aus Kapitaleinlagen

0 -642 500 20 000 000 1 000 000

39 892 500 -1 018 129 20 000 000 200 000

Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit

20 357 500

59 074 371

Veränderung Liquide Mittel

2 439 721

817 153

Liquide Mittel Netto per 01.01. Liquide Mittel per 31.12.

817 153 3 256 874

0 817 153

Veränderung Liquide Mittel

2 439 721

817 153

Reingewinn Abschreibungen / Wertberichtigungen Veränderungen Sanierungsrückstellungen Buchgewinn aus Verkauf Liegenschaften Veränderung div. Forderungen Veränderung transitorische Aktiven Veränderung div. Verpflichtungen Veränderung transitorische Passiven Veränderung Rückstellungen Cashflow operativ

Geschäftsbericht ImmoVision2 AG 2019

15


Anhang

Abschluss per 31. Dezember 2019

Allgemeine Angaben

Name der Gesellschaft ImmoVision2 AG Rechtsform Aktiengesellschaft Sitz der Gesellschaft Baden AG

Anzahl Mitarbeitende

Die ImmoVision2 AG beschäftigt weniger als zehn Vollzeitstellen im Jahresdurchschnitt.

Angaben über die in der Jahresrechnung angewandten Grundsätze

Die vorliegende Jahresrechnung wurde gemäss den Vorschriften des Schweizerischen Gesetzes, insbesondere der Artikel über die kaufmännische Buchführung und Rechnungslegung (Art. 957 bis 962 OR) erstellt.

31.12.2019

31.12.2018

CHF

CHF

Total Schuldbriefe davon als Sicherheit hinterlegt bei Darlehensgläubiger Anlagewert der verpfändeten Aktiven

51 078 467 51 078 467 76 829 000

44 578 467 44 578 467 58 511 194

Brandversicherungswerte von Sachanlagen

55 033 900

34 055 600

durchgeführt

durchgeführt

Eigentumsbeschränkungen Verpfändete Aktiven

Risikobeurteilung des Verwaltungsrates

16

Geschäftsbericht ImmoVision2 AG 2019


Antrag Gewinnverwendung

Abschluss per 31. Dezember 2019

Der Verwaltungsrat beantragt, den Gewinn wie folgt zu verwenden: 2019

2018

CHF 3 578

CHF 0

Jahresgewinn

228 373

63 578

Bilanzgewinn 31.12.

231 951

63 578

30 000

60 000

0

0

200 000

0

1 951

3 578

Gewinnvortrag

Zuweisung an die allgemeinen gesetzlichen Reserven Zuweisung an freie Reserven Dividendenausschüttung Vortrag auf neue Rechnung

Geschäftsbericht ImmoVision2 AG 2019

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Bericht der Revisionsstelle Bericht der Revisionsstelle zur eingeschränkten Revision

an die Generalversammlung der ImmoVision2 AG, Baden Als Revisionsstelle haben wir die Jahresrechnung (Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang) der ImmoVision2 AG für das am 31. Dezember 2019 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Für die Jahresrechnung ist der Verwaltungsrat verantwortlich, während unsere Aufgabe darin besteht, die Jahresrechnung zu prüfen. Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen hinsichtlich Zulassung und Unabhängigkeit erfüllen. Unsere Revision erfolgte nach dem Schweizer Standard zur Eingeschränkten Revision. Danach ist diese Revision so zu planen und durchzuführen, dass wesentliche Fehlaussagen in der Jahresrechnung erkannt werden. Eine eingeschränkte Revision umfasst hauptsächlich Befragungen und analytische Prüfungshandlungen sowie den Umständen angemessene Detailprüfungen der beim geprüften Unternehmen vorhandenen Unterlagen. Dagegen sind Prüfungen der betrieblichen Abläufe und des internen Kontrollsystems sowie Befragungen und weitere Prüfungshandlungen zur Aufdeckung deliktischer Handlungen oder anderer Gesetzesverstösse nicht Bestandteil dieser Revision. Bei unserer Revision sind wir nicht auf Sachverhalte gestossen, aus denen wir schliessen müssten, dass die Jahresrechnung sowie der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinns nicht Gesetz und Statuten entsprechen. Baden-Dättwil, 14. April 2020

BDO AG

Matthias Grob Leitender Revisor Zugelassener Revisionsexperte

18

ppa. Isabella Nay

Geschäftsbericht ImmoVision2 AG 2019


Bilanz

nach Marktwert

Aktiven

Abschluss per 31. Dezember 2019

31.12.2019

31.12.2018

CHF 3 256 874 86 533 340 -9 600 94 910 0 3 429 057

in  % 4.0 0.1 0.0 0.0 0.1 0.0 4.3

CHF 817 153 15 609 0 0 48 624 20 000 901 386

in  % 1.4 0.0 0.0 0.0 0.1 0.0 1.5

Liegenschaften Anzahlung Liegenschaften Anlagevermögen

77 230 000 0 77 230 000

95.7 0.0 95.7

48 730 000 10 195 194 58 925 194

81.5 17.0 98.5

Total Aktiven

80 659 057

100.0

59 826 580

100.0

Verbindlichk. aus Lieferungen und Leistungen Verpflichtungen aus Heiz- und Nebenkosten Mietzinsvorauszahlungen Passive Rechnungsabgrenzung Kurzfristiges unverzinsliches Fremdkapital

222 309 57 206 189 038 65 682 534 235

0.3 0.1 0.2 0.1 0.7

45 542 26 831 167 486 34 772 274 631

0.1 0.0 0.3 0.1 0.5

Hypotheken (kurzfristige Amortisationen) Kurzfristiges verzinsliches Fremdkapital

642 500 642 500

0.8 0.8

642 500 642 500

1.1 1.1

Hypotheken Langfristiges verzinsliches Fremdkapital

37 589 371 37 589 371

46.6 46.6

38 231 871 38 231 871

63.9 63.9

0 80 200 80 200

0.0 0.1 0.1

0 82 800 82 800

0.0 0.1 0.1

Fremdkapital

38 846 306

48.2

39 231 802

65.6

Aktienkapital Reserven / Gewinnvortrag Reingewinn Eigenkapital

40 000 000 1 594 778 217 973 41 812 751

49.6 2.0 0.3 51.8

20 000 000 200 000 394 778 20 594 778

33.4 0.3 0.7 34.4

Total Passiven

80 659 057

100.0

59 826 580

100.0

Flüssige Mittel Forderungen gegenüber Mietern Übrige Forderungen Dritte Delkredere Guthaben aus Heiz- und Nebenkosten Aktive Rechnungsabgrenzung Umlaufvermögen

Passiven

Rückstellungen Rückstellung latente Steuern * Rückstellungen

Kennzahlen MW EK-Quote EK-Rendite annualisiert (EK gewichtet) innerer Wert pro Aktie in CHF

51.8 % 0.7 % 104.5

34.4 % 2.0 % 103.0

* Auf der Bewertungsdifferenz der Liegenschaften zwischen OR und Marktwert werden latente Steuern im Umfang von 20 % berücksichtigt.

Geschäftsbericht ImmoVision2 AG 2019

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Erfolgsrechnung

nach Marktwert

Liegenschaftsrechnung

Abschluss per 31. Dezember 2019

2019 (Jan.-Dez.)

2017 / 2018

Mietertrag Leerstände Debitorenverluste Veränderung Delkredere Mietertrag IST

CHF 2 713 061 -90 230 -14 836 0 2 607 995

in  % 100.0 -3.3 -0.5 0.0 96.1

CHF 1 645 767 -113 024 0 0 1 532 743

in  % 100.0 -6.9 0.0 0.0 93.1

Liegenschaftsunterhalt Liegenschaftsverwaltung Fremdkapitalzinsen Übriger Liegenschaftsaufwand Liegenschaftsaufwand

502 633 117 759 372 596 101 050 1 094 038

18.5 4.3 13.7 3.7 40.3

201 775 66 872 217 393 79 107 565 147

12.3 4.1 13.2 4.8 34.3

Nettoertrag Liegenschaften

1 513 957

55.8

967 596

58.8

Geschäftsleitung Kapitalerhöhungskosten Schätzungskosten Organkosten Zinsen Fester Vorschuss Übriger Gesellschaftsaufwand Verwaltungsaufwand

190 898 215 987 31 310 69 076 0 19 447 526 718

7.0 8.0 1.2 2.5 0.0 0.7 19.4

119 574 110 919 22 300 60 000 62 933 13 678 389 404

7.3 6.7 1.4 3.6 3.8 0.8 23.7

EBITDA (operativer Liegenschaftserfolg)

987 239

36.4

578 192

35.1

Zinsertrag Steuern Neutraler Erfolg

0 -121 866 -121 866

0.0 -4.5 -4.5

0 -25 614 -25 614

0.0 -1.6 -1.6

Unternehmenserfolg I

865 373

31.9

552 578

33.6

Immobilienmanagement

Wertveränderung aus Neubewertung Veränderung latente Steuer * Total Wertveränderung LG-Portfolio Unternehmenserfolg II

-650 000 2 600 -647 400 217 973

-75 000 -82 800 -157 800 8.0

394 778

* Auf der Bewertungsdifferenz der Liegenschaften zwischen OR und Marktwert werden latente Steuern im Umfang von 20 % berücksichtigt.

20

Geschäftsbericht ImmoVision2 AG 2019

24.0


Haben sie eine Renditeliegenschaft für uns? Wir suchen laufend werthaltige Immobilien als Ergänzung für unser Portfolio.


ImmoVision2 AG Haselstrasse 16 5400 Baden Telefon +41 56 203 50 00 simon.meier@markstein.ch

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ImmoVision2 AG – Geschäftsbericht 2019  

Die 2017 gegründete Immobilienanlagegesellschaft ImmoVision2 AG richtet sich an langfristig orientierte Investoren, die keinen ausreichenden...

ImmoVision2 AG – Geschäftsbericht 2019  

Die 2017 gegründete Immobilienanlagegesellschaft ImmoVision2 AG richtet sich an langfristig orientierte Investoren, die keinen ausreichenden...