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Geschäftsbericht 2019


Inhaltsverzeichnis Kennzahlen 2 Jahresbericht 2019 Corporate Governance

3-7 8-11

Bilanz (nach OR)

12

Erfolgsrechnung (nach OR)

13

Geldflussrechnung

14

Anhang 15 Antrag Gewinnverwendung

16

Bericht der Revisionsstelle

17

Bilanz (nach Marktwert)

18

Erfolgsrechnung (nach Marktwert)

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Angaben zum Immobilienportfolio

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Die Illustrierung des vorliegenden Geschäftsberichts gibt Ihnen einen Eindruck unseres Neubaus in Obersiggenthal.

Geschäftsbericht ImmoVision1 AG 2019

1


Kennzahlen 2019 Abschluss per 31.12.2019 Periode von 1.1.2019 bis 31.12.2019

Immobilienbestand zu Buchwerten Immobilienbestand zu Marktwerten Ertrag aus Vermietung

CHF 128 057 345 CHF 151 360 000 CHF 6 310 643

Jahresrechnung nach Obligationenrecht

Bilanzsumme CHF 142 067 899 Aktienkapital CHF 24 102 800 Eigenkapital CHF 44 278 828 Unternehmenserfolg CHF 1 201 734 Eigenkapitalquote 31.2 %

Jahresrechnung zu Marktwerten

Bilanzsumme CHF 165 370 554 Eigenkapital CHF 64 084 548 Unternehmenserfolg CHF 4 949 151 Eigenkapitalquote 38.8 % 8.0 % Durchschnittliche Eigenkapitalrendite 1 Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen / Aufwertungen (EBITDA)

CHF

3 801 705

Operativer Cashflow Netto Cashflow (Veränderung flüssige Mittel)

CHF CHF

4 395 778 -4 044 701

Cashflowrendite operativ zu Marktwerten 1 1

7.1 %

Rendite basierend auf dem durchschnittlichen, gewichteten Eigenkapital

Portfolioübersicht Objekte  Bern  Biel  Bülach  Ebikon  Flaach  Kleindöttingen  Menziken  Obersiggenthal  Rorschach  Rothrist  Schaffhausen  Tagelswangen  Villmergen  Weiach  Wettingen  Wilen

Projekte  Urdorf  Frick

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Geschäftsbericht ImmoVision1 AG 2019


Jahresbericht 2019 Sehr geehrte Aktionäre Mit Freude präsentieren wir Ihnen den Geschäftsbericht 2019 der ImmoVision1 AG. Im Geschäftsjahr 2019 zeigte sich eine unverändert starke Nachfrage nach Schweizer Renditeliegenschaften. Institutionelle und private Investoren sehen sich aufgrund des Negativzinsumfeldes und mangels alternativen Anlagemöglichkeiten weiterhin gezwungen, die Assetklasse «Immobilien» auszubauen. Dies führt dazu, dass aufgrund der nach wie vor intensiven Neubautätigkeit die Nachfrage nach Mietwohnungen den Wohnungsbestand nicht gänzlich zu absorbieren vermag. Konsequenterweise steigen die Leerstandsrisiken in gewissen Regionen. Dieses herausfordernde Immobilienmarktumfeld fordert die Verantwortlichen der ImmoVision1 AG täglich. Trotz den unter Druck geratenen Renditen und den gestiegenen Erstvermietungsrisiken im Neubausegment konnte die ImmoVision1 AG die verfügbaren Mittel in ertragsstarke Immobilienanlagen anlegen.

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Jahresbericht 2019

Kapital

Das Aktienkapital beträgt unverändert nominal CHF 24 102 800 – eingeteilt in 241 028 Namenaktien à nominal CHF 100.00. Das Eigenkapital wird jeweils durch die umfassende Zuweisung der thesaurierten Gewinne an die Reserven gestärkt. Diese ausgeprägte Eigenkapitalbasis ist notwendig, um bei allfällig raschen Veränderungen auf dem Kapitaloder Immobilienmarkt (z.B. abrupter Zinsanstieg, Leerstandszunahme, Wertkorrekturen) gegenhalten zu können. Im Weiteren trägt das solide Eigenkapital dazu bei, bestehende Projektierungs-, Bau- und Vermietungsrisiken auffangen zu können. Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz sämtlicher Hypothekardarlehen liegt infolge sehr günstigem Zinsmarktumfeld unter 1.2 %. Die Fremdkapitalstruktur setzt sich aus Festhypotheken mit abgestuften Laufzeiten und Libor-Hypotheken zusammen. Bauprojekte werden bis zur Fertigstellung mittels 3-Monat-Libor Hypotheken finanziert. Die Kapitalstruktur entspricht weiterhin dem vorgegebenen Risikoprofil der Gesellschaft. Diese Finanzierungsstrategie wird laufend überwacht, wodurch auf sich verändernde Gegebenheiten auf dem Finanzierungsmarkt respektive im Immobilienportfolio reagiert werden kann.

Fälligkeitsstruktur Hypotheken

2027 6%

2028 4%

2020 inkl. Libor 15% 2021 9%

2026 14%

2022 12%

2025 10%

2024 19 %

2023 11 %

Immobilienportfolio

Marktwert nach Kanton

SH

2% SG

4 % TG LU

4% 7%

33% ZH

19% BE

31% AG

4

Zinspflichtiges Fremdkapital Hypothekarverpflichtung 1.1.2020 94 251 750 Fest-Hypotheken 89 271 750 Libor-Hypotheken 4 980 000 Durchschnittliche Restlaufzeit aller Hypotheken Fest-Hypotheken (gewichtet) Libor-Hypotheken (gewichtet) Fremdkapitalkostensatz kurzfristig (0-2 Jahre) mittelfristig (3-5 Jahre) langfristig (6 Jahre +)

3.8 Jahre 4.05 Jahre 90 Tage 1.14 % 1.24 % 1.11 % 1.02 %

Wachstum In den ersten Jahren nach der Gründung der ImmoVision1 AG fokussierte die Gesellschaft auf die Akquisition von Bestandesliegenschaften. Diese Mehrfamilienhäuser sind heute dank umfassenden Sanierungen und nachhaltigem Unterhalt in einem guten Zustand. Die Immobilienpreise derartiger Liegenschaften sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Dadurch kam deren Rentabilität unter Druck, weshalb die ImmoVision1 AG zusehends auf die Akquisition von qualitativ hochstehenden Neubauprojekten fokussierte. Zwischen dem Zeitpunkt des Kaufes und dem Bezug der Wohnungen vergehen jeweils mehrere ertragslose Monate. Dennoch erachten wir diese Strategie im heutigen Marktumfeld als nach wie vor richtig, da schlussendlich hochwertige Neubauten mit zeitgemässem Materialisierungskonzept und grosszügigen Wohnungsgrundrissen das Portfolio bereichern. Trotz allfälligen temporären Leerstandsverlusten in der Erstvermietungsphase wirken sich die nachhaltig tieferen Unterhaltsaufwendungen positiv auf die Nettorendite und konsequenterweise auf die Eigenkapitalrendite aus. In Obersiggenthal (AG) wurde im Herbst 2019 der 4-stöckige Ersatzneubau mit 18 Mietwohnungen und einer neuen Einstellhalle fertiggestellt. Die hellen Wohnungen mit modernem Farb- und Materialkonzept haben bei der Mieterschaft grossen Anklang gefunden, weshalb sämtliche Wohnungen bis Ende 2019 vermietet waren. Die intensive Ausschreibungs- und Verhandlungsphase mit den Unternehmern haben

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Jahresbericht 2019

dazu geführt, dass wir dieses neue Anlageobjekt nach Fertigstellung und Erstbewertung mit einem Einwertungsgewinn ins Portfolio überführen konnten. Gegenüber dem Bahnhof Bülach ZH konnten wir ebenfalls im Herbst ein fertig realisiertes Neubauprojekt mit 13 Mietwohnungen übernehmen. Diese urbanen Wohnungstypen für Singles und Paare unter dem Label «clever & smart» waren bereits beim erstmaligen Bezugstermin vollständig vermietet. Per Bilanzstichtag befindet sich eine Wohnüberbauung in Urdorf ZH mit insgesamt 22 Mietwohnungen in der Bauphase. Die Bauarbeiten dieser zwei Mehrfamilienhäuser haben Mitte 2019 begonnen. Mit dem Bezug dieser Wohnungen kann im Winter 2020 / 2021 gerechnet werden. Wir blicken positiv der Vermietungsphase entgegen, die wir in Urdorf anlässlich des Bezuges des ersten Mehrfamilienhaus-Neubaus im Jahr 2017 erleben durften. Im Weiteren laufen die Erstellungsarbeiten eines neuen Renditeobjektes beim Bahnhof Frick AG mit 18 Mietwohnungen. Das geplante Mehrfamilienhaus wird in der Hybrid-Bauweise errichtet. Diese Bauweise vereint verschiedene Baustoffe (Beton, Stahl und Holz) und ermöglicht die Vorfertigung ganzer Fassaden-Module im Werk, welche auf der Baustelle zeitsparend und grösstenteils wetterunabhängig montiert werden. Das Gebäude wird im November 2020 von der Mieterschaft bezogen werden können. Mietzinsentwicklung / Leerstandverluste Die Erträge aus Vermietungen sind im Vergleich zum Vorjahr wiederum angestiegen, was auf die Portfolioerweiterung zurückzuführen ist. Unsere Mehrfamilienhäuser in Biel (BE), Menziken (AG) und Flaach (ZH) zeigen im Berichtsjahr einen etwas höheren Sockelleerstand. In einigen Schweizer Regionen haben die Wohnungsmieter nach wie vor eine grosse Wohnungsauswahl, was auf den Angebotsüberhang an Mietwohnungen infolge reger Bautätigkeit zurückzuführen ist. Diese Marktsituation kann in gewissen Regionen zu einer steigenden Fluktuationsrate und teils zu längeren Leerstandsphasen führen. Liegenschaftsunterhalt Der Liegenschaftsunterhalt umfasst die ordentlichen Unterhaltsaufwendungen (u.a. Wohnungsinstandhaltungsarbeiten bei Mieterwechsel und Geräteersatz) sowie die laufend anfallenden Reparatur- und Unterhaltsaufwendungen in und um die Objekte. Bewertung Das gesamte Portfolio wurde 2019 durch die unabhängige Schätzungsgesellschaft Wüest Partner AG bewertet. Die Bewertungen wurden wiederum mittels der Discounted Cashflow-Methode (DCF) vorgenommen. Der Marktwert sämtlicher Liegenschaften, ohne Projekte und Anlagen in Bau, beträgt per Bilanzstichtag CHF 151.4 Mio. Die Bruttoaufwertung (vor Steuern) beträgt CHF 2.35 Mio. resp. 1.58 % und ist auf die Einwertungsgewinne auf den Neubauten in Bülach und Obersiggenthal sowie auf standortbezogene Veränderungen der Diskontierungssätze zurückzuführen.

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Jahresbericht 2019

Finanzkommentar

Rechnungslegung und Buchführung Der Abschluss der Gesellschaft wird nach den Vorschriften des Schweizerischen Obligationenrechts (Handelsrecht) erstellt und durch die Revisionsstelle geprüft (eingeschränkte Revision). Diese Jahresrechnung ist für die Generalversammlung von Relevanz und dient als steuerliche Bemessungsgrundlage. Zusätzlich nehmen wir jeweils eine Überleitung zu den Marktwerten vor, um das den tatsächlichen Verhältnissen entsprechende Bild der Vermögens- und Finanzlage aufzuzeigen.

Jahresrechnung 2019 nach Handelsrecht (OR)

Bilanz Der Liegenschaftsbestand hat im Jahr 2019 aufgrund der fertiggestellten Mehrfamilienhäuser in Bülach und Obersiggenthal (total 31 WHG) zugenommen. Insgesamt vergrösserte sich der Immobilienbestand im Berichtsjahr um CHF 12.8 Mio. Im Weiteren schlagen die Planungs- und Erstellungskosten des neuen Renditeobjektes in Frick unter der Position «Projekte in Bau» zubuche. Passivseitig wird das Fremdkapital von den grundpfandgesicherten Darlehen über insgesamt CHF 94 Mio. geprägt. Die ordentlichen Amortisationen innerhalb von 12 Monaten werden jeweils im kurzfristigen Fremdkapital separat ausgewiesen. Wo es die kantonale Steuergesetzgebung zulässt, haben wir zulasten der jeweiligen Liegenschaftsrechnung unter der Position «Rückstellungen» wiederum langfristige Rücklagen für Grosssanierungen gebildet. Die Eigenkapitalquote liegt per Stichtag bei 31.2 %, wobei die Reserven und der Bilanzgewinn rund 46 % des gesamten Eigenkapitals von CHF 44.3 Mio. ausmachen. Erfolgsrechnung Die effektiv vereinnahmten Mieterträge (netto) sind im Vergleich zum Vorjahr um rund CHF 590 000 angestiegen. Dieses Wachstum resultiert aus den oben erwähnten Portfolioveränderungen unter Berücksichtigung der gesunkenen Leerstandquoten. Für Liegenschaftsunterhalt, Instandsetzungsarbeiten, Betriebs- und Bewirtschaftungskosten wurden total 20.4 % der Sollmieten verwendet. Dies ist im Jahresvergleich ein tiefer Wert, da keine grösseren Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden mussten. Der Finanzierungsaufwand belastet die Erfolgsrechnung infolge des anhaltend tiefen Zinsniveaus sehr zurückhaltend. Die ordentlichen Abschreibungen wurden wiederum mit 1.5 % auf den Buchwerten angesetzt. Zu Steueroptimierungszwecken wurden Sanierungsrückstellungen gebildet. Die Gesellschafts- und Verwaltungsaufwendungen betragen erneut rund 8 % der Sollerträge. Unter Berücksichtigung der ordentlichen Gewinn- und Kapitalsteuern resultiert ein Jahresgewinn 2019 von CHF 1 201 734.

Marktwertbetrachtung

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Bilanz Im Gegensatz zur Bilanz nach Handelsrecht (OR) werden bei dieser Betrachtung die Liegenschaften zu Marktwerten bewertet. Basis dieser Bilanzwerte bilden die Marktwertschätzungen der Renditeimmobilien durch die Wüest Partner AG nach verbreiteter DCF-Methode, wo alle zukünftigen Zahlungsströme auf den heutigen Zeitpunkt diskontiert werden.

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Jahresbericht 2019

Die Bilanzsumme nach Marktwertbetrachtung stieg im Berichtsjahr auf CHF 165.4 Mio. an. Die totale Bewertungsdifferenz auf dem Immobilienbestand zwischen Markt- und Handelsrecht-Werten beträgt per Bilanzstichtag CHF 23.3 Mio. (vor latenten Steuern von 20 %). Der Aktienwert hat sich im Jahr 2019 positiv entwickelt. Der innere Wert der Aktien ist innert Jahresfrist von CHF 246.50 auf 265.90 angestiegen, was einer stichtagsbezogenen Steigerung von rund 8 % gleichkommt. Erfolgsrechnung Der Nettoertrag aus dem Anlagegeschäft der Liegenschaften beträgt CHF 4.4 Mio. und entspricht damit rund 66 % des Soll-Mietertrages. Diese positive Entwicklung kommt aus der tieferen Leerstandquote und aus den gesunkenen Ausgaben für In­ standstellungen in Relation zum Ertrag. Nach Abzug des Verwaltungsaufwandes resultiert ein EBITDA (operativer Liegenschaftserfolg) von CHF 3.8 Mio., was mit rund 57.5 % des Soll-Mietertrages zu Buche schlägt. Die DCF-Neuschätzungen per Ende 2019 zeigen eine Aufwertung von rund CHF 2.35 Mio. Dazu haben insbesondere die Einwertungsgewinne auf den beiden Neubauten in Bülach und Obersiggenthal geführt. Der Verwaltungsaufwand macht in Relation zum gewichteten Portfoliovermögen 0.36 % aus. Der Unternehmenserfolg 2019 auf Basis der Marktwerte beträgt CHF 4 949 151. Die gewichtete Eigenkapitalrendite liegt damit bei 8.0 %.

Ausblick 2020

Ein Rückgang der Nachfrage nach Renditeliegenschaften durch institutionelle und private Investoren ist in der Schweiz weiterhin nicht erkennbar. Dies drückt einerseits auf die Einkaufsrenditen auf dem Transaktionsmarkt, andererseits heizt diese Nachfrage den Bau- und Entwicklungsmarkt weiter an. Die ImmoVision1 AG ist darauf sensibilisiert, dass bei Akquisitionen die Produktequalität und die Standortfaktoren sehr kritisch beobachtet und analysiert werden müssen. Im Geschäftsjahr 2020 wird die Koordination und die Überwachung der Ausführungsphasen auf den Baustellen in Frick und Urdorf beschäftigen. Wir sind überzeugt, mit dem daraus neu entstehenden Wohnangebot an zukunftsträchtigen Standorten das Portfolio nachhaltig ertragsreich erweitern zu können. Da das Immobilienportfolio fast ausschliesslich Wohnobjekte beinhaltet, werden die finanziellen Folgen aus der COVID19-Pandemie auf die ImmoVision1 AG als moderat eingeschätzt. Die vom Bundesrat erlassenen Massnahmen treffen in erster Linie die Gewerbemietflächen. Im Weiteren können die Arbeiten auf den Baustellen grossmehrheitlich fortgeführt werden, worüber wir dankbar sein können.

Dr. Philip Funk Präsident des Verwaltungsrates

Simon Meier Geschäftsleiter

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Corporate Governance Gesellschaftsstruktur und Aktionariat

Die ImmoVision1 AG ist eine auf Wachstum ausgerichtete Private Equity-Immobiliengesellschaft, die ein Portfolio aus nachhaltig rentablen Wohn- und Gewerbeliegenschaften aufbaut und hält. Die Gesellschaft soll mittelfristig ein Anlagevolumen von CHF 200 Mio. erreichen. Auf eine Dividendenausschßttung wird verzichtet, die Ertragsßberschßsse werden in Renditeliegenschaften reinvestiert. Organisation der Gesellschaft *HQHUDOYHUVDPPOXQJ

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5HYLVLRQVVWHOOH %'2$*%DGHQ

Die Aufgabenbereiche der umfassenden Geschäftsfßhrung sowie des Asset- und Portfoliomanagements sind seit der Firmengrßndung der ImmoVision1 AG an die Markstein AG delegiert. Letztere beschäftigt hierfßr zwei Mitarbeitende, bestehend aus dem Geschäftsleiter und Finanzverantwortlichen und einem Portfolio- und Assetmanager. Die technische und administrative Verwaltung der Liegenschaften wird von regionalen Verwaltungsfirmen wahrgenommen. Die ImmoVision1 AG hat ihren Hauptsitz in Baden AG (UID-Registernummer: CHE-112.433.292). Das Aktionariat setzt sich per 31. Dezember 2019 aus 38 Aktionären (mit Schweizer Wohnsitz) zusammen, wobei kein / e Aktionäre / in eine Beteiligungsquote von ßber 20 % besitzt.

Kapitalstruktur

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Das nominelle Aktienkapital beträgt unverändert CHF 24 102 800. Dieses Aktienkapital setzt sich aus 241 028 Namenaktien zu nominal CHF 100 zusammen, welche voll liberiert sind. Es besteht weder genehmigtes noch bedingtes Kapital. Beschränkungen der Ăœbertragbarkeit (Vinkulierungen) sind in den Statuten geregelt. Andere Beschränkungen existieren nicht.

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Corporate Governance

Verwaltungsrat

Der Verwaltungsrat besteht aus drei nicht exekutiven Mitgliedern. Der Verwaltungsrat trifft sich in der Regel zu vier bis fünf ordentlichen Verwaltungsratssitzungen im Jahr sowie, bei Bedarf, zu kurzfristig einberufenen ausserordentlichen Sitzungen. Entscheide können auch im Zirkulationsverfahren getroffen werden. Alle Entscheide des Verwaltungsrates werden gemeinsam von allen Mitgliedern getroffen, wobei die Statuten die Stimmenmehrheit der anwesenden Mitglieder verlangen. Bei Stimmengleichheit entscheidet der Präsident, bei Wahlen das Los. Die Geschäftsleitung nimmt üblicherweise an den Verwaltungsratssitzungen teil und bereitet die Geschäfte vor. Es existieren keine Ausschüsse oder Kommissionen. Amtszeit Die Wahl des Verwaltungsrates erfolgt jeweils für eine Amtsdauer von zwei Jahren. Eine Beschränkung der totalen Amtsdauer existiert nicht. Der Verwaltungsrat setzt sich aus folgenden Mitgliedern zusammen:

Präsident Funktion Mandate

Dr. iur. Philip Funk seit Gründung am 5. Juli 2005 Rechtsanwalt, Notar, eidg. dipl. Steuerexperte Voser Rechtsanwälte, Baden Präsident des Verwaltungsrates der Logis Suisse AG (gemeinnütziger Wohnungsbau) Präsident des Verwaltungsrates der Hächler Gruppe (Bau- und Umwelttechnologie) Vizepräsident des Verwaltungsrates der AZ Medien Gruppe, Aarau Mitglied des Verwaltungsrates verschiedener kleinerer und mittlerer Unternehmen

Mitglied Matthias Preiswerk seit 15. Juni 2010 Funktion Teilhaber Baumann & Cie, Banquiers, Basel Mandate Präsident des Verwaltungsrates der Tennis an der Birs AG, Aesch Präsident der Bürgergemeinde Aesch, BL Präsident der Stiftung Klaus Lechler, Basel Mitglied des Verwaltungsrates verschiedener kleinerer und mittlerer Unternehmen Mitglied Marco Uehlinger seit Gründung am 5. Juli 2005 Funktion CEO Markstein AG, Baden Dipl. Techniker HF Hochbau, MBA Hartford / USA, AMDP in Real Estate, Harvard / USA Mandate Präsident des Verwaltungsrates der Ledermann Gruppe Mitglied des Verwaltungsrates der Markstein AG Mitglied des Verwaltungsrates verschiedener kleinerer und mittlerer Unternehmen im Immobilienbereich

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Corporate Governance

Kompetenzregelung

Neben den gesetzlich nicht übertragbaren Aufgaben hat der Verwaltungsrat die folgenden Aufgaben nicht delegiert:  Anlagepolitik der Gesellschaft  Investitionen und wiederkehrende Verpflichtungen über einem definierten Wert  Geldanlage und Finanzpolitik (insbesondere Kapitalmarkttransaktionen)  Grundsätze der Finanzierungen  Abnahme des Budgets  Personalentscheide und Kompensation auf Stufe Geschäftsleitung

Entschädigungen

Verwaltungsrat Die Gesamtentschädigung an den Verwaltungsrat der ImmoVision1 AG beträgt im Geschäftsjahr 2019 CHF 93 869 (inkl. Sitzungsgelder, Spesen und Sozialversicherungsabgaben). Geschäftsleitung Grundsatz Die ImmoVision1 AG beauftragt die Markstein AG, Baden mit der gesamten operativen Geschäftsführung der Gesellschaft. Dazu gehören die Umsetzung der Liegenschaftskäufe / -verkäufe sowie Bauprojekte, die Betreuung der finanziellen und steuerlichen Angelegenheiten der Gesellschaft sowie die Führung der administrativen und technischen Liegenschaftsverwaltungen. Die Entschädigung der Markstein AG setzt sich wie folgt zusammen: Management Fee (Basisentschädigung) pro Jahr:  Grundhonorar Gesellschaftsführung  Jährliche Managementfees  Kommission bei Kauf  Kommission bei Verkauf  Kommission bei Begleitung von Neubauten  Kommission bei Begleitung von Sanierungen

Stimmrechtsbeschränkung und Vertretung

CHF 15 000 p.a. 0.25 % des Gesamtvermögens 1.0 % des Kaufpreises 1.0 % des Kaufpreises 0.5 % der Investitionssumme 1.0 % der Investitionssumme

Es bestehen keine Stimmrechtsbeschränkungen. Die Vertretung an der Generalversammlung ist nur mit schriftlicher Vollmacht möglich. Eintragung im Aktienbuch Die ImmoVision1 AG führt über die Namenaktien ein Aktienregister. Der Eintrag in das Aktienbuch setzt einen Ausweis über den Erwerb der Aktie zu Eigentum oder die Begründung einer Nutzniessung voraus. Namenaktien dürfen nur mit Zustimmung des Verwaltungsrates übertragen werden. Diese Beschränkung gilt auch für die Begründung einer Nutzniessung.

Revision

Gestützt auf das per 1.1.2008 in Kraft getretene neue Revisionsrecht unterliegt die Gesellschaft aufgrund ihrer Grösse und Struktur der eingeschränkten Revision. Anlässlich der Generalversammlung im Gründungsjahr 2006 wurde die BDO AG, Baden als Revisionsstelle gewählt, welche auch die Revision der Gesellschaft im Berichtsjahr durchgeführt hat. Leitender Revisor ist Herr Matthias Grob, eidg. dipl. Wirtschaftsprüfer. Aufsichts- und Kontrollinstrumente gegenüber der Revision Der Gesamtverwaltungsrat befasst sich mit der Aufsicht der externen Revision. Die Revisionsstelle informiert mit einem Bericht über die Erkenntnisse aus den Prüfungshandlungen. Anlässlich der Besprechung des Jahresabschlusses kann sie zu der Verwaltungsratssitzung beigezogen werden.

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Corporate Governance

Risikomanagement

Im Rahmen seiner Pflicht zur Oberleitung der Gesellschaft hat der Verwaltungsrat die Geschäftsleitung beauftragt, mindestens einmal jährlich eine Risikoanalyse durchzuführen. Diese gliedert sich in die Risikoidentifikation im Zusammenhang mit möglichen finanziellen Auswirkungen, einer systematischen Risikoanalyse und -beurteilung sowie der Definition über den Umgang mit diesen Risiken. Es besteht eine regelmässige Berichterstattung über das Risikomanagement in der Gesellschaft.

Bewertung

Die Renditeliegenschaften werden durch die Wüest Partner AG zwei Mal jährlich auf ihren aktuellen Marktwert bewertet. Die Bewertung erfolgt nach dem Grundsatz des «fair value». Dieser Ansatz verfolgt das Ziel, den ermittelten Marktwert als den mit hoher Wahrscheinlichkeit am Markt zu erzielenden Verkaufspreis zu definieren, der unter fairen Bedingungen erzielt werden kann. Die Bewertung erfolgt in der Regel nach der Discounted Cashflow-Methode (DCF). Der Marktwert ergibt sich in der DCF-Bewertung aus der Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den heutigen Zeitpunkt diskontierten Geldflüsse unter Berücksichtigung der Investitionen bzw. Instandhaltungs- und übrigen Liegenschaftskosten.

Informationspolitik

Die Gesellschaft informiert ihre Aktionäre jährlich im Rahmen der ordentlichen Generalversammlung sowie via Website über sämtliche Portfolio- und Gesellschaftsaktualitäten, zeitgerecht und mit grösstmöglicher Transparenz über den Geschäftsverlauf. Die finanzielle Berichterstattung erfolgt in Form des Jahresberichtes. Die Gesellschaftsrechnung wird nach den Richtlinien des Handelsrechts (Obligationenrecht) erstellt. Parallel dazu wird ein Abschluss zu Marktwerten erstellt, deren Basis die Marktwertschätzung des Immobilienportfolios bildet. Kontaktperson ist Herr Simon Meier Telefon 056 203 50 46  simon.meier@immovision1.ch  www.immovision1.ch

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Bilanz

nach Handelsrecht (OR)

Aktiven

Abschluss per 31. Dezember 2019

31.12.2019

31.12.2018

CHF 1 748 209 26 380 4 947 0 39 345 102 988 1 921 869

in  % 1.2 0.0 0.0 0.0 0.0 0.1 1.4

CHF 5 792 910 25 848 2 019 0 50 336 2 889 5 874 002

in  % 4.4 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 4.5

Liegenschaften Projekte in Bau Anzahlungen Liegenschaften Wertberichtigungen Anlagevermögen

141 835 995 6 088 685 6 000 000 -13 778 650 140 146 030

99.8 4.3 4.2 -9.7 98.6

129 005 995 2 292 206 6 000 000 -11 922 650 125 375 551

98.3 1.7 4.6 -9.1 95.5

Total Aktiven

142 067 899

100.0

131 249 553

100.0

Verbindlichk. aus Lieferungen und Leistungen Verpflichtungen aus Heiz- und Nebenkosten Mietzinsvorauszahlungen Passive Rechnungsabgrenzung Kurzfristiges unverzinsliches Fremdkapital

1 159 135 253 998 509 596 213 990 2 136 719

0.8 0.2 0.4 0.2 1.5

295 110 230 423 494 281 163 617 1 183 431

0.2 0.2 0.4 0.1 0.9

Hypotheken (kurzfristige Amortisationen) Kurzfristiges verzinsliches Fremdkapital

1 394 000 1 394 000

1.0 1.0

1 199 000 1 199 000

0.9 0.9

Hypotheken Langfristiges verzinsliches Fremdkapital

92 857 750 92 857 750

65.4 65.4

84 866 750 84 866 750

64.7 64.7

1 400 602 1 400 602

1.0 1.0

923 278 923 278

0.7 0.7

Fremdkapital

97 789 071

68.8

88 172 459

67.2

Aktienkapital

24 102 800

17.0

24 102 800

18.4

Gesetzliche Reserven Reserven aus Kapitaleinlagen Allgemeine gesetzliche Reserven

13 736 774 1 100 000

9.7 0.8

13 736 774 1 100 000

10.5 0.8

Freie Reserven Freie Reserven Gewinnvortrag Reingewinn Eigenkapital

4 100 000 37 520 1 201 734 44 278 828

2.9 0.0 0.8 31.2

3 300 000 28 918 808 602 43 077 094

2.5 0.0 0.6 32.8

Total Passiven

142 067 899

100.0

131 249 553

100.0

Flüssige Mittel Forderungen gegenüber Mietern Übrige Forderungen Dritte Delkredere Guthaben aus Heiz- und Nebenkosten Aktive Rechnungsabgrenzung Umlaufvermögen

Passiven

Rückstellungen Rückstellungen

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Geschäftsbericht ImmoVision1 AG 2019


Erfolgsrechnung

nach Handelsrecht (OR)

Liegenschaftsrechnung

Abschluss per 31. Dezember 2019

2019 (Jan.-Dez.)

2018 (Jan.-Dez.)

Mietertrag Leerstände Debitorenverluste Veränderung Delkredere Mietertrag IST

CHF 6 613 277 -302 519 -115 0 6 310 643

in  % 100.0 -4.6 0.0 0.0 95.4

CHF 6 172 041 -451 674 -645 2 700 5 722 422

in  % 100.0 -7.3 0.0 0.1 92.7

Liegenschaftsunterhalt Heiz- und Nebenkosten zu Lasten Eigentümer Liegenschaftsverwaltung Vermietungskosten Fremdkapitalzinsen Abschreibungen und Wertberichtigungen Veränderung Sanierungsrückstellungen Versicherungen und Abgaben Liegenschaftssteuern Übriger Liegenschaftsaufwand Liegenschaftsaufwand

381 706 47 389 273 387 64 204 1 083 164 1 856 000 476 000 66 520 26 609 14 968 4 289 947

5.8 0.7 4.1 1.0 16.4 28.1 7.2 1.0 0.4 0.2 64.9

377 617 94 585 247 148 54 076 1 023 280 1 760 000 481 000 56 399 62 369 4 615 4 161 089

6.1 1.5 4.0 0.9 16.6 28.5 7.8 0.9 1.0 0.1 67.4

Nettoertrag Liegenschaften

2 020 696

30.6

1 561 333

25.3

393 872 38 187 99 665 19 267 550 991

6.0 0.6 1.5 0.3 8.3

359 954 36 693 73 312 7 265 477 224

5.8 0.6 1.2 0.1 7.7

EBIT (operativer Liegenschaftserfolg)

1 469 705

22.2

1 084 109

17.6

Zinsertrag Gewinn aus Verkauf von Liegenschaften Ausserordentlicher Ertrag Steuern Neutraler Erfolg

0 0 0 -267 971 -267 971

0.0 0.0 0.0 -4.1 -4.1

0 0 0 -275 507 -275 507

0.0 0.0 0.0 -4.5 -4.5

1 201 734

18.2

808 602

13.1

Immobilienmanagement Geschäftsleitung Schätzungskosten Organkosten Übriger Gesellschaftsaufwand Verwaltungsaufwand

Unternehmenserfolg

Geschäftsbericht ImmoVision1 AG 2019

13


Geldflussrechnung

14

Abschluss per 31. Dezember 2019

31.12.2019

31.12.2018

Reingewinn Abschreibungen / Wertberichtigungen Veränderungen Sanierungsrückstellungen Buchgewinn aus Verkauf Liegenschaften Veränderung div. Forderungen Veränderung transitorische Aktiven Veränderung div. Verpflichtungen Veränderung transitorische Passiven Veränderung Rückstellungen

CHF 1 201 734 1 856 000 476 000 0 7 531 -100 099 902 915 50 373 1 324

Cashflow operativ

4 395 778

2 738 979

Kauf / Bau / Anzahlungen Liegenschaften Sanierung Liegenschaften (aktiviert) Verkauf Liegenschaften

-16 626 479 0 0

-12 541 455 0 0

Cashflow investiv

-16 626 479

-12 541 455

Free Cashflow

-12 230 701

-9 802 476

Aufnahme Hypothekardarlehen Rückzahlung Hypothekardarlehen Erhöhung Aktienkapital nominal Einzahlung Reserven aus Kapitaleinlagen

9 462 500 -1 276 500 0 0

5 900 000 -1 226 000 4 000 000 5 580 000

Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit

8 186 000

14 254 000

Veränderung Liquide Mittel

-4 044 701

4 451 524

Liquide Mittel Netto per 01.01. Liquide Mittel per 31.12.

5 792 910 1 748 209

1 341 386 5 792 910

Veränderung Liquide Mittel

-4 044 701

4 451 524

Geschäftsbericht ImmoVision1 AG 2019

CHF 808 602 1 760 000 481 000 0 -7 338 -1 389 -41 929 -240 883 -19 084


Anhang

Abschluss per 31. Dezember 2019

Allgemeine Angaben

Name der Gesellschaft ImmoVision1 AG Rechtsform Aktiengesellschaft Sitz der Gesellschaft Baden AG

Anzahl Mitarbeitende

Die ImmoVision1 AG beschäftigt weniger als zehn Vollzeitstellen im Jahresdurchschnitt.

Angaben über die in der Jahresrechnung angewandten Grundsätze

Die vorliegende Jahresrechnung wurde gemäss den Vorschriften des Schweizerischen Gesetzes, insbesondere der Artikel über die kaufmännische Buchführung und Rechnungslegung (Art. 957 bis 962 OR) erstellt.

31.12.2019

31.12.2018

CHF

CHF

100 427 000 100 427 000 140 146 030

95 735 000 95 735 000 125 375 551

99 630 900

98 794 400

durchgeführt

durchgeführt

Eigentumsbeschränkungen Verpfändete Aktiven Total Schuldbriefe davon als Sicherheit hinterlegt bei Darlehensgläubiger Anlagewert der verpfändeten Aktiven Brandversicherungswerte von Sachanlagen Risikobeurteilung des Verwaltungsrates

Geschäftsbericht ImmoVision1 AG 2019

15


Antrag Gewinnverwendung

Abschluss per 31. Dezember 2019

Der Verwaltungsrat beantragt, den Gewinn wie folgt zu verwenden: 2019

2018

CHF 37 520

CHF 28 918

Jahresgewinn

1 201 734

808 602

Bilanzgewinn 31.12.

1 239 254

837 520

0

0

1 200 000

800 000

39 254

37 520

Gewinnvortrag

Zuweisung an die allgemeinen gesetzlichen Reserven Zuweisung an freie Reserven Vortrag auf neue Rechnung

Entwicklung Aktienwert (Marktwertbetrachtung) in CHF 280 265.9

260 240 230.2

220

246.5

212.9

210 204.4

200 190 186.1

180 176.5

170

168.2

160 155.3

150 147.3

140 130

132.0

120 110

114.8

137.9

123.4

100 103.6 2005

16

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Geschäftsbericht ImmoVision1 AG 2019

2017

2018

2019


Bericht der Revisionsstelle Bericht der Revisionsstelle zur eingeschränkten Revision

an die Generalversammlung der ImmoVision1 AG, Baden Als Revisionsstelle haben wir die Jahresrechnung (Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang) der ImmoVision1 AG für das am 31. Dezember 2019 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Für die Jahresrechnung ist der Verwaltungsrat verantwortlich, während unsere Aufgabe darin besteht, die Jahresrechnung zu prüfen. Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen hinsichtlich Zulassung und Unabhängigkeit erfüllen. Unsere Revision erfolgte nach dem Schweizer Standard zur Eingeschränkten Revision. Danach ist diese Revision so zu planen und durchzuführen, dass wesentliche Fehlaussagen in der Jahresrechnung erkannt werden. Eine eingeschränkte Revision umfasst hauptsächlich Befragungen und analytische Prüfungshandlungen sowie den Umständen angemessene Detailprüfungen der beim geprüften Unternehmen vorhandenen Unterlagen. Dagegen sind Prüfungen der betrieblichen Abläufe und des internen Kontrollsystems sowie Befragungen und weitere Prüfungshandlungen zur Aufdeckung deliktischer Handlungen oder anderer Gesetzesverstösse nicht Bestandteil dieser Revision. Bei unserer Revision sind wir nicht auf Sachverhalte gestossen, aus denen wir schliessen müssten, dass die Jahresrechnung sowie der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinns nicht Gesetz und Statuten entsprechen.

Baden-Dättwil, 14. April 2020

BDO AG

Matthias Grob Leitender Revisor Zugelassener Revisionsexperte

ppa. Isabella Nay

Geschäftsbericht ImmoVision1 AG 2019

17


Bilanz

nach Marktwert

Aktiven

Abschluss per 31. Dezember 2019

31.12.2019

31.12.2018

CHF 1 748 209 26 380 4 947 0 39 345 102 988 1 921 869

in  % 1.1 0.0 0.0 0.0 0.0 0.1 1.2

CHF 5 792 910 25 848 2 019 0 50 336 2 889 5 874 002

in  % 3.8 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 3.9

Liegenschaften Projekte in Bau Anzahlungen Liegenschaften Anlagevermögen

151 360 000 6 088 685 6 000 000 163 448 685

91.5 3.7 3.6 98.8

136 460 000 2 292 206 6 000 000 144 752 206

90.6 1.5 4.0 96.1

Total Aktiven

165 370 554

100.0

150 626 208

100.0

Verbindlichk. aus Lieferungen und Leistungen Verpflichtungen aus Heiz- und Nebenkosten Mietzinsvorauszahlungen Passive Rechnungsabgrenzung Kurzfristiges unverzinsliches Fremdkapital

1 159 135 253 998 509 596 213 990 2 136 719

0.7 0.2 0.3 0.1 1.3

295 110 230 423 494 281 163 617 1 183 431

0.2 0.2 0.3 0.1 0.8

Hypotheken (kurzfristige Amortisationen) Kurzfristiges verzinsliches Fremdkapital

1 394 000 1 394 000

0.8 0.8

1 199 000 1 199 000

0.8 0.8

Hypotheken Langfristiges verzinsliches Fremdkapital

92 857 750 92 857 750

56.2 56.2

84 866 750 84 866 750

56.3 56.3

15 602 4 881 935 4 897 537

0.0 3.0 3.0

14 278 3 945 081 3 959 359

0.0 2.6 2.6

101 286 006

61.2

91 208 540

60.6

24 102 800 35 032 597 4 949 151 64 084 548

14.6 21.2 3.0 38.8

24 102 800 32 043 283 3 271 585 59 417 668

16.0 21.3 2.2 39.4

165 370 554

100.0

150 626 208

100.0

Flüssige Mittel Forderungen gegenüber Mietern Übrige Forderungen Dritte Delkredere Guthaben aus Heiz- und Nebenkosten Aktive Rechnungsabgrenzung Umlaufvermögen

Passiven

Rückstellungen Rückstellung latente Steuern * Rückstellungen Fremdkapital Aktienkapital Reserven / Gewinnvortrag Reingewinn Eigenkapital Total Passiven

Kennzahlen MW EK-Quote EK-Rendite annualisiert (EK gewichtet) innerer Wert pro Aktie in CHF

38.8 % 8.0 % 265.9

39.4 % 6.2 % 246.5

* Auf der Bewertungsdifferenz der Liegenschaften zwischen OR und Marktwert werden latente Steuern im Umfang von 20 % berücksichtigt.

18

Geschäftsbericht ImmoVision1 AG 2019


Erfolgsrechnung

nach Marktwert

Liegenschaftsrechnung

Abschluss per 31. Dezember 2019

2019 (Jan.-Dez.)

2018 (Jan.-Dez.)

Mietertrag Leerstände Debitorenverluste Veränderung Delkredere Mietertrag IST

CHF 6 613 277 -302 519 -115 0 6 310 643

in  % 100.0 -4.6 0.0 0.0 95.4

CHF 6 172 041 -451 674 -645 2 700 5 722 422

in  % 100.0 -7.3 0.0 0.1 92.7

Liegenschaftsunterhalt Liegenschaftsverwaltung Fremdkapitalzinsen Übriger Liegenschaftsaufwand Liegenschaftsaufwand

381 706 273 387 1 083 164 219 690 1 957 947

5.8 4.1 16.4 3.3 29.6

377 617 247 148 1 023 280 272 044 1 920 089

6.1 4.0 16.6 4.4 31.1

Nettoertrag Liegenschaften

4 352 696

65.8

3 802 333

61.6

393 872 38 187 99 665 19 267 550 991

6.0 0.6 1.5 0.3 8.3

359 954 36 693 73 312 7 265 477 224

5.8 0.6 1.2 0.1 7.7

3 801 705

57.5

3 325 109

53.9

0 0 0 -267 971 -267 971

0.0 0.0 0.0 -4.1 -4.1

0 0 0 -275 507 -275 507

0.0 0.0 0.0 -4.5 -4.5

Unternehmenserfolg I

3 533 734

53.4

3 049 602

49.4

Wertveränderung aus Neubewertung Veränderung latente Steuer * Total Wertveränderung LG-Portfolio

2 352 271 -936 854 1 415 417

Unternehmenserfolg II

4 949 151

Immobilienmanagement Geschäftsleitung Schätzungskosten Organkosten Übriger Gesellschaftsaufwand Verwaltungsaufwand EBITDA (operativer Liegenschaftserfolg) Zinsertrag Gewinn aus Verkauf von Liegenschaften Ausserordentlicher Ertrag Steuern Neutraler Erfolg

837 729 -615 746 221 983 74.8

3 271 585

53.0

* Auf der Bewertungsdifferenz der Liegenschaften zwischen OR und Marktwert werden latente Steuern im Umfang von 20 % berücksichtigt.

Geschäftsbericht ImmoVision1 AG 2019

19


Angaben zum Immobilienportfolio Objekte

Wohn- einheiten

Gewerbe- flächen

Bern, BE 47 Biel, BE 29 Bülach, ZH 13 Ebikon, LU 20 Flaach, ZH 30 Kleindöttingen, AG 11 Menziken, AG 17 2 Obersiggenthal, AG 17 Rorschach, SG 24 Rothrist, AG 7 Schaffhausen, SH 40 Tagelswangen, ZH 11 Urdorf, ZH – im Bänz 12 Urdorf, ZH – Frohsinn 17 Villmergen, AG 27 1 Weiach, ZH 18 Wilen b. Wil, TG 11 Wettingen, AG 17 Total Objekte 368 3

Liegenschaftsbestand per 31.12.2019

Markt- wert

Miet- ertrag

Brutto- Kauf per rendite

CHF 18 360 000 10 700 000 6 480 000 6 610 000 13 660 000 5 190 000 5 890 000 9 850 000 3 390 000 2 580 000 10 060 000 6 540 000 5 200 000 9 410 000 12 610 000 8 330 000 5 610 000 10 890 000 151 360 000

CHF / p.a. 802 000 531 000 240 000 362 000 650 000 240 000 335 000 394 000 223 000 167 000 505 000 276 000 240 000 390 000 595 000 396 000 261 000 398 000 7 005 000

in  % 4.4 % 01.08.09 5.0 % 01.09.14 3.7 % 01.04.18 5.5 % 01.12.11 4.8 % 01.03.16 4.6 % 01.02.16 5.7 % 01.04.10 4.0 % 01.07.14 6.6 % 01.12.05 6.5 % 31.12.12 5.0 % 01.01.07 4.2 % 01.11.15 4.6 % 01.07.15 4.1 % 01.07.15 4.7 % 01.04.13 4.8 % 01.02.12 4.7 % 01.04.13 3.7 % 01.07.17 4.6 %

Baujahr /  Sanierung

Projekte Frick, AG Urdorf, ZH Gesamttotal

376 000 4.0 % 01.05.19 596 000 4.0 % 01.01.21 7 977 000 4.5 %

18 22 408

3

9 350 000 14 950 000 175 660 000

1975 / 2011 2014 2019 1985 2017 2017 2009 2019 1953 / 1990 2008 1958 2016 1997 2017 2012 2012 2012 2018

Baujahr 2020 2021

Wachstum Immobilienportfolio (Marktwertbetrachtung) in Mio. CHF (exkl. Projekte in Bau) 160

151 Mio.

140

136 Mio.

120

125 Mio.

110

111 Mio.

100

90 Mio.

90

91 Mio.

80

75 Mio.

70 60 56 Mio.

50 40

44 Mio.

30

29 Mio.

20 10 –

7 Mio.

13 Mio.

20 Mio.

32 Mio.

20 Mio.

01.07.05 31.12.05 31.12.06 31.12.07 31.12.08 31.12.09 31.12.10 31.12.11 31.12.12 31.12.13 31.12.14 31.12.15 31.12.16 31.12.17 31.12.18 31.12.19 31.12.18

20

Geschäftsbericht ImmoVision1 AG 2019


Geschäftsbericht ImmoVision1 AG 2019

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ImmoVision1 AG Haselstrasse 16 5400 Baden Telefon +41 56 203 50 90 info@immovision1.ch www.immovision1.ch

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ImmoVision1 AG – Geschäftsbericht 2019  

Die ImmoVision1 AG, eine Deutschschweizer Immobilien-Investmentgesellschaft, richtet sich an langfristig orientierte Anleger, die eine indiv...

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Die ImmoVision1 AG, eine Deutschschweizer Immobilien-Investmentgesellschaft, richtet sich an langfristig orientierte Anleger, die eine indiv...