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A FREE Gazette Advocating Housing Justice! Una Gaceta GRATIS que Defiende la Vivienda Justa!

B U S H W I C K

¡UN

DERECHO A LA

VIVIENDA! A

RIGHT TO HOUSING! THE GRADUATE PROGRAM IN DESIGN AND URBAN ECOLOGIES

2015

FEATURING: NEW ALTERNATIVE HOUSING MODELS Affordable Housing Proliferation Project

Rehabilitating vacant buildings and preserving their affordability through the Bushwick Sweat Equity Land Trust. Rehabilitar edificios vacíos y mantener los precios accesibles mediante el Fideicomiso de Suelo con "Derechos por Esfuerzo" de Bushwick.

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ROOT Certification Reintegrating Bridging the gap between Bushwick developers and the community, by establishing accountability and measurable standards for local involvement and transparency. Cerrar la brecha entre los promotores y la comunidad, estableciendo una política de rendición de cuentas y unos estándares cuantificables de participación local y de transparencia.

Ending subsidies for displacement! This radical approach creates truly affordable housing while supporting lowincome businesses. ¡Acabar con los subsidios por desalojo! Este enfoque radical permite crear vivienda verdaderamente asequible a la vez que apoya a los negocios de bajos ingresos.

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PLUS: • • • • • •

A History of Bushwick Bushwick Today Housing Policy & Politics Case Study: Rheingold The Mayor’s Plan Bushwick Vacancy Survey

ADEMÁS: • • • • • •

Una Historia de Bushwick Bushwick Hoy en Día La Normativa de Vivienda y La Política Estudio de Caso: Rheingold El Plan del Alcalde Estudio de desocupación en Bushwick


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T H G I AR ! G N I S U O TO H ¡UN DERECHO A LA VIVIEN!DA BUSHWICK

INTRODUCTION/INTRODUCCIÓN New York City has an affordable housing crisis that is denying low- and even middle- income people and families the right to housing. As neighborhoods gentrify faster than anyone imagined, the socioeconomic landscape that long-term residents find themselves trying to navigate is characterized by displacement, landlord harassment, illegal evictions, and new luxury condominiums. How did we get here? How can communities come together and demand housing justice? Bushwick, Brooklyn is one of many neighborhoods that has been “reimagined” by the media and real estate market through the classic narrative of gentrification. This narrative is often de-historicized and de-politicized; we don’t accept that. In this gazette you’ll find a long socioeconomic history of Bushwick, representations and explorations of current neighborhood change, a critique of Mayor De Blasio’s affordable housing plan, a demystification of the politics of housing and land use, the results of a participatory mapping survey, and three strategies for resisting development that does not serve the interests of the people. La ciudad de Nueva York tiene una crisis de vivienda asequible que está negando el derecho a la vivienda a personas y a familias con ingresos bajos -e incluso medios. Como los barrios se gentrifican más rápido de lo que nadie imaginaba, el paisaje socioeconómico que los residentes de larga duración se ven forzados a navegar se caracteriza por los desalojos, el acoso por parte de los caseros, los desahucios ilegales y los nuevos condominios de lujo. ¿Cómo hemos llegado hasta aquí? ¿Cómo se pueden unir las comunidades y exigir una vivienda justa? El barrio de Bushwick en Brooklyn es uno de tantos que ha sido "reimaginado" por los medios de comunicación y por el mercado inmobiliario a través de la ya clásica narrativa de la gentrificación. Esta narrativa es a menudo deshistorizada y despolitizada; para nosotros es inaceptable. En esta gaceta usted encontrará una larga historia socioeconómica de Bushwick, diferentes declaraciones y exploraciones de los cambios actuales en el vecindario, una crítica al Plan de Vivienda Asequible del alcalde De Blasio, una desmitificación de las políticas de vivienda y de uso del suelo, los resultados de un estudio con mapeo participativo y tres estrategias para enfrentarse a un modelo de desarrollo que no sirve a los intereses de la gente.

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TABLE OF CONTENTS TABLA DE CONTENIDOS 1: History of Bushwick Section Historia de Bushwick

1600s - 1700s Agricultural Bushwick/Bushwick Agrícola .........................4 1800s - 1937 Industrial Bushwick/Bushwick Industrial........................5 1945-1977 Bushwick In Transition/Bushwick En Transición.....................7 1977-2000 Post-Industrial Bushwick, Bushwick Fights Back Bushwick Postindustrial, Bushwick Contraataca .................10 2000-2014 New Changes In Bushwick Nuevos Cambios En Bushwick...................................12

Bushwick and the Housing Crisis Section 2: Bushwick y la Crisis de Vivienda

Demographics/Demografía ............................................................14

THIS GAZETTE has been created by master’s students in Design and Urban Ecologies at Parsons The New School for Design. Please use it to educate and inspire local communities and build the movement for housing justice in New York City!

Gentrification/Gentrificación...........................................................16 ESTA GACETA ha A Neighborhood of Renters/Un Barrio de Inquilinos............................18 sido creada por los estudiantes del Máster Code Violations/Infracciones del Código ...............................................19 en Diseño An Analysis of Bill de Blasio’s Housing NY Plan y Ecologías Urbanas El Plan del Alcalde Bill de Blasio ....................................................20 de Parsons The New School for Design. Housing Agencies and Programs Explained Programas y Agencias de Alojamiento Explicados ............................22 Por favor, utílicela para concienciar Zoning + Land Use/Zonificación + Uso del Suelo...............................24 e inspirar a las Rezoning + Incentives/Rezonificación + Incentivos ...........................26 comunidades locales The Rheingold Rezoning Case/Rezonificación Rheingold ...................28 y para construir el movimiento por una Homelessness in NYC Today/La Gente Sin Hogar Hoy ........................30 vivienda justa en la CLTsandCo-ops/FideicomisosComunitariosdeSuelo(CLTs)yCooperativas ...31 ciudad de Nueva York!

Section 3: Participatory Mapping Mapeo Participativo

Total Vacant Buildings/Número Total de Edificios Vacíos .........................33 Vacant Lots + Parking Lots Solares Vacíos + Estacionamientos............34 Industrial Conversions + New Constructions Remodelaciones Industriales + Nuevas Edificaciones.................................................................35

Section 4: Alternative Housing Proposals Propuestas de Vivienda Alternativa Affordable Housing Proliferation Plan Proyecto de Proliferación de Vivienda Asequible

..............................36 ROOT Certification/Certificación ROOT ..........................................40 Reintegrating Bushwick/Reintegrar a Bushwick ...............................44 Local Housing Resources and Gazette Credits Recursos Locales de Vivienda y Créditos


HISTORY OF BUSHWICK

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HISTORIA DE BUSHWICK

AGRICULTURAL BUSHWICK BUSHWICK AGRÍCOLA

La Compañía Holandesa de las Indias Occidentales compró el título de propiedad del Oeste de Long Island a los indios Canarsie.

The Hudson River Valley forest and farmland is inhabited by Lenape Native Americans

Para entender cómo ha evolucionado Bushwick, es fundamental rastrear el flujo histórico del dinero en este , identificar patrones de asentamiento y hallar las estructuras de poder económico y político que conformaron de manera significativa las condiciones de vida específicas de la zona.

Land chartered by Governor Peter Stuyvesant is named “Boswijk”, meaning “heavy woods” or “village in the forest”. A strong agricultural community is settled by European tobacco & grain farmers Las tierras alquiladas por el Gobernador Peter Stuyvesant son denominadas“Boswijk,” que significa “bosque denso” o “aldea en el bosque.” Los cultivadores europeos de tabaco y grano establecen allí una fuerte comunidad agrícola.

sto ck wy holm ck

su co ydam ve rt du rye co ve a rt v

The Dutch West India Company bought the deed to western Long Island from the “Canarsee Indians”

Sin embargo, al auge del período manufacturero e industrial en Bushwick, caracterizado por grandes olas de inmigración europea y un próspero entorno cultural, le siguió un declive de la industria manufacturera, un gran cambio demográfico y la pérdida de inversión y de intercambio de capital a nivel local a mediados del siglo XX.

w va hite nd er lew vo or i ha s t tro rris sto utm on ck an ho sto lm sto ckh olm c kh d olm an Scebe dc v h en ois oit bo e ec wr k on bo wr on

Con el paso del tiempo, el bucólico Bushwick del siglo XVII se volvió un robusto barrio de clase obrera, que comprendía las zonas que hoy conocemos como Williamsburg y Greenpoint. Fue una época en la que la inversión se mantuvo sumamente localizada dado que el flujo de capital se intercambiaba entre los negocios locales, las personas y las industrias; esto hizo que floreciera una fuerte economía local.

Los bosques y los terrenos de cultivo del Valle del Río Hudson están poblados por la tribu de Indios Nativos Americanos Lenape. This map represents the ownership of the Dutch agricultural plots of Bushwick in 1874. Bushwick was subdivided in the 1860s which led to a population boom during the industrial period. The names of the owners of the agricultural lands are the names of the streets of Bushwick today.

Lenape Native Americans dwelled in wigwams and longhouses Los Indios Nativos Americanos Lenape habitaban en tipis y en largas casas comunales de madera.

1700

1600

1638

However, the highs of the industrial and manufacturing period in Bushwick, which included great waves of European migration and a thriving cultural environment, was followed by a decline in manufacturing, a demographic shift and a loss of capital being invested and exchanged locally in the mid 20th century.

Tracing Bushwick’s historical flow of money, patterns of settlement, and the political and economic power structures that significantly informed specific living conditions, is key to understanding how Bushwick has evolved.

1660

Over time, bucolic 17th century Bushwick became a robust working class neighborhood, which included present day Williamsburg and Greenpoint. This was a time when capital was kept highly localized because the flow of capital was exchanged between the local businesses, the people and the industries; a strong local economy thrived.

Brooklyn is mainly farmland throughout the 1700’s. European Settlers inhabit vernacular homes of wood and stone Brooklyn se componía mayormente de tierras de cultivo durante el siglo XVIII. Los colonos europeos habitan en casas vernáculas de madera y piedra.

Este mapa representa las propiedades agrícolas de los Holandeses en Bushwick en 1874. Bushwick fue subdividido en los años 60 del siglo XIX, lo que llevó a un gran aumento de la población en la zona durante el período industrial. Los nombres de los propietarios de las tierras de cultivo son hoy los nombres de las calles de Bushwick.


5

Proliferan las casas adosadas y los ‘brownstones’ (de piedras rojas) de estilo arquitectónico italiano y 'Reina Ana'. Algunas de éstas fueron diseñadas para una única familia pero desde entonces han sido convertidas en viviendas multifamiliares.

1855

El siglo XIX trajo una rápida inmigración y construcción de industria y vivienda. El Norte de Bushwick (al norte de la Avenida Flushing) fue establecido como zona industrial y el Sur de Bushwick fue establecido como terreno agrícola.

1840

1800s

Rowhouses and brownstones in the Italianate and Queen Anne architectural styles proliferate. Some of these were designed as single family homes but have since been converted to multifamily dwellings.

11 FÁBRICAS DE CERVEZA EN 1880 Y 44 EN 1904 EN BUSHWICK Y EN WILLIAMSBURG

The 1800s brought rapid immigration and construction of industry and housing. North Bushwick (North of Flushing Ave) was established as Industrial and South Bushwick was established as Agricultural lands

German immigrants contribute to a growing industrial sector; development of breweries, brick works, coal yards, foundries, sugar refining and glassworks; known as “The 5 Black Arts” Los inmigrantes alemanes contribuyen a un creciente sector industrial; se desarrollan cervecerías, obras de ladrillo, carbonerías, fundiciones, refinerías de azúcar y cristalerías, conocidas como “Las Cinco Artes Negras”

1860s to 1880s

1800s

va t n mo voo rh pil ffat is lin g

va

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rye a v er du t r co yea va v nv er t oo r his co op er du bo is

11 BREWERIES IN 1880 AND 44 BREWERIES IN 1904 IN BUSHWICK AND WILLIAMSBURG

The Beginning of “Brewers Row”. Bushwick Breweries contributed to Brooklyn as America’s Brewing Capital. Breweries in Brooklyn represented a $50 Million investment, not including the saloons, threequarters of which were owned by or controlled by the borough’s brewers El comienzo de la “Fila Cervecera.” Las Cerveceras de Bushwick hicieron de Brooklyn la Capital Americana de la Producción de Cerveza. Las fábricas cerveceras en Brooklyn representaban una inversión de $50 millones, sin incluir las tabernas, tres cuartas partes de las cuales estaban bajo la propiedad o el control de los cerveceros del barrio

New Yorkers started protesting against the increasing number of high and dense residential buildings in the city and the subsequent loss of light and air. The First (1867) and Second Tenement House Acts (1879) were created after investigations of the existing housing conditions that identified serious sanitation problems, lots of people living in small spaces, uncleaned streets and lack of proper water-closets. The acts required fire escapes, more ventilation, good and sufficient water-closets inside houses. Los neoyorquinos empezaron a protestar contra los edificios residenciales en altura y de alta densidad que proliferaban rápidamente en la ciudad, con la consecuente pérdida de luz y aire. La Primera (1867) y Segunda (1879) Ley de Viviendas Múltiples se crearon después de que las investigaciones de las condiciones existentes en las viviendas detectaran serios problemas higiénicos, espacios reducidos hacinados, calles sin limpiar y falta de baños apropiados. Los decretos exigían escaleras de incendio, más ventilación y suficientes baños de calidad dentro de las casas.

1885

ko cli ffo ff tr rd va no outm nd st a sto er ran n ck vo d wy hol ort ck m lan e/f la off u n fur rma e ma n tro n utm an

INDUSTRIAL BUSHWICK BUSHWICK INDUSTRIAL

Along Bushwick Avenue many single family mansions were built for the brewery owners and other rich industrialists, such as this Romanesque Revival example, The Ulmer House, built in 1885, which still stands today Por la Avenida Buschwick se construyeron muchas mansiones para familias individuales para los dueños de las cervecerías y para otros industrialistas acomodados, como este ejemplo del renacimiento romano, la Casa Ulmer, construida en 1885 que está hasta hoy.


HISTORY OF BUSHWICK

HISTORIA DE BUSHWICK

Due to the local flow of money from thriving industries, Bushwick experienced a strong local economy & thriving culture life: mansions, rowhouses, theatres, playhouses, music halls

1896-1914 1869-1873 1855-1924 1866-1951 1880-1950

Debido al flujo local de dinero proveniente de las prósperas industrias, Bushwick experimentó un fortalecimiento de la economía local y una vida cultural floreciente: mansiones, casa adosadas, cines, teatros, salas de conciertos

1933-1937

1880-1950

WILLIAMSBURG

Las nuevas técnicas constructivas en acero permiten la construcción de estructuras más altas y más fuertes. Se completa la construcción del Puente de Williamsburg, conectando el Norte de Brooklyn con Manhattan. Prohibition: Until 1933, nationwide constitutional ban on the sale, production, importation and transportation of alcoholic beverages spells troubles for Bushwick’s breweries. Ley Seca: hasta 1933, la prohibición constitucional a nivel nacional de la venta, producción, importación y transportación de bebidas alcohólicas pone en problemas a las industrias cerveceras de Bushwick.

1929-1947 1855-1976

1865-1904 1868-1920

1873-1917

Decline of Bushwick Brewery Industry

30

Number Breweries NUMBER OFofBREWERIES

New construction techniques using steel allow for taller, sturdier structures. Construction is completed on the Williamsburg Bridge linking North Brooklyn to Manhattan

1920

1903

1892-1948

27

25 20

11

15

BEDFORD-STUYVESANT

10

2

5 0

1855

1920

A photo taken by Jacob Riis in the 1890s to capture the harsh conditions of tenement life in poor neighborhoods of New York City

Fotografía tomada por Jacob Riis en los años '90 del siglo XIX para captar las duras condiciones de vida en los edificios de departamentos de los barrios pobres de la ciudad de Nueva York

1897-1951

EAST

1976

Source:and Brooklyn’s Bushwick Communities, and East Williamsburg Communities Source: Brooklyn’s Bushwick East Williamsburg by Brian Merlis and Riccardo Brian Merlis and Ricardo Gomes (2012) Gomes (2012).

WEEKSVILLE

OCEAN HILL

NYC 1st Zoning Resolution. Considered the nation’s first comprehensive zoning ordinance, this resolution created NYC’s first rules to urban planning, limiting height and density of buildings. This pattern became a model for other places.

La Primera Resolución de Zonificación en NYC. Considerada como la primera ordenanza de zonificación integral de la nación, esta resolución creó las primeras normas urbanísticas de NYC, limitando la altura y la densidad de los edificios. Este patrón se convirtió en un modelo para otros lugares.

Llega la Gran Depresión, frenando la nueva construcción; pero Bushwick conserva bulliciosos sus distritos comerciales y de entretenimiento

United States Housing Act of 1937: The act created the first subsidies for affordable and public housing, providing both “tenant-based” and ”project-based” subsidies (dedicated for developers) La Ley Nacional de la Vivienda de los Estados Unidos de 1937: la ley creó los primeros subsidios de vivienda pública y asequible, proveyendo tanto subvenciones para inquilinos como para proyectos (estas últimas dedicadas a los promotores).

1934

Después de la Ley de Viviendas Múltiples del Estado de Nueva York de 1901, se promulgaron nuevas leyes de vivienda con el fin de proporcionar más regulaciones para mejorar la calidad de vida en los hogares, lo que animó a los promotores a invertir en edificios de departamentos.

1898-1920

1891-1911

1937

New Law Tenements were enacted following the New York State Tenement House Act of 1901, to provide more regulations to improve life quality in housing, which encouraged developers to invest in tenement housing.

RIDGEWOOD

1887-1907

1888-1915

The Great Depression hits, slowing new construction, but Bushwick maintains bustling commercial and entertainment districts

1916

1901

1900s

6

New York City Housing Authority (NYCHA) is founded as part of Roosevelt’s New Deal, which intended to provide affordable public housing to low and moderate income residents. La Autoridad de la Vivienda de la Ciudad de Nueva York (NYCHA) se funda como parte del “Nuevo Acuerdo” (New Deal) de Roosevelt, cuya intención es proveer de vivienda pública a los residentes de ingresos bajos y moderados.


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The end of WWII brought a sharp decline in Bushwick’s industrial sector as the GI Bill and massive highway infrastructure encouraged suburbanization and middle class flight. The middle class moved to the suburbs, while working class and impoverished groups remained in inner city areas.

El fin de la Segunda Guerra Mundial trajo un marcado declive del sector industrial a medida que el Proyecto de Ley G.I. (para los soldados de bajo rango) y la construcción masiva de infraestructura de carreteras fomentó la suburbanización y la huida de la clase media. La clase media se trasladó a las zonas suburbanas, mientras que la clase obrera y los colectivos más desfavorecidos se mantuvieron en las áreas urbanas.

1950s

A new wave of migration created a significant demographic shift in Bushwick: African Americans, Caribbeans and Puerto Ricans from the South, settled into Bushwick’s working-class neighborhood in search of new economic opportunites. Una nueva ola de migración generó un cambio demográfico significativo en Bushwick: los Afroamericanos, los Caribeños y los Portorriqueños del sur se establecieron en el barrio de clase obrera en Bushwick en busca de nuevas oportunidades económicas.

“White-Flight” saw the migration of white, middle-class people to ‘suburbia’ and new vacant housing was bought or rented by new immigrants. La "Huída de los Blancos" supuso la migración de gente blanca de clase media a los ‘suburbios’, y las nuevas viviendas vacías fueron compradas o alquiladas por los nuevos inmigrantes.

1950

Change in Demographics Cambio Demográfico

1960

1970

African-American Afroamericanos

Hispanic Hispánicos

White Non-Hispanic Blancos no Hispánicos

REDLINING: The act that willfully excluded investment in certain neighborhoods in New York City deemed Bushwick an unfit neighborhood to receive mortgages. Buildings could no longer be insured due to purposeful increase in prices and long-term/new residents were further being displaced since the Federal Housing Administraion denied meaningful mortgage access and insurance coverage to people of color. The ability to maintain or improve an already existing aging housing and building stock had a negative effect on the living condtions for many Bushwick residents. PRÁCTICAS DISCRIMINATORIAS: La ley que de manera intencionada impedía la inversión en ciertos barrios en la ciudad de Nueva York (conocida en inglés como Redlining -literalmente "señalar en rojo") consideró que Bushwick no era una zona apropiada para recibir hipotecas. Ya no era posible asegurar los edificios debido a los incrementos premeditados de los precios y tanto los nuevos residentes como los de larga duración se veían forzados a trasladarse ya que la Administración Federal de la Vivienda negaba la cobertura del seguro y el acceso a hipotecas significativas a la gente de color. La capacidad de mantener o mejorar un stock de vivienda ya envejecido afectó negativamente las condiciones de muchos habitantes de Bushwick.

1961

The major period of urban renovation in the United States began with the American Housing Act of 1949: The Urban Renewal Program. Urban renewal projects cleared space for NYCHA public housing construction, including Bushwick-Hylan Housing Projects (completed in 1960). El mayor período de renovación urbana en los Estados Unidos comenzó con La Ley Americana de Vivienda de 1949: el conocido como Programa de Renovación Urbana. Los proyectos de renovación urbana hicieron espacio para la construcción de vivienda pública de NYCHA, incluyendo el Proyecto de Vivienda de Bushwick-Hylan (terminado en 1960).

NYC Zoning Resolution: From 1961 until today, NYC Zoning Resolution has suffered frequent updates regarding density restrictions, parking requirements and land use changes. La Resolución de Zonificación de NYC: Desde 1961 hasta hoy, la Resolución de Zonificación de NYC ha sufrido frecuentes actualizaciones en cuanto a restricciones de densidad, requisitos de estacionamiento y cambios en las regulaciones que afectan al uso del suelo.

BLOCKBUSTING: Bushwick fell victim to real estate speculators, who continued profiteering through the mid 1980s. Blockbusting further fueled white-flight by targeting new immigrant families as a sign of decay. DESTRUCCIÓN DE LAS CUADRAS: Bushwick cayó víctima de los especuladores inmobiliarios, que continuaron aprovechando la situación económica del área hasta mediados de los años 80. La destrucción de las cuadras contribuyó aún más a la "huída blanca", señalando a las nuevas familias de inmigrantes como muestra del deterioro de la zona.

1962

1949

1945

BUSHWICK IN TRANSITION BUSHWICK EN TRANSICIÓN

FEDERAL HOUSING ASSOCIATION SCANDAL: The FHA Program was designed to help low-income families purchase homes. However, portions of Bushwick’s stable housing stock were in the hands of corrupt landlords, which led to foreclosures by the City on new, lowincome homeowners. Houses became abandoned and eventually boarded up, degrading even more the physical condition of the district EL ESCĀNDALO DE LA ASOCIACIÓN DE VIVIENDA FEDERAL: El programa de la Asociación de Vivienda Federal (FHA por sus siglas en inglés) fue diseñado para ayudar a las familias de bajos ingresos a comprar casas. Sin embargo, algunas porciones del stock de vivienda estable de Bushwick estaban en manos de caseros corruptos, lo que llevó a la Ciudad a lanzar ejecuciones hipotecarias contra los nuevos propietarios, con bajos ingresos. Las casas fueron abandonadas y más tarde selladas, degradando aún más las condiciones físicas del vecindario.


HISTORY OF BUSHWICK

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HISTORIA DE BUSHWICK

1964

BUSHWICK IN TRANSITION BUSHWICK EN TRANSICIÓN

Between 1969-1999, New York City lost 68% of its manufacturing jobs. Entre 1969 y 1999, la Ciudad de Nueva York pierde el 68% de sus trabajos de producción manufacturera.

The 1964 Economic Opportunity Act, part of President Lyndon Johnson’s War on Poverty, creates the Community Action Program (CAP) to federally fund local, independent, nonprofit Community Action Agencies (CAAs) to help poor people improve their socioeconomic circumstances. Two years later, Bushwick is officialy designated as a poor neighborhood, but CAP funds expire in 1970 and the program is not renewed.

1966

La ley de Oportunidad Económica de 1964, parte del programa "Guerra Contra la Pobreza" del Presidente Lyndon Johnson, crea el Programa de Acción Comunitaria (CAP por sus siglas en inglés) para financiar con fondos federales a las Agencias de Acción Comunitaria (CAA) locales, independientes y sin ánimo de lucro, con el fin de ayudar a las personas pobres a mejorar sus circunstancias socioeconómicas. Dos años más tarde se declara oficialmente a Bushwick como un barrio pobre, pero los fondos CAP vencen en 1970 y el programa no se renueva.

1969

1999

DEINDUSTRIALIZATION DESINDUSTRIALIZACIÓN low-wage jobs & unemployment Trabajos con bajos salarios y desempleo

diminished tax base base imponible disminuida

The Brooklyn Navy Yard closes in 1966. At its peak, during World War II, the yard employed 70,000 people, 24 hours a day.

public disinvestment desinversión pública

El Astillero de Brooklyn cierra en 1966. En su momento cumbre, durante la Segunda Guerra Mundial, el astillero empleaba a 70,000 personas, 24 horas al día.

private disinvestment desinversión privada

A variety of federal and state programs, including the GI Bill, provided incentives and assistance to (almost exclusively white) middle-class families to move out of New York City and become suburban homeowners. The new federal highway system made it easier to commute from the rapidly expanding suburbs to work. Blockbusting, redlining, and other forms of institutional racism contributed to “white flight” from the city (see previous page), and the reduction of city services for those left behind. Diversos programas federales y estatales, incluyendo el Decreto-Ley GI, ofrecía incentivos y asistencia a familias (casi exclusivamente blancas) de clase media para irse a vivir fuera de la Ciudad de Nueva York y convertirse en propietarios de una vivienda en las afueras. El nuevo sistema de carreteras federales hizo más fácil viajar a diario al trabajo desde unos suburbios en rápida expansión. La destrucción de las cuadras, el Redlining, y otras formas de racismo institucional contribuyeron a la “huída blanca” de la ciudad (ver página anterior), y a la reducción de los servicios municipales para aquellos que se quedaron atrás.

population decline, 1970-1980 disminución de la población, 1970-1980 NYC -10.4% Brooklyn -14.3% Bushwick -32.9%

1975

SUBURBANIZATION SUBURBANIZACIÓN

With the U.S. in recession, banks stop lending to the city, and soon New York is out of money and unable to pay its bills. After the federal government refuses to step in, an Emergency Financial Control Board is created to force severe budget cuts and prevent bankruptcy. Con los EEUU en recesión, los bancos dejan de prestar dinero a la ciudad, y pronto Nueva York se queda sin dinero e incapaz de pagar sus cuentas. Después de que el gobierno federal se niegue a intervenir, se crea una Junta de Emergencia para el Control Financiero para forzar severos recortes de presupuesto y así evitar la bancarrota.

To avoid bankruptcy, the city cuts many services. These cuts disproportionately affect struggling areas like Bushwick. Para evitar la quiebra, la ciudad recorta en muchos servicios. Estos recortes afectan desproporcionadamente a áreas con dificultades como Bushwick.

6000 fewer police officers 3 out of 4 new industrial jobs in NYC created 1975-1983 filled by non-residents 3 de cada 4 nuevos trabajos industriales en NYC creados entre 1975-1983 fueron ocupados por no residentes en la ciudad “Report Says City’s Upturn is Incomplete.” New York Times, November 28, 1983. “Population of the 100 Largest Cities and Other Urban Places in the United States: 1790 to 1990.” U.S. Census Bureau, June 1998. “Declining Manufacturing Employment in the New York-New Jersey Region: 1969-99.” Federal Reserve Bank of New York, Current Issues in Economics and Finance, January 2001. “The Impact of New York City’s 1975 Fiscal Crisis on the Tuberculosis, HIV, and Homicide Syndemic.” American Journal of Public Health, March 2006. John A. Dereszewski, “Bushwick Notes: From the 70’s to Today.” Brooklyn Historical Society, 2007.

menos policías

6000 fewer teachers

menos maestros

2500 fewer firefighters

menos bomberos

un recorte del 20% cut to Department of Health budget al presupuesto del Departamento de Salud


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FRIDAY JULY 13, 1977 VIERNES 13 DE JULIO, 1977 Following smaller blackouts throughout the 1970s, the entire Con Edison power system shut down on the night of July 13. Electricity was not restored to New York until late the next day. In the meantime, frustrated residents of neighborhoods including Bushwick, Crown Heights, and Harlem took to the streets.

Después de apagones más pequeños a lo largo de los años '70, todo el sistema eléctrico de Con Edison dejó de funcionar la noche del 13 de julio de 1977. La electricidad no volvió a Nueva York hasta últimas horas del día siguiente. Mientras tanto, frustrados, los residentes de barrios como Bushwick, Crown Heights y Harlem tomaron las calles.

New York Daily News, July 13, 1977.

“People feel the stores rip them off all the time. The blackout provided people the chance to rip off the stores.” “Las personas sienten que las tiendas siempre les están robando. El apagón les dió la oportunidad de robarle a las tiendas.” James B. Carroll (Executive Director, Bushwick Neighborhood Coordinating Council)

124 stores looted on Broadway

tiendas saqueadas en Broadway

$1.6 million in damage en daños 3481 people arrested in 25 hours detenidos en 25 horas

“It’s not a matter of right or wrong. It will happen again because nobody’s doing anything about the problems.” “No es cuestión de si es correcto o incorrecto. Va a volver a suceder porque nadie está resolviendo los problemas.” Juan Cruz (Sales Manager, Popular Ford Company) “Million$ lost to looting.” New York Post, July 15, 1977. “Bushwick: Nothing to Lose.” New York Times, July 24, 1977. “Our Dying Neighborhoods: In the ashes, there is hope.” New York Daily News, August 5, 1977.

WEDNESDAY JULY 18, 1977 MIÉRCOLES 18 DE JULIO, 1977 Amid a citywide epidemic of arsons and other fires, hastened by cutbacks to the Fire Department and aging wood-frame buildings, Bushwick suffered an especially devastating loss.

En medio de una epidemia de incendios provocados e involuntarios, acelerados por los recortes al Departamento de Bomberos y por el deterioro de los edificios de madera, Buskwick sufrió una pérdida especialmente devastadora.

KE

R

ST

origin of fire

“ALL HANDS FIRE” “EL INCENDIO DE TODAS LAS MANOS”

30 buildings destroyed

at least al menos

250 families displaced

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familias desalojadas

BL E MYRTLE

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edificios destruidos

300 firefighters on the scene

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bomberos en escena

IC

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AV E

“Mayor Beame didn’t set a foot in Bushwick until we had that big fire.” “El Alcalde Beame no había pisado Bushwick hasta que tuvimos ese gran incendio.” City Councilman Louis Olmedo

Between 1970 and 1983, Bushwick lost at least Entre 1970 y 1983, Bushwick perdió al menos “Bushwick Profile.” New York Daily News, August 3, 1977. “Bushwick, A Shambles in ‘77, Showing Signs of Recovery.” New York Times, July 17, 1984. “The Second Battle of Bushwick.” Village Voice, June 19, 2007.

40,000

residents residentes

3,000

housing units unidades de viviendas


HISTORY OF BUSHWICK

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HISTORIA DE BUSHWICK

Carmine Galante (aka “The Cigar”), a member of the Bonanno crime family credited with bringing the New York mafia into the heroin trade, is assassinated on July 12 while eating lunch at Joe and Mary’s, an Italian restaurant at 205 Knickerbocker Avenue. Carmine Galante (conocido como “El Cigarro”), miembro de la familia criminal Bonanno a quien se le atribuye introducir a la mafia de Nueva York en el tráfico de heroína, es asesinado el 12 de julio mientras almorzaba en Joe & Mary, un restaurante italiano en el 205 de la Avenida Knickerbocker.

1980

1990

Change in Demographics Cambios Demográficos

African-American Afroamericanos

Knickerbocker Avenue was a longtime Italian stronghold, but as demographic change accelerated, Carmine Galante’s men brought the drug trade to their own backyard. By the mid-1980s, the block of Knickerbocker between Jefferson and Troutman Street becomes known as “The Well,” for the seemingly bottomless supply of drugs available there.

“EL POZO”

El “Plan de Acción de la Alcaldía Para Reconstruir Bushwick” propone gastar $43 millones en el área.

White Non-Hispanic Blancos No Hispanos

María Hernandez, una activista del barrio que luchaba junto a su marido para organizar a la comunidad y expulsar la venta de drogas de Bushwick, es asesinada en su casa en el 105 de la calle Starr. El antiguo Parque de Bushwick es renombrado en su memoria.

La comisaría 83 de la policía de NY (NYPD) se traslada a una nueva sede, construida en el solar donde comenzó el “Incendio de todas las manos” en el 480 de Knickerbocker.

Vito J. López, founding executive director of Ridgewood Bushwick Senior Citizens Council, is elected to the New York State Assembly. Since 1973, this non-profit organization has grown to provide a range of services in Bushwick, including senior care, job training, and youth programs. Between 1990-2000, RBSCC built, renovated or sponsored 1,200 homes and apartments. Lopez resigned from the Assembly in 2013.

Bushwick Unemployment Rate Tasa de Desempleo en Bushwick

1970: 6.5% 1980: 15%

María Hernandez, a neighborhood activist fighting alongside her husband to organize the community and drive the drug trade out of Bushwick, is murdered in her home at 105 Starr Street. The former Bushwick Park is renamed in her memory.

The 83rd Precinct of the NYPD moves to new headquarters, built on the site of the “All Hands Fire” at 480 Knickerbocker.

1984

1977

1983

La Avenida Knickerbocker fue un baluarte italiano durante mucho tiempo, pero a medida que aceleraban los cambios demográficos los hombres de Carmine Galante llevaron la venta de drogas a su propio patio trasero. A mediados de los años '80, la cuadra de la calle Knickerbocker entre las calles Jefferson y Troutman llega a ser conocida como “El Pozo,” por el suministro de drogas aparentemente sin fondo disponible en la zona.

“Mayoral Action Plan to Rebuild Bushwick” calls for spending $43 million in the area.

2000 Hispanic Hispanos

“THE WELL”

1989

1979

POST-INDUSTRIAL BUSHWICK LA BUSHWICK POSTINDUSTRIAL

Vito J. López, Fundador y Director Ejecutivo del Consejo de Personas Mayores de Ridgewood Bushwick (RBSCC) es elegido para la Asamblea Estatal de Nueva York. Desde 1973, esta organización sin ánimo de lucro ha crecido hasta poder ofrecer una gran variedad de servicios en Bushwick, como el cuidado de mayores, formación laboral y programas para jóvenes. Entre 1990 y 2000, RBSCC construyó, renovó o patrocinó 1,200 casas y apartamentos. López abandonó la Asamblea en 2013.

REBUILDING BUSHWICK (1977-1987)

Mayoral candidate Ed Koch tours Bushwick after the fires. El candidato a la alcaldía Ed Koch visita Bushwick tras los incendios.

1,319 253 830 250 1000

housing units built by NYCHA unidades de vivienda construidas por NYCHA senior apartments built under the HUD 202 program apartamentos para mayores construidos bajo el programa HUD 202 housing units repaired unidades de vivienda reparadas city-owned buildings sold at auction edificios de propiedad municipal vendidos en subasta

buildings demolished edificios demolidos


BUSHWICK FIGHTS BACK BUSHWICK CONTRAATACA

1997

11

Make the Road by Walking is founded at 301 Grove Street to organize immigrant groups in the wake of welfare “reform” and widespread tenant abuse. In 2007, they merge with the Latin American Integration Center to become Make the Road New York (MRNY). "Se Hace Camino al Andar" se funda en el 301 de la calle Grove para organizar a grupos de inmigrantes tras la “reforma” de las prestaciones sociales en 1997 y el abuso generalizado a los inquilinos. En 2007, se funden con el Centro de Integración Latinoamericano (LAIC) para formar Se Hace Camino Nueva York (MRNY).

1992

The way the media likes to tell it, conditions in Bushwick began to improve, and the neighborhood became once more a healthy and vibrant place to live, only after 2000, when artists began to migrate in from other parts of New York. But our research found that Bushwick residents, and organizations like the ones profiled on this page, were fighting for their neighborhood long before. Were you there? How do you remember it? A los medios les gusta contar que las condiciones en Bushwick comenzaron a mejorar y que el barrio volvió a ser un lugar saludable y vibrante para vivir solamente después del año 2000, cuando los artistas empezaron a migrar allá desde otras partes de Nueva York. Pero nuestra investigación averiguó que los residentes de Bushwick y organizaciones como las descritas en esta página ya luchaban por su vecindario desde mucho antes. ¿Estuvo usted allí? ¿Cómo lo recuerda?

El Puente (The Bridge), founded in 1982 to organize for justice and against violence in South Williamsburg, opens the El Puente Bushwick Leadership Center at 311 Central Avenue. El Puente, fundada en 1982 para organizar en favor de la justicia y contra la violencia en el Sur de Williamsburg, abre el Centro de Liderazgo El Puente Bushwick en el 311 de la Avenida Central.

“By the time the early eighties rolled around and there was massive disinvestment and entire physical blocks had been burned to the ground, it became apparent that we needed to start focusing on the physical infrastructure as well as the human infrastructure which had traditionally been our focus. That’s when we started getting involved in housing development.”

“Cuando ya habían comenzado los años ochenta y había una desinversión masiva y cuadras enteras habían sido quemadas hasta los cimientos, parecía evidente que necesitábamos comenzar a concentrarnos en la infraestructura física, y no sólo en la humana que tradicionalmente había sido nuestro foco de atención. Ahí fue cuando empezamos a involucrarnos en el desarrollo de vivienda.”

Scott Short (Director of Housing, Ridgewood Bushwick Senior Citizens Council)

Scott Short (Director of Housing, Ridgewood Bushwick Senior Citizens Council)

federally-funded housing rehabs and construction in New York City rehabilitación y construcción de vivienda con fondos federales en la Ciudad de Nueva York 1983 1988

2000

[YOUR BUSHWICK HERE] [SU BUSHWICK AQUÍ]

The New York City Housing Authority (NYCHA) built five new low-rise complexes in Bushwick, known collectively as Hope Gardens, on land left vacant (see above) by the turmoil of the 1970s: the last major public housing construction in the city to date. La Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Nueva York (NYCHA) construyó cinco nuevos complejos de baja altura en Bushwick, conocidos colectivamente como los Jardines de la Esperanza, en terrenos abandonados (vea arriba) por los disturbios de los años '70: la última construcción importante de vivienda pública en la ciudad hasta la fecha.

U.S. Census Data. Mayoral Action Plan Report,1987. “The World of a Drug Bazaar, Where Hope Has Burned Out.” New York Times, October 1, 1992. “Growth of a New-Age Political Machine.” New York Times, February 7, 1993. “The Two Faces of Bushwick.” New York Times, February 27, 2000. John A. Dereszewski, “Bushwick Notes: From the 70’s to Today.” Brooklyn Historical Society, 2007. “Thirty Years Later, Looking Back at ‘The Cigar.’” BushwickBK, July 12, 2009. “Creating Affordable Housing: How Koch Did It.” Gotham Gazette, October 18, 2010. “Vito Lopez’s Bushwick Legacy: A Mix of Scandal and Progress.” Brooklyn Bureau, December 12, 2013.

The U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) provides interest-free capital to private, nonprofit sponsors to develop supportive housing for the elderly. Under the Reagan administration, the federal budget for housing was cut dramatically. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EEUU (HUD) ofrece financiación sin intereses a patrocinadores privados sin ánimo de lucro para desarrollar viviendas de apoyo para la tercera edad. Durante la administración del Presidente Reagan se recortó dramáticamente el presupuesto federal para la vivienda.


HISTORY OF BUSHWICK

12

HISTORIA DE BUSHWICK

2000-2010:

CHANGE IN BUSHWICK CAMBIOS EN BUSHWICK In the first ten years of this century, Bushwick experienced yet another shift in demographics. Facing rising rents in Manhattan and Williamsburg, many artists continued their search for affordable space by pushing east. The industrial buildings that had been abandoned in the northwest part of the neighborhood were converted to live/work spaces and galleries. The number of people that worked in arts and culture doubled from 2000 to 2008. In an area that had been comprised mostly of Hispanic working-class families, these artists brought many changes to the neighborhood.

AMI 2000:

$27,479

During this time, the percentage of Hispanics in Bushwick varied little but the White population increased by 10 times in some areas. As is the trend in New York, where artist go, speculative investors and eventually households with economic resources follow. With this new population, the median income increased substantially and the percentage of households with children decreased.

*2010 dollars SOURCE/FUENTE: Bushwick Housing Independence Project

PERCENT OF HOUSEHOLDS WITH CHILDREN: PORCENTAJE DE HOGARES CON NIÑOS:

2000

53.6%

Many businesses opened catering to the newcomers and articles about Bushwick were written in national and international publications bringing people from across the city wanting to be a part of the scene. Unfortunately, by 2010, many of the artists that came in the early 2000s could no longer afford to live in Bushwick and so the search for affordable studio space in New York City continued.

Durante los primeros diez años de este siglo, Bushwick todavía experimentó otro cambio demográfico más. Con unos alquileres cada vez más altos en Manhattan y en Williamsburg, muchos artistas continuaron su búsqueda de espacios asequibles desplazándose hacia el este. Los edificios industriales que habían sido abandonados en la parte noroeste del barrio se convirtieron en espacios de residencia y trabajo, así como en galerías. El número de personas que trabajaban en las artes y en la cultura se duplicó de 2000 a 2008. Siendo un área que se componía en su mayor parte de familias hispanas de clase trabajadora, estos artistas trajeron muchos cambios al vecindario. Durante esa época, el porcentaje de hispanos en Bushwick varió poco pero la población blanca se multiplicó por diez en algunas áreas. Como es tendencia en Nueva York, allí donde van los artistas, los especuladores inmobiliarios y más tarde las familias con recursos económicos les siguen. Con esta nueva población, el ingresos medios aumentaron sustancialmente y el porcentaje de hogares con niños disminuyó. Muchas tiendas abrieron para atender a los recién llegados y se publicaron artículos sobre Bushwick en medios nacionales e internacionales, atrayendo a gente de todas partes de la ciudad que quería formar parte de la escena. Desafortunadamente, ya en 2010, muchos de los artistas que vineron a principios de los 2000 dejaron de poder permitirse vivir en Buschwick y así la búsqueda de estudios y talleres asequibles en la Ciudad de Nueva York continuó.

RAFAEL FUCHS: ON ART AND POLITICS IN BUSHWICK

WHITE POPULATION 2000 POBLACIÓN BLANCA EN 2000 Montrose Ave Jefferson St

Fresch Pond Rd

CY PR

ES

Morgan Ave

SA VE

Forest Ave

DeKalb St Seneca Ave

E

G AV

HIN FLUS Flushing Ave

Knickerbocker Ave

Central Ave

Fuchs joined Bushwick’s growing creative community as a humble and bold photographer and later founded his own gallery studio space, Fuchs Projects, in the BogArt Galleries (56 Bogart Street). Rafael contributed his personal lens of photography to capture and publicly share his personal experiences within particular socio-political contexts. Through his lens, Fuchs uses the visual form with rigour to represent difficult conversations around local or global politics.

Myrtle-Wyckoff Ave WY CK OF FA VE

Myrtle Ave BR

Halsey St

OA D

WA Y

Kosciuszko St

CE

NT

BU

SH

WI

CK

RA

LA VE

AV E

Gates Ave Wilson Ave

Halsey St

0-5% 6-10% 11-15% 16+% no data available / sin datos

Rafael Fuchs is a long time artist in Bushwick. Fuchs was one of the early artists to arrive in Bushwick 10 years ago and joined a small community that was creating art -in its many forms- in bigger and more affordable spaces, compared to the smaller and more expensive studios that Manhattan offered.

Cemetery Bushwick - Aberdeen

Chauncey St

Broadway Junction

Alabama Ave Atlantic Ave

SOURCE/FUENTE: 2000 Census

For Fuchs, this meant capturing and documenting his life in Bushwick. He not only works in Bushwick’s thriving art community but lives in the neighborhood as well. Throughout the 10 years of living in Bushwick, Fuchs observed, felt and experienced the change that the neighborhood is undergoing. Inspired from personal

experiences, one of the elements that Fuchs captures are the differences in the agendas between landlords and tenants in his 2014 exhibition entitled “Landlord”. The main inspiration came from “bitter” personal experiences with landlords, which served to speak to the greater and often invisible experiences that Bushwick residents experience. However, from bitter came the sweet and the sweet was the art for Fuchs. He used his gallery space to be outspoken, through a visual story, about a significant social condition that is difficult to have a public conversation about. A dialogue about landlord priorities versus tenants/artist visions in a Bushwick gallery space is certainly an important gesture for the relationship between landlords in artistic neighborhoods. Although Fuchs’ documentation of Bushwick’s change is seen through the lens of his personal experiences, his work is presented in a way that allows the spectators to make their own interpretations of the social conditions at hand. Certainly, Fuchs joins a unifying voice among other artists in Bushwick who do not just create ‘new neighborhoods’, but they too are affected by the power of landlords, zoning and city planning. In fact, artists are an important voice to spark a public conversation about critical socio-political conditions in cities.


13

ART GALLERIES IN BUSHWICK GALERÍAS DE ARTE EN BUSHWICK

AMI 2010:

$38,104 SOURCE/FUENTE: Furman Center

PERCENT OF HOUSEHOLDS WITH CHILDREN: PORCENTAJE DE HOGARES CON NIÑOS:

2010

43.3% SOURCE/FUENTE: Furman Center

Galleries opened from 2000 to 2009 Galleries opened from 2010 to 2014

RAFAEL FUCHS : SOBRE EL ARTE Y LA POLÍTICA EN BUSHWICK Rafael Fuchs es un artista que vive en Bushwick desde hace mucho tiempo. Fuchs fue uno de los primeros artistas que llegó a Bushwick hace diez años y se hizo miembro de una pequeña comunidad que creaba arte – en sus muchas formas – en espacios más grandes y más asequibles que los estudios más pequeños y más caros que ofrecía Manhattan. Fuchs se unió a la creciente comunidad creativa de Bushwick como un humilde y atrevido fotógrafo, y más tarde fundó su propio estudio y galería, Proyectos Fuchs, en las Galerías BogArt (56 de la calle Bogart). Rafael aportaba su personal lente fotográfica para capturar y compartir públicamente sus experiencias personales en contextos sociopolítico particulares. A través de su lente, Fuchs utiliza con rigor la forma visual para representar conversaciones difíciles entorno a la política local o global. Para Fuchs, esta situación implicaba capturar y documentar su vida en Bushwick. No solamente trabaja con la floreciente comunidad artística de Bushwick sino que también vive en el barrio. Durante los diez años que ha vivido en Bushwick, Fuchs ha observado, sentido y experimentado el cambio por el que está pasando el vecindario. Inspirado por experiencias personales, uno de los elementos que Fuchs suele capturar es la diferencia entre las intenciones de los propietarios y los inquilinos en su exhibición

de 2014 titulada “Propietario”. La inspiración principal vino de experiencias personales “amargas” con propietarios de vivienda, que sirvieron para hablar de experiencias más grandes y a menudo invisibles que sufren los residentes de la zona. Sin embargo, después de lo amargo viene lo dulce y lo dulce fue el arte de Fuchs. Utilizó su espacio de galería para hablar libremente y con honestidad, a través de una historia visual, sobre una condición social significativa sobre la cual es díficil tener una conversación en público. Un diálogo sobre las prioridades de los propietarios por un lado y las visiones de los inquilinos/artistas por otro en una galería en Bushwick ciertamente representa un gesto importante para la relación entre propietarios en barrios de artistas.

WHITE POPULATION 2010 POBLACIÓN BLANCA 2010 Montrose Ave Jefferson St

ES

SA VE

Forest Ave

DeKalb St Seneca Ave

E

G AV

HIN FLUS Flushing Ave

Knickerbocker Ave

Central Ave

Myrtle-Wyckoff Ave WY CK OF FA VE

Myrtle Ave BR

Aunque la documentación que hace Fuchs de los cambios en Bushwick es a través de la lente de sus experiencias personales, su trabajo se presenta de manera que permite al público hacer sus propias interpretaciones de las condiciones sociales en cuestión. Ciertamente, Fuchs se une a una voz unificadora junto a otros artistas en Bushwick que no sólo crean ‘nuevos barrios’ sino que también están afectados por el poder de los propietarios, la zonificación y la planificación urbana. De hecho, los artistas son una voz importante para desencadenar un debate público sobre las críticas condiciones sociopolíticas en las ciudades.

Fresch Pond Rd

CY PR

Morgan Ave

Halsey St

OA D

WA Y

Kosciuszko St

CE

NT

BU

SH

WI

CK

RA

LA VE

AV E

Gates Ave Wilson Ave

Halsey St

0-5% 6-10% 11-15% 16+% no data available / sin datos

Cemetery Bushwick - Aberdeen

Chauncey St

Broadway Junction

Alabama Ave

Atlantic Ave

SOURCE/FUENTE: 2010 Census


14

BUSHWICK AND THE HOUSING CRISIS

BUSHWICK Y LA CRISIS DE VIVIENDA

WHO LIVES IN BUSHWICK? ¿QUIÉN VIVE EN BUSHWICK? White Blancos

144,000

Asian Asiáticos

Other Otros

Hispanic Hispanos

Black Negros

PEOPLE LIVE IN BUSHWICK GENTE VIVE EN BUSHWICK Source/Fuente: American Community Survey, 2010-2012

AT A GLANCE DE UN VISTAZO 56,800 People per mi2 Personas por mi2 33.4% Poverty Rate Tasa de pobreza 17.5% Unemployment Rate Tasa de desempleo 39% Foreign born Nacidos en el extranjero 40.2% Households with children Hogares con niños $35,616 Median household income Ingresos medios familiares

Puerto Rican or Dominican Puertorriqueños o Dominicanos

Despite ongoing neighborhood changes, Bushwick is still a predominantely low income Hispanic neighborhood. There are especially pronounced Puerto Rican and Dominican populations. Nearly a third of the population does not speak English well or at all and more than a third of the residents are foreign born. These numbers may be even greater because undocumented immigrants living in Bushwick are likely under-counted. With more than 140,000 residents, it is one of the more densely populated neighborhoods in New York City. The median age in Bushwick is 30, compared to the city median of 38. Making it a relatively young neighborhood. It is also well connected to the rest of the city in that 96% of residential units are within a half mile of a subway stop. Approximately 50% of households earn less than $40,000 per year but income is not distributed equally among racial groups in Bushwick. White residents have a median income approximately twice as high as black and hispanic residents (see Median Income by Race graph). In regards to poverty and unemployment rates, the neighborhood is ranked 6th and 4th respectively across the entire city.

MEDIAN INCOME BY RACE INGRESOS MEDIOS POR RAZA 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0

White Blancos

Hispanic Hispanos

Black Negros

Source/Fuente: Furman Center, 2009

In terms of education, Bushwick ranks among the worst in the city for students performing at their grade level in math and only slightly better in reading. These low education indicators are surely related to the high number of foreign and only Spanish-speaking residents who are at a distinct disadvantage within the education system. In the following section we will look more into the households in Bushwick and their housing units. As we explore why the affordable housing crisis is hitting Bushwick so hard, keep this demographic information in mind. A pesar de los continuos cambios en el vecindario, Bushwick todavía se compone principalmente de hispanos con bajos ingresos. La comunidad de Portorriqueños y Dominicanos es especialmente notable. Casi la tercera parte de la población en Bushwick no habla bien inglés o no lo habla en absoluto y más de la tercera parte de los residentes nacieron en el extranjero. Es posible que estos números sean aún más elevados debido a que los inmigrantes indocumentados que viven en Bushwick probablemente no estén contabilizados. Con más de 140,000 residentes, Bushwick es uno de los barrios con mayor densidad de población de la Ciudad de Nueva York. El promedio de edad es de 30 años, mientras que en el resto de la ciudad es de 38, lo que hace de él un vecindario relativamente joven. También está bien conectado con el resto de la ciudad puesto que el 96% de las unidades residenciales está a menos de media milla de una parada de metro.

Aproximadamente el 50% de los hogares ganan menos de $40,000 al año, pero los ingresos no están distribuidos de manera equitativa entre los distintos grupos raciales de Bushwick. Los residentes blancos tienen unos ingresos medios aproximadamente dos veces más altos que los de los residentes negros e hispanos (vea el gráfico de ingresos medios por raza). Con respecto a las tasas de pobreza y desempleo, el barrio está en la 6ª y 4ª posición respectivamente comparado al resto de la ciudad. En términos de educación, Bushwick se encuentra entre los peores de la ciudad en nivel de aprobados en matemáticas, y sólo un poco mejor en capacidad de lectura. Unos indicadores educativos tan bajos seguramente estén relacionados con el gran número de residentes extranjeros y exclusivamente hispano-parlantes que están en una clara situación de desventaja dentro del sistema educativo. En la siguiente sección miraremos más detenidamente a las familias en Bushwick y a sus unidades de vivienda. Mientras exploramos por qué la crisis de vivienda asequible ha golpeado de manera tan dura a Bushwick, no se olvide de esta información demográfica.

SOURCES/FUENTES Furman Center for Real Estate and Urban Policy (2014) State of New York City’s Housing and Neighborhoods. Online Acess: http://furmancenter.org/ research/sonychan US Census (2010) American Community Survey. Online Access: factfinder2.census.gov


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PICTURING HOUSEHOLDS AND HOUSING UNITS VISUALIZANDO A LAS FAMILIAS Y LAS UNIDADES DE VIVIENDA BUSHWICK HEADS OF HOUSHOLD Changes have brought more non-family households into Bushwick but it is still a family neighborhood. Nearly half of the households have children under 18 and many of these are headed by single mothers, although there has been a decline. There are also slightly fewer married couples living in the neighborhood compared to in 2000.

Southern long-term single family households may be at risk for displacement because the property values are increasing, making the area attractive for development. Family households living in the northern section of Bushwick are likely at higher risk as their landlords may want to push them out to bring in higher paying new commers.

The housing units map shows that most lots in Bushwick have one to four units, housing the same number of families. In the northern section of the neighborhood there is a higher density of four to thirty-six unit lots, corresponding with the area of most rapid neighborhood change. This is the area that new non-family households are moving into. In the southern section of the neighborhood where most lots have fewer units is where a greater number of single family homes are located.

Questions of displacement require a better understanding of who in the neighborhood is renting and who owns. As well as what types of rentals exist. These concepts will be examined in the next section. Los cambios han traído más hogares sin familias a Bushwick, pero todavía es un barrio familiar. Casi la mitad de los hogares tienen niños menores de 18 años y, de estos, muchos tienen como ‘cabeza’ de familia a madres solteras, aunque este grupo ha disminuido. También hay un poco menos de parejas casadas viviendo en el vecindario, comparado con el año 2000.

The lots that contain thirty-six to one-hundred and fifty units are mostly NYCHA housing with several buildings per lot although some are large new developments.

El mapa de unidades de vivienda muestra que la mayoría de las parcelas en Bushwick tiene de una a cuatro unidades, alojando al mismo

HOUSING UNITS MAP MAPA DE UNIDADES DE VIVIENDAS

Montrose Ave

RE

SS

AV E

8.6

Flushing Ave Central Ave

23.3 35.5

34.2 % Single Female % Mujer Soltera % Married Couple % Pareja Casada número de familias. En la zona norte del barrio hay una mayor densidad de parcelas de cuatro a treinta y seis unidades, coincidiendo con al área del vecindario que más rápido ha cambiado. Es aquí donde se mudan los nuevos residentes sin familia. En la zona sur del barrio donde la mayoría de las parcelas

Forest Ave

Myrtle-Wyckoff Ave W YC KO Knickerbocker Ave FF AV E

Kosciuszko St

1 - 4 Units

% Non-family % Sin familia % Single Male % Hombre Soltero tiene menos unidades es donde se encuentra un mayor número de viviendas unifamiliares independientes. Las parcelas que contienen de treinta y seis a ciento cincuenta unidades son principalmente viviendas de NYCHA con varios edificios por parcela, aunque algunas corresponden a grandes proyectos residenciales de reciente creación. Es posible que los hogares unfamiliares más antiguos del sur de Bushwick estén en riesgo de desalojo porque el valor de la propiedad está aumentando, haciendo que el área se vuelva atractiva para el desarrollo inmobiliario. Probablemente las familias que viven en la zona norte de Bushwick tengan un riesgo de desalojo aún mayor debido a que sus caseros pueden querer echarlas para traer a gente nueva dispuesta a pagar precios más elevados.

Wilson Ave Halsey St

Cemetery

4 - 36 Units 36 - 93 Units

29.3

Todas las cuestiones que tengan que ver con el desplazamiento y el traslado forzoso de personas requieren una mejor comprensión de quién es inquilino y quién es propietario en el barrio. Así como qué tipo de alquileres existen. Estos conceptos serán examinados en la siguiente sección.

Halsey St

Gates Ave

26.7

34.5

Seneca Ave

VE GA

IN USH

BR OA DW AY

8

Fresch Pond Rd

DeKalb St

Myrtle Ave

2000

Jefferson St C YP

Morgan Ave

FL

'CABEZAS' DE FAMILIA EN BUSHWICK 2010

Bushwick - Aberdeen Chauncey St SOURCES/FUENTE

Broadway Junction

93 - 150 Units

Alabama Ave Atlantic Ave

Furman Center for Real Estate and Urban Policy (2014) State of New York City’s Housing and Neighborhoods. Online Acess: http://furmancenter.org/ research/sonychan US Census (2010) Online Access: http://www.census. gov/2010census/ NYC Open Data (2014). Online Acess: http://www.nyc. gov/html/dcp/html/bytes/applbyte.shtml


BUSHWICK AND THE HOUSING CRISIS

16

BUSHWICK Y LA CRISIS DE VIVIENDA

GENTRIFICATION IN BUSHWICK LA GENTRIFICACIÓN EN BUSHWICK DISPLACEMENT EXPLAINED LOS DESALOJOS EXPLICADOS An interview with Scott Short, Director Of Housing, RBSCC Una entrevista con Scott Short, Director De Vivienda, RBSCC All these investors out there are looking for the next hot neighborhood. And so when you have that climate and then the press starts feeding into it with how cool Bushwick is, then you create this atmosphere where people are assuming that there are going to be huge

“The only way that investors can make those properties work, financially, is to get the rent-stabilized tenants out, one way or another.” increases in the market and they’re way overpaying for properties. The only way that they can make those properties work, financially, is to get the rent-stabilized tenants out, one way or another—and often times that’s through harassment or various unscrupulous tactics. Often times it’s through buyouts, which are legal, but we strongly advocate against, because a lot of people are getting six-figure buyouts at this point, and for a poor family that seems like such a huge sum of money, but if you have an $800 apartment, and the median rent for a two-bedroom in Bushwick now is $2400—so now you have to triple your rent, that $100,000 will be gone in a matter of a few years and you’re left with nothing.

Todos estos inversores de ahí fuera están buscando el próximo barrio ‘de moda’. Y así, cuando tienes este clima y la prensa empieza a alimentarlo con cuán atractivo es Bushwick, entonces creas este ambiente donde la gente asume que va a haber enormes incrementos

“La única manera de que los inversores puedan hacer que esas propiedades les rindan, económicamente, es echar a los inquilinos de renta estabilizada, de una manera u otra.” en el mercado inmobiliario y paga muy por encima del valor de las propiedades. La única manera en que pueden hacer que esas propiedades les rindan, económicamente, es echar a los inquilinos de renta estabilizada, de una u otra manera –y muchas veces esto ocurre a través del acoso o con varias tácticas inmorales. Muchas veces logran su objetivo ofreciéndoles dinero a los inquilinos, lo cual es legal, pero abogamos enérgicamente por no hacer esto: en este momento mucha gente está aceptando pagos de seis cifras, lo que parece una enorme cantidad de dinero para una familia sin ingresos; pero si tienes un apartamento por el que pagas $800 al mes y el alquiler medio por un apartamento de dos habitaciones en Bushwick ahora es de $2,400 al mes –es decir, el triple de tu vivienda actual–, esos $100,000 desaparecerán en pocos años y te quedarás en la calle sin nada.

PRICE HISTORY OF PROPERTIES Source: 2000LOS Census PRECIOS DE LAS HISTORIA DE PROPIEDADES 118 Wyckoff Ave 2013: 2000:

250 Melrose St 2014: 2013: 2005:

$1,250,000 $735,000 $341,113

Unfortunately, many of these benefits disproportionately benefit landowners and newcomers while the long-term residents - who often invested in the community before the influx of wealthier residents - are displaced due to rising rents. Gentrification can exacerbate larger societal injustices along race and socioeconomic lines and make each new bar or restaurant seem like a direct affront to the existing community. How gentrification plays out and is perceived by the community varies in each neighborhood. In Bushwick, gentrification is a word on the tip of everyone’s tongue and has been for years. With Williamsburg as a nearby precedent, the real estate market has been very active in the neighborhood lately. Landlords are increasing rent at a fast pace and property owners are selling, flipping and developing lots. What does this mean for anyone that lived in Bushwick before the frenzy began? Longterm residents are being displaced because of rising rents, property taxes, cost of living and sometimes even illegal harassment and buy-outs by landlords. Recently, when a new high-end apartment complex called “Colony 1209” compared its potential new residents to frontiersmen in an untouched landscape, a graffiti appeared on the sidewalk in front of the building declaring “gentrification is the new colonialism.”

http://pmarcuse.wordpress.com/2014/04/08/blog-46-theethics-of-gentrification-social-and-personal/

1301 Putnam Ave $1,100,000 $740,000 $550,000

1209 Dekalb

La gentrificación es un término complicado y disputado que ha sido discutido y debatido por planificadores, geógrafos, políticos y ciudadanos de Nueva York desde los años '60 del siglo pasado. El geógrafo Neil Smith califica la gentrificación como “la remodelación de clase del paisaje urbano central” y el planificador y abogado Peter Marcuse dice que la gentrificación es, en última instancia, un problema ético de justicia social. La gentrificación en general es el proceso por el que un grupo de gente con más recursos se muda a un distrito urbano ya existente y el cambio demográfico y cultural que de ello deriva, las consecuentes subidas de los alquileres y el desplazamiento eventual de la comunidad original. Al principio, algunos de los resultados del proceso pueden ser positivos, como la disminución en los niveles de crimen, la rehabilitación de los edificios más viejos y un aumento en la base imponible. Desafortunadamente, muchos de estos beneficios recaen de manera desproporcionada sobre los dueños del terreno o sobre los recién llegados, mientras que los antiguos residentes –que a menudo invirtieron en la comunidad antes de la llegada de los residentes más ricos– son desplazados porque los alquileres suben y ya no pueden costearlos. La gentrificación puede agravar mayores injusticias sociales por raza o nivel socioeconómico y hacer que cada nuevo bar o restaurante parezca una afrenta directa a la comunidad original existente. La manera en que la gentrificación actúa y el modo en que es percibida por la comunidad varía en cada zona. En Bushwick la gentrificación es una palabra en boca de todo el mundo y ha sido así por muchos años. Con Williamsburg como precedente cercano, el mercado inmobiliario ha estado muy activo en el barrio últimamente. Los caseros están subiendo los alquileres a un ritmo muy rápido, y los propietarios de viviendas están vendiendo, revendiendo y desarrollando las viviendas para especular con ellas. ¿Qué implica esto para cualquiera que viviera en Bushwick antes de que comenzara el frenesí? Los antiguos residentes se ven desplazados por el aumento de los alquileres, los impuestos a la propiedad, el coste de la vida y a veces incluso el acoso ilegal y las ofertas inmorales de dinero por parte de los propietarios para que se marchen. Recientemente, cuando un nuevo complejo de apartamentos de lujo llamado “Colony 1209” comparó a sus posibles nuevos residentes con pioneros en un paisaje virgen, apareció un grafiti en la acera de en frente del edificio declarando que "la gentrificación es el nuevo colonialismo.”

VACANT LOT PRICE PER BUILDABLE SQ. FOOT PRECIO DE UN SOLAR POR PIE CUADRADO EDIFICABLE $100

$100

2015(listed): $81,500,000 2014: $58,000,000 2013: $6,000,000 2006: $8,300,000

189 Cooper St 8/2014: 3/2014: 2013:

19 Bleecker St $1,085,000 $799,000 $725,000

Gentrification is generally the process of a group of wealthier people moving to an existing urban district and the demographic and cultural shift, subsequent rise in rents and eventual displacement of the original community. In the beginning, some outcomes of the process can be positive, such as a decrease in crime levels, rehabilitation of older buildings and an increased tax base.

Sources/Fuentes: Smith, Neil The New Urban Frontier: Gentrification and the revanchist city, 1996

$1,000,000 $100,000

2014: 2013: 2012:

2013: 11/2007: 2/2007:

Gentrification is a complicated and contested term that has been discussed and debated by planners, geographers, politicians and citizens of New York since the 1960s. The geographer Neil Smith calls gentrification “the class remake of the central urban landscape” and the planner and lawyer Peter Marcuse says that gentrification is ultimately an ethical problem of social justice.

$74

$1,145,000 $865,000 $540,000

$62

980 Madison St 2014: 2010: 2009:

SOURCE/FUENTE:zillow.com

$1,300,000 $605,000 $295,000

$35

994 Hancock St 2014: $1,050,000 2013: $370,000

* From January - April 2014 SOURCE/FUENTE: Brooklyn Daily Eagle

$20

2011

2012

2013

2014*


17

(L) Stockholm St., Brooklyn, NY 11237 $ 2,250/month.

WILLIAMSBURG

(K) 432 Suydam St, Brooklyn, NY 11237 $ 2,300/month. Jefferson St

CY PR

(J) Palmetto St. at Knickerbocker Ave, Brooklyn, NY 11221 $ 2,099/month.

ES

(M) 114 Troutman St., Brooklyn, NY 11221 $ 2,650/month.

SA VE

DeKalb St

(I) 358 Grove St, Brooklyn, NY 11237 $ 2,655/month.

E

G AV

HIN FLUS

Myrtle-Wyckoff Ave WY CK (H) 1410 Jefferson Ave, OF FA Brooklyn, NY 112377 VE

Flushing Ave

Myrtle Ave BR

Knickerbocker Ave Central Ave

$ 2,400/month.

O

KN

A (A) Rheingold heights, DW AY 87 Melrose St. Brooklyn, NY 11206 $ 803 -1,421*/month.

BU

(B) 1209 Dekalb Ave, Brooklyn, NY 11221 $ 3022/month.

SH

CE

NT

WI

CK

(C) 147 Bleecker St, Brooklyn, NY 11221 $ 2,250/month.

IS THIS AFFORDABLE FOR YOU? ¿ES ESTO ASEQUIBLE PARA USTED? The federal government has determined that affordable rent is 30% or less of your gross income. Based on this criteria, is Bushwick “affordable” for you?

ER

BO

CK

ER

(G) Putnam Ave & Wilson ave. Brooklyn, NY 11237 $ 3,400/month.

AV E

RA

LA VE

AV E Gates Ave

Wilson Ave

(F) 104 Covert St #1 Brooklyn, NY 11207 $ 2,500/month.

Halsey St

Cemetery

(D) 100 Cornelia St, Brooklyn, NY 11221 $ 2,200/month.

Chauncey St

Bushwick - Aberdeen

EAST NY

El gobierno federal ha determinado que un alquiler asequible debe suponer el 30% BEDFORD-STUYVESANT o menos de sus ingresos brutos. En base a este criterio, ¿es Bushwick “asequible” para usted?

REAL ESTATE AND RENT BIENES INMUEBLES Y ALQUILERES The real estate market in Brooklyn has been steadily rising for a number of years. Starting with neighborhoods closer to Manhattan, the trend of increased property values has now spread to Bushwick. The price of vacant land has steadily climbed since 2011. Hundreds of thousands of dollars can be made in the speculative buying, repairing and selling of properties in Bushwick. Looking at the price history of a random sample of properties shows that in the most extreme cases, one could make close to a million dollars by buying cheap and reselling a short time later. As the hype around Bushwick continues in the press and rents rise throughout the city, more people with mid to high incomes are looking to live in the area and the market rate of 2 bedroom apartments has shot up to well over $2,000/month and as high as $3400/month. Rent-stabilized apartments in Bushwick can be as low as $650/month which gives landlords of rent-stabilized units a huge incentive to convert their property.

RIDGEWOOD

Halsey St

ICK

El mercado inmobiliario en Brooklyn ha estado subiendo contínuamente desde hace bastantes años. Comenzando con los barrios más cercanos a Manhattan, la tendencia al alza en los valores de la propiedad ahora se ha extendido a Bushwick. El precio de un solar vacío ha subido incesantemente desde 2011. Se pueden ganar cientos de miles de dólares especulando, comprando, reparando, y vendiendo propiedades en Bushwick. Mirando la historia de precios de una muestra de propiedades escogidas al azar muestra que en los casos más extremos, uno podría ganar cerca de un millón de dólares comprando barato y volviendo a vender poco tiempo después. Mientras el bombo publicitario alrededor de Bushwick continua en la prensa y los alquileres suben en toda la ciudad, cada vez más personas con ingresos medio-altos están buscando vivir en el área y el precio de mercado para un apartamento de dos habitaciones se ha disparado muy por encima de los $2,000 al mes hasta alcanzar valores de $3,400 al mes. Los apartamentos de renta estabilizada pueden llegar a costar $650 al mes, lo que incentiva enormemente a sus propietarios a convertir sus propiedades.

Broadway Junction

(E) 19 Moffat St, Brooklyn, NY 11207 $ 2,900/month.

OCEAN HILL

Source/Fuente: nyc.gov, trulia.com, craigslist.com

MEDIAN RENT OF A 2 BEDROOM APARTMENT ALQUILER MEDIO DE UN APARTAMENTO DE 2 HABITACIONES $3,335 Brooklyn

$3,500

$2,760 $2,296 Bushwick

$2,500

$1,855 $1,500

*In 2014 dollars SOURCE/FUENTE: mns.com/brooklyn_rental_market_report

2009

2010

2011

2012

2013

2014


BUSHWICK AND THE HOUSING CRISIS

18

BUSHWICK Y LA CRISIS DE VIVIENDA

A NEIGHBORHOOD OF RENTERS UN BARRIO DE INQUILINOS

85%

OF BUSHWICK HOUSEHOLDS RENT DE LAS FAMILIAS EN BUSHWICK VIVE DE ALQUILER

The vast majority of Bushwick residents are renters. As the renter household percent map shows there are more homeowners in the southern section of Bushwick, however even there at least 70% of households are renters. In the same area of the neighborhood where there is higher density housing there is a band of nearly 100% renters. This area is also where the neighborhood is rapidly changing, meaning most new commers are likely renters. As higher income residents move into Bushwick, businesses and aesthetics change. These changes, along with real estate speculation, drive up rent prices for already established residents. The only protections for these residents are rent stabalization and rent control. Some low-income residents may also have government subsidized rent or live in public housing that is guarenteed affordable. The rent type distribution chart shows that half of Bushwick housing units are at market rate while the other half have some kind of affordability protection, mostly rent stabalization or control. Rent stabilization is a system enacted in 1969 in New York City when the rents were rising abruptly in post-war buildings, tenants who live in these buildings are protected from sharp increases in rent and have their right to renew their leases. To be under the rent control, the tenant (or the lawful successor) must have been living in the same apartment

RENT TYPE DISTRIBUTION DISTRIBUCIÓN DE TIPOS DE ALQUILER 6.7

RENTER HOUSEHOLD % BY CENSUS TRACT HOGARES EN ALQUILER % POR SECCIÓN CENSAL Montrose Ave

Jefferson St

ING

H FLUS

SA VE DeKalb St

50.5 31.4

% Market Rate % A precio de mercado % Rent stabalized or controlled % Renta estabilizada o controlada

Seneca Ave

Myrtle-Wyckoff Ave WY CK OF FA VE

Flushing Ave Myrtle Ave

BR

Central Ave

Knickerbocker Ave

OA D

WA Y

Halsey St

Kosciuszko St

Gates Ave

70% - 79%

Wilson Ave Halsey St

80% - 89%

Cemetery Bushwick - Aberdeen Chauncey St

Broadway Junction

90% - 100%

Alabama Ave Atlantic Ave

since July 1, 1971. When it becomes vacant it can become rent stabilized if there are more than six units in it or be removed from regulation. To be rent stabilized the apartment generally is a building with six or more units inside and be built between February 1, 1947 and January 1, 1974. Another way to be rent stabilized are the apartments in buildings with three or more apartments constructed or extensively renovated since 1974 with special tax benefits. There are series of exceptions to these categories, for example if the legal rent exceed $2,500 following a vacancy the apartment may be deregulated. Crossing these possibilities with information about the number of units and building ages in Bushwick, a likely rent stabilized map was produced.

antiguos residentes ya establecidos. Las únicas medidas de protección para estos residentes son la estabilización y el control del alquiler. Algunos residentes de bajos ingresos también pueden tener subvenciones del gobierno o vivir en viviendas públicas con un precio asequible garantizado. La tabla de distribución de tipos de alquiler muestra que la mitad de las unidades de vivienda en Bushwick se alquila a precio de mercado, mientras que la otra mitad tienen los precios protegidos de alguna manera, prinipalmente mediante la estabilización o el control del alquiler. La estabilización del alquiler es un sistema promulgado en 1969 en la Ciudad de Nueva York cuando los alquileres estaban subiendo

For more information please check: http:// www.nycrgb.org/

La gran mayoría de los residentes de Bushwick son inquilinos. Como muestra el mapa de los hogares en régimen de alquiler, hay más propietarios de vivienda en la zona sur de Bushwick. Sin embargo, incluso allí, al menos el 70% de las familias son inquilinas. En el mismo área del barrio donde hay una mayor densidad de vivienda hay una franja en la que casi el 100% de hogares están alquilados. Este área del vecindario es también la que más rápidamente está cambiando, lo que quiere decir que la mayoría de los recién llegados probablemente vive de alquiler.

Conforme se van mudando a Bushwick los residentes de ingresos más altos, las tiendas y la estética cambian. Estos cambios, junto con la especulación inmobiliaria, hacen que % Other rent subsidized % Otros alquileres subvencionados aumenten los precios del alquiler para los % Public housing % Vivienda pública

Forest Ave

AVE

The pattern of rent stabilization/control in Bushwick is similar to the previously demonstrated patterns of higher density units and particularly high levels of renters.

11.4

Fresch Pond Rd

CY PR

ES

Morgan Ave

abruptamente en los edificios construidos tras la Primera Guerra Mundial: a los inquilinos de estos edificios se les protege de bruscos aumentos del alquiler y se les concede el derecho a renovar sus contratos. Para gozar del control de alquiler, el inquilino (o su sucesor legal) tiene que haber estado viviendo en el apartamento desde el primero de julio de 1971. Cuando el apartamento se vacía puede o bien volverse de alquiler estabilizado (si el edificio donde está tiene más de seis unidades de vivienda) o bien ser excluido de la regulación. Para que se estabilice su alquiler, el apartamento tendrá además que haber sido construído entre el 1 de febrero de 1947 y el 1 de enero de 1974. Otra manera de que los apartamentos puedan tener su alquiler estabilizado es si forman parte de edificios con tres o más apartamentos construidos o reformados integralmente después de 1974 y con exenciones fiscales especiales. Hay una serie de excepciones a estas categorías, por ejemplo, un apartamento puede ser desregulado si su alquiler legal excede los $2,500 después de haber estado desocupado.

Montrose Ave

Cruzando estos datos con información obtenida sobre el número de unidades de vivienda y la antigüedad de los edificios en Bushwick, se generó un mapa con las viviendas con probabilidad de tener renta estabilizada. Para obtener más información, por favor visite: http://www.nycrgb.org/ El patrón de estabilización/control del alquiler en Bushwick es similar a los patrones de unidades de vivienda con mayor densidad y con niveles particularmente altos de inquilinos mostrados anteriormente. SOURCES/FUENTE Furman Center for Real Estate and Urban Policy (2014) State of New York City’s Housing and Neighborhoods. Online Acess: http://furmancenter.org/ research/sonychan US Census (2010) Online Access: http://www.census. gov/2010census/ NYC Open Data (2014). Online Acess: http://www.nyc. gov/html/dcp/html/bytes/applbyte.shtml

Jefferson St C YP

Fresch Pond Rd RE

Morgan Ave

SS

DeKalb St

Seneca Ave

VE GA

N

SHI

FLU

AV E

Flushing Ave Myrtle Ave

BR OA DW AY

Forest Ave

Central Ave

Myrtle-Wyckoff Ave W YC KO Knickerbocker Ave FF AV E Halsey St

Kosciuszko St

Gates Ave

LIKELY RENT STABILIZED UNITS UNIDADES CON PROBABILIDAD DE RENTA ESTABILIZADA

Wilson Ave Halsey St

Cemetery Bushwick - Aberdeen Chauncey St

Broadway Junction Alabama Ave Atlantic Ave


19

CODE VIOLATIONS INFRACCIONES DEL CÓDIGO Housing code violations have increasingly become a problem in Bushwick. This is partially because the neighborhood housing stock is old and without maintance can easily fall into disrepair. The building age map shows that the vast majority of buildings were built before 1939. Most of the newer buildings are either NYCHA public housing or luxury developments. For the most part, Bushwick’s low-income renters are living in an aging housing stock that demands upkeep. However, there is an especially disturbing trend in Bushwick that has at various times been recorded throughout the city. Landlords that want to push out residents in rent stabilized or controlled apartments are intentionally not making proper repairs. By allowing the building to deteriorate to a level that is sublivable, the landlord can force out these tenants. At this point the landlord can either make repairs and attract new higher-income renters or sell the property to a developer or speculator who will also contribute to neighborhood change. Many tenants do not realize that they have certain housing rights that protect them from such predatory landlord behavior. The Department of Housing Preservation and Development (HPD) is in charge of enforcing the city building codes. Inspectors are sent to respond to complaints about a lack of essential services, vermin, and other maintenance problems. If your landlord fails to repair an immediately hazardous violation (class C), such as lead paint or lack of heat, the HPD Emergency Repair Program can correct the issue at the owner’s expense. Las infracciones del código de vivienda se han vuelto un problema cada vez mayor en Bushwick. En parte se debe a que el stock de vivienda en el barrio es antiguo y, sin mantenimiento, puede deteriorarse fácilmente. El mapa de antigüedad de los edificios muestra que la gran mayoría de ellos se construyó antes de 1939. La mayoría de los edificios más recientes son viviendas públicas de NYCHA o promociones de vivienda de lujo. En general, los inquilinos con bajos ingresos de Bushwick viven en el stock de vivienda antigua con necesidad de mantenimiento.

BUSHWICK HAS THE 2ND HIGHEST NUMBER OF SERIOUS HOUSING CODE VIOLATIONS OF ANY NEW YORK CITY NEIGHBORHOOD: BUSHWICK ES EL SEGUNDO BARRIO DE LA CIUDAD DE NUEVA YORK CON EL NIVEL MÁS ALTO DE INFRACCIONES GRAVES DEL CÓDIGO DE VIVIENDA:

108.6

PER 1,000 RENTAL UNITS POR CADA 1,000 UNIDADES DE ALQUILER

BUILDING AGE EDAD DE LOS EDIFICIOS

Montrose Ave

Jefferson St C YP

NG

SHI

FLU

Fresch Pond Rd

RE

Morgan Ave

SS A DeKalb St VE

Forest Ave Seneca Ave

AVE

Flushing Ave Myrtle Ave

BR OA DW AY

Central Ave

Knickerbocker Ave

Myrtle-Wyckoff Ave W YC KO FF AV E Halsey St

Kosciuszko St

Gates Ave

- 1939

Wilson Ave Halsey St

1939 - 1977

Cemetery Bushwick - Aberdeen Chauncey St

1977 - 2013

No obstante, hay una tendencia especialmente preocupante en Bushwick que ya se ha registrado otras veces a lo largo y ancho de la ciudad. Los propietarios que quieren expulsar a los inqulinos de apartamentos con

DID YOU KNOW YOU CAN REPORT HOUSING MAINTENANCE VIOLATIONS 24-HOURS A DAY BY CALLING 311? ¿SABÍA USTED QUE PUEDE DENUNCIAR INFRACCIONES EN EL MANTENIMIENTO DE SU VIVIENDA LAS 24 HORAS DEL DÍA LLAMANDO AL 311?

Broadway Junction Alabama Ave Atlantic Ave

Your landlord is legally required to maintain your apartment in habitable conditions including hot water and heat during the winter. Por ley, su casero tiene que mantener su apartamento en condiciones habitables, incluyendo agua caliente y calefacción durante el invierno.

alquiler estabilizado o controlado no hacen las reparaciones adecuadas intencionadamente. Permitiendo que el edificio se deteriore hasta niveles de infravivienda, el propietario ya puede expulsar a estos inquilinos. En ese momento puede hacer reparaciones para atraer a otros inquilinos dispuestos a pagar más o bien vender la propiedad a un promotor o a un especulador que también contribuirá al cambio en el barrio. Muchos inquilinos no se dan cuenta de que tienen ciertos derechos de vivienda que los protegen de este tipo de comportamiento depredador por parte del casero. El Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda (HPD) se encarga de hacer cumplir a los propietarios con los códigos municipales de edificación. Se envían inspectores para responder a quejas sobre la falta de servicios esenciales, plagas y otros problemas. Si su casero no repara una infracción que presente un peligro inmediato (categoría "C"), como la presencia de pintura basada en plomo o la falta de calefacción, el Programa de Reparaciones de Emergencia de HPD puede corregir el problema y el propietario correrá con el gasto. SOURCES/FUENTES Furman Center for Real Estate and Urban Policy (2014) State of New York City’s Housing and Neighborhoods. Online Acess: http://furmancenter.org/ research/sonychan US Census (2010) Online Access: http://www.census. gov/2010census/ NYC Open Data (2014). Online Acess: http://www.nyc. gov/html/dcp/html/bytes/applbyte.shtml


BUSHWICK AND THE HOUSING CRISIS

20

BUSHWICK Y LA CRISIS DE VIVIENDA

MAYOR BILL DE BLASIO’S PLAN EL PLAN DEL ALCALDE BILL DE BLASIO Shortfall of Affordable Units Escasez de Viviendas Asequibles 550,000

500,000

On 5th May 2014, mayor Bill De Blasio outlined a Housing Plan for New York City.“This plan” he proclaims, “will create opportunity for so many people who are currently being priced out of our city. It will create affordability in the midst of what has been the greatest affordability crisis this city has ever experienced.”

Rent Burdened Households Familias para las El 5 de mayo de 2014, el alcalde Bill De Blasio que el alquiler es esbozó un Plan de Vivienda para la Ciudad una carga de Nueva York. “Este plan”, proclama, “va a crear oportunidades para mucha gente que actualmente no puede quedarse en nuestra ciudad por el gasto que supone. Va a crear accesibilidad en medio de lo que ha sido la crisis de accesibilidad económica más grande que esta ciudad haya experimentado jamás.”

New Construction and Preservation

De Blasio plans to build and preserve 200,000 affordable units over the coming decade. Forty percent of these units (80,000) are slated to be newly-constructed and the rest (120,000) will be preserved from the existing affordable units. Mayor DeBlasio’s plan includes expansions of existing programs that will no doubt increase the number of affordable units in the city. However, his plan falls far short of making any real impact on the crisis by only creating 80,000 new units - leaving a shortfall of at least 470,000 households still not living in affordable housing.

Nueva Construcción y Preservación

De Blasio planea construir y preservar 200,000 unidades de vivienda asequible a lo largo de la próxima década. Se ha programado que el 40% de estas unidades (80,000) será de nueva construcción y el resto (120,000) provendrán de la preservación de unidades asequibles ya existentes. El plan del alcalde De Blasio incluye expansiones de programas ya existentes que sin duda aumentarán el número de viviendas asequibles en la ciudad. No obstante, su plan no conseguirá en absoluto tener un impacto real sobre la crisis sólo por el hecho de crear 80,000 nuevas viviendas – dejando un déficit de al menos 470,000 familias que todavía no tienen una vivienda asequible.

400,000

300,000

What is Area Median Income?

¿Cuáles son los ingresos medios del área?

AMI is the point at which half of the households in an area make less money and half make more. The department of Housing and Urban Development (HUD) calculates the AMI for New York Metro Area, which includes the five boroughs and Putnam county. Eligibility for affordable housing programs is based on the Income Bands calculated by HUD.

Los ingresos medios del área (AMI por sus siglas en inglés) son el punto en que la mitad de los hogares de un área concreta gana menos dinero y la otra gana más. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) calcula el AMI para el área metropolitana de Nueva York, que incluye a los cinco municipios y al condado de Putnam. La elegibilidad para programas de vivienda asequible se basa en las Franjas de Ingresos calculadas por el HUD.

Income Band Franja de ingresos 200,000

0

51%-80% 81%-120% 120%-165%

Up to $629 $630 - $1049 $1050-$1678 $1679-$2517 $2518-$3461

Annual Income Ingresos anuales <$25,150 $25,151-$41,950 $41,950-$67,120 $67,120-$100,680 $100,680-$138,435

Mayor’s Share of Housing Units by income band. Cuota Municipal de Unidades de Vivienda por Franja de Ingresos

50,000

Source/Fuente: Housing New York A Five-Borough, Ten-Year Plan. 2014(The Mayor’s Plan)

0%-30% 31%-50%

Max Monthly Affordable Rent Renta mensual máxima permisible

8% Etremely Low-Income Ingresos Extremadamente Bajos 12% Very LowIncome Muy Bajos Ingresos 11% Middle-Income Ingresos Medios 11% Moderate-Income Ingresos Moderados

Putnam County

The Mayor’s plan allocates only 12% of share of Housing Units created or preserved for Very Low Income band. Bushwick comes under the Very Low Income category according to the Income Band.

58% LowIncome Bajos El plan del alcalde asigna solamente una Ingresos cuota del 12% de las viviendas preservadas o de nueva construcción a la franja de ‘Muy Bajos Ingresos.’ Bushwick está dentro de la categoría de ‘Muy Bajos Ingresos’ según la Franja de Ingresos.

Bronx Man hatt an

100,000

Mayor’s New Affordable Units Nuevas viviendas asequibles propuestas por el alcalde

Etremely Low-Income Ingresos Extremadamente Bajos Very Low-Income Muy Bajos Ingresos Low-Income Bajos Ingresos Moderate-Income Ingresos Moderados Middle-Income Ingresos Medios

% of AMI

SOURCE/FUENTE Housing New York: A five-borough, Ten Year Plan

Staten Island

Two new programs, Neighbourhood Construction Program (NCP) and New Infill Homeownership Opportunities Program (NIHOP), to focus on developing affordable housing, including one - four family homeownership opportunities up to 20 unit rental buildings.

Dos nuevos programas, el Programa de Construcción del Vecindario (NCP) y el Programa de Oportunidades para Propietarios de Nuevas Viviendas en Solares Vacíos (NIHOP), se centrarán en el desarrollo de vivienda asequible, incluyendo oportunidades de propiedad hasta para cuatro familias en edificios de inquilinos de un máximo de 20 unidades de vivienda.

Un AMI distorsionado En 2013 el AMI del Área Metropolitana de Nueva York para una familia de cuatro miembros fue de $85,900, mucho más alto que los ingresos medios en muchas áreas de NYC. Por ejemplo, el AMI de Brooklyn en 2013 fue de $35,616. Es la inclusión de los ingresos de los residentes del Condado de Putnam lo que distorsiona el AMI al alza.

Queens

Brooklyn

SOURCE/FUENTE New York City Housing Development Corporation

Skewed AMI In 2013 The AMI of New York Metro Area for a family of four was $85,900, which is much higher than the average income in many areas in NYC. For example, AMI of Brooklyn in 2013 was $35,616. Including the income of residents in Putnam County skews the AMI upwards.


21

WHY IT WON’T WORK POR QUÉ NO VA A FUNCIONAR The current practice of providing subsidies for developers and landlords may sound like a win-win situation, but often times the city permanently hands over precious publicly-owned land and loses out on millions of potential tax dollars with no promise of permanence for the affordable units in return. Despite some new buildings entering the 421-A and J-51 programs, the city usually ends up with a net loss of thousands of rent stabilized units every year through high rent, substantial rehabilitation and expiration of the programs. Since 2003, the city has had a net loss of over 61,000 rent stabilized units. In the case of one recent new construction in Bedford-Stuyvesant, the city provided $14.1 million in subsidies for only 21 units affordable for anyone below 80% AMI. This number does not take into account that the city donated two-thirds of the land for the project and the 25 year property tax abatement it received through the 421-A program. Relying on the creation of new affordable units solely through the private development process means that they will only be built when and where it makes sense financially for the developer - not when and where it is most needed for New York’s rent burdened households. The Mayor’s plan continues the popular practice of seeing solutions to the affordable housing problem through the eyes of real estate speculators who consider housing solely as a commodity valued for its potential profit instead of a basic human necessity. Es posible que la práctica actual de ofrecer subvenciones a promotores y propietarios suene como una situación en la que todos salen ganando, pero muchas veces la ciudad entrega terrenos públicos irremplazables de manera permanente y pierde la posibilidad de recaudar millones de dólares en impuestos potenciales, y sin ninguna promesa de que las unidades de vivienda asequible recibidas a cambio sean permanentes. A pesar de que algunos edificios nuevos están siendo incluidos en los programas 421-A y J-51, normalmente la ciudad acaba sufriendo cada año pérdidas netas de miles de viviendas de renta estabilizada por causa de los elevados alquileres, las rehabilitaciones integrales y el vencimiento de los programas. Desde 2003, la ciudad ha sufrido una pérdida neta de más de 61,000 unidades de viviendas de alquiler estabilizado. Tomando como ejemplo un nuevo edificio construido recientemente en Bedford-Stuyvesant, la ciudad ofreció $14.1 millones en subsidios para crear tan solo 21 unidades asequibles para aquellas personas con un AMI por debajo del 80%. Esta cifra no tiene en cuenta que la ciudad donó dos terceras partes del terreno para el proyecto ni los 25 años de exención del impuesto de propiedad que recibió a través del programa 421-A. Confiar en la creación de nuevas viviendas asequibles solamente a través de procesos de promoción privada implica que sólo se construirán cuando y donde tengan sentido económicamente para el promotor – no cuando y donde más los necesiten las familias neoyorquinas agobiadas por el alquiler.

Short Lived Programs The existing affordable housing programs are short lived. After the stipulated time period the units go back to market rate with no alternative affordable housing. (See page 27). Program 421 A 80/20

15 years

Mitchell-Lama

20 years

Project-Based Section 8

10 years

Low-Income housing Tax Credits

30 years

Los programas de vivienda asequible existentes son muy breves. Después del período de tiempo estipulado las unidades vuelven a estar a precio de mercado sin alternativas de vivienda asequible. (Consulte la página 27) Programa 421 A

$ 6500

15 años

Mitchell-Lama

20 años

Project-Based Section 8

10 años

Low-Income housing Tax Credits

30 años

Source/Fuente: http://www.nycrgb.org/downloads research/ pdf_reports/changes2014.pdf http://www.citylimits.org/ conversations/237/what-will-affordable-housing-meanunder-de-blasioMedian Income(AMI)

The Median Household Income in Bushwick is $35,616. In order NOT to be rent burdened, Bushwick residents should not spend more than $890 per month on rent. El ingreso medio de los hogares en Bushwick es de $35,616. Para NO estar agobiados por el alquiler, los residentes de Bushwick no deberían gastar más de $890 al mes en alquilar su vivienda.

$6,991

$ 6000 $ 5500 $ 5000 $ 4500 $ 4000 Brooklyn

$ 3500 $ 3000 $ 2500

$3,832

Bushwick

$2,968

$ 2000 $ 1500 $ 1000 $ 500 0

Source/Fuente: NYU Furman Center 2013 Report

Median Household Income/ month Ingresos medios familiares al mes $ 3000 $ 2500 $ 2000

$ 500 0

Source/Fuente: NYU Furman Center 2013 Report http://www.mns.com/brooklyn_rental_market_report

Low Income families cannot afford new market rate price. Las familias con bajos ingresos no pueden permitirse los nuevos precios del mercado.

X

“Inclusionary zoning, says Ronald Shiffman, Professor from Pratt Institute, who first proposed the policy back in 1983 along with the late planning advocate Paul Davidoff, “is not a low-income housing program. We used it primarily as an integration tool. Inclusionary zoning works for that. It doesn’t really work as a way of meeting the affordability crisis that New York has.’ It’s proven effective, he says, at ensuring that New Yorkers of different levels can live side-by-side — albeit some with poor doors. But the impact of the small percentage of lowincome apartments created ends up being swamped by the larger effects of new market-rate units.” “La zonificación inclusiva”, dice Ronald Shiffman, Profesor del Pratt Institute que propuso esta política por primera vez en 1983 junto con el fallecido procurador urbanista Paul Davidoff, “no es un programa de vivienda para las personas de bajos ingresos. Lo utilizamos principalmente como una herramienta de integración. La zonificación inclusiva sirve para eso. No funciona realmente como una vía para enfrentarse a la crisis de accesibilidad que tiene Nueva York.” Se ha mostrado efectiva, dice, “en asegurar que neoyorquinos de diferentes niveles puedan vivir puerta-con-puerta –aunque algunos tengan puertas más pobres. Pero el impacto que puede provocar el bajo porcentaje de apartamentos creados para personas de bajos ingresos termina siendo engullido por los efectos más amplio que producen las nuevas viviendas a precio de mercado.” SOURCE/FUENTE citylimits.org

Median Rent in Bushwick $2,206

30% of Bushwick AMI $890

$

The city does not have any mechanism to enforce permanent affordability. La ciudad no tiene mecanismos para imponer la accesibilidad económica permanente.

Entire building goes back to market rate. Todo el edificio vuelve al precio de mercado.

Bushwick MHI ($/month)$2,968

$ 1500 $ 1000

Duración 35 años

80/20

Affordable Housing in Bushwick Vivienda asequible en Bushwick

NYC AMI/Month

$

Programas efímeros

El plan del alcalde continúa con la práctica habitual de buscar soluciones al problema de la vivienda asequible a través de los ojos de los especuladores inmobiliarios, quienes consideran la vivienda únicamente como una mercancía valorada por sus beneficios potenciales en vez de una necesidad básica del ser humano.

$ 7000

Duration 35 years

When a family leaves, housing goes back to the market rate. Cuando una familia se va, la vivienda vuelve a precio de mercado.

SOURCES/FUENTES Housing New York: A five-borough, Ten Year Plan Access: http://www.nyc.gov/html/housing/pages/home/index.shtml CityLimits.org Access: http://citylimits.org/2014/10/16/wary-optimism-greets-de-blasios-brooklyn-redevelopment-plans/ NYU Furman Center 2013 Report Access: http://www.mns.com/brooklyn_rental_market_report Nycrgb.org Access: http://www.nycrgb.org/downloads research/pdf_reports/changes2014.pdf New York Times Access: http://www.nytimes.com/2013/02/14/nyregion/report-cites-shortcomings-of-affordable-housing-plan. html?partner=rss&emc=rss&_r=1& NYCHDC Access: http://www.nychdc.com/pages/Income-Eligibility.html

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BUSHWICK AND THE HOUSING CRISIS

BUSHWICK Y LA CRISIS DE VIVIENDA

HOUSING AGENCIES & PROG PROGRAMAS Y ORGANISMOS DE VIVIENDA EXPLICADOS HUD - The U.S. Department of Housing and Urban Development is the branch of the federal government administering programs that provide housing and community development assistance. FHA - The Federal Housing Administration (FHA) provides mortgage insurance on mortgages issued by FHA-approved lenders. This protects lenders against losses in the event of default. The FHA used “redlining” as a tool to create maps that controlled neighborhoods to which mortgages would be given. CPD - The Office of Community Planning and Development is an agency within HUD that administers grants to state and local governments. LIHTC - The Low-Income Housing Tax Credit is a reduction in federal tax liabilities credited to developers if they build a certain percentage of affordable housing. In New York this means 20% of units at or below 50% AMI or 40% of units at or below 60% of AMI. HDC - New York City Housing Development Corporation was created in 1971 as a supplementary financier of affordable housing independent from the NYC’s capital budget. It issues bonds, subsidies, and low-cost loans to developers. FHEO - This branch of HUD administers the Fair Housing Assistance Program by annually funding state and local agencies that enforce fair housing laws of the Fair Housing Act, which is Section 817 of the Civil Rights Act of 1968. This agency also processes Housing Discrimination Complaints. HPD - The New York City Department of Housing Preservation & Development is NYC’s municipal housing agency. HPD provides housing education, outreach, loans, development programs, and enforcement of housing standards. HFA - The NY State Housing Finance Agency funds for-profit and nonprofit housing developers. It funds the Michell-Lama developments for middle-income families. DCP - The Department of City Planning oversees the urban planning of NYC. Through the City Planning Commission (CPC) they regulate zoning, policy, capital investment and development of infrastructure and real property.

RGB - The Rent Guidelines Board establishes rent adjustments for the multiple dwelling units subject to the Rent Stabilization Law. UHAB - The Urban Homesteading Assistance Board contracts with HPD to rehabilitate buildings and create HDFC Co-ops through sweat equity.

A GUIDE FOR NEW YORKERS New Yorkers have access to various housing programs, affordable and otherwise, administered by a complex heirarchy of organizations at the federal, state, and local level. Understanding the systems can be confusing! The diagram at the right depicts some of these agencies and their programs. On the left, a glossary of acronyms explains what each organization or program does, or claims to do.

UNA GUÍA PARA NEOYORQUINOS

FHA – La Administración Federal de Vivienda (FHA) proporciona seguros hipotecarios para hipotecas emitidas por prestamistas aprobados por la FHA. Esto protege a los prestamistas contra pérdidas en caso de impago. La FHA usaba la práctica discriminatoria del “redlining” como herramienta para crear mapas que controlaban en qué barrios se podían autorizar hipotecas.

FHEO – Esta rama del HUD administra el Programa de Asistencia de Vivienda Justa financiando anualmente a aquellas agencias locales y estatales que pongan en vigor las leyes de vivienda justa de la Ley de Vivienda Justa, que se corresponde con la Sección 817 de la Ley de Derechos Civiles de 1968. Esta agencia también procesa las quejas de Discriminación en la Vivienda.

Sección 8 - El artículo 8 de la Ley de Vivienda de 1937 proporciona ayudas al alquiler a millones de hogares de bajos ingresos. Hay programas "para los inquilinos" en forma de bonos que subvencionan el alquiler a familias que eligen su propio hogar, así como programas "para proyectos" que pagan directamente los propietarios.

HPD - El Departamento de Conservación y Desarrollo de Viviendas de la Ciudad de Nueva York es la agencia de vivienda municipal de NYC. El HPD ofrece educación sobre vivienda, contacto con la comunidad, préstamos, programas de desarrollo y obliga al cumplimiento de las normas de vivienda.

LIHTC – El Crédito Tributario de Viviendas para Personas de Bajos Ingresos es una desgravación fiscal que se le aplica a los promotores que construyan cierto porcentaje de vivienda asequible. En Nueva York esto se traduce en un 20% de las viviendas al 50% o menos del AMI o en un 40% de las viviendas por debajo o al 60% del AMI. HDC – La Corporación para el Desarrollo de la Vivienda de la Ciudad de Nueva York fue creada en 1971 como promotora suplementaria de vivienda asequible, independiente del presupuesto para bienes de capital de NYC. Emite bonos, subsidios y préstamos de bajo coste a promotores.

Department of Housing and Urban Development (HUD) Secretary: Julián Castro

Federal Housing Administration (FH

Los Neoyorquinos tienen acceso a varios programas de vivienda, asequible o no, administrados por una compleja jerarquía de organizaciones a nivel federal, estatal y municipal. ¡Entender el sistema puede ser confuso! El diagrama a la derecha representa a algunos de estos organismos y sus programas. A la izquierda, un glosario de siglas explica lo que hace, o afirma que hace, cada organización o programa.

HUD – El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EEUU es la rama del gobierno federal que administra programas que ofrecen asistencia para la vivienda y el desarrollo de la comunidad.

CPD – La Oficina de Planificación y Desarrollo Comunitario es un organismo dentro del HUD que se encarga de administrar subvenciones a gobiernos estatales y locales.

F E D E R A L

HFA – La Agencia Estatal para el Financiamiento de Viviendas financia a promotores de vivienda con y sin ánimo de lucro. Financia las promociones MichellLama para familias de ingresos medios. DCP – El Departamento de Planificación Urbana supervisa la planificación urbana de NYC. A través de la Comisión de Planificación Urbana (CPC) regula la zonificación, las políticas, la inversión de capital y el desarrollo de infraestructura y propiedad inmobiliaria. RGB – La Junta de Regulación de Renta establece ajustes en el alquiler de las unidades de vivienda múltiple sujetas a la Ley de Estabilización del Alquiler. UHAB – La Junta de Asistencia de Propiedades Urbanas contrata al HPD para rehabilitar edificios y crear cooperativas HDFC mediante "derechos por esfuerzo".

The Office of Fair Housing Equal Opport

Housing Trust Fund Corporatio (HTFC)

S T A T E

L O C A L

NYC Housing Authority (NYCHA) Chair: Shola Olatoye Housing Lotteries Section 8 Programs

Moving to Opportunity

LEGEND

Administration

Financing Agency Program Person


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GRAMS EXPLAINED FEDERAL

STATE PRESIDENT Barack Obama

GOVERNOR Andrew Cuomo

Office of Community Planning and Development (CPD) The Community Development Block Grant Program

HA)

NYC:JUDICIAL

Section 8 Programs Homes for Working Families (HWF)

NYC: LEGISLATIVE

f

BUSHWICK COUNCLIMEN Antonio Reynoso Rafael L. Espinal

Comissioner: Darryl C. Towns

80/20

BUSHWICK COMMUNITY BOARD 4 (CB4) Chair: Julie Dent District Manager: Nadine Whitted Chair of Housing & LandUse Commitee: Martha Brown

NYC: EXECUTIVE

NY State Housing Finance Agency (HFA) CEO: Darryl C. Towns

MAYOR Bill De Blasio

Mitchell-Lama

Deputy Mayor for Housing & Development Alicia Glenn

CITY COUNCIL

Rent Guidelines Board

New York State Division of Housing and Community Renewal (HCR)

Low-Income Housing Tax-Credi (LIHTC)

on

HOUSING COURT

HOPE VI

HOME Investment Partnerships Program

and tunity

LOCAL

FIRST DEPUTY MAYOR Anthony Shorris

Landmarks Preservation Commission

421a Tax Exemption J-51 Tax Exemption NYC Housing Development Corporation (HDC)

NYC HPD

NYC DCP Director: Carl Weisbrod

Comm. Vicki Been

7a Management Program

Chair: Vicki Been

Urban Homesteading Assistance Board (UHAB) Office of Neighborhood Strategies Deputy Comm. Daniel Hernandez Office of Enforcement & Neighborhood Services Deputy Comm. Vito Mustaciuolo

8a Loan Program

Tenant Interim Lease Real Estate Owned Mortgage Assistance Program

Housing Asset Renewal Program (HARP) 80/20 Inclusionary Housing Program

Home First Down Payment Assistant Program

CITY PLANNING COMMISSION

Affordable Neighborhood Cooperative Program Neighborhood Construction Plan

New Infill Homeownership Opportunities

Neighborhood Entrepreneur Program

For a comprehensive list of housing acronyms, visit: Para una lista completa de acr贸nimos de vivienda, visite:


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BUSHWICK AND THE HOUSING CRISIS

BUSHWICK Y LA CRISIS DE VIVIENDA

ZONING AND LAND USE ZONIFICACIÓN Y USO DEL SUELO

R6 Zoning shapes entire cities across the

globe by organizing the many functions of land use. Zoning regulations determines the size and use of buildings, where they are located, and density of the neighborhoods within the city. Zoning has an important role in carrying out planning policies that can ultimately affect entire neighborhoods.

Bushwick Zoning and R6

The Equity Building, New York City.

1916 Zoning Resolution Resolución de Zonificación de 1916 The 1916 Zoning Resolution was the first zoning regulation in the country. The resolution set height and setback limits and differentiated residential and industrial districts. Its purpose was to prevent the construction of skyscrapers with large footprints and height that prevented natural sunlight from reaching the street down below. If this resolution was not passed, the entire city would descend into darkness.

La Resolución de Zonificación de 1916 fue la primera regulación de zonificación del país. La resolución estableció límites de altura y retranqueo e hizo diferenciación entre los distritos residenciales e industriales. Su propósito era evitar la construcción de rascacielos con grandes huellas y alturas que impidiesen que la luz natural del sol llegara a la calle. Si no se hubiera aprobado esta resolución, toda la ciudad se habría sumergido en la oscuridad.

Bushwick is zoned by many ordinances in all three categories (R, C, & M). The bulk of the district is zoned as R6, a flexible set of regulations that allows a diverse array of housing types. Much of the housing stock in Bushwick uses a package of R6 regulations called “height factor.” Under this package, the FAR (Floor to Area Ratio) ranges from .78 (single-story building) to 2.43 (13 story building). There is no height limit set on buildings within R6, but buildings must be set within the SEP (Sky Exposure Plane), which begins at 60 feet above street level at the edge of the zoning lot.

Sky Exposure Plane (SEP)

SEP is a a regulation that ensures that enough sunlight reaches the street in a neighborhood. It is an imaginary diagonal line drawn from a specific height above the street. A building may not be constructed that goes beyond that line. This is why the top floors of many buildings are set back from the edge: the building may add extra floors, but it must stay within the SEP.

Floor Area Ratio The floor

area ratio is the principal bulk regulation controlling the size of buildings. FAR is the ratio of total building floor area to the area of its zoning lot. Each zoning district has a FAR which, when multiplied by the lot area of the zoning lot, produces the maximum amount of floor area allowable on that zoning lot. For example, on a 10,000 square foot zoning lot in a district with a maximum FAR of 1.0, the floor area on the zoning lot cannot exceed 10,000 square feet.

La zonificación da forma a ciudades

SOURCES FUENTES

New York City Department of City Planning. Online. http://www.nyc.gov/html/dcp/home.html

FAR = 1.0

enteras por todo el planeta organizando las diversas categorías del uso del suelo. Las regulaciones determinan el tamaño y uso de los edificios, su localización y la densidad de los barrios dentro de la ciudad. La zonificación juega un papel importante en el cumplimiento de políticas de planificación que en última instancia pueden afectar a vecindarios enteros.

La zonificación de Bushwick y el R6.

Bushwick está zonificado por muchas ordenanzas en cada una de las tres categorías (R, C, y M). La mayor parte del distrito está zonificado como R6, un conjunto flexible de normas que permite tener una amplia variedad de tipos habitacionales. La mayor parte del stock de vivienda en Bushwick utiliza un paquete de normas R6 llamado “factor de altura.” En este paquete, el Coeficiente de Edificabilidad -Superficie Total Edificada por Superficie de la Parcela- (FAR por sus siglas en inglés) varía de 0.78 (un edificio de un sólo piso) a 2.43 (un edificio de 13 pisos). No hay ningún límite de altura establecido para los edificios dentro del R6, pero los edificios tiene que estar dentro del Plano de Exposición al Cielo (SEP), que comienza a 60 pies sobre el nivel de la calle en el borde de la parcela de zonificación.

Plano de Exposición al Cielo

El SEP es una norma para asegurar que llegue suficiente luz del sol a las calles del barrio. Es una línea diagonal imaginaria trazada desde una altura específica por encima de la calle. No se permitirá construir un edificio que sobrepase esa línea. Por eso los pisos más altos de muchos edificios están retranqueados con respecto al límite de parcela: el edificio puede tener pisos añadidos, pero tienen que mantenerse dentro del SEP.

Coeficiente de Edificabilidad

El Coeficiente de Edificabilidad (FAR) es

la norma más importante para controlar el tamaño de los edificios. El FAR es la proporción entre la superficie total construida del edificio y el área de la parcela según consta en la zonificación. Cada distrito de zonificación tiene un FAR que, al multiplicarse por el área de la parcela, indica la superficie máxima edificable en dicha parcela. Por ejemplo, en una parcela de zonificación de 10,000 pies cuadrados en un distrito con un FAR máximo de 1.0, la superficie total edificada no puede superar los 10,000 pies cuadrados.

DOES THIS SOUND RIGHT TO YOU? ¿ESTO LE SUENA BIEN A USTED?

“Over zoning”. When an area has too much of one zoning regulation, such as too many homes and lots, it can put downward financial pressure on existing home values. We need mixed zoning in every neighborhood which will create greater housing variety, reduced distances between housing, workplaces, retail businesses, and other destinations, stronger neighborhood character, and pedestrian and bicycle-friendly environments. “Sobre-zonificación.” Cuando un área tiene demasiado suelo regulado por una misma norma de zonificación, por ejemplo demasiadas viviendas y parcelas, la presión financiera sobre el valor actual de la vivienda puede reducirse. Necesitamos una zonificación mixta en cada barrio, lo que creará una mayor variedad de tipos habitacionales, reducirá las distancias entre las viviendas, los lugares de trabajo, los negocios de venta al por menor y otros destinos, dotará de un caracter más fuerte al vecindario y generará entornos respetuosos con los peatones y las bicicletas.

FAR = 1.0

10,000 ft2 10,000 ft2 building covering cubriendo el 100% 100% of the lot. de la parcela.

Sky Exposure Plane Plano de Exposición al Cielo

Equity Building Photograpgh. Image. http://farm4.static.flickr.com/3503/3727944254_9c65947 d05_b.jpg

Untapped Cities: How Zoning Shaped NYC Skyline. Online. http://untappedcities.com/2011/12/07/how-zoningshaped-the-new-york-skyline/ New York City Department of City Planning: Zoning. Online. http://www.nyc.gov/html/dcp/html/subcats/zoning. shtml

FAR = 1.0

FAR = 1.0

10,000 ft2 10,000 ft2 building covering cubriendo el 50% de la parcela. 50% of the lot.

Base Height Altura desde Base

Floor Area Ratio and Sky Exposure Plane Coefiiciente de Edificabilidad y Plano de Exposición al Cielo New York City Department of City Planning. Image.


Facilities. Here it can be seen that the Public Facilities and Institutions are well distributed around the neighborhood area, the open space and outdoor recreation, on the other hand are not: the biggest space highlighted like this is a cemetery, so the ones who are living in this area have less areas for leisure. Residential Uses. In this map is possible to see that almost all the residential buildings in Bushwick don’t have elevator and the residential area at the south has less multifamily buildings than the north of Bushwick.. It is possible to see also that the vacant lots (marked as black) are spread all over the neighborhood.

Morgan Ave

Usos Residenciales. En este mapa es posible ver que casi todos los edificios residenciales en Bushwick no tienen acensor y el área residencial al sur tiene menos edificios multifamiliares que el norte de Bushwick. También es posible ver que las parcelas vacías (marcadas en negro) están esparcidas por todo el vecindario.

Jefferson St C YP

Fresch Pond Rd

RE

SS

Montrose Ave Morgan Ave

NG

SHI

FLU

AV E

SS A DeKalb St VE

Forest Ave Seneca Ave

Myrtle Ave

BR OA DW AY

Central Ave

Myrtle-Wyckoff Ave W YC KO Knickerbocker Ave FF AV E Halsey St

Kosciuszko St

Gates Ave

Wilson Ave Halsey St

Cemetery Bushwick - Aberdeen Chauncey St

mixed residential & commercial residencial y comercial mezclados commercial & office buildings edificios comerciales y de oficinas industrial & manufacturing industrial y manufacturero

Broadway Junction Alabama Ave Atlantic Ave

SOURCE/FUENTE (maps and graph/mapas y gráficos) NYC Open Data (2014). Online Acess: http://www.nyc.gov/html/dcp/html/bytes/applbyte.shtml

Montrose Ave Morgan Ave

Knickerbocker Ave

Fresch Pond Rd

RE

SS

Forest Ave

AV E

Seneca Ave

VE GA

HIN

S FLU

Flushing Ave

Jefferson St C YP

DeKalb St

HIN

Central Ave

Fresch Pond Rd

RE

Flushing Ave

Seneca Ave

BR OA DW AY

Jefferson St C YP

AVE

Forest Ave

VE GA

Myrtle Ave

COMMERCIAL USES USOS COMERCIALES

RESIDENTIAL USES USOS RESIDENCIALES

DeKalb St S FLU

residencial

Instalaciones. Aquí se puede ver que las Instalaciones e Instituciones Públicas están bien distribuidas por el área del barrio, mientras que los espacios abiertos y los espacios de recreo al aire libre no lo están: el espacio más grande de estas características es un cementerio, así que los que viven en este área tienen menos espacios para el ocio.

FACILITIES INSTALACIONES Montrose Ave

52,3% residential

2.7% parking estacionamiento 3.2% vacant desocupado 0.8% miscellaneous misceláneo

Usos Comerciales. Podemos ver que el noroeste de Bushwick tiene más áreas comerciales y de servicios que al sur, por lo que se puede concluir que: (1) el noroeste tiene más oportunidades y una mayor variedad de productos de consumo, de modo que es donde la gente con más poder adquisitivo podría concentrarse o ser atraída; (2) el hecho de que las áreas comerciales estén claramente delineadas no es positivo para la vida urbana en estos lugares, ya que la mezcla entre las áreas comerciales y residenciales es importante para mantener a la gente en la calle y aumentar la sensación de seguridad en el área; (3) por causa de las escasas opciones comerciales en el suroeste de Bushwick, la gente de este barrio tendrá que caminar más para comprar productos básicos, de modo que gastará más dinero en transporte y tendrá más dificultades en su vida diaria.

instituciones

Commercial Uses. We can see that the northwest of Bushwick has more commercial areas and services than the south, observing this it can be concluded that: (1) the northwest has more opportunities and variety of products to be consumed, so it is where people with more consume power can concentrate or be attracted by; (2) as the commercial areas are clearly sectored, this is not good for the urban life in these places, the mix between commercial and residential areas are important to keep people in the street and increase the feeling of security in the area; (3) at southwest of Bushwick as people have less commercial options, they must walk more to buy their basic needs, so they will expend more money with transportation and have more difficulties during their daily life.

8.8% institutions

El mapa del Uso del Suelo ha sido dividido en tres categorías dado que hay que mostrar demasiados usos diferentes al mismo tiempo y sería dificil de distinguir en un plano impreso a escala tan pequeña.

6.8% mixed mixto

The Land Use map was separated in three categories because there are too many different uses to be shown at the same time and it would be difficult to see in a small scale printed map.

3.8% commercial comercial 5.4% industrial industrial 1.3% utility servicio público

HOW IS BUSHWICK'S LAND USE TODAY? ¿CÓMO ES HOY EL USO DEL SUELO EN BUSHWICK?

15.9% open space espacio abierto

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Myrtle-Wyckoff Ave W YC KO FF AV E

Flushing Ave Myrtle Ave

Halsey St

Kosciuszko St

BR OA DW AY

Central Ave

Knickerbocker Ave

Myrtle-Wyckoff Ave W YC KO FF AV E Halsey St

Kosciuszko St

Gates Ave

Gates Ave

Wilson Ave Halsey St

Chauncey St transportation & utility transporte y servicios públicos public facilities & institutions instalaciones e instituciones públicas open space & outdoor recreation espacio abierto y recreación al aire libre parking facilities instalaciones de estacionamiento

Wilson Ave Halsey St

Cemetery

Cemetery

Bushwick - Aberdeen

Bushwick - Aberdeen Chauncey St

Broadway Junction Alabama Ave Atlantic Ave

SOURCE/FUENTE (maps and graph/mapas y gráficos) NYC Open Data (2014). Online Acess: http://www.nyc.gov/html/dcp/html/bytes/applbyte.shtml

one & two family buildings edificios de una y dos familias multi-family walk-up buildings edificios multifamiliares con acceso por escalera multi-family elevator buildings edificios multifamiliares con ascensor vacancies parcelas desocupadas

Broadway Junction Alabama Ave Atlantic Ave

SOURCE/FUENTE (maps and graph/mapas y gráficos) NYC Open Data (2014). Online Acess: http://www.nyc.gov/html/dcp/html/bytes/applbyte.shtml


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BUSHWICK AND THE HOUSING CRISIS

BUSHWICK Y LA CRISIS DE VIVIENDA

REZONING RECALIFICACIÓN REZONING A rezoning or

ULURP PROCESS PROCESO ULURP ESPANOL BOLD

ULURP stands for Uniform Land Use Review Procedure and it’s the process by which major land use changes get reviewed and approved in New York City. It’s long, complicated, and involves lots of players, making it difficult for communities to understand how they can have a say in the land use decisions that impact their neighborhoods. ULURP significa "Procedimiento Uniforme de Revisión del Uso del Suelo" y es el proceso a través del cual se revisan y se aprueban los cambios más importantes en el uso del suelo en la Ciudad de Nueva York. Es largo, complicado e involucra a muchos actores, lo que dificulta que las comunidades entiendan cómo pueden tener voz en las decisiones sobre el uso del suelo que afectarán a sus barrios. Source: Fuente: http://welcometocup.org/Projects/Workshops/ WhatIsULURP

THE PROCESS EL PROCESO STEP 1: PASO 1: Step 1: Community Board Review. - Within sixty (60) days of receiving the certified application, the Community Board is required to hold a public hearing and adopt and submit a written recommendation to City Planning Commission (CPC), the applicant, the Borough President and when appropriate, the Borough Board. Paso 1 : Revisión por parte de la Junta Comunitaria. - En un plazo de sesenta (60) días tras recibir la solicitud certificada, la Junta Comunitaria tendrá que celebrar una audiencia pública y adoptar y entregar una recomendación escrita a la Comisión de Planificación Urbana (CPC), al solicitante, al Presidente del Municipio y, cuando sea adecuado, al Concejo Municipal.

remapping occurs when the zoning designation(s) for an area is changed on the zoning map to facilitate policy initiatives, such as preserving neigh­borhoods and promoting economic development around transit hubs. A zoning map amendment is subject to the ULURP review process. When a property owner, mainly profit driven developers, wants to use land in a way that is not permitted by the zoning regulations that are existing on that land, they must rezone that land in order to be in accord with the law. The process of rezoning is a legislative action in which the rezoning must be justifiable under certain circumstances. The most common circumstances are: (1) the rezoning requested is consistent with the long term land use plans set by the governing body, (2) if there was a mistake in the oversight in the original zoning of the property, (3) rezonings for profit driven initiatives.

ULURP The Uniform Land Use Review Procedure (ULURP) is the public review process, mandated by the City Charter, for all pro­posed zoning map amendments, special permits and other actions such as site selections and acquisitions for city capital projects and disposition of city property. The uniform land use review procedure is a standardized process where all applications that will alter the land use of a city would be review publicly. The ULURP process has a mandatory time frame in which application review must take place. The Department of City Planning, Community Boards, Borough Presidents and Boards, the City Council, and the Mayor are the key participants of the review process.

Recalificación Una recalificación o rezonificación tiene lugar cuando la(s) designación(es) de zonificación de un área se cambia(n) en el mapa para facilitar iniciativas políticas, como la preservación de barrios o la promoción de desarrollo económico alrededor de los nodos de transporte. Una enmienda

al mapa de zonificación tiene que pasar por el proceso de revisión ULURP. Cuando los propietarios, principalmente promotores con fines lucrativos, quieren dar al terreno un uso que no está permitido por las regulaciones en vigor aplicables a ese suelo, tendrán que recalificar dicho suelo para que esté acorde a la ley. El proceso de recalificación es una acción legislativa en la que la rezonificación tiene que estar justificada bajo ciertas circunstancias. Las circunstancias más comunes son: (1) la recalificación solicitada es consistente con los planes de uso del suelo a largo plazo establecidos por el órgano de gobierno, (2) si hubo un error de supervisión en la zonificación original de la propiedad, (3) recalificaciones para iniciativas con fines lucrativos.

ULURP El Procedimiento Uniforme

de Revisión del Uso del Suelo (ULURP) es el proceso público de abrobación, ordenado en la Constitución de la Ciudad, de todas las proposiciones de enmienda a los mapas de zonificación, de permisos especiales y de otras acciones como selecciones de lugar y adquisiciones para proyectos de capital municipales y disposición de propiedad municipal. El Procedimiento Uniforme de Revisión del Uso del Suelo es un proceso estandarizado en el que toda solicitud que pueda alterar el uso del suelo de una ciudad será revisada públicamente. El proceso ULURP tiene un período de tiempo obligatorio dentro del cual debe tener lugar la aprobación de una solicitud. El Departamento de Planificación Urbana, la Juntas Comunitarias, los Presidentes de Distrito y sus Consejos Municipales, el Ayuntamiento y el Alcalde son los participantes clave del proceso de revisión.

DOES THIS SOUND RIGHT TO YOU? ¿ESTO LE SUENA CORRECTO A USTED? The community has a say in what rezoning occur in their community district and outside of their districts. The Uniform Land Use Review Procedure’s first step is the Community Board Review. This is where YOU should get involved in the changes in YOUR neighborhood. Profit driven developers do not have your best interest in mind when planning on rezoning entire neighborhoods. So, if you want your voice heard, get involved with the ULURP Process where your opinions and concerns will be heard! If you really want to make a difference in your neighborhood, look into the 197-a Community-based Rezoning Process that allows citizens to propose zoning changes for their neighborhood that they think will make a positive impact - not just what is best for private developers! La comunidad tiene voz y voto con respecto a las recalificaciones que tengan lugar dentro y fuera de su distrito. El primer paso del Procedimiento Uniforme de Revisión del Uso del Suelo (ULURP) es la revisión por parte de la Junta Comunitaria. Aquí es donde USTED debe de involucrarse en los cambios en SU vecindario. Los promotores con fines lucrativos no piensan en qué es lo mejor para usted cuando planean recalificar barrios enteros. ¡Entonces, si usted quiere que su voz sea escuchada, involúcrese en el proceso ULURP donde sus opiniones y preocupaciones serán escuchadas! Si usted realmente quiere cambiar su vecindario, averigue sobre el Proceso Comunitario de Recalificación 197-a que permite a los ciudadanos proponer aquellos cambios de zonificación que piensen que puedan tener un impacto positivo en su barrio – ¡no solamente lo que sea mejor para los promotores!

THE PROCESS STEP 2: EL PROCESO PASO 2:

THE PROCESS STEP 3: EL PROCESO PASO 3:

THE PROCESS STEP 4: EL PROCESO PASO 4:

Step 2: Borough President Review. - Within thirty (30) days of the Community Board Review, the Borough President shall submit a written recommendation to the City Planning Commission.

Step 3: City Planning Commission Review. - CPC must hold a public hearing and (a) approve, (b) approve with modifications or (c) disapprove the application within 60 days of the expiration of the Borough President’s review period. City Planning Commission hearings are generally held twice a month.

Paso 2: Revisión por parte del Presidente del Distrito - Antes de treinta (30) días tras la Revisión por parte de la Junta Comunitaria, el Presidente del Distrito debe presentar una recomendación a la Comisión de Planificación Urbana (CPC).

Paso 3: Revisión por parte de la Comisión de Planificación Urbana - La CPC tiene que celebrar una audiencia pública y (a) aprobar, (b) aprobar con modificaciones o (c) desaprobar la solicitud en un plazo de 60 días tras el vencimiento del período de revisión por parte del Presidente del Distrito. Las audiencias de la Comisión de Planificación Urbana generalmente se celebran dos veces al mes.

Step 4: City Council Review. - The City Council does not automatically review all ULURP actions that are approved by CPC. The Charter requires the Council to review certain actions, some only under special circumstances, and makes provision for the Council to elect to review other actions. Paso 4: Revisión por parte del Concejo Municipal - El Concejo Municipal no revisa automáticamente todas las acciones del ULURP que son aprobadas por el CPC. La Constitución de la Ciudad exige que el Ayuntamiento revise ciertas acciones, algunas solamente bajo circunstancias especiales, y le facilita poder elegir revisar otras acciones.


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INCENTIVES INCENTIVOS New York City offers developers a variety of tax breaks and incentives to develop the urban landscape. These incentives promote the development of luxury housing, especially in Bushwick. Most of the latest developments in Bushwick are luxury housing, which is not in the best interest of the Bushwick residents. Some of the incentives are the following: Incentive Zoning Incentive zoning provides a bonus, usually in the form of additional floor area, in exchange for the provision of a public amenity or affordable housing. There are incentive bonuses for the provision of public plazas (privately owned public spaces), visual or performing arts spaces, subway improvements, theater preservation, FRESH food stores and affordable housing (Inclusionary Housing Program). Low-Income Housing Tax Credits (LIHTC) LIHTC gives tax breaks to developers who agree to set aside parts of their developments for lower income families. The 80/20 Housing Program The 80/20 Program uses tax-exempt bonds to create housing for households earning up to 50% of the AMI. Using tax-exempt bonds to pay for construction makes it much cheaper to build. When a developer uses these bonds, it must designate 20% of the units for affordable housing. 421a Program The program is a tax exemption available to new housing developments of 3 or more units. Owners do not have to pay an increase on property taxes that results from new construction. For instance, if a property is originally a vacant lot with a value of $750,000, and luxury housing is built on it, raising the value to $10 Million, the owners continue to pay taxes set at the original value of the property for the next 10 years. In exchange, developers purchase certificates from low-income housing developers who may build anywhere in New York City. Each certificate purchased equals one luxury or market-rate unit. Developers of affordable housing receive 4 to 5 certificates for each unit they build. J-51 Tax Incentive Program The J-51 Tax Incentive Program gives exemptions and abatements to developers for residential rehabilitation or conversion to multi-family housing. Two principle brackets exist: a 34 year term (in which the property owner recieves 30 years of full tax benefit, with a four year phase out) and a 14 year term (ten years of full tax benefit, with a four year phase out). In addition, the existing real estate taxes are reduced up to 8.3% or 12.5% of the cost of work for each year for 20 years. In return: all rental units are subject to rent regulation for as long as the tax benefits continue, and the landlord must waive 50% of the rent increase that would be allowed under Rent Stabilization. After the tax incentives expire, the units may not remain as affordable housing.

The Inclusionary Housing Program (IHP) The Inclusionary Housing Program promotes economic integration in areas of the City undergoing substantial new residential development by offering an optional floor area bonus in exchange for the creation or preservation of affordable housing, onsite or off-site, principally for low-income households. The Inclusionary Housing Program requires a percentage of the dwelling units within a building to be set aside, or new or rehabilitated affordable units be provided off-site within the same community district or within one-half mile of the bonused development. All affordable residential units created through the Inclusionary Housing Program must remain permanently affordable. Affordable apartments may be rental units or, under modifications made to the program in 2009, available in an ownership plan. La Ciudad de Nueva York ofrece a los promotores una variedad de exenciones e incentivos fiscales para desarrollar el paisaje urbano. Estos incentivos promueven el desarrollo de viviendas de lujo, especialmente en Bushwick. La mayor parte de las últimas promociones urbanísticas en Bushwick corresponde a viviendas de lujo, lo cual no beneficia a los residentes del barrio. Algunos de los incentivos son los siguientes: Zonificación de Incentivación La Zonificación de Incentivación ofrece una bonificación, por lo general en forma de superficie adicional, a cambio de la provisión de equipamiento público o vivienda asequible. Hay primas de incentivación para la provisión de plazas públicas (espacios públicos de propiedad privada - POPs por sus siglas en inglés), espacios para artes visuales o escénicas, mejoras en la red de metro, preservación del teatro, tiendas de alimentos FRESCOS y vivienda asequible (Programa de Vivienda Inclusiva). Exenciones de Impuestos para Viviendas de Bajo Coste (LIHTC) LIHTC ofrece exenciones tributarias a aquellos promotores que acuerden reservar parte de sus promociones para familias de bajos ingresos. Programa de Vivienda 80/20 El programa 80/20 utiliza bonos exentos de impuestos para crear viviendas para familias que ganan menos del 50% de los Ingresos Medios del Área (AMI). Si se utilizan estos bonos para pagar la construcción, construir se vuelve mucho más económico. Cuando un promotor utiliza estos bonos, está obligado a dedicar el 20% de las unidades a vivienda asequible. Programa 421a 421a es una exención de impuestos disponible para nuevas promociones de vivienda de tres o más unidades. Los propietarios no tienen que pagar el aumento del impuesto sobre la propiedad que se derivaría de la nueva construcción. Por ejemplo, si una propiedad

comienza siendo una parcela vacía con un valor de $750 mil y en ella se construye vivienda de lujo, incrementando su valor a $10 millones, los propietarios continuarán pagando los impuestos establecidos de acuerdo con el valor original de la propiedad durante los próximos 10 años. A cambio, los promotores les deberán comprar certificados a los desarrolladores de vivienda de bajo coste para que puedan construir en cualquier lugar de la Ciudad de Nueva York. Cada certificado adquirido equivale a una vivienda de lujo o a precio de mercado. Los promotores de vivienda asequible reciben de 4 a 5 certificados por cada unidad de vivienda construida. Programa de Incentivos Fiscales J-51 El Programa de Incentivos Fiscales J-51 reparte exenciones y reducciones de impuestos a los promotores por la rehabilitación o la conversión a vivienda multifamiliar. Existen dos categorías principales: un período de 34 años (durante los cuales el propietario recibe 30 años de plenos beneficios fiscales, con un período de cuatro años en que la reducción se elimina gradualmente) y un período de 14 años (diez años de plenos beneficios fiscales y cuatro años para eliminarlos gradualmente). Además de estos beneficios, los actuales impuestos sobre bienes inmobiliarios se reducirían cada año hasta en un 8.3% o un 12.5% del precio de ejecución durante 20 años. A cambio: todas las viviendas de alquiler estarán sujetas a la regulación del alquiler el mismo tiempo que duren las exenciones fiscales, y el propietario tendrá que renunciar al 50% del aumento de alquiler que le estaría permitido bajo el sistema de Estabilización de Alquiler. Después de que venzan los incentivos fiscales, las unidades pueden no mantenerse en calidad de vivienda asequible. Programa de Vivienda Inclusiva (IHP) El Programa de Vivienda Inclusiva promueve la integración económica en áreas de la ciudad donde se estén desarrollando promociones de vivienda considerables, ofreciendo una bonificación en el coeficiente de edificabilidad a cambio de la creación o el mantenimiento de vivienda asequible, dentro o fuera de la parcela en cuestión, principalmente para familias de bajos ingresos. El Programa de Vivienda Inclusiva requiere que se aparte un porcentaje de las unidades de vivienda del edificio, o que se ofrezcan unidades asequibles, nuevas o rehabilitadas, fuera del edificio pero en el mismo distrito o a menos de media milla de la promoción que haya recibido la bonificación. Todas las unidades de vivienda asequible creadas a través del Programa de Vivienda Inclusiva tienen que mantenerse permanentemente asequibles. Los apartamentos asequibles pueden ser viviendas de alquiler o, por las modificaciones hechas al programa en 2009, estar disponibles con un plan de propiedad.

INCENTIVES FOR LUXURY DEVELOPMENT INCENTIVOS PARA LA PROMOCIÓN DE LUJO Julie Satow, of The New York Times, writes that wealthy people in search of luxury housing in New York will get “an unexpected perk: a break on real estate taxes that can mean tax bills as low as $96 a month.” Julie Satow, del New York Times, escribe que las personas acomodadas en busca de vivienda de lujo en Nueva York recibirán “un beneficio inesperado: una reducción del impuesto sobre los bienes inmobiliarios que puede derivar en facturas de impuestos tan bajas como $96 al mes.”

CASE STUDY 1: ONE 57 CASO DE ESTUDIO 1: ONE 57 One 57 is the tallest residential tower in New York City. This building is located at 157 W 57th St, New York, NY. This is a 90-story skyscraper with prices over $10,500 per square foot, with tax breaks of 94%! This project recieved the 421a incentive. So, this developer, as many others, pocketed millions of dollars that would have been paid to New York City if not for the tax exemption. Who are we trying to help here?!!? One 57 es la torre residencial más alta en la Ciudad de Nueva York. Este edificio está en el 157 West de la calle 57. ¡Es un rascacielos de 90 pisos con precios por encima de los $10,500/ft2, con exenciones de impuestos del 94%! Este proyecto recibió el incentivo 421a. De modo que este promotor, como muchos otros, se embolsó millones de dólares que hubieran sido pagados a la Ciudad de Nueva York si no hubiera sido por la exención de impuestos. ¡¿A quiénes estamos intentando ayudar aquí?!

SOURCES: FUENTES: New York City Department of Planning. Online. http://www.nyc.gov/html/dcp/html/ap/step5_ulurp.shtml New York City Department of Housing Preservation and Development. Online. http://www.nyc.gov/html/hpd/html/developers/421a.shtml http://www.nytimes.com/2014/06/29/realestate/manhattanluxury-high-rise-gets-its-first-residents.html


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BUSHWICK AND THE HOUSING CRISIS

BUSHWICK Y LA CRISIS DE VIVIENDA

RHEINGOLD REZONING LA RECALIFICACIÓN DE RHEINGOLD

Read Property rendering for buildings C, D and F of new development on former Rheingold Brewery site. Perspective from Bushwick Avenue/ Forrest Street. Infografía de la Read Property para los edificios C, D y F de la nueva promoción inmobiliaria en el lugar de la antigua Cervecera Rheingold. Perspectiva desde la Avenida Bushwick con la calle Forrest. SOURCE/FUENTE Online Access: http://www.nydailynews.com/new-york/brooklyn/ developer-sees-apartments-tap-rheingold-brewery-site-bushwick-article-1.1378671.

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Proposed Rezoning Area Potential Development Sites Projected Development Sites Read Property’s Owned Projected Development Sites Rabsky Group’s Property Be

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La mayor parte de las nuevas promociones son demasiado caras para la población local pero son atractivas para los artistas y los “hipsters” que continuan mudándose a Bushwick, agravando la gentrificación en el área. Los promotores prometieron unidades asequibles (el 20% en el proyecto original) pero, como parte de un acuerdo con la comunidad, aceptaron aumentar el porcentaje al 30% si se les pagaba con subsidios del gobierno. Pasen a la página siguiente para saber más sobre otros asuntos que fueron parte de los acuerdos entre el promotor y la comunidad.

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Most of the new developments are too expensive for the local population but are attractive for artists and “hipsters” who continue to move in to Bushwick, aggravating the gentrification in the area. The developers promised affordable units (20% in the original project), but as part of an agreement with the community, they agreed to increase the percentage to 30% if they were paid with government subsidies. Take a look at the next page to learn more about other issues that were part of the agreements between the developer and the community.

Miembros de la comunidad de Bushwick decidieron que el impacto de la recalificación era mayor que los beneficios que la comunidad pudiera obtener. Estaban preocupados por el aumento de promociones inmobiliarias que estaban teniendo lugar en el vecindario y que cambiaban su carácter manufacturero. Sin embargo, el asunto más importante con respecto a esta recalificación es su costeablidad.

Rendering of Rabsky Group's proposed development at 10 Montieth Street. Infografía de la promoción propuesta por el Grupo Rabsky en el 10 de la calle Montieth. SOURCE/FUENTE Online Access: http://therealdeal.com/blog/2015/03/19/revealed-simon-dushinskys-rheingoldbrewery-project/

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Members of the Bushwick community considered the impact of the rezoning was greater than the benefits the community would face. They were concerned about the increasing number of real estate developments taking place in the neighborhood and changing the neighborhood’s manufacturing character. However, the most important issue regarding this rezoning is affordability.

En diciembre de 2013, el Concejo Municipal aprobó la propuesta para construir una promoción de vivienda en el lugar antes ocupado por la Cervecera Rheingold en el noroeste de Bushwick. Esto hizo que el anterior uso del suelo pasara de manufacturero a residencial. La solicitud del Procedimiento Uniforme de Revisión del Uso del Suelo (ULURP) por parte del Grupo Read Property propuso la recalificación de seis cuadras y fue aprobada por la Junta Comunitaria 4, el Presidente del Distrito de Brooklyn y la Comisión de Planificación Urbana, pero no por una gran cantidad de actores dentro de la comunidad.

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In December 2013, City Council approved the proposal for a development to be built in former Rheingold Brewery site, located in north west Bushwick. This changed the previous use of the land from manufacturing to residential. The Uniform Land Use Review Procedure (ULURP) application from Read Property Group proposed the rezoning of six blocks and it was approved by Community Board 4, Brooklyn Borough President and the City Planning Commission, but not by a number of community stakeholders.

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Map of Rezoning Area Sites. Mapa con los solares recalificados en el área. SOURCE / FUENTE Rheingold Development Rezoning Draft Scope of Work for the Environmental Impact Statement. July 27, 2012.

MORE INFORMATION ABOUT THE PROJECT BY READ PROPERTY GROUP MÁS INFORMACIÓN SOBRE EL PROYECTO DEL READ PROPERTY GROUP TECHNICAL INFORMATION - Rezoning extension: 6 blocks - Complex of 10 mixed-used buildings - Average height of buildings: 8 stories - Total Units: 977 - Affordable Units: 242 - Retail spaces: 54,132 sq ft SOURCE / FUENTE Rheingold Development Rezoning Draft Scope of Work for the Environmental Impact Statement. July 27, 2012.

INFORMACIÓN TÉCNICA -Extensión de la Recalificación: 6 cuadras -Complejo de 10 edificios de uso mixto -Altura media de los edificios: 8 pisos -Total de Unidades: 977 -Unidades Asequibles: 242 -Espacios de Venta al por Menor: 54,132 ft2

AFFORDABLE UNITS PRICE (30% OF TOTAL UNITS) PRECIO DE LAS UNIDADES ASEQUIBLES (30% DEL TOTAL DE UNIDADES) Studios | Estudios

de $830 up to / hasta $900

1 Bedroom | 1 Dormitorio

de $890 up to / hasta $967

2 Bedrooms | 2 Dormitorios

de $1,085 up to / hasta $1,160

3 Bedrooms | 3 Dormitorios

de $1,246 up to / hasta $1,340

SOURCE / FUENTE Controversial Bushwick Rezoning to Add High Rises, Streets and Retail. June 20, 2013. Online access: http://www.dnainfo.com/new-york/20130620/bushwick/controversial-bushwick-rezoning-add-high-rises-streets-retail.


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COMMUNITY BENEFITS AGREEMENT ACUERDO DE BENEFICIOS PARA LA COMUNIDAD A group of active local residents, grassroots groups and community-based organizations created a local coalition to discuss the rezoning and create solutions to mitigate the development’s impact on the neighborhood. After the City Council approved the rezoning, a list of benefits the developer will provide to the community was published: - Affordable housing (30% of the units); - Permanently affordable at an average of 60% AMI; - Transfer of 7 lots to a local non-profit to create more affordable housing; - Local hiring for both construction and building maintenance; - 20% of construction contracts with locallybased enterprises; - $75,000 to local construction training; - $350,000 for improvements to Green Central Knoll Park; - $360,000 to computer lab upgrades and urban garden initiatives in elementary schools; - Over 17,000 sq. ft. in public green space; - $250,000 tenant assistance legal non-profit; - $150,000 for supportive services to the affordable units; - $50,000 to assist a community facility to be located on the property; - Commitment not to build a hotel for 15 years. For more information about this, refer to North West Bushwick Community Group website: http://www.nwbcommunity.org/.

Un grupo de residentes locales activos, grupos de base y organizaciones comunitarias crearon una coalición local para discutir la recalificación y crear soluciones para mitigar el impacto de la promoción urbanística en el vecindario. Después de que el Concejo Municipal aprobara la recalificación, se publicó una lista de beneficios que el promotor ofrecería a la comunidad: -Vivienda asequible (30% de las unidades); -Permanentemente asequibles a un promedio del 60% del AMI; -La transferencia de 7 parcelas a una organización local sin ánimo de lucro para crear más vivienda aseqible -Contratación local en la construcción y en el mantenimiento de los edificios; -El 20% de los contratos de construcción con empresas locales -$75,000 para formación local en construcción -$350,000 para mejoras en el Parque Green Central Knoll; -$360,000 para modernizar los laboratorios informáticos y las iniciativas de jardines urbanos de las escuelas primarias; -$250,000 en asistencia legal sin fines lucrativos para inquilinos; -$150,000 para servicios de apoyo en las viviendas asequibles; -$50,000 para ayudar en la implantación de una instalación comunitaria en la propiedad;

Para más información, acudan al sitio web del Grupo Comunitario del Noroeste de Bushwick: http://www.nwbcommunity.org/

WHY WAS THE APPROVAL CONTROVERSIAL? ¿POR QUÉ LA APROBACIÓN FUE CONTROVERTIDA?

Although public hearings were held for several months, the Community Board 4 voted in favor of the rezoning in a closed meeting, which was not publicly announced. All Community Board meetings need to be public, and as the plan was approved without the presence of the community, the entire process was potentially illegal and even more controversial.

In October 2014, Read Property Group sold a portion of its newly rezoned property to Rabsky Group thus putting the fate of the community agreement in jeopardy for those lots. So far, Rabsky Group has not committed to building to the affordability standards agreed upon during the rezoning. A group of representitves from local nonprofits, concerned residents, and CM Reynoso's office have formed the Rheingold Construction Committee to make sure both developers follow through on providing the affordable units that were promised during the rezoning. Read Property Group has followed through on some of the commitments. They transferred seven lots to CUFFH and Los Sures (both Brooklyn-based non-profits) to develop as fully affordable senior housing. In order to create awareness of this situation and to gather people interested in making these agreements a reality, members of North West Bushwick have created a website called www.rheingoldwatch.org, in which they explain how each of these solutions could be achieved.

Un grupo de representantes de organizaciones locales sin ánimo de lucro, residentes preocupados y la oficina del concejal Reynoso han creado el Comité de Construcción de Rheingold para asegurar que ambos promotores llevan a término la provisión de las unidades asequibles prometidas durante la recalificación. El grupo Read Property ha cumplido algunos compromisos. Han transferido 7 parcelas a CUFFH y Los Sures (dos asociaciones sin ánimo de lucro en Brooklyn) para ser desarrolladas enteramente como viviendas asequibles para mayores. Para crear conciencia sobre esta situación y juntar a personas interesadas en hacer de estos acuerdos una realidad, los miembros de North West Bushwick han creado un sitio web llamado www.rheingoldwatch.org, en el cual explican cómo se podría lograr cada una de estas soluciones.

Cada proceso de recalificación requiere una solicitud del Procedimiento Uniforme de Revisión del Uso del Suelo (ULURP), pedida por el promotor inmobiliario. Las reuniones públicas son parte del proceso ULURP y le dan a la gente la oportunidad de que su voz o cualquier pregunta o reclamación que tengan sobre el proceso de recalificación se tome en consideración. Aunque hubo audiencias públicas durante varios meses, la Junta Comunitaria 4 votó a favor de la recalificación en una reunión a puerta cerrada, no anunciada públicamente. Todas las reuniones de la Junta Comunitaria deben ser públicas, y dado que el plan fue aprobado sin la presencia de la comunidad, todo el proceso era potencialmente ilegal y aún más controvertido.

PEOPLE INVOLVED PERSONAS IMPLICADAS

DEVELOPERS / PROMOTORES RABSKY GROUP

READ PROPERTY GROUP

also known as/también conocido como Forrest Lots, LLC

also known as Stanev, LLC

Other Rabsky Developments in the Works: Otras promociones del grupo Rabsky en curso: 239 Wallabout St, Brooklyn 44-41 Purves St, Queens 80 Evergreen Ave, Brooklyn 755 Kent Ave., Brooklyn, 115 Stanwix St., Brooklyn 581 Fourth Ave., Brooklyn 74 Wallabout St., Brooklyn 42-20 27th St., Queens 26 West. Ave., Brooklyn 406 Manhattan Ave., Brooklyn 25 Kent Ave., Brooklyn

777 units 284 units 220 units 177 units 130 units 129 units 120 units 99 units 72 units 50 units ?? units

RHEINGOLD REDEVELOPMENT ADVISORY COMMITTEE / COMITÉ DE ASESORÍA SOBRE LA RENOVACIÓN DE RHEINGOLD CUFFH (Churches United for Fair Housing); NWB (North West Bushwick); Make the Road New York; South Side United HDFC/Los Sures St. Nick Alliance;

DO YOU CONSIDER THIS AFFORDABLE? ¿CONSIDERAS ESTO ASEQUIBLE ?

East Williamsburg Valley Industrial Development Corporation;

We consider these prices are almost surreal for Bushwick’s population.

Bushwick Eco Action Network;

If you want to read a little bit more about affordability in Bushwick, take a look at Gentrification section, on pages 30 and 31 of the gazette.

En octubre de 2014, el grupo inmobiliario Read Property vendió una porción de su propiedad recién recalificada al grupo Rabsky, poniendo el destino de los acuerdos comunitarios en peligro por esas parcelas. Hasta ahora, el grupo Rabsky no se ha comprometido a construir con los estándares de accesibilidad económica acordados durante la recalificación.

-Más de 17,000 ft2 en espacio público verde;

-Compromiso de no construir un hotel durante 15 años.

Every rezoning process needs to be solicited through an application of Uniform Land Use Review Procedure (ULURP), which is requested by the real estate developer. Public meetings are part of the ULURP process and they give people the opportunity to have their voice heard on any questions or claims they have over the rezoning proposal.

IS THIS REALLY GOING TO HAPPEN? ¿REALMENTE VA A PASAR ESTO?

Nosotros consideramos que estos precios son casi surreales para la población de Bushwick. Si usted quisiera leer un poco más sobre la accesibilidad de precios en Bushwick, vean la sección sobre Gentrificación, en las páginas 30 y 31 de la gaceta.

Representatives from PS 120 and PS 145;

Read Property Developments in United States SOURCE/FUENTE http://naples.granicus.com/DocumentViewer.

Read Property Developments in NYC SOURCE/FUENTE http://naples.granicus.com/DocumentViewer. php?file=naples_33d735ff45db9efe68f2eb30c48e5a68.pdf.

CITY COUNCIL DISTRICT 34/ CONCEJO MUNICIPAL DEL DISTRITO 34 Diana Reyna (Former Council Member/Antiguo concejal) Antonio Reynoso (Current Council Member/ Actual concejal)

Active residents.

Kevin Worthington (Lead Community Organizer/ Líder Organizador de la Comunidad)

Legal support: Brooklyn Legal Services Corporation A and the Urban Justice Center;

COMMUNITY BOARD 4 / JUNTA COMUNITARIA 4

PS120; PS145.

Julie Dent (Chairperson/Presidenta) Nadine Whitted (District Manager/Directora de distrito)


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BUSHWICK AND THE HOUSING CRISIS

BUSHWICK Y LA CRISIS DE VIVIENDA

HOMELESSNESS IN NEW YORK LA GENTE SIN HOGAR EN NUEVA YORK In New York City, the housing affordability crisis has given rise to another crisis: homelessness. The NYC homeless population in shelters is at an all time high, approaching 60,000 people. En la Ciudad de Nueva York, la crisis de accesibilidad de la vivienda ha creado otra crisis: la de la gente sin hogar. La población de NYC de gente sin hogar en albergues es más alta que nunca, acercándose a las 60,000 personas.

HOW IS HOMELESSNESS CALCULATED? ¿CÓMO SE CALCULA LA CANTIDAD DE GENTE SIN HOGAR? To get a total count of homeless people, add: Para saber el total de personas sin hogar, hay que sumar:

# of Homeless Individuals in NYC, 1990 - 2014 # De personas sin hogar en Nueva York , 1990 - 2014 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

HOMELESS POPULATION DEMOGRAPHICS ESTADÍSTICAS DE POBLACIÓN SIN HOGAR

People reportedly in shelters Las personas que supuestamente viven en albergues

2010

2012

2014

Considering the difficulty of ounting people with no address, how accurate are these numbers? Considerando la dificultad de contabilizar a gente sin dirección postal, ¿cuán precisos son estos números?

People sleeping in the streets, subways, or parks Las personas que duermen en la calle, en el metro o en los parques

People living doubled up with other families Las personas que viven hacinadas con otras familias

2008

Source/Fuente: NYC Department of Homeless Services and Human Resources Administration and NYCStat shelter census reports

Total Shelter Populations Total de población alojada en albergues Families with Children in Shelter (December/diciembre 2014) Familias con niños alojadas en albergues Source/Fuente: Dept. of Homeless (December/diciembre 2014) Services Data Dashboard 2014

“Gentrification leads to displacement which leads to homelessness which leads to criminalization. This is a predetermined life path for many and they have no chance of escaping.” -Rob Robinson

ROB ROBINSON’S INSIDE SCOOP/EN EXCLUSIVA channeling that money to encouraging mortgages for home buyers. There is also increasingly less access to Section 8 rental subsidies in NYC, and when they are given, the vouchers are often not accepted by landlords.

Rob Robinson is a community organizer and advocate for homeless people around the world. Formerly homeless himself, Rob has fought to educate communities about the real causes of homelessness. He works with the National Economic and Social Rights Initiative and Take Back The Land. Rob explains that the homelessness epidemic in New York City has been caused by policy decisions on the federal level. HUD has given less and less money to public housing over the years, instead

Another contributing factor to NYC’s homeless dilemma has been the traditional funding of transitional housing over permanent housing. Rob describes a trend in “chronically homeless individuals” who depart the shelter system to transitional housing, only to return to the streets, and then back to the shelters. A shortage of jobs also drives the homeless crisis. Rob emphasizes that the most frequent cause of homelessness is unemployment, so job creation and job training programs are crucial. Rob also alludes to a suspicious misallocation of funding for “supportive housing” programs. Shelters often contract

out their support services to private agencies. Rob calls for a restructuring of the entire shelter system in NYC to emphasize permanent housing over temporary housing. Rob Robinson es un organizador de la comunidad y un defensor de la gente sin hogar alrededor del mundo. Habiendo sido él mismo una persona sin hogar, Rob ha luchado por informar a las comunidades sobre las causas reales de quedarse sin casa. Trabaja con la Iniciativa Nacional para los Derechos Sociales y Económicos y para Recupera la Tierra. Rob explica que la epidemia de gente sin hogar en la Ciudad de Nueva York ha sido causada por las decisiones políticas a nivel federal. Con el paso de los años, el HUD ha dedicado cada vez menos dinero a vivienda pública, dirigiéndolo sin embargo al fomento de hipotecas para los compradores de vivienda. También hay cada vez menos acceso a los subsidios de alquiler de la Sección 8 en NYC, y cuando se otorgan, muchas veces los propietarios no aceptan los cupones.

Otro factor que contribuye al dilema de la gente sin hogar en NYC ha sido la tradicional inversión en alojamiento transitorio en vez de en vivienda permanente. Rob describe una tendencia en “los individuos crónicamente sin hogar”: abandonan el sistema de albergues para alojarse en una vivienda transitoria, para después, simplemente, volver a vivir en la calle y luego regresar a los albergues. La escasez de trabajo también impulsa la crisis de gente sin hogar. Rob enfatiza que la causa más frecuente de que una persona no tenga hogar es el desempleo, de modo que la creación de trabajo y los programas de formación laboral son cruciales. Rob también alude al desvío sospechoso de la financiación de programas de “viviendas de apoyo”. Muchas veces los albergues subcontratan sus servicios de apoyo a agencias privadas. Rob recomienda una re-estructuración completa del sistema de albergues en NYC para enfatizar el alojamiento permanente frente al temporal.


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COMMUNITY LAND TRUSTS AND CO-OPS FIDEICOMISOS COMUNITARIOS DE SUELO Y COOPERATIVAS COMMUNITY LAND TRUSTS FIDEICOMISOS COMUNITARIOS DE SUELO Y COOPERATIVAS Community Land Trusts are non-profit organizations that hold deeds to local land on behalf of the community. Land can be placed in Community Land Trusts through purchase, donation, or via a Third Party Transfer from an administrative body that holds the deed, such as HUD, HPD, or another government institution. This land, and the buildings standing upon it, are taken off of the speculative housing market to maintain affordability. CLT’s are an alternative model of housing development. Some proposals in the last section of this gazette call for the development of a Community Land Trust in Bushwick. In a CLT, the buildings that stand upon the land will be beholden to the bylaws of the CLT. This will include restrictions on rent and rules about resale of the building, which is written into a ground lease between the building owner and the CLT. Buildings on Community Land could be privately owned or managed, but often CLT’s work in tandem with housing co-ops to own and manage the buildings on its land. CLT’s are important! They can lock in permanent affordability in a community, and give communities control over their future! Los Fideicomisos Comunitarios de Suelo (CLTs por sus siglas en inglés) son organizaciones sin ánimo de lucro que poseen títulos de propiedad locales en nombre de la comunidad. Se puede colocar suelo en los Fideicomisos Comunitario de Suelo a través de la compra, la donación o a través de una Transferencia de Terceros desde un organismo administrativo que posea el título de propiedad, como el HUD, el HPD u otra institución gubernamental. Este suelo, y los edificios que estén sobre él, son extraidos del mercado especulativo de vivienda para mantener su accesibilidad económica. Los CLTs son un modelo alternativo de desarrollo de vivienda. Algunas propuestas en la última sección de esta gaceta recomiendan el desarrollo de un Fideicomiso Comunitario de Suelo en Bushwick.

A CLT resident may rent their home or buy their house outright, but the building leases the land underneath from the CLT. Residents pay an annual fee to the CLT to support its operations. Un residente de un CLT puede alquilar su hogar o comprarlo en su totalidad, pero el edificio seguirá alquilándole el suelo sobre el que se asienta al CLT. Los residentes pagan una cuota anual al CLT para mantener sus operaciones.

Residents can sell their houses at a price set by the CLT ground lease, earning a portion of the increase in value of their home. The new resident buys the house at a price that is kept affordable and agrees to the same requirements around resale. Los residentes pueden vender sus casas al precio establecido por el contrato de arrendamiento del suelo del CLT, ganando una porción del aumento del valor de su casa. El nuevo residente compra la casa a un precio que se mantiene asequible y acepta los mismos requisitos con respecto a la reventa.

CLT’s are typically governed by: Típicamente los CLTs están gobernados por:

1/3 CLT residents 1/3 Residentes del CLT

En un CLT, los edificios que están sobre el suelo tienen que seguir los estatutos del CLT. Esto incluirá restricciones sobre el alquiler y reglas sobre la reventa del edificio, lo que está escrito en un contrato de arrendamiento del suelo entre el dueño del edificio y el CLT. Los edificios en Suelo Comunitario podrían ser de propiedad privada o estar gestionados de manera privada, pero muchas veces los CLTs trabajan junto con las cooperativas de vivienda para obtener la propiedad y la gestión de los edificios en su suelo.

1/3 Other Community residents 1/3 Otros residentes de la comunidad

¡Los CLTs son importantes! Pueden asegurar la accesibilidad de manera permanente en una comunidad y darles a las personas el control de su futuro.

1/3 Experts and Public Reps 1/3 Expertos y Representantes Públicos

Together elect Juntos eligen

HOUSING CO-OPS COOPERATIVAS DE VIVIENDA Housing Co-ops are another common type of organization to maintain affordable housing in a community. Co-ops take many forms. Some Co-ops may be co-housing with shared amenities, while some Co-ops may be traditional apartment building layouts. In each case, a tenant is a shareholder in the Co-op, giving them part-ownership and a say in the management of the buliding. In a Co-op, decisions that affect all of a building’s inhabitants are voted upon. Because residents in a Co-op own their own building, they can set their own prices for rent or resale. Las Cooperativas de Vivienda son otro tipo habitual de organización para mantener vivienda asequible en una comunidad. Las cooperativas toman muchas formas. Algunas cooperativas pueden ser viviendas colaborativas con servicios compartidos, mientras que otras pueden ser edificios tradicionales de apartamentos. En cada caso, un inquilino es accionista de la Cooperativa, lo que les da propiedad compartida y voz en la administración del edificio. En una cooperativa, las decisiones que afectan a todos los habitantes del edificio se votan. Dado que los residentes de una cooperativa son los dueños de su propio edificio, pueden establecer sus propios precios para el alquiler o la reventa. Each unit gets one vote, enabling democratic participation in the community.

Cada unidad tiene un voto, lo que permite la participación democrática en la comunidad.

TYPES OF HOUSING CO-OPERATIVES CO-HOUSING - Any type of housing featuring private residences with shared common facilities can be called co-housing. For example, private bedrooms may be connected to a shared common space and kitchen. This economization of space enables lower rents to be charged. LIMITED-EQUITY CO-OPS - This type of Co-op limits the equity that can be earned by residents if they decide to sell their shares, thereby discouraging tenants to move out and building longterm community. Rents in this type of Co-op are protected from market fluxuations. MARKET RATE CO-OPS - So called “Market Rate” Co-ops have the democratic management structure of other Co-op styles but are not insulated from market fluxuation. Shareholders may buy and sell their shares at market rate pricing and reap a profit. Rents in this type of Coop may also fluxuate with the market. LEASING CO-OPS - In leasing Co-ops, the Co-op does not own the building but rather leases it from another organization for an extended period. The rent levels in a leasing Co-op will be subject to the terms of the lease but the management of the building can be handled by a third party, saving the Co-op money.

TIPOS DE COOPERATIVAS DE VIVIENDA VIVIENDA COLABORATIVA– Cualquier tipo de vivienda que ofrezca residencias privadas con servicios comunes compartidos se puede llamar vivienda colaborativa. Por ejemplo, los dormitorios privados pueden estar conectados a un espacio común compartido y a una cocina. La economización del espacio permite cobrar alquileres más bajos. COOPERATIVAS DE CAPITAL LIMITADO – Este tipo de cooperativa limita el capital que pueden ganar los residentes si deciden vender sus acciones, disuadiendo así a los inquilinos de mudarse y creando sentido de comunidad a largo plazo. Los alquileres en este tipo de cooperativa están protegidos de las fluctuaciones del mercado. COOPERATIVAS A PRECIO DE MERCADO – Las conocidas como Cooperativas “a Precio de Mercado” tienen la misma estructura administrativa democrática de otros tipos de cooperativa pero no están aisladas de las fluctuaciones del mercado. Los accionistas pueden comprar y vender sus acciones al precio de mercado y sacar una ganancia. Los alquileres en este tipo de cooperativa también pueden fluctuar con el mercado. COOPERATIVAS DE ALQUILER – En las Cooperativa de Alquiler la cooperativa no posee el edificio sino que lo alquila a otra organización durante un período extendido. Los niveles de alquiler en una Cooperativa de Alquiler estarán sujetos a las condiciones del contrato pero la administración del edificio se le puede encargar a un tercero, ahorrándole dinero a la cooperativa.


32

PARTICIPATORY MAPPING

MAPEO PARTICIPATIVO

PARTICIPATORY MAPPING SURVEY: LEARNING WITH BUSHWICK ESTUDIO CON MAPEO PARTICIPATIVO: APRENDIENDO CON BUSHWICK On two Sundays, September 28th and October 5th, 2014, we, masters students from Design and Urban Ecologies at Parsons - The New School for Design, in collaboration with the NW Bushwick Community Group, executed a participatory mapping survey of Bushwick. It was a great opportunity to experience on-the-ground realities of this historically rich neighborhood. We mapped and geo-tagged vacant properties and vacant lots. The research was a continuation of last year’s Right to Housing gazette and was inspired by the work of the organization Picture the Homeless. Durante dos domingos, el 28 de septiembre y el 5 de octubre de 2014, los estudiantes de la Maestría de Diseño y Ecologías Urbanas en Parsons - The New School for Design, en colaboración con el Grupo Comunitario del Noroeste de Bushwick, hicimos un estudio de Bushwick con mapeo participativo. Fue una gran oportunidad para experimentar las realidades a pie de calle de este vecindario tan rico históricamente. Hicimos un mapa con información geo-localizada de las viviendas y de las parcelas desocupadas. La investigación fue la continuación de la gaceta del Derecho a la Vivienda publicada el año pasado y se inspiró en el trabajo de la organización Visualiza a las Personas Sin Hogar.

METHODOLOGY METODOLOGÍA While the city collects data on vacancy, their information is often out of date and does not include vacant buildings. For our survey, we organized our data into four categories: vacant lots and buildings, parking lots, new constructions, and industrial conversions. For each documented site, the researchers also noted more information about the lot, such as Dept. of Building permits, stop work orders, if the doors or windows are sealed and with what materials, and contact information of realtors or developers if visible. We mapped our findings across census tracts, a unit of space used by the US Census Bureau to sort population data. This helped us prevent overlap in our territory and enabled us to connect our data with other statistical data. Bushwick has 29 census tracts and, thanks to help from volunteers from the community, we charted every block of each one.

Back at the university we compiled the data in a giant spreadsheet. We translated our textual data into numbers. We numbered each surveyed lot with a citywide geo-spatial code called the BBL (Borough, Block, Lot). This process enabled us to use mapping software called Geographic Information Systems to visualize our findings. We linked our data to the PLUTO Map shape file furnished by NYC Open Data. Now we have created maps and graphs from the data that we collected in the field. Aunque la ciudad reúne datos sobre las propiedades desocupadas, muchas veces su información no está actualizada y no incluye edificios vacíos. Para nuestro estudio, organizamos nuestros datos en cuatro catagorías: terrenos y edificios vacíos, estacionamientos, nuevas construcciones, y rehabilitaciones industriales. Para cada lugar

documentado, también anotamos información adicional de la parcela, como los permisos del Departamento de Construcción, las órdenes para paralizar el trabajo, si están selladas las puertas o la ventanas y con qué materiales, e información de contacto de los agentes inmobiliarios y promotores en caso de que esté visible. Cartografiamos nuestras averiguaciones sobre las secciones censales, una unidad de espacio utilizada por la Oficina del Censo de EEUU para organizar los datos de población. Esto nos ayudó a evitar solapamientos en nuestro territorio y nos permitió conectar nuestros datos con otras estadísticas. Bushwick tiene 29 secciones censales y, gracias a la ayuda de voluntarios de la comunidad, cartografiamos todas las cuadras de cada una.

números. Numeramos cada parcela registrada con un código de información geográfica espacial utilizado en toda la ciudad llamado BBL (Distrito, Cuadra, Parcela). Este proceso nos permitió utilizar programas informáticos de mapeo llamados Sistemas de Información Geográfica (GIS por sus siglas en inglés) para visualizar nuestras averiguaciones. Conectamos nuestros datos al shapefile (archivo de datos vectoriales) del Mapa PLUTO proporcionado por NYC Open Data (sitio web de datos abiertos de la Ciudad de Nueva York). Ahora hemos creado mapas y gráficos de los datos que reunimos en el terreno.

De regreso en la universidad compilamos los datos en una hoja de cálculo gigante. Tradujimos nuestros datos de texto en

Students, NWB members and volunteers mapping Bushwick Estudiantes, miembros de NWB y voluntarios mapeando Bushwick


33

TOTAL VACANT BUILDINGS TOTAL DE EDIFICIOS VACÍOS

commercial comerciales residential residenciales mixed mixto industrial industriales

Montrose Ave Jefferson St

Fresch Pond Rd

CY P

RE

SS

Morgan Ave

AV E

Forest Ave

DeKalb St Seneca Ave

edifícios residenciales

N

SHI

FLU

VE GA

Flushing Ave Knickerbocker Ave

Central Ave Myrtle Ave

Halsey St

BR OA DW AY

Kosciuszko St

We mapped 273 vacant buildings in Bushwick, among which 21 are commercial, 192 are residential, 44 are mixed use, 15 are industrial sites and 2 are institutional sites, (one church and one Catholic school). Most of the vacant buildings are in southeast Bushwick, especially the residential ones. These vacant residential buildings represent 581 empty floors of housing. If we consider that each floor averages 2 units, there are 1,162 vacant residential units that could house 4,648 people (hypothesizing that each household has 4 people.)

Cartografiamos 273 edificios vacíos en Bushwick, entre los cuales 21 son comerciales, 192 son residenciales, 44 son de uso mixto, 15 son zonas industriales y 2 son edificios institucionales (una iglesia y una escuela católica). La mayor parte de los edificios vacíos está en el sureste de Bushwick, especialmente los residenciales. Estos últimos suponen 581 plantas de vivienda vacías. Si consideramos que cada planta tiene de media 2 unidades de vivienda, hay 1,162 unidades vacías que podrían alojar a 4,648 personas (ya que hipotéticamente cada hogar tiene 4 personas).

Myrtle-Wyckoff Ave W YC KO FF AV E

CE

NT

RA L

BU S

HW

IC

K

AV E

AV E

Gates Ave Wilson Ave

Halsey St

Vacant church Iglesia desocupada

Cemetery Bushwick - Aberdeen Chauncey St

192

Vacant school Escuela abandonada

vacant residential buildings edificios residenciales vacíos

44

Broadway Junction

vacant mixed buildings edificios mixtos vacíos

15

Alabama Ave Atlantic Ave

vacant industrial buildings edificios industriales vacíos

21

vacant commercial buildings edificios comerciales vacíos

THESE ARE SOME EXAMPLES OF VACANT BUILDINGS ESTOS SON ALGUNOS EJEMPLOS DE EDIFICIOS VACÍOS

SOURCES/FUENTES NYC Open Data (2014) + Parsons’ students research Map by Mariana Bomtempo


PARTICIPATORY MAPPING

34

MAPEO PARTICIPATIVO

VACANT LOTS + PARKING LOTS SOLARES VACÍOS + ESTACIONAMIENTOS parking lots estacionamentos vacant lots solares vacíos Montrose Ave Jefferson St

Fresch Pond Rd

CY P

RE

SS

Morgan Ave

AV E

Forest Ave

DeKalb St Seneca Ave N

SHI

FLU

VE GA

Flushing Ave Knickerbocker Ave

Central Ave Myrtle Ave

Halsey St

BR OA DW AY Kosciuszko St

202 vacant lots were mapped. Among them 104 are abandoned and 98 are in use. The ones in use are being used for storage, community gardens and informal parking lots. Summing up the area of these lots there are 640,287 ft2 or 59,485 m2 of vacant land in Bushwick.

CE

NT

BU S

HW

IC

K

RA L

AV E

AV E

Gates Ave Wilson Ave

Halsey St

Together with the vacant land we also have 83 formal parking lots, among which 4 are not in use. This area corresponds to 545,339 ft2 or 50,664m2 of land being underutilized instead of contributing active social functions to the neighborhood as a whole.

Se cartografiaron 202 solares vacíos. Entre ellos 104 están abandonados y 98 están en uso. Estos últimos se usan para almacenamiento, jardines comunitarios y estacionamientos informales. Si sumamos el área de estos terrenos veremos que hay 640,287 ft2 (59,485 m2) de suelo desocupado en Bushwick. Junto con los terrenos vacíos también tenemos 83 estacionamientos formales, de los cuales 4 no están en uso. Este área corresponde a 545,339 ft2 (50,664 m2) que están siendo infrautilizados en vez de contribuir al desarrollo de funciones sociales activas útiles para el barrio en su conjunto.

Myrtle-Wyckoff Ave W YC KO FF AV E

Cemetery Bushwick - Aberdeen Chauncey St

ROOM FOR MORE? ¿ESPACIO PARA MÁS? Broadway Junction

The area of vacant lots plus the area of parking lots, hypothesizing 3 floors/per building, could be room for more than 5,000 housing units. What else can you imagine to do with this space? El área que ocupan los solares vacíos más el área de los estacionamientos, suponiendo que haya 3 plantas por edificio, podría dar espacio a más de 5,000 unidades de vivienda. ¿Qué más puede imaginar usted para este espacio?

Alabama Ave Atlantic Ave

SOURCES/FUENTES NYC Open Data (2014) + Parsons’ students research Map by Mariana Bomtempo

IMAGINE HOW MANY THINGS COULD HAPPEN IN THESE VACANT LOTS IMAGINE CUÁNTAS COSAS PODRÍAN SUCEDER EN ESTOS SOLARES VACÍOS


35

NEW DEVELOPMENTS + INDUSTRIAL CONVERSIONS NUEVOS DESARROLLOS + REHABILITACIONES INDUSTRIALES We also mapped change in the area. We found 212 new constructions in Bushwick: 120 are completely new constructions and 92 are building renovations. It’s important to say that some new developments, 6 of them, are from the affordable housing developer Ridgewood Bushwick Senior Citizen’s Council. Still, most of the new constructions were developed and are owned by a private LLC. Not only new buildings are rising, but also, as an old industrial area, Bushwick contains many industrial sites now converted into housing. We mapped 19 industrial conversions. Among these, 6 are for “luxury” apartments.’’

Montrose Ave Jefferson St

Fresch Pond Rd

CY P

RE

SS

Morgan Ave

AV E

Forest Ave

DeKalb St Seneca Ave

AVE ING

SH

FLU Flushing Ave

Knickerbocker Ave

Central Ave Myrtle Ave

Halsey St

BR OA DW AY

También cartografiamos los cambios en el área. Encontramos 212 nuevas construcciones en Bushwick: 120 son completamente nuevas y 92 son renovaciones de edificios existentes. Es importante decir que algunas nuevas construcciones, en concreto 6 de ellas, son del grupo promotor de vivienda asequible Ridgewood Bushwick Senior Citizen’s Council (Consejo de Personas Mayores de Ridgewood Bushwick). Aún así, la mayor parte de las nuevas construcciones fueron desarrolladas por -y son propiedad de- una LLC (Sociedad de Responsabilidad Limitada) privada.

Kosciuszko St

Myrtle-Wyckoff Ave W YC KO FF AV E

CE

NT

BU S

HW

IC

K

RA L

AV E

AV E

Gates Ave Wilson Ave

new developments nuevas promociones inmobiliarias industrial conversions rehabilitaciones industriales

No solamente se están construyendo nuevos edificios, sino que en Bushwick, tratándose de una antigua área industrial, también se están rehabilitando muchas zonas industriales para convertirlas en vivienda. Identificamos 19 rehabilitaciones industriales en el mapa. De ellas, 6 son para “apartamentos de lujo.”

Halsey St Cemetery Bushwick - Aberdeen Chauncey St

Broadway Junction

SOURCES/FUENTES NYC Open Data (2014) + Parsons’ students research Map by Mariana Bomtempo

Alabama Ave Atlantic Ave

THE CHANGE IS HAPPENING FAST LOS CAMBIOS ESTÁN OCURRIENDO RÁPIDAMENTE

PHOTO-MAPPING MAPEO FOTOGRÁFICO While we were surveying Bushwick, we photographed each discovery and applied a GPS geo-tag. With this we compiled an interactive map using Google Earth. This tool displays the vacant lots, buildings, new developments, parking lots and industrial conversions in Bushwick. We hope this tool will empower Bushwick residents to organize around these sites.

Mientras analizábamos Bushwick, tomamos una foto de cada descubrimiento y le añadimos información geolocalizada. Con estos datos compilamos un mapa interactivo utilizando Google Earth. Esta herramienta muestra los solares vacíos, los edificios, las nuevas promociones inmobiliarias, los estacionamientos y las rehabilitaciones industriales en Bushwick. Esperamos que esta herramienta empodere a los residentes de Bushwick para organizarse entorno a estos lugares.

Here is a link to a video of our photographic map: Éste es el enlace al video de nuestro mapa fotográfico:

vimeo.com/112665155


36

ALTERNATIVE HOUSING PROPOSAL 1

PRIMERA PROPUESTA DE VIVIENDA ALTERNATIVA

STRATEGY 1 - AFFORDABLE HOUSING PROLIFERATION PROJECT ESTRATEGIA 1 - PROYECTO DE PROLIFERACIÓN DE VIVIENDA ASEQUIBLE MARIANA BOMTEMPO, TAIT MANDLER, GAMAR MARKARIAN, DREW VANDERBURG Rapid neighborhood change and rising rents are amplifying homelessness and displacement in Bushwick (see page 20). How can we create permanent affordable housing while fostering neighborhood cohesion and a sense of ownership? WHAT? The Affordable Housing Proliferation Project consists of a community land trust (see page 21) called the Bushwick Sweat Equity Land Trust (BSELT), a housing cooperative (see page 21) called the Bushwick Sweat Equity Co-op (BSEC), a sweat equity workforce (SEW), a central administrative and community building called the Nucleus, a network of permanent affordable housing buildings refered to as seeds, and a neighborhood coalition. WHY? Homelessness is on the rise but the shelter system is ineffective, especially for families with children (see page 20), meanwhile buildings sit vacant across Bushwick (see page 33). The money needed to maintain the shelter system is projected to increase but shelter stays are lengthening, reducing capacities. Shelters that previously housed families with minors are transitioning to serve adults only. Vacant buildings that could be housing families are instead being bought by developers and speculators who make profits at the expense of long-term Bushwick residents. WHO? The Affordable Home Proliferation Project focuses on families, including single parents, that are homeless or threatened with homelessness. A coalition of families, activists, artists, local politicians, students, and community leaders will repurpose strategically identified vacant buildings into permanent affordable housing. The sweat equity workforce is a group of individuals who contribute their labor, as opposed to their capital, to the Affordable Home Proliferation Project and in return receive leases to permanently affordable housing units. HOW? Money spent by the Department of Homeless Services (DHS) on the shelter system is used inefficiently and does not address the root causes of homelessness: prohibitively expensive housing and a difficult job market. The Affordable Housing Proliferation Project

will house 100 families in Bushwick within its first year and address these root causes. Unlike a shelter, the function of the project is expansion, housing more people each year and creating local jobs. Additionally, while shelters are shifting focus to indviduals, the Affordable Housing Proliferation Project will support families at high risk for displacement and preserve the character of Bushwick by entrusting land to the community to prevent rampant speculation. As the project will be more effective then and reduce the burden on the shelter system, a funding proposal will be submited to DHS to provide the $15.8 million needed to begin building aquisition and rehabilitation. After the initial infusion, the project will require a maximum of $3 million from DHS per year. This amount is the same spent by DHS on 100 families, but importantly, families participating in the Affordable Housing Proliferation Project will be moving through temporary cohousing into guarenteed permanent affordable housing within a year. Families in shelters stay an average of 14 months if they have children and 17 months if they do not and are not necessarily moving into stable and affordable housing afterwards. With funding secured, the process of building acquisition can begin. This is described on the following page and a detailed diagram of the entire Affordable Housing Proliferation Project strategy begins on page 38.

Los rápidos cambios en el barrio y la subida de los alquileres están haciendo que aumente la cantidad de personas sin hogar y el desplazamiento forzoso de población en Bushwick (vea la página 20). ¿Cómo podemos crear vivienda asequible permanente y a la vez fomentar la cohesión del vecindario y la sensación de propiedad? ¿QUÉ? El Proyecto de Proliferación de Vivienda Asequible se compone de un fideicomiso comunitario del suelo (vea la página 21) llamado Fideicomiso de Suelo con "Derechos por Esfuerzo" de Bushwick (BSELT por sus siglas en inglés), una cooperativa de vivienda (vea la página 21) llamada Cooperativa de Derechos por Esfuerzo de Bushwick (BSEC), un grupo de trabajadores de derechos por esfuerzo (SEW), un edificio comunitario de

initial infusion $ 15.8 mil = 1.6% of the total budget of the DHS = 2.2% of the homeless servoces budget DEPARTMENT OF HOMELESS SERVICES

Total budget $ 955 mil $ 8 mil GOES TO RENTALS – LAND, BUILDINGS AND STRUCTURES

$ 247 mil GOES TO OTHER/GENERAL SERVICES $ 700 GOES TO HOMELESS SERVICES

administración central llamado 'el Núcleo', una red de edificios de vivienda asequible permanente llamados ‘semillas’, y una coalición de barrio. ¿POR QUÉ? El número de personas sin hogar está aumentando pero el sistema de albergues no es efectivo, especialmente para familias con niños (vea la página 20), a la vez que Bushwick se llena de edificios vacíos (vea la página 33). Se pretende aumentar el dinero necesario para mantener el sistema de albergues, pero las estancias en los albergues se están alargando, lo que reduce su capacidad. Los albergues que anteriormente alojaban a familias con niños menores de edad están empezando a alojar a adultos exclusivaente. Los edificios vacíos que podrían alojar a familias, en cambio, están siendo comprados por los promotores y los especuladores, que están sacando beneficio a costa de los antiguos residentes de Bushwick. ¿QUIÉNES? El Proyecto de Proliferación de Vivienda Asequible se dirige a las familias, incluyendo a madres y padres solteros, que no tienen hogar o están a punto de perderlo. Una coalición de familias, activistas, artistas, políticos locales, estudiantes y líderes de la comunidad convertirán edificios vacíos estratégicamente identificados en vivienda asequible permanente. Los trabajadores de "derechos por esfuerzo" son un grupo de individuos que contribuyen con su esfuerzo y con su mano de obra, en vez de con su capital, al Proyecto de Proliferación de Vivienda Asequible, recibiendo a cambio contratos de alquiler de unidades de vivienda asequible permanente. ¿CÓMO? El dinero gastado por el Departamento de Servicios para las Personas Sin Hogar (DHS por sus siglas en inglés) en el sistema de albergues se utiliza de manera poco eficiente y no se dirige a la raíz del problema: una vivienda con precios prohibitivos y un mercado de trabajo muy difícil. El Proyecto de Proliferación de Vivienda Asequible alojará a 100 familias en Bushwick en su primer año y se dirigirá a las causas de raíz de que tantas personas no tengan hogar. Al contrario del sistema de albergues, la función de este proyecto es la expansión, el alojamiento de más personas cada año y la creación de trabajos locales. Además, mientras que los albergues se están re-dirigiendo a personas individuales, el Proyecto de Proliferación de Vivienda Asequible apoyará a familias con alto riesgo de ser desplazadas o desalojadas y preservará el carácter de Bushwick entregando fideicomisos de suelo a la comunidad para evitar la especulación desenfrenada. Tanto pronto como el proyecto sea más efectivo y en consecuencia reduzca la carga sobre el sistema de albergues, se le presentará una propuesta de financiación al DHS para proveer los $15.8 millones necesarios para comenzar la adquisición y la rehabilitación de

edificios. Después de la inyección de fondos inicial, el proyecto requerirá de DHS un máximo de $3 millones al año. Esta cantidad es la misma que ha gastado el DHS en 100 familias, pero lo importante es que las familias que participen en el Proyecto de Proliferación de Vivienda Asequible se van a transferir, en un año, desde viviendas colectivas temporales a viviendas con accesibilidad económica permanente garantizada. Las familias se quedan en los albergues un promedio de 14 meses si tienen niños y 17 meses si no los tienen, y no necesariamente se mudan a una vivienda asequible y estable después. Con la financiación asegurada, el proceso de adquisición de edificios puede comenzar. Esto se describe en la página siguiente, y a partir de la página 38 podrá ver un diagrama detallado de la estrategia completa del Proyecto de Proliferación de Vivienda Asequible.


37

WHERE?

¿DÓNDE?

The Affordable Housing Proliferation Project requires a Nucleus, a large vacant building that can be used for co-housing and community space where the SEW temporarily lives while they rehabilitate new seeds into permanent housing. Southeast Bushwick has the ideal vacancy: the Our Lady of Lourdes Catholic School at 2 Aberdeen St.

El Proyecto de Proliferación de Vivienda Asequible requiere un "Núcleo", un gran edificio vacío que se pueda usar como vivienda colaborativa y como espacio comunitario donde el SEW se aloje temporalmente mientras las nuevas “semillas” se rehabilitan como vivienda permanente. El sureste de Bushwick tiene el edificio desocupado perfecto: la Escuela Católica Nuestra Señora de Lourdes en el número 2 de la Calle Aberdeen.

There are two large buildings on the land with space to build a third and the property is already tax-free. Phase 2 of the diagram on the following page shows the process of transforming the vacant school into the Nucleus. The picture to the left is an example of how artists might contribute to the creation of an enticing community space. From this location there are a number of vacancies to target as seeds for the next phase of the project.

Hay dos edificios grandes en la parcela con espacio para construir un tercero, y la propiedad ya está exenta de impuestos. La fase 2 del diagrama que aparece en la página siguiente demuestra el proceso de transformación de la escuela desocupada en el "Núcleo". La foto a la izquierda es un ejemplo de cómo los artistas podrían contribuir a la creación de un espacio comunitario tentador. Hay varios edificios desocupados que podrían plantearse desde este lugar como ‘semillas’ para la próxima fase del proyecto.

BUILDING ACQUISITION PROCESS PROCESO DE ADQUISICIÓN DE EDIFICIOS The possible processes of entrusting land to BSELT are visualized below. The method of acquisition depends on property owner, with the ideal target vacancies being those owned by individuals who are behind on their property taxes. These buildings may be classified as “distressed,” meaning the city has placed tax liens on the property, which BSELT then buys. After three years of distress, the building can be siezed by the city and given to BSELT, as it has purchased the liens. This process is called a Third Party Transfer and has been a historically effective method to acquire land.

método de adquisición depende del propietario, siendo el mejor objetivo aquellas viviendas desocupadas que estén en manos de propietarios atrasados en el pago de sus impuestos. Estos edificios pueden ser clasificados como “en dificultades”, lo que quiere decir que la ciudad ha impuesto un embargo preventivo sobre la propiedad, que más tarde será adquirido por el BSELT. Después de tres años de “dificultades”, el edificio podrá ser incautado por el ayuntamiento y entregado al BSELT, dado que compró el embargo. Este proceso se llama “Transferencia a un Tercero” e históricamente ha sido un método efectivo de adquirir suelo.

Some individual vacancy owners may be interested in selling their property to BSELT for a fair financial agreement, knowing the land will be entrusted permanently to the community and the building used for affordable housing. Good-faith donations of property to BSELT can be negotiated with individuals or coalition-member nonprofits. Through these above methods the land remains permanently entrusted to BSELT while the building is transfered to BSEC for cooperative tenant ownership.

Algunos propietarios de viviendas particulares desocupadas pueden estar interesados en vender su propiedad al BSELT mediante un acuerdo financiero equitativo, sabiendo que el suelo le será entregado permanentemente por fideicomiso a la comunidad y que el edificio será utilizado para vivienda asequible. Las donaciones de propiedades al BSELT que se hagan de “buena fe” pueden ser negociadas con particulares o con organizaciones sin ánimo de lucro que sean parte de la coalición. Con estos métodos el suelo permanece entregado por fideicomiso al BSELT de manera permanente mientras el edificio se transfiere a la BSEC pasando a ser propiedad cooperativa de los inquilinos.

Through some negotiations, individuals or nonprofits may entrust land with BSELT while retaining building ownership. In these cases, BSEC would still manage the building but rent would be paid to the owner. Abajo se pueden visualizar los posibles procesos de entrega de fideicomisos de suelo al BSELT. El

FUNDING

DPT. OF HOMELESS SERVICES

IF PROPERTY OWNED BY INDIVIDUAL

NON PROFIT

CITY

OWNERSHIP OUTCOMES

MANAGEMENT & RENT

LAND TO BSELT BUILDING TO OWNER

- Management fee to COOP - Rent paid to owner - Owner gets COOP representation - If sold, BSELT gets first option - Tenents get COOP & BSELT representation

LAND TO BSELT & BUILDING TO COOP

- Management and rent fee to COOP - Tenents get COOP & BSELT representation

BUY TAX LEINS

On distressed buildings

FAIR AGREEMENT

NEGOTIATE Through coalition

3RD PARTY TRANSFER Through COOP

+4 SEEDS +4 SEMILLAS

Mediante negociaciones, los particulares o las organizaciones sin ánimo de lucro pueden entregar el suelo por fideicomiso al BSELT y a la vez mantener la propiedad del edificio. En estos casos, la BSEC seguiría administrando el edificio pero se le pagaría un alquiler al dueño.

ACQUISITION After 3 years

2 SEEDS 2 SEMILLAS

+8 SEEDS +8 SEMILLAS


ALTERNATIVE HOUSING PROPOSAL 1

38

PRIMERA PROPUESTA DE VIVIENDA ALTERNATIVA

PROCESS PROCESSO

PHASE 1 FASE 1

BSELT property propriedad de BSELT funding financiación coalition building formación de la coalición coop managment gestión de la cooperativa

PHASE 2 FASE 2

ACTIVISTS VOLUNTEERS LOCAL CONSTRUCTION WORKERS

ARTISTS ARTS COLLECTIVES ART GALLERIES

SWEAT EQUITY WORKFORCE 500 hours TOTAL . 200 hours to earn shares of Co-op and move into permanent housing

ELECTED OFFICIALS LOCAL NON-PROFITS LOCAL INSTITUTIONS BLOCK ASSOCIATIONS LOCAL BUSINESSES

. additional voluntary hours to earn additional services

COALITION BUILDING WITH ALLIES

. earn hours on behalf of other family members

LIABILITY INSURANCE $ 3000 / year

REHABILITA FOUNDERS

DIRECTORS + OFFICERS INSURANCE $ 2000 / year

BOARD OF DIRECTORS

$ 15.8 mil

BSELT

$ 3 mil

YEARLY BUDGET

48

units

NEGOTIATION

PROPER INSURAN $ 15000 /

LOCATE VACANT LOTS + BUILDINGS PHASE 2: The Nucleus property is rehabilitated by the SEW to create temporary housing for workers, administrative offices, and community spaces. Permanent affordable housing is constructed to be leased to sweat equity workers who have fulfilled their labor hour requirements. The cost of materials and necessary salaries come from the BSELT budget.

DE SALES PLACE

PERMANENT HOUSING ABERDEEN STREET

NUCLEUS

offices green space

3-4 ppl

legal

FLEXIBLE UNIT SIZE

20% Architects + Planners 40% Non-Profit Partners 40% Public Reps

coop

5+ ppl 1-2 ppl

CLT

classrooms

multiuse space

laundromat BROADWAY

FASE 2: La propiedad destinada al "Núcleo" es rehabilitada por el SEW para crear alojamento temporal para los trabajadores, oficinas administrativas y espacios comunitarios. Se construye vivienda asequible permanente de alquiler para los trabajadores de derechos por esfuerzo que hayan cumplido con las horas requeridas de trabajo. El coste de los materiales y los salarios necesarios vienen del presupuesto del BSELT.

3

daycare clinic

FLEXIBLE UNIT SIZE

units

group C - 1/3 Specialists (elected by groups A+B)

SEEK OUT NUCLEUS

TEMPORARY CO-HOUSING

48

20% Business Owners 40% Residents 40% Care Providers

RESEARCH + ANALYSIS

FASE 1: Se crea el BSELT como una 501(c)4 sin ánimo de lucro. Éste presenta una propuesta de financiación al DHS, comienza a crear una coalición de barrio e inicia una investigación preliminar de los edificios desocupados en el vecindario. Cuando el BSELT está activo, la Junta Directiva crece con una estructura tripartita, esbozada en el diagrama. La metodología de investigación de edificios vacíos y de sus dueños se describe en la página 33.

1

group B - 1/3 Community Members (Non-BSELT residents elected by other community members)

INITIAL INFUSION

PHASE 1: BSELT is created as a 501(c)4 nonprofit, submits a funding proposal to DHS, begins building a neighborhood coalition, and initiates preliminary research into neighborhood vacancies. As BSELT becomes active, the Board of Directors grows through a tripartite framework, outlined in the diagram. The methodology for researching vacant buildings and their owners is described on page 33.

2

1

group A - 1/3 100% BSELT residents (elected by other BSELT residents)

PROPOSAL

DEPARTMENT OF HOMELESS SERVICES

$ 2.5 m

arts space

workshop community kitchen storage

street


39

PHASE 3 FASE 3

PHASE 4 FASE 4

BUSHWICK SWEAT EQUITY COOP . Administrative . Hospitality . Construction + Rehabilitation . Job Placement . Arts + Events

mil 3

$ 350 per unit

$ 350 per unit

BOARD OF DIRECTORS

2

. 1 resident chosen from each building

NEW CONSTRUCTION

. 1representative from each managing committee

4

5

$ 8.3 mil

RTY NCE year

PROPERTY INSURANCE $ 1500 / year

PHASE 3: New Seeds are acquired through previously described processes. The cost of materials to rehabilitate Seeds comes from Affordable Housing Corporation (AHC) grants. Units are managed by the Bushwick Sweat Equity Co-op.

4

PROPERTY INSURANCE $ 1500 / year

GRANT TO RENOVATE UNITS Affordable Housing Corporation AHC $ 40000 per unit

FASE 3: Se adquieren nuevas ‘Semillas’ a través de los procesos descritos anteriormente. El coste de los materiales para rehabilitar las ‘Semillas’ proviene de subvenciones de la Corporación de Vivienda Asequible (AHC). La Cooperativa de Derechos por Esfuerzo de Bushwick (BSEC) administra las viviendas.

RESIDENTIAL SEED MODEL

permanent housing

business provides relevant services for support network

residents could work for ground floor businesses

PROLIFERATION PROLIFERACIÓN

ATION

GLOSSARY GLOSARIO /

MIXED-USE SEED MODEL

5

permanent housing

commercial

Funding Property Owner Individual City Acquisition Tax Liens Buy Distressed buildings Fair buy out Negotiate Through coalition 3rd Party Transfer Land Ownership outcomes Management Rent

Financiación Propietario Particular Ciudad Adquisición Embargos Preventivos Comprar Edificios con dificultades Compra justa Negociar En coalición Transferencia a Terceros Suelo Resultados de la propiedad Administración Alquiler


ALTERNATIVE HOUSING PROPOSAL 2

40

SEGUNDA PROPUESTA DE VIVIENDA ALTERNATIVA

STRATEGY 2 - ROOT CERTIFICATION ESTRATEGIA 2 - CERTIFICACIÓN ROOT Darcy Bender, Renata de Faria Beningo, Max Freeman & Alexandra Venner

WHY Our strategy was developed as an answer to the Rheingold controversial rezoning. Even though the legal process was mostly followed in the Rheingold case, we believe that the process that exists to facilitate new developments like this one is deeply flawed. Specifically, the ULURP claims to be an adequate framework for community participation, but we believe public hearings are not enough. Further, the most consequential design decisions are made well before the people who will be most affected have the opportunity to become involved. By creating maps and renderings, developers have the power to shape the vision of the neighborhood. Such visualizations prevent people from imagining other possibilities.

POR QUÉ Nuestra estrategia se desarrolló como respuesta a la controvertida recalificación de Rheingold. Aunque en el caso de Rheingold se siguieron generalmente los cauces legales, creemos que el proceso que existe actualmente para facilitar nuevas promociones urbanísticas como ésta es profundamente defectuoso. En concreto, el ULURP pretende ser un marco adecuado para la participación de la comunidad, pero creemos que las sesiones públicas no son suficientes. Además, las decisiones de diseño más importantes se toman mucho antes de que las

personas afectadas tengan la oportunidad de involucrarse. Al crear planos e infografías, los promotores tienen el poder de moldear la visión del barrio. Tales visualizaciones impiden a la gente imaginar otras posibilidades.

WHAT The Root Certification Process is a strategy to ensure that neighborhood needs are addressed in new large-scale developments. The word “root” refers to our objective: developments that grow from the vision of those who live and work nearest to the proposed sites. Our process guarantees that any certified development is truly “rooted” in its surrounding community. This is a proposed platform to envision the future and to create a baseline for participation. We recognize that everyone in the neighborhood has an expertise- either technical or local- and we want to use this to share, receive and produce new knowledge. Therefore, our framework establishes measurable standards for local involvement and transparency through six phases: Learn, Circulate, Listen, Envision, Create, and Certify. The Developer is Root Certified when they complete each stage under specific quantifiable level of participation because we believe standards are necessary to provide structure and accountability for local participation.

QUÉ El Proceso de Certificación Root es una estrategia para asegurar que las necesidades del vecindario son atendidas en las nuevas promociones urbanísticas a gran escala. La palabra ‘root’ (raíz) se refiere a nuestro objetivo: promociones cuyo origen sea la visión de los que viven y trabajan más cerca de los lugares propuestos. Nuestro proceso garantiza que cualquier promoción certificada esté verdaderamente “arraigada” (que tenga auténticas raíces) en la comunidad circundante. Esta es una propuesta de plataforma para visualizar el futuro y para crear las bases de una participación más profunda. Reconocemos que todas y cada una de las personas del barrio son expertas – técnica o localmente – y queremos aprovechar esto para compartir, recibir y producir nuevo conocimiento. Por lo tanto, nuestro marco establece estándares medibles de participación local y de transparencia a través de seis fases: Aprender, Circular, Escuchar, Visualizar, Crear y Certificar. El Promotor tendrá la Certificación Root cuando complete cada fase con un determinado nivel cuantificable de participación ya que creemos que los estándares son necesarios para proporcionar estructura y responsabilidad para la participación local.

A PLATFORM FOR ENVISIONING UNA PLATAFORMA PARA IMAGINAR

A BASELINE FOR PARTICIPATION UN PUNTO DE PARTIDA PARA LA PARTICIPACIÓN

· Recognize everyone as an expert · Reconozca a cada persona como un experto · Share, receive and create new knowledge · Comparta, reciba y cree nuevo conocimiento · Use the design process to imagine the future · Utilice el proceso de diseño para imaginar el futuro

· Set standards for involvement of citizens · Establezca estándares para la participación de los ciudadanos · Require transparency, active engagement and negotiation · Exija transparencia, compromiso activo y negociación · Create a consensus and hold stakeholders accountable · Cree consenso y exija responsabilidades a los interesados

ROOT PROCESS / PROCESO ROOT STAKEHOLDERS LOS INTERESADOS

LOS EXPERTOS DE LA VECINDAD NEIGHBORHOOD EXPERTS LOS LÍDERES LOCALES LOCAL LEADERS

CIRCULAR CIRCULATE CERTIFY CERTIFICAR

PROCESO ROOT PROCESS LEARN APRENDER TECHNICAL EXPERTS LOS EXPERTOS TÉCNICOS

LISTEN ESCUCHAR

ENVISION CREATE VISUALIZAR CREAR

FASES DE ROOT PHASES


ROOT PROCESS 41

PARTICIPANTS

STAKEHOLDERS

ROOT TEAM Facilitators Facilitadores Designers Diseñadores

TECHNICAL NEIGHBORHOOD EXPERTS EXPERTS Developers Architects Business owners Dueños de negocios Urbanizadores Arquitectos Local leaders Líderes locales Historians Lawyers Long-term residents Historiadores Abogados Residentes de larga duración Sociologists Academics New residents Sociólogos Académica Nuevos residentes

EXCHANGE OF KNOWLEDGE INTERCAMBIO DE CONOCIMIENTOS

NO HIERARCHY NO JERARQUÍA

Our team includes facilitators and designers, and draws upon many different kinds of expertise to guide the development process. In addition to developers and architects, we bring to the table historians, lawyers, sociologists, academics and any other technical experts who can contribute relevant knowledge or skills. We also involve neighborhood experts, represented by business owners, local leaders, long-term and new residents. The Root Process has no hierarchy, but rather creates a horizontal exchange of equally valued knowledge.

OUTCOME Local needs established

ACTORES INTERESADOS Nuestro equipo incluye facilitadores y diseñadores, y cuenta con diferentes tipos de conocimiento para guiar el proceso de desarrollo urbanístico. Además de los promotores y los arquitectos, aportamos historiadores, abogados, sociólogos, académicos y cualquier otro experto técnico que pueda contribuir con el conocimiento y las habilidades pertinentes. También involucramos a expertos del barrio, como dueños de negocios, líderes locales y nuevos y antiguos residentes. El Proceso Root no tiene ninguna jerarquía, sino que crea un intercambio horizontal de conocimiento valorado de forma equitativa.

10% 1/4 mi = 963 people

REQUISITOS PARA LA PARTICIPATION + Production and diffusion of alternative forms of development 5% 3/4 mi = 1496 people PARTICIPACIÓN REQUIREMENTS An integral facet of the Root Certification is a measurable standard for local involvement. Between the survey and workshops, a certain number of Participation Points must be reached. We have identified a Primary Impact Zone, within a quarter-mile radius of the development site, and a Secondary Impact Zone, within three-quarters of a mile of the site. The required number of Participation Points is calculated by adding 10% of all residents of the Primary Impact Zone to 5% of all residents of the Secondary Impact Zone.

2,459 points

Un aspecto fundamental de la Certificación Root es la aplicación de un estándar medible de participación local. Entre el estudio de mapeo y lospoints talleres, se tiene x5 if: que alcanzar un cierto número de Puntos de Participación. •person lives or works in Primary Impact Zone Hemos identificado una Zona de Impacto OR Primario, con un radio de un cuarto de milla •person attends a workshop desde el lugar de la promoción, y una Zona de Impacto Secundario, de tres cuartos de milla desde el lugar. El número de Puntos de Participación requerido se calcula sumando el 10% de todos los residentes de la Zona de Impacto Primario al 5% de todos los residentes de la Zona de Impacto Secundario.

10% in Primary Impact Zone Zona de Impacto Primario

5% in Secondary Zona de Impacto Impact Zone Secundario

CREATE

SCORECARD The Scorecard is generated by the Root Team from a synthesis of information gathered during the Root Process. Items on the Scorecard are classified A, B, C, or D. Anything classified as A is required. The developer must include this use or facility in the final plan in order to receive the Root Certification. B is High Priority, C is Medium Priority, and D is Low Priority.

CUADRO DE PUNTUACIÓN El Equipo Root genera el Cuadro de Puntuación sintetizando la información recopilada durante el Proceso Root. Los elementos del Cuadro de Puntuación se clasifican como A, B, C, o D. Cualquier elemento clasificado como A es un requisito fundamental. El promotor tiene que incluir este uso o servicio para poder recibir la Certificación Root. Un elemento B es de Alta Prioridad, C es de Prioridad Mediana y D es Prioridad Baja.

IMPLEMENTATION Just as the LEED Certification has become widespread through social pressure that has built up around it, one approach to implementation and expansion of the Root Process is to try to build up similar social pressure. A few examples in that direction: Reach out to a nonprofit housing developer, which might be interested in this kind of process as a means to better serve its constituents Approach local leaders, Council members and representatives from community-based organizations, who are informed about new developments on the horizon and can help to identify the next potential project area.

Root Scorecard HOUSING

ARTS & CULTURE B C C C

local history/archives performance space public art gallery/event/meeting space

high priority medium priority medium priority medium priority

COMMERCIAL/RETAIL B

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high priority

EDUCATION A B C D

K-12 after-school programs language classes (ESL/other) GED classes computer lab

REQUIRED high priority medium priority low priority

manufacturing job training coworking space

REQUIRED high priority medium priority

GREEN B B C

alternative energy green space recycling

affordable: annual income <$41,950 apartments: 2-3 bedrooms coop rent-stabilized community land trust

REQUIRED high priority high priority high priority high priority

SOCIAL SERVICES A B B B C C

child care immigration services tenant education legal assistance debt relief food bank

REQUIRED high priority high priority medium priority high priority medium priority

SPORTS & RECREATION

EMPLOYMENT & JOB CREATION A B C

A B B B C

B C C C

playground outdoor sports community garden swimming pool

high priority medium priority medium priority medium priority

high priority high priority medium priority

IMPLEMENTACIÓN Enthusiastic City Council Members could adopt the process within their district only, as Participatory Budgeting. A new city agency could be created, modeled on the Landmarks Commission, but designed to protect vulnerable development sites rather than building of architecture or historical “ importance” Push for a law to be passed making the Root Process mandatory for lots over a certain size in area fitting a certain profile: neighborhoods experiencing dramatic changes in demographics, land-use, and land values.

De la misma manera que la Certificación LEED se ha llegado a generalizar a través de la presión social acumulada a su alrededor, una manera de implementar y expandir el Proceso Root es tratar de construir una presión social parecida. Algunos ejemplos en esta dirección: Ponerse en contacto con un promotor de vivienda sin ánimo de lucro que podría estar interesado en este tipo de proceso como vía de atender mejor a sus constituyentes. Acercarse a los líderes locales, Concejales y representantes de organizaciones comunitarias, quienes conocen los nuevos desarrollos por llegar y pueden ayudar a identificar la próxima área de proyecto potencial.

The other strategy for implementation and expansion is through policy:

Otra estrategia de implementación y expansión son las políticas urbanas:

The Root Process could be instituted in newly created ‘Special Zoning Districts’

El Proceso Root podría instaurarse en los recién creados ‘Distritos de Zonificación Especial’

Los Concejales más entusiastas podrían adoptar el proceso sólo dentro de su distrito, al igual que ocurre con los Presupuestos Participativos. Se podría crear una nueva agencia municipal, siguiendo el ejemplo de la Comisión para la Preservación de Monumentos Históricos, pero diseñada para proteger los lugares vulnerables a los desarrollos urbanísticos en vez de a un edificio de “importancia” arquitectónica o histórica. Presionar para que se apruebe una ley que haga obligatorio el Proceso Root para parcelas de cierto tamaño y que cumplan con un perfil deterinado: por ejemplo, los barrios que estén experimentando cambios dramáticos en su población o en el uso y en el precio del suelo.


1

42

ALTERNATIVE HOUSING PROPOSAL 2 FIELD RESEARCH

LEARN APRENDIZAJE

ROOT PROCESS PLANNING

INVESTIGACIÓN DE CAMPO

PLANIFICACIÓN DEL PROCESO ROOT

STAKEHOLDERS IDENTIFICATION

POTENTIAL PARTNERSHIPS

IDENTIFICACIÓN DE ACTORES INTERESADOS

SOCIOS POTENCIALES

PUBLICATION PUBLICACIÓN 5

4

WHO

LIVES

SEGUNDA PROPUESTA DE VIVIENDA ALTERNATIVA In the first phase, the Root Team conducts comprehensive research to understand the social, economic, historical, and physical context for the proposed development site. This research draws on a variety of sources, including technical and academic consultants and government archives. But above all, Root values local expertise and residents’ everyday lived experiences. During this time, the Root Team identifies local stakeholders and potential partners for subsequent organizing and planning efforts. The LEARN phase can last up to two months, at the end of which the findings are compiled, published, and disseminated in whatever form is most suited to the demographics and habits of the neighborhood. For example, it could look like this gazette!

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La fase APRENDIZAJE puede durar hasta dos meses, al final de los cuales se compilan, se publican y se difunden los resultados de la forma más adecuada a la demografía y a los hábitos del vecindario. Por ejemplo, ¡podría parecerse a esta gaceta!

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Durante este tiempo, el Equipo Root identifica a los actores locales interesados y a los socios potenciales para los futuros trabajos de organización y planificación.

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En la primera fase, el Equipo Root lleva a cabo una extensa investigación para poder comprender el contexto social, económico, histórico y físico del lugar propuesto para la promoción urbanística. Esta investigación hace uso de varias fuentes de información, incluyendo asesores técnicos y académicos y archivos gubernamentales. Pero sobre todo, Root pone en valor el conocimiento local y las experiencias cotidianas de los residentes.

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EVENTOS Y REUNIONES

CAMPAIGN CAMPAÑA

EVENTS

Creating relations with stakeholders FLYERS Creando relaciones con ADVERTISEMENTS los actores interesados

Events hosted on site and in shared spaces within 3/4 mile from the site. Partner with established organizations to reach diverse groups. Events will include music, storytelling, art shows, free food, and performances.

LD WHAT WOU ERE? H T PU U YO

The second phase begins at the conclusion of LEARN but continues throughout the following phases, right up to the final certification. The goal is to keep neighbors informed and up-to-date with the development process using a provocative and ongoing multi-platform campaign.

La segunda fase comienza tras la conclusión de la fase APRENDIZAJE pero continua a través de las fases siguientes, hasta la certificación final. La meta es mantener informados y al día con respecto al proceso de urbanización a los vecinos con una continua campaña provocativa y multiplataforma.

Some potential platforms: Events hosted onsite and nearby, including music, storytelling, and food; Announcements in person at regular meetings such as church services; Flyers to be distributed to local businesses, mailed, and posted around the neighborhood; Advertisements in the form of large billboards and bus shelter ads; and a Website regularly updated with information about the site, survey results, and dates for upcoming workshops.

Algunas plataformas potenciales: Eventos organizados en el lugar de la urbanización y cerca que incluya música, naracción de cuentos, y comida; Anuncios en persona en reuniones regulares tales como en servicios religiosos; Folletos para ser distribuidos a negocios locales, enviados por correo, y puestos alrededor de la vecindad; Anuncios en forma de tableros grandes y anuncios en las paradas de bus; un Lugar en la Red actualizado regularmente con información sobre el lugar, resultados de los estudios, y fechas para futuros talleres.

In this phase, the Root Team collects information from those who live and work near the proposed development site. The team creates a survey listing thirty possible uses for the site (based on research from the LEARN phase) split among eight categories: Arts & Culture, Commercial/Retail, Education, Employment & Job Creation, Green, Housing, Social Services, and Sports & Recreation.

En esta fase, el Equipo de Root recoge información de las personas que viven y trabajan cerca del lugar propuesto para el desarrollo urbanístico. El equipo crea una encuesta con una lista de treinta posibles usos para el lugar (basados en los resultados de la investigación de la fase APRENDIZAJE) dividido en ocho categorías: Arte y Cultura, Comercial/Venta al por menor, Educación, Trabajo y Creación de Empleo, Verde, Vivienda, Servicios Sociales, y Deportes y Recreo.

Flyers to be left in businesses, mailed, and posted around the neighborhood.

Large billboards and bus shelter ads throughout the district to reach a wide audience

WEBSITE

Tell us what

A website that provides all information about the site, the survey, dates of upcoming workshops and events and results from feedback that are updated weekly.

VIDEO

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FORMULARIO DE LA ENCUESTA

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SURVEY FORM

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3

you think:

e dates: ice @ 4pm kshop on thes Attend a worHigh School for Public Serv @ 7pm

Fill out the

A YouTube video describing the process and how residents can get involved.

LISTEN ESCUCHA

E SH A PE TH YO U CA N OOD RH BO GH N EI

NEIGHBOR'S PARTICIPATION PARTICIPACIÓN VECINAL

LIST OF PRIORITIES BASED ON THE SURVEY LISTA DE PRIORIDADES BASADAS EN LA ENCUESTA 869 Bushwick Redevelopment Project

SURVEY WHAT WOULD YOU LIKE TO SEE IN A NEW DEVELOPMENT IN YOUR AREA? choose your seven top priorities and rank them from 1 to 7. ARTS & CULTURE __ performance space __ public art __ local history/archives __ gallery/event/meeting space __ other: __________________

COMMERCIAL/RETAIL __ grocery store __ other: __________________

EDUCATION

4 K-12 after-school programs __ __ computer lab __ language classes (ESL/other) __ GED classes __ other: __________________

EMPLOYMENT & JOB CREATION __ manufacturing __ coworking space* __ job training __ other: __________________

GREEN __ recycling __ alternative energy* 6 green space __ __ other: __________________

HOUSING

2 apartments: __ 3 bedrooms __ 7 coop* __ __ community land trust* __ rent-stabilized* 1 affordable for annual income: __ <$25,150 $25,151-$41,950 $41,951-$67,120 $67,121-$100,680 $100,680-$138,435 __ other: __________________

SOCIAL SERVICES __ tenant education __ legal assistance __ debt relief __ food bank 3 child care __ __ immigration services __ other: __________________

SPORTS & RECREATION __ swimming pool __ outdoor sports __ community garden 5 playground __ __ other: __________________

*don’t know what this means? flip over the page.

Survey participants rank their top seven choices, in order of priority. The survey includes a mix of known and potentially nontraditional options, such as community land trust. These categories and choices will form the basis of the final Scorecard used to design and certify the development.

Los participantes de la encuesta clasifican sus siete primeras opciones, en orden de prioridad. La encuesta incluye una mezcla de opciones conocidas y de opciones potencialmente no convencionales, como los fideicomisos comunitarios de suelo. Estas categorías y opciones formarán la base del Cuadro de Puntuación final usado para diseñar y certificar la promoción inmobiliaria.


4

43 In a series of workshops facilitated by members of the Root Team, participants including neighborhood experts, local leaders, and representatives of community-based organizations tap into the power of past, present and future knowledge to ENVISION expansive possibilities for development of the site.

WORKSHOP ACTIVITIES WITH NEIGHBORS TALLERES CON LAS VECINAS Y LOS VECINOS

ENVISION VISUALIZACIÓN

There are a minimum of six workshop, primarily after school and on weekends, and at different locations throughout the area. Each workshop has a different theme inspired by the survey results. The priorities, ideas, and dreams gathered from the workshops are compiled and analyzed during the next phase to generate the architectural program.

SITE-SPECIFIC PRIORITIES PRIORIDADES ESPECÍFICAS DEL LUGAR

-OP CO

G KIN

R -WO E CO SPAC

CLT

Classroom ESL/GED

5

Hay un mínimo de seis talleres, principalmente después de la escuela y durante los fines de semana, y en diferentes localizaciones en la zona. Cada taller tiene un tema diferente inspirado por los resultados de la encuesta. Las prioridades, ideas y sueños recogidos en los talleres se compilan y se analizan durante la próxima fase para generar el programa arquitectónico.

Between the survey and workshops, a certain number of Participation Points (see page 41) must be reached. Each completed survey from the Secondary Impact Zone is worth one point and from the Primary Impact Zone is worth five. The developer cannot proceed to the next phase, and the Root Team will continue to collect surveys and conduct additional workshops, until this number is met.

Entre la encuesta y los talleres, se tiene que alcanzar un cierto número de Puntos de Participación (página 41). Cada encuesta rellenada en la Zona de Impacto Secundario vale un punto y las de la Zona de Impacto Primario valen cinco puntos. El promotor no puede proceder a la siguiente fase hasta que no se alcance este número, y mienras tanto el equipo Root continuará recogiendo encuestas y organizando talleres adicionales.

The uses chosen by residents surveyed and spatial studies done by workshop participants are now turned into architectural space through plans, sections and volume studies. This is comparable to what would normally come out of the architect’s schematic design phase. Instead, the Root Team takes the visions of neighborhood experts and turns them into a tangible project.

Los usos escogidos por los residentes que participaron en la encuesta y los estudios espaciales hechos por los participantes de los talleres se convierten ahora en espacio arquitectónico a través de estudios de planta, sección y volumen. Esto es comparable con la fase de proyecto básico de un arquitecto. En vez de eso, el Equipo Root reúne las visiones de los expertos del barrio y las convierte en un proyecto concreto.

Green Space

3 Bdrm Apt

CREATE CREACIÓN

SCORECARD

SURVEY

CUADRO DE PUNTUACIÓN

ENCUESTA 869 Bushwick Redevelopment Project

SURVEY WHAT WOULD YOU LIKE TO SEE IN A NEW DEVELOPMENT IN YOUR AREA? choose your seven top priorities and rank them from 1 to 7. ARTS & CULTURE __ performance space __ public art __ local history/archives __ gallery/event/meeting space __ other: __________________

COMMERCIAL/RETAIL __ grocery store __ other: __________________

EDUCATION

4 K-12 after-school programs __ __ computer lab __ language classes (ESL/other) __ GED classes __ other: __________________

EMPLOYMENT & JOB CREATION __ manufacturing __ coworking space* __ job training __ other: __________________

GREEN __ recycling __ alternative energy* 6 green space __ __ other: __________________

HOUSING

2 apartments: __ 3 bedrooms __ 7 coop* __ __ community land trust* __ rent-stabilized* 1 affordable for annual income: __ <$25,150 $25,151-$41,950 $41,951-$67,120 $67,121-$100,680 $100,680-$138,435 __ other: __________________

SOCIAL SERVICES __ tenant education __ legal assistance __ debt relief __ food bank 3 child care __ __ immigration services __ other: __________________

SPORTS & RECREATION __ swimming pool __ outdoor sports __ community garden 5 playground __ __ other: __________________

*don’t know what this means? flip over the page.

WORKSHOP IDEAS DEVELOPER’S NEEDS IDEAS PARA TALLERES

NECESIDADES DEL PROMOTOR

VOTE DEVELOPER PRESENTS 33OPTIONS PROPOSALS After further feasability studies, formation of partnerships and architectural design, the developer presents three options of design proposals based on the agreement.

3 PROPUESTAS

6

En una serie de talleres facilitados por miembros del Equipo Root, los participantes, entre los que habrá expertos del barrio, líderes locales y representantes de organizaciones comunitarias, aprovechan la energía de los saberes pasados, presentes y futuros para VISUALIZAR una gama más amplia de posibilidades para el desarrollo del lugar.

VOTE!

SIGN THE AGREEMENT

Required votes: 1% of population from Primary and Secondary Impact Zones

A binding agreement based on the participatory design phase and the development plan that received the most votes.

Events and outreach continues until required votes are received

CERTIFY CERTIFICACIÓN

ment

g Agree

Bindin

ROOTED PROJECT PROYECTO CON ROOT (ARRAIGADO)

The design process consists of three meetings, at which people well-acquainted with the project share, generate, prototype, negotiate, and decide which design and program elements must be included in the final project. Items on the Scorecard (see page 41), devised by the Root Team using the survey and workshop results, are classified A, B, C, or D. Anything classified as A is required. The developer must include this use or facility in the final plan in order to receive the Root Certification. B is High Priority, C is Medium Priority, and D is Low Priority.

In the end, the developer presents three design options for a public vote, then signs a legally enforceable Agreement to build and populate the future development according to whichever design receives the most votes. The developer’s compliance can only be assessed after the building exists and has been in operation for at least six months. At this time, if the requirements of the Scorecard and the Agreement have been met, the development is Root Certified. Members of the Root Team continue to monitor the development’s occupancy and usage; the developer must have the project recertified every five years to prove that they continue to address local needs identified during the Root process.

Certification growing neighborhoods from the ground up

Darcy Bender Renata Benigno

Max Freedman Zanny Venner

El proceso de diseño se compone de tres reuniones donde las personas familiarizadas con el proyecto comparten, generan, clasifican, negocian y deciden qué diseño y qué elementos del programa se tienen que incluir en el proyecto final. Los elementos del Cuadro de Puntuación (vea la página 41), creados por el Equipo Root utilizando los resultados de la encuesta y los talleres, se clasifican como A, B, C, o D. Cualquier elemento clasificado como A es un requisito fundamental. El promotor tiene que incluir este uso o servicio para poder recibir la Certificación Root. Un elemento B es de Alta Prioridad, C es de Prioridad Mediana y D es Prioridad Baja.

Al final, el promotor presenta tres opciones de diseño a votación pública, luego firma un Acuerdo exigible por ley para construir y poblar la futura promoción inmobiliaria de acuerdo al diseño que reciba la mayoría de los votos. El cumplimiento por parte del promotor sólo puede ser evaluado después de que el edificio haya sido construido y haya estado operativo durante por lo menos seis meses. En ese momento, si los requisitos del Cuadro de Puntuación y del Acuerdo se han cumplido, la promoción obtiene el Certificado Root. Los miembros del Equipo Root continúan monitorizando el uso y la ocupación de la promoción; el promotor tiene que re-certificar el proyecto cada cinco años para demostrar que continúa atendiendo las necesidades locales identificadas durante el Proceso Root.


ALTERNATIVE HOUSING PROPOSAL 3

44

TERCERA PROPUESTA DE VIVIENDA ALTERNATIVA

REINTEGRATING BUSHWICK: A Radical Approach To The Low Income Housing Crisis REINTEGRANDO A BUSHWICK: Un enfoque radical de la crisis de vivienda para personas de bajos ingresos Shibani Jadhav, Michael Stepniak & Alexander Valencia An Alternative Proposal: Bushwick Pilot Project This proposal is a radical approach. It challenges the premises upon which the traditional approach is based. Practitioners who favor tradition will be highly critical. No criticism can change that the policies of the past two decades have led to the housing crisis, and have therefore failed New Yorkers. The idea that development is an unalloyed good must be challenged. This proposal is a tool to control the way in which development proceeds.This proposal demands for subsidies from NYC and aid from developers for Community District-based Community Land Trusts (CLT) and the construction of affordable rental and cooperatively owned units. In addition, the proposal argues for mechanisms to preserve the commercial and residential character of neighborhoods while providing paths for upward mobility for low-income residents through low-income commercial space.

Focusing on Bushwick, we have identified the following key stakeholders in the neighborhood’s future: • Bushwick residents • Bushwick land owners • Bushwick business owners • New York City Council • Members of Community Board 4 • Construction Workers • Incoming Bushwick Residents By incorporating the interests of these groups and individuals, we propose the following pilot project. This project is Bushwick specific, but if successful, could be adapted to fit the needs of other rapidly gentrifying neighborhoods.

IDENTIFYING THE ISSUES Lack of Affordable Housing and Low Income Businesses: Considering the Mayor’s Plan to provide 200,000 affordable units by creating 80,000 new units and preserving 120,000 affordable units, there is still a shortfall of at least 470,000 affordable units. This does not include the number the homeless people and the projected population increase in New York City.

Shortfall of Affordable Units: Déficit de Unidades Asequibles: 550,000

400,000

300,000

200,000

100,000 50,000 0

Rent Burdened Households Hogares con carga de alquiler Mayor’s New Affordable Units Nuevas uidades asequibles del Ayuntamiento

Source/Fuente: Housing New York A Five-Borough, Ten-Year Plan. 2014(The Mayor’s Plan)

Esta propuesta tiene un enfoque radical. Desafía las premisas sobre las cuales se asienta un enfoque convencional. Los profesionales que estén en favor de lo tradiconal serán muy críticos. Pero ninguna crítica puede cambiar el hecho de que las políticas de las últimas dos décadas han llevado a la crisis de vivienda y por lo tanto han decepcionado a los neoyorquinos. Hay que poner en cuestión la idea de que el desarrollo es completamente positivo. Esta propuesta es una herramienta para controlar la manera en que se produce el desarrollo urbano. Esta propuesta exige subvenciones de la ciudad de NY y asistencia de los promotores para poner en marcha Fideicomisos Comunitarios de Suelo (CLT por sus siglas en inglés) en un determinado distrito y para la constucción de viviendas de alquiler y de propiedad cooperativa asequibles. Además, la propuesta aboga por mecanismos para preservar el carácter comercial y residencial de los barrios a

la vez que ofrece vías a los residentes de bajos recursos para fomentar la movilidad social hacia arriba por medio de espacios comerciales de bajo coste. Enfocándonos en Bushwick, hemos identificado los siguientes actores clave para el futuro del vecindario: • Los residentes de Bushwick • Los propietarios de Bushwick • Los dueños de negocios de Bushwick • El Concejo Municipal de Nueva York • Miembros de la Junta Comunitaria 4 • Trabajadores de la construcción • Nuevos residentes de Bushwick Al incoporar los intereses de estos grupos e individuos, proponemos el siguiente proyecto piloto. Este proyecto es específico para Bushwick, pero si funciona, podría ser adaptado a las necesidades de otros barrios que actualmente están siendo rápidamente gentrificados.

IDENTIFICANDO LOS PROBLEMAS

Displacement of small businesses: The issue of displacement is not confined to housing alone. There is a crucial need to create affordable commercial zones in areas where small businesses are under a threat of being displaced.

Falta de viviendas y de locales comerciales Aún considerando el Plan del Alcalde de asequibles:

ofrecer 200,000 unidades de vivienda asequibles mediante la creación de 80,000 nuevas unidades y manteniendo la accesibilidad de otras 120,000 unidades, todavía habría un déficit de por lo menos 470,000 unidades asequibles. Esto no incluye el número de personas sin hogar ni el aumento de la población previsto en la ciudad de Nueva York.

Desplazamiento de pequeños negocios:

500,000

Una Propuesta Alternativa: Proyecto Piloto de Bushwick

El problema de los desplazamientos no se limita solamente a la vivienda. Existe una necesidad crucial de crear zonas comerciales asequibles en áreas donde los pequeños negocios estén bajo la amenaza de ser desplazados y desalojados.

Inclusionary Housing Program (IHP): The city does not give money but developers make more profit by building taller buildings along with other incentives. A city program that lets developers build bigger buildings and gives them tax breaks if they reserve some of the units for affordable housing. 80/20: A state and a city program that gives low cost financing and property tax breaks to developers who set aside at least 20% of the units in their buildings for low income families.

Ayudas al desplazamiento: El Gobierno de la Ciudad de Nueva York asigna más de $500 millones a los promotores en forma de incentivos y exenciones de impuestos cada año. 421a: ($300 millones al año en impuestos ineludibles) Un programa financiado por el estado que concede exenciones en el impuesto de propiedades a los promotores de vivienda. La mayor parte de la vivienda construida con este programa es de lujo, sin ningún requisito de accesibilidad económica.

The New York City Government allocates over $500 million to developers in form of incentives and tax credits every year.

Programa de Vivienda Inclusiva (IHP): El gobierno de la ciudad no da dinero, pero por medio de incentivos los promotores obtienen más beneficios cuanto más alto construyan. El IHP es un programa municipal que permite a los promotores construir edificios más altos dándoles exenciones de impuestos si reservan algunos de los apartamentos para vivienda asequible.

421a: ($300 million a year in foregone taxes) A state financed program that gives property tax breaks to developers of residential buildings. Most of the housing built under this program is luxury housing with no affordable requirements.

80/20: Un programa estatal y municipal que concede financiación a bajo coste y exenciones en el impuesto de propiedades a aquellos promotores que reserven al menos el 20% de las viviendas de sus edificios para familias de bajos ingresos.

Subsidies for Displacement:

The New York City Comptroller published the following in April of 2014. Between 2000 and 2012: • Median apartment rents in NYC rose by 75% , as real incomes of New Yorkers declined • NYC lost about 400,000 apartments that rented for $1,000 or less • In some neighborhoods, including Bushwick, average rents increased by 50% or more • In 2000, those earning between $20,000 and $40,000 payed an average of 33% of their incomes to rent. In 2012, they paid an average of 41% El Contralor de la Ciudad de Nueva York publicó lo siguiente en abril de 2014. Entre 2000 y 2012: • Los alquileres de apartamentos medianos en NYC subieron un 75% mientras bajaban los ingresos reales de los Neoyorquinos • NYC perdió aproximadamente 400,000 apartamentos que se alquilaban por $1000 o menos • En algunos barrios, incluyendo Bushwick, los alquileres medios aumentaron un 50% o más • En 2000, los que ganaban entre $20,000 y $40,000 pagaban un promedio del 33% de sus ingresos en alquiler. En 2012 pagaban un promedio del 41% Source/Fuente: http://comptroller.nyc.gov/wp-content/ uploads/documents/Growing_Gap.pdf


45

PHASE 1: INITIAL PROCESS Initial Committee & Research: First, a committee will be formed consisting of members of Community Board 4, a representative from each City Council, city planners and urban academic personals. This committee will be responsible for researching, facilitating workshops for community outreach, and identifying and recruiting specific key Bushwick stakeholders who will form the Board of Directors for the Bushwick Community Land Trust.

FASE 1: PROCESO INICIAL

The academic representative and the graduate students will carry out the bulk of the research, in conjunction with the city planner, the council representatives and the board members. The key issues they will survey are: vacant buildings and lots, distressed land-owners, city and bank owned lots, code violations, zoning, and businesses in Bushwick.

PHASE 2: FORMATION OF CLT and CO-OP The formation of the new District based Community Land Trust (CLT), as a NonProfit, allows for all changes made, to any district,in the best interest of the families residing in that district. The aim is to create a proficient check and balance structure within each community district by involving the community members rather than involving individuals residing outside the district.

Comité Inicial e Investigación: Primero, se formará un comité compuesto por miembros de la Junta Comunitaria 4, un representante de cada Concejo Municipal, urbanistas municipales y personal académico urbano. Este comité será el responsable de investigar, organizar talleres para la participación de la comunidad, e identificar y reclutar a determinados actores interesados de Bushwick que formarán la Junta de Directores del Fideicomiso Comunitario de Suelo de Bushwick.

El representante académico y los estudiantes de posgrado llevarán a cabo la mayor parte de la investigación, junto con el urbanista municipal, los representantes del concejo y los miembros de la junta. Los asuntos claves a estudiar son: los edificios y parcelas vacías, los propietarios con problemas, las parcelas propiedad de la ciudad y del banco, las infracciones del código, la zonificación y los negocios en Bushwick.

FASE 2: FORMACIÓN del CLT y de la COPERATIVA

La formación del nuevo Fideicomiso Comunitario de Suelo (CLT) del Distrito, como organización sin ánimo de lucro, permite que todos los cambios que se hagan en cualquier distrito respondan a los intereses de las familias que viven en ese distrito. El objetivo es crear una estructura competente de control y equilibrio dentro de cada distrito comunitario involucrando a los miembros de la comunidad en vez de a particulares que vivan fuera del distrito.

The CLT members and the initial committee members will help form a District Housing Co-operative once the buildings are constructed on the CLT owned land (Explained in phase 5 of our proposal). The CLT will continue to own the land but the rehabilitated or newly constructed building will be owned by the Housing Co-op. The Housing Co-op will comprise of advisory experts from the CLT and one representative from every building to be constructed or rehabilitated under the co-op. Every unit will have one vote to elect this representative for their own building.

Community Land Trust: Board of Directors Structure

BOARD OF DIRECTORS STRUCTURE ESTRUCTURA DE LA JUNTA DIRECTIVA 51% Must Reside in 51% Must reside in Bushwick

Bushwick El 51% tiene que vivir en Bushwick

1/3 Must be long term residents of Bushwick 1/3 Must Be long Term (10+years) Residents of Bushwick 1/3 tienen que ser antiguos residentes (10+ Years) en Bushwick (+ de 10 años)

Los miembros del CLT y los miembros del comité inicial ayudarán a formar una Cooperativa de Vivienda del Distrito una vez que los edificios estén construidos en sobre el suelo del CLT (ver fase 5 de nuestra propuesta). El CLT seguirá siendo el propietario del suelo pero el edificio rehabilitado o recién construido será propiedad de la Cooperativa. Ésta última se compondrá de expertos asesores del CLT y de un representante de cada edificio que vaya a construirse o a rehabilitarse en la cooperativa. Cada unidad de vivienda tendrá un voto para elegir a dicho representante de su propio edificio.

1/4 Must be owners of Businesses in Bushwick. 1/3 of them must have owned their 1/4 Must Be Owners of for 5+ years business Businesses in Bushwick. (1/3 themque must owned 1/4 of tienen ser have dueños de negocios en their for 5+que haber sido Bushwick. Debusinesses ellos, 1/3 tienen dueños de sus negocios por + de 5 años 1 Architect, 1 Urban Planner, 1 NYC Based 1 Architect University Professor and 1 Masters Student 1 Urban Planner Arquitecto, 1 Urbanista, 1 Profesor 11 NYC Base University Professor Universitario de NYC y 1 Estudiante 1 NYC Base Masters Student de Maestría

PHASE 3: ACQUIRE FUNDS

FASE 3: CONSEGUIR FINANCIACIÓN

The CLT and the Co-op will require funding from NYC for the construction, maintenance, and operation of the properties and buildings. This will be accomplished by ending subsidies for displacement.

EL CLT y la Cooperativa van a requerir financiación de NYC para la construcción, el mantenimiento y el funcionamiento de las propiedades y los edificios. Esto se logrará acabando con las ayudas al desplazamiento.

The 80/20 policy, which allows developers and the rich to pay low taxes for luxury and market rate housing, is expressed through two tax abatement and exemption programs: J-51 and 421a. In addition, the inclusionary housing program allows developers to build taller buildings in exchange for a token amount of affordable units. In 2007, the 421a program alone cost NYC over $700 Million in lost tax revenue, according to the Pratt Center for Community Development.

La norma 80/20, que permite a los promotores y a los más ricos pagar impuestos muy bajos por la vivienda de lujo y por aquella a precio de mercado, se expresa a través de dos programas de exención y disminuición de impuestos: J-51 y 421a. Además, el programa de vivienda inclusiva permite a los promotores construir edificios más altos a cambio de un número muy bajo de viviendas asequibles. En 2007, el programa 421a por si solo costó más de $700 millones en pérdidas de ingresos fiscales, según el Pratt Center for Community Development.

We propose to replace these subsidies in the HPD funding structure by receiving the funding that is required for the construction of truly affordable housing from the taxes paid on new, non-subsidized luxury and marketrate buildings.

Proponemos reemplazar estos subsidios en la estructura de financiación del HPD recibiendo los fondos necesarios para la construcción de vivienda verdaderamente asequible de las tasas impuestas a los edificios nuevos, a aquellos sin subsidios, a los de lujo y a los que estén a precio de mercado.

District Based Community Land Trust (CLT)


46

ALTERNATIVE HOUSING PROPOSAL 3

PHASE 4: LAND ACQUISITION Phase 4 is to acquire land. This land may or may not have an existing structure on it. The acquired land will continue to be owned by the CLT but the structures on the land (rehabilitated or newly build) will be owned by the housing co-op. Through information gained by the research done in phase 1, we have identified five different ways in which the CLT can acquire land. En la fase 4 se adquirirá el terreno. Este terreno puede tener o no una estructura construida encima. El suelo adquirido seguirá siendo propiedad del CLT pero las estructuras sobre el suelo (rehabilitadas o de nueva construcción) serán propiedad de la cooperativa de vivienda. Con la información conseguida en la investigación de la fase 1, hemos identificado cinco diferentes maneras por las que el CLT puede adquirir suelo.

1. City and Bank Owned 1. Suelo de propiedad municipal y del banco A bank or an investment group may own a lot (with or without a structure) that was taken by the city or the bank on a tax lien. The city should transfer these lots to the community district-based CLT’s. Un banco o un grupo de inversión pueden ser dueños de una parcela (con o sin estructura encima) que haya sido embargada preventivamente por la ciudad o por el banco por impago de impuestos. La ciudad debe transferir estas parcelas a los CLTs de los diferentes distritos comunitarios.

2. From Distressed Land Owners 2. Suelo de propietarios con dificultades Some Investors who buy a rental building económicas

during the height of the real estate bubble face bankruptcy and tenants struggle with inadequate management. Such parcels of lots should be bought by the city and transferred to the CLT. The building will thereby be owned by the limited-equity co-op. The existing tenants continue to stay in these units and will not be displaced although the

A landlord may not keep the building up to code to force tenants to move out. Once the tenants move out, the rents of the units can be increased.

Un propietario puede dejar de mantener el edificio y no tenerlo en regla para forzar a los inqulinos a mudarse. Una vez que los inquilinos se muden, el propietario podrá subir los precios del alquiler.

TERCERA PROPUESTA DE VIVIENDA ALTERNATIVA

FASE 4: ADQUISICIÓN DE SUELO

residents are expected to abide by the rules of the CLT and the Co-op.

4. New Good Land Owners Policy

4. Nueva Política de los Buenos Propietarios de Suelo

Algunos de los inversores que compran edificios de alquiler en el auge de la burbuja inmobiliaria entran en quiebra y los inquilinos tienen que lidiar con un mantenimiento insuficiente. Estos paquetes de viviendas deberían ser comprados por la ciudad y ser transferidos al CLT. Los edificios entonces pasarían a ser propiedad de la cooperativa de capital limitado. Los inquilinos ya existentes continuarían en estas viviendas y no serían desplazados, aunque tendrían que seguir las reglas del CLT y de la Cooperativa.

The New Good Land Owners Policy is a way to prioritize responsible landowners in Bushwick by giving them incentives which typically aided profit driven developers. The priority is to find detailed information of distressed land owners. Shortlisted landowners will then be approached by the CLT.

La Nueva Política de los Buenos Propietarios de Suelo es una manera de favorecer a los propietarios responsables en Bushwick dándoles los mismos incentivos que antes se le daban a los promotores con ánimo de lucro. La prioridad es encontrar información detallada sobre los propietarios de suelo con problemas económicos. El CLT se dirigirá entonces a los propietarios seleccionados.

Owner: Siragusa John 157 Wilson Avenue

Owner: Rajkov Radmila 1562 Dekalb Avenue

Owner: Wu Sam 1159 Myrtle Avenue

3. Seizures 3. Incautaciones

Owner: Aiuto Josephine 675 Knickerbocker Avenue Residential

The City should cease a land if the landowner neglects the needs and rights of the tenants residing in the property. Occupied and abandoned buildings are to be seized if the landlord: 1) Does not keep the building up to code for more than 5 years. And or not maintained to code. 2) If the building is vacant for 5 consecutive years.

Owner: 205 Central Avenue Co. 205 Central Avenue Mixed Use

Owner: Jones, Elaine 727 Knickerbocker Avenue Residential

3) If there are more than 200 complaints in a year. Building water leaks, fire hazards, maintenance negligence, and pest infestation. La ciudad debería recuperar los terrenos cuyos propietarios desatendieran las necesidades y los derechos de los inquilinos residentes en la propiedad. Habría que recuperar edificios ocupados y abandonados si el propietario: 1) No mantuviera el edificio al nivel requerido por los códigos durante más de cinco años. 2) Dejara el edificio vacío durante más de cinco años consecutivos. 3) Recibiera más de 200 quejas en un año, como fugas de agua en el edificio, riesgos de incendio, negligencia de mantenimiento y plagas.

Code Violations Infracciones del código Building Water Leaks Fugas de agua en el edificio

Building Fire Hazards Riesgos de incendio en el edificio

Building Maintenance Negligence Negligencia en el mantenimiento del edificio

Building Pest Infestation Plaga de ratas e insectos en el edificio

Owner: Andre Green 90 Bleecker Street Vacant lot

Source/Fuente: http://a836-acris. nyc.gov/CP/

Owner: Curtis Esron 456 Central Avenue Mixed uset

Owner: Big Brooklyn Rehab In. 1141 Hancock Street Vacant lot

Tax Lien Properties Propiedades con Embargo Preventivo A policy to combat the current speculative market and at the same time preserve the current housing stock. This policy is aimed towards distressed property owners living with the community. These are the residents who are experiencing the most pressure to sell their land to the developers at or above market rate. The policy will also cover landowners in good financial standing who are willing to give their land to the district based CLT, which also includes giving the structure over it to the housing co-op for true and permanent affordable housing. Owners of vacant lots can also be part of the policy. Instead of giving incentives and tax credits to the profit driven developers, we will offer similar incentives to these owners in exchange with their property, so that the owners are not lured by the developers. Incentives are as following: 1) These land owners will receive tax abatements in their new home from New York City, if it is within the same community district (this tax credit will be from the funds the CLT will receive from the city).

Se trata de na política para combatir el actual mercado especulativo y al mismo tiempo preservar el stock de vivienda existente. Esta política está dirigida a los propietarios con problemas económicos que viven en la comunidad. Estos son los residentes que mayor presión están experimentando para vender su suelo a los promotores a precio de mercado o superior. Esta política también se aplicará a los propietarios sin problemas económicos que estén dispuestos a ceder su suelo al CLT del distrito, lo que también incluye ceder la estructura construida sobre él a la cooperativa de vivienda para crear vivienda realmente asequible de manera permanente. Los propietarios de parcelas vacías también pueden acogerse a esta política. En vez de dar incentivos y créditos fiscales a los promotores de vivienda con ánimo de lucro, nosotros ofrecemos incentivos similares a los propietarios a cambio de su propiedad, con el fin de que no se sientan atraidos por los promotores. Los incentivos son los siguientes: 1) Los propietarios recibirán reducciones tributarias en su nuevo hogar por parte de la ciudad de NY, si éste está dentro del mismo distrito comunitario (este crédito fiscal vendrá de la financiación que el CLT recibirá de la ciudad).

2) The CLT will also give the land owner a choice of one or two housing units (depending on the size of the development), within the CLT property, for either him/herself or a family member.

2) El CLT también le permitirá al propietario escoger, para él mismo o para un miembro de su familia, de una a dos unidades de vivienda (dependiendo del tamaño de la promoción) dentro de la propiedad del CLT.

3) The landowner will also receive a portion of the money generated within the property annually (in form of shares).

3) El propietario también recibirá una porción del dinero generado anualmente por la propiedad (en forma de acciones).


47

5. Trade-Offs

5. Compensaciones

Land For Land: A developer who intends to develop market rate or luxury residential housing in Bushwick must give the CLT land in exchange. The CLT has nothing to say if a developer is creating true and permanent affordable housing.

Suelo por Suelo: Un promotor que tiene la intención de desarrollar viviendas de lujo o a precio de mercado en Bushwick tiene que ceder a cambio suelo al CLT. El CLT no tiene nada que decir si un promotor está creando vivienda verdadera y permanentemente asequible.

The land should be in the same or adjacent census tract, this includes adjacent census tracts outside of community district 4. The land given to the CLT should not be:

El suelo debe estar en la misma sección censal o en la adyacente, lo que incluye secciones censales adyacentes fuera del distrito comunitario 4. El suelo entregado al CLT no debe ser:

1) Environmentally contaminated 2) Less than 85% of the square footage of the land being developed by the profit driven developer 3) If development is over 25,000 sq ft, the CLT may choose to negotiate the locations of properties given to the CLT. The CLT may choose to ask for land within that same development.

EXISTING BUSHWICK LUXURY AND “AFFORDABLE” HOUSING

Typical Luxury Housing Land Plot

The majority of residents in Bushwick cannot afford to live in the luxury housing being developed. This leads to displacement of current residents. Refer to 80/20 rule.

BUSHWICK LOW INCOME AND “REAL AFFORDABLE” HOUSING

TRADE-OFF POLICY ‘The Colony’

1) Ambientalmente contaminado

With housing for low income singles and families being provided, the majority of Bushwick residents have a place to live that does not leave them rent burdened. With low income housing, the residents of Bushwick are not displaced and become stronger members of the community.

2) Desarrollado por el promotor con ánimo de lucro en menos de un 85% de su superficie

85% of Luxury Housing Land Plot

3) Si la promoción es más grande de 25,000 ft2 es posible que el CLT opte por negociar la localización de las propiedades entregadas al CLT. El CLT puede querer exigir terreno dentro de esa misma promoción.

PHASE 5: REHABILITATION & CONSTRUCTION

FASE 5: REHABILITACIÓN Y CONSTRUCCIÓN

Community Input and Planning

Aportaciones y Planificación Comunitaria

Once the CLT acquires land the next step would be to develop this land. The Housing Co-op will be responsible for this development. The first step would be to involve the existing community residents for their inputs for the development. To do so we will use the Root Strategy designed by group II in the gazette.

Una vez que el CLT adquiere el suelo, el siguiente paso sería urbanizarlo. La Cooperativa de Vivienda será la responsable de esta labor. El primer paso sería involucrar a los actuales residentes de la comunidad para que ofrezcan sus aportaciones al proyecto. Para hacer esto, utilizaremos la Estrategia Root ideada por el grupo 2 en esta gaceta.

The main goal of our proposal is to provide true and permanent affordable housing. The Housing Co-op will construct or rehabilitate affordable units on the land acquired by CLT with residential layover.

A Competitive Bid Once the planning process is carried out, a competitive BID will be organised by inviting various contractors from within and outside Bushwick for execution of the development. The lowest bidder will be highered by the co-op.

Funding Construction and Rehabilitation The subsidies for developers should be directed to the district based housing co-op’s to ensure truly permanent affordable housing. The Housing Co-op should receive at least $5 Million in funding for the construction and rehabilitation of affordable housing. Construction Cost Estimate: With an average of $75 K per unit, the housing co-op can construct 5 buildings, housing 12 units (8 Studio Apartments, and 4-2 Bedroom Apartments). With a total cost around $4.5 Million for construction and rehabilitation, CLT is capitalized at $500 K.

Economic Opportunity: Low Income Commercial Spaces Properties acquired by the CLT with commercial overlay will provide lowincome commercial spaces for businesses in Bushwick. 1) Priority will be given to Bushwick residents using the skill share spaces as incubators to start new businesses in the community district. 2) Spaces will be reserved for current longterm (5+ years) owners of businesses in the district who are at a threat to be displaced.

Proceso de Licitación Una vez realizado el proceso de planificación, se abrirá un proceso competitivo de licitación invitando a varios contratistas de dentro y fuera de Bushwick para la ejecución de la promoción. El licitador con la oferta más baja será contratado por la cooperativa.

Financiar la Construcción y la Rehabilitación Los subsidios para los promotores deben estar dirigidos a las cooperativas de vivienda de los distritos con el fin de asegurar vivienda asequible de carácter permanente. La cooperativa de vivienda debería recibir al menos $5 millones de financiación para la construcción y rehabilitación de vivienda asequible. Estimación del Coste de Construcción: con un promedio de $75,000 por unidad, la cooperativa de vivienda puede construir 5 edificios con 12 unidades de vivienda cada uno (8 estudios y 4 apartamentos de dos dormitorios). Con un coste total de aproximadamente $4.5 millones para la construcción y la rehabilitación, el CLT sacaría un rendimiento de $500,000.

Una oportunidad económica: espacios comerciales de bajo coste Las Propiedades adquiridas por el CLT con usos comerciales superpuestos proporcionarán espacios comerciales de bajo coste para los negocios de Bushwick. 1) Se dará prioridad a los residentes de Bushwick que utilicen los espacios designados para compartir habilidades como incubadoras para comenzar nuevos negocios en el distrito comunitario. 2) Se reservarán espacios para aquellos propietarios de negocios con 5 o más años de antigüedad en el distrito comunitario que estén bajo amenaza de desplazamiento o desalojo.

Affordable Units: The structure built on the the CLT land will be owned by the Housing Co-op. 25% of the units will be sold at market rate and 75% of the units be rented out. The owners of the units cannot sell their apartment at market rate, but only under the rules of the CLT. This will ensure that the owner receives some form of profit but at the same time is truly affordable for the new buyer. Of the 75% rented units, 1/4 will be for Extremely Low-Income, 1/4 for Low-Income, 1/4 for Moderate-Income and 1/4 for MiddleIncome.

TENANT STRUCTURE AND RENT ESTRUCTURA DE INQUILINOS Y ALQUILERES

1/4

1/4

Extremely Low-Income. Low-Income. Extremadamente Bajos Bajos Ingresos. Ingresos. 20% of Net Annual 20% of Net Annual Income / 20% de Income / 20% de los los ingresos netos ingresos netos anuales anuales

El objetivo principal de nuestra propuesta es ofrecer vivienda realmente asequible con carácter permanente. La Cooperativa de Vivienda construirá o rehabilitará unidades asequibles en suelos adquiridos por el CLT con escala residencial.

Unidades Asequibles: La estructura construida sobre el suelo del CLT será propiedad de la Cooperativa de Vivienda. El 25% de las unidades se venderá a precio del mercado y el 75% restante será ofrecido en alquiler. Los propietarios de las unidades no pueden vender su apartamento a precio de mercado, sino sólo de acuerdo a las reglas del CLT. Esto asegura que el propietario reciba alguna forma de beneficio pero al mismo tiempo garantiza que el apartamento sea verdaderamente asequible para el nuevo comprador. Del 75% de unidades en alquiler, 1/4 será para las personas con ingresos extremadamente bajos, 1/4 para aquellas con bajos ingresos, 1/4 para las de ingresos moderados y 1/4 para los de ingresos medios.

1/4

1/4

Moderate-Income. Ingresos Moderados.

Middle-Income. Ingresos Medios.

20% of Net Annual Income / 20% de los ingresos netos anuales

25% of Net Annual Income / 25% de los ingresos netos anuales

The Optional Savings Program:

El Programa de Ahorros Opcionales:

1) Tenants must pay additional 3% for a duration of one year. 2) Tenants may not withdraw money for duration of the term. 3) Tenants may choose to continue or withdraw from the program at the end of each term.

1) Los Inquilinos tienen que pagar un 3% adicional durante un año. 2) Los inquilinos no pueden retirar dinero durante este período. 3) Los inquilinos pueden elegir continuar o retirarse del programa al final de cada período.

Maintenance & Administration:

Mantenimiento y Administración:

The money received after selling 25% of the units and the rent generated per month from the rest (75%) of the units will be collected by the housing co-op. These funds will only be used for the maintenance and administrative purpose of the buildings.

El dinero proveniente de vender el 25% de las unidades y del alquiler mensual generado con el restante 75% de las unidades será recolectado por la cooperativa de vivienda. Este dinero se usará solamente con fines de mantenimiento y administración de los edificios.


TAKE ACTION! ACTÚA! Want to help out? ¿Quieres ayudarnos? Real Rent Reform (http://www. realrentreform.org) - Citywide

Do you need legal assistance or tenant support? ¿Necesitas ayuda legal o apoyo al inquilino?

Right To The City Alliance (http:// Ridgewood Bushwick Senior Citizens Council Legal righttothecity.org/) - Citywide Empowerment & Assistance 388 Atlantic Ave., Brooklyn Program (http://www. empowermentcenter.org) Make The Road New York 1475 Myrtle Ave., Brooklyn (http://www.maketheroad.org/) Bushwick Housing Court Answers (http:// 301 Grove St., Brooklyn cwtfhc.org/) - Brooklyn 141 Livingston St., Room 202 Brooklyn Solidarity Network (http://brooklynsolidarity.org/) St. Nick's Development Brooklyn Corporation (http://stnicksalliance. org/) - North Brooklyn METROPOLITAN COUNCIL 306 Union Ave., Brooklyn ON HOUSING TENANT'S RIGHTS TELEPHONE New York City Loft Tenants HOTLINE (http://nyclofttenants.org/) LÍNEA DIRECTA DE Citywide LOS DERECHOS DE LOS INQUILINOS Brooklyn Legal Services, Corp A DEL CONSEJO (http://www.bka.org/) - Brooklyn METROPOLITANO DE 260 Broadway #2, Brooklyn VIVIENDA Mon/L & Wed/X 1:30 - 8pm Brooklyn Housing And Family Fri/V 1:30 - 5pm Services, Inc. (brooklynhousing. org) - Brooklyn 415 Albemarle Rd., Brooklyn

212-979-0611

Want more information about affordable housing? ¿Quieres más Want to take action información sobre in your community? vivienda asequible? ¿Quieres actuar en tu comunidad? Association for Neighborhood and Housing Development (http:// www.anhd.org/) - citywide 50 Broad St. Suite 1402, NY DHCR Brooklyn Rent Office (http://www.nyshcr.org/Agencies/ DHCR/) - Brooklyn 55 Hanson Place, Suite 502 Brooklyn Ridgewood Bushwick Senior Citizens Council (http://www. empowermentcenter.org) Bushwick 217 Wyckoff Ave., Brooklyn Bushwick Housing Independence Project (http://www.bhipbrooklyn.org/) - Bushwick Picture The Homeless (http:// www.picturethehomeless.org/) Citywide 2527 Morris Ave., Bronx

Urban Homesteading Assistance Board (http://www.uhab.org) Citywide 120 Wall St., 12th Floor, New York Tenants & Neighbors (http:// www.tenantsandneighbors.org/) Citywide 236 W 27th St., Suite 400, NYC

CREATIVE COMMONS Do you want to use or reproduce all or part of this gazette? Go for it! Except where otherwise noted, this work is licensed under the Creative Commons Attribution-Non Commercial-Share Alike 4.0 International License. To view a copy of this license, visit: http:// creativecommons.org/licenses/by-ncsa/4.0/ ¿Quieres utilizar o reproducir total o parcialmente esta gaceta? ¡A por ello! Excepto cuando se indique lo contrario, esta obra tiene una licencia Creative Commons Attribution-Non Commercial-Share Alike 4.0 International License. Para ver una copia de esta licencia, visite: http:// creativecommons.org/licenses/by-ncsa/4.0/

CREDITS & THANKS | CRÉDITOS Y AGRADECIMIENTOS COORDINATED BY COORDINADO POR Gabriela Rendón Associate Professor in Urban Planning at Parsons

DEVELOPED BY

DESARROLLADO POR Graduate students in Design and Urban Ecologies, Fall 2014 Studio, Parsons The New School for Design: Darcy Bender, Renata Benigno, Mariana Bomtempo, Max Freedman, Shibani Jadhav, Tait Mandler, Gamar Markarian, Michael Stepniak, Alexander Valencia, Drew Vanderburg, Alexandra Venner

SPANISH TRANSLATION TRADUCCIÓN AL ESPAÑOL

Teresa Bell, Mateo Fernández-Muro

SPECIAL THANKS TO OUR FUNDERS AGRADECIMIENTO ESPECIAL A QUIENES NOS HAN FINANCIADO PRODUCERS REALIZADORES Gretchen Sparks Grace Eickmeyer Nadia Elokdah Art Mandler

SPONSORS

PATROCINADORES

Mark Bender Elizabeth Bryan Rania Dalloul Deb Cohen April De Simone Doreen Hill Mark Mandler Phyllis Mandler Lenina Nadal Robert Robinson Wendy Scher FaDi Shayya Zanny Venner Camilla Zhang

CROWDFUNDERS CROWDFUNDERS

Emma Ayorra Jennifer Clark Layna George Anne Mason Kemper Gamar Markarian Margaux Meganck Susan Opotow Renee Cohen Elisabeth Rickles Elinor Vanderburg Jenna Widmann Silvia Xavier

VACANCY MAPPING DATA AVAILABLE ONLINE DATOS DEL MAPA DE PARCELAS VACÍAS DISPONIBLE ONLINE

www.BushwickCommunityMap.org Thanks to Chris Henrick in collaboration with NorthWest Bushwick Community Group

EXTRA SPECIAL THANKS AGRADECIMIENTO SÚPER ESPECIAL

Bridgette Blood, Matt Mottel, LoLo, Josh Carrera, Sarah Quinter, Kevin Worthington and CM Antonio Reynoso, Rafael Fuchs, Scott Short, Frank Morales, Lenina Nadal, Rob Robinson, Neil Freedman, Alison Mears, Aran Baker, April De Simone, The Silent Barn, Scalabrini Center for Migrant Families, Babycastles, The Housing Justice Brigade, David John Sokoloski, Danielle de Jesus, Kunal Gupta, Jazo Brooklyn, Nyssa Frank, Mateo FernandezMuro, Maria Morales, The New School Student Senate, Gabriella Rendon, Miguel Robles-Duran, and all the members of the Bushwick commmunity with whom we stand and fight for housing justice!


A Right to Housing - a FREE Gazette Advocating Housing Justice