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FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO

SISTEMAS DE HABITABILIDADE NOVAS FORMAS DE REABILITAÇÃO NO CENTRO DE SÃO PAULO

MARIANA BAVOSO orientação

ÁLVARO PUNTONI

TRABALHO FINAL DE GRADUAÇÃO


FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO

SISTEMAS DE HABITABILIDADE NOVAS FORMAS DE REABILITAÇÃO NO CENTRO DE SÃO PAULO

MARIANA BAVOSO orientação

ÁLVARO PUNTONI

TRABALHO FINAL DE GRADUAÇÃO 2015


O direito à cidade é muito mais que a liberdade individual de ter acesso aos recursos urbanos: é um direito de mudar a nós mesmos, mudando a cidade. Além disso, é um direito coletivo, e não individual, já que essa transformação depende do exercício de um poder coletivo para remodelar os processos de urbanização. A liberdade de fazer e refazer as nossas cidades, e a nós mesmos, é, a meu ver, um dos nossos direitos humanos mais preciosos e ao mesmo tempo mais negligenciados.

David Harvey


*

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AGRADECIMENTOS

Agradeço imensamente ao meu orientador, Alvaro Puntoni, pelo incentivo constante e pelo conhecimento compartilhado, imprescindível para fundamentação e desenvolvimento deste trabalho. Agradeço também à arquiteta Alejandra Devecchi pela oportunidade de dividir parte do conteúdo de seu doutorado sobre reabilitação de edifícios verticais em São Paulo. À equipe da Integra por explicitar sua experiência em reabilitação de edifícios no centro de São Paulo juntamente com Movimentos de Moradia. Ao Doutor Silvio Melhado pela disponibilidade e informações dos trabalhos acadêmicos realizados sobre reabilitação na Escola Politécnica da Universidade de São Paulo. Agradeço a todos os professores que fizeram parte da minha formação acadêmica e incentivaram-me a ter um pensamento mais crítico e social, não só em relação à arquitetura e ao urbanismo, mas também em relação à todos os diversos aspectos da vida. À todos os meus amigos da FAU pelo companheirismo, amizade e maravilhosos momentos que tive durante todos os anos da vida fauana. Agradeço especialmente às minhas amigas Gabriela Villaescusa, Luisa Tanaka, Giovana Cibim e Laura De Stefani que tiveram uma grande importância nesse percurso.

Aos amigos da vida pela compreensão e pelo apoio moral durante esse período conturbado. À minha irmã, Giuliana Bavoso, por me apoiar durante todo esse processo de forma tão amorosa e pela cooperação com a revisão deste trabalho. E por último e mais importante, agradeço imensamente à minha família que, além de me dar um significativo suporte durante esse último semestre conflituoso, sempre me incentivou de infinitas formas durante toda a minha vida. Agradeço principalmente ao meu pai, Luiz Bavoso Junior, e à minha mãe, Cristhiane Ikeda, pelo amor incondicional e grande oportunidade que me deram em estudar na FAU.


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SUMÁRIO 1

INTRODUÇÃO ESCOPO DO TRABALHO RESUMO DO TRABALHO

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REABILTAÇÃO DE EDFÍCIOS O QUE É? PORQUE REABILITAR? JUSTIFICATIVAS URBANAS, AMBIENTAIS E ECONÔMICAS COMPARAÇÃO ENTRE CONSTRUIR UM EDIFÍCIO NOVO E REFORMAR UM EXISTENTE

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ONDE REABILITAR EM SÃO PAULO? POR QUE SÃO PAULO? CENTRO E SUA POTENCIALIDADE POR QUE REABILITAR COM USO HABITACIONAL NO CENTRO? LEVANTAMENTOS REALIZADOS DE EDIFÍCIOS VAZIOS E SUBUTILIZADOS NO CENTRO ESTUDOS DE CASO TIPOLOGIAS DOS EDIFÍCIOS NO CENTRO DE SÃO PAULO

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REABILITAÇÃO E SEUS AGENTES ENVOLVIDOS POLÍTICAS PÚBLICAS RELACIONADAS À REABILITAÇÃO NO CENTRO MOVIMENTOS SOCIAIS E SUAS OCUPAÇÕES MERCADO IMOBILIÁRIO E A REABILITAÇÃO

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PROJETO DE REABILITAÇÃO

RELAÇÃO ENTRE A MORFOLOGIA DO EDIFÍCIO E SUA REABILITAÇÃO PROCESSOS DO PROJETO DE REABILITAÇÃO TECNOLOGIAS PARA REABILITAÇÃO DISPONÍVEIS NO MERCADO BRASILEIRO REFERÊNCIA DE PROJETOS DE REABILITAÇÃO MÉTODO INFILL-SUPPORT E SUA FLEXIBILIDADE


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SISTEMAS DE HABITABILIDADE DESCRITIVO GERAL DOS SISTEMAS PAREDE HIDRÁULICA CÉLULA PRÉ-FABRICADA SISTEMA ABCs

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APLICAÇÃO DOS SISTEMAS EDIFÍCIOS APTOS À RECEBER OS SISTEMAS DE HABITABILIDADE ESCOLHA DOS EDIFÍCIOS PARA APLICAÇÃO DOS SISTEMAS

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HOTEL CAMBRIDGE INFORMAÇÕES GERAIS MEMORIAL DESCRITIVO DO PROJETO DESCRIÇÃO DA APLICAÇÃO DOS SISTEMAS

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EDIFÍCIO WILTON PAES DE ALMEIDA INFORMAÇÕES GERAIS MEMORIAL DESCRITIVO DO PROJETO DESCRIÇÃO DA APLICAÇÃO DOS SISTEMAS

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CONCLUSÃO

*

BIBLIOGRAFIA

*

SIGLAS


1 * Não estou desdenhando as políticas e iniciativas de requalificação dessa área, que nos últimos anos vem crescendo exponencialmente, mas sim evidenciando que, por enquanto, essas iniciativas não geraram resultados sólidos para a revitalização geral do centro. ** Fonte IBGE 2009.

Figura Edifício Prestes Maia desapropriado recentemente para Habitação de Interesse Social. Fonte: autoria própria.

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INTRODUÇÃO

Ao caminhar pelo centro de São Paulo, dois aspectos chamam muito a atenção do usuário: a degradação e desvalorização dos espaços públicos e o abandono de diversos empreendimentos verticais (tanto residenciais, comerciais, ou ainda com outros usos). É controverso pensar que, em uma cidade onde o centro é uma das áreas mais bem servidas por infraestrutura urbana, intensa malha de diversos meios de transportes e grande quantidade de equipamentos públicos, ações de regeneração urbana e arquitetônica no centro ainda estão em estágios embrionários.* Seguindo essa linha de pensamento, é contraditório pensar que, em uma cidade onde não há mais área para a expansão urbana, nem mais terrenos para construção de novos empreendimentos, e, mais ainda, onde o déficit habitacional supera o milhão de unidades**, ainda não exista uma cultura de reabilitação dos edifícios ociosos. Ainda assim, é de se admirar que o processo de reabilitação de edifícios abandonados ou subutilizados no centro de São Paulo ainda não se tornou viável, ainda que esse poderia ancorar o processo de regeneração urbana citado acima. Considerando o pequeno universo de edifícios reabilitados na capital paulista, percebe-se a inviabilidade econômica de

tais projetos - que ainda se apropriam de formas de intervenção consagradas para as construções novas; a dificuldade burocrática para efetuar a compra de edificações inteiras e aprovação do projeto de reabilitação; e, ainda, um certo juízo preconcebido por parte do mercado imobiliário e da sociedade em reciclar o patrimônio existente. Como prática arquitetônica e urbanística ainda incipiente, no entanto, percebese que os projetos de reabilitação de edificações verticais já realizados têm apresentado soluções arquitetônicas variadas, por meio da utilização de técnicas pouco específicas para o objetivo da intervenção. Nesse sentido, um dos objetivos centrais deste estudo é desmistificar a ideia corrente no mercado imobiliário brasileiro de que produzir habitações reformando edifícios verticais é um processo econômico e tecnológico inviável. O ponto focal deste trabalho, portanto, é mostrar que, a partir de edifícios existentes, vazios e subutilizados, podemos criar sim, novas formas de habitabilidade no centro, se utilizadas as técnicas adequadas. Para isso, julga-se necessário expor, de forma experimental e prática, novos sistemas de intervenção em edifícios existentes para desenvolver um pensamento crítico sobre a possibilidade de se reabilitar o ambiente construído do centro de São Paulo.


Introdução 06

ESCOPO DO TRABALHO Inicialmente, o escopo de trabalho era evidenciar como reabilitar é uma alternativa para habitação em São Paulo, e mais ainda, como era uma alternativa economicamente viável. Ao longo da pesquisa teórica, no entanto, diversos estudos acadêmicos já constatavam a viabilidade econômica de se reabilitar, tanto em um contexto externo, quanto no caso de São Paulo, o que incitou uma mudança no rumo do trabalho em questão. Outro ponto importante que mudou a direção do trabalho foi que, ao analisar estudos de casos no centro de São Paulo, percebe-se que as reformas realizadas nos edifícios existentes seguiam uma forma inadequada de intervenção baseada nas construções de edifícios novos, resultando em um aumento de custos, de tempo de obra e sem promover nenhum tipo de flexibilidade futura. Isso não foi constatado apenas pelos estudos de caso, mas também por diversas referências bibliográficas que citavam a não compatibilidade das técnicas utilizas com esse tipo de intervenção. Esse argumento, ainda, foi baseado e evidenciado pela interessantíssima tese de doutorado da arquiteta Alejandra Devecchi: “Reformar não é construir”.* Surgiu a idéia, então, de realizar um trabalho final de graduação voltado ao experimental, baseado em novas formas de habitabilidade em edifícios existentes no Brasil sem deixar de considerar o mercado brasileiro e seus empecilhos.

Países europeus já com grandes experiências, e com uma cultura de reforma de edifícios, possuem parte de sua cadeia da construção voltada para essa área, com tecnologias específicas e desenvolvidas apenas para esse tipo de intervenção. No entanto, não é viável basear-nos nessas tecnologias para a experimentação em projeto de reabilitação já que seria um trabalho baseado em um mercado não condizente com o nosso contexto e, portanto, envolveria diversos obstáculos que poderiam tornar tal projeto inviável novamente. Por isso, de forma experimental, mas baseada nas tecnologias disponíveis no mercado brasileiro, indicar novos sistemas possíveis de intervenção dentro de nosso contexto atual é mais pertinente. Por conseguinte, houve abandono dessa idéia prematura e, até mesmo mal fundamentada, do escopo da viabilidade apenas econômica, e definição do novo foco: a viabilidade de novas formas de intervenção relacionadas à disponibilidade de tecnologias no mercado de construção brasileiro. É claro que, talvez pelo não conhecimento profundo de todas as tecnologias disponíveis no mercado brasileiro de construção, o trabalho não tenha conseguido explorar e extinguir ao máximo esse potencial. Assim foram realizados experimentos com tecnologias razoavelmente conhecidas, difundidas no mercado e com grande potencial de viabilidade. Mas o mais interessante dessa experimentação é a conexão de forma inova-

* Fonte: DEVECCHI, Alejandra Maria. Reformar não é construir. A reabilitação de edifícios verticais: novas formas de morar em São Paulo no século XXl. 2010.


capítulo

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dora dessas tecnologias para a construção dos sistemas de habitabilidade, com o objetivo de atender as especificidades da reabilitação de um edifício existente. E, mais impressionante ainda, foi a constatação da aplicabilidade flexível desses sistemas em edifícios com usos originais distintos, evidenciando a infinidade de diversidade tipológica e soluções para quase qualquer tipo de edifício no centro de São Paulo. RESUMO DO TRABALHO Ao longo dos primeiros capítulos serão defendidos os princípios da reabilitação, e portanto, os capítulos 2 a 5 serão bem teóricos. A base teórica foi de grande importância para as decisões projetuais e também, como já foi descrito, para a definição do escopo do trabalho acadêmico. Já os capítulos 6 a 9 tratam da parte experimental e criativa do Trabalho Final de Graduação, onde pretende-se aplicar todo o conhecimento levantado sobre reabilitação e as tecnologias disponíveis em desenho e em projeto. No capítulo 6, apresenta-se o projeto de 3 tipos de sistemas baseados nas tecnologias disponíveis atualmente no mercado de construção civil brasileiro. Cada um deles possui suas particularidades e flexibilidades. Mas, de que adiantaria criar sistemas de habitabilidade se estes não se adequariam às tipologias de edifícios disponíveis para reforma nas cidades brasileiras?

Assim, a formulação desses sistemas possui como base intrínseca os estudos sobre as tipologias de edifícios no Centro de São Paulo. Com o objetivo de realmente testar essa aplicabilidade dos sistemas, realizam-se, ao longo deste trabalho, dois outros experimentos em edifícios com usos originais distintos. O primeiro deles, presente no capítulo 8, é a aplicação dos 3 sistemas em um edifício de uso original hoteleiro (Hotel Cambridge). E o segundo deles, presente no capítulo 9, trata-se da aplicação de todos os sistemas em um edifício com uso original comercial (Edifício Wilton Paes de Almeida). A partir de tais aplicações percebem-se os prós e contras de cada tipo de sistema, e qual deles adequa-se melhor a certo tipo de tipologia específica. Espera-se, então, que este trabalho fortaleça um pensamento crítico sobre a reforma de edifícios existentes dentro de nosso contexto nacional. Pensamento tal, que possa diluir todo o pré-conceito com a reabilitação de edifícios, pois esta alternativa de habitabilidade pode ser uma solução com grande potencial para suprimir parte do déficit habitacional de São Paulo e ainda requalificar o centro histórico.


2 * Fonte: MARICATO. E.T. M. Reabilitação de centros urbanos e habitação social no Brasil: alternativas para a crise urbana”. São Paulo: Vozes, 2001. ** Fonte: LOPES. F. A. Reabilitação urbana em Lisboa in ZANCHETI, S. et al Estratégias de Intervenção em Áreas históricas. Recife: HFPE/ MDU, 1995

Figura Ocupação Mauá - edifício também deasapropriado para Habitação de Interesse Social e reformado pelos prróprios moradores do movimento, Fonte: autoria própria.

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REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS O QUE É? Reabilitação é a ação e o efeito de reabilitar. Esse verbo refere-se ao fato de restituir alguém ou algo ao seu antigo estado, habilitando-o de novo. Quando relacionado à Arquitetura e Urbanismo, podemos dizer que a reabilitação consiste em restituir um espaço ou algo construído de seu antigo estado, habilitando-o às novas exigências funcionais. A reabilitação almeja, assim, adequar um espaço ou edifício que esteja degradado, subutilizado ou inadequado, às novas necessidades contemporâneas. Dessa forma, o apelo estético não é o ponto focal dessa intervenção, e sim, o funcional. Este apelo é intrinsicamente relacionado ao respeito à identidade arquitetônica do conjunto anterior à essa intervenção. Uma das autoras que aprofunda-se sobre o assunto é a Doutora Ermínia Maricato, que define reabilitação como “uma ação que preserva, o máximo possível do ambiente construído existente (pequenas propriedades, fragmentação no parcelamento do solo, edificações antigas) e dessa forma também respeita os usos e a população moradora. A reforma necessária na infraestrutura existente para adaptá-la a novas necessidades procura não descaracterizar o ambiente construído herdado.”* A reabilitação arquitetônica possui intensa relação com a cidade, potencializando a recuperação de áreas degradadas. Nesse sentido, alguns autores acabam definindo essa recuperação

como reabilitação urbana. Segundo Lopes reabilitação urbana é “uma estratégia de gestão que procura requalificar a cidade existente, por intervenções diversas destinadas a valorizar as potencialidades socioeconômicas e funcionais para melhorar as condições de habitabilidade do parque construído, mantendo sua morfologia e valor patrimonial, a valorização da vida enonômica, cultural e social pelo desenvolvimento de atividades econômicas, numa base de potencialização dos recursos endógenos, e pela melhoria dos equipamentos, infraestruturas e espaços públicos, mantendo no entanto a identidade e as características da área da cidade em causa e da sua população que permanece no local.” Independentemente do foco do conceito de reabilitação, a ênfase deste trabalho é gerar condições de habitabilidade a partir de edifícios existentes preservando o patrimônio antigo, adequando-o aos novos usos e, assim, gerar requalificação de seus entornos. Nos últimos anos as intervenções em edifícios antigos têm ganho importância, especialmente na Europa, devido aos inúmeros benefícios urbanos, econômicos e ambientais. Face ao preço muito elevado do terrenos, ao desejo de conservar a identidade de áreas com valor arquitetônico e, ainda, ao aumento dos custos energéticos, vemos a reabilitação como uma solução para diversos problemas urbanos contemporâneos, como, por exemplo, a degradação dos centros das grandes cidades e seu déficit habitacional.


Reabilitação de Edifícios 10

PORQUE REABILITAR? JUSTIFICATIVAS URBANAS Um dos grandes problemas das cidades contemporâneas é a degradação de seus centros históricos. A reestruturação socioeconômica das grandes cidades devido à globalização gerou a criação de novos pólos de desenvolvimento urbano mais adequados a abrigar o setor terciário que cresceu exponencialmente. Com esses novos pólos mais adequados a receber os modelos de trabalho da sociedade contemporânea, as áreas centrais das capitais acabaram sendo alvo de abandono devido a obsolescência de suas estruturas construídas e urbanas. No final do século passado surgiram novas políticas nas grandes cidades europeias visando a utilização e potencialização dos edifícios e espaços ociosos, objetivando sua requalificação urbana. Segundo a Doutora Alejandra Devecchi: “O termo requalificação urbana vem do inglês urban regeneration, aglutinando todas as iniciativas que têm por objetivo alcançar a melhoria econômica, social, física e ambiental de uma determinada localização urbana sujeita a mudanças e abandono.” Podemos exemplificar a aplicação dessas estratégias urbanas através da política atual da Inglaterra. Segundo Michael Brehery, o governo inglês recomenda que 60% das novas edificações sejam produzidas em loteamentos já existentes ou a partir da reabilitação de edifícios antigos.

Nesse contexto, um dos grandes exemplos de requalificação urbana na Europa localiza-se em Londres, em uma área denominada King’s Cross Area. Mesmo sendo o escopo principal dessa política a requalificação urbana da área, a recuperação dos edifícios teve também uma grande influência e importância. Como citado anteriormente, requalificação urbana e reabilitação de edifícios relacionam-se intrinsecamente. Em certas áreas degradadas, um conjunto de ações de reabilitação de edifícios à usos mais adequados às necessidades sociais e urbanas contemporâneas pode impulsionar a requalificação do espaço urbano em seu entorno. Além da conexão da reabilitação de edifícios com a política de requalificação urbana, podemos ainda realizar novas ligações com outras estratégias urbanas envolvidas neste processo. Por exemplo, como o uso e a ocupação do solo urbano devem espelhar também essa nova política de requalificação urbana. Uma estratégia importante que também está interconectada é a compactação urbana. Essa estratégia/política envolve a adoção de padrões eficientes de consumo do solo urbano, que permitam reduzir as necessidades de deslocamentos motorizados e com densidades demográficas passíveis de alocar a totalidade da população nas áreas dotadas de infraestrutura. Um dos mecanismos envolvidos no consumo eficiente do solo urbano é o aproveitamento competente de edifícios

Figura King Cross Area - Londes - Inglaterra. Fonte: http://www.skyscrapercity.com/


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vazios ou subutilizados a partir de projetos de reabilitação, que visam novos usos. O conjunto dessas ações, além de resultar em uma compactação urbana positiva para as cidades contemporâneas, está conectado também com o desenvolvimento sustentável das cidades.

Esse desenvolvimento sustentável, portanto, está atrelado não só à reabilitação de edifícios, mas também no aspecto da análise ambiental do ciclo de vida dos materiais dos edifícios existentes, o que pode impulsionar ainda mais a reforma de edifícios e prevenir a demolição desses.


Reabilitação de Edifícios 12

REVITALIZAÇÃO REVIVÊNCIA AO PATRIMÔNIO ARQUITETÔNICO EXISTENTE

CENTRO DE SÃO PAULO REQUALIFICAÇÃO URBANA BENEFÍCIOS AMBIENTAIS

ADAPTAÇÃO A DIVERSOS USOS POSTERIORES

DIMINUIÇÃO DO DÉFICIT HABITACIONAL

REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS

MEMÓRIA URBANA DAS EDIFICAÇÕES INCENTIVO À CONSERVAÇÃO DOS EDIFÍCIOS

NÃO DESTRUIÇÃO DE PATRIMÔNIO

HABITAÇÃO PARA O CENTRO

COMPACTAÇÃO URBANA

REUSO DOS EDIFÍCOS VAZIOS OU SUBUTILIZADOS USOS MAIS ADEQUADOS AS ÁREAS DEGRADADAS MAIOR CICLO DE VIDA DOS EDIFÍCIOS

DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL PRESERVAÇÃO DOS VALORES CULTURAIS VANTAGENS ECONÔMICAS


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JUSTIFICATIVAS ECONÔMICAS

Segundo Walter Galvão, uma das justificativas importantes de se reabilitar é a questão ambiental. Galvão cita uma estatística realizada por Ulsen em 2006: “Os resíduos sólidos de construção e demolição são responsáveis por 50% de todo o resíduo sólido gerado em nosso país. (...), a simples aplicação dos princípios de reabilitação de edifícios e o aproveitamento imobiliário edificado já contribuem para a diminuição da produção desse resíduo. Da mesma forma, diminuem as preocupações com os impactos ambientais oriundos de descarte (...), demolição.”*

É significativo ressaltar que algumas justificativas ambientais agregam pontos positivos também para as justificativas econômicas. Por exemplo, a não necessidade de demolição apresenta já uma grande redução de custos, relativos a mão de obra e ao consumo de energia.

Além disso, Galvão se refere a uma outra justificativa desenvolvida por Degani e Cardoso em 2002, que citam que: “uma quantidade significativa de recursos naturais é consumida na produção de edifícios novos, haja vista que de 14 a 50% dos rercursos extraídos da natureza destinam-se à construção civil, principalmente a produção de cimento, imprescindível para a produção de concreto e argamassa.”*

Também podemos pensar na reabilitação como fomentadora da economia da construção civil. Segundo Devecchi, 70% da construção civil na Holanda e na Inglaterra são baseadas na reabilitação de edifícios, o que incentiva significativamente a economia local desses países.

70%

30%

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

Página ao lado: Brainstorming das políticas e estratégias urbanas relacionadas à reabilitação.

Podemos, ainda, perceber um paralelo entre a questão ambiental e o discurso de aumento da produtividade urbana como uma possível solução para a crise econômica e a escassez de recursos. Reforçando essa ideia, Alejandra Devecchi cita: “Nesse contexto, as agências internacionais iniciam a formulação de uma política pautada no funcionamento eficiente da cidade, onde as políticas de reabilitação passam a ser recomendação constante.” **

Um outro ponto focal da reabilitação é o potencial construtivo ou coeficiente de aproveitamento das edificações existentes serem muito superiores ao permitido pelo código de obra e pelo plano diretor atual. Assim, Galvão ainda reforça: “Os edifícios a serem reabilitados (...) no centro da capital paulista possuem, portanto, mais volume construído para venda se comparados com edifícios novos que poderiam ser construídos em seus terrenos.”*

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**Fonte: DEVECCHI, Alejandra Maria. Reformar não é construir. A reabilitação de edifícios verticais: novas formas de morar em São Paulo no século XXl. 2010.

JUSTIFICATIVAS AMBIENTAIS

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*Fonte: GALVÃO, Walter José Ferreira. Roteiro para diagnóstico do potencial de reabilitação de edifícios de apartamentos antigos. São Paulo. 2012.


Reabilitação de Edifícios 14

Mais importante ainda, a reabilitação de um edifício realizada de maneira planejada e com técnicas adequadas pode, sim, ser mais econômica que a construção de um edifício novo. Isso constata ainda mais a viabilidade de reabilitar edifícios ao invés de demolir e construir um inteiramente novo. Isto já foi evidenciado em diversos trabalhos acadêmicos no Brasil e já é prática em países europeus. Segundo o Encontro Nacional de Estudandes de Engenharia Civil de Portugal, “mesmo que os preços unitários dos trabalhos de reabilitação sejam mais elevados do que os de novos e correspondentes trabalhos, o custo total da intervenção de reabilitação pode ser menor do que o da construção de um edifício novo.”* Um dos exemplos de trabalhos acadêmicos que comprovam a viabilidade da reabilitação especificamente para habitação é o mestrado de Christiano Marques, que analisa os custos de cinco empreendimentos de reabilitação de edifícios para uso habitacional, identificando os principais fatores de produção que os condicionam. A partir da síntese dos resultados obtidos da análise, são propostos alguns parâmetros que podem servir de base para elaboração de futuros orçamentos de obras de reabilitação. Constata-se, ainda, a reabilitação como um processo de grande potencial para fomentar o desenvolvimento econômico do Brasil e contribuir para a melhoria da qualidade dos centros urbanos.**

COMPARAÇÃO ENTRE CONSTRUIR UM EDIFÍCIO NOVO E REFORMAR UM EXISTENTE Como citado anteriormente, as tecnologias construtivas utilizadas atualmente em São Paulo para a realização de reformas em edifícios existentes acabam sendo inapropriadas e, as vezes, até inviabilizam o processo da reabilitação. Por isso, destaca-se a importância da diferenciação entre construir um edifício novo e intervir em um existente. Em seu doutorado***, Devecchi levanta algumas características relativas à métodos construtivos utilizados em construções tradicionais que são considerados inadequados para intervenções de reabilitação. Segue abaixo tais características: - Impossibilidade de montagem de canteiro de obras da forma tradicional; - Dificuldades nos processos tradicionais de gerenciamento dos resíduos sólidos gerados na obra, em razão da falta de espaço dentro do lote e dentro do edifício; - Necessidade de redução de impactos estruturais, gerados pela necessidade de execução de furos nas lajes para a passagem de novas tubulações; - Necessidade de intervenções secas, para evitar comprometimento de acabamentos que devem permanecer; - Necessidade de intervenções leves, para não alterar a estática estrutural; - Predomínio de sobreposições, enxertos e anexos, já que se trata de uma obra dentro de um suporte pronto.

* Fonte: VI ENEEC – Encontro Nacional de Estudantes de Engenharia Civil – Évora. 2010 ** Fonte: MARQUES DE JESUS, Christiano Romanholo. Análise de custos para reabilitação de edifícios para habitação. 2008. *** Fonte: DEVECCHI, Alejandra Maria. Reformar não é construir. A reabilitação de edifícios verticais: novas formas de morar em São Paulo no século XXl. 2010.


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2 15

**** Posteriormente esses princípios serão aprofundados.

A partir dessas evidências, Devecchi indica alguns princípios determinantes para as obras de reforma, que consideram-se base para o desenvolvimento deste projeto.**** O mais significativo princípio constitui a divisão da obra em dois momentos de intervenção: suporte e recheio. Os serviços relativos ao suporte concentram-se na execução de demolições necessárias. Já a montagem de componentes relativamente independentes constituem o recheio. Esse princípio é baseado no Método Infill-Support idealizado por John Habraken, e será melhor explicado e aplicado nos capítulos posteriores.

Imagem: Colagem de edifícios abandonados ou ocupados no centro de São Paulo. Fonte: autoria própria.


3 * Principalmente processos de regeneração na Europa, em que já conseguimos perceber seus resultados. Por exemplo, em cidades como Londres e Roterdã. Tais processos já foram citados no capítulo 2. **Fonte:: DEVECCHI, Alejandra Maria. Reformar não é construir. A reabilitação de edifícios verticais: novas formas de morar em São Paulo no século XXl. 2010. ***Pesquisa desenvolvida para o Lincoln Institute. ****Fonte: IBGE 2000.

Figura III Vista do Edifício Martinelli em sentido a zona Oeste. Presente na foto edifício Ocuopado pelo MSTC. Fonte: autoria própria.

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ONDE REABILITAR EM SÃO PAULO? PORQUE SÃO PAULO?

CENTRO E SUA POTENCIALIDADE

É importante definir que o objeto de estudo será principalmente a questão da reabilitação no contexto da cidade de São Paulo, mas não restrita à ela. A escolha de tal cidade se fez, pela vivência, proximidade e carinho que já possuo por São Paulo, facilitando a compreensão de sua história, processo de formação e degradação de seus espaços urbanos.

De acordo com Devecchi, “A área central da cidade de São Paulo, com grande profusão de edifícios subutilizados, apresenta um grande potencial para a intensificação do uso do solo. Os distritos da Sé e da República (...) são os que apresentam maior concentração de edifícios verticais por quilômetro quadrado, apresentando a maior densidade construtiva do município.”

Não apenas no contexto de São Paulo por dois motivos. Primeiro porque é importante considerar toda a experiência acerca dos projetos de regeneração e compactação urbana* e, sobretudo, a experiência já fundamentada de projetos de reabilitação de edifícios. Todo esse know-how será usado como embasamento das propostas do trabalho. Ainda, o contexto não é exclusivo de São Paulo devido à replicabilidade em qualquer grande cidade brasileira dos sistemas de habitabilidade, que foram desenvolvidos neste trabalho - especificamente no capítulo 6, com suas aplicações nos capítulos 8 e 9.

Além do centro apresentar a maior concentração de edifícios verticais, a maior potencialidade está acerca do quantitativo de edifícios verticais vazios. Helena Menna Barreto Silva, em pesquisa concluída em 2008,*** aponta a existência de 158 edifícios verticais com os andares superiores totalmente vazios. Desse total, 68 estão totalmente vazios, incluindo o térreo.

Segundo Devecchi, na cidade de São Paulo “a reciclagem de edifícios verticais é um processo recente.”** As primeiras reabilitações em São Paulo só tiveram início no ano de 2000, financiadas pela Caixa Econômica Federal. Como tal iniciativa ainda não é tão explorada, percebe-se a emergência de tratar a questão da reabilitação de edifícios em São Paulo.

Também, conforme o Censo Demográfico de 2000 ****, os distritos Sé e República apresentam 13.641 unidades residênciais desocupadas. De acordo com pesquisa desenvolvida por Devecchi em 2008, foram identificados 175 imóveis com algum tipo de subutilização dentro de um universo de 345 imóveis pesquisados. Assim, a doutora realizou uma estatística que constatou que “2 milhões de m² estão vazios (nos distritos da Sé e República) o que significa um potencial construtivo apto a viabilizar aproximadamente 20 mil unidades habitacionais. Se aplicarmos


Onde reabilitar em São Paulo? 18

esse índice de vacância para o resto dos 14 distritos com maior concentração de edifícios verticais, teremos uma ordem de grandeza de tamanho do mercado de reforma na cidade de São Paulo, que gira em torno de 28 milhões de m² - área suficiente para formulação de um política de reforma”. * Podemos constatar, portanto, que o Centro de São Paulo através de projetos de reabilitação de edifícios vazios ou subutilizados, possui um grande potencial de reverter processos de esvaziamento e degradação, promovendo melhor utilização dos recursos ociosos. Além disso a fomentação da regeneração urbana através da reabiltação de edifícios pode promover uma maior compactação da mancha urbana da Capital Paulista, evitando a necessidade de complexos habitacionais em uma periferia cada vez mais distante.

CENTRO EM NÚMEROS

* Coeficiente de Aproveitamento.

PREDOMÍNIO DE EDIFICAÇÕES CONSTRUÍDAS ATÉ OS ANOS 1970 Aproximadamente 45% do total de área construída tem mais de 50 anos, nos distritos da Sé e da República.

* Fonte: DEVECCHI, Alejandra Maria. Reformar não é construir. A reabilitação de edifícios verticais: novas formas de morar em São Paulo no século XXl. 2010.

MAIORIA DOS EDIFÍCIOS APRESENTA C.A.* >>> >> 4 Transforma-se qualquer empreendimento de reforma ou reabilitação em um investimento muito produtivo, pois hoje a legislação vigente não permite exceder CA>4, possibilitando trabalhar com edifícios com muito mais área construtiva do que os atuais.** EDIFÍCIOS ATÉ COM C.A. SUPERIOR A 15 13.641 UNIDADES RESIDÊNCIAIS DESOCUPADAS. 158 EDIFÍCIOS VERTICAIS COM OS ANDARES SUPERIORES TOTALMENTE VAZIOS. 68 EDIFÍCIOS TOTALMENTE VAZIOS (INCLUINDO O TÉRREO). 2 MILHÕES DE m² VAGOS EM EDIFÍCIOS VERTICAIS NO CENTRO o que significa um potencial construído apto a viabilizar aproximadamente 20 MIL unidades habitacionais.*


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*** Fonte: SILVA, Helena M. Menna Barreto O Centro de São Paulo: que futuro para a habitação? Documento preparatório. 2000 **** Fonte: GONÇALVEZ, Fábio Mariz. Estudo para implantação de unidades habitacionais no Centro de São Paulo. Fundacão para Pesquisa Ambiental COHAB. São Paulo – 2009.

POR QUE REABILITAR PARA O USO HABITACIONAL NO CENTRO? Segundo o artigo intitulado “O centro de São Paulo: que futuro para a Habitação?” de Helena Silva, “A ampliação do uso residencial nas áreas centrais de São Paulo está na ordem do dia desde o início da década e parece ser um consenso, mas a questão não é simples no contexto do processo de reabilitação. Entre planejadores, prevalece a opinião de que a política de reabilitação do centro, incluindo a restauração de seu patrimônio construído e da qualidade ambiental, depende da intensificação das atividades econômicas formais e da recuperação do uso residencial.” *** Portanto, a partir dessa pesquisa e de inúmeras outras, constata-se a necessidade da reinserção da habitação na área central para sua requalificação. Além disso, a própria COHAB divulgou uma publicação entitulada “Estudo de Implementação de Unidades Habitacionais no Centro de São Paulo” que define que “a produção de habitação em áreas de baixo custo do solo - consequência da falta de infraestrutura e distância dos polos de emprego - não é mais viável.”*** Chegamos assim à conclusão, com base em inúmeros estudos, de que a recuperação do uso residencial no centro é essencial para sua requalificação urbana e, sobretudo, atenderia parte do déficit habitacional da cidade de São Paulo.

VIABILIDADE DA HABITAÇÃO NO CENTRO EM NÚMEROS DÉFICIT HABITACIONAL: 227 MIL DOMICÍLIOS (Plano Municipal de Habitação, 2009) VACÂNCIA DOMICILIAR CAI 30% ENTRE 2000 E 2010 NA CIDADE DE SÃO PAULO 20% DO ESTOQUE CONSTRUÍDO SE ENCONTRA SUBUTILIZADO (IBGE, Censo de 2000 e 2010) ÁREAS DE ESTOQUE PARA A CONSTRUÇÀO DE CONJUNTOS HABITACIONAIS NA REGIÃO METROPOLITANA ESTÃO ESGOTADAS. A produção de habitação em áreas de baixo custo do solo - consequência da falta de infraestrutura e distância dos pólos de emprego - NÃO É MAIS VIÁVEL. (COHAB, 2009) CUSTO DE HABITAÇÃO NO CENTRO: R$ 90 A 115 MIL CUSTO DA HABITAÇÃO NA PERIFERIA: R$ 90 A 115 MIL (COHAB)


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LEVANTAMENTOS REALIZADOS DE EDIFÍCIOS VAZIOS E SUBUTILIZADOS NO CENTRO DE SÃO PAULO Com o objetivo de evidenciar parte da amostragem da grande quantidade de edifícios vazios ou subutilizados com potencial de reabilitação, segue abaixo alguns levantamentos realizados por diversos grupos, tanto acadêmicos, quanto relacionados à iniciativa pública.

Levantamento para implantação de unidades habitacionais no centro de São Paulo realizado pelo Prof. Dr. Fábio Mariz, juntamente com a COHAB. O produto desse levantamento, que utilizou como base os estudos citados em seguida, foi uma catalogação de edifícios considerados como as melhores alternativas para intervenção da COHAB. Fonte Mapa: COHAB


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Levantamento de empreendimentos com possibilidade de reabilitação realizado pela Profa. Dra. Alejandra Devecchi em conjunto com o Programa Morar Centro e o GTAI (grupo técnico de avaliação de imóveis). Fonte Mapa: COHAB

Levantamento do LABHAB sob coordenação de Helena Silva: Tributos imobiliários e imóveis vazios no Centro de São Paulo. Nas páginas a seguir estão os mapas detalhados do levantamento: Fonte Mapa: COHAB


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Detalhamento do Mapeamento realizado pelo LABHAB com coordenação de Helena Silva: Tributos imobiliários e imóveis vazios no Centro de SP. Fonte Mapas: LABHAB


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Detalhamento do Mapeamento realizado pelo LABHAB com coordenação de Helena Silva: Tributos imobiliários e imóveis vazios no Centro de SP. Fonte Mapas: LABHAB


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ESTUDO DE CASOS Com o intuito de entender melhor o contexto dos edifícios reformados no Centro de São Paulo e perceber as dificuldades e facilidades construtivas, legais e imobiliárias, foram escolhidos 3 projetos de reabilitação, realizados tanto pela iniciativa privada, quanto pela iniciativa pública. ESTUDO DE CASO 1: EDIFÍCIO RIACHUELO PROJETO DE REABILITAÇÃO REALIZADO PELO ESCRITÓRIO PAULO BRUNA E ASSOCIADOS O Edifício Riachuelo está localizado na Rua Riachuelo, n° 275, no centro histórico de São Paulo. Na década de 40, os engenheiros Lindenberg & Assumpção construíram o edifício Riachuelo com 17 pavimentos para uso de escritórios. O edifício é um belo exemplar da arquitetura moderna, sua volumetria alterna balcões e janelas corridas. O edifício é tombado pelo COMPRESP e pelo CONDEPHAAT. Depois de abandonado, em 1994, foi invadido por moradores de rua, os “Sem Teto”. A Prefeitura Municipal de São Paulo (PMSP), na gestão 2001 a 2004, através do Programa de Arrendamento Residencial e com recursos do Programa ade Habitação Popular começou a desapropriação do edifício.

Posteriormente a COHAB na gestão de 2005 a 2008, contratou a elaboração do projeto de reabilitação e a empresa construtora. O projeto de reabilitação foi realizado pelo escritório Paulo Bruna Arquitetos Associados. A obra iniciou em 2006 e as unidades de habitação foram entregues aos beneficiários em março de 2008. O projeto se resume a adequação de cada um dos escritórios para uma unidade de habitação, configurando um total de 120 unidades, distribuídas nas seguintes tipologias: 42 unidades conjugadas ou kitinets (sala-copa-dormitório-cozinha e banheiro), com áreas entre 26 a 37m²; 42 apartamentos de 1 dormitório, com áreas entre 34 a 38m²; 24 apartamentos de 2 dormitórios com áreas entre 47 a 49m²; 4 apartamentos com 1 dormitório adaptado para deficientes físicos com área de 44m²; e 8 apartamentos que podem ser adaptados para deficientes físicos, com área de 44m². Em cada unidade de habitação foram construídos um banheiro, uma cozinha e uma área para serviços com tanque e lavadora. O edifício Riachuelo foi adquirido por U$ 1’107.500,00, cujo custo do projeto foi de U$ 56.200,75, sendo que os custos da restauração e de reforma perfizeram um total de U$ 2’742.754,84 e o valor de cada unidade de habitação foi de U$ 22.856,29.


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Imagem superior esquerda: Edifício Riachuelo antes da Reabilitação. Imagem superior direita: Edifício Riachuelo após a Reabilitação. Imagem intermediária: planta do projeto do pavimento tipo. Imagem inferior esquerda: Interior do edifício não reabilitado. Imagem inferior direoita: Interior do edifício reabilitado. Fonte: Sonia Gouveia.


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Nas intervenções do edifício Riachuelo foram restauradas as fachadas e preservadas as volumetrias.

ESTUDO DE CASO 2:

Para a construção de paredes internas foram empregados blocos cerâmicos e blocos de concreto celular. Em ambientes como banheiro e cozinha, foram adotados revestimentos cerâmicos na cor branca.

PROJETO DE REABILITAÇÃO REALIZADO POR INICIATIVA PRIVADA.

Nos ambientes como quarto e sala foi adotada a pintura de látex, e em ambientes como banheiro e cozinha, foi utilizada pintura com tinta acrílica. Em áreas molhadas, foram adotados pisos cerâmicos de 20x20 ou 30x30 cm, as portas de madeira de uma folha de abrir, lisa e compensada, com ferragens em latão cromado. Vidros de espessura 3 ou 4 mm liso. As instalações elétricas e hidráulicas foram completamente refeitas por motivos de segurança e adequação às normas vigentes. Foram instaladas, também, redes de distribuição de gás. A partir dessa experiência, chegou-se à conclusão de que, nos acréscimos realizados, como a construção de paredes de alvenaria para a divisão dos ambientes, também se utilizaram tecnologias e matérias tradicionais, que acabaram por sobrecarregar o edifício, além de impossibilitar futuras intervenções devido ao emprego de materiais de difícil remoção.

EDIFÍCIO IPIRANGA, 895

CONSTRUTORA HM (GRUPO CAMARGO CORRÊA) Projeto de reabilitação de edifício em que o antigo uso era hotel. Não houveram muitas modificações na tipologia interna do edifício, ou seja, como não foram realizadas novas paredes, não houve quase nenhuma sobrecarga estrutural. Isso nos leva a perceber como tal tipologia necessita de pouquíssimas intervenções no layout para adequarem-se à habitação contemporânea. No entanto, dificultam intervenções futuras para readequação de uso. A reforma do edifício foi realizada em 18 meses, em comparação com 4 anos de uma edificação nova. Todas as unidades foram vendidas no primeiro mês de lançamento. A adequação dos antigos quartos de hotéis em unidades habitacionais, gerou diversas tipologias: kitnets, studios e lofts. No entanto, todos com dimensões bem compactas e, às vezes, com plantas, sem harmonia entre os ambientes. Foi instalado um elevador menor do que os existentes em novas edificações devido às dimensões do fosso de elevador existente.


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Constatou-se, assim, que existem empresas especializadas na substituição de elevadores para edifícios que serão reformados. No entanto, não obtivemos informações sobre as intervenções de hidráulica e elétrica no edifício. Em conversa realizada com corretor deste empreendimento, discutiu-se a viabilidade de reformar um edifício no centro de São Paulo ao invés de construir um empreendimento novo. Dentro dos principais motivos estavam: 1) Dificuldade em encontrar terrenos com dimensões adequadas à construção de um novo edifício; 2) Terrenos disponíveis muito onerosos que inviabilizam o projeto; 3) Existência, ainda, de edifícios inteiros à venda por um único proprietário (geralmente edifícios comerciais e hotéis) que facilitam a compra do imóvel; 4) Diminuição do tempo da reforma em uma reabilitação em comparação com a construção de uma edificação nova; 5) Edifícios existentes com maior coeficiente de aproveitamento do que o zoneamento atual para o centro. Anteriormente à compra do imóvel pela construtora, o edifício já era de propriedade privada e ficou abandonado por mais de um década.

Anteriormente à compra do imóvel pela construtora, o edifício já era de propriedade privada e ficou abandonado por mais de um década. A primeira ocupação ocorreu em 2009 pelo Movimento Terra da Nossa Gente (TNG), ligado ao Movimento Frente de Luta por Moradias (FLM), segundo o Jornal G1. A maior parte das cerca de 2.000 pessoas envolvidas, ou foi expulsa de um assentamento na Zona Leste ou eram sem-teto que viviam na região central. A segunda ocupação foi realizada em outubro de 2010 por 1.200 moradores: os ativistas resistiram por dois meses, até serem expulsos com uso de força policial.


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Imagem superior esquerda: Edifício Ipiranga 895 ocupado. Fonte: site G1 São Paulo. Imagem intermediária superior esquerda: Edifício Ipiranga 895 abandonado. Fonte: site G1 São Paulo. Imagem intermediária superior direita: Edifício Ipiranga 895 reformado. Fonte: autoria própria. Imagem intermediária inferior esquerda: Interior do edifício reformado (sala + banheiro). Fonte: autoria própria. Imagem intermediária: inferior direita: Interior do edifício reformado (sala + cozinha). Fonte: autoria própria. Imagem inferior esquerda: Interior do edifício reformado (sala apartamento duplex) Fonte: autoria própria. Imagem inferior direita: Banner de venda do empreendimento Ipiranga 895. Fonte: autoria própria.


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ESTUDO DE CASO 3: EDIFÍCIO IPIRANGA, 1225 FINANCIAMENTO DE REABILITAÇÃO REALIZADO POR INICIATIVA PÚBLICA DA MINHA CASA MINHA VIDA. CONSTRUTORA: INTEGRA MOVIMENTOS ENVOLVIDOS: ULCM (UNIFICAÇÃO DAS LUTAS DE CORTIÇO E MORADIA) E A UNIÃO NACIONAL POR MORADIA POPULAR O Edifício Ipiranga localizado na Avenida Ipiranga, 1225 está com sua obra de reforma em andamento atualmente. A torre pertence ao Movimento Unificação das Lutas de Cortiço (ULC) em virtude da ocupação do edifício há anos, a reforma está sendo realizada em regime de autogestão. A contratação e fiscalização da empreiteira para a execução das obras foram feitas pelo movimento em parceria com o programa MCMV. Assim, foi definido que a INTEGRA, além de ter sido responsável pelo projeto de reabilitação, também foi responsável pela execução da obra de reforma. O projeto de reabilitação do Edifício Ipiranga 1225 abrange 120 unidades residenciais que serão destinadas para famílias participantes do movimento com renda de até R$ 1.600,00. Com 21 andares e 7,1 mil m² de área construída, o edifício terá até seis apar-

tamentos por pavimento, com medidas entre 25 e 63 m². Há duas tipologias de apartamento: a maior, com cozinha, banheiro, área de serviço, sala e quarto; a menor, com tipologia de uma kitnet. O uso inicial do edifício era comercial e portanto com poucas paredes internas. Em visita realizada, constatou-se que a maioria das paredes internas existentes foram demolidas devido à incerteza de sua estabilidade e funcionalidade. As paredes novas do projeto são todas em gesso acartonado com placas convencionas em áreas secas e com placas RU (resistente a umidade) nas áreas molhadas. Todas as instalações originais foram retiradas. As novas serão instaladas em forro rebaixado que terá acabamento em gesso. As tubulações de gás serão realizadas em tubos PEX e, apenas em algumas áreas onde estarão aparentes, serão de cobre. As tubulações de água e esgoto foram feitas em tubos de PVC convencionais. Como existiam poucos shafts na estrutura original, os novos shafts instalados utilizaram uma técnica específica para evitar grandes furos na laje existente. Com um maquinário chamado Serracopa, foram realizados apenas recortes pontuais, do tamanho das tubulações, com espaçamento entre esses recortes, objetivando não interferir na segurança estrutural do edifício.


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Além disso, os elevadores serão totalmente substituídos por novos. Fato interessante percebido foi que, durante a reforma, o fosso do elevador foi utilizado para instalar a cremalheira, já que não existiam pátios nem recuos no terreno. A escada de circulação vertical do edifício é em formato tipo leque. Para conseguir aprovação no Corpo de Bombeiros, foram instaladas duas portas corta-fogo por unidade tipo, com um mecanismo de ímã, que a mantém aberta durante o dia-a-dia. Esse mecanismo funciona da seguinte forma: quando é detectada fumaça pelos sensores de incêndio, o ímã libera a porta, que acaba fechando-se automaticamente. A maior problemática encontrada na reforma desse edifício foi a não exatidão do As-Built juntamente com incertezas da funcionalidade de certos componentes do edifício, que geraram alterações de projeto durante a obra. Não necessariamente essas alterações aumentaram os custos da obra pois, durante o orçamento, foram consideradas margens adicionais para possíveis alterações de projeto futuro prevendo-se já possíveis incompatibilidades entre o edifício existente e o projeto executivo. Todas as esquadrias foram retiradas e novas, em alumínio, serão instaladas. O cronograma da obra foi bem flexível pois não há necessidade de realizar os acabamentos e instalações como seguido no processo de construção de um edifício novo.

Como já existe uma estrutura que estava em bom estado, os acabamentos e instalações podem ser realizados em qualquer ordem. Caso surja algum imprevisto em algum andar, pode-se continuar com a obra em qualquer outro espaço, possibilitando uma gigantesca flexibilidade do cronograma. De acordo com a Caixa Econômica Federal, as obras foram orçadas em R$ 11,64 milhões, sendo que R$ 9,1 milhões serão custeados pelo Ministério das Cidades e R$ 2,54 milhões pelo Governo de São Paulo. O edifício era inicialmente privado, mas apresentava dívidas exorbitantes de IPTU. O início da reforma foi em janeiro de 2015 e a previsão de término está estimada para junho de 2016.


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Imagem superior esquerda: Edifício Ipiranga 1225 abandonado. Fonte: Secretaria do Patrimônio da União. Imagem superior direita: Vista externa da fachada do edifício em reforma. Fonte: autoria própria. Imagem intermediária esquerda: Interior do edifício em reforma. (furos do shaft novo) Fonte: autoria própria. Imagem intermediária direita: Vista da fachada em reforma (aplicação de azulejo). Fonte: autoria própria. Imagem inferior esquerda: Interior do edifício em reforma. (corredor com todas as instalações). Fonte: autoria própria. Imagem inferior central: Interior do edifício reformado (banheiro, instalações). Fonte: autoria própria. Imagem inferior direita: Interior do edifício reformado (shaft sem fechamento ainda). Fonte: autoria própria.


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TIPOLOGIAS DOS EDIFÍCIOS NO CENTRO DE SÃO PAULO Na tese de doutorado de Alejandra Devecchi, há uma detalhada análise das tipologias dos edifícios existentes no centro de São Paulo, focando principalmente no universo de edifícios nos distritos da Sé e República. Em seguida, serão citados resumidamente os pontos importantes e convenientes dessa análise para o presente estudo. Grande parte da amostragem dos edifícios localizados na área central é destinada a escritórios. No entanto é evidente também uma produção significativa de edifícios verticais destinados a uso residencial, principalmente após os anos 30. Em geral os edifícios do centro de São Paulo possuem estrutura de concreto ou concreto armado, que facilita as intervenções de reabilitação. São poucos os edifícios da amostragem que possuem alvenaria estrutural como característica construtiva. Até 1940 as fundações eram realizadas sem um prévio estudo de limites de carga. Nesse período, os edifícios geralmente possuíam fundações rasas. Apenas após essa década iniciou-se a aplicação de sondagens e melhor aprimoramento das técnicas construtivas para fundações de concreto, iniciando, assim, uma aplicação de fundações profundas que estão mais aptas a receberem sobrecarga.

Considerando o universo de edifícios analisados, predominam edifícios com pé-direto de 3 metros e com um número reduzido de shafts ou prumadas hidráulicas. Percebe-se a existência de 5 tipos de organização: circulação vertical central e distribuição frente e fundos (facilita o acesso a unidades habitacionais; exemplo planta do Edifício Elsa ao lado); circulação vertical central e distribuição de corredor concêntrico; circulação vertical central ou em um extremo e distribuição em um único corredor; circulação vertical em um extremo e distribuição horizontal labiríntica (como na planta do Edifício Aurora ao lado); e circulação vertical por blocos. Já as alternativas de ventilação/iluminação são subdividas em 3 tipos dentro no universo analisado: saguão ou poço de iluminação (encontrada em prédios em forma de T ou H - presente na maioria dos edifícios comerciais); pátio central (geralmente para edifícios de uso como hotel ou comercial); e frente/fundos (alternativas muito utilizadas para os edifícios residenciais). Devecchi conclui, no final de sua análise, que: “as características de produção e consumo dos edifícios verticalizados do período analisado, associadas às significativas transformações na organização do espaço do setor terciário, definem hoje, um conjunto de imóveis que apresentam um alto grau de obsolescência, sendo desafios para a consolidação de uma política de reabilitação da área central de São Paulo”.*

*Fonte:: DEVECCHI, Alejandra Maria. Reformar não é construir. A reabilitação de edifícios verticais: novas formas de morar em São Paulo no século XXl. 2010.


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Imagem superior: TIPOLOGIA DE ESQUINA. Planta tipo Edifício Aurora, 579. Fonte: GTAI. Imagem intermediária superior: TIPOLOGIA ESQUINA TOTAL. Edifício Riachuelo. Fonte: Sonia Gouveia. Imagem intermediária inferior: TIPOLOGIA EM H. Edifício Elsa. Fonte: Acrópole, 1943. Imagem inferior: TIPOLOGIA EM PÁTIO. Edifício na Rua Conselheiro Crispiano. Fonte: Acrópole, 1943.


4 *DIOGO, Erica Cristina Castilho. Habitação social no contexto de reabilitação urbana na área central de São Paulo. Dissertação de Mestrado – Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo – 2004. ** Ocupa Centro, Ocupa São João. Trabalho Final de Graduação, Tânia Helou, FAUUSP 2012. *** Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo - Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014. ****www.habitacao. sp.gov.br/casapaulista/ programas_habitacionais_casa_paulista.aspx

Edifício Riachuelo. Projeto de Paulo Bruna de reabilitação para Habitação de Interesse Social. Fonte: autoria própria.

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REABILITAÇÃO E SEUS AGENTES ENVOLVIDOS POLÍTICAS PÚBLICAS RELACIONADAS À REABILITAÇÃO NO CENTRO DE SÃO PAULO Neste capítulo, primeiramente serão analisadas, do ponto de vista da contextualização histórica, todas as políticas públicas da cidade, que relacionaram-se, em algum aspecto, ao processo de reabilitação de edifícios obsoletos no centro de São Paulo. Essa primeira análise será subdivida de acordo com as gestões municipais, estaduais e federais (em ordem cronológica) que tiveram políticas com influência na reabilitação do centro de São Paulo. Em seguida, serão identificadas as políticas públicas vigentes atualmente, como o Plano Diretor Estratégico e a PPP (Parceria Público Privada) da Casa Paulistana. O objetivo principal desse subcapítulo é a percepção dos programas e ações públicos que estão sendo realizados relacionadas à reabilitação no centro. A partir dessa análise do discurso público, constata-se a importância desse tipo de intervenção para a cidade e para os órgãos públicos. Para o levantamento das informações relativas às políticas habitacionais nas gestões passadas foram utilizados como referência bibliográfica o trabalho de mestrado de Érica Diogo: “Habitação Social no Contexto da Reabilitação Urbana na Área Central de São Paulo”* e o Trabalho Final de Graduação de Tania Helou**. Já para as políticas e ações atuais, as referências foram o próprio Plano Diretor Estratégico*** e o site da Casa Paulistana.****

LUIZA ERUNDINA (PT) 1989-1992 Nessa gestão, as propostas habitacionais para a região central foram consolidadas no documento Cortiços: Programa de Habitações Populares na Região Central de São Paulo, onde definem-se os pontos mais relevantes para a formulação de um programa de intervenção. As linhas de atuação deste programa foram: a produção de habitacionais de HIS (Habitação de Interesse Social) pela produção de novas UH (Unidades Habitacionais), equipamentos para bairro e a regularização de imóveis encortiçados, além da recuperação de cortiços (com uma proposta de instrumentos de gestão conjunta entre o poder público e movimentos sociais). Essa gestão foi precursora dos programas habitacionais voltadas para o Centro, e foi a partir daí que os movimentos populares fortaleceram-se. PAULO MALUF (PDS) 1993-1996 Seu mandato não deu continuidade nem desenvolveu qualquer proposta de habitação popular para o Centro, além de paralisar os mutirões iniciados na gestão anterior, segundo Tania Helou. Apenas sobre pressão da Associação Viva o Centro, criou-se nessa gestão o Programa de Requalificação Urbana e Funcional do Centro de São Paulo, o Procentro. Dentre os objetivos deste órgão estavam a reversão da desvalorização imobiliária, a recuperação da função residen-


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cial, a transformação do perfil econômico e social da área central, além de atuar na solução de problemas, como a subutilização e falta de investimentos no estoque imobiliário. Junto à iniciativa privada, valendo-se de incentivos fiscais, realizaram-se algumas recuperações de imóveis. CELSO PITTA (PDS) 1993-1996 Lança, em 1997, o projeto HabiCentro com o objetivo de dar continuidade às propostas de revitalização, discutidas no Procentro. Assim surgiu “Propostas para Habitação na Área Central”, que colocou a existência de cortiços como um indício do potencial residencial da área e indicou duas frentes de atuação: habitações para a classe média na zona cerealista e no pátio do Pari; e a recuperação de áreas degradadas e encortiçadas com a construção de novas edificações abandonadas. No total, apresentava 700.000 m² entre áreas passíveis de demolição, terrenos vazios, estacionamentos e edifícios vazios em bom ou mau estado. O Procentro definiu como projeto piloto 42 imóveis no centro (24 novas construções, 10 reformas e 8 reciclagens). Nesse mesmo período, foi instituída a Operação Urbana Centro, que seguia as diretrizes do Programa Procentro e previa concessões gratuitas de direitos adicionais de uso e ocupação do solo. Um dos incentivos foi a reconstrução ou reforma de edifícios para adequação a novos usos.

GOVERNO ESTADUAL MÁRIO COVAS (PSDB) E O PROGRAMA DE AÇÃO EM CORTIÇOS Administrado pela CDHU, produziu-se nesse governo um banco de dados georreferenciado de concentração de imóveis encortiçados. Na segunda fase, realizaram-se estudos para detectar quais imóveis eram passíveis de reforma ou demolição, análise de custos e listagem de imóveis prioritários para o projeto. Na terceira etapa, foram levantadas as questões fundiárias e a viabilidade econômica para a aquisição e produção de UH. Atuou com 3 tipos de atendimento: carta de crédito, concessão onerosa de uso (quando o cortiço era reformado e a família escolhia voltar ao mesmo endereço após a obra), prazo de 20 anos para pagamento e ajuda de custo. A princípio, tinha como meta, até 2007, a construção de cinco mil UH, mas o número chegou apenas a 800. GOVERNO FEDERAL FERNANDO HENRIQUE CARDOSO (PSDB) E O PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR) O PAR foi um programa elaborado em 1999 e que utilizou recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) que foi operacionado pela CEF. Consiste no arrendamento de unidades habitacionais (construções novas ou reformas de edifícios) e são priorizados projetos em áreas de revitalização e de recuperação


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de sítios históricos, áreas de risco e de preservação ambiental e de acesso a pólos geradores de emprego e renda. Atualmente o PAR é administrado pelo Ministério das Cidades, e foi criado no governo Lula. O programa não se limita ao centro, mas devido à parceria com políticas municipais, resultou em moradias populares na região, principalmente pelo PAR Reforma. Tal programa será citado novamente e melhor explicitado a seguir. MARTA SUPLICY (PT) 2001 - 2004 A primeira frente dessa gestão foi a apresentação do plano Reconstruir Centro, elaborado pelo Procentro, a quem cabia definir as diretrizes para a área, e indicar o papel da habitação através do Programa Morar Centro, mas não passou da etapa inicial. A segunda frente se fez a partir do Plano de Reabilitação da Área Central ou Programa Ação Centro (que se limita ao Distrito da Sé), desenvolvida pela Emurb e financiado pelo BID (Banco Interamericano de Desenvolvimento), incorporou o Morar Centro e o Procentro. A terceira frente foi constiuída pelo Plano Diretor Estratégico (PDE) e pelo Plano de Habitação.

PROGRAMA MORAR CENTRO: O programa presumia a necessidade de ampliação do uso residencial como consenso e constatou que o alto valor dos imóveis era um dos principais empecilhos para essa atuação. Assim, seria necessário combinar instrumentos urbanísticos com estratégias imobiliárias e de financiamento adequadas, tentando romper com as diretrizes das duas gestões anteriores que setorizavam programas e financiamentos. Tinha como objetivo repovoar o centro, viabilizar moradia para a população de baixa renda, reabilitar edifícios desocupados para o uso e melhorar a qualidade de vida. As ações propostas a partir da articulação entre movimentos sociais, universidades e assessorias técnicas foram: PAR (Plano de Arrendamento Residencial): por um convênio assinado entre a PMSP e a CEF, para definir as atribuições específicas de cada órgão. A PMSP deveria facilitar a obtenção dos imóveis, reduzir custos e prazos para licenciamento, melhorar a qualidade dos projetos e indicar a demanda prioritária, além de isentar o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) dos imóveis do PAR. Já a CEF responsabilizou-se por destinar empreendimentos para a demanda indicada pela PMSP, repassar os subsídios municipais para os arrendatários e atender critérios relativos à qualidade dos projetos e inserção urbana dos empreendimentos, além de ter atribuições como agente gestor


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do programa. Exigia-se que o empreendimento estivesse localizado em áreas com infraestrutura básica para se morar e estivesse próximo à rede de transporte coletivo, além de possuir regularização jurídica do imóvel, levantamento cadastrável e alvará de reforma e projeto aprovado na PMSP. A demanda indicada pela PMSP era composta por: famílias encaminhadas pelos movimentos de moradia, totalizando 50%; sindicados, 30%; portadores de direitos especiais, 10%; e a demanda do HabiCentro, 10%. Os imóveis poderiam ser indicados pelos movimentos organizados, proprietários, corretores, construtores, escritórios de arquitetura e engenharia e pelo Grupo Técnico de Análise de Imóveis (GTAI). O programa foi dirigido às famílias com renda entre três e seis salários mínimos. Projetos dentro deste programa: Imóveis desapropriados pela COHAB: Hotel São Paulo, Aurora, Prestes Maia, São Vito, Asdrubal Nascimento; viabilizados pelos movimentos de moradia: Riskallah Jorge, Fernão Salles, Celso Garcia, Maria Paula, Brigadeiro Tobias; viabilizados por empresas construtoras por indicações da Sehab (Secretaria de Habitação) e assessorias técnicas: Joaquim Carlos e Ipiranga. PROGRAMA DE LOCAÇÃO SOCIAL: a proposta era criar um parque público de locação social na área central formado por novas e requalificadas UH. O público alvo era formado por moradores de rua, idosos, portadores de necessida-

des especiais e moradores de área de risco ou insalubres. O total de unidades previstas na etapa piloto era de 1.680, das quais apenas 207 seriam reformas. PERÍMETROS DE REABILITAÇÃO INTEGRADA DO HABITAT (PRIH): previu nova forma de gestão com a presença de escritórios técnicos (escritórios antena) nos locais de intervenção, formados por equipes multidisciplinares que visavam estabelecer a participação dos moradores das fases do trabalho: diagnóstico, elaboração das propostas e implementação de ações. PROGRAMA AÇÃO CENTRO OU PROGRAMA DE REABILITAÇÃO DA ÁREA CENTRAL: um dos objetivos principais era a reversão da especulação imobiliária e a recuperação da função social residencial no centro de São Paulo, especificamente para o Distrito da Sé. O orgão executor do programa foi o EMURB (Empresa Municipal de Urbanização). PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO (2002-2014) E O PLANO DE HABITAÇÃO (2009-2024): um dos enfoques do PDE de 2002 era otimizar a infraestrutura das áreas urbanizadas e consolidadas. Seguem alguns dos objetivos que incentivaram essa otimização e compactação urbana: necessidade de diversificar e mesclar os usos para reduzir os deslocamentos pela cidade; estimular o crescimento nessas áreas com infraestrutura e serviços, reestruturação urbanística


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* Ocupa Centro, Ocupa São João. Trabalho Final de Graduação, Tânia Helou, FAUUSP. 2012. .

das áreas em processo de esvaziamento populacional e imobiliário, evitando a expulsão de moradores de baixa renda das áreas consolidadas. Segundo Helou*, “As ações estratégicas do PDE demonstram a necessidade de criação de instrumentos urbanísticos para estimular a requalificação de imóveis e bairros protegidos pela legislação de bens culturais, adaptando suas funções adequadas às suas características e preservando-os como elementos de referência para a população; a criação de Operações Urbanas Consorciadas (...); a requalificação do Centro Histórico e seu entorno (...); e o desenvolvimento e implementação de Planos de Urbanização e ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social).” Sobre a função social, determinada pelo Estatuto da Cidade, o PDE dá as diretrizes aos imóveis que não a cumprem. Como a aplicação de IPTU progressivo no tempo e até mesmo a sua desapropriação. Estabeleceu esses critérios para imóveis localizados em áreas de ZEIS 2 e 3, de OUC (Operações Urbanas Consorciadas) e para Projetos Estratégicos”. Uma das diretrizes da política habitacional é a recuperação de edifícios vazios ou subutilizados para a população de baixa e média renda, além da intervenção nas habitações coletivas de aluguel, por meio da reciclagem e requalificação desses edifícios. Foi criado também uma subcategoria de ZEIS, que podemos considerar como instrumentos das diretrizes acima.

Já o Plano Munipal de Habitação (PMH) contitui um complemento do PDE. Segundo Diogo*, ele desenvolve de maneira séria e consistente a questão habitacional em São Paulo. Seus objetivos são evitar a expulsão da população de baixa renda para as periferias e áreas de riscos, além de incentivar a produção de HIS com participação dos movimentos de moradia. É importante ressaltar que o PMH está vigente até o ano de 2024. JOSÉ SERRA (PSDB) 2005-2006 Muitos dos programas da gestão anterior foram suprimidos. A política habitacional para o Centro foi quase nula, a não ser pela Operação Limpa. Que teve como foco a Luz e o Glicério, sob o pretexto de combater o comércio e consumo de drogas e evitar a degradação da região. Foram realizadas diversas ações de despejo comandadas pela Polícia Militar. GILBERTO KASSAB (DEM/PSD) 2006-2012 Retoma a Bolsa Aluguel com o nome de Parceria Social e apresenta um novo programa com parceria privada: a Operação Urbana Nova Luz. OPERAÇÃO URBANA NOVA LUZ: Seu objetivo foi, segundo documentos oficiais, “promover a requalificação e a recuperação da área da Nova Luz


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a partir de intervenções que valorizem os espaços públicos da criação de um conjunto de estímulos à realização de novos investimentos privados” (PMSP, 2005).Para atingir esses objetivos, também foram apontados alguns princípios norteadores como: valorização do patrimônio cultural, estímulo ao uso misto na região e a realização de novos empreendimentos imobiliários. Tal operação urbana foi viabilizada pela Concessão Urbanística, que consolidou a parceria entre o poder público e o poder econômico privado empreendedor, com o objetivo de estabelecer melhorias sócio-ambientais para a região central da cidade de São Paulo. Ou seja, destinava à iniciativa privada um importante papel na transformação da região, ao indicar uma zona de isenção fiscal para atrair empresas para a região e catalizarem um processo de desenvolvimento urbano para o centro. O número de despejos de ocupações nessa gestão foi alarmante. Segundo o Observatório de Remoções, em 2012, o total de famílias removidas de imóveis abandonados, cortiços ou favelas no Centro foi de1.115. Atualmente a operação está paralisada, devido a sua não eficiência em compatibilizar os interesses públicos e privados. Segundo os moradores da região, os projetos propostos não valorizavam o uso público e nem a memória do lugar e, portanto, tornaram-se ações ditas equivocadas. O planejamento acabou sendo bloqueado pela sociedade civil.

PARCERIA PÚBLICO-PRIVADA DE HABITAÇÃO (CASA PAULISTA) Apesar do programa ser iniciado anteriormente à gestão de Fernando Haddad, o Edital para escolha da construtora responsável pelo primeiro lote de intervenções foi definido apenas em 2015. Constitui a primeira Parceira Público-Privada (PPP) que é aplicada à Habitação. O programa é realizado pelo governo estadual, mas também em parceria com a PMSP e aporte do Governo Federal, neste caso com financiamento do Programa Minha Casa, Minha Vida. O investimento total foi estimado em 4,6 bilhões de reais. Os projetos ainda não estão muito esclarecidos em relação à reforma de edifícios vazios e subutilizados nos diferentes setores da PPP. Existem apenas algumas diretrizes no edital em relação a isso. Segundo o instituto URBEM (Instituto de Urbanismo e Estudos para a Metrópole), a maioria dos setores prioriza a construção de novas edificações, no entanto alguns deles possuem diretrizes de reabilitação. Por exemplo, os distritos República, Bela Vista, Brás e Liberdade possuem como diretriz a oferta de moradias em diversos imóveis, compartilhando programas de usos coletivos e ofertando ocupação que potencialize o uso misto.

*DIOGO, Erica Cristina Castilho. Habitação social no contexto de reabilitação urbana na área central de São Paulo. Dissertação de Mestrado – Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo – 2004.


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Imagem: Distritos alvos de intervenção da Parceria Público-Privada (PPP). Fonte: www.habitacao.sp.gov. br/casapaulista/programas_habitacionais_ casa_paulista.aspx

Já os distritos Mooca, Brás e Belém possuem como diretiz a priorização da ocupação com edificações novas ou originadas de antigos edifícios industriais, prevalecendo o uso misto. Dentre algumas das estratégias de implementação da Parceria Publico-Privada na Casa Paulista está o decreto estadual nº 59.273/2013, que prevê a desapro-

priação de 950 imóveis no centro de São Paulo com o objetivo de promover habitação de interesse social. Segundo o decreto, estes imóveis estão vazios ou subutilizados. No entanto, segundo alguns levantamentos realizados por moradores de tais imóveis, apenas 85 desses 950 edifícios está realmente vazio.


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PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO 2014 - 2030

OBJETIVOS DO PDE RELACIONADOS À REABILITAÇÃO

O Plano Diretor Estratégico (PDE) do Município de São Paulo, aprovado e sancionado em 31 de julho de 2014, traz um amplo conjunto de diretrizes, estratégias e medidas para ordenar a transformação da cidade. Nesta análise do Plano Diretor atual, focou-se principalmente nos planos e ações que estavam diretamente ou indiretamente ligados com a reabilitação de edifícios existentes e na requalificação da área central com a inserção de um política habitacional e urbana na área.

II - Acomodar o crescimento urbano nas áreas subutilizadas dotadas de infraestrutura e no entorno da rede de transporte coletivo de alta e média capacidade; III - Reduzir a necessidade de deslocamento, equilibrando a relação entre os locais de emprego e de moradia; XVI - Recuperar e reabilitar as áreas centrais da cidade;

Devido à grande extensão do plano, é relevante citar apenas os pontos que referem-se à tais estratégias. Tal menção simplista ocorre de forma linear, seguindo a linha de organização do próprio PDE. Seguem abaixo as citações julgadas mais importantes: “O plano avança, também, com a destinação mínima de 30% do Fundo de Desenvolvimento Urbano (FUNDURB) para aquisição de imóveis bem localizados (onde há empregos e infraestrutura) e para subsídios aos programas de produção habitacional, que se soma, para o mesmo fim, a, no mínimo, 25% dos recursos arrecadados em Operações Urbanas Consorciadas (OUC), de forma a garantir fontes de financiamento perenes para habitação de interesse social.”*

Os objetivos específicos da Macroárea de Estruturação Metropolitana no Setor Central são (relacionados a reabilitação): IV - Estímulo à provisão habitacional de interesse social para a população de baixa e média renda de modo a aproximar a moradia do emprego; V - Requalificação e reabilitação das áreas deterioradas e subutilizadas, ocupadas de modo precário pela população de baixa renda, como cortiços, porões, quitinetes e moradias similares, em bairros como Glicério, Cambuci, Liberdade, Pari, Canindé, Brás, entre outros; VII - Revisão e atualização da Operação Urbana Centro; VIII - Instituição de programas de requalificação urbana e integração entre os usos residenciais e não residenciais para vários subsetores da área central, considerando-se os usos não residenciais e suas especialidades, entre elas, a zona cerealista, a área da Rua 25 de Março e o Mercado Municipal.

* Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo - Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014.


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* Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo - Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014.

DIRETIZES DO PDE RELACIONADAS À REABILITAÇÃO XVIII - Estimular a reabilitação do patrimônio arquitetônico, especialmente na área central, criando regras e parâmetros que facilitem a reciclagem e retrofit das edificações para novos usos; XIX - Criar normas para a regularização de edificações, de forma a garantir estabilidade e segurança, para permitir sua adequada ocupação pelos usos residenciais e não residenciais. POLÍTICA DE HABITAÇÃO SOCIAL Os programas, ações e investimentos, públicos ou privados, para a habitação social também têm como objetivos: - promover a reabilitação de edifícios vazios ou subutilizados em áreas centrais, em centralidades dotadas de infraestrutura e nas ZEIS 3; - priorizar a provisão de habitação social em áreas dotadas de infraestrutura e transportes coletivos. ZEIS 3 Pode ser considerado como instrumento dos objetivos relacionados à reabilitação de edifícios na área central para habitação. Segundo o PDE, as ZEIS 3 são “áreas com ocorrência de imóveis ociosos, subutilizados, não utilizados, encorti- çados ou deteriorados localizados em regiões dotadas de serviços, equipamentos e infraestruturas urbanas, boa oferta de empregos”. É impor-

tante ressaltar que as disposições relativas às ZEIS prevalecem sobre aquelas referentes a qualquer outra zona de uso incidente sobre o lote ou gleba. REGRAS APLICAVÉIS A ZEIS 3 Segundo o artigo número 52, nas ZEIS 3 que contenham um conjunto de imóveis ou de quadras deverá ser elaborado um projeto de intervenção contendo, de acordo com as características e dimensão da área, os seguintes elementos: I - Análise sobre o contexto da área, incluindo aspectos físico-ambientais, urbanísticos, fundiários, socioeconômicos e demográficos, entre outros; II - Cadastramento dos moradores da área, quando ocupada, a ser realizado pela Secretaria Municipal de Habitação, validado pelos membros do Conselho Gestor da respectiva ZEIS; III - Projeto com proposta para o parcelamento ou remembramento de lotes e plano de massas associado a quadro de áreas construídas por uso; IV - Previsão de áreas verdes, equipamentos sociais e usos complementares ao habitacional, a depender das características da intervenção; V - Dimensionamento físico e financeiro das intervenções propostas e das fontes de recursos necessários para a execução da intervenção; VI - Formas de participação dos moradores da área, quando ocupada, e dos futuros beneficiários quando previamente organizados, na implementação da intervenção;


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VII - Plano de ação social e de pós-ocupação; VIII - Soluções para a regularização fundiária, de forma a garantir a segurança de posse dos imóveis para os moradores. O plano também impõe, para os casos de reforma de edificações existentes, a produção de HIS nas ZEIS 3. Para esses casos, serão admitidas, a critério da Comissão de Avaliação de Empreendimentos de HIS - CAEHIS, variações de parâmetros e normas edilícias, sem prejuízo das condições de estabilidade, segurança e salubridade das edificações. Para esses casos também será permitida a utilização da taxa de ocupação e do coeficiente de aproveitamento do edifício reformado. Instrumentos Indutores da Função Social da Propriedade: Neste PDE, como no anterior, há diversos instrumentos legais indutores da função social da propriedade, como: I - Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios; II - Imposto Predial e Territorial Urbano Progressivo no Tempo; III - Desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública. A listagem dos imóveis que não cumprem a função social será disponibilizada ao público para consulta.

Consórcio Imobiliário: Segundo o artigo 102, a Prefeitura poderá realizar consórcios imobiliários com a finalidade de viabilizar financeiramente o aproveitamento de imóveis que estejam sujeitos ao parcelamento, edificação e utilização compulsória nos termos desta lei, independentemente da notificação a seus proprietários. Operações (OPC):

Urbanas

Consorciadas

Um dos objetivos das OPCs é a regulamentação das condições específicas de aplicação do parcelamento, edificação e utilização compulsórias para glebas, lotes e edificações subutilizadas, não utilizadas e não edificadas. Áreas de Intervenção Urbana (AIU): As áreas de intervenção urbana são porções de território definidas em lei destinadas à reestruturação, transformação, recuperação e melhoria ambiental de setores urbanos com efeitos positivos na qualidade de vida, no atendimento às necessidades sociais, na efetivação de direitos sociais e na promoção do desenvolvimento econômico, previstas no Projeto de Intervenção Urbanística (PIU) elaborado para a área. Dentre os territórios passíveis de serem qualificados como áreas de intervenção urbana estão os perímetros que se caracterizam como:

* Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo - Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014.


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** Fonte: SMITH, Neil, De volta a cidade: dos processos de gentrificação às políticas de revitalização dos centros urbanos, Florida - 2006.

- áreas urbanizadas que demandem recuperação, reabilitação ou requalificação para aplicação de programas de desenvolvimento econômico; - áreas com existência de relevantes concentrações de imóveis não utilizados ou subutilizados; - áreas compatíveis com processos de remodelagem e reestruturação urbana, econômica, social e ambiental; - áreas com relevantes conjuntos arquitetônicos e urbanísticos com valor histórico e cultural; - perímetros de ZEIS 3, destinados a requalificação urbana com prioridade para a implantação de HIS. MOVIMENTOS SOCIAIS E SUAS OCUPAÇÕES O contigente de imóveis vazios criado pela saída dos setores residencial e terciário do centro, além de contrastante com a periferização das habitações populares e com a concentração de infraestrutura, entra em conflito com o déficit habitacional de São Paulo. Por isso diversos movimentos sociais viram uma oportunidade para uso habitacional desse grande estoque construtivo no centro de São Paulo. Os movimentos sociais caracterizam-se como importantes agentes para o entendimento e formulação dos programas públicos pois a pressão destes movimentos, seja com ocupações, atos ou diálogos com o poder público, influenciou a tomada de decisões dos progra-

mas citados anteriormente. Os movimentos sociais revelam a real necessidade de projetos de reabilitação de edifícios no centro para suprir o déficit habitacional e, principalmente, evitar a gentrificação de tais áreas. Entre as cinco variáveis que Neil Smith afirma serem determinantes para os processos de regeneração urbana, uma delas é o “aparecimento de movimentos sociais que deixam em evidência a necessidade de inclusão social; na formulação de qualquer política de regeneração urbana, lutando por moradia em áreas previlegiadas da cidade e desvendando a variável da gentrififcação”.** Assim, pode-se perceber a importância da existência de movimentos sociais nas áreas centrais que enfatizam a necessidade de reabilitar edifícios para o uso habitacional, e ainda, para evitar que a área central sofra um processo forte de gentrificação. Tais movimentos apoiam-se em respaldos legais, como o Plano Diretor e o Estatuto da Cidade, em que se retoma a questão da função social da propriedade contida da Constituição Federal de 1988: que deve atender às “(...) exigências fundamentais de ordenação das cidades expressas no Plano Diretor, assegurando tanto o atendimento das necessidades dos cidadãos, quanto a qualidade de vida, a justiça social, e ao desenvolvimento das atividades econômicas(...).”


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A seguir, alguns dos movimentos que tiverem, e que ainda têm, importância nas ocupações realizadas no centro de São Paulo e que lutam pelo direito coletivo de habitabilidade: FLM (Frente de Luta por Moradia) UMM (União dos Movimentos de Movimentos de Moradia) CMP (Central de Movimentos Populares)

MSTC (Movimento dos Sem-Teto no Centro) MMC (Movimento de Moradia do Centro) MMRC (Movimento de Moradia da Região Central) MMPT (Movimento de Moradia para Todos) TNG (Terra para Nossa Gente)

Imagem: Foto montagem com janelas de edifícios ocupados por movimentos sociais. Fonte: autoria própria.


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* Fonte: GALVÃO, Wlater José Ferreira. Roteiro para Diagnóstico do Potencial de Reabilitação de Edifícios de Apartamentos Antigos. São Paulo - 2012. ** Fonte: SMITH, Neil, De Volta à Cidade: dos Processos de Gentrificação às Políticas de Revitalização dos Centros Urbanos, Flórida - 2006.

O MERCADO IMOBILIÁRIO E A REABILITAÇÃO É evidente que o mercado imobiliário permanece ainda bem menos desenvolvido em relação à reabilitação de edifícios do que a esfera pública. No entanto, já pode-se notar um início de interesse por incorporadoras e construtoras em investir na reforma de edifícios no centro, devido principalmente a escassez de terrenos à venda no centro. No doutorado de Walter Galvão, o autor destaca que “Na capital paulista (...) o mercado imobiliário também começa a se preocupar com o retorno do uso habitacional para a região central da cidade. Lançamentos de edifícios novos começam a acontecer, porém, a recuperação de edifícios existentes também atrai interesses de mercado. Destaca-se que edifícios de apartamentos antigos do centro da capital paulista podem atrair a iniciativa privada na sua recuperação, haja vista terem sido projetados para um público distinto dos usuários de HIS.”* Este interesse crescente do mercado imobiliário pela reforma de edifícios antigos pode ser percebido por meio de alguns lançamentos pontuais no centro de São Paulo (a seguir um desses lançamentos será tratado e explicitado como um estudo de caso). Considerando algumas entrevistas realizadas com profissionais que trabalham

com projetos de reforma no centro, percebe-se uma ideologia em comum: a maioria dos arquitetos acredita no grande potencial do centro para habitação. Percebe-se, portanto, grande possibilidade de reabilitar os edifícios existentes. E, além disso, alguns ressaltam a possibilidade desse tipo de intervenção tornar-se uma tendência para o mercado imobiliário do futuro. Alguns empecilhos levantados, são dificuldades encontradas tanto pelos orgãos privados, tanto quanto pelos órgãos públicos. Seguem abaixo alguns desses obstáculos para a reabilitação que foram percebidos: dificuldade na aquisição de imóveis (edifícios com diversas matrículas, com dívidas de IPTU, etc); falta de mão de obra qualificada para obras de reforma; dificuldade na aprovação e licenciamento dos projetos de reforma; falta de incentivos fiscais; aumento do valor dos imóveis no centro; existência da especulação imobiliária também no centro. Portanto, nessas discussões ficou evidente que ainda existem muito empecilhos para o mercado imobiliário se envolver com projetos de reabilitação, o mais evidentes desses é o pré-conceito do público alvo das construtoras em relação a edifícios reformados. Esse pré-conceito está incrustado em nossa cultura de valorização do novo, mas pode evoluir para um pensamento com um ponto de vista mais sustentável, social e urbano.


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Figura Edifício Tour Bois-le-Prêtre, projeto de reabilitação para habitação social do escritório Francês Lacatao&Vassal Fonte: http://www.lacatonvassal.com/

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PROJETO DE REABILITAÇÃO RELAÇÃO ENTRE A MORFOLOGIA DO EDIFÍCIO E SUA REABILITAÇÃO

USO ORIGINAL RESIDÊNCIAL

A existência ou não de pátios internos e poços verticais, as dimensões das fachadas, ou seja, a morfologia original do edifício influencia diretamente na possibilidade do edifício se adequar a um projeto de reabilitação para habitação. Estes fatores relacionam-se à facilidade ou não do edifício receber iluminação e ventilação adequadas ao novo uso, além de suportar maior ou menor quantidade de unidades habitacionais. Portanto, a análise da tipologia do edifício existente é de extrema importância para o projeto de reabilitação.

Em edifícios com usos residenciais, predominam as subdivisões de apartamentos. Por isso, em geral, existe a necessidade de apenas pequenas adaptações nos layouts do projeto existente.

Nesse contexto, seguem alguns exemplos de intervenções necessárias para que certas tipologias possam ser reabilitadas: - adição de novos shafts ou dutos verticais (internos ou externos) de esgoto, hidráulica, energia elétrica e outras instalações; - reestruturação da circulação horizontal; - utilização de piso elevado ou forro rebaixado (que deve estar relacionado com a altura do pé direito do edifício); - reforço ou não da fundação original de acordo com a sobrecarga da reforma; - necessidade de expansões no pavimento tipo da edificação para adequá-la ao novo uso; - alteração da identidade arquitetônica da fachada; - realização de furos nas lajes ou vigas para passagem de tubulações; - necessidade de ventilação forçada; - outros.

USO ORIGINAL COMERCIAL ou HOTEL Nos edifícios comerciais e de hotel, as reformas devem considerar o agrupamento de salas ou quartos existentes, demolindo paredes, adicionando outras, e construindo novos invólucros. Portanto, geralmente são reformas que necessitam de mais intervenções.


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Para o projeto de reabilitação devem ser pontos focais as fundações, a estabilidade estrutural e a quantidade de elevadores. Esses fatores são de grande importância para a constatação da viabilidade de um projeto de reabilitação. Por exemplo, as fundações rasas podem receber uma sobrecarga de apenas 0,5%, resultando em intervenções que devem ser bem pontuais e possuir soluções tecnológicas bem mais leves. Já as fundações profundas podem receber uma sobrecarga de até 7%, o que pode indicar o uso de outros tipo de intervenções, ocasionalmente, mais viáveis economicamente. Por conseguinte, são necessários estudos para definir se será necessário um projeto de estabilização da estrutura existente de acordo com a escolha da tecnologia de intervenção. Caso essa escolha gere uma solução que não ultrapasse a sobrecarga que o edifício existente pode receber, provavelmente não haverá necessidade de reforço estrutural e, portanto, diminuirá o custo da reforma. De maneira geral, pode-se afirmar que reabilitações e reconversões são geralmente possíveis, mas sempre devemos nos atentar a qual tipo de intervenção é mais viável de acordo com o edifício em estudo, evitando custos adicionais para o projeto.

PROCESSOS DO PROJETO DE REABILITAÇÃO Como para um projeto de reabilitação é muito importante identificar quais são as tecnologias mais adequadas à reforma de um edifício específico, e quais são as adequações que o edifício deverá sofrer para receber tais intervenções; também são de extrema importância as fases do processo de projeto de reabilitação. O processo de projeto de reabilitação se mostra diferente de um processo de projeto de um edifício novo, principalmente na fase de diagnóstico da construção existente. Podemos identificar as fases de um projeto de reabilitação na tabela ao lado, definida por Croitor em seu trabalho de mestrado. Nota-se que as principais diferenças no processo de um projeto novo são a adição da etapa do diagnóstico - estudo de conservação do edifício, estudos de alternativas técnicas - e o estudo de viabilidade técnica e econômica da operação. Segundo Croitor: “Parte dos casos de reabilitação de edifícios ocorridos na cidade de São Paulo apresentaram problemas nas etapas de execução da obra, em razão, entre outras, da falta ou da insuficiência de estudos nas etapas preliminares de desenvolvimento dos projetos. A operação de reabilitação, diferente de uma construção nova, deve partir da etapa de diagnóstico. Quando essa etapa não é cumprida de maneira adequada, os estudos de viabilidade técnica

* Fonte: CROITOR, Eduardo Pessoa Nocetti. A gestão de projetos aplicada à reabilitação de edifícios: estudo da interface entre projeto e obra. 2008. Dissertação (Mestrado em Engenharia de Construção Civil e Urbana) Escola Politécnica, Universidade de São Paulo, São Paulo, 2008.


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Tabela: Fases gerais do processo de produção de um empreendimento de reabilitação, Fonte: CROITOR, Eduardo Pessoa Nocetti. A gestão de projetos aplicada à reabilitação de edifícios: estudo da interface entre projeto e obra. 2008. Dissertação (Mestrado em Engenharia de Construção Civil e Urbana) - Escola Politécnica, Universidade de São Paulo, São Paulo, 2008.


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e econômica ficam incompletos”* Croitor ainda ressalta: “O diagnóstico é a etapa onde os desafios para elaboração de soluções de projeto são identificados e as alternativas são propostas e analisadas. A viabilidade técnica e econômica de um empreendimento de reabilitação será fruto dessa análise. Portanto, a ausência da etapa de diagnóstico, ou a sua execução de forma inadequada, pode gerar problemas para as etapas subsequentes de elaboração dos projetos e execução da obra e, consequentemente, o risco de aumento do custo previsto do empreendimento e incertezas quanto à qualidade final da construção.”* A falta da realização desse processo de projeto de forma eficiente podem resultar em modificações do projeto original durante a obra, que resultam em retrabalho e também em custos adicionais para a reforma. É importante também ressaltar que a gestão dos processos da obra de reforma também possuem suas particularidades. Por exemplo, um projeto de reabilitação de edifício tem como premissa que não haverá um canteiro de obra tradicional e, portanto, a logística dos materiais e dos componentes a serem utilizados deve ser muito mais eficiente do que em uma obra de edifício novo. Nesse contexto, indica-se a utilização de sistemas industrializados e pré-moldados, que facilitam muito a gestão de um projeto de reabilitação.

A produção industrial de componentes ou conjuntos hidráulicos permite que toda a fase de produção e controle (materiais, acabamentos, instalações e controle de qualidade) seja realizada na fábrica. Apenas a instalação tipo plug-and-use com as prumadas hidráulicas e a rede elétrica, deve ser realizada in loco no edifício alvo de reabilitação. Assim, as decisões que às vezes eram tomadas durante uma obra de reabilitação e que poderiam resultar em retrabalho ou posteriores adaptações não previstas, são totalmente resolvidas antes mesmo do início da reforma do empreendimento. Elimina-se, assim, a incidência de imprevistos e o desperdício de materiais devido à indefinições de projeto das instalações, com um módulo pré-fabricado completamente acabado. Tais unidades pré-fabricadas contribuem para a transformação dos canteiros de obra para apenas espaços para estocagem e içamento desses módulos. O objetivo é executar uma obra limpa, sem desperdício, de fácil logística, com menos intervenções in loco, gerando grandes vantagens para o projeto de reabilitação.

* Fonte: CROITOR, Eduardo Pessoa Nocetti. A Gestão de Projetos Aplicada à Reabilitação de Edifícios: Estudo da Interface entre Projeto e Obra. 2008. Dissertação (Mestrado em Engenharia de Construção Civil e Urbana) Escola Politécnica, Universidade de São Paulo, São Paulo, 2008.


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** Segundo a Associação Brasileira de Dry-wall, as instalações hidráulicas para água fria ou quente em sistemas drywall podem ser executadas com tubulação rígida de PVC, cobre, aço ou ainda com tubulação flexível tipo PEX. Já as instalações sanitárias devem ser executadas preferencialmente com tubulação rígida de PVC.

TECNOLOGIAS PARA REABILITAÇÃO DISPONÍVEIS NO MERCADO BRASILEIRO Como citado anteriormente, países europeus que já acumulam grande experiência e com uma cultura de reforma de edifícios, possuem parte de sua cadeia da construção voltada apenas para essa área. Possuem tecnologias específicas desenvolvidas apenas para esse tipo de intervenção. Não objetivou-se a análise das tecnologias europeias disponíveis, pois não são condizentes e nem viáveis para o contexto brasileiro. Além do mais, o uso de tecnologias estrangeiras envolveria diversos empecilhos (como aumento do preço da tecnologia devido a importação), resultando em um projeto de reabilitação inviável. Realizou-se uma análise das tecnologias disponíveis apenas no mercado brasileiro, que são mais adequadas para a reabilitação de um edifício.

CONCRETO CELULAR Pode ser utilizado para criar subdivisões internas sem gerar sobrecarga estrutural. No entanto, não se pode embutir qualquer tipo de instalação nas mesmas. Assim, um projeto de reabilitação só seria possível caso as instalações sejam aparentes.

Seguem as tecnologias potenciais para os projetos de reforma, acompanhadas de algumas indicações de aplicação: PAREDE DE GESSO ACARTONADO Adequa-se aos projetos de reabilitação devido à sua estrutura metálica leve, que pode receber as instalações elétricas embutidas no espaçamento dos montantes.** Solução muito utilizada em edifícios comerciais no Brasil.


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PLACA VERDE RU As placas de gesso acartonado resistentes à umidade (RU) diferenciam-se das placas padrão por possuírem uma taxa quase nula de absorção de água (5%). Assim as paredes de drywall são uma alternativa leve de vedação, mesmo para áreas molhadas, como cozinha, banheiro e até para a área do box.

PAREDES HIDRÁULICAS (IN-WALL OU PRE-WALL) Alternativas adequadas para instalações hidrossanitárias embutidas. Há a possibilidade de utilizar a mesma tecnologia de drywall, no entanto, há a necessidade de dupla estrutura de montantes para proporcionar espaçamento mínimo para as instalações. Tal solução funciona simultaneamente como shaft horizontal e vedação.

FORRO REBAIXADO Facilita a distribuição de todas as instalações de forma horizontal, através do espaçamento criado entre forro e laje, evitando a perfuração das partes estruturais existentes. Tal tecnologia é amplamante utilizada em escritórios, mas também em residências.

PISO ELEVADO Solução geralmente utilizada em escritórios, onde o piso de um ambiente é elevado alguns centímetros, criando áreas específicas para as instalações elétricas, de ar condicionado e até de tubulações de refrigeração. Aceitam a maioria dos acabamentos de piso convencionais, como carpete, assoalho e laminado. Evitam também perfurações em lajes.


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SISTEMAS HIDRÁULICOS PEX Tecnologia europeia constituída por distribuidores de tubos de polietileno flexíveis com conexões metálicas rosqueáveis, que possibilitam maior flexibilidade na organização das instalações hidráulicas. Atualmente, tal sistema é muito utilizado no Brasil, e constitui uma tecnologia economicamente viável.

SHAFTS VERTICAIS EXTERNOS Adequados a conduzir as novas instalações hidráulicas e elétricas verticais, com o objetivo de evitar perfurações nas lajes.

MÓDULOS PRÉ-FABRÍCADOS DE ÁREAS MOLHADAS Podem incluir banheiros completos e até cozinhas. Solução muito utilizada em hotéis no Brasil, pois proporcionam maior economia e rapidez das instalações. Possuem um valor competitivo no mercado devido à sua fabricação em grande escala.

PAINEL-WALL Composto de miolo de madeira laminada ou sarrafeada, contraplacado em ambas as suas faces por lâminas de madeira; e reforçado externamente por placas cimentícias CRFS (Cimento Reforçado com Fio Sintético). Constitui uma tecnologia leve e pode ser utilizada também de forma estrutural.


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PISO BOX Peça monolítica com o ralo e instalações hidráulicas integrados, que elimina qualquer possibilidade de infiltração. Também não há necessidade de furos na laje para passagem das instalações, pois a tubulação pode seguir de forma horizontal diretamente para a parede hidráulica ou para o shaft vertical.

MINI EXAUSTORES DE VENTILAÇÃO FORÇADA Renovam o ar de espaços fechados por meio de exaustores conectados por meio de dutos com as áreas externas. Atualmente, existem modelos compactos, de fácil instalação, que proporcionam a ventilação necessária para ambientes fechados de até 10m².

BACIA SANITÁRIA COM SAÍDA HORIZONTAL Já amplamente difundida no mercado brasileiro. Como o piso box, possibilita a sáida horizontal da tubulação de esgoto. Evitam-se também perfurações na laje. Existem dois modelos de bacia com saída horizontal: o suspenso e o de sobrepor.

CAIXA DE DESCARGA EMBUTIDA Promove maior agilidade na construção de pré-fabricados, facilidade na montagem e instalação. Possui maior vazão e velocidade do fluxo da descarga e são compatíveis com bacias de saída horizontal. É também resistente contra vazamentos, pois possui dupla vedação. Por meio desse sistema, a instalação da bacia pode ser mais próxima da parede, proporcionando mais espaço útil no banheiro.


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TUBULAÇÃO DUPLA DE GÁS Possibilita que tubulações de gás estejam presentes nas mesmas prumadas verticais que as prumadas elétricas. Caso haja vazamento de gás, há contenção do mesmo entre a tubulação interna e externa. CONSTATAÇÕES: É importante considerar a compatibilidade e conectividade das tecnologias apresentadas para realização de um projeto de reforma.

PAINEL DE SHAFT VISITÁVEL Evita a quebra da alvenaria ou dos paineis de gesso acartonado para a manutenção das instalações hidráulicas. Já existem fornecedores que desenvolvem componentes específicos para tal funcionalidade.

Além disso, a determinação da escolha do conjunto de soluções para cada caso de reabilitação possibilita, em menor ou maior grau, algumas características qualitativas da intervenção, como: reversibilidade, flexibilidade, modulação, simplicidade de instalação e acessiblidade.


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REFERÊNCIA DE PROJETOS DE REABILITAÇÃO 1) ESCRITÓRIO LACATON & VASSAL PROJETO DE REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIO DE HABITAÇÃO SOCIAL TOUR BOIS LE PRÊTRE-PARIS-FRANÇA ANO: 2011 STATUS: CONSTRUÍDO ÁREA: 8.900m² CLIENTE: PARIS HABITAT Os arquitetos deste escritório confrontaram a política de reconstrução e demolição de edifícios de habitação social iniciada pelo Estado francês em 2003. Realizaram diversos estudos que evidenciaram que uma operação de reabilitação pode ser menos onerosa, mais rápida do que uma construção nova. Na Tour Bois le Prêtre, o projeto de readequação teve como base uma nova análise da qualidade dos espaços de habitabilidade e do viver social. “Viver com decoro já não deve ser assumido como um máximo. A moradia deve ter como objetivo o prazer de habitar, propor correspondências simples com as necessidades sociais e familiares contemporâneas, deve ser uma facilidade para seus habitantes”, analisam os arquitetos. Metamorfose. É assim que Anne Lacaton e Jean-Philippe Vassal, definem o trabalho de intervenção que realizaram na Torre Bois le Prêtre, um edifício residencial construído em 1961 e localizado no boulevard periférico ao norte de Paris.

O projeto de reabilitação desse edifício foi realizado por meio da adição de uma estrutura metálica externa, resultando na ampliação de todos os apartamentos. Esse espaço proporcionou maior qualidade de vida aos habitantes e incentivou maior socialização.

Imagem superior: Edifício Tour Bois-le-Prêtre em 1959. Imagem inferior: Edifício Tour Bois-le-Prêtre no final dos anos 90, após renovação de sua fachada com painéis coloridos. Fonte: http://www.lacatonvassal.com/


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Imagem superior esquerda: Edifício Tour Bois-le-Prêtre, após reforma realizada pelo escritório francês. Imagens superiores direitas: interior do edifício reabilitado com a adição das varandas. Imagem inferior esquerda: corte do edifício, com representação da adição espacial aos apartamentos. Imagens inferiores direitas: esquema 3D e planta da adição das varandas, com representação da ampliação espacial dos apartamentos. Fonte: http://www.lacatonvassal.com/


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2) URBAN SPLASH + UNION NORTH ARCHITECTS PROJETO DE REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIO PARA HABITAÇÃO SOCIAL SAXTON - LEEDS - INGLATERRA ANO: 2011 STATUS: CONSTRUÍDO CLIENTE: URBAN SPLASH Nos últimos vinte anos, a incorporadora Urban Splash tem adquirido expoentes da arquitetura vitoriana e conjuntos habitacionais degradados, requalificando-os em habitações de interesse social. A Urban Splash é uma empresa privada que realiza todo o projeto de forma gestora, tornando o processo de reabilitação totalmente centralizado: compra o imóvel, contrata os escritórios de arquitetura e de engenharia envolvidos e, ainda comercializa tais unidades. O projeto de Saxon-Leeds foi um exercício de reinvenção dos complexos habitacionais de interesse social e envolveu a reabilitação de dois blocos dos anos 1950 da propriedade Saxton Gardens. Os outros cinco blocos do complexo foram reformados na década de 1990 e estão totalmente ocupados com inquilinos do Conselho Municipal de Leeds. O projeto foi concluído em 2011 e, desde então, a incorporadora foi elogiada pelos novos moradores do complexo, que foram atraídos pela variedade de comercialização dos apartamentos, e também pelo incrível projeto arquitetônico de reforma.

Imagem superior: Edifício habitacional na década de 1950. Imagem intermediária: Edifício reformado pela empresa Urban Splash, Imagem inferior: Interior do edifício reabilitado. Fonte: http://www. urbansplash.co.uk/residential/saxton


capítulo

5 61

Imagem superior: Edifício original. Imagem intermediária superior: Esquema da inserção das unidade habitacionais pré-fabricadas em estrutura insdustrial já existente. Imagem intermediária inferior: Unidade Habitacional sendo inserida, por meio de guindaste, na estrutura industrial existente. Imagem inferior: Interior da unidade habitacional pré-fabricada. Fonte: http://www.casazera.it/

3) ESCRITÓRIO TRA ARCHITETURA PROJETO PROTÓTIPO DE UNIDADE HABITACIONAL SUSTENTÁVEL E PRÉ-FABRICADA EDIFÍCIO INDUSTRIAL ABANDONADO TORINO - ITÁLIA ANO: 2011 - 2013 STATUS: CONSTRUÍDO CLIENTE: POLITECNICO DI TORINO Casa Zera é um projeto de pesquisa/investigação sobre o desenvolvimento de um sistema de construção industrializada, sustentável e de baixo custo, destinado à habitação de interesse social e também ao mercado imobiliário. A partir do tema de áreas industriais em decadência e abandonadas, o projeto de pesquisa visa uma abordagem de regeneração urbana juntamente com a manutenção do patrimônio industrial. O protótipo é realizado a partir de um sistema de construção auto-portante (realizado em madeira e com alto desempenho térmico), apenas apoiado na estrutura industrial existente. O projeto Casa Zera se configura como um sistema energético sustentável capaz de suprir a crescente demanda habitacional, com novas maneiras de habitabilidade e estilos de vida, acompanhando a crescente necessidade de conservação de edifícios industriais.


Projeto de reabilitação 62

O MÉTODO INFILL-SUPPORT E SUA FLEXIBILIDADE O método infill-support ou Open Building parte do pressuposto que a edificação está sujeita a constantes mudanças. É um método holandês de organização do processo de concepção do edifício, que permite dissociar estrutura e infraestrutura, maximizando o aproveitamento de cada umas das partes. Tal método classifica os componentes em distintos níveis de intervenção. Devecchi* realiza uma das poucas análises existentes desse método no Brasil. Segundo ela, o principal instrumento utilizado é a organização do processo de concepção e construção em níveis ambientais. Tal conceito foi introduzido por John Habraken em seu livro Supports: an Aternative to Mass Housing (Habraken, 1972). Na esfera do edifício, é possível identificar pelo menos 3 níveis ambientais, com ciclos de vida totalmente distintos que exigem sistemas de intervenção adequados às suas características. Habraken assim denomina tais níveis: Suporte, Recheio e Layout. Ainda, segundo Devecchi: “Essas 3 esferas de intervenção respondem às lógicas diferentes de organização espacial e têm de adaptar-se aos diferentes ciclos de vida, permitindo o máximo aproveitamento dos sistemas de suporte e possibilitando a troca dos sistemas de recheio e layout segundo as necessidades”.*

SUPORTE Estruturas espaciais, com ciclos de vida que variam de 100 a 200 anos. RECHEIO Sistemas mecânicos, divisórias e instalações prediais com ciclos de vida que variam de 25 a 30 anos. LAYOUT Mobiliário, com ciclos de vida de 2 a 10 anos.

* Fonte: DEVECCHI, Alejandra Maria. Reformar não é construir. A reabilitação de edifícios verticais: novas formas de morar em São Paulo no século XXl. 2010.


capítulo

5 63

Imagem inferior: Esquema organizacional dos níveis de intervenção relacionados à sua vida útil e à sua influência em diferentes escalas sociais. Fonte: http://www. habraken.com/html/ open_building.htm

Portanto, as tecnologias adequadas para intervir em edifícios, já citadas nas páginas anteriores, podem ser associadas com o nível de recheio do edifício, e a sua estrutura é considerada como suporte. A relação desses diferentes níveis pode ser realizada de infinitas formas, com diversos tipos de sistemas de recheio, permitindo flexibilidade do projeto, além da possível reversibilidade das intervenções.

Sem dúvida, modulação, flexibilidade e reversibilidade apontam para maior adaptação da estrutura dos edifícios ao longo do tempo. Neste sentido, podemos fazer a relação entre o método Open-Building com a ideologia de reabilitação de edifícios existentes para usos mais adequados a contemporaneidade.


Projeto de reabilitação 64

Imagem à esquerda: Esquema dos recheios inseridos em um suporte. Fonte: Entrevista no site Vitruvius: N. J. Habraken explains the potential of the Open Building approach in architectural practice //www.vitruvius.com. br/revistas/read/ Imagem da página ao lado: BrainStorming dos pontos focais do projeto de reabilitação. Fonte: autoria própria


capítulo

5 65

REUSO

SUSTENTABILIDADE SEM TECNOLOGIAS CONVENCIONAIS USADAS EM UMA NOVA EDIFICAÇÃO

NOVAS FORMAS DE HABITABILIDADE

REABILITAÇÃO

PRÉ-FABRICADO

TECNOLOGIA MAIS ADEQUADA À REABILITAÇÃO

INOVAÇÃO TECNOLÓGICA FLEXIBILIDADE SUPORTE + RECHEIO PISO ELEVADO SHAFT VERTICAL

PERSONALIZAÇÃO INTERNA

NOVAS SOLUÇÕES PARA INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS

ADAPTAÇÃO À DIVERSOS USOS POSTERIORES FLEXIBILIDADE DE LAYOUT

PLANTA LIVRE

DRYWALL

FORRO REBAIXADO ECONOMIA DE INVESTIMENTO E RECURSOS AMBIENTAIS

FACILIDADE NA EXECUÇÃO

METODOLOGIA DE PROJETO CUSTO DA REABILITAÇÃO < CUSTO CONSTRUÇÃO NOVA

NOVOS TIPOS DE INTERVENÇÃO REVERSIBILIDADE


6 * Edifícios localizados no centro de São Paulo, com tipologias similares às apresentadas no capítulo 3.

67

SISTEMAS DE HABITABILIDADE DESCRITIVO GERAL DOS SISTEMAS

Os sistemas projetados foram: 1) Parede Hidráulica:

O objetivo principal para o desenvolvimento dos sistemas de habitabilidade - que funcionarão como níveis de recheio em uma intervenção em edifício existente - será a experimentação das diversas tecnologias, analisando-as e comparando-as posteriormente. A experimentação e aplicação dessas tecnologias é o ponto central desta fase do projeto. A formulação de sistemas com diferentes tipos de intervenção e de tecnologias foi premissa de projeto objetivando soluções e aplicações heterogêneas. Para isso, produziu-se 3 sistemas que pudessem viabilizar a reabilitação de qualquer tipo de edifício.*

2) Célula Hidráulica:

Os pontos focais são: racionalização da gestão e da construtibilidade do projeto, alto grau de flexibilidade, personalização de layout e reversibilidade. A pré-fabricação e produção industrial constituem parte protagonista de apenas 2 dos 3 sistemas realizados.

Figura Anotações e croquis realizados para o desenvolvimento do projeto de criação dos sitemas de habitabilidade. Fonte: autoria própria.

Para cada sistema, foram realizados vários ensaios visando a confirmação da compatibilidade das tecnologias utilizadas. Assim, cada sistema possui formas específicas de intervenção que agregam tecnologias adequadas para a realização da construção.

3) Sistema ABCs:


Sistemas de Habitabilidade 68

Todos os sistemas tiverem como foco soluções para as áreas molhadas (banheiro, cozinha e área de serviço) em detrimento das áreas secas (quartos, salas e corredores).

Em suma, os sistemas propostos solucionam os núcleos hidráulicos. Já as vedações e layout de mobiliário podem ser definidas posteriormente, de acordo com as necessidades do usuário.

Isso ocorreu devido ao maior grau de complexidade de projeto das áreas molhadas, já que estas envolvem instalações hidráulicas. Em um projeto de reforma de edifício existente, todas as instalações originais acabam sendo retiradas e, muitas vezes, as paredes internas também são demolidas devido à incerteza de sua funcionalidade e durabilidade.

No sistema 1 (Parede Hidráulica) as áreas molhadas são solucionadas com uma parede hidráulica que centraliza todas as instalações, que segue em direção ao shaft vertical. Não há necessidade de inserção de piso elevado e nem de forro rebaixado, no entanto, as instalações elétricas ficam aparentes.

Após a retirada das instalações originais e das paredes internas, juntamente com reforço estrutural (caso seja necessário), o edifício mostra-se apenas com o nível de suporte puro.* Estando, assim, neste estágio, apto à receber os recheios* necessários. Os recheios de intervenção resumem-se basicamente a núcleos hidráulicos (juntamente com suas instalações hidráulicas respectivas) e vedações (necessárias para criar os outros ambientes e divisões de um apartamento). Uma vez fixados os núcleos hidráulicos, toda a área restante do apartamento pode ser flexível para atender às necessidades do usuário por meio da disposição personalizada das vedações. Indica-se que em um projeto de reforma, as vedações adicionais sejam leves para evitar sobrecarga. Portanto, as melhores soluções seriam drywal (gesso acartonado) ou concreto celular.

No sistema 2 (Célula Hidráulica) a solução mostra-se por meio da pré-fabricação de um módulo com estrutura auto-portante. Neste, estão embuitidas todas as instalações necessárias (elétrica, hidráulica e de gás) para o funcionamento das áreas molhadas. Após o içamento da célula até seu local final de instalação, necessita-se apenas conectar a célula ao shaft para a distribuição vertical das tubulações. Já no sistema 3 (Sistema ABCs) a solução adotada é muito mais flexível devido a existência obrigatória de forro rebaixado e piso elevado, proporcionando a livre distribuição das tubulações. Assim, as áreas molhadas racionalizadas em pequenos módulos podem ser localizadas em qualquer ponto. Para que os sistemas obtivessem melhor eficiência em suas aplicações, foi determinado utilizar dimensões reduzidas para os ambientes dos núcleos hidráulicos. No entanto, todos os sistemas pos-

* Relação com o método Open-Building (citado anteriormente) de Habraken, que diferencia os diferentes níveis de intervenção de um edifício entre suporte e recheio.


capítulo

6 69

* ABNT NBR 155753:2013 - Edificações Habitacionais — Desempenho.

suem dimensões superiores ao definido pela norma NBR 15575*. A seguir apresentam-se, com mais detalhes, as soluções dos sistemas desenvolvidas: PAREDE HIDRÁULICA

Uma das premissas para esse primeiro sistema era não existir a necessidade de forro rebaixado e piso elevado para a passagem de instalação. Isso resulta na redução dos custos da reforma, além de facilitar e agilizar todo o processo.

A seguir, são descritas as tecnologias utilizadas e suas conexões para esse sistema. Foi utilizada a tecnologia de dry-wall, tanto para as paredes que circundam as áreas molhadas, quanto para a parede hidráulica central. Em uma parede de dry-wall com estrutura simples, os perfis de aço galvanizado utilizados são produzidos com perfuração adequada para a passagem de tubos com até 1,5 polegadas de diâmetro. No entanto, apenas as instalações elétricas e as tubulações de água quente e fria passariam por tais furos. Devido à impossibilidade de inserir as tubulações de esgoto nos furos dos montantes, tubulações com maior diâmetro não podem ser instaladas em paredes convencionais de drywall.

O meio mais viável para colocar em prática esse objetivo é utilizar paredes hidráulicas. Assim, o ponto focal desse sistema é a distribuição flexível das zonas molhadas (cozinha, área de serviço e banheiro) ao longo da parede hidráulica.

Portanto, foi definido que na parede hidráulica - ponto focal desse sistema, será utilizada dupla estrutura de montantes para possibilitar espaçamento adequado para passagem de todos os tipos de instalações. Também pode ser instalada a caixa de descarga embutida da bacia sanitária.

A dimensão das áreas molhadas, em tese, não influenciaria na intervenção. No entanto, como as unidades habitacionais são cada vez mais reduzidas, optou-se por projetar tais áreas da forma mais compacta possível - ainda assim maiores do que as estabelecidas pela norma.

Por meio de experimentação, a espessura total da parede hidráulica foi dimensionada em 30cm, com espaçamento interno entre placas de 27.5cm e com espaçamento interno entre montantes de 19cm, onde ocorre a passagem de todas as tubulações.


Sistemas de Habitabilidade 70

Como a parede hidráulica possui dupla estrutura de montantes, há necessidade de reforço perpendicular à parede, feito a partir de placas de drywall fixadas no montante com uma altura estimada de 20cm. Para uma parede de 3 metros de altura, indica-se a fixação de 2 a 3 reforços por montante. Serão usadas placas verdes RU, com resistência a umidade, para o fechamento interno dos ambientes molhados. Para o fechamento externo dos ambientes, pode-se utilizar placas convencionais de drywall devido ao seu menor custo. Para evitar infiltrações nas áreas molhadas é indicado impermeabilizar o piso. Uma solução possível seria a utilização de manta asfáltica e rodapé metálico, inclusive até uma altura de 20cm a partir da base da parede drywall. A manta asfáltica é flexível e sua instalação é rápida e simples. Para a fixação do mobiliário em marcenaria, das bacias sanitárias com caixa de descarga embutida, e das louças suspensas como o lavatório, haverá necessidade de prover reforço estrutural interno na parede de drywall. Em alguns casos, em que tais ambientes não tenham ventilação natural, deverá ser instalado um sistema de ventilação forçada por meio de mini-exaustores, tipo Ventokit. A dimensão da parede hidráulica foi estipulada para também receber os dutos relacionados ao sistema da ventilação forçada, que possuem um diâmetro de 100mm.

É importante ressaltar que nesse sistema, a saída da bacia sanitária deverá ser de forma horizontal diretamente para a parede hidráulica. Para solucionar a saída vertical do ralo do chuveiro, será adotada a tecnologia do piso-box, também com saída horizontal da tubulação. Como todas a instalação estarão embutida na parede hidráulica, todas as outras paredes têm função de apenas dividir os ambientes. Caso o usuário tenha preferência, ambientes abertos e sem divisórias são possíveis. O nível de personalização nesse sistema, portanto, é grande. Para efeito comparativo, foram criadas duas tipologias muito similares de intervenção. Uma com ambientes totalmente fechados e com acesso por meio de uma porta e outra apenas com paredes perpendiculares à parede hidráulica. O fechamento da segunda tipologia pode ocorrer por meio de portas-camarão de MDF. Um ponto débil, mas meramente estético, desse projeto é que as instalações elétricas ficariam aparentes pois não há a presença de forro nesse sistema. Já um dos pontos positivos desse sistema é a potencialidade de aproveitamento de todo o pé-direito. Por conseguinte, há a possibilidade de inserção desse sistema em edifícios com pé-direito mais baixo, onde não há a possibilidade de inserir um forro rebaixado nem piso elevado.


capítulo

6

CRIADO PO

UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

71

A seguir estão presentes as plantas e cortes do sistema da parede hidráulica de forma detalhada. *

Pontos positivos: - Concentração de todas as instalações em apenas uma parede; - Possibilidade de diversidade tipológica; - Flexiblidade; - Economia de materiais; - Fácil instalação; - Possibilidade de utilização em edifícios com pé-direito baixo.

SÍNTESE DO SISTEMA DA PAREDE HIDRÁULICA Tecnologias Utilizadas: - Paredes drywall com estrutura simples e duplo montante; - Parede drywall com estrutura dupla para passagem das instalações hidráulicas; - Placas verdes RU (Resistentes à Umidade) para as áreas molhadas; - Mini-exaustores para ventilação forçada; - Piso-box com saída horizontal; - Bacia sanitária com saída horizontal; - Caixa de descarga embutida na parede.

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Pontos negativos: - Instalação não é extremamente rápida quando comparada à célula hidráulica; - Instalações elétricas aparentes.

AS

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODES

IADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

*Observação: os diâmetros e organização das tubulações internas foram apenas estimados. Não foi realizado nenhum cálculos ou estudo aprofundado sobre isso. Foi utilizada apenas a vazão padrão dos componentes hidráulicos das áreas molhadas. Não foram inseridas as tubulações de gás pois haveria a possibilidade de todo sistemas funcionar sem gás, com fogões, fornos e chuveiros elétricos.


Sistemas de Habitabilidade 12 72

FASES DO SISTEMA DA PAREDE HIDRÁULICA: 1) SHAFT EXISTENTE;

5) INSERÇÃO DO MÓDULO DO BANHEIRO;

2) INSTALAÇÃO DA PAREDE HIDRÁULICA;

6) INSTALAÇÃO DE TODOS OS OUTROS MÓDULOS NO LADO OPOSTO;

3) INSERÇÃO DO MÓDULO DA ÁREA DE SERVIÇO;

7/8) FLEXIBILIDADE DE INSERÇÃO DOS MÓDULOS;

4) INSERÇÃO DO MÓDULO DA COZINHA;

1

2

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PLANTA PAREDE HIDRÁULICA Escala 1:50


Sistemas de Habitabilidade 12 74

PLANTA DETALHADA

CRIADO Escala 1:40 POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

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Parede drywall com estrutura dupla (detalhe planta).

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Parede drywall simples e DA duplo montante (deCRIADO com POR UMestrutura PRODUTO EDUCACIONAL AUTODESK talhe planta).

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Caixa de descarga embutida.

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Bacia sanitária com saída horizontal.

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Tanque de embutir na bancada.

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

Piso-box com saída horizontal (detalhe corte).

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTOD

O POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

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CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

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CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

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Placa drywall verde RU (Resistente à Umidade).


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CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

Sistemas de Habitabilidade

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CORTE DETALHADO

DO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

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CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

PLACA ( RU )

REVESTIMENTO CERÂMICO

REVESTIMENTO CERÂMICO

MONTANTE

ARGAMASSA FLEXÍVEL

MASTIQUE IMPERMEAVEL

PARAF.

FLEXÍVEL

CORDÃO DE POLIETILENO EXPANDIDO

GUIA

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODES FIXAÇÃO DE GUIA NO PISO

4

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

Parede drywall com estrutura dupla (detalhe 3D e corte).

Parede drywall com estrutura simples e duplo montante (detalhe corte).

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

IMPERMEABILIZAÇÃO 2 CAMADAS: 1ª- PINTURA IMPERMEABILIZANTE TELA FLEXÍVEL 2ª- PINTURA IMPERMEABILIZANTE

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

Impermeabilização das áreas molhadas (detalhe corte). CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

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Mini-exaustor de ventilação forçada tipo Ventokit (detalhe corte). CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

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CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK ADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK


Sistemas de Habitabilidade 78

CÉLULA HIDRÁULICA

conexão de seus componentes. Como o sistema é auto-portante, é necessário que haja um sistema estrutural, de preferência leve, principalmente na base e nas suas extremidades.

O diferencial principal desse sistema é sua pré-fabricação e possibilidade de fabricação em larga escala. Alguns dos diferenciais são a diminuição de custos, devido ao método de fabricação, facilidade de transporte e instalação, atrelados, ainda, à agilidade do processo de reforma. O sistema da célula hidráulica é um sistema de tecnologias mistas. Possui dimensões que permitem seu transporte até por veículos de carga urbana (VUC).

Foi definido que a estrutura do sistema possui perfis metálicos com altura de 10cm em forma de I. Assim sendo, a base é feita com 4 perfis metálicos e tem, como objetivo, dar apoio e estrutura à todo o resto do sistema. Os perfis devem ser conectados para aumentar a resistência estrutural do conjunto. Logo acima dos perfis será fixada uma placa monolítica de painel-wall que funcionará como piso estrutural da célula.

A célula é composta por todas as áreas molhadas racionalizadas em apenas um bloco bem compacto. Cozinha, banheiro e área de serviço localizam-se, cada uma, em um lado da célula.

Em seguida instalam-se as paredes exteriores (em drywall simples com duplo montante) e as paredes interiores (com dupla estrutura). Apenas as peredes interiores da célula recebem as instalações hidráulicas, de gás e elétricas. O fechamento interno é definido pelo uso de placas de gesso acartonado hidrofugado, tipo drywall RU.

Tal disposição permite a divisão de tipos de atividade de acordo com cada face. O entorno da face da cozinha pode ser utilizado como sala de jantar. Já a face do banheiro permite um uso mais privado, como um quarto.

O método mais utilizado para impermeabilização de banheiros pré-fabricados para hotéis e escritórios é: aplicar uma camada de primer e, após a secagem, aplica-se uma manta asfáltica com espessura de 3 a 4mm.

A otimização do processo de fabricação da célula é de grande importância. Porntanto, para esse sistema, foi definida uma ordem específica de construtibilidade e

Assim, foi definido que todo o piso da célula seria impermeabilizado seguindo esse método, com adição de um rodapé metálico com altura de 20cm.


capítulo

6 79

Para as instalações de água fria, foi utilizado o sistema de tubulações flexíveis de polietileno reticulado (PEX), devido à sua maior flexibilidade de disposição e facilidade de manutenção. É importante ressaltar que o sistema PEX é totalmente compatível com a tecnologia de drywall. Haveria, também, a possibilidade de usarmos tubulações em PVC pois há espaçamento adequado para essa tecnologia nas paredes hidráulicas da célula. Para definir a escolha mais adequada , seria necessário um estudo mais aprofundado considerando aspectos de funcionalidade, facilidade de manutenção e de custos. Para as instalações de esgoto, devemos adotar a solução de PVC devido à rigidez das normas brasileiras. Na parte elétrica, não há nenhuma inovação: os fios elétricos são conduzidos em eletrodutos corrugados e flexíveis, aplicados internamente nas paredes de drywall com circuitos independentes. Nessa fase, também é importante a instalação dos componentes relativos à ventilação forçada dos ambientes, principalmante nas áreas de banheiro e de serviço, devido ao vapor e umidade que essas áreas possuem. Para a célula, serão utilizados pequenos exaustores, tipo Ventokit, fixados nas paredes hidráulicas e interligados por meio de dutos de diâmetro de 100mm até as áreas externas.

O próximo passo da construção da célula é a fixação das louças (bacia sanitária com saída horizontal e pia, fixadas diretamente no drywall, já com previsão de reforço para essas). Também instalam-se o piso box (com saída horizontal). Depois, serão instalados os mobiliários personalizados em marcenaria para a célula - as bancadas e armários da cozinha, assim como a bancada da área de serviço com tanque de embutir. Uma dos últimas fases é a fixação dos perfis metálicos estruturais superiores, necessários para dar solidez estrutural para transporte e içamento. O fechamento superior será por meio da instalação de placas de gesso removível, fixadas em uma cantoneira metálica delgada em forma de L. As luminárias serão embutidas nesse forro e toda a instalação elétrica ficará invisível. Depois de prontas, as células hidráulicas deverão ser embaladas em lona específica, transportadas em carretas para as obras e instaladas, andar por andar, conforme a necessidade. As células hidráulicas podem ser transportadas, duas a duas, por VUC (veículos de carga urbana), ou por meio de caminhões maiores (semi-pesados ou pesados com comprimento de até 14 metros) que comportam até 5 unidades.


Sistemas de Habitabilidade 80

A fase posterior ao transporte, é o içamento até o andar desejado de instalação. Seu içamento pode ser realizado por meio de mini-gruas, que ocupam menos espaço e podem ser instalados na parte superior do edifício, facilitando o transporte vertical. Após o içamento, a única ação necessária é a conexão das instalações do módulo com os shafts verticais de distribuição. Caso a célula não possa ser localizada logo adjacente ao shaft, a conexão das instalações poderá ocorrer por meio de uma parede hidráulica montada in loco. Apenas após a localização final da célula, é que se conectariam os eletrodomésticos, itens que são muito pesados e poderiam gerar sobrecarga no içamento do módulo. A seguir, estão presentes as plantas e cortes do sistema da célula hidráulica de forma detalhada. *

SÍNTESE DA CÉLULA HIDRÁULICA Tecnologias Utilizadas: - Base e topo estrutural em perfis metálicos; - Painel-wall como piso estrutural; - Paredes de drywall com estrutura simples e duplo montante; - Parede drywall com estrutura dupla para passagem das instalações hidráulicas; - Placas verdes RU para as áreas molhadas; - Mini-exaustores para ventilação forçada; - Forro removível; - Piso-box com saída horizontal; - Bacia sanitária com saída horizontal; - Caixa de descarga embutida.

*Observação: os diâmetros e organização das tubulações internas foram apenas estimados. Não foi realizado nenhum cálculos ou estudo aprofundado sobre isso. Foi utilizada apenas a vazão padrão dos componentes hidráulicos das áreas molhadas. Não foram inseridas as tubulações de gás pois haveria a possibilidade de todo sistemas funcionar sem gás, com fogões, fornos e chuveiros elétricos.

Ponto Positivos: - Pré-fabricação; - Diminuição dos custos devido à produção em massa; - Rapidez no processo total da reforma; - Fácil instalação; - Economia de material. Pontos negativos: - Menor flexibilidade tipológica; - Necessidade de infraestrutura e espaço adequado para o içamento das células; - Instalações elétricas aparentes.

1


capítulo

6 81

Imagem: Esquema das fases de produção e instalação da célula hidráulica. Fonte: autoria própria.

FASES DO SISTEMA CÉLULA HIDRÁULICA 1. FABRICAÇÃO Em alta escala para redução de custos, seguindo um processo racionalizado de produção.

3

4

2. TRANSPORTE Em veículo de carga urbana (até duas células) ou caminhões semi-pesados e pesados (até 5 células). 3. IÇAMENTO Por meio de mini-gruas instaladas no topo do edifício. 4. DESLOCAMENTO ATÉ O PONTO DE FIXAÇÃO Ocorre por meio de um carrinho metálico que irá conduzí-lo até o local definitivo. 5. CONEXÃO DA CÉLULA COM AS TUBULAÇÕES DO SHAFT VERTICAL Conexão plug-and-play das instalações elétricas, hidráulicas e de gás. 6. FUNCIONAMENTO Teste de funcionamento e inserção dos eletrodomésticos.

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Sistemas de Habitabilidade 82

PLANTA CÉLULA HIDRÁULICA Escala 1:25

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VISTA B - portas fechadas

KSEDOTUA AD LANOICACUDE OTUDORP MU RO

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VISTAS CÉLULA HIDRÁULICA

Escala 1:50

KSEDOTUA AD LANOICACUDE OTUDORP MU ROP ODAIRC

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KSEDOTUA AD LANOICACUDE OTUDORP MU ROP ODAIRC

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KSEDOTUA


Sistemas de Habitabilidade 84

PLANTA DETALHADA CÉLUA HIDRÁULICA Escala 1:25

KSEDOTUA AD LANOICACUDE OTUDORP MU ROP ODAIRC

PLANTA CÉLULA HIDRÁULICA

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KSEDOTUA AD LANOICACUDE OTUDORP MU ROP ODAIRC

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CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

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CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK Parede de drywall com estrutura simples e duplo montante (detalhe planta).

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

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Placa drywall RU.

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Tanque de embutir em bancada.

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Caixa de descarga embutida.

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Bacia sanitária com saída horizontal.

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CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

Parede de drywall com estrutura dupla (detalhe planta).

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

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CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

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Portas-camarão para fechamento da cozinha.


Sistemas de Habitabilidade

CORTE DETALHADO Escala 1:40

KSEDOTUA AD LANOICACUDE OTUDORP MU ROP ODAIRC

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CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

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capítulo

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CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUT

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Base estrutural da célula: perfil metálico + painel-wall (corte detalhado da fixação perfil com o painel-wall).

Parede de drywall com estrutura simples e duplo montante (detalhe corte).

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Forro com placas de gesso removível (corte detalhe fixação).

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Piso-box com saída horizontal (corte detalhe).

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CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK Sistemas de Habitabilidade 88

CORTE DETALHADO

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CRIADO P

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Escala 1:40

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CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK DD

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capítulo

6 89

Impermeabilização das áreas molhadas (detalhe corte).

PLACA ( RU )

IMPERMEABILIZAÇÃO 2 CAMADAS: 1ª- PINTURA IMPERMEABILIZANTE TELA FLEXÍVEL 2ª- PINTURA IMPERMEABILIZANTE

REVESTIMENTO CERÂMICO

REVESTIMENTO CERÂMICO

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK MONTANTE

ARGAMASSA FLEXÍVEL

3

Mini-exaustor de ventilação forçada tipo Ventokit (detalhe corte). CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

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MASTIQUE IMPERMEAVEL

PARAF.

FLEXÍVEL

CORDÃO DE POLIETILENO

Parede de drywall com estrutura dupla (detalhe 3D e corCRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK FIXAÇÃO DE GUIA NO PISO

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te).

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EXPANDIDO

GUIA

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1

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Placa drywall RU.

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK


Sistemas de Habitabilidade 90

SISTEMA ABCs

Os módulos funcionam não apenas como espaços funcionais, mas também como divisores de ambientes, anulando a necessidade de paredes adicionais. O escritório espanhol desenvolveu diversas combinações dos módulos em um apartamento de mesma dimensão para demonstrar a flexibilidade e diversidade tipológica que o sistema pode oferecer.

Tal sistema parte da premissa do uso das tecnologias forro rebaixado e piso elevado. Essa combinação gera grande flexibilidade pois as instalações hidráulicas, elétricas e de gás podem passar livremente por qualquer área do apartamento nos vãos criados entre forro e laje, e entre piso e laje.

No entanto, para a aplicação dessa referência, foram realizadas algumas modificações que se adequassem à realidade brasileira e à um projeto de reforma com piso elevado e forro rebaixado.

Assim, as áreas molhadas foram racionalizas em pequenos módulos, cada um com um uso específico. Nesse sistema, os módulos podem ser distribuídos de forma totalmente livre e flexível, atendendo às necessidades personalizadas dos usuários. Para definição do projeto destes módulos racionalizados, usou-se como referência o sistema ABC do escritório ACTAR Arquitectura, idealizado por Manuel Gausa, Aureli Santos, Oleguer Gelpí, Ignasi Pérez Arnal e Florence Raveau em 1994. O projeto dos arquitetos aborda a diversificação tipológica da habitação com o deslocamento flexível de 3 módulos autônomos pré-fabricados (seguindo a fórmula ABC: Armário, Banheiro e Cozinha), criando fluidez no espaço.

A primeira modificação realizada foi a adição de um novo módulo ao sistema: o de área de serviço, que constitui ambiente necessário de habitabilidade no Brasil. Portanto, o sistema original passou a ter 4 módulos, e assim, o nome foi reformulado para ABCs (Armário, Banheiro, Cozinha e área de Serviço). Para ser compatível com o forro rebaixado e o piso elavado, foi necessário modificar as saídas hidráulicas de todos os componentes. Assim, ao invés de serem horizontais como nos outros sistemas e no projeto original, seriam verticais. Assim, todas as instalações iriam diretamente para o vão entre forro e laje, e entre piso e laje. A partir dessa decisão, portanto, tornou-se inviável a pré-fabricação dos módulos do sistema ABCs desenvolvido. Por conseguinte, a montagem do sistema seria realizado in loco e anterior à fi-


capítulo

6 91

Imagens superiores: Módulos do Sistema ABC (armário, banheiro e cozinha) do escritório espanhaol ACTAR Arquitectura. Imagens inferiores: Difernte combinação em plantas dos módulos ABC também realizados pelo escritório espanhol ACTAR Arquitectura. Fonte: GAUSA, Manuel. Housing - Nuevas Alternativas, nuevos sistemas. Actar Publishers. Barcelona, 1998.

nalização da instalação do piso elevado e do forro rebaixado. Esse sistema possui um processo de projeto mais complexo, mas que possibilita maior diversidade tipológica. Com as novas adequações, foi desenvolvido um novo projeto distinto da referência espanhola. Seguem abaixo as especificações técnicas desse sistema. Um dos pontos inovadores desse projeto é o fato da inexistência de instalações hidráulicas nas vedações. Apenas as instalações elétricas e de gás seriam inseridas nas paredes. Foi definido, então, utilizar a tecnologia simples de drywall com apenas um montante. Tais paredes deverão ser fixadas diretamente na laje existente e sua altura seria alinhada com a altura do forro rebaixado a ser instalado posteriormente. Como citado anteriormente, todos os componentes hidráulicos terão saídas verticais. Portanto, estão presentes nesse projeto alguns componentes não tão usuais em apartamentos mas que estão disponíveis no mercado brasileiro. Exemplos desses componentes são: torneira de piso, cuba de piso, piso-box com saída vertical e chuveiro de teto.


Sistemas de Habitabilidade 92

Foi definido que as instalações elétricas serão inseridas no espaçamento entre forro e laje para atender as luminárias embutidas no forro. As tubulações de gás também poderão ser inseridas nesse espaçamento. Já as tubulações de esgoto serão inseridas apenas no espaçamento entre piso e laje. As tubulações de água fria e a água quente podem ser inseridas em ambos os espaçamentos. Após a finalização de todas as instalações, será terminada a instalação do piso elevado e do forro rebaixado. A próxima fase será a inserção dos componentes hidráulicos, do mobiliário em marcenaria da cozinha e da área de serviço, e instalação das luminárias no forro. Esse sistema mostra-se mais adequado a ser utilizado em edifícios existentes com pé direito mais alto e possibilita uma diversidade tipológica maior que os outros sistemas. A seguir, estão presentes as plantas e cortes do sistema ABCs de forma detalhada. *

SÍNTESE DO SISTEMA ABCs: Tecnologias Utilizadas: - Forro rebaixado; - Piso elevado; - Paredes de drywall com estrutura simples; - Placas verde RU; - Mini-exaustores para ventilação forçada; - Bacia sanitária com caixa acoplada; - Torneira e cuba de piso no banheiro; - Chuveiro de teto; - Piso-box com saída vertical. Pontos Positivos: - Diversidade tipológica; - Flexibilidade ; - Uso dos módulos como divisores de ambientes; - Ausência de tubulações hidráulicas nas paredes; - Nenhuma instalação aparente. Pontos negativos: - Maior dificuldade e tempo da instalação do sistema; - Maior quantidade de material utilizado; - Necessidade de pé-direito mais alto.

*Observação: os diâmetros e organização das tubulações internas foram apenas estimados. Não foi realizado nenhum cálculos ou estudo aprofundado sobre isso. Foi utilizada apenas a vazão padrão dos componentes hidráulicos das áreas molhadas. Não foram inseridas as tubulações de gás pois haveria a possibilidade de todo sistemas funcionar sem gás, com fogões, fornos e chuveiros elétricos. Imagem ao lado: Vistas, plantas e cortes do Sistema ABCs. Escala 1: 50. Fonte: autoria própria.


capĂ­tulo

6 93

A

C

B

s


Sistemas de Habitabilidade

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94

PLANTA DETALHADA SISTEMA ABCs Escala 1:25

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6

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DUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

C

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DUCACIONAL DA AUTODESK

4

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIO

s


capítulo

6

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

1

Parede de drywall com estrutura simples e montante simples (detalhe planta e corte).

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Tanque de embutir em bancada.

5

Bacia sanitária com caixa acoplada.

6

Chuveiro de teto.

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PLACA ( RU )

IMPERMEABILIZAÇÃO 2 CAMADAS: 1ª- PINTURA IMPERMEABILIZANTE TELA FLEXÍVEL 2ª- PINTURA IMPERMEABILIZANTE

REVESTIMENTO CERÂMICO

REVESTIMENTO CERÂMICO

MONTANTE

ARGAMASSA FLEXÍVEL

MASTIQUE IMPERMEAVEL

PARAF.

FLEXÍVEL

CORDÃO DE POLIETILENO EXPANDIDO

GUIA

FIXAÇÃO DE GUIA NO PISO

Torneira e cuba de chão

7

Portas camarão para fechamento da cozinha.

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3

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Impermeabilização das áreas molhadas (detalhe corte).

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Sistemas CRIADO de Habitabilidade POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK 96

CORTE DETALHADO

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capítulo

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1

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Forro em gesso rebaixado (detalhe corte).

Mini-exaustor de ventilação forçada tipo Ventokit (detalhe presente no corte do forro rebaixado).

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2

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Placa de drywall verde RU.

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Piso box com saída vertical (detalhe corte).

Parede de drywall com estrutura simples e duplo montante (detalhe corte).

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CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODE

DO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

Piso elevado (detalhe corte).

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Sistemas de Habitabilidade 98

OBSERVAÇÃO PROJETUAL Vale ressaltar que, para esse estudo de novas formas de habitabilidade, não foram seguidas todas as normas que regulamentam a construção civil, já que essas são extensas e o trabalho em questão tem caráter apenas experimental. Somente alguns aspectos receberam uma importância maior, como altura de pé-direito para áreas habitáveis, dimensões mínimas nos ambientes, altura de guarda-corpo, entre outros. A partir de uma análise pontual, verificou-se que, no Brasil, não existem indicações específicas em relação à reabilitação de edifícios, como no exterior. Há, portanto, necessidade de formulação de parâmetros e indicações para projetos de reforma que utilizem tecnologias adequadas para tal.

Além disso, seria necessário que as normas de regulamentação fossem mais flexíveis, devido à complexidade de cada projeto de reforma em particular. Flexibilidade esta, que deveria considerar as diversas tipologias de edifícios de nosso estoque construtivo e também as tecnologias com potencial para esse tipo intervenção. Novas tecnologias, que já foram estudadas e aplicadas no exterior, também deveriam ser mais exploradas. Caso estas mostrem-se adequadas ao mercado brasileiro, poderiam ser importadas ou, melhor ainda, reproduzidas aqui, incentivando ainda mais a reabilitação em nosso país. Mas, para isso, deve-se reunir esforços de diversos agentes, incluindo o Estado, para modificar a estrutura tradicional do nicho de construção civil.


capítulo

6 99

Imagem: Foto de edifício ocupado no centro de São Paulo, evidenciando a necessidade da reabilitação, tanto da área central, quanto dos edifícios em mau estado e inadequados aos usos emergentes. Fonte: autoria própria.


7

101

APLICAÇÃO DOS SISTEMAS EDIFÍCIOS APTOS À RECEBER OS SISTEMAS DE HABITABILIDADE Como a base projetual do trabalho foi o método Open-Building, que separa o edifício em diversos níveis de intervenção, a aplicação desse sistema acaba por gerar certas dificuldades em alguns tipos de edifício. Por exemplo, em edifícios com alvenaria estrutural, existe maior dificuldade de inserção dos sistemas de habitabilidade. As paredes internas não poderiam ser retiradas sem prejudicar a estrutura como um todo. Portanto, para a reforma de um edifício com esta tipologia, deve-se seguir o layout original da construção. Caso o uso original do edifício seja residencial, as intervenções seriam mais complexas, mas ainda possíveis. Caso o uso seja outro e não muito compatível com a espacialidade de um uso residencial, as dificuldades para aplicação de qualquer um dos sistemas tornariam o processo quase impossível. No entanto, como a maioria dos edifícios estudados e levantados do centro de São Paulo não possuem sua estrutura definida por alvenaria estrutural, os casos citados acima seriam pontuais.

Figura: Vista em 3D dos edifícios do Centro de São Paulo, mais especificamente, do distrito da República. Fonte: Google Earth 2015

Considerando que a maioria dos edifícios no centro de São Paulo possui sua estrutura em concreto ou em concreto armado, a possibilidade de intervenção com os sistemas criados neste trabalho seria muito mais simples e viável.

Para edifícios com uso residencial ou de hotel, indica-se que as paredes internas sejam retiradas para que seja mais fácil e flexível a aplicação dos sistemas, ou seja, que o edifício separe seus diferentes níveis segundo o método Open-Building. Muitas vezes as paredes internas já encontram-se degradadas e não há possibilidade de utilizá-las, tornando obrigatória a sua retirada. Caso as paredes internas de um edifício residencial/hotel encontrem-se em bom estado, há possibilidade de seguir com o projeto de reforma com o layout original das paredes internas existentes, não se indicando a aplicação dos sistemas criados. Em uma tipologia como esta, existem muitos obstáculos nos edifícios para a inserção dos sistemas, o que poderia inviabilizar o projeto de reforma. Portanto, esses edifícios residenciais com aproveitamento das paredes internas originais deverão possuir soluções de intervenção muito similares às dos edifícios com alvenaria estrutural. Gostaria de ressaltar que, a retirada das paredes internas (mesmo que estas estejam em bom estado) permite, além da inserção dos sistemas propostos, outros benefícios, citados em seguida. Muitas tipologias existentes, mesmo residenciais, já não se adequam mais ao modo de viver atual. Por exemplo, alguns apartamentos antigos possuem quarto de emprega, despensa e cozinhas dema-


Aplicação dos sistemas 102

siadamente grandes. Estas características não se adequam ao modo de viver contemporâneo e, portanto, a divisão dos ambientes deverá ser totalmente alterada para as novas necessidades do morar. Nesses casos, seria melhor retirar todas as paredes e reorganizar o layout do apartamento, utilizando os sistemas de habitabilidade. Seguindo essa linha de pensamento, edifícios comerciais com divisão de salas comerciais também não conseguem se adequar à morfologia de um uso residencial e, portanto, também há a necessidade de retirar as paredes internas em alvenaria, independente de seu estado. Ainda, é importante ressaltar que, ao retirar as paredes internas, há a possibilidade de reversibilidade futura de usos para o edifício. Com a divisão entre suporte e recheio das partes do edifício, a facilidade de alteração e a flexibilidade do projeto de reforma torna-se muito mais simples e viável. Já os edifícios comerciais com tipologia de open-space mostram-se como os mais aptos a receber os sistemas de habitabilidade desenvolvidos, pois o edifício já está quase totalmente livre para receber os recheios. As únicas intervenções necessárias seriam demolir as poucas unidades de banheiro existentes (que geralmente são apenas uma por andar) e retirar as tubulações antigas. Portanto, neste momento, percebe-se a grande quantidade de benefícios em

utilizar o método open-building para os projetos de reforma de edifícios com concreto estrutural. Em suma, para edifícios com alvenaria estrutural ou edifícios em concreto com paredes internas em bom estado e que possuam um layout adequado para a habitação, não se indica a inserção dos sistemas por motivos de não compatibilidade. Os sistemas necessitam de um edifício que esteja apto a ser divido nos níveis de intervenção do Open-Space e, portanto, indica-se que as paredes internas do edifício (caso existentes) sejam retiradas para proporcionar maior flexibilidade de projeto, diversidade tipológica e, ainda, reversibilidade de uso. A partir desse pensamento, foram escolhidos 3 tipos diferentes de edifícios no Centro de São Paulo a fim de realizar a experimentação da aplicação dos sistemas. A experimentação tem como objetivo identificar a viabilidade e a funcionalidade dos sistemas em relação ao estoque construído do Centro de São Paulo. E assim, nomear as facilidades, benefícios e indicações de cada sistema, escolhendo uma alternativa adequada. O próximo passo do trabalho, então, seria escolher três tipos de edifícios diferentes, e de preferência com usos diferentes para essa experimentação.


capítulo

7 103

Figura: Foto-colagem de edifícios do centro de São Paulo que foram reformados, que estão em processo de reforma, ocupados ou abandonados. Fonte: autoria própria.

ESCOLHA DOS EDIFÍCIOS PARA APLICAÇÃO DOS SISTEMAS

existente no Centro da cidade para a reabilitação de edifícios verticais.

A partir dos levantamentos dos edifícios vazios ou subutilizados no capítulo anterior (lista de edifícios da Devecchi, LABHAB e da COHAB), conceptualizamos um levantamento próprio de edifícios com potencial para reabilitação no Centro de São Paulo.

Durante as visitas, percebeu-se que, infelizmente, alguns edifícios do levantamento já haviam sido demolidos. Felizmente, alguns deles haviam sofrido processo de reabilitação e já encontravam-se em uso. Outro ponto que chamou a atenção foi a quantidade de edifícios que estavam sendo ocupados por movimentos de moradia, evidenciando novamente a necessidade de levar o uso residencial para o centro.

No entanto, julga-se de extrema importância checar o estado físico e de ocupação atual de tais edifícios. Esse check-list foi realizado por meio de diversas visitas ao Centro e criaram maior familiarização com os edifícios. Pudemos, assim, evidenciar ainda mais o grande potencial

A partir das visitas ao centro, um levantamento em forma de mapa foi feito e apresenta-se na página a seguir.


Aplicação dos sistemas 104

Após a análise dos edifícios verticais categorizados neste mapa, uma amostragem um pouco menor foi escolhida, dando início à uma pesquisa por plantas, cortes e outras informações necessárias para o projeto de aplicação dos sistemas de habitabilidade. Muitos edifícios foram desconsiderados por não possuírem nenhum registro de seu projeto original. No caso da realização de um projeto real, haveria a necessidade de realizar um As-Built mas, como este é um trabalho teórico não há obrigatoriedade para isto. Por meio de diversas visitas a órgãos públicos, pesquisas no acervo de plantas da FAU-USP, conversas com professores e ex-alunos da FAU, foram localizados os desenhos do projeto original de três edifícios com usos diferentes: hotel, comercial e garagem. Assim, a partir desse material recolhido, iniciou-se uma pesquisa mais específica sobre os edifícios: Hotel Cambridge na Av. 9 de Julho, Edifício Wilton Paes de Alemeida (uso comercial) na Av. Rio Branco e o Edifício Garagem América na Av. 22 de maio. Seguem, nas páginas seguintes, algumas informações levantadas sobre esses edifícios.

MAPA DOS EDIFÍCIOS VISITADOS NO CENTRO DE SÃO PAULO

Mapa fonte: Google Earth 2015 + levantamento de autoria prória.


capítulo

7 105

LEGENDA:

Edifícios já reformados

Edifícios garagens

Edifícios ocupados

Edifícios vazios/subutilizados


Aplicação dos sistemas 106

HOTEL CAMBRIDGE

EDIFÍCIO WILTON PAES DE ALMEIDA

Av. 9 de Julho, 216

Rua Antonio Godoy, 22

Lista GTAI/Alejandra Devecchi

Lista COHAB

Fundado nos anos 1950, o Cambridge foi um dos grandes endereços de hotéis da cidade de São Paulo. O imóvel foi desapropriado pela PMSP em 2011 com o objetivo de ser transformado em habitação social pelo Programa Renova São Paulo. A COHAB já realizou estudos de reabilitação para o edifício, no entanto, atualmente o edifício encontra-se ocupado por movimentos sociais.

Construído entre 1960 e 1966, para ser a sede da Companhia Comercial de Vidros do Brasil. Projeto realizado por Roger Zmekhol. Nos anos 70, foi sede da Policia Federal e, atualmente encontra-se ocupado por movimentos sociais e é de propriedade Federal. Já foram realizados projetos de reconversão de uso, como um para tornar-se a instalação do Instituto de Ciências Jurídicas da UNIFESP mas, o projeto não foi viabilizado devido à movimentos sociais.

USO ORIGINAL

USO ORIGINAL

HOTEL

COMERCIAL

Imagem extrema esquerda: Fachada do Edifício Hotel Cambridge anterior à ocupação. Fonte: http://www.saopauloantiga.com.br/ hotel-cambridge/ Imagem à esquerda: Fachada do Edifício Wilton Paes de Almeida. Fonte: autoria própria.


capítulo

7 107

Imagem a direita: Fachada do Edifício Garagem América. Fonte: autoria própria

EDIFÍCIO GARAGEM AMÉRICA Av. 23 de Maio, S/N Visita ao centro O Edifício Garagem América foi projetado pelo arquiteto Rino Levi em 1954. Possui duas entradas: a principal na R. Riachuelo e uma secundária na Av. 23 de Maio. O edifício contém 16 andares construídos em concreto armado e sua parte estrutural em materiais metálicos. Foi o primeiro edifício de estrutura metálica do Brasil. Atualmente, o edifício está em processo de degradação, mesmo com a grande demanda por estacionamentos na região central.

USO ORIGINAL GARAGEM

No entanto, após analisar as plantas disponibilizadas pelo Acervo da FAUSP do Edifício Garagem América, constatou-se que o projeto não estava de acordo com o existente. No projeto contava estrutura em concreto contradizendo a estrutura metálica atual do edifício. Portanto, pela não exatidão das plantas encontradas definiu-se a aplicação dos sistemas apenas nos Edifícios Wilton Paes de Almeida, com uso original comercial, e Hotel Cambridge.

EDIÍCIOS FINAIS PARA APLICAÇÃO DOS SISTEMAS DE HABITABILIDADE: HOTEL CAMBRIDGE + EDIFÍCIO WILTON PAES DE ALMEIDA


Aplicação dos sistemas 108

RELAÇÃO DOS EDIFÍCIOS COM O NOVO PDE Para seguir com o projeto de aplicação dos sistemas de habitabilidade nos edifícios escolhidos é importante considerar a relação desses terrenos/edifícios com o novo Plano Diretor Estratégico de São Paulo. A partir de uma análise dos mapas dos distritos centrais, percebe-se que tanto o Hotel Cambridge como o Edifício Wilton Paes de Almeida estão situados nos eixos de estruturação da transformação urbana. Segundo o Artigo 79 do PDE, nas áreas de influência dos eixos, a construção e a ampliação de edificações deverão atender aos parâmetros de ocupação do solo estabelecidos no Quadro 2 em anexo.

No entanto, como o trabalho possui seu foco na reabilitação de edifícios existentes e não na construção de novos, esses parâmetros não se aplicam ao projeto de reforma. Ainda, tanto o Hotel Cambridge quanto o Edifício Wilton Paes de Almeida possuem coeficiente de aproveitamento e taxa de ocupação superiores aos estabelicidos no Quadro 2. Isto indica que, mesmo estes edifícios estando em eixos de transformação urbana, não haveria a possibilidade de adicionar anexos ou expandir os edifícios existentes, pois ultrapassaríamos ainda mais os parâmetros estabelecidos nessa área. Assim, percebemos o potencial de intervir em edifícios existentes devido ao fato de que as normas e leis vigentes na época da construção destes possuíam coeficientes de aproveitamento maiores do que os mesmo terrenos que estão hoje em eixos de estruturação urbana.

Tabela abaixo: Carcterístcas de aproveitamento construtivo das áreas de influência dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana. Fonte: Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo - Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014.


capítulo

7 109

Mapa abaixo: Mapa do novo Zoneamento com a indicação da localização dos dois edifícios em estudo. Fonte: Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo - Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014.

Também é importante salientar que o Edifício Hotel Cambridge está localizado em área determinada de ZEIS 3 e, portanto, as disposições relativas às ZEIS prevalecem sobre aquelas referentes a qualquer outra zona de uso incidente sobre o lote ou gleba. Portanto, o uso fi-

EDIFÍCIO WILTON PAES DE ALMEIDA

HOTEL CAMBRIGDE

nal do Edifício Cambridge, após possíveis intervenções, deverá ser, obrigatoriamente, de Habitação de Interesse Social. Já o Edifício Wilton Paes de Almeida, como não está em ZEIS, não tem a obrigatoriedade de ser Habitação de Interesse Social.


8

111

HOTEL CAMBRIDGE

INFORMAÇÕES GERAIS

COEFICIENTE APROVEITAMENTO: 14.5

ANO: 1950

TAXA DE OCUPAÇÃO: 98.2%

USO ORIGINAL: Hotel

TAXA DE PERMEABLIDADE: 1.5%

ENDEREÇO: Av. 9 de Julho, 216

RECUOS: 0 m Apenas os 3 últimos andares são recuados 1 m em relação ao alinhamento da calçada, e 2.5 m em relação a uma das laterais do edifício

PROPRIEDADE: PMSP SITUAÇÃO ATUAL: Ocupado por movimento de moradia (FLM - Frente de Luta por Moradia) LISTA: GTAI/Alejandra Devecchi TIPOLOGIA INTERNA: Tipologia em H com divisão em apartamentos e circulação central ÁREA DO TERRENO: 588 m² PÉ DIREITO: 2.65m (até viga) 3.00m (até a laje) ANDARES: 16 ESTRUTURA: Concreto VÃO TIPO: 2,9 a 5,5 m FACHADA: 18,5 m ÁREA ANDAR TIPO: 475 m² Figura Fachada Hotel Cambridge da Av. 9 de Julho em outubro de 2015. Fonte: autoria própria.

ÁREA CONSTRUÍDA: aprox. 8.550 m²

TOMBAMENTO: Ainda em estudo pelo CONPRESP (Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo) - Processo 2012-0.232.972-8 QUANTIDADE DE APARTAMENTOS: 118 (com tipologias de 50 a 70m²) ESTADO DO EDIFÍCIO: Em ótimo estado e com estrutura não danificada, paredes internas aparentemente em bom estado. ESPAÇOS ORIGINAIS: Originalmente o edifício possuía bar, mezanino, e áreas técnicas nos primeiros andares e hotel nos andares superiores. A planta tipo do hotel possui 10 unidades de quartos, 5 de cada lado da circulação. Os quartos de hoteis possuíam apenas banheiro e área de descanso, totalizando em média 30m². RELAÇÃO COM O NOVO PDE: O edifício é identificado como ZEIS 3 e está localizado nos eixos de estruturação de transformação urbana.


Hotel Cambridge 12 PRAÇA DA REPÚBLICA

THEATRO MUNICIPAL DE SÃO PAULO

SHOPPING LIGHT

BIBLIOTECA MÁRIO DE ANDRADE

HOTEL CAMBRIGDE

TERMINAL BANDEIRA

EDIFÍCIO VIADUTOS


capítulo

8 11312

IMPLANTAÇÃO NÍVEL AV. 9 DE JULHO Escala 1:500

Ru

aJ oã

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Rua Álvaro de Carvalho

Av. 9 de Julho

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o Fe Larg alego

do G


Hotel Cambridge 114

IMPLANTAÇÃO NÍVEL RUA ÁLVARO DE CARVALHO Escala 1:500

Ru

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Rua Álvaro de Carvalho

Av. 9 de Julho

rnan

o Fe Larg alego

do G


capítulo

8 115

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

PLANTAS ORIGINAIS Escala 1:500

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA A

TÉRREO Saída Av. 9 de Julho

GALERIA Saída R. Álvaro de Carvalho

SOBRELOJA

UM PRODUTO EDUCACIONAL DA PRODUTO AUTODESK CRIADO POR UM EDUCACIONAL AUTODESK CRIADO POR UMDA PRODUTO EDUCACIONAL DA AUT PAVIMENTOS 1 A 6

PAVIMENTO 7

PAVIMENTOS 8 A 10


Hotel Cambridge 116

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

R UM PRODUTO EDUCACIONAL DAPRODUTO AUTODESK CRIADO POR UM EDUCACIONAL DA AUTODESK

PAVIMENTO 12

PAVIMENTO 13

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

PAVIMENTO 11

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

PLANTAS ORIGINAIS Escala 1:500

BB

CRIADO POR UM EDUCACIONAL DA POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DAPRODUTO AUTODESK CRIADO POR UM EDUCACIONAL DAPRODUTO AUTODESK COBERTURA

INDICAÇÃO CORTES

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

PAVIMENTO 13

AA


capítulo

8 117

CORTES ORGINAIS Escala 1:500

CORTE AA

CORTE BB

Rua Álvaro de Carvalo

Av. 9 de Julho

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK


Hotel Cambridge 118

MEMORIAL DESCRITIVO DO PROJETO A partir do objetivo principal desse trabalho de projetar de forma experimental a reabilitação de edifícios do Centro de São Paulo, adequando-os para habitação, os usos originais do Hotel Cambridge deveriam ser repensados de acordo com as novas necessidades do centro. Levando em consideração as diretrizes do Plano Diretor Estratégico, definiu-se que o embasamento do edifício deveria possuir usos mais vivos e com intrínseca relação com a rua. Portanto, os espaços dos primeiros andares do antigo Hotel serão adaptados ao comércio e serviços para as comunidades locais. Todos os outros andares superiores deverão passar pela transformação chave desse estudo. Serão adaptados para receber os diversos sistemas de habitabilidade desenvolvidos nos capítulos anteriores. Com fundamento no Método OpenBuilding, a premissa da adequação dos andares tipos do hotel (onde estavam localizados os quartos) foi a retirada das paredes internas com o propósito de separar o nível de suporte do nível de recheio. Um outro ponto de vista, também já discutido nesse trabalho, foi que, ao retirar as paredes internas que espacializavam um uso que não é totalmente compatível com o uso habitacional, pode-se usufruir de um espaço mais livre e apto para receber os

suportes. Com um espaço livre, apenas com a estrutura de suporte, o edifício torna-se mais flexível para receber novas organizações tipológicas e, até mesmo, novos usos. Portanto, a primeira fase de adaptabilidade para os andares tipos foi a retirada das paredes internas não estruturais, transformando o edifício em um suporte puro. Nesse momento, também é necessário retirar todas as louças e mobiliários existentes que não estão mais em condições de uso. A segunda fase da intervenção foi sistematizar a circulação horizontal do andar tipo para racionalizar e aproveitar ao máximo os espaços existentes para a adição de unidades habitacionais. A solução proposta foi adicionar uma estrutura metálica para apoio da continuação dos corredores apenas nas áreas limites aos dois pátios existentes nas laterais do edifício. Essa passarela proporcionou maior eficiência da circulação horizontal e originará uma melhor organização das tipologias dos apartamentos. A terceira fase de intervenção foi a adição de dois shafts verticais externos ao edifício apoiados nas passarelas com o objetivo de aumentar a quantidade de shafts existentes. Lembrando que o uso residencial deve possuir muito mais instalações, principalmente hidráulicas, do que para o uso de Hotel, por isso a necessidade de mais shafts verticais.


capítulo

8 119

Com a finalização da terceira fase, os edifícios estão aptos a receber os 3 tipos de sistemas. Para cada um deles, o processo da reforma e os elementos necessários para intervenção são diferentes. Esses pontos serão explicados juntamente com as plantas e cortes referentes a cada aplicação dos sistemas.

HOTEL

Quanto às adaptabilidades para os andares inferiores, com maior relação com o térreo, optou-se por manter a maioria das paredes internas pois a morfologia do espaço poderia adaptar-se a receber os novos usos propostos.

RESIDÊNCIA

SALÃO HOTEL

SALÃO HOTEL

ANDAR TÉCNICO COMÉRCIO SERVIÇO

USO ORIGINAL

USO MISTO


Hotel Cambridge 120

Para os usos que necessitavam de unidades hidráulicas, por exemplo banheiro, foi inserida a unidade de banheiro da parede hidráulica que é mais compatível com o layout existente sem necessidade de muitas outras intervenções. O programa definido para esses andares foi focado principalmente nos usos comercias e de serviço, desmembrados em: espaço criança, área destinada ao comércio, bicicletários, áreas técnicas e de depósito, espaço de co-working e área destinada ao convívio dos funcionários do prédio. No térreo, a área em frente à Av. 9 de Julho foi designada para um espaço criança (mais destinado à própria comunidade do edifício para poderem deixar suas crianças quando forem trabalhar ou mesmo apenas com o intuito de propor maior socialização entre as crianças) e um espaço comercial também com entrada direta para a rua (com o propósito de dar mais vitalidade e movimento à ela). Já as áreas do térreo, que localizam-se no fundo do lote, e que estão em nível de subsolo, foram destinadas à áreas técnicas, de instalação e à um bicicletário. Nesse nível também estão presentes dois pátios laterais que serão pequenos jardins, para aumentar a porcentagem de permeabilidade do solo do terreno. No nível galeria, que possui saída apenas para a R. Álvaro de Carvalho, definiu-se

que os usos adequados deveriam também potencializar o movimento e vitalidade da rua. Por isso, também foi adicionado na fachada desta, um espaço comercial e outro de co-working. Nesse pavimento, mais ao fundo e próximo da circulação vertical, há um espaço de convívio dos funcionários e banheiros para seu uso. Vale lembrar que o acesso à habitação se dá tanto no nível da Av. 9 de Julho, quanto no nível da Rua Álvaro de Carvalho de forma central e linear, conectando diretamente a rua com a área de hall dos elevadores. O andar superior ao da Galeria foi destinado a ser um andar técnico - com o objetivo de centralizar as tubulações de todos os shafts em apenas um ponto, para assim descer para os andares inferiores. Esse andar pode ser visitável e , portanto, facilita a manutenção das instalações. A seguir apresentarei uma seqüência de desenhos, plantas e cortes do projeto de reabilitação para Habitação do Hotel Cambridge. Primeiro irei apresentar a análise do pavimento tipo e as adequações que este deve receber para a aplicação dos sistemas. Em seguida, mostra-se a aplicação de todos os sistemas de habitabilidade e seu descritivo. Finalizo com as alterações realizadas nos andares inferiores para se adequar ao programa já exposto.


capítulo

8 121

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK PLANTA ORIGINAL PAVIMENTO TIPO

Quarto 1

Quarto II

Quarto III

Quarto VI

Quarto VII

Quarto VIII

Quarto IV

Quarto V

Quarto IX

Quarto X

Circulação

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

Escala 1:200

POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

Pátio Térreo Shafts Verticias

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

Vão de ventilação


Hotel Cambridge CRIADO 122 POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

PLANTA FASE 1 - RETIRADA DAS PAREDES INTERIORES Escala 1:200

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA A

Vão de Ventilação Pátio Térreo Shaft Vetical Eixos estruturais


capítulo

8

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK 123

PLANTA FASE 2 E 3 - INSERÇÃO DA ESTRUTURA METÁLICA E DOS SHAFTS VERTICAIS ADICIONAIS Escala 1:200

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CORTE PASSARELA TRANSVERSAL Escala 1:100

O POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

Pátio Térreo Shaft Vertical Estrutura da Passarela Shaft Vertical Novo Passarelas Metálicas

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

Vão de Ventilação

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA


Hotel Cambridge 124

CORTE ANÁLISE - SHAFTS VERTICAIS E O ANDAR TÉCNICO CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK Escala 1:400

Indicação do Corte

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA A

Shaft Vetical Andar Técnico


capítulo

8 125

MAQUETE ELETRÔNICA Indicação das três fases de intervenção

FASE 2 E 3 INSERÇÃO DAS PASSARELAS METÁLICAS E DOS SHAFTS ADICIONAIS

FASE 1 RETIRADA DAS PAREDES

ORIGINAL


CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

Hotel Cambridge 126

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA A

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUT

CORTE BB

AA

CORTE AA

Shaft Parede Hidráulica Shaft Novo Paredes Originais

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA

BB

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

PLANTA APLICAÇÃO - SISTEMA PAREDE HIDRÁULICA - TIPO 1 Escala 1:200

CRIADODA POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL AUTODESK


CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA

capítulo

8 127

PLANTA APLICAÇÃO - SISTEMA PAREDE HIDRÁULICA - TIPO 2 Escala 1:200

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

DO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

Parede Hidráulica Shaft Novo Paredes Originais

CORTE AA

CORTE BB

Shaft

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

BB

AA

POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK M PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK


Hotel Cambridge

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK 128

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA A

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUT

CORTE BB

CORTE AA

Shaft Parede Hidráulica da Célula Paredes Originais

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

BB

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

AA

PLANTA APLICAÇÃO - SISTEMA CÉLULA HIDRÁULICA Escala 1:200


CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

capítulo

8

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA 129

AA

PLANTA APLICAÇÃO - SISTEMA ABCs Escala 1:200

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

DO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

Paredes Originais

CORTE AA CORTE BB

Shaft

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

BB


Hotel Cambridge 130

MAQUETE ELETRÔNICA Aplicação dos três sistemas

APLICAÇÃO SISTEMA PAREDE HIDRÁULICA

APLICAÇÃO SISTEMA ABCs

APLICAÇÃO SISTEMA CÉLULA HIDRÁULICA


capítulo

8 131

DESCRIÇÃO DA APLICAÇÃO DOS SISTEMAS A primeira experimentação do pavimento tipo do Hotel Cambridge, foi o sistema Parede Hidráulica. Tal sistema prevê a necessidade da conexão direta entre a parede hidráulica e os shafts verticais. Portanto, definiu-se que a localização das paredes hidráulicas seguiria o alinhamento dos eixos estruturais e, estas serviriam também como divisórias de apartamento. Assim uma parede hidráulica poderia atender não só um apartamento, mas dois apartamentos, tornando esse sistemas ainda mais eficiente e econômico A organização dos ambientes de cozinha, banheiro e área de serviço é bem flexível e pode ser localizada ao longo de toda a extensão da parede hidráulica. Além disso, como tais ambientes apenas precisam de um conexão direta dos equipamentos hidráulicos com a parede hidráulica, a profundidade e layout de tais ambientes pode ser alterada. No entanto para melhor aplicação e comparação, optou-se por seguir as dimensões mais reduzidas desses espaços, estabelecidas no capítulo 6 (Sistemas de Habitabilidade). O interessante da aplicação desse sistema foi a criação da possibilidade da união de dois apartamentos menores (kitnets) para a formação de um apartamento mais espaçoso e com dois dormitórios. Portanto aqui, além de alcançarmos uma diversidade de layout no interior do

apartamentos, alcançamos também uma diversidade tipológica relacionada à dimensão do apartamento. Como a maioria dos espaços criados se localizam no interior do bloco do edifício, estes não possuem ventilação natural. Uma solução adotada no Hotel Cambridge, foi a utilização de sistemas de ventilação forçada, por meio de mini-exaustores, já embutidos na parede hidráulica. Para a aplicação dos sistema de parede hidráulica não há a necessidade de instalação de forro rebaixado, nem de piso elevado. Essa aplicação possui gerou resultados bem satisfatórios com grande diversidade tipológica. Isso sem a necessidade de muitas intervenções. Já a segunda experimentação foi a aplicação do sistema Célula Hidráulica, que necessita de uma largura do apartamento maior do que as Kitnets do sistema anterior. Essa largura mínima do apartamento consiste no comprimento longitudinal da célula, mais o raio de abertura da porta da área de serviço, mais um espaçamento para circulação interna. Portanto, a quantidade de apartamentos projetas foram apenas 6 por pavimento (enquanto no sistema anterior podia-se alcançar até 10 unidades por pavimento). Como a célula já subdividi os espaços do apartamento em área para jantar, corredor e área íntima, não haveria a necessidade da inserção de paredes internas. Assim, o espaço criado no inte-


Hotel Cambridge 132

rior do apartamento pode ser definido como uma tipologia Loft, bem cotemporânea e valorizada atualmente.

lação de forro rebaixado e piso elevado para seu funcionamento e distribuição de todos os tipos de instalação.

O ponto mais importante para a aplicação desse sistema, é sistematizar como será o içamento das células pré-fabricadas até os andares de sua fixação. Para o Hotel Cambridge, foi previsto que o içamento ocorresse por meio de uma mini-grua instalada no topo do edifício, localizada no pátio lateral interno do edifício. Tal escolha ocorreu devido ao fato da não existência de recuos frontais e ,portanto, inviabilizaria o içamento da célula pela fachada. Além disso, os vãos da janela não possuem as dimensões adequadas para a inserção das células.

Considero a aplicação desse sistema a mais flexível de todas, pois não há a necessidade de nenhuma conexão direta das áreas molhadas com os shafts. Nesse experimento criou-se duas tipologias de apartamentos: uma menor, tipo Kitnet; e a outra com a junção de duas dessas unidades para a formação de um apartamento com dois dormitórios. Assim o número de unidades habitacionais pode variar de 5 a 10 unidades por pavimento.

No sistema da célula há também a necessidade da conexão (por meio de parede hidráulica) direta com as prumadas verticais, e, por conseguinte, não é fundamental a instalação de pisos elevados e nem de forro rebaixado. No entanto, indica-se instalar pisos elevado para nivelar o espaço do apartamento com a altura dos espaços interiores da célula hidráulica. A aplicação do sistema da célula hidráulica foi bem eficiente e funcional. Um ponto fraco dessa aplicação foi o menor número de unidades habitacionais combinadas por pavimento. A última experimentação realizada para o Hotel Cambridge foi a aplicação do sistema ABCs. Lembrando que, para essa aplicação, há a obrigatoriedade da insta-

É interessante perceber que tais módulos do Sistema ABCs podem ser organizados de forma a darem forma e limite aos ambientes do apartamento, não havendo a necessidade de muitas paredes internas. A localização de cada módulo do sistemas é bem livre e pode se adequar as necessidades do usuário. Portanto, tal experimentação se mostrou com grande diversidade tipológica e com uma flexibilidade muito maior que os outros sistemas. No entanto, um dos pontos negativos encontrados foi a quase não viabilidade tecnológica da instalação do piso elevado simultaneamente com o forro rebaixado, pois o pé-direito original era de 2,65m. Caso um edifício, possua um pé-direito inferior a 2,60m ocorre a inviabilização desse tipo de sistema.


capítulo

8 133

COMPARATIVO QUANTITATIVO DA APLICAÇÃO DOS SISTEMAS DADOS GERAIS 14 pavimentos de apartamentos Área pavimento tipo total: 494 m² APARTAMENTOS ORIGINAIS DO HOTEL 21 a 45 m² 10 unidades por andar. NOVA CIRCULAÇÃO HORIZONTAL: Área utilizada: 102 m² - (20% do pavimento - incluindo área técnica). APARTAMENTOS PAREDE HIDRÁULICA Área apartamentos: Opção Kitnet: 33 a 38 m² Opção Apart. 2 quartos: 73 a 78 m² 6 a 10 unidades por andar. APARTAMENTOS CÉLULA HIDRÁULICA Área apartamentos: 52 a 78 m² 6 unidades por andar. APARTAMENTOS SISTEMA ABCs Área apartamentos: 33 a 78 m² 6 a 10 unidades por andar.


Hotel Cambridge 134

PLANTA TÉRREO ORIGINAL Nível Av. 9 de Julho CRIADO Escala 1:200POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

AQUECEDOR GERAL

QUADRO GERAL

HALL ELEVADORES SALÃO

SALA

VENTILAÇÃO DESCOBERTA

SALÃO

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

SALA

TANQUE ÕLEO

LIXO

LIXO

VENTILAÇÃO VERTICAL


capítulo

8 135

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK PLANTA TÉRREO REABILITADA Nível Av. 9 de Julho Escala 1:200

+

INSTALAÇÕES

BICICLETÁRIO QUADRO GERAL

+ INSTALAÇÕES

+

POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

ÁREA VERDE

ÁREA VERDE

DESCOBERTA

DESCOBERTA

+

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

Paredes Originais

COMÉRCIO

ENTRADA RESIDÊNCIAS

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

+

DEPÓSITO

VENTILAÇÃO VERTICAL

ESPAÇO CRIANÇAS


Hotel Cambridge 136

PLANTA GALERIA ORIGINAL Nível Rua Álvaro de Carvalho CRIADO Escala 1:200POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

ENTRADA

COZINHA

HALL ELEVADORES

DEP.

SALA

SALA

VAZIO

VAZIO

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

SALÃO


capítulo

8 137

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

+

COMÉRCIO

ENTRADA RESIDÊNCIAS

ESPAÇO DE COWORKING

+

INSTALAÇÕES

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

LIXO

PLANTA GALERIA REABILITADA Nível Rua Álvaro de Carvalho Escala 1:200

+

POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

+ BANHEIROS FUNC.

ÁREA DOS FUNCIONÁRIOS

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

Paredes Originais

VAZIO

VAZIO

VAZIO


Hotel Cambridge 138

PLANTA SOBRELOJA ORIGINAL Escala 1:200

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

VAZIO

VAZIO

DEP.

DEP.

HALL ELEVADORES

SALA

COZINHA

SALテグ

COZINHA

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

DEP.


capítulo

8 139

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

PLANTA SOBRELOJA REABILITADA Novo uso - andar técnico Escala 1:200

VAZIO

VAZIO

DO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

DO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

ANDAR TÉCNICO

POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

Instalações Shaft Geral para o Térreo Paredes Originais

CRIADO POR CRIADO UM PRODUTO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL EDUCACIONAL DA AUTODESK DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

Shafts dos apartamentos

ANDAR TÉCNICO

VAZIO

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTO


9

141

EDIFÍCIO WILTON PAES DE ALMEIDA INFORMAÇÕES GERAIS

COEFICIENTE APROVEITAMENTO: 17.4

ANO: 1960 a 1966

TAXA DE OCUPAÇÃO: 100 %

USO ORIGINAL: Comercial

TAXA DE PERMEABLIDADE: 0 %

ENDEREÇO: Rua Antonio Godói, 22

RECUOS: 0 m Apenas nos andares tipo há recuo nas fachadas Oeste (4 m) e Leste (5.5 m).

ARQUITETO: Roger Zmekhol PROPRIEDADE: União Federal SITUAÇÃO ATUAL: Ocupado por movimento de moradia (MLSM - Movimento de Luta Social por Moradia) LISTA: COHAB TIPOLOGIA INTERNA: Planta livre com circulação vertical concentrada na lateral central do edifício, ÁREA DO TERRENO: 615 m² PÉ DIREITO: 3.00 m (até viga) 3.35 m (até a laje) ANDARES: 22 + subsolo ESTRUTURA: Concreto armado VÃO TIPO: 6.7 e 8.8 m FACHADA: 13.5 e 30.1 m Figura Vista do Edifício Wilton Paes de Almeida em outubro de 2015. Fonte: autoria própria.

ÁREA ANDAR TIPO: 396,5 m² ÁREA CONSTRUÍDA: aprox 10.700 m ²

TOMBAMENTO: Resolução 37/92 do CONPRESP - nível de proteção 3 Corresponde à bens de interesse histórico, arquitetônico, paisagístico ou ambiental, determinando a preservação de suas características externas. ESTADO DO EDIFÍCIO: Estrutura aparentemente em bom estado. Fachada e interior estão vandalizados em estado mais degradado. ESPAÇOS/CARACTERÍSTICAS ORIGINAIS: Fachada courtain-wall de vidro (caixilharia com abertura em guilhotina). Sistema de ar-condicionado embutido e centralizado (sistema primário seria insuflado pelos rodapés dos pilares e o secundário, das colunas e lambris de alumínio de cada pavimento). Garagem no andar do subsolo. Andares tipos com planta livre. Antigo restaurante e helioponto eram localizados na cobertura. RELAÇÃO COM O NOVO PDE: Edifício localizado nos eixos de estruturação de transformação urbana.


Edifício Wilton Paes de Almeida 12 POUPATEMPO

EDIFÍCIO WILTON PAES DE ALMEIDA

VIADUTO SANTA EFIGÊNIA LARGO DO PAISSANDÚ

ANHANGABAÚ

PAÇO DAS ARTES

TEATRO MUNICIPAL

MARTINELLI


capítulo

9 143

Rua Antônio de Godói

IMPLANTAÇÃO Escala 1:500

Av. Rio Branco

Largo do Paissandu

Rua do Boticário


ADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

Edifício Wilton Paes de Almeida

AA

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

PLANTAS ORIGINAIS Escala 1:400

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

144

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK ADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

SUBSOLO

TÉRREO

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODE AA

MEZANINO

1 PAVIMENTO


CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

9

capítulo DA AUTODES CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

2 A 19 PAVIMENTO

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK AA

19 A 22 PAVIMENTO

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

AA

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

145

CORTE AA


Edifício Wilton Paes de Almeida 146

MEMORIAL DESCIRTIVO DO PROJETO A aplicação dos sistemas de habitabilidade em um edifício comercial open-space é claramente mais simples do que a aplicação em um edifício de Hotel, como o Cambridge. Isso acontece pois essa tipologia possui poucos componentes do nível de recheio, e portanto o edifício original consiste quase como no nível de suporte puro.* Por exemplo, no Edifício Wilton Paes de Almeida, o andar tipo é inteiramente livre, e os únicos obstáculos em tal pavimento são as colunas e vigas, que fazem parte do nível de suporte. No entanto, mesmo assim há a necessidade de certas adaptações. Para a estanqueidade da circulação vertical e para cumprimento das Normas de Segurança contra incêndio, deve ser adicionado uma porta corta-fogo para dividir a circulação vertical da circulação horizontal de cada pavimento. E como tal edifício possui apenas um shaft vertical de prumada hidráulica (como na maioria das tipologias de edifícios comerciais) há necessidade da adição de novos shafts verticais para atender as novas unidades habitacionais que serão inseridas. Decidiu-se inserir 2 (ou 3, dependendo do sistema) shafts perfurando a laje na face de pilares pré-determinados. Além disso também houve o aproveitamento de um dos foços dos elevadores para prumada hidráulica, já que dois elevadores possivelmente atenderiam a quantidade de apartamentos prevista. A escolha de perfurar a laje para realização dos shafts adicionais não é mui-

to indicada na reforma de edifícios, mas nesse caso não havia muitas outras soluções possíveis. Um dos pontos a favor dessa decisão para esse edifício, foi que como a laje é nervurada, esses pequenos furos não resultaria em problemas estruturais. Para assegurar a estabelidade estrutural indica-se a realização de un reforço estrutural ao redor da perfuração realizada. Portanto as adaptações necessárias para receber os sistemas, consistem basicamente em duas fases, a primeira na adição de portas corta-fogo para a segurança contra incêndios, e a segunda fase, no recorte da laje para a adição de shafts verticais para as prumadas hidráulicas. Após essas duas fases, o edifício está apto a receber seus recheios: os sistemas de habitabilidade. O embasamento do edifício, assim como, o pavimento tipo, possui pouca paredes internas e quase nenhum recheio original. Portanto, a intervenção nesses primeiros andares resumem-se basicamente a inserção de unidades hidráulica para apoio aos novos usos, e a iserção de vedações para limitar os novos ambientes. O programa definido para o enbasamento foi mesclar usos comercias e de serviço, e também espaços necessários para atender um edifício residencial. Essa proposta foi fundada com o objetivo do edifício possuir fachadas ativas, seguindo algumas indicações do Plano Diretor Estratégico. Assim no pavimento térreo, foi definido o uso comercial para ambas as fachadas, e apenas uma pequena entrada para o hall de circulação vertical da parte resi-

* Níveis de intervenção relacionados ao Método Open-Buiding, já explicitado anteriormente.


capítulo

9 147

COMÉRC.

COMÉRCIO COMÉRCIO

* Como o utilizado no Hotel Cambridge, para funcionar como uma creche em menor escala ou apenas como um espaço de socialização das crianças.

RESID.

SERVIÇO COMERCIAL

USO ORIGINAL

USO MISTO

dencial. Nesse pavimento está presente também uma área técnica de instalações que possui acesso pelo subsolo, por meio de uma escada já existente.

para um único ponto que se conectará de forma vertical ao térreo. Evitan-se assim a interferência de todos os shafts na arquitetura do térreo. O ponto de conexão entre as instalações do mezanino e do térreo é o rasgo de uma das antigas escadas que ligava esses dois pavimentos. Portanto nesse andar não haverá a necessidade de mais furos da laje.

O subsolo que possuía apenas vagas de carro foi alterado para receber um bicicletário com capacidade para 100 bicicletas. Já as vagas de carro foram reduzidas e serão destinadas a uso preferencial de deficientes e idosos. O mezanino que servia de apoio ao térreo será totalmente dissociado com o térreo, pois possuirá usos diversos e de apoio ao edifício residencial. A área mais ao oeste será destinada a uso dos funcionários e de depósito. Já a a área da fachada da Rua Antônio de Godói será indicada a receber o uso de espaço de coworking, tanto para uso coletivo dos moradores do prédio, tanto quanto para pessoas de fora. Nesse pavimento também está presente uma área técnica onde verifica-se a redistribuição de todas as instalações dos diversos shafts

Para finalizar, o primeiro andar que possui uma dimensão mais reduzida, será destinado a espaços de uso coletivo dos moradores do edifício. Os espaços dessa pavimento constituem: uma área para sala de reuniões ou salão de festas; espaço das crianças*; e também um espaço de convivência dos moradores. Vale ressaltar, que todos esses ambientes têm acesso à uma varanda descoberta. Os andares superiores são andares tipos e portanto, irão receber os três tipos de sistemas que serão aplicados e descritos nas páginas seguintes.


Edifício Wilton Paes de Almeida 148

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK PLANTA ORIGINAL - ANÁLISE - PAVIMENTO TIPO Escala 1:200

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA A

Pátio 1 Pavimento Shaft Vertical

Eixos Estruturais


capítulo

9 149

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

PLANTA FASE 1 E 2- INSERÇÃO SHAFTS E DA PORTA CORTA-FOGO Escala 1:200

O POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

O POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

Shaft Vertical Shafts Novos

CRIADO POR CRIADO UM PRODUTO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL EDUCACIONAL DA AUTODESK DA AUTODESK

Pátio 1 Pavimento


Edifício Wilton Paes de Almeida 150 CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CORTE ANÁLISE - SHAFTS VERTICAIS E O ANDAR (PARCIALMENTE) TÉCNICO Escala 1:400

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA A

ZOOM CORTE NOVO SHAFT Escala 1:100

CRIADO POR UM EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DAPRODUTO AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA A

Reforço Estrutural Shaft Vertical Novo Área Técnica

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK


capítulo

9 151

MAQUETE ELETRÔNICA Indicação das duas fases de intervenção

FASE 1 e 2 INSERÇÃO DOS SHAFTS ADICIONAIS E DA PORTA CORTA-FOGO

PLANTA TIPO ORIGINAL


Edifício Wilton Paes de Almeida 152

PLANTA APLICAÇÃO - SISTEMA PAREDE HIDRÁULICA Escala 1:200

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA A

AA

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CORTE AA

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL P

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUT

Shaft Parede Hidráulica Shaft Novo Paredes Originais


capítulo

9 153

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

PLANTA APLICAÇÃO - SISTEMA CÉLULA HIDRÁULICA Escala 1:200

O POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

AA

CORTE AA

Paredes Originais

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

Shaft Novo

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL P

Parede Hidráulica da Célula

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

Shaft

BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK


PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

Edifício Wilton Paes de Almeida 154

PLANTA APLICAÇÃO - SISTEMA ABCs Escala 1:200

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA A

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA A

AA

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR CRIADO UM PRODUTO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL EDUCACIONAL DA AUTODESK DA AUTODESK

CORTE AA

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL P

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUT

Shaft

Shaft Novo Paredes Originais


capítulo

9 155

MAQUETE ELETRÔNICA Aplicação dos três sistemas

APLICAÇÃO DO SISTEMA PAREDE HIDRÁULICA

APLICAÇÃO DO SISTEMA ABCs

APLICAÇÃO DO SISTEMA CÉLULA HIDRÁULICA


Edifício Wilton Paes de Almeida 156

DESCRIÇÃO DA APLICAÇÃO DOS SISTEMAS A experimentação para o pavimento tipo do Edifício Wilton Paes de Almeida seguiu a mesma ordem da realizada para Hotel Cambridge. No entanto, antes de realizar tais experimentações, foi delimitado a circulação horizontal desse pavimento para acesso às unidade habitacionais. Tal circulação será adjacente ao núcleo já existente de circulação vertical com o objetivo de ocupar a menor área possível. Dando continuidade, a primeira experimentação foi a aplicação do sistema daParede Hidráulica. Tal sistema deve possuir a conexão direta com as prumadas hidráulicas, e portanto a quantidade da construção de novos shafts é maior que nos outros sistemas. Em tal edifício, as paredes hidráulicas são utilizadas também como divisórias entre o interior do apartamento e a circulação vertical. Portanto, cada parede consegue atender apenas uma unidade habitacional. Assim, todas as áreas molhadas nesse sistema são localizadas nos fundos de cada apartamento deixando sua fachada livre para as áreas de maior permanência, como salas e quartos. Como as áreas molhadas não possuem ventilação natural, há a necessidade da instalação de um sistema de ventilação forçada que utiliza-se de mini-exaustores embutidos. O sistema da parede hidráulica possibilitou a delimitação de 4 unidades de apartamento por pavimento e portanto não tão eficiente quanto os outros sistemas.

A segunda experimentação realizada foi a aplicação do Sistema da Célula Hidráulica que possibilitou a organização de 5 unidades habitacionais por pavimento. Tal sistema deve possuir a conexão direta da célula pré-fabricada com as prumadas hidráulicas verticais. Não há a necessidade da inserção de forro rebaixado, nem de piso elevado. A localização estratégica da célula na unidade habitacional permite a delimitação de 3 espaços diferentes em cada lado do módulo pré-fabricado: um mais relacionado a área de serviço, outro relacionado ao dormitório (com inserção de um armário nessa face) e, por último, um espaço com uso de sala de jantar relacionado a cozinha. O içamento da célula pode ocorrer por meio de mini-gruas instaladas no topo do edifício, ao longo das 3 fachadas envidraçadas. Isso pode occorer pois toda a caixilharia e vidros existentes devem ser substituídos por novos, devido ao seu mau estado de conservação. A última experimentação foi a aplicação do Sistema ABCs que delimitou 5 unidade habitacionais por pavimento. Como citado anteriormente, pela existência de forro rebaixado e piso elevado, a potencialidade de flexibilidade e diversidade tipológica do Sistema ABCs é muito maior que os outros sistemas. A aplicação desse sistema para o Edifício Wilton Paes de Almeida foi mais viável tecnologicamente do que no Hotel Cambridge (por possuir um pé-direito mais alto de 3.10 metros) e resultou em um projeto bem satisfatório.


capítulo

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COMPARATIVO QUANTITATIVO DA APLICAÇÃO DOS SISTEMAS DADOS GERAIS 18 pavimentos de apartamentos Área pavimento tipo total: 376 m² NOVA CIRCULAÇÃO HORIZONTAL Área utilizada: 72 m² (19% do pavimento - incluindo área técnica) APARTAMENTOS PAREDE HIDRÁULICA Área apartamentos: 68 a 75 m² 4 unidades por andar. APARTAMENTOS CÉLULA HIDRÁULICA Área apartamentos: 49 a 68 m² 5 unidades por andar. APARTAMENTOS SISTEMA ABCs Área apartamentos: 49 a 68 m² 5 unidades por andar.


Edifício Wilton Paes de Almeida 158

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PLANTA SUBSOLO ORIGINAL Escala 1:200

ACESSO TÉRREO

RAMPA ACESSO RUA

HALL ELEVADORES

GARAGEM CARROS

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GARAGEM CARROS


capítulo PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

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PLANTA SUBSOLO REABILITADO Escala 1:200

+

ACESSO

+

+ RAMPA ACESSO

O POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

RUA

HALL ELEVADORES

DO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

INSTALAÇÕES

Shaft Novo Paredes Originais

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

Shaft

BICICLETÁRIO

POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

GARAGEM PNE E IDOSO

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TÉRREO


Edifício Wilton Paes de Almeida PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT 160

PLANTA TÉRREO ORIGINAL Escala 1:200

ACESSO AO MEZANINO

SALA

HALL ELEVADORES

ACESSO AO MEZANINO

RAMPA

SALA

ACESSO SUBSOLO

TÉRREO LIVRE

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SALA


capítulo

9

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT 161

PLANTA TÉRREO REABILITADO Escala 1:200

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

+

INSTALALAÇÕES E QUAGRO GERAL

+

COMÉRCIO

ACESSO RESIDÊNCIA E AO ESPAÇO DE COWORKING

+

O POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

DO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

Shaft Novo Paredes Originais

ACESSO CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

Shaft

RAMPA SUBSOLO

COMÉRCIO


Edifício Wilton Paes de Almeida PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT 162

PLANTA MAZANINO ORIGINAL Escala 1:200

ACESSO AO TÉRREO

ACESSO AO TÉRREO

MEZANINO LIVRE

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

HALL ELEVADORES


capítulo

9

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

163

PLANTA MEZANINO REABILITADO Escala 1:200

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

+

+

DO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

ÁREA TÉCNICA

DEPÓSITO HALL ELEVADORES

DO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

Shafts Geral para o Térreo Instalações

Shaft dos apartamentos Shaft Novo dos apartamentos Paredes Originais

ÁREA DE CONVÍVIO

POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

ESPAÇO DE COWORKING

DOS FUNCIONÁRIOS

DO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

CRIADO POR UM PRODUTO CRIADO EDUCACIONAL POR UM DA PRODUTO CRIADO AUTODESK POR EDUCACIONAL UM PRODUTO DAEDUCACIONAL AUTODESK DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

O POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

ESPAÇO DE COWORKING

CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTO CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTO


Edifício Wilton Paes de Almeida PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT 164

PLANTA PRIMEIRO PAVIMENTO ORIGINAL Escala 1:200

VARANDA

DESCOBERTA

VARANDA

DESCOBERTA

ÁREA LIVRE

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HALL ELEVADORES


capítulo

9

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT 165

PLANTA PRIMEIRO PAVIMENTO REABILITADO Escala 1:200

+

SALÃO DE FESTAS

+

ESPAÇO DE

+

CONVIVÊNCIA

POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

Shaft Novo Paredes Originais

CRIANÇA CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK CRIADO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

Shaft

ESPAÇO

DESCOBERTA

DO POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

DESCOBERTA

O POR UM PRODUTO EDUCACIONAL DA AUTODESK

JARDIM/VARANDA

HALL JADRIM/VARANDA

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SALA DE REUNIÕES/


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CONCLUSÃO

A partir dos projetos apresentados, pode-se perceber a viabilidade construtiva dos sistemas de habitabilidade, que foram criados a partir da utilização das tecnologias disponíveis e acessíveis do mercado brasileiro. O mais intrigante desse trabalho foi como a aplicação projetual desses sistemas foi realizada com sucesso em edifícios com usos originais tão distintos . Mesmo que certos sistemas (devido às suas especificidades construtivas e espaciais) resultaram em menor quantidade de unidades habitacionais por pavimento, não constatou-se a inviabilidade tecnológica dessas aplicações. Notou-se, portanto, que nenhuma das intervenções foi totalmente inviável, nem no Hotel Cambridge, nem no Edifício Wilton Paes de Almeida. Por meio dessas experimentações realizadas em edifícios existentes do centro de São Paulo, afirma-se a viabilidade e a potencialidade do projeto de reabilitação com a utilização de tecnologias mais adequadas para esse fim. O projeto de reforma, com a diferenciação dos níveis de intervenção, suporte e recheio (demonstrado por meio dos sistemas de habitabilidade), se mostrou viável de forma tecnológica e, possivelmente, de forma econômica também. Figura Foto de moradora de rua no centro de São Paulo. Fonte: autoria própria.

A diferenciação dos níveis de intervenção - segundo o Método open-Building - resultou em uma grande flexibilidade

tipológica, além de possibilitar uma reversibilidade morfológica para adequação de possíveis novas usos e necessidades contemporâneas. Portanto, tal metodologia de intervenção possui grande potencialidade para requalificar o imenso patrimônio existente do centro de São Paulo, para incentivar o processo de requalificação urbana, e ainda para suprir parte do déficit habitacional da capital. A reabilitação de nosso patrimônio existente pode ser considerada relevante também para o desenvolvimento sustentável das grandes cidades. A reabilitação pode também influenciar na conservação da memória urbana dos espaços com importância histórica, social e urbana. Por conseguinte, é urgente e inevitável uma nova reflexão sobre as questões que envolvam esse tema. Gostaria, por meio desse trabalho, ter estimulado aos leitores um pensamento mais racional e sem pré-conceitos do aproveitamento dos edifícios existentes, e ter também desmistificado a idéia da inviabilidade da reforma de edifícios. Espero, portanto, ter despertado uma nova visão - mais positiva e crítica sobre a reabilitação, encorajando que projetos de reforma se tornem cada vez mais realidade no contexto da capital paulistana e de outras grandes cidades brasileiras.


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BIBLIOGRAFIA

LIVROS E TESES DEVECCHI, Alejandra. Reformar não é Construir. A reabilitação de edifícios veriticais – novas formas de morar em São Paulo no século XXI. Editora Senac. São Paulo -2014. DELERA, Anna. Le regole del progetto – I nuovi requisiti per abitare. Libreria Clup. Milano – 2004. FERREIRA, João Sette Whitaker. Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil Urbano. Fundação para Pesquisa Ambiental. São Paulo 2012. GONÇALVEZ, Fábio Mariz. Estudo para implantação de unidades habitacionais no Centro de São Paulo. Fundacão para Pesquisa Ambiental. São Paulo – 2009. DIOGO, Erica Cristina Castilho. Habitação social no contexto de reabilitação urbana na área central de São Paulo. Dissertação de Mestrado – Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo – 2004. SALCEDO, R. F. B. A reabilitação da residência nos centros históricos da América Latina. Editora UNESP. São Paulo 2007. FREITAS, V.C.; SOUZA, M. Reabilitação de edifícios – do diagnóstico à conclusão da obra. 3º Encontro sobre Conservação e Reabilitação de Edifícios. Lisboa, 2003 (V2 – pg.1157).

MARQUES DE JESUS, Christiano Romanholo. Análise de custos para reabilitação de edifícios para habitação. 2008. Dissertação (Mestrado em Engenharia de Construção Civil e Urbana) - Escola Politécnica, Universidade de São Paulo, São Paulo, 2008. SILVA, Helena M. Menna Barreto. O Centro de São Paulo: que futuro para a habitação? Documento preparatório. LABHAB. 2000. CARVALHO Junior, Roberto de. Instalações Hidráulicas e o Projeto de Arquitetura. Editora Blucher. São Paulo, 2009. GAUSA, Manuel. Housing - Nuevas Alternativas, nuevos sistemas. Actar Publishers. Barcelona, 1998. MARICATO. E.T. M. Reabilitação de centros urbanos e habitação social no Brasil: alternativas para a crise urbana”. São Paulo:Vozes, 2001. LOPES. F. A. Reabilitação urbana em Lisboa in ZANCHETI, S. et al Estratégias de Intervenção em Áreas históricas. Recife: HFPE/MDU, 1995 GALVÃO,Walter José Ferreira. Roteriro para diagóstico do potencial de reabilitação de edifícios de apartamentos antigos. São Paulo - 2012. MITH, Neil, De volta a cidade: dos processos de gentrificação às políticas de revitalização dos centros urbanos, Florida - 2006.


Bibliografia 170

CROITOR, Eduardo Pessoa Nocetti. A gestão de projetos aplicada à reabilitação de edifícios: estudo da interface entre projeto e obra. 2008. Dissertação (Mestrado em Engenharia de Construção Civil e Urbana) - Escola Politécnica, Universidade de São Paulo, São Paulo, 2008. TEXTOS E PUBLICAÇÕES SILVA, Helena M. Menna Barreto. O Centro de São Paulo: que futuro para a habitação? Documento preparatório. LABHAB. 2000. SILVA, Helena M. Menna Barreto. Oportunidades e Limites - Caderno de Estudo de Caso. SALCEDO, Fernandez; MARTINS, J.Calvalini. Preservação e reabilitação de edifícios no centro histórico: Prefeitura Municipal de São Paulo - programas e projetos de habitação social. Dpto. de Arquitetura, Urbanismo e Paisagismo. Universidade Estadual Paulista. Bauru. GASPAR, Natália M. e CAMPOS, Paulo Eduardo F. de. Banheiro, Cozinha e Lavanderia: Unidade Hidráulica Pré-fabricada para Reabilitação de Edifícios. Congresso Internacional: Sustentabilidade e Habitação de Interesse Social. Porto Alegre - 2000. NORMAS TÉCNICAS NBR 15575:2013 – Edificações Habitacionais – Desempenho. Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT

ENCONTROS ACDÊMICOS VI ENEEC – Encontro Nacional de Estudantes de Engenharia Civil – Évora 2010 NORMAS TÉCNICAS NBR 15575:2013 – Edificações Habitacionais – Desempenho. Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT PLANOS Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo - Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014. TRABALHOS FINAIS DE GRADUAÇÃO O desenho da quadra: proposta de intervenção no centro de São Paulo Trabalho Final de Graduação, Camila Guerreiro Reis, FAUUSP 2014. Ocupa Centro, Ocupa São João Trabalho Final de Graduação, Tânia Helou, FAUUSP 2012.


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SITES http://jus.com.br/artigos/35146/a-funcao-social-da-propriedade-publica-e-o-edificio-wilton-paes-de-almeida https://sampahistorica.wordpress. com/2014/12/22/edificio-wilton-paes-de-almeida/ http://www.habitacao.sp.gov.br/casapaulista/programas_habitacionais_casa_ paulista.aspx http://www.drywall.org.br/index.php http://www.placo.com.br/produtos-drywall/produtos-drywall.asp http://techne.pini.com.br/engenharia-civil/159/artigo286714-2.aspx http://techne.pini.com.br/engenharia-civil/123/artigo285381-1.aspx http://www.lacatonvassal.com/ http://www.habitacao.sp.gov.br/casapaulista/programas_habitacionais_casa_ paulista.aspx http://www.usp.br/fau/depprojeto/labhab/ http://www.habraken.com/html/open_ building.htm http://www.ventokit.com.br/intro_renov.asp


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SIGLAS

HIS = habitação de interesse social

MDF = Medium density fiberboard

IPTU = imposto predial e territorial urbano

PDE = Plano diretor específico FLM = Frente de Luta por Moradia

PMH = plano municipal de habitação PAR = plano de ações articuladas PDE = plano diretor estratégico UH = unidade habitacional URBEM = Instituto de Urbanismo e Estudos para a Metrópole ZEIS = zonas especiais de interesse social CEF = Caixa Econômica Federal OUC = Operações urbanas associadas FUNDURB = Fundo de Desenvolvimento Urbano OPC = Operações urbanas consorciadas AIU = Áreas de intervenção urbana PIU = projeto de intervenção urbanística CRFS = Cimento Reforçado com Fio Sintético RU = Resistente à umidade VUC = Veículos de carga urbana

CONPRESP = Conselho Municipal da Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo


2015

TFG Sisitemas de Habitabilidade | Novas Formas de Reabilitação no Centro de São Paulo  

Trabalho Final de Graduação da FAU USP | Mariana Bavoso

TFG Sisitemas de Habitabilidade | Novas Formas de Reabilitação no Centro de São Paulo  

Trabalho Final de Graduação da FAU USP | Mariana Bavoso

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