Issuu on Google+

 Spanish Law 42/1998 on Timeshare   ( Use and enjoyment in      shifts)

All contracts trading  rights to use  one or more  real estate  in Spain  during a specific or specifiable period along the year are under this  law whatever place and date of contracting.  Time share rights are those which give to the holder the faculties for  use   and   enjoyment   of   an   independent   dwelling, with   exclusive  character, for a specific period of time within the year.. It includes the  necessary furniture for this use and the complementary services. It is  regulated in Spain by a Law dated 1998.  The Spanish regulation considers time­share as a  type of seasonal  rental.  The holder of time­share rights does not acquire ownership  rights but the right to use the property for a specific period of time. The  duration of these rights is not indefinite; the developers of these type  of complexes needs to specify the period for the enjoyment of these  rights which will always need to be between  3­50 years. Ownership  remains being the developers´. Because   ownership   is   of   developer´s,   this can   sell   ownership  rights always with the limitations derived from the existence of other  person´s use and enjoyment rights on the sold unit, which will remain  for the contracted period. Provision 1.4 of Law  42/1998  prohibited  the denomination of those  rights   as  “multiownership"  or   any   other   way   containing   the   word  “ownership"  “ owner” or "property". For this reason, any contract signed in Spain contained the word  “ownership or property" (propiedad) is null and void and you have  rights to the refund of money paid plus legal interests. In   Spain,   the   denomination   that   was   finally   chosen,   as   most  appropriate,   descriptive   and   loyal   to   Law   is  "derecho   de 


aprovechamiento   por   turno",  which   means  “right   to   use   and  enjoyment  in shifts"  

Publicity   or   promotion  of   these   type   of   developments can   never  either contain the word "propiedad"(property or ownership)  

The timeshare scheme can only be formed on a building, property or  set   of   them   which   are  architecturally   individual   or   separated.  All  independent units included in it, with the exception of premises, should  be subject  to  the  scheme.  The  building  needs to have,  at  least  10  units.   

The   same   building   can   be   subject   at   times to   a   different   tourist  operation,  provided that the rights of timeshare accommodations fall  on concrete and specific periods and units.   

The   annual   use/enjoyment   period can   never   be   less   than   7  continuous   days. In   every   case,   within   the   same   scheme,   shifts  should  all have the same length. The units will also be reserved for  repairs, cleaning or other common purposes  for a period of time  which shall not be inferior to seven days for each unit subject to the  regime.    Main characteristics of time share rights in Spain are:

­ It is a limited ownership right (enjoyment): two or more different people hold  rights on same property: the owner and the holder/s of enjoyment rights.  ­ It is immediate, as, in shifts, it gives to its holder  a direct enjoyment  of the  property. ­It has entrance in the Land Registry which gives to its holder a complete legal  safety within the Spanish legal system. Obviously time share rights  need to be  transmitted by Notary deeds for its entrance into the Land Registry. ­It  can be transmitted to others either in life or by death. They are part of the  property trade.

Together with desisting from or cancelling the time share contract, possibilities 


that are subject to a shorter deadline, there is the possibility, initially sine die  (without deadline) to apply for the nullity of the contract. In what cases?  

­ When timeshare rights are  transmitted disregarding the imperative Law which  regulates them. ­ When the transmission of time share rights are made before the scheme is  actually constituted ­ When there is a lack of veracity on information provided to the buyer.  The action for the refund of amounts linked to the nullity has a 15 years deadline. There is numerous precedents in Spanish Courts for the nullity and refund of  money if you were sold under the term " propiedad"  (property) The important issue of adaptation From January 1999 any preexisting timeshare regime needs to adapt to this Law.  If this has not happened, any holder of timeshare rights will be able to request a  Judge to compel the developer to do so. Adaptation will always require a Notary deed and proper registration in the Land  Registry. Adaptation will respect the nature of rights which were transmitted by virtue  of the old private contract. If ownership was transmitted, this is what it will have  to be registered after approval of simple majority of Community of owners. All old contracts will have a time limit of 50 years unless parties have agreed  otherwise or parties mutually or freely agree in the adaptation deed on a different  definitive or non­definitive period. If the owner of the development does not comply with the obligation of adapting  the regime to this new regulation, the holder of timeshare rights will have rights to  cancel the contract with effective devolution of amounts and compensation  of damages.



Timeshare Law in Spain