Issuu on Google+

WINKELLOCATIEMARKT magazine 2011 WINKELLOCATIEMARKT Magazine 2011

WAAR: het hippe zusje van de Wereldwinkel FaiRSupport-directeur Lieke Vogels heeft sterk ĂŠn boeiend verhaal

DEBAT Eerste internationale retaildebat winkellocatiemarkt verslag WinkellocatieMarkt 2011 in Almere


COLOFON WinkellocatieMarkt® Magazine verschijnt eenmaal per jaar. www.winkellocatiemarkt.nl

Een uitgave van: Management Producties Postbus 82 3130 AB Vlaardingen 010 435 04 77 www.managementproducties.com Uitgever: Marcel Sanderse

Hoofdredactie: Cees de Geus De Geus & Hartman Eindredactie: Ingrid Baggerman Marieke Velthuisen Marieke Vollebregt

Vormgeving: Studio mvdtp, Vlaardingen

Omslagfoto: Jacqueline Huber, Huber Fotografie Fotografie: Robert Tjalondo, Rockin’ Pictures Jacqueline Huber, Huber Fotografie Cees de Geus, De Geus & Hartman Jan Kranendonk

Gefundeerd kiezen

Druk: Silber Druck oHG, Niestetal (D)

Sponsoring: Marnix Bakker, MWorks sponsoring@managementproducties.com Oplage: 2.500 Verspreiding: winkelvastgoed­ professionals in Nederland en België. ISSN: 1875 – 2640

©2011 Management Producties b.v.

Gelukkig hoeft u niet overal verstand van te hebben om zakelijke kansen te benutten. U kunt een vastgoedadviseur inschakelen met meer dan 40 jaar ervaring. Die lokaal, nationaal en wereldwijd goed is ingevoerd en een schat aan kennis heeft van de retailmarkt. Ook als het gaat om de aan- en verkoop van winkelportefeuilles voor beleggers. Die weet wat er speelt op het gebied van highstreets, winkelcentra en supermarkten. Die adviseert, taxeert en beheert. Die de meest toonaangevende retailers en retailbeleggers als klant heeft. Die professionaliteit koppelt aan toegankelijkheid en betrokkenheid. Wij staan voor u klaar. Duidelijk. DTZ Zadelhoff

Voor meer informatie over onze diensten kijkt u op www.dtz.nl.

Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvuldigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gege­ vensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elek­ tronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Uitgevers en auteurs verklaren dat dit blad op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgevers en auteurs op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgevers en auteurs aanvaarden dan ook geen enkele aanspra­ kelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van hande­lingen en/ of beslis­singen die gebaseerd zijn op be­ doelde informatie. Gebruikers van dit blad wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar af te gaan op hun professionele ken­ nis en ervaring en de te gebruiken infor­ matie te controleren.

Voorwoord “Terug in Nederland van een bezoek aan Hong Kong en Shanghai dacht ik: eigenlijk zijn we hier maar een beetje in de marge aan het rommelen.” ”Uit onderzoek blijkt ook dat internet als etalage wordt gebruikt, maar de aankoop vervolgens in de winkel wordt gedaan.” “Nederlandse retailers behoren tot de Europese top.” “Afgaande op de plannen voor nieuwe winkelgebieden van alle gemeenten, telt Nederland 50 miljoen inwoners.”

De prikkelende quotes hierboven staan stuk voor stuk in het WinkellocatieMarkt Magazine dat u in handen heeft. Slechts twee er van zijn terug te vinden in de uitge­breide terugblik op de WinkellocatieMarkt 2011, die u in het hart van het magazine terugvindt. De andere uitspraken staan in de debatten en interviews die speciaal voor dit magazine plaats hebben gevonden in de aanloop naar de WinkellocatieMarkt.

De kwaliteitsimpuls die het WinkellocatieMarkt Magazine heeft ondergaan sluit aan bij onze bedrijfsmissie, connecting & informing professionals. Het oordeel over het eindresultaat laten we uiteraard aan u over, maar het feit dat we dit voorwoord wel met tien, vijftien pittige quotes van beslissers in de dynamische retailwereld hadden kunnen beginnen, is wat ons betreft op z’n minst een gunstig teken aan de wand. Uiteraard is dit magazine opgebouwd rond ons jaarlijks event WinkellocatieMarkt. Ook de twaalfde editie bleek weer in een grote behoefte te voorzien. Veel winkel­ vragers en -aanbieders gingen naar hartje Almere om elkaar te ontmoeten en een gevarieerd programma bij te wonen, zoals een retaildebat, projectenparade en formuleflitsen.

Onder invloed van internet en ontwikkelingen als internationalisering en de behoefte van de consument aan beleving, of beter gezegd betekenis, is de retail­ wereld dynamischer dan ooit tevoren. Die dynamiek kwam uitstekend tot zijn recht in het programma van de WinkellocatieMarkt 2011 en in dit magazine leest u er álles over – en nog veel meer. Veel leesplezier en tot volgend jaar!

Ingrid Baggerman organisator

Marcel Sanderse uitgever

P.S. In maart bent u van harte welkom op de Belgische editie van de WinkellocatieMarkt: www.winkellocatiemarkt.be

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

3


COLOFON WinkellocatieMarkt® Magazine verschijnt eenmaal per jaar. www.winkellocatiemarkt.nl

Een uitgave van: Management Producties Postbus 82 3130 AB Vlaardingen 010 435 04 77 www.managementproducties.com Uitgever: Marcel Sanderse

Hoofdredactie: Cees de Geus De Geus & Hartman Eindredactie: Ingrid Baggerman Marieke Velthuisen Marieke Vollebregt

Vormgeving: Studio mvdtp, Vlaardingen

Omslagfoto: Jacqueline Huber, Huber Fotografie Fotografie: Robert Tjalondo, Rockin’ Pictures Jacqueline Huber, Huber Fotografie Cees de Geus, De Geus & Hartman Jan Kranendonk

Gefundeerd kiezen

Druk: Silber Druck oHG, Niestetal (D)

Sponsoring: Marnix Bakker, MWorks sponsoring@managementproducties.com Oplage: 2.500 Verspreiding: winkelvastgoed­ professionals in Nederland en België. ISSN: 1875 – 2640

©2011 Management Producties b.v.

Gelukkig hoeft u niet overal verstand van te hebben om zakelijke kansen te benutten. U kunt een vastgoedadviseur inschakelen met meer dan 40 jaar ervaring. Die lokaal, nationaal en wereldwijd goed is ingevoerd en een schat aan kennis heeft van de retailmarkt. Ook als het gaat om de aan- en verkoop van winkelportefeuilles voor beleggers. Die weet wat er speelt op het gebied van highstreets, winkelcentra en supermarkten. Die adviseert, taxeert en beheert. Die de meest toonaangevende retailers en retailbeleggers als klant heeft. Die professionaliteit koppelt aan toegankelijkheid en betrokkenheid. Wij staan voor u klaar. Duidelijk. DTZ Zadelhoff

Voor meer informatie over onze diensten kijkt u op www.dtz.nl.

Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvuldigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gege­ vensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elek­ tronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Uitgevers en auteurs verklaren dat dit blad op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgevers en auteurs op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgevers en auteurs aanvaarden dan ook geen enkele aanspra­ kelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van hande­lingen en/ of beslis­singen die gebaseerd zijn op be­ doelde informatie. Gebruikers van dit blad wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar af te gaan op hun professionele ken­ nis en ervaring en de te gebruiken infor­ matie te controleren.

Voorwoord “Terug in Nederland van een bezoek aan Hong Kong en Shanghai dacht ik: eigenlijk zijn we hier maar een beetje in de marge aan het rommelen.” ”Uit onderzoek blijkt ook dat internet als etalage wordt gebruikt, maar de aankoop vervolgens in de winkel wordt gedaan.” “Nederlandse retailers behoren tot de Europese top.” “Afgaande op de plannen voor nieuwe winkelgebieden van alle gemeenten, telt Nederland 50 miljoen inwoners.”

De prikkelende quotes hierboven staan stuk voor stuk in het WinkellocatieMarkt Magazine dat u in handen heeft. Slechts twee er van zijn terug te vinden in de uitge­breide terugblik op de WinkellocatieMarkt 2011, die u in het hart van het magazine terugvindt. De andere uitspraken staan in de debatten en interviews die speciaal voor dit magazine plaats hebben gevonden in de aanloop naar de WinkellocatieMarkt.

De kwaliteitsimpuls die het WinkellocatieMarkt Magazine heeft ondergaan sluit aan bij onze bedrijfsmissie, connecting & informing professionals. Het oordeel over het eindresultaat laten we uiteraard aan u over, maar het feit dat we dit voorwoord wel met tien, vijftien pittige quotes van beslissers in de dynamische retailwereld hadden kunnen beginnen, is wat ons betreft op z’n minst een gunstig teken aan de wand. Uiteraard is dit magazine opgebouwd rond ons jaarlijks event WinkellocatieMarkt. Ook de twaalfde editie bleek weer in een grote behoefte te voorzien. Veel winkel­ vragers en -aanbieders gingen naar hartje Almere om elkaar te ontmoeten en een gevarieerd programma bij te wonen, zoals een retaildebat, projectenparade en formuleflitsen.

Onder invloed van internet en ontwikkelingen als internationalisering en de behoefte van de consument aan beleving, of beter gezegd betekenis, is de retail­ wereld dynamischer dan ooit tevoren. Die dynamiek kwam uitstekend tot zijn recht in het programma van de WinkellocatieMarkt 2011 en in dit magazine leest u er álles over – en nog veel meer. Veel leesplezier en tot volgend jaar!

Ingrid Baggerman organisator

Marcel Sanderse uitgever

P.S. In maart bent u van harte welkom op de Belgische editie van de WinkellocatieMarkt: www.winkellocatiemarkt.be

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

3


‘Stadscentrum Almere mist alleen nog een beetje truttigheid en gezelligheid’ 

Interview met Annemarie Jorritsma, burgemeester van Almere én gastvrouw van de WinkellocatieMarkt 2011. “Een afvalbak of boom mag soms best een beetje scheef staan.”

6

INHOUD ‘Nationaal retail­debat’ onder leiding van Marc Majolée. “Ondernemerschap, daar draait het om.”

vraag & antwoord

12

20

Elbert Roebbers van Brainwash Kappers

47

Jan-Joris Heling van Bart’s retail

“Traffic is voor ons van levensbelang.”

Vraaggestuurd ontwikkelen, prima, maar wat merkt de consument ervan?

“De huidige marktomstandigheden bieden kansen, maar de groei moet wel verantwoord zijn.”

52 Interview met René Vierkant (Syntrus Achmea), Marc Wegbrans (V&D) en Michel Baars (Search). “In beginsel is beleggen in vastgoed natuurlijk al duurzaam.”

Syntrus Achmea wil duurzaam beleggen in winkels, óók in financieel opzicht

WinkellocatieMarkt NL 2011 in woord en beeld

27

22

Wethouder Marjolein de Jong van gemeente Den Haag

“Veel mensen zijn verrast als ze hier komen.”

64

Hans Vermeeren van Wereldhave

“De basis van ons actieve winkel­ management is kwaliteit.”

Uitgebreide terugblik op de WinkellocatieMarkt 2011 in Almere, met onder andere de VGO-discussie, de Formule Flits verzorgd door WAAR-directeur Lieke Vogels en de Projecten Parade.

retailers aan het woord Van Haren Frank van Sebille: 12 Brainwash Elbert Roebbers: 20

In heel Europa van belevenis naar betekenis, met Nederland voorop

V&D Marc Wegbrans: 22 WAAR Lieke Vogels: 43 Bart’s Retail Jan-Joris Heling: 47 Hema Ben Timmer: 55

Interview met Françoise Dechesne, directeur Nederland van MAB Development én dagvoorzitter van de WinkellocatieMarkt 2011. “De retail gaat echt niet de kantorenmarkt achterna.”

48 4

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

‘Ik heb een hart voor retail’

’Internationaal retaildebat’ onder leiding van Anneke de Vries. “Mag ik nog een succesverhaal noemen?”

Sacha Paul Termeer: 55

Projectenparade Post Rotterdam Centrum Waddinxveen Forum Rotterdam Retail Park Almere Poort

55

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

26 38 44 46

5


‘Stadscentrum Almere mist alleen nog een beetje truttigheid en gezelligheid’ 

Interview met Annemarie Jorritsma, burgemeester van Almere én gastvrouw van de WinkellocatieMarkt 2011. “Een afvalbak of boom mag soms best een beetje scheef staan.”

6

INHOUD ‘Nationaal retail­debat’ onder leiding van Marc Majolée. “Ondernemerschap, daar draait het om.”

vraag & antwoord

12

20

Elbert Roebbers van Brainwash Kappers

47

Jan-Joris Heling van Bart’s retail

“Traffic is voor ons van levensbelang.”

Vraaggestuurd ontwikkelen, prima, maar wat merkt de consument ervan?

“De huidige marktomstandigheden bieden kansen, maar de groei moet wel verantwoord zijn.”

52 Interview met René Vierkant (Syntrus Achmea), Marc Wegbrans (V&D) en Michel Baars (Search). “In beginsel is beleggen in vastgoed natuurlijk al duurzaam.”

Syntrus Achmea wil duurzaam beleggen in winkels, óók in financieel opzicht

WinkellocatieMarkt NL 2011 in woord en beeld

27

22

Wethouder Marjolein de Jong van gemeente Den Haag

“Veel mensen zijn verrast als ze hier komen.”

64

Hans Vermeeren van Wereldhave

“De basis van ons actieve winkel­ management is kwaliteit.”

Uitgebreide terugblik op de WinkellocatieMarkt 2011 in Almere, met onder andere de VGO-discussie, de Formule Flits verzorgd door WAAR-directeur Lieke Vogels en de Projecten Parade.

retailers aan het woord Van Haren Frank van Sebille: 12 Brainwash Elbert Roebbers: 20

In heel Europa van belevenis naar betekenis, met Nederland voorop

V&D Marc Wegbrans: 22 WAAR Lieke Vogels: 43 Bart’s Retail Jan-Joris Heling: 47 Hema Ben Timmer: 55

Interview met Françoise Dechesne, directeur Nederland van MAB Development én dagvoorzitter van de WinkellocatieMarkt 2011. “De retail gaat echt niet de kantorenmarkt achterna.”

48 4

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

‘Ik heb een hart voor retail’

’Internationaal retaildebat’ onder leiding van Anneke de Vries. “Mag ik nog een succesverhaal noemen?”

Sacha Paul Termeer: 55

Projectenparade Post Rotterdam Centrum Waddinxveen Forum Rotterdam Retail Park Almere Poort

55

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

26 38 44 46

5


INTERVIEW

‘STADSCENTRUM ALMERE MIST ALLEEN NOG EEN BEETJE TRUTTIGHEID EN GEZELLIGHEID’

Burgemeester Annemarie Jorritsma blij met komst winkellocatiemarkt

Als burgemeester van Almere fungeert Annemarie Jorritsma in zekere zin als gastvrouw van de WinkellocatieMarkt 2011. In de Schouwburg Almere nam de voormalige VVD-minister en de huidige VNG-voorzitter op 30 september de opening voor haar rekening. Een openhartig interview, onder andere over de adolescentie van het stadscentrum Almere. “Een afvalbak of boom mag soms best een beetje scheef staan.”

De WinkellocatieMarkt 2011 vond plaats op een locatie die ook op retailgebied bijzonder kan worden genoemd. Ga maar na: waar in 1975 nog aardappelen en suikerbieten wer­ den geteeld, bevindt zich anno 2011 een stad met bijna 200.000 inwoners. In 2030 moeten dat er 350.000 zijn en om die snelle bevol­ kingsgroei te faciliteren wordt flink geïnves­ teerd in de bereikbaarheid én in het centrum. Niemand minder dan Rem Koolhaas en Floris van Alkemade van OMA tekenden eind vorige eeuw voor het stedenbouwkundig plan voor het stadscentrum Almere, dat onder andere voorziet in 78.000 m2 retail en 24.000 m2 leisure. Hoewel er nog steeds flink wordt gebouwd, heeft het nieuwe stadscentrum het afgelopen decennium genoeg gestalte gekregen om te kunnen grossieren in prijzen. MAB Development, één van de betrokken ontwikkelaars (zie pag. 9), spreekt van ‘een warm kloppend, futuristisch centrum dat de 6

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

omgeving completeert en complementeert’. Tot de architectonische blikvangers behoren De Citadel én Schouwburg Almere, waar de WinkellocatieMarkt 2011 werd gehouden.

VOLOP IN ONTWIKKELING

Geïnstalleerd op 18 augustus 2003, heeft Annemarie Jorritsma het stadscentrum Almere vanuit de burgemeesterskamer in het stadhuis vorm zien krijgen. “Nieuw, modern en stedelijk,” omschrijft ze het desgevraagd. “Qua uitstraling een beetje Italiaans, met veel hoogteverschillen. En vooral ook adolescent, oftewel nog volop in ontwikkeling. Ik denk ook niet dat je in één klap een perfect stads­ centrum kunt neerzetten. De uitgangspun­­­ten, in de vorm van het masterplan van Rem Koolhaas, waren fantastisch, maar zeker op zo’n grote schaal is het altijd afwachten hoe het in de praktijk uitpakt. Er zijn bijvoorbeeld plekken in het centrum waar het altijd tocht

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

7


INTERVIEW

‘STADSCENTRUM ALMERE MIST ALLEEN NOG EEN BEETJE TRUTTIGHEID EN GEZELLIGHEID’

Burgemeester Annemarie Jorritsma blij met komst winkellocatiemarkt

Als burgemeester van Almere fungeert Annemarie Jorritsma in zekere zin als gastvrouw van de WinkellocatieMarkt 2011. In de Schouwburg Almere nam de voormalige VVD-minister en de huidige VNG-voorzitter op 30 september de opening voor haar rekening. Een openhartig interview, onder andere over de adolescentie van het stadscentrum Almere. “Een afvalbak of boom mag soms best een beetje scheef staan.”

De WinkellocatieMarkt 2011 vond plaats op een locatie die ook op retailgebied bijzonder kan worden genoemd. Ga maar na: waar in 1975 nog aardappelen en suikerbieten wer­ den geteeld, bevindt zich anno 2011 een stad met bijna 200.000 inwoners. In 2030 moeten dat er 350.000 zijn en om die snelle bevol­ kingsgroei te faciliteren wordt flink geïnves­ teerd in de bereikbaarheid én in het centrum. Niemand minder dan Rem Koolhaas en Floris van Alkemade van OMA tekenden eind vorige eeuw voor het stedenbouwkundig plan voor het stadscentrum Almere, dat onder andere voorziet in 78.000 m2 retail en 24.000 m2 leisure. Hoewel er nog steeds flink wordt gebouwd, heeft het nieuwe stadscentrum het afgelopen decennium genoeg gestalte gekregen om te kunnen grossieren in prijzen. MAB Development, één van de betrokken ontwikkelaars (zie pag. 9), spreekt van ‘een warm kloppend, futuristisch centrum dat de 6

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

omgeving completeert en complementeert’. Tot de architectonische blikvangers behoren De Citadel én Schouwburg Almere, waar de WinkellocatieMarkt 2011 werd gehouden.

VOLOP IN ONTWIKKELING

Geïnstalleerd op 18 augustus 2003, heeft Annemarie Jorritsma het stadscentrum Almere vanuit de burgemeesterskamer in het stadhuis vorm zien krijgen. “Nieuw, modern en stedelijk,” omschrijft ze het desgevraagd. “Qua uitstraling een beetje Italiaans, met veel hoogteverschillen. En vooral ook adolescent, oftewel nog volop in ontwikkeling. Ik denk ook niet dat je in één klap een perfect stads­ centrum kunt neerzetten. De uitgangspun­­­ten, in de vorm van het masterplan van Rem Koolhaas, waren fantastisch, maar zeker op zo’n grote schaal is het altijd afwachten hoe het in de praktijk uitpakt. Er zijn bijvoorbeeld plekken in het centrum waar het altijd tocht

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

7


INTERVIEW

Voorstander van vrije winkeltijden Het zal niemand verbazen dat Annemarie Jorritsma niet alleen als burgemeester van Almere maar ook als voorzitter van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) een fervent voorstander is van vrije winkeltijden. “Als Almere was gedwongen om zich te houden aan een maximaal aantal koopzondagen per jaar, had ik de NMA er op af gestuurd. Pure marktbeperking. Een stad die al toeristisch is mag de winkeltijden vrijgeven, een stad die de ambitie heeft om toeristisch te worden mag het niet. Idioot gewoon”

of zelfs waait, ook op een windstille dag. Dat kun je niet voorzien aan de hand van een artist impression of een maquette. Door windschermen aan te brengen hopen we het probleem binnenkort te verhelpen.”

Nieuwe iconen

Naar de zin van Jorritsma is het nieuwe cen­ trum van Almere nog te strak, te aangeharkt, te steriel. “Het gemis aan historie, aan oude gebouwen is natuurlijk een gegeven. Je hebt hier geen Paleis op de Dam en geen Vrijthof. In plaats daarvan heeft Almere prachtige architectuur. Die nieuwe iconen ten spijt, mist het centrum op straatniveau nog de truttig­ heid, rommeligheid en gezelligheid die win­ kelende mensen zo aangenaam vinden. In het Marketing Convenant Almere Centrum, dat de gemeente, Unibail-Rodamco, Corio Neder­ land en de Ondernemersvereniging Stadscen­ trum Almere (OVSA) net hebben afgesloten, onderschrijven de partijen de noodzaak van integrale marketing en communicatie van stadscentrum Almere. De gemeente verleven­ digt het centrum met een fleur- en kleurplan

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

102.000 m2 Stadscentrum Almere in cijfers

waaronder retail: 2

78.000 m

leisure en horeca: 2

24.000 m woningen:

800

parkeerruimte voor:

2.500 auto’s

dat onder andere voorziet in plantenbakken, bomen en bankjes. Wat mij betreft mogen die soms ook best een beetje scheef staan. Niet alles hoeft spic en span te zijn, je moet kun­ nen zien dat er wordt geleefd, dat het wordt gebruikt.”

budget modeketen Primark. Voor formules die grote winkeloppervlakten nodig hebben is nog ruimte in het nieuwe stadscentrum en de centra van de andere stadsdelen. Er zijn, buiten het stadscentrum, weinig tot geen andere grootschalige winkelvestigingen.”

Jorritsma is blij met het convenant, omdat het volgens haar aangeeft dat de gemeente en de betrokken marktpartijen bereid zijn om samen de schouders te zetten onder de verdere invulling en uitbouw van het stadscentrum Almere. “Die samenwerking is absoluut noodzakelijk.” Unibail-Rodamco is eigenaar van het vastgoed in het stadscen­ trum Almere, Corio Nederland herontwikkelt de voormalige Metropole-schouwburg. “De eerste binnenstedelijke herontwikkeling in het centrum van Almere,” weet Jorritsma. “Door dezelfde straatmeubilair en bestrating aan te brengen, wordt de Stationsstraat echt bij het stadscentrum betrokken. Je ziet er prompt leuke ontwikkelingen van de grond komen, zoals de komst van de Ierse low

Voorzichtig formulerend stelt Jorritsma dat Almere er in het centrum voor moet waken te hard van stapel te lopen. “We willen wel eens te snel. Ik wil me niet verschuilen achter de recessie. Als die er niet was gekomen, wa­ ren we na een paar jaar ook tot de conclusie gekomen dat het stadscentrum Almere op onderdelen beter kan. Nogmaals: als je in het verlengde van de snelle groei van het aantal inwoners sprongsgewijs zulke grote hoeveel­ heden winkelmeters toevoegt, kun je het niet in één keer perfect doen. Je zult na een paar jaar op de rem moeten trappen door te zeg­ gen: nu even stoppen met het toevoegen van nieuwe winkelmeters, het is nu tijd om te finetunen. In die fase bevinden we ons nu.” Zo is de branchering in sommige delen van het stadscentrum Almere volgens Jorritsma aan het verschuiven. “Het Belfort verkleurt bijvoorbeeld goeddeels naar horeca. Als gemeente faciliteren we zo’n marktontwik­ keling, door de inrichting van het plein aan te passen. De kiosk die er stond is bijvoorbeeld verplaatst naar de Esplanade.”

Binnenstedelijke herontwikkeling

’Een afvalbak of boom mag soms best een beetje scheef staan’ 8

Oppervlak STADSCENTRUM:

Verschuivende branchering

Verrassende winkeltjes Een andere marktontwikkeling die Jorritsma verwacht is de komst van meer kleine, ver­ rassende winkeltjes in het stadscentrum Almere, dat nu nog wordt gedomineerd door de bekende landelijk of internationaal opere­ rende ketens. “Logisch, want zij kunnen zich aanloopverliezen permitteren. Toch spreek ik Unibail-Rodamco er op aan, want ik heb wel eens de indruk dat vastgoedeigenaren te veel voor zekerheid gaan. Terwijl kleine, eigen winkeltjes toch absoluut een grote, onmisba­ re bijdrage leveren aan de aantrekkelijkheid van stadscentra.” Hun komst is een kwestie van tijd, is de stel­ lige overtuiging van Jorritsma. “Dat geldt ook voor winkels met mode voor vrouwen van mijn leeftijd. Er zijn wel wat leuke winkel­tjes voor mij, maar nog beperkt. Vanwege de huidige bevolkingsopbouw snap ik ook wel dat retailers zich vooral op jonge mensen en hun kinderen richten en dat ik moet wachten tot de doelgroep waar ik toe behoor groot genoeg is. Voor mijn kleren rij ik nu nog naar Laren. Of naar Wassenaar of Sneek. In dat soort steden zitten speciale winkels waar ik voor heel gerichte aankopen naar toe ga. Als ik een middagje met mijn dochters wil shop­ pen, doe ik dat lekker in het stadscentrum Almere. En dat blijf ik doen als ik ooit burge­ meester-af ben.” WinkellocatieMarkt Magazine 2011

9


INTERVIEW

Voorstander van vrije winkeltijden Het zal niemand verbazen dat Annemarie Jorritsma niet alleen als burgemeester van Almere maar ook als voorzitter van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) een fervent voorstander is van vrije winkeltijden. “Als Almere was gedwongen om zich te houden aan een maximaal aantal koopzondagen per jaar, had ik de NMA er op af gestuurd. Pure marktbeperking. Een stad die al toeristisch is mag de winkeltijden vrijgeven, een stad die de ambitie heeft om toeristisch te worden mag het niet. Idioot gewoon”

of zelfs waait, ook op een windstille dag. Dat kun je niet voorzien aan de hand van een artist impression of een maquette. Door windschermen aan te brengen hopen we het probleem binnenkort te verhelpen.”

Nieuwe iconen

Naar de zin van Jorritsma is het nieuwe cen­ trum van Almere nog te strak, te aangeharkt, te steriel. “Het gemis aan historie, aan oude gebouwen is natuurlijk een gegeven. Je hebt hier geen Paleis op de Dam en geen Vrijthof. In plaats daarvan heeft Almere prachtige architectuur. Die nieuwe iconen ten spijt, mist het centrum op straatniveau nog de truttig­ heid, rommeligheid en gezelligheid die win­ kelende mensen zo aangenaam vinden. In het Marketing Convenant Almere Centrum, dat de gemeente, Unibail-Rodamco, Corio Neder­ land en de Ondernemersvereniging Stadscen­ trum Almere (OVSA) net hebben afgesloten, onderschrijven de partijen de noodzaak van integrale marketing en communicatie van stadscentrum Almere. De gemeente verleven­ digt het centrum met een fleur- en kleurplan

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

102.000 m2 Stadscentrum Almere in cijfers

waaronder retail: 2

78.000 m

leisure en horeca: 2

24.000 m woningen:

800

parkeerruimte voor:

2.500 auto’s

dat onder andere voorziet in plantenbakken, bomen en bankjes. Wat mij betreft mogen die soms ook best een beetje scheef staan. Niet alles hoeft spic en span te zijn, je moet kun­ nen zien dat er wordt geleefd, dat het wordt gebruikt.”

budget modeketen Primark. Voor formules die grote winkeloppervlakten nodig hebben is nog ruimte in het nieuwe stadscentrum en de centra van de andere stadsdelen. Er zijn, buiten het stadscentrum, weinig tot geen andere grootschalige winkelvestigingen.”

Jorritsma is blij met het convenant, omdat het volgens haar aangeeft dat de gemeente en de betrokken marktpartijen bereid zijn om samen de schouders te zetten onder de verdere invulling en uitbouw van het stadscentrum Almere. “Die samenwerking is absoluut noodzakelijk.” Unibail-Rodamco is eigenaar van het vastgoed in het stadscen­ trum Almere, Corio Nederland herontwikkelt de voormalige Metropole-schouwburg. “De eerste binnenstedelijke herontwikkeling in het centrum van Almere,” weet Jorritsma. “Door dezelfde straatmeubilair en bestrating aan te brengen, wordt de Stationsstraat echt bij het stadscentrum betrokken. Je ziet er prompt leuke ontwikkelingen van de grond komen, zoals de komst van de Ierse low

Voorzichtig formulerend stelt Jorritsma dat Almere er in het centrum voor moet waken te hard van stapel te lopen. “We willen wel eens te snel. Ik wil me niet verschuilen achter de recessie. Als die er niet was gekomen, wa­ ren we na een paar jaar ook tot de conclusie gekomen dat het stadscentrum Almere op onderdelen beter kan. Nogmaals: als je in het verlengde van de snelle groei van het aantal inwoners sprongsgewijs zulke grote hoeveel­ heden winkelmeters toevoegt, kun je het niet in één keer perfect doen. Je zult na een paar jaar op de rem moeten trappen door te zeg­ gen: nu even stoppen met het toevoegen van nieuwe winkelmeters, het is nu tijd om te finetunen. In die fase bevinden we ons nu.” Zo is de branchering in sommige delen van het stadscentrum Almere volgens Jorritsma aan het verschuiven. “Het Belfort verkleurt bijvoorbeeld goeddeels naar horeca. Als gemeente faciliteren we zo’n marktontwik­ keling, door de inrichting van het plein aan te passen. De kiosk die er stond is bijvoorbeeld verplaatst naar de Esplanade.”

Binnenstedelijke herontwikkeling

’Een afvalbak of boom mag soms best een beetje scheef staan’ 8

Oppervlak STADSCENTRUM:

Verschuivende branchering

Verrassende winkeltjes Een andere marktontwikkeling die Jorritsma verwacht is de komst van meer kleine, ver­ rassende winkeltjes in het stadscentrum Almere, dat nu nog wordt gedomineerd door de bekende landelijk of internationaal opere­ rende ketens. “Logisch, want zij kunnen zich aanloopverliezen permitteren. Toch spreek ik Unibail-Rodamco er op aan, want ik heb wel eens de indruk dat vastgoedeigenaren te veel voor zekerheid gaan. Terwijl kleine, eigen winkeltjes toch absoluut een grote, onmisba­ re bijdrage leveren aan de aantrekkelijkheid van stadscentra.” Hun komst is een kwestie van tijd, is de stel­ lige overtuiging van Jorritsma. “Dat geldt ook voor winkels met mode voor vrouwen van mijn leeftijd. Er zijn wel wat leuke winkel­tjes voor mij, maar nog beperkt. Vanwege de huidige bevolkingsopbouw snap ik ook wel dat retailers zich vooral op jonge mensen en hun kinderen richten en dat ik moet wachten tot de doelgroep waar ik toe behoor groot genoeg is. Voor mijn kleren rij ik nu nog naar Laren. Of naar Wassenaar of Sneek. In dat soort steden zitten speciale winkels waar ik voor heel gerichte aankopen naar toe ga. Als ik een middagje met mijn dochters wil shop­ pen, doe ik dat lekker in het stadscentrum Almere. En dat blijf ik doen als ik ooit burge­ meester-af ben.” WinkellocatieMarkt Magazine 2011

9


INTERVIEW

’Een stad die al toeristisch is mag de winkeltijden vrijgeven, een stad die de ambitie heeft om toeristisch te worden mag het niet. Idioot gewoon’

http://www. Stadscentrum atrio.at/fiAlmere in de leadmin/ prijzen user_upload/images/finalisticsc_03.jpg De NEPROM-prijs 2007 en de ICSC European Shopping Centre Awards 2008, dé Europese retailprijs op het gebied van stadsontwikkeling in de vastgoedbranche, zijn slechts enkele van de prestigieuze prijzen waarmee het stadscentrum Almere de afgelopen jaren is onderscheiden. De ICSC-jury toonde zich destijds onder de indruk van hun plan, dat op ingenieuze wijze voorziet in een ‘benedenwereld’ (parkeren en openbaar vervoer) en een ‘bovenwereld’ (winkels, horeca, wonen, een hotel, bibliotheek, bioscoop en schouwburg). Het stadscentrum Almere heeft een oppervlakte van 102.000 m2, waaronder 78.000 m2 retail, 24.000 m2 leisure en horeca, 800 woningen en meerdere parkeergarages met plaats voor 2.500 auto’s. Een vrije busbaan en een NS-station zorgen ook voor een goede bereikbaarheid met het OV. Het stadscentrum Almere is ontwikkeld door Bouwfonds MAB (inmiddels gesplitst in Bouwfonds Ontwikkeling en MAB Development), Blauwhoed Eurowoningen en de gemeente Almere. De commerciële ruimten in het stadscentrum zijn eigendom van Unibail-Rodamco, dat sinds 2002 bij het ontwikkelingsproces is betrokken.

10

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

Stellige overtuiging Wat de burgemeester opvalt is dat veel winkels in het stadscentrum Almere het prima doen, terwijl een enkele retailer het moeilijk heeft. “De vraag is: ligt dat aan het stadscentrum Almere of aan die klagende retailers? Tot mijn verbazing zie ik wel eens dat franchisenemers en de eigenaren van een formule of een keten er verschillende visies op nahouden. Dat is vragen om problemen. Inherent aan zo’n grootschalige ontwikkeling als het stadscentrum Almere is dat sommige winkels het niet hebben gered, omdat ze net niet op de goede plek bleken te zitten. Wat dat betreft ben ik eenduidiger in mijn oordeel over de horeca in Almere: omdat het aanbod wat achterblijft bij de vraag, is er gewoon iets mis met je zaak als je het niet redt. Want een restaurant dat kwaliteit biedt, zit in Almere altijd vol.”

Naast de groei van de horeca is voor de leven­ digheid van het centrum van Almere ook de komst van Hogeschool Windesheim volgens Jorritsma een goede zaak. “Voor het eerste jaar hebben zich al 1300 studenten aange­ meld. Ik ben er van overtuigd dat de horeca daar een impuls van gaat krijgen. Studenten vormen tenslotte een heel andere doelgroep dan scholieren en jonge gezinnen.” Lachend: “Het wachten is op klachten over studenten die ’s nachts overlast veroorzaken. Begrijp me niet verkeerd: ik kijk daar absoluut niet naar uit. Maar Almere zal dan wel weer een stap verder zijn in haar ontwikkeling naar de grote, gemêleerde stad die ze wil zijn.” Op het gebied van citymarketing valt daarbij nog een wereld te winnen, weet Jorritsma. “Nog maar dertig procent van de inwoners van Almere is afkomstig uit Amsterdam. Naarmate dat percentage verder afneemt, zal de oneerlijke vergelijking met de hoofd­

stad die jarenlang een negatief stempel heeft gedrukt op het imago van Almere steeds minder vaak worden gemaakt. Het heeft ook met onbekendheid te maken. Als je tien jaar geleden voor het laatst in Maastricht bent geweest, is jouw beeld van die stad nog best up-to-date. Maar als je tien jaar geleden voor het laatst in Almere bent geweest, kijk je je ogen uit als je de stad nu bezoekt. Om die reden ben ik ook heel blij dat de Winkello­ catieMarkt hier werd gehouden. Voor veel bezoekers van die netwerkbijeenkomst is Almere misschien ook een kwestie van ‘onbekend maakt onbemind’. ”

Duidelijke hiërarchie

Dat laatste geldt volgens de VVD-bestuurder ook voor een snel slinkend deel van de eigen bevolking. “Almere had geen winkelcentrum en dus hebben Almeerders zich andere ge­ woonten aangeleerd. Nu het stadscentrum Almere er is, moet Almeerders duidelijk wor­ den gemaakt dat ze niet meer naar Amster­ dam of ’t Gooi hoeven om te funshoppen. Om dat te stimuleren is tussen alle winkelcentra in Almere een duidelijke hiërarchie aange­ bracht. Naar stadscentrum Almere ga je om te funshoppen, naar de stadsdeelcentra ga je vooral voor je dagelijkse boodschappen. In Almere Poort is daarbij gekozen voor een combinatie met grootschalige detailhandel: Retail Park Almere Poort gaat bestaan uit 30.000 m2 aan grootschalige winkels en 5.000 m2 aan horeca & leisure. De herontwik­ keling van Buitenmere, het winkelcentrum van Almere Buiten, is ondertussen in volle gang. En met food als thema groeit ook het aanbod in Almere Haven mee met de toe­ name van het aantal inwoners.”

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

11


INTERVIEW

’Een stad die al toeristisch is mag de winkeltijden vrijgeven, een stad die de ambitie heeft om toeristisch te worden mag het niet. Idioot gewoon’

http://www. Stadscentrum atrio.at/fiAlmere in de leadmin/ prijzen user_upload/images/finalisticsc_03.jpg De NEPROM-prijs 2007 en de ICSC European Shopping Centre Awards 2008, dé Europese retailprijs op het gebied van stadsontwikkeling in de vastgoedbranche, zijn slechts enkele van de prestigieuze prijzen waarmee het stadscentrum Almere de afgelopen jaren is onderscheiden. De ICSC-jury toonde zich destijds onder de indruk van hun plan, dat op ingenieuze wijze voorziet in een ‘benedenwereld’ (parkeren en openbaar vervoer) en een ‘bovenwereld’ (winkels, horeca, wonen, een hotel, bibliotheek, bioscoop en schouwburg). Het stadscentrum Almere heeft een oppervlakte van 102.000 m2, waaronder 78.000 m2 retail, 24.000 m2 leisure en horeca, 800 woningen en meerdere parkeergarages met plaats voor 2.500 auto’s. Een vrije busbaan en een NS-station zorgen ook voor een goede bereikbaarheid met het OV. Het stadscentrum Almere is ontwikkeld door Bouwfonds MAB (inmiddels gesplitst in Bouwfonds Ontwikkeling en MAB Development), Blauwhoed Eurowoningen en de gemeente Almere. De commerciële ruimten in het stadscentrum zijn eigendom van Unibail-Rodamco, dat sinds 2002 bij het ontwikkelingsproces is betrokken.

10

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

Stellige overtuiging Wat de burgemeester opvalt is dat veel winkels in het stadscentrum Almere het prima doen, terwijl een enkele retailer het moeilijk heeft. “De vraag is: ligt dat aan het stadscentrum Almere of aan die klagende retailers? Tot mijn verbazing zie ik wel eens dat franchisenemers en de eigenaren van een formule of een keten er verschillende visies op nahouden. Dat is vragen om problemen. Inherent aan zo’n grootschalige ontwikkeling als het stadscentrum Almere is dat sommige winkels het niet hebben gered, omdat ze net niet op de goede plek bleken te zitten. Wat dat betreft ben ik eenduidiger in mijn oordeel over de horeca in Almere: omdat het aanbod wat achterblijft bij de vraag, is er gewoon iets mis met je zaak als je het niet redt. Want een restaurant dat kwaliteit biedt, zit in Almere altijd vol.”

Naast de groei van de horeca is voor de leven­ digheid van het centrum van Almere ook de komst van Hogeschool Windesheim volgens Jorritsma een goede zaak. “Voor het eerste jaar hebben zich al 1300 studenten aange­ meld. Ik ben er van overtuigd dat de horeca daar een impuls van gaat krijgen. Studenten vormen tenslotte een heel andere doelgroep dan scholieren en jonge gezinnen.” Lachend: “Het wachten is op klachten over studenten die ’s nachts overlast veroorzaken. Begrijp me niet verkeerd: ik kijk daar absoluut niet naar uit. Maar Almere zal dan wel weer een stap verder zijn in haar ontwikkeling naar de grote, gemêleerde stad die ze wil zijn.” Op het gebied van citymarketing valt daarbij nog een wereld te winnen, weet Jorritsma. “Nog maar dertig procent van de inwoners van Almere is afkomstig uit Amsterdam. Naarmate dat percentage verder afneemt, zal de oneerlijke vergelijking met de hoofd­

stad die jarenlang een negatief stempel heeft gedrukt op het imago van Almere steeds minder vaak worden gemaakt. Het heeft ook met onbekendheid te maken. Als je tien jaar geleden voor het laatst in Maastricht bent geweest, is jouw beeld van die stad nog best up-to-date. Maar als je tien jaar geleden voor het laatst in Almere bent geweest, kijk je je ogen uit als je de stad nu bezoekt. Om die reden ben ik ook heel blij dat de Winkello­ catieMarkt hier werd gehouden. Voor veel bezoekers van die netwerkbijeenkomst is Almere misschien ook een kwestie van ‘onbekend maakt onbemind’. ”

Duidelijke hiërarchie

Dat laatste geldt volgens de VVD-bestuurder ook voor een snel slinkend deel van de eigen bevolking. “Almere had geen winkelcentrum en dus hebben Almeerders zich andere ge­ woonten aangeleerd. Nu het stadscentrum Almere er is, moet Almeerders duidelijk wor­ den gemaakt dat ze niet meer naar Amster­ dam of ’t Gooi hoeven om te funshoppen. Om dat te stimuleren is tussen alle winkelcentra in Almere een duidelijke hiërarchie aange­ bracht. Naar stadscentrum Almere ga je om te funshoppen, naar de stadsdeelcentra ga je vooral voor je dagelijkse boodschappen. In Almere Poort is daarbij gekozen voor een combinatie met grootschalige detailhandel: Retail Park Almere Poort gaat bestaan uit 30.000 m2 aan grootschalige winkels en 5.000 m2 aan horeca & leisure. De herontwik­ keling van Buitenmere, het winkelcentrum van Almere Buiten, is ondertussen in volle gang. En met food als thema groeit ook het aanbod in Almere Haven mee met de toe­ name van het aantal inwoners.”

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

11


Nationaal retaildebat onder leiding van Marc MajolÉe

VRAAGGESTUURD ONTWIKKELEN, PRIMA, MAAR WAT MERKT DE CONSUMENT ERVAN?

DEBAT ­ Het eerste nationale retaildebat voor het WinkellocatieMarkt-magazine begon al in de wandelgangen van het prachtige stadhuis van Rotterdam. En ook nadat wethouder Hamit Karakus vertrokken was naar een raads­ vergadering, woedde de discussie nog een tijdje voort. “Ondernemerschap, daar draait het om.”

12

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

13


Nationaal retaildebat onder leiding van Marc MajolÉe

VRAAGGESTUURD ONTWIKKELEN, PRIMA, MAAR WAT MERKT DE CONSUMENT ERVAN?

DEBAT ­ Het eerste nationale retaildebat voor het WinkellocatieMarkt-magazine begon al in de wandelgangen van het prachtige stadhuis van Rotterdam. En ook nadat wethouder Hamit Karakus vertrokken was naar een raads­ vergadering, woedde de discussie nog een tijdje voort. “Ondernemerschap, daar draait het om.”

12

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

13


Nationaal retaildebaT

’Marketingmanagers van winkelketens zouden veel meer betrokken moeten worden bij de ontwikkeling van nieuwe winkelgebieden’

DE DeELNEMERS Hamit Karakus, wethouder, gemeente Rotterdam René Vierkant, Syntrus Achmea, director Winkel­ beleggingen Bart van Rooijen, Delta Development Group, General Manager Post Rotterdam Cuno van Steenhoven, DTZ Zadelhoff, Partner Retail Mark Kuijpers, Fakton, Partner Frank van Sebille, vanHaren, Manager Vastgoed Marc Majolée (debat­leider) van Majolée RetailVastgoedAdvies

VAN SEBILLE Wethouder Hamit Karakus, die stedelijke economie in zijn portefeuille heeft, blijkt enigszins verlaat: over een krap uur begint de raadsvergadering en met collega Jantine Kriens van financiën moet hij op de valreep nog enkele onderwerpen voorbespreken. Onder het motto ‘tijd is geld’ stelt debat­ leider Marc Majolée van Majolée Retail­ Vastgoed­Advies in de werkkamer van Karakus voor om alvast te beginnen. Daarbij haakt hij in op de discussie die al enige tijd landelijk speelt en in feite even daarvoor op de gang al begon. “Binnen de wereld van retail en vastgoed heeft de afgelopen jaren een duidelijke verschuiving plaatsgevonden van aanbodgestuurd naar vraaggestuurd ontwikkelen. Hoewel je dat wel zou verwachten in een tijd van herontwikkeling, betwijfel ik echter of de consument daar al veel van merkt. In het ver­ lengde daarvan is mijn eerste vraag: wie zien jullie zelf als je belangrijkste klant?”

Frank van Sebille (vanHaren): “Voor ons is dat niet zo moeilijk: de consument. Dat zou voor ons allemaal zo moeten zijn, zoals we hier aan tafel zitten. Ook al staan we er wat verder van af en zitten er allemaal doorgeef­ luiken tussen, de consument hoort centraal te staan.” Mark Kuijpers (Fakton): “Dat klopt, maar als adviesbureau hebben wij het meest te maken met ontwikkelaars en beleggers. Zij zijn onze belangrijkste klanten.”

14

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

Vierkant

René Vierkant (Syntrus Achmea): “Voor ons zijn dat retailers. Maar het asset manage­ ment voeren we uit voor pensioenfondsen. Als zij tevreden zijn, doen wij ons werk goed.”

Bart van Rooijen (Delta Development Group): “Het ligt voor de hand om ‘onze opdrachtgevers’ te zeggen. Maar in dit gezel­ schap kies ik voor onze huurders, retailers. Dat is wat ons bindt.” Cuno van Steenhoven (DTZ Zadelhoff): “Onze klanten zijn ontwikkelaars, beleggers en retailers.”

Uit jullie antwoorden durf ik de conclusie te trekken dat de consument nog steeds niet centraal staat. Bij projecten draait het om de financiering en de beheersing van de risico’s. En daardoor realiseren we nog steeds winkelgebieden waar de consument niet op zit te wachten. Mee eens? Vierkant: “Nee. Althans: niet helemaal. Ook op retailgebied zijn ontwikkelingstrajecten zo lang en gefragmenteerd, dat je je kunt afvragen of de consument ten tijde van de oplevering nog wel dezelfde is als de consu­ ment ten tijde van de eerste planvorming. Maar dat is nou net ons vak. We hebben er met z’n allen voor doorgeleerd om daar op te anticiperen.”

Van Sebille: “Mede dankzij het Vastgoed­ overleg gaat het wel de goede kant op. Ont­ wikkelaars kloppen steeds vaker in een vroeg

stadium bij ons aan met de vraag even mee te kijken en te denken. Dat er vervolgens nog te weinig wordt gedaan met de input van retailers is een ander verhaal. Misschien komt dat nog.” Van Rooijen: “Als ontwikkelaar ben ik niet voortdurend met de consument bezig, ik ga er van uit dat de retailers waar ik mee te maken heb dat al doen en daar veel beter inzicht in hebben. Sterker nog: dankzij social media staan retailers dichter bij consumen­ ten dan ooit tevoren. De mogelijkheden zijn eindeloos. Social media zijn bij de marketing van bestaande en nieuwe winkelgebieden geen hulpmiddel, maar gaan de gangbare advertentiemedia verre overtreffen.” Van Sebille: “Maar de kennis die alle social media opleveren zit bij de marketingmana­ gers van winkelketens. Zij zouden veel meer moeten worden betrokken bij de ontwikke­ ling van nieuwe winkelgebieden.”

Van Steenhoven: “Probleem is alleen dat er een groot verschil zit tussen een grote, internationaal georiënteerde keten als Van Haren en lokale retailers die vooral uit zijn op een zo laag mogelijke huur en alles daarom het liefst bij het oude willen houden.” Van Rooijen: “Ook tussen lokale retailers zitten grote verschillen. Sommigen praten wel mee maar blijken uiteenlopende belan­ gen te hebben, met als gevolg dat ze ook processen kunnen frustreren. da te hebben. Maar je hebt onder lokale retailers ook echte

ondernemers die wél gebruik maken van social media en die wél donders goed inzien dat het een aflopende zaak is als er niets gebeurt in hun winkelstraat. Met hen ga ik graag om tafel, omdat ze absoluut van meer­ waarde kunnen zijn voor het eindresultaat.”

Vierkant: “Ondernemerschap, daar draait het om. Lokale retailers die dat ontberen gaan het niet halen, leggen het onherroepelijk af tegen de inkoopkracht en de organi­satie van de grote jongens. Een lokale retailer die wél ondernemerskwaliteiten heeft, kan net zo veel profijt hebben van social media als een landelijke keten. Individueel en als onderdeel van een winkelcentrum of -gebied. De impact van social media kan nauwelijks worden on­ derschat. Ik sluit niet uit dat onze ideeën over branchering er volledig door op z’n kop gaan. Dat zou ik wel heel spannend vinden.” Het is duidelijk dat de huidige consument anders winkelt en daarbij spelen de tele­ foon en social media absoluut een belang­ rijke rol. Maar internet als aankoopkanaal heeft ook een keerzijde. Wat zullen de gevolgen zijn voor het totale winkelopper­ vlak?

Van Rooijen: “Laat ik het van de positieve kant benaderen: behalve op het aantal vier­ kante meters, zal internet zeker ook invloed hebben op de kwaliteit van het winkelpro­ gramma. In Nederland is dat geen overbodige luxe.” Kuijpers: “Klopt. Onder invloed van internet WinkellocatieMarkt Magazine 2011

15


Nationaal retaildebaT

’Marketingmanagers van winkelketens zouden veel meer betrokken moeten worden bij de ontwikkeling van nieuwe winkelgebieden’

DE DeELNEMERS Hamit Karakus, wethouder, gemeente Rotterdam René Vierkant, Syntrus Achmea, director Winkel­ beleggingen Bart van Rooijen, Delta Development Group, General Manager Post Rotterdam Cuno van Steenhoven, DTZ Zadelhoff, Partner Retail Mark Kuijpers, Fakton, Partner Frank van Sebille, vanHaren, Manager Vastgoed Marc Majolée (debat­leider) van Majolée RetailVastgoedAdvies

VAN SEBILLE Wethouder Hamit Karakus, die stedelijke economie in zijn portefeuille heeft, blijkt enigszins verlaat: over een krap uur begint de raadsvergadering en met collega Jantine Kriens van financiën moet hij op de valreep nog enkele onderwerpen voorbespreken. Onder het motto ‘tijd is geld’ stelt debat­ leider Marc Majolée van Majolée Retail­ Vastgoed­Advies in de werkkamer van Karakus voor om alvast te beginnen. Daarbij haakt hij in op de discussie die al enige tijd landelijk speelt en in feite even daarvoor op de gang al begon. “Binnen de wereld van retail en vastgoed heeft de afgelopen jaren een duidelijke verschuiving plaatsgevonden van aanbodgestuurd naar vraaggestuurd ontwikkelen. Hoewel je dat wel zou verwachten in een tijd van herontwikkeling, betwijfel ik echter of de consument daar al veel van merkt. In het ver­ lengde daarvan is mijn eerste vraag: wie zien jullie zelf als je belangrijkste klant?”

Frank van Sebille (vanHaren): “Voor ons is dat niet zo moeilijk: de consument. Dat zou voor ons allemaal zo moeten zijn, zoals we hier aan tafel zitten. Ook al staan we er wat verder van af en zitten er allemaal doorgeef­ luiken tussen, de consument hoort centraal te staan.” Mark Kuijpers (Fakton): “Dat klopt, maar als adviesbureau hebben wij het meest te maken met ontwikkelaars en beleggers. Zij zijn onze belangrijkste klanten.”

14

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

Vierkant

René Vierkant (Syntrus Achmea): “Voor ons zijn dat retailers. Maar het asset manage­ ment voeren we uit voor pensioenfondsen. Als zij tevreden zijn, doen wij ons werk goed.”

Bart van Rooijen (Delta Development Group): “Het ligt voor de hand om ‘onze opdrachtgevers’ te zeggen. Maar in dit gezel­ schap kies ik voor onze huurders, retailers. Dat is wat ons bindt.” Cuno van Steenhoven (DTZ Zadelhoff): “Onze klanten zijn ontwikkelaars, beleggers en retailers.”

Uit jullie antwoorden durf ik de conclusie te trekken dat de consument nog steeds niet centraal staat. Bij projecten draait het om de financiering en de beheersing van de risico’s. En daardoor realiseren we nog steeds winkelgebieden waar de consument niet op zit te wachten. Mee eens? Vierkant: “Nee. Althans: niet helemaal. Ook op retailgebied zijn ontwikkelingstrajecten zo lang en gefragmenteerd, dat je je kunt afvragen of de consument ten tijde van de oplevering nog wel dezelfde is als de consu­ ment ten tijde van de eerste planvorming. Maar dat is nou net ons vak. We hebben er met z’n allen voor doorgeleerd om daar op te anticiperen.”

Van Sebille: “Mede dankzij het Vastgoed­ overleg gaat het wel de goede kant op. Ont­ wikkelaars kloppen steeds vaker in een vroeg

stadium bij ons aan met de vraag even mee te kijken en te denken. Dat er vervolgens nog te weinig wordt gedaan met de input van retailers is een ander verhaal. Misschien komt dat nog.” Van Rooijen: “Als ontwikkelaar ben ik niet voortdurend met de consument bezig, ik ga er van uit dat de retailers waar ik mee te maken heb dat al doen en daar veel beter inzicht in hebben. Sterker nog: dankzij social media staan retailers dichter bij consumen­ ten dan ooit tevoren. De mogelijkheden zijn eindeloos. Social media zijn bij de marketing van bestaande en nieuwe winkelgebieden geen hulpmiddel, maar gaan de gangbare advertentiemedia verre overtreffen.” Van Sebille: “Maar de kennis die alle social media opleveren zit bij de marketingmana­ gers van winkelketens. Zij zouden veel meer moeten worden betrokken bij de ontwikke­ ling van nieuwe winkelgebieden.”

Van Steenhoven: “Probleem is alleen dat er een groot verschil zit tussen een grote, internationaal georiënteerde keten als Van Haren en lokale retailers die vooral uit zijn op een zo laag mogelijke huur en alles daarom het liefst bij het oude willen houden.” Van Rooijen: “Ook tussen lokale retailers zitten grote verschillen. Sommigen praten wel mee maar blijken uiteenlopende belan­ gen te hebben, met als gevolg dat ze ook processen kunnen frustreren. da te hebben. Maar je hebt onder lokale retailers ook echte

ondernemers die wél gebruik maken van social media en die wél donders goed inzien dat het een aflopende zaak is als er niets gebeurt in hun winkelstraat. Met hen ga ik graag om tafel, omdat ze absoluut van meer­ waarde kunnen zijn voor het eindresultaat.”

Vierkant: “Ondernemerschap, daar draait het om. Lokale retailers die dat ontberen gaan het niet halen, leggen het onherroepelijk af tegen de inkoopkracht en de organi­satie van de grote jongens. Een lokale retailer die wél ondernemerskwaliteiten heeft, kan net zo veel profijt hebben van social media als een landelijke keten. Individueel en als onderdeel van een winkelcentrum of -gebied. De impact van social media kan nauwelijks worden on­ derschat. Ik sluit niet uit dat onze ideeën over branchering er volledig door op z’n kop gaan. Dat zou ik wel heel spannend vinden.” Het is duidelijk dat de huidige consument anders winkelt en daarbij spelen de tele­ foon en social media absoluut een belang­ rijke rol. Maar internet als aankoopkanaal heeft ook een keerzijde. Wat zullen de gevolgen zijn voor het totale winkelopper­ vlak?

Van Rooijen: “Laat ik het van de positieve kant benaderen: behalve op het aantal vier­ kante meters, zal internet zeker ook invloed hebben op de kwaliteit van het winkelpro­ gramma. In Nederland is dat geen overbodige luxe.” Kuijpers: “Klopt. Onder invloed van internet WinkellocatieMarkt Magazine 2011

15


Nationaal retaildebaT wordt winkelen steeds meer een leisureactiviteit. De noodzakelijke, saaie inkopen gaan mensen steeds meer doen via internet. Er zal dus vraag blijven naar nieuwe, kwali­ tatief hoogwaardige winkelmeters.”

Groot en complex

Inmiddels is Hamit Karakus gearriveerd. Zoals het een wethouder in één van de groot­ ste en meest complexe steden van Nederland betaamt, heeft hij aan een half woord genoeg om zich in de discussie te kunnen mengen. “Dat kwalitatief hoogwaardige winkelaanbod sluit aan bij de mensen met een goede oplei­ ding en een dito inkomen die we aan Rotter­ dam willen binden, met woningen en woon­ milieus die naar hun zin zijn. In het verleden is onvoldoende onderkend dat zij cruciaal zijn voor de leefbaarheid en de economische kracht van deze stad. Langzaam maar zeker werpt ons beleid vruchten af: steeds meer gezinnen, tweeverdieners, hoogopgeleiden en mensen met een hoog inkomen blijven in Rotterdam wonen. Het gemiddelde opleidings­ niveau van de bevolking stijgt, met name onder allochtone jongeren. En recent onder­ zoek heeft uitgewezen dat tachtig procent van de mensen in Rotterdam-Zuid het liefst in dat stadsdeel blijft wonen. Het is aan ons om die wens te faciliteren. Ook in de binnenstad, waar 80.000 mensen werken en 30.000 men­ sen wonen. Die aantallen moeten omhoog en dus gaan we nieuwe kantoren concentreren in en om de binnenstad en 5.000 nieuwe wo­ ningen bouwen. Op die manier creëer je een goede voedingsbodem voor een hoogwaardig winkelaanbod, als onderdeel van de sterke binnenstedelijke economie die we voor ogen hebben.”

Van Rooijen: “Het gaat absoluut de goede kant op in het centrum van Rotterdam, maar we zijn er nog niet. Wij merken dat bij Post Rotterdam. Prachtig project, krijgen we vaak te horen, maar wat gaat er verder gebeuren in de binnenstad, met name als het gaat om verbetering van het openbaar gebied? Het is dus vooral zaak om de komende jaren door te pakken.”

’Ik denk dat veel wijkwinkelcentra het gewoon niet gaan redden’

allerlei particulieren, is het eigendom daar­ van vaak heel versnipperd. Als de winkels eronder één voor één dicht gaan, zie je de woningen erboven vaak ook afglijden. Het is heel lastig om grip te krijgen op zo’n proces. Kijk maar naar de Vlietlaan in Kralingen.”

Van Rooijen tot dusver nog onvoldoende gebruik is ge­ maakt van haar regionale functie. Dat neemt niet weg dat we ook in de binnenstad niet ontkomen aan sanering en concentratie. Het winkelaanbod moet worden geconcentreerd in een aantal korte, krachtige straten.”

Van Steenhoven: “Welke retailer je ook spreekt, iedereen is enthousiast over wat er in de binnenstad van Rotterdam gebeurt.” Maar waarom dan? Waarin onderscheidt het centrum van Rotterdam zich van andere binnensteden?

Kuijpers: “Bijna alle steden hikken tegen die opgave aan. Je kunt wel saneren, maar wat ga je met de plinten doen als de winkels op B- en C-locaties vertrokken zijn?”

Karakus: “Er is geen enkele andere stad in Nederland waar je als retailer in het centrum zulke grote oppervlakten kunt realiseren. Dat geldt ook voor bedrijven: in Rotterdam Central District zijn plannen voor 600.000 m2 aan nieuwe kantoorruimte. En dat in een stad met een jonge, grote, steeds hoger opgeleide beroepsbevolking.”

Karakus: “In de binnenstad, met zijn grote behoefte aan woningen, weet ik heel goed wat ik in de plinten wil realiseren: woningen. Ik ben ook bereid om er het bestemmings­ plan voor aan te passen. Het belangrijkste is dat je het er met z’n allen over eens wordt dat sanering en concentratie noodzakelijk zijn.”

Als plannen Post Rotterdam, Forum Rotter­ dam, de Markthal en Rotterdam Central District doorgaan, worden er de komende jaren veel winkelmeters toe­gevoegd aan de binnenstad van Rotterdam. Leidt dat niet tot overbewinkeling en teveel van hetzelfde?

Van Steenhoven: “Kun je het niet aan de markt overlaten? Veertig jaar geleden zat op iedere straathoek nog een kruidenier, bakker of groenteboer. Het gros is vanzelf verdwenen. Dat soort organische processen moet je niet te veel willen sturen.”

Karakus: “In overleg met de betrokken ontwikkelaars proberen we als gemeente te sturen op de branchering en de fasering. Ten opzichte van veel andere grote steden heeft Rotterdam bovendien als voordeel dat

Kuijpers: “Maar het heeft ook impact op het vastgoed boven de plinten. Verdeeld over

Vierkant: “Daar komt bij dat er ook een tries­ te kant zit aan zo’n koude sanering: ook goede ondernemers hebben maar beperkt grip op hun omgeving. Het is heel wrang als je in een winkelstraat zit die door allerlei externe om­ standigheden langzaam achteruit boert en het op termijn gewoon niet gaat redden.”

Van Rooyen: “Kom ik toch terug op dat ondernemerschap. Een goede ondernemer onderkent tijdig dat het de verkeerde kant op gaat en anticipeert daar op tijd op. Overigens vind ik dat niet iedere aanloopstraat voor sanering in aanmerking komt. Door de identi­ teit van zo’n aanloopstraat te herkennen, kan het juist de broedplaats van zogenaamde ‘knuffelwinkeltjes’ worden . Die mogen niet ontbreken in een levendige en aantrekkelijke binnenstad. Net als een goede mix van win­ kels en woningen. In Rotterdam is het ont­ staan van De Meent als winkelstraat daar in alle opzichten een goed voorbeeld van, dank­ zij eigenaren die juist het lef hebben gehad om jonge ondernemers een kans te geven, onder andere door uitzendbureaus te verwis­ selen voor leuke modezaken.” Karakus: “Net als de Hoogstraat. Daar lopen dagelijks 100.000 mensen doorheen maar tot voor kort zag het er niet uit, had het een win­ kelaanbod en een uitstraling van nul komma nul. Samen met de eigenaren en de retailers

karakus:

’Er is geen enkele andere stad in Nederland waar je als retailer in het centrum zulke grote oppervlakten kunt realiseren’ van Rooijen 16

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

Majolée

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

17


Nationaal retaildebaT wordt winkelen steeds meer een leisureactiviteit. De noodzakelijke, saaie inkopen gaan mensen steeds meer doen via internet. Er zal dus vraag blijven naar nieuwe, kwali­ tatief hoogwaardige winkelmeters.”

Groot en complex

Inmiddels is Hamit Karakus gearriveerd. Zoals het een wethouder in één van de groot­ ste en meest complexe steden van Nederland betaamt, heeft hij aan een half woord genoeg om zich in de discussie te kunnen mengen. “Dat kwalitatief hoogwaardige winkelaanbod sluit aan bij de mensen met een goede oplei­ ding en een dito inkomen die we aan Rotter­ dam willen binden, met woningen en woon­ milieus die naar hun zin zijn. In het verleden is onvoldoende onderkend dat zij cruciaal zijn voor de leefbaarheid en de economische kracht van deze stad. Langzaam maar zeker werpt ons beleid vruchten af: steeds meer gezinnen, tweeverdieners, hoogopgeleiden en mensen met een hoog inkomen blijven in Rotterdam wonen. Het gemiddelde opleidings­ niveau van de bevolking stijgt, met name onder allochtone jongeren. En recent onder­ zoek heeft uitgewezen dat tachtig procent van de mensen in Rotterdam-Zuid het liefst in dat stadsdeel blijft wonen. Het is aan ons om die wens te faciliteren. Ook in de binnenstad, waar 80.000 mensen werken en 30.000 men­ sen wonen. Die aantallen moeten omhoog en dus gaan we nieuwe kantoren concentreren in en om de binnenstad en 5.000 nieuwe wo­ ningen bouwen. Op die manier creëer je een goede voedingsbodem voor een hoogwaardig winkelaanbod, als onderdeel van de sterke binnenstedelijke economie die we voor ogen hebben.”

Van Rooijen: “Het gaat absoluut de goede kant op in het centrum van Rotterdam, maar we zijn er nog niet. Wij merken dat bij Post Rotterdam. Prachtig project, krijgen we vaak te horen, maar wat gaat er verder gebeuren in de binnenstad, met name als het gaat om verbetering van het openbaar gebied? Het is dus vooral zaak om de komende jaren door te pakken.”

’Ik denk dat veel wijkwinkelcentra het gewoon niet gaan redden’

allerlei particulieren, is het eigendom daar­ van vaak heel versnipperd. Als de winkels eronder één voor één dicht gaan, zie je de woningen erboven vaak ook afglijden. Het is heel lastig om grip te krijgen op zo’n proces. Kijk maar naar de Vlietlaan in Kralingen.”

Van Rooijen tot dusver nog onvoldoende gebruik is ge­ maakt van haar regionale functie. Dat neemt niet weg dat we ook in de binnenstad niet ontkomen aan sanering en concentratie. Het winkelaanbod moet worden geconcentreerd in een aantal korte, krachtige straten.”

Van Steenhoven: “Welke retailer je ook spreekt, iedereen is enthousiast over wat er in de binnenstad van Rotterdam gebeurt.” Maar waarom dan? Waarin onderscheidt het centrum van Rotterdam zich van andere binnensteden?

Kuijpers: “Bijna alle steden hikken tegen die opgave aan. Je kunt wel saneren, maar wat ga je met de plinten doen als de winkels op B- en C-locaties vertrokken zijn?”

Karakus: “Er is geen enkele andere stad in Nederland waar je als retailer in het centrum zulke grote oppervlakten kunt realiseren. Dat geldt ook voor bedrijven: in Rotterdam Central District zijn plannen voor 600.000 m2 aan nieuwe kantoorruimte. En dat in een stad met een jonge, grote, steeds hoger opgeleide beroepsbevolking.”

Karakus: “In de binnenstad, met zijn grote behoefte aan woningen, weet ik heel goed wat ik in de plinten wil realiseren: woningen. Ik ben ook bereid om er het bestemmings­ plan voor aan te passen. Het belangrijkste is dat je het er met z’n allen over eens wordt dat sanering en concentratie noodzakelijk zijn.”

Als plannen Post Rotterdam, Forum Rotter­ dam, de Markthal en Rotterdam Central District doorgaan, worden er de komende jaren veel winkelmeters toe­gevoegd aan de binnenstad van Rotterdam. Leidt dat niet tot overbewinkeling en teveel van hetzelfde?

Van Steenhoven: “Kun je het niet aan de markt overlaten? Veertig jaar geleden zat op iedere straathoek nog een kruidenier, bakker of groenteboer. Het gros is vanzelf verdwenen. Dat soort organische processen moet je niet te veel willen sturen.”

Karakus: “In overleg met de betrokken ontwikkelaars proberen we als gemeente te sturen op de branchering en de fasering. Ten opzichte van veel andere grote steden heeft Rotterdam bovendien als voordeel dat

Kuijpers: “Maar het heeft ook impact op het vastgoed boven de plinten. Verdeeld over

Vierkant: “Daar komt bij dat er ook een tries­ te kant zit aan zo’n koude sanering: ook goede ondernemers hebben maar beperkt grip op hun omgeving. Het is heel wrang als je in een winkelstraat zit die door allerlei externe om­ standigheden langzaam achteruit boert en het op termijn gewoon niet gaat redden.”

Van Rooyen: “Kom ik toch terug op dat ondernemerschap. Een goede ondernemer onderkent tijdig dat het de verkeerde kant op gaat en anticipeert daar op tijd op. Overigens vind ik dat niet iedere aanloopstraat voor sanering in aanmerking komt. Door de identi­ teit van zo’n aanloopstraat te herkennen, kan het juist de broedplaats van zogenaamde ‘knuffelwinkeltjes’ worden . Die mogen niet ontbreken in een levendige en aantrekkelijke binnenstad. Net als een goede mix van win­ kels en woningen. In Rotterdam is het ont­ staan van De Meent als winkelstraat daar in alle opzichten een goed voorbeeld van, dank­ zij eigenaren die juist het lef hebben gehad om jonge ondernemers een kans te geven, onder andere door uitzendbureaus te verwis­ selen voor leuke modezaken.” Karakus: “Net als de Hoogstraat. Daar lopen dagelijks 100.000 mensen doorheen maar tot voor kort zag het er niet uit, had het een win­ kelaanbod en een uitstraling van nul komma nul. Samen met de eigenaren en de retailers

karakus:

’Er is geen enkele andere stad in Nederland waar je als retailer in het centrum zulke grote oppervlakten kunt realiseren’ van Rooijen 16

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

Majolée

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

17


Nationaal retaildebaT hebben we daar in een half jaar tijd het tij weten te keren. Het is nu een aantrekkelijke winkel­ straat die passanten wél prikkelt om naar binnen te lopen en geld te spenderen. Die exer­ citie gaan we de komende tijd in meer winkel­ straten en -gebieden uitvoeren. Uitgangspunt daarbij is dat je niet alle winkelstraten overeind kunt houden.” Ik wou dat meer gemeenten zo voortvarend waren. Rene, herken jij dit? Zie jij in andere steden ook zo’n betrokken en daadkrachtige aanpak?

van Steenhoven

Vierkant: “Geen stad ontkomt aan de keuzes die nu in Rotterdam worden gemaakt: concen­ treren op de A-locaties en tijd en energie steken in de B-locaties. Voor alles moet je voorkomen dat het centrum een gatenkaas wordt van winkels en winkelgebiedjes. Nu de consument steeds mobieler wordt, maak ik me vooral zor­ gen om de toekomst van de kleinere gemeenten rond een grote, aantrekkelijke winkelstad als Rotterdam.” Van Sebille: “Naast aanloopstraten krijg je inderdaad ook aanloopsteden. Wat moet een gemeente als Schiedam nou doen om letterlijk en figuurlijk in de schaduw van Rotterdam te overleven?”

Kuijpers

Kuijpers:

’We moeten oppassen dat we met de winkelmarkt niet de kantorenmarkt achterna gaan’ 18

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

Karakus: “Zorgen voor onderscheidend ver­ mogen, bijvoorbeeld door de nadruk op knuffel­ winkels te leggen. En het aanbod afstemmen op het aantal inwoners. Een stad met 50.000 inwoners moet geen centrumplannen en win­ kelgebieden gaan ontwikkelen voor 610.000 inwoners. Rotterdam kan en mag dat wel, ook al omdat deze wereldstad een toeristenmagneet is. Mede dankzij de HSL faciliteert Rotterdam Centraal straks jaarlijks 75 miljoen reizigers. Onze plannen voor 600.000 m2 aan nieuwe kantoorruimte in Rotterdam Central District zijn op dat aantal gebaseerd. Ik weet niet hoeveel reizigers jaarlijks gebruik maken van het NS-station in Schiedam, maar vast niet genoeg om de grootschalige kantoorontwikke­ lingen mogelijk te maken die de gemeente jarenlang voor ogen heeft gehad. Op die plek kun je veel beter woningen bouwen voor Rotterdammers.” Van Sebille: “Waar houdt het ene verzorgings­ gebied op en begint het volgende? Afgaande op de plannen voor nieuwe winkelgebieden van alle gemeenten, telt Nederland 50 miljoen inwoners.”

Bedrijven Investeringszones

Karakus moet weg, de gemeenteraad wacht niet. Terwijl hij opstaat, verzekert de wet­houder dat hij graag nog even door had gediscussieerd.

’Welke retailer je ook spreeKT, iedereen is enthousiast over wat er in de binnenstad van Rotterdam gebeurt’ Van Steenhoven “Bijvoorbeeld over de Bedrijven Investerings­zones, waarvan er in Rotterdam een aantal niet van de grond is gekomen omdat ze te vrijblijvend waren. Jammer, want ik wil ondernemers meer verant­ woordelijk maken voor hun omgeving. Je hebt te veel freeriders die alleen maar profiteren en niets bijdragen aan de omgeving waarin ze ondernemen. Per gebied of straat wil ik ondernemers daarom verplichten lid te worden van een vereniging van ondernemers.”

Van Sebille: “Binnen de Nederlandse Vereniging Binnenstedelijke Ondernemers (NVBO) zijn we daar voor. Maar enkele leden van de Raad Nederlandse Detailhandel zijn weer mordicus tegen.” Karakus: “Ik zie het als een stok achter de deur, om er voor te zorgen dat alle ondernemers, alle retailers in een bepaald gebied er samen écht voor gaan en niet voor hun verantwoor­delijkheid kunnen weglopen.” Nadat de wethouder is vertrokken, snijdt Majolée het onderwerp van de toenemende leegstand aan.

Landelijk zijn het vooral de B- en C-locaties waar de eerste winkelpanden leeg komen te staan. Is leegstand een voorwaarde voor dynamiek of moet het worden bestreden vanaf het moment dat het de kop opsteekt? Kuijpers: “We moeten hoe dan ook oppassen dat we met de winkelmarkt niet de kantorenmarkt achterna gaan. Dat wil niet zeggen dat we geen nieuwe winkels meer moeten bouwen. Er is namelijk vraag naar een hogere kwaliteit en nieuwe winkel­ concepten die aansluiten bij de veranderde manier van winkelen. Winkelen wordt meer een beleving waarin mensen geserviced willen worden. De op­ komst van internet dwingt ons om heel bewust een strategie te bedenken over hoe we omgaan met bestaande winkels die niet meer aan de huidige en toekomstige behoefte voldoen. Alleen op die manier kunnen we leegstand zoals die in de kantorenmarkt speelt voorkomen. Bij winkels is dit zo mogelijk nog belangrijker, omdat ze een aanzienlijk grotere impact hebben op de leefbaarheid in de stad.” Vierkant: “Leegstaande winkelpanden bevinden zich bijna altijd op fantastische locaties, waar je veel meer kunt dan op een desolaat, slecht bereikbaar kantorenpark aan de rand van de stad. Ik zie enorme

mogelijkheden, bijvoorbeeld op het gebied van de transformatie van retailvastgoed in zorgvastgoed.”

Van Steenhoven: “Dat de binnensteden in Nederland zo sterk zijn is te danken aan verouderd Rijksbeleid, dat er vooral op was gericht middenstanders in de binnenstad te beschermen. Op antoren0wgebied had je die protectie niet, met als gevolg dat de kantoren­ parken overal de grond uitschoten. De gevolgen zijn bekend.” Van Sebille: “Toch moeten we wel uitkijken. Als het om winkelcentra gaat is er geen sprake van regulering, waardoor wildgroei dreigt. Momenteel werkt de markt nog enigszins mee, maar wat als dat straks niet meer het geval is? Dan hebben we écht genoeg winkelmeters voor 50 miljoen Nederlanders.”

Van Rooijen: “Maar er zullen ook winkelmeters verdwijnen. Ik denk dat veel wijkwinkelcentra het gewoon niet gaan redden. De eigenaar heeft er dertig jaar lang aan verdiend, dus je hoeft geen medelijden met hem te hebben. Al dan niet gestimu­ leerd door de gemeente zal hij moeten gaan kijken wat zo’n wijk écht nodig heeft. Ik ben het met René eens dat dan zal blijken dat er op het gebied van zorg veel mogelijkheden zijn.” Wordt de consument daar beter van, bijvoorbeeld in een stad als Rotterdam waar zo’n duidelijke keuze voor de binnenstad wordt gemaakt?

Van Rooijen: “Ja. Juist in een stad als Rotterdam, waar de nadruk zo lang op kwantiteit heeft gelegen.”

Van Sebille: “Vergeet alleen de bereikbaarheid niet. Consumenten zijn absoluut mobieler geworden, maar ze moeten die compacte binnenstad met haar grote, gevarieerde winkelaanbod wel goed en snel kunnen bereiken. En het openbaar vervoer of het parkeren mag ze niet te veel kosten. Dat lijkt me zó frustrerend voor de knuffelwinkels waar we het over hebben gehad: mensen komen er graag, maar stellen hoge eisen aan de service die inmiddels ook bij grote ketens goed voor elkaar is. En als de consument het product dat hij in een knuffelwinkel heeft ontdekt bij de Primark, de Xenos of op internet goedkoper kan krijgen, koopt hij het doodleuk daar. Om vervol­ gens ’s avonds thuis niet uitgepraat te raken over dat leuke nieuwe winkeltje in de stad...”

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

19


Nationaal retaildebaT hebben we daar in een half jaar tijd het tij weten te keren. Het is nu een aantrekkelijke winkel­ straat die passanten wél prikkelt om naar binnen te lopen en geld te spenderen. Die exer­ citie gaan we de komende tijd in meer winkel­ straten en -gebieden uitvoeren. Uitgangspunt daarbij is dat je niet alle winkelstraten overeind kunt houden.” Ik wou dat meer gemeenten zo voortvarend waren. Rene, herken jij dit? Zie jij in andere steden ook zo’n betrokken en daadkrachtige aanpak?

van Steenhoven

Vierkant: “Geen stad ontkomt aan de keuzes die nu in Rotterdam worden gemaakt: concen­ treren op de A-locaties en tijd en energie steken in de B-locaties. Voor alles moet je voorkomen dat het centrum een gatenkaas wordt van winkels en winkelgebiedjes. Nu de consument steeds mobieler wordt, maak ik me vooral zor­ gen om de toekomst van de kleinere gemeenten rond een grote, aantrekkelijke winkelstad als Rotterdam.” Van Sebille: “Naast aanloopstraten krijg je inderdaad ook aanloopsteden. Wat moet een gemeente als Schiedam nou doen om letterlijk en figuurlijk in de schaduw van Rotterdam te overleven?”

Kuijpers

Kuijpers:

’We moeten oppassen dat we met de winkelmarkt niet de kantorenmarkt achterna gaan’ 18

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

Karakus: “Zorgen voor onderscheidend ver­ mogen, bijvoorbeeld door de nadruk op knuffel­ winkels te leggen. En het aanbod afstemmen op het aantal inwoners. Een stad met 50.000 inwoners moet geen centrumplannen en win­ kelgebieden gaan ontwikkelen voor 610.000 inwoners. Rotterdam kan en mag dat wel, ook al omdat deze wereldstad een toeristenmagneet is. Mede dankzij de HSL faciliteert Rotterdam Centraal straks jaarlijks 75 miljoen reizigers. Onze plannen voor 600.000 m2 aan nieuwe kantoorruimte in Rotterdam Central District zijn op dat aantal gebaseerd. Ik weet niet hoeveel reizigers jaarlijks gebruik maken van het NS-station in Schiedam, maar vast niet genoeg om de grootschalige kantoorontwikke­ lingen mogelijk te maken die de gemeente jarenlang voor ogen heeft gehad. Op die plek kun je veel beter woningen bouwen voor Rotterdammers.” Van Sebille: “Waar houdt het ene verzorgings­ gebied op en begint het volgende? Afgaande op de plannen voor nieuwe winkelgebieden van alle gemeenten, telt Nederland 50 miljoen inwoners.”

Bedrijven Investeringszones

Karakus moet weg, de gemeenteraad wacht niet. Terwijl hij opstaat, verzekert de wet­houder dat hij graag nog even door had gediscussieerd.

’Welke retailer je ook spreeKT, iedereen is enthousiast over wat er in de binnenstad van Rotterdam gebeurt’ Van Steenhoven “Bijvoorbeeld over de Bedrijven Investerings­zones, waarvan er in Rotterdam een aantal niet van de grond is gekomen omdat ze te vrijblijvend waren. Jammer, want ik wil ondernemers meer verant­ woordelijk maken voor hun omgeving. Je hebt te veel freeriders die alleen maar profiteren en niets bijdragen aan de omgeving waarin ze ondernemen. Per gebied of straat wil ik ondernemers daarom verplichten lid te worden van een vereniging van ondernemers.”

Van Sebille: “Binnen de Nederlandse Vereniging Binnenstedelijke Ondernemers (NVBO) zijn we daar voor. Maar enkele leden van de Raad Nederlandse Detailhandel zijn weer mordicus tegen.” Karakus: “Ik zie het als een stok achter de deur, om er voor te zorgen dat alle ondernemers, alle retailers in een bepaald gebied er samen écht voor gaan en niet voor hun verantwoor­delijkheid kunnen weglopen.” Nadat de wethouder is vertrokken, snijdt Majolée het onderwerp van de toenemende leegstand aan.

Landelijk zijn het vooral de B- en C-locaties waar de eerste winkelpanden leeg komen te staan. Is leegstand een voorwaarde voor dynamiek of moet het worden bestreden vanaf het moment dat het de kop opsteekt? Kuijpers: “We moeten hoe dan ook oppassen dat we met de winkelmarkt niet de kantorenmarkt achterna gaan. Dat wil niet zeggen dat we geen nieuwe winkels meer moeten bouwen. Er is namelijk vraag naar een hogere kwaliteit en nieuwe winkel­ concepten die aansluiten bij de veranderde manier van winkelen. Winkelen wordt meer een beleving waarin mensen geserviced willen worden. De op­ komst van internet dwingt ons om heel bewust een strategie te bedenken over hoe we omgaan met bestaande winkels die niet meer aan de huidige en toekomstige behoefte voldoen. Alleen op die manier kunnen we leegstand zoals die in de kantorenmarkt speelt voorkomen. Bij winkels is dit zo mogelijk nog belangrijker, omdat ze een aanzienlijk grotere impact hebben op de leefbaarheid in de stad.” Vierkant: “Leegstaande winkelpanden bevinden zich bijna altijd op fantastische locaties, waar je veel meer kunt dan op een desolaat, slecht bereikbaar kantorenpark aan de rand van de stad. Ik zie enorme

mogelijkheden, bijvoorbeeld op het gebied van de transformatie van retailvastgoed in zorgvastgoed.”

Van Steenhoven: “Dat de binnensteden in Nederland zo sterk zijn is te danken aan verouderd Rijksbeleid, dat er vooral op was gericht middenstanders in de binnenstad te beschermen. Op antoren0wgebied had je die protectie niet, met als gevolg dat de kantoren­ parken overal de grond uitschoten. De gevolgen zijn bekend.” Van Sebille: “Toch moeten we wel uitkijken. Als het om winkelcentra gaat is er geen sprake van regulering, waardoor wildgroei dreigt. Momenteel werkt de markt nog enigszins mee, maar wat als dat straks niet meer het geval is? Dan hebben we écht genoeg winkelmeters voor 50 miljoen Nederlanders.”

Van Rooijen: “Maar er zullen ook winkelmeters verdwijnen. Ik denk dat veel wijkwinkelcentra het gewoon niet gaan redden. De eigenaar heeft er dertig jaar lang aan verdiend, dus je hoeft geen medelijden met hem te hebben. Al dan niet gestimu­ leerd door de gemeente zal hij moeten gaan kijken wat zo’n wijk écht nodig heeft. Ik ben het met René eens dat dan zal blijken dat er op het gebied van zorg veel mogelijkheden zijn.” Wordt de consument daar beter van, bijvoorbeeld in een stad als Rotterdam waar zo’n duidelijke keuze voor de binnenstad wordt gemaakt?

Van Rooijen: “Ja. Juist in een stad als Rotterdam, waar de nadruk zo lang op kwantiteit heeft gelegen.”

Van Sebille: “Vergeet alleen de bereikbaarheid niet. Consumenten zijn absoluut mobieler geworden, maar ze moeten die compacte binnenstad met haar grote, gevarieerde winkelaanbod wel goed en snel kunnen bereiken. En het openbaar vervoer of het parkeren mag ze niet te veel kosten. Dat lijkt me zó frustrerend voor de knuffelwinkels waar we het over hebben gehad: mensen komen er graag, maar stellen hoge eisen aan de service die inmiddels ook bij grote ketens goed voor elkaar is. En als de consument het product dat hij in een knuffelwinkel heeft ontdekt bij de Primark, de Xenos of op internet goedkoper kan krijgen, koopt hij het doodleuk daar. Om vervol­ gens ’s avonds thuis niet uitgepraat te raken over dat leuke nieuwe winkeltje in de stad...”

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

19


De economische crisis, we kunnen er niet omheen. Wat Demerkt economische Brainwash crisis, ervan? we kun Wat is uw mening over de ontwikkeling van de huurprijzen? Wat is uw mening o Winkelcentra en -units worden steeds groter. Is dat een Winkelcentra goede zaak?en -units w Houden eigenaren van winkelvastgoed wel voldoende Houden rekeningeigenaren met de wensen van winkelvastgo van retaile aar wil Brainwash over vijf jaar staan? Is het onomkeerbaar Waar wilproces Brainwash dat het over Nederlandse vijf jaar staan? winkell Is h meer en meer wordt beheerst door ketens en dat familiebedrijven meer en meer langzaam wordt beheerst uit beeld door verdwi ket De economische crisis, we kunnen er niet omheen. Wat Demerkt economische Brainwash crisis, ervan? we kun Wat is uw mening over de ontwikkeling van de huurprijzen? Wat is uw mening o Winkelcentra en -units worden steeds groter. Is dat een Winkelcentra goede zaak?en -units w Houden eigenaren van winkelvastgoed wel voldoende Houden rekeningeigenaren met de wensen van winkelvastgo van retaile Brainwash over vijf jaar staan? De economische Waarcrisis, wil Brainwash we kunnenover er niet vijf jaar omheen. staan? Wat Demerkt econom B De formule Wat is uw mening over de ontwikkeling van de huurprijzen? Wat van is uw mening o Brainwash Kappers Winkelcentra en -units worden steeds groter. Is dat een Winkelcentra goede zaak?en -units w Houden eigenaren van winkelvastgoed wel voldoende Houden rekeningeigenaren met de wensen van winkelvastgo van retaile aar wil Brainwash over vijf jaar staan? Is het onomkeerbaar Waar wilproces Brainwash dat het over Nederlandse vijf jaar staan? winkell Is h meer en meer wordt beheerst door ketens en dat familiebedrijven meer en meer langzaam wordt beheerst uit beeld door verdwi ket De economische crisis, we kunnen er niet omheen. Wat Demerkt economische Brainwash crisis, ervan? we kun Wat is uw mening over de ontwikkeling van de huurprijzen? Wat is uw mening o Winkelcentra en -units worden steeds groter. Is dat een Winkelcentra goede zaak?en -units w Houden eigenaren van winkelvastgoed wel voldoende Houden rekeningeigenaren met de wensen van winkelvastgo van retaile wash over vijf jaar staan? Houden eigenaren Waar wil vanBrainwash winkelvastgoed over vijf weljaar voldoende staan? Houden rekeningeigenar met de aar wil Brainwash over vijf jaar staan? Is het onomkeerbaar Waar wilproces Brainwash dat het over Nederlandse vijf jaar staan? winkell Is h meer en meer wordt beheerst door ketens en dat familiebedrijven meer en meer langzaam wordt beheerst uit beeld door verdwi ket De economische crisis, we kunnen er niet omheen. Wat Demerkt economische Brainwash crisis, ervan? we kun Wat is uw mening over de ontwikkeling van de huurprijzen? Wat is uw mening o Winkelcentra en -units worden steeds groter. Is dat een Winkelcentra goede zaak?en -units w Houden eigenaren van winkelvastgoed wel voldoende Houden rekeningeigenaren met de wensen van winkelvastgo van retaile Brainwash over vijf jaar staan? De economische Waarcrisis, wil Brainwash we kunnenover er niet vijf jaar omheen. staan? Wat Demerkt econom B

vraag & antwoord

hoofd vastgoed & expansie Elbert Roebbers BrainWash Kappers

Wat is uw mening over de ontwikkeling van de huurprijzen?

Winkelcentra en -units worden steeds groter. Is dat een goede zaak?

“Die baart ons zorgen. We willen graag de leukste, beste én goed­ koopste kapper van Nederland zijn en blijven. Dat betekent dat onze prijzen uiterst scherp en onze mar­ ges smal zijn. In schril contrast daarmee staat de gebruikelijke jaar­ lijkse huurprijsverhoging met een paar procent. Dat is buitenpropor­ tioneel in een afnemende markt met veel leegstand. Op de locaties met veel traffic waar wij willen zit­ ten, vormt de huurprijs gemiddeld acht tot tien procent van onze totale exploitatiekosten. De oplossing? Misschien toch wel omzethuur. Inderdaad, dan kan het zijn dat wij de helft minder betalen dan onze buurman. Maar zijn marges zijn dan ook minimaal twee keer zo groot. Groot voordeel van omzethuur is dat het de eigenaar in staat stelt om de branchering in zijn winkelcentrum optimaal te houden.”

“Nee. Het is vooral gebaseerd op het verdienmodel van nationale en in­ ternationale beleggers in winkel­ centra. In plaats van op kwantiteit, moet de nadruk veel meer op kwa­ liteit worden gelegd. In combinatie met een stabilisatie van de huren en meer aandacht voor het beheer en met name het goed onderhou­ den van winkelcentra, zou dat ook de redding betekenen van veel goe­ de lokale retailers die niemand graag ziet verdwijnen.”

20

Houden eigenaren van winkelvastgoed wel voldoende rekening met de wensen van retailers?

“In oude winkelcentra werden kap­ perszaken voorheen altijd wegge­ stopt in de periferie, in de doodlo­ pende hoeken waar bijvoorbeeld ook het uitzendbureautje en de manuele therapeut zaten. Het

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

maakte vroeger ook niet zoveel uit waar de kapper zat, want klanten moesten van tevoren toch een af­ spraak maken. BrainWash heeft het woord ‘impuls’ geïntroduceerd in de kappersbranche. Wij knippen niet op afspraak, iedereen kan bij wijze van spreken dag en nacht binnen komen lopen. Dat betekent dat we veel traffic nodig hebben en op een drukke, markante plek moe­ ten zitten. Graag ook in het zicht, want mensen moeten kunnen zien hoeveel klanten er binnen zitten. Desondanks krijg ik nog regelmatig locaties aangeboden die totaal niet bij onze formule passen. Nadat ik heb uitgelegd waarom dat zo is, leg ik zo’n aanbod uiteraard naast me neer. Zoals ik al zei: traffic is voor BrainWash Kappers van levensbe­ lang. De eigenaar van een winkel­ centrum zal uiteindelijk ook wel met ons mee moeten denken, an­ ders doen we het niet. Jammer is dat aan die drukke, markante plek­ ken in winkelcentra ook een prijs­ kaartje hangt.”

Gestart in 2007, telde BrainWash Kappers eind september 150 vestigingen met een gemiddeld winkeloppervlak van 90 vierkante meter. Exclusief servicekosten schat Roebbers de gemiddelde jaarhuur per winkel op 24.000 à 25.000 euro. BrainWash Kappers is vooral te vinden in de grotere wijkwinkelcentra. In binnensteden met hun relatief hoge huurprijzen is volgens Roebbers aan het begin van de week simpelweg te weinig traffic om omzet te generen. “Dat maken we later in de week niet meer goed. Ook onze kapsters hebben per slot van rekening maar twee handen en kunnen maar een bepaald aantal mensen per dag knippen.” Eind september werkten er in totaal 950 mensen bij BrainWash Kappers.

Is het een onomkeerbaar proces dat het Nederlandse winkellandschap meer en meer wordt beheerst door ketens en dat familiebedrijven langzaam uit beeld verdwijnen?

“Als we op de huidige voet doorgaan wél, vrees ik. Want een vergroting van het winkeloppervlak van 100 naar 120 vierkante meter, betekent een huurverhoging met twintig procent. Tegelijk nemen de personeelskosten toe, want er moet iemand bij om te voorkomen dat de winkel wordt leeggeroofd. En een

groter oppervlak betekent in veel branches niet automatisch een grotere omzet.

Over de uniformiteit van veel win­ kelstraten heb ik een genuanceerd oordeel. Natuurlijk zie je overal dezelfde ketens en formules, maar blijkbaar wil de consument dat. Als je als retailer geen scherpe prijzen, goede en snelle service en goede kwaliteit kunt bieden, ga je het niet redden. In het eerste halfjaar van 2011 zijn er dagelijks drie kappers­ zaken failliet gegaan. Dat heeft een beetje te maken met de komst van

BrainWash Kappers, maar zeker ook met de prijzen en marges die onder druk staan. En met het feit dat veel kappers gewoon geen goe­ de ondernemer zijn: ze vinden het leuk om te knippen, maar zijn niet in staat om hun kosten te beheer­ sen en aan te passen aan de lagere prijzen, de veranderde vraag en de nieuwe consument. The only con­ stant is change.”

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

21


De economische crisis, we kunnen er niet omheen. Wat Demerkt economische Brainwash crisis, ervan? we kun Wat is uw mening over de ontwikkeling van de huurprijzen? Wat is uw mening o Winkelcentra en -units worden steeds groter. Is dat een Winkelcentra goede zaak?en -units w Houden eigenaren van winkelvastgoed wel voldoende Houden rekeningeigenaren met de wensen van winkelvastgo van retaile aar wil Brainwash over vijf jaar staan? Is het onomkeerbaar Waar wilproces Brainwash dat het over Nederlandse vijf jaar staan? winkell Is h meer en meer wordt beheerst door ketens en dat familiebedrijven meer en meer langzaam wordt beheerst uit beeld door verdwi ket De economische crisis, we kunnen er niet omheen. Wat Demerkt economische Brainwash crisis, ervan? we kun Wat is uw mening over de ontwikkeling van de huurprijzen? Wat is uw mening o Winkelcentra en -units worden steeds groter. Is dat een Winkelcentra goede zaak?en -units w Houden eigenaren van winkelvastgoed wel voldoende Houden rekeningeigenaren met de wensen van winkelvastgo van retaile Brainwash over vijf jaar staan? De economische Waarcrisis, wil Brainwash we kunnenover er niet vijf jaar omheen. staan? Wat Demerkt econom B De formule Wat is uw mening over de ontwikkeling van de huurprijzen? Wat van is uw mening o Brainwash Kappers Winkelcentra en -units worden steeds groter. Is dat een Winkelcentra goede zaak?en -units w Houden eigenaren van winkelvastgoed wel voldoende Houden rekeningeigenaren met de wensen van winkelvastgo van retaile aar wil Brainwash over vijf jaar staan? Is het onomkeerbaar Waar wilproces Brainwash dat het over Nederlandse vijf jaar staan? winkell Is h meer en meer wordt beheerst door ketens en dat familiebedrijven meer en meer langzaam wordt beheerst uit beeld door verdwi ket De economische crisis, we kunnen er niet omheen. Wat Demerkt economische Brainwash crisis, ervan? we kun Wat is uw mening over de ontwikkeling van de huurprijzen? Wat is uw mening o Winkelcentra en -units worden steeds groter. Is dat een Winkelcentra goede zaak?en -units w Houden eigenaren van winkelvastgoed wel voldoende Houden rekeningeigenaren met de wensen van winkelvastgo van retaile wash over vijf jaar staan? Houden eigenaren Waar wil vanBrainwash winkelvastgoed over vijf weljaar voldoende staan? Houden rekeningeigenar met de aar wil Brainwash over vijf jaar staan? Is het onomkeerbaar Waar wilproces Brainwash dat het over Nederlandse vijf jaar staan? winkell Is h meer en meer wordt beheerst door ketens en dat familiebedrijven meer en meer langzaam wordt beheerst uit beeld door verdwi ket De economische crisis, we kunnen er niet omheen. Wat Demerkt economische Brainwash crisis, ervan? we kun Wat is uw mening over de ontwikkeling van de huurprijzen? Wat is uw mening o Winkelcentra en -units worden steeds groter. Is dat een Winkelcentra goede zaak?en -units w Houden eigenaren van winkelvastgoed wel voldoende Houden rekeningeigenaren met de wensen van winkelvastgo van retaile Brainwash over vijf jaar staan? De economische Waarcrisis, wil Brainwash we kunnenover er niet vijf jaar omheen. staan? Wat Demerkt econom B

vraag & antwoord

hoofd vastgoed & expansie Elbert Roebbers BrainWash Kappers

Wat is uw mening over de ontwikkeling van de huurprijzen?

Winkelcentra en -units worden steeds groter. Is dat een goede zaak?

“Die baart ons zorgen. We willen graag de leukste, beste én goed­ koopste kapper van Nederland zijn en blijven. Dat betekent dat onze prijzen uiterst scherp en onze mar­ ges smal zijn. In schril contrast daarmee staat de gebruikelijke jaar­ lijkse huurprijsverhoging met een paar procent. Dat is buitenpropor­ tioneel in een afnemende markt met veel leegstand. Op de locaties met veel traffic waar wij willen zit­ ten, vormt de huurprijs gemiddeld acht tot tien procent van onze totale exploitatiekosten. De oplossing? Misschien toch wel omzethuur. Inderdaad, dan kan het zijn dat wij de helft minder betalen dan onze buurman. Maar zijn marges zijn dan ook minimaal twee keer zo groot. Groot voordeel van omzethuur is dat het de eigenaar in staat stelt om de branchering in zijn winkelcentrum optimaal te houden.”

“Nee. Het is vooral gebaseerd op het verdienmodel van nationale en in­ ternationale beleggers in winkel­ centra. In plaats van op kwantiteit, moet de nadruk veel meer op kwa­ liteit worden gelegd. In combinatie met een stabilisatie van de huren en meer aandacht voor het beheer en met name het goed onderhou­ den van winkelcentra, zou dat ook de redding betekenen van veel goe­ de lokale retailers die niemand graag ziet verdwijnen.”

20

Houden eigenaren van winkelvastgoed wel voldoende rekening met de wensen van retailers?

“In oude winkelcentra werden kap­ perszaken voorheen altijd wegge­ stopt in de periferie, in de doodlo­ pende hoeken waar bijvoorbeeld ook het uitzendbureautje en de manuele therapeut zaten. Het

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

maakte vroeger ook niet zoveel uit waar de kapper zat, want klanten moesten van tevoren toch een af­ spraak maken. BrainWash heeft het woord ‘impuls’ geïntroduceerd in de kappersbranche. Wij knippen niet op afspraak, iedereen kan bij wijze van spreken dag en nacht binnen komen lopen. Dat betekent dat we veel traffic nodig hebben en op een drukke, markante plek moe­ ten zitten. Graag ook in het zicht, want mensen moeten kunnen zien hoeveel klanten er binnen zitten. Desondanks krijg ik nog regelmatig locaties aangeboden die totaal niet bij onze formule passen. Nadat ik heb uitgelegd waarom dat zo is, leg ik zo’n aanbod uiteraard naast me neer. Zoals ik al zei: traffic is voor BrainWash Kappers van levensbe­ lang. De eigenaar van een winkel­ centrum zal uiteindelijk ook wel met ons mee moeten denken, an­ ders doen we het niet. Jammer is dat aan die drukke, markante plek­ ken in winkelcentra ook een prijs­ kaartje hangt.”

Gestart in 2007, telde BrainWash Kappers eind september 150 vestigingen met een gemiddeld winkeloppervlak van 90 vierkante meter. Exclusief servicekosten schat Roebbers de gemiddelde jaarhuur per winkel op 24.000 à 25.000 euro. BrainWash Kappers is vooral te vinden in de grotere wijkwinkelcentra. In binnensteden met hun relatief hoge huurprijzen is volgens Roebbers aan het begin van de week simpelweg te weinig traffic om omzet te generen. “Dat maken we later in de week niet meer goed. Ook onze kapsters hebben per slot van rekening maar twee handen en kunnen maar een bepaald aantal mensen per dag knippen.” Eind september werkten er in totaal 950 mensen bij BrainWash Kappers.

Is het een onomkeerbaar proces dat het Nederlandse winkellandschap meer en meer wordt beheerst door ketens en dat familiebedrijven langzaam uit beeld verdwijnen?

“Als we op de huidige voet doorgaan wél, vrees ik. Want een vergroting van het winkeloppervlak van 100 naar 120 vierkante meter, betekent een huurverhoging met twintig procent. Tegelijk nemen de personeelskosten toe, want er moet iemand bij om te voorkomen dat de winkel wordt leeggeroofd. En een

groter oppervlak betekent in veel branches niet automatisch een grotere omzet.

Over de uniformiteit van veel win­ kelstraten heb ik een genuanceerd oordeel. Natuurlijk zie je overal dezelfde ketens en formules, maar blijkbaar wil de consument dat. Als je als retailer geen scherpe prijzen, goede en snelle service en goede kwaliteit kunt bieden, ga je het niet redden. In het eerste halfjaar van 2011 zijn er dagelijks drie kappers­ zaken failliet gegaan. Dat heeft een beetje te maken met de komst van

BrainWash Kappers, maar zeker ook met de prijzen en marges die onder druk staan. En met het feit dat veel kappers gewoon geen goe­ de ondernemer zijn: ze vinden het leuk om te knippen, maar zijn niet in staat om hun kosten te beheer­ sen en aan te passen aan de lagere prijzen, de veranderde vraag en de nieuwe consument. The only con­ stant is change.”

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

21


Toonaangevende verduurzamingsoperatie in winkelvastgoed

Syntrus Achmea wil duurzaam beleggen in winkels, óók in financieel opzicht Syntrus Achmea Vastgoed maakte afgelopen zomer bekend dat het zijn totale winkelportefeuille gaat verduurzamen. In samenwerking met Search Ingenieursbureau worden alle 1.400 winkelunits dit jaar voorzien van een energielabel én een uniek ‘duo-label’, met gedetailleerde adviezen voor zowel de eigenaar als de gebruiker van het winkelvastgoed. René Vierkant (Syntrus Achmea) en Michel Baars (Search) houden samen met Marc Wegbrans (V&D) de voortgang en de ambities van het bijzondere project tegen het (Led-)licht.

René Vierkant, Marc Wegbrans en Michel Baars op het balkon van de V&D-vestiging in de Kalverstraat in Amsterdam.

22

WinkellokatieMarkt Magazine 2011

Het aantal V&D-panden in de winkelporte­ feuille van Syntrus Achmea is slechts een fractie van het totale aantal winkelunits dat eigendom is van de grootste vastgoedbeleg­ ger van Nederland. Maar als je kijkt naar het aantal vierkante meters waar de warenhui­ zen samen goed voor zijn, tikt het toch aardig aan. De V&D in de Kalverstraat, de oudste winkelstraat van Amsterdam, is dan ook een passende locatie voor het gesprek over de ‘verduurzamingsoperatie’ van Syntrus Achmea Vastgoed die volgens Michel Baars goed op koers ligt. “Van de 1.400 units heb­ ben we er inmiddels 600 onderworpen aan een nulmeting. Eind dit jaar hebben we al het Syntrus Achmea-winkelvastgoed van een energielabel voorzien. Die labeling is trou­ wens geen doel op zich, maar slechts één van de resultaten van de gevalideerde nulmeting die de basis vormt voor de concrete adviezen waarmee iedere winkelunit daadwerkelijk kan worden verduurzaamd.”

Vierkant knikt. “In beginsel is beleggen in vastgoed natuurlijk al duurzaam. Dat wordt vaak vergeten. Maar we wilden meer. Anders dan bij onze winkelcentra, lijkt verduurza­ ming van onze winkelunits vooral een zaak van de retailers. We verhuren de ruimten immers casco. Maar zo makkelijk wilden we ons er niet van afmaken. Met Search hebben we daarom een plan de campagne opgesteld, dat per unit moet resulteren in een energie­ label én een rapport dat duurzame adviezen bevat voor zowel Syntrus Achmea Vastgoed als de huurder.”

Financiële prikkel

Dat ‘duo-label’, zoals Search en Syntrus Achmea Vastgoed het adviesrapport hebben gedoopt, moet voorkomen dat de belangen van huurder en verhuurder met elkaar bot­ sen. “De adviezen voor beide partijen zijn heel bewust gesplitst,” legt Baars uit. “Op die manier is duidelijk wie wat kan doen en

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

23


Toonaangevende verduurzamingsoperatie in winkelvastgoed

Syntrus Achmea wil duurzaam beleggen in winkels, óók in financieel opzicht Syntrus Achmea Vastgoed maakte afgelopen zomer bekend dat het zijn totale winkelportefeuille gaat verduurzamen. In samenwerking met Search Ingenieursbureau worden alle 1.400 winkelunits dit jaar voorzien van een energielabel én een uniek ‘duo-label’, met gedetailleerde adviezen voor zowel de eigenaar als de gebruiker van het winkelvastgoed. René Vierkant (Syntrus Achmea) en Michel Baars (Search) houden samen met Marc Wegbrans (V&D) de voortgang en de ambities van het bijzondere project tegen het (Led-)licht.

René Vierkant, Marc Wegbrans en Michel Baars op het balkon van de V&D-vestiging in de Kalverstraat in Amsterdam.

22

WinkellokatieMarkt Magazine 2011

Het aantal V&D-panden in de winkelporte­ feuille van Syntrus Achmea is slechts een fractie van het totale aantal winkelunits dat eigendom is van de grootste vastgoedbeleg­ ger van Nederland. Maar als je kijkt naar het aantal vierkante meters waar de warenhui­ zen samen goed voor zijn, tikt het toch aardig aan. De V&D in de Kalverstraat, de oudste winkelstraat van Amsterdam, is dan ook een passende locatie voor het gesprek over de ‘verduurzamingsoperatie’ van Syntrus Achmea Vastgoed die volgens Michel Baars goed op koers ligt. “Van de 1.400 units heb­ ben we er inmiddels 600 onderworpen aan een nulmeting. Eind dit jaar hebben we al het Syntrus Achmea-winkelvastgoed van een energielabel voorzien. Die labeling is trou­ wens geen doel op zich, maar slechts één van de resultaten van de gevalideerde nulmeting die de basis vormt voor de concrete adviezen waarmee iedere winkelunit daadwerkelijk kan worden verduurzaamd.”

Vierkant knikt. “In beginsel is beleggen in vastgoed natuurlijk al duurzaam. Dat wordt vaak vergeten. Maar we wilden meer. Anders dan bij onze winkelcentra, lijkt verduurza­ ming van onze winkelunits vooral een zaak van de retailers. We verhuren de ruimten immers casco. Maar zo makkelijk wilden we ons er niet van afmaken. Met Search hebben we daarom een plan de campagne opgesteld, dat per unit moet resulteren in een energie­ label én een rapport dat duurzame adviezen bevat voor zowel Syntrus Achmea Vastgoed als de huurder.”

Financiële prikkel

Dat ‘duo-label’, zoals Search en Syntrus Achmea Vastgoed het adviesrapport hebben gedoopt, moet voorkomen dat de belangen van huurder en verhuurder met elkaar bot­ sen. “De adviezen voor beide partijen zijn heel bewust gesplitst,” legt Baars uit. “Op die manier is duidelijk wie wat kan doen en

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

23


kunnen adviezen niet tussen wal en schip vallen. Daarom is ook een financiële prikkel gekoppeld aan ieder advies. Zonder zo’n verdienmodel blijf je steken bij de quick-wins en kom je met elkaar nooit tot de grote duur­ zame stappen die op lange termijn écht het verschil kunnen maken.”

Eén van de meest frappante quick-wins die tot dusver dankzij de Search-inventarisatie konden worden geboekt, deed zich voor in een winkelcentrum van Syntrus Achmea Vastgoed dat van een duurzaam verwar­ mings- en koelingssysteem was voorzien. Vierkant, glimlachend: “Slechts twee van de achttien winkels in het winkelcentrum bleken er op aangesloten. Door miscommuni­ catie wisten de andere retailers niet van het bestaan af. En ons, als nieuwe eigenaar, was ook nooit iets verteld.” De adviezen in het ‘duo-label’ hoeven volgens Vierkant niet op stel en sprong opgevolgd te worden. “Dat zou kapitaalvernietiging zijn. Je kunt beter wachten op een logisch moment. Dat kan zijn als de huidige cv-installatie afge­ schreven is. Of als we met de huurder van een unit om tafel moeten om over verlenging van het huurcontract te praten.”

Groene ambities

Bijvoorbeeld met Marc Wegbrans, over één van de V&D-panden in de portefeuille van Syntrus Achmea Vastgoed. “Onafhankelijk van deze operatie, waren we zelf ook al aan het inventariseren hoe we onze gebouwen duurzamer kunnen maken ,” vertelt hij. “Daarbij gaan we realistisch te werk. We hollen onszelf niet voorbij. Alle 62 V&D-

warenhuizen in één klap voorzien van Led-verlichting en de meest moderne en duurzame cv-installatie, zou financieel onver­ antwoord zijn. En daardoor in feite juist niet duurzaam.”

De door Search opgestelde duo-labels voor de V&D-panden die eigendom zijn van Syn­ trus Achmea Vastgoed sluiten prima aan bij de groene ambities van de warenhuisketen, maar kunnen volgens Wegbrans ook tot dis­ cussie leiden. “Onze warenhuizen waren voorheen erg naar buiten gekeerd. Etalages werden als lastig ervaren, ramen werden dichtgesmeerd. De laatste tijd werken we gelukkig steeds meer gevels open. Daardoor komt er meer daglicht binnen, waardoor er minder lampen aan hoeven. Maar ik kan me voorstellen dat Syntrus Achmea Vastgoed er op staat dat die nieuwe ramen met het oog op het energieverbruik goed worden geïsoleerd.”

Geen flauw idee

Met het duo-label in de hand worden dat soort afwegingen volgens Vierkant voor­taan meegenomen in onderhandelingen over verlenging van het huurcontract. “Vroeger speelde duurzaamheid daarbij geen rol, tegenwoordig wel. Voor ons en voor onze huurders. Wat ik persoonlijk erg leuk vind is dat het tijdens de onderhandelingen niet meer alleen over geld gaat. Natuurlijk, de hoogte van de huur en de looptijd van het contract zijn het belangrijkst, maar je praat samen ook over mogelijkheden om het ge­ bouw duurzamer en daarmee kwalitatief beter te maken.” Baars: “Gebrek aan kennis staat verduurzaming vaak in de weg. Grote

Wie is wie? René Vierkant is director Winkelbeleggingen bij Syntrus Achmea Vastgoed.

Michel Baars is bedrijfsdirecteur van Search Ingenieursbureau.

Marc Wegbrans is als manager operationele diensten verant­woordelijk voor het beheer en onderhoud van de 62 V&D-warenhuizen in Nederland.

info@provada.nl +31 (0)30 60 514 24

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

25


kunnen adviezen niet tussen wal en schip vallen. Daarom is ook een financiële prikkel gekoppeld aan ieder advies. Zonder zo’n verdienmodel blijf je steken bij de quick-wins en kom je met elkaar nooit tot de grote duur­ zame stappen die op lange termijn écht het verschil kunnen maken.”

Eén van de meest frappante quick-wins die tot dusver dankzij de Search-inventarisatie konden worden geboekt, deed zich voor in een winkelcentrum van Syntrus Achmea Vastgoed dat van een duurzaam verwar­ mings- en koelingssysteem was voorzien. Vierkant, glimlachend: “Slechts twee van de achttien winkels in het winkelcentrum bleken er op aangesloten. Door miscommuni­ catie wisten de andere retailers niet van het bestaan af. En ons, als nieuwe eigenaar, was ook nooit iets verteld.” De adviezen in het ‘duo-label’ hoeven volgens Vierkant niet op stel en sprong opgevolgd te worden. “Dat zou kapitaalvernietiging zijn. Je kunt beter wachten op een logisch moment. Dat kan zijn als de huidige cv-installatie afge­ schreven is. Of als we met de huurder van een unit om tafel moeten om over verlenging van het huurcontract te praten.”

Groene ambities

Bijvoorbeeld met Marc Wegbrans, over één van de V&D-panden in de portefeuille van Syntrus Achmea Vastgoed. “Onafhankelijk van deze operatie, waren we zelf ook al aan het inventariseren hoe we onze gebouwen duurzamer kunnen maken ,” vertelt hij. “Daarbij gaan we realistisch te werk. We hollen onszelf niet voorbij. Alle 62 V&D-

warenhuizen in één klap voorzien van Led-verlichting en de meest moderne en duurzame cv-installatie, zou financieel onver­ antwoord zijn. En daardoor in feite juist niet duurzaam.”

De door Search opgestelde duo-labels voor de V&D-panden die eigendom zijn van Syn­ trus Achmea Vastgoed sluiten prima aan bij de groene ambities van de warenhuisketen, maar kunnen volgens Wegbrans ook tot dis­ cussie leiden. “Onze warenhuizen waren voorheen erg naar buiten gekeerd. Etalages werden als lastig ervaren, ramen werden dichtgesmeerd. De laatste tijd werken we gelukkig steeds meer gevels open. Daardoor komt er meer daglicht binnen, waardoor er minder lampen aan hoeven. Maar ik kan me voorstellen dat Syntrus Achmea Vastgoed er op staat dat die nieuwe ramen met het oog op het energieverbruik goed worden geïsoleerd.”

Geen flauw idee

Met het duo-label in de hand worden dat soort afwegingen volgens Vierkant voor­taan meegenomen in onderhandelingen over verlenging van het huurcontract. “Vroeger speelde duurzaamheid daarbij geen rol, tegenwoordig wel. Voor ons en voor onze huurders. Wat ik persoonlijk erg leuk vind is dat het tijdens de onderhandelingen niet meer alleen over geld gaat. Natuurlijk, de hoogte van de huur en de looptijd van het contract zijn het belangrijkst, maar je praat samen ook over mogelijkheden om het ge­ bouw duurzamer en daarmee kwalitatief beter te maken.” Baars: “Gebrek aan kennis staat verduurzaming vaak in de weg. Grote

Wie is wie? René Vierkant is director Winkelbeleggingen bij Syntrus Achmea Vastgoed.

Michel Baars is bedrijfsdirecteur van Search Ingenieursbureau.

Marc Wegbrans is als manager operationele diensten verant­woordelijk voor het beheer en onderhoud van de 62 V&D-warenhuizen in Nederland.

info@provada.nl +31 (0)30 60 514 24

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

25


Verlicht eigenbelang

Volgens Vierkant kaart Syntrus Achmea Vastgoed dergelijke duurzaamheidsaspecten regelmatig bij gemeenten aan. “Niet alleen de Kalverstraten van Nederland moeten aantrekkelijk zijn, ook de winkelstraten eromheen. Dat zou je verlicht eigenbelang kunnen noemen, want slecht renderende winkelstraten en leegstand stroken niet met ons belangrijkste doel: duurzaam beleggen, óók in financieel opzicht.”

Omdat Syntrus Achmea Vastgoed één van de grootste dan wel de grootste speler in de we­ reld van het winkelvastgoed is, spreken zowel Vierkant als Baars van een ‘toonaangevende verduurzamingsoperatie’ die nu al navolging vindt. “Het belang kan nauwelijks worden onderschat, want veel meer dan kantoren leveren winkelstraten en -centra een bijdrage aan het imago, de leefbaarheid en de aantrek­ kingskracht van steden,” verzekert de Searchbedrijfsdirecteur. “Die waarde wordt ook door gemeenten steeds vaker onderkend. Een winkel met energielabel E kan in andere op­ zichten toch heel duurzaam zijn, bijvoorbeeld door te voorkomen dat mensen massaal in de auto stappen om twintig kilometer verderop boodschappen te doen.”

Dat sluit volgens Wegbrans goed aan bij het belangrijkste doel van V&D: duurzaam retai­ len, óók in financieel opzicht. “Dat we in de duurzaamheid van onze gebouwen investe­ ren, gaan we zeker naar onze klanten com­ municeren. Maar niet door het van de daken te schreeuwen. Dat zou geen recht doen aan het feit dat we op het gebied van duurzaam­ heid geen pionier zijn maar streven naar een gezond evenwicht tussen people, planet en profit.” Baars is het daar volmondig mee eens. “Dit soort processen gaan stapsgewijs. ‘Beter inconsequent goed dan consequent fout’, heb ik een politicus wel eens horen zeggen. Dat geldt ook voor de verduurzaming van vast­ goed. Je moet niet alles in één keer willen. Dat kán ook helemaal niet.”

WINKELLOCATIEMARKT NL 2011 op zijn plaats in Almere

Voor kwaliteit is altijd ruimte

belangrijkste doel

Post Rotterdam wordt ‘house of lifestyle brands’ Met een hoogte van 22,5 meter is de centrale hal het meest imposante onderdeel van het monumentale voormalig postkantoor aan de Coolsingel in Rotterdam. De presentatie op de Winkel­ locatieMarkt 2011 maakte duidelijk dat het markante gebouw uit 1923 een tweede leven krijgt als ‘house of life­ style brands’ Veel Rotterdammers hebben een zwak voor het voormalige post­ kantoor naast het stadhuis, al was het maar omdat het gebouw de bombardementen in mei 1940 overleefde. Retailfuncties staan centraal in het gedurfde ontwerp van architect Ben van Berkel van UNStudio. Met een totaal programma van 28.500 vierkante meter omvat Post Rotterdam naast retail ook publieke ruimte, een verticale foyer, een herwaardering van de centrale hal en een hotel. Het laatste wat Delta Develop­ ment op de locatie wil ontwik­ kelen is een doorsnee winkel­ centrum. Het zeker voor

26

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

Rotterdam nieuwe concept voorziet daarom in een ‘house of lifestyle brands’. Post Rotterdam moet dé locatie worden voor liefhebbers van nieuwe en exclu­ sieve stijlen en producten. Door het luxe en trendy winkelaanbod te combineren met horeca, hoopt Delta Development met Post Rotterdam een fraai vorm­ gegeven ontmoetingsplek én een shopping experience toe te voegen aan het booming cen­ trum van de wereldhavenstad.

Bron: Delta Development Group

PROJECTEN PARADE

huurders als V&D zijn er zelf ook al mee be­ zig, maar een lokale retailer heeft vaak geen flauw idee hoe duurzaam het pand is dat hij huurt en weet evenmin wat het hem oplevert als hij het duurzamer maakt. Het duo-label verschaft hem die kennis en maakt het daardoor veel aantrekkelijker om er samen met de eigenaar te investeren in duurzame technieken die zich in de praktijk al hebben bewezen.”

Voor kwaliteit is altijd ruimte. Dat was één van de conclusies die aan het eind van de WinkellocatieMarkt 2011 in Almere kon worden getrokken. Het event vond plaats op 30 september 2011 en leverde meer dan genoeg stof op voor een speciaal katern van 16 pagina’s. Want inderdaad: voor kwaliteit is altijd ruimte, óók in het hart van het vernieuwde WinkellocatieMarkt Magazine.

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

27


Verlicht eigenbelang

Volgens Vierkant kaart Syntrus Achmea Vastgoed dergelijke duurzaamheidsaspecten regelmatig bij gemeenten aan. “Niet alleen de Kalverstraten van Nederland moeten aantrekkelijk zijn, ook de winkelstraten eromheen. Dat zou je verlicht eigenbelang kunnen noemen, want slecht renderende winkelstraten en leegstand stroken niet met ons belangrijkste doel: duurzaam beleggen, óók in financieel opzicht.”

Omdat Syntrus Achmea Vastgoed één van de grootste dan wel de grootste speler in de we­ reld van het winkelvastgoed is, spreken zowel Vierkant als Baars van een ‘toonaangevende verduurzamingsoperatie’ die nu al navolging vindt. “Het belang kan nauwelijks worden onderschat, want veel meer dan kantoren leveren winkelstraten en -centra een bijdrage aan het imago, de leefbaarheid en de aantrek­ kingskracht van steden,” verzekert de Searchbedrijfsdirecteur. “Die waarde wordt ook door gemeenten steeds vaker onderkend. Een winkel met energielabel E kan in andere op­ zichten toch heel duurzaam zijn, bijvoorbeeld door te voorkomen dat mensen massaal in de auto stappen om twintig kilometer verderop boodschappen te doen.”

Dat sluit volgens Wegbrans goed aan bij het belangrijkste doel van V&D: duurzaam retai­ len, óók in financieel opzicht. “Dat we in de duurzaamheid van onze gebouwen investe­ ren, gaan we zeker naar onze klanten com­ municeren. Maar niet door het van de daken te schreeuwen. Dat zou geen recht doen aan het feit dat we op het gebied van duurzaam­ heid geen pionier zijn maar streven naar een gezond evenwicht tussen people, planet en profit.” Baars is het daar volmondig mee eens. “Dit soort processen gaan stapsgewijs. ‘Beter inconsequent goed dan consequent fout’, heb ik een politicus wel eens horen zeggen. Dat geldt ook voor de verduurzaming van vast­ goed. Je moet niet alles in één keer willen. Dat kán ook helemaal niet.”

WINKELLOCATIEMARKT NL 2011 op zijn plaats in Almere

Voor kwaliteit is altijd ruimte

belangrijkste doel

Post Rotterdam wordt ‘house of lifestyle brands’ Met een hoogte van 22,5 meter is de centrale hal het meest imposante onderdeel van het monumentale voormalig postkantoor aan de Coolsingel in Rotterdam. De presentatie op de Winkel­ locatieMarkt 2011 maakte duidelijk dat het markante gebouw uit 1923 een tweede leven krijgt als ‘house of life­ style brands’ Veel Rotterdammers hebben een zwak voor het voormalige post­ kantoor naast het stadhuis, al was het maar omdat het gebouw de bombardementen in mei 1940 overleefde. Retailfuncties staan centraal in het gedurfde ontwerp van architect Ben van Berkel van UNStudio. Met een totaal programma van 28.500 vierkante meter omvat Post Rotterdam naast retail ook publieke ruimte, een verticale foyer, een herwaardering van de centrale hal en een hotel. Het laatste wat Delta Develop­ ment op de locatie wil ontwik­ kelen is een doorsnee winkel­ centrum. Het zeker voor

26

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

Rotterdam nieuwe concept voorziet daarom in een ‘house of lifestyle brands’. Post Rotterdam moet dé locatie worden voor liefhebbers van nieuwe en exclu­ sieve stijlen en producten. Door het luxe en trendy winkelaanbod te combineren met horeca, hoopt Delta Development met Post Rotterdam een fraai vorm­ gegeven ontmoetingsplek én een shopping experience toe te voegen aan het booming cen­ trum van de wereldhavenstad.

Bron: Delta Development Group

PROJECTEN PARADE

huurders als V&D zijn er zelf ook al mee be­ zig, maar een lokale retailer heeft vaak geen flauw idee hoe duurzaam het pand is dat hij huurt en weet evenmin wat het hem oplevert als hij het duurzamer maakt. Het duo-label verschaft hem die kennis en maakt het daardoor veel aantrekkelijker om er samen met de eigenaar te investeren in duurzame technieken die zich in de praktijk al hebben bewezen.”

Voor kwaliteit is altijd ruimte. Dat was één van de conclusies die aan het eind van de WinkellocatieMarkt 2011 in Almere kon worden getrokken. Het event vond plaats op 30 september 2011 en leverde meer dan genoeg stof op voor een speciaal katern van 16 pagina’s. Want inderdaad: voor kwaliteit is altijd ruimte, óók in het hart van het vernieuwde WinkellocatieMarkt Magazine.

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

27


WINKELLOCATIEMARKT NL 2011

WINKELLOCATIEMARKT NL 2011

Het winkellandschap verandert

One-stop belevingsplaats Uplace Machelen schrappen. Reden: ziekte van de COO van Uplace. Directeur Lieke Vogels van FaiRSupport voel­ de zich evenmin lekker, maar kwam wel en zorgde met de Formule Flits over winkelketen WAAR voor één van de hoogtepunten van de dag. De ‘groene hoer’ (je krijgt korting als je op de fiets komt) en de ‘ecolo­ gische vibrator’ (die moet je zelf opwinden) gaven zelfs een pikant tintje aan haar vloeiende, met veel voorbeelden geïllustreerde presen­ tatie, die inhoudelijk ijzersterk was. Want, om met één van de bezoekers te spreken: WAAR is echt.

Gedegen en vlot

Het winkellandschap verandert, maar hoe de toekomst van de dynamische retailwereld er precies uit ziet weet niemand. Voor kwaliteit is altijd ruimte. De nadruk verschuift van het toevoegen van extra vierkante winkelmeters naar het verhogen van de kwaliteit van de bestaande winkelvoorraad. En consumenten zijn niet meer op zoek naar ‘beleving’ maar naar ‘betekenis’. Dat waren enkele van de conclusies die dagvoorzitter Françoise Dechesne (MAB Development) op vrijdag 30 september trok aan het eind van het officiële programma van de WinkellocatieMarkt 2011. De WinkellocatieMarkt vond voor de eerste keer in zijn twaalfjarige bestaan plaats in Almere, in de prachtige, schijnbaar op het water drijvende Schouwburg Almere om precies te zijn. Het leek wonderwel op zijn plaats in de groeistad waar, de economische crisis ten spijt, nog zoveel werk aan de winkel is voor beleggers, ontwikkelaars en retai­ lers. Burgemeester Annemarie Jor­ ritsma wees daar ook op in haar openingswoord. “Sommigen van u zijn betrokken geweest - of nog steeds betrokken - bij de ontwikke­ ling van deze stad en hebben dus gelukkig níet het verwrongen beeld van Almere dat veel andere mensen

wel hebben. Daar proberen we wat aan te doen. We grijpen onze kans als mensen op bezoek komen, zoals vandaag.”

Pakkend verhaal

Op ontspannen wijze in goede banen geleid door dagvoorzitter Dechesne, ontrolde het officiële programma zich vervolgens in de kleine zaal van de schouwburg. Het netwerken vond plaats in de foyer en het restaurant van Schouwburg Almere, tijdens een goed verzorgde lunch en natuurlijk tijdens de afsluitende netwerkborrel. Helaas moest de organisatie de presentatie van Lorin Parys over

Behalve over het verhaal van Vogels kon tijdens de netwerkborrel ook worden nagepraat over de interes­ sante VastGoedOverleg Discussie over de toekomst van het winkel­ vastgoed. Mede dankzij de deel­ name van vertegenwoordigers van de gemeenten Apeldoorn en Leer­ dam, maakte de discussie duidelijk dat de private en de publieke sector een soort haat/liefde-verhouding hebben als het gaat om de realisatie van het gewenste winkellandschap. Henk Wijnsma, hoofd Economische Zaken gemeente Apeldoorn, stipte een gevoelig punt aan toen hij stel­ de dat ‘we met z’n allen ook verant­ woordelijk zijn voor locaties die door het veranderende consumen­ tengedrag op retailgebied geen perspectief hebben. Als ontwikke­ laar of belegger kun je dergelijke locaties niet laten verrommelen’. Dechesne vatte het zo samen: ‘Kwaliteit toevoegen? Prima, maar dan eerst elders de rommel oprui­ men’. Richard Reulink (Wereldhave) kon zich daar niet in vinden. “Op die manier maak je als overheid

Directeur Lieke Vogels van FaiRSupport zorgde met de Formule Flits over winkelketen WAAR voor één van de hoogtepunten van de dag geen vernieuwing mogelijk, maar gooi je de boel op slot.”

Mooiste bruggetje

De marktanalyse die aan de discus­ sie vooraf ging en voor de nodige brandstof zorgde, werd dit jaar op gedegen en vlotte wijze verzorgd door Krijn Taconis, director Retail van CB Richard Ellis. “De drie win­ keldoelen van de consument – goal­ shoppen, funshoppen en runshop­ pen – bepalen het inkellandschap”, hield hij zijn aandachtige gehoor onder andere voor. En: “Grenzen vervagen. Retailers zien een land niet meer als een deelmarkt, maar benaderen Europa als één markt.” Taconis ging uitvoerig in op Euro­ pees onderzoek van CB Richard Ellis, dat volgens hem duidelijk heeft gemaakt dat internet een integraal onderdeel wordt van de retailwereld. “Veertig procent van de bevolking tot 65 jaar koopt wel eens via internet en 47 procent doet aan digitaal windowshopping, waarbij internet als etalage wordt gebruikt maar de aankoop vervol­ gens in de winkel wordt gedaan.” Interessant was ook de Projecten Parade, die de aanwezigen dit jaar meevoerde naar Waddinxveen Cen­ trum, Retail Park Almere Poort en Forum Rotterdam. Vlak na het pak­ kende verhaal van Vogels zorgde directeur Jeroen Messemaeckers van de Graaff van ASR Vastgoed

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

Projectenparade

De projectenparade werd verzorgd door: Arjan Kuilman (Retail Park Almere Poort), Jeroen Messemaeckers van de Graaff (Waddinxveen Centrum) en Aerjan Koeneman (Forum Rotterdam). Een impressie van de verschillende projecten vind u op pagina 26, 38, 44 en 46. woord luidt: dat is niet waar. Daar­ uit vloeit meteen de volgende vraag voort: is het dan wel waar dat er een uitverkoop van ASR-projecten komt? Mijn antwoord: nee, ook dat is niet waar.”

In vogelvlucht

In woord en beeld wordt op de volgende pagina’s ingezoomd op de diverse onder­delen van de WinkellocatieMarkt 2011 die hier in vogelvlucht zijn beschreven.

Burgemeester Jorritsma van Almere: ‘We grijpen onze kans als mensen op bezoek komen, zoals vandaag’ 28

Ontwikkeling daarbij misschien wel voor het mooiste bruggetje van de dag. En voor nieuws: “Is het waar dat ASR zijn vastgoedontwik­ kelingsbedrijf binnen afzienbare tijd gaat verkopen? Die vraag hoor je vaak de laatste tijd. Mijn ant­

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

29


WINKELLOCATIEMARKT NL 2011

WINKELLOCATIEMARKT NL 2011

Het winkellandschap verandert

One-stop belevingsplaats Uplace Machelen schrappen. Reden: ziekte van de COO van Uplace. Directeur Lieke Vogels van FaiRSupport voel­ de zich evenmin lekker, maar kwam wel en zorgde met de Formule Flits over winkelketen WAAR voor één van de hoogtepunten van de dag. De ‘groene hoer’ (je krijgt korting als je op de fiets komt) en de ‘ecolo­ gische vibrator’ (die moet je zelf opwinden) gaven zelfs een pikant tintje aan haar vloeiende, met veel voorbeelden geïllustreerde presen­ tatie, die inhoudelijk ijzersterk was. Want, om met één van de bezoekers te spreken: WAAR is echt.

Gedegen en vlot

Het winkellandschap verandert, maar hoe de toekomst van de dynamische retailwereld er precies uit ziet weet niemand. Voor kwaliteit is altijd ruimte. De nadruk verschuift van het toevoegen van extra vierkante winkelmeters naar het verhogen van de kwaliteit van de bestaande winkelvoorraad. En consumenten zijn niet meer op zoek naar ‘beleving’ maar naar ‘betekenis’. Dat waren enkele van de conclusies die dagvoorzitter Françoise Dechesne (MAB Development) op vrijdag 30 september trok aan het eind van het officiële programma van de WinkellocatieMarkt 2011. De WinkellocatieMarkt vond voor de eerste keer in zijn twaalfjarige bestaan plaats in Almere, in de prachtige, schijnbaar op het water drijvende Schouwburg Almere om precies te zijn. Het leek wonderwel op zijn plaats in de groeistad waar, de economische crisis ten spijt, nog zoveel werk aan de winkel is voor beleggers, ontwikkelaars en retai­ lers. Burgemeester Annemarie Jor­ ritsma wees daar ook op in haar openingswoord. “Sommigen van u zijn betrokken geweest - of nog steeds betrokken - bij de ontwikke­ ling van deze stad en hebben dus gelukkig níet het verwrongen beeld van Almere dat veel andere mensen

wel hebben. Daar proberen we wat aan te doen. We grijpen onze kans als mensen op bezoek komen, zoals vandaag.”

Pakkend verhaal

Op ontspannen wijze in goede banen geleid door dagvoorzitter Dechesne, ontrolde het officiële programma zich vervolgens in de kleine zaal van de schouwburg. Het netwerken vond plaats in de foyer en het restaurant van Schouwburg Almere, tijdens een goed verzorgde lunch en natuurlijk tijdens de afsluitende netwerkborrel. Helaas moest de organisatie de presentatie van Lorin Parys over

Behalve over het verhaal van Vogels kon tijdens de netwerkborrel ook worden nagepraat over de interes­ sante VastGoedOverleg Discussie over de toekomst van het winkel­ vastgoed. Mede dankzij de deel­ name van vertegenwoordigers van de gemeenten Apeldoorn en Leer­ dam, maakte de discussie duidelijk dat de private en de publieke sector een soort haat/liefde-verhouding hebben als het gaat om de realisatie van het gewenste winkellandschap. Henk Wijnsma, hoofd Economische Zaken gemeente Apeldoorn, stipte een gevoelig punt aan toen hij stel­ de dat ‘we met z’n allen ook verant­ woordelijk zijn voor locaties die door het veranderende consumen­ tengedrag op retailgebied geen perspectief hebben. Als ontwikke­ laar of belegger kun je dergelijke locaties niet laten verrommelen’. Dechesne vatte het zo samen: ‘Kwaliteit toevoegen? Prima, maar dan eerst elders de rommel oprui­ men’. Richard Reulink (Wereldhave) kon zich daar niet in vinden. “Op die manier maak je als overheid

Directeur Lieke Vogels van FaiRSupport zorgde met de Formule Flits over winkelketen WAAR voor één van de hoogtepunten van de dag geen vernieuwing mogelijk, maar gooi je de boel op slot.”

Mooiste bruggetje

De marktanalyse die aan de discus­ sie vooraf ging en voor de nodige brandstof zorgde, werd dit jaar op gedegen en vlotte wijze verzorgd door Krijn Taconis, director Retail van CB Richard Ellis. “De drie win­ keldoelen van de consument – goal­ shoppen, funshoppen en runshop­ pen – bepalen het inkellandschap”, hield hij zijn aandachtige gehoor onder andere voor. En: “Grenzen vervagen. Retailers zien een land niet meer als een deelmarkt, maar benaderen Europa als één markt.” Taconis ging uitvoerig in op Euro­ pees onderzoek van CB Richard Ellis, dat volgens hem duidelijk heeft gemaakt dat internet een integraal onderdeel wordt van de retailwereld. “Veertig procent van de bevolking tot 65 jaar koopt wel eens via internet en 47 procent doet aan digitaal windowshopping, waarbij internet als etalage wordt gebruikt maar de aankoop vervol­ gens in de winkel wordt gedaan.” Interessant was ook de Projecten Parade, die de aanwezigen dit jaar meevoerde naar Waddinxveen Cen­ trum, Retail Park Almere Poort en Forum Rotterdam. Vlak na het pak­ kende verhaal van Vogels zorgde directeur Jeroen Messemaeckers van de Graaff van ASR Vastgoed

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

Projectenparade

De projectenparade werd verzorgd door: Arjan Kuilman (Retail Park Almere Poort), Jeroen Messemaeckers van de Graaff (Waddinxveen Centrum) en Aerjan Koeneman (Forum Rotterdam). Een impressie van de verschillende projecten vind u op pagina 26, 38, 44 en 46. woord luidt: dat is niet waar. Daar­ uit vloeit meteen de volgende vraag voort: is het dan wel waar dat er een uitverkoop van ASR-projecten komt? Mijn antwoord: nee, ook dat is niet waar.”

In vogelvlucht

In woord en beeld wordt op de volgende pagina’s ingezoomd op de diverse onder­delen van de WinkellocatieMarkt 2011 die hier in vogelvlucht zijn beschreven.

Burgemeester Jorritsma van Almere: ‘We grijpen onze kans als mensen op bezoek komen, zoals vandaag’ 28

Ontwikkeling daarbij misschien wel voor het mooiste bruggetje van de dag. En voor nieuws: “Is het waar dat ASR zijn vastgoedontwik­ kelingsbedrijf binnen afzienbare tijd gaat verkopen? Die vraag hoor je vaak de laatste tijd. Mijn ant­

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

29


WINKELLOCATIEMARKT NL 2011

WINKELLOCATIEMARKT NL 2011

Krijn Taconis (CB Richard Ellis):

’Runshoppen, funshoppen en goalshoppen bepalen toekomstige winkellandschap’ Voorafgaand aan de VastGoedOverleg Discussie, verzorgde director retail Krijn Taconis van CB Richard Ellis een goed onderbouwde analyse van de Nederlandse winkelvastgoedmarkt. Nou ja, Nederlandse winkelvastgoedmarkt... “Grenzen vervagen. Europa is één markt.” Een samenvatting van zijn presentatie, aan de hand van een aantal steekwoorden.

Huidige situatie “Nederland telt 220.000 verkooppunten. Een snelle rekensom leert dat bijna 30 miljoen m2 winkelruimte neerkomt op 1,8 m2 per Neder­ lander. Die dichtheid is ongekend in Europa, net als de fijnmazigheid van het Nederlandse winkellandschap, de bevolkingsdichtheid en de mobiliteit van de bevolking.”

Leegstand

“In hoofdwinkelstraten, op A-locaties, be­ perkt de leegstand zich tot frictieleegstand. Op B- en met name C-locaties is wel sprake van een leegstandsprobleem. Deze locaties zullen weer van kleur moeten verschieten, met als gevolg dat winkelharten compacter worden.”

Magna Plaza in Amsterdam. Taconis: “Het funshoppen vindt vooral in de binnensteden plaats. Dankzij het complete aanbod van onder andere horeca en leisure, hebben grote steden daarbij een streepje voor.”

Grote steden

“Een groot deel van de Nederlandse winkel­ voorraad bevindt zich in de grote steden. Daar gaat de belangstelling van retailers naar uit. Voor de crisis waren er plannen voor

vier miljoen winkelmeters. Inmiddels is die planvoorraad teruggebracht naar één miljoen vierkante meter.”

Huurprijzen

“De winkelhuurprijzen zijn redelijk gestabi­ liseerd. Amsterdam steekt er nog steeds met kop en schouders bovenuit. Voor de beste winkels blijven de aanvangsrendementen overeind. Voor top-A1 wordt nog steeds goed betaald.”

Filialisering

“Nederland is verBlokkerd. In grote winkel­ straten is tachtig procent in handen van ketens. Deze filialisering werd gevolgd door schaalvergroting. Zeker in oude winkelsteden was dat lastig, met als gevolg een grote druk op de markt.”

Internationalisering

“Grenzen vervagen. Retailers zien een land niet meer als een deelmarkt, maar benaderen

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

31


WINKELLOCATIEMARKT NL 2011

WINKELLOCATIEMARKT NL 2011

Krijn Taconis (CB Richard Ellis):

’Runshoppen, funshoppen en goalshoppen bepalen toekomstige winkellandschap’ Voorafgaand aan de VastGoedOverleg Discussie, verzorgde director retail Krijn Taconis van CB Richard Ellis een goed onderbouwde analyse van de Nederlandse winkelvastgoedmarkt. Nou ja, Nederlandse winkelvastgoedmarkt... “Grenzen vervagen. Europa is één markt.” Een samenvatting van zijn presentatie, aan de hand van een aantal steekwoorden.

Huidige situatie “Nederland telt 220.000 verkooppunten. Een snelle rekensom leert dat bijna 30 miljoen m2 winkelruimte neerkomt op 1,8 m2 per Neder­ lander. Die dichtheid is ongekend in Europa, net als de fijnmazigheid van het Nederlandse winkellandschap, de bevolkingsdichtheid en de mobiliteit van de bevolking.”

Leegstand

“In hoofdwinkelstraten, op A-locaties, be­ perkt de leegstand zich tot frictieleegstand. Op B- en met name C-locaties is wel sprake van een leegstandsprobleem. Deze locaties zullen weer van kleur moeten verschieten, met als gevolg dat winkelharten compacter worden.”

Magna Plaza in Amsterdam. Taconis: “Het funshoppen vindt vooral in de binnensteden plaats. Dankzij het complete aanbod van onder andere horeca en leisure, hebben grote steden daarbij een streepje voor.”

Grote steden

“Een groot deel van de Nederlandse winkel­ voorraad bevindt zich in de grote steden. Daar gaat de belangstelling van retailers naar uit. Voor de crisis waren er plannen voor

vier miljoen winkelmeters. Inmiddels is die planvoorraad teruggebracht naar één miljoen vierkante meter.”

Huurprijzen

“De winkelhuurprijzen zijn redelijk gestabi­ liseerd. Amsterdam steekt er nog steeds met kop en schouders bovenuit. Voor de beste winkels blijven de aanvangsrendementen overeind. Voor top-A1 wordt nog steeds goed betaald.”

Filialisering

“Nederland is verBlokkerd. In grote winkel­ straten is tachtig procent in handen van ketens. Deze filialisering werd gevolgd door schaalvergroting. Zeker in oude winkelsteden was dat lastig, met als gevolg een grote druk op de markt.”

Internationalisering

“Grenzen vervagen. Retailers zien een land niet meer als een deelmarkt, maar benaderen

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

31


WINKELLOCATIEMARKT NL 2011

Krijn Taconis: “Van een specifieke indeling van de markt in ‘onderkant’, ‘bovenkant’ en ‘midden-segment’ is geen sprake meer.”

‘Uit onderzoek blijkt OOK dat internet als etalage wordt gebruikt maar de aankoop vervolgens in de winkel wordt gedaan’ Europa als één markt. Met modeketens als aanjager, is deze trend vooral terug te zien in de tien tot vijftien grootste steden van Nederland.”

Consument

Ondertitel

Uw winkelruimte, ons bedrijf. ASR Vastgoed Ontwikkeling voelt zich thuis bij uw winkelruimte. Want met onze brede ervaring in grote en soms complexe retailprojecten weten wij hoe uw winkelruimte beter kan functioneren en hoe we een impuls kunnen geven aan het winkelcentrum of stadshart waar uw winkel in gelegen is. Van de herontwikkeling van monumentale gebouwen (Postkantoor Neude, Utrecht), investeringen in krachtwijken (Winkelcentrum Hoge Schie, Rotterdam), het revitaliseren van stadscentra (Winkelcentrum de Promesse, Lelystad) of het realiseren van een compleet nieuw stadshart (Stadscentrum Waddinxveen), ASR Vastgoed Ontwikkeling is uw bewezen ervaren retailpartner. Uw winkelruimte, ons bedrijf!

www.asrvastgoedontwikkeling.nl

“De consument is enorm aan het veranderen. Identitystores spelen in op de trend om ergens bij te willen horen en te laten zien wat je koopt, draagt en gebruikt. Van een specifieke indeling van de retailmarkt in ‘onderkant’, ‘bovenkant’ en ‘middensegment’ is geen sprake meer. Alles loopt dwars door elkaar heen. De drie winkeldoelen van de consument, goalshoppen, funshoppen en runshoppen, bepalen het winkellandschap.”

Internet

“Uit Europees onderzoek van CB Richard Ellis blijkt dat internet een integraal onder­ deel wordt van de retailwereld. En van de manier waarop mensen consumeren. Zeker in Noord-Europa, waar de internetpenetratie enorm hoog is en betalen via internet veiliger en daardoor meer gemoedgoed is: 40 pro­ cent van de bevolking tot 65 jaar koopt hier wel eens via internet en 47 procent doet aan digitaal windowshopping, waarbij internet als etalage wordt gebruikt maar de aankoop vervolgens in de winkel wordt gedaan. Mannen kopen twee keer zo vaak via internet als vrouwen.”

H&M “Bezorgkosten zijn nog een belemmering om via internet te kopen. Een keten als H&M speelt daar heel goed op in. Als je iets terug wilt sturen wat je via internet hebt gekocht, moet je één euro betalen. Als je het terugbrengt naar een H&M-vestiging, betaal je niets. Op die manier wordt internet dus handig gebruikt om mensen in de winkel te krijgen.”

Winnaars en verliezers

“Het funshoppen vindt vooral in de binnen­ steden plaats. Dankzij het complete aanbod van onder andere horeca en leisure, hebben grote steden daarbij een streepje voor. Een goede bereikbaarheid is daarbij van levens­ belang. Vooral goede parkeervoorzieningen zijn essentieel. Dankzij het runshoppen hebben goede wijkwinkelcentra absoluut een goede toekomst voor zich. Goalshoppen biedt kansen aan Big Shops: denk daarbij aan het vertrouwde PDV-GDV, maar dan aange­ vuld met een grote supermarkt die er voor zorgt dat het ook op doordeweekse dagen druk is. Monofunctionele meubelboulevards waar je op werkdagen een kanon kunt afschieten hebben afgedaan. Middelgrote steden zullen een antwoord moeten zoeken op deze geschetste ontwikkelingen.”

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

33


WINKELLOCATIEMARKT NL 2011

Krijn Taconis: “Van een specifieke indeling van de markt in ‘onderkant’, ‘bovenkant’ en ‘midden-segment’ is geen sprake meer.”

‘Uit onderzoek blijkt OOK dat internet als etalage wordt gebruikt maar de aankoop vervolgens in de winkel wordt gedaan’ Europa als één markt. Met modeketens als aanjager, is deze trend vooral terug te zien in de tien tot vijftien grootste steden van Nederland.”

Consument

Ondertitel

Uw winkelruimte, ons bedrijf. ASR Vastgoed Ontwikkeling voelt zich thuis bij uw winkelruimte. Want met onze brede ervaring in grote en soms complexe retailprojecten weten wij hoe uw winkelruimte beter kan functioneren en hoe we een impuls kunnen geven aan het winkelcentrum of stadshart waar uw winkel in gelegen is. Van de herontwikkeling van monumentale gebouwen (Postkantoor Neude, Utrecht), investeringen in krachtwijken (Winkelcentrum Hoge Schie, Rotterdam), het revitaliseren van stadscentra (Winkelcentrum de Promesse, Lelystad) of het realiseren van een compleet nieuw stadshart (Stadscentrum Waddinxveen), ASR Vastgoed Ontwikkeling is uw bewezen ervaren retailpartner. Uw winkelruimte, ons bedrijf!

www.asrvastgoedontwikkeling.nl

“De consument is enorm aan het veranderen. Identitystores spelen in op de trend om ergens bij te willen horen en te laten zien wat je koopt, draagt en gebruikt. Van een specifieke indeling van de retailmarkt in ‘onderkant’, ‘bovenkant’ en ‘middensegment’ is geen sprake meer. Alles loopt dwars door elkaar heen. De drie winkeldoelen van de consument, goalshoppen, funshoppen en runshoppen, bepalen het winkellandschap.”

Internet

“Uit Europees onderzoek van CB Richard Ellis blijkt dat internet een integraal onder­ deel wordt van de retailwereld. En van de manier waarop mensen consumeren. Zeker in Noord-Europa, waar de internetpenetratie enorm hoog is en betalen via internet veiliger en daardoor meer gemoedgoed is: 40 pro­ cent van de bevolking tot 65 jaar koopt hier wel eens via internet en 47 procent doet aan digitaal windowshopping, waarbij internet als etalage wordt gebruikt maar de aankoop vervolgens in de winkel wordt gedaan. Mannen kopen twee keer zo vaak via internet als vrouwen.”

H&M “Bezorgkosten zijn nog een belemmering om via internet te kopen. Een keten als H&M speelt daar heel goed op in. Als je iets terug wilt sturen wat je via internet hebt gekocht, moet je één euro betalen. Als je het terugbrengt naar een H&M-vestiging, betaal je niets. Op die manier wordt internet dus handig gebruikt om mensen in de winkel te krijgen.”

Winnaars en verliezers

“Het funshoppen vindt vooral in de binnen­ steden plaats. Dankzij het complete aanbod van onder andere horeca en leisure, hebben grote steden daarbij een streepje voor. Een goede bereikbaarheid is daarbij van levens­ belang. Vooral goede parkeervoorzieningen zijn essentieel. Dankzij het runshoppen hebben goede wijkwinkelcentra absoluut een goede toekomst voor zich. Goalshoppen biedt kansen aan Big Shops: denk daarbij aan het vertrouwde PDV-GDV, maar dan aange­ vuld met een grote supermarkt die er voor zorgt dat het ook op doordeweekse dagen druk is. Monofunctionele meubelboulevards waar je op werkdagen een kanon kunt afschieten hebben afgedaan. Middelgrote steden zullen een antwoord moeten zoeken op deze geschetste ontwikkelingen.”

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

33


WINKELLOCATIEMARKT NL 2011

STOF TOT NADENKEN

Interessante Discussie over toekomst winkelvastgoed

Op de WLM 2011 werd duidelijk dat het Nederlandse winkellandschap een metamorfose ondergaat. Welke recente (retail)ontwikkeling dan wel trend heeft u in dat verband het meest verrast dan wel geïnspireerd?

‘Winkelcentra in Portugal’ “Mijn ervaringen met winkelcentra in Portugal hebben mij het meest geïnspi­ reerd. Winkelcentra zijn in Portugal echt state of de art en ik denk wel de beste van Europa. Uitstraling, presentatie en architectuur zorgen voor de herkenbaar­ heid. De centra zijn onderdeel van hun omgeving en van de lokale maatschappij, met een heel divers aanbod van retail, food en entartainment waar mensen om veel meer redenen komen dan winkelen alleen. kantoorpersoneel komt er voor de  lunch, scholen hebben er excursies, er vinden exposities plaats en er worden informatiebijeenkomsten gehouden. Portugese winkelcentra zijn zeven dagen per week van ‘s ochtends vroeg tot ‘s avonds laat open. Er is altijd wel wat te zien en te doen. Daar komt bij dat ze zich op allerlei manieren inzetten voor de

maatschappij, voor duurzaamheid en het milieu. Door planologische en publiek­ rechterlijke belemmeringen kent Neder­ land zulke grote state of de art-centra met zo’n divers retailaanbod niet en ik betwijfel of ze hier ooit gaan komen. Maar ook retailers en de eigenaren van centra in Nederland worden  zich sinds een paar jaar steeds meer bewust van het belang van de algehele ervaring bij het winkelen. En dan bedoel ik niet zozeer een optreden of een ballonnen­ clown. Het gaat om het totaalplaatje, dat moet kloppen. Wat er hierdoor wel (of niet) gaat veranderen (en al veranderd is)  vind ik wel interessant.”  

Laurien Van Wieringen, Branch Manager Amsterdam, Rockspring

Nu verkrijgbaar:

Toolkit Duurzame Winkelcentra

Toolkit Duurzame Winkelcentra

Met deze praktische Toolkit kunt u als ontwikkelaar, belegger of retailer de nodige stappen zetten voor de realisatie en exploitatie van energieneutrale winkelcentra.

NIEUW

‘Nieuwe kwaliteit toevoegen? Prima, maar dan eerst elders de rommel opruimen’ Met zijn analyse van de Nederlandse winkel­ vastgoed­markt, legde Krijn Taconis een stevige basis voor de VastGoedOverleg Discussie die ‘de toekomst van het winkelvastgoed’ als thema had. Dagvoorzitter Françoise Dechesne schroomde niet om zich af en toe in de levendige discussie te mengen. “Nieuwe kwaliteit toevoegen? Prima, maar dan eerst de rommel opruimen.”

Het boek biedt concrete oplossingen in een aantal energieconcepten, vertaald in energiebesparing, EPC, kosten en opbrengsten. U krijgt inzicht in de investeringskosten, terugverdientijden, besparing op huisvestingslasten en zelfs in de mogelijke waarde­ verhoging van uw vastgoed. Met eenvoudige maatregelen kunt u al een aanzienlijke energiebesparing behalen.

BREEAM De Toolkit sluit aan bij BREEAM-NL, de meest complete en gecertificeerde methodiek voor het meten van de duurzaamheid van gebouwen.

U kunt dit boek bestellen via: www.vastgoedboek.com

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

35


WINKELLOCATIEMARKT NL 2011

STOF TOT NADENKEN

Interessante Discussie over toekomst winkelvastgoed

Op de WLM 2011 werd duidelijk dat het Nederlandse winkellandschap een metamorfose ondergaat. Welke recente (retail)ontwikkeling dan wel trend heeft u in dat verband het meest verrast dan wel geïnspireerd?

‘Winkelcentra in Portugal’ “Mijn ervaringen met winkelcentra in Portugal hebben mij het meest geïnspi­ reerd. Winkelcentra zijn in Portugal echt state of de art en ik denk wel de beste van Europa. Uitstraling, presentatie en architectuur zorgen voor de herkenbaar­ heid. De centra zijn onderdeel van hun omgeving en van de lokale maatschappij, met een heel divers aanbod van retail, food en entartainment waar mensen om veel meer redenen komen dan winkelen alleen. kantoorpersoneel komt er voor de  lunch, scholen hebben er excursies, er vinden exposities plaats en er worden informatiebijeenkomsten gehouden. Portugese winkelcentra zijn zeven dagen per week van ‘s ochtends vroeg tot ‘s avonds laat open. Er is altijd wel wat te zien en te doen. Daar komt bij dat ze zich op allerlei manieren inzetten voor de

maatschappij, voor duurzaamheid en het milieu. Door planologische en publiek­ rechterlijke belemmeringen kent Neder­ land zulke grote state of de art-centra met zo’n divers retailaanbod niet en ik betwijfel of ze hier ooit gaan komen. Maar ook retailers en de eigenaren van centra in Nederland worden  zich sinds een paar jaar steeds meer bewust van het belang van de algehele ervaring bij het winkelen. En dan bedoel ik niet zozeer een optreden of een ballonnen­ clown. Het gaat om het totaalplaatje, dat moet kloppen. Wat er hierdoor wel (of niet) gaat veranderen (en al veranderd is)  vind ik wel interessant.”  

Laurien Van Wieringen, Branch Manager Amsterdam, Rockspring

Nu verkrijgbaar:

Toolkit Duurzame Winkelcentra

Toolkit Duurzame Winkelcentra

Met deze praktische Toolkit kunt u als ontwikkelaar, belegger of retailer de nodige stappen zetten voor de realisatie en exploitatie van energieneutrale winkelcentra.

NIEUW

‘Nieuwe kwaliteit toevoegen? Prima, maar dan eerst elders de rommel opruimen’ Met zijn analyse van de Nederlandse winkel­ vastgoed­markt, legde Krijn Taconis een stevige basis voor de VastGoedOverleg Discussie die ‘de toekomst van het winkelvastgoed’ als thema had. Dagvoorzitter Françoise Dechesne schroomde niet om zich af en toe in de levendige discussie te mengen. “Nieuwe kwaliteit toevoegen? Prima, maar dan eerst de rommel opruimen.”

Het boek biedt concrete oplossingen in een aantal energieconcepten, vertaald in energiebesparing, EPC, kosten en opbrengsten. U krijgt inzicht in de investeringskosten, terugverdientijden, besparing op huisvestingslasten en zelfs in de mogelijke waarde­ verhoging van uw vastgoed. Met eenvoudige maatregelen kunt u al een aanzienlijke energiebesparing behalen.

BREEAM De Toolkit sluit aan bij BREEAM-NL, de meest complete en gecertificeerde methodiek voor het meten van de duurzaamheid van gebouwen.

U kunt dit boek bestellen via: www.vastgoedboek.com

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

35


WINKELLOCATIEMARKT NL 2011

Reulink:

’Niet de eigenaren van winkelcentra zijn de drijvende kracht achter de noodzakelijke vernieuwingsslag, maar de consument’

WIJNSMA:

‘We moeten het met elkaar doen’

WINKELLOCATIEMARKT NL 2011 Bij de start van de twaalfde Winkellocatie­ Markt, een uur eerder, had Dechesne beleg­ gers, ontwikkelaars en retailers al opgeroe­ pen om te anticiperen op het veranderende winkellandschap. Maar hoe? Die vraag stelt ze centraal aan het begin van de VastGoed­ Overleg Discussie. Op haar verzoek geeft Elbert Roebbers (BrainWash Kappers) als eerste antwoord. “In het verleden ben ik betrokken geweest bij de herontwikkeling van drie binnensteden. In alle gevallen voor­ zag het plan in uitbreiding van het aantal vierkante meters, een uitbreiding die nodig was om de renovatie te financieren. Wat zie je vervolgens? De grote filiaalketens overleven, maar door hogere huren bij gelijkblijvende omzetten redden de kleine, zelfstandige fami­ liebedrijven het niet. Daardoor wordt het retaillandschap steeds vlakker en uniformer. Die toenemende onbalans tussen ketens en familiebedrijven gaat ten koste van de aan­ trekkingskracht van binnensteden. Ik pleit er dan ook voor dat vastgoedeigenaren een percentage van de huur reserveren voor de periodieke upgrading van de binnenstad.” Richard Reulink (Wereldhave) vindt het ‘een beetje flauw’ om de discussie op die manier aan te vliegen. “In binnensteden zijn decennialang winkelconcentraties gecreëerd die juist niet iedere vijf of tien jaar zijn gemo­ derniseerd. Ik beperk me daarom nu even tot planmatig ontwikkelde winkelcentra, waarbij geen sprake is van versnipperd eigendom en waarop je dus wel een gestructureerde visie los kunt laten. Wereldhave is eigenaar van meerdere winkelcentra met een oppervlak

Taconis: ’De consument is

veel schizofrener dan wij denken’

van 10.000 tot 30.000 m2. Wat blijkt? Niet wij zijn de drijvende kracht achter de noodzakelijke vernieuwingsslag, maar de consument die er geen zin meer in heeft om te winkelen en te verblijven in een sterk ver­ ouderd centrum. In zulke gevallen moet geld worden gereserveerd voor een vijf- of tien­ jaarlijkse vernieuwingsslag. Niet alleen door de eigenaar, maar ook door de betrokken retailers. En door de overheid.”

Niet onderschatten

Reagerend op het pleidooi van Roebbers, dringt Krijn Taconis (CB Richard Ellis) er op aan de rol van de consument in dit proces vooral niet te onderschatten. “Die is veel schizofrener dan wij denken. Op feestjes laat hij of zij zich lyrisch uit over die leuke knuf­ fel- of dwaalwinkel, maar ondertussen koopt hij doodleuk bij een keten.” Volgens Frank de Graaff, wethouder Economische Zaken en Cultuur in Leerdam valt dat in zijn gemeente nog wel mee. “We zijn uitgeroepen tot ‘beste binnenstad 2009-2011’ in de categorie kleine gemeenten’. Daar ligt gericht beleid aan ten grondslag. Zo hebben we heel veel geïnves­ teerd in de infrastructuur en de bereikbaar­ heid van het centrum. Die inhaalslag gaf het bedrijfsleven én de onderlinge samen­ werking een impuls. Middenstanders gingen actief mee doen. Ik heb heel goed contact

met de zeer actieve Leerdamse Onder-­ nemersvereniging (LOV), die ook uit veel lokale ondernemers bestaat. Gevolg is dat we alleen in sommige aanloopstraten wat leeg­ stand hebben. Daar anticiperen we op door in het bestemmingsplan functieveranderingen mogelijk te maken. In aanloopstraten kunnen winkels daardoor transformeren in cafés, restaurants, kantoren, kleinschalige bedrij­ ven of woningen. Op vergelijkbare wijze staan we detailhandel op een bedrijven­ terrein juist weer niet toe, anders zuig je binnen vijf à tien jaar de binnenstad leeg.”

Nieuwe rol

Henk Wijnsma, hoofd Economische Zaken van de gemeente Apeldoorn, voegt daar aan toe dat het veranderende gedrag van de consument een andere rol van ontwikkelaars, beleggers, retailers én gemeenten vergt. “In de winkelcentra met toekomst moeten we met z’n allen kwalitatief blijven toevoegen. Maar we zijn met z’n allen ook verantwoor­ delijk voor locaties die door het veranderen­ de consumentengedrag op retailgebied geen perspectief hebben. Als ontwikkelaar of belegger kun je dergelijke locaties niet laten verrommelen. En je kunt ook niet zeggen: gemeente, los het maar op, het is ons pro­ bleem niet meer. We praten allemaal over de nieuwe rol van de overheid. Maar ontwikke­

DE DeELNEMERS Frank de Graaff, wethouder Economische Zaken en Cultuur gemeente Leerdam Elbert Roebbers, hoofd Vastgoed & Expansie BrainWash Kappers Henk Wijnsma, hoofd Economische Zaken gemeente Apeldoorn Bart Kuil, directeur AM Real Estate Development Richard Reulink directeur Ontwikkeling Nederland Wereldhave Krijn Taconis, director Retail CB Richard Ellis

36

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

37


WINKELLOCATIEMARKT NL 2011

Reulink:

’Niet de eigenaren van winkelcentra zijn de drijvende kracht achter de noodzakelijke vernieuwingsslag, maar de consument’

WIJNSMA:

‘We moeten het met elkaar doen’

WINKELLOCATIEMARKT NL 2011 Bij de start van de twaalfde Winkellocatie­ Markt, een uur eerder, had Dechesne beleg­ gers, ontwikkelaars en retailers al opgeroe­ pen om te anticiperen op het veranderende winkellandschap. Maar hoe? Die vraag stelt ze centraal aan het begin van de VastGoed­ Overleg Discussie. Op haar verzoek geeft Elbert Roebbers (BrainWash Kappers) als eerste antwoord. “In het verleden ben ik betrokken geweest bij de herontwikkeling van drie binnensteden. In alle gevallen voor­ zag het plan in uitbreiding van het aantal vierkante meters, een uitbreiding die nodig was om de renovatie te financieren. Wat zie je vervolgens? De grote filiaalketens overleven, maar door hogere huren bij gelijkblijvende omzetten redden de kleine, zelfstandige fami­ liebedrijven het niet. Daardoor wordt het retaillandschap steeds vlakker en uniformer. Die toenemende onbalans tussen ketens en familiebedrijven gaat ten koste van de aan­ trekkingskracht van binnensteden. Ik pleit er dan ook voor dat vastgoedeigenaren een percentage van de huur reserveren voor de periodieke upgrading van de binnenstad.” Richard Reulink (Wereldhave) vindt het ‘een beetje flauw’ om de discussie op die manier aan te vliegen. “In binnensteden zijn decennialang winkelconcentraties gecreëerd die juist niet iedere vijf of tien jaar zijn gemo­ derniseerd. Ik beperk me daarom nu even tot planmatig ontwikkelde winkelcentra, waarbij geen sprake is van versnipperd eigendom en waarop je dus wel een gestructureerde visie los kunt laten. Wereldhave is eigenaar van meerdere winkelcentra met een oppervlak

Taconis: ’De consument is

veel schizofrener dan wij denken’

van 10.000 tot 30.000 m2. Wat blijkt? Niet wij zijn de drijvende kracht achter de noodzakelijke vernieuwingsslag, maar de consument die er geen zin meer in heeft om te winkelen en te verblijven in een sterk ver­ ouderd centrum. In zulke gevallen moet geld worden gereserveerd voor een vijf- of tien­ jaarlijkse vernieuwingsslag. Niet alleen door de eigenaar, maar ook door de betrokken retailers. En door de overheid.”

Niet onderschatten

Reagerend op het pleidooi van Roebbers, dringt Krijn Taconis (CB Richard Ellis) er op aan de rol van de consument in dit proces vooral niet te onderschatten. “Die is veel schizofrener dan wij denken. Op feestjes laat hij of zij zich lyrisch uit over die leuke knuf­ fel- of dwaalwinkel, maar ondertussen koopt hij doodleuk bij een keten.” Volgens Frank de Graaff, wethouder Economische Zaken en Cultuur in Leerdam valt dat in zijn gemeente nog wel mee. “We zijn uitgeroepen tot ‘beste binnenstad 2009-2011’ in de categorie kleine gemeenten’. Daar ligt gericht beleid aan ten grondslag. Zo hebben we heel veel geïnves­ teerd in de infrastructuur en de bereikbaar­ heid van het centrum. Die inhaalslag gaf het bedrijfsleven én de onderlinge samen­ werking een impuls. Middenstanders gingen actief mee doen. Ik heb heel goed contact

met de zeer actieve Leerdamse Onder-­ nemersvereniging (LOV), die ook uit veel lokale ondernemers bestaat. Gevolg is dat we alleen in sommige aanloopstraten wat leeg­ stand hebben. Daar anticiperen we op door in het bestemmingsplan functieveranderingen mogelijk te maken. In aanloopstraten kunnen winkels daardoor transformeren in cafés, restaurants, kantoren, kleinschalige bedrij­ ven of woningen. Op vergelijkbare wijze staan we detailhandel op een bedrijven­ terrein juist weer niet toe, anders zuig je binnen vijf à tien jaar de binnenstad leeg.”

Nieuwe rol

Henk Wijnsma, hoofd Economische Zaken van de gemeente Apeldoorn, voegt daar aan toe dat het veranderende gedrag van de consument een andere rol van ontwikkelaars, beleggers, retailers én gemeenten vergt. “In de winkelcentra met toekomst moeten we met z’n allen kwalitatief blijven toevoegen. Maar we zijn met z’n allen ook verantwoor­ delijk voor locaties die door het veranderen­ de consumentengedrag op retailgebied geen perspectief hebben. Als ontwikkelaar of belegger kun je dergelijke locaties niet laten verrommelen. En je kunt ook niet zeggen: gemeente, los het maar op, het is ons pro­ bleem niet meer. We praten allemaal over de nieuwe rol van de overheid. Maar ontwikke­

DE DeELNEMERS Frank de Graaff, wethouder Economische Zaken en Cultuur gemeente Leerdam Elbert Roebbers, hoofd Vastgoed & Expansie BrainWash Kappers Henk Wijnsma, hoofd Economische Zaken gemeente Apeldoorn Bart Kuil, directeur AM Real Estate Development Richard Reulink directeur Ontwikkeling Nederland Wereldhave Krijn Taconis, director Retail CB Richard Ellis

36

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

37


WINKELLOCATIEMARKT NL 2011

WINKELLOCATIEMARKT NL 2011

STOF TOT NADENKEN Op de WLM 2011 werd duidelijk dat het Nederlandse winkellandschap een metamorfose ondergaat. Welke recente (retail)ontwikkeling dan wel trend heeft u in dat verband het meest verrast dan wel geïnspireerd?

‘De presentatie van Lieke Vogels’ “De presentatie van Lieke Vogels van FaiRSupport heeft mij verrast en geïnspi­ reerd. FairSupport is er door middel van de WAAR-formule in geslaagd een heel compleet concept neer te zetten waarbij duurzaamheid centraal staat. Dit leidt ertoe dat veel verschillende partijen zich graag op een of andere manier willen verbinden met FaiRSupport. Als voor­ beeld kwam onder meer aan de orde dat de verhuurder van de WAAR-winkel in Rotterdam uit enthousiasme over de formule nauw betrokken was bij de opening van de winkel. Naar mijn me­ ning wordt samenwerking tussen de verhuurder en de huurder in de toe­ komst steeds belangrijker. Niet alleen om

geslaagde concepten te lanceren, maar bijvoorbeeld ook om duurzame huur te realiseren. Wij krijgen steeds vaker de vraag om duurzame huurcontracten op te stellen en het succes daarvan lijkt met name te liggen in openheid over de belangen en doelstellingen van de ver­ huurder en de huurder, zodat beide partijen goede afspraken kunnen maken. Duurzame huur is een onderwerp dat wat minder uitgebreid aan bod kwam tijdens de WLM 2011, maar dat ook voor winkels wel degelijk relevant wordt.”  

‘ÉÉn van de aanwezigen merkt op dat hij zich gegijzeld voelt door het inconsequente beleid van de gemeente Apeldoorn’

waddinxveen krijgt eindelijk nieuw centrum Directeur Jeroen Messemaec­ kers van de Graaff van ASR Vastgoed Ontwikkeling ver­ zorgde tijdens de Projecten Parade op de Winkellocatie­ Markt 2011 een presentatie over het nieuwe centrum van Waddinxveen. Daar wordt al bijna dertig jaar over gepraat, maar op 1 januari 2012 gaat de bouw dan toch echt van start. “Dat wordt hoogt tijd”, liet Mes­ semaeckers van de Graaff zien, want “het huidige centrum stamt uit 1975 en is werkelijk abomi­ nabel”. Het programma voor het nieuwe centrum heeft een totaal oppervlak van 25.000 m2, waar­ onder 21.000 m2 aan winkels, een bibliotheek en in totaal 357 woningen. Kwaliteit is het sleu­ telwoord, betoogde Messemaec­ kers van de Graaff. “Zo’n heel nieuw stadscentrum is natuur­ lijk uniek. Er hebben vier archi­ tecten gewerkt aan het plan, dat zich kenmerkt door veel diversi­ teit. Bovendien zit het kwalita­ tief erg goed in elkaar. Mede daardoor is het centrumplan van

38

Waddinxveen crisisproof geble­ ken: op retailgebied zijn al vier trekkers gecontracteerd. Van de 21.000 m2 retail is al 16.000 m2 verhuurd. Daarbij vinden we het belangrijk dat ook lokale ondernemers zich in het nieuwe centrum vestigen.”

Nieuwe tijd

Messemaeckers van de Graaff greep de Projecten Parade aan om zijn visie op de toekomst van

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

de winkelmarkt te ontvouwen. “Niet zozeer de sterkste over­ leeft, maar degene die zich het best kan aanpassen aan de nieu­ we tijd”, hield hij zijn gehoor voor. Eén van de aanwezigen haakte in op de eerdere discussie tijdens de Vastgoed Overleg Discussie, over de mogelijke verantwoordelijkheid van ontwikke­laars voor verouderde, perspectiefloze winkelgebieden.

laars en beleggers hebben ook een nieuwe rol.”

In Waddinxveen is dat De Pas­ sage, dat door de ontwikkeling van het nieuwe centrum zijn functie verliest. Messemaeckers van de Graaff: “De Passage wordt uit de markt gehaald. De ge­ meente heeft daar veel moeite mee. Er worden gesprekken gevoerd met ons om te kijken wat voor rol wij daarbij kunnen spelen.”

Bron: ASR Vastgoed Ontwikkeling

PROJECTEN PARADE

Carolien Heemskerk, advocaat, Houthoff Buruma

“Kwaliteit toevoegen? Prima, maar dan eerst elders de rommel opruimen”, vat Dechesne de woorden van Wijnsma samen. “MAB heeft daar ervaring mee in Amsterdam. Bij een prijsvraag voor een nieuwe kantorenopgave werd nadrukkelijk gesteld dat het slopen van bestaande kantoorruimte elders in de stad extra punten opleverde.” Op enigszins verge­ lijkbare wijze is de gemeente Apeldoorn volgens Wijnsma te werk gegaan bij de gefaseerde uitbreiding van het plaatselijke omnisportcentrum. “We hebben als voor­ waarde gesteld dat die uitbreiding vooral moest worden ingevuld met sportgerelateer­ de bedrijven die elders in de stad niet op de goede plek of zelfs in de weg zitten.” Dechesne: “Gaat dat zo ver dat jullie tegen de ontwikkelaar zeggen: er mag pas worden uitgebreid als er elders minimaal 10.000 m2 is gesaneerd?” Wijnsma: “Nee, we zeggen: uit marktonderzoek blijkt dat het omnisport­ centrum met zoveel duizend vierkante meter kan worden uitgebreid, als u meer wilt moet u het elders in de stad uit de markt halen.”

Betere oplossing Reulink heeft grote moeite met de oplos­ singsrichting die door Wijnsma wordt geschetst. “Het aantal vastgoedeigenaren in winkelgebieden is enorm. Je kunt dan niet opeens tegen één marktpartij zeggen: als je een nieuwe winkelontwikkeling wilt reali­ seren of een bestaand winkelgebied wilt her­ structureren, moet je eerst elders in de stad een probleem oplossen, ook als je dat pro­ bleem niet zelf hebt veroorzaakt. Op die ma­ nier maak je als overheid geen vernieuwing mogelijk, maar gooi je de boel juist op slot.”

Bart Kuil (AM) vindt dat de maatschappelijke verantwoordelijkheid van ontwikkelaars wel wat verder gaat ‘dan de locaties waar je zelf op aan het puzzelen bent’. “Ik snap de maat­ schappelijke behoefte aan een oplossing voor slechte winkelmeters, maar vind niet dat de bal eenzijdig bij ontwikkelaars kan worden gelegd. Een soort bovenwijks fonds lijkt me een betere oplossing.” Kuil wordt naar eigen zeggen ‘wel eens moe van die eeuwige discussie over winkelleeg­ stand’. “Het valt in Nederland best mee. We

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

39


WINKELLOCATIEMARKT NL 2011

WINKELLOCATIEMARKT NL 2011

STOF TOT NADENKEN Op de WLM 2011 werd duidelijk dat het Nederlandse winkellandschap een metamorfose ondergaat. Welke recente (retail)ontwikkeling dan wel trend heeft u in dat verband het meest verrast dan wel geïnspireerd?

‘De presentatie van Lieke Vogels’ “De presentatie van Lieke Vogels van FaiRSupport heeft mij verrast en geïnspi­ reerd. FairSupport is er door middel van de WAAR-formule in geslaagd een heel compleet concept neer te zetten waarbij duurzaamheid centraal staat. Dit leidt ertoe dat veel verschillende partijen zich graag op een of andere manier willen verbinden met FaiRSupport. Als voor­ beeld kwam onder meer aan de orde dat de verhuurder van de WAAR-winkel in Rotterdam uit enthousiasme over de formule nauw betrokken was bij de opening van de winkel. Naar mijn me­ ning wordt samenwerking tussen de verhuurder en de huurder in de toe­ komst steeds belangrijker. Niet alleen om

geslaagde concepten te lanceren, maar bijvoorbeeld ook om duurzame huur te realiseren. Wij krijgen steeds vaker de vraag om duurzame huurcontracten op te stellen en het succes daarvan lijkt met name te liggen in openheid over de belangen en doelstellingen van de ver­ huurder en de huurder, zodat beide partijen goede afspraken kunnen maken. Duurzame huur is een onderwerp dat wat minder uitgebreid aan bod kwam tijdens de WLM 2011, maar dat ook voor winkels wel degelijk relevant wordt.”  

‘ÉÉn van de aanwezigen merkt op dat hij zich gegijzeld voelt door het inconsequente beleid van de gemeente Apeldoorn’

waddinxveen krijgt eindelijk nieuw centrum Directeur Jeroen Messemaec­ kers van de Graaff van ASR Vastgoed Ontwikkeling ver­ zorgde tijdens de Projecten Parade op de Winkellocatie­ Markt 2011 een presentatie over het nieuwe centrum van Waddinxveen. Daar wordt al bijna dertig jaar over gepraat, maar op 1 januari 2012 gaat de bouw dan toch echt van start. “Dat wordt hoogt tijd”, liet Mes­ semaeckers van de Graaff zien, want “het huidige centrum stamt uit 1975 en is werkelijk abomi­ nabel”. Het programma voor het nieuwe centrum heeft een totaal oppervlak van 25.000 m2, waar­ onder 21.000 m2 aan winkels, een bibliotheek en in totaal 357 woningen. Kwaliteit is het sleu­ telwoord, betoogde Messemaec­ kers van de Graaff. “Zo’n heel nieuw stadscentrum is natuur­ lijk uniek. Er hebben vier archi­ tecten gewerkt aan het plan, dat zich kenmerkt door veel diversi­ teit. Bovendien zit het kwalita­ tief erg goed in elkaar. Mede daardoor is het centrumplan van

38

Waddinxveen crisisproof geble­ ken: op retailgebied zijn al vier trekkers gecontracteerd. Van de 21.000 m2 retail is al 16.000 m2 verhuurd. Daarbij vinden we het belangrijk dat ook lokale ondernemers zich in het nieuwe centrum vestigen.”

Nieuwe tijd

Messemaeckers van de Graaff greep de Projecten Parade aan om zijn visie op de toekomst van

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

de winkelmarkt te ontvouwen. “Niet zozeer de sterkste over­ leeft, maar degene die zich het best kan aanpassen aan de nieu­ we tijd”, hield hij zijn gehoor voor. Eén van de aanwezigen haakte in op de eerdere discussie tijdens de Vastgoed Overleg Discussie, over de mogelijke verantwoordelijkheid van ontwikke­laars voor verouderde, perspectiefloze winkelgebieden.

laars en beleggers hebben ook een nieuwe rol.”

In Waddinxveen is dat De Pas­ sage, dat door de ontwikkeling van het nieuwe centrum zijn functie verliest. Messemaeckers van de Graaff: “De Passage wordt uit de markt gehaald. De ge­ meente heeft daar veel moeite mee. Er worden gesprekken gevoerd met ons om te kijken wat voor rol wij daarbij kunnen spelen.”

Bron: ASR Vastgoed Ontwikkeling

PROJECTEN PARADE

Carolien Heemskerk, advocaat, Houthoff Buruma

“Kwaliteit toevoegen? Prima, maar dan eerst elders de rommel opruimen”, vat Dechesne de woorden van Wijnsma samen. “MAB heeft daar ervaring mee in Amsterdam. Bij een prijsvraag voor een nieuwe kantorenopgave werd nadrukkelijk gesteld dat het slopen van bestaande kantoorruimte elders in de stad extra punten opleverde.” Op enigszins verge­ lijkbare wijze is de gemeente Apeldoorn volgens Wijnsma te werk gegaan bij de gefaseerde uitbreiding van het plaatselijke omnisportcentrum. “We hebben als voor­ waarde gesteld dat die uitbreiding vooral moest worden ingevuld met sportgerelateer­ de bedrijven die elders in de stad niet op de goede plek of zelfs in de weg zitten.” Dechesne: “Gaat dat zo ver dat jullie tegen de ontwikkelaar zeggen: er mag pas worden uitgebreid als er elders minimaal 10.000 m2 is gesaneerd?” Wijnsma: “Nee, we zeggen: uit marktonderzoek blijkt dat het omnisport­ centrum met zoveel duizend vierkante meter kan worden uitgebreid, als u meer wilt moet u het elders in de stad uit de markt halen.”

Betere oplossing Reulink heeft grote moeite met de oplos­ singsrichting die door Wijnsma wordt geschetst. “Het aantal vastgoedeigenaren in winkelgebieden is enorm. Je kunt dan niet opeens tegen één marktpartij zeggen: als je een nieuwe winkelontwikkeling wilt reali­ seren of een bestaand winkelgebied wilt her­ structureren, moet je eerst elders in de stad een probleem oplossen, ook als je dat pro­ bleem niet zelf hebt veroorzaakt. Op die ma­ nier maak je als overheid geen vernieuwing mogelijk, maar gooi je de boel juist op slot.”

Bart Kuil (AM) vindt dat de maatschappelijke verantwoordelijkheid van ontwikkelaars wel wat verder gaat ‘dan de locaties waar je zelf op aan het puzzelen bent’. “Ik snap de maat­ schappelijke behoefte aan een oplossing voor slechte winkelmeters, maar vind niet dat de bal eenzijdig bij ontwikkelaars kan worden gelegd. Een soort bovenwijks fonds lijkt me een betere oplossing.” Kuil wordt naar eigen zeggen ‘wel eens moe van die eeuwige discussie over winkelleeg­ stand’. “Het valt in Nederland best mee. We

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

39


WINKELLOCATIEMARKT NL 2011

WINKELLOCATIEMARKT NL 2011

Roebbers:

‘De toenemende onbalans tussen ketens en familie­bedrijven gaat ten koste van de aantrekkingskracht van binnensteden’

De Graaff:

‘In Leerdam streven we naar zo weinig mogelijk regels’ KUIL:

’In Nederland stijgt veel aanbod niet boven de grijze middelmaat uit; de binnenstad van een gemiddelde provinciestad in Polen of Tsjechië ziet er beter uit’ 40

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

zijn onszelf een complex aan het aanpraten. Er is vooral een kwaliteitsprobleem. Neder­ landse consumenten staan er om bekend dat ze op de kleintjes letten, met als gevolg dat er niet veel aanbod is dat boven de grijze middelmaat uitstijgt. De binnenstad van een gemiddelde provinciestad in Polen of Tsje­ chië ziet er beter uit. Veel internationale ke­ tens willen op zich wel naar Nederland ko­ men, maar worden niet goed gefaciliteerd. Daar moeten we ons op richten, in plaats van eindeloos te steggelen over een paar meters erbij of niet. Ik vind dat van een provinciale bekrompenheid. Kwaliteit vergroten, daar draait het om. Als je alleen maar de grijze middelmaat handhaaft, leg je het zeker af tegen internet.” Positief is, aldus Wijnsma, dat ook Kuil inziet dat het door hem geschetste probleem gezamenlijk moet worden opgelost. “We moeten het met elkaar doen. Het gaat zo ongelofelijk hard in de retailwereld. Nieuwe ontwikkelingen hebben geen houdbaarheid meer van twintig, dertig jaar. Je moet elke vier, vijf, zes jaar veranderen.”

Gezamenlijke zoektocht

Het winkellandschap verandert, resumeert Dechesne, en er is sprake van een gezamen­ lijke zoektocht die vraagt om nieuwe samen­ werkingsvormen , maar niemand heeft nog een goed beeld van de eigen nieuwe rol. Wijnsma doet een poging: “Als het om bestemmingsplannen gaat zullen gemeenten veel ruimhartiger moeten worden.” Dechesne: “Eindelijk!” Taconis: “De Euro­ pese Richtlijnen schrijven voor dat gemeen­ ten geen ruimtelijke politiek meer mogen voeren via bestemmingsplannen. Nog twee, drie jaar, dan is het daarmee afgelopen.”

Kuil voegt er aan toe dat het flexibeler maken van bestemmingsplannen cruciaal is als het gaat om het opvoeren van het tempo waarin bestaand vastgoed wordt getransformeerd. “Daar liggen nog enorme kansen.” In dat ver­ band noemt Dechesne het vreemd dat een meerderheid in de Tweede Kamer voorstan­ der lijkt van een wetsvoorstel dat voorziet in het aanscherpen van de renovatieclausule in contracten. “Dat gaat ten koste van de dyna­ miek die, dat zijn we volgens mij allemaal met elkaar eens, nu juist zo hard nodig is.” Kuil is dat met haar eens. “Het aanscherpen van de renovatieclausule zet eigenaren, ont­ wikkelaars en gemeenten de voet dwars bij herontwikkelingsopgaven.” Zoals het een VVD-bestuurder betaamt, pleit De Graaff voor ‘een overheid die vooral de markt zijn werk laat doen’. “Voor alles moet

er een gemeenschappelijk belang zijn. Als iedereen aan zijn eigen deelbelangen blijft vasthouden, zie je dat Den Haag het gaat re­ gelen. In Leerdam streven we naar zo weinig mogelijk regels. En naar een open houding naar elkaar toe. Met actief stadsmanagement kun je veel oplossen. En als een eigenaar de hoofdprijs blijft vragen voor een winkelpand in het centrum van Leerdam dat al drie jaar leeg staat, spreek ik hem daar persoonlijk op aan.” Echte probleemgevallen, door De Graaff omschreven als ‘rotte kiezen’, heeft de ZuidHollandse gemeente echter ook. “In sommige gevallen is er al 25 jaar lang sprake van on­ duidelijkheid en irritatie. Ik roep nu al een paar weken hardop: ik ga onteigenen. Dat is veel makkelijker gezegd dan gedaan, dat weet ik ook wel, maar wat blijkt? In een paar gevallen heeft het tot beweging geleid en heeft de eigenaar zich bij de gemeente gemeld voor overleg.”

Steeds mobieler

Eén van de aanwezigen, eigenaar van 150 bouwmarkten in Nederland waaronder twee GAMMA’s in Apeldoorn, plaatst kantteken­ ingen bij het beleid zoals dat eerder in de discussie door Wijnsma is geschetst. “Ik voel me gegijzeld door de gemeente. Ik moet renoveren of reloceren, maar kan dat niet door het inconsequente beleid van de ge­ meente.” Een korte discussie over de lokale situatie volgt, waarna Dechesne het woord geeft aan een andere bezoeker die van Taconis wil weten wat er nu echt gaat veran­ deren in het winkellandschap. “Inclusief wel­ licht de huurcontracten moet winkelvastgoed zo flexibel zijn, dat je in kunt spelen op de steeds snellere doorlooptijd van winkelfor­ mules en trends,” zoomt hij nogmaals in op enkele aspecten uit zijn marktanalyse die vooraf ging aan de VastGoedOverleg Discus­ sie. “De internationalisering leidt tot steeds hogere en grotere winkelunits. De behoefte daaraan vloeit weer voort uit de beleving die retailers willen bieden aan consumenten die uiterst grillig en steeds mobieler zijn.” Roebbers wil tot slot van Taconis weten of hij in Nederland mogelijkheden ziet voor het ‘Duitse winkelcentrummodel’, dat onder andere wordt gekenmerkt door een mix van retail en leisurefuncties die de verblijfsduur enorm verlengen. “Differentiatie is heel goed, maar de huidige wetgeving maakt dat in Ne­ derland ongelofelijk moeilijk,” weet Taconis. “Daar komt bij dat je in Nederland geen om­ zethuur hebt. Dat instrument maakt het in de ons omringende landen wél mogelijk om in de branchering rekening te houden met de toegevoegde waarde van huurders – in plaats van louter te kijken naar wat ze opbrengen.”

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

41


WINKELLOCATIEMARKT NL 2011

WINKELLOCATIEMARKT NL 2011

Roebbers:

‘De toenemende onbalans tussen ketens en familie­bedrijven gaat ten koste van de aantrekkingskracht van binnensteden’

De Graaff:

‘In Leerdam streven we naar zo weinig mogelijk regels’ KUIL:

’In Nederland stijgt veel aanbod niet boven de grijze middelmaat uit; de binnenstad van een gemiddelde provinciestad in Polen of Tsjechië ziet er beter uit’ 40

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

zijn onszelf een complex aan het aanpraten. Er is vooral een kwaliteitsprobleem. Neder­ landse consumenten staan er om bekend dat ze op de kleintjes letten, met als gevolg dat er niet veel aanbod is dat boven de grijze middelmaat uitstijgt. De binnenstad van een gemiddelde provinciestad in Polen of Tsje­ chië ziet er beter uit. Veel internationale ke­ tens willen op zich wel naar Nederland ko­ men, maar worden niet goed gefaciliteerd. Daar moeten we ons op richten, in plaats van eindeloos te steggelen over een paar meters erbij of niet. Ik vind dat van een provinciale bekrompenheid. Kwaliteit vergroten, daar draait het om. Als je alleen maar de grijze middelmaat handhaaft, leg je het zeker af tegen internet.” Positief is, aldus Wijnsma, dat ook Kuil inziet dat het door hem geschetste probleem gezamenlijk moet worden opgelost. “We moeten het met elkaar doen. Het gaat zo ongelofelijk hard in de retailwereld. Nieuwe ontwikkelingen hebben geen houdbaarheid meer van twintig, dertig jaar. Je moet elke vier, vijf, zes jaar veranderen.”

Gezamenlijke zoektocht

Het winkellandschap verandert, resumeert Dechesne, en er is sprake van een gezamen­ lijke zoektocht die vraagt om nieuwe samen­ werkingsvormen , maar niemand heeft nog een goed beeld van de eigen nieuwe rol. Wijnsma doet een poging: “Als het om bestemmingsplannen gaat zullen gemeenten veel ruimhartiger moeten worden.” Dechesne: “Eindelijk!” Taconis: “De Euro­ pese Richtlijnen schrijven voor dat gemeen­ ten geen ruimtelijke politiek meer mogen voeren via bestemmingsplannen. Nog twee, drie jaar, dan is het daarmee afgelopen.”

Kuil voegt er aan toe dat het flexibeler maken van bestemmingsplannen cruciaal is als het gaat om het opvoeren van het tempo waarin bestaand vastgoed wordt getransformeerd. “Daar liggen nog enorme kansen.” In dat ver­ band noemt Dechesne het vreemd dat een meerderheid in de Tweede Kamer voorstan­ der lijkt van een wetsvoorstel dat voorziet in het aanscherpen van de renovatieclausule in contracten. “Dat gaat ten koste van de dyna­ miek die, dat zijn we volgens mij allemaal met elkaar eens, nu juist zo hard nodig is.” Kuil is dat met haar eens. “Het aanscherpen van de renovatieclausule zet eigenaren, ont­ wikkelaars en gemeenten de voet dwars bij herontwikkelingsopgaven.” Zoals het een VVD-bestuurder betaamt, pleit De Graaff voor ‘een overheid die vooral de markt zijn werk laat doen’. “Voor alles moet

er een gemeenschappelijk belang zijn. Als iedereen aan zijn eigen deelbelangen blijft vasthouden, zie je dat Den Haag het gaat re­ gelen. In Leerdam streven we naar zo weinig mogelijk regels. En naar een open houding naar elkaar toe. Met actief stadsmanagement kun je veel oplossen. En als een eigenaar de hoofdprijs blijft vragen voor een winkelpand in het centrum van Leerdam dat al drie jaar leeg staat, spreek ik hem daar persoonlijk op aan.” Echte probleemgevallen, door De Graaff omschreven als ‘rotte kiezen’, heeft de ZuidHollandse gemeente echter ook. “In sommige gevallen is er al 25 jaar lang sprake van on­ duidelijkheid en irritatie. Ik roep nu al een paar weken hardop: ik ga onteigenen. Dat is veel makkelijker gezegd dan gedaan, dat weet ik ook wel, maar wat blijkt? In een paar gevallen heeft het tot beweging geleid en heeft de eigenaar zich bij de gemeente gemeld voor overleg.”

Steeds mobieler

Eén van de aanwezigen, eigenaar van 150 bouwmarkten in Nederland waaronder twee GAMMA’s in Apeldoorn, plaatst kantteken­ ingen bij het beleid zoals dat eerder in de discussie door Wijnsma is geschetst. “Ik voel me gegijzeld door de gemeente. Ik moet renoveren of reloceren, maar kan dat niet door het inconsequente beleid van de ge­ meente.” Een korte discussie over de lokale situatie volgt, waarna Dechesne het woord geeft aan een andere bezoeker die van Taconis wil weten wat er nu echt gaat veran­ deren in het winkellandschap. “Inclusief wel­ licht de huurcontracten moet winkelvastgoed zo flexibel zijn, dat je in kunt spelen op de steeds snellere doorlooptijd van winkelfor­ mules en trends,” zoomt hij nogmaals in op enkele aspecten uit zijn marktanalyse die vooraf ging aan de VastGoedOverleg Discus­ sie. “De internationalisering leidt tot steeds hogere en grotere winkelunits. De behoefte daaraan vloeit weer voort uit de beleving die retailers willen bieden aan consumenten die uiterst grillig en steeds mobieler zijn.” Roebbers wil tot slot van Taconis weten of hij in Nederland mogelijkheden ziet voor het ‘Duitse winkelcentrummodel’, dat onder andere wordt gekenmerkt door een mix van retail en leisurefuncties die de verblijfsduur enorm verlengen. “Differentiatie is heel goed, maar de huidige wetgeving maakt dat in Ne­ derland ongelofelijk moeilijk,” weet Taconis. “Daar komt bij dat je in Nederland geen om­ zethuur hebt. Dat instrument maakt het in de ons omringende landen wél mogelijk om in de branchering rekening te houden met de toegevoegde waarde van huurders – in plaats van louter te kijken naar wat ze opbrengen.”

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

41


WINKELLOCATIEMARKT NL 2011

WAAR: het hippe zusje van de Wereldwinkel

Directeur Lieke Vogels van FaiRSupport zorgde met de Formule Flits over WAAR voor één van de meest levendige en spraakmakende onderdelen van de WinkellocatieMarkt 2011. Haar hartenkreet: als je kunt delen, kun je ook vermenigvuldigen. Haar missie: Fair Trade toegankelijk maken voor een groot publiek. Dat gaat haar goed af, getuige het feit dat er op A1-locaties al zeven WAAR-winkels zijn geopend.

Ze voelde zich niet helemaal lekker, verklapte Vogels tijdens haar presentatie, maar was toch naar de WinkellocatieMarkt gekomen. Des te knapper dat de FaiRSupport-directeur de aanwezigen voor zich in wist te nemen. Dat deed ze op schijnbaar achteloze, inter­ actieve en humoristische wijze, op een manier die niet alleen daardoor bij vlagen deed denken aan... Brigitte Kaandorp. Het verhaal van Vogel had echter niet alleen een hoog entertainmentgehalte, maar was ook inhoudelijk sterk. Vier jaar na de start is FaiRSupport de organisatie achter bijna 400

Wereldwinkels en zeven WAAR-vestigingen. “Het imago van de Wereldwinkel was matig,” blikte ze terug. “Ook in mijn woonplaats Maarssen zat de Wereldwinkel in een achterafstraatje. Het zag er niet al te best uit en kampte duidelijk met een geitenwol­ lensokkensyndroom.”

‘Van attractie naar transactie’

Wat de Wereldwinkel betreft werd de stra­tegie van FairSupport gericht op ‘van attractie naar transactie’. “De zakelijke aspec­ ten zijn versterkt, zonder de basis uit het oog te verliezen: producenten in de zuidelijke

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

43


WINKELLOCATIEMARKT NL 2011

WAAR: het hippe zusje van de Wereldwinkel

Directeur Lieke Vogels van FaiRSupport zorgde met de Formule Flits over WAAR voor één van de meest levendige en spraakmakende onderdelen van de WinkellocatieMarkt 2011. Haar hartenkreet: als je kunt delen, kun je ook vermenigvuldigen. Haar missie: Fair Trade toegankelijk maken voor een groot publiek. Dat gaat haar goed af, getuige het feit dat er op A1-locaties al zeven WAAR-winkels zijn geopend.

Ze voelde zich niet helemaal lekker, verklapte Vogels tijdens haar presentatie, maar was toch naar de WinkellocatieMarkt gekomen. Des te knapper dat de FaiRSupport-directeur de aanwezigen voor zich in wist te nemen. Dat deed ze op schijnbaar achteloze, inter­ actieve en humoristische wijze, op een manier die niet alleen daardoor bij vlagen deed denken aan... Brigitte Kaandorp. Het verhaal van Vogel had echter niet alleen een hoog entertainmentgehalte, maar was ook inhoudelijk sterk. Vier jaar na de start is FaiRSupport de organisatie achter bijna 400

Wereldwinkels en zeven WAAR-vestigingen. “Het imago van de Wereldwinkel was matig,” blikte ze terug. “Ook in mijn woonplaats Maarssen zat de Wereldwinkel in een achterafstraatje. Het zag er niet al te best uit en kampte duidelijk met een geitenwol­ lensokkensyndroom.”

‘Van attractie naar transactie’

Wat de Wereldwinkel betreft werd de stra­tegie van FairSupport gericht op ‘van attractie naar transactie’. “De zakelijke aspec­ ten zijn versterkt, zonder de basis uit het oog te verliezen: producenten in de zuidelijke

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

43


WINKELLOCATIEMARKT NL 2011

WINKELLOCATIEMARKT NL 2011 Subtiel onderscheid

staten van deze wereld een eerlijke prijs te betalen voor hun producten en daardoor verder te helpen. Bij de Wereldwinkels ge­ beurt dat met behulp van 12.500 vrijwilli­ gers, wat het ongelofelijk complex maakt. Om er iets meer sturing aan te kunnen geven is daarom in 2008 een softfranchisemodel opgezet, waar zich inmiddels 50 Wereld­ winkels aan hebben gecommitteerd.”

De klant is aan de macht Dé trend, betoogde Vogels, is dat de klant aan de macht is. “Dat wordt al jaren geroe­ pen, maar nu is het echt zo. Mede dankzij social media zijn ze in staat om overal infor­ matie vandaan te halen en daardoor ook bij machte om aan de macht te zijn en te blijven.” Producten met een ziel en een verhaal zijn volgens de FaiRSupport superieur. Net als duurzame producten zijn ze volop te vinden in de schappen van WAAR, dat vanwege zijn herkomst en imago een voorsprong heeft als het gaat om de hang van de consument naar producten met betekenis. “Doe als het om duurzaamheid gaat niet aan window­ dressing,” waarschuwde ze haar gehoor. “Wees eerlijk. Authenticiteit is van levens­ belang. De Einstein-generatie heeft feilloos door wat echt en wat onecht is.”

WAAR-winkels zijn gevestigd in ‘een beetje pijpenla-achtige units in authentieke pand­ jes’. “De groeidoelstelling is duidelijk: over een paar jaar willen we twintig vestingen hebben,” blikte Vogels monter vooruit. “Ik doe het liefst geen zaken met een makelaar, maar met de eigenaar van de panden. Ook in Rotterdam pakte dat goed uit. We lieten daar ons oog vallen op een pandje dat er niet uitzag. De Jugendstil-gevel was nauwelijks nog als zodanig te herkennen. Ik had op een terrasje afgesproken met de eigenaar. Toen ik hem aan zag komen lopen wist ik: die heeft zijn pandje al jaren niet meer gezien. Ik wist hem enthousiast te maken voor het WAAR-concept. Voor onze plannen voor een duurzame verbouwing liep hij aanvankelijk wat minder warm, om­ dat hij natuurlijk mee moest betalen aan de meerkosten. Uiteindelijk ging hij toch om. Ik zie hem nog gehurkt op de vloer zitten, de dag voor de opening, om de laatste verf­ spatten van de grond te krabben. Op die manier bouw je samen iets op, als huurder en verhuurder. Ik weet niet wie er trotser was toen de burgemeester de Rotterdamse WAAR-vestiging kwam openen, hij of ik.”

FORUM Rotterdam: ‘place-to-buy’ én ‘place-to-be’ FORUM Rotterdam wordt een ‘place-to-buy’ en een ‘place-tobe’. Dat maakte de presentatie van projectdirecteur Aerjan Koeneman op de Winkelloca­ tieMarkt 2011 eens te meer duidelijk. Hij deed dat namens Multi Vastgoed, dat de ontwik­ kelaar is van het ‘revolutio­ naire concept voor een nieuwe winkel-, woon-werk- en cul­ tuurbestemming’ op het snij­ punt van de Coolsingel en de Beurstraverse. FORUM Rotterdam, betoogde Koeneman, is niet minder dan het passende antwoord op de opkomst van internetwinkelen. “Een kwestie van let us entertain you. Veel meer dan voorheen is daarbij een belangrijke rol weg­ gelegd voor de shopping center manager. Hij is een soort diri­ gent, die niet alleen gaat over de semipublieke ruimte maar ook over de winkels zelf. Het resul­ taat moet een soort theaterstuk zijn. Om die vergelijking nog even door te trekken: als ont­ wikkelaar zullen we niet alleen

44

de stenen en de huurcontracten moeten aanbieden, maar ook de partituur.”

‘Ballonnenclown’

Eén keer per maand een ballon­ nenclown inhuren is niet meer genoeg, zoveel is zeker. Los van wat er straks allemaal binnen gebeurt, mag het ontwerp van FORUM Rotterdam er ook zijn. Rem Koolhaas (OMA) heeft het naastgelegen monumentale bankgebouw stijlvol geïnte­ greerd in de transparante nieuwbouw, die straks naadloos aansluit op het A1-winkelgebied van Rotterdam. Koeneman: “Door 10.000 m2 kantoorruimte weg te nemen, maken we plaats voor 75.000 m2 aan nieuwe functies. Ongeveer de helft daar­ van is retail.”

Bijzondere aspecten

Vanwege de beperkte tijd moest Koeneman een aantal bijzondere aspecten van FORUM Rotterdam onbesproken laten. Wat te den­ ken van de daktuin met kinder­ boerderij die deel uitmaakt van

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

de plannen? Interessant op retailgebied is onder andere dat met FORUM Rotterdam een derde winkelniveau wordt geïntroduceerd. Onderscheidend is volgens Koeneman ook de hoogte van de winkelunits, die negen meter hoog worden. “Dat stelt retailers in staat om beleving te creëren, om iets bijzonders te bedenken. En om eventueel een tweede laag aan te brengen in de winkel.”

Manifest FaiRSupport

Aan het eind van haar presentatie vroeg Vogels de aanwezigen de ogen te sluiten, waarop ze het manifest van FaiRSupport

Lieke Vogels: “Producten met een ziel en een verhaal zijn superieur.”

‘Authenticiteit is van levensbelang. De Einstein-generatie heeft feilloos door wat echt en wat onecht is’ voorlas. Dagvoorzitter Françoise Dechesne gaf vervolgens toe ‘een beetje flabbergasted’ te zijn door haar verhaal. “Wij vastgoed­ mensen zijn over het algemeen nogal zakelijk en hard. Je hebt ons op een heel goede manier verteld dat ‘belevenis’ plaats maakt voor ‘betekenis’ en dat het in de wereld niet alleen om geld draait.”

Bron: Multi Vastgoed bv - Forum Rotterdam

PROJECTEN PARADE

Nog datzelfde jaar, in oktober 2008, zag ook de eerste WAAR-winkel het levenslicht. Drie jaar later zijn er al zeven. “We zitten on­ der andere in de vier grote steden, op A1-locaties met dito huurprijzen. Er moet dus gewoon geld worden verdiend. En dus houden we net als iedere goede retailer de consumententrends ontzettend goed in de gaten.”

WAAR is echt, zoveel is zeker. “Bij de Wereld­ winkel koop je om goed te doen, bij WAAR koop je in eerste instantie een product omdat je het mooi vindt,” schetste Vogels een subtiel onderscheid tussen de twee formules van FaiRSupport. “WAAR is het hippe zusje van de Wereldwinkel. ‘Een wereld om te geven’ is de slogan. De doelgroep, weten we dankzij klantprofielonderzoek, bestaat voor een groot deel uit kosmopolieten die kwaliteit belangrijk vinden en geïnteresseerd zijn in duurzaamheid. Alle producten hebben daarom een WAARborg op het gebied van duurzaamheid en Fair Trade.”

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

45


WINKELLOCATIEMARKT NL 2011

WINKELLOCATIEMARKT NL 2011 Subtiel onderscheid

staten van deze wereld een eerlijke prijs te betalen voor hun producten en daardoor verder te helpen. Bij de Wereldwinkels ge­ beurt dat met behulp van 12.500 vrijwilli­ gers, wat het ongelofelijk complex maakt. Om er iets meer sturing aan te kunnen geven is daarom in 2008 een softfranchisemodel opgezet, waar zich inmiddels 50 Wereld­ winkels aan hebben gecommitteerd.”

De klant is aan de macht Dé trend, betoogde Vogels, is dat de klant aan de macht is. “Dat wordt al jaren geroe­ pen, maar nu is het echt zo. Mede dankzij social media zijn ze in staat om overal infor­ matie vandaan te halen en daardoor ook bij machte om aan de macht te zijn en te blijven.” Producten met een ziel en een verhaal zijn volgens de FaiRSupport superieur. Net als duurzame producten zijn ze volop te vinden in de schappen van WAAR, dat vanwege zijn herkomst en imago een voorsprong heeft als het gaat om de hang van de consument naar producten met betekenis. “Doe als het om duurzaamheid gaat niet aan window­ dressing,” waarschuwde ze haar gehoor. “Wees eerlijk. Authenticiteit is van levens­ belang. De Einstein-generatie heeft feilloos door wat echt en wat onecht is.”

WAAR-winkels zijn gevestigd in ‘een beetje pijpenla-achtige units in authentieke pand­ jes’. “De groeidoelstelling is duidelijk: over een paar jaar willen we twintig vestingen hebben,” blikte Vogels monter vooruit. “Ik doe het liefst geen zaken met een makelaar, maar met de eigenaar van de panden. Ook in Rotterdam pakte dat goed uit. We lieten daar ons oog vallen op een pandje dat er niet uitzag. De Jugendstil-gevel was nauwelijks nog als zodanig te herkennen. Ik had op een terrasje afgesproken met de eigenaar. Toen ik hem aan zag komen lopen wist ik: die heeft zijn pandje al jaren niet meer gezien. Ik wist hem enthousiast te maken voor het WAAR-concept. Voor onze plannen voor een duurzame verbouwing liep hij aanvankelijk wat minder warm, om­ dat hij natuurlijk mee moest betalen aan de meerkosten. Uiteindelijk ging hij toch om. Ik zie hem nog gehurkt op de vloer zitten, de dag voor de opening, om de laatste verf­ spatten van de grond te krabben. Op die manier bouw je samen iets op, als huurder en verhuurder. Ik weet niet wie er trotser was toen de burgemeester de Rotterdamse WAAR-vestiging kwam openen, hij of ik.”

FORUM Rotterdam: ‘place-to-buy’ én ‘place-to-be’ FORUM Rotterdam wordt een ‘place-to-buy’ en een ‘place-tobe’. Dat maakte de presentatie van projectdirecteur Aerjan Koeneman op de Winkelloca­ tieMarkt 2011 eens te meer duidelijk. Hij deed dat namens Multi Vastgoed, dat de ontwik­ kelaar is van het ‘revolutio­ naire concept voor een nieuwe winkel-, woon-werk- en cul­ tuurbestemming’ op het snij­ punt van de Coolsingel en de Beurstraverse. FORUM Rotterdam, betoogde Koeneman, is niet minder dan het passende antwoord op de opkomst van internetwinkelen. “Een kwestie van let us entertain you. Veel meer dan voorheen is daarbij een belangrijke rol weg­ gelegd voor de shopping center manager. Hij is een soort diri­ gent, die niet alleen gaat over de semipublieke ruimte maar ook over de winkels zelf. Het resul­ taat moet een soort theaterstuk zijn. Om die vergelijking nog even door te trekken: als ont­ wikkelaar zullen we niet alleen

44

de stenen en de huurcontracten moeten aanbieden, maar ook de partituur.”

‘Ballonnenclown’

Eén keer per maand een ballon­ nenclown inhuren is niet meer genoeg, zoveel is zeker. Los van wat er straks allemaal binnen gebeurt, mag het ontwerp van FORUM Rotterdam er ook zijn. Rem Koolhaas (OMA) heeft het naastgelegen monumentale bankgebouw stijlvol geïnte­ greerd in de transparante nieuwbouw, die straks naadloos aansluit op het A1-winkelgebied van Rotterdam. Koeneman: “Door 10.000 m2 kantoorruimte weg te nemen, maken we plaats voor 75.000 m2 aan nieuwe functies. Ongeveer de helft daar­ van is retail.”

Bijzondere aspecten

Vanwege de beperkte tijd moest Koeneman een aantal bijzondere aspecten van FORUM Rotterdam onbesproken laten. Wat te den­ ken van de daktuin met kinder­ boerderij die deel uitmaakt van

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

de plannen? Interessant op retailgebied is onder andere dat met FORUM Rotterdam een derde winkelniveau wordt geïntroduceerd. Onderscheidend is volgens Koeneman ook de hoogte van de winkelunits, die negen meter hoog worden. “Dat stelt retailers in staat om beleving te creëren, om iets bijzonders te bedenken. En om eventueel een tweede laag aan te brengen in de winkel.”

Manifest FaiRSupport

Aan het eind van haar presentatie vroeg Vogels de aanwezigen de ogen te sluiten, waarop ze het manifest van FaiRSupport

Lieke Vogels: “Producten met een ziel en een verhaal zijn superieur.”

‘Authenticiteit is van levensbelang. De Einstein-generatie heeft feilloos door wat echt en wat onecht is’ voorlas. Dagvoorzitter Françoise Dechesne gaf vervolgens toe ‘een beetje flabbergasted’ te zijn door haar verhaal. “Wij vastgoed­ mensen zijn over het algemeen nogal zakelijk en hard. Je hebt ons op een heel goede manier verteld dat ‘belevenis’ plaats maakt voor ‘betekenis’ en dat het in de wereld niet alleen om geld draait.”

Bron: Multi Vastgoed bv - Forum Rotterdam

PROJECTEN PARADE

Nog datzelfde jaar, in oktober 2008, zag ook de eerste WAAR-winkel het levenslicht. Drie jaar later zijn er al zeven. “We zitten on­ der andere in de vier grote steden, op A1-locaties met dito huurprijzen. Er moet dus gewoon geld worden verdiend. En dus houden we net als iedere goede retailer de consumententrends ontzettend goed in de gaten.”

WAAR is echt, zoveel is zeker. “Bij de Wereld­ winkel koop je om goed te doen, bij WAAR koop je in eerste instantie een product omdat je het mooi vindt,” schetste Vogels een subtiel onderscheid tussen de twee formules van FaiRSupport. “WAAR is het hippe zusje van de Wereldwinkel. ‘Een wereld om te geven’ is de slogan. De doelgroep, weten we dankzij klantprofielonderzoek, bestaat voor een groot deel uit kosmopolieten die kwaliteit belangrijk vinden en geïnteresseerd zijn in duurzaamheid. Alle producten hebben daarom een WAARborg op het gebied van duurzaamheid en Fair Trade.”

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

45


Minimaal 3.500 vierkante meter. Dat is de onderschei­ dende grootte van de veertien units die samen Retail Park Almere Poort gaan vormen. ‘Maak het mee’ is de slogan van de ontwikkeling van TCN, die op de WinkellocatieMarkt 2011 tijdens de Projecten Parade door partner Arjan Kuilman tegen het licht werd gehouden. “Sport is een belangrijk thema, maar we richten ons met een aantal voorzieningen ook op het stadsdeel Almere Poort,” lichtte Kuilman de plannen toe. “Blik­ vanger wordt een klimhal, die

goed zichtbaar zal zijn vanaf de A6. Bijzonder is ook de recycle­ laan, die de ‘Groene Poort’ gaat heten.”

Retail Park Almere Poort, door de TCN-partner omschreven als ‘Retail Park 2.0’, gaat in het begin anderhalf miljoen en op termijn mogelijk zelfs twee miljoen bezoekers per jaar trekken. “Grootste concurrent is niet zozeer de retail in Almere Poort, maar de Maxis Muiden,” aldus Kuilman. “Retail Park Almere Poort onderscheidt zich door zijn grootschaligheid, doelge­ richtheid en functionaliteit. En natuurlijk door de hoogte en de

grootte van de units. Er komen 1.400 parkeerplaatsen, die bezoekers in staat stellen om vlak voor de deur te parkeren.”

LEGO-doos

In het ontwerp is veel baksteen verwerkt. “Bovendien is al reke­ ning gehouden met mogelijke functieverandering in de toe­ komst,” aldus Kuilman. “Om die reden kregen alle bezoekers bij de presentatie van de plannen een LEGO-doos, die ze in staat stelde om Retail Park Almere Poort op een kleinere schaal in elkaar te zetten. Die LEGOblokjes zijn een metafoor voor de flexibiliteit, veranderbaarheid

en duurzaamheid van het ont­ werp. En ze sluiten natuurlijk mooi aan bij de slogan ‘maak het mee’.” Op de vraag vanuit de zaal of er ook een grote supermarkt komt in Retail Park Almere Poort, hield Kuilman zich enigszins op de vlakte. “De start van de bouw in 2012 hangt daar niet van af. Voor 85 procent van het verhuurbare oppervlak zijn inmiddels huurcontracten afge­ sloten. Als het licht op groen gaat voor een grote supermarkt zeggen we er zeker geen ‘nee’ tegen, maar Retail Park Almere Poort komt er hoe dan ook.”

STOF TOT NADENKEN Op de WLM 2011 werd duidelijk dat het Nederlandse winkellandschap een metamorfose ondergaat. Welke recente (retail)ontwikkeling dan wel trend heeft u in dat verband het meest verrast dan wel geïnspireerd?

‘De enorme trekkracht van Primark’ “Ik kies voor de succesvolle uitrol van Primark in Nederland. De trekkracht van die Britse keten is enorm. Dat is eerder al in onder andere Hoofddorp en Rotterdam gebleken en dat zal in Almere weer blijken. Namens Corio ben ik daar nauw bij betrok­ ken. Ik durf de stelling aan dat de komst van Primark het stadshart van Almere een beslissende impuls zal geven. Het geheim van Primark? Tja, het heeft een ijzersterke formule, die de uitstraling van een keten als H&M koppelt aan buitengewoon lage prijzen.”

Feico Gerritsen, verhuurmanager, Corio

46

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

Foto 1: Impressie Almere Poort (Gemeente Almere) Foto 2: Impressie ontwerp Retail Park Almere Poort (Nio Architecten)

PROJECTEN PARADE

Retail Park Almere Poort vult leemte tussen internet en binnenstad

vraag & antwoord Jan-Joris Heling Bart’s Retail Allereerst gefeliciteerd met ING retail jaarprijs in de categorie Food to Go. Zou je willen aangeven waar de formule voor staat? “De eerste Bakker Bart winkel werd in 1977 geopend in het Nijmeegse winkelcentrum Dukenburg. Bakker Bart had het vernieuwende idee om de bakoven op een prominente plaats in de winkel te zetten. Zo konden consumenten zien en rui­ ken hoe het brood vers uit de oven kwam. Zes jaar later werd een tweede Bakker Bart winkel ge­ opend in het centrum van Nijme­ gen. Vervolgens werd op basis van franchising de grootste bakkerijke­ ten van Nederland verder uitgerold. De strategie is altijd geweest om te kiezen voor herkenbaarheid op locaties met zo veel mogelijk pas­ santen. Wij hebben nu bijna 195 winkels en willen de komende jaren gestaag doorgroeien.

Door de economische omstandigheden zijn niet veel retailers momenteel expansief. Zo te horen hebben jullie juist grote ambities. Hoe weet je in deze markt nog wat de goede locaties zijn en wat ze moeten kosten?

“Bakker Bart heeft geen eigen pan­ den. Alle winkels zijn gehuurd en doorverhuurd aan onze franchise­ nemers. De huidige marktomstan­

digheden bieden kansen, omdat er partijen zijn die zich herpositione­ ren en panden afstoten. Soms één voor één, soms met meerdere loca­ ties tegelijk. De groei moet echter wel verantwoord zijn.

Wij beheren onze huurportefeuille zelf, maar laten ons bijstaan door professionals die elke dag met win­ kelvastgoed actief zijn. Als zich een mogelijkheid aandient gaan wij bij voorkeur zelf in onderhandeling, maar we laten ons daarbij op de achtergrond adviseren. Een van de partners is bijvoorbeeld LMBS re­ tail. Een makelaarskantoor waar niet het sluiten van de deal, maar het tevreden stellen van de klant prioriteit heeft. Ze zijn echt gespeci­ aliseerd in winkelvastgoed en zijn zeer persoonlijk en betrokken. Dit kantoor blijft investeren in het ver­ garen en structureren van marktin­ formatie. Hiervan profiteren wij bij het nemen van besluiten. De korte lijnen bij LMBS zorgen ervoor dat er snel geschakeld kan worden. Soms ook verzorgt LMBS retail het aanhuurtraject van een aantal spe­ cifieke locaties en kunnen we met de makelaars klankborden over witte vlekkenplannen, de juiste huurprijzen en huurcondities.

De belangrijkste huurconditie is natuurlijk de huurprijs. Veel retailers hebben de focus op kostenbesparing, zijn jullie daar ook mee bezig?

“Jazeker, de investeringen voor een nieuwe bakkerij zijn hoog, dus alvorens we in deze markt een locatie openen, moet het écht goed zijn. In sommige gevallen komen we er na enige tijd achter dat prijs en locatie niet meer passend zijn. Dan maken wij de afweging: huur opzeggen of huurprijs proberen aan te passen.

Een actief kostenbeheersingbeleid is een service naar onze franchise­ nemers. LMBS Retail heeft eerst een quick scan gedaan van onze huur­ portefeuille. Dat leverde een duide­ lijk inzicht in kansen en bedreigin­ gen. Vervolgens bekijken we per jaar en per locatie welke acties juist wel of juist ondernomen moeten worden. Voor onze franchisenemer is vaak helemaal niet duidelijk wat bedoeld wordt met huurprijsaanpassing op basis van de wet. Des te groter is dan ook zijn tevredenheid als hij ziet dat wij als franchiseorganisatie met onze winkelmakelaar voor hem een huur­ verlaging weten te realiseren.”

Aan welke eisen moeten nieuwe Bakker Bart-winkels voldoen?

“Het gaat om een totaalpakket van wensen. Naast een aantrekkelijk verzorgingsgebied in woonplaatsen met minimaal 15.000 inwoners, moet het pand aan bepaalde fysieke eisen voldoen. We bakken dagelijks verse producten, dus we hebben ruimte nodig voor de bereiding en de bak­apparatuur. Het pand moet minimaal 110 m² zijn, een front hebben van minimaal 6 meter en de vloer moet zwaar belast kunnen worden vanwege de ovens, die overigens ook voorzien moeten worden van ontluchtingspijpen. “

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

47


Minimaal 3.500 vierkante meter. Dat is de onderschei­ dende grootte van de veertien units die samen Retail Park Almere Poort gaan vormen. ‘Maak het mee’ is de slogan van de ontwikkeling van TCN, die op de WinkellocatieMarkt 2011 tijdens de Projecten Parade door partner Arjan Kuilman tegen het licht werd gehouden. “Sport is een belangrijk thema, maar we richten ons met een aantal voorzieningen ook op het stadsdeel Almere Poort,” lichtte Kuilman de plannen toe. “Blik­ vanger wordt een klimhal, die

goed zichtbaar zal zijn vanaf de A6. Bijzonder is ook de recycle­ laan, die de ‘Groene Poort’ gaat heten.”

Retail Park Almere Poort, door de TCN-partner omschreven als ‘Retail Park 2.0’, gaat in het begin anderhalf miljoen en op termijn mogelijk zelfs twee miljoen bezoekers per jaar trekken. “Grootste concurrent is niet zozeer de retail in Almere Poort, maar de Maxis Muiden,” aldus Kuilman. “Retail Park Almere Poort onderscheidt zich door zijn grootschaligheid, doelge­ richtheid en functionaliteit. En natuurlijk door de hoogte en de

grootte van de units. Er komen 1.400 parkeerplaatsen, die bezoekers in staat stellen om vlak voor de deur te parkeren.”

LEGO-doos

In het ontwerp is veel baksteen verwerkt. “Bovendien is al reke­ ning gehouden met mogelijke functieverandering in de toe­ komst,” aldus Kuilman. “Om die reden kregen alle bezoekers bij de presentatie van de plannen een LEGO-doos, die ze in staat stelde om Retail Park Almere Poort op een kleinere schaal in elkaar te zetten. Die LEGOblokjes zijn een metafoor voor de flexibiliteit, veranderbaarheid

en duurzaamheid van het ont­ werp. En ze sluiten natuurlijk mooi aan bij de slogan ‘maak het mee’.” Op de vraag vanuit de zaal of er ook een grote supermarkt komt in Retail Park Almere Poort, hield Kuilman zich enigszins op de vlakte. “De start van de bouw in 2012 hangt daar niet van af. Voor 85 procent van het verhuurbare oppervlak zijn inmiddels huurcontracten afge­ sloten. Als het licht op groen gaat voor een grote supermarkt zeggen we er zeker geen ‘nee’ tegen, maar Retail Park Almere Poort komt er hoe dan ook.”

STOF TOT NADENKEN Op de WLM 2011 werd duidelijk dat het Nederlandse winkellandschap een metamorfose ondergaat. Welke recente (retail)ontwikkeling dan wel trend heeft u in dat verband het meest verrast dan wel geïnspireerd?

‘De enorme trekkracht van Primark’ “Ik kies voor de succesvolle uitrol van Primark in Nederland. De trekkracht van die Britse keten is enorm. Dat is eerder al in onder andere Hoofddorp en Rotterdam gebleken en dat zal in Almere weer blijken. Namens Corio ben ik daar nauw bij betrok­ ken. Ik durf de stelling aan dat de komst van Primark het stadshart van Almere een beslissende impuls zal geven. Het geheim van Primark? Tja, het heeft een ijzersterke formule, die de uitstraling van een keten als H&M koppelt aan buitengewoon lage prijzen.”

Feico Gerritsen, verhuurmanager, Corio

46

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

Foto 1: Impressie Almere Poort (Gemeente Almere) Foto 2: Impressie ontwerp Retail Park Almere Poort (Nio Architecten)

PROJECTEN PARADE

Retail Park Almere Poort vult leemte tussen internet en binnenstad

vraag & antwoord Jan-Joris Heling Bart’s Retail Allereerst gefeliciteerd met ING retail jaarprijs in de categorie Food to Go. Zou je willen aangeven waar de formule voor staat? “De eerste Bakker Bart winkel werd in 1977 geopend in het Nijmeegse winkelcentrum Dukenburg. Bakker Bart had het vernieuwende idee om de bakoven op een prominente plaats in de winkel te zetten. Zo konden consumenten zien en rui­ ken hoe het brood vers uit de oven kwam. Zes jaar later werd een tweede Bakker Bart winkel ge­ opend in het centrum van Nijme­ gen. Vervolgens werd op basis van franchising de grootste bakkerijke­ ten van Nederland verder uitgerold. De strategie is altijd geweest om te kiezen voor herkenbaarheid op locaties met zo veel mogelijk pas­ santen. Wij hebben nu bijna 195 winkels en willen de komende jaren gestaag doorgroeien.

Door de economische omstandigheden zijn niet veel retailers momenteel expansief. Zo te horen hebben jullie juist grote ambities. Hoe weet je in deze markt nog wat de goede locaties zijn en wat ze moeten kosten?

“Bakker Bart heeft geen eigen pan­ den. Alle winkels zijn gehuurd en doorverhuurd aan onze franchise­ nemers. De huidige marktomstan­

digheden bieden kansen, omdat er partijen zijn die zich herpositione­ ren en panden afstoten. Soms één voor één, soms met meerdere loca­ ties tegelijk. De groei moet echter wel verantwoord zijn.

Wij beheren onze huurportefeuille zelf, maar laten ons bijstaan door professionals die elke dag met win­ kelvastgoed actief zijn. Als zich een mogelijkheid aandient gaan wij bij voorkeur zelf in onderhandeling, maar we laten ons daarbij op de achtergrond adviseren. Een van de partners is bijvoorbeeld LMBS re­ tail. Een makelaarskantoor waar niet het sluiten van de deal, maar het tevreden stellen van de klant prioriteit heeft. Ze zijn echt gespeci­ aliseerd in winkelvastgoed en zijn zeer persoonlijk en betrokken. Dit kantoor blijft investeren in het ver­ garen en structureren van marktin­ formatie. Hiervan profiteren wij bij het nemen van besluiten. De korte lijnen bij LMBS zorgen ervoor dat er snel geschakeld kan worden. Soms ook verzorgt LMBS retail het aanhuurtraject van een aantal spe­ cifieke locaties en kunnen we met de makelaars klankborden over witte vlekkenplannen, de juiste huurprijzen en huurcondities.

De belangrijkste huurconditie is natuurlijk de huurprijs. Veel retailers hebben de focus op kostenbesparing, zijn jullie daar ook mee bezig?

“Jazeker, de investeringen voor een nieuwe bakkerij zijn hoog, dus alvorens we in deze markt een locatie openen, moet het écht goed zijn. In sommige gevallen komen we er na enige tijd achter dat prijs en locatie niet meer passend zijn. Dan maken wij de afweging: huur opzeggen of huurprijs proberen aan te passen.

Een actief kostenbeheersingbeleid is een service naar onze franchise­ nemers. LMBS Retail heeft eerst een quick scan gedaan van onze huur­ portefeuille. Dat leverde een duide­ lijk inzicht in kansen en bedreigin­ gen. Vervolgens bekijken we per jaar en per locatie welke acties juist wel of juist ondernomen moeten worden. Voor onze franchisenemer is vaak helemaal niet duidelijk wat bedoeld wordt met huurprijsaanpassing op basis van de wet. Des te groter is dan ook zijn tevredenheid als hij ziet dat wij als franchiseorganisatie met onze winkelmakelaar voor hem een huur­ verlaging weten te realiseren.”

Aan welke eisen moeten nieuwe Bakker Bart-winkels voldoen?

“Het gaat om een totaalpakket van wensen. Naast een aantrekkelijk verzorgingsgebied in woonplaatsen met minimaal 15.000 inwoners, moet het pand aan bepaalde fysieke eisen voldoen. We bakken dagelijks verse producten, dus we hebben ruimte nodig voor de bereiding en de bak­apparatuur. Het pand moet minimaal 110 m² zijn, een front hebben van minimaal 6 meter en de vloer moet zwaar belast kunnen worden vanwege de ovens, die overigens ook voorzien moeten worden van ontluchtingspijpen. “

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

47


INTERVIEW

Françoise Dechesne, dagvoorzitter WinkellocatieMarkt 2011:

“Bij het onlangs opgeleverde project Raaks in Haarlem komen daar nog eens een stadskan­ toor en een bioscoop bij, maar grosso modo is dat de verdeling die duidelijk maakt dat parkeren een essentieel onderdeel vormt van alle goede retailprojecten.”

Schaalvergroting

‘Ik heb een hart voor retail’ Als directielid van MAB Development Nederland houdt Françoise Dechesne (47) zich vooral bezig met acquisitie, marketing en conceptontwikkeling. De dagvoorzitter van de WinkellocatieMarkt 2011 omschrijft zichzelf als ‘een echt winkelmeisje’ met een hart voor retail. “In de multifunctionele en veelal binnenstedelijke projecten waarbij ik betrokken ben zitten woningen, parkeergarages, winkels en kantoren, maar met retail heb ik de meeste affiniteit.” Puzzelen in de stad. Dat is volgens Dechesne waar MAB Development sinds de start in 1970 goed in is. “Binnenstedelijke herontwik­ keling is onze core business. Dat zit in onze genen. Als er in een binnenstad iets valt te repareren en iets nieuws te maken gaat ons hart sneller kloppen. Zo zijn we nauw betrok­ ken bij het centrumplan voor Apeldoorn. Die focus op de binnenstad neemt niet weg dat we ook prachtige projecten in Vinex-wijken maken. Winkelcentrum Vathorst in Amers­ foort is daar een goed voorbeeld van. We heb­ ben ook het mooie nieuwe Nederlandse hoofdkantoor van Esprit in Amstelveen ont­ wikkeld, dat midden vorig jaar is opgeleverd. En in Rotterdam zijn we bezig met Parkbou­ 48

WinkellokatieMarkt Magazine 2011

levard, een lange strip met vooral perifere detailhandelsvestigingen (PDV) en groot­ schalige detailhandelsvestigingen (GDV). Maar dergelijke monofunctionele projecten in de periferie van de binnenstad zijn de goede uitzonderingen op de regel dat de focus van MAB Development is gericht op de binnenstad.”

Bij dat puzzelen in de stad, blijken naast win­ kels ook parkeergarages vrijwel altijd deel uit te maken van de oplossing. “Bij een project van 100 miljoen euro in de binnenstad , is door de bank genomen 50 miljoen euro ge­ koppeld aan retail, 25 miljoen aan wonen en 25 miljoen aan parkeren,” somt Dechesne op.

Raaks in Haarlem bestaat uit 9.500 m² aan retail, een stadskantoor van 10.700 m², een bioscoop van 6.000 m², 224 woningen en een ondergrondse parkeergarage met 1.200 par­ keerplaatsen waaronder 1.000 voor bezoe­ kers en 200 voor bewoners. Dankzij de totale omvang van Raaks was het volgens Dechesne mogelijk om ondernemers ruimte te bieden voor schaalvergroting. “De trend dat het ge­ middelde winkeloppervlak onder invloed van internet steeds kleiner wordt, is erg locatieen branchegebonden. Je kunt niet zeggen: het moet per definitie kleiner zijn. Af en toe moet je ook eens een groot gebaar durven maken om een verandering teweeg te brengen. Bij Raaks was dat mogelijk. Enkele ketens hebben elders in de Haarlemse binnenstad een pand achtergelaten, ten faveure van een groter pand in Raaks.” Dat neemt volgens Dechesne niet weg dat MAB Development in Nederland momenteel minder grote projecten dan voorheen in de pijplijn heeft. “Dat geldt zeker in echt grote binnensteden of aan de rand ervan, zoals in Haarlem. Projecten worden gemiddeld geno­ men kleiner. Kenners voorspellen dat het winkeloppervlakte in Nederland gaat afne­ men. In sommige voorspellingen wordt zelfs gesproken van een afname met veertig pro­ cent. Dat lijkt mij overdreven. De afname van het gemiddelde winkeloppervlakte verschilt volgens mij sterk per branche. We vernemen ook signalen van schoenenwinkelketens die juist behoefte hebben aan meer ruimte, om­ dat ze mensen in staat willen stellen om schoenen die ze via internet hebben gekocht in de winkel te ruilen. Op die manier moeten we met z’n allen nog ontdekken welke conse­ quenties internetverkoop op brancheniveau heeft.” Buiten kijf staat volgens Dechesne dat ‘multi­ channeling’ een onomkeerbaar proces is. “Als je er niet op inhaakt, ga je de strijd verliezen. Ik denk dat het onderscheid tussen winnaars en verliezers voor de gehele winkelmarkt veel pregnanter wordt. Niet alleen in de bin­ nenstad, ook op PDV-GDV-locaties. Als ze thematisch en kwalitatief goed zijn, blijven PDV-GDV-locaties zeer zeker in een consu­ mentenbehoefte voorzien. Je kunt nog zo gek zijn op winkelen in een historische binnen­

stad, soms heb je ook zin om lekker met je auto op het dak van een megawinkel aan de rand van de stad te parkeren.”

Turbulente periode

De herontwikkeling van winkelcentrum Anklaar is één van de projecten in Apeldoorn waar MAB Development bij betrokken is. “Ik zei net dat het onderscheid tussen winaars en verliezers pregnanter wordt. Dat geldt niet alleen voor winkels, maar ook voor loca­ ties. In iedere stad zullen keuzes moeten worden gemaakt. Daarbij staat voorop dat je niet door kunt gaan op basis van de ouder­ wetse distributieve structuur die decennia­ lang leidend is geweest. Dat vind ik ook het mooie, het spannende aan de huidige turbu­ lente periode: we kunnen niet doorgaan op dezelfde voet, dat is onmogelijk, maar moe­ ten nadenken over de toekomst van de retail. Met z’n allen hebben we wel zo’n beetje voor tachtig, negentig procent in beeld wat er al­ lemaal gaande is binnen de sector. Het is nu zaak het eens te worden over het eindbeeld. Waar gaan we naar toe? En hoe komen we daar?” Hoewel ze op B2- en C-locaties leegstand voorspelt, moet het gevaar van ‘overbewin­ keling’ volgens de directeur van MAB Deve­ lopment niet worden overdreven. “De retail gaat echt niet de kantorenmarkt achterna.

’parkeren vormt een essentieel onderdeel van alle goede retailprojecten’ De kracht van een goede stad is dat ze om kan gaan met een zekere mate van leegstand. Flexibiliteit is het kenmerk van een sterke stedelijke structuur. Inherent aan de dyna­ miek van de stad is dat bepaalde delen van functie moeten kunnen wisselen, al naar gelang de behoefte aan ruimte die er op dat moment is.” Dechesne vindt het jammer dat de discussie over leegstand vaak negatief wordt bena­ derd. “Zeker nu pleit ik voor een positieve grondhouding. Het is geen nieuw probleem, het is van alle tijden en het biedt ook kansen. Aan steden en aan creatieve ondernemers.”

Nieuwe samenwerkingsvormen

Binnen haar vakgebied signaleert Dechesne verder een duidelijke verschuiving van nieuwbouw naar herontwikkeling. “Zoals ik

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

49


INTERVIEW

Françoise Dechesne, dagvoorzitter WinkellocatieMarkt 2011:

“Bij het onlangs opgeleverde project Raaks in Haarlem komen daar nog eens een stadskan­ toor en een bioscoop bij, maar grosso modo is dat de verdeling die duidelijk maakt dat parkeren een essentieel onderdeel vormt van alle goede retailprojecten.”

Schaalvergroting

‘Ik heb een hart voor retail’ Als directielid van MAB Development Nederland houdt Françoise Dechesne (47) zich vooral bezig met acquisitie, marketing en conceptontwikkeling. De dagvoorzitter van de WinkellocatieMarkt 2011 omschrijft zichzelf als ‘een echt winkelmeisje’ met een hart voor retail. “In de multifunctionele en veelal binnenstedelijke projecten waarbij ik betrokken ben zitten woningen, parkeergarages, winkels en kantoren, maar met retail heb ik de meeste affiniteit.” Puzzelen in de stad. Dat is volgens Dechesne waar MAB Development sinds de start in 1970 goed in is. “Binnenstedelijke herontwik­ keling is onze core business. Dat zit in onze genen. Als er in een binnenstad iets valt te repareren en iets nieuws te maken gaat ons hart sneller kloppen. Zo zijn we nauw betrok­ ken bij het centrumplan voor Apeldoorn. Die focus op de binnenstad neemt niet weg dat we ook prachtige projecten in Vinex-wijken maken. Winkelcentrum Vathorst in Amers­ foort is daar een goed voorbeeld van. We heb­ ben ook het mooie nieuwe Nederlandse hoofdkantoor van Esprit in Amstelveen ont­ wikkeld, dat midden vorig jaar is opgeleverd. En in Rotterdam zijn we bezig met Parkbou­ 48

WinkellokatieMarkt Magazine 2011

levard, een lange strip met vooral perifere detailhandelsvestigingen (PDV) en groot­ schalige detailhandelsvestigingen (GDV). Maar dergelijke monofunctionele projecten in de periferie van de binnenstad zijn de goede uitzonderingen op de regel dat de focus van MAB Development is gericht op de binnenstad.”

Bij dat puzzelen in de stad, blijken naast win­ kels ook parkeergarages vrijwel altijd deel uit te maken van de oplossing. “Bij een project van 100 miljoen euro in de binnenstad , is door de bank genomen 50 miljoen euro ge­ koppeld aan retail, 25 miljoen aan wonen en 25 miljoen aan parkeren,” somt Dechesne op.

Raaks in Haarlem bestaat uit 9.500 m² aan retail, een stadskantoor van 10.700 m², een bioscoop van 6.000 m², 224 woningen en een ondergrondse parkeergarage met 1.200 par­ keerplaatsen waaronder 1.000 voor bezoe­ kers en 200 voor bewoners. Dankzij de totale omvang van Raaks was het volgens Dechesne mogelijk om ondernemers ruimte te bieden voor schaalvergroting. “De trend dat het ge­ middelde winkeloppervlak onder invloed van internet steeds kleiner wordt, is erg locatieen branchegebonden. Je kunt niet zeggen: het moet per definitie kleiner zijn. Af en toe moet je ook eens een groot gebaar durven maken om een verandering teweeg te brengen. Bij Raaks was dat mogelijk. Enkele ketens hebben elders in de Haarlemse binnenstad een pand achtergelaten, ten faveure van een groter pand in Raaks.” Dat neemt volgens Dechesne niet weg dat MAB Development in Nederland momenteel minder grote projecten dan voorheen in de pijplijn heeft. “Dat geldt zeker in echt grote binnensteden of aan de rand ervan, zoals in Haarlem. Projecten worden gemiddeld geno­ men kleiner. Kenners voorspellen dat het winkeloppervlakte in Nederland gaat afne­ men. In sommige voorspellingen wordt zelfs gesproken van een afname met veertig pro­ cent. Dat lijkt mij overdreven. De afname van het gemiddelde winkeloppervlakte verschilt volgens mij sterk per branche. We vernemen ook signalen van schoenenwinkelketens die juist behoefte hebben aan meer ruimte, om­ dat ze mensen in staat willen stellen om schoenen die ze via internet hebben gekocht in de winkel te ruilen. Op die manier moeten we met z’n allen nog ontdekken welke conse­ quenties internetverkoop op brancheniveau heeft.” Buiten kijf staat volgens Dechesne dat ‘multi­ channeling’ een onomkeerbaar proces is. “Als je er niet op inhaakt, ga je de strijd verliezen. Ik denk dat het onderscheid tussen winnaars en verliezers voor de gehele winkelmarkt veel pregnanter wordt. Niet alleen in de bin­ nenstad, ook op PDV-GDV-locaties. Als ze thematisch en kwalitatief goed zijn, blijven PDV-GDV-locaties zeer zeker in een consu­ mentenbehoefte voorzien. Je kunt nog zo gek zijn op winkelen in een historische binnen­

stad, soms heb je ook zin om lekker met je auto op het dak van een megawinkel aan de rand van de stad te parkeren.”

Turbulente periode

De herontwikkeling van winkelcentrum Anklaar is één van de projecten in Apeldoorn waar MAB Development bij betrokken is. “Ik zei net dat het onderscheid tussen winaars en verliezers pregnanter wordt. Dat geldt niet alleen voor winkels, maar ook voor loca­ ties. In iedere stad zullen keuzes moeten worden gemaakt. Daarbij staat voorop dat je niet door kunt gaan op basis van de ouder­ wetse distributieve structuur die decennia­ lang leidend is geweest. Dat vind ik ook het mooie, het spannende aan de huidige turbu­ lente periode: we kunnen niet doorgaan op dezelfde voet, dat is onmogelijk, maar moe­ ten nadenken over de toekomst van de retail. Met z’n allen hebben we wel zo’n beetje voor tachtig, negentig procent in beeld wat er al­ lemaal gaande is binnen de sector. Het is nu zaak het eens te worden over het eindbeeld. Waar gaan we naar toe? En hoe komen we daar?” Hoewel ze op B2- en C-locaties leegstand voorspelt, moet het gevaar van ‘overbewin­ keling’ volgens de directeur van MAB Deve­ lopment niet worden overdreven. “De retail gaat echt niet de kantorenmarkt achterna.

’parkeren vormt een essentieel onderdeel van alle goede retailprojecten’ De kracht van een goede stad is dat ze om kan gaan met een zekere mate van leegstand. Flexibiliteit is het kenmerk van een sterke stedelijke structuur. Inherent aan de dyna­ miek van de stad is dat bepaalde delen van functie moeten kunnen wisselen, al naar gelang de behoefte aan ruimte die er op dat moment is.” Dechesne vindt het jammer dat de discussie over leegstand vaak negatief wordt bena­ derd. “Zeker nu pleit ik voor een positieve grondhouding. Het is geen nieuw probleem, het is van alle tijden en het biedt ook kansen. Aan steden en aan creatieve ondernemers.”

Nieuwe samenwerkingsvormen

Binnen haar vakgebied signaleert Dechesne verder een duidelijke verschuiving van nieuwbouw naar herontwikkeling. “Zoals ik

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

49


INTERVIEW net al aangaf worden projecten bovendien kleiner en wordt sterker dan voorheen ge­ stuurd op faseerbaarheid. Er komen nog wel grotere projecten van de grond, maar alleen als de risico’s goed zijn afgedekt, bijvoorbeeld via nieuwe allianties en samenwerkingsvor­ men.”

MAB Development hield volgens Dechesne altijd al relatief veel rekening met de wensen van retailers, maar is volgens haar nog vraag­ gestuurder gaan werken. “Dé opgave is om die vraaggestuurde dynamiek te integreren in een herontwikkeling die minstens vijftig tot honderd jaar meegaat. Bij Raaks in Haarlem is dat heel goed gelukt. Het bestaat uit een uitgebalanceerde mix van functies en sluit na afronding van de laatste fase perfect aan bij de bestaande stedelijke structuur. Persoonlijk vind ik het wel jammer dat er in Raaks geen echte flexibele winkelruimtes zitten. We had­ den er een pilot van kunnen maken om nog beter te kunnen inspelen op de veranderende vraag van gebruikers die zich steeds meer aandient.” Binnen MAB Development is bij de ontwik­ keling van een project de vraag of een winkel 100 of 120 m² moet worden helemaal niet

zo interessant, verzekert Dechesne. “Het gaat veel meer om de vraag wat voor soort winkelmeters je gaat maken. Flexibiliteit is daarbij het sleutelwoord. Een belegger wil het liefst zekerheid, in de vorm van een vast oppervlak en een huurcontract van tien jaar, maar meer dan ooit verlangen gebruikers juist flexibiliteit. Dé uitdaging is om daar een toekomstgerichte oplossing voor te vinden.”

Zwarte cijfers

Volgens Dechesne slaat MAB Development zich tot dusver redelijk door de economische crisis heen. “Met ons bedrijf schrijven we nog steeds zwarte cijfers. Een groot voordeel is dat we geen projectportefeuille hebben met zware realisatie- en afnameverplichtingen. In 2005 en 2006, toen de bomen nog tot in de hemel leken te groeien, zijn we met beide benen op de grond blijven staan. Zowel regio­ naal als functioneel zijn de projecten in onze portefeuille goed gespreid. Dat helpt ons de winter door. Er worden wel projecten uit­ gesteld en over het algemeen verloopt alles trager, maar dat kan ook een voordeel zijn omdat de productie hierdoor meer over de jaren wordt verspreid.” Vergeleken met het topjaar 2007 is de omzet

van MAB Development in Nederland volgens Dechesne de afgelopen jaren afgenomen. “Maar hoewel het niet exact is berekend, verwacht ik dat het marktaandeel van MAB Development juist is gegroeid. Vergeet niet dat de huidige situatie ook kansen biedt. Als je kunt aantonen dat je de risico’s en het pro­ ces goed onder controle hebt, bijvoorbeeld door meer voor te verkopen of te verhuren en strategische allianties aan te gaan, lukt het nog steeds om de financiering van een goed project rond te krijgen. Daarbij speelt natuur­ lijk mee dat we een dochteronderneming zijn van de Rabobank. Hoewel de aan ons gestelde eisen gelijk zijn aan elke andere partij die projectfinanciering vraagt, weten we wellicht wel iets sneller de juiste deurbel te vinden.”

Extra dimensie Dechesne is vaker dagvoorzitter geweest, maar maakte in die functie haar debuut op de WinkellocatieMarkt. Ze was niet van plan om louter als gespreksleider te fungeren. “Volgens mij gaf het een extra dimensie aan de dag dat ik zelf, vanuit mijn eigen kennis en ervaring, een inhoudelijke bijdrage kon leveren aan de discussies. Niet door mijn mening te spuien, maar door de juiste vragen te stellen en door de diepte in te durven gaan.” De MAB-topvrouw noemt het dagvoor­ zitterschap eerder intensief dan vermoeiend. “Je moet voortdurend alert zijn. Maar ik kreeg er ongelofelijk veel energie van. Het leverde me meer energie op dan dat het me koste.”

Het speelveld is voor MAB Development wel veranderd, stelt Dechesne. “Het is allemaal minder groots en meeslepend. Er zijn par­ tijen weggevallen, maar er zijn ook nieuwe partijen bijgekomen. Meer dan voorheen hebben we in onze zoektocht naar projecten met een kleinere korrelgrootte te maken met een omvangrijker en meer divers concurren­ tieveld. Dat maakt het ook wel weer span­ nend en dynamisch.”

CV

MAB Development

Naam: Françoise Dechesne (47) Functie: directielid MAB Development Nederland Daarvoor: directeur projecten bij MAB Development (2001-2008), manager development bij Achmea Vastgoed (2000-2001), partner Hinloopen & partners (1994-1998) en regiomanager MOG Studie: Planologie (richting winkels en voorzieningen) aan de UvA in Amsterdam

MAB Development, onderdeel van de Rabo Vastgoedgroep, heeft vestigingen in Nederland, Duitsland en Frankrijk en richt zich op de ontwikkeling van multifunctionele projecten met een accent op retail. De organisatie werkt als partner samen met publieke en private partijen om te komen tot geïntegreerde oplossingen voor binnenstedelijke projecten waarin wonen, winkelen, werken en parkeren samenkomen. Kennis van de markt en ervaring als creatieve conceptontwikkelaar zijn hierbij belangrijke instrumenten. Het hoofdkantoor is gevestigd aan de Wijnhaven in Den Haag.

Raaks, Haarlem. Bron: MAB Development

50

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

51


INTERVIEW net al aangaf worden projecten bovendien kleiner en wordt sterker dan voorheen ge­ stuurd op faseerbaarheid. Er komen nog wel grotere projecten van de grond, maar alleen als de risico’s goed zijn afgedekt, bijvoorbeeld via nieuwe allianties en samenwerkingsvor­ men.”

MAB Development hield volgens Dechesne altijd al relatief veel rekening met de wensen van retailers, maar is volgens haar nog vraag­ gestuurder gaan werken. “Dé opgave is om die vraaggestuurde dynamiek te integreren in een herontwikkeling die minstens vijftig tot honderd jaar meegaat. Bij Raaks in Haarlem is dat heel goed gelukt. Het bestaat uit een uitgebalanceerde mix van functies en sluit na afronding van de laatste fase perfect aan bij de bestaande stedelijke structuur. Persoonlijk vind ik het wel jammer dat er in Raaks geen echte flexibele winkelruimtes zitten. We had­ den er een pilot van kunnen maken om nog beter te kunnen inspelen op de veranderende vraag van gebruikers die zich steeds meer aandient.” Binnen MAB Development is bij de ontwik­ keling van een project de vraag of een winkel 100 of 120 m² moet worden helemaal niet

zo interessant, verzekert Dechesne. “Het gaat veel meer om de vraag wat voor soort winkelmeters je gaat maken. Flexibiliteit is daarbij het sleutelwoord. Een belegger wil het liefst zekerheid, in de vorm van een vast oppervlak en een huurcontract van tien jaar, maar meer dan ooit verlangen gebruikers juist flexibiliteit. Dé uitdaging is om daar een toekomstgerichte oplossing voor te vinden.”

Zwarte cijfers

Volgens Dechesne slaat MAB Development zich tot dusver redelijk door de economische crisis heen. “Met ons bedrijf schrijven we nog steeds zwarte cijfers. Een groot voordeel is dat we geen projectportefeuille hebben met zware realisatie- en afnameverplichtingen. In 2005 en 2006, toen de bomen nog tot in de hemel leken te groeien, zijn we met beide benen op de grond blijven staan. Zowel regio­ naal als functioneel zijn de projecten in onze portefeuille goed gespreid. Dat helpt ons de winter door. Er worden wel projecten uit­ gesteld en over het algemeen verloopt alles trager, maar dat kan ook een voordeel zijn omdat de productie hierdoor meer over de jaren wordt verspreid.” Vergeleken met het topjaar 2007 is de omzet

van MAB Development in Nederland volgens Dechesne de afgelopen jaren afgenomen. “Maar hoewel het niet exact is berekend, verwacht ik dat het marktaandeel van MAB Development juist is gegroeid. Vergeet niet dat de huidige situatie ook kansen biedt. Als je kunt aantonen dat je de risico’s en het pro­ ces goed onder controle hebt, bijvoorbeeld door meer voor te verkopen of te verhuren en strategische allianties aan te gaan, lukt het nog steeds om de financiering van een goed project rond te krijgen. Daarbij speelt natuur­ lijk mee dat we een dochteronderneming zijn van de Rabobank. Hoewel de aan ons gestelde eisen gelijk zijn aan elke andere partij die projectfinanciering vraagt, weten we wellicht wel iets sneller de juiste deurbel te vinden.”

Extra dimensie Dechesne is vaker dagvoorzitter geweest, maar maakte in die functie haar debuut op de WinkellocatieMarkt. Ze was niet van plan om louter als gespreksleider te fungeren. ���Volgens mij gaf het een extra dimensie aan de dag dat ik zelf, vanuit mijn eigen kennis en ervaring, een inhoudelijke bijdrage kon leveren aan de discussies. Niet door mijn mening te spuien, maar door de juiste vragen te stellen en door de diepte in te durven gaan.” De MAB-topvrouw noemt het dagvoor­ zitterschap eerder intensief dan vermoeiend. “Je moet voortdurend alert zijn. Maar ik kreeg er ongelofelijk veel energie van. Het leverde me meer energie op dan dat het me koste.”

Het speelveld is voor MAB Development wel veranderd, stelt Dechesne. “Het is allemaal minder groots en meeslepend. Er zijn par­ tijen weggevallen, maar er zijn ook nieuwe partijen bijgekomen. Meer dan voorheen hebben we in onze zoektocht naar projecten met een kleinere korrelgrootte te maken met een omvangrijker en meer divers concurren­ tieveld. Dat maakt het ook wel weer span­ nend en dynamisch.”

CV

MAB Development

Naam: Françoise Dechesne (47) Functie: directielid MAB Development Nederland Daarvoor: directeur projecten bij MAB Development (2001-2008), manager development bij Achmea Vastgoed (2000-2001), partner Hinloopen & partners (1994-1998) en regiomanager MOG Studie: Planologie (richting winkels en voorzieningen) aan de UvA in Amsterdam

MAB Development, onderdeel van de Rabo Vastgoedgroep, heeft vestigingen in Nederland, Duitsland en Frankrijk en richt zich op de ontwikkeling van multifunctionele projecten met een accent op retail. De organisatie werkt als partner samen met publieke en private partijen om te komen tot geïntegreerde oplossingen voor binnenstedelijke projecten waarin wonen, winkelen, werken en parkeren samenkomen. Kennis van de markt en ervaring als creatieve conceptontwikkelaar zijn hierbij belangrijke instrumenten. Het hoofdkantoor is gevestigd aan de Wijnhaven in Den Haag.

Raaks, Haarlem. Bron: MAB Development

50

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

51


Waarin onderscheidt de binnenstad van Den Haag zich van andere binnensteden? (oftewel: w Onder invloed van de economische crisis, zijn veel ontwikkelingen in (binn Is er in de Haagse binnenstad sprake van overbew Hoe is de samenwerking tussen de gemeente en de win Is het onomkeerbaar proces dat het Nederlandse winkellandschap meer en meer wordt behee Waarin onderscheidt de binnenstad van Den Haag zich van andere binnensteden? (oftewel: w Onder invloed van de economische crisis, zijn veel ontwikkelingen in (binn Is er in de Haagse binnenstad sprake van overbew Hoe is de samenwerking tussen de gemeente en de win Is het onomkeerbaar proces dat het Nederlandse winkellandschap meer en meer wordt behee Waarin onderscheidt de binnenstad van Den Haag zich van andere binnensteden? (oftewel: w Onder invloed van de economische crisis, zijn veel ontwikkelingen in (binn Is er in de Haagse binnenstad sprake van overbew Hoe is de samenwerking tussen de gemeente en de win Is het onomkeerbaar proces dat het Nederlandse winkellandschap meer en meer wordt behee Waarin onderscheidt de binnenstad van Den Haag zich van andere binnensteden? (oftewel: w Onder invloed van de economische crisis, zijn veel ontwikkelingen in (binn Is er in de Haagse binnenstad sprake van overbew Hoe is de samenwerking tussen de gemeente en de win Is het onomkeerbaar proces dat het Nederlandse winkellandschap meer en meer wordt behee Waarin onderscheidt de binnenstad van Den Haag zich van andere binnensteden? (oftewel: w Onder invloed van de economische crisis, zijn veel ontwikkelingen in (binn Is er in de Haagse binnenstad sprake van overbew Hoe is de samenwerking tussen de gemeente en de win Is het onomkeerbaar proces dat het Nederlandse winkellandschap meer en meer wordt behee Waarin onderscheidt de binnenstad van Den Haag zich van andere binnensteden? (oftewel: w Onder invloed van de economische crisis, zijn veel ontwikkelingen in (binn Is er in de Haagse binnenstad sprake van overbew

vraag & antwoord

Marjolein de Jong, wethouder Cultuur, Binnenstad en Internationaal DE N HAAG Waarin onderscheidt de binnenstad van Den Haag zich van andere binnensteden?

“De Haagse binnenstad heeft een heel eigen profiel: het is het bestuurlijk en politiek centrum van het land, er hangt een internatio­ nale en multiculturele sfeer met de vele inwoners uit de hele wereld en expats en het is de zetel van het Koninklijk Huis. En dit allemaal in een historisch decor, met tegelijker­ tijd spannende architectuur en ruimte voor nieuwe ontwikkelin­ gen. Dit alles vatten we onder de naam ‘Haagse signatuur’, de typisch Haagse karakteristieken die de Haagse binnenstad onderscheidt. De verschillende profielen zien we ook terug in de sfeergebieden in de binnenstad: van Hofkwartier tot Chinatown, van Historische tot Nieuwe Kern. We werken samen met de partners in de binnenstad actief aan de versterking van de Haagse signatuur en de sfeergebie­ den. In het Hofkwartier werken we bijvoorbeeld nauw samen met on­ dernemers en bewoners. Door de combinatie van wonen, winkelen en werken is het een uniek historisch gebied. Veel mensen zijn verrast als ze hier komen. In Chinatown hangt nu Chinese verlichting en straat­ 52

naamborden in het Chinees, zijn Chinese poorten geplaatst en zijn Chinese spreuken in de bestrating te vinden. Je betreedt als het ware een heel andere wereld. Met het uitzicht op het Binnenhof en de nieuwe Haagse skyline erachter, kun je maar op één plek zijn: in Den Haag!”

Onder invloed van de economische crisis, zijn veel ontwikkelingen in (binnen)steden gestagneerd. Is dat in Den Haag ook zo? “Het Haagse college geeft prioriteit aan de ontwikkeling van de Haagse binnenstad. En in de Haagse bin­ nenstad zien we juist een toename van de marktinvesteringen, vooral aan en rondom de Grote Markt­ straat. Er is begonnen met de sloop van het oude Marks&Spencergebouw, waar nu de Nieuwe Haagse Passage gerealiseerd gaat worden. Verder liggen er drie plannen voor andere bijzondere woon-winkel­ projecten, die er voor gaan zorgen dat we onze ambities voor de Grote Marktstraat waar gaan maken. Internationale winkelformules staan in de rij om zich hier te ves­ tigen. Hier wordt een A1-winkel­ gebied gerealiseerd dat optimaal

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

bereikbaar is met fiets, OV en auto tot onder de straat. De Grote Markt­ straat biedt ook ruimte voor de ontwikkeling van grootschalige en innovatieve winkelformules. Van­ wege de historische structuur is dit elders in de stad vaak onmogelijk. Ook als gemeente blijven we inves­ teren en vooral in de inrichting van de openbare ruimte. Eye-catchers worden de ‘kroonluchters’: bijzon­ dere hangende lichtelementen in de Grote Marktstraat. We prijzen ons gelukkig dat we deze troefkaart nu uit kunnen spelen en dat er met de huidige marktsituatie toch zoveel op stapel staat. In onze ogen komt dit omdat het om een toplocatie gaat en we intensief samenwerken met marktpartijen, van eigenaren/ beleggers en ontwikkelaars tot de eindgebruikers, om dit tot een suc­ ces te maken.”

3: Is er in de Haagse binnenstad sprake van overbewinkeling dan wel leegstand?

“Mijn collega-wethouder Sociale Zaken, Werkgelegenheid en Econo­ mie, Henk Kool, is verantwoordelijk voor het detailhandelsbeleid in Den Haag. Den Haag kiest er voor om niet overal retailontwikkelingen toe te staan, maar deze te richten op de

hoofdwinkelstructuur en dan voor­ al in de binnenstad. Ook vanuit het regionale winkelbeleid is duidelijk gekozen voor de Haagse binnen­ stad. Zeker in de huidige tijd is dit een goede keuze gebleken. Voor de toplocaties is nog zeer veel belang­ stelling, maar in de aanloopstraten hebben als gevolg van de crisis ook in Den Haag winkeliers hun deuren moeten sluiten. Gelukkig zijn hier­ voor ook weer veel nieuwe onder­ nemers teruggekomen. Niet alleen winkeliers, maar ook steeds meer horeca of mengformules. Hierdoor is de leegstand nauwelijks toegeno­ men. Hiermee onderscheiden we ons positief van andere steden, zo is uit onderzoek gebleken. Wat hierin heeft meegespeeld is dat vastgoed­ eigenaren hebben ingezien dat ze niet aan hun hoge huurprijzen vast konden houden. Toch moeten we de vinger aan de pols blijven houden. Dit doen we ook door intensief contact met de ondernemersvereni­ gingen te blijven houden en door nieuwe ondernemers te verleiden zich in Den Haag te vestigen. Overi­ gens helpt hierbij mee dat we als stad groeien, waar in andere steden

in het land steeds vaker sprake is van krimp. In september heeft Den Haag gevierd dat we de 500.000ste inwoner mochten verwelkomen.”

4: Hoe is de samenwerking tussen de gemeente en de ondernemers in de Haagse binnenstad?

“De samenwerking in Den Haag gaat verder dan alleen samenwer­ ken met de winkeliers; alle betrok­ kenen in de binnenstad doen mee. Er is een unieke vorm van binnen­ stadsmanagement, met de Kamer van Koophandel en de Stichting Binnenstad Den Haag waarin vastgoedeigenaren, ondernemers (retail en horeca), de Rijksgebou­ wendienst, de culturele sector, be­ woners en de gemeente Den Haag vertegenwoordigd zijn. Wat de partijen bindt is een gedeelde visie op de ontwikkeling en aanpak van de binnenstad. In ons Binnenstads­ plan 2010-2020; naar een complete Haagse binnenstad zijn ook de gezamenlijke doelstellingen ver­ woord. De concrete uitvoeringspro­ jecten hebben we in een convenant

vastgelegd, waar we met z’n allen aan werken. En we houden ook vast aan onze visie en ambitie. Want consistentie in beleid, hebben we geleerd, is voor investerende par­ tijen belangrijk. Ook de samenwerking tussen on­ dernemers onderling vinden we erg belangrijk en daar zetten we ons ook echt voor in. Dat dit werkt blijkt ook uit de vele succesvolle BIZ-initiatieven: er zijn nu meer dan veertien Bedrijven Investerings Zones (BIZ) in Den Haag, waarvan vier in de binnenstad. Een BIZ zorgt niet alleen voor meer budget en professionaliteit, maar ook voor grote onderlinge saamhorigheid . Door contacten tussen onderne­ mers onderling, maar ook door de contacten die de gemeente heeft met de verschillende partijen ont­ staan nieuwe initiatieven die de Haagse binnenstad nog aantrekke­ lijker maken. Want uiteindelijk kun­ nen we dat als gemeente natuurlijk niet alleen, daar hebben we ieder­ een voor nodig.” Meer informatie: www.binnenstad-denhaag.nl

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

53


Waarin onderscheidt de binnenstad van Den Haag zich van andere binnensteden? (oftewel: w Onder invloed van de economische crisis, zijn veel ontwikkelingen in (binn Is er in de Haagse binnenstad sprake van overbew Hoe is de samenwerking tussen de gemeente en de win Is het onomkeerbaar proces dat het Nederlandse winkellandschap meer en meer wordt behee Waarin onderscheidt de binnenstad van Den Haag zich van andere binnensteden? (oftewel: w Onder invloed van de economische crisis, zijn veel ontwikkelingen in (binn Is er in de Haagse binnenstad sprake van overbew Hoe is de samenwerking tussen de gemeente en de win Is het onomkeerbaar proces dat het Nederlandse winkellandschap meer en meer wordt behee Waarin onderscheidt de binnenstad van Den Haag zich van andere binnensteden? (oftewel: w Onder invloed van de economische crisis, zijn veel ontwikkelingen in (binn Is er in de Haagse binnenstad sprake van overbew Hoe is de samenwerking tussen de gemeente en de win Is het onomkeerbaar proces dat het Nederlandse winkellandschap meer en meer wordt behee Waarin onderscheidt de binnenstad van Den Haag zich van andere binnensteden? (oftewel: w Onder invloed van de economische crisis, zijn veel ontwikkelingen in (binn Is er in de Haagse binnenstad sprake van overbew Hoe is de samenwerking tussen de gemeente en de win Is het onomkeerbaar proces dat het Nederlandse winkellandschap meer en meer wordt behee Waarin onderscheidt de binnenstad van Den Haag zich van andere binnensteden? (oftewel: w Onder invloed van de economische crisis, zijn veel ontwikkelingen in (binn Is er in de Haagse binnenstad sprake van overbew Hoe is de samenwerking tussen de gemeente en de win Is het onomkeerbaar proces dat het Nederlandse winkellandschap meer en meer wordt behee Waarin onderscheidt de binnenstad van Den Haag zich van andere binnensteden? (oftewel: w Onder invloed van de economische crisis, zijn veel ontwikkelingen in (binn Is er in de Haagse binnenstad sprake van overbew

vraag & antwoord

Marjolein de Jong, wethouder Cultuur, Binnenstad en Internationaal DE N HAAG Waarin onderscheidt de binnenstad van Den Haag zich van andere binnensteden?

“De Haagse binnenstad heeft een heel eigen profiel: het is het bestuurlijk en politiek centrum van het land, er hangt een internatio­ nale en multiculturele sfeer met de vele inwoners uit de hele wereld en expats en het is de zetel van het Koninklijk Huis. En dit allemaal in een historisch decor, met tegelijker­ tijd spannende architectuur en ruimte voor nieuwe ontwikkelin­ gen. Dit alles vatten we onder de naam ‘Haagse signatuur’, de typisch Haagse karakteristieken die de Haagse binnenstad onderscheidt. De verschillende profielen zien we ook terug in de sfeergebieden in de binnenstad: van Hofkwartier tot Chinatown, van Historische tot Nieuwe Kern. We werken samen met de partners in de binnenstad actief aan de versterking van de Haagse signatuur en de sfeergebie­ den. In het Hofkwartier werken we bijvoorbeeld nauw samen met on­ dernemers en bewoners. Door de combinatie van wonen, winkelen en werken is het een uniek historisch gebied. Veel mensen zijn verrast als ze hier komen. In Chinatown hangt nu Chinese verlichting en straat­ 52

naamborden in het Chinees, zijn Chinese poorten geplaatst en zijn Chinese spreuken in de bestrating te vinden. Je betreedt als het ware een heel andere wereld. Met het uitzicht op het Binnenhof en de nieuwe Haagse skyline erachter, kun je maar op één plek zijn: in Den Haag!”

Onder invloed van de economische crisis, zijn veel ontwikkelingen in (binnen)steden gestagneerd. Is dat in Den Haag ook zo? “Het Haagse college geeft prioriteit aan de ontwikkeling van de Haagse binnenstad. En in de Haagse bin­ nenstad zien we juist een toename van de marktinvesteringen, vooral aan en rondom de Grote Markt­ straat. Er is begonnen met de sloop van het oude Marks&Spencergebouw, waar nu de Nieuwe Haagse Passage gerealiseerd gaat worden. Verder liggen er drie plannen voor andere bijzondere woon-winkel­ projecten, die er voor gaan zorgen dat we onze ambities voor de Grote Marktstraat waar gaan maken. Internationale winkelformules staan in de rij om zich hier te ves­ tigen. Hier wordt een A1-winkel­ gebied gerealiseerd dat optimaal

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

bereikbaar is met fiets, OV en auto tot onder de straat. De Grote Markt­ straat biedt ook ruimte voor de ontwikkeling van grootschalige en innovatieve winkelformules. Van­ wege de historische structuur is dit elders in de stad vaak onmogelijk. Ook als gemeente blijven we inves­ teren en vooral in de inrichting van de openbare ruimte. Eye-catchers worden de ‘kroonluchters’: bijzon­ dere hangende lichtelementen in de Grote Marktstraat. We prijzen ons gelukkig dat we deze troefkaart nu uit kunnen spelen en dat er met de huidige marktsituatie toch zoveel op stapel staat. In onze ogen komt dit omdat het om een toplocatie gaat en we intensief samenwerken met marktpartijen, van eigenaren/ beleggers en ontwikkelaars tot de eindgebruikers, om dit tot een suc­ ces te maken.”

3: Is er in de Haagse binnenstad sprake van overbewinkeling dan wel leegstand?

“Mijn collega-wethouder Sociale Zaken, Werkgelegenheid en Econo­ mie, Henk Kool, is verantwoordelijk voor het detailhandelsbeleid in Den Haag. Den Haag kiest er voor om niet overal retailontwikkelingen toe te staan, maar deze te richten op de

hoofdwinkelstructuur en dan voor­ al in de binnenstad. Ook vanuit het regionale winkelbeleid is duidelijk gekozen voor de Haagse binnen­ stad. Zeker in de huidige tijd is dit een goede keuze gebleken. Voor de toplocaties is nog zeer veel belang­ stelling, maar in de aanloopstraten hebben als gevolg van de crisis ook in Den Haag winkeliers hun deuren moeten sluiten. Gelukkig zijn hier­ voor ook weer veel nieuwe onder­ nemers teruggekomen. Niet alleen winkeliers, maar ook steeds meer horeca of mengformules. Hierdoor is de leegstand nauwelijks toegeno­ men. Hiermee onderscheiden we ons positief van andere steden, zo is uit onderzoek gebleken. Wat hierin heeft meegespeeld is dat vastgoed­ eigenaren hebben ingezien dat ze niet aan hun hoge huurprijzen vast konden houden. Toch moeten we de vinger aan de pols blijven houden. Dit doen we ook door intensief contact met de ondernemersvereni­ gingen te blijven houden en door nieuwe ondernemers te verleiden zich in Den Haag te vestigen. Overi­ gens helpt hierbij mee dat we als stad groeien, waar in andere steden

in het land steeds vaker sprake is van krimp. In september heeft Den Haag gevierd dat we de 500.000ste inwoner mochten verwelkomen.”

4: Hoe is de samenwerking tussen de gemeente en de ondernemers in de Haagse binnenstad?

“De samenwerking in Den Haag gaat verder dan alleen samenwer­ ken met de winkeliers; alle betrok­ kenen in de binnenstad doen mee. Er is een unieke vorm van binnen­ stadsmanagement, met de Kamer van Koophandel en de Stichting Binnenstad Den Haag waarin vastgoedeigenaren, ondernemers (retail en horeca), de Rijksgebou­ wendienst, de culturele sector, be­ woners en de gemeente Den Haag vertegenwoordigd zijn. Wat de partijen bindt is een gedeelde visie op de ontwikkeling en aanpak van de binnenstad. In ons Binnenstads­ plan 2010-2020; naar een complete Haagse binnenstad zijn ook de gezamenlijke doelstellingen ver­ woord. De concrete uitvoeringspro­ jecten hebben we in een convenant

vastgelegd, waar we met z’n allen aan werken. En we houden ook vast aan onze visie en ambitie. Want consistentie in beleid, hebben we geleerd, is voor investerende par­ tijen belangrijk. Ook de samenwerking tussen on­ dernemers onderling vinden we erg belangrijk en daar zetten we ons ook echt voor in. Dat dit werkt blijkt ook uit de vele succesvolle BIZ-initiatieven: er zijn nu meer dan veertien Bedrijven Investerings Zones (BIZ) in Den Haag, waarvan vier in de binnenstad. Een BIZ zorgt niet alleen voor meer budget en professionaliteit, maar ook voor grote onderlinge saamhorigheid . Door contacten tussen onderne­ mers onderling, maar ook door de contacten die de gemeente heeft met de verschillende partijen ont­ staan nieuwe initiatieven die de Haagse binnenstad nog aantrekke­ lijker maken. Want uiteindelijk kun­ nen we dat als gemeente natuurlijk niet alleen, daar hebben we ieder­ een voor nodig.” Meer informatie: www.binnenstad-denhaag.nl

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

53


INTERNATIONAAL retailDEBAT

IN HEEL EUROPA VAN BELEVING NAAR BETEKENIS, MET NEDERLAND VOOROP

Hong Kong, Shanghai, Duisburg, Napels, Turijn, Parijs, Lissabon, Istanbul, Bilbao... Stuk voor stuk zijn het steden die de revue passeerden in het eerste ‘internationale debat’ voor het WinkellocatieMarkt-magazine, dat zijn naam daarmee eer aandeed. “Ik durf de stelling aan dat Nederlandse retailers tot de Europese top behoren.”

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

55


INTERNATIONAAL retailDEBAT

IN HEEL EUROPA VAN BELEVING NAAR BETEKENIS, MET NEDERLAND VOOROP

Hong Kong, Shanghai, Duisburg, Napels, Turijn, Parijs, Lissabon, Istanbul, Bilbao... Stuk voor stuk zijn het steden die de revue passeerden in het eerste ‘internationale debat’ voor het WinkellocatieMarkt-magazine, dat zijn naam daarmee eer aandeed. “Ik durf de stelling aan dat Nederlandse retailers tot de Europese top behoren.”

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

55


INTERNATIONAAL RETAILDEBAT

­

DE DeELNEMERS Van links naar rechts: Paul Termeer, directeur, Sacha Françoise Dechesne, directeur, MAB Development Nederland Krijn Taconis, directeur Retail, CB Richard Ellis debatleider Anneke de Vries Francine Zijlstra, COO, lid Management Board, Corio Ben Timmer, hoofd Vastgoed, Hema Maurice Rijntjes, Portfolio Director, Redevco Nederland

‘Ik durf de stelling aan dat Nederlandse Winkelcentra tot de Europese top behoren’

De Debatleider Anneke de Vries fungeert op persoonlijke titel als debatleider. Zij was tot 1 augustus countrymanager Nederland bij ING Real Estate Development Nederland. Daarna had ze een klein jaar een eigen advies­ bureau. Vanaf 1 november is ze de nieuwe directeur van Ahold Europe Real Estate & Construction.

Het internationale debat vindt plaats in het nieuwe hoofdkantoor van Corio, dat zich middenin de eigen core business bevindt: winkelcentrum Hoog Catharijne in het centrum van Utrecht. Of, nog nauwkeuriger: in één van de glazen vergaderruimten die het gebouw rijk is. Corio heeft bewust gekozen voor een ‘open place concept’ met veel transparantie, wat de commu­ nicatie bevordert en de interactie tussen mensen stimuleert. Debatleider Anneke de Vries laat zich van meet af aan niet afleiden door alle duidelijk zichtbare menselijke interactie búiten de glazen vergaderruimte. Inhakend op de onmiskenbare internationalisering van de retailwereld, trapt ze af met een vraag die als een rode draad door het debat zal lopen: welke recente ontwikkeling in het buitenland heeft je geïnspireerd? En, in het verlengde daarvan: wat doe je in je dage­ lijkse werk met die inspiratie?

Maurice Rijntjes (Redevco): “Het is een beetje een open deur, maar Westfield Shopping Centre in Londen vind ik prachtig. Ik hou altijd een goed gevoel over aan een bezoek aan dat winkelcentrum, terwijl ik persoon­ lijk veel meer heb met binnensteden. In Westfield heb je echt het gevoel dat je een dagje uit bent, dat je echt

56

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

te gast bent. Als ik weer terug in Nederland ben probeer ik vooral te analyseren waar die positieve gevoelens vandaan komen. En vervolgens probeer ik het te vertalen naar steden: in welke steden gaat het de komende tien, twintig jaar gebeuren, welke steden glijden af en welke steden tellen straks helemaal niet meer mee? Hét voorbeeld van een stad die de afgelopen jaren ongelofelijk op de kaart is gezet, is voor mij Bilbao.” Francine Zijlstra (Corio): “In ons winkelcentrum Campania in Napels is onlangs een Apple Store ge­ opend. Het was weer een heel spektakel. De mensen stonden in de rij. Ik vind dat ongelofelijk inspirerend. Apple zou alles via internet kunnen verkopen, maar kiest heel bewust voor flagship stores waar voor consumenten een totaalbeleving wordt gecreëerd. Op die manier zijn er meer internetondernemers die voor multichanneling kiezen en winkels openen. Corio speelt daar actief op in, door meer inhoud aan die multichannel kunt geven. Maar ook door te kijken hoe je in winkelcentra een beleving kunt creëren. ‘Creating Favourite Meeting Places’ is niet voor niets onze visie. Veel meer dan een verzameling winkels moet een Corio-winkelcentrum een beleving op zich zijn.”

TERMEER

Dat creëren van een beleving dan wel betekenis werd tot voor kort vooral als een kostenpost beschouwd. Verdient Corio er al wat aan? Zijlstra: “Veel nieuwe trends en ontwikkelingen, bijvoor­ beeld op het gebied van social media, proberen we uit in een ander Corio-winkelcentrum in Italië, Le Gru in Turijn. We hebben daar Le Gru Radio geïntroduceerd en Le Gru Village, dat veel events met internationale artiesten organiseert waar veel mensen uit de regio op af komen. Daarnaast is er de Le Gru Key Card, een soort ledenpas die wordt ondersteund door social media als Facebook en Twitter. Wat blijkt? Bezitters van zo’n Key Card die Le Gru bezoeken lopen meer winkels binnen, blijven langer in het winkelcentrum en besteden er meer. Dankzij de interactie met die social media weten we ook hoe consu­ menten het ervaren en wat ze beleven. Le Gru is een geweldige proeftuin. Heel inspirerend ook.”

Ben Timmer (Hema): “Zelf vind ik de internationali­ sering van de retail inspirerend. Het is bijvoorbeeld mooi om te zien hoe een oer-Hollandse formule als Hema in Frankrijk wordt geaccepteerd. Omgekeerd zijn er in Nederland ook voldoende voorbeelden van buitenlandse formules die niet meer zijn weg te denken. Voor ontwikkelaars vind ik het winkelcentrum

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

57


INTERNATIONAAL RETAILDEBAT

­

DE DeELNEMERS Van links naar rechts: Paul Termeer, directeur, Sacha Françoise Dechesne, directeur, MAB Development Nederland Krijn Taconis, directeur Retail, CB Richard Ellis debatleider Anneke de Vries Francine Zijlstra, COO, lid Management Board, Corio Ben Timmer, hoofd Vastgoed, Hema Maurice Rijntjes, Portfolio Director, Redevco Nederland

‘Ik durf de stelling aan dat Nederlandse Winkelcentra tot de Europese top behoren’

De Debatleider Anneke de Vries fungeert op persoonlijke titel als debatleider. Zij was tot 1 augustus countrymanager Nederland bij ING Real Estate Development Nederland. Daarna had ze een klein jaar een eigen advies­ bureau. Vanaf 1 november is ze de nieuwe directeur van Ahold Europe Real Estate & Construction.

Het internationale debat vindt plaats in het nieuwe hoofdkantoor van Corio, dat zich middenin de eigen core business bevindt: winkelcentrum Hoog Catharijne in het centrum van Utrecht. Of, nog nauwkeuriger: in één van de glazen vergaderruimten die het gebouw rijk is. Corio heeft bewust gekozen voor een ‘open place concept’ met veel transparantie, wat de commu­ nicatie bevordert en de interactie tussen mensen stimuleert. Debatleider Anneke de Vries laat zich van meet af aan niet afleiden door alle duidelijk zichtbare menselijke interactie búiten de glazen vergaderruimte. Inhakend op de onmiskenbare internationalisering van de retailwereld, trapt ze af met een vraag die als een rode draad door het debat zal lopen: welke recente ontwikkeling in het buitenland heeft je geïnspireerd? En, in het verlengde daarvan: wat doe je in je dage­ lijkse werk met die inspiratie?

Maurice Rijntjes (Redevco): “Het is een beetje een open deur, maar Westfield Shopping Centre in Londen vind ik prachtig. Ik hou altijd een goed gevoel over aan een bezoek aan dat winkelcentrum, terwijl ik persoon­ lijk veel meer heb met binnensteden. In Westfield heb je echt het gevoel dat je een dagje uit bent, dat je echt

56

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

te gast bent. Als ik weer terug in Nederland ben probeer ik vooral te analyseren waar die positieve gevoelens vandaan komen. En vervolgens probeer ik het te vertalen naar steden: in welke steden gaat het de komende tien, twintig jaar gebeuren, welke steden glijden af en welke steden tellen straks helemaal niet meer mee? Hét voorbeeld van een stad die de afgelopen jaren ongelofelijk op de kaart is gezet, is voor mij Bilbao.” Francine Zijlstra (Corio): “In ons winkelcentrum Campania in Napels is onlangs een Apple Store ge­ opend. Het was weer een heel spektakel. De mensen stonden in de rij. Ik vind dat ongelofelijk inspirerend. Apple zou alles via internet kunnen verkopen, maar kiest heel bewust voor flagship stores waar voor consumenten een totaalbeleving wordt gecreëerd. Op die manier zijn er meer internetondernemers die voor multichanneling kiezen en winkels openen. Corio speelt daar actief op in, door meer inhoud aan die multichannel kunt geven. Maar ook door te kijken hoe je in winkelcentra een beleving kunt creëren. ‘Creating Favourite Meeting Places’ is niet voor niets onze visie. Veel meer dan een verzameling winkels moet een Corio-winkelcentrum een beleving op zich zijn.”

TERMEER

Dat creëren van een beleving dan wel betekenis werd tot voor kort vooral als een kostenpost beschouwd. Verdient Corio er al wat aan? Zijlstra: “Veel nieuwe trends en ontwikkelingen, bijvoor­ beeld op het gebied van social media, proberen we uit in een ander Corio-winkelcentrum in Italië, Le Gru in Turijn. We hebben daar Le Gru Radio geïntroduceerd en Le Gru Village, dat veel events met internationale artiesten organiseert waar veel mensen uit de regio op af komen. Daarnaast is er de Le Gru Key Card, een soort ledenpas die wordt ondersteund door social media als Facebook en Twitter. Wat blijkt? Bezitters van zo’n Key Card die Le Gru bezoeken lopen meer winkels binnen, blijven langer in het winkelcentrum en besteden er meer. Dankzij de interactie met die social media weten we ook hoe consu­ menten het ervaren en wat ze beleven. Le Gru is een geweldige proeftuin. Heel inspirerend ook.”

Ben Timmer (Hema): “Zelf vind ik de internationali­ sering van de retail inspirerend. Het is bijvoorbeeld mooi om te zien hoe een oer-Hollandse formule als Hema in Frankrijk wordt geaccepteerd. Omgekeerd zijn er in Nederland ook voldoende voorbeelden van buitenlandse formules die niet meer zijn weg te denken. Voor ontwikkelaars vind ik het winkelcentrum

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

57


INTERNATIONAAL RETAILDEBAT

‘Ook op het gebied van online winkelen vormt Nederland een ideale proeftuin’

‘Juist in Duitsland pakken binnenstedelijke retailontwikkelingen soms ook helemaal verkeerd uit’

Taconis Forum Duisburg heel inspirerend. Het is een ontwikke­ ling van Multi, die nu eigendom is van Corio. Het past heel goed in het centrum, er zitten goede formules in en het is niet te groot en niet te klein. Gewoon een heel goede ontwikkeling.” Zijlstra: “Dankzij Forum Duisburg is het centrum van die stad helemaal opgeleefd.”

Timmer: “Klopt, maar juist in Duitsland pakken bin­ nenstedelijke retailontwikkelingen soms ook helemaal verkeerd uit. Het is daarom lastig om in een grote Duitse stad te bepalen wat een goede plek is. Voor je het weet worden de panden om je heen leeggetrokken door een nieuwe ontwikkeling aan de andere kant van het centrum.”

Zijlstra: “Nou, dat is wel aan het veranderen. Forum Duisburg staat in Duitsland juist model voor de nieuwe belangstelling voor versterking van de binnenstad. Dat is een internationale trend: ook in landen als Frankrijk, Spanje en Nederland wordt in binnensteden geprobeerd een stuk beleving en betekenis te creëren. Mensen willen in de stad blijven. Of het door de eco­ nomische crisis komt weet ik niet, maar ze stappen minder snel in de auto om naar een winkelcentrum buiten de stad te rijden. Mensen doen hun boodschap­ pen en overige aankopen liever in de stedelijke omge­ ving waar ze ook wonen.” Dechesne: “In extremo is dat het geval in Shanghai waar ik was met de Nederlandse Raad van Winkel­ centra (NRW). Vooral van het bezoek aan de nieuwe IFC-mall kreeg ik erg veel energie. Er schuin tegen­over lag een tien jaar oude mall, die vloekte met al onze Nederlandse ideeën over een goed winkelcentrum. Vijf lagen met alleen maar horeca, dat werk. Maar het was er afgeladen vol. Het bruiste. Het werkte. 58

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

Timmer En dus was het vooral een voorbeeld van heel goed naar de consument luisteren.” Krijn Taconis (CB Richard Ellis): “Toch is Hong Kong volgens mij lichtjaren verder dan Shanghai.” Dechesne: “Dat ben ik niet met je eens. Naar mijn mening is het centrum van Hong Kong veel te netjes, veel te afgepast. Ik denk dat Shanghai meer dynamiek heeft en beter in staat is om zich aan te passen aan nieuwe trends en ontwikkelingen.”

Taconis: “Shanghai is vooral veel ongerepter. Maar omdat juist Chinezen heel erg gespind zijn op geld verdienen en status, vrees ik dat Shanghai in de toekomst steeds meer op Hong Kong zal gaan lijken.”

Dechesne: “Dat zou aan één kant inderdaad jammer zijn, want ik vond het heel bijzonder. Terug in Nederland dacht ik: eigenlijk zijn we hier maar een beetje in de marge aan het rommelen. Maar meteen daarna dacht ik: wat een energie, wat een ambitie…” Zijlstra: “Ook op retailgebied mag Nederland best wat ambitieuzer zijn.” Taconis: “Er heerst hier een zesjescultuur.”

Paul Termeer (Sacha): “Dat vind ik niet. Ik durf de stel­ ling aan dat Nederlandse retailers tot de absolute top behoren. In zo’n dichtbevolkte, competitieve omgeving met zo’n hoge winkeldichtheid moet je als retailer met iets onderscheidends komen, anders ga je kopje onder.” Zijlstra:“Het leuke van ons vak is dat je ook weer niet alles van achter de tekentafel kunt bedenken. Waarom heeft het ene winkelcentrum wel een ziel en het andere niet? Ik ben een keer in een winkelcentrum in Lissabon geweest dat aan alle kanten rammelde. De loop- en

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

59


INTERNATIONAAL RETAILDEBAT

‘Ook op het gebied van online winkelen vormt Nederland een ideale proeftuin’

‘Juist in Duitsland pakken binnenstedelijke retailontwikkelingen soms ook helemaal verkeerd uit’

Taconis Forum Duisburg heel inspirerend. Het is een ontwikke­ ling van Multi, die nu eigendom is van Corio. Het past heel goed in het centrum, er zitten goede formules in en het is niet te groot en niet te klein. Gewoon een heel goede ontwikkeling.” Zijlstra: “Dankzij Forum Duisburg is het centrum van die stad helemaal opgeleefd.”

Timmer: “Klopt, maar juist in Duitsland pakken bin­ nenstedelijke retailontwikkelingen soms ook helemaal verkeerd uit. Het is daarom lastig om in een grote Duitse stad te bepalen wat een goede plek is. Voor je het weet worden de panden om je heen leeggetrokken door een nieuwe ontwikkeling aan de andere kant van het centrum.”

Zijlstra: “Nou, dat is wel aan het veranderen. Forum Duisburg staat in Duitsland juist model voor de nieuwe belangstelling voor versterking van de binnenstad. Dat is een internationale trend: ook in landen als Frankrijk, Spanje en Nederland wordt in binnensteden geprobeerd een stuk beleving en betekenis te creëren. Mensen willen in de stad blijven. Of het door de eco­ nomische crisis komt weet ik niet, maar ze stappen minder snel in de auto om naar een winkelcentrum buiten de stad te rijden. Mensen doen hun boodschap­ pen en overige aankopen liever in de stedelijke omge­ ving waar ze ook wonen.” Dechesne: “In extremo is dat het geval in Shanghai waar ik was met de Nederlandse Raad van Winkel­ centra (NRW). Vooral van het bezoek aan de nieuwe IFC-mall kreeg ik erg veel energie. Er schuin tegen­over lag een tien jaar oude mall, die vloekte met al onze Nederlandse ideeën over een goed winkelcentrum. Vijf lagen met alleen maar horeca, dat werk. Maar het was er afgeladen vol. Het bruiste. Het werkte. 58

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

Timmer En dus was het vooral een voorbeeld van heel goed naar de consument luisteren.” Krijn Taconis (CB Richard Ellis): “Toch is Hong Kong volgens mij lichtjaren verder dan Shanghai.” Dechesne: “Dat ben ik niet met je eens. Naar mijn mening is het centrum van Hong Kong veel te netjes, veel te afgepast. Ik denk dat Shanghai meer dynamiek heeft en beter in staat is om zich aan te passen aan nieuwe trends en ontwikkelingen.”

Taconis: “Shanghai is vooral veel ongerepter. Maar omdat juist Chinezen heel erg gespind zijn op geld verdienen en status, vrees ik dat Shanghai in de toekomst steeds meer op Hong Kong zal gaan lijken.”

Dechesne: “Dat zou aan één kant inderdaad jammer zijn, want ik vond het heel bijzonder. Terug in Nederland dacht ik: eigenlijk zijn we hier maar een beetje in de marge aan het rommelen. Maar meteen daarna dacht ik: wat een energie, wat een ambitie…” Zijlstra: “Ook op retailgebied mag Nederland best wat ambitieuzer zijn.” Taconis: “Er heerst hier een zesjescultuur.”

Paul Termeer (Sacha): “Dat vind ik niet. Ik durf de stel­ ling aan dat Nederlandse retailers tot de absolute top behoren. In zo’n dichtbevolkte, competitieve omgeving met zo’n hoge winkeldichtheid moet je als retailer met iets onderscheidends komen, anders ga je kopje onder.” Zijlstra:“Het leuke van ons vak is dat je ook weer niet alles van achter de tekentafel kunt bedenken. Waarom heeft het ene winkelcentrum wel een ziel en het andere niet? Ik ben een keer in een winkelcentrum in Lissabon geweest dat aan alle kanten rammelde. De loop- en

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

59


INTERNATIONAAL RETAILDEBAT zichtlijnen, het licht… Er deugde werkelijk niets van. Maar ondertussen kon je er over de hoofden lopen. Waarom? Omdat het een ziel had. Mensen kwamen er graag. Sorry dat ik onze slogan nog een keer aanhaal, maar het was hun ‘Favourite Meeting Place’. Ik wil nog een voorbeeld noemen: Istanbul. Dat is booming op retailgebied. Als je ziet wat daar in grote winkelcentra allemaal gebeurt op het gebied van consumer relation management… Daar kan Nederland nog een voorbeeld aan nemen. Eerlijkheidshalve moet ik er aan toevoegen dat het hier ook een stuk lastiger is, vanwege de klein­ schaligheid en versnipperdheid van veel winkelcentra.” Timmer: “Waar het voor ons om gaat is dat je in een winkelcentrum geld kunt verdienen. Dat is een eerste vereiste, daarnaast is het uiteraard meegenomen als het er ook goed uitziet.”

Dechesne: “Dat ben ik deels met je eens. Als je aan het puzzelen bent in de binnenstad heb je wel degelijk een maatschappelijke verantwoordelijkheid om iets toe te voegen dat over vijftig jaar nog steeds functioneert en er goed uit ziet.”

Timmer: “Anders geformuleerd: je bent als ontwikke­ laar van winkelcentra niet goed bezig als je iets creëert

dat er prachtig uit ziet maar waar geen geld wordt ver­ diend.”

Taconis: “Toch ligt dat niet altijd aan het winkelcen­ trum of de winkelstraat. In het verleden zijn er buiten­ landse ketens geweest die de Nederlandse markt met zijn hoge winkeldichtheid en geringe afstand tussen de verschillende winkelgebieden enorm hebben onder­ schat. Met Primark als onwaarschijnlijke uitschieter, gaat dat onder andere door professionalisering inmid­ dels een stuk beter. Daar komt bij dat retailformules mede door de opkomst van social media steeds inter­ nationaler zijn geworden. De levensduur wordt daar­ entegen steeds korter.” Is het in dat verband ook een pre dat Nederlanders early adapters zijn als het gaat om online winkelen en social media?

Termeer: “Ja, al moet je als retailer natuurlijk wel een formule hebben die iets toevoegt in het buitenland. Met schoenen als uitgangspunt, voert Sacha daarom in Frankrijk, Duitsland en België onder het motto ‘not for basics’ ook een groot aantal modeaccessoires.” Taconis: “Als je met een nieuwe retailformule succes­

‘Ook op retailgebied mag Nederland best wat ambitieuzer zijn’ Zijlstra

60

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

61


INTERNATIONAAL RETAILDEBAT zichtlijnen, het licht… Er deugde werkelijk niets van. Maar ondertussen kon je er over de hoofden lopen. Waarom? Omdat het een ziel had. Mensen kwamen er graag. Sorry dat ik onze slogan nog een keer aanhaal, maar het was hun ‘Favourite Meeting Place’. Ik wil nog een voorbeeld noemen: Istanbul. Dat is booming op retailgebied. Als je ziet wat daar in grote winkelcentra allemaal gebeurt op het gebied van consumer relation management… Daar kan Nederland nog een voorbeeld aan nemen. Eerlijkheidshalve moet ik er aan toevoegen dat het hier ook een stuk lastiger is, vanwege de klein­ schaligheid en versnipperdheid van veel winkelcentra.” Timmer: “Waar het voor ons om gaat is dat je in een winkelcentrum geld kunt verdienen. Dat is een eerste vereiste, daarnaast is het uiteraard meegenomen als het er ook goed uitziet.”

Dechesne: “Dat ben ik deels met je eens. Als je aan het puzzelen bent in de binnenstad heb je wel degelijk een maatschappelijke verantwoordelijkheid om iets toe te voegen dat over vijftig jaar nog steeds functioneert en er goed uit ziet.”

Timmer: “Anders geformuleerd: je bent als ontwikke­ laar van winkelcentra niet goed bezig als je iets creëert

dat er prachtig uit ziet maar waar geen geld wordt ver­ diend.”

Taconis: “Toch ligt dat niet altijd aan het winkelcen­ trum of de winkelstraat. In het verleden zijn er buiten­ landse ketens geweest die de Nederlandse markt met zijn hoge winkeldichtheid en geringe afstand tussen de verschillende winkelgebieden enorm hebben onder­ schat. Met Primark als onwaarschijnlijke uitschieter, gaat dat onder andere door professionalisering inmid­ dels een stuk beter. Daar komt bij dat retailformules mede door de opkomst van social media steeds inter­ nationaler zijn geworden. De levensduur wordt daar­ entegen steeds korter.” Is het in dat verband ook een pre dat Nederlanders early adapters zijn als het gaat om online winkelen en social media?

Termeer: “Ja, al moet je als retailer natuurlijk wel een formule hebben die iets toevoegt in het buitenland. Met schoenen als uitgangspunt, voert Sacha daarom in Frankrijk, Duitsland en België onder het motto ‘not for basics’ ook een groot aantal modeaccessoires.” Taconis: “Als je met een nieuwe retailformule succes­

‘Ook op retailgebied mag Nederland best wat ambitieuzer zijn’ Zijlstra

60

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

61


INTERNATIONAAL RETAILDEBAT

‘Je moet als retailer natuurlijk wel een formule hebben die iets toevoegt in het buitenland’

‘Er gebeurt steeds meer op steeds minder plekken’ Rijntjes

vol bent in Nederland, een land met een winkeldicht­ heid van 1,8 m2 per persoon, is de kans groot dat je het elders in Europa ook redt. Ook op het gebied van on­ line winkelen vormt Nederland een ideale proeftuin. Nergens heeft het tot dusver zo’n vlucht genomen als hier. Uit onderzoek blijkt dat internet voor veel consu­ menten niet zozeer een aankoopkanaal is als wel een extra etalage. Ze oriënteren zich thuis, achter hun computer, en gaan daarna de binnenstad in om eerst te voelen, te ruiken en te passen en pas daarna te kopen. Een keten als H&M gebruikt internet optimaal, als extra verkoopkanaal maar ook als een extra middel om consumenten de winkel in te lokken.” Termeer: “In de branche waarin Sacha actief is, heeft internet nu al een marktaandeel van vijf procent. Als dat naar dertig procent gaat – dat is een percentage dat ik wel eens hoor noemen– gaat het businessmodel van retailers volledig op z’n kop. De verschillen binnen Europa zijn trouwens groot: als het om internetwinke­ len gaat lopen landen als Nederland, België en Dene­ marken voorop, terwijl landen als Italië en Spanje ach­ ter blijven. Dat heeft alles te maken met de onofficiële economie in die landen.”

Timmer: “Internet is ook een uitstekend verkoop­ kanaal om producten aan te bieden die je niet in je winkel hebt of daar bijvoorbeeld te groot voor zijn, zoals fietsen of een tablet pc die wij in ons assortiment hebben. Sommige retailers proberen ook eerst een product uit op internet om te zien of er markt voor is, om het daarna in de winkel te brengen.” Taconis: “Voor sommige retailers is internet puur een extra etalage. En wat voor één. Mede door de komst van onder andere Primark, een tweede H&M en The Sting in Hoofddorp, komen in Amstelveen structureel 62

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

Termeer

minder mensen winkelen. Dat is illustratief voor de mobiliteit van de Nederlandse consument.”

Timmer: “Primark is een onwaarschijnlijk succesver­ haal. Met slechts twee winkels is het gelukt om in Ne­ derland een marktaandeel van 1 procent te realiseren. Het is weinig ketens gegeven om in een winkelgebied loopstromen om te buigen. Primark slaagt daar in.”

Dechesne: “Mag ik nog een succesverhaal noemen? Abercrombie & Fitch. Wat bereikbaarheid, herkenbaar­ heid en inrichting betreft, tart hun nieuwe vestiging in Parijs werkelijk alle retailwetten. Maar de mensen staan in de rij. Niet alleen om er kleding te kopen, maar ook om er te werken. Allebei. Vroeger wilden vrouwen stewardess worden, nu willen ze bij Abercrombie & Fitch werken.”

In het licht van het hele betekenis-verhaal: maakt het de consument dan niet uit hoe het komt dat de kleren bij Primark zo goedkoop zijn en dat het misschien wel een beetje discriminerend is dat er bij Abercrombie & Fitch alleen mooie mensen mogen werken? Termeer: “Ik vrees dat alle principes meteen over­ boord gaan als het op de prijs aankomt. Niet alleen in Nederland, maar ook in het buitenland.”

Zijlstra: “Consumenten hebben op verschillende momenten verschillende behoeftes. Het ene moment kopen ze een dure Levi’s-Broek, het volgende moment een spotgoedkoop t-shirt bij de Primark.” Rijntjes: “De hang naar kwaliteit is het enige dat de consument bindt. Producten moeten goed en goedkoop zijn of een hoge kwaliteit combineren met added value,

met betekenis. In beide gevallen is het een kwestie van value for money. Tussen de onderkant en de bovenkant van de markt zit niets meer. Het middensegment is weg. Dat zie je sterk terug in de retail én in winkelcen­ tra. De polarisatie is groot. De winnaars zitten aan de boven- en de onderkant van de markt. De verliezers zijn actief in het middensegment. Er gebeurt steeds meer op steeds minder plekken. Dat geldt zowel voor winkelketens als voor winkelcentra en steden. Eén van de grote Europese winnaars van de afgelopen jaren heb ik aan het begin van het debat al genoemd: Bilbao.”

een kinderdagverblijf betaalt een andere huur dan een retailer.”

Termeer: “Ongelofelijk visionair van dat Spaanse stadsbestuur, om het Guggenheimmuseum binnen te halen. Dat mis ik wel eens in Nederland, terwijl visie en durf wel heel nodig zijn om een binnenstad op de kaart te zetten. Juist nu. De retailmarkt in Nederland is zo volwassen en uitgekristalliseerd, dat we vooral bezig zijn om alles dicht te timmeren en de eigen posi­ ties te verdedigen. Jammer, want de economische crisis biedt enorme kansen voor nieuwe samenwerkings­ verbanden, dynamiek en flexibiliteit. Bijvoorbeeld op het gebied van de huurwetgeving.”

Dechesne: “Is dat erg? Voor kwaliteit is altijd ruimte. Al die negatieve publiciteit over leegstand en over­ bewinkeling heeft absoluut een remmende werking op nieuwe ontwikkelingen.”

Taconis: “Bilbao toont aan dat een succesvolle, interes­ sante binnenstad meer nodig heeft dan retail alleen.”

Taconis: “Grappig dat je dat noemt. Mede dankzij het dempende karakter van de huurwetgeving en de huur­ prijsaanpassing, is de frictieleegstand op A-locaties in Nederland nog geen twee procent. Dat is niets vergele­ ken bij Groot-Brittannië, waar vorig jaar op C-, B- én A-locaties één op de zeven winkels leeg stond. In Ne­ derland zit de leegstand uitsluitend op B- en C-locaties. Die zullen zichzelf opnieuw moeten uitvinden. En beleggers gaan het in hun portemonnee voelen, want

Rijntjes: “Leegstand is één ding, maar vergeet niet dat de huurprijzen momenteel ook ongelofelijk onder druk staan.” Termeer: “Niet op de A-locaties. Daar vlucht iedereen momenteel naar toe.”

Rijntjes: “Klopt, dat is die polarisatie waar ik het over had. Er gebeurt steeds meer op steeds minder plekken, met dien verstande dat de vlucht naar A-locaties alleen voor de grote steden geldt.”

Taconis: “Het is pure stemmingmakerij.”

Timmer: “Juist in zo’n negatief klimaat draait het meer dan ooit om de vraag of je nieuwe meters moet toevoe­ gen en zo ja, op welke plek. Naar mijn mening kun je beter een bestaande locatie versterken dan elders op een makkelijker manier meters toevoegen. Je ziet steeds meer ontwikkelingen in de periferie, die de aan­ trekkingskracht van een bestaand centrum kunnen verzwakken. Ik zou tenslotte ook willen pleiten voor flexibel bouwen, zodat in de toekomst rekening kan worden gehouden met veranderende wensen van ge­ bruikers. Dat geldt uiteraard ook voor het buitenland.” Termeer: “Retailers kennen geen grenzen meer.”

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

63


INTERNATIONAAL RETAILDEBAT

‘Je moet als retailer natuurlijk wel een formule hebben die iets toevoegt in het buitenland’

‘Er gebeurt steeds meer op steeds minder plekken’ Rijntjes

vol bent in Nederland, een land met een winkeldicht­ heid van 1,8 m2 per persoon, is de kans groot dat je het elders in Europa ook redt. Ook op het gebied van on­ line winkelen vormt Nederland een ideale proeftuin. Nergens heeft het tot dusver zo’n vlucht genomen als hier. Uit onderzoek blijkt dat internet voor veel consu­ menten niet zozeer een aankoopkanaal is als wel een extra etalage. Ze oriënteren zich thuis, achter hun computer, en gaan daarna de binnenstad in om eerst te voelen, te ruiken en te passen en pas daarna te kopen. Een keten als H&M gebruikt internet optimaal, als extra verkoopkanaal maar ook als een extra middel om consumenten de winkel in te lokken.” Termeer: “In de branche waarin Sacha actief is, heeft internet nu al een marktaandeel van vijf procent. Als dat naar dertig procent gaat – dat is een percentage dat ik wel eens hoor noemen– gaat het businessmodel van retailers volledig op z’n kop. De verschillen binnen Europa zijn trouwens groot: als het om internetwinke­ len gaat lopen landen als Nederland, België en Dene­ marken voorop, terwijl landen als Italië en Spanje ach­ ter blijven. Dat heeft alles te maken met de onofficiële economie in die landen.”

Timmer: “Internet is ook een uitstekend verkoop­ kanaal om producten aan te bieden die je niet in je winkel hebt of daar bijvoorbeeld te groot voor zijn, zoals fietsen of een tablet pc die wij in ons assortiment hebben. Sommige retailers proberen ook eerst een product uit op internet om te zien of er markt voor is, om het daarna in de winkel te brengen.” Taconis: “Voor sommige retailers is internet puur een extra etalage. En wat voor één. Mede door de komst van onder andere Primark, een tweede H&M en The Sting in Hoofddorp, komen in Amstelveen structureel 62

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

Termeer

minder mensen winkelen. Dat is illustratief voor de mobiliteit van de Nederlandse consument.”

Timmer: “Primark is een onwaarschijnlijk succesver­ haal. Met slechts twee winkels is het gelukt om in Ne­ derland een marktaandeel van 1 procent te realiseren. Het is weinig ketens gegeven om in een winkelgebied loopstromen om te buigen. Primark slaagt daar in.”

Dechesne: “Mag ik nog een succesverhaal noemen? Abercrombie & Fitch. Wat bereikbaarheid, herkenbaar­ heid en inrichting betreft, tart hun nieuwe vestiging in Parijs werkelijk alle retailwetten. Maar de mensen staan in de rij. Niet alleen om er kleding te kopen, maar ook om er te werken. Allebei. Vroeger wilden vrouwen stewardess worden, nu willen ze bij Abercrombie & Fitch werken.”

In het licht van het hele betekenis-verhaal: maakt het de consument dan niet uit hoe het komt dat de kleren bij Primark zo goedkoop zijn en dat het misschien wel een beetje discriminerend is dat er bij Abercrombie & Fitch alleen mooie mensen mogen werken? Termeer: “Ik vrees dat alle principes meteen over­ boord gaan als het op de prijs aankomt. Niet alleen in Nederland, maar ook in het buitenland.”

Zijlstra: “Consumenten hebben op verschillende momenten verschillende behoeftes. Het ene moment kopen ze een dure Levi’s-Broek, het volgende moment een spotgoedkoop t-shirt bij de Primark.” Rijntjes: “De hang naar kwaliteit is het enige dat de consument bindt. Producten moeten goed en goedkoop zijn of een hoge kwaliteit combineren met added value,

met betekenis. In beide gevallen is het een kwestie van value for money. Tussen de onderkant en de bovenkant van de markt zit niets meer. Het middensegment is weg. Dat zie je sterk terug in de retail én in winkelcen­ tra. De polarisatie is groot. De winnaars zitten aan de boven- en de onderkant van de markt. De verliezers zijn actief in het middensegment. Er gebeurt steeds meer op steeds minder plekken. Dat geldt zowel voor winkelketens als voor winkelcentra en steden. Eén van de grote Europese winnaars van de afgelopen jaren heb ik aan het begin van het debat al genoemd: Bilbao.”

een kinderdagverblijf betaalt een andere huur dan een retailer.”

Termeer: “Ongelofelijk visionair van dat Spaanse stadsbestuur, om het Guggenheimmuseum binnen te halen. Dat mis ik wel eens in Nederland, terwijl visie en durf wel heel nodig zijn om een binnenstad op de kaart te zetten. Juist nu. De retailmarkt in Nederland is zo volwassen en uitgekristalliseerd, dat we vooral bezig zijn om alles dicht te timmeren en de eigen posi­ ties te verdedigen. Jammer, want de economische crisis biedt enorme kansen voor nieuwe samenwerkings­ verbanden, dynamiek en flexibiliteit. Bijvoorbeeld op het gebied van de huurwetgeving.”

Dechesne: “Is dat erg? Voor kwaliteit is altijd ruimte. Al die negatieve publiciteit over leegstand en over­ bewinkeling heeft absoluut een remmende werking op nieuwe ontwikkelingen.”

Taconis: “Bilbao toont aan dat een succesvolle, interes­ sante binnenstad meer nodig heeft dan retail alleen.”

Taconis: “Grappig dat je dat noemt. Mede dankzij het dempende karakter van de huurwetgeving en de huur­ prijsaanpassing, is de frictieleegstand op A-locaties in Nederland nog geen twee procent. Dat is niets vergele­ ken bij Groot-Brittannië, waar vorig jaar op C-, B- én A-locaties één op de zeven winkels leeg stond. In Ne­ derland zit de leegstand uitsluitend op B- en C-locaties. Die zullen zichzelf opnieuw moeten uitvinden. En beleggers gaan het in hun portemonnee voelen, want

Rijntjes: “Leegstand is één ding, maar vergeet niet dat de huurprijzen momenteel ook ongelofelijk onder druk staan.” Termeer: “Niet op de A-locaties. Daar vlucht iedereen momenteel naar toe.”

Rijntjes: “Klopt, dat is die polarisatie waar ik het over had. Er gebeurt steeds meer op steeds minder plekken, met dien verstande dat de vlucht naar A-locaties alleen voor de grote steden geldt.”

Taconis: “Het is pure stemmingmakerij.”

Timmer: “Juist in zo’n negatief klimaat draait het meer dan ooit om de vraag of je nieuwe meters moet toevoe­ gen en zo ja, op welke plek. Naar mijn mening kun je beter een bestaande locatie versterken dan elders op een makkelijker manier meters toevoegen. Je ziet steeds meer ontwikkelingen in de periferie, die de aan­ trekkingskracht van een bestaand centrum kunnen verzwakken. Ik zou tenslotte ook willen pleiten voor flexibel bouwen, zodat in de toekomst rekening kan worden gehouden met veranderende wensen van ge­ bruikers. Dat geldt uiteraard ook voor het buitenland.” Termeer: “Retailers kennen geen grenzen meer.”

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

63


e kunnen er niet omheen. Wat merkt Wereldhave ervan? Wereldhave profileert zich met ‘actief m en retailers en consumenten daarvan in de praktijk? Houden eigenaren van winkelvastgoed over ailers? Waar wil Wereldhave over vijf jaar staan?‘Waarde voor morgen’ is het motto van Wereldh e kunnen er niet omheen. Wat merkt Wereldhave ervan? Wereldhave profileert zich met ‘actief m en retailers en consumenten daarvan in de praktijk? Houden eigenaren van winkelvastgoed over ailers? Waar wil Wereldhave over vijf jaar staan?‘Waarde voor morgen’ is het motto van Wereldh e kunnen er niet omheen. Wat merkt Wereldhave ervan? Wereldhave profileert zich met ‘actief m en retailers en consumenten daarvan in de praktijk? Houden eigenaren van winkelvastgoed over ailers? Waar wil Wereldhave over vijf jaar staan?‘Waarde voor morgen’ is het motto van Wereldh e kunnen er niet omheen. Wat merkt Wereldhave ervan? Wereldhave profileert zich met ‘actief m en retailers en consumenten daarvan in de praktijk? Houden eigenaren van winkelvastgoed over ailers? Waar wil Wereldhave over vijf jaar staan?‘Waarde voor morgen’ is het motto van Wereldh e kunnen er niet omheen. Wat merkt Wereldhave ervan? Wereldhave profileert zich met ‘actief m en retailers en consumenten daarvan in de praktijk? Houden eigenaren van winkelvastgoed over ailers? Waar wil Wereldhave over vijf jaar staan?‘Waarde voor morgen’ is het motto van Wereldh e kunnen er niet omheen. Wat merkt Wereldhave ervan? Wereldhave profileert zich met ‘actief m en retailers en consumenten daarvan in de praktijk? Houden eigenaren van winkelvastgoed over ailers? Waar wil Wereldhave over vijf jaar staan?‘Waarde voor morgen’ is het motto van Wereldh e kunnen er niet omheen. Wat merkt Wereldhave ervan? Wereldhave profileert zich met ‘actief m en retailers en consumenten daarvan in de praktijk? Houden eigenaren van winkelvastgoed over Focusvoor op Wereldhave ailers? Waar wil Wereldhave over vijf jaar staan?‘Waarde morgen’ is het motto van Wereldh e kunnen er niet omheen. Wat merkt Wereldhave ervan? Wereldhave profileert zich met ‘actief m en retailers en consumenten daarvan in de praktijk? Houden eigenaren van winkelvastgoed over ailers? Waar wil Wereldhave over vijf jaar staan?‘Waarde voor morgen’ is het motto van Wereldh e kunnen er niet omheen. Wat merkt Wereldhave ervan? Wereldhave profileert zich met ‘actief m en retailers en consumenten daarvan in de praktijk? Houden eigenaren van winkelvastgoed over doende rekening met de wensen van retailers? Waar wil Wereldhave over vijf jaar staan?

Hans Vermeeren managing director Nederland Wereldhave

vraag & antwoord ‘Waarde voor morgen’ is het motto van Wereldhave. Wat is de filosofie daarachter?

“Wij willen onze winkelcentra dus­ danig vormgeven en invullen dat de beleving van consumenten maxi­ maal is. Wereldhave belegt uitslui­ tend in winkelcentra die dominant zijn in hun verzorgingsgebied. Alles wat we doen is gericht op de ver­ dere versterking van de marktposi­ tie van onze winkelcentra, in de vorm van een toename van bezoe­ kersaantallen en winkelomzetten. Per winkelcentrum willen we daar­ bij de kwaliteit toevoegen die het best bij de doelgroep in kwestie past. Dat is maatwerk, want ieder winkelcentrum heeft zijn eigen ver­ zorgingsgebied, doelgroep en speci­ fieke eigenschappen.”

64

Wereldhave profileert zich met ‘actief management van winkelcentra’. Wat merken retailers en consumenten daarvan in de praktijk?

“We zijn een relatieve nieuwkomer in de retailsector. Wat ons écht heeft verbaasd is dat ontwikkelaars, beleggers en huurders in winkel­ centra vaak nog zo langs elkaar heen werken.  Het zijn gescheiden werelden. Wij willen daar verande­ ring in brengen en die gescheiden werelden met actief winkelmanage­ ment aaneen smeden. Om de vijf­ tien, twintig jaar je winkelcentrum ingrijpend herontwikkelen is niet de manier. Het moet dynamischer en flexibeler. Juist nu, nu het econo­ misch wat minder gaat, moet je met z’n allen alles op alles zetten om consumenten te verleiden, te trig­ geren. Actief management van win­ kelcentra is een voortdurend pro­ ces. Je bent er nooit klaar mee, het houdt nooit op. Voor Wereldhave betekent het bijvoorbeeld dat we

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

pro-actief op zoek zijn naar huur­ ders die we graag in een winkelcen­ trum hebben: goede regionale re­ tailers, internationale ketens die de Nederlandse markt op willen en Nederlandse ketens, zeker als ze met een nieuwe formule komen. Desnoods maken we ruimte voor ze vrij. En als we een goede regionale retailer er graag bij hebben, valt over de condities ook te praten. Want de dynamiek en flexibiliteit die we nastreven geldt ook voor de huurcontracten. Ik vergelijk een winkelcentrum wel eens met een goed voetbalelftal. Daarin moet je ook ieder jaar een paar spelers ver­ vangen door betere of jongere spe­ lers. Talenten moeten de kans en de ruimte krijgen om zich te bewijzen. Meer flexibiliteit in de huurcontrac­ ten moet het mogelijk maken om sneller te schakelen, om ieder jaar nieuwe kwaliteiten toe te voegen aan het winkelaanbod in een win­ kelcentrum.”

Houden eigenaren van winkelvastgoed over het algemeen wel voldoende rekening met de wensen van retailers?

“Wereldhave doet het in ieder geval wel. De basis van het actieve win­ kelmanagement waar ik het net

over had is kwaliteit. Aan de onder­ kant komt dat neer op schoon, heel en veilig. Van het parkeren tot de toiletten moet het serviceniveau hoog zijn. Aan de bovenkant komt het neer op een optimale consu­ mentenbeleving, die we faciliteren met een onderscheidende, kwalita­ tief hoogstaande inrichting en een

Wereldhave belegt in vastgoed in België, Finland, Frankrijk, Nederland, Spanje, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten. In Nederland richt Wereldhave zich op winkelcentra. De retailportefeuille heeft een omvang van ongeveer € 500 miljoen met winkelcentra in onder andere Arnhem, Capelle a/d IJssel, Eindhoven, Etten-Leur, Leiderdorp, Maassluis, Purmerend en Roosendaal.

dito marketing en branding. Daarbij managen we ieder winkelcentrum als een warenhuis. Of als een tijd­ schrift.”

Waar wil Wereldhave over vijf jaar staan?

“Wereldhave is een langetermijninvesteerder. ‘Lange halen, snel thuis’ is niets voor ons, we gaan voor de lange termijn. Dat geldt zeker ook voor onze winkelcentra. We hebben een gezonde groeidoel­ stelling, maar groeien is geen doel op zich. De nadruk ligt op kwali­ teitsverhoging. Dat leidt in een win­ kelcentrum automatisch tot een toename van de bezoekersaantal­ len, de winkelomzetten en de huur­ opbrengsten. Ik verwacht dat voor­ al winkelcentra met een kwalitatief minder goed en uitgebalanceerd aanbod de komende jaren met leeg­ stand krijgen te maken. Door na­ drukkelijk voor kwaliteit te kiezen, wil Wereldhave zich verre houden van dat deel van de markt.”

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

65


e kunnen er niet omheen. Wat merkt Wereldhave ervan? Wereldhave profileert zich met ‘actief m en retailers en consumenten daarvan in de praktijk? Houden eigenaren van winkelvastgoed over ailers? Waar wil Wereldhave over vijf jaar staan?‘Waarde voor morgen’ is het motto van Wereldh e kunnen er niet omheen. Wat merkt Wereldhave ervan? Wereldhave profileert zich met ‘actief m en retailers en consumenten daarvan in de praktijk? Houden eigenaren van winkelvastgoed over ailers? Waar wil Wereldhave over vijf jaar staan?‘Waarde voor morgen’ is het motto van Wereldh e kunnen er niet omheen. Wat merkt Wereldhave ervan? Wereldhave profileert zich met ‘actief m en retailers en consumenten daarvan in de praktijk? Houden eigenaren van winkelvastgoed over ailers? Waar wil Wereldhave over vijf jaar staan?‘Waarde voor morgen’ is het motto van Wereldh e kunnen er niet omheen. Wat merkt Wereldhave ervan? Wereldhave profileert zich met ‘actief m en retailers en consumenten daarvan in de praktijk? Houden eigenaren van winkelvastgoed over ailers? Waar wil Wereldhave over vijf jaar staan?‘Waarde voor morgen’ is het motto van Wereldh e kunnen er niet omheen. Wat merkt Wereldhave ervan? Wereldhave profileert zich met ‘actief m en retailers en consumenten daarvan in de praktijk? Houden eigenaren van winkelvastgoed over ailers? Waar wil Wereldhave over vijf jaar staan?‘Waarde voor morgen’ is het motto van Wereldh e kunnen er niet omheen. Wat merkt Wereldhave ervan? Wereldhave profileert zich met ‘actief m en retailers en consumenten daarvan in de praktijk? Houden eigenaren van winkelvastgoed over ailers? Waar wil Wereldhave over vijf jaar staan?‘Waarde voor morgen’ is het motto van Wereldh e kunnen er niet omheen. Wat merkt Wereldhave ervan? Wereldhave profileert zich met ‘actief m en retailers en consumenten daarvan in de praktijk? Houden eigenaren van winkelvastgoed over Focusvoor op Wereldhave ailers? Waar wil Wereldhave over vijf jaar staan?‘Waarde morgen’ is het motto van Wereldh e kunnen er niet omheen. Wat merkt Wereldhave ervan? Wereldhave profileert zich met ‘actief m en retailers en consumenten daarvan in de praktijk? Houden eigenaren van winkelvastgoed over ailers? Waar wil Wereldhave over vijf jaar staan?‘Waarde voor morgen’ is het motto van Wereldh e kunnen er niet omheen. Wat merkt Wereldhave ervan? Wereldhave profileert zich met ‘actief m en retailers en consumenten daarvan in de praktijk? Houden eigenaren van winkelvastgoed over doende rekening met de wensen van retailers? Waar wil Wereldhave over vijf jaar staan?

Hans Vermeeren managing director Nederland Wereldhave

vraag & antwoord ‘Waarde voor morgen’ is het motto van Wereldhave. Wat is de filosofie daarachter?

“Wij willen onze winkelcentra dus­ danig vormgeven en invullen dat de beleving van consumenten maxi­ maal is. Wereldhave belegt uitslui­ tend in winkelcentra die dominant zijn in hun verzorgingsgebied. Alles wat we doen is gericht op de ver­ dere versterking van de marktposi­ tie van onze winkelcentra, in de vorm van een toename van bezoe­ kersaantallen en winkelomzetten. Per winkelcentrum willen we daar­ bij de kwaliteit toevoegen die het best bij de doelgroep in kwestie past. Dat is maatwerk, want ieder winkelcentrum heeft zijn eigen ver­ zorgingsgebied, doelgroep en speci­ fieke eigenschappen.”

64

Wereldhave profileert zich met ‘actief management van winkelcentra’. Wat merken retailers en consumenten daarvan in de praktijk?

“We zijn een relatieve nieuwkomer in de retailsector. Wat ons écht heeft verbaasd is dat ontwikkelaars, beleggers en huurders in winkel­ centra vaak nog zo langs elkaar heen werken.  Het zijn gescheiden werelden. Wij willen daar verande­ ring in brengen en die gescheiden werelden met actief winkelmanage­ ment aaneen smeden. Om de vijf­ tien, twintig jaar je winkelcentrum ingrijpend herontwikkelen is niet de manier. Het moet dynamischer en flexibeler. Juist nu, nu het econo­ misch wat minder gaat, moet je met z’n allen alles op alles zetten om consumenten te verleiden, te trig­ geren. Actief management van win­ kelcentra is een voortdurend pro­ ces. Je bent er nooit klaar mee, het houdt nooit op. Voor Wereldhave betekent het bijvoorbeeld dat we

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

pro-actief op zoek zijn naar huur­ ders die we graag in een winkelcen­ trum hebben: goede regionale re­ tailers, internationale ketens die de Nederlandse markt op willen en Nederlandse ketens, zeker als ze met een nieuwe formule komen. Desnoods maken we ruimte voor ze vrij. En als we een goede regionale retailer er graag bij hebben, valt over de condities ook te praten. Want de dynamiek en flexibiliteit die we nastreven geldt ook voor de huurcontracten. Ik vergelijk een winkelcentrum wel eens met een goed voetbalelftal. Daarin moet je ook ieder jaar een paar spelers ver­ vangen door betere of jongere spe­ lers. Talenten moeten de kans en de ruimte krijgen om zich te bewijzen. Meer flexibiliteit in de huurcontrac­ ten moet het mogelijk maken om sneller te schakelen, om ieder jaar nieuwe kwaliteiten toe te voegen aan het winkelaanbod in een win­ kelcentrum.”

Houden eigenaren van winkelvastgoed over het algemeen wel voldoende rekening met de wensen van retailers?

“Wereldhave doet het in ieder geval wel. De basis van het actieve win­ kelmanagement waar ik het net

over had is kwaliteit. Aan de onder­ kant komt dat neer op schoon, heel en veilig. Van het parkeren tot de toiletten moet het serviceniveau hoog zijn. Aan de bovenkant komt het neer op een optimale consu­ mentenbeleving, die we faciliteren met een onderscheidende, kwalita­ tief hoogstaande inrichting en een

Wereldhave belegt in vastgoed in België, Finland, Frankrijk, Nederland, Spanje, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten. In Nederland richt Wereldhave zich op winkelcentra. De retailportefeuille heeft een omvang van ongeveer € 500 miljoen met winkelcentra in onder andere Arnhem, Capelle a/d IJssel, Eindhoven, Etten-Leur, Leiderdorp, Maassluis, Purmerend en Roosendaal.

dito marketing en branding. Daarbij managen we ieder winkelcentrum als een warenhuis. Of als een tijd­ schrift.”

Waar wil Wereldhave over vijf jaar staan?

“Wereldhave is een langetermijninvesteerder. ‘Lange halen, snel thuis’ is niets voor ons, we gaan voor de lange termijn. Dat geldt zeker ook voor onze winkelcentra. We hebben een gezonde groeidoel­ stelling, maar groeien is geen doel op zich. De nadruk ligt op kwali­ teitsverhoging. Dat leidt in een win­ kelcentrum automatisch tot een toename van de bezoekersaantal­ len, de winkelomzetten en de huur­ opbrengsten. Ik verwacht dat voor­ al winkelcentra met een kwalitatief minder goed en uitgebalanceerd aanbod de komende jaren met leeg­ stand krijgen te maken. Door na­ drukkelijk voor kwaliteit te kiezen, wil Wereldhave zich verre houden van dat deel van de markt.”

WinkellocatieMarkt Magazine 2011

65


Winkels brengen mensen in beweging. Samen met retailers ontwikkelt MAB Development aantrekkelijke concepten die opvallen door creativiteit en orginaliteit. Raaks, een nieuw winkelcentrum in het hart van Haarlem

W W W. M A B .CO M

WinkellocatieMarkt速 Belgi谷 2012, Donderdag 15 maart 2012

Graag tot ziens op een volgende WinkellocatieMarkt ! 速

WinkellocatieMarkt速 nederLand 2012, Donderdag 27 september 2012

66

WinkellokatieMarkt Magazine 2011

SHOP


Winkels brengen mensen in beweging. Samen met retailers ontwikkelt MAB Development aantrekkelijke concepten die opvallen door creativiteit en orginaliteit. Raaks, een nieuw winkelcentrum in het hart van Haarlem

W W W. M A B .CO M

WinkellocatieMarkt速 Belgi谷 2012, Donderdag 15 maart 2012

Graag tot ziens op een volgende WinkellocatieMarkt ! 速

WinkellocatieMarkt速 nederLand 2012, Donderdag 27 september 2012

66

WinkellokatieMarkt Magazine 2011

SHOP


Syntrus Achmea gelooft in samenwerking om te komen tot het meest duurzame resultaat. Vanuit deze overtuiging nodigen we iedereen uit om met ons mee te denken over de toekomst van de stad. Over het wonen, werken en winkelen van 2030. Praat mee via #wikistedia, de Wikistedia LinkedIn groep en op wikistedia.nl


WinkellocatieMarkt Magazine 2011