Page 1

Kredyt hipoteczny - Koszty Gołownym kosztem kredytu hipotecznego jest oczywiście rata. Częszto jednak nie zwracamy uwagi na inne koszty, które mają bardzo istotny wpływ na całkowitą kwotę spłaty. W cyklu artykółów przedstawiamy precyzyjne omówienie wszelkich możliwych czynników i obciążeń związanych z kredytem mieszkaniowym. Zacznijmy od wyszczególnienia czynników determinujących całkowitą kwotę spłaty kredytu. Są to: oprocentowanie, ubezpieczenie pomostowe, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, prowizja, wycena, koszty inspekcji, ubezpieczenie nieruchomości, koszt ustanowienia hipoteki, koszt dodatkowych ubezpieczeń (na życie, od utraty pracy itp.). W tej części przyjrzymy się dokładnie temu jak istotne jest oprocentowanie.

Oprocentowanie W bezpośredni sposónb wyznacza wysokość raty, a składa się na nie stała marża banku oraz zmienna stawka referencyjna (w przypadku kredytu w PLN - WIBOR, przy kredycie w CHF lub USD - LIBOR, przy kredycie w EUR - EURIBOR). 

Oprocentowanie dla kredytów w złotych polskich WIBOR (część zmienna) + marża (część stała) = oprocentowanie kredytu Przykład:

Wibor 4,00 p.p. + marża 2 p.p. = 6% (oprocentowanie) Zmiana wiboru powoduje zmianę oprocentowania: - wzrost do poziomu 4,5 p.p. + marża 2 p.p. = 6,5% (oprocentowanie); - spadek do poziomu 3,5 p.p. + marża 2 p.p. = 5,5% (oprocentowanie). Oprocentowanie jest zmienne, co przekłada się na zmianę wysokości płaconych rat. 

Oprocentowanie w przypadku kredytów w dolarach amerykańskich lub frankach szwajcarskich LIBOR (część zmienna) + marża (część stała) = oprocentowanie kredytu W przypadku kredytów w dolarach czy frankach szwajcarskich zmiana oprocentowania następuje analogicznie jak w przypadku kredytów w złotych na skutek zmian stawek referencyjnych (w przypadku tych walut liboru CHF lub liboru USD).

Oprocentowanie w przypadku kredytów w euro EURIBOR (część zmienna) + marża (część stała) = oprocentowanie kredytu W przypadku kredytów w euro zmiana oprocentowania następuje analogicznie jak w przypadku kredytów w innych walutach na skutek zmian stawek referencyjnych (w przypadku kredytów euro jest to euribor).


Stałym i niezmiennym element skłądowym oprocentowania jest marża banku - potocznie mówiąc jest to zysk banku. Natomiast stawki referencyjne zmieniają się się codziennie, a ich wartość uzależniona jest między innymi od stóp procentowych w danym kraju czy strefie walutowej. Trzeba jednak pamiętać, że banki nie aktualizują oprocentowania na bieżąco wraz ze zmianą stawek referencyjnych, lecz przyjmują i aktualizują je według własnych, wewnętrznych regulacji. Częstą praktyką jest aktualizowanie stawiki co pewien czas (miesiąc, kwartał) przyjmując wartość z poprzedniego dnia przed aktualizacją, średnią z kilku dni dni miesiąca, średnia arytmetyczną z kwartału itp.). W długiej perspektywie czasowej (kilkanaście, kilkadziesiąt lat) metodologia ustalania i aktualizacji tych stawek nie ma dużego znaczenia, poniważ średnia wysokość stawek w takim okresie będzie prawie jednakowa we wszystkich bankach. Podsumowując: porównując dwa kredyty mieszkaniowe w tej samej walucie, w rożnych bankach, zapłacimy bardzo zbliżoną kwotę odsetek jeśli marża w kredycie hipotecznym jest taka sama, a mimo tego, że banki w różny sposób aktualizują wielkość stawek referencyjnych. Trzeba jednak zwrócić uwage na to, czy banki stosują tą samą stawkę referencyjną, np. dla kredytów mieszkaniowych w PLN użyta może być jedna ze stawek: WIBOR1M, WIBOR3M, WIBOR6M lub WIBOR12M (w nielicznych przypadkach inne). Powszechnie przez banki stosowana jest stawka trzy miesięczna (dla kredytów złotowych jest to WIBOR3M, dla eur EURIBOR3M), czasami używa się 6 miesięcznej. Pozostałe stawki stosowane są bardzo rzadko. Jeśli banki stosują odmienne stawki (jeden 3M, a drugi 6M) to, przy identycznej marży, suma odsetek w całym okresie kredytowania będzie różna dla tych banków. W takiej sytuacji pomocne może być przeanalizowanie różnic w wysokości stawek (np. 3M i 6M) w przeszłości, pamiętając aby przestudiować możliwie najdłuższy przedział czasu Na koniec jeszcze krótko na temat kredytów z oprocentowaniem stałym. Kredyt hipoteczny o oprocentowaniu stałym jest absolutną rzadkością. Jeżeli nawet wynegosjujemy go z bankiem, to najprawdopodobniej nie będziemy mieli zagwarantowanego stałego oprocentowania przez cały okres spłaty. Może ona obowiązywać co najwyżej przez kilkuletni okres – z pewnością nie dłużej niż przez 5 lat. Miejmy jednak na uwadze, że śrenie oprocentowanie kredytu ze zmiennym oprocentowaniem, w tym kilkuletnim okresie będzie zazwyczaj niższe. Pamiętajmy:   

skłądowymi oprocentowania są stała marża banku oraz zmienna stawka referencyjna (wibor, libor lub euribor) oprocentowanie kredytu hipotecznego nie jest stałe i ulega zmianie co najmniej kilka razy w roku dla kredytu mieszkaniowego w dwóch róznych bankach, lecz w tej samej walucie, z równą marżą i jednakowym typem stawki referencyjnej (3M, 6M, 12M) sposób aktualizacji wielkości tych stawek ma mało istotny wpływ całkowitą sumę odsetek istotny wpływ na różnice w wysokości raty kredytu hipotecznego (i tym samym odsetek) ma typ stawki referencyjnej, którą stosuje bank.

Chcesz dowiedzieć się więcej? Odwiedź stronę www.samkredyt.pl, znajdziesz tam najbardziej precyzyjną porównywarkę kredytów mieszkaniowych.

Kredyt hipoteczny - koszty  

Pierwsza część cykli artykułów o kosztach kredytu mieszkaniowego. Dokładne omówienie oprocentowania - co to jest, jak się zmienia, na co zwr...

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you