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IMMOBILIEN 2012 Welche Investments für Anleger und Berater jetzt interessant sind

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EDITORIAL | IMMOBILIEN 2012

Editorial

Liebe Leserinnen und Leser,

derzeit ist die Nachfrage nach Immobilien zur Kapitalanlage in Deutschland kaum zu bremsen. Eurokrise, Rettungsschirme, Berg- und Talfahrt an den Aktienmärkten: Die Unsicherheit an den Märkten führt zu einer anhaltenden Renaissance der Immobilie. So haben aktuellen Studien zufolge, 55 Prozent der Makler in den letzten zwölf Monaten ein deutlich gestiegenes Kaufinteresse beobachtet. Besonders hoch sei das Kaufinteresse im Süden, hier berichten 69 Prozent der Makler von einem erheblichen Nachfragezuwachs. Unterstützt wird die Nachfrage vom aktuell niedrigen Leitzins und den zinsgünstig angebotenen Darlehen. Von einer Überhitzung des Marktes könne trotz der günstigen Zinsen bei Immobilienkrediten und Preissteigerungen keine Rede sein. Auch der europäische Vergleich zeigt: Trotz zuletzt wieder gestiegener Immobilienpreise sind wir in Deutschland von der Gefahr einer Preisblase weit entfernt. Wie LBS Research nach Auswertung einiger Staaten mit landesweiten Preisdaten mitteilt, kosteten Einfa-

milienhäuser 2011 fast überall deutlich mehr als in Deutschland. Luxemburg ragt mit einem Durchschnittspreis von knapp 540.000 Euro klar heraus. Aber auch in den unmittelbaren Nachbarländern Belgien, Niederlande und Frankreich liegen die Preise für Eigenheime zwischen gut 280.000 und 330.000 Euro, also 35 bis fast 60 Prozent höher als hierzulande. Auch bei Geschlossenen Fonds haben Immobilien eindeutig die Nase vorne. So sind Deutsche Immobilienfonds das umsatzstärkste Segment wie der Branchenverband VGF berichtet. Welche Prognosen Experten zum deutschen und internationalen Immobilienmarkt stellen und wie sich die Finanzierungssituation derzeit darstellt und weiter entwickeln wird, lesen Sie neben weiteren interessanten Berichten zu den verschiedenen Produktsegmenten in dieser Ausgabe „ Immobilien 2012“.

Ihr Team vom wmd-brokerchannel

Täglich aktuelle Informationen, Fachartikel und Video-Interviews unter www.wmd-brokerchannel.de 3


IMMOBILIEN 2012 | Inhaltsverzeichnis

BAUSPAREN    6

Trendprodukt Bausparen

IMMOBILIENMARKT

  22 Leichter Preisanstieg für selbst ge-

32 Deutsche Städte weiterhin attraktiv- In-

nutztes Wohneigentum setzt sich im

vestoren suchen jedoch Alternativen zu

ersten Quartal fort

Top-Immobilien

24 Dr. Klein bringt Managementinformati-

  34 Immobilienpreise: Jeder Vierte verhan-

onssystem für die Immobilienwirtschaft    8

Kapitalanleger im Immobilienrausch

delt erfolgreich beim Preis

auf den Markt   35 Immobilienrente: Die Immobilie zu Geld

  10 Altbausanierung

25 Trendstudie: Immobilie ist für Mehrheit

machen und trotzdem darin wohnen

der Deutschen seit Krise wichtiger   12 Holland-Immobilienfonds: sicher, nachhaltig und ertragreich investieren

  36 Immobilienstandort Deutschland:   26 Wohnen 2010: mehr Wohnungen,

14 Authentische Einzigartigkeit

bleiben

geworden

noch attraktiver als vor der Euro-Krise

mehr Wohneigentum   39 Verrentung von Immobilien wird immer

  16 Stark steigende Anzahl an Immobilienverkäufen

  27 Gewerbliche Immobilienmärkte: Von

beliebter

der Eurokrise gezeichnet?   40 Monatlich 1.200 Euro Eigenheim-Rente

  18 Preisschub an Alster und Elbe

  28 Die Immobilienbranche profitiert von der Schuldenkrise

19 Derzeit keine Übertreibungen am Immobilienmarkt

  42 AXA Real Estate führt

Green-Lease-Konzept in Deutschland ein

  29 Mietpreis-Ranking der 50 größten deutschen Städte: München fast dreimal so

  20 9 von 10 Deutschen würden jetzt eine

43 Die sieben Todsünden beim Immobilien-

teuer wie Chemnitz

kauf

Immobilie kaufen

- wenn sie Eigenkapital hätten

  30 Immobilie mieten oder kaufen - eine

  45 Deutsche im Immobilienfieber

Modellrechnung

GESCHLOSSENE FONDS   46 Gotzi's FONDS-Check:

DNL Sachwert Rendite-Fonds 4 48 Habona setzt mit Einzelhandelsfonds 03 Kurzläuferserie fort 49 Wölbern Invest startet Vertrieb seines ersten Immobilien-Kurzläuferfonds

  50 Hesse Newman erwirbt Neubau der Hochschule Nürnberg von Aurelis   51 ILG Fonds jetzt im Premium-Segment   52 Abkehr vom Core-Segment   52 PROJECT Fonds Gruppe erweitert REALE WERTE Fondsreihe   54 Real Invest: Vermögensverwaltende und

gewerbliche Steuerkonzepte im Vergleich

  56 Analyse-Mitteilung von Scope Analysis 57 Seniorenheime - Die Demographie ist kein Selbstläufer

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59 US-Immobilienmarkt Miami

- die goldenen Zeiten kehren zurück

INVESTMENTFONDS

Der EuroRettungsschirm für Ihre K.

  60 Offene Immobilienfonds

- das Anlegervertrauen kehrt zurück

  62 Immobilien-Anlagen ohne Liquiditätsprobleme

FINANZIERUNG   66 Zinsvergünstigte KfW-Darlehen ab sofort direkt vom Versicherer   67 Rechner des Monats: Lohnt sich die Immobilie als Kapitalanlage?   68 KfW erleichtert Förderung der Denkmalsanierung   69 Aktuelle Marktbeobachtung von Steria Mummert Consulting   70 Zins-Kommentar von Neuwirth Finance   71 Mietkautionsversicherung:

"Der Mieter will das Produkt"

RECHT   72 Fachanwalt vertritt Interessengemeinschaft   72 Der SEB ImmoInvest wird abgewickelt   73 Vergütungen für private Solaranlagen:

Vorerst alles beim Alten

  74 Bundesgerichtshof zu den Anforderungen an die Darlegung eines Mangels einer Mietwohnung

Sie suchen erstklassige Anlagen? Dann suchen wir Sie. Jetzt kennenlernen: robustus privileg – die dynamische Immobilienpolice mit fürstlichen Privilegien. Werden Sie unabhängiger Vertriebspartner und sichern Sie sich und Ihren Kunden beste Erfolgsaussichten.

  76 Verwalter muss in der Jahresabrechnung die Heizkosten nach Verbrauch auf Wohnungseigentümer umlegen

ADVERTORIAL   9

Chancen für Vermittler mit der Moneyfix® Mietkaution

Mehr Liquidität für private und gewerbliche Mieter

IMPRESSUM   44 Impressum

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IMMOBILIEN 2012 | Bausparen

Trendprodukt Bausparen

Interview mit Alexandra Markovic-Sobau,

Leiterin Direktion Partnervertrieb, Wüstenrot Bausparkasse AG

wmd: Wo ist die Direktion Partnervertrieb im Kontext des W&W Konzerns angesiedelt? Alexandra Markovic-Sobau: Die Direktion Partnervertrieb ist Teil der Wüstenrot Bausparkasse und im W&W-Konzern für den Vertrieb der Produkte von Wüstenrot Bausparkasse und Wüstenrot Bank über freie Vermittler, Kooperationen, Banken und Sondervertriebe verantwortlich. wmd: Welchen Hintergrund hat die Zusammenlegung der ehemaligen Direktion Kooperation und dem Partnervertrieb zur Direktion Partnervertrieb? Alexandra Markovic-Sobau: Hinter der Direktion Kooperation verbarg sich die Zusammenarbeit mit Unternehmen wie AWD, MLP und einigen Maklerpools sowie mittleren und kleineren Banken. Im Partnervertrieb erfolgte die Betreuung von freien Vermittlern und kleineren Banken. Mit dem Kauf der Allianz Dresdner Bauspar AG und damit auch weiterer Kooperationen wie HVB/ERGO, Allianz/OLB und Commerzbank erfolge bereits letztes Jahr eine Umstrukturierung im Konzern. Für die Kooperationen HVB/ERGO, Allianz/OLB und Commerzbank wurden eigene Betreuungsstrukturen geschaffen. Anfang dieses Jahres wurden die verbleibenden Kooperationen und Vertriebsorganisationen zur Direktion Partnervertrieb zusammengeschlossen. Hier werden jetzt ausgewählte Banken, Vertriebsgesellschaften, Großvertriebe, freie Vermittler, also Makler und Mehrfachagenten betreut. Mit der Schaffung der Direktion Partnervertrieb wollen wir die bestmögliche Betreuung der Vertriebspartner aus den genannten Bereichen sowie die Umsetzung einheitlicher und standardisierter Prozesse sowohl im Innen- als auch im Außendienst erreichen. Dabei sollen die jeweiligen Bedürfnisse vollumfänglich berücksichtigt werden. Außerdem wollen wir durch die Zusammenlegung Synergieeffekte heben, mit dem Ziel, das Neugeschäft nachhaltig zu steigern und den Service für diese Vertriebspartner zu verbessern. 6

wmd: Gibt es aufgrund des Umstrukturierungsprozesses schon erste Ergebnisse? Alexandra Markovic-Sobau: Ja, die gibt es durchaus. So ist es uns beispielsweise in der kurzen Zeit gelungen, die Betreuungsstruktur der Vertriebspartner zu optimieren. Durch die Bündelung von Fachwissen und die Etablierung zentraler Ansprechpartner können wir eine schnellere und auf die Bedürfnisse der einzelnen Vertriebspartner zielgerichtete Betreuung gewährleisten. Durch die Nutzung von Synergieeffekten werden zudem Kapazitäten frei, welche wir für weiterführende Maßnahmen und Aktionen nutzen können. Zudem haben wir den gesamten Bereich Marketing und Kommunikation neu ausgerichtet. So bieten wir hier beispielsweise verschiedene Newsletter zur Information unserer Vertriebspartner. Des Weiteren werden wir unsere Website neu aufbauen und gestalten. wmd: Unterscheiden sich Bankenvertrieb und freier Vertrieb nicht zu sehr um sie unter einem Vertriebsweg zusammenzufassen? Alexandra Markovic-Sobau: Grundsätzlich stimme ich Ihnen zu, dass ein freier Vermittler und eine Bank sich in der Betreuung, die diese benötigen, unterscheiden. Und genau darin liegt unser Asset. Wir bieten jedem Vertriebspartner – und hier meine ich nicht nur die Unterscheidung zwischen Makler


Bausparen | IMMOBILIEN 2012

und Bank, sondern auch die Unterschiede zwischen Makler und Makler – eine individuelle und auf seine Bedürfnisse zugeschnittene Betreuung. wmd: Welche vertriebliche Aufstellung strebt Wüstenrot mittelfristig an? Alexandra Markovic-Sobau: Aus der Historie heraus ist Wüstenrot ein Unternehmen mit traditionell starkem Ausschließlichkeitsvertrieb. Aktuell haben wir ein gesundes Verhältnis von 55 Prozent Neugeschäft über den Ausschließlichkeitsvertrieb zu 45 Prozent Neugeschäft über Kooperationspartner. Es könnte sich bei weiterem Wachstum noch etwas in Richtung 50:50 verschieben. wmd: Wie positionieren Sie sich mit der Produktwelt am Markt? Alexandra Markovic-Sobau: Hervorragend. Mit unseren Produkten sind wir optimal am Markt aufgestellt. Unsere Bauspartarife, die individuell auf die

Bedürfnisse unserer Kunden zugeschnitten sind, schneiden bei vielen Produktvergleichen bestens ab, sind mehrfach ausgezeichnet und kommen dadurch auch bei unseren Vertriebspartnern sehr gut an. Hinzu kommt, dass Bausparen von dem aktuellen Trend hin zu sicheren und kalkulierbaren Anlageformen profitiert. Des Weiteren sind Bausparprodukte als Zinsabsicherungsinstrument attraktiv. Aber nicht nur produktseitig sind wir hervorragend aufgestellt, auch im Rahmen der Vertriebsunterstützung stellen wir unseren Partnern Highlights zur Verfügung. So bieten wir unseren Vertriebspartnern beispielweise mit der Wüstenrot-Zuschussberatung einen echten Mehrwert. Wüstenrot recherchiert dabei kostenlos für den Kunden sämtliche für ihn zur Verfügung stehenden Fördermittel, die ihm bei energetischen Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen zustehen und die er nicht zurückzahlen muss. Dadurch werden die Kunden in die Lage versetzt, unter Ausnutzung der Fördermittel ein wesentlich besseres Finanzierungsergebnis zu erzielen, als sie eigenständig in der Lage gewesen wären.

Für das VIDEO bitte auf das Bild klicken.

Friedrich A.Wanschka im Interview mit Alexandra Markovic-Sobau Sehen Sie das gesamte Interview auf www.wmd-brokerchannel.de

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IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

Kapitalanleger im Immobilienrausch

Immowelt AG:

Makler können Nachfrage kaum bedienen

J

eder zweite Makler verzeichnet deutlich gestiegene Nachfrage von Kapitalanlegern / Engpässe beim Immobilienangebot / Studie Marktmonitor Immobilien 2012 von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale, und Prof. Dr. Kippes von der Hochschule Nürtingen-Geislingen: Finanzkrise und niedrige Zinsen fördern Kaufinteresse Mehr Interessenten als passende Objekte: Die Nachfrage nach Immobilien zur Kapitalanlage ist in Deutschland kaum zu bremsen. 55 Prozent der Makler haben in den letzten zwölf Monaten ein deutlich gestiegenes Kaufinteresse beobachtet. Das ergibt die repräsentative Studie Marktmonitor Immobilien 2012 von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale, und Prof. Dr. Stephan Kippes von der Hochschule Nürtingen-Geislingen. Besonders hoch ist das Kaufinteresse im Süden: Dort berichten 69 Prozent der Makler von einem signifikanten Nachfragezuwachs. Zu wenig Objekte im Angebot Die große Kauflust macht interessante Objekte allerdings zur Mangelware. Die Makler blicken deshalb selbstkritisch und mit Sorge auf ihr eigenes Angebot: 42 Prozent beurteilen ihr Angebot als deutlich zu gering. Im Süden Deutschlands fällt auch dieses Urteil drastischer aus: 59 Prozent der Makler glauben, dass ihr Angebot an Immobilien deutlich unter der Nachfrage liegt. Einflussfaktor Finanzkrise Dass sich Kapitalanleger verstärkt dem Immobiliensektor zuwenden, wird von mehreren Faktoren begünstigt: Seitdem die Schulden- und Finanzkrise in Europa anhält und Anleger einen Mangel an stabilen und attraktiven Anlagemöglichkeiten wahrnehmen, haben Immobilien Hochkonjunktur. Unterstützt wird die Nachfrage vom aktuell niedrigen Leitzins und den zinsgünstig angebotenen Darlehen. 8

Über den Marktmonitor Immobilien 2012 Der Marktmonitor Immobilien 2012 ist eine repräsentative Studie von immowelt.de in Zusammenarbeit mit Prof. Dr. Stephan Kippes von der Hochschule Nürtingen-Geislingen. Die Daten für die Studie wurden innerhalb des Immobilien-Professional-Panels (IPP) der Immowelt AG erhoben, dem ersten deutschen Profi-Panel für Marktforschung in der Immobilienbranche. Am IPP nehmen ausschließlich Fachleute aus der Immobilienwirtschaft teil. Für den Marktmonitor Immobilien 2012 wurden 539 zufällig ausgewählte Makler aus ganz Deutschland befragt. Weitere Ergebnisse der Studie: Die Nachfrage nach Kaufimmobilien zur Kapitalanlage ist laut der befragten Makler in den letzten zwölf Monaten deutlich gestiegen: - Gesamtdeutschland: 55 Prozent - Nord: 58 Prozent - Süd: 69 Prozent - West: 46 Prozent - Ost: 38 Prozent Angesichts der hohen Nachfrage bewerten die Immobilienmakler ihr eigenes Angebot als deutlich zu gering: - Gesamtdeutschland: 42 Prozent - Nord: 28 Prozent - Süd: 59 Prozent - West: 34 Prozent - Ost: 29 Prozent Autor: Immowelt AG


Advertorial | IMMOBILIEN 2012

Chancen für Vermittler mit der Moneyfix® Mietkaution

Mehr Liquidität für private und gewerbliche Mieter Der Wunsch nach Liquidität ist unabhängig von Einkommensschicht oder Alter. In einer Zeit, in der alles immer teurer wird, wird der Bedarf für Finanzprodukte, die über einen Engpass hinweghelfen, immer größer. Die Mietkautionsversicherung ist daher eine sehr zeitgemäße Alternative zur Barkaution. Sie erhält Liquidität für „kleines Geld“. Umzüge gehören zum Leben in einer mobilen Gesellschaft. Ob aus beruflichen Gründen oder, weil sich Familienzuwachs ankündigt, fast jedes Mal wird eine Mietkaution fällig und die für die alte Wohnung ist oft noch nicht ausbezahlt. Wird es dann finanziell eng, kommt dem Mieter die Mietkautionsversicherung sehr gelegen. Er ist nicht mehr gezwungen, den DispoKredit auszureizen oder einen teuren Ratenkredit aufzunehmen und seine Kreditlinie wird, wie bei einer Bankbürgschaft üblich, auch nicht beschnitten. Was ist eine Mietkautionsversicherung und wie funktioniert sie? Eine Mietkautionsversicherung ist eine Versicherung zur Stellung einer Mietkautionssicherheit für private Mietverhältnisse. Bei der Deutschen Kautionskasse kann die Moneyfix® Mietkaution online abgeschlossen werden. Nach einer umgehenden Bonitätsprüfung erhält der Mieter eine Sofortzusage und nach 24 Stunden eine Bürgschaftsurkunde. Diese überlässt er dann seinem Vermieter. Jeder dritte Mieter wünscht die Alternative zur Barkaution Laut einer Allensbach-Umfrage

wünscht ein Drittel der Befragten dieses Produkt. Ebenfalls ein Drittel würde gerne die bereits hinterlegte Kaution in Bargeld umwandeln. Und auch Focus Money ist vom Bedarf dieses Produktes

Quelle: Deutsche Kautionskasse

überzeugt. Das Magazin (Ausgabe Nr. 6/2011) hat einen PreisLeistungs-Check durchgeführt, aus dem die Moneyfix® Mietkaution der Deutschen Kautionskasse (DKK) als Testsieger hervorgeht. Finanzieller Spielraum für gewerbliche Mieter Bei gewerblichen Mietern geht es oft um weitaus höhere Beträge als bei Privatmietverhältnissen. Sie profitieren von dieser Kautionsform, denn sie gewinnen finanziellen Spielraum für andere Investitionen. Anders als bei einer Bankbürgschaft, bleibt ihr Kreditrahmen unbelastet. Chancen für Vermittler Die Moneyfix® Mietkaution ist

für Neu-, aber auch für bestehende Mietverträge geeignet. Auch bereits hinterlegte Kautionen können auf diese Weise in Liquidität umgewandelt werden. Vermittler bieten mit diesem Produkt dem Kunden eine echte Rundumberatung. Unterstützt wird das Thema zusätzlich durch die intensive TV-Kampagne der DKK, die aktuell auf diversen Sendern läuft. Akzeptanz bei Vermietern Vermieter sehen in der Mietkautionsversicherung für sich deutliche Vorteile. Ihre administrativen Kosten werden damit gesenkt und der gesamte Kautionsprozess vereinfacht – und das bei höchstmöglicher Sicherheit. Die Akzeptanz für dieses Produkt ist auf Seiten der Vermieter daher sehr hoch. Die Deutsche Kautionskasse deckt mittlerweile über exklusive Rahmenverträge mit vielen großen Immobiliengesellschaften knapp zwei Millionen Mietwohnungen ab. Eine Entwicklung, die sich fortsetzen wird. Erfahren Sie mehr: www.kautionskasse.de/partner Autor: Ulrich T. Grabowski, Vorstandsvorsitzender der Deutschen Kautionskasse 9


IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

Altbausanierung

„Grundbesitz kann nicht verloren gehen oder gestohlen werden, er lässt sich auch nicht wegtragen. Wird er mit angemessener Sorgfalt verwaltet, ist es die sicherste Kapitalanlage der Welt.“ Franklin D. Roosevelt, 32. Präsident der Vereinigten Staaten

Beitrag von Prof. Dr. Thomas Dommermuth,

Steuerberater, Vorsitzender des fachlichen Beirats des IVFP

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as Zitat von Franklin D. Roosevelt hat nichts an Aktualität eingebüßt. Im Gegenteil – gerade in der schnelllebigen Welt unserer Zeit ist das Vertrauen der Anleger in konventionelle Kapitalanlagen seit der letzten globalen Finanzkrise massiv erschüttert. Auch der Glaube an die Wertstabilität des Euro ist durch den drohenden Staatsbankrott einiger Euroländer dramatisch gesunken. Viele Sparer fragen sich deshalb, in was sie derzeit überhaupt noch rentabel, sicher und vor allem auch nachvollziehbar investieren können.

Aus ihrer Unsicherheit heraus investieren viele Anleger deshalb in – aus ihrer Sicht – 100 Prozent sichere Formen der Kapitallage (z.B. AAA Anleihen) oder lassen das Geld gar auf ihrem Sparbuch verzinsen. Die dabei erzielbare Rendite deckt allerdings nicht einmal annähernd die Inflation ab. Bei diesen Formen der Geldanlage kann also höchstens noch von einer Verwaltung eines bestehenden Kapitalstocks gesprochen werden – von einem kontinuierlichen Wertezuwachs, von dem der Sparer im Alter zehren kann, ist man hier jedoch Lichtjahre entfernt. Es ist aber gerade die Inflation, die generationenübergreifend für eine Vielzahl von Sparern eine enorme Gefahr darstellt. Davon ausgenommen ist die Alt-

bausanierung. Ihre Vorteile liegen klar auf der Hand, denn es gilt: Je höher die Energiepreise – was gegenwärtig die einzig wahren Inflationstreiber sind – steigen, umso größer sind die Energiekosteneinsparungen einer Sanierungsmaßnahme. Der Bauherr „verdient“ also sogar an der Inflation! In die eigenen vier Wände zu investieren, ist für die meisten Sparer zudem leichter nachvollziehbar, als Geld in diverse, teilweise komplexe Kapitalmarktprodukte wie z.B. Aktien, Derivate oder Anleihen anzulegen. So ist für Sparer die Investition ins Eigenheim mit deutlich weniger Angst und Sorge vor einer negativen Entwicklung ihrer Geldanlage als im Vergleich zu den meisten geläufigen Anlageformen – zumal die Anleger keinen direkten Einfluss nehmen können, sondern auf den Erfolg von Beratern oder Fondsmanagern angewiesen sind. Was genau heißt Altbausanierung? Unter dem Begriff der Altbausanierung werden unterschiedliche Modernisierungsarbeiten zusammengefasst. Das betrifft vor allem die veraltete oder beschädigte Substanz des Dachstuhls sowie die oftmals nicht mehr zeitgemäße Beschaffenheit der Fenster und Türen. Das gleiche gilt für die Elek-

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Immobilienmarkt | IMMOBILIEN 2012

tro- und Sanitärinstallationen. In den vergangenen Jahren hat in diesem Zusammenhang insbesondere der Aspekt der Wärmedämmung immer mehr an Bedeutung gewonnen, da hier i.d.R. eine erhebliche Einsparung der Energiekosten möglich ist. In Deutschland gelten aktuell etwa 80 Prozent des gesamten Immobilienbestands aus energetischer Sicht als Altbauten. Dass sich daher für die allermeisten Immobilieneigentümer eine Sanierung finanziell rechnet, überrascht also nicht. Wie kann nun eine Sanierungsmaßnahme mit konventionellen Kapitalmarktprodukten in Konkurrenz gesetzt werden, bzw. verglichen werden? Eine Investition, die der Einsparung laufender planmäßiger Kosten dient, bewirkt ebensolche Erträge, wie sie aus einer langfristigen Geldanlage resultieren – aus diesem Grund lassen sich Sanierungsmaßnahmen mit konventionellen Kapitalmarktprodukten direkt vergleichen. Die Gegenüberstellung beider Transaktionen – Investition einerseits und Kapitalanlage andererseits – erfordert allerdings einen seriösen Vergleichsmaßstab. Als solcher eignet sich die Rendite der jeweiligen Investition bzw. Kapitalanlage besonders gut. Diese in Prozent ausgedrückte Größe, also die Rendite, ist jedem informierten Anleger aufgrund der permanenten Veröffentlichungen von Umlaufrenditen festverzinslicher Wertpapiere bzw. der Renditen für Festgelder u.ä. Sparanlagen bekannt. Renditen bieten die Möglichkeit zum Vergleich miteinander und geben somit Aufschluss darüber, ob eine Investition rentabel ist oder nicht. Unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Dämmqualität bundesdeutscher Altbauten ist die Aussage zulässig, dass durch eine Investition in eine Sanierungsmaßnahme i.d.R. Renditen im hohen einstelligen Bereich möglich sind. Nicht selten können aber auch zehn Prozent und mehr erzielt werden. Beim Vergleich der beiden Formen Kapital anzulegen, ist vor allem der steuerliche Aspekt besonders interessant. Denn: die laufende Ersparnis, die sich aus einer Investition in eine Sanierung einer selbstgenutzten Immobilie ergibt, bleibt zu 100 Prozent steuerfrei! Bei vermieteten Immobilien sind zwar die zusätzlichen Einnahmen aus der sanierungsbe-

dingten Mieterhöhung steuerpflichtig, jedoch sind die Investitionen als Erhaltungsaufwand sofort oder als Herstellungsaufwand im Rahmen zusätzlicher Abschreibungen jeweils zu 100 Prozent steuermindernd absetzbar. Erträge aus konventionellen Kapitalmarktprodukten wie Zinsen, Dividenden u.ä. unterliegen hingegen seit 2009 einer Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent zzgl. 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag und eventuell auch noch 8 bzw. 9 Prozent Kirchsteuer. Ferne sind konventionelle Kapitalanlagen auch nicht steuerlich abzugsfähig. Viele Bauherren greifen bei einer Altbausanierung auf Fremdkapital zurück. Ungeachtet des damit verbundenen Liquiditätseffektes kann eine Fremdfinanzierung die Rentabilität der Investitionsmaßnahme noch weiter steigern. Dies ist stets dann der Fall, wenn die Fremdkapitalkosten geringer sind als die Rendite der Investition im Falle einer vollständigen Eigenfinanzierung. Man spricht dann vom sogenannten Leverage-Effekt. Dieser Effekt wird naturgemäß durch Verwendung staatlicher Förderdarlehen verstärkt, da sie die Kapitalkosten senken. Jene Förderdarlehen können für eine Altbausanierung bei der staatlichen KfWBank beantragt werden. Die Förderungen bestehen in erster Linie aus: • der Vergabe von Krediten zu einem niedrigen Effektivzins sowie • Tilgungszuschüssen Neben dem von Franklin D. Roosevelt aufgezeigten Sicherheitsaspekt stellt eine eigene Immobilie also auch eine nachvollziehbare und vor allem auch rentable Form der Altersvorsorge dar, bei der Renditen möglich sind, die konventionelle Kapitalanlagen derzeit sogar regelmäßig übertreffen. 11


IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

Holland-Immobilienfonds: sicher, nachhaltig und ertragreich investieren Wölbern Invest setzt auf Core-Immobilienfonds in den Niederlanden – aber nachhaltig. Aktuelles Beispiel: Der Fonds Holland 71 verfügt über ein flexible Laufzeit und finanziert ein zertifiziertes Green Building, direkt an der Waterfront in Amsterdam.

Beitrag von Karolina Kulcicki, Leitung Marketing, Produktmanagement und Unternehmenskommunikation, Wölbern Invest KG

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eschlossene Immobilienfonds sind aktuell die Champions der Beteiligungsbranche, sie konnten im vergangenen Jahr entgegen der Absatzschwäche bei geschlossenen Fonds deutlich zulegen: 2011 haben die Mitglieder des Verbands Geschlossene Fonds 3.030,95 Millionen Euro allein für Immobilienfonds eingesammelt, also mehr als 50 Prozent des platzierten Kapitals. Davon flossen 2.235,66 Millionen Euro in Deutschlandfonds, Auslandsimmobilienfonds erhielten 795,29 Millionen Euro. Das entspricht einer Steigerung von 10 Prozent gegenüber dem Vorjahr, während die Anlegernachfrage etwa bei Energiefonds um 23 Prozent und bei Schiffsfonds sogar um 49 Prozent nachgab. Stabile Einnahmen und erhöhte Sicherheit sind die beiden Hauptargumente, die die Anleger derzeit für solch ein risikoarmes Immobilien-Investment einnehmen. Dabei konzentrieren sich Investoren vielfach auf die sogenannten Core-Immobilien: attraktive Objekte an gefragten Standorten, die langfristig an zahlungskräftige Unternehmen vermietet sind. Den erfolgreichen Verkauf der Immobilien zum Ende der Fondslaufzeit vorausgesetzt, können Anleger hier durchschnittliche Renditen von 5 bis 6 Prozent erwarten. Um dies zu gewährleisten, erwirbt Wölbern Invest schon seit 2007 nur zertifizierte Green Buildings für seine Fonds. Die nachhaltig errichteten und energieeffizienten Gebäude versprechen langfristig einen besseren Werterhalt und sind auch in Zukunft noch für Mieter attraktiv. Sie können auch steigenden gesetzlichen Anforderungen besser begegnen, denn ihr bereits sehr hoher Standard erfordert kaum Sanierungen. Hinzu kommt: Green Buildings schonen nicht nur den Planeten, sondern auch die Geldbörse der Mieter. Die Mietnebenkosten sind oft deutlich geringer. Auch der Vermieter profitiert: Im Gegenzug für reduzierte Betriebskosten lassen sich höhere

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Quelle: Wölbern Invest KG

Nettomieten durchsetzen, denn die Mieter achten letztlich auf die Gesamtkosten pro Quadratmeter. Neben hoher Gebäudequalität und moderner, energiesparender Ausstattung ist auch die Lage des Gebäudes zentral für den Erfolg eines Immobilienfonds. Als besonders attraktives Investitionsland gelten, neben Deutschland, die Niederlande. Die kleine, große Welthandelsnation bietet alles, was sich Anleger nur wünschen können: politische Stabilität, moderne Immobilien, gute Mieter, keine Währungsrisiken. Die sogenannten Holland-Fonds sind deshalb vielfach – fast schon traditionell – der Inbegriff für Auslands-Immobilienfonds. Die Niederlande zählen beispielsweise zu dem kleiner werdenden Kreis europäischer Staaten, die von der Ratingagentur Standard & Poor’s die Bestnote AAA erhalten. Das Bruttoinlandsprodukt ist, nach kurzem Knick durch die globale Finanz- und Wirtschaftkrise, weiter stabil: Es lag 2010 bei 1,8 Prozent, 2011 bei schätzungsweise 1,9 Prozent und für 2012 werden 1,7 Prozent erwartet, so Germany Trade & Invest. Und laut Eurostat-Angaben haben die Niederlande mit 4,9 Prozent nach Österreich mit 4,1 Prozent EU-weit aktuell die niedrigste Arbeitslosenquote.


Immobilienmarkt | IMMOBILIEN 2012

Anleger profitieren mit Holland-Fonds aber nicht nur von der Wirtschaftskraft der Niederlande, sondern auch von ihrer günstigen Pauschalbesteuerung für Immobilien: Sie unterstellt, dass jedes Objekt 4 Prozent pro Jahr erwirtschaftet. Dieser Ertrag wird mit 30 Prozent besteuert, so fallen jährlich nur 1,2 Prozent des durchschnittlichen Nettovermögenswerts der Immobilie als Steuern an. Der in Kürze geplante Wölbern-Fonds investiert in einen Büro-Neubau im Hafen von Amsterdam. Der Atrium-Bau mit Blick auf das Stadtzentrum, entwickelt von Bronvoort Blaak Architecten BNA, liegt auf einem ehemaligen Werftgelände direkt am Nordseezufluss IJ. In nur 10 Minuten erreicht man durch den IJTunnel die Innenstadt von Amsterdam, in 15 Minuten den Flughafen Schiphol und — mit direkter Busverbindung — den Hauptbahnhof Amsterdam Centraal. Über den Fluss besteht auch eine Fähranbindung zum Stadtkern. Die Amsterdamer Waterfront ist ein besonderer Standort: Die städtische Neuentwicklung ist vergleichbar mit der Hamburger HafenCity, die mittlerweile zu den Top-5Standorten für Core-Immobilien in Deutschland gehört. „Die steigenden Mieten, die für den Standort

prognostiziert sind, und der Zug, den die Waterfrontentwicklung entwickeln dürfte, werden sich für das Objekt werterhaltend – wenn nicht sogar stark wertsteigernd – auswirken. Wir rechnen mit einem Verkaufspreis, der deutlich über dem Einkaufspreis liegt“, sagt Patrick Hemmingson, Leiter der Akquisition von Wölbern Invest. Das zertifizierte und multifunktional ausgelegte Gebäude bietet also sehr gute Perspektiven für den Verkauf zum Ende der Fondslaufzeit von nur etwa fünf Jahren. Und das Wölbern Invest auch ExitStrategien beherrscht, ist mit den Portfoliodeals in Holland 2006 und 2007 oder spätestens seit dem

Quelle: Wölbern Invest KG

Verkauf des eigenen Unternehmenssitzes in der Hamburger Hafencity Ende 2010 belegt.

Holland 71 Der nachhaltige Immobilienfonds mit flexibler Laufzeit investiert in das HEMA-Hauptquartier direkt an der Waterfront in Amsterdam. Emissionshaus: Wölbern Invest KG Anlageobjekt: Unternehmenszentrale HEMA und VNU Media, Amsterdam Fondsvolumen: 99,78 Millionen Euro Emissionskapital: 47,4 Millionen Euro (zzgl. 5 % Agio) Auszahlungen: 6,5 % p.a. Mindestbeteiligung/ Agio: 10.000 Euro/ 5 % Laufzeit: ca. 5 Jahre (kalkuliert) 13


IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

Authentische Einzigartigkeit

Die Sanierung der denkmalgeschützten Aroma-Werke von Carl Heine in Leipzig Beitrag von Oliver Dittmann, Geschäftsführer, 3D Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH & 3D Projektentwicklung GmbH

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inige Immobilien sind so selten wie vierblättrige Kleeblätter. Die Rekonstruktion der Aroma-Werke von Carl Heine in Leipzig kann man sicher dazu zählen. Es ist die außergewöhnliche Kombination von vier Kontor- und Lagerhäusern aus gelbem Backstein in der besten Wohnlage der Stadt. Wie so oft, ist die Historie ganz einfach: Carl Heine hat ab 1859 zuerst die Aromawerke und dann ab 1865 das umgebende Stadtviertel (Musikviertel) gebaut. Die Person des Dr. Carl Heine ist für Leipzig annähernd so wichtig wie die von Goethe, Bach oder den Schumanns, immerhin hat Dr. Heine fast 1/3 der Stadtfläche als Einzelunternehmer entwickelt. Dass aus seinem Musikviertel einmal die beste Wohnlage der Stadt werden sollte, konnte er nicht wissen. Bis 1994 war sein historischer Gewerbebetrieb als Lieferant natürlicher Aromastoffe aus Blumen und Kräutern für die Nahrungsmittelindustrie tätig und wurde dann von der Treuhand an einen Investor verkauft; übrig blieben die Liegenschaften, die alsbald einem Neubau weichen sollten. Jedoch war die historische Bedeutung der Häuser der Stadtverwaltung bekannt. Sie verweigerten den Abriss und so kam es, dass dieses Projekt für fast zwanzig Jahre in einen Dornröschenschlaf fiel. Heute in 2012 wird das letzte der vier Gebäude übergeben. Die Bewohner und Mieter bekommen eine einzigartige Lebensqualität: ein riesiges und gesichertes Grundstück mit grünem Garten und weiten Sichtachsen. Hochwertig ausgestattete Lofts mit riesigen Balkonen und Terrassen, dazu ein Parkplatz auf dem eigenen Grundstück und das nur 5 Minuten zu Fuß vom Rathaus, wo gibt es das sonst noch?

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In der Sanierung der Rohbau-Substanz liegt die Keimzelle für anhaltende Qualität In den Wohnungen wird eine ordentliche und zeitgemäße Ausstattung realisiert: Vollholz-Eichendielen mit Fußbodenheizung, ebenerdige Duschtassen mit Ganzglasduschkabinen, Videoschließanlagen, Downlights, alles dient dem Wohlbefinden der Mieter und ist optisch auf der Höhe der Zeit. Die riesigen Dachgeschoßwohnungen bieten Kamine und gleichzeitig vollverglaste Wände mit Schiebetüren vor den Dachterrassen. Historisch wertvolle Wohnungen wie diese, gibt es in ganz Leipzig wohl kaum ein zweites Mal.

Quelle: 3D Projektentwicklung GmbH

Ergänzende Informationen zum Projektträger: Die 3d Projektentwicklung GmbH und die Margaux GmbH sind seit der Wende in führenden Positionen im Leipziger Immobilienmarkt zu Hause. Es besteht damit jederzeit die Möglichkeit Referenzen aus fast jedem Baujahr zu besichtigen und sich über neue Projekte zu informieren.


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IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

Stark steigende Anzahl an Immobilienverkäufen

Allein im zweiten Quartal 2012 konnte fairvesta mehr Immobilien weiter verkaufen als im ganzen Jahr 2011

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mmobilien stehen bei den meisten Kapitalanlegern und institutionellen Investoren derzeit zu Recht im Fokus. Das erleichtert den Abverkauf von Objekten. Hinzu kommt nun, dass auch die Banken potentiellen Investoren wieder vermehrt höhere Darlehen gewähren. Den Immobilienverkäufern von fairvesta ist es so gelungen, seit Jahresbeginn gleich mehrere Portfolien gewinnbringend zu veräußern. Die letzten Jahre hatten es in sich: Finanzkrise, Währungskrise, Schuldenkrise. Das hinterließ auch in der Immobilienwirtschaft Spuren. Denn noch immer werden die meisten Objekte mit einem erheblichen Anteil an Fremdkapital finanziert. Banken sind angesichts der eigenen Probleme und Anforderungen durch neue gesetzliche Rahmenbedingungen bei der Vergabe von Darlehen an Investoren nicht mehr so großzügig. Die Lage hat sich in den ersten sechs Monaten des Jahres 2012 jedoch deutlich entspannt. Investoren mit bester Bonität erhalten von ihren Banken wieder mehr Fremdkapital für den Erwerb von Immobilien.

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Allein im zweiten Quartal 2012 konnte fairvesta mehr Immobilien weiter verkaufen als im ganzen Jahr 2011. fairvesta ist es gelungen, gleich mehrere Portfolien mit Gewinn weiter zu veräußern. Darunter ein Wohnungsportfolio in Süddeutschland, ein Mehrfamilienhaus in Norddeutschland, ein Bürogebäude in München und ein Bürokomplex bei Stuttgart. Auch ein Bürogebäude, das erst im letzten Jahr erworben wurde, konnte deutlich über dem Einkaufspreis wieder verkauft werden. Bezogen auf die Haltedauer wurden unterm Strich – wie bei fairvesta üblich – für die Anleger zweistellige Renditen erwirtschaftet. Das belegt die hervorragende Aufstellung der fairvesta Fonds, die in guten wie in angespannten Marktsituationen nachhaltige Gewinne erzielen. „Die Transaktionsergebnisse der letzten Monate in der Immobilienwirtschaft zeigen einen deutlichen Aufwärtstrend. Wir werden alles dafür tun, damit unsere Anleger auch weiterhin davon profitieren.“, sagt Hermann Geiger, Vorstand der fairvesta Group AG.


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Preisschub an Alster und Elbe

Hamburger Wohnungspreise steigen bis zu 33 Prozent

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amburg bleibt die teuerste Großstadt des Nordens. Wer sich in der Hansestadt den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, muss im 1. Quartal 2012 durchschnittlich 3.115 Euro und somit 19 Prozent mehr pro Quadratmeter bezahlen als noch im Vorjahreszeitraum. Die Preise liegen damit 79 Prozent über dem deutschen Durchschnittswert von 1.741 Euro. Der kontinuierliche Zuzug in die Stadt heizt die Nachfrage merklich an. 2025, so die Prognose der Stadt Hamburg, werden knapp 70.000 Menschen mehr in der Hansestadt leben als heute. Quer durch die Stadt bemüht sich der Senat deshalb um Wohnungsneubau und die Aufwertung vernachlässigter Ecken.

zent). Allerdings entdecken immer mehr Käufer den für Hamburg außergewöhnlich günstigen und facettenreichen Bezirk für sich und sorgen so für steigende Preise. 2010 kostete der Quadratmeter hier noch knapp 1.100 Euro.

Egal welche Preisklasse: Billige Lagen holen auf Wer es hanseatisch liebt und über das nötige Kleingeld verfügt, wohnt gerne an der Alster oder am nördlichen Elbufer. In den Nobel-Lagen Blankenese, Othmarschen, Rotherbaum oder St. Georg kostet der Quadratmeter im Schnitt zwischen 4.100 und 5.050 Euro. Hamburg-Zentrum (3.703 Euro) mit der prestigeträchtigen Hafencity liegt knapp darunter. Das früher noch günstige Hamburg-Nord mit seinen begehrten Stadtteilen Eppendorf, Winterhude und Uhlenhorst am nordöstlichen Alsterufer holt kräftig auf: Um 33 Prozent sind die Preise hier im vergangenen Jahr gestiegen. Sie liegen im Schnitt bei 4.126 Euro pro Quadratmeter - je nach Objekt und Lage auch schon mal bei bis zu 9.000 Euro. Käufer mit schmalerem Budget suchen nach Alternativen weiter draußen. Fündig werden sie in den Bezirken Bergedorf (2.300 Euro) und Wandsbek (2.427 Euro) - zumindest noch. Denn in beiden Bezirken stiegen die Kaufpreise binnen Jahresfrist um 16 Prozent. Auch Hamburg-Mitte (2.273 Euro) gehört noch zu den günstigeren Gebieten Hamburgs. Die nahe dem Zentrum gelegenen Gebiete der drei Bezirke punkten mit guter Verkehrsanbindung und Distanz zum Trubel der City. Die preiswertesten Immobilien bietet noch immer Harburg (1.985 Euro, +26 Pro18

Mietpreise: Starkes Nord-Süd-Gefälle Auch wer eine Mietwohnung in Hamburg sucht, muss deutlich mehr einkalkulieren als noch im Vorjahr. Die Mieten sind um 11 Prozent auf durchschnittliche 11,10 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Der Bundesdurchschnitt liegt bei 6,30 Euro (+2 Prozent). Im gesamten Nordwesten der Stadt liegen die Mietpreise im Schnitt zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter, in Alsternähe kann der Preis schon mal auf 29 Euro hochgehen. In Altona (12,30 Euro, +12 Prozent) und Hamburg-Nord (12,60 Euro, +14 Prozent) lassen sich allerdings auch noch sehr günstige Quartiere finden, die Schere zwischen teuer und billig geht hier weiter auseinander als anderswo. Wandsbek (9,70 Euro, +3 Prozent) bietet Durchschnittsmieten unter 10 Euro, das gibt es sonst nur südlich der Elbe. Die erschwinglichsten Mieten werden in Harburg (8,20 Euro, +8 Prozent) gezahlt. Autor: Immowelt AG


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Derzeit keine Übertreibungen am Immobilienmarkt

Einrichtung makroprudentieller Aufsicht aber notwendig

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nzeichen einer Immobilienpreisblase in Deutschland sind aktuell nicht zu erkennen. Langfristig betrachtet sollte aber möglichen Fehlentwicklungen am deutschen Immobilienmarkt, die aufgrund eines anhaltend niedrigen Zinsniveaus entstehen könnten, entgegengewirkt werden. Zu diesem Schluss kommt der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) in seinem jüngsten Konjunkturbericht. "Die jüngsten Preisanstiege bewegen sich noch im Rahmen einer Erholung der Preisniveaus am Immobilienmarkt nach mehr als zehn Jahren der Stagnation. Dennoch muss zügig an Maßnahmen gearbeitet Werkzeugkasten vorbereitet werden, damit im Fall werden, um Risiken für die Finanzstabilität begeg- künftiger Fehlentwicklungen schnell die adäquaten nen zu können. Wir begrüßen stabilitätspolitischen Antwordaher die von der Bundesreten gegeben werden können. gierung geplante Schaffung Die Instrumente sollten dabei "Erholung der eines Ausschusses für Finanzdem Anspruch einer hohen Preisniveaus am stabilität. Deutschland würWirksamkeit bei gleichzeide damit eine effektive natig geringen Nebeneffekten Immobilienmarkt tionale makroprudentielle auf die volkswirtschaftlich nach Aufsichtsstruktur erhalten", erforderliche Versorgung der so BVR-Vorstandsmitglied Dr. mehr als zehn Jahren Wirtschaft mit FinanzdienstleiAndreas Martin. Mit der Erstungen gerecht werden. der Stagnation" richtung der neuen Strukturen solle aber auch ein effizienter Darüber hinaus müsse die Politik langfristig die in Deutschland ausgeprägten heterogenen Wohnungsmarktstrukturen bewahren. Dazu gehören in erster Linie der private, aber auch der genossenschaftliche Mietwohnungsmarkt, die eine Alternative zum selbstgenutzten Immobilienbesitz darstellen. Die Vergangenheit habe gezeigt, dass ein vielfältiges Angebot verschiedener Wohnformen die Stabilität von Immobilienmärkten erhöht. Der aktuelle Konjunkturbericht des BVR ist im Internet unter www.bvr.de, Publikationen, Studien/Konjunktur abrufbar. Autor: Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken e.V. (BVR) 19


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9 von 10 Deutschen würden jetzt eine Immobilie kaufen - wenn sie Eigenkapital hätten

Trendstudie PlanetHome AG: Mehrheit der Bundesbürger traut sich Objektkauf ohne fremde Hilfe zu

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etongold, Betongold - und nochmals Betongold. Wie die aktuelle Immobilien-Trendstudie des Immobilien- und Finanzierungsvermittlers PlanetHome AG unter mehr als 1.100 Deutschen ergeben hat, würden sich derzeit 89 Prozent eine Immobilie kaufen, wenn sie über das nötige Eigenkapital verfügen würden. "Die Nachfrage nach Sachwerten wie Immobilien ist seit dem Jahr 2008 ungebrochen. Die jüngsten Turbulenzen um die Gemeinschaftswährung haben das Interesse an Betongold nochmals verstärkt", sagt Robert Anzenberger, Vorstand der PlanetHome AG. Wie die Statistiken der Gutachterausschüsse belegen, setzen aktuell so viele Deutsche wie nie den Traum von den eigenen vier Wänden in die Realität um. In München beispielsweise stieg die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in 2011 um sechs Prozent auf über vier Mrd. Euro an, in Berlin erhöhte sich der Geldumsatz um 19 Prozent auf über 2,8 Mrd. Euro. "Neben institutionellen Investoren und Kapitalanlegern haben auch viele Eigennutzer in ein eigenes Objekt investiert", sagt Anzenberger. Erleichtert wird laut PlanetHome vielen die Entscheidung durch das Zinstief bei Immobiliendarlehen. Wie die Trendstudie weiter zeigt, würden sich 60 Prozent aller Deutschen den Kauf einer Immobilie selbst zutrauen. 33 Prozent gaben an, es komme auf das Projekt an. Anzenberger: "Gerade beim Ersterwerb einer Immobilie sollten Käufer Expertenrat hinzuziehen. Besonders bei Bestandsobjekten ist es Laien kaum möglich, Bausubstanz und anstehende Sanierungsarbeiten realistisch einzuschätzen." Hier liegt der Teufel oftmals im Detail. Unvorhergesehene Reparaturen können den Kaufpreis nachträglich schnell um mehrere Tausend Euro in die Höhe treiben. "Das ist gerade dann gefährlich, wenn Käufer durch einen hohen Eigenkapitaleinsatz nur noch 20

über wenig liquide Mittel verfügen." Professionelle Makler können helfen, das passende Objekt zu finden - zu einem angemessenen Kaufpreis. In der Immobilientrendstudie 2011/2012 werden aktuelle Tendenzen und Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt untersucht. Die Studie wurde als Online-Befragung konzipiert und umgesetzt. Zusammen mit dem Panelanbieter Panelbiz wurden gezielt Personen aus den Städten Düsseldorf, Hamburg, München, Nürnberg, Berlin und Frankfurt am Main zu der Befragung eingeladen. Erhebungszeitrum war vom 31. Oktober bis zum 8. November 2011. Insgesamt wurden 1.176 Personen befragt. Die Trendstudie in Zahlen: Würden Sie zum jetzigen Zeitpunkt eine Immobilie kaufen, wenn Sie das nötige Eigenkapital hätten? • Ja: 89% • Nein: 11% Würden Sie sich den Kauf einer Immobilie selbst zutrauen? • Ja: 60% • Nein: 7% • Kommt auf die Immobilie an: 33% Autor: PlanetHome AG


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Leichter Preisanstieg für selbst genutztes Wohneigentum setzt sich im ersten Quartal fort

Büroimmobilienmärkte entwickeln sich ebenfalls positiv

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ie Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen in Deutschland sind auch im ersten Quartal 2012 leicht gestiegen. Damit setzt sich ein seit 2010 zu beobachtender Trend fort. Der vom Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) veröffentlichte Preisindex für selbst genutztes Wohneigentum stieg im ersten Quartal 2012 gegenüber dem Vorquartal um 0,8 Prozent auf 112 Punkte (Basis aller Indizes: 2003 = 100). Gegenüber dem ersten Quartal 2011 hat sich der Index damit um 2,6 Prozent erhöht. Die Preise stiegen in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres sowohl bei Ein- und Zweifamilienhäusern als auch bei Eigentumswohnungen. Im Vergleich zum Vorquartal stieg der Index für Einund Zweifamilienhäuser um 1 Prozent. Mit plus 0,5 Prozent im Vorquartalsvergleich entwickelte sich der Markt für Eigentumswohnungen etwas verhaltener. Im Jahresvergleich der ersten Quartale verlief die Preisentwicklung für beide Marktsegmente mit plus 2,6 bzw. 2,5 Prozent dagegen in etwa gleich. Die Indizes zum selbstgenutzten Wohneigentum zeigen damit insgesamt weiterhin eine leicht nach oben gerichtete Entwicklung an. Ursächlich hierfür bleibt unter anderem die weiterhin positive Wirtschaftsentwicklung in Deutschland. In Verbindung mit steigenden Haushaltseinkommen und weiterhin sehr günstigen Finanzierungsbedingungen stimulieren sie die Nachfrage nach Wohnimmobilien. Anzeichen für einen übermäßigen, von den wirtschaftlichen Fundamentaldaten abgekoppelten allgemeinen Preisanstieg auf den deutschen Wohnimmobilienmärkten sieht der vdp auf Basis der verfügbaren Daten bislang nicht. Die gute Konjunktur- und Beschäftigungsentwicklung stützte auch die Nachfrage nach Büro22

flächen, so dass sich der Büroimmobilienmarkt ebenfalls positiv entwickelt hat. Anfang 2012 kletterte der vdp-Kapitalwertindex für Büroimmobilien auf 115,2 Punkte, ein Anstieg um 0,4 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Grund für diesen Anstieg sind steigende Neuvertragsmieten, die Ausdruck der gestiegenen Nachfrage nach Büroflächen sind. Der vdp-Mietindex für Büroflächen stieg um 0,4 Prozent im Vergleich zum Vorquartal und um 3,9 Prozent im Jahresvergleich, gleichzeitig blieb der Indexwert für die empirischen Liegenschaftszinssätze im Vergleich zum Vorquartal unverändert. "Der nunmehr seit zwei Jahren zu beobachtende Aufwärtstrend ist insbesondere bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen nachfragegetrieben. Immobilieninvestoren, etwa junge Familien, finden angesichts günstiger Einkommens- und Konjunkturperspektiven sowie eines historisch niedrigen Zinsniveaus attraktive Rahmenbedingungen vor. Die Nachfrage konzentriert sich dabei vor


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allem auf die wirtschaftsstarken Ballungsgebiete. Auch der Markt für Büroimmobilien folgt in etwa der konjunkturellen Entwicklung. Angesichts der Unsicherheiten an den Finanzmärkten insbesondere mit Blick auf die Schuldenkrise profitieren Immobilien nach wie vor davon, dass sie von Anlegern und Selbstnutzern als vergleichsweise sicheres Investment angesehen werden. Insgesamt rechnen wir deshalb weiter mit einer insgesamt gesunden Entwicklung der Preise für Immobilien in Deutschland", so Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp. Der vdp-Preisindex für selbst genutztes Wohneigentum besteht aus zwei hedonischen Preisindizes für selbst genutzte Eigenheime bzw. Eigentumswohnungen, die entsprechend ihres Bestandes gewichtet werden. Auch die beiden Unterindizes 3dp_Brokerchannel_1-2_Seite_rz14062012.pdf

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15.06.12

des vdp-Kapitalwertindex für Büroimmobilien (für Neuvertragsmieten und für Liegenschaftszinsen) werden mittels hedonischer Verfahren errechnet. Alle Indizes werden vierteljährlich von der vdpResearch GmbH, einer Tochter des vdp, ermittelt und sechs Wochen nach dem Ende jedes Quartals veröffentlicht. Die Indizes basieren auf der vdpTransaktionsdatenbank, in der seit 2003 Daten zu Preisen und wertbestimmenden Faktoren von Immobilien wie Baujahr, Lage und Ausstattung systematisch erfasst werden. Diese Informationen werden im Zusammenhang mit von Mitgliedsinstituten des vdp finanzierten Immobilienkäufen gewonnen. Inzwischen umfasst die Datenbank etwa 740.000 Datensätze aus dem ganzen Bundesgebiet. Autor: Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) e. V.

13:20

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Dr. Klein bringt Managementinformationssystem für die Immobilienwirtschaft auf den Markt

Weiterentwicklung: Vom Portfoliomanagement-System zum Managementinformationssystem

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b sofort bietet der Firmenkundenbereich der Dr. Klein & Co. AG den deutschen Wohnungsunternehmen das Managementinformationssystem myWoWi an. Dieses Produkt ist eine Weiterentwicklung des Portfoliomanagementsystems EUROPACE-WoWi, das sich seit Jahren erfolgreich auf dem Markt behauptet. myWoWi ermöglicht neben der reinen Portfoliosteuerung die ganzheitliche Unternehmensbetrachtung. Mit myWoWi werden zukünftig neben den Bereichen Unternehmenssteuerung und Controlling auch Jahresabschlüsse abgebildet. Das bisherige Kernthema, die Portfoliosteuerung wird aber weiterhin ein wesentlicher Schwerpunkt von myWoWi sein. Als erster Meilenstein steht den Anwendern das Modul „Benchmarking“ zur Verfügung. Marktdaten aus Erhebungen von Dr. Klein sowie von wohnwirtschaftlichen Verbänden bilden die

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Vergleichsbasis beim Benchmarking. Diese umfangreiche Datenbasis ermöglicht für alle relevanten wohnungswirtschaftlichen Kennzahlen das Bereitstellen von Reports in verschiedenen Aggregationsstufen. Unterschiedliche Unternehmensstrategien können mit myWoWi simuliert und miteinander verglichen werden. Mit myWowi wird auch der Prüfungsverband des VNW Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V. eine neue Beratungsdienstleistung zur Analyse von Besicherungsstrukturen in Wohnungsunternehmen anbieten. Der Dr. Klein Firmenkundenbereich entwickelt und betreut seit über 10 Jahren Portfoliomanagementsysteme. Diese werden neben dem Einsatz beim Kunden auch für eigene Beratungsprojekte genutzt. Dr. Klein kann bei Bedarf auf die IT-Kompetenz des Mutterkonzerns Hypoport AG zurückgreifen. Autor: Dr. Klein & Co. Aktiengesellschaft


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Trendstudie: Immobilie ist für Mehrheit der Deutschen seit Krise wichtiger geworden

Umfrage zeigt zudem, dass viele lieber in Neubauobjekt investieren würden

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urokrise, Rettungsschirme, Berg- und Talfahrt an den Aktienmärkten: Die Unsicherheit an den Märkten führt zu einer anhaltenden Renaissance der Immobilie. Für 58 Prozent aller Deutschen ist das Thema Immobilien in den vergangenen Monaten immer wichtiger geworden. Das zeigt die aktuelle Trendstudie der PlanetHome AG unter mehr als 1.100 Befragten.

"Immobilien sind für die Mehrheit der Deutschen das Synonym für Sicherheit und Wertstabilität schlechthin", sagt Robert Anzenberger, Vorstand des Immobilien- und Finanzierungsvermittlers PlanetHome AG. Sowohl institutionelle Anleger als auch Privatanleger schichten Liquidität und Erspartes in Betongold um. Nach seinen Worten profitieren Immobilien gerade jetzt von ihrem jahrelangen Mauerblümchendasein. "Immobilien galten Jahrzehntelang als unsexy. Ausgerechnet die gemäßigte Wertentwicklung der letzten Jahrzehnte macht den deutschen Immobilienmarkt zu einem sicheren Hafen - mit Potential." Laut Anzenberger haben sich Wohnimmobilien deutschlandweit im vergangenen Jahr um mehr als fünf Prozent verteuert. Von einer Überhitzung des Marktes könne trotz der günstigen Zinsen bei Immobilienkrediten und Preissteigerungen keine Rede sein. "Der Markt holt aktuell mit etwas größeren Schritten nach, was er über Jahre hinweg versäumt hat. Der hohe Eigenkapitaleinsatz bei vielen Immobilieninvestments zeigt, dass Immobilienkäufe als langfristige Arrangements begriffen werden." Wie die Trendstudie zudem ergeben hat, würden sich 49 Prozent bei einem eventuellen Immobilienkauf eher für einen Neubau entscheiden. Eine Bestandsimmobilie beziehungsweise ein Altbau kämen für 39 Prozent in Frage. Anzenberger: "Von Neubauten versprechen sich Käufer kalkulierbarere Risiken, weil keine unvorhergesehenen Sanierungsausgaben zu erwarten sind. Zudem punkten Neubauten mit besseren Energiewerten." Allerdings

sind Bestandsobjekte fast ebenso gefragt. "Gerade für Eigennutzer spielen bei einer Jugendstilwohnung oder einer Bauhausvilla ganz andere Werte eine Rolle. Da solche Objekte nicht reproduzierbar sind, können sich bei diesen Immobilien in guten Lagen zusätzliche Chancen auf Wertsteigerung ergeben", erläutert der Experte. In der Immobilientrendstudie 2011/2012 werden aktuelle Tendenzen und Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt untersucht. Die Studie wurde als Online-Befragung konzipiert und umgesetzt. Zusammen mit dem Panelanbieter Panelbiz wurden gezielt Personen aus den Städten Düsseldorf, Hamburg, München, Nürnberg, Berlin und Frankfurt am Main zu der Befragung eingeladen. Erhebungszeitrum war 31. Oktober bis 8. November 2011. Insgesamt wurden 1.176 Personen befragt. Autor: PlanetHome AG 25


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Wohnen 2010: mehr Wohnungen, mehr Wohneigentum

Statistisches Bundesamt: Im Jahr 2010 gab es in Deutschland 40,5 Millionen Wohnungen

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as waren 676 000 Wohnungen oder 1,7 % mehr als 2006, teilt das Statistische Bundesamt (Destatis) auf der Basis von Ergebnissen des Mikrozensus 2010 mit. 37,0 Millionen aller Wohnungen in Deutschland waren 2010 bewohnt und 3,5 Millionen unbewohnt. Die Leerstandsquote erhöhte sich gegenüber 2006 von 8,0 % auf 8,6 %. In den neuen Ländern (einschließlich Berlin) ist diese Quote unter anderem wegen Rückbaumaßnahmen von 12,4 % auf 11,5 % gesunken. Sie lag aber weiterhin über dem Durchschnitt des früheren Bundesgebiets von 7,8 %. Hier hatte die Leerstandsquote vor vier Jahren noch 6,8 % betragen.

16,5 Millionen Wohnungen wurden von ihren Eigentümern selbst bewohnt, das entspricht einem Anteil von 45,7 %. Im Jahr 2006 betrug die Eigentümerquote noch 41,6 %. Der Anteil des selbstgenutzten Wohneigentums lag im früheren Bundesgebiet (ohne Berlin) mit 48,8 % über dem Durchschnitt der neuen Länder (34,4 %). Im regionalen Vergleich wies Berlin mit 14,9 % die niedrigste Eigentümerquote auf, im Saarland war der Anteil mit 63,7 % am höchsten. Bei einer mittleren Wohnungsfläche von 92,1 m² stand jedem Einwohner in Deutschland durchschnittlich 45,2 m² Wohnraum zur Verfügung. Insgesamt waren die Wohnungen im früheren Bundesgebiet mit 95,7 m² weiterhin größer als in den neuen Ländern (78,8 m²). In Rheinland-Pfalz (107,3 m²) und im Saarland (106,9 m²) sind die Wohnungen deutschlandweit am größten und in Berlin mit 72,4 m² am kleinsten. Die Bruttokaltmiete für eine Mietwohnung in Deutschland betrug im Jahr 2010 im Durchschnitt 26

441 Euro beziehungsweise 6,37 Euro je Quadratmeter. Im früheren Bundesgebiet lag die Bruttokaltmiete je Quadratmeter mit 6,51 Euro über dem Durchschnitt der neuen Länder (5,95 Euro). Die warmen Nebenkosten beliefen sich monatlich im Bundesdurchschnitt auf 1,25 Euro je Quadratmeter. Für die kalten Nebenkosten wurde 1,00 Euro je Quadratmeter ausgegeben. Die Mietbelastung, das heißt der Anteil der Bruttokaltmiete am verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen, betrug im Jahr 2010 durchschnittlich 22,5 %. Einige Haushalte wiesen jedoch zum Teil deutlich höhere Belastungen auf, wie zum Beispiel Rentnerhaushalte oder Haushalte von Alleinerziehenden. Jeder dritte Rentnerhaushalt gab 35 % oder mehr des Haushaltsnettoeinkommens für die Bruttokaltmiete aus; durchschnittlich lag die Mietbelastung für Rentnerhaushalte bei 26,3 %. Bei Alleinerziehenden stieg die Belastung mit der Zahl der Kinder: für einen Alleinerziehendenhaushalt mit einem Kind unter 18 Jahren lag sie im Schnitt bei 28,5 %, mit zwei Kindern bei 30,2 % und mit drei oder mehr Kindern bei 31,1 % des Haushaltsnettoeinkommens. Bei der überwiegenden Beheizung lagen 2010 regenerative Energien mit 4,4 % weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Es überwiegen nach wie vor konventionelle Energieträger wie Heizöl, Erdgas oder Fernwärme. Wenn jedoch eine zusätzliche Energieart zur Beheizung eingesetzt wurde - wie es in 17,6 % aller Wohnungen der Fall war - spielten regenerative Energien eine große Rolle. Holz, Sonnenenergie, Biomasse sowie Erd- und andere Umweltwärme machten 78,4 % aller zusätzlich verwendeten Energiearten aus. Autor: Statistisches Bundesamt


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Gewerbliche Immobilienmärkte: Von der Eurokrise gezeichnet?

Ellwanger und Geiger Privatbankiers erwartet nur einen moderaten Rückgang der Mietniveaus

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urch die weiter schwelende Eurokrise bleiben auch negative Auswirkungen auf die gewerblichen Immobilienmärkte in Europa nicht aus. Das zeigt sich in den Vermietungen wie auch auf dem Kapitalmarkt – der Druck auf die Bewertungsrendite wächst und Mietniveaus werden voraussichtlich Rückgange verzeichnen, berichten die Experten von ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers. 2008 hat die Immobilienbranche nachhaltig beeinflusst: Mit dem Ausbruch der Krise haben die europäischen Immobilienunternehmen ihre Entwicklungsaktivitäten zügig und drastisch reduziert. „Die Zeitspanne zwischen damals und der sich jetzt erneut abzeichnenden konjunkturellen Eintrübung war zu kurz, so dass keine Projekte im großen Stil begonnen wurden“, erläutert Patrick Nass von ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers. Deshalb geht er davon aus, dass das Flächenangebot aus Neuentwicklungen oder Sanierungen sehr gering bleiben wird. Auch die Mietniveaus sind im Vergleich zu früheren Zyklen nur moderat gestiegen und bewegen sich klar unter dem Niveau von 2008. Nass: „Aus diesen beiden Gründen sowie aufgrund der guten finanziellen Lage des Unternehmenssektors erwarten wir für Objekte, die den heutigen An-

forderungen bezüglich wirtschaftlicher und ökologischer Effizienz entsprechen, nur einen moderaten Rückgang des Mietniveaus.“ Direktanlagen in Immobilien bleiben bei institutionellen Investoren weiter gefragt. Darüber hinaus ist insbesondere für Versicherer der Kauf von immobilienbesicherten Anleihen von Interesse. „Das sollte dazu beitragen, den erwarteten Rückgängen der von Banken neu ausgegebenen Immobilienkredite entgegenzuwirken“, sagt Patrick Nass. Der Fondsmanager geht davon aus, dass auf Investorenseite die Nachfrage nach guten Objekten anhält. Aufgrund steigender Risikoprämien sei ein vorübergehender moderater Anstieg der Immobilienrenditen jedoch wahrscheinlich. Sinkende Mieten und steigende Bewertungsrenditen werden zwar zu fallenden Immobilienwerten führen, doch die Effekte sollten im Vergleich zu früheren Marktzyklen geringer ausfallen. „Insgesamt dürfte der Sektor von seiner relativen Attraktivität gegenüber anderen Assetklassen profitieren“, lautet die Prognose des Experten von Ellwanger & Geiger, „doch wird die Qualität der einzelnen Immobilie der zentrale Aspekt sein.“ Autor: BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG, 27


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Die Immobilienbranche profitiert von der Schuldenkrise

Der deutschen Immobilienwirtschaft konnten Finanz-, Wirtschafts- und Schuldenkrise bislang nichts anhaben

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m Gegenteil: Niedrige Zinsen, Inflationsangst und der internationale Mangel an sicheren Anlagemöglichkeiten haben die Investitionen in Wohnungen, Büros und Handelsimmobilien deutlich ansteigen lassen. Diese Entwicklung wird sich voraussichtlich auch in den nächsten Jahren fortsetzen, prophezeit der von der Immobilien Zeitung (Verlagsgruppe Deutscher Fachverlag) gegründete und vom Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) unterstützte Rat der Immobilienweisen in seinem jetzt vorgelegten Frühjahrsgutachten. Die unabhängige Analyse der deutschen Immobilienwirtschaft wird seit 2003 herausgegeben. "Selbst im tiefsten Krisenjahr 2009, in dem die Immobilienpreise in 14 von 17 Ländern der Währungsunion fielen, stiegen die nominalen Preise für Wohnimmobilien in Deutschland an", erklärt Ratsmitglied Prof. Wolfgang Wiegard bei der Vorstellung des Frühjahrsgutachtens auf dem Immobilienkongress Quo Vadis in Berlin.

Deutschland gelte weltweit als "sicherer Hafen", so Wiegard: Zwar werde die Zuwachsrate des realen Bruttoinlandsprodukts in diesem Jahr deutlich unter der Ein-Prozent-Marke bleiben, eine Rezession sei aber unwahrscheinlich. Die positive Arbeitsmarktentwicklung bleibe 2012 intakt. Vor diesem Hintergrund sowie angesichts niedriger Hypothekenzinsen blieben die Aussichten für die deutsche Immobilienwirtschaft in den nächsten Jahren positiv. Deutliche Preissteigerungen auf dem Wohnungsmarkt Die Angebotspreise von Ein- und Zweifamilienhäusern sind seit Ende 2009 um 3,8 Prozent gestiegen. Bei Eigentumswohnungen liegt das Plus sogar bei 6,4 Prozent. Dramatischer zeigt sich die Situation in den Großstädten. Die inserierten Kaufpreise für höherwertige Eigentumswohnungen kletterten binnen 28

eines Jahres in Frankfurt um 4,9 Prozent, in Köln um 7,5 Prozent, in Berlin um 9,5 Prozent, in Hamburg um 11,2 Prozent und in München um 12,6 Prozent. Verwunderlich ist der Kaufpreisanstieg nicht, folgt er doch lediglich dem Mietwachstum der vergangenen Jahre, so Ratsmitglied Prof. Harald Simons. Die inserierten Mietpreise legten in westdeutschen Städten von 2009 auf 2010 um 4,1 Prozent zu, im vergangenen Jahr um weitere 1,4 Prozent. Da die Nachfrage weiter stabil wachse, das verfügbare Angebot an Wohnungen seit zwei Jahren sogar sinke, werde der Trend steigender Preise auch 2012 anhalten. Ausreißer nach oben seien Städte wie Hamburg und München mit prognostizierten vier Prozent bis sechs Prozent oder Berlin mit sechs Prozent bis acht Prozent Preisanstieg bei Eigentumswohnungen. Investoren stürzen sich auf Handelsimmobilien Ein weiteres Ergebnis des Frühjahrsgutachtens: Inländische und ausländische Investoren haben 2011 ein Drittel mehr für Einzelhandelsimmobilien ausgegeben als im Vorjahr. "Das Transaktionsvolumen stieg auf 10,55 Milliarden Euro an, das ist nahezu die Hälfte des gesamten mit Immobilien getätigten Transaktionsvolumens von 22,62 Milliarden Euro", bilanziert Manuel Jahn, Einzelhandelsexperte im Rat der Immobilienweisen und Leiter des Bereichs Real Estate Consulting bei GfK GeoMarketing. Büroimmobilien: Der Leerstand sinkt Der robuste Arbeitsmarkt führte im vergangenen Jahr zu einem Anstieg der Bürobeschäftigtenzahl um 2,2 Prozent auf 13,44 Millionen. 2012 erwartet der Immobilienweise Andreas Schulten, Vorstand von BulwienGesa, eine weitere Zunahme um 0,7 Prozent. Dadurch verringert sich der Leerstand. Autor: Immobilien Zeitung Verlagsgesellschaft mbH


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Mietpreis-Ranking der 50 größten deutschen Städte:

München fast dreimal so teuer wie Chemnitz

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ünchen ist und bleibt der absolute Mietpreis-Spitzenreiter der 50 größten Städte Deutschlands, in denen fast 27 Prozent aller Bürger leben. Am preiswertesten wohnen die Mieter im sächsischen Chemnitz. Zu diesem Ergebnis kommt ImmobilienScout24 mit einem Ranking der durchschnittlichen Angebotsmieten - von Berlin bis Solingen. Die durchschnittliche Miete aller 50 Städte lag im 2. Halbjahr 2011 bei 6,96 Euro. Das sind 6 Cent weniger als im Bundesdurchschnitt. Die Münchner wohnen bundesweit am teuersten: Sie bezahlen bei einer Neuvermietung im Schnitt 12,98 Euro Kaltmiete für einen Quadratmeter. Damit geben die Einwohner der bayrischen Landeshauptstadt rund 180 Prozent mehr für das Wohnen aus als die Chemnitzer. Die Stadt ist mit nur durchschnittlich 4,61 Euro Miete pro Quadratmeter die preisgünstigste der 50 größten Metropolen Deutschlands. Neben den Münchner müssen auch die Frankfurter Mieter tief in die Tasche greifen. Die Stadt am Main landet beim Ranking auf Platz zwei. Durchschnittlich 11,80 Euro Kaltmiete je Quadratmeter müssen dort im Monat für den Vermieter locker gemacht werden.

Ähnlich teuer sind die Angebotsmieten in Hamburg. Hier sind im Schnitt 10,68 pro Quadratmeter monatlich fällig. Die Hansestadt liegt damit auf Platz drei, dicht gefolgt von Stuttgart (10,07 Euro) und Freiburg (9,80 Euro) auf dem fünften Rang. Am günstigsten wohnt man in Chemnitz (4,61 Euro) zur Miete. Aber auch im nordrheinwestfälischen Gelsenkirchen (4,74), im niedersächsischen Hagen (4,91), in der Elbestadt Magdeburg (4,97) und der Messestadt Leipzig (5,01), der Stadt mit der höchsten Mieterquote (88 %) und dem mit Abstand größten aktuellen Angebot für Wohnungen zur Miete (mehr als 11.000), ist es mietpreiswert. Übrigens: In der größten Stadt Deutschlands, Berlin, beläuft sich die Kaltmiete für den Quadratmeter auf 7,27 Euro. Das ist der 17. Rang für die Hauptstadt, die mit 86 Prozent die zweithöchste Mieterquote deutschlandweit aufweist. Die Mieter Solingens, der kleinsten der 50 größten Städte, zahlen für ihre Mietwohnung pro Quadratmeter 5,91 Euro. Das bedeutet Platz 33 im Mietpreis-Ranking von ImmobilienScout24. Autor: ImmobilienScout 24 GmbH

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Immobilie mieten oder kaufen - eine Modellrechnung

FPSB Deutschland: Wertsteigerung der Immobilie und erzielbare Rendite am Kapitalmarkt sind entscheidend

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ie meisten Deutschen bauen bei der Altersvorsorge auf die eigenen vier Wände. Nach einer aktuellen Studie der Postbank in Zusammenarbeit mit dem Institut für Demoskopie Allensbach halten über 70 Prozent der Befragten die selbstgenutzte Immobilie für eine besonders sichere Form der Vorsorge fürs Alter. 34 Prozent der Berufstätigen planen in den kommenden Jahren, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. 2010 lag dieser Wert noch bei 23 Prozent. Neben dem Aspekt des mietfreien Wohnens im Alter spielen auch emotionale Gründe wie Unabhängigkeit vom Vermieter, Gefühl der Geborgenheit und die Realisierung eines Lebenstraums wichtige Rollen bei der Entscheidung für den Erwerb eines Eigenheims. Ein Vermögensvergleich des PFI Private Finance Institute der EBS Business School (PFI) veranschaulicht den Einfluss zweier Wohnalternativen – Eigenheim und Mietobjekt – auf die langfristige Vermögensbil"Kauf nur dung des Privatkunden.

wirtschaftliche und demografische Entwicklung am Wohnort, die persönliche Lebenssituation und -planung, die absehbare Entwicklung der Bauzinsen sowie die Renditeaussichten am Kapitalmarkt. Am Ende entscheidet das Nettovermögen

In der Musterrechnung des PFI werden die beiden Alternativen Mieten oder Kaufen einer Immobilie gegenübergestellt. Ein Ehepaar mit zwei kleinen Kindern steht vor der Entscheidung, ein Haus für 437.000 Euro (inklusive Nebenerwerbskosten) zu kaufen oder ein entsprechendes Objekt für 2.300 Euro Warmmiete zu beziehen. Die Familie besitzt ein Anfangsvermögen von 100.00 Euro, ihr jährliches Haushaltsbruttoeinkommen beträgt 2012 100.000 Euro mit einer jährlichen Steigerung von zwei Prozent, ihre Lebenshaltungskosten betragen monatlich 2.750 Euro. Zur Finanzierung bei hoher des Hauskaufs nehmen sie ein Wertsteigerung der Annuitätendarlehen in Höhe Das Ergebnis: Die Entwicklung Immobilie und geringer von 340.000 Euro zu einem des Nettovermögens im ZeitZinssatz von vier Prozent mit Rendite verlauf fällt aufgrund der allZinsbindung bis zum Ende der am Kapitalmarkt gemein geringeren WertsteiLaufzeit im Jahr 2031 auf. Zugerung von eigengenutzten sätzlich fallen beim Eigenheim vorteilhaft" Immobilien gegenüber Anlapro Jahr 4.200 Euro Betriebsgen am Kapitalmarkt aus den und 5.500 Euro Nebenkosten Ersparnissen bei Mietobjekten an, die wie die Mietzahlung deutlich zugunsten der Mietentscheidung aus. „Die entsprechend der angenommenen Inflationsrate Entscheidung für oder gegen ein Immobilieninvest- jährlich um zwei Prozent steigen. Bei beiden Szement sollte der Anleger nicht nur von den derzeit narien wird unterstellt, dass die Familie Liquiditätshistorisch niedrigen Bauzinsen abhängig machen“, überschüsse konsequent in Wertpapiere mit einer rät Prof. Dr. Rolf Tilmes, Mitglied des Vorstandes des jährlichen Kurssteigerung von fünf Prozent und Financial Planning Standards Board Deutschland e.V. einer Dividendenrendite von zwei Prozent anlegt. (FPSB Deutschland) und wissenschaftlicher Leiter des Zudem wird keine Wertsteigerung der Immobilie PFI Private Finance Institute der EBS Business School. angenommen. Tatsächlich muss der potenzielle Immobilienkäufer ein ganzes Bündel an Faktoren berücksichtigen: die Zwei Parameter sind für den Vergleich entscheidend: 30


Immobilienmarkt | IMMOBILIEN 2012

Die Wertsteigerung der Immobilie im Fall des Kaufs und die Frage, was der Kunde bei der Entscheidung für das Mietobjekt mit dem Geld macht, das er spart, weil er eine niedrigere monatliche Belastung als beim Kauf hat. Bezieht man die voraussehbaren Änderungen der Lebenssituation der Familie in die Vergleichsrechnung, wie den Auszug der Kinder mit jeweils 18 Jahren sowie den späteren Umzug in eine kleinere Wohnung und den damit verbundenen sinkenden Lebenshaltungskosten mit ein, wird der Vorsprung der Nettovermögensposition im Mietfall immer größer – auch wenn man im Eigenheim später mietfrei wohnt. Führt man den Vermögensvergleich unter den gegebenen Annahmen bis zum Zeitpunkt des statistischen Lebensendes des alleinverdienenden Vaters im Jahre 2049 fort, beträgt der Vermögensvorteil im Mietfall rund 690.000 Euro.

leisten müsste, konsequent anlegt. “Hierbei ist das tatsächliche Sparverhalten entscheidend. Empirische Untersuchungen zeigen aber, dass Eigenheimbesitzer deutlich disziplinierter sparen und damit ein wesentlich höheres Vermögen ansammeln als vergleichbare Mieterhaushalte, die tendenziell freie Liquidität eher konsumieren“, so Tilmes.

Kauf nur bei hoher Wertsteigerung der Immobilie und geringer Rendite am Kapitalmarkt vorteilhaft „Die zentralen Stellschrauben beim Vorteilhaftigkeitsvergleich sind die unterstellte Wertsteigerung der Immobilie und die Opportunitätsrendite der Wertpapieranlage“, erläutert Tilmes. Erst ab einer jährlichen Wertsteigerung der Immobilie von drei Prozent würde der Käufer unter der Annahme einer jährlichen Kurssteigerung von fünf Prozent und einer Dividendenrendite von zwei Prozent mit rund 115.000 Euro am Ende vorne liegen. „Aber solche hohen Wertsteigerungen bei Immobilien sind die Ausnahme und bis auf wenige Standortausnahmen nicht erzielbar. Die unterstellte Opportunitätsrendite gilt zwar nicht für risikoscheue Anleger, macht aber in der Modellrechnung Sinn, da Immobilien in der Regel langfristig erworben werden und somit von einer offensiven Anlagestrategie ausgegangen werden kann“, sagt Tilmes. Bei der Berechnung verschiedener Konstellationen dieser zwei Parameter durch das PFI zeigt sich, dass ein Immobilienkauf nur bei einer sehr positiven Wertentwicklung der Immobilie und geringen Kurssteigerungen der Wertpapiere vorteilhaft ist. Bei der rein finanzmathematischen Betrachtungsweise wird unterstellt, dass der Mieter die Differenz zwischen den laufenden Mietzahlungen und den Tilgungszahlungen, die er beim Immobilienkauf

Professionelle Finanzplaner helfen bei der Entscheidung Eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen ist für viele Privatkunden die größte Investition ihres Lebens. Neben den finanziellen Fragen spielen natürlich auch die emotionalen Aspekte eine wichtige Rolle. Trotzdem sollte man bei der Entscheidung über den „Traum des eigenen Heims“ Faktoren wie die Finanzierung, die persönliche Lebensplanung, das Wertsteigerungspotenzial der Immobilie sowie die Opportunitätsrenditen auf dem Kapitalmarkt berücksichtigen. Professionelle Finanzplaner wie die vom Financial Planning Standards Board Deutschland e.V. zertifizierten Finanzplaner als CERTIFIED FINANCIAL PLANNER (CFP®) erstellen nicht nur ein schlüssiges Finanzierungskonzept. Im Rahmen einer ganzheitlichen Finanzplanung analysieren sie das Immobilieninvestment vor dem Hintergrund der gesamten individuellen Vermögensstruktur des Kunden und seinen individuellen Bedürfnissen. „Eine Immobilie sollte auf Dauer ins Portfolio und in die persönliche Lebensplanung passen. Falsch gekauft oder finanziert bedeutet für viele Familien weniger Potenzial, weiteres Vermögen für den Ruhestand in ausreichender Höhe anzusparen“, weiß Tilmes. Autor: Financial Planning Standards Board Deutschland e.V 31


IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

Deutsche Städte weiterhin attraktiv- Investoren suchen jedoch Alternativen zu Top-Immobilien

PwC/ULI-Studie: Euro-Immobilienmarkt stagniert

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ie Top-Immobilienlagen sind mittlerweile so überteuert, dass Investoren nach Alternativen suchen. Dies ist ein wesentliches Ergebnis der Studie "Emerging Trends in Real Estate Europe 2012" der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PwC mit dem Urban Land Institute (ULI).

"Investoren wenden sich zunehmend von Top-Immobilien ab und einem breiten Portfolio von Alternativen zu: In den Blickpunkt geraten nun verstärkt Immobilien in den Emerging Markets, unter anderem in der Türkei. Auf dem nationalen Markt werden Immobilien in B-Lagen sowie Spezialimmobilien - wie beispielsweise im Gesundheitssektor oder Seniorenimmobilien - stärker bevorzugt. Aber auch immobiliennahe Nutzungsarten wie Solar-Parks oder Rohstofflager rücken stärker in den Blick. Damit reagieren die Investoren auf die Preisentwicklungen für Premiumimmobilien in den letzten Jahren", kommentiert Jochen Brücken, verantwortlicher Partner für den Bereich Real Estate bei PwC Deutschland. Darüber hinaus hält die Euro-Schuldenkrise den europäischen Immobilienmarkt weiterhin fest im Griff. Die befragten Investoren rechnen insbesondere in den südeuropäischen Metropolen mit sinkenden Mieterlösen und Immobilienpreisen. Wertzuwächse erwarten die Experten lediglich für zwei der europaweit 27 analysierten Immobilienmärkte - Istanbul und München. "Die Verunsicherung über die weitere Entwicklung der Schuldenkrise hat gravierende Folgen für den Immobilienmarkt. Banken vergeben an Immobilieninvestoren kaum noch Kredite, während die Investoren in erster Linie 'sichere Häfen' in Nord- und Westeuropa ansteuern. Das Resultat ist eine anhaltende Stagnation", so Claudia Gotz, Geschäftsführerin ULI Germany. "Die Verringerung des Finanzierungsvolumens aus dem Bankensektor wird zur Folge haben, dass der 32

Markt Alternativen zur klassischen Immobilienfinanzierung entwickeln wird. Zum einen werden Versicherungen in den Immobilienfinanzierungs-markt eintreten, zum anderen werden alternative Finanzierungsinstrumente - z.B. Mezzanine-Finanzierungeneine wichtigere Rolle spielen", sagt Brücken. So glauben rund 42 Prozent der Befragten, dass sich Fonds und andere institutionelle Investoren stärker engagieren werden als 2011, während nur 32 Prozent mit einem Rückgang rechnen. Fremdkapital steht hingegen nur stark eingeschränkt zur Verfügung: Gut drei Viertel der Experten rechnen mit einer mäßigen oder sogar erheblichen Kreditverknappung, von den befragten Immobilienbankern sagen dies sogar 94 Prozent. Istanbul bleibt Top-Adresse Mit steigenden Investitionen rechnen die 600 befragten Immobilienexperten neben Istanbul und München nur für Hamburg, Berlin, Moskau, Stockholm und London, während insbesondere Lissabon und Athen mit Kapitalabflüssen rechnen müssen. Die europaweit besten Ertragsperspektiven sprechen die Immobilienexperten wie bereits 2011 der türkischen Metropole Istanbul zu (vgl. Tabelle). Zur Begründung verweisen sie auf das anhaltend hohe Wirtschaftswachstum in der Türkei, das die Konsumentenausgaben steigen lasse und Investitionen in Einzelhandelsimmobilien attraktiv mache. Zudem profitiere der Hotelsektor von der weiter zunehmenden Zahl ausländischer Touristen. Deutsche Städte sind im Ranking ebenso wie in den Vorjahren stark vertreten. München liegt hinter Istanbul gegenüber 2011 unverändert auf dem zweiten Rang, Berlin und Hamburg folgen auf den Plätzen vier und sieben. Weniger gut als 2011 fällt die Bewertung für Frankfurt am Main aus. Die Bankenmetropole verschlechterte sich im Immobilienranking vom neunten auf den dreizehnten Platz.


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"Während München und Hamburg seit Jahren vor allem wegen ihrer stabilen Immobilienpreise von Investoren geschätzt werden, liegt der Fokus in Berlin auf dem boomenden Markt für Wohnimmobilien in den zentrumsnahen Bezirken. Demgegenüber leidet der Standort Frankfurt nach Ansicht der Immobilienexperten unter der starken Abhängigkeit von der Finanzbranche und dem nach wie vor hohen Leerstand bei Büroflächen", so Brücken. Am unteren Ende der Rangliste finden sich die Metropolen der Euro-Krisenstaaten. Schlusslicht ist wie schon 2011 Athen (Platz 27). Noch pessimistischer als im Vorjahr fällt die Bewertung der italienischen Städte im Ranking aus. Obwohl die Regierung Monti zum Zeitpunkt der Befragung ihr Reformprogramm bereits vorgestellt hatte, verschlechterten sich sowohl Mailand (vom 16. auf den 18. Rang) als auch Rom (vom 20. auf den 22. Rang) deutlich.

Tabelle - Europas Top-10-Märkte Rang 2012* Stadt 1. (1) Istanbul 2. (2) München 3. (8) Warschau 4. (7) Berlin 5. (4) Stockholm 6. (5) Paris 7. (6) Hamburg 8. (10) Zürich 9. (12) Moskau 10. (3) London *Rang 2011 in Klammern Autor: PwC Pricewaterhouse Coopers GmbH,

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Immobilienpreise: Jeder Vierte verhandelt erfolgreich beim Preis

Studie: Verhandlungsgeschick führt im Schnitt zu rund 10 Prozent Preisnachlass

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mmobilienkäufer feilschen wieder mehr: 27 Prozent bestätigten in einer repräsentativen Umfrage von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale, dass sie beim Haus- oder Wohnungskauf den Preis runtergehandelt haben. Im Sommer 2011 waren es mit 16 Prozent noch deutlich weniger. Mit ihrem Verhandlungsgeschick konnten die Käufer im Durchschnitt Nachlässe von 10 Prozent aushandeln, manche deutlich mehr. "Obwohl das Immobilienangebot in vielen Städten und Regionen knapp geworden ist, gibt es aufgrund des hohen Preisniveaus inzwischen wieder mehr Spielraum für Verhandlungen", erläutert Carsten Schlabritz, Vorstand der Immowelt AG. Die in den letzten Jahren deutlich gestiegenen Immobilienpreise haben die Bereitschaft der Verkäufer erhöht, sich auf Verhandlungen einzulassen. Männer feilschen häufiger als Frauen Preisdebatten sind beim Immobilienkauf in der Regel Männersache - noch: Denn obwohl die Männer (29 Prozent) beim Feilschen noch immer aktiver sind als die weiblichen Interessenten, holen die Frauen spürbar auf. Im Sommer 2011 gaben in einer Umfrage von immowelt.de lediglich 12 Prozent von ihnen an, beim Preis zu handeln, in der aktuellen Umfrage waren es bereits 25 Prozent. Und der Erfolg gibt ihnen Recht: Haben sich die weiblichen Interessenten erst einmal zu Verhandlungen durchgerungen, sind sie fast genauso erfolgreich wie die Männer. Die Ergebnisse der Studie im Überblick: Entsprach der Preis, den Sie für Ihre Immobilie gezahlt haben, der von dem Verkäufer angegebenen Preisvorstellung? • Ja: 68 Prozent • Nein, ich habe mehr gezahlt: 5 Prozent

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• Nein, ich habe weniger gezahlt: 27 Prozent (29 Prozent aller Männer, 25 Prozent aller Frauen) Von denjenigen, die weniger gezahlt haben, zahlten • • • • •

20 Prozent bis zu 5 Prozent weniger 33 Prozent 5 - 10 Prozent weniger 16 Prozent 10 - 15 Prozent weniger 11 Prozent 15 - 20 Prozent weniger 6 Prozent über 20 Prozent weniger

Für die repräsentative Studie "Wohnen und Leben 2012" wurden im Auftrag von immowelt.de 1.012 Personen durch das Marktforschungsinstitut Innofact befragt. Autor: Immowelt AG


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Immobilienrente:

Die Immobilie zu Geld machen und trotzdem darin wohnen bleiben Finanztest prüft angebotene Modelle

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enn die Rente nicht zum Leben reicht, können Hauseigentümer jetzt ihre Immobilie zu Geld machen und gleichzeitig darin wohnen bleiben. Sie beleihen ihr Haus, nehmen einmalig einen Kredit auf, für den sie keine Raten zahlen müssen oder bekommen monatlich eine Rente ausgezahlt. Die Zeitschrift Finanztest hat sich die zurzeit angebotenen Modelle angesehen und berichtet darüber in ihrer Februar-Ausgabe. Erst wenn der Eigentümer stirbt, das Haus verkauft oder dauerhaft auszieht, wird das Darlehen samt Zinsen fällig. Dann bekommt die Bank ihr Geld aus dem Verkaufserlös der Immobilie. Wenn die Erben die Schulden tilgen, können sie das Haus behalten. Bislang bot allein die Immokasse solche Umkehrhypotheken überregional an. Nun gibt es aber laut Fi-

nanztest starke Konkurrenz durch die R+V-Versicherung. Ihre Immobilienrente ist seit Jahresbeginn in ganz Deutschland zu haben - allerdings mit hohen Hürden. Die Häuser müssen sich in „wertstabiler Lage“ befinden und einen Marktwert von mindestens 250.000 Euro haben. Der Eigentümer muss zwischen 65 und 80 Jahre alt sein, und akzeptiert werden nur gut erhaltene und schuldenfreie Immobilien. Ein 75 Jahre alter Mann mit einer schuldenfreien Immobilie im Wert von 300.000 Euro kann so sein Einkommen um 611 Euro im Monat aufbessern, eine 70jährige Frau um 364 Euro. Eine Alternative zur Umkehrhypothek ist der Verkauf des Hauses gegen ein Wohnrecht und eine Rente. Das bietet die Stiftung Liebenau an. Autor: Stiftung Warentest

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Immobilienstandort Deutschland: noch attraktiver als vor der Euro-Krise

6. Trendbarometer

Immobilien-Investmentmarkt Deutschland 2012

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ie Staatsschuldenkrise tangiert den deutschen Immobilien-Investmentmarkt kaum: Gegenwärtig sind deutsche Immobilien sogar noch attraktiver als vor der Euro-Krise. Dies ist ein Ergebnis des Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt 2012 der Ernst & Young Real Estate GmbH. Rund 80 Unternehmen und Investoren in Deutschland haben an einer Befragung teilgenommen, um den Standort zu beurteilen. Befragt wurden unter anderem Banken, geschlossene Immobilienfonds, Immobilien-AGs/REITs, institutionelle Investoren, Kapitalanlagegesellschaften, Opportunity-/PrivateEquity-Fonds, Versicherungen und Wohnungsgesellschaften. Sowohl absolut als auch im europäischen Vergleich schätzen bemerkenswerte 99 Prozent der befragten Akteure den deutschen Markt als attraktiv ein. Besonders deutsche Wohn- und Einzelhandelsimmobilien erfreuen sich ungebrochener Beliebtheit bei allen befragten Investoren. Erstmals wurden die Fragen auch Unternehmen und Investoren in weiteren elf europäischen Ländern für ihren jeweiligen Standort gestellt. Insgesamt nahmen rund 540 Unternehmen und Investoren an der Befragung teil. Optimismus statt Krise „Der Optimismus für Deutschland und den deutschen Immobilienmarkt ist bei fast allen Befragten deutlicher ausgeprägt als für das übrige Europa“, fasst Hartmut Fründ, Managing Partner bei Ernst & Young Real Estate und Mitverfasser der Studie, zusammen. Die gute Stimmung zeige sich unter anderem bei der Preisentwicklung der favorisierten Segmente; dies sind Einzelhandels- und Wohnimmobilien in guten Lagen. Die Befragten erwarten hier steigende Preise: Bei Einzelhandelsimmobilien in 1a-Lagen rechnet jeder Zweite mit Preissteigerungen. Bei Wohnimmobilien an Top-Standorten sind es sogar drei Viertel der Befragten. „In keinem anderen untersuchten Land werden diese Werte übertroffen“, so Fründ. Ein anderes Bild zeigt sich

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allerdings im Bürosegment. Lediglich ein Viertel der Befragten erwartet hier steigende Preise in deutschen 1a-Lagen; insgesamt erwarten die Befragten eine eher stabile Preisentwicklung. Transaktionsvolumen 2012 in Deutschland auf Vorjahresniveau erwartet Ebenfalls positiv sind die Aussichten für An- und Verkaufsaktivitäten im Jahr 2012. „Das Transaktionsvolumen für Gewerbe- und Wohninvestments wird hierzulande etwa dem Vorjahresniveau entsprechen, das wären rund 28 Milliarden Euro“, sagt Christian Schulz-Wulkow, Partner bei Ernst & Young Real Estate und ebenfalls Verfasser der Studie. Eine knappe Mehrheit von 56 Prozent der Befragten erwarte hierzulande sogar ein steigendes Transaktionsvolumen. Kein anderes Land habe ähnlich gut abgeschnitten. „Offensichtlich werden die vergleichsweise guten Immobilienerfahrungen aus dem Krisenjahr 2009 zumindest teilweise auf die jetzige Situation projiziert“, interpretiert Schulz-Wulkow das Ergebnis. Hinzu komme, dass Deutschland nach wie vor aufgrund der wirtschaftlichen Stabilität als Immobilien-Investmentstandort geschätzt wird.


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Weitere Ergebnisse: polyzentrale Struktur als Plus Wie die Studie zeigt, ist der Investmentfokus in Deutschland klar umrissen: Während Büroimmobilien nur für 14 Prozent der Befragten interessant sind, legen rund 51 Prozent einen starken Fokus auf Einzelhandelsimmobilien. Bei Wohnimmobilien sind es sogar 69 Prozent der Befragten. „Allerdings sind nicht alle Standorte gleichermaßen als Ziel von Wohn- oder Einzelhandelsimmobilien beliebt“, differenziert Fründ. Der Standort Berlin erhält der Studie zufolge für Wohninvestments 2012 die höchste Zustimmung. Bei Einzelhandelsinvestments favorisieren die Befragten Düsseldorf und Köln. Frankfurt und München liegen bei Büroinvestoren vorne. „Beide Städte sind traditionelle Bürostandorte und können sich der insgesamt gedämpften Stimmung auf den Büromärkten offensichtlich etwas entziehen“, meint Fründ. Sein Fazit: „In der polyzentralen Struktur Deutschlands liegt neben der wirtschaftlichen Stabilität eine der weiteren Stärken aus Sicht von Immobilieninvestoren.“ Denn die Tatsache, dass es unterschiedliche Top-Standorte je Segment gebe, erlaube eine Risikodiversifizierung, die in vielen anderen Ländern nicht möglich sei. Offene Fonds, Banken und Opportunity-Fonds als Verkäufer

der Banken im Umgang mit problembehafteten Krediten sind einvernehmliche Restrukturierungen sowie Verlängerungen des Rückzahlungszeitraums“, kommentiert Fründ die Befragungsergebnisse. Auf der Käuferseite werden private und institutionelle Anleger dominieren – Versicherungen werden Fremdkapitalgeber Wenig überraschend: Vor allem die eigenkapitalstarken Anleger werden die Käuferseite dominieren. „Neben institutionellen Anlegern zählen Family Offices und vermögende Privatinvestoren zu den voraussichtlich aktivsten Käufergruppen“, so SchulzWulkow. „Hier setzt sich insgesamt der Trend der jüngeren Vergangenheit fort.“ Zudem werde damit gerechnet, dass internationale Fonds eine wichtige Rolle auf der Käuferseite spielen werden. Treibende Faktoren für den Kauf seien vor allem Inflationssorgen. Fast neun von zehn Befragten bestätigten dies. „Auch hier setzt sich ein Trend fort, der bereits seit Längerem zu beobachten ist“, sagt Schulz-Wulkow. Neu hingegen ist, dass Versicherungen künftig häufiger als Fremdkapitalgeber für Immobilieninvestments Dritter auftreten könnten. Rund 85 Prozent der Befragten rechnen in Deutschland damit. Dies

Immobilienverkäufer in Deutschland dürften in diesem Jahr vor allem offene Fonds, Banken und Opportunity- beziehungsweise Private-Equity-Fonds sein. Jeweils rund neun von zehn Befragten schätzen, dass diese Gruppen auf der Verkaufsseite mindestens moderat aktiv sein werden. Banken zählen unter anderem deshalb zu den voraussichtlich wichtigsten Verkäufergruppen, weil sie aufgrund der zunehmenden Regulierungsvorgaben unter Druck stehen. So sehe beispielsweise die Basel-III-Regelung unter anderem eine deutlich höhere harte Kernkapitalquote der Banken vor. „Das Thema Kreditverkäufe wird wieder an Bedeutung gewinnen, und darunter werden sich auch viele Immobilienkredite befinden“, ist sich Fründ sicher. „Insgesamt dürfte das Immobilienangebot auch durch Restrukturierungsmaßnahmen steigen.“ Das bedeute aber nicht, dass es in großem Umfang zu Notverkäufen von Immobilien der Immobilienkredite komme: „Die wahrscheinlichsten Maßnahmen 37


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sei eine mögliche Folge des Versicherungsaufsichtsrechts, das gegenwärtig reformiert werde – bekannt unter dem Stichwort Solvency II. „Versicherungen müssen Immobilieninvestments künftig mit zusätzlichem Eigenkapital hinterlegen. Je nach Konstellation können sie den Eigenkapitalaufwand erheblich reduzieren, wenn sie den Umweg als Immobilienfinanzierer wählen, statt den Käuferweg zu beschreiten“, kommentiert Schulz-Wulkow.

aufgrund der Euro-Krise. Nur in Frankreich erwarten mehr als die Hälfte der Befragten 2012 einen Anstieg des Transaktionsvolumens.

Europa zeigt sich verhalten

Zur Studie

Unsicherheit über wirtschaftliche Stabilität und fehlende Transaktionsmöglichkeiten zu attraktiven Preisen führten dazu, dass die Befragten in den anderen untersuchten europäischen Ländern ihre Standorte als weniger attraktiv eingeschätzt haben.

Das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt erscheint jährlich seit 2006. Erstmals wurden mit der aktuellen Untersuchung nicht nur der deutsche, sondern zwölf europäische Immobilienmärkte inklusive Deutschland untersucht. Geantwortet haben insgesamt rund 540 europäische Unternehmen und Investoren, die in den vergangenen Jahren auf dem Immobilienmarkt aktiv waren. Die Studie ist kostenlos erhältlich unter: www.de.ey.com/realestate. Autor: Ernst & Young AG, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Zwar geht man eigentlich wegen wachsender Inflationssorgen von einem erhöhten Interesse an Immobilien aus, die Mehrheit der Befragten erwartet aber trotzdem einen Rückgang der Transaktionen

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Die Preise von Büro- und Einzelhandelsimmobilien in 1a-Lagen werden für alle Standorte als stabil oder sogar steigend prognostiziert. Wohnimmobilien stehen, neben Einzelhandelsimmobilien, 2012 auch europaweit im Fokus der Investoren.


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Verrentung von Immobilien wird immer beliebter

Generell gilt: Je höher der Wert der Immobilie und je älter die Eigentümer, desto höher fällt die Leibrente aus.

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er Verkauf von Immobilien auf Rentenbasis zur Alterssicherung wird in Zukunft an Bedeutung gewinnen. Die Gründe dafür sind besonders in den sinkenden Leistungen der Rentenversicherung zu suchen. Immer mehr Menschen haben keine Nachkommen, denen Sie ihre Immobilie vererben möchten oder können. Meist ist die schuldenfreie und selbst bewohnte Immobilie für einen bedeutenden Teil der Bevölkerung der größte Vermögensbestandteil. Eine Möglichkeit dieses Vermögen nutzbar zu machen und gleichzeitig im eigenen Haus wohnen bleiben zu können, würde sicherlich von vielen älteren Menschen begrüßt werden. Das altbekannte Modell des Immobilienverkaufs gegen eine Leibrente wird wieder aktuell. Im Gegensatz zu früher wird es sich hierbei in Zukunft nicht mehr um ein Geschäft zwischen Verwandten, sondern um ein Geschäft zwischen Fremden handeln, bei dem die Vermittlung, aufgrund der Komplexität, erst durch einen Immobilienmakler möglich wird. Die Vorteile liegen für beide Seiten auf der Hand. Der Verkäufer hat sein Vermögen genau zu seinem Lebensende verbraucht und nicht vorher, wenn man besonders auf die regelmäßige Einnahme angewiesen ist. Der Käufer kann auch schon in jungen Jahren Eigentum schaffen und zwar ohne Kreditinstitut und auch mit wenig Eigenkapital. Er ist unabhängig von den sich verändernden Zinsgegebenheiten. Oft gibt es die Situation, in der eine ältere Frau nur eine geringe Rente bezieht und trotzdem ein Haus bewohnt, dass sie auch nicht verlassen möchte. Erben sind nicht vorhanden oder nicht am Haus interessiert. Für solche Situationen ist ein Verkauf auf Leibrentenbasis mit lebenslangem Wohnrecht ein idealer Ausweg. Der Kerngedanke der Leibrente ist die Verteilung des Kaufpreises auf die durchschnittliche Lebenserwartung. Hierbei gibt es vielfältige Kom-

binierungsmöglichkeiten. Die Leibrente kann mit oder ohne Wohnrecht vereinbart werden. Sie kann zeitlich begrenzt werden oder mit einer Zeitrente kombiniert werden. Es können Einmalzahlungen oder Abschlusszahllungen vereinbart werden. Die Verrentung der Immobilie kann somit individuell auf jede Situation abgestimmt werden.

Generell gilt: Je höher der Wert der Immobilie und je älter die Eigentümer, desto höher fällt die Leibrente aus. Hauseigentümer, die ihr Haus oder Wohnung verrenten wollen, finden in Deutschland derzeit kaum Banken oder Versicherungen, die diese Möglichkeiten bieten. In anderen Ländern, wie z.B. in England oder den USA ist dies längst gängige Praxis. Der Verkaufsinteressent muss darum selbst einen privaten Käufer auf Rentenbasis finden oder sich durch einen Makler vermitteln lassen. Weil dieses Geschäft anspruchsvoller ist, als der übliche Verkauf, kommt hier der Auswahl des richtigen Maklers eine besondere Bedeutung zu. Fachkenntnis in der Immobilienbewertung sowie der Leibrentenberechnung ist hier Grundvoraussetzung. Autor: Metz Immobilien, Dirk Metz 39


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Monatlich 1.200 Euro Eigenheim-Rente

LBS-Eigenheim-Renten-Rechner ermittelt hohe Vorteile für künftige Rentner durch mietfreies Wohnen

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igene vier Wände erfreuen sich als Altersvorsorge großer Beliebtheit. Nach Auskunft der Landesbausparkassen (LBS) kann man den künftigen Vorteil mietfreien Wohnens aber auch in konkreten Zahlen ausdrücken. So haben über 30.000 Internet-Nutzer innerhalb eines Jahres mit dem LBS-Eigenheim-Renten-Rechner für sich im Schnitt eine Netto-Entlastung von rund 1.200 Euro ermittelt. "Netto heißt: die nachgelagerte Steuer für den Wohn-Riester und die Instandhaltungskosten sind schon abgezogen", erläutert LBS-Verbandsdirektor Hartwig Hamm.

Interessenten mit dem Erwerb eigener vier Wände im Rentenalter durchschnittlich 1.481 Euro als monatlichen Vorteil erwarten können. "Diese ersparte Miete, der Mietwert der eigenen vier Wände, ist im Alter für die Menschen eine enorme Entlastung", so Hamm. Demgegenüber falle die nachgelagerte Besteuerung im Rahmen der "Wohn-Riester"-Förderung mit durchschnittlich 79 Euro kaum ins Gewicht. Und sogar wenn man rund 200 Euro pro Monat für laufende Instandhaltungsmaßnahmen berücksichtige, bleibe ein Nettovorteil des mietfreien Wohnens von durchschnittlich rund 1.200 Euro übrig. Das Erfolgsgeheimnis von "Wohn-Riester" ist nach Hamms Worten, dass die private Altersvorsorge auf diesem Weg realisiert - eine hohe MultiplikatorWirkung hat. "Wer eigene vier Wände anstrebt, der spart in aller Regel viel eher als nur die Mindest-Beträge im Rahmen der Riester-Förderung." Selbst bei gleicher Einkommenssituation, so belegten Studien immer wieder, verfügten Wohneigentümer nicht nur zusätzlich über das Immobilienvermögen, sondern sogar auch über mehr Geldvermögen als vergleichbare Mieterhaushalte.

Der Eigenheim-Renten-Rechner der LBS (www.lbs. de/err) kalkuliert anhand individueller Daten der Internet-Nutzer in wenigen Schritten, wie viel mehr an Rente im Alter mit dem eigenen Heim zur Verfügung stehen wird, weil man mietfrei wohnt, und auf welchen Betrag sich die Riester-Förderung summiert. Über 30.000 Wohn-Riester-Interessenten mit einem Durchschnittsalter von 36 Jahren und einem Kaufpreis von durchschnittlich 230.000 Euro haben diesen Rechner nach LBS-Angaben innerhalb eines Jahres mit persönlichen Angaben "gefüttert" und sich auf diese Weise konkret die Vorteile der eigenen vier Wände als Altersvorsorge ausgerechnet. Die genauere Auswertung des Eigenheim-RentenRechners der LBS ergab nun, dass die Wohn-Riester40

Die Riester-Förderung ist dabei für Wohneigentums-Interessenten nach LBS-Angaben eine wichtige Hilfe. Die Auswertung der Daten - darunter zu knapp 45 Prozent von Singles - zeige nämlich, dass die durchschnittliche Förderung insgesamt 34.000 Euro ausmache. "Der Wohn-Riester entlastet die Erwerber bei der Finanzierung spürbar; entweder ist die Finanzierungsbelastung niedriger, oder man ist schneller schuldenfrei", so Hamm. Der LBS-Sprecher geht davon aus, dass sich die Vorteile der Zulagen und Steuervergünstigungen, die von jedermann ohne Einkommensgrenzen genutzt werden können, in Zukunft noch stärker herumsprechen. Autor: LBS Bundesgeschäftsstelle, im Deutschen Sparkassen- und Giroverband e.V.


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AXA Real Estate führt Green-Lease-Konzept in Deutschland ein

Zahl grüner Mietverträge wächst ständig

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XA Real Estate Investment Managers („AXA Real Estate“) hat die Einführung von Green Leases, so genannten „grünen Mietverträgen“, für die zukünftige Vermietung von Gewerbeimmobilien in Deutschland bekanntgegeben. Damit knüpft das Unternehmen an die guten Erfahrungen mit diesem Konzept in Frankreich an. Green-Lease-Klauseln enthalten unkomplizierte und gegenseitige Verpflichtungen zwischen Vermieter und Mieter wie beispielsweise: • regelmäßige Meetings zum Thema Nachhaltigkeit • den Austausch von Daten zur Energieeffizienz • die gemeinsame Festlegung objektspezifischer Nachhaltigkeitspläne und die anschließende Prüfung ihrer Umsetzung. Die Zahl „grüner Mietverträge“ die von AXA Real Estate abgeschlossen werden, wächst ständig, da mittlerweile alle neuen Gewerbemietverträge beziehungsweise Verlängerungen „Green-Lease“Klauseln vorsehen. Damit wird das Prinzip der Nachhaltigkeit selbstverständlicher Teil der Immobilienverwaltung. Diese Entwicklung unterstreicht das Engagement von AXA Real Estate für Nachhaltigkeit und ist ein weiterer Schritt zur Verwirklichung des langfristigen Ziels, „Green Leases“ im gesamten Portfolio einzuführen. AXA Real Estate ist mit einem verwalteten Vermögen von über 40 Milliarden Euro die führende Immobilienmanagement-Gesellschaft Europas* (Stand: Juni 2011). Als Unternehmen, das rund 2.800 Objekte für seine Kunden verwaltet, ist sich AXA Real Estate seiner Verantwortung bewusst, die Öko- und Sozialbilanz der von ihm betreuten Immobilienbestände zu verbessern. Das Green-Lease-Konzept ist ein weiteres Element im Nachhaltigkeitsprogramm des Unternehmens. Dazu Jean-François Le Teno, Global Head of Sustainable Development bei AXA Real Estate: „Mit der 42

Entscheidung, Green Leases auch in Deutschland einzuführen, knüpfen wir an die in Frankreich erzielten Erfolge an. Gleichzeitig ist dieser Schritt Ausdruck unserer Bemühungen, die ökologischen Folgen der Bebauung zu minimieren. Damit sind wir unserem langfristigen Ziel, Green Leases in unserem gesamten Portfolio umzusetzen, ein Stück näher gekommen. Wir haben hier proaktiv eine Entscheidung getroffen, die nicht durch staatliche Regulierungen vorgegeben wurde, sondern durch unseren Anspruch, unseren globalen Fußabdruck zu verringern, entstanden ist. Es ist unser Ziel, umweltfreundliche Prozedere, wie beispielsweise Green Leases, in die täglichen Abläufe unseres Unternehmens zu integrieren.“ Matthias Leube, Deutschlandchef von AXA Real Estate, fügt hinzu: „Die Einführung von Green Leases in Deutschland ist der erste Schritt im Rahmen eines umfassenden Nachhaltigkeitsprogramms. Es geht darum, eng mit unseren Mietern und Pächtern zusammenzuarbeiten, um die ökologischen Folgen der Immobiliennutzung zu begrenzen. Beide Parteien profitieren von den Vorteilen einer Green Lease. Der Mieter beziehungsweise Pächter erhält eine klare Vorstellung davon, wie seine Kosten insgesamt gesenkt und ein höheres Maß an Nachhaltigkeit erzielt werden kann. Für AXA Real Estate ist dieses Konzept ein wichtiger Bestandteil unserer Nachhaltigkeitsstrategie. Überdies verbessern Green Leases die Vermietbarkeit, sowohl im Hinblick auf bestehende Mietverhältnisse als auch Neuvermietungen. Im Ergebnis steigt der Immobilienwert für den Investor. Wir hoffen, dass Green Leases nicht nur in unserem Portfolio, sondern auch in der gesamten Branche selbstverständlich werden.“ *Quelle: Im Juni 2011 veröffentlichte INREV-Umfrage von 2010 Autor: Axa Konzern AG, Versicherungen und Finanzdienstleistungen


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Die sieben Todsünden beim Immobilienkauf

Kleine Regeln für große Kaufentscheidungen

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heologen und Philosophen mahnen die Menschen seit Jahrhunderten, sich tugendhaft zu verhalten. Während sie davon ausgingen, dass Sünden mit dem Tod bestraft werden, wissen Immobilienmakler heute, dass nicht unbedingt das Leben, aber zumindest Wohngefühl und Geld auf dem Spiel stehen. Die PlanetHome AG hat die sieben Todsünden für den Immobilienkauf neu interpretiert.

ob die exquisite Lage eine fehlende Anbindung zu Verkehrsmitteln rechtfertigt oder im Gegenzug sehr zentral gelegene Eigenheime auch Kindern genügend Platz zum Spielen geben können", empfiehlt Robert Anzenberger, Vorstand der PlanetHome AG. Wichtiger als der Schein sei das Sein - und damit die Lage. Stolz und Eitelkeit hingegen sollten keine Kaufentscheidung bestimmen. Habgier Wer beim Immobilienkauf an der falschen Ecke spart, kann schnell enttäuscht werden. "Ob Neubau oder Bestandsimmobilie: Zustand und Qualität entscheiden auf Dauer maßgeblich über Wert und Rendite", sagt Anzenberger. Geiz mag bei Elektroartikeln geil sein. Bei Immobilien rächt sich falsche Sparsamkeit vor allem dann, wenn zwingend notwendige Instandhaltungskosten nicht eingeplant werden. "Fachlich versierte Berater können Mängel frühzeitig erkennen und beheben." Wollust

Hochmut Größer, näher, teurer - Häuser gelten in der heutigen Konsumgesellschaft wie auch viele andere Güter als Statussymbole. Die "Wohnst du noch oder lebst du schon?"-Devise hat sich in den Köpfen der Deutschen festgesetzt. Dennoch sollten beim Immobilienkauf auch praktische und rationale Aspekte im Vordergrund stehen. "Käufer sollten sich überlegen,

Der Traum vom eigenen Haus ist häufig extravagant und beinhaltet viele Sonderwünsche. Auf diese einzugehen ist wichtig. Es gilt jedoch abzuwägen, ob diese Sonderwünsche tatsächlich Priorität haben sollten. "Luxus ist bei Immobilien nicht unbedingt im modernen Design zu sehen. Vielmehr versprechen robuste Bauweisen und edles Material hochwertige Wohnstandards und sichern den Wiederverkauf", erklärt Anzenberger. Man sollte sich daher nicht von schicken Armaturen blenden lassen, sondern wie in einer guten Beziehung auf die "inneren Werte" schauen. Wut Gestern durch die Finanzkrise im Aktiendepot herbe Verluste erlitten - heute alles in Immobilien investiert. "Die perfekte Geldanlage gibt es nicht. Es kommt auf die richtige Mischung und individuelle 43


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Impressum

Bedürfnisse an. So falsch es ist, alles auf Aktien zu setzen, so falsch wäre es, aus Wut über Verluste im Depot alles in Immobilien oder Gold zu investieren", sagt Anzenberger. Völlerei "Nur kaufen, was man sich leisten kann", lautet die Empfehlung Anzenbergers an alle Immobilienliebhaber. Gerade das aktuelle Zinstief lade dazu ein, die Darlehenssumme aufzublähen. "Aktuell bekommt ein Kreditnehmer theoretisch zehn Prozent mehr Kredit als im Frühjahr", sagt Anzenberger. Der Experte rät jedoch, die niedrigen Zinsen lieber für eine erhöhte Tilgung zu nutzen. Neid Um den Frieden in der Nachbarschaft zu bewahren, ist Neid auf die Nachbarn fehl am Platz. So wie man seine Nächsten nicht beneiden sollte, so sollte man diesen auch keinen Grund geben, selbst eifersüchtig zu werden. "Das Klima zu den Nachbarn entscheidet über die Wohn- und Lebensqualität", sagt Anzenberger. Er rät, vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie die Nachbarschaft zu begutachten. Wer seinen zehn Jahre alten Kleinwagen neben Nachbars Porsche nicht ertragen kann, würde sich möglicherweise in der falschen Gegend niederlassen. Faulheit Sowohl bei der Recherche nach einer geeigneten Immobilie als auch beim Erwerb sind Aufmerksamkeit und Engagement geboten. Die erstbeste Wahl ist selten auch die beste. Preis, Lage, Ausstattung und Emotionen sollten genau abgewogen werden, bevor es zu einer Kaufentscheidung kommt. "Bis eine geeignete Immobilie gefunden wird, vergehen meist sechs bis zwölf Monate", sagt Anzenberger. Beim Bauen von Häusern kann es zudem nicht schaden, den Prozess aktiv zu begleiten. Kunden, die sich Gedanken darüber gemacht haben, was sie wirklich wollen, können gezielt beraten werden. Wer selbst baut, kann durch Fleiß zudem den Gesamtpreis senken. Die eigene Muskelkraft muss allerdings realistisch eingeschätzt werden. Mehr als zehn Prozent der Gesamtsumme können die wenigsten durch Eigenleistung sparen. Autor: PlanetHome AG, 44

Verlag und Herausgeber: wmd Verlag GmbH Wiesseer Straße 126 83707 Bad Wiessee Tel: +49 (0)8022 – 187110 Fax: +49 (0)8022 – 1871129 info@wmd-verlag.de www.wmd-brokerchannel.de Geschäftsführung: Friedrich A. Wanschka Chefredaktion: Friedrich A. Wanschka Layout: Astrid Klee Foto: fotolia, adpic Handelsregister: HRB 165643 Amtsgericht München Bankverbindung: Sparkasse Rosenheim - Bad Aibling BLZ 711 500 00, Kto. 24364 Steuer-Nummer: 139/142/50247 Ust.- IdNr. DE 812638572 Verkaufspreis: 7,50 Euro Anzeigen: Matthias Heß wmd Verlag GmbH c/o SEL Selected Media OHG Kattunbleiche 31a 22041 Hamburg Tel: +49 (0)40 2841083-21 m.hess@wmd-verlag.de Technische Umsetzung / Produktion: wmd Verlag GmbH Astrid Klee Wiesseer Straße 126 83707 Bad Wiessee Tel: +49 (0)8022 – 187110 Fax: +49 (0)8022 – 1871129 info@wmd-verlag.de

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Deutsche im Immobilienfieber

Jeder zweite Bauherr möchte mit weniger als 10.000 Euro Eigenkapital finanzieren

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3 Prozent der Bundesbürger sehen derzeit einen idealen Zeitpunkt für den Abschluss einer Baufinanzierung. Das ergab eine OnsiteBefragung auf ImmobilienScout24 mit über 1.000 Teilnehmern. Ein Grund für das Stimmungshoch mögen die derzeit niedrigen Bauzinsen sein, die seit den vergangenen Monaten auf einem rekordverdächtigen Niveau von unter 3 Prozent verharren. Doch viele Käufer möchten mit einem sehr geringen Eigenkapital finanzieren - ein riskantes Unterfangen.

monatliche Ratenzahlung fällt entsprechend höher aus. Weitere Tipps zum Thema "Finanzieren ohne Eigenkapital finden Interessierte im Finanzierungsratgeber bei ImmobilienScout24 unter http://ots.de/ G3E7M.

Hausfinanzierung ohne Eigenkapital Die Nachfrage nach Kaufimmobilien bei ImmobilienScout24 ist seit Beginn der Finanzkrise 2007 um ca. 500 Prozent gestiegen. Doch ein Blick auf die Finanzierungsanfragen bei ImmobilienScout24 im ersten Quartal zeigt, dass sich immer mehr Deutsche auch ohne finanzielle Reserven vom Immobilienfieber anstecken lassen. Im Mittel wird nur ein Eigenkapitalanteil von knapp 10.000 Euro angegeben.* Das zeigt, dass jeder zweite Bundesbürger sein Haus ohne oder mit nur einem sehr geringen Eigenkapitalanteil finanzieren möchte. Möglich ist es. Denn die meisten Baufinanzierer bieten auch eine sogenannte Vollfinanzierung an. Etwas Vorsicht ist jedoch geboten, denn bei einer Baufinanzierung gilt der Grundsatz: Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto günstiger der Zins. Sind keine Rücklagen vorhanden, verlangt die Bank für das dadurch höhere Risiko einen Zinsaufschlag. Das bedeutet, die

So finanziert der Bundesbürger im Durchschnitt Mehr als die Hälfte (61 Prozent) der Finanzierungsinteressenten auf ImmobilienScout24 sind zwischen 30 und 45 Jahre alt. Nur knapp 13 Prozent sind über 50 Jahre. Im Durchschnitt liegt die angefragte Darlehenssumme bei 202.000 Euro, der angegebene Kaufpreis bei rund 236.000 Euro. Die einzelnen Objektwerte variieren jedoch stark nach Bundesland. So beträgt der angegebene Kaufpreis in BadenWürttemberg 241.000 Euro, in Brandenburg jedoch nur 157.000 Euro. Das beliebteste Eigenheim zur Finanzierung ist das Einfamilienhaus (41 Prozent), gefolgt von der Eigentumswohnung (25 Prozent) und der Doppelhaushälfte (10 Prozent). * Als Datengrundlage dient eine zufällige Stichprobe von über 3.000 Finanzierungsanfragen auf ImmobilienScout24 in einem Zeitraum von Januar bis März 2012. Autor: ImmobilienScout 24 GmbH 45


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Gotzi's FONDS-Check: DNL Sachwert Rendite-Fonds 4

Markus Gotzi im Gespräch mit Wolfgang J. Kunz,

Vertriebsdirektor DNL Investmentagentur für US-Immobilien e.K.

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ie Konjunkturaussichten Anfang 2012 in den USA sind gut. Die Wirtschaft gewinnt an Fahrt. Gute Gründe eigentlich, in den Dollar zu investieren, zumal er im Vergleich zum Euro stärker wird. Fondsinitiator TSO DNL bietet die Gelegenheit dazu. Mit dem aktuellen Angebot „Sachwert Rendite-Fonds 4“ beteiligen sich Anleger an Gewerbeimmobilien, vor allem im Südosten der USA. wmd: Sie schreiben in den Verkaufsprospekten Ihres aktuellen Angebotes, dass Sie mit Einkaufspreisen von 50 Prozent der Wiederherstellungskosten der Immobilie rechnen. Ist die Zeit der Fire-Sales gekommen? Wenn man in die Medien schaut, auch in den USA, dann liest man dort, dass die Preise für Gewerbeimmobilien weiterhin hoch sind. Wolfgang Kunz: Sie haben Recht, die Preise sind in den USA weiterhin hoch, aber die Frage ist wo. Die USA sind 27-mal so groß wie Deutschland, haben unglaublich viele unterschiedliche Märkte und einer davon ist zum Beispiel Atlanta. Wir haben allein in Atlanta 16 verschiedene Büromärkte. Die Kunst ist es diese genau zu kennen. Die Geschäftsphilosophie von TSO ist es, seit 1988 FireSales auch an teuren Standorten zu identifizieren und daran zu partizipieren. Wir merken dass seit 2008 private und institutionelle Anleger verstärkt Kapitalbedarf haben und verkaufen wollen - davon partizipieren wir. wmd: Geben Sie doch bitte ein paar Beispiele. Wer ist denn so verzweifelt, dass er zu 50 Prozent des Immobilienwertes verkauft? Wolfgang Kunz: Es sind ganz unterschiedliche Gruppen wie z. B. private Investoren und Investmentgesellschaften aber auch institutionelle Anleger. Ein Beispiel: Ein institutioneller Anleger hat sich verkalkuliert; die Immobilie hat einen hohen Leerstand. Er muss aber in seinen Bilanzen ausweisen, dass er Ertrag bringende Immobilien hat. Nun kommt etwas Wichtiges hinzu, wenn ein Ver46

käufer gegen Ende des Jahres noch mit Verlust verkauft, kann er den Verlust steuerlich geltend machen. Dies sind die Kreise aus denen wir unter anderem kaufen. wmd: TSO listet in seinem Verkaufsprospekt eine ganze Reihe von Mietverträgen auf. Einige davon laufen noch viele Jahre und andere laufen in Kürze aus. Wie ist denn die aktuelle Nachfrage von Mietern am Markt? Können die Immobilien anderweitig nachvermietet werden? Wolfgang Kunz: Ein wesentlicher Bestandteil der Geschäftsphilosophie von TSO ist die Vermietung. TSO hat für diesen Bereich Fachleute, die nichts anderes tun, als die Mieten zu optimieren. Bereits bei unseren aktuellen Investitionsobjekten finden Verhandlungen über eine Verlängerung statt, wurden Neuvermietungen eingeleitet. Dies alles dient dem Zweck, den Ertrag der Immobilie möglichst hoch zu halten, damit diese später verkauft werden kann. Sie finden dieses Modell betriebswirtschaftlich in unserem Prospekt wieder. Im Prospekt werden Rückstellungen gebildet, sowohl für Leerstände als auch für Neuvermietung. Somit ist sichergestellt, dass das Ziel der Neuvermietung auch erreicht wird. wmd: Nicht nur dieser Fonds, alle Fonds von TSO investieren schwerpunktmäßig im Südosten der USA. Ergibt sich daraus für die Anleger nicht ein Klumpen-Risiko?


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Wolfgang Kunz: Der Südosten der USA hört sich räumlich sehr beschränkt an, ist aber mit der Größe Europas vergleichbar. TSO investiert dort in die Standorte, die vergleichbar sind mit Paris, London oder München, also Kernstandorte wie Atlanta, Raleigh oder Orlando. Was zeichnet nun diese Standorte aus? Sie haben alle eins gemeinsam: Sie haben ein extrem hohes Bevölkerungswachstum. Atlanta wächst zum Beispiel seit 28 Jahren um 100.000 Menschen pro Jahr. Aber auch der Zuwachs großer Industrieunternehmen zeichnet den Südosten der USA aus. Dort haben sich allein 1.200 Firmen aus Deutschland angesiedelt. Zu den größten Produzenten gehören Wacker Chemie, BMW, Mercedes und Volkswagen. wmd: Der Fonds berücksichtigt in seinem Investitionsplan eine Liquiditätsreserve in Höhe von 2 Millionen Dollar. Wofür ist das Geld gedacht? Wolfgang Kunz: Diese Summe ist ein Erfahrungswert. TSO führt keine Investition durch, die nicht

auf den finanzmathematischen Grundlagen beruht. TSO ist einfach der Meinung, dass man eine Liquiditätsreserve für das vernünftige Management eines guten Fonds braucht, um zum Beispiel eventuelle Mietausfälle abzufedern. Man sollte auch nicht vergessen, dass diese Reserve in der Gesamtkalkulation des Fonds enthalten ist. Das heißt, dass die Erträge, die mit den Immobilien erwirtschaftet werden natürlich so hoch sein müssen, dass die Liquiditätsreserve auch finanzierbar wird und ist - dies ist bei unserem Fonds der Fall. wmd: Sie haben eine Untersuchung in Auftrag gegeben aus der hervorgeht, dass Sie mit verkauften Objekten eine jährliche Rendite von 24 Prozent erzielen konnten. Was waren dies für Objekte? Wolfgang Kunz: Es handelte sich hierbei um kleine Shopping-Center, Bürogebäude, gemischt genutzte Center. Alles vergleichbare Objekte, die wir auch jetzt in unserem neuen Fonds anbieten.

Für das VIDEO bitte auf das Bild klicken.

Markus Gotzi im Gespräch mit Wolfgang J. Kunz, Sehen Sie das gesamte Interview auf www.wmd-brokerchannel.de

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Habona setzt mit Einzelhandelsfonds 03 Kurzläuferserie fort

Kurze Fondslaufzeit, langfristige Mietverträge

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as Frankfurter Emissionshaus Habona Invest setzt seine erfolgreiche Fondsserie mit neu errichteten Einzelhandelsimmobilien fort. Mit dem gleichen Konzept wie seine beiden Vorgänger startet der Habona Deutsche Einzelhandelsimmobilien Fonds 03 jetzt in die Platzierung. Das Fondsvolumen beträgt 60 Millionen Euro, von denen 20 Millionen Euro durch private Investoren aufgebracht werden sollen. Der Fonds plant für seine Anleger halbjährliche Auszahlungen in Höhe von 6,75 Prozent pro Jahr und inklusive des Verkaufserlöses in fünf Jahren eine Gesamt-Rendite von sieben Prozent pro Jahr zu erwirtschaften. Als Mindestzeichnungssumme sind 5.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio vorgesehen. Das Konzept sieht hinsichtlich der Hauptmieter aus dem Lebensmitteleinzelhandel und der Standortauswahl breit gestreute Investitionen in 20 bis 25 deutsche Vollversorger, Nahversorgungszentren und

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Discounter vor. Zwei Objekte sind bereits erworben und bilden das Startportfolio. Viele weitere den strengen Investitionskriterien entsprechende Immobilien sind schon identifiziert. Wesentliches Merkmal der Einzelhandelsfonds von Habona ist die kurze Fondslaufzeit von nur fünf Jahren und die dadurch deutlich länger laufenden Mietverträge der Hauptmieter. Dies gibt den Anlegern deutlich mehr Sicherheit bei dem späteren Verkauf der Objekte. Neben den langfristigen, inflationsindexierten Mietverträgen und den Streuungsprinzipien bei Ankermietern und Standorten sind als Investitionskriterien außerdem die Bonität der Lebensmittelketten, die durch das Konsumforschungsinstitut GFK gutachterlich bestätigte Standortqualität und die Neuwertigkeit der Immobilien wesentlich. Autor: Habona Invest GmbH


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Wölbern Invest startet Vertrieb seines ersten Immobilien-Kurzläuferfonds

Holland 72: Flexibles Konzept mit quartalsweisen Auszahlungen

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as Hamburger Emissionshaus Wölbern Invest setzt neue Maßstäbe für Immobilieninvestments: Mit dem Holland 72 geht erstmals ein Wölbern-Fonds mit einer flexiblen Laufzeit in den Vertrieb: Geplant sind rund 6 Jahre. Fondsobjekt ist ein neu errichtetes Green Building direkt an der Waterfront Rotterdams, es ist bereits für 15 Jahre zu 100 Prozent an den Energiedienstleister Cofely Nederland N.V. vermietet. Das Investitionsvolumen des Fonds beträgt 17,9 Millionen Euro. Die Mindestbeteiligungssumme liegt bei 25.000 Euro, prognostiziert sind quartalsweise Auszahlungen von 5,5 Prozent pro Jahr ab dem ersten Quartal 2013.

Das Hamburger Emissionshaus Wölbern Invest setzt seine Holland-Fondsreihe mit einem Büro-Objekt in Rotterdam fort. Erstmals bietet der Initiator einen geschlossenen Core-Immobilienfonds mit einer geplanten Laufzeit von nur 6,25 Jahren an. Damit will der Anbieter nun auch denjenigen Anlegern ein attraktives Beteiligungsangebot unterbreiten, die Immobilienfonds bislang noch wegen der langen Laufzeiten gescheut haben. „Uns ist wichtig, dass die Anleger die Vorteile eines kurzlaufenden Fonds mitnehmen können, ohne anderswo Abstriche machen zu müssen“, betont Thomas Kühl, Generalbevollmächtigter von Wölbern Invest. Der Fonds Holland 72 bietet privaten Anlegern die Möglichkeit, mit einem solide kalkulierten Immobilien-Investment von Inflationsschutz, Werterhalt und von der Wirtschaftskraft der Niederlande zu profitieren: Nach Österreich hat das westliche Nachbarland mit 5,0 Prozent im März 2012 die niedrigste Arbeitslosenquote der gesamten Europäischen Union. Der Beschäftigungszuwachs und die Erholung der Nachfrage nach Büroflächen sprechen für einiges Mietsteigerungspotenzial, nachdem die Spitzenmieten in Rotterdam die letzten zwei Jahre sehr stabil waren. „Es sieht gut aus: Wir rechnen für 2012 mit weiter steigenden Büromieten bei Core-Immobilien.

Und wegen fehlender Finanzierungsmöglichkeiten sind Neubauten hier gerade richtig knapp“, so Kühl. Beste Aussichten: Waterfront Rotterdam Rotterdam ist nach der Hauptstadt Amsterdam die zweitgrößte Stadt und eines der kulturellen Zentren der Niederlande. Die Universitätsstadt mit rund 600.000 Einwohnern ist ein Industrie- und Handelszentrum, besonders durch den Seehafen: Es ist der größte Europas mit einem Umschlag von rund 10 Millionen Containern jährlich. Auffällig ist ferner die Wolkenkratzer-Silhouette, der die Stadt auch den Beinamen „Manhattan an der Maas“ verdankt, mit ihren charakteristischen Bauten wie dem EuromastAussichtsturm und der leuchtend weißen ErasmusBrücke. Und gerade jetzt ist Rotterdam ein gutes Pflaster für Immobilien-Investments: Laut den Immobilienexperten von Jones Lang LaSalle steigt die Nachfrage nach Büroflächen hier seit 2009. Die Spitzenrenditen liegen im 10-Jahres-Durchschnitt bei 6,0 Prozent. Das Angebot an Büroneubauten ist begrenzt und die Mieten steigen: „Die Zahl der im Bau befindlichen Flächen hat mittlerweile den niedrigsten Stand seit 30 Jahren erreicht“, verdeutlicht Kühl. Und laut dem europäischen Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle gab es in Rotterdam im 4. Quartal 2011 MietpreisSteigerungen von 2,6 Prozent, das ist der größte Zuwachs der insgesamt 24 betrachteten Städte. Auch der Mikro-Standort bietet gute Perspektiven für Mieter wie Anleger: Das Waalhaven-Quartier, ein ehemaliges Hafen-Gewerbegebiet im Bezirk Kop van Zuid am Südufer der Nieuwe Maas wandelt sich im Rahmen eines seit 1993 laufenden, umfangreichen Stadt-Erneuerungsprogramms zu einem modernen Stadtviertel im Zentrum Rotterdams. „Hier spielt sich gerade eine Erfolgsgeschichte ab, 49


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vergleichbar mit der der Hamburger HafenCity“, erklärt Kühl. „Es werden steigende Mieten für diese Standorte prognostiziert, die sich für die Objekte werterhaltend – wenn nicht sogar stark wertsteigernd – auswirken.“ Die Spitzenmieten in Rotterdam lagen Ende 2011 bereits bei 200 Euro pro Jahr und Quadratmeter. Cofely: Neues Haus an altem Standort Investitionsobjekt des neuen Fonds ist ein voll vermieteter Büroneubau mit 5.562 Quadratmetern Nutzfläche. Damit setzt Wölbern Invest einmal mehr auf ein Green Building. Das Gebäude wird voraussichtlich im September 2012 fertig gestellt und nach dem niederländischen GreenCalc-Index zertifiziert. Mieter des attraktiven Objektes direkt am Maas-Ufer ist der Spezialist für Energiemanagement und Anlagenbau Cofely Nederland N. V. Das Unternehmen gehört zu GDF Suez und damit zu einem der größten Energieversorger weltweit. Es besteht schon seit 1892 in Rotterdam und das Grundstück an der Willingestraat ist bereits seit 1941 Firmensitz.

Die Miete beträgt 180 Euro pro Quadratmeter und der Mietvertrag für 15 Jahre geht weit über die angestrebte Laufzeit des Fonds hinaus. Holland 72: Kurz – und prägnant Auch für den ersten Kurzläufer-Fonds bleibt Wölbern Invest seinen hohen Ansprüchen an das Investitionsobjekt und die Fondskonzeption treu: „Wir wollten einen konservativ kalkulierten Fonds mit einem guten Objekt, einem bonitätsstarken Mieter und stabilen Einnahmen anbieten“, so Kühl. Die Mindestbeteiligung liegt bei 25.000 Euro zuzüglich 5 Prozent Agio. Geplant sind quartalsweise Auszahlungen von 5,5 Prozent pro Jahr ab dem ersten Quartal 2013. Wie bei allen aktuellen Immobilienbeteiligungen von Wölbern Invest erhalten die Anleger auch bei diesem Fonds ab August 2012 ein detailliertes Fondsreporting, das ihnen drei Mal im Jahr einen Einblick zum Verlauf ihres Investments und dessen zukünftige Aussichten gibt. Autor: Wölbern Invest KG

Hesse Newman erwirbt Neubau der Hochschule Nürnberg von Aurelis

Neuer Immobilienfonds angekündigt

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nlässlich der heutigen Grundsteinlegung für den Erweiterungsbau der Georg-Simon-Ohm Hochschule in Nürnberg gab Stefan Wiegand, Geschäftsführer der Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG, den Verkauf der Gebäude an eine Fondsgesellschaft der Hesse Newman Capital AG bekannt. Das Hamburger Emissionshaus erwirbt das neue Hochschulgebäude sowie das dazugehörige Parkhaus am Standort Bahnhofstraße, 90402 Nürnberg. Aktuell wurde der Kaufvertrag unterzeichnet, der die Übernahme dieser Gebäude im Juni 2013 vorsieht. Über die Höhe des Kaufpreises wurde Stillschweigen vereinbart. 50

Die Aurelis errichtet ein GreenBuilding (DGNB SilberZertifikat ist angestrebt) mit rund 8.200 Quadratmeter Nutzfläche für Hörsäle, Seminarräume und Büros sowie ein Parkhaus mit 271 Plätzen und die dazugehörigen großzügigen Außenanlagen. Rund 1.000 Studenten sowie mehrere Fakultäten werden hier Platz finden. 'Wir wollen das Objekt in Nürnberg langfristig halten und werden hierfür einen Immobilienfonds auflegen, über den sich Anleger an dem Hochschulgebäude beteiligen können', so Marc Drießen, Vorstand der Hesse Newman Capital AG. 'Für die Investition sprechen vor allem die hohe angestrebte


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Immobilienqualität sowie die vollständige Vermietung an den Freistaat Bayern. Das Objekt ist Teil der langfristigen Bedarfsplanung der Hochschule Nürnberg.' Die Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG hatte den Zuschlag für die Erstellung des öffentlich ausgeschriebenen Erweiterungsbaus der Georg-SimonOhm-Hochschule in Nürnberg erhalten und noch 2011 mit ersten Arbeiten auf dem Areal an der Bahnhofstraße begonnen.

'Die Aurelis konnte dem Freistaat Bayern eine passgenaue Lösung für die Georg-Simon-Ohm-Hochschule anbieten', erläutert Jochen Pfefferle, Leiter Projektmanagement der Aurelis in Bayern. 'Mit Hesse Newman haben wir einen Käufer gefunden, der die Immobilie langfristig in den Bestand übernehmen möchte.' Für die weiteren Flächen der Aurelis an der Bahnhofstraße wird derzeit ein Nutzungskonzept mit der Stadt abgestimmt. Autor: HESSE NEWMAN CAPITAL AG

ILG Fonds jetzt im Premium-Segment

Fondsbörse Hamburg erweitert ILG-Angebot "Es freut uns sehr", so ILG-Geschäftsführer Uwe Hauch, "dass Asuco sich bereit erklärt, alle ILG Fonds mit strategischen Handelsimmobilien dauerhaft im Premium-Segment ankaufen zu wollen. Es dürfte niemand über eine größere Erfahrung im Zweitmarkt verfügen als die dort handelnden Personen. Insofern sehen wir die Übernahme der sogenannten Marktmaker-Funktion für unsere Fonds auf der Hamburger Zweitmarktbörse auch als eine Anerkennung unserer 32jährigen Tätigkeit als Initiator. Immerhin verpflichtet sich Asuco, täglich den Markt zu räumen, also Angebote für Anteile für bis € 50.000 pro Tag aufzukaufen. Das macht unsere Fondsanteile noch fungibler." Nachdem die ILG im letzten Jahr innerhalb von gut sieben Monaten € 50.000.000 für ihren Handelsimmobilien-Fonds Nr. 37, den bis dato größten ILG Fonds in der 32jährigen Geschichte, platzieren konnte, fühlt man sich bestärkt in der bisherigen Vorgehensweise. "Wir machen die Fonds, die wohl zurzeit jeder Initiator machen möchte, deutsche Immobilienfonds mit Core-Immobilien im Handelsbereich. Die Handelsimmobilien müssen aber sehr groß und strategisch sein. Dazu hat es übrigens noch nie eines

Fremdwährungsdarlehens bedurft", erläutert Hauch die ILG Grundsätze. In der Tat hat die ILG noch nie ein Objekt mit Fremdwährung finanziert. Für 2012 ist zur Mitte des Jahres ein neuer ILG Fonds geplant. Angabe gemäß handelt es sich wieder um einen Handelsimmobilienfonds mit den gewohnten Eckdaten: Geringer Fremdkapitalanteil, keine Finanzierung in Fremdwährung, reelle Inflationsannahme von 2% p.a., überdurchschnittlich hoher Ansätze für Instandhaltung und Revitalisierung "und natürlich mit unseren monatlichen Ausschüttungen. Eine 6b-Variante wird es übrigens auch wieder geben", so Hauch weiter. Autor: ILG Planungsgesellschaft, für Industrie- und Leasingfinanzierungen mbH 51


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Abkehr vom Core-Segment

Anbieter von Immobilienfonds planen 2012 wieder risikoreichere Investments. Die Vertriebe hingegen verharren in ihrer risikoaversen Haltung. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Scope-Marktbefragung

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ur Core geht noch: Dies war in den Jahren nach der Finanzkrise das Credo der Initiatoren Geschlossener Immobilienfonds. Emittenten und Vertriebe waren sich einig: Der Sicherheitsgedanke und die Risikovermeidung hatten Priorität. 2011 gaben rund 84 Prozent der von Scope befragten Vermittler an, dass die Sicherheitsorientierung aus ihrer Sicht die wichtigste Anlegermotivation sei. Für das Jahr 2012 stieg dieser Wert sogar noch leicht an. Analog verhielt es sich 2011 auf Initiatorenseite: Rund 81 Prozent gaben an, im Core-Segment tätig zu werden. Dies hat sich 2012 verändert: Der Anteil der Emissionshäuser mit Core-Plänen ging deutlich auf 62 Prozent zurück. Die Emissionshäuser planen im Gegenzug wieder mehr Fonds in den risikoreicheren Immobilienklassen. Etwa 20 Prozent der Initiatoren gaben an, Pläne im Core-Plus-Segment

zu hegen (+4 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr). Deutlich größer fiel der Zuwachs in den Segmenten Value-Added und Opportunistic aus. 2011 hatten hier jeweils acht Prozent der Initiatoren angegeben, in diesen beiden Risikoklassen Pläne zu haben. 2012 waren es jeweils 16 Prozent. Allerdings dürften die veränderten Pläne der Initiatoren weniger auf die tatsächlich gestiegene Risikoneigung der Anleger zurückzuführen sein, sondern vielmehr auf die gestiegenen Preise im Core-Segment. Mittlerweile sind die Renditen von Core-Immobilien auf ein Niveau gesunken, dass sie für einen Geschlossenen Fonds. Die Initiatoren befinden sich in einem Dilemma: Das, was der Vertrieb wünscht, ist immer schwieriger zu beschaffen. Legen die Initiatoren hingegen Fonds in anderen Risikoklassen auf, kann sich die Platzierung schwierig gestalten. Autor: Scope Group

PROJECT Fonds Gruppe erweitert REALE WERTE Fondsreihe

Einmalanlage und ratierlicher Vermögensaufbau

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ie 1995 gegründete PROJECT Gruppe überzeugt Anleger und Analysten seit Jahren mit stabil konzipierten Immobilienentwicklungsfonds bei Renditen zwischen 7 und 12 Prozent. Das Erfolgsrezept und Alleinstellungsmerkmal der Franken: konsequente Eigenkapitalstrategie und Spezialisierung auf die Entwicklung von Wohnimmobilien in fünf ausgewählten deutschen Metropolregionen. Jetzt legt das Bamberger Emissionshaus mit den Fonds 11 und 12 zwei neue Immobilienfonds der erfolgreichen REALE WERTE-Reihe auf.

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Pünktlich zum Frühlingsanfang startet die PROJECT Fonds Gruppe den Vertrieb ihrer beiden neuen REALE WERTE Fonds 11 und 12. Damit erhalten Anleger die Möglichkeit, ihr Kapital auch künftig gewinnbringend in deutsche Wohnimmobilienentwicklungen der PROJECT Gruppe zu investieren. Die Konzentration auf die kurzen Phasen Neubau und Sanierung von Immobilien bilden das Kernstück des PROJECT Stabilitätskonzeptes: Bei Haltezeiten von nur zwei bis vier Jahren sind Verkaufspreise planbar, eine Nachvermietung oder spätere Revitalisierungskosten entfallen komplett. Zudem bieten diese Pha-


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nagement von PROJECT“, so Wolfgang Dippold, geschäftsführender Gesellschafter der PROJECT Fonds Gruppe. PROJECT Fonds verzichten konsequent auf Finanzierungen auf allen Ebenen, weshalb die Anleger durch das lastenfreie Grundbuch der Objekte gesichert sind – alle mit einer Finanzierung verbundenen Risiken werden ausgeschlossen. Doch auch weitere Festlegungen stabilisieren die PROJECT Fonds: Dies sind der Verzicht auf Zwischengewinn des Initiators beim Objekteinkauf, klar fixierte Investitionskriterien bei der Objektauswahl, Streuung des Fondskapitals in mindestens 15 Objekte pro Fonds und die Spezialisierung auf die fünf Metropolregionen Berlin, Frankfurt, Hamburg, Nürnberg und München. sen die höchsten Renditepotenziale im Bereich der Immobilie. Deshalb ist die von PROJECT verfolgte Anlagestrategie mit Verzicht auf jegliche Fremdfinanzierung für Kapitalanleger hoch interessant. Einmalanlage und ratierlicher Vermögensaufbau PROJECT hat die Bedürfnisse deutscher Anleger genau identifiziert und bietet mit dem REALE WERTE Fonds 12 einen Einmalanlagefonds sowie mit dem REALE WERTE Fonds 11 den ratierlichen Vermögensaufbau mit eigenkapitalbasierter Wohnimmobilienentwicklung an. Die Einmalanlage erfolgt mit einer Laufzeit ab 10 Jahren und einer Anlage ab 10.000 Euro. Anleger können zwischen einer Entnahme von bis zu 50 Prozent der Zeichnungssumme oder einer planbaren monatlichen gewinnunabhängigen Ausschüttung von 8 Prozent im Jahr wählen. Alternativ gibt es eine monatliche Ansparvariante. Dadurch, dass die Fonds in mindestens 15 Objekte investieren, bietet dieses Konzept eine einmalige Möglichkeit der Immobilienstreuung. Für die Fondsanleger werden Renditen von 7 bis 12 Prozent nach allen Kosten erwartet.

Mehr Flexibilität für Anleger Stärker als jemals zuvor hat PROJECT bei der Fondskonzeption der neuen REALE WERTE Fonds 11 und 12 die Bedürfnisse von Anlegern berücksichtigt. So wurde nicht nur das Berichtswesen von halbjährlich auf quartalsweise erscheinende Fonds Reports verbessert, sondern auch eine zusätzliche Sonderkündigungsmöglichkeit in definierten Notfällen eingeführt. Bei Arbeitslosigkeit, Erwerbsunfähigkeit, Scheidung, Vererbung sowie bei Feststellung einer nur noch kurzen weiteren Lebenserwartung kann der Anleger vorzeitig auf sein eingesetztes Kapital zugreifen. Ferner besteht jetzt bei der Einmalanlage eine allgemeine Kündigungsmöglichkeit nach dem 5. Jahr. Außerdem wurden laufende Kosten zum Teil verringert, die Wirtschaftsprüfung auf alle Ebenen ausgeweitet sowie die Haftsumme auf ein Prozent reduziert. Autor: PROJECT PI Immobilien AG

Hurdle Rate für PROJECT Gewinnbeteiligung von 8 auf 12 Prozent angehoben „Der wirtschaftliche Erfolg unserer bisher aufgelegten Fonds bestätigt unser Anlagekonzept. Unser Vertrauen in den Erfolg unseres Entwicklungskonzeptes ist sehr hoch, weshalb wir die Hurdle Rate auf Objektebene von 8 auf 12 Prozent angehoben haben. Erst bei darüber hinausgehenden Gewinnen fließt ein Anteil bis zu einem Fünftel an das Ma53


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Real Invest: Vermögensverwaltende und gewerbliche Steuerkonzepte im Vergleich

Chancen und Risiken unterschiedlicher Steuerkonzepte für geschlossene Immobilien-Zweitmarktfonds

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mmobilien-Zweitmarktfonds wurden aus steuerlichen Gründen oft vermögensverwaltend konzipiert. Damit verzichten sie auf ein aktives Portfoliomanagement und können interessante Opportunitäten während der Laufzeit nicht nutzen. Die steuerlichen Vorteile sind dabei nicht mit Sicherheit gegeben. Werden die Tatbestandsmerkmale eines gewerblichen Grundstückshandels erfüllt, drohen dem vermögensverwaltenden Zweitmarktfonds und seinen Anlegern Steuernachzahlungen zuzüglich entsprechender Zinsbelastungen. Im Zweitmarkt bieten gewerbliche Fondskonzepte mehr Sicherheit und bessere Chancen.

Hamburg, 28. März 2012. Deutschen Anlegern wird eine starke Abneigung gegen den Fiskus nachgesagt. Gibt es eine Möglichkeit, Steuern zu sparen, schlagen sie zu. Auch heute noch gibt es vereinzelt geschlossene Fonds, die bei der Konzeption vor allem auf steuerliches Tuning setzen. Häufig werden hierdurch bei unsicherer Realisierung der steuerlichen Vorteile Ertragschancen vergeben. Ein Bespiel dafür sind vermögensverwaltend konzipierte Fonds, die in eine Vielzahl von Immobilien investieren, im Wesentlichen also Zweitmarktfonds. „Zweitmarktfonds für Immobilien sind für eher sicherheitsorientierte Investoren prinzipiell ein gutes Konzept. Sie investieren nicht nur in weitgehend inflationsgeschützte Sachwerte, sondern sie identifizieren die Zielinvestments nach der bereits gezeigten Performance und nicht allein nach Prognosen. Zudem wird durch die größere Anzahl an Zielobjekten gegenüber den SingleAsset-Fonds eine Risikodiversifikation erreicht“, sagt Wolf-Dieter Ruch, Geschäftsführer des Hamburger Emissionshauses Real Invest. Wenn die erhoffte Wertsteigerung eines Immobilienzweitmarktfonds zum Laufzeit-Ende dann noch steuerfrei vereinnahmt werden soll, klingt das natürlich interessant. Aber: „Für Immobilieninvestments 54

im Allgemeinen und Immobilienzweitmarktfonds im Speziellen gelten komplexe steuerliche Regelungen. Investoren und Berater sollten daher genau prüfen, ob das jeweilige steuerliche Konzept mit Blick auf die Geschäftsidee und den Markt sinnvoll und auch tragfähig ist. Hierbei sind die alternativen Konzeptionen mit ihren einzelnen Vor- und Nachteilen – so auch die tatsächlichen steuerlichen Unterschiede zwischen den vermögensverwaltenden und den gewerblichen Zweitmarktfonds - miteinander zu vergleichen“ ergänzt Jörn Dieckmann, geschäftsführender Gesellschafter bei der Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft Dr. Steinberg & Partner GmbH in Hamburg.

Steuer-Tuning: Einschränkungen im Handeln und unsichere Steuervorteile Riskant ist für vermögensverwaltende Zweitmarktfonds die drohende Qualifizierung eines gewerblichen Grundstückshandels schon auf Fondsebene, die neben der laufenden Gewerbesteuerpflicht auch die Einkommensteuerpflicht der Veräußerungsergebnisse nach sich zieht. Ausschlaggebend hierfür ist die so genannte Drei-Objekt-Grenze. „Verkauft beispielsweise der Fonds innerhalb von zehn Jahren mindestens drei Fondsanteile oder mittelbar drei Immobilien im Wert von jeweils über 250.000 Euro – maßgeblich ist nicht nur der Wert des Fondsanteils, sondern auch der dahinter stehende Immobilienwert bei Veräußerung – kann der


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vermögensverwaltende Status vom Finanzamt aberkannt werden. Und zwar rückwirkend bis zum Beginn“, warnt Dieckmann. Das Problem dabei: Dem Fondsmanagement ist es kaum möglich, dieses Risiko mit Sicherheit auszuschließen. Denn als Verkauf gilt auch, wenn die Anleger eines Zielfonds beschließen, den Fonds aufzulösen. Dieckmann: „Wir empfehlen diesen Aspekt vor dem Hintergrund des langfristigen Zeithorizonts von zehn Jahren bei der Beurteilung des steuerlichen Konzepts zu beachten. Zudem scheidet wegen der so genannten steuerlichen Infizierung eine Investition in gewerbliche Zielfonds aus. Andernfalls entfielen wiederum die steuerlichen Vorteile der Vermögensverwaltung.“

sonen in Abhängigkeit der persönlichen steuerlichen Verhältnisse je nach Hebesatz der Gemeinde häufig 80 bis 100 Prozent der Gewerbesteuer wieder zurück erhalten. Dieckmann: „Die Gewerbesteuer spielt aus diesem Grunde unseres Erachtens für die Beurteilung der Vorteilhaftigkeit eines steuerlichen Konzepts eher eine nachrangige Rolle. Und um den Nachteil der Einkommensteuerpflicht korrekt zu bewerten, muss man beachten, dass man die etwaige Steuerfreiheit bei einem vermögensverwaltenden Zweitmarktfonds durch die zehnjährige Haltefrist einschließlich ihrer Risiken erkauft.“

Zusätzliche Renditechancen bei gewerblichen Immobilienzweitmarktfonds Tritt der Fonds von Anfang an gewerblich auf, entfällt nicht nur das Risiko späterer Steuernachzahlungen auf einen Schlag. Die Freiheit, Fondsanteile aktiv zu handeln, erlaubt auch, zusätzliches Renditepotenzial auszuschöpfen. „Unsere Zweitmarktfonds sind gewerblich, um bewusst Gewinne zu realisieren. So haben wir zum Beispiel einen Anteil des DG Anlage Einkaufscenterfonds zu 270 Prozent des Nennwertes verkauft – das ist ein Plus von 75 Prozentpunkten gegenüber den Anschaffungskosten“, sagt Ruch. Gerade über längere Laufzeiten sei ein aktives Portfoliomanagement sinnvoll, um flexibel Hochpreisphasen auszunutzen. „Als gewerblicher Fonds können wir zudem unbesorgt Anteile über 250.000 Euro und auch gewerbliche Zielfonds kaufen – das vergrößert unsere Einkaufsmöglichkeiten um etliche gute Objekte“, so Ruch. Auch wollen viele Anleger heute flexibler investieren und bevorzugen auch bei geschlossenen Fonds Laufzeiten unter 10 Jahren – auch für diese Anleger sind gewerbliche Fonds ideal. Doch was kostet die Sicherheit und Flexibilität den Anleger eines gewerblich geprägten Fonds? „Tatsächlich ist der Unterschied geringer als landläufig angenommen“, erläutert Dieckmann. Zu berücksichtigen sind die Gewerbesteuerpflicht sowie die Einkommensteuerpflicht der Veräußerungsergebnisse, also Veräußerungserlös abzüglich der fortgeschriebenen Anschaffungskosten der Zielanteile. Auf Grund der Anrechenbarkeit der Gewerbesteuer auf die Einkommensteuer können natürliche Per-

„Wir haben uns schon vor Gründung der Real Invest Reihe ausführlich mit dem Thema Steuern auseinander gesetzt und uns vor dem Hintergrund der Beratungssicherheit und des aktiven Portfoliomanagements bewusst für eine gewerbliche Prägung entschieden. Denn wir wollten eine steuersichere Anlage schaffen, die die Renditen maximiert, statt nur die Steuer gering zu halten. Für den Anleger zählt letztlich das Ergebnis unter dem Strich“, erläutert Ruch. Autor: RIZ Real Invest , Gesellschaft für Zweitmarktemissionen mbH 55


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Analyse-Mitteilung von Scope Analysis

Einzelobjektfonds sind in der Mehrzahl

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eschlossenen Fonds könnten bald per Gesetz zur Risikostreuung und somit zur Investition in mehrere Objekte verpflichtet werden. Für klassische Einzelobjektfonds wäre es das Aus. Gegenwärtig machen sie rund die Hälfte des emittierten Fondsvolumens aus. Im Rahmen der Umsetzung der AIFM-Richtlinie in deutsches Recht wird gegenwärtig diskutiert, ob Geschlossene Fonds künftig das Risiko auf mehrere Investitionsobjekte verteilen müssen. Scope hat ausgewertet, wie viele Fonds von einer derartigen Regelung betroffen wären. Dazu wurde das emittierte Fondsvolumen der vergangenen fünf Jahre analysiert.

Gewichtet nach Fondsvolumen investierten mehr als die Hälfte – 54 Prozent – der emittierten Fonds in ein einziges Objekt. 43 Prozent des emittierten Fondsvolumens waren Mehrobjektfonds. Die restlichen drei Prozent des emittierten Fondsvolumens entfallen auf sonstige Fonds. Dazu zählen beispielsweise Genussrechte und Zweitmarktfonds. Im Bereich der Immobilienfonds – dem wichtigsten Segment – ist der Anteil der Einzelobjektfonds noch stärker ausgeprägt. Rund 41 Prozent des im Jahr 2006 angebotenen Fondsvolumens waren Einzelobjektfonds. 2011 betrug der Anteil bereits fast 70 Prozent und erreichte damit einen absoluten Höchststand. Mitverantwortlich dafür war die hohe Anzahl außergewöhnlich großvolumiger Immobilienfonds im vergangenen Jahr. Die Scope-Auswertung zeigt, dass der erwogene Zwang zur Risikodiversifizierung auf der Ebene des einzelnen Fonds enorme Auswirkungen auf die Fondsbranche hätte. Ein Geschlossener Immobilienfonds, der die diskutierten Regelungen erfüllen würde, müsste in mehrere Core-Büroimmobilien investieren. Er hätte dann ein deutlich höheres Fondsvolumen als derzeit üblich. Ob sich Initiatoren mit solchen „Riesenfonds“ in Vertrieb wagen, darf bezweifelt werden. Zudem dürfte die Beschaffung des Fremdkapitals für einen solchen Fonds derzeit problematisch sein. Hinzu kommt, dass es ursprünglich gerade die Idee des Geschlossenen Fonds ist, in einen klar abgegrenzten Sachwert zu investieren. Im vergangenen Jahr fanden insbesondere jene Fonds, die in einzelne Büroimmobilien oder in ein Großraumflugzeug investieren, großes Interesse bei Anlegern.

Ergebnis: Seit 2006 hat sich der Anteil der Einzelobjektfonds nahezu verdoppelt. Im Jahr 2006 investierten Geschlossene Fonds nur zu einem Drittel in ein einziges Objekt. Zwei Drittel des aufgelegten Fondsvolumens hingegen waren Mehrobjektfonds. Im Jahr 2011 hat sich das Verhältnis verkehrt: 56

Die Verpflichtung, innerhalb eines Geschlossenen Fonds das Risiko auf eine Vielzahl von Investitionsobjekten zu verteilen, käme ein Stück weit einer Entmündigung des Anlegers gleich. Denn bislang übernimmt der Anleger eigenständig die Diversifikationen über mehrere Fonds und Asset-Klassen. Autor: Scope Group


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Seniorenheime - Die Demographie ist kein Selbstläufer

Kriterien für erfolgreiche Pflegeimmobilienfonds: Gute Lage, attraktive Immobilie und überzeugendes Fondskonzept

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ie Deutschen werden immer älter. So beläuft sich die verbleibende Lebenserwartung von heute 65-jährigen Männern nach Angaben des Statistischen Bundesamts auf weitere 17 Jahre und 4 Monate. Bei gleichaltrigen Frauen beträgt sie statistisch sogar weitere 20 Jahre und 7 Monate. Und mit zunehmendem Alter steigt auch das Risiko, pflegebedürftig zu werden. Ab dem 65. Lebensjahr verdoppelt es sich geschätzt alle fünf Jahre. „Die Nachfrage nach guten Pflegeplätzen wird weiter zunehmen. Das ist für Anleger interessant, die in diesen Markt investieren wollen“, sagt Frank Schuhmann, Prokurist und Chefanalyst des Beteiligungsspezialisten dima24.de. Fakt ist: Der Bedarf ist da. So wird bis zum Jahr 2050 die Zahl der Pflegebedürftigen in Deutschland von derzeit 2,1 Millionen auf mindestens 4,2 Millionen steigen. Dies steigert auch die Nachfrage nach Pflegeheimplätzen: Laut Berechnungen von CBRE Research werden 2030 mehr als 1,2 Millionen Menschen in Pflegeheimen leben – ein Plus von rund 70 Prozent gegenüber dem Jahr 2009. „Ein Vorteil von Pflegeimmobilien, etwa gegenüber Bürogebäuden, ist die geringere Abhängigkeit von der Konjunktur, denn Pflegebedürftigkeit richtet sich nicht nach der gesamtwirtschaftlichen Lage“, sagt Schuhmann. Pflegeimmobilien versprechen daher langfristig stabile Einnahmen. Auch die Rendite kann sich sehen lassen: Aktuelle Pflegeimmobilienfonds prognostizieren zwischen 6,5 und 8,5 Prozent Auszahlungen für die Anleger – und damit mehr als derzeit bei Wohnimmobilien in guter Lage möglich ist. Demographie allein ist nicht genug: Auf Lage, Objekt und Betreiber kommt es an „Die Nachfrage nach Pflegeheimplätzen wird stei-

gen, allerdings ist die Demographie allein noch keine Garantie für den Erfolg eines Investments in Pflegeimmobilien“, erläutert Schuhmann. So geht die Unternehmensberatung Ernst & Young von einer deutlichen Konsolidierung in der Pflegebranche in den nächsten Jahren aus, die vor allem großen Pflegeheimbetreibern nützt. Anleger sollten sich deshalb vor ihrer Investitionsentscheidung ausführlich beraten lassen und insbesondere drei Aspekte bei der Fondsauswahl beachten: eine gute Lage, eine attraktive Immobilie und einen leistungsfähigen Betreiber. Erstens ist die Lage des konkreten Pflegeheims ein wichtiges Kriterium für ein erfolgreiches Investment. „Wie jede andere Wohnimmobilie auch sollte die Pflegeimmobilie möglichst zentrumsnah liegen, eine gute Infrastruktur und ein schönes Wohnumfeld bieten – so dass dort auch Menschen einziehen wollen“, sagt Schuhmann. Der zweite Punkt ist die Attraktivität und das Alter des Pflegeheims selbst: Schuhmann empfiehlt Anlegern, darauf zu achten, dass die Pflegeimmobilie möglichst neu oder neuwertig ist. Bei älteren Pflegeheimen muss 57


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in der Fondskalkulation genug Kapital für eine Generalsanierung der Immobilie zurückgestellt sein, damit sich die Investitionskosten bei Änderungen der Nachfrage oder rechtlichen Neuregelungen im Rahmen halten. Vor dem Hintergrund, dass künftig die Unterbringung in Einzelzimmern vom Gesetzgeber vorgeschrieben werden könnte, sollte das Pflegeheim darüber hinaus über einen möglichst hohen Anteil von Einzelzimmern verfügen. Drittens muss der Pflegebetreiber leistungsfähig sein und die Gesamtkalkulation stimmen, damit eine Investition in eine Pflegeimmobilie zum Erfolg wird: Laut Schuhmann sollten Anleger auf einen großen, erfahrenen und bonitätsstarken Betreiber achten. Auch die Pacht ist entscheidend: „Es sollten nur Pflegeimmobilien in Frage kommen, die für die Laufzeit des Fonds fest verpachtet sind, um stabile Mieteinnahmen und damit Auszahlungen für die Anleger darstellen zu können“, so Schuhmann. Die Höhe der Pacht darf den Betreiber dabei wirtschaftlich nicht überfordern. „In der Vergangenheit

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ging diese Rechnung bei manchen Pflegeimmobilienfonds nicht auf, die Immobilien waren zu teuer eingekauft worden und die Betreiber konnten die Pacht nach zehn Jahren nicht mehr zahlen“, sagt Schuhmann. Pflegeimmobilienfonds als Anlagealternative zu Büro- und Wohnimmobilienfonds Pflegeimmobilienfonds sind aktuell ein Nischenmarkt, in dem nur wenige Fondsgesellschaften aktiv sind. „Aufgrund der möglichen Rendite und der Anlagesicherheit können sie für Anleger eine interessante Alternative zu Wohn- oder Büroimmobilienfonds sein, wenn die Besonderheiten dieser Assetklasse beachtet werden“, meint Schuhmann. Derzeit hat dima24.de zwei Pflegeimmobilienfonds im Angebot. Anleger, die sich über dima24.de an einem geschlossenen Fonds beteiligen, sparen in jedem Fall bares Geld: Das Agio von 5 Prozent wird bei allen angebotenen Fonds zurückgezahlt. Autor: dima24.de, Vermögensbratung GmbH


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US-Immobilienmarkt Miami - die goldenen Zeiten kehren zurück

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er Immobilienmarkt von Miami und SüdFlorida ist zurück: 2011 wurden die optimistischsten Erwartungen übertroffen und die Erholung nach der Krise zeigt sich schneller und stärker als auf allen anderen USTeilmärkten. Für 2012 werden Rekordverkaufszahlen, eine schnelle Absorption überschüssiger Hausbestände und steigende Immobilienpreise im zweistelligen Bereich erwartet. Die Beobachtungen von Marc Tetzner, geschäftsführender Gesellschafter der PAMERA Real Estate Partners LLC bestätigen dies: "Projektentwickler haben bereits wieder Bauanfragen für allein 29 Wohntürme im Süden Floridas in den kommenden zwei bis fünf Jahren gestellt. Käufer und Investoren aus aller Welt befeuern dieses bemerkenswerte (Wieder) Erstarken des Immobilienmarktes. Die Region Miami ist zunehmend der Top-Markt der USA für ausländische Käufer." Die aktuellen Zahlen aus dem regelmäßigen Marktbericht von PAMERA Real Estate Partners zeigen eindeutig die Wiederauferstehung des Immobilienmarkts: Die 2011er Verkaufszahlen für Miami übertrafen bereits die aus dem Immobilienboomjahr 2005. In der Region Süd-Florida wurden vergangenes Jahr insgesamt 24.929 Verkäufe (inklusive Wohnungen und Einfamilienhäuser) verzeichnet, 4 % mehr als 2005 (24.025) und 46 % mehr als 2010 (17.068). Die Wohnungsverkäufe stiegen dabei von 9.760 in 2010 um 54 % auf 15.009 in 2011. Bei den Einfamilienhäusern gab es ein Plus von 36 % von 7.308 auf 9.920. Mit dem aktuellen Rückgang von verfügbarem Bestand und Neubauprojekten, deren Fertigstellung nicht vor Ende 2013

erfolgt, droht bereits wieder ein Engpass, wodurch die Wahrscheinlichkeit anhaltend steigender Immobilienpreise groß ist. Die durchschnittlichen Preise für Einfamilienhäuser im Bezirk Miami stiegen vergangenes Jahr um 8,3 % von 302.098 (Ende 2010) auf 327.060 Dollar (Dezember 2011). Der Durchschnittskaufpreis für Wohnungen nahm gar um 21.5 % von 223.962 auf 272.186 Dollar zu. Der verfügbare Bestand fiel im vergangenen Jahr um 39 % auf 14.087. Neue Rekorde wurden 2011 besonders im Luxussegment gebrochen: Ein Penthouse im renommierten Setai-Projekt erzielte beispielsweise einen Verkaufspreis von 21,5 Mio. Dollar - der höchste jemals in Miami gezahlte Preis für eine Wohnung. Die 20 teuersten Immobilienverkäufe brachten es 2011 auf eine Summe von 244,54 Mio. Dollar, der Durchschnittspreis betrug damit 12,2 Mio. Dollar pro Immobilie. Autor: PAMERA Real Estate Partners LLC, Marc Tetzner 59


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Offene Immobilienfonds - das Anlegervertrauen kehrt zurück

Konsolidierung in der Branche der Offenen Immobilienfonds kurz vor dem Abschluss - Branche vor historischer Chance zum Neubeginn - Performance aus der Immobilienbewirtschaftung bei vielen Produkten solide - Hohe Liquidität und Abwertungen drücken die Renditen - Märkte überwiegend aufnahmefähig für die Verkäufe der abzuwickelnden Fonds

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ie Konsolidierung in der Branche der Offenen Immobilienfonds steht kurz vor ihrem Abschluss. Am 21. Mai werden die Anleger über das Weiterbestehen des CS EUROREAL - des letzten großen Publikumsfonds, dessen Zukunft auf dem Kippe steht - entscheiden. Wenn bald Klarheit herrscht, auf welche Produkte der Privatanleger in Zukunft zurückgreifen kann, besitzt die Branche nach Auffassung von Scope Analysis eine historische Chance zum Neubeginn. Bei den von der europäischen Staatschuldenkrise verunsicherten Anlegern gelten Immobilien aktuell als eine der sichersten Anlagen. „Wie auch immer die Entscheidung über den CS EUROREAL ausfallen wird - eines steht bereits heute fest“, urteilt Sonja Knorr, Director Real Estate von Scope Analysis. „Den Privatinvestoren werden auch nach Abschluss der Konsolidierung genügend gute Offene Immobilienfonds zur Verfügung stehen. Das Anlegervertrauen kehrt zurück

Dass Anleger den stabilen Fonds nach wie vor eine wichtige Funktion in der Palette der Anlagemöglichkeiten einräumen, zeigen die Nettomittelzuflüsse von 1,2 Mrd. Euro in 2011. Zum Vergleich: Im selben Zeitraum zogen die Anleger aus allen vom BVI gelisteten Publikumsfonds netto 16,6 Milliarden Euro ab. Bei den Offenen Immobilienfonds steht an der Spitze der Zuflüsse mit fast einer halben Milliarde neuer Mittel der UniImmo: Deutschland von Union Investment. Es folgt der Deka- ImmobilienEuropa mit 414 Millionen Euro, der grundbesitz europa von RREEF mit 327 Millionen Euro und der hausInvest von Commerz Real mit 320 Millionen Euro. 60

Ratingergebnisse 2012: Talsohle erreicht Scope Analysis hat wieder alle Offenen Immobilienfonds, die sich an Privatanleger richten, sowie die wichtigen Fonds mit institutioneller Zielgruppe einem Rating unterzogen. Die Mehrzahl der von Scope in der aktuellen Ratingrunde analysierten 17 Offenen Immobilienfonds hat sich im Jahr 2012 gegenüber dem Vorjahr verschlechtert. Die Ratings von 10 Fonds fielen schlechter aus als im Vorjahr, darunter alle Fonds, die sich an institutionelle Anleger richten. Vier Fonds konnten ihr Ergebnis halten, und nur drei Fonds erhielten eine bessere Bewertung. (Für den CS EUROREAL wird vorerst keine Note veröffentlicht.) Aufsteiger und Absteiger im Rating Gegen den Branchentrend konnten drei Fonds das gute Ratingergebnis des Vorjahres halten. Auf A behaupteten sich der hausInvest und der UniImmo: Deutschland. Der UniImmo: Europa verteidigte erfolgreich seine Note A-. Auf niedrigerem Niveau blieb die Bewertung des HANSAimmobilia aus dem Hause HANSAINVEST unverändert. Der Fonds erhielt wie im Vorjahr die Note C. Die Ausnahmen bilden zwei Fonds, die ihr Rating verbessern konnten. Der grundbesitz europa von RREEF erreichte mit AA+ das beste Ergebnis aller Fonds überhaupt und konnte damit den WestInvest ImmoValue vom Spitzenplatz verdrängen. Der Deka-ImmobilienEuropa verbesserte sich von A auf A+. Der UniImmo: Global, der aus Gründen einer zeitweisen Fondsschließung nach der Erdbebenkatastrophe in Japan und der Abwertung seines japanischen Portfolios im Vorjahr deutlich heruntergestuft worden war, konnte sich von B auf BB steigern. Hohe Liquidität und Abwertungen drücken Fondsperformance Die Renditen, die im Vorjahr schon auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau lagen, sind weiter ge-


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geringere Mieten akzeptieren. „Insbesondere im Falle von Neuvermietungen sind die Kosten für Incentives sehr hoch“, so Knorr. „Die Fonds müssen ihren Mietern mietfreie Zeiten gewähren und sich an Kosten für den Umzug oder Mieterausbauten beteiligen. Alle diese Punkte wirken sich negativ auf den Cashflow, die nachhaltig erzielbare Miete und damit auch auf die Verkehrswerte aus.“ Solide Renditen aus der Immobilienbewirtschaftung setzen erfreuliches Signal

sunken. Die Zehnjahresperformance aller betrachteten Fonds, die 2011 noch bei 4,0 Prozent lag, sank auf 3,7 Prozent. Bei der Gesamtperformance steht der SEB ImmoPortfolio Target Return Fund zusammen mit dem grundbesitz europa der RREEF mit 3,8 Prozent derzeit ganz oben auf der Skala. Auf Platz drei folgt der zweite Fonds von RREEF mit einer Einjahresrendite von 3,2 Prozent p.a. Alle Fonds der vier großen KAGen RREEF, Commerz Real, Deka und Union Investment liegen im Bereich zwischen 1,9 und 3,8 Prozent Rendite p.a. Auf die Renditen drücken einerseits die hohen Liquiditätsquoten der Fonds, andererseits weitere Abwertungen. Nur drei Fonds erreichten in ihrem Immobilienportfolio im letzten Geschäftsjahr eine positive Wertänderung. Am besten schnitten die beiden Fonds der RREEF dabei ab: Der grundbesitz europa erreichte einen Wertzuwachs bei den Verkehrswerten von 1,2 Prozent, der grundbesitz global von 0,8 Prozent. Ansonsten erzielte nur noch der SEB ImmoPortfolio Target Return Fund eine positive Wertänderungsrendite. Die überwiegende Mehrheit der Fonds musste im letzten Geschäftsjahr erneut Abwertungen hinnehmen. Anpassungen bei Verkehrswerten oft durch schlechtere Mietkonditionen bedingt Die durchschnittliche Vermietungsquote der Fonds verschlechterte sich von 92,1 Prozent im Vorjahr auf aktuell 91,8 Prozent. Einzelne Fonds mussten allerdings deutlich höhere Rückgänge verkraften. In den Vermietungsquoten spiegelt sich die schwierige Lage in den Bürosegmenten zahlreicher Mietmärkte wider. In vielen Fällen verfügen die Mieter derzeit über sehr gute Verhandlungspositionen. Bei Anschlussvermietungen müssen Vermieter oft

Gleichwohl kann von insgesamt soliden Renditen aus der Immobilienbewirtschaftung gesprochen werden. Diese spiegeln sich aber aufgrund der Faktoren Liquidität und Kosten nur unzulänglich in den Gesamtrenditen der Fonds wider. Eine ganze Reihe von Fonds erreicht eine Immobiliengesamtrendite von vier Prozent oder mehr – darunter die beiden Fonds von RREEF Investment, die beiden Fonds von Deka Immobilien, der hausInvest sowie der UniImmo: Europa, der UniInstitutional European Real Estate und der INTER ImmoProfil. Transaktionen werden von Verkäufen dominiert 2011 verkauften die Offenen Immobilienfonds gemessen am Volumen mehr als doppelt so viel wie sie erwarben. Gleichzeitig gingen die Investitionen deutlich zurück. Nachdem die Akquisitionen bereits 2010 auf rund sechs Milliarden Euro gesunken waren, investierten die KAGen 2011 nur noch rund zwei Milliarden Euro. Die Hauptgründe sind bei einem Teil der Branche die Abwicklung bzw. die Notwendigkeit, Liquidität zu beschaffen. Für die Fonds mit normalem Geschäftsbetrieb wurde es zunehmend schwieriger, Objekte zu akzeptablen Konditionen zu erwerben. Die Preise für die begehrten Core-Objekte sind nach der Finanzkrise erneut stark gestiegen. Daher nutzten auch die Fonds, die nicht von der Marktkonsolidierung betroffen sind, die günstigen Marktbedingungen und trennten sich von Objekten, dies insbesondere in London. Der Deutschland-Anteil in den Bestandsportfolios nahm von durchschnittlich 27,2 Prozent auf 32,2 Prozent weiter zu. Jahresbilanz 2011: 39 akquirierten Objekten stehen 89 Verkäufe gegenüber. Während die KAGen rund zwei Milliarden Euro in Immobilien investierten, wurden Objekte für rund 4,6 Milliarden Euro veräußert. 61


IMMOBILIEN 2012 | Investmentfonds

Immobilienportfolio des CS EUROREAL nach ScopeAnalyse eine höhere Qualität aufweist als dasjenige des SEB ImmoInvest. Von der Anlegerstruktur hingegen ähnelten sich beide Fonds, so Knorr. Scope erwartet hohe Absorptionsfähigkeit der Märkte

Perspektiven des CS EUROREAL Scope Analysis geht trotz Auflösung des SEB ImmoInvest von einer Chance für den CS EUROREAL aus. „Anders als der SEB-Fonds verfügt der CS EUROREAL immerhin über 25 Prozent Netto- Liquidität. Das heißt, es stehen tatsächlich auch 25 Prozent des Fondsvermögens für die Erfüllung der Anteilscheinrückgaben zur Verfügung“, erläutert Sonja Knorr. Hinzu kommt ihrer Meinung nach, dass das

Mittlerweile befinden sich neun Offene Immobilienfonds in Abwicklung. Mit Stand 10. Mai 2012 muss Immobilienvermögen in Höhe von 19,84 Milliarden Euro verkauft werden. In der Regel bleiben den Fonds dafür drei Jahre. Allerdings räumte die BaFin seit 2012 Fonds mit vergleichsweise großem Immobilienvermögen fünf Jahre statt der bisherigen drei zur Portfolioliquidation ein. Vor dem Hintergrund der Transaktionsvolumina der betroffenen Immobilienmärkte und der zur Verfügung stehenden Zeit geht Scope Analysis davon aus, dass die Märkte die zum Verkauf stehenden Volumina überwiegend problemlos werden aufnehmen können. Autor: Scope Group

Immobilien-Anlagen ohne Liquiditätsprobleme

Gerling Portfolio Real Estate - Dachfonds mit Schwerpunkt Immobilien

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enn sich die Umwelt verändert, ist es ratsam, sich neuen Rahmenbedingungen anzupassen. Andernfalls muss mit der Zeit gehen, wer nicht mit der Zeit geht. Wie wichtig Anpassungsprozesse sind, belegt aktuell gerade das Segment offener Immobilienfonds und die junge Familie der von ihr abgeleiteten Immobiliendachfonds. Es zeigt sich, dass Gesetzmäßigkeiten, die annähernd 50 Jahre Bestand hatten und fast schon sprichwörtlich waren, unter besonderen exogenen Einflüssen nicht einfach fortgeschrieben werden können und Konsequenzen erfordern. "Die geänderten Marktbedingungen, Schließungen 62

und Auflösungsankündigungen zahlreicher Immobilienfonds haben uns mit Blick auf den eigenen Immobiliendachfonds Gerling Portfolio Real Estate zum Handeln veranlasst", erläutert der verantwortliche Fondsmanager Daniel Knörr. Zahlreiche Produkte aus dem Kreis der Wettbewerber fielen in der jüngeren Vergangenheit den Entwicklungen bereits zum Opfer und lösten eine Sogwirkung aus, der sich immer weniger Vertreter der Vergleichsgruppe entziehen können. Die Anteilsinhaber durften somit vom Management der AmpegaGerling Investment und vom Anlageausschuss des Fonds, der vom Finanzinformationsdienstleister Dre-


Investmentfonds | IMMOBILIEN 2012

scher & Cie beraten wird, geeignete Gegenmaßnahmen erwarten. Im Rahmen dieser Entscheidungen wurde nach der Genehmigung durch die BaFin zu Beginn des zweiten Quartals 2012 ein ganzes Bündel von Satzungsänderungen vorgenommen, das dem Fonds nicht nur ein Fortbestehen ermöglicht, sondern ihn in die Lage versetzt, sich zu einer vielseitigen Form gemanagter Immobilieninvestments weiterzuentwickeln. Das Maßnahmenpaket umfasst vor allem Schritte zur Sicherstellung der Liquidität, die Umstellung auf eine erweiterte Strategie und die Auswahl geeigneter neuer Zielinvestments. Wie die Mittelentwicklung des Gerling Portfolio Real Estate belegt, waren die Anleger von der Weitsicht und Handlungsfähigkeit des Fondsmanagements in der Vergangenheit mehrheitlich überzeugt und blieben investiert. In der Folge blieb dem Fonds das Schicksal vieler Konkurrenten, die Illiquidität erspart. Darüber hinaus verzichtete das Fondsmanagement im Verlauf der Krise offener Immobilienfonds weitgehend auf den Kauf von der Rücknahme ausgesetzter Fondsanteile an den Börsen und stellte die Liquidität des Fonds stets über eine Performancemaximierung, die sich früher oder später zu rächen drohte. Gleichzeitig blieb der Gerling Portfolio Real Estate den Initiatoren seiner Zielfonds ein verlässlicher Partner und hat Schließungen der Zielinvestments zu keinem Zeitpunkt herbeigeführt oder beschleunigt, sondern sich konstruktiv bei der Entwicklung von Lösungswegen zu geplanten Wiedereröffnungen verhalten. Die Diversifizierung des Portfolios abseits der Immobilienfonds mittels Renten und alternativer Investmentstrategien ermöglichte dem Fondsmanagement den Aufbau einer strategischen „Kassenhaltung“ aus der die erforderliche Flexibilität erwuchs, die dem Gerling Portfolio Real Estate nun den Weg in die Zukunft weist. Folgerichtig wurden die Anlagegrenzen des Fonds in Abstimmung mit der BaFin abgeändert. Sie lassen aus einem Immobiliendachfonds, der laut Gesetz 51% seiner Mittel in offenen Immobilienfonds investieren muss, einen Immobilien thematischen Dachfonds werden, der höchstens 49% seiner Mittel in offenen Immobilienfonds investieren darf aber mit mindestens 51% seines Fondsvolumens in der Assetklasse Immobilien zuzurechnenden Anlageformen investiert sein muss. Allein vor diesem Hintergrund ist es gelungen, den Namen des Fonds, der

auch weiterhin für Produktwahrheit und -klarheit stehen soll, beizubehalten. Da es sich beim Gerling Portfolio Real Estate um einen so genannten „SuperOGAW“ handelt, ist das Management in der Auswahl seiner Investments weitestgehend frei, kann also neben Fonds auch direkt in Einzeltitel investieren. Von diesen Freiheiten wird der Fonds zukünftig Gebrauch machen und ein breites Spektrum immobilienthematischer Kapitalanlagen abdecken. Dazu gehören unter anderem Immobilienfonds, Immobilienaktien (-fonds), Anleihen von Immobilienfirmen und Infrastrukturunternehmen, Immobilienindexinvestments und andere artverwandte Investitionen. Backtests und Simulationen im Vorfeld der Umstellung haben gezeigt, dass diese veränderte Anlagestrategie keineswegs mit höherer Volatilität als der historischen einhergehen muss. Das Management wird der zukünftigen Kontrolle der Schwankungsbreite besondere Aufmerksamkeit schenken. Manfred Köberlein, Geschäftsführer der AmpegaGerling Investment GmbH, zieht als Fazit: "Ampega-Gerling steht nachwievor hinter dem Gerling Portfolio Real Estate. Infolge wohl überlegter Veränderungen konnte der Fonds für die Zukunft noch besser aufgestellt und weiterentwickelt werden und bietet seinen Anteilsinhabern und potenziellen Investoren weiterhin eine hohe Planungssicherheit."

Basisdaten des Fonds: • • • • • • • • • • • • • •

Gerling Portfolio Real Estate ISIN DE0009847483 Manager Daniel Knörr, AmpegaGerling Fondsgesellschaft AmpegaGerling Investment Depotbank SEB AG Währung EUR Auflagedatum 04. 10. 2007 Anlagekategorie Dachfonds Immobilien Ausschüttungsart thesaurierend Ausgabeaufschlag 5,00% Verwaltungsvergütung 1,30% p. a. Vertriebsvergütung 0,00% p. a. Depotbankvergütung 0,05% p. a. Performance Fee 20% über Euribor + 100 bp, High Water Mark • Mindestanlage 500 EUR, Sparplan: 50 EUR Autor: AmpegaGerling Investment GmbH 63


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IMMOBILIEN 2012 | Finanzierung

Zinsvergünstigte KfW-Darlehen ab sofort direkt vom Versicherer

Riester-Darlehen und KfW-Programme sind als Bausteine einer Gesamtfinanzierung möglich

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ie KfW hat die Allianz LebensversicherungsAG im Geschäftsfeld Baufinanzierung als Institut akkreditiert, das Fördermittel ausreichen darf. Damit ist die Allianz einer der ersten Versicherer in Deutschland mit dieser Zulassung. Seit April 2012 ist es dem größten Baufinanzierer unter den Lebensversicherern möglich, die zinsvergünstigten Kredite der vier wohnwirtschaftlichen KfW-Programme zum Bauen, Kaufen, Umbauen für altersgerechtes Wohnen und Energiesparen an Privathaushalte direkt auszugeben. Die Vergabe eines KfW-Darlehens war bisher nur über eine Bank oder eine Bausparkasse möglich. Bei der Allianz können Finanzierungskunden schon seit mehr als zehn Jahren KfW-Darlehen abschließen, wobei die Finanzierungsanträge über die Allianz Bank bei der KfW abgewickelt wurden. "Mit unserer Akkreditierung entfällt dieser Zwischenschritt über die Bank. Das macht unsere Finanzierung kundenfreundlicher und schneller," sagt Dr. Peter Haueisen, Leiter der Allianz Baufinanzierung in Stuttgart. An den Voraussetzungen für ein KfWDarlehen und an den KfW-Konditionen ändert sich

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für die Kunden nichts. Die Vorteile für die Kunden sind: kürzere Bearbeitungszeiten und schnellere Zusagen durch einen vereinfachten Abwicklungsprozess. Außerdem gibt es lediglich einen einzigen Ansprechpartner für alle Fragen rund um die Finanzierung der eigenen vier Wände. Seit der KfW-Akkreditierung erhalten Kunden der Allianz gleich zwei staatlich geförderte Finanzierungsmodelle aus einer Hand, die sich beide als Bausteine in eine Gesamtfinanzierung einbinden lassen: Kunden können ein Riester-Darlehen und zugleich ein KfW-Darlehen beantragen und so zweimal Förderung vom Staat fürs Eigenheim erhalten. Als einer der wenigen Anbieter am Markt hat die Allianz bereits seit Einführung des sogenannten Wohn-Riesters ein Riester-Darlehen im Portfolio. Im Aktionszeitraum bis zum 30. Juni 2012 erhalten Kunden bei Abschluss eines Allianz Riester-Darlehens auf dieses Darlehen zusätzlich einen Konditionsnachlass von 0,2 Prozentpunkten. Autor: Allianz Deutschland AG


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Rechner des Monats: Lohnt sich die Immobilie als Kapitalanlage?

Preissteigerungen bei Mieten und Kaufpreisen

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aufpreise für Eigentumswohnungen und Mieten steigen in Deutschlands Metropolen. Gleichzeitig sind Baugeldzinsen auf Rekordtief, Inflationsgefahren nehmen zu. Vielfältige Gründe, die Immobilie als Anlageform in Betracht zu ziehen. Doch lohnt sich der Kauf? Kann man sich damit ein größeres Vermögen aufbauen als mit anderen Geldanlagen? "Wie lohnenswert der Kauf ist, hängt von den weiteren Entwicklungen bei Kaufpreisen und Mieten ab", sagt Benjamin Papo, Vorstand Privatkundengeschäft der Interhyp AG. "Doch auch wenn man eher konservativ schätzt, ist die Immobilie als Kapitalanlage heute in vielen Fällen attraktiv." Damit Anleger die Renditechancen beurteilen können, stellt Deutschlands größter Vermittler für private Baufinanzierungen unter www.interhyp.de/ kapitalanlagerechner einen Online-Rechner bereit. werden, lässt sich in 20 Jahren ein Vermögen von rund 260.000 Euro aufbauen, wenn man eine monatliche Kaltmiete von rund 550 Euro, eine jährliche Objektwertsteigerung von 2 Prozent und Mietsteigerungen von 5 Prozent alle drei Jahre unterstellt. Über eine mit 3 Prozent verzinste Sparanlage würde man im gleichen Zeitraum nur ein Vermögen von rund 155.000 Euro aufbauen. Zum Vergleich: Laut einer Studie des Beratungsunternehmens Jones Lang LaSalle sind die Kaufpreise in vielen Metropolen im vergangenen Jahr um fünf bis zehn Prozent gestiegen, zum Teil über 10 Prozent, die Mietpreise oft um vier bis acht Prozent. Mit dem Kapitalanlage-Rechner lässt sich anhand von Kaufpreis, Finanzierungsbedarf und aufgrund von Annahmen zu Wert- und Mietsteigerungen das Potenzial für den Vermögensaufbau genau kalkulieren - und dieses mit anderen Anlageformen, wie Festgeld vergleichen. Ein Beispiel: Mit dem Kauf einer Immobilie im Wert von 200.000 Euro, wobei 100.000 Euro als Eigenkapital eingebracht

Für Anleger mit Finanzierungsbedarf wirken sich vor allem die aktuell günstigen Baugeldzinsen aus. "Eine solide Kapitalanlage basiert nicht zuletzt auf der richtigen Gestaltung der Finanzierung", sagt Papo. "Die auf die Kapitalanleger spezialisierten Finanzierungsexperten von Interhyp erstellen individuelle Finanzierungskonzepte und beraten Anleger umfassend zu ihren Möglichkeiten und Chancen." Autor: Interhyp AG, Immobilienfinanzierer 67


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KfW erleichtert Förderung der Denkmalsanierung

Neuer Standard in der KfW-Förderung: KfW-Effizienzhaus Denkmal

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ie KfW Bankengruppe führt zum 1. April 2012 im Rahmen des vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) finanzierten Förderprogramms Energieeffizient Sanieren den neuen Standard "KfW-Effizienzhaus Denkmal" ein. Damit werden die Fördervoraussetzungen für die Sanierung von Denkmalen und besonders erhaltenswerter Bausubstanz erleichtert. Das betrifft vor allem die Sanierung der Gebäudehülle (Fassade), die bei Altbauten oft besonders aufwendig gestaltet und daher schwierig zu dämmen ist. Beim neuen Standard "KfW-Effizienzhaus Denkmal" wird vorrangig auf den Jahresprimärenergiebedarf und weniger auf die Wärmedurchlässigkeit der Gebäudeaußenhülle abgestellt.

"Um die Energieeinsparpotentiale zu heben, die im deutschen Gebäudebestand liegen, ist es notwendig, den Altbaubestand in seiner gesamten Breite mit der Förderung zu erreichen", sagt Dr. Axel Nawrath, Mitglied des Vorstands der KfW Bankengruppe. "Denkmale und Gebäude mit erhaltenswerter Bausubstanz machen bis zu ein Viertel des deutschen Wohnimmobilienbestandes aus - das verdeutlicht, dass es sich hier nicht um ein Nischenthema handelt."

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Ob ein Gebäude zur erhaltenswerten Bausubstanz zählt, wird von der zuständigen Kommune bestätigt. Für Denkmale liegt den Eigentümern in der Regel eine Bescheinigung vor. Voraussetzung für die KfW-Förderung ist die Bestätigung eines Sachverständigen über den Energiestandard des Gebäudes nach geplantem Umbau. Unter www.energie-effizienz-experten.de sind die entsprechenden Energieeffizienz-Experten für Baudenkmale zentral zu finden. Im Programm Energieeffizient Sanieren können private Bauherren mit max. zwei Wohneinheiten statt eines zinsverbilligten Kredits (effektiver Jahresszinssatz aktuell 1,00 bis 1,51 % zuzüglich Tilgungszuschuss bei Erreichen des KfW-Effizienzhausstandards) auch einen Investitionszuschuss von bis zu 20 % der Investitionssumme (max. 15.000 EUR) erhalten. Service: Eine Übersicht über die KfW-Wohnförderung steht unter www.kfw.de/infografik zum Download bereit. Autor: KfW, Kreditanstalt für Wiederaufbau


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Aktuelle Marktbeobachtung von Steria Mummert Consulting

Immobilienfinanzierung: Versicherungen machen Banken zunehmend Konkurrenz

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aut EU-Richtlinie Solvency II müssen Versicherungsunternehmen für Aktieninvestments bis zu 49 Prozent Eigenkapital hinterlegen, für Anlagen in Immobilien hingegen nur 25 Prozent. Eine Folge: Auf der Suche nach rentablen und gleichzeitig sicheren Anlageformen nehmen Versicherungsunternehmen immer häufiger die Immobilienfinanzierung in den Blick. Dort machen sie den Banken Konkurrenz, die sich infolge der für ihre Branche verschärften Regulierungsvorgaben - Stichwort Basel III - in diesem Geschäftsfeld bereits zurückhalten. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Marktbeobachtung von Steria Mummert Consulting. "Das Regulierungspaket Basel III hat unter anderem die quantitativen und qualitativen Anforderungen an das von den Banken für jeden ausgegebenen Kredit vorzuhaltende Eigenkapital verschärft. Die befürchtete Kreditklemme blieb bisher zwar aus, doch die Banken verhalten sich zunehmend vorsichtiger bei der Kreditvergabe", sagt Dr. Ulrich Meyer, Leiter Financing and Core Banking bei Steria Mummert Consulting. Das eröffnet den Assekuranz-Unternehmen auf der Suche nach höherverzinsten Anlageformen neue Möglichkeiten. Schon heute haben die deutschen Erstversicherer zusammen rund zehn Milliarden Euro an Unternehmen verliehen. Zusätzlich refinanzieren Versicherer bereits in großem Umfang Immobilienfinanzierer oder investieren selbst in Immobilien. Inzwischen bieten alle Versicherungen darüber hinaus Immobilienfinanzierungen und viele auch Bausparprodukte an. Diese setzen sie mit eigenen Mitteln oder einem Partner-Modell um. Für den Aufbau des Deckungsstocks der Assekuranz-Unternehmen gelten strenge Regeln hinsichtlich Streuung, Sicherung und Rentabilität, die durch Immobilieninvestments meist erfüllt werden. Bei flacher Zinsstruktur, Unsicherheiten an

den Anlage- und Aktienmärkten sowie Risiken bei Staatsanleihen bieten direkte Immobilienfinanzierungen im aktuellen Umfeld einen akzeptablen Weg zur Kapitalanlage. Sie bieten bei überschaubarem Risikoprofil und geringer Markteintrittsbarriere eine Möglichkeit, die hohen Passivüberhänge (niedrigeres Kreditvolumen als Einlagenbestand) der Banken abzubauen. Zudem müssen Versicherungen für Aktieninvestments nach Solvency II bis zu 49 Prozent Eigenkapital hinterlegen, für Immobilienengagements hingegen nur 25 Prozent. "Banken sollten sich nicht zu sehr auf geübte Nachfragemuster verlassen", warnt Dr. Ulrich Meyer von Steria Mummert Consulting, "Herr Kaiser hat zwar keinen Zutritt zur Private-Banking-Klientel von Banken, aber große Makler führen jahrzehntelange Kundenbeziehungen sowie eine internationale Präsenz ins Feld, die vielen regionalen Kreditinstituten unerreichbar ist." Zudem hat die Assekuranz teilweise einen deutlichen Vorteil auf der Konditionenseite, da Banken erhebliche Passivüberhänge haben. Langfristige Immobilienfinanzierungen sind für Banken eine der wenigen Möglichkeiten, die Lücke zwischen kurzfristigen Passiva und langfristigen Aktiva zu schließen, ohne Risiken bei der Meldepflicht zu generieren. Für Versicherer sind private Baufinanzierungen generell ein gutes Cross-Selling-Produkt, ohne gleich einen kompletten Allfinanzansatz umsetzen zu müssen. Zudem treten Versicherungen seit Jahren mit dem kombinierten Versprechen "Sicherheit und Vermögen" auf. "Das wirkt auf die Sicherheit der Bauprojekte bezogen sympathischer als der Ansatz der Banken, den Ausfall der Kreditbedienung abzusichern", erklärt Dr. Ulrich Meyer von Steria Mummert Consulting. "Um ihren Marktanteil gegen die Versicherungen zu verteidigen, sollten Banken auf ein individualisiertes Angebot setzen." Autor: Steria Mummert Consulting AG 69


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Zins-Kommentar von Neuwirth Finance

Wie sinnvoll ist eine Immobilie im Deflationsfall?

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eflation muss keineswegs unbedingt mit sinkenden Preisen für Immobilien einhergehen. Bei Immobilien wäre dies nur dann der Fall, wenn die Mieten sinken. Jedoch führt Deflation nicht zwangsweise zu sinkenden Mieten bei allen Immobilien- Nutzungsarten. Bei Büroimmobilien wäre ein Mietrückgang eher wahrscheinlich, weil während einer Phase schwacher wirtschaftlicher Entwicklung die Nachfrage nach Büroarbeitsplätzen zurückgeht. Im Wohnimmobilienbereich hingegen ist die Preisentwicklung eher von demographischen Faktoren wie dem Bevölkerungswachstum oder der Entwicklung der Haushaltszahlen und vom verfügbaren Wohnraumangebot abhängig.

Core-Immobilien - vor allem im wohnwirtschaftlichen Bereich - werfen in der Regel eine überdurchschnittliche Mietrendite ab und zeigen in allen Wirtschaftslagen eine deutliche Wert- und Einnahmestabilität. Das bewirkt, dass solche Immobilien sich sehr widerstandsfähig in einem inflationären Umfeld zeigen. Aber gilt dies auch für das Gegenteil - eine deflationäre Konjunkturlage, wie sie für die nächsten Jahre in Europa nicht unwahrscheinlich ist? Die Deutsche Bank räumt einem Deflationsszenario mit einer Wahrscheinlichkeit von 30 Prozent höhere Chancen ein als einer Inflation, deren Eintreten mit zehn Prozent veranschlagt wird. Der ehemalige Chefvolkswirt des Hauses Norbert Walter kann sich sogar "japanische Verhältnisse" vorstellen. An dieser Stelle kann ein Vergleich mit Aktienmärkten durchaus zulässig sein. Auch hier gibt es Werte, die bei schwachem Konjunkturumfeld vergleichsweise hohe Dividenden abwerfen. Die Entwicklung von dividendenträchtigen Aktien in einem deflationären Umfeld kann am Beispiel Japans studiert werden. Seit mehr als 15 Jahren stagniert dort die Wirtschaftsleistung und die Preise sinken. Der japanische Aktienmarkt hat seit seinem Höchststand Ende 1989 über 50 % an Wert verloren. Aktien, die trotz dieses widrigen wirtschaft70

lichen Umfeldes hohe Dividenden zahlen konnten, haben in dieser Zeit deutlich besser abgeschnitten und über den Gesamtzeitraum sogar einen positiven Wertzuwachs erzielt. Zwar war auch hier die Performance der Dividendenstrategie, nicht frei von Schwankungen und in den 90er Jahren erlitten Aktien mit hoher Dividendenrendite in einem stark rückläufigen Gesamtmarkt ebenfalls Verluste. Aber im letzten Jahrzehnt konnte der Anleger mit dieser Strategie den Wertverlust nicht nur aufholen, sondern sogar über den Gesamtzeitraum – obwohl der Gesamtmarkt mehr als 50 % verlor – eine positive Rendite erzielen. (Kolumne von Ralf Haase, Ralf. Haase@neuwirth.de)


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Mietkautionsversicherung: "Der Mieter will das Produkt"

Interview mit Ulrich T. Grabowski,

Vorstandsvorsitzender, DKK Deutsche Kautionsgemeinschaft AG

wmd: Sie werben damit, dass der Mieter mit der Mietkautionsversicherung „eine Sorge weniger“ hat. Womit begründen Sie dieses Statement? Ulrich T. Grabowski: Die Moneyfix® Mietkaution ist ein ideales Instrument, um einen Liquiditätsengpass zu überwinden. Jeder von uns kennt das doch, wenn er umzieht. Die Kosten können schnell die Grenze des Machbaren erreichen. Und häufig hat man noch nicht die Kaution für die alte Wohnung zurückbekommen, wird schon die für die neue Wohnung fällig. Die Mietkautionsversicherung ist eine Alternative zur Barkaution, die dem Mieter seine Liquidität erhält. Und das betrifft nicht nur den Privatmieter, sondern auch den Unternehmer, der durch die Moneyfix® Mietkaution Gewerbe die Möglichkeit hat, das Geld anders zu investieren, statt es auf einem Kautionskonto hinterlegen zu müssen. wmd: Wer gehört zu Ihren Kunden? Betrifft dies eher schwächere Einkommensschichten? Ulrich T. Grabowski: Nein, unsere Kunden kommen aus allen Einkommens- und auch Altersschichten. Neben Lieschen Müller aus Marzahn haben wir auch den DAX-Unternehmensvorstand, der sein Wertpapierkonto nicht verpfänden will. wmd: Wie funktioniert das mit der Mietkautionsversicherung? Zu welchen Konditionen kann man sie abschließen und vor welchen Hürden steht der Mieter? Ulrich T. Grabowski: Moneyfix® kann man per Internet innerhalb von wenigen Minuten abschließen. Privatmieter erhalten ihre Urkunde nach 24 Stunden und können sie so zeitnah an ihren Vermieter weiterreichen. Für die Mietkautionsversicherung wird eine jährliche Prämie von fünf Prozent der Kaution fällig sowie 10 Euro Kontoführungsgebühr. Im ersten Jahr kommt noch eine einmalige Servicegebühr hinzu. Das ist deutlich günstiger, als den Dispo auszureizen und belastet auch nicht die Kreditlinie, wie es bei einer Bankbürgschaft der Fall wäre. Auch

ein normaler Kleinkredit ist immer teurer. Die einzige Hürde, die der Mieter nehmen muss, ist eine Schufa-Prüfung, die er während des Online-Antrags innerhalb weniger Sekunden durchläuft. wmd: Wie groß ist die Akzeptanz beim Verbraucher? Wird das Produkt angenommen? Ulrich T. Grabowski: Seitdem wir Moneyfix® über intensive TV-Werbung bekannt machen hat sich die Nachfrage überproportional gesteigert. Im Jahr 2011 haben wir immerhin Kautionen im Wert von 25 Millionen Euro abgesichert. Der Mieter will das Produkt. Das zeigen auch unsere regelmäßigen Umfragen durch das Institut für Demoskopie Allensbach. Demnach will jeder dritte Mieter die Mietkautionsversicherung nutzen. Die meisten davon möchten damit ihre Ersparnisse schonen und sich Liquidität erhalten. wmd: Wie beurteilen Vermieter dieses Produkt? Ulrich T. Grabowski: Solange es eine Mietkautionsversicherung „auf erstes Anfordern“ ist, hat der Vermieter die gleiche Sicherheit, wie bei einer Barkaution, zügig an das Geld zu gelangen, falls dies notwendig ist. Das ist ein überaus wichtiges Kriterium für die Akzeptanz des Produktes beim Vermieter. Neben anderen Aspekten ist dies ein wichtiger Grund weshalb es uns gelungen ist, über exklusive Rahmenverträge mit vielen großen Immobiliengesellschaften mittlerweile knapp zwei Millionen Mietwohnungen in Deutschland abzudecken. 71


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Fachanwalt vertritt Interessengemeinschaft

CS Euroreal Schadensersatz für Anleger möglich

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S Euroreal wird aufgelöst. Dies ist nun Gewissheit für die Anleger. Nach der zweijährigen Schließung des CS Euroreal war der offene Immobilienfonds dem Ansturm der Anleger nicht gewachsen. Bereits wenige Tage zuvor war der offene Immobilienfonds SEB Immoinvest endgültig aufgelöst worden. Während der bis April 2017 andauernden Abwicklung werden die Immobilien des CS Euroreal veräußert. Die Erlöse aus diesen Verkäufen werden im Halbjahresrhythmus an die Anleger ausgezahlt. Wie viel Geld die Anleger bei den Auszahlungen erhalten werden, bemisst sich daran, wie viele und wie erfolgreich das Management des CS Euroreal die Fondsimmobilien veräußern kann. Die genauen Auszahlungstermine stehen noch nicht fest. Anleger, die eine Alternative zur langjährigen Abwicklung suchen, sollten sich der Interessengemein-

schaft für Anleger des CS Euroreal anschließen. Diese wurde gegründet, um die Anleger gebündelt zu vertreten zu können gegen die Finanzlobby. Es werden bereits hunderte Anleger beraten und vertreten. Zusätzlich können Anleger des CS Euroreal auch individuell Ansprüche wegen Falschberatung geltend machen. Die Anlegerkanzlei Dr. Stoll & Kollegen reichte bereits Schadensersatzklagen für Anleger, die in den CS Euroreal investierten, bei Gericht ein, da in nahezu allen der Kanzlei vorliegenden Fällen Schadensersatzansprüche wegen Falschberatung bestehen. Vertrieben wurde der CS Euroreal von freien Beratern und Banken wie der Postbank. In vielen Fällen sollte die Investition in den CS Euroreal der Altersvorsorge dienen, obwohl die Risiken, die einem offenen Immobilienfonds innewohnen, dem Konzept einer sicheren Geldanlage widersprechen. Autor: Dr. Stoll & Kollegen Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Der SEB ImmoInvest wird abgewickelt

Fachanwalt Hahn: Anleger können bei Falschberatung Schadensersatzansprüche geltend machen

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er seit zwei Jahren geschlossene offene Immobilienfonds "SEB ImmoInvest" hat am 7. Mai 2012 für einen Tag geöffnet. Jetzt gab die Geschäftsführung der SEB Asset Management bekannt, dass mit der Liquiditätsquote von 30 Prozent die in Auftrag gegebenen Rückgabewünsche nicht bedient werden könnten und der Fonds daher abgewickelt werden müsse. Im Klartext: "Jetzt

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gehen alle Anleger leer aus, ihre Rückgabewünsche werden nicht erfüllt", sagt der Hamburger Fachanwalt Peter Hahn. Beim SEB ImmoInvest sind rund 350.000 Kapitalanleger mit mehr als sechs Milliarden Euro investiert. Davon sind laut Fondsmanagement 92 Prozent von Privatanlegern. Dachfonds und institutionelle Anleger halten jeweils vier Prozent.


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Anleger des SEB ImmoInvest haben laut Hahn drei Handlungsalternativen. • "Erstens können betroffene Anleger ihre Anteile weiter halten und hoffen, dass der Fonds bei Abwicklung die Immobilien zu den jeweiligen Verkehrswerten verkaufen kann. • Zweitens können Anleger, die aktuell Liquiditätsbedarf haben, ihre Anteile am Zweitmarkt mit einem Abschlag von zurzeit 30 Prozent verkaufen. • Drittens können Anleger, die den entstehenden Schaden nicht hinnehmen wollen, Schadensersatz gegen die beratende Bank und/oder die Kapitalanlagegesellschaft geltend machen. Grundlage dafür sind eine mögliche Falschberatung oder eventuell fehlerhafte Angaben im Prospekt."

Die Vertretung der Anlegerinteressen sollte durch einen Fachanwalt erfolgen. Mit dem SEB ImmoInvest wird jetzt der neunte bundesdeutsche offene Immobilienfonds abgewickelt. Nach Auffassung von Peter Hahn ist jetzt auch von einer Abwicklung des CS Euroreal in den nächsten Tagen auszugehen. Hahn weiter: "Betroffene Anleger müssen sich in jedem Fall auf Verluste einstellen. Es sei denn, sie können Schadensersatzansprüche erfolgreich durchsetzen." Hahn Rechtsanwälte Partnerschaft (hrp) vertreten bereits zahlreiche Anleger des SEB ImmoInvest und des CS Euroreal. Die Kanzlei hat erstinstanzlich beim Landgericht Frankfurt/M. zwei positive Urteile für Anleger von offenen Immobilienfonds erstritten. Autor: Hahn Rechtsanwälte Partnerschaft, RA Peter Hahn

Vergütungen für private Solaranlagen: Vorerst alles beim Alten

Private Betreiber von Solaranlagen befinden sich womöglich weiter auf der Sonnenseite der Energienutzung Denn die vom Bundestag beschlossene Einspeisevergütung für Photovoltaikanlagen steht erneut auf dem Prüfstand.

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ie Länder haben jüngst im Bundesrat die im Bundestag Ende März verabschiedete Novelle zur Solarförderung (EEG-Novelle) gestoppt und einen Vermittlungsausschuss zur Überarbeitung des Gesetzes in Gang gesetzt. Bis das überarbeitete Erneuerbare-Energie-Gesetz (EEG) in Kraft sein wird, gilt weiterhin das seit 1. Januar dieses Jahres geltende EEG. Was aber bedeutet die Hängepartie in Euro und Cent für künftige Betreiber bei der Planung und Errichtung ihrer Solaranlagen? 73


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Was jetzt passiert: In den nächsten Tagen wird der Vermittlungsausschuss voraussichtlich das erste Mal beraten. Allerdings gibt’s keine Frist, bis wann sich die Vertreter von Bundestag und Bundesrat über Änderungen bei der Solarförderung einig sein müssen. Mehr als drei Treffen sind prinzipiell jedoch nicht vorgesehen. Der Vorschlag des Vermittlungsausschusses muss erneut den Bundestag und anschließend den Bundesrat passieren, bevor die neue EEG-Novelle zur Photovoltaik endgültig in Kraft treten kann. Was erst mal gilt: Bis Inkrafttreten des neuen EEG wird weiter die bisherige Vergütung für Solaranlagen von 24,43 Cent pro Kilowattstunde, für kleinere Anlagen bis 30 Kilowatt-Peak (Spitzenleistung) gezahlt. Der vom Bundesrat kassierte Beschluss des Bundestages sah stattdessen dafür folgende Kürzungen vor: 19,5 Cent pro Kilowatt für 80 Prozent des zur Verfügung gestellten Stroms bei einer Energieerzeugung von zehn Kilowatt. Und 16,5 Cent

pro Kilowattstunde für 90 Prozent des erzeugten Stroms bei einer Leistung zwischen zehn und 1.000 Kilowatt. Diese Regelungen sollten rückwirkend ab 1. April gelten. Was künftige Investoren tun sollten: Wer in Sonnenenergie auch zu niedrigeren Vergütungskonditionen investieren kann, ist in jedem Fall auf der sicheren Seite. Denn die Ländervertreter haben den bisherigen Beschluss des Bundestages kassiert, um im Vermittlungsausschuss höhere Vergütungen und andere Verbesserungen durchzusetzen. So soll etwa der erzeugte Sonnenstrom weiterhin zu 100 Prozent vergütet werden. Die Chancen hierfür sind nicht schlecht. Unwahrscheinlich, aber auch denkbar ist, dass der Vermittlungsausschuss der vorgeschlagenen Kürzung des Bundestags rückwirkend zustimmen wird. Bis zum Beginn der Sommerpause des Parlaments herrscht hierüber voraussichtlich endgültig Klarheit. Autor: Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen e.V.

Bundesgerichtshof zu den Anforderungen an die Darlegung eines Mangels einer Mietwohnung

Urteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11

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er Bundesgerichtshof hat heute in einer Entscheidung seine Rechtsprechung zu den Anforderungen an die Darlegung eines Mangels einer Mietsache bekräftigt.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin in Berlin-Mitte. Einen Teil der Wohnungen vermietet die Klägerin als Ferienwohnungen an Touristen. Die Beklagten minderten die Miete um 20 %, da es durch die Vermietung an Touristen zu erheblichen Belästigungen durch Lärm und Schmutz komme. Wegen des aufgelaufenen Mietrückstands kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit den Beklagten fristlos, hilfsweise fristgemäß. Nach der Kündigung zahlten die Beklagten 74


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unter Vorbehalt einen Betrag von 3.704,68 €. Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin Räumung der Wohnung. Im Wege der Widerklage verlangen die Beklagten die Rückzahlung des unter Vorbehalt gezahlten Betrags sowie die Feststellung, dass sie zur Mietminderung berechtigt sind. Das Amtsgericht hat die von den Mietern vorgenommene Minderung der Miete für angemessen gehalten und die Räumungsklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Beklagten zur Räumung der Wohnung verurteilt und die Widerklage abgewiesen.

trächtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines "Protokolls" nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Diesen Anforderungen wird der Vortrag der Beklagten gerecht.

Die dagegen gerichtete Revision der beklagten Mieter hatte Erfolg. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass das Berufungsgericht die Anforderungen an die Darlegung eines Sachmangels (§ 536 BGB*) in unvertretbarer Weise überspannt hat. Zutreffend ist allerdings die Annahme des Berufungsgerichts, dass eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon darin liegt, dass die Klägerin Wohnungen an Feriengäste und Touristen vermietet. Denn dies führt nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter, die über das Maß von Störungen hinausgeht, die bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwarten und in einer Wohnanlage mit vielen Parteien kaum zu vermeiden sind. In einem Mehrfamilienhaus sind etwa gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen wie einzelne Streitigkeiten von Bewohnern oder gelegentliches Feiern als sozialadäquat hinzunehmen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gehen aber die Einwirkungen, die nach der Darstellung der Beklagten durch die Vermietungspraxis der Klägerin verursacht werden, über derartige kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus. Das Berufungsgericht hat insoweit die Anforderungen an die vom Mieter geforderte Darlegung der Beeinträchtigungen verkannt. Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB* kraft Gesetzes eintritt, muss der Mieter nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht anzugeben. Bei wiederkehrenden Beein-

Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden, damit dieses Feststellungen zu den geltend gemachten Beeinträchtigungen trifft. * § 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln (1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht. Urteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11 AG Mitte - Urteil vom 7. April 2010 – 15 C 63/09 LG Berlin - Urteil vom 28. Januar 2011 – 63 S 240/10 (abgedruckt in Grundeigentum 2011, 755 f.) Autor: Bundesgerichtshof BGH 75


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Verwalter muss in der Jahresabrechnung die Heizkosten nach Verbrauch auf Wohnungseigentümer umlegen

BGH - Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10

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ie Kläger, zwei Wohnungseigentümer, wenden sich gegen die Jahresabrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser hatte bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht die tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten, sondern die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger geleisteten (Abschlags-) Zahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Die Kläger sind der Meinung, der Verwalter müsse nach Verbrauch abrechnen. Ihre Klage war vor dem Landgericht als Berufungsgericht erfolgreich.

Bei den Einzelabrechnungen sind hingegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu beachten, die eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vorschreiben. Daher sind für die Verteilung in den Einzelabrechnungen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Die hiermit zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung muss der Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung verständlich erläutern.

Die gegen das Urteil des Landgerichts gerichtete Revision der übrigen Wohnungseigentümer, die die Abrechnung für richtig halten, hatte teilweise Erfolg. Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass in die Gesamtabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufzunehmen sind. Denn der Verwalter hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein muss. Diesen Anforderungen genügt die Gesamtabrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Geldflüsse ausweist.

Im konkreten Fall entsprach daher zwar die Gesamtabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung, nicht aber die Einzelabrechnungen, da sie nicht den tatsächlichen Verbrauch zugrunde legten. Diese müssen neu erstellt werden. Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10 Amtsgericht Ludwigshafen am Rhein - Urteil vom 2. Juli 2010 - 2p C 49/09 Landgericht Landau in der Pfalz - Urteil vom 30. November 2010 - 1 S 167/10 Autor: Bundesgerichtshof BGH


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