Issuu on Google+

Analisi del mercato immobiliare della Sardegna

Report settore residenziale della provincia di Cagliari – ottobre 2012

a cura dell’Ufficio Studi F.I.M.A.A. CONFCOMMMERCIO CAGLIARI Gianfranco Mariotti Osservatorio sul mercato immobiliare e del credito

Mario Pace Marco Pontis Statistiche e studi sul mercato immobiliare


SINTESI

Il settore immobiliare riveste un ruolo centrale per l’andamento dell’attività produttiva e per la stabilità finanziaria. Questo lavoro analizza le tendenze del comparto in Sardegna, con particolare riferimento alla provincia di Cagliari, utilizzando informazioni di natura sia reale sia finanziaria. La profonda fase di contrazione registrata dal comparto immobiliare in concomitanza con la crisi finanziaria e con il più generale calo dell’attività produttiva, mostra ancora ampi margini di incertezza. In questo contesto nei mesi più recenti il mercato immobiliare isolano ha raggiunto i valori, in negativo, più elevati dall’inizio del decennio favorendo l’interesse degli investitori a causa della conseguente riduzione dei valori immobiliari. Questi andamenti hanno determinato un’accessibilità a immobili di assoluto pregio, precedentemente non ipotizzabile. Il lavoro, realizzato dal Centro Studi Confcommercio Cagliari, analizza inoltre tre temi di natura strutturale. In primo luogo si esamina l’andamento delle compravendite su dati dell’Agenzia del Territorio e dati Istat, approfondendo la cornice temporale dei cicli immobiliari, con particolare riferimento alle compravendite e alle loro relative quotazioni. Successivamente si analizza il trattamento fiscale delle abitazioni a uso residenziale, con riferimento al possesso e ai trasferimenti di immobili. Infine si studia l’impatto sui prezzi delle case derivante dalla crescente domanda di servizi abitativi residenziali da parte dei mercati europei.

geom. Marco Mainas V.ce Presidente FIMAA Italia Presidente FIMAA Cagliari


I CICLI IMMOBILIARI Da sempre, il mercato immobiliare è stato caratterizzato da periodi di "vacche magre" e altri di "vacche grasse". In particolare, tale mercato ha delle salite e discese periodiche con un aspetto grafico simile fra loro, dette cicli immobiliari. Tali cicli sono generati sia da fattori interni che influenzano la legge della domanda e dell'offerta alla base di ogni mercato (ad es., il ritardo temporale che intercorre fra la commissione di un progetto edilizio ed il completamento della relativa costruzione) sia da fattori esterni (ad es., l'andamento economico generale). Nella fasi ascendenti di un ciclo, il mercato è nelle mani dei venditori, mentre in quelle discendenti è nelle mani dei compratori, i tempi medi di vendita di una casa sono di vari mesi, i volumi degli scambi risultano ridotti, ed i prezzi proposti dal venditore vanno diminuiti di un 10-15%, talvolta anche di un 20%, prima di chiudere la transazione, a patto di avere il denaro "sull'unghia".

PREVISIONI PER I PROSSIMI ANNI Nel 2007, in coincidenza con l'inizio dello sgonfiarsi dell'enorme bolla immobiliare creatasi a livello globale negli anni precedenti, si è arrivati, dopo la più lunga fase di crescita del dopoguerra, alla fine di un ciclo immobiliare. In Sardegna, al 31 dicembre 2011, il saldo della transazioni registra un complessivo 32% rispetto al 2006. Variazioni compravendite 2011-2006 0 -500

CA

-1.000

NU

OR -303

SS

Nella provincia di Cagliari ci troviamo quindi in una fase di forte contrazione, con diminuzione forzata dei prezzi degli immobili: la diminuzione del numero di compravendite è marcata in tutte le tipologie residenziali, in particolare nelle abitazioni di categoria media e medio piccola. Cagliari

-325

NC

-170 Grande -714

Media

-619

Medio Piccola

-577

Piccola

-196 -800

-600

-400

Monolocali

-200

0

Fonte: elaborazione Ufficio Studi FIMAA Cagliari su dati Agenzia del territorio

Si prevede che questa situazione perdurerà almeno fino a tutto il 2012, con larga parte del 2013, e non avrebbe oggi senso fare previsioni su un orizzonte temporale più lungo. In ogni caso - anche per gli anni successivi molto dipenderà dall’andamento della borsa nei prossimi mesi: infatti, analizzando i cicli immobiliari precedenti, i prezzi degli immobili ed i corsi azionari tendono a muoversi in parallelo, e la ripresa del mattone è normalmente preceduta da un boom del mercato azionario. Ma la situazione di pesante incertezza che caratterizza gli ultimi anni dei mercati non permette di fare previsioni a medio, lungo termine.

-839

-1.500 -2.000 -2.500 -3.000

L'INVESTIMENTO CON LA RIVALUTAZIONE IDEALE

-2.600

-3.500 -3.190 Fonte: elaborazione Ufficio Studi FIMAA Cagliari su dati Agenzia del Territorio

Ovviamente, per un investitore l'ideale è comprare un immobile non in un momento qualsiasi, ma alla fine di un ciclo discendente (o all'inizio della risalita, una


volta convinti che i prezzi abbiano toccato il fondo) e venderlo alla fine di un ciclo ascendente.

PROFILO GEOGRAFICO - DEMOGRAFICO E DI RALLENTAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE

Durante la fase di discesa del mercato immobiliare, è meglio stare alla larga dagli immobili ed evitare ogni acquisto, mentre si tratta della fase ideale per chi deve cambiare casa.

La diminuzione del numero delle compravendite immobiliari è stata determinata dall’incertezza della situazione economica, a cui ha contribuito l’aggravarsi della crisi finanziaria internazionale a partire dall’estate del 2010, ma soprattutto dalla difficoltà di ottenere un mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale.

Tuttavia, per fare un buon investimento, non basta comprare al minimo di un ciclo immobiliare: bisogna, ad esempio, scegliere bene la tipologia della casa, la zona e la tempistica, poiché quest'ultima varia dalle grandi città ai piccoli centri. Un immobile - tanto più se piccolo e di pregio - situato nelle zone centrali di prestigio di una grande città rappresenta, in genere, il miglior investimento dal punto di vista della “rendita annua”, poiché tende a fornire un reddito maggiore (per unità di superficie) se viene affittato ed a rivalutarsi più di altri immobili.

UN MERCATO A DUE VELOCITÀ Durante un ciclo immobiliare, i prezzi non variano nella stessa misura per tutti gli immobili, ma lo fanno in modo più o meno accentuato a seconda della zona e dello “status” dell’immobile: nella fase ascendente di un ciclo immobiliare l'aumento maggiore dei prezzi si osserva soprattutto nel centro e nel semicentro, mentre in periferia e nelle semiperiferie gli aumenti sono più contenuti. Inoltre, gli aumenti sono maggiori per gli immobili di pregio rispetto a quelli più economici, e maggiori per le abitazioni nuove oppure completamente ristrutturate rispetto a quelle da ristrutturare. Analogamente, quando si è nella fase di discesa di un ciclo immobiliare, il calo maggiore dei prezzi si osserva soprattutto nei posti e per gli immobili che sono saliti troppo, mentre tengono le case qualitativamente più valide, come quelle di pregio o di recente costruzione. Dunque, riassumendo conviene acquistare, al minimo del mercato, immobili di pregio siti nel centro della città.

Gli istituti di credito, con l’intensificarsi della crisi finanziaria, hanno scaricato su imprese e famiglie i costi derivanti dall’aumento della provvista e dell’incertezza: gli spread applicati ai nuovi contratti di mutuo ipotecario sono stati aumentati e si mantengono ben al di sopra della media europea. Il livello degli spread oscilla oggi tra 2,45% ed il 3,35%, mentre alla fine del 2009 il range era 1,55%-2,25%: anche in presenza di tassi di riferimento bassi e medio bassi il costo finanziario del mutuo è comunque importante. In Sardegna, inoltre, il denaro costa circa 1,20% in più che nel resto d’Italia. L’aumentato costo del denaro e l’atteggiamento maggiormente selettivo delle banche ha generato un fortissimo credit crunch che sta soffocando le imprese ed impedendo alle famiglie, in particolare le giovani coppie, l’accesso al credito, nonostante la regione Sardegna abbia introdotto strumenti di agevolazione (Legge 32/1985) per favorire l’abbattimento degli interessi. Secondo gli ultimi dati disponibili, in provincia di Cagliari l’importo erogato per nuovi mutui è diminuito del 15% nel terzo trimestre 2011, e la tendenza si è accentuata nei mesi successivi: nel primo semestre 2012 il crollo dei mutui erogati non ha precedenti nella recente storia creditizia. La distribuzione degli acquirenti per classi di reddito mostra che il 43,6% degli acquisti è effettuato da soggetti appartenenti alla classe di reddito fiscale dichiarato tra 15 mila a 30 mila euro. Sebbene con una


percentuale più bassa, 35,7%, anche i venditori appartengono in maggior parte alla classe di reddito fiscale tra 15 e 30 mila euro. Rispetto al profilo professionale la maggior parte degli acquirenti sono lavoratori dipendenti, 61%. Dal lato dell’offerta, invece, la percentuale di lavoratori dipendenti, sebbene sia sempre la più elevata, scende al 37,1% riscontrandosi una quota importante di venditori pensionati, 31,4% rispetto all’11,3% degli acquirenti. L’analisi della distribuzione degli acquirenti per età mostra che circa il 34% appartiene alla classe tra 31 e 40 anni mentre dal lato dei venditori la situazione appare più frammentata. Infatti, circa il 40% dei venditori appartiene alle due classi 41-50 e 51–60 con circa il 20% ciascuna, percentuali tra il 17% e il 19% per tutte le altre classi.

ASPETTI FISCALI Secondo l’Istat, in Italia quasi tre quarti delle famiglie vive in abitazioni proprie, una quota più elevata rispetto alla media dell’Unione europea (valore 2008 ricchezza immobiliare pari a quasi 4.700 miliardi di euro); solo una percentuale ridotta di famiglie italiane vive in affitto. La regione Sardegna rispetta in pieno l’andamento nazionale, conservando aspetti tradizionalistici tali da tramandare l’immobile di proprietà sino alla terza generazione. L’elevata propensione a vivere in case di proprietà riflette fattori sociali e culturali, nonché le politiche perseguite dal legislatore nel tempo. Tra queste il fisco svolge un ruolo di rilievo.

comporta in alcuni casi forme di sussidio; tale trattamento è più favorevole rispetto agli altri principali paesi europei, che pure agevolano il possesso dell’abitazione principale. A una fiscalità di favore per la prima casa fa riscontro la piena imponibilità degli altri immobili, tassati ad aliquota marginale ai fini dell’imposta sul reddito da locazioni e plusvalenze e soggetti alla patrimoniale comunale. Per quanto riguarda gli affitti, non sono previste compensazioni tra locazioni attive e passive; le imposte d’atto sui contratti sono elevate rispetto agli altri paesi europei. Il carico fiscale che grava sul mercato delle locazioni rischia di vincolare le esigenze di mobilità dei cittadini, specie quelle temporanee, indotte ad esempio da opportunità professionali. Le agevolazioni IRPEF in vigore (tra cui la tassazione ridotta per i proprietari sui contratti a canone concordato) attenuano in qualche misura l’incidenza tributaria sulle locazioni. È in corso un confronto sulla possibilità di introdurre un’imposta sostitutiva sui redditi da locazione e di accrescere le detrazioni d’imposta per i locatari; su tali misure pesano le incognite in termini di gettito e di efficacia nell’emersione degli affitti in nero. L’introduzione dell’Imposta Municipale Unica (IMU) ha contribuito nella prima parte del 2012 al rallentamento del mercato immobiliare: c’è ancora più prudenza nei potenziali acquirenti, in particolare per le “seconde case” ed inoltre c’è preoccupazione per i proprietari di abitazioni non utilizzate.

CONSIDERAZIONI FINALI Dal punto di vista fiscale in Italia vi è un’importante distinzione fra l’abitazione principale (la cosiddetta “prima casa”) e le altre abitazioni.

Il comparto residenziale sardo nel corso del 2011 ha visto continuare la discesa dei volumi intermediati iniziata nel 2007.

La “prima casa” gode di un regime tributario di favore: essa è esente da imposte sul reddito e sul patrimonio; la presenza di ulteriori agevolazioni fiscali (ad esempio la detrazione degli interessi sui mutui)

Il numero di transazioni normalizzate è ulteriormente diminuito del 10% rispetto 2010; la provincia di Cagliari mantiene il primato di NTN tra le quattro province storiche.


L’analisi dei dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’agenzia del territorio mette in evidenza che oltre il 43% delle transazioni riguarda la provincia di Cagliari. Compravendite nel settore residenziale - 2011 38%

43%

L’analisi per trimestri evidenzia come il numero più alto di NTN è toccato nel IV trimestre, e questo dato è una sorta di costante negli anni, sia nei periodi di espansione che nei periodi come quello attuale di forte contrazione. 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0

6% 13% CA

NU

OR

SS

Cagliari Nuoro 1

2

Oristano

3

4

Fonte: elaborazione Ufficio Studi FIMAA Cagliari su dati Agenzia del territorio

Il sud Sardegna, pur perdendo 2.600 compravendite normalizzate rispetto al 2006, è il territorio con la vitalità maggiore; ma i segnali di tenuta vanno però pesati considerando lo stock di immobili presente in provincia, pertanto in percentuale non si registra lo stesso risultato. Considerando le tipologie di immobili oggetto di transazione, incrociando il dato con i valori provinciali, Cagliari e la sua provincia hanno una forte leadership nel comparto “medio-piccola”, “media” e “grande”, mentre in provincia di Sassari gli immobili più venduti sono i “monolocali” e quelli di dimensione “piccola”.

Fonte: elaborazione Ufficio Studi FIMAA Cagliari su dati Agenzia del territorio

Nella provincia di Cagliari l’andamento delle vendite mostra evidenti segnali di caduta: l’inizio del 2012 è il peggiore degli ultimi anni, con appena 2.472 compravendite nei primi sei mesi dell’anno. COMPRAVENDITE DI IMMOBILI RESIDENZIALI NEL SUD SARDEGNA

1792

1571 2.500

Sassari

1886

1906 1670

1537 1582 1485

1796 1611

1302 14751417 1174

2.000 1.500 Cagliari 1.000

Nuoro

500

Oristano Sassari NC

Grande

Media

Medio Piccola

Piccola

Monolocali

0

Fonte: elaborazione Ufficio Studi FIMAA Cagliari su dati Agenzia del territorio

Fonte: elaborazione Ufficio Studi FIMAA Cagliari su dati Agenzia del territorio

La quotazione media registrata a livello regionale nel 2011 ammonta a 1.383 €/mq: la crescita è generalizzata e si impenna nei capoluoghi, in particolare Cagliari, e nelle località balneari.


Il rallentamento dei volumi compravenduti però sta portando negli ultimi mesi a ribassi nelle valutazioni degli immobili. Nella città di Cagliari per le zone di maggior pregio le valutazioni si attestano sui seguenti livelli: - quartiere Castello – abitazioni civili – da 1.700 a 2.400 €/mq - Monte Urpinu, Monte Mixi – da 2.200 a 3.200 €/mq - quartiere del Sole-Poetto da 2.050 a 3.000 €/mq Nell’hinterland i prezzi sono decisamente più contenuti: - Decimomannu, zona espansione, da 900 a 1.300 €/mq - Uta, zona espansione, da 750 a 1.050 €/mq Nelle zone costiere, appetite dagli investitori esteri, i prezzi di ville e villini sono: - Villasimius, zona Notteri, da 2.900 a 4.300 €/mq - Domus de Maria, zona Chia, da 2.900 a 4.200 €/mq Alle difficoltà delle giovani coppie sarde per l’acquisto della casa, si unisce il crescente interesse degli investitori stranieri. I fattori che concorrono a definire gli acquisti di immobili in Sardegna, ed in particolare nel sud Sardegna, come interessanti opportunità di investimento sono così sintetizzabili: a) capitali naturali di inestimabile bellezza, uniti a condizioni climatiche invidiabili, sia nelle zone costiere che nelle zone interne b) ricchezza eno-gastronomica c) percezione di sicurezza e qualità della vita in generale d) incremento dei collegamenti aerei con l’Italia e con l’Europa in generale, generato dalla presenza dei vettori low cost, in particolare Ryanair e) prezzi degli immobili in diminuzione


Analisi del mercato immobilare - Study trip NVM