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BERREIBAR

2-3

1.0 INTRODUCCIÓN 1.1 BERREIBAR INSTRUKZIÑUAK. PROTOCOLO..................3 1.2 BERREIBAR ..............................................................3

INSTRUKZIñUAK 4-5

2.0 AGENTES IMPLICADOS

2.1 LOS AGENTES.............................................................4-5

3.0 PASOS PARA LA REUTILIZACIÓN 3.1 3.2 3.3 3.4

EL LA LA EL

ESPACIO...............................................................6 COMUNIDAD.........................................................10 FINANCIACION......................................................13 ALQUILER DEL ESPACIO........................................15

4.0 CONCLUSIONES Autor:

Patrocinadores:

6-15

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INSTRUkzIñUAK

1.1............................................BERREIBAR INSTRUKZIÑUAK. PROTOCOLO EL DOCUMENTO QUE TIENES ENTRE TUS MANOS ES BERREIBAR INSTRUKZIÑUAK, UN PROTOCOLO A SEGUIR EN CASO DE TENER INTERÉS EN RECONVERTIR UN ESPACIO INDUSTRIAL EN DESUSO. EN ÉL ENCONTRARÁS UNA GUÍA DE COSAS QUE HACER O PASOS A SEGUIR PARA FACILITARTE LA AVENTURA DE LA RECONVERSIÓN

ADVERTENCIA

Este protocolo no es un protocolo creado por expertos para expertos, sino un documento redactado –por no-expertos- en un lenguaje simplificado pero con informaciones contrastadas por expertos de diferentes ámbitos, para facilitar así la acción de reutilizar un espacio industrial a toda persona que se anime a ponerlo en práctica

protocolo es esun unintento intentodede hacer un trabajo* teórico de investigación previamente Este protocolo hacer realreal un trabajo* teórico de investigación previamente rearealizado en dos fases se recogen endocumentos los documentos que podrás encontrar pinchando lizado en dos fases que que se recogen en los que podrás encontrar pinchando aquí: aquí: http://issuu.com/m-etxea/docs/berreibar_0.fasea_gazt/1?e=0 y aquí: http://issuu.com/ http://issuu.com/m-etxea/docs/berreibar_0.fasea y aquí: http://issuu.com/m-etxea/docs/ m-etxea/docs/fase_1_erderaz respectivamente. fase_1_euskaraz respectivamente. Berreibar Instrukziñuak es un protocolo que aún no se ha puesto en práctica, aunque esperamos hacerlo en breve mediante una prueba piloto; por ello, la idea es que vaya completándose, corrigiéndose o haciéndose cada vez más real con la colaboración de todas las personas que lo lean o lo intenten llevar a cabo. Así pues, este protocolo se difunde con filosofía copyleft, filosofía que consiste en permitir la libre distribución de copias y versiones modificadas de una obra u otro trabajo, exigiendo que los mismos derechos sean preservados en las versiones modificadas. Creemos que el conocimiento que se comparte se refuerza con la aportación de las personas que lo poseen y es por esto por lo que te invitamos a que contribuyas en la medida de lo posible en la mejora de este protocolo, porque de esta manera, conseguiremos mediante un trabajo colectivo un documento lo más veraz y eficaz posible, facilitando así al máximo uno de los objetivos para los que se crea Berreibar. el proyecto Berreibarpertsonei lana erraztea.

1.2.................................................................................BERREIBAR Berreibar es un proyecto de investigación llevado a cabo por M-Etxea, grupo formado por profesorado y alumnado de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Donostia y con el respaldo del ayuntamiento de Eibar. El proyecto tiene como fin crear espacios de uso productivo en talleres vacíos y promover el valor del patrimonio industrial.

ministración consiga la regeneración gradual de ciertas zonas degradadas de Eibar, generando así un beneficio común y un bienestar colectivo. Más información:

Este proyecto quiere ayudar a aquellas personas que buscan un espacio –a precio razonabledonde generar actividad y también a aquellas que tienen en su haber talleres que pese a su pasado industrial, a día de hoy carecen de actividad y han dejado de ser espacios rentables.

<<< Además del trabajo teórico mencionado, se han llevado a cabo diferentes ac-

Con este proyecto queremos conseguir que las personas usuarias consigan tener un espacio ajustado a sus necesidades, mientras que las personas propietarias, logren que sus espacios en desuso pasen no sólo a dejar de ser un gasto, sino también a ser edificios con rentabilidad. Además, mediante la reutilizacion de esos edificios en desuso conseguimos regenerar la ciudad, ya que mantenerlos vacíos supondrá un problema a largo plazo. Así pues, el proyecto está dirigido a personas, grupos, asociaciones o colectivos, que generen actividades productivas –a corto/ largo plazo o incluso actividades puntuales-, y a aquellas que sean propietarias de espacios industriales vacíos a día de hoy, pero que no descartan la opción de que sus edificios vuelvan a generar actividad. En definitiva, entendemos Berreibar como una posible solución al problema de los espacios industriales en desuso, donde la acción conjunta de usuarios (ciudadanos), propietarios y ad-

http://berreibarkulturala.wordpress.com/ www.facebook.com/bek

http://berreibar.blogspot.com.es/ www.facebook.com/berreibar

berreibar@gmail.com

tividades, charlas, obras de teatro, un workshop, talleres infantiles exposiciones… dentro de la programación de BEK, Berreibar Ekimen Kulturala. Esta programación cultural ha pretendido poner en valor la identidad industrial de Eibar. El objetivo principal ha sido reconocer y ampliar nuestra cultura industrial observando los enfoques de diversas disciplinas, y al mismo tiempo disfrutar, del encanto de esos espacios aún presentes pero ya olvidados para muchos. Esta programación ha incluido diversas propuestas en las que hemos intentado poner en valor el patrimonio industrial, la historia y las identidades de Eibar. Las actividades han tenido lugar en su mayoría en un taller vacío, situado en el antiguo edificio de BH: BEK-Toki. BEK ha tenido vocación integradora, participativa y creativa, y en ella han participado personas de toda edad y condición. El fin de estas actividades es hacer ver a la ciudadanía la capacidad de estos espacios para albergar nuevos usos y su importancia como parte del carácter industrial de Eibar. >>>


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2.1......................................................................................LOS AGENTES A la hora de recuperar los espacios industriales vacíos vemos imprescindible la participación de tres agentes: los propietarios de los talleres, los usuarios (individuo o grupo de personas que quiere llevar a cabo una actividad económica) y las instituciones. Cada agente, padece los problemas que tienen consecuencias directas en las ciudades, no obstante creemos que dichos problemas pueden transformarse en oportunidades. A fin de cuentas, creemos que el problema de cada agente puede entenderse como la solución de los demás, consiguiendo así un bien común.

Hoy en día encontramos en Eibar más de 700 espacios industriales vacíos, los cuales suponen un gasto para los propietarios, pues deben seguir pagando impuestos por ellos. Esta situación supone una pérdida de dinero directa, a la cual habría que sumar la perdida de dinero indirecta, fruto del deterioro del edificio, a causa de la falta de uso y mantenimiento del mismo.

Eibar siempre ha sido un pueblo de gran tradición asociativa, con la creación de innumerables actividades sociales y económicas. Si bien ésta tradición no es tan notoria hoy en día, todavía podemos encontrar gente sacando adelante nuevas iniciativas. Es por ello que todavía son muchas las personas en Eibar que requieren un espacio para poder llevar a cabo sus actividades.

A menudo la razón por la que estos espacios se encuentren en desuso son debidas al planeamiento urbano, por lo que a continuación explicaremos las tres situaciones que nos podremos encontrar en Eibar:

Aun siendo múltiples las ayudas que las instituciones ofrecen a los ciudadanos para llevar a cabo sus actividades (ayudas económicas, asesoramiento,…), no se les facilita la búsqueda de espacios adecuados para la realización de las mismas.

En ciertos casos, estos espacios se encuentran en unidades urbanísticas –definidas por el Plan General de Ordenación Urbana de Eibar- fuera de ordenación. En estos casos, los edificios pertenecientes a dicha unidad están condenados a desaparecer –ser derribados- ya que no son compatibles con el Plan General. Consecuentemente, si un propietario posee un espacio que se encuentra en una unidad fuera de ordenación, no tiene opción a conseguir licencia alguna para realizar obras en su taller, dificultando así la reutilización del mismo. En otros casos, la unidad urbanística suele estar consolidada y coincide con las directrices del Plan General. Siendo este el caso, tenemos la certeza de que el edificio se mantendrá en pie, pero será muy importante saber qué uso específico se le asigna a dicha unidad urbanística. En este sentido, en Eibar se dan casos diferentes, cada uno con su problemática correspondiente. Por un lado, hay unidades consolidadas calificadas con usos que no corresponden a los originales. Un caso muy común en Eibar, y el cual se repite en la mayoría de los talleres del centro de la ciudad, es el de los edificios industriales que actualmente están calificados como vivienda. En estos casos, el cambio de uso se puede demorar varios años, siendo necesario un proyecto integral de reforma. Ante esta situación, cabe destacar la importancia del ‘mientras tanto’, tiempo en el cual el edificio puede albergar otros usos y proyectos como el que estamos planteando. En otros casos tenemos unidades urbanísticas consolidadas cuyos espacios industriales mantienen su calificación; esto es, son unidades que mantienen la calificación de uso industrial. En dichos casos, su calificación será la que limite el futuro de estos espacios. En cualquiera de los casos, es necesario el análisis exhaustivo de cada situación para poder aprovechar las brechas/oportunidades que en cada una se presentan y así poder alquilar y hacer uso de estos espacios. Con el alquiler de dichos talleres, el propietario conseguiría un doble beneficio, ya que por un lado se daría la mejora física del mismo (beneficio indirecto) y por otro, recibiría un alquiler mensual, a cambio de las nuevas actividades que en él se van a desarrollar. ( beneficio directo).

Como bien hemos dicho antes, Eibar se encuentra repleta de espacios industriales en desuso con gran potencial para acoger diferentes actividades económicas. Sin embargo, nos encontramos con múltiples dificultades para poder desarrollar allí nuevas actividades, dificultades tanto legales como de otro tipo. El objetivo de Berreibar es la reconversión proactiva de los edificios industriales en desuso para la realización de nuevas actividades, proponiendo a las personas usuarias un precio de alquiler más favorable que el de mercado. Para que esto sea posible, es necesario pactar entre los agentes implicados el precio de alquiler, siendo lo más importante la definición del alquiler máximo que se pagará por cada m2. La labor de los usuarios no será solo pactar un precio de alquiler inferior al mercado, sino también hacerse responsables de un pequeño porcentaje de la obra de rehabilitación. Además de conseguir un precio de alquiler menor al de mercado, el usuario tiene la posibilidad de acceder a un espacio adecuado a sus necesidades. Para poder hacer frente a ese pequeño porcentaje del coste de la reconversión, una buena opción puede ser la de realizar actividades remuneradas conjuntas entre los usuarios (empresas, individuos o asociaciones) que habitan dicho espacio. Además de dinero, los usuarios obtendrían otro tipo de beneficios, como el intermcambio de conocimiento, fruto del trabajo interdisciplinar. Teniendo en cuenta que la disminución del trabajo conjunto entre diferentes profesionales es notoria, que los programas y oportunidades que ofrecen las instituciones en torno al fomento de estas vías de trabajo son escasas, y que hoy en día todavía no existe una red de profesionales y mapa industrial adecuados, creemos que el hecho de compartir el espacio de trabajo con profesionales de otras disciplinas puede ser muy enriquecedor.

<<<Así pues, el beneficio que el proyecto Berreibar ofrece a los usuarios, es el de Teniendo en cuenta estos beneficios, y siendo conscientes de que lo que hasta ahora había sido un gasto se convierte en una fuente de ingresos, en Berreibar creemos que el propietario del taller debe hacer frente a un porcentaje del coste total de reconversión del mismo.

proporcionar un espacio económico y a medida para la realización de sus actividades económicas, junto con la creación de una red de actividades/profesionales.>>>

En los últimos años se ha tendido a expulsar numerosas actividades fuera de la ciudad, sobre todo las industriales. En algunos casos, las propias empresas han decidido trasladarse a las periferias de las ciudades, (en busca de mayor competitividad); en otros en cambio, las políticas urbanas de la ciudad obligan a dichas empresas a resituarse (debido a las exigencias de la zonificación del suelo). Por una causa u otra, en los últimos años es más que evidente el éxodo progresivo de la actividad económica en las ciudades. A causa de este éxodo, ha ido desapareciendo la tradicional mixtura de usos que se daba en las ciudades, creando ciudades dormitorio, y sus consecuentes perjuicios: entrada y salida de numerosas personas (aumento de tráfico y por consiguiente de contaminación); el empobrecimiento de la vida social (disminución de las relaciones sociales); la pérdida de sinergias entre diferentes actividades (por ejemplo la falta de conocimiento entre diferentes empresas); etc. Por otro lado, las ciudades acumulan una cantidad considerable de espacios industriales en desuso. Estas zonas, fruto de la dejadez, pueden llegar a convertirse en zonas peligrosas, marginales o delictivas. Por último, en ciudades con pasado industrial, suele ser muy común no valorar la cultura e identidad industrial que les caracteriza. Más allá de una visión nostálgica, dicha cultura, la cual se puede considerar patrimonio, puede proporcionar un gran beneficio social a las ciudades: identidad, conocimiento técnico y tecnológico, memoria colectiva, cultura del emprendimiento,etc. Eibar, es una ciudad que sufre todos los problemas anteriormente citados. Siendo esto así, Berreibar pretende fomentar una nueva política de ciudad más allá de lo puramente urbanístico, que sea sostenible desde un punto de vista económico, social, cultural y medio ambiental. Son las instituciones por lo tanto, las responsables en de apoyar y garantizar dichas políticas urbanas, facilitando los trámites, flexibilizando las normativas, proporcionando ayudas económicas, etc. La implicación institucional traería consigo la revitalización de las ciudades.

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3.1.........................................................................................EL ESPACIO 3.1.1. LA ELECCIÓN DEL TALLER: A la hora de elegir un espacio a rehabilitar, deberemos tener en cuenta los siguientes criterios:

El urbanismo actual clasifica el suelo urbano en diferentes unidades de actuación. Cada unidad de actuación urbana define la actuación de un área –suelo - que corresponde a un barrio o grupo de viviendas. Cuando se lleva a cabo un proyecto urbano, debe considerarse la unidad de actuación en su totalidad, los edificios incluidos en ella pierden su carácter individual. Es muy importante saber en qué situación se encuentra la unidad de actuación en la que se incluye nuestro espacio. Por tanto, tendremos que saber qué es lo que el Plan General de Ordenación Urbana prevé para esta unidad: si está consolidada, fuera de ordenación, su calificación, su edificabilidad, etc. Dependiendo de lo que defina el Plan General tomaremos una decisión. Por ejemplo: si los edificios de la unidad de actuación están fuera de ordenación, y los propietarios tienen intención de promover viviendas de nueva planta a corto plazo, haríamos un trabajo de rehabilitación que no merece la pena. Se profundizará en un apartado posterior sobre el tema de la situación urbanística.

Reconvertir un edificio de gran tamaño puede ser muy pesado, ya que exige un trabajo y un gasto muy elevado. Además, necesitaríamos mucho contenido y muchos usos para poder llenar semejante espacio. En el caso de que la actuación fuera progresiva, nos podríamos plantear elegir un espacio industrial grande. De todas maneras, creemos más conveniente comenzar por un espacio industrial pequeño y más tarde trasladar la experiencia a otros de mayor tamaño. El tamaño tiene relación directa con los costes de rehabilitación. En el caso de un espacio industrial muy grande, la repercusión del coste respecto a su área será bajo, pero la inversión total puede resultar muy elevada. Por lo contrario, si el espacio industrial es pequeño, la repercusión del coste respecto a su área será mayor, mientras la inversión total será menor que en el caso de un edificio grande. La proporción volumen/ fachada es menor en una gran nave que en un taller pequeño, por lo que la repercusión del coste respecto a la superficie será menor; además, una gran nave suele tener casi los mismos elementos comunes que una menor (una cocina, un baño,...), siendo aquí también menor la repercusión del coste en relación a la superficie. Otro aspecto a tener en cuenta, es que un espacio industrial grande puede ser mucho más flexible que uno pequeño cara al futuro.

En cuanto a la propiedad del espacio a reconvertir nos podemos encontrar con dos situaciones: que el edificio pertenezca a la administración, o que esté en manos de una propiedad privada. La primera situación puede ser muy favorable si el gobierno municipal está a favor de la rehabilitación del edificio (llegará a acuerdos lógicos, propondrá condiciones favorables, etc.). Si el edificio es de un propietario privado tendremos que tener en cuenta varias cuestiones. Para empezar, tenemos que saber si el espacio es de un solo propietario o de muchos. En muchos lugares era muy típico que una empresa se creara por 3 o 4 personas, y que con el tiempo pasara a manos de los herederos. No hay problema si el edificio está segregado, ya que únicamente deberíamos negociar con un sólo propietario. Pero puede ocurrir que el edificio pertenezca a una comunidad de bienes; si es así, cualquier acuerdo tiene que estar aprobado por unanimidad por toda la comunidad, por lo que nuestro proyecto de reconversión se puede complicar bastante. Sin embargo, si conseguimos llegar a un acuerdo con la comunidad, conseguiremos una estabilidad mayor que con un sólo propietario, ya que también haría falta la unanimidad de toda la comunidad de bienes para ser expulsados del espacio. A menudo, los propietarios privados tienen un mayor interés que los públicos en reconvertir espacios industriales. Recordemos que para un propietario privado es un gasto tener un taller en desuso, y por tanto, si le proponemos un acuerdo atractivo al propietario, y la presión inmobiliaria no es fuerte, estaríamos en una situación inmejorable para llevar a cabo la reconversión.

El emplazamiento del taller puede ser especialmente relevante. Dependiendo de nuestros objetivos, deberemos tener en cuenta la cercanía de las redes de comunicación (estaciones de tren y autobús p.e.), de aparcamientos, su accesibilidad, la relación con el núcleo urbano, o el carácter del barrio en el que se encuentra. Si los usuarios y visitantes del espacio vienen de fuera, es un argumento a favor que el taller tenga una buena accesibilidad mediante transporte público o vehículo privado. Si queremos que nuestra intervención tenga visibilidad, y que tenga incidencia en la vida urbana (interactuar con los ciudadanos), conviene que nuestro emplazamiento no esté muy lejos del centro urbano y que el barrio en el que está el taller sea activo.

Cuanto más vacío esté el edificio o la zona en la que está nuestro espacio, tendremos más problemas para promover una nueva actividad. No es conveniente situarnos en un lugar con poca actividad o actividad nula, si nuestra fuerza (de trabajo, económica, etc.) es pequeña, y si queremos llegar a la sociedad (configurar una red con otras iniciativas por ejemplo). Además, estando el edificio parcialmente en uso hay más probabilidad de que surjan sinergias con los usuarios existentes, y además reduciremos el peligro de demolición ya que se genera una situación más estable. Es una situación muy favorable para proyectos a medio y largo plazo. Sin embargo, para algunos usos puede llegar a ser favorable que el edificio esté totalmente vacío, ya que puede dar opción a un mayor desarrollo del proyecto (posibilidad de ir ampliando nuestra iniciativa). Por el contrario, la presión inmobiliaria puede ser muy grande por ser nosotros los únicos usuarios, y consecuentemente el peligro de derribo será latente

El estado físico del edificio a reconvertir es totalmente decisivo ya que el gasto inicial de un edificio excesivamente deteriorado será muy alto. En principio, trataremos de seleccionar aquellos edificios que no estén en un estado demasiado malo, sobre todo si no vamos a llevar a cabo un proyecto de medio o largo plazo (el coste sería demasiado alto respecto al uso que le fuéramos a dar). Es realmente importante conocer si el estado de la estructura es bueno.

El espacio óptimo será de un tipo o de otro, en función del uso que vayamos a desarrollar en él. A continuación apuntamos algunas consideraciones a tomar en cuenta en lo que se refiere a la cualidad espacial: La altura: si para desarrollar nuestra actividad no necesitamos mucha altura, sería un lujo disponer de un gran espacio desde un punto de vista presupuestario. Sin embargo, si el presupuesto no se nos dispara, esta mayor altura del espacio puede darnos mucha flexibilidad de cara al futuro (nos daría opción de introducir altillos, y la posibilidad de llevar a cabo actividades que requieren de gran altura). La iluminación y la ventilación: no todos los edificios industriales aseguran la correcta iluminación y ventilación. A menudo nos encontraremos edificios que han ido expandiéndose, y que como resultado han generado zonas de poca luz. Los grandes ventanales aportan mucha luz y aire,

pero hay que tener en cuenta que su rehabilitación y optimización suele tener una gran incidencia en los costes. El ancho o el fondo: consideramos fondo la distancia que existe entre las dos fachadas principales. Si este fondo es pequeño (10 metros o menor) la iluminación y la ventilación serán óptimas. A medida que ese fondo va en aumento, tendremos mayores problemas para iluminar y ventilar el espacio (en el centro nos quedarán zonas oscuras). La relación entre ancho de fachada y fondo del espacio tiene una gran repercusión en el coste de rehabilitación. A mayor fondo tendremos menor fachada, y por tanto menos gasto de rehabilitación. Por el contrario, un fondo muy corto está relacionado normalmente con una mayor superficie de fachada, y por tanto un mayor gasto de rehabilitación. Núcleo de comunicación: es muy importante conocer el tipo de núcleo de comunicación del edificio. Dependiendo de la actividad a desarrollar, podría ser un problema no contar con ascensor o montacargas

Si nuestro edificio industrial está considerado patrimonio tendremos a nuestro favor algunos factores importantes. La protección patrimonial puede darnos cierta seguridad para llevar a cabo proyectos de largo plazo, ya que éste es un buen argumento ante el riesgo de derribo. Además, nuestra actividad podría tener una gran visibilidad por estar situada en un edificio considerado patrimonio. Finalmente, siempre tendremos opciones de percibir ayudas económicas por ser patrimonio. Por el contrario, si la institución que está a cargo de la protección del edificio tiene una visión del patrimonio muy rígida, contaremos con muy poco margen a la hora de actuar en él, gozaremos de poca flexibilidad a la hora de situar el nuevo uso y de realizar el proyecto.

<<< En nuestro caso, uno de los objetivos es interactuar con la sociedad. Por ello, hemos elegido un espacio muy cercano al centro de la ciudad. El Plan General de Ordenación Urbana indica que nuestro edificio está fuera de ordenación, pero da la opción de llevar a cabo obras menores (fuera de ordenación diferida). En principio, el plan municipal es derribar el edificio y construir viviendas de nueva planta, pero la crisis y los desacuerdos entre los diferentes propietarios (la unidad de actuación está compuesta por muchos propietarios) nos hace prever que el edificio se mantendrá en pie al menos cinco u ocho años. El propósito del proyecto es aprovechar ese ‘durante’. >>>

<<< Por otro lado, con el objetivo de reducir el coste total de rehabilitación, hemos elegido un espacio no demasiado grande. Las plantas del edificio no son excesivamente extensas, y cada una de ellas pertenece a un propietario distinto, por lo que hemos llegado a un preacuerdo con dos de ellos. Situaremos en dos plantas de unos ciento cincuenta metros cuadrados una comunidad formada por siete socios (particulares, autónomos y pequeñas empresas). El espacio elegido es el típico taller eibarrés, con una altura de tres metros, un fondo no muy grande (diez metros), y amplios ventanales. Las actividades que se llevarán a cabo en el espacio son de tipo sedentario, por lo que vemos la necesidad de aislar correctamente el taller >>>


3.1.........................................................................................EL ESPACIO 3.1.2.

EL COSTE DE REHABILITACIÓN DEL TALLER:

A continuación presentamos una clasificación de los trabajos dependiendo del tipo

-Gas: Completo ..................................................................... Profesional

Antes de comenzar los trabajos de rehabilitación, nos tenemos que cerciorar de que la estructura del edificio es la correcta. Deberemos tomar en cuenta dos aspectos importantes: que el estado físico de la estructura sea bueno (que no haya grietas en forjados, vigas y pilares, óxido en las armaduras del hormigón, corrosión si la estructura es metálica,…) y que la estructura tenga resistencia suficiente para soportar el nuevo uso. El refuerzo de la estructura supone un gasto muy grande, por lo que si la estructura no cumple estos dos requisitos quizá no merezca la pena emprender las labores de rehabilitación en ese espacio. Además de comprobar que la estructura de nuestro espacio es correcta, es conveniente (si es posible) comprobar que la estructura es óptima en otras zonas del edificio. Un amigo experto (arquitecto, aparejador,...) realizará este trabajo a cambio de un par de cañas.

En el caso de los espacios industriales que hayan permanecido vacíos durante cierto tiempo, suele ser habitual que se encuentren sin instalaciones. Habitualmente, si los propietarios no ven la oportunidad de alquilar su espacio a corto plazo, lo normal suele ser que dé de baja el suministro de los servicios. Por tanto, si pretendemos crear nuestro espacio de trabajo en un espacio industrial, las partidas mínimas a tener en cuenta serán las de instalación eléctrica y de agua.

Acondicionamiento previo (sacar muebles, derribo de tabiques,….)......................................................................................... %4,2 Albañilería............................................................................................................................................................................... %4,5 Suelos (baldosas) y alicatado........................................................................................................................ %23,2 Aislamiento térmico..................................................................................................................................................... %1,4 Carpintería metálica y herrería................................................................................................................... %27,3 Carpintería de madera................................................................................................................................................ %1,3 Plafonado de la fachada (mediante pladur) y pintura.................................................... %11,2 Fontanería................................................................................................................................................................................. %6,2 Gas...................................................................................................................................................................................................... %0,6 Calefacción ............................................................................................................................................................................ %7,9 Saneamiento .......................................................................................................................................................................... %1,3 Ventilación ............................................................................................................................................................................. %1,8 Electricidad ........................................................................................................................................................................... %9,2

-Acondicionamiento previo: Derribo de muros......................................................Autoconstrucción Derribo de carpinterías..............................................Autoconstrucción Anulado y levantado de las instalaciones......................Autoconstrucción

-Calefacción:

dirigida por profesional

-Ventilación y evacuación de humos: Completo...................................................................... Profesional

-Albañilería: Tabiquería ..............................................................Autoconstrucción dirigida por profesional Guarnecido y enlucido de muros................................. Autoconstrucción dirigida por profesional Recrecido de los forjados...........................................Autoconstrucción dirigida por profesional Colocación de premarcos...........................................Autoconstrucción dirigida por profesional

-Suelos y alicatados: Debido a su gran superficie, las partidas más relevantes a tener en cuenta serán la rehabilitación de los ventanales, la introducción del aislamiento térmico, y el tratamiento del suelo. Dependiendo del caso, la repercusión de cada partida será distinta. Habría que diferenciar entre dos casos principales: los casos en los que el espacio albergará trabajo físico (una carpintería p.e.); o cuando el espacio estará destinado al trabajo sedentario (una oficina p.e.). Es bien sabido que los espacios industriales están normalmente sin aislar térmicamente, que los vidrios son de una sola hoja y que los ventanales tienen una mala estanqueidad; esto es, que las condiciones térmicas del espacio no son óptimas. Si el espacio va a albergar trabajo físico, no es fundamental mejorar las condiciones térmicas del espacio; pero si nuestro propósito es llevar cabo un trabajo sedentario, será casi necesario tener en cuenta los trabajos de mejora de ventanales y aislamiento de fachadas.

<<< Nuestro espacio albergará fundamentalmente trabajo sedentario, por lo que nos parece necesario realizar trabajos de mejora en los ventanales y aislar las fachadas. Los datos: 270 m2 de superficie y presupuesto total de 76.000 euros sin IVA (este presupuesto se puede reducir aún más). A modo de referencia, estos son los porcentajes de cada partida respecto al presupuesto total. >>>

Colocación de baldosas............................................ dirigida Alicatado de baño y cocina........................................ dirigida

Autoconstrucción por profesional Autoconstrucción por profesional

-Aislamiento térmico: Añadir aislamiento térmico en la fachada.......................Autoconstrucción dirigida por profesional La autoconstrucción nos parece un aspecto muy positivo por dos aportaciones principalmente. Por un lado, la autoconstrucción nos une a un lugar, esto es, hacemos del espacio algo nuestro. Por otro lado, se pueden reducir considerablemente los gastos (la segunda razón es importante, ya que la primera inversión suele ser muy elevada). A continuación presentamos una lista de los trabajos que se podrían dar en la reconversión de un espacio industrial en desuso. Teniendo en cuenta que todos los trabajos no los podrá realizar alguien que no es profesional, presentamos también una clasificación del tipo de trabajo:

AUTOCONSTRUCCIÓN: trabajos que podría realizar cualquier ciudadano sin ser profesional. Siendo el trabajo de una obra a veces peligroso, consideramos muy recomendable realizar algún curso de Seguridad y Salud, y de Prevención de Riesgos Laborales para llevar a cabo algunas tareas. AUTOCONSTRUCCIÓN DIRIGIDA POR UN PROFESIONAL: trabajos que requieren de un conocimiento técnico, pero fáciles de ejecutar por cualquiera. Antes de iniciar el trabajo, el profesional debería impartir una pequeña demostración a las personas que vayan a trabajar. Durante el desarrollo de la obra, el profesional deberá dirigir y revisar los trabajos llevados a cabo.

PROFESIONAL: trabajos que requieren un conocimiento técnico elevado, complicados de ejecutar y peligrosos para un no-profesional. En este caso todo el trabajo lo realizará un profesional, debido a la dificultad que supone formar a la gente A continuación presentamos una A continuación presentamos una clasificación de los trabajos dependiendo del tipo.

Completo...................................................................... Profesional

-Carpintería metálica y calderería: Carpintería de aluminio.................................................... Profesional Colocación de vidrio doble............................................... Profesional Rehabilitación de la carpintería metálica........................Autoconstrucción dirigida por profesional

-Carpintería de madera: Construcción de las puertas de paso ……............................ Profesional

-Plafonado de la fachada y pintura: Pintura ...................................................................Autoconstrucción Plafonado mediante pladur..........................................Autoconstrucción

-Fontanería: Completo ...................................................................... Profesional

-Electricidad: Completo...................................................................... Profesional

Para realizar la rehabilitación, necesitaremos las correspondientes licencias municipales. Para ello deberemos presentar un proyecto de rehabilitación firmado por un arquitecto. Los honorarios de un arquitecto para trabajos de rehabilitación pueden rondar el 10 o 12% sobre el presupuesto de ejecución. Si tenemos un amigo o amiga arquitecto este gasto podría reducirse bastante (8% y un par de cervezas). Por otro lado, el ayuntamiento nos concederá las licencias a cambio del 5% del presupuesto. No es muy habitual, pero algunos ayuntamientos también imponen una tasa suplementaria si aumentamos el aprovechamiento de nuestro espacio (debido a segregación de la propiedad o a ampliaciones)


3.1.........................................................................................EL ESPACIO 3.1.3.

LA SITUACIÓN URBANÍSTICA DEL EDIFICIO:

La situación urbanística del edificio es una condición muy importante a tener en cuenta a la hora de elegir nuestro edificio. Si el Plan General de Ordenación Urbana considera nuestro edificio como consolidado, deberemos seguir los cauces administrativos habituales. Será importante en este caso confirmar que nuestro uso y el que el ayuntamiento propone son compatibles. Multitud de edificios industriales sin embargo, suelen estar fuera de ordenación; esto es, el plan del ayuntamiento es derribarlos y sustituirlos por edificios de nueva planta. El ayuntamiento no podrá dar ningún tipo de licencia para rehabilitar a aquellos edificios que están fuera de ordenación. Así, el ayuntamiento deberá catalogar nuestro edificio como “fuera de ordenación diferida” si lo queremos rehabilitar. En esta nueva situación es posible realizar obras menores que no intervengan en la estructura y en elementos principales. Debemos tener en cuenta que los trabajos realizados no supondrán ningún aumento del valor de indemnización del edificio, y por tanto no producirán una plusvalía al propietario. Que un edificio esté fuera de ordenación no quiere decir que se vaya a derribar en un año. Según la fase en la que se encuentre el plan, el edificio puede permanecer cierto tiempo antes del derribo (5/10 años?), y durante ese periodo podremos utilizarlo. La inversión que realicemos irá en consonancia con la previsión de permanencia del edificio (no merece la pena entrar en grandes gastos si se va a derribar en dos años…). Será importante saber qué es lo que prevé el Plan General para esa unidad; si plantea construir viviendas y estamos en periodo de crisis, probablemente transcurrirán varios años hasta que se active la operación. Puede ser favorable para nuestros intereses que la unidad pertenezca a varios propietarios, ya que para que se derribe el edificio y se lleve a cabo la nueva promoción se deberá contar con la aprobación de todos ellos, y esto habitualmente supone bastante tiempo. Si vamos a entrar en un edificio que está fuera de ordenación, es muy recomendable conseguir alguna garantía por parte del ayuntamiento. Normalmente es complicado tener un documento firmado, pero hay que hacer el intento. Si no percibimos por parte del ayuntamiento una actitud positiva hacia la rehabilitación, puede llegar a ser muy arriesgado llevar a cabo la obra (quizá en un par de años se activa la actuación den la unidad urbanística y nuestro edificio es demolido tras llevar a cabo un gran trabajo de rehabilitación…)


3.2...................................................................................LA COMUNIDAD En un proyecto como este, es fundamental que se genere una comunidad entre los usuarios. Una comunidad en la que se compartan intereses y objetivos, y se rija por normas consensuadas. Para que esta figura funcione y figure como una unidad, deberá cumplir ciertos requisitos

3.2.1.

FORMA JURÍDICA DE LA COMUNIDAD

Para que esta comunidad tenga capacidad para actuar frente a terceros– tanto para poder alquilar un espacio como para acceder a ayudas económicas, etc.- debe configurarse y figurar ante la sociedad como un ente poseedor de derechos y obligaciones, por tanto, debe pasar de ser “un grupo de personas” a ser una “unidad”. Dicho de otra manera, tiene que acogerse a una estructura jurídica para alcanzar personalidad jurídica propia. Para este proceso será necesario contar con la colaboración de un experto en temas jurídicos. No obstante, para casos localizados en la Comunidad Autónoma Vasca, existe valiosa información en el siguiente vínculo: https://euskadi.net/r47-shomereg/eu En nuestro ordenamiento jurídico existen distintas opciones que dan respuesta a distintas situaciones e intereses. Conviene elegir la forma jurídica que mejor se ajuste a cada caso. En general, existen dos tipos de entidades:

A- ENTIDADES SIN ANIMO DE LUCRO ILas Entidades Sin Ánimo de Lucro son personas jurídicas que se constituyen por la voluntad de asociación o creación de una o más personas (físicas o jurídicas) para realizar actividades en beneficio de asociados, terceras personas o comunidad en general. Las ganancias o excedentes no podrán repartirse entre los socios. No obstante, ese dinero podrá destinarse para nuevas inversiones. Es posible realizar contratos laborales.

B- ENTIDADES CON ANIMO DE LUCRO Las Entidades con Ánimo de Lucro son personas jurídicas que se constituyen por la voluntad de asociación o creación de una o más personas (físicas o jurídicas) para realizar actividades con el propósito de obtener beneficio económico a cambio, es decir, con el propósito de lucrarse. Los asociados podrán distribuir las ganancias de la empresa entre ellos

INFORMACIÓN SOBR E DOCUMENTACIÓN A PRESENTAR PARA LA CONSTITUCIÓN DE UNA FUNDACIÓN: AQUÍ MÁS INFORMACIÓN: sobre fundaciones AQUI GUÍA LEGISLATIVA SOBRE FUNDACIONES AQUÍ

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Normativa autonómica de la Comunidad Autónoma del País Vasco

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GUÍA LEGISLATIVA SOBRE ASOCIACIONES https://euskadi.net/r47-edukireg/eu/contenidos/informacion/ra_aso_guia_legis/eu_registro/legis.html

ADVERTENCIA

Normativa autonómica de la Comunidad Autónoma del País Vasco

*ASOCIACIÓN DE UTILIDAD PÚBLICA El Gobierno Vasco podrá reconocer de utilidad pública las asociaciones inscritas en el Registro General de Asociaciones del País Vasco que contribuyan, mediante el desarrollo de sus actividades, a la consecución del interés general o del bien común. Las asociaciones reconocidas de utilidad pública disfrutaran de beneficios de carácter económico además de recibir asesoría jurídica gratuita Más información: sobre asociaciones de utilidad pública aquí

*FEDERACIONES, CONFEDERACIONES Y UNIONES DE ASOCIACIONES Las asociaciones podrán, asimismo, constituir una Federación para alcanzar objetivos comunes. De la misma manera, las Federaciones pueden constituir Confederaciones o Uniónes de Asociaciones asociándose entre ellas. Más información: sobre feredaciones, confederaciones y uniones de asociaciones aquí

A continuación, analizaremos someramente algunas de las opciones más comunes de entre las múltiples existentes Otra opción es la de constituir una Fundación. Sin embargo, cabe menciona que se trata de una figura más rígida y sobre todo, de mayor complejidad puesto que los requisitos – económicos entre otros- a cumplir son más exigentes.

Las figuras Sociedad Civil y Comunidad de Bienes también pueden permitirnos adquirir personalidad jurídica propia. Son de carácter lucrativo y recomendables para pequeños negocios que apenas exijan inversiones. En principio, carecen de personalidad jurídica propia y son sus miembros quienes deben responder por la entidad. No obstante, se puede adquirir la personalidad jurídica propia mediante escritura pública, cuestión que supone un coste económico. En definitiva, la Sociedad Civil es un contrato privado de colaboración entre dos o más personas que desean realizar conjuntamente una actividad con ánimo de lucro, compartir dinero, patrimonio u otro tipo de ganancias. La Comunidad de Bienes, por su parte, es un acuerdo privado entre dos o más personas que ostentan la propiedad y titularidad de una cosa o derecho indiviso. Sociedad Civil o Comunidad de Bienes. Requisitos en común para su constitución y funcionamiento - Para obtener personalidad jurídica propia: definir las características de la sociedad mediante escritura pública. - No se inscriben en ningún registro. - Los socios deben darse de alta en la Seguridad Social en régimen de Autónomos. - Regulado por el Código Civil GUÍA LEGISLATIVA: - SOCIEDAD CIVIL. Artículo nº 1665 del CÓDIGO CIVIL - COMUNIDAD DE BIENES. Artículo nº 392 del CÓDIGO CIVIL

La asociación puede ser una de las estructuras jurídicas más básicas y flexible. Se puede constituir una asociación con carácter indefinido o temporal en función de los objetivos perseguidos. Todo ello debe recogerse en los estatutos de la asociación. La asociación es una entidad sin ánimo de lucro y posee personalidad jurídica propia y, por tanto, capacidad para actuar, desde el momento en que se inscribe en el Registro de Asociaciones.

Al igual que en el caso anterior, se trata de una institución sin ánimo de lucro, pero que tiene afectado al cumplimiento de una finalidad de interés general un patrimonio con carácter duradero. Son fines de interés general, entre otros, los relacionados con la asistencia social, la educación, la cultura, la ciencia, el deporte, la salud, la cooperación para el desarrollo, la protección del medio ambiente, la promoción de la investigación o del trabajo voluntario.

A continuación se recogen algunos de los requisitos para su constitución y funcionamiento. - Se necesita el acuerdo de tres o más personas físicas o jurídicas – públicas o privadas- para constituir una asociación. - Debe inscribirse en el Registro de Asociaciones correspondiente - Tiene carácter no lucrativo. Las ganancias o excedentes no podrán repartirse entre los socios. No obstante, ese dinero podrá destinarse para nuevas inversiones. Es posible realizar contratos laborales. - La Asamblea General, el/la Presidente/a, el /la Secretario/a y el/la tesorero/a son órganos necesarios en una asociación. La Asamblea General es el órgano supremo de gobierno de la asociación integrado por todas las personas asociadas, pero podrán nombrar una Junta Directiva, para que se encargue de la dirección y gestión ordinaria de la Asociación. Estas funciones podrían ser rotativas si así se concretara en los estatutos. - La asociación se rige por los estatutos, conjunto de reglas que establecen el régimen interno de la misma y su funcionamiento estatutuetan hala definitzen bada.

Requisitos para la constitución y funcionamiento de una fundación: - Inscripción mediante escritura pública en el Registro de Fundaciones. - Definir los estatutos indicando como mínimo el nombre de la fundación, objetivos, domicilio, ámbito territorial, reglas básicas, órgano de gobierno y representación. - Se puede constituir una fundación entre personas físicas o jurídicas – públicas o privadas-. En el caso de las personas jurídicas se deberá nombrar a una persona física que ejerza su representación. - Es requisito imprescindible una dotación patrimonial inicial. Se presume suficiente la dotación que alcance 30.000 €. Si la dotación es de inferior valor, deberá presentarse un estudio económico que avale la viabilidad de la fundación. - El órgano de Gobierno es el Patronato. Estará constituido por un mínimo de tres miembros de entre los cuales se elegirá un Presidente, que ejercerá la representación de la Fundación y un Secretario –miembro del Patronato o externo- que levantará acta de las reuniones, custodiará la documentación de la Fundación y certificará los acuerdos del Patronato

*COOPERATIVA SIN ÁNIMO DE LUCRO Existen cooperativas creadas sin ánimo de lucro. En estos casos, no se podrá distribuir ningún excedente de operación de la empresa a los asociados y, por el contrario, había que dirigir todos los excedentes a la reserva general de la cooperativa

La Cooperativa puede suponer una alternativa. Una cooperativa es una asociación de personas creada en respuesta a una necesidad u objetivo económico, social, o cultural común y son necesarias tres o más personas. Funciona de manera democrática por lo que cada socio posee un voto. Requisitos para la constitución y funcionamiento de una Cooperativa: - Cada socio deberá realizar una aportación obligatoria. El 25% de esta cantidad –como mínimo- se aportará al inicio y la cantidad restante se deberá abonar según lo indicado en los Estatutos Sociales o por la Asamblea General (máximo 4 años). - Celebrar Asamblea Constituyente, formalizar en Escritura Pública e inscribirse en el Registro de Cooperativas. - Aprobar los Estatutos Sociales. - Órganos sociales: Asamblea General, Consejo Rector-Administrador Único y Comisión de Vigilancia.

<<< En nuestro caso, la mejor opción era la de constituir una ASOCIACIÓN. El objetivo principal era poder recibir ayudas económicas para tener la posibilidad de acondicionar o rehabilitar un espacio donde pudieran convivir los usuarios. Por una parte, nuestros usuarios presentaban perfiles diferentes; debían convivir personas físicas –particulares o autónomos- con personas jurídicas, empresas. Por otra parte, era fundamental que los usuarios adquirieran la capacidad de recibir financiación pública. Además, uno de los objetivos principales era el que todos los socios mantuvieran la misma condición, que ninguno tuviera que enfrentarse a responsabilidades diferenciadas. Otra cuestión importante era la de disfrutar de cierta flexibilidad para poder entrar o salir de la asociación pero a su vez, conseguir el modo de regular estos flujos. El constituir una “asociación” respondía a los intereses y necesidades planteados y permitía regular lo necesario mediante los Estatutos Sociales.>>>


3.2...................................................................................LA COMUNIDAD 3.2.2. EL FUNCIONAMIENTO Y LA ORGANIZACIÓN DE LA COMUNIDAD Es fundamental que la comunidad, se ajuste a una figura jurídica o a otra, acuerde desde un principio el funcionamiento y el modo de gestión

Es primordial definir los objetivos de la comunidad antes de adquirir la estructura jurídica. Se debe debatir y concretar los intereses comunes partiendo de los particulares para así acordar los objetivos principales de la comunidad

PERFIL Y NÚMERO DE SOCIOS Es conveniente definir el perfil de los socios que pertenecen o pertenecerán a la comunidad en base a los objetivos acordados. Por otra parte, es conveniente concretar para un correcto funcionamiento un número máximo de socios, o por lo menos, debatir si es necesario especificar un límite en este sentido.

FORMA JURÍDICA DE LOS SOCIOS Tal y como hemos avanzado, nuestros usuarios respondían a perfiles diferentes, tanto personas físicas –particulares o autónomos- como personas jurídicas, empresas. Para poder constituir entre todos una entidad con personalidad jurídica propia, en el caso de las personas jurídicas –las empresas- se deberá nombrar un representante. De esta manera, tanto las personas físicas, como los grupos o empresas – mediante su representante- podrán actuar en la entidad. Todos los socios tendrán derecho a voto, y las decisiones, se tomaran a través del órgano de gobierno. El procedimiento para darse de baja o de alta en la entidad se deberá acordar entre todos los socios.

Sea cual sea la estructura jurídica que se adquiera, existirá un documento que regule todas las cuestiones anteriormente citadas. En la mayoría de los casos, este documento suele ser el de los Estatutos. En él se definen los objetivos de la entidad, los derechos y obligaciones de los socios y todo lo necesario para un correcto funcionamiento y gestión. En algunos casos existe otro documento que se anexa al primero. En éste, se recogen los datos de todos los socios y el listado de personas que ejercen en representación de las empresas. En el caso en el que interese detallar o profundizar ciertas cuestiones sobre el funcionamiento interno, se acuerda el Reglamento de régimen interno donde se desarrollan los temas expuestos en los Estatutos.


3.3................................................................................LA

FINANCIACIÓN

Como hemos comentado anteriormente, casi todos los talleres en desuso requieren algún trabajo de rehabilitación para poder acoger nuevas actividades, y por lo tanto, supondrán un coste inicial. Lógicamente, algunos talleres requieren más trabajo que otros, dependiendo del tamaño, el estado físico, o sus cualidades físicas y espaciales, por lo que tendremos que analizar cada caso de manera específica.Siendo esto así, es necesario definir un sistema de financiación, y prever la necesidad de un ente financiador

3.3.1. GASTOS A FINANCIAR Deberemos financiar dos gastos principales: por un lado los trabajos de rehabilitación, y por otro los gastos de ocupación. De las obras de rehabilitación ya hemos hablado en un apartado anterior. Según el tipo de taller y nuestras necesidades, este gasto puede llegar a ser bastante elevado. Además es un gasto que hay que realizar al principio de nuestro proyecto, y de manera inmediata. Por eso, es muy importante hacer una previsión ‘realista’ de este gasto si es que no queremos tener alguna mala sorpresa. Dentro de los gastos de ocupación estarían tanto el precio de alquiler como las cuotas por los servicios contratados (electricidad, agua, internet,...). El precio de alquiler es algo a negociar con el propietario del taller: si el propietario está necesitado de alquilar, o si la oferta de espacios industriales es muy grande, estaremos en una situación inmejorable para negociar. A pesar de que las cuotas de los servicios puedan parecer menores en un principio, son gastos a tener muy en cuenta.

<<< En nuestro caso, un espacio de 272 metros cuadrados, hemos previsto un coste de rehabilitación de 76.000 euros (+IVA); esto es, un coste de 280 euros/metro cuadrado. En cuanto a los gastos de ocupación, tendríamos que pagar 1200 euros de alquiler (4,4 euros/metro cuadrado), y unos 200 euros en cuotas de servicios. >>>

3.3.2. MODOS DE FINANCIACIÓN Prevemos tres modos de financiación: la privada, la pública o la autofinanciación.

<<< A la hora de buscar financiación pública, nosotros nos hemos reunido con: Ayuntamiento de Eibar, Diputación de Gipuzkoa, Donostia 2016, Universidad del País Vasco, Debegesa, Bic-Berrilan, Spri-Lur, Spri y Adegi, entre otros. >>> Finalmente estará la financiación que nosotros mismos podamos aportar mediante actividades económicas o mediante nuestro bolsillo. Además de la económica, podemos optar a otro tipo de ayudas para poder reducir los gastos (los de rehabilitación sobre todo). Un buen modo de reducir gastos es conseguir recursos humanos: mano de obra, asesoría técnica,... Por ejemplo, el ayuntamiento puede ofrecernos la mano de obra de las brigadas municipales, o la asesoría de sus abogados y arquitectos; o también podemos tener algún amigo técnico que nos vaya a hacer un favor a cambio de unos tragos... Otro modo de reducir los costes es conseguir material para la rehabilitación. A alguna empresa de materiales de construcción puede interesarle aportar material siempre que nuestro proyecto le sirva como herramienta publicitaria. Finalmente, teniendo en cuenta que el propietario del taller va a tener pingües beneficios, siempre se puede negociar el no cobro del alquiler durante algún tiempo a cambio del trabajo de rehabilitación. En Valencia, por ejemplo, la llamada masovería es un trato con mucha tradición: el propietario cede su propiedad a cambio de mantenimiento.

3.3.3. SISTEMAS DE FINANCIACIÓN Como ya hemos avanzado, los modos de financiación son varios, y por tanto los sistemas de financiaciónpueden ser múltiples. Podemos recurrir tanto a una financiación privada (aceptando el interés que nos proponen), como a una pública, o tratar de autofinanciarnos; o bien proponer una financiación mixta detodas ellas. Aún planteando un sistema mixto de financiación, debemos tener en cuenta que necesitamos una suma de dinero importante para realizar los trabajos de rehabilitación. Será complicado conseguir toda la financiación únicamente de instituciones públicas, por lo que es probable que necesitemos un préstamo a devolver durante los años que dure el contrato de alquiler. Los sistemas de financiación pueden ser infinitos, por lo que preferimos presentar nuestro sistema de financiación a modo de ejemplo.

<<< Como hemos dicho anteriormente, necesitaremos un dinero previo para llevar a cabo los trabajos de rehabilitación, el cual devolveremos al prestamista durante el tiempo establecido en contrato. A pesar de que no se haya llevado a la práctica, estos serían los condicionantes principales del sistema Berreibar: - Una fundación que está en manos de las instituciones públicas aporta el 65% del coste de rehabilitación a modo de préstamo (con un interés muy bajo). - Se devuelve todo el préstamo más el interés durante el tiempo de contrato. Este 65% es el total de los costes que asumen el propietario y los usuarios (45% propietarios + 20% usuarios). - El 35% restante lo aportan las instituciones a modo de fondo perdido. - Para que los trabajos de rehabilitación sean rentables, prevemos un contrato de 8 años. En cuanto a la amortización del préstamo, devolveríamos el 63% del total al prestamista en los tres primeros años (21% en los tres primeros años), y el 37% restante en los últimos cinco años. La amortización año a año sería la siguiente: -1º año: 21% (un tercio del propietario + una octava parte de los usuarios) .

-2º año: 42% (un tercio del propietario + una octava parte de los usuarios) .

-3º año: 63% (un tercio del propietario + una octava parte de los usuarios) .

La financiación privada puede provenir de un banco, una empresa, una fundación, o de un prestamista. Antes de elegir alguna de estas opciones, deberemos tener en cuenta el interés que exige cada uno de ellos. Dependiendo del carácter del ente financiero este interés será mayor o menor. Normalmente serán los bancos y los prestamistas los que pidan un interés mayor, por lo que la opción de la fundación nos parece una de las mejores. Lógicamente, en el caso de la financiación privada estaremos hablando siempre de un préstamo. Para conseguir financiación pública podremos acudir directamente a alguna institución u optar a alguno de los programas de financiación que estas tengan. Entre estas instituciones pueden estar el ayuntamiento, la diputación, el gobierno, las agencias públicas, o las empresas públicas. Normalmente, el dinero proveniente de las instituciones públicas no será un préstamo, y la cantidad no suele ser suficiente como para llevar a cabo todo el trabajo de rehabilitación. Sería una muy buena opción que alguna institución pudiera hacernos un préstamo con un interés muy bajo.

-4º año: 70%

<<< Sistema de financiación Berreibar (contrato de 8 años): El propietario asume el 45% del coste de rehabilitación. Teniendo en cuenta el alquiler exigido, el propietario no cobrará el alquiler los tres primeros años; el alquiler de ese periodo equivale al 45% del coste total de rehabilitación. Las instituciones aportan el 35% del coste total de rehabilitación a fondo perdido. Los usuarios asumen el 20% del coste total de rehabilitación. Sería el coste a amortizar durante 8 años de alquiler, lo que supone una cantidad muy pequeña y muy fácil de conseguir.. >>>

(una octava parte de los usuarios) .

-5º año: 78% (una octava parte de los usuarios).

-6º año: 85% (una octava parte de los usuarios).

-7º año: 92% (una octava parte de los usuarios) .

-8º año: 100% (una octava parte de los usuarios) .

>>>

<<< A modo de referencia, esta sería la cuota que deberían afrontar los usuarios para compensar la amortización y los gastos de estancia, teniendo en cuenta que hablamos de una comunidad formada por 7 empresas: -Gastos de amortización de la rehabilitación >>> el 20% del presupuesto total, un total de 18.392 euros. Si se paga durante ocho años, cada empresa debería pagar 27 euros/mes. El 63% del gasto de rehabilitación quedaría compensado por los primeros tres meses de alquiler que no cobra el propietario. -Gastos de estancia >>> 1200 euros/ mes de alquiler. Cada empresa debe aportar 172 euros/mes de alquiler + 50 euros/mes de gastos (electricidad, internet,...). Por tanto: 27 euros de amortización + 172 euros de alquiler + 50 euros en gastos TOTAL = 250 euros / mes cada empresa. >>>


3.4..............................................................EL

ALQUILER

DEL

ESPACIO

Una vez conseguida la financiación para poder llevar a cabo el coste de la reconversión del espacio, sólo nos queda tramitar el alquiler. Para ello, nos deberá ayudar alguien que sea especialista en temas jurídicos. A continuación, proponemos una de las diversas soluciones que puedan darse. El objetivo de dicho alquiler es que los miembros de la comunidad –personas socias- dispongan de un espacio donde poder llevar a cabo tanto sus actividades privadas como las comunitarias. Para ello, será la entidad que representa la comunidad – la que le proporciona personalidad jurídica- la que ejercerá de intermediaria entre la persona propietaria y los miembros de la comunidad. De esta manera, tendremos dos tipos de contratos. Por un lado, el contrato de arrendamiento entre el propietario del espacio y la entidad que representa la comunidad y por otro, los contratos de subarriendo –entre la entidad y sus socios- que posibilitarán que cada miembro de la comunidad pueda hacer uso del espacio.

A continuación, se plantean varios temas a tener en cuenta en relación a los contratos:

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Dicho contrato se firmara entre la entidad representante de la comunidad y la persona propietaria del espacio. Estos son los aspectos más importantes a tratar: - OBLIGACIONES. Se definirán las obligaciones de ambas partes y las consecuencias en caso de no cumplirlas. - OBJETIVOS. Se especificará para que fin se arrienda el espacio. En nuestro caso, la asociación alquilará el espacio para el desarrollo de su actividad y para subarrendar partes del espacio a las personas usuarias. - ESTADO FÍSICO DEL ESPACIO y las obras a realizar para su reconversión. Se describirá el estado físico del espacio y cuantificará económicamente el coste de la reforma a realizar. Asimismo, se especificará quién costeará la reforma. En caso de que el costo lo asuma la persona arrendataria- la entidad que representa la comunidad- se determinará cómo influirá en el pago del alquiler.

<<< En nuestro caso, puesto que las obras correrían a cargo de la asociación, las primeras cuotas no se pagarían, entendiéndolas cómo inversión de la persona propietaria. (este tema se desarrollará en el apartado que trata el tema de la financiación). >>> - DURACIÓN. Se definirá la duración del contrato. Se planteará un contrato a corto o largo plazo en base al coste de la reforma, pues conviene que el coste de la reforma sea amortizado en el periodo de alquiler del espacio.

Hay que tener presente que los miembros de la comunidad no serán constantes, pues las personas socias podrán darse de alta o de baja en cualquier momento. Por ello, si hubiera cualquier cambio o ruptura de contrato por parte de algún socio, sería la entidad – representante de la comunidad- quien deberá responder ante la situación. No obstante, el socio –causante del cambio- deberá responder a los gastos mientras no encuentre a nadie en sustitución. De la misma manera, en caso de que fuera la persona propietaria la responsable de la ruptura o cambio del contrato, será la entidad -y no la persona usuaria- la afectada. En cierto modo, puede decirse que toda relación entre la propiedad y las personas usuarias se efectuará mediante la entidad. Por lo tanto, entendiendo que la entidad mantendrá la posición más complicada, se considera necesario concretar al máximo las cuestiones que permitan compartir responsabilidades.

- LA RENTA Y SUS ACTUALIZACIONES. La cuantía de la renta se acordará entre la propiedad y la entidad, teniendo en cuenta las ventajas y obligaciones de ambas partes. Por otro lado, en este punto también se definirán, cómo se regularán las actualizaciones de la renta. (Normalmente se actualiza en base al IPC).

<<< En nuestro caso, teniendo en cuenta la situación de bloqueo que sufre la persona propietaria, se ha intentado acordar una oferta mejor que la del mercado actual. Sin embargo, la cuantía de la renta no debía ser extremadamente baja ya que se pretende que la inversión que corresponde a la propiedad se amortice en los primeros años de arrendamiento.. >>>

- FIANZA. En el momento de firmar el contrato de arrendamiento, se debe dejar en depósito una fianza. En caso en el que el arrendatario (la entidad) no cumpliera con sus obligaciones, la persona arrendadora (la propietaria) no tendría la obligación de devolver la cantidad total de la fianza, ya que se destinaría parte para hacer frente a los gastos creados. En general, la fianza suele ser equivalente a la cantidad de una mensualidad de alquiler. No obstante esta cuestión deberá decidirse entre las dos partes (propiedad e inquilino). - GASTOS. Se debe concretar quién hará frente a los gastos de comunidad y de consumo. Normalmente, lo asume la parte arrendataria. - DERECHO A SUBARRENDAR. Será importante, especialmente en nuestro caso, definir en el contrato de arrendamiento que la parte arrendataria (la asociación) tendrá derecho a subarrendar el espacio a terceros. - INDEMNIZACIONES. Deberán definirse las indemnizaciones hacia la otra parte para el caso en que una de las partes rompa el contrato. El planteamiento responderá a los intereses de ambas partes. Las compensaciones no deberán ser –obligatoriamente- económicas. Por ejemplo, podría plantearse como recompensa la cesión de un nuevo espacio

<<< En nuestro caso, aún no habiéndose desarrollado el proceso en su totalidad, teníamos claro que era importante, que la compensación fuera equivalente –como mínimo- a la inversión hecha hasta el momento para la reforma. Además, la indemnización debería compensar asimismo las molestias generadas a las personas usuarias. >>>

Estos contratos se firmarán entre la entidad que representa la comunidad y cada persona socia. Será requisito fundamental, para poder acceder a un contrato de este tipo, ser persona socia de la entidad.

<<< En nuestro caso, cada persona usuaria arrendará un espacio para poder desarrollar su propia actividad en privado. Asimismo, mediante el mismo contrato se dotará al usuario del derecho de uso – con sus correspondientes obligaciones- de un espacio común a compartir con los demás miembros de la comunidad. >>>

Por otro lado, además de tener en cuenta los apartados mencionados anteriormente, se deberán contemplar los temas que den respuestas concretas a las necesidades y peculiaridades de cada caso. Para ello, será necesario recibir ayuda de un experto en temas jurídicos.


BERREIBAR

INSTRUkzIñUAK

BERREIBAR

INSTRUkzIñUAK

4.0..............................................................CONCLUSIONES El proyecto Berreibar se puso en marcha hace tres años. Instrukziñuak es el documento que recoge lo desarrollado durante este intenso periodo. Sin embargo no queríamos cerrar este documento sin recoger las debilidades, amenazas, fortalezas y oportunidades que tiene el proyecto.

DEBILIDADES

AMENAZAS

FORTALEZAS

OPORTUNIDADES

- El grupo de usuarios no ha sido el más adecuado o el equipo Berreibar no ha sabido gestionar el grupo de usuarios adecuadamente. El perfil de los usuarios no está acorde con la filosofía del proyecto. El equipo Berreibar ha asumido el papel de grupo motor, siendo la actitud de los usuarios demasiado pasiva. Parahacerse realidad la reconversión proactiva de un espacio industrial (mediante un caso piloto), es obligatorio que los propios usuarios sean el grupo motor.

- En caso de que no se llegara a realizar el caso piloto, sería muy cuestionable la credibilidad del proyecto.

- El proyecto Berreibar es pionero en nuestro territorio.

- El proyecto Berreibar se ha hecho visible, lo conoce mucha gente. Esto puede abrir muchas puertas.

- Que el proyecto se alargue en el tiempo también va en detrimento de la credibilidad del proyecto. Además, esta dilatación del proceso puede debilitar la filosofía del proyecto. Finalmente, podemos llegar a cansar a la ciudadanía (a los posibles usuarios y a los propietarios sobre todo).

- Ha faltado financiación para llevar a cabo el caso piloto. Ha faltado una institución que ofreciera un préstamo para hacer frente al gasto de rehabilitación. - El edificio elegido está fuera de ordenación, lo cual ha generado muchas dudas en los usuarios. A pesar de tener cierta garantía por parte del propietario y del ayuntamiento, los usuarios no han aceptado la inseguridad de su situación urbanística. - A pesar de contar con el beneplácito de todos los actores (usuarios, propietario e instituciones), no ha habido un respaldo incondicional por parte de ninguno de ellos. Quizá, a falta de realizar el caso piloto, el proyecto no se ve como algo real.

- El proyecto da respuesta a la situación socio-económica actual. - El tema que desarrolla Berreibar está muy en boga, y en caso de que salga adelante se podría convertir en referente.

- Muchas instituciones conocen el proyecto Berreibar, también los propietarios y los ciudadanos.

- El proyecto puede ser estratégico. Tiene la capacidad de dar respuesta a diversas necesidades.

- Tiene capacidad de desarrollo, y la oportunidad de convertirse en estratégico.

- La situación socio-económica actual es idónea para llevar a cabo el proyecto. En caso de que la situación cambiase, podría resultar en perjuicio del proyecto.

- Ha generado interés en grupos de gente muy diferente. Genera ilusión.

- Es un proyecto reproducible. Si se repite el proceso se puede ir generando una red.

- El urbanismo en vigor tiene una filosofía totalmente diferente a la del proyecto.

- Los propietarios de talleres ven con buenos ojos el proyecto. - Es transdisciplinar. Aglutina temas como el urbanismo, la economía, la sociología, el derecho, la gestión cultural, etc. - Tener durante este largo recorrido a las instituciones como apoyo. Durante el proceso se han ido sumando puntualmente algunas de ellas. El apoyo del ayuntamiento sobre todo. - En general, el proyecto tiene buena imagen.

- Ha habido problemas de comunicación. La difusión del proyecto no ha sido la mejor. Los medios virtuales y las redes sociales no han sido gestionados de manera óptima.

- Los contactos hechos durante todo el proceso.

- El potencial que ha demostrado el equipo.

- El proyecto es adaptable. Tiene capacidad de mutar. - La situación socio-económica actual es inmejorable para llevar a cabo el proyecto.


BERREIBAR

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