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2012

Rapport d’activité 2012 SOCIÉTÉ DE VALORISATION FONCIÈRE ET IMMOBILIÈRE


Le mot du président

Olivier Debains, président-directeur général Pour la SOVAFIM, l’année 2012 a été une année de transition et de consolidation. Année de transition, dans l’attente de la mise en œuvre opérationnelle des nouvelles orientations de la politique immobilière de l’Etat. Alors que l’accent avait été mis jusqu’à présent sur la valorisation financière des biens immobiliers publics, priorité est désormais donnée à la mobilisation du foncier public pour la production de logements, et en particulier de logements sociaux, selon un processus administratif déconcentré. Le marché de la SOVAFIM s’en trouve donc logiquement bouleversé dans des conditions qu’il est cependant aujourd’hui difficile d’apprécier précisément. Alors que les contrats de partenariat avaient été privilégiés pour réaliser ou restructurer les biens immobiliers publics, une remise à plat des différentes solutions auxquelles l’Etat peut recourir est en cours, ce qui peut ouvrir des perspectives pour le développement de partenariats public-public, et notamment de partenariats impliquant la SOVAFIM.

Sommaire

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Le mot du président

Année de transition pour les marchés immobiliers, aujourd’hui caractérisés par une absence de visibilité dont il est difficile de dire si elle précède un changement radical d’orientation ou simplement une phase transitoire d’ajustement.

La gouvernance et l’équipe Le bilan 2012 en faits et en chiffres Bilan de la contribution au logement

7 Public/Public Une offre de partenariat L’équipe SOVAFIM au 1er juin 2012

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Année de consolidation d’abord pour la valorisation du portefeuille de biens de la SOVAFIM. Si les volumes des cessions comme des acquisitions d’actifs immobiliers par la société ont été à un niveau modeste en 2012, en revanche, des étapes significatives ont été en effet franchies dans les processus de valorisation des biens immobiliers en gestion. Un portefeuille de 26 biens « ferroviaires » invendables a été rétrocédé à RFF ; la mise en production de la centrale solaire de SOURDUN a permis de consolider la base de revenus récurrents de la société et de contribuer à couvrir ses charges récurrentes ; enfin les obstacles à la valorisation des trois biens immobiliers parisiens en gestion ont été surmontés, permettant de sécuriser des résultats en hausse pour les exercices à venir. Année de consolidation ensuite pour la maturation du projet de restructuration de l’ensemble immobilier SEGUR FONTENOY, qui a fait l’objet d’une décision de principe favorable à l’automne 2012, permettant d’escompter le lancement effectif de l’opération avant la fin du premier semestre 2013. Année de consolidation enfin pour le bilan et la structure financière de l’entreprise, qui se sont renforcés en 2012. La société aborde donc les années à venir sur des bases solides et dans une perspective favorable.


LA GOUVERNANCE ET L’ÉQUIPE

> Le conseil d’administration de la SOVAFIM et ses comités Composition du conseil d’administration : La SOVAFIM est une société anonyme de droit commun à capitaux publics. Depuis 2009, elle détient intégralement trois filiales constituées sous la forme de société par actions simplifiée. • SOVAPAR1, qui a pour objet le développement de l’activité photovoltaïque sur des terrains publics en partenariat avec la société Générale du Solaire (GDS), un des spécialistes du domaine. C’est ainsi que deux sociétés par actions simplifiées, respectivement détenues à hauteur de 49,9% et 50,1% par SOVAPAR1 et GDS, ont été créées : - SOVASUN qui porte une centrale photovoltaïque au sol en exploitation à SOURDUN (Seine-et-Marne) - et SOVA SOLAIRE destinée à porter des sociétés de projets photovoltaïques. • SOVAPAR2, dédiée à la valorisation d’actifs immobiliers acquis auprès de l’Etat-ministère de l’Intérieur ; • SOVAPAR3, dédiée à la valorisation d’actifs immobiliers acquis auprès de l’Etat-ministère de la Justice. En tant qu’entreprise publique de premier rang et de moins de 200 salariés, le conseil d’administration de la SOVAFIM est composé pour les deux tiers d’administrateurs représentant l’Etat, désignés par décret, et pour un tiers d’administrateurs personnalités qualifiées, nommés par l’assemblée générale.

Administrateurs représentant l’Etat :

M. Daniel Dubost M. Claude d’Harcourt Mme Mélanie Joder Mme Joëlle Le Mouël M. Thomas Gosset Mme Sophie Thibault

Administrateurs personnalités qualifiées :

M. Olivier Debains M. Jean-Paul Dumortier M. Bernard Yoncourt

Le contrôle économique et financier de l’Etat est exercé par M. Henry Alexandre. Le travail du conseil d’administration est éclairé par deux comités : • un comité d’audit et des risques chargé d’examiner l’ensemble des questions de nature budgétaire, comptable et financière ; • un comité de la stratégie et des investissements chargé d’examiner les opérations immobilières les plus importantes et de veiller à la définition et à la mise en œuvre de la stratégie de l’entreprise.

> L’équipe de la SOVAFIM La SOVAFIM s’appuie sur une équipe restreinte et expérimentée, qui mêle des cultures professionnelles issues de l’administration publique et du monde de l’entreprise privée.

SOVAFIM RAPPORT D’ACTIVITÉ 2012

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LE BILAN DE L’ANNÉE 2012 EN FAITS ET EN CHIFFRES > Les principales réalisations en 2012 1 Acquisitions La SOVAFIM a acquis en janvier 2012 un portefeuille de biens en provenance du ministère de la Justice et travaille à leur reconversion, c’est le cas de :

2 Gestion et valorisation Depuis leur acquisition en 2006, la SOVAFIM réalise un travail d’audit technique, juridique et urbanistique sur certain biens parisiens complexes.

3 Cessions La SOVAFIM a cédé au cours de l’année 2012 plusieurs des sites acquis auprès du ministère de l’Intérieur entre 2010 et 2011 dont notamment :

UNE EMPRISE SITUÉE

LA MAISON D’ARRET DE BEZIERS A l’origine établissement religieux (XVIe siècle), transformé en prison en 1869, le bâtiment a été acquis par la SOVAFIM après sa désaffectation en 2012. Difficile d’accès dans le centre-ville médiéval mais jouissant d’une vue remarquable sur la vallée de l’Orb et le canal du Midi, c’est un bien particulièrement complexe à valoriser. En accord avec les élus locaux, des contacts ont été pris avec des investisseurs pour étudier sa reconversion en site hôtelier. LA MAISON D’ARRET DE NANTES La libération du site est intervenue le 31 mars 2013 avec une remise des clés officielle à la SOVAFIM à cette date. Le bâtiment, construit sur une emprise foncière de plus de 10 000 m², est situé en cœur de ville, à proximité de l’ancien palais de justice transformé en hôtel de luxe et d’un projet de résidence de standing à la place de l’ancienne caserne de gendarmerie. Un diagnostic patrimonial a été mené avec la Ville pour étudier des scénarios de reconversion avec conservation ou non de certaines parties du bâtiment. Les études vont se poursuivre en 2013 dans le cadre de la modification du PLU.

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RUE CASTAGNARY (PARIS 15È) La réalisation d’un programme de logements est désormais possible : après trois années de procédure, l’exploitant du commerce présent sur le site l’a enfin quitté ; les cuves de fuel lourd à proximité du terrain devraient en outre être retirées. Les discussions sont en cours avec un bailleur social, la parcelle étant grevée en totalité d’un emplacement réservé pour du logement social ; elles pourraient conduire à la cession du terrain dès 2013. LE PARKING DE L’EUROPE (PARIS 8È) Fin 2012, après six mois de consultation et de nombreuses discussions avec les services de la Ville de Paris, la SOVAFIM a signé avec la société EFFIA une promesse de bail emphytéotique portant sur la rénovation et l’exploitation du parking du Pont de l’Europe situé à Paris pour 30 ans. Les travaux permettront la mise en valeur de l’architecture remarquable du bâtiment et porteront la capacité du parc de stationnement à 600 places. Pendant les travaux prévus en 2014, le parking, qui portera à terme le nom de ROME BATIGNOLLES, restera ouvert.

L’ANCIENNE CASERNE DE GUINGAMP En août 2012, la SOVAFIM a vendu une partie du site de l’ancienne gendarmerie de Guingamp après avoir réalisé la division foncière de la parcelle. Il s’agit du bâtiment administratif de la gendarmerie, d’une surface d’environ 400 m² et d’un garage, vendus à un artisan serrurier. Une mise en copropriété par bâtiment des 30 logements restant à vendre est à l’étude pour une vente par lot. UNE ANCIENNE CASERNE À LA ROCHE-SUR-YON En décembre 2012 et après mise en concurrence, la SOVAFIM a cédé à Bouygues Immobilier Atlantique l’emprise de l’ancienne caserne HAXO située en cœur de ville de la Roche-sur-Yon. Etabli en concertation avec la municipalité, le programme, qui sera livré à la mi-2014, prévoit : • 73 logements sociaux répartis pour moitié pour l’accueil de personnes âgées et de jeunes travailleurs ; • un ensemble résidentiel constitué de 55 appartements, du studio au 4 pièces, et de sept maisons de ville.


> L’année 2012 en chiffres 4 Réalisation de projets photovoltaïques

Forte de l’expérience acquise à Sourdun, la SOVAFIM entend développer son expertise dans la réalisation d’installations photovoltaïques qui constitue l’un des modes de valorisation d’emprises publiques. L’INAUGURATION DE LA CENTRALE SOLAIRE DE SOURDUN Le 20 janvier 2012, en présence de M. Christian Jacob, député-maire de Provins et président de la communauté de communes du Provinois, la SOVAFIM et la Générale du Solaire, ont inauguré à Sourdun (77) la centrale photovoltaïque au sol la plus puissante construite en Ile-de-France. Conformément aux prévisions, la production d’électricité s’est établie à 4 900 MWh en 2012, correspondant à une économie en rejet de CO2 équivalent à 2 250 tonnes par an. LA RÉALISATION D’INSTALLATIONS SOLAIRES SUR DES BÂTIMENTS PUBLICS La SOVAFIM a lancé fin 2012, en partenariat avec la Générale du Solaire, la construction d’installations solaires photovoltaïques en toitures de lycées : • 12 dans la région Rhône-Alpes d’une puissance cumulée de 1 100 KWc ; • 5 dans la région Languedoc-Roussillon d’une puissance cumulée de 500 KWc. L’ensemble des installations devrait être mis en service à l’été 2013, produire de l’ordre de 1 800 MWh, correspondant à une économie en rejet de CO2 d’environ 850 tonnes par an.

Le conseil d’administration de la Société de Valorisation Foncière et Immobilière, société anonyme dont le capital est détenu par l’Etat, dédiée à la valorisation d’actifs immobiliers publics, a arrêté les comptes consolidés 2012 du groupe SOVAFIM.

Sous l’effet d’un faible niveau de plus-values de cession, le résultat net consolidé s’établit en 2012 à 5,9 M€, contre 8,3 M€ en 2011. Les perspectives de résultat 2013 de SOVAFIM sont solides en raison de la récurrence des produits de gestion et de prévisions de plus-values de cession supérieures à celles de 2012. S’appuyant sur ses équipes de professionnels et forte de capitaux propres s’élevant à 163,5 M€ au 31 décembre 2012, en augmentation de plus de 60 % depuis 2006, la SOVAFIM dispose des capacités humaines et financières de développement de son activité.

ÉVOLUTION DU RÉSULTAT NET DE LA SOVAFIM (en M€) 8,3

5,9

1,6

2009

2,6

2010

Résultat net réalisé

2011

2012 Tendance 2009-2015

SOVAFIM RAPPORT D’ACTIVITÉ 2012

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BILAN DE LA CONTRIBUTION AU LOGEMENT Dans le cadre de la politique de valorisation de ses biens immobiliers, la SOVAFIM contribue également à la création d’une offre d’hébergements et de logements.

> Contribution à la création d’une offre d’hébergements temporaires

 Dans l’attente de leur cession, et dans le but de mettre à disposition de personnes sans domicile fixe des locaux vides qui lui appartiennent, la SOVAPAR2 (filiale de la SOVAFIM) a signé une convention d’occupation temporaire :

Répartition de l’offre de logements prévus par région

 pour une durée reconductible, depuis le 15 décembre 2011, avec la Préfecture du Bas-Rhin portant sur les 16 logements de l’ancienne caserne de gendarmerie de Neudorf à Strasbourg.

416 (241)

 pour une durée de 6 mois (du 15 octobre 2010 au 15 avril 2011) avec la Préfecture de Vendée portant sur une partie des logements de l’ancienne caserne de gendarmerie HAXO sur la commune de la Rochesur-Yon.

39 (39)

150 (50) 2747 (1759)

43 (0)

74 (0)

> Contribution à la création d’une offre de logements

 La SOVAFIM s’est préoccupée de céder les biens immobiliers qu’elle détenait aussi rapidement que possible et à des conditions de prix qui ne compromettent pas la réalisation de logements chaque fois que cela était techniquement possible et économiquement nécessaire. On peut estimer :  au total, à plus de 7 200, le nombre de logements qu’il est prévu de construire sur les emprises cédées par la SOVAFIM ou sous promesses de vente, dont plus de 3 600 sont des logements sociaux, correspondant donc à un ratio cumulé moyen de 50 %.  Sachant que 2 700 de ces logements sont situés en Ile-de-France, dont plus de 1 700 sont des logements sociaux, correspondant à un ratio supérieur à 60%.

Programme de construction de logements à Santeny

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730 (210) 2813 (1273) NC

63 (35)

135 (25)

Légende : 416 Total logements (241) Logements sociaux

Caserne HAXO à La-Roche-Sur-Yon


UNE OFFRE DE PARTENARIAT PUBLIC/PUBLIC L’activité de valorisation de la SOVAFIM peut prendre la forme de partenariats public - public. Alors que traditionnellement, les personnes publiques réalisent des travaux de construction ou de restructuration d’ensembles immobiliers en maîtrise d’ouvrage directe ou déléguée, plusieurs opérations, dont certaines sont emblématiques, ont été réalisées dans les dernières années dans le cadre de l’ordonnance du 17 juin 2004 sur les contrats de partenariat. Suite au développement rapide de ces contrats, plusieurs rapports, de la Cour des Comptes, de l’Inspection Générale des Finances ou dernièrement du Conseil Immobilier de l’Etat, en ont dressé un bilan et ont procédé à l’analyse comparative des différentes modalités juridiques et économiques de réalisation d’opérations immobilières publiques. C’est dans ce contexte qu’il convient de rappeler que la SOVAFIM peut intervenir dans la construction ou la restructuration d’actifs immobiliers selon des modalités qui ne relèvent juridiquement ni de la maîtrise d’ouvrage publique ni du partenariat public-privé. Trois exemples peuvent en être donnés, qui correspondent à des stades de maturation de projets plus ou moins avancés.

>1 Une opération déjà réalisée :

la maison de la Francophonie En septembre 2008, la SOVAFIM a acquis pour 59 M€ deux immeubles voisins situés 19 et 21 avenue Bosquet à Paris auprès de l’État et de l’Office national interprofessionnel des grandes cultures. Cet ensemble immobilier a été retenu pour installer le siège de l’Organisation Internationale de la Francophonie. La SOVAFIM a arrêté un programme de travaux de restructuration et d’aménagements destiné à rendre l’ensemble immobilier conforme aux standards d’un immeuble de bureaux moderne et adapté à l’accueil d’une organisation internationale. Après mise en concurrence, la société a conclu, en octobre 2008, un contrat de promotion immobilière avec la SOFERIM. L’immeuble a été livré au printemps 2010, dans les conditions et les délais convenus, à la satisfaction générale, ce qui a donné à la SOVAFIM une crédibilité certaine pour mener d’autres opérations complexes.

>2 Une opération à réaliser :

la restructuration de l’ensemble Ségur-Fontenoy L’Etat a accepté en mai 2011 la proposition de la SOVAFIM d’intervenir sur l’ensemble Ségur-Fontenoy, situé au cœur de Paris, qu’il s’agit de restructurer pour accueillir à terme des services de l’Etat et des autorités indépendantes dans des conditions de coût, d’occupation et de performance énergétique conformes aux standards de la politique immobilière de l’Etat. Au terme de deux ans d’études et de négociations avec l’Etat, le lancement de l’opération devrait intervenir au printemps 2013 par l’acquisition par la SOVAFIM auprès de l’Etat de droits de superficie pour une durée de 34 ans et la signature concomitante d’un protocole locatif avec l’Etat pour une durée de 12 ans.

Après mise en concurrence, la SOVAFIM devrait ensuite sélectionner le groupement d’entreprises chargé de réaliser les travaux de transformation de l’immeuble et son exploitation dans le cadre d’un contrat global de promotion immobilière et d’exploitation-maintenance.

>3 Une opération à l’étude :

la rationalisation de l’implantation diplomatique de la France à Madrid En accord et en liaison avec le ministère des Affaires Etrangères, la SOVAFIM procède aux études préliminaires relatives à la réimplantation de la chancellerie de l’ambassade de France à Madrid qui pourraient déboucher sur un accord global avec l’Etat portant à la fois sur la réalisation de la nouvelle chancellerie et la valorisation du bâtiment actuel.

Ces opérations reposent sur quelques principes communs, qui fondent leur succès : La propriété des actifs à restructurer est cédée à la SOVAFIM. Maître d’ouvrage des opérations, la société se comporte en investisseur avisé soucieux que leurs conditions de réalisation (travaux, délais, location) soient cohérentes avec un objectif de rentabilité raisonnable. En proposant aux responsables publics son intervention sur des opérations de valorisation complexes, la SOVAFIM leur offre une solution originale qui élargit la gamme des choix possibles : ils peuvent accomplir eux-mêmes les opérations, les confier à une entreprise privée mais également s’appuyer sur une entreprise publique. La SOVAFIM offre ainsi une solution opérationnelle que l’on pourrait qualifier de « partenariat public-public ».

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m www.m-crea.fr Tél. : 09.51.27.36.56 Conception & Réalisation :

“ACQUÉRIR, TRANSFORMER, CÉDER” www.sovafim.fr

27, rue de la Ville l’Evêque - 75008 Paris


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