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2012

Rapport de gestion 2012 SOCIÉTÉ DE VALORISATION FONCIÈRE ET IMMOBILIÈRE


PRÉSENTATION DU GROUPE

LE GROUPE SOVAFIM ET SON ACTIVITÉ > Activité de la SOVAFIM

La SOVAFIM est une société anonyme de droit commun dont le capital est intégralement détenu par l’Etat et dont l’objet social, fixé par ses statuts, est d’acquérir auprès de l’Etat, de tout établissement public de l’Etat ou de tout autre organisme, tous actifs immobiliers et de les valoriser. A cet effet, la SOVAFIM a constitué, au cours de l’année 2009, trois filiales, SOVAPAR1, SOVAPAR2 et SOVAPAR3, dont elle détient 100 % du capital ; une quatrième filiale SOVAPAR4, également détenue à 100% par la SOVAFIM, est en cours de constitution afin de porter l’opération Ségur-Fontenoy.

En 2012, la SOVAFIM a poursuivi les processus de valorisation des actifs immobiliers acquis en 2006 auprès de RFF. C’est ainsi que 3,5 M€ de cessions ont été réalisés, qui ont dégagé 0,3 M€ de plus-value. Des progrès très significatifs ont par ailleurs été enregistrés en 2012 dans la valorisation des biens parisiens : •

une promesse synallagmatique de bail emphytéotique du parking de l’Europe a été signée avec EFFIA le 14 décembre 2012 ;

les obstacles à la cession de l’emprise de la rue CASTAGNARY ont été définitivement levés ;

les conditions suspensives de la promesse de vente de la « gare de Montrouge » à NEXITY sont partiellement levées.

En 2012, la décision de restructurer l’ensemble immobilier SégurFontenoy a finalement été prise, ce qui devrait permettre de lancer l’opération en 2013, soit un an plus tard que prévu. En 2012, la SOVAFIM a poursuivi ses études sur les sites de MADRID et de SEOUL, en liaison avec le ministère des Affaires Etrangères.

Evénements significatifs de l’exercice 2012

Les perspectives pour 2013

L’année 2012 a été marquée par un changement d’orientation de la politique immobilière de l’Etat ; priorité étant désormais donnée à la mobilisation du foncier public pour produire du logement.

La SOVAFIM va poursuivre les négociations relatives à l’acquisition de nouveaux actifs ainsi que les processus de valorisation des biens immobiliers qu’elle et ses filiales détiennent.

Par ailleurs, la décision de principe a été prise par l’Etat de restructurer l’immeuble « Ségur Fontenoy » dans le cadre proposé par la SOVAFIM.

La SOVAFIM va identifier et étudier les projets photovoltaïques susceptibles d’être réalisés sur les emprises immobilières publiques. La SOVAFIM va lancer le processus de sélection du promoteur chargé de réaliser les travaux de restructuration de l’immeuble Ségur Fontenoy.

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> Activité des filiales Les filiales ne disposent d’aucun personnel. C’est ainsi que la SOVAFIM intervient pour leur compte dans le cadre d’une convention de gestion. • S’agissant de SOVAPAR1

• S’agissant de SOVAPAR2

• S’agissant de SOVAPAR3

La conclusion des négociations relatives à l’installation de deux entreprises qui sont en cours est subordonnée au désenclavement de l’emprise de SOURDUN. La société poursuit le processus de valorisation du terrain en étudiant donc un projet de desserte.

En 2012, la société a poursuivi les processus de valorisation des actifs immobiliers acquis en 2010 auprès de l’Etat - ministère de l’Intérieur. La société a notamment vendu ses deux premiers biens en 2012 pour un montant total de 1,7 M€.

En 2012, la société a acquis, par arrêtés de transfert du 22 décembre 2011, un portefeuille de quatre actifs immobiliers auprès de « l’Etatministère de la Justice », pour un montant de 7 M€. Conformément aux dispositions de l’article 5 de chacun des arrêtés, le transfert de propriété de ce portefeuille est entré en vigueur le 1er janvier 2012.

La société a piloté des études préalables à l’acquisition d’actifs immobiliers anciennement utilisés par le ministère de la Défense ; aucune nouvelle acquisition n’a été réalisée.

En 2012, la société a poursuivi les processus de valorisation des actifs immobiliers acquis auprès de l’Etat. Elle a signé une promesse de vente sous conditions suspensives d’obtention d’un permis de construire sur chacun des sites de Châteauroux et de Mont-de-Marsan.

La SOVAFIM a constitué une filiale commune de SOVAPAR1 et de Générale du Solaire, SOVA SOLAIRE, qui a acquis les actions d’une société titulaire des droits de réalisation d’installations photovoltaïques sur les toits de lycées de la région RhôneAlpes.

Le périmètre de consolidation s’établit donc comme suit :

Société

Siège Social

SOVAFIM

SIREN: 428684963

SOVAPAR1

SIREN: 514003524

SOVAPAR2

Capital (€)

% Méthode de consolidation d’intérêt

100 037 000

Mère

Mère

1 000 000

100 %

Intégration globale

4 000 000

100 %

Intégration globale

200 000

100 %

Intégration globale

27, rue de la Ville l’Evêque 75008 Paris

SIREN: 519040000

SOVAPAR3

SIREN: 519040695

SOVASUN

100, route de Paris Quartier de Lattre de Tassigny RD n°619 - 77171 Sourdun

50 000

49,90 %

Intégration proportionnelle

SOVA SOLAIRE

27, rue de la Ville l’Evêque 75008 Paris

50 000

49,90 %

Intégration proportionnelle

PARC SOLAIRE EV8

33, rue du Louvre 75002 Paris

1 000

49,90 %

Intégration proportionnelle

SIREN: 519627236 SIREN: 789889417 SIREN: 519642268

SOVAFIM RAPPORT DE GESTION 2012

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Compte de résultat consolidé - Groupe SOVAFIM

au 31 décembre 2012

COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ (en M€)

31/12/12

31/12/11

13,0

26,2

2,4

0,0

Achats de marchandises et variation de stocks

-7,4

-2,1

Autres achats et charges externes (*)

-1,0

-3,2

Impôts et taxes (*)

-0,3

-1,1

Salaires et charges sociales

Chiffre d'affaires Production immobilisée

-2,0

-1,9

Dotations nettes aux amortissements et aux provisions

3,0

-4,7

RÉSULTAT OPÉRATIONNEL

7,7

13,2

Résultat financier

0,5

0,2

Résultat exceptionnel

-0,1

0,0

Impôts sur les sociétés

-2,2

-5,1

RÉSULTAT NET DES SOCIÉTÉS CONSOLIDÉES

5,9

8,3

(*) nets des refacturations et transferts de charges

SOLDES INTERMÉDIAIRES DE GESTION - GROUPE (en M€)

31/12/11

Ventes de marchandises

5,2

18,9

Produits de gestion locative

6,4

7,1

Redevance d’électricité

0,9

0,0

Prestations de services

0,5

0,2

Chiffre d’affaires

13,0

26,2

Production immobilisée

2,4

0,0

Achats de marchandises

7,7

0,0

Variation du stock de marchandises

-0,3

2,1

Coût d’achat des marchandises vendues

7,4

2,1

Marge commerciale

0,3

16,8

Autres achats et charges externes

1,1

3,2

Valeur ajoutée

7,1

20,9

Impôts, taxes et versements assimilés

0,3

1,1

Charges de personnel

2,0

1,9

Excédent brut d’exploitation

4,8

17,9

Dotations aux amortissements

1,7

1,4

Dotations aux provisions sur actif circulant

0,5

3,2

Dotations aux provisions pour risques et charges

0,1

1,7

Reprises sur provisions et amortissements

5,2

1,5

RÉSULTAT D’EXPLOITATION

7,7

13,2

Produits financiers

2,9

2,6

Charges financières

2,4

2,4

RÉSULTAT FINANCIER

0,5

0,2

RÉSULTAT COURANT

8,2

13,4

-0,1

0,0

RÉSULTAT EXCEPTIONNEL

4

31/12/12

Impôt sur les bénéfices

2,2

5,1

RÉSULTAT NET

5,9

8,3


Bilan consolidé - Groupe SOVAFIM

au 31 décembre 2012

ACTIF (en M€)

31/12/12

31/12/11

Ecart d’acquisition

0,1

0,0

Immobilisations incorporelles

0,0

0,0

85,7

82,9

1,3

4,3

Total des actifs financiers non courants

87,0

87,2

Stocks

Immobilisations corporelles Actifs financiers non courants

20,8

18,0

Clients et autres créances

5,5

22,8

Autres créances et comptes de régularisation

3,8

9,5

Trésorerie et équivalent de trésorerie

125,4

118,7

Total des actifs courants

155,6

169,1

TOTAL ACTIF

242,6

256,3

31/12/12

31/12/11

Capital social

100,0

100,0

Réserve légale

10,0

10,0

Autres réserves

47,5

35,0

Report à nouveau

0,0

4,2

Résultat de la période

5,9

8,3

163,5

157,6

3,8

6,0

Emprunts et dettes financières

71,2

68,0

Total des passifs non courants

75,0

74,0

Fournisseurs

1,0

17,1

Dettes fiscales et sociales

1,7

6,1

Autres dettes et produits constatés d’avance

1,4

1,5

Total des passifs courants

4,1

24,7

242,6

256,3

PASSIF (en M€)

Total des capitaux propres Provisions pour risques et charges

TOTAL PASSIF

SOVAFIM RAPPORT DE GESTION 2012

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Les résultats consolidés 2012 du groupe SOVAFIM Depuis 2011, la SOVAFIM présente des comptes consolidés afin de donner une représentation économique globale du groupe qu’elle constitue avec ses filiales.

> Compte de résultat  Le chiffre d’affaires 2012, qui s’établit à 13 M€, est en diminution de 13,2 M€ par rapport à 2011 (26,2 M€). Il se répartit entre 5,2 M€ de produits de cession, 6,4 M€ de produits de gestion locative, 0,9 M€ de redevances d’électricité, et 0,4 M€ au titre de la commission de succès versée par SOVASUN à la date d’achèvement de la centrale photovoltaïque de SOURDUN.  L’excédent brut d’exploitation s’élève à 4,8 M€, en diminution de 13,1 M€ par rapport à 2011.  Le résultat net avant impôts de 2012, qui s’élève à 8,1 M€, est inférieur de 5,3 M€ à celui de 2011 est la conséquence :  d’une diminution du résultat d’exploitation de 5,5 M€ résultant : • d’une diminution des produits d’exploitation de 10,7 M€ (hors reprises sur provisions), consécutive à la diminution du chiffre d’affaires de 13,2 M€, et à l’augmentation de la production immobilisée de 2,4 M€ relative au reclassement de stock en immobilisation du parking de l’Europe ; • de l’augmentation des postes « achats de marchandises » et « variation de stocks » de 5,3 M€, qui s’explique par l’acquisition du portefeuille des 4 prisons par SOVAPAR3 (+7 M€) et par une diminution du poste « variation de stock » de 2,4 M€ ; • de la diminution des dotations aux provisions et amortissements nettes des reprises de 7,7 M€. Celle-ci s’explique essentiellement par la reprise (i) des dépréciations relatives au portefeuille de biens rétrocédés à RFF (2,3 M€), (ii) des provisions pour risques et charges relatives à la libération du site de Montrouge (0,8 M€) et aux travaux sur l’immeuble de la Poste (0,2 M€), et (iii) de la provision pour perte à terminaison de SOVAPAR2 (1,2 M€) ; • de l’augmentation des produits nets des autres charges d’exploitation de 2,8 M€.

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> Bilan  L’actif du bilan qui s’élève à 242,6 M€ est en diminution de 13,6 M€ par rapport au 31 décembre 2011, s’expliquant par :  une diminution de l’actif immobilisé de 0,2 M€ correspondant : • d’une part, à l’augmentation du poste « immobilisations corporelles » de 2,8 M€, résultant de l’amortissement réalisé sur l’immeuble Bosquet (1,2 M€), du reclassement en immobilisation du parking de l’Europe (2,6 M€), de la centrale photovoltaïque appartenant à SOVASUN mise en service en 2012 (+0,3 M€) et des installations en cours de panneaux photovoltaïques en toiture appartenant à Parc Solaire EV8 (+1,1 M€) ; • d’autre part, à la diminution du poste « immobilisations financières » de 3 M€ résultant du remboursement du prêt consenti à SOVASUN pour financer la construction de la centrale photovoltaïque (4,2 M€) et au prêt consenti par SOVAPAR1 à Parc Solaire pour financer l’installation de panneaux photovoltaïques en toiture en région Rhône Alpes (1,2 M€).  une diminution de l’actif circulant de 13,5 M€ correspondant à : • une augmentation du « stock des marchandises » de 2,8 M€ qui s’explique par un montant d’entrée en stock supérieur de 0,4 M€ au montant de sortie du stock, et par la diminution de la dépréciation d’actifs (2,4 M€) ; • une diminution des « créances » de 23 M€ résultant de la diminution des créances clients de 17,2 M€, et de la diminution des autres créances de 5,8 M€ ; • une augmentation de la trésorerie de 6,7 M€.  Le passif du bilan est composé de capitaux propres à hauteur de 163,5 M€, des provisions pour risques et charges d’un montant de 3,8 M€, ainsi que de 75,4 M€ de dettes.  La variation du passif s’explique principalement par l’augmentation des capitaux propres de 5,9 M€ correspondant au montant du bénéfice 2012, par la diminution des provisions pour risques et charges de 2,2 M€ et par la diminution des dettes de 17,4 M€.

 et d’une augmentation du résultat financier de 0,2 M€ s’expliquant principalement par l’impact de la rémunération du prêt consenti par la SOVAFIM à SOVASUN.

 Les provisions pour risques et charges concernent la SOVAFIM mère et diminuent de 2,2 M€ en 2012 notamment par la reprise d’une provision relative aux pertes futures de SOVAPAR2.

Après déduction de l’impôt sur les sociétés (2,2 M€), le résultat net de l’exercice 2012 ressort à 5,9 M€, en diminution de 2,4 M€ par rapport à 2011.

 Les dettes correspondent principalement au solde des emprunts SOVAFIM et SOVASUN contractés respectivement en 2010 (64,8 M€) et 2012 (5,8 M€), aux dettes fournisseurs (1 M€) et fiscales (1,7 M€).


Rapport d’audit contractuel sur les comptes consolidés Exercice clos le 31 décembre 2012

Mesdames, Messieurs,

En exécution de la mission que vous nous avez confiée, nous vous présentons notre rapport relatif à l’exercice clos le 31 décembre 2012, sur le contrôle des comptes consolidés de la SOVAFIM, tels qu’ils sont joints au présent rapport. Les comptes consolidés ont été arrêtés par vos administrateurs. Il nous appartient, sur la base de notre audit, d’exprimer une opinion sur ces comptes. Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France ; ces normes requièrent la mise en oeuvre de diligences permettant d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes consolidés ne comportent pas d’anomalies significatives. Un audit consiste à vérifier, par sondages ou au moyen d’autres méthodes de sélection, les éléments justifiant des montants et informations figurant dans les comptes consolidés. Il consiste également à apprécier les principes comptables suivis, les estimations significatives retenues et la présentation d’ensemble des comptes consolidés. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. A notre avis, les comptes consolidés présentent sincèrement, dans tous leurs aspects significatifs, et au regard des règles et principes comptables français, le patrimoine et la situation financière de l’ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation au 31 décembre 2012.

Frait à Neuilly-sur-Seine, le 17 avril 2013. Les commissaires aux comptes.

PricewaterhouseCoopers Audit

COREVISE

Florence Pestie

Hélène Kermorgant

SOVAFIM RAPPORT DE GESTION 2012

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m www.m-crea.fr Tél. : 09.51.27.36.56 Conception & Réalisation :

“ACQUÉRIR, TRANSFORMER, CÉDER” www.sovafim.fr

27, rue de la Ville l’Evêque - 75008 Paris


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