Stadswonen Investeert

Page 1

jaar verslag 2005


[ inhoudsopgave ] [   ]

inhoudsopgave voorwoord Stadswonen investeert in de stad verslag van de Raad van Toezicht verhuur

3 4 8 11

inzet op wooncarrière

11

inzet op verjonging

11

wensen van woningzoekenden

11

toewijzing

12

mutatiegraad

12

Short Stay en Bedrijfshuisvesting

13

huurprijs

13

woningbezit

15

plattegrond

14-15

kwaliteit van het bezit

15

planmatig onderhoud

16

ontwikkelplannen

16

bereikbaarheid, kwaliteit en diensverlening

19

bereikbaarheid

19

kwaliteit

19

dienstverlening

20

leefbaarheid

21

leefbaarheid in en om de gebouwen

21

veiligheid

21

leefbaarheid van de stad

21

betrekken bij beheer en beleid

23

beheerstructuur

23

Klachten- en Geschillencommissie

23

de organisatie Stadswonen

25

bestuurlijke organisatie

25

werknemers

25

klachtencommissie ongewenst gedrag

26

ondernemingsraad [OR]

26

bedrijfshulpverlening [BHV ]

26

personeelsvereniging Off the Record [PV ]

26

financiële continuïteit samenwerkingsverbanden rapport van bevindingen financieel jaarverslag 2005

28 29 34 36


[ voor woord ] [   ]

voorwoord Stadswonen wil, als studentenhuisvester, een belangrijke bijdrage leveren aan de sociaal-economische draagkracht van Rotterdam. Vanuit een financieel sterke positie wil Stadswonen investeren in maatschappelijk renderende projecten en ontwikkelingen. Strategische investeringen leveren uiteindelijk een maatschappelijk rendement op, waar de stad zo’n behoefte aan heeft. Young potentials in brede zin dienen in een zo vroeg mogelijk stadium te worden verleid om te komen wonen in Rotterdam. Maar ook de reeds woonachtige young potentials moeten kansen worden geboden om aan de slag te gaan en om te kunnen wonen. Ook zij mogen niet buiten de maatschappij komen te staan. Daarnaast is het van belang om deze groepen blijvend aan Rotterdam te binden. Stadswonen is een financieel en organisatorisch solide organisatie. Daardoor en door een team van enthousiaste medewerkers kan zij de ambities en de gestelde doelen realiseren. De directie bedankt alle collega’s voor de inzet en de bijdrage aan de resultaten van 2005. Het bestuur van Stadswonen verklaart op grond van artikel 26 van het BBSH de haar ter beschikking staande middelen uitsluitend te hebben aangewend in het belang van de volkshuisvesting. |

J.B.M.V. Benraad

drs. R. Vinke

voorzitter directie

directeur - bestuurder


[ Stadswonen investeer t in de stad ] [   ]

Stadswonen investeert in de stad Wonen staat de laatste tijd weer in het

is, zou worden verhoogd van 5% naar 25%. De

middelpunt van de belangstelling. De omstan-

woningcorporaties konden door het verruimde

digheden die bijdragen aan die belangstelling

huurbeleid meer investeren. De Tweede Kamer

zijn echter niet onverdeeld gunstig. Er is weer

heeft echter in 2005 de volgorde omgedraaid.

woningnood, omdat er onder andere door wo-

Eerst meer investeren en dan pas een verrui-

ningcorporaties onvoldoende wordt gebouwd

ming van het huurbeleid. Momenteel lijkt een

en omdat de gewenste herstructurering slechts

meerderheid van de Tweede Kamer het niet

langzaam op gang komt. Hierdoor lijkt het

eens te zijn met de invoeringsdatum van het

alsof de landelijke dagbladen de jacht hebben

verruimde huurbeleid.

geopend op de branche door veelvuldig te berichten over de hoogte van de salarissen

Stadswonen vaart haar eigen koers als

en de weigering van enkele corporaties om de

studentenhuisvester met een meerderheid

hoogte te vermelden in de jaarrekening. Ook

aan onzelfstandige eenheden. In het Onder-

werd de sector enkele keren opgeschrikt door

nemingsplan, dat in 2003 is vastgesteld, wordt

malversaties binnen de ondernemingen.

onder meer gesteld dat zij een financieel gezonde corporatie wil zijn. Om vanuit die positie

De kritiek op woningcorporaties is groot,

een belangrijke bijdrage te leveren aan de

omdat de bouwproductie gering blijft in

leefbaarheid in Rotterdam. Stadswonen wil

relatie tot het vrij besteedbaar vermogen dat

dit bewerkstelligen door woningen te reali­

de sector heeft. Het vrij besteedbaar vermogen

seren ten behoeve van de doorstroming.

is echter ongelijk verdeeld over het land. Het

Hierdoor worden hoogopgeleiden verleid tot

vermogen ligt kennelijk niet in die gebieden

een langer verblijf in Rotterdam en komt er

waar het geld nodig is en collegiale financie-

meer draagkracht in de stad. Bovendien komen

ring komt slechts moeizaam op gang.

er hierdoor meer kamers leeg voor de eerste-

Desondanks kijkt de politiek met argusogen

jaars studenten. Stadswonen wil de komende

naar het vermogen en men lijkt zelfs bereid de

jaren 1250 woningen realiseren voor de door­

unieke positie van de hybride organisaties op

stroming voor een bedrag van € 150 miljoen.

te offeren. Ook al wordt erkend dat juist door

De corporatie is in staat en bereid om dit be-

de rol van de woning­corporaties in Nederland

drag te investeren in de stad Rotterdam om bij

situaties, zoals die zich voordeden in Frankrijk

te dragen in het vergroten van de leefbaarheid.

in het najaar van 2005, worden voorkomen.

De inzet op doorstroming en wooncarriére en

De sector is in verwarring en zoekt naarstig

op het huisvesten van eerstejaars studenten

naar de juiste richting, getuige de vele onder-

past geheel in de lijn die de gemeente Rotter-

zoeksrapporten die in 2005 zijn afgescheiden.

dam voorstaat. Ook de Gemeente Rotterdam

Het is ook niet eenvoudig als de politiek in

zet zich in om meer young en high potentials

opvolgende regeringsperiodes tegenstrijdige

zich in de stad te laten vestigen. Twee keer per

signalen afgeeft. Daarom is het goed dat

jaar overlegt Stadswonen met DS+V en OBR om

Minister Dekker heeft aangegeven de ver-

het beleid van de gemeente en Stadswonen op

zelfstandiging die 10 jaar geleden is ingezet,

elkaar af te stemmen en concreet te maken.

eindelijk te willen afronden. Samen met Aedes willen de partijen tot een definitieve veranke-

corporate governance

ring komen van de woningcorporaties, genaamd

Het intern toezicht binnen woningcorporaties

De Grote Beweging. De Grote Beweging betreft

dient zich meer rekenschap te geven van de

een veelomvattende overeenkomst tussen Rijk

prestaties. In navolging van de aanbevelingen

en corporaties voor een ruimer huurbeleid,

van de commissie Tabaksblatt en al eerder

het waar­borgen van betaalbare woningen voor

voor de woningcorporaties door de commissie

kwetsbare groepen, stabiel investerings­klimaat

Glasz, dienen woningcorporaties meer trans-

en zelfregulering van de branche.

parant te zijn voor de buitenwereld. Met die

Het huurbeleid zou verruimd worden in die zin

aanbevelingen is een commissie van de Raad

dat het aantal woningen dat ge­liberaliseerd

van Toezicht met één directeur namens de


[ Stadswonen investeer t in de stad ] [   ]

directie, in 2005 aan het werk gegaan om het

ming weer op gang te krijgen. Stadswonen

functioneren van het intern toezichtorgaan

gaat de komende jaren dan ook 1250

verder te professionaliseren. Dit heeft geleid

woningen bouwen voor de doorstroming,

tot de vaststelling van een reglement Raad

waarbij de huidige bewoners voorrang krijgen

van Toezicht, waarin de rol en de werkwijze

bij de toewijzing.

van de Raad van de Toezicht staan beschreven. Voorts is een profiel van de Raad van Toezicht,

bouwproductie

een profielschets van een lid van de Raad van

In 2005 is het bezit uitgebreid met 119

Toezicht en een profielschets van de voorzitter

woningen in het woongebouw Dijckhove.

van de Raad van Toezicht vastgesteld. Een sta-

Het betreft een gebouw van collega corporatie

tutenwijziging wordt voorzien in 2006, waarin

Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam, waar

het recht van voordracht wordt veranderd en

ouderen en jongeren samen leven. In het ver-

het aantal leden wordt teruggebracht van acht

slagjaar is begonnen met de bouw van 23

naar zeven. Alle documenten die betrekking

woningen en 2 bedrijfsruimten aan Elisabeth­

hebben op Corporate Governance staan vanaf

hof en Korte Kade. Tevens is de eerste paal

1 januari 2006 op de website.

geslagen voor het project Cité, dat in een comman­ditaire vennootschap wordt ontwik-

Stadswonen

keld. Op de Kop van Zuid gaat gaat het om 493

Stadswonen heeft in haar Ondernemingsplan

woningen, 2 winkelruimten en 17 werkunits.

een stevige positie geclaimd. Zij wil de studen­

In de wijk Cool zijn de werkzaamheden be­

tenhuisvester van Rotterdam zijn en vooral

gonnen voor het renovatieplan Boomgaards-

blijven. In dit kader kan gesproken worden

straat voor 49 middeldure woningen, die in

van de prefered supplier voor de onderwijs-

2007 worden opgeleverd.

instellingen. Dit vergt heel veel van de organi­ satie zowel intern als extern. Stadswonen

De start bouw van s’ Gravendijkwal/Snellinck­

participeert in een taskforce van de Economic

straat met 115 woningen is uitgesteld tot

Development Board Rotterdam [EDBR] om de

voorjaar 2006. Met de gemeente zijn geen

stad Rotterdam aantrekkelijker te maken in

prestatieafspraken gemaakt.

het kader van de kenniseconomie. samenwerkingsverbanden Om de strategische keuze in te vullen zal

Stadswonen heeft een hoog ambitieniveau

voornamelijk gebouwd worden voor de door-

in het leefbaar maken van Rotterdam. Het

stroming. In principe zijn er voldoende onzelf-

realiseren van 1250 woningen voor een bedrag

standige eenheden om de aanwas van eerste-

van € 150 miljoen is niet voldoende. Daarom

jaars studenten te helpen aan woonruimte. De

werkt Stadswonen actief in samenwerkings-

stagnatie op de woningmarkt zorgt echter voor

verbanden. Stadswonen heeft aan de wieg

onvoldoende doorstroming, waardoor afgestu-

gestaan van de oprichting van Kristal N.V., een

deerden te lang op de goedkope kamer blijven.

samenwerkingsverband van zes Rand­stedelijke woningcorporaties. Kristal groeit hard en is

Ook in het verslagjaar is de actie ‘Pa en Ma, ik

inmiddels uitgebouwd tot een grote speler op

ga!’ gehouden om de eerstejaars zo snel moge-

het gebied van projectontwikkeling. Om de

lijk van een kamer te voorzien. In 2005 zijn 250

risico’s te spreiden voor de zes participanten

eerstejaars van woonruimte voorzien. Het toont

heeft Kristal met iedere corporatie een be-

overigens wel aan dat van woningnood onder

sloten vennoot­schap opgericht. Stadswonen

studenten in Rotterdam geen sprake is, omdat

neemt daarmee deel aan het Ontwikkelings­

zij kiezen voor alternatieven zoals thuis blijven

bedrijf Stadswonen/Kristal B.V. voor 90%.

wonen.

In 2005 is gebleken dat de Belastingdienst de ruling om de overdracht van de project­

Stadswonen is van mening dat desondanks de

portefeuille naar de B.V. niet heeft goedge-

mutatiegraad omhoog moet om de doorstro-

keurd. Daarom heeft Stadswonen besloten »


[ Stadswonen investeer t in de stad ] [   ]

» gebruik te maken van de clausule om de

Stadswonen beheert vele monumenten. Vanuit

portefeuille niet over te dragen. Ook de uitvoe-

deze betrokkenheid participeert Stadswonen

ring van de treasury van Stadswonen is onder-

ook in de NV Stadsherstel.

gebracht bij Kristal, om zodoende verzekerd te zijn van deskundigheid op het gebied van de

Van en naar de verbindingen vinden voorals-

vermogenspositie van Stadswonen.

nog geen geldstromen plaats met uitzondering van het gestorte kapitaal. Het risico blijft

Om het project Cité met een investering van

daardoor beperkt tot het gestorte kapitaal. De

€ 54,3 miljoen te realiseren, is contact gezocht

verbindingen kunnen beschouwd worden als

met vier collega corporaties uit Zeeland. Aan-

kernactiviteit. In geen van de verbindingen

gezien een dergelijke investering de financiële

vindt inzet van personeel plaats.

grenzen van een ‘kleine’ corporatie benadert, is in het kader van collegiale financiering een

de klant

commanditaire vennootschap opgericht.

Woningcorporaties moeten steeds meer in

Gedurende 10 jaar is de C.V. eigenaar van

termen van stakeholders gaan denken. De

het project, waarna Stadswonen als beherend

klant is uiteraard de belangrijkste stakeholder.

vennoot tegen 80-100% van de bedrijfswaarde

De student die start op de woningmarkt vormt

af­neemt van de C.V.

nog steeds het bestaansrecht van Stadswonen.

Vanaf 1 juli 2005 worden maximaal 75 studen-

Voor deze klantgroep is de actie ‘Pa en Ma, ik

ten uit Zeeland met voorrang aan een kamer

ga!’ in 2004 gestart en in 2005 gecontinueerd.

in Rotterdam geholpen. Als gesteld wordt dat

Ook in 2006 zal deze actie weer plaatsvinden

matching van taken en middelen slecht van de

met 250 kamers. Gezien het kleine aantal

grond komt, dan is het project Cité een

eerstejaars studenten dat een kamer wil be-

gunstige uitzondering.

machtigen is er geen sprake van kwantitatieve woningnood onder studenten. De tweede

Stadswonen werkt samen met een aantal

en derde klantgroep wordt gevormd door de

Rotterdamse woningcorporaties in CityCorp

doorstarters en de blijvers. Stadswonen zorgt

om gehele wijken geïntegreerd te kunnen

ervoor dat [bijna] afgestudeerden langer in

aanpakken. In wisselende coalities met PWS,

Rotter­dam blijven en zich wellicht definitief

De Nieuwe Unie en Com·wonen kunnen zo-

vestigen. Dat kan alleen door het aanbod af te

doende plannen worden ontwikkeld voor de

stemmen op deze groep.

herstructure­ringsgebieden.

Dat Rotterdam een internationale stad is, bewijst het grote aantal buitenlandse studenten

Als uitvloeisel van deze samenwerking heb-

dat Rotterdam jaarlijks aandoet voor een korte

ben enkele partici­panten zich verenigd om

of langere studie. Deze klantgroep is essentieel

de Hofpleinspoorlijn te behoeden voor sloop.

voor de Hogescholen, maar zeer zeker ook voor

Begin 2006 wordt Hofbogen B.V. opgericht

de stad. Stadswonen heeft voor deze groep

door Stadswonen, Vestia, PWS en Com·wonen.

1400 kamers ter beschikking en realiseert de

De B.V. zal de exploitatie van de bedrijfsruim-

komende jaren nog eens 500 kamers voor deze

ten onder de bogen ter hand nemen. In de B.V.

klantgroep. In Cité worden 60 woningen ten

vindt geen inzet van personeel van de toegela-

behoeve van Short Stay gerealiseerd.

ten instelling plaats. Stadswonen is zich bewust van haar maat­ Sinds 1989 participeert Stadswonen in de NV

schappelijke positie en zij signaleert dan ook

Voorraadbeheer. Dit bedrijf stelt zich ten doel

dat er een toenemende behoefte is aan woon-

oude stadspanden te verwerven, op te knap-

ruimte voor studenten aan de ROC’s.

pen en weer in de markt te zetten, waardoor

In toenemende mate dreigen MBO studenten

de leefbaarheid in vooral oude wijken wordt

voortijdig hun opleiding af te breken doordat

gestimuleerd. In het verslagjaar is de naam

de woongelegenheid ontbreekt. In het kader

veranderd in Stadsvastgoed NV.

van woon-leer trajecten is Stadswonen in


[ Stadswonen investeer t in de stad ] [   ]

overleg met het Albeda College en Zadkine om

De directie dankt alle medewerkers voor de

woonruimte te realiseren voor deze kwetsbare

inzet en het enthousiasme in 2005 en voor de

groep, die ook zeer zeker tot de klantgroep van

bereikte resultaten. |

Stadswonen gerekend moet worden. In 2006 zal een intentieovereenkomst getekend worden met het Albeda College om een onderzoek te verrichten naar de mogelijkheden van een woonfoyer. Ook in deze vorm van maatschappelijk ondernemen wil Stadswonen investeren in de stad. In het handelen van Stadswonen staat de individuele klant centraal. De mening van de klant is dan ook voor een dienstverlenend bedrijf als Stadswonen cruciaal. Tweejaarlijks houdt Stadswonen een klanttevredenheid onderzoek. In 2005 ontving Stadswonen een algemeen cijfer van 6,3. Weliswaar een stijging ten opzichte van twee jaar eerder, maar nog steeds niet hoog genoeg voor Stadswonen. Begin 2007 zal het cijfer op 7,0 moeten liggen. Om aan de eisen van de klant en aan de ambities van de eigen organisatie te voldoen, moet de onderneming volledig gericht zijn op de klant. De voorwaarden waaronder gewerkt wordt zijn goed. Begin 2005 is het Handboek Functie-indeling Woondiensten ingevoerd [Cats systeem]. De functieprofielen zijn voor alle medewerkers opnieuw beschreven. Daarnaast is een nieuw functionering- en beoordelingsysteem ontwikkeld dat meer recht moet doen aan coaching en begeleiding van medewerkers. In de tweede helft van 2005 is de structuur van de Front Office aangepast in die zin dat de vier geografische teams zijn teruggebracht tot twee teams, waardoor de kwetsbaarheid in de teams verminderd wordt en er eenvoudiger sprake zal zijn van vervanging. De twee geografische teams krijgen ieder een teamleider die meer in de aansturende rol werkzaam zullen zijn. Het team Short Stay had al een eigen teamleider, hetgeen gehandhaafd blijft. In een organisatie als Stadswonen met een mutatiegraad van 32% wordt veel gevraagd van alle medewerkers temeer daar de klant een groter beroep doet op flexibiliteit. De organisatie en de medewerkers zijn er klaar voor, Stadswonen ligt op koers.


[ verslag van de Raad van Toezicht ] [   ]

verslag van de Raad van Toezicht Toezicht houden op het functioneren van een

maar ook door het toenemend besef dat ook

maatschappelijke onderneming is meer dan

maatschappelijk ondernemen een heldere en

alleen de financiële continuïteit in de gaten

professionele interne toezichtstructuur vereist.

houden. Immers, het zijn ook de maatschap­

Binnen Stadswonen is door de Raad van

pelijke prestaties waarop een toegelaten instel-

Toezicht een commissie ingesteld die de

ling wordt afgerekend. De Raad van Toezicht

toezichtstructuur binnen Stadswonen op zijn

wenst dan ook nadrukkelijk een rol te vervullen

merites heeft beoordeeld. De com­missie be-

in het bereiken van maatschappelijke doelen.

stond uit drie leden van de Raad van Toezicht

Door te sturen op maatschappelijke onder­

en één directeur-bestuurder.

delen in Ondernemingsplan en Organisa-

Deze commissie is voortvarend aan de slag

tiewerkplan wordt gezorgd voor voldoende

gegaan en heeft een Reglement Raad van

maatschappelijk rendement.

Toezicht opgesteld. Voorts zijn een algemene profielschets Raad van Toezicht opgesteld,

In het verslagjaar is de Raad van Toezicht in

een profielschets voorzitter Raad van Toe-

totaal zes keer in vergadering bijeen geweest.

zicht en een profielschets lid van de Raad

In de vier reguliere vergade­ringen werd

van Toezicht. Bovengenoemd reglement en

gesproken, goedkeuring verleend dan wel

profielschetsen zijn in een extra vergadering

besloten over:

van de Raad van Toezicht in december 2005 vastgesteld.

4 Organisatiewerkplan Stadswonen 4 Kwartaalrapportages

De Raad van Toezicht is zich bewust van het

4 Jaarrekening en Jaarverslag

feit dat Corporate Governance niet alleen

4 Deelneming Hofbogen B.V.

het vaststellen van documenten is, maar

4 Deelneming Cité C.V.

dat Corporate Governance een kwestie is van

4 R apportage Centraal Fonds

mentaliteit, waaraan perma­nent gewerkt moet

Volkshuisvesting

worden. In 2006 zal dan ook transparant en

4 Corporate Governance

adequaat toezicht op de agenda blijven staan.

4 Treasury

De vastge­stelde documenten staan vermeld

4 Klanttevredenheidmeting

op de website van Stadswonen.

4 Project s’ Gravendijkwal/Snellinckstraat 4 Project Voorschoterlaan

Het Bestuur informeert de Raad van Toezicht

4 Automatiseringstraject

per kwartaal over de stand van zaken bij Stadswonen. Door middel van kwartaalrap-

Twee extra vergaderingen werden belegd voor

portages wordt de Raad van Toezicht tevens

een nadere uitleg over het project Cité, waar in

geïnformeerd over de voortgang van het vast-

eerste instantie de aanbe­steding mislukt was

gestelde organisatiewerkplan. De rapportages

en ten behoeve van besluitvorming over

hebben betrekking op de financiële kerngege-

Corporate Gover­nance. In de extra vergadering

vens zoals deze in winst-en verliesrekening en

van de Raad van Toezicht over het project

balans worden vermeld. Over- en onderschrij-

Cité waren de projectleider van Cité en de

dingen op de begroting en de consequenties

directeur-bestuurder van Kristal N.V. aanwezig

voor de prognose worden vermeld.

om uitleg te geven over de stand van zaken.

Voorts worden relevante gegevens gepresenteerd inzake leegstand, huurachterstand

In 2005 heeft de Raad van Toezicht samen

en de wachtlijst. Met behulp van de kwartaal­

met het Bestuur ruime aandacht besteed aan

rapportages die inzicht geven in de belang-

Corporate Governance binnen Stadswonen.

rijkste financiële gegevens, de interim con-

Transparant en adequaat toezicht binnen

trole door de accountant en de management

maatschappelijke onder­nemingen heeft de

rapportage van de accountant wordt de Raad

laatste jaren aan belang gewonnen. Niet alleen

van Toezicht periodiek geïnformeerd over de

door enkele incidenten in het bedrijfsleven,

financiële huishouding binnen Stadswonen.


[ verslag van de Raad van Toezicht ] [   ]

Bij de vergadering, waarin de jaarrekening en

deelgemeente in Rotterdam. In de Raad van

jaarverslag en de bespreking van de manage-

Toezicht hebben acht leden zitting, waarvan

ment rapportage van Accountantskantoor Berk

drie leden op basis van een bindende voor-

worden goedgekeurd, is de accountant altijd

dracht van Huurdersbelang Stadswonen. De

aanwezig.

samenstelling van de Raad van Toezicht vol-

Het Ondernemingsplan dat in 2003 is vast­

doet aan de verplichte statutaire bepalingen. |

gesteld wordt beschouwd als strategisch plan, terwijl het jaarlijkse organisatiewerkplan als

Drs. P. Zevenbergen

tactisch plan fungeert. Het organisatiewerkplan

voorzitter Raad van Toezicht Stadswonen

vormt ook de basis voor de jaarlijkse beoor­ deling van de directie. De voorzitter en de vice-voorzitter vormen de Dagelijkse Raad binnen de Raad van Toezicht. De Dagelijkse Raad bereidt de vergaderingen van de Raad van Toezicht voor met het Bestuur en voert jaarlijks met de beide directeur-bestuurders functio­nerings- en beoordelingsgesprekken. Er hebben zich gedurende het verslagjaar geen wijzigingen voorgedaan in de samenstelling van de Raad van Toezicht. De samenstelling van de Raad van toezicht op 31 december 2005 was als volgt: naam

functie

leeftijd

benoemd sinds

aftredend

vergoeding

drs. P. Zevenbergen

voorzitter

65

1994

2009 [niet hb]

€ 3.000

drs. C.J. Frohn

vice-voorzit-

54

1990

2008 [hb]

€ 3.000

drs. A. de Boer

lid

29

1999

2006 [niet hb]

€ 1.500

drs. J.G. van Duijn

lid

36

1996

2007 [hb]

€ 1.500

ing. B.A.A.M. Meijers

lid

62

1996

2006 [niet hb]

€ 1.500

drs. J. Oosterhoff

lid

63

1987

2007 [hb]

€ 1.500

drs. A.D. van der Pijl

lid

53

1994

2008 [hb]

€ 1.500

drs. Ing. M. Delcour

lid

30

2003

2009 [niet hb]

€ 1.500

hb= herbenoembaar Geen van de leden van de Raad van Toezicht heeft nevenfuncties die kunnen leiden tot belangenverstrengeling. De leden van de Raad van Toezicht hebben geen arbeidsovereenkomst met Stadswonen of een andere woningcorporatie. Ook is geen van de leden lid van het College van Gedeputeerde Staten van Zuid Holland of van Provinciale Staten, van het College van Burgemeester en Wethouders van Rotterdam of van de Gemeenteraad, van het Dagelijks Bestuur van een Deelgemeente of van de Raad van een


‘Ik kies wat bij me past!’

Een woning die biedt wat u wenst en aansluit op uw levensstijl is niet makkelijk te vinden. Maar k lanten van Stadswonen zitten goed! Zij k rijgen de k ans om wooncarrière te maken…


[ verhuur ] [ 11 ]

verhuur Stadswonen richt zich met name op de vraag

studenten gestimuleerd worden tot blijven

naar huisvesting van studenten in Rotterdam.

in de stad. De gemeente Rotterdam is in 2004

De specifieke wensen en voorwaarden van

een campagne gestart gericht op [young] high

deze doelgroep maakt het zijn van een goede

potentials. Het beleid van Stadswonen sluit

studentenhuisvester tot een uitdaging. Wat

naadloos aan bij het beleid van de gemeente

wil een student? En hoe kan Stadswonen dat

Rotterdam. Ook de gemeente streeft er naar

bieden?

om meer afgestudeerden te behouden voor

Daarnaast is het belangrijk dat de doorstroom

de stad. Door het aanbieden van doorstroom-

onder de huurders bevorderd wordt, zodat er

woningen zullen young potentials langer in

voldoende kamers vrijkomen voor de jongere

Rotterdam kunnen blijven wonen. Met de ge-

studenten. Om ouderejaars en afgestudeerden

meente Rotterdam wordt minimaal twee keer

te laten doorstromen, creëert Stadswonen ook

per jaar overleg gevoerd over het beleid en

voor hen mogelijkheden op de woningmarkt.

de bouwproductie van Stadswonen. Instromende studenten leren Rotterdam het

inzet op wooncarrière

snelst en het best kennen en waarderen, wan-

De studenten waar Stadswonen zich op richt

neer zij al snel op kamers gaan. De kans is dan

studeren in Rotterdam aan HBO of WO en zijn

groter dat zij zich uiteindelijk willen vestigen

rond de 19 jaar. Met name voor de kamers in

in Rotterdam. Stadswonen hield in 2004 en

haar bestand heeft Stadswonen deze doel-

2005 een kameractie waarbij eerstejaars

groep op het oog. Dit vloeit voort uit een van

studenten een goede kans hadden op het

de doelen die Stadswonen nastreeft: gelegen-

vinden van een kamer. Naast dat deze actie de

heid geven tot het maken van wooncarrière,

gemeente steunt in haar campagne, speelt het

meegroeiend met de woonwensen van de

in op het feit dat Stadswonen de kamers be-

doelgroep.

doeld heeft voor deze jongste groep studenten. Stadswonen zou graag zien dat een ouderejaars

Deze wooncarrière houdt in dat de student die

of afgestudeerde wooncarrière maakt en een

op 19 jarige leeftijd instroomt in een kamer, na

stap vooruit doet, verder dan de eerste kamer.

enige tijd kan doorverhuizen naar een kamer op een andere, mogelijk aantrekkelijker, locatie.

Met de kameractie is het percentage kamer­

Nog weer later, tegen het einde of direct na de

bewoners jonger of gelijk aan 21 jaar in 2005

studie, zal de student waarschijnlijk een één-

van 31,6% naar 33,5% gestegen. Verjonging

of tweekamerappartement wensen, want tegen

onder kamerbewoners was ook in 2004 al

die tijd is de behoefte aan meer zelfstandig-

het door Stadswonen gewenste resultaat.

heid groter. Op het moment dat de student

Ook in 2006 zal Stadswonen weer inzetten

is afgestudeerd, wil Stadswonen graag dat hij

op verjonging en de kameractie herhalen.

doorstroomt naar een woning die bedoeld is voor af- en uitgestudeerden. Vaak is zijn levens-

wensen van woningzoekenden

stijl dan ook veranderd: van een studentenma-

Wanneer een woningzoekende zich inschrijft

nier naar de levenswijze van een werkende.

bij Stadswonen, maakt hij keuzes in zijn woon-

De doorstroom naar andere woonruimte maakt

wensen. Bij deze keuzes wordt de woning-

het mogelijk dat de kamers bedoeld voor

zoekende gestuurd door dat wat Stadswonen

studenten ook daadwerkelijk bewoond kunnen

aanbiedt in haar woningbezit.

worden door studenten. Afgelopen jaren heeft

Van de 4.409 ingeschreven actief woning­

Stadswonen steeds ingezet op wooncarrière

zoekenden in augustus 2005 [in 2004 waren

en ook voor 2006 is dat een belangrijke pijler.

dat er 4.266] is ruim 86% student, waarvan het overgrote deel aan HBO en WO. Van de actief

inzet op verjonging

ingeschrevenen wenst 40,4% een zelfstandige

Voor het behoud van de economische en

woonruimte. De gemiddelde leeftijd van deze

maatschappelijke draagkracht van de stad

geïnteresseerden in zelfstandige woonruimte

Rotterdam, is het goed dat instromende

is 25 jaar. »


[ verhuur ] [ 12 ]

» De overige 59,6% van de actief ingeschre-

in een eenheid, een grote rol in het leefbaar

venen wenst onzelfstandige woonruimte. De

houden van deze woongebouwen. De achter-

gemiddelde leeftijd van deze groep is 22 jaar.

blijvende bewoners kunnen door de coöptatie

De verhouding zelfstandige / onzelfstandige

tot op zekere hoogte bepalen wie er bij hen

woonruimte in het bezit van Stadswonen is

op de eenheid komt wonen. Doordat Stads­

echter 27,7% versus 72,3%. Om het aanbod

wonen de lijst verstrekt waarvan een kandidaat

beter te laten aansluiten op de vraag zijn de

ge­kozen wordt, is het mogelijk de factoren

ontwikkelplannen de komende jaren gericht

inschrijfmoment én leefbaarheid mee te laten

op de realisatie van zelfstandige eenheden.

wegen bij de toewijzing van een studenten-

De gemiddelde leeftijd van de ingeschrevenen

kamer. Stadswonen streeft ernaar een zo gering

voor onzelfstandige woonruimte sluit niet aan

mogelijk beroep te doen op bijdragen in het

bij het door Stadswonen genoemde profiel van

kader van de Wet individuele huurtoeslag.

de beoogde doelgroep voor deze woonruim-

Zo is bij de toewijzing van de zelfstandige

ten. De gemiddelde leeftijd zou lager moeten

woningen Dijckhove rekening gehouden

zijn dan 22 jaar. De meeste studenten starten

met een minimum inkomen van € 22.000 ter

hun studie ten slotte voor hun 20 e .

voorkoming van beslag op de huursubsidie.

Stadswonen streeft ernaar de gemiddelde

Voor de toewijzing van kamers aan studenten

leeftijd van ingeschrevenen voor onzelf­

kan geen rekening worden gehouden met een

standige woonruimte omlaag te brengen.

beroep op de individuele huurtoeslag, omdat studenten nu eenmaal afhankelijk zijn van

Populaire woongebouwen onder woning­

studie­financiering.

zoekenden zijn ’t Leidsche Veem, Puntegale en Dijckhove. Qua gebied geven de woning-

mutatiegraad

zoekenden de grootste voorkeur aan Kralingen

In het verslagjaar zijn in totaal 1.759 reguliere

en het Stadscentrum.

woonruimten verhuurd terwijl er 4.409 actief woningzoekenden geteld zijn. De gemiddelde

Stadswonen gebruikt naast de informatie van

wachttijd onder woningzoekenden die in 2005

haar eigen ingeschreven woningzoekenden,

woonruimte vonden bij Stadswonen was 12

ook informatie over woonwensen uit regionale

maanden.

en landelijke onderzoeken. Mede aan de hand

Stadswonen, en daarmee Rotterdam, heeft met

hiervan maakt Stadswonen beleid en bereidt

die 12 maanden een vrij korte wachttijd verge-

ze bouwplannen voor.

leken met wachttijden voor kamers in steden als Amsterdam en Utrecht.

toewijzing Een kamerzoekende die in aanmerking wil

Doordat Stadswonen met name studentenhuis-

komen voor woonruimte van Stadswonen dient

vester is, is een hoge mutatiegraad van belang.

zich via www.stadswonen.nl of een inschrijf-

Is deze vrij laag dan geeft dit aan dat de door-

formulier in te schrijven. Stadswonen partici-

stroom stagneert.

peert niet in het woonruimteverdelingsysteem van Rotterdam, maar kent een eigen toewij-

jaar

instroom

wooncarrière

totale ver-

zingssysteem. Het eigen toewijzingssysteem

2001

1.302

192

1.494

houdt rekening met de hoge mutatiegraad

2002

1.154

401

1.555

en met de gemeenschappelijke voorzieningen

2003

1.210

363

1.573

bij de onzelfstandige woonruimten.

2004

1.377

364

1.741

In de woongebouwen waar de woonruimte

2005

1.355

404

1.759

bedoeld is voor studenten wordt de woonruimte toegewezen op volgorde van inschrijf­

De mutatiegraad binnen het reguliere bezit

moment en aan de hand van opgegeven woon-

[5.495 vhe’s] ligt op 32%. In 2004 was dit nog

voorkeuren in combinatie met coöptatie. Dit

33%.

laatste speelt, met het oog op medebewoners


[ verhuur ] [ 13 ]

Short Stay en Bedrijfshuisvesting

» Voor 2005 stond de implementatie van een

In 2005 is door de afdeling Short Stay en

nieuw automatiseringspakket op het program-

Bedrijfshuisvesting ingezet op professiona­

ma. Er is veel tijd en energie in gestoken. Met

lisering en verbetering van service en dienst-

dit pakket zal de dienstverlening verder geopti-

verlening. Met name de verbetering van de

maliseerd worden en is flexibiliteit in de manier

leefbaarheid en het beheer rondom woonge-

van werken beter mogelijk. Het is echter niet

bouwen vroeg om inzet en was een speerpunt

gelukt het pakket in 2005 te implementeren,

van de afdeling. In 2005 is onder andere ge-

dit zal in 2006 gebeuren.

werkt aan de voorbereiding van een ambitieus

Stadswonen wil de dienstverlening aan de bui-

plan ten behoeve van Afrikaanderwijk Eetwijk.

tenlandse studenten meer via het internet gaan

Op Afrikaanderplein 2 huisvest Stadswonen

aanbieden, iets waarvoor bij deze klantgroep

buitenlandse studenten. Stadwonen wil de

veel interesse is. Hiertoe is in 2005 het eerste

ruimte op de begane grond van het gebouw

deel van de Engelstalige website van Short Stay

bruikbaar maken als bedrijfsruimte ten be-

operationeel geworden. In de toekomst wordt

hoeve van de vestiging van een restaurant. Het

deze nog uitgebreid met een interactieve

restaurant is één van de eerste nieuwe bedrij-

servicedesk.

ven die in de wijk moeten zorgen voor nieuwe werkgelegenheid, een nieuwe economische

In 2005 hebben er 2.197 mutaties plaats ge-

stimulans voor de wijk en een invulling van

vonden in 1.106 Short Stay woonruimten. Dit

de zuidelijke centrumrand van Rotterdam. De

betekent een mutatiegraad binnen Short Stay

verbouwing van de benedenruimte en de in-

van bijna 200%. |

gebruikname ervan door restaurant Solo zullen een positieve werking hebben op de uitstraling en leefbaarheid rond het woongebouw. In 2006 zullen deze plannen gerealiseerd worden. » huurprijs verdeling [inclusief beheerpanden en Short Stay]

aantal

gem. huur [per 1-7-2004 in € ]

4 kamers

4.702

177

4 studio’s

1.202

235

697

350

6.601

206

4 stadswoningen totaal samenstelling servicekosten 2005 voor gemiddelde kamer per maand servicekosten in €

dienstverlening in €

4 verwarming

26,00

stoffering/standaard inventaris

13,61

4 elektra

14,62

telefoonabonnement centrale

14,95

4 water

6,58

kabel TV

4,25

4 vuilafvoer

7,87

serviceonderhoud

4,70

4 administratiekosten

3,25

huurderonderhoud

3,00

schoonmaak algemene ruimten

8,00

wasmachinefonds

1,00

overige collectieve voorzieningen

2,95

58,32 totaal

110,78

De gemiddelde huurprijs is per 1 juli 2005 t.o.v. 30 juni 2005 met gemiddeld 2,18% gestegen. Dit is niet meer dan het wettelijk maximum.

52,46



[ woningbezit ] [ 15 ]

woningbezit Zoals op de plattegrond te zien is, liggen de

Stadswonen heeft relatief veel jong bezit,

woongebouwen van Stadswonen rondom de

dat weliswaar veel oudere gebouwen kent

binnenstad van Rotterdam. Het woningbezit

en monumenten. Door ingrijpende verbouwing

bestaat uit 72,3% studentenkamers en 27,7%

ligt de aanvang van de bouwkundige veran-

woonruimten voor de doorstroom. Met de

dercyclus altijd na 1980. De inzet is om deze

plannen voor de toekomst speelt Stadswonen

situatie te behouden. Stadswonen kent daartoe

voornamelijk in op de wensen gericht op het

een meerjarenonderhoudsplanning voor de

maken van wooncarrière.

periode van 25 jaar. Jaarlijks wordt de onderhoudsbegroting opgesteld, waarbij de meer­ jarenplanning indicatief is.

nieuw in 2005 4 D ijckhove

De jaarlijkse uitkomst van de onderhouds­

62 appartementen opgeknapt en opge­

begroting blijft gemiddeld onder de gestelde

leverd voor starters van de in totaal 119

normering. De voorziening onderhoud is in het

aanwezige appartementen in Dijckhove.

verslagjaar vrijgevallen.

kwaliteit van het bezit

Als categorale instelling richt Stadswonen zich

Het in de gaten houden van onderhoud is

op studenten. Zorg voor ouderen in het kader

van groot belang. Het onderhoud betreft zowel

van het BBSH is dan ook niet van toepassing. In

technische als sociale aspecten. Met name dat

woongebouw Dijckhove is tijdelijk wel sprake

laatste speelt extra bij Stadswonen, omdat zo’n

van huurders die in de categorie senioren val-

72% van het bezit onzelfstandig is. Huurders

len. Deze huurders woonden bij aankoop van

van onzelfstandige woonruimten [kamers]

Dijckhove nog in het woongebouw. Wanneer

delen ruimten als keuken en badkamer. Veel

zij hun huur opzeggen wordt het apparte-

van deze gemeenschappelijke ruimten vragen

ment opgeknapt en vervolgens verhuurd aan

de nodige aandacht, omdat gemeenschappelijk

de jonge doelgroep van pas afgestudeerden.

vaak betekent dat niemand zich verantwoor-

Totdat alle senioren vertrokken zijn, woont in

delijk voelt.

Dijckhove de bijzondere combinatie van jong

Om het huurderonderhoud te bekostigen,

en oud. Deze leeftijdenmix blijkt overigens ge-

hanteert Stadswonen een stelsel van fondsen.

heel geen problemen op te leveren. Het samen

Huurders van onzelfstandige woonruimten ver-

wonen gaat zelfs erg goed!

kassen vaak snel weer. Huurderonderhoud van de woonruimten komt dan niet op de eerste

Het beleid met betrekking tot het huisvesten

plaats en schiet er nog wel eens bij in. Via het

van lichamelijk gehandicapte studenten is dat

innen van onderstaande fondsen is het toch

voor deze klanten, indien de situatie zich voor-

mogelijk het onderhoud van de woonruimten

doet, gezocht wordt naar de meest geschikte

op peil te houden. Bovendien leidt een derge-

woning. De meeste gebouwen van Stadswonen

lijk systeem voor gemak voor de huurders.

beschikken over een liftontsluiting. Dit maakt het voor lichamelijk gehandicapten mogelijk

serviceabonnement / kleine herstellingen

gebruik te maken van deze woongebouwen.

fonds: huurders betalen € 4,70 respectievelijk

Zonodig wordt een woning aangepast.

€ 3,00 per maand in de servicekosten. Dit fonds wordt beheerd door de wooncommissie van

Stadswonen levert in 2006 zes koopwoningen

het betreffende woongebouw en bekostigt

aan de Oostzeedijk boven de € 200.000 op.

zaken die verband houden met vernieling,

De reden hiervan is dat deze zes woningen

slordige bewoning en herstel van beweegbare,

onderdeel vormen van het plan Elisabethhof/

kwetsbare delen [zoals keukenkastjes, klep

Oostzeedijk, met in totaal 21 woningen. Het

wasemkap, toiletbrillen]. Kortom het betreft

plan levert een upgrading van deze hoek in

onderhoud dat door de huurder eigenlijk

Kralingen. Verder is Stadswonen niet van plan

zelf uitgevoerd dient te worden.

woningen te bouwen met een gemiddeld »


[ woningbezit ] [ 16 ]

» kostenniveau boven € 200.000 en heeft

4 Z oals ieder jaar zijn ook in 2005 alle nood-

tevens niet het voornemen bestaand bezit

verlichtingarmaturen gecontroleerd op de

te verkopen.

werking en zijn in diverse woongebouwen de noodverlichtingarmaturen vervangen

planmatig onderhoud De onderhoudsbegroting wordt jaarlijks vast-

In 2006 heeft het invoeren van het Politie

gesteld waarbij de meerjarenonderhoudsplan-

Keurmerk Veilige Woning hoge prioriteit. Plan is

ning als uitgangspunt genomen wordt. Deze 25

om voor 31 december 2006 2.000 woningen te

jarige planning is gebaseerd op vervanging van

voorzien van dit label.

onderdelen bij de woongebouwen in het bezit van Stadswonen.

ontwikkelplannen Met een aantal van onderstaande projecten is

In 2005 zijn de volgende grotere onderhouds-

in 2005 een start gemaakt. Bijna alle projecten

werkzaamheden uitgevoerd:

worden gerealiseerd ten behoeve van het op

4 A lle dakventilatoren hebben een onder-

gang brengen van de doorstroming. Af- en

houdsbeurt gekregen. 4 I n diverse woongebouwen en panden zijn in totaal 298 nieuwe keukens geplaatst.

uitgestudeerden [young potentials] kunnen straks terecht in de woonruimten die met deze projecten worden ontwikkeld.

4 I n de woongebouwen Caland I en Maas­ boulevard zijn de stadsverwarmings-

Korte Kade

installaties vervangen.

4 2 nieuwbouwappartementen voor de door-

4 B ij woongebouw Delfshaven en enkele kleine pandjes is de C.V. installatie vervangen. 4 O p de Oostzeedijk is dakbedekking vernieuwd.

stromer 4 1 bedrijfspand [woonwerk] 4 s tart bouw: februari 2005 4 o plevering: maart 2006

4 E r is groot onderhoud [betonreparaties] uitgevoerd aan de gevel van Schiedamse Vest. 4 I n verschillende woongebouwen en panden is divers binnenschilderwerk uitgevoerd. 4 H et Kraaiennest op woongebouw GEB-toren is geschilderd.

Elisabethhof/ Oostzeedijk 4 6 renovatieappartementen 4 1 5 nieuwbouwappartementen 4 s tart bouw: februari 2005 4 o plevering: april 2006

4 I n woongebouw de Boezemsingel zijn douches gerenoveerd in ‘nieuwe stijl’. 4 B ij woongebouw Delfshaven zijn de boeidelen van het dak vervangen.

Witte de Withstraat 4 3 renovatieappartementen voor de doorstromer 4 1 bestaand bedrijfspand

Er was voor het verslagjaar een bedrag van € 2.015.000 begroot en € 2.592.000 uitge-

4 s tart aanvraag bouwvergunning: januari 2005

geven aan planmatig onderhoud. Dit is een

4 s tart bouw: april 2005

over­schrijding van de geraamde kosten met

4 o plevering: december 2005

€ 577.000. Daarnaast is het verbeteren van de veiligheid in en rondom haar woongebouwen

Boomgaardsstraat

belangrijk voor Stadswonen.

4 49 renovatieappartementen voor de door-

4 Z oals ieder jaar zijn ook in 2005 alle voor-

4 2 winkelruimtes

stromer zieningen om brand te bestrijden [zoals

4 s tart renovatie: april 2006

brandslanghaspels, blusapparaten en droge blusleidingen], volgens de geldende normen

Cité Rotterdam

gecontroleerd en zijn alle afgekeurde mate-

4 4 92 nieuwbouwappartementen

rialen vervangen.

4 s tart bouw: september 2005


[ woningbezit ] [ 17 ]

4 f eestelijke eerste paal: november 2005 4 o plevering: medio 2008 Schiedamsesingel 4 5 renovatieappartementen voor de |doorstromer 4 2 bedrijfsruimten [woonwerk] 4 s tart bouw: december 2005 4 o plevering: augustus 2006 Snellinckstraat/ ’s Gravendijkwal 4 6 3 tweekamerappartementen 4 5 6 studio’s 4 s tart bouw: april 2006 Waterloostraat 4 2 1 appartementen 4 7 bedrijfsruimten 4 s tart herontwikkeling: maart 2006 Voorschoterlaan 4 r enovatie 18 appartementen 4 s tart renovatie: 1 maart 2006 4 o plevering: zomer 2006 Essenburgsingel 4 o ptoppen met 2 woonlagen 4 s tart bouw: december 2006 African Inn 4 b edrijfsruimte op de begane grond 4 s tart opknappen locatie en directe omgeving: 2006 In het kader van ‘de eetwijk’ waarvan het Afrikaanderplein onderdeel uitmaakt, stelt Stadswonen aan Stichting Omij in de loop van 2006 deze ruimte ter beschikking voor Restaurant Solo. |


‘Studenten kleuren de omgeving’

Een beetje levendigheid en sfeer fleur t de stad op. Met een k leur tje k napt de woonomgeving ten slotte al gauw op. Stadswonen geeft dan ook aan haar nieuwe huurders een ver fbon cadeau…


[ bereikbaarheid, kwaliteit en dienstverlening ] [ 19 ]

bereikbaarheid, kwaliteit en dienstverlening bereikbaarheid

2005 was dit nog maar 22%. Deze 22% be-

Om kwaliteit en dienstverlening te kunnen le-

staat vrijwel volledig uit Short Stay klanten.

veren moet de klant allereerst duidelijk kunnen

De meeste bezoeken zijn gericht op het

maken wat zijn wensen zijn. Hiervoor is het van

sluiten van een huurovereenkomst. Bij het

groot belang dat de klant Stadswonen weet te

tekenen van een huurovereenkomst, krijgt

vinden, dat Stadswonen bereikbaar is.

een klant een verfbon. Deze attentie wordt erg gewaardeerd door de klant en het on-

4 w ebsite

derhoud binnenshuis heeft er ook baat bij.

In 2005 zijn er zo’n 174.000 bezoekers op de website geweest [2004: 150.000]. Grote

4 t elefonie

belangstelling is er voor de pagina’s actueel

In 2005 zijn er ongeveer 46.000 telefonische

aanbod, woningbezit en inschrijven.

contacten geweest. Ongeveer 15.000 hier-

Stadswonen streeft er naar de services en

van zijn voortijdig afgebroken.

informatievoorziening op de website zoda-

Per januari 2006 heeft Stadswonen een

nig te verbeteren dat het zich zal uiten in

nieuw voice-response systeem. Klanten wor-

een daling van het aantal telefoontjes en het

den tijdens het bellen, terwijl ze wachten

baliebezoek.

op het doorverbinden, gestimuleerd tot het bezoeken van onze website. De antwoorden

4 s ervicedesk De servicedesk is een online balie die 24/7

op de meeste vragen zullen zij daar namelijk kunnen vinden.

bereikbaar is voor interactieve dienstverlening aan de klant. Stadswonen wil met deze

kwaliteit

balie inzetten op efficiënter werken, leveren

Stadswonen ziet het leveren van kwaliteit in

van een betere dienstverlening en goed

de woningen niet als luxe service, maar als een

presenteren van de organisatie.

basisvereiste. In 2005 is er toegewerkt naar het

In 2005 werd per maand gemiddeld 7%

implementeren van diverse verbeteringen voor

van de reparatieverzoeken via de website

de klant op het gebied van kwaliteit. In 2006

gemeld. In aantallen betekent dit bijna 60

wordt hier volop mee aan de slag gegaan.

stuks per maand. De webpagina servicedesk staat op de 8e

4 i nternetvoorziening

plek in de top tien van de meest bezochte

Internetten is tegenwoordig heel gewoon.

pagina’s op de website van Stadswonen, net

Ook het hebben van een internetverbinding

als in 2004. Op de pagina zijn zo’n 43.000

in eigen huis is normaal geworden. Stadswo-

bezoekers geweest.

nen heeft daarom ook het plan om zo snel mogelijk haar hele bezit standaard te voor-

4 b aliebezoek

zien van een snelle internetverbinding. In

In het verslagjaar zijn er ruim 11.500 klanten

december 2005 is begonnen met het eerste

aan de balie geweest terwijl er in het jaar

woongebouw.

2004 ruim 15.000 kwamen. Stadswonen werkte in 2005 toe naar een meer optimale

4 P olitie Keurmerk Veilige Woning

dienstverlening via de online servicedesk

Een paar jaar geleden startte Stadswonen

en hoopte daarmee een daling in het aantal

met het project Politie Keurmerk Veilige

baliebezoeken te bewerkstelligen. Dat het

Woning. Met het aanbrengen van inbraakwe-

een het ander beïnvloed heeft, is zeer waar-

rende voorzieningen wordt de kans op een

schijnlijk maar niet direct aantoonbaar.

inbraak aanzienlijk verminderd. In verschil-

Een andere oorzaak van de daling in het

lende woongebouwen van Stadswonen von-

aantal baliebezoekers is hoogst waarschijn-

den inbraken plaats. Het PKVW-project heeft

lijk het wegnemen van de mogelijkheid te

eind 2005 / begin 2006 een nieuwe impuls

betalen aan de balie. In 2004 was nog 33%

gekregen. Veiligheid is ten slotte van groot

van de bezoeken gericht op betalen en in

belang en heeft invloed op de kwaliteit »


[ bereikbaarheid, kwaliteit en dienstverlening ] [ 20 ]

» van wonen voor de klant. Voor 31 december 2006 voorziet Stadswonen de eerste 2.000 woningen van het Politie Keurmerk Veilige Woning. De overige woonruimten volgen daarna. dienstverlening De wijze waarop de verhuur en het reparatieverzoek worden uitgevoerd, is van essentieel belang. Stadswonen is zich bewust van het feit dat een goede dienstverlening cruciaal is en heeft het afgelopen jaar verder gewerkt aan een verbetering op dat vlak. 4 r eparatieverzoeken Klanten blijken regelmatig ontevreden met de wijze waarop Stadswonen reparatieverzoeken afhandelt. Ook bestaat de indruk dat veel telefoontjes herhaal telefoontjes zijn omdat veel klachten niet tijdig of onjuist worden verholpen. De aansturing van de aannemers moet daarom sterk verbeteren. In 2006 zal hierin een eerste stap gezet worden. In 2005 zijn 9.696 werkopdrachten geplaatst naar aanleiding van reparatieverzoeken. Stadswonen ontvangt en registreert ook de reparatieverzoeken die voor rekening van de huurder zijn. Het serviceabonnement en het kleine herstellingenfonds zorgen mede voor het in stand houden van de verhuurbaarheid. Voor het verslagjaar was een bedrag van €857.000 begroot voor klachten– en mutatieonderhoud. De realisatie bedraagt € 1.024.000; derhalve een overschrijding van € 167.000. Afwikkeling reparatieverzoeken en plan­ matig onderhoud liggen in elkaars ver­ lengde. Als werkzaamheden in het kader van planmatig onderhoud niet worden uitgevoerd, dan kunnen de kosten van klachten- en mutatieonderhoud toenemen. |


[ leefbaarheid ] [ 21 ]

leefbaarheid Stadswonen heeft veel woningbezit in de stad,

gebruik en overlast voor andere bewoners

aansluitend op de wens van haar klantgroepen.

tegen gegaan.

Niet alleen voor haar eigen huurders maar ook voor de overige bewoners in de omgeving,

De spelregels die noodzakelijk zijn om deze

is het van belang dat er kwaliteit van wonen is.

organisatie van sociaal- en technisch beheer

Het wonen in een stad als Rotterdam is on-

mogelijk te maken zijn vastgelegd in de Hand-

losmakelijk verbonden met levendigheid en

leiding Beheer. Door de verantwoordelijkheid

dynamiek. Jongeren en studenten zoeken deze

voor het sociaal en technisch beheer in en om

dynamiek op, maar zorgen ook zelf voor leven-

de gebouwen door de wijkteams van Stads­

digheid. Het is niet wenselijk dat levendigheid

wonen én de wooncommissies te laten dragen,

als vervelend ervaren wordt door andere huur-

wordt een positieve bijdrage geleverd aan de

ders en buurtgenoten.

leefbaarheid in en om het woongebouw.

Omdat de leefbaarheid in een buurt belangrijk is, houdt Stadswonen zich daar op verschil-

veiligheid

lende niveaus mee bezig.

Voor Stadswonen is veiligheid in en rond de woonruimten prioriteit. De woningen voldoen

leefbaarheid in en om de gebouwen

aan strenge brandweereisen. In de afgelopen

Bij de huisvesting van jongeren en studenten

jaren is begonnen met de voorbereidingen

is intensief sociaal beheer noodzakelijk. Zeker

om het bezit van Stadswonen geschikt te maken

als deze huisvesting plaatsvindt in woonge­

voor het Politie Keurmerk Veilige Woning.

bouwen van meer dan honderd woonruimten.

Zie hiervoor ook ‘bereikbaarheid, kwaliteit en

De beheerstructuur van Stadswonen maakt dat

dienstverlening’.

bewoners betrokken worden bij het beheer van de woongebouwen. Bewoners zijn verant-

leefbaarheid van de stad

woordelijk voor wat er in en om het gebouw

Stadswonen heeft als doel het woon- en

gebeurt. Ze kiezen een bewonersvertegen-

leefklimaat in de Rotterdamse binnenstad te

woordiging van hun woongebouw: de woon-

versterken en richt zich hierbij met name op

commissie. Deze wooncommissie heeft mid-

de studenten en de young potentials [afge-

delen en bevoegdheden waarmee zij invloed

studeerden]. CityCorp is een samenwerkings-

heeft op het sociaal en technisch beheer in

verband van een aantal woningcorporaties uit

het woongebouw. Het maakt Stadswonen

Rotterdam, waaronder Stadswonen, en streeft

wel kwetsbaar en stelt hoge eisen aan de

ook naar leefbaarheid in de stad.

communicatie en samenwerking tussen Stadswonen en de wooncommissies.

CityCorp wil inzetten op: 4 v erbetering van het Rotterdamse

Voor een goede leefbaarheid is het technisch

woningbestand

beheer van de woongebouwen ook van groot

4 v erbetering van de buitenruimte

belang. De klantgroep trekt zich weinig aan

4 b ewustwording van de historie

van het zelf onderhouden van de woonruimte,

van de plek waar men woont

omdat toch niet lang in dezelfde woonruimte wordt gewoond.

Stadswonen bedient een klantgroep die graag

Stadswonen heeft daarom een deel van het

in de binnenstad woont en wil haar woningbe-

huurderonderhoud weggehaald bij de huur-

stand daar dan ook graag aantrekkelijk houden.

der en ondergebracht bij de wooncommissie

Zo is de wijk Cool een uniek deel van de binnen­

[kleine herstellingenfonds]. Dit vergroot de

stad waar vanuit de verbetering kan plaats­

betrokkenheid van de huurder bij het leefbaar

vinden. Stadswonen heeft zich ingezet voor

houden van het woongebouw.

de ontwikkeling van de Boomgaardsstraat. |

Door zeer intensief onderhoud aan de ge­ bouwen en de terreinen wordt de kwaliteit op niveau gehouden en wordt onachtzaam


‘De klant staat centraal’ En dus doen we er alles aan om onze klanten van dienst te zijn. Zij zijn het middelpunt. De k lant is koning. Stadswonen k ijkt daarbij ook nog een stukje verder: niet alleen nu, maar juist ook in de toekomstplannen stelt Stadswonen haar k lanten centraal.


[ betrekken bij beheer en beleid ] [ 23 ]

betrekken bij beheer en beleid Binnen de woongebouwen van Stadswonen

4 w ooncommissie

zijn beheermatige aspecten van groot belang.

De wooncommissie vormt de vertegenwoor-

Meer nog dan bij reguliere woningcorporaties

diging van alle bewoners van een woonge-

spelen de aard van de doelgroep en het vaak

bouw. De voorzitter van de wooncommissie

wonen in onzelfstandige wooneenheden een

is de beheerder van het woongebouw. De

belangrijke rol.

beheerder vormt de schakel tussen huur-

De specifieke kenmerken van de klantgroepen

der en verhuurder waardoor de woon- en

noodzaken een strikt onderhoudsbeleid, niet

leefomstandigheden positief beïnvloed

alleen op het gebied van het onderhoud dat

worden. Binnen het woongebouw zorgt de

voor rekening komt van de verhuurder, maar

wooncommissie voor de handhaving van

ook en vooral voor het onderhoud dat voor

huisregels.

rekening komt van de huurder. Een huurder bij Stadswonen koopt een belang-

4 S tichting Huurderbelang Stadswonen [HS]

rijk deel van het huurderonderhoud af, via een

In het kader van de Wet op het Overleg

serviceabonnement of via het kleine herstel-

Huurder-Verhuurder is Huurdersbelang

lingenfonds.

Stadswonen gesprekspartner van Stads­ wonen. HS is de hoogste huurdervertegen-

beheerstructuur

woordiging. In het verslagjaar is het bestuur

De invloed van huurders op het beleid en

van HS geheel vernieuwd. Stadswonen

beheer van Stadswonen is groot. Huurders

heeft in 2005 driemaal met HS overlegd. In

worden via een door hen gekozen wooncom-

2005 is overleg gevoerd over onder andere

missie uitgenodigd zelf een prettig woon­

het voorstel huurverhoging 2005 en de

klimaat te realiseren. In woongebouwen met

toekomst[plannen] van HS.

veel gemeenschappelijke voorzieningen is een zorgvuldig opgebouwde beheerstructuur

Klachten- en Geschillencommissie

gevestigd. Wooncommissies hebben hierdoor

Sinds 1993 heeft Stadswonen een Klachten-

veel invloed op het reilen en zeilen binnen

en Geschillencommissie. Huurders kunnen bij

een woongebouw.

deze commissie een klacht indienen over het

De beheerstructuur is vast­gelegd in het

handelen of nalaten daarvan door Stadswonen

Beheerreglement. Indien van toepassing

of de personen die voor Stadswonen de werk-

maakt dit onderdeel uit van de huurover­

zaamheden verrichten. Gezien het belang dat

eenkomst.

gehecht wordt aan de beheerstructuur, is aan deze commissie tevens de taak toebedeeld te

In 2005 heeft de huurderinvloed zich uit­

beslissen over geschillen.

gestrekt op drie niveaus: De Geschillencommissie beslist over de vol4 i ndividuele huurder Op individueel niveau heeft de huurder

gende conflicten: 4 t ussen Stadswonen en wooncommissies

gelegenheid zijn eigen woonsfeer te onder-

van een woongebouw, al dan niet voort-

houden en verbeteren. Zo nodig kan een

vloeiend uit de Handleiding Beheer of

reparatieverzoek ingediend worden, infor-

specifieke werkafspraken

matie opgevraagd worden en er kan naar de Klachten- en Geschillencommissie gegaan

4 t ussen [groepen van] huurder en de wooncommissie van een gebouw

worden. Daarnaast kan de individuele huurder

Deze onafhankelijke Klachten– en Geschillen­

invloed uitoefenen op het reilen en zeilen

commissie bestaat zowel uit representanten

rondom het eigen woongebouw. De huurder

van de huurder als van de verhuurder. De leden

heeft invloed op wie er in de wooncommis-

van de Klachten– en Geschillencommissie

sie zitting neemt en kan zichzelf eventueel

worden benoemd door het Bestuur van Stads­

verkiesbaar stellen.

wonen. De Klachten- en Geschillencommissie »


[ betrekken bij beheer en beleid ] [ 24 ]

» functioneert op basis van een reglement, waarin werkwijze, taken, bevoegdheden en samenstelling zijn benoemd. De samenstelling is als volgt: namens de huurders: 4 e en [assistent] beheerder of lid van de wooncommissie van een van de woon­ gebouwen 4 e en adviseur van een van de woon­ gebouwen namens de verhuurder: 4 e en lid van de Raad van Toezicht 4 e en lid van het Bestuur [directie] Alle leden hebben uit dezelfde geleding een vervanger. De Klachten– en Geschillencommissie kent een reglement, dat is vastgesteld door de Raad van Toezicht. Het reglement maakt onderdeel uit van de Handleiding Beheer. In totaal zijn in 2005 4 zaken ingediend. Hiervan werden 2 klachten ingetrokken voordat er een uitspraak over gedaan kon worden door de Klachten– en Geschillencommissie: de klachten waren intussen door de Front Office van Stadswonen naar tevredenheid opgelost. Daarnaast is er 1 geschil ingediend dat op een nader moment in 2006 nog behandeld zal worden. De Klachten– en Geschillencommissie is in 2005 eenmaal bijeen geweest en heeft 1 zaak behandeld met als resultaat: 1 klacht: toegewezen. |


[ de organisatie Stadswonen ] [ 25 ]

de organisatie Stadswonen bestuurlijke organisatie De directie van Stadswonen bestuurt de organisatie en vormt gezamenlijk het Bestuur in de zin der wet. De directie neemt besluiten tijdens de vergaderingen van het Management Team die eens per twee weken plaatsvinden. Op 31 december 2005 was de samenstelling van het management team als volgt: J.B.M.V. Benraad Directeur-Bestuurder Drs. R. Vinke

Directeur-Bestuurder

J.F. ten Oever

Manager Front Office

H.A.G. Kampert

Manager Financiën

en Administratie

De beloning van de directeur- bestuurders in 2005: naam

functie

vast inkomen

inkomen op termijn

vergoedingen

totaal

J.B.M.V. Benraad

voorzitter directie

€ 132.623

€ 32.242

€ 6.879

€ 171.744

drs. R. Vinke

directeur-bestuurder

€ 108.352

€ 19.450

€ 5.173

€ 132.975

€ 239.384

€ 42.345

€ 12.631

€ 294.359

totaal

De beide directeur-bestuurders ontvangen een

tieel is in het realiseren van de geformuleerde

vast salaris, zonder variabel bestandsdeel, geen

doelstellingen. Het opleidingsbudget bedroeg

onkostenvergoeding. Onder vergoedingen

in 2005 € 50.000.

wordt bedoeld de bijdrage aan de ziektekostenverzekering.

Het Handboek functie-indeling woon­diensten, gebaseerd op de Cats-methode is op 1 januari

werknemers

2005 met succes ingevoerd. Ook zijn in 2005

Ultimo 2005 waren er 56 medewerkers in

alle functies opnieuw beschreven en gewaar­

dienst van Stadswonen met een contract voor

deerd. Vervolgens is de zogenoemde PWOP-

bepaalde of onbepaalde tijd. Het betreft 51,87

cyclus geïntroduceerd. PWOP staat voor

full time equivalenten. Ten opzichte van eind

persoonlijke werk- en ontwikkelplannen die

2004 betekent dit een afname van 5 medewer-

met ingang van 2006 de huidige systematiek

kers. Van deze 56 medewerkers zijn er 31 van

van functionerings- en beoordelingsgesprek-

het vrouwelijk geslacht en 25 van het mannelijk

ken vervangt. Met de pwop gesprekken wordt

geslacht.

meer aandacht besteed aan resultaatgericht

In totaal werkten er op 31 december 2005 16

werken en wordt ook meer aandacht besteed

medewerkers op parttime basis en 40 mede-

aan de individuele medewerker.

werkers op fulltime basis. De gemiddelde leeftijd bedroeg 39,94 jaar. Gedurende het verslag-

Het ziekteverzuim van Stadswonen is iets

jaar hebben 8 collega’s Stadswonen verlaten en

toegenomen ten opzichte van 2004. Het per-

zijn er 5 nieuwe collega’s bijgekomen.

centage van 4,16 wordt met name veroorzaakt door twee langdurig zieken. Een strikt verzuim-

Het personeelsbeleid is gericht op een afstem-

beleid zorgt ervoor dat het kort verzuim zeer

ming tussen organisatiebelang en individueel

laag blijft.

belang. Personeelsbeleid is een belangrijk onderdeel van het Ondernemingsplan, in die zin

2001

2002

2003

2004

2005

dat de inzet van het menselijk kapitaal essen-

7,63%

7,42%

6,16%

3,6%

4,16%


[ de organisatie Stadswonen ] [ 26 ]

klachtencommissie ongewenst gedrag In 2005 is beleid vastgesteld inzake ongewenst gedrag. Conform wet en regelgeving heeft Stadswonen ook een klachtencommissie ingesteld waar medewerkers naar toekunnen indien zich situaties voordoen die als ongewenst beschouwd worden. ondernemingsraad [OR] In het verslagjaar bestond de OR uit vijf leden, waardoor alle geledingen binnen Stadswonen vertegenwoordigd waren. De OR heeft in het verslagjaar twaalf maal overleg gevoerd met de Directie. Onderwerpen die aan de orde kwamen, zijn wijziging indeling Front Office, PWOP [Persoonlijk Werk- en OntwikkelingsPlan], Catssysteem, werkdruk, sollicitatieprocedures, opleidingsbeleid en begroting 2006. De OR wil in 2006 aandacht besteden aan het versterken van het contact met de achterban. De onderwerpen werkdruk, opleidingsbeleid en Catssysteem willen zij nogmaals aan de orde laten komen. Daarnaast is de OR van plan eind 2006 PWOP te evalueren. BedrijfsHulpVerlening [BHV ] De taak van BHV is het op verantwoorde wijze overbruggen van de tijd tussen de melding van een calamiteit en het arriveren van professionele hulpverleners zoals brandweer, ambulance en politie. Op 31 december 2005 bestond de BHV uit 6 personeelsleden. Personeelsvereniging Off the Record [PV ] De PV bestond op 31 december 2005 uit 4 bestuursleden. Van de 57 personeelsleden bij Stadswonen zijn er 48 lid van de PV. |


‘Dat belooft wat!’ Rotterdam is een stad die young potentials nu al veel te bieden heeft. Dat is veel belovend voor de toekomst. Maar goed dat Stadswonen meedenkt en woonruimte ontwik kelt voor deze specifieke k lantgroep!


[ financiële continuïteit ] [ 28 ]

financiële continuïteit Stadswonen heeft in haar ondernemings-

Door budgettering en door het maken van

plan een doelstelling opgenomen om 1250

meerjarenprognoses houdt Stadswonen grip

woningen voor haar doelgroep te realiseren.

op de kosten en is zij in staat haar lange

Met deze investering is de komende jaren een

termijn doelstellingen te realiseren.

bedrag van 150 miljoen euro gemoeid. Het komende jaar verwacht Stadswonen een Om dergelijke hoge investeringen verantwoord

verdere groei van het eigen vermogen, waar-

te kunnen doen, is een gezonde financiële

door de solvabiliteit boven de doelstelling

positie absoluut noodzakelijk. In 2005 heeft

van 15% zal blijven.

Stadswonen haar financiële positie verder kunnen verbeteren.

Door hogere uitgaven in investeringen zal er meer vreemd vermogen aangetrokken moeten

Door de aard van haar doelgroep heeft

worden. In verband met de huidige lage rente

Stadswonen een erg hoge mutatiegraad

wil Stadswonen dit vermogen lang financieren.

wanneer zij vergeleken wordt met andere

De leningen worden geborgd door het WSW,

corporaties. Deze mutatiegraad stelt specifieke

met achtervang door de gemeente Rotterdam.

eisen aan de organisatie. De kosten per verhuureenheid zijn daardoor hoog. Door verdere

Stadswonen heeft een treasurystatuut op­

automatisering en efficiencymaatregelen is

gesteld, waarin een uitwerking aan het

het beleid er op gericht, de kosten in absolute

financieringsbeleid wordt gegeven. De eerste

waarde per verhuureenheid niet te laten stijgen.

doelstelling is het waarborgen van de finan­ ciële continuïteit. Van belang hierbij is dat

In 2006 zal een zogenoemde nulmeting worden

Stadswonen te allen tijde toegang heeft tot

uitgevoerd met betrekking tot de technische

de geld- en kapitaalmarkt om zowel voor de

kwaliteit van het bezit. Tevens kan Stadswonen

korte als de lange termijn over voldoende

door de financiële positie een gematigd huur-

liquiditeit te beschikken. Er wordt gestreefd

beleid voeren. Zo wordt een huurstijging voor

naar een liquiditeitspositie, met een zo klein

2006 voorzien van gemiddeld 2,15% voor het

mogelijk saldo liquide middelen. Overtollige

gehele bezit.

liquiditeiten worden op tijdelijke basis uitgezet overeenkomstig het treasurystatuut. Stadswo-

Het jaarresultaat bedraagt € 7,0 miljoen

nen heeft geen beleggingsactiviteiten.

ten opzichte van € 3,8 miljoen vorig jaar. Deze stijging van € 3,2 miljoen is gerealiseerd door

Renterisico’s moeten beperkt worden tot maxi-

lagere afschrijvingskosten door een herziening

maal 15% van de leningen portefeuille. Door

van de economische levensduur [€ 1,6 miljoen],

een actief beleid op het gebied van treasury

het toerekenen van kosten aan de in aanvang

is het renterisico afgenomen tot 6%. In het

genomen investeringsprojecten [€ 0,8 miljoen]

treasurystatuut staat beschreven welke risico’s

en verdere beheersingsmaatregelen in de

acceptabel zijn.

organisatie [€ 0,8 miljoen].

Jaarlijks wordt een treasuryplan vastgesteld, met daarin te nemen acties in het boekjaar.

Hierdoor is de solvabiliteit gegroeid naar een

Stadswonen heeft haar treasury werkzaam­

niveau van 20,9%, waardoor Stadswonen in de

heden aan derden uitbesteed. |

zogenaamde A - categorie [voldoende weerstandsvermogen] ingedeeld zal worden. Het financiële beleid is er op gericht om in deze categorie te blijven. Dit is vooral een uitdaging in de komende jaren wanneer de opbrengsten uit de egalisatiereserve brutering en de subsidies BWS wegvallen.


[ financiële continuïteit ] [ 29 ]

samenwerkingsverbanden Stadswonen kent een vijftal verbindingen zoals

Stadswonen blijft dus opdrachtgever van de

eerder genoemd in het volkshuisvestingsver-

onder handen projecten.

slag. In dit onderdeel wordt specifiek in­gegaan

Het eigen vermogen in de BV bedraagt ultimo

op de vijf verbindingen, waarin Stadswonen

2005 € 12.000. Er zijn geen activiteiten ont-

participeert. Doel van deze paragraaf is om

plooid in de BV aangezien de ruling van de

per verbinding volledig inzicht te verschaffen

Belastingdienst negatief uitpakte. Stadswonen

aan de interne en externe toezichthouders.

is voor 90% aandeelhouder van de BV. Er wordt

Zo wordt transparantie nagestreefd door in te

gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde

gaan op de aard van de verbinding, de activi-

en één van de directeuren van Stadswonen is

teiten van de verbinding en de geldstromen.

directeur van de BV samen met de directeur

Vanzelfsprekend wordt aangegeven welke

van Kristal NV.

financiële risico’s er bestaan voor de toegelaten instelling Stadswonen.

CV Cité In 2005 is in het kader van matching van taken

Kristal NV

en middelen door Stadswonen samen met

Kristal NV is opgericht door zes woningcorpora­

vier Zeeuwse woningcorporaties een com-

ties om de projectontwikkeling van deze

manditaire vennootschap opgericht teneinde

toegelaten instellingen te professionaliseren.

het project Cité te realiseren en te exploiteren.

Stadswonen is een relatief kleine organisatie

Stadswonen is de beherend vennoot in de

met een grote ambitie. Echter blijft de porte-

commanditaire vennootschap.

feuille te gering om zelfstandig een projectont-

Het aandeel in het kapitaal van de CV bedraagt

wikkelingsafdeling op te richten.

25%. De jaaromzet is nihil aangezien het pro-

Kristal NV ontwikkelt projecten waarbij de

ject in 2005 is gestart.

individuele corporatie opdrachtgever is. Het

Er wordt gewaardeerd tegen netto vermogens-

eigen vermogen van Kristal NV bedraagt ultimo

waarde. Eén van de directeuren van Stads­

2005 € 2.403.337. De jaaromzet bedraagt

wonen is beherend vennoot/directeur.

€ 18.173.836. De omvang van het aandelenkapitaal van Stadswonen is 16,6%. Er vindt geen

Stadsvastgoed NV

consolidatie plaats.

[voorheen NV Voorraadbeheer]

Naast de aandelenstorting per deelnemer van

Stadsvastgoed NV stelt zich ten doel stadspan-

€ 1.113.450 bij de oprichting is geen geldlening

den te verwerven, op te knappen en weer

verstrekt aan Kristal NV. Er is geen bestuurlijke

in de markt te zetten. De leefbaarheid in de

betrokkenheid, Stadswonen is een van de aan-

gebieden die als hotspot zijn aangewezen in

deelhouders.

Rotterdam wordt hiermee gestimuleerd. Stads-

De inzet van personeel van Kristal NV wordt

wonen zet zich als toegelaten instelling in voor

op basis van urenbesteding gedeclareerd.

de leefbaarheid van de stad.

Stadswonen/Kristal BV

Ultimo 2005 bedraagt het eigen vermogen

Omdat er tussen de zes toegelaten instellingen

€ 2.700.000. In 2005 heeft Stadsvastgoed

die aandeelhouder zijn van Kristal NV verschil-

onroerend goed verkocht voor een bedrag van

len zijn in ontwikkelingsportefeuille is besloten

€ 847.000. Stadswonen heeft een aandeel van

om tussen de individuele woningcorporaties en

12,24%.

Kristal NV een ontwikkelings-BV op te richten

Er vindt geen consolidatie plaats, geen onder-

teneinde risico’s voor de anderen te beperken.

linge transacties. Er wordt gewaardeerd tegen

Geprobeerd is in 2005 om de ontwikkelings-

kostprijs of lagere marktwaarde. Eén van de

portefeuille over de brengen naar de BV onder

directeuren van Stadswonen functioneert als

de voorwaarde dat er sprake zou zijn van een

commissaris in de Raad van Toezicht.

fiscale eenheid. De Belastingdienst heeft hier negatief op gereageerd, waardoor Stadswonen/

NV Stadsherstel

tKristal BV niet functioneert zoals beoogd.

De verbinding stelt zich ten doel historisch »


[ samenwerkingsverbanden ] [ 30 ]

waardevolle bouwwerken in Rotterdam, te verwerven, te restaureren en te exploiteren. Stadswonen beheert vele monumenten in de stad en vanuit deze betrokkenheid neemt Stadswonen deel aan deze NV. Ultimo 2004 bedraagt het eigen vermogen € 7.360.818. Stadswonen heeft een aandeel van 0,8%. Er vinden geen onderlinge transacties plaats. Er wordt gewaardeerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde. Eén van de directeuren van Stadswonen functioneert als commissaris in de Raad van Toezicht. |


Stadswonen investeert in student city wooncarrière young potentials en services


[ kengetallen ] [ 32 ]

kengetallen 2005

2004

2003

2002

2001

2000

6.648

6.516

6.476

6.476

6.319

6.313

-

-

-

-

146

-

6.648

6.516

6.476

6.476

6.465

6.313

41

41

41

41

40

40

gegevens woningbezit aantal verhuureenheden 4 woningen in exploitatie 4 woningen in aanbouw

4 bedrijfsruimten [ aantal ] totaal aantal verhuureenheden totaal verzekerde waarde [× € 1.000 ]

6.689

6.557

6.517

6.517

6.505

6.353

266.849

260.943

256.825

226.189

226.189

223.610

1.042

861

917

873

1.165

1.023

157

131

141

134

179

161

2.138

2.139

1.877

1.526

1.276

1.031

322

326

288

234

196

162

3.180

3.000

2.794

2.399

2.441

2.054

479

457

429

368

375

325

32

27

24

24

28

35

-

-

-

-

951

1.215

2,9

3,0 2,2

2,8

3,5

2,5

3,0

4,9

3,0

2,5

1,1

1,1

0,9

0,4

kwaliteit 4 dagelijks [kortcyclisch] onderhoud [ × € 1.000 ] 4 dagelijks [kortcyclisch] onderhoud [ per vhe ] 4 planmatig [cyclisch] onderhoud [ × € 1.000 ] 4 p lanmatig [cyclisch] onderhoud [ per vhe ] 4 totaal onderhoud [ × € 1.000 ] 4 totaal onderhoud [ per vhe ] het verhuren van woningen 4 mutatiegraad in % [ reguliere verhuringen ] 4 aantal huurders met Individuele Huursubsidie [ IHS ] 4 huurachterstand in % 4 huurachterstand in % [ reguliere verhuringen ] 4 huurachterstand in % [ short stay ] 4 huurderving in % [ woningen ]

0,9

0,7

4 huurderving in % [ bedrijfsruimten ]

5,0

4,4

4,7

1,8

3,5

5,9

4 huurkapitalisator

9,3

9,7

10,4

11,3

11,8

8,2

20,9

19,1

16,9

12,9

10,9

9,1

financiële kwaliteit 4 solvabiliteit eigen vermogen

0,4

0,8

0,6

0,5

0,3

0,3

18,6

11,7

12,9

14,5

14,9

8,4

4 rentabiliteit vreemd vermogen

5,6

5,4

5,5

6,8

7,5

7,8

4 rentabiliteit totaal vermogen

7,1

7,1

5,5

6,2

6,3

5,7

8.587

6.968

7.489

4.565

4.109

4.508

736

432

225

222

138

-113

4 eigen vermogen [ × € 1.000 ]

41.151

34.140

30.370

26.679

23.072

19.867

4 eigen vermogen [ per vhe ]

6.152

5.207

4.660

4.094

3.655

3.147

4 voorzieningen [ × € 1.000 ]

0

454

454

454

454

454

4 voorzieningen [ per vhe ]

0

69

70

70

72

72

4 huren ná aftrek huurderving [ × € 1.000 ]

17.349

16.326

15.819

14.803

13.687

13.038

4 huren ná aftrek huurderving [ per vhe ]

2.594

2.490

2.427

2.271

2.104

2.052

4 vergoedingen ná aftrek vergoedingsderving [ × € 1.000 ]

9.662

8.605

8.911

8.064

7.991

7.526

4 vergoedingen ná aftrek vergoedingsderving [ per vhe ]

1.444

1.312

1.367

1.237

1.228

1.185

4 jaarresultaat [ × € 1.000 ]

7.010

3.771

3.691

3.608

3.204

1.594

4 jaarresultaat [ per vhe ]

1.048

575

566

554

508

252

4 liquiditeit 4 rentabiliteit eigen vermogen

4 interne financiering [ per vhe ] 4 cashflow [ per vhe ] balans en winst- en verliesrekeningt


[ kengetallen ] [ 33 ]

2005

2004

2003

2002

2001

2000

25

28

29

30

29

23

4 vrouw

31

33

28

28

27

21

totaal

56

61

57

58

56

44

4 parttime [< 36 uur/week]

17

16

13

14

14

11

4 fulltime [36 uur/week]

39

45

44

44

42

33

totaal

56

61

57

58

56

44

personeelsbezetting ultimo boekjaar 4 man

huurkapitalisator:

interne financiering per verhuureenheid:

de gemiddelde boekwaarde van de onroeren­

het verschil tussen de materiële vaste activa

de goederen in exploitatie uitgedrukt in een

en het vreemd vermogen op lange termijn

percentage van de huuropbrengsten [na aftrek

ultimo boekjaar gedeeld door het aantal

leegstand].

verhuureenheden ultimo boekjaar.

solvabiliteit eigen vermogen:

cashflow per verhuureenheid:

het eigen vermogen gedeeld door het totale

jaarresultaat +/+ afschrijving +/- mutatie voor-

vermogen [balanstotaal] ultimo boekjaar × 100.

ziening +/- mutatie egalisatierekening gedeeld door het aantal woningen ultimo boekjaar. |

liquiditeit [current ratio]: totaal vlottende activa gedeeld door totaal kortlopende schulden ultimo boekjaar. rentabiliteit eigen vermogen: het jaarresultaat uitgedrukt in een percentage van het gemiddeld aanwezige eigen vermogen ultimo boekjaar. rentabiliteit vreemd vermogen: het totaal van de rentelasten op lang vreemd vermogen over het boekjaar, uitgedrukt in een percentage van het gemiddeld aanwezige lang vreemd vermogen. rentabiliteit totaal vermogen: het totaal van het jaarresultaat en de rente­ lasten op lang vreemd vermogen over het boekjaar, uitgedrukt in een percentage van het gemiddeld aanwezige totale vermogen [balanstotaal].


[ rappor t van bevindingen ] [ 34 ]

rapport van bevindingen Aan de Raad van Toezicht

3. V oorts hebben wij vastgesteld dat:

en het bestuur van Stadswonen

a. de toegelaten instelling, voorzover uit ons

Struisenburgdwarsstraat 109

onderzoek is gebleken, een volledig inzicht

3063 BT ROTTERDAM

heeft gegeven in haar verbindingen met andere rechtspersonen en / of vennoot-

opdracht

schappen als bedoeld in artikel 2a van het

Ingevolge uw opdracht hebben wij een aantal

Besluit beheer sociale-huursector, zodanig

specifieke werkzaamheden verricht met betrek-

dat hieruit de geldstromen van de toegela-

king tot het volkshuisvestingsverslag, bedoeld

ten instelling naar de verbinding(en) en vice

in artikel 26, tweede lid, van het Besluit beheer

versa zijn af te leiden en inzicht kan worden

sociale-huursector over het boekjaar 2005, van

verkregen in de geldstromen die verbonden

Stadswonen te Rotterdam en enkele overige

zijn aan de uitvoering van de kerntaken

rechtmatigheidseisen, zulks uitsluitend ten

enerzijds en aan die van de nevenactivitei-

behoeve van de door de Minister van Volkshuis-

ten anderzijds, alsmede inzicht wordt ver-

vesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu­beheer

kregen in de maatregelen die zijn genomen

aangewezen bevoegde instanties.

om de financiële risico’s voor de toegelaten

Het volkshuisvestingsverslag is opgesteld

instelling zoveel mogelijk te beperken; b.

onder verantwoordelijkheid van de leiding van

de toegelaten instelling slechts woongele-

Stichting Stadswonen. Deze rapportage bevat

genheden en onroerende aanhorigheden

de uitkomsten van onze werkzaamheden.

in eigendom en in beheer heeft gehad binnen het statutair vastgestelde werkge-

aard en reikwijdte van de

bied, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onder-

verrichte werkzaamheden

deel a, van het Besluit beheer sociale-huur-

Onze werkzaamheden zijn verricht overeen-

sector; c. de samenstelling van het bestuur

komstig in Nederland algemeen aanvaarde

en van het orgaan, bedoeld in artikel 7,

richtlijnen inzake opdrachten tot het verrichten

eerste lid, onderdeel b, van het Besluit be-

van overeengekomen specifieke werkzaam­

heer sociale-huursector (Raad van Toezicht),

heden. De opdracht houdt in dat op de in het

in het verslagjaar voldeed aan de statutaire

volkshuisvestingsverslag opgenomen gegevens

bepalingen daarover, bedoeld in artikel 7,

en toelichtingen daarop geen accountants-

eerste lid, onderdelen c, d en e, en tweede

controle is toegepast en dat tevens geen

lid, onderdeel a, van dat besluit; d. de toe-

beoordelingsopdracht is uitgevoerd. Een en

gelaten instelling in het verslagjaar geen

ander impliceert dat aan onze rapportage geen

woongelegenheden heeft vervreemd tegen

zekerheid kan worden ontleend omtrent de

een prijs die lager ligt dan 90% van de on-

getrouwheid van de in het volkshuisvestings­

derhandse verkoopwaarde vrij van huur en

verslag opgenomen gegevens en toe­lichtingen

gebruik van die woongelegenheden, tenzij

daarop. Wij hebben de werkzaamheden verricht

er hiertoe overeenkomstig artikel 11c, vierde

volgens het protocol in rubriek B in Bijlage III

lid, van het Besluit beheer sociale-huursector

bij het Besluit beheer sociale-huursector.

toestemming is verleend, danwel de verkrijger een toegelaten instelling is, dan wel de

uitkomsten verrichte werkzaamheden

woning is verkocht aan een eigenaar-bewo-

1. W ij hebben vastgesteld dat het volkshuis­

ner in de zin van de Wet bevordering eigen-

vestingsverslag een uiteenzetting geeft

woningbezit, die een eigenwoningbijdrage

over alle onderwerpen, genoemd in arti-

in de zin van die wet heeft ontvangen en

kel 26, tweede lid, van het Besluit beheer

in die woning zijn hoofdverblijf zal hebben;

sociale-huursector, danwel vermeldt waarom

dan wel een bestaande woning is verkocht

geen uiteenzetting is gegeven.

aan een eigenaar-bewoner in de zin van de

2. D aarnaast hebben wij vastgesteld dat alle in

Wet bevordering eigenwoningbezit, die een

het volkshuisvestingsverslag opgenomen in-

eigenwoningbijdrage in de zin van die wet

formatie verenigbaar is met de jaarrekening.

heeft ontvangen en reeds zijn hoofdverblijf


[ rappor t van bevindingen ] [ 35 ]

in die woning had; e. de toegelaten instel-

overeenkomstig artikel 17 van het Besluit

ling in het verslagjaar, geen woningen heeft

beheer sociale-huursector, en dat gedurende

vervreemd aan eigenaar-bewoners in de zin

het verslagjaar een reglement omtrent dat

van de Wet bevordering eigenwoningbezit,

overleg van kracht is; l. indien de toegelaten

die een eigenwoning-bijdrage in de zin van

instelling en haar verbindingen woningen

die wet hebben ontvangen en in die woning

heeft gebouwd, waarvan alle gemaakte

hun hoofdverblijf zullen hebben, tegen een

kosten voor het verkrijgen in eigendom

prijs lager dan 80% van de onderhandse ver-

hoger zijn dan of gelijk zijn aan € 200.000,

koopwaarde vrij van huur en gebruik van die

zij een uiteenzetting heeft gegeven om aan-

woningen; f. de toegelaten instelling in het

nemelijk te maken, dat de werkzaamheden

verslagjaar geen bestaande woningen heeft

dienaangaande hebben bijgedragen aan de

vervreemd aan eigenaar-bewoners in de zin

beleidsresultaten, zoals die voor de toegela-

van de Wet bevordering eigenwoningbezit,

ten instelling zijn uiteengezet in artikel 26,

die een eigenwoningbijdrage hebben ont-

tweede lid, onderdelen a tot en met f; m.

vangen en in die woning reeds hun hoofd-

de toegelaten instelling een volledig over-

verblijf hadden, tegen een prijs lager dan

zicht heeft gegeven van haar activiteiten in

70% van de onderhandse verkoopwaarde

het verslagjaar op het gebied van beleggin-

vrij van huur en gebruik van die woningen;

gen; n. de toegelaten instelling na overleg

g. de toegelaten instelling in het verslag-

met de huurders van haar woongelegenhe-

jaar overeenkomstig artikel 11d, eerste en

den of hun vertegenwoordigers een regele-

tweede lid, van het Besluit beheer sociale-

ment heeft vastgesteld met betrekking tot

huursector – voorzover dit van toepassing is

de bijdragen, bedoeld in artikel 11g, eerste

– alle voornemens tot het vervreemden van

en tweede lid, waarin in elk geval de hoogte

onroerende zaken aan en het op onroerende

van die bijdragen is vastgelegd; o. voorzover

zaken vestigen van een recht van erfpacht,

de toegelaten instelling financiële onder-

van opstal of van vruchtgebruik ten behoeve

steuning heeft gegeven aan buitenlandse

van natuurlijke personen en / of rechtsper-

instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04,

sonen en / of vennootschappen die geen

hier in de jaarrekening en het jaarverslag

toegelaten instelling zijn heeft gemeld aan

expliciet melding van is gemaakt. Deze finan­

de minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke

ciële ondersteuning bedraagt in enig jaar

Ordening en Milieubeheer; h. de toegelaten

niet meer dan 0,3 promille van het balans­

instelling in het verslagjaar beschikte over

totaal van de toegelaten instelling.

criteria voor de vervreemding van woonge-

4. U it ons onderzoek is niet gebleken dat

legenheden als bedoeld in artikel 15 van

belangrijke activiteiten van de toegelaten

het Besluit beheer sociale-huursector en

instelling of van rechtspersonen of vennoot-

deze heeft nageleefd; i. de toegelaten instel-

schappen waarmee zij zich heeft verbonden

ling de gemiddelde huurprijs per 1 juli van

niet in het volkshuisvestingsverslag zijn

het verslagjaar met een niet hoger percen-

opgenomen. |

tage heeft verhoogd dan is toegestaan op voet van artikel 15a; j. een klachtencommissie als bedoeld in artikel 16, eerste lid,

Den Haag, 22 maart 2006

van het Besluit beheer sociale-huursector is ingesteld en dat gedurende het verslagjaar

Berk Accountants en Belastingadviseurs

een reglement omtrent de samenstelling en werkwijze van de commissie van kracht is; k. de toegelaten instelling in het verslagjaar ten minste eenmaal per jaar overleg heeft gevoerd met de huurders van haar woon-

M.J. de Graaf

drs. R. Buitenhuis

gelegenheden of hun vertegen-woordigers,

registeraccountant

registeraccountant

Alle diensten worden verricht op basis van een overeenkomst van opdracht, gesloten met de maatschap Berk, waarop van toepassing zijn de algemene voorwaarden, gedeponeerd ter griffie van de Arrondissementsrechtbank te Den Haag nr. 145/2001. In deze voorwaarden is een beperking van onze aansprakelijkheid opgenomen. Een lijst met de vennoten van de maatschap ligt bij de Centrale diensten te Gouda ter inzage.


[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 36 ]

financieel jaarverslag 2005 balans per 31 december 2005 activa

2005

2004

× € 1.000

× € 1.000

165.184

156.487

5.719

4.679

vaste activa materiële vaste activa 1.1 4 onroerende zaken in exploitatie 1.2 4 onroerende zaken in ontwikkeling

2.387

1.930

173.290

163.096

1.4 4 te vorderen subsidie BWS

7.654

8.504

1.5 4 deelnemingen

5.935

935

1.3 4 onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitotaal materiële vaste activa financiële vaste activa

11

19

13.600

9.458

186.890

172.554

3.567

2.012

2.2 4 huurdebiteuren

844

423

2.3 4 belastingen en premies sociale verzekeringen

416

60

2.4 4 groepsmaatschappijen

959

-

1.6 4 overige totaal financiële vaste activa totaal vaste activa vlottende activa voorraden 2.1 4 onderhanden werk vorderingen

332

673

totaal vorderingen

2.551

1.156

2.6 4 liquide middelen

3.466

2.649

totaal vlottende activa

9.584

5.817

196.474

178.371

2.5 4 overige vorderingen/overlopende activa

totaal generaal


[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 37 ]

balans per 31 december 2005 passiva

2005

2004

× € 1.000

× € 1.000

eigen vermogen 3.1 4 kapitaal 3.2 4 overige reserves

2

2

34.139

30.368

7.010

3.771

totaal eigen vermogen

41.151

34.141

3.4 4 egalisatierekeningen

15.116

19.479

-

454

116.836

107.461

146

76

116.982

107.537

3.955

1.670

41

239

3.3 4 resultaat boekjaar

3.5 4 voorzieningen

schulden op lange termijn 4.1 4 leningen overheid en kredietinstellingen 4.2 4 waarborgsommen totaal schulden op lange termijn

schulden op korte termijn 4.3 4 schulden aan leveranciers 4.4 4 belastingen en premies sociale verzekeringen 4.5 4 leningen overheid 4.6 4 leningen kredietinstellingen 4.7 4 overige schulden/overlopende passiva totaal schulden op korte termijn totaal generaal

303

289

13.441

9.583

5.485

4.979

23.225

16.760

196.474

178.371


[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 38 ]

winst- en verliesrekening over 2005 2005

2004

× € 1.000

× € 1.000

bedrijfsopbrengsten 17.349

16.326

5.2 4 overige zaken, leveringen goederen en diensten

9.662

8.606

5.3 4 egalisatierekeningen

4.364

4.683

9.102

-

-9.102

-

5.1 4 huren

5.4 4 verkoop onroerende zaken 5.5 4 wijziging in onderhanden werk 5.6 4 overige bedrijfsopbrengsten totaal bedrijfsopbrengsten

105

581

31.480

30.196

2.177

3.744

299

-

bedrijfslasten 6.1 4 afschrijvingen op materiële vaste activa 6.2 4 overige waardeveranderingen materiële vaste activa

2.277

2.457

6.4 4 sociale lasten

229

233

6.5 4 pensioenlasten

352

357

6.6 4 lasten onderhoud

3.180

3.000

6.7 4 levering goederen en diensten

9.260

7.892

6.3 4 lonen en salarissen

1.564

3.749

totaal bedrijfslasten

19.338

21.432

bedrijfsresultaat

12.142

8.764

7.1 4 rentelasten

6.313

6.262

7.2 4 rentebaten

1.181

1.058

totaal financiële baten en lasten

5.132

5.204

resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

7.010

3.560

-

211

7.010

3.771

6.8 4 overige bedrijfslasten

financiële baten en lasten

8.1 4 resultaat deelnemingen jaarresultaat


[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 39 ]

kasstroomoverzicht 2005 2005

2004

× € 1.000

× € 1.000

12.142

8.764

2.177

3.744

4 mutatie vorderingen

-1.395

923

4 mutatie voorraden

-1.555

-167

2.593

-1.619

13.962

11.645

1.181

1.058

-

211

4 rentelasten

-6.313

-6.262

totaal kasstroom uit operationele activiteiten

8.830

6.652

-12.371

-2.225

kasstroom uit operationele activiteiten 4 bedrijfsresultaat 4 afschrijvingen

4 mutatie schulden op korte termijn exclusief leningen sub-totaal kasstroom uit bedrijfsoperaties 4 rentebaten 4 resultaat deelnemingen

kasstroom uit investeringsactiviteiten 4 investeringen in materiele vaste activa 4 investeringen in deelnemingen 4 overige mutaties financiële vaste activa totaal kasstroom uit investeringsactiviteiten

-5.000

-

858

218

-16.513

-2.007

-4.363

-4.683

kasstroom uit financieringsactiviteiten 4 mutaties egalisatierekeningen 4 mutaties voorzieningen 4 mutaties leningen o/g 4 mutaties waarborgsommen totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten mutatie liquide middelen

-454

-

13.247

1.563

70

36

8.500

-3.084

817

1.561

beginsaldo liquide middelen

2.649

1.088

eindsaldo liquide middelen

3.466

2.649

817

1.561

mutatie liquide middelen


[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 40 ]

grondslagen voor de financiële verslaglegging algemeen

gesteld [2004: 40 jaar], tenzij afwijkend

Voor de Jaarverslaggeving van Toegelaten

beleid is geformuleerd ten aanzien van de

Instellingen is Richtlijn 645 van toepassing.

economische levensduur.

Deze richtlijn is een nadere uitwerking van Hoofdstuk IV Verantwoording van het Besluit

Door middel van het berekenen van een

Beheer Sociale Huursector dat de jaarverslag-

bedrijfswaarde wordt inzicht verkregen in

geving voor Toegelaten Instellingen regelt met

de toekomstige verdiencapaciteit van de

ingang van 1 januari 1993. In de jaarrekening

onroerende zaken in exploitatie. De gebou-

2005 is rekening gehouden met de in de wet

wen zijn onderverdeeld in product - markt

en Richtlijnen opgenomen voorschriften en

combinaties op basis van een geografische

bepalingen.

indeling. De bedrijfswaarde wordt berekend door

waarderingsgrondslagen

het contant maken van de te verwachte

In de richtlijn biedt de Raad voor de Jaar­

kasstroom over het restant economische

verslaggeving de keuze tussen waardering

levensduur,

op historische kostprijs en waardering op

gecorrigeerd met de kostprijs van de grond,

actuele waarde.

de egalisatierekeningen en voorzieningen,

Stadswonen waardeert haar activa, evenals

en een rentabiliteitswaardecorrectie voor de

voorgaande jaren, tegen verkrijging- of ver-

afgesloten leningen. De berekening werkt

vaardigingprijs [historische kostprijs], onder

met een vervaldatum van de kasstroom op

toepassing van de minimumwaarderingsregel,

1 juli.

respectievelijk nominale waarden, tenzij anders vermeld. De overige posten zijn opgenomen

Onroerende zaken in ontwikkeling zijn

voor de nominale waarde, tenzij anders

gewaardeerd tegen de tot en met balansda-

vermeld.

tum bestede en toegerekende kosten onder

Bij het samenstellen van de balans en de

aftrek van de voorlopig onrendabele inves-

winst- en verliesrekening wordt een bestendige

tering. Op onroerende zaken in ontwikkeling

gedragslijn in acht genomen.

wordt niet afgeschreven. Bij bepaling van de onrendabele investering

4 c onsolidatie In de consolidatie worden be-

wordt de bedrijfswaarde vergeleken met de

trokken Stadswonen en alle maatschappijen

boekwaarde van de opstallen. Hierbij wordt

waar Stadswonen naar de wet voldoende

rekening gehouden met een rentabiliteits-

zeggenschap kan uitoefenen. Ten aanzien

waardecorrectie. De grond wordt veronder-

van deelneming Stadswonen Kristal BV is af-

steld niet aan waardevermindering onderhe-

gezien van consolidatie op grond van artikel

vig te zijn.

407 lid 1 a. De onroerende en roerende zaken ten 4 m ateriële vaste activa Op grond in eigen-

dienste van de exploitatie zijn gewaardeerd

dom wordt niét, op afgekochte erfpacht wél

tegen historische kostprijs, verminderd met

afgeschreven.

annuïtaire dan wel lineaire afschrijvingen. De afschrijvingstermijn is afhankelijk van de

De woningen en woongebouwen zijn

levensduur. De afschrijvingstermijnen varië-

gewaardeerd tegen historische kostprijs ver-

ren van 3 tot 50 jaar.

minderd met annuïtaire afschrijvingen, dan wel lagere bedrijfswaarde.

4 f inanciële vaste activa De waardering van de te vorderen subsidie op grond van het

De verwachte resterende levensduur is

Besluit Woninggebonden Subsidies vindt

gebaseerd op de verwachte economische

plaats door aan de contante waarde van

levensduur. Voor alle woningen en woon-

de subsidie bij aanvang van de exploitatie

gebouwen is deze levensduur op 50 jaar

jaarlijks rente toe te voegen tegen het subsi-


[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 41 ]

dierendement, onder aftrek van de jaarlijkse

egalisatierekening brutering en de egalisa-

ontvangsten.

tierekening subsidie BWS.

Deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijk en

De egalisatierekening brutering bestaat uit

financieel beleid worden gewaardeerd tegen

de afgekochte exploitatiesubsidies van de

nettover­mogenswaarde. Deze waarde wordt

overheid [de zogenaamde bruteringrege-

berekend op basis van dezelfde grondslagen

ling]. Deze is gevormd per 1 januari 1995 en

voor waardering en resultaatbepaling die

is gelijk aan het saldo van ontvangen brute-

Stadswonen hanteert. Bij de waardering van

ringgelden onder aftrek van de geactiveerde

deelnemingen wordt rekening gehouden

tekorten per 1 januari 1995.

met duurzame waardedalingen. Dit betreft

Vrijval van deze egalisatierekening vindt

de deelneming Stadswonen Kristal BV.

gelijkmatig plaats over een periode van 15

Deelnemingen, waar geen invloed van be-

jaar [dus tot ultimo 2009] hetgeen ongeveer

tekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke

overeenkomt met de termijn waarop zich

en financieel beleid worden gewaardeerd

naar verwachting exploitatietekorten zullen

tegen verkrijgingprijs of lagere marktwaarde.

voordoen. Er vindt geen toerekening van

Voor de bepaling van de marktwaarde wordt

rente plaats.

uitgegaan van zichtbare intrinsieke waarde tenzij meer actuele marktgegevens beschik-

De egalisatierekening subsidie BWS betreft

baar zijn. Dit betreft de deelnemingen in

opgenomen bedragen ter dekking van de

NV. Kristal, CV Cité, Stadsherstel Historisch

toekomstige exploitatieverliezen verband

Rotterdam NV. en Stadsvastgoed NV.

houdende met complexen gebouwd onder

Rotterdam.

het Besluit Woninggebonden Subsidies. De egalisatierekening subsidie BWS valt vrij

4 v oorraden De voorraden bestaan uit het

ten gunste van het resultaat in een periode

onderhanden werk dat wordt gewaardeerd

van 10 jaar. Er vindt geen toerekening van

tegen vervaardigingprijs, verminderd met de

rente plaats.

op balansdatum reeds ontvangen termijnen. De reeds gefactureerde termijnen worden

4 s chulden op lange termijn De leningen

op de onderhanden werken in mindering

overheid en kredietinstellingen zijn gewaar-

gebracht voor zover deze de uitgaven in

deerd tegen nominale waarden. De leningen

de betreffende opdrachten niet overschrij-

op de oude VROM-complexen zijn afgeslo-

den. Eventuele overschrijdingen worden als

ten op basis van de dynamische kostprijs

vooruitbetalingen aan de passiefzijde van de

methodiek met een looptijd van 20 jaar en

balans onder kortlopende schulden opge-

zijn rentevast. De overige leningen zijn op

nomen.

basis van de annuïtaire, fixe of lineaire syste-

Aan projecten wordt winst toegerekend op

matiek afgesloten.

basis van de voortgang van de productie, zijnde de geboekte kosten ten opzichte van de

winst- en verliesrekening

aanneemsom en de gerealiseerde verkopen.

Het resultaat wordt bepaald met inachtneming

Bij een verwacht lagere opbrengstwaarde

van de hiervoor vermelde waarderingsgrond-

wordt een voorziening voor het verschil

slagen. Baten worden verantwoord in het jaar

getroffen.

waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij voorzienbaar

4 v orderingen Vorderingen worden gewaar-

zijn.

deerd tegen de nominale waarde, waar nodig onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid.

4 h uren Dit betreft de in rekening gebrachte huren van woningen, woongebouwen en bedrijfsruimten, na aftrek van huurderving

4 e galisatierekeningen Deze betreffen de

ten gevolge van leegstand. »


[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 42 ]

4 o verige zaken, leveringen goederen en

4 l onen en salarissen Hieronder zijn de

diensten Dit betreft de vergoedingen, na

salarissen opgenomen. De kosten van uit-

aftrek van derving ten gevolge van leeg-

zendkrachten zijn als overige bedrijfslasten

stand, die de huurders naast de [netto-]huur

verantwoord.

verschuldigd zijn voor de leveringen van goederen en diensten, zoals energielevering,

4 l asten onderhoud Aangezien de planning

schoonmaakkosten, e.d. De vergoeding is

en de uitvoering van onderhoudswerk-

gebaseerd op de geraamde kosten. Jaarlijks

zaamheden zodanig is dat ook zonder een

vindt op basis van de werkelijke kosten afre-

voorziening voor onderhoud sprake is van

kening plaats.

een gelijkmatige verdeling van onderhoudskosten over de jaren [een zogenaamd ide-

4 e galisatierekeningen Hieronder worden de

aalcomplex] is de vorming van een onder-

vrijval van zowel de toerekening van over-

houdsvoorziening achterwege gebleven.

heidsbijdragen op basis van de egalisatierekening BWS en brutering als die uit hoofde van andere subsidieregelingen verantwoord.

4 r entebaten Als rentebaten worden de [te] ontvangen rentevergoedingen op banktegoeden, deposito’s en overige liquide mid-

4 v erkoop onroerende zaken Dit betreffen de in rekening gebrachte termijnen van onder-

delen verantwoord. Ook de toegerekende rente wordt hier getoond.

handen projecten. 4 r entelasten Onder deze post zijn de ren4 w ijziging in onderhanden projecten Hieronder is de kostprijs van de in rekening

telasten met betrekking tot de schulden opgenomen.

gebrachte termijnen van onderhanden projecten verantwoord.

4 o verige bedrijfslasten Hieronder worden de overige lasten verantwoord, die zijn ge-

4 o verige bedrijfsopbrengsten

maakt in het kader van de gewone bedrijfs-

Hieronder worden de opbrengsten van

uitvoering, zoals overige personeelskosten,

overige dienstverlening aan derden verant-

huisvestingskosten, bestuurlijke kosten en

woord.

kosten beheerstructuur, algemene kosten, belastingen, verzekeringen, levering goede-

4 a fschrijvingen materiële vaste activa

ren en diensten en overige lasten. De kosten

Hieronder zijn de stelselmatig bepaalde

die intern worden doorbelast worden hier in

afschrijvingskosten op basis van verkrijging

zijn geheel afgetrokken. |

of vervaardigingprijs verantwoord. Op grond wordt niet afgeschreven. 4 o verige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder zijn afwaarderingen c.q. terugnemingen van duurzame waardeverminderingen van materiële vaste activa opgenomen als gevolg van de toepassing van de minimumwaarderingsregel. Tevens wordt hier het verwachte onrendabele gedeelte van onroerende zaken in ontwikkeling opgenomen.


[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 43 ]

toelichting op de balans: activa materiële vaste activa

2005

2004

× € 1.000

× € 1.000

147.041

151.747

10.554

240

-

18

-

2.504

1.317

2.425

1.1 onroerende zaken in exploitatie woningen en woongebouwen boekwaarde per 1 januari mutaties in het boekjaar: 4 in gebruik genomen investeringen 4 desinvesteringen 4 uit exploitatie genomen 4 afschrijvingen 4 correctie afschrijvingen boekwaarde per 31 december

-

-1

156.278

147.041

8.219

8.384

-

14

bedrijfsruimten boekwaarde per 1 januari mutaties in het boekjaar: 4 in gebruik genomen investeringen 4 afschrijvingen boekwaarde per 31 december

52

179

8.167

8.219

1.227

1.931

overige zaken boekwaarde per 1 januari mutaties in het boekjaar: 4 in gebruik genomen investeringen 4 afschrijvingen 4 correctie afschrijvingen boekwaarde per 31 december totaal onroerende zaken in exploitatie

48

93

536

603

-

194

739

1.227

165.184

156.487

4.679

813

12.594

1.709

-

2.504

952

-

1.2 onroerende zaken in ontwikkeling saldo per 1 januari mutaties in het boekjaar: 4 bij: investeringen 4 bij: uit exploitatie genomen aktiva 4 af: overboeking naar onderhanden werk

10.602

347

totaal mutaties boekjaar

1.040

3.866

totaal onroerende zaken in ontwikkeling

5.719

4.679

4 af: in exploitatie genomen projecten

De roerende zaken in exploitatie zijn per 31 december 2005 verzekerd voor een bedrag van € 266.849.300 [vorig jaar: € 260.943.000]. De WOZ waarde bedraagt: € 311.500.000 [vorig jaar: € 223.200.000]


[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 44 ]

toelichting op de balans: activa materiële vaste activa

2005

2004

× € 1000

× € 1000

1.171

1.290

65

119

1.106

1.171

686

397

729

493

1.3 onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie kantoorgebouwen / werkplaatsen boekwaarde per 1 januari mutaties in het boekjaar: 4 afschrijvingen boekwaarde per 31 december inventarissen boekwaarde per 1 januari mutaties in het boekjaar: 4 investeringen 4 afschrijvingen boekwaarde per 31 december

185

204

1.230

686

73

53

-

46

vervoermiddelen boekwaarde per 1 januari mutaties in het boekjaar: 4 investeringen

-

5

4 afschrijvingen

22

21

boekwaarde per 31 december

51

73

2.387

1.930

173.290

163.096

4 desinvesteringen

totaal onroerende en roerende zaken tdv de exploitatie totaal materiele vaste activa

In 2005 heeft Stadswonen belangrijke stappen gezet in het uitvoeren van het ondernemingsplan, wat moet leiden tot een uibreiding van het aantal woningen met 1250 eenheden. Het gebouw Dijckhove is aangekocht. Dit betekent een eerste uitbreiding met 119 woningen. Dit gebouw was bedoeld voor ouderenhuisvesting. Na vertrek van de oorspronkelijke huurders, worden de apartementen ingrijpend verbouwd en geschikt gemaakt voor jongerenhuisvesting. De levensduur van de gebouwen is aan het begin van het jaar herzien. De initiele levensduur is bepaald op 50 jaar, een periode die in de corporatiesector gebruikelijk is. Over de restant boekwaarde zijn de afschrijvingskosten opnieuw berekend. Dit leidt tot beduidend lagere afschrijvingskosten dan in 2004. Eind 2004 is Stadswonen begonnen aan de vervanging van zijn huidige informatiesysteem. In 2005 is hier verder hard aan gewerkt. De implementatie is nog niet afgerond en zal ook nog geruime tijd in 2006 in beslag nemen. Aan de onroerende zaken in ontwikkeling wordt, indien zij in eigen beheer uitgevoerd worden, een gedeelte van de algemene kosten toegerekend.


[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 45 ]

toelichting op de balans: activa materiële vaste activa

aanschafwaarde

afschrijving

boekwaarde

× € 1.000

× € 1.000

185.917

29.639

156.278

bedrijfsruimten

9.615

1.448

8.167

overige zaken

6.396

5.657

739

201.928

36.744

165.184

onroerende en roerende zaken in ont-

5.719

-

5.719

kantoorgebouwen / werkplaatsen

2.108

1.002

1.106

inventarissen

2.606

1.376

1.230

133

82

51

4.847

2.460

2.387

212.494

39.204

173.290

woningen en woongebouwen

onroerende en roerende zaken in

vervoermiddelen onroerende en roerende zaken tdv de totaal materiele vaste activa bedrijfswaarde

De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd bij de bedrijfswaardeberekening: er wordt verondersteld dat zij voor de komende jaren zullen gelden. 2005

2004

huurontwikkeling

2,25%

2,25%

inflatiepercentage

2,25%

2,25%

lastenstijging onderhoud

3,25%

3,25%

lastenstijging beheer

2,25%

2,25%

disconteringsvoet

6,00%

6,25%

huurderving

1,00%

1,00%

€ 1.199

€ 1.186

huurontwikkeling

2,25%

2,25%

inflatiepercentage

2,25%

2,25%

lastenstijging onderhoud

3,25%

3,25%

lastenstijging beheer

2,25%

2,25%

disconteringsvoet

6,00%

6,25%

huurderving

9,00%

1,00%

20,00%

20,00%

woningen

variabele en vaste exploitatielasten bedrijfsruimten

variabele en vaste exploitatielasten als percentage van de huurprijs


[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 46 ]

toelichting op de balans: activa bedrijfswaarde

mutaties

bedrijfswaarde

× € 1.000

× € 1.000

De bedrijfswaarde was aan het begin van het jaar als volgt opgebouwd: indirecte opbrengstwaarde

172.781

boekwaarde grond

12.006

subsidie BWS en brutering

19.479

voorziening onderhoud

454

rentabiliteitswaardecorrectie leningen

6.006

totaal Bedrijfswaarde per 1 januari 2005

210.726

bedrijfswaarde-ontwikkeling vrijval kasstromen

-8.466

effect een jaar opschuiven

5.906

aankopen

9.670

parameter Inflatie/Lastenstijging parameter Discontovoet aanpassing Huurniveau aanpassing Onderhoudsuitgaven aanpassing Overige Exploitatie Uitgaven aanpassing Voorziening Onderhoud

-13.646 5.598 416 2.694 -2.038 -454

aanpassing Rentabiliteitswaardecorrectie

2.573

totaal Bedrijfswaarde-ontwikkeling

2.253

bedrijfswaarde per 31 december 2005

212.979

De bedrijfswaarde aan het eind van het jaar heeft de volgende opbouw: indirecte Opbrengstwaarde

177.278

boekwaarde grond

12.006

subsidie BWS en brutering

15.116

rentabiliteitswaardecorrectie leningen totaal bedrijfswaarde per 31 december 2005

8.579 212.979

De bedrijfswaarde in het verslagjaar is toegenomen met een bedrag van € 2.253.000. Toepassing van de minimumwaarderingsregel levert geen correcties van de boekwaarde op. In 2004 werd verondersteld dat het effect van de jaarlijkse kostenstijging, volledig opgevangen zou worden door de groei van het aantal woningen. In 2005 is deze veronderstelling zodanig aangepast dat die alleen nog maar geldt voor de eerste vijf jaren. Dit verklaart de daling van de bedrijfswaarde door de parameter inflatie/ lastenstijging.


[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 47 ]

toelichting op de balans: activa financiële vaste activa

2005

2004

× € 1.000

× € 1.000

8.504

8.918

654

716

1.4 te vorderen subsidie BWS stand per 1 januari mutaties in het boekjaar: 4 rente 4 ontvangen subsidie

1.504

1.130

stand per 31 december

7.654

8.504

935

724

1.5 deelnemingen stand per 1 januari mutaties in het boekjaar: 4 verwerving 4 resultaat stand per 31 december

5.000

-

-

211

5.935

935

11

19

1.6 overige 4 leningen u/g De deelnemingen betreffen de volgende bedrijven: groepsmaatschappijen: 4 B.V. Stadswonen/Kristal te Rotterdam [aandeel 90%] 4 C.V. Cité te Rotterdam [aandeel 25%]

16

16

5.000

-

508

508

overige maatschappijen: 4 N.V. Kristal te Amsterdam [aandeel 16 2/3%] 4 Stadsherstel Historisch Rotterdam N.V. te Rotterdam [aandeel 4 N.V. Stadsvastgoed te Rotterdam [aandeel 18,63%] totaal

45

45

366

366

5.935

935

Samen met vier Zeeuwse corporaties heeft Stadswonen een commanditaire vennootschap opgericht. Stadswonen heeft een aandeel van 25% genomen en is tevens beherend vennoot. Deze CV heeft een looptijd van 10 jaar. Conform de oprichtingsakte bestaat de mogelijkheid om na 10 jaar de vennootschap voort te zetten met toestemming van alle vennoten. Stadswonen gaat het gebouw Cité ontwikkelen en overdragen aan de vennootschap. Na opheffing van de vennootschap heeft Stadswonen de verplichting op zich genomen het gebouw Cité over te nemen tegen 80 - 100% van de dan geldende bedrijfswaarde. Met het project Cité worden 500 woningen gerealiseerd als onderdeel van het ondernemingsplan. De totale investeringskosten voor de CV bedragen € 54.300.000. B.V. Stadswonen Kristal is niet geconsolideerd vanwege de beperkte omvang; C.V. Cité is niet geconsolideerd omdat Stadswonen geen beslissende zeggenschap heeft. Er vindt inleen van personeel van N.V. Kristal plaats ten behoeve van projectontwikkeling. De transacties vinden plaats tegen zakelijke condities.


[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 48 ]

toelichting op de balans: activa vlottende activa

2005

2004

× € 1.000

× € 1.000

2.1 onderhanden werk 4 stand per 1 januari

2.012

-

4 uitgaven onderhanden werk

9.705

2.012

952

-

4 van onroerende zaken in ontwikkeling 4 wijziging in onderhanden werk

9.102

-

saldo onderhanden werk

3.567

2.012

Het saldo onderhanden werk bestaat uit het project Elisabethhof. Het onderhanden werk bestaat uit € 12.669.000 [2004: € 2.012.000] investeringen onder aftrek van € 9.102.000 [2004: 0] gefactureerde termijnen. 2.2 huurdebiteuren 4 prolongatie

776

753

4 incidenteel

1.057

-

totaal debiteuren voor aftrek voorziening

1.833

753

4 voorziening debiteuren

989

330

totaal

844

423

405

-

2.3 belastingen en premies sociale verzekeringen 4 omzetbelasting 4 pensioenpremies 4 SVW premies totaal

-

46

11

14

416

60

896

-

2.4 groepsmaatschappijen 4 CV Cité 4 rekening-courant Stadswonen/Kristal BV totaal groepsmaatschappijen

63

-

959

-

Deze vorderingen hebben een looptijd korter dan een jaar. Stadswonen, als opdrachtgever voor realisatie van het gebouw Cité, brengt de uitgaven in rekening aan CV Cité. Dit bedrag betreft de nog te factureren termijn.


[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 49 ]

toelichting op de balans: activa vlottende activa

2005

2004

× € 1.000

× € 1.000

4 overige debiteuren

-

833

4 rekening-courant Stadswonen/Kristal BV

-

46

4 vorderingen overig

-

52

4 rente Subsidie BWS

182

218

4 overig

150

162

subtotaal overige vorderingen/overlopende activa

332

1.311

-

638

332

673

2.5 overige vorderingen/overlopende activa

4 voorziening [overige debiteuren] totaal overige vorderingen/overlopende activa

De overige debiteuren alsmede de hiermee samenhangende voorziening zijn in 2005 gepresenteerd onder huurdebiteuren. totaal vorderingen

2.551

1.156

2.6 liquide middelen 4 kas

4

-

4 Postbank N.V.

8

30

3.435

2.560

12

39

4 N.V. Bank Nederlandsche Gemeenten 4 Fortis Bank Nederland N.V. 4 kruisposten geldverkeer totaal

7

20

3.466

2.649

De liquide middelen staan ter vrije beschikking van Stadswonen. Stadswonen heeft een kredietfaciliteit bij de BNG van 2,5 miljoen Euro, waarvoor geen zekerheden zijn bedongen.


[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 50 ]

toelichting op de balans: passiva eigen vermogen 3.1 stichtingskapitaal

2005

2004

× € 1.000

× € 1.000

2

2

30.368

30.368

3.2 overige reserves 4 saldo per 1 januari

3.771

-

stand per 31 december

34.139

30.368

3.3 resultaat boekjaar

7.010

3.771

2.487

3.771

4 resultaat vorig boekjaar

3.4 egalisatierekeningen subsidie BWS 4 saldo per 1 januari 4 vrijval boekjaar saldo per 31 december

965

1.284

1.522

2.487

16.992

t20.391

brutering 4 saldo per 1 januari

3.398

3.399

saldo per 31 december

13.594

16.992

4 totaal egalisatierekeningen

15.116

19.479

4 saldo per 1 januari

454

454

4 vrijval boekjaar

454

-

-

454

4 vrijval boekjaar

3.5 voorzieningen

totaal voorzieningen

Besloten is de buffer die in het verleden werd aangehouden om onverwacht grote uitgaven voor onderhoud op te vangen, te laten vrijvallen.


[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 51 ]

toelichting op de balans: passiva schulden op lange termijn

2005

2004

× € 1.000

× € 1.000

117.333

115.770

20.850

18.200

6.807

15.746

796

891

130.580

117.333

303

289

4.1 leningen overheid en kredietinstellingen 4 saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: 4 nieuwe leningen 4 aflossingen vervallen leningen [einde looptijd] 4 contractuele aflossingen saldo per 31 december af: binnen het jaar vervallend aan overheid af: binnen het jaar vervallend aan kredietinstellingen saldo per 31 december op lange termijn

13.441

9.583

116.836

107.461

leningen gesplitst naar kredietverstrekker 4 leningen overheid

15.060

15.349

4 kredietinstellingen

115.520

101.984

totaal leningen per kredietverstrekker

130.580

117.333

31.564

32.074

79

91

4 klimleningen

10.263

10.537

4 fixeleningen

88.674

74.631

130.580

117.333

32.602

31.475

leningen gesplitst naar soort 4 annuïtaire leningen 4 lineaire leningen

totaal leningen per soort leningen gesplitst naar resterende looptijd 4 korter dan 5 jaren

97.978

85.858

130.580

117.333

4 leningen overheid

303

289

4 kredietinstellingen

13.441

9.583

totaal aflossingsbestanddeel leningen komend jaar

13.744

9.872

4 5 jaren of langer totaal leningen gesplitst naar restant looptijd aflossingsbestanddeel leningen komend jaar

Nieuwe leningen zijn aangetrokken ter financiering van de nieuwbouwactiviteiten en de deelneming in de CV. Door de gunstige rentevoet in 2005 is gekozen voor langlopende leningen, geborgd door het WSW met achtervang door de gemeente Rotterdam. De verschuldigde rente ten opzichte van de gemiddelde leningenportefeuille over 2005 bedraagt 5,1% [voorgaand boekjaar 5,4%].


[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 52 ]

toelichting op de balans: passiva schulden op lange termijn

2005

2004

× € 1000

× € 1000

146

127

-

51

146

76

116.982

107.537

2005

2004

× € 1000

× € 1000

3.955

1.670

4.2 waarborgsommen 4 waarborgsommen 4 binnen het jaar vervallend totaal waarborgsommen totaal schulden op lange termijn schulden op korte termijn 4.3 schulden aan leveranciers

De toename van het crediteurensaldo laat zich verklaren door de toegenomen projectactiviteiten. 4.4 belastingen en premies sociale verzekeringen 4 omzetbelasting 4 loonbelasting 4 SVW premies totaal 4.5 leningen overheid binnen het jaar vervallend 4.6 leningen kredietinstellingen binnen het jaar vervallend

-

199

41

38

-

2

41

239

303

289

13.441

9.583

In 2004 zijn de leningen die binnen het jaar vervallen, verantwoord onder langlopende schulden. 4.7 overige schulden/overlopende passiva 4 nog te betalen rente

3.230

2.727

4 nog te betalen leveringen en diensten

1.463

1.140

39

64

-

51

4 nog niet opgenomen vakantiedagen 4 waarborgsommen binnen het jaar vervallend 4 nog te betalen diverse kosten 4 vooruitontvangen huren totaal totaal schulden op korte termijn

67

312

686

685

5.485

4.979

23.225

16.760


[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 53 ]

toelichting op de balans: passiva niet uit de balans blijkende verplichtingen Ultimo boekjaar is € 130.347.000 [voorgaand boekjaar € 117.100.000] gefinancierd onder garantie van het WSW. Conform de voorwaarden van het WSW moet rekening gehouden worden met een obligo van ca. € 4.466.000 [voorgaand boekjaar € 4.025.000]. Stadswonen is onderworpen aan de Wet Ketenaansprakelijkheid en kan op grond hiervan worden aange­ sproken. De omvang van het risico is niet te kwantificeren. Er zijn beheersingsmaatregelen getroffen om dit risico te beperken. Van de aflossingsverplichting in het jaar 2006 [€ 13.744.000] tegen een rentepercentage dat varieert van 6,33% tot 7,5%] is reeds voor € 9.000.000 geherfinancierd tegen rentepercentages die varieren van 3,832% tot 4,015% met een looptijd die varieert van 16 tot 21 jaar. Daarnaast moet de rente worden herzien van leningen met een waarde van € 7.034.000.


[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 54 ]

toelichting op de winst- en verliesrekening 2005 bedrijfsopbrengsten

2005

2004

× € 1.000

× € 1.000

16.003

14.702

1.365

1.525

5.1 huren te ontvangen netto huur: 4 woningen en woongebouwen in eigendom 4 bedrijfsruimten 4 woningen en woongebouwen niet in eigendom subtotaal huren

210

266

17.578

16.493

152

99

68

68

9

-

af: huurderving: 4 woningen en woongebouwen 4 bedrijfsruimten 4 woningen en woongebouwen niet in eigendom subtotaal huurderving totaal huren

229

167

17.349

16.326

9.755

8.649

93

43

9.662

8.606

De huurprijzen zijn per 1 juli 2005 verhoogd met gemiddeld 2,18%. 5.2 overige zaken, leveringen goederen en diensten 4 overige zaken, leveringen goederen en diensten 4 af: derving totaal

De stijging is het gevolg van het in exploitatie nemen van Dijckhove en de aanpassing van de voorschotten vanwege de stijging van de tarieven van de nutsbedrijven.

5.3 egalisatierekeningen 4 vrijval egalisatierekening brutering 4 vrijval egalisatierekening subsidie BWS totaal

3.399

3.399

965

1.284

4.364

4.683

8.279

-

5.4 verkoop onroerende zaken/Wijziging in onderhanden werk 4 Cité

823

-

9.102

-

4 vergoedingen voor te late betaling

42

-

4 inschrijfgeld

48

-

4 sleutelgeld

9

-

4 vergoedingen, verrichte diensten en doorberekende kosten

6

523

4 Elisabethhof totaal verkoop onroerende zaken 5.5 overige bedrijfsopbrengsten

4 overige baten totaal totaal bedrijfsopbrengsten

-

58

105

581

40.582

30.196

Intern doorberekende kosten worden niet meer als opbrengst getoond, maar verantwoord onder overige bedrijfslasten.


[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 55 ]

toelichting op de winst- en verliesrekening 2005 bedrijfslasten

2005

2004

× € 1.000

× € 1.000

1.317

2.424

52

179

1.369

2.603

536

797

65

119

185

204

22

21

272

344

2.177

3.744

6.1 afschrijvingen op materiële vaste activa 4 woningen en woongebouwen 4 bedrijfsruimten totaal afschrijving op verhuurobjecten 4 afschrijvingen op overige zaken, leveringen en diensten 4 kantoorgebouwen / Werkplaatsen 4 inventaris 4 vervoermiddelen totaal afschrijvingen op zaken ten dienste van de exploitatie totaal afschrijvingen op materiële vaste activa

De afschrijvingskosten op verhuurobjecten is lager vanwege de verlenging van de levensduur. 6.2 overige waardeveranderingen materiële vaste activa 4 Elisabethhof/Korte Kade

299

-

Dit bedrag betreft de verwachte hogere stichtingskosten voor het verhuurgedeelte van dit project. 6.3 lonen en salarissen 4 salarissen 4 uitzendkrachten totaal

1.987

2.107

290

350

2.277

2.457

Ultimo 2005 bedraagt het aantal medewerkers 56 [ultimo 2004 61]. De vergoeding voor het bestuur bedraagt € 294.000. Voor een specificatie wordt verwezen naar het jaarverslag. De vergoeding voor de Raad van Toezicht bedraagt € 15.000. 6.4 sociale lasten

229

233

6.5 pensioenpremies

352

357

Er is aan werknemers een pensioen toegezegd. Deze pensioenregeling mag in de jaarrekening worden verwerkt als een toegezegde bijdrageregeling, omdat Stadswonen is aangesloten bij bedrijfstakpensioenfonds SPW en tezamen met andere woningcorporaties dezelfde regeling toepast. Stadswonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan eventueel hogere toekomstige premies. In de jaarrekening worden derhalve alleen de verschuldigde premies verantwoord.


[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 56 ]

toelichting op de winst- en verliesrekening 2005 bedrijfslasten

2005

2004

× € 1.000

× € 1.000

6.6 Lasten onderhoud 4 dagelijks [kortcyclisch] onderhoud

1.042

861

4 planmatig [langcyclisch] onderhoud

2.592

2.139

454

-

4 af: voorziening onderhoud 4 totaal planmatig [langcyclisch] onderhoud

2.138

2.139

totaal

3.180

3.000

9.260

7.892

179

281

4 opleidingen

33

50

4 reis- en representatiekosten

76

76

4 overige personeelskosten

66

85

4 belastingen

762

737

4 verzekeringen

154

135

4 huur externe panden

220

271

4 huisvestingskosten [exclusief rente/afschrijving]

127

96

4 inventaris [exclusief rente/afschrijving]

35

10

4 vervoermiddelen [exclusief rente/afschrijving]

28

17

6.7 leveringen overige zaken, goederen en diensten 4 leveringen overige zaken, goederen en diensten 6.8 overige bedrijfslasten 4 adviseurs

328

298

4 telefoonkosten

72

83

4 drukwerk/Kantoorbehoeften

94

98

4 marketing

43

39

4 ICT kosten

4 kosten betalingsverkeer

43

55

4 portokosten

44

57

4 federatiebijdrage

45

92

4 dotatie voorziening debiteuren

82

67

4 juridische- en Incassokosten

68

-

4 bestuurlijke kosten en kosten beheerstructuur

75

66

4 kosten accountantscontrole

69

64

4 kosten voorgaande jaren

-

244

4 telefoniekosten voorgaande jaren

-

456

-1.087

343

8

29

1.564

3.749

4 intern doorbelaste kosten 4 algemene kosten totaal

Kosten van de organisatie ten behoeve van onderhoud en nieuwbouwactiviteiten worden intern verrekend. Het bedrag is verantwoord onder intern doorbelaste kosten.


[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 57 ]

toelichting op de winst- en verliesrekening 2005 financiële baten en lasten

2005

2004

× € 1.000

× € 1.000

4 langlopende leningen o/g

6.313

6.260

4 kortlopende leningen o/g

-

2

6.313

6.262

7.1 rentelasten

totaal rentelasten

De verschuldigde rente ten opzichte van de gemiddelde leningenportefeuille over 2005 bedraagt 5,1%. 7.2 rentebaten 4 rente tijdens de bouw

375

321

4 rente te vorderen subsidie BWS

654

716

-

2

4 rente aktiva tbv leveringen en diensten

78

-

4 rente aktiva tbv de beheerorganisatie

23

-

4 rente rekening-courant banken

51

19

totaal rentebaten

1.181

1.058

totaal financiële baten en lasten

5.132

5.204

resultaat deelnemingen

2005

2004

× € 1.000

× € 1.000

4 voorgaand boekjaar

-

-

4 boekjaar

4 rente overige vorderingen

8.1 resultaat deelnemingen 4 N.V. Kristal -

211

4 N.V. Voorraadbeheer Rotterdam

-

-

4 B.V. Stadswonen/Kristal

-

-

4 C.V. Cité

-

-

totaal

-

211

Ten tijde van het samenstellen van de jaarrekening waren de resultaten van de deelnemingen nog niet bekend. Zij zijn daarom in dit boekjaar niet meegenomen.



[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 59 ]

Aan de Raad van Toezicht en het bestuur van Stadswonen Struisenburgdwarsstraat 109 3063 BT ROTTERDAM

accountantsverklaring opdracht

oordeel

Ingevolge uw opdracht hebben wij de in artikel

Wij zijn van oordeel dat de jaarrekening

26, eerste lid, onderdeel a, van het Besluit

een getrouw beeld geeft van de grootte en

Beheer sociale-huursector bedoelde jaar­

de samenstelling van het vermogen op 31

rekening 2005 van Stadswonen te Rotterdam

december 2005 en van het resultaat over 2005

gecontroleerd. De jaarrekening is opgesteld

in overeenstemming met in Nederland alge-

onder verantwoordelijkheid van het bestuur

meen aanvaarde grondslagen voor financiële

van de stichting. Het is onze verantwoordelijk-

verslaggeving en voldoet aan de bepalingen

heid een accountantsverklaring inzake de jaar-

inzake de jaarrekening als opgenomen in

rekening te verstrekken.

artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer sociale-huursector.

werkzaamheden Onze controle is verricht overeenkomstig in

Tevens zijn wij nagegaan dat het jaarverslag

Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen met

voorzover wij dat kunnen beoordelen verenig-

betrekking tot controleopdrachten. Volgens

baar is met de jaarrekening.

deze richtlijnen dient onze controle zodanig te worden gepland en uitgevoerd, dat een rede­ lijke mate van zekerheid wordt verkregen dat

Den Haag, 22 maart 2006

de jaarrekening geen onjuistheden van materieel belang bevat. Een controle omvat onder meer een onderzoek door middel van deelwaarnemingen van informatie ter onderbouwing van de bedragen en de toelichtingen

Berk Accountants en Belastingadviseurs

in de jaarrekening. Tevens omvat een controle een beoordeling van de grondslagen voor financiële verslaggeving die bij het opmaken van de jaarrekening zijn toegepast en van belangrijke schattingen die de leiding van de organisatie daarbij heeft gemaakt, alsmede een

M.J. de Graaf

drs. R. Buitenhuis

evaluatie van het algehele beeld van de jaar-

Registeraccountant

Registeraccountant

rekening. Wij zijn van mening dat onze controle een deugdelijke grondslag vormt voor ons oordeel.

Alle diensten worden verricht op basis van een overeenkomst van opdracht, gesloten met de maatschap Berk, waarop van toepassing zijn de algemene voorwaarden, gedeponeerd ter griffie van de Arrondissementsrechtbank te Den Haag nr. 145/2001. In deze voorwaarden is een beperking van onze aansprakelijkheid opgenomen. Een lijst met de vennoten van de maatschap ligt bij de Centrale diensten te Gouda ter inzage.



jaarbericht 2005 naam van de corporatie Stadswonen bezoek adres Struisenburgdwarsstraat 109 | 3063 BT Rotterdam postadres postbus 4057 | 3006 AB Rotterdam telefoon [010] 800 71 00 fax [010] 414 50 86 web www.stadswonen.nl mail info@stadswonen.nl datum van oprichting 16 juni 1961 toelating Koninklijk Besluit van 6 april 1990 inschrijving Kamer van Koophandel Rotterdam 411.258.15 | 14 september 1978


Millions discover their favorite reads on issuu every month.

Give your content the digital home it deserves. Get it to any device in seconds.