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ISSN 1676-6776 Ano XV • nº 96 • Jan/Fev 2011

A revista do condomínio

Por uma cidade mais limpa Os cuidados na hora do recolhimento do lixo e do entulho dos condomínios

Multas e sanções exigem atenção redobrada para não causar danos maiores do que a infração Entrevista: gestão de pessoas tornando o condomínio mais humano - com Catarina de Oliveira LR 96.indd 1

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índice

índice

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Mercado imobiliário

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Entrevista Gestão de pessoas

10 Por uma cidade mais limpa

Mais cuidado com o lixo e o entulho

24

Mobilização pelo meio ambiente

28

Porteiros

30

Class Report

Os condomínios e a coleta seletiva

Alexandre Coelho dos Santos

14 Aplicação de penalidades

Multas e sanções exigem atenção

18 Ações Positivas

Meus olhos são seus olhos

20 Deu Certo Condomínio Barão da Laguna

editorial

P

editorial ditorial

enalidades, multas, sanções, comportamento anti-social. Fomos buscar alternativas, soluções para mostrar ao leitor como agir dentro da lei resguardando o bem estar de todos no edifício. Muitas vezes reclamamos da sujeira em nossa cidade, mas devemos sempre lembrar que todos somos responsáveis por sua limpeza. Leia a matéria “Por uma cidade mais limpa” e veja o que a Comlurb está fazendo sobre limpeza urbana e o uso das caçambas que tanto atrapalham os pedestres nas calçadas. Não deixe de ler, na seção Deu Certo, a história dos sessenta anos do Condomínio Barão da Laguna, no Flamengo, onde os moradores comemoraram a data com uma linda festa. Chegamos a 2011 e iniciamos as comemorações dos 75 anos da Lowndes. São sete décadas e meia de história construída a partir do sonho de seu fundador e perpetuada até hoje por seus descendentes. Boa leitura!

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TEMPO DE COMEMORAÇÃO E DE FORMAÇÃO EM SERVIÇO

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niversário da Lowndes é sinônimo de oportunidade para aprender mais, atualizar conhecimentos e crescer na empresa. A pioneira em serviços de administração de imóveis e condomínios do Rio é também tradicionalmente inovadora em suas ações de RH. Rotatividade não faz parte do dicionário daqueles que trabalham na administradora; ao contrário, a média de permanência supera os xx anos e muitos cresceram na empresa.

todos os demais em conhecimentos sobre os valores, a história, os procedimentos, as equipes e os departamentos da empresa, assim como sobre o mercado imobiliário e a legislação específica do setor.

Se atualmente todo o corpo gerencial dispõe de uma pós-graduação em administração de imóveis e condomínios, é somente porque este curso é recente. Mas, em seus 75 anos, a Lowndes não esperou por isto e sempre preparou, em casa, funcionários sintonizados com a sua meta de bem servir. A opção sempre foi dar oportunidade a quem já está na empresa e ajudá-lo a crescer.

Para a Lowndes, a grande vencedora nestas ações de treinamento é o próprio funcionário, que tem a oportunidade de se reciclar, atualizar e adquirir novos conhecimentos. E a própria Lowndes sai ganhando também, já que se mantém com um quadro de funcionários altamente qualificado, integrado e afinado com os valores e as metas que garantem a solidez e a confiabilidade da empresa no mercado.

Para marcar este aniversário, a administradora começou o ano com uma competição entre seus funcionários: “Viaje nos 75!”. Ao vencedor, um cruzeiro pela costa brasileira, com direito a acompanhante e verba para gastos no transatlântico, além da tradicional despedida no porto, com o aceno dos amigos e colegas de trabalho. Para embarcar, no entanto, terá que superar a

Serão 17 equipes que realizarão provas a partir de um conhecimento já sistematizado, através do programa de treinamento regular da empresa: Lowndes & Você S.A. Será um prêmio merecido.

Para os clientes, é uma tranquilidade poder contar com uma empresa cujos serviços são prestados por profissionais capacitados e gratificados. Nestes 75 anos, e nos muitos outros que virão, a Lowndes está sempre à frente de seu tempo, investindo para consolidar o que tem de melhor: os seus funcionários.

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mercado imobiliário REGISTRO DE IMÓVEIS Aprovado o projeto de lei 832/07 que obriga o Poder Público a remeter ao serviço de registro de imóveis da circunscrição competente uma cópia da lei ou do ato que faça alterações em imóveis ou terrenos.

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PARA NÃO FICAR ÀS ESCURAS

Verão é período de temporais e apagões. Nesta época, cresce o uso dos geradores, que permitem a continuidade de serviços essenciais aos condomínios, como os elevadores e os portões automáticos. Vale lembrar que os geradores podem, também, ser alugados somente para esta época.

ENFIM O PLANO DIRETOR Após oito anos de discussão na Câmara dos Vereadores, o Rio passa a ter uma política urbanística. O Plano Diretor estabelece uma série de diretrizes para orientar o desenvolvimento da cidade. A legislação que estava em vigor era de 1992. O texto aprovado dividiu a cidade em quatro macrozonas, que pautam decisões como onde o adensamento deve ser estimulado ou desencorajado, com medidas que dificultem a construção de novos prédios. O próximo passo para modernizar a legislação será a aprovação de uma série de Projetos de Estruturação Urbana (Peu) orientados para a revitalização de alguns bairros.

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entrevista

Catarina de Oliveira Gerente de Qualidade da Lowndes

GESTÃO DE PESSOAS

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m novo cenário se impõe e atinge também os condomínios. Há a ampliação do acesso a bens e serviços para diferentes classes sociais e a oferta de imóveis dos mais variados portes, com diferenciais de serviços como nunca se viu. Os consumidores acompanham este movimento e estão mais exigentes. Como moradores, mudam o perfil do síndico ao decidir oferecer seus conhecimentos profissionais e dinamismo ao condomínio. Mas muitos acabam abandonando a gestão. O motivo? As dificuldades para lidar com os condôminos diante de comportamentos inadequados, do egoísmo e do desrespeito reinantes. Catarina de Oliveira, gerente de qualidade da Lowndes, explica como isto está afetando a administração condominial e o que os síndicos podem fazer para amenizar a situação. LR – Qual o principal problema para o síndico hoje?

Catarina – A legislação, a excessiva carga de tributos, a complexidade dos serviços e moradores mais exigentes fazem com que o síndico de hoje precise ter um mínimo de vivência administrativa e saiba lidar com conflitos. Junte-se isto ao suporte de uma administradora e o operacional da gestão não representa um problema. E muitos jovens — ou mesmo idosos que têm e tiveram experiências profissionais — se dispõem a ser síndicos na intenção de fazer diferente, de realizar, de

Catarina explica como o novo cenário social impacta os condomínios.

contribuir. O problema é que esbarram na dificuldade de lidar com as pessoas e seus comportamentos cada vez mais egoístas. Fala-se muito que atualmente ninguém quer ser síndico. Mas, na verdade, os que querem acabam desistindo porque as pessoas não sabem ou não estão predispostas a ouvir, respeitar-se e respeitarem uns aos outros. E, assim, o diálogo, que é fundamental em qualquer grupo, torna-se impossível. LR – O problema está nas relações humanas nos condomínios? Catarina – Nas relações humanas de um modo geral. E do homem com ele mesmo. Hoje temos uma carga de

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entrevista e não se entendem, a comunicação não se estabelece. LR - E o síndico também não se enquadra neste comportamento? Catarina – Infelizmente, às vezes, sim. E o que acontece é o seu isolamento. Seja imposto por ele mesmo, pela incapacidade de dialogar, seja pelos outros, que se mantêm à distância em resposta a este comportamento ou porque cada um está mais é cuidando da própria vida. Não de si mesmo, mas de atender às demandas do cotidiano do trabalho, do mundo, do mercado, do consumo etc.

Muitas vezes, acompanhando assembleias, vemos pessoas discutindo freneticamente, chegando quase à agressão física, e podemos perceber que falam a mesma coisa.

informação muito grande, um ritmo frenético e as pessoas estão agindo como se fossem extensão das máquinas; o mouse, o laptop ou um celular, como extensão do braço. Voltando para casa, no transporte público, podemos ver que as pessoas continuam trabalhando. Pais que passaram o dia fora chegam com um game que colocam para os filhos se distraírem e seguem funcionais. Atitudes que distanciam não apenas a pessoa dela mesma, como das demais. As situações que os síndicos nos contam são desmedidas e irracionais. Por qualquer coisa, elevase o tom de voz e fala-se impropérios, gratuitamente. Muitas vezes, acompanhando assembleias, vemos pessoas discutindo freneticamente, chegando quase à agressão física, e podemos perceber que falam a mesma coisa. Mas, como um não ouve o outro

LR – Mas o que pode ser feito se este é um problema da sociedade e se revela não só no condomínio como em todo lugar?

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entrevista

Catarina – Por ser o lugar onde se vive, a moradia da maioria, há que se oferecer oportunidades de relações mais humanas, de ações humanizadoras. Mas, para isto, é preciso ouvir, sentir a comunidade: ver se há mais idosos ou mais jovens. Se a faixa etária é mista, pode-se propor atividades que reúnam os dois grupos para que troquem conhecimento e experiências, com o prazer pela novidade, por fazer diferente. Para cada comunidade, pode-se traçar uma série de estratégias capazes de oferecer outra proposta de vida. Pode ser um projeto de coleta seletiva que reverta a renda com a venda dos recicláveis para uma festa de confraternização ou para os empregados do prédio. Isto significa engajar a todos em uma ação para o bem geral. Na reversão para os

Se a faixa etária é mista, pode-se propor atividades que reúnam os dois grupos para que troquem conhecimento e experiências.

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entrevista

LR – São ações para formar redes sociais, mas não virtuais? Catarina – São. E os projetos de ação social ou ambiental são excelentes para isto. Eles mobilizam e integram as pessoas em torno de um fim comum. Seja por modismo, seja por cansaço de uma vida egoísta, a frase “fazer o bem faz bem” caiu no gosto popular e são muitos os que se envolvem, voluntariamente, em ações iniciadas por um morador ou proposta pela administração do condomínio. LR – É o síndico tomando para si a responsabilidade de tornar mais sensíveis os moradores? Catarina - Mas é preciso que ele tenha sensibilidade de perceber as carências e agir para dirimi-las, e nem todos têm. Soubemos de um condomínio que tem um grupo de

• RESTAURAÇÃO DE FACHADAS

Seja por modismo, seja por cansaço de uma vida egoísta, a frase “fazer o bem faz bem” caiu no gosto popular e são muitos os que se envolvem, voluntariamente, em ações iniciadas por um morador ou proposta pela administração do condomínio.

senhoras muito atuantes que estava conseguindo trazer gente jovem, meninas ainda, para costurar com elas e trocar modelitos novos e antigos, por meio de um bazar. Mas o síndico vetou a atividade por considerar que um bazar não condizia com o ambiente mais elitizado que se pretende para o condomínio. Um equívoco. Aquela troca fazia bem às idosas e às jovens, permitia uma conexão, um encontro, o que para as pessoas, ainda que elas não se dêem conta, é mais importante que aparentar isto ou aquilo. E este não é um caso isolado, nem uma possibilidade só para mulheres. Há casos de homens, moradores que apenas se reuniam em torno da torcida por seus times e de copos de chopp, que se engajaram e passaram a coletar donativos entre eles, respondendo a uma proposta do condomínio de ajudar a uma instituição de caridade. Por pura vontade de competir com

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suas mulheres que estavam à frente da ação. É uma competição diferente, em que todos saem ganhando. Temos visto ações deste tipo com grande sucesso pelo tanto que humaniza e faz surgir amizades entre moradores que antes mal trocavam um bom dia. Em um ambiente assim, a possibilidade de mais participação e de relações mais respeitosas é muito maior. É preciso que alguém estenda a mão e o síndico, como representante da comunidade condominial, pode ser esta pessoa. A administração de condomínios tem muito a ganhar quando o síndico tem a clareza de que, para além das finanças e da manutenção predial que ele administra, existem as pessoas. Enfim, condomínios no todo (áreas comuns e unidades autônomas) são únicos. Logo, precisam ser tratados com muito bom senso, carinho e respeito, o que deve ser estendido a todos os ambientes que vivemos.

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Descarte de lixo, inclusive de entulho, merece atenção para evitar que o condomínio seja multado

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e há algo que o brasileiro estranha em algumas cidades turísticas mundo afora é a limpeza das ruas. Os turistas estrangeiros, por sua vez, também destacam a questão da limpeza das ruas quando se referem ao que não gostam na cidade maravilhosa. Mas a Comlurb está investindo seriamente para mudar isto. Desde o final do ano passado, uma série de iniciativas vêm sendo cumpridas em uma ofensiva contra os “sujismundos” — aqueles que desrespeitam a lei 3273/01, a Lei de Limpeza Urbana. As ações da Companhia vão desde a utilização de 550 agentes de fiscalização, com licença para multar e repreender, ao aumento de 50% no valor das multas, além de

Fotos: Assessoria de Comunicação da Comlurb

POR UMA CIDADE MAIS LIMPA

Campanhas, como a Caçamba Legal, visam ordenar o descarte de entulho, evitando irregularidades que enfeiam a cidade.

campanhas, como a Caçamba Legal, que visa a ordenar o descarte de entulho, evitando irregularidades que enfeiam a cidade. “O objetivo é contribuir para que o carioca entenda que está na hora de ele ajudar a manter a cidade limpa”, defende Ângela Fonti, presidente da Comlurb. Uma das principais queixas da Companhia é a de que o Rio produz quase dez mil toneladas de lixo por dia e 40% dele é recolhido em áreas públicas. “Além de sujar a cidade, o lixo e o entulho deixados nas ruas entopem as galerias pluviais e são criadouros de mosquitos da dengue, o que afeta a todos”, diz.

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A dengue e a perspectiva de muitas vítimas na epidemia deste ano são motivos para que a população tenha mais atenção com o lixo acumulado, não apenas nas ruas da cidade, como também nos quintais, nas áreas comuns e nas varandas. Segundo a Comlurb, em suas ações rotineiras e de limpeza das ruas, a atenção à eliminação de criadouros é grande. Mas é mesmo para o lixo doméstico — o responsável pelo maior volume de lixo produzido — que a Companhia e a Prefeitura investem em um choque de limpeza para conscientizar a população de que o lixo produzido por ela deve ser guardado até o recolhimento de rotina feito pela Comlurb. É aí que entra uma das principais responsabilidades do condomínio no cumprimento à lei da limpeza. O condomínio só pode colocar o lixo domiciliar — separado nos seus diferentes tipos, acondicionado em recipientes apropriados e colocado nos locais especificamente designados — dentro do horário de coleta domiciliar.

o sistema de tubo de queda em boas condições, muitos condomínios fecham os dutos. Isto facilita o controle do correto descarte do lixo pelos moradores.

por uma cidade mais limpa

Uma boa maneira de mobilizar e conscientizar é implantar um programa de coleta e reciclagem de lixo que inclua o treinamento de empregados dos condomínios e dos apartamentos. São eles, mais que os proprietários das unidades, que lidam diretamente com o lixo. A presidente da Comlurb reconhece que o síndico precisa contar com o

O morador deve colaborar Outra responsabilidade é a de orientar o morador. O descarte do lixo doméstico no caso de edifícios que ainda dispõem de tubo coletor é um problema que envolve o condômino. Porém, é o síndico o responsável pelas condições de operação, asseio e higiene do chamado sistema de movimentação interna dos resíduos nas edificações. Como é difícil manter

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Ângela Fonti, presidente da Comlurb.

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apoio e a participação dos moradores para o correto cumprimento da lei de limpeza urbana, mas diz que a solução é orientá-los a separar o lixo orgânico do reciclável antes de descartá-lo. “Eles devem saber que é vedada a colocação de embalagens de vidro e entulho de obras, assim como de materiais pesados, independentemente de seu volume, no duto ou fora dele, junto com o lixo domiciliar”, completa. Caçamba Legal O alerta é importante. Com mais fiscais atuando, as multas são inevitáveis. “A intenção inicial é educar o cidadão. Mas multas serão aplicadas em caso de reincidência”, diz.

As Caçambas Legais devem ser pintadas e apresentar, de forma legível, o nome e o telefone da empresa, além do número do Teleatendimento da Comlurb para denúncias de irregularidades. A Companhia dispõe de um serviço gratuito de remoção de entulho de pequenas obras, de galhadas provenientes de podas de árvores e de bens inservíveis (fogões, geladeiras, sofás, eletrodomésticos etc). O telefone para a solicitação do serviço é o 22049999. O entulho é retirado em um prazo de três dias, mas há reclamações de que a demora pode ser ainda maior. E o serviço cobre apenas pequenas

O descarte de entulho é um dos principais problemas para os condomínios que não dispõem de espaço para a guarda dos resíduos até que seja feita a retirada pela Comlurb ou por um serviço contratado. A colocação de caçambas em calçadas e vias públicas vem sendo alvo também da Secretaria de Ordem Pública. Para evitar que a remoção de entulhos de obras atrapalhe a ordem na cidade e evitar o descarte desses resíduos em lugares impróprios, o uso das caçambas ganhou normatização dos serviços prestados por empresas e autônomos. Para orientar a população, a Comlurb criou a campanha Caçamba Legal e instalou em diversos locais da cidade cartazes alertando para a contratação apenas do serviço de empresas e prestadores que seguem as novas normas da Companhia.

O que diz a Lei de Limpeza Urbana sobre o uso de caçambas

A Lei Municipal de Limpeza Urbana (Lei 3273, de 06 de setembro de 2001), em seu artigo 69, determina que as caçambas deverão ser sempre retiradas pelos responsáveis quando: I - decorrer o prazo de 48 horas após a colocação da caçamba, independentemente da quantidade de resíduos em seu interior; ou II - decorrer o prazo de oito horas após a caçamba estar cheia; ou III - se constituírem em foco de insalubridade, independentemente do tipo de resíduo depositado; ou IV - os resíduos depositados estiverem misturados a outros tipos de resíduos; ou V - estiverem colocados de forma a prejudicar a utilização de sarjetas, bocas de lobo, hidrantes, mobiliário urbano ou qualquer outra instalação fixa de utilização pública; ou VI - estiverem colocados de forma a prejudicar a circulação de veículos e pedestres nos logradouros e calçadas.

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quantidades: o máximo é o equivalente a 150 sacos de 20 litros. Acima disso, o proprietário da obra deve contratar um serviço particular de caçamba. Todos os serviços da Comlurb podem ser solicitados pelo Teleatendimento 2204-9999, que funciona de segundafeira a sábado, das 6h às 22h. O número também registra elogios, reclamações e denúncias de irregularidades. Abrigo inusitado libera condomínio de preocupações com o entulho No Condomínio Porto das Palmeiras, no Flamengo, além de um local para o descarte do lixo, adequado e corretamente cuidado, há uma área que o síndico destina à colocação do entulho enquanto ele não é recolhido. A caverna, como chama, é uma área espaçosa no final da garagem entre o primeiro e o segundo bloco, deixado de lado pela construtora. “Na época da construção, encontraram uma pedreira no local. Algumas pedras foram dinamitadas; outras, não. E,

então, ficou uma área entre uma pedra enorme e a parede. Como é bastante alta, passamos a chamá-la de caverna. Colocamos lâmpadas e prateleiras e a utilizamos como depósito”, conta o síndico Alexandrino, que considera uma sorte dispor de um espaço que pode ser utilizado para esta finalidade. A área permite ao condomínio realizar o controle do descarte do entulho de modo muito independente, sem precisar da Comlurb nem incomodar o morador com a incumbência de contratar um serviço de caçamba e ver a vizinhança se aproveitar, um processo que para o síndico aborrece, causa sujeira e enfeia calçadas e ruas. “Para quem depende somente das caçambas, é difícil. Mas aqui não temos este problema”, comemora. Para se ter uma idéia do tamanho da caverna-depósito do Porto das Palmeiras, quando bem cheia, são precisos dois caminhões-caçamba para esvaziá-la. O condomínio cobra dos moradores 50 centavos por saco de entulho para ajudar a pagar os caminhões, já enquadrados na normatização da Caçamba Legal.

A “caverna” é uma área espaçosa no final da garagem entre o primeiro e o segundo bloco, aproveitada para depositar o entulho. LOWNDESReport 13

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APLICAÇÃO DE PENALIDADES Multas e sanções exigem atenção redobrada para não causar maiores danos que a infração às regras no condomínio

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os eventos que reúnem síndicos e especialistas, no cotidiano de gerentes de condomínios das administradoras e dos escritórios de advogados o tema é recorrente. Como aplicar multas e sanções aos condôminos que infringem as regras do condomínio? A preocupação não é sem motivo. Cresce o número de ações por danos morais movidas por moradores que foram penalizados e se sentem prejudicados em seus direitos. Os especialistas recomendam prudência e observância absoluta às leis que regem o condomínio: a convenção, o regimento interno e, na sua ausência, o estabelecido em assembléia. E, acima destes, a lei que rege o País: o Código Civil Brasileiro.

É consenso entre as orientações, com base na lei e na jurisprudência, que o principal cuidado do síndico deve ser o de não expor o infrator ou devedor. Esta exposição gerará, possivelmente, uma ação de indenização por danos morais que, certamente, terá êxito, causando prejuízos ao condomínio. Sob uma perspectiva ampla do tema, o síndico deve ter atenção para dois pontos fundamentais que são os procedimentos previstos na convenção do condomínio e a não contrariedade à lei. Ou seja, ainda que esteja previsto nos instrumentos que regem aquele grupo de moradores, não pode ferir o Código Civil ou quaisquer outras leis em vigor no País. A orientação pode desnecessária, mas não é.

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O gato subiu no telhado: a comunicação deve anteceder a punição

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Guilherme Ferreira, gerente de condomínios da Lowndes.

Guilherme Ferreira, gerente de condomínios da Lowndes, responde a muitas perguntas sobre a aplicação de multas. Mas nem sempre é suficiente o esclarecimento de que se deve consultar a convenção e, no caso de ela ser omissa, o regimento interno, e, na ausência de especificação neste documento, deve-se convocar uma assembleia para deliberação acerca da criação da multa. “Vez por outra,

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querem saber se não podem fazer uma ou outra coisa que extrapola não apenas o que está previsto, mas o bom senso”. A revolta contra um condômino inadimplente ou antissocial não é boa conselheira nestas horas. É aí que a experiência de profissionais com conhecimento e vivência dos problemas condominiais faz a diferença. Sérgio Murillo, também gerente de condomínios da Lowndes, chama a atenção dos síndicos para a importância da sanção como um ato educativo, que como tal deve seguir uma gradação: comunicação, educação, punição. “Por se tratar de moradia ou de local de trabalho, onde pessoas convivem, deve-se ter mais cuidado para não tornar o ambiente nocivo. Um ato nocivo de um não vale isto”, pondera. Ele aconselha a, primeiramente, enviar uma comunicação falando sobre o ato em si, alertando para o fato de que se trata de uma infração passível de sanções e multas previstas nos instrumentos que regem o condomínio. “As pessoas não leem as regras e acabam infringindo-as. Em caso de infração, deve-se primeiro dar conhecimento de que existem regras que devem ser conhecidas para a boa convivência entre os condôminos”, esclarece, acrescentando que somente depois desta comunicação, havendo

A aplicação de multas pelo Código Civil

O artigo 1.334, IV, do Código Civil Brasileiro, determina que toda penalidade deve estar prevista na Convenção. Mais à frente, em seus artigos 1.336 e 1.337, dispõe, genericamente, sobre 3 tipos de multas: • A aplicação de multa de até 5 quotas por descumprimento de deveres condominiais — art. 1.336, § 2°, do Código Civil Brasileiro. Se houver previsão na convenção, essa multa poderá ser aplicada pelo síndico. • A aplicação de multa de até 5 quotas por descumprimento reiterado de deveres condominiais — art. 1.337, caput, do Código Civil Brasileiro. Esta multa somente pode ser aplicada por deliberação em assembleia por ¾ do condomínio e para o descumprimento reiterado. • A aplicação de multa de 10 quotas por descumprimento reiterado de deveres condominiais e que gere incompatibilidade de convivência com os demais — art. 1.337, parágrafo único, do Código Civil Brasileiro. Esta multa somente poderá ser aplicada por deliberação em assembleia por ¾ do condomínio. Quanto à possibilidade de se aplicar a multa de 5 ou 10 cotas contida no artigo 1337 do Código Civil e em seu parágrafo único, os juízes têm entendido pela legalidade, desde que se delibere sobre a matéria atendendo aos quoruns e, posteriormente, notifique o condômino nocivo para se defender. Atendendo a estes requisitos, não há maiores impedimentos nos casos de antissocial. As multas por reiterado descumprimento de 5 e 10 quotas não são aplicáveis sem previsão expressa da convenção, nem sem expressa notificação do condômino, posto que o STJ definiu em seu Enunciado 92 que: “ As sanções do art. 1337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo.”

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reincidência, deve-se partir para as sanções, mas somente as previstas ou aprovadas em assembleia.

Sérgio Sender, advogado especialista na área imobiliária.

“É importante que esta comunicação seja entre síndico e condômino. Ainda que, indiretamente, envolva terceiros, o fato não deve ganhar proporções de conhecimento geral para não criar a possibilidade de ações por danos morais. Além disso, é necessário sempre ter cuidado. Quando houver a necessidade da realização de uma assembleia, deve-se elaborar o texto de convocação citando apenas o fato e, nunca, o nome do(s) titular(res)”, complementa Guilherme Ferreira. Na forma fria da lei

É importante que esta comunicação seja entre síndico e condômino. Ainda que, indiretamente, envolva terceiros, o fato não deve ganhar proporções de conhecimento geral para não criar a possibilidade de ações por danos morais.

Estes procedimentos amenizam a convivência cotidiana no condomínio e tornam as relações mais respeitosas e humanizadas. Mas compreensão não significa impunidade. Punir é uma ação educativa e preventiva.

Sérgio Sender, advogado especialista em questões imobiliárias e condominiais, afirma que, embora não sejam poucos os cuidados necessários para imposição de multas, constatase que, na prática, uma multa bem aplicada tem grande efetividade na prevenção de novos atos prejudiciais ao condomínio. “Ao se deparar com situações suscetíveis à multa, o síndico deve agir imediatamente, pois aguardar que os problemas de disciplina se resolvam sozinhos somente dará espaço para o surgimento de novas situações problemáticas, que, talvez, não possam ser solucionadas sem intervenção judicial”, alerta. Punir condômino inadimplente com restrições ao uso das partes comuns, por exemplo, acaba na Justiça e, geralmente, mal para os condomínios. “As decisões judiciais são majoritárias no sentido de que, quando não houver exposição do condômino devedor, não

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há que se falar em danos morais. Contudo, ainda minoritariamente, já começamos a verificar decisões de primeira instância que mantêm a proibição do condômino inadimplente de poder utilizar a área de lazer ou a piscina”, explica, acrescentando considerar a medida equivocada, posto que se trata de área comum da qual o próprio condômino devedor é dono, de modo que tal proibição fere o direito de propriedade.”Neste sentido, tem ainda prevalecido as decisões de segunda instância”, completa Sender. A orientação é para que a medida a ser tomada para o caso de inadimplência seja o ajuizamento da ação de cobrança, pois, no caso de persistir a inadimplência, o condômino perderá seu imóvel em leilão. O advogado ressalta a importância de que as disposições da convenção esclareçam todos os detalhes para a aplicação de multa. Devem constar questões como o fato de o síndico poder aplicar ou somente a assembleia, a forma da advertência prévia, uma eventual gradação de multas, o critério de reiteração, os prazos de tolerância, os meios de recorrer contra as multas e a forma de cobrança (junto ou não da quota ordinária de condomínio), entre outros detalhes. “Infelizmente, muitas convenções mal elaboradas ou antigas demais têm levado condomínios a resultados desastrosos, em que a responsabilidade por uma infração é clara, mas o condômino consegue invalidar judicialmente a multa, com base em uma convenção omissa, inadequada ou em desacordo com a legislação atual”, conclui.

Consulta cotidiana

Na caixa de e-mail de um gerente de condomínio, um diálogo que se repete: ----- Original Message ----From: Síndico To: Sérgio Murilo Sent: Thursday, December 09, 2010 7:24 AM Subject: Re: Orientacoes importantes Bom dia Sergio, Além das questões abaixo, gostaria de saber se um condômino inadimplente tem o direito de usar as áreas comuns, e ainda, reservar algumas específicas, como churrasqueira, salão gourmet, etc. Abs. Síndico -------------------------------Caro Síndico, O tratamento da inadimplência deve ser feito pela via extrajudicial ou judicial, não podendo ser diferente. Outras medidas (cerceamento de direitos) adotadas pelos condomínios são constantemente rejeitadas pelo juízo, que entende que os condomínios não têm legitimidade para aplicação das referidas medidas, ou seja, entende que os condomínios estão fazendo justiça com as próprias mãos. Abs, Sérgio Murilo

Sérgio Murilo, gerente de condomínios da Lowndes.

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Condomínio Barão da Laguna

OS 60 ANOS DO BARÃO DA LAGUNA ano de 2010 marcou um aniversário muito importante para o condomínio Barão da Laguna, no Flamengo: os seus 60 anos. Para comemorar, os moradores se reuniram e, depois de 8 meses e mais de 20 encontros, puderam confraternizarse em torno de uma exposição e uma festa linda, com a participação especial do Coral “La Voce d´Itália” e a benção do Padre Lídio, da Paróquia da Imaculada Conceição, com coquetel e até a explanação do professor e historiador Milton Teixeira, criador do projeto Conheça o Rio a Pé, da Riotur, que ensina a história da cidade aos turistas. Ele contou detalhes, entremeados de histórias pitorescas, desde a construção do condomínio — cuja imponência foi responsável por uma matéria sobre ele na revista Life -, passando pela história do Morro da Viúva e do Aterro do Flamengo. “Se antes do Aterro os moradores tinham uma vista espetacular da Baía de Guanabara, com ele ganharam um jardim belíssimo”, enalteceu. Para a

moradora e integrante da comissão que organizou a festa, Maria Ciavatta, a memória do condomínio sem grades, totalmente integrado ao Aterro do Flamengo, foi imediata. “Ainda lembro como era”, acrescentou. Talvez por isto o Barão da Laguna tenha uma relação tão forte com a natureza. Em seus jardins está uma das maiores e mais belas coleções de orquídeas do Rio de Janeiro. Maria contou aos outros moradores, em um vídeo produzido para marcar a data, como foi surpreendida certo dia com uma palmeira centenária em sua janela. “A síndica bateu na janela e perguntou se me importava”, disse, destacando o espanto ao saber que uma empresa especializada fora contratada depois que outra moradora reclamou que a palmeira prejudicava sua vista. Ela recorda, agradecida: “A espécie adulta tinha sido retirada do solo com todo o cuidado, transportada por cima da grade por um guindaste e colocada diante da minha janela. Um presente como nunca esperei receber”.

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Se antes do Aterro os moradores tinham uma vista espetacular da Baía de Guanabara, com ele ganharam um jardim belíssimo.

A imponência do condomínio Barão de Laguna

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deu certo Esta é uma característica do Condomínio. Uma comunidade especialmente ativa, unida em prol de gestões responsáveis. Foi assim quando mobilizaram todos e formaram uma comissão pela atualização e pelo registro da convenção do Barão da Laguna — tema de outro Deu Certo desta revista. Partindo do exemplo da constituição norte-americana, produziram uma nova convenção, sucinta e tendo como base os princípios da equidade, transparência e democracia. Deu uma trabalheira homérica, mas foi realizada com muita

organização, entusiasmo e sucesso pelos moradores. Foi assim também com as comemorações pelos 60 anos do condomínio. No dia da festa, os condôminos das 148 unidades, assim como seus familiares, estavam reunidos em uma confraternização verdadeira. As mais emocionadas eram as integrantes da comissão organizadora: Marcia Quaresma (síndica), Sônia Lois (representante do prédio 20), Sandra

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Musacchio (representante do prédio 40), Maria de Lourdes Xavier (subsíndica), Maria Therezinha Mendes (representante do prédio 80), Cenira Montellano (representante do prédio 100) e, ainda, as moradoras Maria Ciavatta e Carmela Rapucci. Além da realização da festa, elas também contribuíram com a pesquisa, que resultou na exposição que cobriu as paredes do hall de entrada com fotos e informações preciosas da história do condomínio e de seu entorno, desde os portugueses no Morro Cara de Cão, passando pelo Império e os séculos XIX e XX, e depois a criação do Aterro do Flamengo. Um trabalho que teve a participação do pesquisador Milton Teixeira, responsável por grande parte do acervo de informações apresentadas. Pelas fotos, todos puderam ver o quanto, apesar de seus 60 anos, o conjunto de cinco prédios da década de 50 esteve sempre impecável. Um orgulho para os seus moradores. Parabéns a todos! Que possam comemorar muitos aniversários, sempre com o mesmo sucesso. É o que desejamos aos condôminos do Barão da Laguna.

Partindo do exemplo da constituição norte-americana, produziram uma nova convenção, sucinta e tendo como base os princípios da equidade, transparência e democracia

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MOBILIZAÇÃO PELO MEIO AMBIENTE Projeto piloto na Zona Oeste é modelo do envolvimento dos condomínios residenciais com a coleta seletiva de lixo.

Foto: arquivo Instituto Ecoideias

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resce no Rio a conscientização para a correta destinação do lixo, com a adoção da coleta seletiva nos condomínios. Um exemplo é o lançamento do projeto Coleta Seletiva Solidária nos Condomínios, resultado de uma parceria entre as Secretarias Estadual e Municipal do Ambiente do Rio, a ABADI e o Secovi Rio. O projeto que se inicia quer triplicar, em um ano, o percentual de lixo urbano cujo destino final é a reciclagem. Mas, mesmo antes dele, outras ações já contribuíam para a transformação da relação do carioca com o lixo. Na Barra da Tijuca, por exemplo, o processo está acelerado. Nasce neste semestre uma fábrica de sabão, em Vargem Grande, para onde serão encaminhadas 170 toneladas de materiais recicláveis coletados exclusivamente nos condomínios da região.

Em troca do óleo coletado, os condomínios receberão barras de sabão e vassouras pet.

Segundo Regina Laginestra, da ONG Reviverde, responsável pelos projetos de coleta seletiva implantados na maioria dos condomínios do bairro, mais de 50% deles já realizam algum trabalho de separação e destinação de recicláveis.

la modularmente (mobilização + fábrica) a outras áreas da cidade, seja diretamente ou em parceria com outras organizações”, adianta.

A ideia da fábrica é do Instituto Ecoideas e veio de São Paulo, onde um projeto semelhante funciona com grande sucesso. “O Rio reúne condições culturais muito mais propícias à mobilização socioambiental”, afirma Sergio Pezzo, um dos responsáveis pelo projeto carioca.

A fábrica vai processar o resíduo de óleo e transformá-lo em sabão (líquido, sólido e pastoso) de excelente qualidade e com níveis de biodegradabilidade acima de 97%. Processará 50 toneladas, na primeira fase, gerando cerca de 60 toneladas de sabão por mês.

A Barra da Tijuca foi avaliada como a melhor escolha para a primeira implantação pelo perfil socioeconômico de seus moradores e por sua proximidade da natureza. “Mas a intenção é sedimentar toda a metodologia para aplicá-

As garrafas pet, que virão junto com o óleo usado, terão duas utilidades: a parte de cima será cortada para servir como funis para distribuição aos condomínios que aderirem ao projeto. O restante será transformado em vassoura de excelente qualidade.

Reciclagem: produção e inserção social

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Em troca do óleo coletado, os condomínios receberão barras de sabão e vassouras pet. Esta permuta será calculada a partir de uma pontuação a ser obtida por cada um: quanto mais óleo recolhido, mais sabão e vassoura pet receberão. Outro aspecto positivo deste projeto ficará por conta da geração de trabalho e renda que a fábrica de sabão possibilitará para os moradores das comunidades carentes da região. Quando estiver funcionando a pleno vapor, servirá também como um local de referência e centro de visitação para escolas, comunidades e ONGs, entre outros. Projeto piloto no Mundo Novo O trabalho de coleta é o resultado de um programa ambiental que o Instituto Ecoideas realiza nos condomínios. Deste programa, fazem parte palestras para moradores, cursos de capacitação de empregadas domésticas, eventos lúdicos e educativos em escolas da região, entre outras atividades. “A coleta seletiva de lixo reciclável já é uma realidade no Condomínio Mundo Novo. Só faltava mobilizar os moradores para a coleta específica do óleo usado de cozinha”, conta Regina Laginestra. A preocupação em preservar o meio ambiente não é novidade no Mundo Novo, que mantém ações educativas há mais de três anos e adotou a área junto às margens da Lagoa de Marapendi (um projeto da Prefeitura do Rio). “O condomínio já nasceu com a proposta de cuidar do meio ambiente, e a associação que é a responsável por toda a área comum e pelas atividades socioambientais, esportivas e culturais do condomínio não faz por menos”, conta a subgerente Elaine Lira, que participa da coordenação de todas as ações ambientais. Ela garante que o resultado vem devagar, mas de forma consistente, ampliando ainda mais o cuidado com o meio ambiente como um valor. “Isto é o mais importante e aproveitamos todas as oportunidades para conscientizar os moradores”, afirma. A partir de 2010,

Regina Laginestra, da ONG Reviverde, Elaine Lira Lopes, do Condomínio Mundo Novo, e Sergio Pezzo, do Instituto Criar/ Ecoideas: esquadrão pela reciclagem.

a associação uniu-se ao Instituto Aqualung nos mutirões pela limpeza da praia, convocando os moradores para limparem as areias em frente ao condomínio. O Mundo Novo tem, aproximadamente, 4 mil moradores. “Somente com os seis edifícios residenciais e os dois apart-hotéis da Associação Mundo Novo, o resultado da coleta de óleo usado já chama a atenção”, destaca Pezzo. O Instituto Ecoideas entregará a cada prédio uma caixa para armazenar as garrafas com o óleo coletado pelos moradores e passará periodicamente para trocar as caixas cheias por outras vazias.

Outras iniciativas No condomínio San Fillipo, também na Barra, o sistema de coleta seletiva teve início no final de dezembro passado e desde janeiro está em pleno funcionamento, com compactadora, lixeiras e bombonas novinhas. Os moradores e funcionários participaram da palestra de conscientização feita pela Reviverde e já começaram a colaborar. “Foi preciso construir uma área para a separação e o armazenamento dos recicláveis na garagem do subsolo. O espaço ficou tão bonito que virou local de visitação dos moradores”, conta Luiz André do Nascimento, Administrador do San Fillipo. O

síndico

Domingos

Filho

está

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As garrafas pet, que virão junto com o óleo usado, terão duas utilidades: a parte de cima será cortada para servir como funis para distribuição aos condomínios que aderirem ao projeto. O restante será transformado em vassoura de excelente qualidade.

empolgado com tanta mobilização por ações de sustentabilidade. Ele foi presidente da Associação Bosque Marapendi (ABM) por duas vezes e é um dos maiores incentivadores de ações socioambientais. Ele acompanha à distância o pacto pelo meio ambiente, que mobiliza os síndicos dos cerca de 30 condomínios localizados no polígono entre as Avenidas Prefeito Dulcídio Cardoso, Afonso Arino de Melo Franco e Jornalista Henrique Cordeiro. “A maioria dos prédios da Dulcídio Cardoso, por exemplo, já está ligada à rede de esgoto da Cedae. Os outros seguem investindo nisto e em outras soluções, como a coleta de água da chuva e, mais recentemente, a iluminação por leds, o que reduz o consumo de energia”, comemora.

que a maioria já faz a coleta seletiva, ainda que de maneira incipiente, isto é, os faxineiros separam jornais, papelão e latinhas e vendem por conta própria, sem a interferência do síndico”, conta Regina Laginestra. Os moradores são os primeiros a se mobilizarem para a mudança em seus condomínios. Antes da implantação da coleta seletiva, muitos levavam suas embalagens recicláveis no portamala do carro para descartar nos PEVs (pontos de entrega voluntária) dos supermercados. É um sinal de que a Barra da Tijuca já tem esta consciência ecológica. Hoje os síndicos

A expectativa de especialistas e síndicos é de que a região venha a se tornar modelo para outros bairros. “Podemos responder apenas pelos condomínios em que já implantamos plenamente a coleta seletiva de lixo, mas sabemos

são cobrados pelos moradores e é só uma questão de tempo para se ter a totalidade dos condomínios com esta consciência e atuação”, comemora Regina. Ela destaca que a Barra da Tijuca é privilegiada por ter características diferenciadas dos demais bairros: há espaço não só nos compartimentos das lixeiras dos andares, como também no depósito final da garagem, onde fica armazenado o lixo reciclável. Além disso, todos os condomínios têm local para o caminhão do sucateiro estacionar, sem criar problemas no trânsito.

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porteiros Alexandre Coelho Lopes Condomínio Antares

UM DIAMANTE VERDADEIRO

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lexandre Coelho Lopes trabalha há 15 anos no Condomínio Antares, em Ipanema, quatro deles como porteiro-chefe, e acredita que o maior desafio da atividade é manter tudo em pleno funcionamento, antecipando-se aos problemas. Autodidata, diz que aprende todo dia alguma coisa e que a atividade no condomínio apresenta diariamente novos aprendizados. É por isto que optou pela profissão, depois de ter sido supervisor de segurança e, antes disso, lapidador.

Os desafios deste novo ambiente de trabalho foram chamando a sua atenção. Observando e aprendendo e, aos poucos, tomando gosto pelas muitas facetas que o dia a dia de um condomínio apresenta, Alexandre foi se interessando pela atividade de porteiro. Foi em uma troca de síndico, quando surgiu uma vaga de porteiro para a noite, que tomou coragem e se ofereceu. Com a sua experiência

Alexandre Coelho Lopes: “É preciso levar a vida de forma leve, brincar e rir. Ninguém quer encontrar um carrancudo na porta de casa”.

Foi em seu primeiro emprego, ainda com 17 anos, que aprendeu a importância do detalhe e da responsabilidade de fazer bem feito. “Pegava um diamante bruto e o entregava com 57 facetas, pronto para a venda”, lembra. A atividade perdeu vagas com a paridade entre o dólar e a moeda brasileira, deixando de ser interessante para os empresários. Mas Alexandre, convivendo por mais de 10 anos em um ambiente repleto de seguranças, aprendeu o ofício e logo começou a trabalhar na área. Seu primeiro posto foi na Rodoviária Novo Rio, mas, por sua postura e profissionalismo, logo os empregadores o selecionaram para atuar em um condomínio residencial de alto padrão. Era o Antares.

Se não for capaz de me antecipar aos problemas, que pelo menos possa resolvê-los antes mesmo que os moradores tomem conhecimento de que ele existiu.

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porteiros Alexandre já enfrentou assaltante, com um revolver em sua cabeça, para defender o prédio. Na ocasião, ele ainda era segurança e o porteiro deixou entrar alguém que disse ter autorização do síndico para cuidar do jardim. O assaltante foi logo apontando uma arma para Alexandre, que disse que o condomínio era monitorado por câmeras e por um sistema de segurança que acionava a polícia, que logo estaria ali. Revoltado, tentou atirar, mas não conseguiu. Alexandre foi jogado contra a parede, ferindo a cabeça, mas o bandido fugiu sem incomodar qualquer morador.

car e rir.

e as referências de quase 10 anos no prédio, o síndico aceitou na hora e não se arrependeu. Profissionalismo sem perder a alegria Mariângela Stavale, a síndica atual, contratada e em sua primeira gestão no prédio, não mede elogios: “Ele dá o sangue”. Parece exagero, mas

Mais recentemente, o porteiro-chefe saiu de casa, na Pavuna, às 23 horas, por causa de um vazamento em uma tubulação. “Ele já chegou com um bombeiro hidráulico e ficou até às 2 horas da madrugada, saindo apenas quando já estava tudo normalizado. E, no dia seguinte, estava aqui às 7 horas”, surpreende-se Mariângela. O que mais deixou a síndica impressionada foi o fato de saber que não é fácil conseguir um bombeiro numa hora dessas. “Não foi por ele ter vindo até aqui, o que já seria sinal de dedicação e consideração, mas por ter trazido com ele alguém capaz de resolver o problema. O que acontece, normalmente, é o morador ficar com o vazamento em seu apartamento a noite inteira, só encontrando socorro pela manhã”, completa. Entre os moradores, poucos sabem do que ocorreu e isto é um dos maiores motivos de orgulho e satisfação de Alexandre. “Se não for capaz de me antecipar aos problemas, que pelo menos possa resolvê-los antes mesmo que os moradores tomem conhecimento de que ele existiu”, diz. Mas a seriedade e o comprometimento com o trabalho não tiram do porteirochefe o bom humor. Para os moradores, ele é pura disposição e alegria. “É solícito e está sempre buscando

harmonizar as situações, que em uma obra são sempre estressantes. E isto, sem se prevalecer, sem pose. É muito profissional, mas com bom humor e leveza, o que é raro”, destaca Sueli Breda, recém-chegada ao condomínio, às voltas com a obra do novo apartamento. Ser organizado e ter para quem voltar são as dicas do porteiro Alexandre faz questão de dizer que o apoio da esposa, Márcia, com quem está casado há 12 anos e tem dois filhos pequenos, os gêmeos Yasmin e Lucas, de 4 anos, tem sido fundamental para a sua trajetória no condomínio. “Ela cuidou dos pais doentes por muito tempo e tem um temperamento muito especial. Gosto de ouvi-la sobre todos os problemas que surgem. Márcia tem sempre uma palavra que é essencial para que eu possa encontrar a solução”, emociona-se, acrescentando que a família é motivo das maiores alegrias, mesmo em meio a problemas e dores, como a perda recente do avô, que foi pai e mãe para ele. O porteiro-chefe acredita que ter alguém, uma família para a qual voltar, é muito importante para o profissional de portaria. Outros requisitos que considera essenciais são gostar do trabalho, ser capaz de lidar com pessoas e com cotidianos estressantes e capaz de resolver problemas — e não passá-los adiante. E, ainda, ser organizando, para ter um planejamento e acompanhar o funcionamento e a periodicidade das manutenções, além de ser autoditada para aprender a operar os muitos equipamentos utilizados em um condomínio, seus defeitos e correções. Mas isto tudo sem esquecer, é claro, do bom humor. “É preciso levar a vida de forma leve, brincar e rir. Ninguém quer encontrar um carrancudo na porta de casa”, conclui. LOWNDESReport 29

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Não nos responsabilizamos pelos artigos, anúncios, cartas ou conceitos devidamente assinados por seus autores e/ou agências.

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