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ANO 6 | Nº 32 | Mai/Jun 2019

WhatsApp na gestão de condomínio Prós e contras

revestimento de Fachada Cuidados para evitar o desplacamento

Pool ou vinculada Conheça estes dois tipos de contas bancárias

case de sucesso síndica revela segredos de uma boa gestão


A edição 32 da nossa revista está recheada de boas matérias. Tudo para você se manter atualizado com as novidades e tendências em gestão de condomínios. O primeiro ponto que gostaríamos de destacar está presente no artigo do nosso colaborador José Maria e na entrevista com a síndica Maria Tereza pois ambos ressaltam a importância do apoio dos conselheiros e do sub síndico na administração do condomínio. O síndico, como todos sabem, é um líder e para tanto, não deve agir sozinho. Deve reunir parceiros baseados na lealdade e no respeito para a defesa dos interesses comuns e porque não do crescimento do condomínio, no sentido de buscar manutenção e melhorias constantes do patrimônio. Para atingir estes objetivos, há que se promover o diálogo dentro do condomínio e hoje em dia a ferramenta mais utilizada para este fim é sem dúvida o celular, e em particular, o aplicativo WhatsApp. Procuramos ouvir alguns profissionais para saber de que forma esta ferramenta está sendo aplicada no dia a dia dos condomínios, já que é tudo muito recente. Confira na matéria de capa o que diz também o advogado especialista em Direito da Tecnologia da Informação, Lair de Castro, que deu dicas importantes de cuidados indispensáveis a serem tomados ao se utilizar esta ferramenta na administração do condomínio, seja pelo síndico ou pelas administradoras. Para esclarecer uma questão polêmica, abordamos, nesta edição, dois tipos de contas bancárias que as administradoras oferecem aos síndicos: as contas individuais e as contas pool. Apesar não ser ilegal, a conta pool, ou coletiva, não é a ideal, pois movimenta os recursos de vários edifícios e esta situação tem desvantagens como a ausência do extrato para conferência da movimentação saldo real do edifício. Mas ela também tem vantagens, como poder ser utilizada por condomínios sem CNPJ ou por aqueles que preferem não pagar tarifa de manutenção de conta para não onerar o condomínio. Conheça mais detalhes sobre este assunto lendo a matéria da página 7. Indispensável também é a leitura do texto sobre desplacamento de revestimento de fachada. Situação comum de acontecer e difícil de resolver, o texto traz os caminhos que o síndico deve seguir para solucionar o problema e evitar um mal maior como o ocorrido no Rio de Janeiro, em março, quando uma estudante foi atingida gravemente na calçada por placas de granito que se desprenderam da varanda de um apartamento. Por fim, comunicamos que foi adiado o Curso de Excelência em Gestão de Condomínios que seria realizado em maio pelo professor Sérgio Craveiro (SP). Nova data será informada ao longo do segundo semestre. A todos uma boa leitura!

ANDREA CASTILHO EDITORA

EDITORA Andrea Castilho DIRIGIDO A Condomínios residenciais, comerciais, associações, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE Bimestral TIRAGEM 4.000 exemplares PÚBLICO LEITOR Síndicos, sub síndicos, conselheiros, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO Juiz de Fora / Minas Gerais JORNALISTA RESPONSÁVEL Andrea Castilho 98887-6126 MTB 5892 logica@logicavirtual.com COLABORADORES Joaquim A. de Castilho José Maria Braz Pereira Lena Sperandio Manu Almeida Thiago Stephan CONTATO PUBLICITÁRIO (32) 98887-6125 (32) 99133-4059 contato2@logicavirtual.com contato@logicavirtual.com PRODUÇÃO

Rua Halfeld, 414 Sl. 710 Centro - Juiz de Fora, MG (32) 3212-3329 logica@logicavirtual.com www.sindicojf.com.br

SUMÁRIO

IMPRESSÃO OlpsGráfica

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Cuidados para evitar o desplacamento de fachada

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Escolha entre a conta pool e a conta vinculada

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O WhatsApp na gestão de condomínios

Dicas para uma boa gestão como síndico

A reprodução dos textos desta revista requer autorização prévia da editora, por escrito, estando os infratores sujeitos às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista. O SÍNDICO em revista não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

EXPEDIENTE

editorial

a união faz a força


indicadores

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM CONSERVADORAS (válido até 31/12/2019) - Sindicato dos Trabalhadores em Empresas de Asseio e Conservação e Limpeza Urbana de Juiz de Fora – SINTEAC

> > > > >

Database – janeiro de cada ano

Faxineiro/Serviços gerais ......................................R$ 1.093,22 Ascensorista (6 horas) ..........................................R$1.275,28 Garagista...............................................................R$ 1.370,00 Porteiro / Vigia de condomínio..........R$1.300,00 / R$ 1.415,08* Zelador...................................................................R$ 1.287,32

*Conforme a Convenção Coletiva, o piso salarial para porteiro/vigia que presta serviços em condomínio será de R$1.300,30 ou aquela empresa que conseguiu realizar a equiparação salarial, praticará o piso de R$1.415,08.

- Adicional noturno: 20% (entre 22h e 5h com hora noturna computada em 52 minutos e 30 segundos) - Hora extra: 60% - Auxílio alimentação: R$ 14,69/dia trabalhado (jornada diária de 6 horas ou especial de 12x36 horas) Hora extra intrajornada: 50% Confira a CCT completa na página http://sindicojf.com.br/legislacao.php

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM condomínios

(válido até 31/12/2019) – Sindicato dos Empregados em Edifícios e Empregados em Empresas de Compra e Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de Juiz de Fora – SINDEDIF-JF Database – janeiro de cada ano

> Empregados em condomínios residenciais .....................R$ 1.114,51 > Empregados em condomínios comerciais........................R$ 1.180,35

25% (entre 22h e 05h) 75% > Auxílio alimentação: R$ 130,00/mês ( Valor mínimo) > Auxílio odontológico: R$ 36,00/mês > Adicional noturno:

> Hora extra:

Confira a CCT completa na página http://sindicojf.com.br/legislacao.php

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM ADMInisTRADORAS (válido até 30/04/2019*) - Sindicomércio JF / Sindedif - JF Database - maio de cada ano > Empregados em empresas EPP, ME, MEI sem adesão ao REPIS ..............................................................R$ 1.104,00 > Empregados em empresas EPP, ME, MEI com adesão ao REPIS.................................................................R$ 981,25 REPIS - Regime de Piso Simplificado

Horas extras 80%

*Até o final desta edição, ainda não havia sido celebrada a CCT 2019/2020

telefones úteis SINTEAC - (Sindicato dos empregados em conservadoras) Rua Barão de São Marcelino, 165, Alto dos Passos (32) 3218-7127 / 3212-0803

2 O SÍNDICO em revista

Sindicomércio JF - (32) 3215-1317

SINDEDIF (Sindicato dos empregados em edifícios e empresas de administração) (32) 3215-9461

SINDICON (Sindicato dos Condominios - Patronal) (32) 3017-4545 Av. dos Andradas, 547 - sala 915 Morro da Glória - Juiz de Fora

REVISTA O SÍNDICO (32) 3212-3329 98887-6125 98887-6126 99133-4059

CORPO DE BOMBEIROS - 193 SAMU - 192 DEFESA CIVIL - (32) 3690-7102 POLÍCIA MILITAR - 190 CESAMA - 115 CEMIG - 116


artigo

brazpereirajm@hotmail.com

José Maria Braz Pereira Consultor Condominial

Falando em condomínio Uma visão sobre Gestão Condominial Iniciamos nosso artigo, lembrando condomínio praticando, em juízo ou aos síndicos e conselheiros, condômi- fora dele, os atos necessários à defesa nos e outros que pretendem ou que dos interesses comuns”. atuam na área de administração de Para entender a autoridade do líder, condomínios que aproveitem todas as basta conhecermos a origem da palaoportunidades possíveis para adquiri- vra “autoridade”, que deriva do latim rem conhecimentos específicos sobre “auctoritas”, que por sua vez vem de gestão de condomínios. “auctor”, derivado de “augere”, que Quero lembrar também que, em se significa “fazer crescer”. tratando de gestão, para se realizar Assim, o líder, e quem deseja ser uma administração eficaz e de resul- líder, deve se lembrar que seu printados positivos, o gestor precisa, antes cipal papel é fazer seus liderados de tudo, ser um líder e ter “foco”. Um crescerem e participarem de forma grande problema da gestão condomi- compartilhada em busca de objetivos nial é que as pessoas que compõem comuns e resultados que atendam à o condomínio não sabem exatamente coletividade. o que estão buscando e o que devem No contexto dos condomínios, o fazer prioritariagestor precisa admente. Isto porque ministrar para as o gestor (síndico) pessoas que ali também não tem vivem e não para foco, nem objetiaquelas as quais Para se realizar vos ou metas clagostaria de conviuma administração ver, uma vez que ras. Assim, não há como definir priocada indivíduo eficaz e de ridades, e às vetem suas expectazes são realizadas resultados positivos, tivas que precisam ações que não são ser administradas o gestor precisa, essenciais em deem razão do bem trimento de outras comum. antes de tudo, mais importantes. É por isso que Na verdade, a imagem de líder ser um líder quase todos se esé sempre comquecem que o conparada a de um e ter “foco” domínio nasce da maestro de uma união de pessoas, orquestra. Embodesde a incorporação até a Assembleia ra ele, na orquestra, não toque insGeral de instalação, onde um grupo de trumento algum, a sua autoridade pessoas se associou espontaneamente está em conseguir fazer com que cada ao adquirir suas unidades autônomas músico dê o máximo de si para que o concerto seja espetacular. O síndi(apartamentos, salas, etc). Neste momento, surge a neces- co, assim como um maestro, precisa sidade de um líder que promova a manter um diálogo aberto com todos cumplicidade e parceria de lealdade os moradores, condôminos ou não, e respeito entre todos. A importância pois, como na orquestra, ninguém da liderança dos síndicos nos condo- pode falhar, nem deixar de colaborar mínios está presente no art. 1.348, II ou de participar com seus conhecido Código Civil que diz que ele deve: mentos. Até o próximo. “representar, ativa e passivamente, o Edição 32 | Mai/Jun 2019

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Manutenção predial

Desplacamento do revestimento de fachada Acidente no Rio de Janeiro acendeu o sinal de alerta nos condomínios SERVICOR

Profissionais fazem manutenção preventiva com a troca do rejuntamento No início de março, placas de granito se desprenderam da fachada de um prédio no bairro do Leblon, Zona Sul do Rio de Janeiro, ferindo gravemente uma estudante de 20 anos. Segundo matéria publicada no jornal O Globo no início de abril, “a falta de parafusos de fixação nas placas de granito da fachada do prédio, aliada à umidade no último andar do edifício, foi a causa do acidente.” Foi o que apontou a perícia da Polícia Civil fluminense. A grave situação não é exclusividade de quem vive na Cidade Maravilhosa. O desplacamento do revestimento de fachadas dos edifícios é um tema que merece muita atenção, principalmente dos síndicos, uma vez que ele pode ser responsabilizado em caso de ocorrências semelhantes à registrada no Leblon. Foi agindo de maneira zelosa, por exemplo, que a atual conselheira do Edifício Del Fiori, Ana Paula Bisaggio, conseguiu evitar problemas maiores quando ainda era síndica, função que exerceu por nove anos.

Ela explica que era comum ocorrer o estufamento do revestimento, normalmente em pares, formando um “V”. Todavia, durante a instalação dos granitos, eles receberam um grampeamento. “Mesmo assim, soltava, ficando preso apenas por um pedaço do ‘ferrinho’ do grampo. Logo que percebíamos o estufamento, contratávamos um profissional para descer na cadeirinha e fazer a manutenção. Mas o custo era muito alto”, revela Ana Paula. Diante da repetição do problema, foi necessário agir. “Chegamos à conclusão, em assembleia, que seria necessário fazer a reforma da fachada, já que o parafuso usado ficaria aparente, e criamos um fundo para a obra. Foi o que resolveu. O risco era muito grande. Como não há marquise, em caso de queda, cairia no jardim do prédio, onde as crianças brincam, na entrada principal e na entrada de garagem, além das áreas externas dos apartamentos do térreo”, explica Ana Paula.

Era comum ocorrer o estufamento do revestimento, normalmente em pares, formando um “V”

4 O SÍNDICO em revista

divulgação

divulgação

Ricardo Guerrero alerta para a responsabilidade de síndicos e administradoras em relação a acidentes envolvendo o desplacamento de fachada

Ana Paula conta que as placas de granito do Edifício Del Fiori estavam se soltando dos grampos que as prendiam à fachada


Manutenção predial

Manutenção e prevenção: segurança e economia São várias as situações que podem levar ao desplacamento de revestimento cerâmico, de pedras ou mesmo da massa usada no revestimento da fachada. Quem afirma é o diretor e engenheiro da CT&G Projetos e Construções, Ricardo Guerrero. Ele alerta para a necessidade de o condomínio realizar, periodicamente, manutenção preventiva dos revestimentos, com prazo definido por parecer técnico especializado. Entre as causas mais comuns, infiltrações nas fachadas, provenientes tanto da parte externa quando da interna. “Às vezes, em um revestimento cerâmico, há falta de rejuntamento ou ele já desgastou com a ação do tempo, começando a fazer a percolação de águas. Como todo revestimento é higroscópico, em contato com água tende a se expandir. Assim, acaba ocorrendo um esforço maior de sua aderência, ocasionando o desplacamento. Isso serve para granito, cerâmica, porcelanato e mesmo o embolço, ocorrendo trincas na argamassa e, consequentemente, infiltração”, explica Guerrero. Opinião semelhante é a de Guilherme Junqueira, administrador da Servicor, empresa de manutenção de fachadas prediais. “Essa situação é comum principalmente em edifícios mais antigos. Ocorre devido à ação de intempéries, com dilatação do revestimento e da massa. Com o tempo, o revestimento vai se soltando. A entrada de água através das juntas também é um causador. A infiltração apodrece a massa. Isso ocorre, principalmente, por falta de manutenção do rejuntamento. Essa umidade também pode entrar pelos poros do revestimento”, comenta Junqueira.

A exemplo de Ana Paula, é necessário agir rapidamente para evitar consequências mais graves. Nesse aspecto, todos do condomínio podem ajudar, inclusive os funcionários da conservação. De acordo com Guerrero, um simples pedaço de rejunte encontrado durante a varrição de uma área externa, por exemplo, deve ser comunicado imediatamente ao síndico. “A indicação do serviço que deve ser feito cabe a um técnico responsável, especializado em inspeção predial, que vai fazer um parecer do que está ocorrendo e identificar as possíveis causas. Cabe a ele dar as orientações necessárias em termos de manutenção e reparos para sanar o problema, além do acompanhamento”, avalia o engenheiro, explicando que o especialista também poderá orientar em caso de uma situação mais crítica, que exija medidas como colocação de tela ou bandeja de proteção a fim de evitar que o revestimento ameace a segurança das pessoas ou cause danos materiais. Na Servicor, um procedimento comum para averiguar a situação do revestimento da fachada é a utilização do martelo de borracha. “Um profissional qualificado verifica a fixação dos revestimentos utilizando um martelo de borracha. Com técnicas de rapel, ele desce pela fachada batendo em cada revestimento. Se fizer um som oco, é sinal de alerta. Recomenda-se, nesse caso, a retirada ou o parafusamento do revestimento”, explica, ressaltando que a manutenção preventiva é mais barata do que a corretiva. Ele alerta aos síndicos para observarem, principalmente, o aparecimento de estufamento, situação que exige manutenção imediata.

Entre as causas mais comuns, infiltrações nas fachadas, provenientes tanto da parte externa quando da interna

Responsabilidade civil No Rio de Janeiro, a Lei Estadual nº 6400/13 estabeleceu a auto vistoria, inclusive de fachadas, a ser realizada pelos próprios condomínios e informada à Prefeitura. De acordo com o engenheiro Ricardo Guerrero, não há legislação semelhante em Juiz de Fora. “Existem normas específicas de manutenção e de conservação que devem ser seguidas pelos síndicos, com força de lei. Se acontece algum problema de desplacamento por falta de manutenção, o síndico ou a administradora poderão ser responsabilizados”, explica, acrescentando que essa situação pode, inclusive, comprometer o recebimento de seguro. Por outro lado, “se o síndico levar o problema à assembleia, e os condôminos resolverem não tomar providências, ele se exime de responsabilidade, que passa a ser do condomínio. Isso deve estar muito bem

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registrado. Às vezes, o síndico ou a administradora percebe a necessidade, mas a assembleia é soberana, e ela pode tomar a decisão de não fazer a intervenção, deixando para depois. Nesse caso, o síndico deve se resguardar”, orienta Guerrero. “Se ocorrer desplacamento, deixa de ser uma obra voluptuária e passa a ser necessária. De qualquer forma, a assembleia precisa autorizá-la, até porque não será um valor pequeno. Tudo isso tem que ficar muito claro na ata para que o síndico se exima de responsabilidade civil”, explica a proprietária da Lázuli Administradora de Condomínios, Silayne Viccini. O síndico pode, sem necessidade de aprovação em assembleia, “mandar retirar todas as pastilhas, placas que estejam caindo. Isso é da função dele, pois vai estar eliminando o risco”, conclui.


Conheça as vantagens e as desvantagens de cada tipo de conta

A conta pool tem a seu favor a redução significativa de taxas bancárias

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Assunto importante que síndicos, conselheiros e demais condôminos devem ficar atentos é em relação ao tipo de conta bancária que o condomínio usará. Entre as opções oferecidas pelas administradoras, estão a conta individual ou vinculada e a conta pool. A primeira é uma conta do próprio condomínio, que pode escolher entre dar uma procuração à administradora para emissão de cheques ou optar por somente o síndico poder assiná-los. Há, ainda, a possibilidade de o síndico assinar conjuntamente com o subsíndico ou um conselheiro. Todas essas possibilidades devem ser aprovadas em assembleia e constar em ata. A outra, a conta pool, é a que mais gera dúvidas. Por isso, ao longo deste texto, procuraremos explicar suas vantagens e desvantagens.

Quem vai assinar os cheques da conta bancária do condomínio é uma decisão que deve ser aprovada em assembleia e constar em ata

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Gestão financeira

Conta individual e conta pool


gestão financeira

conta pool As vantagens Ferramenta que pode trazer benefícios para os condomínios e administradoras, a conta pool é coletiva, normalmente aberta em nome da administradora– utilizando o CNPJ dela - para movimentação financeira de diversos condomínios. Todavia, a opção deve ser acompanhada por uma escolha consciente da administradora, pois ela efetuará os pagamentos das despesas e os recebimentos das cotas de cada imóvel. Dentre os benefícios da conta pool, destacase a possibilidade de realizar movimentações bancárias antes mesmo de o condomínio ter CNPJ ou quando estiver impossibilitado de usá-lo. Além disso, tem a seu favor a redução significativa de taxas bancárias, conforme explica o advogado e sócio da Águila Administração de Imóveis, Thiago de Aragão. “O condomínio ter a sua movimentação incluída em uma conta pool gera a redução de suas despesas com tarifas de manutenção de contas correntes”, explica. Ainda segundo Aragão, a conta pool “é um artifício utilizado por administradoras na tentativa de atender às características de alguns condomínios ou até de facilitar o próprio trabalho”. Entre as facilidades, está o fato de a administradora efetuar movimentações financeiras e pagamentos das despesas do condomínio sem depender do síndico. Em relação aos tipos de movimentações de um condomínio, Aragão explica que as contas pool normalmente são utilizadas para cobrir as movimentações relacionadas às despesas ordinárias – como luz, água e conservação. Ele aconselha que os recursos captados para fundo de reserva, por exemplo, fiquem em conta individualizada, mesmo que em nome da administradora.

As desvantagens As contas pool, conhecidas ainda como compartilhadas, também têm contras. Entre eles, maior risco de fraude, pois o acompanhamento se dá apenas por meio de relatório da administradora, e não por extratos de movimentação bancária, o que é característico da conta individual. Por ser coletiva, exige, segundo Aragão, “maior atenção e cuidado, pois nela estão depositados recursos de vários condomínios, o que pode, caso não se tenha um controle cuidadoso, gerar graves erros”. Outros problemas atribuídos à conta pool são o risco de falência da administradora, o mau uso do dinheiro do condomínio e o bloqueio de bens. No caso, por exemplo, de a administradora sofrer processos, até comprovação final, o dinheiro do condomínio pode ficar bloqueado, visto que a conta pool é registrada com o CNPJ da administradora. Já o condomínio que opta pela conta individual tem respaldo do Código Civil, podendo buscar a Justiça e requerer o que tem direito, de acordo com o que estiver estipulado no contrato de prestação de serviços. Outra característica da conta pool costuma gerar polêmica. Aragão explica que “como o saldo de vários condomínios estão centralizados em uma única conta, não é raro um condomínio mais deficitário utilizar recursos de condomínios superavitários”, explica, argumentando que “a utilização desse recurso extra não paga qualquer juro. Caso não fosse a conta pool, ou não pagaria as contas, ou teria a necessidade de votar um aumento, mesmo que temporário, de taxa condominial.” Continuando, disse que isso “pode ser um risco para os condomínios superavitários, pois acabam por ter seus recursos temporariamente utilizados por terceiros”.

8 O SÍNDICO em revista


Além do advogado Thiago de Aragão, buscamos a opinião de outros dois profissionais. Para o economista Fernando Agra, a maior vantagem é a comodidade. “Contudo, a meu ver, a conta individual traz mais clareza e transparência ao trabalho desenvolvido pelo síndico. No caso de pessoas com o perfil mais conservador, que preferem não correr risco, a indicada é mesmo a conta vinculada ou individual”, destaca Agra. A comodidade também é citada pelo síndico profissional e advogado Flávio Pereira, pois a conta pool “permite saldar os compromissos mesmo que o condomínio esteja no negativo”. Todavia, faz um alerta: “Lembre-se que comodidade e segurança são duas palavras que não andam juntas”. “Todos os aspectos relativos ao condomínio têm que ficar muito bem acertados, definidos no momento da contratação, principalmente os referentes à movimentação bancária, conta a ser utilizada, forma de pagamento a fornecedores etc. É importante ressaltar que o condomínio tem o direito de escolher o tipo de conta bancária que achar melhor”, explica Pereira, enfatizando a sua opinião de que os condomínios devem, sempre que possível, optar pela conta vinculada. Diante dessas características, Aragão destaca que “há gestores que entendem que nesse tipo de conta há facilidade de se perder a gestão financeira, além da dificuldade de se

A conta individual traz mais clareza e transparência ao trabalho desenvolvido pelo síndico

verificar eventuais fraudes, por se tratar de uma conta de ‘vários condomínios’, o que leva síndicos e condôminos a só terem uma visão de seus recursos através dos balancetes”. Na opinião dele, não deveria existir a opção pela conta pool. Todavia, se ela se fizer necessária, “a administradora deve possuir relatórios individuais por condomínio que dela utiliza, com o montante que cada um possui do todo, e deste montante, vir realizando os créditos e débitos. Assim, a qualquer momento síndicos e condôminos têm a informação da saúde financeira de seu condomínio, e a administradora tem individualizado o saldo de todos que utilizam a conta pool. Obviamente que toda a movimentação deverá estar documentada”. Por fim, o sócio da Águila Administração de Imóveis ressalta que a orientação que dá aos seus clientes é, inicialmente, que o condomínio busque a regularização, o que permitirá que abra a própria conta corrente a fim de individualizar suas movimentações, dando mais transparência a todos. “Porém, aqueles condomínios que por um motivo ou outro precisam ter suas movimentações em contas pool, que procurem administradoras idôneas, que lhes apresentem procedimentos transparentes, possibilitando, a qualquer momento, verificarem a saúde financeira de seus condomínios”.

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gestão financeira

Usar ou não usar a conta pool?


capa

O uso do WhatsApp na gestão de condomínio Síndicos e profissionais discorrem sobre suas experiências com o aplicativo divulgação

Para Sylaine, quem não usa WhatsApp está na contramão do progresso Em um mundo cada vez mais corrido, o que vem para facilitar a vida é sempre bem-vindo. Por isso que o WhatsApp tem sido uma ferramenta cada vez mais usada por síndicos e administradoras. E, pelo que parece, esse é um caminho sem volta. Isso porque o envio de mensagens instantâneas traz agilidade para a resolução de problemas. Mas o uso da ferramenta deve ser feito com bastante atenção. É preciso definir regras para a boa convivência nos grupos e, além disso, as partes devem ter conhecimento de que o que for escrito pode ser usado como prova no caso de a Justiça ser acionada pelos mais diferentes motivos. O WhatsApp faz parte da rotina da Lázuli Administradora de Condomínios há bastante tempo. A proprietária da empresa, Silayne Viccini, explica que a opção foi por grupos menores, que incluem membros da administradora, síndico, subsíndico e integrantes do conselho. Na avaliação de Silayne, começam a aparecer problemas quando o grupo é mais amplo, incluindo os condôminos. “Não é um grupo de desabafo, e sim para cuidar das questões do condomínio. Acho até que possa ter grupo de lazer entre os moradores, mas quando síndico, administradora e condôminos criam um grupo, é para tratar especificamente dos problemas do condomínio, como defeitos, manutenções e segurança. Às vezes, as pessoas começam a extrapolar, fazer ofensas, piadas, coisas que não têm nada a ver com o grupo em si”, explica Silayne. Lívia Goyatá é advogada e cuida de 11 condomínios, incluindo o dela. Ela não esconde que o WhatsApp é a sua principal ferramenta de comunicação. Apesar de ad-

ministrar alguns grupos – o que na sua avaliação depende muito do perfil do condomínio – ela prefere o contato individual. “Tem condomínio que não funciona, pois acaba desviando o foco, que é atenuar os conflitos e proporcionar resoluções de problemas mais rápidas e eficazes. Já o contato direto, acho que é 100% eficaz, seja com o condômino ou com o prestador.” A J A Castilho Corretora de Seguros & Serviços, que também atua na administração de condomínios, tão logo teve a percepção dos benefícios que essa ferramenta de comunicação poderia oferecer, passou a adotá-la em sua rotina. “A primeira experiência foi com um grupo de moradores de um prédio que tinha muito problema com o elevador. Em uma reunião de condomínio, sugerimos a criação de um grupo de WhatsApp para manter contato. Precisávamos dar uma atenção maior. Deu muito certo. Como exercemos a função de síndico daquele prédio, conseguimos dar um suporte mais amplo, até mesmo em feriados, à noite, e para acionarmos a assistência técnica para retirar pessoas que ficaram presas. A ferramenta foi muito útil naquele momento até que tudo voltasse ao normal e o trabalho bom para todos”, relata a funcionária do setor administrativo da empresa, Olívia Marta Souza. Diante da experiência inicial, Olívia criou outros grupos onde havia a necessidade de um suporte maior. Pouco a pouco, foi se adaptando ao dispositivo que inicialmente estava tomando muito do seu tempo. “A ferramenta ampliou bastante o relacionamento do escritório com os síndicos e em certos casos até com os moradores e agilizou o atendimento”, relata.

A opção foi por grupos menores que incluem membros da administradora, síndico, subsíndico e conselheiros

10 O SÍNDICO em revista


Tanto Silayne quanto Lívia tinham na ponta da língua exemplos de problemas resolvidos com o auxílio do WhatsApp. “Ocorreu um vazamento no último andar de um prédio por causa da chuva. O nosso horário de funcionamento aberto ao público é das 9h às 17h. Às 8h, o síndico enviou uma mensagem relatando o caso. Como internamente estamos abertos a partir de 8h, nossos funcionários já entraram em contato com o profissional e, antes das 9h, ele já estava no condomínio resolvendo a situação.” O problema resolvido por Lívia também necessitava de rapidez. “Uma moradora me mandou mensagem informando que a funcionária dela estava presa no elevador de serviço. Se ela tivesse ligado, poderia ser em um momento que eu não pudesse atender. Talvez o decurso de prazo fosse até maior. Neste caso, com a mensagem enviada pelo WhatsApp, a solução foi rápida”, relata a síndica profissional. A exemplo de Silayne e Lívia, Olívia também relata que houve melhoria no contato com prestadores de serviços. “Participamos de uma reunião recentemente em que a síndica relatou alguns problemas. No dia seguinte, já passamos o contato da síndica para os profissionais para que marcassem diretamente com ela via WhatsApp. Rapidinho conseguimos resolver vários assuntos”, explica. Todavia, Lívia adota um procedimento que pode resguardar o síndico de problemas futuros. “Dependendo da situação, quando é alguma reclamação ou notificação, eu solicito o envio de um e-mail por ser mais formal. Um cachorro que está latindo muito, um condômino que faz alguma coisa sujeita a advertência, uso de salão fora de hora, peço para ser de forma formal, por e-mail, para mim e para a administradora daquele condomínio”, explica.

De acordo com Lívia, os contras do uso da ferramenta são pequenos diante dos benefícios

Aplicativo veio para ficar De acordo com Silayne, o uso dessa ferramenta de comunicação é um caminho sem volta. “Acho que eu não conheço ninguém que não tenha celular e WhatsApp, por exemplo. O mundo hoje está na palma da mão. E quem não está trabalhando com isso está na contramão do progresso”, explica, para depois acrescentar que o WhatsApp também facilita muito o contato com prestadores de serviços e funcionários: “Hoje em dia,

todo mundo tem WhatsApp: eletricista, bombeiro, pedreiro, porteiros dos prédios. Só falta Deus entrar”, diz, brincando. Quanto ao lado negativo da ferramenta, Lívia avalia que, na sua visão, representa em torno de 20%, o que considera pouco diante dos benefícios. “Às vezes, tem alguma pessoa mais invasiva ou indelicada, mas seria por outra forma de comunicação também”, explica.

Começam a aparecer problemas quando o grupo é mais amplo, incluindo os condôminos

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Facilidade para resolver problemas


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Regras para a boa convivência nos grupos As regras para o bom funcionamento de um grupo são semelhantes às que devemos praticar no dia a dia. É o que pensa Silayne Viccini: “Educação, respeito e cordialidade com o próximo.” Além disso, ela argumenta que os assuntos devem se restringir ao que o grupo se destina. “Ao criarmos um grupo, normalmente colocamos as regras: não pode falar de religião, de política, de futebol, não pode dar bom dia, boa tarde, boa noite. Imagina responder 40 vezes bom dia. Algumas regras

prefixadas são colocadas no grupo para ter um mínimo de tranquilidade na convivência. Caso contrário, em vez de ser uma ferramenta de trabalho, será um tormento apitando o dia inteiro”. Ela destaca, ainda, “que grupo não pode ser um lugar onde você vai depositar todas as suas angústias, todas as suas raivas, todas as suas frustrações”. Quando a situação começa a esquentar, Silayne pede “que as pessoas se atentem para as regras do grupo, conservem o respeito e a educação.”

O uso dessa ferramenta de comunicação é um caminho sem volta

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Conversa como prova judicial

12 O SÍNDICO em revista

A fim de buscar orientação legal sobre o WhatsApp, conversamos com o advogado Lair de Castro Junior, que é sócio da “Castro Júnior e Bellotti Sociedade de Advogados” e especialista em Direito da Tecnologia da Informação. Ele alerta que a utilização da ferramenta é uma faca de dois gumes, pois ela pode servir para o bem e para o mal. Confira a breve entrevista que fizemos com ele.

expectativa de direito criada através de uma conversa por WhatsApp pode gerar danos em relação ao síndico. Outra coisa é, numa discussão, eu fazer qualquer tipo de ofensa, que também pode ser usada como matéria de prova. É como se você tivesse conversando com alguém por correspondência, como antigamente. E a prova escrita é muito mais forte que a prova falada.

O Síndico: Quais os cuidados que síndicos e administradores devem ter ao utilizar o WhatsApp como ferramenta de gestão? Lair de Castro Júnior: Considero que são cuidados que todas as pessoas devem ter, independentemente do uso profissional ou não. Hoje em dia, as conversas de WhatsApp são aceitas como provas judiciais. Falando de cuidados, não se deve, em termos de gestão, gerar um direito para a pessoa com quem está conversando. Por exemplo, o síndico conversando com um prestador de serviço afirmar que aceita um preço que depois não será aceito pela assembleia. Ou, ainda, fechar com um prestador de serviço e depois arrepender-se, afirmando que não há nenhum contrato. A

A ferramenta pode ser considerada um canal oficial de comunicação entre as partes? Sim, principalmente se forem criados grupos com o nome do condomínio. Você reúne, em um único grupo, moradores para discutir questões relacionadas ao condomínio. E mesmo que haja uma comunicação direta entre o síndico e o condômino, pode ser considerada, sim, como oficial, basta que o teor da conversa seja esse. ‘Estou entrando no WhatsApp para avisar a você que os moradores estão reclamando do barulho que você está fazendo’. Isso é um comunicado oficial. Serve tanto para o síndico quanto para o condômino que foi notificado de que há uma reclamação relacionada à sua conduta.


No caso de ofensas e agressões por parte de algum condômino, o que o síndico deve fazer? Os crimes contra a honra, a injúria, a calúnia e a difamação, eles são muito praticados por meios eletrônicos hoje em dia. O nível de condenações dele no judiciário tem crescido bastante. A prova escrita, que é o WhatsApp, fomenta uma possibilidade de condenação maior. E a ofensa em razão do ato, ou seja, ‘estou sendo ofendido por ser síndico, porque estou trabalhando em prol do condomínio’, isso pode gerar agravamento dependendo do tipo de ofensa. Cada caso é um caso a ser analisado. Mas todos sabem que o exercício da função de síndico é extremamente complexo e penoso. E isso pode ser levado em consideração para o aumento da punição cível de uma pessoa.

Hoje em dia, as conversas de WhatsApp são aceitas como provas judiciais

Para o advogado especialista em Direito da Tecnologia da Informação, Lair de Castro Júnior, a utilização do WhatsApp é uma faca de dois gumes

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mente é o administrador do grupo. E como administrador e síndico, a responsabilidade dele é maior.

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Em relação às regras dos grupos, quais cuidados os síndicos devem tomar para evitar problemas posteriores? Normalmente, quem cria ou, pelo menos, administra o grupo, é o síndico. E o administrador pode ser penalizado, inclusive, por ofensa entre usuários do próprio grupo. Ele deve deixar claro, quando cria o grupo ou adiciona qualquer novo membro a ele, das regras de comportamento. E quem não obedece às regras pode passar por punição. A exclusão deve ser baseada no comportamento do usuário, se feriu ou não regras anteriormente estipuladas. Não deve ser feito nenhum tipo de exclusão, por exemplo, devido a um sentimento de momento. E as ofensas entre usuários do grupo podem gerar direito tanto para os usuários como para o administrador. Temos exemplos de condenações no judiciário em relação ao administrador por ele ter possibilitado o meio para o xingamento e não ter feito nada para impedir que isso acontecesse. O síndico normal-


INFORME

J A Castilho Corretora de Seguros & Condomínios Credibilidade também quando o assunto é seguro condominial

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Andrea Castilho, que também é editora da revista O Síndico, vem dedicando especial atenção ao ramo de seguros nos últimos anos

A J A Castilho Seguros e Condomínios é uma empresa tradicional na área de administração de condomínios em Juiz de Fora. Afinal, foi a pioneira no setor, iniciando as atividades ainda na década de 1970. O que muita gente não sabe é que, desde o início da década de 1980 e mais dedicadamente nos últimos anos, o escritório também atua com seguros, contando com habilitação profissional junto à Funenseg – Escola Nacional de Seguros. Essa informação pode ser estratégica para síndicos e administradoras, já que o Seguro Condomínio é obrigatório, conforme estabelecem a Lei do Condomínio nº 4.591 de 1964, e o novo Código Civil, de 2002. Este é um dos diferenciais da empresa: o fato de estar inse-

rida no mercado condominial há muito tempo, faz dela também referência em seguros para condomínio. De acordo com a legislação citada, todo condomínio vertical ou horizontal, do tipo residencial, comercial ou misto, deve ter o seguro obrigatório que o proteja de danos causados por incêndio, queda de raio e explosão de qualquer natureza, que venham a danificar total ou parcialmente a edificação. Todavia, a legislação nem sempre é cumprida, o que pode expor o patrimônio a riscos graves. Apesar de também fazer o seguro residencial, planos odontológicos e de saúde, a ênfase de atuação da J A Castilho é o Seguro Condomínio, até mesmo em razão da trajetória da empresa desde a sua criação.

As soluções oferecidas pela corretora são baseadas na análise do perfil e das necessidades do cliente

Como trabalha a corretora J A Castilho?

Todas as soluções oferecidas pela corretora são baseadas na análise do perfil e das necessidades do cliente, de modo a oferecer o produto certo, apoiando-o no sentido de encontrar as melhores opções para o condomínio. Trata-se de um conceito que ultrapassa a relação tradicional com clientes: a proposta é estabelecer uma relação de parceria e confiança com os segurados para entregar um serviço de alta qualidade. A consultoria prestada indica o caminho para a escolha da seguradora e propõe suporte permanente tanto na resolução de problemas como nos processos em sinistro, na manutenção das apólices, no acompa-

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nhamento e na notificação do procedimento de renovação. Além disso, os profissionais da empresa e estrutura permitem trabalhar com outros ramos de seguro, bem como com a orientação nas contratações e coberturas. “A proposta é oferecer um seguro correto e bem-feito. Tudo é realizado de maneira prática, transparente e econômica. Para isso, contamos com parcerias com as melhores seguradoras do mercado, oferecendo preços competitivos e diferentes cotações e, dessa maneira, encontrando a melhor cobertura possível e proporcionando tranquilidade a síndicos e demais condôminos” afirma Andrea Castilho, diretora da J A Castilho. .


O seguro é realizado de maneira prática, transparente e econômica

Por tudo isso, a corretora deve ser vista como uma parceira do síndico, pois é ela quem vai propor, inclusive, as coberturas acessórias mais indicadas, além da obrigatória, se é melhor fazer uma cobertura simples ou ampla, os riscos cobertos e não cobertos, fazer os cálculos, conseguir as melhores cotações e dar todo o suporte e agilidade nos processos de indenização em caso de ocorrências previstas no contrato. Afinal, seguro sem corretor não é seguro. Entre as coberturas acessórias que também são recomendadas para condomínios estão seguro para danos elétricos, quebra de vidros, responsabilidade civil do síndico e do condomínio, portões, vendaval, impacto de veículos, seguro de vida dos funcionários, tumulto e greve, incêndio de bens das unidades, dentre outras. As obrigações e responsabilidades dos síndicos são muitas. Por isso, poder contar com uma empresa que transmite credibilidade, principalmente em uma área tão complexa como a de seguros, é uma segurança que os síndicos e as administradoras não devem abrir mão. Quer receber um atendimento personalizado? Entre em contato com a J A Castilho e agende uma visita.

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Revitalização de fachada Construções de casas Reformas em geral

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INFORME

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A responsabilidade exclusiva pela contratação e renovação do seguro de condomínio é do síndico. Se deixar de fazer ou de renovar a apólice para o condomínio, poderá sofrer pesadas multas e ainda pode vir a ser processado pelos demais condôminos por perdas e danos se ocorrer um acidente (sinistro). É um risco enorme não fazer, ou fazer por fazer, sendo que, na hipótese de insuficiência do valor segurado e ocorrência de prejuízos graves ao condomínio, o síndico poderá vir a ter que indenizar com seu patrimônio pessoal. Quem define o limite da importância segurada e os valores das coberturas acessórias é o síndico e a assembleia. Nessa hora, cresce a importância de uma corretora que tenha conhecimento em relação ao assunto. É necessário fazer uma analise técnica das quantias seguradas para que os clientes fiquem bem protegidos. Outra dica é que o síndico não pode ficar preocupado exclusivamente com que o prêmio (custo do seguro) fique barato, pois, nesse caso, as importâncias seguradas e os valores das coberturas são jogados para baixo. Assim, em caso de sinistro, os prejuízos podem não ser cobertos ou terem que ser rateados entre os condôminos.


ENTREVISTA

Organização, planejamento e uma boa administração Síndica desde 2010, Maria Tereza gere o condomínio em parceria com sub síndico e conselheiros Para a síndica do condomínio do Edifício Tucuman, situado no no bairro Passos, Maria Tereza Silva Nascimento, organização, planejamento e técnicas de administração são as palavras-chaves para gerir com primor um condomínio que vem apresentando melhorias desde 2010. Foi pensando em compartilhar seu modelo de gestão que a equipe da revista O Síndico a convidou para conceder esta entrevista. fotos divulgação

Portaria do Edifício Tucuman, construída na gestão da síndica entrevistada. Uma dentre as várias melhorias conquistada por Maria Tereza.

O Síndico – Desde que foi eleita síndi- rança para entrada e saída das pessoas ca, quais foram as mudanças mais signi- etc. E como orienta os colaboradores em ficativas no condomínio? E como se orga- relação à limpeza? nizou para que acontecessem? Sempre passo algumas orientações. Maria Tereza Silva Nascimento – Mas, em relação à entrada e saída das Desde que comecei pessoas no condocomo síndica, percebi mínio, é uma quesque precisava mudar tão de conscientizatudo. Mas, para isso, ção. Porque, quando Gosto de ser precisei convocar um você tem portaria conselho, para que eu 24 horas, fica mais pudesse contar com participada de tudo, fácil. Mas, nós não pessoas com os mes- e sou muito atenta contamos com pormos ideais. Criamos taria noturna, e então um grupo de com a questão da nosso porteiro tem apoio, em que há três o horário das 9h às conselheiros, eu, como 18h, de segundalimpeza síndica, e o subsíndifeira a sexta-feira, co. Penso que a maior e aos sábados, das mudança dentro do condomínio, conside- 9h às 13h. A partir desses horários, nós ro até como uma grande conquista, foi a não temos alguém que controle a portacriação do nosso fundo de reserva. Outra ria, assim como em domingos e feriados. conquista foi conseguir uma adminis- Então, contamos com a colaboração dos tradora e, logo após, uma conservadora. moradores para a segurança de todos Para organizar, levei as propostas para as dentro desse espaço. Na questão da limassembleias. Elas foram aceitas e execu- peza, sou muito exigente. Estou sempre tadas. fiscalizando, e nunca tivemos problemas no condomínio com fiscais da dengue, Como é o seu método de organização por exemplo. Também temos um bom no condomínio? Por exemplo, fundo de relacionamento com os funcionários da reserva para imprevistos, dicas de segu- limpeza e uma boa colaboração dos con16 O SÍNDICO em revista


Em relação à organização do tempo, como você o administra para ações pessoais e administrativas do condomínio? A minha organização em relação ao condomínio é a seguinte: eu me propus a atender o condomínio a partir das 10 horas da manhã. A partir desse horário, eu estando em casa, podem me ligar que atendo e oriento normalmente. E obviamente, se acontecer algum imprevisto, atendo até de madrugada caso seja um acontecimento extremo. Procuro também não atender o condomínio nos finais de semana. Um problema surge no condomínio e você não sabe como solucionar de imediato. Quais caminhos você busca para solucioná-lo? Recorro à administradora. Acredito que, em determinadas situações, é a administradora que tem que se posicionar, pois sabe a quem recorrer para elucidar as questões do condomínio. Como você trabalha a questão da transparência da sua gestão? O nosso balancete com o relatório de

todas as receitas e despesas vem descrita nos boletos mensais do condomínio. Sem contar que as pastas de prestação de contas estão à disposição de qualquer morador, como manda a lei.

Qual medida adotada em sua gestão você destacaria? Acredito que uma medida que adotamos e que tenha dado certo foi a questão da contratação da administradora e, logo em seguida, da conservadora. Foi uma ação que todos apoiaram, ninguém contestou. Eu acho que a administradora veio para beneficiar a própria administração do condomínio. Antes, eu administrava os três blocos do condomínio com 48 unidades no total sozinha. Então, essa medida vem dando certo porque o importante não é somente a organização, mas procurar parceiros sérios. Temos que ir mudando quando for preciso, mas buscando acertos.

Os condôminos são participativos nos assuntos e atividades do Edifício Tucuman? Tenho bastante apoio do conselho. Sem ele, eu não conseguiria gerir o condomínio. Então, periodicamente, realizo a reunião de conselho, e levamos sugestões para a assembleia quando necessário. Todas as situações em que é preciso fazer alguma mudança no condomínio são decididas em assembleia. A participação de todos os condôminos não acontece, mas os que se interessam e comparecem não são contrários às propostas.

Que dicas ou conselhos você daria para outras pessoas que realizam a mesma função que você? Eu penso que, em primeiro lugar, você tem que constituir um conselho fundamentado e com propósito de melhorias para o condomínio. Não pode ser diferente disso. As pessoas têm que ser voltadas para o interesse comum, buscando acertos. O fundamental é criar esse grupo de apoio. Ser síndico é muito mais que ter disponibilidade para determinadas ações. É ter, além de tudo, organização, planejamento e uma boa administração.

O importante não é só a organização, mas procurar parceiros sérios

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ENTREVISTA

dôminos em relação aos resíduos de suas unidades. Eu gosto de ser participada de tudo, e sou muito atenta com a questão da limpeza.


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Administradora de cartões, Administradoras de condomínios


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Administradoras de condomínios, antenas, conservadoras


desentupidora, estruturas para assembleias, manutenção predial

O Curso de Excelência em Gestão de Condomínios que estava agendado para os dias 29 e 30 de maio foi adiado por motivo de força maior.

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O Síndico em revista Ed. 32 Mai/Jun 2019  

Publicação produzida em Juiz de Fora/MG, Brasil, voltada para o segmento de condomínios.

O Síndico em revista Ed. 32 Mai/Jun 2019  

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