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OFICINAS Febrero 2018

¿Qué pasará en el mercado de oficinas durante el 2018?


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|Febrero 2018

Una mirada al presente a partir de un análisis del pasado Les presentamos el primer informe técnico del 2018, con la foto del mercado actualizada al 31 de enero. Como marcan históricamente los meses de verano, es un período de menor actividad, con lo cual los datos son bastante similares a lo que marcó el cierre del año pasado. En lo que hace al pronóstico de este año, somos optimistas. Esperamos que continúen las señales de reactivación que mostró el mercado en el último trimestre del 2017, en el cual se absorbieron metros que estuvieron mucho tiempo desocupados. Siempre siendo mesurados, sabiendo que el sector corporativo todavía no tiene la dinámica que realmente necesita. La vacancia en el segmento A+ de Capital es mínima, pero con la oportunidad de acceder a metros en algunos de los principales edificios corporativos con perfil ideal para empresas multinacionales. El mercado de Zona Norte presenta una mayor vacancia debido a la incorporación de nuevos edificios al stock. La gran noticia, sin duda, son las nuevas obras que se están llevando adelante. El “Paseo del Bajo” aliviará mucho los accesos a la ciudad y conectará mucho mejor el norte con el sur del bajo porteño, apuntalando así nuevas zonas y donde los principales desarrolladores ya han adquirido tierras para construir edificios. Además, ya podemos ver obras nuevas en plena construcción, tanto en Catalinas, Belgrano y el eje de la Panamericana y Gral. Paz. Como dato extra, incorporamos en este informe, un gráfico con información de cómo fueron los ajustes de los alquileres en 2017.


0,0%

1,1%

Microcentro

Plaza Roma

Plaza San Martin

Puerto Madero

Saavedra

Av. Libertador CABA Norte

Av. Libertador GBA Norte

Panamericana

Dardo Rocha

Tigre

34

25

24

30

34

29

29

27

28

25

25

18

VACANCIA SUBMERCADO

STOCK (m2)

ZN

8.000 39,7%

2.520 0,0%

224.012

CABA

13,9%

87.126

2016

28.369

37.415

265.238

ZN

0,0%

5,9%

136.612

196.886

CABA

19.200 9,8%

1,6%

49.000 4,3%

47.104 1,8%

Av. 9 de Julio

3,6%

Catalinas

NEWS letter |Febrero 2018

2017 CABA 2018

Vacancia

Demanda

Valores

En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior.

Submercados

VALOR PROMEDIO ALQUILER PEDIDO (U$S/m2)

ZN


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|Febrero 2018

Stock y Vacancia Capital Federal Stock - Vacancia A+ (m² propios) Composición Stock A+ Plaza Roma 18%

Microcentro 6% Av. 9 de Julio 6%

Stock 779.824 m²

Plaza San Martin 2%

Catalinas 25% Puerto Madero 34%

Av. Libertador CABA Norte 4%

Saavedra 5%

Distribución de Vacancia A+ Av. 9 de Julio 2,8% Catalinas 23,7%

Microcentro 7,1% Plaza Roma 7,4% Plaza San Martin 6,3%

Vacantes 29.818 m² Puerto Madero 52,8%

Stock y Vacancia Zona Norte Distribución de Vacancia A+ Zona Norte) Composición Stock A+ Tigre 2,5%

Dardo Rocha 0,8%

Av. Libertador GBA Norte 27,1%

Stock 321.658 m²

Panamericana 69,6%

Distribución de Vacancia A+ Tigre 9,0%

Av. Libertador GBA Norte 2,7%

Vacantes 35.156 m² Panamericana 88,3%


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|Febrero 2018

Evoluci贸n de la Vacancia |Anual Evoluci贸n de la Vacancia 35%

32%

30% 25% 19,53%

20%

18,21%

15%

9,50% 8,13%

10% 5%

8,55%

8,71%

8,37%

9,66%

7,95%

10,21% 10,97%

10,54%

10,02%

7,95%

6,58%

5,27% 0%

2009

2010

2011

2012

2013

Capital

10,93%

2014

2015

2016

3,30%

3,82%

2017

ene-18

Zona norte

Evoluci贸n de la Vacancia |Mensual Evoluci贸n de la Vacancia

10,97% 10,97%

12% 9,37%

10% 8%

9,39%

6% 4%

10,97%

9,38%

10,08%

7,89%

9,21%

8,21%

8,58%

8,08%

5,07% 5,37%

4,70%

4,83%

3,90%

3,73%

3,40% 3,72%

2%

Zona norte 0%

10,93%

ene-17

feb-17

mar-17

abr-17

may-17

jun-17

jul-17

3,42%

3,56%

3,30%

3,16%

3,82%

Capital ago-17

sep-17

oct-17

nov-17

dic-17

ene-18


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|Febrero 2018

Stock A + proyectado (edificios en construcción*) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2

Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2

Catalinas 35.000 m2

Panamericana 61.700 m2

Saavedra 41.500 m2

Av. Libertador CABA Norte 60.000 m2

Av. Libertador GBA Norte 51.685 m2

Microcentro 23.500 m2 Sup. Total: 113.385 m²

Sup. Total: 160.000 m²

Stock A + proyectado (edificios en proyecto) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2

Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2

Puerto Madero 13.040 m2

Palermo 4.000 m2

Retiro 40.000 m2

Sup. Total: 57.040 m²

Panamericana 124.570 m2 Sup. total: 124.570 m²

Análisis de gráficos En los primeros dos gráficos analizamos la composición del stock proyectado que se encuentra en este momento en construcción, y en los segundos dos vemos aquellos edificios que cuentan con proyecto y que si bien en algunos casos disponen de fecha de inicio de obra, la misma es posterior al cierre de la presente edición.


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|Febrero 2018

11 Rentabilidad A+ Evolución de la rentabilidad A+ Capital Federal (antes de impuestos) 060 5000

020

26

030 12,69

9,73

9,79

8,27

8,00

010 000

2008

2009

2010

2011

Venta

2012

4,59

5,27

5,34

2013

2014

2015

Alquiler

7,20

7,70

2016

2017

ene-18

Rentabilidad

Distribución de operaciones según tipo de ajuste

15 %

45 % 40 %

4% anual En u$s

32

7,90

Ajuste de alquileres durante el 2017

FLAT En u$s

30

30

31

31

3100

5000

4400

4200

4500

29

4500

28

3800

3500 30

2800

37

040

3700

26

050

11,5% semestral En AR $

Nota: los datos son resultado del análisis del mercado durante el 2017


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|Febrero 2018

Valores de expensas promedio edificios A+ Capital Federal y Zona Norte (por m2) 11

PESOS x m2

Capital Federal

Zona Norte

$ 110*

$ 110*

U$S 7*

U$S 7*

DÓLARES x m2

Cambio U$S 1=$15,7

Expensas

Expensas Nota: Los valores no incluyen ABL ni AySA Muestra Capital Federal: L.N.Alem 855, Juana Manso 999/1069, Butty 240, San Martin 344, Rawson de Dellepiane 150.

Muestra Zona Norte: Cazadores de Coquimbo 2865, Av. Del Libertador 174, Italia 415, Repetto 3656, Av. Del Libertador 350, Laprida 3125, Solís 1330

Nota: * Valores y tipo de cambio Abril 2017

Evolución valor de expensas (promedios en U$S)

6,54

6,68

4,99

5,1

Jul 2012

Dic 2012

TC BNA U$S 1 = $4,55

6,21 5,38

6,1 6,1

6,55 6,11

6,24

7

6,68 5,19

5,79

7

5,86 4,13

TC BNA U$S 1 = $4,78

Jul 2013 TC BNA U$S 1 = $ 5,27

Dic 2013 TC BNA U$S 1 = $ 6,6

Jul 2014 TC BNA U$S 1 = $ 8,16

Dic 2014

Sept 2015

Abr 2016

Abr 2017

TC BNA U$S 1 = $ 8,7

TC BNA U$S 1 = $ 9,18

TC BNA U$S 1 = $ 15

TC BNA U$S 1 = $ 15,7


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|Febrero 2018

¿Qué pasó en el mercado de Oficinas en los últimos dos años? El siguiente informe refleja la marcha del mercado de oficinas según nuestras operaciones. Si bien el mismo está confeccionado en base a las operaciones de L.J.Ramos, es factible realizar una proyección para comprender el pulso de todo el sector. El 2017 fue un año donde hemos crecido en cantidad de operaciones firmadas (+19 % interanual) pero también con menor cantidad de m² comercializados (-30 % interanual). Esto se debe a una menor vacancia respecto del 2016, lo cual indica que el mercado está necesitado de nuevo stock, el cual incrementará en el segmento A+ un 20% aprox. durante los próximos 2 años. Del total de las operaciones firmadas este año, 80% fueron en alquiler y el 20% restante en venta, siguiendo la tendencia histórica del mercado de oficinas. El segundo semestre del año fue el de mayor actividad, con un 15% más de operaciones tanto en alquiler como venta, respecto del primer semestre. El resultado de las elecciones de medio término trajo un mejor clima de negocios al mercado y esto se vio reflejado en la actividad. El valor promedio de las operaciones de alquiler en el segmento A+ se han concretado en u$s 29/m², mientras que en el segmento A, el valor promedio fue de u$s 20/m². Las operaciones se distribuyeron según la categoría de edificios, de la siguiente manera: 27% se han concretado en oficinas del segmento A+, 43% en el segmento A, 25% en el segmento B y el 5% restante en oficinas categoría C.


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|Febrero 2018

Nuestro Equipo

Eduardo Gibelli, Gisela Arditi, Mariano Ibarrola Sorá, Guillermo Gallino, Joaquín Vidiri, Eduardo Prassolo, Mariano Costa, Eleonora Lefevre, Felipe Ramos, Pablo Papadópulos, Francisco Spini, Claudia Davicino

PREMIO MEJOR BROKER CORPORATIVO DEL AÑO Tercer Año Consecutivo 2015, 2016, 2017 Encuesta realizada por Revista Mercado & Reporte Inmobiliario División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000

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|Febrero 2018

Directorio Luis José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General Bernardo Fernandini, Director Comercial División Oficinas Pablo Papadópulos División Industrias & Logística Gonzalo Gianola Alejandro Ortíz División Locales Miguel Grehan Juan José Ramos División Residencial Sucursal Recoleta, Dina Crusizio Sucursal Palermo, Analía Grecco Sucursal Lomas de San Isidro, Harry Marples Sucursal Nordelta , Soledad Ramos Sucursal Puertos, Mariano Monteverdi División Campos Juan José Madero (h) División Hoteles Noel Verger División Tasaciones Eduardo Pereira Marketing César Torres Junges Sistemas Facundo Hidalgo

División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000

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