I.T.M Oficinas Mayo 2017 - Informe Técnico

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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Mayo 2017

Tendencias del Mercado Categoría A + 2016

2015 CABA

2017 ZN

CABA

ZN

CABA

ZN

Vacancia Demanda Valores En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior.

Tigre

8.000 59,7%

Dardo Rocha

2.520 0,0%

Panamericana

9,4%

87.126 Av. Libertador GBA Norte

4,9%

Av. Libertador CABA Norte

19.729 0,0%

37.415 Saavedra

0,0%

Puerto Madero

4,0%

Plaza San Martin

19.200 5,8%

Plaza Roma

5,1%

Microcentro

49.000 6,9%

Av. 9 de Julio

47.104 2,1%

Catalinas

2,9%

136.612

196.886

210.179

265.238

Submercados

36

29

25

29

34

29

27

27

26

23

20

18

VACANCIA SUBMERCADO

STOCK (m2)

División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000

VALOR PROMEDIO ALQUILER PEDIDO (U$S/m2)

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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Mayo 2017

Stock y Vacancia Capital Federal Stock - Vacancia A+ (m² propios) Composición Stock A+

Stock 771.184 m2

Plaza Roma 18%

Microcentro 6% Av. 9 de Julio 6%

Plaza San Martin 2%

Catalinas 26% Puerto Madero 34%

Av. Libertador CABA Norte 3%

Saavedra 5%

Distribución de Vacancia A+ Av. 9 de Julio 3,5%

Microcentro 11,8%

Catalinas 19,7% Plaza Roma 24,0%

Vacantes 28.803 m2

Plaza San Martin 3,9% Puerto Madero 37,2%

Stock y Vacancia Zona Norte Distribución de Vacancia A+ Zona Norte) Composición Stock A+ Dardo Rocha 0,8%

Tigre 2,6% Av. Libertador GBA Norte 28,3%

Stock 307.825 m2

Panamericana 68,3%

Distribución de Vacancia A+ Tigre 16,6%

Vacantes 28.828 m2

División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000

Av. Libertador GBA Norte 14,7%

Panamericana 68,7%

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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Mayo 2017

Evolución de la Vacancia |Anual Evolución de la Vacancia 35%

32%

30% 25% 19,53% 20% 18,21%

15%

9,50%

8,55%

8,13%

10% 8,71%

5%

8,37%

10,02%

9,66% 7,95%

10,54%

10,21% 9,37%

7,95%

6,58% 5,27%

0% 2009

2010

2011

2012

2013

Capital

2014

2015

2016

3,73% abr-17

Zona norte

Evolución de la Vacancia |Mensual Evolución de la Vacancia

12% 10,08%

9,43% 10%

9,40%

9,20%

9,71%

9,18% 8,63%

8%

9,10%

9,48%

9,96%

10,09%

10,21% 9,39%

9,21%

9,37%

8,42% 6,01%

6,88%

6%

6,34%

5,93%

5,07%

5,93% 5,27%

4%

5,37%

4,83%

3,73%

2%

Zona norte

Capital

0% abr-16

may-16

jun-16

jul-16

ago-16

sep-16

oct-16

División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000

nov-16

dic-16

ene-17

feb-17

mar-17

abr-17

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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Mayo 2017

Stock A + proyectado (edificios en construcción*) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2 Saavedra 6.600 m2

Catalinas 29.000 m2

Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2 Panamerica na 33.400 m2

Microcentro 23.500 m2 Av. Libertador GBA Norte 62.854 m2

Av. Libertador CABA Norte 60.000 m2

Sup. Total: 96.254 m²

Sup. Total: 119.100 m²

Stock A + proyectado (edificios en proyecto) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2

Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2

Puerto Madero 13.040 m2

San Isidro 6.000 m2

Palermo 4.000 m2

Retiro 40.000 m2

Sup. Total: 57.040 m²

Panamericana 124.070 m2

Sup. total: 130.070 m²

Análisis de gráficos En los primeros dos gráficos analizamos la composición del stock proyectado que se encuentra en este momento en construcción, y en los segundos dos vemos aquellos edificios que cuentan con proyecto y que si bien en algunos casos disponen de fecha de inicio de obra, la misma es posterior al cierre de la presente edición.

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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Mayo 2017

11 Rentabilidad A+ Evolución de la rentabilidad A+ Capital Federal (antes de impuestos) 060 5000 4600 4500

12,39

12,69

9,73

9,79

8,27

8,00

010

26

26

30

30

31

4200

030 020

3800

30

4500

3700

3500

31

3100

30

2800

32

040

37

3800

28

050

4,59

5,27

5,34

7,20

7,80

2013

2014

2015

2016

abr-17

000 2007

2008

2009

2010

2011

Venta

2012

Alquiler

Rentabilidad

2300

1754

040

2212

1739

Evolución de la rentabilidad A+ Zona Norte (antes de impuestos) Av. Libertador GBA Norte

1250 20

14,57

13,8

5000 30

5000 28

24,5

24,5

24

24

1565 23

1043 23

727 22

15,05 11,48

10,22

10,22

000 2007

2008

2009

Venta

2010

2011

Alquiler

2012

3800 24

13,56

005

2006

6,72

2016 feb-17 Panamericana

015 010

7,20

3800 24,5

020

1709 19

025

560

030

333 25

22

035

7,75

7,57

8,4 5,09

5,28

5,34

2013

2014

2015

Rentabilidad

2016 2016 abr-17

Análisis de gráficos Vemos en ambos gráficos una fuerte caída de la rentabilidad durante el año 2013 respecto de años anteriores. Esto se debe a la profundización de la brecha cambiaria entre el dólar BNA (los montos de alquiler están expresados en esta moneda) y el dólar billete al cual se cotiza la venta de inmuebles.

Ante el levantamiento del cepo cambiario y la disolución de la brecha, vemos en enero 2016 como se recompone la curva de rentabilidad.

A partir de este año hemos desdoblado la rentabilidad de Zona Norte en sus dos corredores principales, Av. Del Libertador GBA Norte y Panamericana.

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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Mayo 2017

Valores de expensas promedio edificios A+ Capital Federal y Zona Norte (por m2) 11

PESOS x m2

Capital Federal

Zona Norte

$ 110*

$ 110*

U$S 7*

U$S 7*

DÓLARES x m2 Cambio U$S 1=$15,7

Expensas

Expensas Nota: Los valores no incluyen ABL ni AySA Muestra Capital Federal: L.N.Alem 855, Juana Manso 999/1069, Butty 240, San Martin 344, Rawson de Dellepiane 150.

Muestra Zona Norte: Cazadores de Coquimbo 2865, Av. Del Libertador 174, Italia 415, Repetto 3656, Av. Del Libertador 350, Laprida 3125, Solís 1330

Nota: * Valores y tipo de cambio Abril 2017

Evolución valor de expensas (promedios en U$S)

6,54

6,68

6,21

6,1

6,55

6,24

7

6,68 5,19

6,1 4,99

5,1

6,11

5,38

5,79

7

5,86 4,13

Jul 2012 TC BNA U$S 1 = $4,55

Dic 2012 TC BNA U$S 1 = $4,78

Jul 2013 TC BNA U$S 1 = $ 5,27

Dic 2013 TC BNA U$S 1 = $ 6,6

Jul 2014 TC BNA U$S 1 = $ 8,16

División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000

Dic 2014

Sept 2015

Abr 2016

Abr 2017

TC BNA U$S 1 = $ 8,7

TC BNA U$S 1 = $ 9,18

TC BNA U$S 1 = $ 15

TC BNA U$S 1 = $ 15,7

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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Mayo 2017

Nuestro Equipo

Felipe Ramos, Ricardo May Dixon, Francisco Spini, Eduardo Prassolo, Gisela Arditi, Eleonora Lefevre, Guillermo Gallino, Diego J. Cazes, Pablo Papadópulos, Joaquín Vidiri, Mariano Costa, Eduardo Gibelli

PREMIO MEJOR BROKER CORPORATIVO DEL AÑO Tercer Año Consecutivo 2015, 2016, 2017 Encuesta realizada por Revista Mercado & Reporte Inmobiliario División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000

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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Mayo 2017

Directorio Luis José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General Bernardo Fernandini, Director Comercial

División Oficinas Pablo Papadópulos División Industrias Pablo Vivot División Locales Miguel Grehan Juan José Ramos División Residencial Sucursal Recoleta, Dina Crusizio Sucursal Lomas de San Isidro, Harry Marples Sucursal Nordelta , Soledad Ramos

División Campos Juan José Madero (h) División Hoteles Noel Verger División Tasaciones Eduardo Pereira Marketing César Torres Junges Sistemas Facundo Hidalgo

División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000

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