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Págs.

NOTA PRÉVIA............................................................................................... INTRODUÇÃO .............................................................................................

5 7

1. Breve perfil da reforma do arrendamento urbano............................. 2. A originalidade histórica................................................................... 3. Manual de instruções .......................................................................

7 8 10

PARTE I REGIME SUBSTANTIVO — Alteração ao Código Civil introduzida pela Lei n.º 31/2012 CAPÍTULO 1 — ARTIGOS DO CÓDIGO CIVIL COM NOVA REDAÇÃO .......................................................................................................

15

1. Disposições gerais da locação ...........................................................

15

Artigo 1048.º Falta de pagamento da renda ou aluguer ......................... Artigo 1055.º Oposição à renovação ......................................................

15 19

2. Normas do arrendamento de prédios urbanos ..................................

24

2.1. Disposições gerais ..........................................................................

24

Artigo 1069.º Forma ............................................................................ Artigo 1072.º Uso efetivo do locado ....................................................... Artigo 1080.º Imperatividade ................................................................

24 25 27

Resolução...............................................................................................

30

Artigo 1083.º Fundamento da resolução ................................................ Artigo 1084.º Modo de operar ............................................................... Artigo 1085.º Caducidade do direito de resolução.................................... Artigo 1087.º Desocupação .....................................................................

30 38 41 43

Coimbra Editora ®

399


Arrendamento Urbano Anotado Págs.

2.2. Disposições especiais do arrendamento para habitação ..................

43

Duração .................................................................................................

43

Artigo 1094.º Artigo 1095.º Artigo 1096.º Artigo 1097.º Artigo 1098.º Artigo 1100.º Artigo 1101.º Artigo 1102.º Artigo 1103.º Artigo 1106.º

Tipos de contratos............................................................ Estipulação de prazo certo................................................ Renovação automática ..................................................... Oposição à renovação deduzida pelo senhorio ................... Oposição à renovação ou denúncia pelo arrendatário ........ Denúncia pelo arrendatário ............................................. Denúncia pelo senhorio ................................................... Denúncia para habitação ................................................ Denúncia justificada ....................................................... Transmissão por morte .....................................................

43 44 47 48 50 58 62 64 67 77

2.3. Disposições especiais do arrendamento para fins não habitacionais ......

82

Artigo 1110.º Duração, denúncia ou oposição à renovação .....................

82

CAPÍTULO 2 — PUBLICAÇÃO INTEGRAL DO REGIME SUBSTANTIVO DA LOCAÇÃO E DO ARRENDAMENTO DE PRÉDIOS URBANOS PREVISTO NO CÓDIGO CIVIL ......................................

85

REPUBLICAÇÃO DO CAPÍTULO IV DO TÍTULO II DO LIVRO II DO CÓDIGO CIVIL ...................................................................................

85

CAPÍTULO IV — LOCAÇÃO ......................................................................

85

SECÇÃO I — Disposições gerais ....................................................................

85

Artigo 1022.º Artigo 1023.º Artigo 1024.º Artigo 1025.º Artigo 1026.º Artigo 1027.º Artigo 1028.º Artigo 1029.º Artigo 1030.º

Noção ............................................................................. Arrendamento e aluguer .................................................. A locação como ato de administração ............................... Duração máxima ............................................................ Prazo supletivo ................................................................ Fim do contrato .............................................................. Pluralidade de fins .......................................................... Exigência de escritura pública .......................................... Encargos da coisa locada ..................................................

85 85 86 86 86 86 86 87 87

SECÇÃO II — Obrigações do locador ...........................................................

87

Artigo 1031.º Enumeração .................................................................... Artigo 1032.º Vício da coisa locada .......................................................

87 88

400

Coimbra Editora ®


Índice Págs.

Artigo Artigo Artigo Artigo Artigo

1033.º 1034.º 1035.º 1036.º 1037.º

Casos de irresponsabilidade do locador ............................. Ilegitimidade do locador ou deficiência do seu direito ....... Anulabilidade por erro ou dolo ........................................ Reparações ou outras despesas urgentes .............................. Atos que impedem ou diminuem o gozo da coisa ..............

88 88 89 89 89

SECÇÃO III — Obrigações do locatário ........................................................

90

SUBSECÇÃO I — Disposição geral ...............................................................

90

Artigo 1038.º Enumeração ....................................................................

90

SUBSECÇÃO II — Pagamento da renda ou aluguer .....................................

91

Artigo 1039.º Artigo 1040.º Artigo 1041.º Artigo 1042.º

Tempo e lugar do pagamento ........................................... Redução da renda ou aluguer .......................................... Mora do locatário ........................................................... Cessação da mora ............................................................

91 91 91 92

SUBSECÇÃO III — Restituição da coisa locada............................................

92

Artigo 1043.º Artigo 1044.º Artigo 1045.º Artigo 1046.º

Dever de manutenção e restituição da coisa ...................... Perda ou deterioração da coisa ......................................... Indemnização pelo atraso na restituição da coisa............... Indemnização de despesas e levantamento de benfeitorias ..

92 93 93 93

RESOLUÇÃO E CADUCIDADE DO CONTRATO ...................................

94

SUBSECÇÃO I — Resolução .........................................................................

94

Artigo Artigo Artigo Artigo

Resolução ........................................................................ Falta de pagamento da renda ou aluguer ......................... Cedência do gozo da coisa ............................................... Resolução do contrato pelo locatário .................................

94 94 94 95

SUBSECÇÃO II — Caducidade ....................................................................

95

Artigo Artigo Artigo Artigo Coimbra Editora ®

1047.º 1048.º 1049.º 1050.º

1051.º 1052.º 1053.º 1054.º

Casos de caducidade ........................................................ Exceções .......................................................................... Despejo do prédio ............................................................ Renovação do contrato .....................................................

95 96 96 96 401


Arrendamento Urbano Anotado Págs.

Artigo 1055.º Oposição à renovação ...................................................... Artigo 1056.º Outra causa de renovação ................................................

97 97

SECÇÃO V — Transmissão da posição contratual ..........................................

97

Artigo 1057.º Transmissão da posição do locador.................................... Artigo 1058.º Liberação ou cessão de rendas ou alugueres ....................... Artigo 1059.º Transmissão da posição do locatário .................................

97 98 98

SECÇÃO VI — Sublocação ............................................................................

98

Artigo 1060.º Artigo 1061.º Artigo 1062.º Artigo 1063.º

Noção ............................................................................. Efeitos............................................................................. Limite da renda ou aluguer ............................................. Direitos do locador em relação ao sublocatário..................

98 98 99 99

SECÇÃO VII — Arrendamento de prédios urbanos .......................................

99

SUBSECÇÃO I — Disposições gerais ............................................................

99

Artigo 1064.º Artigo 1065.º Artigo 1066.º Artigo 1067.º Artigo 1068.º

Âmbito ........................................................................... Imóveis mobilados e acessórios .......................................... Arrendamentos mistos ...................................................... Fim do contrato .............................................................. Comunicabilidade ...........................................................

99 99 100 100 100

SUBSECÇÃO II — Celebração ......................................................................

100

Artigo 1069.º Forma ............................................................................ Artigo 1070.º Requisitos de celebração ...................................................

100 101

SUBSECÇÃO III — Direitos e obrigações das partes ....................................

101

Divisão I — Obrigações não pecuniárias ........................................................

101

Artigo 1071.º Artigo 1072.º Artigo 1073.º Artigo 1074.º

Limitações ao exercício do direito ..................................... Uso efetivo do locado ....................................................... Deteriorações lícitas ......................................................... Obras .............................................................................

101 101 102 102

Divisão II — Renda e encargos ......................................................................

103

Artigo Artigo Artigo Artigo 402

1075.º 1076.º 1077.º 1078.º

Disposições gerais ............................................................. Antecipação de rendas ..................................................... Atualização de rendas...................................................... Encargos e despesas ..........................................................

103 103 103 104

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Índice Págs.

SUBSECÇÃO IV — Cessação ........................................................................

105

Divisão I — Disposições comuns ...................................................................

105

Artigo 1079.º Formas de cessação .......................................................... Artigo 1080.º Imperatividade ................................................................ Artigo 1081.º Efeitos da cessação ...........................................................

105 105 105

Divisão II — Cessação por acordo entre as partes ..........................................

106

Artigo 1082.º Revogação .......................................................................

106

Divisão III — Resolução ................................................................................

106

Artigo Artigo Artigo Artigo Artigo

Fundamento da resolução ................................................ Modo de operar ............................................................... Caducidade do direito de resolução .................................. Cumulações..................................................................... Desocupação....................................................................

106 107 108 108 109

SUBSECÇÃO V — Subarrendamento ............................................................

109

Artigo 1088.º Autorização do senhorio .................................................. Artigo 1089.º Caducidade..................................................................... Artigo 1090.º Direitos do senhorio em relação ao subarrendatário ..........

109 109 109

SUBSECÇÃO VI — Direito de preferência ....................................................

110

Artigo 1091.º Regra geral ......................................................................

110

SUBSECÇÃO VII — Disposições especiais do arrendamento para habitação

110

Divisão I — Âmbito do contrato....................................................................

110

Artigo 1092.º Indústrias domésticas ....................................................... Artigo 1093.º Pessoas que podem residir no local arrendado....................

110 111

Divisão II — Duração ....................................................................................

111

Artigo 1094.º Tipos de contratos............................................................

111

Subdivisão I — Contrato com prazo certo .....................................................

112

Artigo 1095.º Estipulação de prazo certo................................................ Artigo 1096.º Renovação automática .....................................................

112 112

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1083.º 1084.º 1085.º 1086.º 1087.º

403


Arrendamento Urbano Anotado Págs.

Artigo 1097.º Oposição à renovação deduzida pelo senhorio ................... Artigo 1098.º Oposição à renovação ou denúncia pelo arrendatário ........

112 113

Subdivisão II — Contrato de duração indeterminada ....................................

114

Artigo 1099.º Artigo 1100.º Artigo 1101.º Artigo 1102.º Artigo 1103.º Artigo 1104.º

Princípio geral ................................................................ Denúncia pelo arrendatário ............................................. Denúncia pelo senhorio ................................................... Denúncia para habitação ................................................ Denúncia justificada ....................................................... Confirmação da denúncia ...............................................

114 114 115 116 116 118

Divisão III — Transmissão .............................................................................

118

Artigo 1105.º Comunicabilidade e transmissão em vida para o cônjuge ..... Artigo 1106.º Transmissão por morte ..................................................... Artigo 1107.º Comunicação ..................................................................

118 119 120

SUBSECÇÃO VIII — Disposições especiais do arrendamento para fins não habitacionais ...........................................................................................

120

Artigo Artigo Artigo Artigo Artigo Artigo

1108.º 1109.º 1110.º 1111.º 1112.º 1113.º

Âmbito ........................................................................... Locação de estabelecimento .............................................. Duração, denúncia ou oposição à renovação ..................... Obras ............................................................................. Transmissão da posição do arrendatário............................ Morte do arrendatário .....................................................

120 120 121 121 121 122

PARTE II REGIME TRANSITÓRIO — Alteração à Lei n.º 6/2006 1. ÂMBITO DE APLICAÇÃO DO REGIME TRANSITÓRIO.................. 2. MODIFICAÇÕES OBJETIVAS E EXTINÇÃO DO CONTRATO .......

125 127

2.1. Contratos habitacionais celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano e contratos não habitacionais celebrados depois do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro .................

127

Artigo 26.º Regime................................................................................

127

404

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Índice Págs.

2.2. Contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro .....................................................

131

2.2.1. Regime de duração e benfeitorias ...............................................

131

Artigo 27.º Âmbito ............................................................................... Artigo 28.º Regime................................................................................ Artigo 29.º Benfeitorias .........................................................................

131 131 134

2.2.2. Aumento extraordinário de rendas. Mudança de regime do contrato. Extinção do contrato mediante indemnização ...........

136

ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO ....................................................

138

Artigo 30.º Artigo 31.º Artigo 32.º Artigo 33.º Artigo 34.º Artigo 35.º Artigo 36.º

Iniciativa do senhorio .......................................................... Resposta do arrendatário ...................................................... Comprovação da alegação .................................................... Oposição pelo arrendatário e denúncia pelo senhorio ............. Denúncia pelo arrendatário ................................................. Arrendatário com RABC inferior a cinco RMNA ................. Arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade superior a 60% .......... Artigo 37.º Valor da renda ....................................................................

158 160

ARRENDAMENTO PARA FIM NÃO HABITACIONAL ...........................

161

Artigo 50.º Artigo 51.º Artigo 52.º Artigo 53.º Artigo 54.º

138 138 143 148 153 154

Iniciativa do senhorio .......................................................... Resposta do arrendatário ...................................................... Oposição pelo arrendatário e denúncia pelo senhorio ............. Denúncia pelo arrendatário ................................................. Microentidade e associação privada sem fins lucrativos ..........

161 162 166 166 166

3. MODIFICAÇÃO OU EXTINÇÃO DO CONTRATO POR MORTE DO ARRENDATÁRIO ............................................................................

167

Artigo 57.º Transmissão por morte no arrendamento para habitação ....... Artigo 58.º Transmissão por morte no arrendamento para fins não habitacionais ............................................................................. Coimbra Editora ®

168 173 405


Arrendamento Urbano Anotado PARTE III REGIME PROCESSUAL — Alterações ao Código de Processo Civil — Alterações à Lei n.º 6/2006 — Aditamentos à Lei n.º 6/2006 — O procedimento especial de despejo Págs.

1. CONSIDERAÇÕES GERAIS ................................................................... 2. NOTIFICAÇÕES ENTRE AS PARTES ...................................................

179 180

Artigo 9.º Forma da comunicação ......................................................... Artigo 10.º Vicissitudes .........................................................................

180 183

3. AÇÃO DE DESPEJO ................................................................................

186

Artigo 14.º Ação de despejo ................................................................... Artigo 14.º-A Título para pagamento de rendas, encargos ou despesas .....

186 193

4. PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO ........................................

193

Artigo 15.º Procedimento especial de despejo .......................................... Artigo 15.º-A Balcão Nacional do Arrendamento ................................... Artigo 15.º-B Apresentação, forma e conteúdo do requerimento de despejo ................................................................... Artigo 15.º-C Recusa do requerimento ................................................... Artigo 15.º-D Finalidade, conteúdo e efeito da notificação ..................... Artigo 15.º-E Constituição de título para desocupação do locado............. Artigo 15.º-F Oposição.......................................................................... Artigo 15.º-G Extinção do procedimento ............................................... Artigo 15.º-H Distribuição e termos posteriores ...................................... Artigo 15.º-I Audiência de julgamento e sentença ................................... Artigo 15.º-J Desocupação do locado e pagamento das rendas em atraso .. Artigo 15.º-K Destino dos bens .............................................................. Artigo 15.º-L Autorização judicial para entrada imediata no domicílio .. Artigo 15.º-M Suspensão da desocupação do locado ................................ Artigo 15.º-N Diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação ...................................................................... Artigo 15.º-O Termos do diferimento da desocupação ............................. Artigo 15.º-P Impugnação do título para desocupação do locado ............. Artigo 15.º-Q Recurso da decisão judicial para desocupação do locado .... Artigo 15.º-R Uso indevido ou abusivo do procedimento ........................ Artigo 15.º-S Disposições finais..............................................................

193 199

406

201 203 204 206 207 209 210 211 213 216 218 220 223 225 227 229 230 231

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Índice Págs.

5. EXECUÇÃO PARA ENTREGA DE COISA IMÓVEL ARRENDADA .....

233

Artigo 930.º-A Execução para entrega de coisa imóvel arrendada ............ Artigo 930.º-B Suspensão da execução ................................................... Artigo 930.º-C Diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação .................................................................... Artigo 930.º-D Termos do diferimento da desocupação .......................... Artigo 930.º-E (Responsabilidade do exequente) .....................................

234 234 235 237 238

PARTE IV LEI N.º 31/2012 E ANEXO II — Declaração de Retificação n.º 59-A/2012 LEI N.º 31/2012, DE 14 DE AGOSTO (Procede à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o Código Civil, o Código de Processo Civil e a Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro)...................................................... DECLARAÇÃO DE RETIFICAÇÃO N.º 59-A/2012 ...................................

241 267

PARTE V LEGISLAÇÃO COMPLEMENTAR — Decreto-Lei n.º 157/2006 alterado pela Lei n.º 30/2012 — Declaração de Retificação n.º 59-B/2012 — Decreto-Lei n.º 266-B/2012 — Decreto-Lei n.º 266-C/2012 — Decreto-Lei n.º 1/2013 — Portaria n.º 7/2013 — Portaria n.º 9/2013 LEI N.º 30/2012, DE 14 DE AGOSTO (Procede à segunda alteração ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados) ....................................................................

281

Anexo — Republicação do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados ........

283

DECLARAÇÃO DE RETIFICAÇÃO N.º 59-B/2012 ...................................

305

DECRETO-LEI N.º 266-B/2012, de 31 de dezembro (Estabelece o regime de determinação do nível de conservação dos prédios urbanos ou frações autónomas, arrendados ou não, para os efeitos previstos em matéria de Coimbra Editora ®

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Arrendamento Urbano Anotado Págs.

arrendamento urbano, de reabilitação urbana e de conservação do edificado, e que revoga os Decretos-Leis n.os 156/2006, de 8 de agosto, e 161/2006, de 8 de agosto) .....................................................................................

309

DECRETO-LEI N.º 266-C/2012, de 31 de dezembro (Procede à adaptação à Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na redação que lhe foi conferida pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, do Decreto-Lei n.º 158/2006, de 8 de agosto, que estabelece os regimes de determinação do rendimento anual bruto corrigido e de atribuição do subsídio de renda, e do Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de agosto, que regula os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebração) .................................................................

319

DECRETO-LEI N.º 1/2013, de 7 de janeiro (Procede à instalação e à definição das regras do funcionamento do Balcão Nacional do Arrendamento e do procedimento especial de despejo)...............................................................

349

PORTARIA N.º 7/2013, de 10 de janeiro (Determina a composição do mapa de pessoal do Balcão Nacional do Arrendamento).......................................

367

PORTARIA N.º 9/2013, de 10 de janeiro (Regulamenta vários aspetos do Procedimento Especial de Despejo)..................................................................

369

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ARRENDAMENTO URBANO ANOTADO 2.ª ED.