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Págs.

NOTA PRÉVIA À 3.ª EDIÇÃO ..................................................................... NOTA PRÉVIA À 2.ª EDIÇÃO ..................................................................... INTRODUÇÃO .............................................................................................

5 7 9

1. Breve perfil da reforma do arrendamento urbano............................. 2. A originalidade histórica................................................................... 3. Manual de instruções .......................................................................

9 10 12

PARTE I REGIME SUBSTANTIVO — Alteração ao Código Civil introduzida pela Lei n.º 31/2012 CAPÍTULO 1 — ARTIGOS DO CÓDIGO CIVIL COM NOVA REDAÇÃO .......................................................................................................

17

1. Disposições gerais da locação ...........................................................

17

Artigo 1048.º Falta de pagamento da renda ou aluguer ......................... Artigo 1055.º Oposição à renovação ......................................................

17 21

2. Normas do arrendamento de prédios urbanos ..................................

26

2.1. Disposições gerais ..........................................................................

26

Artigo 1069.º Forma ............................................................................ Artigo 1072.º Uso efetivo do locado ....................................................... Artigo 1080.º Imperatividade ................................................................

26 27 29

Resolução...............................................................................................

32

Artigo 1083.º Fundamento da resolução ................................................ Artigo 1084.º Modo de operar ............................................................... Artigo 1085.º Caducidade do direito de resolução.................................... Artigo 1087.º Desocupação .....................................................................

32 40 43 45

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411


Arrendamento Urbano Anotado Págs.

2.2. Disposições especiais do arrendamento para habitação ..................

45

Duração .................................................................................................

45

Artigo 1094.º Artigo 1095.º Artigo 1096.º Artigo 1097.º Artigo 1098.º Artigo 1100.º Artigo 1101.º Artigo 1102.º Artigo 1103.º Artigo 1106.º

Tipos de contratos............................................................ Estipulação de prazo certo................................................ Renovação automática ..................................................... Oposição à renovação deduzida pelo senhorio ................... Oposição à renovação ou denúncia pelo arrendatário ........ Denúncia pelo arrendatário ............................................. Denúncia pelo senhorio ................................................... Denúncia para habitação ................................................ Denúncia justificada ....................................................... Transmissão por morte .....................................................

45 46 49 50 52 60 64 66 69 79

2.3. Disposições especiais do arrendamento para fins não habitacionais ......

84

Artigo 1110.º Duração, denúncia ou oposição à renovação .....................

84

CAPÍTULO 2 — PUBLICAÇÃO INTEGRAL DO REGIME SUBSTANTIVO DA LOCAÇÃO E DO ARRENDAMENTO DE PRÉDIOS URBANOS PREVISTO NO CÓDIGO CIVIL ......................................

87

REPUBLICAÇÃO DO CAPÍTULO IV DO TÍTULO II DO LIVRO II DO CÓDIGO CIVIL ...................................................................................

87

CAPÍTULO IV — LOCAÇÃO ......................................................................

87

SECÇÃO I — Disposições gerais ....................................................................

87

Artigo 1022.º Artigo 1023.º Artigo 1024.º Artigo 1025.º Artigo 1026.º Artigo 1027.º Artigo 1028.º Artigo 1029.º Artigo 1030.º

Noção ............................................................................. Arrendamento e aluguer .................................................. A locação como ato de administração ............................... Duração máxima ............................................................ Prazo supletivo ................................................................ Fim do contrato .............................................................. Pluralidade de fins .......................................................... Exigência de escritura pública .......................................... Encargos da coisa locada ..................................................

87 87 88 88 88 88 88 89 89

SECÇÃO II — Obrigações do locador ...........................................................

89

Artigo 1031.º Enumeração .................................................................... Artigo 1032.º Vício da coisa locada .......................................................

89 90

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Índice Págs.

Artigo Artigo Artigo Artigo Artigo

1033.º 1034.º 1035.º 1036.º 1037.º

Casos de irresponsabilidade do locador ............................. Ilegitimidade do locador ou deficiência do seu direito ....... Anulabilidade por erro ou dolo ........................................ Reparações ou outras despesas urgentes .............................. Atos que impedem ou diminuem o gozo da coisa ..............

90 90 91 91 91

SECÇÃO III — Obrigações do locatário ........................................................

92

SUBSECÇÃO I — Disposição geral ...............................................................

92

Artigo 1038.º Enumeração ....................................................................

92

SUBSECÇÃO II — Pagamento da renda ou aluguer .....................................

93

Artigo 1039.º Artigo 1040.º Artigo 1041.º Artigo 1042.º

Tempo e lugar do pagamento ........................................... Redução da renda ou aluguer .......................................... Mora do locatário ........................................................... Cessação da mora ............................................................

93 93 93 94

SUBSECÇÃO III — Restituição da coisa locada............................................

94

Artigo 1043.º Artigo 1044.º Artigo 1045.º Artigo 1046.º

Dever de manutenção e restituição da coisa ...................... Perda ou deterioração da coisa ......................................... Indemnização pelo atraso na restituição da coisa............... Indemnização de despesas e levantamento de benfeitorias ..

94 95 95 95

RESOLUÇÃO E CADUCIDADE DO CONTRATO ...................................

96

SUBSECÇÃO I — Resolução .........................................................................

96

Artigo Artigo Artigo Artigo

Resolução ........................................................................ Falta de pagamento da renda ou aluguer ......................... Cedência do gozo da coisa ............................................... Resolução do contrato pelo locatário .................................

96 96 96 97

SUBSECÇÃO II — Caducidade ....................................................................

97

Artigo Artigo Artigo Artigo Coimbra Editora ®

1047.º 1048.º 1049.º 1050.º

1051.º 1052.º 1053.º 1054.º

Casos de caducidade ........................................................ Exceções .......................................................................... Despejo do prédio ............................................................ Renovação do contrato .....................................................

97 98 98 98 413


Arrendamento Urbano Anotado Págs.

Artigo 1055.º Oposição à renovação ...................................................... Artigo 1056.º Outra causa de renovação ................................................

99 99

SECÇÃO V — Transmissão da posição contratual ..........................................

99

Artigo 1057.º Transmissão da posição do locador.................................... Artigo 1058.º Liberação ou cessão de rendas ou alugueres ....................... Artigo 1059.º Transmissão da posição do locatário .................................

99 100 100

SECÇÃO VI — Sublocação ............................................................................

100

Artigo 1060.º Artigo 1061.º Artigo 1062.º Artigo 1063.º

Noção ............................................................................. Efeitos............................................................................. Limite da renda ou aluguer ............................................. Direitos do locador em relação ao sublocatário..................

100 100 101 101

SECÇÃO VII — Arrendamento de prédios urbanos .......................................

101

SUBSECÇÃO I — Disposições gerais ............................................................

101

Artigo 1064.º Artigo 1065.º Artigo 1066.º Artigo 1067.º Artigo 1068.º

Âmbito ........................................................................... Imóveis mobilados e acessórios .......................................... Arrendamentos mistos ...................................................... Fim do contrato .............................................................. Comunicabilidade ...........................................................

101 101 102 102 102

SUBSECÇÃO II — Celebração ......................................................................

102

Artigo 1069.º Forma ............................................................................ Artigo 1070.º Requisitos de celebração ...................................................

102 103

SUBSECÇÃO III — Direitos e obrigações das partes ....................................

103

Divisão I — Obrigações não pecuniárias ........................................................

103

Artigo 1071.º Artigo 1072.º Artigo 1073.º Artigo 1074.º

Limitações ao exercício do direito ..................................... Uso efetivo do locado ....................................................... Deteriorações lícitas ......................................................... Obras .............................................................................

103 103 104 104

Divisão II — Renda e encargos ......................................................................

105

Artigo Artigo Artigo Artigo 414

1075.º 1076.º 1077.º 1078.º

Disposições gerais ............................................................. Antecipação de rendas ..................................................... Atualização de rendas...................................................... Encargos e despesas ..........................................................

105 105 105 106

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Índice Págs.

SUBSECÇÃO IV — Cessação ........................................................................

107

Divisão I — Disposições comuns ...................................................................

107

Artigo 1079.º Formas de cessação .......................................................... Artigo 1080.º Imperatividade ................................................................ Artigo 1081.º Efeitos da cessação ...........................................................

107 107 107

Divisão II — Cessação por acordo entre as partes ..........................................

108

Artigo 1082.º Revogação .......................................................................

108

Divisão III — Resolução ................................................................................

108

Artigo Artigo Artigo Artigo Artigo

Fundamento da resolução ................................................ Modo de operar ............................................................... Caducidade do direito de resolução .................................. Cumulações..................................................................... Desocupação....................................................................

108 109 110 110 111

SUBSECÇÃO V — Subarrendamento ............................................................

111

Artigo 1088.º Autorização do senhorio .................................................. Artigo 1089.º Caducidade..................................................................... Artigo 1090.º Direitos do senhorio em relação ao subarrendatário ..........

111 111 111

SUBSECÇÃO VI — Direito de preferência ....................................................

112

Artigo 1091.º Regra geral ......................................................................

112

SUBSECÇÃO VII — Disposições especiais do arrendamento para habitação

112

Divisão I — Âmbito do contrato....................................................................

112

Artigo 1092.º Indústrias domésticas ....................................................... Artigo 1093.º Pessoas que podem residir no local arrendado....................

112 113

Divisão II — Duração ....................................................................................

113

Artigo 1094.º Tipos de contratos............................................................

113

Subdivisão I — Contrato com prazo certo .....................................................

114

Artigo 1095.º Estipulação de prazo certo................................................ Artigo 1096.º Renovação automática .....................................................

114 114

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1083.º 1084.º 1085.º 1086.º 1087.º

415


Arrendamento Urbano Anotado Págs.

Artigo 1097.º Oposição à renovação deduzida pelo senhorio ................... Artigo 1098.º Oposição à renovação ou denúncia pelo arrendatário ........

114 115

Subdivisão II — Contrato de duração indeterminada ....................................

116

Artigo 1099.º Artigo 1100.º Artigo 1101.º Artigo 1102.º Artigo 1103.º Artigo 1104.º

Princípio geral ................................................................ Denúncia pelo arrendatário ............................................. Denúncia pelo senhorio ................................................... Denúncia para habitação ................................................ Denúncia justificada ....................................................... Confirmação da denúncia ...............................................

116 116 117 118 118 120

Divisão III — Transmissão .............................................................................

120

Artigo 1105.º Comunicabilidade e transmissão em vida para o cônjuge ..... Artigo 1106.º Transmissão por morte ..................................................... Artigo 1107.º Comunicação ..................................................................

120 121 122

SUBSECÇÃO VIII — Disposições especiais do arrendamento para fins não habitacionais ...........................................................................................

122

Artigo Artigo Artigo Artigo Artigo Artigo

1108.º 1109.º 1110.º 1111.º 1112.º 1113.º

Âmbito ........................................................................... Locação de estabelecimento .............................................. Duração, denúncia ou oposição à renovação ..................... Obras ............................................................................. Transmissão da posição do arrendatário............................ Morte do arrendatário .....................................................

122 122 123 123 123 124

PARTE II REGIME TRANSITÓRIO — Alteração à Lei n.º 6/2006 1. ÂMBITO DE APLICAÇÃO DO REGIME TRANSITÓRIO.................. 2. MODIFICAÇÕES OBJETIVAS E EXTINÇÃO DO CONTRATO .......

127 129

2.1. Contratos habitacionais celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano e contratos não habitacionais celebrados depois do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro .................

129

Artigo 26.º Regime................................................................................

129

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Índice Págs.

2.2. Contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro .....................................................

133

2.2.1. Regime de duração e benfeitorias ...............................................

133

Artigo 27.º Âmbito ............................................................................... Artigo 28.º Regime................................................................................ Artigo 29.º Benfeitorias .........................................................................

133 133 136

2.2.2. Aumento extraordinário de rendas. Mudança de regime do contrato. Extinção do contrato mediante indemnização ...........

138

ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO ....................................................

140

Artigo 30.º Artigo 31.º Artigo 32.º Artigo 33.º Artigo 34.º Artigo 35.º Artigo 36.º

Iniciativa do senhorio .......................................................... Resposta do arrendatário ...................................................... Comprovação da alegação .................................................... Oposição pelo arrendatário e denúncia pelo senhorio ............. Denúncia pelo arrendatário ................................................. Arrendatário com RABC inferior a cinco RMNA ................. Arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade superior a 60% .......... Artigo 37.º Valor da renda ....................................................................

160 162

ARRENDAMENTO PARA FIM NÃO HABITACIONAL ...........................

163

Artigo 50.º Artigo 51.º Artigo 52.º Artigo 53.º Artigo 54.º

140 140 145 150 155 156

Iniciativa do senhorio .......................................................... Resposta do arrendatário ...................................................... Oposição pelo arrendatário e denúncia pelo senhorio ............. Denúncia pelo arrendatário ................................................. Microentidade e associação privada sem fins lucrativos ..........

163 164 168 168 168

3. MODIFICAÇÃO OU EXTINÇÃO DO CONTRATO POR MORTE DO ARRENDATÁRIO ............................................................................

169

Artigo 57.º Transmissão por morte no arrendamento para habitação ....... Artigo 58.º Transmissão por morte no arrendamento para fins não habitacionais ............................................................................. Coimbra Editora ®

170 175 417


Arrendamento Urbano Anotado PARTE III REGIME PROCESSUAL — Alterações ao Código de Processo Civil — Alterações à Lei n.º 6/2006 — Aditamentos à Lei n.º 6/2006 — O procedimento especial de despejo Págs.

1. CONSIDERAÇÕES GERAIS ................................................................... 2. NOTIFICAÇÕES ENTRE AS PARTES ...................................................

181 182

Artigo 9.º Forma da comunicação ......................................................... Artigo 10.º Vicissitudes .........................................................................

182 185

3. AÇÃO DE DESPEJO ................................................................................

188

Artigo 14.º Ação de despejo ................................................................... Artigo 14.º-A Título para pagamento de rendas, encargos ou despesas .....

188 195

4. PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO ........................................

195

Artigo 15.º Procedimento especial de despejo .......................................... Artigo 15.º-A Balcão Nacional do Arrendamento .................................. Artigo 15.º-B Apresentação, forma e conteúdo do requerimento de despejo ..................................................................... Artigo 15.º-C Recusa do requerimento................................................... Artigo 15.º-D Finalidade, conteúdo e efeito da notificação ..................... Artigo 15.º-E Constituição de título para desocupação do locado ............ Artigo 15.º-F Oposição......................................................................... Artigo 15.º-G Extinção do procedimento ............................................... Artigo 15.º-H Distribuição e termos posteriores ...................................... Artigo 15.º-I Audiência de julgamento e sentença ................................. Artigo 15.º-J Desocupação do locado e pagamento das rendas em atraso Artigo 15.º-K Destino dos bens ............................................................. Artigo 15.º-L Autorização judicial para entrada imediata no domicílio . Artigo 15.º-M Suspensão da desocupação do locado ................................ Artigo 15.º-N Diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação ....................................................................... Artigo 15.º-O Termos do diferimento da desocupação ............................. Artigo 15.º-P Impugnação do título para desocupação do locado ............ Artigo 15.º-Q Recurso da decisão judicial para desocupação do locado .... Artigo 15.º-R Uso indevido ou abusivo do procedimento ........................ Artigo 15.º-S Disposições finais ............................................................

195 201

418

203 205 206 208 209 211 212 213 215 218 220 222 225 227 229 231 232 233

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Índice Págs.

5. EXECUÇÃO PARA ENTREGA DE COISA IMÓVEL ARRENDADA .....

235

Artigo 862.º Execução para entrega de coisa imóvel arrendada .............. Artigo 863.º Suspensão da execução ...................................................... Artigo 864.º Diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação ....................................................................... Artigo 865.º Termos do diferimento da desocupação ............................. Artigo 866.º Responsabilidade do exequente ..........................................

236 236 237 239 239

PARTE IV LEI N.º 31/2012 E ANEXO II — Declaração de Retificação n.º 59-A/2012 LEI N.º 31/2012, DE 14 DE AGOSTO (Procede à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o Código Civil, o Código de Processo Civil e a Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro)...................................................... DECLARAÇÃO DE RETIFICAÇÃO N.º 59-A/2012 ...................................

243 269

PARTE V LEGISLAÇÃO COMPLEMENTAR — Decreto-Lei n.º 157/2006 alterado pela Lei n.º 30/2012 — Declaração de Retificação n.º 59-B/2012 — Decreto-Lei n.º 266-B/2012 — Decreto-Lei n.º 266-C/2012 — Decreto-Lei n.º 1/2013 — Portaria n.º 7/2013 — Portaria n.º 9/2013 — Portaria n.º 226/2013 LEI N.º 30/2012, DE 14 DE AGOSTO (Procede à segunda alteração ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados) ....................................................................

283

Anexo — Republicação do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados ........

285

DECLARAÇÃO DE RETIFICAÇÃO N.º 59-B/2012 ...................................

307

DECRETO-LEI N.º 266-B/2012, de 31 de dezembro (Estabelece o regime de determinação do nível de conservação dos prédios urbanos ou frações autónomas, arrendados ou não, para os efeitos previstos em matéria de Coimbra Editora ®

419


Arrendamento Urbano Anotado Págs.

arrendamento urbano, de reabilitação urbana e de conservação do edificado, e que revoga os Decretos-Leis n.os 156/2006, de 8 de agosto, e 161/2006, de 8 de agosto) .....................................................................................

311

DECRETO-LEI N.º 266-C/2012, de 31 de dezembro (Procede à adaptação à Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na redação que lhe foi conferida pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, do Decreto-Lei n.º 158/2006, de 8 de agosto, que estabelece os regimes de determinação do rendimento anual bruto corrigido e de atribuição do subsídio de renda, e do Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de agosto, que regula os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebração) .................................................................

321

DECRETO-LEI N.º 1/2013, de 7 de janeiro (Procede à instalação e à definição das regras do funcionamento do Balcão Nacional do Arrendamento e do procedimento especial de despejo)...............................................................

351

PORTARIA N.º 7/2013, de 10 de janeiro (Determina a composição do mapa de pessoal do Balcão Nacional do Arrendamento).......................................

369

PORTARIA N.º 9/2013, de 10 de janeiro (Regulamenta vários aspetos do Procedimento Especial de Despejo)..................................................................

371

PORTARIA N.º 226/2013, de 12 de julho .....................................................

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ARRENDAMENTO URBANO ANOTADO  

3ª edição desta obra, diferentemente da anterior, não é determinada por alterações no quadro legal do arrendamento urbano. Este quadro parec...

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