Page 1

«ОБОСНОВАНИЕ СТРУКТУРЫ ЗАСТРОЙКИ МАЛОЭТАЖНЫХ ПОСЕЛКОВ» канд. экон. наук, профессор Ивашенцева Татьяна Андреевна, завкафедрой экономики строительства и инвестиций (esi@sibstrin.ru sibstrin.ru) ФГБОУ ВПО «Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет (НГАСУ) - Сибстрин».


1. ТИПОЛОГИЯ РЫНКА МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛЬЯ НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ Типы малоэтажного жилья

Коттеджи, 30 %

Таунхаусы, 20 %

Одноэтажный дом, 40 %

Блокированный дом, 10 %

Цена в среднем за дом/квартиру по классам жилья

Экономкласса (26 млн р.) – 23 %

Средний класс (6-10 млн р.) – 20 %

Бизнес класс (свыше 10 млн р.) – 55 %

Социальное и арендное жильѐ –2%

1

Тенденция

Сделать Региональная целевая программа «Свой дом» жильѐ на 2004 – 2015 годы доступным

Инфраструктура Газ, 79 %

Центральный Центральная водопровод, канализация, 74 % 53 %

Конструктивные решения

Кирпич, 35 %

Дерево, 55 %

Отопление, общее ограждение, охрана, 40 %

Канадская технология (сэндвичпанели), 10 %


2. СОСТАВ КОМПЛЕКСА МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛЬЯ Состав элемента комплекса Транспортная доступность Социальная инфраструктура: Транспортная инфраструктура: Охрана:

Инженернотехническая характеристика объекта: Природное окружение посѐлка Дополнительные услуги, предоставляемые УК:

Описание не более 20 км. Соц. объекты

Благоустроенные дороги в посѐлке

Влияние на рост спроса Минимизация временных затрат на дорогу Получение услуг в черте посѐлка Комфортность проживания в посѐлке

Ограждение, Безопасность проживания видеонаблюдение Водо-, тепло-, газо-, Комфортность проживания интернет и пр. в посѐлке коммуникации

водоём, озеро, ландшафт…

лес, Благоприятная экология для проживания

Тех. обслуживание,  привлечение покупателей; диспетчерская  дополнительный служба, девелопера. ландшафтный дизайн

доход


3. СИСТЕМА ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ФОРМИРОВАНИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПРИ КМЗ Фактор Местоположение застройки Тип застройки Тип жилья: Параметры жилья Класс жилья:

           

Характеристика в черте города; в пригороде. организованная застройка; неорганизованная застройка. коттедж; многоквартирный дом и д. р. площадь дома; количество этажей; количество комнат. социальное жильѐ; эконом-класса; средний и бизнес класса.

Состав комплекса

транспортная доступность; охрана; социальная, транспортная инфраструктура, доп. услуги…

Управление посѐлком Финансирование:

Девелопер; ТСЖ, управляющая компания  средства девелопера;  средства жителей зоны бизнес класса;  механизм государственно-частного партнерства


5. ПРИМЕРНЫЙ СОСТАВ ПРОЕКТА КМЗ

Зона I (социальное жильѐ); Зона II (эконом класса); Зона III и IV (среднего и бизнес класса); Зона V

Зона V (социальные объекты, инфраструктура и т.д.)

 средства девелопера;  средства жителей зоны бизнес класса;  механизм ГЧП.


6. ПАРАМЕТРЫ ЗОНЫ I (СОЦИАЛЬНОЕ ЖИЛЬЁ) Государственное финансирование

Параметры Зоны I

Государственная собственность Жильѐ в многоквартирном 3-х эт. доме

Площадь квартиры ≤ 50 кв. м. Площадь земельного участка ≤ 4 соток Min площадь жилой комнаты – 14 кв.м Min площадь кухни – 5 кв. м Количество комнат ≤ 3


7. ПАРАМЕТРЫ ЗОНЫ II (ЭКОНОМ КЛАССА) Собственные средства + гос. программы

Параметры Зоны II

Частная собственность Жильѐ в индивидуальном доме, таунхаусе

Площадь квартиры ≤ 150 кв. м. Площадь земельного участка ≤ 10 соток Min площадь жилой комнаты – 14 кв.м Min площадь кухни – 5 кв. м Количество комнат ≤ 4


8. АЛГОРИТМ ФОРМИРОВАНИЯ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ДОМОВ ПРИ КОМПЛЕКСНОЙ МАЛОЭТАЖНОЙ ЗАСТРОЙКЕ Выявить основные характеристики застройки и конструктивные решения малоэтажных жилых домов – из портфеля девелопера

Использование инноваций

Фак

Формирование предложения при строительстве домов зоны эконом-класса в КМЗ (5 – 7 примерных проектов) Критерии отбора проекта дома эконом-класса Модель дома

Нет по стоимостным параметрам

Проверка на соответствие критериям отбора

Нет по комфортности

Да

Вариант дома, включаемый в КМЗ в Зону II


9. Принципы модели: 1. Выбирается количество комнат, площадь, этажность; 2. Намечаются стеновые материалы 3. Намечаются объемно-планировочные решения; 4. Выбирается архитектурное решение Цена; 5. При недостатке средств производится корректировка (по отдельным элементам меняются варианты решений – по фундаментам, несущим стенам)


Варианты малоэтажных домов в модели Количество комнат 2-х

3-х

4-х

5-ти

Площадь, м2

Этажно сть

44

1

Стеновой материал Сэндвич-панель

56

Кирпич

64

Деревянный брус

50,7

1

Сэндвич-панель

64

Кирпич

81

Деревянный брус

112,1

1

Сэндвич-панель

125,1

Кирпич

130,5

Деревянный брус

154,9

2

Сэндвич-панель

170,5

Кирпич

180,5

Деревянный брус


Коэффициенты Наименование материала Фундамент

Наименование материала Стены

Вид

Коэффициент

Ленточный

1,0

Столбчатый

0,25

Свайный

0,40

Вид

Коэффициент

Сэндвич-панель с пенополистиролом

1,0

Сэндвич-панель с мин.ватой «Экопан»

0,73 0,67


Интерфейс программы


Модель малоэтажного жилого дома Программа, с помощью которой возможно реализовать модель на практике

•для демонстрационной версии – Microsoft Office Access; • для создания версии оптимизации вариантов поиска желаемого проекта дома – Microsoft SQL.

Направления использования программы

•для отдельных граждан; •для застройщиков; •для региональных структур; •для агентств недвижимости и др.

Пользователи программы

•потенциальный покупатель; •девелопер (застройщик) и др.

Перспективы внедрения программного продукта (модели малоэтажного жилого дома)

•размещение на сайте демонстрационной версии; •выпуск и реализация программного продукта и д. р.


Спасибо за внимание!

Ивашенцева 8 10 о структуре кмэд