__MAIN_TEXT__
feature-image

Page 1

STEENGOED IDEE Historisch gezien bewijzen de behaalde rendementen dat beleggen in stenen vastgoed een uitstekend idee is. Zelfs in volatiele tijden – zoals de huidige – omdat je met vastgoed vooral op lange termijn werkt. Beleggers in vastgoed kunnen bovendien op meerdere manieren aan het rendement werken. Copernicus. 13.148 m2 kantoren in de Wetstraat, Brussel. Een project van Alides.

V

eel mensen beleggen in vastgoed. Omdat het tastbaar is, omdat de rente uiterst laag is – en sparen dan niets opbrengt – en omdat de volatiele bokkensprongen op de beurs een mens afschrikken. Bovendien is er natuurlijk het hefboomeffect, leverage in het jargon, van hypothecair lenen bij de bank naast je eigen inbreng. Dat betekent dat het rende-

44

KNACK EXTRA | 28 OKTOBER 2020

ment op je investering toeneemt als je voor een relatief geringe kost kunt lenen om te investeren in vastgoed. Wat vandaag door de lage rente het geval is. Huurrendementen variëren van 2,5 tot 3,5 procent, afhankelijk van het soort vastgoed en de ligging. Voorwaarde is wel dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd. Als je het goed aanpakt, kan je jaarlijks ook een fiscaal voordeel krijgen. En als je na enkele


VASTGOED STEEN

TIPS VOOR VERHUURDERS l

Vergewis je ervan dat er in de buurt waar je wilt investeren een huurmarkt is en vergelijk de huurprijzen.

l

Pas op met huurgaranties en beloofde (woeker)rendementen. Een normale jaarlijkse opbrengst in de residentiële sector ligt rond 3,5 procent plus ongeveer 2 procent jaarlijkse meerwaarde.

l

Heb je tijd, kennis van zaken en twee rechterhanden? Investeer in bakstenen. Geen tijd en twee linkerhanden? Koop dan aandelen van een gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV).

l

Hou de intrestlast lager dan de huuropbrengst. Als de economie sputtert, dan is het een slechte tijd om vastgoed te verkopen.

l

Huur zal nooit even snel stijgen als rente en rente zal over meerdere jaren stijgen.

l

Hou rekening met de éénderderegel (en dat geldt voor alle types inkomsten). De last van je lening ligt beter niet hoger dan 1/3e van je inkomen. Het is niet omdat je iets vandaag kunt terugbetalen, dat je dat in de toekomst ook kunt.

BELEGGEN IN PAPIER In vastgoed investeren of beleggen kan ook in papier of effecten van gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s). Dan beleg je in aandelen van een bedrijf dat eigenaar is van één of meerdere panden. Het is een eenvoudige financiële operatie die je toelaat om zelfs met een kleine inbreng sectoren te betreden die anders niet toegankelijk zijn. Bovendien kan je aandelen van meerdere GVV’s en in meerdere sectoren kopen, wat de spreiding van je belegging aanzienlijk bevordert. Welke piste je ook bewandelt, verdiep je in de materie, maak je huiswerk, gebruik je gezond verstand, lees veel en raadpleeg professionals.

RUIM AANBOD AAN FLATS Slenter je door de stad of ga je aan de kust uitwaaien, dan merk je dat blokken met grote en kleine appartementen, duplexen en penthouses als paddenstoelen uit de grond rijzen. Het ruime aanbod is het gevolg van een maatschappelijke evolutie. De fysieke ruimte geraakt op, we zijn elk jaar met meer, er is de vergrijzing waarbij ouderen langer thuis wonen en bovendien neemt de gezinsverdunning (ontdubbeling van gezinnen na een echtscheiding) toe. Dan heb je in de samenleving veel woningen nodig. Vooral ontwikkelaars van appartementen springen in dat gat.

jaren het pand weer van de hand doet, realiseer je wellicht nog een meerwaarde. Afhankelijk van verschillende parameters, mogelijks nog eens 1,5 tot 2,5 procent extra rendement. Hoewel de coronacrisis tijdens en kort na de lockdown voor enige vertraging zorgde, blijft investeren in kwaliteitsvol vastgoed op die manier zeker interessant.

DE KEUZE VOOR EEN NIEUWBOUWAPPARTEMENT PAST IN HET HUIDIGE KLIMAAT VAN DUURZAAM EN ENERGIEZUINIG BOUWEN EN LEVEN.

KNACK EXTRA | 28 OKTOBER 2020

45


VASTGOED STEEN

De herontwikkeling van de KBC-gebouwen langs de Havenlaan in Brussel. Een project van Triple Living.

Zijn er dan geen huizen meer? Natuurlijk wel. Maar doorgaans moet je een woning opknappen, zo niet renoveren om ze op de verhuurmarkt aan te bieden. En dat kost centen: isoleren, andere verwarming, nieuwe keuken of badkamer en is het dak nog wel okÊ? Mogelijks ben je dan als investeerder beter af met een nieuwbouwappartement. Zo’n flat valt op het vlak van bewoonbare oppervlakte vaak kleiner uit dan een klassieke woning, maar de eerste jaren duiken geen noemenswaardige onderhoudskosten op. Bovendien past die keuze beter in het huidige klimaat van duurzaam en energiezuinig bouwen en leven. Nuttige en kwaliteitsvolle vierkante meters zijn belangrijker dan onnodige en energie vretende gangen en gemeenschappelijke delen. Nog een voordeel: een modern appartement is gebouwd volgens de nieuwste regels van de kunst, met uitstekende materialen en voorzien van collectieve technische installaties met onderhoudscontracten. Daardoor knabbelen er tijdens het verhuurtraject minder herstellingskosten aan je rendement. Dat krikt het rendement op lange termijn op, zowel bij de verhuur als bij herverkoop later.

46

KNACK EXTRA | 28 OKTOBER 2020

HET RISICO OP INSOLVABELE HUURDERS, SOMS ZELFS LEEGSTAND, KAN JE VERMIJDEN DOOR VOOR EEN ZO GOED MOGELIJKE LIGGING EN HOGE KWALITEIT VAN JE INVESTERING TE KIEZEN. DE HUURDERS DIE JE VERDIENT Het risico op insolvabele huurders, soms zelfs leegstand, kan je vermijden door voor een zo goed mogelijke ligging en hoge kwaliteit van je investering te kiezen. Hetzelfde geldt trouwens op de beurs: koop je aandelen van minderwaardige bedrijven, dan mag je niet al te veel rendement verwachten. Investeren in een bescheidener woning kan wel, maar kies dan een overeenkomstige, bescheidener ligging. De kwaliteit van een pand en de buurt houden elkaar in evenwicht. Traditionele criteria voor een goede ligging in onder meer centrum-


steden zijn: openbaar vervoer in de buurt, scholen voor gezinnen, groen en speelplaats voor kinderen en hogescholen of universiteiten. Ook economisch groeipotentieel in de stad is belangrijk. Natuurlijk zijn er minder bemiddelde huurders, zij zijn een risico voor een belegger of investeerder. Enkele maanden huurderving, vanwege niet-betaling of leegstand, maak je niet snel weer goed. Tenzij in een markt waar de huurprijzen snel en fors toenemen. Maar dat is tegenwoordig niet het geval. In een wat grotere investering kan je een blok met meerdere appartementen te huur aanbieden via een huisvestingsmaatschappij. Komen je huurders via een erkend sociaal verhuurkantoor (SVK), dan ben je extra zeker van twaalf maanden huur per jaar mét indexering. Sommige projectontwikkelaars sluiten voor hun kopers zelf de huurcontracten af met een SVK. Hetzelfde kan met organisaties voor de huisvesting van mensen met een beperking. Het leidt tot een wat lager maar zeker rendement. Van bouwinitiatieven van een lokale geslaagde zakenman of vastgoedmakelaar die een residentieel project in de steigers zetten, blijf je beter weg. Dat leidt weleens tot mindere kwaliteit, ontgoocheling en aanslepende problemen. Bouwen is een vak en best wel een veeleisend vak. KOOP RATIONEEL, NIET EMOTIONEEL In vergelijking met tien tot vijftien jaar geleden is er meer vraag naar vastgoed en tegelijk zijn er ook meer vastgoedontwikkelaars op de

markt. Gelukkig neemt ook de kwaliteit en betrouwbaarheid van de bouwprofessionals toe. Benader je een projectontwikkelaar voor een mogelijke aankoop? Stel dan vooral veel vragen, spreek met je bankier over je project en de projectontwikkelaar, vraag het lastenboek op en ga soortgelijke woningen van dezelfde aanbieder bekijken. Bel gerust aan bij een verkocht exemplaar en peil de tevredenheid van de eigenaar of huurder. Vraag je ook ruim vooraf af wat je beleggingshorizon, je belegbare capaciteit en je eindperspectief (wil je een hoog rendement na afloop of een redelijk jaarlijks rendement) zijn. Koop vooral niet emotioneel, maar rationeel. Het is niet omdat er twee straten van je woonst een appartement te koop komt, dat het een goede belegging zou zijn. NIET ALLEEN KLASSIEKE FLATS Behalve in klassieke appartementen kan je ook investeren in huisvesting voor studenten of ouderen. Op het vlak van assistentiewoningen of serviceflats was er tot voor enige tijd een wildgroei en een veelvoudige keuze voor verkeerde liggingen. De enige interessante assistentieflats liggen vlak bij voldoende zorgaanbod. Gezien de demografische ontwikkeling blijft dat wel interessant. Denk ook aan nieuwe of recente woningen met een tuin, want door de hoge kost van een nieuwe woning voor jonge mensen met kinderen wordt de verhuurmarkt groter. Al wordt bouwen ook voor investeerders almaar moeilijker, door de schaarste van de bouwgrond. l

BRONNENLIJST De meeste informatie in dit artikel komt uit een gesprek met vastgoedexperten, via de beroepsvereniging van de vastgoedsector (BVS-UPSI) met Olivier Carrette als gedelegeerd bestuurder. ALIDES Alides, familiale vastgoedspeler en onderdeel van de Gentse Group Maes opgericht in 1892, is dankzij haar hybride profiel van investeerder en ontwikkelaar al generaties lang een gevestigde waarde in de vastgoedsector. Dit groeibedrijf legt de focus op kwaliteit, duurzaamheid en innovatie, en realiseert haar expansiestrategie op sterke geografische locaties in zowel België, Luxemburg als Polen. Haar jarenlange Rikkert Leeman, Alides. expertise op het vlak van kantoren, residentieel, industrie, hotel en zorg koppelt Alides aan een langetermijnvisie, een klantgerichte aanpak en oplossingen op maat. PROJECTEN LUX, residentieel project in Gent. Cubic, residentieel project in Wemmel. Copernicus, kantoren in de Wetstraat, Brussel.

TRIPLE LIVING Triple Living, een joint venture tussen de families Cavens en Paeleman, heeft meer dan 50 jaar ervaring in vastgoed. De vastgoedontwikkelaar richt zich vooral op de woningbouwmarkt en de kantoren- en retailmarkt, in België, Nederland en Roemenië, en hanteert daarbij duurzame materialen, state-of-the-arttechnieken en hoogkwalitatieve afwerkingen, afgestemd Jeff Cavens, Triple Living. op de individuele voorkeuren van de klant. De projecten van Triple Living stimuleren de lokale economie en de buurt, door terreinen met hoog potentieel te herbestemmen als groene woonbuurt of dynamische professionele site. PROJECTEN Nieuw Zuid in Antwerpen. Duinenwater in Knokke. De herontwikkeling van de KBC-gebouwen langs de Havenlaan in Brussel.

KNACK EXTRA | 28 OKTOBER 2020

47

Profile for alidesgent

Beleggen in vastgoed | een steengoed idee  

Artikel uit Knack Extra, editie van 28 oktober 2020

Beleggen in vastgoed | een steengoed idee  

Artikel uit Knack Extra, editie van 28 oktober 2020

Profile for lisedebo
Advertisement

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded