Issuu on Google+

Ældre- og plejeboliger i Lejerbo

Rum for liv


2

Indhold: • • • • • • • • •

erfaringer generelt sylows allé engholmen syd kernehuset olivenhaven rugvænget arentzens minde solvang asbo

3 4 6 8 10 12 14 16 18

Yderligere information om mulighederne og Lejerbos erfaringer med ældre- og plejeboliger kan fås på telefon 70 12 13 10.

ældre- og plejeboliger i lejerbo udgiver: Lejerbo, Byggeafdelingen, Kristianiagade 9, 2100 København Ø 1. udgave, 1999. 1. oplag. 1000 eksemplarer tekst: Dorthe E. Harvest, DJ. Harvest-Info fotos: Sonja Iskov, DJ layout: MONTAGEbureauet aps tryk: Kailow Tryk A/S papir: Silverblade Mat

Spørg efter Byggeafdelingen.


3

erfaringer generelt ▼ Baggrund

Mange kommuner har i dag overladt bygherreopgaven og den efterfølgende administration til Lejerbo i forbindelse med ombygning af utidssvarende plejehjem, der fremover skal fungere som plejeboliger og servicearealer. Kommunerne har herved undgået en navigering rundt i et farligt farvand, der kræver organisation, teknologi, viden og ressourcer af sit mandskab. Uden den ballast hos beslutningstagerne lurer faren for at foretage en uklog eller forkert aftale med byggeriets leverandører, hvad der kan ændre de økonomiske forudsætninger for byggeriet. I kraft af sine løbende byggerier besidder Lejerbo den fornødne viden til at navigere helbefarent rundt i de mange særlige regler, som knytter sig til byggeri af almene boliger. F.eks. EU-udbud efter Tjenesteydelsesdirektivet eller Bygge- og Anlægsdirektivet, kontrakter på grundlag af ABR89 og AB92, drift af plejeboliger omfattet i vejledning fra Bygge- og Boligstyrelsen osv. Kommunen kan i stedet koncentrere sine ressourcer om behovsvurderinger, planlægning af strukturen på ældre- og plejeområdet og formulere kravene til boligernes funktion og kvalitet.

• Personalet i de almene ældreboliger, hvor der normalt ikke findes personalefaciliteter overhovedet, har som et minimum behov for et aflåst skab til personlige ting. • Indretninger, der i starten var tænkt som en hjælp, fungerer ikke altid i praksis. Det gælder f.eks. de overdækkede glasgange i bofællesskaber for demente, der er opført i flere plejecentre. Glasgangene ser flotte ud, men benyttes sjældent af de demente beboere. Om sommeren mødes den spadserende af en varmemur og om vinteren, hvis glasgangene er uopvarmede, af en kuldefront. Begge dele virker afskrækkende på den demente - og ubehageligt for personalet. • Parketgulve er flotte, virker “hjemlige”, men er ikke altid velegnede til demente beboere. Da beboerne i mange tilfælde er inkontinente, kan det give problemer i forbindelse med gulvbelægningen, hvor væde kan trænge igennem sammenføjningerne, og hvor afslibning kun kan komme på tale nogle få gange. Problemet har i nogle tilfælde betydet udskiftning af hele gulvet efter kun et års forløb.

▼ Eksempler

Som bygherre vil Lejerbo altid åbent stille sin ekspertise til rådighed for at opnå det maksimale resultat, og efter at have deltaget i byggerier for handicappede gennem snart 15 år har boligorganisationen høstet mange erfaringer. I det følgende nævnes eksempler på erfaringer, der er fremkommet, efter at boligafdelingerne er begyndt at fungere under de særlige forhold, der gør sig gældende.

• Hvor et fælleskøkken findes, og hvor der dagligt laves mad, får både demente og plejekrævende beboere en mulighed for at deltage i dagligdags gøremål. De fysisk plejekrævende kan fortsat være mentalt aktive, når f.eks. indkøb og madplaner skal udarbejdes, og demente beboere kan ofte have glæde af og blive stimuleret ved almindelige køkkenfunktioner. I det fælles køkken giver pårørende ofte en hånd med. • I bofællesskaber for demente, hvor lejlighederne er forsynet med små køkkener, må elkogepladerne oftest fjernes eller afbrydes helt på grund af brandfare, fordi demente ikke er i stand til at bruge installationerne korrekt. Investeringen synes spildt, og i stedet kan der med langt større glæde for beboere og personale bruges midler på det fælles køkken i det fælles opholdsrum.

• Sansehaven med sine blomster, farver og dufte kan om sommeren give en dement en god oplevelse og samtidig aflaste personalet, hvis en beboer bliver for rastløs og har behov for at gå lidt omkring. • Skydedøre kan virke fremmede for demente beboere. De er fra et langt liv vant til almindelige døre med håndtag og kan have svært ved at vænne sig til skydedørene. • Plejeboligernes boligafdelinger adskiller sig fra andre ved, at deres beboere er svage. De kan f.eks. ikke selv skovle sne uden for deres dør, hvad de ellers er forpligtet til, eller holde deres haver selv. Derfor har Lejerbo i de fleste tilfælde måttet forhøje det timetal, der oprindelig var afsat til boligafdelingen, så arbejdet kan blive udført af boligorganisationens personale. • En karnap ved siden af indgangsdøren er en betryggende indretning for ældre beboere. Herfra kan de dels se, hvem der kommer til døren, og dels følge med i, hvad der foregår ude på gaden.


4

sylows allé på frederiksberg Ældre- og handicapegnede boliger

▼ Baggrund

I 1985 gav Bistandslovens §68 kommunerne mulighed for at yde medhjælp til voksne personer med handicap i deres eget hjem, og grundlaget for oprettelse af bofællesskaber for handicappede var hermed skabt. Lejerbo var blandt de første boligorganisationer, der straks fra lovens vedtagelse gik ind i byggeriet af bofællesskaber og af boliger for handicappede. ▼ Lejerbos boligafdeling 276

Lejerbos boligafdeling 276, Sylows Allé, har adressen Solbjergvej 5-7 og Sylows Allé 4 på Frederiksberg. Den danner rammen om et bofællesskab i stueetagen på fire lejligheder for psykisk

fakta ■

bygherre: Lejerbo, Frederiksberg

opført: 1984/85

antal boliger: 32 ældreboliger/3 ungdomsboliger

boligfordeling: 1 1-rums à 53 m2 11 2-rums à 75 m2 16 3-rums à 94 m2 4 4-rums à 103 m2

arkitekt: A/S Kooperative Arkitekter MAA (Ai-gruppen øst)

ingeniør: Hans-Henrik Harms A/S

henvendelse til: Lejerbo, Regionskontor Frederiksberg, Ndr. Fasanvej 218-224, 3., 2200 københavn N

og fysisk udviklingshæmmede, foruden ældreegnede lejligheder og ungdomsboliger. De bebos af handicappede og deres familier, ældre og ikkehandicappede personer, heriblandt familier med børn. Til bofællesskabet er tilknyttet et fast personale på fire personer. ▼ Mange praktiske detaljer

Afdelingen er på 5 etager beliggende centralt på Frederiksberg. Indgangspartiet er disponeret sådan, at biler kan køre helt op til hovedindgangen, og stier i beplantningen og adgangen til parkeringsarealet er uden trappetrin ligesom boligafdelingens egen have. En bred indgangshall giver plads til kørestole, og det samme gør elevatoren, der går fra kælderen til 5. sal. Indgang til lejlighederne sker fra brede, overdækkede altangader. Alle lejligheder er ældreegnede, uden dørtrin, med store baderum og venderadius for kørestole. Bofællesskabet råder over egen, ugenert terrasse.


5

Et beboerrum i stueetagen med køkkenfaciliteter er tænkt som et rum, der i det daglige kan fungere som møde- og festlokale. Altangaderne er en anden mulighed for indbyrdes samvær i det daglige uden for selve boligen som en ramme om en mere varieret og interessant tilværelse for de forskellige aldersgrupper. De indvendige døre i bofællesskabet er forsynet med automatik, hvorved dørene åbnes med nøgle og derefter er selvlukkende. En del af vinduerne i de lukkede altangader er også forsynet med automatik styret af detektorer som led i brandberedskabet. ▼ EU’s bevågenhed

▼ Beboeren

Birgitte Larsen, der er døv, og som på grund af sit bevægelseshandicap bruger kørestol, flyttede i 1985 ind i bofællesskabet i stuen. Her mødte hun sin nuværende mand, Jes Nielsen, og efter nogle år i bofællesskabet fandt de rammerne her for snævre og søgte og fik egen lejlighed på 3. sal i samme hus. Lejligheden er handicapegnet og udstyret med en række elektroniske hjælpemidler. Ægteparret har stadig kontakt til personalet i bofællesskabet, men giver også udtryk for stor glæde over at være sig selv i egen lejlighed, hvilket blev muligt på grund af den særlige kombination af bofællesskab og familieboliger i én og samme almene boligafdeling.

Bofællesskabet for unge i stueetagen er kommet i stand som et forsøg i samarbejde med en forældregruppe til handicappede unge. Formålet er at give de unge mulighed for at bo selvstændigt og uden forældrenes daglige tilsyn. Frederiksberg Kommune støtter forsøget ved bl.a. at stille sin dag- og nattjeneste til beboernes rådighed, og projektet har EU’s bevågenhed og har modtaget økonomisk støtte herfra. ▼ Erfaring

Visitationen til bofællesskabet sker via kommunen. Ansøgning om en bolig i Sylows Allé er den samme som for andre almene boliger. Her er en venteliste, som enhver kan lade sig skrive op på. Det har i perioder givet problemer, fordi kombinationen af bofællesskab for psykisk udviklingshæmmede, kørestolsbrugere og beboere med andre typer handicap forudsætter tolerance og forståelse fra husets øvrige beboere uden handicap. F.eks. at det tager længere tid for en kørestolsbruger at komme ud og ind af elevatoren end for en person uden handicap. F.eks. at døve ikke selv kan høre, at de indimellem kommer med høje lyde i et byggeri, der ikke er ekstra lydisoleret. Derfor er der behov for en særlig visitation til almene boliger af denne type, hvor alle indflyttere i forvejen gøres opmærksomme på forholdene.

økonomi ■

anskaffelsessum: Ældreboliger: 23.619.641 kr. Ungdomsboliger: 620.000 kr.

anskaffelsessum pr. bolig: Ældreboliger: 738.113 kr. Ungdomsboliger: 206.666 kr.

kommunal medfinansiering: Ældreboliger: 1.653.374 kr. Ungdomsboliger: 43.400 kr.

starthusleje: 464 kr. pr.

m2


6

engholmen syd Ældreboliger i København

▼ Baggrund

Kort efter vedtagelsen af Steinckes Socialreform i 1933 startede opførelsen af kommunale pensionistboliger, som var den første type af særlige boliger for ældre. De fleste “aldersrentenydere”, som pensionisterne kaldtes dengang, boede ofte dårligt og dyrt. Kommunerne brugte store beløb til personlige tillæg til økonomisk vanskeligt stillede, og derfor fandt nogle af kommunerne, heriblandt Københavns, at de i stedet kunne bruge pengene til opførelsen af selvstændige boliger for ubemidlede ældre. Det blev i Københavns Kommune i årene fra 1937 til 1957 til 12 boligkomplekser med 1.171 lejligheder på 1 1/2 værelse til 2 personer og 4.518 på 1 værelse til 1 person. ▼ “Århundredets ombygningsprojekt”

fakta ■

bygherre: Lejerbo, København

opført: 1989/91

antal boliger: 228

boligfordeling: 32 1-rums à gennemsnitligt 51 m2 196 2-rums à gennemsnitligt 63 m2

arkitekt: Hvidt & Mølgaard A/S Arkitektfirma

ingeniør: Erik K. Jørgensen A/S Rådgivende Ingeniører Vagn Støttrup Rådgivende Ingeniørfirma A/S

totalrådgiver: JPC A/S

henvendelse til: Lejerbo, Regionskontor København, H.C. Andersens Boulevard 13, 1553 København V

Med den ny ældreboliglov i 1987 bortfaldt begrebet pensionistboliger, og muligheden opstod for at gennemføre ombygningen af de eksisterende pensionistboliger til moderne boliger indrettet til ældre og personer med handicap. Dog skulle boligstøttelovgivningens nuværende krav til lejlighedernes størrelse overholdes, ligesom det skulle være muligt at udleje den enkelte bolig for et beløb svarende til 15% af husstandsindkomsten for en enlig uden anden indkomst end


7

folkepensionen. Hermed startede “århundredets ombygningsprojekt”, og boligkomplekset Engholmen Syd blok 1-7 for pensionister blev valgt som pilotprojekt. ▼ Lejerbos boligafdelinger 384-0 og 384-2

Lejerbos boligafdelinger 384-0 og 384-2 har adressen Engholmen 4-20, 28-64 og Straussvej 22-26 i København SV. Lejerbo ejer komplekset, men Københavns Kommune har bevaret anvisningsretten til boligerne via Sundhedsforvaltningen. Efter ombygningen var komplekset præget af forholdsvis raske, genhusede ældre, mens beboersammensætningen på længere sigt forventes at bestå af mere skrøbelige ældre, der tidligere ville blive visiteret til plejehjem og beskyttede boliger. De kan nu forblive i “eget hjem” i komplekset efter moderniseringen, idet alle boliger er uden dørtrin og så store, at en kørestol har den fornødne venderadius, og personale kan komme til omkring bad, toilet og sengested. Lejlighederne er udstyret med brede skydedøre og mulighed for at ændre på køkkenbordshøjden, ligesom toilettet er højere end normalt. Elevatorerne medvirker til at gøre folk selvhjulpne. Nær adgang til service fra et satellitkontor under Socialcentret Kgs. Enghave placeret i komplekset fremmer trygheden. Andre serviceområder fra før ombygningen som bibliotek, frisør og fodpleje er bevaret. ▼ Økonomi

En forudsætning for ombygningen af Engholmen var, at den forblev udgiftsneutral for Københavns Kommune. Det kunne foregå ud fra flere modeller. Beboerne ønskede ikke at overtage Engholmen som et fællesskab, og Kommunen valgte herefter at sælge Engholmen Syd til Lejerbo, der på sin side forpligtede sig til at ombygge komplekset til ældreboliger. Alle boligtyper udlejes på grundlag af en omkostningsbestemt husleje, hvortil den enkelte boligtager kan søge boligydelse. Huslejestigningen for den enkelte pensionist blev derfor beskeden efter ombygningen.

▼ Erfaring

Genhusningen skete på baggrund af et skema, den enkelte beboer blev bedt om at udfylde. Her kunne beboeren fremsætte ønske om enten midlertidig eller permanent genhusning i en af de mange lejligheder i København, som Lejerbo råder over, og som huslejemæssigt kan erhverves af pensionister. På trods af en stor indsats omkring informationen op til ombygningen viste det sig, at den generelle information var nødvendig, men ikke tilstrækkelig. En sådan går hen over hovedet på de fleste ældre, og derfor var en helt personlig information også nødvendig. Det overordnede princip i ombygningen gik på, at alle skulle tilbage til den lejlighed, de kom fra, hvis det var muligt. Efter tilbageflytningen er de fleste glade og tilfredse med deres nye bolig, selv om flertallet i starten gerne havde været ombygningen foruden. ▼ Varmemester og gårdmand

Efter salget til Lejerbo havde Københavns Kommune ikke længere udgifter til gårdmænd og tilsynsførende og til drift og vedligeholdelse af bygninger og udenomsarealer. Det påhviler nu boligorganisationen. Den nuværende varmemester har etableret en døgnordning med et stedligt nøglefirma, der kan hjælpe beboere, hvis de lukker sig ude, og det samme gælder en vagtordning omkring elevatorerne. En forespørgsel blandt beboerne viser, at der er udbredt tilfredshed med den service, Lejerbos faste personale yder beboerne. Den går ofte ud over, hvad personalet rent faktisk er forpligtet til at yde.

økonomi ■

anskaffelsessum: 150.800.811 kr.

anskaffelsessum pr. bolig: 661.407 kr.

kommunal medfinansiering: 10.556.056 kr.

starthusleje: Afd. 384-0: 730 kr. pr. m2 Afd. 384-2: 763 kr. pr. m2


8

kernehuset Plejeboliger i Holmegaard

▼ Baggrund

Holmegaard Kommune er lille med kun 6.500 indbyggere. Da Holmegaard Plejehjem i Fensmark skulle udvide med en afdeling for demente, opfordrede kommunens politikere og embedsmænd personalet og de pårørende til at komme med alle de visioner, de havde, og fremlægge ideer til det bedste boprojekt for demente, de “overhovedet kunne tænke sig”. Det gjorde de så, og sammen med plejehjemmets ergoterapeut fremlagde de skitsen til et bofællesskab, som blev forelagt fire arkitekter. Det “bedste og dermed også det dyreste projekt” blev valgt. Et par parcelhusgrunde, der lå lige op til plejehjemmet, indkøbtes, Lejerbo blev antaget som bygherre, og byggeriet gik i gang.

fakta ■

bygherre: Lejerbo, Holmegaard

opført: 1995

▼ Lejerbos boligafdeling 552-0

antal boliger: 8

boligfordeling: Alle 1-rums à gennemsnitligt 57 m2

Lejerbos boligafdeling 552-0, Kernehuset, har adressen Næstvedvej 20 B i Fensmark. Kernehuset ligger nogle få meter fra en af Lejerbos andre boligafdelinger i Holmegaard Kommune, og varmemesteren herfra er også tilknyttet bofællesskabet. Han kan hurtigt tilkaldes, hvis og når hans

incl. andel af fælles boligareal ■

arkitekt: Kastor Arkitekt- og Ingeniørfirma A/S

totalentreprenør: Chr. Jensens Sønner, Næstved A/S

henvendelse til: Lejerbo, Regionskontor Næstved, Ringstedgade 76, 4700 Næstved


9

hjælp er nødvendig, og til daglig passer han Kernehusets udenomsarealer, fører tilsyn med bygningerne og sørger for vedligeholdelsen. Boligafdelingen er organiseret i et bofællesskab for 8 demente i hver sin lejlighed med skydedøre direkte ud til et stort fællesrum med køkken. Der er ikke installeret køkken i beboernes egne lejligheder. Badeværelserne i lejlighederne er projekteret så store, at personalet kan arbejde derinde omkring beboeren, og det samme gælder pladsforholdene omkring sengestedet. Fra fællesrummet er der udgang til en fælles terrasse. Ved at lægge bofællesskabet tæt op ad plejehjemmet har kommunen kunnet spare to nattevagter. Går en af bofællesskabets beboere ud af sin lejlighed og ud i fællesrummet om natten, tænder et lys automatisk, og beboeren kan straks orientere sig. Samtidig bipper en personsøger hos en af plejehjemmets nattevagter, som hurtigt kan gå ned i bofællesskabet og se, om der er behov for hjælp.

af entusiasme, hvilket er vigtigere end de fysiske rammer. Dem har vi dog også tænkt på ved at lade alle lejlighedernes udgange vende direkte ud mod fællesrummet. Dermed forebygger vi, at beboerne oplever det værste, der kan ske demente: At stå et sted uden at vide, hvor de er, eller hvem de er. I fællesrummet er der altid personale og andre beboere. ▼ Maddamen

Bofællesskabet fungerer uafhængigt af plejehjemmet, bl.a. fordi en maddame kommer i to timer hver eftermiddag og laver varm mad til beboerne. De er selv med til at lægge madplan og købe ind, og den ordning er kun mulig i kraft af køkkenet i fællesrummet. - Om aftenen er beboerne mætte, glade og rolige, og de sover godt, fordi de efter lyst og evne har deltaget i aktiviteterne i husholdningen og ikke kun siddet passive hen, fortæller plejehjemsleder Inge Bagge. ▼ Erfaringer

▼ Visitationen

Plejehjemmets leder og den ledende sygeplejerske inden for hjemmehjælpen har visitationen til bofællesskabet. Kun beboere, der kan få gavn af bofællesskabets tilbud og muligheder, visiteres til bofællesskabet. Sættes dårlige og meget plejekrævende beboere ind, har personalet ikke overskud til at stimulere de øvrige beboere, “personalet brænder ud, og hele ideen med huset dør,” som plejehjemsleder Inge Bagge udtrykker det. Derfor har plejehjemmet den aftale med Lejerbo, at kan en ledig lejlighed ikke genbesættes, går Holmegaard Kommune ind og betaler huslejen, indtil en egnet beboer er fundet. Lejerbo er ellers i sin ret til selv at indsætte en beboer i boligafdelingen, hvis lejemålet ikke er genbesat inden for tremåneders opsigelsesfristen. ▼ Plejehjemslederen

- Vi har lavet verdens bedste projekt, også fordi vi fik den normering, vi ønskede, med 6 personaletimer mellem kl. 7 og 23 til hver beboer, siger plejehjemsleder Inge Bagge. - Derfor har vi nu fire år efter et personale med lyst til at være i bofællesskabet uden udskiftninger, og som fortsat er fuldt

- I dag er vi enige om, at skal vi have moderniseret og udbygget vores plejehjem, skal det omdannes til selvstyrende boenheder med 8 lejligheder i hver sin fløj med fælles spiserum og køkken, og der skal de gamle bo, siger plejehjemsleder Inge Bagge. - Vi skal væk fra de store plejehjem med mange beboere og store spisesale. Politikerne har her i kommunen lyttet til de faglige argumenter, og de vil også gerne have, at vores ældrepleje har et godt ry.

økonomi ■

anskaffelsessum: 4.952.923 kr.

anskaffelsessum pr. bolig: 619.115 kr.

kommunal medfinansiering: 346.704 kr.

starthusleje: 685 kr. pr. m2


10

olivenhaven Plejecenter i Kolding

▼ Baggrund

Andelen af ældre over 65 år er fortsat stigende, og med de mere end 200.000 ældre over 85 år i Danmark er der i kommunerne et fortsat behov for plejeboliger med personalebemandede servicecentre som supplement til de egentlige plejehjem. Der findes i alt 1.118 plejehjem og beskyttede boliger med over 85.000 beskæftigede. Inden byggeriet af Olivenhaven gik i gang, udarbejdede Lejerbo som bygherre sammen med arkitekten en model i formatet 1:1 af en bolig i den kommende boligafdeling. Den blev opstillet i en lagerhal og forevist et byggeudvalg, som var medbestemmende under byggeriet af Olivenhaven. I udvalget var bl.a. afdelingsledere, medar-

fakta ■

bygherre: Lejerbo, Kolding

opført: 1995/96

antal boliger: 60

serviceareal: 2.400 m2

boligfordeling: Alle 2-rums à 70 m2 incl. andel af fælles boligareal

arkitekt: Jens Chr. Roskjær Arkitektfirma ApS

ingeniør: Samfundsteknik A/S

henvendelse til: Lejerbo, Regionskontor Kolding, Pakhustorvet 4, 6000 Kolding

bejdere og brugere fra ældreområdet i Kolding Kommune repræsenteret. Arbejdstilsynet gav en forhåndsgodkendelse af den private bolig som arbejdsplads. Resultatet blev en realistisk boligindretning, hvori der ikke blot er taget højde for de nuværende beboeres plejebehov, men også for, hvor omfattende det kan blive med tiden. ▼ Lejerbos boligafdeling 389-0

Lejerbos boligafdeling 389-0, Olivenhaven, har adressen Munkevænget 12 A-32 F i Kolding. 60 boliger fordeler sig på 10 mindre boenheder, hvor hver bolig er anbragt sådan, at dørene vender ind mod den fælles opholdsstue. De 6 boliger i hver enhed har egen terrasse og eget tekøkken, hvortil der kan udleveres kogeplader. Sammen råder beboerne over et fælles spise- og opholdsrum, der går gennem hele huset og


11

des fra et traditionelt plejehjem med personale døgnet rundt. ▼ “Verdens mest moderne”

med udgang til en fælles terrasse. Køkkenet her er udstyret med bordsektioner, der er el-indstillelige, og det sikrer både den rette bordhøjde for en kørestolsbruger og for personalet. Hver boenhed har eget bryggers med vaskemaskine og tørretumbler og plads til beboernes og personalets udetøj. Badeværelset i hver bolig er rummeligt med god plads til plejearbejdet, og i alle boliger er monteret rumdækkende skinner til en lift. Flytbare skabe i boligerne kan anvendes til at gøre soveværelset henholdsvis mindre og større alt efter behovet for pleje omkring sengestedet. Ingen steder findes dørtrin eller andre forhindringer for kørestole. Alle boliger er forsynet med et trådløst Falck Care kaldeanlæg, der via plejecentrets telefonanlæg går til boenhedens bærbare telefon. ▼ Sansernes have

Olivenhaven er udråbt til at være “verdens mest moderne plejecenter” og “Europas mest fremsynede”, og derfor har mange politikere og embedsmænd, faggrupper inden for den sociale sektor og byggefolk taget turen omkring Olivenhaven for at hente inspiration. Efter godt et års drift kunne Koldings borgmester, Per Bødker Andersen, fastslå, at “vore forventninger til Olivenhaven er fuldt ud indfriet”. ▼ Servicecenter

Personalerum, garderobe, toilet og baderum for personalet, der arbejder i Olivenhavens boliger, findes i det servicecenter på over 2.400 m2, som er opført af Lejerbo i tilknytning til Olivenhaven, og som Kolding Kommune lejer af boligorganisationen. Heri findes også en lang række fælles funktioner for kommunens ældre borgere som cafeteria, værksted, gymnastik- og motionsrum, bibliotek osv. Kunstneren Per Arnoldi har stået for udsmykningen, og samspillet med hans dristige farver og rummenes lys og skygge giver centret et helt specielt miljø.

En speciel boliggruppe på fire boenheder er indrettet for demente, hvor de enkelte boenheders huse er forbundet indbyrdes med overdækkede glasgange og med direkte adgang til en sansernes have. Haven er afskærmet udadtil med et hvidt stakit og en låge, hvori der kun er håndtag i den udvendige side. Beboerne kan ikke forvilde sig ud, men i haven kan blomsterne med deres farver og dufte, søen med den lille bro, fugle og andre sanseindtryk virke beroligende på en rastløs dement. Samtidig har personalet fra vinduerne i de fire boenheder overblik over hele haven og behøver ikke at bruge tid og kræfter på at ledsage beboeren ud i det fri. Selve boligerne er udformet, så de virker genkendelige og overskuelige for den demente beboer, samtidig med at de yder den tryghed, der ken-

økonomi ■

anskaffelsessum boliger: 38.727.600 kr.

anskaffelsessum pr. bolig: 645.460 kr.

kommunal medfinansiering: 2.710.932 kr.

anskaffelsessum serviceareal: 29.750.000 kr.

starthusleje: 599 kr. pr. m2


12

rugvænget Plejeboliger i Høje-Taastrup

▼ Baggrund

▼ Lejerbos boligafdeling 531-0

Kommunerne landet over brugte i 1997 omkring 24 mia. kr. til ældreomsorg, og heraf gik en del til pasning og pleje af demente. Denne gruppe handicappede menes at være på omkring 80-100.000, og de har brug for en særlig boform. Ældreboligloven, som nu er indarbejdet i Lov om almene boliger, lægger ansvaret for tilvejebringelsen af boliger til personer med handicap på kommunerne og amtskommunerne, og også udformning og indretning påhviler de samme myndigheder, der som arbejdsgivere for de beskæftigede bærer ansvaret for arbejdsmiljøet.

Lejerbos boligafdeling 531-0, Rugvænget, har adressen Rugvænget 2-8 i Høje-Taastrup. Den består af 19 plejeboliger i et bofællesskab for demente med et kommunalt servicecenter og yderligere 22 ældreboliger. Ældreboligerne er placeret i to 2-etagers blokke med elevatorer i tæt tilknytning til plejeboligerne. Plejeboligerne er integreret med et kommunalt servicecenter, hvori personalefaciliteterne i form af personalerum/kontor, toilet, bad og aflåste garderoberum også befinder sig. Centret er udstykket som en selvstændig kommunal ejerlejlighed, men fungerer i praksis som en del af bofællesskabet. Plejeboligerne er placeret i tre grupper, der hver er sammenbygget med aktivitetscentret. Hver gruppe rummer 6-7 boliger placeret ud til beboernes fælles opholds- og gangarealer. Hver bolig har eget køkken, mens der ikke er noget fælleskøkken i spiserummet, og maden kommer udefra. Gulvene er udført som parketgulve i boligerne, mens der er linoleum i fælles- og opholdsarealer. I baderummet er der gulvklinker, dørene er brede, så sygesenge kan transporteres igennem, og boligen har ingen dørtrin.

fakta ■

bygherre: Lejerbo, Høje-Taastrup

opført: 1995/96

antal boliger: 22 ældreboliger/19 plejeboliger

boligfordeling: 5 1-rums à gennemsnitligt 44 m2 incl. andel af fælles boligareal 36 2-rums à gennemsnitligt 69 m2 incl. andel af fælles boligareal

arkitekt: Arkitekterne Holst

totalrådgiver: Albyg Entreprise A/S

henvendelse til: Lejerbo, Regionskontor Frederiksberg, Ndr. Fasanvej 218-224, 3., 2200 København N


13

▼ Varmemestrene

Fleksibilitet og imødekommenhed er nogle af de kvaliteter, der findes hos varmemestrene tilknyttet Lejerbos boligafdelinger rundt om i hele landet. Men der kræves ekstra tålmodighed og overskud af dem, der står for tilsynet og pasningen af ældreboligerne. Der mangler ofte en rask hånd, når et billede skal sættes op, en pære er gået, eller et møbel skal flyttes. “Det må vi ikke, og det kan vi ikke,” siger varmemestrene, men hjertet vinder som oftest over regelsættet, og mon ikke det er medvirkende til, at så mange bliver i jobbet i årtier? Beboere og trivsel hører sammen, og varmemesteren er i den forbindelse et væsentligt element. Varmemester Leif Adamsen i Rugvænget har sit kontor i en skurbygning nord for boligblokkene, der også rummer plads til parkering af kørestole og redskaber. Det er nemt for de ældre beboere at få kontakt med varmemesteren, og han er også i det daglige synlig overalt i området, hvor han selv holder øje med bygninger, installationer og udendørsarealer.

Efter indflytning i renoverede plejehjem og i nybygninger er der altid detaljer, som skal rettes til. Det sørger varmemesteren for at få gjort i samarbejde med de ansatte på Lejerbos regionskontor. I Rugvænget vil der bl.a. blive behov for ramper, så kørestole kan føres sikkert ud ad bofællesskabets døre til det fælles haveanlæg, hvor personalet går og drømmer om at indrette en “sansernes have”.

oversigtsplan

PARKERING

PARKERING

PARKERING

PARKERING

rugvænget 4 rugvænget 6 rugvænget 2

rugvæn

get

stue 1.sal

stue 1.sal

GRØNNEG.

GÆSTEPARKERING

TERRASSE

økonomi

HOVEDINDGANG

GRØNNEG.

anskaffelsessum: 29.510.592 kr.

anskaffelsessum pr. bolig: 719.770 kr.

kommunal medfinansiering: 2.065.741 kr.

starthusleje: Ældreboliger: 679 kr. pr. m2

GRØNNEGÅRD

Plejeboliger: 606 kr. pr. m2

høje - taastrupvej


14

arentzens minde Plejecenter i Horsens

▼ Baggrund

Horsens er kendt for sine mange stiftelser, der i sidste halvdel af 1800-tallet blev opført af byens rige købmænd. Stiftelserne var beregnet for byens mindrebemidlede, fordi der på det tidspunkt ikke var nogen nævneværdig socialforsorg. Arentzens Minde er en af de mere markante stiftelser. Den blev opført af fabrikant og købmand Hans Christian Arentzen i årene 1894-96 og var beregnet for trængende borgere, der tidligere havde været beskæftiget som selvstændige håndværkere - og deres enker. Arkitekten var H.F. Ejstrup, og han valgte en stil, der er en blanding af nationalromantik og italiensk renæssance. Det ret imponerende bygningsværk rummede den-

fakta ■

bygherre: Lejerbo, Horsens

opført: 1996/97

antal boliger: 15

boligfordeling: Alle 2-rums à gennemsnitligt 69 m2 incl. andel af fælles boligareal

arkitekt: Birch & Svenning A/S Arkitekter MAA

ingeniør: Oluf Jørgensen A/S Rådgivende Ingeniørfirma

henvendelse til: Lejerbo, Regionskontor Kolding, Pakhustorvet 4, 6000 Kolding

gang 7 enkelt- og 13 dobbeltboliger. Stiftelsen var moderne for sin tid med centralvarme, fælles badeværelser og toiletter inden døre og med vaske- og strygerum i kælderen. 100 år efter opførelsen købte Lejerbo stiftelsen med henblik på en gennemgribende renovering og modernisering. ▼ Lejerbos boligafdeling 485-0

Lejerbos boligafdeling 485-0 har adressen Arentzens Minde, Stjernholmsgade 19 i Horsens, hvor en ny hovedindgang er etableret. Her er al jord op til facaden gravet ud til gadeniveau, og ved således at “vende” facaden var det muligt at bevare den gamle, smukke hovedindgang, som den oprindelig så ud med trapper.


15

▼ To ejere

Kommunen ejer parterreetagen, og Lejerbo ejer afdeling 485-0, der er fordelt på stueetagen, 1. etage og loftsetagen og organiseret som et bofællesskab. Da beboerne er plejekrævende, og 16 personer er fast tilknyttet personalestaben, har kommunen på en af etagerne indrettet og står som ejer af et personalerum med kontor og tekøkken. Ud over lejlighederne råder bofællesskabet også over flere fællesrum og et vaskerum. ▼ Renoveringen

Lejerbos hovedidé i forbindelse med renoveringen var at bevare så meget af den oprindelige bygnings ydre rammer som muligt. Derfor valgte boligorganisationen nogle lokale arkitekter, der var vant til at arbejde for Miljøstyrelsen, og som havde erfaringer med bygning og renovering af kirker. Arentzens Minde var en vanskelig opgave, hvor ikke mindst placeringen af sengeelevatoren viste sig problematisk. Arkitekterne valgte at anbringe elevatoren midt i den symmetriske bygning, hvor den bryder gangforløbet på de tre etager. Det er dog en mindre gene, der er til at leve med, hvor alternativet ellers ville have været en ydre, ny tilbygning, der var uforenelig med husets stil. De oprindelige vinduer, såvel som de håndlavede vinduesglas og rammerne, er bevaret, sat i stand og forsynet med forsatsvinduer. Også yderdørene er bevaret, mens de indvendige døre i lejlighederne er udskiftet med brede døre uden dørtrin og skydedøre mellem soverum og badeværelse. Begge rum med god venderadius og plads til plejepersonale. Lofterne over sengested og toilet/bad er på 1. sal forstærkede og kan derfor forsynes med

skinne til lift, hvis det bliver nødvendigt. Lejlighederne har køkken, hvorfra et lille vindue vender ud mod det fælles gangareal. Kun loft og krybekælder er isoleret op til 1997niveau. Resten af bygningen er ikke isoleret yderligere, idet ydervæggenes mørtelfuger og sten ikke kan klare de forandringer, der følger med en isolering. En hulmursisolering kunne ikke komme på tale, fordi der næsten intet hulrum findes. Kælderetagen har synlige fugtproblemer, der først vil aftage i løbet af nogle år, når husets indermure er tørret helt op. Det tager tid i gamle huse. ▼ Medbestemmelse

Arentzens Minde er ikke blot fuld af charmerende detaljer, gedigent håndværk i trappegelændere, spændende lysindfald, men også holdt i meget smukke, afstemte farver, der passer til bygningens alder og funktion. Dem har husets nuværende beboere været med til at bestemme i samråd med arkitekten, ligesom både de og personalet har haft medindflydelse på indretningen.

økonomi ■

anskaffelsessum: 11.433.000 kr.

anskaffelsessum pr. bolig: 762.200 kr.

kommunal medfinansiering: 800.310 kr.

starthusleje: 678 kr. pr. m2


16

solvang Plejecenter i Vadum

▼ Baggrund

Statens Byggeforskningsinstitut lavede for få år siden en undersøgelse af de omkring 35.000 pladser, der findes i plejehjemmene landet over. Undersøgelsen viste, at værelserne i plejehjemmene i mange tilfælde var for små, de manglede eget bad og toilet, og adgangsforholdene var for dårlige. I Vadum nord for Limfjorden og ca. 10 km fra Aalborgs centrum ligger plejecentret Solvang, der netop har gennemgået en større renovering med Lejerbo som bygherre. Lejerbo har specialiseret sig i den type byggeopgaver, og Solvang er et typisk eksempel på et ombygget plejehjem, hvortil er føjet en ekstra bygning foruden et separat

fakta ■

bygherre: Lejerbo, Aalborg

opført: 1997/98

antal boliger: 30

boligfordeling: Alle 1-rums à gennemsnitligt 62 m2 incl. andel af fælles boligareal

arkitekt: Arkitekterne Venndt A/S

ingeniør: Larsen & Laursen Rådgivende Ingeniørfirma A/S

henvendelse til: Lejerbo, Regionskontor Aalborg, Vesterå 18, 9000 Aalborg

bofællesskab til demente i umiddelbar nærhed. Plejehjemmets leder og sikkerhedsrepræsentant deltog i byggemøderne og søgte især at koncentrere sig om forholdene i badeværelse og toilet. Mens ombygningen stod på, var beboerne midlertidigt overflyttet til nogle tomme kasernebygninger på Flyvestation Aalborg. Et arrangement, der fungerede udmærket for alle parter. ▼ Lejerbos boligafdeling 582-0

Lejerbos boligafdeling 582-0, Solvang og Birkebo, har adressen Ellehammersvej 41 i Vadum. Beboernes antal er steget fra 20 før renoveringen til 30 efter, og de fordeler sig i bofællesskabet for demente og to afsnit for plejekrævende ældre. Bofællesskabets boliger er fordelt med seks i den ene ende og fire i den anden ud til en gang med fællesrum.


17

andre institutioner heroppe, og skulle vi have lavet noget, var det meget besværligt. Frank Jensen har kontor her i Solvang, og nu kan vi blot lige ringe ned til ham, hvis en vask er stoppet, eller noget andet er galt inden for hans område. Så bliver det ordnet med det samme. Vi behøver måske ikke engang at ringe, for vi ser ham jo hver dag. Det er virkelig en lettelse ikke længere at skulle gå og spekulere over de problemer. Boligerne har store badeværelser med indgang fra selve stuen og god plads omkring sengestedet, men er ikke forsynet med køkken ud over en lille vask, køkkenbord og stik til kaffemaskinen. Til gengæld er der indrettet et mindre, fælles køkken i den fælles opholdsstue, men den varme mad fås fra lokalområdets køkken. Gulvbelægningen er ens, gult linoleum i fællesrum og på gange, “fordi demente har svært ved at orientere sig, hvis de udsættes for farveforskelle”. I selve boligerne er der parketgulve. ▼ Spændende detaljer

De to afsnit for plejekrævende ældre er indrettet i den tidligere plejehjemsbygning, og boligerne er her forsynet med en lille gang, som toilet og bad vender ud imod. Bygningen har en båreelevator, og så er den ellers præget af stærke, varme farver og spændende detaljer i indretning og møblering. Til boligafdelingen er tilknyttet et aktivitetscenter for alle områdets ældre med en café i en ny tilbygning. Aktivitetscentret er en selvstændig afdeling, som Aalborg Kommune lejer af Lejerbo. Heri findes også kontor for områdets hjemmepleje og personalefaciliteter.

▼ Visitation

Selv om kommunen har solgt bygningerne til Lejerbo, har kommunen fortsat den fulde brugsret og fortsætter visitationen både til plejecentret og til bofællesskabet. De meddeler blot Lejerbos regionskontor i Aalborg, hvem der skal flytte ind. - Det er kun en formssag, fortæller Ritta Jensen. ▼ Beboerdemokratiet

I en almindelig boligafdeling ville beboerne ifølge beboerdemokratiet vælge en bestyrelse til at varetage deres interesser. Her er det plejehjemslederen, der påtager sig den rolle på beboernes vegne. Hvis plejehjemslederen finder, der bør holdes et afdelingsmøde for beboerne, sørger Lejerbo for, at det finder sted, og at beboernes ønsker og forslag bliver hørt. Budgettet bliver gennemgået, og der tages stilling til anvendelsen af de midler, som er til rådighed. F.eks. andre farver i opholdsrum, nye bænke og borde udendørs, en havegrill osv.

▼ Varmemesteren

Plejehjemsleder Ritta Jensen har i dag ikke længere ansvar for bygningerne, men “kun” for beboere, personale og de hjemmehjælpere, der går ud fra plejecentret. Bygningerne tager Lejerbo sig nu af, og det er noget nyt for hende og det øvrige personale. - Vi oplever det som noget meget positivt, fortæller Ritta Jensen og tilføjer, - også fordi varmemester Frank Jensen er så rolig og omgængelig. Vi har aldrig haft en fast pedel på plejehjemmet, men delt kommunens pedel med de

økonomi ■

anskaffelsessum: 20.697.000 kr.

anskaffelsessum pr. bolig: 689.900 kr.

kommunal medfinansiering: 1.448.790 kr.

starthusleje: 622 kr. pr. m2


18

asbo Forpligtende bofællesskab for ældre i Asnæs

▼ Baggrund

▼ Lejerbos boligafdeling 575-0

Danmarkshistoriens største generation, “68’erne”, fylder snart 60 år, og med dén øges antallet af ældre betydeligt. 80% af generationen bor i dag i parcelhuse, og fremtidsforskerne mener, mange af “68’erne” gerne vil skifte den store bolig ud, men ikke livsstil. Den fremtidige bolig for denne generation ældre skal være individuel og rumme tryghed, og her vil bl.a. bofællesskaberne komme ind som en attraktiv mulighed. Bofællesskaberne bygger på gensidig hjælp beboerne imellem. Gensidig hjælp betyder bedre trivsel og livskvalitet, som bevirker, at mange kan klare sig selv, til de er højt oppe i årene og kan forblive længere i “egen bolig”, hvilket også er attraktivt for kommunerne.

Lejerbos boligafdeling 575-0 har adressen Engparken 7-13 og 18-42 i Asnæs. Det er et “forpligtende bofællesskab” for ældre, der er fyldt 50 år, er uden hjemmeboende børn, og som er selvhjulpne, når de flytter ind. Modellen er skitseret af organisationen Boligtrivsel i Centrum og går ud på, at de kommende beboere i bofællesskabet lærer hinanden at kende via en studiekreds over nogle måneder - eller vælger at hoppe fra, inden ideen realiseres. Da studiekredsen i Asnæs var kommet så vidt, at den havde besluttet sig for sammensætningen af det fremtidige bofællesskab, henvendte den sig til Dragsholm Kommune. En byggegrund blev udpeget med en pragtfuld udsigt til Lammefjordsarealerne og med kun 300 meter til nærmeste indkøbscenter. Kommunen valgte Lejerbo som bygherre til opførelsen af den lille landsby, som skulle huse bofællesskabet. Projekteringen fore-

fakta ■

bygherre: Lejerbo, Dragsholm

opført: 1997/98

antal boliger: 17

boligfordeling: 10 2-rums à gennemsnitligt 74 m2 incl. andel af fælles boligareal 7 3-rums à gennemsnitligt 91 m2 incl. andel af fælles boligareal

arkitekt: Arkitektfirmaet Thomas Kullegaard A/S

ingeniør: Jes O. Kristiansen Rådgivende Ingeniørfirma ApS

henvendelse til: Lejerbo, Regionskontor Holbæk, Labæk 15, 4300 Holbæk


19

▼ Beboernes accept

Ingen kan optages i bofællesskabet uden de nuværende beboeres accept. Det indebærer, at hverken kommunen eller Lejerbo kan gøre brug af deres normale anvisningsret, men først må høre om der på ventelisten til bofællesskabet står en person eller et par, der kan godkendes af de øvrige beboere i bofællesskabet. Et handicap er ingen hindring for optagelse i bofællesskabet, men bringer ikke den handicappede foran på ventelisten.

gik i tæt samarbejde med bofællesskabets medlemmer, hvis ønsker arkitekten skulle tage hensyn til under hele projekteringen. ▼ Nuværende og fremtidige behov

Når Lejerbo indgår som bygherre i bofællesskaber for ældre, indgår ikke blot beboernes nuværende behov i projekteringen, men også de eventuelle fremtidige behov, som følger med alderen, og som ofte involverer hjælp fra social- og sundhedssektoren. Hermed lever Lejerbo også op til arbejdsministerens handlingsprogram “Rent arbejdsmiljø år 2005”, der indeholder en række visioner, og en af dem går ud på at reducere/helt undgå skader som følge af tunge løft. De forekommer ofte i forbindelse med vask, påklædning og sengebadning af plejekrævende personer, og ved løft og forflytning af personer til og fra seng til lift eller kørestol - når arbejdsforholdene er uhensigtsmæssige. Boligerne i Asbo er indrettet, så arbejdsforholdene også er hensigtsmæssige, hvis beboeren skulle blive plejekrævende. Alle rum giver kørestolsbrugere en stor venderadius, og omkring bad og toilet er der god plads til en lift og to hjælpere. Dørtrin er udeladt i alle rum. Resten af boligen er præget af den enkeltes egne ønsker til f.eks. køkkeninventar og placering af skillevægge.

▼ Selvhjulpne

Deltagerne i projekt Asbo ønskede, at boligafdelingen skulle være almen med den hjælp og de ydelser, en almen boligorganisation kan tilbyde. Da beboerne her er “raske ældre”, skal de selv sørge for haverne foran deres bolig. Kan et af bofællesskabets medlemmer ikke klare opgaven, giver de andre en hånd med. De øvrige fællesarealer passes af varmemesteren fra en af Lejerbos nærliggende boligafdelinger.

▼ Fælleshus

Til bofællesskabet hører et fælleshus, hvortil hver beboer har afgivet 10% af sit boligareal, og hvortil hver betaler 10% af huslejen. Fælleshuset rummer et stort lokale, køkken, vaskerum, bryggers med aflåste skabe til beboernes hobbyting og en gæsteafdeling til overnattende gæster med egen indgang, bad og toilet. Beboerne har af de midler, boligafdelingen selv råder over, indkøbt nye møbler og andet inventar til fælleshuset.

økonomi ■

anskaffelsessum: 14.901.073 kr.

anskaffelsessum pr. bolig: 876.533 kr.

kommunal medfinansiering: 1.043.075 kr.

starthusleje: 605 kr. pr. m2


Foto: Jens Nielsen


Ældre- og plejeboliger i Lejerbo