Issuu on Google+

n°40 Juin 2013

20

www.village-notaires.com

La complexification croissante de la généalogie successorale

Venez nous rencontrer sur le stand

28

Le nouveau visage de l’action éthique

N°180

38

Savourer les plaisirs d’une croisière sur mesure

Interview

4

Dossier Spécial

Jean-Pierre Meyssan Président du 109ème Congrès des Notaires

Veille et actualités juridiques 42 Successions et libéralités (Deuxième partie) La responsabilité civile notariale (Première partie)

Livres

&

agenda

82

Focus sur la gestion des propriétés publiques

8


Édito

Le Journal du Village des Notaires

P ar S arah -Lou is e G er vais

est publié par LEGI TEAM

17 rue de Seine

92100 Boulogne

RCS B 403 601 750

Directeur de la publication Pierre MARKHOFF

Mail : legiteam@free.fr

Abonnements legiteam@free.fr

Tél : 01 70 71 53 80

Imprimeur Riccobono

Z.A. Les Ferrieres 83490 Le Muy

Tél : 04 94 19 54 51

Publicité

Régie exclusive : LEGI TEAM 17, rue de Seine

92100 Boulogne

Tél : 01 70 71 53 80

Fax : 01 46 09 13 85

Site : www.legiteam.fr Contacts :

Gisèle ANDRIEUX

Mail : gisele.andrieux@wanadoo.fr Florence ROYER Rouguy FAYE

Mail : notaires@legiteam.fr N° ISSN 2103-9534

Ont aussi participé à ce numéro Linda DELCI

Cyriane VICIANA

Chers lecteurs, Le nouveau visage de l’action éthique (p.28), la complexification croissante de la généalogie successorale (p.20), … Oui, tous ces thèmes sont traités dans ce numéro 40 du Journal du Village des Notaires. Mais on le sait, en vous emparant de ce nouveau numéro, vous ne vous attarderez pas sur ces problématiques, vous chercherez directement la page 38 pour consulter notre article sur les croisières. Partir loin. Partir au soleil. Partir en couple, entre amis ou même seul… Partir en Asie, en Amérique ou sur la Mer Baltique… Finalement peu importe tant que l’on part. Ne cherchez plus à nier, on sait que c’est le rêve de chacun en ce mois de mai où la pluie ne cesse de tambouriner sur les carreaux. Et pour cela quelque soit le type de vacances que vous envisagez, la croisière est parfaite. Prenez donc quelques minutes pour rêver en lisant notre article. Ceux qui n’auront pas la chance de partir en croisière, auront peut-être au moins l’occasion de s’évader à Lyon, le temps d’un long week-end à l’occasion du 109ème Congrès des Notaires. Cette année le thème abordé sera « Propriétés publiques : quels contrats pour quels projets ? ». Commencez donc dès maintenant à réviser en lisant notre article sur La gestion des propriétés publiques (p.8) et en découvrant l’interview du président du Congrès (p.4). Enfin, cette année encore nous serons heureux de vous rencontrer. Nous vous attendons au stand 180 !

Diffusion

10.000 exemplaires

Bonne lecture ! Sarah-Louise Gervais


Interview

4

Interview de Pierre-Jean Meyssan, Président du 109ème Congrès des notaires C’est donc un parcours assez classique et linéaire mais ce qui est certain c’est que quand on accepte d’être rapporteur au départ, on est loin de s’imaginer que 15 ans après, on se retrouve à la présidence.

Vous avez été désigné Président du 109ème Congrès des notaires, qu’est-ce que ce rôle représente pour vous et en quoi consiste-t-il ? C’est l’aboutissement d’un parcours qui a débuté en 1995 puisque j’ai été sollicité pour être rapporteur au congrès de Strasbourg qui s’est tenu en 1997. Puis, j’ai été président de commission au Congrès de Deauville en 2003 et alors que je pensais ce parcours achevé, j’ai été sollicité pour être le rapporteur général du Congrès qui s’est tenu à Lyon en 2007. Puis assez rapidement, il m’a été demandé de prendre la présidence du Congrès de 2013.

Pendant mes deux années de présidence, j’ai découvert tout ce qui concerne l’organisation du Congrès proprement dit. C’est à ce moment qu’on découvre qu’on est à la tête d’un événement à la fois inquiétant et en même temps parfaitement balisé. Inquiétant parce que son ampleur est déjà très importante et qu’elle grandit d’année en année parce que nos prédécesseurs mettent toujours la barre de plus en plus haut, le but étant de faire toujours aussi bien. Mais, nous entrons aussi dans une mécanique que nous ne créons pas, qui existe déjà. C’est en cela que l’inquiétude est un peu tempérée. Autour de nous, il y a l’autre partie de l’équipe appelée le directoire qui est en charge de l’organisation et notre secrétaire générale qui est la permanente de nos Congrès. Finalement, petit à petit, on arrive à entrer dans la fonction. Ensuite, il s’agit de s’occuper de l’équipe intellectuelle et de la placer dans les meilleures conditions de travail parce que ce qui reste du Congrès, c’est le rapport. Il doit donc être de qualité. C’est aussi les propositions remises aux pouvoirs publics. Elles doivent être travaillées, cohérentes, denses… Pour finir, la présidence du

Congrès, c’est aussi la préparation du volet festif qui est très important. A titre d’anecdote, plus personne ne me parle des trois propositions que j’avais défendues au congrès de Strasbourg en 1997. En revanche, tout le monde se souvient de la soirée organisée au musée Schlumpf au milieu de la collection de voitures. L’attente de nos confrères pour ces soirées est légitime ! Justement, Lyon est la ville des lumières qui accueillera ce rendez-vous annuel des notaires, que leur réservez-vous ? Nous avons préparé deux soirées «neuves» et une soirée «recyclée». Tout d’abord, nous avons choisi des lieux de soirée assez proche du centre ville. L’avantage de Lyon est qu’il y a de nombreux lieux de grande qualité. Nous avons essayé de panacher entre ce qui est le vieux Lyon, ce que sera le nouveau Lyon et ce qui constitue un des symboles de la ville. La 1ère soirée se tiendra dans un lieu qui s’appelle « Les nouvelles subsistances » anciens magasins militaires récupérés par la collectivité qui les a transformés en une pépinière d’artistes. Situé en bord de Saône, avec une vue sur la colline de Fourvière, ce lieu accueillera une soirée autour de la lumière et de la gastronomie lyonnaise.


5

La 2ème soirée, organisée par la caisse des dépôts, dans le nouveau quartier de Lyon, le quartier confluence, aura lieu à « La sucrière » également situé sur les rives de la Saône, le fleuve constituant ainsi le trait d’union entre les deux soirées. Elle sera consacrée au cinéma noir et blanc, parce que Lyon est la ville des frères Lumières. Nous avons voulu réutiliser les grands murs de ce bâtiment industriel comme des écrans de cinéma géant et nous avons aussi travaillé autour du sucre, pour faire référence au nom du lieu. Le 3ème soirée s’appelle « Retour aux halles », en référence à 2007 où le notariat avait été le premier à privatiser les Halles Paul Bocuse, ce qui avait été un grand succès. Quand nous avons choisi Lyon comme ville d’accueil, nous avons aussitôt décidé que cette soirée se ferait aux Halles. Le Congrès aura pour thème « Propriétés publiques : quels contrats pour quels projets ? », pourquoi ? Ce thème s’est imposé rapidement parce que périodiquement nos congrès interrogent des sujets et font le point sur le droit concernant un sujet. En regardant les thèmes des années précédentes, je me suis aperçu que le droit public et particulièrement le thème de la propriété des collectivités n’avait plus été abordé depuis le Congrès de 2001. Or, depuis cette date, il y a eu nombreux changements et notamment la promulgation du Code de la propriété des personnes publiques, le CG3P. Ce texte est une relative révolution dans la manière qu’ont les

collectivités de gérer leur patrimoine. Le travail fait par les collectivités est aujourd’hui un travail de valorisation de leur patrimoine et pour cela, on s’aperçoit que l’acte unilatéral, processus traditionnel de fonctionnement de la collectivité, perd de son importance face au contrat, ce qui signifie la négociation et la rédaction de clauses. A partir du moment, où nous sommes dans la sphère contractuelle, le notariat a toute sa place et va apporter la sécurité juridique des actes. Vous avez plus de 36 000 communes en France, de toutes les tailles, mais énormément de petites communes qui sont éloignées des centres de décision et de conseil, et le juriste le plus proche est le notaire. C’est un notariat de proximité qui concerne tous les notaires, à la fois le notaire de la grande ville et le maire de la petite. Nous avons voulu également ouvrir une porte sur le logement social, le notariat va essayer d’aider à la réflexion sur le logement social ou plutôt les logements sociaux. Les problèmes sont très différents selon les villes. Il y a des endroits où il manque de logements sociaux et il y en a où il y en a trop. Il y a des villes où on manque aussi de logements intermédiaires. Ce qui pose problème aujourd’hui, c’est plus la rupture d’un certain parcours résidentiel que le manque de logements sociaux proprement dits. Evidemment, les régions Rhône-Alpes, PACA, parisienne manquent de logements sociaux mais beaucoup de régions n’en manquent pas. Nous voudrions contribuer à la réflexion sur le logement social et de porter la voix du notariat autour de cette question.

Ce sera l’objet de la 4ème commission qui se tiendra le mercredi matin et qui se finira par une table ronde regroupant des acteurs du monde du logement social : un sociologue, un ancien directeur de HLM, un représentant de l’association des maires de France. Comment le notaire accompagne-t-il les personnes publiques ? Le notaire accompagne traditionnellement les personnes publiques dans la rédaction des actes parce que les élus ont de plus en plus besoin d’assistance dans ce domaine. Face à la judiciarisation de la société, le maire peut voir sa responsabilité engagée avec beaucoup plus de facilités qu’auparavant. Aujourd’hui, le maire n’a plus une obligation de moyen mais une obligation de résultat. Le notariat va pouvoir apporter tout son savoir faire. Le CG3P nous invite à ne plus attendre de recevoir le dossier avec la délibération prise par le conseil municipal mais plutôt d’intervenir avant auprès du maire. L’idée c’est de donner aux notaires les outils pour leur permettre d’aller voir leurs élus ou les fonctionnaires territoriaux pour les aider en amont de la prise de décision et dans la rédaction. Cette mission de conseil répond à une véritable demande des élus. Décider, vendre, valoriser, loger sont les thèmes des 4 commissions, pouveznous expliquer ce choix scientifique ? On a essayé d’être pragmatique et proche de la pratique notariale parce que le sujet pouvait ne pas paraître im-

Interview


Interview

6

médiatement notarial. Mais en réalité, c’est un sujet extrêmement notarial. Par exemple, la première commission analyse le processus de décision pour parvenir à la signature de l’acte. Elle se préoccupe de la capacité de la personne publique à signer cet acte. Un maire peut-il vendre un terrain dont il est propriétaire à sa commune ? S’il est en vacances, qui peut signer ? Nous sommes sur un problème de capacité de signature et c’est ce que fait le notariat tous les jours sauf qu’ici on se trouve face à des personnes morales de droit public qui ont des spécificités. L’objectif de cette première commission est de les analyser et peut être de proposer des modifications sur tel ou tel point. Cette commission s’est aussi livrée à une analyse approfondie des différentes typologies de contrat à la disposition des élus pour expliquer et donner des modes, des clés de calculs et des rappels sur certaines règles fondamentales. Il s’agit d’un vrai travail d’analyse de ce processus décisionnel pour être certain que la délibération qui va être prise, va l’être par la bonne autorité et surtout que la décision par laquelle la personne va signer est devenue définitive. Parce ce qu’il y a de plus en plus de recours contre les délibérations, le processus de décision doit être parfaitement sécurisé. Avec la deuxième commission, on rentre dans le cœur de l’opération immobilière de la propriété publique. La collectivité vend et doit respecter des règles particulières. Nous sommes confrontés à des questions quand à sa qualité de propriétaire. Puis,

les collectivités publiques ont des biens inclus soit dans leur domaine privé soit dans leur domaine public. Les règles pour vendre ne sont pas les mêmes. Nous allons donc donner des clés pour qu’il y ait le moins d’ambigüité possible. Nous allons aussi proposer de sécuriser davantage les opérations immobilières. Nous sommes un peu inquiets de voir que certains biens, qui n’ont plus aucune affectation à l’usage du public ou à un service public, puissent se voir, 100 ans après, requalifiés de bien appartenant au domaine public. Cela nous inquiète parce que ce n’est pas de nature à favoriser la sécurité des transactions. La deuxième commission se finira également par une table ronde sur la vente immobilière et la commande publique. Nous sommes au croisement de la jurisprudence communautaire et du Conseil d’état et jusqu’à maintenant ces deux domaines étaient bien séparés. Or, certaines décisions peuvent jeter le trouble sur ce point. Il nous est apparu important de traiter cette question. La troisième commission, Valoriser, est une commission fondamentale pour moi parce qu’elle concerne des prospectives d’avenir. En effet, il y a fort à parier que devant le renchérissement des prix du foncier, les ventes de terrain vont devenir très compliquées. Le dispositif proposé par les lois Duflot en est une illustration. Or, nous disposons déjà de nombreux contrats : le bail emphytéotique, à construction, à réhabilitation … Pourquoi en créer de nouveau ? Nous sommes dubitatifs face à cette inflation de typologie

de contrats. Nous préférerions qu’il y ait une sorte de tronc commun autorisant la création contractuelle de droits réels sur le domaine public, et laisser ensuite la place au contrat. La quatrième commission, c’est la fenêtre ouverte sur le logement social. Nous avons beaucoup d’outils pour faire du logement social. Nous en avons tellement que personne ne peut en faire le recensement. 9 fois sur 10 ces outils sont des dérogations au droit commun. Aujourd’hui, on demande aux sociétés HLM de construire toujours plus et en même temps, elles doivent faire face aux désengagements des collectivités au niveau des subventions. Elles doivent renforcer leurs fonds propres en vendant leur patrimoine. On rentre donc ici dans la question de la vente aux locataires. Nous sommes tous d’accords pour dire qu’elle doit être favorisée et qu’il est logique que le locataire soit aidé. Mais on est surpris de voir les mêmes facilités s’appliquant à la personne (dépassant le plafond de ressources) qui achète le bien à la société HLM quand il est vacant. Elle va bénéficier des mêmes décotes et avantages que le locataire. Nous ne trouvons pas cela logique. Les dispositifs législatifs mélangent les deux directions : d’un côté, protéger le locataire et de l’autre favoriser la vente des biens des sociétés HLM. Nous allons donc faire des propositions pour essayer de redéfinir clairement les directions. Nous voulons essayer de rééquilibrer pour tenir compte des 2 objectifs.

Propos recueillis par Laurine Tavitian


Management d'une étude notariale

8

Focus sur la gestion des propriétés publiques

A

l’occasion du 109ème congrès des notaires se tenant du 16 au 19 juin 2013 à Lyon, les notaires, membres des quatre commissions vont présenter à leurs confrères, mais aussi à leurs interlocuteurs publics et privés, une étude sur le thème des propriétés publiques. Chaque collectivité territoriale, groupement ou établissement public dispose d’un patrimoine lui permettant d’assurer son fonctionnement et d’accomplir les missions fixées. Ce patrimoine s’entend par l’ensemble des biens appartenant aux personnes publiques locales ou étant mis à leur disposition.

1. Article L2111-1 du CGPPP 2. Article L2211-1 du CGPPP

Ces biens sont régis par le Code général de la propriété des personnes publiques (CG3P) en vigueur depuis le 1er juillet 2006. L’article L.1 du présent code dispose ainsi

maine public lorsqu’il est affecté, soit à l’usage direct du public soit à un service public à condition d’avoir fait l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution des missions de ce service public1 . En outre, les biens participant à l’utilisation d’un bien appartenant au domaine public et qui en constituent un accessoire indissociable en font également partie. Le domaine privé se définit a contrario de la notion de domaine public. Le CG3P précise ainsi que : « font partie du domaine privé, les biens des personnes publiques qui ne relèvent pas du domaine public »2. qu’il « s’applique aux biens et aux droits, à caractère mobilier ou immobilier, appartenant à l’Etat, aux collectivités territoriales et à leurs groupements, ainsi qu’aux établissements publics. » Lorsque l’on évoque le patrimoine des personnes publiques, il convient de bien faire la distinction entre le domaine public et le domaine privé des collectivités publiques. Celleci repose sur la différence entre les biens nécessaires à l’administration et ceux qui lui sont utiles, et il en découle des régimes juridiques distincts. Dès lors, la gestion et la valorisation du patrimoine, selon qu’il sera public ou privé, pourront requérir des moyens et des techniques différents. Le CG3P définit les critères de la domanialité publique. Un bien appartient au do-

Le patrimoine des collectivités publiques se caractérise non seulement par le régime de la domanialité (publique et privée), mais aussi par la diversité des types de biens. Il est important, dans une logique de gestion rationnelle et efficace du patrimoine, de pouvoir faire le tri entre les différentes catégories de propriétés qui répondent à des logiques différentes et à des besoins évolutifs. Il existe ainsi les propriétés suivantes : - les biens d’exploitation qui regroupent des propriétés : • destinés aux services publics (complexes sportifs, crèches, écoles, espaces verts, médiathèque, parking…), • historiques (mairie, cimetières, édifices culturels…), •   destinés aux services internes (locaux des services administratifs, des services techniques…),


9

• Voirie et Réseaux Divers (routes, réseaux câblés, d’électrification, d’eau…). - les biens de développement • Réserves foncières, • Locaux désaffectés. - les biens de rendement • Logements, • Concessions. L’une des premières caractéristiques du patrimoine immobilier des collectivités locales est la diversité, en termes de nature de biens (terrains, bâtiments, friches…) et d’occupation (administrations, activités connexes, logements,…). Elle résulte de la diversité des activités des collectivités locales, mais est également le fruit de l’histoire. Aussi, les propriétés des collectivités doivent pou-

voir répondre à l’ensemble des missions qui leurs sont données dans le cadre de la décentralisation. Le rôle du notaire dans la gestion dynamique du patrimoine public (I) revêt une importance capitale pour les élus qui ont en leur possession un certain nombre d’outils pour acquérir de nouveaux biens (II). Ces biens peuvent être valorisés via différents mécanismes (III). De plus, le parc de logement sociaux ne cessent de s’accroitre (IV) contribuant ainsi à l’enrichissement des propriétés publiques. I - Le rôle du notaire dans la gestion dynamique du patrimoine public Avec la publication du CG3P, les acteurs publics

disposent d’un éventail d’outils juridiques leur permettant de gérer dynamiquement leur patrimoine. Les notaires sont le premier soutien pour aider les élus à tirer profit de ces outils. Ils conseillent les communes, les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), les bailleurs sociaux, les investisseurs immobiliers privés, des entreprises et des particuliers et ils sont à l’origine des contrats qui font évoluer l’ensemble de ces propriétés publiques. 1) Evaluer le patrimoine Les collectivités locales détiennent entre 15 et 20% du patrimoine immobilier français mais également de nombreuses réserves foncières. La connaissance précise de

Management d’une étude notariale


Management d'une étude notariale

10

la valeur des biens publics est un pré-requis fondamental avant d’envisager la mise en place de tout projet. Mais l’Etat ne sait pas précisément ce dont il est propriétaire. Prosper Mérimée a affirmé en 1854 que : « La France a longtemps été trop riche pour savoir tout ce qu’elle possède ». Les collectivités font parfois preuve de par négligence : elles n’ont pour la plupart, aucune vision globale et actualisée de leurs biens immobiliers et en ignorent la valeur ainsi que les coûts liés. L’inventaire des biens publics en France est donc bien loin d’être complet. La Cour des comptes, dans son rapport rendu public le 12 février 2013, a constaté que certaines collectivités n’avaient pas effectué l’inventaire de leur patrimoine ou alors que celui-ci n’était pas fiable. Seules les villes moyennes3 ont procédé à cette évaluation au cours d’une enquête réalisée en 20074. Celle-ci situe à 200 000 mètres carré en moyenne la surface bâtie dont elles disposent. Leurs réserves foncières sont en général trois fois plus importantes. Quant au plan financier, ce patrimoine est considérable. La valeur moyenne des propriétés immobilières bâties à l’actif représente 170 millions d’euros.5 Une fois l’inventaire établi, l’étude d’un projet et de son financement pourra être envisagée. 3. Villes regroupant entre 20 000 et 100 000 habitants 4. Fédération des maires des villes moyennes : « Actions communes ». 5. 99 millions pour les villes entre 30 000 habitants et 50 000 habitants et 188 millions pour celles de 50 000 à 100 000 habitants.

2) Les conseils du notaire : un gage de sécurité Le praticien du droit intervient dès le stade embryonnaire de toute opération afin de vérifier que les règles fixant les compétences de

chacune des collectivités aient été respectées. Il se pose la fameuse question : qui peut faire quoi et comment ? Face aux élus, comme aux particuliers ou aux entreprises, le notaire est « un magistrat du respect de la légalité » comme nous explique le professeur Yves Gaudemet rapporteur de synthèse du 109ème congrès des notaires. Le notaire se doit d’être particulièrement vigilant aux problématiques des prises illégales d’intérêt et de toutes les opérations dans lesquelles un magistrat pourra suspecter un délit de favoritisme. Ces fautes pouvant être commises de bonne foi, par ignorance, sont sanctionnées de plus en plus sévèrement par le juge pénal. « Avant de se poser la question de l’achat du terrain sur lequel on construira une crèche, il conviendra de savoir qui peut décider de la réalisation de cet équipement ? » nous explique Sarah Hollander Vandenbossche, notaire à Béthune et rapporteur de la première commission intitulé « Domaine public : des contrats très particuliers ». La décentralisation et la multiplication des EPCI ont démultiplié les pouvoirs de décisions. Les textes juridiques fixent des règles et contraintes spécifiques en matière de signature de contrat, de délégation de pouvoirs, de remplacement en cas d’empêchement ou d’absence de l’élu. L’attention et la rigueur du notaire sont vitales car un conseil municipal, un maire, un président de syndicat intercommunal peuvent prendre le risque de voir une opération censurée par le juge. La qualification juridique des opérations est un élé-

ment indispensable pour garantir le succès du projet. François Devos, notaire à Bourbourg nous démontre la complexité de certaines situations à l’image de celle d’une commune souhaitant acquérir un terrain pour réaliser un projet. Découvrant que ce terrain est trop grand pour l’opération, elle envisage de revendre le surplus à des particuliers. Or, la commune ignore, qu’en procédant ainsi, elle devient lotisseur et que la TVA va s’appliquer à la revente. L’Etat ou la plus petite des communes ne sont pas des propriétaires lambda. Ils doivent exécuter des formalités bien particulières, comme celle de transmettre à la préfecture certains actes afin d’en contrôler la légalité. Le choix de la bonne qualification revêt alors une importance fondamentale et peut être lourd de conséquence. A titre d’exemple, un contrat de vente par la commune d’un bien dans lequel la commune impose des conditions particulières peut être requalifié comme un contrat créant une concession de service public. II - Des différents modes d’acquisition de biens Les personnes publiques peuvent accroître leur patrimoine, en faisant l’acquisition de biens ou de droits immobiliers. Ces acquisitions peuvent être réalisées selon deux modalités : - soit à titre onéreux, selon des procédés de droit privé, à savoir l’achat et l’échange, ou des procédés de droit public, à savoir l’expropriation et le droit de préemption ;


11

- soit à titre gratuit, par le biais des dons et legs ou des biens sans maître. 1) Les acquisitions à titres onéreux L’expropriation et le droit de préemption présentent des caractères spécifiques pour les élus. a) L’expropriation L’expropriation est défini au sein de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen qui indique que « la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ». Ce principe est repris par

l’article 545 du Code civil, qui énonce que « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité ». L’expropriation pour cause d’utilité publique est donc une procédure à la fois administrative et judiciaire, par laquelle l’Etat peut contraindre une personne privée (ou une personne publique en ce qui concerne son domaine privé) à céder, à une autre personne publique ou privée, la propriété de tout ou partie d’un bien immobilier ou de tout autre droit réel immobilier, en raison d’exigences liées à l’utilité publique et l’intérêt général, mais en contrepartie d’une indemnisation. En pratique, une expropria-

tion se divise donc en deux phases : administrative et judiciaire. Le volet administratif est composé d’une enquête d’utilité publique, d’une déclaration et de l’arrêt de cessibilité. Ces différents éléments peuvent faire l’objet d’un recours devant les autorités administratives. La déclaration doit avoir lieu dans le délai d’un an après la fin de l’enquête. L’expropriation sera réalisée au plus tard dans les cinq années qui suivent. En ce qui concerne la phase judiciaire, c’est un magistrat du Tribunal de grande instance qui dans chaque département, à la demande du préfet, prendra l’ordonnance d’expropriation. Il est le seul compétent pour fixer l’indemnité d’expropriation.

Management d’une étude notariale


Management d'une étude notariale

12

Pour estimer celle-ci, il peut se faire assister d’un notaire. Elle doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l’expropriant. A noter que le préjudice moral n’est pas pris en compte comme l’a jugé le Conseil constitutionnel l’an dernier à l’occasion d’une question prioritaire de constitutionnalité. b) Le droit de préemption Le droit de préemption permet à une collectivité publique d’acquérir par priorité un bien qui lui est nécessaire pour mener sa politique d’aménagement. C’est un outil d’intervention foncière plus souple que l’expropriation, permettant de mener une politique d’acquisition publique tout en ayant une maîtrise du marché foncier. Aujourd’hui, entre 80% des villes et des villages disposant d’un Plan d’Occupation des Sols (POS) ou d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) ont établi ce droit sur leur territoire. Les collectivités locales sont les acteurs exerçant le plus ce droit avec 91% des opérations (65% pour les communes et 26% pour les départements). L’Etat n’intervient que pour seulement 6% des cas mais pour des surfaces plus importantes (représentant 14% des surfaces expropriées). Les Tribunaux de grande instance rendent en moyenne 3 000 décisions par an relatives à la fixation des indemnités issues de ce droit. Le droit privé permet également des acquisitions par les communes. L’article L.2241-4 du Code général des collectivités territoriales autorisent les maires à acqué-

rir, dans le cadre d’un viager (proposé par le vendeur) des immeubles qui leur sont nécessaires pour des opérations de restauration immobilière, d’aménagement ou d’équipement. Le contrat de vente viagère doit contenir des clauses garantissant à celui-ci ou à son conjoint vivant avec lui le droit d’habiter en toute ou partie cet immeuble leur vie durant. 2) Les acquisitions à titres gratuits

peuvent plus recueillir les biens en cause en application du principe de la prescription trentenaire en matière de succession précisé au sein de l’article 789 du code civil. Ces biens n’ont donc plus de propriétaire. Ce n’est qu’à l’issue de cette durée de trente années que l’Etat pourra décider de « se faire envoyer en possession ». Il ne recueillera alors que l’actif et pas le passif du bien.

Le recueil des successions vacantes et la récupération des « biens sans maître » font également partie des cordes de l’arc des collectivités publiques. Mais attention, tous les biens pour lesquels il n’y a pas d’héritiers ou de propriétaires ne reviennent pas automatiquement à l’Etat ou à la commune. Pierre Tarrade, rapporteur de la deuxième commission « Des propriétaires pas comme les autres », et nouveau président du Conseil supérieur du Notariat, nous explique qu’ « il faut distinguer les successions vacantes et les biens sans maître. Et savoir que dans les deux cas, la procédure qui pourra permettre l’appropriation publique est longue, notamment afin de laisser le plus longtemps possible une porte ouverte à la « réapparition » d’un propriétaire ».

b) Les biens sans maître

a) Les successions vacantes

Un tel immeuble a cette qualité lorsque l’on ne retrouve plus le propriétaire et que la taxe foncière n’a pas été payée depuis trois ans.

Il s’agit des successions où le propriétaire, identifié, est décédé depuis plus de trente ans, sans héritier, ou dont les héritiers n’ont pas accepté la succession, expressément ou tacitement, pendant cette période. Par conséquent, ces héritiers ne

Il s’agit des biens immobiliers qui appartenaient à une personne identifiée, disparue sans laisser de représentant (biens ayant appartenu à une personne connue mais dont la date du décès n’a pu être déterminée à l’issue des recherches effectuées par la personne publique), et qui ne sont pas devenus la propriété d’une autre personne. Dès lors, il est impossible de déterminer l’identité de l’actuel propriétaire de ces biens. Il peut également s’agir de biens pour lesquels il n’existe aucun titre de propriété publié au fichier immobilier de la conservation des hypothèques, ou au livre foncier, ni aucun document cadastral susceptible d’apporter des renseignements quant à l’identité du propriétaire.

Les exemples sont légions et peuvent concerner une maison abandonnée à l’extérieur d’un village, un terrain dont plus personne ne sait ce qu’il


13

est advenu du propriétaire. La commune souhaite donc en général acquérir ce bien mais les règles juridiques et Tribunaux administratifs existent afin que toutes les précautions soient prises pour que l’élu ne procède pas à cette « confiscation ». L’élu doit respecter scrupuleusement trois étapes afin de pouvoir acquérir le bien. Une enquête préalable est effectuée dans le but de vérifier que les biens désirés puissent bien être qualifiés comme étant sans maîtres. Au terme de cette enquête, l’assemblée délibérante communale pourra, en application du Code générale des collectivités territoriales, prendre une délibération autorisant l’acquisition du bien par la commune. Cette prise de possession est constatée par un procès-verbal affiché en mairie, selon les modalités du Code précité. c) Les dons et legs Les dons et legs à la commune sont des présents au profit des petites communes. Si les notaires ne conseillent bien évidemment pas aux élus de refuser de tels cadeaux, ils rappellent que des règles existent en la matière et la nécessité d’examiner les conséquences d’une telle opération.

Le legs est une gratification testamentaire qui, en général, porte dérogation aux règles légales de la dévolution successorale. Le but du testateur est soit d’attribuer tout ou partie de sa succession à une personne qui n’y était pas normalement appelée, soit d’attribuer à un de ses héritiers légaux une part d’un montant excédant la part d’héritage que la loi lui réserve. Le don ou la donation constitue la transmission d’un bien ou d’un droit, consentis par une personne au profit d’une autre. Cette transmission peut être exécutée du vivant du donateur, on parle alors d’une « transmission entre vifs ». Elle peut être décidée par le stipulant sous la condition que la personne bénéficiaire soit encore vivante au moment du décès de la personne qui aura émis le don. Lorsqu’il ouvre un testament contenant un legs en faveur d’une commune, le notaire en avertit le maire et lui communique l’intégralité de la disposition testamentaire, avec éventuellement les conditions posées par le défunt. Toutefois, une attention particulière doit être portée sur ces présents. Les héritiers légaux,

s’ils existent, peuvent formuler une réclamation auprès du ministère de l’Intérieur et ceci dans un délai de six mois. De plus, il convient de rappeler que le droit français n’autorise pas une personne à déshériter ses descendants. Les règles de la réserve héréditaire restent en vigueur. Pierre Tarrade rappelle que « si la commune peut parfaitement accepter des donations assorties de conditions ou de contreparties, elle doit s’assurer qu’elles entrent dans ses attributions et qu’elles ne font pas peser pour l’avenir des charges impossibles à évaluer, sans rapport avec le montant du bien reçu ». Il n’est ainsi pas possible pour une commune de modifier son plan d’occupation des sols en contrepartie d’un don ou de lui imposer de rendre inconstructible telle ou telle partie de son territoire. Par conséquent, si de telles clauses sont proposées par le disposant, le notaire devra dissuader la commune d’appliquer ces obligations. III - La mise en valeur des propriétés publiques Les collectivités locales disposent de différents leviers pour valoriser le domaine public.

Management d’une étude notariale


Management d'une étude notariale

14

1) Le transfert d’usage d’un bien public Elles ont la possibilité de transférer l’usage du bien vers d’autres acteurs publics. Ces affectations de bien entre collectivités publiques ont progressé parallèlement au développement des organisations intercommunales. A titre d’exemple, une ville peine à organiser une animation culturelle et en a transféré la compétence à l’agglomération. La commune restera propriétaire du théâtre et son affectation à l’utilité publique sera inchangée. Simplement, c’est à l’agglomération que reviendra la responsabilité de la programmation et de l’utilisation du lieu. Toutefois, ces mutations s’opérant bien souvent par de simples délibérations, des petits détails peuvent très vite se retrouver négligés et entrainer de lourdes conséquences. Marie-Hélène Pero AugereauHue, notaire à Chevreuse et présidente de la troisième commission : « Des contrats pour mettre en valeur le domaine public » s’interroge sur le devenir du théâtre dans le cas où, quelques années plus tard, l’agglomération construit un nouvel édifice culturel de plus grande capacité. Elle recommande alors une grande précision dans la rédaction du procès verbal de la délibération transférant l’affectation du bien et surtout en prévoir les évolutions. 2) Le partenariat publicprivé (PPP)

6. Environ 1,5 million de ménages

Ce mécanisme, importé du Royaume-Uni, a été institué par l’ordonnance n°2004559 du 17 juin 2004. Il permet d’associer les capitaux privés au lancement et au

financement d’équipement publics tels des stades, des hôpitaux, des lignes TGV ou encore des prisons. En 2011, 41 projets ont vu le jour pour un montant de 15 milliards d’euros. Le PPP a permis à l’Etat et aux collectivités locales de pouvoir payer des équipements à crédit. Au lieu de payer l’intégralité de la note lorsque le bien a été conçu, le client public s’acquitte pendant vingt ou trente ans d’un loyer, cette somme couvrant à la fois les frais de construction et de maintenance du lieu. Cet outil est donc fort pratique pour les collectivités qui rencontrent des difficultés à mobiliser des sommes énormes en une seule fois. Ce dispositif est aussi bien utilisé pour monter des opérations de grande envergure que des projets plus modestes. Il est possible de citer la ligne TGV ToursBordeaux qui sera construite et exploité par Vinci pendant cinquante ans. Il s’agit d’un contrat de 7,8 milliards d’euros. Autre projet, mais moins prestigieux, la mise en chantier et gestion de Spie Batignolles de trois piscines dans le bassin d’Arcachon. Pour chacun de ces bassins, le groupe touchera une redevance annuelle de 300 000 euros. L’un des avantages du PPP est qu’il permet de bâtir les ouvrages plus rapidement, les entreprises de BTP touchant un loyer dès que l’infrastructure est en service. Il s’agit donc ici d’un facteur de motivation pour les entrepreneurs de tenir leur délai. Un autre avantage réside dans la

gestion du bien. Etant donné que les entreprises paient la maintenance, elles n’ont pas intérêt à construire un bâtiment de « mauvaise qualité ». 3) Le bail emphytéotique administratif (BEA) Le BEA est un outil juridique complexe permettant d’allier des capitaux privés à la réalisation d’équipements publics. L’article L.1311-2 du Code général des collectivités territoriales définit le BEA : « Un bien immobilier appartenant à une collectivité territoriale peut faire l’objet d’un bail emphytéotique prévu à l’article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime, en vue de l’accomplissement, pour le compte de la collectivité territoriale, d’une mission de service public ou en vue de la réalisation d’une opération d’intérêt général relevant de sa compétence ... Ce bail emphytéotique est dénommé bail emphytéotique administratif ». Maître Bernard Delorme, rapporteur de la troisième commission, évoque de nombreux exemples. Ainsi, la commune peut recourir au BEA lorsqu’elle dispose d’un terrain pour construire une gendarmerie mais pas des capitaux pour financer les travaux. Un groupe immobilier va donc réaliser le bâtiment et le louera à l’Etat pendant la durée du bail. A l’issue du bail, le promoteur aura rentabilisé son investissement, l’Etat et la commune auront rempli leurs missions de service public. Le BEA peut être utilisé, toujours selon Maître Delorme, pour d’autres missions qui incombent à la commune tel le traitement des eaux, néces-


Management d'une étude notariale

16

sitant la construction d’une usine d’assainissement, ou encore de la construction d’un grand stade destiné à accueillir des matchs de la prochaine coupe d’Europe de football.

les logements insalubres jusqu’au dernier projet de loi Duflot, pas moins de dix lois ont été élaborées pour que les élus puissent développer leurs parcs de logements sociaux.

construction peut être assoupli en faveur des projets de logements sociaux : assouplissement des règles du coefficient d’occupation des sols (COS) du ratio entre logements et parking.

Le CG3P a ouvert la possibilité pour les collectivités territoriales de délivrer des baux emphytéotiques sur leur domaine, afin de faciliter la construction d’édifices du culte ouverts au public. A l’origine, le recours était restreint au BEA pour les seules opérations d’intérêt général relevant de la compétence des collectivités.

L’outil de référence est le Programme Local de l’Habitat (PLH) dont « l’objectif et les principes d’une politique visant à répondre aux besoins en logements et en hébergements, à favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale et à améliorer l’accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées » selon la loi de décentralisation de 1983. D’autres leviers, au fil des lois, ont vu le jour pour favoriser la production de logements sociaux. Maître Christophe Chirouze, notaire à Paris et président de la quatrième commission « Logement social : les moyens de relever le défi » explique que ces mesures « peuvent relever de la fiscalité, de la réglementation en matière de construction et d’urbanisme ou porter sur les relations entre les collectivités locales et l’Etat lorsque celui-ci décide de se séparer d’un de ses biens immobiliers ». Ainsi, là où les constructeurs « classiques » (promoteurs immobiliers ou particuliers) ont à supporter diverses taxes, il est possible d’exonérer en tout ou partie les constructions de logements sociaux. En sens inverse, dès qu’un PLH a été établi, les communes peuvent, à travers leur EPCI, créer de nouvelles taxes pour inciter les propriétaires d’immeubles à louer ou à réaffecter leurs biens.

2) Un état des lieux des logements sociaux en France

Le BEA, obligatoirement établi par un notaire, a une durée de 18 à 99 ans au plus, renouvelable. Il ne peut porter que sur des immeubles. Le locataire bénéficie d’un droit réel sur son titre, et sur les ouvrages et installations de caractère immobilier ; en d’autres termes il peut hypothéquer les immeubles, les louer ou les sous-louer; il doit assumer toutes les charges et les grosses réparations et payer une redevance qui est révisable dans les mêmes conditions que le loyer des baux commerciaux. Le bail peut être résilié par le tribunal en cas de non paiement de la redevance pendant deux ans ou pour non respect des obligations contractuelles. IV - Le développement des logements sociaux 1) Quelques outils pour favoriser la production des logements sociaux Ce défi n’est pas nouveau pour la France. Depuis la loi du 13 avril 1850 sur

De même, le droit de la

Au 1er janvier 2012, le parc locatif des bailleurs sociaux compte 4 652 300 logements, en progression de 1,7 % sur un an. Parmi ces logements, 4 477 000 sont offerts à la location, soit 3,0 % de plus que l’année dernière et 73 200 logements sont vides. Durant l’année 2011, 87 300 logements ont été mis en service, près de 90 % de ces logements sont neufs. Sur cette même période, 39 400 logements sont sortis du parc, 21 700 ont été démolis et 11 800 ont été vendus. Au 1er janvier 2012, la proportion de logements vacants est stable par rapport à l’année dernière, 3,2 %. En 2011, comme en 2010, un logement sur dix a fait l’objet d’un emménagement. Le parc français accueille 10 millions de personnes dans 4,1 millions de logements ; 72 % de ces logements sont situés dans des petits immeubles. La taille moyenne d’un nouveau programme de logement social est actuellement de 20 logements. 450 000 logements sont accordés chaque année pour 1,2 million de demandes. 550 000 de ces demandes émanent de ménages déjà locataires d’un logement social (changement de lieu, évolution de la famille, etc.)


17

64% de la population française entre dans les critères de ressources fixés par la loi pour prétendre à un logement social. 60% des ménages logés en HLM ont un revenu inférieur de 60% au plafond de ressources. Un tiers des ménages du parc HLM6 vit sous le seuil de pauvreté de 795 euros pour une personne seule. La surface moyenne d’un logement est de 40 mètres carré par personne. La majorité des logements sont constitués de 3 et 4 pièces. Les studios et les 2 pièces ne représentent que 22% des logements du parc alors que 30% de la demande provient de personnes seules. Les organismes HLM sont au nombre de 770 sur tout le territoire. L’investissement de ces organismes a représenté en 2009, 15,7 milliards d’euros générant 115 000 emplois à travers les programmes de construction et de rénovation. 3) Investir dans le logement social Ce placement à long terme est l’un des préférés des français. Maître Hélène Chausse, rapporteur de la quatrième commission précise que « pour certains de nos

clients il peut y avoir là une opportunité de placement qui respecte leurs objectifs de gestion patrimoniale tout en concourant à l’intérêt général ». Ce contrat, connu sous l’appellation d’usufruit locatif social (ULS), repose sur le principe du démembrement temporaire du droit de propriété : la nue-propriété (le fait de posséder un bien) est séparée de l’usufruit (le droit de se servir du bien et d’en tirer profit). Une convention d’usufruit est établie entre le particulier et une société de gestion de logement social. Il n’est pas possible pour l’acquéreur de profiter du bien pendant une durée minimale de 15 ans (pouvant aller jusqu’à 30), c’est-à-dire ni le vendre, ni le louer. Pendant cette période, il ne perçoit donc aucun revenu locatif. Une société de gestion de logement social (Opac, sociétés HLM…) acquiert l’usufruit du logement, autrement dit le droit d’en tirer profit. Elle y logera pendant la durée prévue dans la convention d’usufruit des locataires aux ressources limitées, en contrepartie de loyers sociaux ou intermédiaires.

A l’issue de la convention, le propriétaire retrouve la pleine propriété du bien. Six mois avant la fin de l’usufruit, il est autorisé à donner congé au locataire pour vendre ou occuper luimême l’appartement. En cas de vente, il doit d’abord le proposer au locataire. Il peut également poursuivre la location en proposant un bail à la personne en place. Les raisons de recourir à un ULS sont multiples : - il permet d’acheter un logement à moindre prix dans la mesure où la nue-propriété permet d’acquérir un bien à moitié prix (50 à 60 % de sa valeur). - être déchargé des contraintes de la gestion locative : pendant la durée de la convention d’usufruit, le propriétaire n’a rien à faire. C’est la société de gestion qui gère les locations, la perception des loyers et les travaux de réparation. - sécuriser son investissement : le propriétaire ne court aucun risque locatif, le bailleur social prenant à sa charge les éventuels impayés et carences locatives. Il profite ainsi de tous les avantages de l’investissement locatif, sans en supporter les inconvénients.

Management d’une étude notariale


Management d'une étude notariale

18

- récupérer son logement en bon état : au terme des 15 à 30 années de location, le propriétaire est assuré contractuellement de retrouver un bien en parfait état car remis à neuf par la société de gestion, à ses frais. Maître Christopher Chirouze, président de la quatrième commission explique que « le particulier fait une opération intéressante : il acquiert à moindre prix un investissement à terme rentable et générateur de plus-value, encouragé par un régime fiscal intéressant. Quand au bailleur social, il peut ainsi développer son offre de logements dans avoir à supporter dès le départ le poids de l’acquisition du terrain et de l’immeuble ». En effet, en séparant la nuepropriété et l’utilisation du bien, l’ULS permet de profiter d’une fiscalité particulièrement intéressante : - Le propriétaire ne percevant aucun revenu de ses locations, il n’a pas d’impôt

sur les revenus locatifs à régler. - En tant que nu-propriétaire, il est exonéré de taxe foncière. C’est l’usufruitier (le bailleur social) qui en est redevable. - S’il revend le bien au terme de la période d’usufruit, il est partiellement exonéré d’impôt sur les plus-values, compte tenu de la réforme des plus-values immobilières en vigueur depuis le 1er février 2012. - S’il a acheté ce bien avec un crédit immobilier, il dispose de la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt de ses autres revenus fonciers. En 2011, l’ULS a permis de bâtir 1 200 logements sociaux en France. Bien que méconnu, ce dispositif présente de nombreux avantages pour investir dans l’immobilier. *** Les notaires sont ainsi tout naturellement les conseils et les collaborateurs des personnes publiques, spécialement des collectivités

locales les plus démunies, dans l’exercice des prérogatives et attributs du propriétaire. Ces propriétaires sont des personnes publiques qui agissent en respectant le cadre de compétences distribuées entre les différentes autorités administratives dans le but de servir l’intérêt général. Réginald Le Plénier


19

Événement

Le 51ème Congrès du Syndicat National des Notaires

Le 51ème congrès du Syndicat National des Notaires aura lieu du 19 au 23 septembre. Il nous mènera en bateau de MARSEILLE à SAVONE, BARCELONE et IBIZA. Son thème sera la gouvernance de la profession notariale. Le rapporteur général sera Christian COURIVAUD, notaire à Saint Junien, et les rapporteurs Monique BRAJOU, notaire à Hardelot, Michel BURGAN, notaire à Toulouse, Michel MAUMELAT notaire à Saint-Tropez, Yves MEYA, notaire à Maringues et Marc REVET, notaire à Aulnay sous-Bois. Participera également Martial FEURER, notaire à Obernai. Le rapport de synthèse sera fait par Armand ROTH, président honoraire du CSN. Voilà quelques une des questions qui seront posées: Le centralisme démocratique a-t-il un avenir ? Femmes, pouvoir et notariat : pourquoi aujourd’hui si peu et demain ? La justice ordinale est-elle condamnée par l’histoire ? Quel équilibre entre la moderne transparence et le nécessaire secret ? Faut-il être marquis pour devenir roi ? A quoi sert un délégué au CSN ? A quoi servent les assemblées générales du CSN ? A quoi servent les commissions ? Existe-t-il un véritable contre pouvoir aujourd’hui et quel est-il ? Est-il pluriel ? Quel est, dans les structures, le poids de l’administration ? L’assemblée de liaison que, communément, on qualifie de parlement de la profession, mérite-t-elle ce titre ? Trois proverbes africains peuvent synthétiser l’état des réflexions des rapporteurs : Parce qu’il vole haut, l’aigle ne craint pas les hyènes (Wolof) Mieux vaut mesurer ses propres forces et, surtout, ne pas se croire assuré de son destin (Peul) Il faut souvent un fou pour instruire un prince (Peul)

Philippe GLAUDET Notaire à Angoulême Président du 51ème congrès du SNN Tél. : 01 43 87 96 70 E-mail : secretariatsnn@orange.fr Site internet : www.syndicat-notaires.fr


Management d'une étude notariale

20

La complexification croissante de la généalogie successorale

lors du règlement de la succession, en sa qualité d’officier public, il doit apporter une particulière vigilance à établir une dévolution successorale exacte et complète. Les notaires ont grand intérêt à travailler en partenariat avec les généalogistes successoraux dès que les héritiers se font insaisissables, cela leur fait gagner du temps.

L

a généalogie suit un processus de démocratisation puisque cette pratique intéresse plus de 70% des Français et plus de 60% témoignent avoir déjà effectué des recherches sur leur nom ou sur l’histoire de leur famille1. Cette science tournée vers le passé ne cesse de créer un engouement croissant.

1. Enquête IPSOS, Mars 2010

Selon Serge Guérin, sociologue spécialiste des séniors, « dans une période où les repères deviennent flous, où l’on perd du sens, revenir sur son arbre généalogique est une façon de retrouver de la fixité. Dans une société où tout va trop vite, on reprend son souffle, on arrête le temps ». Cet attrait et cet intérêt croissant porté à la généa-

logie semble se justifier par le besoin de découvrir son patrimoine familial. Toutefois, même si la science qui vise à rechercher ses ancêtres est une activité accessible qui est ouverte à tous, les investigations se complexifient. Ainsi, lorsque la généalogie est utilisée afin de retrouver un héritier, l’importance d’une enquête efficace est indispensable. Alors que la généalogie familiale passionne le plus grand nombre, la généalogie successorale est une science qui doit être réservée aux personnes expérimentées. Le notaire doit s’assurer qu’il n’écarte pas accidentellement, par omission, un héritier de la succession. En effet,

Ainsi, eu égard à la complexification de la généalogie provoquée par l’extension exponentielle des cellules familiales (I), le généalogiste successoral conserve toute sa compétence puisqu’il sait adapter constamment ses méthodes de travail (II). 1. L’extension exponentielle des cellules familiales L’extension de la cellule familiale passe à la fois par la multiplication du nombre de ces membres (a) ainsi que par leur mobilité géographique (b). Ainsi, lorsqu’un décès survient, les héritiers sont généralement plus dispersés qu’avant. a. La multiplication des membres de la famille La définition de la famille est «un ensemble formé par le père, la mère et les enfants». Si cette définition synthétique de la famille était valable pour décrire la famille du siècle dernier, elle mérite aujourd’hui d’être réactua-


Management d'une étude notariale

22

lisée puisqu’elle ne suffit plus à décrire la famille de nos jours. En effet, il est constant que la famille « mère, père et enfant » n’est plus l’unique référence. Les mutations de la société et l’évolution des mœurs ont permis l’acceptation de l’élargissement de la cellule familiale ce qui complique singulièrement le travail du généalogiste. Le modèle familial évolue, et les rapports qui s’y tissent également. Que ce soit les familles éclatées, les familles issues pour tout ou partie de l’immigration, les familles dites « recomposées », ou encore les enfants nés hors mariage qui comptent aujourd’hui pour près 40% des nais-

sances, les obstacles pour reconstituer la liste des héritiers réels ou supposés ne manquent pas. b. La mobilité géographique de la cellule familiale L’extension de la cellule familiale concerne aussi son extension géographique. En effet, la mobilité géographique des individus et des familles s’est considérablement accrue durant le dernier siècle grâce notamment au développement et à la démocratisation des moyens de transport. Motivée par des considérations personnelles et ou professionnelles, la mobilité géographique a aussi été facilitée par l’ouverture des frontières qui favorise le déplacement des individus.

Le généalogiste successoral qui doit établir à partir d‘un seul nom la liste exhaustive des héritiers en remontant au besoin parfois jusqu’au 6ème degré, doit remonter le temps et reconstituer l’arbre généalogique à l’aide de l’état-civil, des recensements de population, des enquêtes locales, des archives de l’enregistrement. Il est alors aisé de comprendre que l’extension exponentielle des cellules familiales a compliqué considérablement la tâche du généalogiste successoral et a fortiori celle du notaire. 2. L’adaptation croissante des méthodes de travail La profession de généalogiste successoral existe depuis environ 1830 et a pour


rès Cong res otai des n on de Ly 1 18 Stand

COMPAGNIE EUROPÉENNE DES GÉNÉALOGISTES SUCCESSORAUX 3, rue Nationale - 92513 BOULOGNE BILLANCOURT Syndicat Professionnel Mairie de Boulogne Billancourt - 2006/2 Syndicat Professionnel affilié à l’Union des Syndicats de Généalogistes Professionnels (U.S.G.P.)

www.cegs.eu

Des professionnels de la généalogie, certains depuis plus de 30 ans, en partenariat avec les notaires de France et de la Communauté Européenne • Recherche d’héritiers • Vérification de dévolutions successorales • Recherche d’adresses • Interactivité entre les cabinets

• Nombreux correspondants dans le monde entier • Fichiers nationaux et régionaux importants • Assurance responsabilité civile et professionnelle

LISTE DES MEMBRES AU 3 janvier 2013 CABINET GÉNÉALOGIqUE ETIENNE LEGER & ASSOCIÉS Erik TERQUEM 2, rue du Chêne d’Aron - 44000 NANTES Tél. : 02 40 48 48 95 - Fax : 02 40 48 53 64 www.cgel.fr nantes@cgel.fr CABINET GÉNÉALOGIqUE DENIS ROUX Denis ROUX 3, rue Nationale- 92513 BOULOGNE BILLANCOURT Tél. : 01 49 10 90 90 - Fax : 01 46 21 72 62 www.cgdr.fr d.roux@cgdr.fr ÉTUDE GÉNÉALOGIqUE FOURNIER Joël FOURNIER Jacqueline FOURNIER Ludovic FOURNIER 11 bis, place Jean Jaurès - B.P. 11007 37010 TOURS CEDEX 1 Tél. : 02 47 66 66 89 - Fax : 02 47 66 02 03 fourniergenealogiste@wanadoo.fr

ÉTUDE GÉNÉALOGIqUE JOLIVALT Thierry JOLIVALT 7, rue du Lynx OBERHAUSBERGEN - F 67200 STRASBOURG Tél. : 03 88 56 39 97 - Fax : 03 90 22 39 14 www.etude-jolivalt.fr thierry.jolivalt@wanadoo.fr CABINET GÉNÉALOGIqUE DES PyRÉNÉES Erik TERQUEM 14, rue Carrère - B.P. 90133 - 64001 PAU CEDEX Tél. : 05 59 02 41 75 - Fax : 05 59 30 17 82 www.cgdp.eu pau@cgdp.eu CABINET GÉNÉALOGIqUE DE L’OCÉAN INDIEN Erik TERQUEM 59 rue Jules Auber 97400 SAINT DENIS DE LA REUNION Tél. : 02 62 30 33 10 - Fax : 02 62 93 14 87 www.cgoi.re saintdenis@cgoi.re CABINET GÉNÉALOGIqUE DES ANTILLES Etienne LEGER - Erik TERQUEM 14, rue Carrère - B.P. 90133 64001 PAU CEDEX Tél. : 05 59 02 41 75 - Fax : 05 59 30 17 82 www.cgda.fr pau@cgda.fr.

CABINET GÉNÉALOGIqUE RIChARD Hervé RICHARD 132, boulevard du Montparnasse 75014 PARIS Tél. : 01 43 22 59 25 - Fax : 01 43 21 90 43 www.cabinet-genealogique-richard.com BERNARD VEyRON & ASSOCIÉE Bernard VEYRON - Alexandra PERRIN 36, rue du Vieux Sextier - 84000 AVIGNON Tél. : 04 90 82 72 78 - Fax : 04 90 82 75 48 www.bernardveyron-genealogiste.fr bv@bernardveyron-genealogiste.fr ap@bernardveyron-genealogiste.fr hBM GÉNÉALOGISTES SUCCESSORAUX Hervé BONELLI - Bernard-Walter MOLL Technopole de Sophia-Antipolis 2323 Chemin de Saint Bernard- 06220 VALLAURIS Tél. : 04 92 90 39 56 - Fax : 04 92 90 18 73 hbm@hbmgenealogie.com hBM PARIS Delphine-Audrey MOLL 2 avenue de l’Abbé Roussel - 75016 PARIS Tél. : 01 42 24 41 86 - Fax : 01 53 92 04 20 paris@hbmgenealogie.com

COMPOSITION DU BUREAU : Président : Thierry JOLIVALT • Vice-Président : Erik TERqUEM • Secrétaire Général : Denis ROUX • Trésorier : Alexandra PERRIN

ÉTUDE GÉNÉALOGIqUE BOUTEILLE Guy BOUTEILLE Sandrine BOUTEILLE Le Saint Nicolas - 8, rue François Fabié 83000 TOULON Tél. : 04 94 92 15 14 - Fax : 04 94 92 15 16 etude.bouteille@cegetel.net LVGEN Claude MOLL 2, rue Prévost Martin 1205 GENEVE - Suisse Tél. : +41 78 822 17 69 lvgen@yahoo.com GERhARD MOSER Zeppelinstrasse 36 D – 76530 BADEN BADEN - Allemagne Tél. : +49 (0) 7221-30086-30 - Fax : +49 (0) 7221-30086-40 gerhard-moser@gmx.de

COMPOSITION DE LA COMMISSION DE DÉONTOLOGIE : Président : Joël FOURNIER • Membre de droit : Thierry JOLIVALT • Membres : - Hervé BONELLI - Bernard VEYRON

Correspondant conventionnel Amérique du Nord ChRISTOPhE SAVARy 165, rue Bonaventure C.P. 1447 TROIS RIVIERES QC G9A 5L2 CANADA Tél : 819-376-7037 Fax : 819-376-6032 info@etude-savary.com


Management d'une étude notariale

24

point de départ un constat de nécessité apparu dans le domaine du notariat. En effet, un notaire ayant eu des problèmes pour établir les héritiers dans le cadre d’une succession chargea deux de ses clercs de faire des recherches. Celles-ci se sont avérées longues. Lorsqu’elles furent finies, les clercs ont décidé de se mettre à leur propre compte eu égard au caractère lucratif de cette expérience et à l’attrait des missions confiées. La profession de généalogiste successoral demeure depuis tout ce temps et a supporté bon nombre de mutations telles que l’exode rural, l’arrivée du chemin de fer et l’exil parfois nécessaire de populations chassées par la misère… Tous ces changements ont

créé le même genre de difficultés qu’aujourd‘hui et ont nécessité une importante faculté d’adaptation tant dans les méthodes de recherche (a) que dans l’étendue géographique de celle-ci (b).

vil, registres de matricules militaires, listes électorales, recensements, dossiers des fonctionnaires, dossiers des naturalisations, hypothèques, registres d’hôpitaux, cadastres, actes notariés.

a. Les méthodes de recherche en France

En ce sens, le système d’archives français qui est un modèle par rapport à d’autres pays est un outil indispensable pour le généalogiste afin de mener ces recherches.

La France a pour spécificité nationale de posséder un accès facilité aux ressources documentaires. En effet, elle dispose d’outils incomparables pour mener une enquête généalogique. Les évolutions sociales et technologiques n’ont guère influencé les méthodes de recherche du généalogiste. Elles restent fondées sur l’étude des documents administratifs et se concentrent ainsi notamment sur des actes d’état-ci-

Elles peuvent être consultées dans les mairies ou aux archives départementales. Aujourd’hui, notons qu’environ 70% des départements ont numérisé leurs archives pour les disposer sur le web. En outre, même si les registres d’état civil et les minutes notariales de moins de 75 ans ne sont pas com-


Management d'une étude notariale

26

municables au public, de nombreuses dérogations existent notamment en cas de recherches à caractère historique, successoral… Le généalogiste successoral obtient généralement les dérogations qui lui sont nécessaires pour consulter les documents utiles à ses recherches. Ainsi, même si la cellule familiale s’étend, la recherche des héritiers sur le territoire national a été facilitée pour partie par la technologie. Toutefois, des actes restent disponibles uniquement sur papier. Outre l’état civil, une large partie du savoir-faire du généalogiste successoral repose sur l’enquête de proximité des proches, des voisins. C’est le terrain qui permet au généalogiste de conserver sa valeur ajoutée. b. Une investigation de plus en plus à l’international Avec l’expansion de la cellule familiale, le champ d’action du généalogiste tend à se mondialiser et le généalogiste  successoral doit s’adapter aux différences tant législatives que culturelles qui subsistent

entre les pays. Par exemple, en France, il n’est pas utile de sonner à la porte d’un prêtre pour consulter les registres comme en Espagne ou en Italie. A l’inverse, certains pays possèdent des fichiers centralisés qui facilitent les recherches. En outre, dans certains pays, la législation est plus souple. Ainsi, il n’est pas forcément utile d’établir un mandat du notaire pour rechercher un héritier et lui révéler cette qualité contre rémunération. Pour s’adapter à l’évolution structurelle de la famille et son extension, les généalogistes successoraux se sont adaptés afin de trouver des solutions pour mener efficacement des recherches à l’étranger. Ainsi, des « correspondants étrangers » ont émergé et travaillent en partenariat avec le généalogiste afin de faciliter l’échange des informations ou de réaliser efficacement les recherches nécessaires, au-delà des frontières. En outre, certains généalogistes successoraux se sont adaptés en s’implantant à plusieurs endroits. En effet, les études généalogiques

importantes ont de plus en plus de succursales dans plusieurs régions de France et à l’étranger. Avant de s’implanter les généalogistes étudient d’abord avec attention la législation et le système patrimonial. Toutefois, au-delà de ces considérations, les généalogistes successoraux sont souvent guidés par les mouvements d’histoire. Par exemple, la population Italienne a beaucoup émigré au cours des dernières décennies éparpillant ainsi les familles. Les généalogistes successoraux ont donc vocation à être très utile dans ce pays. Le généalogiste successoral est un spécialiste qui a su adapter ces méthodes de travail à l’extension de la cellule familiale, rendant ainsi cette profession utile encore plus nécessaire. Johanna Leplanois


Management d'une étude notariale

28

Le nouveau visage de l’action éthique Régime juridique nouveau, sa comparaison avec la société commerciale apparut immédiatement à travers l’accent porté sur l’exclusion du partage des bénéfices de son activité parmi ses objectifs initiaux. Aussi, à terme, en dehors de la reprise des apports initiaux, les membres de l’association n’avaient vocation à ne jamais rien percevoir personnellement de cette activité. D’un point de vue fiscal, cela se traduisit par l’exonération de l’impôt sur le revenu des activités.

F

ondations,  associations,  entreprenariat social, consommation collaborative, mécénat, philanthropie… Le paysage de l’action éthique se complexifie et il devient parfois difficile de savoir comment orienter des clients désireux d’agir. En effet, si toutes ces formes d’action éthique ont en commun de fédérer des volontés et des moyens pour aller dans le sens d’un progrès social, les modalités d’action répondent à des philosophies très différentes qui se complètent et s’opposent parfois. La progression de l’éducation ainsi que la fluidité de la communication permisent par les nouvelles technologies ont mis à la disposition des individus les moyens essentiels pour agir. Aujourd’hui, économie sociale et solidaire, consommation collaborative coexistent aux côtés des associations et des fondations. Ces

différentes structures agissent parfois en symbiose, parfois de façon concurrentielle. Les associations : l’union des individus pour une action commune Au début du XXème siècle, c’est le régime juridique de l’association qui, en France, permit la réunion d’individus partageant un objectif, intérêt ou activité, commun. La loi de 1901 définit l’association en ces termes : «  L’association  est  la convention par laquelle deux ou plusieurs personnes mettent en commun, d’une façon permanente, leurs connaissances ou leur activité dans un but autre que de partager des bénéfices. Elle est régie, quant à sa validité, par les principes généraux du droit applicable aux contrats et obligations. ».

L’observation des domaines dans lesquels œuvrent à ce jour encore les associations montre effectivement que l’accumulation de bénéfice n’est pas la motivation initiale des membres qui se réunissent. En effet, le cœur d’une réunion d’individus dans une association, c’est la réalisation la volonté de faire ensemble avant celui de tirer des revenus de cette activité. Certaines associations sont à ce titre reconnues d’intérêt général ou d’intérêt public. Un panorama du paysage associatif en France présente les associations réunissant ceux qui veulent bien faire et aider autrui, ce sont aussi des groupes de passionnés partageant une activité sportive, culturelle ou de détente, ce sont encore des personnes partageant des projets citoyens comme les associations contre le racisme et les violences. La liberté présidant à la réunion initiale des membres


Management d'une étude notariale

30

de l’association demeure à travers toutes les dispositions de son régime juridique : sa formation ne nécessite ni autorisation ni déclaration préalable, son objectif est choisi par ses membres, ses règles de fonctionnement et calendrier d’action peuvent être modifiés à tout moment, ses statuts mentionnant les noms de ses membres, son but, ses moyens et ses règles de prise de décision sont aussi créés librement. Bien que le texte de loi insiste sur le désintérêt initial des membres de l’association aux bénéfices de ses activités, la réalisation de son objet nécessite la prise en compte de moyens de financement. Ces besoins de financement sont notamment à l’origine de l’importance pour une association de se déclarer dans la mesure où sa déclaration conditionne son éligibilité à la réception de subventions publiques. Une fois l’association déclarée, elle réunit ses membres sous la fiction juridique de la personnalité morale et leur permet ainsi d’employer du personnel pour la réalisation de l’activité ou de soutenir une action en jus-

tice, ce qui peut se relever central dans la réalisation de son objectif notamment pour les associations ayant vocation à défendre une cause citoyenne (elles pourront par exemple se porter partie civile dans les procès pénaux). Depuis les dispositions fiscales du 16 février 1999, une association peut ainsi avoir une activité économique et dégager des bénéfices de sorte à alimenter son expansion à condition d’en informer l’administration fiscale. Alors que le régime juridique de l’association se caractérisait au moment de sa création par sa distinction avec la société commerciale, son évolution montre l’inscription dans son régime juridique de la prise en compte des besoins de ses membres : disposer d’instruments juridiques de sorte à permettre et faciliter la réalisation de la cause qui les réunit. Les fondations : des actifs privés au service de l’intérêt public Contrairement aux associations qui fédèrent autour d’une cause commune, sous le régime juridique de

la fondation les individus se retrouvent pour mettre en commun des actifs privés au service d’une cause d’intérêt public. La fondation est une personne morale de droit privé créée par la loi du 23 juillet 1987 qui permet à un ou plusieurs donateurs de réunir de manière irrévocable, des ressources (matérielles ou immatérielles) pour accomplir une œuvre d’un intérêt général défini en ces termes par le Code général des impôts : « philanthropique, éducatif, scientifique, social, humanitaire, sportif, familial, culturel, ou concourant à la mise en valeur du patrimoine artistique, à la défense de l’environnement naturel ou à la diffusion de la culture, de la langue et des connaissances scientifiques française » (art. 200 1. b). En effet, les dispositions fiscales applicables aux fonds alloués à ce type de structure dépendent de leur reconnaissance à l’un de ces titres par l’administration fiscale. Une donation à une fondation reconnue d’utilité publique accorde une réduction d’impôt sur le revenu pour 66 % des sommes versées, dans la limite de 20 %

Le Mercredi 26 Juin 2013 à 19 heures au Pavillon Dauphine, Place du Maréchal de Lattre de Tassigny - 75016 PARIS Se déroulera le prochain colloque A.C.S.E.N (Association des Anciens d’Etudes Supérieures Notariales) Le thème sera «La pratique notariale face aux transformations de la famille» Animé par Monsieur Erwann BINET, député de l’Isère, rapporteur de la loi sur le mariage pour tous devant l’Assemblée Nationale, Maître Sylviane PLANTELIN, notaire à Saint-Germain-en Laye (Yvelines) et Monsieur François SAUVAGE, Professeur à l’Université d’Evry-Val d’Essonne Renseignements et inscriptions auprès de Monsieur Didier PIERSON (Responsable des Editions de l’A.C.S.E.N) didier.pierson@pierson-genealogiste.fr ou www.acsen.eu


Stand

154-155


Management d'une étude notariale

32

du revenu annuel du donateur (article 200 du Code général des impôts). À l’origine, associations et fondations partagent une caractéristique : le caractère non lucratif de leur objet. Mais contrairement à l’association qui est composée de membres, la fondation est dirigée par un conseil d’administration constitué de ses fondateurs, des membres de droit ou d’autres membres élus. De plus alors que l’association peut être la réunion d’individus au service d’une cause reconnue d’intérêt public, la fondation est avant tout une structure juridique permettant de placer un financement privé à la disposition d’une cause publique de sorte que sa capacité juridique est conditionnée à cette reconnaissance d’utilité publique. Le régime juridique d’irrévocabilité et de perpétuité de l’affectation des biens a effectivement vocation à assurer la réalisation de cet objectif d’utilité publique. Les fondations reconnues d’utilité publique peuvent être créée par un individu,

Stand

32

une famille ou encore par un groupe tel qu’une société commerciale. Elles sont officiellement reconnues d’utilité publique après publication du décret du ministre de l’intérieur après avis du Conseil d’Etat. Le financement de ses activités est réalisé grâce aux fruits et revenus de leur capital. En cas de prévision du caractère consomptible du capital, la dissolution sera entrainée lorsque la dotation prévue dans les statuts sera réduite à 10% de sa valeur initiale. Une fois ce statut obtenu, le financement peut être assuré par des subventions publiques ou privées, des dons et legs. Elles peuvent aussi organiser des manifestations liées à leur objet susceptible de réunir des fonds ainsi qu’être propriétaire d’immeubles sans que ceux-ci ne concernent directement leur objet. Alors que le statut d’utilité publique de ce type de fondation leur confère une existence a priori perpétuelle, la loi du 1er août 2003 a instauré un nouveau type de fondation pouvant être temporaires, ce sont les fondations d’entreprises et les fondations abritées.

La fondation d’entreprise permet à une entreprise effectuant la dotation initiale de donner son nom à une fondation pour une durée cinq ans renouvelable. C’est notamment le moyen utilisé pour les entreprises pour développer leur action de mécène. La fondation abritée est créée au sein d’une autre fondation comme l’Institut de France ou la Fondation de France qui gère son budget. Elle ne dispose pas du statut de personne morale. Ces dernières années d’autres types de fondation ont été créées comme la fondation de coopération scientifique créée par la loi de programme pour la recherche du 18 avril 2006, la fondation universitaire et la fondation partenariale, créées par la loi du 10 août 2007 relative aux libertés et responsabilités des universités et modifiée par la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008. L’entreprenariat social : une action de réseau Bien que leurs régimes juridiques les distinguent, associations et fondations


29


Management d'une étude notariale

34

ont souvent en commun une activité au service de l’intérêt public. Ces dernières années, la nécessité de mise en place de moyens alternatifs à la régulation assurée par le marché et l’action étatique pour assurer la vie en société s’est affirmée. L’entreprenariat social prend acte des failles de l’action publique pour envisager une stratégie d’entreprise palliant ces manquements. Il est notamment défini dans les termes suivants : « Une entreprise sociale est une société dont les objectifs sont essentiellement sociaux, dont les surplus sont réinvestis dans la société ou la communauté pour poursuivre ces objectifs plutôt que satisfaire un besoin de maximiser les profits pour des actionnaires et des propriétaires. » (L’en-

Stand

15

treprise sociale : une stratégie pour le succès, 2006, www.labforculture.org). Des structures comme Ashoka, Echoing green, ou Public innovators soutiennent les acteurs de l’entreprenariat social en fédérant les acteurs et en accroissant leur visibilité auprès du grand public. L’entreprenariat social n’est pas limité à une structure juridique particulière. Ce sont des entreprises comme les autres, bénéficiant parfois d’un label reconnaissant leur caractère social. La consommation collaborative : l’optimisation des ressources sousutilisées Au travers de l’évolution des régimes juridiques et des activités des associa-

tions ou encore des fondations, l’action éthique a pris de multiples visages. Aujourd’hui, plutôt que des actions ponctuelles ayant vocation à réparer les pots cassés, le mouvement d’interconnexion  permis par les réseaux immatériels se matérialise à travers la mise en place de réseaux d’individus, de moyens, de structures orientés vers une action au service de chacun. Alors qu’une partie de cette action demeure tournée vers une tentative de pallier ce qui serait diagnostiqué comme une faillite du marché ou de l’Etat de droit, un mouvement véritablement alternatif et à l’avenir prometteur se met en place, c’est la consommation collaborative. Mettant l’accent sur le partage et l’échange


Management d'une étude notariale

36

des biens, des savoirs ou encore des services, ce modèle émane de l’observation suivant laquelle ces biens, sont à ce jour, sous-utilisés. Auparavant, la location et le prêt étaient certes possibles et réalisés entre particuliers au niveau local du voisinage ou du cercle familial et par conséquent à petite échelle. Cependant, le réseau internet accentue et étend l’envergure d’une pratique finalement ancienne et permet désormais la création de sociétés commerciales dont le but même est de permettre et d’encourager ces pratiques. Leurs activités se diversifient depuis la location de logement au partage de véhicule, en passant par le partage de passions telles que celle de l’art culinaire en organisant des diners chez les particuliers. Concevant l’individu comme un acteur avant d’être consommateur, la consommation collaborative utilise les nouvelles technologies pour favoriser une consommation prévenant le gaspillage et, modifiant la manière de consommer, affectera certainement les objets même de la consommation…

L’évolution des régimes juridiques, l’interconnexion de formes traditionnelles de l’action éthique liée à la mise en évidence des faillites des mécanismes de marché et étatiques  et  l’émergence de mouvements en faveur d’une consommation plus présente présentent un renouveau de l’action éthique sous un visage à cœur ouvert. Choralyne Dumesnil et Sarah Gervais


Management d'une étude notariale

38

Savourer les plaisirs d’une croisière sur mesure privilégier lorsque l’on souhaite profiter de sa chambre comme lieu de vie et pas seulement pour se recharger après les activités. Quant au confort, il est souvent le même entre cabines intérieures et extérieures, sauf à entrer dans la catégorie des suites et des miniappartements, qui offrent une superficie et des plaisirs supplémentaires (baignoire, jacuzzi, dressing, coin salon,...). En cas de forte sensibilité au mal de mer, les cabines en milieu de bateau et sur les ponts inférieurs sont préférables.

L

Le plaisir de la voile

’univers de la croisière est devenu foisonnant. Que l’objectif soit plutôt nature, culture, divertissement ou farniente et que l’ambiance recherchée soit romantique, familiale ou de retour sur soi, tous les choix sont possibles et un mélange de tout cela également. Pour sortir des projets préfabriqués, nous vous proposons un guide qui vous permettra de choisir la croisière qui vous correspond véritablement.

les voiliers avant de faire son choix ; il en existe une grande variété, depuis les grands voiliers de la Star Clippers jusqu’aux goélettes des mers calmes. Au sein même des paquebots, il en est d’immenses qui transportent près de 10000 passagers  et  membres d’équipage, aussi bien que de petits avec seulement quelques centaines de personnes embarquées à bord.

Le choix du bateau

Le prix de la cabine varie bien sûr d’un paquebot à l’autre, mais également et surtout d’un pont à l’autre et selon les aménités offertes : la cabine intérieure est sans hublot, la cabine extérieure dispose d’un hublot ou d’un sabord dans les étages inférieurs et d’un balcon privé dans les étages supérieurs. Ce dernier choix est à

Pour débuter une croisière, l’image qui vient la plus fréquemment à l’esprit est celle du grand paquebot transatlantique, que tout le monde a vu dans les films et les bandes dessinées. Mais il y a en vérité une grande diversité de choix. On oublie ainsi souvent

Le choix de la cabine

Certaines compagnies se sont spécialisées dans les croisières sur grands voiliers. Il existe trois cinqmâts, les plus grands voiliers du monde, actuellement en navigation : le Wind Surf, le Club Med 2 et le Royal Clipper. Ces bateaux offrent l’intensité et la tradition de la navigation à voile, tout en étant dotés des équipements et du confort d’hébergement les plus modernes. Il est également possible de louer un petit voilier en famille ou avec des amis. Les horaires seront plus souples, ainsi que les choix de mouillage et d’excursion, pour un séjour plus intime avec, en prime, la possibilité d’apprendre à naviguer. C’est aussi l’occasion de découvrir des lieux inaccessibles aux paquebots tels que les petites criques.


39

S’évader en couple Certaines compagnies proposent des réductions aux couples pouvant attester (document à l’appui) d’une union récente (mariage ou pacs). Que l’objet du voyage soit un voyage de noces, une escapade romantique, ou bien des noces d’or ou de diamant, une croisière peut être l’occasion d’une belle réjouissance. Dans tous les cas, cela vaut la peine de confier à l’agence de voyages et à un membre d’équipage la raison de la présence à bord, vous aurez peut-être la surprise d’une réduction «  anniversaire de mariage » ou d’un beau cadeau une fois à bord. Prendre la mer en famille Si vous voyagez en famille, la plupart des compagnies prévoient des aménagements pour que vos enfants, et vous-même, passiez le meilleur moment. De trois à dix-sept ans, tous les enfants sont pris en charge par des animateurs chevronnés qui

leur trouveront des activités ludiques en fonction de leur âge et de leur envie : chasse au trésor, dessin, karaoké...

à proposer des forfaits «famille monoparentale».

Cela sera d’autant plus apprécié lors des sorties sur la terre ferme, où la vigilance des animateurs vous assurera un moment d’une pleine tranquillité. Pour les tout jeunes enfants, les navires de croisière disposent plus qu’avant de matériels (berceaux, baignoires, chaises hautes,...),  d’espaces  de mobilité adaptés aux poussettes et de services de baby-sitting  (moyennant supplément). Il est néanmoins indispensable de vérifier lors de la réservation la disponibilité de ces matériels.

Il y a deux freins au choix de faire une croisière en tant que célibataire : le surcoût par personne par rapport à une réservation de couple, et la peur de trop se démarquer dans un univers de couples et de familles. Fort heureusement, ces deux réalités sont en train de s’éloigner. Les compagnies proposent de plus en plus des prix pour célibataires qui sont à peine supérieurs à ceux offerts à une personne en couple; en basse saison, il devient même courant de ne faire payer aucun supplément si le voyageur accepte de partager sa cabine avec un autre voyageur, et de maintenir ce prix même si la compagnie ne trouve pas de compagnon de chambrée. De plus, certaines compagnies développent des croisières spéciales pour les célibataires, ou encore des animations qui leur sont consacrées (soirées, excursions,...).

En ce qui concerne les tarifs, il est évidemment rare que les enfants ne bénéficient pas d’un tarif avantageux, demi-tarif, ou même gratuit s’ils voyagent dans la cabine de leurs parents. Pour s’adapter aux évolutions sociétales, certaines compagnies commencent

Management d’une étude notariale

La croisière en solitaire

CONTINENTS INSOLITES La collection de croisières Continents Insolites Fleuves de légende, archipels et îles paradisiaques, la sélection de croisières Continents Insolites redonne ses lettres de noblesse à cet élégant moyen de déplacement. Extrait ! Croisière de luxe sur le Mékong - Le delta du Mékong et la lac Tonle Sap proposent un environnement exceptionnel pour la découverte des cultures khmère et vietnamienne. Le RV Jahan, c’est le luxe d’un bateau de petite capacité, à la silhouette élégante, où chaque cabine dispose d’un balcon privé. 15 j à partir de 3790 € par pers.

Les Croisières Privées - Louer ou privatiser un bateau de prestige avec ou sans équipage pour voguer à son rythme. Continents Insolites a noué des relations de confiance avec un réseau d’armateurs qualifiés pour des navigations hors du commun. Spécialiste du voyage découverte haut de gamme, sur-mesure ou en petits groupes, Les voyages de Continents Insolites prônent un art de vivre qui conjugue tant la simplicité d’une émotion que le raffinement et le charme de certains hébergements d’exception. www.continents-insolites.com.

Demandez notre guide croisières au 04 72 53 24 90


Management d’une étude notariale

40

La croisière se met au vert Parce que la nature offre le plus beau des spectacles, de plus en plus de compagnies développent une approche de la croisière qui intègre le respect de l’environnement marin : - Techniques de positionnement permettant d’éviter de jeter l’ancre (qui abîme les fonds marins) ; - Propulsion électrique silencieuse et économique ; - Utilisation de l’énergie du vent en complément du moteur thermique ; - Préférence pour les revêtements limitant la pollution de l’air et de l’eau ; - Système de détection optique et sous-marin permettant d’éviter les collisions de nuit avec les cétacés ;

- Traitement des eaux usées et des déchets ; - Eclairage par des ampoules à faible consommation ; Un label, Green Ship, et la charte Bleue d’Armateurs de France, viennent désormais symboliser cette démarche. Où partir ? La Méditerranée Solution la plus prisée en Europe, la croisière sur la Mer Méditerranée peut être tout autant l’occasion de farniente au soleil que d’excursions culturelles, tant les vestiges des civilisations passées sont légion dans les îles et sur les côtes de la Méditerranée. C’est une destination qui s’offre toute l’année grâce à des hivers d’une douceur à faire pâlir certains étés.

La mer Baltique Les raisons d’un tel choix ne manquent pas : fjords, soleil de minuit, aurores boréales, ainsi que des villes superbes, certaines renommées comme Saint-Pétersbourg ou Oslo, et d’autres trop peu connues : Talinn, Riga, Bergen... Le Nord de l’Europe est particulièrement prisé pendant l’été pour son climat doux, ainsi que sa faune aquatique et sa flore terrestre surprenante. Autant d’avantages qui sont à leur maximum entre mai et août, pour un voyage où le soleil ne se couche pour ainsi dire jamais. La Transatlantique Rêve de tout marin et de tout amoureux du grand large, la Transatlantique revient au goût du jour depuis


41

quelques années. Elle est réservée aux passionnés car on y passe en moyenne 5 à 6 jours sans aucune terre à l’horizon. Au printemps, la traversée s’effectue plutôt au départ des Caraïbes ou de l’Amérique du Sud vers la Méditerranée. Et durant l’été et à l’automne, la traversée s’effectue en sens inverse. Si le mal de mer semble un obstacle à ce projet, il est bon de savoir que les nouveaux navires de croisière sont dotés de stabilisateurs qui font de ce désagrément physique un (quasi-)souvenir. Les Amériques Pour qui souhaite un changement radical de paysage, il est possible d’aller explorer la mer des Caraïbes ou les côtes américaines. Entre Mexique, Jamaïque, Bahamas et Antilles, la mer des Caraïbes recueille de nombreux suffrages pour tous les lieux paradisiaques qu’elle met à portée de navigation. La destination est à éviter durant la saison des cyclones en juillet-août, et redevient

idéale en hiver et au printemps. L’Amérique du Sud est également pleine de propositions inoubliables, avec son sens de la fête et de la musique et sa nature exubérante, depuis la forêt amazonienne jusqu’aux grandes étendues de la Patagonie et aux spectaculaires paysages d’Ushuaïa. Le moment privilégié pour en profiter est l’été local, de décembre à mars, avec de surcroît le très célèbre Carnaval de Rio. Il est aussi possible de débuter toutes ces croisières par une Transatlantique qui se prolongera le long des côtes de l’autre côté de l’océan. L’Asie Depuis les merveilles naturelles et architecturales de la Péninsule sud-est asiatique, aux plages exceptionnelles de la Thaïlande (Koh Chang,...),  de  Malaysie (Langkawi,...) et d’Indonésie (Bali, Komodo, Java), en passant par Singapour, une croisière en Asie a énormément à offrir. C’est une destination à privilégier avant la mousson entre novembre et mars.

Les croisières fluviales Le Nil : pour découvrir Alexandrie, Louxor, Assouan ou encore Kôm Ombo en Haute Egypte. Le début de l’automne est idéal pour profiter du climat sans souffrir de la chaleur. Le Rhin : le Rhin est un fleuve de légende et d’histoire qui longe de grandes et belles cités telles que Düsseldorf, Mayence ou Heidelberg. Le Danube : acteur éminent de  l’histoire  est-européenne, le Danube offre la plus belle des arrivées à Vienne, Bratislava, Budapest et Belgrade. Jordan Belgrave

Le goût du luxe A la recherche du lustre d’antan? A bord d’une croisière de luxe, le service ne déroge en rien aux plus hautes exigences des palaces de la terre ferme : un personnel discret, raffiné, et disponible en permanence ; une cuisine somptueuse et des prestations haut de gamme (spa, intervenants artistiques et culturels prestigieux...). De surcroît, les cabines y sont spacieuses et confortables, avec la possibilité pour les plus exigeants de choisir une suite, voire même de mini-appartements avec chambre et salon séparés. Bien évidemment, le luxe ne va pas sans son étiquette, et le code vestimentaire des bateaux comme le Celebrity ou le Queen Mary 2 exige (en soirée) le port du complet cravate, voire même le tuxedo, pour monsieur, et la robe longue pour madame.

Événement


42

Veille et actualités juridiques

SUCCESSIONS ET LIBERALITES(1) (Deuxième partie) II. LES LIBERALITES La loi du 23 juin 2006 a consacré une définition de la libéralité à l’article 893 alinéa 1 du Code civil. Elle définit la libéralité comme étant l’acte par lequel une personne dispose à titre gratuit. La Cour de cassation s’est récemment prononcée sur les différents types de libéralités. Nous verrons dans un premier temps la donation, disposition entre vifs (A) et dans un second temps le testament, disposition à cause de mort (B). A - La donation 1. Les conditions d’existence du don manuel Arrêt rendu par les juges de la Première chambre civile de la Cour de cassation en date du 10 octobre 2012 n°10-28.363 Cet arrêt est l’occasion pour la Cour de cassation de rappeler les conditions d’existence du don manuel et notamment la nécessaire dépossession du donateur en présence de biens meubles.

1-Veille juridique de mars 2012 à novembre 2012

Les époux X. ont chargé un huissier de justice de procéder à l’inventaire et à la prisée de leurs meubles afin de procéder à une donation à leurs filles, ces dernières laissant les biens à la disposition de leurs parents et procédant au partage ultérieurement, selon une convention passée avec leurs parents.

Certains de ces meubles ayant fait par la suite l’objet d’une saisie-vente au domicile des époux X, M. X. s’est opposé à cette vente, soutenant qu’ils n’étaient plus sa propriété à la suite du don manuel qu’il avait consenti à ses deux filles. La cour d’appel de Pau, dans un arrêt du 6 septembre 2010, a rejeté sa demande, au motif que le don manuel n’a d’existence que par la tradition réelle que fait le donateur de la chose donnée, effectuée dans des conditions telles qu’elle assure la dépossession définitive et irrévocable de celui-ci. En l’espèce, l’essentiel des meubles inventoriés sont demeurés au domicile des parents où ils ont été saisis, et les filles se sont engagées à laisser les biens à la disposition de leurs parents et à ne procéder à leur partage que par une convention ultérieure passée avec ces derniers. La Cour de cassation approuve les juges du fond et retient que faute d’une remise par les donateurs aux donataires, le don manuel allégué n’est donc pas établi. 1. Preuve de la donation a. Preuve de la donation et principe du droit au respect de la vie privée Première chambre civile de la Cour de Cassation, 5 avril 2012 (n° 11-14.177) Une lettre adressée au de cujus et faisant état d’une donation rapportable peut

être produite en justice, sans l’accord de son auteur et des autres héritiers, si elle est indispensable à la preuve et proportionnée aux intérêts en présence. Dans ces circonstances, le droit au respect de la vie privée ne peut alors être invoqué par l’auteur de la missive. En l’espèce, suite au décès de leurs parents, un frère et deux sœurs se retrouvent en indivision successorale. M. Y, fils des époux Y, est alors nommé gérant de l’indivision. Or, ce dernier trouve dans les affaires des défunts une lettre écrite par son beaufrère et faisant état d’une donation immobilière rapportable faite à son profit. Le frère demande donc le rapport de l’immeuble donné à la succession avant sa liquidation. A l’appui de sa demande, il produit la lettre trouvée, et ce, sans l’accord de son auteur et des autres héritiers. Or, la cour d’appel de Douai refuse la prise en compte de cette correspondance dans les débats. En effet, elle estime que ce moyen de preuve viole le principe du respect à l’intimité de la vie privée et le secret des correspondances, dans la mesure où la missive a été introduite dans les débats sans l’autorisation de son auteur et des autres héritiers. La Cour de Cassation rejette alors l’argumentation des


43

juges du fond. Elle précise qu’il convient de rechercher si l’élément en cause est indispensable à l’exercice de son droit à la preuve pour le demandeur, et s’il est proportionné aux intérêts antinomiques en présence. Ce n’est que dans l’hypothèse où ces deux conditions ne seraient pas remplies que la production devrait être écartée des débats, au nom du droit au respect de la vie privée. On peut donc en conclure qu’en cassant l’arrêt rendu par la cour d’appel, la Cour de Cassation a estimé qu’une lettre faisant état d’une donation rapportable était proportionnée aux intérêts des parties et indispensable à l’exercice de son droit à la preuve pour le demandeur.

La solution de la Cour de Cassation semble raisonnable car il parait très difficile d’apporter la preuve d’une intention libérale, ou d’un transfert de valeurs au sein d’une famille, si on pousse le droit au secret à son maximum. Sans la lettre découverte par le demandeur, celui-ci n’aurait eu aucun autre moyen de preuve quant à l’intention libérale de ses parents relativement à l’immeuble litigieux. Au-delà des faits d’espèce, c’est sur l’opposition entre le droit à la preuve et le droit au respect de la vie privée que la Cour de Cassation a dû se prononcer. Elle a ainsi mis en relief le fait que le respect dû à la vie privée peut parfois céder

Veille et actualités juridiques

devant les nécessités probatoires et l’impératif de vérité. Dans un arrêt du 15 mai 2007  (n°06-10.606),  la chambre commerciale avait déjà précisé que toute atteinte à la vie privée n’était pas interdite, dès lors qu’elle était proportionnée et justifiée par la protection d’autres intérêts, dont celle des droits de la défense. Il s’agissait alors de la production de pièces relatives à l’état de santé d’un dirigeant dans le but de prouver que sa maladie l’avait empêché d’exercer ses fonctions. b. Preuve de l’intention libérale Dans les deux arrêts ciaprès commentés, la Cour de cassation censure les

Stand

71


44

Veille et actualités juridiques

juges du fond ayant caractérisé l’existence d’une donation déguisée après avoir déduit l’intention libérale des présumés donateurs de faits matériels. Arrêt rendu par les juges de la Première chambre civile de la Cour de Cassation en date du 4 juillet 2012 n° 11-17.439 C’est par deux actes séparés que M. X et son épouse Mme Y ont, le 2 juillet 1993, fait bénéficier leur fils Gilles d’une part de la vente d’une partie de leurs terres dont des vignes, pour le prix de 1 650 000 Francs, et d’autre part de la donation d’autres terres et bâtiments (pour partie en nuepropriété et partie en pleine propriété). Les époux sont tous deux décédés, respectivement le 2 juin 2002 et le 19 juillet 2006, en laissant pour recueillir leur succession leurs deux fils et un petit fils venant en représentation du troisième fils prédécédé. La cour d’appel de Bourges, se prononçant le 17 février 2011, requalifie la vente du 2 juillet 1993 en donation déguisée, au motif

C

M

J

CM

MJ

CJ

CMJ

N

de la vileté du prix des terres objets de la vente, et ordonne le rapport de celle-ci. Selon les juges du fond, aucune preuve fournie ne suffit à prouver que le gel invoqué aurait détérioré les organes vitaux des vignes de manière à justifier la décote considérable du prix convenu par rapport aux prix stipulés dans d’autres ventes contractées à la même époque. M. Gilles X se pourvoit alors en cassation. Il fait grief à la Cour d’appel de statuer ainsi, alors que les stipulations contractuelles font elles-mêmes référence au gel invoqué, en précisant qu’il avait entraîné la détérioration de 95% des vignes litigieuses, justifiant par conséquent la réduction de leur valeur.

La Cour suprême est alors menée à statuer sur la question, fréquemment posée, de la caractérisation d’une donation déguisée. C’est ici, encore une fois, la preuve de ses deux éléments constitutifs, matériel et intellectuel, qui pose problème. La vileté du prix suffit-elle à caractériser une donation déguisée ? En d’autres termes, peut-on en déduire l’intention libérale

Votre partenaire du viager depuis 1922 A votre disposition, un réseau de nombreux professionnels répartis sur toute la France. Nous gérons les rentes en garantissant leurs paiements grâce à un contrat d’assurance spécifique « rentes impayées » info@viagers-rochat.com www.viagers-rochat.com

04 72 84 67 20

du présumé donateur ? Ce qui nous renvoie par ailleurs à un autre problème : celui de la charge de la preuve. La Première chambre civile de la Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Bourges en ce qu’il qualifie la cession litigieuse de donation déguisée et en ordonne le rapport à la succession. Les termes de la Cour suprême sont clairs, l’intention libérale de ladite donation ne se déduit pas de la simple vileté du prix de cession, d’une part, et d’autre part, les articles 894 et 1315 du Code civil obligent celui qui allègue l’exécution d’une obligation d’en apporter la preuve. Il appartient donc à celui qui invoque la requalification en donation déguisée de démontrer les deux éléments matériel et intellectuel de celle-ci. Arrêt rendu par les juges de la Première chambre civile de la Cour de Cassation en date du 26 septembre 2012 n° 11-10.960 C’est par deux actes successifs, d’abord du 25 juillet 1947, puis du 23 décembre 1949, que M. X a acquis respectivement la nue-propriété d’une ferme, puis l’usufruit de celle-ci. Un incendie est alors intervenu en 1981, suite auquel il a perçu une indemnité de son assureur. Après le décès de ses parents, et lors des opérations de liquidation et de partage de leurs successions, ses deux cohéritiers ont invoqué le bénéfice d’une donation déguisée dont M. X doit le rapport.


45

Un appel est interjeté. La cour d’appel de Besançon statuant le 8 novembre 2010, caractérise l’existence d’une donation déguisée au profit d’Auguste X, et ordonne le rapport à chacun des successions des parents, de l’indemnité litigieuse perçue, ainsi que de la valeur résiduelle du terrain contenant la ferme. Les juges d’appel basent cette décision sur un ensemble d’éléments selon eux concordants, savoir le jeune âge de l’acquéreur au jour de la cession de la ferme, l’absence de preuve quant à ses capacités financières de paiement ce jour, l’inexactitude des explications rapportées tenant à l’emprunt qu’il aurait contracté, ainsi que l’immédiate antériorité de la vente d’immeubles par ses parents et le montant quasi identique du prix des deux opérations. De sorte que la Cour d’appel a déduit d’un ensemble de circonstances de fait le paiement par les parents du prix d’acquisition de la ferme aux lieu et place de M.X. Ce dernier se pourvoit alors en cassation. La Première chambre civile

Veille et actualités juridiques

de la Cour de cassation est alors menée à se prononcer sur la possibilité ou non de déduire l’existence d’une donation déguisée, plus précisément ses deux éléments constitutifs (moral et matériel), de simples circonstances de fait. La Haute juridiction, par son arrêt du 26 septembre 2012, casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel de Besançon et exclut strictement une telle possibilité. Elle rappelle alors les articles 1315 et 894 du Code civil, obligeant à celui qui allègue une obligation d’apporter la preuve de son exécution. Rapportés aux faits d’espèce, il convenait donc aux cohéritiers qui invoquaient l’existence d’une telle donation, non seulement de prouver le financement de l’acquisition par les parents, mais aussi leur intention libérale qui devait nécessairement accompagner l’élément matériel. Qu’en considérant le contraire, la Cour d’appel avait inversé la charge de la preuve et violé les articles précités. La Cour de cassation se prononce fréquemment sur cette question épineuse de la preuve de l’intention libérale

(notamment Cass. 1e civ., 18 janv. 2012, n° 10-27.325 P+B+I), c’est-à-dire la volonté du donateur de s’appauvrir dans le but d’enrichir le donataire, selon la conception objective de ladite notion retenue par la majorité doctrinale et jurisprudentielle. En effet, essence même d’une donation, cet animus donandi est source de contentieux, et plus encore de censures prononcées par la Cour de cassation, car très difficilement démontré. La Cour suprême exige des juges du fond une appréciation indépendante de chacun des deux éléments constitutifs de la donation, dont la preuve doit être apportée par les intéressés, et casse chaque arrêt dans lequel les juges ont procédé à une appréciation par déduction de l’élément matériel pour prouver l’élément intentionnel. 2. L’illicéité de la clause de non divorce dans la donation entre époux Arrêt rendu par les juges de la Première chambre civile de la Cour de Cassation en date du 14 mars 2012 n°11-13791

Nouvelles parutions des Editions Edilaix Guide du lotissement et des autres divisions foncières (depuis la réforme du 1er mars 2012), par Philippe Boulisset, 400 pages, 49 € - 5% : 46,55 € TTC

Frais de port offerts

-5%

Sur les ouvrages Guide de la comptabilité notariale par Grégory Candelle, 502 pages, 79 € - 5% : Guide pratique du cadastre, 2ème éditon 75,05 € TTC par André Maurin, 200 pages, 34 € - 5% : 32,30 € Guide du viager immobilier par Camille Beddeleem, 176 pages, 35 € - 5% : 33,25 € Guide de la propriété en volumes immobiliers par Christian Atias, 104 pages, 26 € - 5 % : 24,70 €

20 Avenue de Lattre de Tassigny - 13090 Aix-en-Provence Téléphone : 04 42 21 08 19 - Fax : 04 42 23 37 19 info@edilaix.com - www.edilaix.com

Les associations syndicales libres de propriétaires en lotissement 6ème édition, par Christian Atias, 272 pages, 36 € - 5 % : 34,20 €


46

Veille et actualités juridiques

L’article 265 du Code civil dispose que le divorce est sans incidence sur une donation de biens présents faite entre époux et prenant effet au cours du mariage. La Cour de Cassation déduit des dispositions impératives de ce texte, qu’une clause résolutoire liée au prononcé du divorce ou à une demande de divorce, ne peut être insérée dans une donation de biens présents prenant effet au cours du mariage. En l’espèce, M.X a fait une donation à son épouse d’un droit viager d’usage et d’habitation portant sur un appartement, une cave et un parking par acte notarié du 28 juillet 2006. Cette donation comportait une clause stipulant qu’en cas de divorce ou de séparation de corps, la donation serait résolue de plein droit et anéantie. Le 22 juillet 2008, M.X assigne son épouse en divorce pour altération définitive du lien conjugal. Il demande, par ailleurs, que soit constatée la résolution de plein droit de la donation consentie en cours de mariage.

6. Cf Le développement sur la responsabilité du notaire.

Par un arrêt du 4 novembre 2010, la cour d’appel de Versailles admet la licéité de la clause de non divorce intro-

duite dans la donation. Elle estime que l’article 265 du Code civil n’est pas d’ordre public. Il peut ainsi être dérogé au principe posé par ce texte selon lequel le divorce est sans incidence sur les donations de biens présents.

que c’est la loi du 26 mai 2004 qui a modifié l’article 265 du Code civil et introduit le principe selon lequel le divorce est sans effet sur les donations consenties entre époux à partir du 1er janvier 2005.

Par ailleurs, les juges du fond approuvent l’argument avancé par la demanderesse selon lequel la clause de non divorce est une condition purement potestative. Toutefois, ils précisent que cet élément ne rend pas la clause nulle. En effet, l’article 947 du Code civil permet de ne pas exposer les dispositions entre époux à la nullité de l’article 944 du même code.

Toutefois, une incertitude persistait concernant l’insertion des clauses de non-divorce. Par cet arrêt, la Cour de Cassation tranche donc le débat sur le caractère d’ordre public ou non de l’article 265 du Code civil.

Toutefois, la Cour de Cassation rejette l’argumentation des juges du fond. Elle précise que l’article 265 du Code civil est, contrairement à ce qu’a pu avancer la cour d’appel, un texte d’ordre public auquel on ne peut déroger. De ce fait, il ne peut être inséré dans une donation de biens présents prenant effet au cours du mariage, une clause résolutoire liée au prononcé du divorce ou à une demande de divorce. Il est important de préciser

Stand

70

Cependant, la Cour de Cassation ne s’est pas prononcée sur les conséquences de l’illicéité de la clause de non-divorce. La validité de la donation dans son ensemble est-elle menacée ? Si on se réfère à l’article 944 du code civil, la donation ne peut être valable si elle fait état d’une condition purement potestative. Il est donc possible que la cour de renvoi se prononce sur ce point et considère que l’illicéité de la clause entraine la nullité de la donation dans son ensemble. Dans ce cas, l’épouse donataire aura perdu son droit de


48

Veille et actualités juridiques

la même manière que si la clause de non divorce avait été déclarée valable par la Cour de Cassation. Ainsi, dans l’hypothèse où un époux désire faire une donation à son conjoint, le notaire est tenu, en vertu de son devoir de conseil, de lui préciser qu’il se dépouille irrévocablement du bien en question. Même en cas de divorce, l’époux donateur ne pourra récupérer la propriété de son bien. Il est alors possible de proposer à cet époux de ne pas faire une donation entre époux mais plutôt un testament pour protéger son patrimoine. Ainsi, pendant le mariage, son conjoint pourra jouir du bien et, au décès, il pourra se voir attribuer ce bien par préférence. Par ailleurs, en cas de divorce, l’époux propriétaire du bien pourra le conserver et révoquer le testament par lequel il lègue ce bien à son ancien conjoint. Enfin, il convient de s’interroger sur la validité de clauses beaucoup plus neutres mais se rapprochant de la clause de non-divorce et permettant, en quelque sorte,  de  contourner l’interdiction.

Le donateur peut en effet être tenté d’inclure une charge, imposée au donataire, de continuer à lui porter secours et assistance. Or, l’inexécution de cette charge peut correspondre, sans le dire expressément, au divorce qui, précisément, met fin au mariage. Ce détournement de la clause de non divorce parait valable étant donné que la Cour de Cassation, dans sa décision, sanctionne les clauses résolutoires liées au prononcé du divorce précisément. Le notaire sera alors tenu de ne pas évoquer le divorce en tant qu’événement mettant fin à cette obligation de secours, sous peine de voir la clause requalifiée. Il est également possible que le donateur subordonne la validité de la donation à une certaine durée de l’union. Il est alors important qu’il ne précise pas quel événement mettra fin à l’union, sous peine de voir la charge requalifiée en clause non divorce. B - Le testament 1. De la forme du testament authentique et du testament international Arrêt rendu par les juges

de la Première chambre civile de la Cour de cassation en date du 10 octobre 2012 n° 11-20.702 (6) La Cour de cassation considère dans cet arrêt qu’un testament authentique non paraphé est nul. Le juge de cassation précise ainsi que si le testament authentique comporte plusieurs feuillets, chaque feuillet doit être signé par le testateur. En l’espèce, une femme est décédée le 16 mai 2004 en laissant pour lui succéder son fils. Aux termes d’un acte reçu en 1999 par un notaire, elle avait institué légataire universel une fondation. Son fils ayant contesté la validité du testament, la fondation a assigné celui-ci en délivrance du legs et la SCP de notaires en responsabilité. Les juges du fond (CA Paris, 27 avril 2011) ont déclaré l’acte nul pour vice de forme, après avoir relevé que deux feuillets de l’acte n’étaient pas paraphés par la testatrice. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir déclaré nul le testament en tant qu’acte public d’une part.


49

En effet, le juge de cassation retient que « si les articles 971 à 975 du Code civil imposent des règles spécifiques pour la rédaction d’un testament par acte public, ces dispositions doivent se combiner avec celles, générales, issues du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, qui régissent la rédaction des actes notariés », imposant notamment le paraphe. La Cour de cassation confirme aussi la position des juges du fond ayant déclaré nul l’acte en tant que testament international d’autre part. Effectivement, la Haute juridiction relève que « si l’article 1er de la loi uniforme annexée à la Convention de Washington de 1973 dispose que le testament international est valable lorsqu’il est établi conformément aux dispositions des articles 2 à 5, ce dernier, qui exige la signature du testateur, est indissociable des dispositions de l’article 6 qui déterminent les modalités de la signature […] si le testament comporte plusieurs feuillets, chaque feuillet doit être signé par le testateur, ou, s’il est dans l’incapacité de signer, par la personne signant en son nom, ou, à défaut par la personne habilitée ».

Cet arrêt illustre, une nouvelle fois, la difficulté de respecter toutes les règles de validité lors de la rédaction d’un testament authentique (Pour illustration sur la rigueur d’application des articles 971 et 973 du Code civil : Civ. 1ère, 18 mai 2011 et Civ. 1ère, 29 juin 2011). En effet, le juge de cassation, à travers cet arrêt, impose une nouvelle condition ad validitatem au testament authentique : l’apposition d’un paraphe à chaque page de l’acte. Cette décision ne paraît pas opportune dans le sens où elle fragilise la validité d’un testament authentique pour des raisons de forme alors que l’authenticité de l’acte est assurée. Il est dommage que cette sévérité à l’égard du testament authentique amène à ne pas respecter les dernières volontés d’une personne. Arrêt rendu par les juges de la Première chambre civile de la Cour de cassation en date du 12 septembre 2012 n°11-18.542 Dans cet arrêt, la Cour de cassation juge valable un testament authentique non signé par sa testatrice du fait de sa maladie, à condition

Veille et actualités juridiques

que soit indiquée la cause l’empêchant de signer. En l’espèce, une femme décède des suites d’une sclérose en plaques. Par testament authentique, elle avait légué l’intégralité de ses biens à son concubin. Du fait de sa maladie, elle n’avait pas été en mesure de signer le testament. Le notaire avait alors mentionné  l’impossibilité pour la testatrice de le signer en raison de sa maladie. La mère et la sœur de la défunte demandent alors en justice l’annulation du testament pour vice de forme au moyen que la nature de la maladie n’ayant pas été indiquée dans l’acte, ce dernier ne fait pas mention expresse de la cause ayant empêché la testatrice de signer comme l’impose l’article 973 du Code civil (Article 973 du Code civil : Ce testament doit être signé par le testateur en présence des témoins et du notaire ; si le testateur déclare qu’il ne sait ou ne peut signer, il sera fait dans l’acte mention expresse de sa déclaration, ainsi que de la cause qui l’empêche de signer.). La Cour d’appel de Pau, dans une décision du 21 février 2011, les déboute de


50

Veille et actualités juridiques

leur demande en relevant que « la cause de l’empêchement de signer figurait à l’acte ; la nature de la maladie, connue de tous, n’avait pas à être précisée ». En outre, la mère et la sœur du de cujus avaient également échoué, en appel, dans leur tentative de contester le testament pour insanité d’esprit de la testatrice au moment de l’acte. En effet, la Cour d’appel avait estimé que « le testament litigieux était l’expression du consentement libre et éclairé de la testatrice ». La Haute juridiction rejette leur pourvoi en cassation en approuvant les juges du fond. Pour la Cour de cassation, la mention apposée par le notaire, indiquant qu’une maladie empêche l’auteur

de signer, suffit à rendre valable le testament sans qu’il soit nécessaire de préciser la nature de la maladie. Concernant l’insanité d’esprit, les Hauts Magistrats rappellent que l’appréciation du caractère sain d’esprit ou non du disposant est une question de fait qui, par conséquent, relève de l’appréciation souveraine des juges du fond. La question de la date et de la signature du testament est récurrente. Elle revient périodiquement sur le devant de la scène juridique. En matière de testament authentique, le formalisme est de mise, et souvent, la moindre erreur ou omission entraîne la nullité du testament, et la responsabilité du notaire. Pour illustration, dans un arrêt du 4 juin 2007 (Cass. Civ. 1ère, 4 juin 2007, pourvoi n°06-12765), la Cour de cassation avait décidé de s’en tenir à la lettre de l’article 973 du Code civil imposant non seulement la mention que le testateur ne peut signer mais aussi la cause, clairement indiquée, de cette impossibilité. Dans cette espèce, le notaire avait précisé à la fin du testament qu’ « après lecture entière des présentes par le notaire au testateur et aux témoins, le testateur sur ce requis, n’a pu signer en raison de sa faiblesse ». Par conséquent, l’arrêt du 12 septembre 2012 semble alléger l’obligation d’indiquer la cause ayant empêché le testateur de signer l’acte.

En revanche, la nature de la maladie de la testatrice était connue de tous en l’espèce, on peut penser que la solution retenue par la Cour de cassation aurait été différente si cela n’avait pas été le cas (« la cause de l’empêchement de signer figurait à l’acte ; la nature de la maladie, connue de tous, n’avait pas à être précisée »). 2. Des dispositions testamentaires Arrêt rendu par les juges de la Première chambre civile de la Cour de cassation en date du 26 septembre 2012 n° 11-16.244 La Cour de cassation juge dans cet arrêt que « le legs d’une somme d’argent, fûtelle représentative du prix de vente d’un bien, a nécessairement pour effet de rendre le légataire créancier de la succession ». Elle décide ainsi que le legs n’est pas susceptible d’être remis en cause par le fait que le de cujus aurait déjà disposé de la somme en question. En l’espèce, une veuve décède le 3 février 2006. Par testament olographe du 12 septembre 1980, elle avait légué tous ses biens à son neveu. Le 30 avril 2002, elle a investi le montant de la vente d’un appartement sur un contrat d’assurance vie, en désignant son neveu comme bénéficiaire, lequel en a accepté le bénéfice le 23 juillet 2003. Par testament authentique du 25 août 2003, elle a légué à une maison de retraite le « prix de vente » de son appartement. Le centre d’action sociale assigne le neveu pour obtenir délivrance du legs.


52

Veille et actualités juridiques

La cour d’appel (CA Nîmes, 11 janvier 2011) déboute la maison de retraite estimant que « la défunte qui avait utilisé l’intégralité du prix de vente de l’appartement de Saint-Raphaël pour souscrire une assurance sur la vie au bénéfice de son neveu qui l’avait acceptée le 23 juillet 2003, ne pouvait plus disposer de ce prix de vente et consentir un legs de celui-ci à la maison de retraite ». La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa des articles « 1014 et 1021 du Code civil, ensemble l’article L. 132-9 du Code des assurances, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2007-1775 du 17 décembre 2007 », et réaffirme le principe selon lequel « le legs d’une somme d’argent, fût-elle représentative du prix de vente d’un bien, a nécessairement pour effet de rendre le légataire créancier de la succession ». Cet arrêt montre l’intérêt d’un legs représentatif d’un prix de vente d’un bien, qui ne sera pas frappé de caducité en cas de vente, contrairement au legs particulier du bien lui-même. Dans cette décision, la Cour Stand

92

de cassation applique le droit classique de l’assurance-vie en affirmant que la somme placée sur le contrat d’assurance sur la vie ne pourra être remis en cause et donc que le bénéficiaire du legs ne pourra pas faire valoir son droit sur les sommes placées dans ce contrat, lesquelles ne font pas partie de l’actif successoral. En revanche, cela ne signifie pas pour autant que le legs postérieur, même s’il est représentatif du prix de vente d’un bien, prix dont le montant a été placé sur un contrat d’assurance-vie, n’est pas valable. En effet, le legs d’une somme d’argent rend le bénéficiaire créancier de la succession, en l’espèce pour le montant du prix de l’appartement. En raison du caractère fongible des sommes d’argent, il importe peu que la somme ait été, à l’époque, placée sur un contrat d’assurance-vie. Ce qu’a légué le défunt, c’est une somme d’argent représentative d’un prix. Ainsi, le défunt n’est pas contrevenu à l’article 1021 en raison du caractère fongible des sommes d’argent, il n’a pas disposé de ce dont il ne disposait plus.

3. Désignation testamentaire du bénéficiaire du contrat d’assurance vie Arrêt rendu par les juges de la Première chambre civile de la Cour de cassation en date du 10 octobre 2012 n° 11-17.891 Dans son arrêt du 10 octobre 2012, destiné à une très large diffusion, la Cour de cassation intervient sur plusieurs points importants à rappeler. Elle nous précise que le capital d’une assurance-vie doit être réintégré dans la succession du souscripteur en cas de désignation des bénéficiaires par voie testamentaire. Elle rappelle ensuite que le bénéficiaire, également héritier réservataire, n’est pas tenu de demander la délivrance du legs, puisqu’investi de la saisine de l’universalité de l’hérédité. Enfin, le dépassement de la quotité disponible par ce legs ne donne pas obligatoirement lieu au paiement par le bénéficiaire d’une indemnité aux cohéritiers réservataires, puisqu’il peut être évité par le mécanisme du moins prenant s’imputant prioritairement sur la part de réserve de l’intéressé. M. Y est décédé le 26 février 2007, et laisse, pour


53

recueillir sa succession, ses trois enfants. De son vivant, le défunt avait souscrit un contrat d’assurance-vie, dont il a désigné les bénéficiaires, savoir l’une de ses filles, Mme X, et ses deux enfants (consorts X...), par testament olographe. Les deux autres enfants du défunt ont alors assigné les consorts X en liquidation et partage de la succession.

du Code des assurances. En effet, selon les auteurs du pourvoi, la désignation d’un bénéficiaire déterminé impose l’exclusion du capital litigieux de la succession. Et puisque le bénéficiaire est réputé y avoir seul droit dès le jour du contrat, peu importe la date et la forme de la désignation du bénéficiaire, il ne peut s’agir d’une libéralité.

Un appel est interjeté. La cour d’appel d’Amiens statuant le 10 mars 2011, considère qu’en désignant les consorts X comme bénéficiaires du capital litigieux par voie testamentaire, le défunt entendait par là en faire un legs, et donc l’intégrer dans sa succession. Elle ordonne alors le séquestre du capital au motif que la gratifiée doit formuler une demande en délivrance du legs auprès des héritiers réservataires sur la base de l’article 1014 du Code civil. Et prononce enfin la réduction du legs pour dépassement de la quotité disponible.

Ce qui nous mène à se questionner sur la nature même de la désignation d’un contrat d’assurancevie par voie testamentaire. Convient-il d’appliquer le droit successoral, lui conférant ainsi la qualification libérale ? Auquel cas son montant doit être intégré dans la succession. Ou convient-il d’appliquer le droit des assurances au sens strict, comme le soutiennent les auteurs du pourvoi, soustrayant ainsi le capital du patrimoine successoral au motif qu’il appartient au bénéficiaire dès le jour du contrat ? L’arrêt nous mène également à se questionner sur les conditions de délivrance du legs et les modalités de paiement de l’indemnité de réduction pour dépassement de la quotité disponible par celui-ci.

Les consorts X se pourvoient alors en cassation en invoquant la violation, par la Cour d’appel, des articles L.132-8 et L.132-12

Veille et actualités juridiques

La Première chambre civile de la Cour de cassation entend bien appliquer le droit des successions et le droit des assurances de manière concurrente. En effet, elle considère que quand bien même le bénéficiaire déterminé d’un capital d’assurance-vie est réputé y avoir seul droit dès le jour du contrat, la qualification libérale de la désignation testamentaire des bénéficiaires s’impose. Elle suit alors une logique simple : le testateur, en excluant la désignation contractuelle, avait entendu intégrer le capital litigieux dans sa succession. Cependant, elle casse et annule l’arrêt rendu par la cour d’appel en ce qu’elle a prononcé le séquestre du capital. En effet, l’article 724 du Code civil dispense l’héritière  réservataire, investie de la saisine sur l’universalité de l’hérédité, de demander la délivrance du legs dont elle est bénéficiaire. Elle rappelle enfin que l’article 924 du même code permet à l’héritière réservataire de s’affranchir de l’indemnité de réduction par une imputation sur ses droits lors du partage (le moins prenant) et ce,


54

Veille et actualités juridiques

prioritairement sur sa part de réserve. Quand bien même les deux derniers points s’imposent comme une évidence devant être rappelée aux juges du fond, le premier mérite que l’on s’y attarde. En réalité, l’intégration du capital d’assurance-vie dans la succession du défunt n’est pas en soi une solution étonnante : elle s’intègre dans un ensemble jurisprudentiel allant dans ce sens. Ainsi, il existe six manières de réintégrer ce capital dans la succession, savoir les primes manifestement exagérées quant aux facultés et à la situation familiale et patrimoniale du souscripteur (Civ 2e, 3 novembre 2011, n°10-21760, et Civ 1e, 10 octobre 2012), la requalification du contrat en opération d’épargne ou contrat de capitalisation, la requalification en donation indirecte (Ch. mixtes, 21 décembre 2007, n°06-12.769), l’abus de droit et l’annulation du contrat pour cause illicite et atteinte à l’ordre public successoral, le recel successoral, et enfin l’appréciation souveraine de la volonté du souscripteur dans un testament comme libéralité (comme c’est le cas dans l’arrêt cicommenté). Ce qui paraît

plus étonnant en revanche, c’est le moyen invoqué pour retenir cette solution. La haute juridiction considère que le souscripteur avait, par la désignation testamentaire du bénéficiaire, manifesté sa volonté d’intégrer le capital dans sa succession. Cette justification semble juste d’un point de vue juridique, mais il semble peu probable qu’un profane, et de surcroît un profane ayant rédigé un testament olographe, donc dépourvu du conseil notarié en l’occurrence, connaisse toute l’étendue des conséquences d’une telle désignation testamentaire. En conclusion, il peut être intéressant  de  mettre  en avant  deux  propositions issues du 108ème Congrès des Notaires tendant au renforcement de la réserve héréditaire. Toutefois, il convient de nuancer cette idée, des pistes ayant été lancées pour atténuer la réserve au profit des beaux enfants. La profession notariale a tout d’abord proposé d’affirmer l’attachement du notariat à la réserve héréditaire, puis de la concilier avec le droit communautaire. Pour cela, le congrès demande à ce que le caractère

d’ordre public de la réserve héréditaire soit reconnu dans l’ordre public international. Ainsi, la loi successorale étrangère désignée pourra être écartée si elle ne prévoit aucun dispositif protecteur équivalent à la réserve de droit français, et si la situation présente des liens étroits avec le système juridique français. Les juridictions françaises pourront donc invoquer l’exception d’ordre public, afin d’écarter la loi étrangère insuffisamment protectrice des héritiers réservataires au sens du droit français. Travail réalisé par Fabienne KLUIJTMANS, Eve MALARTRE, Dominique LACOMBEFOULBOEUF, Claire LAURENT Christopher LEWANDOWSKI MASTER II DROIT NOTARIAL UNIVERSITE MONTPELLIER I PROMOTION 2012-2013 www.lounotari.fr


56

Veille et actualités juridiques

LA RESPONSABILITE CIVILE NOTARIALE(1) (Première partie) « Notaires, c’est-à-dire écrivains qui par notes et lettres abrégées figurent toute une sentence. » (2)

I- LE DEVOIR DE CONSEIL SOURCE DE RESPONSABILITE NOTARIALE

Autrefois synonyme de scribe chargé de prendre des notes en abréviations pour son maître, le notaire est aujourd’hui un officier public dont la mission première est celle d’authentifier les actes qu’il rédige. Toutefois, son rôle ne se cantonne pas à cette tâche, en effet, délégataire d’une mission de service public, le notaire est débiteur d’un devoir de conseil. En raison de la diversité des thèmes concernés par ce devoir, il se doit d’être d’une extrême prudence lorsqu’il l’exécute, dans la mesure où en cas de manquement, sa responsabilité pourra être recherchée (I).

Au fil des années, le devoir de conseil, dont est débiteur le notaire, n’a cessé de s’étendre, il concerne des domaines de plus en plus variés (A). Cependant, ponctuellement, la jurisprudence limite ce devoir (B).

A ce devoir de conseil, s’ajoute le formalisme auquel est tenu le notaire dans la rédaction des actes. Ce formalisme résulte non seulement de textes législatifs mais aussi de textes réglementaires. C’est à ce titre que l’officier public peut également voir sa responsabilité engagée (II).

1 - Jacques Amyot, évêque d’Auxerre (1513-1593), Caton d’Utique 35

Enfin, eu égard à la mission de service public dont il est le dépositaire, la responsabilité du notaire est de nature délictuelle. Par conséquent, il est nécessaire pour la mettre en œuvre de respecter les règles du droit commun et notamment d’être en présence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité, éléments dont la jurisprudence rappelle l’exigence et précise les caractères (III).

A. Un devoir de conseil s’étendant à des domaines variés Urbanisme, Promotion Immobilière, Opérations de crédit, autant de matières pour illustrer les hypothèses dans lesquelles le devoir de conseil du notaire a été récemment mis en cause. 1. De la responsabilité du notaire en matière d’urbanisme Arrêt rendu par les juges de la Première chambre civile de la Cour de cassation en date du 16 mai 2012 n°11-18.380 Cet arrêt retient la responsabilité du notaire dans un cadre spécifique, à savoir, l’existence de contradictions entre l’acte de vente et les documents d’urbanisme. Par acte authentique, une personne a acquis une maison d’habitation édifiée sur une parcelle, et un terrain à bâtir sur une parcelle attenante. Reprochant au notaire de ne pas l’avoir informé du caractère inconstructible de la parcelle qualifiée de « ter-

rain à bâtir », l’acquéreur l’a assigné en responsabilité. La Cour d’appel de Paris, par un arrêt rendu le 22 février 2011 déboute l’acquéreur de sa demande, estimant que, conformément aux énonciations de l’acte, les renseignements d’urbanisme, tels qu’ils sont annexés à l’acte et revêtus de la signature de M. X, font apparaître que les dispositions d’urbanisme applicables aux parcelles numérotées 602 et 603 sont : « Plan d’occupation des sols : zone naturelle, secteur NBd … Plan de prévention des risques naturels prévisibles des mouvements de terrain : zone rouge ». Par la présence de ces renseignements, la Cour estime que le notaire a satisfait à son devoir de conseil et à son obligation d’information et qu’aucune faute ne lui est imputable. L’acquéreur décide de former un pourvoi en cassation, la première chambre civile par un arrêt rendu le 16 mai 2012 (n°11-18.380) accueille favorablement cette demande. La Haute juridiction censure fermement la décision rendue par la juridiction du second degré, énonçant de manière claire et précise que le notaire ne peut échapper à l’engagement de sa responsabilité professionnelle. Ainsi, la Cour apporte deux arguments venant asseoir sa position : tout d’abord le notaire est tenu de l’obligation d’assurer l’efficacité des actes passés par son ministère. De


57

ce fait, l’acte authentique de vente sur lequel la parcelle 603 a été vendue comme terrain constructible alors qu’il ne l’était pas, a porté préjudice à l’acquéreur, qui voulait envisager de revendre la parcelle. L’opération était dépourvue d’intérêt puisque le notaire avait omis de mentionner dans l’acte que le terrain n’était pas constructible et l’a présenté comme terrain à bâtir. Il engage donc sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382. Ensuite, le notaire est tenu d’un devoir de conseil et doit apporter la preuve qu’il a informé les parties des conséquences juridiques de l’acte qu’il a instrumenté, notamment en permettant aux parties de connaître l’exacte portée des mentions d’un document d’urbanisme.

En l’espèce, le notaire n’a pas informé l’acquéreur des conséquences exactes du classement de la parcelle vendue, comme terrain à bâtir, en zone naturelle NDb, et de son classement en zone rouge dans le plan de prévention des risques naturels prévisibles de mouvements de terrain. Le notaire s’était simplement borné à porter à la connaissance de l’acquéreur les mentions du document d’urbanisme classant le terrain en zone naturelle NDb et en zone rouge sur le plan de prévention des risques naturel, on peut donc douter du fait que l’acquéreur ait pris pleinement conscience des conséquences d’un tel acte, le notaire n’a pas satisfait à son obligation de conseil et d’information, ainsi, sa responsabilité est engagée.

Veille et actualités juridiques

Arrêt rendu par les juges de la Première chambre civile de la Cour de cassation en date du 15 avril 2012 n°11-15.056 Cet arrêt rappelle que le notaire est tenu par un devoir de conseil, quelle que soit la compétence des clients en la matière, cette dernière ne pouvant limiter voir occulter ladite obligation de conseil et permettre ainsi au notaire d’échapper à sa responsabilité professionnelle. En l’espèce, les époux avaient acquis un terrain nu, en fait un pré, en vue d’y édifier ultérieurement un immeuble à usage d’habitation, l’acte authentique de vente mentionnait le projet de construction des acquéreurs ainsi qu’aux termes du certificat d’urbanisme annexé et


58

Veille et actualités juridiques

repris au sein même de l’acte le classement en zone ND du terrain objet de la vente. Les époux faisant état de la découverte postérieure du caractère inconstructible du terrain acquis ont alors assigné le notaire rédacteur de l’acte, sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil pour manquement à son obligation de conseil aux fins d’obtenir l’indemnisation du préjudice qu’ils estimaient subir de ce fait. Pour sa défense le notaire fait valoir qu’il avait pourtant mentionné au sein de l’acte, que le terrain vendu était classé en “zone ND”, en outre, il considère, qu’en achetant un pré situé en bordure de rivière, les acquéreurs ne pouvaient ignorer son caractère potentiellement inondable, ses arguments sont retenus par la Cour d’appel de Poitiers qui déboute les acquéreurs par un arrêt du 19 janvier 2011. Ils ont alors formé un pourvoi en cassation qui a été accueilli par la première chambre civile. La Haute Juridiction, aux termes d’un arrêt en date du 15 avril 2012 (n° 11-15.056) a censuré la juridiction du second degré qui avait retenu l’absence de défaut de conseil du notaire en considération des circonstances de fait sui-

vantes développées par l’officier ministériel: tout d’abord, l’acte de vente précisait expressément le classement en “zone ND” du terrain et le certificat d’urbanisme était dûment annexé. Par ailleurs, le classement en “zone ND” et le caractère inconstructible en résultant était justifié par le risque d’inondation en raison de la proximité d’une rivière, les acquéreurs auraient dû savoir que le terrain était inconstructible et ce d’autant plus qu’ils possédaient des compétences suffisantes en immobilier pour avoir fait, précédemment, plusieurs acquisitions et s’être passés, dans le cadre de la présente transaction, d’un agent immobilier ou d’un notaire pour procéder à la négociation. Enfin, le projet de construction n’était visé à l’acte de vente que comme réalisation ultérieure et le plan d’occupation des sols était toujours susceptible d’évoluer postérieurement, ce qui pouvait laisser penser que les acquéreurs espéraient une telle modification pour l’avenir. La Cour de cassation balaie ces arguments et affirme “Qu’en statuant ainsi, alors

que l’intention manifestée par les acquéreurs d’édifier une construction sur le terrain litigieux imposait au notaire, tenu de s’assurer de l’efficacité de l’acte auquel il prêtait son concours, d’attirer leur attention sur le caractère inconstructible du terrain et sur le sens d’une classification du bien en « zone ND », peu important à ce titre les compétences personnelles des époux Y..., la cour d’appel a violé le texte susvisé”. Ainsi, le notaire a bien commis une faute car les époux avaient manifesté leur intention de construire sur le terrain. Quel que soit le niveau de connaissance des acheteurs, le notaire était tenu “d’attirer leur attention sur le caractère constructible du terrain et sur le sens d’une classification du bien en zone ND” ne le faisant pas, il a manqué à son devoir de conseil et de mise en garde. En pratique, il faudrait déconseiller aux notaires de faire mention dans l’acte les projets des parties d’autant que l’intérêt de cette évocation n’est pas évident. Certes, le durcissement de la responsabilité du notaire est nécessaire quant à son


59

devoir de diligence. Toutefois, suggérer une reconnaissance de conseil donné sur la lecture des documents d’urbanisme constituerait un abus, engendrant un important contentieux. 2. De la responsabilité du notaire en droit de la promotion immobilière Arrêt rendu par les juges de la Première chambre civile de la Cour de cassation en date du 12 juin 2012 n°11-18.277 Cet arrêt affirme, sans surprise, l’obligation d’information du notaire concernant l’existence ou l’absence d’assurance dommage-ouvrages pour les travaux effectués dans un immeuble cédé, si ce n’est pas le cas, sa responsabilité sera engagée. En l’espèce, ayant acquis d’une société civile immobilière par acte reçu par un notaire, un ensemble immobilier, présenté à la vente par une agence immobilière, les époux X ont obtenu, pour erreur dolosive imputable à la SCI et à l’agence immobilière, l’annulation de cette vente. Ces derniers ayant interjeté appel de la décision, ils ont Stand

89

formé un appel incident reprochant tant à l’agent immobilier qu’au notaire de ne pas avoir satisfait aux exigences de l’article L. 243-2 du code des assurances. Curieusement, la Cour d’appel de Metz, dans un arrêt rendu le 11 mars 2011, s’était contentée, pour ne retenir que la responsabilité de l’agent immobilier, des mentions générales de l’acte authentique dressé par le notaire, aux termes desquelles l’attention des acheteurs avait été simplement attirée, de manière abstraite et théorique, sur les assurances à souscrire par le vendeur et les conséquences pour l’acheteur d’un défaut d’assurance du vendeur. “En informant les parties des conséquences qui pouvaient résulter de l’absence de souscription d’une assurance dommages ouvrage, comme cela résulte du paragraphe «assurance et responsabilité dans le domaine de la construction» de l’acte authentique, le notaire a pleinement attiré l’attention des parties sur les risques que présentait l’opération pour l’une ou l’autre ; que son obligation d’information et de conseil ne pouvait aller au-delà;”. Pour débouter les époux X de leur demande dirigée contre le notaire, l’arrêt d’appel retient que celui-ci n’a pas commis

Veille et actualités juridiques

de faute puisqu’il a attiré l’attention des acheteurs sur les assurances à souscrire par le vendeur et les conséquences pour l’acheteur d’un défaut d’assurances du vendeur. Ces derniers forment alors un pourvoi en cassation, accueilli favorablement par la première chambre civile de la Cour de cassation le 12 juin 2012. L’attendu de la Haute juridiction, qui censure la juridiction du second degré, est d’une grande clarté et d’une grande efficacité : « Qu’en statuant ainsi, quand il incombait au notaire de préciser clairement si les travaux relatifs au bien cédé étaient garantis ou non par une assurance de dommageouvrage, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » La Cour vient ainsi préciser que le notaire ne peut se contenter, après avoir mentionné le numéro de police dans l’acte de rappeler de manière générale les conséquences d’un défaut d‘assurance. Il doit vérifier que les vendeurs ont souscrit l’assurance de dommages obligatoire, et à défaut le préciser dans l’acte. Autrement dit, « le notaire chargé de dresser un acte de vente est tenu de faire mention de l’existence ou


60

Veille et actualités juridiques

de l’absence des assurances prévues à l’article L 241-1 et suivants du Code des assurances ». Il incombe au notaire qui dresse l’acte de vente de préciser clairement si les travaux relatifs au bien cédé étaient effectivement garantis ou non par une assurance dommages ouvrage. Il doit selon nous non seulement vérifier la réalité de la police, mais aussi la portée de l’attestation qui doit être de nature à engager l’assurance. Il appartient en conséquence aux rédacteurs d’actes et de compromis de vente, surtout quand ils officient seuls et représentent et conseillent tant l’acheteur que le vendeur, d’être particulièrement prudents, et diligents. À défaut, ils peuvent être condamnés à réparer le préjudice qui découle de cette omission.

3. De la responsabilité du notaire en matière d’opération de crédit Arrêt rendu par les juges de la Première chambre civile de la Cour de cassation en date du 5 Avril 2012 n°11-14.830 Cet arrêt retient la responsabilité du notaire n’ayant pas informé les clients sur les effets d’une clause portant renonciation à garantie de passif dans le cadre d’une opération de crédit. La portée de cet arrêt est intéressante sur deux plans: la solution nous informe de l’étendue constante du devoir de conseil du notaire, toutefois en cas de perte de chance l’indemnisation sera limitée. En l’espèce, par acte notarié de 2004, une société a

cédé à des époux les 100 parts qu’elle détenait, en tant qu’unique associée, dans le capital d’une société civile immobilière (SCI), moyennant le prix principal et forfaitaire de 1.525 euro, et le rachat par l’époux du compte-courant que la société possédait dans la SCI, au prix forfaitaire de 206.000 euro. La société s’est ensuite acquittée de deux paiements envers l’administration fiscale suite à une proposition de rectification. En 2007, les époux ont assigné la société cédante pour obtenir des dommages-intérêts et le notaire, à qui ils reprochaient de ne pas les avoir informés sur des risques juridiques, économiques et fiscaux de l’acte de cession contenant une clause de renonciation à garantie de passif. Le notaire quant à lui estimait que sa responsabilité ne pouvait être


62

Veille et actualités juridiques

engagée puisque la responsabilité civile du notaire pour manquement à son devoir de conseil suppose que soit démontré le lien de causalité entre le manquement considéré et le préjudice allégué. Par un arrêt rendu le 25 janvier 2011 la Cour d’appel de Paris fait droit à la demande des époux et condamne le notaire pour manquement à son devoir de conseil, tout en demandant à ce dernier de prendre en charge, au titre de sa responsabilité civile, le passif occulte de la société civile immobilière. La première chambre civile de la Cour de cassation par un arrêt en date du 5 avril 2012 (n°11-14.830) confirme cette condamnation, tout en cassant l’arrêt de la cour d’appel pour le

montant de la réparation due par le notaire, qui était trop élevé eu égard au préjudice. La Haute juridiction affirme que lors d’une cession de parts sociales dans laquelle un notaire instrumente il pèse sur celui-ci une obligation d’information, obligation qui s’applique notamment en présence d’une clause portant renonciation à garantie de passif. En effet, selon la cour de cassation le notaire, tenu professionnellement d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant le fait qu’il n’a fait qu’authentifier les actes établis par les parties. La Cour de cassation confirme ensuite le raisonnement de la Cour d’appel qui avait estimé qu’au cas d’espèce un acte authentique, à la différence d’actes sous seings privés antérieurs, contenait une clause nouvelle intitulée «renonciation à garantie de passif» sans qu’il soit démontré que le notaire avait attiré l’attention des cessionnaires sur les conséquences d’une telle renonciation et sur les risques qu’elle leur faisait courir, la cour d’appel a caractérisé le rôle causal de la faute du notaire ayant entraîné le préjudice. Cependant, la Haute juridiction estime que l’indemnisation du préjudice résultant de la perte de chance doit être limitée, la SCI s’étant acquittée de sa dette, soit 166 679 euros, le notaire n’avait pas à dédommager les époux d’une somme supérieure, le préjudice étant au maximum égal à cette somme.

Arrêt rendu par les juges de la Première chambre civile de la Cour de cassation en date du 12 juillet 2012 n°11-20.940 Par acte notarié en date du 21 et 27 aout 1981 les consorts X- Y ont obtenu de financiers établis en Suisse et au Panama une ouverture de crédit afin de renflouer la SARL X qui, placée en redressement judiciaire, a été autorisée par son syndic à affecter une partie des fonds empruntés au désintéressement de certains créanciers en contrepartie d’une cession de l’antériorité de diverses inscriptions hypothécaires ; que par acte reçu par le notaire les 28 et 30 décembre 1981, le crédit initialement accordé a été prorogé d’une année en contrepartie de nouvelles garanties hypothécaires, dont l’une consentie par un tiers à la convention principale. Parallèlement, les consorts X-Y ont entrepris de vendre de nombreux biens immobiliers avec le concours du même notaire, lequel a ainsi instrumenté la vente d’un terrain à un tiers, mais également établi diverses promesses au profit des prêteurs. N’ayant pu rembourser le crédit, les prêteurs ont engagé avec succès une action en exécution des promesses qui leur avaient été consenties, sous le bénéfice d’une compensation entre le prix convenu et le solde de la dette d’emprunt (décision rendue sur renvoi après cassation et désormais irrévocable Cour de cassation, première chambre civile, 20 mars 1996, pourvoi n° 94-14. 147). À la suite de cette décision, les consorts X-Y, ainsi que le tiers décédé depuis, ont engagé une action en annulation des emprunts et de l’affectation hypothécaire


63

que ce dernier avait consentie, tout en recherchant la responsabilité du notaire en charge du dossier. Par un arrêt rendu le 2 décembre 2010, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, rejette la demande des consorts faisant valoir que tous les actes réalisés correspondent à une décision des consorts X à la suite de la procédure collective de la SARL X. Au regard d’une situation financière devenue catastrophique en raison de dettes vis-à-vis de plusieurs organismes financiers, alors qu’ils avaient des biens déjà hypothéqués, les consorts X ont conçu de faire appel à un financement pour le moins original et au lieu de recourir aux établissements de crédit habituels, se sont adressés à une société Panaméenne au travers d’un administrateur de société installé en Suisse, d’un prêteur suisse et d’un avocat suisse, un taux d’intérêt leur avait été proposé, dans le cadre d’un crédit relais à court terme, celui-ci n’avait rien d’anormal. Il avait été négocié entre les emprunteurs et les prêteurs par une société dite de « gestion de dettes » de ce fait le notaire ne pouvait que constater l’accord des parties.

En outre, pour évincer la responsabilité du notaire, les juges du fond ont estimé que ce prêt n’avait rien d’exorbitant, qu’il était prévu pour une très courte durée et qu’il s’agissait d’un risque mesuré par les parties à l’acte de prêt alors que les emprunteurs étaient déjà endettés mais avaient un patrimoine ; qu’au demeurant les actes de prêt ont été déclarés valables. De surcroît, il n’appartenait pas au notaire d’inciter les emprunteurs à ne pas emprunter, tant que les parties respectaient la loi, ce qui était le cas, le notaire n’avait pas à interférer dans les choix budgétaires et financiers des consorts X, qui avaient décidé de mener leurs affaires ainsi. Le notaire n’avait pas le droit de refuser son concours à une opération légale, ne révélant rien d’anormal. Le notaire ne pouvait, ainsi, que constater les actes réalisés. Enfin, le notaire n’avait réalisé aucune faute concernant les deux promesses de vente des 28 et 30 décembre 1981, qui ont eu lieu hors son intervention, les prix avaient été fixés librement par les parties, et là encore, il n’appartenait pas au notaire de donner sa propre estimation des biens

Veille et actualités juridiques

qu’il n’avait pas visités, sa mission n’était ni de fixer le prix, ni d’interférer sur le prix; il devait seulement vérifier que ce prix correspondait bien à l’accord des parties, ce qui est le cas en l’espèce. La première chambre civile de la Cour de cassation par un arrêt du 12 juillet 2012 (n°1120.940) fait fi de l’analyse apportée par la juridiction du second degré, réaffirmant par la même occasion « que le notaire aurait dû déconseiller à ses clients l’ensemble des actes conclus en décembre 1981, lesquels étaient manifestement déséquilibrés en raison du caractère exorbitant des nouvelles garanties ou sûretés accordées à cette occasion et, en particulier, la promesse de vente consentie à un tiers sur un bien hypothéqué au profit des prêteurs, situation qui avait contraint les emprunteurs à devoir négocier une mainlevée de cette inscription à des conditions particulièrement défavorables, au prix, notamment, de pénalités financières » ainsi, le notaire est non seulement tenu d’un devoir d’authentification sur les actes qu’il réalise mais également tenu d’informer les clients sur des risques juridiques et économiques de tels actes qui leurs porteraient préjudice.


64

Veille et actualités juridiques

La Haute Cour casse donc l’arrêt rendu par la juridiction du second degré, admettant la demande indemnitaire formée contre le notaire pour le manquement à son obligation de conseil. Cette solution est dans la droite ligne jurisprudentielle de durcissement des obligations incombant au notaire même pour certains actes conclus hors sa présence.

due des pouvoirs du gérant, lorsque la délibération de l’assemblée générale d’une société autorisant une opération précise est en apparence valable. Ensuite, parce que dans le cadre de son devoir de conseil, l’officier ministériel doit veiller à l’efficacité des actes qu’il reçoit en procédant aux formalités obligatoires prescrites par la loi.

Arrêt rendu par les juges de la Première chambre civile de la Cour de cassation en date du 12 juillet 2012 pourvoi n° 11-22.760

Enfin, parce que le notaire qui intervient en tant que conseil et non en tant que rédacteur de l’acte, ne peut se voir reprocher un quelconque manquement à son devoir de conseil, lorsque la décision prise par des associés est fonction du nombre de leurs parts dans le capital social.

L’arrêt rendu le 12 juillet 2012 par la première chambre civile de la Cour de cassation intéresse la responsabilité civile notariale à plusieurs égards. D’abord parce qu’il indique que le notaire n’est pas tenu de vérifier l’éten-

Les faits en l’espèce étaient les suivants. Suivant acte reçu par Maître X, notaire, Mon-

sieur Y et Madame Z, alors mariés, ont acquis un logement dont le prix a été payé au moyen d’un prêt consenti par le crédit immobilier SUD ATLANTIQUE devenu la société financière sud immobilier atlantique « FISA ». Le remboursement dudit prêt devait être garanti par l’inscription d’une hypothèque conventionnelle en premier rang sur le bien acquis. Monsieur Y et Madame Z ont constitué deux sociétés civiles immobilières. Ils ont fait apport à la première, la société LA GLANDE, de l’immeuble acquis, chacun étant détenteur de la moitié des parts du capital social. La seconde société, la société CASTOR, s’est portée acquéreur d’un ensemble immobilier destiné à l’activité professionnelle de Monsieur Y. Le prix de vente


66

Veille et actualités juridiques

a été financé au moyen d’un emprunt dont Madame Z associée minoritaire s’est portée caution solidaire.

Reconnue d’Utilité Publique

Par acte établi par Maitre X, la SCI LA GLANDE a procédé à la vente de l’immeuble d’habitation dont le solde du prix de vente a été payé à Monsieur Y, gérant après désintéressement d’un créancier. Par la suite, Monsieur Y et Madame Z ont divorcé.

O F F R O n S En

héritage

Un MOnDE SAnS

sclérose en plaques La Fondation pour l’aide à la recherche sur la sclérose en plaques (ARSEP) soutient les chercheurs qui travaillent sur cette maladie neurologique, chronique et invalidante. Chaque année, environ 30 projets sont choisis par le Comité Médico-Scientifique selon une procédure stricte, rigoureuse et transparente, et financés de la Fondation. Depuis 4 ans, les efforts se concentrent sur la recherche clinique et thérapeutique. Priorité est donnée aux besoins des patients pour que les avancées réalisées leur bénéficient au plus vite. La Fondation n’agit que grâce à la générosité du public, aux dons, legs, donations et produits d’assurances-vie qu’elle reçoit.

D’AVAnCE, MERCI DE nOUS AIDER à renforcer Et pérenniser nOS ACtIOnS renseignements auprès de la Directrice générale de la fondation, Madame Anne-Marie Moussu au 01 43 90 39 39 fax : 01 43 90 14 51- email : direction@arsep.org Fondation ARSEP - 14 rue Jules Vanzuppe - 94200 Ivry sur Seine - 01 43 90 39 39 - www.arsep.org

Le 16 décembre 2008, les magistrats de la Cour d’appel de Pau ont retenu la responsabilité du notaire et l’ont condamné à indemniser le prêteur, faute d’avoir procédé à l’inscription de l’hypothèque convenue.

COUPOn-COntACt A retourner à : Fondation ARSEP - Direction Générale 14 rue Jules Vanzuppe - 94200 Ivry sur Seine

OUI, je désire en savoir plus pour soutenir la Fondation ARSEP Merci de m’adresser confidentiellement et sans engagement votre brochure "Les legs, donations et assurances-vie" Je souhaite m’entretenir au téléphone avec la Directrice de la Fondation. Je suis joignable au : ....................................................... de ............h............ à .............h............ Mes coordonnées : nOM : ..........................................................................................

......................................................................................................

VILLE : ....................................................... CP : .......................... email : .........................................................................................

insertion avec bulletin 90x250.indd 1

Fondation ARSEP - Service Communication - mai 2013

Prénom : ...................................................................................... Adresse : ......................................................................................

Suivant acte reçu par Maître A, reçu avec le concours de Maître X, la SCI CASTOR a procédé à la vente de l’immeuble à usage professionnel. La FISA a assigné Madame Z en remboursement du prêt consenti à la société et le notaire instrumentaire, Maître A, en garantie. En effet, ce dernier n’avait pas procédé à l’inscription de l’hypothèque conventionnelle qui devait être prise sur le bien objet de la vente.

cassation a rejeté le pourvoi formé par Madame Z. Ce pourvoi a soulevé les problèmes suivants : - Le notaire est-il tenu de vérifier les pouvoirs du gérant suite à une délibération prise en assemblée générale en vue de la vente d’un immeuble ? - Le notaire est-il tenu de veiller à l’efficacité des conventions  intervenues entre les parties, dont l’authentification lui incombe ? La solution rendue le 12 juillet 2012 s’articule en trois temps. Tout d’abord, les magistrats de la Haute juridiction ont considéré que la délibération de l’assemblée générale des associés de la SCI La Glandée, autorisant la vente de l’immeuble d’habitation, était en apparence valable, et que, par conséquent, la Cour d’appel avait pu en déduire que le notaire n’avait pas commis de faute à l’occasion de l’instrumentation de cette première opération en ne vérifiant pas l’étendue des pouvoirs du gérant et en ne procédant pas à une vérification des écritures.

Insatisfaite de cette condamnation, Madame Z, qui souhaitait percevoir une indemnité, a formé un pourvoi en cassation. Selon elle, la responsabilité de Maître X devait être recherchée car les deux opérations étaient intervenues à son insu et le notaire s’était dessaisi du prix de la première vente sans veiller à désintéresser le prêteur de deniers dont elle était la débitrice.

Ensuite, la Cour de cassation a confirmé la solution des juges du fond. Ces derniers avaient retenu la responsabilité du notaire qui n’avait pas procédé à l’inscription de l’hypothèque de premier rang. Ils ont considéré d’une part, que les désagréments occasionnés par les poursuites engagées par la FISA contre la débitrice n’étaient que la conséquence de l’inexécution des engagements qu’elle avait contractés en qualité de caution.

Le 12 juillet 2012, la première chambre civile de la Cour de

D’autre part, suite à la condamnation du notaire à in-

30/04/2013 14:00:48


67

demniser le prêteur de deniers à hauteur de la créance qu’il lui avait fait perdre en ne veillant pas à assurer l’efficacité de la sûreté convenue, le préjudice subi par Madame Z au titre du maniement du produit de la première vente avait été intégralement réparé. Ainsi, la responsabilité du notaire a été retenue en raison de l’inexécution des formalités à accomplir dans le cadre de ses fonctions. Enfin, la Cour de cassation, par une appréciation in concreto, n’a pas retenu la responsabilité du notaire ayant assisté son confrère instrumentaire de l’acte de vente du bien à usage professionnel. Les magistrats ont considéré que si le procès-verbal d’assemblée générale de la SCI Castor portant autorisation de la vente de l’immeuble à usage professionnel ne comportait pas la signature de Madame Z, qui ne détenait que 2,5 % des parts sociales, celle-ci n’aurait en aucun cas, pu s’opposer à l’opération litigieuse. De ce fait, la cour d’appel a pu en déduire que le dommage invoqué à ce titre n’était pas imputable au notaire ayant assisté l’acquéreur aux côtés de l’officier public instrumentaire de l’acte. Cet arrêt illustre l’étendue du devoir de conseil du notaire, devoir qui touche de nombreux domaines, notamment celui des sûretés immobilières, dans le cadre d’une opération de crédit. En outre, il résulte de la lecture de cet arrêt que pour apprécier la responsabilité du notaire les juges ont mesuré les conséquences de la délivrance ou non par le notaire de son devoir de conseil et de l’impact que ce dernier

peut produire sur la situation des parties. En l’espèce, le manquement du notaire à son devoir n’a eu aucune conséquence dans la mesure l’opération se serait réalisée en toute hypothèse. Les statuts qui régissent la répartition des parts des associés ont force de loi entre les parties. En outre, le notaire en tant qu’officier public doit veiller à l’efficacité des actes qu’il prend notamment lorsqu’il s’agit d’une sûreté. En effet, il doit dans une telle situation, réaliser les formalités nécessaires et prescrites par la loi pour que celles-ci produisent leur plein effet. Nonobstant ce point, la solution retenue par les magistrats de la Cour de cassation, le 12 juillet 2012, concerne les limites du devoir de conseil du notaire, thème abordé dans le point suivant. B. Un devoir de conseil limité Si la tendance jurisprudentielle actuelle tend au renforcement de l’obligation de conseil du notaire, il faut tout de même relever certains arrêts qui, au contraire, viennent la limiter. Dans un premier temps, le notaire ne doit son conseil que si les parties l’ont mis en mesure de le donner (1). Ensuite, le devoir de conseil du notaire va être limité au regard des déclarations factuelles faites par ses clients (2). Et, enfin, il faut noter une limitation quant aux créanciers de cette obligation : seuls les clients de l’étude sont susceptibles d’en bénéficier (3).

Veille et actualités juridiques

1. La mauvaise information du notaire Arrêt rendu par les juges de la Première chambre civile de la Cour de cassation en date du 30 mai 2012 (n°11-18.166). Le notaire n’engage pas sa responsabilité professionnelle pour manquement à son devoir de conseil et d’informations lorsque l’étendue de sa mission a été restreinte par la volonté des parties de signer l’acte sous seing privé hors sa présence et sans lui verser de rémunération. En l’espèce, une société civile immobilière (SCI) donne à bail commercial pour neuf ans, un ensemble immobilier aménagé en terrain de camping. Le bail devait expirer le 29 septembre 1997 mais, Stand

27

La Fondation IDÉE soutient la création à LYON en 2014 de L’Institut Des ÉpilepsiEs Un Institut Unique en Europe Pour DEVELOPPER la recherche COLLABORER avec les entreprises ACCOMPAGNER au-delà de la guérison FORMER pour professionnaliser

Merci d’informer vos clients Fondation IDEE Sous l’égide de La Fondation pour l’Université de Lyon 210 Avenue Jean Jaurès 69007 LYON www.fondation-idee.org Véronique LAPLANE Tél. : 04 78 92 70 06 Veronique.laplane@fondation-idee.org


68

Veille et actualités juridiques

quelques mois avant, le locataire cède son droit à une autre société, par acte authentique reçu par un notaire. Cette société sollicite le renouvellement du bail en sa faveur.

devoir de conseil et d’information dès lors que la rédaction d’un avenant et non d’un nouveau contrat, aurait permis d’éviter ces incidences fiscales.

Le notaire rédige alors gracieusement un modèle de contrat de bail commercial, modèle repris et signé par les parties intéressées en juin 1998 sans la présence du notaire et qui prend effet rétroactivement au 1er octobre 1997.

Les juges de la Cour d’appel de Pau, par un arrêt en date du 3 mars 2011, accueillent cette demande car, selon eux, le notaire est « chargé de veiller à la sécurité juridique et à l’efficacité des actes auxquels il accepte de prêter son concours, fût-ce à titre gracieux », et que n’ayant pas attiré l’attention des parties sur les conséquences fiscales de la signature du nouveau bail, il aurait failli à cette obligation, peu importe qu’il ait été ou non présent lors de la signature.

Au cours de l’exécution de ce contrat, la SCI bailleresse fait l’objet d’un redressement fiscal car selon les clauses du bail initial, au jour de son expiration, le bailleur est devenu gratuitement propriétaire des aménagements et constructions réalisés par le preneur. Dès lors, pour l’Administration fiscale, ce transfert de propriété est constitutif d’un revenu foncier imposable l’année d’expiration du bail. Les représentants de la bailleresse ont alors assigné le notaire en responsabilité professionnelle et indemnisation du préjudice fiscal au motif qu’il aurait manqué à son

Le 30 mai 2012, les juges de la Haute Cour cassent cet arrêt car le contrat litigieux a seulement été rédigé selon le modèle proposé par le notaire et a donc été signé sous seing privé (sans doute, la solution aurait-elle été différente si les parties avaient signé directement le projet rédigé par le notaire). Donc, même si le notaire avait connaissance des projets de la bailleresse,

celle-ci ne l’avait pas informé précisément de sa volonté de passer l’acte, dès lors « le notaire n’avait pas été mis en mesure d’exercer pleinement son devoir de conseil et d’information dont il n’était libéré qu’à la signature de l’acte authentique». Autrement dit, la seule information du notaire sur les projets de ses clients n’est pas de nature à faire naître son obligation de conseil, dès lors que ceux-ci ne sont pas certains. Il faut dès lors saluer cette solution qui vient tempérer la responsabilité du notaire avec beaucoup de bon sens. Celui-ci doit savoir si l’opération projetée est une simple éventualité ou si au contraire le client souhaite la concrétiser, mais cette information doit venir du client lui-même (ce n’est pas au notaire d’interroger les parties). Donc, si le notaire reste le débiteur de l’obligation de conseil et d’information, il faut noter que le client a également un rôle actif à jouer dans la mise en œuvre de ce devoir et se voit en quelque sorte imposer une « obligation de communication » avec son notaire.

VIAGER EUROPE Le Viager, ou l’étroite collaboration entre les Notaires et les Spécialistes sur le terrain La vente en viager s’inscrit aujourd’hui comme une solution dans l’actualité des retraites. Pour le Vendeur, il est évident que le viager constitue un complément de revenus. Pour l’Acquéreur, plus souple qu’une «Madelin» ou autres épargnes de retraite, le viager lui permet de placer son argent et de récupérer un bien qu’il pourra soit louer, soit revendre, soit habiter, soit même revendre en viager. Depuis près de 50 ans, les Notaires nous confient leurs précieux clients afin d’être leur relai évaluateur sur le terrain. Nos conseillers en France connaissent les tendances du marché du viager dont l’offre et la demande sont différentes du marché immobilier classique. Ils travaillent en complémentarité avec les Notaires et orientent les vendeurs vers les meilleures solutions (viager libre ou occupé, vente avec paiement à terme, occupation limité, vente grevée du droit d’usage et d’habitation, etc...) et les acquéreurs vers des projets adaptés à leur situation.


70

Veille et actualités juridiques

Donc, le notaire ne peut être tenu que dans la mesure des objectifs affichés par ses clients mais également que dans la mesure des informations dont il disposait, c’est ce que précise l’arrêt n°11-14.617 rendu le 4 mai 2012 par les magistrats de la Première chambre civile de la Cour de cassation : ils observent si le notaire a respecté ses obligations professionnelles « au regard des informations dont il disposait et des objectifs affichés par ses clients ». Après avoir vu la limitation de l’obligation de conseil et d’information du notaire au regard des projets des clients, il faut observer cette limitation au regard des déclarations factuelles faites par le client.

2. Les déclarations factuelles du client Toute la difficulté est de savoir à partir de quel moment la responsabilité du notaire pourra être engagée au regard des informations qui lui sont transmises par son client ou au contraire quels faits de son client auront tendance à l’exonérer de sa responsabilité. Il faut noter dans un premier temps que par deux arrêts en date du 5 avril 2012 (N° 11-10. 321 et n° 11-12.039) les magistrats de la Première chambre civile de la Haute Cour sont venus limiter le devoir de conseil des notaires en se fondant sur la notion de « données factuelles ». Dans la première espèce, ils précisent que le notaire n’a pas à renseigner sa clientèle sur l’existence de données de fait dont elle a connaissance et que dès lors cette dernière ne pourra pas invoquer ces données pour engager la responsabilité du notaire. Dans la seconde affaire, ils viennent ajouter que le notaire n’est pas non plus tenu de vérifier les déclarations d’ordre factuel faites par les parties par recoupement avec des pièces réunies à l’occasion de précédentes interventions et conservées dans les minutes et archives de l’office. Autrement dit, le client se voit imposer une sorte « d’obligation d’honnêteté » à l’égard du notaire, sous peine pour lui de ne pas pouvoir engager la responsabilité du professionnel au regard des informations qu’il lui aura lui-même fournies.

Le notaire peut se fier aux informations que lui transmet sa clientèle. Mais cette affirmation doit être tempérée notamment en raison d’un arrêt rendu le 12 juillet 2012 par la même chambre de la Cour de cassation (n°1114.265). Il s’agit d’un arrêt d’espèce où les juges vont venir préciser que parfois le notaire ne peut pas se contenter de l’information qui lui est fournie par ses clients mais qu’il doit aller au-delà en effectuant des recherches pour corroborer ces dires. Dans les faits, M.X a été placé en Liquidation Judiciaire. Le liquidateur a alors engagé une action en liquidation-partage d’un bien immobilier dont M.X, son épouse et sa mère avaient la propriété indivise. Par acte notarié, les indivisaires ont vendu ce bien. C’est pourquoi le liquidateur a engagé une action contre les dames X, l’acquéreur et le notaire pour obtenir le paiement d’une somme correspondant à la part du prix revenant à M.X, faire juger la vente inopposable à la liquidation et voir ordonner le partage du bien. A la suite de cela, l’acquéreur a demandé la condamnation du notaire à le garantir des éventuelles condamnations prononcées à son encontre et à lui payer des dommages et intérêts. La Cour d’appel déboute l’acquéreur de ses demandes formulées contre le notaire aux motifs que


72

Veille et actualités juridiques

ce dernier avait consulté le site Infogreffe qui ne faisait mention d’aucune inscription. En outre, qu’il n’était pas établi que la Liquidation judiciaire avait été mentionnée au Registre du commerce et des sociétés (RCS) à la date de l’acte instrumenté. Dès lors, en effectuant ces vérifications le notaire n’avait commis aucune faute, mais il avait été trompé par les déclarations mensongères des vendeurs affirmant qu’aucun d’entre eux n’était soumis à une procédure collective. Donc, les juges du fond considèrent que, comme dans les espèces précédentes, il appartient au client d’informer son notaire et que celui-ci peut se

fier à ces dires. Dès lors le notaire n’est pas responsable des conséquences résultant des déclarations mensongères de ses clients. Mais, les juges de la Première chambre civile de la Cour de cassation viennent sanctionner ce raisonnement au visa de l’article 1382 du Code civil car le notaire en consultant le site Infogreffe avait constaté que M.X avait été immatriculé au RCS et avait donc eu la qualité de commerçant jusqu’en mars 2003. Dès lors que l’acte de vente avait été conclu à une date postérieure, cette information aurait dû éveiller les soupçons de l’officier public et l’inciter à de plus amples vérifications. Il ne faut pas donner de portée générale à cette décision qui

reste un arrêt d’espèce très factuel. Mais, il faut en déduire, que l’étendue du conseil du notaire peut être étendue au regard des informations qu’il découvre au cours de la rédaction d’un acte. Il appartient certes au client de lui fournir une information correcte mais si le notaire a connaissance d’un élément pouvant remettre en question cette information, alors il doit effectuer les recherches nécessaires et ne peut dès lors plus se contenter de la seule information fournie par son client. Cette solution est à rapprocher de l’arrêt rendu le 13 novembre 1997 par la même formation de la Cour de cassation (n°9520.123), qui énonce que la dissimulation de certains


74

Veille et actualités juridiques

accordé par une banque à une personne physique, garanti par une hypothèque et le nantissement de trois contrats  d’assurance-vie, annexés au contrat de crédit.

faits par un client ne suffit pas à exonérer le notaire de son obligation d’information et de conseil, celui-ci pourra voir sa responsabilité engagée s’il a commis une faute. Donc, les mensonges du client ne sont pas exclusifs de la responsabilité du notaire. Le devoir de conseil a donc une étendue variable au regard des déclarations factuelles faites par les clients, mais le notaire ne peut être tenu de ce conseil qu’à l’égard des clients de l’étude. 3. Un devoir de conseil limité aux seuls clients de l’étude Arrêt rendu par les juges de la Première chambre civile de la Cour de cassation en date du 16 mai 2012 (n°11-15.269). Dans cet arrêt de rejet, la Cour de cassation vient limiter l’obligation de conseil du notaire en précisant que seuls les clients de l’étude sont créanciers du devoir de conseil. En l’espèce, le 25 février 2000 un notaire reçoit un acte d’ouverture de crédit,

Les nantissements ont été établis sous seing privé par la banque et signés le 11 février 2000 en l’étude notariale mais hors la présence du notaire. En l’espèce, c’est le grand-père de l’emprunteur qui se porte garant. Le crédit arrivant à échéance et n’étant pas remboursé, la banque a saisi les fonds correspondant à sa créance. Le garant étant décédé, sa fille et ses petits enfants ont assigné la société notariale en remboursement des sommes saisies pour manquement à son obligation de conseil à l’égard de ce dernier. Par l’arrêt rendu le 16 mai 2012, les juges de la première chambre civile de la Cour de cassation approuvent les juges du fond (arrêt du 14 mars 2011 rendu par la Cour d’appel de Toulouse) en rejetant le pourvoi comme étant abusif. En l’espèce, les juges du fond invoquent plusieurs raisons pour écarter les prétentions des demandeurs. En premier lieu, le garant n’avait pas la qualité de client de l’étude car les nantissements avaient certes étaient signés en l’étude mais sans la présence du notaire. En outre, ce dernier n’était pas partie à l’acte authentique de prêt mais à celui qui en garantissait le remboursement et donc qui y était annexé. Cette garantie n’était donc qu’un acte accessoire à l’acte authentique de prêt.

Dès lors, le garant n’était pas client de l’étude et le notaire n’avait alors aucune obligation d’information et de conseil à son égard. En second lieu, les juges du fond précisent que le notaire n’était pas tenu d’une telle obligation car le garant avait pu se rendre compte par luimême des conséquences de son engagement aux vues de plusieurs éléments. Notamment l’acte de nantissement était rédigé en des termes « clairs et précis », donc par sa seule lecture, le garant avait été informé des risques d’une telle opération. De plus, celui-ci étant luimême propriétaire d’un patrimoine important, il était à même « d’apprécier son engagement et les risques financiers d’une telle opération ». Enfin, le nantissement n’était pas disproportionné au regard du patrimoine du constituant de cette garantie. La Cour de cassation écarte l’obligation d’information et de conseil du notaire au motif que l’emprunteur n’était pas client de l’étude car certes les contrats ont été signés en l’étude mais le notaire n’était pas présent et ce n’est pas lui qui les avait rédigés mais la banque. Dès lors, la seule annexion de ces actes ne suffit pas à conférer la qualité de « client de l’étude » à l’emprunteur et la responsabilité du notaire ne va pas être simplement limitée mais elle est écartée. Cette  solution  semble s’éloigner de la philosophie protectrice de la législation consumériste quant à l’in-


76

Veille et actualités juridiques

vestisseur immobilier (car en l’espèce il s’agit d’un emprunteur et d’un garant personnes physiques face à un créancier professionnel) mais il faut noter que c’est une solution d’espèce à laquelle il semble difficile de conférer une portée générale. En effet, cette solution n’a fait l’objet d’aucune publication et, il faut observer que les juges du fond utilisent la méthode du « faisceau d’indices » pour écarter la responsabilité du notaire. Il convient donc de se demander si la solution aurait été différente si un des élé-

ments relatés ci-dessus avait fait défaut : notamment si le garant n’avait pas été propriétaire d’un patrimoine immobilier important ou si son engagement était apparu disproportionné au regard de ses facultés financières… Débiteur d’un devoir de conseil, le notaire est également investi d’une mission d’authentification. En vertu de cette mission, il doit en tant qu’officier ministériel respecter les conditions de forme exigées afin de conférer à l’acte un caractère authentique. S’il ne le fait pas, l’officier public peut voir sa responsabilité engagée.

Travail réalisé par Alexandra BEAUQUIS, Marina BEGOC, Jean-Marie BELLEDENT, Pierre BENAYOUN, Khaoula BENTOUHAMI & Clément CAILLER. MASTER II DROIT NOTARIAL UNIVERSITE MONTPELLIER I PROMOTION 2012-2013 www.lounotari.fr


inteRview

n°30

interview d’emmanuelle Farrandon, directrice juridique du groupe Actissia

n°62

avril 2012

[ Février - Mars Avril 2012 ]

03

dossieR

FouRnisseuR

pRoFessionneL

BiLLet d’humeuR

inFoRmAtion

droit de la distribution

La traduction juridique pour les entreprises

Candidats du monde du droit, sachez gérer votre identité numérique

L’avocat d’entreprise : où comment se faire voler son emploi en toute légalité!

Agenda Revus du web juridique

06

18

22

24

27

Le Journal du Management

juridique et réglementaire

www.village-justice.com

n° 29 - Février 2012

La traduction juridique pour les entreprises

Interview

www.village-notaires.com

Management d’une étude notariale

Dominique AttiAs, 4

A l’occasion de la sortie du Journal du Village de la Justice spécial installation, une soirée réservée aux avocats est organisée le 3 mai 2012.

4

Avocate et membre de « Femmes et Droit »

46

18

Les editeurs juridiques

DOSSIER

Actualités du village-justice.com 8

Cahier du Pack installation

9

40

L’iMPOrtAnCe des MOdes ALternAtifs de règLeMent des Litiges dAns Le nOtAriAt

Actualités des partenaires

18

dOssier sPÉCiAL

12

Livres

&

agenda

46

Offres d’emplois

48

6 droit de la distribution avant - propos

Fondations & Associations pour dons et legs

marjorie rafecas - www.lawinfrance.com

22

Décidément la distribution sélective a du mal avec le virtuel, même si les autorités de la concurrence essaient de soigner son allergie aux pure-players à petites doses homéopathiques. Cette réticence à autoriser la commercialisation par internet a commencé par la saga judiciaire de la société Pierre Fabre. Cette dernière estimait que les conseils et la présentation des produits cosmétiques et d’hygiène corporelle sur internet n’étaient pas suffisants pour éclairer le choix du consommateur. Le Conseil de la concurrence s’est donc penché sur cette délicate question : pourquoi serait-il nécessaire d’être revêtu d’une blouse blanche de pharmacien pour vendre des cosmétiques ? Cette exigence a été considérée comme une restriction à la concurrence. Pierre Fabre ne s’est pas résigné et a saisi la Cour d’appel, qui elle-même s’est empressée d’interroger la Cour de justice européenne… Enfin la CJCE a définitivement tranché : il est interdit d’interdire de façon générale et absolue dans ses contrats de distribution sélective la vente sur internet, car cela a

Veille et actualités juridiques Les biens du couple L’instaLLation d’un avocat

Livres

&

• se financer et s’assurer 10

agenda

• se domicilier 16 • s’équiper 20

34

s’infOrMer sur Les fOndAtiOns et AssOCiAtiOns grâCe à internet

• se faire aider par les acteurs de la profession 30 • s’entourer de professionnels compétents 32

pour effet de restreindre la concurrence. Mais, il faut reconnaître qu’internet peut être une concurrence parasitaire dans la mesure où les sites de e-commerce bénéficient indirectement de l’investissement des magasins physiques où le consommateur se rend pour essayer réellement le produit. Le consommateur alors rationnel, une fois son choix réalisé en boutique, s’empresse de surfer sur le web pour trouver le prix le moins cher. L’affaire Festina contre bijourama.com est en cela intéressante et fondamentale. Festina souhaitait interdire la vente en ligne à bijourama.com, par le fait que ce dernier n’avait pas de magasin physique. Festina a obtenu gain de cause auprès du Conseil de la concurrence ainsi qu’auprès de la Commission européenne en 2010 : l’existence d’un magasin physique peut être posée comme critère de sélection d’un distributeur. Ce qui permet à la distribution sélective d’évincer les pureplayers… Force est de constater que les règles sur internet deviennent de plus en plus subtiles. Attention par

exemple aux comparateurs en ligne. Certains de ces sites ont été récemment assimilés à des sites de publicité comparative (affaires leguide.com et kelkoo). Les pratiques commerciales sur le web doivent rester loyales. Mais, il faut reconnaître que les business model souvent complexes des acteurs en ligne brouillent les pistes. Plus subtile encore, un arrêt de 2009 de la Cour d’appel de Dijon d’un site internet qui diffusait des annonces immobilières dont le prix était proportionnel à la valeur annoncée et exigible que si l’annonce était efficace. Il était reproché à ce site d’exercer illicitement le métier d’agent immobilier, interprétation non retenue par les magistrats. Ces différentes décisions vont obliger tous les « geeks » entrepreneurs à passer au tamis leur business model au regard du droit de la concurrence, les pratiques commerciales jugées déloyales ou parasitaires, ainsi que le droit du consommateur… Tout un programme pour devenir « inratable », pour reprendre le terme de l’article sur « comment gérer votre identité numérique » !

Le Journal du Management

juridique et réglementaire

Réalisation : Legiteam - 17, rue de seine - 92100 Boulogne - tél. : 01 70 71 53 80 - Fax : 01 46 09 13 85 - mail : legiteam@free.fr

LEGI TEAM

- 01


Vous êtes partenaire des Notaires ?

Re jo no ign ta ez ria la le co su mm rI nt un er au ne té t

Vous aussi publiez gratuitement vos actualités

Actualité juridique

Management de l’étude

Actualité des partenaires

www.village-notaires.com

Actualité Juridique Management d’une étude notariale Actualité des partenaires Annonces d’emplois

Retrouvez chaque mois des brèves d’actualité Juridique sur :

Publication de vos actualités

Vous cherchez un collaborateur ?

Déposez gratuitement votre 1ère annonce d’emploi (Service associé avec www.village-justice.com, 1er site d’emploi juridique en France)


Annuaire des Notaires en ligne Les entreprises et particuliers souhaitent trouver rapidement des notaires experts dans des domaines du droit de plus en plus pointus. Le Journal du Village des Notaires a mis en ligne un annuaire des notaires de France sur le site www.village-notaires.com/annuaire répondant à de nouvelles problématiques des internautes.

Vous pouvez inscrire votre étude GRATUITEMENT par courrier ou par fax au 01 46 09 13 85 : Nom de l’étude : Adresse : Code postal : Ville : Site internet : E-mail : Nom du contact clientèle : Nom du contact Ressources Humaines :

Votre étude pratique :

. Immobilier, ventes construction, baux

( ) oui ( ) non

. Actes liés au crédit

( ) oui ( ) non

. Actes de famille, succession

( ) oui ( ) non

. Succession et reprise d’entreprises

( ) oui ( ) non

. Négociation immobilière

( ) oui ( ) non

. Droit de l’entreprise, conseil, expertise

( ) oui ( ) non

. Conseil patrimonial

( ) oui ( ) non

. Droit public ( ) oui ( ) non . Droit rural ( ) oui ( ) non . Droit fiscal ( ) oui ( ) non . Urbanisme ( ) oui ( ) non . Mécénat ( ) oui ( ) non

Édité par LEGI TEAM, 17, rue de seine 92100 BOULOGNE – Tél. : 01 70 71 53 80 – Mail : notaires@legiteam.fr


Prochainement dans le Journal du Village des Notaires Numéro 41

-S  pécial «Après congrès de Notaires» Le congrès comme vous y étiez

- Les SCPI Société civile de placement immobilier

- Comment se débarrasser des       biens inutiles ? - Data-Rooms Tout a changé

Retrouvez toutes les actualités de la revue sur notre site Internet

www.village-notaires.com


Le 51ème Congrès du Syndicat National des Notaires

Fiscalité de l’entreprise : maîtriser les risques

Du 19 au 23 septembre 2013 73, boulevard Malesherbes 75008 PARIS Membre fondateur de l’UNAPL se déroulera de Marseille à Savone, Barcelone et Ibiza, voyage en bateau. Le thème sera « La gouvernance de la profession notariale »

22 novembre 2013 -PARIS – Formation DALLOZ Compte tenu de la multiplicité, la complexité et l’instabilité de ses textes, la fiscalité génère de plus en plus de risques. Prévenir et gérer le risque fiscal constitue un élément-clé d’une bonne gestion d’une société. Aussi, la gestion des risques fiscaux est devenue une préoccupation majeure qui justifie que l’entreprise établisse une stratégie pertinente pour mesurer ces risques.

Président : Philippe GLAUDET Tél. 01 43 87 96 70 E-mail : secretariatsnn@orange.fr Site internet : www.syndicat-notaires.fr La fiscalité des successions et des libéralités

21 juin 2013 - Droit civil - Formation continue payante Préparer la transmission du patrimoine nécessite une connaissance et une utilisation efficace de la fiscalité applicable aux libéralités. Contact : Jennifer Courcy Tél. 01 40 64 13 00 E-mail : inscription@dalloz.fr

Mémento patrimoine 2013-2014 Juridique, fiscal, financier Thème : Bourse / Patrimoine > Patrimoine > Auteur : Rédaction des Editions Francis Lefebvre Editeur : Francis Lefebvre Collection : Mémento pratique Francis Lefebvre ISBN : 978-2-85115-965-6 1544 pages - Parution : 05/2013 113,05 €

L’essentiel du patrimoine privé 2013 3e édition Thème : Bourse / Patrimoine > Patrimoine > Gestion de patrimoine Autre thème : Droit > Droit privé > Droit commercial > Sociétés et autres groupements Auteur : Rédaction de La Revue Fiduciaire Editeur : Groupe Revue Fiduciaire ISBN : 978-2-7579-0429-9 220 pages - Parution : 05/2013 65,05 €

Pratique des baux d’habitation

21 octobre 2013 - PARIS – Formation DALLOZ Le bail d’habitation est principalement régi par la loi du 6 juillet 1989, des lois spécifiques existent également pour les baux meublés ou les locations saisonnières. Toutefois, l’étendue des droits de chacun n’est pas toujours bien connue ni des bailleurs, ni des locataires. Contact : 01 40 64 13 00 ou inscription@dalloz.fr

Contact : 01 40 64 13 00 ou inscription@dalloz.fr Les simulateurs en droit de la famille

04 octobre 2013 - ISSY-LES-MOULINEAUX 92130 – Institut de formation GenApi Thèmes traités : Le dossier de succession, La donation-partage et le divorce Contact : 01 41 33 96 20 ou institut-formation@genapi.fr

Enfants fragilisés. Stratégies de planning personnel et patrimonial. Dossier 1 Thème : Bourse / Patrimoine > Patrimoine > Gestion de patrimoine Auteur : Frederik Swennen, Guan Velghe Editeur : Larcier Collection : Manuels Larcier ISBN : 978-2-8044-6210-9 122 pages - Parution : 05/2013 52,24 €

Liquidation des régimes matrimoniaux 2013-2014

L’immobilier pour se loger et pour investir

2e édition Thème : Droit > Droit privé > Droit civil > Régimes matrimoniaux Auteur : Stéphane David, Alexis Jault Editeur : Dalloz Collection : Dalloz référence ISBN : 978-2-247-12425-1 322 pages - Parution : 05/2013 65,55 €

Thème : Bourse / Patrimoine > Patrimoine > Immobilier Auteur : Christian Micheaud Editeur : Gualino Collection : 100 pages pour comprendre ISBN : 978-2-297-03820-1 128 pages - Parution : 05/2013 13,30 €


Stand

63


Journal du village des notaires 40