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n°28 février 2012

www.village-notaires.com

Management d’une étude notariale 10

Location de vacances mode d’emploi

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L’emploi au sein des études notariales

Actualités des partenaires

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DOSSIER SPÉCIAL

Fondations & Associations pour dons et legs

Veille et actualités juridiques

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La responsabilité civile notariale

Livres

&

agenda

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Le don en ligne

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Édito

Le Journal du Village des Notaires

P a r S a ra h - L o u i s e G e r va i s

est publié par Legiteam 17 rue de Seine 92100 Boulogne RCS B 403 601 750

Directeur de la publication Pierre Markhoff Mail : legiteam@free.fr

Abonnements legiteam@free.fr Tél : 01 70 71 53 80

Imprimeur

Riccobono Z.A. Les Ferrieres 83490 Le Muy Tél : 04 94 19 54 51

Publicité

Régie exclusive : Legiteam 17, rue de Seine 92100 Boulogne Tél : 01 70 71 53 80 Fax : 01 46 09 13 85 Site : www.legiteam.fr Contacts : Gisèle Andrieux Mail : gisele.andrieux@wanadoo.fr Sophie Soulard Florine Canon Mail : notaires@legiteam.fr N° ISSN 2103-9534

Ont aussi participé à ce numéro Tiphaine Paulus-Diverrès Florian Saux

Diffusion

5.000 exemplaires

Chers lecteurs, L’année 2012 débute par l’annonce d’une bonne nouvelle. Contrairement à ce que l’on aurait pu craindre, la crise n’a pas entraîné de baisse des dons aux associations en 2011. Selon les chiffres du CerPhi, ceux-ci expérimentent même une croissance continue. En novembre dernier, la collecte nationale pour les banques alimentaires avait par exemple progressé de 4% par rapport à 2010. Les incitations fiscales et la mise en œuvre d’une solidarité de crise constituent certainement des explications à cette pérennité mais il faut également prendre en compte la généralisation du numérique dans la vie des associations. La visibilité des organismes caritatifs est désormais renforcée grâce à la communication sur internet et les dons sont de plus en plus effectués tout au long de l’année, directement en ligne, sans attendre les grandes campagnes d’appel à la générosité (P.4). Autre bonne nouvelle, les vacances de février approchent dangereusement. Les séjours aux sports d’hiver sont souvent onéreux mais pour atténuer ce coût, pourquoi ne pas louer votre maison ou votre appartement pendant votre absence ? Si certains ont des réticences sur le fait de savoir leur maison habitée par des inconnus, l’expérience se révéle souvent aussi enrichissante humainement que financièrement (P.10). Enfin, avant de plier bagages, il vous faudra peut être recruter du personnel en interim pour faire face aux congés des uns et des autres. Pour ce faire, nous vous invitons à consulter notre dossier sur ce thème (P.14). Bonne lecture ! Sarah-Louise Gervais


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Le don en ligne

au maximum l’outil informatique. Néanmoins, aujourd’hui, les rapports entre le numérique et les associations sont plus réciproques comme l’illustre la généralisation du don en ligne. Un processus très simple et rapide

A

utrefois réservé aux associations de tailles importantes, dotées de budgets logistiques conséquents, le don en ligne, c’està-dire la possibilité d’apporter un soutien financier à un organisme philanthropique via le réseau Internet, se propage aujourd’hui aux associations de taille modeste et aux entrepreneurs sociaux. Cette révolution technologique offre de nombreux avantages tant aux donateurs qu’aux bénéficiaires. Toutefois, cette pratique nécessite quelques précautions et ne permet pas toujours de se passer de l’intervention d’un notaire.

Un processus incontournable à l’ère du numérique Dès ses débuts, le monde du numérique s’est très vite associé à la philanthropie. Les grandes fortunes de l’informatique et de l’Internet ont su instaurer un nouveau modèle de don, en reversant, sans attendre le moment de leur succession, une fraction importante de leurs richesses à des associations et en incitant les autres milliardaires à faire de même à l’image du mouvement initié par Bill Gates et Warren Buffet, The Giving Pledge. Pourtant, et paradoxalement, il aura fallu davantage de temps au monde de la philanthropie pour exploiter

La majorité des grandes associations permettent aujourd’hui aux particuliers et aux entreprises d’effectuer leurs dons par Internet, directement sur leur site. C’est notamment le cas de la Fondation de France, de la Croix Rouge Française ou encore du Secours Catholique. Ces associations espèrent à terme remplacer totalement le procédé classique de la promesse de don doublé de l’envoi postal d’un chèque. Si cette méthode est efficace, elle entraîne cependant de lourds frais de collecte : mise en place de centres d’appels, publipostages coûteux… Le processus du don en ligne est, pour sa part, très simple et rapide. Il suffit de se connecter au site Internet de l’association de son choix et de remplir un formulaire en indiquant son identité et ses coordonnées. Le paiement s’effectue de façon sécurisée, en indiquant son numéro de carte bleue ou par PayPal, comme on procéde-


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rait à un achat quelconque. Les associations proposent généralement des montants de dons par palier mais il est également possible de choisir un montant libre. Autre détail pratique, une calculette en ligne permet le plus souvent de déterminer immédiatement la valeur réelle du don pour le donateur, une fois la déduction fiscale effectuée. Ces petits logiciels en ligne permettent au donateur d’optimiser son don et accroissent au final les gains perçus par les associations. Une fois le don versé, le donateur recevra un reçu fiscal par courriel ou par courrier, qu’il pourra communiquer au Trésor Public. Le mécanisme convient donc parfaitement aux dons ponctuels mais il est également possible sur certains sites de communiquer son relevé d’identité bancaire de façon à devenir un donateur régulier. Toutefois, à moins de disposer d’une signature électronique certifiée, il demeure nécessaire de faire parvenir par courrier à l’as-

sociation une autorisation de prélèvement. Le cercle vertueux du don en ligne Mais les avantages des dons en ligne ne se résument pas au confort accordé au donateur. L’utilité est également accrue pour les bénéficiaires. Outre l’assurance immédiate que la promesse de don sera effective, les frais de traitement sont très réduits. À valeur égale, la part que l’association pourra consacrer à sa raison d’être sera plus importante si le don est effectué en ligne que s’il est effectué par chèque. Pour cette raison, certaines organisations philanthropiques ont mis en place des processus incitatifs au don sur Internet. L’Association Française contreles Myopathies offre par exemple de reverser un euro supplémentaire à la recherche, chaque fois qu’un don est effectué en ligne plutôt que par collecte après acheminement de la promesse de don.

L’émergence de plateformes dédiées aux petites associations Seule ombre au tableau, le don en ligne requiert un investissement de départ conséquent pour l’association bénéficiaire. Celle-ci doit se doter d’un site Internet suffisamment performant pour permettre le paiement en ligne. Le don en ligne serait-il donc réservé aux grosses associations? Pour remédier à cette difficulté, de plus en plus de plateformes réunissant plusieurs associations de petite et moyenne tailles apparaissent sur le réseau. Ces nouveaux sites Internet font office d’intermédiaire entre le donateur et le bénéficiaire. Outre ce rôle de facilitateur de solidarité, ces plateformes peuvent aiguiller le choix du donateur indécis en présentant les activités des diverses associations et en les classant par centre d’intérêt.


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Des alternatives au don d’argent

le chèque-cadeau par courrier.

Le don en ligne ne se limite plus au don direct d’argent. En effet, certains sites proposent désormais de faire des dons sous des formes plus originales.

D’autres sites Internet permettent encore de convertir du temps en échange d’un don financier. Pour cela, il vous suffit de visionner une vidéo sur Internet. Ce temps de disponibilité sera ensuite converti en une somme d’argent, reversée à l’association de votre choix.

Ainsi, l’association SOS Village d’enfants permets de convertir des chèquescadeaux en don. L’initiative doit être saluée lorsque l’on sait qu’en cette période des fêtes, plus de 10% des cadeaux reçus sont revendus sur Internet. Cependant le mécanisme reste à améliorer puisqu’il faut tout de même envoyer

Le bon sens toujours de mise Dans l’ensemble, le don en ligne est un procédé sûr. Toutefois, il convient comme à chaque fois que vous effectuez un paiement en ligne, de prendre quelques précautions de bon

sens. Vérifiez au préalable que le paiement est sécurisé à l’aide des informations fournies par votre navigateur Internet. Par ailleurs, conformément à la réglementation sur le traitement des données à caractère personnel issue de la loi Informatique et Libertés du 6 janvier 1978, l’association doit vous accorder un droit d’accès, de rectification ou d’opposition à l’utilisation des données personnelles vous concernant. Certaines associations ont renforcé ces obligations légales en adhérant au Comité de la Charte de déontologie des organisations sociales et humanitaires dont un des quatre engagements


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fondamentaux consiste en un respect accru des recommandations de la CNIL. Le Comité, qui existe depuis 1989, a ainsi su s’adapter à la révolution du numérique et regroupe aujourd’hui 74 associations. Si vous découvrez une association au cours d’une recherche sur Internet ou à la suite d’une sollicitation par courriel, ne vous arrêtez pas au niveau de professionnalisme du site Internet ou à ses revendications affichées mais pensez à faire des recherches complémentaires pour vous assurer de l’effectivité de son action. Enfin, pour tous les dons de sommes importantes ou

FLS

pour les donations, l’idéal demeure de faire appel à un notaire qui dressera un acte authentique sécurisant votre transaction. Votre notaire pourra vous éclairer sur toutes les possibilités de donations à votre disposition en prenant en compte les limites posées en droit français, notamment celle de la réserve héréditaire. Le temps des promesses de don par téléphone, institution des grandes soirées du Téléthon, tend donc à disparaître aujourd’hui pour laisser la place à des dons immédiatement effectifs et moins coûteux en terme de traitement. Sarah-Louise GERVAIS

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Location de vacances mode d’emploi :

C’est maintenant qu’il faut rechercher la location de la villa de rêve qui abritera vos vacances d’été

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l y a ceux qui aiment les vacances « en tribu » avec une foule d’amis ou de parents et ceux qui aiment bien, tout simplement, transporter en vacances, en même temps que les bagages, les habitudes de « la maison ». Pour différents qu’ils soient, ces deux profils de vacanciers optent le plus souvent pour la location saisonnière. Aux premiers les grandes villas où chacun peut conserver un minimum d’indépendance, aux autres les maisons ou les appartements proportionnels aux besoins réels de la famille. Rapportée à un budget par personne, la location est souvent plus avantageuse que la solution de l’hébergement en hôtel. Il n’y a pas d’obligation de prendre au moins un repas en restauration et les contraintes horaires n’existent pas non plus. Se grouper pour louer permet en outre

d’avoir le plus souvent accès à des villas lointaines, vers des destinations ensoleillées, offrant aussi des prestations supérieures à celles que peut s’offrir un couple. Les sites d’annonces sur Internet, les revues et magazines, les journaux d’annonces entre particuliers : l’offre à la location est très vaste. Comme souvent en de tels cas, il y a là le meilleur comme le pire et il est bien difficile à un non-spécialiste de faire un tri opportun entre les arnaques et les annonces sérieuses. Quelle que soit la destination choisie, il faut s’entourer de quelques précautions élémentaires. La plus rassurante serait de pouvoir visiter la location avant de louer. Au sens réel du terme, la visite virtuelle sur Internet n’est pas toujours un facteur objectif de choix car il est aisé de dissimuler tel ou tel environnement défavorable.

Mais, en règle générale, il convient de ne jamais s’y prendre à la dernière minute. D’abord pour être sûr d’avoir le choix entre différentes locations. En toute fin, on peut avoir accès à une bonne affaire dont les locataires ont dû se désister pour une raison valable mais on peut aussi se retrouver face à une offre qui n’a pas su trouver preneur et là, gare aux mauvaises surprises. Les annonces ont leur langage qui est là pour séduire. Le mieux est de s’assurer de la réalité de la situation par rapport à la plage, aux commerces ou transports par exemple en téléphonant à une agence, à un commerçant situé à proximité. La situation de la résidence de vacances est en effet, bien souvent, l’élément déterminant de la réussite du séjour. Une maison confortable posée à côté d’une discothèque n’est pas vraiment l’endroit où l’on a envie de passer quatre ou cinq semaines. Autres questions à poser systématiquement auprès du loueur, particulier ou agence : s’il s’agit d’un appartement, à quel étage est-il situé ? Peut-on y accéder par un ascenseur ? S’il s’agit d’une maison, il faut demander si l’usage d’un jardin privatif y est attaché, s’il existe un droit de passage ou toute autre servitude que le locataire devra respecter. Concernant la partie habitable en elle-même, la mention du nombre de pièces n’est évidemment pas suffisante. La surface habitable est beaucoup plus significative, il vous faut aussi savoir s’il


Paris Attitude

10 ans de réussite d’un concept importé par deux jeunes entrepreneurs

I

ls se sont rencontrés à New York au tournant du siècle. En 2000, Frédéric Lecoq et Thomas Elisian travaillent dans la même entreprise de location meublée temporaire, concept encore quasi inexistant en France. Un an plus tard, de retour en France, ils décident de décliner la formule à Paris. Leur portefeuille de locations ne comprend encore que 20 appartements. Aujourd’hui, dix ans plus tard, ils proposent 5000 appartements, dans Paris intramuros. La transposition du modèle américain a donc très bien pris et c’est peu dire. Paris Attitude est le leader sur son marché. Comment est composée la clientèle qui apprécie la location de meublée temporaire ? Il y a, dit Myriam La Selve, responsable marketing et communication de Paris Attitude,

plusieurs types de clientèle : étudiants, hommes d’affaires en mission plus ou moins longue, parisiens en transit entre deux habitations principales au moment de l’achat ou de travaux, famille au chevet d’un parent hospitalisé, tous les cas de figure sont possibles car la souplesse de la formule est totale, de quelques jours à plusieurs mois, tous sont désireux de s’inclure dans le quotidien de la ville et de ses habitants, ils veulent connaître l’art de vivre « à la parisienne ». La durée moyenne de location est proche de 3 mois en 2010. Pour les locataires en mission, elle peut atteindre six à huit mois, c’est aussi le cas d’étudiants européens du programme Erasmus par exemple. Tous les logements affichent un standing certain avec connexion internet et linge de maison four-

nis. Le marché marque sa préférence nette pour les petites surfaces qui représentent près de 80% de l’offre. La provenance de la clientèle est diverse : USA, Australie, Canada, Grande Bretagne, les anglophones sont évidemment nombreux à choisir cette solution qu’ils connaissent bien mais les pays émergents sont en train de prendre dans les statistiques une place de choix. Les Russes et les Brésiliens par exemple sont de plus en plus nombreux dans les locations meublées. Tous les âges sont représentés également, de 18 ans à des âges très avancés. Si l’on observe les propriétaires parisiens maintenant, ils appartiennent le plus souvent à la catégorie CSP+, 98% possèdent un seul bien immobilier, en résidence principale libérée périodiquement à l’occasion de lon-

gues vacances, de voyages ou de missions à l’étranger. 52% sont des femmes. Depuis 2007, Paris Attitude a ajouté la vente à ses activités de mise en relation entre propriétaires et locataires. La connaissance de l’entreprise en matière de qualité du bien, de réalité du rendement locatif, de taux réel d’occupation permet de mettre cette expertise au service à la fois du vendeur et de l’acheteur. Le succès de Paris Attitude se lit dans les chiffres avec une croissance à deux chiffres, plus de 1000 contrats de location par mois et 40 salariés multilingues, l’avenir est, dans ce domaine, prometteur. Voilà qui se remarque dans l’air du temps des mutations géographiques et dans l’ambiance actuelle de l’économie.


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existe des dépendances. Et si vous en aurez l’usage. Le nombre de couchages pièce par pièce est également une donnée pratique essentielle surtout si vous emmenez en vacances quelques enfants. Ne pas oublier le côté pratique du séjour. On est là dans le domaine du nombre de couverts, dans celui aussi de l’équipement électroménager ; Il n’est pas inutile de vous faire adresser un état précis de l’inventaire de ces équipements que, de toute façon, on doit vous communiquer à votre entré dans les lieux. Au titre de l’aspect financier des choses, la proposition de location qui vous est faite doit dire si le prix est « toutes charges comprises », ou si celles-ci vous seront facturées en plus (électricité, gaz, eau etc.). Ne versez pas d’argent plus de six mois avant le début de la location. Si vous passez par un agent immobilier, celui-ci ne pourra pas vous réclamer plus de 25 % du prix de la location au moment de la réservation. En revanche, si vous passez par un particulier, il n’existe aucune règle. Quoi qu’il en soit, ne versez pas plus de 25 %. Si le propriétaire vous demande un acompte, vous acceptez

ipso facto de vous engager de façon ferme et définitive. Vous ne pourrez pas vous désister. Sauf à verser le prix de la location en entier, surtout si le propriétaire ne parvient pas à trouver un locataire de remplacement. En revanche, s’il s’agit d’arrhes, vous ne perdrez, en cas de désistement, que la somme versée au moment de la réservation. Si c’est le propriétaire qui se désiste, il devra vous verser le double des arrhes versées. Arrhes ou acomptes, soyez donc très attentifs, les détails comptent ! Toutes ces précautions prises, il ne vous restera qu’à profiter comme il convient de votre séjour. N’oubliez pas de voir avec votre assureur comment étendre votre contrat personnel à la location que vous avez souscrite et votre tranquillité sera complète. On peut aujourd’hui trouver des locations très loin hors de nos frontières. Des professionnels sérieux sélectionnent des lieux de séjour agréables et très bien équipés, que ce soit pour un couple ou pour toute une bande d’amis. Ils dominent parfaitement leur sujet et vous permettent de vous dégager de formalités souvent fastidieuses et incertaines.

La location de villas ou appartements vers des destinations de rêve sont aujourd’hui un secteur à part entière de l’industrie du tourisme international. Une enseigne réputée, un voyagiste sérieux et vous avez l’assurance du dépaysement. Soyez attentifs aux dates de séjour, ceux qui ont un peu de liberté dans ce domaine peuvent profiter de véritables affaires. Si, à l’inverse, vous êtes dans la position du loueur et non du locataire, les précautions à prendre sont les mêmes que celles du locataire ; à vous de faire naître la confiance en présentant au mieux votre location sans rien dissimuler. Si la tâche vous est fastidieuse, vous pouvez aussi mettre votre bien à louer entre les mains d’un professionnel sérieux qui sélectionnera des candidats à la location offrant les meilleures garanties. Les histoires ne sont pas rares qui racontent l’amitié née entre locataires satisfaits et fidèles et loueurs enchantés de retrouver chaque année les mêmes occupants.

Le Jeudi 8 Mars 2012 à 19 heures dans les Salons de l’Hôtel Shangri-La 10, avenue d’Iéna - 75116 PARIS Se déroulera le prochain colloque A.C.S.E.N (Association des Anciens d’Etudes Supérieures Notariales) Le thème sera «Lois de finance et Lois de finances rectificatives : où en est-on ?» Animé par Maître Arlette DARMON, notaire à PARIS Présidente du GROUPE MONASSIER & Madame Maï TRINH-BRUNSWICK responsable de l’ingénierie patrimoniale au CREDIT SUISSE

Renseignements et inscriptions auprès de Monsieur Didier PIERSON (Responsable des Editions de l’A.C.S.E.N) Tél.: 06.86.07.36.06 - didier.pierson@pierson-genealogiste.fr

ALP


Novasol,

un bel exemple de société spécialisée dans les locations saisonnières en France ou hors frontières. «

C

e qu’il y a d’agréable dans notre métier, c’est d’avoir le sentiment de contribuer à rendre les gens heureux ». C’est ainsi que Pascal Japel, directeur commercial et marketing de la société Novasol parle de son activité : proposer à la location des villas, appartements et maisons de vacances partout en Europe, du moins partout où il est bon de passer quelques jours ou quelques semaines. Novasol est un groupe danois né en 1968 et basé à Copenhague. Son entrée sur le marché français date de 2009. Novasol a par ailleurs acquis la marque Cuendet, spécialisée dans les destinations italiennes « haut de gamme ». Elle constitue désormais la marque Premium de Novasol avec 5 destinations méditerranéennes en Italie, France, Espagne, Croatie et Grèce où sont offertes des villas 4 et 5 étoiles. Novasol, sur un registre plus proche des possibilités du grand public, propose un parc de 30 000 locations vers 26 destinations européennes, de la Scandinavie

à la Turquie en passant par l’Europe Centrale et l’Europe du Sud. Vente directe aux particuliers, partenariat avec des agences de voyages en boutique ou sur le Web, Novasol exploite toutes les filières modernes de vente de séjours. Ses options marketing visent également des produits très spécifiques comme les maisons dans lesquelles les animaux de compagnie sont acceptés et même attendus, ou, pour la Scandinavie, des maisons spécialement dédiées à la pêche avec accès direct à des lacs, des réfrigérateurs embarqués sur des barques de pêche etc. En Croatie, le locataire peut arriver avec son propre bateau et bénéficier d’un appontage particulier mais il peut aussi louer l’embarcation sur place et l’amarrer devant la maison. Séjours « Villes d’Art » en Italie, séjours « vélo » etc. C’est par cette palette d’offres et par l’adaptabilité aux désirs des clients que Novasol s’ancre dans le marché très spécialisé de la location de vacances. La location plaît de plus en plus à

une clientèle française qui tend à demeurer à l’intérieur de nos frontières. En 2011, 85% des français prenant des vacances sont restés sur le territoire, ce qui est au dessus de la moyenne de ces dernières années. Les aléas de la situation dans certains pays du Nord du continent africain y sont bien sûr pour beaucoup. France et Espagne ont tiré avantage de cette situation. Novasol s’adresse aussi bien à ceux qui sont habitués à prendre des vacances en groupe, familial ou amical, qu’à ceux qui recherchent un lieu de séjour économique. Afin de demeurer au cœur de la spécialité de la location, Novasol ne propose pas de billetterie de transport. Ne pas mélanger les genres c’est aussi une manière de garantir une expertise réelle dans un domaine qui demande une grande maîtrise car personne n’est plus exigeant qu’un vacancier qui a attendu un an des congés réparateurs.

Luxe, Calme et Volupté… Découvrez le charme des vacances dans une villa ou un appartement de prestige parmi l’une de ces destinations : Italie, France, Espagne, Croatie et Grèce.

N’attendez plus et réservez dès maintenant votre villa sur www.cuendet.fr


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L’emploi au sein des études notariales : Bilan et tendances sein de l’office et participe à son bon fonctionnement. Les professionnels du notariat ont une mission fondamentale principalement en matière familiale, patrimoniale ou entrepreneuriale puisqu’ils permettent à leurs clients de réaliser l’ensemble des opérations nécessaires en toute sécurité. Ainsi, il est important que l’office soit au complet pour assurer pleinement sa mission et que son travail ne soit pas entravé par des considérations d’absence de personnel.

L

e notariat regroupe tout un ensemble de professionnels. Bien sûr, le notaire est le plus connu et est au centre de cette profession mais d’autres acteurs

Nombre de notaires

Source des données statistiques : site du Conseil Supérieur du Notariat. http://www.notaires.fr/notaires/ le-notariat-en-chiffres

sont tout aussi importants tels que le collaborateur de notaire, l’assistant juridique, le formaliste, le juriste, le comptable-taxeur… Chacun possède un rôle déterminé au Statistiques au 01/07/2010

Etant donné la croissance de la profession, le besoin de personnel est constant (I). Il convient donc de découvrir les tendances récentes du recrutement dans le notariat qui se révèlent être des pistes à suivre pour un recrutement réussi (II). Statistiques au 01/05/2011

9132 9002 dont 6566 exerçant sous la forme dont 6666 exerçant sous la associée au sein de 2779 sociétés forme associée au sein de 2822 sociétés

Salariés travaillant dans les 44 500 salariés offices

47 000 salariés

Offices

4564 offices 1322 bureaux annexes soit 5886 points de réception de clientèle

Personnes travaillant dans 53502 les offices

4534 offices 1317 bureaux annexes soit 5851 points de réception de clientèle

56192


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I. Le notariat, une profession en expansion Le notariat est un secteur d’activité qui ne cesse d‘évoluer. L’étude comparée des statistiques publiées par le Conseil Supérieur du Notariat au 1er juillet 2010 et au 1er mai 2011 en atteste.

1 Les pourcentages énoncés ont

été arrondis. 2 Idem 3 Idem 4 Arrêts qui font suite à un recours un manquement introduit à l’encontre de six Etats car ceux-ci réservaient l’accès à la profession de notaire à leurs ressortissants. Affaires C-47/08 (Commission contre Belgique), C-50/08 (Commission contre France), C-51/08 (Commission contre Luxembourg), C-53/08 (Commission contre Autriche), C-61/08 (Commission contre Allemagne) et C-52/08 (Commission contre Grèce), disponibles sur le site CURIA

Ces données confirment l’importance croissante du notariat dans la vie économique du pays puisque sur une période inférieure à une année, le nombre de personnes travaillant dans les offices a augmenté d’environ 5%1. Dans le même temps, au sein de ces 5%, le nombre de notaires n’a augmenté que de 1,4%2 alors que le nombre de salarié a évolué de 5,6%3 . Ainsi, alors même que la crise économique et financière continue de faire l’actualité, le nombre d’emploi dans le notariat ne cesse de croître. Outre le nombre croissant d’emploi, l’expansion de la profession s’explique aussi par l’ouverture des conditions d’accès à la profession de notaire. Récemment, le droit communautaire rappelle à l’ordre plusieurs Etats et notamment la France par plusieurs arrêts de la Cour

de Justice de l’Union Européenne en date du 24 mai 20114 . La Cour a estimé « qu’en imposant une condition de nationalité pour l’accès à la profession de notaire, la République Française a manqué aux obligations qui lui incombent en vertu de l’article 43 TCE ». Ainsi, par cet arrêt, un citoyen européen peut désormais postuler à la fonction de notaire en France à la condition de posséder les compétences nécessaires et d’être soumis aux mêmes exigences que les notaires français. Néanmoins, tout en admettant la suppression de la condition de nationalité dans l’accès à la profession de notaire, la Cour reconnaît que « les activités notariales poursuivent des objectifs d’intérêt général », ce qui « permet de justifier » les « procédures de recrutement, la limitation de leur nombre et de leurs compétences territoriales ou encore leurs règles de rémunération, d’indépendance, d’incompatibilités et d’inamovibilité ». La portée de cet arrêt est donc à relativiser. Au regard des spécificités fondamentales qui

caractérisent l’activité des notaires français, l’accès à la profession de notaire reste strictement encadrée. II. Les tendances récentes du recrutement dans le notariat Même si l’usage a souvent voulu que les notaires recherchent eux-mêmes leur personnel, cette pratique à de nos jours tendance à évoluer. Les notaires n’ont souvent que très peu de temps à consacrer au recrutement et pourtant les compétences et qualités que doit posséder le futur collaborateur sont précisément définies. Difficile alors de concilier l’impératif de rapidité du recrutement et celui d’efficacité sans l’aide de tierces personnes. Les nouveaux outils internet : Certes, avec le développement des nouvelles technologies et surtout des réseaux sociaux professionnels, il est désormais possible de rechercher des candidats sans effort. Par exemple, citons Viadeo et LinkedIn qui sont les réseaux les plus complets en matière de référencement des candidats.


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Ils sont incontournables et servent d’outils de base à de nombreux spécialistes en recrutement. Mais, il ne faut pas oublier que cette activité est terriblement chronophage. De plus, il est aussi possible de déposer une annonce d’offre d’emploi sur un site internet tel que le Village de la Justice, le Village des Notaires ou par le portail intranet du site des notaires de France. L’externalisation à des sociétés spécialisées en recrutement 5 : Afin d’allier efficacité et rapidité, certains notaires externalisent une partie de leur recrutement à des cabinets de recrutement ou des sociétés d’intérim tant pour l’embauche d’associés, de notaires salariés, de notaires assistants que de clercs, de formalistes, d’assistants... Cette pratique est apparu récemment surtout dans les études de tailles importantes, c’est-à-dire de plus de 30 personnes. Ainsi, des entreprises spécialisées sont apparues pour répondre au besoin de recrutement des notaires parce que, à l’instar d’autres recrutements dans des domaines très spécialisés, il est important de connaître et de comprendre les attentes et les exigences des études notariales pour sélectionner les meilleurs profils en adéquation avec les spécificités de chaque étude. Les cabinets de recrutement spécialisés dans le notariat connaissent la tendance du marché en matière d’emploi. Ils sont donc très bien renseignés pour trouver les candidats idéaux.

De plus, les candidats dans le notariat ne savent pas toujours se présenter et peuvent rencontrer des soucis d’intégration. Conscients de ce problème, ils sont accompagnés en amont et en aval pour que le recrutement soit une réussite. Lorsque le besoin de recrutement est temporaire, il est possible de faire appel à des sociétés d’intérim spécialisées dans les profils du notariat. Selon une procédure identique à celle applicable aux recrutements de personnes en contrat à durée indéterminée ou en contrat à durée déterminée, l’objectif de la société chargée du recrutement est de faire coïncider les attentes de l’offrant et du demandeur afin que la mission se déroule dans de bonnes conditions. Le contrat de mise à disposition, la déclaration préalable à l’embauche et les différents formalités obligatoires telles que les fiches de paie, les attestations Assedic, les certificats de travail, les visites médicales, les charges patronales…sont prises en charge par la société d’intérim. L’apparition de nouveaux métiers au sein des études : De nouveaux métiers apparaissent au sein des études notariales. Quand l’étude s’agrandit, il devient de plus en plus difficile de gérer le personnel et toutes les formalités qui accompagnent sa gestion telles que les paies, les congés… Cette mission, souvent confiée au comptable de l’étude, est de plus en plus importante et devient délicate à gérer dans un office en expansion.

Management d’une étude notariale

A l’instar de ce qui se produit dans des grands cabinets d’avocats, la création de nouveaux postes est donc souvent envisagée afin de répondre aux nouveaux besoins. Il s’agit généralement d’un poste aux attributions assez larges tels que celui de directeur des ressources humaines ou de secrétaire général. Cette tendance récente concerne surtout les études notariales de plus de 50 personnes. L’emploi dans le notariat est en expansion et les besoins de recrutement sont donc une réalité. Pour y faire face, plusieurs méthodes existent et il convient d’analyser calmement la situation pour adopter la plus adaptée. Johanna Leplanois

 5 Une liste est proposée par le

site du Village des Notaires à l’adresse suivante : http://www. village-notaires.com/Cabinetsde-recrutements


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Actualités des partenaires

Vaincre la Mucoviscidose :

une association de patients déterminée à vaincre la maladie

• Quelle est la mission de votre association ? L’association Vaincre la mucoviscidose réunit parents, enfants malades, mais aussi médecins, chercheurs, sympathisants, donateurs et bénévoles autour d’un seul objectif : venir à bout de cette maladie. Pour ce faire, nous travaillons sur les 4 missions que nous nous sommes fixées : ◊ Guérir : nous soutenons activement la recherche, en finançant une centaine de projets de recherche par an, et en animant la coordination de la recherche sur la mucoviscidose en France et en Europe. ◊ Soigner : il faut continuer de vivre malgré la douleur, l’étouffement, la dégradation des organes, nous sommes à l’origine d’un réseau de 49 centres de soins spécialisés dans le suivi des patients atteints de mucoviscidose. Nous finançons également une centaine de postes dans tous les domaines médicaux, y compris dans les centres de greffe. ◊ Vivre mieux : l’association soutient au quotidien les familles et les patients dans tous les aspects de leur vie liés à la maladie. Difficultés scolaires, professionnelles, sociales, nous attribuons des aides financières si besoin. Nous défendons également les droits et la dignité des malades auprès des pouvoirs publics. ◊ Sensibiliser : très souvent assimilée à une maladie rare, la mucoviscidose est mal connue du public. Pourtant en France, on compte 2 millions de porteurs sains et pour l’enfant issu de deux parents porteurs, le risque d’être atteint est de 1 sur 4. Il est donc

primordial d’informer sur la gravité de cette maladie, sur notre combat et sur nos progrès pour la vaincre. • Pouvez-vous faire un rappel historique, expliquer son rôle et son fonctionnement ? L’association Vaincre la Mucoviscidose a été créée en 1965, par un petit groupe de parents d’enfants atteints par la maladie et décidés à se battre contre l’inéluctable : la mort à brève échéance de leur enfant. Aujourd’hui, 29 délégations régionales, gérées par des bénévoles assurent une représentativité dans toute la France. L’association bénéficie de l’aide de 5000 bénévoles actifs et réguliers tout au long de l’année et jusqu’à 30 000 bénévoles occasionnels durant le week-end des Virades de l’espoir qui a lieu depuis presque 30 ans le dernier week-end du mois de septembre. L’association a été Reconnue d’utilité publique en 1978, elle est également membre du Comité de la Charte depuis 1996. L’association vit à 95% de la générosité du public et de ses partenaires. • Quel est son bilan après 47 ans d’existence ? La bilan c’est une espérance de vie plus longue : bien que limitée, l’espérance de vie des malades à la naissance est en progrès constant. En France, elle est passée de sept ans en 1965 à 47 ans aujourd’hui, grâce à l’amélioration des traitements des symptômes. Le dépistage néonatal est devenu obligatoire pour toutes les naissances depuis 2001 permettant une prise en charge précoce de la maladie. L’augmentation de l’espérance de vie des personnes atteintes de mucovisci-

dose se traduit par de nouveaux besoins pour leur prise en charge et leur qualité de vie, auxquels l’association s’efforce d’apporter des réponses adaptées Des progrès importants ont été réalisés en terme de scolarité et d’insertion professionnelle. Et enfin, les patients qui atteignent l’âge adulte peuvent espérer pouvoir devenir parent. Beaucoup de progrès donc ont étés réalisés mais les patients aujourd’hui, restent partagés entre inquiétude sur l’organisation des soins et espoir dans les derniers essais cliniques concluants. • Qu’en est-il des avancées de la recherche ? L’association soutient des chercheurs qui travaillent dans 3 axes principaux de recherche : ◊ Le premier vise à trouver des solutions thérapeutiques pour traiter les symptômes de la mucoviscidose, à savoir l’encombrement des bronches, les infections respiratoires et les troubles du système digestif. Dans ce domaine, quelques médicaments ont été mis au point et ont permis d’améliorer la prise en charge des patients. Un des problèmes majeurs reste la résistance grandissante des germes aux antibiotiques. Pour cela, Vaincre la Mucoviscidose investit fortement dans des projets de recherche qui vise à trouver des solutions alternatives plus efficaces que les antibiotiques. ◊ Le second s’attaque à l’origine de la maladie ; traiter le gène muté par la thérapie génique, ou traiter la protéine non fonctionnelle. Cette dernière approche est porteuse de beaucoup d’espoir car le premier médicament rétablissant le fonctionnement de la protéine vient d’être mis


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◊ Enfin, la transplantation est un domaine de recherche essentiel car elle peut prolonger la vie des patients greffés. Notre association a initié un programme exceptionnel de recherche en transplantation pulmonaire afin d’augmenter la connaissance du domaine et d’améliorer la prise en charge des patients.

La meilleur manière de nous aider, c’est déjà d’en parler car la mucoviscidose continue d’être mal connue. La première manière c’est de faire un don, simple ou ponctuel, même modeste sur notre site www.vaincrelamuco.org ou à notre adresse postale. Reconnue d’Utilité Publique, l’association est aussi habilitée à recevoir des legs, donations et assurances vie en exonération de droits de succession. Mais notre particularité, c’est d’organiser de nombreux évènements sur tout le territoire ou l’on peut combiner sa passion de l’effort physique, l’esprit convivial et familial et soutenir la lutte contre la mucoviscidose: plutôt golfeur, il y a forcément une compétition Green de l’ Espoir, à côté de chez soi entre mars et septembre, qui permet de se qualifier pour la finale nationale. Les droits de jeu nous sont intégralement reversés. Pour ceux qui participent à une course type marathon, semi marathon ou toute autre course organisée partout en France il est très simple, rapide et sécurisé de créer une page personnelle de collecte sur www.alvarum.fr/vaincrelamucoviscidose. Mais surtout, pour tous ceux qui aiment les journées en famille, les moments conviviaux et solidaires, le mieux c’est de se rendre sur la virade la plus proche chaque dernier week end de septembre. Il y en a dans 500 villes et villages en France. Pour connaitre les lieux et les dates exactes : www.vaincrelamuco.org

• Que représentent les Virades pour l’association ? Les Virades existent depuis presque 30 ans et elles ont lieu quoi qu’il arrive, quelque soit la météo. Elles sont un miracle de dynamisme, de mobilisation et de générosité. Nous recueillons ce jour là plus de la moitié de notre budget. • De quoi s’agit il ? les Virades sont notre journée d’action, de mobilisation, de sensibilisation et de collecte, dans 500 villes en France. Chacun recueille des dons après de son entourage, puis vient faire un effort physique à sa mesure : marche, randonnée à pieds, en vélo, en rollers. Le mot d’ordre : donner son souffle à ceux qui en manquent. Nous attendons chaque année 1 million de personnes et 20 000 entreprises nous soutiennent.

Crédit - Thierry Passerat

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Une conférence de restitution prévue en 2013 devrait permettre d’en mesurer les résultats que nous espérons très positifs !

• Comment peut-on aider l’association ?

Crédit - Christophe Hargoues

au point pour une des quelques 1800 mutations recensées responsables de la maladie. De plus, il s’avère que la combinaison de quelques molécules pourrait traiter plusieurs types de mutations, une grande source d’espoir pour les patients. Vaincre la Mucoviscidose investit dans des programmes de recherche qui étudient la protéine malade et préparent la mise au point des futurs médicaments.

Actualités des partenaires

Plus nous serons nombreux, plus nous seront forts. Rejoignez-nous : devenez donateur, adhérent, bénévole, participez à une manifestation… Toutes les énergies sont utiles pour avancer plus vite et, ensemble, continuer de donner de l’espoir à tous ceux qui sont touchés par la mucoviscidose.

VAINCRE LA MUCOVISCIDOSE 181 rue de Tolbiac - 75013 PARIS Tél. : 01 40 78 91 91 Site Web : www.vaincrelamuco.org Pour en savoir plus, contactez Mme Anne-Marie SACCO Directrice du développement des ressources Contact mail : amsacco@vaincrelamuco.org Tél. : 01 40 78 91 92


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FONDATION MOTRICE

La Fondation Motrice est une Fondation de recherche sur la Paralysie Cérébrale, la fondation a pour but de promouvoir et soutenir la recherche, de faire de la formation et de l’information, afin de mieux aider à préserver le cerveau du nouveau-né et trouver des réponses thérapeutiques, technologiques et sociales visant à améliorer la qualité des soins et l’accompagnement des personnes souffrant de Paralysie Cérébrale. La Fondation Motrice est la seule fondation de Recherche dédiée spécifiquement à cette pathologie, la Paralysie Cérébrale touche un nouveau-né sur 450, soit 1800 nouveau-nés chaque année et une population de 125 000 personnes atteintes en France et ce pour toute leur vie. Depuis sa création en 2005, La Fondation Motrice a financé 42 projets de recherches, les besoins sont immenses pour améliorer le quotidien des enfants atteints de Paralysie Cérébrale ; il est primordial de continuer nos efforts.

LA LAMPE MAGIQUE

La Lampe Magique est une association loi 1901. Elle existe depuis 1994. Elle est impliquée et reconnue dans le divertissement des enfants hospitalisés. Notre but est d’offrir tout au long de l’année des jeux, jouets, TV, consoles de jeux, livres, crayons, peintures, DVD... mais aussi des instruments de musique, babyfoot, table de ping pong... en moyenne 4 000 articles par an sont offerts sur 8 hôpitaux ce qui représente 3000 enfants impactés.

Les projets de recherche soutenus porteront prioritairement sur la douleur, les troubles cognitifs, la mobilité/l’autonomie, le parcours de vie et la prévention. La Fondation Motrice s’appuie sur un Conseil Scientifique européen, sur un Conseil d’Administration et sur l’Association des Amis de la Fondation Motrice pour développer la communication et la recherche de fonds. Nous avons besoin de votre soutien pour faire avancer la recherche sur la Paralysie Cérébrale. La Fondation Motrice est reconnue d’utilité publique, et est habilitée à recevoir des dons et des legs. La Fondation Motrice, 67 rue Vergniaud - 75013 Paris, Tel : 01 45 54 03 03 contact@lafondationmotrice.org www.lafondationmotrice.org

Nous organisons aussi des spectacles de clowns, chanteurs, musiciens, mais aussi des sorties exceptionnelles (concert, cinéma...) Quoi de plus étonnant que d’entendre des éclats de rire à la place des pleurs. Nous luttons contre l’ennui des enfants (de 1 jour* à 16 ans) qui est néfaste pour l’assimilation d’un traitement ou d’un soin tel qu’il soit. La Lampe Magique 34 rue Alphonse Daudet - 94 450 Limeil Brevannes www.lalampemagique.fr Tél : tous les jours de 13 h 30 à 17 h 30 au 06 11 25 01 90 * pour les plus petits nous créons des ambiances sonores et visuelles rassurantes.


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association aides

Créée en 1984, reconnue d’utilité publique en 1990, AIDES est la première association française de lutte contre le sida. Elle est présente dans plus de 70 villes françaises et travaille en partenariat avec une trentaine d’associations africaines. Dès son origine, l’association a réuni les personnes touchées directement ou indirectement par le sida afin de leur permettre de s’organiser et de réagir face à ce fléau. AIDES s’est assignée comme objectif de transformer la société en menant des actions pour soutenir les séropositifs et prévenir la transmission du virus. Aujourd’hui, le sida touche 150.000 personnes en France, 33 millions dans le monde. AIDES a besoin de dons et de legs pour financer ses actions. Plus les dons privés seront importants, plus l’indépendance de AIDES face aux pouvoirs publics sera garantie. A votre niveau, vous pouvez contribuer à faire changer la société là où les combats contre le sida restent à gagner : lutte contre la discrimination envers les personnes séropositives, accès aux soins, défense des droits, aide sociale, médicale et psychologique… Que vous soyez un particulier, un libéral, une entreprise, une institution, une association…, chaque geste compte. Rendez-vous sur www.aides.org ou téléphonez au 01 41 83 46 50

Actualités des partenaires

Association IDEAS

IDEAS est une association d’intérêt général qui a pour vocation de favoriser les convergences philanthropiques, c’est-à-dire de faire se rencontrer les attentes des philanthropes et celles des associations et des fondations faisant appel au don. IDEAS propose : - aux organismes éligibles au mécénat, un accompagnement les aidant à optimiser leurs modes de fonctionnement et leur permettant d’être candidats au label IDEAS. Ce Label, décerné par un comité indépendant est un vecteur de confiance fort entre le monde associatif et les donateurs. - aux donateurs, une démarche d’accompagnement et des rencontres afin d’éclairer leur démarche et de les aider dans le suivi de l’impact de leurs dons. IDEAS en quelques chiffres : 11 associations ou fondations labellisées en 2010 30 organismes en accompagnement 50 bénévoles investis auprès d’eux En tant que notaire, vous êtes amené à traiter des donations et des legs. IDEAS peut vous aider à préciser avec vos clients leur engagement philanthropique, notamment en identifiant des projets de solidarité correspondant à leurs attentes. Vous pouvez également participer à nos rencontres et ateliers avec des experts de la philanthropie. Institut de Développement de l’Ethique et de l’Action pour la Solidarité – 32 avenue de l’Opéra – 75002 Paris / Tél. 01 42 98 30 73 info@ideas.asso.fr 


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Veille et actualités juridiques

La responsabilité civile notariale INTRODUCTION « Le notaire est l’homme de l’écrit et des contrats » (1) . En effet, le législateur a doté le notaire d’un statut professionnel spécifique, celui « d’officier public ». A ce titre, il a le pouvoir d’authentifier les actes qu’il rédige ainsi que le devoir d’en assurer la validité et l’efficacité. De plus, cette fonction fait peser sur lui d’autres obligations professionnelles dont l’importance n’est pas négligeable, notamment quand il s’agit du devoir de conseil et d’information. L’étendue sans cesse plus grande de ses missions et devoirs implique l’importance de sa responsabilité. Ainsi, notre étude sera axée sur les décisions jurisprudentielles, retenant ou non la responsabilité du notaire, dans les différents domaines du droit. Nous verrons, dans un premier temps, la responsabilité du notaire lorsqu’il intervient en matière de droit civil (I), puis nous envisagerons sa responsabilité quand il agit en droit des affaires (II).

(1) Responsabilité des notaires, J. de Poulpiquet, éditions Dalloz, 2010 p.9

I – La responsabilité du notaire en droit civil Abordons en premier lieu la responsabilité du notaire en droit civil. Le droit immobilier (A) et le droit de la famille (B), sont des matières pour lesquelles le notaire est un acteur essentiel, c’est ainsi que des conflits de responsabilité apparaissent souvent. A – En droit immobilier Elle s’illustre tant par des arrêts traitants exclusivement aux entreprises en difficultés que par des décisions relatives au couple face à la faillite d’un des conjoints. SÛRETÉS Vérification tardive de l’état hypothécaire d’un immeuble et appréciation de la renonciation implicite des parties à l’inscription hypothécaire par le notaire Première chambre civile de la Cour de cassation, 3 mars 2011, n°10-11.494 Cet arrêt a retenu notre attention puisque d’une part il rappelle qu’en cas de révélation tardive de l’état hypothécaire d’un immeuble, à savoir une fois que le prêt a été exécuté et que les fonds ont été versés, le notaire engage sa responsabilité délictuelle. Et d’autre part, il exige que le notaire s’assure de la volonté non équivoque des parties à l’acte de renoncer à leur rang d’inscription hypothécaire sur un immeuble donné en garantie au créancier. A défaut de vérifications, le notaire engagera sa responsabilité délictuelle. En outre,

le notaire ne peut invoquer la volonté implicite des parties à l’acte pour s’exonérer de sa responsabilité délictuelle. En 1991, la Caisse du Crédit Mutuel a consenti un prêt à des époux qui souhaitaient acquérir un bien immobilier moyennant l’inscription d’une hypothèque de troisième rang sur un autre immeuble acquis jadis par les époux. L’étude notariale a alors procédé au versement des fonds aux acquéreurs. Cependant, un an plus tard, le notaire associé informe par écrit la Caisse du Crédit Mutuel qu’il existe déjà une inscription de troisième rang sur ledit immeuble au profit d’un autre établissement de crédit, et ce pour un montant plus élevé. Par conséquent, cet autre établissement de crédit primera l’hypothèque de troisième rang de la Caisse du Crédit Mutuel. Cette dernière n’obtiendra qu’une hypothèque de quatrième rang. La Caisse du Crédit Mutuel indique alors au notaire qu’elle souhaite « maintenir le prêt tel quel ». En outre, bénéficiant déjà d’une hypothèque de second rang sur le même immeuble, elle accepte d’être inscrite provisoirement au quatrième rang et, qu’ainsi l’autre établissement de crédit le soit au titre du troisième rang. En effet, elle considère que son hypothèque de deuxième rang venant bientôt à échéance, elle se retrouvera mécaniquement au troisième rang. Par la suite, les époux acquéreurs se trouvant en état de liquidation judiciaire pour insuffisance d’actifs et ne pouvant rembourser leur prêt, la Caisse du Crédit Mutuel a choisi d’actionner en respon-

sabilité professionnelle la Société Civile Professionnelle de notaires. Par arrêt de la Cour d’appel de Colmar en date du 9 octobre 2009, les juges du fond confirment le jugement de première instance en déboutant la Caisse du Crédit Mutuel de sa demande en réparation dirigée à l’encontre de la Société Civile Professionnelle de notaires. Elle considère que l’établissement de crédit avait connaissance des circonstances de la cause et que par la même ce dernier a décidé de renoncer de manière implicite à son hypothèque de troisième rang sur l’immeuble. Dès lors, il n’est donc pas fondé à se prévaloir d’un quelconque préjudice. Fort de cette décision, la Caisse du Crédit Mutuel s’est pourvue en cassation. Par arrêt en date du 3 avril 2011, la Cour de cassation casse l’arrêt de la Cour d’appel de Colmar et renvoie l’affaire devant la Cour d’appel de Metz au visa de l’article 1382 du Code civil. En effet, la renonciation à un droit ne peut résulter que d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer. Elle considère qu’en maintenant le prêt, les juges du fond n’ont pu en déduire que la Caisse du Crédit Mutuel entendait renoncer à son rang d’inscription, étant donné que le prêt avait déjà été exécuté et que la garantie hypothécaire, provisoirement au quatrième rang, était exposée aux conséquences d’une inscription hypothécaire antérieure qui était ignorée de la Caisse du Crédit Mutuel. La responsabilité du notaire semble engagée en raison de la révélation tardive


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de l’état hypothécaire préexistant. En effet, le notaire est tenu d’effectuer toutes les vérifications nécessaires afin de s’assurer de la validité et de l’efficacité de la sûreté en cause tant que les parties à l’acte n’ont pas entendu renoncer de manière explicite à ladite sûreté. SÛRETÉS Diligences à accomplir par le notaire dans le cadre de refinancements de prêts immobiliers afin dedésintéresser les créanciers hypothécaires antérieurement inscrits pour que le client bénéficie d’un rang de premier ordre Première chambre civile de la Cour de cassation, 3 mars 2011, n°09-16.091 L’intérêt de cet arrêt porte sur les diligences que le notaire a à accomplir pour garantir l’efficacité d’une sûreté. En outre, le notaire doit non seulement authentifier l’acte conclu mais doit également garantir son efficacité en désintéressant les créanciers hypothécaires inscrits antérieurement sur l’immeuble et en procédant à la radiation desdites hypothèques. Il s’agit de permettre au client de bénéficier d’une hypothèque de premier rang conformément à sa volonté. Le notaire ne doit pas tenir compte de la qualité et des compétences de la personne qu’il doit conseiller, y compris s’il s’agit d’un banquier. En cas de non-respect de ces obligations, le créancier pourra invoquer au choix, soit la responsabilité contractuelle au titre du mandat exprès ou tacite, soit la responsabilité délictuelle. Quatre Sociétés Civiles Immobilières constituées par les époux X ont sollicité le

refinancement de prêts immobiliers -qui leur avaient été préalablement consentis- auprès d’un établissement bancaire. Un notaire a été chargé de réitérer sous la forme authentique chacun de ses prêts en prévoyant à chaque fois le cautionnement solidaire des associés et l’inscription réciproque des hypothèques sur chacun desdits immeubles. Il est à noter que les fonds remis aux époux X n’ont pas été utilisés pour désintéresser les créanciers hypothécaires inscrits antérieurement. Suite au défaut de remboursement de chacun de ses prêts, l’établissement bancaire a souhaité procéder à la saisie desdits immeubles mais ce dernier s’est rendu compte que d’autres établissements de crédit bénéficiaient d’un rang préférable au sien. L’établissement bancaire a alors assigné le notaire en réparation de ses préjudices sur le fondement de l’article 1147 et 1382 du Code civil. La Cour d’appel d’Amiens, par arrêt en date du 9 avril 2009, n’a pas retenu la responsabilité du notaire aux motifs que l’établissement bancaire, en tant que professionnel du crédit, n’avait pas précisé au notaire qu’il devait désintéresser préalablement les créanciers déjà inscrits sur lesdits immeubles et remettre les fonds aux autres créanciers, et non aux sociétés débitrices. Dès lors, l’établissement bancaire prenait sciemment un risque qu’il devait seul supporter. Suite à cette décision, l’établissement bancaire s’est pourvu en cassation. Par arrêt en date du 3 avril 2011, la Cour de cassation casse l’arrêt de la Cour d’appel d’Amiens au visa des articles 1147 et 1382 du Code civil et renvoie l’affaire

Veille et actualités juridiques

devant la Cour d’appel de Douai. Au regard des actes versés au débat, et notamment des bons pour grosse, il apparait évident que l’établissement bancaire entendait obtenir une hypothèque de premier rang sur trois des quatre prêts immobiliers et avait donné mission au notaire d’effectuer toutes les diligences requises afin de désintéresser les créanciers hypothécaires inscrits préalablement et de procéder à la radiation des hypothèques inscrites antérieurement. En effet, l’arrêt dans son attendu de principe, rappelle que « le notaire est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour assurer la validité et l’efficacité des actes auxquels il prête son concours ou qu’il a reçu mandat d’accomplir […] Il doit, sauf s’il en est dispensé par les parties, veiller à l’accomplissement des formalités nécessaires à la mise en place des sûretés qui en garantissent l’exécution, dont, quelles que soient ses compétences personnelles, le client concerné se trouve déchargé ». Ainsi, la responsabilité du notaire est retenue. VENTE Absence d’obligation pour le notaire de rechercher l’opportunité économique d’une opération Troisième chambre civile de la Cour de cassation, 5 juillet 2011, n°09-72.368 La Cour de cassation réaffirme le principe selon lequel le notaire n’a pas à rechercher l’opportunité économique d’une opération dont il reçoit l’acte. Le statut particulier du notaire, représentant l’Etat et non les intérêts des parties en présence, semblerait être à l’origine de cette solution.


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Veille et actualités juridiques

En l’espèce, une SCI se porte acquéreur de biens immobiliers faisant l’objet de baux soumis au régime particulier de la loi de 1948. Une promesse synallagmatique est passée entre les parties le 28 septembre 2003, sans l’assistance du notaire, cet acte ne fait pas mention du régime spécifique auquel sont soumis les loyers, ni leur montant. Le notaire, rédacteur de l’acte définitif, ne s’intéresse donc pas à la valeur locative de ces biens, dont il ne produit pas le montant dans l’acte authentique du 20 février 2004. Il est donc fait grief au notaire, par l’acquéreur, de ne pas avoir reproduit le montant des loyers constituant un élément déterminant du consentement qui a été délivré. La SCI engage donc une action en responsabilité contre le notaire au motif qu’il aurait dû s’intéresser à la portée économique de l’acte ainsi passé. L’interrogation légitime à laquelle ont été confrontés les juges concerne l’obligation pour le notaire de rechercher les intentions des parties à l’acte et notamment les éventuelles répercussions économiques pouvant jouer un rôle prépondérant dans le consentement délivré par ces parties. La Cour d’appel de Paris, par un arrêt infirmatif du 10 septembre 2009, déboute la SCI et ne retient, donc, pas la responsabilité du notaire. Il est à préciser que dans cette affaire, les baux relatifs aux biens vendus étaient des baux verbaux pour lesquels le notaire pouvait rencontrer des difficultés quant à la prise de connaissance des modalités desdits contrats. En second lieu, la Cour d’appel a estimé que le notaire n’était pas tenu de l’efficacité économique des actes et qu’il devait s’en tenir aux

déclarations faites par le vendeur. Le caractère erroné de ces déclarations et le préjudice économique qui en découle, pour les acquéreurs, ne lui est, donc, pas imputable. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 5 juillet 2011, retient ce raisonnement et ne retient pas davantage la responsabilité du notaire. Pour parvenir à cette solution, les juges tiennent compte d’éléments extrinsèques à l’acte. Il s’agit notamment de ne pas reprocher au notaire qui n’a pas assisté à la rédaction de la promesse synallagmatique de ne pas reproduire des stipulations n’y figurant pas. En effet, l’obligation de conseil et de vigilance du notaire n’implique pas une recherche approfondie des motivations économiques poussant les parties à contracter. Cette solution s’inscrit dans un raisonnement précédemment retenu par la première chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 28 mai 2009. Les juges appréciant l’étendue de l’obligation de conseil du notaire ont estimé que le notaire n’était pas tenu de mettre en garde les parties quant à l’opportunité économique d’une opération lorsqu’il ne disposait pas d’éléments nécessaires pour l’évaluer. La Cour de cassation adopte, en l’espèce, une solution analogue dans la mesure où l’affaire concerne également l’appréciation de l’opportunité économique d’une opération pour laquelle le notaire ne disposait pas de l’ensemble des données nécessaires à son appréciation, en l’occurrence la mention du montant des loyers faisait défaut. Le rejet de sa responsabilité était tant prévisible que légitime. Force

est de constater que la Cour de cassation adopte une solution similaire dans l’ensemble des arrêts abordant la notion d’opportunité économique de l’opération dont l’acte notarié est l’objet. Le 12 mai 2011, deux arrêts ont été rendus par la première chambre civile de la Cour de cassation, qui retient l’absence de responsabilité du notaire n’ayant pas apprécié l’opportunité économique d’une opération, en l’occurrence il n’aurait pas fait état de l’éventuelle insolvabilité des acquéreurs (les actes en question étaient respectivement relatifs à la cession d’une exploitation agricole, d’une part, et, d’autre part, à la cession d’appartements). Le notaire n’est, donc, pas tenu d’apprécier l’opportunité économique de l’opération qui lui est soumise et pour laquelle il est chargée de rédiger l’acte, que cette opportunité économique s’apprécie à l’égard de l’acquéreur ou du vendeur. Il convient de préciser qu’une telle solution ne se limite pas au droit immobilier. En effet, les juges de la Cour de cassation ont retenu cette notion d’opportunité économique pour exclure la responsabilité d’un notaire en matière de prêt dans un arrêt du 20 janvier 2011. VENTE Manquement du notaire à son obligation de notifier la déclaration d’intention d’aliéner à la SAFER Troisième chambre civile de la Cour de cassation, 4 octobre 2011, n°10-24008 Le notaire engage sa responsabilité délictuelle lorsqu’il déroge à son obligation légale, prévue à l’article R 143-4 du Code rural, de notifier la déclaration d’intention


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d’aliéner à la SAFER lorsque le bien objet de la vente entre dans le périmètre du droit de préemption de cette société. Il convient dans un premier temps d’effectuer un rappel des faits de l’espèce. Une vente portant sur une parcelle cadastrée sur la commune de Montesson a été réalisée par acte notarié le 28 avril 2005, entre Monsieur Georges X et les consorts Z, en l’étude de Maître Y. La SAFER (société d‘aménagement foncier et d‘établissement rural), n’ayant pu exercer son droit de préemption à l’occasion de cette vente, engage une action en nullité de la vente. De plus, les parties au contrat engagent la responsabilité du notaire. La Cour d’appel de Versailles, dans un arrêt infirmatif du 24 juin 2010, annule l’acte de vente et condamne le notaire au versement de dommages et intérêts au vendeur et aux acquéreurs. Monsieur X ainsi que le notaire, Maître Y, se pourvoient en cassation. La Cour de cassation rejette le pourvoi en considérant tout d’abord que la SAFER dispose bien d’une action propre pour agir en nullité de l’acte de vente passé sans purge de son droit de préemption. En l’espèce, les juges ont pu constater l‘absence de notification préalable �� la SAFER et que la vente a été réalisée par conséquent sans purge préalable du droit de préemption. C’est pourquoi la nullité s’impose comme une sanction justifiée. D’autre part, en ce qui concerne la responsabilité du notaire, les juges de la Cour de cassation rappellent que l’article R143-4 du Code rural (2) met à la charge du notaire une obligation légale de déclarer l’intention d’alié-

ner à la SAFER bénéficiaire d’un droit de préemption sur le bien objet de la vente. La Cour retient ainsi que l’absence de notification de la déclaration d’intention d’aliéner du vendeur par la notaire à la SAFER constitue « un manquement de l’officier public et ministériel à son obligation légale engageant sa responsabilité délictuelle ». Ainsi, on peut constater que le non-respect de cette obligation légale par le notaire fait l’objet d’une appréciation stricte par le juge, ce dernier retenant la responsabilité du notaire dès lors que le manquement est constaté. Une telle affirmation est corroborée par le fait que le notaire ne peut être exonéré de sa responsabilité par une renonciation expresse des parties à leur recours contre ce professionnel. En outre, il convient de préciser que les acquéreurs ont aussi reproché au notaire un manquement à son devoir d’information et de conseil, en rappelant que ce devoir consiste pour le notaire à éclairer les parties sur les conséquences de leurs actes mais aussi de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il dresse. Cela s’inscrit dans le courant de la jurisprudence actuelle qui impose au notaire le respect des formalités afin d’assurer l’efficacité de l’acte juridique (3). Cela permet d’affirmer que le devoir d’information et de conseil du notaire a des contours sans cesse plus larges, permettant ainsi aux clients d’engager dans de nombreuses situations sa responsabilité. Ainsi, pour conclure, on constate que le devoir légal du notaire en matière de notification de la déclaration d’intention d’aliéner est très important. Un manquement à

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ce devoir permet de retenir sa responsabilité délictuelle. B – En droit de la famille PACS Manquement du notaire à son devoir de conseil Cour d’appel de Paris, 5 avril 2011, n°09/29100 Le notaire manque à son devoir de conseil en n’avertissant pas les clients des formalités indispensables à la validité d’un pacte civil de solidarité (PACS), mais l’absence de lien de causalité ne permet pas de retenir sa responsabilité. Dans un premier temps, il convient d’effectuer un rappel sommaire des faits de l’espèce. Le 14 novembre 2007, le notaire (de la SCP X) a dressé un contrat de PACS conclu entre Monsieur Antonio Y et Mary Catherine Z. La conclusion a eu lieu à l’hôpital en raison de l’état de santé de Madame Z. Le même jour, le notaire adresse le contrat au greffe du Tribunal d’Instance pour procéder aux formalités, le greffe l’a reçu dès le lendemain. Le 16 novembre 2007, le tribunal somme les concubins de lui fournir des pièces nécessaires à l’accomplissement de la formalité de l’enregistrement. Le même jour, Madame Z décède. Le PACS n’est donc pas enregistré. La conséquence est le paiement de droits de succession sur un bien indivis que le PACS avait pour objet d’éviter. Le Tribunal de Grande Instance, dans un jugement du 16 décembre 2009, a retenu la responsabilité de la SCP X et l’a condamnée à payer à M.Y une somme importante correspondante au montant des droits de succession payés. La SCP X interjette appel.

(2) Article R143-4 du Code Rural : Lors d’une vente (…) portant sur un fonds agricole ou un terrain à vocation agricole situé dans une zone où la SAFER est autorisée à exercer le droit de préemption, le notaire chargé d’instrumenter est tenu, (…), de faire connaître à ladite société la consistance du bien, sa localisation, (…). (3) Par exemple : arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 27 novembre 2008 ; arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 6 octobre 2011.


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La Cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 5 avril 2011, va confirmer la faute du notaire. La SCP X avance le fait qu’elle ait accompli toutes les diligences pour rendre valable le PACS, de plus elle allègue le fait qu’un article du contrat de PACS concerne la publication et notamment l’obligation qui incombe aux futurs partenaires pacsés de déposer certaines pièces au greffe du Tribunal d’Instance, ainsi ils étaient au courant des formalités à accomplir. Mais la Cour retiendra que la formulation n’était pas très claire. Ainsi, la Cour considère que la SCP X a commis un manquement à son devoir de conseil en n’avertissant pas complètement ses clients du fait qu’il y avait des formalités complémentaires à accomplir et des pièces supplémentaires à réunir. Cependant la Cour d’appel rejette la condamnation au paiement des droits de succession car elle relève l’absence de lien de causalité entre la faute du notaire, qui réside à son manquement au devoir de conseil, et le préjudice subi. La Cour énonce que « ce triste concours de circonstances ne peut être imputé au notaire qui fait justement valoir que le lien de causalité entre le manquement commis et le préjudice résultant du défaut d’opposabilité du PACS à l’administration fiscale faute d’enregistrement du fait du décès n’est pas établi. » Ainsi, cette décision semble cohérente au regard de la responsabilité délictuelle classique qui nécessite la présence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. En l’espèce, la faute est bien établie mais en l’absence de lien de causalité la responsabilité du notaire n’est pas retenue. Cependant, si l’on compare cette solution à celles

prises par les juges en matière de sûretés, on constate une discordance. En effet, le notaire est tenu d’assurer l’efficacité juridique de la sûreté, ce qui signifie qu’il doit non seulement garantir la validité intrinsèque de l’acte mais il doit également procéder aux formalités nécessaires à l’opposabilité de la sûreté. Les juges font une stricte appréciation de la notion d’efficacité de la sûreté et ont pu retenir la responsabilité du notaire dès lors qu’il avait manqué à son obligation, en dehors de tout lien de causalité entre la faute et le préjudice. Ainsi, la solution en matière de PACS paraît plus clémente à l’égard du notaire car le seul manquement à son devoir d’assurer l’efficacité des actes qu’il établit ne suffit pas à le déclarer responsable. DONATION-PARTAGE Manquement à l’obligation de vigilance du notaire Première chambre civile de la Cour de cassation, 9 juin 2011, n°07-20959 Le notaire engage sa responsabilité pour manquement à son obligation de vigilance lors d’une vente d’un terrain provenant d’une donationpartage. En l’espèce le problème portait sur la faute du notaire de n’avoir pas fait intervenir, à l’acte vente d’un terrain venant d’une donation-partage, les différents cohéritiers afin qu’ils renoncent à l’exercice de leur action en revendication. En effet, suivant acte reçu le 6 avril 1992, par maitre X notaire, la société Saint Erasme a acquis de M. Marc Y, une parcelle de terre afin de recevoir des actes de vente en l’état futur d’achèvement. Cependant la par-

celle de terre vendue provenait d’une donation-partage anticipée des parents de M. Marc Y. Or le notaire a omis d’appeler à l’acte de vente les différents cohéritiers réservataires du vendeur et de s’assurer de leur renonciation anticipé à leur action en revendication ou en réduction. En conséquence, les cohéritiers n’ayant engagé aucune procédure de régularisation, l’acquéreur se retrouve confronté à une possible action en revendication dans un délai de trente ans (article 930 du Code civil).La société Saint Erasme a donc assignée le notaire en vue de rechercher sa responsabilité et d’obtenir des dommages-intérêts. Le 5 septembre 2007 la Cour d’appel de Bastia déboute la société Saint Erasme de sa demande en retenant que le préjudice subi par celle-ci, impossibilité de donner suite au contrat de réservation de VEFA en toute sécurité juridique, n’a pas de lien direct avec la faute du notaire. La société Saint Erasme forme un pourvoi en cassation. Le 9 juin 2001 la Cour de cassation en sa première chambre civile, casse l’arrêt de la Cour d’appel de Bastia et énonce que la cause du dommage invoqué n’est pas du simplement à l’impossibilité de mener à bien les constructions et de risquer une action visant à constater la péremption du permis de construire. Le risque d’une possible action en revendication des héritiers réservataires est tout aussi dirimant et est, également, une cause du dommage. L’éventualité d’une action en revendication explique l’impossibilité pour la société de donner suite aux contrats de réservation. En effet, aucun acheteur potentiel ne pren-


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dra le risque d’acquérir un bien qui pourrait lui être repris à tout moment durant le délai trentenaire. En conséquence, la Cour de cassation condamne le notaire à indemniser la société Saint Erasme pour faute et manquement à son obligation de vigilance. C’est ainsi que nous avons pu constater, à travers ces quelques arrêts, que la mise en œuvre de la responsabilité du notaire ne cesse de croître, il doit être vigilant en matière de sûretés, de vente avec droit de préemption de la SAFER. Pour autant, nous pouvons également remarquer que la mise en œuvre de sa responsabilité n’est pas automatique, certains arrêts viennent rappeler l’absence d’obligation lui incombant, notamment quant à l’opportunité économique d’une opération. II – La responsabilité du notaire en droit des affaires Dans un second temps, nous envisagerons les récentes décisions intervenues en droit commercial (A), puis en droit fiscal (B). A – En droit commercial PROCEDURES COLLECTIVES Obligation de vérification des déclarations faites par un mandataire Première chambre civile de la Cour de cassation, 12 mai 2011, n°10-17602 Le notaire doit impérativement vérifier la véracité des informations lui étant transmises par un mandataire, dès lors que celles-ci peuvent affecter la validité ou l’efficacité de l’acte. Par acte notarié, la nue-pro-

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priété d’un immeuble appartenant à un particulier placé en liquidation judiciaire a fait l’objet d’une vente au profit d’une société. Le gérant représenté par une personne de sa famille ayant été faussement présenté au notaire rédacteur comme ne se trouvant sous le coup d’aucune procédure collective. Suite à la vente, le mandataire judiciaire invoque l’inopposabilité de ladite vente effectuée en fraude de la procédure collective ; la société acquéreur se retournant alors contre le notaire rédacteur en recherchant la responsabilité de celui-ci.

lées devant lui. Néanmoins, la Cour retient d’autre part que lorsque l’une des parties à l’acte est représentée par un mandataire, l’obligation d’investigation incombant au notaire se trouve alors renforcée concernant les éléments déterminants la validité et l’efficacité de l’acte. En effet, la haute juridiction retient en l’espèce qu’il relevait de la responsabilité de l’officier public rédacteur de l’acte, d’effectuer l’ensemble des investigations possibles en vue de confirmer la véracité des informations lui ayant été divulguées.

Le notaire est-il lié par un devoir d’investigation concernant la vérification de la véracité des propos tenus devant lui ?

Cette solution se comprend aisément au regard de la qualité de mandataire de la personne divulguant ces informations, celle-ci agissant au nom du disposant. La Cour adopte ici une position plus stricte pour le notaire, celui-ci devant impérativement et de façon systématique vérifier les allégations du mandataire, dès lors que ces éléments sont de nature à affecter la validité ou l’efficacité de l’acte. Dans le cas d’espèce cette information engendrant l’inopposabilité de l’acte à la procédure collective il est donc avéré que cet élément se trouvait être déterminant quant à l’efficacité juridique dudit acte.

La Cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 16 février 2010 a débouté la société acquéreur de sa demande indemnitaire, et écarte la responsabilité du notaire rédacteur en estimant que d’une part le notaire n’avait aucun motif pour douter de la véracité de la situation qui lui était exposée et d’autre part la Cour estime que le dirigeant de la société acquéreur étant le frère du vendeur, celui-ci se trouvait donc à même de connaitre la situation d’insolvabilité dudit vendeur. La Cour de cassation va à l’encontre de cette position en estimant que le notaire était tenu de vérifier les allégations du mandataire en vue de la vente. La Cour retient ici d’une part qu’en principe le notaire n’engage pas sa responsabilité à défaut d’effectuer des investigations approfondies quant aux éléments qui lui sont indiqués, dès lors que celui-ci ne possède aucun élément de nature à mettre en doute la véracité des allégations formu-

De plus le notaire ne peut en l’espèce se dédouaner étant donné que la situation du disposant, sous le coup d’une procédure collective, fait l’objet d’une publicité au BODACC, l’information étant de part se fait très aisée à vérifier. On remarque cependant que dans le cas d’espèce la Cour écarte totalement la mauvaise foi avérée de parties à l’acte. En effet, la vente ayant lieu dans la sphère fa-


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miliale, les parties avaient nécessairement connaissance de la situation du vendeur, or ici seule la responsabilité du notaire est retenue. La haute juridiction ne prend pas partie pour une éventuelle atténuation de cette responsabilité, face à une société acquéreur dirigée par le frère du disposant et ayant de ce fait conclu un acte qu’elle savait pertinemment frauduleux. PROCEDURES COLLECTIVES Représentation par un administrateur provisoire Troisième chambre civile de la Cour de cassation, 14 septembre 2011, n°09-70.603 Les juges rappellent le caractère personnel de la responsabilité du notaire qui ne peut être retenue en cas de représentation par un administrateur provisoire. La vente de plusieurs parcelles est réalisée et l’une d’entre elle est grevée d’une servitude de passage. L’acquéreur, Monsieur X, recherche conjointement la responsabilité des vendeurs, les époux Y, et celle de la SCP de notaires rédacteurs d’actes. D’une part, il estime que l’état d’enclave de la parcelle qui nécessite un droit de passage sur la parcelle qu’il a acquise ne lui est en aucun cas imputable puisqu’il était antérieur à l’acquisition qu’il a réalisée. Il utilise la chronologie des ventes pour écarter l’application de l’article 684 du Code civil. La parcelle subissant l’état d’enclave a fait l’objet d’une vente conclue les 17 mars 1992, alors que l’acquisition de la parcelle grevée de la servitude de passage s’est réalisée les 27 et 31 décembre 1997. En ce qui concerne le no-

taire, il lui est reproché de ne pas avoir fait état de l’existence de cette servitude lors de la vente, et également, de n’avoir signalé un défaut de contenance que tardivement suite a à refus d’inscription de la vente par la conservation des hypothèques. Il est à préciser, que la SCP était, en l’espèce, représentée par un administrateur provisoire, Maître E, en raison d’une décision judiciaire certainement liée à une procédure collective. Néanmoins, les époux X engagent la responsabilité de la SCP notariale pour inobservation du devoir de conseil. La représentation d’un notaire lors d’une vente fait-elle obstacle à la recherche de sa responsabilité dans la mesure où il n’a pas rempli personnellement son devoir de conseil à l’égard des parties ? La Cour d’appel de BasseTerre, dans un arrêt du 29 juin 2009, rejette le raisonnement des acquéreurs et plus particulièrement ne retient pas la responsabilité de la SCP notariale. Les juges appliquent un principe fondamental qu’est celui du caractère personnel de la responsabilité. La Cour de cassation, dans son arrêt du 14 septembre 2011 fait, également, état de la difficulté qui se pose en présence d’une représentation par un administrateur provisoire. En effet, on ne peut reprocher à un notaire la mauvaise exécution ou l’inexécution de son obligation d’information et plus largement de son devoir de conseil dans la mesure où il n’a pas exécuté de son propre chef ce devoir. Cette solution doit s’apprécier à la lumière des particularités de la responsabilité du notaire. En effet, il s’agit d’une responsabilité

délictuelle, et ce, lorsque le notaire agit dans le cadre de sa fonction d’officier public rédacteur d’acte. La particularité de cette responsabilité est qu’elle suppose une faute ayant engendré un préjudice. Or comment qualifier de fautif un notaire qui n’était pas matériellement en mesure de délivrer une information dans la mesure où qu’il était luimême représenté ? MANDAT Obligation du notaire d’assurer les diligences qu’il a reçu mandat d’accomplir Première chambre civile de la Cour de cassation, 22 septembre 2011, n° 09-15991 Le notaire, lorsqu’il est tenu d’un mandat d’accomplir, doit effectuer l’ensemble des démarches nécessaires, le client fusse-t-il professionnel s’en trouvant totalement déchargé. Par acte authentique, une banque a octroyé au dirigeant et actionnaire d’une société, un crédit garanti par deux inscriptions hypothécaires. La société débitrice ayant été placée en liquidation judiciaire, la banque créancière engage la responsabilité du notaire rédacteur en invoquant une faute de celui-ci quant à l’absence de transmission par l’étude (domicile élu) à son profit de l’avis destiné aux créanciers bénéficiant d’une sûreté publiée. La banque ayant été privée de par ce fait de la possibilité de déclarer sa créance hypothécaire au passif de la société débitrice. Le Notaire se trouve-t-il tenu d’effectuer les démarches nécessaires en vue d’assurer l’efficacité des actes qu’il rédige, et ce même lorsque son


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client est un professionnel ?  La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 19 mai 2009, estime que la banque créancière se trouvait être responsable de son propre préjudice pour moitié. En effet, la Cour d’appel reconnait d’une part le caractère fautif de l’absence de transmission par l’étude notariale de la notification portant liquidation judiciaire de la société débitrice, et estime d’autre part que la banque en tant que professionnel se devait de se tenir informée de l’évolution de la situation financière de son débiteur. La Cour de cassation casse et annule en estimant que la faute incombait pleinement à l’officier ministériel, qui en tant que mandataire de l’établissement financier, se devait de veiller à l’accomplissement des démarches nécessaires. La Cour de cassation retient en l’espèce la seule responsabilité du notaire en reconnaissant d’une part l’existence d’un mandat mettant à la charge de celui-ci l’exécution des diverses diligences concernant l’efficacité de l’acte. En effet, dans le cas d’espèce, l’étude notariale avait élu domicile pour recevoir les notifications concernant les inscriptions hypothécaires inscrites dans le cadre du crédit. Il lui revenait donc de part ce mandat, d’accomplir les démarches nécessaires suite aux éléments pouvant lui être transmis concernant cette inscription hypothécaire. La Cour de cassation prend ici le pas d’une décision du 19 mai 1999 où la haute juridiction écartait la responsabilité du notaire rédacteur d’un acte constitutif d’hypothèque quant au défaut de renou-

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vellement de l’inscription. Le notaire rédacteur n’ayant reçu aucun mandat pour cette diligence en ce que la copie exécutoire et le bordereau d’inscription n’avaient été conservés par l’étude que quelques mois seulement puis remis au client. Dans le cas d’espèce par l’élection de domicile au sein de l’étude pour la réception des notifications concernant les inscriptions hypothécaires, le notaire se trouve donc lié par un mandat spécial lui imposant d’effectuer les diligences nécessaires. La Cour précise cependant que le notaire peut se trouver dispensé de l’exécution de telles démarches, dès lors que le client le lui aurait permis, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. La haute juridiction estime d’autre part, que le notaire ne peut se trouver décharger partiellement de sa responsabilité au motif que le client possède des compétences professionnelles lui permettant d’obtenir les éléments litigieux. Qu’ainsi la banque ne peut être reconnue fautive pour ne pas avoir surveillé l’évolution de la situation financière de son débiteur. La Cour estime donc en l’espèce que dès lors que le mandat a été octroyé à l’officier ministériel, le client se trouve dispensé des démarches comprises dans le cadre de ce mandat, celles-ci incombant exclusivement au notaire ; la compétence professionnelle du client étant écartée. B – En droit fiscal VENTE Obligation d’information sur les incidences fiscales d’une opération

Première chambre civile de la Cour de cassation, 17 mars 2011, n°07-21.316 Cet arrêt démontre une nouvelle fois l’exigence d’obligation de conseil et d’information du notaire envers ses clients. Dans cette affaire le notaire n’a pas vu sa responsabilité engagée mais l’arrêt de la Cour de cassation retient une faute et insiste sur la notion d’information et de concertation entre le notaire et son client. En l’espèce, les consorts X, vendeurs d’un domaine rural, reprochaient au notaire d’avoir notifié à la SAFER, sans les en informer, le projet de mutation de leur propriété en faisant apparaitre une ventilation détaillée du prix ne figurant pas au compromis de vente signé le 25 mai 2002 et de ne pas les avoir informés des dispositions de l’article 150 D.2° du Code général des impôts qui leur auraient permis, selon eux de bénéficier d’une exonération majeure d’impôts. En conséquence les consorts X ont assigné le notaire en indemnisation de leur préjudice. La Cour d’appel de Versailles le 14 juin 2007 déboute les consorts X de leur demande mais seulement du fait que ceux-ci ne justifiaient d’aucun préjudice dès lors que la ventilation opérée ne correspondait pas à la valeur réelle des biens vendus. Les consorts X forment un pourvoi en cassation. La Cour de cassation, première chambre civile le 17 mars 2011 rejette le pourvoi des consorts X pour la même raison que la Cour d’appel mais reprend aussi la mise en garde opéré par la Cour


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d’appel envers le notaire. Le notaire est tenu d’une obligation d’attirer l’attention des vendeurs sur les incidences fiscales car il ne pouvait pas ignorer que la ventilation du prix avait des conséquences fiscales au regard de la législation sur les plus-values. Il a donc commis une faute en effectuant cette répartition sans se concerter avec les vendeurs pour vérifier si les bâtiments d’exploitation pouvaient éventuellement relever des dispositions de l’article 150 D-2° du Code général des impôts. L’obligation de conseil parait s’appréhender comme une exigence de résultat économique. Un conseil qui ne donnerait pas la meilleure solution au point de vue fiscal à un client emporterait la responsabilité du notaire. FISCALITE Défaut d’indications sur les incidences fiscales d’une opération Première chambre civile de la Cour de cassation, 28 avril 2011, n°10-15712 La perte d’une chance de renoncer à une opération suffit à emporter la responsabilité du notaire.

(4) Cour de cassation, première chambre civile, 6 octobre 2011

Afin d’apporter leur fonds artisanal en société, les époux Y s’en sont remis aux conseils d’un notaire, M. X. La SARL Auto contrôle 2000 a donc été constituée par acte du 10 décembre 1998, l’opération d’apport ayant été envisagée sous le bénéfice des articles 809-1 bis et 151 octies du Code général des impôts. Ces deux articles prévoient une fiscalité privilégiée lors de l’apport d’une entreprise individuelle en société, à savoir, une exonération de

droits d’enregistrement en cas de détention des titres pendant trois ans et un report de plus-values. Ces derniers ont cependant été remis en cause par l’administration fiscale courant 1999 et 2001. Les époux Y ont alors assigné la SCP notariale pour manquement à son devoir de conseil sur les incidences fiscales de l’opération, sur le fondement de l’article 1382 du Code civil. La Cour d’appel d’Orléans a accueilli leur demande et condamné la SCP notariale à les indemniser dans un arrêt du 11 janvier 2011. La SCP notariale s’est pourvue en cassation, arguant l’absence de préjudice subi. Il n’est en effet pas démontré que les époux Y auraient renoncé à l’opération s’ils avaient été mieux informés des incidences fiscales. Le manquement au devoir de conseil du notaire peut-il être sanctionné lorsqu’il n’est pas certain que, mieux conseillés, ses clients auraient renoncé à l’opération litigieuse ? La première chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt du 28 avril 2011, confirme la position des juges du fond en ce que le manquement au devoir de conseil du notaire aboutit en l’espèce à la perte d’une chance pour les époux Y de renoncer à l’opération. Nonobstant l’incertitude de leurs motivations, la Cour estime que, mieux informés par le notaire, les époux Y auraient eu la faculté de renoncer à l’apport en société de leur fonds artisanal. Le préjudice subi par les époux Y réside donc dans la perte de chance de réaliser un choix éclairé. Sans avoir à se prononcer sur le lien de causalité la Cour se prononce positivement quant à la mise en cause de la responsabilité du notaire et confirme sa condamnation.

Une telle décision paraît sévère pour les notaires, quand bien même ils se rendent coupables d’un manquement à leur devoir de conseil. En effet, l’éventualité que les clients auraient tout de même réalisé l’opération s’ils avaient été informés de ses incidences fiscales semble inopérante en l’espèce. Une telle appréciation du préjudice subi se justifie par la qualité de profane des clients et par la gravité de la faute commise par le notaire dans son devoir de conseil. Toutefois, dans une hypothèse où ces mêmes clients auraient, de façon certaine, réalisé l’opération bien que mieux informés, il paraîtrait surprenant de caractériser le préjudice comme étant une perte de chance de renoncer à ladite opération. Il faut donc espérer que la jurisprudence s’en tienne aux hypothèses d’incertitude pour caractériser le préjudice de perte de chance de renoncer à l’opération. La même Cour d’appel (Orléans) nous rassure sur ce point en ce qu’elle n’a pas retenu la responsabilité du notaire dans une espèce où il était avéré que les clients auraient réalisé l’opération litigieuse bien que mieux informés (4) . FISCALITE Obligation pour le notaire d’informer ses clients sur les principes de droit fiscal Première chambre civile de la Cour de cassation, 6 octobre 2011, n°10-23294 Celui qui réalise « l’affaire de sa vie » ne peut raisonnablement s’estimer victime d’un quelconque préjudice. L’affaire, portée pour la seconde fois devant la Cour de cassation, concernait deux sociétés ayant passé des actes


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de vente devant notaire. Une promesse synallagmatique de vente (ou compromis de vente) sous condition d’authentification avait, en effet, été conclue le 21 novembre 1994, par laquelle la Société Aulico s’engageait à céder des terrains à bâtir à la Société SAE. Une partie du prix devait être payée en numéraire, l’autre par conversion en obligation d’édifier des constructions sur le terrain demeurant la propriété de la Société Aulico. Le 12 mai 1995, un acte authentique de réitération de ces accords était dressé par la SCP notariale Y. et B., assistante de la Société Aulico. Ce même jour, était dressé un acte par lequel la Société SAE vendait les locaux correspondants en l’état futur d’achèvement à la Société Aulico, laquelle était alors redevable de la TVA. Cette dernière s’était en outre engagée à rembourser à la Société SAE la TVA acquittée par celle-ci sur le coût des constructions à édifier. La Société Aulico avait ensuite cherché à obtenir la déduction de l’ensemble de la TVA réglée ou prise en charge. L’administration fiscale s’est opposée à cette double déduction, considérant le mécanisme mis en place par les parties comme une augmentation déguisée de prix et a procédé à un redressement de TVA. Une action en responsabilité contre la SCP notariale a alors été engagée par la Société Aulico, laquelle estimait ne pas avoir été informée des incidences fiscales des opérations réalisées. Il convenait ainsi de déterminer si l’omission, par les notaires, d’informations relatives aux incidences fiscales des opérations envisagées par une société, cliente, était de nature à enga-

ger leur responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du Code civil. Un premier arrêt de Cour d’appel donne gain de cause à la Société Aulico et condamne la SCP notariale à lui payer une somme correspondant au redressement fiscal dont elle a fait l’objet. La première chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 19 mars 2009 casse cette première décision et renvoie les parties devant la Cour d’appel d’Orléans, qui, le 22 avril 2010, rejette la demande de la Société Aulico, estimant que la faute de la SCP n’avait causé aucun préjudice de nature fiscale à ladite société. L’arrêt du 6 octobre 2011 rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation retient qu’en l’absence de préjudice subi par la Société Aulico, la responsabilité de SCP notariale ne peut être engagée. En effet, bien que la Société Aulico soutienne qu’elle aurait contracté à des conditions différentes si elle avait été dûment informée de l’impossibilité de déduction de la TVA, il est avéré que le montant de TVA que la requérante ne se serait pas engagée à supporter car non déductible, aurait été reporté sur le prix de vente des locaux. Il s’ensuit que la Société Aulico n’a subi aucun préjudice et que « même mieux conseillée, [elle] n’aurait pas renoncé à l’opération qu’elle avait présentée comme « l’affaire de sa vie ».». Les juges de la première chambre civile de la Cour de cassation, statuant sur le moyen annexe à l’arrêt, soulignent que la SCP notariale aurait dû informer sa cliente des principes de droit fiscal

« même les plus évidents ». Il n’est donc pas contesté que la SCP notariale a commis une faute dans l’exécution de sa mission professionnelle. Ce n’est que l’absence de préjudice, en l’espèce pour la demanderesse, qui vient faire obstacle à la mise en responsabilité du notaire. Ce dernier ne peut, en effet, être tenu de supporter la charge fiscale d’une opération à laquelle sa cliente n’aurait pas renoncé. On ne peut qu’approuver cette décision qui fait une application littérale des conditions générales de mise en œuvre de responsabilité. En conclusion, on constate que la jurisprudence en matière de responsabilité notariale évolue sans cesse. Cette évolution va dans le sens d’une extension de la responsabilité des notaires, ce qui s’explique par son intervention dans des domaines de plus en plus vastes du droit, mais aussi par l’extension du domaine du devoir de conseil et d’information. Travail réalisé par Gwenaëlle ARMENIER, David AVIGNON, Laura BATAILLE, Loubna BELLAAROUSSI, Marie-Emilie BONIS, Hélène BONTE, Guillaume BOULET. Master II Droit Notarial Promotion 2010-2011Faculté de droit de Montpellier www.lounotari.fr


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- La vente d’objet d’Art

- Défiscalisation

Point sur les mécanismes de défiscalisation

- Copieurs / Imprimantes

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tional. L’objectif consiste à ouvrir le débat et prolonger par des temps d’échanges et de discussions la réflexion engagée dans sa revue Propriétés intellectuelles. Le module du mardi 7 février 2012, consacré aux marques, sera l’occasion d’analyser les décisions les plus marquantes rendues depuis un an. Harcèlement moral La nouvelle donne

Actualité jurisprudentielle droit des marques

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Fusions Apports partiels d’actif, scissions 2e édition Jean-Yves Mercier, Rédaction des Editions Francis Lefebvre Thème : Droit > Droit privé > Droit commercial > Entreprises en difficulté Autre thème : Droit > Droit privé > Droit commercial > Sociétés et autres groupements Editeur : Francis Lefebvre Parution : 01/2012 Collection : Dossiers pratiques Francis Lefebvre ISBN : 978-2-85115-906-9 93,10 €



Journal du Village des notaires, No28