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“RENTtoBUY”

COS’E’ IL’ “RENT TO BUY” in Cooperativa. Questa nuova formula di contratto, il cui scopo è l’acquisto di un specifico bene – in assegnazione per il mondo delle Cooperative Edili – nasce dalla constatazione del momento molto particolare in cui versa il mercato immobiliare, determinato, in particolar modo, dalle svariate difficoltà che, chi vorrebbe comprare casa, incontra a causa delle restrittive politiche creditizie degli Istituti bancari. A risposta di questa difficile contingenza viene, appunto, incontro il “rent to buy in cooperativa”, ottima alternativa alla scelta dell’affitto tradizionale da parte di chi non può comprare casa, ma anche di chi non riesce a vendere il proprio vecchio immobile per acquistarne uno nuovo. Con questo contratto trovano un punto di incontro le esigenze di chi compra e di chi vende; nello specifico, per chi acquista i vantaggi sono svariati, in quanto il “rent to buy in cooperativa” permette di: -

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evitare di sprecare soldi in inutile affitti, anche per anni, nell’attesa di poter comprare casa; comprare comunque casa, in maniera sicura ed economica, anche per chi non ha immediata liquidità per chiedere un mutuo all’ 80% (soglia “psicologica” attuale per le Banche nel finanziamento di un acquisto immobiliare); evitare di dover chiedere una percentuale troppo alta di finanziamento alla propria banca, con tutti i relativi costi (di istruzione della pratica, assicurazioni e successive rate e interessi) che ne derivano, oltre che rispondere a tutte le richieste di garanzia imposte dagli istituti di credito per un mutuo fino al 100%; poter avere tutto il tempo necessario per vendere, al giusto prezzo, il proprio vecchio immobile, necessario all’acquisto della propria nuova casa; ridurre al minimo le spese iniziali accessorie all’acquisto, potendole suddividere in due momenti ben distinti; dilazionare, nel corso del contratto, parte dell’IVA dovuta per l’acquisto / assegnazione; poter vivere fin da subito nella propria casa nuova, senza dover necessariamente avere la capacità di pagarla tutta e subito; investire da subito una percentuale limitata dei propri risparmi, mantenendo, quindi, una parte di risparmi per far fronte a ogni piccolo imprevisto e emergenza che si potrebbe verificare nella quotidianità della famiglia;


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dilazionare, nel corso della durata del contratto, il costo dell’immobile prenotato, vedendosi alla fine decurtare per intero ogni versamento fatto; aver bisogno, al momento del rogito notarile, di una percentuale di mutuo nettamente inferiore di quanto si necessitava inizialmente, grazie proprio a tutti i versamenti mensili in acconto prezzo fatti nel corso della durata del contratto.

COME FUNZIONA Le fasi del il “rent to buy in cooperativa” sono poche e chiare, proprio perché questo è un modo semplice, sicuro ed economico di comprare casa al giusto prezzo. Questi, in breve, gli step per arrivare a comprare casa con questo contratto: 1.

DOMANDA DI AMMISSIONE SOCIO

Propedeutico all’acquisto dell’immobile, indipendentemente alla tipologia di contratto a cui ci si rivolge, vi è la domanda di ammissione a Socio delle Cooperativa da parte del soggetto o dei soggetti interessati a una specifica unità. Consiste nel pagamento di una tassa di iscrizione e relativa quota associativa a fondo perduto. Per ogni ulteriore chiarimento circa il funzionamento di una Cooperativa edilizia si rimanda alla relativa sezione del nostro sito. 2.

ATTO DI PRENOTAZIONE

E’ il contratto iniziale, similare al preliminare di compravendita tra privati, in cui vengono indicate in maniera univoca le caratteristiche dell’unità oggetto del contratto stesso, i suoi relativi dati catastali, unitamente alle schede catastali o disegni di progetto, i dati dell’intervento e della Cooperativa che lo propone, e, ben chiaro, viene fissato il costo dell’appartamento. Viene, inoltre, stabilito l’importo dell’acconto iniziale da versarsi alla firma del presente contratto (un minimo del 10% del costo) a titolo di caparra confirmatoria, viene poi stabilito il termine entro cui arrivare al rogito notarile, oltre all’importo delle rate mensili da versare sempre a titolo di acconto prezzo. 3.

DALL’ATTO DI PRENOTAZIONE / CONSEGNA ALL’ATTO NOTARILE

Unitamente all’atto di prenotazione si concorda la consegna dell’immobile prenotato con la consegna di tutte le relative certificazioni impiantistiche e tecniche previste dalla normativa vigente. Da quel momento il Socio Assegnatario potrà abitare nella sua nuova casa, senza dover aspettare il rogito definitivo, pagando le rate mensile stabilite precedentemente che andranno a costituire l’acconto sull’unità, unitamente al primo versamento, in maniera


tracciabile e identificativa, quindi a mezzo bonifico bancario o assegno bancario, per poi essere puntualmente riportate dal Notaio, nell’atto di rogito. Così si eviterà di dover sprecare anni di affitti ma di “investire” fin da subito di ogni versamento mensile che si farà. Le spese di gestione ordinarie e straordinarie dell'immobile e di esercizio, come ad esempio le spese condominiali (ordinarie, straordinarie e di consumo), ma anche le tasse e imposte, oltre a tutte le utenze sono di competenza del Socio Assegnatario (spese condominiali, TARES, fornitura elettrica, idrica, gas, etc.) in virtù del suo immediato godimento del bene. 4.

ATTO NOTATILE

Entro i termini stabiliti nell’atto di prenotazione si stipula il Rogito Notarile presso il notaio indicato dalla Cooperativa. Il Socio Assegnatario dovrà arrivare a quel momento con già avviata la propria pratica di finanziamento, tenendo conto, quindi, dei tempi tecnici di ciascun Istituto di Credito per l’erogazione di un mutuo. In questo momento il Socio Assegnatario dovrà provvedere al saldo dell’appartamento prenotato, il cui conteggio andrà a costituirsi dal costo stabilito inizialmente, decurtandovi tutte le somme versate nel corso della durata del contratto (versamento iniziale e versamenti mensili). Da ciò ne conseguono due delle maggiori agevolazioni di questa formula di contratto da parte del Socio Assegnatario, ovvero quella di poter suddividere le spese accessorie all’acquisto in due momenti, oltre all’I.V.A. dovuta per la compravendita, e quella di poter chiedere al proprio Istituto di Credito un finanziamento per l’acquisto dell’immobile, e conseguentemente delle rate di mutuo che dovrà versare alla Banca, nettamente inferiore rispetto a quanto avrebbe avuto bisogno in caso di acquisto immediato. Con l’atto notarile avverrà il definitivo passaggio di proprietà del bene e il Socio Assegnatario ne diverrà a tutti gli effetti proprietario, e da quel giorno ne potrà usufruire in pieno possesso.

QUANDO E’ CONVENIENTE Il contratto di il “rent to buy in cooperativa” differisce da un contratto tradizionale, ovvero “immediato” da alcuni punti sostanziali, ovvero: -

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Le spese accessorie sono suddivisibili in due momenti ben distinti, una parte al momento del primo atto di prenotazione, una seconda al momento del rogito notarile, vale a dire alla fine del periodo previsto dal contratto; La riduzione della necessità di mutuo per arrivare al saldo dell’immobile grazie ai versamenti mensili in acconto delle stesso, con conseguente congrua diminuzione delle relative successive rate e interessi da restituire alla Banca.


Questa particolare formula di contratto è specificatamente studiata, e quindi conveniente, in determinate situazioni in quanto permette di acquistare casa, realizzando i sogni di chi vorrebbe una nuova abitazione, ma che si scontra con oggettive difficoltà che, senza il “rent to buy in cooperativa”, gli impedirebbero di concretizzare i propri desideri. Questo contratto dev’essere visto come un contratto di acquisto: non dev’essere assolutamente confuso con un tradizionale contratto di locazione.

LOCAZIONE, ACQUISTO TRADIZIONALE o “RENT TO BUY” Queste sono le formule di contratti immobiliari che possono essere sottoscritti nella ricerca di una nuova casa. E’ importante capire appieno le differenze per scegliere la migliore per le proprie esigenze e possibilità. 1.

LOCAZIONE

Il contratto di locazione è un semplice e classico contratto di affitto, con un esborso iniziale minimo pari a tre mensilità a titolo di deposito oltre alle spese accessorie (spese di registrazione e spese di intermediazione immobiliari). Questo contratto, però, non permette in alcun modo di investire sui propri versamenti: tutto quanto speso nel corso del contratto andrà inesorabilmente perduto! 2.

ACQUISTO TRADIZIONALE

E’ il classico contratto di compravendita da sempre conosciuto, in cui, a seguito di un preliminare registrato – non obbligatorio per il mondo delle cooperative edilizie – con versamento di un acconto sul costo dell’immobile a titolo di caparra confirmatoria, segue un rogito notarile con immediato saldo del prezzo – in contanti e mutuo – con relativo pagamento di tutte le spese accessorie (tasse, imposte, agenzia d’intermediazione, notaio, spese di apertura del mutuo, istruttoria ecc..) e solo da quel momento si ha il passaggio del bene con le chiavi dell’appartamento. 3.

RENT TO BUY IN COOP.

Il contratto di “rent to buy in cooperativa”, detto anche “affitto con riscatto”, è un doppio contratto (di locazione e di compravendita) finalizzato all’acquisto del bene oggetto dello stesso. Chi sottoscrive questo contratto dev’essere determinato all’acquisto dell’appartamento approfittando del fatto che il pagamento a saldo dell’acquisto dell’immobile è “dilazionato” nel tempo a mezzo di versamenti mensili - locazioni in acconto prezzo, oltre a una caparra confirmatoria iniziale (e spese accessorie, di registrazione e di intermediazione). E’ quindi pensato per quella fascia di persone, sempre maggiore oggi giorno, che è costretta, a causa delle restrittive politiche di accesso al credito bancario di ripiegare, loro malgrado su una locazione che nel breve – medio termine si tramuterà in una quantità spropositata di denaro gettato al vento.


Ma è rivolto anche a tutti coloro che, pur potendo accedere al credito bancario, non hanno la liquidità necessaria per sopperire alla differenza fra costo dell’immobile e mutuo erogabile, considerando in più tutte le spese accessorie (tasse, imposte, agenzia immobiliare, notaio ..) della compravendita. Infine anche a chi ha un vecchio immobile da vendere per acquistare il nuovo e ha difficoltà a venderlo al giusto prezzo. In definitiva questo contratto è rivolto a chi vuole acquistare l’immobile di proprio interesse e non vuole sprecare soldi in affitti inutili e/o deve vendere, al giusto prezzo, il proprio vecchio immobile o che magari sono in attesa di vedersi svincolare somme di denaro da, ad esempio, polizze assicurative o fondi d’investimento, nel breve – medio termine, potendo in tal modo pianificare il proprio acquisto in tempi certi nella durata del contratto. Essendo quindi una vera e propria vendita, seppur “dilazionata” in un lasso di tempo ben specificato nell’atto di prenotazione, richiede quindi la possibilità del nostro Socio Assegnatario di accedere a un finanziamento e di essere in possesso di tutte le caratteristiche richieste dalle Banca per essere finanziati (ricordandosi sempre che l’importo di mutuo necessario al saldo dell’immobile a fine contratto sarà sempre fortemente inferiore a quello che sarebbe stato necessario alla sottoscrizione dell’atto di prenotazione).

Quindi il “rent to buy in cooperativa” è caratterizzato dal fatto che: -

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Tutte le somme versate sono acconti sul costo dell’unità prenotata, quindi non si tratta di una locazione tradizionale; Tutto l’importo versato nella durata del contratto (anticipo e versamenti mensili locazioni) viene interamente decurtato dal costo dell’appartamento stabilito inizialmente; mentre in un affitto tutte queste somme andrebbero interamente perse; I regolari pagamenti mensili previsti dal contratto costituiscono una valida documentazione storica oltremodo utile nel momento in cui ci si rivolge a una Banca per ottenere un mutuo, dimostrando conseguentemente di essere in grado, nel tempo, di sopportare una rata mensile di importo analogo; Le spese accessorie sono suddivisibili in due momenti ben distinti, una parte al momento del primo atto di prenotazione, una seconda al momento del rogito notarile, ovvero alla fine del periodo previsto dal contratto; La riduzione della necessità di mutuo per arrivare al saldo dell’immobile grazie ai versamenti mensili in acconto delle stesso, con conseguente congrua diminuzione delle relative successive rate e interessi da restituire alla banca.


dL s.r.l. | Rent to buy in Coop.  

Guida pratica - ma non certo esaustiva - di questa particolare formula di acquisto nel mondo delle Cooperative Edilizie. Sicuro ed economic...

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