Page 1

Jaarverslag 2008

Laris Wonen en diensten


Colofon Naam van toegelaten instelling Gemeente Adres en postcode Postbus en postcode Datum en nummer van het Koninklijk Besluit van toelating Laatste statutenwijziging Kamer van Koophandel Stichtingenregister Kamer van koophandel

: Laris Wonen en diensten : Montferland en Zevenaar : Kerkstraat 47, 6941 AE Didam : 66, 6940 BB : 16 juli 1968, nummer 74 : 29 februari 2008 (was 26 juli 2004) : Arnhem, 0904327 : Arnhem, 4105648


Publicatieverslag 2008

INHOUDSOPGAVE Pagina Het moet allemaal anders! En het kan ook allemaal anders!

1

1 Bericht van het bestuur

3

2 Verslag van de Raad van Commissarissen

9

Volkshuisvestingsverslag 3 Kwaliteit en verhuur van onze woningen

17

4 Vastgoedbeheer

21

5 Projectontwikkeling

25

6 Wonen, zorg en welzijn

33

7 Maatschappelijke verankering

35

8 Klachten en geschillen

39

9 Personeel en organisatie

41

10 FinanciĂŤn

45

Jaarrekening 11 Kengetallen

49

12 Fiscale positie

50

13 Geconsolideerde balans per 31 december 2008 (na resultaatbestemming)

52

14 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2008

55

15 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2008 volgens de indirecte methode

56

16 Grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling

58


Het moet allemaal anders! En het kan ook allemaal anders! Voor velen markeert de huidige crisis en de daardoor ontstane recessie een keerpunt in onze samenleving. We zien niet alleen het failliet van veel banken en bedrijven, maar van ons kapitalistische systeem waarin meer altijd beter is en dus onverantwoord op groei, groei en groei is gekoerst. Die groei kunnen we voorlopig wel even vergeten, toch? We moeten ons neerleggen bij stilstand en achteruitgang. Een kleinere taart, waarom gevochten moet worden met dezelfde spelers, betekend meestal maar één ding: bloedige concurrentie. Maar moet dat eigenlijk wel? Als we nu eens kijken naar de bedrijven die het ondanks alles goed doen, dan zien we dat zij niet redeneren in ‘meer’ en ‘minder’, maar juist in ‘anders’. Ze betrekken anderen, in het bijzonder hun klanten, nadrukkelijk bij de organisatie. Samen, in de zin van saamhorigheid, partnerschap en collectiviteit lijken de trend voor de komende jaren te worden. Kortom: weer genoeg inspiratie om mee aan de slag te gaan.

1


2


1.

Bericht van het Bestuur

Taak en werkwijze Het Bestuur is belast met het besturen van Stichting Laris Wonen en diensten (hierna: Laris), wat onder meer inhoudt dat zij verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de corporatie, de strategie, de financiering en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling en het beleid ten aanzien van deelnemingen van Laris. Het Bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Het Bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van Laris in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en de met haar verbonden onderneming en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij Laris betrokkenen af. Het Bestuur verschaft de Raad van Commissarissen tijdig alle informatie die nodig is voor het uitoefenen van de taak van de Raad van Commissarissen. Het Bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving, het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van Laris. Het Bestuur rapporteert hierover en bespreekt de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de Raad van Commissarissen. Besluitvorming door het Bestuur vindt plaats in het management team, dat bestaat uit de manager Klant en Markt, de manager Vastgoedbeheer, de manager Projecten en de manager Finance & Control. Iedere manager is verantwoordelijk voor de eigen afdeling en heeft daarnaast een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het geheel. Managers zijn dus integraal verantwoordelijk voor het grote beleidsveld waarop Laris opereert. Dit betekent dat zij moeten beschikken over kennis en vaardigheden op het gebied van de lokale woningmarkt, vastgoedbeheer, planning & control, HRM, maatschappelijk ondernemen, lokaal bestuur en operationeel management. De belangrijkste onderwerpen die in 2008 zijn besproken: • Periodieke managementrapportages; • Huurverhoging per 1 juli; • Interim rapportages accountant; • Rapportages m.b.t. de woningmarkt; • Personeel en organisatie; • Strategisch voorraadbeleid; • Projectontwikkeling; • Budget en jaarplannen. De missie van Laris In ons meerjarenbeleidplan “Meer dan gewoon wonen” hebben wij onze missie als volgt bepaald: Laris is een regionale volkshuisvester, die zekerheid in wonen biedt voor al zijn huurders. De klant staat centraal, zo luidt ons motto. We besteden bijzondere aandacht aan lage(re) inkomensgroepen, ouderen en mensen die zorg en begeleiding nodig hebben. Laris maakt zich sterk voor de ontwikkeling en behoud van goede bewoonbare buurten en wijken in de regio waarin we actief zijn. De missie uitgewerkt in concrete doelstellingen Laris geeft haar missie handen en voeten met de volgende kernwaarden: Zekerheid: Klanten mogen rekenen op een goede betaalbare woning in een aantrekkelijke, veilige en schone buurt. Dat betekent zekerheid bieden in wonen, service en diensten. Verscheidenheid: Laris wil zich inzetten voor een dorp met levendige woonwijken en een goed voorzieningenniveau. Een dorp in balans. Laris vindt het belangrijk dat er in het dorp plaats is voor wijken en buurten waar verschillende inkomensgroepen wonen, met allerlei typen huishoudens. Maatwerk: Iedere klant moet ons direct kunnen aanspreken. Of het nu gaat om huren, kopen of andere woondiensten. Maatwerk en keuzevrijheid staan daarbij voorop.

3


Regionaal: Laris wil een substantiële bijdrage leveren aan een goede huisvesting in de regio in de komende jaren. Betrouwbaarheid: Wij zeggen wat we doen en doen wat we zeggen. Met onze klanten, de overheden en maatschappelijk middenveldorganisaties gaan we uiterst zorgvuldig om. De concrete vertaling van de ambities van Laris is terug te vinden in de (meerjaren)begroting. Die geeft voor een bepaald jaar de concrete volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen (ook in termen van output) aan. De ambities van Laris bespreken we met de huurderorganisatie en andere stakeholders. Laris vindt het van belang transparant te zijn over haar prestaties. Onderstaand schema geeft voor een aantal belangrijke thema’s aan welke doelen we ons voor 2008 stelden, en de mate waarin wij geslaagd zijn deze doelen te realiseren.

Ambities en realisatie Laris Wonen en diensten Ambitie Volkshuisvestelijk Nieuwbouw verhuureenheden 4 (Gezondheidscentrum, Didam) Nieuwbouw koopwoningen 0 Verkoop bestaande voorraad 1 verhuureenheid Leefbaarheid Klachten overlast terugbrengen 50 klachten Budget leefbaarheid in % 0,61% huuropbrengst Aantal projecten ten behoeve van 15 projecten leefbaarheidverbetering Financieel Solvabiliteit Solvabiliteit Laris in 2008 > 20% Financierbaarheid en borgbaarheid Laris was in 2008 geheel activiteiten financierbaar met borging van het WSW

Realisatie 4 0 Ja 32 klachten 0,30% 13 projecten

Ja Ja

Het schema laat zien dat de realisatie van onze volkshuisvestelijke ambities ten aanzien van de bestedingen voor leefbaarheid nog fors achterlopen op onze doelstelling. Ten aanzien van onze financiële ambities zijn wij in staat gebleken de doelstellingen voor 2008 te behalen. Tevens ligt er ook een goede basis voor de komende jaren.

4


Andere prestaties van Laris in 2008 • Laris investeerde ruim € 2,6 miljoen in haar eigen huurwoningbezit (planmatig, mutatieonderhoud en woningverbetering). • Laris leverde in 2008 een medisch centrum op voor 25 disciplines in de 1e lijnszorg. • De huuromzet over 2008 van Laris is gestegen boven € 12 miljoen. • De bouw van 2 woonzorgcomplexen van in totaal 100 wooneenheden met voorzieningen in Giesbeek en Zeddam zijn gestart. Oplevering medio 2009. • De gerealiseerde huurverhoging per 1 juli 2008 bedroeg 1,6%. • Voorbereiding afgerond voor ontwikkeling van woonzorgcomplex in Angerlo, 26 wooneenheden. • Voorbereiding afgerond voor de bouw van ca. 31 woningen in Kerkwijk, 13 woningen in Loil en 21 woningen in Zeddam. Start bouw 2009. • Voorbereiding convenant met Gemeente Montferland afgerond. Vaststelling convenant door Raad begin 2009. • KWH Label behaalt. Betrekken van stakeholders Laris heeft veelvuldig contact met externe partijen op het gebied van zorg, welzijn, onderwijs en maatschappelijke zorg, de politie, enzovoorts. We overleggen dagelijks op verschillende niveaus met deze partijen, zowel op uitvoerend als bestuurlijk vlak. Met een aantal partijen overlegt het bestuur periodiek. Het gaat dan om: • de gemeenten waarin wij actief zijn; • huurdersorganisatie; • regionale koepels. Lokale verankering Laris is langdurig en intensief betrokken bij de wijken waar wij actief zijn. Met gemeenten in ons werkgebied worden prestatieafspraken gemaakt, gericht op de specifieke situatie in hun wijken. Laris houdt vast aan die strategie van lokale verankering. We zijn daarmee vaak ook als eerste op de hoogte van kansen die zich voordoen. Risicobeheersing en controlesystemen Het Bestuur van Laris is verantwoordelijk voor het opzetten en in stand houden van het stelsel van interne risicobeheersings- en controlemaatregelen. Deze systemen zijn bedoeld om een optimale beheersing van risico’s mogelijk te maken, maar kunnen nooit absolute zekerheid bieden. Laris heeft een op de woningcorporatie en haar bedrijfsvoering toegesneden intern risicobeheersingen controlesysteem, bestaande uit instrumenten als: - Risicoanalyses van de operationele en financiële doelstellingen - Kwaliteitszorg en zelfevaluatie - Handleidingen en procedures voor de inrichting van financiële verslaggeving - Een systeem van periodiek monitoren en rapporteren - Regulier overleg met accountant en fiscale adviseurs

5


Ook in 2008 hebben wij ons risicobeheersingsysteem geanalyseerd en beoordeeld. Rekening houdend met de genoemde beperkingen, zijn wij van oordeel dat de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen een basis vormen om met redelijke zekerheid te kunnen verklaren dat: • voldoende inzicht bestaat in de mate waarin wij onze doelstellingen bereiken; • wij ons houden aan geldende wet- en regelgeving; • de interne en externe rapportages betrouwbaar zijn; • er geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak zijn met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid. Nevenfuncties bestuur Laris De bestuurder van Laris bekleedt een onbetaalde nevenfunctie bij Stichting Serviceloket te Didam als commissaris. Indien de bestuurder nevenfuncties wil aangaan, worden deze vooraf ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. Ook voor structureel betaalde werkzaamheden wordt vooraf goedkeuring gevraagd aan de Raad van Commissarissen. Indien de bestuurder nevenfuncties uitoefent, zal een actueel overzicht worden gepubliceerd op www.laris.nl. Integriteit Het Bestuur hecht grote waarde aan integer handelen. Minstens zo belangrijk is dat de medewerkers van Laris integer handelen – en de waarde daarvan – uitstralen naar collega’s en klanten. Op verschillende manieren probeert het Bestuur integer handelen te stimuleren: • het Bestuur- en directiestatuut bevat regels voor de bestuurder over onverenigbaarheden in hun werkzaamheden en schrijft voor hoe zij moet handelen bij mogelijke gevallen van belangenverstrengeling. • Laris voert een personeelsreglement, waarin staat vermeld waaraan het personeel zich moet houden bij (onder andere) het aannemen van relatiegeschenken. Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen de wooncorporatie en de bestuurder moet worden vermeden. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van het Bestuur spelen, die van materiële betekenis zijn voor de wooncorporatie en/of de betreffende bestuurder, behoeven de goedkeuring van de Raad van Commissarissen. Over transacties met een tegenstrijdig belang wordt gerapporteerd in de Bestuursrapportage. In 2008 waren er bij de besluitvorming van het Bestuur geen onverenigbaarheden. Er zijn geen transacties geweest waarbij sprake was van een tegenstrijdig belang. Good Governance De Raad van Commissarissen en het Bestuur vinden “goed ondernemingsbestuur” (corporate governance) van groot belang en hechten grote waarde aan een transparant bestuur waarin de belangen van alle betrokkenen (stakeholders) op adequate wijze worden behartigd. De Raad en het Bestuur zullen de “Governance Code Woningcorporaties” hanteren. Naar het oordeel van de Raad en het Bestuur is deze code een goed instrument, dat tevens bijdraagt aan het vertrouwen in een eerlijke, integere en transparante woningcorporatie. De corporate governance-principes zijn neergelegd in documenten als: • de statuten van Laris; • het reglement van de Raad van Commissarissen; • de profielschets Raad van Commissarissen; • het bestuur- en directiestatuut; • het treasurystatuut; • het onafhankelijkheidsprotocol externe accountant.

6


Bestuurstoezicht Het toezicht op het Bestuur van Laris bestaat uit: • Intern toezicht door de Raad van Commissarissen. Zie hoofdstuk 2. • Extern toezicht door de minister van VROM. De minister richt zich voor zijn oordeel op de rechtmatigheid en doelmatigheid van de uitgaven, en op de financiële positie. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting adviseert de minister van VROM over dit onderwerp. • Horizontaal toezicht. Laris heeft de Aedes-code onderschreven. Daarmee kunnen andere corporaties Laris aanspreken op onze activiteiten. Tot slot Het Bestuur van Laris dankt de medewerkers voor hun inzet en de gerealiseerde prestaties in het afgelopen jaar. J.A.H. Peters Directeur-bestuurder

7


8


2.

Verslag van de Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van het Bestuur en van de algemene gang van zaken binnen Laris en de met haar verbonden ondernemingen en staat het Bestuur met raad en daad terzijde. De Raad van Commissarissen richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van Laris en de met haar verbonden ondernemingen en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van Laris en de betrokkenen af. De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor zijn eigen functioneren en heeft zijn taak en werkwijze vastgelegd in een gedragscode. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het beleid en de prestaties van het Bestuur van Laris. De Raad adviseert het Bestuur, is verantwoordelijk voor de benoeming (en eventuele schorsing of het ontslag) van de bestuurder en stelt de beoordeling en de arbeidsvoorwaarden van de bestuurder vast. De Raad van Commissarissen geeft eveneens de accountant opdracht voor de controle van de jaarstukken. De Raad van Commissarissen handelt op basis van de bevoegdheden die in de statuten zijn omschreven. De werkwijze van de Raad van Commissarissen is beschreven in een reglement. Toezichtskader Als toezichtskader gebruikt de Raad van Commissarissen onder meer het vastgestelde ondernemingsplan “Meer dan gewoon wonen” en de meerjarenbegroting. Daarnaast zijn het volkshuisvestelijk belang, het imago, de financiële betekenis van de plannen en de invloed op de risicosturing van Laris de toetsingskaders. De Raad moet haar rol als toezichthouder goed kunnen vervullen. Daarom legt het Bestuur onder meer een aantal voorgenomen besluiten vooraf ter goedkeuring voor aan de Raad van Commissarissen. Deze besluiten hebben onder andere betrekking op het jaarverslag en de jaarrekening, de begroting, het investeringsprogramma, de financiële meerjarenplanning, het treasurystatuut en -beleid, de samenwerking met derden en omvangrijke (des)investeringen. De statuten in samenhang met het directiestatuut geven exact aan welke voorgenomen besluiten vooraf aan de Raad van Commissarissen worden voorgelegd. Activiteiten van de Raad in 2008 De Raad van Commissarissen van Laris kwam in 2008 zes keer in een reguliere vergadering bijeen. Bij de vergaderingen van de Raad van Commissarissen was de bestuurder tevens aanwezig, behalve als onderwerpen aan bod kwamen met betrekking tot het functioneren en belonen van de bestuurder of de Raad van Commissarissen. Ten aanzien van belangrijke onderwerpen van financieel belang heeft de voorzitter veelvuldig gefunctioneerd als klankbord en adviseur naar de bestuurder. Een lid van de Raad heeft gesproken met de voorzitter c.q. het Bestuur van de huurdervereniging, waarbij de meerjarenonderhoudsplanning, het huurbeleid en de investeringsopgave voor de komende jaren aan de orde zijn geweest. Corporate Governance De Raad van Commissarissen hecht aan een deugdelijk ondernemingsbestuur, waaronder inbegrepen het integer en transparant handelen van het Bestuur, een goed toezicht op het ondernemingsbestuur en het afleggen van verantwoording over het gevoerde toezicht. Ze onderschrijft de Aedescode alsook de Governance code woningcorporaties, welke leidend is voor de inrichting van het ondernemingsbestuur en streeft daarbij tot een volledige toepassing van de code.

9


Daarbij wordt het principe “pas toe of leg uit” toegepast. Dit is vastgelegd in het reglement van de Raad van Commissarissen. Daar waar de best-practice bepalingen niet worden toegepast is dit weergegeven. Onderstaand zijn de hoofdlijnen van onze corporate governance structuur weergegeven. De door Laris gehanteerde corporate governance principes zijn neergelegd in afzonderlijke documenten waaronder: - Statuten van Laris; - Bestuur- en directiestatuut; - Profielschets van de Raad van Commissarissen; - Reglement werkwijze Raad van Commissarissen. In de profielschets voor de Raad van Commissarissen zijn opgenomen de kwalificatievereisten en de competenties voor individuele commissarissen. Elke Commissaris dient geschikt te zijn om de hoofdlijnen van het totale beleid te beoordelen. Elke commissaris beschikt over een specifieke deskundigheid, die noodzakelijk is voor de vervulling van zijn taak, binnen zijn rol in het kader van de profielschets van de Raad. Ook bij een herbenoeming worden deze profieleisen in acht genomen. Leden van de Raad van Commissarissen worden voor een periode van vier jaar benoemd met een maximale zittingsperiode van 12 jaar. Besluitvorming Het Bestuur heeft het afgelopen jaar de volgende besluiten ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad: • Jaarrekening en volkshuisvestingsverslag 2007; • Jaarplan 2009 en (Meerjaren)begroting 2009-2018; • Treasuryjaarplan 2008. • Besluit fusering twee werkmaatschappijen; • Aanbesteding nieuwbouwprojecten in Angerlo en Loil; • Aanbesteding domotica-investeringen door Larishof BV; • Aankoop woning ‘s-Heerenberg (€ 250.000-) t.b.v. nieuwbouw woonzorgcomplex; • Ontwikkeling Kerkwijk, samenwerkingsvoorstel Rotij/Wanrooij. In 2008 heeft de Raad zes maal volgens een vooraf opgesteld schema met het Bestuur vergaderd. Belangrijke onderwerpen op de agenda waren: • Personeel en organisatie; • Kapitaalstortingen/ financiering deelnemingen; • Benoeming tijdelijk bestuurder in verband met ziekte directeur; • Herstructureringsplannen en strategisch voorraadbeleid; • VSO overeenkomst/Vennootschapsbelastingplicht; • Convenant met de Gemeente Montferland; • Huurverhoging per 1 juli 2008; • Frequentie overleg met accountant. De Raad heeft tevens op 21 november 2008 zonder bestuurder vergaderd. In de vergadering is gesproken over het functioneren van de bestuurder en is een besluit genomen over de beloning van de bestuurder en is het rooster van aftreden aan de orde geweest en een lid van de Raad van Commissarissen is herbenoemd.

10


Benoeming Het huidige lid van bestuur is benoemd voor onbepaalde tijd. Ook nieuw te benoemen leden van het Bestuur zullen in principe worden benoemd voor onbepaalde tijd. Laris Wonen en diensten hecht groot belang aan de continuïteit binnen het Bestuur en heeft daarom best-practice bepaling II.2.1., inhoudende een benoeming voor een periode van 4 jaar, niet overgenomen. Aangezien het zittende Bestuur voor de invoering van de code is benoemd, is Laris gehouden aan deze arbeidsovereenkomst aangegaan voor onbepaalde tijd. De taak en werkwijze van het Bestuur en overige bepalingen aangaande het Bestuur zijn vastgelegd in een Bestuursstatuut. Beloning bestuurder in 2008 De beloning van de bestuurder voor zijn werkzaamheden voor Laris Wonen en diensten, is wat betreft hoogte en structuur zodanig dat gekwalificeerd bestuur kan worden behouden en aangetrokken. De beloning bestaat uit een vast en een variabel deel, waarbij het variabele deel is gekoppeld aan vooraf bepaalde, meetbare en beïnvloedbare doelstellingen. De beloningsstructuur heeft ten doel de belangen van Laris Wonen en diensten op middellange en lange termijn te stimuleren. Bij het vaststellen van de beloningsstructuur zijn de bepalingen en uitgangspunten van de commissie Izeboud nagenoeg geheel gevolgd. De vaststelling van de beloning van de bestuurder is een verantwoordelijkheid van de Raad van Commissarissen. Volgens de wet is alleen de beloning van die functies openbaar, waarbij de beloning in 2008 hoger was dan het gemiddelde salaris van een minister, maar dat is hier niet het geval. Bij Laris is de beloning geheel terug te herleiden naar één bestuurder. De stijging van het vaste loon van de bestuurder bedroeg per 1 januari 2008 1,9%. De omvang van de uitbetaalde variabele beloning was in 2008 nagenoeg gelijk aan 2007. De besluiten over de toekenning van het variabele salaris worden jaarlijks achteraf na vaststelling van de jaarrekening genomen. Er zijn in 2008 of eerder, conform de beleidsuitgangspunten van Laris, geen aandelen of leningen verstrekt aan het Bestuur. Evaluatie eigen functioneren Raad van Commissarissen In het verslagjaar is binnen de Raad van Commissarissen van gedachte gewisseld over een zelfevaluatie van het functioneren van de Raad van Commissarissen. Elke commissaris heeft hiertoe zijn eigen functioneren toegelicht en dit is uitvoerig besproken. Dit heeft ertoe geleid dat ter verbetering van het toezicht is afgesproken dat elke commissaris zijn eigen aandachtsbeleidsveld heeft gekregen. Bovendien is afgesproken twee maal per jaar met de accountant van gedachte te wisselen over de financiële risico’s van o.a. alle op handen zijnde projecten binnen Laris. Er zijn op dit moment geen functies vacant in de Raad van Commissarissen. Wel is aangegeven, dat indien en zodra een functie beschikbaar komt op welk gebied aanvulling gewenst is en ook de profielschets van deze functie is nader uitgewerkt. De Raad van Commissarissen is voorts van mening dat thans alle relevante deskundigheid in de Raad is vertegenwoordigd. Vergoeding Raad van Commissarissen 2008 De leden van de Raad van Commissarissen ontvangen een vaste honorering per jaar. De vergoeding komt overeen met wat gebruikelijk is voor een corporatie met de omvang van Laris. De belangrijkste overwegingen bij het beloningsbeleid zijn, dat de bestuurlijke organen historisch zijn gegroeid vanuit een pro-deo verhouding. Wel wordt onderkend dat corporaties zelfstandige bedrijven zijn geworden met een ruime mate van extern toezicht. Dat vraagt om een professioneel toezichtorgaan. In 2008 ontving de Raad van Commissarissen een vergoeding van in totaal € 25.300,-. Dit betreft honorarium en onkostenvergoeding. Het schema verderop geeft de vergoeding aan voor elke commissaris afzonderlijk in 2008.

11


Commissies van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft één commissie ingesteld, namelijk een Treasurycommissie. Deze commissie wordt gevormd door 2 leden van de Raad van Commissarissen, de bestuurder en de manager Finance & Control. De commissie is in 2008 twee keer bij elkaar geweest en heeft het treasuryjaarplan 2008 beoordeeld en vastgesteld, waarna het aan de Raad van Commissarissen is voorgelegd. Taak en werkwijze De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van het Bestuur en op de algemene gang van zaken in de wooncorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat het Bestuur met raad ter zijde. Het Bestuur legt vooraf ter goedkeuring voor aan de Raad: - De volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen - De operationele en financiële doelstellingen - De strategie om de doelstellingen te realiseren - De daarbij te stellen randvoorwaarden - Besluiten die de bevoegdheid van het Bestuur te boven gaan (de taken en verantwoordelijkheden zijn vastgelegd in het directiereglement) De Raad van Commissarissen richt zich bij de vervulling van haar taak naar het belang van de wooncorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de wooncorporatie en de betrokkenen af. De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren. Het Bestuur heeft - volgens goed gebruik - aan de Raad gepresenteerd: De meerjaren beleidsvisie “Meer dan gewoon wonen” De uitwerking van de operationele en financiële doelstellingen van Laris en de aan haar gelieerde ondernemingen. Deze zijn opgenomen in de meerjarenbegroting en het activiteitenplan De budgettaire uitwerking van de strategie om deze doelstellingen te realiseren De prestatie-indicatoren die gehanteerd zullen worden bij het meten van de geleverde prestaties Toezicht op het financiële beleid De operationele en financiële doelstellingen van Laris zijn de basis van de financiële meerjarenbegroting. Het Bestuur en management bepalen het kader en de voornaamste doelstellingen van het jaarbudget. Het budget 2009 is ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad en is in de vergadering van 17 december 2008 goedgekeurd. Het budget 2009 is opgenomen in de meerjarenbegroting 2009-2018, waarin in belangrijke mate aandacht is gegeven aan de realisatie van volkshuisvestelijke opgaven, investeringsplanning, financieringsbehoefte en financiële continuïteit van de organisatie. In de jaarlijkse begrotingsbehandeling worden steevast de volkshuisvestelijke onderwerpen, huisvesting primaire doelgroep, kwaliteit woningbezit, leefbaarheid tegen het licht gehouden. Het onderwerp Wonen en Zorg heeft bij Laris belangrijke aandacht getuige de omvangrijke projecten die al opgeleverd zijn en nog opgeleverd gaan worden.

12


Interne risicobeheersing en controlesystemen De Raad van Commissarissen heeft kennis genomen van de verklaring van het Bestuur betreffende risicobeheersing en de controlesystemen. De Raad heeft in 2008 regelmatig met het Bestuur gesproken over de kwaliteit van de risicobeheersing en de aandachtspunten t.a.v. de financiële verslaglegging en de beheersing van andere risico’s. De periodieke financiële verslaggeving vindt per drie maanden plaats en bewaakt de financiële en volkshuisvestelijke koers van Laris. De Raad heeft ook extern advies ingewonnen. De bevindingen hiervan zijn geïmplementeerd door het Bestuur. De Raad ziet erop toe dat het Bestuur de doelstellingen uit de statuten en meerjarenbegroting volgt, in het bijzonder dat Laris voldoende oog heeft voor haar sociale taak (goedkope huur voor sociaal zwakkeren, ouderen en jeugd) en dat de prestatieafspraken m.b.t. de bouwvolumes worden gerealiseerd. Laris beschikt over een treasury-statuut. Op basis van de in de meerjarenbegroting opgenomen en goedgekeurde plannen wordt jaarlijks een nieuw treasury jaarplan opgesteld en aan de treasury-commissie voorgelegd. Onafhankelijkheid commissarissen, integriteit en (neven)functies De Raad van Commissarissen is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het Bestuur en welk deel belang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. Ook het jaarlijkse overleg met andere informatiebronnen houdt de Raad van Commissarissen oog voor de integriteit binnen de Laris organisatie. • Overleg met management team In het overleg met het managementteam hebben de commissarissen zich een goed beeld gevormd hoe het management aankijkt tegen het ambitieniveau van Laris in relatie tot de organisatie. • Overleg met huurdersorganisaties In overleg met de huurdersorganisatie is ondermeer gesproken over de rol van de huurdersorganisatie naar de individuele huurder en de wijze van uitvoering van het door Laris aanbestede planmatig onderhoud. Gedragcode De zakelijke gedragcode bij Laris staat niet toe dat het Bestuur noch de leden van de Raad geschenken aannemen in ruil voor het bieden van enig voordeel aan derden. Dit voorkomt dat men profiteert van zakelijke voordelen die direct of indirect Laris toekomen of dat Laris nadelige gevolgen hiervan ondervindt. Er zijn geen overlappingen met (bestuurs)functies elders. Geen van de leden van de Raad is of was in dienst van Laris of onderhoudt direct of indirect een band met een van haar toeleveranciers of afnemers. Geen van de leden verleent (betaalde) diensten aan Laris anders dan die voortvloeien uit zijn lidmaatschap van de Raad. Laris verstrekt geen leningen aan de leden van de Raad, het Bestuur of medewerkers. Deskundigheid en samenstelling In de profielschets voor de Raad van Commissarissen van Laris Wonen en diensten zijn opgenomen de kwaliteitsvereisten en de competenties voor de individuele leden van de Raad van Commissarissen en randvoorwaarden voor het functioneren van de Raad als geheel. Elke commissaris dient geschikt te zijn om de hoofdlijnen van het totale beleid te beoordelen. Elke commissaris beschikt over een specifieke deskundigheid die noodzakelijk is voor de vervulling van zijn taak, binnen zijn rol in het kader van de profielschets van de Raad. De Raad van Commissarissen dient zodanig te zijn samengesteld dat hij zijn taak naar behoren kan vervullen. Een herbenoeming van een commissaris vindt slechts plaats na zorgvuldige overweging. Ook bij een herbenoeming worden de hiervoor genoemde profieleisen in acht genomen.

13


Leden van de Raad van Commissarissen worden voor een periode van vier jaar benoemd, waarbij als uitgangspunt wordt gehanteerd dat commissarissen maximaal twaalf jaar zitting kunnen hebben. De Raad van Commissarissen rapporteert in haar verslag dat naar haar oordeel de Raad zodanig is samengesteld dat deze zijn taak naar behoren kan vervullen, dat een profielschets is samengesteld en dat (her)benoemingen van leden van de Raad na een zorgvuldige procedure hebben plaatsgevonden. De Raad bestaat uit vijf leden die voor een periode van vier jaar worden benoemd en vervolgens voor twee zittingtermijnen kunnen worden herbenoemd. De samenstelling van de Raad is gedurende het verslagjaar niet gewijzigd. Samenstelling van de Raad van Commissarissen Naam lid

Dhr W.H.A.

Functie

Voorzitter

Geb.

Eerste

Benoemd

Her-

Beroep en / of

Ontvangen

jaar

benoeming

tot

benoem-

aandachts-

honorarium

baar

gebied

1956

1998

31-12-2010

Nee

Buiting Dhr. W.J. Tuil

Vice-

1950

2003

31-12-2011

Nee

voorzitter Dhr. H.J.v. d.

in 2008

Advocaat/

€ 8.925

juridische zaken

(Holding)

Directeur/

€ 5.187

adviseur

Secretaris

1943

1998

31-12-2010

Nee

Treasury

€ 5.187

Lid

1938

2003

31-12-2011

Nee

Directeur/

€ 5.187

Dhr. W.

Lid namens

1936

2002

31-12-2009

Nee

Huurderbelangen

Kooper

huurders

Locht Dhr. L. Brands

personeelszaken € 5.187

Rol van de voorzitter van de Raad van Commissarissen De voorzitter van de Raad van Commissarissen bepaalt de agenda en leidt de vergaderingen van de Raad, ziet toe op goed functioneren van de Raad en zijn commissarissen, draagt zorg voor een adequate informatievoorziening aan de commissarissen, zorgt ervoor dat er voldoende tijd bestaat voor besluitvorming, draagt zorg voor introductie- en opleidingsprogramma voor de leden, is namens de Raad van Commissarissen het voornaamste aanspreekpunt voor het Bestuur, initieert de evaluatie van het functioneren van de Raad van Commissarissen en van het Bestuur. De Raad van Commissarissen doet verslag van de uitvoering van de taakopdracht in het Verslag van de Raad.

14


Toezicht op de verbindingen Een deel van de activiteiten van Laris vindt plaats buiten de Stichting Laris, in andere rechtspersonen. Laris is direct en/of indirect 100 procentaandeelhouder van deze entiteiten. De Raad van Commissarissen ziet hierop als volgt toe: • De Raad van Commissarissen keurt vooraf de oprichting van rechtspersonen of het aangaan van samenwerkingsverbanden goed; • In de driemaandelijkse rapportage voor de Raad zijn de financiële en overige prestaties van deze entiteiten verwerkt. • De personen die bevoegd zijn om de rechtspersoon extern te vertegenwoordigen, zijn bestuurder bij Laris of in dienst van Laris. • Besluiten in entiteiten waarover de Stichting Laris overwegende zeggenschap heeft, worden in de praktijk ook ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen van de Stichting Laris. Namens de Raad van Commissarissen W.H.A. Buiting, Voorzitter

15


16


Volkshuisvestingsverslag 3.

Kwaliteit en verhuur van onze woningen

Ontwikkeling samenstelling en kwaliteit eigen bezit Het bezit van Laris is eind 2007 en in de loop van 2008 gestaag gegroeid. Dit komt voornamelijk door de toevoeging van Tesma en Waverlo van het complex Meulenvelden te Didam, welke eind 2007 is opgeleverd en het Gezondheidscentrum in Didam in februari 2008. het gezondheidscentrum bestaat uit 4 verhuureenheden, acht koopappartementen en een apotheek. In 2009 zullen de nieuwbouwprojecten in Giesbeek (Binnenrijk) en Zeddam (Hof van Varwijk) worden opgeleverd. Dit leidt uiteraard tot een verdere groei van de woningvoorraad. Naast de nieuwbouw wordt een belangrijk deel van het bestaande bezit geherstructureerd of gerevitaliseerd. Het betreft ongeveer 600 woningen, 40 tot 50 jaar oud. Deze zijn aan het einde van hun technische levensduur. In samenhang met de markttechnische levensduur en de economische levensduur wordt voor deze woningen een toekomsttraject ingezet. Het kan daarbij gaan om een keuze voor groot onderhoud, al dan niet aangevuld met woningverbetering/verandering. Er wordt ook onderzocht of er andere opties mogelijk zijn. In ieder geval wordt in deze gevallen ook altijd afgewogen of er moet worden gekozen voor sloop, sloop en vervangende vergelijkbare nieuwbouw, sloop en andersoortige nieuwbouw. De opvatting van de huidige bewoners speelt een grote rol bij de uiteindelijke beslissing die wordt genomen. De direct belanghebbenden maken dus deel uit van het besluitvormingsproces. De volkshuisvestelijke opdracht van Laris op lange termijn (zorg voor kwalitatief goede woningen en voldoende en betaalbare woningen) is echter minstens zo belangrijk bij de uiteindelijke keuze. Aan Laris de taak deze twee belangen met elkaar in balans te brengen. Samenstelling van het woningbezit Verspreid over Didam (inclusief de kernen Loil en Nieuw-Dijk) en de kernen Zeddam, Angerlo, Giesbeek en Lathum omvat het totale bezit 2.247 eenheden. Een overzicht van de verdeling over de verschillende kerkdorpen geeft het volgende beeld. Het verhuurbezit van Laris verdeeld naar woningtypen en kerkdorpen Woningtypen Didam Loil Nieuw- Zeddam Angerlo Giesbeek Dijk Eengezinswoning 1.112 34 56 53 149 HAT-woning 64 2 20 Seniorenwoning 166 24 25 1 25 32 Appartementen 333 21 17 Subtotaal In aanbouw 6 51 26 54 Garages/berging 46 3 Bedrijfsruimtes 27 3 Overige objecten 6 1 Totaal 1.754 66 81 77 104 275

Lathum 9 18

27

Totaal 1.413 86 291 371 2.161 137 49 30 7 2.384

De verhuureenheden van de dochtermaatschappijen van Laris zijn niet meegenomen in dit overzicht. Het betreft vastgoed in bezit van Laris op potentiële ontwikkellocaties en een commercieel appartement in Zeddam. Larishof B.V. is eigenaar van negen commerciële verhuurdereenheden, waarvan er eind 2008 vier verhuurd zijn. Verder heeft Larishof BV één woning langere tijd in de verkoop staan. Mabokiel B.V. (vanaf 1 januari 2009 Sterrenspoor B.V.) is eigenaar van 2 bedrijfshallen. PSI de Pietersberg B.V. heeft vier verhuurobjecten te ’s-Heerenberg.

17


Verdeling naar prijsklasse (woningen en woongebouwen Laris) Indeling van het bezit

Huurgrenzen 2008

2008 aantal

perc.

2007 aantal

perc.

2006 aantal

perc.

2005 aantal

perc.

Goedkoop

0 - 348,99

367

16,98%

383 17,72%

396 19,90%

429 21,50%

Betaalbaar

348,99 – 535,33

1.506

69,69%

1.505 69,65%

1.470 74,10%

1.459 73,20%

Duur (tot huurtoeslaggrens)

535,33 - 631,73

138

6,39%

128

5,92%

Duur (boven huurtoeslaggrens)

> 631,73

150

6,94%

145

6,71%

Totaal

2.161

2.161

118 1.984

6,00%

106 1.994

Verkoop en sloop van bestaande huurwoningen In het verslagjaar is één woning uit het bestaande bezit in Angerlo verkocht. Deze woning is enkele jaren geleden al eens aan de zittende huurders aangeboden. Deze waren op dat moment niet in aankoop geïnteresseerd. In 2008 zijn deze mensen op hun eerdere besluit teruggekomen. In overeenstemming met het eerder door Laris geformuleerde beleid zullen de komende jaren in Angerlo en Giesbeek nog circa 25 woningen worden verkocht. Laris verkoopt de woningen tegen marktconforme prijzen. Verhuren van woningen De voornaamste taak van Laris volgt uit de Woningwet. Deze wet is al meer dan 100 jaar oud en ze regelt de positie van toegelaten instellingen zoals Laris. De toegelaten instelling is een private organisatie die zich zelf de taak heeft gesteld zorg te dragen voor de volkshuisvesting. Daarbij gaat het natuurlijk over de kwaliteit, betaalbaarheid en de omvang van de woningvoorraad, voor Laris vooral in de gemeenten Montferland en Zevenaar. Het blijft echter niet alleen bij zorg voor het wonen. Laris houdt zich ook bezig op de prestatievelden leefbaarheid en wonen en zorg. De precieze uitwerking is vastgelegd in een algemene maatregel van bestuur. Deze is verwoord in het besluit beheer sociale huursector. Dat is het kader waarbinnen Laris haar activiteiten ontplooid. Veel mensen hebben om uiteenlopende redenen moeite met het voorzien in hun eigen huisvesting. Bovendien hebben ze bijna geen invloed op de leefbaarheid van hun woonomgeving of op de beschikbaarheid van welzijn en zorg, de betaalbaarheid van welzijn en zorg en de toegang tot welzijn en zorg. Het betreft hier vaak ouderen, mensen met lichamelijke of verstandelijke beperkingen en mensen met een laag inkomen. Ook nieuwkomers in de Nederlandse samenleving kunnen tot deze doelgroep worden gerekend. Zij zijn de kwetsbare groepen in onze samenleving. De invulling van de woonvraag, leefbaarheid van de woonomgeving en de organisatie van invulling van de zorgbehoefte is onze kerntaak. Voor het aanbod op het gebied van zorg en welzijn werkt Laris samen met andere instanties. Het betreft zorgaanbieders met een visie die past bij de opvattingen van Laris. Naast deze specifiek op onze doelgroepen van beleid gerichte taakstelling is Laris er ook voor klanten die kunnen kiezen voor woningaanbod in andere segmenten van de woningmarkt. Daarom is Laris actief in het segment van de verhuur van duurdere huurwoningen. Deze woningen vallen weliswaar buiten de kaders van de huurtoeslag, maar bevorderen de doorstroming en bieden de mogelijkheid middelen te verdienen die kunnen worden ingezet ten gunste van de volkshuisvestingsdoelen. Ook levert inzet van Laris op dit terrein economisch draagvlak voor product- en dienstverlening waarbij behoefte bestaat aan een bepaalde omvang van de kritische klantmassa. Voornamelijk onder de wat beter gesitueerde mensen vinden deze woningen goed aftrek. Er is echter altijd het risico van verzadiging van de markt. Het vraagt van Laris bovendien om een zekere kwaliteit van haar producten en dienstverlening.

18

5,30%


De woningmarkt Tendensen in de woningmarkt zijn verdergaande gezinsverdunning, stijging van de component energiekosten en andere aanvullende woonlasten, stijging van de kwalitatieve woningvraag, lichte afname van de vraagdruk, vooral in de duurdere segmenten en een steeds kortere woonduur voor veel klanten. Ook is er de nog steeds voortdurende wens van veel consumenten om een eigen woning te bezitten (en de bijbehorende fiscale bevoordeling van het eigendom door de hypotheekrenteaftrek) ten koste van de vraag naar huurwoningen. Uiteraard is 2008 ook het jaar van de crisis in de bancaire sector en de benedenwaartse prijsaanpassing van de koopsector: koopwoningen staan gemiddeld een jaar te koop en de prijzen staan onder druk. Dit geldt niet alleen voor bestaande koopwoningen maar ook voor nieuwbouw. Gezinsverdunning: we wonen met steeds minder mensen in een huis dat ook nog eens groter is. Stijging van woonlasten anders dan huur: de energiekosten stijgen in hoog tempo. De prijs van veel diensten en services zijn gerelateerd aan de prijs van een vat olie. De kosten van deze services en diensten stijgen daarom navenant. De invloed van Laris op deze component van de woonlasten is beperkt. Wel tracht Laris bij herstructurering de schil van een woning op een dusdanig isolatieniveau te brengen dat de bewoner bij normaal verbruik de mogelijkheid heeft om de energielast van woning te beperken. Daarmee kan (afhankelijk van het niveau van de energieprijs) een kostenbeheersing/besparing worden bereikt. Stijging van de kwalitatieve woningvraag: klanten verwachten steeds meer kwaliteit van de woning, zeker als de woning serieus is geprijsd. Werd een douche met een warm- en koudwaterkraan met opbouwleidingen als aanvaardbaar gezien, tegenwoordig is de standaard een thermosstatische douchemengkraan met inbouw waterleidingen. Toename van de vraagdruk in de huurmarkt, met name in het betaalbare deel: er lijkt een kentering op te treden in de vraagdruk op de huurwoningmarkt, mede onder invloed van de actuele economische situatie en het beleid van banken met betrekking tot eisen ten aanzien van zekerheidsstelling bij hypotheekverstrekking. De koopsector wordt voor sommige groepen woningzoekenden minder goed bereikbaar. Daarnaast is er, zeker voor starters op de koopmarkt, sprake van een kwantitatief tekort aan betaalbaar woningaanbod. Met de bouw van 24 starterkoopappartementen in het project Meulenvelden heeft Laris zich actief getoond om hier, lokaal, iets aan te doen. Voor 2009 staan bovendien een aantal grondgebonden starterkoopwoningen in Loil op het programma. De vraagdruk in het duurdere deel van het huursegment is beperkt. Dat is niet alleen een gevolg van de wens van veel mensen om een eigen woning te bezitten in plaats van een (duurdere) huurwoning te bewonen, maar ook van de aard en kenmerken van de plattelandskernen waar Laris werkzaam is (in vergelijking met de steden in de stadsregio Arnhem/Nijmegen). De belangrijkste verklaring hiervoor is in het feit dat de steden van oudsher een grote aantrekkingskracht uitoefenen op woningzoekenden, mede op grond van aanwezigheid van een woningvoorraad van een behoorlijke omvang (en dus keuzes) en de aanwezigheid van werk en voorzieningen. Afname van de woonduur: was het vroeger zo dat mensen een woning betrokken en er de rest van hun leven bleven wonen, tegenwoordig is men veel meer mobiel. De gemiddelde woonduur neemt af en daarmee neemt het aantal woningmutaties toe. Men verhuist gemakkelijker en vaker (vergelijkbaar met het feit dat men tegenwoordig ook vaker van werkgever wisselt).

19


Blijvende vraag en (fiscale) bevoordeling van koopsector boven huursector: het gevolg hiervan is een uitstroom naar de koopsector wanneer het woningaanbod, de rentestand en de woningprijsontwikkeling dat toelaat. Met al deze aspecten moet rekening worden gehouden bij de bepaling van de prijs en de kwaliteit van ons woningaanbod. Ook spelen voorkeuren van klanten voor locaties en woningtypes hierbij een rol. Voorts is er de invloed van het (te verwachten) aanbod van concurrerende organisaties in ons werkgebied. Het aantal woningweigeringen neemt ten opzichte van voorgaande jaren iets af. Weigeringen blijven ons echter een les omdat de klant daarmee aangeeft wat hij werkelijk wenst. De meest voorkomende reden is het uitblijven van een reactie van de woningzoekende op de aangeboden woning. Gelukkig stelt internet ons in staat om in toenemende mate de producten op de klanten te af te stemmen. Met behulp van onze internetsite werken we voortdurend aan een verdere verbetering van de informatievoorziening over de woningen naar klanten toe. Woonruimteverdeling Het aantal woningopzeggingen in 2008 bedroeg 134. Eén woning is verkocht, één mutatie betrof een deelhuuropzegging, drie mutaties hadden betrekking op een garage en één woning is niet meer verhuurd in afwachting van sloopplannen. Het aantal zuivere woningmutaties bedraagt 128, dit is 5,9% van het woningbezit (2007: 6,1%). Van deze mutaties zijn 10 woningen niet verhuurd op 31 december 2008. In 2008 werd voor 125 woningen in totaal 134 maal geadverteerd in Entree Magazine. Hierop kwamen 2.975 reacties van woningzoekenden binnen, gemiddeld 24 per woning (in 2007: 26 en in 2006: 32). Op de 34 geadverteerde seniorenwoningen/appartementen reageerden 571 kandidaten, gemiddeld 17 per woning (in 2007: 11 en in 2006: 12,5). Er zijn 23 woningen buiten de woonkrant om verhuurd: 5 woningen zijn verhuurd op basis van bijzondere omstandigheden. Verder zijn 3 woningen verhuurd op basis van indicatiestelling, 1 woning via woningruil en 12 verhuringen betreffen dure, vaker geadverteerde woningen. Bovendien zijn 2 statushouders/VVTV-ers gehuisvest. Aantal toewijzingen in 2008 Huurklasse (bedragen vanaf 1 juli 2008) Leeftijd

Inkomen

< € 200,70

€ 200,70 – € 631,73

> € 631,73

Totaal

Eenpersoonshuishoudens < 65 jaar

< € 20.600 > € 20.600

5 5

12 3

1 7

18 15

> 65 jaar

< € 18.525

0

2

2

4

> € 18.525

0

2

1

3

Meerpersoonshuishoudens < 65 jaar

< € 27.950 > € 27.950

3 1

9 5

12 39

24 45

> 65 jaar

< € 24.625 > € 24.625

0 0

2 1

1 9

3 10

14

36

72

122

Totaal

In dit aantal zitten woningen die in 2007 waren opgezegd en in 2008 zijn toegewezen en is exclusief de 10 woningen die nog niet verhuurd waren eind 2008.

20


4.

Vastgoedbeheer

Onderhoud In 2008 is de plankaart voor het strategische voorraadbeleid voor de kern Didam vastgesteld. De plankaart geeft antwoord op gebied van behoud, sloop en vervangende nieuwbouw. Het strategisch voorraadbeleid is een richting die Laris voor ogen heeft en zal per deelgebied nader worden bekeken en definitief ingevuld gaan worden. Woningen en complexen die behouden blijven moeten daarbij voldoen aan de door Laris gestelde basiskwaliteit. Het vastgoedbeheer is hierop afgestemd. Veiligheid, functionaliteit en marktpositie van de woning zijn hier onderdelen van. In 2008 is het woningverbeteringbudget ingevoerd. Het woningverbeteringbudget geeft ruimte om de gewenste Laris basiskwaliteit te kunnen uitvoeren. Middels het woningverbeteringbudget wordt voornamelijk op de extra kwaliteit aan de binnenzijde van de woning gestuurd. De primaire ruimten zoals: keukens, toiletten en badkamers. Verkoop van de bestaande voorraad, behoudens incidentele woningen, is geen speerpunt van Laris. In 2008 is er 1 woning verkocht. Laris enkelvoudig Uitgaven x € 1.000,Uitgaven per VHE Onderhoudsuitgaven 2008 2007 2006 2005 2008 2007 2006 2005 Serviceverzoeken 463 392 420 411 214 182 212 206 Mutatieonderhoud 472 839 697 629 218 388 351 315 Mutatie t.l.v. gerief 452 209 Contractonderhoud 190 188 204 193 88 87 103 97 Planmatig onderhoud 1.608 1.559 609 780 744 721 307 391 Totaal 3.185 2.978 1.930 2.013 1.473 1.378 973 1.009 In serviceverzoeken is een bedrag voor in totaal € 17.827 opgenomen dat betrekking heeft op uitgaven voor herstelwerkzaamheden aan riolering en straatwerk en aan dakwerkzaamheden. Voor deze uitgaven was geen budget opgenomen. Voornamelijk uit fiscale overwegingen worden de mutatie-uitgaven, conform de begroting 2008, gesplitst in onderhoudskosten om de woning in de oude staat te herstellen (mutatieonderhoud) en onderhoudsuitgaven om de woning te verbeteren (mutatie t.l.v. gerief). Tot en met boekjaar 2007 kwamen alle onderhoudsuitgaven ten laste van het resultaat. Om de uitgaven per verhuureenheid in 2008 te kunnen vergelijken met de uitgaven van de jaren ervoor dient rekening gehouden te worden met de mutatie-uitgaven die t.l.v. de geriefverbetering zijn gebracht. In bovengenoemde uitsplitsing is alleen rekening gehouden met de onderhoudsuitgaven van Laris. De onderhoudsuitgaven van de dochtermaatschappijen hebben geen materiële invloed op de onderhoudscijfers. De uitgaven per verhuureenheid worden berekend op basis van 2.161 woningen (2007: 2.161). Planmatig onderhoud Een groot deel van het planmatig onderhoud is besteed aan schilderwerk. 2008 was een jaar waarbij veel woningen gepland stonden in schilderwerk en houtrotherstel. Met name de kwaliteitsslag in houtrotherstel is dit jaar aanzienlijk geweest. Zoals ook in de voorgaande jaren is tijdens het schilderwerk ook een uitgelezen mogelijkheid voor de zittende bewoners gebruik te maken, om tegen een scherpe projectprijs, iso-glas te laten plaatsen als woningverbetering. In 2008 zijn er 416 woningen geschilderd.

21


Een aantal complexen, waaronder de dak-en gevelrenovatie van 22 woningen in de Kom, zullen in 2009 nog doorlopen in de uitvoering. Binnen het onderhoudsbudget 2008 zijn een aantal posten, waaronder de geplande asbestsanering, niet uitgevoerd. Dit heeft met name betrekking op de revitalisering van 28 woningen de Ziep welke in 2008 wel is aanbesteed maar nog niet tot uitvoering is gebracht. De werkzaamheden zullen starten in het voorjaar van 2009. Specificatie contract- en planmatig Onderhoud

Budget 2008

Schilderwerk, houtrot, hang- en sluitwerk Voegwerk Asbestverwijdering Dakgoten en -randen Schoorstenen en pijpen Luifels Plafond Vervangen CV-ketels Straatwerk Tuinonderhoud CV-contracten CV-contracten onderdelen Automatische deuren T.A.C. Lift en mechanische systemen Bijdrage VvE’s in onderhoud Onvoorzien

Totaal besteed

965.762 78.915 80.000 295.139 0 0 34.415 135.302 62.837 25.000 140.000 40.000 3.341 65.483 72.230 7.556 2.005.980

Resultaat

921.894 25.582 0 385.605 15.727 17.107 0 91.364 38.951 19.055 123.597 32.204 2.718 40.330 71.896 11.685 1.797.715

43.868 53.333 80.000 -90.466 -15.727 -17.107 34.415 43.938 23.886 5.945 16.403 7.796 623 25.153 334 -4.129 208.265

Serviceverzoeken (klachtenonderhoud) In het verslagjaar zijn er 1.705 (2007: 1.646) serviceverzoeken ingediend. Het klachtenherstel kostte € 463.000,- (2007: € 392.000,- ). Dit is ruim € 214,- per woning; in 2007 bedroeg dit € 182,- per verhuureenheid. Voor de afhandeling van de technische klachten maakt onze organisatie gebruik van de diensten van meerdere aannemers. Het merendeel van de klachten wordt binnen een week afgehandeld, spoedklachten binnen een dag. Het door Laris geformuleerde standaardkwaliteitsniveau van woningen zal door middel van planmatige aanpak moeten worden bereikt. Woningen worden ook bij mutatie op het basiskwaliteitsniveau gebracht. 300

200 Klachtenonderhoud per klacht

100

0 2008 2007 2006 2005 2004 2003

22


Mutatieonderhoud In 2008 zijn 128 woningen gemuteerd (in 2007 waren dat er 131). Een deel van de werkzaamheden in de gemuteerde woningen betreft afhandeling van regulier onderhoud. Een ander deel betreft schade aan het onroerend goed dat op kosten van de vertrekkende huurder moet worden hersteld. Tien woningen zijn in de laatste anderhalve maand van 2008 gemuteerd en nog niet verhuurd eind 2008. Eventuele kosten voor de mutatie van de woning zullen in 2009 vallen. Hiertegenover staat dat 16 woningen eind 2007 waren gemuteerd en waarvan de kosten in 2008 zijn gevallen. Aan de post mutatie onderhoud is in 2008 € 924.000,-besteed (in 2007 was dat € 839.000,-). Van de post mutatie is een bedrag van € 452.000 als verbetering bestaand bezit verwerkt. Deze uitgaven worden geactiveerd en (commercieel) in 15 jaar afgeschreven. Voor woningverbetering was een budget beschikbaar van € 1.359.200, uitgesplitst in € 431.000 mutatiekosten en € 928.200 aan geriefverbetering. Naast de mutatie-uitgaven van € 924.000 is € 381.000 aan woningen, niet zijnde mutatiewoningen, uitgegeven onder de noemer gerief. In totaal is in 2008 € 1.305.000 uitgegeven voor woningverbetering. De totale uitgaven overschrijden budget niet. In de begroting is echter uitgegaan van 150 mutaties en ongeveer 25 revitaliseringprojecten. In 2008 zijn zuiver 128 woningen gemuteerd en slechts 2 woningen vielen binnen een revitaliseringproject. De kosten hebben deels betrekking op opwaardering van de woningen. Tegenover de kosten van opwaardering door mutatie staat een verhoging van de contante waarde van de huur. Het beleid is om bij nieuwe toewijzingen de huur op te trekken naar 70% tot 75% van de maximaal redelijke huur (het precieze percentage per woning is gebaseerd op beleidskeuzes in het kader van strategisch voorraadbeheer). In 2008 bedragen de kosten € 7.221 (2007: € 6.403) per mutatie.

8000 7000 6000 5000 4000

Mutatieonderhoud per mutatie

3000 2000 1000 0 2008

2007

2006

2005

2004

2003

Woonservice Laris berekent abonnees op Woonservice een bijdrage per maand. Het bedrag is per 1 juli 2008 met € 0,10 verhoogd tot € 4,50 (incl. BTW). Het aantal deelnemers is gestegen van 1.484 ultimo 2007 naar 1.648 ultimo 2008. Deze stijging met ruim 11,1% (in 2007 een stijging van 11,9%) is zeer positief te noemen en onderstreept de behoefte van de klant hierin. De uitgaven over 2008 bedroegen € 87.850 excl. BTW (in 2007: € 76.431). Het aantal serviceopdrachten nam met 108 toe naar 1.226. De kosten per opdracht zijn ook gestegen van € 68 naar € 72,-. De opbrengsten van woonservice bedroegen € 72.086,- (excl. BTW). Per 1 juli 2009 zal het tarief minimaal inflatievolgend worden bijgesteld.

23


Glasfonds Huurders kunnen tegen betaling van een kleine bijdrage van € 1,40 incl. BTW per maand (per 1 juli 2008 met € 0,10 verhoogd) deelnemer worden van het glasfonds, een collectieve glasbreukverzekering. Eind 2008 telde het glasfonds 1.571 deelnemers. Ultimo 2007 telde het glasfonds nog 1.470 deelnemers. De meeste nieuwe deelnemers dienen zich aan bij het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst. De jaarlijkse uitgaven voor het glasfonds bedragen in 2008 € 17.953 en in 2007 € 28.549. De opbrengsten voor het glasfonds zijn als gevolg van meerdere deelnemers en een kleine prijsstijging gestegen met € 2.906 tot een bedrag ad € 21.257. Woningaanpassing voor bijzondere doelgroepen In het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO, voorheen Wet Voorziening Gehandicapten) zijn 5 woningen aangepast (in 2007: 8 woningen). De totale uitgaven bedroegen € 4.115 (in 2007 was dat € 14.000). De kosten worden door de gemeenten Montferland en Zevenaar vergoed. Naast deze 5 aanpassingen is er ook onderhoud geweest aan diversen stoelliften, ook dit wordt vanuit de gemeenten vergoed in het kader van WMO.

24


5.

Projectontwikkeling

Voldoende koop- en huurwoningen Laris heeft ca 2.250 verhuureenheden in de gemeente Montferland en Zevenaar in bezit. Al sinds enkele jaren is Laris zeer actief op het gebied van nieuwbouw. De reden hiervoor is dat wij onze taak om te voldoen aan voldoende huisvestingsmogelijkheden voor de doelgroepen van volkshuisvestingsbeleid serieus nemen. Een andere reden is ook markttechnisch en bedrijfseconomisch van aard; er is sprake van een vraagdruk en deze moet naar onze opvatting worden vervuld; de klant heeft een behoefte en Laris voorziet in die behoefte. De bedrijfseconomische overweging is dat Laris door groei klanten meer keuzes kan bieden, bovendien heeft een klant daardoor kans een wooncarrière bij Laris te maken. Wij houden daarmee klanten vast en dat is weer goed voor de bedrijfsvoering. Bovendien biedt dit Laris mogelijkheden een sterkere organisatie te vormen door kwalitatieve toevoegingen aan ons personeelsbestand. De belangrijkste markten voor Laris zijn starters op de woningmarkt en senioren. Ons nieuwbouwwoningaanbod zal daar dan ook voornamelijk op zijn gericht. Woonzorgontwikkelingen Laris is actief in het ontwikkelen van woonzorgcomplexen in de Liemers. Alle projecten worden met zorgpartijen gerealiseerd op basis van een gedefinieerd woonzorgconcept. Maatschappelijk ondernemen is onze missie. Maar als het gaat om wonen en zorg, gaat Laris nog graag een stap verder. Want wonen met zorg doe je samen. Met zorg- en welzijnsinstelling, met gemeente, politiek en met bewoners. Daarom nemen we initiatieven voor een gezamenlijke aanpak van kwetsbare groepen in de samenleving. Vooral door nauw samen te werken met een breed scala aan zorgaanbieders en welzijnsinstellingen. Daarbij zijn we ons bewust van de overeenkomsten en verschillen tussen de werelden van wonen en zorg. Een zorgaanbieder stelt eisen aan de huisvesting vanuit het perspectief van zorgverlening, terwijl Laris in eerste instantie kijkt naar de verhuurbaarheid en toekomstwaarde. Als natuurlijke partner die deels dezelfde klanten bedienen, kunnen we een brug slaan tussen die werelden en profiteren van elkaars kennis en expertise, zodat mensen de woning én de zorg krijgen die hen op het lijf geschreven is. En de kwaliteit van het leven voor velen verbetert. Waar woon- zorgen welzijnsfuncties samenkomen, wordt bouwen complexer. Meer partijen en verschillende financieringsstromen kunnen het proces bemoeilijken. Om die reden is de aanpak van Laris flexibel, pragmatisch en creatief. Levensloopbestendig en diversiteit zijn belangrijke peilers waar Laris rekening mee houdt bij het ontwikkelen. Om optimaal op wijzigende omstandigheden en behoeften in te spelen wordt er zoveel mogelijk getracht omkeerbaar/flexibel te bouwen. Zo zijn in veel gevallen verpleeghuisplaatsen zonder al te grote ingrijpen weer terug te bouwen naar zelfstandige appartementen. Alle woonzorgcentra van Laris worden aangesloten via een eigen glasvezelverbinding op een centrale computer. Deze verbinding stelt Laris en ook de dienstverlenende zorgpartijen in staat om op een efficiënte manier de bedrijfsvoering te kunnen voeren. Inspelen op veranderingen Laris ontwikkelt op basis van behoefte uit de markt. Voor alle projecten van starterwoning tot en met de woonzorgcomplexen zal de definitieve doorgang pas plaats vinden na voldoende verkoop en of op basis van langere huurovereenkomsten. Als Laris nieuwbouwplannen ontwikkelt, kijken we niet alleen naar het aantal en type woningen. We letten ook op de plek waar kan worden gebouwd, op de wijkvoorzieningen en de infrastructuur. Hierover worden afspraken gemaakt met de gemeenten.

25


Opgeleverde projecten in 2008 Gezondheidscentrum Didam Het gezondheidscentrum in Didam is als onderdeel van het woonzorgcentrum “Meulenvelden” in februari 2008 in gebruik genomen. De op de bovenste verdieping gelegen 8 appartementen zijn verkocht. In het Gezondheidscentrum zelf kan men terecht voor de meeste hulpvragen. Er werken veel disciplines samen, zoals tandartsen, huisartsen, psychologie, fysiotherapie, apotheek enz., met als doel de gezamenlijke zorgverlening zo goed mogelijk te laten aansluiten op de zorgbehoefte van individu of gezin. Het gezondheidscentrum is gericht op Didam en de kerkdorpen Loil en Nieuw-Dijk.

Lopende projecten en projecten in voorbereiding per 31 december 2008 Projectnaam Jaar oplevering Woonzorgcomplex Giesbeek 2009 Woonzorgcomplex Zeddam 2009 Starterswoningen in Loil 2009 Starters- en eengezinswoningen in Zeddam 2009 Vrijstaande woningen in Zeddam 2010 Woonzorgcomplex Angerlo 2010 Kerkwijk fase 1 in Didam 2010 Meulenvelden fase 3, Polstraat in Didam 2011 Lockhorststraat in Didam 2011 * Projecten van Laris Project- en ontwikkelingsgroep B.V.

Huureenheden 54 51 6*

26 21* 30 18

Koopeenheden

7* 16 * 5* 10*

Lopende projecten per 31 december 2008 Nieuwbouw woon- zorgcomplex Binnenweg Giesbeek In het centrum van Giesbeek realiseert Laris een woonzorgcomplex met 49 wooneenheden, vier commerciële verhuureenheden en een opvangplaats. Zorgaanbieder Diafaan zal hier straks 18 verpleegplaatsen huren, evenals de tijdelijke opvangplaats, twaalf zorgappartementen en een zorgsteunpunt. De overige 18 appartementen zullen door Laris zelf worden verhuurd. In het complex komen verder diverse voorzieningen zoals een restaurant, fysiotherapeut, recreatieruimte en een Rabobank. De bouw is inmiddels vergevorderd en zal naar verwachting in mei worden opgeleverd. De ingebruikname staat gepland voor medio juni. De 2- en 3 kamerappartementen variëren in grootte van 63m2 tot 85m2. De huurprijzen variëren afhankelijk van de grootte en ligging van de appartementen tussen € 492,- en € 645,- (exclusief servicekosten en diensten). Alle wooneenheden zijn inmiddels verhuurd.

26


Woonzorgcentrum Gerrit Varwijkplein Zeddam Laris ontwikkelt in het centrum van Zeddam een woonzorgcentrum met 51 woon/zorg appartementen. Door middel van de extra voorzieningen waaronder een kapsalon en ontmoetingsruimten wordt de leefbaarheid en voorzieningen niveau in Zeddam verhoogd. Bij dit project is rekening gehouden met flexibiliteit in indeling, hierdoor bestaat de mogelijkheid om in de toekomst andere doelgroepen te kunnen huisvesten. Het complex heeft de uitstraling van een woongebouw, niet van een instelling. We willen de term zorgwoningen niet gebruiken om niet teveel een zorgstempel op het gebouw te drukken. De doelgroep is senioren en lichamelijk gehandicapten in een gezonde mix van betaalbare woningen en woningen net boven de huurgrens. Zorgaanbieder Diafaan gaat na realisatie van het complex zorg verlenen aan 24 mensen in de categorie somatisch zieken en elf mensen in de categorie licht. Er wordt gehuisvest onder de noemer ‘kleinschalig wonen’. Dit houdt in dat de bewoners een volwaardig eigen appartement hebben en zelfstandig kunnen leven met waar nodig ondersteunende zorg. Elk appartement heeft haar eigen nummer en voordeur. Er is géén sprake van groepswonen en dus geen verpleeghuisfunctie. Indien gewenst kunnen de appartementen omgezet worden voor de vrije sector doordat er op ruime schaal geleefd gaat worden door de toekomstige bewoners. De overige appartementen zullen door Laris zelf worden verhuurd. Naar verwachting zal de bouw medio juni van dit jaar worden opgeleverd.

27


Woonproject Loil In kerkdorp Loil ontwikkelt Laris Project- en ontwikkelingsgroep B.V. een zevental ruime starterswoningen voor de verkoop en zes eengezinswoningen om toe te voegen aan het eigen woning bezit. Voor zowel de starterswoning als de eengezinswoning voor de verhuur is veel vraag. De bouwvergunning is verleend, de verwachte bouwstart staat gepland voor medio april 2009. Nieuwbouw 21 woningen Europaplein Zeddam In het centrum van Zeddam ontwikkelt Laris Project- en ontwikkelingsgroep B.V. op het voormalige Europaplein 21 woningen waarvan tien woningen voor starters. Van de 10 starterswoningen zijn eind 2008 negen woningen verkocht. De vrij op naam prijs voor deze woning bedraagt â&#x201A;Ź 172.000,-. Medio februari 2009 wordt begonnen met de start van in totaal 16 woningen. De woningen welke nog niet verkocht zijn worden ingezet als huurwoning. Met de bouw van de vijf vrijstaande woningen wordt gewacht totdat deze verkocht zijn.

Nieuwbouw woon- (zorg) centrum Angerlo In het centrum van Angerlo ontwikkelt Laris op het voormalige bedrijventerrein ABC-Schel 21 appartementen en vijf grondgebonden eengezinswoningen. Na een grote inmiddels afgeronde bodemsanering zal begin maart 2009 begonnen worden met de bouw. De totale bouwtijd zal 13 maanden duren. Alle wooneenheden zijn goed bereikbaar en toegankelijk ingedeeld. Verder worden de woningen voorzien van technologieĂŤn die het bewoners makkelijk maken om, als dat nodig is, snel een zorgverlener in te kunnen schakelen. Zorgverlener Diafaan zal in het complex als thuiszorgorganisatie de zorg verlenen. Voor de woningen hebben veel mensen zich aangemeld. Laris gaat begin februari 2009 over tot toewijzing van de woningen.

28


Projecten in voorbereiding per 31 december 2008 Woonproject Kerkwijk Laris Project- en ontwikkelingsgroep B.V. ontwikkelt mee aan de uitbreiding van Didam. De nieuwbouw locatie ligt tegen het centrum aan en wordt door middel van goede infrastructurele voorzieningen ontsloten. In totaal worden in 3 fasen 450 woningen gebouwd. Laris neemt voor haar rekening 135 woningen, waarvan 31 in de eerste fase. Van de 31 woningen in de eerste fase zijn 25 woningen aangemerkt als starterswoning. Begin 2009 zijn is dit project nog in het stadium van de voorcalculaties. Afhankelijk van de verkoopresultaten en de voorcalculaties zal de verdeling in huurwoningen en koopwoningen worden gemaakt. De verkoopresultaten zijn ook afhankelijk voor de verwachte bouwstart. Deze staat begin 2009 gepland op medio september 2009.

Uitbreiding woonzorgcentrum Meulenvelden, Polstraat te Didam Aan de Polstraat in Didam is Laris voornemens om op het voormalige schoolterrein een woonzorgproject te realiseren. Laris voldoet hiermee aan de capaciteitsuitbreiding zoals door de markt wordt gevraagd. In het complex komen 18 psychootgeriatrie verpleeghuisplaatsen en 12 somatische verpleeghuisplaatsen. Op de twee bovenliggende verdiepingen komen zorgappartementen. Het parkeren zal half verdiept onder het gebouw gebeuren. De verwachte bouwstart voor dit project is medio 2010. Woonproject Lockhorststraat Didam Aan de Lockhorststraat in het centrum van Didam is Laris voornemens om een woonzorg project te ontwikkelen. Het project bestaat uit 12 appartementen en 6 patiowoningen. Vanuit de zorginstelling heeft Laris het verzoek gekregen voor een capaciteitsuitbreiding van het aanliggende zorgproject de “Lockhorst” voor geestelijke en lichamelijke patiënten. Recent onderzoek geeft een tekort aan van ruim 40 woonplekken. De 6 patio woningen zijn zo ontworpen dat zij een geheel vormen met het groen. De woningen zijn ruim van opzet, goed bereikbaar en toegankelijk ingedeeld. Ook deze woningen worden voorzien van technologieën die het de bewoners makkelijk maken om, als dat nodig is, snel een zorgverlener in te kunnen schakelen.

29


Mogelijke ontwikkelingen Uitbreiding woonzorgcentrum Meulenvelden Laris onderzoekt momenteel de behoeftevraag voor uitbreiding van het in 2007 opgeleverde woonzorgcentrum Meulenvelden Didam. De mogelijkheid bestaat om op eigen gronden het complex aan de Kerkstraat uit te breiden met 13 appartementen. Een besluit hiertoe is afhankelijk van het marktonderzoek. Woonzorgcentrum Westervoort Laris heeft de mogelijkheid om in een nieuwbouwlocatie te Westervoort een woonzorgcentrum te ontwikkelen. Laris is momenteel met diverse (zorg)partijen hierover in overleg. De haalbaarheid voor dit project wordt onderzocht. Woonzorgcentrum ‘s-Heerenberg Aan de Plantsoensingel Zuid in het centrum van s’-Heerenberg is Laris voornemens om een woon(zorg)zone met ongeveer 80 tot 100 wooneenheden te ontwikkelen. Gezocht wordt naar een goede mix tussen eengezinswoningen en appartementen. De plint onder de appartementen biedt ruimte voor kleine zelfstandigen zoals een kapsalon en bakker en ruimten fysiotherapie De 2- en 3 kamerappartementen variëren in grootte van 63m2 tot 85m2. Alle appartementen zijn ruim opgezet, gelijkvloers en bevatten diverse aanpassingen en technische voorzieningen om volledige zorg in een appartement te kunnen leveren. De locatie is een voormalig industrieterrein in nagenoeg het centrum van s’-Heerenberg. Voor het ontwikkelen op deze locatie heeft Laris in samenwerking met Klaassen Projectontwikkeling een intentieovereenkomst getekend. Laris is momenteel bezig met een marktonderzoek. Gezien de huidige economische situatie zal het project in tijd worden doorgeschoven.

30


Woonproject Fluun noord Didam Laris is voornemens om in de toekomst het voormalige industrieterrein Fluun Noord aan het spoor te gaan herontwikkelen. Op deze locatie moeten rond de 300 woningen gerealiseerd gaan worden in combinatie met kleinschalige kantoren en winkeltjes. Doelgroep bewoners is een gezonde mix van betaalbare en woningen net boven de huurgrens. In samenspraak met de gemeente is er een totale gebiedsontwikkeling opgezet, de gemeente is voor het verkrijgen van subsidies aanjager en heeft hierover contacten met de provincie. Bestaande bedrijven moeten worden aangekocht en gesaneerd. Via de dochtermaatschappijen Mabokiel B.V. en PSI de Pietersberg B.V. heeft Laris de afgelopen jaren reeds grondsposities verworven in dit gebied.

31


32


6.

Wonen, zorg en welzijn

Leefbaarheid Sinds jaren stelt Laris een deel van haar budget beschikbaar ten behoeve van leefbaarheidmaatregelen. Deze inspanning is ingegeven door de vaststelling dat de verhuurbaarheid van woningen voor een groot deel wordt beïnvloed door de kwaliteit van de woonomgeving. Daarnaast volgt dit uit de statutaire taak van Laris. Op jaarbasis bedraagt dit budget 1 % (in 2008: 0,61%) van de bruto jaarhuur. In 2008 is dit bedrag onder andere aangewend om bij te dragen aan de verbetering van een aantal speeltuinen in diverse Didamse wijken. Ook is een deel van dit budget gebruikt bij te dragen aan de totstandkoming van een verbetering van de accommodatie van de Didamse voetbalvereniging DVC. Verder zijn een aantal subsidieverzoeken gehonoreerd van diverse groepen en organisaties die zich inzetten voor de samenleving en leefbaarheid in de gemeente Montferland de kernen van de gemeente Zevenaar waarbinnen Laris als woningcorporatie actief is. In alle gevallen worden uitkeringen getoetst aan het reglement van het Laris Leefbaarheidsfonds om vast te stellen of de uitkeringen die Laris in dit verband doet passen binnen de beleidsrichtlijnen die Laris daarvoor heeft geformuleerd. Welzijns- en leefbaarheidsoverleg Laris is deelnemer aan een gemeentelijk overleg over welzijn en leefbaarheid in de gemeente Montferland. Als één van de beheerders heeft Laris een groot belang bij leefbare en veilige wijken. Dit overleg dient als een platform waarop alle partijen die in de gemeente Montferland zijn betrokken bij het beheer van woonwijken en hun inwoners/gebruikers hun ervaringen en ideeën met betrekking tot het dagelijks beheer en het beheerbeleid met elkaar kunnen bespreken en afstemmen. Op uitvoeringsniveau is er nog steeds structureel bilateraal overleg met onder andere de politie en andere partijen met ordehandhavende bevoegdheid. Ook is er sinds jaar en dag een structurele betrokkenheid van Laris bij de meeste wijkplatforms in de gemeente Montferland. Wonen, zorg en welzijn 2008 was het jaar na de oplevering van het project Meulenvelden. Met Meulenvelden bouwt Laris aan een blauwdruk voor het wonen in combinatie met zorg en welzijn. Ouderen willen langer zelfstandig blijven wonen. Levensloopbestendige woningen en een toereikend dienstenpakket zijn daarvoor noodzakelijk. De extramuralisering bij zorginstellingen zorgt voor een stijgende vraag naar aangepaste huur- en/of koopwoningen. Met ons beleid proberen we de wachtlijsten in te korten. Dat doen we door het aanbod van zorgtoegankelijke woningen te vergroten, waarbij wonen, zorg en dienstverlening goed op elkaar worden afgestemd. In 2008 is daarnaast gestart met de bouw van een woon-, zorg- en welzijnszone in Giesbeek, Binnenrijk genaamd. Dit project wordt medio 2009 opgeleverd en biedt de kern Giesbeek een moderne voorziening vol met de nieuwste domoticatechniek die de bewoners van het dorp in staat stelt om in het eigen dorp oud te worden met behoud van zoveel mogelijk zelfstandigheid, maar ook met de zekerheid van goede zorg en uitstekende voorzieningen. Ook in de kern Zeddam is in 2008 gestart met de bouw van een middelgroot woon,- zorg,- en welzijnsproject. De naam is Hof van Varwijk. Net zoals in Giesbeek stelt deze hypermoderne voorziening (met uitgebreide toepassing van domoticatechniek) de inwoners van Zeddam in staat om, ook als het wat minder gaat door de gebreken van de ouderdom, in de eigen vertrouwde omgeving te kunnen blijven wonen met behoud van de eigenheid, waardigheid en, zoveel mogelijk, zelfstandigheid.

33


Diensten van Larishof In 2008 is Laris via de besloten vennootschap Larishof, een dochter van Laris, gestart met het aanbieden van commerciële diensten. Dit in eerste instantie vooral aan klanten in het project Meulenvelden en op korte termijn ook voorzien in de nieuwbouwcomplexen in Giesbeek, Zeddam en Angerlo. In de toekomst krijgen alle bestaande en nog te ontwikkelen vastgoed van Laris aandacht hiervoor. Uiteraard wordt daarbij per project bepaald of levering van alle diensten aan alle klanten in alle woningen interessant is. Het betreft bijvoorbeeld levering van energie en water, telefonie, bandbreedte voor internet, een televisiesignaal, huismeesterdiensten, levering en plaatsing van zonwering, levering van vloerbedekking en wandbekleding. Inmiddels zijn ook al langer bestaande diensten in de rechtspersoon Larishof B.V. ondergebracht. Over het algemeen geldt dat Laris voor commerciële dienstverlening, producten en diensten gebruik maakt van haar dochter Larishof B.V. Larishof B.V. heeft uiteraard niet alleen inkomsten uit dienstverlening en commerciële verhuur. In veel gevallen zijn er aanzienlijke aanloopkosten gemaakt die drukken op de exploitatie van Larishof B.V. Vooralsnog is de exploitatie van deze vennootschap negatief. Door een beleid dat is gericht op toename van klanten en op omzetvergroting, terwijl tegelijk wordt gezocht naar kostenbeheersing en kostenbesparing, is de verwachting dat Larishof B.V. vanaf 2009 positieve kasstromen genereert.

34


7.

Maatschappelijke verankering

Kwaliteit van de dienstverlening Laris wil zich verbeteren, Laris wil zich verder ontwikkelen tot een klantgerichte, efficiënte en slagvaardige organisatie met het doel onze klant steeds beter van dienst te kunnen zijn. Ons motto is: “Meer dan gewoon wonen”. Keuzevrijheid voor klanten is van groot belang. Dit komt onder andere tot uitdrukking bij het plaatsen van bijvoorbeeld keukens en sanitair volgens keuze van klanten. Dit beleid strekt zich ook uit tot kwaliteit van onze dienstverlening zoals die door onze klanten wordt beleefd. KWH Sinds 2006 wordt Laris periodiek beoordeeld door het instituut KWH (Kwaliteitslabel Woningcorporaties Huursector). KWH heeft als doel de kwaliteit van de dienstverlening te bevorderen van corporaties in het algemeen en de aangesloten corporaties in het bijzonder. Aan de hand van metingen bepaalt KWH of corporaties voor het KWH-Huurlabel in aanmerking komen. Ook na het behalen van het label wordt de dienstverlening periodiek onderzocht. Voorbeelden van de te meten onderdelen zijn: corporatie bezoeken, woning betrekken en reparatie uitvoeren. Verder geeft de huurder (daarom gevraagd in een enquête) een oordeel over de ondervonden dienstverlening van Laris op een aantal werkgebieden. Voor Laris is het doel van de deelname aan het KWH-onderzoek om zicht te krijgen op de zwakke kanten in onze dienstverlening en om gericht verbeteringen te kunnen doorvoeren. Sinds begin 2008 is Laris KWH gecertificeerd. Telkens terugkerende audits moeten duidelijk maken op welke onderdelen van haar dienstverlening Laris de nadruk moet leggen om het label te behouden en om zich te verbeteren. Informatie en communicatie Laris heeft te maken met soms bijna tegenstrijdige korte termijn belangen en doelstellingen. Zo is de zittende klant niet altijd geïnteresseerd in de lange termijn doelstellingen van Laris, terwijl de visie op de toekomst mogelijk voorbij gaat aan de dagelijkse zorgen van onze klanten. Ook is het voornaamste product dat Laris biedt omgeven met emotie; het gaat om je huis, je thuis, de plaats waar je verleden ligt of waar je een toekomst wilt opbouwen. Dit leidt tot een grote betrokkenheid van mensen. Dat vraagt van Laris om goede en zorgvuldige communicatie; alle medewerkers van Laris moeten op verschillende momenten en in diverse situaties en bij verschillende partijen keuzes toelichten, beleidsuitgangspunten verdedigen, lange termijndoelstellingen benoemen en standpunten innemen. Dit is niet altijd gemakkelijk, misverstanden liggen op de loer en onduidelijkheid over plannen en uitvoering zijn een risico. Laris is zich terdege bewust van het belang van informatievoorziening en communicatie. Dit vraagt om medewerkers die dit belang herkennen en erkennen en hun handelen daarop afstemmen. Er is daarom veel aandacht voor de communicatiekwaliteit van onze medewerkers en voor een doelmatige inzet van de communicatiemiddelen. Dit komt tot uiting in de implementatie van hardware en software zodat alle processen binnen de organisatie Laris efficiënter kunnen verlopen en alle medewerkers op ieder moment geïnformeerd kunnen zijn over de stand van zaken van (elementen in) de bedrijfsprocessen. Goede communicatie met huurders en bewoners in de werkgebieden van Laris is een belangrijke voorwaarde voor een goede klanttevredenheidsscore. Laris informeert op verschillende manieren. Via het periodiek verschijnende tijdschrift Spatie wordt iedereen in het werkgebied uitgebreid geïnformeerd. Spatie omvat informatie over onze beleidskeuzes en de activiteiten van onze corporatie, afgewisseld met interviews en algemene informatie over ons werkgebied. Voor Spatie wordt een bladplan gehanteerd dat is gericht op een zo breed mogelijk publiek en dat dient als middel om te zorgen voor een aangename tijdsbesteding.

35


Ook is communicatie via internet op de site www.laris.nl belangrijk voor onze dienstverlening. Klanten kunnen inloggen om bepaalde zaken online te regelen. De interactieve dienstverlening door Laris wordt naar de toekomst steeds verder uitgebreid en geoptimaliseerd. Internet is de deur naar Laris die dag en nacht openstaat, de klant bepaalt wanneer Laris voor hem beschikbaar is. Huurdervereniging In 2008 is drie keer een vergadering gehouden met het bestuur van huurdervereniging de Schakel. De agendapunten gaan over allerlei zaken met betrekking tot beheer en beleid van Laris en lokale, regionale en landelijke ontwikkelingen op het gebied van wonen, welzijn, zorg en dienstverlening. Een niet limitatieve opsomming van de voornaamste vergaderpunten: onderhoud en (gerief)verbetering van woningen, huurbeleid 2008/2009, herstructurering- en onderhoudsprojecten, nieuwbouwprojecten, woningmarktontwikkeling, samenwerkingsovereenkomst, energielabel en energiemaatregelen door Laris, Overlegwet, domotica, inregelen van het project Meulenvelden, statutenwijziging Laris, wijzigingen in de organisatie Laris, reglement klachtencommissie Laris, verzoeken en vragen vanuit diverse bewonerscommissies, Laris jaarverslag 2007, politieke ontwikkelingen met betrekking tot de corporatiesector, ontwikkelingen binnen KR8-verband, exploitatie 2008 en begroting 2008 van de Schakel, ontwikkelingen vanuit de diverse wijkplatformen en wijkschouwen, activiteitenplan 2008, bestuurssamenstelling De Schakel. Bewonerscommissies Er is in 2008 sprake van regelmatig overleg tussen Laris en enkele bewonerscommissies. De meest structurele contacten worden onderhouden met de bewonerscommissie Panhuis en met de bewoners commissie Waverlo/Tesma. De inhoud van het overleg betreft vooral aanloopproblemen, technische onvolkomenheden en procedurele en beleidsmatige aangelegenheden die samenhangen met de diensten en de beleidskeuzes van Laris. Een ander voorbeeld is een structureel overleg met vertegenwoordigers van de seniorenraad Angerlo. De overleggen hebben een informeel en vriendelijk en opbouwend karakter. Vanuit een opvatting over het nut en de noodzaak van betrokkenheid van klanten en bewonersparticipatie blijft Laris ook in de toekomst proberen om bewonersoverleg te onderhouden en daar waar mogelijk te activeren. Wijkplatforms Met de meeste van de acht verschillende wijkplatforms in Didam (in Giesbeek, Angerlo, Lathum en Zeddam zijn geen wijkplatforms waar Laris bij is betrokken) wordt door Laris structureel overleg gevoerd. Naast Laris is er altijd een vertegenwoordiger van de gemeente Montferland en de politie aanwezig bij de vergaderingen van de wijkplatforms. Een van de doelen is om signalen vanuit de samenleving op te pikken en om te informeren over het beleid en de doelstellingen die Laris beoogt te bereiken. Wijkplatforms zijn de ogen en oren van de wijk. Deze wijkplatforms bestaan uit een vertegenwoordiging van een aantal bewoners, zowel huurders als ook mensen met een eigen woning, die zich betrokken voelen bij het wel en wee van hun wijk en die zich willen inzetten voor een leefbare wijk. De wijkplatforms variĂŤren van omvang en samenstelling, ook bestaat er verschil in de wijze van organisatie en de onderwerpen die men met elkaar bespreekt. Zij kunnen meningen peilen (middels enquĂŞtes/gesprekken) onder de buurtbewoners, om een, door zoveel mogelijk mensen gedragen, plan uit te laten voeren. Er is door de gemeente Montferland voor deze manier van werken gekozen om snel een zichtbaar resultaat te behalen. Daarnaast is wijkgericht werken een aanpak die dient om de kloof tussen de burger en de lokale overheid te verkleinen. Een greep uit de onderwerpen waar wijkplatforms zich over buigen: verkeer, veiligheid, verlichting, groenvoorziening, parkeren, vuil op straat, speeltuinen, riolering, reconstructies, leefbaarheid, wonen, projectontwikkeling in buurten en wijken, woningbeheer.

36


Wijkschouw Het wijkplatform benut met enige regelmaat het instrument wijkschouw. Een wijkschouw is een wandeling door een wijk van een groep mensen die is samengesteld uit deskundigen die te maken hebben met het reilen en zeilen van een woonwijk. Dit zijn onder andere beroepskrachten, aangevuld met een vertegenwoordiging van bewoners uit het betreffende wijkplatform. In 2008 zijn (opnieuw) enkele wijken geschouwd. De belangrijkste doelstellingen zijn betere contacten tussen beheerders en bewoners, effectievere aanpak van de gesignaleerde knelpunten en problemen en nazorg door de gezamenlijke betrokkenheid bij het uitvoeringsresultaat. De ervaring leert dat deze doelen voor alle betrokkenen worden bereikt. Het resultaat is effectiever beheer en meer betrokkenheid en tevredenheid bij bewoners. Op deze wijze proberen we als Laris ons inzicht te vergroten in dat wat speelt onder de bewoners van buurten en wijken. Bovendien geven we op deze wijze mede gestalte aan onze verantwoordelijkheid met betrekking tot het (mede) beheer van (delen van) de diverse kernen in ons werkgebied. Heel vaak zijn de signalen gericht op het beheer door gemeente en politie. Over het beheer door Laris wordt over het algemeen vrij weinig opgemerkt. En daar waar Laris iets zou moeten doen worden de acties over het algemeen snel doorgevoerd. Samenwerking met derden Laris heeft contacten met vele partijen, lokaal, regionaal en landelijk. Een korte opsomming in willekeurige volgorde: Overheid en gemeenten Met de gemeenten Montferland en Zevenaar heeft Laris op bestuurlijk en ambtelijk niveau regelmatig en structureel overleg. Laris is vertegenwoordigd in diverse werkgroepen. In 2008 hebben we met beide gemeenten onder meer gesproken over het volkshuisvestingsbeleid, woonruimteverdeling, leefbaarheid, wijkvernieuwing, huurtoeslag, woonwagens, huisvesting van statushouders en mensen uit de generaal pardon regeling, onderhoud- en herstructureringsplannen, nieuwbouwlocaties, projecten van wonen, zorg en welzijn, Meulenvelden, een convenant Wonen en regionale ontwikkelingen. Het overleg heeft tot doel om onderling een betere afstemming te bereiken en een gezamenlijk gedragen aanpak te realiseren. Zorginstellingen Laris heeft overeenkomsten met verschillende regionaal werkzame zorginstellingen. De afspraak is dat onze corporatie woningen bouwt terwijl de zorginstelling de zorg voor haar rekening neemt. Laris zet zich in voor meer samenwerking op lokaal en regionaal niveau met meerdere instellingen op het gebied van ouderen en gehandicaptenzorg. We willen daarmee de keuze mogelijkheden voor onze doelgroep vergroten. In de afgelopen jaren is samengewerkt met de zorginstellingen om het langer zelfstandig wonen voor de doelgroepen van de verschillende partijen mogelijk te maken. In het kader van extramuralisering zorgt Laris ervoor dat aan bewoners van zorginstellingen met voorrang woningen worden toegewezen. Stichting Welzijn Ouderen Montferland Met de stichting Diafaan heeft Laris samengewerkt aan uitwerking van een serviceloket voor wonen zorg en welzijn in Meulenvelden, Servicepunt genaamd. In het voortraject is ook de gemeente Montferland en het SWOM hierbij betrokken geweest, maar deze partijen hebben voortijdig afgehaakt. Gezamenlijk met Diafaan heeft Laris de opbouw van het serviceloket doorgezet. In de loop van 2008 heeft de SWOM er uiteindelijk toch voor gekozen om bij wijze van proef een medewerker voor een aantal uren in het Servicepunt te detacheren.

37


In 2008 is onder leiding van een nieuw aangetrokken manager serviceloket gewerkt aan drie pijlers: de organisatie van welzijnsactiviteiten voor alle Didammers in Meulenvelden, de vergroting van de aantrekkelijkheid van het Servicepunt als winkel voor klanten en de vergroting van inhoudelijke kennis van medewerkers van het Servicepunt teneinde een rol te kunnen vervullen in de keten die klanten helpt met vragen en behoeftes op de gebieden wonen, zorg en welzijn. 2009 zal in het teken staan van extra inzet om resultaten te behalen op alle drie genoemde terreinen. Inmiddels heeft de SWOM aangegeven zowel operationeel als bestuurlijk volwaardig in het Servicepunt te willen participeren. Corporaties in de regio In de regio werken wij samen met collega corporaties. In KAN-Oost wordt regulier overleg gevoerd en kennis uitgewisseld. Daarnaast vindt er regionaal overleg plaats in een samenwerkingsverband van 8 corporaties in het Knooppunt Arnhem Nijmegen: KR8. Dit laatste samenwerkingsverband is een combinatie van grote en kleine corporaties, stedelijk werkzaam en werkzaam in het platteland. Medewerkers van Laris nemen plaats in werkgroepen van bijvoorbeeld het woonruimteverdeelsysteem. Ook worden projecten voor het souterrain van de woningmarkt voorbereid. KR8 heeft voor 2009 twee speerpunten: de woningbouwproductie over de jaren 2010-2020 en het uitwerken van een project met de naam â&#x20AC;&#x153;Een keten van kansenâ&#x20AC;? waarbij allerlei maatregelen worden genomen om hiaten in de woonladder (bijvoorbeeld om mogelijkheden voor wonen met hulp/nazorg voor mensen met een verleden in een penitentiaire inrichting te vergroten) weg te werken. Verenigingen van eigenaren Laris is eigenaar van een groot aantal appartementen in het Kwadrant te Didam. Voor dit complex, evenals voor een viertal andere verenigingen in Didam waar sprake is van meerdere eigenaren, voert Laris het beheer over de gemeenschappelijke voorzieningen. Een opsomming: vereniging van eigenaren Het Kwadrant, vereniging van eigenaren Panhuis, vereniging van eigenaren Gezondheidscentrum Didam, vereniging van eigenaren Carpe Diem en vereniging van eigenaren Onder de Toren.

38


8.

Klachten en geschillen

Klachtencommissie In 2008 is aan de klachtencommissie van Laris géén klacht ter behandeling voorgelegd. Huurcommissie De Huurcommissie heeft in 2008 géén zaken van huurders tegen Laris behandeld. Geschillen Het verslagjaar geeft diverse overlastzaken te zien. Onderstaande grafiek en tabel geven meer inzicht naar soort en indeling per wijk. Melding soort overlast

2008

2007

2006

2005

2004

Tuinonderhoud

7

4

25

27

27

Afval/stank

2

0

4

2

3

Geluid

11

17

11

7

16

Onaangepast gedrag

0

0

2

2

10

Burenruzie

3

6

2

1

4

Leefbaarheid

9

1

5

3

4

Diversen

0

5

0

3

0

Totaal

32

33

49

45

64

Opvallend in 2008 is de toename van klachten die de leefbaarheid betreffen. Het gaat daarbij over een mix van klachten: lawaai, stank, a-sociaal gedrag.

Melding overlast (soort)

22%

28%

Tuinonderhoud Afval/stank 6%

Geluid Onaangepast gedrag

9% 0%

Burenruzie 35%

Leefbaarheid

39


Melding overlast per wijk

2008

2007

2006

2005

2004

Bloemenwijk

7

3

11

9

7

Julianawijk

0

6

3

2

3

Molenwijk

4

1

1

0

9

De Heegh

1

8

3

3

4

De Hoevert

5

3

21

17

24

De Kom

5

5

2

6

9

ckhorst

3

3

2

3

1

De Ziep

1

1

1

1

1

Nieuw-Dijk

1

1

1

2

1

Giesbeek

4

0

2

1

5

Zeddam

1

0

0

0

0

Angerlo

0

2

2

1

0

Totaal

32

33

49

45

64

In 2008 zijn er relatief veel klachten uit Giesbeek ontvangen. Dit betreft vooral onaangepast gedrag (vallende onder de categorie leefbaarheid) van enkele bewoners. Voor het eerst werd een klacht gemeld uit Zeddam. In Didam zelf verandert niet veel. Alleen in De Heegh is het nu veel rustiger geweest, o.a. doordat een notoire overlastveroorzaker is verdwenen. Ook uit de Julianawijk kwamen geen noemenswaardige klachten. De Hoevert blijft het beter doen t.a.v. de jaren voor 2007.

40


9.

Personeel en organisatie

Interne organisatie Laris Wonen is ingericht op de klant en de woningmarkt. Woonkwaliteit staat bij Laris hoog in het vaandel. Onze organisatie wil meebewegen en steeds een passend antwoord geven op de ontwikkelingen in de woningmarkt en bij de klant. Wij zijn een lerende organisatie waarin onze professionele medewerkers worden gestimuleerd en ondersteund om hun beste kwaliteiten in te zetten en te ontwikkelen en een eigen verantwoordelijkheid te nemen. Personeelsbeleid De activiteiten van Laris voor de komende jaren zijn omvangrijk. De Raad van Commissarissen heeft aangegeven meer behoefte te hebben aan informatie. In dat kader zijn ook nieuwe informatiemodellen ontwikkeld. Naast de jaarrekening wordt jaarlijks tevens een sociaal jaarverslag opgemaakt. Dit sociaal jaarverslag geeft ook informatie over hoe onze organisatie beter in staat is gericht beleid te ontwikkelen. In 2008 hebben zich de volgende personeelsmutaties voorgedaan: Uit dienst: Geen mutaties In dienst: Per 11 maart Per 1 juli

huismeester Meulenvelden (20 uur per week) medewerker technisch beheer (36 uur per week)

Wijziging dienstbetrekking: Per 1 september Per 1 december

assistent-controller van 34 naar 32 uur per week directiesecretaresse van 36 naar 32 uur per week

Beoordelingssysteem Laris schenkt veel aandacht aan het toepassen van moderne arbeidsvoorwaarden binnen de mogelijkheden van de CAO. In dat kader heeft Laris vanaf 2007 ervoor gekozen een bonusregeling aan haar personeel te bieden. De beoordelingstoeslag wordt om deze reden gemaximeerd op 2% van de eindschaal. De bonus is voor 60% afhankelijk van het behaalde resultaat (getoetst aan het jaarbudget) en voor 40% afhankelijk van de behaalde organisatie- en persoonlijke doelstellingen, die met de medewerker zijn afgesproken. In 2008 heeft dit geleid tot een uitbetaling van een totale bonusuitkering over 2007 van 8% van het jaarsalaris. Opleiding en deskundigheidsbevordering Laris heeft behoefte aan goed opgeleide en enthousiast functionerende medewerkers die openstaan voor veranderingen. De medewerkers, hun kennis en houding vormen het fundament voor de organisatie. Een goed werkklimaat is essentieel, waarin indien de mogelijkheden zich voordoen ruimte is voor groei en ontwikkeling. Het beste resultaat wordt bereikt binnen een professionele omgeving, waarin coaching en leiderschap belangrijke waarden zijn. Teambuilding en persoonlijke ontwikkeling staan dan ook hoog op de agenda. De opleidingskosten zijn in 2008 toegenomen naar € 56.820,(2007: € 29.171). In het verslagjaar is veel aandacht geschonken aan training voor het nieuwe CRM pakket van Exact (E-Synergy) en de nieuwe financiële software Exact Globe.

41


Salariëring De CAO-partijen hebben afgesproken op 1 januari 2009 een nieuwe structuur van de CAO in te voeren, die meer ruimte biedt aan ondernemingen en medewerkers om op ondernemingsniveau arbeidsvoorwaardenregelingen op maat overeen te komen. Laris heeft zelf op ondernemingsniveau al afspraken met de medewerkers gemaakt ten aanzien van flexibele beloning. De CAO 2009 e.v. is ten tijde van het opstellen van de jaarrekening nog niet vastgesteld. ICT en informatievoorziening In 2008 is een belangrijke stap gezet met het implementeren van een nieuw softwarepakket voor orderregistratie, facturatie en CRM functionaliteit (ExactGlobe en E-synergy). Door de implementatie van deze pakketten zal Laris en haar gelieerde ondernemingen beter in staat worden gesteld de klant op maat te bedienen. Door de toename van nieuwe diensten en producten en de hogere eisen die de klanten aan ons stellen als het gaat om dienstverlening had Laris met de mogelijke functionaliteiten in het bestaande productenpalet van Databalk een grens bereikt. Aanvulling door een tweede leverancier (Exact) bleek onvermijdelijk. In 2008 is de CRM functionaliteit in combinatie met de financiële administratie voor Larishof BV ter hand genomen en gestart met de voorbereidingen voor het inrichten van de administraties van BV’s en Verenigingen van eigenaren. Per 1 januari 2009 worden van 9 bedrijven de administratie in Exact gevoerd. Ingaande 2010 zal de financiële administratie van Laris Wonen en diensten ook in Exact worden toegevoegd. In 2009 zal tevens de voorbereidingen voor de contractenadministratie van ESynergy worden opgestart, waarin de contracten van alle commerciële diensten zullen worden opgenomen. In dit traject zal tevens worden nagegaan in hoeverre dit pakket ook een oplossing biedt voor de huuradministratie van Laris Wonen en diensten, zodat de bestaande huurmodule kan worden afgestoten. In 2008 heeft de ICT-afdeling veel energie gestoken in het beheer van de nieuwe domoticasystemen van Meulenvelden, het faciliteren van het Servicepuntnetwerk, beheer van de telefooncentrale en internetfaciliteiten voor klanten en de opzet van de procesgang als gevolg van de nieuwe dienstverlening. In 2009 is er een samenwerkingsovereenkomst met Diafaan gesloten om het beheer van het glasvezelnetwerk en de gezamenlijke informatiesystemen (waaronder domotica en IP-telefonie) onder te brengen in een beheerorganisatie. Om dit beheer mogelijk te maken is een overeenkomst met KPN gesloten voor de levering van een managed VPN-netwerk op glasvezel, waarop de diverse zorglocaties en kantoren van Laris (3 locaties: Meulenvelden+kantoor Laris, Binnenrijk Giesbeek en Hof van Varwijk Zeddam) en Diafaan (4 locaties: Kantoor Diafaan, Lobede, de Pannerd en Pelgromhof) worden aangesloten en beheerd. De administratie en alle contractafspraken met derden zullen via de beheerorganisatie in Larishof BV worden gevoerd. Voor de te leveren diensten aan Diafaan worden tariefafspraken gemaakt en gefactureerd. Ziekteverzuim Het gemiddelde ziekteverzuimpercentage over 2008 bedroeg 8,33% (2007: 3,89%). Op ziekteverzuim wordt actief gestuurd door de leidinggevenden van Laris. In de verzuimpercentages wordt geen rekening gehouden met zwangerschapsverlof en in de gemiddelde berekening wordt door de overgang naar een nieuwe verzekeraar ook geen rekening gehouden met deeltijd. Indien hier rekening mee gehouden zou worden valt het ziekteverzuimpercentage lager uit. In 2008 is door één medewerker gebruik gemaakt van de regeling voor zwangerschapsverlof. De stijging van het ziekteverzuimpercentage wordt deels veroorzaakt doordat de directeur / bestuurder ongeveer vier maanden uit de roulatie is geweest wegens ziekte.

42


Ondernemingsraad Halverwege maart 2008 heeft de ondernemingsraad een nieuwe doorstart gemaakt met een nieuw bestuur geformeerd uit 4 medewerkers uit de verschillende afdelingen van de organisatie. EĂŠn lid van het oude bestuur heeft gedurende de tussenliggende periode de personeelsvertegenwoordiging voor haar rekening genomen. De ondernemingsraad vergadert eenmaal per kwartaal met de directeur/bestuurder van de organisatie. In 2008 zijn aan de ondernemingsraad onder andere de volgende onderwerpen voorgelegd: - Voorstel verplichte verlofdagen 2009; - Protocol agressie en huisregels; - Beoordeling voorgestelde bonusregeling 2008; - Aanpassing eigen bijdrage personeelsvereniging. De ondernemingsraad heeft onder andere de volgende onderwerpen bij de directeur/bestuurder onder de aandacht gebracht: - Evaluatie beoordelingssysteem 2007 en opzet bonusregeling toekomstige jaren; - Opzetten van projectteams; - Bestaan van een gedragscode / aanname geschenken; - De uitvoering van een arbeidstevredenheidsonderzoek onder het personeel door een gecerticificeerd bureau.

43


44


10.

Financiën

Financiële continuïteit Laris wil haar financiële situatie afwegen op basis van financiële continuïteit op middellange- en lange termijn binnen een evenwichtige afweging van sociaal / maatschappelijk rendement enerzijds en financieel rendement anderzijds. De belangrijkste financiële uitgangspunten voor wat betreft gewenste solvabiliteit en rentabiliteit van het eigen vermogen zijn vastgelegd in de meerjarenbegroting 2009 tot en met 2018. De streefwaarde van de solvabiliteit 30%, waarbij de ondergrens ligt op 20%. Met de uitkomst van de huidige jaarcijfers over 2008 heeft Laris deze ondergrens nu bijna bereikt. Belangrijke oorzaak ligt in het hoge investeringsniveau van de afgelopen jaren. Een andere oorzaak is dat Laris in de afgelopen jaren bereid is geweest onrendabel te investeringen in vernieuwende projecten en in projecten van grote maatschappelijke waarde. Hierdoor is vanzelfsprekend ook de rentabiliteit op het eigen vermogen onder druk komen te staan. Laris streeft naar een rentabiliteit van 8% op het eigen vermogen. In de meerjarenbegroting zijn de financiële gevolgen van de plannen voor de komende 10 jaar in beeld gebracht. De uitkomst laat zien dat onze financiële positie zich redelijk tot gunstig ontwikkeld. De crisis in de financiële wereld krijgt nu echter in zijn volle omvang grip op de reële economie. Het consumentenvertrouwen is sterk gedaald, bedrijven komen sterk in de problemen, de werkloosheid dreigt te stijgen naar ongekende hoogte. Dit zal ongetwijfeld ook moeten leiden tot bijstelling van plannen bij Laris. Het management beraamt zich inmiddels op de te nemen maatregelen om de gevolgen van de crisis voor Laris zoveel mogelijk te beperken. Bedrijfslasten Op grond van artikel 24 van het BBSH behoort de bedrijfsvoering van woningcorporaties sober en doelmatig te gebeuren. In onderstaand overzicht zijn de (verwachte) algemene beheerskosten en de onderhoudskosten over de periode 2007 tot en met 2013 weergegeven per verhuureenheid. Kosten algemeen beheer per verhuureenheid Personeelskosten Huisvestingskosten Diversen projectkosten Automatiseringskosten Algemene beheerkosten Directe exploitatiekosten

2007 627 36 35 36 202 194

2008 565 40 73 50 207 264

2009 680 55 99 63 207 291

2010 682 47 100 58 208 301

2011 702 49 103 60 215 310

2012 665 46 44 57 203 304

2013 696 47 45 58 209 318

Totaal algemeen beheer Onderhoudskosten Totale lasten per woning

1.130 1.413 2.543

1.199 1.263 2.462

1.395 1.119 2.514

1.396 1.422 2.818

1.439 1.238 2.677

1.319 1.064 2.383

1.373 1.193 2.566

De totale uitgaven per woning nemen in belangrijke mate toe door de verwerking van de zogenaamde “Vogelaarheffing”.Deze is vooralsnog voor een periode van 4 jaar ingecalculeerd. Door de uitbreiding van activiteiten en diensten van de corporatie aan haar klanten zijn de overige lasten per woning meer gestegen. Tevens wordt meer aandacht geschonken aan aspecten als leefbaarheid, herstructurering, aanpassing organisatie e.d.

45


Vermogenspositie Het jaarresultaat wordt toegevoegd c.q. onttrokken aan het eigen vermogen en is, in financiële zin, het resultaat van het gevoerde beleid. Onttrekkingen uit het eigen vermogen moeten een aantoonbaar volkshuisvestelijk belang hebben en dus een directe relatie met het investeringsbeleid. De functies van de reserves zijn: Waarborgen: het eigen vermogen om zelfstandig aan de lopende verplichtingen te voldoen Weerstand: bepaalde onvoorziene kosten uit het eigen vermogen kunnen dekken Financiering: het eigen vermogen voor interne financiering inzetten, omdat het in principe permanent beschikbaar is. Ontwikkeling reservepositie

2007

2008

2009

2010

2011

2012

22.532

22.879

26.145

27.660

27.890

25.663

347

3.266

1.515

230

-2.227

832

Stand per 31 december

22.879

26.145

27.660

27.890

25.663

26.495

Reserve per woning

10.587

11.636

11.795

11.674

10.796

10.325

20,2

20,7

17,9

16,7

14,8

13,6

Rentabiliteit eigen vermogen

1,5

12,5

6,2

0,9

-9,9

3,6

Rentabiliteit vreemd vermogen

4,1

4,3

4,4

4,6

4,8

4,6

Rentabiliteit totaal vermogen

3,3

5,7

4,5

3,8

2,3

4,2

Current ratio

1,2

0,9

0,2

0,2

0,1

0,1

Stand per 1 januari (x € 1.000,-) Jaarresultaat

Solvabiliteit (in %)

Solvabiliteit De solvabiliteit geeft de mate aan waarin de corporatie op lange termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. Rentabiliteit De rentabiliteit geeft een indicatie van de doeltreffendheid waarmee de organisatie het vermogen heeft ingezet. Liquiditeit (= current ratio) De liquiditeit, uitgedrukt in de current ratio, geeft aan in welke mate de corporatie op korte termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. Hiertoe wordt het totaal van de vlottende activa uitgedrukt ten opzichte van het totaal van de vlottende passiva.

46


Financieringspositie De financieringspositie geeft de mate aan waarin het eigen vermogen wordt gebruikt om de bedrijfsmiddelen (woningen) te financieren. Van een gezonde financiële structuur is sprake als de op de lange termijn vastgestelde middelen worden gefinancierd met beschikbaar lang vermogen, inclusief het eigen vermogen. Het eigen vermogen van Laris is dan ook geheel aangewend voor interne financiering. Hiermee wordt bereikt dat in zekere mate een vaste opbrengst van het eigen vermogen wordt gegarandeerd. Voor het investeringsprogramma, na aftrek van koopwoningen, is in 2009 een financieringsbehoefte € 17 miljoen geschat voor voornamelijk de nieuwbouwplannen in Angerlo, Giesbeek en Zeddam. Voor benodigde borgstellingverklaringen ten behoeve van nieuwe financieringen wordt een beroep gedaan op de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Voor projecten in de gemeente Montferland en Zevenaar zijn door de betreffende gemeenten ongelimiteerde achtervangovereenkomsten met het WSW gesloten. De wereldwijde crisis waarin wij ons nu met ons allen bevinden, leidt in allerlei sectoren tot belangrijke problemen. De onroerend goed markt krijgt forse klappen en veel projecten zijn al stilgevallen of dreigen alsnog volledig te worden stopgezet. Ook Laris krijgt hiermee te maken en zal extra kritisch deze ontwikkelingen volgen en zo nodig haar beleid hierop aanpassen. Dit heeft vanzelfsprekend gevolgen voor de mate waarop Laris een beroep zal doen op de kapitaalmarkt. Beleggingspositie en deelnemingen Om haar volkshuisvestelijke doelstellingen te realiseren heeft Stichting Laris verbindingen met andere rechtspersonen. Deze verbindingen liggen in het verlengde van de dienstverlening van laris en liggen voornamelijk op het terrein van projectontwikkeling, projectrealisatie, commerciële verhuur en dienstverlening. Stichting Laris heeft een 100% belang in Holding Woonbeheer BV en voert hierover directie. Holding Woonbeheer Didam BV participeert voor 100% in de navolgende dochters: Laris project- en ontwikkelingsgroep BV, Larishof BV, Sterrenspoor BV (voorheen Mabokiel BV), PSI Pietersberg BV en Laris BV en voert hierover directie. Ten aanzien van de vennootschap Sterrenspoor BV is per 1 januari 2009 het boekjaar aangepast gelijk aan het kalenderjaar en per die datum toegevoegd aan de fiscale eenheid van de Stichting Laris. Van deze gelegenheid is tevens gebruik gemaakt om de naam van de vennootschap Mabokiel BV te wijzigen in Sterrenspoor BV. Ultimo 2008 is tevens de vennootschap Laris BV opgericht met als doel de gedeeltelijke vennootschapsplicht van “commerciële activiteiten” van Stichting Laris in het kader van de gesloten overeenkomst met de belastingdienst (VSO) over de jaren 2006 en 2007 te kunnen afwikkelen. In de jaren 2006 en 2007 bestaat nog een gedeeltelijke belastingplicht voor Stichting Laris. Om deze reden zal het bedrijfsonroerend goed (BOG) tijdelijk (administratief) en belaste winsten worden toegerekend aan de besloten vennootschap Laris BV. Na vereffening kan Laris BV, indien gewenst, worden geliquideerd. In schema is de holdingstructuur als volgt:

Holding Woonbeheer Didam

Larishof BV (belaste verhuur/diensten)

Laris Project- en Ontwikkelingsgroep BV (commerciële projectontwikkeling)

Mabokiel BV (ontwikkelingsmaatschappij); ingaande 1/1/2009 Sterrenspoor BV

47

PSI Pietersberg BV (ontwikkeling / verhuur onroerend goed Fluun Noord

Laris BV (opgericht voor afwikkeling VPB 2006 en 2007)


Risicobeheersing en controlesystemen Laris streeft ernaar om eventuele financiële risico’s in een vroegtijdig stadium te onderkennen en maatregelen te nemen ten einde deze risico’s te beheersen. Onzekerheden in de bedrijfsvoering worden voor een belangrijk deel ingegeven door politieke invloeden en marktomstandigheden. Zowel de factor huurverhoging als de rentecomponent bepalen in belangrijke mate de inkomende en uitgaande geldstromen. Laris heeft, naast de weerstandsfunctie van de overige reserves, mogelijkheden tot haar beschikking om tijdig in te spelen op onverwachte bedrijfsrisico’s. Zo bedraagt de gecorrigeerde bedrijfswaarde ultimo 2008 € 140,2 miljoen ten opzichte van een boekwaarde van € 91,1 miljoen. Een surplus van ruim 54% (2007: 57%).

48


LARIS WONEN EN DIENSTEN, DIDAM JAARREKENING 2008 11. KENGETALLEN (Stichting Laris Wonen en diensten, exclusief dochtervennootschappen) 2007

2008 Gegevens woningbezit Woningen en woongebouwen: a.) huurwoningen in exploitatie b.) ov. woongelegenheden in expl. (begeleid wonen) c.) in aanbouw/verwerving (exclusief koopwoningen) Garages / berging Bedrijfsruimtes Overige Totaal aantal verhuureenheden

* *

2005

2004

2.160 2 131 49 30 6 2.378

2.161 2 130 50 26 6 2.375

1.983 1 199 49 7 1 2.240

1.988 1 5 52 5 1 2.052

1.965 1 0 49 2 1 2.018

0 1 0

0 2 1

8 6 1

0 2 1

0 1 1

367 1.505 138 150 2.160

383 1.505 128 145 2.161

395 1.470 118

429 1.459 106

438 1.450 78

1.983

1.994

1.966

Woningen en woongebouwen: Gesloopt Verkocht (bestaand bezit) In verkoop Goedkoop (< € 343,49) Betaalbaar (€ 343,49 - € 526,89) Duur tot huurtoeslaggrens (€ 526,89 - € 621,78) Duur boven huurtoeslaggrens (> € 621,78) Totaal

2006

* Met ingang van 2007 is de categorie 'Duur' gesplitst in twee categorieën waardoor hier geen goede vergelijking mogelijk is met de oude jaren. De tarieven wijzigen jaarlijks.

Personeelsbezetting (aantal) Directie en secretariaat Financiën en automatisering Wonen Projecten en vastgoed Overige Fulltime equivalenten (gemiddelde) Fulltime equivalenten (ultimo jaar)

2 6 10 5 0 21,1 21,6

2 6 9 4 0 20,14 20

2 5 8 4 1 19,6 19

2 6 7 3 1 17,1 17,1

2 5 8 3 1 15,4 17,2

Huisvesten primaire doelgroep Aanbiedingen Verhuringen Huurmatigingen Aantal huurders > € 140,75 IHS

334 122 425 317

266 309 464 339

317 149 512 367

291 133 581 393

195 105 562 355

1,59% 1,42 0,36

1,17% 0,85 0,22

1,41% 0,61 0,28

0,91% 0,59 0,62

0,96% 0,62 0,60

Gemiddelde huur op maandbasis per verhuureenheid (maand december) Huurverhoging in % per 1 juli

488 1,60

468 1,10

403 2,50

389 1,60

378 3,00

Financiële continuïteit (geconsolideerd) Liquiditeit (current ratio) Solvabiliteit Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen

0,9 20,7 12,5 4,3 5,7

1,2 20,2 1,5 4,1 3,3

0,9 23,7 -18,5 3,7 -2,0

1,4 34,9 6,1 4,3 4,7

3,0 37,5 5,3 4,8 4,8

180.440 62.418 40.528 11.636 1.263 565 635 146 1.780 1.454

172.374 62.691 38.260 10.191 1.373 604 483 120 1.493 154

163.967 38.045 26.151 9.852 875 535 502 126 1.016 -1.826

163.670 36.979 26.510 13.016 908 514 494 185 963 790

108.703 39.899 25.503 12.432 686 456 485 112 925 658

416 800 128 7.221

548 778 131 6.403

547 398 157 4.433

508 475 140 4.491

453 297 112 4.762

Verhuur en incasso, (in 2008 geconsolideerd) Huurachterstand in %, exclusief Diafaan in 2007 Huurderving leegstand in % Huurderving oninbaar in %

Balans en winst- en verliesrekening WOZ-waarde per VE (in 2007 excl. opgeleverde nieuwbouw) Bedrijfswaarde per VE Boekwaarde per VE Eigen vermogen per VE Lasten onderhoud per VE Salarissen/sociale lasten per VE Overige bedrijfslasten per VE Rentebaten per VE Rentelasten per VE Jaarresultaat per VE Kwaliteit woningbezit Niet planmatig onderhoud per VE Planmatig onderhoud per VE Aantal mutaties Mutatie kosten per opdracht (incl. toerekening aan gerief)

49


LARIS WONEN EN DIENSTEN, DIDAM 12.

FISCALE POSITIE

12.1 Algemeen Met ingang van 1 januari 2008 is Stichting Laris Wonen en diensten integraal belastingplichtig. Laris is hoofd van de fiscale eenheid waarvan Holding Woonbeheer Didam B.V., Laris B.V., Larishof B.V., Laris Project- en ontwikkelingsgroep B.V. en PSI de Pietersberg B.V. onderdeel van uit maken. Hierdoor is de stichting mede aansprakelijk voor de belastingschulden binnen de fiscale eenheid. Met ingang van 1 januari 2009 wordt ook Sterrenspoor B.V. aan de fiscale eenheid gevoegd. De vennootschapsbelasting wodt berekend als of de vennootschappen zelfstandig belastingplichtig zijn en wordt in rekening-courant verrekend met Stichting Laris Wonen en diensten.

12.2 Belastbaar bedrag over 2008 Het belastbaar bedrag van Stichting Laris Wonen en diensten geconsolideerd is als volgt samengesteld: Resultaat voor belastingen Geactiveerd resultaat PSI de Pietersberg, fiscaal als resultaat verantwoorden Geactiveerd resultaat Mabokiel, fiscaal als resultaat verantwoorden

Bij: - Fiscale opstalrealisatie projectontw. VSO I, gezondheidscentrum - Correctie kosten Deloitte reeds in aanmerking genomen 2006/2007 - Onrendabele top MVA 2008 - Heffing Vogelaarwijken - Fiscaal verkoopresultaat woningen - Fiscaal lagere afschrijving roerende zaken tdv eigen exploitatie - Commerciele afschrijving comm panden - Afschrijving beneden de WOZ-waarde van woningen - Fiscaal kosten toegerekend aan project Europaplein

â&#x201A;Ź

975.137 -63.139 94.682 1.006.680

5.617 9.996 537.557 127.529 20.592 2.339 59.418 1.636.791 23.824 2.423.663

Af: - Commercieel verkoopresultaat woningen - Afschrijving fiscaal commercieel onroerend goed - Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie - Fiscaal lager resultaat op project Europaplein - Fiscale afschrijving Mabokiel

123.606 41.211 23.772 19.258 68.843 -276.690

- Energieinvesteringsaftrek Larishof B.V. Investeringsbedrag 110.065 - Verkoopresultaat in herinvesteringsreserve

44%

Fiscaal resultaat Laris geconsolideerd

-48.429 -20.592 3.084.633

Aftrekbeperking gemengde kosten

4.469

Belastbaar bedrag geconsolideerd

3.089.102

50


12.3 Vennootschapsbelasting over 2008 Belastbaar bedrag geconsolideerd 2008

3.089.102

Bepaling belastinglast Vennootschapsbelasting 20% (0-275.000) Vennootschapsbelasting 25,5% (>275.000) Correctie Vennootschapsbelastingpercentage Mabokiel Belastinglast Laris geconsolideerd

20% 25,5%

55.000 717.596 -1.421 771.175

12.4 Balanspositie vennootschapsbelasting, directe schuld Stand per 01-01-2008 Vennootschapsbelasting, directe schuld Mutaties 2008: Belastinglast over boekjaar 2008 Verschil ontstaan door hantering gebroken boekjaar Mabokiel

0

771.175 -741 770.434

Stand per 31-12-2008 Vennootschapsbelasting, directe schuld Laris enkelvoudig Vennootschapsbelasting, directe schuld Mabokiel Vennootschapsbelasting, vordering PSI de Pietersberg Reeds betaalde voorschotten 2008

766.108 7.820 -3.494 0

Vennootschapsbelasting, directe schuld

770.434

12.5 Balanspositie vennootschapsbelasting, opbouw latentie Stand per 01-01-2008 Latente belastingvordering 2006 en 2007 (carry back) Latente belastingvoorziening

Mutaties 2008: Vrijval actieve latentie als gevolg van verliesverrekening Vrijval passieve latentie fiscaal afwijkende waardering bedrijfspanden Dotatie actieve latentie uit hoofde van fiscaal hogere waardering MVA in exploitatie, in begroting 2009 aangemerkt als verkoop of slooppanden.

213.828 -409.364 -195.536

-213.828 14.100

3.272.910

Mutatie latentie

3.073.182

Stand actieve latentie 31-12-2008 Stand passieve latentie 31-12-2008

3.272.910 -395.264

Totaal saldo latenties per 31-12-2008

2.877.646

12.6 Recapitulatie Totale belastingbate jaarrekening 2008 Directe belastinglast 2008 Belastinglast in consolidatie geactiveerd onder project PSI de Pietersberg Belastinglast in consolidatie geactiveerd onder project Mabokiel Mutatie latentie

-771.175 -16.200 5.166 3.073.182

Totale belastingbate in geconsolideerde jaarrekening

2.290.973

51


LARIS WONEN EN DIENSTEN, DIDAM 13. GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2008 (na resultaatbestemming) 2008

2007

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa onroerende en roerende zaken in exploitatie onroerende en roerende zaken in ontwikkeling onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

96.009.970

89.359.723

19.631.638

18.040.196

2.512.090

2.326.021 118.153.698

Financiële vaste activa te vorderen BWS-subsidies leningen u/g actieve belastinglatenties overige

46.007 34.723 3.272.910 201.875

109.725.940

403.132 43.344 213.829 269.167 3.555.515

929.472

Voorraden

928.716

449.995

Onderhanden projecten

652.608

1.080.213

VLOTTENDE ACTIVA

Vorderingen debiteuren gelieerde maatschappijen overige vorderingen overlopende activa

497.671 25.819 65.266 375.499

Liquide middelen

52

1.109.981 12.604 32.719 2.864.896 964.255

4.020.200

2.302.801

1.780.421

126.557.592

117.986.240


2008

2007

Groepsvermogen Egalisatierekening te egaliseren BWS-subsidie Voorzieningen voorziening latente belastingen voorziening onrendabele top

26.145.247

22.879.137

46.007

403.132

395.264 664.643

409.364 2.029.904 1.059.907

Langlopende schulden leningen overheid en kredietinstellingen waarborgsommen

93.967.498 114.564

2.439.268

86.167.383 120.060 94.082.062

Kortlopende schulden schulden aan leveranciers belastingen en premies sociale verzekeringen overige schulden overlopende passiva

86.287.443

1.065.414

2.165.811

846.711 150.125 3.162.118

389.030 1.602.800 1.819.620

53

5.224.369

5.977.260

126.557.592

117.986.240


54


LARIS WONEN EN DIENSTEN, DIDAM 14. GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2008 2008

2007

Bedrijfsopbrengsten huren vergoedingen diensten overheidsbijdragen verkoop onroerende goederen overige bedrijfsopbrengsten

12.166.781 99.160 554.492 399.430 -149.031 96.063

10.351.675 86.466 57.255 84.562 -71.406 107.716

Som der bedrijfsopbrengsten

13.166.895

10.616.268

1.663.748

1.294.674

570.849 1.117.313 151.202 188.283 2.891.404 1.805.883

500.510 1.033.478 138.766 182.626 3.084.263 1.210.973

Som der bedrijfslasten

8.388.682

7.445.290

Bedrijfsresultaat

4.778.213

3.170.978

200.114 -4.003.190 -3.803.076

127.497 -3.351.507 -3.224.010

975.137

-53.032

2.290.973

399.729

3.266.110

346.697

Bedrijfslasten afschrijvingen materiële vaste activa overige waardeveranderingen van materiële vaste activa lonen en salarissen sociale lasten pensioenlasten lasten onderhoud overige bedrijfslasten

Financiele baten en lasten rentebaten rentelasten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen -

vennootschapsbelasting

Jaarresultaat

55


LARIS WONEN EN DIENSTEN, DIDAM 15. GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT VOLGENS INDIRECTE METHODE (in € 1.000) 2008

2007

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: afschrijvingen, incl. boekverlies overige waardeveranderingen materiële vaste activa mutatie voorziening mutatie egalisatierekening

4.778

3.171

1.844

1.296

538 -1.379 -357

501 -1.423 -40 646

Veranderingen in werkkapitaal: vorderingen voorraden onderhanden projecten kortlopende schulden

3.056 -479 428 -754

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente Betaalde rente Vennootschapsbelasting

334

-3.261 -442 1.647 261 2.251

-1.795

7.675

1.710

200 -4.003 2.291

127 -3.352 400 -1.512

(A)

Kasstroom uit operationele activiteiten

6.163

-2.825 (A)

-1.115

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Mutatie financiële vaste activa

-12.165 1.356 -2.626

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

(B)

-13.435

-19.769 1.647 -124 (B)

-18.246

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden

8.000 -205

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen Toelichting bij het kasstroomoverzicht

21.200 -2.242

(С)

7.795

(С)

18.958

(A) + (B) + (С)

523

(A) + (B) + (С)

-403

56


1.

Algemene grondslagen

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode, waarbij het bedrijfsresultaat als uitgangspunt is genomen. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en het saldo kredietinstellingen. Transacties waarbij geen ruil van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder financiĂŤle leasing zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. 2.

Samenstelling geldmiddelen (in â&#x201A;Ź 1.000) 2008

Liquide middelen Kredietinstellingen

2007

1.780 0

Geldmiddelen 1 januari

2.183 0 1.780

2.183

Balansmutatie geldmiddelen

523

-403

Geldmiddelen 31 december

2.303

1.780

Dit is als volgt toe te lichten: Liquide middelen Kredietinstellingen

2.303 0

1.780 0 2.303

57

1.780


16.

Grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling

Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Stichting Laris Wonen en diensten en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. Over het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Vanaf de oprichtings/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtings/overnamedatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: -

Holding Woonbeheer Didam BV (100%) Larishof BV (100%) Laris Project- en Ontwikkelingsgroep BV (100%) PSI de Pietersberg BV (100%) Mabokiel BV (100%) Laris BV (100%)

Alle deelnemingen zijn volledig geconsolideerd. De activiteiten van Holding Woonbeheer Didam BV bestaan voornamelijk uit directievoering en financiering over de overige BV’s. De activiteiten van Larishof BV bestaan voornamelijk uit het beheer van bedrijfsmatig onroerend goed en de exploitatie van commerciële diensten zoals levering van energie, signaallevering (telefoon, internet en satelliet TV) en domoticadiensten. De activiteiten van Laris Project- en Ontwikkelingsgroep BV bestaan voornamelijk uit projectontwikkeling van te verkopen onroerend goed, waaronder starterswoningen binnen het statutair werkgebied. De activiteiten van zowel PSI de Pietersberg BV als Mabokiel BV zijn volledig gericht op beheer van woningen en bedrijfsmatig onroerend goed, welke bestemd zijn voor toekomstige ontwikkelingen in de groep van Laris. Bij de consolidatie van de deelnemingen zijn de cijfers van de deelnemingen op basis van de waarderingsgrondslagen van Laris Wonen en diensten opgenomen. Dit leidt tot een verschil in de commerciële jaarrekening en de fiscale jaarrekening van Holding Woonbeheer Didam BV. Voor het effect van het ontstane verschil op de vennootschapsbelasting is in de geconsolideerde jaarrekening van Laris Wonen en diensten een voorziening latente belastingverplichtingen opgenomen. Deze voorziening is tegen contante waarde gewaardeerd, waarbij is uitgegaan van een periode van 7 jaar, voordat afgerekend dient te worden met de belastingdienst. De looptijd van de voorziening is afhankelijk van de start van de ontwikkeling van de Stationlocatie. Het gehanteerde rentepercentage is gelijkgesteld aan de vergoeding die tussen de deelnemingen en Laris in rekening wordt gebracht over de uitstaande geldleningen. Intercompanytransacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op

58


intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd. In 2008 is per 1 januari 2008 uit fiscale overwegingen Laris BV opgericht. Deze onderneming wordt tegen de waarde van het gestorte aandelenkapitaal gewaardeerd in de jaarrekening en zal buiten de consolidatie blijven. Balanswaardering jaarrekening Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderingsen verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving en met de wettelijke bepalingen inzake de jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW en in stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving . Algemeen De algemene grondslag voor de waardering van de activa en passiva, alsmede voor de bepaling van het resultaat, is de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Voor zover niet anders vermeld, worden activa en passiva opgenomen voor de nominale waarde. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van het voorgaande jaar. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie De grond is gewaardeerd tegen verkrijgingprijs. De woningen met de daarbij behorende installaties (liften, CV's, warmwatertoestellen), de garages en de woningaanpassingen zijn gewaardeerd tegen

59


historische kostprijs verminderd met afschrijvingen, dan wel tegen lagere bedrijfswaarde, indien deze naar verwachting duurzaam lager zal zijn. De afschrijvingen zijn berekend volgens het annuïteiten systeem. De investeringen in woningverbeteringen zijn gewaardeerd tegen verkrijgingprijs verminderd met afschrijvingen. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt bepaald door de contante waarde van de toekomstige exploitatie opbrengsten te verminderen met de contante waarde van de toekomstige variabele lasten, waarbij rekening wordt gehouden met het feit dat op grond niet wordt afgeschreven. Voor de berekening is uitgegaan van de huidige (administratieve) complexindeling. Dit bezit is nader geclusterd op locatie (wijk/kerkdorp) en type verhuureenheid (eengezinswoning, seniorenwoning, appartement met en zonder lift, Hat-woning). Bij de bepaling van de waarderingsgrondslag is geen rekening gehouden met de marktpositie. Wel is er in de berekening rekening gehouden met de kosten van toekomstige renovaties, de hieruit voortvloeiende levensduurverlenging en met toekomstige sloop en verkoop van bestaand woningbezit. Bij de berekeningen zijn de algemene parameters gepubliceerd door WSW en de uitgangspunten conform de begroting 2009 gehanteerd. Met betrekking tot de huurstijging en de inflatiepercentage zijn de meest actuele cijfers van het CBS gehanteerd. Deze cijfers wijken af van de begroting 2009. Deze parameters en uitgangspunten luiden als volgt: - Huurstijging 1,50% (2009); 1,00% (2010); 1,75% (2011) daarna 2,25% (voorgaand jaar: 1,6% (2008); 1,52% (2009); 2,00% (2010 en 2011), daarna 2,25%) - Huurderving 1,59% (2009); 0,55% (2010 tot en met 2012); daarna 0,50% (voorgaand jaar: 0,50%) - Stijging onderhoudskosten per woning 3,25% (voorgaand jaar: 3,25%) - kosten van planmatig onderhoud conform onderhoudsbegroting en renovatieplan - genormeerde klachten- en mutatieonderhoud per woning € 6.771 (2009); daarna € 5.675 Voorgaand jaar: € 3.088 (2008); € 2.985 (2009); € 2.858 (2010); € 2.785 (2011); daarna € 2.685 - Variabele kosten per woning € 1.161 (2009); € 1.257 (2010); € 1.268 (2011); € 1.307 (1212); € 1.253 (2013), daarna boven € 1.300 (voorgaand jaar: € 1.000) - Variabele lastenstijging gelijk aan percentage huurstijging (voorgaand jaar: 1,60% (2008); daarna 2,25%) - Disconto factor 6,00% (voorgaand jaar: 6,00%) - Restwaarde nihil (voorgaand jaar: nihil) In de bedrijfswaardeberekening 2007 werd rekening gehouden met de heffingsgrondslag, de zogenaamde Vogelaarheffing, van € 50 per woongelegenheid voor de jaren 2008 tot en met 2017. Deze heffing is conform de wet- en regelgeving buiten de bedrijfswaardeberekening 2008 gebleven.

60


Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De berekende bedrijfswaarde van het woningbezit bedraagt ultimo 2008 € 140,2 miljoen (2007: € 135,6 miljoen) tegen een boekwaarde van € 91,1 miljoen (2007: € 85,9 miljoen). De bedrijfswaarde is in 2008 toegenomen met € 4,6 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde in het verslagjaar 2007. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: Bedrijfswaarde ultimo 2007 (bedragen x € 1.000) Jaarresultaat: - effect contante waarde en restant levensduur

135.600

884

Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten: - in de huurprijscomponent 7.383 - in de mutatiegraad 748 - in de onderhoudslasten -5.775 - in de overige lasten -3.655 - in de vermogenskostenvoet (ongewijzigd) 0 - in de levensduur -207 Gevolgen van mutaties in het bezit, inclusief wijzingen (des)investeringsbeleid - nieuwbouw - aangekocht bezit - woningverbeteringen - verkocht en gesloopt bezit Kasstromen - rentabiliteitscorrectie

+5.777 0 +85 -394

-246 -------------

Totale mutatie

4.600 -------------140.200 ========

Bedrijfswaarde ultimo 2008

Afschrijvingen De afschrijvingen zijn berekend volgens het annuïteiten systeem. Voor de berekening van de afschrijvingen is uitgegaan van de volgende gebruiksduur (jaren): Annuïteit Woningen 40/50 CV’s en warmwatertoestellen 15 Woningaanpassingen- en verbeteringen 15/20

61


Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling (woningen in aanbouw) betreffen nog niet in exploitatie genomen onroerende goederen en zijn opgenomen tegen de bestede kosten per balansdatum. De verantwoorde verplichtingen zijn off-balance verantwoord. De hoogte van de aangegane verplichtingen zijn vermeld onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen, bepaalt op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem. Voor de berekening van de afschrijvingen is uitgegaan van de volgende gebruiksduur (in jaren): Lineair Kantoorgebouw 33 Inventarissen 5/7 Automatiseringsapparatuur 3/6 FinanciĂŤle vaste activa Te vorderen BWS-subsidie Eind 2008 is door de overheid besloten de BWS-regeling af te lossen. Van de gemeente Montferland en de gemeente Zevenaar zijn berekeningen ontvangen van het saldo dat afgelost gaat worden. Eind 2008 is deze aflossing al ontvangen van de gemeente Montferland en begin 2009 heeft de gemeente Zevenaar het bedrag afgelost. De aflossing van de gemeente Zevenaar is gepresenteerd onder de overige vorderingen. In verband met de economische recessie heeft de overheid het besluit om vervroegd af te lossen deels teruggedraaid. Het resterende saldo zal door de gemeenten worden afgelost conform de bestaande regeling en zal derhalve in de komende jaren vrijvallen. Leningen u/g Onder deze post zijn opgenomen de verstrekte hypotheken inzake premie koopwoningen. Deze zijn gewaardeerd tegen de nominale waarden. Overige Onder de overige financiĂŤle vaste activa is een rentecap opgenomen. Deze wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs verminderd met een lineaire afschrijving in 10 jaar of tegen lagere marktwaarde. Vlottende activa Voorraden De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen (laatst bekende) inkoopprijs. Onderhanden projecten De onderhanden projecten worden gewaardeerd tegen vervaardigingprijs, zijnde directe materiaal- en arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten. Winstneming gebeurt met inachtneming van de daadwerkelijke gerealiseerde verkoopcontracten en geschiedt naar rato van winstrealisatie. Als de winst niet op verantwoorde wijze kan worden bepaald, wordt deze winst verantwoord in het boekjaar waarin het project wordt opgeleverd.

62


Voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin voorzienbaar is dat sprake is van verliesgevende projecten, en worden in mindering gebracht op de post onderhanden projecten. Verder zijn op de post onderhanden projecten de gedeclareerde termijnen en vooruit ontvangen betalingen in mindering gebracht. Gedeclareerde termijnen die de waardering van een individueel project overtreffen worden als passiefpost onder de kortlopende schulden opgenomen. Vorderingen De vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Liquide middelen De liquide middelen zijn voor zover niet anders vermeld ter vrije beschikking. Egalisatierekeningen en voorzieningen Egalisatierekening BWS De egalisatierekening Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) betreft het nog niet ten gunste van het resultaat gebrachte gedeelte van de contante waarde van de BWS-subsidie. Jaarlijks wordt het van het Rijk ontvangen subsidiebedrag ten gunste van het resultaat gebracht. Aan de egalisatierekening wordt jaarlijks rente op basis van het subsidierendement toegevoegd. Voorziening latente belastingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en â&#x20AC;&#x201C;verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en â&#x20AC;&#x201C;verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voorzover reeds bij de wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiĂŤle vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeveranderingen in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Overige voorzieningen De overige voorzieningen zijn tegen nominale waarde opgenomen.

63


Schulden De aangetrokken leningen van overheid en kredietinstellingen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde verminderd met aflossingen op basis van het lineaire dan wel het annuĂŻteitensysteem. De waarborgsommen en de kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Resultaatbepaling jaarrekening Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2008 bedroeg dit maximumpercentage 1,6%. Betreft de te ontvangen netto huren, exclusief de vergoeding voor leveringen en diensten en onder aftrek van huurderving. Vergoedingen en diensten Betreft van huurders (boven de netto huurprijs) ontvangen vergoedingen voor de levering van diensten. Overheidsbijdragen Betreft de vrijval uit de egalisatierekening BWS, evenals jaarlijkse bijdragen in woningaanpassingen voor mindervalide bewoners en overige overheidsbijdragen. Verkoop onroerende goederen De opbrengsten zijn verantwoord na aftrek van de voortbrengingskosten c.q. aanschafwaarde minus afschrijvingen. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder zijn onder andere verantwoord de opbrengst wegens matigingsvergoeding individuele huursubsidie, inschrijfgelden alsmede vergoeding voor het opmaken van huurcontracten. Overige waardeverandering materiĂŤle vaste activa De waardering van de materiĂŤle vaste activa geschiedt tegen historische kostprijs onder toepassing van de minimum waarderingsregel. Indien de bedrijfswaarde duurzaam lager is dan de oorspronkelijk gekozen grondslag wordt gewaardeerd tegen lagere bedrijfswaarde. De mutatie hieromtrent is onder deze post verantwoord. Lonen, salarissen en sociale lasten Deze worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenen De hoofdregeling (SPW) betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakkenpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling.

64


Voor de pensioenregeling betaalt Stichting Laris Wonen en diensten op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft Stichting Laris Wonen en diensten geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Stichting Laris Wonen en diensten heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Al aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de overlopende passiva. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Vennootschapsbelasting Vanaf 1 januari 2008 is Stichting Laris Wonen en diensten integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Commercieel worden er geen rentelasten verantwoord aan de projecten.

65


66

Jaarverslag 2008  

Laris Wonen en diensten Jaarverslag 2008 Naam van toegelaten instelling : Laris Wonen en diensten Gemeente : Montferland en Zevenaar Adres e...