Page 1

Een uitgave van Laride | Hart voor huisvesting

Axel

GEZONDHEIDSCENTRUM voorbeeld provincie zeeland Commanderij College

Onderwijs, sport en evenementen onder één dak Handel

SAMEN WERKEN AAN LEEFBAARHEID SKOzoK

Delegeren onderhoudsactiviteiten 1


Samen onder één dak Gezondheidscentrum voorbeeld provincie Zeeland.

4

6

4

Beeldbepalend combicluster bijna klaar Onderwijs, sport en evenementen op één centrale plek.

10

De toekomst maken we samen

Volg ons ook op @LarideBV

w w w. l a r i d e . n l

2

De media staan er vol van: de crisis in de bouw. Ook wij ervaren de druk op bouwprojecten, maar constateren tevens de wil van organisaties en overheidsinstellingen om oplossingen te zoeken. De wereld staat niet stil. Bouwinitiatieven vragen alleen om een andere aanpak, een creatieve insteek en een integrale benadering gebaseerd op een respectvolle samenwerking. Zowel op procesmatig, als op financieel gebied. Om nieuwe wegen te bewandelen is moed nodig. Vooruitlopend op de doordecentralisatiemaatregelen begeleidden we schoolbestuur SKOzoK bij het outsourcen van hun onderhoudsactiviteiten. Met een voor Nederland unieke samenwerkingsconstructie tot gevolg.

te kunnen maken. Zonder steeds opnieuw te gaan bouwen, proberen we bestaand vastgoed te behouden door transformatie en herbestemming. Projecten als De Ploeg in Bergeijk en Strijp-S in Eindhoven zijn hiervan passende voorbeelden. Samen met initiatiefnemers, investeerders en gebruikers zoeken we de grenzen op van wat binnen de marktomstandigheden maximaal haalbaar is.

Met nieuwe samenwerkingsvormen of onconventionele verbindingen helpen we initiatiefnemers bij het creëren van haalbare huisvestingsoplossingen met draagvlak. Daarvoor gebruiken we onze kennis, kunde en netwerk. Want in het verbinden van mensen en partijen schuilt onze kracht. Dit resulteerde in Handel en Kronenberg tot prachtige multifunctionele accommodaties die een bijdrage leveren aan de leefbaarheid in kleine dorpskernen. Nu én in de toekomst.

De crisis heeft ons op scherp gezet. Het vraagt dagelijks om onze uiterste alertheid en de wil om anders te willen denken. Om kansen te zien, verbindingen te leggen en oplossingen te bedenken die niet altijd voor de hand liggen, maar waarmee projecten wel van de grond kunnen komen. Dat doen we vanuit een onafhankelijke positie, met een fijne politieke antenne en met kennis van de wereld waarin onze opdrachtgever verkeert. Gezamenlijk en integraal gaat het lukken de crisis het hoofd te bieden. De toekomst maken we samen.

Vastgoedstrategieën zijn niet langer geënt op alleen huisvesting en vierkante meters. Het gaat om beheer en exploitatie, behoud, afstoten, huren, kopen en rendement maken. Huisvesting is faciliterend geworden om bedrijfsstrategieën en ambities waar

12

16

6

Ouderenzorg nieuwe stijl Nedermazehof faciliteert wonen, zorgen en ontmoeten.

10 Samen werken aan leefbaarheid Gemeente investeert in toekomstbestendig ‘Huis van het dorp’.

12

Focus op goed onderwijs Ook de bouwketen verandert. De panelen verschuiven. Alle partners zoeken naar nieuwe samenwerkingsverbanden. Het gaat om toegevoegde waarde, om het combineren van de harde en zachte waarden in vastgoed. Standaardisatie is dodelijk. Innovatie is belangrijk.

Veel leesplezier! René Clijsen Directeur

SKOzoK delegeert onderhoud scholen aan Wooninc.

19

22

Wonen bij de buurvrouw Onze maatschappelijke verantwoordelijkheid reikt verder dan de landsgrenzen. Laride heeft sinds 2007 een verbintenis met Stichting La Vecina in Colombia. Deze stichting, gevestigd in Cartagena, werkt hard om de leefomstandigheden van straatkinderen op duurzame wijze te verbeteren en hen een kansrijke toekomst te bieden. De kinderen krijgen hier in huiselijke sfeer onderdak, onderwijs, eten en verzorging. Door middel van buurtprojecten wordt getracht de binding met wijkbewoners in de wijken rondom het opvanghuis te versterken. Bovendien worden lokale initiatieven ondersteund met behulp van financiële middelen en/of hulpgoederen. Dit fantastische initiatief kan ook in 2013 rekenen op een financiële gift van Laride, zodat kansarme kinderen niet door armoede of gebrek aan onderwijs verzanden in een wereld van criminaliteit, drugs en geweld. (www.wonenbijdebuurvrouw.nl)

16

Een ‘Porsche’ als huiskamer BMV Kronenberg vergroot levendigheid dorp.

19

Beeld, kwaliteit en prijs leidend in aanbesteding D&B geeft grip op kosten en kwaliteit.

22 3


de gemeente niet gewenst. Zij willen juist de kwaliteit en de leefbaarheid in zelfstandige kernen behouden, zodat het aantrekkelijk blijft om daar te wonen.

Ambities

Samen onder één dak

Co van Schaik en Pol van de Vijver

I

n de kern Axel (gemeente Terneuzen) is het definitieve ontwerp klaar van een gezond-

heidscentrum dat als pilotproject geldt

Gezondheidscentrum voorbeeld provincie Zeeland

voor de provincie Zeeland. Door de clustering van alle eerstelijnszorg met de WMO-functie van de gemeente en de thuiszorg ontstaat er een compleet zorgcentrum gericht op genezing én preventie. Betrokkenen van het eerste uur zijn Co van Schaik, wethouder bij de gemeente Terneuzen en Pol van de Vijver, vastgoedmanager bij Woongoed

Demografische ontwikkelingen Het gezondheidscentrum wordt gerealiseerd in een regio die zich kenmerkt door vergrijzing. Voor een woningbouwvereniging als Woongoed ZeeuwsVlaanderen betekent dit het afstoten van oudere woningen en het investeren in multifunctionele levensloopbestendige woningen voor andere doelgroepen. Voor de oudere huisartsen met praktijk aan eigen huis betekent de vergrijzing dat ze nauwelijks opvolging kunnen vinden. Verschraling van de zorg is volgens

De provincie Zeeland heeft de ambitie om in plattelandsgebieden brede gezondheidscentra te ontwikkelen. De kern Axel met ca. 8.000 inwoners werd als pilot aangewezen. “Zo kwamen wij als gemeente Terneuzen aan boord”, vertelt Co van Schaik. “Want met de clustering van alle eerstelijnszorg vonden wij ook dat een WMO-loket in het centrum niet mocht ontbreken. Via het WMO-loket kunnen patiënten namelijk veel breder geholpen worden en kunnen we samen met de partijen binnen het centrum direct hulp bieden, ook preventief. Daarbij is de huisarts het eerste aanspreekpunt. Bovendien kunnen we via ZorgSaam ook een stukje tweedelijnszorg aanbieden. Vanwege deze optimalisatie van de zorg wordt het initiatief dan ook nauwgezet gevolgd door de zorgverzekeraars.”

nenden uitgenodigd worden om kennis te nemen van de plannen, want het is van groot belang dat ook zij de komst van het centrum omarmen. De bundeling van alle eerstelijnszorg is belangrijk voor de gemeenschap en houdt de leefbaarheid van de kern in stand.

Samenwerking

Het gezondheidscentrum komt op een locatie te staan waar eerst 50 woningen stonden. Volgens Van de Vijver is het voor Woongoed Zeeuws-Vlaanderen belangrijk om voor de huurders een prettige woonomgeving te creëren. “Goede zorgfaciliteiten horen daarbij en omdat strategisch gezien onze woningvoorraad de komende jaren met 10% moet krimpen, slopen we verouderde woningen. Midden op de oude De Ruyterstraat, op nog geen 200 meter van het dorpscentrum, verrijst straks het nieuwe gezondheidscentrum. Bij het ontwerp hebben we uit duurzaamheidsoverwegingen het bestaande stratenpatroon hergebruikt.”

Het concept kan alleen slagen als er inderdaad samenwerking tussen partijen wordt bereikt. “En dat gaat ook wel lukken”, zegt Van Schaik vol vertrouwen, “want we hebben elkaar nodig. Al was dat gedurende het proces wel eens lastig. De belangen zijn groot en de randvoorwaarden verschillend. Zo wil de ene partij kopen, terwijl de ander wil huren. En hoe ga je om met gezamenlijkheid als je per m² gaat investeren? Dat stadium zijn we nu gelukkig voorbij. Het definitief ontwerp is vastgesteld en de contracten kunnen worden getekend. Na nog een bestemmingsplanwijziging kan begonnen worden met de bouw.” Van de Vijver benadrukt dat juist die eerste procesfase, waarin ideeën met elkaar worden uitgewisseld, van essentieel belang is voor het welslagen van het project. “Je merkt dat participanten andere verwachtingen hebben. Bijna niemand heeft ooit gebouwd en overdag zijn ze bevlogen bezig met hun werk als zorgverlener. Het kost veel tijd en energie om mensen op één lijn te krijgen. Mocht Woongoed in de toekomst nog een keer een dergelijk project ontwikkelen, dan begin ik met een seminar voor participanten om hen duidelijk te maken wat het ontwikkelen van een gezondheidscentrum inhoudt. Door ze mee te nemen in het proces verwacht ik dat ze de te nemen stappen beter kunnen overzien en het proces uiteindelijk soepeler verloopt.”

Participanten betrekken

Niet zelf het wiel uitvinden

Belangrijker dan het gebouw zijn de participanten die straks gezamenlijk vorm gaan geven aan de zorgvisie voor Axel. In het zorgoverleg komen naast zorgaspecten ook andere aspecten aan de orde, die van belang zijn voor de organisatie van het zorgcentrum, zoals de exploitatie. Via de stuurgroep worden ook de belangen van de toekomstige patiënten gewaarborgd. Nu het definitieve ontwerp gereed is zullen de omwo-

Bij dergelijke projecten waarbij de belangen groot zijn en het proces meerdere jaren duurt vinden Van de Vijver en Van Schaik het belangrijk dat je externe expertise in huis haalt. “Voor ons is het bouwen van een dergelijk centrum geen dagelijkse kost. Er gelden specifieke eisen en randvoorwaarden en partijen kunnen tegenstrijdige belangen hebben of conflicterende voorschriften vanuit de branchevereniging. Dan is het fijn als je een deskundige partij als Laride aan je zijde hebt. Zij kennen de regels en weten op de juiste momenten bij te sturen. Bovendien is op deze wijze de continuïteit van een project gewaarborgd.”

Herontwikkeling woongebied

herbestemmen van monumenten VRAAGT OM CREATIVITEIT Als procesmanager is Laride betrokken bij de herontwikkeling van onder meer De Ploeg en Ploegpark Mien Ruys in Bergeijk, Strijp-S in Eindhoven en het DAF-ensemble. Complexe processen waarbij een hoge mate van creativiteit en een politieke antenne zijn vereist. Monumenten zijn als gebouw star in de mogelijkheden van herontwikkeling, terwijl leegstand geen optie is. Samen met stakeholders en belanghebbenden plaatsen we de herontwikkeling in een bredere context waardoor investeringen wel terug te verdienen zijn en exploitatie van het monument haalbaar wordt. Denk aan het ontwikkelen van zorgappartementen in de omgeving, het integreren van het monument in sociaal culturele ambities van een gemeente of provincie, of het versterken van de kern en identiteit van een gemeente. Dat vraagt om een brede visie op velerlei gebied en een krachtig netwerk. Het betekent schakelen, meebewegen en overtuigen! Want alleen met draagvlak van partijen is het herbestemmen van monumenten mogelijk. Gezamenlijk proberen we het monument nieuw leven in te blazen, zodat we het gebouw kunnen behouden voor de toekomst. Meer weten over de mogelijkheden van herbestemming? Neem contact op met Vincent Deuning. T (040) 234 8018 E vincent.deuning@laride.nl

“Als de functie eruit is, verliest het gebouw haar ziel.” Annet Scholma, Buro Mien Ruys

Zeeuws-Vlaanderen. Zij nemen ons mee in een proces vol uitdagingen.

4

Wilt u het project blijven volgen? Lees meer op www.gcaxel.nl

5


Beeldbepalend combicluster bijna klaar Onderwijs, sport en evenementen op één centrale plek

A

an de rand van de kern Beek en Donk wordt de laatste hand gelegd aan de realisatie van een onderwijs- en sportcluster, waarin ook evenementen georganiseerd kunnen worden.

Het markante gebouw vormt straks het educatieve en sportieve middelpunt van de regio met een evenementenfunctie als visitekaartje. “Met de afronding van dit project zijn we klaar met de realisatie van diverse nieuwe voorzieningen in de kern Beek en Donk”, vertelt wethouder Hans Vereijken van de gemeente Laarbeek. “Een resultaat om trots op te zijn.”

6

Hans Vereijken

Martin Jacobs

Clustervisie

bouwinitiatieven waaronder het Commanderij College in combinatie met sporthal d’n Ekker in Beek en Donk.”

“Enkele jaren geleden zijn we uit kostenoverweging en kwaliteitsverbetering gestart met het clusteren van voorzieningen in elke kern van de gemeente Laarbeek”, zegt Vereijken. “Daarbij hebben we gekeken naar sociale leefomstandigheden, technische staat van gebouwen, leerlingprognoses en de noodzaak tot vernieuwing. Belangrijk was dat de sociaal-maatschappelijke voorzieningen in de kernen toekomstbestendig zijn en betaalbaar blijven. Dat heeft geleid tot een aantal nieuw-

Toekomstbestendig onderwijs In de nieuwe school, waar plaats is voor ca. 400 leerlingen, wordt de sector Dienstverlening en Commercie van het VMBO gehuisvest. Martin Jacobs, lid van het college van bestuur van het Commanderij College, is heel tevreden over de wijze waarop architect Teeuwisse en Willems het onderwijsconcept heeft vertaald naar een flexibel

en transparant onderwijsgebouw. “Hij heeft goed naar ons geluisterd. Er is een logisch verband tussen de verschillende lokalen die per cluster bij elkaar horen. Veel wanden zijn flexibel, waardoor we maximaal in kunnen spelen op projectmatig werken in grote groepen. De grote trappen in de hal kunnen als overblijfruimte worden gebruikt en zijn ook geschikt voor het houden van presentaties. Midden in het gebouw ‘zweeft’ de ICT-ruimte die via loopbruggen te bereiken is. Bovendien is de ICT-infrastructuur zodanig (draadloos) ingericht dat we in de toekomst geheel digitaal les zouden kunnen geven. Tevens grenst onze keuken aan de kantine van de sporthal zodat multifunctioneel gebruik mogelijk is.”

Sport en evenementen Met de clustering van de sporthal en de school slaat de gemeente twee vliegen in één klap. De bestaande sporthal is verouderd en dankzij de gecombineerde nieuwbouw is het mogelijk de hal, die bestaat uit vier zalen, volgens NOC*NSF-normen te realiseren én een evenementenfunctie te geven. “Het was een politieke wens om de sporthal ook geschikt te maken voor evenementen”, vertelt Vereijken. “Met een aantal

7


aanpassingen zoals een speciale vloer, mobiele tribunes, een podium en een grotere kantine bleek dat goed mogelijk. Hiermee geven we niet alleen ruimte aan sport en spel voor onderwijs en verenigingen, maar ook aan grootschalige vergaderingen, festivals en concerten. De locatie biedt ruimte aan zo’n 2.000 personen en daarmee is het een aanwinst voor de regio. Dankzij het gezamenlijk ruimtegebruik met de school zijn er veel mogelijkheden.”

Voortgang projecten Laarbeek Voor de gemeente Laarbeek verzorgt Laride naast het Commanderij College ook de ontwikkeling en begeleiding van een aantal voorzieningenclusters: Het Kindcentrum De Raagten in Beek en Donk, Het Dorpshuis in Lieshout en een Voorzieningencluster en Brede School in Aarle-Rixtel.

Klimaat is belangrijk Al vroeg in het proces gaf Martin Jacobs aan dat hij een goed klimaat in de school heel belangrijk vindt voor de leerlingen en de medewerkers. Hij is dan ook heel blij dat hij in samenwerking met de gemeente een WKO-installatie voor het gebouw heeft kunnen regelen. “Als onderwijsorganisatie zijn de budgetten niet zo ruim. Duurzaamheidsinitiatieven vallen dan al snel af vanwege de kosten. De gemeente is ons tegemoet gekomen en er werd afgesproken dat er bij een voordelig aanbestedingsresultaat een WKO-installatie zou komen. Mede dankzij de gunstige marktomstandigheden is die installatie er gekomen. Zowel om te koelen als om te verwarmen. Uiteindelijk zal de investering zich terugverdienen door de lagere energielasten, maar nog belangrijker is dat onze leerlingen en medewerkers een prettig leer- en werkklimaat hebben.”

Exclusief wonen

Droomhuizen op maat Kindcentrum De Raagten in Beek en Donk

Voor opdrachtgevers met speciale woonwensen en een hoge kwaliteitsstandaard begeleidt Laride de bouw van exclusieve woningen, villa’s of paviljoens. Het betreft luxe woonobjecten met een groot onderscheidend vermogen. Bijvoorbeeld door de ligging, het ontwerp, materiaalgebruik of technisch vernuft. Bij dit soort projecten gaat het niet om bouwen, maar om dromen waarmaken en het compleet ontzorgen van de opdrachtgever. Tot in detail moet alles kloppen. Of zoals projectleider Maarten Sars het verwoordt: “Wat opdrachtgevers ook willen, ik blijf net zolang zoeken totdat ik het kan (laten) maken. Desnoods als uniek stuk. Daarbij zoek ik samen met leveranciers naar de grens van wat technisch mogelijk is, waarbij garanties gewaarborgd blijven.” T (040) 234 8002 E maarten.sars@laride.nl

Onafhankelijke en deskundige sparringpartner “Als je grote initiatieven van de grond wilt krijgen, dan is het belangrijk om daar iedereen bij te betrekken”, besluit Vereijken. “Als gemeente is het lastig om dat in je eentje te doen. Er zweeft toch altijd een zweem van partijdigheid omheen. In Laride hebben we een partner gevonden die voor iedereen sparringpartner is. Onafhankelijk en deskundig. Zij hebben onderzoeken gedaan, wensen geïnventariseerd, programma’s van eisen opgesteld en partijen bij elkaar gebracht. Dat betaalt zich uiteindelijk terug in de uitvoeringsfase, want het doorlopen van de procedures en de bouw gaan probleemloos.” Martin Jacobs vult aan: “Bij grote projecten zoals deze heb je nooit de kennis en capaciteit om dat goed te organiseren en te bewaken. Laride schakelt snel en heeft korte lijnen. Dat werkt prettig. Wij hoeven ons nu alleen te focussen op de verhuizing die we na de oplevering eind mei binnen 14 dagen willen realiseren. De nieuwbouw is dan klaar om een gebouw voor de gemeenschap te worden!”

8

Het Dorpshuis in Lieshout

Voorzieningencluster en Brede School in Aarle-Rixtel

9


hebben op de ontwikkelingen in de zorg hebben we nagenoeg geen ZZP-3 cliënten meer in de groepswoningen. De succesvolle opzet van de kleinschalige woonvoorzieningen heeft daar zeker aan bijgedragen.” Segers: “Het open karakter is belangrijk. We moeten wegblijven bij de instellingsgedachte. Daar houden we in het ontwerp rekening mee. Looproutes, verbindingen, alles is zo ingericht dat mensen actief blijven. We proberen bewoners zo lang mogelijk uit de zorgrol te houden. De intensieve samenwerking met Land van Horne helpt ons met het maken van de juiste ontwerpkeuzes.”

Lerend proces “De doorlooptijd van projecten is lang”,

Ouderenzorg nieuwe stijl

Zorg- en onderwijsgebouwen verdienen maximale aandacht. Een prettige omgeving bevordert immers het welzijn van cliënten, bewoners en leerlingen. Maar hoe houdt u de conditie van uw huisvesting op peil zonder onnodige kosten en maximaal resultaat?

Nedermazehof faciliteert wonen, zorgen en ontmoeten

W

oningcorporatie Wonen Limburg en zorgverlener

Land van Horne hebben een visie ontwikkeld waarbij grootschalige verzorgingshuizen in Weert herontwikkeld worden tot kleinschalige woonzorgcomplexen in diverse wijken in Weert. Op een voormalige schoollocatie met gymzaal in de wijk Groenewoud is woonzorgcentrum Nedermazehof gerealiseerd. Het complex bestaat uit vijf kleinschalige groepswoningen met 31 verzorgingsplaatsen voor dementerende ouderen en 86 zorgappartementen waarin bewoners met een zorgindicatie zelfstandig kunnen wonen.

10

Visie op ouderenzorg Land van Horne is een grote zorgaanbieder in Midden- en Westelijk-Limburg en Zuidoost-Brabant, zowel op het gebied van intramurale als extramurale zorg. Al sinds het nieuwe millennium stuurt de organisatie op kleinschalig zelfstandig wonen voor ouderen met zorgzwaartepakket (ZZP) 1 tot 3. “Wij vinden het belangrijk dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen, waar nodig of gewenst in een beschermde omgeving”, vertelt Edwin Delsing, voorzitter van de raad van bestuur. “Niet iedereen heeft 24-uurs zorg nodig, maar met de zorg dicht bij de mensen georganiseerd kunnen we wel maximale zorg geven. Daarom combineren we groepswoningen (ZZP 4-9) met huurwoningen, die mensen naar eigen smaak en behoefte kunnen inrichten, want wonen en welzijn staan bij ons voorop. De zorg moet uiteraard uitstekend geregeld zijn, maar het woongenot is net zo belangrijk. Vandaar dat we al jaren geleden zijn afgestapt van de nieuwbouw van grote traditionele zorgcomplexen met gangen en kamertjes.”

Wonen op maat Wonen Limburg, een grote speler op de sociale huurmarkt in Weert, onderschrijft de visie op zorg en wonen van Land van Horne. “Door veranderingen in de zorg zagen we ons genoodzaakt om

Quickscan geeft inzicht in technische staat gebouw

Mikel Segers en Edwin Delsing

oude zorghuisvesting te ontmantelen”, vertelt Mikel Segers, gebiedsontwikkelaar bij Wonen Limburg. “In Weert is ervoor gekozen om decentraal in de wijken woonvoorzieningen te realiseren waar mensen goed en zelfstandig kunnen wonen en waar een zorgaanbieder efficiënt zorg kan aanbieden. Als sociale partner blijven we graag investeren in wonen, welzijn en zorg. Door de strategische samenwerking met Land van Horne kunnen we slimmer ontwikkelen, waardoor we geld kunnen besparen. Denk aan het standaardiseren van programma’s van eisen voor bijvoorbeeld een PG-plaats.”

Kleinschalige voorzieningen Met de realisatie van kleinschalige voorzieningen in de wijk kan iedereen zolang mogelijk thuis blijven wonen. Delsing: “De complexen bestaan veelal uit 4-5 zorggroepen met 6-8 cliënten voor 24-uurs zorg met daaromheen een schil van appartementen voor de lichte zorg. Door een gezamenlijke ingang, brede gangen en een ontmoetingsruimte worden sociale contacten gestimuleerd. Omdat we vroegtijdig geanticipeerd

besluit Segers. “Soms wel een jaar of 10. Vaak zijn we dan al weer ingehaald door de wet- en regelgeving. Toch leren we steeds weer bij en kunnen we steeds beter aansluiten op de gebruikerswensen. Laride helpt ons daarbij. Eerst als invulling van een capaciteitstekort op onze afdeling vastgoed, maar nu al jaren betrokken bij diverse ontwikkelingen. Zij zijn goed op de hoogte van zorgaspecten en financiering in de zorg. Het is prettig samenwerken.”

Door grip te krijgen op uw onderhoudsinspanningen in geld en tijd werkt u planmatig en efficiënt aan het verlengen van de levensduur en gebruikskwaliteit van uw gebouw. Met de Laride QuickScan krijgt u snel inzicht in de technische staat van uw huisvesting. Wij inventariseren onder meer de bouwkundige kwaliteit, de brandveiligheid, het binnenklimaat, de sociale veiligheid en de toegankelijkheid van uw gebouw. Elk onderdeel krijgt een waardering, waardoor u in één oogopslag kunt zien welk onderdeel aan onderhoud toe is. Ook kijken wij hoe het gebouw aansluit bij uw zorg- of onderwijsvisie. De Laride QuickScan is een eerste aanzet voor een meerjarenonderhoudsplan en een goede onderbouwing voor een huisvestingsonderzoek of een investeringsaanvraag. Wilt u meer weten? Aarzel dan niet om contact op te nemen met Frans van Dongen. T (040) 234 8015 E frans.dongen@laride.nl

Bijzonderheden Nedermazehof: •H  et complex heeft gezamenlijke bergingen met per woning een scootmobielstalling en bergkast. • Het ontwerp past geheel in de omgeving van de bestaande wijk. In de parkachtige omgeving kunnen ook omwonenden een wandeling maken. • In warmte wordt voorzien door een WKO-installatie die ’s zomers de woningen koel houdt. • De exploitatie van de WKOinstallatie is in handen van Wonen Limburg Energie B.V. • Elke woning is aangesloten op een brandmeldinstallatie en indien gewenst op het zorgalarmeringssysteem. 11


O

m de leefbaarheid van de zeven gemeentelijke kerkdorpen te verbeteren De Loods Architecten

investeert de gemeente Gemert-Bakel in multifunctionele voorzieningen. “Zo blijft het aantrekkelijk om in het dorp oud te worden”, zegt wethouder Jan Bevers. “Bovendien bieden we de jeugd en het verenigingsleven ruimte om activiteiten te ontplooien.” Dat het ontwikkelen van een multifunctionele dorpsaccommodatie niet zonder slag of stoot verloopt, bewijst het nieuwe

Basisvoorziening voor alle dorpen Wethouder Jan Bevers schetst het kader waarbinnen de MFA Handel tot stand is gekomen. “Binnen de kerkdorpen van de gemeente Gemert-Bakel neemt de vergrijzing toe. Ouderen willen graag dicht bij voorzieningen wonen. Bovendien willen we mogelijkheden scheppen voor de jeugd en het verenigingsleven. Door alle voorzieningen onder te brengen in één accommodatie blijft het faciliteren van deze voorzieningen voor de gemeente betaalbaar en beheersbaar. Het is ons gelukt om samen met betrokkenen en

greerd, evenals de particuliere ontwikkeling van een nieuw café, cafetaria en vier startersappartementen. “Voor de haalbaarheid van dit plan zijn diverse scenario’s doorgerekend”, vertelt Martin Trower, projectmanager bij Laride. “Uit het haalbaarheidsonderzoek bleek dat integreren van alle dorpsfuncties in één accommodatie het beste resultaat op zou leveren. Daarbij is niet alleen naar de financiële haalbaarheid gekeken, er is ook rekening gehouden met het beeldbepalende karakter dat de MFA zal krijgen. Handel is een bedevaartsoord en toeristische trekpleister, waarbinnen

dorpshart in Handel. “Alleen door gezamenlijk op te trekken, krijg je dergelijke initiatieven van de grond.”

Samen werken aan leefbaarheid Gemeente investeert in toekomstbestendig ‘Huis van het dorp’

12

de gemeenschap een flexibel en toekomstbestendig plan uit te werken, dat op dit moment wordt gebouwd.”

Integrale aanpak Oorspronkelijk bestond het plan alleen uit het herontwikkelen van dorpshuis De Bron. Basisschool De Havelt, was nog niet aan vervanging toe. Toch wordt deze nu ook in het plan geïnte-

het nieuwe gebouw moet passen. Na de nieuwbouw van de multifunctionele accommodatie, die in twee fases zal plaatsvinden, ontstaat het eerste deel van een nieuw dorpshart. In een later stadium zal de locatie waar het huidige gemeenschaphuis De Bron staat worden herontwikkeld.”

13


Draagvlak gemeenschap Toch waren er ook wel wat twijfels bij de gemeenschap of het plan er überhaupt zou komen. Zou het niet te ambitieus zijn of te kostbaar? Het vergde veel afstemming en overleg met de gebruikers van de nieuwe accommodatie. Hans Weijmans, voorzitter van De Bron, is blij dat alle verenigingen het initiatief omarmen. “Wij wilden het gemeenschapshuis aanpassen aan de eisen van deze tijd. Dan begin je met ideeën als muren uitbreken en wanden verplaatsen. De

dorpshart te creëren, het was ook de nadrukkelijke wens om dat zo duurzaam mogelijk te doen. “Wij zijn er dan ook heel trots op”, zegt Bevers, “dat we met een krap budget toch een WKOinstallatie kunnen realiseren. Daarbij heeft het gunstige aanbestedingsklimaat in ons voordeel gewerkt.” Slits: “Als school zijn we heel blij met het toekomstige systeem, want klimaat is een belangrijk punt als het gaat om schoolprestaties en ziekteverzuim.” Volgens Trower is een WKO-systeem in deze multifunctionele accommodatie een gelukkig huwelijk, omdat je door de verschillende ruimtes en het verdeelde gebruik over de gehele dag een goede balans hebt tussen koude- en warmtevraag.

de planning niet gehaald zou worden, zou de IDOP-subsidie verloren gaan. De herontwikkeling bood echter ook weer nieuwe kansen. Zo kon bijvoorbeeld de café- en cafetarialocatie ‘De Linde’ in de ontwikkeling worden betrokken. Laride ontwikkelde een nieuw stedenbouwkundig plan en voerde een nieuw haalbaarheidsonderzoek uit. Bevers: “Van januari tot maart 2012 zijn met alle gebruikers de mogelijkheden onderzocht voor een aangepast plan. Dankzij de saamhorigheid van alle gebruikers en de vlotte Hans Weijmans

Huis van het dorp

Jan Bevers

Geert Slits

Martin Trower

ambitie van de gemeente maakte veel meer mogelijk. Dat leidde tot nieuwe plannen. In het nieuwe gebouw kunnen we straks onderdak bieden aan bestaande verenigingen en aan bijvoorbeeld de korfbalvereniging die nu nog moet uitwijken naar een naastgelegen dorp.” Om iedereen bij de plannen te betrekken zijn voorlichtingsavonden georganiseerd. Geert Slits, schooldirecteur van De Havelt, kan zich herinneren dat die bijeenkomsten vaak tot levendige discussies leidden. “Iedereen pleit toch voor zijn eigen parochie. Het is dan belangrijk dat je geen valse verwachtingen schept en dat mensen hun wensen blijven herkennen in de plannen. Al moeten ze dan soms concessies doen en ruimtes met elkaar delen. Uiteindelijk hebben we alles zo goed afgestemd dat het mij zou verbazen als er achteraf iets niet klopt.”

medewerking van de provincie is de bouw inmiddels gestart en wordt fase I in december 2013 opgeleverd.”

verschillende partijen vroegtijdig het huishoudboekje kloppend te krijgen. Om deze reden is voorafgaand aan het ondertekenen van de verschillende overeenkomsten een sluitende exploitatie gepresenteerd waar alle partijen achter staan.”

Kritiek proces Om tot hier te komen waren er wel wat beren op de weg. In december 2011 haakte een samenwerkingspartner af die vanaf het prille begin bij de plannen was betrokken. Volgens Bevers een kritiek moment, want je moet voor een groot gedeelte opnieuw beginnen. Er was bovendien haast geboden, want als

14

Geven en nemen Voor Weijmans was het een intensieve periode. “Je duikt ergens in en je weet niet wat er op je afkomt. Ik kan Laride dan ook van harte aanbevelen aan iedereen met een dergelijk project. Zij houden het overzicht, de regie en sturen op het juiste moment. Ze weten te overtuigen door kennis en gedrevenheid.” Met de bouwplannen ontstaat er intensieve samenwerking tussen partijen. Dat vraagt om aanpassing. Men moet dingen los kunnen laten in het gezamenlijk belang. Voor Slits lijkt er weinig te veranderen. De school blijft nagenoeg op dezelfde plek gehuisvest. “Toch gaan ook wij een intensievere samenwerking aan met de peuterspeelzaal en de kinderopvang die straks in hetzelfde gebouw gehuisvest zullen zijn. Dankzij de koppeling met het dorpshuis kunnen we meer ruimte creëren voor onze school en kindactiviteiten.” Om na de oplevering de samenwerking vlot te laten verlopen, zijn voor aanvang van de bouw alle overeenkomsten getekend. Trower: “Het is verstandig om bij een multifunctionele accommodatie met veel

Duurzaamheidsambities Voor de gemeente was het niet alleen de ambitie om een toekomstbestendig

De nieuwe accommodatie wordt het nieuwe ‘thuis’ voor de dorpsbewoners waar je gewoon binnen kunt lopen voor een bakje koffie of een gesprek. Het dorpshuis wordt gerund door vrijwilligers. Weijmans gaat terug in de tijd als hij vertelt dat in 1972 van alle gezinnen een bijdrage werd gevraagd en dat de grond waarop De Bron gebouwd is destijds ter beschikking is gesteld door de kerk. “Nu kost het de gemeenschap geen geld. Wel hebben we de kerk ‘plasrecht’ beloofd voor de pelgrims die ons dorp bezoeken. En oud recht waar we nog steeds invulling aan geven.” Nu de bouw eenmaal is gestart, hebben de hoofdgebruikers even de tijd om op adem te komen voordat ze druk in de weer gaan met de inrichting, die ook multifunctioneel gekozen gaat worden. Maar volgens Bevers zullen uiteindelijk de bewoners er zelf een succes van moeten maken. “De multifunctionele gedachte zit in de mens, niet in een gebouw.”

Bedrijfsprocessen zijn leidend Aan de bouw van een nieuw kantoor of bedrijfspand gaat vaak een heel denkproces vooraf. Zijn de plannen haalbaar. Kan het productieproces door blijven draaien. Hoe kunnen logistieke lijnen geoptimaliseerd worden? Maar ook het gewenste imago, de bedrijfscultuur, ICT en de manier van samenwerken binnen een organisatie zijn uitgangspunten in de beleidsfase. Laride helpt opdrachtgevers bij het ontwikkelen van een optimale bedrijfshuisvesting waarin de bedrijfsprocessen leidend zijn. Daarbij zijn het beperken van risico’s en het ontzorgen van de opdrachtgever sleutelbegrippen. Door onze kennis en ervaring zijn wij in staat pro-actief te acteren en in te spelen op wijzigende omstandigheden. De ervaring leert dat een huisvestingsproces vaak gepaard gaat met voortschrijdend inzicht. Door een strakke en efficiënte projectorganisatie is een snelle voortgang in het proces gegarandeerd zonder in te boeten op kwaliteit. Daarvoor stellen we hoge eisen aan ontwerpende en uitvoerende partijen. Wij vinden het bovendien vanzelfsprekend om in relatie tot uw huisvestingsvraagstuk stil te staan bij de kansen van duurzaamheid en hebben de deskundigheid en ervaring voor een integrale aanpak. Duurzaamheid kent vele gezichten. Wij helpen opdrachtgevers passende keuzes te maken. Heeft u vragen over uw bedrijfshuisvesting of wilt u met een huisvestingsonderzoek inzicht krijgen in de mogelijkheden? Neem dan vrijblijvend contact op met René Clijsen. T (040) 234 8000 E rene.clijsen@laride.nl

15


en diende als klankbord en sparringpartner. Bovendien beschikken zij over een groot netwerk, zodat zij mij in contact konden brengen met sociaal ondernemende partners, die ik bij onze plannen zou kunnen betrekken.”

Woningcorporatie als onderhoudspartner Voor Segers was het belangrijk dat een externe partner voor de onderhoudsinspanningen zou opereren vanuit sociaal ondernemerschap en niet alleen gedreven zou zijn vanuit commercieel belang. “Een woningcorporatie is dan een voor de hand liggende keuze, want ook zij hebben belang bij een toekomstbestendig leefklimaat in hun woongebieden. Bovendien onderstrepen ze met

H

waarbij Wooninc. de coördinatie, planning en advisering over het onderhoud doet op basis van de technische staat van de gebouwen. Laride begeleidt het gehele onderhoudsproces. SKOzoK bepaalt uiteindelijk in afstemming met Laride welk onderhoud uitgevoerd wordt en verstrekt de uitvoeringsopdrachten. Door deze invulling wordt het onderhoud meer planmatig en preventief in plaats van reactief en kunnen er aanbestedingsvoordelen behaald worden door het combineren van projecten.

Definiëren onderhoudsinspanning Het huisvestingsbestand van SKOzoK varieert enorm. De nieuwste school is in februari 2013 opgeleverd, terwijl de

directies individueel een presentatie gegeven en de plannen toegelicht. Dankzij de nieuwe samenwerkingsvorm op het gebied van onderhoud houden de schooldirecties meer tijd over voor onderwijskundig leiderschap. Zij hebben nu één desk waar ze alle gebreken kunnen melden en hoeven niet meer alles zelf te organiseren. Segers: “Dat vraagt om een stukje gewenning, want elke school had wel een map met eigen leveranciers. Uit automatisme bellen ze een enkele keer rechtstreeks deze contacten, terwijl ze eigenlijk bij Wooninc. zouden moeten aankloppen. Dat heeft tijd nodig.”

Pilotperiode De gekozen samenwerkingsvorm is

et onderhoud van scholen is voor onderwijsstichting SKOzoK geen core busi-

ness. Om de onderhoudsactiviteiten te professionaliseren, kosten te besparen

Focus op goed onderwijs

en de kwaliteit te verbeteren werd

gezocht naar een passend alternatief.

Carlo Segers, bestuurslid van SKOzoK,

is tevreden over de samenwerking met woningcorporatie Wooninc. die de

Carlo Segers

SKOzoK delegeert onderhoud scholen aan Wooninc.

coördinatie, planning en advisering voor het onderhoud op zich heeft genomen. “Met deze werkwijze worden schooldirecties ontlast, waardoor ze meer tijd overhouden voor onderwijskundig leiderschap.”

16

Aanleiding en aanpak “Vanuit het MBO was ik gewend alles zelf te regelen”, vertelt Segers. “In het primair onderwijs ben je voor huisvesting en ‘groot’ onderhoud mede financieel afhankelijk van de gemeente. Omdat onze focus ligt bij goed onderwijs voor 4-12 jarigen wilde ik het onderhoud van onze 31 scholen - verdeeld

over 5 gemeenten - anders organiseren met als doel professionalisering, kostenbesparing en kwaliteitsverbetering.” Tijdens de eerste oriëntatiefase ging Segers op bezoek bij collega schoolbesturen om te leren van hun voorbeelden. “Er zijn wel initiatieven, maar helaas niet altijd even succesvol. Laride was als nieuwbouwpartner al aan boord

een dergelijke activiteit hun maatschappelijke betrokkenheid en kunnen ze gebruik maken van onze gemeentelijke netwerken. Zo ontstaat er een soort win-win situatie.” Via Laride kwam SKOzoK in contact met twee corporaties. Wooninc. vond het vanuit strategisch oogpunt een interessante vraagstelling en ging samen met Laride en SKOzoK op zoek naar de juiste samenwerkingsvorm. Uiteindelijk is gekozen voor een soort bouwmanagementopdracht,

oudste school een monumentale status kent. De meeste scholen dateren uit de jaren ’70. “Voordat de samenwerkingsovereenkomst werd opgesteld heeft Laride een soort vlootschouw gehouden bij al onze scholen”, vervolgt Segers. “Op basis van deze 0-meting zijn de meerjarenonderhoudsplannen geüpdate, waardoor inzichtelijk werd welke onderhoudsactiviteiten de komende jaren op de rol staan. Voor het groot onderhoud moeten we jaarlijks onze plannen indienen bij de gemeenten. Wooninc. inventariseert en wij dienen de plannen in. Laride helpt ons daarbij. Het klein onderhoud wordt gecoördineerd door Wooninc. Dan gaat het over acute meldingen als een kapotte verwarming, die telefonisch gemeld worden, tot minder urgente aanpassingen, zoals het loszitten van een tegel, die per e-mail worden gemeld. Aanvullende wensen van scholen of inspanningen van overheidswege – denk aan asbestinventarisaties – lopen nog via Laride.”

Cultuurverandering Om draagvlak te creëren hebben Wooninc. en Laride aan alle school-

redelijk uniek. Laride regisseerde de totstandkoming van het startdocument, dat uiteindelijk de onderlegger werd voor deze bijzondere samenwerking. Het contract is inhoudelijk en juridisch getoetst door Ernst & Young. Vooralsnog hebben SKOzoK en Wooninc. een pilot van 1,5 jaar afgesproken waarna evaluatie zal plaatsvinden. Segers: “Dat geeft alle partijen voldoende tijd om aan de nieuwe aanpak te wennen en het houdt ons scherp om de doelstellingen te realiseren. Waarschijnlijk is dan ook meer duidelijk over de politieke besluitvorming en de definitieve invulling van doordecentralisatie. Op dit moment werken we aan een kwalitatieve en kwantitatieve tussenevaluatie; Hoeveel meldingen waren er? Wat was de reactietijd? Hoe ervaren schooldirecties de nieuwe werkwijze? Op basis hiervan zouden we dan kunnen bijsturen of afspraken kunnen finetunen. Wat we in ieder geval geleerd hebben, is dat niet alles af te vangen is. Dan ben ik blij met Laride als buffer. Daar kunnen we met al onze technische vragen terecht. Bovendien maken wij dankbaar gebruik van onze oud-medewerkers huisvesting die

17


een plek hebben gevonden bij collega schoolbestuur Veldvest. Met hun ‘historische geheugen’ helpen ze ons snel verder.”

Outsourcen als oplossing Het outsourcen van scholenonderhoud aan een woningcorporatie lijkt voor SKOzoK een passende oplossing in het streven naar professionalisering van hun onderhoudsinspanningen, kwaliteitsverbetering en kostenbesparing. Of deze strategie voor elk schoolbestuur zou kunnen werken, hangt af van de beleidsstrategie. “Als bestuur heb je twee keuzes”, besluit Segers, “je kunt het zelf doen of uitbesteden. In krimpregio’s kan ik mij voorstellen dat je de regie zelf wilt behouden. Mocht je zoals wij streven naar focus op de core business, inventariseer dan kritisch wat je precies uitgeeft aan onderhoud. Die geldstromen zijn nogal versnipperd. Breng dat goed in kaart.

Kennis en deskundigheid op afroep Bij het ontwikkelen van vastgoedof huisvestingsplannen ontbreekt het organisaties soms aan tijd, kennis of een geschikte projectorganisatie om een onderliggend huisvestingsvraagstuk te beantwoorden. Ook kan het voorkomen dat men wil toetsen of met de gekozen richting de juiste beslissing is genomen. Op zo’n moment kunt u de expertise inroepen van ons projectbureau. Als kenniscentrum en vraagbaak ondersteunt het projectbureau intern onze managers op bouwtechnisch gebied bij de voorbereiding en uitvoering van projecten. Vanwege deze betrokkenheid heeft het projectbureau op veel terreinen expertise opgebouwd en is het op de hoogte van de specifieke en actuele aspecten van huisvestingsprojecten. Kennisontwikkeling en -deling vormen daarbij een belangrijk thema.

U kunt ons projectbureau onder meer inschakelen voor: • Begeleiding van (Europese) aanbestedingsprocedures • Bouw- en stichtingskosten ramingen • Onderhoudsbegrotingen en meerjarenonderhoudsplanningen • Voorbereidings- en uitvoeringsplanningen • Opstellen van technisch programma van eisen • Controle van bestekdocumenten • Beoordeling van meer- en minderwerkopgaven • Aanvragen en spiegelen van offertes • Opstellen van technische omschrijvingen • Bouwkundig advies • Wet- en regelgeving • Second opinions

Een ‘Porsche’ als huiskamer

H

et kan niet missen. Wie het kerkdorp Kronenberg binnenrijdt ziet naast het

kerkplein een prachtige brede maatschappelijke voorziening met daarin een school, buurthuis, peuteropvang en gymzaal. Het complex combineert alle maatschappelijke dorpsvoorzieningen en brengt mensen samen. “Dat

Van versnippering naar verbinding Bert Tjeertes, projectleider voor dit project bij de gemeente Horst aan de Maas, neemt ons mee naar het begin van het proces. “De basisschool was nodig aan vervanging toe. De onderwijsomstandigheden voldeden niet meer aan de eisen van deze tijd. Bovendien lag er een wens vanuit het dorpshuis om de bestaande voorzieningen uit te breiden of aan te passen en onderdeel te laten zijn van het centrum van Kronenberg. Al snel werd duidelijk dat deze ontwikkeling alleen haalbaar zou zijn als we een multifunctionele accommodatie zouden realiseren. De relatie tussen

Bert Tjeertes en Ger van Rensch

BMV Kronenberg en het dorpscentrum is versterkt door de basisschool en het schoolplein te positioneren aan de centrumzijde van het gemeenschapshuis en de gymzaal juist aan de andere kant. Door deze fysieke verbinding ontstaat er natuurlijke samenwerking tussen gebruikers van de brede maatschappelijke voorziening en het centrum, wat de levendigheid in het dorp versterkt.”

Bijzondere gemeenschap Kronenberg telt 1.200 inwoners met een hoge mate van betrokkenheid. Velen zijn als vrijwilliger actief in het gemeenschapshuis, dus iedereen had gevoelsmatig ook een stem. Tjeertes: “Dat was

is belangrijk voor de leefbaarheid in

Vraag je bovendien af waarop je gaat sturen: kwaliteit of rendement. En als de doelstelling is om rendement te maken, zet je dat dan op de bank of investeer je dat weer in kwaliteitsverbetering? Er is geen algemene regel te stellen. Daarvoor is er te veel diversiteit in type schoolbesturen en onderhoudsinspanningen. Mijn enige advies is: zorg dat het bij je organisatiestrategie past.”

Het Laride projectbureau helpt ook opdrachtgevers met het objectief in kaart brengen en oplossen van opzichzelfstaande huisvestingsvraagstukken. Wilt u meer weten? Aarzel dan niet om contact op te nemen met Enno van Leersum, hoofd projectbureau. T (040) 234 8009 E enno.leersum@laride.nl

het dorp”, zegt wethouder Ger van Rensch. “Met deze voorziening geven we het dorp toekomstwaarde en bieden we een ‘huiskamer’ waar jong en oud elkaar kan ontmoeten. Zo kunnen we bewoners behouden voor de gemeenschap.”

18

19


Exploitatiekosten multifunctionele accommodaties De afgelopen maanden heeft afstudeerder Dirk Bollen onderzoek verricht naar de exploitatiekosten van multifunctionele accommodaties. In het rapport doet hij aanbevelingen voor het beïnvloeden van drie grote kostenposten bij de exploitatie van multifunctionele gebouwen, te weten: energiekosten, onderhoudskosten en personeelskosten.

soms best lastig, want als je ruimtes gezamenlijk gaat gebruiken, moet je afstand doen van ‘heilige huisjes’. Om dat op te lossen moet je mensen meenemen in het proces. Het ontwerp is veelvuldig teruggekoppeld met een vertegenwoordiging van het gemeenschapshuis en de basisschool. Daarnaast is het plan tijdens een aantal informatieavonden gepresenteerd aan het dorp en overige betrokkenen en belangstellenden. Aan de wand hingen de tekeningen en met ‘geeltjes’ kon men opmerkingen maken. Ook werd er actief gediscussieerd. Dit leidde uiteindelijk tot een ontwerp dat aansluit bij de wensen en mogelijkheden. Het is een gebouw voor en door het dorp geworden, dat door iedereen wordt omarmd. Het stimuleert ook tot nieuwe initiatieven, zoals een dorpsdagvoorziening. Dat willen we ook graag, want als gemeente zien we het gemeenschapshuis als een heel belangrijke ontmoetingsfunctie voor het dorp.”

Flexibele instelling Tijdens de bouw draaiden alle activiteiten gewoon door. “Dat is ook een reden dat we met een lokale aannemer hebben gewerkt”, zegt Van Rensch. “Hij kon prima rekening houden met de mensen

20

en de omgeving, waardoor maximale flexibiliteit over en weer ontstond. Sommige verenigingen moesten bijvoorbeeld tijdelijk uitwijken naar een andere sporthal. We hebben toen niet moeilijk gedaan over het vergoeden van een verschil in zaalhuur. Het was een proces van geven en nemen wat zich uiteindelijk terugbetaalt in een ‘bruisend hart voor het dorp’. We gunnen elk kerkdorp van onze gemeente wel zo’n mooie ‘Porsche’, maar helaas laten de middelen dat niet toe. Wel heeft elk dorp de voorzieningen die nodig zijn om het dorp leefbaar te houden.”

Vreemde ogen dwingen Hoe trots iedereen nu ook is op de dorpsvoorziening, de weg om er te komen was niet zonder hobbels. Gedurende het proces vond er een gemeentelijke herindeling plaats en wisselde het opdrachtgeverschap meerdere malen. “Omdat we niet tevreden waren over onze externe adviseur, vroegen we Laride voor een second opinion”, vertelt Tjeertes. “Zij wisten de losse ideeën van school, gemeenschapshuis en gymzaal ingenieus te verbinden tot een haalbaar gezamenlijk plan. Het kostte wat geduld, doorzettingsvermogen en overre-

Enkele conclusies zijn: • Om te kunnen sturen op de onderhoudskosten is het belangrijk dat deze al meegewogen worden in de ontwerpfase. • Ook het opstellen van een meerjarenplanning helpt de onderhoudskosten beheersbaar te houden. • Als het gaat om energiekosten blijkt dat gebruikers vaak niet inzichtelijk hebben wat de consequenties zijn van hun wensenpakket. • Door combinatie van rollen en een efficiënt ontwerp kan bespaard worden op personeelskosten. Dirk heeft tevens een eerste aanzet gedaan om te komen tot een kostenpost per vierkante meter bvo. Factoren van grote invloed op de cijfers zijn de omvang van een brede school of MFA, het aantal gebruiksuren en de wijze waarop de samenwerking is georganiseerd. Ook de leeftijd van een gebouw speelt een rol.

dingskracht om iedereen mee te krijgen. Dan is het fijn om een buitenstaander aan je zijde te hebben. Die kent de gevoeligheden niet en kan meer zeggen. Bovendien kan die in het belang van het proces een streep trekken en verder gaan. Frans van Dongen heeft dat proces prima begeleid.”

Bent u geïnteresseerd in het rapport dan kunt u contact opnemen met Anton Wijnhoven van Laride. T (040) 234 8005 E anton.wijnhoven@laride.nl

Exploitatie in eigen hand De exploitatie van de brede maatschappelijke voorziening heeft het gemeenschapshuis (Stichting De Torrekoel) geheel in eigen hand. Zij verhuren de ruimtes aan de gebruikers. Tjeertes: “Wij stellen het gebouw beschikbaar aan de gemeenschap, zij verzorgen zelf de exploitatie en het beheer. Ook klein onderhoud wordt uit eigen middelen betaald. Net zoals de extra wensen tijdens de bouw als een professionele keuken, de foyer en extra voorzieningen in de sportzaal. Hiermee wordt de verhuurbaarheid groter en is het complex ook interessant voor gebruikers (bijvoor-

beeld sportverenigingen) van buiten het dorp. Dit alles dankzij betrokken bestuurders, dorpsbewoners en vrijwilligers. Alleen gezamenlijk heeft een dergelijk groot initiatief voor een kleine gemeenschap kans van slagen.”

21


ervaring opgedaan met deze samenwerkingsvorm en lukt het goed om in overleg met de locatiedirecteuren tot invulling van plannen te komen. Aan ons als gemeente is het wel de taak om alle gebruikers bewust te maken van het feit dat ze in het voortraject goed moeten nadenken. Duidelijkheid is belangrijk!” Als opdrachtgever vindt Witsiers het fijn dat de regie bij de aannemer ligt. “Hij is verantwoordelijk voor de tijdsplanning en de strakke deadline van oplevering. Daar heb ik als opdrachtgever geen omkijken naar. Je loopt dan wel het risico achterover te gaan leunen, maar dat moet je niet doen. Want als het klaar is, valt er weinig bij te sturen. Mijn advies is om alert te blijven en af en toe over de bouw te lopen of het echt zo wordt als dat je gedacht had. Je kunt immers nooit alles voor 100% uitschrijven. Een goed contact met de uitvoerende partijen is belangrijk.”

Beeld, kwaliteit en prijs leidend in aanbesteding

S

Succesvolle combinatie Voor Wim Witsiers is het de eerste keer dat hij met de combinatie Laride, Moeskops’ Bouwbedrijf en Bonnemayer Architecten samenwerkt en dat bevalt goed. “Het team is flexibel als het gaat Wim Witsiers

Gemeente Etten-Leur kiest voor Design & BUILD

teeds vaker besteden gemeenten bouwprojecten

De combinatie (Laride - Moeskops’ Bouwbedrijf - Bonnemayer Architecten) weet de wensen van opdrachtgevers goed te vertalen naar een aansprekend ontwerp dat past binnen de gebruikerswensen en budgettaire kaders van een D&B opdracht. Van de vijf recent ingediende planaanbiedingen zijn er vier aan onze combinatie gegund.

aan volgens Design & Build.

Hierbij worden ontwerp en uitvoering ondergebracht bij één partij. De gemeente Etten-Leur heeft bewust gekozen voor deze bouwvorm om kosten te besparen en om meer grip te krijgen op de kwaliteit. De combinatie Laride, Moeskops’ Bouwbedrijf en Bonnemayer Architecten realiseerde voor Etten-Leur Brede School Plus de Vleer en start binnenkort met de bouw van Brede School Spoorzone. Wim Witsiers, projectleider namens de gemeente, vertelt over de voor- en nadelen van D&B en zijn ervaringen met de Laride-combinatie.

22

Sturen op kwaliteit “In het verleden besteedden wij projecten traditioneel aan”, vertelt Witsiers. “De ervaring leerde dat aannemers en installateurs dan vaak het werk van de adviseurs overdoen. Dat werkt kostenverhogend. Om grip te krijgen op de kosten en om het proces efficiënter in te richten ontstond de gedachte om aan te besteden op basis van onze wensen, functionaliteit en kwaliteit. De vorm Design & Build sluit daar prima bij aan. Als aanvulling op wat we niet omschreven hebben, voegen we daar altijd een referentieproject aan toe. Daarmee heb je heel veel materialen en kwaliteitseisen al te pakken. En uit alle partijen die een ontwerp maken is er altijd wel één ontwerp dat redelijk voldoet. Na gunning wordt dat ontwerp vervolgens

verder uitgewerkt aan de hand van aanvullende eisen. Dat zijn geen nieuwe eisen, want dat kan niet in deze vorm, maar aanscherping van het ontwerp op basis van het programma van eisen. Denk bijvoorbeeld aan een relatie tussen ruimtes die je wel hebt gevraagd, maar in het eerste ontwerp nog niet voldoende is uitgewerkt.”

Voor- en nadelen Dat er na gunning weinig ruimte is om bij te sturen kan volgens Witsiers een nadeel zijn. “Je moet vooraf met alle gebruikers goed nadenken over het programma van eisen. De keuzevrijheid ligt helemaal in het begin. Traditioneel kun je wat keuzes uitstellen, bij D&B is die ruimte er niet. Gelukkig hebben de schoolbesturen in Etten-Leur al wat

Laride heeft in deze combinatie de rol van ‘vertaler’ en ‘verbinder’ naar ontwerper en bouwer. Wij zorgen dat het programma van eisen op de juiste wijze wordt vormgegeven en klopt in functionaliteit. Als procesmanager knopen we verschillende disciplines aan elkaar. Na gunning begeleiden we de gebruikersoverleggen om op detailniveau de plannen te optimaliseren. Zodra het project in de uitvoering komt, neemt Moeskops’ Bouwbedrijf de regie over. Gegunde D&B-Projecten: • Brede School De Vleer Plus, Etten-Leur (gerealiseerd) • Brede School Spoorzone, Etten-Leur (in uitvoering) • MFA Thiendenland II, Schoonhoven (ontwerpfase) • MFA Veldhoven Midden, Veldhoven (definitief ontwerp gereed)

om aanpassingen in het ontwerp en men denkt mee in oplossingen. Ze hebben goed geluisterd naar onze wensen voor het multifunctionele gedeelte.” Dat de combinatie ook geselecteerd is voor het project Spoorzone is puur toeval, want de gunning vindt plaats op basis van de economisch meest voordelige aanbieding. “Het is een proces waar je geen vat op hebt. Dat je al met elkaar samenwerkt kan een voordeel zijn, maar ook een nadeel. Je weet wat de opdrachtgever wil en waar hij op let, maar tegelijkertijd kan je daardoor ook het plan te hoog inschatten en te hoog inschrijven.”

Controle op eindresultaat Aanbesteden op basis van prestatiespecificaties betekent achteraf controleren of de eisen zijn waargemaakt. Voor De Vleer zijn in het onderhoudsprogramma metingen opgenomen om te verifiëren of er wordt voldaan aan de wensen voor temperatuur, CO2-emissie en luchthoeveelheid. Bovendien is er een externe adviseur ingeschakeld om de gymzaal – volgens NOC*NSF keurmerk gebouwd – te controleren op onder andere verlichting en nagalm. “Het totale eindresultaat laten we ook controleren door een externe adviseur.

Die schakelen we al vroeg in het proces in en laten we meelopen gedurende de uitvoering. Zo komen we aan het eind nooit voor verrassingen te staan.” Zou Wim Witsiers iedereen aanbevelen om volgens D&B te bouwen? “Het is een prima methode voor als je weet wat je wilt. Als je een goed uitgeschreven programma van eisen hebt, weet je wat je krijgt, tegen een vaste prijs. Extra kosten voor meer- of minderwerk zijn redelijk beheersbaar. Als je plannen nog heel onduidelijk zijn, dan zou ik er zeker niet voor kiezen. Dan werkt D&B alleen maar kostenverhogend.”

23


COLOFON ID is een uitgave van Laride Teksten Claro Text & Events Fotografie Image&Motion Christ Clijsen Š Copyright 2013 Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van Laride worden overgenomen en vermenigvuldigd.

LARIDE is expert op het gebied van

Complexe vraagstukken brengen

huisvesting en vastgoed. Onze drive

we terug tot de essentie. Niet het

is om huisvestingsvraagstukken, plan-

gebouw maar het vergroten van de

nen of vastgoedprojecten voor onze

leefbaarheid is ons uitgangspunt bij

opdrachtgevers haalbaar te maken.

huisvestingsopgaven. We onderkennen

Dat doen we vanuit een onafhankelijke

de sociale belangen en dankzij onze

positie en met kennis van de wereld

politieke antenne en vaardigheden

waarin de opdrachtgever opereert. Of

weten wij draagvlak te creĂŤren bij

dat nu is vanuit de corporatiewereld,

onze opdrachtgevers, investeerders,

het onderwijs, de zorg of het commer-

gebruikers en omwonenden. Daarbij

cieel vastgoed, wij weten dankzij ons

verliezen we de technische kant niet

uitgebreide netwerk integrale verbin-

uit het oog. Met als resultaat: een

dingen te leggen.

prettige leer-, leef- of werkomgeving die sociaal en financieel rendeert.

@LarideBV www.laride.nl

Laride ID 2013  

Relatiemagazine van Laride | Hart voor Huisvesting. Voor en door relaties.

Advertisement