TECHNIQUE AGRICOLE Les installations d’arrosage fixes sont considérées comme faisant partie de l’actif immobilier. En revanche, les dispositifs de répartition (en bas) sont considérés comme des biens mobiliers figurant à l’inventaire.
Accessoire Contrairement aux parties intégrantes, les accessoires peuvent être séparés du bâtiment sans dommage, même s’ils font partie de la chose principale et servent à son exploitation durable (art. 644 CC). L’accessoire est inclus dans l’inventaire et est estimé à la valeur d’usage et non à la valeur de rendement. Inventaire Pour ce qui est des machines et des appareils, la valeur d’usage du chédail correspond à la somme des valeurs actuelles de chacun de ses éléments. On calcule la valeur d’un élément à partir de son prix d’achat, dont on déduit un amortissement correspondant à sa durée d’utilisation (tableau 2). La durée d’utilisation varie en fonction du type de machine, de l’intensité de son utilisation et de son entretien. Les réparations débouchant sur une plus-value doivent être prises en compte comme il convient. S’il n’est pas possible d’estimer la valeur actuelle faut de prix d’achat, on fixe un prix moyen du marché (commerce des occasions).
REVUE UFA · 2 2011
Dispositions du code civil (CC) Art. 667 1 · La propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, dans toute la hauteur et la profondeur utiles à son exercice. 2 · Elle comprend, sous réserve des restrictions légales, les constructions, les plantations et les sources. Art. 671 1 · Lorsqu’un propriétaire emploie les matériaux d’autrui pour construire sur son propre fonds, ou qu’un tiers emploie ses propres matériaux sur le fonds d’autrui, ces matériaux deviennent partie intégrante de l’immeuble. Art. 642 1 · Le propriétaire d’une chose l’est de tout ce qui en fait partie intégrante. 2 · En fait partie intégrante ce qui, d’après l’usage local, constitue un élément essentiel de la chose et n’en peut être séparé sans la détruire, la détériorer ou l’altérer. Art. 644 1 · Tout acte de disposition relatif à la chose principale s’étend aux accessoires, si le contraire n’a été réservé. 2 · Sont des accessoires les objets mobiliers qui, d’après l’usage local ou la volonté clairement manifestée du propriétaire de la chose principale, sont affectés d’une manière durable à l’exploitation, à la jouissance ou à la garde de celle-ci et qu’il y a joints, adaptés ou rattachés pour le service de la chose. 3 · Les accessoires ne perdent pas leur qualité lorsqu’ils sont séparés temporairement de la chose principale. Art. 677 Constructions mobilières 1 · Les constructions légères, telles que chalets, boutiques, baraques, élevées sur le fonds d’autrui sans intention de les y établir à demeure, appartiennent aux propriétaires de ces choses. 2 · Elles ne sont pas inscrites au registre foncier.
Immeubles Si une installation d’ar-
Valeur de rendement Le guide
rosage est considérée manifestement comme une partie intégrante de l’immeuble, elle doit être estimée à la valeur de rendement. C’est notamment le cas lorsque les pompes, les tuyaux et les distributeurs sont solidement installés au sol. Une installation est manifestement partie intégrante d’une parcelle lorsque les conduites sont enterrées. Elles ne peuvent donc être enlevées qu’à grands frais. Lors de l’estimation, il arrive fréquemment que l’on divise l’installation d’arrosage en plusieurs éléments. Les éléments mobiles (distributeurs sur le champ, éventuellement pompes) sont estimés à la valeur d’usage en tant qu’éléments de l’inventaire. Les tuyaux enterrés sont des parties intégrantes de l’immeuble et estimés par conséquent à la valeur de rendement.
pour l’estimation ne contient pas de normes prédéfinies pour les installations d’arrosage (ou des installations de distribution de lisier similaires). Lorsque de telles normes font défaut, il faut estimer la valeur de rendement pour chaque objet (chap. 1.3.2). À la différence de la valeur d’usage, la valeur de rendement est définie comme le capital dont l’intérêt, calculé au taux moyen applicable aux hypothèques de premier rang, correspond au revenu d’une entreprise ou d’un immeuble agricole exploité selon les usages du pays (art. 10 LDFR). Le guide pour l’estimation définit en vue du calcul le rapport entre le rendement et les coûts d’investissement. Pour les étables laitières, il s’agit de 20 % environ. Pour les bâtiments spéciaux, le pourcentage peut atteindre 40 %. Le calcul type se base sur 30 % des coûts de construction. 䡵
Auteur Martin Goldenberger est estimateur immobilier avec diplôme fédéral et dirige la division estimations de l’Union suisse des paysans, Laurstrasse 10, 5201 Brougg, 寿 056 462 51 11
INF BOX INFO
www.ufarevue.ch
2 · 11
25