Nr. 166 | Februar 2017
Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Osterode und Umgebung e.V.
Gedruckt auf 100 % Altpapier – Offset –
Aus dem Verein
Aktuell & Immobilien
– Einladung zur Jahreshauptversammlung 2017 – Rückblick Kaffeetrinken
– Wohngebäudeversicherung – Dämmen ohne Risiken – Hausplanung – Grundschuld: Im Zweifel löschen – Pflichten beim Winterdienst
Recht - Steuer - Urteile
Energie & Haustechnik – – – –
Strom aus der Sonne Energielabel "smarte" Art zu Heizen Freie Wahl bei Heizungen?
– – – –
Langfristig unbebaut Die WEG als Käufer Enorme Schäden Zustimmung erforderlich
DAS kreativTEAM Agentur und Netzwerk Offset- und Digitaldruck Werbefotografie und -film
Wir produzieren „just in time“ Medienerzeugnisse auf Industriestandard.
now
vernetzt. bodenständig. flexibel.
kroesing.de
kroesing.de
2 2
AUS DEM VEREIN
Nr. 166 / Februar 2017
Liebe Vereinsmitglieder, schon wieder steht die Jahreshauptversammlung unseres Vereins an, zu der ich Sie herzlich einlade. Am Samstag, dem 04. März 2017 treffen wir uns um 15.00 Uhr im Hotel Zum Röddenberg, Steiler Ackerweg 6 in Osterode. Es erwartet Sie im Anschluss an die Versammlung ein hochinteressanter Vortrag zum Thema „Barrierefreies Wohnen – Förderungsmöglichkeiten“ gehalten vom Geschäftsführer des Sanitätshauses Sturm in Osterode, Herrn Schönfelder. In diesem Jahr findet am 01. und 02. April in der Stadthalle in Osterode wieder die Energieeffizienz-Messe statt. Haus und Grund wird hier mit einem Informationsstand vertreten sein. Der Vorstand würde sich freuen, recht viele Mitglieder dort begrüßen zu dürfen. Eine kleine Wanderung erwartet Sie dann am Samstag, dem 21. Mai 2017. Wir besichtigen die technischen Anlagen der Harzwasserwerke im Bereich der Sösetalsperre und werden Sie anschließend zu einem rustikalen Essen und Trinken auf die „Eulenburg“ einladen. Mit einem „Harzer Glückauf“ Fred-Rainer Dunemann Vorsitzender
HSG Vertriebs GmbH Eisensteinstr. 13 Rinnepassage 37520 Osterode am Harz Tel. 0 55 22 - 96 30 Fax 0 55 22 - 96 33 33 www.hsg-osterode.de
Traumbäder und energiesparende Heizungen von Ihrem Fachhandwerker
FACHHANDEL • HEIZUNG • SANITÄR • KLIMA • LÜFTUNG • FLIESEN
3
Pflegevorsorge - jetzt auch mit staatlicher Förderung
Für die Kinder die Größten sein. Pflege-Zusatzversicherung unbedingt notwendig. Seit Anfang 2013 fördert dies der Staat mit Damit Ihr Vermögen und das Ihrer Kinder im Pflegefall optimal geschützt ist, ist eine private
60 € jährlich. Lassen Sie uns gemeinsam die für Sie optimale Lösung finden. Ich berate Sie gerne.
Aber als Pflegefall Lutz Bergmann wird das Erbe Hauptvertretung der Allianz Am Röddenberg 10, 37520 Osterode am Harz immer kleiner? lutz.bergmann@allianz.de www.allianz-bergmann.com
WEITERDENKEN & HANDELN Lassen Sie sich bei Ihrer Allianz vor Ort beraten.
Tel. 0 55 22.40 Lutz 01 Bergmann Fax 0 55 22.42 Hauptvertretung 11 der Allianz
Hoffentlich Allianz versichert.
Am Röddenberg 10 37520 Osterode am Harz lutz.bergmann@allianz.de www.allianz-bergmann.com Tel. 0 55 22.40 02
Wedemeyer Bau GmbH Bauunternehmen Wohnungsbau · Industriebau Neubau · Umbau · Sanierung Naturstein · Kunststein · Fliesen Bahnhofstraße 31 · 37520 Osterode am Harz Tel. 0 55 22 / 22 29 · Fax 0 55 22 / 7 58 75
44
AUS DEM VEREIN
Nr. 166 / Februar 2017
Einladung zur Jahreshauptversammlung 2017 Samstag, 4. März 2017 um 15.00 Uhr Hotel zum Röddenberg in Osterode, Steiler Ackerweg 6
TAGESORDNUNG 1. Begrüßung, Feststellung der Beschlussfähigkeit, Totenehrung 2. Anträge zur Tagesordnung 3. Genehmigung des Protokolls der Jahreshauptversammlung vom 05.03.2016 4. Geschäftsbericht 2016 5. Kassenbericht 2016 6. Bericht der Kassenprüfer 7. Entlastung des Gesamtvorstandes 8. Neuwahlen: 8.1 1. Vorsitzender 8.2 2. Vorsitzender 8.3 Schriftführer/in 8.4 Beisitzer Recht 8.5 Beisitzer Baurecht 8.6 Kassenprüfer/in 9. Vereinstermine 2017 10. Verschiedenes und Anfragen Im Anschluss an die Mitgliederversammlung laden wir ein zu einem Fachvortrag zum Thema “Barrierefreies Wohnen – Fördermöglichkeiten". Referent ist Herr Schönfelder, Geschäftsführer des Sanitätshauses Sturm in Osterode. Wie in den vergangenen Jahren stellt der Verein für jedes Mitglied und dessen Partner ein Kaffeegedeck kostenlos zur Verfügung. Der Vorstand bittet um zahlreiches Erscheinen der Mitglieder. Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Osterode und Umgebung e. V.
5
Fachbetrieb der Innung Inh.: Eva Tolle e.K. Hoelemannpromenade 10 a Mitglied im Fachverband 37520 Osterode am Harz Telefon: 0 55 22 / 9 09 90 · Telefax: 0 55 22 / 33 45 E-mail: hotel-boergener@t-online.de www.hotel-boergener.de
Ihr zuverlässiger Partner
C.L.Schröder jun. OHG Willi und Frank Wedemeyer
Urbansky Bauunternehmen Thomas
37520 Osterode am Harz Neubau · Reparatur · Sanierung Scheffelstr. 3-5 Augustental 4 Umbauten · Trockenausbau 37520 Osterode am Harz e-Mail: urbanskybau@t-online.de Fliesen- und Pflasterarbeiten Räumlichkeiten für Familienfeiern bis Personen Fax 3383 (0 55 22) 45Tel. 73 3605522/6857Bauwerksabdichtung (0 55 22)www.wedemeyer-schroeder.de 7 27 23 Wärmedämmverbund-Systeme (01 63) 6 33 48 00
Bedachungen Bauklempnerei Abdichtungen Fassaden
Holger Beckert jun. Dachdeckermeister
E-Mail: info@dachdeckerei-beckert.de Internet: www.dachdeckerei-beckert.de
Petershütter Allee 3a · 37520 Osterode Tel. (0 55 22) 24 77 · Fax (0 55 22) 34 24
Ort für die Eigentümerversammlung Verwalterwohnung ist nicht zumutbar Der Gesetzgeber legt Wert darauf, dass Eigentümerversammlungen an einem verkehrsüblich zu erreichenden und allen Beteiligten zumutbaren Ort stattfinden. Die Privatwohnung eines Verwalters zählt nicht dazu (AG Büdingen, Az. 2 C 359/12). Der Fall: Zwischen Verwalter und einem Teil der Eigentümergemeinschaft gab es Differenzen darüber, ob er seine Arbeiten auf korrekte Weise erledige. Trotzdem wurde die Versammlung der Eigentümer in die Wohnung des Verwalters eingeladen. Dagegen protestierte ein
Eigentümer heftig. Das sei angesichts der Meinungsverschiedenheiten nun wirklich nicht der geeignete Ort. Das Urteil: Das Amtsgericht schloss sich voll den Argumenten des Eigentümers an. Es erklärte alle während der Versammlung gefassten Beschlüsse für unwirksam. Unabhängig von inhaltlichen Kritikpunkten sei dafür alleine schon „die Auswahl des Versammlungsortes“ ausreichend gewesen. Die Tatsache, dass man in früheren Zeiten bereits dort getagt habe, ändere gar nichts daran.
68 16
AUS DEM VEREIN
Nr. 166 / Februar 2017
Bilder vom Geburtstagskaffee am 12. November 2016
7
AKTUELL
Nr. 166 / Februar 2017
Sorgenkind Wohngebäudeversicherung Die eigene Wohnung bzw. das eigene Haus haben für den Menschen eine besondere Bedeutung. Sie stellen nicht nur ein beachtliches Sachvermögen dar, sondern haben auch einen hohen emotionalen Wert. Werden die eigenen vier Wände durch Wasser, Feuer, Sturm oder Vandalismus verwüstet, ist allein die emotionale Belastung schon hoch. Dann ist es sehr hilfreich, wenn wenigstens die finanziellen Schäden abgedeckt sind. Die finanziellen Folgen aus den Grundgefahren Feuer, Rohrbruch, Sturm/Hagel und Elementarschäden können durch einen entsprechenden Versicherungsvertrag abgesichert werden. So ist das Gebäude in der Wohngebäudeversicherung zum gleitenden Neuwert im Schadensfall gemäß den aktuellen Baupreisen versichert. Dabei wird die Versicherungssumme jährlich angepasst.
Drohende Unterversicherung Häufig wird der Versicherungsvertrag zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes oder beim Kauf abgeschlossen und dann nicht mehr beachtet. Im Laufe der Jahre werden bauliche Veränderungen vorgenommen, ein hochwertiger Fußbodenbelag, eine Sauna oder ein Kami-nofen eingebaut, Kellerräume werden zu Wohnzwecken oder als Hobbyraum ausgebaut, eine Photovoltaikanlage wird auf das Dach gesetzt. Viele Hausbesitzer vergessen dabei, ihre Versicherung über die wertverbessernden Maßnahmen zu unterrichten. Kommt es dann zum Schadensfall, besteht die Gefahr der Unterversicherung, der Schaden wird also nicht mehr
vollständig vom Versicherer übernommen. Bei einem geplatzten Flexschlauch unter dem Waschtisch im 2. Obergeschoss und einer Schadenssumme von 30.000,00 Euro bedeutet das bei einer 25-prozentigen Unterversicherung einen Eigenschaden von 7.500,00 Euro.
Falsch ermittelte Versicherungssummen In der Vergangenheit haben aber auch viele Versicherer beziehungsweise deren Vertreter die Versicherungssummen häufig zu niedrig angesetzt, um bei der Prämie im Wettbewerb gut dazustehen. Dies wurde oft stillschweigend hingenommen. Diese goldenen Zeiten aber sind vorbei, denn die Gebäudeversicherung ist für die Versicherungswirtschaft zur Not leidenden Sparte geworden.
Verlustgeschäft für die Versicherungswirtschaft l Vermehrtes Schadensauf kommen in den letzten Jahren: Die Winterstürme Lothar und Kyrill sind zwar legendär. Aber es ist die Häufung der sogenannten Unwetterlagen. Der Hagelsturm aus dem Juli 2013 dürfte auch vielen Peiner Bürgern noch in schlimmer Erinnerung sein. l Neue Regeln im Ver sicherungsmanagement (Solvency II): Dies besagt, dass sich grundsätzlich jeder Versicherungszweig selbst tragen soll und adäquate Sicherheiten im Verhältnis zu den eingegangenen Risiken vorhanden sein müssen.
8
l Niedrigzinsphase: Auf dem Kapitalmarkt können kaum noch Kapitalerträge erwirtschaftet werden. l Unsanierter Gebäudebestand: Ein hoher Bestand an unsanierten Gebäuden führt insbesondere im Bereich Leitungswasser zu einem hohen Schadensaufkommen.
Die Versicherer ziehen nunmehr die „Notbremse" So werden inzwischen auch schadensfreie Verträge gekündigt, rabattierte Tarife sind nunmehr unerwünscht, alte Gebäude können nur noch gegen Sanierungsnachweise
AKTUELL
Nr. 166 / Februar 2017
bekommt. Moderne Bedingungen bestimmen daher, dass der Versicherer „auf den Einwand der groben Fahrlässigkeit verzichtet". Damit geht man vielen Streitfällen im Vorhinein aus dem Weg. Photovoltaikanlage auf dem Dach? Welcher private Betreiber eine Photovoltaikanlage kennt schon die besonderen versicherungsrelevanten Tücken, die daraus entstehen können? Als Betreiber einer
und/oder verschlechterte Konditionen wie zum Beispiel hohe Eigenbeteiligungen versichert werden. Für die Versicherungswirtschaft gilt nunmehr, dass der Ertrag deutlich vor Umsatz geht. Auch von den Kunden eingereichte Bagatellschäden wer den häufig genutzt, sich von unliebsamen Beständen zu trennen.
Veraltete Bedingungen Die Bedingungen vieler Bestandsverträge sind zudem völlig veraltet. Nur zwei Beispiele unter vielen: Bis 2008 galt das alte Versicherungsvertragsgesetz und damit das Alles-oder-nichts-Prinzip: Hatte
der Versicherungsnehmer einen Schadensfall aus einfacher Fahrlässigkeit herbeigeführt, wurde der Schaden zu 100 Prozent vom Versicherer übernommen. Lag grobe Fahrlässigkeit vor, ging der Versicherungsnehmer leer aus. Im Streitfall entschieden Gerichte dann eher auf (noch) einfache Fahrlässigkeit. Seit 2009 gilt das neue Versicherungsvertragsgesetz. Demnach kann der Versicherer im Falle grober Fahrlässigkeit die Entschädigung im Verhältnis zur Schwere des Verschuldens kürzen. Das Allesoder-nichts-Prinzip ist aufgehoben. In der Folge kam und kommt es daher dazu, dass im Schadensfall der Versicherungsnehmer den Schaden nur noch teilweise erstattet
9
solchen Anlage, die ins öffentliche Netz einspeist, gilt man als Unternehmer. Und als solcher hat man die Pflicht, seine Anlagen alle vier Jahre auf ihre technische Sicherheit hin durch einen Fachbetrieb überprüfen zu lassen. Versäumt man dies und die Anlage verursacht einen Dachstuhlbrand, hat man eine sogenannte Obliegenheitsverletzung begangen. Auch das kann zum Verlust des Versicherungsschutzes führen. Aber auch für solche Fälle gibt es inzwischen Bedingungswerke, die trotz Pflichtverletzungen noch ein hohes Maß an Absicherung bieten. Veraltete Bedingungswerke geben das aber in der Regel nicht her. Versicherung professionell überprüfen lassen Dies sollten für jeden Immobilieneigentümer ausreichend Gründe sein, seinen Versicherungsschutz professionell und rechtzeitig überprüfen zu lassen. Denn hat erst einmal der Versicherer die Kündigung ausgesprochen, ist es besonders schwierig, einen anderen Versicherer mit akzeptablen Konditionen zu finden. Quelle: HWG Kurier 01/2017
AKTUELL
Nr. 166 / Februar 2017
Dämmen ohne Risiken Gesund bleiben im dichten Haus Gebäude verbrauchen knapp 40 Prozent der gesamten Energie in Deutschland. Bis zu 85 Prozent davon wird buchstäblich „verheizt". Vor allem durch ungedämmte Außenwände und Lecks in der Haushülle entweicht viel Wärme. Daher hat der Gesetzgeber die Energieeinsparverordnung (EnEV) ins Leben gerufen. Laut dieser ist eine gute Wärmedämmung bei Neubauten Pflicht und auch bei der Nachrüstung sowie Sanierung gelten energetische Anforderungen. Hierdurch sinken die Treibhausgas-Emissionen und Kosten fürs Heizen. Doch bleiben mit der Wärme nicht auch Luftfeuchtigkeit und Schadstoffe im Haus? Wer bestimmte Vorkehrungen trifft, kann diese berechtigte Sorge aus dem Weg räumen.
Vom Dach bis zum Keller kann die Haushülle Ritzen, Fugen und andere Lecks enthalten. Über solche „Schlupflöcher" geht viel Wärme verloren. Dadurch verheizen Bewohner bei Minusgraden gutes Geld. Im Sommer führen die Schwachstellen zur Aufheizung der Räume. Stromfresser wie Klimaanlagen und Ventilatoren kommen zum Einsatz. Ist das Haus dahingegen von oben bis unten luftdicht ausgeführt und gut gedämmt, leben Bewohner komfortabler und sparen Betriebskosten. Zudem befolgen sie die Auflagen des Gesetzgebers und schonen das Klima. Viele Bauherren und Renovierer fürchten jedoch ein Leben wie in der „Plastiktüte". Die Wände können nicht mehr „atmen", so die Vorstellung. Doch durch regelmäßiges Fensteröffnen mit Stoßlüften oder
10
geeigneter Anlagentechnik lässt sich der Luftaustausch kontrollieren, statt dass er unbemerkt die Energiekosten in die Höhe treibt. Dadurch wird auch Feuchtigkeit abgeführt. In Kombination mit sachgerechtem Heizen, entzieht dies Schimmel den Nährboden. Also spricht nichts dagegen, „dicht zu machen". Bauherren und Renovierer sollten aber sichergehen, dass die Dämmstoffe und alle weiteren verbauten Materialien absolut wohngesund sind. Denn Krankmacher lassen sich nicht einfach weglüften. Daher ist es das Beste, die Schadstoffe und flüchtigen organischen Substanzen gar nicht erst ins Haus zu holen. Wer denkt, dies sei nur durch umfangreiche Recherchen möglich, der irrt sich. Der Fachmann verarbeitet heutzutage für gewöhnlich
AKTUELL
Nr. 166 / Februar 2017
nur unbedenkliche Produkte. Zur Kontrolle genügt ein einfacher Blick auf die Verpackung des Artikels. Ist das Produkt wohngesund und umweltschonend, ist darauf eine Kennzeichnung wie das europaweit anerkannte Emicode Ec 1Siegel zu sehen. Das Emicode-System untersucht genauestens die Umwelt- und Gesundheitsverträglichkeit diverser Baustoffe - vom Estrich bis zum Dachinnenbereich. Hierzu gehören beispielsweise
sämtliche Schichten unter Bodenbelägen wie Spachtelmassen und Klebstoffe, Dämm- und Wandplatten sowie Abdichtungsmaterialien von Fenstern und Fassaden. Neben dem strengen Bewertungssystem garantieren regelmäßige Kontrollen durch unabhängige Experten und Prüfinstitute, dass die Produkte emissionsarm sind. Kluge Bewohner können also alles haben: Eine saubere, gesunde
Raumluft zum Wohl der Gesundheit und einen niedrigen Energieverbrauch - dem Geldbeutel und der Umwelt zuliebe.
Quelle: WohnArt 11/2016
Bei der Hausplanung schon ans Alter denken Bauherren von heute sollten bereits an ihr Alter denken und vorausschauend barrierefrei planen. Das rät der Verband Privater Bauherren (VPB). Der Verbraucherschutzverband weiß aus Erfahrung: In der Planungsphase können viele Details bedacht werden, um das Einfamilienhaus ohne größeren bautechnischen oder finanziellen Aufwand für eventuelle alters- oder unfallbedingte Behinderungen vorzubereiten. Der Einsatz lohnt sich, denn nach wie vor ist der private Hausbau eine der wichtigsten Aspekte der individuellen Altersvorsorge. Wer sein eigenes Haus auch im Alter und bei Behinderung weiter bewohnen kann, der wahrt seine Unabhängigkeit. Behindertengerechte Planung beginnt an der Haustür. Kluge Bauherren vermeiden Schwellen und Treppenstufen unmittelbar an der Haustür. Sie sind lästig im Alltag und bilden für Alte, Geh- und Sehbehinderte wie auch für Rollstuhlfahrer gefährliche, kaum zu überwindende Hindernisse. Vorausschauende Bauherren planen auch von vornherein viel Platz vor und hinter der Haustür ein. Dieser Raum bewährt sich im Alltag junger Familien mit Kinderwagen und Rutschautos, aber auch für Rollstuhlfahrer.
werden. Die verhindert, dass Regenwasser oder ähnliches in den Hausflur gelangt. Maßnahmen, die, bei rechtzeitiger und fachlich kompetenter Planung, keinen Euro extra kosten. Wichtig sind auch die Haus¬türen: 90 Zentimeter lichtes Durchgangsmaß sollten im Neubau heute selbstverständlich sein. Diese Breite reicht auch für Rollstuhlfahrer aus - also eine sinnvolle Investition in eine komfortable Zukunft.
Ein weiteres Problem kennen die Bauherrenberater des VPB aus dem Alltag: Fast alle Hauseingänge moderner Einfamilienhäuser liegen heute über dem Gartenniveau. Ein bis zwei Stufen muss überwinden, wer ins Haus will. Dieser Abstand ist zwar bautechnisch sinnvoll, um die Gebäudefuge am Sockel über das Gelände hinaus zu heben und damit vor Staunässe zu sichern, für Rollstuhlfahrer und Gehbehinderte aber werden diese Stufen zum unüberwindlichen Hindernis, die nachträgliche Beseitigung der Hemmschwellen kommt teuer. Besser, der Bauherr plant beizeiten Alternativen ein: Beim Einfamilienhaus kann zum Beispiel direkt an der Haustür eine abgedeckte Bodenablaufrinne vorgesehen
11
Diese und weitere Planungsgrundlagen hat der VPB in seiner Broschüre „Vorbauen: Barrierefrei" zusammengestellt. Sie kostet fünf Euro Schutzgebühr und kann unter www.vpb.de über das Internet bestellt werden.
Quelle: WohnArt 11/2016
Ing. grad. Wilhelm
SCHIMMING
Heizung · Sanitär · Kachelöfen · Kamine Planung · Ausführung · Wartung Telefon: (0 55 22) 20 57 · Telefax: (0 55 22) 21 88 Petersilienstraße 18 · 37520 Osterode am Harz
ELEKTROTECHNIK RIEKE Inh. Alexander Kohlrausch e.K.
l l l l l l l l
Elektroinstallationen aller Art Gebäudeautomatisierung EIB / LCN Lichtgestaltung und Objektbeleuchtung Leuchtenreparaturen Hausgerätereparaturen und -verkauf Kommunikations- und Alarmanlagen Datennetze -Check-Messungen
Fenster Haustüren Glas Möbel Innenausbau Küchenstudio Schlüsseldienst Parkett
Brauhausstrasse 10 D-37520 Osterode am Harz Tel. 05522 6800 Fax 05522 6802 E-Mail info@elektro-rr.de
An der Leege 24 · 37520 Osterode Tel. 0 55 22 / 92 09 74 · Fax 0 55 22 / 50 65 76 www.koch-osterode.de
www.elektro-rr.de
12
AKTUELL
Nr. 166 / Februar 2017
Grundschuld: Im Zweifel löschen lassen! Wer eine Immobilie per Kredit finanziert, muss im Normalfall zugunsten der Bank eine Grundschuld bestellen. Sie dient der Bank als Pfand für den Fall, dass der Schuldner sein Darlehen nicht mehr bedienen kann. Umso entspannter ist die Situation für den Hauseigentümer, wenn er das in Anspruch genommene Bankdarlehen abgezahlt hat.
Löschungsbewilligung und Grundschuldbrief, nicht ordnungsgemäß aufbewahrt werden. So suchen die Erben von Hauseigentümern, die das geerbte Hausgrundstück verkaufen wollen, nicht selten verzweifelt in den Unterlagen des Erblassers nach den von der Bank zurückgesandten Grundschuldbriefen. Werden diese nicht aufgefunden, kann sich der angestrebte schnelle. Kaufvertragsvollzug seitens der Erben gegenüber potenziellen Hauskäufern bis zu einem Jahr verzögern. In aller Regel besteht die finanzierende Bank des Käufers, um das Darlehen für den Hauserwerb banküblich absichern zu können, auf die Lastenfreiheit des Kaufgegenstandes. Um diese herzustellen, muss ein Aufgebotsverfahren hinsichtlich des verloren gegangenen Grundschuldbriefes durchgeführt werden, was langwierig ist und zusätzliche Kosten verursacht.
Jetzt stellt sich für jeden Immobilienbesitzer allerdings die Frage, ob er das Grundpfandrecht - in der Regel handelt es sich um eine Grundschuld - löschen lassen soll. Noch vor einigen Jahren rieten sowohl Ver-braucherzentrale als auch diverse Banken von einer Löschung generell ab. „Die Grundeigentümer verschenken bei einer Löschung unnötig Hunderte Euro", so Georg Tryba von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Weitaus sinnvoller sei es, die Grundschuld im Grundbuch lediglich stilllegen zu lassen, damit sie bei einer etwaigen späteren Aufnahme eines neuen Darlehens etwa für Reparaturen, Anbauten oder bei einem Verkauf der Immobilie reaktiviert werden kann.
Auch wenn der Gesetzgeber den Schutz von Bankkunden gegen den unberechtigten Verkauf von Darlehen durch das sogenannte Risikobegrenzungsgesetz vom 12.08.2008 verbessert hat, lässt sich ein diesbezügliches Restrisiko nicht von der Hand weisen. Der nach Darlehenstilgung bestehende Anspruch des Immobilienbesitzers auf Löschung der Grundschuld und auf Herausgabe des Grundschuldbriefes verjährt überdies in zehn Jahren. Allerdings kann mit der Bank vereinbart werden, dass die Verjährung erst nach 30 Jahren eintritt. Im Zweifel sollte also die Grundschuld nach Tilgung der gesicherten Grundforderung im Regelfall sofort gelöscht werden. Die Bank ist zur Erteilung der Löschungsbewilligung und zur Herausgabe des Grundschuldbriefes auch verpflichtet. Bearbeitungsentgelte dürfen seitens der Bank nicht erhoben werden. Die Banken dürfen lediglich die Notargebühren für die Beglaubigung der Löschungsbewilligung abrechnen, wobei solche Gebühren bei sogenannten siegelführenden Banken, wie zum Beispiel Sparkassen, nicht entstehen. Es verbleiben lediglich die Kosten des Löschungsantrages des Immobilienbesitzers beim Notar und die Kosten der Löschung beim Grundbuchamt. Diese betragen bei einer ursprünglich bestellten Grundschuld von 100.000 Euro bei vorbereitetem Löschungsantrag der Bank etwa 60 Euro exklusive der Gerichtskosten. Bei Entwurf des Löschungsantrages durch den Notar betragen die entsprechenden Kosten etwa 190 Euro exklusive der Gerichtskosten.
Diese Sichtweise wird heute überwiegend nicht mehr geteilt. Lediglich wenn in absehbarer Zeit Darlehensbedarf in nicht unerheblichem Umfang für den Umbau, Ausbau, die Sanierung oder Modernisierung des Hauses bestehen sollte, könnte es sich zur Meidung der Kosten für die Neubestellung einer Grundschuld empfehlen, die alte Grundschuld im Grundbuch „stehen" zu lassen. Die Auffassung, einem etwaigen Hauskäufer Kosten durch Abtretung der noch eingetragenen Grundschuld zu ersparen, um dem Käufer dadurch entgegenzukommen, nutzen diesem zumeist wenig. Denn der Ersparnis der Kosten für Löschung und Neubestellung einer Grundschuld stehen die Kosten für die Beurkundung des von der Bank im Regelfall geforderten persönlichen Schuldanerkenntnisses sowie die Umschreibung der Vollstreckungsklausel für die Grundschuld gegenüber. Eine weitere Gefahr liegt darin, dass nach Darlehenstilgung die von der Bank dem Eigentümer zugesandten Löschungsunterlagen bei den häufig verwandten Briefgrundschulden, bestehend aus
13
Fachbetrieb der Innung
Mitglied im Fachverband
Ihr zuverlässiger Partner
C.L.Schröder jun. OHG Willi und Frank Wedemeyer
Scheffelstr. 3-5 37520 Osterode am Harz Tel. 05522/6857- Fax 3383 www.wedemeyer-schroeder.de
Holger Beckert jun.
ei en n
Dachdeckermeister
E-Mail: info@dachdeckerei-beckert.de Internet: www.dachdeckerei-beckert.de
erode 34 24
mlung Verwalterwohnung ist nicht zumutbar
ntümerzu erreiOrt statters zählt
ntümerb er seine em wurWohnung ierte ein
Eigentümer heftig. Das sei angesichts der Meinungsverschiedenheiten nun wirklich nicht der geeignete Ort. Das Urteil: Das Amtsgericht schloss sich voll den Argumenten des Eigentümers an. Es erklärte alle während der Versammlung gefassten Beschlüsse für unwirksam. Unabhängig von inhaltlichen Kritikpunkten sei dafür alleine schon „die Auswahl des Versammlungsortes“ ausreichend gewesen. Die Tatsache, dass man in früheren Zeiten bereits dort getagt habe, ändere gar nichts daran.
16
Wir produzieren für Sie individuelle GaragenSektionaltore in verschiedenen Designs und Farben. Ein neues Garagentor verbessert Optik und Wärmedämmung, ist zudem bequem und platzsparend. Die attraktiven Designs und hochwertigen Oberflächen sorgen für ein schöneres Zuhause. Weitere Möglichkeit:
Eine „EasyPass“-Tür für gefahrlosen Zugang - auch ohne das komplette Tor öffnen zu müssen. Sprechen Sie uns an. zusammen finden wir auch die passende Lösung für Sie. Ihr Partner für: | Garagentore | Rolläden | Markisen
Rolladen- und Jalousiebaumeister
Ihr Innungsfachbetrieb Oliver Keimburg Rolladen- und Torbau Waldstraße 14 37520 Osterode am Harz Tel.: 0 55 22 / 86 88 89-0
www.garagen-torbau.de
14 14
AKTUELL
Nr. 166 / Februar 2017
Streit um Nebenkosten
BGH lockert Anforderungen an Vermieter
Die jährliche Betriebskostenabrechnung ist für viele Mieter eine Zitterpartie. Aber auch für die Vermieter war die Aufstellung der genauen Kosten eine Bürde. In Zukunft soll sich der Aufwand für sie in Grenzen halten. Vermieter haben künftig größeren Spielraum bei der Gestaltung der jährlichen Nebenkostenabrechnung. Legen sie zum Beispiel die Kosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr auf mehrere Gebäude um, müssen die Rechenschritte nicht mehr aus der Abrechnung ersichtlich sein, entschied der Bundesgerichtshof in einem am Donnerstag veröffentlichten Urteil.
In dem Fall teilen sich mehrere Gebäude einer Wohnanlage in Bochum einen Müllplatz und zwei Heizstationen. Bei der Abrechnung hatte der Eigentümer die Gesamtkosten nach Wohnfläche auf die Gebäude verteilt und dann auf die einzelnen Mieter umgelegt, diesen Schritt aber nicht nachvollziehbar gemacht. Im Streit um eine Nachzahlung hatten Amts- und Landgericht zugunsten des Mieters entschieden, weil die Abrechnung nicht ordnungsgemäß sei. Nun muss der Fall noch einmal verhandelt werden (Az. VIII ZR 93/15).
Damit ändern die Karlsruher Richter ihre bisherige strengere Linie, wonach das die Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen zur Folge gehabt hätte. Zur Begründung heißt es in dem bereits am 20. Januar verkündeten Urteil, dass der zuständige Senat in den vergangenen Jahren in anderen Entscheidungen mehrfach betont habe, dass an die Nebenkostenabrechnung keine zu hohen Anforderungen zu stellen seien. So solle sich nicht nur der Aufwand für den Vermieter in Grenzen halten. Auch der Mieter habe ein Interesse daran, dass die Abrechnung übersichtlich bleibe und nicht zu viele Details enthalte.
Die Nebenkosten fallen zusätzlich zur regulären monatlichen Kaltmiete an. Mieter zahlen "warme Betriebskosten" etwa für Heizung und Warmwasser und "kalte Betriebskosten" unter anderem für Abwasser, Grundsteuer, Müllbeseitigung, Versicherungen oder Gartenpflege. Diese Kosten machen inzwischen einen beträchtlichen Teil der Wohnkosten aus, im Schnitt etwa ein Viertel. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung können sich die Nebenkosten auf mehr als 3100 Euro im Jahr summieren. Deshalb wird häufig von "zweiter Miete" gesprochen.
Änderung der Kostenverteilung für Hausreinigung und Winterdienst Auch wenn die Wohnungseigentümer gemäß § 1 6 Abs. 3 WEG bei der Änderung des Verteilungsschlüssels für die Betriebs- und Verwaltungskosten aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts einen weiteren Ermessensspielraum haben, müssen die Änderungen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Sie dürfen jeden Verteilungsmaßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Eines sachlichen Grundes für die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bedarf es nicht. Die Änderung darf nur nicht gegen das Willkürverbot verstoßen.
Lasten kleiner Einheiten entlastet werden, so entspricht dies auch bei weitem Verwaltungsermessen nicht mehr ordnungsgemäßer Verwaltung (AG Nürnberg, Urteil v. 20.09.2013, 16 C 5504/12). Im entschiedenen Fall hatten die Wohnungseigentümer beschlossen, den Verteilungsschlüssel für die Kosten der Hausreinigung und den Winterdienst von Miteigentumsanteilen auf Einheiten umzustellen. Das Gericht erklärte den Beschluss für ungültig. Gerade die Beteiligung aller Eigentümer zu gleichen Teilen ohne Berücksichtigung der Größe der jeweiligen Einheiten werde letztlich dem Nutzen, den auch sie von den Aufwendungen habe, auch nicht annähernd gerecht.
Dient die Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels ausschließlich dazu, dass größere Einheiten zu
15
AKTUELL
Nr. 166 / Februar 2017
Umfang der Pflichten beim Winterdienst Dachlawinen
In den vergangenen Jahren sind auch häufiger in Gegenden wie Hannover Dachlawinen bei entsprechenden Dachschrägen entstanden. In Bezug auf Dachlawinen haftet ein Grundstückseigentümer für den entstehenden Schaden, wenn er keine Schneefanggitter auf dem Dach angebracht hat, obwohl dies erforderlich ist. Fraglich ist somit im Einzelfall, ob eine dementsprechende Erforderlichkeit besteht. Das Amtsgericht BerlinSpandau (NZM 2011, 857) sah das Anbringen von Schneefangittern als Ausprägung der Verkehrssicherungspflicht in dem von ihm verhandelten Fall als erforderlich aber auch als ausreichend an. Es ging dabei um die Klage eines Stellplatznutzers wegen Beschädigung seines Pkw's durch eine vom im Eigentum des Beklagten stehenden Bürogebäudes abgegangene Dachlawine. Entgegengesetzt entschied das Amtsgericht Mannheim (Urteil vom 29.07.2011 -10 C 120/11). Das Amtsgericht Mannheim hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem ein auf dem Gehweg abgestellter Pkw von einer Dachlawine beschädigt worden war, die von dem im Eigentum des Beklagten stehenden Wohngebäudes abgegangen war. In diesem
Erforderlichkeit der Anbringung eines Schneefanggitters mündete. Eine derartige Verdichtung der Verkehrssicherungspflicht kann jedoch im Fall des Amtsgerichts Mannheim nicht angenommen werden, da der Wagen dort nicht auf einem vom Hauseigentümer zur Verfügung gestellten Parkplatz abgestellt worden war.
Fall kam das Amtsgericht Mannheim zu dem Ergebnis, dass dem Eigentümer des Wohngebäudes keine Pflicht zur Anbringung eines Schneefanggitters traf. Diebeiden Urteile müssen sich jedoch nicht unbedingt widersprechen, da die zugrunde liegenden Sachverhalte einen wesentlichen Unterschied aufweisen. Im Fall des Amtsgerichts Berlin-Spandau nahm das Gericht die Verpflichtung zur Anbringung von Schneefanggittern mit der Begründung an, dass die Bereitstellung des Parkplatzes durch den Gebäudeeigentümer für seine Mieter eine Verdichtung der Verkehrssicherungspflicht darstellt, die in der Annahme der
16
Das Amtsgericht Magdeburg (Beck, RS 2011, 24979; NZM 2011, 524 (525) stellte hingegen entscheidet auf das Mitverschulden des Geschädigten ab. Das Gericht nahm ein so schwerwiegendes Verschulden an, dass es ein etwaiges Verschulden des Hauseigentümers völlig überwog. Zu diesem Ergebnis kam das Gericht mit der Begründung, dass eine Dachlawine mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwartenwar, der Geschädigte ortskundig war und den Schaden hätte ohne Weiteres vermeiden können, wenn er das Fahrzeug nicht an einer Stelle geparkt hätte, an der eine Beschädigung durch eine Dachlawine mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwarten war. Grundsätzlich kann daher festgehalten werden, dass ohne Hinzutreten besonderer Umstände keine Pflicht des Gebäudeeigentümers besteht, Maßnahmen zum Schutz von Pas-
AKTUELL
Nr. 166 / Februar 2017
santen und deren Eigentum vor Schäden durch den Abgang von Dachlawinen zu ergreifen. Als besondere Umstände sind hierbei die allgemeine Schneelage des Ortes und konkrete Schnee- und Witterungsverhältnisse, Gebäudebeschaffenheit sowie dessen Lage im Verkehrsraum, Ortsüblichkeit von Sicherungsmaßnahmen, Verkehrsverhältnisse und Verkehrsflächeneröffnung anzunehmen. Es gilt also: je schneereicher desto eher und umfangreicher ist eine Pflicht zur Ergreifung von Schutzmaßnahmen zu bejahen. Das Landgericht Hannover (Urteil vom 23.12.2011 - 13 S 32/11) nahm eine Verpflichtung des Gebäudeeigentümers zum Anbringen von Schneefanggittern an. Das Landgericht Hannover stützte sich dabei auf § 32 der Niedersächsischen Bauordnung. Darin ist geregelt, dass Dächer mit Schutzvorrichtungen gegen das Herabfallen von Schnee und Eis versehen sein müssen, soweit es die Verkehrssicherheit erfordert. Nach Ansicht des Landgerichts Hannover erfordert die Verkehrssicherheit im Regelfall Schutzvorrichtungen dann, wenn es sich um ein Gebäude handelt, das eine steile Dachneigung von mehr als 45 Grad hat oder in einer schneereichen Region (z. B. Harz) liegt und wenn an das Gebäude öffentliche Verkehrsflächen angrenzen. Im zu entscheidenden Fall grenzte die Immobilie an einen öffentlichen Straßenraum an. Das Dach wies eine Neigung von mehr als 45 Grad auf. Darüber hinaus konnte zum Vorfallszeitpunkt Hannover durchaus als schneereiche Gegend qualifiziert werden. Denn bereits die benannte Vorschrift aus der Niedersächsischen Bauordnung weist darauf hin, dass Dachlawinen auch im norddeutschen Raum nicht für derart extrem selten gehalten werden, dass jede Vorsorge überflüssig gewesen wäre. Nach dem schneereichen
Winter 2009/2010 und dem früh einsetzenden schneereichen Winter 2010 müssten somit nach Ansicht des Landgerichts Hannover Vorsorgemaßnahen ergriffen werden. Auch das OLG Celle hatte bereits 1980 als auch 1982 (Urteil vom 19.03.1980 - 9 U 204/79 - und Urteil vom 20.01.1982 - 9 U 161/81 -) im Zusammenhang mit dem schneereichen Winter 1979/1980 entschieden, dass außergewöhnliche Wetterlagen, die zur Ansammlung von größeren Schneeresten auf Dächern führen, zum Schutz von Verkehrsteilnehmern vor Dachlawinen auch außergewöhnlichen Maßnahmen erfordern. Nach Ansicht des Landgerichts Hannover liegt somit die Stadt Hannover in einer zumindest soweit ausreichend schneereichen Gegend, dass bei einem entsprechenden Dachgefälle (mehr als 50 Grad) grundsätzlich eine Verpflichtung zum Anbringen von Schutzvorrichtungen (Schneefanggitter oder Dergleichen) besteht. Aber auch in Hannover ist die Rechtsprechung unterschied-lich. So urteilte das Amtsgericht Hannover (AZ: 438 C12642/13), dass der Halter eines Pkw's für den durch eine Dachlawine an seinem Pkw entstandenen Schaden kei-
17
nen Schadensersatz erhält, weil er angesichts der extremen Schneeund Wetterbedingungen während der Zeit des Vorfalls mit einer Dachlawine habe rechnen müssen und somit selbst Schuld trage, wenn er unter dem Dach parke. Eine generelle Verpflichtung zur Anbringung von Schneefanggittern in Hannover verneinte das Ge-richt mit der Begründung, dass es keine gesetzliche Grundlage gäbe und dies in Hannover auch nicht ortsüblich wäre. Gegebenenfalls ist der Eigentümer zur Erfüllung seiner Verkehrssicherungspflicht verpflichtet, mit einem vorhandenen Generalschlüssel eine Wohnung zu betreten, um von dort Schneeüberhänge nach und nach abzutragen (AG Aachen, Urteil vom 13.11.2012-100 C 200/12). Als gesetzliche Grundlage für die Haftung des Grundstückseigentümers scheiden jedoch die §§ 836 ff. BGB aus, weil Dachlawinen und Eiszapfen nicht als Teil des Gebäudes gelten. Es kommt vielmehr eine Haftung nach den allgemeinen Verschuldensregeln in Betracht.
Quelle: WohnArt 01/2017
ENERGIE & HAUSTECHNIK
Nr. 166 / Februar 2017
Richtig Lüften in Herbst und Winter Feuchte Wände, Schimmelbildung, stickige Luft: Ohne richtiges und vor allem regelmäßiges Lüften kann sich das Raumklima schnell von „angenehm" zu „ungesund" wandeln. Gerade in der kalten Jahreszeit kann viel falsch gemacht werden. Die Energieeinsparungsverordnung hat viele Haus- und Wohnungsbesitzer dazu animiert, ihre alten Fenster gegen neue, wärmedämmende Modelle zu tauschen. Aus energetischer Sicht ist dies ein vorbildliches Verhalten. Allerdings unterschätzen Viele die damit verbundenen Auswirkungen auf das Lüftverhalten. Die wärmegedämmten, dichten Fenster lassen keinen ungeplanten Luftaustausch mehr zu. Die Folge: Es muss häufiger und regelmäßiger gelüftet werden, um die Luftfeuchtigkeit im Raum zu reduzieren. Damit Heizkosten gespart und gleichzeitig das Raumklima verbessert werden kann, ist ein Austausch der Fenster und ein geregeltes Lüftverhalten das A und O.
Stoßlüften anstatt gekipptes Fenster
Absolutes Tabu ist das dauerhafte Kippen der Fenster. Denn dabei kann der komplette Luftaustausch eines Raumes bis zu zwei Stunden dauern. Im Winter geht außerdem viel Heizluft ungenutzt verloren. Im Vergleich: Bei Stoß- beziehungsweise Querlüften dauert es gerade einmal zwei bis fünf Minuten. Dafür wird die Heizung abgeschaltet und alle Türen und Fenster der Wohnung geöffnet. Es entsteht ein sogenannter „Durchzug", der den Luftaustausch beschleunigt und in kürzester Zeit für Frischluft sorgt. Grundsätzlich gilt: Die Häufigkeit des Lüftens steigt mit der im Raum verbrachten Zeit und der Anzahl der Personen. Besprechungsräume oder das Wohnzimmer sollten aus diesem Grund am besten stündlich gelüftet werden. Auch in Bad und Küche entsteht durch Duschen und Kochen übermäßig viel Wasserdampf, der bei unzureichender Lüftung Schimmel verursachen kann.
18
Moderne Technik sorgt für hohen Komfort
Wem für regelmäßiges, manuelles Lüften die Zeit fehlt, für den bieten moderne Haustechnik-Systeme Lösungen. Heizung, Rollläden und das Öffnen der Fenster kann automatisch gesteuert werden. Ansonsten empfehlen sich Abluftventilatoren oder im Fensterrahmen integrierte mechanische Lüfter, die ebenfalls für Frischluft sorgen. So kann regelmäßig gelüftet werden, die Wände bleiben trocken und das Raumklima behaglich.
Quelle: WohnArt 12/2016
ENERGIE & HAUSTECHNIK
Nr. 166 / Februar 2017
Energielabel für alte Heizungen wird Pflicht "Von den in der aktuellen Schornsteinfegerstatistik erfassten 19,1 Millionen Öl- und Gasanlagen sind 2,2 Millionen Anlagen älter als 26 Jahre, 7 Millionen älter als 17 Jahre", sagt Langer. Er schätzt, dass ab 2017 im Schnitt jährlich eine Million Anlagen von den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegern überprüft werden. Zusätzlich zum Label bekommt der Kunde eine Broschüre mit Informationen zu Beratungsangeboten und staatlichen Förderungen.
Ab Januar müssen alte Heizkessel ein Etikett bekommen, auf dem steht, wie effizient sie sind. Soche Label kennt man schon von Elektrogeräten wie dem Kühlschrank. Wichtig ist zu wissen: Verweigern können Hausbesitzer die Kennzeichnung nicht. Was auf Heizungsbesitzer jetzt zukommt. Schon seit dem 1. Januar 2016 gibt es das Energieeffizienzlabel für ältere Heizkessel. Zur Ausstellung berechtigt sind Heizungsbauer, Installateure, Energieberater und Schornsteinfeger. Noch sind die direkt an der Außenfront der Heizanlage angebrachten Etiketten allerdings nicht weit verbreitet. Das wird sich ändern. Ab 2017 sind Bezirksschornsteinfeger verpflichtet, das Label im Anschluss an die Feuerstättenschau zu vergeben, sofern es noch nicht vorhanden ist. Wer das Label braucht Das Etikett wird an Heizkesseln für gasförmige und flüssige Brennstoffe mit einer Nennleistung von bis zu 400 kW angebracht. "Heizkessel, die älter als 15 Jahre alt sind, kön-
nen nach einem vorgegebenen Zeitplan mit diesem Label gekennzeichnet werden", sagt Corinna Kodim vom Eigentümerverband Haus & Grund. Hausbesitzer brauchen sich aber nicht selbst darum zu kümmern. "Wer zum Beispiel eine Heizungsfirma mit der Wartung oder Reparatur seiner Heizung beauftragt, wird mit diesem Thema konfrontiert. Der Handwerker darf entsprechend dem Baujahr und dem Typ den Heizkessel in eine Energieeffizienzklasse eingruppieren und das Label ausstellen." Das kommt ab dem 1. Januar 2017 Ab 2017 sind die bevollmächtigen Bezirksschornsteinfeger verpflichtet, im Anschluss an die Feuerstättenschau den Heizkessel zu labeln. "Die Feuerstättenschau erfolgt zweimal innerhalb von sieben Jahren", erklärt Stephan Langer, Vorstand des Bundesverbandes des Schornsteinfegerhandwerks. Welche Kessel einen Aufkleber erhalten, hängt vom genauen Baujahr ab. Ab 2017 sind alle Kessel dran, die bis einschließlich 1991 gebaut wurden.
19
Das steht auf dem Label "Das Energielabel informiert die Verbraucher über den Zustand ihres Heizkessels", erklärt Frank Ebisch vom Zentralverband Heizung Klima Sanitär. Es gibt Auskunft, ob es sich um ein sparsames Modell handelt oder ob Energie verschwendet wird. Äußerlich ist es vergleichbar mit den Labels auf Kühlschränken, Waschmaschinen und Geschirrspülern. Die Heizkessel werden auf einer Skala von A++ bis D gelabelt, wobei A++ und A+ für besondere Effizienz stehen. Heizkessel und Heizungsanlage werden separat betrachtet Geräte mit der Bewertung A und B gelten zwar als effizient, aber optimierbar. Als ineffizient und veraltet gelten Anlagen der Kategorien C und D. "Das Energielabel beschränkt sich allerdings auf das Einzelgerät Heizkessel", sagt Frank Ebisch. "Verbraucher, die Informationen über die Energieeffizienz der gesamten Heizungsanlage benötigen, sollten einen die gesamte Anlage einbeziehenden Heizungscheck in Auftrag geben."
Quelle: Online 01/2017
WIR BRINGEN SIE ANS KOCHEN!
OderstraĂ&#x;e 45 (Richtung Sportplatz) 37197 Hattorf am Harz Tel.: 0 55 84 /25 26 www.kuechen-hattorf.de
Fac
d
C Wi
3 T ww
20 Bedachungen Bauklempnerei
Holg
ENERGIE & HAUSTECHNIK
Nr. 166 / Februar 2017
Genial einfach
Cleverer Ring erleichtert die Dämmung von Kellerdecken Eine wirksame und vergleichsweise preiswerte Maßnahme, um Energieeffizienz und Komfort in Gebäuden zu verbessern, ist die Dämmung der Kellerdecke. So dringt keine Kälte vom unbeheizten Keller nach oben in die Wohnräume und unangenehm kalte Fußböden gehören der Vergangenheit an. Gedämmt werden Kellerdecken in der Regel mit Dämmplatten aus expandiertem Polystyrol (EPS), die mithilfe von PU-Klebeschaum angebracht werden. Dieses Verfahren führt jedoch häufig nicht zu optimalen Ergebnissen. Werden die Platten zu kurz angedrückt, haften sie nicht am Untergrund. Und da sich der Klebeschaum beim Trocknen ausdehnt, kann er die Platten wieder abdrücken. Der Baustoffhersteller Saint-Gobain Weber hat eine clevere Lösung entwickelt: Weber FlexFix ist eine neuartige, einfache und zugleich hoch effiziente Verlegehilfe für die Dämmplattenmontage mit PU-Klebeschaum. Es handelt sich dabei um einen flexiblen Ring von etwa 40 Millimetern Durchmesser aus einer speziellen Aluminium-Legierung, der außen mit einer Klebeschicht aus Synthesekautschuk versehen ist.
... zwei bis vier Fixierringe zusätzlich zum Klebeschaum hochkant auf die Dämmplatte setzen ...
... dann Dämmplatte einschwenken, andrücken, fertig! Der flexible Ring erleichtert das Über-Kopf-Arbeiten deutlich.
Einfach Schutzfolie vom flexiblen Ring abziehen, ...
So funktioniert es
Der Klebeschaum wird wulstförmig auf die Rückseite der Dämmplatten aufgetragen. Dann kommt der Fixierring zum Einsatz: Der Anwender zieht den Schutzstreifen von der Klebefläche ab und setzt vier Ringe mit der Haftseite senkrecht auf die Dämmplatte. Beim Andrücken der Platte an die Decke sorgt FlexFix für eine sofortige, sichere Haftung. Die zusätzliche Fixierung durch die Ringe verringert das Risiko, dass
Anwender durch zu starkes Drücken oder mehrfaches Schieben der Platte die Matrix des Klebeschaums und damit dessen Haftwirkung zerstören. Neben dieser Frühhaftung, die insbesondere für Einzelpersonen das ÜberKopf-Arbeiten deutlich erleichtert, bietet der clevere Ring auch eine Ausdehnungskontrolle für den PU-Schaum, der beim Trocknen aufgeht. Der Aluminiumring lässt sich beliebig zusammendrücken, ist gleichzeitig jedoch stabil genug, um beim Aushärten des Klebeschaums dessen Ausdehnung aufzunehmen und zu begrenzen. Er sorgt so für zuverlässigen, gleichmäßigen Halt und gleicht Unebenheiten des Untergrunds aus. Quelle: WohnArt 11/2016
21
SICHERHEIT
Nr. 166 / Februar 2017
Von unterwegs das Zuhause regeln Die „smarte" Art zu Heizen Zwei von drei Deutschen nutzen ein Smartphone - das fand eine Umfrage von Bitkom Research im Jahr 2015 heraus. Für alles gibt es die passende App - primär zum Kommunizieren. Aber wieso nur mit den Freunden oder den Kollegen in Kontakt stehen und nicht auch mit dem eigenen Heizungssystem? Dafür hat Danfoss seine Smart-Home-App entwickelt. Mit der lässt sich von unterwegs auf den Zentralregler Link zugreifen und dadurch aus der Ferne die Temperatur daheim regeln. Danfoss Link ist ein drahtloses Regelsystem, das per Zentralregler die elektronischen Thermostate in allen Räumen oder auch eine Fußbodenheizung ansteuert. Die Programmierung am Zentralregler lässt sich dem eigenen Lebensrhythmus anpassen. Schlafen die Bewohner oder sind tagsüber zeitweise abwesend, fährt die Heizung auf eine vorher bestimmte Temperatur herunter. Und ist niemand Zuhause, lassen sich mit abgesenkten Raumtemperaturen leicht Kosten sparen. Denn der Komfortmodus ist lediglich dann aktiv, wenn sich Personen im Haus oder der Wohnung aufhalten. Mit dem übersichtlichen Touchscreen bestimmen die Bewohner leicht und unkompliziert, wann die Heizung hoch- und runterfährt. Über den Pause-Modus kann die-se Programmierung für eine kurze Dauer auch unterbrochen werden. Alternativ lässt sich mit der Urlaubsfunktion ein bestimmter Zeitraum voreinstellen, in dem die Temperatur abgesenkt wird. Die Smartphone-App (für iOS und Android erhältlich) erlaubt dabei den Zugriff auf den Zentralregler sogar von unterwegs. Das bringt
Smart und mobil: Per App lässt sich problemlos und bequem von unterwegs auf den Zentralregler Link zugreifen.
viel Komfort, spart dank der elektronischen Thermostatventile bis zu 23 Prozent Energie und schont so zugleich die Umwelt. Und bei geöffneten Fenstern wird das Heizen automatisch für 30 Minuten unterbrochen.
den hydraulischen Abgleich und Produkte wie Danfoss Link, die seiner Sache dienen, mit 30 Prozent oder maximal 25.000 Euro pro Projekt.
Um Danfoss Link stets auf dem neuesten technischen Stand zu halten, wird die dazugehörige Software regelmäßig automatisch über das Internet aktualisiert. Die Sicherheit der übertragenen Daten gewährleistet dabei das Verschlüsselungssystem AES. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) fördert im Zuge der Heizungsoptimierung
22
Quelle: WohnArt 12/2016
ENERGIE & HAUSTECHNIK
Nr. 166 / Februar 2017
Bauherren haben nicht immer freie Wahl bei der Heizung Auf Verbrennungsverbote im Bebauungsplan achten
Ob die Wohnung mit Holz, Öl, Gas oder etwa mit Solarenergie gewärmt wird, sollte jeder Bauherr selbst entscheiden dürfen. Hier ein Wohnbereich mit Kaminofen.
Kamin und Kachelofen sind bei Bauherren seit einigen Jahren sehr beliebt. Doch nicht immer dürfen sie auch installiert werden. Denn in einigen Fällen schränkt die Gemeinde die freie Wahl der Heizung ein. Zum Beispiel, wenn schon im Bebauungsplan festgelegt wird, dass mit bestimmten Brennstoffen nicht geheizt werden darf. Oder wenn die Kommune Bauherren zwingt, ihr Haus an das öffentliche Nah- oder Fernwärmenetz anzuschließen. Meistens ist das für den Hausbesitzer die teurere Lösung, als wenn sie frei über ihre Heizung und die Art der Warmwasserbereitung entscheiden können. Bauherren sollten also vor dem Kauf eines Grundstücks unbedingt im Bebauungsplan überprüfen, ob so genannte Verbrennungsverbote bestehen oder in der Gemeindesatzung der Anschluss an
das Nah- oder Fernwärmenetz vorgeschrieben ist.
So erkennen Bauherren, dass die Kommune die Heizungswahl einschränken will Wenn am Wohnort zum Beispiel neue Bauplanverfahren, Brennstoffverordnungen oder Fernwärmesatzungen diskutiert werden oder Unternehmen zur Erzeugung und zum Vertrieb von Energie entstehen, sollten Bauherren und Hausbesitzer aufmerksam werden. Denn schon jetzt wird beispielsweise in Bebauungsplänen teilweise festgelegt, dass in bestimmten Gebieten nicht mehr mit festen oder flüssigen Brennstoffen, z.B. Holzpellets oder Heizöl, geheizt werden darf. Sogar moderne Heizungen in Kombination mit Solarthermie können dann verboten sein. Gleichzeitig zwingen die Kommunen Hausbesitzer dann
23
mit entsprechenden Satzungen, ihr Haus an das öffentliche Nah- oder Fernwärmenetz anzuschließen. Doch das bringt für die Eigentümer über Jahre hinweg oft höhere Kosten mit sich. Heizöl, Holzpellets oder Gas sind im Vergleich meistens kostengünstiger. Vor allem dann, wenn Häuser mit einem immer geringer werdenden Energieverbrauch wie z.B. Niedrigenergiehäuser in Neubau- oder Sanierungsgebieten mit ins Spiel kommen. Für Bauherren lohnt es sich also, nicht nur die äußeren Werte des Wunschgrundstücks unter die Lupe zu nehmen, sondern auch die Rahmenbedingungen in der jeweiligen Gemeinde gründlich zu prüfen, damit sie genau die Heizung in ihrem Eigenheim installieren können, die die niedrigsten Heizkosten verspricht. Quelle: aktion-pro-eigenheim 01/2017
Nutzen Sie unser Wohnungsbauprämie: Förderung für das Bausparkonto Dienstleistungs-Angebot Wer mindestens 50 Samstag Euro im Jahr einen förderBeratungen jeden vonin9.30-12.00 Uhr fähigen Vertrag einzahlt, erhält darauf 8,8 Prozent und jeden 1. und 3. Mittwoch im Monat Wohnungsbauprämie. Berücksichtigt werden für von 15.30-18.00 Uhr die Förderung laufende Bausparbeiträge, Gutha–benzinsen und Bauberatung nach auf Bausparguthaben wenn die Bauspartel. Vereinbarung 0175 / 6677227 summe noch nicht überschritten ist und zusätzlich gezahlte Abschlussgebühren. Die höchstmögliche Förderung bei der Wohnungsbauprämie beträgt jährlich 45,06 Euro für Einzelpersonen und 90,11 Herausgeber: und Grundeigentümerfür Ehepaare.Haus-, Um Wohnungsdie Wohnungsbauprämie zu er halten, mussVerein Osterode und Umgebung e.V. (ViSdP) für jedes Sparjahr ein WohnungsbauGeschäftsstelle: Am Röddenberg 10, 37520 Osterode Harz, prämien-Antrag bei der Bausparkasse auf am einem entsprechenden TelefonFormular (01 75) 66 77 227, Fax (0 55 22) 42 11 gestellt werden. Die info@hwg-osterode.de, www.hwg-osterode.de Prämie wird dann vom Finanzamt an die BausparAnzeigen: Renate und Seifarth kasse überwiesen dem Bausparkonto gutge Tel. (0 55 22) 317 973 schrieben. Wer die Förderung erhält, muss eine eMail: renate.seifarth@t-online.de Sperrfrist von sieben Jahren ab Vertragsschluss Vertrieb: Media Group GmbH & Co. KG einhalten. SoKroesing lange darf der Bausparvertrag nicht Grafik/Layout: Kroesingsonst Mediamuss Groupdie GmbH & Co. KG aufgelöst werden, Wohnungsbau prämie zurückgezahlt Tel. (0 55 22) 90 22-14 werden. eMail: technik@kroesing.de Druck: Kroesing Media Group & Co.Bau KG, oder Das geförderte Guthaben kannGmbH für den Bahnhofstraße 10, 37520 Osterode am Harz (Haus Kauf von Wohneigentum Tel. (0 55 22) 90 22 - 0, Faxoder (0 55 Eigentums22) 90 22 - 90
wohnung) genutzt werden. Möglich ist aber auch die Finanzierung Einzelverkaufspreis: von Anschaffungen, die direkt
die Finanzierung von Anschaffungen, die direkt
1,00 Euro, für Mitglieder im Beitrag enthalten. mit dem Haus zu tun haben, wie eine neue Küche Das Mitteilungsblatt erscheint vierteljährlich.
oder neue Bodenbeläge.
24 24
RECHT & STEUERN
Nr. 166 / Februar 2017
Langfristig unbebaut
Trotzdem war ein Werbungskostenabzug möglich weigerte das mit der Begründung, die Bebauungsabsicht sei nicht ausreichend nachgewiesen worden.
Wer eine Immobilie vermieten oder verpachten will, der kann auch schon im Vorfeld Werbungskosten geltend machen - zumindest für die Ausgaben, die nötig sind, um das Objekt zu finanzieren und in einen vermietungsfähigen Zustand zu bringen. Auch längere Zeiten ohne Baumaßnahmen sind nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS dabei durchaus vorstellbar. (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen IX R 9/15)
Das Urteil:
Der Bundesfinanzhof legte fest, dass die lange Wartefrist alleine nicht ausschlaggebend sein könne für die Ablehnung von Werbungskosten. Das spreche nicht automatisch gegen eine Bebauungsabsicht, sondern müsse trotzdem kritisch geprüft werden. Es sei ein Hinweis gewesen, dass einerseits eine Baupflicht bestand, andererseits auch Baupläne entstanden und an der Finanzierung gearbeitet wurde. Und schließlich habe ja am Ende der vielen Jahre tatsächlich ein vermietbares Objekt gestanden.
Der Fall:
Ein Grundstückskäufer hatte ein unbebautes Grundstück erworben, um darauf eine vermietbare Immobilie zu errichten. Doch es dauerte sehr, sehr lange - insgesamt zehn Jahre -, bis sich das Projekt realisieren ließ. Trotzdem machte der Betroffene in seiner Steuererklärung vorwegge-
nommene Werbungskosten für die Zinsen zur Finanzierung des Grundstücks geltend. Das Finanzamt ver-
Quelle: WohnArt 12/2016
„Gut" oder „durchschnittlich"? Wenn es um die Bewertung einer Wohnlage geht Ob die Umgebung einer Immobilie als „gute" oder „durchschnittliche" Wohnlage bewertet wird, das kann durchaus entscheidend sein. Denn die Antwort auf diese Frage hat unter Umständen eine andere Einordnung nach dem jeweils geltenden Mietspiegel zur Folge. In der Stadt Mannheim stritten sich Eigentümer und Mieter darum. Auch eine Stellungnahme der Stadt als der für den Mietspiegel verantwortlichen Behörde wurde einbezogen. Am Ende musste nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS höchstrichterlich geklärt werden, wer denn nun eigentlich in letzter Konsequenz zwischen „gut" und „durchschnittlich" oder anderen möglichen Zuschreibungen unterscheiden kann. Das ist nach Überzeugung des BGH das jeweils erkennende, mit der Sache befasste Gericht. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 82/15)
Quelle: WohnArt 12/2016
25
RECHT & STEUERN
Nr. 166 / Februar 2017
Die WEG als Käufer
Sie darf unter bestimmten Bedingungen Grundstücke erwerben schaft entschied sich letztlich, das Grundstück zu einem Preis von maximal 75.000 Euro zu erwerben. Eine Wohnungseigentümerin focht diesen Beschluss jedoch an.
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat sich um Unterhalt und Verwaltung der gemeinsamen Immobilie und die daraus resultierenden Interessen der Eigentümer zu kümmern. Dazu zählt es im Normalfall wohl eher nicht, dass die Gemeinschaft selbst als Grundstückskäufer auftritt. Doch in einzelnen Fällen ist das nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS durchaus möglich. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VZR 75/15)
Das Urteil:
Der Fall:
Eine Eigentümergemeinschaft mit 31 Wohneinheiten verfügte von Anfang an nur über eine geringe Zahl von Parkplätzen. Die Eigentümer durften allerdings Stellplätze auf einem benachbarten Grund-
stück nutzen - zumindest so lange, bis dort der Eigentümer wechselte. Der bestand auf einer Miete für die Nutzung bzw. bot einen Verkauf der Parkfläche an. Die Gemein-
Der Kauf des Parkplatzgeländes durch die Gemeinschaft war angemessen und nicht zu beanstanden, entschieden die Richter eines BGHZivilsenates. Der Beschluss habe ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen, denn das betreffende Grundstück habe von Anfang an eine dienende Funktion für die Gemeinschaft besessen. Durch den Erwerb habe man die weitere Verwendung, die durch die aktuelle Entwicklung gefährdet gewesen sei, dauerhaft gesichert. Quelle: WohnArt 11/2016
Um Monate zu spät
Trotzdem durfte der Vermieter noch abrechnen Der Gesetzgeber hat Fristen gesetzt, binnen derer Immobilieneigentümer gegenüber ihren Mietern die Heizkosten abrechnen müssen. Doch was geschieht, wenn die Eigentümer eine kürzere Frist zugestehen, sich dann aber doch nicht daran halten? Diese Frage wurde nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS höchstrichterlich geklärt. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 152/15)
Der Fall:
„Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen." So lautete eine Passage in einem Wohnraummietvertrag. Das bedeutete eine auf zwei Monate (statt einem
Anschluss darum, ob diese Forderung zulässig gewesen sei oder nicht.
Das Urteil:
Jahr) verkürzte Abrechnungsfrist, denn die Heizperiode endet mit Ablauf des Monats April. Doch tatsächlich versäumte der Eigentümer die Einhaltung dieser Frist und forderte erst im Oktober und damit immer noch innerhalb der gesetzlichen Regelung eine Nachzahlung. Die Parteien stritten sich im
26
Der Mieter musste trotzdem bezahlen. Die gesonderte Vereinbarung der Parteien, die über die eigentliche Rechtslage hinaus gehe, entfalte keine Ausschlusswirkung, urteilte der Zivilsenat. Es gelte die gesetzliche Abrechnungsfrist, die ja schließlich dem Vermieter auch Zeit geben solle, die Unterlagen abzuwarten und Zweifelsfragen zu klären. Quelle: WohnArt 11/2016
RECHT & STEUERN
Nr. 166 / Februar 2017
Enorme Schäden
Mieterin hatte Wohnung in verheerendem Zustand hinterlassen Wenn ein Eigentümer seine vermietete Wohnung nach dem Auszug der Mieter grundlegend renovieren muss, dann darf er darauf hoffen, die Ausgaben dafür sofort und in vollem Umfang als Werbungskosten geltend machen zu können. So lautet nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS ein aktuelles Fachgerichtsurteil. (Finanzgericht Düsseldorf, Aktenzeichen 11 K 4274/13 E)
fungskosten übersteige, müsse man hier von anschaffungsnahen Herstellungskosten ausgehen. Diese aber hätten zum Nachteil des Eigentümers nicht sofort abgezogen, sondern nur über einen längeren Zeitraum abgeschrieben werden können.
Das Urteil:
Der Fall:
Kaputte Bodenfliesen, zerschlagene Fensterscheiben, Schimmelpilz nach der Übergabe der Wohnung durch den Mieter musste der Eigentümer erst einmal rund 20.000 Euro investieren, um das Objekt wieder in einen bewohnbaren Zustand zu bringen. In seiner Steuererklärung machte er die Ausgaben als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt
verweigerte dies. Die Begründung: Er habe das Objekt (in vermietetem Zustand) erst kurz zuvor erworben und nachdem die Renovierung mehr als 15 Prozent der Gebäudeanschaf-
Der Vermieter setzte sich durch. Zwar erkannten die Richter durchaus an, hier könne wegen der Überschreitung der 15-Prozent-Grenze bei ganz strenger Auslegung von anschaffungsnahen Herstellungskosten gesprochen werden. Doch der Gesetzgeber habe diese Regelung bestimmt nicht so verstanden wissen wollen, dass ein Eigentümer durch Mieter verursachte Schäden nicht sofort und vollständig absetzen könne.
Quelle: WohnArt 11/2016
Zu viele Bälle
Nachbar eines Fußballplatzes kam mit dem Einsammeln nicht mehr nach Wenn gelegentlich mal verschossene Fußbälle von einem Sportplatz auf einem Nachbargrundstück landen, dann muss das ein Immobilienbesitzer hinnehmen. Aber wie bei allen sonstigen Dingen im Leben gibt es auch hier eine Zumutbarkeitsgrenze. Die sah ein Grundstückseigentümer überschritten, als er nach seiner eigenen, langfristigen Zählung im Jahresdurchschnitt 134 Bälle aufsammeln musste. Er empfand das als erhebliche Störung. Diese Menge erschien nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch dem zuständigen Oberlandesgericht zu viel, das der Eigentümer eingeschaltet hatte. Einen Ball pro Woche bezeichnete der Zivilsenat als einen erträglichen Durchschnittswert. Dafür musste der Betreiber des Platzes sorgen, sonst drohte ein Ordnungsgeld. Allerdings war ohnehin geplant, ein höheres Ballfangnetz anzuschaffen, das die Zahl der verirrten Geschosse dann noch weiter reduzieren könne. (Oberlandesgericht des Landes SachsenAnhalt, Aktenzeichen 12 U 184/14)
Quelle: WohnArt 11/2016
27
Papierbelege als Anlage zur Steuer erklärung 2017 ab dem Steuerjahr nicht mehr erforderlich
Die vollelektronische Erledigung des Be steuerungsverfahrens bringt ab dem Steu erjahr 2017 für den Steuerpflichtigen einige Erleichterungen. So müssen Papierbelege - dazu zählen zum Beispiel auch Spenden mehr quittungen - nicht eingereicht, son- dern lediglich aufbewahrt werden. Je nach Risikoeinschätzung kann das Finanzamt im Einzelfall die vorzuhaltenden Belege aber nachfordern. braucht Darüber hinaus der Steuerpflichtige seine Steuererklärung erst bis zum 31. Juli des Folgejahres abzugeben; Steuerklärungen, die durch einen Steuerbe rater werden, müssen erst bis zum erstellt 28. Februar des Zweitfolgejahres abgegeben werden.
Elektromeister
37520 Osterode am Harz •Teichwiese 14
Tel.: 05522-8 23 98 • Fax 05522-86 93 26 Elektro-Installation – Steuerungstechnik SAT-Anlagen – Schaltanlagenbau Haus-, Wohnungs- und GrundeigentümerHerausgeber:
Nutzen Sie unser DienstleistungsAngebot
Beratungen jeden Samstag von 9.30-12.00 Uhr und jeden 1. und 3. Mittwoch im Monat von 15.30-18.00 Uhr – und Bauberatung nach tel. Vereinbarung 0175 / 6677227
Verein Osterode und Umgebung e.V. (ViSdP)
Geschäftsstelle: Am Röddenberg 10, 37520 Osterode am Harz, Telefon (01 75) 66 77 227, Fax (0 55 22) 42 11 info@hwg-osterode.de · www.hwg-osterode.de Anzeigen:
Renate Seifarth Tel. (0 55 22) 317 973, eMail: renate.seifarth@t-online.de
Vertrieb:
Kroesing Media Group GmbH & Co. KG
Grafik/Layout:
Kroesing Media Group GmbH & Co. KG Tel. (0 55 22) 90 22-14, eMail: technik@kroesing.de
Druck:
Kroesing Media Group GmbH & Co. KG, Bahnhofstraße 10, 37520 Osterode am Harz Tel. (0 55 22) 90 22 - 0, Fax (0 55 22) 90 22 - 90 Einzelverkaufspreis: 1,00 Euro, für Mitglieder im Beitrag enthalten. Das Mitteilungsblatt erscheint vierteljährlich.
28 28
RECHT & STEUERN
Nr. 166 / Februar 2017
Alle für einen
Gemeinschaft musste sich um Stellplatz-Nachforderung kümmern Die Pflicht zur Schaffung von Stellplätzen macht vielen Bauherren in Städten zu schaffen. Sie müssen diese Auflage oft unter Überwindung großer finanzieller und technischer Probleme erfüllen. Doch was geschieht eigentlich, wenn es viele Jahre später zu Schwierigkeiten mit den Behörden kommt, weil Stellplätze fehlen? Hier können nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS alle Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gemeinsam gefragt sein. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZR 250/14)
Der Fall:
Ein Mann hatte zwei Wohneinheiten in einer Anlage erworben. Wie sich herausstellte, waren die Behörden bei der Baugenehmigung für diesen Bereich allerdings nur von einer Wohnung ausgegangen und hatten sich dementsprechend mit einem Stellplatz zufrieden gegeben. Das war 40 Jahre zuvor geschehen. Nun monierte die Bauaufsicht, dass nicht ausreichend Stellplätze vorlägen und forderte Nachbesserung. Der betroffene Eigentümer wandte sich an die Wohneigentümergemeinschaft. Sie solle nach einer Lösung für das Problem suchen - sei es durch Schaffung eines Stellplatzes, sei es durch Zahlen einer Ablösesumme.
Das Urteil:
Die Richter des Bundesgerichtshofes stellten sich auf die Seite des Eigentümers. Dem Gesetz zu Folge sei die Gemeinschaft zur Instandhaltung und Instandsetzung verpflichtet. Dazu gehöre auch die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums. Wenn es öffentlich-rechtliche Anforderungen an die Schaffung von Stellplätzen gebe, dann müsse die Eigentümergemeinschaft dafür einstehen. Quelle: WohnArt 11/2016
Zustimmung erforderlich
Änderung der Nebenkostenvereinbarung nicht einfach nebenbei Wenn die Nebenkostenvereinbarung innerhalb einer Wohnanlage geändert werden soll, dann kann das nicht einfach so nebenbei geschehen und dadurch legitimiert werden, dass niemand formal Beschwerde eingelegt hat. Stattdessen ist es nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS erforderlich, dass alle Mieter zustimmen. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 326/14)
Der Fall:
Eine Eigentümerin ging dazu über, die Nebenkosten nicht mehr abzurechnen, sondern die bisherigen Vorauszahlungen als Pauschale zu
gezeit nicht ausdrücklich gegen diese Umstellung gewendet.
Das Urteil:
behandeln. Zur Rechtfertigung ihres Vorgehens führte sie an, dass sei während eines Gesprächs im Treppenhaus mit dem Mieter so vereinbart worden. Dessen Ehefrau und Mitmieterin sei zwar nicht dabei gewesen, habe sich aber in der Fol-
29
Das höchste deutsche Gericht kam zu dem Ergebnis, man könne das Verhalten der Mitmieterin nicht als stillschweigende Zustimmung werten. Deswegen sei die geltend gemachte Umstellung der Nebenkostenabrechnung hinfällig. Um einen solchen Schritt juristisch korrekt zu begründen, bedürfe es der Einwilligung aller Mieter.
Quelle: WohnArt 112016
RECHT & STEUERN
Nr. 166 / Februar 2017
Beschränkung der Aufrechnungsmöglichkeiten im Gewerberaummietvertrag Aufrechnungen des Mieters einer Gewerbeimmobilie sind für den Vermieter – unabhängig davon, ob der Mieter die Aufrechnung berechtigt oder unberechtigt erklärt – meist ärgerlich und auch nicht risikolos. Sie können die gesamte Finanzierung einerGewerbeimmobilie ins Wanken oder sogar zum Einsturz bringen. Denn die vom Mieter zu zahlende Miete ist regelmäßig im Voraus als Sicherheit an die finanzierende Bank abgetreten und wird – ganz oder in wesentlichen Teilen – für die Erfüllung der monatlichen Ratenzahlungen an die Bank verwendet. Fallen die Zahlungen des Mieters plötzlich geringer oder sogar vollständig aus, stehen unangenehme Gespräche mit der Bank an, es droht die Kündigung des Darlehens. Es liegt daher nahe, dass Vermieter sich gegen das Risiko einer Aufrechnung durch den Mieter bestmöglich abzusichern versuchen. Da Mietverträge über Gewerbeimmobilien aber in aller Regel im Wesentlichen Allgemeine Geschäftsbedingungen darstellen, sind hier verschiedene Grenzen zu beachten. Die ideale Absicherung - ein vollständiger Ausschluss des Aufrechnungsrechtes des Mieters ist nicht möglich. Die größte Hürde bei der Verkürzung des Aufrechnungsrechtes des Mieters stellt § 309 Nr. 3 BGB dar. Hiernach ist eine Bestimmung unwirksam, durch die dem Vertragspartner die Befugnis genommen wird, mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufzurechnen. Die gesetzliche Regelung findet zwar auf Gewerberaummietverträge keine unmittelbare Anwendung; sie stellt allerdings eine Konkretisierung des allgemeinen Benachteili-
gungsverbots gemäß § 307 BGB dar und gilt daher gleichwohl (vgl. BGH, Urteil vom 19.09.2007-VIII ZR 141/06-). Tatsächlich finden sich auch in den allermeisten Gewerberaummietverträgen Klauseln, die unter Berücksichtigung der Wertung des § 309 Nr. 3 BGB formuliert sind. Dass das Verbot, die Aufrechnung des Mieters gegen unbestrittene und rechtskräftig festgestellte Forderungen in AGB-Mietverträgen auszuschließen, weithin bekannt ist, bewahrt allerdings nicht vor Ungenauigkeiten bei der Formulierung der entsprechenden Klausel, wie das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 6. April 2016 (XII ZR 29/15) deutlich macht. In dem streitgegenständlichen Mietvertrag fand sich ein Passus, der wie folgt lautete: „Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben oder die Miete mindern. Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadenersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz infolge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels der Mietsache, den der Vermieter wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit zu vertreten hat, und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind." Auf den ersten Blick scheint hier an alles gedacht zu sein. Zu dieser Auffassung gelangte auch das Landgericht Mainz in der Berufungsinstanz. Der Bundesgerichtshofdagegen sah genauer hin und befand die zitierte Klausel zu Recht für unwirksam. Denn der zweite Satz der Regelung schränkt das durch den ersten Satz formulierte absolute Aufrechnungsverbot
30
zwar ein gutes Stück ein. Soweit unbestrittene und rechtskräftig festgestellte Forderungen betroffen sind, erfolgt diese Einschränkung allerdings nur für „Forderungen aus dem Mietverhältnis". Wenn ein Mieter aufrechnet, wird er dies in aller Regel zwar tatsächlich mit Forderungen tun, die aus dem Mietverhältnis resultieren. Ebenso ist aber etwa denkbar, dass Vermieter und Mieter auch abseits des Mietverhältnisses in geschäftlichen Beziehungen stehen und sich hieraus Forderungen des Mieters ergeben. Durch die zitierte Klausel würde es dem Mieter dann beispielsweise unmöglich gemacht, mit einer Forderung für eine Warenlieferung aufzurechnen, zu deren Zahlung der Vermieter rechtskräftig verurteilt wurde. An einen derart weitgehenden Ausschluss des Aufrechnungsrechtes des Mieters wird der Vermieter kaum gedacht oder ihn gar angestrebt haben. Für den Vermieter in dem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall war die Unwirksamkeit der in Rede stehenden Klausel, die dazu führte, dass er die Aufrechnung hinnehmen musste, umso ärgerlicher, als der Mieter tatsächlich nur mit aus dem Mietverhältnis resultierenden Forderungen aufgerechnet hatte. Hiergegen hätte der Vermieter sich bei einer kompetenten Beratung ohne Probleme deutlich besser absichern können.
Quelle: WohnArt 11 / 2016
Strom. Erdgas. Wasser. – Energie aus Ihrer Region
Harzenswärme Jetzt klimaneutral heizen!
Mit dem neuen Harz Energie ökoGas gleichen wir die durch Ihren Erdgasverbrauch entstehenden CO2Emissionen über Investitionen in Klimaschutzprojekte wieder aus. Jetzt umstellen und einen persönlichen Beitrag zum Umweltschutz leisten! 05522/503-8800 www.harzenergie.de 31
Neu: Harz Energi e ökoGas!
Unsere aktuellen Öffnungszeiten: Immer – Überall. Online-Banking
Online-Banking VR-Banking App
VR-Banking 19.600 App Geldautomaten
19.600 Sicher online Geldautomaten bezahlen
Sicher online Persönliche bezahlen Beratung vor Ort
Persönliche Kunden Beratung vor Ort ServiceCenter
Jeder Mensch hat etwas, das ihn antreibt. Wir machen den Weg frei.
Wir sind für Sie da – wann, wo und wie Sie wollen. Profitieren Sie von unserem Service per Telefon, Online-Banking, über unsere VR-Banking App oder direkt in Ihrer Filiale. www.vbimharz.de