Nr. 163 | Mai 2016
Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Osterode und Umgebung e.V.
z n a g Eine e r e d n beso ! g n u t l a t s n Vera
Aus dem Verein
Gedruckt auf 100 % Altpapier – Offset –
– Wanderung – Geschäftsbericht 2015 – Gekonnt Vererben – Private Vermietung an Flüchtlinge
Aktuell & Immobilien – – – –
Änderungen bei Zeitmietverträgen Feuchte Wände Einbruchschutz Untersuchung von Feuchtigkeitschäden
Recht - Steuer - Urteile
Energie & Haustechnik – Solarstrom lohnt sich – Ratgeber Smarthome / Haustechnik – Raumluft
– – – –
Ein hoher Kredit Gefälschte Mieterauskunft Heizung bleibt Kalt Schönheitsreparaturen
DAS kreativTEAM Agentur und Netzwerk Offset- und Digitaldruck Werbefotografie und -film
kroesing.de
22
AUS DEM VEREIN
Nr. 160 2015 163 / August Mai 2016
Eine besondere Veranstaltung! Liebeganz Vereinsmitglieder, Liebe Vereinsmitglieder,
Rückfahrt des 12. Busses Osterode ist für 14.30 diesem Jahr hattenVeranstaltung wir Sie eingeladen am Die Sonntag, dem Julinach 2015 gemeinsam mitUhr zu in einer ganz besonderen lade ich Sie vorgesehen, so dass gegen 15.00 Uhr die Veranstaltung hiermit Auftrag in desAltenau Vorstandes Haus-, Wohdemim Vorstand ein des Sommerfest zu feiern. Wir wollten bei „DiscGolf‘ und Frisbee nungs- und Grundeigentümer-Vereins Osterode und beendet ist. für die Kinder gemütlich feiern und für das leibliche Wohl hatten wir ein Grillbuffet vorgeUmgebung e. v. herzlich ein. Es besteht für alle interessierten Vereinsmitglieder auch
sehen. Zum Nachmittag hin sollte der Tag bei Kaffee und Kuchen ausklingen. Die Kosten
Am Sonntag, dem 29. Mai 2016 treffen wir uns auf der die Möglichkeit in eigener Regie nach Herzberg zu fahfür diesen Tag lagen pro Mitglied bei lediglich € 5.-. Leider haben sich nur 5 Mitglieder zu Bleichestelle in Osterode und fahren um 11.00 Uhr mit ren und zum Spaziergang oder auch später nur zum Essen an der Sieberallee 4 zu sein. mangels Interesangemeldet. Wir haben die Veranstaltung derdieser Firma Veranstaltung Huschebeck nach Herzberg. Dort erwar- daraufhin tetse unsabsagen in der Sieberallee am es Resthof Füllgrabe der einer Für das vorstehend genannteeines Programm erhebt der Vermüssen.4Da im Vorfeld stets intensiven Planung solchen Tages Heimatforscher Wolfgang Zeitz zu einem Spaziergang ein einen kleinen Beitrag von € 10,00 pro Teilnehmer bedarf und auch für den Verein bereits Kosten entstehen, ist es mehr als bedauerlich für entlang des Sieberdammes. Wir erleben den Zusam- (wird vor Ort kassiert). Um besser planen zu können, die Organisatoren, diemgeleistete nicht anerkannt Der Vorstand wird im menfluss von Lonau und wenn Sieber (10 Wasserfall)Arbeit und melden Sie sich bittewird. möglichst über unsere Vereinsteerfahren viel überJahr die überlegen, Herzberger Geschichte. Nach eine lefonnummer 0175/6677227 an und sprechen Sie Ihren kommenden hier in Osterode Veranstaltung zu organisieren, die dann wenigen Minuten erreichen wir den Beginn des Herz- Namen und die Teilnehmerzahl auf den Anrufbeantworhoffentlich auf größeres Interesse stößt. berger Mühlgrabens und Herr Zeitz führt uns dann ter oder per Internet www.hwg-osterode.de. an diesem entlang in einen idyllischen Teil Herzbergs. Die Veranstaltung findet bei jedem Wetter statt, da der Nach Ihr spätestens einer Stunde Spaziergang sind wir Hof Füllgrabe großflächig überdacht ist. wieder zurück beim Resthof Füllgrabe. Dort erwartet Fred-Rainer Dunemann uns bereits die Schlachterei Engelmann aus Herzberg Ich freue mich darauf, Sie persönlich begrüßen zu dürfen. zu Vorsitzender einem zünftigen Spanferkelessen. Für einige kleine Fred-Rainer Dunemann Unterhaltungseinlagen haben wir ebenfalls gesorgt. 1.Vorsitzender
HSG Vertriebs GmbH Eisensteinstr. 13 Rinnepassage 37520 Osterode am Harz Tel. 0 55 22 - 96 30 Fax 0 55 22 - 96 33 33 www.hsg-osterode.de
Traumbäder und energiesparende Heizungen von Ihrem Fachhandwerker
FACHHANDEL • HEIZUNG • SANITÄR • KLIMA • LÜFTUNG • FLIESEN
3
Pflegevorsorge - jetzt auch mit staatlicher Förderung Damit Ihr Vermögen und das Ihrer Kinder im Pflegefall optimal geschützt ist, ist eine private Pflege-Zusatzversicherung unbedingt notwendig. Seit Anfang 2013 fördert dies der Staat mit 60 € jährlich. Lassen Sie uns gemeinsam die für Sie optimale Lösung finden. Ich berate Sie gerne.
Lutz Bergmann Hauptvertretung der Allianz Am Röddenberg 10, 37520 Osterode am Harz lutz.bergmann@allianz.de www.allianz-bergmann.com Tel. 0 55 22.40 01 Fax 0 55 22.42 11
Wedemeyer Bau GmbH Bauunternehmen Wohnungsbau · Industriebau Neubau · Umbau · Sanierung Naturstein · Kunststein · Fliesen Bahnhofstraße 31 · 37520 Osterode am Harz Tel. 0 55 22 / 22 29 · Fax 0 55 22 / 7 58 75
44
AUS DEM VEREIN
Nr. 163 / Mai 2016
Geschäftsbericht für die Zeit vom 8. März 2015 bis 5. März 2016 I. Allgemeine Lage In Europa sind neben den anhaltenden Problemen der Peripherieländer und dem nach wie vor schwelenden Ukraine-Konflikt zunehmend neue Herausforderungen in den Fokus gerückt – etwa die Unabhängigkeitsbestrebungen Kataloniens oder der Umgang mit der Vielzahl an Flüchtlingen. Ob darüber hinaus im späteren Jahresverlauf auch ein möglicher EUAustritt Großbritanniens wieder auf den Tisch kommt, bleibt abzuwarten. Geopolitisch wird auch das Jahr 2016 die Welt in Atem halten. Die instabile Lage im Nahen Osten und die Gebietsstreitigkeiten Chinas mit seinen pazifischen Nachbarn beinhalten konkretes Konfliktpotential. Das Wachstum der Weltwirtschaft könnte sich 2016 zum ersten Mal seit fünf Jahren wieder leicht beschleunigen: von 3,1 % im Jahr 2015 auf rund 3,3 %. Es dürfte dabei noch stärker als in den Vorjahren von Binnenkonsum und Dienstleistungen statt von der Industrieproduktion getrieben werden. Trotz struktureller Probleme – zum Beispiel stockender Reformen – ist der konjunkturelle Zyklus scheinbar intakt. Auch in den großen Industrienationen dürfte der Binnenmarkt die Konjunktur treiben: Deutschland könnte mit 1,9 % wachsen. Vor allem in den Ballungszentren in Europa dürfte die Nachfrage nach Immobilien auch im kommenden Jahr hoch bleiben – und das Preisniveau weiter anziehen. Solide Konjunkturdaten, positive Einkommensentwicklungen und eine
dynamische Baukreditvergabe an Haushalte - von der 2016 erwarteten, vergleichsweise positiven wirtschaftlichen Lage in Deutschland sollen auch die heimischen Immobilienmärkte profitieren. Dabei dürfte sich ein weltweiter Trend der vergangenen Jahre auch in der Bundesrepublik fortsetzen: Die Menschen zieht es in die Metropolen und wirtschaftlich starken Ballungszentren. Mit der damit verbundenen höheren Nachfrage nach Immobilien wird das Angebotswachstum voraussichtlich auch 2016 nicht mithalten können – was zu weiterhin steigenden Preisen führen sollte. Dementsprechend gehören die deutschen Immobilienmärkte, etwa in Hamburg oder Ingolstadt, zu den interessantesten in Europa - auch weil sie nach wie vor fair bewertet erscheinen. Fakt ist jedoch: In den Städten blähen sich die Preise auf – doch auf dem Land bröckelt die Nachfrage nach Immobilien bereits. In München, Berlin und Hamburg redet jeder von Wohnungsmangel. Die Preise explodieren und Wohnungen sind für viele kaum noch bezahlbar. In den meisten Regionen der Bundesrepublik ist das Bild jedoch ein anderes. Hier herrscht Wohnungsleerstand. Und das Analyseinstitut Empirica rechnet in einer Studie für das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung mit einem weiteren Anstieg der Zahl leerstehender Wohnungen in den kommenden Jahren. Das ist vor allem für Wohnungskäufer wichtig: Steigt der Leerstand kann
5
es schwer werden, einen Mieter zu finden oder die Wohnung wieder zu verkaufen. – Im Jahr 2011 standen bundes weit 1,7 Millionen Wohnungen leer. Das sind 4,4 Prozent aller Wohnungen – In Westdeutschland stehen 1,1 Millionen oder 3,6 Prozent aller Wohnungen leer – In Ostdeutschland stehen 0,6 Millionen Wohnungen leer. Der Anteil am Gesamtmarkt ist mit 8 Prozent jedoch deutlich höher. Im Vergleich der Bundesländer ist Sachsen mit einer Leerstandsquote von knapp 10 Prozent Spitzenreiter. Hamburg ist das Bundesland mit der geringsten Quote von nur 1,5 Prozent. In den Regionen DessauRoßlau (18,5 %), Görlitz (17,7 %) und Vogtlandkreis (16,8 %) stehen die meisten Wohnungen leer. Am geringsten ist die Quote in Oldenburg (1,3 %), Hamburg (1,5 %) und Neumünster (1,6 %). Und bis zum Jahr 2030 wird es noch schwerer, seine Wohnung los zu werden, denn die Menschen flüchten geradezu in die Städte, Immobilien auf dem Land bleiben leer. Selbst die sinkende Geburtenrate hat eine Auswirkung auf den Wohnungsmarkt: Es gibt immer weniger neue Haushalte und die Bevölkerung wird immer älter. Das bedeutet: Selbst wenn in den nächsten 15 Jahren keine Wohnungen errichtet werden, steigt die Zahl der leeren Wohnungen in ganz Deutschland auf 2,5 Millionen. Das entspricht einer Quote von 6,2 %. Wird immerhin die Nachfrage gedeckt, liegt
AUS DEM VEREIN der Überhang bei 3,3 Millionen, also 8 %. Werden noch mehr Immobilien errichtet, um den Käufer die gewünschte hohe Qualität und moderne Ausstattung zu bieten, und gleichzeitig nichts Altes abgerissen, stehen im Jahr 2030 4,6 Millionen Wohnungen in Deutschland leer. Damit wäre dann jede 10. Wohnung in der Bundesrepublik unbewohnt. Die tatsächliche Entwicklung wird nach Einschätzung von Empirica irgendwo zwischen 3,3 und 4,6 Millionen leeren Wohnungen liegen. Besonders in Ostdeutschland nimmt der Überhang weiter zu. Empirica erwartet hier zweistellige Zuwachsraten.
II. Die Immobiliensituation in Osterode am Harz In den vergangenen Jahren bin ich in den Geschäftsberichten eingehend auf die Situation hier vor Ort eingegangen und möchte mich insofern nicht wiederholen. Durch den enormen Zuzug von Flüchtlingen ist jedoch auf dem Wohnungsmarkt eine neue Situation entstanden. Wohnraum wird stark nachgefragt und nennenswerte Leerstände sind nicht mehr vorhanden. Der Druck auf preiswerten Wohnraum hat zugenommen und wird sich 2016 noch erheblich verstärken. Vermietern raten wir dringend, vor Abschluss von Mietverträgen an Personen, die Transferleistungen gleich welcher Art erhalten, die Beratungsstunden des Vereins aufzusuchen. Sie erhalten dort wertvolle Tipps, wie sie das Vermieterrisiko minimieren können. Für Investoren läuft aktuell noch das Förderprogramm „Innerstädtischer Denkmalschutz“ mit einer
Nr. 163 / Mai 2016
Förderquote von 30 % bezogen auf 90 % der Investitionssumme. Informationen dazu erhalten Sie sehr kompetent von Herrn Mackensen bei der Stadt Osterode am Harz. Leider hat die Stadt Osterode aktuell wieder einmal die Grundsteuer erhöht. Wir sehen diese Entwicklung mit großer Sorge. Bei ständig sinkenden Realwerten der Gebäude ist eine immer höhere Grundsteuer zu zahlen. Ein Blick auf die Personalpolitik der Stadt zeigt, dass man sich eine Ausstattung leistet, die keinesfalls zeitgerecht ist und deutlich über dem Personalbestand vergleichbarer Städte liegt. Hier läge Einsparungspotential zugunsten der Steuerlastquote. Das Jahr 2016 bringt uns die Auflösung des Landkreises Osterode am Harz und die Stadt verliert damit den Status „Kreisstadt“. Warten wir ab, welche Einschränkungen für uns Bürger damit verbunden sind.
Herr Meyer über seine Erfahrungen bei der Sanierung eines alten, denkmalgeschützten Gebäudes. Wir hatte dann für den 12.07.15 ein Sommerfrisbee in Altenau angeboten, dass aber wegen mangelndem Interesse der Mitglieder abgesagt werden musste. Der Vereinsvorstand ist aktiv im Bereich Denkmalschutz und begleitet auch die Aktion des „Fachwerkfünfecks“ intensiv. Wir arbeiten an einem Rahmenvertrag mit der Harz Energie. Nach dessen Abschluss erhalten Vereinsmitglieder einen Nachlass auf die Strom- und Gaspreise. Die in Osterode angebotene Energiesparmesse haben wir zum Anlass für Gespräche mit für uns interessanten Partnern genutzt. Auf der nächsten Messe wird der Verein mit einem Info-Stand dabei sein.
Der Verein hatte am 01.01.2015 710 Mitglieder, den Verein verließen durch Tod, Austritt, Wegzug usw. 38 Mitglieder und 15 traten neu ein, so dass am 31.12.2015 ein Mitgliederbestand von 687 zu verzeichnen war. Im Jahr 2016 sind bereits 9 Mitglieder neu aufgenommen worden wogegen in der Zeit vom 01.07.15 bis dato 11 Abgänge dagegen stehen. Es zeichnet sich ab, dass der damit aktuelle Bestand von 685 in diesem Jahr leicht steigen könnte, zumindest aber wohl gehalten werden kann.
Enger Kontakt wird durch die beiden Vorsitzenden mit den großen niedersächsischen Vereinen bei 2 x jährlich stattfindenden Treffen in Hannover gepflegt. Der Erfahrungsaustausch bei diesen Treffen ist für uns außerordentlich wichtig. Die Kontakte zur hiesigen Feuerwehr werden ebenfalls intensiv gepflegt. Wir waren auf dem Sponsoren-Nachmittag, dem Oktoberfest und auf der JHV der Feuerwehr, wo traditionell die Jugendfeuerwehr durch unseren Verein finanziell unterstützt wird. Hier nochmals die Bitte an alle Mitglieder unseres Vereins: sofern noch nicht geschehen; werden Sie Mitglied der Feuerwehr Osterode oder der eines der Ortsteile. Die Förderbeiträge sind sehr gering.
Im Berichtszeitraum fanden 6 Vorstandssitzungen und das Gänseessen des Vorstands statt. Auf der JHV informierten wir Sie über Finanzanlage-Möglichkeiten und während des Geburtstagskaffees berichtet
Vorstandsmitglieder nahmen weiterhin teil: Eröffnung des Stadtfestes, Ball des Handwerks, Eröffnung des Weihnachtsmarktes, Neujahrsempfang der Stadt, der CDU und der Osteroder Loge.
III. Die Situation unseres Vereins
6
AUS DEM VEREIN
Nr. 163 / Mai 2016
Der Verein startete im Berichtsjahr eine Aktion zur Mitgliederwerbung und baute den Internetauftritt aus. An 69 Beratungstagen führte der Verein ca. 340 Beratungen durch. Die Tendenz ist aktuell steigend. Es gibt Beratungstage mit 2-stelliger Beratungsanzahl. Der Verein bittet darum, möglichst nicht zu Beginn der Sprechzeit zu erscheinen, da hier die Wartezeit besonders lang sein kann. Vor Eintreffen des jeweiligen Beraters sind die Beratungsräume nicht zugänglich – es muss somit draußen gewartet werden.
Die telefonische Erreichbarkeit des Vereins ist nur zu den Sprechzeiten gegeben. Nachrichten möglichst über das Internet. Hier können auch Fragen an den Verein gerichtet werden. Unser Mitteilungsblatt wird auch weiterhin 4 x jährlich erscheinen und Sie über alles informieren, was für Sie als Haus- und Grundeigentümer von Wichtigkeit ist.
weiten Teilen ehrenamtliche Tätigkeit und Ihnen für Ihre Treue zum Verein. In diesen schwierigen Zeiten wünsche ich uns allen viel Kraft, Zuversicht, gute Entscheidungen und dazu eine stabile Gesundheit. Ich danke Ihnen für Ihre Aufmerksamkeit. Fred-Rainer Dunemann, Vorsitzender
Mein Dank gilt an dieser Stelle allen Vorstandsmitgliedern für die in
Gekonnt Vererben!
Vorsicht vor dem Berliner Testament! In dem Berliner Testament setzen sich die Ehegatten gegenseitig als Erben und erst anschließend ihre Kinder als Schlusserben ein. Dieser Versorgungsgedanke zugunsten des überlebenden Ehepartners kann zu immensen Steuerbelastungen des Schlusserben führen.
das Berliner Testament geht dieses Vermögen auf den Ehegatten über. Freibetrag 500.000,00 €. Der Restbetrag in Höhe von 300.000,00 € unterliegt mit 11 % der Erbschaftsteuer. Somit sind 33.000,00 € an den Fiskus zu entrichten. Nach dem Ableben des verbliebenen Ehegatten würde das Vermögen, gekürzt um die Erbschaftsteuer in Höhe von 767.000,00 €, an das Kind vererbt. Der steuerliche Freibetrag des Kindes liegt bei 400.000,00 €. Somit sind weitere 367.000,00 € mit 15 % Erbschaftsteuer zu versteuern. Weiterer Betrag an den Fiskus 55.050,00 €. Insgesamt fallen folglich 88.050,00 € Erbschaftsteuern an. Ohne Berliner Testament, sondern bei Einhaltung der gesetzlichen Erbfolge würde der Ehegatte als auch das Kind jeweils 400.000,00 € im ersten Erbfall erhalten. Aufgrund der Freibeträge in Höhe von 500.000,00 € bzw. 400.000,00 € wäre dieser Erbfall steuerfrei. Beim Ableben des verbliebenen Ehegatten würde es sodann zum Übergang der verbliebenen 400.000,00 € auf das Kind kommen. Durch den gegenüber jedem Elternteil zustehenden Freibetrag in Höhe von 400.000,00 € wäre auch dieser Erbanfall steuerfrei. Der Steuernachteil in diesem sehr vereinfacht dargestellten Beispiel beträgt somit nahezu 90.000,00 €.
Die gesetzliche Erbfolge des Bürgerlichen Rechts führt zu folgender Erbverteilung: Lebten die Ehegatten im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft (regelmäßig dann, wenn kein Ehevertrag geschlossen wurde), bestimmt sich der Erbteil des überlebenden Ehegatten auf die Hälfte des Vermögens des Verstorbenen. Die übrige Hälfte wird anteilig auf die Kinder aufgeteilt. Im Rahmen der Erbschaftsteuer steht dem Ehegatten ein Freibetrag in Höhe von 500.000,00 €, den Kindern in Höhe von jeweils 400.000,00 € zu. Durch das Berliner Testament werden im Erbfall die Freibeträge der Kinder nicht genutzt, da das Vermögen des Erblassers vollständig auf den Ehegatten übertragen wird.
Beispiel:
Der Erblasser ist verheiratet und hat ein Kind, das Vermögen des Erblassers beträgt 800.000,00 € (bestehend aus Geld und Immobilien). Durch
7
Inh.: Eva Tolle e.K. Hoelemannpromenade 10 a 37520 Osterode am Harz Telefon: 0 55 22 / 9 09 90 · Telefax: 0 55 22 / 33 45 E-mail: hotel-boergener@t-online.de www.hotel-boergener.de
Urbansky Bauunternehmen Thomas
37520 Osterode am Harz Neubau · Reparatur · Sanierung Augustental 4 Umbauten · Trockenausbau e-Mail: urbanskybau@t-online.de Fliesen- und Pflasterarbeiten Räumlichkeiten für Familienfeiern (0 55 22) 45bis 73 36 Personen Bauwerksabdichtung (0 55 22) 7 27 23 Wärmedämmverbund-Systeme (01 63) 6 33 48 00
8
AUS DEM VEREIN
Nr. 163 / Mai 2016
Private Vermietungen an Flüchtlinge: Das sollten Sie wissen! Viele Hauseigentümer wollen Wohnraum für Flüchtlinge zur Verfügung stellen. Allerdings müssen die rechtlichen Voraussetzungen stimmen. Ob und wann ein Asylsuchender eine private Wohnung beziehen darf, wird von Bundesland zu Bundesland, oft auch von Kommune zu Kommune unterschiedlich gehandhabt.
Regel kümmert sich das Wohnungs- oder Sozialamt auch um die Unterbringung von Flüchtlingen. Wie sieht die Zusammenarbeit mit den Kommunen aus?
Eine wichtige Rolle spielt der rechtliche Status: Am schwierigsten ist die Situation für Flüchtlinge ohne Aufenthaltserlaubnis, die aufgrund eines laufenden Asylverfahrens nur eine Aufenthaltsgestattung haben. Und für solche, deren Abschiebung ausgesetzt ist und die nur geduldet sind. Je nach Praxis vor Ort wird ihr Umzug in eine Wohnung gefördert, erlaubt oder verhindert. Flüchtlinge, die im Asylverfahren als GFK-Flüchtlinge nach Maßgabe der Genfer Konvention anerkannt sind, unterliegen dagegen keinen Wohnbeschränkungen mehr. Auch bei der Frage, welche Immobilie infrage kommt, sprechen die Behörden meist das letzte Wort. Die Mehrzahl der Asylbewerber hat kein ausreichendes Einkommen und erhält Sozialleistungen. In diesen Fällen hat das Sozialamt - wieder von Ort zu Ort unterschiedliche-Vorgaben, wie groß die Wohnung pro Person sein darf oder sein muss und wieviel sie kosten darf.
Wir haben einen Mustermietvertrag entwickelt, der vor Ort vielfach verwendet wird. Darin tritt die Kommune an die Stelle des Mieters. Der Vermieter kann damit ganz sicher sein, seine Miete zu bekommen, auch wenn die Bewohner beispielsweise kurzfristig abgeschoben werden. Die Kommune haftet für eventuelle Schäden. Und es handelt sich hier nicht um einen privatrechtlichen Mietvertrag, sondern um einen Geschäftsraummietvertrag. Damit hat der Vermieter im Notfall die Möglichkeit, auch sehr kurzfristig zu kündigen, falls es erhebliche Schwierigkeiten mit den Bewohnern gibt. Teil unserer Zusammenarbeit mit den Kommunen ist außerdem, dass der Vermieter eine Mitsprache bei der konkreten Belegung seiner Immobilie hat. Wir empfehlen, darauf zu achten, dass die Bewohner aus Herkunftsländern mit einer hohen Anerkennungsquote - wie etwa Syrien, Irak oder Eritrea - kommen, sodass ein langfristiges Mietverhältnis entstehen kann.
Wenn ich Asylsuchende aufnehmen möchte - an wen wende ich mich?
Wie sieht denn die längerfristige Perspektive aus?
Erster Ansprechpartner ist immer die kommunale Verwaltung. Eine einheitliche Zuständigkeit gibt es dort leider nicht. In der
Wenn der Bleibestatus gesichert ist, kann der Vertrag gewandelt werden und auf die Bewohner übergehen.
9
AKTUELL
Nr. 163 / Mai 2016
Änderungen bei Zeitmietverträgen immer schriftlich
Mündliche Vereinbarungen machen vorzeitige Kündigung möglich Zeitmietverträge werden häufig geändert. Achten Sie als Vermieter aber unbedingt darauf, diese Änderungen in Schriftform zu vereinbaren. Das gilt sowohl für Mieterhöhungen - unabhängig von deren Höhe - als auch für die Erlaubnis von Umbaumaßnahmen. Ohne schriftliche Vereinbarung könnte sich der Zeitmietvertrag sonst in ein unbefristetes Mietverhältnis umwandeln und vom Mieter frühzeitig gekündigt werden. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Grundsatzurteil vom 25. November 2015festgestellt (BGH, Az XII ZR 114/14). Im entschiedenen Fall ging es um zwei Zahnärzte, die zum Betrieb ihrer Praxis Räume im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses angemietet hatten. Da sie ihre Praxis um ein Labor vergrößern wollten, schlössen sie vier Jahre später mit dem Vermieter einen neuen schriftlichen Mietvertrag ab, der sich, neben den Räumen im Erdgeschoss, auch auf Räume im ersten Obergeschoss bezog. Sie bauten im Anschluss die Räume um und installierten unter anderem mit Genehmigung des Vermieters eine Verbindungstreppe zwischen den Räumen. Der neue Mietvertrag sollte am 30. April 2020 enden. Acht Monate nach Vertragsabschluss vereinbarten die Zahnärzte und der Vermieter telefonisch eine geringfügige Mieterhöhung um 20 Euro, welche die Zahnärzte in ihrem Exemplar des Mietvertrags vermerkten. Später verstarb der Vermieter. Im Oktober 2013 kündigten die Zahnärzte dann den Mietvertrag gegenüber den Erben aus wichtigem Grund zum 31. Juli 2014, weil die Räume nicht mehr
dem Platzerfordernis für die Praxis und den neuen Hygienevorgaben für das Labor entsprachen. Sie vertraten die Auffassung, dass sich der Zeitmietvertrag durch die mündliche Vertragsänderung hinsichtlich der Mieterhöhung und der Umbaumaßnahmen gemäß § 550 BGB in einen unbefristeten Vertrag gewandelt hatte. Im Februar 2014 klagten sie auf Feststellung, dass das Mietverhältnis zum 31. Juli 2014 endet. Der BGH stellte in seinem Urteil fest, dass Vertragsänderungen grundsätzlich dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB genügen müssen, soweit es sich nicht um unwesentliche Änderungen handelt. Der Eintritt der Erben hingegen bedarf nicht der Schriftform, da er aufgrund des Gesetzes er-
10
folgt. Eine nachträgliche dauerhafte Änderung der Miethöhe stelle aber immer eine wesentliche Änderung des Mietvertrags dar. Sie sei im vorliegenden Fall aber nur telefonisch vereinbart worden. Der Vermerk auf dem Mietvertragsexemplar der Zahnärzte genüge nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB, soweit er ohne Kenntnis des Vermieters erfolgte. Außerdem entsprächen auch die mündlichen Abreden über die Umbauarbeiten nicht dem Schriftformerfordernis. Auch bei diesen könnte es ich aber grundsätzlich um nicht unwesentliche Vertragsänderungen handeln. Der Vertrag könne sich daher aufgrund eines Schriftformmangels in einen unbefristeten Vertrag gewandelt haben. Es könne den Zahnärzten auch nicht vorgeworfen werden, sie handelten unfair,
AKTUELL
Nr. 163 / Mai 2016
wenn sie sich auf die Verletzung der Schriftform berufen. Dies wäre allenfalls dann der Fall, wenn die ordentliche Kündigung aufgrund der Berufung auf den Formmangel zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde. Dies liege jedoch nicht vor. Auch die verbliebene Dauer des ursprünglich vereinbarten Zeitvertrags spielt hierbei keine Rolle. Der BGH gab der außerordentlichen Kündigung dennoch nicht statt, weil kein wichtiger Grund im
Sinne des § 543 BGB vorlag. Das Verwendungsrisiko der Räume liegt nämlich beiden Mietern. Ein sich mit der Zeit erhöhender Platzbedarf kann eine außerordentliche Kündigung jedenfalls nicht rechtfertigen. Das gilt auch für die Einführung neuer Hygienerichtlinien, da hiervon allenfalls das Labor und nicht die komplette Zahnarztpraxis betroffen ist. Die Kündigung könne aber gegebenenfalls in eine ordentliche Kündigung umgewandelt werden. Der BGH musste die Klage allerdings letztlich an das Be-
rufungsgericht zurückverweisen, weil dieses die Umstände der Vertragsänderungen weiter aufklären muss. Aus Konsequenz aus diesem Urteil sollten Vermieter immer ganz genau hinschauenund sich die Änderungen von Zeitmietverträgen grundsätzlich schriftlich bestätigen lassen.
Quelle: WohnArt 03/2016
Nichts mehr verpassen
Moderne Klingelsysteme lassen sich dorthin mitnehmen, wo sie benötigt werden Ob man gerade mit der Waschmaschine im Keller oder im Garten beschäftigt ist, im Arbeitszimmer unterm Dach arbeitet oder in den oberen Etagen aufräumt: Es gibt viele Situationen, in denen die Türklingel leicht überhört wird. Das ist ärgerlich, wenn man so den Paketdienst verpasst, die Nachbarin mit ihrem Kuchen stehen lässt oder wenn Gäste warten.
Mobile Klingeltechnik
Das muss nicht sein - denn moderne Klingelsysteme lassen sich einfach dorthin mitnehmen, wo man sich gerade aufhält. Haustechnik-Spezi-alisten wie Honeywell bieten dafür verschiedene Lösungen an, die sich ganz nach Bedarf kombinieren und erweitern lassen. Steckdosen-Klingeln beispielsweise beziehen ihre Energieversorgung aus der Steckdose und können genau dort eingestöpselt werden, wo sie gerade gewünscht sind. Tragbare Modelle mit Batteriebetrieb geben noch mehr Flexibilität und können im Haus und selbst im Garten überallhin mit transportiert werden. Die Übertragung der Signale erfolgt über Funk, also unabhängig von Verkabelungen. Bei einer Reichweite von bis zu 200 Metern, durch Kombination auf bis zu 400 Meter erweiterbar, können die mobilen Klingeln auch in großen Anwesen mit weitläufigem Garten genutzt werden. Ebenso ist eine Nachrüstung von bestehenden, verdrahteten Klingelanlagen möglich.
Zusätzliche optische Signale
Der weithin hörbare Klingelton, für den man verschiedene Melodien wählen kann, lässt sich durch optische Signale wie sogenannte Halo-Lichter oder LED-Blitze unterstützen. So verpasst man einen Besucher selbst in einer lauten Umgebung nicht mehr, etwa bei Sägearbeiten im Hobbykeller. Auch für Hörgeschädigte sind Lichtsignale eine sinnvolle Ergänzung der normalen Audio-Klingel. Die Geräte lassen sich zudem für mehrere Stunden stumm schalten, wenn zum Beispiel nachts der Schlaf der Kinder geschützt werden soll. Als zusätzliche Komfortfunktion bieten viele Mobil-Klingeln die Möglichkeit eines sanften Orientierungslichts im Nachtmodus, das einen sicheren Weg durch die Dunkelheit weist.
11
Ing. grad. Wilhelm
SCHIMMING
Heizung · Sanitär · Kachelöfen · Kamine Planung · Ausführung · Wartung Telefon: (0 55 22) 20 57 · Telefax: (0 55 22) 21 88 Petersilienstraße 18 · 37520 Osterode am Harz
ELEKTROTECHNIK RIEKE Inh. Alexander Kohlrausch e.K.
l l l l l l l l
Elektroinstallationen aller Art Gebäudeautomatisierung EIB / LCN Lichtgestaltung und Objektbeleuchtung Leuchtenreparaturen Hausgerätereparaturen und -verkauf Kommunikations- und Alarmanlagen Datennetze -Check-Messungen
Fenster Haustüren Glas Möbel Innenausbau Küchenstudio Schlüsseldienst Parkett
Brauhausstrasse 10 D-37520 Osterode am Harz Tel. 05522 6800 Fax 05522 6802 E-Mail info@elektro-rr.de
An der Leege 24 · 37520 Osterode Tel. 0 55 22 / 92 09 74 · Fax 0 55 22 / 50 65 76 www.koch-osterode.de
www.elektro-rr.de
12
AKTUELL
Nr. 163 / Mai 2016
Kürzen, aber nicht kappen
Die Baumpflege im Frühjahr kann man oft am besten Fachleuten überlassen
Baumkappungen - wie hier an Birke und Magnolie - sehen nicht schön aus und können zum Absterben des Baums führen.
Nicht nur im Haus, auch im Garten wird im Frühjahr alles inspiziert, entrümpelt und auf Vordermann gebracht. Der Sonnenschein bringt ans Licht, was in den dunklen Monaten nicht so auffiel. So mancher Holunder scheint um das Doppelte gewachsen zu sein, die Äste des Ahorns beschatten einen Großteil vom Rasen und die Hecke wuchert aufs Grundstück des Nachbarn.
Stummelschnitte sind oft „tödlich" für den Baum
Engagierte Hobbygärtner greifen in solchen Fällen schnell zur Astschere oder gar Motorsäge. Doch während zum Beispiel Strauchgewächse wie der Holunder eine Kürzung gut vertragen, kann ein übermäßiger Rückschnitt bei Bäumen zum Absterben führen. Das starke Einkürzen ohne Rücksicht auf die natürliche Wuchsform wird auch als Kappung bezeichnet.
„Viele Gartenbesitzer glauben, dass sie dem Baum damit etwas Gutes tun", sagt Manuel Schuster von der Gütegemeinschaft Baumpflege. Doch das Gegenteil ist meist der Fall. Neben der zweifelhaften Ästhetik zerstört ein solcher Stummelschnitt auch das natürliche Gleichgewicht zwischen Wurzeln und Krone. „Ohne ausreichenden Zugast wird der Rest des Astes oder Stammes nicht mehr genügend mit Nährstoffen versorgt", warnt Schuster. Über die großen Schnittwunden dringen zudem leicht Pilze ein und lassen den Stamm im Innern verfaulen. Dies kann letztlich sogar die Bruch- und Standfestigkeit des Baums gefährden. Grundsätzlich spielt die Einschätzung der Baumgesundheit vor dem Schnitt eine große Rolle. Hier sollte man einen Fachmann zu Rate ziehen. Unter www.ral-baumpflege.de gibt es eine bundesweite Liste mit zertifizierten Betrieben.
13
Profis entscheiden, welche Schnitte nötig sind
Die Profis entscheiden anhand der Vitalität, welche Schnitte nötig sind. Auch die Baumart spielt eine Rolle. Die Rotbuche beispielsweise wird oft als Hecke gepflanzt, findet aber auch als Großbaum Verwendung. Als Hecke kann man sie jährlich schneiden und das Gehölz dankt es mit gutem Neuaustrieb. Als Baum reagiert die Buche jedoch sensibel,
Quelle: WohnArt 04/2016
Wir produzieren für Sie individuelle GaragenSektionaltore in verschiedenen Designs und Farben. Ein neues Garagentor verbessert Optik und Wärmedämmung, ist zudem bequem und platzsparend. Die attraktiven Designs und hochwertigen Oberflächen sorgen für ein schöneres Zuhause. Weitere Möglichkeit:
Eine „EasyPass“-Tür für gefahrlosen Zugang - auch ohne das komplette Tor öffnen zu müssen. Sprechen Sie uns an. zusammen finden wir auch die passende Lösung für Sie. Ihr Partner für: | Garagentore | Rolläden | Markisen
Rolladen- und Jalousiebaumeister
Ihr Innungsfachbetrieb Oliver Keimburg Rolladen- und Torbau Waldstraße 14 37520 Osterode am Harz Tel.: 0 55 22 / 86 88 89-0
www.garagen-torbau.de
14 14
AKTUELL
Nr. 163 / Mai 2016
Feuchte Wände?
Wohngesundheit wieder herstellen! Unzureichende oder schadhafte Abdichtungen, aufsteigende Nässe aus dem Erdreich und eine zu hohe Luftfeuchtigkeit im Gebäude - warum eine Außenwand durchfeuchtet, kann vielfältige Gründe haben. Ebenso unterschiedlich wie die Ursachen sind, sehen die möglichen Lösungswege aus. Fakt ist: Feuchte Wände haben negative Auswirkungen auf das Wohlbefinden und im schlimmsten Fall auf die Gesundheit der Hausbewohner. Es sollte darum dringend eine Gegenmaßnahme eingeleitet werden. Firmen für Gebäudetechnik setzen bei der Trockenlegung von Wänden neben Ausgrabung und Injektion unter anderem auf das Verfahren der drahtlosen Elektro-Osmose.
Was tun bei durchfeuchteten Wänden?
Es kann, je nach Situation, bei aufsteigender Feuchtigkeit auch der Lösungsansatz über die sog. „Injektion" ggf. in Verbindung mit der Ausgrabung des Gebäudes erfolgen. Die Experten raten von diesen Verfahren allerdings gerade bei stark durchfeuchteten Wänden ab. Bei der Injektion werden zum Beispiel Kunstharze in die Wand injiziert. Ist die Wand zu stark durchfeuchtet kann das Mittel die Feuchtigkeit aber nur noch zu einem gewissen Teil zurückhalten, eine vollständige Sperrung bei aufsteigender Feuchtigkeit kann dann allerdings nicht mehr garantiert werden. Bei der Ausgrabung wird das betroffene Gebäude fachgerecht abgedichtet, um von außen eindringende Feuchtigkeit zu verhindern. Sie wird zum Beispiel bei Schichtwasser eingesetzt. Allerdings ist die Wand selbst dann immer noch durchfeuchtet. Dieses Verfahren eignet sich nicht bei aufsteigender Feuchtigkeit.
Hilfe durch Elektro-Osmose?
Die Elektro-Osmose funktioniert über das Anlegen einer Spannung im Niedervoltbereich. Es wird ein elektro-osmotischer Flüssigkeitstransport angeregt, der das Wasser innerhalb der Wände absenkt und in der
Feuchte Wände schädigen die Bausubstanz und die Gesundheit der Menschen.
Auch Außenwände sollten Hausbesitzer vor Feuchtigkeit schützen, bevor der Schaden größer wird.
Hauptsache zum Keller hin ausdunsten lässt. Das Kapillarsystem im Mauerwerk ist auch ein Drucksystem. Da der durch die ElektroOsmose erzeugte Druck größer ist, als der natürliche Vortrieb in den Kapillaren, kann sich keine neue Feuchtigkeit in die Wand hineinsaugen. So kann die Mauer ohne größere Baumaßnahmen, wie beispielsweise bei der Ausgrabung notwendig ist, getrocknet werden. Ein weiterer Vorteil des Verfahrens ist das günstige Preis-LeistungsVerhältnis, da weder Handwerker noch diverse Gerätschaften benötigt werden, spart man nicht nur Zeit, sondern auch Geld. Der wissenschaftlich anerkannte Beweis fehlt aber momentan noch. Für welchen Lösungsweg sie sich auch entscheiden - ein Fachbetrieb ist unerläßlich.
Quelle: WohnArt 04/2016
15
Fachbetrieb der Innung
Mitglied im Fachverband
Ihr zuverlässiger Partner
C.L.Schröder jun. OHG Willi und Frank Wedemeyer
Scheffelstr. 3-5 37520 Osterode am Harz Tel. 05522/6857- Fax 3383 www.wedemeyer-schroeder.de
Bedachungen Bauklempnerei Abdichtungen Fassaden
Holger Beckert jun. Dachdeckermeister
E-Mail: info@dachdeckerei-beckert.de Internet: www.dachdeckerei-beckert.de
Petershütter Allee 3a · 37520 Osterode Tel. (0 55 22) 24 77 · Fax (0 55 22) 34 24
Ort für diegeklaut? Eigentümerversammlung Verwalterwohnung Handy So sichern Sie Ihre persönlichen Datenist nicht zumutbar Handybenutzer sollten ihre Mobiltelefone bei Verlust oder Besitzer heftig. eines Apple-iPhones könnender verlegte oder Der Gesetzgeber legt Wert darauf, dass EigentümerEigentümer Das sei angesichts MeinungsDiebstahl umgehend blockieren und unbrauchbar machen, rät gestohlene Geräte durch andere iPhone-Besitzer ausversammlungen an einem verkehrsüblich zu errei- verschiedenheiten nun wirklich nicht der geeignete die Polizei. Voraussetzung dafür ist, dass die Seriennummer des findig machen lassen. Bitten Sie dafür einen iPhone-Bechenden und allen Beteiligten zumutbaren Ort statt- Ort. Gerätes zuvor notiert und an einem sicheren Ort aufbewahrt sitzer, die App „iPhone Suche" auf sein Gerät zu installiefinden. Die Privatwohnung eines Verwalters zählt Das Urteil: wird. Sie kann wie folgt aufgerufen werden: Tippen Sie auf der ren. Wird die App geöffnet, tragen sie Ihre „Apple-ID" in nicht dazu Büdingen,*#06# Az. 2ein C 359/12). Das das Amtsgericht voll Argumenten Tastatur die(AG Zeichenfolge - die Seriennummer wird Eingabefeldschloss ein und sich klicken Sie den auf „OK". Der StandDer Fall: des Eigentümers an. Es erklärte alle während daraufhin im Display angezeigt. Wird Ihr Handy gestohlen oder ort Ihres Handy wird daraufhin per GPS geortet undder auf Zwischen und einem der EigentümerVersammlung gefassten unwirksam. kommt es Verwalter Ihnen auf andere WeiseTeil abhanden, melden Sie die der Karte angezeigt - bisBeschlüsse auf wenige für Meter genau. Sie gemeinschaft Differenzen ob er seine Er Unabhängig von eignet inhaltlichen Kritikpunkten sei dafür Seriennummer gab demesHersteller oderdarüber, dem Telefonhändler. Suchmethode sich vornehmlich für Handys, die kann damit Handy blockieren und dadurch den Zugriff verlegt oder vergessen wurden. Arbeiten aufIhrkorrekte Weise erledige. Trotzdem wur- auf alleine schon „die Auswahl des Versammlungsortes“ Ihredie Daten und die Nutzung Ihres Gerätes verhindern - selbst de Versammlung der Eigentümer in die Wohnung ausreichend gewesen. Die Tatsache, dass man in früdann, wenn der Dieb oder Finder eine neue SIM-Karte in das des Verwalters eingeladen. Dagegen protestierte ein heren Zeiten bereits dort getagt habe, ändere gar Mobiltelefon einsetzt. nichts daran.
16
AKTUELL
Nr. 163 / Mai 2016
Einbruchschutz fängt beim Fenster an Modelle mit Sicherheitsfeatures individuell aufrüsten Dämmerungszeit ist Einbruchszeit! Wenn im Herbst die Tage kürzer werden, beginnt für Langfinger die Hochsaison - die meisten Einbrüche erfolgen in den sogenannten Dämmerungsmonaten von November bis März. In acht von zehn Fällen dringen die Einbrecher durch die Fenster in das Gebäudeinnere ein. Ein traditionelles Modell ohne Sicherheitsausstattung lässt sich von einem Profi – meist mit einfachem Werkzeug – in nur wenigen Sekunden öffnen. Daher sollten Häuslebauer und Sanierer bei der Wahl der Fenster besonders auf die Sicherheitsausstattung achten. Zusatzfeatures ermöglichen zudem ein individuelles Aufrüsten. Modelle wie etwa von der Fenstermarke Internorm bieten hohen Einbruchschutz bereits im Standard. Zur Basisausstattung gehören Pilzzapfen und Sicherheitsschließstücke, die gegen Aushebelung schützen, sowie eine umlaufend mit dem Rahmen verklebte Verglasung, die ein Herausdrücken der Scheibe praktisch unmöglich
macht. Daneben lassen sich Produkte individuell aufrüsten: Etwa durch den Einsatz von Verbundsicherheitsglas, bei dem reißfeste Folien ein Splittern der Scheibe verhindern und selbst bei beschädigter Verglasung keine Öffnung frei wird. Elektronische Verschlusssensoren wiederum melden unauffällig und zuverlässig, welche Fenster geöffnet oder verriegelt sind. Diese eignen sich auch für die Nachrüstung vorhandener Fenster bestens, sind als Einbruchsmelder systemneutral ausgelegt und lassen sich mit handelsüblichen Alarmsystemen kombinieren.
17
Sperrbare Griffe verhindern ein Verschieben des Beschlags von außen – auch hier ist ein Nachrüsten problemlos möglich. Das Top-Modell in Sachen Sicherheit ist das Kunststoff/Alu-Fenstersystem KF 500 mit l-tec Verriegelung (s. Foto links), bei der Klappen anstelle konventioneller Verriegelungszapfen die sichere und präzise Verriegelung des Flügels mit dem Rahmen übernehmen. In entsprechenden Abständen an allen vier Seiten des Flügels angeordnet, drücken sie beim Verriegeln direkt gegen das Rahmeninnere und machen ein Aushebeln des Fensters unmöglich. Und auch die voll in den Rahmen integrierte l-tec Lüftung des KF 500 erhöht die Sicherheit, denn sie versorgt den Raum mit Frischluft, während das Fenster geschlossen bleibt,
Quelle: WohnArt 12/2015
AKTUELL
Nr. 163 / Mai 2016
Untersuchung von Feuchtigkeitsschäden Feuchtigkeitsschäden in und an Gebäuden sind für jeden Bewohner und Eigentümerein Ärgernis. Entweder sind Versorgungsleitungen undicht oder Niederschlag dringt ins Gebäude ein. Häufiger als gedacht führen auch Kondensatschäden zu Wasserschäden und richtig schwierig wird es, wenn sich Kondensat und eindringende Nässe überlagern. Dann kann die Ursachenfindung auch mal länger dauern. Die Ursachenermittlung von Feuchtigkeitsschäden ist ein wichtiger Bereich des Gebäudemanagements. Leider sind die Ursachen oft nicht direkt ersichtlich. Manchmal ist bereits ein längerer Zeitraum vergangen, bevor man den Schaden bemerkt. Da Wasser im Gebäude unbemerkt lange Wege gehen kann, bevor es an die Oberfläche
tritt, liegen Wasseraustrittsort und Wasserfleck oft weit auseinander. Je nach Ursache ist der Feuchtigkeitsein- bzw. Austritt auch nicht immer gegeben, so dass Bereiche mit Feuchtigkeitsschäden manchmal lange trocken sein können, bevor sie wieder nass werden. Das spricht dann für witterungsabhängige Ursachen. Liegen die Ursachen im Bereich druckwasserführender Leitungen trocknen sie nicht von allein wieder ab. Aber Vorsicht, auch eine nur temporär genutzte Abwasserleitung kann ein alternierendes Schadensbild verursachen. Unter der Erde liegende Bau-teile sind besonders schwer zugänglich, so dass Untersuchungen, die ohne Freilegen von Kellern und Fundamenten auskommen, ein wichtiger Teil der Leckortung sind.
18
Erster Schritt in der Untersuchungsreihe ist die örtliche Inaugenscheinnahme. Sich vor Ort ein Bild vom Schaden machen kann erste Hinweise zur Ursache bringen. Wichtig ist dabei auch, die Betroffenen zu befragen: wann wurde der Schaden bemerkt? Hat er sich verändert, wenn ja in welchem Zeitraum? Tritt er regelmäßig und dauerhaft auf oder zu bestimmten Zeiten (abhängig von der Witterungslage) Je nach Lage im Gebäude und Ausprägung sind weitereUntersuchungen erforderlich. Dabei werden oft die Dienste von Leckortungsunternehmen in Anspruch genommen. Diese verfügen über diverse Möglichkeiten zur Untersuchung. Vor allem die zerstörungsfreie Untersuchung von Bauteilen ist ihr Gebiet.
AKTUELL
Nr. 163 / Mai 2016
Die Ursachenermittlung von Feuchtigkeitsschäden ist ein wichtiger Bereich des Gebäudemanagements. Unter der Erde liegende Bauteile sind besonders schwer zugänglich, so dass Untersuchungen, die ohne Freilegen von Kellern und Fundamenten auskommen, ein wichtiger Teil der Leckortung sind.
So können z. B. undichte Stellen in Warmwasser führenden Leitungen, wie Heizungsleitungen, durch Thermographie lokalisiert werden. Dabei wird von außen die Temperatur im Gebäudeteil gemessen und es ergibt sich ein helligkeitsdifferenziertes Bild, dem man die wärmsten Stellen genau sehen kann. Dort ist dann der Austrittsort des warmen Wassers zu finden und die gezielte Öffnung möglich. Vor allem bei Undichtigkeiten in Fußbodenheizungen ist jeder Bewohner dankbar, wenn er nicht den ganzen Boden aufgerissen bekommen muss. Eine weitere Methode ist die der Messung von elektrischen Strömen. Dabei macht man sich die elektrische Leitfähigkeit von Wasser zu Nutze. Es werden geringe Ströme angelegt und auf der Gegenseite der Stromfluss gemessen. Fließt an Stellen Strom, wo eigentlich alles trocken und damit stromflussfrei sein sollte, kann der Weg des Wassers nachvollzogen werden.
Mit der Microwellenmeßtechnik kann die Feuchtigkeit innerhalb von Bauteilen gemessen werden. Fachkundig ausgewertet lassen sich so Aussagen zu Herkunft und Ursache von Feuchtigkeiten machen und Beseitigungswege finden. Wichtiger Vorteil dieses Verfahrens ist die versalzungsunabhängige Messung in unterschiedlichsten Materialien, die allerdings bekannt sein müssen. Denn es werden keine absoluten Feuchtewerte ermittelt, sondern aus der Differenz zwischen in das Material hineingehenden Wellen und vom Material reflektierten Wellen, lassen sich dann mithilfe von Umrechnungsverfahren, für die die spezifischen Materialwerte bekannt sein müssen, Durchfeuchtungen ermitteln. Wird Wasserfluss in Hohlräumen oder Fugen vermutet, kann man dies mit Hilfe eines Nebelgases überprüfen. So manches Mal kommen dabei unerwartete Ergebnisse zu Tage.
19
Wurde die Ursache lokalisiert, kann deren Beseitigung veranlasst werden Ist nach Beseitigung der Ursache nicht offensichtlich, ob der Wasserfleck trocknet, kann eine überprüfende Nachmessung erforderlich werden. Unter Umständen ist es sinnvoll, das nasse Bauteil gezielt zu trocknen. Haben Bauteile durch die Leckage zu großen Schaden genommen, kann deren Ersatz notwendig werden. Dies ist z. B. bei durchfeuchteten Gipskartonwänden gründlich zu prüfen, denn diese nehmen viel Wasser auf und es können sich an unzugänglichen Stellen unbemerkt Schimmelschäden bilden, die weitreichende Konsequenzen für die Bewohner haben. Auch deshalb ist eine gründliche, kontrollierte Trocknung so Wichtig.
Quelle: WohnArt 03/2016
WIR BRINGEN SIE ANS KOCHEN!
OderstraĂ&#x;e 45 (Richtung Sportplatz) 37197 Hattorf am Harz Tel.: 0 55 84 /25 26 www.kuechen-hattorf.de
20
AKTUELL
Nr. 163 / Mai 2016
Photovoltaikanlage regelmäßig checken
Dreck und Glasschäden schmälern den Ertrag jeder Photovoltaik-Anlage erheblich. Das fällt vielen Hausbesitzern meist erst nach einigen Jahren auf, dann nämlich, wenn die Einnahmen hinter dem ursprünglich prognostizierten Ertrag zurückbleiben. Der Verband Privater Bauherren (VPB) rät deshalb dazu, die Solaranlage regelmäßig
Verbraucherindex
21
zu prüfen und gegebenenfalls reparieren zu lassen; die Gewährleistung beträgt bei der einfachen Anlage auf dem Dach in der Regel zwei Jahre, in Einzelfällen können es fünf sein. Hilfreich bei der Schmutz- und Schadenssuche sind übrigens Fernglas und hochauflösende Digitalfotos. Ist die Anlage von unten nicht einsehbar, dann müssen Experten aufs Dach und nach dem Rechten sehen. Ob und wann eine Photovoltaikanlage gereinigt werden muss, ist eine wirtschaftliche Entscheidung. Die Kosten für die Reinigung müssen unter den Einbußen liegen. Ursache der schlechten Bilanz kann auch einfach nur trübes Wetter sein. Der Deutsche Wetterdienst www.dwd. de hat dazu Daten und Karten.
ENERGIE & HAUSTECHNIK
Nr. 163 / Mai 2016
Solarstrom lohnt sich weiterhin
Bei der Aufdachmontage werden die einzelnen Solarmodule von Montageschienen getragen, die auf den Dachziegeln befestigt sind. Foto: Depositphotos/zstockphotos
Trotz sinkender Einspeisevergütungen kann sich eine eigene Photovoltaik-Anlage rechnen – wenn man den Strom selber verbraucht. Es ist noch gar nicht so lange her, dass der Staat all jenen kräftige Zuschüsse gewährte, die selbst produzierten Solarstrom in das öffentliche Stromnetz einspeisten: 2005 belief sich die im Erneuerbare Energien Gesetz (EEG) festgeschriebene Einspeisevergütung je nach Anlagengröße auf bis zu 54,53 Cent pro Kilowattstunde (kWh). Davon profitierten auch Privathaushalte mit einer Photovoltaik-Anlage auf dem Dach.
Einspeisevergütung: Das gibt’s aktuell
Seither ist die garantierte Vergütung rapide gefallen – und sie sinkt weiter. Aktuell vergüten die Netzbetreiber für Solarstrom aus neu installierten Dachanlagen mit einer Leistung bis 10 Kilowatt Peak (kWp) nur noch 12,31 Cent / kWh (Stand: 1. Oktober 2015). Damit liegt der
Vergütungssatz unter dem, was Verbraucher derzeit für Netzstrom zahlen. Dieser beträgt laut Bundesverband der deutschen Energie- und Wasserwirtschaft aktuell für einen DreiPersonen-Haushalt durchschnittlich mehr als 29 Cent pro kWh (Vergleichsjahr 2005: 18,55 Cent) – Tendenz steigend.
Darum lohnt sich Solarstrom
Dennoch kann es sich für Privathaushalte weiterhin rechnen, Solarstrom zu produzieren – sofern man ihn selbst verbraucht. Denn die Produktionskosten für Strom aus der heimischen Anlage betragen unter Berücksichtigung von Anschaffungs- und Betriebskosten Experten zufolge nur etwa 12 Cent pro kWh. Auch wenn sich Photovoltaik-Anlagen aufgrund unterschiedlicher Bauart, örtlicher Gegebenheiten wie Sonnenscheindauer und weiterer Kriterien kaum vergleichen lassen: Eine Ersparnis von mehreren hundert Euro im Jahr erscheint
22
Experten realistisch. Der Trend zur Selbstversorgung wird von der neuesten Stromspeicher-Generation unterstützt. Damit lässt sich der tagsüber produzierte Sonnenstrom „parken“, um ihn zu einem späteren Zeitpunkt zu nutzen. Laut Bundesverband Solarwirtschaft sind die Preise für Solar-Batterien in jüngster Zeit um rund 25 Prozent gesunken. Das ermöglicht Speicherlösungen, mit denen sich Eigenstrom auf dem Preisniveau von Netzstrom produzieren lässt. Weitere Informationen zum Thema Strom aus Sonnenenergie: Rechner für die Kostenschätzung einer eigenen Photovoltaik-Anlage: www.energieagentur.nrw.de Hier lässt sich die Größe des benötigten Solarstromspeichers berechnen: www.die-sonne-speichern.de
Quelle: Wohnen - Das Magazin 04/2016
ENERGIE & HAUSTECHNIK
Nr. 163 / Mai 2016
Ratgeber Smarthome / Haustechnik Intelligente Haustechnik macht Haus zum Smarthome Gute Haustechnik braucht gute Planung
Die Planung der Haustechnik überfordert viele Bauherren und so lassen sie sich die Entscheidungen aus der Hand nehmen. Das kann später ärgerlich sein, wenn die eingebaute Technik so gar nicht mit den Lebensgewohnheiten übereinstimmt. Egal ob Architektenhaus oder Fertighaus – ein Blick auf die Haustechnik und die genaue Definition in der Bau- und Leistungsbeschreibung ist deshalb Pflicht. Heizung, Lüftung und Elektroinstallation entscheiden nämlich nicht nur darüber, wie energiesparend das Haus später unterhalten werden kann, sondern auch darüber, wie lange die Bewohner es selbstbestimmt nutzen können. Denn ein Aspekt der Haustechnik ist die Barrierefreiheit. Ist die Technik auf neuestem Stand und ermöglicht eine Vernetzung und automatische Steuerung der verschiedenen Gebäudekomponenten, können selbst eingeschränkte Hausbewohner höchsten Komfort genießen und die Sicherheit steigt. Grundlage für eine intelligente Haustechnik ist eine moderne und zukunftsfähige Elektroinstallation. Eine gute Orientierung bei der Planung sind die Ausstattungswerte der Richtlinie RAL-RG 678. Sie beschreibt in sechs Stufen den möglichen Ausstattungsumfang einer Elektroinstallation, den Bauherren mit ihren eigenen Vorstellungen abgleichen können.
Smarthome: Energiesparend und barrierefrei
Experten schätzen, dass bis 2030 jedes dritte Haus ein so genanntes Smarthome ist, das über eine automatisierte und vernetzte Elektronik, Heizung und Lüftung verfügt. Doch was ist eigentlich ein Smarthome? Der Begriff beschreibt die Vernet-
Ob Heizung, Lüftung, Rollladen und Licht - im Smarthome werden die Funktionen der Haustechnik passgenau auf die individuellen Bedürfnisse der Bewohner abgestimmt. Die intelligente Haustechnik hilft so beim Energiesparen, steigert den Wohnkomfort und sorgt für deutlich mehr Sicherheit im Zuhause. Foto: licht.de
zung von Haustechnik, Unterhaltungs- und Haushaltsgeräten. Ziel ist die Verbesserung der Wohn-und Lebensqualität, der Sicherheit und natürlich der Energieeffizienz. Ein Smarthome vernetzt zum Beispiel Heizung, Sonnenschutzelemente wie Rollläden und Jalousien, Licht, Sicherheitskameras und Haushaltsgeräte miteinander. Steuern lassen sie sich dann über ein Smartphone, ein Tablet oder eine Fernbedienung. Der Vorteil: Die intelligente Technik passt sich den Lebensumständen an. Während in jungen Jahren beispielsweise die Kommunikation eine wichtige Rolle spielt, nimmt im Alter der Wunsch nach Barrierefreiheit und Sicherheit kontinuierlich zu. Fast schon Standard ist eine automatisierte Rollladensteuerung, die ohne kraftaufwändiges Kurbeln auskommt und damit auch älteren Bewohnern Komfort und Sicherheit garantiert. Ebenso erhöht eine intelligente Beleuchtung mit Bewegungs- und Präsenzmeldern den Komfort und die Energieeinsparung. Heizkosten sparen Bewohner, wenn sich die Heizung auch
23
von unterwegs regeln lässt, eine Lüftungsanlage erkennt, wenn die Luftqualität in den Räumen nicht mehr stimmt, und die Waschmaschine startet dann, wenn günstiger Photovoltaik-Strom von Hausdach zur Verfügung steht.
Das kosten Smarthome-Lösungen
Wer sich für die Vernetzung seiner Haustechnik interessiert, sollte unbedingt mit einem Fachbetrieb zusammenarbeiten. Denn damit das Smarthome zukunftsfähig ist, sollten Bauherren auf eine Lösung setzen, die nutzerfreundlich ist und nach und nach erweitert werden kann. Aktuell kosten Systemlösungen für das Smarthome für ein Einfamilienhaus je nach Umfang 5.000 bis 10.000 Euro und mehr. Als Faustregel sprechen Experten von circa 1.000 Euro pro Zimmer.
Quelle: aktion-pro-eigenheim 04/2016
Wohnungsbauprämie: Zwei Zimmer abzugeben Förderung für das Bausparkonto
Bei längerer Abwesenheit muss Untervermietung erlaubt Wer mindestens 50 Euro im Jahrwerden in einen förder-
fähigen Vertrag einzahlt, erhält darauf 8,8 Prozent Der Mieter einer Dreizimmerwohnung musste Wohnungsbauprämie. Berücksichtigt werden für aus Förderung beruflichenlaufende GründenBausparbeiträge, für mehrere Jahre ins die GuthaAusland (in kanadische Ottawa) benzinsen aufdas Bausparguthaben wenn diewechseln. BausparWeil er aber wieder zurückkehren wollte, dachte summe noch nicht überschritten ist und zusätzlich er sich folgende Lösung aus: Die Er beantragte beim gezahlte Abschlussgebühren. höchstmögliche Eigentümer,bei zwei untervermieten beträgt zu dürFörderung derZimmer Wohnungsbauprämie fen, während er dasfürdritte Zimmer weiterhin für jährlich 45,06 Euro Einzelpersonen und 90,11 sichEhepaare. und sein Um Mobiliar beanspruchte. Doch er für die Wohnungsbauprämie zuwar erdamit nicht erfolgreich, der Eigentümer musste halten, muss für jedes Sparjahr ein Wohnungsbauerst auf gerichtlichem Wege gezwungen prämien-Antrag bei der Bausparkasse aufwerden, einem der Untervermietung zuzustimmen. Nun stellte entsprechenden Formular gestellt werden. Die sich diewird Frage, ob vom die bis dahin entgangenen EinPrämie dann Finanzamt an die Bausparnahmen aus einerund möglichen Untervermietung kasse überwiesen dem Bausparkonto gutgeauf dem Wege des Schadenersatzes geltend geschrieben. Wer die Förderung erhält, muss eine macht werden konnten. NachabInformation des Sperrfrist von sieben Jahren Vertragsschluss Infodienstes der LBS warnicht das einhalten. So Recht lange und darf Steuern der Bausparvertrag der Fall. Dem Mieter wurden Euro zugeaufgelöst werden, sonst mussfast die7.500 Wohnungsbausprochen, denn er habe in dieser Konstellation ein prämie zurückgezahlt werden. berechtigtes Interesse an einer Untervermietung gehabt. WichtigGuthaben sei gewesen, dass seinen Das geförderte kann fürerden Bau eigeoder nen Gewahrsam an der Wohnung (in EigentumsGestalt des Kauf von Wohneigentum (Haus oder einen Zimmers) nicht aufgegeben habe. wohnung) genutzt werden. Möglich ist aber auch die Finanzierung von Anschaffungen, die direkt (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen 349/13) mit dem Haus zu tun haben, wie VIII eineZRneue Küche oder neue Bodenbeläge.
24 24
ENERGIE & HAUSTECHNIK
Nr. 163 / Mai 2016
Raumluft: Tausche alt gegen neu
Moderne Komfort-Lüftungssysteme sorgen für gesunde und hygienische Luft Laut Umweltbundesamt verbringen die Menschen in Deutschland mehr als 90 Prozent ihres Lebens in Innenräumen, ganze zwei Drittel dieser Zeit statistisch gesehen in der eigenen Wohnung. Daher sollte es selbstverständlich sein, gerade in den persönlichen vier Wänden für hygienisch einwandfreie Luftverhältnisse zu sorgen.
Automatisch frische Luft
Um sich wohl zu fühlen, benötigt ein Mensch zwischen 20 und 30 Kubikmeter Frischluft in der Stunde. Weil aber in modernen Effizienzgebäuden mit luftdicht gedämmten Außenhüllen keine ausreichende natürliche Lüftung über Ritzen und Fugen mehr stattfindet, fordert die Lüftungsnorm DIN 1946-6 für alle Neubauten und die meisten energetischen Sanierungen ein professionelles Lüftungskonzept, um eine gesunde Raumluft zu gewährleisten. Bei Renovierungen ist dies der Fall, wenn mehr als ein Drittel der Fenster ausgetauscht oder über ein Drittel des Daches gedämmt werden. Meist stellt sich bei dieser Überprüfung heraus, dass ausreichend Frischluft nur durch ein automatisch funktionierendes Raumlüftungssystem garantiert werden kann. Eine solche Anlage tauscht die Raumluft etwa alle zwei Stunden komplett aus. Dadurch wird eine zu hohe CO2-Konzentration verhindert, die müde und auf Dauer krank machen würde. Auch andere Schadstoffe, die aus Einrichtungsgegenständen austreten könnten, werden konsequent abgeführt. Zudem wird einer Überfeuchtung der Raumluft vorgebeugt, womit Feuchte-Schimmel an Wänden und Decken vermieden werden kann. Dank der im System integrierten
Leichte Übung: Etwa alle sechs Monate sollen die Filter eines Lüftungsgeräts gewechselt werden. Das kann der Bewohner ganz einfach und schnell selbst erledigen.
Staubfilter kommen auch – im Gegensatz zum Lüften von Hand – keine Staubpartikel von außen ins Haus. Optionale Pollenfilter schaffen zudem eine große Erleichterung für Allergiker.
Geringer Pflegeaufwand
Neben diesen umfangreichen gesundheitlichen Vorzügen sind Komfort-Lüftungssysteme auch noch gut für die Haushaltskasse, da sich die Heizkosten um bis zu 50 Prozent reduzieren, während beim manuellen Lüften die Heizwärme wieder zum Fenster hinaus entweicht. Die intelligenten KomfortLüftungssysteme arbeiten mit minimalem Wartungsaufwand stets hygienisch einwandfrei. Die Ver-
25
braucher müssen dafür nur einige wenige Punkte zur Pflege beachten. So sollen die Filter halbjährlich gewechselt werden. Dies können die Bewohner mit einfachen Handgriffen direkt am Lüftungsgerät selbst erledigen. In größeren Zeitabständen empfiehlt es sich – wie bei jeder technischen Anlage – das Wohnraumlüftungssystem durch einen Sanitär-Heizung-Klima-Fachhandwerker überprüfen zu lassen. Praktische Tipps für eine optimale Lüftungshygiene gibt es beispielsweise unter www.zehnder-systems. de/hygiene.
Quelle: WohnArt 03/2016
RECHT & STEUERN
Nr. 163 / Mai 2016
Informationshunger
Eigentümer darf bei Nachmieter gewisse Forderungen erheben Häufig entlässt ein Wohnungseigentümer den Mieter nur dann aus dessen laufendem Vertrag, wenn dieser einen Nachmieter anbieten kann. Das ist für alle Seiten eine angenehme Lösung. Allerdings kann der Eigentümer nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS darauf bestehen, dass er schon frühzeitig umfassende Informationen über die Person des möglichen Nachmieters erhält. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 247/14) Der Fall: Der Mieter eines Hauses? mit anfänglich knapp 1.500 Euro monatlicher Miete - wollte nach etwa zwei Jahren aus einem längerfristigen Vertrag aussteigen. Der Eigentümer erklärte sich bereit dazu, wenn ein adäquater Nachmieter angeboten werde. Von
geliefert wurde. Der Eigentümer drängte deswegen darauf, dass das ursprüngliche Mietverhältnis weiter bestehe.
diesem forderte er vor Vertragsabschluss einiges an Informationen: eine schriftliche Erklärung zu den Familienverhältnissen, eine Selbstauskunft nebst Verdienstbescheinigung, den bisherigen Mietvertrag, Personalausweiskopien, eine Bonitätsauskunft und anderes. Ein ins Auge gefasster Besichtigungstermin kam nicht zustande, weil das alles nicht
Das Urteil: So sahen es auch die Richter des Bundesgerichtshofes. Sie gingen von einem Fortbestand des Mietverhältnisses aus, weil die Vereinbarung der Vertragsparteien in Sachen Nachmieter nicht erfüllt worden sei. Wenn der Altmieter selbst nicht in der Lage sei, sich entsprechend um diese Frage zu kümmern, dann müsse er eben einen Makler einschalten, der ihm dabei helfe.
Quelle: WohnArt 04/2016
Rauchmelder mal zwei
Mieter musste einen zusätzlichen Einbau durch den Eigentümer dulden Es klingt im ersten Moment paradox: Selbst wenn ein Mieter in einer Wohnung bereits auf eigene Faust Rauchmelder eingebaut hat, kann er dazu verpflichtet werden, eine spätere, zusätzliche Anbringung von Rauchmeldern durch den Vermieter zu dulden. Das ist nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS der Tenor einer höchstrichterlichen Entscheidung. Nur so könne eine einheitliche Ausstattung einer Immobilie gewährleistet werden, heißt es in dem Urteil. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 290/14) Der Fall: Ein Mieter sah es nicht ein, warum ihn der Eigentümer seiner Wohnung dazu zwingen wollte - unter Berufung auf die Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt - Rauchwarnmelder einzubauen. Hatte er doch in Eigenregie bereits für eine solche Ausstattung gesorgt - und seiner Meinung nach damit genug getan, um im Brandfalle für einen frühzeitigen Alarm zu sorgen. Der Wunsch des Vermieters schien ihm deswegen völlig unverständlich und überflüssig. Doch der Vermieter beharrte darauf. Weil die Parteien sich nicht einigen konnten, wurde der Fall am Ende sogar dem Bundesgerichtshof vorgelegt. Das Urteil: Zu seiner Überraschung musste der Mieter schlussendlich den Einbau dulden. Der zuständige Zivilsenat des BGH entschied, es handle sich hier um eine bauliche Veränderung, die zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Immobilie führe und die Wohnverhältnisse verbessere. Warum aber dann die Doppel-Ausstattung? Das habe mit späteren Wartungsarbeiten zu tun, stellten die Richter fest. Es sei im Sinne der Sicherheit und der Einheitlichkeit besser, wenn nicht jeder Mieter seine eigenen Geräte anbringe, sondern alle Wohnungen über eine identische Ausstattung verfügen. Quelle: WohnArt 03/2016
26
RECHT & STEUERN
Nr. 163 / Mai 2016
Ein hoher Kredit
Wohnungseigentümer mussten die Aufnahme von Schulden hinnehmen Wenn größere Sanierungsarbeiten an einer Immobilie fällig werden, dann hat die Eigentümergemeinschaft drei Möglichkeiten: Sie verfügt über genügend Rücklagen, um die Summe sofort bezahlen zu können, sie kassiert von den einzelnen Eigentümern eine Sonderumlage oder sie nimmt einen Kredit auf. Letzteres hält nach Information des Infodienstes Recht und Steuern die Rechtsprechung durchaus für legitim. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZR 244/14) Der Fall: Eine Wohneigentümergemeinschaft (WEG) mit über 200 Einheiten kam nicht darum herum, die Fassade der Wohnanlage neu zu gestalten, zumal auch gleichzeitig eine Wärmedämmung fällig war. Die WEG beschloss daraufhin, rund 900.000 Euro aus der vorhandenen Instandhaltungsrücklage zu verwenden und zusätzlich einen Kredit in Höhe von 1,3 Millionen Euro aufzunehmen. Eine Wohnungseigentümerin war mit dieser Entscheidung nicht einverstanden und versuchte, diesen Kredit zu verhindern. Sie hielt die langfristige Laufzeit von zehn Jahren für unangemessen und wegen des möglichen Ausfalls einzelner Eigentümer für zu riskant.
Das Urteil: Die Richter des Bundesgerichtshofes gestanden der Eigentümerin zwar zu, dass eine solch hohe Schuldenaufnahme nur mit großer Zurückhaltung erfolgen dürfe. Alle relevanten Umstände des Einzelfalles müssten abgewogen und die Interessen der unterschiedlichen Eigentümer berücksichtigt werden. Doch grundsätzlich könne auch ein derartig hoher Kredit möglich und im Sinne ordnungsgemäßer Verwaltung vertretbar sein. Quelle: WohnArt 03/2016
Das ging zu weit
Mieter dürfen die Außentüre ihrer Wohnung nicht andersfarbig streichen Wer eine Wohnung mietet, der genießt dann auch einen großen Gestaltungsspielraum. Es versteht sich von selbst, dass der Mieter völlig eigenständig entscheiden darf, wie er seine Wohnung einrichtet und in welcher Farbe er Türen und Wände streicht. Doch die Grenze ist nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS dann erreicht, wenn die „Außenseite" der Wohnung betroffen ist. (Amtsgericht Münster, Aktenzeichen 8 C 488/14) Der Fall: Als der Eigentümer von den Aktivitäten seines Mieters erfuhr, gefiel ihm das gar nicht. Der Betroffene hatte die Eingangstüre der Wohnung an der Außenseite andersfarbig gestrichen, so dass sie nicht mehr zum Gesamtbild des Hausflurs passte. Der Eigentümer forderte, dies unverzüglich rückgängig zu machen. Nachdem sich der Mieter nicht darauf einließ, landete der Fall vor dem zuständigen Amtsgericht. Das Urteil: Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache werde durch den Anstrich der Türe verletzt, entschied der Richter. Das Recht auf die Gestaltung eines gemieteten Objekts betreffe „lediglich die Innenräume einer Wohnung",,, hieß es im schriftlichen Urteil. Deswegen musste der Beklagte die Türe erneut streichen - und zwar in der hausüblichen Farbe. Quelle: WohnArt 04/2016
27
Hausrecht/ Betreten der Mieträume
Der Mieter ist Inhaber des Hausrechts auch gegenüber dem Vermieter. Der Vermieter darf ohne Erlaubnis des Mieters die vermieteten Räume we der selbst noch Anderen betreten wirksam den Zutritt gestatten oder versagen. Umgekehrt steht dem Mie ter zu,einer anderen Person Zu den tritt zu den gemieteten Räumen zu erlauben, und zwar auch den gegen Willen der Vermieters.
KG Berlin, Beschluss v. 03.08.2015,161Ssl60/15
Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-
Nutzen Sie unser DienstleistungsAngebot
Herausgeber:
Beratungen jeden Samstag von 9.30-12.00 Uhr und jeden 1. und 3. Mittwoch im Monat von 15.30-18.00 Uhr – und Bauberatung nach tel. Vereinbarung 0175 / 6677227
Anzeigen:
Renate Seifarth Tel. (0 55 22) 317 973, eMail: renate.seifarth@t-online.de
Vertrieb:
Kroesing Media Group GmbH & Co. KG
Grafik/Layout:
Kroesing Media Group GmbH & Co. KG Tel. (0 55 22) 90 22-14, eMail: technik@kroesing.de
Druck:
Kroesing Media Group GmbH & Co. KG, Bahnhofstraße 10, 37520 Osterode am Harz Tel. (0 55 22) 90 22 - 0, Fax (0 55 22) 90 22 - 90 Einzelverkaufspreis: 1,00 Euro, für Mitglieder im Beitrag enthalten. Das Mitteilungsblatt erscheint vierteljährlich.
Verein Osterode und Umgebung e.V. (ViSdP)
Geschäftsstelle: Am Röddenberg 10, 37520 Osterode am Harz, Telefon (01 75) 66 77 227, Fax (0 55 22) 42 11 info@hwg-osterode.de · www.hwg-osterode.de
28 28
RECHT & STEUERN
Nr. 163 / Mai 2016
Heizung blieb kalt
Mieterin hing an der Therme ihrer Nachbarin Es gehört zu den absoluten Selbstverständlichkeiten für die meisten Mieter: In der kalten Jahreszeit können sie (zumindest zu den gängigen Zeiten) frei entscheiden, ob und wie stark sie ihre Wohnung heizen. Anders war es bei einer Mieterin in Dortmund. Ihre Therme wurde von der Nachbarwohnung aus bedient. Eine Wärmezufuhr fand also auch nur statt, wenn dort aufgedreht war. Ein unzumutbarer Zustand, meinte die Betroffene - und erhielt nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS vor dem Kadi recht. Im Urteil hieß es wörtlich: „Essentiale eines Mietvertrages im nördlichen Mitteleuropa ist, dass jeder Mieter in der klar definierten Messperiode seine Räume nach eigener Entscheidung beheizen kann und insoweit nicht auf die Mitwirkung eines Wohnungsnachbarn angewiesen ist." Die Mieterin habe dieses Heizproblem vor dem Einzug nicht erkennen können, weil durchaus eine Therme in ihrer Wohnung vorhanden war, allerdings nur für Warmwasser, wie sie später feststellte. (Amtsgericht Dortmund, Aktenzeichen 413 C 10946/13)
Scheidungsfolgen
Wertermittlung für eine Immobilie zählte nicht als außergewöhnliche Belastung Im Rahmen eines Ehescheidungsverfahrens kommt es immer wieder vor, dass ein Immobilienvermögen bewertet werden muss, um eventuelle Ansprüche des einen Partners gegen den anderen einschätzen zu können. Dafür fallen unter Umständen Gutachterkosten an, die aber nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS nicht automatisch steuerlich geltend gemacht werden können. (Finanzgericht Hessen, Aktenzeichen 13 K 985/13) Der Fall: Eine Ehefrau begehrte von ihrem Ehemann im Zuge einer Scheidung Auskunftserteilung und Zahlung von Zugewinn. Die betroffene Immobilie wurde daraufhin im Auftrag des Ehemannes von einem Gutachter bewertet, was knapp 1.900 Euro kostete. Diesen Betrag machte der Steuerzahler anschließend als außergewöhnliche Belastung gegenüber dem Fiskus geltend. Das Finanzamt erklärte jedoch, derartige Aufwendungen für die Auseinandersetzung des Vermögens anlässlich einer Scheidung seien nicht absetzbar. Das Urteil: Die Richter des hessischen Finanzgerichts wiesen darauf hin, dass die Einkommensteuer im beantragten Sinne nur dann ermäßigt werden könne, wenn ein Steuerpflichtiger zwangsläufig größere Aufwendungen als die überwiegende Mehrheit der Steuerpflichtigen ähnlicher Einkommensverhältnisse habe. Hier könne man nicht davon sprechen, dass die Aufwendungen „zwangsläufig" entstanden seien. Der Kläger sei in diesem Verfahrensstadium nicht verpflichtet gewesen, ein Wertgutachten erstellen zu lassen, es sei zunächst nur um das Auskunftsersuchen der Ehefrau gegangen.
29
Quelle: WohnArt 04/2016
RECHT & STEUERN
Nr. 163 / Mai 2016
Schönheitsreparaturen
Das Protokoll bei Beginn und bei Ende des Mietverhältnisses Mit der neuesten BGH-Rechtsprechung zur Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel bei Wohnungsübernahme in unrenoviertem Zustand (BGH, Urt. v. 18. März 2015 -VII ZR 185/14) hat das Protokoll bei Beginn des Mietverhältnisses (Übergabeprotokoll) für den Vermieter an Bedeutung gewonnen. Aber auch dem Protokoll am Ende eines Mietverhältnisses (Abnahmeprotokoll) kann oft streitentscheidende Bedeu-tung zukommen.
einwenden, ein nicht im Protokoll aufgeführter Mangel sei schon bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden gewesen, ohne dafür einen Beweis zu erbringen.
Auch wenn keine gesetzliche Verpflichtung besteht, bei Beginn eines Mietverhältnisses ein Übergabeprotokoll zu erstellen, ist dies dennoch für beide Vertragspartner sinnvoll. Sind bei Beginn des Mietverhältnisses Mängel vorhanden, sollte der Mieter darauf achten, dass alle Mängel der Mietsache im Übergabeprotokoll festgehalten werden. Er kann so verhindern, dass der Vermieter geltend macht, die Mängel seien während der Mietzeit entstanden und der Mieter sei zum Schadensersatz verpflichtet.
Ebenso wie für die Erstellung des Übergabeprotokolls bei Beginn des Mietverhältnisses besteht für die Erstellung des Abnahmeprotokolls am Ende des Mietverhältnisses keine gesetzliche Verpflichtung. Weder der Mieter noch der Vermieter haben einen Anspruch auf eine gemeinsam durchgeführte Wohnungsabnahme.
Da Schönheitsreparaturen nach der neuesten BGH-Rechtsprechung nur noch dann wirksam auf den Mieter übertragen werden können, wenn dem Mieter eine renovierte Wohnung übergeben wurde, sollte auch diese Tatsache unbedingt im Protokoll vermerkt werden.
Der Vermieter wiederum sollte sich von dem Mieter bestätigen lassen, dass dieser die vorhandenen Mängel als vertragsgemäße Beschaffenheit der Mietsache anerkennt. Der Mieter kann dann wegen dieser (möglichst genau) beschriebenenMängel weder die Miete mindern noch Beseitigung verlangen.
Wird dennoch ein Abnahmeprotokoll erstellt und der Gegenseite zumindest ausgehändigt, kommt es für dessen rechtliche Bedeutung auf die Umstände des Einzelfalls an. Sie ist durch Auslegung zu ermitteln. Häufig wird die Auslegung des Abnahmeprotokolls aber ergeben, dass die Parteien eine umfassende Zustandsfeststellung der Mietsache beabsichtigt hatten, um Streit über die Existenz von Mängeln zu vermeiden (vgl. BGH, Urt. v. 10.11.1982- VIII ZR 252/81).
Da der Vermieter in einem Schadensersatzprozess beweisen muss, dass er die Mietsache unbeschädigt übergeben hat, ist ein Übergabeprotokoll für ihn auch bei einer mangelfreien Mietsache von großem Nutzen. Ein Übergabeprotokoll, in dem keine Mängel verzeichnet wurden, ist nämlich Beweisanzeichen dafür, dass die Mietsache auch tatsächlich mangelfrei übergeben wurde. Der Mieter kann dann nicht mehr
Sind im Protokoll keine Mängel verzeichnet, kann der Vermieter dann keine Ansprüche mehr wegen für ihn erkennbarer Mängel geltend machen, selbst wenn er die Mietsache nur oberflächlich oder gar nicht untersucht hat. Das Abnahmeprotokoll wirkt in diesem Fall als negatives Schuldeingeständnis des Vermieters. Bei gewerblichen Mietverträgen soll diese Ausschlusswirkung auch solche Mängel erfassen,
30
die nur ein Fachmann hätte erkennen können! Wird ein Mangel in das Abnahmeprotokoll aufgenommen, ist der Nutzen für den Vermieter begrenzt: Der Mieter kann in der Regel immer noch einwenden, dass der Mangel schon bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden gewesen sei oder durch einen Dritten verursacht wurde. Fest steht lediglich, dass der Mangel bei Mietende vorhanden war. Hat sich der Mieter zum Beispiel im Abnahmeprotokoll zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, obwohl die entsprechende Klausel im Mietvertrag unwirksam war, kann der Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen dennoch nicht verlangen. Insgesamt birgt das Abnahmeprotokoll im Gegensatz zum Übergabeprotokoll für den Vermieter viele Risiken und wenig Chancen. Das gilt insbesondere für Vermieter von Gewerberäumen, die, um sicherzugehen, einen Sachverständigen zur Abnahme hinzuziehen sollten. Besser verzichtet der Vermieter auf einen gemeinsamen Ortstermin und führt die Abnahme unverzüglich nach Rückgabe ohne den Mieter, aber mit einem Zeugen durch. Keinesfalls sollte der Vermieter nach Besichtigung die Räume vorbehaltlos zurücknehmen. Er kann dann nach Ansicht des Kammergerichts Berlin keine Schadensersatzansprüche mehr geltend machen (Kammergericht Berlin, Urt. v. 13.02.2003 -8 U 371/01).
Strom. Erdgas. Wasser. – Energie aus Ihrer Region
Harzenswunsch Grüner Strom für Sie von uns
Aktiv zum Klimaschutz beitragen – mit unserem günstigen Harz Energie ökoStrom aus 100 % erneuerbaren Energien. Regelmäßige Zertifizierungen durch den TÜV-Nord garantieren Ihnen, dass unser grüner Strom auch grün ist. Denn der Erhalt unseres Lebensraumes für zukünftige Generationen ist für uns Herzenssache. www.harzenergie.de 31
„Wünsche?“ Jeder Mensch hat etwas, das ihn antreibt. Wir machen den Weg frei. Für Ihre kleinen und großen Träume – Der VR-Wunschkredit Gehören auch Sie zu den Deutschen, die sich mehr erfüllte Zeit mit Familie und Freunden wünschen? Die sich nach Unabhängigkeit und der Erfüllung der kleinen und großen Träume sehnen? Oder einfach mal die eigenen Reserven aufstocken wollen? Neues Sofa, Traumurlaub, Wunschauto … ganz egal, was Sie antreibt: Planen und genießen Sie Ihre Träume mit uns. Die Vorteile des VR-Wunschkredites auf einen Blick: Schnelle Kreditzusage Fester Zinssatz über die gesamte Laufzeit Planbare, gleichbleibende Monatsraten Wunschbeträge zwischen 2.000 EUR und 30.000 EUR Laufzeit wählbar bis zu 84 Monaten Lassen Sie sich jetzt von uns unverbindlich beraten: persönlich, kompetent und ganzheitlich. Weil gute Beratung mit Konzept Sie direkt an Ihre Ziele bringt.
Volksbank im Harz eG Sösepromenade 12-14 37520 Osterode am Harz Telefon: 05522 5006-0 Telefax: 05522 5006-2019 E-Mail: info@vbimharz.de Internet:www.vbimharz.de