Nr. 161 | November 2015
Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Osterode und Umgebung e.V.
Aus dem Verein
Gedruckt auf 100 % Altpapier – Offset –
– Liebe Vereinsmitglieder – Vermieterpflichten – Es ist eine ernste Krise
Aktuell & Immobilien – Wandgestaltung – Gesund Wohnen mit Kalkputzen – Besser vorbeugen – Aktivbaustoffe – Wohnen, wie es euch gefällt
Recht - Steuer - Urteile
Energie & Haustechnik – Energiekosten sinken, Wohnwert steigt – Heizungskeller
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Leerstand mit Folgen Derbe Beleidigung Den Hahn zugedreht Geschmolzenes Eis
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AUS DEM VEREIN
Nr. 2015 Nr. 160 161 // August November 2015
Liebe Vereinsmitglieder, Liebe Vereinsmitglieder, mit der Ausgabe 161/2015 halten Sie bereits wieder die letzte Ausgabe des Mitteilungsblattes Ihres Vereins im diesem hatten wirunser Sie eingeladen am dembedeutungsvolles 12. Juli 2015 gemeinsam Jahrin2015 in denJahr Händen. Ein für Land aber auch fürSonntag, unsere Region Jahr neigt sichmit dem Ende zu. Viel Beratungsarbeit lastete auf den Rechtsberatern und wird uns auch zukünftig beschäftigen. dem Vorstand in Altenau ein Sommerfest zu feiern. Wir wollten bei „DiscGolf‘ und Frisbee
für die Kinder gemütlich feiern und für das leibliche Wohl hatten wir ein Grillbuffet vorge-
Durch Veränderungen in der Geschäftsstelle bittet der Vorstand um Kenntnisnahme: Die Telefonnummer des sehen. Zum77 Nachmittag hin nur sollte der Kaffee und Kuchen ausklingen. Vereins 0175-66 227 ist ab sofort noch anTag den bei Sprechtagen – jeden Samstag von 9.30 – Die 12.00Kosten Uhr und jeden und 3. Mittwoch vonpro 15.30 – 18.00 Uhr erreichen.€Bitte sprechen Sie aufsich den Anrufbeantworter, für1.diesen Tag lagen Mitglied beizu lediglich 5.-. Leider haben nur 5 Mitgliederwenn zu Ihr Anruf nicht gleich entgegen genommen wird, der Berater ruft Sie zurück, sobald er frei ist. Anrufe außerhalb dieser Veranstaltung angemeldet. Wir haben daraufhin die Veranstaltung mangels Interesder Sprechzeiten werden vom Anrufbeantworter erfasst. Ein Rückruf erfolgt dann vom Berater des Vereins am se absagen müssen. Da eseiner im Vorfeld stets einer sprechen intensiven eines nächsten Sprechtag. Im Interesse raschen Abarbeitung Sie Planung bitte langsam undsolchen deutlich Tages und gebenbedarf dazu Ihre vollständige Alternativ können Sie Ihr Anliegen jederzeit über das Internet und auch für Rufnummer den Vereinan.bereits Kosten entstehen, ist esauch mehr als bedauerlich für – info@hwg-osterode.de – vortragen. die Organisatoren, wenn die geleistete Arbeit nicht anerkannt wird. Der Vorstand wird im
kommenden Jahr überlegen, hier in dem Osterode eine Veranstaltung zu organisieren, die und dann Unser Geburtstagskaffee findet am Samstag, 14. November 2015 im Hotel „Harzer Hof“ mit Kaffee Kuhoffentlich auf größeres Interesse chen und einer aktuellen Information statt. stößt. Beginn ist um 15.00 Uhr. Die Jahreshauptversammlung des Vereins wird am Samstag, dem 5. März 2016 am gleichen Ort stattfinden. Schon jetzt laden wir Sie zu einem besonderen Erlebnis nach Herzberg ein. Im Rahmen einer kleinen Wanderung mit anschließendem gemütlichen BeisamIhr mensein treffen wir uns am Samstag, dem 29. Mai 2016. Näheres dazu dann auf der Jahreshauptversammlung. Fred-Rainer Dunemann MitVorsitzender herzlichen Grüßen Fred-Rainer Dunemann Vorsitzender
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AUS DEM VEREIN
Nr. 161 / November 2015
Vermieterpflichten im neuen Bundesmeldegesetz Am 1. November 2015 ist bundesweit ein einheitliches Meldegesetz in Kraft getreten. Nach dem neuen Recht muss jeder Wohnungswechsel binnen zwei Wochen bei der zuständigen Meldebehörde angezeigt werden. Dazu muss bei Mietverhältnissen der Vermieter (in der Regel der Eigentümer oder Verwalter) als sog. Wohnungsgeber mitwirken und dem Mieter eine entsprechende schriftliche Bestätigung erteilen, aus der sich die Daten der Beteiligten und die Art und der Zeitpunkt des meldepflichtigen Vorgangs (Einzug oder Auszug) ergeben. Die Bescheinigung kann entweder schriftlich oder in elektronischer Form erfolgen und muss der meldepflichtigen Person (dem Mieter) innerhalb zwei Wochen nach dem Aus- oder Einzug ausgehändigt oder kann der Meldebehörde auch direkt übermittelt werden. Kommt der Wohnungsgeber dieser Verpflichtung nicht oder nicht rechtzeitig nach, droht ein Bußgeld bis zur Höhe von 1.000 Euro, was in gleicher Weise für den Mieter gilt, wenn er sich nicht fristgerecht ab- oder anmeldet. Es empfiehlt sich für die Vermieter, eine vom Mieter unterschriebene und mit Datum versehene Kopie der an ihn ausgehändigten Bescheinigung als Nachweis einzubehalten. Das Ausstellen von nicht den Tatsachen entsprechenden Gefälligkeitsbescheinigungen kann mit einem Bußgeld bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Damit sollen vor allem Scheinanmeldungen verhindert werden. Neu im Gesetz ist auch, dass dem Vermieter gegenüber der Meldebörde ein Auskunftsanspruch über die tatsächliche An- oder Abmeldung zusteht. Für unsere Vereinsmitglieder liegt in den Beratungsstunden das von der Stadt Osterode vorgesehene Formular bereit, das auch von unserer Homepage heruntergeladen werden kann und in der Ausgabe dieser Zeitung (Nr. 161) abgedruckt ist. Jürgen Reddig Rechtsanwalt und Notar
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AUS DEM VEREIN
Nr. 161 / November 2015
Wohnungsgeberbestätigung nach § 19 des Bundesmeldegesetzes (BMG)
über den
Wohnungseinzug Wohnungsauszug
am
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Anschrift der Wohnung: PLZ und Ort | Straße, Hausnummer, Hausnummernzusatz | ggf. Wohnungsnummer oder Lagebeschreibung der Wohnung im Mehrfamilienhaus
Vor- und Familiennamen der einziehenden bzw. ausziehenden meldepflichtigen Personen: 1. 3. 5.
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Name und Anschrift des Wohnungsgebers
und der ggf. vom Wohnungsgeber beauftragten Person/Stelle:
Wohnungsgeber: Familienname, Vorname, ggf. Name der Firma | Anschrift (PLZ, Ort, Straße, Hausnummer)
vom Wohnungsgeber ggf. beauftragte Person/Stelle (z.B. Hausverwaltung) | Anschrift (PLZ, Ort, Straße, Hausnummer)
Der Wohnungsgeber ist gleichzeitig Eigentümer der Wohnung Der Wohnungsgeber ist n i c h t Eigentümer der Wohnung: Name und Anschrift des Eigentümers: Wohnungseigentümer: Familienname, Vorname, ggf. Name der Firma | Anschrift (PLZ, Ort, Straße, Hausnummer)
Ich bestätige mit meiner Unterschrift, dass die vorstehenden Angaben den Tatsachen entsprechen. Mir ist bekannt, dass es verboten ist, eine Wohnungsanschrift für eine Anmeldung anzubieten oder zur Verfügung zu stellen, obwohl ein tatsächlicher Bezug der Wohnung weder stattfindet noch beabsichtigt ist. Ein Verstoß gegen dieses Verbot stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Die falsche oder nicht rechtzeitige Ausstellung der Bestätigung des Ein- oder Auszugs können als Ordnungswidrigkeiten mit einer Geldbuße bis zu 1.000 Euro geahndet werden (§ 54 BMG i.V.m § 19 BMG).
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Ort, Datum
Unterschrift
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AUS DEM VEREIN
Nr. 161 / November 2015
Es ist eine ernste Krise!
Gastkommentar von Dr. Marco Trips Präsident des Niedersächsischen Städte- und Gemeindebundes Das geordnete Asylverfahren in Deutschland ist zusammengebrochen, Land und Kommunen arbeiten im Krisenmodus. Notunterkünfte sind Mangelware. Geordnete Erstaufnahmeverfahren mit Registrierung und Gesundheitsprüfung finden nicht mehr statt. In den Aufnahmeeinrichtungen beginnt zudem unter den Flüchtlingen, Unzufriedenheit deutlich zu werden.
Und es darf keine weiteren Geldleistungen geben. Auch der niedersächsische Abschiebeerlass muss sofort aufgehoben werden. Wer keinen Asylgrund hat, muss aus der Erstaufnahme heraus umgehend abgeschoben werden, um Kapazitäten für wirklich Schutzbedürftige zu sichern. Die derzeitige Euphorie wird nicht anhalten, wenn die Probleme offenbar werden. Wir werden feststellen, dass die Integration verschiedener Religionen, Kulturen und Sprachen einen deutlich höheren Integrationsaufwand erfordert, als uns dies heute bewusst ist, und auch zu einer veränderten Gesellschaft führen wird. Auch sind bei weitem nicht alle diese Menschen ohne weiteres in den Arbeitsmarkt integrierbar. Laut Bundesarbeitsministerin Andrea Nahles sind allein 20 Prozent Analphabeten. Viele müssen dauerhaft unterstützt werden. Wir brauchen eine deutlich gesteigerte EU-Förderung und ein Integrationsgesetz, dessen Richtschnur die freiheitlich demokratische Grundordnung ist.
Der derzeitige Zustrom von Menschen im Asylverfahren kann so nicht weiter durchgehalten werden. Ohne Gegenmaßnahmen von Bund und Ländern können die Städte und Gemeinden eine Unterbringung bald nicht mehr gewährleisten. Öffentliche Einrichtungen wie Turnhallen, Dorfgemeinschaftshäuser und Schulen müssen dann auf Dauer belegt werden. Es werden ordnungsrechtliche Einweisungen in leer stehende Wohnungen erfolgen. Und wie die Länder eine winterfeste Unterbringung sicherstellen sollen, ist absolut ungeklärt. Angesichts dieser dramatischen Lage ist es von existenzieller Bedeutung, dass der derzeitige Zustrom von Menschen nach Deutschland begrenzt wird. Die Bundesregierung spricht derzeit davon, dass jährlich 500000 Flüchtlinge tragbar seien. Das Grundrecht auf Asyl sei nicht einschränkbar. Ein Konzept hierzu legt sie nicht vor. Diese Signale der Bundesregierung werden über die sozialen Netze in den Herkunftsländern als Einladung verstanden. Dies muss ein Ende haben. Sie muss jetzt schnellstmöglich deutliche Signale aussenden, dass in Deutschland die Kapazitätsgrenzen erreicht sind. Dies gilt nicht für eine zukünftige, geregelte Zuwanderung und ein kontrolliertes Asylsystem, wohl aber für den derzeitigen Ansturm auf das Asylverfahren, der umfangreiche Unterbringung und Betreuung in den Kommunen auslöst. Die Einführung von Grenzkontrollen ist ein solches richtiges Signal, entfaltet aber nur geringe Wirkungen. Deutschland muss nach innen und außen deutlich erklären, dass ein weiterer Zustrom nicht verkraftbar ist. Außerdem ist der Zustrom aus dem Westbalkan mit einer Visumspflicht einzugrenzen und zu kontrollieren. Es kann nur derjenige aufgenommen werden, der zuvor einen positiven Asylantrag vorweisen kann.
Die niedersächsischen Kommunen tun alles, um den in unserem Land ankommenden Menschen alle erdenkliche Hilfe zukommen zu lassen. Sie werden dies auch in Zukunft tun und zwar in der Überzeugung, dass es die Menschlichkeit gebietet, Schutzsuchenden zu helfen. Sollte der Zustrom aber nicht vermindert werden und - im Gegenteil - die Signale in Afrika einen weiteren Zustrom auslösen, dann werden wir dahin kommen, dass Europas Außengrenzen militärisch gesichert werden müssen.
(Abdruck mit freundlicher Genehmigung des Rundblick/Drei Quellen Verlages)
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AKTUELL
Nr. 161 / November 2015
Innendämmung
Eine komplexe Handwerksarbeit nur für Experten „Innendämmungen sind komplexe Bauarbeiten und eine Aufgabe für hoch qualifizierte Handwerker“, erläutert Dipl.Ing. Thomas Weber, Bausachverständiger des Verbands Privater Bauherren (VPB) und Leiter des VPB-Büros in Fulda. „Wir unterscheiden zwei Arten von Innendämmung: die kapillaraktive Innendämmung und die Innendämmung mit Dampfbremse.“ Beide Systeme lösen ein schwieriges bauphysikalisches Problem: Wo Menschen wohnen, atmen, duschen, kochen, da produzieren sie feuchte Luft. Diese schlägt sich stets an der kältesten Stelle im Raum nieder und kondensiert dort. Ältere Menschen kennen den Effekt noch von den früher üblichen, einfach verglasten Fenstern, an denen morgens innen das Tauwasser herunterlief. Wird das Kondenswasser abgewischt oder durch Lüften aus dem Raum vertrieben, ist es harmlos, schlägt es sich aber an einer verborgenen oder unzugänglichen Stelle nieder, verursacht es dort Feuchte- und schließlich Schimmelschäden.
Kapillaraktive Dämmungen
„Dieses Problem haben wir auch bei der Innendämmung“, weiß Bausachverständiger Weber. „Durch die Innendämmung wird die äußere Wand nicht mehr aufgeheizt und bleibt insgesamt kühler als früher. Das ist gewollt. Dringt jetzt aber Feuchtigkeit in die Innendämmung ein und trifft dort auf die alte, jetzt kühlere Außenwand, so kondensiert sie an dieser Stelle, durchfeuchtet die Konstruktion und begünstigt den Schimmel. Kapillaraktive Dämmungen verhindern dies, denn sie saugen, ähnlich einem Löschblatt, die Feuchtigkeit
Für Altbauten ist die Innendämmung eine gute Alternative.
auf und leiten sie über ihre Kapillare zurück in den Raum. Die Wand bleibt trocken.“ Gleiches gilt für die Innendämmung mit Dampfbremse: Die Dampfbremse verhindert das Eindringen der Feuchtigkeit von innen durch die Dämmung bis zur Außenwand. Das ist wünschenswert. Allerdings verhindert die Dampfbremse auch das Austrocknen der gegebenenfalls durch Schlagregen durchfeuchteten Außenwand zur Raumseite hin. Gerade bei Fachwerkhäusern ist das problematisch. Hier müssen unterUmständen spezielle Dampfbremsen verwendet werden.
passen alle Komponenten zusammen und können nicht verändert werden“, mahnt der Experte. So müssen beispielsweise die Dämmplatten vollflächig verklebt werden und keinesfalls nur punktuell. Unebene Wände dürfen mit der Innendämmung nicht etwa ausgeglichen werden, sondern müssen vorher neu und glatt verputzt werden, um den ebenen Untergrund zu garantieren, „Das ist wichtig, weil andernfalls Hohlräume entste-hen, in denen sich Feuchtigkeit sammelt, die dann wieder zu Schimmel und Feuchteschäden in der Wand führt“, erklärt Thomas Weber.
Auf Details achten
„Innendämmungen sind Baukastensysteme, die aufeinander abgestimmt sind: Vom Klebemörtel über die Dämmplatte bis zur Putzschicht
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Quelle: WohnArt 08/2015
AKTUELL
Nr. 161 / November 2015
Wandgestaltung
Kalk- oder Silikatfarben halten Wände dampfdurchlässig, diese können somit eine Funktion als Puffer für zu hohe Luftfeuchtigkeit im Raum übernehmen. Durch ihre schimmelresistenten und schadstoffarmen Eigenschaften sind Mineralfarben auf Kalk- oder Silikatbasis eine gute Alternative zu Acrylfarben.
Wandgestaltung ohne Schimmelgefahr Mineralische Farben bieten den lästigen Pilzen keine Nahrungsgrundlage Schimmelsporen sind in unserer Umwelt allgegenwärtig. „Ob sich daraus gesundheitsgefährdender Schimmel bildet, hängt vor allem von drei Voraussetzungen ab: Der Feuchtigkeit, der Temperatur und dem Nährstoffangebot“, erklärt Bauen-WohnenExperte Oliver Schönfeld vom Verbraucherportal Ratgeberzentrale.de. In Wohnräumen bildet eine Wandgestaltung mit mineralischen Farben deshalb eine gute Grundlage zur Schimmelprävention, denn damit setzt man an zwei Ursachen an. Farben auf Silikat- oder Kalkbasis bieten den lästigen Pilzen keine Nahrung. Zugleich sind sie diffusionsoffen, sie lassen also Luftfeuchtigkeit in die Wand eindringen. Diese kann so eine Funktion als Feuchtepuffer übernehmen und das Absetzen von Nässe auf der Wandoberfläche vermindern.
Die weit verbreiteten Dispersionsfarben auf Acrylbasis sind dagegen weitgehend dampfundurchlässig, so dass sich an ihrer Oberfläche leichter Kondenswasser bildet. Aufgrund der Inhaltsstoffe kann Schimmelpilz zudem Nahrung aus der Farbschicht gewinnen, weshalb diese auch oft mit Bioziden und anderen chemischen Zusatzstoffen für eine bessere Haltbarkeit versetzt ist. Mineralfarben sind dagegen frei von chemischen Zusatzstoffen und geben keine Schadstoffe an die Luft im Haus ab. Unter www.natureplus.org gibt es weitere Informationen zu wohngesunden Farben und vielen anderen Bauprodukten mit dem europaweit anerkannten „natureplus“-Qualitätstätssiegel.
Quelle: WohnArt 09/2015
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AKTUELL
Nr. 161 / November 2015
Gesund wohnen mit Kalkputzen Raumluft wie unterm Himmelszelt
Kalkputz ist der Stoff, aus dem die Wohnwünsche von heute gemacht sind. Denn das Allround-Talent „schluckt“ Schadstoffe und regelt die Feuchtigkeit. So liegt immer Wohlfühlatmosphäre in der Luft.
„Es ist und bleibt ein Glück, vielleicht das Höchste, frei atmen zu können“, wusste schon Theodor Fontane. Besonders drinnen, wo jeder heutzutage den größten Teil seiner Zeit verbringt, ist gute Luft wichtig. Doch wer sich vor dem Kauf von Baumaterialien und Möbeln nicht umfassend informiert, hat schnell Schadstoffe im Haus. Durch die dichter werdenden Wände entweichen die Übeltäter kaum noch nach draußen. Wer vermeiden will, dass sich im eigenen Zuhause Krankmacher breit machen, sollte daher Baustoffe verwenden, deren Wohngesundheit geprüft wurde. Ein Beispiel ist der Klima-Kalkputz von Baumit, der durch seine natürlichen Eigenschaften die Luft reinigt. Rund 80 Prozent seiner Lebenszeit verbringt der moderne Mensch in geschlossenen Räumen und zwar überwiegend im eigenen Zuhause. Entsprechend groß ist das Interes-
se am gesunden Bauen und Wohnen. 91 Prozent aller Privatleute fürchten Schadstoffe, die von Bauprodukten ausgehen. Immerhin zwei Drittel von ihnen haben sich bereits eigeninitiativ darüber informiert. Dies ergab eine Studie dös Marktforschungsinstituts Heinze, welche der Baustoffhersteller Baumit und der Wohngesundheits-Experte Sentinel Haus Institut beauftragt haben. Mehr als die Hälfte der Bauherren achtet beim Produktkauf daher auf Labels wie das ecoPrüfsiegel. Besonderes Augenmerk gilt dabei den eigenen vier Wänden, die einen wie eine zweite Haut umhüllen. Sie bilden gemeinsam mit Boden und Decke den größten Teil der Fläche, mit der man sich täglich stundenlang umgibt. Auf das Wohlbefinden kann dieser „Kokon“ enorme Auswirkungen haben. Wer etwa ständig über Kopfschmerzen und Schlaflosigkeit klagt, könnte regelmäßig Krankmacher einatmen. Auch alle, die unter Allergien
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und Atemwegsbeschwerden leiden, finden den Grund des Übels oft innerhalb der eigenen vier Wände, die per Gesetz immer luftdichter ausgeführt werden müssen. Früher entwichen Schadstoffe von Bauteilen und Möbeln durch Fugen oder Ritzen nach draußen. Jetzt sind dichte Wände laut Energieeinsparverordnung Pflicht und zur Erreichung der internationalen Klimaschutzziele sinnvoll. Wer nicht konsequent lüftet, hält jedoch schädliche Chemikalien und Substanzen wie etwa Formaldehyd zusammen mit der Wärme im Haus. Bewohner können diese Gefahren buchstäblich nicht riechen, denn viele Schadstoffe haben keinen Duft. Einzige Lösung ist daher, sich rechtzeitig über unbedenkliche Baustoffe zu informieren und Produkte etwa mit dem eco-Logo zu wählen.
Quelle: WohnArt 09/2015
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AKTUELL
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Besser Vorbeugen: Fenster mit Sicherheitszertifikat für einen erhöhten Einbruchschutz Die aktuelle Kriminalstatistik belegt: Einbrüche haben in den letzten Jahren erheblich zugenommen. Es gehört zur Tagesordnung, dass irgendwo in der Nachbarschaft eingebrochen wird. Im Jahr 2013 wurde mehr als 149.000 mal eingebrochen - der höchste Stand seit 1995. Die Aufklärungsquote mit 15,5 % ist erschreckend niedrig. Die Polizei spricht bereits von einem „Paradies für Einbrecher“. Und was viele dabei unterschätzen: Neben den materiellen Schäden erleiden Einbruchsopfer häufig einen dauerhaften psychischen Schaden und fühlen sich in ihrem eigenen Zuhause nicht mehr wohl. Vor dem Hintergrund dieser Entwicklung gewinnt die Sicherheitsausstattung von Fenstern und Haustüren weiter an Bedeutung, wie sie der Fenster- und HaustürenHersteller Gayko mit seinem SafeGA-System anbietet. Es lässt sich allen individuellen Gegebenheiten des Hauses hinsichtlich Lage und Gefährdungsprofil anpassen und ist in den Widerstandsklassen RC 1N bis RC 3 erhältlich. Ihre Sicherheitstechnik ist nach DIN EN 1627-1630 und VdS 2534 Klasse A und N zertifiziert. Grundlage des Systems ist die besondere Stabilität der Fenster, die mit einer Stahlarmierung bis in die Ecken und dem patentierten ESP-System erreicht wird. Sie erhöht die Ausreißfestigkeit der Beschläge um das Dreifache. Alle Beschlagteile werden bei der ESP-Sicherheitstechnik fest mit den Stahlarmierungen der Flügelund Blendrahmen verschraubt. Verstärkt wird SafeGA durch das patentierte Verschlusssystem GVS, bei dem sich die pilzförmigen Zapfen beim Schließen in entgegengesetzten Richtungen in den
Sicherheit trotz vieler Fenster. Große Fenster und Fenstertüren müssen kein Sicherheitsrisiko sein.
Stahlarmierungen der Flügel und Blendrahmen verkrallen. So ist ein Verschieben und Aushebeln der Fenster nahezu unmöglich. Zum System gehören extrem robuste Beschläge und abschließbare Griffe. Das SafeGA-System lässt sich dem jeweiligen Sicherheitsbedürfnis mit bis zu 14 Verriegelungspunkten, durchbruchhemmender Verglasung und selbstsperrenden, abschließbaren Sicherheitsgriffen mit Anbohrschutz anpassen.
So kann man sein Haus ganz nach Bedarf wirkungsvoll schützen. Und wer dann noch einige einfache Regeln befolgt, braucht sich um die Sicherheit keine Sorgen mehr zu machen: Beim Verlassen des Hauses Fenster und Fenstertüren nicht kippen sondern schließen. Die Haustür mit dem Schlüssel richtig abschließen, statt sie bloß zu-zuziehen. Und natürlich hat der Ersatzschlüssel außerhalb des Hauses nichts zu suchen.
Quelle: WohnArt 09/2015
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AKTUELL
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Neue NBank-Bevölkerungsprognose 2015 – 2035: Teilen Niedersachsens droht Entvölkerung Niedersachsen schrumpft: Nach der neuesten Bevölkerungsprognose der NBank wird Niedersachsen in den kommenden 20 Jahren rund 370000 Einwohner verlieren - etwa fünf Prozent der Gesamtbevölkerung. Der demografische Wandel wirkt allerdings nicht auf alle Landesteile gleich: Während manche Kommunen und Städte einen deutlichen Bevölkerungszuwachs von bis zu 14 Prozent verzeichnen, beschleunigen sich in anderen Landstrichen die Rückgänge. Der Landkreis Osterode am Harz etwa verliert laut Prognose bis 2035 jeden dritten Einwohner.
geboren werden, und die peripheren Regionen müssen zudem mit Abwanderung umgehen. Zu den Verlierern des demografischen Wandels zählen neben Osterode auch Holzminden, Goslar und Northeim. Die letztgenannten Landkreise werden der Studie zufolge bis 2035 rund ein Viertel ihrer Bevölkerung verlieren. Während die einen um weitere Abwanderungen bangen müssen, prosperieren und wachsen besonders Großstädte und ihr nahes Umland. Die Einwohnerzahlen in Hannover und Lüneburg werden laut Prognose um 14 Prozent steigen. Braunschweig kann mit einem Wachstum von 13 Prozent rechnen, in Wolfsburg sind es zwölf Prozent und in Harburg zehn Prozent. Ob eine Kommune wächst oder schrumpft, hänge in erster Linie von der Wirtschaftskraft ab, so Dr. Sabine Johannsen, Mitglied des Vorstands von der NBank in Hannover. Die Menschen ziehen dahin, wo sie Arbeit finden.
Prognosen können die Zukunft nicht präzise Vorhersagen - je weiter der Prognosehorizont, desto unsicherer die Prognose. Doch methodisch relativ sicher ist: Betroffen vom Bevölkerungsrückgang sind ausgerechnet die Regionen, die eigentlich nicht weiter verlieren dürften. Ebenso gilt: Je ländlicher es wird, desto größer ist das Risiko, abgehängt zu werden. Bereits jetzt sterben in Niedersachsen pro Jahr 25000 Menschen mehr, als
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Ort für die Eigentümerversammlung Verwalterwohnung ist nicht zumutbar Der Gesetzgeber legt Wert darauf, dass Eigentümer- Eigentümer heftig. Das sei angesichts der Meinungseine neuezuBrennstelle schaffen - nun gleich welcher Art,geeignete muß versammlungen anwenn einem Sie verkehrsüblich errei- verschiedenheiten wirklich nicht der chenden und allen Beteiligten zumutbaren Ort statt- Ort. diese von zuständigen Schornsteinfeger-Meister genehmigt und abgenommen finden. Die Privatwohnung eines Verwalters zählt Das Urteil: worden sein! nicht dazu (AG Büdingen, Az. 2 C 359/12). Das Amtsgericht schloss sich voll den Argumenten Der Fall: des Eigentümers an. Es erklärte alle während der Zwischen Verwalter und einem Teil der EigentümerVersammlung gefassten für unwirksam. Überprüfen Sie in Ihren Interesse ob in Ihrer Immobilie Öfen,Beschlüsse Herde, Heizungsangemeinschaft gab es Differenzen darüber, ob er seine Unabhängig von inhaltlichen Kritikpunkten sei dafür lagen usw. im Betrieb sind, zu denen es keine Abnahme des BetriebsschornsteinArbeiten auf korrekte Weise erledige. Trotzdem wur- alleine schon „die Auswahl des Versammlungsortes“ gibt. Ist der dies der Fallinbitte umgehend den Schornsteinfeger einschalten! defegers die Versammlung Eigentümer die Wohnung ausreichend gewesen. Die Tatsache, dass man in früdes Verwalters eingeladen. Dagegen protestierte ein heren Zeiten bereits dort getagt habe, ändere gar nichts daran.
Achtung,
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AKTUELL
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Aktivdachbaustoffe bei Steildacheindeckungen Dächer lassen sich grundsätzlich in zwei Dachformen unterteilen: Steildächer und Flachdächer. Beide Formen sind weit verbreitet und haben Vor- und Nachteile. Im Punkto Nachhaltigkeit schneidet das Steildach jedoch schon allein wegen der längeren Nutzungsdauer deutlich besser ab. Kann bei einer Flachdacheindeckung eine durchschnittliche Lebensdauer von 20 - 25 Jahren angenommen werden, so halten moderne Dachsteineindeckungen von Steildächern 80 bis 100 Jahre. Bei den Steildacheindeckungen unterscheidet man die beiden häufigsten Deckungen: den Tonziegel und den Betondachstein.
Wie sieht nun hierfür die Ökobilanz aus? Eine nähere Betrachtung bringt ganz Erstaunliches zutage. Unter Beachtung der für die Herstellung der Materialien benötigten Energie benötigt der Betondachstein nur etwa die Hälfte dessen, was bei der Herstellung von Tondachsteinen erforderlich ist. Entscheidender Faktor ist dabei die hohe Brenntemperatur der Tonziegel. Für die Herstellung von Zement wird zwar auch viel Energie benötigt, doch in Summe ist der Energiebedarf bei der Herstellung von Betondachsteinen deutlich niedriger, als bei der von Tondachziegeln. Diese Ökobilanz wird in Form einer Umweltprodukterklärung dargestellt. Dabei wird durch einen un-
abhängigen Prüfungsausschuß der verantwortungsvolle Umgang mit Ressourcen bei der Herstellung sowie die Nachhaltigkeit des Bauteils am Gebäude bewertet. Aktivdachbausstoffe können aber mehr. Neben Farbe, Form und Oberfläche, können moderne Dachsteine umweltschützend wirksam werden. So gibt es photoaktive Dachbaustoffe, die dahinter stehende Idee ist es, das einstrahlende Sonnenlicht für chemische Reaktionen zu nutzen. So können Katalysatorreaktionen angeregt werden, bei denen gesundheitsschädliche Stickoxide abgebaut werden. Die Reaktionen sind auch für den Abbau von Schwefeldioxid, Benzol oder Toluol aktivierbar.
die Veränderung des Lichtreflexionsvermögens. Diese Steine erhalten infrarotlichtreflektierende Pigmente in die Oberfläche eingearbeitet. Mit dieser Erhöhung des Reflexionsvermögens kann bis zu 300 % mehr Wärme reflektiert werden. Insbesondere beim sommerlichen Wärmeschutz von ausgebauten Dachgeschossen ist diese Eigenschaft von großem Vorteil. Die Dachfläche heizt sich nicht so stark auf, es wird weniger Wärme an die Innenräume abgegeben und der energetische Aufwand für die Kühlung der Räume ist geringer. Am Ende dieser Kette steht also wieder eine klimaschützende Energieeinsparung.
Die Befähigung zur chemischen Reaktion führt ganz nebenbei dazu, daß auch Bewuchs von Flechten, Moos oder Algen zersetzt und mit dem Regen abgewaschen werden kann. Eine andere Innovation im Bereich der Funktionen der Dachsteine ist
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Quelle: WohnArt 08/2015
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Wohnen, wie es euch gefällt Mit Trockenbauwänden lässt sich der Grundriss nach Wunsch verändern Einmal planen und ein Leben lang mit dem Grundriss des Hauses zufrieden sein: Das gelingt nur in den seltensten Fällen. Entweder es wird ein zusätzliches Kinderzimmer benötigt, da sich weiterer Nachwuchs ankündigt, man benötigt ein Home-Office - oder will endlich den lang gehegten Wunsch vom Hobbyraum realisieren. „Die Anforderungen an die eigenen vier Wände ändern sich mit den Jahren. Trockenbauwände, die Heimwerker mit etwas Geschick selbst montieren können, helfen dabei, das Haus den verschiedenen Lebensphasen anzupassen“, sagt Bauen-Wohnen-Experte Johannes Neisinger vom Verbraucherportal Ratgeberzentrale.de.
Eine neue Wand in weniger als einem Tag Ein Haus - und doch immer wieder neue Grundrisse: Trockenbausysteme wie zum Beispiel „PerfectWall“ von Knauf bieten in dieser Hinsicht vielfältige Möglichkeiten. Die Montage der neuen Wände geht erfahrenen Heimwerkern einfach von der Hand: Zunächst wird die Unterkonstruktion aus Metallprofilen montiert, darauf werden die zuvor passend zugeschnittenen, imprägnierten Gipsplatten befestigt fertig ist in weniger als einem Tag die neue Wand. Die für Trockenbau üblichen Arbeitsschritte wie Spachteln und Grundieren oder auch ein Streichen oder Tapezieren sind bei diesem System nicht mehr notwendig. Zur Gestaltung des Raums kann man aus verschiedenen
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AKTUELL
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Vom Wohnzimmer einen eigenen Bereich als Home-Office abtrennen: Auch das ist mit Trockenbauwänden einfach und schnell möglich.
wohnlichen Designs wählen, mit denen die Wände bereits fix und fertig bedruckt sind.
Sicherer Halt für Bilder und Bildschirme Eine im wahrsten Sinne des Wortes tragende Rolle übernehmen die Wände ebenfalls gerne: Für Bilder bis zu vier Kilogramm Gewicht sind die Befestigungsschrauben des Herstellers ausgelegt, die ohne Vorbohren oder Dübel einfach eingeschraubt werden. Das Dekorieren geht somit ganz schnell, komplett ohne Staub oder Schmutz von der Hand. Für große Lasten ist der Hohlraumdübel die passende Lösung. Sogar ein 50-Zoll-Fernseher mit Schwenkarm lässt sich auf diese Weise an der Trockenbauwand sicher befestigen. Der Hohlraumdübel hält jeweils bis zu 35 Kilogramm. Das gelingt durch ein kleines U-Profil, das sich in der Wand quer stellt und ein Herausziehen unmöglich macht.
Den Materialbedarf passend berechnen Heimwerker kennen das: Nichts ist ärgerlicher, als die Arbeit unterbrechen zu müssen, da man beim Einkauf zu knapp kalkuliert hat und nun nochmals zum Baumarkt fahren muss. Wer etwa eine neue Trockenbauwand montieren möchte, sollte vorab den Materialbedarf möglichst genau errechnen. Ganz einfach und schnell geht das mit dem Onlinerechner etwa auf www. knauf-perfectwall.de. Einfach die Maße der geplanten Wand eingeben, und schon zeigt das Tool die Menge der benötigten Materialien an - ganz gleich ob eine zweiseitige Zwischenwand geplant ist, um aus einem Raum zwei zu machen, oder ob der Heimwerker mit einer einseitigen Vorbauwand die Multimediaanlage im Wohnzimmer ohne Kabelsalat installieren möchte.
Quelle: WohnArt 10/2015
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Die Montage der PerfectWall ist für erfahrene Heimwerker eine leichte Übung. 12 Wohnraumdekore stehen dabei zur Auswahl.
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AKTUELL
Nr. 161 / November 2015
Der Verband der Fußwegreinigungs-Unternehmer e. V. informiert:
Hauseigentümer müssen nicht nur Schnee räumen Wenn es schneit oder eisiger Regen auf dem Trottoir zu gefährlicher Nässe gefriert, dann sind Hauseigentümer in der Pflicht. Die so genannte Verkehrssicherungspflicht betrifft alle Hauseigentümer; keiner kann sich ihr entziehen. Zu den Obliegenheiten der Hauseigentümer im Winter gehören die Räum- und Streupflicht auf allen begehbaren Wegen und Flächen der Grundstücke, ferner in den Hauseingängen, den Garagenhöfen, wie auch rings um die Mülltonnenstandplätze und natürlich auf den Bürgersteigen vor dem Grundstück. Die Verkehrssicherungspflicht umfasst auch die öffentlichen Bürgersteige vor Stellplätzen, wenn sie etwas abseits des eigentlichen Grundstücks liegen, wie oft bei Wohnungs- und Reihenhausanlagen.
Für die Verkehrssicherungspflicht verantwortlich Normalerweise überträgt die Kommune die so genannten Sicherungspflichten für Bürgersteige und öffentliche Wege auf die Hauseigentümer. Diese wiederum dürfen sie delegieren, beispielsweise an Mieter oder an einen professionellen Winterdienst. Vermieter, die die Sicherungspflichten auf einen oder mehrere Mieter eines Hauses übertragen, müssen diese Regelung im Mietvertrag oder in der Hausordnung festschreiben. Und selbst dann sind sie nicht aus dem Obligo: Weil sie letzten Endes immer für die Verkehrssicherungspflicht verantwortlich sind, müssen sie prüfen, ob ihre Mieter die ihnen übertragenen Aufgaben auch ernst nehmen. Daran erinnert die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Die Verkehrssicherungspflicht der Hauseigentümer beschränkt sich nicht nur auf die Räum- und Streu-
pflicht, sondern umfasst alle Gefahren, die vom Grundstück und dem darauf stehenden Haus ausgehen können - und zwar das ganze Jahr über. Eine typische Gefahrenquelle ist zum Beispiel das Dach des Hauses. Vor allem nach schweren Herbst- und Winterstürmen müssen Hauseigentümer den Zustand des Dachs prüfen lassen: Liegen alle Ziegel noch fest? Haben sich Solarpaneele oder Fernsehantennen gelockert? Der Hauseigentümer haftet für sämtliche Schäden, sowohl für Sach- als auch für Personenschäden. Er tut deshalb gut daran, seine Immobilie regelmäßig vom Fachmann prüfen zu lassen - und dessen Rechnungen aufzubewahren, damit er im Streitfall belegen kann, wie ernst er seine Pflichten nimmt. Außerdem kann er diese Rechnungen steuerlich absetzen. Verantwortlich ist der Grundstückseigentümer auch für den Zustand der Bäume in seinem Garten. Stürzen nach einem Sturm oder von einem kranken Baum Äste ab, haftet der Eigentümer. Deshalb rät die ARGE Baurecht auch hier zur regelmäßigen Baumkontrolle. Das gilt nicht nur für die oberirdischen Teile, sondern auch für die unterirdischen: Weit verzweigtes Wurzelwerk kann auf dem Nachbargrundstück Kanäle und Leitungen zerstören, Einfrie-
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dungen oder die Pfosten von Carports nach oben drücken und diese dadurch beschädigen. Auch nicht auf die leichte Schulter sollten Hausbesitzer abgesackte oder hoch stehende Gehwegplatten nehmen. Solche „Buckelpisten“ sind gefährlich und müssen umgehend in Ordnung gebracht werden. Auch hier haftet der Eigentümer für die Sicherheit auf seinem Grund und Boden. Für den Fall der Fälle rät die ARGE Baurecht zum Abschluss wichtiger Versicherungen. Nutzt der Hauseigentümer Haus oder Wohnung selbst, schützt ihn die private Haftpflichtversicherung vor Schadensersatzansprüchen Dritter. Sind Haus oder Wohnung vermietet, kommt für diese Schäden die so genannte Hausund Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung auf. Damit lassen sich zahlreiche Risiken minimieren. Wer sich rundum absichern möchte, der sollte auch Spezialversicherungen in Erwägung ziehen, beispielsweise eine Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung. Sie springt ein, wenn Heizöl aus dem undichten Tank leckt und das Grundwasser verunreinigt. Grundsätzlich stehen Hauseigentümer immer in der Pflicht.
Quelle: WohnArt 10/2015
ENERGIE & HAUSTECHNIK
Nr. 161 / November 2015
Energiekosten sinken, Wohnwert steigt Eine Dämmung schafft effektive Mehrwerte Dämmen zahlt sich aus - nicht nur wegen der eingesparten Energiekosten, sondern weil eine effiziente Dämmung den Wert eines Hauses deutlich steigert. Das lässt sich recht genau in Euro und Cent beziffern, unschätzbar ist aber auch der spürbare Zuwachs an Wohnqualität.
Mehrwert eines geringen Energiebedarfs liegt auf der Hand Seitdem die Vorlage eines Energieausweises bei Vermietung oder Verkauf eines Gebäudes zur Pflicht geworden ist, liegt der finanzielle Mehrwert eines geringen Energiebedarfs auf der Hand: Mieter oder potenzielle Hausbesitzer planen weitsichtig und sind bereit, mehr für eine Wohnung oder ein Haus zu zahlen, wenn das Objekt energetisch auf der Höhe der Zeit ist. Eine effiziente Dämmung schafft dafür die besten Voraussetzungen, und dank der wirtschaftlichen und leicht zu verarbeitenden Dämmstoffe aus Mineralwolle gelingt das mit einem überzeugenden KostenNutzen-Verhältnis. Doch auch wer sein Haus selbst bewohnt, profitiert von einer Dämmung mit Glas- oder Steinwolle, denn sie spart nicht nur Heizkosten, sondern hilft auch, Bauschäden und somit teure Reparaturen zu vermeiden. Das führt zu einer dauerhaften Senkung der Betriebskosten. Viele weitere Informationen und Tipps zum Dämmen und Energiesparen mit Mineralwolle - etwa zur professionellen Dachdämmung - gibt es unter www.der-daemmstoff.de sowie unter www.rgz24.de/energiekosten.
Dämmen zahlt sich aus nicht nur wegen der gesparten Energiekosten, sondern weil eine effiziente Dämmung den Wert eines Hauses deutlich steigert.
Geld ist nicht alles Kaum in Zahlen zu fassen, aber ebensoobjektiv feststellbar ist der Gewinn an Wohnwert, den eine Mineralwolle-Dämmung bewirkt: Ihre Schallschutz-Eigenschaften bringen Ruhe ins Haus, die hohe Dämmwirkung sorgt für angenehme Temperaturen bei winterlicher Kälte ebenso wie bei sommerlicher Hitze und damit für ein ausgeglichenes, wohngesundes Raumklima. Zudem bieten die nicht-
brennbaren Dämmstoffe hohen Brandschutz und geben viel Sicherheit für Mensch und Sachwerte. Mineralwolle schafft nicht nur kurzfristig ein Plus an Behaglichkeit und Wohnkomfort: Eine Dämmung aus Glas- oder Steinwolle behält ihre Wirkung unvermindert über viele Jahrzehnte.
Quelle: WohnArt 10/2015
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ENERGIE & HAUSTECHNIK
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Schein und Sein im Heizungskeller Heiz-Check der Verbraucherzentrale soll Energielecks schließen Unnötige Energieverluste bei privaten Heizungsanlagen machen der Energiewende ziemlich zu schaffen. Dieses Problem will die Energieberatung der Verbraucherzentrale mit ihrem neuen Angebot, dem HeizCheck angehen. Der Check liefert eine unabhängige Bewertung der Heizanlage und konkrete Empfehlungen, wie sich das System auch ohne große Investitionen optimieren lässt. Erschreckend viele Heizungsanlagen bringen in der Praxis nicht die Effizienz, die das System eigentlich verspricht“, erläutert Karin Merkel, Energieexpertin der Verbraucherzentrale Niedersachsen. „Für dieVerbraucher bedeutet das in erster Linie zu hohe Heizkosten: Die Mehrkosten summieren sich in einem typischen Einfamilienhaus schnell auf 150 Euro und mehr.“ Auch Umwelt und Klima würden unnötig belastet. In jedem Heizsystem schlummern Chancen zur Optimierung. „Oft muss man nur das Zusammenspiel aller Komponenten verbessern, zum Beispiel mit einem sogenannten hydraulischen Abgleich“, betont Merkel: „Da wollen wir mit dem Heiz-Check Klarheit schaffen.“ Zentral ist dabei für die Expertin die Unabhängigkeit der Berater: „Nur wenn der Berater selbst nichts verkaufen will, kann er wirklich das empfehlen, was der Ratsuchende braucht.“
Der Check liefert eine unabhängige Bewertung der Heizanlage
Armaturen überprüft und Datenwie Alter und Dimensionierung des Systems, der Verlauf der Raumtemperatur und der Vorjahresverbrauch erfasst. Schließlich werden alle Komponenten der Anlage, etwa Kessel, Warmwasserspeicher, Mischer und Ventile, in Augenschein genommen. Wenig später erhält der Verbraucher per Post einen Bericht mit der Gesamteinschätzung zum Heizsystem und Empfehlungen, wie es sich optimieren lässt. In manchen Fällen kann auf Basis der Heiz-Check-Ergebnisse auch der Austauscheinzelner Komponenten oder der kompletten Anlage naheliegen.
Der Heiz-Check besteht aus zwei Terminen an aufeinanderfolgenden Tagen. Zwischen den Besuchen des Energieberaters zeichnen Messgeräte wichtige Systemtemperaturen auf. Zudem werden der Dämmstandard von Rohren und
Der Heiz-Check ist ein Angebot für alle privaten Verbraucher, die z.B. einen Gas- oder Ölheizkessel, eine Fernwärmestation oder eine Wärmepumpezuhause haben. Mieter benötigen die schriftliche Einwilligung des Eigentümers. Termine für den Heiz-Check können unter der kostenlosen Nummer 0800-809 802 400 gebucht werden. Die Kostenbeteiligung beträgt 30 Euro, für einkommensschwache Haushalte mit entsprechendem Nachweis ist der Heiz-Check kostenlos. Der Heiz-Check wird gefördert vom Bundesministerium für Wirtschaft und Energie. Mehr Informationen unter www.verbraucherzentraleenergieberat ung.de
Quelle: WohnArt 10/2015
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Vier sind zu viel Wohnungsbauprämie:
Wohnungsbauprämie:
Haftpflicht verweigerte Leistung wegen übermäßiger Förderung für das Bausparkonto Tierhaltung Das dicke Ende kam, nachdem die Mieterin einer Wohnung Wer mindestens 50 Euro im Jahr in einen förderlängst ausgezogen war. Der Eigentümer stellte fest, dass die fähigen Vertrag einzahlt, erheblich erhält darauf 8,8 Prozent Immobilie durch Katzenurin geschädigt worden Wohnungsbauprämie. Berücksichtigt werden für sei. Er forderte über 15.000 Euro Schadenersatz.
die Förderung laufende Bausparbeiträge, GuthaIn die dieser Situatibenzinsen auf Bausparguthaben wenn Bausparon erinnerte sich summe noch nicht überschritten ist und zusätzlich die Katzenbesitzegezahlte Abschlussgebühren. Die höchstmögliche rin an ihre private Förderung bei der Wohnungsbauprämie beträgt Haftpflichtversijährlich 45,06 Euro für Einzelpersonen und 90,11 cherung und bat für Ehepaare. Um die Wohnungsbauprämie zu erum Unterstützung halten, muss für jedes Sparjahr ein Wohnungsbauin dieser Angelegenheit, Doch prämien-Antrag bei der Bausparkasse auf einem die Assekuranz entsprechenden Formular gestellt werden. Die weigerte sich, etPrämie wird dann vom Finanzamt an die Bausparwas zu bezahlen, kasse überwiesen und dem Bausparkonto gutgeDie Begründung: schrieben. Förderung erhält,gehalten, muss eine Die VersicherteWer habedie insgesamt vier Katzen Man Sperrfrist von sieben Jahren ab Vertragsschluss müsse deswegen von einer „übermäßigen Beanspruchung einhalten. Sosprechen, lange darf der Bausparvertrag der Mietsache“ die durch den Vertrag nichtnicht abgedeckt sei. Derwerden, zuständige Zivilsenat aufgelöst sonst mussdes dieOberlandesgerichts, Wohnungsbauder in diesem Fall urteilenwerden. musste, schloss sich nach Inforprämie zurückgezahlt
mation des Infodienstes Recht und Steuern der LBS dieser Rechtsmeinung an, Eine Beanspruchung der Mietsache sei Das geförderte Guthaben kann für den Bau oder übermäßig, wenn sie über das für einen Raum vereinbarte Kaufübliche von Wohneigentum (Haus oder Eigentumsoder Maß hinaus gehe und deswegen ein erhöhter wohnung) genutzt werden. Möglich aber die auch Verschleiß eintrete. Genau aus diesem Grundistmüsse Verdie Finanzierung von Anschaffungen, dieHamm, direkt20 sicherung hier nicht eintreten. (Oberlandesgericht Umit 106/14) dem Haus zu tun haben, wie eine neue Küche
oder neue Bodenbeläge.
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RECHT & STEUERN
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Leerstand mit Folgen Mieter musste die erhöhten Betriebskosten trotz Protest bezahlen Wenn in einer Wohnanlage mehrere Objekte leer stehen, kann das für die verbleibenden Mieter zu höheren Betriebskosten führen, weil die Heizungsanlage nicht mehr optimal arbeitet. Trotzdem müssen das die Mieter nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS innerhalb gewisser Grenzen hinnehmen. Sie haben keinen Anspruch darauf, dass ihnen die zusätzlichen Ausgaben gut geschrieben werden. (Bundesgerichtshof, VIII ZR 9/14)
Der Fall:
Eine Mieterin bewohnte eine Immobilie in einem Haus mit 28 Wohneinheiten. Die Anlage sollte mittelfristig abgerissen werden, weswegen im Laufe der Zeit immer mehr Parteien auszogen. Das Problem daran war, dass die Heizungs- und Warmwasseranlage für die Nutzung durch ein komplett bewohntes Haus ausgeiegt war und angesichts der Leerstände nicht mehr kostengünstig arbeiten konnte. Der Vermieter berücksichtigte das zwar teilweise, indem er die Nebenkosten der Mieterin um die Hälfte reduzierte. Aber das war der Mieterin noch zu wenig.
werfungen bei der Betriebskostenabrechnung kommen könne. In derartig extremen Fällen müsse der Eigentümer dann auch vom ursprünglich vereinbarten Abrechnungsschlüssel abweichen. Hier allerdings habe der Vermieter ja bereits von sich aus Rücksicht genommen. Deswegen sei der geforderte Betrag von 1.450 Euro für Heizung und Warmwasser in einem Jahr zwar hoch, aber nicht völlig untragbar.
Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof erkannte durchaus an, dass es grundsätzlich bei hohen Leerständen zu großen Ver-
Quelle: WohnArt 10/2015
Derbe Beleidigung Mieter bezeichnete Vermieter als „Schwein“ und musste gehen Die Stimmung zwischen dem Eigentümer einer Wohnung und seinem Mieter war schon seit längerem nicht besonders gut. Es gab eine ganze Reihe von Streitigkeiten zwischen beiden Parteien. So ging es um nächtliche Klopfattacken, um die Vermüllung der Wohnung und um Zerwürfnisse unter den Mietern. Deswegen stand die Begegnung zwischen dem Eigentümer und dem betroffenen Mieter unter keinem besonders guten Stern. In dieser Situation kam es zu einer besonders derben Beleidigung. Der Mieter sagte zum Vermieter „Sie sind ein Schwein“. Darauf hätte er besser verzichtet, denn es folgte die fristlose Kündigung, die die Justiz nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch als berechtig bezeichnete. Solch eine Provokation müsse sich niemand bieten lassen. Erschwerend komme hinzu, dass der Mieter nach dieser Beleidigung weder durch sein Verhalten noch durch eine ausdrückliche Entschuldigung Reue geazeigt habe. Im Gegenteil, er habe in der Klageerwiderung sogar noch ausgeführt, dass der Vermieter lüge wie gedruckt. (Amtsgericht München, AktenzeiQuelle: WohnArt 10/2015 chen 411 C 8027/13)
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RECHT & STEUERN
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Nur „echte“ Terrasse zählt Nicht jeder Freisitz erfüllt die Bedingungen der Wohnflächenverordnung Baikone und Terrassen dürfen in gewissem Umfang zur Wohnfläche gerechnet werden und können sich damit auch auf den Mietpreis auswirken. Doch es ist erforderlich, dass diese „Freisitze“ gewisse Mindeststandards erfüllen, um wirklich berücksichtigt werden zu können. Trifft das nicht zu, ist nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS keine Anrechnung möglich. (Landgericht Landau, Aktenzeichen 1 S 67/14)
Der Fall:
Ein Mieter hatte ein Einfamilienhaus mit Garten gemietet, wobei ein Innenhof als Terrasse in die zu Grunde gelegten Wohnfläche einbezogen war. Doch später gab es zwischen den
alltägliche Nutzung viel zu wackelig gewesen. Der Eigentümer bestritt das.
Das Urteil:
Vertragspartnern Streit darüber, ob das überhaupt hätte geschehen dürfen. Der Mieter machte geltend, dass diese Terrasse ihren Zweck überhaupt nicht erfülle. Sie sei wegen der erheblichen Fugengröße zwischen den Bruchsteinplatten (bis zu fünf Zentimeter) nicht geeignet gewesen, darauf Stühle und Tische aufzustellen. Das sei für die
Das Gericht bezog sich auf die juristische Definition einer Terrasse. Man verstehe darunter einen ebenerdigen Platz, der „ausschließlich einem angrenzenden Wohnraum zugeordnet, mit einem festen Bodenbelag versehen und zum Aufstellen von Tischen und Stühlen geeignet“ sei. Genau daran fehle es allerdings im vorliegenden Fall. Wegen eines erheblichen, über zehnprozentigen Abweichens der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche sei eine Rückzahlung der überzahlten Miete angebracht. Quelle: WohnArt 10/2015
Streit um Fluglärm Keine Mietminderung, wenn der Flughafenausbau bekannt war Niemand wird bestreiten, dass Fluglärm für Anwohner überaus lästig sein kann. Umso mehr gilt das, wenn sich diese Belastung im Laufe der Zeit noch weiter steigert. Trotzdem hat ein betroffener Mieter nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS dann keine Chance auf eine Minderung seiner monatlichen Zahlungen, wenn ihm das Risiko eines Flughafenausbaus schon bei Vertragsabschluss bekannt war. (LandgerichtFrankfurt/Main, Aktenzeichen 2-11 S 196/14;)
Der Fall
Ein Mieter wohnte seit Jahren etwa 3,7 Kilometer Luftlinie entfernt vom Frankfurter Flughafen. 1999 schloss er für dieselbe Wohnung einen neuen Vertrag ab und setzte damit das Mietverhältnis fort. Als in der Folgezeit der Luftverkehr auf dem Flughafen intensiviert wurde, machte er wegen der gestiegenen Lärmbelastung eine Mietminderung geltend. Der Wohnungseigentümer akzeptierte das bmit dem Hinweis auf die allseits bekannten Pläne zum Ausbau des Flughafens nicht.
Das Urteil
Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bzw. der Vertragserneuerung im Jahr 1999 sei in der Presse öffentlich über die bevorstehende Erweiterungdes Flughafens diskutiert worden, stellten die Richter fest. Der Mieter habe also ahnen können, worauf er sich da einlasse. Deswegen entfalle sein geltend gemachter Anspruch auf Minderung. Quelle: WohnArt 8/2015 Ein arglistiges Verhalten von Vermieterseite sei nicht erkennbar.
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RECHT & STEUERN
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Recht auf stabile Wände Mieter sollten Küchenschränke aufhängen können Über manches kann man im Zusammenhang mit der Ausstattung einer Wohnung durchaus diskutieren. Einige Merkmale sind allerdings unbedingt erforderlich, um von einer vertragsgemäßen Nutzungeinerimmobiliesprechen zu können. Dazu gehört nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Möglichkeit, an der Küchenwand Schränke aufhängen zu können. (Landgericht Berlin, Aktenzeichen 67 S 355/14)
Der Fall:
So hatte sich das der Mieter einer Wohnung nicht vorgestellt. Als er die Immobilie bezogen hatte, bemerkte er, dass die Küchenwände wegen ihrer einfachen Gipsbeplankung nicht in der Lage waren, Schränke zu tragen. Wenn die Schränke überhaupt anzubringen gewesen wären, so wären sie doch nach kürzester Zeit herabgestürzt. Der Mieter betrachtete das als unzumutbar. Er forderte den Eigentümer auf, für stabilere Wände zu sorgen, was dieser allerdings verweigerte. Weil sich beide Parteien nicht einigen konnten, musste sich die Rechtsprechung mit der Angelegenheit befassen.
Das Urteil:
Die Richter des Landgerichts Berlin stellten fest, dass es zum Mindestwohnstandard gehöre, in der Küche Schränke aufhängen zu können. Schließlich sei das nötig, um Küchenutensilien unterzubringen. Wenn das nicht der Fall sei, müsse man von einem Mangel der Mietsache sprechen. Die konkrete Lösung habe nicht der allgemeinen Verkehrsanschauung von der Nutzung einer Immobilie entsprochen.
Arbeitszimmer mal drei Steuerzahler scheiterte mit dem Wunsch nach mehrfacher Anerkennung Der Gesetzgeber sieht als Höchstgrenze der steuerlich geltend zu machenden Aufwendungen für ein Arbeitszimmer einen Betrag von 1.250 Euro pro Kalenderjahr vor. Diese Summe ist nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch dann nicht zu vervielfältigen, wenn ein Steuerzahler sein Arbeitszimmer auf unterschiedliche Weise in Anspruch nimmt. (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen X R 49/11)
Euro gelte für ihn nicht, sie müsse um die Zahl seiner Tätigkeiten vervielfält‘gt werden. Die Finanzverwaltung verweigerte dies.
Das Urteil:
Der Fall:
Ein Steuerpflichtiger nutzte sein Arbeitszimmer für höchst unterschiedliche Zwecke. Er erledigte darin Tätigkeiten aus nichtselbständiger Beschäftigung, aus selbständiger Beschäftigung und er nutzte das Zimmer auch im Rahmen seines Gewerbebetriebes. Deswegen war er der Meinung, die Höchstgrenze von 1 .250
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Die höchste fachgerichtliche Instanz, der Bundesfinanz-hof, schloss sich der Ansicht des Fiskus an. Es gebe keine Veranlassung, in dieser Fallkonstellation die zulässigen Aufwendungen zu erhöhen. Auch diese intensive Art der Nutzung ändere nichts daran. Sämtliche Kosten für ein Arbeitszimmer sind nur dann absetzbar, wenn es den ausschließlichen Mittelpunkt aller beruflichen bzw. betrieblichen Tätigkeit bildet.
Quelle: WohnArt 10/2015
Mit 152 000 Wohnungseinbrüchen im ver-
Familienanzeigen: Einladung für Einbrecher
Jahr gangenen verzeichnete Deutschland einen neuen Höchststand seit 15 Jahren. Dabei Einbrecher nutzen zur Ausforschung ihrer Opferziele vermehrt Familienanzeigen in der Zeitung, Aushänge an Schwarzen Brettern, aber auch Feierankündigungen in sozialen Netzwerken. Ob Trauerfeier, Hoch zeit, Taufe oder Kommunion, die Verbrecher zu, wenn schlagen sie den Familienverband auswärts wähnen.
Tipp: Wenn in Zeiten solcher Abwesenheit keine Vertrauensperson im Hause bleiben sollte kann, man Nachbarn bitten, ein be sonderes Augenmerk auf Haus und Woh nung zu haben.
Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-
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Geschäftsstelle: Am Röddenberg 10, 37520 Osterode am Harz, Telefon (01 75) 66 77 227, Fax (0 55 22) 42 11 info@hwg-osterode.de · www.hwg-osterode.de
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RECHT & STEUERN
Nr. 161 / November 2015
Den Hahn zugedreht Gericht untersagte die Einstellung der Wasserversorgung Wenn aus den Leitungen kein Wasser mehr fließt, dann ist ein Wohnen nur noch eingeschränkt möglich. Denn man braucht Wasser ja nicht nur zur Körperpflege, sondern auch für den Betrieb der Toiletten und für das Kochen. Deswegen muss ein Versorger nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS sehr gründlich überlegen, ob diese harte Maßnahme vertretbar ist. (Verwaltungsgericht Freiburg, Aktenzeichen 4 K 1748/14)
Der Fall
Ein Wasserversorger wollte die Belieferung eines Kunden einstellen. Die Begründung dafür waren Gebührenrückstände. Dem Betroffenen schien das eine übermäßig harte und unangemessene Maßnahme zu sein. Er wies darauf hin, welche elementare Bedeutung die Wasserzufuhr für das tägliche Leben habe und versuchte, vor Gericht eine einstweilige Anordnung zu erwirken, wonach das unterbleiben sollte.
Das Urteil
Die Verwaltungsrichter stellten zunächst fest, dass selbst bei einer eindeutig vorhandenen Rechtsgrundlage das Stoppen der Wasserlieferung eine Ermessensfrage bleibe. Im konkreten Falle scheide dieser Schritt aber schon alleine deswegen aus, weil die zu Grunde liegende Forderung auf anderen Gebührenrückständen als der Frischwasserzufuhr beruhe. Solch eine Vermischung komme nicht in Frage, die Forderung müsste sich schon auf die Wasserversorgung selbst beziehen.
Katzenfreundliche Justiz Betreuung eines Tieres kann als haushaltsnahe Dienstleistung gelten Wenn von einer haushaltsnahen Dienstleistung im Sinne des Steuerrechts die Rede ist, dann denkt die Mehrheit der Menschen wohl zunächst nicht an die Betreuung von Hunden und Katzen durch eine dritte Person während der Abwesenheit von Frauchen oder Herrchen. Aber auch das kann nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS dazu gehören. (Finanzgericht Düsseldorf, Aktenzeichen 15 K 1779/14; unter dem Aktenzeichen VI R 13/15 beim Bundesfinanzhof anhängig)
Der Fall:
Ein Steuerzahler hielt sich eine Katze. Während der Zeiten, in denen er sich nicht selbst um das Tier kümmern konnte, beschäftigte er für 12 Euro pro Tag eine Kraft, die für das Füttern und das Reinigen der Katzentoilette zuständig war. Die Ausgaben in Höhe von 302,90 Euro pro Jahr machte der Betroffene in seiner Steuererklärung geltend. Das Finanzamt akzeptierte dies allerdings nicht. Die Tierbetreuung gehöre im Sinne des Gesetzgebers nicht zu den haushaltsnahen Dienstleistungen.
Das Urteil:
Die Gerichtsbarkeit widersprach der Finanzverwaltung. Die Betreuung von Haustieren habe naturgemäß einen engen Bezug zur Hauswirtschaft des Halters und falle deswegen auch unter die Steuerbegünstigung. Man könne hier von einer regelmäßigen Arbeit sprechen, die sonst vom Halter bzw. dessen Familienangehörigen erledigt werde. Wichtig sei in dem Zusammenhang auch, dass die Versorgung der Katze ausschließlich in der Wohnung des Steuerzahlers stattgefunden habe. Quelle: WohnArt 10/2015
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RECHT & STEUERN
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Eine Stadt, zwei Haushalte? Finanzrichter mussten über außergewöhnlichen Steuerfall urteilen Wenn ein Steuerzahler doppelte Haushaltsführung geltend macht, dann tut er das in der Regel deswegen, weilsein Familienwohnsitz in der einen und sein beruflicher Einsatzort in einer anderen Stadt liegt. Doch wenn die Gemeinde entsprechend groß ist, kann nach Auskunft desInfodienstes Recht und Steuern der LBS sogar innerhalbeiner einzigen Stadt doppelte Haushaltsführung in Frage kommen. Allerdings muss eine erhebliche Entfernung zu Grunde liegen. (Finanzgericht Hamburg, Aktenzeichen 1 K234/12)
Der Fall
Ein Hamburger Rechtsanwalt und Steuerberater hatte ausgerechnet, dass zwischen seinem Familienwohnsitz und seinem Arbeitsplatz etwas mehr als 25 Kilometer Entfernung zurückzulegen waren, was im Stadtverkehr einer einfachen Fahrtzeit von 41 Minuten entsprach. Er mietete deswegen eine deutlich näher am Arbeitsplatz gelegene, 45 Quadratmeter große Wohnung an und machte dafürdoppelte Haushaltsführung geltend. Das Finanzamt führte aus, die täglichen Fahrten zwischen Familienwohnsitz und Arbeitsplatz seien dem Steuerzahler zuzumuten.
Das Urteil Die Finanzrichter schlossen sich unter den konkreten Umständen der Argumentation des Fiskus an. „Unter großstädtischen Bedingungen“ sei eine Wegezeit von weniger als einer Stunde durchaus noch im Bereich des Vertretbaren. Das könne man als „üblich“ bezeichnen. Gleichzeitig legten die Richter auch Wert darauf, dass es nicht grundsätzlich unmöglich sei, innerhalb derselben Gemeinde Familienwohnsitz und Zweitwohnsitz zu unterhalten.
Geschmolzenes Eis
Das kann juristisch nicht mehr als ein Hagelschaden gewertet werden Ein Immobilienbesitzerwar im habe das nichts Rahmen seiner Hausratversicherung gegen Sturm-und Hagelschäden versichert. An der Gültigkeit dieser Police bestand kein Zweifel. Anders war es bei der Frage, ob der geltend gemachte Versi-cherungsfall überhaupt als Hagelschaden zu betrachten sei. Es ging nämlich um folgendes Ereignis: Bei einem massiven Hagelschauer gelangten Eiskörner in einen Kellerraum. Dort schmolzen sie und zerstörten dort gelagerte Haushaltsgegenstände. Die Versicherung weigerte sich daraufhin, den Schaden zu ersetzen. Mit direkter Hageleinwirkung mehr zu tun. Die Rechtsprechung schloss sich nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS dieser Argumentation an. Im Urteil hieß es „Schmelzwasser und Hagel sind nicht identisch, ein Nässeschaden durch Ersteres ist kein unmittelbarer Hagelschaden“. (Oberlandesgericht Saarbrücken, Aktenzeichen 5 W 43/13) Quelle: WohnArt 10/2015
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