Nr. 158 | Februar 2015
Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Osterode und Umgebung e.V.
Aus dem Verein – Einladung Jahreshauptversammlung Gedruckt auf 100 % Altpapier – Offset –
Aktuell & Immobilien
Energie & Haustechnik
Wohnungspolitik & Recht
– Winterdienst – Wärmedämmputz – Klimaschutz – Material der Zukunft – Holzfeuer für gemütliche Wärme
– Energie sparen leicht gemacht – Frästechnik zur Fußbodenheizung – Rauchmelder-Pflicht 2016
– Pflichtangaben – Mieterpflicht – Nutzungsausfallentschädigung – Rechtssprechnung – Untervermietung einer Wohnung
DAS kreativTEAM Agentur und Netzwerk Offset- und Digitaldruck Werbefotografie und -film
kroesing.de
Das neue Erlebniskonto! Ăœber CHAR!SMA spricht man nicht. Man hat es.
2
AUS DEM VEREIN
Nr. 158 / Februar 2015
Eisensteinstraße 13-15 | 37520 Osterode am Harz | Telefon 05522/963-0
Barrierefreies Wohnen im Alter - barrierefreie Bäder Liebe Vereinsmitglieder,
Beider HSG beraten SGS-TÜV-geprüfte Profis Vorstand lädt Sie herzlich zu unserer Jahreshauptversammlung am
» Osterode. Osterode. Barriereden altersgerechten Samstag, den 07. März mitbringen, 2015 umum15.00 Uhr in das Hotel Harzer Hof ein. freies Wohnen heißt auch, im Alter Bedürfnissen gerecht zu werden. Die Tagesordnung entnehmen Sie bitte der Seite 5 dieses Mitteilungsblattes. oder mit Behinderung selbständig im eigenen Zuhause leben zu können. Orientierung Bei einem so aufwendigen Im Anschluss anUmbau die Versammlung ist es uns gelungen, einen exzellenten für die Kunden ist es besonders wichtig, dass er von fürspeziellen den Bereich Geldanlage zufürfinden: Herr Timo Lohrengel einer Fachmann Fachkraft mit den Für ältere Menschen oder MenFachkenntnissen und entsprechenschen mit Behinderung ist Eigenhändler der Volksbank im Harz e.sindG. sperund wird anschaulich und der Sensibilität für die Bedürfnisse rige Bäder, enge Duschen oder hohe informativ Thema „Geldanlage in wirtschaftlich schwierigen Zeiten“ im Alter durchgeführtzum wird. Mit Ulf Schranktüren, Hindernisse, die ein freies Leben inkönnen der Brückereferieren. und Monika Gröbner Nach gewährdem ca. selbstständiges, 30-minütigen Vortrag allgemein interessieleisten bei der HSG-Vertriebsgeselleigenen Wohnung verhindern. Doch rende Fragen an den Referenten gestellt werden. schaft zwei mit dem SGS-TÜV Prüf- Alltagsfallen kann man umgehen, zeichen „Barrierefreie Installation indem man sein Heim von ausgebilund Montage“ ausgezeichnete Prodeten Fachkräften zu einem barriereFür die Planung eines barriereMit einem Harzer „Glückauf“ fis eine rundum kompetente Berafreien und sicheren Zuhause umrüsfreien bzw. behindertengerechten Ihrbarrierefreies Fred-Rainer Dunemann tung für behindertenten lässt. Bades bedarf es speziell geschulter gerechtes Wohnen und speziell Fachkräfte. Vorsitzender barrierefreie bzw. behindertenDie SGS-TÜV-Auszeichnung hilft gerechte Bäder. Aktuell gibt es in (älteren) Menschen als Kunden, sich im Wettbewerb profilieren. Mit Bestediesem Bereich nur wenige Fachzu orientieren und Betriebe mit hen der anspruchsvollen Prüfung kräfte, die neben der handwerkligut ausgebildeten Handwerkern zu zeigen die Fachkräfte, dass sie die chen Qualifikation auch die erforerkennen. Die Handwerksbetriebe richtigen Ansprechpartner für das derlichen theoretischen Grundlagen wiederum können sich mit dem Siegel altersgerechte Wohnen vor Ort.
»
GEPRÜFTE FACHKRAFT LATION BARRIEREFREIE INSTAL UND MONTAGE
men der SGS-Gruppe und SGS-TÜV GMBH - Ein Unterneh
des TÜV Saarland e.V.
3
15
Pflegevorsorge - jetzt auch mit staatlicher Förderung Damit Ihr Vermögen und das Ihrer Kinder im Pflegefall optimal geschützt ist, ist eine private Pflege-Zusatzversicherung unbedingt notwendig. Seit Anfang 2013 fördert dies der Staat mit 60 € jährlich. Lassen Sie uns gemeinsam die für Sie optimale Lösung finden. Ich berate Sie gerne.
Lutz Bergmann Hauptvertretung der Allianz Am Röddenberg 10, 37520 Osterode am Harz lutz.bergmann@allianz.de www.allianz-bergmann.com Tel. 0 55 22.40 01 Fax 0 55 22.42 11
Wedemeyer Bau GmbH Bauunternehmen Wohnungsbau · Industriebau Neubau · Umbau · Sanierung Naturstein · Kunststein · Fliesen Bahnhofstraße 31 · 37520 Osterode am Harz Tel. 0 55 22 / 22 29 · Fax 0 55 22 / 7 58 75
4
AUS DEM VEREIN
Nr. 158 / Februar 2015
Einladung zur Jahreshauptversammlung 2015 Samstag, 7. März 2015 um 15.00 Uhr Hotel Harzer Hof in Osterode, Bahnhofstraße 26
TAGESORDNUNG 1. Begrüßung, Feststellung der Beschlussfähigkeit, Totenehrung 2. Anträge zur Tagesordnung 3. Genehmigung des Protokolls der Jahreshauptversammlung vom 01.03.2014 4. Geschäftsbericht 2014 5. Kassenbericht 2014 6. Bericht der Kassenprüfer 7. Entlastung des Gesamtvorstandes 8. Neuwahlen:
8.1 Beisitzer Steuerrecht 8.2 Beisitzer Mitteilungsblatt/EDV 8.3 Kassenprüfer/in
9. Vereinstermine 2015 10 Anpassung der Mitgliederbeiträge um € 15 jährlich einheitlich in allen Beitragsklassen 11. Verschiedenes und Anfragen Im Anschluss an die Mitgliederversammlung bitten wir zu einem Fachvortrag zum Thema „Geldanlage in schwierigen Zeiten“. Sie erhalten Tipps zu Anlagestrategien und haben Gelegenheit Fragen an den/die Referenten/in zu stellen. Wie in den vergangenen Jahren stellt der Verein für jedes Mitglied und dessen Partner ein Kaffeegedeck kostenlos zur Verfügung. Der Vorstand bittet um zahlreiches Erscheinen der Mitglieder. Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Osterode und Umgebung e. V. Fred-Rainer Dunemann
5
AKTUELL
Nr. 158 / Februar 2015
Umfang der Pflichten beim Winterdienst Dachlawinen In den vergangenen Jahren sind auch häufiger in Gegenden wie Hannover Dachlawinen bei entsprechenden Dachschrägen entstanden. In Bezug auf Dachlawinen haftet ein Grundstückseigentümer für den entstehenden Schaden, wenn er keine Schneefanggitter auf dem Dach angebracht hat, obwohl dies erforderlich ist. Fraglich ist somit im Einzelfall, ob eine dementsprechende Erforderlichkeit besteht. Das Amtsgericht BerlinSpandau (NZM 2011, 857) sah das Anbringen von Schneefangittern als Ausprägung der Verkehrssicherungspflicht in dem von ihm verhandelten Fall als erforderlich aber auch als ausreichend an. Es ging dabei um die Klage eines Stellplatznutzers wegen Beschädigung seines Pkw‘s durch eine vom im Eigentum des Beklagten stehenden Bürogebäudes abgegangene Dachlawine. Entgegengesetzt entschied das Amtsgericht Mannheim (Urteil vom 29.07.2011 - 10 C 120/11). Das Amtsgericht Mannheim hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem ein auf dem Gehweg abgestellter Pkw von einer Dachlawine beschädigt worden war, die von dem im Eigentum des Beklagten stehenden Wohngebäudes abgegangen war. In diesem Fall kam das Amtsgericht Mannheim zu dem Ergebnis, dass dem Eigentümer des Wohngebäudes keine Pflicht zur Anbringung eines Schneefanggitters traf. Die beiden Urteile müssen sich jedoch nicht unbedingt widersprechen, da die zugrunde liegenden Sachverhalte einen wesentlichen Unterschied aufweisen. Im Fall des Amtsgerichts Berlin-Spandau nahm das Gericht die Verpflichtung zur Anbringung von Schneefanggittern mit der Begründung an, dass die Bereitstellung des Parkplatzes
durch den Gebäudeeigentümer für seine Mieter eine Verdichtung der Verkehrssicherungspflicht darstellt, die in der Annahme der Erforderlichkeit der Anbringung eines Schneefanggitters mündete. Eine derartige Verdichtung der Verkehrssicherungspflicht kann jedoch im Fall des Amtsgerichts Mannheim nicht angenommen werden, da der Wagen dort nicht auf einem vom Hauseigentümer zur Verfügung gestellten Parkplatz abgestellt worden war. Das Amtsgericht Magdeburg (Beck, RS 2011, 24979; NZM 2011, 524 (525) stellte hingegen entscheidet auf das Mitverschulden des Geschädigten ab. Das Gericht nahm ein so schwerwiegendes Verschulden an, dass es ein etwaiges Verschulden des Hauseigentümers völlig überwog. Zu diesem Ergebnis kam das Gericht mit der Begründung, dass eine Dachlawine mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwarten war, der Geschädigte ortskundig war und den Schaden hätte
6
ohne Weiteres vermeiden können, wenn er das Fahrzeug nicht an einer Stelle geparkt hätte, an der eine Beschädigung durch eine Dachlawine mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwarten war. Grundsätzlich kann daher festgehalten werden, dass ohne Hinzutreten besonderer Umstände keine Pflicht des Gebäudeeigentümers besteht, Maßnahmen zum Schutz von Passanten und deren Eigentum vor Schäden durch den Abgang von Dachlawinen zu ergreifen. Als besondere Umstände sind hierbei die allgemeine Schneelage des Ortes und konkrete Schnee- und Witterungsverhältnisse, Gebäudebeschaffenheit sowie dessen Lage im Verkehrsraum, Ortsüblichkeit von Sicherungsmaßnahmen, Verkehrsverhältnisse und Verkehrsflächeneröffnung anzunehmen. Es gilt also: je schneereicher desto eher und umfangreicher ist eine Pflicht zur Ergreifung von Schutzmaßnahmen zu bejahen.
AKTUELL
Nr. 158 / Februar 2015
einer zumindest soweit ausreichend schneereichen Gegend, dass bei einem entsprechenden Dachgefälle (mehr als 50 Grad) grundsätzlich eine Verpflichtung zum Anbringen von Schutzvorrichtungen (Schneefanggitter oder Dergleichen) besteht.
Das Landgericht Hannover (Urteil vom 23.12.2011 - 13 S 32/11) nahm eine Verpflichtung des Gebäudeeigentümers zum Anbringen von Schneefanggittern an. Das Landgericht Hannover stützte sich dabei auf § 32 der Niedersächsischen Bauordnung. Darin ist geregelt, dass Dächer mit Schutzvorrichtungen gegen das Herabfallen von Schnee und Eis versehen sein müssen, soweit es die Verkehrssicherheit erfordert. Nach Ansicht des Landgerichts Hannover erfordert die Verkehrssicherheit im Regelfall Schutzvorrichtungen dann, wenn es sich um ein Gebäude handelt, das eine steile Dachneigung von mehr als 45 Grad hat oder in einer schneereichen Region (z. B. Harz) liegt und wenn an das Gebäude öffentliche Verkehrsflächen angrenzen. Im zu entscheidenden Fall grenzte die Immobilie an einen öffentlichen Straßenraum an. Das Dach wies eine Neigung von mehr als 45 Grad auf. Darüber hinaus konnte zum Vorfallszeitpunkt Hannover durchaus als schneerei-
che Gegend qualifiziert werden. Denn bereits die benannte Vorschrift aus der Niedersächsischen Bauordnung weist darauf hin, dass Dachlawinen auch im norddeutschen Raum nicht für derart extrem selten gehalten werden, dass jede Vorsorge überflüssig gewesen wäre. Nach dem schneereichen Winter 2009/2010 und dem früh einsetzenden schneereichen Winter 2010 müssten somit nach Ansicht des Landgerichts Hannover Vorsorgemaßnahmen ergriffen werden. Auch das OLG Celle hatte bereits 1980 als auch 1982 (Urteil vom 19.03.1980 - 9 U 204/79 - und Urteil vom 20.01.1982 - 9 U 161/81 -) im Zusammenhang mit dem schneereichen Winter 1979/1980 entschieden, dass außergewöhnliche Wetterlagen, die zur Ansammlung von größeren Schneeresten auf Dächern führen, zum Schutz von Verkehrsteilnehmern vor Dachlawinen auch außergewöhnlichen Maßnahmen erfordern. Nach Ansicht des Landgerichts Hannover liegt somit die Stadt Hannover in
7
Aber auch in Hannover ist die Rechtsprechung unterschiedlich. So urteilte das Amtsgericht Hannover (AZ: 438 C12642/13), dass der Halter eines Pkw‘s für den durch eine Dachlawine an seinem Pkw entstandenen Schaden keinen Schadensersatz erhält, weil er angesichts der extremen Schneeund Wetterbedingungen während der Zeit des Vorfalls mit einer Dachlawine habe rechnen müssen und somit selbst Schuld trage, wenn er unter dem Dach parke. Eine generelle Verpflichtung zur Anbringung von Schneefanggittern in Hannover verneinte das Gericht mit der Begründung, dass es keine gesetzliche Grundlage gäbe und dies in Hannover auch nicht ortsüblich wäre. Gegebenenfalls ist der Eigentümer zur Erfüllung seiner Verkehrssicherungspflicht verpflichtet, mit einem vorhandenen Generalschlüssel eine Wohnung zu betreten, um von dort Schneeüberhänge nach und nach abzutragen (AG Aachen, Urteil vom 13.11.2012-100 C 200/12). Als gesetzliche Grundlage für die Haftung des Grundstückseigentümers scheiden jedoch die §§ 836 ff. BGB aus, weil Dachlawi-nen und Eiszapfen nicht als Teil des Gebäudes gelten. Es kommt vielmehr eine Haftung nach den allgemeinen Verschuldensregeln in Betracht.
Quelle: Wohnen Quelle: Das WohnArt Magazin 01/2015 04/2014
Inh.: Eva Tolle e.K. Hoelemannpromenade 10 a 37520 Osterode am Harz Telefon: 0 55 22 / 9 09 90 · Telefax: 0 55 22 / 33 45 E-mail: hotel-boergener@t-online.de www.hotel-boergener.de
Thomas
Urbansky Bauunternehmen 37520 Osterode am Harz Neubau · Reparatur · Sanierung Augustental 4 Umbauten · Trockenausbau e-Mail: urbanskybau@t-online.de Fliesen- und Pflasterarbeiten Räumlichkeiten für Familienfeiern (0 55 22) 45bis 73 36 Personen Bauwerksabdichtung (0 55 22) 7 27 23 Wärmedämmverbund-Systeme (01 63) 6 33 48 00
8
AKTUELL
Nr. 158 / Februar 2015
Was ist ein Wärmedämmputz? Unter Wärmedämmputzen versteht man Putze, denen neben den üblichen Zuschlagstoffen Bestandteile zugefügt werden, die die Dämmeigenschaften des Putzes verbessern. Dies sind organische oder anorganische Zuschläge. Organische Leichtzuschläge sind zum Beispiel Polystyrol oder Kork. Als anorganische Leichtzuschläge kommen Bims, Perlite oder Blähglasgranulat zum Einsatz. Der Anteil der Dämmzuschläge kann bis zu dreiviertel des Putzvolumens betragen. Wichtig ist dabei, daß die Bindemittel eine ausreichende Haftfestigkeit für die Dämmzuschläge herstellen können. Wärmedämmputz ist ein Leichtputz Wärmedämmputz ist ein Fassadenunterputz. Wie bei allen anderen Putzen auch, ist die gründliche Untergrundvorbereitung wichtig. Nach Entfernung loser Oberflächenbestandteile (Putz- oder Farbreste), ist die Fläche z. B. durch abfegen zu reinigen. Ein Spritzbewurf oder Putzträger sichern die mechanische Verbindung mit dem Untergrund. Kalkhydrat-, Weisszement- oder Silikatputze bringen als Oberputz die benötigte Witterungsbeständigkeit des Systems. Die farbige Gestaltung ist dem Oberputzsystem anzupassen. Wärmedämmputz ist ein Leichtputz, der durch seine hohe Elastizität eine gute Rissüberbrückung ermöglicht. Wärmedämmputze werden daher den Mörtelgruppen P I oder P II zugeordnet. Damit diese Rissüberbrückung dauerhaft gut funktionieren kann, ist eine gute Abstimmung zwischen Untergrund, Dämmputz, Oberputz und Anstrich im System erforderlich. Die ersten Dämmputze sind bereits in der Antike bekannt. Damals wurden vulkanisches Gestein, Stroh oder
Das Einsatzgebiet des Dämmputz ist im wesentlichen auf den Denkmalschutz oder Gebäude mit besonderen Ansprüchen an die Gestaltung fokussiert.
Schlacke zugesetzt. Dabei spielten die dämmenden Eigenschaften eine untergeordnete Rolle. Vielmehr ging es darum, den Putz leicht und gut verarbeitbar zu machen. Das Thema Wärmedämmung spielte erst im 17. Jahrhundert erstmals eine Rolle, als die Räume behaglicher werden sollten. Um Zugerscheinungen zu reduzieren, wurden Hohlräume mit den verschiedensten Stoffen zugestopft. Von Papier über Hanffasern, Wolle bis zu Tierhaaren kam dabei alles zum Einsatz. Heute werden Dämmputze auch als Maschinenputze hergestellt. Diese Verfahren kommen seit den 60er Jahren des 20. Jahrhunderts zum Einsatz. Die ersten Dämmversuche der Nachkriegszeit brachten denn auch das Einsatzgebiet Außenfassade im Mehrgeschoßbau mit sich. Eine breite Anwendung konnten diese Verfahren jedoch bis heute nicht aufweisen. Den heutigen Anforderungen an Wärmedämmung genügt Wärmedämmputz meist nicht. Deshalb ist sein Einsatzgebiet im wesentlichen auf den Denkmalschutz oder Gebäude mit besonderen Ansprüchen an die Gestaltung fokussiert. Gute Maschinendämmputze können mit
9
einer Auftragsstärke von bis zu 8 cm eingesetzt werden. Die Regelauftragsstärke beträgt bei einlagiger Verarbeitung 4 bis 6 cm. Der Vorteil der Dämmputze ist, daß mit ihnen die Form des Gebäudes optimal nachgearbeitet werden kann. Je nach Erfordernis kann die Putzstärke auch variiert werden. Im Bereich des Denkmalschutzes wird manchmal sogar darauf geachtet, daß reine Kalkputze zum Einsatz kommen. Dämmputze können sowohl als Außendämmung als auch als Innendämmsystem fungieren. Eine breite Anwendung finden Wärmedämmputze jedoch vor allem wegen ihrer aufwendigen Verarbeitung nicht. Um die notwendigen Schichtstärken zu erreichen, ist ein relativ hoher Material- und Personaleinsatz nötig, der die Dämmputze teuer macht und mit den herkömmlichen Dämmsystemen weit aus effizienter zu erreichen ist. Um dem entgegenzuwirken, müssen die Dämmeigenschaften der Zuschläge verbessert werden. Da die Entwicklung hier in ständigem Fluß ist, bleiben aktuelle Entwicklungen abzuwarten. Quelle: Wohnen Quelle: Das WohnArt Magazin 12/2014 04/2014
AKTUELL
Nr. 158 / Februar 2015
Klimaschutz zahlt sich aus! Ob Wärmedämmung, Solaranlage oder neue Heizung - wer Energie sparen will, hat zahlreiche Möglichkeiten. Viele werden sogar finanziell gefördert. Bestes Beispiel sind die regionalen Förderangebote des enercity-Fonds proKlima, die zusätzlich zu den bundesweiten Mitteln der KfW oder des BAFA beantragt werden können. Zum Jahresbeginn 2015 wurden einige Förderangebote angepasst. Der enercity-Fonds proKlima ist für Hausbesitzer in Hannover und Umgebung eine der ersten Adressen, wenn es um Klimaschutz geht. Ob Neubau oder Altbaumodernisierung - proKlima bietet eine unabhängige Beratung und vielfältige Förderangebote. Im Jahr 2015 werden die sieben proKlimaFörderprogramme mit kleinen Änderungen fortgesetzt. „Wir fördern vor allem Maßnahmen, die über die gesetzlichen Mindestanforderungen oder die übliche Praxis qualitativ hinausgehen. Dadurch sind die Investitionen äußerst nachhaltig und haben einen besonders großen Effekt auf die Einsparung von Energiekosten und klimaschädlichem CO2, betont Harald Halfpaap, Leiter der Geschäftsstelle proKlima. Passivhäuser weiter im Trend Herzstück der Neubauförderung sind die Zuschüsse für Passivhäuser. Diese liegen 2015 weiterhin bei 5.000 Euro für ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus. Bei Mehrfamilienhäusern beläuft sich die Pauschale auf 3.000 Euro pro Wohnung. Zusätzlich gefördert wird die Begleitung durch einen Energielotsen und eine Verbrauchsdatenauswertung. Für Passivhaus-Großprojekte wurde mit Blick auf das Gesamtbudget
Wird die Dämmung unter der Fensterbank fehlerhaft angebracht, entsteht eine fatale Kältebrücke, die im Nutzungszustand zu Kondensat und Schimmel führen kann.
von proKlima der maximale Förderbetrag für 2015 auf 40.000 Euro runtergesetzt. „Im vergangenen Jahr haben wir Mittel für 75 Passivhäuser mit 159 Wohneinheiten bewilligt. Die meisten davon wurden und werden in der Nullemissionssiedlung zero:e park in Wettbergen realisiert“, so Halfpaap. Modernisierung bringt mehr Wohnkomfort in Altbauten Im Förderprogramm „proKlimaAltbau“ haben Modernisierer, die
10
Möglichkeit auch für einzelne energiesparende Maßnahmen Zuschüsse zu beantragen. Eine der wichtigsten Komponenten ist eine optimale Wärmedämmung. 2014 hat proKlima im Altbau-Förderprogramm rund 390 Dämmmaßnahmen mit insgesamt rund 500.000 Euro gefördert. Am häufigsten wurde die Wärmedämmung der Außenwand von außen nachgefragt. Gefördert wird auch der Einbau von modernen Fenstern mit 3-Scheiben-Wärmeschutzglas und die Installation einer Lüftungsanla-
AKTUELL
Nr. 158 / Februar 2015
ge mit Wärmerückgewinnung. Zudem gibt es bei der Heizungstechnik, beispielsweise für den Einbau eines effizienten Gas-Brennwertkessels und die Optimierung der Heizungsanlage, attraktive Pauschalen. „Wer verschiedene Modernisierungskomponenten sinnvoll kombiniert, erreicht eine maximale Energieeinsparung und steigert den Wohnkomfort signifikant“, betont Halfpaap. Die Möglichkeiten des Förderprogramms „proKlimaAltbau“ sind vielseitig und stehen 2015 mit leichten Anpassungen zur Verfügung. Eine Kürzung gab es bei der Beratungsförderung. Zwei Beratungsbausteine des „Energielotsen Altbau“ wurden aus der proKlima-Förderung genommen. Dafür verbessert sich das Angebot der BAFA-Vor-Ort-Beratung siehe Kasten. proKlima fördert erneuerbare Energien Große Nachfrage verzeichnet auch das Förderprogramm „proKlimaErneuerbare“. Die Förderbedingungen für Solaranlagen, Wärmepumpen oder Heizanlagen für Holzpellets oder Holzhackschnitzel bleiben weitestgehend unverändert. Neu im Förderkatalog ist die messtechnische Erfassung des Bedarfs an Trinkwarmwasser (TWW) in Höhe von maximal 500 Euro. Diese soll dazu beitragen, dass vor einer Modernisierung der Warmwasserbedarf eines Gebäudes besser eingeschätzt und die Anlagentechnik richtig dimensioniert werden kann. Der sogenannte „Effizienzbonus TWW“ zielt auf Mehrfamilienhäuser, Schulen und Vereine. Nutzbar ist die Messung für die Dimensionierung von Solarwärmeanlagen, Holzheizungen und Wärmepumpenanlagen. proKlima bezuschusst beim Einsatz von erneuerbaren Energien zur Wärmeversorgung auch hochwertig gedämmte Wärmespeicher. Der „Effizienzbonus Wärmespeicher- und Verteilung“ wird jedoch angesichts der hohen
Nachfrage in diesem Jahr auf 1.000 Euro gesenkt. Dadurch sollen 2015 möglichst viele Antragsteller von der Förderung profitieren. Die geförderten Fabrikate werden bei proKlima gelistet und können abgefragt werden. „Unser Förderprogramm für erneuerbare Energien ist entgegen dem Bundestrend sehr gut gelaufen. Wir rechnen in diesem Jahr weiterhin mit einer hohen Nachfrage“, resümiert Halfpaap. Mit geringen Anpassungen fortgesetzt wird das proKlima-Förderprogramm „Kraft-Wärme-Kopplung“ für den Anschluss an ein Nah- oder Fernwärmenetz oder den Einbau eines Blockheizkraftwerkes (BHKW) beziehungsweise einer stromerzeugenden Heizung. Zusätzlich
bietet die Landeshauptstadt Hannover eine eigene KWK-För-derung an. Für Privathaushalte interessant ist nach wie vor die Stromlotsenberatung. Sie kostet durch die proKlima-Förderung für den Kunden lediglich 20 Euro und beinhaltet eine Vor-Ort-Be-ratung zu Stromsparmöglichkeiten und ein Starterpaket. Ausführliche Informationen zu den proKlima-Förderprogrammen finden Interessierte unter www.proklima-hannover.de. Die Zuschüsse des enercity-Fonds gibt es für Maßnahmen im Gebiet der Städte Hannover, Hemmingen, Laatzen, Langenhagen, Ronnenberg und Seelze. Die proKlima-Experten sind Montag bis Freitag von 9.00 bis 12.00 Uhr telefonisch unter der Nummer (0511) 430-19 70 erreichbar.
Förderung für Vor-Ort-Beratung verbessert
Förderung der beim Bundesamt für Ausfuhrkontrolle (BAFA) beantragbaren Vor-Ort-Beratungen erhöht und stärker an die Bedürfnisse der Praxis angepasst. Die BAFA-Vor-Ort-Beratung ist ein Energiegutachten, das ein unabhängiger Energieberater nach einer Bestandsaufnahme vor Ort erstellt. Es informiert über den energetischen Gebäudezustand und mögliche Verbesserungen. Ab dem 1. März 2015 besteht mehr Flexibilität für Hausbesitzer oder Wohnungseigentümer. Der Zuschuss liegt dann bei 60 Prozent der förderfähigen Beratungskosten beziehungsweise bei maximal 800 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser und maximal 1.100 Euro bei Mehrfamilienhäusern mit mindestens drei Wohneinheiten. Neu ist außerdem: Für die zusätzliche Erläuterung des Energieberatungsberichts in einer Wohnungseigentümerversammlung oder Beiratssitzung gibt es einen Zuschuss in Höhe von 100 Prozent der förderfähigen Beratungskosten beziehungsweise maximal 500 Euro. Darüber hinaus besteht eine Wahlmöglichkeit in Hinsicht auf den Inhalt des Energieberatungsberichts: Variante 1 ist ein Konzept für eine zeitlich zusammenhängende Sanierung des Wohngebäudes (Komplettsanierung). Variante 2 beschreibt alternativ eine umfassende energetische Sanierung in Schritten mit aufeinander abgestimmten Einzelmaßnahmen (Sanierungsfahrplan). Weitere Informationen zu den neuen Förderkonditionen finden Interessierte unter www.bafa.de.
Quelle: WohnArt 01/2015
11
Ing. grad. Wilhelm
SCHIMMING
Heizung · Sanitär · Kachelöfen · Kamine Planung · Ausführung · Wartung Telefon: (0 55 22) 20 57 · Telefax: (0 55 22) 21 88 Petersilienstraße 18 · 37520 Osterode am Harz
ELEKTROTECHNIK RIEKE Inh. Alexander Kohlrausch e.K.
l l l l l l l l
Elektroinstallationen aller Art Gebäudeautomatisierung EIB / LCN Lichtgestaltung und Objektbeleuchtung Leuchtenreparaturen Hausgerätereparaturen und -verkauf Kommunikations- und Alarmanlagen Datennetze -Check-Messungen
Fenster Haustüren Glas Möbel Innenausbau Küchenstudio Schlüsseldienst Parkett
Brauhausstrasse 10 D-37520 Osterode am Harz Tel. 05522 6800 Fax 05522 6802 E-Mail info@elektro-rr.de
An der Leege 24 · 37520 Osterode Tel. 0 55 22 / 92 09 74 · Fax 0 55 22 / 50 65 76 www.koch-osterode.de
www.elektro-rr.de
12
AKTUELL
Nr. 158 / Februar 2015
Ein Material mit Zukunft
Vielversprechende Sanierung mit Dachsystemen aus Aluminium
Die Dachsanierung überlassen Hausherren am besten dem Fachmann. Denn er kennt sowohl den notwendigen Zeitpunkt einer Modernisierungsmaßnahme als auch die passenden Materialien.
Etwa alle 30 Jahre sollte man den Zustand des Hausdaches überprüfen, denn allen Wind und Wettern rund um die Uhr ausgesetzt, wird es durchweg hoch beansprucht. Wie sehr beispielsweise ein Sturm oder ein kräftiger Starkregen ihre Spuren hinterlassen, hängt vom jeweiligen Material und auch von der Bauweise ab. Um jedoch in puncto Sicherheit nichts dem Zufall zu überlassen – denn immerhin möchten wir uns in den eigenen vier Wänden zu jeder Jahreszeit gut geschützt wissen –, sollte man eine erforderliche Sanierung nicht unnötig hinauszögern und nicht erst warten, bis die ersten Wasserflecken an der Decke auftauchen. Eine besonders nachhaltige und kostengünstige Dachsanierung gelingt mit den Aluminiumdächern. Da Aluminium ein sehr geringes Eigengewicht von nur 2,3 bis 2,6 Kilogramm pro Quadratmeter be-
sitzt, ist es meist nicht notwendig, die vorhandene Dachsubstanz zu verstärken oder gar abzutragen. Das spart immense Kosten, denn ein neuer Dachstuhl kann sehr kostenintensiv werden. Neben der Leichtigkeit liefert Aluminium aber noch weitere überzeugende Argumente. Aufgrund seiner natürlichen Schutzschicht gegen Korrosion kann das Leichtmetall nicht rosten. Daraus resultiert eine extrem lange Lebensdauer. Ein weiterer Punkt ist die hohe Sturmfestigkeit, die auf der indirekten, verdeckten Befestigung und der Verlegung im Halbverband basiert. Auf diese Weise halten die Aluminiumdächer hohen Sturmlasten stand und eignen sich daher auch für Häuser in exponierten Lagen. Neben der Sicherheit und Zuverlässigkeit spielt auch der ökologische Gedanke bei einer Neuanschaffung oder Sanierung eine Rolle. Ein Prefa-Dach wird auch diesem gerecht, denn da sich
13
Aluminium ständig neu verwenden lässt und auch nach mehrmaligem Recycling keine von seinen hervorragenden Eigenschaften einbüßt, gilt es zu Recht als extrem umweltfreundlich. Und auch wenn man meistens unter dem Dach sitzt und keinen direkten Blick auf selbiges genießt, erlauben die vielfältigen Gestaltungsmöglichkeiten hinsichtlich Farbe und Oberfläche die Betonung des individuellen Geschmacks und Wohnstils.
Quelle: WohnArt 12/2014
Wir produzieren für Sie individuelle GaragenSektionaltore in verschiedenen Designs und Farben. Ein neues Garagentor verbessert Optik und Wärmedämmung, ist zudem bequem und platzsparend. Die attraktiven Designs und hochwertigen Oberflächen sorgen für ein schöneres Zuhause. Weitere Möglichkeit:
Eine „EasyPass“-Tür für gefahrlosen Zugang - auch ohne das komplette Tor öffnen zu müssen. Sprechen Sie uns an. zusammen finden wir auch die passende Lösung für Sie. Ihr Partner für: | Garagentore | Rolläden | Markisen
Rolladen- und Jalousiebaumeister
Ihr Innungsfachbetrieb Oliver Keimburg Rolladen- und Torbau Waldstraße 14 37520 Osterode am Harz Tel.: 0 55 22 / 86 88 89-0
www.garagen-torbau.de
14
AKTUELL
Nr. 158 / Februar 2015
Der Keller als Wohnraum
Was kann ich tun gegen schlechten Geruch im Keller?
Mit den richtigen Maßnahmen wird‘s auch im Keller wohnlich und gemütlich.
Vom muffigen Keller zum komfortablen Zimmer, um darin zu arbeiten, zu spielen oder Gäste unterzubringen – für so eine Verwandlung braucht es gar nicht viel. Der Keller ist oft eine zwar trockene, aber dennoch ziemlich muffige und zugestellte Rumpelkammer. Dabei haben auch Kellerräume das Potenzial zur gediegenen Wohnfläche. Damit sich der Wohnkomfort im Unterstübchen genießen lässt, muss man vor allem darauf achten, es ausreichend zu belüften. Wer noch kein Fenster im Keller hat, sollte dieses nachträglich einbauen lassen. Über einen Lichtschacht gelangen sowohl Frischluft wie auch Helligkeit in die Kellerräume. Es gibt zwei Arten: mit dem Mauerwerk verbundenen Lichtschächte, die entweder in betonierter oder einer gemauerten Ausführung hergestellt werden, und Lichtschächte aus glasfaserverstärktem Kunststoff, die einfach ans Mauerwerk angeschraubt werden. Letztere haben sich wegen der bequemen Montage heute weitestgehend durchgesetzt. Wer seine
Wäsche eigentlich im Keller trocknet, sollte dies zumindest im Sommer im Wohnkeller möglichst vermeiden und Terrasse oder Balkon bevorzugen. Denn nicht nur die frischgewaschene Wäsche erhöht die Luftfeuchtigkeit: Der Temperaturunterschied zum kühleren Keller saugt bei geöffnetem Fenster gegebenenfalls feuchtere warme Außenluft an. Das sorgt für zusätzliche Feuchtigkeit – und womöglich auch neuen Muff. Wandanstrich Schutz vor Feuchtigkeit bieten mineralische, atmungsaktive und wasserundurchlässige Beschichtungen an den Wänden, zum Beispiel der „Hygrosan“-Feuchteschutz. Der Anstrich lässt sich einfach auf die Wand auftragen und nach dem Trocknen beliebig mit Farbe überstreichen. Entfeuchter Luftentfeuchter mit Granulat sind eine unkomplizierte und günstige Lösung. Sie enthalten mit Salz gefüllte Beutel oder Behälter aus Plastik. Das Salz entzieht der Luft Feuchtigkeit und beugt so Schim-
15
mel, Rost und Modergeruch vor. Das Granulat kann getrocknet oder ersetzt werden. Heizung Wer seinen Keller zum Wohnen nutzen möchte, kommt ums Beheizen nicht herum. Darüber hinausist ein Wärmedämmung wichtig, damit die Heizungswärme nicht ungenutzt entweicht. Zudem verringert eine Beheizung die Bildung von zu viel Luftfeuchtigkeit in den Kellerräumen. Lichtschacht Der Lichtschacht sorgt für Frischluft und Licht. Heute kommen dafür meist Fertigteile zum Einsatz. Diese können aus Beton oder glasfaserverstärktem Kunststoff sein. Moderne Ausführungen müssen zudem den Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) gerecht werden.
Quelle: Wohnen-Magazin 01/2015
Fachbetrieb der Innung
Mitglied im Fachverband
Ihr zuverlässiger Partner
C.L.Schröder jun. OHG Willi und Frank Wedemeyer
Scheffelstr. 3-5 37520 Osterode am Harz Tel. 05522/6857- Fax 3383 www.wedemeyer-schroeder.de
Bedachungen Bauklempnerei Abdichtungen Fassaden
Holger Beckert jun. Dachdeckermeister
E-Mail: info@dachdeckerei-beckert.de Internet: www.dachdeckerei-beckert.de
Petershütter Allee 3a · 37520 Osterode Tel. (0 55 22) 24 77 · Fax (0 55 22) 34 24
16
AKTUELL
Nr. 158 / Februar 2015
Einbruchschutz mit RAL Gütezeichen
Gesicherte Fenster und Türen lassen Einbrechern kaum eine Chance Fenster und Haustüren, Schlösser und Beschläge sowie Mehrscheiben-Isolierglas mit RAL Gütezeichen bieten wirksamen Schutz gegen unerwünschte Besucher. Die Zahlen sind alarmierend: Alle vier Minuten findet in Deutschland ein Einbruch statt. Laut Kriminalstatistik steigt die Zahl der Wohnungseinbrüche. Neun von zehn Einbrüchen passieren, wenn die Bewohner nicht Zuhause sind, häufig gehen die Eindringlinge dabei tagsüber ans Werk. Die entscheidenden Angriffsziele der Einbrecher sind nach Untersuchungen der Polizei Fenster, Balkon- und Haustüren. Die Experten der Kriminalpolizei bieten Beratung rund um den Einbruchsschutz und unterstützen Bewohner darin, die Sicherheits-Schwachstellen in Haus und Wohnung aufzuspüren. Den hundertprozentigen Einbruchsschutz gibt es nicht. Doch schlecht einsehbare Fenster und Haustüren, unzureichend gesicherte Fenster-, Balkon- oder Terrassentüren, die leicht und vor allem schnell aufgehebelt werden können, machen es Langfingern oft allzu leicht. Unzureichend gesicherte Fenster und Türen unbedingt austauschen Wer nicht Opfer eines Einbruchs werden möchte, sollte zum eigenen Schutz Vorkehrungen für die Absicherung seines Wohnraums treffen. Eine gute Einbruchsicherung zeigt Wirkung: Viele Einbruchsversuche scheitern bereits von vornherein an gesicherten Fenstern und Türen. Wer veraltete und unzureichend gesicherte Fenster und Türen austauschen möchte, sollte sich an den Fachmann wenden und auf das RAL Gütezeichen achten. Der Experte empfiehlt je nach individuellem Sicherheitsbedarf die passende Widerstandsfähigkeitsklasse, die „RC“ Resistance Class. Je höher die Klasse, desto sicherer sind Fenster oder Türen. Meist wird RC2 mit Verbundsicherheitsglas oder RC2N empfohlen. Zusätzliche Barrieren gegen unerwünschte Eindringlinge schaffen Auch die Wahl des Fensterglases kann für erhöhte Sicherheit sorgen. Mehrscheiben-Isolierglas mit Verbundsicherheitsglas bietet nicht nur Schutz
vor Schall und Wärmeverlust, sondern trotzt auch Gewalteinwirkung. Besonders für Fenster im Erdgeschoss, die ohne Steighilfe von Dieben erreicht und mit harten Gegenständen eingeschlagen werden können, empfehlen sich zudem transparente Einbruchschutzfolien, mit der die Innenseite des Glases beschichtet wird. Aufgrund ihrer widerstandsfähigen Eigenschaften bieten sie einen sinnvollen Schutz gegen eingeschlagene Fensterscheiben und beugen gegen Blitzeinbrüche vor. Auch Schlössern und Beschlägen kommt beim Einbruchschutz eine wichtige Funktion zu. Die Kette an der Haustür hat längst ausgedient. Heute bieten moderne Fenster- und Türanlagen mit soliden Beschlägen, Sicherheitsschlössern und meist mehreren Schließzylindern die Grundlage, um den Einbruchschutz deutlich zu erhöhen. Zusatzsicherungen oder neue Schließzylinder verschaffen zusätzliche Barrieren gegen unerwünschte Eindringlinge. RAL Gütezeichen bieten Verbrauchern Sicherheit Investitionen in guten Einbruchschutz lohnen sich. Damit neue Fenster, Türen, Schlösser und Beschläge auch wirksamen Schutz bieten können, müssen sie stabil im Mauerwerk verankert werden. Der Fachbetrieb sorgt für eine fachmännische Installation, analysiert zudem den Sicherheitsbedarf des Wohnobjektes und ermittelt die erforderlichen Sicherheitsanforderungen. Bei der Wahl der geeigneten Produkte kann sich der Verbraucher auf das RAL
17
Gütezeichen verlassen. Es bietet bei Fenstern, Türen und MehrscheibenIsolierglas, Schlössern und Beschlägen sowie in vielen anderen Bereichen zuverlässige Orientierung. Produkte mit RAL Gütezeichen sind langlebige Güteprodukte, die höchste Anforderungen, auch in Punkto Sicherheit, erfüllen, den neuesten Stand der Technik bieten und die gesetzlichen Normen und Bestimmungen übertreffen. Die Einhaltung der strengen Gütebestimmungen wird regelmäßig neutral kontrolliert. Hält der Verbraucher zudem wichtige, grundlegende Sicherheitsregeln ein und schließt Fenster und Türen bei Abwesenheit, dann geht er mit RAL Gütezeichen in Sachen Einbruchschutz auf „Nummer sicher“ und kann Langfinger wirkungsvoll auf Abstand halten. Weitere Informationen finden Sie unter: www.einbruchschutz-fenster.de RAL Gütezeichen sorgen für die richtige Wahl RAL Gütezeichen stehen für besondere und verlässliche Qualität und bewähren sich als sichere Wegweiser bei der Entscheidung für Dienstleistungen und Produkte. Sie werden regelmäßig überwacht und bieten immer mehr, als die gesetzlichen Anforderungen. Heute gibt es mehrere tausend Produkte und Dienstleistungen, die eines der über 160 Gütezeichen aus fast allen Bereichen des Lebens tragen. Erfahren Sie hier mehr über RAL Gütezeichen. Einbruchschutz mit RAL GütezeichenGesicherte Fenster und Türen lassen Einbrechern kaum eine Chance. Fenster und Haustüren, Schlösser und Beschläge sowie Mehrscheiben-Isolierglas mit RAL Gütezeichen bieten wirksamen Schutz gegen unerwünschte Besucher.
Quelle: Gute-Rat.de
AKTUELL
Nr. 158 / Februare 2015
Echtes Holzfeuer für gemütliche Wärme
Der Trend zu modernen, umweltfreundlichen Kachelöfen, Heizkaminen und Kaminöfen ist ungebrochen, selbst in milden Wintern. Es ist schick, mit Holz zu heizen. Denn diese ursprüngliche Heiztechnik stellt wieder natürliche Werte wie Ruhe, Entschleunigung vom Alltagsstress und Geborgenheit in den Mittelpunkt des Lebens. 40 Prozent der 35- bis 45-Jährigen denken laut einer Studie des HKI (Industrieverband Haus-, Heiz- und Küchentechnik e.V., Winter 2013) über die Anschaffung eines Kaminofens, Kachelofens oder Heizkamins nach. Sie schätzen die besondere Atmosphäre, die angenehme Wärme und tatsächlich heizt man mit Holz nach wie vor günstiger als mit Öl und Gas. Wohlige Wärme, entspannter Genuss Es ist ein sinnliches Erlebnis, bei sich zu Hause im Wohnzimmer mit Scheitholz ein Ofenfeuer zu entfachen und damit für urgemütliche Wohlfühl-Atmosphäre zu sorgen. Die besondere Lichtstimmung, das Knistern, die förmlich unter die Haut gehende Strahlungswärme, bei der man sich besonders gut entspan-
nen kann - all das wissen die Besitzer moderner Ofenfeuerungen zu schätzen. Und - dies haben Studien bestätigt - sie fühlen sich wohler als Menschen ohne Kachelofen und sind zudem auch belastbarer. Gut für Mensch und Umwelt Hinzu kommt das gute Gefühl, dass auch die Ökobilanz stimmt, wenn man Holz aus nachhaltiger, heimischer Forstwirtschaft nutzt und fossile Brennstoffe einsparen kann. Denn Holz macht keine Schulden bei der Natur, es verbrennt CO2-neutral. Und es wächst in Deutschland mehr Holz nach als eingeschlagen wird. Für die persönliche Energiewende eignen sich moderne Kachelöfen, Heizkamine und Kaminöfen ideal. Sie lassen sich in Design, Technik und Bedienkomfort vom Fachmann exakt auf die persönlichen Wünsche und den Wärmebedarf zuschneiden. Die Hightech-Anlagen mit innovativer Feuerungstechnik nutzen den Brennstoff optimal aus und können Wirkungsgrade von bis zu 90 Prozent (Effizienz der Energieumwandlung) erzielen. Ein weiteres Plus ist die Flexibilität und gute Vernetzbarkeit der Heizsysteme. Der Kachelofenbauer-Meisterbetrieb vor Ort bietet
18
individuelle und bedarfsgerechte Lösungen von Einzelöfen bis zu modularen Heizsystemen. Sie lassen sich in Alt- und Neubauten, in konventionelle und in moderne Gebäudekonzepte, wiez. B. Niedrigener-giehäuser, integrieren. Eine Vernetzung mit bestehender Heiztechnik ist ebenso möglich wie die Einbindung anderer regenerativer Energieträger. Besonders energiesparend ist zum Beispiel die Kombination eines Kachelofens oder Heizkamins mit Wassertechnik und Anbindung an einen Pufferspeicher plus die Integration von Solarthermie. Vollautomatischgeregelte Hybridlösungen liefern zugleich Heißwasser für die Heizung, für Küche und Bad, wobei regenerative Energiequellen stets Vorrang vor Öl oder Gas haben. Sie bieten nicht zuletzt eine hohe Zukunftssicherheit. Wer die gemütliche Ofenwärme eines echten Holzfeuers genießen will, sollte bei der Qualität keine Kompromisse eingehen. Adressen qualifizierter Ofenbauer-Fachbetriebe vor Ort und weitere Infos rund um den Kachelofen, Heizkamin und Kaminofen gibt es bei der AdK, der Arbeitsgemeinschaft der deutschen Kachelofenwirtschaft e.V., unter www.kachelofenwelt.de
Quelle: WohnArt 01/2015
AKTUELL
Nr. 155 / Februar 2015
Tipps für Haus und Heizung
Energie sparen leicht gemacht
Zusätzlich zu den gesunkenen Heizölpreisen spart auch der clevere Umgang mit dem eigenen Energieverbrauch bares Geld.
Die Heizölpreise sind aktuell so günstig wie seit vier Jahren nicht mehr. Hauseigentümer mit einer Ölheizung können dadurch beträchtlich Geld sparen. Noch günstiger wird der Winter, wenn man den Energieverbrauch daheim durch bewusstes Handeln reduziert. Rund 80 Prozent des gesamten Energieverbrauchs in einem Privathaushalt gehen auf das Konto von Raumheizung und Warmwassererzeugung. Dabei können gerade hier leicht Kosten eingespart werden. Verschiedene Untersuchungen haben hier für eine vierköpfige Familie ein Potenzial von bis zu 800 Euro pro Jahr ermittelt. Das Institut für Wärme und Oeltechnik (IWO) hat einige hilfreiche Tipps zusammengestellt. Wer Fenster in Dauerkippstellung hält, treibt den Energieverbrauch massiv in die Höhe. Dadurch geht permanent Wärme verloren und das Mauerwerk kühlt aus. Werden die Fenster dann wieder geschlossen, muss der Raum erneut aufgeheizt werden. Effizienter ist es, zum
Durchlüften die Fenster zwei- bis dreimal am Tag für jeweils fünf Minuten weit zu öffnen. Heizkörper nicht zustellen Abends verringert das Herunterlassen von Rollläden oder Zuziehen der Gardinen die Wärmeverluste. Heizkörper sollten nicht durch Möbel zugestellt sein. Denn dann können sie ihre Wärme nicht richtig abgeben. Auch Handtücher oder Kleidungsstücke, die zum Trocknen über die Heizung gehängt werden, können den Energieverbrauch in die Höhe treiben. Besser ist es daher, alle Geräte frei zu halten. In wenig genutzten Räumen, bei Abwesenheit oder während der Nacht kann die Raumtemperatur abgesenkt werden. Um möglichen Feuchte- oder Frostschäden vorzubeugen, sollten es jedoch nicht weniger als 14 bis 16 Grad Celsius sein. Die Türen zu weniger beheizten Räumen, wie etwa Schlafzimmern, sollten geschlossen bleiben. Ebenso ist es ratsam, während der Heizperiode Dachboden- und Kellerfenster geschlossen zu halten.
19
Heizkessel, die zwanzig Jahre oder älter sind, verbrauchen aufgrund ihrer nicht mehr zeitgemäßen Technik generell zu viel Energie. In solchen Fällen ist eine Modernisierung sinnvoll. Für einen neuen Öl-Brennwertkessel gibt es derzeit nicht nur staatliche Zuschüsse. So sorgt zum Beispiel die aktuelle Modernisierungsaktion „Deutschland macht Plus!“ des IWO dafür, dass Hausbesitzer eine zusätzliche Prämie für die Erneuerung ihrer Ölheizung erhalten. Weitere Infos zur Aktion und dem Thema Energiesparen unter www.zukunftsheizen.de.
Quelle: IWO-Pressedient 11/2014
Töpperwien Küchen GmbH Oderstraße 45 (Richtung Sportplatz) 37197 Hattorf am Harz Telefon 0 55 84 - 25 26 Fax 0 55 84 - 25 27 www.kuechen-toepperwien.de Ihr Ansprechpartner vor Ort in Osterode am Harz und Umgebung: Thomas Minde E-Mail minde@kuechen-toepperwien.de
20
Öffnungszeiten Mo - Fr 9.30 - 18.00 Uhr Sa 9.30 - 13.00 Uhr
ENERGIE & HAUSTECHNIK
Nr. 158 / Februar 2015
Komfortable Einbaulösung für Altbauten Mit neuer Frästechnik zur Fußbodenheizung Obwohl die Fußbodenheizung zu den beliebtesten Wärmequellen in der Wohnung zählt und kaum ein Neubau ohne sie auskommt, sind die wenigsten Altbauten damit ausgestattet. Dabei unterstützt gerade dieses Wärmeverteilsystem Eigenheimbesitzer enorm beim Einsparen von Heizenergie: Das liegt einerseits an der niedrigen Vorlauftemperatur von nur 35° Celsius, die eine wassergeführte Fußbodenheizung benötigt. Zum anderen wird bei einer Flächenheizung im Boden die tatsächliche Raumtemperatur subjektiv um etwa zwei Grad wärmer empfunden, als sie tatsächlich ist. Dies wiederum erlaubt eine entsprechende Absenkung der Raumtemperatur ohne Verzicht auf Wärmekomfort. Doch viele Haus- und Wohnungsbesitzer schreckt der Gedanke an einen Installationsaufwand ab - selbst wenn ohnehin ein neuer Bodenbelag geplant ist. Nicht sehr verwunderlich, graut es doch so manchem Bewohner bei der Vorstellung von einem aufgerissenen Estrich, tagelangem Lärm und Schmutz. Doch jetzt bietet der Hersteller Empur eine schnelle und komfortable Alternative, die obendrein Kosten spart: Cut-Therm ist ein neues, völlig staubfreies Montageverfahren, bei dem eine Fußbodenheizung in den bestehenden Estrich gefräst wird. Einzige Bedingung: Es muss sich um einen mindestens 40 Millimeter starken Zement- oder Anhydritestrich handeln, sonst funktioniert‘s nicht. Das neuartige Fräsverfahren bringt gegenüber dem konventionellen Einbau einzigartige Vorteile mit sich und ist die beste Lösung für grundsätzliche Probleme, die der nachträgliche Einbau einer Fußbo-
In die etwa 18 Millimeter tiefen Kanäle im Bestandsestrich werden die Kunststoffheizungsrohre ohne zusätzliche Befestigungen eingelegt.
denheizung mit sich bringt. So erübrigt sich bei diesem Fräsverfahren beispielsweise ein zusätzlicher Fußbodenaufbau. Das wiederum bedeutet: Der Übergang in andere Wohn- und Aufenthaltsbereiche erfolgt schwellenlos. Die Durchgangshöhe bei Türöffnungen bleibt erhalten, eine Kürzung der Türblätter ist nicht notwendig. Außerdem beschleunigen ausbleibende Estrichtrocknungszeiten den Baufortschritt, sodass unmittelbar nach dem Verlegen der Fußbodenheizungsrohre der Oberbodenbelag aufgebracht werden kann. Insgesamt reduzieren sich die baulichen Voraussetzungen - und somit auch der Zeitaufwand und die Kosten auf ein Minimum. Zum Fräsen der Kanäle rückt das Montageteam an - mit eigenem Stromaggregat für die unabhängige Spannungsversorgung, einer leistungsstarken Absauganlage und der speziellen Estrich-Fräsmaschine. Regelmäßige Fräsabstände von etwa 12,5 Zentimetern sorgen später für eine gleichmäßige Wärmeabgabe im Raum. Nach Abschluss der Fräsarbeiten, die in der
21
Regel an einem Arbeitstag erledigt sind, werden die Heizungsrohre eingelegt, der Heizkreis- und Regelverteiler montiert und die Fußbodenheizungsrohre am Verteiler angeschlossen. Abschließend folgt die Funktions- und Dichtigkeitsprüfung. Sie gewährleistet, dass die Fußbodenheizung stets einwandfrei und über viele Jahre hinweg energieeffizient funktioniert.
Quelle: WohnArt 12/2014
ENERGIE & HAUSTECHNIK
Nr. 158 / Februar 2015
Rauchwarnmelder werden ab 2016 zur Pflicht Wohnungen müssen bis Ende dieses Jahres ausgerüstet sein Die Bilanz ist erschreckend: In Deutschland sterben jedes Jahr 600 Menschen bei mehr als 200.000 Wohnungsbränden. 70 Prozent der Opfer trifft es nachts im Schlaf. Sie kommen überwiegend nicht durch die Flammen ums Leben, sondern infolge einer Rauchvergiftung - sie kann schon nach zwei Minuten tödlich sein. Rauchwarnmelder sollen solche Todesfälle verhindern. Ab dem 1. Januar 2016 besteht deshalb in Niedersachsen eine Rauchwarnmelderpflicht. Einzelheiten sind in § 44 Abs. 5 der Niedersächsischen Bauordnung geregelt. Tipps und Ratschläge für Eigentümer und Vermieter. Stichtag ist der 1. Januar 2016. Ab dann müssen alle Wohnungen, die bis zum 31. Oktober 2012 errichtet oder genehmigt worden sind, mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sein. Für Neubauten und Umbauten, die ab 1. November 2012 fertiggestellt wurden, gilt die Rauchwarnmelderpflicht schon jetzt. Auszurüsten sind alle Schafzimmer und Kinderzimmer sowie Flure, die im Brandfall als Rettungswege aus Aufenthaltsräumen (z.B. Wohnzimmer oder Arbeitszimmer) genutzt werden können. Für den Einbau ist der Eigentümer oder Vermieter verantwortlich. Allerdings müssen nur Wohnräume mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden. Für Geschäftsräume, Büros oder sonstige gewerbliche Einheiten besteht dagegen keine Rauchwarnmelderpflicht. Was ist bei Kauf, Montage und Wartung zu beachten? Achten Sie darauf, dass die Geräte eine CE Kennzeichnung haben und nach DIN EN 14604 zertifiziert sind. Höherwertige Geräte sind zusätz-
lich noch mit dem Qualitätszeichen „Q“ des TÜV oder VdS gekennzeichnet. Alle diese Produkte wurden unter realen Bedingungen getestet und für gut befunden. Es empfiehlt sich, batteriebetriebene Geräte mit hochwertigen Lithium-Batterien zu verwenden, die nach Herstellerangaben mindestens zehn Jahre lang halten sollen. Die Geräte sollten außerdem eine Warnfunktion für nachlassende Batterien und einen Testknopf zur Funktionsüberprüfung haben. In den Schlaf- und Kinderzimmern sowie Fluren, die als Fluchtweg dienen können, ist jeweils mindestens ein Rauchwarnmelder anzubringen. Montieren Sie die Mel-
22
der an die Decke, weil der Rauch nach oben steigt. Der Abstand zur Wand sollte dabei mindestens 60 cm betragen. Ein Rauchwarnmelder erfasst in der Regel eine Fläche von maximal 40 Quadratmetern. Achten Sie deshalb auf eine ausreichende Anzahl an Geräten. Für die Wartung ist es wichtig, die Funktionsfähigkeit des Rauchwarnmelders ca. einmal jährlich mit Hilfe der Prüftaste zu testen und die Batterien erforderlichenfalls auszuwechseln. Auch die Luftschlitze sollten regelmäßig gereinigt werden, damit sie nicht verstauben. Vorsicht ist bei Renovierungsarbeiten geboten: Die meisten Rauchwarnmelder dürfen nicht überstri-
ENERGIE & HAUSTECHNIK
Nr. 158 / Februar 2015
chen werden, die Farbe könnte das Gerät beschädigen oder wichtige Öffnungen verschließen. In der Niedersächsischen Bauordnung ist vorgesehen, dass für die Wartung der Mieter verantwortlich ist, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst. Ob der Eigentümer in dem Fall, dass er die Wartung dem Mieter überlassen möchte, die Einhaltung der Wartungspflicht trotzdem kontrollieren muss, ist umstritten und derzeit rechtlich noch nicht verbindlich geklärt. Wer trägt die Kosten für Einbau und Wartung? Weil der erstmalige Einbau von Rauchwarnmeldern eine Modernisierungsmaßnahme darstellt, können die Anschaffungskosten gemäß § 559 BGB im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung auf den Mieter umgelegt werden - erlaubt sind 11 Prozent der Kosten auf die Jahresmiete. Hat sich der Vermieter darüber hinaus verpflichtet, die Wartung zu überneh-
men, kann er seine Aufwendungen über die laufenden Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Ob dies auch gilt, wenn der Eigentümer die Rauchwarnmelder gemietet hat, ist derzeit ebenfalls noch nicht rechtlich geklärt, es spricht allerdings einiges dagegen, dass Miet- oder Leasingkosten für den Rauchwarnmelder umlagefähig sind. Als Verteilungsschlüssel für die Kosten der Wartung von Rauchwarnmeldern wird die anteilige Wohnfläche herangezogen, soweit dies im Mietvertrag nicht anders geregelt ist. Muss der Mieter den Einbau dulden? Ja, weil auch der Vermieter durch das Gesetz zur Durchführung der Maßnahme verpflichtet wird. Der Mieter muss deshalb den mit der Montage beauftragten Handwerkern Zutritt zu seiner Wohnung gewähren. Ob dies auch dann gilt, wenn der Mieter zuvor bereits eigene Rauchwarnmelder angeschafft und installiert hatte, ist derzeit noch nicht endgültig geklärt; hierzu läuft derzeit ein Revisionsver-
fahren beim BGH. Weil der Einbau von Rauchwarnmeldern als Bagatellmaßnahme gilt, muss er auch nicht drei Monate vorher beim Mieter angemeldet werden, wie sonst bei Modernisierungen üblich. Es reicht aus, wenn sich Eigentümer und Mieter darüber rechtzeitig abstimmen. Wenn aber ein zentrales Rauchmeldesystem für das ganze Haus eingerichtet werden soll, bei dem auch elektrische Leitungen verlegt werden müssen, ist eine schriftliche Ankündigung gegenüber dem Mieter erforderlich. Gefährdet ein fehlender Rauchmelder den Versicherungsschutz? Es sollte davon ausgegangen werden, dass die Versicherung im Brandfall die Entschädigungsleistung verweigern oder mindern kann, wenn trotz der Rauchwarnmelderpflicht kein Rauchwarnmelder eingebaut wurde.
Quelle: Wohnen Quelle: Das WohnArt Magazin 01/2015 04/2014
Intelligente Fenster
Welche Fenster verbessern das Raumklima? Viel Licht, energieeffizient, ein gesundes Raumklima – kurzum: aktive Fenster. Prima Klima unterm Dach? Für eine ganzjährig optimale Wohnraumatmosphäre in den oberen Räumen sorgt heutzutage vor allem moderne Fenstertechnik. Und das ist auch notwendig: Neubauten oder auch energetisch umfassend modernisierte Gebäude mit hoher Wärmedämmung sind in hohem Maße luftdicht. Es gibt kaum mehr undichte Fugen oder Ritzen – der grundsätzlich wichtige Luftaustausch über diesen Weg entfällt. Umso mehr muss
regelmäßig gelüftet werden – über den Tag verteilt drei- bis fünfmal. Für Berufstätige ist das kaum zu schaffen, und auch sonst werden das Öffnen und speziell das Schließen der Fenster oft vergessen.
Auch nachrüstbare Hitzeschutzmarkisen, Rollos oder Rollläden sorgen für ein angenehmes Wohnraumklima – und helfen im Winter, kostbare Heizenergie zu sparen.
Vielfältige Lüftungslösungen Renommierte Hersteller von Dachfenstersystemen bieten vielfältige Lüftungslösungen an, die auch bei einer Modernisierung eingesetzt werden können. So öffnen und schließen sich Fenster automatisch – entweder durch mit einer Fernbedienung festgelegte Zeiten oder bedarfsgerecht auf Basis von Sensormesswerten wie von Velux.
23
Quelle: Wohnen-Magazin 01/2015
24
RECHT & STEUER
Nr. 158 / Februar 2015
Pflichtangaben gem. ENEV 2014 bei Vermietungsanzeigen Die neue Energieeinsparverordnung(ENEV) trat am 01.05.2014 in Kraft. Sie enthält erstmalig auch Vorschriften, welche Angaben in Vermietungsanzeigen enthalten sein müssen. Die Pflichtangaben beschränken sich jedoch auf kommerzielle Medien. Dabei handelt es sich z. B. um Tageszeitungen oder Internetportale. Nicht erfasst werden von der Regelung private, kostenfreie Kleinanzeigen und kostenfreie Aushänge an sogenannten „Schwarzen Brettern“.
l die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse. Für Nichtwohngebäude sind die folgenden Angaben in einer Anzeige erforderlich, sofern ein gültiger Energieausweis vorliegt:
§
Ferner müssen die im Folgenden benannten Pflichtangaben nur gemacht werden, sofern ein gültiger Energieausweis vorliegt. Liegt noch kein gültiger Energieausweis vor, sind die Angaben in der Anzeige entbehrlich. Es muss nicht speziell für die Immobilienanzeige ein Ausweis erstellt werden. Allerdings muss spätestens beim Besichtigungstermin ein gültiger Energieausweis vorliegen (§ 16 Abs. 2 ENEV 2014). Gemäß § 16a ENEV 2014 sind in Immobilienanzeigen für den Verkauf, die Vermietung, die Verpachtung oder das Verleasen von Wohngebäuden folgende Angaben zu machen, sofern ein gültiger Energieausweis vorliegt: l Die Art des Energieausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis), l den im Energieausweis genannten Endenergiebedarfs - oder oder Endenergieverbrauchswert für das Gebäude, l die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes, l das im Energieausweis genannte Baujahr und
l Die Art des Energieausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis), l die im Energieausweis genannten Endenergiebedarfs- oder Endenergieverbrauchswerte für das Gebäude sowohl für Wärme als auch für Strom getrennt und l die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes.
Die Verwendung von Abkürzungen ist grundsätzlich zulässig. Für die Einhaltung der Pflichtangaben ist grundsätzlich der Verkäufer, Vermieter, Verpächter oder Leasinggeber verantwortlich und zwar auch dann, wenn er für die Schaltung der Anzeige einen Dritten, wie z. B. seinen Verwalter oder einen Makler, beauftragt hat. Ein Verstoß gegen die Angabepflicht kann als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zum 15.000,00 € geahndet werden (§ 27 Abs. 2 Nr. 6 ENEV 2014 i.V.m. § 8 Abs. 1 Nr. 2 Energieeinsparungsgesetz). Die Ordnungswidrigkeit kann aber erst ab dem 01.05.2015 geahndet werden (Art. 3 zur ENEV 2014). Sofern ein älterer Energieausweis existiert, der nach den Vorgaben der ENEV 2009 ausgestellt worden war, gilt dieser bis zum Ablauf von 10 Jahren weiter. Bei derartigen älteren Energieausweisen muss allerdings der Energieverbrauchskennwert um 20 kWh/(m2 x a) erhöht werden, wenn in ihm der Energieverbrauch für Warmwasser nicht enthalten ist. Bei älteren Energieausweisen, die
25
nicht über die Angabe eines Energieeffizienzwertes verfügen, darf dieser freiwillig berechnet und angegeben werden. Er kann nach folgender Tabelle ermittelt werden;
Energieeffizienzklasse
Endenergie (kWh/(m2 x a)
A+
< 30
A
< 50
B
< 75
C
< 100
D
< 130
E
< 160
F
< 200
G
< 250
Die Angabe freiwilliger Angaben ist jedoch mit einem gewissen Risiko verbunden. Denn aus freiwilligen Angaben kann der Mieter Ansprüche herleiten. Aus den Pflichtangaben kann er hingegen keine Ansprüche ableiten. Denn § 5 a Energieeinspargesetz (EnEG) legt fest, dass Pflichtangaben entsprechend der ENEV in Immobilienanzeigen nur der Information dienen.
Quelle: WohnArt 12/2014
RECHT & STEUER
Nr. 158 / Februar 2015
Mieterpflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei mieterseits vorgenommenen farbigem Anstrich Einleitung: Ob ein Mieter Schönheitsreparaturen ausführen muss, hängt von der Gestaltung des Mietvertrages ab.
von Abnutzungserscheinungen auferlegt wurde, die er nicht selbst verursacht hat. Liegt ein derartiger Fall vor, so ist die Klausel nach den vom BGH angewendeten Grundsätzen immer vollständig unwirksam und nicht nur teilweise (keine geltungserhaltende Reduktion). Es spielt also keine Rolle, ob der Mietvertrag von vornherein keine Schönheitsreparaturklausel enthält oder er eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält. In beiden Fällen trifft den Mieter grundsätzlich keine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen.
§
Als das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) im Jahr 1900 in Kraft trat, spielten Schönheitsreparaturen im Mietrecht keine Rolle. Der Gesetzgeber sah sich daher nicht veranlasst, Regelungen über die Durchführung von Schönheitsreparaturen in das Gesetz aufzunehmen. Trotz mehrfacher Reformen des Mietrechts ist bis heute eine Regelung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in die Gesetzestexte nicht aufgenommen worden. Mangels einer ausdrücklichen gesetzlichen Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist der Mieter daher grundsätzlich kraft Gesetzes nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszuführen.
Es ist aber zulässig, dem Mieter im Rahmen des Mietvertrages die Verpflichtung aufzuerlegen, regelmäßig Schönheitsreparaturen in den Wohnräumen auszuführen und dadurch die von ihm verursachten Abnutzungsspuren wieder zu beseitigen. In fast allen heute im Handel erhältlichen Mietverträgen ist daher eine entsprechende Schönheitsreparaturklausel vorgedruckt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich in einer Vielzahl von Fällen mit der Wirksamkeit einzelner Schönheitsreparaturklauseln auseinanderzusetzen. Er erklärte die jeweils in Rede stehende Schönheitsreparaturklausel immer dann für unwirksam, wenn sie eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt. Diese Benachteiligung nahm der BGH in der Regel dann an, wenn durch die Klausel dem Mieter die Beseitigung
Mit Urteil vom 06.11.2013 (VIII ZR 416/12) formulierte der BGH jedoch eine Ausnahme von diesem Grundsatz. Er sprach dem Vermieter das Recht zu, vom Mieter Schönheitsreparaturen zu verlangen, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthalten ist. Der Fall:
Mieter hatten eine Doppelhaushälfte gemietet. Der Vermieter hatte Wände und Decken des Mietobjekts vor der Vermietung frisch in weißer Farbe renovieren lassen. Die Mieter strichen in der Folgezeit einzelne Wände in kräftigen Farben (rot, gelb, blau) und gaben die Doppelhaushälfte bei Beendigung des Mietverhältnisses in diesem Zustand zurück. Der Vermieter ließ daraufhin die farbig gestalteten Wände zunächst mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe überstreichen. Die ihm hierfür entstandenen Kosten verlangte er von den Mietern ersetzt. Die Entscheidung: Der BGH entschied hierzu in der
26
oben zitierten Entscheidung, dass die Mieter schadensersatzpflichtig sind, weil sie das Mietobjekt in einem farblich gestalteten Zustand zurückgegeben haben, der eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht, obwohl sie das Mietobjekt mit neutral (hier: weiß) gestrichenen Wänden übernommen hatten. Das vertragswidrige Verhalten der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses besteht darin, dass sie die Pflicht, auf das berechtigte Interesse des Vermieters an einer baldigen Weitervermietung der zurückgegebenen Doppelhaushälfte in der gebotenen Weise Rücksicht zu nehmen, verletzt haben. Denn die von den Mietern vorgenommene farbliche Umgestaltung ist für viele Mietinteressenten nicht akzeptabel. Eine ungewöhnliche Farbwahl bei der Dekoration einzelner Räume führt nach allgemeiner Meinung zu einer vom Vermieter nicht hinzunehmenden Verschlechterung der zurückgegebenen Mieträume, wenn eine Weitervermietung der Wohnung in diesem Zustand praktisch unmöglich ist. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse daran, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Der Mieter ist nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehalten, eine von ihm angebrachte ungewöhnliche Dekoration bei der Rückgabe der Wohnung wieder zu beseitigen (BGH vom 13.01.2010 -VIII ZR 48/09 und vom 22.10.2008-VIII ZR 283/07). Verletzt der Mieter diese Pflicht, ist er gemäß §§ 535, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 242 BGB verpflichtet dem Vermieter Schadensersatz zu leisten. Nach § 242 BGB ist der Schuldner verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es
RECHT & STEUER
Nr. 158 / Februar 2015
erfordern. Das heißt, die Rückgabe des Mietobjektes hat in einem Zustand zu erfolgen, der Rücksicht auf die Interessen des Vermieters nimmt (siehe oben). Gemäß § 241 Abs. 2 BGB kann das Schuldverhältnis nach seinem Inhalt jeden Teil verpflichten, Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils zu nehmen. Gemäß § 280 Abs. 1 BGB kann der Gläubiger Ersatz des Schadens verlangen, der ihm durch eine Pflichtverletzung des Schuldners aus dem Schuldverhältnis erwächst. Dies gilt lediglich dann nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat, d.h. nicht verschuldet hat. Da der Mieter eine farbliche Umgestaltung der Wände jedoch bewusst vornimmt und bei Rückgabe ein Zurückversetzen der Wände in einen neutralen Farbton
unterlässt, hat er den farblichen Zustand der Räume zum Zeitpunkt der Rückgabe grundsätzlich zu vertreten. Die Rechtsfolgen: Davon unberührt bleibt allerdings das Recht des Mieters, die Wohnung während der Mietzeit nach seinem persönlichen Geschmack zu dekorieren. Er ist lediglich verpflichtet, zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung wieder in den neutralen allgemein akzeptierten Farbzustand zurückzuversetzen. Bevor der Vermieter Schadensersatz fordert, hat er allerdings dem Mieter grundsätzlich eine angemessene Frist zur Rückversetzung des Objekts
in einem neutralen farblichen Zustand zu setzen (§ 281 Abs. 1 BGB). Ist die gesetzte Frist erfolglos verstrichen und hat der Vermieter daraufhin die notwendigen Schönheitsreparaturen selbst vorgenommen, würde er bei einem vollständigen Kostenersatz allerdings besser stehen, als er stünde, wenn der Mieter keine andere Farbgestaltung vorgenommen hätte. Denn dann hätte der Vermieter die Räumlichkeiten in einem lediglich mehr oder weniger abgenutzten Zustand zurückerhalten, jedoch nicht in einem frisch renovierten Zustand. Aus diesem Grund muss sich der Vermieter nach Auffassung des BGH (VIIIZR 416/12) grundsätzlich einen Abzug „Neu für Alt“ anrechnen lassen. Quelle: WohnArt 01/2015
Nutzungsausfallentschädigung wegen verspäteter Bezugsfertigkeit der neuen Wohnung Einleitung: Nicht selten kommt es vor, dass Bauträger das von ihnen im Auftrag des Bauherrn zu erstellende Haus bzw. die noch herzustellende Wohnung nicht zu dem von den Vertragsparteien vertraglich vereinbarten Zeitpunkt fertigstellen. Da der Bauherr bzw. Käufer sich jedoch auf diesen vertraglich vereinbarten Zeitpunkt einstellt, in dem seinerseits eventuell ein bestehenden Mietvertrag kündigt bzw. den Umzug plant, steht er vor Schwierigkeiten, wenn er dann nicht rechtzeitig in das neue Domizil einziehen kann. Ihm entsteht z. B. ein Schaden, wenn er eine Zwischenunterkunft anmieten muss. Aber auch allein der Umstand, dass der Käufer/Bauherr die neuen Flächen erst zu einem späteren Zeitpunkt nutzen kann, kann einen Schaden darstellen. Mit der Frage, welche Rechte einem Bauherrn bzw. Käufer in solch
einem Fall zustehen, hatte sich nunmehr der BGH zu beschäftigen. Der Fall: Die Kläger erwerben vom Bauträger eine noch herzustellende Altbauwohnung mit 136 m2-Wohnfäche. Vertraglich war zwischen den Parteien vereinbart worden, dass die Wohnung spätestens bis zum 31. August 2009 fertigzustellen und zu übergeben ist. Dieser Termin wurde in der Folgezeit jedoch vom Bauträger nicht eingehalten. Die Käufer klagten daraufhin auf Zahlung einer Nutzungsausfallentschädigung für den Zeitraum vom 01.10.2009 bis zum 30.09.2011. Die Höhe der von ihnen verlangten Nutzungsausfallentschädigung berechneten sie über die Vergleichsmiete für die vorenthaltene Wohnung. Dabei ließen sie sich die vom Bauträger ohnehin zu erstattende Miete für die bisherige, weiter von ihnen bewohnte Wohnung anrechnen.
27
Die Entscheidung: Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 20.02.2014 (VII ZR 172/13), dass der Erwerber für die Dauer eines längeren Verzugs des Bauträgers mit der Übergabe einer von ihm noch zu erstellenden Wohnung dann eine Entschädigung für die entgangene Nutzung verlangen kann, wenn ihm in dieser Zeit anderweitiger, in etwa gleichwertiger Wohnraum nicht zur Verfügung steht. Im zu entscheidenden Fall stand den Käufern gleichwertiger Wohnraum nicht zur Verfügung, weil die bisher genutzte Wohnung lediglich 72 m2-Wohnfläche umfasste, während die erworbene und vorenthaltene Wohnung mit 136 m2 eine fast doppelt so große Wohnfläche besitzt.
Quelle: WohnArt 01/2015
Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-
Nutzen Sie unser DienstleistungsAngebot
Herausgeber:
Beratungen jeden Samstag von 9.30-12.00 Uhr und jeden 1. und 3. Mittwoch im Monat von 15.30-18.00 Uhr – und Bauberatung nach tel. Vereinbarung 0175 / 6677227
Anzeigen:
Renate Seifarth Tel. (0 55 22) 317 973, eMail: renate.seifarth@t-online.de
Vertrieb:
Kroesing Media Group GmbH & Co. KG
Grafik/Layout:
Kroesing Media Group GmbH & Co. KG Tel. (0 55 22) 90 22-14, eMail: technik@kroesing.de
Druck:
Kroesing Media Group GmbH & Co. KG, Bahnhofstraße 10, 37520 Osterode am Harz Tel. (0 55 22) 90 22 - 0, Fax (0 55 22) 90 22 - 90 Einzelverkaufspreis: 1,00 Euro, für Mitglieder im Beitrag enthalten. Das Mitteilungsblatt erscheint vierteljährlich.
Verein Osterode und Umgebung e.V. (ViSdP)
Geschäftsstelle: Am Röddenberg 10, 37520 Osterode am Harz, Telefon (01 75) 66 77 227, Fax (0 55 22) 42 11 info@hwg-osterode.de · www.hwg-osterode.de
28
RECHT & STEUER
Nr. 158 / Februar 2015
Rechtsprechungsänderung bezüglich der Aussetzung der Vollziehung von Erbschaftssteuerbescheiden Die geschiedene Ehefrau eines zwischenzeitlich verstorbenen Erblassers erhielt aufgrund eines Vermächtnisses des Erblassers auf Lebenszeit eine monatlich Rente von 2.700,00 €. Das zuständige Finanzamt setzte für den Erwerb der geschiedene Ehefrau einen Wert von 342.015,00 € (Jahreswert der Rente 32.400,00 € x Vervielfältiger 10,556) mit Bescheid eine Erbschaftssteuer in Höhe von 71.000,00 € fest. Diese wurde von der geschiedenen Ehefrau auch gezahlt. Allerdings erhob sie Einspruch gegen die Erbschaftssteuerfestsetzung wegen Verfassungswidrigkeit des Erbschaftssteuergesetzes in der Fassung des Erbschaftssteuerreformgesetzes vom 24.12.2008. Sie begründete ihren Einspruch mit dem Vorlagebeschluss des BFH vom 27.09.2012 (BFHE 238, 241 = BStbl. II 2012, 899 = NJW 2012, 3680 Ls.) und dem damit beim Bundesverfassungsgericht anhängigen Verfahren
(1. BvL 21/12). Das Einspruchsverfahren ruht bis zu einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts im Verfahren 1. BvL 21/12. Die geschiedene Ehefrau beantragte die Aussetzung der Vollziehung des Bescheids. Dies lehnte das Finanzamt jedoch ab. Der BFH entschied hierzu mit Beschluss vom 21.11.2013(11 B 46/13), dass 1. die Vollziehung eines auf § 19 I Erbschaftssteuergesetz ab 2009 beruhenden Erbschaftssteuerbescheids wegen des beim Bundesverfassungsgericht anhängigen Normenkontrollverfahrens 1. BvL 21/12 auf Antrag des Steuerpflichtigen auszusetzen ist oder aufzuheben ist, wenn ein berechtigtes Interesse des Steuerpflichtigen an der Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes besteht, 2. ein berechtigtes Interesse jedenfalls dann vorliegt, wenn der Steuerpflichtige mangels des Erwerbs liquider Mittel (wie z.B. Bargeld,
Verbraucherindex
29
Bankguthaben, mit dem Ableben des Erblassers fällige Versicherungs forderungen) zur Entrichtung der festgesetzten Erbschaftssteuer eigenes Vermögen einsetzen oder die erworbenen Vermögensgegenstände veräußern oder belasten muss, 3. der Senat nicht mehr an der Rechtsprechung festhält, nach der eine Aussetzung bzw. Aufheben der Vollziehung nicht zu gewähren ist, wenn zu erwarten ist, dass das Bundesverfassungsgericht lediglich die Unvereinbarkeit eines Gesetzes mit dem Grundgesetz aussprechen und dem Gesetzgeber eine Nachbesserungspflicht für die Zukunft aufgeben wird.
Quelle: WohnArt 12/2014
RECHT & STEUER
Nr. 158 / Februar 2015
Untervermietung einer Wohnung bei mehrjährigem Auslandsaufenthalt des Mieters Der rechtliche Hintergrund Das Wohnraummietrecht gestattet es dem Mieter, Teile der Wohnung unterzuvermieten, wenn dafür nach Abschluss des Vertrages ein berechtigtes Interesse entsteht. Der Mieter muss in einem solchen Falle den Vermieter lediglich informieren. Der Vermieter kann einer solchen Untervermietung nur widersprechen, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Untervermietung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann, was in der Regel nicht der Fall ist, weil die Anforderungen an alle genannten Ausnahmetatbestände recht hoch sind. Anderseits stellt die Untervermietung der gesamten Wohnung an einen Dritten eine schwerwiegende Vertragspflichtverletzung dar, die nach erfolgter Abmahnung des Mieters die fristlose Kündigung des Mietvertrages rechtfertigt. Wie weit eine Untervermietung gehen kann, um noch grundsätzlich genehmigungspflichtig zu sein, weil sie nicht die ganze Wohnung betrifft, wurde in Rechtsprechung und Literatur uneinheitlich beantwortet. Der Fall Der Bundesgerichtshof (VIIIZR 349/13) hatte nun über einen Sachverhalt zu entscheiden, in dem der Wohnraummieter wegen eines 3,5-jährigen Auslandsaufenthaltes seine Wohnung untervermieten wollte, wobei der Untermieter die gesamte Wohnung mit Ausnahme
eines von drei Zimmern nutzen sollte, in dem der Hauptmieter seine Sachen untergestellt hatte. Eine weitere Nutzung der Wohnung durch den Hauptmieter während der 3,5-jährigen Abwesenheit war nicht beabsichtigt. Der Mieter bat den Vermieter um die Erlaubnis für die beabsichtigte Untervermietung, die der Vermieter verweigerte. Der Vermieter war der Ansicht, dass der Mieter die Wohnung nicht mehr nutze, also dem Untermieter praktisch vollständig überlassen habe, sodass er eine Untervermietung nicht zustimmen müsse. Die Entscheidung Der BGH gab dem Mieter recht. Für die Zustimmungspflicht des Vermieters bezüglich einer beabsichtigten Überlassung von Teilen des Wohnraums bedürfe es keiner besonderen qualitativen oder quantitativen Weiternutzung der Wohnung durch den Mieter. Der Mieter müsse in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt weder begründen noch erhalten. Ihn treffe keine Nutzungspflicht, sondern er habe lediglich das Nutzungsrecht. Nur die vollständige Wohnungsaufgabe berechtigte den Ver-mieter zur Versagung der Untervermietungsgenehmigung, abgesehen von den oben bereits genannten Ausnahmen. In dem entschiedenen Fall war die Folge der unberechtigten Erlaubnisverweigerung des Vermieters sogar eine Schadensersatzpflicht gegenüber dem Mieter wegen der Untermiete, die dem Hauptmieter wegen der unberechtigten Verweigerung der Untervermietung entgangen war.
30
Konsequenz Bei der Anzeige des Mieters, Teile des Wohnraums untervermieten zu wollen, muss der Vermieter auch eine sehr geringfüge Weiternutzung der Wohnung durch den Hauptmieter als Umstand anerkennen, der den grundsätzlichen Anspruch des Mieters auf die Genehmigung der beabsichtigten Untervermietung nicht wegfallen lässt. Dies ist insbesondere auch für den Fall zu beachten, dass der Vermieter bei einer bereits vollzogenen Untervermietung durch den Hauptmieter eine Abmahnung und eine darauffolgende Kündigung des Mietvertrages erwägt, weil er der Meinung ist, dass praktisch die gesamte Wohnung untervermietet worden sei. Denn die unberechtigte Kündigung eines Wohnraummietvertrages kann teuer werden.
Quelle: WohnArt 12/2014
Trink Wasser – das Lebensmittel Nr. 1 in bester Qualität genießen.
Gesund genießen!
Kundenservice 05522/503-8800 www.harzenergie.de
? t i e h r e h c Si
Vermögensaufbau?
Sparen? Rente?
Sorglos relaxen.
© Kirill Kedrinski - Fotolia.com
Altersvorsorge?
re 25 Jabhleibende
h gleic bei n e t a R
p. a.* % 2,95
Jeder Mensch hat etwas, das ihn antreibt. Wir machen den Weg frei. Ob die eigenen vier Wände, der Vermögensaufbau oder das Renditeobjekt – fester Zinssatz und gleichbleibende Raten für die gesamte Laufzeit. Jetzt die Zukunft gestalten, so, wie Sie es wollen.
Entspannt Ihr Projekt umsetzen! Weitere Informationen erhalten Sie bei unseren Baufinanzierungsberatern unter Telefon: 05522 5006-0 oder E-mail: info@vbimharz.de
* Immobiliendarlehen, gebundener Sollzinssatz 2,95% p. a. (effektiver Jahreszins 3,20% p. a.) bei einer Sollzinsbindung für die Gesamtlaufzeit, Voraussetzung: Grundpfandrechte (ggf. können hier weitere Kosten für die Eintragung anfallen), Beispiel: Nettodarlehnsbetrag: 100.000,00 EUR, Tilgung durch Bausparvertrag, Gesamtlaufzeit 24 Jahre und 6 Monate, Gleichbleibende Raten für die Gesamtlaufzeit in Höhe von € 501,00.