Nr. 154 | Februar 2014
Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Osterode und Umgebung e.V.
Aus dem Verein
Gedruckt auf 100 % Altpapier – Offset –
– Hinweis – Einladung zur Jahreshauptversammlung 2014 – Was ist SEPA?
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Aktuell & Immobilien
Energie & Haustechnik
Attraktiv dank niedriger Zinsen Steildächer Dämmung: Nicht jede passt Sanieren oder neu bauen
– Kleine Handgriffe, große Wirkung – Heizungssanierung
Wohnungspolitik & Recht – – – – –
Kündigung der Garage Unwirksamer Zeitmietvertrag Auswirkung einer Mieterhöhung Mietrechtsreform Einbau von Wärmezählern
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AUS DEM VEREIN
Nr. 154 / Februar 2014
Einladung zur Jahreshauptversammlung 2014 Samstag, 01. März 2014 um 15.00 Uhr Hotel Harzer Hof in Osterode, Bahnhofstraße 26
TAGESORDNUNG 1. Begrüßung, Feststellung der Beschlussfähigkeit, Totenehrung 2. Anträge zur Tagesordnung 3. Genehmigung des Protokolls der Jahreshauptversammlung vom 02.03.2013 4. Geschäftsbericht 2013 5. Kassenbericht 2013 6. Bericht der Kassenprüfer 7. Entlastung des Gesamtvorstandes 8. Neuwahlen:
8.1 8.2 8.3 8.4
1. Vorsitzender 2. Vorsitzender Schriftführer/in Beisitzer Recht
8.5 8.6 8.7 8.8
Beisitzer Baurecht Beisitzer Hoch-/Tiefbau Pressewart Kassenprüfer
9. Vereinstermine 2014 10. Verschiedenes und Anfragen Im Anschluss an die Mitgliederversammlung hält unser Vorstandsmitglied Dipl.-Kfm. Thorsten Cordes einen Kurzvortrag zum Thema “die steuerliche Behandlung von Haushaltshilfen und Handwerkerleistungen”. Behandelt werden die Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen, Beschäftigungsverhältnisse und handwerkliche Arbeiten an der selbstgenutzten Immobilie. Wie in den vergangenen Jahren stellt der Verein für jedes Mitglied und dessen Partner ein Kaffeegedeck kostenlos zur Verfügung. Der Vorstand bittet um zahlreiches Erscheinen der Mitglieder. Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Osterode und Umgebung e. V.
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AUS DEM VEREIN
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Was ist SEPA? Ab dem 1. Februar 2014 können Überweisungen und Lastschriften nur noch nach dem SEPAZahlungsverfahren getätigt werden. SEPA steht für Single Euro Payments Area, was übersetzt einheitlicher Euro-Zahlungsverkehr bedeutet. SEPA beruht auf der Europäischen Migrationsverordnung und gilt für alle 27 EU-Mitgliedsstaaten, den Mitgliedsstaaten der Europäischen Freihandelsassoziation Island, Lichtenstein und Norwegen sowie für die Schweiz und Monaco. Mit SEPA wird also erstmals ein einheitliches Verfahren für den bargeldlosen Zahlungsverkehr sowohl für den nationalen als auch für den grenzüberschreitenden europäischen Raum eingeführt. Von der SEPAUmstellung ist also jeder sowohl als Privatperson als auch als Unternehmer, Vermieter, Immobilienverwalter oder als Verein betroffen. Haus & Grund informiert Sie über die wichtigen Neuerungen, die die Umstellung auf das SEPA-Zahlungsverfahren mit sich bringt.
Internationale Kontonummer und Bankleitzahl Mit der SEPA-Umstellung sind Überweisungen und Lastschriften nach einem europaweiten Standard vorzunehmen. Statt der bisher in Deutschland für Überweisungen und Lastschriften verwendeten Kontonummer und Bankleitzahl sind nach der Umstellung nur noch IBAN und BIC zu verwenden. IBAN steht für „ International Bank Account Number“ (Internationale Kontonummer) und setzt sich aus der Länderkennziffer, einer Prüfziffer und einer nationalen Kombination, in Deutschland aus Bankleitzahl und Kontonummer, zusammen. Eine deutsche IBAN besteht aus 22 Zeichen.
BIC steht für „Business Identifier Code“ (Geschäftskennzeichen) und ist eine internationale Bankleitzahl. Ihre eigene IBAN und BIC finden Sie auf Ihrem Kontoauszug. Die IBAN und BIC Ihrer Geschäftspartner können Sie der jeweiligen Rechnung entnehmen. Auch als Vermieter müssen Sie nun vorsorglich tätig werden. Sofern Ihre Mieter regelmäßig die monatliche Miete auf Ihr Konto überweisen, teilen Sie ihnen Ihre internationalen Kontodaten (IBAN und BIC) mit. Sofern Sie die Monatsmiete regelmäßig durch Lastschrift eingezogen haben, sollten Sie Ihre Mieter über die Migration der bisherigen Einzugsermächtigung in das SEPA-BasisLastschriftverfahren unterrichten (Vgl. hierzu den Punkt „Verwendung der bisherigen Einzugsermächtigungen“).
beleglose Überweisung kann künftig nur noch im SEPA-Datenformat ausgeführt werden.
Lastschriften Auch der Lastschrift-Zahlungsverkehr ändert sich mit der SEPAUmstellung. Künftig gibt es zwei Lastschriftvarianten: die SEPABasis-Lastschrift und die SEPA-Firmen-Lastschrift.
Überweisungen
SEPA Basis-Lastschrift Grundlage der SEPA-Basis-Lastschrift ist die Einrichtung eines SEPA-Lastschriftmandates. Mit dem grundsätzlich vom Zahlungspflichtigen zu unterschreibenden SEPA-Lastschriftmandat wird der Zahlungsempfänger ermächtigt, die Zahlung einzuziehen. Zugleich wird die Bank des Zahlungspflichtigen angewiesen, die Zahlung einzulösen.
Sowohl innerhalb Deutschlands als auch bei grenzüberschreitenden Euro-Überweisungen sind nach der SEPA-Umstellung ausschließlich IBAN und BIC zu verwenden. Für die Angaben des Verwendungszwecks stehen künftig 140 Zeichen zur Verfügung. Die
Das SEPA-Basis-Lastschriftmandat muss neben dem verbindlichen Mandatstext, Name und Anschrift sowie IBAN und BIC des Zahlungsverpflichteten enthalten. Auch Name und Anschrift sowie Gläubigeridentifikationsnummer und Mandatsreferenznummer des Zah-
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lungsempfängers sind auf dem Papier anzugeben. Handelt es sich um eine wiederkehrende Zahlung, so ist auch dies zu vermerken. Die auszufüllenden Mandatsformulare erhalten Sie bei Ihrer kontoführenden Bank. Das Originalmandat ist vom Zahlungsempfänger zu verwahren.
Gläubigeridentifikationsnummer
Derjenige, der eine Lastschrift einreichen möchte (Zahlungempfänger), benötigt eine Gläubigeridentifikationsnummer (Creditor Identifier). Diese Gläubigeridentifikationsnummer kann über das Internet unter www.glaeubiger-id. bundesbank.de bei der Deutschen Bundesbank beantragt werden. Diese Gläubigeridentifikationsnummer ist nicht nur für ein SEPALastschriftmandat, sondern für sämtliche, auch zukünftige, SEPALastschriftmandate zu verwenden.
Mandatsreferenznummer Die Mandatsreferenz ist ein vom Zahlungsempfänger individuell vergebenes Kennzeichen für ein Mandat. Der Zahlungsempfänger kann Länge und Aufbau der Mandatsreferenz frei gestalten. Anhand der Mandatsreferenz und der Gläubigeridentifikationsnummer kann das Lastschriftmandat eindeutig zugeordnet werden.
Laufzeit des SEPA-BasisLastschriftmandats Das SEPA-Basis-Lastschriftmandat ist grundsätzlich unbefristet gültig. Wird ein erteiltes Lastschriftmandat mehr als 36 Monate nicht genutzt, verfällt das Mandat. Es ist dann erneut einzurichten. Vorabinformation über die Kontobelastung Vor dem Einzug ist der Zahlungsempfänger verpflichtet, den Zahlungspflichtigen über Datum und Höhe der Kontobelastung zu infor-
mieren. Diese Information, soweit diese nicht durch Rechnung, Vertrag etc. erfolgt, wird auch Pre-Notifikation (Vorabankündigung) genannt und ist, wenn nichts Anderweitiges vereinbart wurde, dem Zahlungspflichtigen spätestens 14 Tage vor der Kontobelastung mitzuteilen. Der Zahlungspflichtige kann sich so auf die Kontobelastung einstellen und für ausreichend Kontodeckung sorgen.
Einreichung der Lastschrift Soll die Abbuchung fristgemäß erfolgen, muss auch der Zahlungsempfänger die Vorlaufzeiten seiner kontoführenden Bank einhalten. Grundsätzlich gilt, dass die erste Lastschrift im SEPA-BasisLastschriftverfahren fünf Bankgeschäftstage vor der Kontobelastung bei der kontoführenden Bank des Zahlungsempfängers eingereicht werden muss. Bei jeder Folgebelastung muss die SEPABasis-Lastschrift spätestens zwei Bankgeschäftstage vor der Abbuchung eingereicht werden. Mögliche Änderungen der Vorlauffristen ergeben sich aus den Inkassobestimmungen zwischen dem Zahlungsempfänger und seiner kontoführenden Bank.
Widerruf der Kontobelastung durch den Zahlungspflichtigen Der Zahlungspflichtige kann die Kontobelastung bis zu acht Wochen nach Abbuchung ohne Angebe von Gründen widerrufen. Die Widerrufsfrist verlängert sich auf 13 Monate, wenn der Zahlungspflichtige kein SEPA-Basis-Lastschriftmandat erteilt hat oder dieses nicht den Mindestanforderungen der Mandatserteilung genügt.
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Verwendung der bisherigen Einzugsermächtigungen
Die bisher verwendeten Einzugsermächtigungen können als Lastschriftmandat im SEPA- Basis- Lastschrift verfahren weitergenutzt werden. Voraussetzung ist, dass die bisher genutzte Einzugsermächtigung schriftlich vorliegt und dass der Zahlungsempfänger den Zahlungs-pflichtigen in Textform unter Angabe der Gläubigeridentifikationsnummer und der Mandatsreferenz darüber informiert hat, dass die bisherige Einzugsermächtigung zukünftig als SEPA-Basis-Lastschriftmandat genutzt werden soll.
SEPA-Firmen-Lastschrift SEPA-Firmen-Lastschriftmandate können nur im Geschäftsverkehr zwischen Unternehmen eingerichtet werden. Ein Verbraucher kann also nicht durch ein SEPA-FirmenLastschriftmandat zur Zahlung verpflichtet werden. Um einen schnellen und reibungslosen Geschäftsverkehr zu ermöglichen, ist der Widerruf des Zahlungspflichtigen nach erfolgter Einlösung im Gegensatz zum SEPA-Basis-Lastschriftverfahren nicht möglich. Der Zahlungspflichtige muss daher gegenüber seiner Bank die Erteilung des Mandates vor der ersten Kontobelastung bestätigen.
Quelle: WohnArt 11/2013
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AKTUELL
Nr. 154 / Februar 2014
Volltilgerdarlehen:
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Volltilgerdarlehen sind Baufinanzierungen, bei denen Laufzeit und Zinsbindung identisch sind und die am Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist vollständig getilgt sein müssen. Besonders beim aktuell niedrigen Zinsniveau zeigen Volltilgerdarlehen ihre Stärken. Karsten Klinger, Baufinanzierungs-Spezialist der Deutschen Bank Hannover, erklärt die Vorteile. Die Hypothekenzinsen in Deutschland sind weiterhin niedrig: Derzeit müssen Kreditnehmer für Wohnbaudarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung im Schnitt deutlich weniger als 3 Prozent Zinsen zahlen. Mit Volltilgerdarlehen lassen sich diese niedrigen Zinsen über die gesamte Laufzeit sichern - und sie sind dazu noch besonders günstig.
Volle Planungssicherheit, hohe Einsparungen möglich Das Prinzip ist einfach: „Ein klassisches Annuitätendarlehen läuft meist über 25 Jahre und länger, bietet aber nur eine begrenzte Zinsbindung“, sagt Karsten Klinger. „Der Zinssatz wird also zum Beispiel für zehn Jahre fest vereinbart, danach muss die Finanzierung der Restschuld neu verhandelt werden.
Sind die Zinsen in der Zwischenzeit gestiegen, kann dies dazu führen, dass die Finanzierung teurer wird als geplant.“ Volltilgerdarlehen sind daher eine interessante Alternative, wie der Experte erklärt: „Beim Volltilgerdarlehen sind Zinsbindung und Laufzeit identisch, damit steht der Zins für die gesamte, meist kürzere Laufzeit, fest. Immobilienfinanzierer werden so schneller schuldenfrei und haben volle Planungssicherheit.“ Das ist gerade im Moment besonders attraktiv. Denn Volltilgerdarlehen haben üblicherweise eine höhere Tilgung als klassische Darlehen. Da die Zinsen aktuell sehr niedrig sind, können sich die Kreditnehmer bei gleicher monatlicher Belastung eine relativ hohe Tilgung leisten und kommen so schneller ans Ziel. Außerdem belohnen die Banken den zügigen Schuldendienst mit kräftigen Zinsrabatten. Volltilgerdarlehen verbinden somit gleich mehrere Vorteile: • Sicherung des günstigen Zinsniveaus • Schutz vor steigenden Zinsen • Volle Planungssicherheit über die gesamte Laufzeit • Schnellere Schuldenfreiheit durch hohe Tilgung • Hohe Einsparungen durch be sonders günstige Zinskonditionen
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Auch für Anschlussfinanzierung geeignet Volltilgerdarlehen sind deshalb eine interessante Alternative für Kunden, die eine etwas höhere monatliche Belastung tragen können und zu einem bestimmten Termin schuldenfrei sein wollen - zum Beispiel beim Eintritt in den Ruhestand. Oft ist ein Volltilgerdarlehen auch für die Anschlussfinanzierung gut geeignet: Wenn die Zinsbindungsfrist der alten Finanzierung ausläuft, ermöglicht es die zügige Tilgung der Restschuld zu besonders günstigen Konditionen. Um diese Vorteile zu nutzen, sollten Kunden allerdings in der Lage sein, regelmäßig feste Beiträge zu zahlen: Eine Tilgungsaussetzung ist in der Regel nicht möglich. „Angesichts der aktuell niedrigen Zinsen können Volltilgerdarlehen auch für Haushalte mit mittlerem Einkommen eine attraktive Finanzierungslösung darstellen“, so Karsten Klinger. „Je nach Vertrag kann dabei der Zinsvorteil einer schnellen Tilgung mehrere Tausend Euro betragen. Um diesen Vorteil voll auszuschöpfen, lohnt es sich in jedem Fall, eine professionelle Beratung zu suchen.“
Quelle: WohnArt 10/2013
AKTUELL
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Steildächer
Die wohl älteste Dachform der Menschheit sind Steildächer. Schon unsere frühen Vorfahren führten auf die Häuser fallenden Niederschlag über schräge Abdeckungen der Gebäude ab. Die Eindeckung war zwar eher aus Stroh oder Holz, aber die Grundidee war die Gleiche, wie heutzutage. Auch die Tipis rund um den Globus verfügen über das gleiche „Entwässerungssystem“. Steildächer sind Dächer, deren Dachneigung größer 30° ist. Je größer die Dachneigung, desto bedeutender ist die Sicherung der Dacheindeckung. Üblicherweise werden Steildächer mit sogenannter Hartdeckung versehen. Unter Hartdeckungen versteht man Ziegel-, Betondachstein- oder
Schieferdeckungen. In einzelnen Fällen werden Steildächer auch mit einer Blecheindeckung aus Zink oder Kupfer hergestellt. Die Dachsteineindeckungen werden überlappt verlegt. Dabei sind Mindestüberdeckungen einzuhalten. Dies ist wichtig, um bei starkem Winddruck nach oben, gegen die Deckungsrichtung getriebenes Wasser nicht durch die Deckungsfugen ins Gebäude eindringen zu lassen. Außerdem sind die Dachsteine im Randbereich, bei größeren Dachneigungen sogar auf der gesamten Fläche durch zusätzliche Verankerungen zu sichern. Da die Dachdeckung als geschlossene Fläche wirkt, entsteht auf dieser Fläche ein Windsog, dem die Deckung stand-
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halten muß. Dies wird mit der Sicherung der einzelnen Dachsteine realisiert. Um die jedoch unvermeidbare Unterblasung der Dachsteineindeckung im Winter mit Schnee zu verhindern wurden bereits mehrere Wege gegangen. Die erste und viele Jahrzehnte verwendete Form ist der Mörtelverstrich der Dachsteine. Dabei werden die Fugen mit einem Kalk- oder Kalk-Zementmörtel verstrichen. Dessen Lebensdauer ist mit 20 bis 25 Jahren anzusetzen. Seine Nacharbeitung kann punktuell und im Lebenzeitraum der Eindeckung fast unbegrenzt erfolgen. Allerdings ist der Verstrich auch großen Bewegungen ausgesetzt. Meist fällt er nach und nach aus den Fugen der Eindeckung heraus.
AKTUELL
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Nach der Zeit des Mörtelvertriches wurden Pappdocken eingesetzt. Dabei wurden die Fugen zwischen den Dachsteinen mit bituminösen Dachbahnstreifen geschlossen. Leider wird so die Lüftung des Daches behindert und auch in Sachen Brandschutz ist dieser brennbare Deckungsanteil nicht unproblematisch. Durch die Erwärmung im Sommer verkleben die Pappdocken dann zusätzlich. Dies ist bei notwendigen Reparaturen problematisch. Man bekommt die Dachsteine oft nicht so gelöst, daß sie wieder verwendet werden können. Die Pappdockeneindeckung entspricht heute nicht mehr dem Stand der Technik. Soll sie dennoch zum Einsatz kommen, bedarf es einer gesonderten Genehmigung des Ziegelherstellers zur Sicherung von Gewährleistungsansprüchen. Werden heute Dächer neu eingedeckt, so wird im Regelfall eine Unterspannbahn eingebaut. Eine Unterspannbahn ist eine Unterdeckung, die direkt auf den Dachsparren aufgebracht wird. Auf ihr wird die Lattung, die die Dachsteine trägt, befestigt. Die Unterspannbahn führt durch die Dachdeckung geblasenen Regen oder Schnee in die Regenrinne ab. Wichtig ist daher bei ihrer Verlegung, daß sie ausreichend weit in die Rinne eingelegt wird. Damit sich auf der Oberfläche der Unterspannbahn kein Wasser ansammelt, muß sie auch sehr planeben eingebaut werden und darf keine Säcke bilden. Unterspannbahnen werden oft genutzt,um den Bau während der Bauphase vor der Witterung zu schützen. Grundsätzlich ist die Unterspannbahn temporär in der Lage, den Witterungsschutz zu gewährleisten. Da sie jedoch nicht als dauerhafte Außendeckung konzipiert ist, sollte sie nicht zu lange ungeschützt der Witterung, insbesondere der Sonneneinstrahlung ausgesetzt werden. Perspektivisch kann dies dazu führen, daß sich
die Unterspannbahn unter der Deckung auflöst und dann, wenn es nötig ist, ihre Funktion als zweite Deckung nicht mehr erfüllt. Das Erneuern der Unterspannbahn bedingt immer die Abdeckung des Daches und ist von daher eine recht teure Sache. Schwachstellen in Steildächern sind, wie auch bei Flachdächern, Durchdringungen jeder Art. Kaminzüge, Dachluken, Dachflächenfenster, Gauben oder über Dach geführte Antennenmasten stellen immer eine Herausforderung bei der Abdichtung der Eindeckung dar. Oft sind diese Anschlüsse auch die ersten Bereiche, in denen es zu Schäden kommt. Deshalb ist bei der Eindeckung von Steildächern jedem Durchstoß durch die Dachfläche besonderes Augenmerk zu schenken. Harteindeckungen von Steildächern haben durchaus eine Lebensdauer von 50 und mehr Jahren. Weniger lange halten da meist die Bauteile der Wasserabführung, wie Regenrinnen und Fallrohre. Um diese zu reparieren oder zu erneuern ist es meist ausreichend, nur die Randbereiche der Eindeckung aufzunehmen. Werden Dächer nachträglich ausgebaut, müssen neben baurechtlichen Belangen auch die Anforderungen an den Wärmeschutz eingehalten werden. Ist der Dachboden noch offen, kann die Dämmung von innen als Zwischensparrendämmung eingebracht werden. Besteht bereits ein Ausbau, der energetisch ertüchtigt werden soll, geht dies ebenfalls mit vorsichtiger Nachrüstung der Zwischensparrendämmung von außen. Da die energetischen Anforderungen mittlerweile recht hoch sind, genügt mitunter die zur Verfügung stehende Höhe der Sparren für die benötigte Dämmstärke nicht. Dann wird eine Aufdoppelung der Sparren nötig. Da dies ein Vorgang ist, bei
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dem erhebliche Erschütterungen in den Dachstuhl eingetragen werden, ist diese Ausführung für bereits bestehende Ausbauten nicht unproblematisch. Vor allem ältere Ausbauten, bei denen die Innenoberfläche mit einem Mörtelputz auf Putzträger (Sauerkrautplatte oder Strohmatte) vertragen die Erschütterungen schlecht. Es kann zum Abfallen des Putzes kommen, ein im bewohnten Zustand inakzeptabler Fall. Alternativ ist daher über eine Aufsparrendämmung nachzudenken. Dabei wird das Dach ebenfalls abgedeckt und man kann den Freiraum zwischen den Sparren zur Dämmung nutzen. Die vollständige Realisierung der benötigten Dämmstärke erfolgt jedoch durch ein komplettes Dämm- und Deckungspaket. Dabei werden Dämmplatten auf den Sparren aufgebracht, auf denen wiederum die Aufnahme der Harteindeckung möglich ist. Aufsparrendämmungen sind häufig etwas teurer, stellen im Bedarfsfall aber durchaus eine akzeptable Alternative dar. Wie auch bei Flachdächern, stellen Steildächer ein Bauteil dar, das extremen Anforderungen ausgesetzt ist. Um seine Funktionsfähigkeit möglichst lange und störungsfrei zu gewährleisten, empfiehlt sich eine regelmäßige Überprüfung. Dies kann im Rahmen eines Dachwartungsvertrages an ein Fachunternehmen übertragen werden. Sinnvoll ist in diesem Zusammenhang unbedingt, die Regenrinnen von jahreszeitlichen Verschmutzungen (Laub) gleich mit befreien zu lassen. Wie oft dies erforderlich ist, hängt natürlich von der das Haus umgebenden Bepflanzung ab. Doch man sollte sich nicht täuschen: kein Baum in unmittelbarer Nachbarschaft bedeutet nicht, das die Rinnen immer sauber bleiben! Quelle: WohnArt 10/2013
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AKTUELL
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Dämmung: Nicht jede passt So findet man den richtigen Wärmeschutz fürs Haus Dämmen ist heute fast so etwas wie die erste Bürgerpflicht: Nach dem Prinzip Fordern und Fördern stellt der Staat auch im Altbau bestimmte Anforderungen an die Energieeffizienz eines Hauses, die beispielsweise im Rahmen umfangreicherer Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen einzuhalten sind. Gleichzeitig werden die Hausbesitzer durch Zuschüsse oder Förderkredite unterstützt. Wenn die Entscheidung getroffen ist, dass in Dach und Fassade der Wärmeschutz verbessert werden soll, stehen Hausbesitzer vor einer Fülle unterschiedlicher Dämmstoffe - und jeder Hersteller reklamiert für sich, dass er die beste Lösung bietet.
Bedarfsgerechte Lösungen für die eigenen vier Wände Die Qual der Wahl hat man zwischen preiswertem Polystyrol und anderen synthetischen Werkstoffen, Holz- und anderen Pflanzenfasern, Mineralwolle oder Schafwolle. Wählen muss man zudem zwischen Platten, Matten, Einblasfasern oder Schüttungen. Die unterschiedlichen Produkte und Verarbeitungsmethoden dienen dem Ziel einer
besseren Energieeffizienz. Darüber, welcher Werkstoff und welche Art des Einbaus denn nun am besten sind, lässt sich keine generelle Aussage treffen. Neben den Anbietern sollte man deshalb auch einen unabhängigen Bauherrenberater zu Rate zu ziehen. Denn viele Verarbeiter haben bestimmte Vorlieben, die nicht immer optimal zu den baulichen Gegebenheiten des eigenen Hauses passen müssen. Hinzu kommen Altbausanierungen mit Verbesserungen des Wärmeschutzes persönliche Beweg- können dauerhaft Kosten senken. gründe, die es zu stoff-ABC“, herausgegeben von der berücksichtigen gilt: Will der HausVerbraucherschutzorganisation Baubesitzer eine besonders preiswerte herren-Schutzbund e.V., gibt wichLösung oder legt er Wert auf eine tige Informationen dazu und kann optimale Gesamt-Ökobilanz? Spielt unter www.bsb-ev.de kostenlos hedie Architektur des Hauses und ihre runtergeladen werden. Veränderung durch eine nachträgliche Dämmung eine Rolle, oder sind gar Denkmalschutzaspekte zu beQuelle: WohnArt 10/2013 achten? Ein Ratgeberblatt „Dämm-
Mangel
Keine Mietminderung bei verbauter Aussicht Bei einer erheblichen Beeinträchtigung des Wohnwerts durch Baulärm im Haus oder in der Nachbarschaft kann der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt sein. Das Minderungsrecht des Mieters ist unabhängig von einem Verschulden des Vermieters und wird daher nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Vermieter als Eigentümer die Lärmbeeinträchtigung ohne Anspruch auf Ausgleichszahlung dulden muss.
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Dagegen kann eine durch die Aufstockung des Nachbargebäudes verbaute Aussicht den Mieter nach einem neuen Urteil des LG Berlin nur dann zur Mietminderung berechtigen, wenn eine entsprechende Parteiabrede zur Beschaffenheit der Mietsache (mit Fernsicht) vorliegt. Dies ist vom Mieter darzulegen und zu beweisen (LG Berlin, Urteil v. 13.03.2013, 65 S 321/11, GE 2013, 552).
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AKTUELL
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Reparaturen von Hagelschäden Nicht nur ersetzen, sondern verbessern
Der Austausch der Rollläden ist nicht sehr aufwändig und lässt sich gleich mit einer Motorisierung der Behänge verbinden.
Hagelschäden am Haus bieten Eigentümern auch Chancen. Vor allem bei zerstörten Rollläden lassen sich durch moderne Technologien lohnenswerte Verbesserungen erzielen. Dachziegel, Fenster, Rollläden Hagelgewitter haben kürzlich in Süddeutschland Schäden von mindesten 600 Millionen Euro verursacht. Für die Betroffenen handelt es sich trotz Versicherungsschutz zunächst nur um ein großes Ärgernis, da die Schadensregulierung meist einen entsprechenden Aufwand erfordert. Gleichzeitig eröffnet eine solche Situation aber auch die Möglichkeit, sich über Optimierungspotenziale Gedanken zu machen. Bestes Beispiel sind die Rollläden, bei denen gezielte Investitionen die Wohnqualität merklich erhöhen können.
Wie ein Sieb: Kunststoff-Rollläden werden bei Hagelstürmen besonders in Mitleidenschaft gezogen.
Aluminium ist widerstandsfähiger Um seine Fenster vor den Golfball großen Hagelkörnern zu schützen, entscheidet sich mancher Bewohner, die Rollläden zu schließen - wohlwissend, dass diese dem Eisbeschuss von oben, kaum standhalten. Das Resultat sieht häufig aus, wie eine benutzte Zielscheibe - die Behänge sind völlig durchlöchert oder gar komplett zerrissen. Beim Austausch der Rollläden sollte man sich zunächst Gedanken über das Material machen. Die typischen Löcher nach Hagelbeschuss weisen darauf hin, dass es sich um Behänge aus Kunststoff handelt. Die sind zwar preiswert, aber nicht besonders robust. Mehr Widerstand gegen Hagel leisten Verdunkelungen aus Aluminium. Hier ist mit einem Mehrpreis von circa 50 Euro pro Quadratmeter zu rechnen. Gehen faustgroße Körner nieder, sind allerdings auch bei diesem Material Schäden möglich.
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Mehr Sicherheit, Energieeinsparung und Komfort Ebenso hat sich eine motorisierte Ausführung als sinnvoll erwiesen. Mit Antrieben ausgestattete Rollläden erhöhe nicht nur den Komfort, sondern auch die Einbruchsicherheit. Dafür sorgen Zeitschaltuhren, die die Anwesenheit der Bewohner simulieren. Dazu gibt es Motoren, die ohne großen Aufpreis mit einer Hochschiebhemmung ausgerüstet werden können. Eine Kombination mit Wettersensoren ermöglicht sogarspürbare Energieeinsparungen. Denn der automatisch geschlossene Rollladen verringert im Winter die Wärmeverluste durchs Fenster. Im Sommer verhindern die heruntergelassenen Rollläden, dass sich die Innenräume aufheizen. Das verbessert die Wohnqualität und erspart zudem teure Kühlgeräte. So hat man am Ende sogar vom Hagelschaden profitiert. Quelle: WohnArt 10/2013
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AKTUELL
Nr. 154 / Februar 2014
Treppenhäuser – sanieren Man kann keine Miete dafür erzielen und wenig Licht gibt es oft auch und doch sind sie die wichtigsten Räume in einem Haus - Treppenhäuser.
Aufmerksamkeit geschenkt. Bei einem unbeheizten Treppenhaus mag dies auch seine Berechtigung haben, sollte dann jedoch nicht die regelmäßige Wartung und der Anstrich vergessen werden.
Eigentlich sind Treppenhäuser reine Funktionsräume. Sie dienen der Erschließung der eigentlichen Wohnräume in allen Etagen im Haus. Deshalb sind an sie auch besondere Forderungen hinsichtlich ihrer Sicherheit zu stellen. Ein wichtiger Punkt beim Brandschutz ist die Rauchdichtigkeit der Wohnungseingangstüren. Hier kann mit einfachen Mittel, wie einer Rauchdichtung nachgearbeitet und viel für die Sicherheit der Bewohner getan werden. Auch sind diese Maßnahmen nicht gestaltungsverändernd. Sanierung von Holzstufen Neben der Sicherheit im Brandfall spielt auch die sichere Begehbarkeit der Stufen eine wichtige Rolle. Holzstufen, die über viele Jahrzehnte begangen wurden, sind oft recht abgearbeitet. Die Kanten sind rund und die Hauptlaufflächen dünner. Für die Sanierung dieser Bereiche gibt es, je nach Zustand mehrere Wege der Aufarbeitung. Ist das Holz noch nicht zu weit abgearbeitet, können die Holzoberflächen geschliffen und mit einem Lack oder einer Versigelung oberflächenbehandelt werden. Bei stärkeren Schäden der Oberfläche kann der Einsatz von Bodenbelägen sinnvoll sein. Man sollte jedoch darauf achten, dass die vordere Kante eine robuste und dauerhafte Ausbildung erhält, denn wenn es hier zu Ablösungen kommt, stellt das eine ganz erhebliche Unfallgefahr dar. Auch sollte ein
Belag gewählt werden, der sich gut reinigen lässt und in den folgenden Jahren unterschiedliche farbliche Gestaltungsoptionen erlaubt. Sind die Stufen so stark abgearbeitet, dass der Belag allein nicht mehr genügt, um eine sicher begehbare Oberfläche herzustellen, so können die Stufen mit einer Aufdopplung hergerichtet werden. Wichtig ist, dass dabei auf die Tritthöhen, vor allem der ersten und letzten Stufen geachtet wird. Hier sind ggf. Anarbeitungen auch im Treppenpodestbereich erforderlich. Werk- oder Natursteintreppen sind auch eine recht haltbare Konstruktion, leiden jedoch, wenn sie einer massiven mechanischen Punktbelastung ausgesetzt werden, sprich ein Stück Material, meist im vorderen Kantenbereich, ausbricht. Diese Stücken können restauriert werden. Das ist zwar aufwendig und bedarf unbedingt eines erfahrenen Fachwerkbetriebes, damit die Reparatur gut hält, doch dann sind die Treppen wieder uneingeschränkt und pflegeleicht nutzbar. Bei der Erneuerung der Fenster in einem Gebäude wird den Treppenhausfenstern meist zuletzt
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Robuste Oberflächen Decken und Wände in Treppenhäusern können mit großer Vielfalt gestaltet werden. Je nach Nutzergruppe sollte man darauf achten, dass robuste Oberflächen geschaffen werden, die aufwandsarm aufgefrischt werden können. Bis Anfang der 80er Jahre des letzten Jahrhunderts wurden auch vielfach Plattenbeläge auf Wände geklebt. Diese sind zwar robust, gut zu reinigen und erfüllen den Brandschutz, tun dies vor allem aber wegen ihres Asbestgehaltes. Muß ein solches Treppenhaus saniert werden, ist höchste Aufmerksamkeit gefordert. Zunächst sollte fachkundig abgeklärt werden, ob die Platten wirklich Asbest enthalten und ob auch der Kleber asbesthaltig ist. Mit der Sanierung eines asbesthaltigen Wandbelages sollte man unbedingt ein zertifiziertes Fachunternehmen beauftragen. Ein wichtiger Hinweis zum Schluß: wer sich mit dem Gedanken an eine Treppenhaussanierung trägt, sollte vorab prüfen, ob es sinnvoll oder sogar erforderlich ist, die Stromversorgung des Hauses zu erneuern und den heutigen Anforderungen anzupassen. Da Steigeleitungen oft im Treppenhaus verlegt werden, sind diese Arbeiten im Vorfeld der Treppenhaussanierung durchzuführen.
Quelle: WohnArt 10/2013
AKTUELL
Nr. 154 / Februar 2014
Sanieren oder neu bauen?
Checkliste erleichtert Entscheidung zum Umgang mit Bestandsimmobilien
Die anhaltende Schuldenkrise in Europa sorgt für Inflationsängste bei den Bundesbürgern - und für einen Boom auf dem Immobilienmarkt. Schließlich steht das eigene Heim für Sicherheit, Beständigkeit und einen sorglosen Ruhestand. Die Investition in die eigenen vier Wände fällt auch deshalb so leicht, weil sich die Hypothekenzinsen weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau befinden: Eine Immobilie lässt sich derzeit noch immer außergewöhnlich günstig finanzieren. Checkliste: Alt- oder Neubau? Geld, das in eine Immobilie investiert wird, birgt im Vergleich zu
anderen Anlageformen relativ wenige Risiken. Bleibt nur noch die Frage, ob das Geld in einen Neubau oder in eine Bestandsimmobilie fließen soll. Verführerisch sind die niedrigeren Anschaffungskosten eines alten Hauses. Das Erwachen kommt oftmals erst dann, wenn der frischgebackene Hauseigentümer die notwendige Sanierung im vollen Umfang überschaut. Um die Entscheidung zwischen einem Altund einem Neubau zu erleichtern, gibt das Infozentrum „Massiv mein Haus e.V.“ jetzt eine Checkliste heraus, mit deren Hilfe Laien den Sanierungsbedarf besser abschätzen können. Die kostenlose Checkliste sowie weiteres Informationsmaterial können unter www.massiv-meinhaus.de aus dem Internet herun-
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tergeladen oder per Telefon unter 0385-20794013 bestellt werden. Böses Erwachen nach Sanierungsbeginn Das bisschen Sanierung mache ich locker am Wochenende in Eigenarbeit - denkt sich so mancher Hauskäufer. In welche Risiken er sich dabei stürzt, zeigt sich häufig erst nach Sanierungsbeginn. Dass beispielsweise Grundriss, Bodenbeläge oder Bäder bei älteren Wohnhäusern häufig wenig zeitgemäß sind, erkennt man meist auf den ersten Blick. Aber erst im Nachhinein zeigt sich oftmals, dass auch Elektro-, Sanitär- und Heizungsleitungen marode sind. Und Maßnahmen zur Energieeinsparung sind heute verpflichtend. Viele Erwerber
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alter Häuser mussten schmerzvoll erkennen, dass ein Abriss und Neubau wirtschaftlicher und das Ergebnis besser gewesen wäre. Umfang der Sanierung rechtzeitig prüfen Jeder Hausbesitzer sollte deshalb vor einer Sanierung und jeder Immobilienkäufer vor Vertragsabschluss prüfen, wie umfangreich die erforderliche Sanierung sein wird und welche Kosten ungefähr auf ihn zukommen. Die Checkliste des Infozentrums „Massiv mein Haus e.V.“ kann die Beratung durch einen Experten zwar nicht ersetzen, hilft aber, den Sanierungsumfang festzustellen und Angebote von Handwerkern einzuholen. Anschließend kann der Hausbesitzer in spe
immer noch entscheiden, ob er sich für eine Sanierung, einen Abriss der Bestandsimmobilie und Neubau entscheidet oder lieber gleich ein neues Haus erwirbt. Massivhaus aus Mauerwerk: Exzellenter Energiestandard und Langlebigkeit Fossile Energie wird immer teurer, ihre Lieferung mit der politischen Abhängigkeit von Förderländern immer unsicherer. Für Bauherren gilt es deshalb, weitgehende Entscheidungen zu treffen: Welche Heizkosten kann und will ich mir in Zukunft leisten? Wie wichtig ist mir die Unabhängigkeit von Störfällen? Wie wichtig ist mir die Unabhängigkeit von Lieferengpässen? Wie kann ich meine Heizkosten auf ein
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bezahlbares Maß heruntersetzen? Wer heute beispielsweise ein Massivhaus aus Mauerwerk baut, entscheidet sich für einen exzellenten Energiesparstandard, kombiniert mit der Langlebigkeit einer robusten Konstruktion und einem behaglichen, gesunden Wohnklima. Und Mauerwerk nutzt durch seine Wärmespeicherfähigkeit die Sonnenenergie besonders gut aus. Einsparungen von zehn Prozent und mehr sind bei einem Massivhaus ohne weiteres möglich. Auch deshalb ist ein Massivhaus eine langfristig gute Kapitalanlage und eine sichere Basis für die Altersvorsorge.
Quelle: WohnArt 11/2013
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ENERGIE & HAUSTECHNIK
Nr. 154 / Februar 2014
Cleveres Heizen und Lüften spart Energie und Geld
Kleine Handgriffe, große Wirkung Von allen technischen Geräten im Haushalt verbraucht die Heizung im Winter am meisten Energie. Doch die Ausgaben lassen sich deutlich senken, wenn beim Heizen und Lüften einige einfache Tipps befolgt werden. Haushaltsgeräte wie Fernseher, Waschmaschine und Geschirrspüler verbrauchen Strom und stehen deshalb oftmals im Fokus, wenn es sich um das Thema Energiesparen dreht. Dabei geht mit fast 80 Prozent der Löwenanteil des Energieverbrauchs in einem Privathaushalt auf das Konto von Raumheizung und Warmwassererzeugung. Mit einfachen Mitteln können hier die Ausgaben reduziert werden. Wer beim Heizen und Lüften ein paar Tipps beherzigt, kann pro Heizsaison durchaus einige hundert Euro sparen. „Wer zum Beispiel Fenster in Dauerkippstellung hält, treibt den Energieverbrauch massiv in die Höhe. Dadurch geht permanent Wärme verloren und das Mauerwerk kühlt aus“, erklärt Alexander Fack vom Institut für Wärme und Oeltechnik (IWO). Die Folge: Sind die Fenster wieder geschlossen, wird erheblich mehr Energie benötigt, um erneut für angenehme Temperaturen zu sorgen. Effizienter ist es, zum Durchlüften die Fenster zwei- bis dreimal am Tag für jeweils fünf Minuten weit zu öffnen. Dabei sollten die Heizkörperthermostate heruntergedreht werden, damit sie nicht auf volle Leistung schalten. Abends verringert das Herunterlassen von Rollläden oder Zuziehen der Gardinen ebenfalls die Wärmeverluste. Grundsätzlich sollten Heizkörper möglichst ungehindert ihre Arbeit verrichten können. Sind Möbel, schwere Vorhänge oder Verklei-
Verlustfrei durch den Winter: Beim Heizen und Lüften bestimmte Grundregeln zu beachten, spart Energie und Geld.
dungen im Weg, erschwert das die Wärmeausbreitung. Auch Handtücher und Kleidungsstücke, die zum Trocknen über der Heizung hängen, treiben den Energieverbrauch in die Höhe. Um Energieverluste möglichst gering zu halten, kann es zudem eine Option sein, in Heizkörpernischen wärmereflektierende Thermofolie hinter dem Heizkörper anzubringen. Grundsätzlich sollten Räume nicht zu stark aufgeheizt werden. Denn das ist ungesund und erhöht den Energieverbrauch um etwa sechs Prozent pro Grad. Darüber hinaus ist es ratsam, die Temperaturen der Raumnutzung anzupassen. Deshalb empfiehlt sich eine Absenkung in der Nacht und wenn niemand zuhause ist. Zimmer, in denen man sich nur selten aufhält, können konstant kühler gehalten werden. Als Untergrenze gelten allerdings 14 bis 16 Grad, denn bei
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geringeren Temperaturen drohen Feuchteschäden. Ein zu hoher Energieverbrauch kann auch auf technische Ursachen zurückzuführen sein. Wenn Heizkörper beispielsweise gluckernde Geräusche abgeben und nicht mehr richtig warm werden, müssen sie entlüftet werden. Denn Luftblasen im Heizsystem verhindern, dass das Wasser ausreichend zirkuliert. „Bleibt ein Heizkörper trotz Herunterregeln beständig warm, ist möglicherweise das Thermostatventil defekt“, erklärt Alexander Fack. Auch schwergängige Thermostate regulieren die Temperatur nicht mehr korrekt und sollten ausgetauscht werden.
Quelle: IWO Pressedienst 12/2013
ENERGIE & HAUSTECHNIK
Nr. 154 / Februar 2014
Eine Heizungssanierung kann eine starke Rendite bringen
Ihr Geld ins eigene Häuschen zu stecken, erscheint den meisten Bundesbürgern Vertrauen erweckender als andere Formen der Geldanlage wie etwa Aktien oder Fonds. Das fand das „VdZ - Modernisierungsbarometer für Hausbesitzer 2013“ heraus. Mehr als tausend Teilnehmer wurden im Rahmen dieser Studie von TNS Emnid interviewt. Welche Art der Geldanlage sich in den eigenen vier Wänden am besten bezahlt macht, darüber sind sich viele Hauseigentümer unsicher, wie die Studie nahelegt. Eine Heizung, die noch ihren Dienst versieht, haben beispielsweise 92 Prozent der Studienteilnehmer noch nicht ausgetauscht. Und das, obwohl überalterte Heizungen zu den größten Kostentreibern zählen und eine Heizungssanierung daher einen guten Ertrag einbringt.
Eine Heizungssanierung senkt die Energiekosten, entlastet das Klima und erhöht den Immobilienwert Die Investition in eine neue zeitgemäße Energietechnik für die Hausheizung rechnet sich nach Ansicht von Dr. Michael Herma, Geschäftsführer des VdZ, durch die erzielten Einsparungen langfristig. Diese Investition verbessere zudem den Wert des Hauses, spare wertvolle Rohstoffe ein und schütze die Umwelt. Zudem sei die Heizungssanierung dadurch eine sichere Geldanlage.
Bei der Heizungssanierung vertrauen die meisten Deutschen einer aktuellen Umfrage zufolge dem Heizungsfachmann.
Der Heizungsfachmann als „Anlagenberater“ Den Heizungsbauer kann man deshalb heute im doppelten Wortsinne als Anlagenberater betrachten. Denn neben der Beratung zur Technik kann er auch Hinweise geben, wie sich eine Heizungssanierung auf den Wert des Hauses auswirkt und wie groß die Einsparungen ausfallen können. Kern seiner Beratung ist der Heizungs-Check. Er zeigt auf, welche Schwachstellen die aktuelle Heizungsinstallation besitzt und wie sie sich verbessern lässt. Nicht in jedem Fall ist eine komplette Heizungssanierung der Königsweg. Heizungspumpen etwa können die Stromrechnung erheblichbelasten, wenn sie noch mit veralteter und ungeregelter Technik arbeiten. Die alte Pumpe auszutauschen und durch ein aktu-
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elles, hoch effizientes Modell zu ersetzen, kostet nicht viel, und schon nach wenigen Jahren sind die Ausgaben für den Austausch durch Einsparungen auf der Nebenkostenrechnung wieder eingespielt.
Bei der Heizungssanierung rechnen sich Optimierungen Oft werden nicht alle Zimmer eines Hauses gleich gut mit Wärme versorgt. Dann müssen Pumpe und Kessel mehr arbeiten als nötig - der Energieverbrauch ist zu hoch. Mit einem sogenannten hydraulischen Abgleich stellt der Heizungsfachmann sicher, dass die Wärmeverteilung über alle Etagen gleichmäßig erfolgt. Neue Thermostatventile erlauben eine gradgenaue Einstellung der Raumtemperatur und er-
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Nr. 154 / Februar 2014
können bei der Auswahl beraten und beurteilen, welche Technik zu welchem Haus passt. Auch bei der Beantragung staatlicher Förderungen können sie dem Hausbesitzer zur Seite stehen. Eine Datenbank mit Förderungen und Infos zur Heizungssanierung gibt es auf http://www.intelligentheizen.info nachzulesen
möglichen, die Temperaturen automatisch auf die Nutzungszeiten der Zimmer abzustimmen. Dadurch lässt sich gegenüber alten Heizkörperventilen ebenfalls eine Menge Energie einsparen.
Verbraucher vertrauen dem Heizungsfachmann Für eine umfassende Sanierung der Heizung wenden sich die Deutsch am liebsten an einen Fachbetrieb für Heizungsbau. In der Befragung zum Modernisierungsbarometer des VdZ schnitt er mit Abstand am besten ab. 84 Prozent der Teilnehmer fühlen sich bei allen Fragen zur Heizungssanierung beim Fachmann am besten aufgehoben, erst danach folgen Schornsteinfeger, Freunde, Nachbarn oder die eigene Familie als „Heizungsberater“.
Klare Präferenzen bei der Auswahl der Technik für eine Heizungssanierung Fast die Hälfte der Modernisierungsbarometer-Teilnehmer können sich bei einer Heizungssanierung für die Brennwerttechnik erwärmen, würden also weiterhin mit Öl oder Gas heizen. Zusätzlich zu einer anderen Technik Sonnenkollektoren zur Wärmeerzeugung zu installieren, können sich 47 Prozent vorstellen. Die Wärmepumpentechnik ist immerhin für 34 Prozent eine interessante Alternative. Der parallele Einsatz verschiedener Heiztechniken mit einem Hybrid-System kommt für 33 Prozent infrage. Die Entscheidung, welche Technik man im Falle einer Heizungssanierung einsetzt, sollte nicht aus dem Bauch heraus gefällt werden. Heizungsfachbetriebe
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Quelle: WohnArt 10/2013
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RECHT & STEUER
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Kündigung der Garage, wenn auch Wohnung angemietet wurde Wenn eine Wohnung und eine Garage im gleichen Mietvertrag vermietet werden, handelt es sich um eine rechtliche Einheit. Das heißt, das Mietobjekt, hier Wohnung und Garage kann nur insgesamt gekündigt werden. Benötigt der Vermieterspäter die Garage allein, kann er diese nicht aus dem Mietvertrag herauskündigen.
dann besteht und somit eine Einbeziehung der Garage in den Wohnraummietvertrag anzunehmen ist, wenn die Garage zu demselben Anwesen gehört, auf dem sich die Wohnung befindet. Hierzu stellte der BGH den Grundsatz auf, dass bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage zunächst eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen spricht. Es bedarf dann der Wiederlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Dies sei im Regelfall dann anzunehmen, wenn die Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen.
Verträge eine rechtliche Einheit bilden sollten. Als besondere Umstände, die gegen die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Verträge sprechen, ließ der BGH nicht gelten, dass bei früheren Mieterhöhungen Garagenmiete und Wohnraummiete im selben Verhältnis angehoben wurden. Auch der Umstand, dass Garage und Wohnung auf derselben Grundstücksparzelle lagen, führte nach Auffassung des BGH hier nicht zu einer Einheitlichkeit der Verträge, weil in den Verträgen unterschiedliche Kündigungsfristen vereinbart worden waren, was schwerer wog. Sofern ein Vermieter sich also die Möglichkeit offen halten möchte, einen Garagenmietvertrag kündigen zu können, den er mit einem Mieter abgeschlossen hat, der auf dem gleichen Grundstück auch eine Wohnung gemietet hat, sollte er auf zwei Punkte achten:
Der Entscheidung lag ein Fall zugrunde, bei dem der Mieter in einem späteren, vom Wohnraummietvertrag gesondert abgeschlossenen Garagenmietvertrag eine auf einem ca. 150 m entfernten Grundstück gelegene Garage hinzugemietet hatte. Als das Garagengrundstück veräußert wurde, kündigte der neue Eigentümer allein den Garagenmietvertrag (BGH-Urteil vom 12.10.2011 -VIII ZR 251/10).
1. Es sollte über die Garage ein eigenständiger separater schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen werden, 2. im Garagenmietvertrag sollte eine vom Wohnraummietverhältnis abweichende Kündigungsfrist vereinbart werden.
§
Selbst wenn die Anmietung der Garage ein Jahr nach Anmietung der Wohnung erfolgte und die Anmietung der Garage nur mündlich geschah, nahm die Rechtsprechung teilweise an, dass es sich hierbei nur um eine Ergänzung des bisherigen Wohnraummietvertrages handelt (LG Wuppertal, Urteil vom 26.10.1995 - AZ: 9 S 356/94). Dies wurde selbst dann angenommen, wenn eine ausdrückliche Einbeziehung in den bisherigen Mietvertrag nicht erfolgte. Aber auch, wenn über die Garage ein eigener Mietvertrag abgeschlossen wurde, die Garage jedoch auf dem Anwesen des Wohnraummietvertrages lag, wurde angenommen, dass ein einheitliches Mietvertragsverhältnis vorliegt (AG Fürstenfeld-Burg, AZ: 2 C 907/08). Zur Problematik, ob bzw. unter welchen Voraussetzungen eine Garage separat gekündigt werden kann, nahm der BGH in zwei Entscheidungen Stellung: Der BGH bestätigte die Entscheidung des OLG Karlsruhe vom 30. März 1983 (NJW 1983, 1499) dahingehend, dass ein enger rechtlicher und wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Wohnung und Garage auch bei einer nachträglich angemieteten Garage im Regelfall
Diese Rechtsprechung konkretisierte der BGH noch mit seinem Beschluss vom 09.04.2013 - VIII ZR 245/12. Auch hier führte er aus, dass grundsätzlich eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit eines Mietvertrages über eine Wohnung und eines separat abgeschlossenen Mietvertrages über eine Garage besteht, es sei denn, besondere Umstände rechtfertigen die Annahme, dass beide
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Quelle: WohnArt 10/2013
RECHT & STEUER
Nr. 154 / Februar 2014
BGH entscheidet: Unwirksamer Zeitmietvertrag ist als Kündigungsverzicht deutbar Gemäß § 575 BGB kann ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
ebenfalls gekündigt werden, allerdings nur unter Angabe von gesetzlich anerkannten Kündigungsgründen und unter Einhaltung einer Kündigungsfrist, die sich für den Vermieter nach fünf und acht Jahren seit Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate verlängert.
§
1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes nutzen will, 2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instandsetzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden oder 3. die Räume an einem zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsabschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 575 Abs. 1 BGB).
Daraus folgt, dass ein Zeitmietvertrag nur wirksam abgeschlossen werden kann, wenn eine der vorbenannten Tatbestandsvoraussetzungen vorliegt und dem Mieter der Grund der Befristung schriftlich mitgeteilt worden ist. Die schriftliche Mitteilung erfolgt üblicherweise im Mietvertrag. Nun ist diese gesetzliche Regelung nicht jedem Vermieter geläufig. Es kommt daher immer wieder vor, dass Vermieter ohne Angabe eines Befristungsgrundes die Laufzeit eines Mietverhältnisses über Wohnraum im Mietvertrag auf einen bestimmten Zeitraum begrenzen und somit das Mietverhältnis befristen. Entsprechend dem Wortlaut des § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB gilt in dem Fall, dass der Befristungsgrund bei Vertragsabschluss den Mietern nicht mitgeteilt worden ist, das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Wohnraummietvertrag kann entsprechend den gesetzlichen Regelungen vom Mieter jeweils mit einer Frist von drei Monaten ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Vom Vermieter kann ein solcher Mietvertrag
Wenn jedoch nachweisbar auf Wunsch des Mieters ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen wird, ohne die Angabe der gesetzlich geforderten Befristungsgründe, kommt der BGH hier zu einem anderen Ergebnis. In diesem Fall sieht der BGH, nämlich in Folge der Unwirksamkeit der vereinbarten Befristung, eine planwidrige Vertragslücke, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen ist. Denn nach Auffassung des BGH haben die Parteien mit der Befristung des Vertrages eine beiderseitige langfristige Bindung bezweckt. Dies ergibt sich daraus, dass die Befristung auf Wunsch des Mieters aufgenommen worden ist, der sich durch eine feste Vertragslaufzeit mit Verlängerungsoption eine lange Mietzeit sichern wollte und deshalb in Kauf genommen hat, dass er während der festen Vertragslaufzeit auch selbst nicht ordentlich kündigen kann. Mit diesem Wunsch des Mieters nach einer beiderseitigen Bindung für die Dauer von mehreren Jahren und in diesem Fall einer Verlängerungsmöglichkeit, hat sich der Vermieter durch die Aufnahme der Befristung in den Mietvertrag einverstanden erklärt. Auch der Vermieter hat damit gleichfalls eine langfristige Bindung beider Seiten gewollt. Durch die Unwirksamkeit der Vereinbarung (siehe § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB) ist im vertraglichen Regelungsgefüge eine Lücke eingetreten, weil die bezweckte langfristige Bindung beider Parteien entfallen ist. Die gesetzliche Regelung, nach der nunmehr unter Berücksichtigung der gesetzlichen Kündigungsfristen ordentlich gekündigt werden kann, wird dem Willen der Parteien somit nicht gerecht. § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB enthält auch keine abschließende, eine ergänzende Vertragsauslegung verbietende gesetzliche Regelung der
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Folgen einer unwirksamen Befristung. Denn mit der Neuregelung des Zeitmietvertrages verfolgte der Gesetzgeber nicht das Ziel, die Möglichkeit einer langfristigen Bindung der Mietparteien an den Vertrag zu beschränken. Es ging vielmehr darum, dass durch die Beschränkung der Befristungsgründe ein Missbrauch zur Umgehung der dem Mieterschutz dienenden Kündigungsund Mieterhöhungsvorschriften ausgeschlossen werden sollte. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine planwidrige Regelungslücke unter Berücksichtigung dessen zu schließen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsbestimmungen bekannt gewesen wäre. Dementsprechend ist davon auszugehen, dass die Vertragsparteien in einem solchen Fall einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung für eine bestimmte Zeit maximal vier Jahre vereinbart hätten. Denn der Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung ist nach ständiger Rechtsprechung für maximal vier Jahre (48 Monate) zulässig. Dementsprechend entschied der BGH (Urteil vom 10.07.2013 - VIIIZR 388/12) in einem Fall, in welchem die Parteien einen Wohnraummietvertrag im Jahr 2004 abgeschlossen hatten, der auf Mieterwunsch eine feste Laufzeit von zunächst sieben Jahren mit Verlängerungsoption hatte und die Vermieterin wegen Eigenbedarfs vor Ablauf der vereinbarten sieben Jahre kündigte, dass die Kündigung wegen eines konkludent in dem Mietvertrag vereinbarten Kündigungsverzicht unwirksam sei. Bei diesem Urteil ist jedoch zu beachten, dass es nur auf Fälle anwendbar ist, in denen ausdrücklich auf Mieterwunsch die Befristung in den Mietvertrag aufgenommen wurde, weil anderenfalls nicht eindeutig erkennbar ist, ob die Parteien lediglich einen Kündigungsverzicht regeln wollten, oder auf Veranlassung des Vermieters sichergestellt werden sollte, dass über einen bestimmten Zeitpunkt hinaus das Mietverhältnis eben gerade nicht weiterlaufen sollte. Quelle: WohnArt 11/2013
RECHT & STEUER
Nr. 154 / Februar 2014
Auswirkungen einer Mieterhöhung, die zu einem späteren als dem gesetzlich bestimmten Zeitpunkt wirksam werden soll, das Sonderkündigungsrecht des Mieters Der Gesetzgeber hat dem Vermieter das Recht eingeräumt, durch einseitige Erklärung einer Mieterhöhung einen bereits bestehenden Mietvertrag betreffend den Mietzins abzuändern. Eine derartige einseitige Mieterhöhung ist allerdings nur unter Einhaltung der gesetzlich festgelegten Voraussetzungen wirksam. Im Gegenzug gewährte der Gesetzgeber dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht für den Fall, dass dieser sich unter keinen Umständen mit der Mieterhöhung einverstanden erklären möchte. Gemäß § 558 b Abs. 1 BGB schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens, soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt. Diese Regelung schließt jedoch nicht aus, dass der Vermieter dem Mieter einen längeren Zeitraum zur Überlegung, ob er zustimmen möchte, einräumt und die Mieterhöhung somit also erst zu einem späteren Zeitpunkt wirksam werden lassen will. Der Mieter ist jedoch in seiner Entscheidung, ob er der Mieterhöhung zustimmen möchte, nicht ganz frei. Will er nicht zustimmen, bleibt ihm nur die Möglichkeit, das Mietverhältnis zu kündigen. Denn soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen (§ 558 b Abs. 2 BGB).
Das Kündigungsrecht des Mieters ist in § 561 BGB normiert. Danach kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen, sofern der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 (Anpassung an die ortsübliche Miete) BGB oder § 559 (Modernisierungserhöhung) BGB geltend macht. Kündigt der Mieter dementsprechend, so tritt die Mieterhöhung nicht ein. Der BGH hatte nun zu entscheiden, ob sich der Umstand, dass die Mieterhöhung erst zu einem späteren Zeitpunkt als den gesetzlich zulässigen vom Vermieter verlangt wird, auf den Zeitpunkt der Ausübung des Sonderkündigungsrechts nach § 561 BGB auswirkt. Der BGH stellte hierzu im Urteil vom 25.09.2013 (AZ: VIII ZR 280/12) fest, dass einerseits der Vermieter nicht daran gehindert ist, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren Zeitpunkt als den sich aus § 558 a BGB ergebenden Zeitpunkt geltend zu machen und andererseits dadurch die Rechte des Mieters, insbesondere das dem Mieter bei einer Mieterhöhung zustehende Sonderkündigungsrecht nicht unzulässig beschnitten wird. § 561 BGB (Sonderkündigungsrecht des Mieters) ist nach seinem Sinn und Zweck dahingehend auszulegen, dass dem Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung die Möglichkeit offen bleibt, sich von dem Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung zum Ende des übernächsten Monats zu lösen. Dem Mieter bleibt also auch
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bei einem verfrüht ausgesprochenen Mieterhöhungsverlangen die Möglichkeit erhalten, bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung die Kündigung auszusprechen. Das heißt, in diesem Fall hat der Mieter sogar einen längeren Zeitraum zum Ausspruch der Kündigung zur Verfügung als bei einem Mieterhöhungsverlangen, welches schon nach Ablauf der gesetzlich vorgesehen Frist wirksam wird. Wenn also der Mieter mit Schreiben vom 07.01.2011 aufgefordert wurde einer Mieterhöhung mit Wirkung zum 01.08.2011 und nicht schon, wie gesetzlich zulässig mit Wirkung zum 01.04.2011 zuzustimmen, so ist eine solche Mieterhöhung grundsätzlich wirksam, sofern sie entsprechend den gesetzlichen Vorschriften begründet ist. In diesem Fall hatte der Mieter das Recht von seinem Sonderkündigungsrecht gemäß § 561 BGB nicht nur bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung, also bis zum 31.03.2011, auszuüben, sondern gemäß der vorbenannten BGH-Entscheidung bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung, also in diesem Fall bis zum 31.07.2011 auszuüben.
Quelle: WohnArt 11/2013
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IMMOBILIENRECHT
Nr. 153 / November 2013
Keine Mängelgewährleistungsansprüche bei Schwarzarbeit Der BGH hatte den Fall zu entscheiden, ob Mängel gewährleistungsansprüche eines Auftraggebers bestehen können, wenn Werkleistungen aufgrund eines Vertrages erbracht worden sind, bei dem die Parteien vereinbart haben, dass der Werklohn in bar, ohne Rechnung und ohne Abführung von Umsatzsteuer gezahlt werden sollte. Vereinbart war, dass eine Grundstücksauffahrt neu gepflastert wird. Die Parteien einigten sich als Gegenleistung auf einen Betrag in Höhe von 1.800,00 Euro ohne Umsatzsteuer in bar und ohne Rechnung. Die Pflasterung wurde jedoch nicht mängelfrei ausgeführt. Trotz Aufforderung zur Mängelbeseitigung und Fristsetzung verweigerte der Unternehmer die Nachbesserungsarbeiten. Der BGH entschied, dass der zwischen den Parteien geschlossene Werkvertrag wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot gemäß § 134 BGB nichtig sei. In § 134 BGB ist geregelt, dass ein Rechtsgeschäft, welches gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, nichtig ist, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt. Das gesetzliche Verbot resultiert hier aus § 1 Abs. 2 Nr. 2 Schwarzarbeitsgesetz (SchwarzArbG). Danach ist es verboten, einen Werkvertrag abzuschließen, wenn dabei vorgesehen ist, dass eine Vertragspartei als Steuerpflichtige ihre sich aufgrund der nach dem Vertrag geschuldeten Werkleistungen ergebenden steuerlichen Pflichten nicht erfüllt. Die steuerliche Pflicht, die hier nicht erfüllt wird, ist in § 14 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG zu finden. Danach ist der Unternehmer nämlich verpflichtet, innerhalb von 6 Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung auszustellen. Im hier zu entscheidenden Fall waren somit die Voraussetzungen des § 134 BGB erfüllt. Der BGH stellte fest, dass das Verbot jedenfalls dann zur Nichtigkeit des Vertrages führe, wenn der Unternehmer vorsätzlich hiergegen verstößt und der Auftraggeber den Verstoß des Unternehmers kennt und bewusst zu seinem eigenen Vorteil ausnutzt. Unter Berücksichtigung des oben dargestellten Sachverhalts verstieß der Unternehmer hier somit vorsätzlich gegen die Verpflichtung zur Erstellung einer Rechnung, der Auftraggeber wusste dies und nutzte diesen Umstand zu seinem eigenen Vorteil aus. Die Nichtigkeit des Werkvertrages führt dazu, dass dem Auftraggeber grundsätzlich keine Mangelgewährleistungsansprüche zustehen können, da die hierzu erforderliche vertragliche Vereinbarung im Rechtssinne nicht vorliegt (BGH vom 1. August 2013 - VIIZR 6/13). Unabhängig davon, hat der Unternehmer eine Steuerhinterziehung begangen, weil er die Umsatzsteuer nicht abgeführt hat.
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Verbraucherindex
IMMOBILIENRECHT
Nr. 153 / November 2013
Mietrechtsreform Kündigung bei Verzug mit der Kaution Die Kaution ist ein wichtiges Sicherungsmittel für Vermieter. Mit ihr kann sich der Vermieter gegen Zahlungsausfälle des Mieters während der Mietzeit absichern. Zudem kann er die Kaution unmittelbar nach Vertragsende verwenden, um ausstehende Ansprüche gegen den Mieter zu begleichen. Als Vermieter hat man also ein großes Interesse daran, dass eine vereinbarte Kaution auch tatsächlich gezahlt wird. Diese Bedeutung der Kaution für den Vermieter hat nun auch der Gesetzgeber erkannt und räumt dem Vermieter in dem neuen § 569 Absatz 2 a BGB ein Recht zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses bei Verzug mit der Kaution ein. Bisher konnte der Vermieter bei Zahlungsverzug mit der Kaution allenfalls eine ordentliche Kündigung aussprechen und auch hier war bei Wohnungsraum umstritten, unter welchen Voraussetzungen dies möglich ist. l Eindeutige gesetzliche Regelung Die Voraussetzungen für die neue außerordentliche Kündigung sind nun hingegen klar formuliert: Der Vermieter kann dem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser bei der Leistung der Kaution mit einem Betrag in Verzug gerät, der der zweifachen Monatskaltmiete entspricht. Da die Kaution bei Wohnraum auf drei Monatskaltmieten begrenzt ist, bedeutet dies aber auch, dass die fristlose Kündigung schon dann nicht mehr möglich ist, wenn der Mieter einen Betrag in Höhe von einer Monatsmiete plus einem Cent als Kaution entrichtet.
l Weder Fristsetzung noch Abmahnung Vor dem Ausspruch der fristlosen Kündigung muss der Vermieter dem Mieter weder eine Frist zur Abhilfe setzen noch muss er ihn abmahnen. Allerdings kann der Mieter die Kündigung - vergleichbar zur Kündigung wegen Verzugs mit der Miete - abwenden, indem er bis zum Ablauf von zwei Monaten nach der Erhebung einer Räumungsklage die ausstehenden Beträge vollständig bezahlt. Alternativ kann sich auch das Sozialamt bis zu diesem Zeitpunkt verpflichten, die ausstehenden Beträge zu übernehmen. Entscheidend für den richtigen Zeitpunkt der Kündigung ist immer die Fälligkeit der Kaution. In der Praxis wird zumeist eine Barkaution vereinbart, obwohl auch andere Sicherheiten - wie verpfändete Sparbücher oder Bürgschaften - möglich sind. Eine Barkaution muss der Vermieter getrennt von seinem Vermögen auf einem insolvenzfesten Konto zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Der Mieter hat die Möglichkeit, die Barkaution in drei gleich großen Teilzahlungen zu entrichten. l Schlüsselübergabe gegen Zahlung der ersten Kautionsrate Ausdrücklich war bisher allerdings lediglich geregelt, dass die erste Kautionsrate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig war. Der Vermieter kann also die Übergabe der Wohnungsschlüssel davon abhängig machen, dass der Mieter ihm die erste Kautionsrate
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bezahlt. Für die anderen Kautionsraten wurde in der Praxis immer angenommen, dass diese mit den beiden unmittelbar folgenden Mietzahlungen gemeinsam zu entrichten sind. Da hier mit Blick auf die neue Kündigungsmöglichkeit für Rechtssicherheit gesorgt werden sollte, ist diese Praxis-Regelung jetzt ins Gesetz gekommen. l Wann werden die Raten fällig? Die Fälligkeit der Raten bei Barkaution stellt sich also wie folgt dar: Die erste Teilrate der Kaution muss zu Mietbeginn entrichtet werden; die zweite Rate gemeinsam mit der Mietzahlung für den zweiten Mietmonat, in der Regel also bis zum 3. Werktag des entsprechenden Monats. Die dritte und letzte Rate muss mit der Mietzahlung des dritten Mietmonats bezahlt werden. Erst wenn der Mieter zwei vollständige Teilraten nicht fristgerecht begleicht, kann die fristlose Kündigung ausgesprochen werden. Für Vermieter bringt diese gesetzliche Neuerung eine weitere Möglichkeit, sich von zahlungsunwilligen Mietern frühzeitig wieder zu trennen. Diese besteht jedoch nur, wenn die Leistung einer Kaution auch tatsächlich vereinbart wird. Hierauf sollten Vermieter bei Ver-tragsabschluss in keinem Fall verzichten. Denn einer nachträglichen Vereinbarung einer Kaution wird ein Mieter zumeist nicht zustimmen.
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