MitteilungsBlatt DES HAUS-, WOHNUNGS- UND GRUNDEIGENTÜMER-VEREINS OSTERODE UND UMGEBUNG E.V. AM RÖDDENBERG 10 · 37520 OSTERODE AM HARZ
Nr. 146/2012
Februar 2012
Frühling in sicht!
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Aus dem Verein uf ckt a Gedru ltpapier A 100 % ffset – –O
– Ordnungsamt – Einladung zur Jahreshauptversammlung 2012 – Ab 2012 neue Regelung zur Gunstmiete
Aktuell & Immobilien – Welche Versicherung? – Trinkwasserverordnung – 20% Ersparnis
Energie & Haustechnik – Finanzieren mit der KfW – Hohe Energeiverluste durch alte Kessel
Wohnungspolitik & Urteile – Energetische Gebäudesanierung – Umstellung auf Digitalfernsehen – Verbraucherindex – Urteile
Titelbild Dirk Schelpe / pixelio.de
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AUS DEM VEREIN Regionales
Ordnungsamt warnt vor Eiszapfengefahr
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Hauseigentümer sind verpflichtet, ihre Dachränder frei zuschlagen. HSG hat die Auswahl
Deko und Accessoires Schön sehen sie ja aus, sind aber auch gefährlich: Wenn sich große Eiszapfen von Dächern » Osterode. Diesich HSG-Vertriebsgelösen und auf Luftfahrt Richtung Bürgersteig begeben, können sie zum tödlichen Gesellschaft hat die Gestaltung ihrer schoss für jemanden werden, der zufällig dort entlanggeht. Geschäftsräume auf Frühling und Sommer abgestimmt. Präsentiert wird Das ein repräsentativer OrdnungsamtAusschnitt der Stadtverwaltung erinnert daher die Hauseigentümer an die Pflicht, aus einem umfangreichen Angebot die Eiszapfen an den Dachrändern ihrer Gebäude im öffentlichen Verkehrsraum rechtzeigeschmackvoller Dekorationsartikel tigsonnige abzuschlagen. für die Jahreszeit. Dies ist insbesondere wichtig bei Tauwetter. Gerade wenn es wärmer
wird, steigt die Gefahr rapide an. Die Eisberge sind dann von den Hauseigentümern „ kon-
Schöne Dinge, die nicht nur das trolliert“ abzuschlagen, bevor sie abfallen. Dabei sollte natürlich jemand unten stehen, der Ambiente der eigenen Wohnräume die Passanten warnt. Umalsdie Zapfen loszuwerden genügt meist ein Besen oder eine lange aufwerten, sondern sich auch Geschenkidee Freunde, Holzlatte.für An liebe manchen Dächern sind sie aber bereits zu imposanten Gebilden zusammen Verwandte oder Bekannte eignen. gefroren. Bei solchen oder auch schwer zugänglichen Exemplaren bleibt nur der Einsatz Die HSG-Vertriebsgesellschaft führt einer bzw. die Beauftragung eines Dachdeckerbetriebes. Bei Gefahr im Verständig eineHebebühne große Auswahl an geschmackvoller Zubezug greiftAusstattung, auch die Feuerwehr ein, welche allerdings auch den Hauseigentümern Ihre GeEin Besuch lohnt sich: Die neue FrühHSG-Vertriebsgesellschaft m.b.H hör und vielen Accessoires sowie lingsausstellung bei HSG bühren berechnet. originellen Dekorationsideen wie Rinne-Passage beispielsweise edle Schalen, Töpfe, Hinzu kommen hochwertige NaturEisensteinstraße13-15 Kerzenleuchter oder auch Figuren schwämme und kuschelige Bademän37520 Osterode/Harz tel für Bad und Sauna. aus unterschiedlichen Materialien. Telefon: 05522/963-0
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AUS DEM VEREIN
Einladung zur Jahreshauptversammlung 2012 Samstag, 3. März 2012 um 15.00 Uhr Hotel Harzer Hof in Osterode, Bahnhofstraße 26
TAGESORDNUNG 1. Begrüßung, Feststellung der Beschlussfähigkeit, Totenehrung 2. Anträge zur Tagesordnung 3. Verlesen und Genehmigung des Protokolls der Jahreshaupt
versammlung vom 05.03.2011 4. Geschäftsbericht 2011 5. Kassenbericht 2011 6. Bericht der Kassenprüfer 7. Entlastung des Gesamtvorstandes
8. Neuwahlen: 8.1 Beisitzers für Steuerrecht 8.2 Pressewart 8.3 Kassenprüfers 9. Vereinstermine 2012 10. Verschiedenes und Anfragen Im Anschluss an die Jahreshauptversammlung ist Gelegenheit, allgemein interessierende Fragen rund um den Haus- und Grundbesitz zu diskutieren. Wie in den vergangenen Jahren stellt der Verein für jedes Mitglied und dessen Partner ein Kaffeegedeck kostenlos zur Verfügung. Der Vorstand bittet um zahlreiches Erscheinen der Mitglieder. Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Osterode und Umgebung e. V. Fred-Rainer Dunemann
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AUS DEM VEREIN
Ab 2012 gelten neue Reglungen zur Gunstmiete
Insbesondere im Familienkreis werden Wohnungen häufig zu einer unter der Marktmiete liegenden Miete vermietet. Man spricht von einer so genannten Gunstmiete. Im Rahmen der Einkommensteuer stellt sich dabei die Frage, ob und in welchem Umfang die Werbungskosten für diese Wohnung abgezogen werden können. Die hierfür geltende Vorschrift ist durch das Steuervereinfachungsgesetz 2011 geändert worden, so dass ab 01.01.2012 neue Regelungen gelten. Die geltende Regelung Beispiel: A hat ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen gekauft. Sämtliche Wohnungen sind zur Marktmiete von 1.000 Euro (netto/ kalt) vermietet. Nach dem Auszug einer Mieterin vermietet A eine Wohnung an seine Schwiegermutter. Da diese nur eine kleine Rente hat, vereinbart er mit ihr eine Miete
von 600 Euro (netto/kalt). Die Werbungskosten wie Schuldzinsen, AfA, Instandsetzungskosten etc. (ohne die umlagefähigen Betriebskosten) betragen je Wohnung monatlich 700 Euro. Wegen der Miete von nur 600 Euro ergeben sich aus der an die Schwiegermutter vermieteten Wohnung Verluste, während mit dem Haus insgesamt ein Überschuss erzielt wird. (Summe aller Mieten: 7 x 1.000 Euro + 1 x 600 Euro = 7.600 Euro. Werbungskosten ohne Betriebskosten: 8 x 700 Euro = 5.600 Euro. Überschuss: 1.400 Euro). Für die Einkommensteuer wird die Wohnung jedoch isoliert betrachtet. Da sich dabei ein Verlust ergibt, stellt sich die Frage, ob das Finanzamt diesen Verlust anerkennen und mit den übrigen Einkünften aus der Immobilie verrechnen muss. In § 21 Abs. 2 EStG ist hierzu geregelt, dass die Vermietung in einen entgeldlichen und einen unentgeldlichen Teil aufzutei-
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len ist, wenn die vertraglich vereinbarte Miete weniger als 56 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Hätte A mit seiner Schwiegermutter also eine Monatsmiete von weniger als 560 Euro vereinbart, könnten die Werbungkosten nur entsprechend diesem Anteil abgezogen werden. Hätte er beispielsweise nur 500 Euro Miete, also 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, vereinbart, könnten die Werbungkosten lediglich zur Hälfte abgezogen werden. Dies gilt allerdings nicht für die Betriebskosten, die auf die Mieterin umgelegt werden. Da diese von der Mieterin in vollem Umfang bezahlt werden, sind sie auch in vollem Umfang abzugsfähig. Die Betriebskosten sind also wie bei den anderen Wohnungen in vollem Umfang als Werbungskosten abzuziehen, und als Einnahme ist die Bruttomiete zu verbuchen.
AUS DEM VEREIN Beträgt die vereinbarte Miete mehr als 56 Prozent der Marktmiete, stellt sich die Frage, ob eine so genannte Liebhaberei vorliegt. Dies bedeutet, dass der Vermieter nachweisen muss, dass er mit der vereinbarten Miete auf Dauer einen Totalüberschuss erzielen wird. Nach herrschender Meinung ist hierfür eine Prognoserechnung für die kommenden 30 Jahre aufzustellen. Die erforderliche Einkunftserzielungsabsicht wird nur anerkannt, wenn danach die Summe der voraussichtlichen Mieteinnahmen höher ist als die Summe der voraussichtlichen Werbungkosten. Eine Abzinsung findet dabei nicht statt. Insofern hat die Rechtsprechung jedoch zwei Einschränkungen vorgenommen: l Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 75 Prozent der orts üblichen Marktmiete, wird ver mutet, dass ein Totalüberschuss erzielt werden kann. In diesem Fall braucht der Vermieter also keine Überschussprognose ein zureichen. Die Werbungskosten sind voll abziehbar. l Liegt die vereinbarte Miete zwi schen 74 und 56 Prozent und kann der Vermieter keine Prog noserechnung vorlegen, aus der sich ein Totalüberschuss ergibt, so sind die Werbungskosten nicht voll vom Abzug ausge schlossen, sondern wenigstens anteilig abziehbar. Der Vermieter wird dann so behandelt, als habe er weniger als 56 Prozent der Marktmiete vereinbart. Da A die Wohnung an seine Schwiegermutter zu weniger als 75 Prozent der Marktmiete vermietet, müsste er durch eine Prognoserechnung darlegen, dass in den nächsten 30 Jahren ein Totalüberschuss zu erwarten ist. Beurteilungseinheit ist insofern nicht das Grundstück insgesamt, sondern der einzelne
Berechnung der Wetbungskosten bei einer Gunstmiete ab 01.01.2012 Vereinbarte Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Marktmiete
Absicht der Einkunftserzielung
Abzug der Werbungskosten
100 bis 66 Prozent
wird vermutet
voll
unter 66 Prozent
Aufteilung des MietAbzug der Werbungsverhältnisses in einen kosten nur für den entgeltlichen und einen entgeltlichen Teil der unentgeltlichen Teil Vermietung § 21 Abs. 2 EStG
Vermietungsgegenstand, also die betreffende Wohnung. Zugrunde zu legen ist dabei die tatsächlich vereinbarte Miete. Gelingt ihm das nicht, werden in entsprechender Anwendung des § 21 Abs. 2 EStG die Werbungskosten anteilig gekürzt, so dass diese nur zu 60 Prozent abgezogen werden. Damit ergibt sich für die an die Schwiegermutter vermietete Wohnung ein monatlicher Überschuss von 180 Euro (= 600 Euro Miete abzüglich 420 Euro Werbungskosten). Die neue Regelung ab 2012 Um die Regelung zu vereinfachen, hat der Gesetzgeber durch das Steuervereinfachungsgesetz 2011 geregelt, dass das Mietverhältnis nur dann in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen ist, wenn die vereinbarte Miete weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt. In diesem Fall ist der Abzug der Werbungskosten nur für den entgeltlichen Teil der Vermietung möglich. Liegt die vereinbarte Miete über dieser Grenze von 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, sind die Werbungskosten stets in vollem Umfang abzugsfähig. Die Vorlage einer Überschussprognose ist nicht mehr erforderlich. Im obigen Beispielsfall könnte A also auch nach der neuen Rechtslage die
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Werbungkosten nur zu 60 Prozent abziehen, weil die vereinbarte Miete 60 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Der Nachweis, dass sich trotz der geringen Miete ein Totalüberschuss ergeben wird, ist in diesen Fällen nicht mehr möglich. Will A die Werbungskosten voll abziehen, müsste er die Miete also auf mindestens 660 Euro erhöhen. Der Vorteil der Neuregelung besteht darin, dass die Finanzverwaltung in diesem Fall von ihm keine Totalüberschussprognose mehr verlangen kann, obwohl die Miete weniger als 75 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt. In Zukunft reicht es also zur Vermeidung von Streitigkeiten aus, eine Miete in Höhe von 66 Prozent der Marktmiete zu vereinbaren.
Quelle: AIZ / Das Immobilienmagazin 11/2011
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AKTUELL Schutz für Haus und Wohnung
Welche Versicherung sollte ein Immobilienbesitzer abschließen? Brand, Wasserschaden oder gar Berufsunfähigkeit des Hauptverdieners – wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt, sollte für jeden Fall gut versichert sein. „Eigener Herd ist Goldes wert“, sagt der Volksmund. Die allermeisten Haus- und Wohnungsbesitzer werden dem zustimmen. Damit die Freude am eigenen Heim aber auch mit Sicherheit bestehen bleibt, braucht es verlässlichen und ausreichenden Schutz – sowohl für die Immobilie als auch für deren Bewohner. Zunächst einmal ist es wichtig, diejenigen Risiken abzudecken, die den Immobilienbesitzer oder seine Familie in den finanziellen Ruin treiben können. Das ist besonders dann wichtig, wenn die Immobilie noch nicht vollständig abbezahlt ist. Dazu zählen folgende Versicherungen: l Haftpflichtversicherung l Berufsunfähigkeitsversicherung l Risiko-Lebensversicherung
Mit einem ausreichenden Versicherungsschutz ist Ihr Haus in besten Händen. Foto: Pixelio, Thorben Wengert
Erst im zweiten Schritt geht es um den Schutz des Haus- und Grundbesitzes selbst:
Daneben empfehlen sich folgende Versicherungen, sofern sie für den Immobilienbesitzer relevant sind:
l Wohngebäudeversicherung: Ersetzt im Schadensfall die Bausubstanz und Haustechnik bei Brand-, Sturm-, Wasser- und Hagelschäden.
l Gewässerschadenversicherung: Für Besitzer von Öltanks, gegen die mitunter enormen finanziel len Folgen austretenden Heizöls.
l Hausratversicherung: Ersetzt im Schadensfall (etwa bei Diebstahl oder Vandalismus) den komplet ten Haushalt zum Neuwert.
l
Haus- und GrundstücksbesitzerHaftpflicht: Für Vermieter, gegen die Folgen von Schäden, die Dritte (z. B. Mieter) durch den Haus- und Grundbesitz des Vermieters erleiden.
l Elementarschadenversicherung: Für Besitzer von Gebäuden in Gefahrengebieten, gegen die Folgen von Erdrutschen, Über schwemmungen und anderen Naturgewalten. Tipp: Erst wenn diese elementare Absicherung vorhanden ist, sollten sich Immobilienbesitzer Gedanken um einen erweiterten Versicherungsschutz, etwa eine private Altersvorsorge oder eine zusätzliche Krankenversicherung, machen.
Quelle: Wohnen-Magazin 1/2012
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AKTUELL Lebensnotwendiges Nass
Die neue Trinkwasserverordnung
Trinkwasser ist unser wichtigstes Lebensmittel und durch nichts zu ersetzen. Allerdings kann das lebensnotwendige Nass auch schlimme Gefahren in sich tragen: Verunreinigungen, die schwere Krankheiten übertragen, allen voran die gefährlichen Legionellen. Sie verursachen die Legionärskrankheit, eine schwere und potentiell tödlich verlaufende Form der Lungenentzündung, die verschiedenen Statistiken zufolge etwa 400 bis 500 Mal pro Jahr in Deutschland auftritt. Damit wir uns darüber in Zukunft weniger Sorgen machen müssen, ist seit dem 1. November 2011 die neue Trinkwasserverordnung in Kraft. Unter anderem müssen Vermieter ab sofort einmal im Jahr prüfen, ob die Warmwasseranlagen frei von Legionellen sind. Auf die Betroffenen kommt zunächst also eine Flut von Bürokratie zu.
Bei vielen Hauseigentümern mag das Thema noch gar nicht ins Bewusstsein gerückt sein, doch Fakt ist: Seit dem 1. November sind sie dafür verantwortlich, dass die Wasserleitungen legionellenfrei sind. Die Untersuchung muss von einem zugelassenen Trinkwasserlabor vorgenommen und das Ergebnis bis spätestens 31. Oktober 2012 an den Fachbereich Gesundheit der Region Hannover gemeldet werden. Wer sich nicht daran hält, dem droht eine Geldstrafe von bis zu 25.000 Euro oder schlimmstenfalls sogar Gefängnis. Welche Anlagen sind betroffen? Betroffen sind alle Anlagen mit einem Wasserspeicher ab 400 Litern - sofern sie für Duschen oder andere Einrichtungen genutzt werden, in denen es zu einer Vernebelung von Trinkwasser kommt. Die Behälter
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befinden sich in der Regel im Heizkessel oder in einem Extragerät im Keller. Außerdem gilt die Prüfpflicht für Warmwasserrohre, in denen sich zwischen Großboiler und Wasserhahn mindestens drei Liter Wasser befinden. „Das ist schon der Fall, wenn eine Warmwasseranlage drei oder mehr Wohnungen versorgt“. Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, die sich unsicher sind, sollten einen Blick auf das Typenschild ihres Kessels werfen. Dort ist das Speichervolumen eines Wasserbehälters in der Regel notiert. Privat genutzte Anlagen sind von der Meldepflicht ausgenommen. Wie kann ich meine Anlage melden? Zunächst einmal müssen die Anlagen unverzüglich bei der Region gemeldet werden. Das Ziel sei
AKTUELL es, den Bestand aller Groß-Warmwarmwasseranlagen, die gewerblich oder öffentlich genutzt werden, zu erfassen. Doch schon hier beginnt der Bürokratie-Dschungel: In Niedersachsen werden die Anlagen ausschließlich online erfasst. Das zentrale Meldepapier ist unter www.hannover.de/trinkwasser zu finden. Betroffene ohne Internetzugang werden von der Region allein gelassen. „Diese Handhabung ist rücksichtslos. Gerade ältere Eigentümer haben häufig gar keine Erfahrung mit dem Internet und können ihrer Pflicht deshalb ohne Hilfe gar nicht nachkommen.“ Er will seine Mitglieder nicht im Stich lassen: „Mitglieder, die keinen Internetzugang haben oder sich online nicht sicher fühlen, können selbstverständlich dem Verein die nötigen Daten mitteilen. Ein Formular dafür liegt im Service-Center bereit. Unsere Mitarbeiter übernehmen dann die Meldung der Anlage bei der Region.“ Wer kann mein Wasser untersuchen? Probleme könnte auch die Legionellen-Untersuchung bringen. Zunächst einmal müssen für die Untersuchung geeignete Probeentnahmestellen wie zum Beispiel Wasserhähne zur Verfügung stehen. Da hierzu die Wohnungen der Mieter betreten werden müssen, ist es wichtig diese frühzeitig über den Termin zu informieren. Dann muss ein zugelassenes Trinkwasserlabor gefunden werden, das die Ergebnisse elektronisch an die Region meldet. Sollten 100 Legionellen oder mehr pro 100 Milliliter im Trinkwasser festgestellt werden, sieht die Trinkwasserverordnung eine Ortsbesichtigung durch Inhaber und Fachleute, sowie eine Gefährdungsanalyse vor. Der Inhaber ist verpflichtet dafür zu sorgen, dass der Grenzwert eingehalten wird. Außerdem muss er die Ergebnisse einer Trinkwasseruntersuchung
mindestens zehn Jahre aufbewahren. Ob bis zum Fristtermin am 31. Oktober 2012 aber tatsächlich alle Untersuchungen abgeschlossen sind, ist schon jetzt fraglich. „Unsere Kapazitäten sind bereits ausgeschöpft“, gibt Jessica Laß vom Niedersächsischen Landesgesundheitsamt (NLGA) Hannover zu. Auf der Internetseite des Landesgesundheitsamtes werden deshalb alternative Labore aufgezeigt (siehe Liste) - diese sind nach einer Umfrage der WohnArt jedoch auch deutlich teurer. Wer trägt die Kosten? Während das NLGA für eine Legionellenuntersuchung 20 Euro berechnet (Stand November 2011), gaben in unserer Umfrage die privaten Labore Kosten bis zu 35 Euro an. Da in der Regel pro Haus mehrere Entnahmestellen getestet werden müssen und zusätzlich Kosten für die Probenahme berechnet werden, wobei ein Stundenlohn zwischen 55 und 60 Euro genannt wurde, entstehen schnell Kosten von gut 150 Euro (zugrunde gelegt sind drei Entnahmestellen). Berechnungen zufolge werden pro Mietpartei jährlich 25 Euro Kosten anfallen. Es ist davon auszugehen, dass die Hygienekontrollen Teil der Betriebskosten sind, die auf den Mieter umgelegt werden können. Was ist außerdem zu beachten? Eine Anzeigepflicht besteht nicht nur für den Bestand der Anlage, auch bauliche oder betriebstechnische Veränderungen, die auf die Beschaffenheit des Trinkwassers wesentliche Auswirkungen haben
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können, müssen spätestens vier Wochen im Voraus gemeldet werden, ebenso die erstmalige Inbetriebnahme einer Anlage oder eine Wiederinbetriebnahme. Wenn Sie eine Anlage ganz oder teilweise stilllegen, müssen Sie das innerhalb von drei Tagen melden. Eigentümer von Gebäuden mit einer Trinkwasserverteilungsanlage müssen auch wahrnehmbare Veränderungen des Trinkwassers unverzüglich dem Gesundheitsamt anzeigen. Das Gleiche gilt für „außergewöhnliche Vorkommnisse in der Umgebung des Wasservorkommens oder an einer Wasserversorgungsanlage, die Auswirkungen auf die Beschaffenheit des Trinkwassers haben können“. Sollte das Trinkwasser den Anforderungen nicht genügen, muss der Eigentümer unverzüglich Untersuchungen zur Aufklärung der Ursache und Maßnahmen zur Abhilfe schaffen. Sollten bei einer Trinkwasserverteilungsanlage – unabhängig von deren Größe – Aufbereitungsstoffe dem Trinkwasser hinzugefügt werden, muss den Mietern dies unverzüglich schriftlich mitgeteilt werden. Der Vermieter muss die verwendeten Stoffe und deren Konzentration mindestens wöchentlich aufzeichnen und den Mietern jährlich mitteilen. Die Mieter müssen außerdem über die Qualität des Trinkwassers informiert werden und ab Dezember 2013 auch über vorhandene Bleileitungen. Wenn ein Vermieter vorsätzlich oder fahrlässig chemisch oder mikrobiologisch verunreinigtes Wasser an seine Mieter abgibt oder diesen zur Verfügung stellt, ist das kein kleines Delikt. Er begeht damit sogar eine Straftat, die gemäß Infektionsschutzgesetz bei vorsätzlichem Handeln sogar eine Freiheitsstrafe von bis zu zwei Jahren nach sich ziehen kann.
Quelle: WohnArt 12/2011
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AKTUELL Energiesparend Heizen durch den Einbau guter Thermostatventile
Bis zu 20 Prozent Ersparnis von Heizenergie / Fördermittel nutzen Gute thermostatische Heizkörperventile gehören zu einer modernen Heizungsanlage. Beim erstmaligen Einbau von Thermostatventilen können Bewohner eines Einfamilienhauses bis zu 20 Prozent Heizenergie einsparen. Auch der Austausch veralteter Ventile lohnt sich: Mit Modellen auf dem neusten Stand der Technik werden bei gleichen Heizgewohnheiten zehn Prozent weniger Energie verbraucht. Die Aufgabe von Heizkörperthermostatventilen ist die ständige Regulierung. Sie berücksichtigen die Wärme der Heizung, aber auch jede Form von Fremdenergie wie Sonneneinstrahlung, Körperwärme oder kühle Luft durch geöffnete Fenster, und steuern so ganz automatisch die Raumtemperatur. „Dadurch helfen Thermostatventile, sehr viel Energie und damit Heizkosten zu sparen“, weiß Rolf-Peter Weule, Energie-Fachberater im Baustoff-Fachhandel. Ein Thermostatventil besteht aus Thermostatkopf und Ventilgehäuse. Der integrierte Temperaturfühler im Thermostat sorgt, abhängig von Raumtemperatur und Einstellung, für das Öffnen und Schließen des Ventils und regelt so den Heizwasserzulauf zum Heizkörper. Doch mehr als die Hälfte der Thermostatventile an deutschen Heizungen ist veraltet. Normaler Verschleiß führt irgendwann dazu, dass die Temperatur nicht mehr zuverlässig geregelt wird. „Die Folge ist, neben unnötig hohen Heizkosten, auch ein erhöhter CO2Ausstoß“, warnt Rolf-Peter Weule. Thermostatventile sollten deshalb spätestens nach etwa 15 Jahren ersetzt werden. Diese einfache Maßnahme spart zehn bis 15 Prozent Heizkosten.
Auch auf die richtige Montage achten Um die eingestellte Temperatur zu erreichen, muss die Raumluft das Thermostatventil ungehindert umfließen. Heizkörpernischen, Fensterbänke, Vorhänge und Das Einsparpotenzial moderner Thermostate ist durch ihre RegelMöbel können genauigkeit deutlich höher – Foto: co2online dabei hinderlich sein, „denn dann jeden Heizkörper ein eigenes Temmisst der Temperaturfühler die peratur-Zeit-Profil erstellt werden, aufgestaute warme Luft, das Ventil das Heizprogramm regelt je nach schließt, und die gewünschte RaumWochentag und Uhrzeit für jeden temperatur wird nicht erreicht“, sagt Raum individuell Heizperioden und Energie-Fachberater Weule. Um das Heizpausen. Rolf-Peter Weule nennt zu vermeiden, sollte man ein Venfolgendes Beispiel: „Unter der Wotil mit Fernfühler verwenden, der che ist dann das Bad morgens von über ein dünnes Kapillarröhrchen 6 bis 8 Uhr wohltemperiert, die Kümit dem Thermostat verbunden ist. che ab halb sieben, und die Heizung Der Fernfühler lässt sich außerhalb im Wohnzimmer springt um 17 Uhr des Wärmestaus frei platzieren und an, damit der Raum zum Feierabend erfasst die tatsächliche Temperatur. schön warm ist. Am Wochenende sieht das Profil entsprechend anders Zehn Prozent weniger Heizkosten aus.“ Wer die Raumtemperatur nur dank Elektronik um ein Grad senkt, spart bekanntDie meisten Thermostatventile relich etwa sechs Prozent Heizenergie. geln, sofern sie nicht defekt sind, Wird die Temperatur aller Räume die Temperatur zuverlässig. Auch bei Abwesenheit der Bewohner von die bewährten herkömmlichen elektronisch geregelten ThermoModelle helfen so, Heizenergie und statventilen automatisch um etwa Kosten zu sparen. „Ein besonders vier Grad gesenkt, lassen sich allein hohes Einsparpotenzial bieten aber auf diese Weise etwa zehn Prozent elektronisch gesteuerte, programHeizkosten sparen, ohne dass das mierbare Thermostatventile, die Haus auskühlt. Die Programmiezugleich komfortabel zu bedienen rung der Thermostateinstellungen sind“, empfiehlt Weule. Die Elektroerfolgt entweder über die Elektronik hält die Temperatur stets konsnik direkt am Ventil oder über eine tant: Anders als bei herkömmlichen zentrale Steuereinheit, die per FunkVentilen gibt es keine technisch beübertragung mehrere Ventilantriedingten Abweichungen, die zwar be in einem Raum regelt. nicht spürbar, aber messbar sind. Mittels Sensor, Minicomputer, Uhr Quelle: aktion-pro-eigenheim 01/2012 und Elektromotor kann zudem für
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AKTUELL & IMMOBILIEN
Finanzieren mit der KfW
Wer ein Haus bauen oder kaufen möchte, braucht in der Regel Fremdkapital. Nicht nur privatwirtschaftliche Kreditinstitute stellen zu diesem Zweck Darlehen zur Verfügung, sondern auch der Staat durch die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Beide Anbieter stehen inzwischen bei Kreditinstituten nicht mehr in Konkurrenz, da die KfW die Provisionen angehoben hat, sodass die Vermittlung von KfW-Darlehen auch für Banken attraktiver geworden ist. Hauptzielrichtung der KfW-Förderung beim Kauf einer Immobilie sind insbesondere Familien sowie auch Kreditnehmer, die energetisch besonders hochwertige Häuser kaufen oder errichten lassen. Wer sich erst relativ spät für Wohneigen-
tum entscheidet oder behindert ist, kann die Förderung eines speziellen Programms für die barrierefreie Bauweise in Anspruch nehmen. Die KfW stellt grundsätzlich durch diese Programme nur einen Teil des benötigten Kapitals zur Verfügung. Die restliche Summe muss der Immobilienerwerber entweder über Eigenkapital und Eigenleistungen oder über privatwirtschaftliche Kredite oder Sonderkredite (Familiendarlehen) sicherstellen. Das Wohneigentumsprogramm
den schon mehr als eine Millionen Wohneigentümer seit Förderbeginn vor 15 Jahren durch das Programm unterstützt. Wichtig dabei für Interessierte ist, dass das Wohneigentumsprogramm weit gefasst ist, so wird sowohl der Kauf von selbst genutztem Wohneigentum als auch der Bau gefördert. Außerdem können Interessierte über diesen Weg auch Genossenschaftsanteile erwerben. Das Wohneigentumsprogramm gilt für alle Immobilienerwerber, ohne Beschränkung auf Alter oder Familienstand.
Im Jahr 2010 stellte die KfW für das Wohneigentumsprogramm 6,528 Milliarden Euro zur Verfügung - eine Rekordsumme. Insgesamt wur-
Das Programm im Einzelnen Förderfähig sind die Kosten für das Grundstück und die Kauf- beziehungsweise Baukosten sowie die
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Fortsetzung auf Seite 17
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AKTUELL & IMMOBILIEN
Da die KfW die Provisionen angehoben hat, ist die Vermittlung von KfW-Darlehen auch für Banken attraktiver geworden.
Nebenkosten. Bei der Eigentumswohnung sind die Kosten dann anteilig zu berücksichtigen. Der Kauf eines Grundstücks darf nicht länger als sechs Monate vor Antragstellung zurückliegen. Bei Kauf eines Hauses oder einer Wohnung erstreckt sich das KfW-Darlehen nicht nur auf die Kauf- und die Kaufnebenkosten, sondern auch auf die Ausgaben für Instandsetzungs-, Modernisierungsoder Umbaumaßnahmen. Sowohl für den Kauf als auch für den Bau gilt: Die Immobilie muss grundsätzlich selbst genutzt werden. Der Förderhöchstbetrag beträgt 50.000 Euro, dieser ist seit 01.01.2012 gültig, dabei kann die Finanzierung bis zu 100 Prozent der Kosten betragen. Damit entfällt die Förderhöchstgrenze von 75.000 Euro oder maximal 30 Prozent der Gesamtkosten. Nicht förderfähig sind alle Baumaßnahmen, die vor der Antragsbewilligung begonnen wurden, Nachfinanzierungen oder Umschuldungen sowie Objekte zur Vermietung. Ausnahme: Der Käufer oder Bauherr überlässt beispielsweise in einem Zweifamilienhaus eine Wohnung einem Verwandten unentgeltlich. Bei Kauf eines Mehrfamilienhauses ist so die selbst genutzte Wohnung förderfähig, die restlichen Wohnungen sind es jedoch nicht.
ßen. Integriert sind - je nach Laufzeit - bis zu fünf tilgungsfreie Anfangsjahre. Die Zinsbindungszeit beträgt fünf oder zehn Jahre. 100 Pozent der Kreditsumme erhält der Antragsteller ausbezahlt. Die Zinskonditionen liegen auf durchschnittlichem bis gutem Marktniveau, die Darlehenszinsen sind in diesem Programm nicht bonitätsabhängig. Damit ist das KfW-Darlehen besonders geeignet für Personen mit durchschnittlicher bis geringer Bonität. Wer über eine überdurchschnittliche Bonität verfügt, fährt mit privatwirtschaftlichen Darlehen im Moment häufig etwas besser. Allerdings kann das KfW-Darlehen für diese Personengruppe aufgrund der tilgungsfreien Anlaufjahre doch wieder interessant sein. Zudem bietet das Darlehen einen weiteren Vorteil: Wer bei der Hausbank ein Kreditsumme über der Beleihungsgrenze von 60 Prozent aufnimmt, muss in der Regel Zinsaufschläge und damit ein um einige Tausend Euro teureres Darlehen in Kauf nehmen. Deckt der Darlehensnehmer stattdessen den über der Grenze liegenden Betrag über das Wohneigentumsprogramm ab, erspart er sich den Zinsaufschlag, weil die KfW-Bank auch nachrangig über das Grundbuch abgesicherte Kredite akzeptiert, ohne dafür einen Aufpreis zu berechnen.
beträgt 0,25 Prozent. Der Bereitstellungszeitraum umfasst normalerweise zwölf Monate, kann jedoch in begründeten Fällen um weitere 24 Monate ausgedehnt werden. Sondertilgungen sind nicht möglich, in Einzelfällen ist die KfW jedoch bereit, den Gesamtbetrag gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung vor Ablauf zurückzunehmen.
Die Zinsen und Tilgung müssen Darlehensnehmer seit dem 01.01.2012 monatlich in gleich hohen Raten zurückführen. Eine Bereitstellungsprovision ist nach vier Monaten und zwei Banktagen fällig, ihre Höhe
Über die KfW fördert der Staat insbesondere auch die energiesparende und umweltschonende Bauweise. Im Rahmen der Programme „Energieeffizient Sanieren“ und „Energieeffizient Bauen“ erhalten Antragsteller För-
Erst seit Kurzem bietet die KfW auch die Möglichkeit, ein endfälliges Darlehen abzuschließen. Dies hat eine Laufzeit von acht Jahren. Bei diesem Darlehenstyp tilgt der Kreditnehmer am Ende der Laufzeit die Gesamtsumme (Darlehen + Zinsen) auf einen Schlag. Ansonsten gelten die gleichen Bedingungen wie beim Annuitätendarlehen. Beide Darlehensarten beantragen Immobilienerwerber - im Rahmen der Gesamtfinanzierung - über die Hausbank. Da auch diese eine gewisse Bearbeitungszeit benötigt, sollten Interessierte den Förderantrag möglichst rechtzeitig vor Kauf oder Bau des Objektes einreichen. Die Hausbank übernimmt dabei die Haftung des Kredites gegenüber der KfW. Formen des Mietkaufs sind nicht förderfähig. Kauf eines energetisch sanierten Altbaus
Die Darlehenskonditionen Die KfW vergibt zwei Darlehensarten: Annuitätendarlehen und endfällige Darlehen. Das Annuitätendarlehen kann der Kreditnehmer mit einer Laufzeit bis zu 35 Jahren abschlie-
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s
Fortsetzung auf Seite 18
AKTUELL & IMMOBILIEN dermittel zu besonders vorteilhaften Konditionen. Für die energetische Sanierung von bestehenden Häusern und den Kauf solcher Gebäude oder Wohnungen stellt das Programm „Energieeffizient sanieren“ einen Zuschuss oder zinsgünstige Darlehen zur Verfügung. Die Förderung beginnt bei Wohngebäuden, die nach der Sanierung höchstens 115 Prozent des Jahresprimärenergiebedarfs eines baugleichen Neubaus aufweisen. Eine Förderung können sowohl Selbstnutzer als auch Vermieter erhalten. Beim Erwerb einer entsprechenden Immobilie müssen die am Kaufobjekt erfolgten Sanierungsmaßnahmen im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen sein.
enzhaus 55“ 17,5 Prozent (maximal 13.125 Euro der förderfähigen Kosten), für ein „KfW-Efftzienzhaus 70“ 15,0 Prozent (maximal 11.250 Euro) usw., am geringsten gefördert wird ein KfW-Effizienzhaus 115 mit einem Zuschuss von 7,5 Prozent (maximal 5.625 Euro). Für Einzelmaßnahmen wie beispielsweise für die Wärmedämmung der Wände, Dachflächen oder Geschossdecken, die Erneuerung der Fenster und Außentüren, welche den technischen Mindestanforderungen entsprechen, gibt es bis zu 2.500 Euro pro Wohneinheit. Beträge unter 300 Euro zahlt die KfW nicht aus. Der Zuschuss ist nicht rückzahlbar und ein „Geschenk“ für energiebewusstes Handeln.
Wer die Zuschussvariante wählt, bekommt einen Betrag in Höhe von bis zu 13.125 Euro pro Wohneinheit - je nach Energiestandard - zur freien Verfügung. Begünstigt werden bis zu zwei Wohneinheiten, also maximal ein Zweifamilienhaus. Die Höhe der Förderung hängt von der Energiestufe, die durch die Sanierungsmaßnahmen erreicht wird, ab. Der Zuschuss beträgt für ein „KfW-Effizi-
Wer die Kreditvariante wählt, kann für den Kauf eines komplett sanierten Hauses ein Darlehen von bis zu 75.000 Euro aufnehmen. Eine Voraussetzung für die Förderung besteht darin, dass die Baugenehmigung für das Gebäude vor dem 1.1.1995 erteilt wurde. Zusätzlich erhält der Eigentümer bei Erreichen eines bestimmten Energiestandards einen Tilgungszuschuss von bis zu 12,5 Prozent. Für
den Kauf von Gebäuden, bei denen einzelne Maßnahmen durchgeführt wurden - Dämmung des Dachs, Einbau neuer Fenster, Erneuerung der Heizung -, stellt die KfW Darlehen bis 50.000 Euro zur Verfügung. Der Effektivzinssatz für alle Kredite dieses Programms ist sensationell günstig, zurzeit beträgt er in den ersten zehn Jahren ein Prozent, danach erfolgt die Verzinsung auf Basis der dann aktuellen Marktzinsen. Je nach Kreditlaufzeit gewährt die KfW bis zu acht tilgungsfreie Jahre, die maximale Laufzeit beträgt 30 Jahre. Interessierte können auch ein endfälliges Darlehen aufnehmen. Die KfW „spendiert“ Immobilienerwerbern oder -eigentümern, die Mittel im Rahmen des Programms „Energieeffizientes Sanieren“ beanspruchen, zusätzlich noch einen Zuschuss für einen Sachverständigen, der die am Haus vorgenommenen Maßnahmen begleitet. Die Finanzspritze beträgt 50 Prozent der förderfähigen Kosten, maximal jedoch 2.000 Euro pro Antragsteller und Sanierungsvorhaben.
KfW-Zuschüsse für WEGs l WEGs erhalten zwar auch KfW-Zuschüsse, das ist aber wenig attraktiv, denn die energetische Sanierung muss vorfinanziert werden. Außerdem sind die Zuschüsse nicht sehr hoch. l Stattdessen kann jeder einzelne Eigentümer für das gemeinsame Projekt der WEG bei seiner Hausbank ein Darlehen beantragen. Das ist bei größeren WEGs schwer zu organisieren. Außerdem sind manche Banken an diesen eher kleinen Einzelkrediten (in der Regel zwischen 10.000 und 20.000 Euro) nicht interessiert. l Hier helfen spezielle Förderprogramme für WEG. Das bietet seit zwei Jahren die Landesbank Schleswig Holstein mit dem IB WEGfinanz-Programm: Ein Bankberater kommt in die Eigentümerversammlung, berät, prüft die Liquidität der WEG, sammelt die Einzelanträge der Eigentümer zur Bearbeitung ein. Ähnliche Programme haben für Hamburg die Hamburger Wohnungsbaukreditanstalt (WK) und für Berlin die Berliner Investitionsbank (IBB). l
Seit 2007 ist es rechtlich zulässig, dass die WEG als Verband einen Kredit beantragt. Das bieten inzwischen einige Banken an, aber nicht alle. Ablehnungsgründe: Bearbeitungsaufwand, Bürgschaftsrisiko. Hier haftet die WEG bei Zahlungsausfall einzelner Eigentümer erst einmal gemeinschaftlich. Ab 2012 bietet die L-Bank in Baden-Württemberg Bürgschaften für Eigentümergemeinschaften, die als WEG-Verband einen KfW-Kredit für energetische Sanierung beantragen wollen.
l Auch die Länder Hessen und Nordrhein-Westfalen diskutieren über beziehungsweise planen Programme, die Wohnungseigentümern den Zugang zu KfW-Geldern erleichtern sollen.
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Wer KfW-Darlehen erhält, kann zusätzlich auch Fördermittel der Bundesländer in Anspruch nehmen.
Kauf einer barrierefreien Immobilie
je nach Laufzeit zwischen 1 und 1,56 Prozent – liegen.
Das Programm „Altersgerecht Umbauen“ richtet sich an Eigentümer von Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern. Außerdem können Interessierte über das Programm auch frisch renovierte Wohnungen oder Häuser, die den festgelegten Kriterien entsprechen, kaufen. Bis einschließlich des Jahres 2011 wurde das Programm durch Bundesmittel unterstützt. Zum Jahr 2012 sollte es eigentlich auslaufen, doch wird die KfW ab jetzt die Mittel für die Zinsvergünstigung selbst aufbringen. Die bis Ende 2011 noch finanzierte Zuschussvariante des Programms entfällt.
Mit dem Programm unterstützt die KfW Maßnahmen zur Barrierefreiheit in Wohnungen, hierzu zählen beispielsweise die Verbreiterung von Türen, spezielle Badewannen oder die Veränderung der Raumgeometrie. Außerhalb der Wohnung gehören der Bau von Aufzügen oder ein verbesserter Gebäudezugang dazu. Auch wenn Stellplätze oder neue Treppen am Gebäude geschaffen werden müssen, wird dies gefördert. Alle Maßnahmen müssen technische Mindestanforderungen erfüllen und von Fachunternehmen ausgeführt sein. Die Programme kombinieren
Wie die KfW ermittelte, hat sie seit dem Programmstart im April 2009 etwa 60.000 Wohnungen mit dem Programm gefördert. Durch die Verlängerung des Programms soll das barrierefreie Bauen auch weiterhin unterstützt werden, da die Umbauten sowohl Menschen mit altersbedingt eingeschränkter Mobilität oder Behinderungen als auch Familien mit Kindern das Alltagsleben erleichtern. Interessierte können die Förderung deshalb unabhängig vom Alter oder einer körperlichen Einschränkung beantragen. Noch hat die KfW den Zinssatz für das Jahr 2012 nicht veröffentlicht, doch wird er voraussichtlich über dem des Vorjahres – von September bis Dezember 2011 betrug der Effektivzins
Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, die KfW-Programme miteinander zu kombinieren. Dies ist auch sinnvoll, so kann, wer beispielsweise eine energetisch zu sanierende Immobilie erwirbt, sowohl Fördermittel aus dem Programm „Energieeffizient Sanieren“ als auch aus dem Wohneigentumsprogramm in Anspruch nehmen und für barrierereduzierende Maßnahmen zudem auch ein Darlehen aus dem Programm „Altersgerecht Umbauen“ erhalten. Für dieselbe Wohneinheit gibt es jedoch nicht gleichzeitig einen Kredit und einen Zuschuss aus dem Programm „Energieeffizient Sanieren“, auch mit Mitteln des Programms „Energieeffizient Bauen“ lassen sich der Kredit beziehungsweise der Zuschuss nicht
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kombinieren. Wer KfW-Darlehen erhält, kann zusätzlich auch Fördermittel der Bundesländer in Anspruch nehmen - die meisten Länder vergeben für den Wohneigentumserwerb und Sanierungsmaßnahmen ebenfalls Darlehen zu günstigen Konditionen oder vereinzelt auch Zuschüsse. Doch gilt: Die Summe aus allen Fördermitteln darf die Kauf-, Baubeziehungsweise Sanierungskosten nicht übersteigen. Jede Medaille hat zwei Seiten Die an sich positive Möglichkeit, staatliche Fördermittel zu erhalten, hat jedoch unter Umständen ein paar Pferdefüße. Die KfW-Darlehen sind „Darlehen von der Stange“ und damit nicht so flexibel wie viele Baudarlehen, die heute auf dem Markt sind. Eine vorzeitige Sondertilgung ist nur mit Vorfälligkeitsentschädigung möglich, Bereitstellungszinsen fallen bereits nach vier Monaten an, eine Zinsfestschreibung ist nur über fünf bis zehn Jahre abschließbar. Deshalb sollte auch immer geprüft werden, ob nicht privatwirtschaftliche Kredite aufgrund der höheren Flexibilität das bessere Angebot sind.
Quelle: AIZ - Das Immobilienmagazion 01/2012
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ENERGIE & HAUSTECHNIK Gasheizung:
Hohe Energieverluste durch alte Kessel Austausch des Altkessels macht Sinn
Alte Kessel verschwenden zu viel Energie – Foto: Initiative ERDGAS pro Umwelt (IEU)
Ein alter Kessel verschwendet Energie. Er erzielt einen niedriger Wirkungsgrad bei einem hohen Ressourcenverbrauch. Neue Geräte erzeugen Wärme effizienter. Laut Auskunft der Verbraucherzentrale Niedersachsen verschwendet ein 30 Jahre alter Gaskessel in Summe etwa 48 Prozent der eingesetzten Energie. Mangels witterungsgeführter Regelung gehen zwölf Prozent verloren. Mangelhaft gedämmte, veraltete Rohrleitungen sind für acht Prozent Energieverlust verantwortlich. Die Bereitschaftsverluste des Kessels, die durch eine ständig brennende Zündflamme, schlechte Kesseldämmung, überdimensionierte Leistung und für
den Luftaustausch geöffnete Kellerfenster entstehen, haben einen Anteil von sieben Prozent an der Energieverschwendung. Zusätzlich bläst der Kessel etwa zehn Prozent der Energie ungenutzt als Abgasverlust in die Atmosphäre. Der Brennwerteffekt wird nicht genutzt, womit elf Prozent Einsparung zu erreichen wären.
schätzt, dass eine Gaseinsparung von mindestens 30 Prozent allein mit dem Austausch des Altkessels durch ein Gas-Brennwertgerät sowie gedämmte Rohrleitungen verbunden sind. In Kombination mit einer Solaranlage liegen die Einsparungen nach Auskunft der Experten aus Niedersachsen bei durchaus 50 Prozent.
Große Energieeinsparpotenziale Die Initiative Erdgas pro Umwelt weist darauf hin, dass durch die Optimierung veralteter Heiztechnik mit Erdgas-Brennwertnutzung große Energieeinsparpotenziale gehoben werden können. Die Verbraucherzentrale Niedersachsen
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Quelle: Initiative ERDGAS pro Umwelt 01.2012
Gedämmter Keller und Decke spart Heizkosten Gut dämmen und nach außen dichten Wärmeverluste über die Kellerdecke machen sich in erster Linie auf der Heizkostenrechnung bemerkbar. Durch einen Quadratmeter ungedämmte Kellerdecke entweicht pro Jahr die Energie aus etwa 10 Litern Heizöl. Bereits eine 60 Millimeter dicke Kellerdeckendämmung reduziert diesen Verlust um bis zu 80 Prozent. Mit nur wenig Aufwand können Hausbesitzer so viele Hundert Euro im Jahr einsparen. Der angenehme Nebeneffekt: Das Raumklima in den darüber liegenden Räumen wird verbessert, da der Fußboden nicht so stark abkühlt. Bei tragfähigem und klebegeeignetem Untergrund können Dämmplatten direkt an die Kellerdecke geklebt werden, der Selbsteinbau ist problemlos möglich. Eine Dämmung der Kellerdecke zählt zu den rentabelsten Wärmeschutz-Maßnahmen überhaupt. Zur Dämmung der äußeren Kellerwände zum Erdreich hin, müssen besondere Dämmstoffe verwendet werden, die nicht verrotten, die Dachfeuchte abhalten und dem Erddruck widerstehen. Dies leistet die sogenannte Perimeterdämmung.
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WOHNUNGSPOLITIK
Umstellung auf Digitalfernsehen: Der Mieter zahlt
Am 30. April 2012 wird die analoge Satellitenübertragung eingestellt. Ab dann werden nur noch digitale Signale über Satellit versendet. Die Folge: Alle Fernsehbildschirme mit analogem Satellitenempfang bleiben schwarz. Doch wer trägt die Kosten für die Umrüstung auf die digitale Empfangstechnik? „Die Veränderung stellt eine Modernisierungsmaßnahme des Vermieters dar, die Grundlage einer Mieterhöhung sein kann“. Dies hat gleich mehrere Gründe: „Durch die höhere Empfangsqualität nach HDTVStandard wird der Wohnwert verbessert und der Gebrauchswert der Mieträume nachhaltig erhöht“, so Beckmann. „Da eine Umrüstung ohne eigenen Entschluss des Vermieters notwendig wird, kann der Vermieter die Miete auch deshalb erhöhen, weil er den Umstand, der die Umrüstung nötig macht, nicht zu vertreten hat.“ Für die Mieterhöhung gibt es drei Alternativen: Der Vermieter kann über das einseitige Modernisierungsverfahren vorgehen und nach Ankündigung
(§ 554 BGB) und Durchführung der Baumaßnahme die Miete erhöhen (§ 559 BGB). Alternativ kann er eine zweiseitige Modernisierungsvereinbarung, konkret bezogen auf diese Baumaßnahme, mit dem Mieter abschließen und hier Absprachen zur Mieterhöhung treffen. Außerdem kann er den modernisierten Standard der Wohnung im Rahmen einer Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem (z.B. nach Mietspiegel; § 558 BGB) berücksichtigen. Allerdings kann auch der Mieter die weitere Gewährleistung des Fernsehempfangs verlangen. „Dies gilt rechtlich aber nur für den bisherigen Empfangsstandard“, so Beckmann. Nur dieser ist laut Mietvertrag geschuldet. Wird der Empfang aber
Verbraucherpreisindex
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nur durch eine Umrüstung möglich, kann der Vermieter diesen Zustand auf Kosten des Mieters herstellen. Will dieser die Kosten nicht tragen und beruft er sich auf die Pflicht des Vermieters zur Herstellung eines digitalen Antennenanschlusses auf dessen Kosten, so kann der Vermieter den Mieter nach der Rechtsprechung auf alternative Empfangsmöglichkeiten wie das Internetfernsehen verweisen (AG Wedding, Urteil vom 20.05.2010 - 22a C 308/09, GE 2010,1429). Der Einwand eines Mieters, er besitze keinen Computer, ist ohne Belang. Der Vermieter ist ebenso wenig verpflichtet, seinen Mietern einen digitalen Receiver oder ein digitales Empfangsgerät zu stellen. Es gibt auch keine Pflicht das digitale Signal in ein analoges umzuwandeln, um den Mietern die Anschaffung von digitalen Geräten zu ersparen.
Quelle: WohnArt, 12/2011
WOHNUNGSPOLITIK
Energetische Gebäudesanierung kostet bis 795 Milliarden Euro
Wie hatte man sich das doch in der Bundesregierung so wunderschön ausgedacht mit den ehrgeizigen energie- und klimapolitischen Zielen: bundesweit flächendeckend sollten alle Häuser, wie jung oder alt auch immer, mit einer energetischen Gebäudesanierung überzogen werden. Ungeachtet aller Bedenken, ob von vielen Experten, ob vom Denkmalschutz, ob aus Kostengründen, ob aus Gründen des künftigen inneren Zustandes der Häuser und Wohnungen selbst, Warnungen wurden kühn in den Wind geschlagen. Energiesparen über alles lautet die Parole. Beirren ließ man sich in Berlin von keinem Argument: Schließlich wollte man das Ganze ja steuerlich fördern. Bis zu zehn Prozent der Kosten soll-
ten Haus- und Wohnungssanierer jährlich von der Steuer absetzen können. Und die Lobbyisten der einschlägigen Industrie waren in ihrem Einfluss auf den Bund nicht auszubremsen. Wie so oft hatte die Bundesregierung die Rechnung allerdings ohne den Wirt gemacht, in diesem Fall ohne die Bundesländer und den Bundesrat. Die auf die Haus und Grundeigentümer zukommenden finanziellen und sonstigen Probleme hatte man in der Eile offensichtlich erst gar nicht wirklich hinterfragt. Deutschland sollte wieder mal - energiepolitischer Obermusterschüler sein, ein leuchtendes Vorbild für die gesamte Welt, die insgeheim auch mal wieder am deutschen Wesen genesen sollte.
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Der Bundesrat macht bislang nicht mit Wie gut, dass der Bundesrat, also die Gesamtheit der Bundesländer, den Berliner Verlockungen nicht erlegen ist. Auch in der letzten Sitzung des Vermittlungsausschusses (VA) zwischen Bundestag und Bundesrat kurz vor Weihnachten und am Tag vor der letzten Bundesratssitzung des vergangenen Jahres gab es keine Einigung über das Gesetz zur steuerlichen Förderung der energetischen Gebäudesanierung. Das Gesetz wurde erneut vertagt auf das Jahr 2012. Man wird nun sehen, was daraus noch werden kann. Die Bundesländer waren mehrheitlich der Auffassung, dass zu große finanzielle Belas-
RECHT & STEUER tungen auf sie abgewälzt würden. Um Nutzen bzw. Schaden der von manchen Experten als schlichte Schnapsidee bezeichneten bundesdeutschen Totalverhüllung aller Häuser mit Styropor und anderen energetisch bedeutsamen Wundermitteln wurde allerdings gar nicht mehr diskutiert. Dabei waren viele Warnungen vor der Totaldämmung von allem und jedem teilweise schrill genug. Abgetan wurden diese teilweise durchaus überzeugenden Gründe mit dem Argument, jeder Wohnungs- bzw. Hausbesitzer bekäme doch einen streng einzuhaltenden Lüftungsplan, an den sich Mieter und Besitzer freilich um der Vermeidung von Schimmelbildung und Feuchtigkeit streng, fast sklavisch, halten müssten. Wenig Eindruck machten bislang auch Rechnungen über die milliardenfachen Kosten, mit denen die energie- und klimapolitischen Ziele der Bundesregierung die privaten Haushalte belasten werden. Nach den Ergebnissen einer aktuellen Shell Hauswärme-Studie, die Shell in Zusammenarbeit mit dem Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) unter dem Titel „Nachhaltige Wärmeerzeugung für Wohngebäude-Fakten, Trends und Perspektiven“ erstellt hat, müssten bis zum Jahr 2030 rund 750 Milliarden Euro in die Gebäudesanierung investiert werden, wenn die jährliche Sanierungsrate von jetzt einem auf zwei Prozent des gesamten Gebäudebestandes verdoppelt werden sollte. Allerdings, so dieBerechnungen von Shell und dem HWWI, könnte dadurch der Energieverbrauch um bis zu 40 Prozent und die Treibhausemissionen um bis zu 44 Prozent gesenkt werden. Nach den Berechnungen von Shell und HWWI stehen die rund 40 Millionen Haushalte mit ihren rund 178 Millionen Räumen auf einer Fläche von insgesamt 3,4 Milliar-
den Quadratmetern für etwa 28,5 Prozent des Energieverbrauchs in Deutschland. Die rund 18 Millionen Feuerungsanlagen in den privaten Haushalten verursachten danach 2010 Treibhausgasemissionen in Höhe von 113,1 Millionen Tonnen CO2. Das entsprach 14,2 Prozent der energiebedingten Treibhausgasemissionen. Die Verfasser der Studie machen mehrere Szenarien auf. Werde der heutige Trend mit einer einprozentigen Steigerungsrate beibehalten würden der Energieverbrauch um 26.2 Prozent und die Emissionen um 27 Prozent sinken. Die damit verbundenen Investitionskosten würden sich auf 386 Milliarden Euro belaufen. Würde man angesichts der Summe von rund 750 Milliarden Euro aber kleinere Brötchen backen und sich auf eine günstigere und schnellere Teilsanierung einigen, würden immerhin rund 39 Prozent der Emissionen eingespart, also nur relativ weniger als bei der umfassenden Vollsanierung, es könnte also mehr Wohnfläche saniert werden mit geringeren Kosten. Das HWWI plädiert überdies dafür, die staatliche Förderung möglichst technologieunabhängig erfolgen zu lassen, da sich die technischen Möglichkeiten und deren Rentabilität kontinuierlich wandelten und nur schwer vorhersehbar seien. Ziel müsse es sein, die Gebäudesanierung möglichst effizient zu gestalten, schließlich könne jeder Euro nur einmal ausgegeben werden.
liche Probleme für die Bewohner mit sich bringen könnten. Schließlich ist längst bekannt, dass falsches Energiesparen Feuchtigkeit durch Tauwassserbildung und eine mögliche Schimmelpilzbildung bewirken kann, weil es durch die neuen, dichten Fenster keine zureichende Lüftung mehr gibt. Und die totale Dämmhülle sorgt ebenfalls für den Anstieg der Luftfeuchtigkeit in den Wohnräumen. Deshalb kann nach wie vor die hemmungslose Altbauverhüllung bzw. -Sanierung nicht unbedingt und in allen Fällen wirtschaftlich sein. Im Übrigen würde wohl auch kein Unternehmer eine Investition tätigen, die sich erst nach 20 bis 25 Jahren rechnet. Dennoch zwingt man den Bürger und Hausbesitzer durch gesetzliche Zwangsmaßnahmen, wie den Energiepass oder verschärfte Energiesparverordnungen zum gehorsamen Energiesparen. Spötter sagen sogar, Vorteile von der Totalsanierung hätten eigentlich nur die Spechte, die sich wunderbare Höhlen ins Styropor picken könnten, die dann auch von anderen Tieren genutzt werden könnten. Es bleibt also abzuwarten, was wann und wie wirklich kommt. So recht froh mag man bei dem Gedanken nicht werden.
Viele Fragen bleiben offen Und was den tatsächlichen Nutzen für Häuser und Wohnungen angeht, bleiben viele Fragen offen, die aber Eigentümer und Bewohner nachhaltig beschäftigen werden. Formuliert werden in Berlin Wunschvorstellungen, die möglicherweise weder ökonomischen noch ökologischen Prüfungen standhalten und auch gesundheit-
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Quelle: WohnArt , 01/2012
§
IMMOBILIENRECHT
Ich habe da mal eine Frage ... ... zur Kaution
Wie lange kann der Wohnungsmieter eine Kaution zurückfordern, deren Höhe drei Monatsmieten übersteigt?
Nach § 551 BGB darf der Vermieter vom Wohnungsmieter maximal eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten verlangen. Ausnahmen sind in engen Grenzen denkbar (zum Beispiel wenn der Mieter dem Vermieter eine drei Monatsmieten übersteigende Kaution geradezu „aufdrängt“). Ansonsten gilt aber, dass eine überhöhte Kautionsabrede teilnichtig ist und der Mieter die zuviel gezahlte Kaution zurückverlangen kann.
Die Frage ist aber, ob er dies unbegrenzt tun kann oder ob es hierfür eine Verjährungsregelung gibt. Auch der Anspruch des Vermieters auf Leistung der Kaution verjährt nach der Rechtsprechung binnen drei Jahren nach Beginn des Mietvertrages.
Was sagen die Gerichte? Der BGH hatte sich jetzt mit einem solchen Fall zu befassen (VIII2R 91/10 vom 01.06.2011). Der Mieter eines Einfamilienhauses hatte zu Beginn des Mietverhältnisses eine
Kaution von sechs Monatsmieten geleistet. Nach Ablauf von vier Jahren forderte der Mieter im Rahmen eines Prozesses mit dem Vermieter eine Zahlung in Höhe von drei Monatsmieten zurück. Von der gesetzlichen Regelung, wonach ein Wohnungsvermieter eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten verlangen könne, habe er erst im Rahmen des Prozesses erfahren. Eine Verjährung sei deshalb noch nicht eingetreten. Dem folgte der BGH nicht. Für die Berechnung der dreijährigen Verjährungsfrist komme es auf den Abschluss des Mietvertrages an und nicht darauf, wann der Mieter möglicherweise Kenntnis von der Vorschrift des § 551 erhalten habe. Die Klage des Mieters wurde deshalb abgewiesen. Praxishinweis Die Leser dieses Magazins werden es selbst beurteilen können, wie häufig sie in ihrer Verwaltung Wohnraummietverhältnisse haben, bei denen der Mieter mehr als drei Monatsmieten Kaution geleistet hat. Sehr häufig wird dies nicht der Fall sein. Hingewiesen werden muss gleichwohl darauf, dass der Vermieter nach Beendigung des Mietver-
hältnisses natürlich auch über die „zuviel“ gezahlte Kaution abzurechnen hat und diese nicht ohne weiteres behalten kann.
... zur Versorgungssperre Gibt es etwas Neues? Im Jahre 2009 hatte der BGH eine Rechtsprechung des Kammergerichts bestätigt, wonach der Gewerbevermieter unter bestimmten Umständen eine so genannte Versorgungssperre über den Mieter verhängen kann. Dies bedeutet, dass er berechtigt ist, dem Mieter die Versorgung mit Strom, Wasser, Heizung oder anderen Versorgungsleistungen zu kappen, jedenfalls dann, wenn der Vermieter selber der Lieferant ist. Voraussetzung: Der Vermieter hat das Mietverhältnis wirksam gekündigt - zum Beispiel wegen Zahlungsverzugs - und durch den Nichtauszug des Mieters droht ein erheblicher Schaden. Diese noch relativ neue Rechtsprechung bedeutet also keinen Freifahrtschein für Vermieter zur Einstellung von Versorgungsleistungen. Insofern muss die Fortentwicklung dieser Rechtsprechung beobachtet werden.
Interessante Urteile Grundbuchrecht / Abgeschlossenheitsbescheinigung ist formelle Eintragungsvoraussetzung 1. Nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG ist der Eintragungsbewilligung als Anlage unter anderem eine Bescheinigung der Baube hörde beizufügen, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 WEG vorliegen. Ohne hinreichende Abgeschlossenheits bescheinigung darf keine Grundbucheintragung erfolgen, da diese formelle Eintragungsvoraussetzung ist. 2. Das Grundbuchamt hat die formellen Voraussetzungen des Aufteilungsplans und der Abgeschlossenheitsbescheini gung zu überprüfen. 3.
Die beantragte Eintragung ist nur zu vollziehen, wenn Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung keine offensichtliche Unrichtigkeit oder Widersprüchlichkeit enthalten. Das Grundbuchamt hat keine Ermittlungen darüber anzustellen, ob die technischen Voraussetzungen für die Richtigkeit vorliegen, sondern offenbare Irrtümer und Abweichungen zu beanstanden. OLG Frankfurt. Beschluss vom 07.04.2011 - 20 W 156/11
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IMMOBILIENRECHT Was sagen die Gerichte? Das Kammergericht (8 U 2/11 vom 16.05.2011) hatte sich jetzt wieder mit einem solchen Fall zu befassen. Der Vermieter eines Friseurgeschäfts hatte seinem Mieter gekündigt. Der Mieter hielt die Kündigung aber für unwirksam und arbeitete in den Räumen weiter. Auch zahlte er weiterhin Miete in einer Höhe, sodass keine erheblichen Rückstände entstanden. Daraufhin unterbrach der Vermieter die Wasserversorgung. Die hiergegen gerichtete einstweilige Verfügung des Mieters hatte Erfolg. Das Kammergericht kam zu der Auffassung, dass der Vermieter im Einzelfall durchaus zu weiteren Lieferungen von Versorgungsleistungen verpflichtet sein könne, wenn besondere Belange des Mieters dies rechtfertigten und eine Fortsetzung dem Vermieter zuzumuten sei. Hier sei der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen weiter nachgekommen, so dass ein erheblicher Schaden des Vermieters – wie vom BGH gefordert – nicht eintreten könne. Praxishinweis Die Entscheidung bestätigt, dass die Durchführung einer Versorgungssperre immer genau über-
legt werden sollte. Abgesehen davon, dass die Kündigung wirksam sein muss, da es ansonsten kein beendetes Mietverhältnis gibt, muss es dem Vermieter außerdem unzumutbar sein, weiterhin Versorgungsleistungen an den Mieter zu liefern.
... zur Kostenverteilung in einer WEG Bedarf es neben einer Öffnungsklausel auch eines „sachlichen Grundes“ für die Änderung? Ein in der Teilungserklärung vereinbarter Kostenverteilungsschlüssel kann grundsätzlich nur allstimmig geändert werden. Ausnahme: Es gibt eine sogenannte Öffnungsklausel, die eine Änderung des Verteilungsschlüssels auch mit einer anderen Stimmenmehrheit zulässt. Gesetzliche Öffnungsklauseln finden sich in § 16 Abs. 3 WEG (Betriebskosten) und § 16 Abs. 4 WEG (Instandhaltung, Instandsetzung, bauliche Veränderungen). Daneben finden sich auch in vielen Teilungserklärungen Bestimmungen, wonach die Eigentümer – zum Beispiel mit einer Zweidrittelmehrheit – einen anderen Kostenverteilungsschlüssel beschließen können. Umstritten war bisher aber die Frage, ob es neben einer solchen
Öffnungsklausel in der Teilungserklärung auch eines so genannten sachlichen Grundes für eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bedürfe. Was sagen die Gerichte? Das LG Düsseldorf (16 S 77/08 vom 09.06.2009) ist der Meinung, ein solcher sachlicher Grund sei neben der Öffnungsklausel erforderlich. Dem hat der BGH (V ZR 2/10 vom 10.06.2011) nun widersprochen. Die WEG-Reform im Jahre 2007 habe den Wohnungseigentümern bei der Änderung oder Durchbrechung von Umlagebeschlüssen auf Grund ihres Selbstorganisationsrechts einen Gestaltungsspielraum eingeräumt. Dies zeigten auch die gesetzlichen Öffnungsklauseln in § 16 Abs. 3 und 4 WEG. Praxishinweis Völlig frei sind die Eigentümer bei der Änderung gleichwohl nicht: Auch bei Vorliegen einer Öffnungsklausel in der Teilungserklärung muss sich die Änderung im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung halten. Einzelne Eigentümer dürfen also durch die Änderung nicht unbillig oder unverhältnismäßig benachteiligt werden.
WohnungseigentumsTecht / Leinenzwang 1. Aus dem wohnungseigentumsrechtlichen Rücksichtnahmegebot folgt, dass Hunde sowohl im Gebäude als auch in den Außenanlagen der Wohnungseigentumsanlage an die Leine zu nehmen sind.
2. Der Leinenzwang gilt unabhängig von einem entsprechenden Eigentümerbeschluss oder einer Regelung in der Haus-ordnung; er ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz. AG München. Urteil vom 19.09.2011 - 485 C 1864/11 WEG Grundbuchrecht / Nießbrauchbestellung am eigenen Grundstück Ein Nießbrauch kann an dem eigenen Grundstück bestellt werden; der Nachweis eines berechtigten Interesses an der Bestellung ist nicht erforderlich. BGH. Beschluss vom 14.07.2011 - V ZB 271/10 Sachverständigenrecht / Besorgnis der Befangenheit Lücken oder Unzulänglichkeiten im schriftlichen Gutachten rechtfertigen für sich allein nicht die Ablehnung eines gerichtlichen Sachverständigen wegen Befangenheit. BGH. Urteil vom 27.09.2011 - X ZR 142/08
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Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-
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IMMOBILIENRECHT
Ich habe da mal eine Frage ... ... zum Grundstückskauf
Kann der Kaufpreis auch gemindert werden, wenn er unterhalb des Verkehrswertes liegt?
Kauft jemand ein Grundstück und es stellt sich hinterher heraus, dass dieses Mängel aufweist, so hat er unter anderem das Recht, den Kaufpreis zu mindern. Hat er das Grundstück allerdings unterhalb des Verkehrswertes erworben, so stellt sich die Frage, ob dann noch eine Minderung gerechtfertigt sein kann. Was sagen die Gerichte?
Das OLG Frankfurt (4 U 175/07 vom 02.06.2010) hat in einem solchen Fall eine Minderung des Kaufpreises für nicht zulässig gehalten. Im dort entschiedenen Fall hatte der Käufer eine Eigentumswohnung erworben. Der Kaufpreis beegte sich etwa in Höhe des Verkehrswertes, allerdings sollte der Käufer einen Teil des Kaufpreises als „Mietzuschuss“ zurück erhalten. Der tatsächliche Kaufpreis war dadurch also erheblich geringer. Nach der Übergabe der Wohnung stellte der Käufer diverse Mängel
fest und klagte auf Kaufpreisminderung. Das OLG Frankfurt - wie oben ausgeführt - versagte ihm diesen Anspruch. Anderer Meinung war der BGH in der Revision (V ZR 122/10 vom 27.05.2011). Für die Berechtigung zur Minderung komme es nicht darauf an, ob der tatsächliche Kaufpreis unterhalb des Verkehrswertes liegt. Entscheidend sei allein, dass die vereinbarte Leistung und die vereinbarte Gegenleistung sich wegen der später festgestellten Mängel nicht mehr entsprechen. Allerdings - so der BGH - müsse die Minderung auf der Grundlage des tatsächlichen Kaufpreises (Kaufpreis gemäß Vertrag minus „Mietzuschuss“) berechnet werden. Praxishinweis
Der Entscheidung des BGH ist juristisch zuzustimmen. In praktischer Hinsicht gilt dies noch viel mehr. In einem Streitfall müsste nämlich sonst immer der „wahre“ Verkehrswert durch einen Gutachter festgestellt werden, um zu ermitteln, ob der Kaufpreis überhaupt unter dem Verkehrswert lag. Dies würde einen erheblichen Aufwand an Zeit und Kosten bedeuten.
... zur Betriebspflicht Kann der Vermieter die mietvertraglich vereinbarte Betriebspflicht des Mieters auch im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen? Für das Funktionieren gewerblicher Mietobjekte - insbesondere von Einkaufszentren - ist es wesentlich, dass die dort tätigen Geschäfte einigermaßen synchron ihre Öffnungszeiten gestalten und sich auch daran halten. Deshalb ist es zulässig, in den Gewerbemietverträgen entsprechende Betriebspflichtvereinbarungen aufzunehmen. Hält sich ein Mieter allerdings nicht an seine Verpflichtung, so bleibt dem Vermieter zunächst nur die Klage. Bis zum Vorliegen eines erstinstanzlichen Urteils werden aber in der Regel mehrere Monate ins Land gehen. In dieser Zeit kann bereits materieller und immaterieller Schaden für den Vermieter beziehungsweise das Einkaufscenter entstehen. Die Frage ist deshalb, ob der Vermieter hier einstweiligen Rechtsschutz durch Erwirkung einer einstweiligen Verfügung erwirken kann.
Interessante Urteile
Wohnungsmietrecht / Internet-Fernsehen möglich: Keine Satellitenschüssel! Besteht über das Internet-Fernsehen die Empfangsmöglichkeit von Sendern in der Sprache des ausländischen Mieters, kann der Vermieter die Beseitigung einer Parabol-Antenne verlangen. AG Weddine. Urteil vom 20.05.2010 - 22a C 308/09 Öffentliches Baurecht / Lärm einer Kindertagesstätte ist hinzunehmen! 1. Der von Kindertagesstätten ausgehende Lärm ist als typische Begleiterscheinung kindlichen Verhaltens von den Bewohnern von Wohngebieten grundsätzlich hinzunehmen. 2. Diese Hinnahmepflicht besteht erst recht, wenn das Vorhaben in einer Umgebung mit Elementen eines auf ein höheres Maß an Unruhe angelegten Baugebietstyps entstehen soll. 3. Das Rücksichtnahmegebot ist nicht allein deshalb verletzt, weil eine Kindertagesstätte die Orientierungs werte der TA Lärmmöglicherweise nicht einhält.
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RECHT & STEUER Was sagen die Gerichte? Das Kammergericht (8 U 141/11 vom 12.09.2011) hält das Vorgehen im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes für zulässig. Im entschiedenen Fall hatte ein Mieter, der laut Mietvertrag eine Betriebspflicht für die Zeit zwischen 11.00 Uhr und 17.00 Uhr werktäglich übernommen hatte, seine Mieträume leer geräumt und sein Ladenlokal geschlossen. Zwei weitere Einheiten in dem Gewerbeobjekt standen bereits leer. Unter diesen Umständen sah es das Kammergericht als überwiegend wahrscheinlich an, dass die Attraktivität des Ausstellungs- und Verkaufsraums für Besucher, Mieter und Mietinteressenten gemindert würde. Außerdem bestehe die Gefahr, dass bei weiterem Leerstand andere Mieter Umsatzeinbußen erleiden würden und dadurch selbst auf die Idee kommen könnten, ihren Betrieb einzustellen. Angesichts der langen Dauer eines normalen Klageverfahrens sei es dem Vermieter deshalb nicht zuzumuten, auf diesen Weg verwiesen zu werden. Praxishinweis Das Urteil erleichtert Vermietern die Durchsetzung der Betriebspflicht erheblich. Wichtig ist aber natürlich, dass Vermieter und Verwaltung „nah“ an ihrem Objekt dran sind, um rechtzeitig auf mögliche bevorstehende Verletzungen der Betriebspflicht durch einzelne Mieter aufmerksam
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zu werden. Nur dann kann auch schnell reagiert werden.
... zum Balkonanbau in der WEG Welche Beschlussmehrheit ist für einen nachträglichen Anbau von Baikonen erforderlich? Möchte ein einzelner Wohnungseigentümer - oder auch eine Mehrheit von Wohnungseigentümern - nachträglich an die eigene Wohnung einen Balkon anbauen, so bedarf es hierfür eines Beschlusses der Gemeinschaft. Der Anbau von Baikonen stellt eine bauliche Änderung nach § 22 WEG dar. Derartige Beschlüsse bedürfen in der Regel der Zustimmung aller Eigentümer. Ausnahme: Es gibt eine Öffhungsklausel in der Teilungserklärung, die eine geringere Mehrheit vorsieht. Oder: Der Balkonanbau ist als Modernisierungsmaßnahme entsprechend § 559 BGB anzusehen und der Anbau stellt für keinen der übrigen Wohnungseigentümer eine Benachteiligung dar. Dann reicht gemäß § 22 Abs. 2 WEG die so genannte doppelte qualifizierte Mehrheit (3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentüer, die zugleich mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren). Mit dem § 22 Abs. 2 WEG wollte der Gesetzgeber bei der Reform 2007 Modernisierungen erleichtern. Seither ist die Frage, ob dies auch für den Balkonanbau gilt.
Was sagen die Gerichte? Im Bereich der Mietrechtsprechung wird der nachträgliche Anbau eines Balkons als Modernisierung im Sinne von § 559 BGB angesehen. Diese Rechtsmeinung hat auch das Amtsgericht Konstanz (NZM 2007, 888) übernommen. Im konkreten Fall hat es einen mit 3/4-Mehrheit gefassten Beschluss zum Balkonanbau gleichwohl die Wirksamkeit versagt. Begründung: Der gegen den Beschluss klagende Eigentümer sei durch die eintretende Verschattung seines bereits existenten Balkons benachteiligt. In die gleiche Richtung geht eine Entscheidung des LG Lüneburg (Wohnungseigentümer 2011, 118). Auch dieses Gericht sah den nachträglichen Anbau eines Balkons in Hannover als Modernisierung an. Wegen der durch den Anbau eintretenden Verschat-tung einer anderen Wohnung sah es aber ebenfalls eine Benachteiligung des „verschatteten“ Eigentümers. Der Beschluss hätte also nur mit der Zustimmung aller Eigentümer zustande kommen können. Praxishinweis Die gut gemeinte Gesetzesänderung aus dem Jahre 2007, die derartige Investitionen und Verbesserungen erleichternsollte, scheint nach den bisherigen Entscheidungen ins Leere zu laufen. Eine Entscheidung des BGH zu derartigen Fällen bleibt abzuwarten.
Bei Lärmbelästigungen, die von Kindertagesstätten ausgehen, kann nicht auf die in technischen Regel werken wie der TA Lärm festgelegten Immissionsrichtwerte abgestellt werden, da diese keine brauchbare Orientierungshilfe für die Beurteilung der Zumutbarkeit der von Kindern ausgehenden Geräusche bieten. Erforderlich ist vielmehr eine wertende Gesamtbetrachtung des konkreten Einzelfalls. Diese Bewertung erfolgt unter Berücksichtigung der durch die Gebietsart und die tatsächlichen Verhältnisse bestimmten Schutzwürdigkeiten und Schutzbedürftigkeit der Beteiligten, ihrer wechselseitigen In teressen und der Intensität auftreten der Nachteile. OVG Thüringen. Beschluss vom 13.04.2011 -1 EO 560/10 -
Notare / Makler haben grundsätzlich kein Recht auf Grundbucheinsicht! Die bloße Bitte eines Maklers um Grundbucheinsicht berechtigt den Notar ohne nähere Prüfung eines berechtigten Interesses nicht zur Einholung eines Grundbuchauszugs im automatisierten Abrufverfahren. OLG Celle. Urteil vom 15.07.2011 - Not 7/11
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„Mein eigenes Haus.“
Carmen Illhardt Kundenberaterin
Jeder Mensch hat etwas, das ihn antreibt. Wir machen den Weg frei.