Issuu on Google+

02

Leses av 37 000 ledere

Februar 2014

25. årgang

Område:

02

LYSAKER & FORNEBU

Februar 2014 25. årgang Kr. 48,– NE.no NEnyheter.no

Gambler med p-forbud:

DØDE

SENTRUMSGATER FINN LEDIGE

LOKALER

I BLADET

Fornebumetro først i 2021

Juss: Leietaker kan kastes ut etter kort tid

Beliggenhet: Naboer, naboer, naboer


Foto: lPo arkitekter

STøTTE Til uTvikling av EkSiSTErEnDE EiEnDom og nyE bygg Ta energismarte valg når du skal utvikle eksisterende eiendom eller bygge nytt. Du kan skape varige verdier gjennom lavere energikostnader, forbedret omdømme og økt konkurransekraft. Enova gir deg og din virksomhet økonomisk støtte og råd til å velge grønne, framtidsrettede energiløsninger. Les mer og søk på www.enova.no/stotte eller ring Enova Svarer på 08049 Husk å søke før dere begynner!

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.


B책L Mining reklamebyr책

En annen standard. braatheneiendom.no

Etablert 1952

23 12 23 12


4

INNHOLD

NE 

 02 2014

2

Neste utg.: 21. mars Materiellfrist: 7. mars

1

3

1. Prøveprosjekt raserer bygate  s. 36  //  2. Fornebu-bane først i 2021  s. 50  // 3. Prisene stiger på Lysaker  s. 56

NYHETER

FASTE SIDER

26 Mikrobeliggenhet: Velger riktig nabolag

12

Guide for leietakere - felleskostnader

32

16

Guide for leietakere - direkte driftskostnader

40 Byråden forsvarer prøveprosjektet

18

Leiepriser

54 – For få boliger på Fornebu

44 Historiske bygg

58 Leiekontrakter gir store prosjekter på Lysaker ...

82 Juss og finans

Tesla-lading skaper bråk med gårdeiere

60 … men lite stort å velge i nå 64 ØKAW Arkitekter former byrom og landskap 72

Oxer mot strømmen

76 Prisdryss i eiendomsbransjen

Vi skiller deg ut! NE byrå w w w.nebyra.no


KVADRATUREN/ BJØRVIKA Aker n kke ba ers Ak

He lge sen sg

Representative lokaler med sjøutsikt

Fossveien

M aridalsvei en

ate Sofies g

Gamle

Sofienberggata

ate

Grev Wedels Plass 9 Kontor: 791 m2 (2. etg.)

Markveien

th Ra

Br en ne riv n

Øvre gt

Nedre gt

Akersveien

Nordregate

sg ke

erd Sv

ate

s rup

te ga

im he nd Tro

sve

ien

Botanisk hage og museum

nI v'S

ga te

Gr en se n

M

altheatret

øl le rg at a

Kr ist ia

Alle foto: Erik Burås, Kolonihaven.no Ka rl

ans

gat e

KVADRATUREN

• Eiendommen ligger sentralt mellom Kvadraturen og Bjørvika nær nye havnepromenaden.

gat e

• Eiendommen fremstår som et moderne og velholdt kontorbygg. OSLO S

• Representativt inngangsparti med felles resepsjonstjeneste. Sc egen uteplass. • Felles kantine i atrium/glassgård med hw

Ko ng

en

sg

Øv

ate

re S

lot ts

Rådhuset

Joh

• Lokalet kan tilpasses for leietaker.

Tol lb

uga ta

Ny la

nd

ls P

en

ad

las

en

s

m ro ep

vn

a

H

Allé

• Kun et par minutters gange til Norges største kollektivknutepunkt Oslo S. • Det er garderobe og dusj i underetasjen.

Operaen

Grev Wedels Plass 9

tlig kommunikasjon

ralt beliggende i Oslo sentrum med kort tlig kommunikasjon som bl.a Nyland allé, ørvikas hovedkollektiv trasé med en rekke

www.storebrand.no/eiendom buss og trikkelinjer. Fem min. gange til Oslo S som er knutepunkt for T-bane, nærtog, regiontog og flytoget m.m. Rampe til/fra festningstunnelen. – mer enn eiendom

sg ate

• Det er ledige p-plasser i eiendommens garasjeanlegg. Det finnes også en rekke offentlig p-hus i nærheten.

BJØRVIKA Gre vW ede

eig aa rd

KONTAKT Jon Fredrik Berg M: 934 03 999 E: jon.fredrik.berg@storebrand.no


761 - 1 680 M2 LYSAKER

PHILIP PEDERSENS VEI 22 MODERNE KONTORBYGG I NÆRHETEN AV LYSAKERLOKKET › Eiendommen ble oppført 1992. › Store glassfasader gir gode og lyse arbeidssoner.

› G  arasjeanlegg med plass til 22 biler, sykkelparkering og mulighet for ladestasjoner til el-biler.

› Eiendommen innehar 3 etasjer på tilsammen 1 680 m2.

› E  iendommen vil bli tilpasset leietakers behov og ønsker.

› Det legges opp til resepsjon, kantine, 3 møterom og lagerarealer.

› Samme bygningskompleks som Cisco

› 11 parkeringsplasser ved hovedinngangen.

› Lokalene er ledig etter avtale.

KONTAKT MEGLER Øyvind Oxholm Meisingset M: 907 54 597 — E: om@malling.no Ole-Jacob Damsund M: 970 20 644 — E: ojd@malling.no www.malling.no


300 - 5 000 M2 LYSAKER

LYSAKER TORG 5-15-25 FLEKSIBLE OG MODERNE LOKALER PÅ LYSAKERLOKKET › U  middelbar nærhet til E18, 2 minutter gange til Lysaker stasjon.

› M  aritimt miljø med nærhet til sjøen og Lysaker Brygge.

› Lokalene vil tilpasses leietakers behov og ønsker.

› E  n rekke servicetilbud på stedet med bl.a. postkontor, restauranter, kafeèr, treningssenter, dagligvare

› Felles kantine, møtesenter, dusj/garderobe, treningssenter og sykkelparkering. Meget god parkeringsdekning

› Gangavstand til kjøpesenteret CC Vest

KONTAKT MEGLER Ole-Jacob Damsund M: 970 20 644 — E: ojd@malling.no Fredrik Sommerfeldt M: 916 09 161 — E: fs@malling.no www.malling.no

1 000 - 10 000 M2 LYSAKER

LYSAKER PARK PROFILBYGG I HJERTET AV LYSAKER › U  tleie av inntil 10 000 m2 topp moderne og effektive kontorlokaler, sentralt på Lysaker.

› U  middelbar nærhet til E18, 2 min. gange til Lysaker stasjon

› Bygget innehar svært høy standard

› F  elles bedriftsrestaurant, møtesenter/auditorium dusj/garderobe, sykkelparkering samt parkering i byggets underetasje

› Energimerke B › Gode profi leringsmuligheter mot E18

KONTAKT MEGLER Fredrik Sommerfeldt M: 916 09 161 — E: fs@malling.no www.malling.no


8

LEDER  DAG-JØRGEN SALTNES

NE 

 02 2014

ANSVARLIG REDAKTØR Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no JOURNALISTER Ivar Sekne og Jan Revfem

Et håpløst eksperiment

FORSIDEFOTO; Shutterstock ØKONOMI Wenche Kleppe Torkelsen

Politikerne i Oslo kommune har fått det for seg at bilen er Oslo sentrums verste fiende. Det har gitt noen mildt sagt rare beslutninger som man nå ser konsekvensene av. NæringsEiendom har tidligere omtalt utviklingen i Kirkegata, hvor ­kommunen fjernet 38 parkeringsplasser og erstattet dem med en sykkelvei. Resultatet var dramatisk: Kioskeiere opplevde over 30 prosent omsetnings­ svikt. Flere butikkeiere ga opp. Et renseri hadde en omsetningsnedgang på 60 prosent allerede dagen etter at sykkeltraseen kom. Impulshandel ble hardt rammet fordi bilister ikke hadde mulighet til å parkere utenfor forretningene. Men selv om handelsstanden er svært vokal om problemene butikkene opplevde da parkeringsplassene forsvant, biter det ikke på politikerne. Nå har eksperimentet med å fjerne parkeringsplasser blitt utvidet til å gjelde i Thereses gate ved Bislet. Utstyrt med en undersøkelse som ble skapt for å få ønsket resultat (kommunen spurte folk i Thereses gate klokken 10 en lørdag om de brukte bil da de handlet denne dagen, og fikk dermed ikke representative svar for handlemønsteret hele uken), fant byråd Guri Melby fra Venstre ut at parkeringsplassene i gaten skal erstattes med store og stygge steiner. Resultatet lot ikke vente på seg. Butikker som Godt Brød og Bislet ­Blomster får færre kunder, og de ansatte der ser at antall mennesker i gaten har falt kraftig. Små og frie kjedeløse nisjebutikker ser sitt livsgrunnlag bli truet. ­Samtidig tar bilistene, som tidligere stoppet for å handle i Thereses gate, nå bilen og sine CO2-utslipp til kjøpesentre som Storo Senter. Vi har vanskelig for å forstå denne aversjonen mot parkeringsplasser i Oslo sentrum. Det er flere måter å sørge for fremkommelighet for trikk og buss enn å fjerne parkeringsplasser. Det blir ikke mindre CO2-utslipp fra bilene om de må kjøre lengre for å komme til et kjøpesenter. Det blir færre folk i sentrums­gatene når bilistene ikke har anledning til å stanse og parkere. Fjerning av parkeringsplasser i sentrum kan ta livet av sentrum. Det er på tide å slutte med dumme eksperimenter og heller gjøre noe positivt for byen. Og da snakker vi ikke om å bruke 400 000 kroner på en isskulptur som allerede har smeltet. Vi snakker om å legge til rette for levende sentrumsgater.

OPPLAG/DISTRIBUSJON  – 20 000 Bladet sender adressert til nærings­drivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, ­Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, ­Enebakk, Aurskog-Høland, ­Slemmestad, Lier, ­Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, ­Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, ­Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Kongsberg. Bladet sendes også til ca. 4000 beslutnings­ takere i privat, kommunal og statlig virksomhet. ANNONSEAVDELING Telefon  23 11 56 00 Kontaktpersoner  Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund og John Håkon Balstad ÅRSAB./ÅRSAB. I NORDEN  kr 550,–/kr 700,– UTGIVER NæringsEiendom AS Arbinsgate 11 Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no SATS/REPRO  NæringsEiendom AS TRYKK  AllerTrykk/MerkurTrykk COPYRIGHT  NæringsEiendom AS ISSN  0805-9837 Honorar for artikler i bladet ­NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettig­heter til formidling av ­NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse til post@ne.no. Neste utgave  21. mars Bekreftet opplag  20 457

684

MYRENS VERKSTED

F3 SANDAKERVEIEN 24D LEDIG AREAL: 70 – 170 KVM BTA

• Areal fra 70 - 170 kvm BTA • Bygg F3 • Enkel adkomst fra ring 2 • Sentralt beliggende nær offentlig kommunikasjon • God teknisk standard • God parkeringsdekning • I midten av en pulserende næringspark

MYREN EIENDOM AS, Sandakervn. 24C, Bygg B, P.B. 4218 Nydalen, 0401 OSLO, Tlf: 2287 1900

WWW.MYRENEIENDOM.NO


Tullinsgate 2

Ledig areal: FRA 660 KVM - 3113 KVM, 2.,6.-8. ETG Beliggende på Holbergs plass vis a vis Radisson Blu Scandinavia Hotel. Etasjene har kombinasjon av noen cellekontorer og åpen løsning. Kort vei til alle service funksjoner. Trikkeholdeplass rett utenfor eiendommen. Kort avstand til Nationaltheateret stasjon. Mulighet for å leie parkeringsplasser i Holberg parkeringshus. Lokalene blir ledige fra 2. kvartal 2015.

Kontakt: Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149, Stian Korneliussen, mob 979 67 450 eller utleie@dnb.no

Sjølystparken Drammensveien 167 Ledig areal: 330 KVM - 1026 KVM Flere muligheter og arealer i forskjellige størrelser i 1. etg, 2. etg, 3. etg, og 4, etg. Tekniske fasiliteter holder et godt nivå. Felles møterom, kantine. Sykkelparkering. Garderobe/dusj.

Drammensveien 169/171 Ledig areal: 544 KVM - 2000 KVM 1. og 2. etasje, sammen eller delt. Bygget er representativt med gode kvaliteter på fasader, inngangsparti og fellesarealer. Mulighet for felles møteromssenter og kantine. Sykkelparkering, garderobe/dusj. God parkeringdekning.

Kontakt: Stian Korneliussen, mob 979 67 450, Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149 eller utleie@dnb.no

DNB Næringseiendom AS er et datterselskap av DNB Livsforsikring ASA og forvalter ca 1,35 mill. kvm eiendom, i hovedsak kontorbygg, kjøpesentre og hotell. For mer informasjon, vennligst ta kontakt med oss på leiekontor@dnb.no eller 815 44 100. Se våre ledige eiendommer; www.leietakerdnb.no


SANDAKERVEIEN 138

GJERDRUMS VEI 10 D

118 m² - 1.200 m²

95 m² - 477 m²

GJEDRUMS VEI 8

GULLHAUGVEIEN 10 - 12

257 m² - 3.100 m²

342 m² - 3.300 m²

WWW.HERLIGENYDALEN.NO Ellen C. Kobro

Utleiesjef Nydalen

952 92 478

ek@npro.no


Kun 18 % ledige kontorlokaler igjen pĂĽ nye Aker Brygge.

Aker Brygge er i ferd med ĂĽ bli to milliarder kroner finere.

sikre deg en plass i solen før det er for sent.

Silje Kragstad | 402 02 800 | sk@npro.no | norwegianproperty.no Aker Brygge utvikles og driftes av Norwegian Property


12

GUIDE

NE 

 02 2014

Leietakers direkte

driftskostnader Man kan få sjokk når man får høre energikostnadene. Foto: Shutterstock.

I tillegg til husleie og felleskostnader, har leie­ takere direkte drifts­ kostnader knyttet til leieforholdet. Tekst  DAG-JØRGEN SALTNES   E-post  DAG@NE.NO

Ibsenkvartalet

Ifølge OPAK består direkte driftskostnader av energi (til lys, kopimaskin, pc, minikjøkken osv), renhold (avhenger av frekvens) og leietakers vedlikeholdsplikt i henhold til leiekontrakten. Disse kostnadene utgjør mellom 175 og 330 kroner per kvadratmeter. Anslått kostnadsfordeling på direkte driftskostnader per år: • Energi: 40–106 kroner per kvadratmeter • Renhold: 72–162 kroner per kvadratmeter • Vedlikeholdsplikt: 60–122 kroner per kvadratmeter Leietaker kan også ha kostnader knyttet til kantinedrift.


til leie

HAUSMANNSGATE 6 CA. 1000–2000 KVM KONTORLOKALER I SENTRUM • Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghs gate vis a vis Akerselva Atrium. • I eiendommen får vi opp til 2100 kvm kontorlokaler til utleie. • Arealene er i hovedsak fordelt på 8. og 9. etasje i bygget og representerer således byggets «beste» interne beliggenhet. • Store vindusflater gir gode og lyse arealflater. • Lokalene tilpasses leietakers ønsker og behov. • I tilknytning til eiendommens vareadkomst er det etablert vareheis med ramper, for øvrig betjenes bygget av 2 personheiser i hovedtrappeløpet. • Det kan tilbys parkering til leie i tilknytning til arealene. Se animasjoner fra 8. og 9. etasje her: 8. etasje: https://vimeo.com/76438798 9. etasje: https://vimeo.com/76437678 Finnkode: 44796898

KONTAKT Harald Lahn, Fortuna Megling AS Telefon 22 85 09 70 / 915 34 463, lahn@fortuna.no

KARIHAUGEN NÆR E6 – KONTORLOKALER /SHOWRROM

305–773 KVM

TRYGVE NILSENSVEI 8 Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til og med rask adkomst med bil fra Furuset og Karihaugområdet. Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min og 20 min. Det er god offentlig kommunikasjon som buss og T bane i kort avstand fra eiendommen. Eiendommen er bygget i 1988 og fremstår som et moderne kombinasjonsbygg, bygget i god kvalitet og med gode planløsninger. Vi har for øyeblikket ledig 2 kontorseksjoner på hhv 305 kvm og 468 kvm. Seksjonene er også godt egnet for showroom og utstilling/ eventuelt plukklager for håndverksbedrifter o.l. Arealene kan leies hver for seg eller samlet. Det vil også være mulig å endre på planløsningene og arealstørrelser i forhold til nye leietakeres behov. Seksjonene er i dag innredet med dels cellekontorer og dels åpne landskap. God og kvalitetsmessig bra standard, glassfronter til cellekontorer og møterom, kjøkkenfaseliteter, ventilasjon (balansert), stor og god heis etc. I front av eiendommen er det etablert gode parkeringsforhold for leietakere så vel som gjester til eiendommen. Lokalene er ledig pr. d.d. NE nummer: 37076 og Finnkode: 43483136 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no


til leie TOPPETASJE LILLEAKERVEIN 25 TIL LEIE

486 KVM

LILLEAKERVEIEN 25 Vi har for utleie tiltalende kontorlokaler i 5. etasje i Lilleakerveien 25. Eiendommen ligger vis a vis CC-vest med lett adkomst og rask påkjøring til Granfosstunellen/Drammensveien og Ringveien. Lokalene er inndelt med cellekontorer av forskjellige størrelser, gode møterom, resepsjon, arkiv etc. Arealet inneholder også egen kantine. I tillegg til kontorene har vi også lager tilgjengelig på 126 kvm beliggende i 1. etasje. I tilknytning til leieforholdet er det tilgjengelig parkeringsplasser utvendig og innvendig. Lokalene blir ledig for ny leietaker i september 2014. Buss og trikk stopper i umiddelbar nærhet, og det er kun 10 minutters gange til Lysaker stasjon med buss/tog og flytog.

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

SANDVIKSVEIEN 26 – HØVIK KONTORSENTER

185 – 581 KVM

SANDVIKSVEIEN 26 – HØVIK KONTORSENTER Vi har for utleie 2 kontorseksjoner beliggende i 2. etasje i Sandviksveien 26. Seksjonene er på hhv. 185 kvm (ledig pr.d.d) og 396 kvm (ledigstilles v��r/høst 2014.). Begge arealer er hjørnelokaler. Mye vindusflater gir lyse og trivelige lokaler med god standard. Planløsningen er dels cellekontorer og dels åpne arealer. Eiendommen har felles kantine i 1. etasje, trimrom, badstue og garderobe i underetasjen. For øvrig er det tilgjengelig p plasser for leie i eiendommens parkeringsanlegg. Kort vei til bussholdeplass og på/avkjøring til E 18.

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no


til leie KONTORLOKALER LYSKAER TORG 8-12.

460 -912 KVM

LYSAKER TORG-8-12 Vi har i oppdrag å leie ut 2 sammenhengende kontorseksjoner i 5. etasje i Lysaker Torg 8-12. Lokalet er på totalt 912 kvm, men kan deles i 2 enheter. Hver seksjon vil ha egen inngang fra hhv. Lysaker Torg 8 eller 12. Lokalene er innredet med dels cellekontorer og dels åpne landskapsløsninger. God teknisk standard og gjennomgående gode materialvalg preger lokalene og eiendommen for øvrig. Eiendommen har egen felleskantine beliggende i 1. etasje. Kort gangavstand til Lysaker stasjon med buss og tog / flytog. Gode parkeringsforhold for leietakere i eiendommens garasjeanlegg og avgiftsparkering umiddelbart ved inngangen for besøkende. Lokalet ledigstilles 1. mars 2014. Finnkode:46003998 og Ne nr: 41828

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KONTORLOKALER I KONGENSGATE 2

83 – 120 KVM KONGENSGATE 2 – KVADRATUREN Vi har for utleie sjarmerende kontorlokaler med utsikt over Bankplassen. Følgende arealer er ledig: 1. etasje : 85 kvm lager med egen innkjøring. 3. etasje: 120 kvm åpent kontorlandskap 4. etasje: 83 kvm hjørnekontor 4. etasje: 109 kvm kontorseksjon. Arealene er ledig pr. d.d. NE nummer: 39751 og Finnkode: 44517747 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

UTLEIE • SALG • FORVALTNING • SØK Tlf. 22 85 09 70 - www.fortunamegling.no

Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no


16

GUIDE

NE 

 02 2014

Felleskostnader

Siden begrepet felles­kostnader ikke har noen rettslig definisjon, kan det oppstå uenigheter mellom leietaker og gård­ eier om hva som skal være med i felleskostnadene. (Foto: Shutterstock)

Begrepet felleskostnader har ingen egen rettslig definisjon, men brukes i eiendomsbransjen om de månedlige kostnadene i forbindelse med et leieforhold utenom selve leieprisen. . Tekst  DAG-JØRGEN SALTNES   E-post  DAG@NE.NO

Felleskostnader er brukeravhengige og gjelder de av eiendommens driftskostnader som ikke henføres til et bestemt leieforhold eller dekkes av gårdeier (definisjon fra OPAK). Begrepet dekker blant annet energi i fellesarealer, snøbrøyting, felles renhold, vaktmestertjenester, vakt­hold, renovasjon, kommunale avgifter, ventilasjon og elektriske installasjoner. Men det er verdt å merke seg at siden det ikke finnes noe entydig rettslig definisjon, kan hva som inngår i felleskostnadene variere fra utleier til utleier. Ifølge OPAK ligger felleskostnadene for et leieforhold normalt i intervallet mellom 245 og 370 kroner per kvm. Dette er som regel med i felleskostnadsbegrepet: • Felles energi • Snøbrøyting • Felles renhold • Vaktmester • Vakthold • Renovasjon

• Kommunale avgifter • Utomhusanlegg • Alarm • Ventilasjon • Sanitær • Andre tekniske anlegg • Elektriske installasjoner • Låssystem • Heis • Brannvern • Skadedyr • Diverse vedlikehold • Diverse rekvisita • Kantine (drift og vedlikehold) Merk, dette er ingen endelig liste over hva som skal være med i felleskostnader. Det er eksempler på hva som skal være med i felleskostnadene. Det er kostnadens art som er avgjørende for hvor den hører inn under. 


LO K A L E R T I L L E I E

CARL BERNER NÆRINGSPARK HASLEVEIEN 28/38 OG SINSENVEIEN 11 Ca. 130 m2 BTA

Ca. 400 m2 BTA

KO N TO R LO K A L E

KO M B I N A S J O N S LO K A L E

Lyse og pene arealer. Innredet pr. d.d. med 3 stk. kontor/møterom, åpent landskap samt kjøkken og bad.

Innredet pr. dd med 4 stk kontor/møterom og åpen produksjon-lagerhall. Mulighet for fleksibilitet mht f­ ordeling; kontor/produksjon/lager.

Beliggenhet i 3.etg med heis­adkomst. God kontorstandard. Mulighet for egne ­parkeringsplasser på gårdsplass.

Beliggende på bakkeplan med vareadkomst til egen liten rampe.

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M.

Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no


18

LEIEPRISER

NE 

 02 2014

Står igjen 11 000–12 000 m2 Norwegian Property har igjen 11 000–12 000 kvadratmeter i oppgraderingsprosjektene på Aker Brygge. Tekst  NEnyheter.no

Ifølge Norwegian Property er det igjen 18 prosent med ledige lokaler på «Brygga». Dette gjelder ifølge direktør for utleie og marked, Aili Klami, selskapets tre prosjektbygg. – Vi har stor tro på å løse de gjenværende arealene, totalt ca. 11 000–12 000 kvadratmeter, i løpet av året. Terminalbygget ferdigstilles i begynnelsen av 2015, og det samme gjelder Kaibygg 1. Verkstedhallene ferdigstilles løpende gjennom 2014, sier Aili Klami til NEnyheter.

Den seneste kontrakten NPRO meldte om, var i desember i fjor om leie av 1700 kvadratmeter til Grieg Gruppen i Stranden 5. NPRO inngikk i fjor større avtaler med advokatselskaper på Aker Brygge, blant annet med Wiersholm om leie av 11 000 kvadratmeter i Stranden 1. Leienivået på kontraktene for de nyrenoverte lokalene skal gjennomgående ligge på 3500–4000 kroner kvadratmeteren.

Leienivå 4400 4200 4000 3800 3600 3400 3200 3000 2800 2600 2400 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000

Kilde: Dnb Næringsmegling

Lysaker

Skøyen

CBD

Indre sentrum

Ytre sentrum

Nydalen

Helsfyr-Bryn

Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Lav 1800 1400 2400 1800 2800 2300 2100 1600 1700 1300 1600 1300 1600 1200 Høy 2200 1800 2900 2400 3700 2800 2700 2100 2100 1700 1950 1600 1900 1600 Range 400 400 500 600 900 450 600 500 400 400 350 300 300 400 Topp 2300 2900 4300 3300 2400 2290 2100

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning. Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg


Vi vet at det av og til kan gå litt trått

Kunnskap og erfaring opparbeidet gjennom femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder oss for nye utfordringer. I 2014 er det 50 år siden Peter T. Malling startet opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 115 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter


20

LEIEPRISER

NE 

 02 2014

– 3–5 prosent vekst Leieprisene for sentrale kontoreiendommer vil vokse med 3-5 prosent fremover. Tekst  NEnyheter.no

Det fremkommer av den seneste konsensusrapporten til Entra. Prognosen er justert svakt ned siden forrige rapport, som kom ut i slutten av oktober i fjor. Entra skriver i denne rapporten at lav ledighet i sentrale ­områder, kombinert med god etterspørsel, gir en jevn vekst i leieprisveksten for såkalt prime kontor­ eiendom. For 2014 er nå gjennomsnittsanslaget for disse eiendommene en leiepris på 2992 kroner. Prisene vil øke med 4,7 prosent til 3133 kroner i 2015 og til 3264 kroner i 2016. Vekstanslaget for 2014 er tatt noe ned

siden forrige rapport, derimot er leieprisveksten for 2015 justert noe opp. Konsensusrapporten viser videre en kontorledighet for Oslo-området på 7,4 prosent ved utgangen av 2013. Dette anslaget er uendret fra oktober i fjor. De spurte næringsmeglerne venter i snitt at ledigheten går ned mot 7 prosent frem mot 2016. I år er det den lave nybyg­ gingen som holder ledigheten nede. På den andre siden er det en svakere sysselsettings­ vekst og noe større usikkerhet i norsk økonomi, og det bidrar til lavere etterspørsel.

Leiepriser for kontor i Oslo Nydalen Oslo ytre vest

Oslo ytre øst Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven

Økern

Majorstua

Indre Oslo vest Skøyen

Indre Oslo nord

Helsfyr-Bryn

CBD Indre Oslo øst

Lysaker Ryen

Fornebu

Leiepris/NOK/m2

Oslo ytre sør

3500

4000

2900

3500

2400

3100

1700

2300

1550

2000

1300

1800

1000

1650

Kartet viser leiepriser på kon­ torer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (februar 2013). CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

Kontakt: Stian Løken | T: 901 65 519 E: stian.loken@totalreform.no


Flott signalbygg på Maritim, Skøyen til leie. Fra 100 til opptil 11 000 kvm med lyse lokaler med fjordutsikt. • Godt egnet til både cellekontor og åpent landskap • Etasjeflater på ca. 1 600 kvm (kan deles) • Resepsjon, kantine, garderobe/trimrom, møteromssenter • Opptil 170 parkeringsplasser (inkl. elbil) • Innendørs sykkelparkering • Lokalene tilpasses leietakers ønsker Bussholdeplass rett utenfor hovedinngangen. Direkte utkjørsel fra garasjen og ut på E18. Kun ca. 9-10 minutters gange til Skøyen togstasjon.

Kontorlokaler/Showroom like ved Alexander Kiellands Plass – Mølleparken, som skreddersys for ny leietaker. • Ledig areal ca 498 kvm i 2. etg. (kan utvides med ytterligere ca 500 kvm) • Lyse lokaler med store vindusflater og god takhøyde • Mulighet for leie av p-plasser • Moderne ventilasjons- og fjernvarmeanlegg Kiellands plass er trafikknutepunkt, og servicetilbudet er konsentrert rundt Kiellands plass, med mange spisesteder.


22

LEIEPRISER

NE 

 02 2014

Jakter leietakere i Nydalen Avantor skal bygge nytt på det gamle Spikerverket i Nydalen og åpner for flerbrukerbygg. Tekst  NEnyheter.no

Avantor arbeider med flere utbyggings- og rehabiliteringsprosjekter i Nydalen. Nå jobber Jacob L’Orsa med å finne leietakere til prosjektene. – Vi jobber nå for å få inn leietakere til de to planlagte nybyggene på Spikerverket ved siden av Egmont-bygget. De er på til sammen 20 000 kvadrat­ meter. Vi vil også rehabilitere Nydalsveien 28, som er på 22 000 kvadratmeter, sier L’Orsa.

De to eiendommene på Spikerverket er Nydalsveien 18 og Nydalsveien 24. De er på henholdsvis 13 000 og 7000 kvadratmeter. Eiendommene er ferdig regulert og alt er klart til å begynne å bygge. – Vi er i dialog med potensielle leietakere, men vi har ikke lukket noen avtaler ennå. Vi konstaterer at det er færre store søk ute i markedet og ser for oss flerbrukerbygg.

Ledighet for kontor i Oslo Nydalen Oslo ytre vest

Oslo ytre øst Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Ledighet kontor i Oslo Alna-Ulven

Økern

Majorstua

Indre Oslo vest Skøyen

Leiepris/NOK/m2

< 17,5 % < 15,0 %

Indre Oslo nord

< 12,5 % Helsfyr-Bryn

CBD

< 10,0 % < 7,5 %

Indre Oslo øst

< 5,0 %

Lysaker

< 2,5 %

Ryen

Oslo ytre sør

Fornebu

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Februar 2013). CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

Din

INNREDNINGS­ LEVERANDØR fra A til Å

MODULVEGGER www.modulvegger.no

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

MODULHIMLINGER www.modulhimlinger.no


Design: lemon.no

Vær smart - tenk nytt! Arealer fra 330 kvm og opp til 2470 kvm kontorlokaler ledig i Sandstuveien 68 på Ryen. • • • • • • • • •

Nybygg av høy standard med sterkt miljøfokus, innflyttningsklart 1 kv. 2014 Ledige lokaler i hhv 5. 6. og 7. etasje (som også er toppetasjen). Energiklasse A BREEAM Excellent Passivhus-standard Personalrestaurant og møteromssenter Innendørs og utendørs parkering Eget sykkelparkeringsanlegg i kjeller, med mulighet for spyling av sykler og garderober for syklistene Enkel adkomst fra E6 og Ring 3

Vol. 1

Linstow AS står for prosjektledelsen og utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no

by linstow


24

LEIEPRISER

NE 

 02 2014

Leieavtaler på Granfos To leiekontrakter før jul har gitt Mustad Eiendom en pangstart etter kjøpet av Granfos Næringspark. Tekst  NEnyheter.no

Rett før jul ble det kjent at Mustad Eiendom har tegnet en leiekontrakt på 2500 kvadratmeter med Moss Maritime for Vollsveien 17 i Granfos Næringspark. Nå har Mustad Eiendom tegnet ytterligere en leiekontrakt i Vollsveien 13H. – Vi har fått inn Norrøna til Vollsveien 13H. De leier rundt 3500 kvadratmeter, og når de flytter inn i første kvartal 2015 vil 100 prosent av dette bygget være utleid, sier eiendomssjef Thomas Robsahm i Mustad Eiendom til NEnyheter.

Vollsveien 13H er det innerste bygget i Granfos Næringspark nærmest fossen, og ligger ifølge Robsahm i «idylliske omgivelser». Der skal Norrøna ha hovedkontor med showrom og systue i ti år fremover. – Vi vil ikke gå ut med noen leiepriser, men det er et tilfredsstillende leienivå. Vi gjør store investeringer i bygget, sier Robsahm. Han er fornøyd med det som må karakteriseres som en pangstart på utleiearbeidet på Granfos Næringspark.

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008 2009

2010

2011

Topp standard

2200

2500

2600

2800

2800

2100

1950

1950

2100

2700

3900

3750

2700

2850

3100

3300

Høy standard CBD

1850

1900

1900

2200

2100

1800

1500

1550

1700

1900

2300

2300

2200

2350

2550

2650

Nybygg CBD

1500

1700

1800

1900

2100

1900

1750

1700

1900

2000

2600

2600

2500

2550

2650

2750

God standard CBD

1400

1500

1550

1700

1650

1450

1300

1250

1300

1400

1900

1900

1850

1900

2250

2250

Høy standard vest

1550

1700

1700

1850

1750

1450

1300

1300

1400

1750

2200

2200

1900

1900

1900

1900

Høy standard øst

1300

1400

1400

1450

1450

1250

1200

1100

1150

1300

1550

1650

1550

1650

1650

1650

650

700

700

800

800

600

500

500

600

800

950

950

900

900

800

800

Eldre lokaler

2012

Kilde: Akershus Eiendom

Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader og parkering

Nybygg – høy standard og best beliggenhet i sonen

Topp standard og beliggenhet – eksisterende bygg

Høy standard typisk nivå

Normalt god standard typisk nivå

Arealledighet

Endring i arealledighet siste år

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

4300

4100

3300

2550

4,3 %

-0,5 %

Øvrige sentrum inkl. Bjørvika

3400

3100

2500

1750

4,7 %

1,5 %

Oslo Vest inkl. Majorstua

2400

2250

1950

1500

4,8 %

1,4 %

Indre Nord inkl. Ullevaal stadion

1950

1800

1600

1250

3,9 %

-4,5 %

Indre øst inkl. Kværnerbyen

1900

1750

1500

1150

7,4 %

-6,1 %

Skøyen

3000

2850

2500

1850

8,9 %

1,7 %

Lysaker

2350

2250

1900

1550

7,2 %1

-1,6 %

Fornebu

2000

1800

1600

1350

Nydalen

2200

2000

1750

1500

6,2 %

0,4 %

Bryn / Helsfyr

2000

1850

1700

1300

6,5 %

0,1 %

Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad

1900

1750

1550

1350

3,5 %

-1,9 %

Økern – Hasle – Løren – Ulven

2050

1750

1450

1200

Ytre Nord og øst inkl. Furuset

1700

1600

1350

1150

10,8 %2

-0,7 %

Ytre syd inkl. Ryen

1700

1600

1350

1200

11,5 %

4,7 %

Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu.

2000

1850

1500

1250

5,4 %

-1.5 %

1 Arealledigheten gjelder for det samlede området Lysaker–Fornebu. 2 Arealledigheten gjelder for det samlede området Ytre nord og øst inkl. Økern – Hasle – Løren – Ulven.

Kilde: Union Norsk Næringsmegling


gressoslo.no

NÅ ER TO ETASJER TATT. TAR DU DEN SISTE? Vegg-i-vegg med Folketeaterpassasjen ligger ærverdige Olympiagården som er rehabilitert med nytt inngangsparti, hyggelig bakhage og moderne kontorløsninger. 4. etasje med 835 effektive m2 er ledig, kontakt Joachim Tandberg på 99 55 24 00, jt@cbre.no. olympiagarden.no


26

NYHETER

NE 

 02 2014

Velger «riktig» nabolag For mange bedrifter holder det ikke bare å velge det rette området å etablere seg i. Nabolaget må også ha den riktige profilen som stemmer med bedriftens egen. Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO

«Beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet» er eiendoms­ bransjens evige mantra. Men de seneste årene er mikrobeliggenheten innenfor området kommet vel så mye i fokus. Det går på avstander til kollektiv­ knutepunkter og omgivelsene rundt bygningen der bedriften holder til. – Leiesøkerne velger ikke bare bygning, men ­omgivelser som forsterker profilen til bedriften. I tillegg til ventilasjon og lysforhold er leietaker ekstremt opptatt av miljøet rundt og profilen som området har, forteller rådgiver Hans Jakob Garnæs hos Realia, et selskap som har spesialisert seg på søkemegling og leietakerrådgivning. Garnæs ser endringer de 10–15

seneste årene i hvilke områder i Oslo-regionen leietak­ erne søker seg til. – Ja, tendensen er ganske klar. På 2000-tallet ville mange bedrifter flytte ut av sentrum, typisk til områder som Nydalen, Skøyen og Lysaker. Så kom utbyggingen på Tjuvholmen og i Bjørvika. Fra 2010 til i dag er sen­ trum blitt viktigere og attraktiv for mange, sier Garnæs. Smitteeffekt – Vi ser smitteeffekten fra Barcode-rekken over på Grøn­ land og oppover langs Akerselva. Det beste eksemplet er kanskje Tine, som flytter nærmere der de var, fra Oslo Atrium i Bjørvika til Norbygata 1 på Tøyen. Skatt øst og


27

Hans Jakob Garnæs i Realia mener Gjensidige har fått en svært god beliggenhet i Schweigaardsgate, som har fått en smitteeffekt fra Barcode. (Foto: Lund+Slaatto, ved Marte Garmann)

Gjensidige har sannsynligvis fått en veldig god beliggen­ het i Schweigaards gate, med nærhet til Barcode-rekken og noen togspor imellom, og til leienivåer som er langt lavere enn i Barcode, fortsetter han. Enkelte undersøkelser tyder på at en akseptabel psykologisk avstand til et kollektivknutepunkt er om lag 5 minutter å gå, det vil si rundt 400 meter. Garnæs mener en slik avstand er litt vanskelig å definere, og selv trekker han frem nærheten til Flytoget som den viktigste avstandsfaktoren. – Det er mye reising, fordi bedriftene blir mer internasjonalt orienterte. I Norge går vi ikke med stress­ koffert i dårlig vær og snøslaps til Flytoget i mer enn

fem minutter, derfor søker bedriftene seg mot områder som Asker sentrum, Sandvika sentrum, Skøyen og Lysaker, sier han. Jo nærmere knutepunktene, desto dyrere og mer attraktivt å leie. Det er ikke enkelt å tallfeste hvor mye leieprisene faller i takt med økende avstand fra kollektiv­knutepunktene, men Hans Jakob Garnæs sier det «helt klart er en sammenheng». – Det beste eksempelet er kanskje Billingstad og Holmen, hvor det er langt lavere leienivåer enn i Sandvika og Asker sentrum. Knutepunkter er kjempe­ viktig, det er der vinnerne er blant leieobjektene. Dette er også et miljø- og kostnadsspørsmål. Å ligge nær


28

NYHETER

NE 

knutepunkter er i et miljøperspektiv et argument for å øke kollektiv­andelen og å få ned bilbruken. Parkerings­ plasser er kostnadstunge, på Lysaker snakker vi om 16 000–20 000 kroner i året, mens i B ­ jørvika får man ikke parkeringsplasser, sier råd­giveren. Langtidskon­ trakter i parkeringsanlegg i Oslo sentrum ligger typisk på 3000–3500 kroner i måneden. Flytoget En fellesnevner i så å i alle leiesøk de senere årene er derfor nærhet til offentlig kommunikasjon. – Ja, dette er i større eller mindre grad med på blok­ ken i løpet av første møte med oppdragsgiver, bekrefter Garnæs. – Er det noen bedrifter og bransjer dette er viktigere for enn andre? – Vel, man kan jo tenke seg at bedrifter med mange yngre ansatte ønsker seg mer parkering på grunn av kjøring og henting til barnehage, og dermed har behov for noen flere biler og parkeringsplasser i en periode. Men jeg vil si dette er både bransje- og størrelses­uavhengig. – Hva forlanges av et kollektivknutepunkt, hvilken kollektivtransport må være tilgjengelig? – Jeg vil si at nærhet til Flytoget er viktigst, og at NSBs tilbud er viktigere enn bussforbindelser. Nærhet

 02 2014

til T-banen er også viktig. Dessuten må det være gode sykkelmuligheter for de ansatte. Det går alltid igjen i leiesøk at det må være gode garderobeforhold og dusj­ muligheter, og at det tilbys en avlåst sykkelparkering. Det er stadig flere som sykler til jobben. Servicefunksjoner Enkelte eiendomsbesittere har fremholdt nærhet til ­servicefunksjoner som viktig når lokaler skal velges. Hans Jakob Garnæs sier at deres erfaringer tilsier at dette ikke kommer veldig høyt på listen. – Men leietakerne er opptatt av nærhet til knutepunkt, og da gir det seg selv at det er service­ punkter i området, nyanserer han, og understreker: – Det er viktigere at området og naboskapet forster­ ker pro­filen til bedriften, dette er viktigere enn nærhet til butikker. Andre faktorer for valg av lokalisering i området er sol og utsikt. Spørsmålet er så hvor mye dette vektlegges i et leiesøk. Garnæs sier at det i prinsippet er to måter å bo på: Enten kan man holde til midt i sentrum i en kvartals­ bebyggelse, med fasade ut mot gaten og en bakgård, eller ute i randsonene med luft mellom byggene og vinduer mot alle fire fasadene.

NYBYGG i OSLO SENTRUM

Nye kontorlokaler midt i sentrum - unik mulighet! De opprinnelige byggene i eiendommen Storgata 14-18 rives, og vi skal oppføre et flott nybygg for kontor og forretning. Det er kun et minutts gange til Jernbanetorget med busser, trikker og T-bane, og til Oslo S. med tog/flytog. Dette gir meget god tilgjengelig for ansatte og besøkende.

kontorareal fra 1.139 - 8.412 m2 Ill.: Rift

Det blir kontoretasjer fra 3. til 8. etasje, og det er mulig å leie etasjevis eller flere etasjer samlet. Areal per etasje er ca. 1.464 m 2 , med unntak av 8. etasje på 1.139 m 2 der fasade er trukket inn til fordel for terrasse i front. Nybygget får et moderne uttrykk som står godt mot de omkringliggende byggs fasader. Det blir felles inngangsparti fra Storgata. I underetasjene blir det parkering med heis direkte til kontorene. I tillegg blir det rikelig med sykkelparkering, og stort moderne trimrom.

forventet ferdigstillelse ca. Q2-2016. Nybygget baserer seg på energigunstige løsninger og ventelig få energiklasse B. Det vurderes Breeam-klassifisering. Kontakt oss gjerne for en uforpliktende gjennomgang av ditt behov. Kommer du inn tidlig i byggeprosessen har du gode sjanser for å påvirke hvordan ditt lokale kan utformes.

a

For mer informasjon kontakt EiENdOMSSjEf EiRik kiLdaL Tel 23 08 02 67 Mobil 414 36 379 eirik.kildal@olavthon.no OLavThON.NO


29

– Når vi vurderer bygninger for leiesøkerne i sentrum og i randsonene, faller noen bygninger i sentrum bort på grunn av for lite luft og lys. Lys og luft er viktigere enn eksempelvis sjøutsikt, sier Garnæs. Større flater – Fremover, hvilke faktorer tror du vil score mest ved leiesøk? – Vi ser at byggets utforming blir viktigere. Leie­ takerne vil ha større og dypere flater, slik at de kan utnytte flatene til teambaserte arbeidsplasser. Smale bygningskropper vil derfor falle ut. Det må være bæring i ytterveggene og så få søyler som mulig. Stikkordet er fleksibilitet, så virksomheten kan omorganisere driften uten for store bygningsmessige konsekvenser. Det er også en klar trend mot at arbeidsposisjonene blir mer kompakte i form av mindre pulter, og at bedriftene legger mer vekt på fellesarealer og samhandling, møterom og sosiale soner, svarer Hans Jakob Garnæs. Når det gjelder områder i Oslo sentrum, tror råd­ giveren at Kvadraturen har et «kjempepotensial». – Ja, mange av byggene her fortjener en revitalisering og et løft. Kvadraturen er et område som har løftet seg miljømessig. Det har bodd mennesker der i årevis, og det er også et område som økonomisk kan forsvare en

Leietakerrådgiver Hans Jakob Garnæs, Realia.

oppgradering. Selv har jeg jobbet mye med Høyskolen Campus Kristiania, og de valgte å legge hovedkontoret til Kirkegata 24–26. Jeg tror derfor at leienivåene vil løfte seg i Kvadraturen, men det er de samme kravene til standard og ventilasjon her som for andre områder, sier Garnæs. 

kontorer i oSLo SentrUM

fleksible lokaler med umiddelbar nærhet til alt Eiendommen Stenersgata 2-4 ble bygget i 2000, og består av femten etasjer. Det er forretningslokaler i 1. og 2. etasje (H&M) og kontorlokaler i de øvrige. Bygget har god standard og etasjene har fleksible løsninger. Det er tre heiser til alle etasjer, også til garasjeplan.

vi får ledig fra 1.5.2015: 4. og 5. etasje som kan leies enkeltvis eller samlet areal 2.518 m2 per etasje. felles fasiliteter: • Betjent vakt/resepsjon i 1. etasje • Tilgang til felles kantine i 3. etasje • Trimrom med dusj og badstue • Tilgang til møte/styrerom i 15. etasje • Tilgang til P-plasser i garasje • Rikelig med sykkelparkering • Lagerplass kan leies Naboeiendommen Stenersgata 8 /Storgata 22 ble totalrehabilitert i 2009, og har god teknisk standard. Det er to innganger med heis og trappeløp fra henholdsvis Storgata og Stenersgata. etasjen her på 1.690 m 2 kan kombineres med 4. etasje i Stenersgata 2-4, som gir et totalareal på 4.208 m 2 . Det er kun ett minutts gange til Jernbanetorget med busser, trikker og T-bane, og nærhet til Oslo S. med tog/flytog. Dette gir meget god tilgjengelighet for ansatte og besøkende.

Ill.: Facilius

D

For mer informasjon kontakt eiendoMSSjef eirik kiLdaL Mobil 414 36 379 eirik.kildal@thoneiendom.no

aSS. eiendoMSSjef jøran nenSeth Mobil 901 58 902 joran.nenseth@thoneiendom.no

oLavthon.no


LEDIGE LOKALER RING 3

ULVEN

Tøyen

Valle Hovin

Botanisk hage og museum

S

m trø

sv

ei

en

BRYN / HELSFYR E6

RIN

Østre gravlund

G3

HELSFYR

7

Kjølberggata

KAMPEN

MINUTTER TIL OSLO SENTRUM MED T-BANE

E6

Strø

msv

eien

VÅLERENGA BRYN

NILS HANSENS VEI 20 Nyinnredet kontor 228 m2 • Tilpasses ny leietaker • All innredning er ny • Ventilasjon med kjøling • Rett ved Bryn togstasjon • Parkering

KONTAKT Axel Eide: M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no Christian Egge: M: 91 32 41 90 / E: ce@sandia.no

ØSTENSJØVEIEN 32 515 m2 effektive, representative kontorer • Sentralt på Bryn • Meget velholdt bygg • Kantine, møtesenter, treningssenter • Meget god parkeringsdekning Ve

i

Sandia Megling as i

ns

H

ed

lf Besøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20 / E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no do A


BRYNSVEIEN 16–18 ULVEN

RING 3

Kontorer 187– 1040 m2

Valle Hovin

St

r

øm

sv

ei

en

• 187 m2/507m2/534 m2 kontorer kan tilpasses bruker • 308 m2 - lager/kontor leies sammen med kontor • Felles kantine • Høy teknisk standard • Parkering

E6

RIN

Østre gravlund

G3

HELSFYR

BRYNSVEIEN 5

E6

NILS HANSENS VEI 18 1100 m2 tomt på Bryn

340 m lokaler til kontor, treningssenter, lager / 367 m2 kontor, samt 196 m2 lager / 213 m2 kontor 2

• Flatt, inngjerdet område • Sentralt beliggende • Enkel adkomst med bil • Mulighet for snarlig overtagelse

• Moderne, attraktivt bygg • Kantine og trimrom i bygget • Ventilasjon med kjøling • T-bane stasjon ved siden av bygget

BRYN

OLE DEVIKS VEI 16 A

TVETENVEIEN 32

Kontorer: 10 – 375 m

48 – 455 m2 kontor/ showroom/lager

2

• Fra enkeltkontorer til hel etasje • Vareheis opp til etasjen • Parkering • Ventilasjon med kjøling

• Moderne, attraktivt bygg • Kantine og trimrom i bygget • Effektiv ventilasjon med kjøling

GLADENGVEIEN 14

VALLHALL ARENA / INNSPURTEN 16

Kontorer 200 – 500 m

2

225 m2 kontor

• Lyse arealer, egner seg godt til showroom • Tilpasses leietaker • Ventilasjon, kjøling • Gunstige leienivåer • 268 m2 1. etg./168 m2 i 3. etg.tleid U

Ve

i

• Lokalene er lyse og attraktive, celle- og teamkontorer • Felles møterom og kantine • Kontorene har egen inngang i

ns

A

l do

fH

ed


32

NYHETER

NE 

 02 2014

Foto: Scanpix

Bråk om elbil-lading Stadig flere el-biler lader strøm på jobben. Det liker gårdeierne dårlig. Tekst  DAG-JØRGEN SALTNES   E-post  DAG@NE.NO

Den seneste tiden har debatten om el-bilene rast i Norge. Øystein Stray Spetalen og Trygve Hegnar har uttalt at avgiftslettelsene på luksusbilen Tesla er en meningsløs subsidiering av folk med god råd, og at provenytapet for staten vil bli enormt nå som det selges stadig flere Tesla elbiler. Den økte utbredelsen av Tesla og andre elbiler som bruker mer strøm og som har stor rekkevidde, skaper nå en knipe for flere gårdeiere. De liker ikke at ansatte bruker arbeidsplassen og gårdeiers strømuttak for å fylle drivstoff på bilen. Kompis med buddy – Da elbilene kom i sin tid var det ikke så vanskelig for gårdeier å tilpasse seg leietakernes ønsker. Vi var veldig medgjørlige, og lot ansatte få lade sine små Buddy- og Think-biler. Men nå har vi begynt å avvise forespørsler fra leietakere som vil ha flere ladestasjoner fordi ansatte har fått el-bil. Vi legger opp til dette dersom

leietaker tar kostnadene, men vi har hatt leietakere som mener at dette er noe vi bør besørge, sier en gårdeier som ønsker å være anonym. Han reagerer på at ansatte med Tesla, som har en rekkevidde på 40 mil, skal få arbeidsgiver eller gårdeier til å dekke drivstoffkostnadene. – Kommer leietaker med dette i spec’en, så får vi til det. Men da tar vi høyde for kostnadene i leieprisen, sier gårdeieren. Kostnader En annen gårdeier forteller til NæringsEiendom at problematikken rundt el-bil og lading på jobb kom opp så sent som sist uke. – Ja, vi har hatt en diskusjon på dette. Tesla tar for eksempel ekstremt mye strøm. Vi vil finne ut hvor mye dette koster før vi tar en beslutning. Men utgangs­punktet er at dette er ikke noe vi vil dekke, sier eiendoms­sjefen. 


a

ien

g ve en

ad Gl

au

gv

fH

rh

Sandia Eiendomsutvikling AS O pp

Sandia Forvaltning AS

Multiparking Skandinavia AS kv e

ien

B irkebe i n

E i r ik

Ga

vei

Sandia Megling as

no w s en Christian Egge: M: 91 32 41 90 / E: ce@sandia.no

Svingen

ts

Ra udes Vei

ik

n te

fa er

t re

B

ei

e

Ko

ga

l

Ryen b

t

a

Vei

ag

n

Sandia Megling AS

k eba En

es

erg Eide: M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no Axel e rg t v eie

Rol

gat a Od

VÅLERENGA

• 328 m2 BTA i 2. etasje • Særpreget eiendom m/ unik fasade • Flotte lokaler, god teknisk standard • Ligger vis-à-vis Stortinget, v/Karl Johans gt. og Egertorget • Kort vei til off. kommunikasjon

vek

• Kontor: 495 m2, Lager: 1.309 m2 • Nær Vestby sentrum, ca. 30 min. med bil fra Oslo • Prisant. kr 10 500 000,- + omk.

al s

a

• Sentralt beliggende på Tveita a Industriområde g at rdal o J • God adkomst med stor bil Vike for overtagelse • Ledig

gata land

d

at

Kjølberggata

HELLERUD

326 m2 kontor

Kontorlokaler i Oslo sentrum

te

VERPETVEIEN 20 Kontor, lager/logistikk

Sandia Gruppen er en fullservice tilbyder av eiendomstjenester. n ta ­selskaper, ETTERSTAD Vimser og arbeider veiedelt inn infire gga e re l Strø å V kun med næringseiendommer.

KONTAKT eb

VESTBY

ga ta rg Bo

AKSER OSLO

sg

AKERSGATEN 20

Dy

Ek

No r mannsg ata

Bø gata

dga ta

Sm e

S

O s l o Gate

Ga rds l va

en

a

ate

allé

t.h

Jar

te

ps G

n ø la

ngt

Aru

tik k

Ga

veie n

r ds

a leg a t

dm a

VESTBY NÆRINGSPARK n

aa

TVETENVEIEN 152 509 m2 høytlager H

He

veie sj ø En

KAMPEN

• 400 – 4 700 m2 kontor i energi­ vennlig nybygg • Innflyttingsklart første halvår 2015 • God parkeringsdekning • Felles kantine, treningsfasiliteter

ta

eig

Kontorer i attraktiv næringspark

v e ien

te

ga

hw

er g

Ga os m f o

rks

Sc

eb

gen vin

Åk

• Lyse lokaler med flott eksponering mot Slemmestadveien • Forretning, showroom, lettproduksjon, kontor. 343 m2. ��� Prisant kr 4 100 000 + omk.

rks

NYE VAKÅSVEI 64

G rønvo ll A llé

Næringsseksjon til salgs

M a l e r haug

• Fra 200 m² til 1200 m² i «Mediehus» Telema • Åpne, lyse kontorer midt mellom Stortinget og Tinghuset • Kort vei til offentlig kommunikasjon • Representativt. Høy teknisk standard

ata rlig Sø

le

Fy r s

Kontorer i Oslo sentrum

Ma

HØYMYRVEIEN 2

ASKER

«CITYPASSAGEN» / AKERSGT./PILESTREDET

B rinken

te

Rin ggata

TIL SALGS

OSLO

a ng

nge n s vi erg

Lil

i

Ga

T

e øy

ta

n

leb

Ve

Botanisk hage og museum

TIL LEIE

bergveie

n

sg

l Li

åls

An

n

le

ate

'G

rs

Sa

Tøyen

ø rS

V

es r li

Ho

ei

eie

Nj

LEDIGE LOKALER Ø

k

n eie nv er

v vin

e ie

Tr

on

Ve i

S o fienberggata


TRONDHEIMSVEIEN 184

SINSEN Sentral beliggenhet ved Sinsenkrysset. God eksponering. Bygget har to heiser og garasjekjeller. Ledig areal: 1. etasje: 144 kvm kontor inndelt med 6 celle­ kontorer og møterom, felles kjøkkenløsning. 1. etasje: 345 kvm butikklokale med egen inngang, passer gått til bakeri, kafe apotek e.l. 2. etasje: 700 kvm. Kombinasjon undervisnings­ lokaler/kontorer. 5–7 store undervisningslokaler, kontorlokaler, egen kjøkkenløsning og toaletter. 3. etasje: 130 kvm kontorlokale inndelt med 5 store cellekontorer, lunchareal. Nyoppusset. 4. etasje: 320 kvm kontorlokale. Tilpasses etter leietakers ønske.

GRENSESVINGEN 9

HELSFYR Sentralt beliggene eiendom på Helsfyr, med kort vei til offentlig kommunika­sjon og flybuss. Fin utsikt fra kontorene over Oslo. Kantine og resepsjon i bygget. Gode parkeringsmuligheter. Ledig areal: 360–475 kvm kontorlokale 3. etasje: 360 kvm - 2–3 konferanserom, samt kjøkken. - Lokalene tilpasses leietaker. 2. etasje: 475 kvm - Tidmessig oppusset

OLAV BRUNBORGS VEI 4

ASKER Sentralt beliggende med kort vei til offentlig kommunikasjon. Enkel og god tilgang til byggets hovedinngang og garasjeanlegg med direkte inngang til bygget. Kantine i bygget. Ledig areal: Arealer fra 200–7.000 kvm fordelt på forskjellige fløyer. Fløyene er fra 444–1.250 kvm Åpne kontorer/cellekontorer, møterom, m.m. Lyse og hyggelige kontorlokaler som vil kunne tilpasses den enkelte leietakers ønske og behov. Eiendommen har 330 p-plasser.

For utleie eller visning kontakt: Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: fgw@auris.as

WWW.AURIS.AS


LØRENVEIEN 51

LØREN Sentral beliggenhet på Løren i nyetablert kontor/ leilighetsbebyggelse. Kort vei til off. komm. med bl.a T-bane flere busslinjer inkl. Flybuss. Bygget har felles kantine og resepsjonsløsning. Ledig areal: 1. etg: ca. 450 kvm kontor i åpent kontorlandskap 1. etg: ca. 850 kvm kontor i åpent kontorlandskap 2. etg: ca. 3.500 kvm kontor i åpent kontorland­ skap med ca. 30 kontor/konferanserom 3. etg: ca. 3.000 kvm kontor i åpent kontorland­ skap med ca. 20 kontor/konferanserom 4. etg: ca. 2.000 kvm kontor i åpent kontorland­ skap med ca. 20 kontor/konferanserom Alle areal ledigstilles fra 01.07.2014

NEDRE VOLLGATE 3

OSLO SENTRUM Eiendom med meget sentral beliggenhet. Nyoppusset fasade og inngangsparti. Den ledige seksjonen har egen solrik terrasse med utsikt mot Akershus Festning. Ledig areal: 8. etasje: 212 kvm fordelt på 9 kontorer, resepsjonsområde, toaletter og lite kjøkken.

TROLLÅSVEIEN 4

OPPEGÅRD Eiendommen ligger luftig til på Trollåsen, god ­parkeringsdekning, kantine og treningssenter i bygget. Kort vei til offentlig kommunikasjon. Ledig areal: 4. etasje: Cellekontorer: 2 stk. 15 kvm, 1 stk. 38 kvm, 2 stk. 26 kvm Cellekontorene har felles konferanserom og kjøkken 163 kvm lyse pene kontorer inneholdene 3 store kontorer, lite kjøkken, teknisk og lagerrom, felles stort konferanserom.

For utleie eller visning kontakt: Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: fgw@auris.as

WWW.AURIS.AS


36

NYHETER

NE 

 02 2014

Prøveprosjekt raserer bygate Næringsdrivende og beboere er i harnisk over fjerning av parkeringsplassene i Thereses gate ovenfor Bislett. Frykten er stor for at flere småbutikker må stenge. Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO

Foto NYEBILDER.NO


37

FORVALTNINGSCOMPAGNIET

TIL LEIE

Fjerning av parkeringsplasser gir døde gater i ukedagene.

KONTOR SKØYEN

Det er blant annet opprettet en egen facebook-gruppe kalt «Stopp Prøveprosjekt i Therese gate». Her er det mange harde reaksjoner, også mot ansvarlig byråd Guri Melby (se undersak), som er den ansvarlige byråden for prøve­ prosjektet. «JA TIL TRIKKEN! NEI TIL PARKERINGSFORBUD OG RASERING AV THERESES GATE SOM LOKAL HANDLEGATE!» er overskriften for facebook-gruppen. «Vi er redde for at dette vil true småbutikkenes livsgrunnlag, og at det blomstrende nærmiljøet, blir ødelagt. Hvis du er uenig i dette prøveprosjektet, ber vi deg sende en mail til Byrådet», er blant annet oppfordringen på nettet. Hovedgaten Flere titall parkeringsplasser på hver side av Thereses gate er fjernet for å slippe frem trikken. I stedet er det utplassert små steinblokker som skal hindre bilistene å parkere. Kommunen har også brukt 400 000 kroner på en isskulptur rundt hjørnet i Sporveisgata for å skape trivsel, men denne figuren har smeltet bort i mildværet. Thereses gate har tradisjonelt sett vært den store handlegaten mellom Bislett og Adamstuen, med en ­blanding av ulike typer forretninger. Det er en av de få gatene i Oslo hvor det fremdeles finnes en stor andel med små og frie spesialbutikker. Disse butikkene ligger kanskje dårligst an som følge av prøveprosjektet. I ­tillegg er det trekkplastre som en stor ICA-butikk og ikke minst Vinmonopolet i nærområdet. Hvis disse skulle bli ­rammet, frykter næringsdrivende som NæringsEiendom har snakket med at det virkelig går galt. Camilla Eike har arbeidet i Bislett Blomster i fem år og fungerer som butikksjef i en blomsterbutikk som har vært der i over 30 år. Selv om omsetningsnedgangen foreløpig ikke er dramatisk, merker Eike at livet på gaten har endret seg veldig. – Det er blitt mye mer støy fra trikken, den kjører mye fortere, så dette er ikke noe koselig på sikt. Vi har kunder som har flyttet, men som nå får problemer med å komme hit med bil. En butikk som vår har sesong­ preget handel, som konfirmasjoner og bryllup, og andre store ting som begravelser. Dette blir kjørt ut med bil, sier Eide til NæringsEiendom, og klager over manglende kommunikasjon.

Thunes vei 2

• Moderne kontorbygg med kantine i atriumsområde • Flott åpen kontorenhet på 280 kvm • Kantine med møterom Innendørs sykkel-park • Parkeringskjeller. og dusjmulighet • Meget god offentlig kommunikasjon • Tilpasses leietakers ønsker

KONTAKT: Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: bon@iss.no Robin Kreile Mobil: 97 64 65 90 E-post: robin.kreile@iss.no

FORVALTNINGSCOMPAGNIET Smeltedigelen 1, 0195 Oslo Telefon: 815 55 155


38

NYHETER

NE 

 02 2014

Forretningene i Thereses gate merker omsetningsnedgang etter kommunens prøveprosjekt med å fjerne parkeringsplassene. Her er Kristin Guriby i Godt Brød.

Opprørte – Det har vært dårlig informasjon, vi fikk høre om fjerningen av parkeringsplassene i fellesferien i fjor. Vi er opprørte og skikkelig sinte og føler oss kjørt over, sier en engasjert Eike, som er opptatt av at dette også handler om deres arbeidsplasser. Guri Melby sier en undersøkelse viser at ni av ti handlende i Thereses gate ikke bruker bil. Denne undersøkelsen startet lørdag 11. januar ved 10-tiden og inneholdt svar fra 208 stykker. Mange næringsdrivende reagerer, fordi de mener undersøkelsen ikke er representativ for handlemønsteret. Oslo kommune forsvarer seg med at de brukte mange timer på undersøkelsen. – Jeg mener det er et altfor lite grunnlag å konkludere på, sier en oppgitt Camilla Eike. – Hva mener du bør gjøres i stedet? – Det må bli mer tydelig skilting, bedre brøyting og en tydelig oppmerking som viser hvor langt ute bilene

kan stå. Og så må vi næringsdrivende si fra til kundene at om du har bil utenfor, så må du passe på at du ikke står for langt ute. Daglig leder Kristin Guriby i nabobutikken Godt Brød sier de merket en omsetningsnedgang omgående da parkeringsforbudet kom for noen uker siden. Så har omsetningen gått litt opp, fordi kommunen åpnet opp noen parkeringsplasser. – Nedgangen er ikke drastisk foreløpig, men vi ­merker den særlig på hverdager. Det er vanligvis fullt i lokalet på denne tiden, sier Guriby, når Nærings­ Eiendom ser ut over det halvfulle lokalet en mandag ved 13.30-tiden. Rushet uteblir – Vi merker at rushet har gått ned om morgenen og ved lunsjtider. I helgene derimot er folk ute og går tur, forteller Guriby, som driver en forretning som omsetter


39

Tol lbug ata 27 for 10–12 millioner i året. Hun frykter konsekvensene hvis flere rundt her må stenge. Kristine Guriby er også oppgitt over det hun mener er dårlig informasjon. – Jeg fikk høre om dette da jeg kom tilbake fra fellesferien, sier Guriby. Hun ønsker seg også ordentlig brøyting så fort det blir snø og en skikkelig oppmerking som alternativer til fjerningen. – Så blir ikke dette noe problem i det hele tatt, tror Guriby. Butikksjef Torjus Jakobsen leder en stor ICA-­ forretning som omsetter for 65 millioner kroner. Han mener fjerningen av parkeringsplassene er «helt høl i huet» og tror det er verst for småbutikkene – De store butikkene som vår, har flere ben å stå på. Situasjonen er også litt bedre for vår del, fordi vi har en kundeparkering tvers over gaten. Jeg vil si at antall ­handlende er omtrent like mange som før fjerningen, men snitthandelen har gått ned, sier Jakobsen, som anslår omsetningsnedgangen til 50 000 kroner i uken. Ikke dekkende – Det blir mye over ett år, sier han. Jakobsen stiller seg også hoderystende til at undersøkelsen ble foretatt en lørdag ved 10-tiden. – De fleste hos oss handler mellom 16 og 19 på hver­ dager og 11-15 på lørdager, sier butikksjefen. Lengre opp i gaten finner vi Fagerborg Elektro, som har holdt til i samme lokaler i mange år. Butikksjef Rune Søbo mener det foreløpig er vanskelig å si noe om ­konsekvensene, fordi det tar litt tid før man merker noe, og en enkelt uke kan være bra. – Men vi tror omsetningen vil gå ned. Kan ikke kundene komme til gaten, vil omsetningen gå ned, sier Søbo, som også klager over dårlig informasjon. Han skjønner heller ikke hvor kundene skal parkere i nabogatene, ettersom disse vanligvis er smekkfulle. 

Kontorlokaler til leie 394kvm og 466 kvm

Sentralt beliggende lokaler i Tollbugata 27, like bak Stortinget •

Lokalet på 394 kvm i 2. etasje er inndelt med cellekontor, åpent landskap, møte/showroom og kjøkken

Lokalet på 466 kvm i 7. etasje er per i dag inndelt som cellekontorer/landskap med gode lys og solforhold. Egen balkong

Mulighet for individuell tilpasning i begge lokalene

Innbydende inngangsparti med heis til alle etasjene

God ventilasjon/aircondition

FJERNINGEN

Fiber i bygget

Trimrom / dusj / garderober i bygget

I midten av januar ble store deler av gateparkeringen fjernet i Thereses gate. Dette er et av mange tiltak byrådet gjennomfører for å øke trikkens fremkommelighet. Thereses gate er ifølge byråd Guri Melby (V) en av de tre gatene i Oslo som skaper størst problemer for trikken på grunn av feilparkerte biler. «Selv om fjerning av parkeringsplasser vil gjøre hverdagen bedre for svært mange kollektivreisende, er enkelte beboere og næringsdrivende bekymret. Kommunen vil samarbeide med lokalmiljøet for å finne løsninger. På kort sikt vil vi etablere nye avgiftsparkeringsplasser i flere parallell- og sidegater», begrunnet blant annet Melby forslaget for en måned siden.

Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet

Mulighet for garasjeplass Kontakt: Balder Næring AS | Vidar Wergeland | tlf: 970 33 999 e-post: vidar@opulens.no | www.opulens.no


40

NYHETER

NE 

 02 2014

– Den mest krevende gaten Sterk befolkningsvekst og ambisiøse klimamål krever at byrådet øker kapasiteten i kollektivnettet i Oslo. Da må trikken og bussen komme raskere frem. Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO

Dette er hovedbegrunnelsen for hvorfor byråd for miljø og samferdsel Guri Melby (V) har tatt bort parkerings­ plassene i Thereses gate fra krysset Wilhelms gate/Sporve­ isgata og oppover mot Adamstuen. – Er du overhodet opptatt av næringslivets interes­ ser i denne saken, eller er det kun kollektivtrafikken du er opptatt av? – Vi er selvfølgelig opptatt av næringslivet, men dette må balanseres opp mot andre behov, svarer Melby. – Men hvorfor fjerner dere parkeringsplassene før dere har skaffet erstatningsplasser? – Hovedårsaken er å bedre fremkommeligheten. Thereses gate er den mest krevende gaten i Oslo. Den er for smal for både parkering og kollektivtransport, det har med den fysiske utformingen av gaten å gjøre. Det er parkeringsplasser i sidegatene og nærområdet, og i et lengre perspektiv kan bilistene parkere i parkeringshus. Vi har fjernet parkeringsplasser andre steder i Oslo, som rundt Stortinget, og vi må ha et helhetsperspektiv

på både næringsliv og kollektivtrafikk. Det er en kamp om gatearealene i Oslo, flere kjemper om samme plass, sier byråden, og fortsetter: En av ti – Vi har gjort undersøkelser som viser at kun en av ti ­handler med bil i Thereses gate. De fleste handler til fots, de sykler, eller de reiser kollektivt. Jeg skjønner problemet for noen butikkeiere som er sårbare for forretnings­ utvikling, men de har et minst like stort potensial i myke trafikanter og de som reiser kollektivt. – Hvis de handlende med bil skal parkere i side­ gatene, hvor skal da beboerne i disse gatene parkere, blir det beboerparkering? – Bydel St. Hanshaugen er en del av prøveordningen for beboerparkering, og vi ser nå på muligheten for at området rundt Thereses gate også kan bli en del av denne prøveord­ ningen, for å ta hensyn til beboerne. Det er et priori­terings­ spørsmål hvem som skal ha plassene. I Thereses gate er det


SER DU ETTER LEILIGHET?

5

LEDIGE LEILIGHETER OMGÅENDE

Drammensveien 507 Høvik /Bærum Leie pr måned: kr 6700 inkl strøm og internett Primærrom: 23 m² Nyoppusset 1-roms leiligheter til leie. Leilighetene ligger sentralt plassert 10 min fra Oslo sentrum med bil, 400 m til buss, 800 m fra Blommenholm togstasjon og gang­ avstand til Høvikodden, ett unikt rekrasjonsområde med flotte strender. Inneholder: Bad/wc m. varmekabler, åpen stue/kjøkken løsning, fellesvaskeri, trådløst internett og kabel-tv. Kan leies møblert og umøblert. Søknad kan fylles ut og sendes via våre nettsider: www.ragde.no/soknad-om-bolig Ta kontakt for spørsmål eller visning.

www.ragde.no Linn Hege Aas Mob: 452 24 330 Mail: linn@ragde.no

Ragde Eiendom Gladengveien 3b 0661 Oslo

Mail: post@ragde.no tlf: 22 62 62 20 Fax: 22 62 62 21


42

NYHETER

NE 

 02 2014

Byråd for miljø- og samferdsel Guri Melby fra Venstre vil ha færre biler i gatene i Oslo og vil evaluere eksperimentet i Thereses gate etter to år. (Foto: Scanpix)

beboerne som bruker de fleste parkeringsplassene. Men vi har gjort gaten mer tilgjengelig for av- og pålessing av varer, og vi har fjernet noen steiner for å imøtekomme de næringsdrivende. Det må være mulighet for korte stopp. – Har dere tenkt på at handlende i nærområdet kanskje vil bruke bilen over til andre områder for å handle? – De fleste som handler i Thereses gate, går til stedet. Det er lite bilbruk, og i så fall vil det utgjøre et lite problem. Mer attraktiv Guri Melby mener færre biler vil gjøre Thereses gate til en mer attraktiv handlegate. – Hva baserer du det på? – De fleste som handler i Thereses gate, er altså enten gående, sykler eller bruker kollektivtrafikk. Ni av ti handlende bruker ikke bil. Det er et mye større potensial her enn blant bilbrukerne. – Synes du det ser bra ut i Thereses gate nå, med alle de små steinblokkene dere har satt opp?

– Nei, det ser ikke spesielt fint ut. Steinene er kun en midlertidig løsning, og vi vil ha med beboerne i området og næringslivet for å se hvordan vi kan bruke området som er ledig. I februar er det iskunst i gaten, og til våren blir det beplantning og ulike former for gatekunst. – Dere skal evaluere ordningen i Thereses gate etter to år, hvorfor trenger dere så lang tid? – Det er viktig for oss å få sett utviklingen gjennom de ulike årstidene, og vi må i hvert fall se an utviklingen ett år før løsningen evalueres. Ser vi underveis at tiltaket får dramatiske følger, venter vi ikke i to år. – Vil dere innføre en liknende ordning i Thv. Meyers gate eller andre gater? – Ja, vi planlegger liknende tiltak i Thv. Meyers gate. Tiltakene fra begge gatene skal vurderes før vi eventuelt kommer med nye tiltak. Vi vurderer hva tiltaket skal omfatte og hvor stor del av gaten som skal berøres, dette er løpende vurderinger. Jeg vil under­ streke at målet ikke er å fjerne gateparkering, men å bedre fremkommeligheten, sier Guri Melby. 


HOVFARET 4 SKØYEN

skøyen – kontorer

208 – 648 kvm til leie Heis i begge bygg. Tidsmessig ventilasjon med kjøling. Kort vei til alle typer offentlig kommunikasjon. Rikelig med parkering, inne og ute.

BERGHAGAN 5, LANGHUS / SKI

Geir Baastad | 90 11 53 15 | 23 11 38 30 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

KONTOR • Fra 50–700 m2 i 2. og 3. etasje • Pene og fleksible kontorlokaler i representativt bygg. • Lokalene pusses opp eller rehabiliteres etter leietakers ønsker og behov. • God ventilasjon, med kjøling.

Beliggenhet/adkomst • Beliggende på Berghagan i Ski kommune. • Kort vei fra E6. Ca. 20 min. fra Oslo sentrum. • Enkel adkomst med bil.

• Rikelig med parkering. • Nærhet til buss og tog (Vevelstad). • Også lagerlokaler på samme eiendom.

Geir Baastad | 90 11 53 15 | 23 11 38 30 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no


44

HISTORISKE BYGG

NE 

 02 2014


45

Historiske bygg: Horngården

«Oslos første skyskraper» Året er 1930: En splitter ny «skyskraper» i funkisstil gjør Egertorget til en enda mer tiltrekkende og sentral møteplass. Horngården er Oslos første næringsbygg i funkis-stil. Tekst  IVAR SEKNE   E-post  REDAKSJONEN@NE.NO

Ingen bygning i Oslo var så moderne. Den er vevd inn i byhistorien som et lite tigersprang i byarkitektur og en kamp for å bygge i høyden. Bygningen skulle egentlig ha raget 13 etasjer opp mot himmelen. Men arkitekt Lars Backers tegninger og planer vakte storm. De ­kolliderte med Bygningslovens bestemmelser om byggehøyder, i avisene var debatten heftig, og mange var redd for ”New York”-tilstander. Selv om arkitekten fikk mye faglig støtte, sa Formannskapet nei til 13 etasjer, med én stemmes overvekt. Backer måtte tegne om. Det ble åtte etasjer, i armert betong. Den pussede fasaden har ­dominerende vindusbånd og lysreklame for virksom­ hetene i gården. Det ga smak av storby. Frustrert og irritert arkitekt Backer var både frustrert og irritert over motstanden mot byggehøyden. I bladet Byggekunst skrev han om striden: «Under hele denne tid forekom ikke ett forsøk på en saklig vurdering av problemet om og hvor høyhus skulle bygges i Oslo (…) Teknisk sett er skyskraperen et problem som ikke lenger byr på spesielle vanskelig­ heter, hverken med hensyn til konstruksjon, sanitær

eller elektriske anlegg. Økonomisk sett er det et rent regnestykke omtrentlig hvilket etasjeantall der i det enkelte tilfelle er gunstigst. Estetisk sett kan selvfølgelig problemet skyskraper løses. Hvilke fordeler en skyskraper innebærer, er jo for oss som lever i sammenslutningenes og koncentrasjonens tidsalder rent selvinnlysende. Istedenfor å bre sig i horisontalen og opta plassen i den retning og derved skaffe oss uforholdsmessig lange, tidsspillende gang­ veier , så opnår man ved å gå i vertikal retning korte, raske forbindelsesmuligheter, idet vertikaltransporten er langt raskere enn horisontaltransporten. Det var nettop dette resonnement som førte til at de fleste ­amerikanske hoteller gikk over til høihusformen.» Backer mente at skyskrapere bør ligge ved en gateutvidelse og i nærheten av et effektivt trafikknutepunkt, som lett kan fordele folkemassene. Han argumenterte effektivt med at beliggenheten lå til rette for et høyhus akkurat på Egertorget: «Belysningsteknisk sett vilde gården på grunn av sin form og beliggenhet ikke kaste generende skygge på sine naboer.


46

HISTORISKE BYGG

NE 

 02 2014

Byplanmessig sett vilde den i høieste grad være en berikelse for bybilledet, der den ligger dominerende på Karl Johans høieste punkt, og tilbaketrukket fra gaten, så man vilde få den rette avstand for helt å kunne fatte den.» Selv omtalte Backer byggets åtte-etasjers-løsning som første byggetrinn. Mye tyder på at han faktisk gjorde regning med å kunne fullføre planene på et senere tidspunkt. Etter at han døde i 1929 bare 38 år, overtok arkitekt Frithjof S. Platou tegneoppdraget. I 1930 fikk bygget Sundts premie for god arkitektur. Herreekviperingen utvidet Helt siden 1856 hadde herreekviperingsfirmaet H. Horn & Co. holdt til på Egertorget med eget skjorteskredderi, etablert av Fredrik Horn. Nå trengte de et nytt og større bygg. Ved å engasjere Lars Backer, signaliserte Horn at de ville ha et moderne hus. Backers intensjon var å skape en kubistisk blokk. Han måtte ta hensyn til vanskelige grunnforhold og krevende lysforhold. Første byggetrinn ble gjennom­ ført på rekordtid, og det «amputerte» høyhuset sto ferdig 1. oktober 1930. Både stil og byggemetoder var ­umiskjennelig moderne og resultatet ble godt mottatt. I inngangspartiet ble det brukt bronse. To store lysgårder sørget for dagslyset. Bygningen regnes som et hovedverk innen norsk funkis-arkitektur. I 1930 fikk bygningen Sundts premie, en arkitekturpris som deles ut av Oslo arkitektforening. I 2004 fredet Riksantikvaren bygningen. Fredningen gjelder eksteriøret, hovedstrukturen, trapperommet mot vest og etasjeinndelingen. Puttin’ on the Ritz H. Horns herreekvipering med sine kvalitetsklær la beslag på 1. etasjen, der marmorsøyler og marmorgulv under­streket høytiden ved kjøp av klær, akkompagnert av ibenholt med sort pæretre og ahorn. Den samme ­kombinasjonen ble brukt i heisene og på hoved­inngangens dør. Elegante Ritz konditori & Tearoom i 2. etasje, av mange kalt ”uten tvil vår hovedstads mest raffinerte konditori”, ble raskt et populært møtested for damer på bytur. Spesialiteten var napoleonskaker og fyrstekaker. Inne i bygningen var det eleganse og kvalitet som rådde. Ingeborg ­Jensens parfymeri var utført i palisander, mens optiker C.F. ­Johansen fikk lys bjerk. I bygningen var det også plass til Severin Dahls Assurancekontorer og Norsk Spræng­stoffindustri. Glass i skilleveggene på kontorene gjorde kontorlandskapet lyst, åpent og moderne. Bygningen var som en liten by i byen. Ved inngangspartiet er det satt opp to tavler hvor vi kan lese om Backers virke som arkitekt og om husets historie. Kraftfull arkitekt som døde ung Backer var en av funkisens mest kraftfulle ­pionerer i Norge. Han ble utdannet med klassisismen som ­rettesnor og tegnet blant annet Schoushallen og

foto: Herman Neupert/Oslobilder

Det var kvalitet og eleganse i interiørene på Ritz konditori & Tearoom.

­ lympen. Sent på 1920-tallet tegnet han restaurant O Skansen og Ekebergrestauranten. Han ville vise hva moderne arkitektur kunne bety for byutviklingen, påvirket og inspirert som han var av den internasjonale retningen innen teknikk, byggematerialer og stil. Like fullt var han opptatt av å finne de nasjonale og nordiske uttrykkene som kunne profilere og fargelegge den norske funksjonalismen. Kontroversiell hatt Etter at Stortinget stasjon på T-banen var på plass sent på 70-tallet ble nedgangspartiet dekket med en ganske stygg ”hatt”. Det bidro til at bygget kom i klemme og tapte seg som møtested. Butikkene i gateproblemet fikk problemer. Protestene hjalp. ”Hatten” ble fjernet. Pengemaskin For noen år siden ønsket eierne å bygge på ytterligere etasjer, slik at bygningen kunne «fremstå i samsvar med Backers planer». Men de fikk nei også denne gang. I 2010 ble gården organisert som et DA-selskap: Horngården DA. En av Fredrik Horns etterkommere, Vibecke Horn, eier halvparten av gårdselskapet. Den andre halvparten eies av Hans Eiendom, der Christen Sveaas er styreleder.  


TIL LEIE/SALG

Nytt lager/logistikk bygg Vestby kommune

Beliggende på Vestby Næringspark med kort avstand til E6 - 40 km syd for Oslo. Totalt 4.300 kvm BTA - 3300 kvm Høyt lager - 4 kjøreporter/lasteramper. 6 TIL 12 MND LEIEFRITAK KAN PÅREGNES.

Kontakt megler | Kjell Karlsen | T: 915 67 434

Pakketur til Rhodos finner du på andre markedsplasser KUN NÆRINGSLOKALER


LEDIGE LOKALER

SØYLEN EIENDOM Søylen Eiendom er et av Oslos største privateide eiendomsselskaper med fokus på sentralt beliggende eiendommer. Søylen har som formål å erverve, utvikle og drive næringseiendom primært sentralt i Oslo til det beste for våre leietakere. Vi er tett på i den daglige driften med dedikerte forvaltere som bistår våre leietakere. Dette betyr at du som vår leietaker vil flytte inn i en godt driftet eiendom. Du kan ha fokus på din kjernevirksomhet og kjenne tryggheten av å leie av et større eiendomsselskap – hvor alt fungerer som det skal.

SØYLEN EIENDOM AS Drammensveien 49 NO-0242 Oslo Tlf: +47 48 300 600 Fax: +47 48 300 500 24 t. vakttelefon: 48 300 555


Drammensveien 49

Kontorvilla ved Solli Plass · · · ·

Nina Sillibakken / 454 53 762 / ns@soylen.no

Mulighet for kontor i Smestad Helsenter kontorfellesskap

Prinsensgate 10

• Beliggende midt på Furuset • Senteret ligger rett ved T-banen • 100–450 kvm butikk/handelslokaler

• Midt i sentrum med alt innen gangavstand • Kort avstand til Oslo S, trikk og buss utenfor • 173 kvm kontor/produksjonslokale

Morten Klerck-Nilssen / 900 34 973 / mkn@soylen.no

Kenneth Simonsen / 452 12 888 / ks@soylen.no

Nærsenter sentralt på Furuset

Beliggende på Skillebekk. 180 - 520 kvm kvm kontor. Offentlig kommunikasjon. God parkeringsdekning på egen p-plass.

Sørkedalsveien 90 A

Trygve Lies Plass 1

Skippergata 23

Sentralt Oslo sentrum • Sentralt beliggende kontorlokaler med

• Beliggende rett ved Smestadkrysset • Umiddelbar nærhet til T-bane • Elipseklinikken, tannleger, naprapater m.m er etablert i bygget • Kontorlokaler 20-100 kvm

umiddelbar nærhet til Karl Johans gate • God offentlig kommunikasjon • Lokalet inneholder stort møte/konferanserom, åpne arealer, 3 kontorer, kjøkken, m.m. • 23–326 kvm kontor i 3. etg.

Camilla Berg / 907 75 888 / cb@soylen.no

Camilla Berg / 907 75 888 / cb@soylen.no

Sentrum

Niels Juelsgate 40

Sjarmerende butikklokale på Frogner • Beliggende sentralt på Frogner • Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet • 86 kvm butikk m/ lager / kontor Nina Sillibakken / 454 53 762 / ns@soylen.no

Dronningensgate 26

Urbane lokaler i Kvadraturen

Nedre Slottsgate 23

Ole Deviks Vei 2 - 4

• Ca 250 kvm bta kontorlokaler i 3 etg. • Sentralt belliggende. • God offentlig kommunikasjon

• Fra 100 – 4.500 kvm kontorlokaler • Fleksible arbeidsplasser • God parkeringsdekning • Mange alternativer

• Midt i sentrum med alle servicetilbud i gangavstand • God offentlig kommunikasjon • 308 kvm lyse og funksjonelle kontor­lokaler i 2. etg • Store åpne arealer, kjøkken, møterom m.m

Nina Sillibakken / 454 53 762 / ns@soylen.no

Camilla Berg / 907 75 888 / cb@soylen.no

Sentrum

Kenneth Simonsen / 452 12 888 / ks@soylen.no

Bryn/Alnabru


50

LYSAKER & FORNEBU

NE 

 02 2014

Metro-sjokk til Fornebu •  Tidligst ferdig høsten 2021 •  Pris doblet til 10 mrd •  Mangler milliarder

En metro til Fornebu kan ifølge Ruter tidligst stå ferdig høsten 2021. Prislappen er økt til mellom 8 og 10 milliarder kroner. Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO

Utviklingsdirektør Hanne Bertnes Norli i Ruter tror byggingen ikke vil starte før høsten 2016. – Vi arbeider ut fra en igangsetting i 2016–2017, men vi kan starte noe tidligere på Bærum-siden. Så regner vi med en byggeperiode på fire-fem år, sier hun til Nærings­Eiendom. Det betyr at en ferdig metro til ­Fornebu tidligst kan stå ferdig høsten 2021. – For å nå det ferdigstillelsestidspunktet, har vi bare tiden og veien. Vi har skissert en fremdriftsplan der vi har regnet oss tilbake fra 2021. Utgangspunktet er at metroen og nye Majorstua stasjon må stå ferdig før et Vinter-OL i 2022. Hvis det ikke blir OL, endrer ikke det på planene. Det har imidlertid lett for å skli ut hvis man ikke er hundre prosent dedikert, og det blir man med et OL, sier utviklingsdirektøren. Ruter jobber nå tett med Plan- og bygningsetaten i Oslo og med Bærum kommunes planavdeling. Hanne

Bertnes Norli sier det heldigvis bare er rundt stasjonene det kan oppstå eventuelle konflikter, ettersom hele banen vil gå under jorden. Kritisk – Vi arbeider med reguleringsplanarbeidet og med å få på plass en reguleringsplan som vi kan fremme for politisk behandling. I tillegg må det komme på plass en gjennomføringsorganisasjon for banen, som er et annet kritisk punkt. Det må avgjøres hvem som skal være byggherre for prosjektet og ha eierskap til banen. Dette må skje i løpet av de nærmeste månedene, sier hun. Det har vært en politisk diskusjon om en metro til Fornebu egner seg som et prosjekt for offentlig-privat samarbeid (OPS, red.anm.). – Deloitte har sagt at Fornebubanen kan seg som et OPS-prosjekt, men det er ulike modeller for dette,


51

En ny T-bane til Fornebu blir både dyrt og ligger langt frem i tid (Foto: Thomas Bjørnflaten/nyebilder.no)

og uansett en politisk beslutning. Sporveien Oslo er i dag byggherre for Kolsåsbanen og Lørenbanen og har opp­arbeidet seg en solid kompetanse på styring og gjennomføring av slike prosjekter. Min vurdering er at denne erfaringen må det uansett bygges videre på, sier Bertnes Norli. Hun presiserer at det i løpet av våren 2014 må foreligge en politisk beslutning om organisasjonen hvis de skal nå målet om å åpne Fornebubanen i 2021. Utviklingsdirektøren sier planarbeidet er kommet veldig langt på Bærum-siden og venter et vedtak i ­kommunestyret nå til høsten. – På Oslo-siden er man kommet litt kortere i plan­ arbeidet, men målet er et det kan bli behandlet i Oslo bystyre våren 2015. Parallelt med reguleringsplanen jobber Ruter med forprosjekt og grunnlag for kostnadsberegning. 50 prosent? Ruter må få på plass grunnlaget for finansiering. Dette grunnlaget må passere det såkalte KS2, som er ­regjeringens kvalitetssikring av styringsunderlag og kostnadsoverslag. Finansieringen er fortsatt ikke

avklart, men det legges til grunn at staten skal bidra med 50 prosent. – Noen sier mer enn 50 prosent, men dette er et ­forhandlingspunkt, kommenterer Bertnes Norli. Pris­ lappen for en metro til Fornebu ble av Ruter i 2011 anslått til 4,5 milliarder kroner. Det beløpet er altfor lite. – Tallet er et gammelt anslag og var ikke basert på den traseen som nå er vedtatt. Vi snakker nå om mellom 8 og 10 milliarder kroner totalt basert på de erfaringene vi har fra Lørenbanen, som nå er under bygging, sier strategidirektøren. Det som derfor i dag er besluttet, er at det skal ­bygges en metro via Lysaker, Skøyen og bare Majorstuen, med en stasjon på Vækerø. – Så er det åpent om det blir en stasjon mellom Skøyen og Majorstuen. Det eneste som blir synlig for omverden, er stasjonsnedgangene. – Hva med frekvensen? – Uten en ny tunnel blir det avganger hvert 7,5 minutt. Med en ny metrotunnel kan frekvensen økes ytterligere, men det ligger et stykke lengre frem i tid, svarer Bertnes Norli. 


52

LYSAKER & FORNEBU

NE 

 02 2014

Statssekretær Jon-Ragnar Aarset. (Foto: Olav Heggø/Fotovisjon)

– Alle må bidra Samferdselsdepartementet har ennå ingen formell rolle i metroprosjektet til Fornebu, men er svært opptatt av at alle bidrar til en kostnadseffektiv løsning. Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO

Statssekretær John-Ragnar Aarset sier til NæringsEiendom at departementet har hatt flere møter med representanter fra Oslo, Bærum og Akershus. Samferdselsdepartementet er «veldig interessert» i å følge fremdriften i prosjektet. – Oslo og Bærum må først vedta kommunedelplanene. Bærum får så vidt jeg vet behandlet denne planen nå i vinter, mens Oslo har fremskyndet behandlingen og har planer om å være ferdig i 2015. Da er vi klare til å ta skrittet videre, sier Aarset. Når saken tidligst kan behandles i departementet, er ennå usikkert. Aarset kan derfor ikke si når Samferdselsdepartementet vil få en formell rolle. – Vi vil tre inn i når tiden er moden og komme inn på riktig tidspunkt i dette prosjektet. Departementet skal ikke være noen sinke, vi har ingen tid å miste. Det er uhyre viktig å få realisert denne banen, sier stats­ sekretæren, og presiserer at dette også blir et budsjett­ spørsmål for politisk behandling. Stortinget skal si sitt. Kommunedelplaner Aarset vil ikke ha noen formening om når en bygging av banen kan starte og når banen tidligst kan stå ferdig.

– Vi jobber så fort som mulig. Det viktige nå er å få ferdig kommunedelplanene i 2015, slik at vi kan starte detaljplanleggingen. Når det gjelder finansiering, sier statssekretæren at man jobber med det utgangspunkt at staten skal bidra med inntil 50 prosent. – Det står i regjeringserklæringen at vi skal bidra med inntil 50 prosent statlig finansiering til de kollektiv­ satsingene i de store byene, som dette prosjektet definitivt er. Vi er ennå ikke der at vi kan si noe om hva slags finansieringsmodell som skal velges eller hvordan prosjektet skal organiseres, men vi er tett på prosjektet med politikerne i Oslo, Bærum og i Akershus. Kostnadsanslaget nå fra Ruter for en metro til Fornebu er nå på 8-10 milliarder kroner, mens det opprinnelige anslaget var 4,5 milliarder kroner. – Hvilken kommentar har du til det seneste anslaget? – Det er ikke overraskende at utbyggingsprosjekter er dyre. 8-10 milliarder kroner er kjente tall, men jeg har også forstått det slik at det ligger noen inntekter knyttet til Majorstua stasjon og bidrag ute på Fornebu. Det viktige er alle sammen må bidra til å gjøre dette så kostnadseffektivt som mulig, sier John-Ragnar Aarset. 


Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann190x127-2013nov.indd 1

05/11/13 10:38

TIL LEIE Oslo sentrum Kongens gate 15 Nedre Slottsgate 4 • Eiendommen ligger sentralt

Tre personheiser, samt vareheis. n ga ta

Kontakt: Knut Holter Senior Eiendomsmegler MNEF Næringseiendom

Ak er s gat a

To rg

ga te

sen

Ka rl Jo han s

sg ate

gat

sg ate

te Slo tts ga

Pri n

ge n

Øv re

Øv re

Vo llg ate

Dro nnin

tts gat e

vie

rs t

red et

Gla c

Ski

pp e

Re

ta

rga ta

keg ata Kir

Slo

sg ate

Rå dh usg a

en

Ne dre

2

nse

e1

ge

Gr e

Tol lb

Ko ng

en

bry g

n

nd ra St

hus

e

hus

t ga

Råd

n

7. etg. – Kontor – ca. 31,5 kvm BTO

s

ge in nd ru

e

G

4. etg. – Kontor – ca. 239 kvm BTO

m ol H

bry gge 3

hus pla sse n

Vo llg at e

2. etg. – Kontor – ca. 638 kvm BTO

Ne dre

Rå d

4. etg. – Kontor – ca. 168 kvm BTO

ga te

skio

Tor d

1. etg. – Butikk – ca. 70 kvm BTO

n

en

un M

Na

n s p la ss

Ledige lokaler:

jo f

lds

n ie sv E ng am a d ke

Ro se nk ra nt z'

kk

dt

ø sel

se

Ru

L i l le

n ie ve F ri

Rimelig husleie

hus bryg g

• •

Innkjøringen til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate.

Råd

Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet.

Råd

Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk.

e

i Oslo sentrums beste butikk- og kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate.

ug ata

e

Mobil: 952 72 522 Dir.tlf.: 32 21 33 19 Sentralbord: 32 21 33 00 Telefax: 32 25 55 01 knut@eiendomssenter.no www.eiendomssenteret.no


54

LYSAKER & FORNEBU

NE

 02

2014

Hans Martin Gjøvaag, Alliance arkitekter. (Foto: Elin Høyland/Dagens Næringsliv)

– Altfor få boliger på

Fornebu

Det bygges altfor få boliger på Fornebu. – Nå blir det som en 60-talls drabantby på Fornebu, sier arkitektgründer Harald Martin Gjøvaag. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES

Mens reguleringsplanen for Fornebu legger opp til drøye 6500 boliger, er området stort nok til å romme langt flere. Harald Martin Gjøvaag i Alliance arkitekter mener det er blitt gjort mange feil på Fornebu. Bolig­ reguleringen og planene rundt boligene er den aller største. Utnytter ikke vekstpotensialet – Reguleringsplanen på Fornebu tilkjennegir ikke at vi de siste 15 årene har hatt en dreining mot urban­ isme. Nå handler, bor og jobber man på samme sted, og man skal kunne bruke sykkelen. Ser vi på hva som forventes av fremtidens byer, kommer Fornebu litt rart ut. Geografisk er Fornebu midt i blinken som et

E-post DAG@NE.NO

byutviklingsområde. Men man tar ikke inn over seg det vekstpotensialet som ligger der. – Burde man utviklet flere boliger der? – Ja. Kombinasjonen av det geografiske punktet og det store arealet gjør at man fint kunne ha åpnet for 15 000 til 18 000 boliger på Fornebu. Og det kan man få til samtidig som boligene får sol og de som bor der får tilgang til grønne områder, sier Alliance­arkitekten. Han mener det også er en stor tabbe å planlegge kjøpesenteret. Ifølge arkitektgründeren burde man ha lagt opp til gater i stedet for store bilveier, med handel i første etasje. – Slik Fornebu ser ut nå og er planlagt, blir det som en 60­tallets drabantby. Eneste forskjellen fra Grorud­


55

Fornebuporten Boligutvikling bygger leiligheter, men det er plass til mange flere boliger på Fornebu. (Ill.: A-Lab AS)

dalen er at Fornebu har en mer attraktiv beliggenhet. En helhetlig urban struktur ville gitt et hundre prosent bedre resultat. Generaltabbe Etter at flyplassen på Fornebu ble lagt ned, ble det frigjort areal og bygg rundt det gamle terminalbygget til næringsbygg. Det mener Gjøvaag var fornuftig. Men deretter ble generaltabbe nummer én gjort. – De beste tomtene langs sjøen ble brukt til nærings­ bygg. Det var feil, sier Gjøvaag. Langs sjøen ligger blant annet Telenor sitt hoved­ kvarter på en tomt som hadde vært perfekt for bolig­ utbygging.

Aker og OBOS Blant de som nå bygger boliger på Fornebu, er Fornebu­ porten Boligutvikling, et selskap som eies av Akers Fornebuporten og Bjørn Rune Gjelstens Profier. Boligutvikleren skal i første omgang utvikle 300 nye leiligheter på Fornebu fordelt på 9 tårnhus og 26 600 kvadratmeter. Reguleringen av området ble godkjent i kommunestyret i Bærum november 2012. Høsten neste år skal leilighetene stå ferdig etter at byggestart var sommeren 2013. OBOS kjøpte den børsnoterte boligutvikleren Fornebu Utvikling og er nå i full gang med å bygge leiligheter på Fornebu. Fordelt på seks prosjekter skal OBOS utvikle til sammen 1969 leiligheter.


56

LYSAKER & FORNEBU

NE 

 02 2014

Prisene stiger på

LYSAKER Det blir færre ledige kontorlokaler på Lysaker og leieprisene er på vei oppover. Tekst  DAG-JØRGEN SALTNES   E-post  DAG@NE.NO

Det er gjennomgangstonen når man går gjennom flere av de store næringsmeglernes analyserapporter. Lysaker har vært gjennom noen år med mange ledige kontor­ lokaler og et betydelig lavere leieprisnivå enn på Skøyen. Færre ledige kvadratmeter Det er fortsatt høy arealledighet på Lysaker, men ledigheten er på vei nedover, samtidig som leieprisene stiger svakt. Ifølge DNB Næringsmeglings siste markeds­

rapport var ledigheten på Lysaker sent i fjor høst rundt 90 000 kvadratmeter. Det er en nedgang fra 102 000 et halvt år tidligere. Næringsmegleren anslår at leieprisen for kontor­ lokaler med høy kvalitet ligger i prisintervallet 1800 til 2200 kroner per kvadratmeter. For kontorlokaler med såkalt «god standard» er leieprisen mellom 1400 og 1800 kroner per kvadratmeter. Toppleien på Lysaker har imidlertid vært hele 2300 kroner kvadratmeteren.


57

fornebuveien 1 Lysaker

Kontorledigheten er på vei ned på Lysaker. (Foto av Lysaker-området og Granfos Næringspark: Mustad Eiendom).

kontor: 611 m2 Opp mot 2350 Ifølge Union Gruppen har ledigheten på Lysaker (og Fornebu) falt med 1,6 prosentpoeng fra høsten 2012 til 7,2 prosent høsten 2013. Leieprisen for nybygg på Lysaker med høy standard og den aller beste beliggenheten er helt opp mot 2350 kroner per kvadratmeter, mens loka­ ler med topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg leies ut for 2250 kroner per kvadratmeter. Leienivået for «typisk høy standard» er 1900 kroner meteren, mens hvis man som leietaker tar til takke med «normalt god standard», slipper man unna med 1550 kroner i husleie per kvadratmeter. Opp 50 kroner meteren I sin siste markedsrapport fra i fjor høst opererte Akershus Eiendom med en anslått kontorledighet for Lysaker (ikke Fornebu) på mellom 12,5 og 15 prosent. Leieprisen for kontorlokaler med «generelt høy stan­ dard» ble anslått 1800 kroner per kvadratmeter, mens prisen for «topp standard og nye lokaler» var 2300 kroner kvadratmeteren. I sitt ferske nyhetsbrev fra februar skriver Akershus Eiendom at ledigheten nå er 13 prosent, mens leieprisene har steget med 50 kroner per kvadratmeter. 

Effektive og lyse lokaler sentralt på Lysaker. Byggets beliggenhet langs E18 gir særdeles gode muligheter for eksponering/profilering. 5 minutters gange til Lysaker stasjon. Representativt inngangsparti. Lokalene kan tilpasses leietakers ønsker og behov. Parkeringsplasser leies separat, det er godt med parkering på eiendommen. Felles kantine i bygget. God teknisk standard.

kontakt Niels Bugge | 920 300 14 | niels.bugge@fram.no


58

LYSAKER OG FORNEBU

NE 

 02 2014

Strandveien 4-8 skal rehabiliteres før Lundin Norway flytter inn.

Leiekontrakter gir store prosjekter Store leiekontrakter setter fart i nybygging og rehabiliteringer på Lysaker. Tekst  DAG-JØRGEN SALTNES   E-post  DAG@NE.NO

Samtidig som ledigheten kryper nedover og leieprisene har begynt å stige igjen på Lysaker (se side 56-57, gjør gårdeiere seg klar for et bedre marked. Det planlegges nå flere nybygg på Lysaker, samtidig som store aktører går i gang med rehabilitering av kontoreiendommer i området. Det siste året er det blitt tegnet store leie­ kontrakter som muliggjør investeringene i både nye og gamle kontorbygg. Ferd totalrehabiliterer I fjor sommer kjøpte Ferd Eiendom kontorbygget Strandveien 4-8 av Aberdeen Asset Management. Bare en knapp uke tidligere ble det meldt om at Lundin Norway blir leietaker til eiendommen. Oljeselskapet skal leie 13 466 kvadratmeter og vil flytte inn i august 2015. Denne våren går Ferd Eiendom i gang med rehabiliteringen av Strandveien 4-8 i forkant av at Lundin skal

flytte inn i bygget. Det totale arealet på eiendommen er 18 000 kvadratmeter fordelt på seks etasjer. NCC bygger nytt NCC Property Development fikk i fjor sommer på plass en leiekontrakt med Technip på 13 400 kvadratmeter i sitt planlagte nybygg Lysaker Polaris i Philip Pedersens vei 7-9. Dermed kunne spaden stikkes i jorden, slik at signal­ bygget langs E18 mellom Ciscos Tandberg-bygg og Software ­Innovations tidligere hovedkontor kan bli realisert. Technip skal flytte inn i juni 2015 i bygget på 18 500 kvadratmeter som er tegnet av Arcasa Arkitekter. Det er første byggetrinn av to. Totalt har NCC Property Development planer om å bygge 34 000 kvadratmeter i Lysaker Polaris. Teleplan Eiendom har også planer om å bygge nytt på Lysaker. Selskapet vil sette opp et nytt kontorbygg på 9000 kvadratmeter. 


Ledig areal:

3.059 kvm Minimum utleieareal:

517 kvm Ledig fra:

Etter avtale

HOFFSVEIEN 10 Skøyen Kontor Svært effektive og nye kontorlokaler med gode profileringsmuligheter Topp moderne standard og tekniske løsninger Treningssenter i bygget Nærhet til Flytog, tog, trikk og buss Kontakt Anders Heffermehl Mobil: 950 63 693 E-post: ah@akershuseiendom.no


60

LYSAKER & FORNEBU

NE 

 02 2014

Lite stort på Lysaker Større bedrifter som vil flytte til Lysaker i år har få valgmuligheter. Tekst  DAG-JØRGEN SALTNES   E-post  DAG@NE.NO

Det er flest små lokaler ledig på Lysaker. (Scanpix)

Selv om DNB Næringsmegling anslår en arealledighet på 90 000 kvadratmeter på Lysaker (se sak side 56-57), er det ikke mye å velge mellom for leietakere som skal ha store lokaler dette året. NæringsEiendom har foretatt en opptelling av kontoreiendommer på Lysaker som markedsføres nå. Resultatet viser bare to eiendommer på over 1500 kvadratmeter som står ledig i 2014. Det er noen flere lokaler i størrelsesorden 700 til 1500 kvadrat­meter, men flesteparten av de ledige lokalene er for små­bedrifter som trenger mellom 350 og 700 kvadratmeter. Rehabiliteres Blant de ledige større eiendommene finner vi ­Aberdeens eiendom Fornebuveien 38-40. Den markedsføres av Union Norsk Næringsmegling under merkevaren FBU Lounge. Eiendommen har rundt 7000 kvadratmeter ledig kontorareal, og skal rehabiliteres i år i tråd med

ny leietakers behov. Det er meningen at det skal være innflyttingsklart i 2014. Den andre store eiendommen på Lysaker som er ledig i år er Lilleakerveien 2C og D, en eiendom som er en del av Lysaker Næringspark. Næringsmegleren Akershus Eiendom forsøker der å leie ut inntil 3760 kvadratmeter kontorlokaler. Ser man litt lenger frem i tid, er det flere muligheter på Lysaker for større leietakere. I 2015 står Lysaker Polaris ferdig. Der er det nå 5000 kvadratmeter ledig kontorareal. Mye smått For mindre bedrifter er det langt mer å velge mellom på Lysaker. På Finn.no er det ti lokaler på Lysaker med et kontorareal på mellom 350 og 700 kvadratmeter. Det er fem lokaler på fra 150 til 350 kvadratmeter, mens det er syv lokaler mindre enn 150 kvadratmeter. Det er også seks lokaler på mellom 700 og 1500 kvadratmeter. 


LOKALER TIL LEIE 650 kvm

LYSAKER TORG 45 PÅ «LYSAKER – LOKKET»

KONTOR/ UTSTILLINGSLOKALER VED LYSAKER STASJON • Kontor/utstillingslokale 650 kvm. • Moderne bygg og lokaler med høy standard. • Personalrestaurant, møtesenter, auditorium og kaffebar. • Parkeringsplasser tilgjengelig i eget p-anlegg.

Kontakt:

DNB Næringsmegling Jørn Skovly Telefon: 900 33 874 E-post: jorn.skovly@dnb.no

LYSAKER TORG 45

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OSLO

Telefon: +47 22 01 27 00 Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com www.aberdeen-asset.no

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION NORD – TRONDHEIM Beddingen 8 7014 Trondheim

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION VEST – BERGEN Statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis


Næringseiendommer

Kontor

ALNABRU Smalvollveien 65

550 – 4.000 m2

Ledige lokaler Vi presenterer her et variert utvalg av lokaler til leie

Kontor

SOLLI PLASS Inkognitogaten 33 A

475 m2

Butikk

KVADRATUREN Rådhusgaten 26

172 m2

Kontor

NYDALEN Nydalsveien 15

699 m2

Kontor

ENSJØ Ensjøveien 20

2.000 – 4.000 m2

Kontor

LILLESTRØM Nordahl Bruns gt. 10

564 – 1.000 m2 NAI FirstPartners Næringsmegling 2301 1400  |  post@nai.no | www.nai.no


Butikk

Kontor

SKØYEN Karenslyst Allé 9–11

CBD / SENTRUM

197 m2

Roald Amundsens gt. 6

824 – 1.053 m2 Kontor

Kontor

KVADRATUREN

KVADRATUREN

Rådhusgaten 26

260 – 1.550 m2

Dronningens gate 8

400 - 800 m2

Kontor

Kontor

NYDALEN

NYDALEN

Gullhaug torg 1

Nydalsveien 15

600 m2

250 m2

Kontor

Kontor

BÆRUM

ENSJØ

Ankerveien 209

Ensjøveien 16-18

80 - 370 m

460 m2

Kontor

Butikk / Lager

ENSJØ

STRØMMEN

Ensjøveien 22

Skjærvaveien 44

193 - 582 m2

4.792 m2

Kombinasjonslokaler

Logistikk / industri + plasskrevende handel

2

JESSHEIM Industriveien 15

STANGE

3.064 m

Uthuskrysset

2

2.000 – 30.000 m2


64

NYHETER

NE 

 02 2014

ØKAW Arkitekter ­former byrom og landskap


65

Arkitektfirmaet ØKAW blir sentral i utformingen byrommet ved Youngs­ torget når de går i gang med Storgata 14–18 og Youngskvartalet. Tekst  IVAR SEKNE   E-post  REDAKSJONEN@NE.NO Illustrasjoner  ØKAW ARKITEKTER

De 25 ansatte i ØKAW Arkitekter har hendene fulle i år. En solid bunnstokk i skuta fram til 2019 er Campus Ås, som er en samlokalisering av Veterinær­ instituttet og Veterinærhøgskolen ved Norges miljø- og ­biovitenskapelige universitet. Her samarbeider ØKAW arkitektfaglig med danske Henning Larsen Architects. ØKAW renoverer og tegner nye bygg ved Youngstor­ get og i Storgata. I tillegg jobber de med andre nærings­ bygg , idrettsanlegg, boliger, helsebygg, undervisningsog forskningsbygg. Dette gir firmaet flere ben å stå på og gjør dem godt rustet til å takle et svingende marked. Akkurat nå er det en dupp i boligbyggingen, men det gir normalt mer fart i næringsbyggmarkedet. Økonomien i ØKAW har vært solid i mange år. – Vi ser få mørke skyer i horisonten, smiler daglig leder, sivilarkitekt Øystein Midtbø. «Klar drøm. Ekte vare» «Klar drøm. Ekte vare» er slagordet. Flere av byggene de har tegnet, har fått spesiell anerkjennelse. For kort tid siden fredet Riksantikvaren Patologisk ­Laboratorium, deres første realiserte bygg, og i 1972 fikk Grorud Brannstasjon Houens Fonds pris. For renoveringen av Middelthuns gate 17 til hovedkontor for Kreditkassen i 1987, i samarbeid med Lund og Slaatto, fikk de både Glassprisen og Betongelementprisen. På skryteveggen henger diplomer for betongtavler og Vakre veiers pris for en rekke byggverk. De er også arkitektene bak Lysgårdsbakken på Lillehammer til OL-94, Nye Midtstu­ bakken og langrenns- og skiskytterarenaen i Holmen­ kollen. Nå jobber de med å videreutvikle anlegget med sikte på skiskytter-VM i 2016. Komplekse regulerings­ planer for flere byområder er også blant de krevende oppgavene. I Sarpsborg venter de nå på realiseringen av en svært tynn og elegant gangbro over Glomma, den første spennbåndbroen i Norge, planlagt i samarbeid


66

NYHETER

med dr. ing. Olav Olsen og det spanske råd­givende ingeniørfirmaet Fechor. Broen er resultatet av en designkonkurranse og føyer seg inn i den lange rekken av premierte og realiserte konkurranseprosjekter. – Vi arbeider innenfor en nøktern, nordisk tradisjon, hvor vi legger vekt på enkelhet, klare konstruksjoner, redelig materialbruk og miljøhensyn, sier Midtbø, når vi spør om firmaets arkitektursyn. Konstruksjonen viser arkitekturen – Vi er opptatt av konstruksjonens betydning i arkitek­ turen. Konstruksjonen er det viktigste grunnlaget for formen og uttrykket. Derfor er det viktig å finne fram til det riktige konstruktive prinsippet for den ­spesifikke ­oppgave. Deretter skal alle de øvrige bygnings­elementene underkaste seg den konstruktive hovedidé og bidra til et helhetlig uttrykk der alt henger sammen med alt. Konstruksjonen er roten til all arkitektur. Vi tegner ­derfor gjerne broer og hoppbakker for å dyrke de elegante og lette konstruksjoner og vise hvordan de tilfører landskapet verdier. Renovering og bygningsvern Mange av oppdragene omhandler renovering og bygnings­vern. På dette feltet har ØKAW skaffet seg en unik kompetanse. Nøkkelen til gode løsninger ligger i en forståelse for bygningenes egenart og et nært samarbeid med de antikvariske myndighetene, hevder Wike, og viser til kontorets arbeider med Nasjonalbiblioteket, ­Historisk Museum, Akershus Festning og Ullevål ­Sykehus. – Riksantikvarens motto «bevaring gjennom bruk» åpner for dialog og gjensidig respekt i forhold til mod­ ernisering og fornyelse. Det er betydelig vanskeligere å finne nøkkelen i Byantikvarens fastlåste holdninger. Av hensyn til miljø og økologisk tenkning er det viktigere enn noen gang å tenke langsiktig og skape omgivelser som eldes med verdighet. Her oppleves Statsbygg som en profesjonell oppdragsgiver som viser vei. Nye Storgata 14–18 I Storgata 14–18, som eies av Olav Thon Gruppen og ligger vegg-i-vegg med Thons hovedkontor i Stenersgata, skal to gamle bygg rives og erstattes av et bygg på rundt 15 000 kvadratmeter. På gateplanet, samt andre- og underetasjen, blir det fortsatt butikker. De øvrige etasjer skal romme kontorer. Fasaden blir i glass fra gulv til tak. – For å få kontroll på solbelastningen på hjørne­ gården, undersøker vi ny glassteknologi, i tillegg til skyve­paneler med solbrilleeffekt. Innvendig får

NE 

 02 2014

bygningen et glassoverdekket atrium, som også fungerer som lysfordeler til de indre lokalene. Vi håper bygge­ arbeidene kommer i gang denne våren, og at bygget skal stå ferdig i 2016, sier Wike. Renovering av slitne murgårder Rett i nærheten, ved Youngstorget, ligger tre gamle murgårder i Youngsgata, som Entra Eiendom solgte til fagforeningen Industri Energi i fjor. Disse gårdene fra 1860–70-årene er slitne og preget av alderen, men r­ egistrert som bevaringsverdige. ØKAW vant en ­konkurranse i 2009 om å utvikle kvartalet. Siden da har prosjektet gjennomgått flere faser med ­skiftende eiere og behov. Dagens prosjekt har fått ­Byantikvarens ­velsignelse, og ØKAW er i full gang med rammesøknaden. De gamle fasadene skal tas vare på, de gamle bygningene skal restaureres, og nye skal bygges i bakgården for på en måte å fullføre kvartalet med det eksisterende Politidirektoratet. – På den måten utnyttes hele kvartalet bedre, og bygningskomplekset blir mer fleksibelt og brukervenn­ lige, i tillegg til at de historiske bygningene på hjørnet av Youngs­torget får nytt liv, sier Midtbø. – Kontrastene mellom dagens arkitektur og de tre gamle gårdene er store? – Ja, og nettopp denne spenningen kommer til ­uttrykk i mellomrommet mellom bygningene, et sted som vil bli et vrimleområde for nye brukere av ­kvatralet. Mer moderne sykehus Oslo Universitetssykehus preges av løpende omstillings­ prosesser, tilårskommen bygningsmasse og infrastruktur med behov for oppgradering og fornyelse. Dette betyr løpende delprosjekter på Ullevål, Aker, Radiumhospitalet og Rikshospitalet. Rammeavtalen med Oslo Universitets­ sykehus HF har de sammen med RATIO Arkitekter. – Utfordringen er å oppnå maksimal funksjonalitet innenfor begrensede rammer. Vi har en dialog med entusiastiske brukere og erfarne tiltakshavere, og dette har resultert i blant annet ny Legevakt og Mammografi på Aker sykehus. Prosjektene gjennomføres med korte frister, noe som gir variasjon og øvelse i faget. – Sykehusene beveger seg mot store enheter og er inne i en rivende teknologisk utvikling av medisinsk teknisk utstyr og nye behandlingsmetoder. I denne situasjonen er det viktig å fokusere på menneskelige målestokk og individets behov. Lys, luft, tilhørighet og nærhet er i seg selv helsebringende. Aker ­sykehus


67

Daglig leder Øystein Midtbø.

I fellesbygget for Folkehelseinstituttet og Rettstoksikologisk institutt kommer statikken godt til uttrykk gjennom de utvendige parsøylene er eksempel på den sentrale rollen konstruksjonen har i ØKAWs arkitektur

Bro over Glomma ved Sarpsborg


68

NYHETER

NE 

 02 2014

Holmenkollen langrennog skiskytterstadion sto klar til ski-VM i 2011 Midtstubakken

har potensial for slike verdier, foruten at tomten tilbyr areal, har moderate fredningsbetingelser og ligger strategisk riktig med hensyn til infrastruktur og befolkningstyngde­punkt, sier Midtbø. By på Jessheim Jessheim opplever en voldsom vekst på grunn av nærheten til Gardermoen. Denne veksten får arkitektene i ØKAW være med på gjennom oppdrag fra utviklings­ selskapet Jessheim byutvikling, bestående av Rom ­Eiendom og Ø.M. Fjeld. 120 boliger med nærings­lokaler er allerede ferdigstilt. Ytterligere 500 boliger med tilhørende næringslokaler planlegges nå, og skal bygges sentralt på Jessheim. Begge prosjektene er resultatet av arkitektkonkurranser, og har generert nok et bolig­ prosjekt med 105 leiligheter i sentrum. Jessheim fikk bystatus i 2013, ønsker nok mer og mer og likne på en by, men mangler et stykke på å ta innover seg konsekvensene av trykket som øves på sentrum i en av landets hurtigst voksende regioner. På nittitallet var ØKAW med på å løfte Asker ­sentrum opp av dvalen med prosjektet Torget, Strøket og Bakerløkka. I tillegg vant de konkurransen for en urban helhetsplan og la til rette det moderne bysentrum vi opplever i Asker dag. I forlengelsen av dette ­arbeidet har kontoret vært involvert i rekke byutviklings­ prosjekter i Sør-Norge Munchs bilder på skapelsesstedet Snart vil vi kunne oppleve installasjoner i landskapet hvor Edvard Munchs bilder kan ses gjennom glass boltet i bakken på steder der kunstneren selv sto da han skapte eller fikk ideen til bildene, for eksempel på Karl

Johan og bryggen i Åsgårdstrand. Ideen er Wikes, og snart kommer 15–20 rastrerte emaljetrykk på spesial­ herdet glass på steder knyttet til Munchs tilholdssteder på Østlandet. Prosjektet er helfinansiert av Sparebank­ stiftelsen i forbindelse med Munchs 150-års jubileum. Kontor i gammel grosserervilla ØKAW ble etablert i 1969 av Odd Østbye, Tore Kleven og Øyvind Almaas og kalte seg den gang ØKA. De fant sammen etter at Odd Østbye hadde jobbet på Byarkitek­ tens kontor i Oslo sammen med folk som Sverre Fehn og Geir Grung på 50-tallet og senere blitt engasjert av den kjente sykehusarkitekten Ole Øvergaard til å tegne ­Patologisk laboratorium på Ullevål sykehus. Han fikk med seg Øyvind Almaas og Tore Kleven på dette ­oppdraget, og sammen etablerte de eget kontor på loftet i Fredrik Stangs gate 4 på Skillebekk. Siden har de vært i huset, men nå i flere etasjer. Huset er fra 1915 og ble bygget som grossererbolig. Grossereren var tydeligvis velbeslått og spanderte på seg landskapelige veggmal­ erier i den gedigne trappehallen. For arkitektene i huset har dette antagelig inspirert til et utstrakt samarbeid med mange av landets største kunstnere, for kunstnerisk utsmykking går som en rød tråd gjennom hele deres produksjon. I 1984 organiserte gründerne selskapet som et ­aksjeselskap der alle aksjonærene er aktive i selskapet. Dette året kom sivilarkitekt Tom Wike med som partner, og ­firmanavnet ble endret til ØKAW. Wike er fortsatt ­aktiv og partner i selskapet. Arkitektpartnere er også Rolf Erik Wahlstrøm og Atle Røvig. De opprinnelige grundere Østbye og Kleven har lagt ned pennen for godt, og Almaas har nylig trukket seg tilbake. 


E6


NÆRINGSEIENDOMMER utg. 2 2014

Romerike – O slo Nord

STASJON SØKE R

Denne utgave n inneholder et variert utvalg av våre eiendom mer for salg og lok aler for utleie.

TOMT

Nå søker vi eien dommer i Oslo og Akershus til vå UNO-X re automatkons AUTOMAT ept Uno-X har Nor ges råeste bens instasjonskons På under to uk ept: er setter vi opp en topp moder automatstasjo ne n. En Uno-X stas jon tar liten pl ass og gir økt til eiendommen trafikk . Nå søker vi sa marbeidspartn med eiendom ere mer i Oslo og Akershus som utvikle den sa ønsker å mmen med et trygt og fremtid konsept. srettet Se hvordan vi bygger en stas jon på 10 dager!

Ta kontakt om

du har en aktu ell tomt i områ det: Knut Erik Older kjær, Real Næ ringsmegling AS E-post: knut@ real.no | Telefo n: 922 47 734

TIL LEIE MYRVANGVE

GEN 8

KLØFTA/ ULLENSAKER

Beliggende på industriområde Kløfta Syd t  Me get god profiler ing mot E6  Ko mbinasjonsbyg g bestående av lager/konto r  Tota lt ca. 345 kvm

345 KVM

LAGER- OG KO N

TORBYGG

REAL Nærings

megling AS, So

lheimveien 11

2, P.b 322, 14

71 Lørenskog

Takhøyde lager ca. 3 meter, sluk i gulv KONTAKT  Uteo mråde med følger leieforh 3 stk containere oldet Knut Olderkjæ  Leis r ut samlet til 1 922 47 734 leietaker  Op pdragsnr: 1400 knut@real.no 9

| Tlf: 6791 76 50

- Fax: 6791 76

51 | E-mail: firmapo

st@real.no - ww

w.real.no


NÅR DET GJELDER NÆRINGSEIENDOM PÅ ROMERIKE OG OSLO NORD – KONTAKT OSS! REAL NÆRINGSMEGLING AS er et statsautorisert eiendomsmeglerforetak, som holder til sentralt på Skårer i Lørenskog. Vi er markeds-leder i vårt distrikt og har til enhver tid en rekke næringseiendommer inne for både salg og utleie. Real Eiendomsmegling AS har siden 1987 vært en betydelig aktør i området Oslo nord – Romerike når det gjelder megling av næringseiendom.

Ta ko n ta k t p å o re al n yt t@ re al .n fo r g ra ti s ti ls en d el se av R ea l- N yt t

Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: firmapost@real.no - www.real.no


72

NYHETER

NE 

 02 2014

OXER Gruppen:

Mot strømmen, fra Drammen til Økern OXER Gruppen er på offensiven og driver eiendoms­ utvikling i Asker, Drammen og på Økern. Tekst  IVAR SEKNE   E-post  REDAKSJONEN@NE.NO


73

Asker Panorama er det nye signalbygget i Asker. Hit flytter OXER Gruppen inn i mars.

flyplasskonseptet og med vid utsikt over hele byen og fjorden, sier Langeland og trekker flere kaniner opp av hatten. Groruddalen — det moderne Oslo – Alt du trenger innenfor service og sosial trivsel vil bare være en liten heistur unna. Her finner du et levende bymiljø med tilbud om en kopp kaffe, butikker og treningsstudio. Vi er i dialog med Oslo kommune og de andre grunneierne for å planlegge en utbygging på maks 80 000 kvadratmeter bolig og næring. Vi håper å kunne ha utført dette om ti til femten år. Økern er inngangsporten til Groruddalen, hvor mye av det moderne Oslo vil vokse frem, og her kommer vi til å se store endringer, drevet av den store befolkningsveksten i Oslo, spår Langeland. – I Oslo er det her vi satser mest. Eiendom i CBD er ikke vårt primære satsningsområde. Vi vil heller satse i randsonen. Bryn-Helsfyr er riktig nok litt mettet nå, men det kan endre seg. Uansett er det knutepunktene som har det største potensialet. OXER Gruppen går motstrøms, og det trives de med. Erling Langeland er daglig leder og styrer forvaltningen av 220 000 kvadratmeter i tillegg til utviklingspotensialet på 140 000 kvadratmeter næring og boliger. I mai i fjor ble 41-åringen, som er sivilingeniør og økonom, hentet fra OKK Entreprenør. Fra kontoret tett ved Asker stasjon, driver han og medarbeiderne hans et eiendomsselskap i vekst. OXER Gruppen er store i Asker og på vei til å bli blant de største boligutviklerne i Drammen. Selskapet har store vekstambisjoner innenfor eiendomsutvikling og skal investere mer i årene fremover, forteller Langeland. I 2012 solgte OXER Gruppen OKK entreprenør, det som før het Ole K. Karlsen, til NCC Construction. Heistur i Oslo Tower på Økern I 1997 tok selskapet et strategisk viktig steg da de kjøpte det gamle Alcatel-industriområdet ved Østre Aker vei på Økern. På Økern vil det skje mye i årene fremover, sier Langeland. – Her eier og drifter vi 56 000 kvadratmeter, kontorog lagerlokaler i kombinasjon av nybygg og gamle industribygg. Ytterligere 55 000–80.000 kvadratmeter skal utvikles. Reguleringsprosessen på Økern er i gang, og vi gleder oss enormt til å utvikle det gamle lufte­ tårnet til kabelprodusenten Alcatel til å bli Oslo Tower. På Økern skal vi få det mest interessante senter for urban service- og næringsvirksomhet som kanskje noen gang har vært planlagt her i landet. I dag står tårnet tomt. Det kan bli ett av byens største og mest moderne kontorkomplekser, inspirert av

Excellent I Drengsrudbekken er Asker Panorama blitt Askers nye signalbygg og arbeidsplass for ca. 1000 mennesker. I mars flytter OXER Gruppen inn der. Langeland kan ikke skjule sin begeistring for bygget, som er det største nybygget i Asker i nyere tid. Bygget tilbyr fullservice konsept med treningssenter, el-sykler, spiseri, kaffebar og shuttlebuss til og fra Asker sentrum. – Vi er stolte av bygget, som er et av de aller første som klassifiseres i gruppen BREEAM Excellent. Det betyr at det er svært miljøvennlig og energieffektivt. Han har vært med på å tilpasse BREEAM-systemet, som er engelsk, til norske forhold. – Det har kostet en del ekstra å få Excellentsertifikatet. Leiemarkedet i dag gir ikke ekstra leie for BREEAM Excellent, men både vi og leietakere får en gevinst med lavere driftskostnader i årene fremover. Vi er overbevist om at det er et tidsspørsmål før leiemarkedet krever miljøsertifisering på leieobjektene, og vi har derfor investert ekstra for å møte fremtidens krav i dette prosjektet. Energiforsyningen i huset, både kjøling og varme, er produsert av varmepumper. Bygget er svært tett, luft­ tetthet på 0,27 er et tall kjennere vil kunne nikke anerkjennende til. Ventilasjonen er behovsstyrt gjennom et datasystem som har back-up-løsninger. All belysning er led-basert, og avfallshåndteringen i byggeprosjektet ble gjennomført med en gjenvinningsprosent på 97.


74

NYHETER

NE 

 02 2014

Det gamle industriområdet på Økern var en gang en del av Alcatel-konsernet. I 1997 kjøpte OXER Gruppen området og skal nå utvikle det videre.

Mer synlige i mediene – Vi skal bli mer synlige i mediene, og innflyttingen i nye kontorer blir et kick-off for «nye» OXER. Næringsbygg-prosjektet på ca. 7000 kvadratmeter i Drammensveien 915 og videre utvikling i Drengsrudbekken er under planlegging. I Lier blir ca. 5500 kvadratmeter tilbygg til eksisterende vaskerilokaler ferdigstilt tidlig neste år, byggingen av ­næringsbygget på 3000 kvadratmeter i Nedre Storgate 19 midt i Drammen sentrum skal forhåpentligvis i gang i år, mens boligprosjektet i Buskerudveien er under regulering. Havneby på bilhavna På bilhavnen i Drammen har de store prosjekter på beddingen. Auto-Link, som har base på Drammen bilhavn og driver den, eies av OXER Gruppen. – 10–25 år frem i tid vil disse arealene bli fristilt som følge av havneutviklingen. Her ser vi for oss mye liv, sier Langeland. Nylig kjøpte OXER Gruppen et stort kvartal ved Grev Wedels plass midt i Drammen sentrum. Her skal de bygge 11000 kvadratmeter, også næringslokaler. I gågata eier OXER Gruppen flere næringsbygg, og nå

planlegger de et nytt. Litt lenger ut mot travbanen kommer det 25 000 kvadratmeter boliger. Mot strømmen i boligbygging OXER Gruppen satser tungt på boligbygging, og det er en helt bevisst strategi, sier Langeland. – Vi liker å gå mot strømmen. Vår erfaring er at det gir rom for god planlegging, en effektiv produksjon og god kvalitet når presset ikke er som størst i bransjen. Nettopp nå, når nybyggingen stuper, forbereder vi boligproduksjonen vår slik at vi har gode prosjekter klare for salg når markedet kommer tilbake. Vi tror nedgangen i markedet nå er krusninger, for presset etter boliger er stort. Jeg tror boligmarkedet har bedret seg når boligene våre står ferdige i 2017. Det er fortsatt billig å kjøpe bolig i Drammen, og her har vi en del å gå på. Målet er å bli en av Drammens største boligbyggere om tre år. Konsmo Fabrikker utvider Et viktig selskap i OXER Gruppen er Konsmo Fabrikker på Sørlandet, og som produserer moduler til boliger og driver eiendomsutvikling. Satsingen på boliger har gitt


75

Daglig leder i OXER Gruppen, Erling Langeland: – Vi liker å gå motstrøms. Da kan du få lavere utgifter og bedre kvalitet.

støtet til å starte opp Konsmo Fabrikker Øst AS, med Hans Petter Semlitsch som daglig leder fra 1. mars, med kontor i Asker Panorama. Lav puls og nedgang i boligmarkedet balanseres normalt av høyere puls i næringsbyggmarkedet og ­omvendt. Langeland navigerer ut fra dette og regi­ strerer at det fortsatt er et press i «offshore-dalen» mellom Drammen og Fornebu. Men hvor lenge? – Jeg tror nok at presset vil avta når nedgangen i olje­ investeringene brer om seg. Her i Asker kommune er det likevel lav ledighet, og for næringsbygg betyr beliggenhet alt. Vi har kjøpt tre eiendommer ved Asker Panorama og vil bygge ut en næringspark på 23 000 kvadratmeter ved Drengsrudbekken. Vi setter i gang når vi har fått leid ut 60 prosent, helst med bare én leietaker. Solid inntjening OXER Gruppen tjente 21 millioner kroner i fjor og fortsetter dermed den gode økonomiske utviklingen. De finansielle musklene til å satse videre er trimmet. Men de har ingen planer om å gå på børs. - Eierskapet gjennom Ellen Karlsen Raaholt og hennes familie, er langsiktig, smiler Erling Langeland. 

Vi skiller deg ut!

NE byrå w w w. nebyra.no


76

NYHETER

NE 

 02 2014

Tjuvholmen vant Cityprisen Tjuvholmen stakk av med seieren i årets Citypris. Tekst  DAG-JØRGEN SALTNES   E-post  DAG@NE.NO


77

Juryleder Nicolai Riise, daglig leder i MAD arkitekter. (Foto: Thomas Bjørnflaten/nyebilder.no)

Det var på eiendomsbransjens største eiendomskonferanse Citykonferansen at Tjuvholmen fikk den prestisjetunge Cityprisen. Tjuvholmen var også nominert i fjor, men da var det Bjørvika som vant. Om Tjuvholmen skriver juryen at dem i flere år har sett det enorme potensialet i dette prosjektet og fulgt utviklingen med stor spenning. «Og når vi nå skriver 2014 kan vi slå fast at dette potensialet er realisert», skriver juryen. Ny standard Juryen mener at Tjuvholmen-prosjektet er av en ­omfattende karakter og på mange måter har satt en ny standard innenfor sitt segment av norsk eiendoms­ utvikling. «Prosjektet er gjennomført, helhetlig og preget av stor vilje til å strekke seg langt for å oppnå kvaliteter langt utover kortsiktige gevinster eller minste felles multiplum», skriver juryen. Tjuvholmen trekkes frem som fremsynt som byutviklingsgrep, samtidig som prosjektet tar opp i seg ­klassiske idealer om hva livet i en by og urbane kvaliteter kan og bør være.

«Vinneren har vist investeringsvilje, tatt risiko og bidratt med helhjertet engasjement for å forfølge en visjon om en helt ny bydel, og langt på vei lyktes med alle forsetter». Bak Tjuvholmen-prosjektet står de to eiendoms­ utviklerne Selvaag og Aspelin Ramm. Transformerer nærområdet Juryen består av adm. direktør Anne Bruun-Olsen i DTZ Realkapital Eiendomsmegling, etatsdirektør Ellen De Vibe i Plan- og Bygningsetaten i Oslo kommune, adm. d ­ irektør Jon Sandnes i BNL og daglig leder i MAD, ­Nicolai Riise. Riise har vært juryens leder. I statuttene for Cityprisen står det at prisen skal gå til et prosjekt som er en god strategisk investering. Det skal ha løftet området og tilført positive ringvirkninger. Prosjektet skal være et miljø- og klimaeffektivt ­prosjekt der fremtidsrettede tekniske og arkitektoniske ­konsepter er tatt i bruk. Det skal ikke være et rent boligprosjekt, men kan godt omfatte boliger. Prosjektet skal fremstå som et «særdeles godt prosjekt» for både eier og bruker. 


78

NYHETER

NE 

Peter Groth.

 02 2014

Christian Ringnes. (Foto: Kenneth S. Myklebust/Kolonihaven)

Ærespris til eiendomsfettere De to fetterne Peter Groth og Christian Ringnes fikk Cityprisens Hederspris for sine innsatser som bybyggere. Tekst  DAG-JØRGEN SALTNES   E-post  DAG@NE.NO

Det var under middagen på Citykonferansen at juryen til Cityprisen delte ut Cityprisens Hederspris. Nicolai Riise, Anne Bruun-Olsen, Jon Sandnes og Ellen De Vibe har sittet i juryen de seneste åtte til ti årene, men går nå ut av juryen. De ville derfor dele ut hedersprisen til det de kaller «tiårets bebygger». To priser – Etter å ha saumfart de nye tilskuddene til byens ­urbanisering i en tiårsperiode, mener juryen i Cityprisen at det er på sin plass å dele ut en felles hederspris til to byutviklere med klare overgangsroller, uttaler juryen før de slipper katten ut av sekken: – Juryen er derfor glade og stolte over å gi ­Cityprisens Hederspri til to menn som hver på sitt vis har vist alle hva som er mulig å få til når entusiasme, freidighet og nytenkning kombineres med samar­beids­ evner, ståpåvilje og ikke minst en grunnleggende kjærlighet til byen. Juryens hederspris for tiårets citybyggere går til Peter Groth og Christian Ringnes. Dermed var det to fettere som stakk av med den gjeve prisen. Christian Ringnes har tidligere uttalt at Peter Groth er Norges beste eiendomsutvikler,

mens Ringnes selv har levert overlegen avkastning i ­ iendomsspar over tre tiår. E Visjoner og setter standard Cityprisens Hederspris deles ut til personer som: • Kombinerer internasjonale tendenser og visjoner med norsk virkelighet og lokale forhold for å skape prosjekter med uttalte mål om å være til samfunnets beste. • Med hvert enkelt prosjekt hever standarden for hva som er mulig og ikke mulig i norsk byutvikling. • Gjennom kunnskap og kontinuitet blir forbilder for alle som befatter seg med by- og eiendomsutvikling • Med entusiasme og energi klarer å trekke med seg både private og offentlige aktører for å skape ­prosjekter med bred forankring i hele samfunnet. • Er ikke redde for å stikke hodet ut, ta en fight eller gå på barrikadene for å kjempe for at de idealene som ligger til grunn for prosjektene opprettholdes gjennom hele utbyggingsprosessen. • På enestående vis kombinerer ansvarlig og robust byutvikling med nytenkning og evnen til å flytte grensene for hva utviklerrollen kan være. 


LOKALER TIL LEIE 2.175  – 10.000 kvm

LØRENVANGEN 22

22

MODERNE OG EFFEKTIVT KONTORBYGG PÅ LØREN • Kontor 2.175-10.000 kvm • Lager 1.560 kvm i eget bygg • Moderne og effektivt kontorbygg som i dag er hovedkontor for Selvaag-gruppen • Store rektangulære etasjeflater gir god fleksibilitet, effektivitet og gjennomgående lysforhold • Innbydende og moderne resepsjon/lobby, kantine, trimrom og garderobe i bygget • Svært god adkomst med bil fra Ring 3 • Busser mot øst og vest få minutters gange fra bygget, inkludert flybuss. I tillegg umiddelbar nærhet til nye Løren T bane stasjon (2016) • 50-100 p plasser på egen tomt • Lagerbygg med stor kjøreport og grunnflate på 1.350 kvm BTA, mesanin 210 kvm BTA • Ledig fra 01.01.2014

Kontakt: Steinar Frøland. Telefon 982 69 111 Siri Jordfald. Telefon 918 89 225

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OSLO

Telefon: +47 22 01 27 00 Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com www.aberdeen-asset.no

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION NORD – TRONDHEIM Beddingen 8 7014 Trondheim

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION VEST – BERGEN Statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis


80

NYHETER

NE 

 02 2014

Nominert til eiendomsbransjens Oscar To norske bygg er blitt nominert til prestisjetunge priser under MIPIM Awards i Canne i mars. Tekst  DAG-JØRGEN SALTNES   E-post  DAG@NE.NO

Det er på den gigantiske eiendoms- og byutviklingsmessen MIPIM i Cannes at eiendomsbransjens svar på Oscar-utdelingen deles ut hvert år. I fjor var Statoils nye Oslo-kontor nominert i kategorien «Best Office and Business Development». I år er to Oslo-bygg nominert til MIPIM Awards. NCCs nybygg i Østensjøveien 27, som nylig ble solgt til et syndikat, er nominert i kategorien «Best Innovative Green Building». Adm. direktør Rolf Thorsen i NCC Property Development er svært fornøyd med nominasjonen. – Jubelen sto i taket da vi fikk beskjeden fra Reed Midem om nominasjonen. Den er et bevist på at vi tenker riktig om bærekraft, men vi vet ikke helt om vi skal våge å håpe på totalseier ennå, sier Thorsen. Det er Henning Larsen Architects som har vært arkitekter for Østensjøveien 27.

Leiligheter i DNB-bygget Det andre Oslo-bygget som er nominert, er Oslo S Utviklings leiligheter i DNB-bygget. Bygget er nominert i kategorien «Best Residental Building». Arkitektfirmaet A-lab har tegnet prosjektet. Det er dermed andre året på rad at et A-lab-prosjekt er nominert til MIPIM awards. A-lab tegnet også Statoil-bygget på Fornebu, et bygg som har fått flere priser det seneste året. – Dette er en stor anerkjennelse for alle som har vært involvert i prosjektet. Som boligprosjekt er dette helt unikt og et helt konkret resultat av at Oslo fortettes, sier Geir Haaversen i A-lab. – Det er med stor glede jeg registrerer at et ­Barcode-bygg nok en gang er blitt nominert og kommet til finalen i MIPIM Awards, sier viseadm. direktør Thor Thoeneie i Oslo S Utvikling. 


81

A-lab har tegnet The Carve i Bjørvika for Oslo S Utvikling.

Henning Larsen Architects har tegnet Østensjøveien 27 for NCC Property Development. (Foto: Kolonihaven)


82

JUSS & FINANS

NE 

 02 2014

Bankene tilbake på banen Obligasjonslån til næringseiendom nærmest eksploderte i 2012, etter at bankene var klart tilbakeholdne. I 2013 var det duket for et comeback for tradisjonell bankfinansiering. Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO

Analysesjef Gunnar Selbyg i Union Norsk Næringsmegling uttalte til selskapets web-TV før jul at lånefinansieringssituasjonen for næringseiendom gradvis er i bedring. Bankene viser økt utlånsvilje, og bankmarginene synker. – Unions bankundersøkelse fra fjerde kvartal viser at fem av åtte banker i høst har strukket seg til en lånegrad på 75 prosent eller 80 prosent på det høyeste, sa Selbyg. Union spør bankene jevnlig om deres utlånspraksis, der de har syv standard forutsetninger for et femårig lån til et tenkt kontorprosjekt, som altså bankene må ta stilling til. Gjennomsnittssvaret viser blant annet at lånemarginen er blitt redusert tre kvartaler på rad og i sum med drøye 30 basispunkter, fra 261 basispunkter

til 229 punkter. Med andre ord har det vært en margin­ nedgang fra 2,61 prosent(poeng) til 2,29 prosent(poeng). 4,7 prosent – Samlet lånefinansieringsrente har sunket med 40 punkter det seneste året til ca. 4,7 prosent nå i slutten av november. I gjennomsnitt har bankene i dette 5-årscaset en rentenetto på ca. 1,5 prosentpoeng, sier Selbyg. 4,7 prosent er nok en lånerente forbeholdt større og kjente eiendomsaktører, men de fleste får i dag lånt til en rente mellom 5 og 6 prosent. Løpetiden er et poeng. Bankene gir ikke lån med mer enn fem års løpetid, en praksis som ifølge bank­ sjefene er kommet for å bli. I obligasjonsmarkedet kan


83

Thomas Due mener det ikke er grunn til å tro at bankmarginene skal opp igjen.

man derimot oppnå ti års løpetider. Til gjengjeld er obligasjonsfinansiering mer formalistisk med absolutte krav, bankene er mer smidige gjennom et kundeforhold. Bankene gir ikke tradisjonelle fastrentelån, denne fastrenten skjer gjennom rentesikringsinstrumenter. Faller den flytende renten, må eiendomsselskapene ta et bokført tap på disse instrumentene, mens de får en bokført gevinst hvis rentenivået stiger. Dette har kun med regnskapsmessige forhold å gjøre. Bankene gir for øvrig ikke lån med faste marginer gjennom lånets løpetid, på grunn av endret risikobilde og kapitalforhold. Det gir mindre forutsigbarhet for lånekundene, men bankene vil forbeholde seg retten til å øke marginene hvis de mener det er grunn for det. 5 prosent vekst Den seneste undersøkelsen til Union viser videre at i gjennomsnitt planlegger bankene i 2014 å vokse med drøye 5 prosent på utlån til næringseiendom, enkelte

med hele 10 prosent. Fearnley Finans gikk i juni i fjor hardt ut mot bankenes utlånspraksis. Ifølge Fearnley hadde enkelte banker nærmest «stengt luka», og noen banker hadde til og med varslet at eiendomslån skal ­avvikles fullstendig. Fearnley oppgav ikke hvilke banker dette var. DNB stilte seg for åtte måneder siden uforstående til kritikken. Regnskapsrapporten for fjerde kvartal i fjor for Norges desidert største bank, viser at netto utlån til næringseiendom i DNB-konsernet per 31. desember i fjor utgjorde 188,7 milliarder kroner. Det er en økning med 3,3 milliarder fra 30. september 2013. DNBs utlån til næringseiendom har dermed økt i tre kvartaler på rad, etter en nokså markant nedgang i andre halvdel av 2012. Utlånsvolumene er likevel fortsatt noe lavere enn de var gjennom 2012, målt i absolutte kroner, men det er altså klare tegn til utlånsvekst. De seneste to årene har obligasjonsfinansieringen tatt 25 milliarder kroner i lån til næringseiendom. Det


84

JUSS & FINANS

Olav Løvstad og DNB har økt utlånene sine i tre kvartaler på rad.

kan høres mye ut, men dekker på ingen måte det årlige finansieringsbehovet. Ifølge banksjef Thomas Due i Nordea har bankene lånt ut om lag 300 milliarder kroner til norsk nærings­ eiendom. Selv om løpetiden er på vei nedover mot fem år, løper de eksisterende lånene med anslagsvis syv års løpetid. Det betyr at det er om lag 80 milliarder kroner som skal refinansieres i året. Selv om obligasjonsvolumene for finansiering av næringseiendom var rekordhøye også i 2013, er bankene avhengige av et supplement. Tilbake – Bankene er tilbake igjen på banen, allikevel er volumene i obligasjonsmarkedet høyere enn de var i fjor, så bankene kan ikke ta alt alene. Det var nesten lukket i fjor og ganske trangt i døren, men vi har både evne og vilje til å låne ut penger hvis prosjektene er gode, kundene er hyggelige og inntjeningen er tilfredsstillende, uttalte Due på et seminar rett før jul, i regi av NE Kunnskap. Union tror på presset konkurranse vil føre til lavere utlånsmarginer fremover, og Thomas Due var ikke uenig. – Det er ikke veldig stor grunn til å tro at marginene skal opp igjen, det er ikke sannsynlig med kraftige marginøkninger fremover. Men marginene skal helt sikkert ikke tilbake til der de var for fem år siden, sa banksjefen. I 2007 og første halvdel av 2008 var bankene svært så utlånsvillige, og marginpåslaget var helt nede i 40–50

NE 

 02 2014

Gunnar Selbyg i Union Gruppen har foretatt en bankundersøkelse og funnet at fem av åtte banker i høst har strukket seg til en lånegrad på 75 prosent til 80 prosent.

basispunkter, altså rundt 0,5 prosent. Banksjefene har overfor NæringsEiendom gitt uttrykk for at de tidene kommer aldri igjen. Bankene må bygge opp egenkapital, og lånemarginene i det internasjonale bankmarkedet er til tross for en nedgang de seneste månedene mye høyere enn de var før finanskrisen satte inn høsten 2008. Hindrer ikke Et tilbakevendende tema er om bankene er til hinder for transaksjonsmarkedet, at bankenes strenge praksis stopper flere eiendomstransaksjoner. Skal vi tro ekspertene, er svaret «nei». Nettstedet NEnyheter spør hver uke i en torsdagsspalte ulike aktører om akkurat dette. – Vi har ikke opplevd at bankene har vært til hinder for transaksjoner på en god stund. Nå føler vi at bankene i kombinasjon med obligasjonsmarkedet har en sunn tilnærming til transaksjonene. Om noe, begynner bankene kanskje å bli litt «competitive» igjen? svarte Peter T Malling jr., i Malling & Co. – Nei, ikke isolert sett. Da har det vært andre forhold som har stoppet transaksjonene, var svaret daglig leder Marianne Ellila i NAI FirstPartners ga. Men bankene finansierer selvfølgelig ikke hva som helst og åpner helt opp. – Selvfølgelig, men det skulle da også bare mangle, hvis du skjønner hva jeg mener, svarte Espen Klevmark i Enata Eiendom med et understatement. 


Gøran Mjelde Mjelde Aarvik Aarvik Gøran partneri inæringseiendomsteamet næringseiendomsteamet - nyny partner

Gøran Mjelde Aarvik Gla@wr.no Mob +47 908 45 263

Gøran Mjelde Aarvik ny partner i Wikborg Reins næringseiendomsteam. Etter flere år med kraftig vekst, styrker vi næringseiendomsteamet med en ny partner. Gøran Mjelde Aarvik (37) har over 11 års erfaring som advokat, hovedsakelig relatert til komplekse transaksjoner innen innen næringseiendom og M&A. Han harutstasjonert vært utstasjonert ved vårt næringseiendom og M&A. Han har vært ved vårt LondonLondonkontor og har to år i Norges Bank Investment Management kontor og har vært to vært år i Norges Bank Investment Management (NBIM), (NBIM), som forvalter Statens Pensjonsfond – utland (oljefondet). som forvalter Statens Pensjonsfond – utland (oljefondet). Gøran har sin base ved vårt Bergenskontor, Bergens-kontor,men menjobber jobberlike likemye mye med transaksjoner i Oslo-området som på vestlandet. Wikborg Reins Vestlandet. næringseiendomsteam består av ca. 24 advokater, fordelt på kontorene i 24 advokater, fordelt på kontorene i Oslo Oslo og Bergen. og Bergen. Med Gøran som partner er et sterkt team blitt enda sterkere.

Haakon Blaauw Hbl@wr.no Mob +47 905 54 064

Line Ravlo-Losvik Lra@wr.no Mob +47 952 23 394

Leif Petter Madsen Lpm@wr.no Mob +47 915 42 885

Wikborg Rein er et av Norges største og mest internasjonale forretnings-advokatfirmaer. forretningsadvokatfirmaer. Ved våre kontorer i Oslo, Bergen, London, Singapore, Shanghai og Kobe, bistår og rådgir vi nasjonale og internasjonale virksomheter, både i det offentlige og i privat næringsliv. Vår ekspertise og erfaring bygges gjennom Vår ekspertise ogkontinuerlig erfaring utvikling av våre advokater, bygges gjennom kontinuerlig nære samarbeidsrelasjoner utvikling av våre advokater, mellom våre kontorer samt et nære samarbeidsrelasjoner utstrakt nettverk i inn–samt et mellom våre kontorer og utland. utstrakt nettverk i inn– og utland.

Bjørn BjørnFrode FrodeSkaar Skaar Bfs@wr.no Bfs@wr.no Mob Mob+47 +47970 97055 55552 552

Erlend W. Holstrøm Ewh@wr.no Mob +47 911 32 417


86

JUSS & FINANS

NE 

 02 2014

Direkteoppgjør ved gjennomføring av eiendomstransaksjoner Det er flere forhold som partene i en transaksjon bør ha særlig fokus på ved direkteoppgjør. Tekst  ADVOKAT ANDREAS FRISLID, ADVOKATFIRMAET SELMER  E-post  REDAKSJONEN@NE.NO

Når man skal gjennomføre oppgjør etter en eiendoms­ transaksjon, skilles det gjerne mellom oppgjør med oppgjørsansvarlig (ofte en megler som har vært involvert i transaksjonen) og såkalt direkteoppgjør. Når en oppgjørsansvarlig i tradisjonell forstand er involvert, skal denne ivareta partenes interesser og rammene for den oppgjørsansvarliges oppgaver er eiendomsmegler­ loven. Ved et direkteoppgjør må partene, eventuelt i samråd med sine rådgivere, selv sørge for å gjennom­ føre oppgjøret. Mitt inntrykk er at det relativt ofte gjennomføres såkalt direkteoppgjør. I denne artikkelen ser vi nærmere på enkelte av de forholdene partene bør ha særlig fokus på ved et direkteoppgjør. Hvor går grensen? Det presiseres at både en megler og partenes advokater kan ha konkrete oppgaver relatert til et oppgjør, uten at dette innebærer at de er oppgjørsansvarlig i tradisjonell forstand. Det er imidlertid ikke entydig hvor grensen går mellom eksempelvis en meglers eller advokats generell bistand og mer omfattende bistand relatert til et oppgjør som er omfattet av eiendomsmeglingsloven. I sistnevnte tilfelle gjelder det særskilte krav til konsesjon,

forsikring m.v. Partene som er involvert i et oppgjør bør derfor ha et bevisst forhold til denne grensedragningen. Gjennomføringen av overtakelse basert på en særskilt oppgjørsavtale er i prinsippet en videreføring av kjøpekontraktens bestemmelse om overtakelse. Inngåelse av oppgjørsavtalen skal i utgangspunktet ikke by på de store utfordringer eller nødvendiggjøre særskilte forhandlinger. Oppgjørsavtalen skal i hov­ edsak regulere innfrielse av lån, betaling av estimert kjøpesum, overlevering av nødvendig dokumentasjon, samt eventuelle andre forhold som sletting av heftelser m.v. Det er for øvrig en rekke andre praktiske forhold i forbindelse med overtakelse som normalt ikke regul­ eres i oppgjørsavtalen, men som må finne sin løsning direkte mellom partene (typisk overlevering av nøkler/ nøkkelkort, orientering til leietakere om eierskifte og andre driftsrelaterte forhold). Standarddokumenter Det eksisterer gode standarddokumenter med nødven­ dige bilag for gjennomføring av oppgjør. Det vises særlig til standarder utarbeidet av Forum for Næringsmeglere. Enkelte større aktører i transaksjonsmarkedet har også


87

Andreas Frislid er advokat i Advokatfirmaet Selmer.

utarbeidet egne standarder. Vi ser at standardene har funnet sin plass, og mange av aktørene er godt kjent med disse. Standardene egner seg godt som et utgangs­ punkt, men som ved alle andre standarddokumenter må det selvfølgelig gjøres et stykke arbeid for å tilpasse utgangspunktet til det konkrete prosjekt. I det følgende tar vi utgangspunkt i «­ Meglerstandard 6 09/11 – AS – oppgjørsavtale - uten oppgjørsansvarlig». I den hyppigst brukte kjøpekontraktsstandarden er det lagt opp til at oppgjørsavtalen ferdigstilles i forbin­ delse med kontraktsforhandlingene og inntas som et bilag til kjøpekontrakten, alternativt at den utarbeides i god tid før overtakelse. Det er imidlertid min erfaring at oppgjørsavtalen sjelden ferdigstilles samtidig med kjø­ pekontrakten, men heller kommer på plass tett opp mot overtakelse. I denne forbindelse er det verdt å merke seg at flere av bestemmelsene i ovennevnte standard er basert på at det skal gå noe tid fra oppgjørsavtale er inngått til oppgjør skal gjennomføres. Det mest åpen­ bare eksempelet er bestemmelsen om at det skal inntas en urådighetserklæring i målselskapets aksjeeierbok og tinglyses en urådighet på eiendommen, som bl.a. skal hindre at selger skal kunne disponere over selskapet og

eiendommen i strid med kjøpekontrakten. Disse bestem­ melsene har åpenbart liten effekt hvis oppgjørsavtalen kommer på plass, og urådighetene etableres, samme uken som transaksjonen gjennomføres. Start i god tid En av grunnene til at det er fornuftig å starte arbeidet med oppgjørsavtalen i god tid før overtakelse, er at bankene på både selger- og kjøpersiden må involveres og ha tilstrekkelig tid til å sette seg inn i transaksjonen og oppgjøret. Selgers bank skal bla produsere restgjelds­ oppgave og bekrefte sletting av eksisterende heftelser. Kjøpers bank skal ofte ha etablert forhåndspant og avgi tilhørende slettebekreftelse dersom transaksjonen mot formodning ikke skulle gjennomføres. Pantedokumen­ tene må sendes tidsnok til å bli dagbokført og konferert i forkant av oppgjør. Tinglysingen opplyser at det må påregnes minimum 4-5 dagers saksbehandlingstid fra pantedokumentet er kommet frem til det er konferert. Pantedokumentet bør ikke sendes til tinglysing før ­selger er tilfreds med den tilhørende slettebekreftelsen fra kjøpers bank. Vi har erfart at det kan bli noe diskus­ jon vedrørende ordlyden i slettebekreftelsen.


88

JUSS & FINANS

Utgangspunktet for selger bør være at en slette­ bekreftelse som må avgis i forbindelse med at kjøpers bank etablerer forhåndspant må være helt nøytral, i den forstand at den ikke skal være betinget av at långiveren «får tilbakebetalt hele beløpet inklusive kostander» eller tilsvarende betingelser med mer eller mindre klare hen­ visninger til avtaleforholdet mellom kjøper og kjøpers långiver. Forhåndspantet skal slettes dersom oppgjøret - uavhengig av grunn - ikke blir gjennomført. En selger skal ikke risikere at en eventuell uenighet mellom kjøper og kjøpers bank vedrørende betaling av kostnad­ er etter at overtakelse likevel ikke ble gjennomført vil resultere i at forhåndspantet ikke slettes. Overføre disposisjon Et praktisk viktig forhold er å påse at disposisjonsretten til målselskapets konti overføres på en smidig måte i forbindelse med oppgjøret. Ovennevnte standard legger opp til at det skal fremlegges skriftlig dokumentasjon/ fullmakt som innebærer at kjøper selv kan besørge overføring av disposisjonsretten etter at oppgjøret er gjennomført. Her er det vår erfaring at det er mer effektivt at selger/målselskapet på forhånd har orientert banken om hvem på kjøpersiden som skal få overført rettighetene, og at dette iverksette i oppgjørsmøtet umiddelbart etter at oppgjøret er gjennomført, eksem­ pelvis ved å sende en e-post til målselskapets bank­ forbindelse. I tillegg til å få overført disposisjonsrett til selskapenes konti, bør kjøper også påse at disse kontiene meldes ut av eventuell konsernkontoordning hos selger. Det bør også avtalefestes at målselskapet skal meldes ut av eventuell fellesregistrering relatert til merverdiavgift. Vår erfaring er at det er nyttig å avtalefeste hvem av partene som gjør hva relatert til disse oppgavene. Nevnte forhold er i utgangspunktet ikke regulert i ovennevnte standard. Når alle forutsetningene for overtakelse er på plass, kan overtakelsen gjennomføres. Som ved øvrige transaksjoner – store som små – er prinsippet også her ytelse mot ytelse. Ovennevnte standard legger opp til at så snart kjøpers bank ugjenkallelig har bekreftet at den har igangsatt betaling i samsvar med ­betalingsinstruksen, skal selger overlevere aksjeeierboken til kjøper og oppgjør er dermed gjennomført. Med dette som utgangs­ punkt, forutsetter man at kjøpesummen ikke kan

NE 

 02 2014

«­ forsvinne» på veien fra kjøpers til selgers bank. For selger kan det etter omstendighetene være gode grun­ ner for at man først leverer fra seg aksjeeierboken, og dermed gjennomfører oppgjør, når pengene er bekreftet innkommet på kjøpers konto. Vi skal ikke bruke plass på å redegjøre for (den i hovedsak teoretiske) risikoen for at pengene kan komme på avveie når de er på vei fra en bank til en annen, men det er vel tilstrekkelig å henvise til at man ikke kan utelukke at en utro tjener i en bank faktisk har sendt hele eller deler av beløpet et annet sted en det som fremgår av betalingsinstruksen. Helt sikker på at pengene kommer til rett mottaker er man ikke før kjøpers bank bekrefter nettopp dette. Der­ som man legger opp til at oppgjør først er gjennomført når selgers bank har bekreftet at pengene er innkom­ met, får heller den som arrangerer oppgjørsmøtet sørge for at det er nok kaffe og twist til at partene finner det komfortabelt å vente en halvtime ekstra (det forutsetter at betalingene gjennomføres med såkalt swift). Dersom man følger standardensutgangspunkt om at oppgjør gjennomføres når kjøpers bank har bekreftet at betalin­ gen er ugjenkallelig iverksatt, bør selger i det minste påse at bekreftelsen fra kjøpers bank er signert av rette vedkommende (signaturrett eller konkret fullmakt). Oppfyllelse av vilkår Ovennevnte standard oppgjørsavtale legger til grunn at dersom ett eller flere av vilkårene for å gjennomføre op­ pgjør ikke er oppfylt eller frafalt ved overtakelse, skal oppgjøret «­ likevel gjennomføres» hvis og når samtlige vilkår er oppfylt eller frafalt, typisk med en frist på 30 dager. Motsatt - dersom vilkårene ikke er oppfylt innen nevnte frist – skal oppgjør ikke gjennomføres og stan­ dardens utgangspunkt er at de tiltak som er iverksatt (eventuell pant i aksjer, forhåndspant i eiendom, m.m.) skal reverseres. Den naturlige forståelsen av denne formuleringen er at partene deretter må finne sammen og avklare konsekvensene av manglende gjennomføring av oppgjøret basert på reguleringen i ­kjøpekontrakten. Er eksempelvis selgers manglende sletting av en heftelse i eiendommen (som skulle vært slettet i forkant av over­ takelse og som heller ikke er slettet innen 30 dagers fristen, ref ovenfor) grunnlag for et prisavslag? Eller er heftelsen av en slik karakter at oppgjør ikke kan gjen­ nomføres før dette er avklart? 


Søker du en juridisk rådgiver som utfordrer deg til å se saken fra alle sider? I Torkildsen & Co sitter vi ikke bare på din side av bordet og nikker samtykkende. Vi utfordrer etablerte sannheter og jakter løsninger forankret i en helhetlig forretningsforståelse. Derfor skaper vi de beste forretningsjuridiske løsningene både på kort og lang sikt. Vi er din juridiske rådgiver - i bredden og dybden.

-helheten.

Eiendom / Plan og bygg / Entreprise og anskaffelser / Handel og industri / Kraft / Skatt, avgift og generasjonsskifte / Finans og corporate / Transaksjonbistand og M&A / Arbeidsrett / Tvisteløsning. Les mer om vår forretningsforståelse og fagområder på www.torkildsenco.no

voice.as

Forretningsforståelse


90

JUSS & FINANS

NE 

 02 2014

Kan kastes ut etter kort tid Leietaker bør ikke være mer enn en måned eller to etter med betalingene før han risikerer ­utkastelse. Det er korte frister som gjelder ved betalings­mislighold. Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO Illustrasjon  JAN-ANDRÉ GRANHEIM

Fremgangsmåten for utkastelse reguleres av tvangs­ fullbyrdelsesloven, og den angir alternative fremgangs­ måter. Utkastelse som følge av heving av kontrakten er en mulighet, men de fleste utkastelsesprosesser iverk­ settes basert på at leieavtalen har en utkastelses­klausul (se meglerstandarden punkt 19 (2)). Dette punktet sier

at utleier kan iverksette utkastelse dersom leien ikke betales ved forfall. I kombinasjon med standardens forbud mot å motregne eller holde tilbake leie, har ­leietaker en solid motbakke dersom han ikke betaler. Partner Håvard Skogvoll i advokatfirmaet CLP beskriver generelt lovverket som «leietakervennlig» ved


91


92

JUSS & FINANS

NE 

 02 2014

Partner Håvard Skogvoll i Advokatfirmaet CLP.

mislighold, men stort sett kan det meste fravikes ved næringsleie. Likevel ligger det noen sikkerhetsnett for leietaker igjen. Unntaksvis – Siden så godt som alle leiekontrakter har en utkastelses­klausul, vil utkastelse basert på betalings­ mislighold kun unntaksvis være basert på at utleier har hevet avtalen, sier Skogvoll til NæringsEiendom. Det betyr at leietaker alltid kan redde seg inn ved å betale det han skylder før utkastelsen gjennomføres. Ved lengre og gjentatt mislighold vil de fleste utleiere velge å heve avtalen. Dersom utkastelsen baseres på heving av leieavtalen, kan leietaker ikke redde seg inn ved å betale. I prinsippet kan ethvert mislighold til slutt føre til utkastelse, men betalingsmislighold er den altover­ veiende årsaken til utkastelser. Manglende garanti­ stillelser og leietakers disponering over lokalene er ifølge Skogvoll andre praktiske årsaker til at gårdeier kan heve kontrakten. – Det kan blant annet dreie seg om fremleie i strid med leieavtalen. Når det gjelder utkastelse som følge av manglende vedlikehold, har jeg i løpet av mine 15 år som advokat aldri vært borti det som selvstendig ­grunnlag for utkastelse. Utleier kan her besørge jobben gjort for leietakers regning. Manglende vedlikehold kommer helst opp når det nærmer seg tilbakelevering av lokalene, og da i form av en fet ekstraregning fra utleier. Det har vært mange saker på det, sier CLP-­advokaten. Til Høyesterett Det er namsmyndighetene som avgjør utkastelse og får den fullbyrdet, men en utkastelsessak kan i ­prinsippet

gå helt til Høyesterett. Utleier er i utgangspunktet tilgodesett ved at kjennelsene kan gjennomføres umiddelbart, mens leietaker gjerne ønsker oppsettende virkning. Det vil si at gjennomføring utsettes til saken er endelig avgjort. Skogvoll sier vi har eksempler på at domstolene selv i opplagte saker gir oppsettende virkning. – De rene sakene er for så vidt enkle å håndtere og noe vi sjelden involveres i. Det er mer vrient når det foreligger mislighold på begge sider og hvor leietak­ er ikke betaler, under henvisning til mangler ved ­lokalene. Meglerstandarden sier at leietaker ikke kan holde ­tilbake leie eller motregne selv om det foreligger mangler, men vi ser likevel at domstolene kvir seg for å kaste ut leietakere som sitter med gode kort på hånden. Dette forbudet mot motregning og tilbakehold er derfor i praksis ikke til stor hjelp for utleier dersom utleier selv misligholder, sier Håvard Skogvoll. I teorien kan utleier iverksette en utkastelsespros­ ess straks det foreligger mislighold, men i praksis går det noen uker. Etter tvangsfullbyrdelsesloven er det krav om 14 dagers varsel. Leietaker skal imidlertid ikke ligge mye på etterskudd med forpliktelsene før han er i faresonen. Alternativer – Nei, leietaker bør være forsiktig med å ligge mer enn en måned på etterskudd med leien, siden han da lett kan gi utleier rett til å heve, i hvert fall dersom dette skjer flere ganger. De fleste utleiere strekker seg likevel langt for å finne alternative løsninger, fordi det er dyrt å bytte leietakere. Et sentralt poeng er om det er varige betalingsproblemer eller problemer av mer midler­ tidig art. Mitt råd til leietaker er å ta opp betalings­


Se vĂĽrt bilag med Ledige lokaler i dette nummeret av NĂŚringsEiendom!

Februar 2014

Ledige lokaler

Dronning Mauds gt 10 Postboks 1540 Vika, 0117 Oslo www.nai.no

2301 1400 post@nai.no


94

JUSS & FINANS

NE 

problemene i forkant med utleier, som i de fleste tilfellene er tjent med at leietaker forblir i lokalene, sier advokaten. Midlertidige løsninger er som regel nedbetalings­ avtaler, mens langvarige løsninger typisk vil være delvis avgivelse av lokaler, enten tilbake til utleier

 02 2014

eller ved fremleie. Skulle det gå skikkelig galt med leietaker og han går konkurs, er det særlige regler som kommer til anvendelse. Boet har adgang til å tre inn i avtalen eller overdra den sammen med virksomheten til virksomheten. Velger boet ikke å tre inn i avtalen, har utleier rett til å heve avtalen. 

Må skaffe alternativer Gårdeier må skaffe leietaker et alternativ hvis han heller vil ha inn annen virksomhet. Det hender at gårdeiere av rent kommersielle årsaker ønsker å få ut leietakere som har en gyldig leiekontrakt. Her ser vi i følge Håvard Skogvoll ­forskjellige fremgangsmåter. I noen leiekontakter – typisk i kjøpesentre – kan utleier til en viss grad flytte rundt på leietakere i senteret. – Det kan være mange årsaker til at utleier vil kvitte seg med leietaker, eksempelvis konvertering av lokalene til et annet formål. Noen gårdeiere går da langt i å lete etter mislighold hos leietakerne ved å telle dager over forfall eller lete med lys og lykte etter feil ved leietakers vedlikehold, sier advokaten. Dette er imidlertid de mer ekstreme tilfellene, som regel er partene i en dialog om utkastelsen. – Hvordan bestemmer man kompensasjons­elemen­tet ved slike utkastelser? – Det er ingen tommelfingerregler her, men hvis leietaker skjønner hvor mye utleier vil tjene på dette, vet han at han kan ta en god del av utleiers gevinst. ­Leietaker har alle kort på hånden i slike saker, og her som ellers er det noen som savner magemål, svarer Skogvoll. Lettest for de store Det er dyrere å kjøpe ut handelsleietakere enn kontorleietakere. Jo mer sentralt lokalene ligger, jo dyrere blir det for utleier, som altså i tillegg må skaffe leietaker alternative lokaler. – For at slike prosesser skal bli vellykket, må utleier tilby lokaler som er bedre for leietaker. Her har de store utleierne en fordel fremfor de mindre, sier CLP-­ advokaten. Problemstillingen har vært reell for to av landets mest profilerte eiendomsbesittere. I 2011 var det

slutt for de små nisjebutikkene i den tradisjonsrike Vinkel­gården på Majorstua. Butikkene ble sagt opp av Eiendomsspar for å gi plass til DNB i et 2100 kvadratmeterstort renovert bygg. DNB var villig til å betale dyr butikkleie i de renoverte lokalene, og Eiendomsspar kunne i mars 2013 etter DNB-avtalen selge Vinkelgården for vanvittige 132 000 kroner kvadratmeteren til Nordea Liv. De eksisterende leietakerne kunne ikke matche DNBs leienivå, og de passet ikke inn i planene til Eiendomsspar. – Alle kastes ut uansett hvor bra vi driver, fordi Ringnes har en drøm om å gjøre noe annet, uttalte innehaver Sverre Klouman av Lille Vinkel Sko til dittOslo. En helsekostforretning og en tannlegevirksomhet i bygget hadde langtidskontrakter og fikk hjelp av Eiendomsspar til å finne et nytt sted å være. Det var ellers delte meninger om hvor ryddig Eiendomsspar hadde opptrådt i prosessen. Satte seg på bakbeina Olav Thon Gruppen ønsker å jevne Storgata 14 og 18 i Oslo sentrum med jorden. Storgata 18 er allerede revet, men to leietakere i Storgata 14 har stoppet rivingen av dette bygget til fordel for et nytt prestisjebygg. – Vi mener at leiekontrakten vår kun kan sies opp ved mislighold av avtalen, uttalte gullsmed Morten Støen til Dagens Næringsliv (DN) i fjor sommer. Både tingretten og lagmannsretten er imidlertid kommet frem til at leiekontrakten mellom gullsmeden og Olav Thon ikke er uoppsigelig, og at Thon har rett til å kreve at Støen flytter ut av lokalet. – Det er helt utrolig at det går an å holde på sånn. Vi har fått medhold i alle rettsinstanser, og dommene har vært veldig klare. Like fullt velger leietakerne å anke hele tiden for å trenere prosessen, sa Olav Thon til DN i juli i fjor. 


95

Mislighold Mislighold er unnlatelse av å oppfylle en forpliktelse på en kontraktsmessig måte, som dermed er synonymt med kontraktsbrudd. Det er selve kontrakten som bestemmer hva som er å betrakte som mislighold, og her er det avtalefrihet. Mislighold kan inntre på alle stadier i en leiekontrakt, fra før overtakelse av leie­ objektet til ved leieforholdets opphører. Utleiers rett til å heve avtalen som følge av mislighold fremkommer av husleielovens § 9–9. Her står det at «utleieren kan heve leieavtalen på grunn av vesentlig mislighold fra leierens side». Det er selve leieavtalen som er styrende for når det foreligger forsinkelse. Det betyr at bestemmelsene i husleielovens § 2-1 om tidspunkt for overlevering er

subsidiær i forhold til avtalen. Husleielovens § 3–2 har bestemmelser om forfallstid når ikke dette er angitt i avtalen. Betales ikke leien, kan utkastelse kreves av utleier dersom det er inngått skriftlig avtale mellom partene om at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke er betalt. Før dette kan skje, må utleier sende varsel etter tvangfullbyrdelsesloven § 4–18. Det skal gå fram av varselet at tvangsfullbyrdelse kan unngås dersom leien med renter, og kostnader og forfalt leie fram til betalings­tidspunktet blir betalt før fullbyrdelsen ­gjennomføres. Er leietaker uenig med utleier om ­hvorvidt det foreligger betalingsmislighold, må han fremsette innsigelser overfor namsmannen. 

Nytt om navn

Gøran Mjelde Aarvik er blitt ny partner i nærings­ eiendomsteamet til Wikborg Rein. Han er 37 år og har over 11 års erfaring som advokat. Han har særlig spesialisert seg på transaksjoner innenfor næringseiendom og fusjoner og oppkjøp. Gøran Mjelde Aarvik er ansatte på Wikborg Reins Bergen-kontor, men arbeider like mye med transaksjoner i Oslo-området som på Vestlandet.

Ståle O. Meleng er tatt opp som partner i Wiersholm fra 1. januar 2014. Meleng har vært ansatt i Wiersholm siden 2010. Før det har han arbeidet som advokat i ­BA-HR fra 1999 til 2010. Ståle O. Meleng arbeider hovedsakelig med nærings­ eiendom, med hovedvekt på transaksjoner, utleie, forvaltning og strukturering av eiendomsprosjekter.


96

JUSS & FINANS

NE 

 02 2014

Kan eiendoms­ meglere investere i eiendom? Eiere og ansatte i eiendomsmeglingsforetak har begrensninger for investering i fast eiendom. Det er ikke alltid like lett å fastslå hva som er greit. Tekst  ASSOSIERT PARTNER JØRGEN LINDBOE OG ADVOKATFULLMEKTIG MATIAS BUGGE I ADVOKATFIRMAET HAAVIND E-post  REDAKSJONEN@NE.NO

Denne artikkelen tar for seg i hvilken grad disse ­personene kan investere i fast eiendom, og den ­vanskelige grensedragningen mellom akseptabelt eierskap til eiendom som ledd i langsiktig sparing på den ene siden, og spekulasjonshandel på den andre. Lovens utgangspunkt Eiendomsmeglingsloven § 5-2 setter begrensninger for personer med tilknytning til eiendomsmeglingsforetak sin adgang til å drive med kjøp og salg av fast eiendom. Bakgrunnen for begrensningene er lovgivers ønske om å opprettholde tilliten til eiendomsmeglingsbransjens integritet og uavhengighet, som å sørge for at megleren forblir en uavhengig mellommann. Personkretsen som omfattes Begrensningen retter seg mot «ansatte og personer med tilsvarende tilknytning» til et eiendomsmeglingsforetak, samt «eiere og tillitsvalgte i slike foretak som normalt deltar i den daglige driften». En forutsetning for at de nevnte personer skal omfattes av begrensningen, er at vedkommende utfører arbeid som er ledd i eiendomsmegling. Sagt med andre ord omfattes de fleste som har tilknytning til et eiendomsmeglingsforetak av begren-

sningene, herunder også eiendomsmeglerfullmektiger og medhjelpere. Begrensningene – hva er egnet til å «svekke tilliten»? Disse personene kan ikke «direkte eller indirekte drive handel med fast eiendom» eller «annen virksomhet» som er egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet. Lovens uttrykk – «direkte eller indirekte drive handel med fast eiendom» – synes å sette et nokså omfattende forbud. Imidlertid vil ikke ethvert kjøp eller salg av fast eiendom anses som «handel» i lovens forstand. Bolig- og fritidseiendommer omfattes ikke av forbudet Det følger av forarbeidene til loven at forbudet for det første ikke retter seg mot at personer som omfattes av bestemmelsen erverver bolig- eller ­fritidseiendommer til eget bruk, eller til bruk for et eller flere av sine barn. Langsiktig sparing er ok. Videre gjelder ikke forbudet langsiktig sparing i fast eiendom. En må dermed trekke en grense mellom


97

Matias Bugge er advokatfullmektig i Advokatfirmaet Haavind AS.

akseptabelt eierskap til bolig- og næringseiendommer som ledd i langsiktig sparing på den ene siden, og spekulasjons­handel på den andre. Sistnevnte type ­handel anses generelt å være egnet til å svekke tilliten til eiendomsmeglingsbransjens integritet og uavhengighet og er dermed forbudt. Eiertid og volum er avgjørende Det er vanskelig å fastsette nøyaktig hvor grensen går. Likevel gis det visse retningslinjer i lovens forarbeider og Finanstilsynets praksis. Hvorvidt kjøp og salg av fast eiendom omfattes av forbudet eller ikke, beror på en konkret vurdering på tidspunktet da eiendommen realiseres. Avgjørende er de konkrete omstendighetene omkring eiendomshandelen, og særlig to momenter er styrende for vurderingen: (1) Hvor lenge personen som omfattes av bestemmelsen har sittet på eiendommen, og (2) Det samlete volum av eiendommer personen som omfattes av bestemmelsen er eier av. Nærmere om eiertid Når det gjelder tidsaspektet for investeringen, er det i praksis antatt at en realisasjon etter en eiertid på 5 år eller mer normalt må anses som langsiktig sparing i

fast eiendom og derfor aksepteres. På den andre siden av skalaen finner man tilfeller der megleren realiserer eiendommen etter mindre enn ett år. Sistnevnte trans­ aksjoner er i større grad egnet til å svekke tilliten til eiendomsmeglingsbransjens integritet og uavhengighet, og er som hovedregel forbudt. Dersom personer som omfattes av bestemmelsen ­sitter på eiendommen i et tidsrom som faller mellom disse ytterpunktene, må det foretas en konkret vurdering der særlig omstendighetene omkring ervervet står sentralt. Finanstilsynets praksis viser at det i slike til­feller er av betydning om kjøpet er lånefinansiert, om det dreier seg om relativt sett store summer og om personen som omfattes av bestemmelsens erverv blir tinglyst. Nærmere om volum – Finanstilsynets praksis. Videre må det tas hensyn til volumet av personen som omfattes av bestemmelsens samlete eiendomsmasse. Med bakgrunn i Finanstilsynets praksis kan en noe forenklet si at dersom eiendomsmassen består av 500 kvm forretningseiendom eller bolig- og fritids­ eiendommer bestående av 5 boenheter eller mer, omfattes dette av forbudet. Denne forholdsvis rigide


98

JUSS & FINANS

NE 

 02 2014

Jørgen Lindboe er assosiert partner i Advokatfirmaet Haavind AS.

praksisen synes ikke å være helt i overenstemmelse med forbudets formål – å sikre tilliten til megler­ bransjens integritet og uavhengighet. Det kan nemlig tenkes en rekke tilfeller der en megler sitter på en større eiendomsportefølje, uten at dette nødvendigvis er egnet til å svekke tilliten til hans og foretakets integritet og uavhengighet. Et eksempel er der en eiendomsmegler eier eiendommer i annet distrikt/by enn der han han har sin virksomhet som megler. Indirekte eierskap omfattes, men ok å eie en ­minoritetspost Det er viktig å merke seg at forbudet også retter seg mot tilfeller der personen som omfattes av bestemmelsen ­indirekte driver med spekulasjonshandel, slik at forbudet for eksempel også retter seg mot tilfeller der megleren eller eieren driver ­spekulasjonshandelen gjennom et aksjeselskap. Forbudet retter seg ikke mot enhver tilknytning til et selskap som opererer i eiendomsmarkedet, men mot tilfeller der personen har mulighet til å øve innflytelse på virksomheten i selskapet, for eksempel ved eierskap til over halvparten av de stemmeberettigete aksjene. Det kan derfor tenkes tilfeller hvor megleren for eksempel deltar med en minoritetsandel i et syndikat eller en «club deal», uten at dette rammes av forbudet. At forbudet også retter seg mot «annen virksomhet» som er egnet til å svekke tilliten til meglers integritet og

uavhengighet, innebærer at personer som omfattes av bestemmelsen heller ikke kan drive med for eksempel eiendomsutvikling eller, sitte i styret i selskaper som driver med virksomhet som omfattes av forbudet. Meldeplikt og register For å sikre at kravene til meglers uavhengighet blir overholdt, plikter enhver som omfattes av forbudet i § 5 2 å holde eiendomsmeglingsforetaket fortløpende informert om sine rettigheter i fast eiendom. Foretaket skal føre register over innmeldte rettigheter. Oppsummering Oppsummert kan en si at personer som omfattes av bestemmelsen bør være varsomme med å kjøpe og selge større næringseiendommer der man kun har sittet på eiendommen en begrenset periode, og sørge for at eiendomsporteføljen ikke blir for stor. Minoritetsandeler i et syndikat eller deltakelse i en «club deal» med mindre enn 50 % eierskap, kan etter omstendighetene være former for eiendomsinvesteringer som ikke rammes av forbudet. Slik denne artikkelen illustrerer, er det imidlertid en vanskelig grensedragning og en gråsone mellom akseptabel sparing i fast eiendom og spekulasjonshandel. Sammenholdt med forbudets formål, fremstår det som om Finanstilsynets har lagt opp til en noe rigid praksis, særlig når det gjelder hva som er akseptabel størrelse på megleres samlede eiendoms­investeringer. 


Meld deg på

REHABSEMINAR

og unngå ubehagelige overraskelser... • Når bør flate tak rehabiliteres • Effekt av etterisolering • ENØK tilskudd • Brannrisiko • Kondensproblemer • HMS ansvar • Byggeforskrifter • Søknadspliktige tiltak • Miljø • Trygghet med takforvaltning

Kolbotn tirs 04. mars kl 09.00 Drammen ons 05. mars kl 09.00 Harstad man 10. mars kl 09.30 Otta tirs 11. mars kl 13.00 Sortland tirs 11. mars kl 09.30 Biri ons 12. mars kl 14.00 Bardufoss ons 12. mars kl 09.30 Tromsø tors 13. mars kl 09.30 Tønsberg tirs 18. mars kl 09.00 Bodø tirs 18. mars kl 15.00 Fauske ons 19. mars kl 15.00 Jessheim tors 20. mars kl 09.00 Trondheim tors 20. mars kl 13.00 Steinkjer fre 21. mars kl 13.00 Bergen tors 27. mars kl 13.00 Farsund tirs 01. april kl 14.00 Ulsteinvik tirs 01. april kl 13.00 Kr.sand ons 02. april kl 14.00 Arendal tors 03. april kl 09.00 Haugesund tors 03. april kl 13.00

Seminaret er GRATIS Varighet 2 - 3 timer. For mer informasjon og påmelding: protantak.no

NORGES STØRSTE TAKENTREPRENØR


Slank organisasjon, store verdier, komplekse utfordringer

I Drammensregionen er Ticon synonymt med eiendom. Utleie av næringsbygg, forvaltning av andres eiendommer, større boligprosjekter. Det er store verdier som forvaltes, med mange og komplekse administrative utfordringer. Likevel har Ticon Gruppen overraskende få ansatte. Store utbyggingsprosjekter, kjøp og salg av eiendom, utleie, forvaltning, investeringer. Til sammen skaper det store utfordringer for budsjettering, likviditetsstyring, rutiner, mva-/skattehåndtering og rapportering.

“Vi valgte PwC Accounting som vår regnskapsfører hovedsakelig på grunn av deres tilleggskompetanse. Dette dreier seg om en evne til å tilføre Ticon en bedriftsøkonomisk kompetanse av en kvalitet og størrelse som man normalt finner kun i større virksomheter.” - Finn Hodt, finansdirektør i Ticon

PwC jobber aller best når våre regnskapsførere, revisorer, rådgivere og advokater kan jobbe sammen for å løse komplekse problemstillinger – nøyaktig slik vi finner dem i Ticon Gruppen.

Finn Hodt, finansdirektør i Ticon og Sigmund Landaas. partner, PwC i Drammen

PwC Accounting gjør regnskapsføring mer effektivt, tilgjengelig og brukervennlig – til en konkurransedyktig pris. Tjenestespekteret til PwC Accounting er tilgjengelig fra PwCs 36 kontorer over hele landet, inkludert Drammen og Kongsberg. Gjennom flere tiår har PwC bygget opp lokalt tilpasset kompetanse innen revisjon, rådgivning og skattejuss. Kombinert med effektiv regnskapsførsel og moderne it-løsninger representerer vår lokale forankring innen rådgivning noe som er helt unikt i dag. Vil du vite mer om hva PwC Accounting kan gjøre for ditt eiendomsselskap - eller en annen type virksomhet med komplekse administrative utfordringer? Kontakt gjerne Bjørn Roland, tlf. 95 26 01 43, e-post bjorn.roland@no.pwc.com eller Kåre Thommessen, tlf. 95 26 28 48, e-post kaare.thommessen@no.pwc.com © 2013 PwC. Med enerett. I denne sammenheng refererer “PwC” seg til PricewaterhouseCoopers AS, Advokatfirmaet PricewaterhouseCoopers AS, PricewaterhouseCoopers Accounting AS, PricewaterhouseCoopers Skatterådgivere AS og PricewaterhouseCoopers Services AS som alle er separate juridiske enheter og uavhengige medlemsfirmaer i PricewaterhouseCoopers International Limited. Foto: Bård Gudim


I0214 naringseiendom