Page 1

01

Januar 2013

24. årgang

Leses av 40 000 ledere

01 Januar 2013 24. årgang Kr. 48,–

Bråk om fjernvarme

www.NE.no  •  www.NEnyheter.no

Juss: Pass på driveplikten Søkemeglere forenkler og forkludrer Portrettet: Avantor-sjef Øystein Thorup

De største

eiendomskuppene Indekshuset på topp

Råstilige lokaler for oljeselskap Guide for leietakere Leiepriser Komplett lagerløsning for Komplett

Finn ledige lokaler i bladet


STøTTE Til uTvikling av EkSiSTErEnDE EiEnDom og nyE bygg Tenk langsiktig dersom du skal utvikle eksisterende eiendom eller bygge nytt. Din virksomhet kan spare betydelige mengder energi ved å ta de riktige grepene. Som byggeier, utvikler, arkitekt, energirådgiver, konsulent, utbygger, investor og leietaker bør du vurdere Enovas støtteprogrammer: «Investeringsstøtte eksisterende bygg og anlegg» «Investeringsstøtte til passivhus og lavenergibygg» Enova gir deg og din virksomhet råd og økonomisk støtte til å velge grønne, fremtidsrettede energiløsninger. Jo høyere ambisjonsnivå, jo større støtte fra Enova. Les mer og søk på www.enova.no/stotte eller ring 08049 Husk å søke før dere begynner!

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.


B책L reklamebyr책

En annen standard. braatheneiendom.no

Etablert 1952

23 12 23 12


4

Portrettet: Avantors nye sjef s88 Materiellfrist: 01. feb. Neste utg.: 15. feb. tlf. 23 11 56 00

40 Sparer 20 mill. i husleie ISS flytter til Kværnerbyen og sparer stort. 44 P lanlegger nybygg på 40 000 kvadratmeter OBOS bygger mer i Kværnerbyen. 46 Byutvikling pluss business = sant Space Group bygger unorsk i Norge. 58 Lager Leiepriser Komplett lagerløsning. Store salg på gang 66 Søkemegling forenkler og forkludrer Fast begynner i ”feil” ende. Kritisk til energikrav. 72 Bråk om fjernvarme Tilknytningsplikt skaper hodebry. 78 Gå for det sikre Mindre proffe eiendomsinvestorer bør skygge unna utviklingsprosjekter. 94 Juss Pant i fast eiendom ved kjøp av aksjer. Pass på driveplikten. Regelendring kan gi mer salg av eiendom.

Faste sider

Det største eiendomskuppet s32

Innhold Januar Nyheter

0113

26 50 milliarder i eiendomssalg Pangea regnet seg frem til over 50 mrd i eiendomstransaksjoner i 2012.

8 NE-kommentaren: Fjerne fjernvarmeregler 10 Guide for leietakere 18 Leiepriser 68 Nytt om navn 82 Interiør Lekkert hos RWE-DEA.

23 01 21 21 www.fazenda.no

FAZENDA ASSET MANAGEMENT – aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer


Spesialist på finansiering av næringseiendom

Johnny Almenning joa@bnbank.no

Hans Kjærnet hkj@bnbank.no

Sven Løitegaard slo@bnbank.no

Derfor velger du BN Bank! Finansiering av næringseiendom er et fagområde der det er fornuftig å benytte seg av en kompetent samarbeidspartner. BN Bank er en betydelig aktør i markedet, og vi har mange fornøyde kunder med finansieringsløsninger som vi har tilpasset deres behov.

BN Bank Oslo Tordenskiolds gate 8 - 10, Postboks 282 Sentrum, 0103 Oslo, Telefon: +47 22 82 56 00 | BN Bank Trondheim Søndre gate 10b, 7011 Trondheim, Telefon: +47 73 89 20 00

Foto: Kolonihaven

Kundefordeler i BN Bank er blant annet rask og målrettet saksbehandling, profesjonell og erfaringsbasert rådgivning, skreddersøm og konkurransedyktige betingelser. Vi inviterer gjerne til en uforpliktende prat om deres selskaps behov for finansiering av eiendom. Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.


LokaLer tiL Leie 334 kvm

MunkedaMsveien 53B

LYSE OG TRIVELIGE KONTORER I VIKA VEd AKER bRYGGE • Klassisk og pent oppusset kontoreiendom • 2. etg. – kombinasjon av cellekontor og åpne løsninger • sentral beliggenhet ved siden av Vika Atrium og Aker brygge • Kort vei til offentlig kommunikasjon og god parkeringsdekning for besøkende • 5 min gange til nationaltheatret stasjon

kontakt: Joakim kaspersen direkte 22 06 62 86 Mobil 481 95 150 joakim.kaspersen@colliers.com

2.175 – 10.000 kvm

Lørenvangen 22

22

Moderne og effektivt kontorBygg på Løren • Kontor 2.175-10.000 kvm • Lager 1.560 kvm i eget bygg • Moderne og effektivt kontorbygg som i dag er hovedkontor for selvaag-gruppen • Lokaler med god fleksibilitet, effektivitet og gjennomgående lysforhold • Innbydende og moderne resepsjon/lobby, kantine, trimrom og garderobe i bygget • svært god adkomst med bil fra ring 3 • busser mot øst og vest få minutters gange fra bygget, inkludert flybuss. I tillegg umiddelbar nærhet til nye Løren t bane stasjon (2016) • 50-100 p plasser på egen tomt • Lagerbygg med stor kjøreport og grunnflate på 1.350 kvm btA, mesanin 210 kvm btA • Ledig fra 01.01.2014 kontakt: steinar frøland. telefon 982 69 111 siri Jordfald. telefon 918 89 225

Aberdeen Asset MAnAgeMent Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OsLO

telefon: +47 22 01 27 00 telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com www.aberdeen-asset.no

Aberdeen Asset MAnAgeMent regIOn nOrd – trOndHeIM beddingen 8 7014 trondheim

Aberdeen Asset MAnAgeMent regIOn Vest – bergen statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis


LokaLer tiL Leie 4.989 kvm

storgata 5–7

TOTALRENOVERTE LOKALER mIdT I OSLO SENTRum • Ledig areal: 4.989 kvm • Minimum utleieareal: 248 kvm • to minutters gange til Oslo s • Oppgraderte fellesarealer med bl.a. nye heiser, kantine og sykkelparkering • Lokalene tilpasses den enkelte bruker kontakt: anders Heffermehl telefon: 950 63 693 e-post: ah@akershus-eiendom.no

Aberdeen Asset MAnAgeMent Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OsLO

telefon: +47 22 01 27 00 telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com www.aberdeen-asset.no

Aberdeen Asset MAnAgeMent regIOn nOrd – trOndHeIM beddingen 8 7014 trondheim

Aberdeen Asset MAnAgeMent regIOn Vest – bergen statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis


Leder Av Dag-Jørgen Saltnes

8

Fjerne fjernvarmeregler

Ansvarlig redaktør: Dag-Jørgen Saltnes E-mail: dag@ne.no Journalister: Ivar Sekne, Jan Revfem Forsidefoto: Kenneth Sortland Myklebust/ Kolonihaven Økonomi: Wenche Kleppe Torkelsen Opplag/distribusjon: 21 000 Bladet sender adressert til næringsdrivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, Enebakk, Aurskog-Høland, Slemmestad, Lier, Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Kongsberg, Moss, Sarpsborg, Fredrikstad.

Bladet sendes også til ca. 4000 beslutningstakere i privat, kommunal og statlig virksomhet.

Politiske vedtak har sørget for at norske kraftselskaper har investert til sammen 15 milliarder kroner i fjernvarmeutbygging. Politikerne har nemlig utstyrt kommunene med adgang til å kreve at nybygg tilknyttes fjernvarmeanlegget der det er fjernvarmekonsesjoner. Det har gitt noen rare utslag. I Oslo har bystyret bestemt at alle nye bygg som ligger i konsesjonsområdet til Hafslund må knyttes opp til selskapets fjernvarmenett. I Hafslunds forbrenningsanlegg brenner selskapet store mengder avfall, som gjennom fjernvarmenettet ender opp som energi i byggene i konsesjonsområdet. Problemet er at alle må kobles opp til dette nettet, selv om deres bygg skulle ha et minimalt energiforbruk eller være selvforskynt med energi. Og ikke bare koster det dyrt å koble seg til fjernvarmenettet. Fjernvarme har også en del svakheter, ved at fjervarme kun ofte tilbyr høy temperaturvarme og ikke kjøling. Flere eiendomsaktører jobber hardt for å redusere energibruken i byggene. Men det koster å utvikle passivhus. Ofte er det snakk om marginal lønnsomhet i tiltakene, og en påtvunget

tilknytning til et fjernvarmenett man ikke ønsker, tar raskt livet av de økonomisk marginale miljøinvesteringene. Resultatet kan da bli det motsatte av den miljøvennlige utviklingen som politikerne har ønsket. I en tid hvor det bygges stadig flere bygg med svært lavt energiforbruk, er hele tanken om sentral fjernvarme, med tung og dyr infrastruktur som forvaltes av en monopolist, en dårlig tanke. Det er derfor bra at man åpner for at utbyggere får fritak fra tilknytningen. Mye tyder på at det ikke hadde vært mulig å få til et fjernvarmenett i hovedstaden uten en tilknytningsplikt. Når vi ser alle argumentene som taler mot at alle nye bygg må kobles på dette nettet, kan man stille spørsmål om det i det hele tatt er ønskelig med et fjernvarmenett. Det er feil at utbyggere med ambisjoner om å bygge lavenergi- eller passivhus, og bruker en brøkdel av strømmen til vanlige bygg, må koble seg på et kostbart fjernvarenett. Det blir rett og slett litt fjernt.

Annonseavdeling: Tlf.: 23 11 56 00 Faks: 23 11 56 01 Kontaktpersoner: Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund og John Håkon Balstad Årsab.: kr 550,– Årsabn. i Norden: kr 700,– Utgiver: NæringsEiendom AS Besøksadresse: Arbinsgate 11 Postadresse: Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo Tlf.: 23 11 56 00 Faks: 23 11 56 01 E-mail: redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no Sats/repro: Trykk:

NæringsEiendom AS AllerTrykk / MerkurTrykk

Copyright: NæringsEiendom AS ISSN: 0805-9837 Honorar for artikler i bladet NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettigheter til formidling av NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse på faks: 23 11 56 01. Neste utgave: Bekreftet opplag:

15. februar, 2013 23 523

Dag-Jørgen Saltnes 684

TIL LEIE

SENTRALT STRØMMEN – KONTOR OG FORRETNING • Ca. 265 kvm BTA kontor: Ligger i 2 etg med fasade mot Strømsveien, inngang ifra baksiden. Både åpen løsning og enkelte cellekontor. • Ca. 275 kvm BTA forretning: Hjørnelokale som ligger på byggets bakside, kundeparkering rett utenfor døren. Hovedsaklig åpen planløsning. Lokalet har flere bruksområder, f.eks. forretningslokale, undervisningslokale eller kontor.

345–2.500 m²

KONTAKT: Knut Martin Storegjerde Mobil 900 24 448 kms@totalplan.no Morten Bryn Mobil 920 35 930 mob@totalplan.no

INDUSTRIVEIEN 20A


Til leie

ForvaltningsCompagniet

Kontor

skøyen

Thunes vei 2 kontorbygg med kantine i Atriums­område. • Moderne Flotte kontorenhter 170 kvm, 254 kvm og 370 kvm + evt. • 110 kvm seperat møte/undervisningsdel. med møterom. • Kantine Innendørs sykkelpark og dusjmulighet. • Parkeringskjeller. Meget gode offentlige kommunikasjoner. • Tilpasses leietakers ønsker. •

KontorKontorer Flotte

skøyen næringspark lysaker

Thunes vei 2 2 E-F Lilleakerveien

Moderne kontorbygg på 306,med 310 og kantine 430 kvm i Atriums­område. • Kontorenheter Flotte kontorenhter 170 kvm, 254 kvm og 570 kvm + evt. Nærmeste nabo til Lysaker togstasjon • 110 kvm seperat møte/undervisningsdel. og spennende lokaler som passer både som • • Særpregede Kantine med møterom. kontorlandskap og kontorceller. Parkeringskjeller. Innendørs sykkelpark og dusjmulighet. • • God standard med ventilasjon med kjøling gode offentlige kommunikasjoner. • • Meget Parkering inne/ute ønsker. leietakers • • Tilpasses Sykkelparkering med dusjmuligheter.

Kontor

Oslo sentrum

100 meter fra Egertorget Slottspassagen, Øvre Slottsgate 8 + 150 kvm kontor i 6. etg. • 320 beliggende vis a vis Steen og Strøm, kun 50 • Sentralt meter fra inngang til Stortinget T-banestasjon. lokaler, tilpasses ny leietaker. • Spennende Flere parkeringsanlegg i området. •

Kontor

gjettum

Bærumsveien 373 kvm kontor i 2. etg. Kan deles. • 200 Tilpasses og oppgraderes for leietaker. • Max 10 min. fra Sandvika stasjon. •

Kontakt: Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: njerve@fcas.no

forvaltningscompagniet Smeltedigelen 1, 0195 Oslo • Telefon 815 55 155 • Telefax 6698 4201 • www.fcas.no

Henrik Holm Mobil: 947 89 192 E-post: holm@fcas.no

Anne Carine Pedersen Mobil: 915 51 112 E-post: pedersen@fcas.no

MeglerCompagniet er datterselskap av ForvaltningsCompagniet AS. Gruppen driver en omfattende virksomhet innen kjøp, salg og utleie av næringseiendommer. Selskapet forvalter og utvikler ca. 1.200.000 kvm næringsarealer.


for leietakere

Guide

10

Areal­ effektivitet Arealeffektivitet er et mål på hvor ­effektivt man utnytter bebygde arealer. Areal­effektiviteten måles i antall leide kvadrat­meter per ansatt, og man legger til grunn det ­totale arealet, ­inkludert fellesrom. Det er flere grunner til at leietakere bør forsøke å ha så arealeffektive ­lokaler som mulig. Effektive ­lokaler gir lavere kostnader per ansatt, ­mindre belastning på miljøet og reduserer energi- og ressursforbruk. En bedrift med 20 ansatte som klarer seg med 20 kvadratmeter per ansatt i stedet for 30 kvadratmeter, vil spare 400 000 kroner i direkte husleiekostnader ved en leiepris

på 2000 kroner per kvadratmeter. I tillegg kommer innsparinger i felleskostnader som kan beløpe seg til 60 000 kroner og leietakers direkte drifts­kostnader som følge av lavere areal. Arealeffektiviteten har økt kraftig de seneste årene, i takt med at bedrif-

ter går fra cellekontor til åpne kontor­ lokaler. Men det er viktig at man ikke glemmer at når de ansatte jobber tettere på hverandre, må man sørge for at det er nok stille- og møterom. De ansatte må kunne komme seg unna kolleger og støy og ha anledning til å arbeide konsentrert i ro og fred.

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no • foto Shutterstock

Siste sjanse!

Toppetasje med panoramautsikt i Bjørvika

www.klpeiendom.no


FREMTIDENS KONTOR TIL LEIE En storstilt ombygging og modernisering skal nå styrke Aker Brygges posisjon som Oslos mest attraktive kontorområde. Klart for innflytting fra høsten 2013. • Helt nye og topp moderne kontorlokaler • Egne dedikerte kontorinnganger over to etasjer • Enkel adkomst for besøkende og ansatte • Arbeidsplassene utformes i samarbeid med leietaker • Lyse og arealeffektive lokaler • Unik utsikt til sjøen og Aker Brygges byliv

kontakt MEGLER: Akershus Eiendom v/Ole Christian Iversen Tlf: 920 46 033 :: oci@akershus-eiendom.no

EIER: Norwegian Property v/Aili Klami, direktør utleie & marked Tlf: 952 64 555 :: ak@npro.no

• Kontorarealer ca. 500 - 16.000 m2 BTA • Rikelig med parkering • Sjøvannspumpe reduserer CO2-utslippet med 75 % • Ferdigstillelse fra Q3 2013 til Q2 2015 • Les mer på www.bydelakerbrygge.no


til leie SENTRALT PÅ BEKKELAGSKAIA – KONTORLOKALER

314 KVM

KONGSHAVNVEIEN 28 Lokalene ligger sentralt på Bekkelagskaia ved avkjøringen til Sjursøya. Det er kun få minutter med bil til Oslo sentrum, enten via E 18 / Mosseveien eller langs Kongshavnveien via Sørenga. Kontorseksjonen ligger i 2. etasje med god utsikt over havneområdet og har gjennomgående belysning. Arealet er innredet med dels åpen løsning og noen enkeltkontorer, samt datarom, møterom/spiserom og toalett/dusj. Lokalet har god standard med malte flater, kvalitetsmessig gode gulvbelegg, kabelkanal med nettverk linket til eget patchepanel etc. Det er p plasser på utsiden av bygget som kan leies. NE nummer: 39887 og Finnkode: 37018583 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KONTORLOKALER I KONGENSGATE 2

35–145 KVM KONGENSGATE 2 – KVADRATUREN Vi har for utleie sjarmerende kontorlokaler i Kongensgate 2 med utsikt over Bankplassen. Lokalene ligger i 4 . etasje og består av store åpne kontorer med tilgang til felles kjøkken- og toalettfasiliteter. Arealene kan leies samlet eller delt Arealene har ventilasjon med kjøling (balansert luft) og vannboren varme. Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet og mulighet for leie av parkeringsplass i p anlegg i nærområdet. Lokalet blir ledig for ny leietaker medio januar 2013. NE nummer: 39751 og Finnkode: 37112348

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

NYDALEN – KONTOR OG KOMBINASJONSLOKALER

CA. 378–1000 KVM

GUNNAR SCHJELDERUPS VEI 9 Vi har for utleie følgende seksjoner i Gunnar Schjelderupsvei 9 i Nydalen. 1. etasje: Kombinasjonslokaler bestående av ca. 196 kvm lager med kjøreport og ca. 400 kvm kontorer. Ledig 1. 4. 2013. 3. etasje: Kontorseksjon på ca. 378 kvm lyse lokaler. Seksjonen vil bli tilpasset ny leietakers ønsker og behov. Ledig pr. d.d. 4. etasje: Ca. 160 kvm showroom / kontor. Ledig pr. d.d. NE nummer: 40192 og Finnkode: 38188813 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no


til leie NÆR AKERSELVA – MODERNE KONTORLOKALER RINGNES

250–535 KVM

THORVALD MEYERS GATE 2 / RINGNES – 2. ETASJE Vi har for utleie moderne og trivelige kontorlokaler i Thorvald Meyers gate 2. Lokalene ligger idyllisk til inne på området til Ringnes bryggeri, nær Akerselva. Adkomst til lokalene skjer via eiendommens hovedinngang der det er betjent resepsjon. Arealet er beliggende i 2. etasje og består i hovedsak av åpne landskapsløsninger, med enkelte tilhørende cellekontorer og møterom. Moderne god standard med kvalitetsmessig god materialbruk, ventilasjon med kjøling, felles kantine etc. Lokalene kan deles i 2 enheter fra ca. 250 kvm. Det kan tilbys inntil 20 parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg. NE nummer: 40175 og Finnkode: 38094832 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

HØNEFOSS – KOMBINASJONSEIENDOM

350–1427 KVM HENSMOVEIEN 26, HEENSMOEN INDUSTRIOMRÅDE Eiendommen ligger ca. 7 kvm nord for Hønefoss tett opptil E16. Vi har for utleie 2 kaldtlagerhaller, en på 1077 kvm og en på 350 kvm, begge med god takhøyde og greie adkomstforhold. Tomten er på ca. 18 mål og egner seg også godt for utelagring. I tilknytning til lagerhallene kan man også leie kontorareal i nabobygget kun få meter fra hallene. For øvrig er det rikelig med parkering på eiendommen. NE nummer: 40504 og Finnkode: 39330956

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

LILLEAKER – KONTORLOKALER

68 KVM LILLEAKERVEIEN 48 Vi har for utleie en lys og trivelig kontorseksjon på 68 kvm på Lilleaker. Eiendommen ligger vis a vis Lilleaker skole i et stille og rolig område. Seksjonen ligger i høy 1. etasje og består av et større kontorlandskap, et enkelt kontor, arkiv og eget kjøkken. God standard med malte flater, parkett, ventilasjon etc. Mulighet for leie av p plasser på eiendommens parkeringsplass. Lokalet blir ledig medio april 2013. NEnummer: 40503 og Finnkode: 39344005

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no


til leie GRORUD – KOMBINASJONSLOKALER/BUTIKK

573 KVM

ØSTRE AKER VEI 215 Vi har for utleie en attraktiv seksjon bestående av butikk /lager med kontor, møterom/spiserom. Lokalet ligger i 1. etasje og kjennetegnes med gode åpne og lyse arealer. Tak og veggflater er malt i lyse farger, gulvene er dels malt og dels belagt med belegg. Forøvrig god teknisk standard med bl. annet ventilasjon/kjøling ( balansert luft). Eiendommen ligger på høyere side av Østre Aker vei når man kjører nordover, god av og påkjøring og rikelig med p plasser umiddelbart utenfor lokalet. Inngangen til selve lokalet ligger på gavlsiden mot nord og det er egen lasterampe for varehåndtering. Det er ca. 500 meter til Nyland togstasjon, med avganger til Asker, Lillestrøm og Drammen hvert 30 min. NE nummer: 40290 og Finnkode: 38612949

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

Vi tilbyr:

UTLEIE • SALG • FORVALTNING • SØK Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no


til leie KARIHAUGEN NÆR E6 – KONTORLOKALER /SHOWRROM

305–773 kvm

TRYGVE NILSENSVEI 8 Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til og med rask adkomst med bil fra Furuset og Karihaugområdet. Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min og 20 min. Det er god offentlig kommunikasjon som buss og T bane i kort avstand fra eiendommen. Eiendommen er bygget i 1988 og fremstår som et moderne kombinasjonsbygg, bygget i god kvalitet og med gode planløsninger. Vi har for øyeblikket ledig 2 kontorseksjoner på hhv 305 kvm og 468 kvm. Seksjonene er også godt egnet for showroom og utstilling/ eventuelt plukklager for håndverksbedrifter o.l. Arealene kan leies hver for seg eller samlet. Det vil også være mulig å endre på planløsningene og arealstørrelser i forhold til nye leietakeres behov. Seksjonene er i dag innredet med dels cellekontorer og dels åpne landskap. God og kvalitetsmessig bra standard, glassfronter til cellekontorer og møterom, kjøkkenfaseliteter, ventilasjon (balansert), stor og god heis etc. I front av eiendommen er det etablert gode parkeringsforhold for leietakere så vel som gjester til eiendommen. Lokalene er ledig pr. d.d. NE nummer: 37076 og Finnkode: 36994971

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no


for leietakere

Guide

16

Fremleie NE 0113 www.ne.no www.nenyheter.no

Fremleie er når leietaker videreleier ut gårdeiers arealer til en tredjepart. Fremleie gjøres ofte når bedrifter blir sittende på større lokaler enn de har bruk for, og fikk særlig under IT-boblen skylden for et skarpt fall i leieprisene. Når en leietaker fremleier lokaler får den både inn husleie for arealene som blir fremleid, samt slipper felleskostnader for de samme arealene. Enkelte gårdeiere kan ha regulert inn begrensninger for fremleie i leie­ kontraktene. Det er svært viktig for en

leietaker å forhandle frem mulig­heten for å kunne videreleie lokaler man ikke har bruk for. Kostnadene ved å sitte på altfor stort kontorareal er store. Hvis man for eksempel har 400 kvadratmeter for mye, leieprisen er 1700 kroner per kvadratmeter og felleskostnadene er 250 kroner kvadratmeteren, kan man spare 780 000 kroner i året i den resterende leieperioden dersom man lykkes i å fremleie arealene.

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no • foto Shutterstock

Det er to måter å fremleie lokaler på: Mindre arealer kan man leie ut selv, da sparer man megler­kostnader, men må samtidig foreta alt det ­praktiske selv. Man kan legge ut en annonse på markeds­plassen ne.no for å finne interessenter man kan leie ut til. Bruk en profesjonell megler. Se annonser i NæringsEiendom ­eller annonse­bannere for ­meglerne på ne.no for å finne ut hvilke meglere du skal bruke.


Lokaler til leie Carl Berner Næringspark Hasleveien 28/38 og Sinsenveien 11 Ca. 335 m2 kombinasjonslokale. • •

Flott kombiareal effektivt inndelt med ca. halvparten innredet som kontor/salgsdel og rest­erende åpent lager/produksjon. Beliggende i 2. etg. Med atkomst fra lager/ verksted til rampe med 2 store vareheiser.

Ca.325 m2 kombinasjonslokale • •

Innredet pr. dd med ca. 2/3 kontordel og 1/3 verksted, men mulighet for fleksibilitet mht fordeling; kontor/produksjon/lager. Lyse og praktiske arealer beliggenhet i 4. etg. med egen vareatkomst fra lager/produksjon til rampe med 2 store vareheiser.

Begge lokaler har egen kontor atkomst fra Sinsenveien og vareatkomst med to store vareheiser direkte fra lager/produksjonsdel til rampe på gårds­ plass m/innkjøring fra Hasleveien.

Ca. 90 m2 bta kontorlokale • •

3 stk. kontorer/celler med forværelse/møterom og arkiv-/kopirom. Lokalene er i 1. etg. og i god stand.

Mulighet for fast parkering.

Tullins gt. 6 ved Holbergsplass Ca. 320 m2 kontorlokaler i 7. etg. (toppetasjen) • • • • •

Store og effektive lokaler (åpent landskap) med møterom og spiserom. Vent./kjøling og forøvrig god standard. Mulighet for leie av p-plasser i bakgård. Gode parkeringsmuligheter i området. Ledig fra 1.10.2013.

• Forvaltning • Utleie • Eiendomsmegling • Rådgivning m.m. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no


Leiepriser

18

Overgår Lysaker For første gang på 2000-tallet overgår leieprisene i indre by prisene på Lysaker. Det skriver Newsec i en markeds­ kommentar i desemberrapporten til Ness, Risan & Partners. Newsec baserer konklusjonene på data fra Eiendomsverdi Næring. Det er den fallende ledigheten i indre by samt økt den økte ledigheten på Lysaker, som fører til de store prisforskjellene i forhold til historisk prising. Spørs­ målet er om dette vil vare fremover. Leieprisene i indre by har skutt fart det seneste året og er langt over egen trend. Newsec skriver imidler­ tid at tallene hittil i andre halvår er tendensen noe avtakende for indre

by og motsatt for Lysaker. Toppnivå­ ene på Lysaker ligger nå på 21002200 kroner kvadratmeteren i året. Leieprisene for 2012 i sentrum er på nivå med trenden for Lysaker. Newsec begrunner utviklingen med resultatet av 22. juli, samt at sentrum generelt har fått et løft det seneste året. Leieprisene i Vika-Aker Bryggeområdet går fortsatt godt, 2012 sett under ett. Det er imidlertid en avmat­ ning i andre halvår i 2012. Leiepris­ ene på Skøyen og Bryn-Helsfyr stiger, mens Nydalen faller svakt på årlige

tall, selv om det ser noe bedre ut i andre halvår. Newsec venter en svakt fallende ledighet fremover. Den store tilfør­ selen av nye arealer utliknes av økende konvertering av kontorare­ aler til bolig og annet bruk. Newsec vet nå om ca. 70 000 kvadratmeter som skal konverteres fra kontor til bolig og hotell i 2013, blant annet er lokalene etter Nordea på Majorstuen inkludert.

Tekst NæringsEiendom

Leiepriser for kontor i Oslo Nydalen Oslo ytre vest

Oslo ytre øst Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven Økern

Indre Oslo nord

Majorstua

Indre Oslo vest Skøyen

CBD

Leiepris/NOK/m2

Helsfyr-Bryn

Indre Oslo øst

Lysaker

3000

4000

2400

3000

2200

2800

1600

2300

1400

1900

1000

1400

Ryen

Kartet viser leiepriser på kon­ torer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (februar 2012). Oslo ytre sør Fornebu

CBD: Sentrale business distrikt Kilde: Akershus Eiendom

Din

INNREDNINGS­ LEVERANDØR fra A til Å

MODULVEGGER www.modulvegger.no

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

MODULHIMLINGER www.modulhimlinger.no


4SERVICE

– DIN TOTALLEVE­RANDØR

PÅ DRIFT AV FACILITY TJENESTER Flere og flere velger 4SERVICE som sin totalleverandør på drifting av support tjenester. Hos oss finner du tradisjonsrik, hjemme­laget mat på menyen. Retten tilbredes med høy fokus på variasjon, kvalitet og næringsinnhold. Vi vet at måltidene er svært viktig for våre gjester, og dagens høydepunkt krydres derfor med god service og hyggelig atmosfære. Med bred erfaring og et velutviklet system tar vi også ansvar for: • Kantine • Kaffeautomater • Renhold • Frukt • Resepsjon • Vaktmestertjenester

www.4service.no Ta kontakt med sigurdur.gardarsson@4service.no eller 930 51 900

Service4YOU


Leiepriser

20

Godtar høyere leier Økte kvalitetskrav gjør at leietakerne aksepterer høyere leiepriser. DNB Næringsmegling er ute med januarutgaven av ”Markedsnytt”. Om leiemarkedet skriver blant annet næringsmegleren at det er god fart i markedet, med mange søk ute. Leietakerne har høye krav til nye lokaler og aksepterer ifølge DNB et økt prisnivå. Tilbudet av større kontorarealer i Oslo sentrum er blitt mindre, som er prisdrivende for sentrumseien-

dommene. Det kan også ifølge DNB medvirke til at flere eiendommer i Kvadraturen rehabiliteres. Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum falt med DNBs anslag til 6,9 prosent i høst, som er en reduksjon på 75 000 kvadratmeter fra i vår. DNB mener ledighetsfallet er overraskende, ettersom det ble tilført hele 280 000 nye kvadratmeter med kon-

torarealer i fjor. Men det er et sterkt arbeidsmarked, med stor etterspørsel etter lokaler spesielt fra selskaper i olje- og energibransjen. Større rehabiliteringsprosjekt tar midlertidig store arealer ut av markedet, men forskyver ledigheten, slik at DNB venter økt ledighet på lang sikt. Tekst NæringsEiendom

Leienivå 4400 4200 4000 3800 3600 3400 3200 3000 2800 2600 2400 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000

Kilde: Dnb Næringsmegling

Lysaker

Skøyen

CBD

Indre sentrum

Ytre sentrum

Nydalen

Helsfyr-Bryn

Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Lav 1750 1400 1950 1550 2500 2200 1850 1400 1600 1200 1600 1300 1500 1200 Høy 2100 1750 2500 1950 3200 2600 2400 1850 2000 1600 1900 1600 1800 1500 Range 350 350 550 400 700 400 550 450 400 400 300 300 300 300 Topp 2300 2900 4250 2800 2300 2150 1925

KONTORLOKALER KJØP – BYTTE • Ønsker å kjøpe kontor/lagerlokaler • Str. 500–1000 kvm • Område: Oppegård–Ski–Ås

• 2.–3. etg. eller høyere • Alternativt: bytte med lokaler på Bryn/Alnabru

Henv. 976 84 830


//Anthon B Nilsen Eiendom : abne.no//

Anthon B Nilsen Eiendom er ikke helt som andre eiendomsselskaper. De tar gjerne fellesbilder kledd ut som Blitzere eller Mad Men, de vil du skal bli Frydefull av 책 jobbe i lokalene deres og vil heller servere lunsjen din i en husrestaurant enn i en kantine. Anthon B Nilsen Eiendom er annerledes. Derfor trengte de ogs책 et websted som var annerledes. www.abne.no

www.nebyra.no


Leiepriser

22

Kraftig ledighetsfall på Ensjø Kontorledigheten på Ensjø falt kraftig i fjorårets tre siste måneder. Tall som Origo har innhentet, viser at det ved utgangen av 2012 på Ensjø og i nærområdet var 67 565 kvadrat­ meter med ledige næringslokaler Dette er en betydelig nedgang siden tredje kvartal, da ledigheten var over 94 000 kvadratmeter. Ved halvårsskiftet i fjor var arealledig­ heten 86 300 kvadratmeter. Origos tall baserer seg på søk på Finn.no og ellers sider for utleie av næringseiendom. Området som

inngår i søket, er Hasle, Helsfyr, Ensjø og Bryn, begrenset av Gjøvikbanen, Økernveien, Ring 3 og hoved­banen.Ifølge Origo er det første gang siden begynnelsen av 2011 at det er en nedgang i ledig­ heten i området. Det er fortsatt Økernveien 94 som topper ledighetslisten med 13 000 kvadratmeter tomme lokaler. Denne eiendommen er eid av fondet Nordisk Areal Invest og har i lengre

tid slitt med stor ledighet. Medistim skal imidlertid ha inngått en leie­ avtale, slik at den reelle ledigheten er noe lavere enn det Origo er kom­ met frem til. Entra Eiendoms Fredrik Selmers vei 4 er nummer to på ledighets­ listen, med 9170 kvadratmeter, men dette skyldes ombyggingen av Skatte­direktoratets lokaler. Tekst NæringsEiendom

Ledighet for kontor i Oslo Oslo ytre øst

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Alna-Ulven Økern Majorstua

Indre Oslo nord

Indre Oslo vest Skøyen

CBD

NE 0113 www.ne.no www.nenyheter.no

Lysaker

Helsfyr-Bryn

Indre Oslo øst

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu Kilde: Akershus Eiendom

Leiepris/NOK/m2 Ledighet kontor i Oslo

< 17,5 %

< 7,5 %

< 12,5 %

<5%

< 10 %

< 2,5 %

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Andre halvår 2012). CBD: Sentrale business distrikt


MYRENS VERKSTED

SANDAKERVEIEN 24C, INNGANG C6 KREATIVE LOKALER OVER 3 PLAN

Areal: 840 kvm BTA Enkel adkomst fra ring 2 Sentralt beliggende nær offentlig kommunikasjon Meget god teknisk standard God parkeringsdekning I midten av en pulserende næringspark Flotte utearealer og turmuligheter langs Akerselva MYREN EIENDOM AS, Sandakervn. 24C, Bygg B, P.B. 4218 Nydalen, 0401 OSLO, Tlf: 2287 1900

WWW.MYRENEIENDOM.NO

Lokaler til leie - Ryen SANDSTUVEIEN 70 - RYEN Eiendommen ligger sentralt plassert på Ryen med direkte av- og påkjøring til Ring 3/ E6. Det er kort avstand til offentlig kommunikasjon så som buss og t-bane, og det er gode parkeringsmuligheter på eiendommen. LOKALENE: • Nye kontorlokaler: 250 m², 800 m² og 1 560 m² • Kontorer med enkel standard: fra 60 m² – 470 m² • Lagerarealer: 150 m² og 550 m² • Felles kantine med møteromsfasiliteter • Sykkelparkering m/garderobe

For mer informasjon eller ønske om visning, kontakt Linstow AS, Camilla E. Preus M: 95 85 21 84 E: kcp@linstow.no


Leiepriser

24

Eiendomsverdi’s inflasjonsjusterte snittpriser for kontorer i Oslo

Leiepris for prestisjelokaler i CBD fra Q1 1998 tom Q4 2011

1700

Oslo totalt, nominelle kroner

1600 1600

5000

1500 1500

4500

1400 1400

4000

1300 1300

3500

1200 1200

3000

1100 1100

20 10

07 20

20

20

1000

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

04

19 9

8

20 11

09

20 10

20

07

08 20

06

20

20

20

02

03

20

20

20

20

20

05

1500 04

800 800

01

2000

00

900 900

01

2500

1000 1000

500

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

0

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Topp standard

2200

2500

2600

2800

2800

2100

1950

1950

2100

2700

3900

3750

2700

2850

3100

3300

Høy standard CBD

1850

1900

1900

2200

2100

1800

1500

1550

1700

1900

2300

2300

2200

2350

2550

2650

Nybygg CBD

1500

1700

1800

1900

2100

1900

1750

1700

1900

2000

2600

2600

2500

2550

2650

2750

God standard CBD

1400

1500

1550

1700

1650

1450

1300

1250

1300

1400

1900

1900

1850

1900

2250

2250

Høy standard vest

1550

1700

1700

1850

1750

1450

1300

1300

1400

1750

2200

2200

1900

1900

1900

1900

Høy standard øst

1300

1400

1400

1450

1450

1250

1200

1100

1150

1300

1550

1650

1550

1650

1650

1650

650

700

700

800

800

600

500

500

600

800

950

950

900

900

800

800

Eldre lokaler

Kilde: Akershus Eiendom

NE 0113 www.ne.no www.nenyheter.no

Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader og parkering

Nybygg - høy standard og best beliggenhet i sonen

Topp standard og beliggenhet – eksisterende bygg

Høy standard typisk nivå

Normalt god standard typisk nivå

Arealledighet

Antall annonserte lokaler

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

4100

3900

3200

2550

4,8 %

54

Øvrige sentrum inkl. Bjørvika

3200

2950

2450

1750

4,2 %

126

Oslo Vest inkl. Majorstua

2300

2250

1950

1500

3,4 %

50

Indre Nord inkl. Ullevaal stadion

1850

1800

1600

1200

8,4 %

60

Indre øst inkl. Kværnerbyen

1750

1700

1500

1000

13,5 %

23

Skøyen

3000

2700

2300

1800

7,2 %

41

Lysaker

2300

2150

1850

1550

8,8 %*

49

Fornebu

1950

1800

1600

1350

Nydalen

2100

2000

1750

1450

5,8 %

23

Bryn / Helsfyr

2000

1800

1650

1250

6,4 %

39

Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad

1800

1750

1550

1250

5,6 %

18

Økern - Hasle - Løren

1950

1700

1450

1200

Ytre Nord og øst inkl. Furuset

1700

1550

1350

1150

11,5 %**

123

Ytre syd inkl. Ryen

1700

1600

1350

1150

6,8 %

23

Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu.

1950

1850

1500

1250

6,9 %

81

* Arealledigheten gjelder for det samlede området Lysaker–Fornebu ** Arealledigheten gjelder for det samlede området Ytre nord og øst inkl. Økern – Hasle – Løren Grå farge indikerer stigende leiepristendens, sort farge flat utvikling.

Kilde: Union Norsk Næringsmegling


DICKSVEI 10B SIGNATURBYGG PÅ LYSAKER UTLEIE

UTLEIE VED

KONTORVILLA 1310 KVM – MED HAGE Perfekt for de som vil bygge sin egen identitet og ha tilgang til egen hage for ansatte eller bedriftsarrangementer Kun 8-10 minutters gange til Lysaker stasjon Skal totalrehabiliteres, estimert ferdig 2013 Vil fremstå som en oase i et stille og rolig område Moderne funksjonalistisk stil med høy teknisk standard Passer både for celle og åpent landskap, fra 60-100 arbeidsplasser 50 p-plasser (ute/inne) + sykkelparkering Dusj/garderobesone og arkivplass Kontakt: Jan W. Roll, jr@newsec.no, mobil: 905 33 369

newsec.no

CBD- TIL LEIE FLOTTE NYE LOKALER ROSENKRANTZGT. 16-18 – TIL LEIE Ledig areal i 6. etg. 877 kvm BTA Nybygg (2011) i Rosenkrantzgate 16 (Adecco-bygget) 877 kvm i nye og lyse lokaler med egne møte- og stillerom Sentralt beliggende like ved Stortinget Kort vei til all offentlig kommunikasjon Tilgang til kantine, auditorium/møterom er inkludert. Ideelt for åpent landskap, 40-60 personer Eksklusiv tilgang til egen terrasse og to balkonger Høy kvalitet og teknisk standard Dusj/garderobe i kjeller, sykkelparkering Kan leies ut med en del inventar, IT-utstyr Cat 6, opplegg for fiber, heis Kontakt Jan W. Roll jr@newsec.no

Tlf: 905 33 369 newsec.no


Nyheter

26

50 milliarder i eiendomssalg

Pangea Property Research regnet seg frem til over 50 milliarder i eiendomstransaksjoner i 2012.

NE0113 www.ne.no www.nenyheter.no

Det ble solgt eiendom for 50 milliarder kroner i fjor. (Foto: iStockphoto)

I januarrapporten til Pangea Property Partners fremkommer det at selskapet registrerte elleve transaksjoner over 50 millioner kroner i fjorårets siste måned og 50,5 milliarder kroner i totale volumer for 2012. Det er 1,5 milliarder lavere enn det DNB Næringsmegling nylig kom frem til. For desember har Pangea 7 milliarder i omsetningsvolumer, det samme som DNB Næringsmegling. I desember 2011 ble det til sammenlikning omsatt næringseiendom for 4,5 milliarder kroner. I november 2012 registrerte Pangea 11 milliarder i omsetning og

46,3 milliarder på løpende 12-månedersbasis. Store salg Gjenomsnittstransaksjonen i desember var med Pangeas anslag hele 638 millioner kroner. Det kan tilskrives store enkelttransaksjoner som DNB livsforsikrings salg av tre store kjøpesentre (om lag 2,2 mrd.) og ikke minst salget av Statoils kontor på Fornebu til rundt 3 milliarder. Når det gjelder geografisk spredning, stod Oslo for snaut 45 prosent av volumene i 2012, Akershus for i underkant av 20 prosent, mens Trondheim hadde 12 prosent av

Tekst NEnyheter • e-post redaksjon@ne.no

totalen. Vi merker oss at Norges nest største by, Bergen, bare er oppført i rapporten med en andel på 3,5 prosent, eller om lag 1,75 milliarder kroner. Private eiendomsselskaper var ifølge Pangea de mest aktive både på kjøpersiden og salgssiden i fjor. Utenlandske aktører stod bare for 9 prosent av kjøpene i 2012, 18 prosent av salgene. Trenden for direkteavkastningskravet - yielden - peker fortsatt oppover, det samme gjør leienivåene i det øverste segmentet. For snitteiendommen i Oslo er bare en svak økning i leieprisene.


SKØYEN ATRIUM

KONTORER PÅ SKULLERUD – TIL LEIE

Olaf Helsetsvei 5 • • • • •

625–2500 kvm. Moderne kontorer i toppetasje. Frisk luft og samtidig nærhet til E6! T-bane og buss i umiddelbar nærhet. Flybuss fra Ryen T-banestasjon. Arealeffektive, lyse, moderne og trivelige lokaler - blanding av cellekontorer og landskapsløsninger.

• Henvendelser: Christian Egge, 91 32 41 90, e-post: ce@epn.no

Drammensveien 147 – kontorer i landemerke på Skøyen • 2. etasje: 460 m2 kontor • 4. etasje: 250 m2 kontor • 4. etasje: 700 – 1060 m2 kontor • 5. etasje: 670 m2 kontor • 6. etasje: 70 – 116 m2 kontor

BILLINGSTAD, ASKER – TIL SALGS/LEIE Nesbruveien 75 • Ca. 250 – 5.400 kvm kontorer og showroom/lager. • God offentlig komm. og kort vei til av- og påkjørsel E18. • Det er b.l.a. 3 kontoretasjer i én bygningskropp ledig. Kan leies som “eget bygg”. • Eiendommen har rikelig med parkeringsplasser. • Henvendelser: Axel Eide, 90 82 82 25 e-post: eide@epn.no

Thunesvei 2, 0274 Oslo Tlf. 22 12 98 30 E-post: firmapost@epn.no - www.epn.no

• Lokalene fremstår som lyse og moderne i en kombinasjon av cellekontorer og åpent landskap. Lokalene inneholder blant annet flere møterom, stillerom, kjøkken og pauseområder. • Skøyen stasjon med holdeplass for flytoget er beliggende vis a vis eiendommen. • Butikksenter, treningsstudio, postkontor, banker, restauranter og en rekke andre servicetilbud befinner seg i eiendommens nærmeste område. • Henvendelser: Axel Eide, 90 82 82 25 e-post: eide@epn.no

Thunesvei 2, 0274 Oslo Tlf. 22 12 98 30 E-post: firmapost@epn.no - www.epn.no


Olav Brunborgs vei 6

Inntil 16.000 kvm kontorlokaler Arealene som kan frigjøres fra 1. januar 2014 er fra 450 kvm til 12.000 kvm. Lokalene er godt egent for større organisasjoner/bedrifter. Arealene fremstår i dag som lyse og tiltalende. Sentralt beliggende med kort vei til offentlig kommunikasjon. Enkel og god tilgang til byggets hovedinngang og garasjeanlegg med direkte inngang til bygget. Eiendommen kan utvikles med 4.000 kvm slik at samlet leieareal vil bli 16.000 kvm med celle­kontorer / åpent kontorlandskap, møterom, kantine, treningsrom, resepsjon, lagerrom m.m. Arealene kan enkelt tilpasses leietakers ønsker og behov.

www.obv6.no For utleie eller visning kontakt: Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: fgw@auris.as

www.auris.as


TRONDHEIMSVEIEN 184

sinsen Eiendommen ligger sentralt til med kort vei ring 3. Offentlig kommunikasjon ligger i umiddelbar nærhet med blant annet buss og trikk. Gang­ avstand til T-bane /Sinsen stasjon. Torshovdalen med sine grøntarealer ligger i umiddelbar nærhet. Det er to heiser, samt garasjekjeller i bygget.

Ledig areal: 1. etasje: ca. 350 kvm Unikt beliggende butikk­lokale! 2. etasje: 1.231 kvm Kontorer, 5 til 7 store møterom/ kursrom, toalettrom, T-kjøkken m.m. Godt egnet til kursvirksomhet. To innganger. 5. etasje: 197 kvm lyse cellekontorer

Grensesvingen 9

helsfyr Sentralt beliggene eiendom på Helsfyr, med kort vei til offentlig kommunika­ sjon og flybuss. Fin utsikt fra kontorene over Oslo. Kantine og resepsjon i bygget. Gode parkeringsmuligheter. 360 - 500 kvm kontorlokale 3. etasje: 360 kvm - 2-3 konferanserom, samt kjøkken. - Lokalene tilpasses leietaker. 2. etasje: 500 kvm - Tidmessig oppusset - Ledig fra mars 2013.

Brobekkveien 107

alnabru  agerlokaler til leie med enkel adkomst L for trailere og større kjøretøy. - Lagerlokale 1: 117 kvm med direkte tilgang fra rampe. -L  agerlokale 2: 201 kvm enkelt tilgang fra rampe. Lokalet kan brukes som lager og kontor. -E  iendommen ligger sentralt til med kort vei til Ring 3/ E6 og E18.

For utleie eller visning kontakt: Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: fgw@auris.as

www.auris.as


e V

Fi

Bryn / helsfyr Ledige lokaler sl Ha

Telavågga ta

r ek

ok

en

Ei

rs Vei na

S o fienberggata

Ø

k

n eie nv er

Tøyen

sg

a

s

eie

n

Li

l

bergveie

n

åls

An

ø rS

e r li

Ho

i Ve

v vin

le

e s e n s Gat e

nge n s vi erg

Valle Ho

rh

au

gv

e ie

Gl

n

ad

en

g ve

ien

Lil

i

leb

Ve

le

G rønvo ll A llé

Rin ggata

Ma

Bø gata

fH

No r mannsg ata

Rol

ers

B rinken

ta d

sl e t t

dv e ie n

ta

d

Od

at

a

al s

gat a

a

Kjølberggata

Et t

ra n

Sjøs t

n

til salgs

e re Vål

ngg

ETTERSTAD ETTERSTADSLETTA 3

ata

Lyse, effektive kontorlokaler

• Lyse lokaler med flott eksponering mot Slemmestadveien • Forretning, showroom, lettn veie 343 kvm. produksjon, kontor. d an • Prisant kr ø4.100.000 + omk. str

e ien

ei

• • • •

O

ata andg pp l

ngt

Sj

e

B irkebe i n

e

n

e v ei e Tåj

Ryen b

e

t

a

m Hø y

P ål s v

ien

n

Vei

kv e

es

k eba En

vek

ien yrve

stadveie

Dy

n

me Slem

ie lv e Da

Grense vei e n

en

S

VÅLERENGA

k e n Mar v

allé

ord JNæringsseksjon

Åsakerv

tik k

alg a

te n

veie n

ta

De

le b u k

n

Høymyrveien 2 trømsveie ta

Vike

dm a ga

sg

BJERKÅS/VOLLEN – ASKER a H øl

sp u r

HELSFYR

rks

e i en

a ta

te

n

He

g Jarle

veie sj ø En

KAMPEN arka sem Nil Øgårdsv

M a l e r haug

gen vin Ga os m f o

I nn

Fy r s

rks

Telema

ta

H e lg

Nj

a

s nn

Ein a r s V e i

e

O l a Nar r

ga

E i r ik

Ra udes Vei

Arealer fra 750 til 1530 m2 Rett ved E 6 God parkeringsdekning Gunstig leie


s Ve i Ulve n s p

Gladengveien 14

lit t e n

Brynsveien 16–18 507/534/494 m2 kontor/lager

Kontorer 169–678 m2 Ul v e n v e i e n

• Lyse arealer • Tilpasses leietaker RING 3

• Ventilasjon, kjøling ULVEN • Gode priser

rø St

m

e sv

ie

ta a Ka rl S

• Lager og kontor: 494 m2 • Pent kontorbygg med kantine

r S t o rm

C a sp a

ovin

dB

ol t sV ei

TEISEN RIN

a

v ei

en

n

ne

ei e

E6

Etterstad kr o k

• Adkomst fra bakkeplan • Kombinasjon kontor, lager, showroom

Baneveien

Nils hansens vei 20

BRYNSVEIEN 5 367 m kontor + 196 m lager • • • •

455 m2 kontor og 400 m2 kontor/showroom

gesons Ve Thy i

en

2

en

v ei

oll

Østensjøveien 43

n s Ve i

ba

gv

ns e

Je

yn

n se

Ha

rn

ve ien

n

Bryns

Br

S u rs

t offv ei e

Bryns

hø gd

n

V

Ligger i 6. etasje Moderne løsninger Populær kantine Nær t-bane, buss og E6 i Ve i Ve Sigri d

s

l

v e ie

• • • •

ien Ni

nsjø

917 m2 moderne kontorer

Un ds Simon Darr ets es

G3 2

BRYN

Kontorene tilpasses leietaker Praktisk lager rett inn fra rampe llveien Kantine, trimrom i øbygget n ha H ye Morderne ventilasjon med kjøling

Små, praktiske kontorenheter Nordre Skøyen hovedgård • Begge ca 134 m2 • Vareheis til etasjen Skøyen • Rimelig leie • Ledig februar 2013

Høyenhallsvin g en

ien

Be k k

ei

Kontakt Gjert Skjelbred: Mob 916 63 207 / E-post skjelbred@sandia.no ve rg oBesøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20 b n ei E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no V Ø s t r e St s Vei da l l i K

Sandia Søndre Megling as Skøyen en

ive

vei

ml

se

n ie

as

Hje

Låveveien

eien ruv Fu

eien

lia

ev

er Fag

Te

Øste

Grenseveien 107

alv

un

vn

Sm

n

m

m Østre gravlund

enve

arealene

Kri sti n s

eie

tr u

Ag

O l e D e v i ks V ei

nv i se

Sp e k

E6

Tvet

• Lager kan leies sammen med

al

dH

a

Alna

H

Pr

t os

ar

en

• Arealene tilpasses leietaker

Te

m

m Ri

• Ledig for overtagelse

i ve

H

• Kan evt deles i to leieforhold.

ors

sV ng

ll i

• Tilpasses ny leietaker

St

en

ei

en

• Elegant nytt bygg på Helsfyr

en

48–288 m2 kontor

a lv

1000 m kontor.

s V ei

Tvetenveien 32

kro Sol k

2

ei

s Ve i

i ff s V e

HELSFYR PANORAMA

sv

• Praktiske kontorer: 507 og 534 m2

n

rr

ei


Nyheter

32

NE0113 www.ne.no www.nenyheter.no

Det aller råeste kjøpet

Indeksbygget var en fantastisk investering for Höegh Eiendom og Lars Winfeldt, som kjøpte da ingen ville ta i det. (Foto: Kenneth Sortland Myklebust/Kolonihaven)


33

Kjøpet av Indekshuset på Solli plass i 2003 er Norges råeste eiendomskupp på kontorsiden. NæringsEiendom har ved hjelp av bransjeeksperter gått gjennom de beste kjøpene av store kontoreiendommer, som har hatt påfølgende stor verdiutvikling. Kriteriene er kjøpesummen, rehabiliteringskostnader, og salgssummen eller antatt salgsverdi. Byggene behøver altså ikke være solgt for å bli vurdert. Naturlig nok ligger disse kontorbyggene i Oslo, og de aktuelle kandidatene er fra nyere tid. Ingen av dem NæringsEiendom har snakket med, kan komme på kjøp i tidligere tider som kan sammenliknes med dagens kandidater. I absolutte verdier er naturlig nok de høyeste salgsprisene oppnådd på 2000-tallet. Og vinneren er ifølge ekspertene NæringsEiendom har snakket med Indekshuset på Solli plass, som Lars Windfeldt sammen med Höegh Eiendom kjøpte fra Hydros pensjonskasse for ti år siden. Steinsvik-familien kjøpte så høsten 2011 halvparten av bygget til en sum som priser hele eiendommen til rundt 1250 millioner kroner. Lusne 200 mill. – Jeg har ikke sett noen tall som tyder på noe annet enn Indeksbygget. Vi betalte 200 millioner kroner for bygget i 2003 og pusset det opp for 320 millioner kroner, hvorav ca. 15 000 kroner kvadratmeteren i kontoroppgrader­ inger. I tillegg brukte vi 20 millioner kroner på inngangspartiet, sier Lars Windfeldt i Winta Eiendom, et selskap han eier blant annet sammen med Canica (Stein Erik Hagen). Windfeldt var helt sentral i kjøpet og utviklingen av Indekshuset. Med totalt 540 millioner kroner i kjøps- og utviklingskostnader for Indekshuset, gir det en fortjeneste på hele 700 millioner kroner, regnet av byggets totale verdi. Andre eksperter peker også ut Indekshuset som det beste «klippet», sammen med Pecunias tre prestisjeeiendommer i Vika (se egen sak). Rett etter kjøpet inngikk Lars Windfeldt og Höegh Eiendom korte leiekontrakter ned mot 700 kroner kvadratmeteren i Indekshuset, med ensidig rett til tremåned­ ers oppsigelse. Det gjaldt å kunne handle raskt hvis de skulle igangsette rehabilitering. Denne rehabiliteringen startet i 2006, da leiemarkedet var i kraftig bedring. – Indekshuset ble kjøpt til 6500 kroner kvadratmeter­ en, og det handlet om å løfte brutto leieinntekter opp på et høyt nivå ved en totalrehabilitering. I Indekshuset er disse inntektene løftet fra 0 til over 75 millioner


Nyheter

34

treffe i disse syklusene. Dernest må du kjøpe det riktige bygget, som ikke er hausset opp. Du må kjøpe det rette objektet når anledningen byr seg der du ser muligheter for verdistigning. Det er derimot nesten umulig å selge på topp, man kan ikke basere seg på det, sier Lars Windfeldt. – Konsekvensene av å kjøpe feil er katastrofale, vi kan ikke kjøpe feil. Mitt univers er 20 eiendommer som jeg er interessert i, det er ikke flere. Men riktig navigert i dette markedet, kan investeringene gi høy avkastning med lav risiko, fortsetter han. Windfeldt sier de er veldig bevisste med å kjøpe i de U-formede bunnformasjonene i leiepris­syklusen. Slike bunner har historisk vart i tre år. – Men kan den jevne menigmann ”time” markedet? – Nei, dette er for de profesjonelle i markedet. – Hvor sikker er du på at de historiske syklusene i Oslos kontormarked vil gjenta seg igjen? – Jeg kan ikke være sikker på det, jeg har ingen garanti. Men det har vært sånn de seneste 35 årene, med sykluser på syv til ti år. Hvis det ikke skulle være opp- og nedgangs­ perioder i dette markedet, måtte det i så fall bli forklart gjennom at ledig­ heten var konstant. Slik er det ikke. Lars Windfeldt understreker at Winta Eiendoms filosofi er casebasert. Det er ikke som å ha 50 mer eller mindre usynlige eiendommer i en portefølje.

Lars Windfeldt var sentral i det som er næringseiendomsbransjens største kupp.

kroner, sier Windfeldt. Toppleien – bokstavelig talt - i bygget i dag er på hele 3500 kroner kvadratmeteren. For å kunne gjøre slike «klipp», må man treffe syklusene i eiendomsmarkedet: Kjøpe billig, bygge rimelig og inngå lange leiekontrakter når leiemarkedet er tilnærmet på topp. – Klart viktigst Winta Eiendom har som investerings­ filosofi å utnytte fenomenet med trege, forutsigbare, rytmiske og ­sykl­iske bevegelser i leieprisene i ­Oslos kontormarked, drevet av utviklingen i arealledigheten. – Kjøpstidspunktet, selve kjøpet, er det klart viktigste du gjør for å

SØRKEDALSVEIEN 10

Selektive – Vi er selektive og har få og store eiendommer, der hver enkelt eiendom blir veldig synlig. Kjøper du sent i syklusen, kan du ikke legge til grunn den samme leieprisveksten, og objektene blir erfaringsmessig priset aggressivt. Da må du rett og slett vente til neste syklus, sier han. Byggekostnadene er også viktig for å gjøre de store kuppene. Windfeldt er «aktivt opptatt» av realprisingen av murstein og sement i den lange tidslinjen. Fra 2008 til tidlig 2011 falt byggeprisene med rundt 30 prosent, men deretter har de steget med om lag 40 prosent. – Blir det vanskeligere fremover å gjøre de store scoopene? – Egentlig ikke. Det er kommet flere aktører på banen, som boligutviklere, men ikke mange flere konkurrenter. Jo større og mer krevende eiendommene er, desto færre seriøse aktører er det på banen, konstaterer den erfarne eiendomsinvestoren. – I 2009 var imidlertid markedet etter finanskrisen veldig forskjellig sammenliknet med tidligere nedganger. Det ble tverrstopp, transaksjonsmarkedet sluttet å fungere i halvannet år. Det var ikke en eneste relevant transaksjon å sammenlikne med. Vi gikk inn i et vakuum uten referansepunkter, som gjorde det vanskelig for verdivurdererne. I dette miljøet er det ikke mulig å gjøre de gode kjøpene, fastslår Lars Windfeldt.

Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

FROGNER ATRIUM FROGNERVEIEN 8

KONTAKT Julia Jebsen 93 81 77 19 julia@wahl-eiendom.no Halvor Krafft 90 06 46 21 halvor@wahl-eiendom.no

• • • •

Fleksible moderne kontor lokaler fra Ca. 420 –1250 kvm. Passer også meget god til alt innen helsevirksomheter/klinikker. Alt av off. transport i umiddelbar nærhet. Parkeringshus under bygget.

• • • •

Fine og lyse kontorlokaler på 212 kvm i 2. etg. Sentral beliggenhet på Frogner med gang avstand til Solli plass. Alt av off. transport i umiddelbar nærhet. Parkeringshus under bygget med direkte tilgang til lokalene.


35

Milliardgevinst i sikte? Winta Eiendom og FG Eiendom kan trolig hente ut en milliard­gevinst når de selger Siemens-eiendommen om noen år.

Lars Winfeldt håper at hans Oslo Business Park-prosjekt kan bli neste kupp. (Ill.: A-lab Arkitekter)

Lars Windfeldt vil ikke selv kommentere verdiene de sitter på i ­Groruddalens vestside. Men Winta Eiendom kjøpte i november 2010 sammen med FG Eiendom Østre Aker vei 90 for 321 millioner kroner. Kjøpesummen tilsvarer lave 6500 kroner kvadratmeteren for Siemens hovedkontoret til Siemens. Totalt kan det utvikles 95 000 kvadratmeter med kontorarealer i utleiekonseptet Oslo Business Park, som nå er under realisering. Målet for de nye eierne er en fullt utviklet tomt på til sammen 76 mål og totalt 150 000 kvadratmeter, inklusive underjordisk parkering og «mørke» arealer. Eierne mottar frem til neste årsskifte i underkant av 1000 kroner kvadratmeteren i årlige leie­inntekter for 47 000 kvadratmeter med eksisterende bygningsmasse. Disse lokalene skal oppgraderes og må etter hvert Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

reutleies. Med på transaksjonen fulgte en 12-årig leiekontrakt med Siemens om oppføring av et nytt hovedkontor på 21 000 kvadratmeter, som skal stå ferdig i desember 2013. Her vil eierne motta rundt 35 millioner kroner i årlige leieinntekter fra kontor- og parkeringsarealer. Billig oppføring Entreprisen for det nye hoved­ kontoret ble inngått i første kvartal 2011, altså da byggekostnadene var en god del lavere enn i dag. For­ utsetter vi 15 000 kroner kvadrat­ meteren i rene byggekostnader, tilsvarer det en oppføringssum på 315 millioner kroner. Med estimerte 33 millioner kroner i årlige netto leieinntekter og et netto avkastningskrav (yield) på 6,5-7 prosent, gir det en antatt verdi for det nye hoved­kontoret på 470-500 millioner kroner.

Når alle byggene er oppgradert i takt med reutleien, regner Lars ­Windfeldt med rundt 1500-1600 kroner kvadratmeteren fra nye leietakere, det vil si drøyt 70 millioner kroner i årlige leieinntekter fra de 47 000 kvadratmeterne. Fullt utbygget kan eierne fra 2019/2020 trolig se frem til rundt 150 millioner kroner i årlige netto leieinntekter Med 6,5 prosent yield og 150 millioner i leieinntekter, tilsvarer en fullt utbygget og utleid Siemens-­ eiendom verdier for rundt 2,3 milliarder kroner. Fratrukket kjøpe­ summen og 1 milliard i beregnede totale investeringer, kan gevinsten dermed bli 1 milliard. Med 7 prosent yield, snakker vi fremdeles om verdier for over 2,1 milliarder kroner, gitt en fullt utviklet tomt. I absolutte kroner kan altså Siemensutbyggingen bli tidenes største «kontor-klipp».


Nyheter

36

Petter Neslein rangerer Dronning Mauds gate 1-3 som sin beste investering.

Dronning Mauds gate best

NE0113 www.ne.no www.nenyheter.no

Pecunia-eier Petter Neslein holder selv Dronning Mauds gate 1-3 som sin beste investering. Petter Neslein har gjort flere eiendoms­kupp, og sitter på kremeiendommer i Vika, det beste kontorområdet i Oslo. Neslein er selv ikke så glad for en «skjønnhetskonkurranse» av eiendommene han eier. Han ønsker i utgangspunktet å gi nøyaktige tall, men det innebærer mye arbeid med å kartlegge påkostninger per år, fordelt på det som er utgiftsført og aktivert på den enkelte eiendommen. Men kjøpesummen for Pecunias tre prestisjeeiendommer i Vika er kjent: Dronning Mauds gate 1-3, Olav Vs gate 5 og Haakon VIIs gate 5. Alle eien­dommene har potensielt flere hundre millioner i gevinst ved et salg, der Neslein altså rangerer

­ ronning Mauds gate 1-3 som sitt D beste kjøp. Pecunia betalte i sin tid 440 millioner kroner for denne eiendommen. Neslein sier de har foretatt noe rehabilitering ved kjøpet, mens det senere er utført rehabiliteringer ved inn/utflytting av leietakere. I Dronning Mauds gate 1-3 (vel 21 000 kvadratmeter) utgjør de annualiserte leieinntektene nå 50 millioner kroner. Men selv 50 millioner kroner gir ikke en kvadratmeterleie på mer enn 2350 kroner, som er en klar såkalt underleie i forhold til dagens markedsleie i området. Justerer man gjennomsnittlige leieinntekter opp til 3000 kroner kvadratmeteren, betyr det 64 millioner i årlige inntekter.

Over 500 mill. i gevinst 5 prosent eierkostnader (150 kroner) og et netto direkteavkastningskrav (nettoyield) på 5,25 prosent indikerer 1150 millioner kroner i salgssum. Rehabiliteringskostnadene er altså ukjente, men et salg i et godt marked på reforhandlede leienivåer gir en brutto fortjeneste på rundt 700 millioner kroner, mens reell fortjeneste antakelig ligger nærmere 600 millioner. Som nummer to holder Petter Neslein Olav Vs gate 5, det såkalte Wilhelmsen-bygget. Denne eiendommen ble i sin tid kjøpt for lave 160 millioner kroner, men her ble det ifølge Neslein gjort betydelige rehabiliteringer ved kjøp.


37

Petter Neslein, Pecunia. Olav Vs gate 5 hadde i 2011 29,4 millioner kroner, 2670 kroner kvadratmeteren. Også her er det en klar under­leie i forhold til reelle nivåer ved ny utleie. Går vi opp til 3200 kroner kvadratmeteren i antatt markedsleie, får vi 35,1 millioner kroner i årlige leieinntekter for det ca. 11 000 kvadrat­meterstore bygget. 5,25 prosent i nettoyield verd­ setter Wilhelmsen-bygget til rundt 650 millioner kroner, som tilsvarer rundt 60 000 kroner kvadratmeteren. Fortjeneste før oppussing blir nærmere 500 millioner kroner, netto fortjeneste trolig rundt 400 millioner ved et eventuelt salg. Dyr rehabilitering Først på tredjeplass har Pecunia-eieren Haakon VIIs gate 5 (Hemsen-gården), som NæringsEiendom tidligere har kåret som Oslos råeste kontorbygg hva gjelder leienivå. Neslein kjøpte mot slutten av 2006 Hemsen-gården for 510 millioner kroner. Pecunia måtte her gjøre «omfattende rehabiliteringer» ved kjøpet av den 15 000 kvadratmeterstore eiendommen. NæringsEiendom har fra ett sted hørt ombyggings- og oppussingskostnader for 270-280 millioner kroner, fra et annet sted mer løselig 15 000-20 000 kroner kvadratmeteren. 275 millioner i rehabiliteringskostnader tilsvarer drøyt 18 000 kroner kvadratmeteren. Neslein og Pecunia var heldige ved kjøpet, prestisjeleiene steg plutselig fra 3000 kroner til 4000 kroner kvadratmeteren i 2007. Snittleien i Hemsen-gården i dag for de «lyse» lokalene er derfor nærmere 4400 kroner kvadratmeteren. Med 60 millioner i årlige leieinntekter, netto inntekter på ca. 57 millioner kroner og et netto avkastningskrav på 5,25 prosent, verdsetter det Hemsengården til nærmere 1,1 milliarder kroner. Fortjeneste etter rehabilitering ligger med NæringsEiendoms anslag på rundt 300 millioner kroner. Overleie Men; det skal sies at Hemsen-gården ble leid ut helt på topp i 2007. Faktisk leie er til tross for attraktiviteten over gjeldende markedsleie, slik at det er såkalt overleie. Går vi ut fra en snittleie på 3700-3800 kroner kvadrat­ meteren, brutto leieinntekter på 55 millioner kroner, netto leieinntekter på 52,5 millioner kroner, snakker vi om rundt 1 milliard i salgsverdi, som gir en netto for­ tjeneste på rundt 200 millioner. Men noe salg skjer neppe med det første for noen av bygningene… Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

Helsfyr Atrium

/Signalbygg på Helsfyr/ Innspurten 15 Helsfyr Atrium har med sin arkitektur og profilerte beliggenhet blitt et landemerke på Helsfyr. Innvendig oppleves Helsfyr Atrium som en representativ, moderne og fremtidsrettet eiendom. Helsfyr har blitt et av Oslos best etablerte områder for større kontorbedrifter og har svært god tilgjengelighet med bil og kollektivtransport. I byggets 2. etg. har vi ledig fra 350 til 1.000 kvm kontor klart for innredning, lokalene skreddersys for den rette leietaker. Det er også noe lagerareal tilgjengelig for utleie i eiendommens kjellerplan. Helsfyr Atrium har betjent resepsjon, konferanseavdeling, kantine, parkering, sykkelparkering og garderober.

/ Kontakt: Vegard Netland Martinsen / 99 27 62 07 / vnm@schage.no / / Schage Eiendom AS / Helsfyr Atrium, Innspurten 15, 0663 Oslo / 22 48 00 00 / post@schage.no / www.schage.no /

//Nyskapende og ledende, på lag med samfunnet//


Nyheter

38

Hadde

griseflaks

NE0113 www.ne.no www.nenyheter.no

Eiendomsaktører som Søylen Eiendom, Selvaag Eiendom og Aspelin Ramm har gjort noen skikkelige kupp de siste tiårene.

Carl Erik Krefting, Søylen Eiendom

Gunnar Fredrik Selvaag (Foto: Apeland)

Det er selvfølgelig umulig å ha oversikt over alle de beste eiendoms­ kjøpene og de eksakte detaljene, men et par andre profilerte eiendoms­ aktører har vært dyktige/heldige med timingen. Søylen Eiendom tjente de første årene i selskapets historie gode penger på eiendomssalg. – Vi solgte noen eiendommer med gevinst på 350 millioner kroner frem til slutten av 2005, vi hadde grise­ flaks med noen salg, medga partner Carl Erik Krefting på et seminar i desember i regi av NE Kunnskap. Krefting vil overfor NæringsEiendom ikke kommentere disse transaksjo­ nene ytterligere.

Gode Selvaag-kjøp Selvaag Eiendom gjorde trolig et svært godt kjøp da de for rundt 20 år siden kjøpte tomten ved siden av Nordeas hovedkontor på Majorstuen. Kostprisen var langt under 100 mil­ lioner kroner, og i mellomtiden er det utviklet og solgt eiendommer for kan­ skje et par milliarder kroner. Dette inkluderer også det store boligpro­ sjektet Colosseum Park. Utviklings­ kostnadene er imidlertid ukjente. Adm. direktør Per Bomann-Larsen i Selvaag Eiendom peker selv på sal­ get som ble gjort av Union Eiendoms­ utvikling AS i Drammen for et par

Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

Olav H. Selvaag (Foto: Jarle Nyttingnes)

år siden. Et nytt kontorbygg oppført for NAV Buskerud ble solgt rett etter ferdigstillelse. – Selvaag Eiendom eier 49 prosent av Union Eiendomsutvik­ ling. Dette er kanskje ikke et kupp, men et meget godt eksempel på hvilke ­verdier som skapes ved dyktig eiendoms­utvikling, sier BomannLarsen – Slik sett er jo Aspelin-Ramm og Selvaags kjøp av selskapet Union ­Eiendomsutvikling AS i 1999 i etter­ tid å betrakte som et virkelig kupp.


Se våre utgivelSer og priSer for næringSeiendoM, ne.no, nenyheter.no og nyhetSbrev

Medieplan

2013

NæringsEiendom er landets ledende leverandør av kommunika­ sjons­ og markedsføringstjenester til næringseiendomsbransjen. Vi tilbyr annonseringsprodukter og reklametjenester i alle relevante kanaler, former og formater.

www.naringseiendom.no/medieplan/2013


Nyheter

40

NE0113 www.ne.no www.nenyheter.no

Sparer 20 mill i husleie Serviceselskapet ISS flyttet inn i den gamle verkstedshallen i Kværnerbyen og sparer 20 millioner kroner i året i husleie. Inne i Kværnerhallen, som OBOS har totalrenovert, har nok en ny arbeidsdag med møter, samtaler og beslutninger begynt. ISS har fått folk og rutiner på plass i kontorlandskapet. For mange noe nytt og uvant. I resepsjonen møter vi Ole Petter Novsett, sjefen i det ISSeide ForvaltningsCompagniet, som holdt til på Billingstad i Asker og

nå er på plass oppunder taket i Kværnerhallen. – Å ha flyttet hit er som å være en del av familien her, det gjør ting enklere for alle parter, sier Novsett. 400 ansatte er fordelt på fire etasjer. Den åpne trappen med fire repoer sørger for at hallen virker åpen og levende. Her er det ”lande­ møte” en gang i måneden, hvor

konsernsjefen forteller om ”Rikets tilstand”. I første etasje er det rom for undervisning og møter. Oppover i etasjene kan folk stoppe opp i ”himmel­ trappen” og slå av en prat. Ved kaffemaskinene kan folk kombinere kaffen med et lite møte og bli enige om ting. Møbleringen virker veldig gjennomført med en hovedleveran-


41

– Alt er nytt her, og det gir en egen energi og stemning, sier Ole Petter Novsett, sjef i det ISSeide ForvaltningsCompagniet, prosjektansvarlig for flyttingen.

Kværnerhallen har fått en åpen løsning med en samlende trapp. – Det er få som klager over at de sitter i landskap, sier konserndirektør Jan Bjørneboe i ISS.

dør; Duba-B8. Man skal kjenne igjen de sosiale sonene. Innimellom tiltalende tregulv i etasjene er deler av gulvene dekket med tepper som ikke utløser allergi. Taket slipper himmelen inn. – Så lenge taket er rent? – Du ser installasjonene opp­ under taket? Vi er på vandring i brede og lange korridorer og skulle gjerne hatt skritteller. Dette er bra mosjon! Etasjene har sine sosiale soner, også kalt ”energitorg”, med kaffe, te

og frukt. Vi setter oss i et slikt torg og fyller hvert vårt beger med nybrygget, latte mocca. Det er et helt spesielt dagslys her, kalt energilys. – Alt er nytt her, gir det en egen energi og stemning? – Ja, det gir en egen energi, men etter hvert venner vi oss til det. Papirkurvene på kontorene er borte. I stedet finner vi søppel­ stasjoner med kildesortering i felles­ områdene. Det er åpent landskap rund baut. Selv konsernsjefen sitter i landskap. Alle har fått pulter som kan heves og senkes.

Åpent sinn og store krav Konserndirektør Jan Bjørneboe var med på å velge Kværnerhallen som hovedkontor for ISS, som tidligere holdt til på flere på steder. Hovedkontoret lå på Skøyen, et bra sted å være og en fin adresse, men en god del dyrere, sier Bjørneboe. – Vi sparer ca. 20 millioner kroner årlig på lavere leie. Men først og fremst ville vi samlokalisere for å samhandle og jobbe bedre sammen. Vi så på lokaler i hele byen og hadde et åpent sinn og store krav. Uansett måtte vi ha mange parkeringsplasser,


Nyheter

42

NE0113 www.ne.no www.nenyheter.no

for vi har en del driftsbiler. Relativt sentrumsnære lokaler med kort vei til flytoget, var et must. Lokalene skulle være tidsmessige, trendy og litt annerledes enn der vi var. – Gårdeieren OBOS var svært interessert i å få oss inn så fort som mulig for å komme i gang med prosjektet og rehabiliteringen i tillegg til økte muligheter for ytterligere leie­ takere på huset, skyter Novsett inn. – Vi så store muligheter i den gamle industrihallen. Vi utviklet innredningen sammen med OBOS og interiørarkitekt Anne Ruth Flåte fra Andersen & Flåte AS. Innvendig er alt våre løsninger med ganske gjennomsiktige lokaler. Fordi det er åpent hele veien, blir det lettere å se hvor folk er, sier Bjørneboe. Bjørneboe leder en lyttepost­ gruppe som møtes ukentlig. De kommer fra alle etasjer. – Er alle fornøyd med å sitte i landskap? Trivs best i öppna landskap… – Folk trives. Jeg var selv en svoren tilhenger av cellekontor. Men jeg ble positivt overrasket, selv om jeg er en godt moden mann. Ingen klager, bortsett fra noen som mener at vi ikke følger våre egne husregler om å snakke lavt. Det er lov å si fra hvis noen snakker for høyt. Det er mye grønt rundt oss. Enda mer grønt er det i den nye kantinen. Bjørneboe er ekstra godt fornøyd med kantinen hvor ISS snart lanserer sitt nye lunsjkonsept. Det er behagelig stille rundt oss. Det skyldes flere ting, blant annet de lyddempende teppene. Bjørneboe tror folk tar mer hensyn i landskap. Når alle snakker lavt, er det lettere å høre hverandre, også de lavmælte, og folk er flinke til å gå inn på støtterom, smiler han. Landskapet er strengt tatt ikke helt åpent. Lave skillevegger i et eget lyddempende stoff er satt opp mellom mange av pultene. – Er det overhodet ingen ulemper med landskap? – Noen sier at de sitter trangt, og noen synes det er litt vanskelig å konsentrere seg hvis naboene snak-

I resepsjonen er det god plass.

Bilder av ansatte dekorerer mange av veggene. ISS har samlet seg i kontorlandskap der ansatte kan veksle mellom pultene og sosiale soner med energitorg.

ker sammen. Vi sliter også litt med å balansere temperaturen. Det er nok forbigående. ISS vil selge sitt landskapskonsept til egne kunder. Derfor skal konseptet fremstå som energivennlig, ryddig og med kildesortering. På de fleste pultene er det svært ryddig. – Har papirmengdene gått ned? – Litt tidlig å si. Vi har printere hvor de ansatte må bruke kortet sitt hver gang de skal printe ut noe, sier Novsett. Faste, arealeffektive kontorplasser – Er lokalene effektive? – Ikke noe tyder på at vi hverken sitter for trangt eller har

for mye plass. Det har en del å si at mange av oss ofte er ute hos kundene. Derfor kan det se ut som at folk her har mye plass. Vi sitter avdelingsvis nær hverandre for å kunne snakke sammen. Vi har faste plasser fordi folk på huset skal vite hvor vi kan finne hverandre. Den uformelle kommunikasjonen er viktig. Mange av veggene er dekket med fotos av ansatte, blåst opp i storformat. Det er med på å underbygge signaler om at i ISS jobber man med mennesker, og at de ansatte er selskapets største verdi, understreker Novsett.

Tekst Ivar Sekne • Foto Olav Heggø • e-post redaksjon@ne.no


Til leie

Svært attraktive handels­ arealer på åssiden, drammen Betzy Kjels bergs vei

Rose nkran

MØBELRINGEN TOYOTA HONDA

AUDI Ing eni ør

Ingvald L

Meget god profilering i et av Drammens beste handels­ områder

Handelsklynge med Meny, McDonalds, Europris, Plantasjen, Toyota, Audi, GM, Honda, Fix, Skeidar, Jysk, Møbelringen etc.

Ca. 8000 kvm tomt med ca. 100 parkeringsplasser

Ca. 5700 kvm handels- og lager­ arealer fordelt på 1. og 2. etasje

Leiepris etter nærmere avtale avhengig av arealstørrelse, leietid og leietakertilpasninger som skal utføres av utleier

tzgata

R yb

JYSK

MENY FIX

ergs gate

EUROPRIS

MC DONALDS

SKEIDAR

sens udvig gate

Ingeniør Rybergs gate 44 Buskerudve ie

n

Drammenselva

Fredrik A. Haaning | T:+47 32 23 49 10 | M: +47 91 52 09 05 Bragernes Torg 6 | P.O. Box 296, Bragernes | 3001 Drammen | Norway

www.bnm.no


Nyheter

44

Planlegger nybygg

på 40 000 m

2

NE0113 www.ne.no www.nenyheter.no

OBOS Forretningsbygg planlegger et kontorbygg på 40 000 kvadratmeter i Kværnerbyen.

– For noen år siden satset vi Kværnerhallen og et nytt kontorbygg i konkurransen om det nye Statoilbygget, men vi tapte så det suste, forteller Arne Baumann, adm. direktør i OBOS Forretningsbygg, som er åpen for bygge et slikt kontorbygg i Kværnerbyen og tilpasse det for flere leietakere. Etter at ISS har fylt opp det meste av Kværnerhallen, er næringsarealene i Kværnerbyen i ferd med å fylles. Det gamle administrasjonsbygget til Kværner brukes nå som rigglokaler og til OBOS’ prosjektorganisa-

sjon. Etter hvert skal de klargjøres for nye leietakere. Ikke hvem som helst slipper inn I Kværnerhallen er ved siden av ISS treningssenteret Fitness Room på plass. IT-selskapet Amesto flytter snart inn, og det samme gjør VVS-selskapet ORAS, som får visningslokaler på gateplan. Det er fortsatt plass til flere leietakere, sier Baumann, som var så fornøyd med måten ISS har innredet lokalene på at OBOS Forretningsbygg like godt

Tekst Ivar Sekne • e-post redaksjon@ne.no

tok julelunsjen i ISS-kantina, som er åpen for alle leietakere i hallen. – Det varmer en utleier at leietaker er så fantastisk flink til å innrede kontorlokalene. I nabobygget har en dagligvarebutikk og andre butikker vært i virksomhet en god stund. En god del leiligheter er allerede ferdig innflyttet. Etter hvert som Kværnerbyen fylles med liv ser vi at etterspørselen etter lokaler fra leger, tannleger og fysioterapeuter øker, opp­lyser Baumann.


Selvaag Gruppen skal bygge 1 500 boliger på Løren. Det bor allerede rundt 20 000 personer i nærområdet til Løren. De 850 første boligen er allerede tatt i bruk. Det er ca 300 boliger under bygging som ventes ferdigstilt i løpet av 2012.

www.lørenhandel.no

FORRETNING PÅ LØREN

Her BUTIKK kommer BUTIKK

Her kommer KOMMERSIELT KOMMERSIELT

DISK DISK

Her kommer BUTIKK BUTIKK

ca.ca. 72m² 72m² DISK DISK

AVFALLSROM AVFALLSROM

AVFALLSROM AVFALLSROM

KONTOR KONTOR WC WC

WC WC

WC WC

BUTIKK BUTIKK ca.ca. 139m² 139m²

UMai sushi

DISK DISK

KONTOR KONTOR

WC WC

BUTIKK BUTIKK 160m² ca.ca. 160m²

KONTOR KONTOR

DISK DISK WC

KOMMERSIELT KOMMERSIELT KONTOR KONTOR ca.ca. 104m² 104m²

WC

KOMMERSIELT KOMMERSIELT KONTOR KONTOR ca.ca. 119m² 119m²

KOMMERSIELT KOMMERSIELT KONTOR KONTOR ca.ca. 72m² 72m²

WC

KONTOR KONTOR ca.ca. 142m² 142m²

WC

Bedrifts­ børsen

WC

ca.ca. 150m² 150m²

WC

Frukt og grønt

KONTOR KONTOR

WC WC

Tegningen Tegningen viser viser et et forslag forslag til oppdeling til oppdeling ogog bruk bruk avav lokalene. lokalene. Utleier Utleier er er fleksibel fleksibel i forhold i forhold til åtil tilpasse å tilpasse arealstørrelse arealstørrelse ogog tilrettelegge tilrettelegge lokalene lokalene etter etter enen eventuell eventuell leietakers leietakers ønsker ønsker ogog behov. behov.

WC

WC

WC

WC

WC

KJØKKEN KJØKKEN

WC

WC

Vi bygger helt nye forretningslokaler på Løren. Lokalene er godt egnet til butikker, servering og til publikumsrettete kontorer. Lokalene tilrettelegges og deles inn etter leietakers behov.

WC

Lørenhagen

RESTAURANT RESTAURANT 250m² ca.ca. 250m²

Lokalene kan være ferdig tilrettelagt fra og med 1. halvår 2013.

Løren tidslinje Meny, Zaga Hårstudio, Notabene, Boots, Nille, Toro Toro og Fusion, Megasun, Florama Blomster & Hage

Peppes Pizza

2006 Lørenparken 200 leiligheter

2007

2008

Lørenplatået 244 leiligheter

2009 Lørenkvartalet 124 leiligheter

Avancia

2010

ProBike

2011

Løren klinikken, Waynes Coffee

2012

Lørenlunden 159 leiligheter

Løren Torg 108 leiligheter

Ta kontakt med Hege Brattlid i Selvaag Eiendom hvis du er interessert. Telefon: 416 20 358, mail: hb@selvaag.no, sentralbord: 23 13 70 00 www.selvaag.no

Ring 3 åpner under bakken

2013

2014

Løren hageby Løren Start 100 boliger ca. 100 boliger Lørenvangen 200 boliger

Lørensvingen T-bane

2015

2016

ca. 200 boliger (Ferdigstillelse ikke besluttet)

Ferdigstillt

2017

2018

ca. 100 boliger (Ferdigstillelse ikke besluttet) Forbehold om endringer i framdrift


Nyheter

46

Space Group:

NE0113 www.ne.no www.nenyheter.no

Byutvikling + business = sant

– Vi utvikler urbane plankonsepter basert på forskning, research og bevisste forestillinger om å se hele byrom i en sammenheng. Rommet mellom husene er like viktige som husene selv. Sivilarkitekt Gary Bates, en av gründerne i arkitektfirmaet Space Group, tenker og tegner urbant og unorsk. Et eksempel er vinnerløsningen deres i konkurransen om å utvikle Oslo S. På 1990-tallet møtte Bates arkitektene Adam Kurdahl og Gro Bonesmo i Amsterdam i det internasjonale arkitektkontoret OMA Office for Metropolitan Architecture. Det var

byggeboom, og her fikk de mange impulser og en brå læringskurve i urbanisme. I 1999 ville de prøve seg i Norge og startet Space Group. De mente at det var her ”pucken ville komme”, som Adam Kurdahl sier det. De så en luke i det norske markedet og jobbet bevisst med å utnytte den. På hjemmesiden deres står det at de har en rett-på-sak og effektiv

tilnærming til arkitektur og urbanisme. De forespeiler medarbeiderne og kundene et intenst samarbeid for å finne unike løsninger og strategier for hver eneste utfordring. Krevende mål! Mer forskning! – Vi bruker prosjektene i vår egen alltid pågående forskning, og ofte velger vi prosjekter der vi kan


47

Space Group vant konkurransen om Oslo S, som skal stå ferdig i 2017. (Ill.: Luxigon)

undersøke et spesielt tema som vi er interessert i. Vi bygger opp en base av kunnskap som vi kan bruke i alle fremtidige prosjekter. Læringskurven går alltid oppover og verdien av denne kunnskapen ser vi i resultatene våre. Vi leverer ikke bare tegninger, men vi er opptatt av å skape verdier for våre kunder. Det er nok en av grunnene til at de så ofte kommer

tilbake til oss med nye oppdrag. Jeg vil si det slik at vi bruker 100 prosent av tiden til tenkning og 40 prosent til produksjon. ”Planning by accidents and incidents” De synes diskusjonen om Barcode i Bjørvika er snever. Byen må vokse, sier de, og det blir altfor mye fokus

på siktlinjer. Hva som skjer på bakkeplan av program og byrom er langt viktigere for å få en levende by. Planmyndigheter og eiendomsutviklere må ha ambisiøse mål og dra i samme retning for å sikre kvaliteten. Bates supplerer: – Man kan ikke planlegge alt. Noe skjer av seg selv, fordi byen også utvikler seg organisk, en ”planning by accidents and


NE0113 www.ne.no www.nenyheter.no

Nyheter

48

incidents”. Man må tilrettelegge for slike potensialer. Kunnskap om hva som skaper god byutvikling og hvordan man skal få prosjekter på plass, er mangelfull, også blant politikerne. Det er for mange som må bli enige, og den eneste måten å få til det på, er å fjerne alle ideer og visjoner. Nesten alle prosjekter stopper opp på grunn av lammelser i de kommunale etatene. Folkene der har ikke den rette forståelsen for økonomi og ’urban intelligence’.

De sier hele tiden til utbyggerne hva de ikke skal gjøre. Det blir ”design by committee”. Han bruker gjerne amerikanske modeller for å vise hvordan business og det akademiske miljøet kan skape synergi i byutviklingen. – Det er næringseiendom som driver veksten i Oslo. Innovasjonen fra Silicon Valley var et resultat av samarbeidet mellom det akademiske miljøet og de private forretningsinteressene.

Inspirert av shipping-teknologi – Vår arkitektur skiller seg en del fra den typisk norske. Da vi kom til Norge og fikk i oppdrag å tegne en villa på Nesøya, så vi etter alternativer til den typiske trebyggingstradisjonen. Vi stilte oss spørsmålet: Hva er nordmenn spesielt gode på? Svaret var blant annet stål og shipping-industri. Hvordan kan vi bruke denne produksjonsteknologien og hva slags arkitektur åpner den for? Prefabrikerte stålkassetter ble produsert på


49

Ledige kontorlokaler

SENTRALT PÅ SOLLI PLASS

• • • • • •

1700 kvm i 2/3 etasje tilknyttet hverandre med intern trapp 550 kvm i 4. etasje. Lyse moderne lokaler totalrenovert i 2007/2008. Har per i dag både cellekontorer og åpent landskap i tillegg til små og store møterom. Dette kan enkelt tilpasses leietakers ønsker. Kantine i bygget. Abonnement og kortidsparkering tilgjengelig i oppvarmet garasjeanlegg i underetasjen. Trikk, buss og taxiholdeplass utenfor døren, samt to minutters gange til Slottsparkens inngang til Nationaltheateret stasjon med flytog, tog og t-bane. Butikker, Posten, Vinmonopol og restauranter i umiddelbar nærhet.

Signal Mediahus i Nedre gate på Grünerløkka har fått nye kontorer, studioer og showroom. (Foto: Vegard Kleven)

et skipsverft i Larvik, og utgjorde deler av konstruksjonen til V-House som i 2005 vant både den norske og europeiske stålprisen samt ærverdige Houens Fond Diplom i 2012 – hele ni år etter at huset ble bygget. – Vi ser et potensial i det meste og må hele tiden fange opp og ta hensyn til de sosiologiske endringene når vi lager plankonsepter og planer. Norge er også et bilavhengig land, og vi mangler begreper og en idé om hva som er sentrum og hva som er suburbant. Hvert eneste prosjekt i Oslo, helt ned til eneboligen, er et urbanismeprosjekt.

Kontakt: Hanne Christensen, advokatfullmektig Telefon: (+47) 23139540 Mail: hanne.christensen@oborge.no

Telefon: 23139540, Fridtjof Nansens plass 3, postboks 1893 Vika, 0124 Oslo


Nyheter

50 Deler av konstruksjonen på “V-house” på Nesøya er designet av prefabrikerte stålkassetter med produksjonsteknologi hentet fra norsk skipsindustri. (Foto: Jeroen Musch)

NE0113 www.ne.no www.nenyheter.no

Gründerne Adam Kurdahl, Gro Bonesmo og Gary Bates startet Space Group i 1999 og markerte seg ved å vinne arkitektkonkurransen om Oslo S i 2008. (Foto: Astrid Waller)

Aktuelle prosjekter ute og hjemme Space Group har åpnet kontor i Brasil, og tegner for tiden et hotell i Rio de Janeiro. I Kentucky i USA har de laget en masterplan for bykjernen i millionbyen Lexington, samt tegnet et hotell og en basketarena, forteller Gary Bates. De har også utviklet en 25-års ”visionplan” i Louisville for et område på 500 kvadratkilometer. – Her er by og business tett sammenvevd og ses under ett. Vi ser etter muligheter til å koble universitetet med byens utvikling. Hvis byen klarer å trekke til seg de beste hjernene, kan vi også få til gode clustere, noe som skaper den beste businessen og byutviklingen. I Norge jobber Space Group med oppgraderingen av Aker Brygge, der

de har tegnet masterplanen sammen med Ghilardi + Hellsten. Planen danner grunnlaget for oppgraderingen av bygninger, gater og plasser. De har tegnet hotell for Real Invest på Brattøra i Trondheim og jobber nå med et hovedkontor i samme by for Hoff Eiendom. De har nettopp vunnet en konkurranse i Sandnes om planen, ”Lysning”, for Ruten, den største plassen i byen. Hovedkontoret de tegnet for Luftfartstilsynet i Bodø er nominert til byggeskikkprisen for innovativ tenkning. De har tegnet Kulturkvartalet og Signal Mediehus i Nedre gate på Grünerløkka, renovert og ferdigstilt i oktober. Selger intelligens og planprosessen Gro Bonesmo koblet seg til en akademisk link og et profesjonelt fagmiljø

Tekst Ivar Sekne • e-post redaksjon@ne.no

da hun kom til Norge gjennom en professorstilling på Arkitekthøgskolen. Sammen med Bates og Kurdahl bygde hun den akademiske plattformen og et internasjonalt nettverk. - Vi selger intelligens og planprosesser og lager masterplaner som skal skape verdier. Metoden vår er å koble hvorfor, hva og hvordan. Vi markedsfører oss gjennom prosjektene. Forskningen er også den del av dette. En av metodene er å dyrke ulike arter for å få frem nye kombinasjoner, overført fra landbruket til urbanisme. Kontoret i Hausmannsgata 16 ligger i et gammelt bystrøk ved Akerselva der industrien satte premissene for byutviklingen. Her holder også Norsk Design- og arkitektursenter (DogA.) og andre arkitektfirmaer til.


Tlf: 2213 3232 e-mail: info@totalplan.no www.totalplan.no

Kontor-, lager- og forretningsbygg i Oslo og Romerike. Gode bygg med fleksible arealløsninger.

TIL LEIE

280 – 4.050 m² INDUSTRIVEIEN 14

KOMBINASJONSLOKALER OG LAGER – SKYTTA V/GJELLERÅSEN Kombinasjonslokaler, lager og kontor i flere størrelser til leie i Skytta ­Næringspark, ved Gjelleråsen/RV-4. Kun 5 km til E6 ved Olavsgård. • 280, 285 og 345 kvm kontor: Lyse kontor med mye vindu. Cellekontor, åpent og div møterom/arkiv. Takterasse, kjøkken og WC. Ligger i 3 etg. • 1.340 kvm lager: Inneholder lager med ca 825 kvm gulvflate + to mesaniner på tilsammen ca 515 kvm. Takhøyde lager 6 m, under mesanin ca 3,8 m. 4 m høy kjøreport med innkjøring direkte inn i lageret for lastebil etc. WC. Alarm. • 385, 595 og 980 kvm lager: Gode lagerlokaler med ca 4 meter takhøyde. Lasterampe med lastebrygge. ­Kjørerampe til bakkeplan for truck. Ligger i byggets 1 etg. • 280–910 kvm kontor: Lyse kontor med mye vindu. Cellekontor, åpent og div møterom/arkiv. Takterasse, ­kjøkken og WC. Ligger i 3 etg. Kan deles i flere størrelser, etter leietakers behov.

FOR MER INFORMASJON KONTAKT: www.totalplan.no Tlf: 2213 3232

Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no


TIL LEIE

475 m²

VERKSEIER FURULUNDS VEI 9B

KONTOR SENTRALT PÅ ALNABRU • Kombinert kontor- og lagerlokale til leie i kombinasjonsbygg sentralt på Alnabru. Kan også passe til butikk/proff­ utsalg og lignende. • Direkte adkomst ifra Verkseier Furulunds vei. Ligger v­ is-a-vis Sentrum Bygg. Innenfor bomringen.

• Lager/forretning og kontor, totalt ca 475 kvm BTA: Lager på 195 kvm i 1 etg med kjøreport. Tidligere lokaler til Skiltmakeren. Takhøyde ca 2,4 m. Fleksibelt lokale med mange bruksmuligheter som f.eks. lager, forretning eller lett produksjon. Tilhørende kontor på 280 kvm på mesanin med møterom, kjøkken og WC. Lageret og kontorene må leies samlet.

TIL LEIE

560 – 2.670 m²

STRØMSVEIEN 323A

HØYTLAGER OG KONTOR PÅ FURUSET V/IKEA • 1.120 kvm lager: Inneholder lager, plukklager, serviceverksted, kundemottak/utsalg, te-kjøkken og toaletter. Totalt 3 porter hvorav 2 stk med lasterampe og 1 stk med kjøreport. Takhøyde ca 3,5 m.

• 600 kvm kontor, 2 etg.: Inneholder åpent kontorlandskap, rullearkiv og toaletter. Ventilasjon med moderne kjøling. Mye vindusareal, lyse lokaler. Inngang fra bakkeplan.

• 950 kvm kontor, 4 etg.: Inneholder både cellekontor og åpent landskap, resepsjon, div store møterom og toaletter. Ventilasjon med moderne kjøling. • 175 kvm squash-hall: Squash-hall med dame-og herre garderober, dusj og badstu.

FOR MER INFORMASJON KONTAKT: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no / Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no


TIL LEIE

35 – 920 M²

PER KROHGS VEI 4

LAGER OG KONTOR SENTRALT PÅ KARIHAUGEN Meget sentralt beliggende på K ­ arihaugen, ved siden av Maxbo og Staples. • 865 kvm moderne kontor med showroom/lett produksjon: Både cellekontor, møterom samt en del større, åpne rom som kan brukes til plasskrevende virksomhet. Fleksible lokaler med et bredt spekter av bruksområder. • 500 kvm moderne kontor med showroom/lett produksjon: Meget pene lokaler. Mye vindus­areal. Både cellekontor samt flere større, åpne rom som kan brukes til plasskrevende virksomhet eller lett lager. • 555 – 920 kvm lager/kombinasjonslokale: Lager på 555 kvm med takhøyde ifra ca. 2,7 – 5m. Adkomst via lasterampe med takoverbygg og 2 porter. 2 stk cellekontor. Mye vindu, godt med dagslys. Hele eller deler av inntilliggende kontorenhet på 365 kvm kan også leies hvis behov.

• Ca. 550 kvm kombinasjonslokale/lager: Lager med takhøyde ca 4,6 m. Søylefritt. Kjøreport med høyde ca 3,3 m og takoverbygg. Felles innendørs lasteområde med nabolokale. Lagerkontor med mesanin. Vindusrekke i endevegg, bra med dagslys. • 230 kvm kontor: Trivelige og lyse kontorlokaler, mye vindu. Delt inn i 8 enkeltkontor, møterom, åpent areal, resepsjon samt arkiv. Ligger i byggets 3 etasje. Heis. • 35 kvm kontor: Kontorlokale som passer for 1–2 personer. Ligger i 2 etg. • God adkomst for semi/vogntog. Rikelig med parkeringsplasser.

FOR MER INFORMASJON KONTAKT: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no / Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no


HVAMSVINGEN 24

LAGER OG KONTOR PÅ HVAM Kombinasjonslokale på Hvam, ca. 500 meter fra E6 ved Olavsgård hotell. • 410 kvm kombinasjonslokale: Består av 335 kvm lager i 1 etg. og 75 kvm kontor i 2 etg. Lageret har egen kjøreport

med direkte innkjøring. Ca 4 m takhøyde. Inneholder også et lagerkontor. Lageret har fasade vendt mot gårdsplass, gode profileringsmuligheter. Enkelt å finne for kunder/ leverandører.

TIL LEIE

300 – 1 115 m²

TRONDHEIMSVEIEN 266–268

LAGER, KONTOR OG FORRETNING Fleksible lokaler med mange bruksområder til leie sentralt i Råholt. Andre store leietakere på eiendommen er Expert, Europris, Gjenbruksbutikken, Orbit Arena og Ringo Leker. • Ca. 300–415 kvm lager/forretning: Lager med lager­ kontor. Kjøreport med adkomst direkte inn ifra gårdsplass. Få søyler.

• Ca. 700 kvm lager/kontor: Ligger i byggets 2 etasje. Pr idag brukt som lager, men kan bygges om til kontor eller andre bruksområder. Hjørnelokale med mye vindu. Adkomst via trapp og heis.

FOR MER INFORMASJON KONTAKT: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no / Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no

Tlf: 2213 3232 e-mail: info@totalplan.no www.totalplan.no

410 m²

Kontor-, lager- og forretningsbygg i Oslo og Romerike. Gode bygg med fleksible arealløsninger.

TIL LEIE


345–2.500 m²

Industriveien 20A

høytlager – Skedsmokorset Tlf: 2213 3232 e-mail: info@totalplan.no www.totalplan.no

Kontor-, lager- og forretningsbygg i Oslo og Romerike. Gode bygg med fleksible arealløsninger.

til leie

• 1.115 – 1.600 kvm høytlager: Inneholder lager, to lager­ kontor og spiserom. 2 stk lasteramper. Takhøyde ca. 5 m.

• 475 kvm høytlager: Inneholder lager og lagerkontor. Laste­ ramper. Takhøyde ca 5 meter. Søylefritt.

• 365 kvm lager: Inneholder lager med søylefri og åpen planløsning. Takhøyde ca 5 meter. Ligger i byggets u. etg. med adkomst via nedkjøringsrampe og kjøreport.

• 345 kvm kontor: Kontordel med 2 stk cellekontor og samt åpent areal. Flere større rom som kan passe til møterom/ showroom. Eget kjøkken, 3 stk WC samt garderobe.

til leie

310 – 2.400 m²

MolInnA 2

Høytlager i gran næringspark Høytlager ifra 310– 1.900 kvm til leie i bygningsmasse tilpasset industriell virksomhet i Gran Nærings­park på Hadeland. Ca. 70 km / 1 time fra Oslo langs RV4. Meget gunstige leiebetingelser. • 310–800 kvm høytlager: Lasterampe og kjøreport. Takhøyde ca. 6 m. Søylefritt • 500–1.150 kvm høytlager: Kjøreport med direkte innkjøring. Takhøyde ca. 5-6 m. Sølyefritt.

• 380 kvm lager: Lager med enkel standard. Kjøreport. Takhøyde ca. 3 m. • 285 kvm kontor: Både cellekontor og åpent. Egen kantine og stort garderobeanlegg. • Beliggenhet: Gran Næringspark ligger ca. 6 km ifra Gran sentrum.

Se alle våre ledige lokaler på www.totalplan.no


NE kunnskap utvider satsingen på praktiske fordypningskurs

Fordypningskursene til NE kunnskap består av undervisningssamlinger over to dager, hvor deltakerne får gå langt mer i dybden av faglige problemstillinger enn hva tilfellet ofte er ved andre typer kurs og konferanser. Faglig dybde og substans suppleres med bruk av gruppeoppgaver, hvor deltakerne for-dyper seg i konkrete problemstillinger med basis i praktikernes utfordringer.

Resultatet er et mer personlig undervisningsmiljø, med tettere kontakt med lærekreftene, hvor det føles mer naturlig for deltakerne å bidra med faglige erfaringer og spørsmål.

For å oppnå en kompetansegivende kunnskapsformidling på et høyt faglig nivå, er antall deltakere pr fordypningskurs begrenset til 35 personer.

Fordypningskursene supplerer vår eksisterende satsing på temakonferanser, som gir et oppdatert øyeblikksbilde for et utvalgt kunnskapssegment, med gode muligheter for relevant nettverksbygging.

Vår målsetning med serien av fordypningskurs er å tilby en reell kunnskapstjeneste som gir deltakerne en faglig og anvendbar kompetanse i eiendomsbransjen.


Strategi i planog byggesaker

Praktisk bruk av utbyggingsavtaler

Praktisk skatteog avgiftsrett

Grunnerverv og tomtekjøp

Finansiering av næringseiendom

Praktisk husleierett

Mer informasjon og påmelding på www.nekunnskap.no NE kunnskap | Arbinsgate 11, Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo | post@nekunnskap.no | 23 11 56 00 | 23 11 56 01 (fax)


Lager leiepriser Lager leiepriser

56 58

Leie lagerlokaler Oslo Airport Gardermoen

Kløfta/ Ullensaker Næringspark Gjelleråsen/Skytta Fjellbo/Berger/ Høgslund/Hvam Groruddalen Rud

Lørenskog

Oslo

Billingstad Kolbotn/Mastemyr

Lierbyen Regnbuen/Berghagan DRAMMEN

Vinterbro

Vestby

Kart. Kilde Akershus Eiendom

Leie i Norge for lagerlokaler med høy standard og nye bygninger.

1000–1200 800–1000 700–800 –750

Leienivå lagerlokaler NE0113 www.ne.no www.nenyheter.no

1400

Leienivåer for lager og logistikklokale/NOK/m2

1200 A-kvalitet, >6 m takhøyde

1000

B-kvalitet, 4–6 m takhøyde

800

Kilde: Dnb Næringsmegling

600 400 A-beliggenhet Sentral, god adkomst, eks. Alnabru, Ulven, Økern

B-beliggenhet Industriområder med god adkomst til E6 og E18

C-beliggenhet Utenfor typiske industriområder og trafikkårer


SARPSBORG 10 min. fra E6 - 1 time fra Oslo

Kombinasjonsbygg med høy standard Godt egnet for både produksjon og logistikk Gunstig leie - Totalt 7.600 m2

Finnkode: 37 93 19 01

Bredmyra 8 | Byggeår:2010 | Finnkode: 34 48 80 29 AREALER • 14 mål tomt • 4.500 m2 lager/prod. (9m) • +1.000 m2 mesanin • 1.900 m2 kontor i 3 plan • Stor flott kantine • Lyse lokaler

SÆREGENHETER • Lastedokk og -porter,god mulighet for flere • Kvalitetsgulv • Lakkboks og sveiseavsug • Nedsenket væske-basseng

Naturskjønn beliggenhet, nær golfbane Kontakt oppdragsansvarlig: Eivind Westby Borg Eiendomsmegling AS Tlf: 90 05 10 38 ew@terraeiendom.no www.terra.no


Lager

60

Den komplette lager- og logistikkløsningen

NE0113 www.ne.no www.nenyheter.no

Komplett har fått på plass et supereffektivt lager- og logistikksystem, som på det mest hektiske sender ut en ordre per 1,9 sekund. Det er i rapporten Nordisk Logistikkbarometer 2012, som PostNord AB står bak, at Komplett letter på sløret og forteller om sin supereffektive lager- og logistikkvirksomhet. Med nesten 1,5 millioner ordrer i året og leveranse av 4,6 millioner produkter, håndterer netthandelsselskapet en ordre i snitt hvert 21. sekund. På den mest hektiske timen klarte selskapet å levere en ordre per 1,9 sekund fra sitt lager i Sandefjord. Komplett har til sammen 10 nettbutikker i Skandinavia, 430 ansatte, over 700 000 aktive kunder og en årlig omsetning på rundt 4 milliarder.

Automatisk lagersystem Komplett-konsernet har hovedkontor og lager i Sandefjord, med rundt 13 000 lagerførte produkter. Ifølge Nordisk Logistikkbarometer 2012 drev selskapet med tradisjonell logistikk frem til 2007, med plukkerutiner og varene stablet i hyller. Men i 2007 ble det så mange ordre og så mye å håndtere, at de satset på det automatiske lagersystemet Autostore. Autostore inneholder en kubisk grid som lagrer produkter som har lite volum. Varene legges i plastkasser i standardisert størrelse og flyttes og hentes ut ved hjelp av roboter som

beveger seg på skinner på toppen av kuben. I hver plastkasse kan det lagres inntil 30 kilo. Komplett bruker systemet på produkter med så lite volum, at det er plass til minst fire enheter i en plastkasse. Dermed klarer selskapet å få inn hele 60 prosent av sitt sortiment på Autostore. De øvrige produktene plukkes manuelt. Plukkeffektivitet Det som har gjort Komplett til en av de aller mest konkurransedyktige nettbutikkene i Norden, er høy plukkeffektivitet og lav kostnad per salg. Ifølge Nordisk Logistikkbarome-


61

PROSJEKTERTE LOGISTIKK BYGG

UTLEID TIL

WITTUSEN & JENSEN

FUGLESANGEN – BERGER, OSLO NORD

Komplett bruker Autostore på sitt lager og har dermed effektivisert plukkrutinene betraktelig.

• Bli nabo med etablerte logistikk og lager brukere. • Eiendommen er på ca. 82 mål som er delt i flere tomter, og kan bebygges med inntil ca. 31 600 m2 BTA. • Regulert til kontor, forretning og industri/lager. • Lett adkomst ifra E6. • Godt med uteplass.

ter 2012 plukker Komplett nå 16 varelinjer per arbeidstime. Før investeringen i Autostore plukket de 9 varelinjer per arbeidstime. Det er store sesongsvingninger innenfor netthandel, med en ekstrem etterspørsel og omsetning i ukene før jul. Komplett tar unna toppene ved å organisere arbeidsoppgavene, slik at det alltid er noen enkle rutineoppgaver hvor det kan settes inn ekstra ressurser med minimal opplæring. ”Dette skaper en fleksibel kapasitet og gir muligheter for bruk av vikarer som kan bidra fra første stund”, skriver PostNord AB i rapporten. Henteløsninger Den sterke veksten i Komplett har ikke gått ut over leveringsdyktigheten eller gjort leveringstiden lengre. Komplett har latt kunden velge selv mellom ulike transportalternativ, og har etablert 9 såkalte pick up-points i Norge. Der kan bestillinger som er inne før klokken 17 hentes dagen etter. – Dette skaper trygghet for kundene. 30 prosent av leveransene går via pick up-points, resten går enten til leveranse i butikk eller som hjemlevering. Effektive transportløsninger er avgjørende, og Komplett arbeider kontinuerlig med å forbedre løsningene på dette området også. Fraktiprisen vi betaler til transportøren skal gjenspeiles i kundens fraktkostnad, så jo bedre avtaler vi kan oppnå, desto rimeligere blir det for kunden, sier logistikkdirektør Pål Vindegg i Komplett til Norsk Logistikkbarometer. Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no

HOLT PARK – FROGN, OSLO SYD • Holt Park legger til rette for større bedrifter som trenger lager og logistikk bygg. Regulert til lager, lett industri og kontor. • Meget god beliggenhet ved nedløpet til Oslofjordtunnelen, Drøbak. Kort vei til E6, Oslo og Drammen. • Totalt 472 mål fordelt på 5 felt. Tomt ifra 42 mål . • Bygg ifra 10 000 m2 BTA til 86 000 m2 BTA.

KONTAKT TOMMY HAGEN, markedsdirektør M: 99 51 73 04 E: tommy.hagen@fabritius.no www.fabritius.no

Fabritius Gruppen har forvaltet og utviklet eiendom siden 1991 og har gjennomført et betydelig antall prosjekter. Vi har lang erfaring med å utvikle prosjekter i tett samarbeid med leietaker.


Lager

62

Store salg på gang

NE0113 www.ne.no www.nenyheter.no

Logistikkmarkedet i fjor var nærmest fraværende, i hvert fall når det gjelder transaksjoner. Men nå er større ting på gang i markedet etter et par år med stillstand. – Den største utfordringen i mark­ed­ et i fjor var mangelen på tilgjenge­ lig finansiering i bankmarkedet. Bankmarkedet er forverret for næringseiendom, derfor har det vært en del prosesser som har vært litt på vent, sier partner Peder Nærbø i Bulk Eiendom (se faktaramme). – Hva driver utviklingen i dette markedet? – Det er lønnsomhet. Vi har sett mange transaksjoner der logistikk­ bedrifter har kjøpt andre bedrifter. Det er en stor konsolidering i

marked­et, samtidig som mindre aktører har vokst seg større og pluk­ ket opp restene fra de store. Dette går i sykluser, og etter to magre år regner jeg med vekst i år. – Hvordan synes du markedet ser ut nå ved inngangen til 2013? – Jeg synes det ser bra ut, det er mer hold i diskusjonene enn tidlig­ ere, men det er lange prosesser. Det kan ta 2,5-3 år fra vi starter de inn­ ledende samtalene med leietak­erne til vi signerer kontrakten. I tillegg kan du regne opp til ett års byggetid,

selv om vi bygger Bulk-moduler på maksimalt ni måneder, svarer Nærbø. Regulering Parallelt med samtalene med potens­i elle leietakere arbeider Bulk Eiendom med reguleringspro­ sesser av eiendom. For tiden pågår slike prosesser i Frogn kommune og Sørum kommune. Bulk håper også å kunne utvide et logistikk­ bygg på 8000 kvadratmeter på Skedsmo med ytterligere 6000 kvadrat­meter.


63

ELLINGSRUD INDUSTRIFELT, SKI

Bulk Eiendom Bulk ble stiftet høsten 2006 for å etablere, utvikle og eie eiendomsprosjekter innenfor segmentet lager-, logistikkog produksjonseiendommer. Bulk konsentrerer seg i dag primært om østlandsområdet langs E6, sør og nord for Oslo, men utvider også mot Sverige. Selskapet forvalter nå eiendom for ca. 3,1 milliarder kroner, der 50 prosent er egeneide eiendommer. Innenfor industribygg satser Bulk Eiendom på datalagring under konseptet Bulk Industrial Data. Bulk Eiendom inngikk i 2012 i samarbeid med blant andre med Hydro og Norske Skog for å vurdere etablering av datasentre på veletablerte industrilokasjoner. Bulk Industrial Data har ambisjoner om å lage det de kaller Europas første nøytrale Datacampus og ”verdens reneste Cloud” (sky datalagring). Selskapet blir ifølge dem selv et moderne nettverk med datacampuser tilknyttet norsk grønn infrastruktur. Bulk skal tilby datasenterkapasitet til storkundemarke­ det i Norge og internasjonalt.

– Dessuten ser vi igjen en økende aktivitet i Vestby. Det er mange ledige tomter der, men kommunen har regulert ”et hav” av tomter, så da blir det ikke press på utbygging, sier Nærbø. Generelt holder bedriftene som leverer til innlandsmar­ kedet lagrene nord for Oslo, det vil si langs E6 oppover mot Gardermoen. Eksport­bedriftene legger lagrene sør for Oslo, ned mot Vestby og Moss. – Hva vil være driverne i marked­et i år? – Jeg tror konsolideringen i logistikkbransjen vil fort­ sette. Mindre og mellomstore aktører som har hatt tøffe tider, er blitt repriset og plukkes opp av de store aktø­ rene. Det er ekstremt små marginer i logistikkbransjen, kanskje 2 prosent i transportbransjen. Det fører til stort kostnadspress og krav om lave byggekostnader og mer standardiserte løsninger, slik at vi kan få bygget billig. For dyrt – Hva med Oslo-markedet? – Vi vil ikke kjøpe eksisterende bygg i Oslo, det blir for dyrt.

300 3 200 m² | VERKSTEDVEIEN 25

INDUSTRI, LAGER OG KONTORBYGG TIL LEIE Fleksible lokaler som kan leies ut i sin helhet eller i seksjoner fra 300–1 500 kvm. • Kombinasjonsbygg med sammenhengende enheter som kan leies under ett eller hver for seg på aktivt industriområde på Ellingsrud Industriområde i Ski. • Bygget egner seg for produksjon\industri, lager og lignende. • Eiendommen ligger 28 km fra Oslo Sentrum og nært Ski Sentrum, med god adkomst fra næringsområdet og kort vei til E6. • Stor parkering\plass med god adkomst til kjøreporter samt parkering for ansatte og kunder. • Kompressor for trykkluft, kjøreporter, ca 5 m takhøyde, sveiseavsug, ventilasjon. • God standard på kontor og kantine. • Normal god standard på industridel\lager. • Finnkode: 39300776

STEENS EIENDOM AS KONTAKT: SOLBERG 902 14 812, STEEN 932 80 399


Lager

64

–Mer selektive

NE0113 www.ne.no www.nenyheter.no

– Vi registrerte veldig lite innenfor logistikk i fjor. Det kan skyldes tøffere tilgang på finan­ siering, samt at kjøpere var mer selektive. I tillegg opplevde vi at tilbudet av eiendommer med lange solide kontrakter med god beliggenhet var mindre i fjor enn tidligere, sier analysesjef Anders Lunder i CBRE Research i en kommentar til NæringsEiendom om logistikkmarkedet i 2012. – Og hva tror du om dette markedet i 2013? – Vi venter at denne delen av markedet skal ta seg opp i år og vet om flere eiendommer som skal ut på markedet, både når det gjelder salg og utleie, svarer Lunder.

Logistikkeiendommer består gjerne av lagerarealer og noe kontora­ realer. Den totale leien i et logistikk­ bygg er derfor sammensatte av ulike komponenter. Ifølge Nærbø kan de oppnå rundt 850 kroner i leie for selve lagerdelen i de beste byggene langs E6, mens kontorarealene typisk leies ut for 1200-1300 kroner kvadratmeteren. – Hvor peker pilen for byggekost­ nadene? – Her ser vi kun en liten beveg­ else. Kostnadene falt kraftig frem mot 2010/2011, men ligger fortsatt på et fornuftig nivå. Finansieringskost­ nadene har imidlertid økt kraftig, som setter et betydelig press på leien, svarer Peder Nærbø. Bulk kan i dag bygge rendyrkede lagerbygg til rundt 6000 kroner kva­ dratmeteren. For kombinasjonsbygg, med innslag av kontorlokaler, ligger byggekostnadene rundt 8000 kroner, noe avhengig av kontorandelen. Jo mer kontorlokaler, desto høyere kva­ dratmeterkostnad. Tomtekostnad­ene for gode tomter nær Oslo, er gjerne rundt 2000 kroner kvadratmeteren,

Peder Nærbø i Bulk Eiendom forteller om økt interesse for Vestby som logistikklokasjon, samtidig med at kommunen regulerer ”et hav av eiendommer” der.

regnet av arealene som kan asfalt­ eres og bygges ut. I fjor var det nesten ikke omset­ ning av logistikkeiendommer i Norge. Logistikkandelen av de totale volumene i det norske markedet for næringseiendom utgjorde godt under 10 prosent. Ny bølge – Det var en del på vent i 2011/2012, etter at institusjonelle aktører i 2010 gikk inn sammen med Storebrand. Det skjedde mye i 2010, og det tar litt tid før det igjen er mye å selge i markedet. Men vi kommer altså til å selge en del i år, og vi har stått for mesteparten av omsetningen i logi­stikkmarkedet når det gjelder nybygg. Jeg tror det kommer en ny bølge fra oss og andre, for egen del trenger vi egenkapital til vår satsing innenfor datalagring (se faktasak, red.anm.), sier Nærbø. Bulk Eiendom solgte høsten 2010 fire større logistikkbygg til Storebrand Livsforsikring for 1,45 milliarder kroner. Dette var moderne logistikk­

bygg som ligger på langs E6 i Vestby, på Berger i Skedsmo kommune og i Ullensaker kommune. Byggene var på til sammen 105 000 kvadratmeter, og salgsprisen tilsvarte 13 800 kroner kvadratmeteren. Våren 2010 kjøpte Bulk en 304 mål uregulert tomt av Ski kommune til nye logistikkbygg for 195 millioner kroner. – I 2011 og 2012 ferdigstilte vi bygg for over 40 000 kvadratmeter til XXL, Fedex, Dachser og Ontime, og vi jobbet vi mye med infrastruk­ tur. Vi investerte 170 millioner kro­ ner i infrastruktur bare på Fugleåsen i Ski, forteller Nærbø. Bulk inngikk leiekontrakter i fjor for til sammen 30 000 kvadratmeter, fordelt på Goodtech, Norsk Lastebil­ pool og en leietaker Nærbø foreløpig ikke vil ut med. Kontrakten med Norsk Lastebilpool var den klart største, selskapet skal leie 21 000 kvadratmeter av Bulk Eiendom ute på Fugleåsen. Bygget vil stå ferdig i oktober år.


65

766 KVM PÅ RUD NÆRINGSPARK I BÆRUM Kontor - showrom - lager

Milliardsalg på gang I 2011 og 2012 konsentrerte Bulk Eiendom seg om bygge­ aktivitet, i 2013 er det igjen duket for et storsalg. – Vi har restrukturert selskapet, slik at vi blir mer transaksjonsori­enterte i årene fremover. Vi har store planer som vil kreve mye kapital og ønsker å frigjøre egenkapital fra våre eiendommer. Men vi ønsker i utgangs­ punktet ikke å slippe taket på deleierskap og forvaltning av eiendommene, sier Nærbø. Bulk søker derfor partnere for å eie langsiktig. – Vi vil heller eie 20 prosent av 1 milliard enn 100 prosent av 200 millioner. Jeg regner med at vi i løpet av 2013 vil selge rundt 85 000 kvadratmeter, helt eller delvis, sier Nærbø. Hvis vi forutsetter at 80 000 kvadratmeter skal selges til en gjennomsnittspris av 12 000-13 000 kroner kva­ dratmeteren, snakker vi altså om rundt 1 milliard kroner totalt. Netto­avkastningen – den såkalte yielden - for stor­ salget i 2010 til Storebrand lå rundt 6,5 prosent. – Vi har interessenter til rundt 6,5 prosent til de beste prosjektene vi har ute på Fugleåsen og bør kunne oppnå priser tilsvarende salget i 2010, kommenterer Nærbø.

Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no • foto Kenneth Sortland Myklebust/Kolonihaven

Ledig arealer fra årskiftet 2012 / 2013: 1. etg. lager/salgslokaler (i gateplan): Ca. 450 kvm brutto 2. etg kontor: ca. 316 kvm brutto Totalt ca. 766 kvm brutto Ingstadsvei 3. • Olav som i dag brukes til bilbutikk. • Kombinasjonsbygg p-dekning på eiendommen og god adkomst for store • God kjøretøy. i 1. har adkomst direkte fra terreng og med • Arealene parkering umiddelbart utenfor. passer godt til engros-/agenturvirksomhet som • Lokalene trenger lager, showrom og kontor. er beliggende godt eksponert mot Johs. • Eiendommen Haugeruds vei og mot Olav Ingstads vei. ligger ca. 4-5 minutters kjøretur utenfor • Næringsparken Sandvika by. Kort vei til servicetilbud i Kolsås Senter, med post, bank, vinmonopol, dagligvarer og et utall småforretninger.

Kontakt: Jarle Alværn. Telefon 67 11 57 11. Mobil 92 20 66 62 Abel Eiendomsforvaltning. P.b. 2459 - Solli, 0201 Oslo Tlf. 67 11 57 11 - Fax 67 11 57 12. post@abeleiendom.no

ABEL EIENDOMSFORVALTNING AS Markedsbistand Rådgivning Utvikling ●


Nyheter

66

Marius Nissen-Lie og Christian Haugland mener det blir feil å starte et søk med en lang kravspesifikasjon.

NE0113 www.ne.no www.nenyheter.no

– Vår jobb er å veilede Inntoget av søkemeglere i leiemarkedet har ­profesjonalisert søkeprosessene, men også gjort ­prosessene mye lengre og kompliserte. Daglig leder og partner Marius Nissen-Lie og partner Christian Haugland i Fast EiendomsPartner er søkemeglere. De hjelper bedrifter og organisasjoner som skal flytte i jakten på egnede lokaler, ut fra definerte kriterier. Som undersaken med Olav Line i ­Norwegian Property viser, mener flere eiendomsbesittere at søkemeglernes inntog i leie­markedet

har ført til kravspesifikasjoner på vegne av leietakerne som er til dels umulig å innfri og altfor omfattende. Mange leietakere ender derfor opp med helt andre lokaler og beliggenhet enn de hadde tenkt seg. Marius Nissen-Lie har vært i bransjen i 20 år og sier at deres fremgangs­måte innebærer å gjøre tingene i motsatt rekkefølge.

– Vi er definitivt leietakers representant, men mener at begge parter er tjent med en prosess hvor man ikke utelukker løsninger. Å komme med kravspesifikasjonen til slutt, mener vi gir et bedre resultat for leietaker. Man kan ikke lage en kravspesifikasjon før man har sett på lokalene, kravspesifikasjoner må lokaltilpasses, fastslår Nissen-Lie.


67

Hvis gårdeier vil ha en spesifika­ sjon tidlig, får de 20 sider, men Nissen-Lie mener ferdig ureviderte spesifikasjoner ikke blir riktig. Unødig tid – Vi ser på 20-30 objekter når vi ­jakter lokaler, og det blir feil at mange gårdeiere skal bruke mye tid på kravspesifikasjonene. Vi har der­ for en litt annen fremdrift enn mange andre og har valgt ikke å legge ved 20 siders spesifikasjon med krav som de sannsynligvis ikke vil kunne innfri. Når vi derimot står igjen med kanskje tre alternativer, da går vi inn med en kravspesifikasjon, tilpasset ut fra byggene vi har sett oss ut. Vi føler det er mer effektivt og profe­ sjonelt. – Eiendomsbesittere hevder at man kommer med energikrav som er til dels uforenlige? – Kravet til miljø og bedre energi­ bygg har gått opp­over, men leietakere må eksempelvis da akseptere mindre

kjøling hvis prisen skal ­holdes nede, svarer Marius Nissen-Lie. Christian Haugland sier svært mange leietakerne ikke helt vet hva de vil ha. Mange av lokalene passer i utgangspunktet heller ikke virksom­ heten, det må tilpasninger til. – Vår jobb er å veilede i henhold til forventningene. Når vi er ute og vurderer alternativer, ser vi på alt fra om det er plass til alle ansatte, til veldig detaljerte nivåer, som for eksempel strømuttak til prosjektor i taket. Leietakerne ikke bare glem­ mer slike ting, de vet rett og slett ikke nok om det. Vår jobb blir så å sy sammen den beste totalpakken, sier han. Fast EiendomsPartner har ingen standard oppskrift for hvordan de ­arbeider med leietakerne, men ­Nissen-Lie og Haugland ber dem ­rangere tre hovedelementer om hva som er viktigst: Beliggenhet, kvali­teten på lokalene og forventet prisnivå.

Prisen kommer senere – Vi diskuterer ikke pris til å begynne med. Men hvis prisen er viktigst, er vår oppgave å forklare hva de kan få til den prisen. Vil de til Aker Brygge, så vil de dit, og da må vi fortelle hvilken priser de må be­ tale for den beliggenheten. Kvalitet er avhengig av kvaliteten i det enkelte bygg, sier Nissen Lie. Energistandard er neste steg i prosessen, som også skaper utfor­ dringer. – Noen mener at de skal inn i et A- eller B-bygg, men de har ikke kunnskap om hvordan disse byggene driftes, sier Nissen-Lie. Nærhet til offentlig kommunikasjon går igjen i så å si alle større leiesøk, og de to søkemeglerne sier at det er få som firer på kravene her. For andre igjen er god parkeringsdekning viktig, men: – Parkeringsdekningen kan endre på seg når man flytter. Ansatte får en annen reisevei, og selv om det er krav om 40 parkeringsplasser, ender

LAGER/VERKSTED, KONTOR

BERGHAGAN 5, LANGHUS/SKI Lager-/verksted

Arealer er på totalt ca. 10 000 m2, hvorav ledig inntil 1 000 m2. 8 m netto takhøyde. 15 m søyleavstander. Rikelig med porter. Rikelig med parkering og utearealer. Mulighet for kontorer i umiddelbar tilknytning til lager/verksted, eller i eget kontorbygg.

Kontorer

Pene og fleksible kontorlokaler i representativt bygg. Godt vedlikeholdt. God ventilasjon. Ledige lokaler ligger i 2. og 3. etg. Personheis og vareheis. Felles kantine. Felles møterom. Trimrom. Arealer tilpasses behov; fra 50–700 m2. Lokaler pusses opp eller rehabiliteres etter behov.

KONTAKT Geir Baastad | Tlf: 23 11 38 30 | 90 11 53 15 | geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

Beliggenhet/adkomst • Beliggende på Berghagan næringsområde. • Kort vei fra E6, ca. 20 min. fra Oslo sentrum. • Nærhet til buss og tog (Vevelstad). • Enkel adkomst med bil. • Rikelig med poarkering. • Store utearealer.


Nyheter

68

man kanskje opp med halvparten. Det må tenkes annerledes og nytt, som å få folk til å ta trikken i stedet. Vår jobb blir å få leietakerne til å vurdere andre mulige alternativer, sier Marius Nissen-Lie. Mange leietakere er pris­ bevisste, det er ikke til å komme fra. Men Christian Haugland sier de kan være villige til å endre på prisen til slutt. – Av erfaring legger vi inn pris som det siste elementet. Og hva er pris? Tilsynelatende kan husleien være høy, mens felleskostnadene er lave. Dessuten kan dyre lokaler ha en høyere arealeffektivitet. Kvalitets­

kravene har dessuten økt de seneste 20 årene, og nordmenn er i økende grad villige til å betale for kvalitet. Det er den totale sluttsummen som teller, sier han. Ingen grønn bølge – Vil leiesøkene endre seg fremover med hensyn til hva man ber om? – Vi tror energi og miljø blir viktigere, men foreløpig ser vi ingen grønn bølge i markedet. Det koster også mye å installere og gjennomføre energibesparende tiltak. Parkering er derimot blitt mindre interessant, også som følge av strengere regulerings­ bestemmelser. Det blir nok økende

kvalitetskrav også fremover, pris har alltid vært viktig og vil alltid være viktig, men det går mer på at det skal være billigst mulig ut fra det produktet leietaker får, sier Marius Nissen-Lie. – Kravet til arealeffektivitet vil nok fortsatt øke. Alt i alt er det flere leietakere som går fra cellekontorer til åpent landskap enn de som går den andre veien. Så ser vi at nå det gjelder innredning, brukes det mer glass enn tidligere, som skillevegger av glass. Glass gir mer romfølelse, og leietakerne kan tillate seg dette, fordi glass er blitt billigere, supplerer Christian Haugland. 

Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

NE0113 www.ne.no www.nenyheter.no

Nytt om navn

Veronica Bakken er ansatt som utleiesjef i NCC Property Development. Hun kommer fra stillingen som rådgiver i Newsec, og har tidligere vært rådgiver i Eiendomshuset Malling og Akershus Eiendom.

Morten buøen er ansatt som eiendoms­ direktør i Newsec Asset Management. Han kommer fra stillingen som ­seniormegler i DNB Næringsmegling, hvor han arbeidet i 12 år.

Jannike Brynildsen har tiltrådt som partner i Ro Sommernes Advokat­firma DA fra 1. januar 2013. Brynildsen har bred erfaring med fast eiendoms rettsforhold, og har vært en del av eiendoms- og tran­ saksjonsteamet i Ro Sommernes Advokatfirma DA siden 2005. Hun vil videreføre sitt arbeid med fast eiendom og transak­ sjoner, og bistår dessuten med generell forretningsjuridisk rådgivning med hovedvekt på selskapsrett og kontraktsrett.

Knut Holter som har lang fartstid i bransjen med ­ledende stillinger i både Eiendoms­huset Malling og ­Eiendomsmegler 1N ­ æringseiendom, har nå tiltrådt ny stilling som Senior Næringsmegler hos Eiendomssenteret AS i Drammen. Liv Zimmermann tiltrådte som partner i Hjort januar og kom fra Bull & Co Advokatfirma. Hun er spesialisert innenfor fast eiendomsrettsforhold og har særlig kompetanse i plan- og byggesaker.

Vidar Korneliussen er ansatt som markedsdirektør i Scandinavian Property Group. Han kommer fra stillingen som senior leietakerrådgiver i DNB Næringsmeglings leietakerrådgivnings­ avdeling. Korneliussen har også vært utleiedirektør i Eiendomsspar i perioden 2004 til 2009.


NÆRINGSEIENDOMMER utg. 01 2013

Romerike – O slo Nord TIL SALGS

Denne utgave n inneholder et variert utvalg av våre eiendom mer for salg og lok aler for utleie.

NORDSNOVEI

EN 11-13

LILLESTRØM /KJELLER 376 KVM

FORRETNING

/KONTOR

Sentral beligge nh Gode profilering et. smuligheter.  Næ ringsseksjon på 376 kvm BTA.  Flek sibel planløsnin g. 

Nyoppusset og godt vedlikeholdt. Eksklusiv bruk srett til 6 p-plasser.  Verd itakst: Kr 4.550  Op pdragsnr: 1212 .000,-. 4 

KONTAKT Rune Eide 900 29 707 rune@real.no

TIL SALGS STRØMSVEIEN

SKEDSMO

CA. 700 KVM

FORRETNING

SLOKALE

REAL Eiendom

smegling AS,

Ta ko n ta k t p å o re al n yt t@ re al .n fo r g ra ti s ti ls en d el se av R ea l- N yt t

Solheimveien

Forretningslo kale ca. 700 kvm BT på A + andel fellesareal.  Un ik beliggenhet eksponeringsm og uligh  Rå lokale klart for eter. ny eiers innredning.

47

112, P.b 322,

5 p-plasser i kje medfølger se ller ksjonen. Nærmeste na bo 1000, Strømm er: Rema en senter og Pepp Stores Pizza.  Ko rt vei til buss og  Op pdragsnr: 1212 tog. 0 

1471 Lørensk og | Tlf: 6791 7650 - Fa

x: 6791 7651

| E-mail: firma

KONTAKT Knut Olderkjæ r 922 47 734 knut@real.no

post@real.no

- www.real.no

Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: firmapost@real.no - www.real.no


Nyheter

70

Olav Line går ut mot kravene fra søke­meglere som ikke henger sammen.

NE0113 www.ne.no www.nenyheter.no

Uforenlige energikrav Noen av energikravene søke­ meglerne kommer med, står i direkte motsetning til hverandre. Adm. direktør Olav Line i Norwegian Property sier kravspesifikasjonene fra meglerne gjerne har strengest krav til inneklima og miljøklasse. Her skorter det ifølge Line en god del på forståelsen på hva som er mulig å få til. Litt forenklet er det ikke mulig å få både i pose og sekk, som eksempel­vis ingen temperatur­glidning de nærmeste dagene og samtidig beste energiklasse og BREEAM-sertifisering.

– Ønsker leietaker en konstant temperatur på 22,5 grader om sommeren, bruker mye lys, samt at hver ansatt har tre PC-er på pulten, er ikke det forenlig med å oppnå energi­klasse A, eksemplifiserer Line overfor NæringsEiendom. – Hvorfor tror du det er blitt så strenge kravspesifikasjoner? – Jeg vil nyansere det litt. Noen søkemeglere henger etter og forstår


71

TIL LEIE Oslo sentrum Kongens gate 15 Nedre Slottsgate 4 • Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikkog kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate. • Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk. • Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet. n

Ak er s gat a

ga te

sen

Knut Holter Senior Eiendomsmegler MNEF Næringseiendom

Ka rl Jo han s

sg ate

gat

sg ate

te Slo tts ga

Pri n

ge n

Øv re

Vo llg at e Øv re

Kontakt:

To rgg ata

nse

Dro nnin

keg ata

Slo

vie

rs t

red et

Mobil: 952 72 522 Dir.tlf.: 32 21 33 19 Sentralbord: 32 21 33 00 Telefax: 32 25 55 01 knut@eiendomssenter.no www.eiendomssenteret.no

ta

Gla cis

Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

energiklassen, men hvis du vil, kan du bruke bygget annerledes». Det vil få konsekvenser for energibruken, sier Olav Line. Han sier de sammen med ­Multiconsult har prøvd å lage en standard kravspesifikasjon som de legger til grunn. – Hva legger Norwegian Property mest vekt på ved kravspesifika­sjoner? – Det er en totalitet. Vi skal på den ene siden tilfredsstille BREEAM og andre miljøsertifiseringer, på den andre siden må vi tydeliggjøre overfor brukerne hva de får. Vi har derfor ansatt en egen eiendomssjef som er rådgiver for leietakeren. Han opplyser blant annet om energi­effektivitet og bruken av bygget, og han gir leietaker veiledning i hvordan de best kan bruke bygget for å optimalisere driftskostnadene. Lyd kan også være et tema, det handler i praksis om prisen man er villig til å betale. nda

For dårlig analysert Det er sjelden kravene er helt umulig å etterleve for Norwegian Property, men det hender altså at det er brukt litt for liten tid til å analysere ­brukerens behov og konsekvensene av kravene. – Noen ganger ender det hele ut i spørsmål om leiepris, som er et paradoks. Det er viktig å definere det som får utslag for prisen, og da er – satt litt på spissen – noen av kravene ikke så viktig likevel. Men vi sier til leietakerne at «du får den og den

tra huss Akers

fremdeles ikke hvilke krav de setter, mens andre har god forståelse for dette. Bransjen er i ferd med å forstå at de bør sette realistiske krav. For å være helt ærlig, tror jeg søke­ meglerne gjør det for å være på den sikre siden. De har utarbeidet mer eller mindre standardiserte krav­ spesifikasjoner, uten å analysere hva leietakeren reelt sett ønsker.

Ski

pp e

Kir

Re

ug ata

e

rga ta

Rå dh usg a

en

Ne dre

sg ate

tts gat e

Tol lb

Ko ng

2

Gr e

e1

ge bry g hus

hus bryg g

en

Råd

n

nd ra St

Råd

e

hus

t ga

Råd

n

s

ge in nd ru

e

G

m ol H

bry gge 3

hus pla sse n

Vo llg ate

ga te

lds

skio

en Rå d

Ne dre

n

Ro se nk ra nt z'

Na

Tor d

un M

jo f

n s p la ss

• To personheiser, samt vareheis. Ledige lokaler: 2. etg. – Kontor – ca. 638 kvm bto 3. etg. – Kontor – ca. 393 kvm bto 4. etg. – Kontor – ca. 239 kvm bto 4. etg. – Kontor – ca. 98 kvm bto 7. etg. – Kontor – ca. 60 kvm bto

n ie sv E ng am a d ke

dt

kk

F ri

ø sel

se

Ru

L i l le

n ie ve

e

• Innkjøringen til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate.

gat a

Grelt eksempel Daværende EDB ErgoGroup (nå Evry) var i 2010/2011 med et stort leiesøk i markedet, etter sammen­ slåingen av de to selskapene. ­Mange store eiendoms­besittere kastet seg inn i kampen for å tilby ­IT-giganten topp lokaler. Et stort ­nybygg var høyst ­aktuelt, ut fra ­søket. Så endte Evry opp med å ­velge samarbeids­partneren ­Telenors gigantbygg ute på Fornebu. – Ja, Evry er kanskje det ­grelleste eksempelet. De hadde et søk helt i den øvre enden, «topnotch», men endte opp med noe helt annet. Evry ville ha energiklasse A og kom med et anbud, som når en nå ser resultatet, var helt meningsløst. De gikk for tidlig ut med noe de ikke var helt klar for. Bransjen kastet ­sikkert bort 10 millioner kroner i det søket der, sukker Line. 


Miljø

72

Bråk om fjernvarme

NE0113 www.ne.no www.nenyheter.no

Tilknytnings­ plikten til fjern­ varme skaper hodebry. Utbyggerne mener fjernvarme­ tilknytning i praksis umuliggjør energiklasse A og ber om fritak. For å sørge for kundegrunnlag til fjernvarmeutbyggingen (se fakta­ sak), kan kommunene bestemme tilknytningsplikt for nybygg innen­ for områder som gis konsesjon for fjernvarme. I de aller fleste tilfellene er det attraktivt for utbyggere å koble seg på fjernvarme. Utbyggerne får miljøriktig varme uten mye driftsan­ svar. Generelt er miljøorganisasjonen Bellona en tilhenger av bruk av fjernvarme, fordi fjernvarmeanlegg gjerne utnytter avfallsforbrenning, kloakk og utslipp. – Forutsatt en god utsortering av gjenvinnbart avfall og god forbrenn­ ing, er avfallsbasert fjernvarme bra. Avfallsforbrenning er samfunns­

Hafslunds Fjernvarmerør.

nyttig, det gir fleksibilitet og bidrar til utskifting av oljefyrer. Klima­ effektene ved å deponere avfall er mye verre, fordi en slik deponering avgir mye metangasser. Men avfalls­ forbrenning er ikke klimanøytralt, sier energirådgiver Guro Nereng i Bellona til NæringsEiendom. Komplisert Utbyggere står noen ganger overfor dilemmaet mellom å bygge ambisi­ øse, energieffektive bygg, og det å koble seg til fjernvarme. Selve tilknytningen i form av et anleggs­ bidrag er i mange tilfeller dyr. Fjernvarmen tilbyr dessuten ofte kun høytemperatur-varme og ikke

kjøling. Det er ifølge Bellona ikke alltid teknisk og økonomisk forenlig med optimale systemer for svært energigjerrige bygg. I disse tilfellene ønskes gjerne lokale energisentraler. – Å få fritak fra tilknytningsplikten er komplisert, med lange beslutnings­ prosesser, medgir Guro Nereng. Noe av problemet er formuler­ ingen i lovverket. Alternative energi­ kilder skal være «miljømessig bedre». – Formuleringen er ullen, og leser du forarbeidene til loven, er formuler­ ingene enda mer ulne. De blander også inn fjernvarmens økonomi for utbygging og drift. Vi ser at selv store kommuner sliter med å komme frem til en god håndheving, sier Nereng.


73 Strømmen

Ullevål

Ring 3

Torshov

Ring 2

Sinsen

Majorstua

Skøyen

Furuset

Økern

Ak Osers lo h

us

Konsesjonsområdet Eksisterende fjernvarmenett

Lørenskog

E6

Oslo Filipstad Videre utbygging er fortetting i eksisterende fjernvarmenett.

Bjørvika Oppsal

Akershus Oslo

ygdøy

us

Stovner

Grorud

Tilknytnings­ plikten

Stovner

Grorud

Et fjernvarmeanlegg er et sen­ Strømmensom forsyner en tralvarmeanlegg Ring 3 Sjursøya bydel eller flere med energi til Ullevål Torshov Bøler varmt tappevann og oppvarming. OrmsundRing 2 Furuset Anlegget benytter ulike energi­ Lambertseter Sinsen Økern Majorstua Lørenskog kilder til oppvarming av vann. Skullerud Konsesjonsområdet Skøyen Varmtvannet distribueres så til Eksisterende fjernvarmenett E6 bygninger gjennom isolerte rør. E18 Oslo Videre utbygging er fortetting i eksisterende Investeringskostnadene Filipstad Søndre Nordstrand fjernvarmenett. Bjørvika ved opprettelsen av fjernvar­ Bygdøy meanlegg er høye. For å sikre Oppsal driftsgrunnlaget for et fjernvar­ Østensjø Holmlia meanlegg, kan kommunene etter Klemetsrud Sjursøya Mastemyr Ak Bøler Plan- og bygningsloven kreve e Os rsh lo us Ormsund tilknytning til fjernvarmeanlegg. E18 Lambertseter Teknisk forskrift til Plan- og Skullerud bygningsloven pålegger bygnin­ ger med tilknytningsplikt å ha varmeanlegg. Plikten retter seg i Søndre Nordstrand utgangspunktet mot nybygg. Kommunen kan imidlertid gjøre helt eller delvis unntak fra tilknytningsplikten der det Holmlia Klemetsrud kan dokumenteres at bruk av Mastemyr alternative løsninger for tiltaket Nesodden vil være «miljømessig bedre» en tilknytning. Det er «miljømessig E18 E6 bedere» som skaper uklarheter og diskusjoner. Østensjø

E18

Akershus Oslo

E18

E6

Hafslund bygger fjernvarmeanlegg over hele Oslo.

– Vi har sammen med noen andre aktører lagt frem forslag til kriterier som vi mener burde gi automatisk fritak. Jeg tror ikke det er mulig å få til perfekte miljøkri­ terier, men de bør være forutsigbare, for å forbedre dagens langdryge fritaksprosesser. Man må huske på at en fjernvarmeleverandør vil kunne tilby fjernvarme til bygget, selv om det skulle oppfylle kriterier for fritak, fortsetter hun. Flere utbyggere hevder fjern­ varme og energiklasse A er uforen­ lige krav. Bellona ser at dette er tilfelle, grunnet beregningsmetodik­ ken. Nereng har imidlertid ikke noe særlig sans for utbyggere som ønsker

å unngå tilknytningsplikten ene og alene for å oppnå klasse A. – Vi håper at energimerkeordn­ ingen vil forbedres slik at fjernvarme i praksis sidestilles med fornybar energi, sier Nereng, og fortsetter: Uheldige utslag – Vi har sett at energimerkeordning­ ens kan gi uheldige utslag for fjern­ varme. I noen tilfeller fører nok det til en vurdering av lokal energisen­ tral for å oppnå energimerke A, selv om det kanskje ikke trenger å være det mest fornuftige. I andre tilfeller forklarer man manglende oppnåelse av A med fjernvarmetilknytning når bygningskroppen alene tilsier B, sier

hun. Bellona mener dette er tilfelle på Statoils nybygg på Fornebu. – Men energimerkeordningens utslag for fjernvarme er en annen debatt som lett blandes sammen med kriterier for «miljømessig bedre», sier energirådgiveren. Aspelin Ramm er en av utbyg­ gerne på Vulkan på Grünerløkka, der Bellona flyttet inn i sitt nybygg i fjor. Bellona-huset var Oslos første kontorbygg i energiklasse A. Energisentralen på Vulkan utnyt­ ter solenergi og geovarme, slik at Bellona og de andre leietakerne får miljøvennlig energi til oppvarming og avkjøling. Fjernvarme benyttes til spisslast, altså til å ta unna toppene.


Miljø

74

– Vi klarer det her i Bellona-huset med en egen energisentral i til­ legg. Uten en slik sentral er det nok vanskelig, men det skyldes som sagt beregningsmetodikken.

Guro Nereng, Bellona.

– Utbygger og fjernvarmeaktør er her enige om at tilknytning ikke skjer. Bellona mener likevel dette er et eksempel på et godt prosjekt som ville fått automatisk fritak etter kriteriene som nå er foreslått, kom­ menterer Nereng. – Men er det i det hele tatt mulig å oppnå energiklasse A med fjernvarme?

Økonomisk bærekraftig Fjernvarmens økonomi for utbyg­ ging og drift kan altså tillegges vekt ved en tilknytningsplikt, i tillegg til de miljømessige sidene. Prisen som kundene betaler for fjernvarme, består av et anleggs­ bidrag (infrastruktur) og en energipris i tillegg. Det er ikke lov for fjernvarmeselskapene å ta en høyere pris enn strømprisen, men de kan ta en lavere pris. Nereng sier det er ønskelig at fjernvarme er økonomisk bærekraftig.

Det begynner også å skje en viss innovasjon i bransjen, blant annet tar Akershus Energi imot overskudds­ varme fra et kjøpesenter. – Agder Energi planlegger å levere lavtemperaturvarme til energigjerrige hus i en helt ny bydel i Kristiansand. Dette er positive trender, mener Nereng. – Fremover, hva er den ønskede løsningen sett fra Bellonas side? – Vår ønsketenkning er at fjernvarmeselskapene skal klare seg uten tilknytningsplikt etter at de er sikret et godt kundegrunnlag. Dette avhenger imidlertid av hvor langt fjernvarmeselskapene har kommet i sin utbygging. Muligens kan tilknyt­ ningsplikten fases ut i kommune etter kommune, svarer Guro Nereng.

Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

Jubler ikke for Ferd-seier

NE0113 www.ne.no www.nenyheter.no

Bellona slipper ikke helt jubelen løs for Ferds fritak av tilknytningsplikt i Tidemannsbyen. Fylkesmannen i Oslo og Akershus avviste i oktober i fjor Hafslund Fjern­ varmes klage over at Tiedemannsbyen på Ensjø fikk fritak fra tilkobling til fjernvarmenettet. Klagen fra Hafslund Fjernvarme gikk via Plan- og byg­ ningsetaten i Oslo kommune, som inn­ stilte på at den måtte avvises. Den nye varmesentralen i Tiedemannsbyen er ifølge Ferd tilnærmet klimanøytral. Varmesentralen fyres med pellets, som er laget av det som skal være rent, frasortert virke fra skogbruket. – Andelen fornybar energi er hele 98 prosent når utslipp i forbindelse med produksjon og transport er tatt med i regnestykket. Dette er vesentlig bedre enn for fjernvarmen. Der ligger fornybarhetsprosenten litt over 50, hevdet forvaltningssjef Jarle Mork i Ferd til selskapets hjemmesider.

Ikke krystallklart Men i en kommentar til avgjørel­ sen skriver Bellona at Tiedemannsbysaken ikke er et krystallklart fri­ takstilfelle for ”miljømessige bedre”. Byggene er etter Bellonas oppfatning ikke spesielt energieffektive el­ ler ”miljømessige eksepsjonelle”. Miljøorganisasjonen mener det hele koker ned til om energisentralen som skal fyres med bio til grunnlast (det ordinære energiforbruket), er bedre enn fjernvarme. I Tiedemannsbyen er det allerede etablert en biobasert energisentral for næringslokalene i området, som ikke har vært omfattet av tilknytningsplikt. Bellona antar og håper at det ikke vil være veldig aktuelt å bygge ut Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

energisentraler med bio til grunnlast i storbyene fremover, på grunn av lokal luftforurensning. – En biosentral kan være greit i Oslo sentrum, men generelt er vi ikke så glad i bioenergi i tettbe­ bygde strøk. Oslo kommunes krav til lokal forurensning forutsetter kun at utslippene ikke overstiger grensene satt av Klima- og forurensningsdi­ rektoratet. Kravet utgjør ingen ”ben­ chmarking” mellom fjernvarmen og det lokale alternativet. Det som er bra med Ferd-saken, er at kom­ munen stilte helt klare vilkår om minimum årlig og reelt 90 prosent med fornybar energi, kommenterer Guro Nereng.


Interessert i høyere leie for bygget ditt? Da bør du komme i gang med å energivurdere dine tekniske anlegg, slik at du kan få redusert energibruken i bygget. Og dermed energikostnadene. Lave energikostnader er et konkurransefortrinn som bidrar til et godt omdømme og som gjør bygget ditt mer attraktivt for leietakere. Husk at det er krav til regelmessig energivurdering av tekniske anlegg i bygg. Ved å energivurdere dem jevnlig, får du bedre oversikt over hvordan du kan forbedre driften og vedlikeholdet. Gjør det gjerne samtidig med at du energimerker bygget. Gjennomfører du tiltakene som foreslås, får du ned energibruken. God oversikt og dokumentasjon over dine tekniske anlegg vil lønne seg.

www.energimerking.no

//Bogstadveien 1: prospekt//

NE byrå er en del av NæringsEiendom, som i over 20 år har hjulpet eiendomsaktører med markedsføring av sine eiendommer og selskaper.

www.nebyra.no


76

Ledige lokaler i bladet NæringsEiendom Adresse

Kvm Side

Leie

Adresse

OSLO VEST

Høymyrveien 2

343

30

ASKER OG BæRUM KONTORLOKALER Nesbruveien 75

ca. 250-5.400

27

Nesbruveien 75

5.400

27

Nesbruveien 75

ca. 250

27

LAGERLOKALER Nesbruveien 75

Ca. 250-5.400

27

Nesbruveien 75

5.400

27

Nesbruveien 75

ca. 250

27

SHOWROOM Nesbruveien 75

Ca. 250-5.400

27

Nesbruveien 75

5.400

27

Nesbruveien 75

ca. 250

27

250

27

700-1.060

27

Drammensveien 147

700

27

Drammensveien 147

1.060

27

Drammensveien 147

670

27

Drammensveien 147

70-116

27

Drammensveien 147

70

27

Drammensveien 147

116

27

Sørkedalsveien 10

fra ca. 420-1.250

34

Sørkedalsveien 10

ca. 420

34

Sørkedalsveien 10

1.250

34

Frogner Atrium, Frognerveien 8

212

34

Thrunes vei 2

170

9

Thrunes vei 2

254

9

Thrunes vei 2

370

9

Thrunes vei 2

110

9

Myrens Verksted, Sandakerveien 24C

840

23

ca. 378

12

68

13

KONTORLOKALER

KOMBINASJONSLOKALER

Lilleakerveien 48 376

69

BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER Nordsnoveien 11-13 Strømsveien 47

27

Drammensveien 147

Gunnar Schelderups vei 9

Nordsnoveien 11-13

460

Drammensveien 147

NEDRE ROMERIKE

Etterstadsletta 3

750

30

Etterstadsletta 3

1.530

30

Trondheimsveien 184

1.231

29

Grensesvingen 9

360-500

29

Grensesvingen 9

360

29

Grensesvingen 9

500

29

Thorvald Meyers gate 2/Ringnes

250-535

13

Thorvald Meyers gate 2/Ringnes

250

13

Thorvald Meyers gate 2/Ringnes

535

13

Brysveien 16-18

494

31

Brynsveien 5

196

31

Carl Berner Næringspark

ca. 335

17

Carl Berner Næringspark

ca. 325

17

Gunnar Schelderups vei 9

ca. 596

12

400

31

61

LAGERLOKALER

KOMBINASJONSLOKALER

SHOWROOM ÿstensjøveien 43

OSLO SøR

Gunnar Schelderups vei 9

ca 378-1.000

12

Holt Park - Frogn

10.000-86.000

Gunnar Schelderups vei 9

378

12

Holt Park - Frogn

10.000

61 61

Gunnar Schelderups vei 9

1.000

12

Holt Park - Frogn

86.000

ca. 700

69

Gunnar Schelderups vei 9

ca. 160

12

Olaf Helsetsvei 5

625-2.500

27

Olaf Helsetsvei 5

625

27

KONTORLOKALER Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4 ca. 637,5

Sørkedalsveien 10

fra ca. 420-1.250

34

Olaf Helsetsvei 5

2.500

27

Sørkedalsveien 10

ca. 420

34

Sandstuveien 70

250

23

Sørkedalsveien 10

1.250

34

Sandstuveien 70

800

23

Sandstuveien 70

1.560

23

Sandstuveien 70

fra 60-470

23

Sandstuveien 70

60

23

Sandstuveien 70

470

23

Kongshavnveien 28

314

12

Holt Park - Frogn

10.000 -86.000

61

Holt Park - Frogn

10.000

61

Holt Park - Frogn

86.000

61

Sandstuveien 70

150

23

Sandstuveien 70

550

23

Holt Park - Frogn

10.000-86.000

61

Holt Park - Frogn

10.000

61

Holt Park - Frogn

86.000

61

ca. 119

45

71

OSLO øST

ca. 393

71

KONTORLOKALER

Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4 ca. 238,9

71

Carl Berner Næringspark

Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4

ca. 97,5

71

Innspurten 15

Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4

ca. 59,4

71

877

25

ca. 320

25

ca. 90

25

fra 350-1.000

37

Innspurten 15

350

37

Innspurten 15

1.000

37

Gladengveien 14

169-678

31

Aker Brygge

ca. 500-16.000

11

Gladengveien 14

169

31

Aker Brygge

ca. 500

11

Gladengveien 14

678

31

Aker Brygge

16.000

11

Brysveien 16-18

507

31

Solli Plass

1.700

49

Brysveien 16-18

Solli Plass

550

49

Helsfyr Panorama

Oslo Sentrum

320

9

534

31

1.000

31

Tvetenveien 32

48-288

31

48

31

LAGERLOKALER

INDUSTRI/PRODUKSJONSLOKALER

150

9

Tvetenveien 32

Kongensgate 2 - Kvadraturen

35-145

12

Tvetenveien 32

288

31

Kongensgate 2 - Kvadraturen

35

12

Grenseveien 107

917

31

OSLO NORD

12

ÿstensjøveien 43

455

31

KONTORLOKALER

Nils Hansens vei 20

134

31

Løren

Kongensgate 2 - Kvadraturen

31 30

69

OSLO SENTRUM

Oslo Sentrum

367 fra 750-1.530

KONTORLOKALER

ANNET

Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4

Kvm side

376

Leie

Tullinsgt. 6 ved Holbergsplass

Etterstadsletta 3

Drammensveien 147

KONTORLOKALER

Adresse

Brynsveien 5

KONTORLOKALER

OSLO ØST

Rosenkrantzgt. 16-18

Kvm Side

145

Velg en spesialist på finansiering av næringseiendom Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

Se vår hovedannonse på side 5.


77

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg

Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning. Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.

Adresse

Kvm side

Adresse

Løren

ca. 104

45

KOMBINASJONSLOKALER

Løren

ca. 72

45

Rud Næringspark

Fuglesangen - Berger

ca. 82,000

61

SHOWROOM

Fuglesangen - Berger

inntil ca. 31.600

61

Rud Næringspark

Kvm side

ca. 766

65

ca. 450

65

Trygve Nilsensvei 8

305

15

Nesbruveien 75

ca. 250-5.400

27

Trygve Nilsensvei 8

468

15

Nesbruveien 75

ca. 250

27

Nesbruveien 75

5.400

27

LAGERLOKALER Fuglesangen - Berger

ca. 82.000

Fuglesangen - Berger

61

inntil ca. 31.600

61

NEDRE ROMERIKE

Brobekkveien 107

117

29

Brobekkveien 107

201

29

KONTORLOKALER

KOMBINASJONSLOKALER ÿstre Aker vei 215

Kvm side

DRAMMEN/EIKER LAGERLOKALER Ingeniør Rybergs gate 44

ca. 5.700

43

ca. 5.700

43

ca. 8.000

43

1.900

59

4.500

59

7.600

59

4.500

59

1.000

59

350-1.427

13

350

13

1.427

13

285

51

BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER Ingeniør Rybergs gate 44 TOMTER Ingeniør Rybergs gate 44

øSTFOLD

Industriveien 20A

345

51

Industriveien 20A

200-345

51

573

14

Industriveien 20A

200

51

Trygve Nilsensvei 8

305-773

15

Industriveien 20A

345

51

Trygve Nilsensvei 8

305

15

Trygve Nilsensvei 8

773

15

KONTORLOKALER Bredmyra 8, Sarpsborg LAGERLOKALER Bredmyra 8, Sarpsborg KOMBINASJONSLOKALER

LAGERLOKALER Industriveien 20A

Adresse

1.115-1.600

51

Bredmyra 8, Sarpsborg

Industriveien 20A

1.115

51

INDUSTRI/PRODUKSJONSLOKALER

Løren

ca. 139

45

Industriveien 20A

1.600

51

Bredmyra 8, Sarpsborg

Løren

ca. 160

45

Industriveien 20A

365

51

MESSANIN

475

51

Bredmyra 8, Sarpsborg

Industriveien 20A

345-2.500

51

BUSKERUD

Industriveien 20A

345

51

KOMBINASJONSLOKALER

Industriveien 20A

2.500

51

Hensmoveien 26,

BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER

ca. 250

45

Industriveien 20A

Fuglesangen - Berger

Løren

ca. 82,000

61

Fuglesangen - Berger

inntil ca. 31.600

61

KOMBINASJONSLOKALER

Trondheimsveien 184

ca. 350

29

Fuglesangen - Berger

ca. 82,000

61

Fuglesangen - Berger

inntil ca. 31.600

61

INDUSTRI/PRODUKSJONSLOKALER

Heensmoen Industriområde

FOLLO

Hensmoveien 26,

ASKER OG BæRUM

KONTORLOKALER

Heensmoen Industriområde

Verkstedveien 25

300-1.500

63

Hensmoveien 26,

KONTORLOKALER

Verkstedveien 25

300

63

Heensmoen Industriområde

Rud Næringspark

ca. 316

65

Verkstedveien 25

1.500

63

1,310

25

Verkstedveien 25

300-3.200

63

OPPLAND

Nesbruveien 75

ca. 250-5.400

27

Verkstedveien 25

3.200

63

KONTORLOKALER

Nesbruveien 75

ca.250

27

Berghagan 5

fra 50-700

67

Molinna 2, Gran Næringspark

Nesbruveien 75

5.400

27

Berghagan 5

50

67

LAGERLOKALER

700

67

Molinna 2, Gran Næringspark

310-2.400

51

Molinna 2, Gran Næringspark

310

51

Dicksvei 10B

Lilleakerveien 2 E-F

306

9

Berghagan 5

Lilleakerveien 2 E-F

310

9

Lilleakerveien 2 E-F

430

9

LAGERLOKALER

Bærumsveien 373

200

9

ca. 900.000

104

Olav Brunborgs vei 6

inntil 16.000

28

Olav Brunborgs vei 6

450

28

Olav Brunborgs vei 6

12.000

28

Olav Brunborgs vei 6

fra 450-12.000

28

162

14

Fekjan 13

93

14

Fekjan 13

250

14

Fekjan 13

337

14

Snarøyveien 30, Fornebu

Gartnerveien 1-5

LAGERLOKALER Rud Næringspark

ca. 450

65

Nesbruveien 75

ca. 250-5.400

27

Nesbruveien 75

ca. 250

27

Nesbruveien 75

5.400

27

Verkstedveien 25

300-1.500

63

Molinna 2, Gran Næringspark

2.400

51

Verkstedveien 25

300

63

Molinna 2, Gran Næringspark

800

51

Verkstedveien 25

1.500

63

Molinna 2, Gran Næringspark

500

51

Verkstedveien 25

300-3.200

63

Molinna 2, Gran Næringspark

1.150

51

Verkstedveien 25

3.200

63

Molinna 2, Gran Næringspark

380

51

inntil 1.000

67

Berghagan 5

INDUSTRI/PRODUKSJONSLOKALER Verkstedveien 25

300-1.500

Verkstedveien 25

300

63 63

Verkstedveien 25

1.500

63

Verkstedveien 25

300-3.200

63

Verkstedveien 25

3.200

63

inntil 1.000

67

VERKSTED Berghagan 5


Nyheter

78

Gå for det sikre

NE0113 www.ne.no www.nenyheter.no

Mindre eiendomsinvestorer som ikke er profesjonelle, bør investere i prosjekter med høye løpende utbetalinger og fokusere mindre på forventet internrente

Grovt sett finnes det to typer av eiendomsobjekter: Ferdig utviklede eiendommer som gir en løpende for­ utsigbar kontantstrøm fremover, og utviklingseiendommer der avkast­ ningen skapes i form av verdiutvik­ ling. Men her er inntektsstrømmene langt mer uforutsigbare, og den antatte verdiutviklingen kommer gjerne flere år frem i tid. Utviklere ønsker normalt høy belåning for å maksimere egenkapitalavkast­

ningen. Da krever bankene at eierne er solide og kompetente, og gjerne et godt eksisterende kundeforhold med banken. Partner Lars R. Kristiansen i RS Platou Real Estate (se faktaramme) er ikke i tvil om hva han anbefaler småinvestorene å gjøre. – De bør ikke gå inn i utviklings­ prosjekter, og jeg kan si at for egen del er vi ikke interessert i at mindre finansielle investorer går inn i de

prosjektene vi tilrettelegger. Det er viktig at eierne forstår risikoen i utviklingsprosjekter, at beslutnings­ prosessene blir gode, og at det er evne til å bidra med ytterligere kapi­ tal om det kreves, sier Kristiansen til NæringsEiendom. Han mener finansielle investorer som ønsker å plassere en formue, bør fokusere på sikre løpende utdelinger og moderat belåning fremfor høye forvent­ ede internrenter, men med ditto risiko.


79

RS Platou Securities mener småinvestorene bør ligge unna utviklingsprosjekter. (Shutterstock)

RS Platou Real Estate RS Platou Real Estate Gruppen er et fullt ut integrert eiendomshus som satser på syndikering, cor­ porate real estate og forvaltning/ asset management. Selskapet ble etablert i 2009 og har i dag 14 ansatte, fordelt på kontorer i Oslo, Bergen, Gøteborg og Luxemburg. Selskapet er eid med 50,1 prosent av Platou Gruppen og 49,9 prosent av ansatte i selskapet. RS Platou Real Estate Gruppen omsatte i 2011 for 33 millioner kroner.

Maks. 60 prosent Lars R. Kristiansen anbefaler derfor uprofesjonelle eiendomsinvestorer å se etter eiendommer og prosjek­ ter med lange leiekontrakter, sikre inntektsstrømmer og forutsigbare kostnader. Det gir sikkerhet for god løpende avkastning i mange år fremover, samt fullt formues­ fradrag. Internasjonalt opererer mange investeringsselskaper og eiendomsfond

med kun 60 prosent låneutmåling, som Kristiansen mener er fornuftig. – Dersom prosjektene er til­ strekkelig solide og belåningen lav, bør bankene kunne akseptere full avdragsfrihet, som igjen vil kunne maksimere løpende utdelinger til investorene. I Norge er de fleste investeringsprosjekter innenfor eiendom blitt tilrettelagt med relativt liten egenkapital. Det har også med­ ført at verdijustert egenkapital har

falt kraftig når eiendomsverdiene har falt, sier Kristiansen Når eiendomsverdiene stiger, er det positivt å ha liten egenkapitalan­ del, ettersom en realisasjonsgevinst gir langt høyere avkastning i prosent for hver krone investert. Faller derimot eiendomsverdiene kraftig, som fra 2008, blir derimot papirtapet i prosent tilsvarende stort. – Når investorene søker lange og trygge investeringer, mener vi


Nyheter

80

Lars R. Kristiansen, RS Platou Real Estate

Fordeler og ulemper ved de ulike segmentene Fordeler

Ulemper

Kontor

• Sentrum/prestisjelokaler lett omsettelige • Flukt til kvalitet i dårlige tider • Riktig beliggenhet har alltid gode tomteverdier

• Høy risiko, leie og yielder svinger i takt med konjunk­ turutviklingen • Høy reutleiekostnad og krevende leietakere • Forvaltningskrevende

Handel

• Mulig oppside i form av omsetningsleie • Leietaker tar ofte stor andel av kostnadene • Ofte stabile leienivåer

• Få aktører som dominerer markedet • Handelsbokser har liten alternativ anvendelse • I perifere områder lav tomteverdi ved kontraktsutløp

Logistikk

• Lavt innslag av spekulativ utvikling • Ofte lange kontrakter mot én bruker • Svært stabile leienivåer • Enklere og rimelige å forvalte

• Kjøpesentrene er forvaltningskrevende • Lav byggekostnad øker risikoen for at leietaker flytter • I perifere områder lav tomteverdi ved kontraktsutløp

Bolig

• Minimal/ingen ledighet, liten risiko på reutleie • Høye løpende eierkostntnader, marginalt vedlike­ holdsetterslep • Stor etterspørsel i Oslo-regionen

• Lavere løpende avkastning • Behov for ekstern utleieforvaltning

Kilde: RS Platou Real Estate

NE0113 www.ne.no www.nenyheter.no

Hovedkarakteristika ved de ulike segmentene Risiko

Yield

Løpetid

belåning

Kontor

Moderat/høy

5,0–6,5%

4–12 år

Moderat/høy

Logistikk

Modrat/lav

6,5–7,5%

10–15 år

Høy

Handel

Moderat

6,0–7,0%

5–10 år

Moderat

bolig

Lav

4,0–5,5%

3 mnd.–3 år

Lav Kilde: RS Platou Real Estate

det er langt mer fornuftig å tilrette­ legge eiendomsprosjekter med moderat belåning. Er forventningene verdioppgang i løpet av to til tre år, uavhengig av prosjektets profil, er det naturlig at investorene søker høy belåning for å maksimere egenkapi­ talavkastningen ved salg. Men dette er gjerne forbeholdt profesjonelle investorer som bankene har tillit til, sier Lars R. Kristiansen.

Minimum 10 prosent Jo høyere forventet avkastning, desto større risiko. Kristiansen mener generelt at et årlig avkastningsmål på finansielle eiendomsinvesteringer bør ligge på ca. 10 prosent (forrent­ ning på egenkapitalen), mens profe­ sjonelle investorer bør kunne kreve 15 prosent avkastning eller mer. Det er heller ikke likegyldig hvilket segment man investerer i, de

ulike segmentene har ulik avkastning og risiko. Som man ser av oversikten fra RS Platou har kontoreiendommer en forventet moderat til høy risiko, der direkteavkastningen (yielden) typisk ligger i området 5-6,5 prosent. Giringen – belåningsgraden – er som regel moderat/høy. Boligeiendommer er segmentet med lavest risiko, men da også lavest direkteavkastning, 4-5,5 prosent. I den andre oversikten


81

er det gjengitt fordeler og ulemper ved å investere i de ulike segmentene. Å kalkulere risikoen i et eiendomsprosjekt er ingen eksakt vitenskap, og ulike rådgivere og investorer har gjerne sin egen metodikk. Parametere som beliggen­ het, standard, kapitaliseringsgrunnlag (leieinntekt per kvadratmeter), leietakernes størrelse og soliditet og kontraktslengder er svært viktig. Direkteavkastning – Både vi som tilrettelegger og investorene må også gjøre seg opp en mening om direkteavkastningen ved salg, såkalt exit yield, samt løpende investeringsbehov, sier Kristiansen. Å basere seg på at denne direkteavkastningen er den samme som ved kjøpstidspunktet uten ytterligere investe­ ringer, kan ifølge Kristiansen være en ganske «frisk» forutsetning. Unntaket er hvis det er en ekstrem god be­ liggenhet, eller at leiene er under et markedsmessig nivå. – Vi vurderer alltid risikoen i hvert prosjekt, både den løpende risikoen og risikoen ved salg/reutleie. Videre vurderer vi mulighetene for alternativ utnyttelse av eiendommen, eller om det økt tomtepotensial i prosjektet. Så bygger vi inn alle forhold og gjør vår analyse av det. Deretter har vi påfølgende diskusjoner med partnerne om hva risikoen er, sier han. – Prøver dere å ”time” markedet, å treffe hvor man er i konjunktursyklusen? – Det gjør vi, vi fokuserer litt forskjellig i de ulike fasene. Etter finanskrisen i 2009/2010 fokuserte vi mye på sentrumsnære eiendommer med god beliggenhet, både kontor, bolig, handel og logistikk i randsonene. Fåtall investorer For R.S. Platou er alle segmentene som er gjengitt i over­ sikten aktuelle å engasjere seg i, på vegne av investorene. Som regel er det en til fire investorer med i prosjektene. Det opprettes egne selskaper for investeringsformålet, som regel et aksjeselskap eller et kommandittselskap. – I nesten alle våre prosjekter er investorene også delaktige i styret. Dette er ofte store private investorer som representerer seg selv eller store familieformuer. I hovedsak er det norske investorer som er med, men vi ser en økende interesse fra utenlandske investorer, ­forteller Lars R. Kristiansen. I 2012 gjennomførte RS Platou tolv prosjekter til en verdi av drøye 1,5 milliarder kroner, hvorav to salg. Mange av prosjektene er unntatt offentlighet, såkalt off market-transaksjoner. – Vi gjør innsalgsarbeidet og er rådgiver. Noen ganger kommer vi med bare prosjektet til investorene, mens andre ganger tilfører vi mye til prosjektet, sier Kristiansen.

Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

VI HAR ALLEREDE LEID UT DET VI HADDE. KAN VI LEIE UT NOE FOR DEG? Vi gir deg like god service og oppfølging uavhengig av kvadratmeter. Vi er totalleverandør innen eiendomsorvaltning og prosjekt med profesjonell oppfølgning. Våre kunder står i fokus.

www.onarheimutvikling.no


NE0113 www.ne.no www.nenyheter.no

Interiør

82


83 I resepsjonen til RWE er stilen åpen og gjennomsiktig. Lys eik i gulvet

Oljen inspirerte innredningen I desember flyttet energiselskapet RWE Dea Norge med 150 ansatte inn i splitter nye lokaler på Sjølyst. Tekst Ivar Sekne • e-post redaksjon@ne.no Foto Kolonihaven/Kenneth Myklebust


NE0113 www.ne.no www.nenyheter.no

Interiør

84

RWE Dea legger beslag på tre etasjer i det nye kontorbygget i Karenslyst Allé, tegnet av Arcasa. Interiørløsnin­ gene har arkitekt MNAL Anette Lyn­ gesen, leder av Arcasas datterselskap Design og Interiør, utviklet i nært samarbeid med RWE Dea og deres prosjektleder Cathrine Lehmann. Lyngesen tar oss med rundt i et kontorlandskap med cellekontorer, sosiale soner med kaffemaskiner, møterom og en stilig resepsjon. Alt er spesialdesignet. Inspirert av olje og borehoder som materiale og form har

Lyngesen valgt å la amorfe oljeformer gjenspeiles i interiørene. Her er det myke avrundede former. Overflatene er gjennomført i kombinasjon mørk matt, polert rustfritt stål, hvit marmor og lys eik i flater, både i møbler, på gulv og vegger. Materialvalget i byggets eksteriør med Bianco Cararra marmor og felles arealer i sort og eik er dratt med inn i til RWE og danner en visuell kvalitativ helhet, sier Lyngesen. – Vi har valgt løsninger som er funksjonelle og vakre former som visuelt refererer det biologiske. Også

plantene har vi valgt med sikte på å skape sjøbunnassosiasjoner. I de lange korridorene, som forbinder de to tårnene, er det spesi­ aldesignet et teppe med mønster der mørke oljeformasjoner beveger seg på tvers av korridoren og inn på kon­ torene for å bryte korridorlengden og gi opplevelser underveis. I kontorfrontene er det glass. Glassveggene er dekorert med folie i form av grafisk bearbeidet ammonit­ ter, altså fossile blekksprutformer, i ulike størrelser.


85

Også armaturet er oljeinspirert.

Alle har fått cellekontorer. Kon­ tormøblene er holdt i kombinasjon hvit eik, med detaljer i krom og varm grå linoleums bordplate i farge lik teppet. Pulten er spesialdesignet RWE Dea. Kontorstolene har de ansatte tatt med fra det gamle kontoret. – Her er det kvalitet i alle ledd? – Ja, RWE er et firma som er opptatt av kvalitet og har valgt mate­ rialer med kvalitet, men med et klart mål om å få til mest mulig innenfor rammen av det vi har betalt for. Det synes jeg vi har fått til.

Prosjektleder Cathrine Lehmann nikker bekreftende og føyer til at Anette har kvalitetssikret løsningene og at samarbeidet mellom interiør­ arkitekten og ledelsen har vært fantastisk. Fellesarealene Det første møte med bygget er den dobbelthøye lobbyen med glass­ fasade mot Skøyen stasjon. Dette resepsjonsarealet er for alle leie­ takere. Trappekjernen er gitt tyngde og fremstår som en klossvegg /”fjell­

vegg” med bakved liggende LED-lys som understreker veggens karakter. Øvrige vegger i resepsjonsarealet er holdt i liggende lyse eikepaneler og rommet virker lunt og tiltalende. Resepsjonsskranken er også spesi­ aldesignet av Design og Interiør og er utført i eik med liggende lameller eik. Fra himlingen henger det lyslia­ ner i ulike høyder. Lobbyen er en viktig fondvegg for hele uteplassen. Kantinen er felles for alle firmaer i bygget og ligger som en mezzanin­ hylle åpen ned til Machmanns i


Interiør

86

NE0113 www.ne.no www.nenyheter.no

Fellesresepsjonen introduserer publikum for et moderne oljeselskap. Resepsjonsskranken i eik er spesialdesignet av Design og Interiør

1. etasje, til resepsjonen og til Karens­ lyst allé og integrert det offentlige rom. Også i kantinen er det brukt mye eik, både i gulv og møbler. En lang sofabenk mot jernbanen utført i Bourgogne rød hud, danner ryggen i rommet. Romslig frihet fra utleier Som utleier har FRAM Eiendom hatt en sentral rolle i utviklingen av løs­ ninger, opplyser Hans Petter Styrevik i FRAM. Kvaliteten på innredningene ble ikke avtalt på forhånd, men kravspekken fra RWE risset opp rammene.

I kontorbyggets fasade er det mye marmor, med vekselsvis åpne og lukkede veggfelter som danner horisontale ”striper”, slik at det ikke blir nødvendig med persienner, et arkitektonisk svar på energiutfor­ dringene. – Bygget er bygd ”på spekk”, og derfor har vi satset på å utvikle de indre rammene parallelt med at byggeprossesen pågikk. Vi begynte med et skall, da det ennå ikke var bygd. Vi holdt så mange dører åpne som mulig. Når leietaker var på plass, ble prosessen hektisk før vi kunne begynne å finne løsninger. Det

har krevd mye av oss og leietaker. Men personkjemien og tilliten er på plass. Leietakers behov har vi løst i samarbeid, og både arkitektselskapet Arcasa og Design og Interiør har sittet i prosjektgruppen. Det har vært en smertefri, men utfordrende prosess, for RWE har hatt store krav, særlig til IT-delen med full back-up og doble løsninger. Vi ville gi leietaker en romslig frihet til å velge det de har hatt lyst på. Alt er bakt inn i leieprisen, som ligger på topp i dette området. Bare helt spesielle ting i mø­ bleringene, peisløsninger og utsmyk­ ning, har RWE betalt, sier Styrevik.


87

MV-PaNoraMa

Nyhet!

GuStafS PaNel SySteMer

Modulvegger er representant for Gustafs Panel Systemer i Norge.

Din

innreDnings­ leverAnDør fra A til Å

GlaSSVeGGer KoNtorSKilleVeGGer HiMliNGer

MODULVEGGER www.modulvegger.no

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller e-post: mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

annonse190x127-gustafs-2.indd 1

MODULHIMLINGER www.modulhimlinger.no

19.09.12 19.19

Fagbok: Eiendomsutvikling i tidlig fase Erverv, stiftelse og utnyttelse av eiendom til bygging og byutvikling FORORD AV CHRISTIAN JOYS

Send bestilling pr. faks 23 11 56 01, eller på mail til bt@eiendomsfag.no Senter for eiendomsfag Postboks 2435 Solli 0201 Oslo

Pris 499 + 79 por ,togebyr 226 side r


Portrettet

88

Avantor-sjef Øystein Thorup

Full kontroll i Avantor Han skal hoppe etter Christian Joys. Vi treffer ham på hoppkanten i Nydalen Allé.

NE 0113 www.ne.no www.nenyheter.no

Tekst Ivar Sekne • E-post redaksjon@ne.no • Foto Kenneth Myklebust/Kolonihaven

– Noen lurer på om jeg skal fylle skoene til Joys, men jeg har tenkt å gå i mine egne og fylle dem. Siden i høst har Øystein Thorup sett Nydalen fra Avantor-toppen og satt utfor. Så langt har alt gått bra. Men så har han da også trent grundig og systematisk. I 1999 begynte den nyslåtte juristen i eiendoms­ bransjen, n ­ ærmere bestemt i Kontorbedriften, et selskap i Oslo kommune. Der jobbet han med forvaltning og innleie. – I Kontorbedriften fikk jeg raskt krevende oppgaver og lærte meg eiendom. Overalt hvor jeg har jobbet, har jeg jobbet sammen med flinke folk. Derfor sitter jeg her. Sier han litt hest, fordi han ble litt slått ut av influensa i jula. Ganske raskt gikk han over til å megle nærings­ eiendom. I 2002 var han med på å starte Gjensidige Nor næringsmegling i Oslo. De hadde ingen oppdrag i starten, det var en slags gründerstart, veldig lærerikt, ifølge Thorup. Mye vind i Orkla Etter at DNB spiste Gjensidige Nor, jobbet Thorup i DnB Nor Næringsmegling. Her håndterte han store transak­

sjoner, blant annet salget av BI-bygget i Nydalen, før han føk mot toppen i Orkla Eiendom i 2008. Her var han med på mange vindkast og lærte mye om finans- og eiendomsutvikling. – Det var en krevende og spennende jobb, særlig i den perioden Orkla var i strategisk omstilling. Mange av de finansielle investeringene passet ikke inn i den nye strategien, og jeg fikk jobben med å selge unna eiendomsinvesteringer. Utfordrende, spennende og lærerikt. – Du fulgte Stein Erik Hagens strategiske valg og omstruktureringer på nært hold. Hadde du noe direkte med ham å gjøre? – Jeg tror ikke jeg vil komme inn på selskaps­­ styringen i Orkla her. – Men snakket du med ham direkte noen gang? – Jeg skjønner det er interessant å få vite noe om det, men i den perioden hadde vi tre ulike konsernsjefer, og det ble gjort store strategiske endringer som også fikk betydning for mitt område, som tross alt bare var en liten del av Orkla. Men i en sånn prosess fikk jeg tett kontakt med hele ledelsen. Jeg forholdt meg til linjene. – Ble det mindre interessant å lede Orkla Eiendom etter nedsalget?


89

Vi er et naturbant omrüde. Folk gür søndagstur oppover elven. Det er en fantastisk kvalitet.


Portrettet

90

– Mulighetene for å påvirke arkitektløsningene er store.

NE 0113 www.ne.no www.nenyheter.no

– Jeg følte at jeg hadde vokst en del på de opp­ gavene jeg hadde gjort, både innenfor eiendoms­ utvikling og ledelse. Jeg ville ikke nødvendigvis ut av Orkla, men jeg sa ja til den muligheten som en toppjobb i Avantor ga meg. – En sjefjobb i Avantor ville gi flere utfordringer? – Det er mange likheter mellom Orkla og Avantor. Forskjellene er at i Avantor er eiendomsaktivitetene i egen regi, i Orkla Eiendom skjedde mye også gjennom andre selskaper og partnere. Ambisjon: Løse oppgavene – Hva er dine ambisjoner? – Ambisjonene mine har alltid vært å løse de oppgav­ene jeg har til enhver tid, på best mulig måte. Denne enkle filosofien kan få deg ganske langt. Heller det enn å ha som ambisjon om hvor man skal være hele tiden. Avantor er veldrevet og har mange dyktige medarbeidere. Vi skal sammen drive vellykket verdiskapende eiendomsutvikling, det er min ambisjon. – Videreføre linjen til Joys? – Ja, videreføre og utvikle det potensialet som ligger i Avantor, som er velkapitalisert og meget solid. – Hva motiveres du av? – Av å løse oppgaver og få utfordringer. Jeg trives godt med å jobbe sammen med flinke folk og skape verdier i fellesskap. Det tror jeg at jeg vil klare i et selskap som ­Avantor. Jeg har brukt mye tid på å finne ut hva det er som gjør dette selskapet så bra og hvordan vi kan videreføre det. – I hvilken grad vil du selv skape nye oppgaver, sette fotavtrykk og skape din egen profil? – Nå snakker vi strategi. Det skal jeg gjøre sammen med styret. En av de viktigste oppgavene

som leder, er å sørge for at vi utløser det potensialet vi har. Leietakerne våre trenger en best mulig drift og forvaltning, da vil de fortsatt være hos oss. Vi møter dem hver dag. Vi har tomter vi vil utvikle videre, og vi har eldre bygningsmasse som krever at vi må tenke nytt på. Kompliserte momsregler – Hva synes du om de politiske rammebetingelsene for eiendomsutvikling og forvaltning i Oslo? – Når det gjelder boliger, synes jeg dagens krav om universell utforming for alle boliger gjør boligene unødvendig dyrere, og det er et problem. – Gjelder ikke det samme for næringseiendom? – Nei, her tenker jeg annerledes. Kvadratmeterne i næringsbygg må være tilgjengelig for alle. Dette er ikke prisdrivende på samme måte som på bolig. Han kan også irritere seg over stadig mer komplekse momsregler. De var enklere før, synes han. – Man kunne sett på et mindre komplekst regime. Det tror jeg bransjen generelt ville være tjent med. – Som jurist ville vel nettopp du være blant dem som forsto momsreglene fullt ut? – Jeg tror bransjen bruker enormt mye ressurser på å gjøre alt riktig, og jeg er ikke sikker på om samfunnet som helhet er tjent med den kompleksiteten. Veksten fortsetter – Er det nok liv i Nydalen? – Det som skaper liv, er de menneskene som bruker bydelen. Nå er det 23 000 mennesker som bor, jobber eller studerer her, med hver sine døgnrytmer. Det blir hvert år flere mennesker, særlig på grunn av boligbygg­ ing. Vi ser på Nydalen som en bydel og en av flere store


91

kontorclustere i Oslo. Vi ligger veldig sentralt i byen. Våre konkurrenter er Skøyen, sentrum og Bryn-Helsfyr. Leieprismessig er det viktig å ligge riktig i forhold til disse områdene. Han ser ingen tegn til at veksten i eiendomsbransjen skal avta, hverken innenfor næring eller bolig. Hovedgrunnen er en underliggende befolkningsvekst i de store byene, sier han. – Hvordan skal du og Avantor få mer fart på utviklingen? – Vi har stor fart. Vi avsluttet 2012 med å overlevere 12 000 kvadratmeter til Egmont og 22 000 kvadratmeter til Statnett. Pluss 40 nye boliger. Folk går søndagstur oppover elven. Det er en fantastisk kvalitet. Leietakerne våre kan leve i en dynamisk verden, og det er hyggelig å kunne ta seg en kopp kaffe nær kontoret og elva. Vi jobber nå med en konseptstudie om hvordan Avantor kan bidra til at Nydalen blir enda mer levende også utover normal arbeidstid. Vi er et naturbant område. Veldig spesielt. Med flere mennesker kan vi utvikle et servicetilbud som gjør at det blir enda bedre å være her, også på kvelden. Store byggeplaner Han drar oss bort til en modell av hele Nydalen. Svevende over Akerselva peker og forteller han om planer og prosjekter. – Se her. Vi har i overkant av 100 000 kvadratmeter i Nydalen som vi kan utvikle. Vi skal i gang med to nye kontorbygg på Spikerverktomta, pluss det som kommer på tomten ved siden av BI. Vi håper å få til student­ hybler og flere boliger pluss et relativt stort næringsbygg, det blir nok mest kontor. Det planlagte tårnbygget på Gullhaug Torg går vi snart i gang med..

Utenfor Nydalen fullfører Avantor ombyggingen av Sjømannsskolen på Ekeberg, som skal bli Kongshavn videregående skole for 630 elever, klar til skolestart. – Det blir en helt fantastisk skole, smiler Thorup entusiastisk. Mer kresne leietakere De største utfordringene for Avantor er konkurransen om kundene, slår han fast. – Vi har mange styrker i Nydalen, som god offentlig kommunikasjon, en egen energisentral og god drift for leietakerne. – Er de blitt mer kresne og proffe? – Ja, de forventer mer, og i de siste ti år er de blitt flink­ ere til å bruke rådgivere som forteller dem hvilke krav de skal stille. De gårdeierne som leverer her, ­vinner. Vi vil legge listen høyt når det gjelder energiklasse på våre bygg. Det samme gjelder BREEAM-klasse, som har en videre miljømessig definisjon og som blant annet handler om hvor nær byggene ligger offentlige trafikknute­punkter. Vi har generelt en høy ambisjon når det gjelder miljø og energi. Liker Bjørvika og Tjuvholmen – Hva synes du om dagens næringsbyggarkitektur? – Den må også møte kravene til miljø og energi, og jeg synes arkitektene er ganske flinke til å nå disse målene og likevel tegne spennende og moderne bygg. Jeg liker det som kommer opp i Bjørvika og på Tjuvholmen, det er en veldig spennende, urban og vellykket arkitektur. Barcode er kontroversielt, javel, men arkitektur som skaper debatt er bra arkitektur i seg selv. Jeg synes den tilfører byen mye, og i kampen om leietakerne blir arkitektur stadig viktigere. Vi må tilby noe som ser spennende og tiltalende ut. Av våre nybygg er jeg veldig fornøyd med Egmont-bygget, og det er de ansatte i Egmont også, et sannhetsvitne på at arkitektur er viktig.


Portrettet

92

Jeg har tenkt å gå i mine egne sko og fylle dem. Ambisjonene mine har alltid vært å løse de oppgavene jeg har til enhver tid, på best mulig måte.

NE 0113 www.ne.no www.nenyheter.no

– Kan du personlig påvirke arkitektløsningene? – Ja, mulighetene er store. Jeg kan være med og velge arkitekt og diskutere med arkitekten hva vi vil med ­bygget. Eierens mål blir en rammebetingelse for arki­ tekten. Vi engasjerer gjerne arkitekter som tegner spennende bygg. Jeg kan ta beslutninger, men jeg er ganske teamorientert i hvordan jeg jobber, og dermed kommer vi fram til ting vi blir enige om. I noen saker er det opp til styret å bestemme. Gøy på jobben – Hva er det morsomste med jobben din? – Det er å løse oppgaver og utfordringer, se at man klarer å få til ting. Det opplever jeg så ofte at jeg har det gøy på jobben, det er en utrolig spennende jobb. – Fornøyd med lønnen? Spørsmålet utløser den første latterkula i intervjuet. Etter å ha tatt en slurk lunken kaffe, sier han fyndig at han ikke vil kommentere det. – Lønnen var ikke drivende for meg da jeg sa ja til denne jobben. Vi lever alle av penger, men for meg var oppgavene det viktigste. Galgenhumor, hel ved og sporty Folk som kjenner ham godt, forteller at Øystein Thorup er flink til å få folk med seg, en mann man kan ta med

seg i krigen, metodisk, strukturert, skikkelig, pålitelig og tydelig, kort sagt, han er hel ved. I starten av karrieren beskrev headhuntere ham som en uslepen diamant. Han kunne kastes på dypt vann og ble bare bedre av det. Selv om han ikke er noen stor spilloppmaker, har han glimt i øyet og kan se humoren i en svart situasjon, sies det. Selv beskriver han seg som en fysisk aktiv familiemann, selv om han ikke har egne barn, hverken han eller samboeren, men de har tante- og onkelbarn, som de bruker mye tid sammen med utenom hverdagene, forteller han. Han liker seg med ski på beina. Han kan føre en seilbåt i motvind og medvind. Han kan slå golfballer langt og treffe små hull. Alt er egenskaper det er godt å ha med seg i et selskap som utvikler og tar vare på eiendom og skal treffe markedet og ha fornøyde leietakere. Om sommeren er han aktiv seiler i regattaer, og golfkøllene får også kjørt seg. De sportslige interessene dyrker han så ofte at han er i god form. Jogging har han riktignok aldri vært noe glad i, men turlangrenn er han ofte med på og har gitt ham et bra oksygenopptak. – Bransjen vår er preget av at vi skal gå Birkebeiner’n, og jeg har vært litt der, men dette har jeg roet ned. Jeg har også et avslappet forhold til Marcialonga. 41 år ung og moden – representerer han kanskje neste generasjons leder i eiendomsbransjen?


Etter å ha tråkket opp løyper i snart femti år, setter vi fremdeles nye spor etter oss

I 1964 startet Peter T. Malling og Henrik B. Tschudi en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag setter Malling & Co stadig nye standarder for næringen, og er en ledende aktør innen forvaltning, kjøps- og salgsrådgivning, utleie, leietakerrådgivning og analyse. Historien forplikter


Juss

94

Pant i fast eiendom ved kjøp av aksjer Ved kjøp av eiendomsselskaper med pant i aksjer, må man ta stilling til om pantsettelsen er tillatt i henhold til Unntaksforskriften, eller om det er nødvendig med en dispensasjon.

NE0113 www.ne.no www.nenyheter.no

Elin Mack Løvdal er fast advokat innenfor området Eiendom & entreprise i ­­ BA-HR. Ved kjøp av aksjene i eiendomsselskaper pantsettes ofte målselskapets eiendom som sikkerhet for oppkjøpsfinansieringen. Aksjeloven § 8-10 første ledd forbyr i utgangspunktet at aksjeselskaper yter finansiell bistand i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet eller selskapets morselskap. Nærings- og handelsdepartementet (NHD) har i en forskrift («Unntaksforskriften») fastsatt et unntak fra forbudet. Unntaksforskriften åpner for at eiendomsselskaper på visse vilkår kan stille sikkerhet i form av

pant i fast eiendom i forbindelse med erverv av aksjene i selskapet eller i selskapets morselskap. I tillegg kan NHD gi dispensasjon fra forbudet ved enkeltvedtak. Når man skal pantsette eiendom som sikkerhet for oppkjøpsfinansiering ved kjøp av aksjene i et eiendomsselskap må man derfor ta stilling til om pantsettelsen er tillatt i henhold til Unntaksforskriften eller om det er nødvendig med en dispensasjon. Pantsettelser som ikke faller innenfor Unntaksforskriften og som mangler en særskilt dispensasjon vil være ugyldig. Siden behandlingen av en dispensasjonssøknad tar flere måneder, er det en klar fordel om pantsettelsen faller inn under Unntaksforskriften. Behandlingstiden for dispensasjonssøknader som omfatter relativt enkle utviklingstilfeller er for tiden 8 uker. For mer sammensatte utviklingsprosjekter kan behandlingstiden etter vår erfaring komme opp mot 6 måneder. Særlig opp mot årsskifter kan det medføre store problemer for et fungerende marked dersom dispensasjon må innhentes for å få finansieringen på plass. Unntaksforskriften oppstiller flere vilkår, herunder et krav om at målselskapet må være et ”eiendoms-

selskap” jf. Unntaksforskriften § 10: ”Med eiendomsselskap menes selskap hvis virksomhet utelukkende består i å eie fast eiendom og drift av denne.” NHDs tolkning av Unntaksforskriften Ordlyden i forskriften stenger isolert sett ikke for at selskaper som eier bygg under oppføring/utvikling er å anse som ”eiendomsselskap” i Unntaksforskriftens forstand, dersom bygget skal oppføres for fremtidig utleie og ikke til egen bruk. Gjennom behandling av enkeltsaker og i andre uttalelser har det imidlertid fremkommet at NHDs tolkning av Unntaksforskriften er meget restriktiv. Kort oppsummert mener NHD at det går et skille ved om et bygg er ferdig oppført. Før den tid kan ikke selskapet sies å være i en posisjon der det eier og drifter eiendommen. Ved såkalt ”uegentlig forward”, dvs salg av selskap med bygg under oppføring hvor overtakelsen av aksjene finner sted når bygget er ferdig oppført og tatt i bruk, må panteavtalen av oppgjørstekniske grunner inngås og pantet tinglyses noen dager før overtakelsen. Etter NHDs tolkning faller også disse tilfellene utenfor


95

Unntaksforskriften. Dersom man utsetter overtakelse med en ukes tid, slik at pantavtalen inngås på et tidspunkt hvor bygget faktisk er tatt i bruk og leien har begynt å løpe, vil man imidlertid være innenfor Unntaksforskriften. Et annet eksempel på NHDs restriktive fortolkning fremkommer i et brev til Sparebanken Øst datert 12. september 2012, hvor de presiserer at driftskriteriet tilsier at det faktisk er oppført et bygg som driftes, ”..det må med andre ord eksistere en bygningsmasse”. Dette synes å innebære at selskaper som fester bort tomter eller leier ut tomter til parkeringsplasser el.l. etter NHDs syn faller utenfor Unntaksforskriften. I saker hvor målselskapet eier et bygg som leies ut, men hvor det på tidspunktet hvor pantavtalen inngås foreligger planer om oppsigelse av leietakere, riving og oppføring av nytt bygg, renovering og konvertering har NHD lagt til grunn at Unntaksforskriften ikke kom til anvendelse fordi selskapet pga planene blir ansett for å drive med ”eiendomsutvikling”. I et konkret tilfelle vi har konferert med NHD lå byggeplanene 1,5 til 2,5 år fremover i tid. Idet vurderingen av den panterettslige gyldigheten

knytter seg til omstendighetene på tidspunktet for inngåelsen av panteavtalen, fremstår NHDs syn som meget strengt. Noen konkrete anbefalinger I en artikkel inntatt i siste nummer av Tidsskrift for Eiendomsrett gjennomgår jeg rettskildene og stiller spørsmål ved om NHDs fortolkning av Unntaksforskriften er korrekt. NHDs praksis er likevel noe alle berørte parter må forholde seg til. Dette må hensyntas når man planlegger transaksjoner. Budgivere må sørge for å innta nødvendige forbehold i bud/aksept, kjøpekontrakt mv. Før spørsmålene får sin avklaring gjennom rettspraksis eller endringer av Unntaksforskriften, bør panthavere sørge for å være på den sikre siden ved å søke dispensasjon i alle grensetilfeller hvor det er knyttet usikkerhet til om Unntaksforskriften får anvendelse. Til en viss grad kan man hensynta problemstillingen når man strukturerer utviklingsprosjekter. Vi har allerede nevnt muligheten for å utsette overtakelse i uegentlige forwardkontrakter til en uke etter at bygget er tatt i bruk, slik at bygget

er i bruk når panteavtalen inngås. En annen variant er å sørge for at byggelånet blir liggende i målselskapet, slik at refinansiering av dette i forbindelse med oppkjøpet ikke vil være å anse som oppkjøpsfinansiering og derved ikke omfattet av aksjeloven § 8-10. Så langt som mulig bør således fremmedkapitalen benyttes til å refinansiere målselskapets lån, mens egenkapitalen finansierer aksjekjøpet. Den delen av det nye lånet som overstiger det refinansierte lånet vil imidlertid være oppkjøpsfinansiering. Har man pantsatt eiendom uten å omfattes av Unntaksforskriften eller en dispensasjon vil pantsettelsen i utgangspunktet være ugyldig. I en annen artikkel inntatt i siste nummer av Tidsskrift for Eiendomsrett adresserer jeg hvorvidt en etterfølgende dispensasjon, eller det faktum at vilkårene i Unntaksforskrifter på et senere tidspunkt rent faktisk blir oppfylt, vil reparere den opprinnelige panterettslige ugyldigheten. I artikkelen konkluderer jeg med at en slik reparasjon av panterettslig ugyldighet på visse vilkår kan være mulig, og går nærmere gjennom virkningene av dette.

Tekst Advokat Elin Mack Løvdal, Advokatfirmaet BA-HR


Juss

96

Pass på driveplikten

NE0113 www.ne.no www.nenyheter.no

Leietaker har ofte en absolutt driveplikt i lokalene og kan risikere utkastelse som følge av tomme lokaler. Kan utleier dokumentere økonomisk tap, risikerer leietaker erstatningskrav. Bestemmelsene om dette er som utgangspunkt lagt til grunn ved utformingen av standardkontraktene fra Huseiernes Landsforbund. Utgangspunktet er husleielovens paragraf 5-1. Det vanlige er at leieobjektet reserveres for én type virksomhet. Men ikke sjelden velger partene å legge inn en formulering som innebærer en utvidelse, eventuelt valgfrihet fra leietakers ståsted. Et eksempel på en tilføyelse er at kontrakten gir leie­taker rett til «fritt å disponere lokalene som kontor eller annet som leietaker måtte se seg tjent med». Dette må normalt forstås slik at leietaker skal ha mulighet til å omgjøre deler av lokalene til lager, kontorer eller liknende etter behov innenfor den virksomheten som leietaker plikter å drive. – Dette kan likevel være noe uklart. Hvis det er tillatt med ”lager, kontor og forretning”, gjelder denne retten slik at leietaker er forpliktet til å bruke lokalene til alle formålene,

eller kan leietaker velge ett av formålene? Står det i kontrakten «butikk/ lager», kan leietaker da disponere lokalene hundre prosent som lager, altså etablere et lager istedenfor en butikk? Vi har sett eksempler på at utleier er kommet i en posisjon der han må godta leietakers omdisponer­ ing, sier partner Tom Rune Lian i Wiersholm til NæringsEiendom. I blinde Lian sier noen kontrakter nærmest er skrevet i blinde når man har tatt med momenter utover standardkontrakt­ enes formuleringer. – For utleier er det viktig å passe på når man skriver kontrakten at den er stram nok. Han må se om det er behov for å ta inn bestemmelser som presiserer leietakers driveplikt eller nærmere regulerer adgangen til bruksendring. Dette vil særlig være aktuelt for lokaler til andre formål enn butikk og servering. Som regel er det uproblematisk for leietaker, men

av og til er det ønskelig for ham med større fleksibilitet, sier han. – Riset bak speilet er at en urettmessig omdisponering av bruken, eller en ren ikke-bruk av lokalet, vurderes å utgjøre et vesentlig mislighold. Det gir utleier rett til å heve leieforholdet. Leietaker kan risikere erstatningskrav, men da må utleier kunne dokumentere et faktisk økonomisk tap og årsakssammenhengen til tapet, som i praksis kan by på visse utfordringer. Men utleier trenger ikke dokumentere et tap for å kunne heve leieforholdet og eventuelt begjære utkastelse, her er det tilstrekkelig at det er et vesentlig mislighold av leiekontrakten, fortsetter Lian. Utleier har interesse av å opprettholde verdien av bygget og byggets omdømme. Et butikklokale som utelukkende brukes til lagervirksomhet, kan forringe verdien og skade omdømmet for eiendommen. – Det er særlig i publikums­ rettede virksomheter som leietaker


97

NÆRINGS-

EIENDOM Ro Sommernes advokatfirma DA bistår jevnlig norske og internasjonale aktører innenfor eiendomsbransjen.

Vårt eiendomsteam har god kommersiell forståelse og bisto i 2012 med flere av de største eiendomstransaksjonene i Norge. Vi har bred erfaring med forhandlinger og utforming av eiendomsavtaler og bistår med tvisteløsning bl.a. knyttet til leieforhold. Nøkkelpersoner som arbeider med næringseiendom er:

Tom Rune Lian, Wiersholm

må være oppmerksomme på denne problemstillingen. Forretningslokaler forutsetter at det drives virksomhet, og stengte lokaler vil kunne skade både eiendommens, samt omkringliggende eiendommers omdømme, sier Lian. Det vil også kunne skape utfordringer for kontraktsforholdet dersom husleien er omsetningsbasert og lokal­ ene står tomme eller eksempelvis benyttes til lager. Salgsvirksomhet – Denne typen leiesumsberegning tilsier som regel at meningen har vært at det skulle drives salgsvirksomhet i hele eller deler av lokalene i hele kontraktens løpetid, sier Lian. Man kan tenke seg en situasjon der lokalene leies ut til en dagligvarekjede, men der leietaker har funnet andre mer attraktive lokaler, flytter, og bare betaler mini­ mumsleien. Gårdeier vil typisk kunne ha et ønske om å flytte enn konkurrerende dagligvarekjede inn i samme lokalene på omsetningsleie. Dette nektes av opprinnelig leietaker, som ikke vil ha inn konkurrenten. Opprinnelig leietaker vil her ha driveplikt, med mindre det er gjort unntak fra bestemmelsene i husleieloven. – Vi ser også tilfeller ved leie av lokaler for en filial, der hovedkontoret bestemmer at butikken skal flytte og må finne seg andre lokaler, men betaler husleien ut kontraktstid, sier Tom Rune Lian.

Advokat Nils Petter Hansson, partner E: nph@rosom.no M: 9137 6374

Advokat Niels Kristian Axelsen, partner E: nka@rosom.no M: 9007 2112

Advokat Erik Sandtrø, partner E: es@rosom.no M: 9716 0351

Advokat Henrik A. Christensen, partner E: henrik@rosom.no M: 9096 7683

Advokat Nils Holger Koefoed, partner E: nhk@rosom.no M: 99 16 20 96

Advokat Jannike Brynildsen, partner E: jb@rosom.no M: 95 83 62 24

Ro Sommernes er et advokatfirma i vekst med til sammen 35 medarbeidere, hvorav 24 dyktige advokater, som bistår mange av aktørene i norsk næringsliv. Firmaet er et nisjefirma med særlig kompetanse innenfor fusjoner og oppkjøp, fast eiendom og entreprise, insolvens, prosedyre og tvisteløsning, selskapsrett, transaksjoner, verdipapirhandel samt arv- og skifte.

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Roald Amundsens gate 6, N-0161 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no


Juss

98

NE0113 www.ne.no www.nenyheter.no

Butikklokaler har ofte en absolutt driveplikt. (Ill.: Shutterstock)

Ofte vil det å la lokalene stå tomme innebære et brudd på kontraktens driveplikt. Tomme lokaler symboliserer at det ikke er attraktivt å være i bygget. I en dom avsagt av Høyesterett 17. mars 1973 ble det lagt til grunn at fraflytting av leielokal­ene uten mulighet for utleier til å si opp eller heve leiekontrakten, vil kunne ramme utleier negativt: «Stengte butikklokaler vil kunne skade eiendommens renommé og derigjennom forringe dens verdi», heter det blant annet i dommen. – Vi mener at en permanent fraflytting av lokalene, slik at de blir stående tomme over tid, i mange tilfeller må kunne anses som et vesentlig mislighold fra leietakers side, kommenterer Lian. Bransjeavhengig – Er driveplikten bransjeavhengig? – Ja, det kan den være, sier Lian, og viser til bestemmelsene i husleie­ loven. – Det er negativt for andre leietakere at lokalene står tomme i et forretningsbygg, spesielt i et kjøpesenter. Kjøpesentrene har også felles

åpningstider, som taler for en driveplikt. Noen kleskjeder vil være interessert i at kjedene går inn sammen, at andre skal gå inn. Andre kjeder og bransjer konkurrerer derimot direkte mot hverandre og er opptatt av at det ikke leies ut til samme bransje, sier Lian. Normalt defineres kun kontorvirksomhet eller forretningsvirksomhet i kontrakten, som utgjør en begrensning i seg selv. Andre deler av kontrakten kan ha bestemmelser om at det ikke er anledning til å sette i gang med mer «tabubelagte» virksomheter. Ett eksempel her kan folkelig sagt være en strippeklubb eller et massasjestudio. – Men dette er en grensedragning, og det kan være vanskelig å sette begrensninger hvis virksom­ heten i seg selv er lovlig, sier Lian. Slitasje er også et moment som må tas inn i diskusjonen. Butikkvirksomhet gir normalt en større slitasje enn kontorvirksomhet på lokalene, særlig på gulvene. Det har vært rettstvister der utleier hevder at slitasjen på lokalene er større enn ventet, Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

som følge av annen virksomhet enn det som har vært forutsatt. Løses i minnelighet – I mange europeiske byer finner vi bilforretninger i prestisjelokaler. Kundene kan i disse lokalene skrive kontrakt om kjøpet av bilen, og disse lokalene fungerer også som et utstillingsvindu. Vi kan i teorien tenke oss en leietaker som starter med klær, men så vil begynne med bilsalg i stedet, kan han det? En annen variant er at lokalene etter kontrakt­ en kan benyttes til dagligvarer, men kan de også benyttes til andre typer butikkvirksomhet? Da må vi tilbake til leiekontrakten for å se hva som er avtalt, sier Tom Rune Lian. Det finnes noe rettspraksis innenfor dette området, som den nevnte høyesterettsdommen. – Men stort sett løses disse sak­ ene i minnelighet, selv om det ofte er diskusjoner. Det er veldig individuelle kontrakter, som varierer fra sak til sak. Som regel er saken avgjort før rettstvisten er et faktum, fastslår Tom Rune Lian.


Detaljer møter dynamikk

AUDIOVISUELL AUDIOVISUELL

UNDERHOLDNING UNDERHOLDNING

SOM SOM

OPPFYLLER OPPFYLLER

DINE DINE

ØNSKER. ØNSKER.

VSX-919AH VSX-919AH

SYV SYV

KANALS KANALS

AV-RECEIVER LEVERER LEVERER EN EN LYDLYD- OG OG BILDEKVALITET BILDEKVALITET SOM SOM LAR LAR DEG DEG OPPDAGE OPPDAGE HJEMMEKINO HJEMMEKINO PÅ PÅ NYTT. NYTT. AV-RECEIVER INNEBYGGET 1080P 1080P VIDEO, VIDEO, HD-LYD HD-LYD OG OG MCACC MCACC KALIBRERING KALIBRERING BRINGER BRINGER DEG DEG ENDA ENDA NÆRMERE NÆRMERE VIRKELIGVIRKELIGINNEBYGGET HETEN. HETEN. PLUGG PLUGG INN INN DIN DIN IPOD IPOD OG OG NYT NYT DINE DINE FAVORITTER FAVORITTER II DIREKTE DIREKTE DIGITAL DIGITAL KVALITET. KVALITET. SOM SOM PARTNER PARTNER FORESLÅR FORESLÅR VI VI BLU-RAY BLU-RAY SPILLEREN SPILLEREN BDP-320. BDP-320. BD BD LIVE, LIVE, 48 48 BIT BIT DEEP DEEP COLOUR COLOUR OG OG PIONEERS PIONEERS UNIKE UNIKE PQLS PQLS TEKNOLOGI GIR GIR DEG DEG HD HD LYD LYD OG OG BILDE BILDE II PERFEKT PERFEKT SYNK. SYNK. NÅR NÅR VIL VIL DINE DINE ØNSKER ØNSKER GÅ GÅ II OPPFYLLELSE? OPPFYLLELSE? TEKNOLOGI

For ytterligere ytterligere informasjon: informasjon: For Besøk pioneer.no Besøk pioneer.no eller eller din din lokale lokale forhandler forhandler Oppsettet i annonsen er kun for markedsføring. Kontakt din forhandler for gode råd om et oppsett som passer deg. Oppsettet i annonsen er kun for markedsføring. Kontakt din forhandler for gode råd om et oppsett som passer deg.

Untitled-2 1 1-1_Ads_racer_VSX-919-BDB-320.indd 1 Untitled-2 1 1-1_Ads_racer_VSX-919-BDB-320.indd 1

17-08-09 15:18:50 25.06.09 12:11 17-08-09 15:18:50 25.06.09 12:11


Juss

100

Regelendring kan gi mer salg av eiendom Solvens II-regelen er en av grunnene til at forsikringsselskapene har solgt unna en rekke eiendommer i 2012. til å tåle verdiendringer innenfor definerte intervaller for de ulike investeringene. Dette måles ved hjelp av stresstester, sier Bjørkholt til NæringsEiendom.

NE0113 www.ne.no www.nenyheter.no

Anne Sofie Bjørkholt. Foto: CF-Wesenberg/ kolonihaven.no

Tilpasningene til EUs Solvens IIdirektiv ble tydelige i det norske eiendomsmarkedet i 2012. Mye tyder på at utviklingen vil fortsette i år. Det forteller advokat og partner Anne Sofie Bjørkholt i BA-HR. – Direktivets formål har vært å bedre soliditeten i forsikringsbransjen. Regelverket krever at eiendeler og forpliktelser skal balanseføres til markedsverdi. Dagens plasseringskrav erstattes med et generelt forsvarlighetskrav. Selskapene må ha bufferkapital

Skjerping av kapitalkrav Hun forteller at konsekvensberegn­ inger viser at Solvens II-regelverket vil gi en vesentlig skjerping av kapitalkravene. – Det ligger an til at egenkapitalinvest­eringer i fast eiendom må tåle et høyere stresskrav enn obligasjoner med sikkerhet i fast eiendom. Vi må derfor forvente at forsikringsselskapene vekter seg noe ned i fast eiendom til fordel for eiendomsobligasjoner, sier Bjørkholt. Og flere av forsikringsselskap­ ene begynte allerede i fjor med å vekte seg ned i eiendom. Blant annet uttalte DNB Livsforsikrings adm. direktør Tom Rathke før jul til NEnyheter at ”fremtidige kapitalkrav tilsier en noe lavere eiendomsandel i vår portefølje”. – I 2012 har vi sett begynnende tilpasninger til nytt regelverk. Forsikringsselskapene har vært netto selgere av eiendom. Særlig har nedsalg vært knyttet til kjøpesenter­ eiendommer, hvor leietakersammensetningen er bredere og kontraktene ofte kortere enn de er i tradisjonelle forretningsbygg, sier Bjørkholt.

2014, men med overgangsregler Anne Sofie Bjørkholt forteller at tidspunktet for innføringen av Solvens II-direktivet og hvilke overgangsordninger som vil komme har vært uklart. Men nå nærmer det seg en avklaring. – Finanstilsynet skriver den 20. desember 2012 at selskapene må forberede seg på en samlet ikrafttredelse av reglene fra 2014, men med overgangsordninger innenfor begrensede områder. Omfanget av overgangsordninger er ikke endelig fastlagt, men er særlig aktuelt for forsikringsprodukter med langsiktige garantier. I løpet av våren 2013 vil mye falle på plass, sier Bjørkholt. Konsekvenser for eiendomsmarkedet Når forsikringsselskapene vekter seg ned i næringseiendom som følge av Solvens II, kan konsekvensene bli store, blant annet fordi forsikringsselskaper ikke kan ha gjeldsfinansiering. Når eiendommer skal selges uten at finansieringen blir med på kjøpet, må kjøperen selv skaffe fremmedkapitalen. – Forventninger om skjerpede krav til bankene i Basel III og Capital Requirements Directives IV har imidlertid gjort tilgangen på bank­ finansiering vanskelig og marginene høye. Kombinasjonen av forsikringsselskapenes behov for nedsalg av


101

fast eiendom og begrenset tilgang på tilfredsstillende bankfinansiering for aktuelle kjøpere kan derfor bli en utfordring, sier Bjørkholt. Hun mener obligasjonsmarkedet kan fylle noe av finansieringsgapet. – Vi venter at forsikringsselskapene vil etterspørre obligasjonsinvesteringer sikret i fast eiendom som erstatning for egenkapitalinvester­ inger i eiendom. Det går i retning av relativt lave stresskrav for obligasjon­ er, særlig der varigheten ligger på rundt fem år, utsteder er solid og den underliggende pantesikkerhet er god. Også andre aktører etterspør slike obligasjoner. En rekke av de store eiendomstransaksjonene i fjor ble finansiert i obligasjonsmarkedet. Kjøpere av obligasjoner er både forsikringsselskaper og andre investorer, sier Bjørkholt.

Forsikringsselskaper inn i OPS? BA-HR har store forventninger til markedet for offentlig privat samarbeid, såkalt OPS, i tiden fremover. Sterk befolkningsvekst har gitt en stor etterspørsel etter offentlige investeringer i skoler og sykehjem. Ifølge Anne Sofie Bjørkholt er flere anbudskonkurranser innenfor OPS under forberedelse. – Vi i BA-HR har tatt initiativet til en standardisering av de OPS-kontraktene som regelmessig benyttes av kommunene i skoleprosjekter. Målet er å etablere et kontraktsverk som oppfattes som gjenkjennelig hos et bredere lag interessenter, samt en kontraktsstruktur som åpner for at hvem

som helst i prinsippet kan eie eller finansiere OPS-selskapet, mens kommunen likevel er sikret sin leveranse, sier Bjørkholt. Hun mener en standardisering vil gjøre OPS-prosjektene mer interessante og tilgjengelige for flere, herunder forsikringsselskaper. Prosjekter med lange leiekontrakter og offentlig leietaker er ypperlige investeringer for denne gruppen, sier hun. – Med en slik kontraktsstruktur kan også livselskaper, fond, store eiendomsselskaper og andre delta i konkurransen om OPS-prosjektene. Man begrenser seg ikke til bare noen få entreprenører som har tilgjengelig kapital, sier Bjørkholt.

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no

www.pwc.no

Fisjon, fusjon eller salg av eiendom - tenk MVA og skatt

Har du gjort påkostning på fast eiendom eller kjøpt varige driftsmidler og må dokumentere latente justeringsforpliktelser eller rettigheter? Dette må håndteres i forbindelse med omorganiseringen. Advokatfirmaet PricewaterhouseCoopers AS hjelper deg med nødvendig dokumentasjon og justeringsavtaler ved omorganiseringen samt håndtering av skatt. I tillegg til MVA-rådgivning, formidler vi CS Justeringsmodul – et verktøy som hjelper deg med det løpende dokumentasjonsbehovet. For mer informasjon kontakt: Trond Ingebrigtsen, Tlf: 952 60 810

© 2013 PwC. Med enerett. I denne sammenheng refererer “PwC” seg til PricewaterhouseCoopers AS, Advokatfirmaet PricewaterhouseCoopers AS, PricewaterhouseCoopers Accounting AS og PricewaterhouseCoopers Skatterådgivere AS som alle er separate juridiske enheter og uavhengige medlemsfirmaer i PricewaterhouseCoopers International Limited.


Juss

102

Skygger unna

kranglene

NE0113 www.ne.no www.nenyheter.no

Tydelige kontrakter, ordentlig doku­ mentasjon og dialog og befaring er det som sikrer at Avantor har få retts­ tvister med leietaker i forbindelse med leietakers tilbakestillingsplikt.

Forvaltningsdirektør Roy Frivoll i Avantor er tilhenger av dialog med leietaker før kontraktsutløp, slik at det blir en felles forståelse om forventningene ved tilbake­ levering av lokalene.

Det er ikke sjelden at det oppstår uenig­heter mellom leietaker og gård­ eier når leietaker flytter ut av ­lokalene. Avantors forvaltnings­direktør Roy Frivoll forteller at de gangene det oppstår uenighet gjelder det som oftest leietakers tilbakestillingsplikt. – Det er flere grunner til dette. Leie­taker kan ha unnlatt å vedlike­ holde lokalene, og latt de slites ned de siste årene av leiekontrakten. Ansvar­ lig hos leietaker er ikke kjent med krav til vedlikehold og tilbakestilling. Dette skjer ofte fordi den som opprin­ nelig inngikk leiekontrakten ikke len­ ger er ansatt i selskapet. I tillegg er det ofte at megler benyttes, og leietaker ikke har kompetanse på forpliktelsene sine, sier Frivoll til NæringsEiendom. Han mener det viktigste tiltaket for å unngå krangling mellom leie­ taker er å ha tydelige kontrakter. – Vi opererer med tydelige kontrakter som baserer seg på Norsk Eiendoms mal, sier Frivoll. Dokumentasjon og dialog – Bilder av lokalene bør tas før innflytting for å ha dokumentasjon

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no

på tilstanden av lokalene, når man etter noen år skal ha en diskusjon om tilbakestilling og vedlikehold. – For å unngå konflikter, prøver vi i størst mulig grad å ha en dialog og befaring med leietaker i god tid før kontraktsutløp for å få en felles forståelse for hva forventningene er ved til tilbakelevering og utflytting. Dette også for at leietaker skal ha mulighet og tid til å ta igjen på etter­ slep på vedlikehold, eller vurdere å kjøpe seg ut av ansvaret. Som gårdeier kan det også være fornuftig å hyre inn hjelp utenfra. Det er noe som kan være med på å dempe et eventuelt konfliktnivå. – Vanligvis bruker vi en tredje­ part til å vurdere manglende ved­ likehold og tilbakestilling, og taksere dette. Dette benyttes som grunnlag for diskusjon med leietaker, sier Frivoll. Avantor-direktøren mener at selskapets rutiner innenfor dette området har bidratt til få strider med leietakere. – I løpet av mine ti år, har vi ikke hatt noen rettstvist med leietaker.


Onsdag 13. februar Radisson Blu Plaza Hotel, Oslo

Ragnar Eggen, Akershus Eiendom

Karsten Kallevig, Norges Bank Investment Management

Idar Kreutzer, Finansnæringens Fellesorganisasjon

Eric Sandtrø, Gründer av Komplett.no

Tony Horrell, Colliers International England & Irland

Christian Ringnes, Eiendomsspar

Morten Grongstad, AF Gruppen

Geir Lippestad, Universell Utforming AS

program: Finansmarkedet i 2013 - hva kan vi vente oss? Oljefondets eiendomsinvesteringer

Norsk Eiendom og NE kunnskap har den store glede av å invitere til eiendomsbransjens desidert største samlings­punkt – Citykonferansen 2013!

 Investeringer i et internasjonalt eiendomsmarked  Partnerstrategier – hvordan bygger vi lag for fremtidens eiendomsprosjekter  Universell utforming – hvorfor alt dette maset?  Boligboblers anatomi – og hva det betyr for Norge i 2013  Kjøp og salg av næringseiendom – innsikt og trender for 2013

Hovedsponsorer:

 Netthandelseksplosjonen – kroken på døra for eiendomsbransjen? Og slik blir 2013… Presentasjon av de nominerte til Cityprisen 2012

Påmelding:

W: nekunnskap.no E: post@nekunnskap.no Deltakeravgift: kr 3900,- eks mva. Festmiddag ikke inkludert i prisen.


God arkitektur stimulerer til kreativitet

Snarøyveien 30, Fornebu

Telenor Eiendom benytter anledningen til å ønske eksisterende og potensielle nye leietakere et Godt Nyttår. Vi vil den kommende tiden ha spennende lokaler å tilby markedet i sentrale områder. Selskapet driver en landsomfattende virksomhet med forvaltning av ca. 900 000 m2 bygningsmasse i ulike segmenter, og kan tilby våre leietakere kostnadseffektive lokaler og tjenester etter behov. Ta kontakt med en av våre forvaltere på telefon 09011 for mer informasjon om hva vi kan tilby. Besøk også www.telenoreiendom.no


Bilag NĂŚringsEiendom januar 2013


næringseiendommer utg. 01 2013

Denne utgaven inneholder et variert utvalg av våre eiendommer for salg og lokaler for utleie.

Romerike – Oslo Nord

TIL SALGS

LILLESTRØM/KJELLER 376 KVM FORRETNING/KONTOR

NORDSNOVEIEN 11-13

Sentral beliggenhet. Gode profileringsmuligheter.  Næringsseksjon på 376 kvm BTA.  Fleksibel planløsning.  

Nyoppusset og godt vedlikeholdt.  Eksklusiv bruksrett til 6 p-plasser.  Verditakst: Kr 4.550.000,-.  Oppdragsnr: 12124 

TIL SALGS

SKEDSMO CA. 700 KVM

FORRETNINGSLOKALE

KONTAKT rune eide 900 29 707 rune@real.no

STRØMSVEIEN 47

Forretningslokale på ca. 700 kvm BTA + andel fellesareal.  Unik beliggenhet og eksponeringsmuligheter.  Rålokale klart for ny eiers innredning. 

5 p-plasser i kjeller medfølger seksjonen.  Nærmeste naboer: Rema 1000, Strømmen Storsenter og Peppes Pizza.  Kort vei til buss og tog.  Oppdragsnr: 12120 

KONTAKT Knut olderkjær 922 47 734 knut@real.no

reAL eiendomsmegling As, solheimveien 112, P.b 322, 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | e-mail: firmapost@real.no - www.real.no


TIL LEIE

SKEDSMO / LILLESTRØM

STILLVERKSVEIEN 1

591 KVM KONTOR Sentral beliggenhet med unik profilering.  Beliggende i byggets 2. etg.  God og moderne standard.  Nærmeste naboer: Kiwi, G-Sport, Sats og Rema 1000.  Direkte adkomst fra P-hus. 

TIL LEIE

Ventilasjonsanlegg med kjøling.  Oppvarming og strøm inkl. i felleskostnadene.  2 min. fra Lillestrøm jernbanestasjon.  Oppdragsnr: 12114 

LØRENSKOG

KONTAKT eivind Aursøy 67 91 76 55 eivind@real.no

LOSBYVEIEN 1

1.400 – 4.200 KVM KALDTLAGER Sentral beliggenhet i Lørenskog.  Kan deles i mindre arealer fra ca. 1.400 kvm.  2 stk. kjøreporter (H 3,5 x B 4,25).  Tilgang til wc og noe kontor. 

TIL LEIE

God el-kapasitet. Mulighet for leie av utelagringsarealer.  Varmekabler i rampe.  Oppdragsnr: 12108  

RÆLINGEN

KONTAKT gunhild smestad 67 91 76 52 gunhild@real.no

SLYNGA 10

579 KVM KONTOR

Moderne og representative kontorarealer.  579 kvm kontor BTA.  Flotte omgivelser med fantastisk utsikt.  Enkel adkomst.  Kun få minutter fra Lillestrøm stasjon. 

TIL SALGS

Godt med parkering. Kantine og ventilasjonsanlegg.  Ca. 400 kvm lager i nabobygg.  Oppdragsnr: 12072  

NANNESTAD/MAURA

KONTAKT gunhild smestad 67 91 76 52 gunhild@real.no

VESTRE HURDALSVEG 31

TOTALT CA. 1.075 KVM 3 NÆRINGSSEKSJONER Helt næringsbygg med 3 separate seksjoner.  Ca. 908 kvm lager og ca. 167 kvm kontor.  God standard.  Eiet tomt på 3.681 kvm.  Selges samlet eller oppdelt. 

Antatt gode utviklingsmuligheter. Eiendommen blir fristillet kjøper.  Prisantydning: Kr 6.500.000, Oppdragsnr: 12079 

KONTAKT Knut olderkjær 922 47 734 knut@real.no

reAL eiendomsmegling As, solheimveien 112, P.b 322, 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | e-mail: firmapost@real.no - www.real.no


TIL LEIE

SKEDSMO/KJELLER

GUNNAR RANDERSVEI 24

109 OG 126 KVM KONTOR-/FORRETNING-/SHOWROM Sentralt beliggende i nytt bygg fra 2009.  1. etg. med direkte adkomst og god standard.  109 kvm: Hjørnelokale.  126 kvm: I front på byggets langside. 

TIL LEIE

Mulighet for leie av bod/ lagerplass.  Godt med kundeparkering.  Kort vei til off. kommunikasjon.  Oppdragsnr: 10005 

ULLENSAKER

KONTAKT gunhild smestad 67 91 76 52 gunhild@real.no

SUNDBYTUNET

351 KVM

FORRETNING/KONTOR/SHOWROM 

TIL LEIE

Sentralt beliggende i Jessheim sentrum. Et levende “tun” med kvalitet og tradisjoner.

God profilering.

Kort vei til buss og tog.

Godt med parkering.

Oppdragsnr: 12087

God standard.

JESSHEIM

KONTAKT gunhild smestad 67 91 76 52 gunhild@real.no

GOTAASALLÉEN 9 – 11

132 OG 98 KVM FORRETNING-/KONTOR Sentralt beliggende i Jessheim sentrum.  Gode profileringsmuligheter.  1. etg. ca. 132 kvm forretningslokale.  Flott beliggende hjørnelokale.  Direkte adkomst fra gaten.  2. etg. ca. 98 kvm kontor. 

TIL LEIE

Ventilasjonsanlegg og parkering. Kort vei til off. komm. og alle fasiliteter.  Oppdragsnr: 12054 

SKARNES/SØR-ODAL

KONTAKT gunhild smestad 67 91 76 52 gunhild@real.no

SILOVEGEN 20

OPPTIL 1.012 KVM FORRETNING/KONTOR/SHOWROM/ TRENINGSSENTER Sentralt beliggende i sentrum syd på Skarnes.  Lokale 1: Ca. 433 kvm kombinasjon.  Lokale 2: Ca. 438 kvm kombinasjon. 

Lokale 3: Ca. 141 kontor. Andre leietakere i bygget: Rema 1000 og Europris.  Fri kundeparkering.  Oppdragsnr: 12090  

KONTAKT gunhild smestad 67 91 76 52 gunhild@real.no


FOR LEITHEGRUPPEN HAR VI FOR SALG TIL SALGS

SØRUM 1.512 KVM

TRETJERNDALSVEGEN 50

KOMBINASJONSEIENDOM 

Potensial i videre utbygging / ledige arealer.

Bygningsmasse: Ca. 1.512 kvm.

Prisantydning: Kr 25.000.000,-

Tomt: Ca. 9.332 kvm.

Oppdragsnr: 11092

Netto leieinntekter p.t: Ca. kr 1.280.000,-

SØRUM

LINDEBERGVEGEN 1

KOMBINASJONSEIENDOM  

Salg av eiendomsaksjeselskap. Netto leieinntekter: Ca. kr 2.600.000,-

TOMT  

KOMMER FOR SALG

TIL SALGS

TIL SALGS

Salg av Ausen Industrier AS, org.nr: 995 746 069.

Salg av AS, som eier av tomten. Tomt: Ca. 14.600 kvm, godkjent KONTAKT for fradeling. hvem

Nærhet til av- og påkjøring E6.

Prisantydning: Kr 19.000.000,-

Oppdragsnr: 11113

LØRENSKOG

ASTRIDSVEI 1

FORRETNINGSBYGG 

 

TIL SALGS

Salg av AS Globusgården, org.nr: 931 546 309. Leieinntekter: Ca. kr 5.300.000,Potensial i hht ny reguleringsplan ved boligutbygging.

Meget sentral beliggenhet i Lørenskog sentrum.

Verditakst: Kr 59.000.000,-

Oppdragsnr: 12094

SKEDSMO/STRØMMEN

STRØMSVEIEN 62

FORRETNINGSBYGG 

 

KONTAKT

Salg av Strømsveien 62 AS, org.nr: 992 581 123. Leieinntekter: Ca. kr 2.722.000,Meget sentral beliggenhet i Strømmen sentrum.

eivind Aursøy | 67 91 76 55 | eivind@real.no

Gjennomgående høy standard.

Kort vei til off. kommunikasjon.

Oppdragsnr: 11066

KOMMER FOR SALG

Trond Leithe | 916 35 000 | trond@leithe.no

solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 e-mail: firmapost@real.no - www.real.no

NæringsEiendom 01-2013  

Inneholder blant annet: • Det største eiendomskuppet • Portrettet: Avantors nye sjef • 50 milliarder i eiendomssalg • Bråk om fjernvarme

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you