Issuu on Google+

01

Januar 2014

25. årgang

Leses av 37 000 ledere 01 Januar 2014 25. årgang Kr. 48,– www.NE.no • www.NEnyheter.no

Nicolai Riise

Wonderboyarkitekten FINN LEDIGE

LOKALER

I BLADET

Slik blir leiemarkedet i 2014

Leietakerne klynger seg sammen

Fokus: Citykonfe­ransen


STøTTE Til uTvikling av EkSiSTErEnDE EiEnDom og nyE bygg Ta energismarte valg når du skal utvikle eksisterende eiendom eller bygge nytt. Du kan skape varige verdier gjennom lavere energikostnader, forbedret omdømme og økt konkurransekraft. Enova gir deg og din virksomhet økonomisk støtte og råd til å velge grønne, framtidsrettede energiløsninger. Les mer og søk på www.enova.no/stotte eller ring Enova Svarer på 08049 Husk å søke før dere begynner! Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.


B책L reklamebyr책

En annen standard. braatheneiendom.no

Etablert 1952

23 12 23 12


4

INNHOLD

NE 

 01 2014

2

Neste utg.: 21. februar Materiellfrist: 7. februar

1

3

1. Portrettet  s. 92  //  2. Slik blir leiemarkedet 2014  s. 28  // 3. Kamp om Cityprisen  s. 60

NYHETER 12

Søkemegling skaper bråk

66 Krevende lederskifter hos eiendomsgigantene

20 Leiepriser

72

16

76 Den legendariske Andenæs-skolen

Opp mot 85 000 kroner per ansatt

Oslo kommune med store eiendomskjøp

26 – Billig å leie uansett

84 Bakgrunn: Historien om en rørleggerbedrift

40 Leietakerne samler seg i bransjeklynger

86 Historiske bygg

44 DLA Piper: – Vika var ingen selvfølge

88 Klaveness skal doble størrelsen

48 Teambaserte arbeidsplasser er fremtiden 56 Leier seks etasjer: Interntrapp ble redningen 64 Børsnotert eiendom: Bokførte verdier til besvær

Vi skiller deg ut! NE byrå   .nebyra.no


Granfos Næringspark består av totalt ca. 60.000 m2 næringsarealer som i dag huser diverse bransjer, herunder finans, forsikring, IT, legemiddel, energi og eiendom. Granfos Næringspark grenser til Lysaker­ elva, og har en svært sentral beliggenhet i forhold til Lysaker stasjon og Lilleaker­ banen. Vi tilbyr skreddersøm, og lokalene kan tilpasses leietakers ønsker og behov.

LEDIGE LOKALER I VOLLSVEIEN 9-11: 411 13B: 148 – 1.076 13C: 187 – 1.362 13H: 200 - 2.036 17: 561 19: 462 – 1.594

m2 m2 m2 m2 m2 m2

granfosnaeringspark.no

KONTAKT Anne-Cathrine de Lange Markedssjef M: 909 68 016 E: annecathrine.delange@mustadeiendom.no www.mustadeiendom.no

Mustad Eiendom AS er en ledende eiendomsutvikler i Lysakerbyen. Selskapet er familieeid og har en solid økonomi. Mustad Eiendom eier og forvalter i størrelsesorden 240.000 m2 BTA etter å ha ervervet alle aksjer i eiendomsselskapet Granfos Næringspark AS. Selskapet har en allsidig portefølje.Vi er opptatt av miljøet og legger stor vekt på å oppføre energieffektive bygninger med arkitektur godt tilpasset landskapet.


Stortingsgata 22 Ledig areal: 785 KVM I BYGGETS TOPPETASJER Beliggende rett ved Nationaltheatret, Stortinget, og Rådhuset. Lokalet er i dag inndelt i cellekontorer og åpen kontorløsning - kan tilpasses. Offentlig kommunikasjon rett utenfor bygget. Meget representativt bygg. Sykkelparkering.

Kontakt: Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149, Stian Korneliussen, mob 979 67 450 eller utleie@dnb.no

Tollbugata 32 Ledig areal: 592 KVM, 7. ETG Beliggende øverst i kvadraturen nær Stortinget med fasade mot Tollbugaten, Akersgaten og Nedre Vollgate. Lokalet er i dag inndelt i cellekontorer – men kan tilpasses. Nærhet til offentlig kommunikasjon.

Kontakt: Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149, Stian Korneliussen, mob 979 67 450 eller utleie@dnb.no

Leif Tronstads plass 1-7 Ledig areal: 61-1256 KVM Meget sentral beliggenhet i Sandvika. Umiddelbar nærhet til Sandvika stasjon med tog, buss, flytog og taxi. Godt utvalg av forretninger, kafeer og spesialforretninger i gåavstand. Parkeringshus i tilstøtende bygg.

Kontakt: Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149, Stian Korneliussen, mob 979 67 450 eller utleie@dnb.no


Tullinsgate 2

Ledig areal: FRA 660 KVM - 3113 KVM, 2.,6.-8. ETG Beliggende på Holbergs plass vis a vis Radisson Blu Scandinavia Hotel. Etasjene har kombinasjon av noen cellekontorer og åpen løsning. Kort vei til alle service funksjoner. Trikkeholdeplass rett utenfor eiendommen. Kort avstand til Nationaltheateret stasjon. Mulighet for å leie parkeringsplasser i Holberg parkeringshus. Lokalene blir ledige fra 2. kvartal 2015.

Kontakt: Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149, Stian Korneliussen, mob 979 67 450 eller utleie@dnb.no

Sjølystparken Drammensveien 167 Ledig areal: 330 KVM - 1026 KVM Flere muligheter og arealer i forskjellige størrelser i 1. etg, 2. etg, 3. etg, og 4, etg. Tekniske fasiliteter holder et godt nivå. Felles møterom, kantine. Sykkelparkering. Garderobe/dusj.

Drammensveien 169/171 Ledig areal: 544 KVM - 2000 KVM 1. og 2. etasje, sammen eller delt. Bygget er representativt med gode kvaliteter på fasader, inngangsparti og fellesarealer. Mulighet for felles møteromssenter og kantine. Sykkelparkering, garderobe/dusj. God parkeringdekning.

Kontakt: Stian Korneliussen, mob 979 67 450, Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149 eller utleie@dnb.no

DNB Næringseiendom AS er et datterselskap av DNB Livsforsikring ASA og forvalter ca 1,35 mill. kvm eiendom, i hovedsak kontorbygg, kjøpesentre og hotell. For mer informasjon, vennligst ta kontakt med oss på leiekontor@dnb.no eller 815 44 100. Se våre ledige eiendommer; www.leietakerdnb.no


8

LEDER  DAG-JØRGEN SALTNES

NE 

 01 2014

ANSVARLIG REDAKTØR Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no JOURNALISTER Ivar Sekne og Jan Revfem FORSIDEFOTO; Thomas Bjørnflaten, nyebilder.no

Høyt er bra Transportøkonomisk Institutt (TØI) har på oppdrag for Rom Eiendom sett nærmere på konsekvensene av en utbygging rundt de store knutepunktene. Og resultatene er langt fra overraskende. NæringsEiendom har tidligere tatt til orde for at det skal bygges høyt og tett rundt for eksempel Bjørvika. Vi mener at det å samle mange arbeidsplasser og boliger i nærheten av Oslo S vil gi betydelig reduksjon i trafikk, lavere utslipp av klimagasser og bedre miljø. Ifølge TØI gir en tett utbygging rundt Oslo S lavere utslipp av klima­ gasser. En sentral lokalisering av arbeidsplasser i Bjørvika gir en halvering av utslipp av klimagasser som er knyttet til jobbreiser, sammenlignet med om bedriftene var plassert over hele byen. Analysen viser også at man ved å etablere 12 500 arbeidsplasser i Oslo sparer hele 6250 bilturer og 110 000 kjøretøykilometer med bil per døgn. Det gir 15 tonn mindre CO2-utslipp, 23 kilo mindre nitrogenoksid og 8 kilo mindre nitrogendioksid hvert døgn. Ifølge TØI vil en sentral lokalisering av arbeidsplasser, boliger, handel og service gi vesentlig lavere biltrafikk og mindre negative miljøkon­ sekvenser også i andre byer. Det er flere eiendomsaktører som har planer om å bygge høyt i Oslo sentrum. Både KLP Eiendom og Rom Eiendom ønsker å bygge høyt ved Oslo S. Entra Eiendom vil bygge høyt i det såkalte Tullinkvartalet og Sund­ kvartalet. Men planene møter stor motstand. Nå skal ikke vi i NæringsEiendom ta til orde for at utbyggerne får gjen­ nomslag for alle høyhusplaner. Men det er vanskelig å se grunner til at det ikke skal kunne bygges høyt akkurat ved Oslo S. Hvis politikerne skal ha noe som helst troverdighet når de sier at menneskeskapte klimaendringer er den største utfordringen vi står overfor, så skyter de seg i foten hvis de går inn for lite arealeffektive løsninger ved Norges største kollek­ tivknutepunkt. Og den mest arealeffektive løsningen er å bygge høyt. Høyt er bra.

ØKONOMI Wenche Kleppe Torkelsen OPPLAG/DISTRIBUSJON  – 20 000 Bladet sender adressert til nærings­drivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, ­Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, ­Enebakk, Aurskog-Høland, ­Slemmestad, Lier, ­Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, ­Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, ­Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Kongsberg. Bladet sendes også til ca. 4000 beslutnings­ takere i privat, kommunal og statlig virksomhet. ANNONSEAVDELING Telefon  23 11 56 00 Kontaktpersoner  Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund og John Håkon Balstad ÅRSAB./ÅRSAB. I NORDEN  kr 550,–/kr 700,– UTGIVER NæringsEiendom AS Arbinsgate 11 Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no SATS/REPRO  NæringsEiendom AS TRYKK  AllerTrykk/MerkurTrykk COPYRIGHT  NæringsEiendom AS ISSN  0805-9837 Honorar for artikler i bladet ­NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettig­heter til formidling av ­NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse til post@ne.no. Neste utgave  21. februar Bekreftet opplag  20 457

684

HAR DU NOE Å FORTELLE

EIENDOMSBRANSJEN? nemeet.com


HAV EIENDOM I BJØRVIKA BESØK VÅR STAND PÅ CITYKONFERANSEN

haveiendom.no

HAV Eiendom skal utvikle ca. 400 000m2 bolig- og næringsareal i Bjørvika. I partnerskap med Olav Thon Gruppen har vi nå satt i gang utbyggingsprosjektet Diagonale. Tomten er nærmeste nabo til Operaen, og inneholder handelsarealer, torg, kontorbygg og studentboliger. Byggene skal ferdigstilles i takt med Deichmanske bibliotek, og vil gi den nye avenyen Dronning Eufemias gate sin første tosidige bebyggelse. Planlegging og utvikling av Bjørvika er et langsiktig arbeid og vi anslår ferdigstillelse ca. 2030. Vi vil gjerne fortelle mer om våre spennende planer i Bjørvika. Velkommen til vår stand på Citykonferansen!


SANDAKERVEIEN 138

GJERDRUMS VEI 10 D

118 m² - 1.200 m²

95 m² - 477 m²

GJEDRUMS VEI 8

GULLHAUGVEIEN 10 - 12

257 m² - 3.100 m²

342 m² - 3.300 m²

WWW.HERLIGENYDALEN.NO Ellen C. Kobro

Utleiesjef Nydalen

952 92 478

ek@npro.no


Kun 18 % ledige kontorlokaler igjen pĂĽ nye Aker Brygge.

Aker Brygge er i ferd med ĂĽ bli to milliarder kroner finere.

sikre deg en plass i solen før det er for sent.

Silje Kragstad | 402 02 800 | sk@npro.no | norwegianproperty.no Aker Brygge utvikles og driftes av Norwegian Property


12

NYHETER

NE 

 01 2014

Søkemegling skaper bråk Spør man eiendomsbesitterne, er ikke søkemegling og utleievirksomhet forenlig innenfor samme virksomhet. Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO

NæringsEiendoms nettavis NEnyheter har gjennom høsten hatt en fast torsdagsserie hvor kjente personligheter i eiendomsbransjen svarer på «10 kjappe» spørsmål. Ett av spørsmålene var om det var greit med søkemegling og utleievirksomhet innenfor samme virksomhet. Det kan være knyttet mulige interessekonflikter til dette, ved at selskapet både betjener leietakerne og utleierne. Hvordan søkemeglerne skal ta seg betalt, har også vært en problemstilling. Nei, nei og atter nei Signalene fra de som eier eiendommene og er meglernes kunder var gjennomgående unisont negative til å drive søkemegling og utleievirksomhet under samme tak. Her er noen av svarene fra i høst: – Nei, jeg tror ikke det, jeg tror ikke det er vanntette

skott mellom avdelingene. (Peter Groth) – Nei, det innebærer en krevende «conflict of interest» og er ingen god idé. (Christian Ringnes) – På papiret sikkert både lovlig og etisk forsvarlig, i praksis vil dette alltid skape usikkerhet for oppdragsgiver. (Eirik Thrygg) Eller rett og slett: – Nei! (Thor E. Thoeneie) – NEI! (Olav Line) Det skal riktig nok sies at andre ikke så de helt store problemstillingene knyttet til dette, som Martin Mæland i OBOS. Men DTZ Realkapital er også skeptisk og har bevisst ikke utleiemegling, ettersom de er store innenfor leietakerrådgivning: — Det er absolutt ikke greit, og det skaper en vanskelig og usikker situasjon både for leietaker og utleier. (Anne Bruun-Olsen) 

Trenger din bedrift mer areal? Vi har ledige lokaler! Drammensveien 288

For mer informasjon kontakt oss på tlf.: 22 03 35 00 eller les mer på www.klpeiendom.no


til leie

HAUSMANNSGATE 6 CA. 1000–2000 KVM KONTORLOKALER I SENTRUM • Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghs gate vis a vis Akerselva Atrium. • I eiendommen får vi opp til 2100 kvm kontorlokaler til utleie. • Arealene er i hovedsak fordelt på 8. og 9. etasje i bygget og representerer således byggets «beste» interne beliggenhet. • Store vindusflater gir gode og lyse arealflater. • Lokalene tilpasses leietakers ønsker og behov. • I tilknytning til eiendommens vareadkomst er det etablert vareheis med ramper, for øvrig betjenes bygget av 2 personheiser i hovedtrappeløpet. • Det kan tilbys parkering til leie i tilknytning til arealene. • Lokalene ledigstilles ca. desember 2013. Se animasjoner fra 8. og 9. etasje her: 8. etasje: https://vimeo.com/76438798 9. etasje: https://vimeo.com/76437678 Finnkode: 44796898

KONTAKT Harald Lahn, Fortuna Megling Telefon 22 85 09 70 / 915 34 463, lahn@fortuna.no

KARIHAUGEN NÆR E6 – KONTORLOKALER /SHOWRROM

305–773 KVM

TRYGVE NILSENSVEI 8 Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til og med rask adkomst med bil fra Furuset og Karihaugområdet. Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min og 20 min. Det er god offentlig kommunikasjon som buss og T bane i kort avstand fra eiendommen. Eiendommen er bygget i 1988 og fremstår som et moderne kombinasjonsbygg, bygget i god kvalitet og med gode planløsninger. Vi har for øyeblikket ledig 2 kontorseksjoner på hhv 305 kvm og 468 kvm. Seksjonene er også godt egnet for showroom og utstilling/ eventuelt plukklager for håndverksbedrifter o.l. Arealene kan leies hver for seg eller samlet. Det vil også være mulig å endre på planløsningene og arealstørrelser i forhold til nye leietakeres behov. Seksjonene er i dag innredet med dels cellekontorer og dels åpne landskap. God og kvalitetsmessig bra standard, glassfronter til cellekontorer og møterom, kjøkkenfaseliteter, ventilasjon (balansert), stor og god heis etc. I front av eiendommen er det etablert gode parkeringsforhold for leietakere så vel som gjester til eiendommen. Lokalene er ledig pr. d.d. NE nummer: 37076 og Finnkode: 43483136 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no


til leie NYDALEN – KONTORLOKALER

326 – 704 KVM GUNNAR SCHJELDERUPS VEI 9 Vi har for utleie følgende kontorseksjoner i Gunnar Schjelderupsvei 9 3. etasje: Kontorlokaler på 378 kvm. 3. etasje: Kontorlokaler på 326 kvm. (Det kan vurderes ytterligere oppdeling av arealene dersom man finner hensiktsmessige løsninger mht. til planløsning av arealene.) Lokalene har gjennomgående belysning og god utsikt mot vest. Arealet er delt inn i forskjellige kontorer, møterom og dels åpne arealer. Arealet vil bli pusset opp for ny leietaker og er ledig pr. d.d. Eiendommen ligger trivelig til rett ved siden av Storsenteret. Finnkode: 43476771 og Ne nr. 40192 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

SHOWROOM /LAGER /KONTOR - FLEKSIBLE AREALER

58 KVM – 243 KVM

ØSTRE AKER VEI 215 Vi har for utleie attraktive seksjoner bestående av kontor/lager/ showroom. Arealene kan leies samlet eller hver for seg, og består av følgende seksjoner. 2. etasje: 243 kvm kontor / showroom /lager. Vareheis fra rampe direkte inn i lokalet. 3. etasje: 58 kvm hjørnekontor bestående av 2 kontorer. 3. etasje : 163 kvm kontorlokale med cellekontorer, - hjørnelokale. Eiendommen ligger på høyere side av Østre Aker vei når man kjører nordover, god av og påkjøring, samt rikelig med p plasser utenfor bygget. Det er ca. 500 meter til Nyland togstasjon. NE nummer: 41670 og Finnkode: 45456292 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

Vi tilbyr:

FORVALTNING UTLEIE SALG SØK Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no


til leie TOPPETASJE LILLEAKERVEIN 25 TIL LEIE

486 KVM

LILLEAKERVEIEN 25 Vi har for utleie tiltalende kontorlokaler i 5. etasje i Lilleakerveien 25. Eiendommen ligger vis a vis CC-vest med lett adkomst og rask påkjøring til Granfosstunellen/Drammensveien og Ringveien. Lokalene er inndelt med cellekontorer av forskjellige størrelser, gode møterom, resepsjon, arkiv etc. Arealet inneholder også egen kantine. I tillegg til kontorene har vi også lager tilgjengelig på 126 kvm beliggende i 1. etasje. I tilknytning til leieforholdet er det tilgjengelig parkeringsplasser utvendig og innvendig. Lokalene blir ledig for ny leietaker i september 2014.

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KONTORLOKALER LYSKAER TORG 8-12.

460 -912 KVM

LYSAKER TORG-8-12 Vi har i oppdrag å leie ut 2 sammenhengende kontorseksjoner i 5. etasje i Lysaker Torg 8-12. Lokalet er på totalt 912 kvm, men kan deles i 2 enheter. Hver seksjon vil ha egen inngang fra hhv. Lysaker Torg 8 eller 12. Lokalene er innredet med dels cellekontorer og dels åpne landskapsløsninger. God teknisk standard og gjennomgående gode materialvalg preger lokalene og eiendommen for øvrig. Eiendommen har egen felleskantine beliggende i 1. etasje. Kort gangavstand til Lysaker stasjon med buss og tog / flytog. Gode parkeringsforhold for leietakere i eiendommens garasjeanlegg og avgiftsparkering umiddelbart ved inngangen for besøkende. Lokalet ledigstilles 1. mars 2014. Finnkode:46003998 og Ne nr: 41828

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no


16

LEIEPRISER

NE 

 01 2014

Leiekostnaden i Oslo: Fra 50 000 til 85 000 per ansatt

Leiekostnadene i CBD-området er rundt 85 000 kroner per ansatt. (Foto: Thomas Bjørnflaten/Nyebilder)

Det koster mellom 50 000 og 85 000 kroner per ansatt bare å leie kontorlokaler i Oslo. Tekst  DAG-JØRGEN SALTNES   E-post  DAG@NE.NO

Hvor mye koster det egentlig å leie lokaler? Det er ikke alltid like lett å få svar på når «alle» snakker om leiepriser per kvadratmeter. Det er først når en leietaker står midt oppi arbeidet med lokaler at man blir bevisst på «bokostnadene» per ansatt. NæringsEiendom gir oversikten over hvor mye en kontorbedrift, med gjennomsnittlig arealeffektivitet, i ulike kontorområder betaler i husleie, felleskostnader og direkte driftskostnader per kvadratmeter. Rådyrt i CBD I det såkalte CBD-markedet i Oslo (det sentrale business­ distriktet – blant annet Aker Brygge, Tjuvholmen og Vika) er leieprisene de høyeste i Oslo. Ifølge næringsmegleren DNB Næringsmegling må man ut med 3700 kroner per kvadratmeter for de aller beste lokalene i CBD-områdene (høy standard). Da blir leiekostnadene per ansatt betydelige. Bare de årlige direkte husleiekostnadene kommer på 74 000 kroner per ansatt. I tillegg kommer felleskostnader på 5660 kroner per ansatt og direkte driftskostnader forbundet med lokalene på 4000 kroner per

FORUTSETNINGER I våre beregninger har vi lagt til grunn at en kontorbedrift bruker rundt 20 kvadratmeter per ansatt. Dersom leietaker vil gi hver ansatt litt mer plass å boltre seg på, og legger til grunn 25 kvadratmeter per ansatt, går «bokostnadene» per ansatt opp til over 105 000 kroner! Felleskostnadene som er lagt til grunn er det Basale oppgir som gjennomsnittlige felleskostnader per kvadratmeter i Basalerapporten 2013. Det utgjør 283 kroner per kvadratmeter. I tillegg har vi lagt til grunn direkte driftskostnader i tilknytning til leieforholdet på 200 kroner per kvadratmeter.

ansatt. Totalkostnaden kommer dermed tett oppunder 85 000 kroner for hver av de ansatte. Titusener å spare per ansatt Er man redd for høye kostnader forbundet med å leie lokaler i CBD, kan man i stedet etablere seg noen steinkast unna. I Oslo sentrum, utenfor CBD og Bjørvika, er det fullt mulig å slippe billigere unna.


LO K A L E R T I L L E I E

CARL BERNER NÆRINGSPARK HASLEVEIEN 28/38 OG SINSENVEIEN 11 Ca. 130 m2 BTA

Ca. 400 m2 BTA

KO N TO R LO K A L E

KO M B I N A S J O N S LO K A L E

Lyse og pene arealer. Innredet pr. d.d. med 3 stk. kontor/møterom, åpent landskap samt kjøkken og bad.

Innredet pr. dd med 4 stk kontor/møterom og åpen produksjon-lagerhall. Mulighet for fleksibilitet mht f­ ordeling; kontor/produksjon/lager.

Beliggenhet i 3.etg med heis­adkomst. God kontorstandard. Mulighet for egne ­parkeringsplasser på gårdsplass. Ledig fra ca. 01.02.2014.

Beliggende på bakkeplan med vareadkomst til egen liten rampe.

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M.

Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no


18

LEIEPRISER

NE 

Leiepris per m2 Felleskostnader per m

2

Direkte driftskostnader per m2 Totalkost per m

2

Leiekostnaer per ansatt

 01 2014

CBD

Nydalen

Indre sentrum

Lysaker

Skøyen

Bryn-Helsfyr

3700

1950

2700

2200

2900

1900

283

283

283

283

283

283

200

200

200

200

200

200

4183

2433

3183

2683

3383

2383

83660

48660

63660

53660

67660

47660

De beste kontorlokalene i Indre sentrum koster ifølge DNB Næringsmegling 2700 kroner per kvadratmeter. Med 20 kvadratmeter per ansatt blir dermed leiekostnadene inkludert felleskostnader og direkte driftskostnader knappe 64 000 kroner per ansatt.

For en gjennomsnittlig kontorbedrift blir leiekostnadene dermed 39 000 kroner per ansatt. Med felles­ kostnader og direkte driftskostnader koster lokalene 49 000 kroner per ansatt. Det er hele 35 000 kroner per ansatt mindre enn i CBD-området.

Reis ut av sentrum! Dersom man driver en arbeidskraftintensiv virksomhet med lav lønnsomhet, bør man droppe Oslo sentrum som lokasjon for kontorlokalene. Da blir innsparingene på «bokostnadene» betydelige. Ifølge DNB Næringsmegling er leieprisen for kontorlokaler med høy standard i Nydalen 1950 kroner per kvadratmeter, eller hele 750 kroner meteren lavere enn i Oslo indre sentrum og 1750 kroner kvadratmeteren lavere enn i CBD-området.

Lysaker, Skøyen og Bryn-Helsfyr Ifølge DNB Næringsmegling koster det opp mot 2200 kroner per kvadratmeter å leie lokaler med høy kvalitet i Lysaker. I Skøyen er leieprisen opp mot 2900 kroner per kvadratmeter, mens den er 1900 kroner kvadrat­ meteren i Bryn-Helsfyr-området. For bedrifter koster det dermed rundt 68 000 kroner per ansatt å leie de beste lokalene i Skøyen, 54 000 kroner per ansatt på Lysaker og under 50 000 kroner per ansatt på Bryn-Helsfyr. 

Det kan lønne seg å flytte til områder som Nydalen når man driver arbeidskraftintensiv virksomhet.


Foss & Co NæriNgsmegliNg As (FCNm) ble etablert i

gVA er UK’s største uavhengige, privateide nærings-

1999 og tilbyr meglertjenester og rådgivning innen nærings-

meglings selskap med en 200 år gammel historie. GVA

eiendom. Våre tjenester inkluderer transaksjoner, utleie,

Worldwide har 120 kontorer i 20 land, og er partner med

leietakerrådgivning og verdivurderinger. FCNM dekker alle

Cassidy Turley - USA’s top fem næringsmegler. GVA World-

sektorer innen næringseiendom. FCNM har velkvalifiserte

wide er et voksende internasjonalt nettverk av selvstendige,

medarbeidere med høy eiendomsfaglig, juridisk og finansiell

kommersielle eiendomsselskaper som arbeider som én,

kompetanse og et stort kontaktnett. Våre oppdragsgivere

i 50 markeder over hele Europa og Asia. Med ca. 5 700

omfatter alt fra institusjonelle og private investorer/gård-

ansatte meglere gir GVA oss tilgang til et stort internasjonalt

eiere og utviklermiljøer, børsnoterte selskaper, offentlig virk-

nettverk, og anledning til og bistå våre kunder i utlandet.

somhet, samt stat og kommune.

Les mer på GVAWORLDWIDE.COM

In affiliation with

fcnm.no Haakon VIIs gate 10, PB 1796 Vika, 0122 Oslo, Norway. Tlf +47 23 23 89 00


20

LEIEPRISER

NE 

 01 2014

Første kontrakten for Selvaag Selvaag Eiendom har inngått sin første eksterne leiekontrakt i storprosjektet Ullern Panorama. Tekst  NEnyheter.no

Det var høsten 2010 Selvaag Gruppen bestemte seg for å satse på det 18 000 kvadratmeterstore kontorprosjektet bortenfor Radiumhospitalet, rett før man kjører inn i østre Granfosstunnel. Komplekset vil bestå av fire bygg når det står ferdig i 2015 og er planlagt for totalt 1100 arbeidsplasser. Selvaag Gruppen skal selv leie drøyt 4500 kvadratmeter i Silurveien 2, som er den offisielle adressen. Nå er også farmasiselskapet Xellia Pharmaceuticals klar for Ullern Panorama, som første eksterne leietaker. Må ut De flytter høsten 2014 fra Harbitzalléen 3 på Skøyen, et bygg og et område som skal transformeres av MøllerGruppen Eiendom. Xellia Pharmaceuticals kommer til å leie ca. 2000 kvadratmeter i Ullern Panorama. Seniorrådgiver Anne G Kolstad Skogheim i DTZ Leietakerrådgivning har bistått Xellia Pharmaceuticals i søket. Hun opplyser til NEnyheter at selskapet har inngått en 10-årig leiekontrakt for 5. og 6. etasje, med laboratorier i den øverste etasjen. Dette blir derfor lokaler tilpasset Xellias virksomhet. I overkant av 6500 kvadratmeter i Ullern Panorama er dermed leid ut.

- Ja, 90 prosent av det såkalte ellipsebygget er nå leid ut. Det blir en trinnvis utbygging av Ullern Panorama, med innflytting i fjerde kvartal 2014 for Xellia og Selvaag Gruppen. Vi jobber med et par kandidater til de andre to byggene, men ferdigstillelse her ligger noe lengre frem i tid, sier adm. direktør Lars Erik Kirkeng i Selvaag Eiendom til NEnyheter. Flytter til Granfos DTZ Leietakerrådgivning har også hjulpet Moss Maritime AS (design- og ingeniørtjenester til offshorebransjen) med å flytte fra Lysaker Torg 8 (Scandinaviegaarden AS) til ca 2500 kvadratmeter til Vollsveien 17 og Granfos Næringspark. Mustad Eiendom tok i sommer over komplekset fra DNB Næringseiendom. Vollsveien 17 ble ført opp i 1998 og er av de yngste eiendommene i næringsparken. Lokalene til Moss ­Maritime er ifølge Kolstad Skogheim totalt rehabilitert og tilpasset selskapets virksomhet. Selskapet går med flyttingen bort fra cellekontorer til en åpen kontorløsning. Moss Maritime skal leie 1. og 2. etasje i Vollsveien 17 i ti år fremover. Leienivået er «markedsmessig».

Ledighet for kontor i Oslo Nydalen Oslo ytre vest

Oslo ytre øst Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Ledighet kontor i Oslo Alna-Ulven

Økern

Majorstua

Indre Oslo vest Skøyen

< 17,5 % < 15,0 %

Indre Oslo nord

< 12,5 % Helsfyr-Bryn

CBD

< 10,0 % < 7,5 %

Indre Oslo øst

< 5,0 %

Lysaker

< 2,5 %

Ryen

Fornebu

Leiepris/NOK/m2

Oslo ytre sør

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Februar 2013). CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom


Vi vet at det av og til kan gå litt trått

Kunnskap og erfaring opparbeidet gjennom femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder nye utfordringer. I 2014 er det 50 år siden Peter T. Malling startet opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 115 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter


22

LEIEPRISER

NE 

 01 2014

Vil bort fra Filipstad Børsnoterte Protector Forsikring er på vei bort fra Filipstad brygge 1 og Storebrand. Tekst  NEnyheter.no

Protector ble startet i 2004 og notert på Oslo Børs i 2007. I dag teller selskapet 150 ansatte i Norge og holder til i det tidligere hovedkontoret til Storebrand. Men nå er Protector ute med et leiesøk på ca. 3000 kvadratmeter, altså rundt 20 kvadratmeter per ansatt. Ønsket beliggenhet er Aker Brygge, Vika og Oslo sentrum, slik at selskapet fortsatt kan bli værende i prestisjeområdet.

Kontorene som ønskes, skal være en kombinasjon av cellekontorer, teamkontorer og åpne løsninger, og de må være «fleksible» og «effektive». Ideelt sett må møteromsdelen for kunder kunne atskilles fra kontorsonene. Protector ber også om kontorlokaler som har gode tekniske og bygningsmessige kvaliteter, slik at vi snakker om et søk i det øvre prissjiktet, gitt beliggenheten. Ønsket innflytting er innen april 2015.

Leienivå 4400 4200 4000 3800 3600 3400 3200 3000 2800 2600 2400 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000

Kilde: Dnb Næringsmegling

Lysaker

Skøyen

CBD

Indre sentrum

Ytre sentrum

Nydalen

Helsfyr-Bryn

Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Lav 1800 1400 2400 1800 2800 2300 2100 1600 1700 1300 1600 1300 1600 1200 Høy 2200 1800 2900 2400 3700 2800 2700 2100 2100 1700 1950 1600 1900 1600 Range 400 400 500 600 900 450 600 500 400 400 350 300 300 400 Topp 2300 2900 4300 3300 2400 2290 2100


Design: lemon.no

Vær smart - tenk nytt! Arealer fra 330 kvm og opp til 2470 kvm kontorlokaler ledig i Sandstuveien 68 på Ryen. • • • • • • • • •

Nybygg av høy standard med sterkt miljøfokus, innflyttningsklart 1 kv. 2014 Ledige lokaler i hhv 5. 6. og 7. etasje (som også er toppetasjen). Energiklasse A BREEAM Excellent Passivhus-standard Personalrestaurant og møteromssenter Innendørs og utendørs parkering Eget sykkelparkeringsanlegg i kjeller, med mulighet for spyling av sykler og garderober for syklistene Enkel adkomst fra E6 og Ring 3

Vol. 1

Linstow AS står for prosjektledelsen og utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no

by linstow


THE FULL SERVICE THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE PROPERTY HOUSE IN NORTHERN EUROPE IN NORTHERN EUROPE Newsec – The Full Service Property House in Northern Europe – er det største spesialiserte eiendomsselskapet i NordNewsec – The Full Service Property House in Northern Europe – Europa. er den største aktøren tilbyr samlet Newsec –Newsec The Full Service Property Housesom in Northern Europe – er det største spesialiserte eiendomsselskapet i Nordtjenester innen forvaltning, transaksjoner, utleie og verdier det største spesialiserte eiendomsselskapet i NordEuropa. Newsec er den største aktøren som tilbyr samlet vurderinger i Nord-Europa. Selskapet har i dag oversamlet 600 Europa. Newsec er den største aktøren som tilbyr tjenester innen forvaltning, transaksjoner, utleie og verditjenester innen forvaltning,Selskapet transaksjoner, utleie og 600 verdivurderinger i Nord-Europa. har i dag over vurderinger i Nord-Europa. Selskapet har i dag over 600

RING OSS 23 RING 00 31OSS 00 RING OSS 23newsec.no 00 31 00 23 00 31 00 newsec.no newsec.no

ansatte på over 20 kontorer og dekker alle områder innen kommersiell eiendomsforvaltning. Vi utfører oppdrag på vegne ansatte på over 20 kontorer og dekker alle områder innen av de største eiendomsbesittere, investorer og eiendomsansatte på over 20 kontorer og dekker alle områder kommersiell eiendomsforvaltning. Vi utfører oppdraginnen på vegne selskaper i denne regionen. Newsec har de siste 12 månedene kommersiell Vi utfører oppdrag på vegne av de størsteeiendomsforvaltning. eiendomsbesittere, investorer og eiendomsleid utstørste næringslokaler på over 700.000 kvadratmeter. av de eiendomsbesittere, investorer og eiendomsselskaper i denne regionen. Newsec har de siste 12 månedene selskaper i denne regionen. Newsec harkvadratmeter. de siste 12 månedene leid ut næringslokaler på over 700.000 leid ut næringslokaler på over 700.000 kvadratmeter.

FULL SERVICE THETHE THE FULL THE FULL SERVICE FULL SERVICE SERVICE PROPERTY HOUSE PROPERTY PROPERTY PROPERTY HOUSE HOUSE HOUSE EUROPE ININNORTHERN INNORTHERN INNORTHERN NORTHERN EUROPE EUROPE EUROPE

OSS RINGRING OSS RING RING OSS OSS 2323 0000 31 23 00 31 00 2300 31 0000 31 00 newsec.no newsec.no newsec.no newsec.no

– The Property House in Northern Europe – kommersiell eiendomsforvaltning. Vi utfører oppdrag på oppdrag NewsecNewsec – The Newsec Full Service Newsec –Full TheService Property Full – The Service Full House Service Property in Northern Property House in Europe House Northern in – Northern kommersiell Europe Europe – kommersiell eiendomsforvaltning. – kommersiell eiendomsforvaltning. eiendomsforvaltning. Vi utfører oppdrag Vi utfører Vi påutfører oppdrag på på er det eiendomsselskapet vegne av deav største investorer og eiener det største erstørste det spesialiserte største er spesialiserte det største spesialiserte eiendomsselskapet spesialiserte eiendomsselskapet eiendomsselskapet i Nord-i Nordi Nordvegne i Nordav devegne største vegne eiendomsbesittere, de største aveiendomsbesittere, de største eiendomsbesittere, eiendomsbesittere, investorer og investorer eieninvestorer og eien-og eienNewsec er den aktøren somaktøren tilbyrtilbyr samlet domsselskaper i regionen. denne regionen. Newsec har de 12 Europa.Europa. Newsec Europa. erEuropa. den Newsec største Newsec er største den aktøren største er den som største aktøren tilbyr samlet som somsamlet domsselskaper tilbyr samlet domsselskaper i denne domsselskaper i denne Newsec iregionen. denne har regionen. Newsec de siste Newsec har 12siste de siste har de 12siste 12 tjenester innen forvaltning, transaksjoner, utleie og verdileid ut næringslokaler på over 700.000 kvadrattjenester innen tjenester forvaltning, tjenester innen forvaltning, transaksjoner, innen forvaltning, transaksjoner, utleie transaksjoner, og verdiutleie og utleie månedene verdiogmånedene verdileid månedene ut næringslokaler månedene leid ut næringslokaler leidpå utover næringslokaler 700.000 på over kvadratpå 700.000 over 700.000 kvadrat-kvadratvurderinger i Nord-Europa. Selskapet har i har dag 600 meter. De påfølgende sidene visersidene noen av deavnoen løpende vurderinger vurderinger i Nord-Europa. vurderinger i Nord-Europa. Selskapet i Nord-Europa. har Selskapet i dag Selskapet over 600 i over dag har over i dag meter. 600 overDe 600 påfølgende meter. De meter. påfølgende sidene De påfølgende viser sidene noen viser av de noen løpende viser de løpende av de løpende på 20 kontorer og kontorer dekker alle innen har dagi vi idag Oslo, Asker & Bærum. ansatteansatte på over ansatte 20over ansatte kontorer på over på 20 og over kontorer dekker 20 alle og områder dekker ogområder dekker alle innen områder alle områder oppdrag innen oppdrag innen vi oppdrag har ividag oppdrag vii iOslo, har Asker hari Oslo, i& dag Bærum. Asker i Oslo, &Asker Bærum. & Bærum.

NEWSEC UTLEIE-TEAMET NEWSEC NEWSEC NEWSEC UTLEIE-TEAMET UTLEIE-TEAMET UTLEIE-TEAMET NEWSEC UTLEIE-TEAMET

NEWSEC UTLEIE-TEAMET

SKAPER MERVERDI FOREIENDOM! DERES EIENDOM! NEWSEC NEWSEC SKAPER NEWSEC MERVERDI SKAPER NEWSEC FORMERVERDI SKAPER DERES MERVERDI FOR DERES FOREIENDOM! DERES EIENDOM!

NEWSEC SKAPER MERVERDI FOR DERES EIENDOM! -SE VÅRESKAPER LOKALERMERVERDI PÅ NEWSEC.NO NEWSEC FOR DERES EIENDOM! NEWSEC FOR DERES EIENDOM! -SE VÅRESKAPER LOKALERMERVERDI PÅ NEWSEC.NO -SE VÅRE LOKALER PÅ NEWSEC.NO

ROLL BJØRN BENTBENT ROARROAR EKSE VIBECKE FALSTER JAN W. JAN ROLLW. JAN W. ROLL JAN W. ROLL DANIELDANIEL BJØRN DANIEL DANIEL BJØRN BJØRN BENT ROAR EKSE BENTEKSE ROAR EKSE VIBECKE FALSTER VIBECKE VIBECKE FALSTER FALSTER Utleiesjef / Partner Næringsmegler Eiendomsrådgiver Næringsmegler Utleiesjef / Partner Utleiesjef Utleiesjef / Partner/ Partner Næringsmegler Næringsmegler Næringsmegler Eiendomsrådgiver Eiendomsrådgiver Eiendomsrådgiver Næringsmegler Næringsmegler Næringsmegler 905 33 369 926 95 090 934 92 055 907 84 299 905 33 369 905 33 369 905 33 369 926 95 090 926 95 090 926 95 090 934 92 055 934 92 055 934 92 055 907 84 299 907 84 299 907 84 299 db@newsec.no be@newsec.no jr@newsec.no db@newsec.no db@newsec.no be@newsec.no be@newsec.no vf@newsec.no vf@newsec.no JANjr@newsec.no W. jr@newsec.no ROLL jr@newsec.no db@newsec.no DANIEL BJØRN be@newsec.no BENT ROARvf@newsec.no EKSEvf@newsec.no VIBECKE

Utleiesjef / Partner JAN W.369 ROLL 905 33 JAN W. ROLL Utleiesjef / Partner jr@newsec.no Utleiesjef / Partner 905 33 369 905 33 369 jr@newsec.no jr@newsec.no

Næringsmegler DANIEL BJØRN 926 95 090 DANIEL BJØRN Næringsmegler db@newsec.no Næringsmegler 926 95 090 926 95 090 db@newsec.no db@newsec.no

Eiendomsrådgiver BENT 934 92ROAR 055 EKSE BENT ROAR EKSE Eiendomsrådgiver be@newsec.no Eiendomsrådgiver 934 92 055 934 92 055 be@newsec.no be@newsec.no

VI TAKKER VÅRE KUNDER FORKUNDER TILLITEN GJENNOM 2013 VI TAKKER VÅRE VI TAKKER KUNDER VI TAKKER VÅRE FORKUNDER VÅRE TILLITEN FORGJENNOM TILLITEN FOR TILLITEN 2013 GJENNOM GJENNOM 2013 2013 SER FREM TILSERÅTIL FORTSETTE GODE SAMARBEIDET OG NYE BISTÅ NYE OPPDRAGSGIVERE. OG SEROGFREM OGTIL SERÅOG FREM FORTSETTE FREM Å FORTSETTE DET TILGODE Å DET FORTSETTE SAMARBEIDET DET GODE DETSAMARBEIDET GODE OG BISTÅ SAMARBEIDET OG OPPDRAGSGIVERE. BISTÅ OGNYE BISTÅ OPPDRAGSGIVERE. NYE OPPDRAGSGIVERE.

VI TAKKER VÅRE KUNDER FOR TILLITEN GJENNOM 2013 OG SER FREM TILKUNDER Å FORTSETTE DET GODEGJENNOM SAMARBEIDET VI TAKKER VÅRE FOR TILLITEN 2013 OG BISTÅ NYE OPPDRAGSGIVERE. VI TAKKER VÅRE KUNDER FOR TILLITEN GJENNOM 2013

FALSTER

Næringsmegler VIBECKE FALSTER 907 84 299 VIBECKE FALSTER Næringsmegler vf@newsec.no Næringsmegler 907 84 299 907 84 299 vf@newsec.no vf@newsec.no


Kontorlokaler/Showroom like ved Alexander Kiellands Plass – Mølleparken, som skreddersys for ny leietaker. • Ledig areal ca 498 kvm i 2. etg. (kan utvides med ytterligere ca 500 kvm) • Lyse lokaler med store vindusflater og god takhøyde • Mulighet for leie av p-plasser • Moderne ventilasjons- og fjernvarmeanlegg Kiellands plass er trafikknutepunkt, og servicetilbudet er konsentrert rundt Kiellands plass, med mange spisesteder.

Hoffsveien 21–23 har 718 m2 ledige kontorlokaler i 2. etasje. Bygget har høybygnings messig kvalitet og gode ventilasjonsforhold. • Effektive planløsninger med tiltalende fellesarealer • Mulighet for cellekontorer og landskap • Lokalene kan skreddersys etter behov • Kantine, dusj/garderobe/badstu, mulighet for lager Eiendommen ligger sentralt på Hoff ved Skøyen, rett ved Møllhausen Torg kjøpesenter. Bygget disponerer både innendørs og utendørs parkering med tilsammen 104 p-plasser.


26

NYHETER

NE 

 01 2014

Flere eksperter trekker frem Oslo sentrum som et område med muligheter for å finne gode lokaler til akseptable priser. Foto: Shutterstock.

– Billig uansett Olav Line mener det er billig å leie kontor i Oslo, uansett hvor du er i byen. Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO

Hans innfallsvinkel fro den kanskje noe kontroversielle påstanden er følgende: – Leieprisen på Aker Brygge er den samme som den var for syv år siden, ca. 4000 kroner kvadratmeteren, og dessverre ikke så veldig mye over det den var i 2000/2001. Ser man for eksempel på Bryn Helsfyr, har snittleien vært omtrent den samme siden 1987, med et par bølgedaler i perioden frem til i dag, sier Line. Norwegian Property-sjefen mener utviklingen i lønnskostnader, arealeffektivitet, teknisk standard for oppgraderte og nye lokaler og driftskostnader i samme periode har bidratt til at forholdet mellom leiekostnader og lønnskostnader per ansatt sannsynligvis ikke har vært laver enn på lenge. – For leietakere: Løp og kjøp, for investorene: Vær selektiv, råder Olav Line. Muligheter i sentrum Eiendomsbesitter Tron Harald Bjerke er ikke like kategorisk, men sier de har en stor og varierende portefølje av eiendommer i Oslo sentrum. Det er ifølge Bjerke fortsatt gode muligheter til å finne kontorlokaler her til en god pris. – Romerike er også en region med økende etter­spørsel etter kontor- og logistikkeiendommer. Befolknings­veksten her er høy, og det er flere store etableringer som igjen fører til at flere kommer etter, sier Bjerke.

Ragnar Eggen utdyper sentrumsnivåene ved å si at i Oslo sentrum er det fortsatt den nordøstlige enden som er rimeligst, med Kvadraturen som en god nummer to. Men også i Kvadraturen er nivåene kommet opp for de gode arealene. – Ryen har et par bra nybygg med ledige arealer, der man får lavere pris enn i typiske kontorområder. Ellers er det mulig å finne bra arealer dersom man er villig til å gå litt – la oss si 750 meter – fra en jernbane- eller T-banestasjon. Det gjelder både på Lysaker, i Nydalen, på Helsfyr og på Bryn, sier analysesjefen. Hans Petter Skogstad trekker også frem Helsfyr som et spennende område med attraktive lokaler og godt kollektivtilbud, der man fremdeles kan leie til moderate priser. Enkel reisevei – Vi vet at gode lokaler krever enkel reisevei for ansatte og kunder. Helsfyr er et viktig kollektivknutepunkt, med T-bane, buss og flybuss. Her kan man fortsatt velge mellom lokaler i god og svært god standard fra rundt 1500–2000 kroner kvadratmeteren, sier Skogstad. – Det finnes moderne og gode bygg som kan leies for en grei pris både i Nydalen, Helsfyr og Økern, supplerer Anne Bruun-Olsen. Christian Ringnes sier randsone øst, det vil si Alnabru, Bryn, Ryen, samt på Billingstad i Asker, som alltid vil være steder der man finner de rimeligste lokalene. 


MYRENS VERKSTED

F3 SANDAKERVEIEN 24D LEDIG AREAL: 70 – 170 KVM BTA

• Areal fra 70 - 170 kvm BTA • Bygg F3 • Enkel adkomst fra ring 2 • Sentralt beliggende nær off. komm. • God teknisk standard • God parkeringsdekning • I midten av en pulserende næringspark

MYREN EIENDOM AS, Sandakervn. 24C, Bygg B, P.B. 4218 Nydalen, 0401 OSLO, Tlf: 2287 1900

WWW.MYRENEIENDOM.NO

TIL LEIE Oslo sentrum Kongens gate 15 Nedre Slottsgate 4 • Eiendommen ligger sentralt

Tre personheiser, samt vareheis. n ga ta

Kontakt: Knut Holter Senior Eiendomsmegler MNEF Næringseiendom

Ak er s gat a

To rg

ga te

sen

Ka rl Jo han s

sg ate

gat

sg ate

te Slo tts ga

Pri n

ge n

Øv re

Vo llg at e Øv re

Vo llg ate

Dro nnin

tts gat e

vie

rs t

red et

Gla c

Ski

pp e

Re

ta

rga ta

keg ata Kir

Slo

sg ate

Rå dh usg a

en

Ne dre

2

nse

e1

ge

Gr e

Tol lb

Ko ng

en

bry g

n

nd ra St

hus

e

hus

t ga

Råd

n

s

ge in nd ru

7. etg. – Kontor – ca. 31,5 kvm BTO

e

G

4. etg. – Kontor – ca. 239 kvm BTO

m ol H

bry gge 3

hus pla sse n

Ne dre

Rå d

3. etg. – Kontor – ca. 145 kvm BTO

ga te

skio

2. etg. – Kontor – ca. 638 kvm BTO

4. etg. – Kontor – ca. 168 kvm BTO

n

Tor d

un M

Na

en

1. etg. – Butikk – ca. 70 kvm BTO

jo f

lds

n ie sv E ng am a d ke

Ro se nk ra nt z'

kk

dt

ø sel

n s p la ss

Ru

se

Ledige lokaler:

L i l le

n ie ve F ri

Rimelig husleie

hus bryg g

• •

Innkjøringen til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate.

Råd

Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet.

Råd

Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk.

e

i Oslo sentrums beste butikk- og kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate.

ug ata

e

Mobil: 952 72 522 Dir.tlf.: 32 21 33 19 Sentralbord: 32 21 33 00 Telefax: 32 25 55 01 knut@eiendomssenter.no www.eiendomssenteret.no


28

SLIK BLIR 2014

NE 

 01 2014

De beste eiendommene i CBD har hatt en sterk leieprisvekst de seneste årene. Foto: nyebilder.no

Todeling av leiemarkedet Oslo sentrum og Bjørvika vil få den sterkeste leieprisveksten også i år, mens taperne igjen blir randsonene. Det går mot en enda sterkere todeling av markedet. Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO

NæringsEiendom har spurt seks bransjeeksperter om hvilke kontorområder i Oslo-regionen de tror får den sterkeste leieprisveksten i 2014 og hvor det går dårligst. Vi har også spurt de samme ekspertene om hvilke typer kontoreiendommer som blir vinnere og tapere i år, samt hvor i Oslo-regionen det fremdeles er mulig å leie rimelige kontorlokaler (se undersak). Olav Thon Gruppens mangeårige eiendomsdirektør Tron Harald Bjerke spår at Bjørvika og prestisjeområdet CBD (Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen) generelt vil få den sterkeste leieprisveksten i 2014. – Spesielt Bjørvika, ettersom Dronning Eufemias gate blir ferdig til våren, og man da lettere ser kon-

turen av hvordan Bjørvika blir. Det vil igjen gjøre dette området svært attraktivt, med nærhet til blant annet Oslo S. Oslo sentrum generelt vil nok også ha en positiv utvikling, sier Bjerke. Dårlig på Helsfyr/Økern – Jeg tror det blir dårligst utvikling for leieprisene i områdene Helsfyr og Økern, fordi det fortsatt er en del muligheter i Oslo sentrum, og beliggenheten i Oslo sentrum alltid vil være attraktiv, sier han. Når det gjelder type eiendommer, har Bjerke mest tro på at fleksible kontoreiendommer i Oslo sentrum (sentrumsnære områder) nok vil bli vinnere også i år.


Oppgrader ditt bygg ved hjelp av garanterte kostnadsbesparelser! 30 %

* Opp til besparelser for hele

virksomheten Enklere drift Lavere kostnader

Bedre inneklima

Strategiske investeringsprosjekter innen eiendomsutvikling og energieffektivisering. Du yter mer sammen med en pålitelig partner.

Schneider Electric kan hjelpe din virksomhet med en helhetlig strategi for energi og bærekraft ved å være din partner innen:

Teknologi for drift, overvåking og kontroll

• • •

Building Operation - enkel integrasjon og drift av tekniske anlegg Energy Operation - overvåking av energiforbruk Building Analytics - automatisk feilsøking, diagnostisering og tiltaksforslag

Totalentreprenør for effektiviseringsprosjekter •

Energi og driftseffektivisering - ytelsesbaserte avtaler for å sikre krav til funksjon

Drift •

Fjernovervåking og oppfølging - optimalisering av systemer for å ivareta din investering

Å redusere energiforbruket i bygningen med 30 % tilsvarer 5 % økning av nettoresultatet. Hva er det verdt for dere?

Se på besparelsene med vår livssyklustilnærming.

En plan for å håndtere energi og bærekraft utvikler seg hele tiden. Vi hjelper deg med å effektivisere besparelser gjennom hele livssyklusen ved å ha et proaktivt forhold til: Strategi: Vi utvikler en omfattende plan som er basert på dine forretningsmål. Innkjøp: Vi forhandler de beste betingelsene med enhver leverandør og minimerer risikoen. Kontroll: Vi overvåker din drift. Effektivisering: Vi gjennomfører effektiviseringsprosjekter med en garantert inntjening. Ytelse: Du får tilgjengelighet til rapporteringsprogramvare med full oversikt. Rangert som nr 13th i verdens mest bærekraftige selskaper av Corporate Knights.

Forbedre ytelsen til bygningene dine idag! Last ned “Why invest in high-performance green buildings?” og delta i trekningen av en iPad® mini! Gå til www.SEreply.com oppgi koden 43219P ©2013 Schneider Electric. All Rights Reserved. Schneider Electric and StruxureWare are trademarks owned by Schneider Electric Industries SAS or its affiliated companies. All other trademarks are property of their respective owners. 998-1193399_GMA_NO *Minimum 20-50% besparelser basert på erfaringer fra gjennomførte prosjekter.


a

Telavågga ta

e s e n s Gat e

LEDIGE LOKALER en vei rn ke

ga

rS

ør

i

ve

i en

il

L

bergveie

n

åls

s An

Ve

vin

Nj

Tøyen

s l ie

Ho

le

ate

en

Ve

nge n s vi erg

Valle Hovin

Ka rl S

Lil

i

leb

ULVEN

RING 3

'G

ok

Ei

ien s ve eim

dh on

Tr

Ein a r s V e i

H e lg

Ø

rs

r ek

rs Vei na

S o fienberggata

Sa

sl Ha

Tr o

ms

Fi

øg

ei

s nn

rh

au

gv

e ie

gat a

a

hø gd Br

n

al s

a at

Od msv

VÅLERENGA

Etterstad kr o k

eien

Vål

e re

ngg

en

ETTERSTAD

ata

O pp

g land

ata

d

Bryns

B rinken

Kjølberggata

ien

ve ien

Rol

fH

No r mannsg ata

Bø gata

ga ta

rg

Bo

e

dga ta

sV

Sm e

ol t

te

Fag

k eba En

erl i a

eien ruv Fu

kv e

Østre Ve

i

2 Nyinnredet kontor 228 im en

en

ei rv

Tr

ak

ien ve

ien

Em

il

ØSTENSJØVEIEN 32

n

Besøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20 / E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no

515 m effektive, representative kontorer 2

os

m

e ie

v e ie n

i en

rs

av

ng

rve

Ko

ne

ei

ien

sV

lve

ok

je l

Ly

i

ns

ve

Li n

l Fio

En

nf

Sandia Megling as

ve

to

e al

an Br

142

• Tilpasses ny leietaker g • All innredning er ny Ma n • Ventilasjon med kjøling • Rett ved Bryn togstasjon • Parkering

d

f

ru

er

B

Christian Egge M: 91 32 41 90 i Ve rt s E: ce@sandia.no Rø h

Stamh usv eie n

en

le

en

Plogveie n

kt

unds Vei G ab b i L

i ts

et ar

Sv

eveien

Eik

n

ei gv

NILS HANSENS VEI 20

Svingen

Axel Eide: M: 90 82 82 25 E: eide@sandia.no

a

e rg vei en

U

ei

r bo

Ra udes Vei

Ben vei e n

eie allv n

Ryen b

t

E i r ik

Svart d a l s v e i e n

KONTAKT

a ws G

St

l

Ko n o

t

ag

en

ga

ien

vei

B irkebe i n

n s b råtve

erg

Vei

Sime

eb

es

e

Ek

vek

ien

Dy

Valh

S

dB

a

O s l o Gate

un

enve

n

sl e t t

Strø

ata

ate

Ga rds

v e ie

ta d

va

nsjø

ers

alg J ord ngt

t.

l ha

ps G

sg

a ta

Vike

Aru

an

Tvet

Et t

g Jarle

te

en

Ga

allé

r ds

m

tik k

aa

dm a ta

eig

Øste

ga

hw

HELSFYR

rks

H øl

E6

Østre gravlund

veie n

He

Sc

M a l e r haug

KAMPEN

v e ien

te

n

er g

veie sj ø En

eb

gen vin

Åk

Ga os m of

s

Grense vei e n

Fy r s

BRYN / HELSFYR Telema

rks

ata rlig Sø

I nn

r

en

t offv ei e

ta

n p u rt e

ei

S u rs

ga en

St

G rønvo ll A llé

sv

Ag

te

y Tø

le

Rin ggata

Ma

øm

Bryns

Gl

n

ad

en

g ve

ien

Botanisk hage og museum

V ei

• Sentralt på Bryn • Meget velholdt bygg • Kantine, møtesenter, treningssenter • Meget god parkeringsdekning

A

l do

fH

ed


Ulvensp

Ul v e n v e i e n

N

St

r

lit t e n

øm

sv

ei

Enkeltkontorer r S t o rm

C a sp a

• Praktiske, enkle cellekontorer • Enkle eller doble • Vareheis opp til etasjen • Parkering

s Ve i

sV

dH

a

al

st

ar

o Pr

BRYNSVEIEN 16–18

a lv

ng

ll i n

H

ie

Meget pen kontorenhet 187 m2 / Kontorer 507 og 534 m2 – tilpasses bruker / Lager/kontor 308 m2 – leies sammen med kontor

H

m Ri

ve

Alna

en

ei

en

kro Sol k

s V ei

i ff s V e

ors

Sta a

OLE DEVIKS VEI 16 A

en

Te

ei

en

v ei oll

alv

RIN

a

l

ns e

n s Ve i

v ei

en

ie n

• Lyse arealer, egner seg godt til showroom • Tilpasses leietaker • Ventilasjon, kjøling • Gode priser

Je

rn

ba

ne

ve

Ha

Kontorer 169 – 678 m2

Sigri dU nd s Simon Darr ets es

Ni

ng

GLADENGVEIEN 14

TVETENVEIEN 32

Baneveien

E6

gesons Ve Thy i

D a m far e t

Nordre Skøyen hovedgård

n Høy e

BRYN

ve hall ien

Høyenhallsvin g

eien Be k k

ien

• Sentralt plassert på Bryn • Adkomst fra bakkeplan • Kontor og s­ howroom • Mulighet for leie av p-plasser

en

ive

ev

ml

• Arealene tilpasses leietaker • Lager kan leies sammen med arealene

400 m2 kontor/showroom Låveveien

Hje

48 – 455 m2 kontor/ showroom/lager

ØSTENSJØVEIEN 43

en

Te

as

se

vei

Søndre Skøyen

Toftdah l

rr

VALLHALL ARENA / INNSPURTEN 16

BRYNSVEIEN 5 ei s V

340 m lokaler til kontor, showel room, lager / 367 m2 kontor, samt iv ei en 2 196 m lager / 213 m2 kontor 2

Fu

vei

en

R

ug

OSLO

• Lokalene er lyse og attraktive, celle- og team-kontorer • Felles møterom og kantine • Kontorene har egen inngang

en

AKERSGATEN 20

akken

ei

Kontorlokaler i Oslo sentrum • 328 m BTA i 2. etasje • Særpreget eiendom m/ unik fasade • Flotte lokaler, god teknisk standard • Ligger vis-à-vis Stortinget, v/Karl Johans gt. og Egertorget • Kort vei til off. kommunikasjon 2

HELLERUD

i

og ne

Ve

R

MANGLERUD

225 m2 kontor

• Moderne, attraktivt bygg • KantineØs og trimrom i bygget te ns • Effektiv ventilasjon med kjøling jø v Grønli b

dveien ru

gl

Wetlesens Vei

s

ei

i Ve i Ve

G3

y

• Velholdt kontorbygg • Kantine

TEISEN

s

e ns

V

Sm

n

tr u

vn

K r i s ti n s

eie

O l e D e v i ks V ei

nv i se

Sp e k m

TVETENVEIEN 152 509 m2 høytlager 326 m2 kontor • Sentralt beliggende på Tveita Industriområde • God adkomst med stor bil • Ledig for overtagelse


32

SLIK BLIR 2014

NE 

 01 2014

Hans Petter Skogstad, Entra Eiendom.

– Miljøbygg bør dessuten nevnes. Dette vil nok bli mer og mer aktuelt, spesielt for store leietakere og etterspørres i forbindelse med bytte av kontorer, sier Bjerke. Anne Bruun-Olsen er adm. direktør i DTZ Realkapital Eiendomsmegling og leder for selskapets leietakerrådgivning. Bruun-Olsen venter imidlertid ingen sterk leieprisvekst i noen kontorområder i 2014. – Men skal man trekke frem noen områder som har potensial for økte leier, er dette kontorområder i randsonen av Oslo S, og med gangavstand offentlig kommunikasjon. Kontorområder som ligger langt fra offentlig kommunikasjon, vil slite, spår hun. Bruun-Olsen tror videre at vinnerne blant eiendomstyper vil være fleksible, arealeffektive, bærekraftige og fremtidsrettede bygg, som tilrettelegger for samhandling og kompetansedeling. Beliggenheten må i tillegg være nær god offentlig kommunikasjon. – Umoderne og lite funksjonelle bygg vil være taperne, samt de byggene som ligger langt unna god offentlig kommunikasjon, advarer leietakerrådgiveren.

Som i fjor Analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom har også mest tro på Oslo sentrum, som i fjor. – Begrenset nybygging og solid etterspørsel ventes ikke å endre seg i 2014. Denne situasjonen vil kanskje føre til at de som har tomter setter i gang uten leietaker, slik man nå diskuterer det for noen prosjekter, men det vil neppe påvirke markedet i år, sier analysesjefen. Eggen mener det er verdt å merke seg at storparten av arealene på Aker Brygge nå er leid ut, så det kan bli en liten opptur i toppsjiktet hvis den økonomiske situasjonen er stabil. – Færre boligprosjekter fører til at forventede bygge- eller ombyggingskostnader for kontoreiendommer går ned. Dette kan begrense potensialet for leievekst i randsonene, der konkurransen om leietakerne er større, sier han. Dersom ikke de mest negative spådommene slår til, og Eggen tenker da på generell vekst i Norge, er det mulig at de beste arealene i Nydalen og på Helsfyr-Bryn

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning. Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg


sg

a

l Li

ien

g ve en

n

ad Gl

au

gv

fH Rol

Od er Vål

eng

gat

a

rh

ETTERSTAD

gata land

d

Kjølberggata

gat a al s

at

a

eien

O pp

Sandia Forvaltning AS

Sandia Eiendomsutvikling AS

Multiparking Skandinavia AS

Vei

B irkebe i n

E i r ik

vei

Sandia Megling as

no w s en Christian Egge: M: 91 32 41 90 / E: ce@sandia.no

Svingen

ts

Ra udes Vei

ik

n te

fa er

t re

B

ei

Ga

t

l

e

Ko

ga

ag

Ryen b

ien

es

kv e

vek

k eba En

n

msv

• Kontor: 495 m2 • Lager: 1.309 m2 • Nær Vestby sentrum, ca 30 min. med bil fra Oslo. • Prisant. kr 10 500 000,- + omk.

Sandia Megling AS

erg Eide: M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no Axel e rg t v eie

Kontor, lager/logistikk

VÅLERENGA

KONTAKT eb

VERPETVEIEN 20

Sandia Gruppen er en fullservice tilbyder av eiendomstjenester. Vi er delt inn i fire ­selskaper, og arbeider kun med næringseiendommer.

Dy

Ek

Strø

ate

te s Ga ard

dm a

a

v

TÅSEN

AKSER OSLO al

VESTBY

ga ta rg Bo

O s l o Gate

S

t.h

Jar

te

ps G

sg

• 2. og 4. etasje er nå ledige for utleie. • To personheiser a • Midt i sentrum g at rdal o J • Alt av off. komm. i umiddelbar nærhet Vike mot Storgt. og ”Stjerneplassen” • Utsikt

ngt

Aru

No r mannsg ata

Bø gata

dga ta

Sm e Ga

en

r ds

allé

aa

n ø la

H m². Kontor: 343 m² – 686 a leg a t

He

• Flott eiendom med 3.350 m² tomt • Ca. 1.000 m² kontorer • Parkering til 18 biler på egen tomt • Off. komm. 200 m fra eiendommen • Kursrom i underetasje med egen inng.

ta

eig

Søndre Tåsen gård

ga

hw

TÅSENVEIEN 71

rks

STORGATEN 10 Sc

tik k

KAMPEN

• 400 – 4 700 m2 kontor i energi­ vennlig nybygg • Innflyttingsklart første halvår 2015 • God parkeringsdekning • Felles kantine, treningsfasiliteter

veie n

Kontorer i attraktiv næringspark

v e ien

te

n

er g

Ga os m f o

veie sj ø En

eb

gen vin

Åk

• Lyse lokaler med flott eksponering mot Slemmestadveien • Forretning, showroom, lettproduksjon, kontor. 343 m2. • Prisant kr 4 100 000 + omk.

rks

NYE VAKÅSVEI 64

G rønvo ll A llé

Næringsseksjon til salgs

M a l e r haug

• Fra 300 m² til 1100 m² i «Mediehus» Telema • Åpne, lyse kontorer midt mellom Stortinget og Tinghuset • Kort vei til offentlig kommunikasjon • Representativt. Høy teknisk standard

ata rlig Sø

le

Fy r s

Kontorer i Oslo sentrum

Ma

HØYMYRVEIEN 2

ASKER

«CITYPASSAGEN» / AKERSGT./PILESTREDET

B rinken

te

Rin ggata

TIL SALGS

OSLO

a ng

nge n s vi erg

Lil

i

Ga

T

e øy

ta

n

leb

Ve

Botanisk hage og museum

TIL LEIE

bergveie

åls

An

V

n

le

ate

'G

rs

Sa

Tøyen

ø rS

es r li

Ho

ei

eie

Nj

LEDIGE LOKALER Ø

k

n eie nv er

v vin

e ie

Tr

on

Ve i

S o fienberggata


34

SLIK BLIR 2014

NE 

 01 2014

Ragnar Eggen, Akershus Eiendom. Foto: CF-Wesenberg/kolonihaven.no

får en liten opptur, kanskje også de mer sekundære arealene på Lysaker. – Og hvilke typer kontoreiendommer blir vinnere og tapere i år? – Som i fjor er det kvalitet og beliggenhet som vinner. Mange aktører vil ha store flater, helst 1000 kvadratmeter eller mer på planet. Aktørene vil i år som i fjor stå foran valget mellom å «flikke på» fraflyttede arealer eller å sette i gang solid oppgradering. Regnestykket kan gå mer i favør av det siste, ettersom byggekostnadene er på vei ned, sier Eggen. Tatt ut Adm. direktør Olav Line i Norwegian Property peker på at det har vært tre år med svært god vekst i CBD-området og i Bjørvika og på Skøyen. Norwegian Property har selv en stor portefølje på Aker Brygge og på Skøyen.

– Jeg tror veksten her i hovedsak er tatt ut for denne gang. Man skulle kanskje kunne forvente at dette hadde en smitteeffekt til de områdene som ikke har hatt vekst de seneste årene. Det er jeg tvilende til. Lysaker, som kanskje ligger best an for vekst, har stått stille sammenliknet med Skøyen, er etter min vurdering fremdeles påvirket av stort tilbud og tilbudskapasitet. Det er som kjent ikke prisdrivende, sier Line. – Ser man på mulighetene, er det jo utviklingspotensial i gamle kontrakter og gamle bygg i de førstnevnte områdene. Det kan fremdeles gi god verdivekst. Der jeg tror det går dårligst, er områder som ikke tilhører ­kontorklyngene, spesielt Oslo øst, Oslo syd og Oslo nordøst, og som ligger uten tilgjengelighet til offentlig kommunikasjon, fortsetter han. Olav Line tror videre at vinnereiendommene blir moderne og tilpassede eiendommer nær kommunikas-


LOKALER TIL LEIE 2.175  – 10.000 kvm

LØRENVANGEN 22

22

MODERNE OG EFFEKTIVT KONTORBYGG PÅ LØREN • Kontor 2.175-10.000 kvm • Lager 1.560 kvm i eget bygg • Moderne og effektivt kontorbygg som i dag er hovedkontor for Selvaag-gruppen • Store rektangulære etasjeflater gir god fleksibilitet, effektivitet og gjennomgående lysforhold • Innbydende og moderne resepsjon/lobby, kantine, trimrom og garderobe i bygget • Svært god adkomst med bil fra Ring 3 • Busser mot øst og vest få minutters gange fra bygget, inkludert flybuss. I tillegg umiddelbar nærhet til nye Løren T bane stasjon (2016) • 50-100 p plasser på egen tomt • Lagerbygg med stor kjøreport og grunnflate på 1.350 kvm BTA, mesanin 210 kvm BTA • Ledig fra 01.01.2014

Kontakt: Steinar Frøland. Telefon 982 69 111 Siri Jordfald. Telefon 918 89 225

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OSLO

Telefon: +47 22 01 27 00 Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com www.aberdeen-asset.no

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION NORD – TRONDHEIM Beddingen 8 7014 Trondheim

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION VEST – BERGEN Statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis


36

SLIK BLIR 2014

NE 

 01 2014

Christian Ringnes, Eiendomsspar. Foto: Kenneth S. Myklebust/Kolonihaven.no

jonsknutepunkt, eller eiendommer i samme områder som tåler en investering opp til moderne standard. Bjørvika–Oslo S Analysesjef Hans Petter Skogstad i Entra Eiendom sier områder med lav ledighet generelt vil være sterke kandidater til å få sterkest leieprisvekst. – Vi vil særlig fremheve området Bjørvika-Oslo S, hvor ledigheten er lav, og det ligger få tilbudte arealer i markedet. Vi vet også at området er sterkt ønsket fra ­ansatte i de fleste virksomheter, fordi det er sentralt og det er populært. Området Tjuvholmen–Aker Brygge–Vika har hatt en sterk prisvekst. Mye av leieprispotensialet der er imidlertid tatt ut i denne omgang og bidrar til at Bjørvika–Oslo S får et godt år i 2014, sier Skogstad. Han tror at områder i randsonen uten noen tydelig profil som kontorområder og hvor ledigheten er høy, vil slite mest i året som kommer. – Billingstad i vest og Økern i øst kan være to slike områder, der er også tilbudet av arealer stort. – Hvilke typer kontoreiendommer blir vinnere og tapere i år? – Det er sjelden lokalenes egenskaper i seg selv er avgjørende for et valg. Derfor mener vi at beliggenheten vil ha mye å si for hvem som blir årets vinnere og ta-

pere innenfor kontoreiendom,. Med beliggenhet mener vi det er viktig å ligge sentralt i forhold til Flytoget, at det er en enkel reisevei for kunder og ansatte og godt kollektivtilbud, samt god service for ansatte i og rundt eiendommen, svarer Hans Petter Skogstad. Løse oppgaver Entra tror 2014 også blir et år for fornuftige økonomiske valg. – Kontorer som gir mulighet til å løse oppgaver effektivt og lokaler som gir fleksible muligheter, vil bli vinnere. Tapere blir eiendommer i områder som har lav status blant ansatte, ligger usentralt og lite tilgjengelige for ansatte og kunder. Er kontorlokalene i tillegg slitne med store behov for rehabilitering, vil ikke etterspørselen bli sterk nok til at lokaler av denne typen fylles opp, mener Skogstad. Christian Ringnes ser for seg at markedet vil fortsette foregående års utvikling. – Sentralt beliggende, moderne lokaler, spesielt i Oslo sentrum inklusive havnefrontene, vil fremdeles være de som ser den beste utviklingen i utleiemarkedet. Det samme gjelder i transaksjonsmarkedet, hvor det i tillegg til beliggenhet og standard, fremdeles vil være preferanse for lange kontrakter, sier Eiendomsspar-­ sjefen. 

Din

INNREDNINGS­ LEVERANDØR fra A til Å

MODULVEGGER www.modulvegger.no

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

MODULHIMLINGER www.modulhimlinger.no


Selvaag Gruppen skal bygge 1 500 boliger på Løren. Det bor allerede rundt 20 000 personer i nærområdet til Løren. Det er ferdigstilt ca 1150 boliger og det er ca 100 boliger som ferdigstilles i 2013.

www.lørenhandel.no

FORRETNING PÅ LØREN

KOMMERSIELT KOMMERSIELT

ca.ca. 104m² 104m² 104 kvm

KONTOR KONTOR

DISK DISK

WC WC

WC WC

WC WC

Livsstilsbutikk åpnet DISK DISK

åpnet AVFALLSROM AVFALLSROM

AVFALLSROM AVFALLSROM

KONTOR KONTOR

LEDIG BUTIKK BUTIKK BUTIKK 160m² ca.ca. 160m²

BUTIKK BUTIKK

ca.ca. 139m² 139m² «HOUZ»

KONTOR KONTOR

WC WC

KONTOR KONTOR

160 kvm

DISK DISK WC

ca.ca. 119m² 119m² 119 kvm

KONTOR KONTOR

åpnet

BUTIKK BUTIKK ca.ca. 72m² 72m² UMAI SUSHI

EPLEMOTTAKET åpnet KOMMERSIEL KOMMERSIELT T KONTOR KONTOR ca.ca. 72m² 72m²

WC

LEDIG BUTIKK KOMMERSIEL KOMMERSIELT T

WC

LEDIG BUTIKK KOMMERSIEL KOMMERSIELT T

WC

WC

DISK DISK

KONTOR KONTOR BEDRIFTSca.ca. 142m² 142m² BØRSEN

WC

SAFEWAY BUTIKK BUTIKK ca. ca. 150m² 150m² FRUKT åpnet

KONTOR KONTOR

WC WC

Tegningen Tegningen viser viser et forslag et forslag til oppdeling til oppdeling ogog bruk bruk av av lokalene. lokalene. Utleier Utleier er fleksibel er fleksibel i forhold i forhold til åtiltilpasse å tilpasse arealstørrelse arealstørrelse ogog tilrettelegge tilrettelegge lokalene lokalene etter etter enen eventuell eventuell leietakers leietakers ønsker ønsker ogog behov. behov. WC

WC

WC

WC

WC

WC

WC

Vi bygger helt nye forretningslokaler på Løren. Lokalene er godt egnet til butikker, servering og til publikumsrettete kontorer. Lokalene tilrettelegges og deles inn etter leietakers behov.

WC

Lørenhagen

LEDIG REST RESTAURANT AURANT RESTAURANT 250m² ca.ca. 250m²

KJØKKEN KJØKKEN

250 kvm

Lokalene kan være ferdig tilrettelagt i 1. kvartal 2014.

LØREN TIDSLINJE Meny, Zaga Hårstudio, Notabene, Boots, Nille, Toro Toro og Fusion, Megasun, Florama Blomster & Hage

Peppes Pizza

2006 Lørenparken 200 leiligheter

2007

2008

Lørenplatået 244 leiligheter

2009 Lørenkvartalet 124 leiligheter Løren Torg 108 leiligheter

Avancia

2010 Lørenlunden 159 leiligheter

Umai Sushi, Safeway frukt, Løren klinikken, Bedriftsbørsen Ring 3 åpner under bakken ProBike åpnet

2011

2012

2013

Løren hageby 100 boliger Lørenvangen 200 boliger

Ta kontakt med Bjørn Bratt Aanensen i Selvaag Eiendom hvis du er interessert. Telefon: 959 18 400, mail: baa@selvaag.no, sentralbord: 23 13 70 00 www.selvaag.no

2014

Løren Start ca. 100 boliger

Lørensvingen T-bane

2015

2016

ca. 200 boliger (Ferdigstillelse ikke besluttet)

FERDIGSTILLT

2017

2018

ca. 100 boliger (Ferdigstillelse ikke besluttet) FORBEHOLD OM ENDRINGER I FRAMDRIFT


TRONDHEIMSVEIEN 184

SINSEN Eiendommen har sentral beliggenhet rett nedenfor Sinsenkrysset. Fin fasade for eksponering, god dekning av offentlig kommunikasjon. Det er to heiser, samt garasjekjeller i bygget. Ledig areal: 1. etasje: 144 kvm kontor inndelt med 6 celle­ kontorer og møterom, felles kjøkkenløsning. 1. etasje: 345 kvm butikklokale med egen inngang, passer gått til bakeri, kafe apotek e.l. 3. etasje: 130 kvm kontorlokale inndelt med 5 store cellekontorer, lunchareal. Nyoppusset 4. etasje: 320 kvm kontorlokale inndelt med 8 cellekontorer, konferanserom, og åpent lunchareal. Tilpasses etter leietakers ønske.

GRENSESVINGEN 9

HELSFYR Sentralt beliggene eiendom på Helsfyr, med kort vei til offentlig kommunika­sjon og flybuss. Fin utsikt fra kontorene over Oslo. Kantine og resepsjon i bygget. Gode parkeringsmuligheter. Ledig areal: 360–475 kvm kontorlokale 3. etasje: 360 kvm - 2–3 konferanserom, samt kjøkken. - Lokalene tilpasses leietaker. 2. etasje: 475 kvm - Tidmessig oppusset

OLAV BRUNBORGS VEI 4

ASKER Sentralt beliggende med kort vei til offentlig kommunikasjon. Enkel og god tilgang til byggets hovedinngang og garasjeanlegg med direkte inngang til bygget. Kantine i bygget. Ledig areal: Arealer fra 200–7.000 kvm fordelt på forskjellige fløyer. Fløyene er fra 444–1.250 kvm Åpne kontorer/cellekontorer, møterom, m.m. Lyse og hyggelige kontorlokaler som vil kunne tilpasses den enkelte leietakers ønske og behov. Eiendommen har 330 p-plasser.

For utleie eller visning kontakt: Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: fgw@auris.as

WWW.AURIS.AS


LØRENVEIEN 51

LØREN Sentral beliggenhet på Løren i nyetablert kontor/ leilighetsbebyggelse. Kort vei til off. komm. med bl.a T-bane flere busslinjer inkl. Flybuss. Bygget har felles kantine og resepsjonsløsning. Ledig areal: 1. etg: ca. 450 kvm kontor i åpent kontorlandskap 1. etg: ca. 850 kvm kontor i åpent kontorlandskap 2. etg: ca. 3.500 kvm kontor i åpent kontorland­ skap med ca. 30 kontor/konferanserom 3. etg: ca. 3.000 kvm kontor i åpent kontorland­ skap med ca. 20 kontor/konferanserom 4. etg: ca. 2.000 kvm kontor i åpent kontorland­ skap med ca. 20 kontor/konferanserom Alle areal ledigstilles fra 01.07.2014

NEDRE VOLLGATE 3

OSLO SENTRUM Eiendom med meget sentral beliggenhet. Nyoppusset fasade og inngangsparti. Den ledige seksjonen har egen solrik terrasse med utsikt mot Akershus Festning. Ledig areal: 8. etasje: 212 kvm fordelt på 9 kontorer, resepsjonsområde, toaletter og lite kjøkken.

TROLLÅSVEIEN 4

OPPEGÅRD Eiendommen ligger luftig til på Trollåsen, god ­parkeringsdekning, kantine og treningssenter i bygget. Kort vei til offentlig kommunikasjon. Ledig areal: 4. etasje: Cellekontorer: 2 stk. 15 kvm, 1 stk. 38 kvm, 2 stk. 26 kvm Cellekontorene har felles konferanserom og kjøkken 163 kvm lyse pene kontorer inneholdene 3 store kontorer, lite kjøkken, teknisk og lagerrom, felles stort konferanserom.

For utleie eller visning kontakt: Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: fgw@auris.as

WWW.AURIS.AS


40

NYHETER

NE 

 01 2014

Samler seg i klynger De ulike bransjene samler seg i forskjellige deler av Oslo-regionen. Nærings­ Eiendom gir deg oversikten over hvem ­som er hvor. Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO

Og det gjør vi med hjelp fra Malling & Co Markets, som har «plottet inn» hvor bransjer typisk lokaliserer seg (se oversiktskart). Betalingsevne, nærhet til kunder og samarbeidspartnere, rekruttering av ansatte og profil og image er faktorer som er med på å avgjøre hvor ­bedriftene til slutt havner. Hvis man begynner lengst vest, i Asker, finner man ifølge analysesjef Lars C. Lund i Malling & Co Markets typisk olje- og gassrelaterte bedrifter, som ­Schlumberger, Kongsberg Gruppen, Aibel og FMC ­Technologies. – Området går gjerne under betegnelsen ­«Engineering Valley», der det har vært flere nybygg de seneste årene, sier Lars C. Lund. Eksempler på det er Aibels nye kontor rett sør for Asker sentrum og Asker Panorama ved innkjørselen til Asker, der Kongsberg Gruppen nylig har flyttet. Flere ingeniører I Sandvika finner vi også de samme aktørene som i ­Asker, men med et større innslag av rådgivende ­ingeniører, som GE Oil & Gas, Norconsult og Asplan Viak. Sistnevnte er i

Entra Eiendoms Powerhouse-­prosjekt på Kjørbo, som er Norges første rehabiliterte plusshus. Billingstad mellom Asker og Sandvika har derimot ingen klar profil, og deler av dette området skal konverteres til boliger. Kommer vi så inn til Fornebu, preges dette ­området av store hovedkontorer innenfor olje og gass, men også IT. Telenor har vært på Fornebu i over ti år og Aker Solutions har flyttet hit. Kjell Inge Røkkes Aker ASA bygger 50 000 kvadratmeter store Fornebuporten, og Statoil flyttet sitt Oslo-kontor til Fornebu i 2012. Litt lengre inn, på Lysaker finner vi både IT, olje/ gass og shipping, blant annet selskaper som Tandberg, ­Microsoft og Oracle, men også PGS i ­Mustad Eiendoms nybygg i Lilleakerveien 4. Wilhelmsen og BW Gas/LPG er eksempler på shippingselskaper i området. På Skøyen er det også innslag av store IT-selskaper, som Visma, Tieto Enator og Evry (sistnevnte skal samlokaliseres på Fornebu), men også konsulenter som Rambøll og Capgemini og mer kreative bransjer, som reklamebyråer og (interiør)arkitekter.


41

Asker Panorama er ett av mange bygg i Asker som huser oljeog gassrelaterte selskaper. Ill.: Mir

Det dyreste området å leie kontorlokaler i er prestisje­området Aker Brygge, Vika og Tjuvholmen (CBD). Med leienivåer opp mot 4000–5000 kroner kvadratmeteren er ikke dette strøket for hvem som helst, derfor finner vi flere advokatselskaper her og også finans, eiendom og shipping. Lokalene i området er gjennomgående mindre, mange i området 500–1500 kvadratmeter, og det er derfor flere leietakere i hver bygning. Mer offentlig Lengre øst i sentrum, i Kvadraturen, er leienivået lavere og har tiltrukket seg offentlige aktører som Kunnskapsdepartementet, Miljøverndepartementet og Norges Bank. Sentralbanken har vært i området i over hundre år. – Ellers har området ingen klar profil, og det egner seg for mindre leietakere, kommenterer Lund. I de indre delene av Oslo sentrum er det heller ingen klar profil, med et mylder av ulike leietakere. Bjørvika har derimot etablert seg som et område for store hovedkontorer innenfor finans og revisjon til et leienivå over 3000

kroner kvadratmeteren. Her finner vi DNB, KLP, PwC og Deloitte. Over toglinjene har Gjensidige nylig flyttet til Schweigaards gate, ved siden av NSB, men også Skatt Øst. Oppe i Nydalen er det etablert en klynge innenfor bransjene medier, undervisning og kultur, med store leietakere som TV2, TV Norge, Egmont NetCom, og Handelshøyskolen BI, men også offentlige leietakere som PST og Justisdepartementet. Sistnevnte måtte flytte fra re­ gjeringskvartalet etter terrorangrepet 22. juli. Leienivået i Nydalen er omtrent som for Lysaker, opp mot 2300 kroner kvadratmeteren for de dyreste og mest sentrale lokalene. Litt billigere er det å leie på Bryn/Helsfyr, som dermed har tiltrukket seg offentlig sektor, men også bygg- og anleggsbransjen. NCC og AF Gruppen har sine hovedkontorer i området, mens offentlige etater som Skattedirektoratet, Statens vegvesen, Kripos og Miljø­ direktoratet også er å finne i området. Noe lengre nord, på Økern/Løren og Risløkka, finner vi typiske kombinasjonsleietakere. – Men her er det planlagt en storstilt utvikling, sier Lund.


42

NYHETER

NE 

Jakter nytt Helt statisk er ikke bildet over bransjeklynger, leietakere er i bevegelse. Malling & Co Markets skriver i en rapport fra før jul at hittil i 2013 har de registrert at over 20 prosent av leiesøkene kommer fra sektorene bank, finans og forsikring. Da snakker vi om antall kvadratmeter. I 2011 og 2012 var det derimot flest ­bedrifter innenfor sektorene olje, gass og energi som jaktet nye lokaler. For to år siden kom også betydelig andel av kontorleiesøkene fra offentlig sektor. Endringen får konsekvenser for søk til de ulike områdene, ­ettersom altså bransjene har etablert seg i ulike ­områder i Oslo-regionen. Analyser av leiesøkene viser at CBD og Bjørvika er de mest etterspurte kontorområdene. Skøyen og ­Kvadraturen er også høyt etterspurt. Malling & Co skriver i rapporten at trolig er de seneste års trender en

Kontorområder i Stor-Oslo – bransjer

 01 2014

årsak til at de ser en nedgang i leiesøkene mot områder som Bryn/Helsfyr, Nydalen og Økern. Antall søk til CBD og Bjørvika har riktig nok også gått ned, men tallene er likevel høye relativt til de fleste andre områdene. Bank, finans, olje og gass ønsker gjerne å sitte prestisjeområdene. Offentlig sektor er ­derimot mer prissensitive og etablerer seg utenfor ­sentrum, hvor nivået ikke er så høyt. Mindre fleksible Statistikken fra Malling & Co viser videre at leietakere som søker etter lokaler i dag, er mindre fleksible sammenliknet med dem som jaktet lokaler i 2011. I 2011 var gjennomsnittlig antall områder i leiesøkene 4,2 av totalt 16 mulige områder. Snittet hittil i 2013 er 2,8 områder. Leietakere som søker etter kontorlokaler i Oslo sentrum og indre by, er de som i minst grad vurderer randsonene i Oslo som et lokaliseringsalternativ. 

Media, offentlig, undervisning Nydalen/Sandaker

Kombinasjonsleietakere

Konsulenter, IT, kreative bransjer

Økern/Løren/Risløkka

Skøyen

IT, olje/gass, shipping Lysaker

Olje og gass­relatert, råd­givende ingeniører Sandvika

Ingen klar profil Billingstad

Olje og gassrelatert Asker

Offentlig, diverse

Ingen klar profil Indre sentrum

Majorstuen

Advokat, Finans, shipping, eiendom

Offentlig - bygg/anlegg

Aker brygge

IT, olje/gass

Bryn/Helsfyr

Finans konsulent

Fornebu

Bjørvika

Offentlig, diverse Kvadraturen


Sentralt & ærverdig

Til leie

Parkveien 53 B Ledige arealer: Kontor: 2. etasje, 530 kvm Eiendommen ligger meget sentralt og godt til rett bak slottet, med gangavstand til Oslo sentrum og Frogner/Majorstuen. Området er et meget attraktivt og det meste av byens service­tilbud, butikker, hyggelige kaféer og restauranter i tillegg til bank og postkontor er i umiddelbar nærhet. Les mer: www.hoegheiendom.no Markedssjef – Hans Olav Johannessen tlf.: 22221000 | dir.: 95235159 | hoj@hoegheiendom.no


44

NYHETER

NE 

 01 2014

Ingen selvfølge Det var ingen selvfølge at advokatfirmaet DLA Piper Norway skulle havne i nabolaget da de bestemte seg for å flytte fra lokalene i Vika. Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO

Advokatfirmaet med drøyt hundre ansatte leier i dag i overkant av 4000 kvadratmeter i Olav Vs gate 4 i Vika. Men i slutten av november ble det kjent at DLA Piper fra og med første kvartal 2015 skal leie 5000 kvadrat­ meter i der som tidligere var kjent som Stranden 5 på Aker Brygge i minimum ti år fremover (heter nå Brygge­ gata 8). Utleier Norwegian Property er i ferd med en

omfattende rehabilitering av både Stranden 1, 3 og 5 på «Brygga». Leienivået i de oppgraderte byggene ligger på mellom 3500 og 4000 kroner kvadratmeteren. Aker Brygge er en del av prestisjeområdet CBD, der flere ledende advokatselskaper i mange år har ­etablert seg. Norwegian Property har tidligere i år tegnet leie­ avtaler med advokatfirmaene Wiersholm i Stranden­1


45

FORVALTNINGSCOMPAGNIET

TIL LEIE KONTOR SKØYEN

Thunes vei 2

• Moderne kontorbygg med kantine i atriumsområde • Flott åpen kontorenhet på 280 kvm • Kantine med møterom Innendørs sykkel-park • Parkeringskjeller. og dusjmulighet • Meget god offentlig kommunikasjon • Tilpasses leietakers ønsker

DLA Piper flytter til Bryggegata 8 (tidligere kjent som Stranden 5). Ill.: Niels Torp Arkitekter / Eve Images

og Kluge i Bryggegata 8 (Stranden 5). Så da var det kanskje ikke helt tilfeldig at DLA Piper endte opp noen steinkast unna der de er i dag? Søkte bredt – Jo, vi gikk ikke rett på Aker Brygge, men søkte veldig bredt over hele byen for å ha oversikt over alle alter­ nativene. Vi vurderte å tenke utradisjonelt og etablere oss et annet sted, sier managing partner Hans Christian Brodtkorb i DLA Piper til NæringsEiendom. – Hvor viktig er beliggenheten for et advokatfirma som dere? – Det er praktisk både for klienter og for oss som advokater å kunne bruke Flytoget, og det er gunstig med kort vei til Nationaltheatret stasjon som kollek­ tivknutepunkt. I tillegg er parkeringsmulighetene på Aker Brygge veldig bra, for det er ikke alle klienter som

KONTAKT: Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: bon@iss.no Robin Kreile Mobil: 97 64 65 90 E-post: robin.kreile@iss.no

FORVALTNINGSCOMPAGNIET Smeltedigelen 1, 0195 Oslo Telefon: 815 55 155


46

NYHETER

NE 

 01 2014

Hans Christian Brodtkorp, managing partner i DLA Piper.

holder til i sentrum. Beliggenheten er også veldig viktig med tanke på rekruttering og trivsel. Det er en kamp om å få tak i de beste menneskene, og det er viktig å være på et sted som de ansatte kan identifisere seg med. For oss var det nok også på tide å vise tydeligere hvem vi er. HAV Eiendom har som ambisjon å tiltrekke seg det første advokatfirmaet til Bjørvika i deres nye store prosjekt «Diagonale». – Kunne DLA Piper ha flyttet til Bjørvika? – Nei, ikke per i dag. Vi føler at et firma på vår størrelse foreløpig ville drukne i Bjørvika, og at det er for tidlig der. Bjørvika vil være litt for mye byggeplass fremover, og vi ønsket å flytte relativt raskt, men det kan absolutt være aktuelt når området er mer ­ferdig utviklet. Vi vurderte Bjørvika som et spennende alter­ nativ, og vi vurderte også å ligge lengre øst enn det, som hadde blitt mye billigere for oss. I tillegg så vi på alternativer lengre vest i byen, svarer Brodtkorb.

– Vi har utviklet oss mye de seneste årene og føler at de lokalene vi har i dag ikke er optimale for de behovene vi har. Lokalene fremstår som passé og har en lite hensiktsmessig planløsning for oss i dag. De legger heller ikke til forholdene til rette for samhandling og effektivitet, blant annet fordi vi sitter i cellekontorer over fem plan uten interntrapp, sier Brodtkorb. – Som en del av verdens største advokatfirma, er vi opptatt av at lokalene skal gjenspeile hvem vi er. Vi har et ungt, ambisiøst og fremoverlent miljø. Snittalderen på partnerne er 45 år, og det er veldig ungt for et advokat­ firma. Da må vi ha lokaler som er tidsmessige. – Hvilke krav hadde dere til nye lokaler? – Vi ønsket mer moderne lokaler og bedre samhan­ dling og effektivitet. Nå flytter vi til to plan med en interntrapp, som er mye bedre for oss. Det er også viktig at de nye lokalene gir oss muligheten til å vokse de nærmeste ti årene.

Verdier Han sier at de så på andre alternativer i CBD-området, men at lokalene i Stranden 5 pekte seg ut som det beste alternativet. – Vi mener lokalene vi nå har valgt gir best «value for money» og har stor tro på at Norwegian Property gjør dette til et veldig godt prosjekt.. Pris er absolutt en viktig faktor for oss. Hadde det vært store forskjeller mellom alternativet på Aker Brygge og de andre alternativene vi fikk forelagt oss i CBD, ville vi ha valgt et annet sted, men det var det ikke. Ifølge Brodtkorp er dagens lokaler i Vika rett og slett upraktiske og utdaterte.

Fornyelse Image og profil er nevnt som en sentral faktor. Hans Christian Brodtkorb sier Aker Brygge bar preg av 80-tallstil, men fremstår nå som et attraktivt sted å være fremover etter oppgraderingene. – Vi må levere topp kvalitet til våre klienter, og da må vi ha lokaler hvor menneskene som skal gjøre jobben trives godt og har optimale arbeidsforhold. Det må også være en arbeidsplass som forteller hva vi står for og hvem vi er. Dette handler også om å bygge bedriftskultur, og vi har stor tro på at en flytting til nye lokaler vil gi oss et ytterligere «boost», både for vår eksisterende organisasjon og med tanke på rekruttering. 


til leie: kontor – lager – butikk Vi presenterer her et variert utvalg av lokaler til leie. Alle eiendommene kan spesialtilpasses for ny leietaker og leieperiode diskuteres.

Kontakt N. Wåler jr. | 930 69 397 | nw@nm1.no

oslo syd  ØYTLAGER / KONTOR: H Bjørnerudveien 13: BTA 1170 kvm - Oppført i 2011 Proffutsalg? Naboeiendom til Brødrene Dahl - Godt med parkering og synlighet.

OSLO - ØKERN/BJERKE  AGER/KONTOR: L Lundliveien 11: BTA 670 kvm - Velegnet til kontor/ showroom - Parkering.

OSLO sentrum  ORRETNINGSLOKALE: F Rosenkrantz gate 20: BTA 807 kvm over 2 plan Gateplan/Butikk/- Velegnet til Concept store/Restaurant.  ONTOREIENDOM: K Øvre Vollgate 15: BTA 2600 kvm - Prosjektert ferdigstillelse 2016 - Eget bygg.

bærum / rud  AGER + KONTOR: L Olav Ingstadsvei 3: BTA ca. 766 kvm - Proffutsalg? - Parkering.

BÆRUM / RYKKINN  ORRETNINGSLOKALE + LAGER: F Gamle Lommedalsvn. 115: BTA ca. 640 kvm (u. etg. 466 kvm/1. etg. 173 kvm) - Bilsalg /Bilpleie?

BÆRUM / SANDVIKA SENTRUM BUTIKKLOKALE: Rådmann Halmrastsvei 10: BTA ca. 490 kvm - Godt egnet restaurantlokale/butikklokale “midt i smørøyet for framtidig utvikling av Sandvika Sentrum”. KONTORLOKALE, 3. etg: Rådmann Halmrastsvei 12, ledig fra 1. mai 2014: BTA ca. 85 kvm Nyoppussede kontorer i nyrenovert bygg.

Asker / nesbru BUTIKKLOKALE: Fekjan 13: BTA 557 kvm - Gateplan - Parkering BUTIKKLOKALE: Fekjan 11: BTA 128 kvm - Tidligere Fysiomoves Helserelaterte virksomhet? - 1. etg. gateplan. KONTORLOKALE: Fekjan 13: BTA 337 kvm - Høy standard - Parkering. KONTORLOKALE: Fekjan 13: BTA 250 kvm - Nye Loftslokaler med heis Parkering. KONTORLOKALE: Gartnerveien 1-5: BTA 167 kvm - God standard Parkering.

Asker sentrum KONTOR: Lensmannslia 30: BTA 347 kvm - Meget sentral beliggenhet ved togstasjonen - Parkering.

Markedsvurdering | Utleie - Kjøp/Salg - Rådgivning | Reforhandlinger av leiekontrakter www.nm1.no


48

INTERIØR

NE 

Inngangspartiet til Haavind.

 01 2014


49

Tegner for team Glem de store, åpne kontorlandskapene. Teambaserte arbeidsplasser er den nye fellesnevneren, og nyutdannede har ikke noe forhold til cellekontorer. Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO  

Foto  GATIS ROZENFELDS, F64


50

INTERIØR

NE 

 01 2014

Haavinds lokaler i Bygdøy Allé 2.

Det pågår en evig diskusjon om hva som fungerer best, tradisjonelle cellekontorer eller å sitte i åpent kontorlandskap. Det er lite norsk forskning på området, og nyansene forsvinner ofte i debatten. Men de virkelige store, åpne løsningene, av kritikere omtalt som «slavehav», eksisterer så å si ikke. Unntaket er muligens valuta- og aksjemiljøene i de store bankene. – Hovedtrenden i dag er mer teambaserte arbeids­ plasser, der de ansatte kanskje jobber 70 prosent i teamrelaterte situasjoner. Vi tegner ikke store, åpne kontorlandskap, som gamle ingeniørlandskap med 50 arbeidsplasser. De ansatte sitter i dag gjerne åpent

innenfor en avdeling på 8-15 stykker, og så skjermes disse fra fellesfunksjoner, sier interiørarkitekt Annethe Thorsrud i AS Scenario (se faktaboks) til Nærings­ Eiendom. Det eksisterer holdningsforskjeller til valg av kontorløsninger, der alderen spiller inn. Fleksibilitet er derfor et stikkord, for ikke å skremme unna erfarne nøkkelansatte. – De yngre som kommer fra skolebenken, er vant til å sitte i grupper, og for dem er ikke et eget kontor en gulrot. Nyutdannede arbeidstakere har ikke opplevd ­cellekontorene, så det er sjelden hensiktsmessig å plassere


51

AS SCENARIO AS Scenario Interiørarkitekter MNIL ble etablert i 1984 og teller i dag 26 medarbeidere. Selskapet er eid av Linda Steen og er dermed frittstående, og ikke knyttet til arkitektkontorer. En hovedfilosofi for selskapet er at «interiørarkitektur er strategisk planlegging av bygg og rom, slik at interiør og arkitektur spiller på lag». Oppdragene spenner fra prosjekter som nye Deichmanske Bibliotek og Munch-museet i Bjørvika, kontor­ miljøer for Aker Solutions, Siemens hovedkvarter i Oslo, Hewlett Packard, til hoteller, butikker, men også hus og hytter.

dem i kontor, men det er viktig å beholde erfaring og kompetanse blant de erfarne, sier interiørarkitekten. Ønsket profil – Hvordan jobber dere med et nytt prosjekt og utforming av lokalene? – Når vi går inn i et oppdrag, lytter vi både til ledelsen og ser på strategien til bedriften, men samtidig snakker vi med de ansatte om erfaringene og hvordan de jobber. Det er viktig for oss å se på hvilken profil og

identitet bedriften har utad, og om dette stemmer med hva de sier, svarer Thorsrud. – Lokalene skal være funksjonelle og passe for typen virksomhet, vi gjør brukertilpasninger for både utleier og leietaker. Utforming av nye lokaler kan også være en del av en kulturendring, der bedriften ønsker en ny arbeidsform, fortsetter hun. Thorsrud sier de ønsker å skape en atmosfære og stemning på arbeidsplassen, rett og slett et sted der det er godt å være sammen og å jobbe.


52

INTERIØR

NE 

 01 2014

Et godt kontorlokale har også rom for uformelle møter og avslapping.

– Du kan godt si vi prøver å gjøre noen av områdene «hjemmekoselig», ettersom de ansatte bruker mye tid på kontoret. Her tar vi med oss erfaringene vi har fra hotell og boliger når vi innreder et kontor. Ifølge Thorsrud setter åpne miljøer store krav til infrastruktur, som gode IKT-løsninger og logistikk. – Ved teambaserte løsninger er du også fullstendig avhengig av gode støttefunksjoner som stillerom og møterom og trådløse IKT-løsninger. Flere bedrifter ønsker dessuten en ekstern møteroms­ avdeling for å skille dem fra de interne rommene. – Bedriftene ønsker å skjerme de ansatte fra forstyrrende elementer inn i arbeidsplassen og ikke slippe eksterne helt inn i organisasjonen, sier hun. Møterommene må også baseres på ulike typer møter, så noen møterom kan gjerne ha sofaer eller lenestoler for å skape en mer avslappende stemning. Forskjellige og like Ifølge Thorsrud er det ikke en typisk utforming av lokalene for den enkelte bransje. – Nei, her er det store variasjoner. Du kan si at alle er forskjellige, og alle er like. Det er individuelt styrte arbeidsplasser og ikke en mal som passer for alle. Alle bransjer har en form for evolusjon, og det er ikke riktig å presse alle inn i en ny form. Vi ser på hver enkelt bedrift og har ingen standarder. Men er det avdelinger

med mye HR og mange ansatte med personalansvar, krever det godt med stillerom og møterom, sier hun, og nyanserer bransjeutformingen noe: – Konsulentbransjen er mye på farten og ute hos kundene, så de sitter mye åpent. De store revisjonsselskapene likner på konsulentselskapene i så måte, mens advokatbransjen har sine krav til konfidensialitet. Annethe Thorsrud sier det ikke går an å anslå en typisk fordeling mellom selve kontorplassene, møterom, stillerom og andre fellesrom. – Nei, også her er det variasjoner, og det begrenses også av den fysiske rammen for hvert enkelt bygg. Det handler om å bruke bygget på en best mulig måte. Men internt har vi regler om maksimalt 15 personer i teambaserte arbeidegrupper, og det bør være ett stillerom per 8–12 arbeidsplasser, sier interiørarkitekten. Små forskjeller Det kan virke som kravet til arealeffektivitet er blitt større de seneste årene blant leietakerne. – Hvor avgjørende er arealeffektiviteten ved utformingen av lokalene? – Det er avgjørende i form av en effektiv bruk av lokalene, men jeg føler ikke at det går på tvers av ­arbeidsplassen, og at kravene ikke er like store lenger. Thorsrud mener det ikke er så stor forskjell i arealeffektivitet mellom typiske cellekontorer og mer


Flytting er mer enn bare esker og pulter En mellomstor bedrift som skal flytte må i gjennomsnitt utføre mer enn 800 arbeidsoppgaver i forbindelse med relokaliseringsprosessen.

Relokator har stor kompetanse innen de ulike fagområdene som inngår i relokaliseringsprosesser: • Prosjektering/ planlegging av større relokaliseringer • Budsjettering av større relokaliseringer • Bistand i forbindelse med innkjøp og driftsavtaler • Lagring og mellomlagring • Gjennomføring av møbelmontasje • Gjennomføring av fysisk kontorflytting • Avvikling av eksisterende kontor Vi tar i tillegg vare på menneskene i prosessen. Relokalisering skal være en mulighet for positiv endring.

-vi flytter dine forventninger

Strandveien 35 | 1366 Lysaker post@relokator.no | 404 90 300

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann190x127-2013nov.indd 1

05/11/13 10:38


54

INTERIØR

åpne miljøer. Det skyldes blant annet at Arbeidsmiljø­ loven setter krav om minimum 6 kvadratmeter per arbeidsplass til individuelle arealer. – Mange bedrifter er nok ned mot minimum her, uavhengig av løsning. Et standard cellekontor er på rundt 10 kvadratmeter, og gamle bygg har lagt opp til cellekontorer. Dessuten, bruk av cellekontorer krever ikke så mange stillerom, så det blir lavere andel av ­fellesarealer. I de mer åpne løsningene blir det ikke så mye individuelle arealer, men generelt vil jeg si at i Norge har vi veldig gode arbeidsplasser, sier Thorsrud. Det aktivitetsbaserte kontoret har begynt å gjøre sitt inntog i kontormarkedet. Avhengig av oppgaven som skal utføres, jobber den ansatte i ulike miljøer, enten det er møterom, i en «lounge», eller for den saks skyld i kantinen. Denne arbeidsformen bygger blant annet på at det ikke er faste arbeidsplasser, og der de standard kontorpultene er «tabu». – Vi har ikke vært med på oppdrag som er hundre prosent aktivitetsbasert, og dette er nok en arbeidsform som ikke vil passe alle, spår Thorsrud.

NE 

 01 2014

Ikke så ille Store bedrifter som Telenor og DNB praktiserer fleksible arbeidsplasser på hovedkontorene, og det har vært negative oppslag om DNB, blant annet som følge av for stor beregnet underdekning. – Dette er ikke realiteten, og vi ser en veldig liten underdekning når vi er ute. En fellesnevner for åpne og mobile miljøer er ellers at det er veldig lite bruk av fasttelefoner, og de fleste jobber med laptop eller dock­ ing, kommenterer Annethe Thorsrud. Thorsrud sier både lyd og luft er en utfordring i åpne kontormiljøer. – Derfor ønsker vi mest mulig lyddemping, med lyddempende himlinger i taket og tepper på gulvene. Når det gjelder lys, er LED på vei inn. Teknologien bev­ eger seg så raskt, at LED-belysning begynner å komme ned på de samme kostnadene som annen belysning, sier hun. – Miljø er en faktor, det begynner å bli en selvfølge. Vi må forholde oss til stadig nye miljøkrav som ­BREEAM-sertifisering når vi tegner ut lokalene. 


TakForv al t ni ng

IN G

N

• O

www.takforvaltning.no • Tlf.: 08241

TA K F

La fagfolk sjekke taket ditt!

OTAN PR R V A LT


56

INTERIØR

NE 

 01 2014


57

Interntrapp ble nøkkelen Ansatte spredt over seks etasjer begrenset samarbeidet og informasjonsflyten i advokatfirmaet Haavind. En interntrapp mellom etasjene ble en nøkkel til å bedre flyten. Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO   Foto  GATIS ROZENFELDS, F64

Haavind sitter over seks etasjer i den øverste delen av Hydro-bygget i Bygdøy allé 2, rett ved Solli plass. Advokatselskapet var i 2009 igjennom en stor relokaliserings­ prosess, der målet var å finne lokaler som ga bedre rammer for samarbeid mellom avdelingene for de 170 ansatte. – Å sitte over seks etasjer er utfordrende, fordi vi jobber tverrfaglig for å løse oppdragene for kundene. Det var ikke kostnadsbesparelser som var drivkraften for ominnredning, men kundeorientering med mål om å effektivisere og heve kvaliteten på arbeidet. Vi ønsket mer samarbeid internt og å bedre informasjonsflyten, og vi var ute og så på mange lokaler. Samtidig er Bygdøy allé 2 et signalbygg og har flotte kontorer med god utsikt, uansett hvor du snur deg. Dette gir høy trivsel hos de ansatte, noe vi nettopp har fått bekreftet i en rykende fersk arbeidsmiljøundersøkelse, forteller administrerende direktør Sissel H. Espe i Haavind til NæringsEiendom.

ikke så begeistret for de store inngrepene, men de ser nå at bygget har fått en helt annen attraktivitet og funksjonalitet. Nå har vi lagt de beste rammene for samarbeid og løsninger som letter den interne samhandlingen, sier Sissel Espe. De bransje­orienterte forretningsområdene ble plassert mest mulig hensiktsmessig i forhold til hverandre. Det er satt av store flater til sosiale soner og interne møterom rundt trappeløpene, og Haavind holder de eksterne møterommene atskilt i egne soner. Hos Haavind inviteres kundene inn i en atskilt møteromsavdeling i byggets øverste etasje, de slipper ikke inn til produksjonsavdelingene. Advokatene i Haavind sitter imidlertid fortsatt i cellekontorer, etter en prøveperiode der noen valgte å sitte med mer åpne løsninger. Sissel H. Espe sier arbeidet med saker generelt krever ro og konsentrasjon.

Langsiktig strategi Mange selskaper benytter en flytting og ominnredning som en del av en organisasjonsutvikling. – Ja, ominnredningen var et ledd i en langsiktig strategi i å bedre samarbeidet på tvers, ettersom vi mener dette er avgjørende for å ta ut synergieffektene og dermed ivareta kundene best mulig, sier Espe. Haavind valgte å bli værende i bygget, og Scenario ble engasjert for å utarbeide mer hensiktsmessige lokaler. Et sentralt grep var å bygge en interntrapp i midtkjernen av bygget, fra 14. etasje og ned til 9. etasje, med sosiale soner og møterom rundt trappeløpet. – Vi måtte tidligere ut i trappen i gangen når vi skulle til en annen etasje, så dette begrenset flyten. Gårdeier Hydros pensjonskasse var innledningsvis

Teamkontorer Det finnes likevel teamkontorer i alle etasjer ved større prosjekter, eksempelvis i forbindelse med store oppkjøp og transaksjoner. Det var stor motstand mot å sitte i åpne landskap og teamkontorer, og motstanden var ikke mindre blant de yngre enn blant de eldre medarbeiderne. – Vi prøvde oss på noen teambaserte løsninger, men de fleste ønsket seg tilbake til cellekontorene. Både yngre og mer erfarne advokater hos oss ønsker å sitte i egne kontorer. Cellekontorer er i utgangspunktet ikke samarbeidsskapende, men det er ikke noe poeng med åpent landskap hvis det ikke gir synergieffekter. Å sitte i kontor gir gode rammer for konsentrasjon, sier Espe, som tilføyer at administrasjonen og sekretærene sitter i teamkontorer og har stor glede av det. 


NÅR DET GJELDER NÆRINGSEIENDOM PÅ ROMERIKE OG OSLO NORD – KONTAKT OSS! REAL NÆRINGSMEGLING AS er et statsautorisert eiendomsmeglerforetak, som holder til sentralt på Skårer i Lørenskog. Vi er markeds-leder i vårt distrikt og har til enhver tid en rekke næringseiendommer inne for både salg og utleie. Real Eiendomsmegling AS har siden 1987 vært en betydelig aktør i området Oslo nord – Romerike når det gjelder megling av næringseiendom.

NÆRINGSEIENDOMMER utg. 1 2014

Romerike – Os lo Nord TIL SALGS

Denne utgaven inneholder et variert utvalg av våre for salg og loka eiendommer ler for utleie.

STALLBAKKEN

RÆLINGEN

Beliggende midt Lillestrøm og Strømellom mmen Under oppførin g. Seksjonen forve ntes ferd KOMBINASJO NSLOKALE  Lager-/ve igstilt våren 2014 rkstedareal på (SEKSJON) ca. 100 kvm. Kjørepor t  Kont or/wc/garderobe på ca. 28 kvm 

156 KVM

TIL SALGS

Ta ko n ta k t p å o re al n yt t@ re al .n fo r g ra ti s ti ls en d el se av R ea l- N yt t

Mezzanin over “kontordelen” på ca. 28 kvm Festekontrakt med utløp 2090  God t med biloppstil lingsplasser  Pris antydning: Kr 2.350.000, Opp drags nr: 131 12 

KONTAKT Eivind Aursøy 67 91 76 55 eivind@real.no

MINNE INDUST

RIOMRÅDE 3

EIDSVOLL/ MINNESUND

BYGG: CA. 244 KVM TOMT: CA. 1.46 6 KVM

KOMBINASJON

SBYGG

REAL Nærings

13

megling AS, Solh

Sentral beliggenh et på Minnesun d Kort avstand til av- påkjøring E6 Gode parkerin gsmuligheter på egen tomt

  

Inneh: Nyoppu sset kontor, verk sted, wc og 2 stk. kaldtlager -

eimveien 112, P.b

322, 1471 Løre

Delvis utleid med årlig leieinntekt kr 126.000,Oppsigelig leiek ontrakt med 2 mnd varsel

 

nskog | Tlf: 6791 7650

Verditakst: Kr

Oppdrags nr:

1.850.000,-

13121

- Fax: 6791 7651

KONTAKT Gunhild Smestad 90 87 63 67 gunhild@real.n o

| E-mail: firm apost@real.no - www.real.no

Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: firmapost@real.no - www.real.no


På jakt etter kontor, lager eller butikklokaler? Start søket på Din markedsplass på nett

ne.no   |   nenyheter.no   |   nekunnskap.no   |   nebyra.no   |   nemeet.com


60

NYHETER

NE 

 01 2014

Kamp om Cityprisen

Aspelin Ramm og Selvaag vs.

Entra Eiendom Aspelin Ramm og Selvaag er nominert med to ­prosjekter til Cityprisen. Entra Eiendom er også med i kampen med to nomineringer. Det ene prosjektet er alle tre eiendomsgigantene med på. Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO

13. februar er det klart for kåring av vinneren av Cityprisen for 2014 (se undersak) på årets Citykonferansen. Som vanlig har juryen plukket ut tre kandidater. I fjor var konkurransen knivskarp. Vinneren ble til slutt Operakvarteret i Bjørvika i konkurranse med Tjuvholmen og det nye Statoil-kontoret på Fornebu. – Vi har aldri hatt så sterke og solide kandidater til Cityprisen som i år, uttalte jurymedlem Anne Bruun-Olsen under fjorårskåringen. Nå har hun og de tre andre jurymedlemmene pekt ut Entra Eiendoms store rehabiliteringsprosjekt Fredrik Selmers vei 4 på Helsfyr, Papirbredden 1 og 2, i Drammen (Papirbredden Eiendom AS og Union Eiendomsutvikling AS) og altså Tjuvholmen ved Tjuvholmen KS, som er eid av de to store utbyggerne på Tjuvholmen, Selvaag Gruppen og Aspelin Ramm AS.

Indremedisin Fredrik Selmers vei 4 er altså et rehabiliteringsprosjekt, som ble tatt i bruk nå rett før jul, med Skattedirektoratet som den desidert største leietakeren. Bygningsmassen utgjøres av 32 000 kvadratmeter med transformerte arealer, samt et nybygg på 4000 kvadratmeter. Arkitekt for ombyggingen har vært LPO, som har gitt Skattedirektoratets lokaler en omfattende ansiktsløftning og det juryen omtaler som indremedi­ sinsk behandling. Juryen mener fasadene med sin lyse og perforerte fremtoning utgjør en slående forskjell fra det tidligere tunge preget som bygningsmassen led av. Det er likevel oppgraderingen innenfor klima og miljø som gjør Fredrik Selmers vei 4 til det juryen mener er et virkelig bemerkelsesverdig prosjekt. Leietakerne har


61

Det er oppgraderingen innenfor klima og miljø som gjør Fredrik Selmers vei 4, Entra Eiendom, til en sterk kandidat til Cityprisen. Foto: nyebilder.no

Papirbredden/Union Brygge i Drammen er nominert på grunnlag av den nyskapende miljøprofilen, og en vellykket opprustning av Drammen som by og merkevare. Papirbredden Eiendom (eid bl.a. av Entra eiendom), Union Eiendomsutvikling (eid av Selvaag og Aspelin Ramm). Foto: Union Brygge.


62

NYHETER

NE 

 01 2014

På Tjuvholmen har det vært drevet byutvikling med et klassisk byplangrep som kjennetegnes av en høy tetthet, blandede program, gjennomtenkte gater og plasser og integrerte kulturtilbud som helt sentrale elementer. Tjuvholmen KS (eid av Aspelin Ramm og Selvaag Gruppen). Foto: nyebilder.no

nå tatt i bruk kontorbygg med passivhusstandard i energiklasse A og med BREEAM Very Good-attest. Hovedgrepet har vært å bygge ut dekkene ­mellom de slanke og lite arealeffektive opprinnelige ­lamellene, som skapte betydelig mindre fasadearealer. Den ­eksisterende bygningsmassen ble strippet ned til ­dekker og bæring og derfra bygd ut til det juryen mener vil bli stående som et vannskille for transformasjon av næringsbygg. Fredrik Selmers vei 4 er også det første rehabiliteringsprosjektet til forbildeprogrammet FutureBuilt. Skatte­ direktoratets lokaler er derfor blitt et forbilde innenfor bærekraft, og juryen mener at nye Fredrik Selmers vei 4 er et «skoleeksempel på innovativ og intelligent arbeid utført av en ansvarlig og samfunnsbevisst utbygger».

Nyskapende Den andre av årets kandidater er altså Union B ­ rygge og Papirbredden i Drammen, som er et pågående byutviklings­prosjekt. Prosjektet er i hovedsak en transformasjon av Unions gamle fabrikktomter langs Drammenselva til kultur-, undervisnings-, bolig- og næringsformål. Dette prosjektet har allerede fått stor oppmerksomhet, som følge av den nyskapende miljø­ profilen og det juryen mener er vellykket opprustning av Drammen som by og merkevare. Juryen trekker spesielt frem Papirbredden. Byggherren Papirbredden Eiendom er eid med 60 prosent av Entra eiendom og 40 prosent av Drammen kommune. Entra har dermed to vinnermuligheter i årets konkurranse. Resten av Union Brygge er eid og utviklet av


63

CITYPRISEN Cityprisen ble etablert av Huseiernes Landsforbund og første gang delt ut i 1998. Hensikten var å skape oppmerksomhet om vellykkede eiendomsprosjekter. Prisen skal etter statuttene gå til et prosjekt som er en god strategisk investering. Vinnerprosjektet skal ha løftet området og tilført det positive ringvirkninger. Prosjektet skal også være et miljø- og klimaeffektivt prosjekt, der fremtidsrettede tekniske og arkitektoniske konsepter et tatt i bruk. Vinneren kan ikke være et rent boligprosjekt, men prosjektet kan også omfatte boliger. Videre må vinnerprosjektet være bygget eller planlagt i løpet av de seneste årene, eller fremstå i dag som et særdeles godt prosjekt for både eier og bruker.

TIDLIGERE VINNERE: 2013: Operakvarteret 2012: Vulkan Oslo 2011: Rockheim i Trondheim 2010: Lysaker park 2009: Skattekvartalet på Vaterland 2008: Agrokvartalet i Asker 2007: Hausmanns gate 16

ÅRETS JURY HAR BESTÅTT AV: • Anne Bruun-Olsen, adm. dir. i DTZ Realkapital Eiendomsmegling AS • Ellen De Vibe, etatsdirektør i Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune • Jon Sandnes, adm. dir. i BNL, Byggenæringens Landsforening • Nicolai Riise, daglig leder i MAD AS, juryens leder

2006: Campus Nydalen

Tre prosjekter har i år ifølge juryen skilt seg ut og er befart nærmere (se hovedsak). Juryen har denne gangen fokusert særlig på prosjektenes samfunnsnyttige ringvirkninger. Felles for årets kandidater er derfor at de alle har «bidratt til å transformere og påvirke sitt nærområde på en positiv måte». Cityprisen for 2014 deles ut 13. februar på Radisson Blu Plaza Hotel i forbindelse med den årlige Citykonferansen.

2000: Frydenlund-området i Oslo

Union Eiendomsutvikling, som igjen er eid av Selvaag og Aspelin Ramm. To av tre planlagte bygg på Papirbredden er nå ferdigstilt, begge tegnet av LPO arkitekter. Juryen mener at husene har en radikal miljøprofil, og at Union Brygge kan sies å være karakterisert av en «innovativ og fremsynt holdning til både miljø, programvalg og forholdet til byen som husene er en del av». Drammen har gjennom transformasjonen laget gull av gråstein. Ifølge juryen har byen skapt en moderne destinasjon i et område som i prinsippet ikke skulle ha mulighet til å konkurrere med Oslo om kreative hoder og fremtidig arbeidskraft. Alt i alt mener juryen at Union Brygge og Papirbredden fremstår som et mønstereksempel, som i dag er «et av Norges fremste prov på at kunnskap og miljø kan ­kombineres med god arkitektur, økonomisk lønnsomhet og robust byutvikling». Klassisk byplangrep Og så er det altså ny mulighet for Tjuvholmen. Dette pro­ sjektet startet opp i 2002, da Aspelin Ramm og Selvaag Gruppen (Tjuvholmen KS) sammen med arkitekt Niels Torp vant konkurransen for utvikling av Tjuvholmen

2005: Pirsenteret i Trondheim 2004: Posthuset 2003: Alna senter 2002: Christiania Qvartalet 2001: Nedre Elvehavn Trondheim 1999: Molde Stadion i Molde 1998: Kristiania Torv i Oslo

med prosjektet «Utsyn». I likhet med Entra Eiendom har altså Aspelin Ramm og Selvaag Gruppen to vinnerkandidater i år. Prosjektet er planlagt fullført i løpet av året. På Tjuvholmen har det vært drevet byutvikling med det juryen kaller et klassisk byplangrep. Tjuvholmen kjennetegnes av en høy tetthet, blandede program, ­gjennomtenkte gater og plasser og integrerte kultur­ tilbud som helt sentrale elementer. Juryen mener også at prosjektet på den tekniske siden er preget av innovasjon. Et eksempel her er underjordiske parkerings­ kjellere produsert som moduler og fraktet til Tjuvholmen og deretter senket ned i vannet. En annen viktig kvalitet ved området er de offentlige rommene. De fremstår ifølge juryen som «sjenerøse, ­publikumsvennlige og godt tilpasset både barn og voksne». Tjuvholmen fremstår gjennomgående som et ­eksklusivt område, men juryen mener likevel at Tjuvholmen aldri er ekskluderende. Tvert imot, skriver juryen i begrunnelsen, både programvalg med service og handel på gateplan og generell tilgjengelighet er eksempler på en utbygging som har vist seg økonomisk bærekraftig. De ansvarlige har ikke gått på akkord med de overordnende kravene til en åpen og inkluderende by. 


64

NYHETER

NE 

 01 2014

Kampen om boken For de børsnoterte eiendomsselskapene er livet på børsen en kamp om å oppnå en prising opp mot bokførte verdier. I Norge kjempes den kampen forgjeves. Tekst  DAG-JØRGEN SALTNES   E-post  DAG@NE.NO

I midten av januar ble det klart at staten, ved Næringsog fiskeridepartementet, har fått fullmakt til å selge samtlige aksjer i det statlige eiendomsselskapet Entra Eiendom. Det mest sannsynlige utfallet er en børsnotering av selskapet. Bård Bjølgerud i eiendomsrådgiveren Pangea Property Partners uttalte til NEnyheter at han trodde på en børsnotering, hvor staten selger seg ned i to omganger: En god del ved selve børsnoteringen, deretter ved et salg av resten av aksjene etter at markedet har klart å absorbere det første nedsalget og prisingen på Oslo Børs er blitt stabilisert. Labert med eiendom på børs Men eiendom på Oslo Børs har sjelden vært god butikk for investorene som satser. Selskapene sliter tungt med å oppnå en prises tilsvarende bokførte verdier og utbytte­ utbetalingene har vært beskjedne. Det store spørsmålet er hvorvidt Entra Eiendom klarer å få en prising som tilsvarer bokførte verdier når selskapet børsnoteres.

Ifølge DNB Markets prises Olav Thon Eiendomsselskap i dag til 0,91 ganger bokførte verdier basert på estimatene de neste 12 månedene. Det gir aksjen en rabatt på 9 prosent. Norwegian Property prises til 0,79 ganger bokførte verdier neste 12 måneder. Bård Bjølgerud mener Entra Eiendom vil bli en attraktiv investering når selskapet kommer på børs. – Entra er et solid selskap med en veldig bra porte­ følje, med lange leiekontrakter, solid kontantstrøm og de riktige leietakerne i både offentlig og privat ­sektor. De blir en attraktiv motpart for investorene, sier ­Bjølgerud til NEnyheter. Om de klarer å unngå at aksjen handles med rabatt i forhold til bokførte verdier, vil ikke Bjølgerud uttale seg om. Men han mener Entra Eiendom har en fordel i at mange kjenner selskapet godt fordi det har flere børsnoterte obligasjonslån. Entra Eiendom har i dag en bokført egenkapital på 7,7 milliarder kroner og en total balanse på 26,1


65

Oslo Børs har så langt ikke vært noen god plass for eiendom. Foto: Stein Henningsen

milliarder. Ved børsnoteringen vil staten selge deler av eller hele sin aksjebeholdning. I tillegg kan det tenkes at Entra Eiendom henter inn noe kapital til utvikling av sin virksomhet. Det ligger dermed an til et milliardsalg av aksjer ved børsnoteringen. Bedre i Sverige I Sverige er kulturen for børsnoterte eiendomsselskaper langt bedre enn i Norge. På Stockholm-børsen er det notert 19 eiendomsselskaper med en samlet børsverdi på over 120 milliarder svenske kroner. Selskapene er fordelt over et bredt spekter med eiendomstyper, og investorene har fått gjennomgående god avkastning

på de svenske eiendomsaksjene. Ifølge Bård Bjølgerud prises den svenske eiendomssektoren til 10 prosent over verdijustert egenkapital. Oslo Børs har to store næringseiendomsselskaper. Olav Thon Eiendomsselskap sliter med veldig lav lik­ viditet, siden Olav Thon Stiftelsen kontrollerer til sammen 71,9 prosent av selskapet. Norwegian Property gikk på børs høsten 2006 og utviklet seg til en katastrofe. Selskapet investerte for mye og gikk på en kjempesmell da finanskrisen rammet Norge. Siden har store deler av ledelsen blitt byttet ut, selskapet har hentet inn penger flere ganger og det investeres nå i eiendommer som er blitt litt forsømt. 


66

NYHETER

NE 

 01 2014

Store sko å fylle Nye ledere i eiendomsgigantene får ansvar for millioner av kvadratmeter og hele bydeler når de skal fylle skoene til sjefer som har gått av. Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO


67

Gunnar Bøyum overtar om et drøyt halvår topplederjobben i Aspelin Ramm. Han får i utgangspunktet store sko å fylle etter Peter Groth, som har vært en profilert leder gjennom mange år. Noen kjempeoverraskelse var ­imidlertid ikke utnevnelsen, Bøyum har i mange år ledet Tjuvholmen KS, som er utbyggerselskapet til Aspelin Ramm og Selvaag Gruppen for den store ­utbyggingen av Tjuvholmen. – Nei, det kom vel ikke veldig overraskende, jeg var ikke den store outsideren, for å si det sånn, sier Bøyum. – Aspelin Ramm er et veldig spennende, solid og profesjonelt selskap. Jeg kjenner det godt fra å vært der tidligere gjennom syv år. I tillegg har jeg vært ti år i et selskap de er medeier i. Du kan godt kalle dette en intern rekruttering, men det er ikke uvanlig at man er ute på noen prosjekter og så kommer tilbake, fortsetter han. Stillingen ble ledig fordi Peter Groth skulle gå av med pensjon, og lederskiftet er derfor udramatisk. Stor arv – Hvordan blir det å ta over etter en så profilert leder? – Vel, man kan jo spørre seg om hvorfor jeg vil meg selv så vondt som å ta over etter en som har oppnådd så gode resultater, både økonomisk og prosjektmessig, men noen tøffe utfordringer må jeg jo tørre å ta i livet. Tjuvholmen var jo én, så litt til var jeg klar for. Men det er et selskap som driver med byutvikling og store og kompliserte utviklingsprosjekter i Norge og Sverige, og selskapet eier også Motek AS, som er markedsledende innenfor byggevarer mot det profesjonelle markedet. De kjenner meg godt etter mange års samarbeid. På det personlige plan har jeg holdt på med ett prosjekt i ti år, og det blir spennende å øke og utvide aktivitetene noe. Bøyum sier strategien i utgangspunktet er å videreutvikle den gode posisjonen Aspelin Ramm har innenfor både eiendom og handel, og at han nok ikke ser for seg de store strategiendringene i den nærmeste fremtid. – Men Groth og jeg har nok litt ulike arbeidsformer, og vi er forskjellige, sier han. Gunnar Bøyum tar over etter sommeren og sier de vil finne en naturlig form for overlapping i noen måneder. – Jeg gleder meg, forsikrer han. Komme hjem – Det er eiere med et profesjonelt og langsiktig perspektiv, og jeg skal videreutvikle den gode posisjonen til selskapet. Etter å ha vært både direkte og indirekte i selskapet, er det litt som å komme hjem igjen etter at deler av læretiden har vært ute. Et spennende element er at Aspelin Ramm er en samarbeidspartner med andre store, seriøse aktører som Selvaag Gruppen, OBOS, Rom Eiendom og Eiendomsspar. Med stor sannsynlighet vil de store prosjektene i fremtiden skje i partnerskap med

andre, og jeg ser frem til å videreutvikle dette samarbeidet med gamle og nye partnere. – Peter Groth er kjent for sitt store miljøengasjement, har du det samme engasjementet som ham? – Et kjennetegn ved Aspelin Ramm er design- og ­miljøfokuset. Jeg identifiserer meg med det, og ikke bare det: Miljøaspektet er et konkurransefortrinn, om ikke en konkurranseforutsetning i fremtiden. Klaus-Anders Nysteen tok over som toppsjef i helstatlige Entra Eiendom i slutten av januar i fjor, etter at Kyrre Olaf Johansen og Rune Olsø i løpet av kort tid forsvant ut av selskapet. Entra Eiendom var preget av et turbulent 2012. Nysteen har markert seg ved å endre organisasjonsstrukturen, som har ført til avganger. – Det viktigste for meg har vært å bli kjent med ­porteføljen, kundene, organisasjonen og driften. Prioritet nummer to har vært styringsmodellen for organisasjonen og ledergruppen, sier Nysteen om sitt første år i sjefstolen. Utvidet resultatansvar – Entra var tidligere delt inn etter funksjoner. Salg/ marked stod for inntektene, drift og vedlikehold stod for kostnadene, mens prosjektavdelingen var ansvarlig for prosjektene. Det var bare én som hadde resultatansvar, og det var meg. Nå har de fire regiondirektørene fått resultatansvar og personalansvar. Vi har fått en ny struktur i ledergruppen, med ni stykker som rapporterer til meg, sier Nysteen om den nye konsernledelsen. Det har altså vært en del endringer og nedbemanning i Entra etter at Klaus Anders Nysteen tok over. Spørsmålet er om Entra var for topptungt og hadde for mange ledere. – I den nye organisasjonen er det blitt en tydeliggjøring av resultatansvaret,. Vi har i dag en flatere organisasjonsstruktur og særlig effektivisert stabs- og støttefunksjoner. Netto har vi kuttet ni årsverk, sier Nysteen om organisasjonsendringene. – Det viktigste for meg er at vi har en fantastisk flott eiendomsportefølje, med 1 million kvadratmeter under forvaltning. 80 prosent er offentlige leietakere, og det er 9,5 års gjenværende løpetid i porteføljen. Det vitner om en høy kvalitet i eiendomsmassen. – Hva har vært som forventet og ikke som forventet i Entra, er det noe som har overrasket deg? – Det er vel ikke noe som har direkte overrasket meg, men det jeg ikke hadde reflektert over så mye før jeg tok jobben, var hvilken fantastisk mulighet eiendom har til å påvirke miljøet. Bygg står i dag for 40 prosent av energiforbruket, som er mer enn forbruket til samferdsel og transport. Vi har vært en for stor del av problemet og må bli en viktigere del av løsningen, svarer Entra-sjefen.


68

NYHETER

Gunnar Bøyum, tar over i Aspelin Ramm. Foto: Scanpix.

Morsomt – Det er veldig morsomt at markedskreftene spiller på lag med miljøet, og at det ikke er noen motsetning mellom miljø og lønnsomhet. Vi har en lærekurve fra Powerhouse på Kjørbo i Sandvika, som gjør at kostnadene vil falle ytterligere neste gang vi bygger miljøbygg, sier han. Nysteen fremhever at miljøbygg nå er de mest lønnsomme for en eiendomsbesitter. – I tillegg er jeg imponert over alle de dyktige medarbeiderne i Entra. I Entra har vi både tung driftskompetanse, ledende miljøkompetanse og dedikerte og kundeorienterte medarbeidere. I 2014 gleder jeg meg til å utvikle Entra-teamet og bli enda bedre kjent med medarbeiderne våre, sier Nysteen. Nysteen var som finansdirektør i Statoil Fuel & Retail for tre år siden ansvarlig for å ta selskapet på børs. Flere mener han er hentet inn til Entra, nettopp fordi han har denne bakgrunnen. – Vi arbeider så hardt vi kan for de eierne vi har, men er også klar for en børsnotering. Jeg synes den nye regjeringen har tydeliggjort at dette er en ambisjon ved å gi fullmakt til å selge alle aksjene, og ikke bare ned til 34 prosent som den forrige regjeringen la opp til, sier Nysteen. Han vil ikke kommentere tidsperspektivet for en eventuell børsnotering. – Hva vil du legge vekt på i tiden fremover? – Det viktige nå er å få til en god gjennomføring av noen veldig viktige prosjekter for oss. Vi har Media City i

NE 

 01 2014

Klaus Anders Nysteen, Entra Eiendom. Foto: Kolonihaven.

Bergen, Powerhouse på Kjørbo i Sandvika og på Brattør­ kaia i Trondheim, samt Tullin-kvartalet i Oslo sentrum. Ellers jobber vi med tydeliggjøring av resultatansvaret og samhandling på tvers av organisasjonen. Vi må også bli flinkere til å gi feedback til hverandre i organisasjonen. Gamle kjenninger Fra våren 2014 overtar Rolf Thorsen lederjobben i Oslo S Utvikling (OSU) etter Paul E. Lødøen. Thorsen har i syv år ledet NCC Property Development og kjenner Lødøen fra NCC, da Lødøen var Norges-sjef der. – Det betyr ikke noe i denne sammenhengen med tanke på om det var interessant å ta jobben. Men vi har et godt forhold og har snakket litt sammen, noe som forhåpentlig gjør det uproblematisk med overlapping, sier Thorsen til NæringsEiendom. – Hvorfor takket du ja til denne jobben? – Det er flere grunner, men den viktigste grunnen er at OSU er i posisjon til å forme en helt ny bydel, og det har jeg lyst til å være med på. OSU er i en litt annen situasjon enn NCC, som ikke har mulighet til å ta de samme grepene, og det trigger meg veldig. Selskapet har også et godt og solid eierskap, svarer Thorsen, som gleder seg veldig til å begynne i sin nye jobb. – Jeg kan nesten ikke vente til 1. mai, men prøver ikke å tenke på det og holde fokus på det jeg driver med i dag. Det er viktig for meg å understreke at dette er veldig lystdrevet og ikke skyldes misnøye med NCC.


69

Øystein Thorup, Avantor. Foto: Nyebilder

OSU har imidlertid noe jeg ikke har drevet med tidligere, sier han. Thorsen sier forretningsideen til OSU er mye av den samme som i NCC Property Development, det er de samme verdidriverne. – Begge selskaper er utviklere, og jeg har holdt på med utvikling de seneste syv årene, så det er en forretningsidé som jeg føler jeg har brukbart grep på. Jeg kommer fra en stor organisasjon, selv om jeg for så vidt leder et lite team her. Det er 13 ansatte i NCC Property Development, i OSU er de elleve. Men de er også en del av et større system, med proffe eiere å forholde seg til. Lagspiller Thorsen sier han kjenner mange av de han skal lede i OSU gjennom NCC-systemet og også flere av leietakerne som er på plass i Barcode-rekken. – Jeg kjenner også investorene, fremhever den påtroppende OSU-sjefen. – Hvor mye vil du prøve å påvirke OSU, hvordan vil man merke at du har tatt over? – Jeg håper jo å kunne bidra med mine sterke sider. Jeg er en utpreget lagspiller og opptatt av gode team, både som leder av teamet, men også som en spiller som er en del av teamet. Det gjelder både mot OSU, eierne og kundene. Dessuten liker jeg å jobbe hardt. – OSU går nå inn i en fase med mer boligutvikling, hva tenker du om det?

Rolf Thorsen, tar over i Oslo S Utvikling

– Det er kjempespennende. For egen del har jeg ikke så mye kompetanse fra boligutvikling, jeg skal ikke skryte på meg for mye her, selv om jeg så vidt har vært med på å bygge boliger. Men dette trigger meg, og det gjenstår også en god del næringsutvikling for selskapet. En annen ting OSU skal utvikle, er det såkalte «bygulvet» på gateplan. Det er en utfordring å få dette bygulvet til å bli vellykket, med servicefunksjoner og handel. Vi må få folket til å bruke bygulvet og skape folkeliv, jeg hadde nær sagt dag og natt. OSU har eksistert i ni år og vil i følge viseadm. direktør Thor E. Thoeneie sikkert eksistere i ni år til. – Er ni år det tidsperspektivet du har for jobben? Jeg er ikke opptatt av tidsperspektivet, det er underordnet. Tiden i selskapet får bli det den blir, det viktige for meg er å skape bra business og en ny bydel. Jeg har ikke hastverk, men har heller ikke tenkt å holde på i langdrag. Stor respekt Øystein Thorup tok høsten 2012 over som adm. direktør i Avantor etter Christian Joys, også han en en mangeårig og profilert leder. – Jeg har stor respekt for Christian og det han har utrettet som leder av Avantor. Jeg fikk gleden av å jobbe sammen med ham en periode i Avantor, og vi fikk til en overgang som har fungert godt både for ham, organisasjonen og for meg. For min del er jeg blitt tatt godt imot av mine nye kolleger, som også respekterer at jeg


70

NYHETER

må få anledning til å forme selskapet, sier Thorup om lederskiftet. Han sier han ikke bruker tiden på å sammenlikne ham selv med andre, men at han lar seg gjerne inspirere av det arbeidet Christian Joys og organisasjonen har fått til over mange år i Avantor. – Hva har du lagt vekt på i ditt første år som leder av selskapet? – Min oppgave som ny leder av Avantor har vært å ta over ledelsen i et velfungerende selskap. Jeg har brukt tid på både å bli kjent med selskapet slik det er i dag og samtidig identifisere det potensialet vi har for å utvikle oss videre, svarer Thorup. – Avantor er en kompetansebedrift og innehar en spennende portefølje av eiendommer som skal forvaltes og utvikles videre. Vi har gjort noen transaksjoner i løpet av 2013 som gjør vår portefølje mer utviklings­ orientert og er godt i gang med flere spennende prosjekter vi vil bygge i tiden som kommer, fortsetter han. Gjør ikke endringer Ifølge Øystein Thorup har Avantor en organisasjons­ modell som fungerer godt. – Så langt har jeg nok bidratt til å styrke og tydeliggjøre den videre strategien for selskapet. Vi har en

NE 

 01 2014

tydelig strategisk plattform og klare målsetninger. Slik jeg ser det, er organisasjonen vår skrudd sammen slik den bør være for å nå de mål som vi setter oss, sier han. Thorup sier utfordringen med å ta over som ny leder i Avantor ikke har ligget i endringsledelse, snarere tvert imot. – For meg har det vært sentralt å finne ut hva som gjør at denne bedriften fungerer så godt som den gjør og ta vare på dette. – Hvordan ser du for deg Avantor fremover, hvordan skal selskapet utvikle seg videre? – Selskapet har alltid hatt, og vil fortsette å ha ambisjoner som en utvikler og forvalter av eiendom. En ting som er viktig for meg å kommunisere, er at Avantor ikke er ferdig i Nydalen. Vi utvikler gjerne eiendom også utenfor Nydalen, men det er her vi har vår hjemme­ bane. Vi har flere større tomter og eiendommer vi skal utvikle videre her, det totale potensialet vi sitter på er betydelig. Thorup fremhever at Avantor er den sentrale eiendomsforvalteren i området, og det akter de å være i lang tid fremover. – Hva vi eventuelt ser for oss å gjøre ut over dette, opplever jeg er temaer som hører hjemme i styre­ rommet… 

Eiken tar over i Rom Tidligere Skanska-sjef Petter Eiken blir ny administrerende direktør i Rom Eiendom. Rom Eiendom opplyser i en pressemelding at Petter Eiken tiltrer stillingen 1. mars. Rom Eiendom har vært på jakt etter ny toppleder etter at Pål Berger gikk bort i oktober i fjor etter en tids sykdom. Petter Eiken har blant annet erfaring som vise­ administrerende direktør i Veidekke ASA, viseadministrerende direktør i Skanska AB og administrerende direktør i Skanska Norge. - Med Petter Eiken som ny administrerende ­direktør får Rom Eiendom en profilert og erfaren leder som skal bringe selskapet videre i en spennende periode med mange og krevende oppgaver, sier styreleder Geir ­Isaksen i Rom Eiendom i pressemeldingen. 

Petter Eiken tar over i Rom Eiendom.


FØYEN

Eiendom Entreprise FØYENs Eiendom Entreprise avdeling er blant landets største. Advokatene i avdelingen er ved gjentatte ganger utpekt som ledende på fast eiendom ved rangeringer i nasjonale og internasjonale tidsskrifter. Avdelingen besitter betydelig ekspertise og erfaring innen områdene: Entreprise Prosedyre og tvisteløsning Eiendomsutvikling Transaksjoner Husleie Plan- og bygningsrett Offentlige anskaffelser

En stor del av våre oppdrag knytter seg til bistand vedrørende utviklingsprosjekter, og vi har lang erfaring med å bistå eiendomsutviklere fra planleggingsstadiet til realisering av prosjekterte prosjekter.

Møt FØYEN på stand på Citykonferansen 2014

Roar R. Lillebergen Advokat 917 57 372 roar.r.lillebergen@foyen.no

Ottar F. Egset Advokat 905 79 167 ottar.f.egset@foyen.no

Marius Eckbo Lie Advokat 934 13 367 marius.eckbo.lie@foyen.no

Karl Marthinussen Advokat 928 29 987 karl.marthinussen@foyen.no

Marianne Smith Magelie Kommunikasjonssjef 922 61 332 marianne.smith.magelie@foyen.no

FØYEN ADVOKATFIRMA DA / Oslo / Stockholm / Göteborg / Malmö / Falun / www.foyen.no


72

NYHETER

NE 

 01 2014

Oslo kommune kommer blant annet til å investere i nye barnehager. Foto: Shutterstock

Oslo kommune

storhandler eiendom

Over 400 millioner ­kroner skal Oslo kommune ­kjøpe eiendommer for i år og de neste par årene. Byveksten krever store­­investeringer i skoler, ­barnehager, sykehjem, parker og kommunal­tekniske­anlegg. Tekst  IVAR SEKNE   E-post  REDAKSJONEN@NE.NO   Foto SHUTTERSTOCK

I tillegg skal gamle industriområder transformeres for å gi rom for mer byutvikling. Byråd for byutvikling Bård Folke Fredriksen har den politiske styringen på dette. – Hvordan ordner du køen av investeringer? – Skoler, barnehager, sykehjem og tomter til ­teknisk infrastruktur i nye boligområder kommer først i køen. Vollebekk i nedre del av Groruddalen er et godt eksempel på en bydel under utvikling. Her skal gamle

industrieiendommer transformeres, og det skal bygges boliger. Pris er viktig, men ikke avgjørende Byråden blander seg ikke bort i de enkelte transaks­ jonene. Han kommer inn i bildet når det skal prioriteres innenfor budsjettrammene og noe må settes på vent. Fagetatene melder sine behov på grunnlag av plan­


Vakuumsuger for urbant og industrielt avfall

Ekstremt kraftig Veldig enkel å håndtere Stillegående Ekstra lang arbeidskapasitet Miljøvennlig

www.glutton.com


74

NYHETER

prosessene og gjør sine kjøp innenfor rammer vedtatt av bystyret. Men når rammene viser seg å være for trange, må Fredriksen på banen. – Er det vanskelig å prioritere? – Nei, en politiker må klare å prioritere. Behovet er viktigst. Tomtene må være funksjonelle og ligge slik at de kan bli samlingspunkter. Pris er også viktig, men det er ikke alltid avgjørende. Eiendoms- og byfornyelses­ etaten er en dyktig fagetat. Skulpturpark på Rommen Det satses mye i Groruddalen, som er i sterk utvikling nå. Tomtekjøp for å sikre blant annet parkarealer er prioritert. På Rommen er det satt av arealer til en ­skulpturpark. – Byen skal vokse organisk, ikke slik som ­tidligere, da man planla store drabantbyer på jomfruelig mark. Det fungerte ikke veldig godt, selv om det var ­nødvendig der og da for å avhjelpe den ekstreme bolig­

NE 

 01 2014

nøden. Utbyggingsstrategien med å bygge tettere rundt trafikknutepunkter er et eksempel på organisk byvekst, og dette er en bevisst politisk strategi fra byrådet. Knutepunktene ligger størrelsesmessig på tre nivåer: De største er Oslo S, Ensjøbyen, Skøyen og Økern, det neste nivået er av typen Lambertseter senter, og nederst finner vi steder som Holtet, Sæter, Vinderen og Røa. Her er det mange private aktører, og ­kommunens oppgave er å sørge for fremkommelighet og teknisk infrastruktur. – Knutepunktutbygging øker trafikken på disse stedene. Hvordan møter dere denne utfordringen? – Alle utbyggere må ha en plan for trafikkavviklingen og beregninger for hvor mye biltrafikken vil øke. Mye av poenget med å bygge tett rundt knutepunktene er å få flere til å bruke buss, tog og trikk, men vi vet at med flere boliger og næringsbygg, kommer det flere biler og mer biltrafikk. Derfor må det settes av arealer til både parkering og veier. 

Skoler, barne­ hager, sykehjem og tomter til ­teknisk infra­ struktur i nye boligområder kommer først i køen, informerer Bård Folke Fredriksen. Foto: Shutterstock

EBYS HANDLEVOGN EBY samordner og gjennomfører både eiendomskjøp- og salg. Det kan både være direkte erverv eller etter budrunder, opplyser avdelingsdirektør Thomas Marthinsen, som leder dette arbeidet. Kommunens arealreserver stort sett ligger i Oslo Syd og Groruddalen. Budsjettrammen for 2014 er 350 millioner kroner. For 2015 og 2016 er det foreløpig satt av 30 millioner kroner i økonomiplanen, men disse beløpene kan økes i de årlige budsjettene, opplyser Marthinsen.

I DE SISTE ÅRENE HAR KOMMUNEN KJØPT FØLGENDE STØRRE EIENDOMMER: • Sandakerveien 102 (Lillohøyden), kjøpt fra Selvaag Bolig for 221 mill. Skoleutbygging • Storgaten 36 C, kjøpt fra Oslo Universitetssykehus for 24 mill. Formål: Rusomsorg • Vollebekkveien 1. Tomt kjøpt for kr. 126 mill. Skoleutbygging

• Malerhaugveien 13 på Ensjø, kjøpt for å sikre vedtatt byutvikling. • Brynsengfaret 8 - 12. Kjøpt fra NCC for 170 mill. Skoleutbygging • Maridalsveien 292. Bygg kjøpt fra en stiftelse for 36 millioner. Formål: kommunal boligutvikling • Mosseveien 215 og 245. Dette er bebygde eiendommer kjøpt 20 millioner kroner for å opparbeide friområder og sikre strandsonen. I år blir det mest aktuelt å kjøpe tomter til skoleformål i tillegg til eiendommer i transformasjons og byutviklingsområder. Det er særlig i indre by det er aktuelt å sikre arealer til transformasjon og sosial og kommunalteknisk infrastruktur, opplyser Marthinsen. – Særlig skoler, barnehager og omsorgsbygg krever ubebygde tomter regulert til byggeområder. Men vi kan også bruke bebygde tomter som kan omreguleres. – Hva med arealbehovene knyttet til Fjordbyen? – Utviklingen av Vippetangen og Filipstad er kommet så kort i planprosessen at det er for tidlig å si noe konkret om det. I Bjørvika, hvor vi er kommet lenger, kommer det en skole på Sørenga, men det blir trolig på privat grunn, som et OPS-prosjekt.


EIENDOM BYGG & ANLEGG www.bdo.no

BDO - ET BEVISST VALG Kontor

67

180 Partnere 1200 Ansatte På å forstå dine behov 1

Nr.

1

Bransjens mest fornøyde kunder 1 - AALUND Revisjonsbarometeret 2013

BEST PÅ Å FORSTÅ DINE BEHOV BDO bistår eiendomsbransjen og byggenæringen i Norge med dagens og fremtidens utfordringer. Vår ekspertise og mange års erfaring fra avgift og skatt, transaksjoner, revisjon og regnskap gjør at du, med oss på laget, kan fokusere på det som er viktig for deg. Ta kontakt med oss for en uforpliktende samtale: Asle Aftret (Bygg & Anlegg) / 91 00 97 57 / asle.aftret@bdo.no Steinar Andersen (Eiendom) / 90 65 19 40 / steinar.andersen@bdo.no Knut Andreassen (Merverdiavgift) / 98 20 62 60 / knut.andreassen@bdo.no BDO er et av Norges største kompetansemiljø innen: Revisjon, Skatt & avgift, Rådgivning og Foretaksservice


76

NYHETER

NE 

 01 2014

Den legendariske «Andenæs-skolen»: • Gøy på jobben  • Frie hender  • Stort ansvar Tor Andenæs AS har klekket ut forbausende mange eiendomstopper. Så mange at Andenæsskolen er blitt et eget begrep. Tekst  IVAR SEKNE   E-post  REDAKSJONEN@NE.NO

Tillit fra eiere og ledelse, frie hender, ansvar for hele prosjektet, også inntektssiden, motiverende økonomiske incentiver og gøy på jobben. Det var innholdet i «Andenæs- skolen», som klekket ut så mange dyktige eiendomsutviklere. De jobbet i Tor Andenæs AS tidlig i sin karriere, på 70- og 80-tallet: Peter Groth, Stein Haugbro, Leif

Johansen, Olav Line, Elisabeth Aase, Gunn Wærsted, Trond Sverre, Jon Kr. Lunke, Roar Sandness og Per Bomann-Larsen, alle har jobbet i Tor Andenæs AS, og alle har svingt seg opp i eiendom og finans. Hvorfor ble selskapet en så god eiendomsskole? Selskapet var en pionér med sin profesjonelle tenk­ ning omkring utvikling og håndtering av eiendom.


77

Peter Groth, Aspelin Ramm: – Vi utfordret hverandre, hadde det utrolig moro mens vi bygde opp selskapet.

Alle fremhever den tilliten eierne i Andenæsgruppen, Erling Rye Andenæs, Tore Diskerud og Tor og Kjell Andenæs, ga dem som prosjektledere. Utviklet eiendomsutvikling til et fag Leif Johansen begynte i Tor Andenæs AS i 1979 og ble daglig leder da rammebetingelsene for eiendoms­ utvikling var ganske annerledes enn i dag. Man måtte ha byggeløyve for å bygge nytt, og bankene lånte ikke ut penger i øst og vest, for kreditten var regulert. Det var disse restriksjonene regjeringen Willoch avviklet på 80-tallet. Andenæs lærte tidlig å manøvrere i det regulerte landskapet, sier Johansen, som ledet selskapet på mesteparten av 80-tallet. Senere ble han eiendoms­ direktør i Veidekke. – Andenæs var en veldig god skole. Tor og Kjell Andenæs ga oss ganske frie hender samtidig som de fulgte oss opp. Gründer Erling Rye Andenæs lærte oss mye om nøkternhet og fokus på detaljene. Vi gjorde eiendomsutvikling til et fag, basert på nøkternhet og god oversikt over detaljene og regelverket. Selskapet var ingeniørbasert og fikk etter hvert spisskompetanse på ombygging av gamle bygg. Vi måtte gå ordentlig inn i disse bygningene og samarbeide med de antikvariske

myndighetene om endringene vi gjorde før vi fylte opp bygningene med kontorer eller boliger. Dette gjorde oss flinke til å orientere oss i dette landskapet. Vi lærte mye om kjøp av gamle eiendommer for å omdanne dem til ny bruk, særlig gamle industrieiendommer. I denne tiden bygde vi opp selskapet. Tilgang til pengesekken – Vi fikk ansvar, frie hender, muligheter og tilgang til pengesekken deres, sier Stein Haugbro, som jobbet i Andenæs fra 1979 til 1985, særlig med totalrenovering av store bygg. Tidligere hadde han vært konsulent i byggebransjen og blant annet ansvarlig for bygningene på «nye» Tofte. – Ble du tett fulgt opp av dine ledere da du var ny? – Nei, de lot oss holde på i fred, for å si det sånn, og det gikk bra. De var flinke til å ansette dyktige folk. Haubro har senere hatt stillinger som direktør i NCC Property Development og toppsjef i Fornebu Utvikling. – En fantastisk organisme Aspelin Ramms avtroppende sjef Peter Groth kom fra Ing. F. Selmer i 1979. Han ble prosjektleder for flere prosjekter etter å ha blitt ansatt av Tore Diskerud,


78

NYHETER

NE 

 01 2014

Elisabeth Aase, Aase Byggadministrasjon: – Jeg var heldig som fikk fire år hos Andenæs. (Foto: Ida Børsand/kolonihaven.no)

som hadde bakgrunn fra Selmer som sjef for totalprosjektavdelingen. Hvis noen kan kalles «rektor» på Andenæsskolen, så var det Diskerud. Entreprenørdrift og eiendomsutvikling gikk hånd i hånd og sørget for en kontinuerlig kompetanseoppbygging. Noe senere overtok Leif Johansen som daglig leder i Tor Andenæs AS og ble Groths sjef. – For meg var det en stor overgang å komme fra et entreprenørselskap til Andenæsgruppen, som favnet hele verdikjeden. Det var en fantastisk organisme. «Rulle ut kvadratmetere» – På hvilken måte? – Alle kunne litt om alle profesjonene, og vi lærte mye om hvor viktig verdivurderingen var. Det er dette jeg selv prøver å få til i Aspelin Ramm. Eierne var veldig positive mennesker og var sammen støtt, de var på byggeplassene og trakk oss inn i enkeltprosjekter også gjennom eierandeler. Det var veldig motiverende å bli

så verdsatt. Diskerud svevet over vannene sammen med nestor Erling Rye. Han og Andenæs-brødrene var katalysatorer for utviklingen. Vi skulle «rulle ut kvadratmetere» så billig som mulig, og det skjerpet oss. Gründeren, Erling Rye Andenæs, var også en veldig sjarmerende og karismatisk mann og aktiv i selskapet så lenge jeg var der. Han inspirerte oss og lærte oss nøkternhet og fokus på detaljene. Vi utfordret hverandre, hadde det utrolig moro mens vi bygde opp selskapet. Korpsånden var veldig bra, sier Groth. – Han likte best å utvikle nye prosjekter og større områder. Det fikk han senere god anledning til i Nydalen og i Aspelin Ramm – Vi snakker om «Andenæs-skolen», men det var jo et vanlig selskap? – Navnet kom til etterpå. Vi tenkte ikke på det da vi jobbet der. Men det fungerte som en skole for oss, en skole i helhet og gode holdninger. Den utviklet ledere, som fikk sine «karakterbøker» i ulike fag.


Søker du en juridisk rådgiver som utfordrer deg til å se saken fra alle sider? I Torkildsen & Co sitter vi ikke bare på din side av bordet og nikker samtykkende. Vi utfordrer etablerte sannheter og jakter løsninger forankret i en helhetlig forretningsforståelse. Derfor skaper vi de beste forretningsjuridiske løsningene både på kort og lang sikt. Vi er din juridiske rådgiver - i bredden og dybden.

-helheten.

Eiendom / Plan og bygg / Entreprise og anskaffelser / Handel og industri / Kraft / Skatt, avgift og generasjonsskifte / Finans og corporate / Transaksjonbistand og M&A / Arbeidsrett / Tvisteløsning. Les mer om vår forretningsforståelse og fagområder på www.torkildsenco.no

voice.as

Forretningsforståelse


80

NYHETER

NE 

 01 2014

Roar Sandnes, Akershus Eiendom: – Jeg lærte å ta avgjørelser på egenhånd, lærte å bli både eiendomsutvikler og forretningsmann.

Men Groth er også kritisk til deler av virksomheten. Særlig gjelder det den fantasiløse og sterile arkitekturen som ble levert. Boligene og næringslokalene på Løkke­ tangen i Sandvika er et godt eksempel på det, mener han. – Andenæsgruppen var et barn av sin tid. De var ikke så opptatt av arkitektur. Det skulle bygges billigst mulig og leies ut dyrest mulig. Heller ikke miljøkrav i byggeprosess og i ferdige bygg var på agendaen. Det var heller ingen som tenkte på at man skulle gi noe tilbake til byen. – Hvordan reagerte du på dette? – Vi fikk nok en slags oppvåkning utover på 80-tallet da vi så hvor enkle de nye byggene våre var. På denne tiden begynte noen ledende arkitekter å tegne bedre og bytilpassede bygg, og myndighetene begynte å stille miljøkrav. Groth mener Andenæsgruppen utover på 80-tallet involverte seg i for mange ulike aktiviteter og mistet

mye av fokuset på eiendomsutvikling. Det var i denne perioden flere av de beste folkene sluttet. – Jeg tror Andenæsgruppen kunne blitt større enn Olav Thon om de hadde fortsatt med å rendyrke eien­ domsvirksomheten med fokus på utvikling. – Et selskap med trøkk Også Elisabeth Aase, ansatt i Tor Andenæs AS fra 1987 til 1991, da hun startet sitt eget byggelederfirma, lære mye om eiendomsutvikling i Andenæs, forteller hun. – Jeg var heldig som fikk fire år hos Andenæs. Vi lærte også mye om den kommersielle biten og å passe på kundenes penger. Jeg fikk mye ansvar og tillit av ledelsen. De var gode på å lage godt miljø, ikke bare faglig, men også sosialt. Det var skikkelig trøkk i ­selskapet. Vi hadde det gøy både på jobben og sosialt. – Var det mindre risikabelt å bygge næringsbygg i 1987 enn det er i dag?


Løsningsorientert prosjektledelse Pülitelig prosjektgjennomføring Kundefokusert prosjektog eiendomsutvikling Kompetent og uavhengig partner

Ta kontakt! insenti.no


82

NYHETER

NE 

 01 2014

Olav Line, Norwegian Property: – Dette var egentlig den beste tiden jeg har hatt som eiendomsmann, for jobben var så utviklende, både faglig og personlig.

– Ja, det var andre tider. Den gang var det kø av folk som ville leie hos Andenæs. Skulle skape forretning av prosjektene Per Bomann-Larsen i Selvaag Eiendom var økonomi­ ansvarlig i Tor Andenæs AS tidlig på 80-tallet, da dereguleringen av finansmarkedet åpnet nye muligheter innen eiendomsutvikling, blant annet obligasjonsfinansiering av byggeprosjekter og adgang til å seksjonere leiligheter. Bomann-Larsen ble trukket inn i flere prosjekter og fikk en bratt læringskurve, mye takket være Leif Johansen evne til å delegere, forteller han. – Som prosjektledere måtte vi skaffe inntekter og leietakere. Oppdraget vårt var kort og godt å skape en forretning av prosjektene. Vi var veldig tidlig ute med å utvikle og ta i bruk databaserte prosjektstyrings­ verktøy. Dessuten var vi trolig den første eiendoms­ utvikleren i landet som tok i bruk den nye forskriften om frivillig registrering av utleiebygg. Det sikret oss fradrag for all inngående moms mot at vi svarte investeringsavgift. Dette gjorde totalinvesteringen lavere uten av leien ble påvirket. Avkastningen med dermed vesentlig forbedret. Denne gullalderen varte helt til 1990. – Min beste tid Olav Line, adm. direktør i Norwegian Property, jobbet i Tor Andenæs AS i perioden 1985-1992, en periode med både oppturer og bratte nedturer på eiendomsmarkedet.

– Dette var egentlig den beste tiden jeg har hatt som eiendomsmann, for jobben var så utviklende, både faglig og personlig. Kulturen i selskapet ga meg mye. Jeg fikk veldig mye ansvar, særlig for helheten i prosjektene, hvor prosjektlederen måtte ta ansvar for alt. Og da jeg gikk på trynet en gang, så var det også lov, og det var den beste læringen jeg fikk. Jeg vil gjerne nevne folk som Arve Olsson og Otto Berg, som satt rett under Leif Johansen og var mine sjefer. Peter Groth var blitt veldig erfaren da jeg jobbet der, og han lærte jeg mye av. Line hadde mye ansvar for utviklingen av Havnelageret, som hadde en flat prosjektorganisasjon som gjorde at nye folk følte seg inkludert. – Vi hadde det virkelig gøy på jobben! Og på jule­ bordene og firmafestene. En tomtebank Også styreleder Roar Sandnes i Akershus Eiendom fremhever Leif Johansen, men er vel så opptatt av Tore Diskeruds rolle som styreleder og med en hånd på rattet i Tor Andenæs AS. Diskerud var læremesteren med stor L og det nærmeste man kommer en rektor, sier Sandnes – Tore tok med seg ideer fra USA og var tidlig ute med å danne joint ventures rundt prosjektene, slik at de kunne finansieres lettere. Jeg lærte å ta avgjørelser på egenhånd, lærte å bli både eiendomsutvikler og forretningsmann. Vi måtte levere. Om vi ble plukket opp av andre etter å ha vært i Andenæs en stund, ble det sett på som helt OK. Jeg hadde ikke vært der jeg er i dag, hadde det ikke vært for årene i Tor Andenæs AS. 


Norsk Eiendom og NE kunnskap har den store glede av å invitere til eiendomsbransjens desidert største samlings­punkt – Citykonferansen 2014! Hvem vinner Cityprisen 2014?

Bidragsytere:

Anders Buchardt PASAB Eiendoms­ utvikling AS

Hege Skryseth Kongsberg Gruppen

NE byrå

Rune Bjerke DNB

Gunnar Oveland Aspelin Ramm

TORSDAG 13. FEBRUAR RADISSON BLU PLAZA HOTEL, OSLO

Christian Ringnes Eiendomsspar

Kjersti Løken Stavrum Norsk Presseforbund

Emil Paaske Veidekke Eiendom AS

Greg Clark ULI Europe

Tom Erik Myrland Ferd

Volkwin Marg Gerkan, Marg and Partners

Byrne Murphy DigiPlex Norway AS

Øystein Thorup Avantor AS

PÅMELDING: W: citykonferansen.no E: tonelise@ne.no Deltakeravgift: kr 3900,- eks mva. Festmiddag ikke inkludert i prisen.

Samarbeidspartnere:


84

NYHETER

NE 

Historien om en rørleggerbedrift Entreprenørselskapet Tor Andenæs AS og Andenæsgruppen utviklet seg i forlengelsen av rørleggerbedriften Andenæs AS. Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO

 01 2014


85

I 1976 kjøpte Andenæs-brødrene seg inn i Oslo Havnelager. (Foto: Oslobilder)

I 1939, 29 år gammel, startet prestesønnen og sogningen Erling Rye Andenæs fra Innvik en rørleggerbedrift i Oslo med 3500 kroner i startkapital. Som 15-åring ­hadde han reist til sjøs, og etter noen år mønstret han av i USA og arbeidet på sin fars farm i Dakota. Han ­ønsket å bli i USA som farmer, men da han kom tilbake til Norge for å søke innvandringstillatelse, fikk han avslag fordi han hadde arbeidet i USA uten tillatelse. I stedet utdannet han seg innenfor rørleggerfaget, først som læregutt i Oslo, så i Tyskland i 1935-37, hvor han ble ingeniør i varme og sanitær. Under krigen var han bl. a. Mil.org-sjef for en gruppe på 160 mann. Fra rør til eiendom Etter krigen ble rammebetingelsene bedre for fast eiendom, og fra 50–60-tallet sanket Erling Rye Andenæs tomter og bygde opp en slags tomtebank, med sikte på langsiktig utvikling. Som entreprenør og rørlegger sto han for byggingen selv. Svært få drev med eiendomsutvikling på den tiden. På 70-tallet kom de tre sønnene, Kjell, Tor og Mads med i familiebedriften. Tor startet for seg selv i 1971 med entreprenørbedriften Tor Andenæs AS. Etter at rørleggerbedriften ble solgt i 1979, ble Andenæsgruppen etablert. Fra å holde til på loftet i Bygdøy Allé 5, med Bagatelle i 1. etasje, flyttet selskapet til Lysaker i eget bygg. Bygde om Havnelageret og Schous bryggeri I 1976 kjøpte Andenæs-brødrene seg inn i Oslo Havnelager AS, en av Oslos mest markante bygninger, men slitent og grått og med fremtiden bak seg. Det viste seg at det ble for dyrt å rive det. Tor Andenæs ­rehabiliterte bygningen for Oslo Havnelager til et ­moderne kontorbygg i perioden 1979-1983. I 1981 ble eiendomsdriften samlet i Andenæs ­Eiendom. Etter at Andenæsgruppen ekspanderte på 80-tallet, investerte de i mange typer virksomheter: Utvikling av fast eiendom, også i USA, helikopter­ transport, industri, seismisk virksomhet, datavirksomhet, forsikring, megling og finans. Fra Andenæs til Avantor I 1985 ble Tor Andenæs AS børsnotert med sikte på videre satsing i eiendomsmarkedet. Etter emisjonen ble Andenæsfamiliens eierandel i underkant av 50 %. I 1990 skiftet selskapet navn til Avantor og forsvant ut av familien fra begynnelsen av 90-tallet. I dag driver Andenæs Eiendom, som nå eies av Kjell Andenæs og hans tre barn, med utvikling og drift av egen eiendom i Oslo og Bærum med spesielt fokus på Sandvika. 

Vi skiller deg ut!

NE byrå   . nebyra.no


86

HISTORISKE BYGG

NE 

 01 2014

Steen og Strøm:

Eventyrslott og shoppingparadis Det sto og glitret på hjørnet av Kongens gate og Prinsens gate, det nye stormagasinet Steen og Strøm, da det åpnet i 1930, etter at den gamle bygningen brant. Et paradis for shoppingglade mennesker. Tekst  IVAR SEKNE   E-post  REDAKSJONEN@NE.NO

Storbrannnen i 1929 la det gamle varehuset fra 1873 i grus, et vakkert bygg det også. Særlig kvinnene elsket å sveve rundt i lokalene og prøve klær, teste parfyme og kjøpe ting til hjemmet. Her fant kundene skjønnhets­salonger, barberere, små kafeer, tesalinger og det nyeste innenfor teknologi. Stormagasinet var den mest moderne forretningen i Norge. Etter brannen ble den oppført i klassisk funkis i 1930. Rulletrappen var Norges første og var med på styrke Steen og Strøm som et eventyrslott. I lokaler som glitret kunne folk flest se siste mote og det beste fra utlandet. Vindusutstillingene hver jul var legendariske. Steen og Strøm var Norges første stormagasin og bragte med seg et pust fra den store verden. Det speilet et Norge i fremgang og vekst, og Oslo førte an. Utover på 1930-tallet fikk stadig flere mennesker bedre råd. Lønningene hadde steget etter innbitt innsats fra sterke fagforeninger, og herrene Steen og Strøm fikk sin del av kaka. Stormagasinet var blitt en så stor attraksjon at folk ofte bare rundt omkring og opplevde atmosfæren uten å handle noe. Arkitekt Ole Sverre fikk oppdraget med å tegne det nye bygget, som fikk et hjørnetårn med overlyshall gjennom alle etasjer. Sverre var både bygningsingeniør og arkitekt, utdannet i Tyskland, og hadde vært med

arkitekturutviklingen fra nasjonalromantikken frem til funksjonal­ismen. I mesteparten av denne tiden sto han i første linje. Også Grand Hotel er signert Sverre. Senere ble det flere ombygginger og utvidelser, blant annet etter en brann i 1959. Tilbyggene i Kongens gate sto ferdig i 1963 og 1978. Arkitekt for begge var Hans Backer Fürst. Steen og Strøm ble etablert i 1797 av kjøpmannen Samuel Strøm. Han drev en vin- og kolonialhandel på hjørnet av Prinsens gate og Kongens gate. Enken overtok i 1818. Hun begynte med manufakturvarer. I 1856 kom Emil Steen inn, og forretningen fikk sitt nåværende navn. I 1873 ble de gamle toetasjes gårdene revet og etappevis erstattet med en fire etasjes større bygning., det første moderne forretningskompleks i Christiania. Etter krigen fortsatte Steen og Strøm å være Norges ledende varemagasin. Omkring 1990 fløy renten til værs, forbruket vokste langsommere enn før, og eierne klarte ikke å fornye varemagasinet. Høsten 1991 måtte de kapitulere. I mars året etter kjøpte Petter Stordalens selskap Agora konkursboet. To døgn etter at de fikk tilslaget, åpnet han varemagasinet med fynd og klem. Det var to døgn med rock’n’roll og fyrverkeri, som han sa til Næringseiendom i 1998. Han solgte til Storebrand, som solgte eiendommen til Søylen Eiendom og Schage Eiendom i 2011. 


87

Arkitekt Ole Sverre sto bak nybygget fra 1930, senere bygd på. Her kunne kundene kjøre rulletrapp, den første i Norge. (foto: Anders Wilse/Oslo Museum)

Bygningen fra 1873 var som et eventyrslott. Det brant i 1929 og ga rom for det nye funkisbygget (foto: K. Harstad/Oslo Museum)

Kilder: Lokalhistoriewiki.no, Oslo Byleksikon, NæringsEiendom


88

NYHETER

NE 

 01 2014

Dobler gjerne volumene Klaveness Eiendom dobler gjerne volumene i løpet av de nærmeste fem årene, investerings­­­kapasiteten er til stede. Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO

Shippingselskapet Torvald Klaveness har siden 1990-årene drevet med eiendomsvirksomhet, men ­eiendomssatsingen ble rendyrket som investerings­ område etter oppsplittingen av selskapet i 2011 (se faktaboks). Nå er eiendomsvirksomheten en del av investerings­selskapet Klaveness Marine Holding (KMH). – Eiendom er av styret og eiere vurdert som en del av strategien. KMH har i dag 17 prosent av midlene plassert i eiendom, men vil øke denne andelen mot 25 prosent. Vi må riktig nok konkurrere internt om kapitalen i selskapet, men eiendom skal ha en relativ vekst fremover, forteller Carl Arnold Johansen, som er ansvarlig for eiendomsaktivitetene i KMH. – Vi har en klar ambisjon om å øke porteføljen, og det er ikke unaturlig med en dobling av denne i løpet av fem år, sier han. I dag har eiendomsvirksomheten ca. 600 millioner kroner i egenkapital, og den bidrar med 85 millioner i årlige leieinntekter. Den totale eiendomsporteføljen er på om lag 78 000 kvadratmeter. Johansen anslår typiske eiendomskjøp fremover fra 100 til 500 millioner kroner. Styrearbeid – Vi har både en finansiell tilnærming til eiendom, hvor vi er aktive eiere gjennom styrearbeid, i tillegg til en mer operativ virksomhet, ved at hundre prosent eide

eiendommer håndteres internt. Konsernet har fokus på styrearbeid, det er der vi i stor grad utøver eierskapet vårt, forteller han. Stor-Oslo er det primære geografiske området for eiendomssatsingen, men Klaveness er også opportunister og satser dermed «motstrøms» med noe høyere risiko i andre områder. Johansen sier de også kunne ha kjøpt eiendommer i prestisjeområdet Vika/Aker Brygge og Tjuvholmen, men avkastningskravet – yielden – for disse eiendommene begynner å bli lavt. Det gjør eiendommene dyre. – Ja, med en «prime yield» ned mot 5 prosent, synes vi det begynner å bli litt dyrt og er usikre på om dette er et bra inngangstidspunkt. Det er andre typer beliggenheter, eksempelvis på Lysaker, som er mer interessant, sier han. Carl Arnold Johansen sier de har ulike leietakere i byggene, men de er mer opptatt av beliggenheten til byggene enn lengden på leiekontraktene og hvem leietakerne er. – Vi kjenner Skøyen godt, det er her vi har størst eksponering. Lysaker er som nevnt interessant, særlig med tanke på at en ny T-bane til Fornebu vil gå innom området. Johansen anslår at kontantstrømeiendommer i dag utgjør rundt 60 prosent av porteføljen, og det er «ikke unaturlig» med en slik andel over tid.


89

Eiendomsteamet til Klaveness Marine Holding. Fra venstre: Per H책vard Lindqvist, Anne Jevne og Carl Arnold Johansen.


90

NYHETER

NE 

 01 2014

Harbitzalléen 2 er en av Klaveness’ satsingseiendommer. Selskapet har størst eksponering på Skøyen.

– Når det gjelder kontantstrømeiendommer, skal disse eiendommene generere kontanter, ikke bare til renter og avdrag, men også til egenkapitalen og som kontantstrøm for konsernet. Eiendommer vi eier hundre prosent, kjerneporteføljen i bunn, skal ha en konservativ profil. Det er ikke på passivasiden vi skal skape verdier, vi skal ikke øke belåningen for å kunne regne hjem investeringene, sier han. Partnerskap – Investerer dere i prosjektene alene eller sammen med samarbeidspartnere? – Innenfor boligutvikling og investeringer i utlandet har vi en aktiv partnerskapsstrategi. Når det gjelder kontantstrømeiendommer, ønsker vi å kjøpe selv. Vi er imidlertid ikke prinsipielt mot et partnerskap for disse eiendommene, svarer Johansen. Klaveness Eiendom har satt bort driften av eiendommene til Aker Eiendomsdrift og bruker næringsmeglere til utleie, men er selv direkte motpart til megleren. Virksomheten solgte i fjor 35 prosent av Fyrstikkalléen 1–3 på Helsfyr til Oslo Areal, en eiendom de var deleier i gjennom et Fearnley Finans-syndikat. Rett før jul solgte de Verkseier Furulunds vei 49 på Alnabru (eide to ­tredjedeler) til trailertransportøren Nortrail, trolig for rundt 80 millioner kroner. Klaveness solgte også i fjor 9,3 prosent av aksjene i Tribona, tidligere Northern Logistic Property.

– Salgene er porteføljetilpasninger, men vi har ingen planer om å selge Verkseier Furulunds vei 46, og Harbitzalléen 2A er en langsiktig investering, forsikrer Carl Arnold Johansen. – Her har vi de seneste årene investert for flere titalls millioner kroner. Vi har gått løs fra betong til betong i de fleste etasjene og investert i nye felles­ arealer og en ny og moderne kantine. I det hele tatt har vi gjort veldig mye i bygget, sier han. God kapasitet – Hva vil dere prioritere av aktiviteter i 2014? – Vi har en god investeringskapasitet, mye av porteføljen til KMH er plassert i likvide midler som aksjefond og obligasjonsfond. Vi får absolutt håpe at det blir kjøp i år, fordi vi har ambisjoner om å øke hvis vi finner de riktige objektene, men vi kjøper ikke bare for å kjøpe. Vårt primære satsingsområde Stor-Oslo, men vi er alltid åpne for muligheter andre steder, og vi har ambisjoner om å øke satsingen i Riga. Johansen sier de også vurderer å oppgradere fasaden i Drammensveien 133. Denne eiendommen ble i 2010 oppgradert innvendig fra 2. etasje til 7. etasje. Drammensveien 133 er for øvrig nabobygget til det nye hovedkontoret til Yara og ligger også tvers over veien for Norwegian Propertys store satsing på Drammens­ veien 134. 


91

KLAVENESS EIENDOM Høsten 2011 ble Torvald Klaveness Group delt i to, etter en avtale mellom brødrene Tom Erik Klavenes og Trond Harald Klaveness. Tom Erik Klaveness og døtrene etablerte Klaveness Marine Holding (KMH) og tok over investeringsporteføljen i konsernet, inkludert eiendomsaktivitetene. KMH og Torvald Klaveness er i dag to separate selskaper, som også sitter fysisk atskilt. Totalt arbeider det ca 20 ansatte i KMH, men bare 2,5 årsverk arbeider med eiendoms­ investeringer. – Vi har imidlertid tilgang til støttefunksjonene i KMH, som finansavdelingen, sier Carl Arnold Johansen. Klaveness Eiendom har Nord-Europa som geografisk markedsområde og investerer i kontor-, handels-, logistikk- og boligeiendommer, fra utviklingsprosjekter til eiendommer med lange leieavtaler og kontantstrømmer. – Siden splittelsen i 2011 har vi hatt en årlig egenkapitalav­ kastning fra eiendomsporteføljen på 12 prosent, forteller Johansen. TREDELT Klaveness deler eiendomsporteføljen inn i tre segmenter. Det største segmentet er kontantstrømeiendommer, altså utviklede eiendommer som genererer løpende inntekter. Den største av de fem eiendommene her er Harbitzalléen 2A på Skøyen, som også er hovedkontoret til KMH, og der farmasiselskapet Pharmaq er den største leietakeren. Kontantstrømporteføljen omfatter også Drammensveien 133 noen hundre meter unna, kombinasjonseiendommen Verkseier Furulunds vei 46 på Alnabru, halvparten av et kontorbyggbygg i Ski, samt handels­ eiendommen Plantasjen på Landøya i Asker. Den andre delen av porteføljen er «opportunistisk», eien-

dommer med en høyere risikoprofil, men der også gevinstpotensialet er større. En stor investering her er i eiendomsfondet Prime Office Germany (POG), som fikk store problemer etter finanskrisen i 2008 og 2009, og der Klaveness gikk inn som største aksjonær i 2011. POG investerer i kontoreiendommer i tyske byer. – Vi kjøpte oss opp til drøyt 40 prosent. Fondet har solgt tre eiendommer og eier nå fire, men har en del ledighet, så vi jobber med utleiearbeidet. Planen er å selge alle eiendommene når tiden er riktig og avvikle selskapet etter hvert, sier Carl Arnold Johansen. SATSER I LATVIA Den opportunistiske satsingen omfatter også 32 prosent av et Fearnley Finans-prosjekt i Skien/Drammen og handelseiendommer i Riga i Latvia, – Vi har sett på markedet i Riga de seneste to årene og kjøpte i 2013 tre handelseiendommer for 16-17 millioner euro med RIMI som ankerleietaker. Dette skjedde gjennom et selskap der vi eier 70 prosent, sier Johansen. Det tredje benet i eiendomssatsingen er boligutvikling, der Klaveness for tiden er med på tre prosjekter. Det første prosjektet var 34 leiligheter på Blomsterstykket ved Vollen i Asker i et 50/50-partnerskap sammen med AF Gruppen. Sammen med AF Gruppen har de også kjøpt tomteområdet Bergerveien 24 vest for Billingstadsletta i Asker kommune, jordet bak den såkalte ABB-tomten. Potensialet er 200-250 boliger. – Foreløpig holder vi på med en områderegulering i Bergerveien, så dette er en langsiktig investering, sier Carl Arnold Johansen. Det tredje boligprosjektet er 33 prosent eierskap i Nordliveien på Lørenskog sammen med OBOS og AF Gruppen. Her er det snakk om oppføring av 230 enheter.

VI  GRATULERER!   KLP    -­‐    ROM  EIENDOM    -­‐    ENTRA  EIENDOM    -­‐      OSLO  AREAL   NCC  PROPERTY  DEVELOPMENT    -­‐    TRONDHEIM  KOMMUNE  

FORNEBU  SENTER    -­‐    SCHWEIGAARDSGT  21  OG  23         POWERHOUSE  KJØRBO    -­‐    GRENSESVINGEN  7         STAVANGER  BUSINESS  PARK    -­‐    HAUKÅSEN  BARNEHAGE     ER  TILDELT  BREEAM-­‐NOR  SERTIFIKAT  FOR  GOD   BÆREKRAFTIG  TOTALKVALITET   NORWEGIAN  GREEN  BUILDING  COUNCIL  


92

PORTRETT

NE 

Nicolai Riise, byutvikler, arkitekt og juryformann Cityprisen

Wonderboyarkitekt vil bli snill despot – Ingen minister kjemper for boligpolitikken. Vi trenger en byutviklingsminister. Får jeg stillingen, får jeg også ryddet opp i systemene rundt byplanleggingen. Tekst  IVAR SEKNE   E-post  REDAKSJONEN@NE.NO Foto: THOMAS BJØRNFLATEN/NYEBILDER.NO

 01 2014


93


94

PORTRETT

NE 

 01 2014

- Byantikvaren rygger inn i fremtiden. Hun bør ha en strategi som er med på å modernisere byen. Visjonær, kreativ og utålmodig er han, wonderboyarkitekten Nicolai Riise i MAD Arkitekter. Og tønna med selvtillit står og lyser. Vei i vellinga vil han gjøre hvis han får bestemme hvordan norske storbyer skal fortettes. Han trenger to stempler, ett med «godkjent», ett med «avslått». I sine røffe klær ser han ut som en artist, høyreist og atletisk. Med distinkt og spenstig radiostemme og en stor dose sjarm slynger han ut ideer som om han ikke skulle ha gjort annet. Gi ham en scene eller talerstol, og Jens Stoltenberg får konkurranse. Hva er det som driver ham? Lidenskap som drivstoff – Eiendom og arkitektur har med lidenskap for oppgaven å gjøre. Hver oppgave har et enormt potensial i seg, hvis man bare leter etter det. Ett av de mest spennende prosjektene vi har jobbet med, er sykkelstativene i den smale korridoren mellom MAD-bygget og Visma-bygget i Operakvarteret. Temaet skulle være sport. Det passet med sykler, for vi skulle gjøre plass til et par hundre sykkeloppstillingsplasser på et areal som er ti meter bredt og nitti meter langt. Vi skulle løse et problem, ­sykkelen. Vi gjorde det om til løsningen, og da kom ideen: Tour de France. Vi tegnet sykkelstativer som ­oppløpet på Tour de France. Nå har det blitt en attraksjon. Folk synes det er kjempegøy å feste syklene sine der. Slik kan vi jobbe med svære prosjekter også. I en gammel verkstedsbygning helt nede ved Akers­ elva har MAD Arkitekter installert seg i røffe og moderne lokaler. Her skaper Nicolai og hans dyktige kolleger visjoner og ideer nedfelt i skisser og animasjoner i 3D som viser bygninger smidd for en kontinental storby. Han er glad i mellomeuropeisk urban, konseptuell arkitektur av typen Herzog & deMeuron, Big og MVRDV, arkitektur med enkle, klare linjer og sterke konsepter og uttrykk.

– De to andre partnerne har de samme forbildene, og det er bra. Jeg liker at du forstår hva du ser og at det er en historie som kommer klart og tydelig frem. Sjanseløst regjeringskvartal – Arkitektur er ofte motepreget? – Ja, og da er det gæernt. Det skal være både et produkt av sin tid og vise veien og retningen fremover. Om 50 år skal man kunne se på det og si: Wow! Det der er fra 2013, og det er bra! – Av det som ble laget i Oslo for 50 år siden, hva sier du wow! til nå? – Indekshuset er bra. Han tar en liten pause, som for å tenke. Vi snakker om bygningene i Regjeringskvartalet. Et så sentralt område må få mer liv, også etter arbeidstid, mener han. – Hele området er litt sjanseløst. Det er ikke noen god sammenheng i bygulvet der. Regjeringen bør ikke sitte der. De burde sitte i forlengelsen av Dronning Eufemias gate, omtrent der NSBs sporområder ligger. Der kunne man bygd et flott regjeringskvartal. Så kunne man heller urbanisert regjeringskvartalet og latt byen få ta det i bruk. En god by er avhengig av aktivitet 24/7, altså en god miks med boliger, kontorer, forretninger og kultur. Snekker eller arkitekt Det var litt tilfeldig at han ble arkitekt. – Jeg har alltid vært kreativ, og jeg liker å bruke hendene. Far var ingeniør, og jeg besøkte ham på det triste lille cellekontoret. Der satt han med regnestaven. Jeg skjønte ganske raskt at ingeniør skulle jeg ikke bli, med all respekt for dem. Det var ikke kreativt nok. Han tenkte også på å bli snekker. Men innså at han burde få seg en høyere utdannelse. – Og da var det arkitekt som var aktuelt, selv om jeg ikke er noe flink til å tegne. Men jeg er veldig flink


95

til å snakke om prosjekter, få igjennom ting og skape begeistring. Det er fordi jeg har to partnere. Den ene er superflink til å komme med ideer og formgi. Den andre er super til å få tingene gjennomført og bygd. Vi er alle kreative og visjonære og det er i samspillet mellom oss at vi skaper de beste prosjektene. Formet av Bergen arkitektskole og Berlin Det var på den private Bergen arkitektskole Riise fikk sitt første møte med arkitekturfaget, sent på 80-tallet. Det var veldig fokus på konseptarkitektur, hvor ideen er det viktigste, forteller han. Innenfor dette testet man ut alle mulige arkitektoniske retninger. I 1992 var han ferdig i Bergen. Det var ingen­ ting å gjøre. I ren desperasjon kjøpte han en enveisbillett til Berlin. – Jeg var helt ute og fløt, men der, på jobben, fikk jeg den tyske mentaliteten og tradisjonen inn i blodet, hvor det handlet om akser og alt var veldig strengt. En bygge­tegning et kunstverk. Strektykkelsene var viktig for at du skulle nyte tegningen. Man jobbet for sjefen. Jeg fikk sansen for rasjonelle løsninger, det enkle, klare og strenge og den litt strengere og klarere måten å tenke på, men ble ikke så tysk som tyskerne. Jeg er glad i å se bygg hvor det er ryddig og uttrykket er stramt. «Jeg fikser det» Å hoppe ut i ukjent farvann synes han er gøy. – Det er morsomt med risiko. Jeg kom tilbake til Norge til min første jobb i Lund og Slaatto og bare kastet meg ut i det og sa «jeg fikser det». Men jeg ante ikke hvordan. Også fikset jeg det. Jeg kan med hånden på hjertet si at MAD fikser tingene for deg. Han utstråler akkurat så store doser maskulin sjarm og selvtillit at den ville ha fått selv kvinnegruppa Ottar til bli myke i blikket.

Partnerne sine traff han i Berlin, og etterpå jobbet de sammen i Lund og Slaatto. Der lærte de håndverket og den norske måten å jobbe på. Etter et par år følte de at de var litt på kollisjonskurs med Lund og Slaatto, og i 1999 startet de sitt eget kontor. – Det var bare å kline til fra første stund. Jeg satte meg ned med telefonen og ringte rundt. Det var ikke så lett, for i arkitektbransjen må du ha bygd noe før du blir tatt litt seriøst. Det tar fort tre-fire år før du har din første referanse. I mellomtiden skal du drive kontoret ditt. Vi gjorde en del mulighetsstudier og bygde opp en kundegruppe. Vi har høy gjenkjøpsfaktor. Får vi først en oppdragsgiver så blir han ikke kvitt oss! Skal det tegnes et høyhus i Oslo, så er det vi som skal kontaktes. Han smiler fjellstøtt. Som for å si: Sånn er’e bare. Stoppeklokke – Når dere får et oppdrag, kommer ideen om hvordan dere skal løse det så å si med en gang? - Det varierer veldig. I en periode tok vi tiden med stoppeklokke fra vi startet og til vi skulle ha konseptet klart. En av partnerne mine hadde konseptet i løpet av nitti sekunder. Det kan også gå uker. Vi holder på med prototyper hele tiden. Vi er avhengig av gode prosesser og av at byggherren er konsistent og har lidenskapen. Men de konkurrerer mye, de kan ikke lene seg tilbake og flyte på gamle bragder. Markedet blir stadig tøffere og proffere. Det store oppdraget akkurat nå, er utviklingen av MediaCity Bergen. Sammen med Entra vant de prosjektet som skal samlokalisere TV-selskapene, avishusene, innholdsleverandører og Universitetet i sentrum av Bergen. Øynene hans glitrer bare ved tanken. - I konkurransen om oppdraget skjønte jeg ganske raskt at i Bergen er de ikke bortskjemt med flinke og gode arkitekter. Vi så også ganske raskt at for å gjøre noe mer der borte, så må vi starte et kontor der.


96

PORTRETT

Det har de gjort, organisert som et datterselskap. Forretningsideen bak dette firmaet er at de skal ha det gøy på jobb, de skal lage arkitektoniske forbilder og skape merverdi for oppdragsgiverne og seg selv. Bussterminal over Oslo S er på vei Over sporområdene på Oslo S blir det store endringer i årene fremover. MAD lager en konseptvalgsutredning sammen med Ruter og COWI, hvor en ny bussterminal som forbinder Grønland med Bjørvika ikke bare er tegnet inn, men planlagt konkret med konstruksjoner og fundamentering. Dagens bussterminal er sprengt, sier Riise. – Det nye Oslo er ikke i stand til å håndtere all busstrafikken som kommer. Derfor må det skje noe. Og dette løser vi. Men det tar nok litt tid, for det må bygges slik at det ikke kommer i konflikt med togtrafikken og fremtidige togtunneler under Oslo. Mange flere nye boliger i Kvadraturen – Hvordan kan vi få tilbake livet i Kvadraturen? – Det er veldig lett! I 2004 startet vi med det. Da fikk vi Statens Byggeskikkpris på det første nybygde boligbygget der på 100 år. Der nede trengs det flere boliger. – Da må Byantikvaren akseptere det? – Byantikvaren burde få et gitt antall bygninger i Oslo, noen tusen. Hver gang Riksantikvaren bestemmer seg for å frede en bygning, så må Byantikvaren slippe en av sine bygninger. Den ideen har jeg fått av Erling Fossen: Hvis noe skal inn, må noe annet ut. ­Byantikvaren har en holdning hvor det nye skal underordne seg det gamle. Det burde vært motsatt! Se på Rockheim i Trondheim. Der har det gamle underordnet seg det nye. Byantikvaren rygger inn i fremtiden. Hun bør ha en strategi som er med på å modernisere byen. I stedet sier hun stopp til alt, og vi vet at OK; halvparten av det de prøver å stoppe, klarer de ikke å stoppe. Og da har vi brukt masse unødig tid. Vi trenger en byutviklingsminister – Er Byantikvarens instruks gal, eller tar hun seg til rette? – Det er ikke noe galt med de folkene som jobber der. De bare ledes feil. Av politikerne. De burde hatt en strategi som du og jeg skjønner. Den burde vært laget for lengst. Slik at når vi kommer inn der for å gjøre noe, så får vi beskjed om at den og den bygningen, den rører du ikke. For da skjønner vi det. – Dette er politikernes ansvar? – Dette må jeg ta med Erna. Hvorfor har vi ikke en byutviklingsminister når vi har en landbruksminister? Vi trenger en dedikert byutviklingsminister. Da får vi Intercitytog overalt. – Du har sagt at planmyndighetene kan være et helvete å jobbe med?

NE 

 01 2014

– Det er mange snubletråder. De beste ideene bruker du enormt lang tid på å gjennomføre. Det burde være slik at kommunene burde kaste seg over de gode ideene og de viktige tingene og bare smokka dem igjennom. Men så har du Byantikvaren, Vegvesenet, Jernbaneverket og naboer, som fremmer innsigelser. De flytter seg, men de flytter seg sent. Vi snakker om fortetting i dag, men om 15–20 år tror jeg vi snakker vi om noe helt annet. Vi bør flytte tenkemåten i tråd med hvordan Oslo er i ferd med å utvikle seg. Derfor må man tillate tyngre utvikling i områder, tillate at det blir trangere og tettere. De seriøse aktørene må prioriteres. Da ser de andre at oi! vi må gjøre de riktige valgene, for da blir vi også prioritert. – Kan et opplyst enevelde innenfor byplanleggingen ha noe for seg? – Ja! Hadde vi hatt en snill despot, så tror jeg vi hadde fått gjort mye. Vi kunne hatt en politisk valgt byplansjef som satt på åremål. Og det som vedkommende da bestemmer, sånn blir det. Blir gjerne «byplan-despot»! – Byplansjef Ellen de Vibe nærmer seg pensjonsalder. Hvem bør etterfølge henne? – De kunne jo gi jobben til meg. Jeg skulle nok fått røsket opp. Gi meg to stempler, et med ”godkjent” og ett med «avslått». Så er det bare å «line opp» en lang benk og skyve byggesøknadene og planforslagene fram, så jeg skal jeg ta det på direkten. Jeg tror at ca. åtti prosent av det jeg stempler igjennom som godkjent eller avslått, vil stemme. Altså 20 prosent hvor jeg bommer litt, og de klagesakene kan jeg bruke tid til å behandle. – Du får det til å høres så enkelt ut? Ellen de Vibe har et stort apparat rundt seg. – Nei, lett er det ikke, og Ellen de Vibe har gjort en kjempejobb. Men det er noe med dette kommunale systemet som er for tungrodd, det er for mange muligheter til å stoppe byggesaker. Jeg skjønner at dette også er politikk med åpning for hestehandel. Uansett må en slik person ha kompetansen i orden, være intelligent nok og ha en byforståelse. Det man kanskje skulle gjort, var å leie inn en av de virkelig store urbanistene utenfor landets grenser. Oslo er i ferd med å bli en metropol og destinasjon i seg selv. Jeg mener at Plan- og bygnings­ etaten burde ha en egen arkitektavdeling, slik de hadde før, skikkelig gode, høytlønte arkitekter. For all del, det er mange dyktige arkitekter i etaten, men det burde vært sånn at når man skal søke seg fra skolen, så skulle førstevalget ditt være byplankontoret i Oslo. Drømmeslottet Villa Riise på Jar På Jar har han tegnet sitt eget hus, den såkalte Villa Riise.


Gøran Mjelde Aarvik ny partner i næringseiendomsteamet

Gøran Mjelde Aarvik Gla@wr.no Mob +47 908 45 263

Gøran Mjelde Aarvik ny partner i Wikborg Reins næringseiendomsteam. Etter flere år med kraftig vekst, styrker vi næringseiendomsteamet med en ny partner. Gøran Mjelde Aarvik (37) har over 11 års erfaring som advokat, hovedsakelig relatert til komplekse transaksjoner innen næringseiendom og M&A. Han har vært utstasjonert ved vårt Londonkontor og har vært to år i Norges Bank Investment Management (NBIM), som forvalter Statens Pensjonsfond – utland (oljefondet). Gøran har sin base ved vårt Bergenskontor, men jobber like mye med transaksjoner i Oslo-området som på vestlandet. Wikborg Reins næringseiendomsteam består av ca. 24 advokater, fordelt på kontorene i Oslo og Bergen. Med Gøran som partner er et sterkt team blitt enda sterkere.

Haakon Blaauw Hbl@wr.no Mob +47 905 54 064

Line Ravlo-Losvik Lra@wr.no Mob +47 952 23 394

Leif Petter Madsen Lpm@wr.no Mob +47 915 42 885

Wikborg Rein er et av Norges største og mest internasjonale forretnings-advokatfirmaer. Ved våre kontorer i Oslo, Bergen, London, Singapore, Shanghai og Kobe, bistår og rådgir vi nasjonale og internasjonale virksomheter, både i det offentlige og i privat næringsliv. Vår ekspertise og erfaring bygges gjennom kontinuerlig utvikling av våre advokater, nære samarbeidsrelasjoner mellom våre kontorer samt et utstrakt nettverk i inn– og utland.

Bjørn Frode Skaar Bfs@wr.no Mob +47 970 55 552

Erlend W. Holstrøm Ewh@wr.no Mob +47 911 32 417


98

PORTRETT

Men han bor ikke der lenger. Der bor eks-kona og barna hans. – Det var en utrolig spennende reise å tegne mitt eget hus. Jeg brukte god tid på detaljene. Jeg var byggherre, arkitekt, prosjektleder og bruker. Jeg hadde byggherre­ styrte delentrepriser. Alt i alt hadde jeg kontrakt med 25 entreprenørselskaper med stort og smått. Jeg fikk høy kompetanse på bygningsdeler og stålbraketter i den perioden. Det var det ene året firmaet gikk i minus. – Det er en vanskelig og bratt tomt. Du kunne gått på en smell? – Ja, men jeg holdt meg til det konseptet jeg hadde valgt, optimaliserte og foredlet det og fikk en kjempefin prosess. – Litt trist å flytte fra et slikt hus? – Egentlig ikke. Når jeg er ferdig med noe, så leter jeg etter noe nytt. Jeg har alltid flyttet mye på meg. Jeg gleder meg til å flytte inn på Vulkan i 10. etasje i neste måned sammen med min vakre kjæreste som sliter litt med å forlate trygge og forutsigbare Frogner Det er honning i stemmen hans når han forteller historien om baderomsmodulen, som han ikke likte da han så den første gang. Dette fortalte han på en boligkonferanse der byggherren, Peter Groth, satt og hørte på. Stor var overraskelsen da Riise åpnet baderomsdøren da alt var ferdig og så et totalt oppgradert baderom, uten kostnader for ham. – Slik er det med dedikerte byggherrer, sier Riise så vi nesten kan kjenne søtlukten. Kobler av med barna Han jobber mer enn de fleste. Men han MÅ koble av, sier han med ettertrykk. – Det å ha barn gjør at du får til det! Det er fantastisk å oppleve hvor fort du slår av bryteren når du er sammen med barna. Men det kan bli noen telefoner om kvelden, og en oppdragsgiver kan ringe meg i 23-tiden. I og med at jeg løser alt, så tar jeg den telefonen, og så blir jeg kanskje sittende til klokka to om natta med å endre den presentasjonen som vi var enige om, fordi det kom til noen nye elementer. Han sover godt og påstår han er bedagelig anlagt.

NE 

 01 2014

Når helgen kommer, er han ikke oppe av sengen før ti, forteller han. Da er ungene, som klarer seg selv, sultne. Når han har fri, bruker han byen og naturen og tilbringer tid sammen med kjæresten og barna. Vannski er en lidenskap. Han gjør mer enn å holde seg fast i ei snor etter en båt. Han kjører slalåm og konkurrerer med norgeseliten. Lagt i bakken av sønnen på åtte – Jeg driver med kampsport også. Jeg bare måtte, for sønnen min på åtte år hadde begynt med ju-jitsu, og en dag klarte han å legge meg i bakken. Han tok meg, rett og slett. Det var et sjokk. Ju-jitsu er slag og spark, og man kastes av motparten i noe som ligner bryting, judo og karate. På en trening blir jeg kanskje kastet opp mot hundre ganger i bakken. Jeg fikk noen småskader i starten, men sporten gjør at jeg klarer å ta de tøffe takene mye bedre. Den har sørget for at jeg hverken har stressnakke eller problemer med ryggen. – Du ser ut som en som løper? Sjarmøretappen – Ja, jeg prøvde meg på maraton i Stockholm da jeg var et-par-og-tjue. Etterpå ble jeg sykemeldt i 14 dager. Da hele kontoret skulle løpe Holmenkollstafetten, fikk jeg en etappe. Jeg sa at det høres ikke noe morsomt ut. Men de ga meg sjarmøretappen inn til Bislet, og da sa jeg ja. Men jeg bommet litt. Jeg ga flatt jern inn maratonporten, løp forbi alle, men så skjønte jeg at jeg måtte løpe en hel runde til. Da måtte jeg ned i kjelleren. Holdt på å kollapse. Han går heller på ski. Går så det griner Om ti år er han fortsatt arkitekt og i sin beste alder, påstår han. Og ganske sikker på at Bergenskontoret går så det griner, at MAD har et kontor i Stavanger og en del utenlandsoppdrag. Han gliser fett. – Vi har fått ny regjering, fra Arbeiderpartiet, og jeg er ferdig med min periode som byutviklingsminister, med stor suksess. Men som vi vet, er velgerne utakknemlige. 


PROSJEKTLEDER VERDENS BESTE PROSJEKT­LEDERE ER UTEN TVIL MØDRE!

De har kontroll på det som skjer til en hver tid, i og utenfor hjemmet. Vi sier ikke at vi skal henge over deg til leksene er gjort, men FORNY har som visjon å drive prosjektgjennomføring i verdens­klasse! Dette kan vi si fordi vi kjenner bransjen og har knyttet til oss de beste aktørene når det kommer til FORNYING av bygg.

www.forny.no Magnus Aune Hvam 920 30 196 magnus.hvam@forny.no

-- Et Etselskap selskap i BackeGruppen i BackeGruppen


Asker Sentrum

Attraktive kontorlokaler med stort potensiale og unik eksponeringsmulighet Lokalene inneholder 205 m2 BRA: Stort kontorlandskap (136 m 2), 2 cellekontorer/møterom, kjøkken. Egen inngang, gode parkeringsmuligheter, gangavstand til alle fasiliteter & offentlig kommunikasjon. Lokalene overtas â&#x20AC;?as isâ&#x20AC;? til gunstige leiebetingelser.

Finn kode: 46047678

Ta kontakt for mer informasjon om lokalene samt forslag til innredningsmuligheter.

Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no


0114 naringseiendom