Issuu on Google+

JA A R V ER SL A G 20 13

samenwonen VOL ENERGIE DE TOEKOMST IN!


PAGINA 2

Kantoor Kleine Meierij aan de Weidestraat te Rosmalen


PAGINA 3

MISSIE Kleine Meierij biedt producten en diensten aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Wij spelen daarbij in op de wens van de woonconsument. Doelgroepen zijn huishoudens die niet zelf in hun woonwensen kunnen voorzien en steeds vaker ook huishoudens die kiezen voor gemak en service. Wij werken samen met overheden en/of marktpartijen op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Bij die samenwerking tonen wij ons een betrouwbare partner.

VISIE Kleine Meierij wil een corporatie zijn die professioneel en volledig transparant middenin de samenleving opereert. Samen met bewoners, inwoners en partners geven wij vorm en inhoud aan wonen, zorg en welzijn voor mensen die niet of moeilijk in eigen woonruimte kunnen voorzien.


PAGINA 4

Voorwoord6 Hoofdstuk 01

De organisatie

8

Hoofdstuk 02

Belanghebbenden en toezichthouders

16

Hoofdstuk 03

Ontwikkeling bezit en kwaliteit van onze woningen

20

Hoofdstuk 04

Beheer en verhuur van onze woningen

26

Hoofdstuk 05

Betrokken bewoners

32

Hoofdstuk 06

Leefbare woonomgeving

36

Hoofdstuk 07

Wonen, zorg en welzijn

42

Hoofdstuk 08

FinanciĂŤle continuĂŻteit

44

Hoofdstuk 09

Relaties en verbindingen 

50

Hoofdstuk 10

Governance

52

Hoofdstuk 11

Raad van Toezicht

56

Hoofdstuk 12

Kengetallen

62

Hoofdstuk 13

64

Hoofdstuk 14

102

Jaarrekening 2013 Balans per 31 december 2013  Winst- en verliesrekening over 2013 Overzicht kasstromen 2013 Toelichting grondslagen voor waardering en resultaatbepaling  Overzicht verloop actuele waarde  Enkelvoudige balans per 31 december 2013  Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013 Overige gegevens  Wettelijke bepalingen inzake bestemming van resultaat Bestemming van resultaat Gebeurtenissen na balansdatum


PAGINA 5


PAGINA 6

Simon Jansen, directeur-bestuurder

2013 was een jaar waarin ‘energie’ de boventoon voerde. Dat woord komt dan ook vaak terug in dit jaarverslag. Energie in de zin van dat we veel bereikten. Zowel op het vlak van onze organisatie als op het vlak van de betrokkenheid van onze klanten en de samenwerking met onze andere belanghebbenden. Daarnaast gingen we letterlijk aan de slag met energie. We startten diverse initiatieven om onze klanten bewust te maken van hun energieverbruik. Met als uiteindelijke doel, dat zij energie gaan besparen, waarmee ze hun woonlasten kunnen verlagen. Zo streven we ernaar de almaar stijgende kosten voor onze klanten de komende jaren beheersbaar te houden.


PAGINA 7

VOORWOORD KOERSEN OP BETAALBARE WOONLASTEN

Een energiek 2013

In 2013 maakten wij grote stappen voorwaarts in de ontwikkeling van onze organisatie en in de contacten met onze klanten en onze andere belanghebbenden. De ontwikkeling van Kleine Meierij legden wij vast in het Koersplan 2013-2017, dat mede tot stand kwam in overleg met onze Raad van Toezicht, onze medewerkers, huurders en andere belanghebbenden. Tijdens een interne personeels- en externe belanghebbendenbijeenkomst bespraken wij onze plannen uitvoerig. Op basis van de uitkomsten schaafden we het koersplan bij, stelden het vast en werkten het concreter uit in een Businessplan 2014-2016. Tijdens een volgende interne en externe dialoogtafel bespraken wij hoe wij het onderwerp energie & duurzaamheid, dat in onze plannen nadrukkelijk naar voren komt, gezamenlijk kunnen oppakken voor de inwoners in ons werkgebied. Op strategisch vlak kiezen we in ons Koersplan voor zelfstandigheid en richten wij ons op de kerngebieden Rosmalen, Bernheze en Sint-Michielsgestel. Dat wordt de komende jaren vooral duidelijk op het gebied van de eerder genoemde energiebesparing en duurzaamheid. We zijn al actief bezig om onze klanten en inwoners bewust te maken van hun energieverbruik en van de (eenvoudige) besparingsmogelijkheden. Daarnaast ondersteunen we burgerinitiatieven gericht op duurzaamheid; op het besparen van energie en het opwekken ervan. Dit alles doen wij in samenwerking met gemeenten en belanghebbenden. Onze rol in deze is voornamelijk faciliterend.

Wat brengt de toekomst

De structurele stijging van woonlasten (ook van de huren) brengt de betaalbaarheid op termijn in gevaar. Grote problemen vormen de verhuurdersheffing van minister Blok en de saneringsheffing van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Daardoor zijn corporaties, ook wij, genoodzaakt om de huren te verhogen. Dat is onvermijdelijk. En dan nog teren wij jaarlijks in op ons vermogen. Wij hebben, samen met de andere Bossche corporaties, BrabantWonen en Zayaz, de gemeente ‘s-Hertogenbosch en het Stedelijk Huurdersplatform de handen ineen geslagen. De komende jaren leveren we maatwerk voor de meest kwetsbaren in ons werkgebied onder het motto ‘Iedereen moet mee (kunnen) doen!’. Dat, en andere zaken omtrent woonlasten en de woonruimteverdeling, leggen de partijen in 2014 vast in een sociaal akkoord. Dit akkoord vormt de leidraad voor ons (gezamenlijke) beleid de komende jaren. De toekomst van onze klanten verdient perspectief (betaalbaarheid) en daar gaan wij als corporaties, gemeente en huurders ons uiterste best voor doen. Uiteraard geldt dat ook voor onze dagelijkse werkzaamheden. Onze medewerkers zetten zich ook in de toekomst onvermoeibaar in voor onze klanten.

Met vriendelijke groeten, Simon Jansen MRE MRICS


PAGINA 8

Onze medewerkers


PAGINA 9

DE ORGANISATIE Onze organisatie is in rustiger vaarwater gekomen. Dat bood ons de mogelijkheid om in het verslagjaar met zijn allen vol energie de toekomst van onze organisatie en onze werkzaamheden te bepalen. Met een nieuw Koersplan, een meer gedetailleerd Businessplan en verdere uitwerking in het strategisch vastgoedbeleid, in een strategisch communicatieplan en in de jaarplannen en begrotingen, weten we eind 2013 waar we naar toe willen, wat we willen bereiken en hoe we dat gaan doen.


PAGINA 10

ORGANISATIESTRUCTUUR

FOCUS 2013

De organisatiestructuur van Kleine Meierij ziet er als volgt uit:

Ieder jaar richten we ons op een aantal specifieke punten. In het verslagjaar lag de focus op:

Raad van Toezicht directeur-bestuurder

directiesecretaresse personeel & organisatie

markt & beheer

pr & communicatie

bedrijfsdiensten

Per 1 januari 2013 is de afdeling vastgoedontwikkeling vervallen. We maken uit financieel oogpunt nog steeds een pas op de plaats en daarom ontwikkelen we de komende jaren geen vastgoed. Zodra we weer nieuwbouwprojecten oppakken, besteden we die volledig uit aan externen.

Managementteam

Het managementteam bestond in 2013 uit: • Simon Jansen, directeur-bestuurder • Martien Mantel > Frank Verhees, manager bedrijfsdiensten (CRO) • Harald Schell, manager markt & beheer In het voorjaar vertrok Martien Mantel als manager bedrijfs­diensten. Frank Verhees is zijn opvolger en is in die functie actief sinds 1 oktober 2013. Het managementteam (MT) heeft wekelijks overleg. Daarnaast vindt eens per maand een “groot-MT” plaats, waar ook de directiesecretaresse, de HRM-adviseur en de communicatie adviseur aan deelnemen. Vaste onderwerpen die tijdens het (groot-)MT aan de orde komen, zijn actuele ontwikkelingen binnen de corporatie­ branche, de stand van zaken op het gebied van personeel & organisatie, markt & beheer en bedrijfsdiensten en eventuele actiepunten.

• het vaststellen en implementeren van ons Koersplan 2013-2017 • het concretiseren van onze plannen in een Businessplan 2014-2016, met in het verlengde daarvan een strategisch portfoliobeleid en een strategisch communicatieplan voor die periode • energie en duurzaamheid • het versterken van de samenwerking met collega corporaties en andere partners • het bevorderen van huurdersbetrokkenheid • het behouden van het KWH-label (een graadmeter voor de klanttevredenheid) • het verder versterken van onze financiële positie

UITWERKING Verder op koers

Begin 2013 legden we ons concept Koersplan 2013-2017 voor aan onze medewerkers en aan onze externe belang­ hebbenden. Op basis van hun inbreng schaafden we het concept bij, waarna we de definitieve versie voorlegden aan onze Raad van Toezicht. Medio 2013 keurde zij het Koersplan, als richting voor de komende jaren, goed. Ook in ons nieuwe Koersplan 2013-2017 blijft onze visie onveranderd sterk overeind; Kleine Meierij wil een corporatie zijn die professioneel en volledig transparant middenin de samenleving opereert. Samen met bewoners, inwoners en partners geven wij vorm en inhoud aan wonen, zorg en welzijn voor mensen die niet of moeilijk in eigen woonruimte kunnen voorzien. Dat doen wij door te werken volgens de Governancecode Woning­ corporaties (zie ook hoofdstuk 10) met transparante beleids­voering en open communicatie, door te investeren in mensen en door terug te keren naar onze kern­­­activiteiten. Met kernactiviteiten bedoelen wij de zes prestatie­velden van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh): • passend huisvesten van de doelgroep • kwalitatief in stand houden van het woningbezit • betrekken van bewoners bij beleid en beheer • waarborgen van financiële continuïteit • bevorderen van leefbaarheid in wijken en buurten • bijdragen aan de combinatie van wonen en zorg


PAGINA 11

We doen het samen! Onze taakstelling richt zich voornamelijk op stenen. De ervaring en de cijfers leren ons echter, dat de focus de komende jaren veel meer naar mensen gelegd moet worden. Dat doen we, bijvoorbeeld, door het optimaliseren van slaagkansen voor woningzoekenden en het beheersbaar houden van de woonlasten. Deze onderwerpen zijn te veelomvattend om zelfstandig op te pakken, dat kan alleen in samenwerking met huurders, collega corporaties, gemeenten en andere belang­ hebbenden. En er moeten voortdurend keuzes gemaakt worden.

Inzet op energie & duurzaamheid

Naast de duurzaamheidsverbeteringen in ons bezit, verwerkt in ons reguliere onderhoud, zijn we ook gestart met diverse pilot projecten op het gebied van energie & duur­zaamheid. In deze projecten staat de bewustwording van het eigen gedrag van de huurder centraal. Het uiteindelijke doel is dat onze klanten hun gedrag aanpassen, energie besparen en daarmee hun woonlasten verlagen en een bijdrage leveren aan een beter milieu. De projecten lopen door in 2014, waarna evaluatie plaatsvindt met een eventueel vervolg.

Op basis van het Koersplan stelden wij een Businessplan 2014-2016 op, waarin onze plannen, onze activiteiten tot en met 2016, concreter zijn uitgewerkt. Het geeft inhoudelijk sturing aan onze doelstellingen in algemene zin, maar biedt ook de basis voor doorvertaling daarvan naar komende begrotingen en jaarplannen op organisatieniveau en per afdeling. Het biedt zelfs de basis voor de individuele, jaarlijkse resultaatafspraken met onze medewerkers.

‘Verbeter de wereld, begin bij jezelf’ is ook hier een gouden stelregel. Daarom kregen onze medewerkers met Kerst geen gewoon kerstcadeau, maar een app, waarmee ze hun energieverbruik thuis kunnen monitoren. Dezelfde app die 75 klanten sinds oktober hebben, omdat ze deelnemen aan één van bovenvermelde projecten; het project ‘Energie Bewust Zijn’. Nu kunnen onze medewerkers hun eigen ervaringen en tips op het gebied van energiebewustzijn en –besparing delen met onze klanten. Dit leidt ook tot meer betrokkenheid bij onze klanten en daarmee tot een betere dienstverlening.

Portfoliobeleid

Samenwerking versterkt

Wees concreet Businessplan

In 2010 stelden wij het strategisch portfoliobeleid van onze woning­stichting vast, om richting te geven aan ons professioneel vastgoedmanagement. Inmiddels zijn wij 3 jaar verder in onze ontwikkeling, hebben we bezit verkocht en nieuw­­bouw toegevoegd, en is onze financiële situatie gestabiliseerd. Aanleiding om ons portfolio­beleid tegen het licht te houden en ons Strategisch Vastgoed Beheer (SVB) te updaten. Hierbij namen we het vastgestelde strategisch potfoliobeleid 2010 als basis. Ook namen wij de visie en doelstellingen vanuit het vastgestelde Koersplan 2013-2017 en het daaruit voortvloeiende Businessplan 2014-2016 in ogenschouw.

Strategisch communicatieplan Gezien de centrale rol van communicatie in onze dienst­ verlening en bedrijfsvoering is het belangrijk om te bepalen wat onze visie op communicatie is. Hoe communicatie optimaal kan bijdragen aan het realiseren van onze ambities en doelstellingen, rekening houden met de veranderende omgeving waar wij ons in bewegen, zoals beschreven in het Businessplan. Het strategisch communicatieplan dient als uitgangspunt voor onze interne en externe communicatieactiviteiten in de periode 2014-2016. Doel is om onze communicatie­ activiteiten te focussen op basis van onze visie en onze missie die tot uitdrukking komen in het Koersplan 20132017 en meer concreet in het Businessplan 2014-2016. Daarnaast dient het strategisch communicatieplan om verantwoording af te leggen over het ‘hoe’ en ‘wat’.

Mede dankzij onze dialoogtafels in het verslagjaar is de samenwerking met onze externe belanghebbenden verder versterkt. Zij waarderen hun betrokkenheid bij en hun inbreng in de totstandkoming van ons koersplan voor de komende jaren. De dialoog over energie & duurzaamheid resulteerde in het gezamenlijk ondersteunen van lokale initiatieven in de gemeenten Bernheze en Sint-Michielsgestel, die in 2014 hun beslag vinden. Samen met de andere Bossche corporaties, BrabantWonen en Zayaz, de gemeente en het Stedelijk Huurders­­plat­form (SHP) pakten we diverse punten op uit de discussienota ‘De Kunst van het Samenleven’, die in 2012 tot stand kwam. We startten vier werkgroepen; woon­ ruimte­ verdeling, woon­lasten, zorg en de Aa-wijk, om het leven in ’s-Hertogen­­bosch aantrekkelijk, betaalbaar en bereikbaar te houden. De besluiten en maatregelen die hieruit voort­ vloeien, voeren we vanaf 2014 uit.

Betrokken en tevreden huurders

Ook onze huurders waarderen hun betrokkenheid bij onze plannen. De Stichting Huurdersbelangen Kleine Meierij, die in maart 2013 definitief werd, is een vaste gast aan onze dialoogtafels. Daarnaast kwamen er in het verslagjaar twee nieuwe bewonerscommissies bij, waardoor wij nog beter weten wat er leeft onder onze klanten en daar op in kunnen spelen in onze dienstverlening. Naar tevredenheid van onze klanten, zo blijkt uit de ruime voldoende die we scoorden in de jaarlijkse meting van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH).


PAGINA 12

Financiële continuïteit verzekerd

Door het regulier en extra aflossen van leningen, geen nieuwe leningen meer aan te gaan en te herfinancieren tegen een lagere rente zijn wij erin geslaagd onze financiële positie verder te versterken. Daarnaast is kostenbewustzijn onderdeel van onze dagelijkse werkzaamheden. Een belangrijke factor hierin is de begrotingsdiscipline van onze medewerkers.

ONZE MEDEWERKERS Onze medewerkers maken het verschil. Zij zijn onmisbaar en zijn voor een belangrijk deel verantwoordelijk voor ons imago. Dat we onze mensen belangrijk vinden, blijkt uit de investeringen die we doen in opleidingen en uit de mogelijkheden die we bieden om werk en privé beter op elkaar aan te laten sluiten.

Betrokken bij werk en beleid

Daarnaast betrekken we onze medewerkers bij ons beleid en bij de organisatie van hun werk. Ons Koersplan 20132017 kwam tot stand, mede dankzij de inbreng van onze medewerkers tijdens een personeelsbijeenkomst daarover. Vervolgens bespraken we in het najaar het Businessplan 2014-2016 op basis van de vraag ‘Wat betekent het Businessplan voor jouw werk?’. De uitkomsten verwerken we in de afdelingsjaarplannen en begrotingen. Ook bespreken we onderdelen uit ons beleid tijdens interne dialoogtafels die we jaarlijks organiseren. De uit­ komsten nemen we mee naar de externe dialogen over het onderwerp in kwestie. In het verslagjaar bespraken wij bijvoorbeeld energie & duurzaamheid, een van de speer­ punten in onze plannen. Onze medewerkers voeren regelmatig werkoverleg op functie­ groep­ niveau en op afdelingsniveau. Daarnaast organiseren wij jaarlijks een aantal ‘Dare to Share’ lunch­ bijeen­komsten, waar medewerkers elkaar informeren over actuele zaken en ontwikkelingen op hun vakgebied. Tot slot herschreven onze medewerkers in het verslagjaar een aantal werkprocedures. Dat komt onze dienstverlening ten goede en intensiveert de betrokkenheid van onze medewerkers bij hun werkzaamheden. In het verslagjaar voerde de Arbo Unie, op ons verzoek, een preventief medisch onderzoek uit. Aan de hand van een zogenaamde workability index maakte zij met dashboard­ meters inzichtelijk hoe inzetbaar onze mede­werkers zijn. Daarnaast werd gemeten hoe onze medewerkers hun betrokkenheid bij onze organisatie ervaren. Uit het onderzoek bleek dat onze medewerkers over een goede fysieke en mentale conditie beschikken (score > 9). Betrokkenheid en loopbaantevredenheid scoorden met respectievelijk een 7,1 en een 7,9 lager dan de 8 die wij op alle gebieden nastreven. In 2014 onderzoeken we hoe we dit kunnen verbeteren.

Zelfstandig en verantwoordelijk

We streven ernaar dat onze medewerkers nog zelf­ standiger worden en steeds meer verantwoordelijkheid nemen. Hierdoor worden we slagvaardiger en verbetert onze dienstverlening. De – laag in de organisatie gelegde – verantwoordelijk­heden legden we in het laatste kwartaal van 2013 vast in nieuwe functieprofielen en – waar­dering­ en, geaccordeerd door zowel leidinggevenden als mede­ werkers. Deze functieprofielen vormen de basis voor het sturen op resultaat, op output de komende jaren. Het stelt ons in staat om betere afspraken met onze mede­ werkers te maken over de resultaten die wij in enig jaar van hen vragen en die resultaten beter te beoordelen. Die beoordeling vindt plaats op verschillende manieren. Direct via rapportages, terugkoppeling en in beoordelings­ gesprekken. Indirect via de eerder genoemde KWHmeting. Aangezien we dat al langer zo doen, konden we in 2013 verbeteringen doorvoeren met positieve gevolgen voor onze dienstverlening. Zo verbeterden onze opzichters zich, bijvoorbeeld, op het gebied van project­ matig werken en controleerden zij de kwaliteit van het geleverde werk door de aannemer meer dan voorheen.

Opbouw van de organisatie

Tot en met 2012 hadden wij te maken met opbouw en herstel van onze organisatie. In de loop van 2013 ontstond een organisatie die zich richt op het beheren en kwalitatief onderhouden van het bezit in plaats van op project­ontwikkeling en het inkrimpen van de organisatie. Dat vergt een andere aansturing van medewerkers en daarmee om een ander type manager. De drie seniors traden nadrukkelijk op als hiërarchisch leiding­gevenden. Daardoor ontstond er een overschot aan ‘leiding’. Met de managers van bedrijfsdiensten en markt & beheer maakten we daarom, in goed overleg, afspraken over uitdiensttreding. De manager bedrijfsdiensten trad medio 2013 uit dienst en de manager markt & beheer neemt in 2014 afscheid van de organisatie. De senior medewerker planning & control stroomde door naar de functie van manager bedrijfs­­diensten (CRO). De senior medewerkers van markt & beheer worden in 2014 aangesteld in de functies van teamleider markt en teamleider beheer. Op 31 december 2013 had Kleine Meierij 31 medewerkers in dienst. Dit komt overeen met 28,78 fte.


PAGINA 13

Externe krachten Wij huren in twee situaties externen in: bij lange periodes van afwezigheid/ziekte en op het moment dat specialistische kennis (nog) bij ons ontbreekt. In de eerste helft van 2013 huurden we externe krachten in om de nieuwe richtlijnen van de jaarverslaglegging (RJ645) te implementeren, om de implementatie van het nieuwe primaire systeem te begeleiden en om het klantteam, dat te maken had met een langdurig zieke, te ondersteunen. Na het aflopen van de inleenperiode bij de woonconsulenten in februari is deze inlener in vaste dienst getreden. Het contract met een ZZP-er die we in 2012 inhuurden om een aantal bedrijfsbureau projecten uit te voeren en het vertrek van een medewerker op te vangen, eindigde in het eerste kwartaal van 2013. In de tweede helft van het verslagjaar huurden we een externe kracht in voor de opvang van zwangerschapsverlof.

Ziekteverzuim Het ziekteverzuim lag in het verslagjaar hoger dan in 2012: 4,64 procent tegenover 1,87 procent in 2012. Deze stijging is te verklaren, doordat Kleine Meierij een kleine organisatie is. Hierdoor is een aantal langdurig zieken direct terug te zien in de cijfers. Zonder de langdurig zieken had Kleine Meierij een verzuim­ percentage van 1,81 procent. We hebben een goede verzuimbegeleiding. Belangrijk voor een gezonde terugkeer op de werkvloer. Met medewerkers die regelmatig uitvallen wegens ziekte voeren we verzuimgesprekken. In deze gesprekken kijken we samen met de medewerker in kwestie naar de oorzaken van het verzuim en naar de mogelijkheden die wij kunnen bieden om bijvoorbeeld werk en privé beter op elkaar te laten aansluiten. Op het moment dat een medewerker ziek is, herverdelen we de taken (voor de korte termijn), zodat het werk door kan gaan en onze klanten geen hinder ondervinden. Bij langdurige verzuimperiodes hebben we echter weinig ruimte qua formatie om dat op te vangen en zoeken we, zoals hierboven aangegeven, soms inleenkrachten om bij te springen.

Ontwikkeling

Wij zijn ervan overtuigd dat gemotiveerde en betrokken medewerkers goed zijn voor het bedrijf en voor de bedrijfs­ resultaten. Mede daarom maken we ons sterk om medewerkers met plezier aan het werk te hebben en te houden en krijgen zij zoveel mogelijk ruimte om zich te ontwikkelen, binnen of buiten de eigen functie. Daar zetten we ons opleidingsbudget voor in en spreken we het individueel loopbaanontwikkelingsbudget van medewerkers voor aan.

In het verslagjaar besteedden we ruim € 50.000 aan functie­ gerichte opleidingen, zoals klantgericht schrijven en projectmatig werken (opzichters). Daarnaast volgden nieuwe medewerkers een opleiding om hen te introduceren in de sector en konden nieuwe leidinggevenden werken aan de ontwikkeling van de competenties die nodig zijn om goed leiding te kunnen geven. Vier medewerkers maakten gebruik van het individueel loop­baan­ontwikkelingsbudget om hun eigen loopbaan een nieuwe wending te geven.

DE ONDERNEMINGSRAAD We streven ernaar om van elke discipline binnen onze organisatie tenminste één vertegenwoordiger in de ondernemingsraad (OR) te hebben. In het verslagjaar traden twee leden af (één medewerker trad uit dienst en één medewerker stroomde door naar de functie van manager) en werden twee nieuwe leden aangesteld. Per 31 december 2013 bestond de OR uit: Naam medewerker Ciske Rovers Margo van Grinsven Trienke Werkman

Functie en rol binnen de OR opzichter en voorzitter OR klantadviseur en lid OR debiteurenadministrateur en lid OR

De ondernemingsraad vervult een formele positie binnen Kleine Meierij. De vier belangrijkste bevoegdheden van de OR zijn: a) adviesrecht. De OR mag advies geven over de financieeleconomische en de bedrijfsorganisatorische kant van de organisatie. b) instemmingsrecht. De onderneming dient de OR om instemming te vragen bij voorstellen op het gebied van het sociale beleid in de onderneming. c) initiatiefrecht. De OR heeft de mogelijkheid om zelf voorstellen in te dienen. d)  informatierecht. De OR heeft recht op bepaalde beleids- en organisatorische informatie. Daarnaast kan de OR informatie vragen, indien zij dit nodig heeft voor haar functioneren. Onze organisatie is in rustiger vaarwater terecht gekomen. In het verslagjaar besloten we daarom om minder vaste overlegmomenten per jaar in te plannen. Daar staat tegenover dat de OR bij elkaar geroepen kan worden op het moment dat zich een punt van overleg aandient. Dat kan zowel op initiatief van de directeur-bestuurder als van de OR gebeuren.


PAGINA 14

In 2013 vonden twee vergaderingen plaats en een drietal bijeenkomsten, waarin specifieke onderwerpen aan bod kwamen. Aan deze bijeenkomsten namen de OR, de directeur-bestuurder en de HRM-adviseur deel. De belangrijkste onderwerpen van overleg waren: • de inrichting van de afdeling bedrijfsdiensten • het preventief medisch onderzoek (PMO) • de opleiding van de OR-leden • het kiezen van een nieuwe arbodienstverlener • het functiehandboek, de functiewaarderingen Naast bovenstaande bijeenkomsten heeft de OR eenmaal per jaar overleg met enkele leden van de Raad van Toezicht.

BELANG VAN COMMUNICEREN Intern

Ook binnen een kleine organisatie zoals Kleine Meierij is en blijft interne communicatie een belangrijk punt. Medewerkers moeten elkaar regelmatig en tijdig informeren over het reilen en zeilen binnen de organisatie om tot optimale samenwerking en dienstverlening te komen. De interne communicatie vindt plaats op verschillende manieren. De onderwerpen die het MT wekelijks bespreekt en de besluiten die zij neemt, worden verder in de organisatie gecommuniceerd via afdelingsoverleggen. Daarnaast delen we actuele ontwikkelingen en andere nieuwswaardige feiten via Intranet, waar ook actuele en uitgebreide organisatie- en beleidsinformatie te vinden is. Voor extra toelichting bij bepaalde onderwerpen en ontwikkelingen organiseren wij de eerder genoemde ‘Dare tot Share’ bijeenkomsten. En tot slot organiseren we - de ook al eerder genoemde - personeelsbijeenkomsten en interne dialogen om onze medewerkers nauw bij ons beleid te betrekken, nu en in de toekomst. Ons streven naar een (nog) betere interne communicatie komt terug in het strategisch communicatieplan dat eerder in dit hoofdstuk aan de orde kwam. Daarin speelt niet alleen pr & communicatie een belangrijke rol, maar hebben alle medewerkers een rol.

Extern

Extern speelt communicatie een belangrijke rol om klanten, partners, andere relaties en geïnteresseerden te informeren over onze organisatie, onze producten en onze dienstverlening. Op onze website vindt men daar uitgebreide informatie over. Daarnaast ontvangen onze klanten en onze partners eens per kwartaal het bewonersmagazine samenthuis. Meer over ons bewoners­ magazine leest u in hoofdstuk 5, Betrokken bewoners. Bij nieuwswaardige actuele ontwikkelingen informeren wij het publiek tevens via de lokale pers, waarmee een goede relatie bestaat. Zo praten de directeur-bestuurder en de communicatie adviseur een aantal keren per jaar bij met een journalist van het Brabants Dagblad. Daarnaast neemt Van Helvoort Grafisch Bedrijf BV, dat verschillende lokale weekkranten uitgeeft, geregeld artikelen met foto’s over uit ons bewonersmagazine. En incidenteel werken we mee aan artikelen in branche gerelateerde vakbladen. In 2013 besteedde de pers/vakbladen onder andere aan­ dacht aan de volgende onderwerpen: • de realisatie van woon-/zorgcentrum De Annenborch (CorporatieBouw, maart 2013) • de opening van appartementencomplex Lochtenburg in Schijndel • de oplevering en opening van appartementencomplex Het Hofgebouw, De Hoef in Rosmalen • de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging • de gevolgen van het woonakkoord/de verhuurders­ heffing voor de lokale corporaties • de verfijning en verbetering van WoonService, het woon­ ruimteverdeelsysteem in de regio ‘s-Hertogenbosch Om onze belanghebbenden snel over actuele zaken te kunnen informeren, plaatsen we regelmatig berichten op Twitter. Dit sociale medium vormt samen met ons online klantportaal Mijn Kleine Meierij een interactieve link met onze klanten en, in het geval van Twitter, ook met andere belanghebbenden en geïnteresseerden. Meer daarover in hoofdstuk 5, Betrokken bewoners. Persoonlijke interactie met onze huurders en belang­ hebbenden vindt op vele manieren plaats en is van groot belang om de betrokkenheid van onze huurders en belang­hebbenden bij ons beleid te handhaven en verder te stimuleren. In dit jaarverslag komen de verschillende vormen van interactie herhaaldelijk aan bod.


PAGINA 15


PAGINA 16

Woningen aan de Herman Moerkerklaan te Hintham

BELANGHEBBENDEN EN TOEZICHTHOUDERS Onze belanghebbenden en toezichthouders zijn de spiegel voor onze activiteiten: doen we wat we moeten doen en doen we dat goed? Daarnaast zijn zij onze partner bij het uitvoeren van onze maatschappelijke taken op het gebied van huisvesting en alles wat daarmee samenhangt, zoals leefbaarheid en zorg. Om de kwaliteit van en het draagvlak voor onze dienstverlening te optimaliseren, betrekken wij onze belanghebbenden graag bij ons beleid en bij de uitvoering daarvan. De elkaar snel opvolgende maatschappelijke en economische ontwikkelingen maken deze nauwe samenwerking ook noodzakelijk. Alleen dan kunnen we onze afzonderlijke en gezamenlijke doelen voor onze doelgroepen bereiken.


PAGINA 17


PAGINA 18

ONZE BELANGHEBBENDEN Huurders

Onze belanghebbenden zijn in de eerste plaats natuurlijk onze huurders, onze klanten. In hoofdstuk 5, Betrokken bewoners, beschrijven we uitgebreid op welke manieren wij hen betrekken bij het beheer en beleid van onze organisatie.

Gemeenten

Ons bezit concentreert zich in de drie Brabantse gemeenten ’s-Hertogenbosch, Sint-Michielsgestel en Bernheze. Met deze drie gemeenten bestaat een goede samenwerking.

’s-Hertogenbosch In het verslagjaar zijn de laatste onderdelen uit de prestatie­ afspraken 2008-2011 afgerond. In het eerste kwartaal van 2013 leverden wij, als slotstuk van deze afspraken en tevens van onze nieuwbouwprojecten de komende jaren, appartementen­complex Het Hofgebouw op, gelegen op De Hoef in Rosmalen. Zoals eerder aangegeven, stelden we begin 2013 samen met collega corporaties BrabantWonen en Zayaz, gemeente en het SHP vier werkgroepen samen. In deze werkgroepen Woon­­ ruimte­ verdeling, Woonlasten, Zorg en Aa-wijk, bespreken we de uitdagingen, zoals beschreven in de discussie­nota ‘De Kunst van het Samenleven’ om het leven in ’s-Hertogenbosch aantrekkelijk, betaalbaar en bereikbaar te houden. Gewenste veranderingen en verbeteringen, bijvoorbeeld in het Bossche woonruimteverdeelsysteem, of plannen, zoals een campagne voor het verlagen van de woonlasten van Bossche sociale huurders, voeren we vanaf 2014 in/uit. Uiteraard betrokken wij de gemeente bij ons Koersplan 2013-2017 en de verdiepingsslag op het gebied van energie & duurzaamheid. Dat resulteerde in onze deel­name aan een landelijke energiebewustzijnswedstrijd, de Klimaat­­ verbond Energy Battle, samen met onze Bossche collega’s. Energiebesparing komt daarnaast terug in de campagne ‘Ben jij je woonlasten de baas?’ die we in 2014 uitrollen.

Bernheze Met de gemeente Bernheze hebben wij, in samenspraak met collega corporatie Mooiland, in 2011 prestatieafspraken vastgelegd, die we jaarlijks bijstellen op basis van actuele zaken en ontwikkelingen, bijvoorbeeld op volkshuisvestelijk of demografisch gebied. Daarnaast nam ook deze gemeente in maart deel aan onze externe dialoogtafel over ons koersplan, eind augustus gevolgd door een verdieping op het onderwerp energie & duur­zaamheid. Dit resulteerde nog voor het eind van het jaar in concrete samenwerkingsafspraken op dat gebied ten behoeve van de inwoners van Bernheze, die vanaf 2014 hun beslag vinden.

Sint-Michielsgestel In het verslagjaar werkten we samen met collega corporaties Huis&Erf en BrabantWonen aan een nieuwe, duurzame samen­werkings­overeenkomst. Deze werd begin 2014 ondertekend en loopt door tot 2018. Vertegenwoordigers van de gemeente schoven tevens aan bij onze dialoog over ons koersplan en over het onderwerp energie & duurzaamheid. Op basis daarvan bekijken we samen wat we op dat gebied kunnen betekenen voor de inwoners van Sint-Michielsgestel (Berlicum).

Lokale collega’s

Onze samenwerking met de hiervoor genoemde collega corporaties Huis&Erf en Mooiland spitst zich voor­namelijk toe op de samen­werkings­overeenkomst/de prestatie­afspraken in respectievelijk de gemeente Sint-Michielsgestel en de gemeente Bernheze. Daarnaast verhuren wij de woningen in appartementen­complex Lochtenburg in Schijndel op basis van het woonruimte­verdeel­systeem van Huis&Erf, omdat deze woningen buiten WoonService vallen. Met de collega corporaties in ’s-Hertogenbosch werken we steeds meer en beter samen. In de eerder aangehaalde werkgroepen over bijvoorbeeld woonruimteverdeling en woonlasten, maar ook op andere vlakken. Er vindt regelmatig overleg plaats tussen de corporatiemedewerkers op verschillende niveaus binnen de organisaties en we delen elkaars kennis en kunde, zodat we niet iedere keer het wiel opnieuw hoeven uit te vinden. Dit zorgt voor effectievere en meer efficiënte dienstverlening en voor meer gestroomlijnde externe communicatie richting onze gezamenlijke doelgroepen in ’s-Hertogenbosch. Daarnaast scheelt het de medewerkers een hoop werk. In het overleg met gemeente en SHP acteert Kleine Meierij op dit moment als woordvoerder voor de drie corporaties.

Welzijns-, zorginstellingen en politie

We hebben regelmatig overleg met de zorgaanbieders die woonruimte bij ons huren, zoals Cello, Vivent en Stichting De Annenborch. Met name op het gebied van het scheiden van wonen en zorg, een actueel thema, spelen op dit moment veel vragen. Wat zijn de gevolgen van extramuralisering - het buiten de muren van gespecialiseerde instellingen verlenen van (gelijkwaardige) zorg aan mensen met een zorgzwaartepakket 1 tot en met 3 – voor de huisvesting? Naast het overleg met deze partijen over zaken die te maken hebben met onze contractuele verbondenheid, werken we ook graag op andere vlakken samen ten behoeve van onze doelgroepen. Dat resulteert onder andere in (onze deel­ name aan) evenementen, zoals de jaarlijkse informatie­markt bij seniorenvereniging HEVO Rosmalen en het Kerstdiner voor ouderen uit de directe omgeving in het restaurant van woon-/zorgcentrum De Annenborch in Rosmalen.


PAGINA 19

Wij nemen verder deel aan (wijk)netwerkoverleggen gericht op het herkennen, voorkomen en oplossen van problemen op maatschappelijk vlak en op het gebied van leefbaarheid. Tijdens deze besprekingen, samen met collega corporaties, welzijnsinstelling Divers, gemeente, Bemoeizorg en politie, komen bijvoorbeeld overlast­situaties en hulpverlening aan zorgmijders aan de orde. Ook initiëren wij zelf overleggen met politie en/of hulp­verlenings­instanties om maatschappelijke problemen op te lossen.

Financiers

Voor het aantrekken van financieringen zijn wij afhankelijk van de kapitaalmarkt. Om zoveel mogelijk gebruik te maken van gunstige condities, waaronder de verschuldigde rente, maken wij gebruik van de borgingsmogelijkheden die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) corporaties biedt. In onderstaande grafiek is per geldverstrekker de schuldrest ultimo 2013 weergegeven. 160

schuldrest in miljoenen €

140 120 100 80 60 40 20 0 schuldrest % van totaal

BNG 141,9 69,5%

NWB 39,1 19,2%

Gemeenten 10,2 5,0%

Rabo 5,6 2,7%

ING 3,1 1,5%

Overig 4,2 2,1%

TOEZICHTHOUDERS Intern toezicht

Het interne toezicht bij Kleine Meierij is in handen van de Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht brengt in hoofdstuk 11 verslag uit van haar activiteiten in 2013.

Extern toezicht

Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) voert het toezicht uit op de corporaties in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Onze verantwoording aan het CFV vindt plaats via de prognoses (vooraf) en de jaarcijfers (achteraf). Daarnaast hebben we als corporatie te maken met het eerder genoemde WSW, dat bepaalt of de leningen die we willen aantrekken in aanmerking komen voor borging, waardoor we betere leningvoorwaarden krijgen.


PAGINA 20

Woningen aan de Hondsberg in Rosmalen


PAGINA 21

ONTWIKKELING BEZIT EN KWALITEIT VAN ONZE WONINGEN In het eerste kwartaal van 2013 leverden we ons voorlopig laatste nieuwbouwproject op; Het Hofgebouw op De Hoef in Rosmalen. Vanaf 2013 richten we ons, in ieder geval tot en met 2016, puur op het beheren en kwalitatief onderhouden van ons bestaand bezit. Daarbij houden we rekening met de mogelijkheden voor verduurzaming van de woningen.


PAGINA 22

WERK- EN KERNGEBIED

4.000

Ons werkgebied strekt zich uit over de volgende gemeenten:

Ons kerngebied beslaat de drie eerst genoemde gemeenten, waar zich het grootste deel van ons bezit bevindt. In het verslagjaar maakten we, mede daarom, de keuze voor het accent op dorpsgericht werken. We richten ons de komende jaren dan ook op Rosmalen, Hintham, Berlicum en Heeswijk-Dinther. Dat komt terug in ons herziene portfoliobeleid, dat we in 2013 praktisch uitwerkten en vastlegden in het Strategisch Vastgoedbeleid. Bij het bezit buiten ons aandachtsgebied bekijken we per complex of we het tot ons kernbezit rekenen of dat het in aanmerking komt voor verkoop. Aandachtspunten hierin zijn onder andere doelgroep, leeftijd van het complex, mutatiegraad, eventuele versnippering van het bezit binnen het complex (huur en koop) en de huurprijzen. Het is dus niet gezegd dat al het bezit buiten ons aandachtsgebied ook automatisch buiten ons kernbezit valt.

ONTWIKKELING WONINGVOORRAAD De volgende tabellen geven weer hoe de woningvoorraad zich in het verslagjaar ontwikkelde, hoe ons bezit is verdeeld over de verschillende woonkernen en gemeenten en hoe de woningvoorraad is verdeeld over de verschillende woningtypes. Ontwikkeling verhuureenheden in het boekjaar Woningstichting 1-1-2013 mutaties 31-12-2013 huurwoningen 3.419 -/- 43 3.376 eenheden in verzorgingshuizen 222 222 overige woongelegenheden 24 24 Totaal woongelegenheden 3.665 -/- 43 3.622 garages/bergingen/ parkeerplaatsen 271 -/- 1 270 overige eenheden 37 37 Totaal Woningstichting 3.973 -/- 44 3.929 Verhuur BV woongelegenheden parkeerplaatsen overige verhuureenheden Totaal Verhuur BV Totaal Generaal

67 10 2 79

19 20 39

86 30 2 118

4.052

-5

4.047

3.750 aantal verhuureenheden

• ’s-Hertogenbosch (met name Rosmalen en Hintham) • Sint-Michielsgestel (Berlicum, Den Dungen en Gemonde) • Bernheze (Heeswijk-Dinther en Loosbroek) • Maasdonk (Nuland) • Vught • Schijndel

3.500

3.250

3.000 overige wonen

2009 118 3.701

2010 119 3.682

2011 155 3.578

2012 320 3.732

2013 339 3.708

Bezit naar kernen en gemeenten (absoluut en relatief) Kern Gemeente Aantal % Rosmalen ‘s-Hertogenbosch 2.147 62,0 Berlicum Sint-Michielsgestel 489 14,1 Heeswijk-Dinther Bernheze 393 11,4 ‘s-Hertogenbosch ‘s-Hertogenbosch 293 8,5 Schijndel Schijndel 65 1,9 Nuland Maasdonk 23 0,7 Vught Vught 18 0,5 Den Dungen Sint-Michielsgestel 16 0,5 Loosbroek Bernheze 13 0,4 Oss Oss 2 0,1 Boxtel Boxtel 1 0,0 Haarsteeg Heusden 1 0,0 Wanroij Sint-Anthonis 1 0,0 Totaal 3.462 100,0 Bezit naar woningtype (in %) Eengezinswoningen Meergezinsétagebouw zonder lift Meergezinsétagebouw met lift Hoogbouw Eenheden verzorging Overige woongelegenheden

Landelijk 43,2 26,4 13,7 11,1

Regio 67,8 12,6 16,3 2,6

5,6

0,7

Kleine Meierij 46,9 13,9 17,4 15,2 6,0 0,6

Opgeleverde nieuwbouw Appartementencomplex Het Hofgebouw In maart 2013 leverden wij Het Hofgebouw op nieuw­ bouw­locatie De Hoef in Rosmalen op. Dit woongebouw bestaat uit 32 koop- en 20 huur­ appartementen. Alle appartementen zijn verkocht en verhuurd.


PAGINA 23

Verkoop

Andere posities die wij nog in ons bezit hebben, zijn:

In het verslagjaar verkochten we 44 bestaande huur­ woningen, 1 garage en de laatste 5 beschikbare apparte­ ment­en in Het Hofgebouw. Dit resultaat was ver boven verwachting. In de begroting hielden we namelijk rekening met de verkoop van 20 woningen. De opbrengsten gebruikten we voor het verder verbeteren van onze financiële positie. In onderstaande tabel vatten we het aantal verkopen samen over de afgelopen 5 jaar.

Jaar 2009 2010 2011 2012 2013

Aantal verkochte woningen 84 55 68 53 44

Verkocht aan zittende Verkocht huurder aan derden 15 69 7 48 31 37 20 33 5 39

ONTWIKKELING NIEUWBOUW Met de oplevering van Het Hofgebouw is tijdelijk een einde gekomen aan de ontwikkeling en realisatie van nieuwbouw. Voor de komende jaren zijn geen nieuwe ontwikkelingen opgenomen. De voorbereidingen voor nieuwbouw pakken we in 2016/2017 weer op. We beschikken nog over een aantal grondposities, die we dan als eerste invullen.

Grondposities

Met de verkoop van onze positie in Heilaren-fase 2 (De Windberg) is voor ons een einde gekomen aan onze inbreng in deze ontwikkeling. In samenwerking met de gemeente Bernheze verkochten we deze positie aan een ontwikkelende marktpartij. Dankzij de verkoop van deze locatie hebben we er mede voor kunnen zorgen dat er nieuw koopwoningaanbod beschikbaar komt in HeeswijkDinther, aangezien een nieuwe ontwikkeling voor ons niet aan de orde was. De ontwikkelaar heeft de woningen inmiddels in de verkoop.

Projectnaam De Ploeg Berlicumseweg

Kooikersweg

Type Positie met opstallen Positie met opstallen (50% economisch eigendom) ‘s-Hertogenbosch Positie met opstallen

Priemsteeg

Vlijmen

Ontwikkeling De Hoef

Rosmalen

Dorpsstraat

Rosmalen

PTT locatie

Rosmalen

Burg. Nieuwen­ huijzenstraat De Groote Door­ braak (DGW) Kapelstraat

Rosmalen

VOF Annenburg

Rosmalen

Relatie met DGW

Plaats Berlicum Rosmalen

Rosmalen Liempde

Grondpositie (gedeeld eigendom) Grondpositie Vrijstaande woning (in exploitatie) Grond met woningen Grond met opstallen Productie-/ ontwikkelrecht Positie met opstallen (gedeeld eigendom) Productie-/ ontwikkelrecht

Deze posities nemen wij vanaf 2017 in ontwikkeling. Hier­ voor onderzoeken we per locatie de mogelijke ontwikkeling.

ONDERHOUD Ons bezit is in vergelijking met landelijke en regionale cijfers relatief jong. Onderstaande tabel laat dat goed zien. Bezit naar bouwperiode (in %) Landelijk Tot 1945 7,9 1945 – 1959 13,5 1960 – 1969 17,0 1970 – 1979 18,4 1980 – 1989 20,6 1990 – 1999 10,7 2000 – 2009 8,7 Vanaf 2010 3,2

Regio Kleine Meierij 3,5 0,3 15,8 4,1 16,3 19,3 19,7 23,1 21,7 24,5 10,7 12,1 8,4 9,0 3,9 7,6

Wij richten ons daarom, net als voorgaande jaren, op het up-to-date houden van ons bezit qua onderhoud. Het oudere bezit (bouwjaar < 1980) is gerenoveerd en de bouw van na 1980 is van goede kwaliteit. Door het uitvoeren van planmatig (duurzaam) onderhoud aan de zogenaamde schil van de woningen houden we het bezit in goede conditie.


PAGINA 24

Klachten-, mutatie- en planmatig onderhoud

Wij onderscheiden drie soorten onderhoud: dagelijks/ klachtenonderhoud, mutatieonderhoud en planmatig onderhoud. In 2013 gaven wij het volgende uit aan deze drie soorten onderhoud: Onderhoud 2013 in € Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud (inclusief onderhoudscontracten) Totaal

1.239.300 302.300 2.351.800 3.893.400

Klachtenonderhoud Kleine Meierij streeft ernaar om onderhoudsklachten zo snel mogelijk op te lossen. De meeste onderhouds­ werkzaamheden laten wij oplossen door gespecialiseerde firma’s waar wij mee samenwerken. Het gaat dan om bouwkundige klachten, loodgieterswerk, werkzaamheden aan CV-installaties en riool en glasschade. Afhankelijk van het reparatieverzoek pakken wij dit nog dezelfde dag of direct de volgende dag op. Is een onderhoudsklacht complexer van aard, dan gaat de opzichter eerst bij de klant langs om de klacht op te nemen. Aan de hand daarvan schakelen wij een aannemer in om de reparatie uit te voeren. Onze klanten zijn daarnaast zelf verantwoordelijk voor kleine reparaties in huis en kunnen daarbij gebruik maken van een serviceabonnement huurdersonderhoud. In onze brochure ‘Onderhoud aan uw woning’ is het OnderhoudsABC opgenomen, waarin de klant op overzichtelijke wijze kan lezen voor welk onderhoud hij/ zij verantwoordelijk is, voor welk huurdersonderhoud hij/ zij een serviceabonnement kan afsluiten en voor welk onderhoud Kleine Meierij standaard zorg draagt. In 2013 ontvingen wij 3.535 onderhoudsklachten (2012; 2.728). De gemiddelde kosten per klacht bedroegen € 351,00 (2012; € 595,00). De gemiddelde kosten voor een reparatie­ verzoek per VHE bedroegen € 306,00 (2012; € 405,00). De totale kosten voor reparatieverzoeken zijn in vergelijking met 2012 gedaald. Dit heeft te maken met het feit dat keuken­renovaties in 2012 geboekt werden onder reparatie­kosten. Nu nemen we deze kosten op onder planmatige (renovatie)kosten.

Mutatieonderhoud Mutatieonderhoud voeren wij uit bij verhuizing van de ‘oude’ bewoner. Denk daarbij aan het repareren van wanden en vloeren, maar ook aan het controleren van de elektrische installatie. Indien nodig renoveren we badkamer (planmatig), toilet en/of keuken. Zo is de nieuwe bewoner verzekerd van goede kwaliteit en veiligheid.

In het verslagjaar bedroegen de uitgaven aan mutatie­ onderhoud € 1.566,00 per woning (2012; € 1.546,00). Er vonden 193 mutaties plaats (164 in 2012).

Planmatig onderhoud/renovaties Onder planmatig onderhoud en renovaties verstaan wij alle werkzaamheden die wij vooraf kunnen inplannen/ voorzien. Hieronder vallen bijvoorbeeld badkamer-, toileten keukenrenovaties, maar ook het vervangen van dak­ bedekking, gevelvoegwerk enzovoort. Werkzaam­ heden, zoals het vervangen van CV-ketels en schilderwerk, rekenen wij niet tot planmatig onderhoud/renovaties. Deze werkzaamheden zijn in contractvorm ondergebracht bij gespecialiseerde bedrijven. Deze contracten vormen circa 34 procent van ons totale onderhoudsbudget. In 2013 renoveerden wij 53 badkamers en 87 keukens naar aanleiding van individuele verzoeken of mutaties. Daarnaast vervingen wij verscheidene daken aan de Buskeshoeven en werden nieuwe liften geplaatst in het woongebouw Fort Prins Willem (twee liften) en de Van Meeuwenstraat (één lift). Ook pleegden wij, los van het contractonderhoud, onder­ houd aan diverse installaties in verschillende complexen. We verbeterden bijvoorbeeld installaties ten behoeve van legionella preventie en vervingen mechanische installaties en automatische deurdrangers. Bij de woningen aan de Esdoornlaan en de Maliskampse­ straat in Rosmalen lieten wij eind 2013 extra spouw­muur­ isolatie aanbrengen om de bestaande vochtproblemen op te lossen en de woningen warmer te maken. Een verduurzamings­slag die op termijn ook tot lagere stook­ kosten leidt voor de bewoners. Bij de woongebouwen aan De Josselin de Jongstraat en de Hendrik Chabotstraat lieten we schilderwerk uitvoeren, vond asbestsanering plaats in de trappenhallen, werd de hemelwater afvoer vervangen, werden de galerijplaten opgeschoond en de gevelvoegwerken vernieuwd. Tot slot vervingen we de raamkozijnen in de woningen in De Hooghe Clock aan de Klokkenlaan in ’s-Hertogenbosch. Daarbij werden de asbesthoudende kozijnen gesaneerd.

Meer wooncomfort

Naast klachten-, mutatie- en planmatig onderhoud bieden wij onze klanten diverse mogelijkheden om hun woon­ comfort te verhogen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan dubbele beglazing. Deze verbeteringen bieden wij aan wanneer we onderhoud plegen aan het gebouw­ onderdeel in kwestie, maar klanten kunnen ook individueel om comfortverbetering vragen, zoals een tweede toilet of keukenvervanging. Klanten betalen voor comfort­ verbetering door middel van een huurverhoging.


PAGINA 25

Keuzevrijheid

Bij het onderhoud van onze woningen houden wij rekening met de wensen van de klant. Is de keuken toe aan vervanging, dan heeft de klant ruime keuze uit bijvoorbeeld verschillende werkbladen en frontkleuren. In het verslagjaar konden klanten bij wie de CV-ketel aan vervanging toe was, kiezen voor een ketel met een CWklasse 3 (standaard), 4 of 5. 40 Procent van hen koos voor een ketel met een hogere CW-klasse (meer warm tapwater per minuut), tegen een geringe huurverhoging.

Beleid Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) Onze huurders kunnen ook zelf hun woning naar wens aanpassen. Daar hoeft men geen toestemming voor te vragen. Controle vindt pas achteraf plaats bij verhuizing. Voor sommige verbeteringen ontvangt de klant een vergoeding bij het verlaten van de woning. In de brochure ‘Wonen op maat’ staat uitgebreid beschreven welke algemene richtlijnen van toepassing zijn bij het zelf aanpassen van de woning en welke kwaliteitseisen wij aan deze aanpassingen stellen.

Leefbaarheid

Ook in het kader van leefbaarheid voeren wij onderhouds­ werkzaamheden uit. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het onderhouden van bestrating en groenvoorzieningen.

ENERGIE & DUURZAAMHEID Energie(-besparing) & duurzaamheid wordt steeds belangrijker. Niet alleen voor een beter milieu, maar ook als middel om de almaar stijgende woonlasten beheersbaar te houden. We streven dan ook naar verduurzaming van ons woningbestand, zowel op projectbasis (renovaties) als op individuele basis (aanvraag huurder). Daarbij houden wij echter geen rekening met de landelijke doelstelling, zoals opgenomen in het convenant Energiebesparing Huursector d.d. 28 juni 2012. Dit convenant gaat ervan uit dat alle corporatiewoningen eind 2020 een label B hebben en dat vinden wij te ambitieus. Ervaringscijfers leren ons dat de stap van een laag energielabel richting een energielabel C aantrekkelijk kan zijn. Echter, de stap van label C naar B brengt een onevenredige investering met zich mee. Daarom houden wij bij het onderhoud van onze woningen rekening met ‘natuurlijke’ verduurzaming. Hiermee doelen we op, bijvoorbeeld, het plaatsen van dakisolatie, zodra dakbedekking vervangen moet worden. De toevoeging van nieuw bezit (nieuwbouw) draagt ook bij aan de verduurzaming van ons totale bezit. Zo maken onder andere woon-/zorgcentrum De Annenborch en appartementencomplex Het Hofgebouw op De Hoef in Rosmalen gebruik van duurzame Warmte-Koude-Opslag (WKO).

Het verduurzamen van onze woningen vormt geen specifiek onderdeel van onze onderhoudsbegroting. Wel reserveren we budget voor duurzame initiatieven. Dit maakt onderdeel uit van leefbaarheid.


PAGINA 26

Bewoners Heihoeven te Rosmalen


PAGINA 27

BEHEER EN VERHUUR VAN ONZE WONINGEN Langzamerhand is economisch herstel te bespeuren. Dat zien wij bijvoorbeeld in de toename van de mutatiegraad (betere doorstroming op de woningmarkt). Echter, door de crisis en de kabinetsbesluiten komt de betaalbaarheid van het wonen steeds meer in het gedrang. Voor ons reden om daar nog meer aandacht aan te geven en te zoeken naar manieren om de woonlasten voor onze klanten beheersbaar te houden.


PAGINA 28

EUROPESE NORMEN Sinds 1 januari 2011 dienen woningcorporaties zich te houden aan de overheidsregelgeving omtrent woning­toe­ wijzing. Dat houdt in dat wij in 2013 tenminste 90 procent van onze sociale huurwoningen (huurprijs tot € 681,02 per maand) toewezen aan woningzoekenden met een belastbaar huishoudinkomen tot € 34.229 (inkomensgrens 2013). Voor de resterende 10 procent geldt deze inkomenstoets niet. Deze 10 procent zetten wij in voor woning­zoekenden met een medische of her­structurerings­ urgentie (in geval van sloop en herontwikkeling). Ook in het verslagjaar voldeden wij aan de Europese norm. Toewijzing sociale huurwoningen 2013 Belastbaar Huur­ jaarinkomen overeenkomsten Percentage Tot € 34.229 171 97,7 Hoger dan € 34.229 4 2,3 Totaal 175 100

WONINGTOEWIJZING De toewijzing van onze sociale huurwoningen vindt plaats via het Bossche woonruimteverdeelsysteem WoonService, een samenwerkingsverband van diverse corporaties in de regio, waar ook de gemeente een aandeel in heeft. Uitzondering zijn onze woningen in Schijndel. Daar maken we gebruik van het woonruimteverdeelsysteem van collega corporatie Huis&Erf. WoonService biedt beschikbare huurwoningen op twee manieren aan. Op basis van inschrijfduur en door loting. Dankzij de lotingmodule komen woningzoekenden met een korte inschrijfduur die dringend woonruimte nodig hebben toch op korte termijn in aanmerking voor een woning. WoonService biedt ongeveer 10 procent van de beschikbare huurwoningen aan via de lotingmodule. In 2013 bood Kleine Meierij 11 huurwoningen aan via loting. Huurwoningen in de vrije sector bieden wij aan via WoonService of via een lokale makelaar.

Toewijzingen per inkomenscategorie en huurklasse (absoluut en relatief) Laag Hoger inkomen1) inkomen1) Totaal Procenten Eenpersoons Huur < € 374,45 8 0 8 4,6% € 374,45 – €535,91 69 31 100 57,1% Huur > € 535,91 8 14 22 12,6% Subtotaal 85 45 130 74,3% Tweepersoons Huur < € 374,45 € 374,45 – €535,91 Huur > € 535,91 Subtotaal

0 17 10 27

0 4 7 11

0 21 17 38

0,0% 12,0% 9,7% 21,7%

Meerpersoons Huur < € 374,45 € 374,45 – €574,35 Huur > € 574,35 Subtotaal

0 4 1 5

0 1 1 2

0 5 2 7

0,0% 2,9% 1,1% 4,0%

Totaal Procenten

117 66,9%

58 175 33,1% 100%

1) Grenzen tussen laag en hoger inkomen: Eenpersoonshuishoudens < 65 jaar: € 21.025,Eenpersoonshuishoudens >= 65 jaar: € 21.100,Meerpersoonshuishoudens < 65 jaar: € 28.550,Meerpersoonshuishoudens >= 65 jaar: € 28.725,-

Woningzoekenden

Woningzoekenden die graag een sociale huurwoning willen in deze regio, moeten zich inschrijven bij WoonService. Eind 2013 telde WoonService 41.205 woningzoekenden, waarvan 9.596 actief reageren op beschikbare woningen. De meeste woningzoekenden reageren op een woning via www.woonservicedenbosch.nl, een klein gedeelte reageert telefonisch of (sporadisch) met een woonbon. In het verslagjaar ontvingen we gemiddeld 85 reacties op een huurwoning. De gemiddelde inschrijfduur bedroeg 5,7 jaar voor een woningzoekende die een woning bij Kleine Meierij accepteert. De inschrijfduur is daarmee nagenoeg gelijk gebleven aan 2012 (5,8 jaar). De inschrijving bij WoonService vervalt, zodra de woning­­zoekende een woning krijgt toegewezen en deze accepteert.

Bijzondere toewijzing

Van de 219 sociale en vrije sector huurwoningen die wij in 2013 verhuurden, zijn er 12 toegewezen aan woningzoekenden met een urgentieverklaring. Daarnaast boden wij huisvesting aan negen vluchtelingen.


PAGINA 29

OVERIGE VERHUUR

In onderstaande tabel is de mutatiegraad opgenomen per gemeente waarin wij werkzaam zijn.

Maatschappelijke organisaties

Naast verhuur aan individuele woningzoekenden verhuren wij ook woningen en gebouwen voorzien van meerdere woonunits aan (maatschappelijke) organisaties Cello, Vivent, Stichting De Annenborch, Stichting Maatschappelijke Opvang, het GGZ, Novadic en Philadelphia, en aan particuliere initiatieven, zoals Stichting Hoor Us en Stichting Buiten Gewoon. In het verslagjaar kwam daar Smart-Coach bij. SmartCoach begeleidt mensen met een verstandelijke beperking of psychische stoornis zoals autisme en ADHD.

Bedrijfsruimtes

Kleine Meierij beschikt over een klein aantal bedrijfsruimtes. In het multifunctionele woon-/zorggebouw op De Hoef in Rosmalen, bijvoorbeeld, verhuren wij ruimtes aan het Jeroen Bosch Ziekenhuis, aan kinderdagverblijf ZoeteLieve-Gerritje en aan kapsalon Hooijmans Hairline. Seniorenvereniging HEVO huurt haar ontmoetingscentrum aan de Tulpstraat in Rosmalen.

MUTATIES In 2013 behandelden wij 193 mutaties. Het mutatie­percentage komt daarmee uit op 5,9 procent (5,1 procent in 2012). In onderstaande grafiek is onze mutatiegraad afgezet tegen de landelijke mutatiegraad en die van de referentiegroep (bron: Corporatie in Perspectief van CFV). De cijfers van 2013 zijn nog niet bekend.

10

mutatiegraad

8 6 4 2 0 Landelijk Referentie Kleine Meierij

2009 8,4 7,5 5,6

2010 8,1 7,6 7,1

2011 8,0 7,4 5,8

2012 7,9 7,1 5,1

2013 7,9 7,1 5,9

Mutatiegraad per gemeente (in %) 2013 2012 2011 ’s-Hertogenbosch 6,6 5,5 6,3 Sint-Michielsgestel 5,1 3,3 4,0 Bernheze 3,7 5,3 5,3 Schijndel 1,5 Totaal 5,9 5,1 5,8

2010 7,7 4,8 6,7

2009 6,3 3,4 4,6

7,1

5,6

In de meeste gemeenten binnen ons werkgebied steeg de mutatiegraad ten opzichte van 2012, met uitzondering van Bernheze. Dat zou kunnen samenhangen met de landelijke stijging van de woningverkopen. De huizenprijzen waren in 2013 laag en de maandlasten van koopwoningen zijn op termijn lager dan bij huurwoningen, waardoor kopen aantrekkelijk was.

HUUR Betaalbaarheid

Vanaf 2013 mogen woningcorporaties de huren voor huis­ houdens met een verzamelinkomen boven de toewijzingsgrens voor sociale huurwoningen (€ 33.614, prijspeil 2011*) jaarlijks extra verhogen. Met deze inkomensafhankelijke huurverhoging wil het kabinet het zogenoemde scheefwonen tegengaan en de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. Om de verhuurdersheffing, die het kabinet in het verslagjaar invoerde, en de saneringsheffing (bijdrage aan het Rijk om noodlijdende corporaties te ondersteunen) te kunnen betalen, zagen wij ons genoodzaakt de inkomensafhankelijke huurverhoging vanaf 1 juli 2013 in te voeren. Voor onze huurders betekende dat het volgende: • 4 procent (inflatie +1,5%) huurverhoging voor huis­houd­­inkomens tot € 33.614* (73 procent van onze huurders); • 4,5 procent (inflatie +2%) huurverhoging voor inkomens tussen € 33.614* en € 43.000* (12 procent van onze huurders); • 6,5 procent (inflatie +4,0%) huurverhoging voor inkomens boven de € 43.000* (15 procent van onze huurders). Het jaarinkomen van 2011 was in 2013 uitgangspunt van de inkomensafhankelijke huurverhoging (T-2).

*


PAGINA 30

In onderstaande tabellen zetten we de prijssegmenten van onze huurwoningen in het verslagjaar en het gemiddelde huurniveau over de afgelopen jaren op een rij. Prijssegmenten huurwoningen (in %) Goedkoop (tot € 374,44) Betaalbaar (€ 374,45 tot € 574,35) Duur binnen huurtoeslaggrens (€ 574,36 tot € 681,02) Duur boven huurtoeslaggrens (vanaf € 681,03) Gemiddeld huurniveau Huuronderdelen Kale huur Servicekosten, zoals gas, water en elektriciteit en schoonmaakkosten Brutohuur

Landelijk 21,4

Regio 16,7

Kleine Meierij 13,8

67,4

71,2

74,0

8,4

9,4

7,8

2,8

2,7

4,4

Kosten gemiddeld 2012 2013 457,00 484,00 31,00 488,00

31,00 515,00

Door de economische omstandigheden en de maatregelen van het kabinet komt de betaalbaarheid van het wonen steeds meer in het gedrang. Voor ons reden om daar nog meer aandacht aan te geven en te zoeken naar manieren om het wonen toch betaalbaar te houden. In de hoofdstukken 1 en 2 kwam al ter sprake, dat we in het verslagjaar in samenwerking met de andere Bossche corporaties, gemeente en het SHP onder andere de werkgroep Woonlasten startten. Doel is om maatregelen te treffen die de almaar stijgende woonlasten van onze huurders afvlakken, beheersbaar houden. Eind 2013 lag er een voorstel voor een woonlastencampagne. Daarmee hopen we in de loop van 2014 mogelijkheden bij onze klanten onder de aandacht te brengen, die hun woonlasten gunstig kunnen beïnvloeden. Daarnaast hanteren we in ons huurprijsbeleid bij mutaties nog steeds een huurverhoging tot 67 procent van de maximaal redelijke huur, met de liberalisatiegrens als maximum. Tot slot startten we in 2013 het project ‘Energie Bewust Zijn’, waarbij 75 klanten een jaar lang hun energieverbruik monitoren, en deden we eind 2013/begin 2014 met 8 klanten mee aan de Klimaatverbond Energy Battle. Beide hebben tot doel om mensen bewuster te maken van hun energieverbruik en van wat ze zelf kunnen doen om dat verbruik te laten dalen. Met alle gunstige gevolgen voor het milieu EN voor hun eigen portemonnee van dien.

Huurtoeslag Huurtoeslag is een financiële overheidsbijdrage in de huurkosten. Huurders van een sociale huurwoning kunnen in aanmerking komen voor Huurtoeslag als hun huur te hoog is in verhouding tot hun inkomen. Huishoudsamenstelling, inkomen en huurprijs zijn de belangrijkste factoren om te bepalen of een huurder in aanmerking komt voor Huur­ toeslag en, zo ja, hoeveel Huurtoeslag hij of zij krijgt. Huurders kunnen Huurtoeslag aanvragen bij de Belasting­ dienst. Wij adviseren altijd om eerst een proefberekening voor Huurtoeslag te maken op www.belastingdienst.nl. Onze klanten ontvangen informatie over het aanvragen van Huurtoeslag bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst en bij de jaarlijkse huurverhoging. Daarnaast vindt men de informatie terug op onze website en in onze brochure ‘Huur betalen’.

Huurderving

In het verslagjaar hadden we een dervingspercentage vanwege leegstand van 1,3 procent van de jaarhuur (2012: 1,33 procent). Dit was mede het gevolg van diverse onderhoudswerkzaamheden bij mutaties, zoals badkamer- en/of toiletvervanging, en het feit dat wij tijdens deze werkzaamheden zo min mogelijk overlast willen veroorzaken, bijvoorbeeld in ouderencomplex De Hooghe Clock.

Incasso

Ons incassobeleid is gericht op vroegtijdig ingrijpen bij betaalachterstanden van klanten, zodat het mogelijk is om deze in te halen. Heeft een klant door omstandigheden problemen met de huurbetaling, dan adviseren wij zo snel mogelijk contact op te nemen met onze woonconsulenten. We kunnen dan een betalingsregeling treffen met de klant of eventueel schuldhulpverlening of maatschappelijk werk inschakelen voor een oplossing. Hoe eerder de klant aan de bel trekt, hoe sneller we de financiën aan kunnen pakken en hoe eerder de problemen zijn opgelost. Betalen klanten hun huur niet op tijd (voor de eerste van de maand), dan ontvangen zij na 10 dagen een herinnering. Ontvangen wij hierop geen reactie en/of betaling, dan sturen wij een aanmaning. Blijft een reactie en/of betaling ook dan uit, dan nemen onze woonconsulenten contact op met de klant om de reden van wanbetaling in kaart te brengen en eventueel een betalingsregeling te treffen of een maatschappelijke instantie in te schakelen. Bereiken we daarmee niet het gewenste resultaat - betaling van het openstaande huurbedrag - dan zijn wij uiteindelijk genoodzaakt een deurwaarder in te schakelen om onze vordering te incasseren. Dit gebeurt hoofdzakelijk bij klanten met meer dan één maand huurachterstand.


PAGINA 31

Huurachterstand Helaas hebben de economische omstandigheden ook invloed op het betaalgedrag van onze huurders. De huur­ achterstand is dan ook gestegen ten opzichte van 2012. Eind 2013 bedroeg de huurachterstand bij zittende huurders € 153.947,00 (2012 € 109.800,00). Dat is 0,70 procent van de totale jaarlijkse huurinkomsten (landelijk 1,3 procent). Deze huurachterstand wordt veroorzaakt door 225 klanten met een gemiddelde achterstand van € 684,44. Het gaat bij 83 klanten om huurders die consequent een maand achterlopen met het betalen van hun huur. Ondanks de stijging in huurachterstand wisten we de aan­ zeg­gingen tot ontruimingen te beperken tot 9 (6 woningen werden daadwerkelijk ontruimd).

Regelmatig informeren Door de huidige economische omstandigheden en de gevolgen daarvan voor onze klanten besteden wij in ons bewonersblad en op onze website steeds meer aandacht aan onderwerpen als huur betalen, huurtoeslag en de mogelijkheden die er zijn om klanten te ondersteunen als huurbetaling door omstandigheden moeilijk is. Bijvoorbeeld door hulp te vragen van Humanitas Thuisadministratie, die mensen op vrijwillige basis ondersteunt om hun financiën op orde te krijgen. Maar ons eerste advies luidt altijd om de huur automatisch naar ons over te laten maken. Dan hebben klanten er in principe geen omkijken meer naar.


PAGINA 32

Peter van Keulen, secretaris Stichting Huurdersbelangen Kleine Meierij, samen met Harry Brok en Diny van Geffen van bewonerscommissie Meeuwenhof in Rosmalen

BETROKKEN BEWONERS Om de kwaliteit van en het draagvlak voor onze dienstverlening te optimaliseren, betrekken wij onze huurders graag bij ons beleid en de uitvoering daarvan. Wij voeren structureel overleg met de Stichting Huurdersbelangen Kleine Meierij en met onze bewonerscommissies, en zijn druk bezig om klankbordgroepen op complexniveau in het leven te roepen.


PAGINA 33

CONTACT MET DE KLANT Mensen hechten aan persoonlijk contact, maar vinden het ook prettig om in hun eigen tijd, buiten de reguliere kantooruren om, hun zaken te kunnen regelen. Daar komen we graag aan tegemoet. Zo kunnen woningzoekenden terecht op www.woonservicedenbosch.nl voor informatie, woningaanbod en het reageren op beschikbare woningen. Onze huurders kunnen op www.kleinemeierij.nl terecht voor uitgebreide informatie en vragen over onze organisatie en het huren bij Kleine Meierij. En via hun persoonlijke account in ons online klantportaal kunnen ze zelf bepaalde huurzaken regelen. Meer hierover in de paragraaf ‘Interactief communiceren’. Het online regelen van eenvoudige huurzaken door huurders zelf biedt onze medewerkers meer gelegenheid voor maatwerk. Bijvoorbeeld voor woningbezichtigingen met kandidaat huurders of afspraken met klanten die betalings­moeilijk­heden hebben. Daarnaast onderhouden we nauw (vooral schriftelijk) contact met onze klanten, zoals bij onderhoudswerkzaam­ heden. We informeren hen tijdig en volledig over het onder­houd dat plaatsvindt en vragen na afronding van de werkzaam­heden naar hun ervaringen met onze aanpak en de uitvoering door onze aannemers. Zo monitoren wij de kwaliteit van onze dienstverlening en die van onze onderhouds­bedrijven.

HUURDERSVERTEGENWOORDIGING Stichting Huurdersbelangen Kleine Meierij

Begin 2013 zag de nieuwe Stichting Huurdersbelangen Kleine Meierij het levenslicht, ontstaan vanuit de voormalige huurders­belangenverenigingen. Zij bundelden hun krachten uit het oogpunt van kortere communicatie­ lijnen en snellere en meer doeltreffende samenwerking met onze organisatie. In 2013 vond twee keer formeel overleg plaats met de Stichting Huurdersbelangen. Onderwerpen die tijdens deze gesprekken aan de orde kwamen, waren: • de nieuwe rol van de Stichting Huurdersbelangen • de begroting en financiering van de Stichting Huurders­ belangen • werkbezoek (1x per jaar) • klankbord bijeenkomst (2x per jaar) • de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2013 • het Jaarverslag 2012 Daarnaast hebben de bestuursleden van de stichting regelmatig informeel overleg met de bestuurder en met de manager markt & beheer.

In het verslagjaar vond twee keer een overleg plaats tussen de stichting en de Raad van Toezicht. Tot slot had de stichting een kennismakingsoverleg met de diverse bewonerscommissies. Uiteraard namen bestuursleden van de Stichting Huurders­ belangen ook weer deel aan onze jaarlijkse externe belang­ hebbenden­bijeenkomsten (dialoogtafels). De langdurige ziekte en het overlijden van de voorzitter had vanzelfsprekend zijn weerslag op de stichting, waardoor een aantal overlegmomenten is overgeslagen.

Stedelijk Huurdersplatform (SHP)

In de gemeente ’s-Hertogenbosch opereert het SHP over­ koepelend voor alle huurders in deze stad en de directe omgeving. Het SHP vertegenwoordigt hun belangen, bijvoorbeeld in het geval van de woonruimteverdeling. Zij zijn daarvoor het primaire aanspreekpunt en samen­ werkings­ partner voor de Bossche corporaties en de gemeente.

Bewonerscommissies en klankbordgroepen

Omdat we de betrokkenheid van onze klanten zo belangrijk vinden, spanden we ons in 2013 in om het aantal bewonerscommissies uit te breiden. Dat lukte. Aan het einde van het verslagjaar hadden we vier actieve bewonerscommissies: • Meeuwenhof (Wethouder van der Valkstraat en Van Meeuwenstraat, Rosmalen) • Vincent van Goghlaan (De Biechten, Hintham) • Résidence De Ontmoeting (Tulpstraat, Rosmalen) • Lochtenburg (Lochtenburg, Schijndel) De bewonerscommissies hebben een belangrijke rol in het directe contact met onze klanten. Zij bieden een klankbord voor bewoners met vragen of problemen met betrekking tot hun woonomgeving en/of hun appartementsgebouw. In het verslagjaar kwamen onze woonconsulenten en de bewonerscommissies verschillende keren bij elkaar. Bij deze gelegenheden ging het onder andere over: • schoonmaak • aankleding en gebruik van gemeenschappelijke ruimtes, bijvoorbeeld: - inrichting scootmobielruimtes - opstellen huisreglement - stalling van fietsen • groenonderhoud • veiligheid • servicekosten


PAGINA 34

Op de punten schoonmaak en veiligheid werd direct actie ondernomen. De servicekosten rekenen wij af in 2014. Daarnaast spraken we met de twee nieuwe bewoners­ commissies over hoe een bewonerscommissie moet functioneren.

Het verschil

Zoals eerder aangegeven, vertegenwoordigt het SHP de belangen van huurders in ’s-Hertogenbosch en omgeving, waaronder de huurders van Kleine Meierij. Het SHP is dan ook nauw betrokken bij ontwikkelingen op het gebied van huisvesting, zoals woon­ruimteverdeling en woonlasten. De Stichting Huurdersbelangen Kleine Meierij is de rechtsopvolger van de huurdersbelangenverenigingen die wij uit het verleden kenden. Zij vertegenwoordigt uitsluitend de belangen van de huurders van Kleine Meierij en heeft daarin een aantal bevoegd­heden, zoals adviesrecht op het gebied van huurverhoging. Er bestaat een nauwe band tussen het SHP en de Stichting Huurdersbelangen Kleine Meierij. Zo is de secretaris van de stichting lid van het SHP en in die hoedanigheid regelmatig aanwezig bij overleg tussen SHP, gemeente en Bossche corporaties. Onze bewonerscommissies hebben in principe dezelfde bevoegdheden als de Stichting Huurdersbelangen Kleine Meierij, echter alleen op het gebied van hun eigen woongebouw. Zij kunnen bijvoorbeeld pleiten voor het opnemen van bepaalde schoonmaakwerkzaamheden in de servicekosten.

VRAAG HET DE KLANT Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH)

Het huurlabel van het KWH is een belangrijke graadmeter voor de kwaliteit van onze dienstverlening, gemeten vanuit het oogpunt van onze klanten. KWH enquêteert onze huurders op verschillende onderdelen van onze dienstverlening en voert metingen uit op het gebied van onze communicatiemiddelen, zoals onze telefonische bereikbaarheid en onze website. Zo krijgen we inzicht in onze prestaties, ook in vergelijking met voorgaande jaren, en kunnen we bepalen in welke mate onze dienstverlening aansluit bij de behoefte van onze klanten. Indien nodig kunnen we (onderdelen van) onze dienstverlening/ons beleid aanpassen.

Voorlopige scores metingonderdelen KWH 2013* Onderdeel Score Klantcontact Bereikbaarheid 7,8 Communicatie en informatie 7,2 Verhuizen Woning zoeken Nieuwe woning Huur opzeggen

8,1 8,2 7,9

Onderhoud Reparaties Onderhoud

7,9 7,5

Klachten Klachtenbehandeling

6,6

In april 2014 stelt KWH de definitieve resultaten vast. Onze verwachting is dat deze cijfers niet veel zullen afwijken van de voorlopige scores.

*

Onze totaalscore bedroeg een 7,6 (2012: 8,1), gelijk aan het landelijk gemiddelde. Hoewel we hiermee een ruime voldoende behaalden voor onze dienstverlening, scoorden we in vergelijking met 2012 wel iets lager op de meeste meetonderdelen. Dat heeft deels te maken met een andere manier van meten door KWH, waardoor we op bepaalde meetpunten niet hoger konden scoren dan een 7,75. Desalniettemin is het een reden om, bijvoorbeeld, onze website kritisch onder de loep te nemen om te kijken waar we verbeteringen kunnen doorvoeren. Naast de vaste jaarlijkse meetonderdelen kozen we er in het verslagjaar voor om onze service buiten kantoortijden te meten. Denk hierbij aan noodreparaties die huurders dan bij ons melden. Ook lieten we het telefonisch correct inhoudelijk beantwoorden van huurdersvragen toetsen. Van deze meetgebieden zijn nog geen resultaten bekend.

INFORMEER DE KLANT In hoofdstuk 1, De organisatie, legden wij al uit welke communicatie­ middelen wij inzetten om onze externe belang­hebbenden en geïnteresseerden te informeren over actuele zaken en ontwikkelingen, waaronder onze website en ons bewonersmagazine samenthuis.

Bewonersmagazine

Het bewonersmagazine is specifiek gericht op onze klanten en valt eens per kwartaal bij hen op de mat, maar kan ook online gelezen worden. In samenthuis vinden onze klanten actuele informatie over aan huur gerelateerde zaken, interviews met andere klanten die vertellen over hun ervaringen met onze dienstverlening en artikelen over onze maatschappelijke partners. Dit wordt afgewisseld


PAGINA 35

met luchtige informatie, zoals er-op-uit-tips en leuke aanbiedingen van lokale ondernemers speciaal voor onze klanten. In 2013 kwamen onder andere de volgende onderwerpen in samenthuis aan bod: • de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging • interview met een klant die al 25 jaar dezelfde woning bij ons huurt • interviews met klanten die in onze meest recente nieuw­bouw­complexen zijn komen wonen (Tulpstraat in Rosmalen, Het Hofgebouw in Rosmalen, Lochtenburg in Schijndel) • interviews met onze medewerkers over hun werkzaamheden • de renovatie van speeltuin ’t Kwekkeltje • de opening van Het Hofgebouw • huurinformatie, zoals wat er komt kijken bij huuropzegging of bij het zelf aanpassen van de woning • informatie over onze energie bewustzijnsprojecten en tips om zelf energie te besparen • interviews met organisaties die maatschappelijke financiële ondersteuning van ons ontvingen in 2013, zoals speeltuin ’t Kwekkeltje en Stichting BijzonderGewoon

Interactief communiceren

Om de interactie met onze klant te vergroten, maken we, zoals eerder gezegd, gebruik van Twitter en van online klantportaal Mijn Kleine Meierij. Op Twitter plaatsen wij korte berichten over actuele zaken en ontwikkelingen. Onze volgers, waaronder onze klanten, kunnen op deze berichten reageren of ze doorsturen. Klanten plaatsen ook zelf berichten, meestal over onze dienstverlening. Daardoor krijgen wij informatie uit de eerste hand over wat we goed doen en wat beter kan, en kunnen we snel actie ondernemen. Via ons online klantportaal hebben onze klanten 24 uur per dag en 7 dagen per week toegang tot hun persoonlijke, beveiligde account. Daar vinden ze uitgebreide informatie over hun contracten (huurovereenkomst, service­ abonnement huurdersonderhoud enzovoort), kunnen ze de status van hun betalingen en hun correspondentie inzien, maar ook reparatieverzoeken indienen, de huur opzeggen of bijvoorbeeld een serviceabonnement regelen.

Andere communicatiemiddelen

Om (potentiële) oudere huurders te informeren over ons aanbod op het gebied van huurwoningen voor senioren, namen wij in het voorjaar deel aan een informatiemarkt in het ontmoetingscentrum van HEVO Rosmalen. Met brochures en mondelinge toelichting informeerden wij geïnteresseerden over ons aanbod voor ouderen op het gebied van wonen, zorg en welzijn.

KLACHTENCOMMISSIE Wij vinden het belangrijk dat onze huurders terecht kunnen bij een onafhankelijk orgaan, wanneer zij het niet eens zijn met ons, de verhuurder, en we er onderling niet uitkomen. De Klachtencommissie behandelt klachten over het handelen of juist het nalaten van handelingen van Kleine Meierij en/of haar medewerkers. Klanten kunnen hun klacht schriftelijk of per e-mail voor­ leggen aan de Klachtencommissie. Zij ontvangen binnen twee weken na ontvangst van de klacht bericht of hun klacht in behandeling genomen wordt. In dat geval nodigt de commissie de klant uit om de klacht mondeling toe te lichten en krijgen wij de kans om onze kant te belichten. Vervolgens doet de Klachtencommissie een adviserende uitspraak richting ons bestuur, die wij in de meeste gevallen overnemen. De huurder ontvangt schriftelijk wat het advies is en wat wij besloten hebben. In 2013 ontving de Klachtencommissie twee klachten. De eerste klacht betrof de onderhoudstoestand van een woning en de planmatige werkzaamheden aan deze woning. De klager had echter al eerder bezwaar aangetekend bij de Huurcommissie, waarop de Klachtencommissie de klacht niet ontvankelijk verklaarde. De tweede klacht had te maken met een verschil van mening tussen een huurder en Kleine Meierij over een huurachterstand. Aangezien het hier het beleid van onze organisatie betrof, verklaarde de Klachtencommissie ook deze klacht niet ontvankelijk. De Klachtencommissie en onze bestuurder komen een keer per jaar samen voor een evaluatie van het afgelopen jaar.


PAGINA 36

LEEFBARE WOONOMGEVING Onder prettig wonen, leefbaarheid, verstaan wij de mate waarin de omgeving aansluit op de behoefte, op de wensen van een persoon. Aspecten die daarop van invloed zijn, zijn bijvoorbeeld de samenstelling en het gedrag van omwonenden, de aanwezigheid van voorzieningen en de kwaliteit van de woningen. Energie & duurzaamheid en betaalbaar wonen worden steeds belangrijkere onderdelen van leefbaarheid. In samenwerking met andere partijen pakten we beiden actief op met als streven om in 2014 tot de eerste positieve resultaten te komen.


PAGINA 37

Bewoners Lochtenburg in Schijndel


PAGINA 38

VOORKOMEN, SIGNALEREN EN OPLOSSEN Onze huismeesters, woonconsulenten, opzichters, klant­ adviseurs en verhuurmakelaars hebben dagelijks persoonlijk contact met onze klanten. Zij vervullen dan ook een belangrijke signaalfunctie op het gebied van leefbaarheid. Dit houdt in, dat zij een zorgwekkende situatie als zodanig kunnen inschatten (of daar door derden op gewezen worden), dat zij dit oppakken en het doorspelen naar de betreffende collega’s of instanties.

Huismeesters

Veel van onze appartementencomplexen (gestapelde bouw) hebben de beschikking over de diensten van een huismeester. Deze is vraagbaak voor de bewoners en spreekt hen erop aan als ze bijvoorbeeld overlast veroorzaken voor andere bewoners. De huismeester is daarnaast verantwoordelijk voor de gemeenschappelijke ruimten in en om de gebouwen.

Opzichters

Onze opzichters hebben niet alleen oog voor de technische staat van onze woningen, maar ook voor de woon­ omgeving. Signaleren zij bepaalde zaken, dan leggen zij dit voor aan een woonconsulent. Indien nodig kan deze direct maatregelen nemen met inzet van het budget wijkbeheer. Bijvoorbeeld voor het verwijderen van graffiti, het herstellen van straatwerk of het onderhoud van achterpaden.

Woonconsulenten

Onze woonconsulenten behandelen overlastklachten en helpen klanten die in financiële problemen dreigen te komen. Dat doen ze onder andere door klanten ook op hun eigen verantwoordelijkheid te wijzen. Bepaalde problemen, zoals een burenruzie, kunnen zij in eerste instantie het beste zelf oplossen. Lukt dat niet, dan springen onze woonconsulenten alsnog in om gezamenlijk naar een oplossing te zoeken. Dat kan ook betekenen dat we een maatschappelijke instantie inschakelen voor hulp, zoals Buurtbemiddeling of - bij financiële problemen Schuldhulpverlening.

Samenwerking met maatschappelijke partners We beschikken over een breed netwerk aan maat­ schappelijke partners, zoals Juvans maatschappelijk werk en dienst­ verlening, Welzijnsonderneming Divers, gemeente en politie. Hier­ door kunnen wij direct inspelen op verschillende situaties.

Om op de hoogte te blijven van actuele ontwikkelingen voeren onze woonconsulenten structureel overleg met/ nemen zij deel aan: • het Wijknetwerk Rosmalen, sociaal netwerk SintMichielsgestel; netwerkoverleg Bernheze • Stuurgroep buurtbemiddeling ’s-Hertogenbosch • de Woonprogrammering Bijzondere Doelgroepen ’s-Hertogenbosch • het Veiligheidshuis ’s-Hertogenbosch • Overleg taakstelling ’s-Hertogenbosch, Bernheze en Sint-Michielsgestel • de Sprekershoek De Hooghe Clock

Samenwerking met bewoners Om de leefbaarheid in wijken en buurten te bevorderen, betrekken onze woonconsulenten de bewoners zoveel mogelijk bij ons beleid. Dat doen ze onder andere door regel­matig overleg te voeren met bewonerscommissies en, indien nodig, nieuwe bewonerscommissies op te richten, zodat er een centraal aanspreekpunt komt om collectieve zaken in en rondom een woongebouw te bespreken. De overleggen in het verslagjaar resulteerden onder andere in: • planmatig onderhoud bij De Josselin de Jongstraat en de Hendrik Chabotstraat in Hintham. De bewoners kregen inspraak in de kleurkeuze voor deuren en kozijnen; • extra camera’s bij de woongebouwen Fort Prins Willem en De Engstoep in Hintham; • het schoonspuiten van de gevels van de woningen aan de Diezeborch en Sperwerborch in Rosmalen voor een beter aanzicht; • gevelverfraaiing bij woongebouw Driezeeg in Berlicum; • de reiniging van de betonranden van de balkons, galerijvloeren en bankjes in de binnentuin bij de Wever in Berlicum; • de oprichting van bewonerscommissie Lochtenburg in Schijndel; • de oprichting van bewonerscommissie De Ontmoeting in de Tulpstraat in Rosmalen; • de renovatie van de gemeenschappelijke huiskamer van Samen Verder aan de Deken van Roestellaan in Rosmalen; • de aanleg van een binnentuin bij Hinthamerstaete. Daarnaast initiëren en organiseren de woonconsulenten activiteiten die de onderlinge saamhorigheid van bewoners verbeteren, zoals een tekenwedstrijd voor kinderen in de flats Hoogveld, De Engstoep en Fort Prins Willem. De vijf winnende tekeningen werden levensgroot vereeuwigd op de muren van de entreehallen. En om de nieuwe binnentuin van Hinthamerstaete feestelijk te openen, organiseerde de betrokken woonconsulent een High Tea voor de bewoners.


PAGINA 39

Vrijwilligers

Vooral in onze hoogbouw zijn enkele bewoners als vrijwilliger betrokken bij het onderhoud van de leef­ omgeving. Zij verwijderen zwerfafval, houden groenstroken en plantsoenen bij, bezemen de algemene ruimten enzovoort. Signaleren ze gebreken, dan melden ze dat direct bij de huismeesters, zodat een en ander meteen verholpen kan worden. Daarnaast hebben zij regelmatig informeel overleg om de samen­werking te waarborgen. Als blijk van waardering voor hun inzet ontvangen onze vrijwilligers jaarlijks een kerstpakket. Gezien de goede resultaten maken onze huismeesters en woonconsulenten zich sterk om meer vrijwilligers in buurten en wijken te werven voor het schoon en veilig houden van de directe woonomgeving.

ENERGIEZUINIG EN DUURZAAM WONEN We gaven het al eerder aan: energie & duurzaamheid wordt steeds belangrijker en is een van de speerpunten in ons Koersplan. Daarbij richten we ons met name op bewustwording bij onze klanten. In oktober startten we het project ‘Energie Bewust Zijn’, waarbij 75 huurders hun energieverbruik (gas en elektra) een jaar lang monitoren met behulp van een app. De app houdt het verbruik continu bij, waardoor deel­ nemers inzicht krijgen in welke (huishoudelijke) apparaten de meeste energie verbruiken. Op basis van deze kennis kunnen zij hun verbruik op eenvoudige wijze laten dalen, bijvoorbeeld door een klassieke fluitketel te gebruiken in plaats van een water­koker en de waslijn in te zetten in plaats van de wasdroger. Daarnaast namen we, samen met BrabantWonen en Zayaz, namens de gemeente ’s-Hertogenbosch deel aan de landelijke Klimaatverbond Energy Battle. Drie huurders­ teams deden ieder zes weken hun uiterste best om zoveel mogelijk energie te besparen om ‘Neerlands’ zuinigste gemeente te worden. De deel­ nemers maakten daarbij gebruik van een zogenaamde Wattcher om hun verbruik te monitoren en kregen tips en trucs via de speciale wedstrijdsite. Tot slot gingen we in vervolg op onze externe dialoog over energie & duurzaamheid verder in gesprek met de gemeenten Sint-Michielsgestel en Bernheze om in 2014 samen lokale initiatieven op te pakken en/of te ondersteunen. Al deze initiatieven samen dragen bij aan een beter milieu. Maar wat voor veel mensen op dit moment van belang is: ze dragen bij aan het beheersbaar houden van de woonlasten.

BETAALBAAR WONEN Betaalbaar wonen is een belangrijk aspect van leefbaarheid. Een aspect dat steeds verder onder druk komt te staan. De stijgende woonlasten zorgen ervoor dat steeds meer mensen moeite hebben om de financiële eindjes aan elkaar te knopen. We onderkennen dit probleem en zijn daarom, zoals eerder aangegeven, gestart met een werkgroep Woonlasten, in samenwerking met onze Bossche collega’s, de gemeente ’s-Hertogenbosch en het SHP. In deze werkgroep bekijken we hoe we de woonlasten voor onze huurders beheersbaar kunnen houden. Dat doen we in eerste instantie door de huurders meer bewust te maken van hun woonlasten. Dat kan door goede voorlichting te geven over de bijkomende maandlasten bij het huren van een nieuwe woning, tips te geven om de woonlasten te verlagen of, zoals we hierboven al toelichtten, mensen te wijzen op hun energieverbruik en de mogelijkheden om daarop te besparen. Uit alle mogelijkheden stellen de werkgroepleden een woon­ lasten­ campagne samen, die de partijen in 2014 gezamenlijk lanceren. We beginnen klein, maar zoeken bij deze campagne nadrukkelijk samenwerking met andere (maatschappelijke) instellingen en organisaties, zodat de campagne zich als een olievlek uit kan breiden.

VEILIG WONEN We besteden veel aandacht aan de (sociale) veiligheid in en rondom onze woningen. Bijvoorbeeld door gebruik te maken van goed hang- en sluitwerk. Bij vervanging daarvan in ons bestaande bezit plaatsen we nieuw hangen sluitwerk met inbraak­ werendheid-klasse 2. In onze nieuwbouwwoningen is dit soort hang- en sluitwerk standaard. Daarnaast controleren onze huismeesters het hang- en sluitwerk van centrale toegangs­ deuren in woongebouwen en hebben we in enkele complexen extra camera’s laten plaatsen voor meer toezicht. Op onze website kunnen bewoners terecht voor handige tips om inbraak te voorkomen en rond de vakantieperiode besteden we extra aandacht aan dit onderwerp in ons bewonersmagazine.


PAGINA 40

WOONFRAUDE Woonfraude kan de leefbaarheid aantasten, maar dat hoeft niet. Immers, een ‘onbekende’ bewoner kan keurig woongedrag vertonen. Wij verwachten van onze klanten echter dat zij hun woning volgens de regels van de huurovereenkomst bewonen. Alle vormen van onrecht­ matige onderhuur of onrechtmatig gebruik beschouwen wij dan ook als woonfraude. Op het moment dat wij woonfraude registreren, ondernemen wij direct actie. Wij zoeken daarbij de samenwerking met de sociale recherche en/of de politie om de situatie in beeld te krijgen en bij voorkeur samen te kunnen optreden. Doel is om de hoofdhuurder de woning weer zelf te laten bewonen of, indien hij dit niet wenst, te verzoeken de huurovereenkomst met ons te beëindigen. In uiterste gevallen nemen we gerechtelijke stappen om dit voor elkaar te krijgen. In het verslagjaar waren er geen gevallen van woonfraude.

MAATSCHAPPELIJKE ONDERSTEUNING Ook in 2013 ondersteunden wij een aantal activiteiten en projecten van lokale maatschappelijke organisaties. Bijvoorbeeld in de vorm van uitjes voor vrijwilligers om hen te bedanken voor hun inzet voor het goede doel, zoals een workshop voor de vrijwilligers van Stichting BijzonderGewoon en een bustrip voor de medewerkers van Kloosterhotel ZIN. Daarnaast ondersteunden wij onder andere: • de Galant Vrijwilligersacademie 2013 • administratiebenodigdheden voor de vrijwilligers van Humanitas Thuisadministratie ‘s-Hertogenbosch • Missie X-mas (voor voedselpakketten voor inwoners van ’s-Hertogenbosch die een steuntje in de rug kunnen gebruiken) • een kerstdiner voor ouderen uit Rosmalen en omgeving, verzorgd door woon-/zorgcentrum De Annenborch (gezamenlijke organisatie met medewerking van HEVO) • een kerstattentie voor de vrijwilligers van de Voedselbank • de Stichting Bernhezer Gehandicaptenbal 2013 • bewegingsvoorzieningen voor verpleeg- en verzorgings­ huis Mariaoord Wij toetsen alle verzoeken voor maatschappelijke ondersteuning aan ons beleid, zodat we heel gericht ondersteuning kunnen bieden en onze keuzes kunnen verantwoorden.

Ons beleid op het gebied van maatschappelijke financiële ondersteuning geeft mede invulling aan ons Koersplan 2013-2017 en ons Businessplan 2014-2016. Daarin is een belangrijke rol weggelegd voor het behouden en bevorderen van de nauwe samenwerking met lokale maatschappelijke (ouderen)organisaties. Deze organisaties dragen stuk voor stuk bij aan leefbaarheid en aan de sociale cohesie binnen onze doelgroepen, een belangrijk speerpunt in onze plannen. Een win-win situatie dus.


PAGINA 41


PAGINA 42

In het multifunctionele woonzorggebouw op De Hoef in Rosmalen komen jong en oud samen.

WONEN, ZORG EN WELZIJN Onze missie is om producten en diensten aan te bieden op het gebied van wonen en woonomgeving en daarbij in te spelen op de wensen van onze doelgroepen. EĂŠn van die doelgroepen zijn de senioren. Een steeds grotere groep die graag zo lang mogelijk zelfstandig wil blijven wonen met zorg in de nabijheid. Een andere belangrijke bijzondere doelgroep zijn de huurders met een beperking. Ook hen bieden we graag passende huisvesting.


PAGINA 43

In 2013 is een start gemaakt met het scheiden van wonen en zorg, de extramuralisering van intramurale zorg. Het doel daarvan is dat mensen zelf gaan betalen voor wonen en ook zelf de benodigde zorg inkopen. In veel gevallen wordt de zorg apart gefinancierd door bijvoorbeeld de zorgverzekeringswet, Wmo of de AWBZ. De gedachte achter extramuralisering is dat bewoners van verzorgingsen verpleeghuizen meer keuze krijgen en de diversiteit in wonen groter wordt. De verwachting is dat het scheiden van wonen en zorg zal leiden tot aanzienlijke inkomstendaling bij zorginstellingen. Die in dat geval zullen proberen om vaak langlopende huurcontracten voor zorgvastgoed op te zeggen of hierover te heronderhandelen. Dit kan aanzienlijke gevolgen hebben voor corporaties zoals wij die zorgvastgoed exploiteren. Om hierop te anticiperen, voerden we in het verslagjaar al diverse gesprekken met onze samenwerkingspartners op het gebied van zorg en welzijn. De extramuralisering zal ook gevolgen hebben voor de reguliere woningen die wij verhuren, doordat huurders met een zorgbehoefte naar verwachting langer in een zelf­standige woning zullen blijven wonen. Hierdoor zullen andere eisen en wensen aan deze woningen gesteld gaan worden.

HUISVESTING BIJZONDERE DOELGROEPEN Senioren

Met de oplevering van appartementencomplex Het Hofgebouw in maart 2013 komen we tegemoet aan de eerder genoemde behoefte van ouderen om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen met zorgvoorzieningen in de directe nabijheid. Het Hofgebouw bestaat uit 52 huur- en koop­apparte­ ment­en, gericht op 55+ers. De bewoners van dit complex kunnen gebruik maken van de voorzieningen in het naast­ gelegen multifunctionele woonzorggebouw, waar een polikliniek van het Jeroen Bosch Ziekenhuis en woon-/ zorgcentrum De Annenborch gevestigd zijn. Het centrum van Rosmalen, het treinstation en de snelwegen liggen vlakbij en zijn makkelijk bereikbaar. Mensen met beperkingen Zoals eerder aangegeven, verhuren wij een aantal woningen en gebouwen met meerdere woonunits aan verschillende zorg- en welzijnsinstellingen en particuliere initiatieven, zoals Cello, Kentalis, de Robert Coppes Stichting en Stichting Buiten Gewoon. Deze instellingen en initiatieven bieden huisvesting en begeleiding aan mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking in, over het algemeen, kleinschalige woonvormen.

In 2013 sloten we een huurovereenkomst met SmartCoach voor een woongebouw aan de Amundsenstraat in ’s-Hertogenbosch. Smart-Coach begeleidt mensen met een verstandelijke beperking of een psychische stoornis.

Overige bijzondere doelgroepen

Kleine Meierij participeert in de zogenaamde ‘taskforce’ bijzondere doelgroepen in de gemeente ’s-Hertogenbosch. Binnen deze taskforce kijken gemeente, maatschappelijke en zorginstellingen en corporaties naar de huisvesting van groepen die om wat voor reden dan ook een vorm van begeleiding nodig hebben bij het wonen. Met de gemeente ’s-Hertogenbosch en collega corporaties BrabantWonen en Zayaz doen we ook mee met de ’50-woningen regeling’. Corporaties committeren zich om naar rato van hun woningbezit woningen aan te bieden aan de Werkgroep Bijzondere Doelgroepen voor de huisvesting van deze doelgroepen.

DE KUNST VAN HET SAMENLEVEN Eind 2012 ondertekenden de drie Bossche corporaties, BrabantWonen, Kleine Meierij en Zayaz, de gemeente ’s-Hertogenbosch en 15 maatschappelijke partijen het essay ‘De kunst van het samenleven’, opgesteld door de corporaties. In het essay beschrijven de drie corporaties hun visie op wonen en leven in de gemeente ’s-Hertogenbosch, waaronder de zorg voor en het welzijn van de inwoners van ’s-Hertogenbosch. De razendsnelle, overwegend negatieve, politieke en economische veranderingen noodzaken alle partijen om nauwer samen te werken, zodat we onze doelen op het gebied van wonen, zorg en welzijn alsnog kunnen realiseren. Korte lijnen tussen de partners zorgen voor een adequate reactie op/aanpak van de alsmaar sneller veranderende omgeving. In navolging van dit essay stelden de Bossche corporaties, gemeente en SHP in 2013 de al eerder uitvoerig besproken werk­ groepen Woonruimteverdeling, Woonlasten, Zorg en Aa-wijk samen, om de vraagstukken en knelpunten op deze gebieden op te pakken en gezamenlijk te zoeken naar oplossingen.


PAGINA 44

Woon-/zorgcentrum De Annenborch, onderdeel van het multifunctionele woonzorgcomplex op De Hoef in Rosmalen


PAGINA 45

FINANCIËLE CONTINUÏTEIT Dankzij ons strakke financiële beleid, sloten we het jaar ook op financieel gebied af met een positief resultaat en gaan we vol energie de toekomst in.


PAGINA 46

Het resultaat van 2013 kent een winst van 3,2 miljoen. In het boekjaar 2013 genereerden we een omzet van € 30,1 miljoen. De omzet nam met € 1,2 miljoen toe. De huuromzet nam met € 1,2 miljoen toe als gevolg van opgeleverde nieuwbouw, de verkoopwinst was € 1,2 miljoen lager als gevolg van minder verkopen en het verkoopresultaat projecten nam met € 1,2 miljoen toe. De overige opbrengsten bleven nagenoeg gelijk. Ten opzichte van het vorige jaar namen de bedrijfslasten met € 10,3 miljoen af, namelijk van € 27,4 miljoen in 2012 naar € 17,1 miljoen in 2013. Deze afname is vooral het gevolg van lagere overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille. Naast de afwaardering op grondposities (verkocht of nog in portefeuille) en opgeleverde nieuwbouw voor € 2,5 miljoen (€ 4,1 miljoen, 2012) is in deze post ook de waarde mutatie van het sociaal vastgoed opgenomen. In 2012 vond een afwaardering plaats van € 2,4 miljoen, in 2013 is € 5,1 miljoen aan in het verleden ten laste van het resultaat gebrachte afwaarderingen teruggenomen. Deze terugname vloeit voort uit de stijging van de bedrijfswaarde (en daardoor stijging van de waardering). De bedrijfswaarde stijgt als gevolg van andere inzichten met betrekking tot inkomensafhankelijke huurverhogingen en afdracht verhuurdersheffing, lagere onderhoudslasten en bedrijfslasten en hogere verkoopopbrengsten. Naast bovengenoemde toename is ten opzichte van 2012 € 2,3 miljoen minder onderhoudslast opgenomen. In 2012 waren eenmalig extra kosten (€ 2,8 miljoen) voor planmatig onderhoud opgenomen. Naast de genoemde afname stegen de overige bedrijfslasten (€ 0,7 miljoen), grotendeels veroorzaakt door de opgelegde verhuurdersheffing. Per saldo nam de rentelast ten opzichte van 2013 met € 0,3 miljoen af als gevolg van verdere daling van de schuldrest.

de betreffende eenheden op basis van een andere grondslag gewaardeerd (per saldo hogere bedrijfswaarde in plaats van marktwaarde).

Vermogenspositie

Aan het einde van het boekjaar bedroeg ons vermogen € 89.754.000,00. In verhouding tot het totaal vermogen is dit 29,9 procent. Deze solvabiliteit is hoger dan het landelijk gemiddelde van 25,0 procent en het gemiddelde van de referentiegroep van 29,8 procent. Het CFV beoordeelt de solvabiliteit van het volkshuisvestelijk vermogen aan het einde van een boekjaar, wat zij relateert aan een door haar vastgesteld risicobedrag (buffer). Voor ons vermogen aan het einde van 2012 kwam het CFV tot de conclusie dat volgens haar beoordelingsmaatstaven, op basis van alleen een voortgezette verhuurexploitatie, dit vermogen voldoende is om aan de toekomstige verplichtingen te voldoen. De ontwikkeling van het vermogen op basis van de beoordelingsmaatstaven van het CFV is in onderstaande grafiek weergegeven. Ontwikkeling volkshuisvestelijk vermogen en buffer 35 In % van het balanstotaal

RESULTAAT BOEKJAAR 2013

30 25 20 15 10 5 0 2012

2013 Buffer

Al met al had het bovenstaande tot gevolg dat het resultaat uit gewone bedrijfsvoering in 2013 uitkomt op € 3,2 miljoen positief ten opzichte van € 7,4 miljoen negatief in 2012. Naast het positieve resultaat van € 3,2 miljoen is een bedrag van € 16,9 miljoen rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen gebracht. De extra toevoeging aan het eigen vermogen is het gevolg van de stijging van de herwaarderingsreserve van respectievelijk materiële vaste activa (€ 16,2 miljoen), financiële vaste activa (€ 0,2 miljoen) en vastgoedbelegging (€ 0,5 miljoen). De stijging van de herwaardering van de materiële vaste activa en financiële vaste activa vloeit voort uit de stijging van de bedrijfswaarde en daardoor stijging van de waardering. De stijging van de herwaardering van de vastgoedbelegging is het gevolg van de herclassificatie van commercieel vastgoed naar sociaal vastgoed (en vice versa). Door de herclassificatie worden

Leningen

2014

2015

2016

2017

Volkshuisvestelijk vermogen

Naast de reguliere contractueel verschuldigde aflossingen van € 4,9 miljoen op de langlopende schulden losten wij in het boekjaar nog eens bijna € 1,2 miljoen vervroegd af. Op de bestaande rollover-leningen waarbij de hoofdsom variabel is, is in 2013 € 18,4 miljoen teruggestort. De schuldrestant van de afgesloten rollover-lening met variabele hoofdsom € 11,0 miljoen is in 2013 € 8,5 miljoen. Het verloop van het schuldrestant over de afgelopen vijf jaar en de verwachting voor de komende vijf jaar kan grafisch als volgt worden weergegeven.


PAGINA 47 250

Kleine Meierij maakt geen gebruik van derivaten.

Liquiditeitspositie en financiering

Voor Kleine Meierij geldt sinds een aantal jaren dat het sturen op kasstromen de belangrijkste bijdrage levert aan het herstel. Conform onze externe verant­woording onderscheiden we een drietal kasstromen, namelijk operationele, (des-) investeringen en financierings­kas­stromen. Hoewel we vanuit het principe redeneren dat we geen nieuwe leningen aantrekken, is voor met name her­financiering een positief evenwicht in de operationele kasstromen van belang.

150

100

50

0

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Nieuwe lening

0

0

2

8

8

8 9

Overige

19

17

15

14

13

12

11

11

10

Gemeenten

13

12

11

11

10

10

9

9

8

8

NWB

19

30

29

28

39

38

37

36

35

34

BNG

148

166

155

158

142

137

124

112

108

105

De nominale schuld per verhuureenheid was aan het einde van 2013 toegenomen van € 48.716,00 naar € 49.001,00. De gemiddelde rentevoet verschuldigd over het vreemde vermogen steeg van 4,01 procent naar 4,23 procent. Deze stijging wordt hoofdzakelijk veroorzaakt doordat een rolloverlening met een variabele rente op basis van EURIBOR met een opslag is omgezet in een vast rentende lening. Het lange vreemde vermogen bedraagt op balansdatum 66,1 procent van het balanstotaal (2012; 67,6 procent) en heeft een gemiddelde restantlooptijd van 23,6 jaar. In het boekjaar is de met de huisbankier overeengekomen financiële dienstverlening gecontinueerd. Belangrijk onder­ deel van deze overeenkomst is het kredietarrangement. In 2013 is de kredietfaciliteit aangepast van 9,5 miljoen naar € 5,0 miljoen (1,7 procent van het balanstotaal). Met deze kredietfaciliteit behouden wij flexibiliteit voor de afstemming van inkomende en uitgaande kasstromen. Op balansdatum is van het arrangement geen gebruik gemaakt.

Om gebruik te kunnen maken van de borgingsfaciliteiten van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) wordt enerzijds onze kredietwaardigheid getoetst en anderzijds moeten wij uit onze operationele kasstromen minimaal 2 procent van het schuldrestant van opgenomen leningen kunnen voldoen. Vanaf het verslagjaar 2014 gaat de systematiek van het WSW wijzigen. Ze maken de overstap naar een systeem van risicobeheersing. Deze systematiek steunt op 2 pijlers, business risk en financial risk. In het onderdeel business risk vormt WSW een oordeel aan de hand van 24 kwalitatieve vragen. Bij financial risk stuurt het WSW op kengetallen voor de kasstroom op korte termijn (ICR en DSCR), kasstroom op lange termijn (loan to value en solvabiliteit) en op onderpand (dekkingsratio). In de begroting 20142018 zijn bovenstaande kengetallen berekend en voldoen we aan de door het WSW gestelde eisen. Onderstaande grafiek geeft de ontwikkeling van onze operationele kasstromen in relatie tot de 2 procent aflossingsfictie over de afgelopen en toekomstige vijf jaar weer:

11,0

2,4 2,1

9,0

1,8

miljoenen €

7,0

1,5 1,2

5,0

0,9 3,0

0,6 0,3

1,0 0,0 -1,0

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Operationele kasstroom

-0,9

2,1

3,9

8,8

3,6

4,5

5,0

5,0

4,7

5,7

6,3

2% aflossingsfictie

4,2

4,0

4,5

4,5

4,2

4,2

4,0

3,7

3,5

3,4

3,3

Rentedekkingsgraad

1,0

1,2

1,3

1,3

1,3

1,5

1,6

1,6

1,6

1,8

1,9

-0,3

kasstroom in verhouding tot rente

schuldrest in miljoenen €

200


PAGINA 48

Treasurycommissie

Gezien het bovenstaande en rekening houdend met de in de begroting 2014 opgenomen voorgenomen activiteiten is met grote mate van zekerheid vast te stellen dat we (gesaldeerd) tot en met 2016 geen vennootschapsbelasting verschuldigd zijn. Hierbij is geen rekening gehouden met het feit dat er fiscaal ook nog een onderhoudsvoorziening kan worden gevormd. Het opnemen van een actieve belastinglatentie is niet aan de orde.

De Treasurycommissie bestaat uit de bestuurder, de manager bedrijfsdiensten en een extern deskundige van Thésor. Deze extern deskundige volgt en interpreteert de marktinformatie en –ontwikkelingen en brengt daarnaast kennis in van financiële markten en de werking van financiële producten.

Inzet middelen ten behoeve van de volkshuisvesting

Op de balans van Woningstichting Kleine Meierij is de leningenportefeuille dominant aanwezig. Uit de winst- en verliesrekening blijkt dat de factor ‘rente’ een belangrijke stempel drukt op het jaarresultaat. Onze Treasurycommissie richt zich daarom in belangrijke mate op de kasstromen, de leningenportefeuille, op de beheersing van renterisico’s en op de jaarlijkse rentekosten.

In 2013 kwam de Treasurycommissie vier keer bijeen. De belangrijkste onderwerpen die tijdens deze bijeenkomsten aan de orde kwamen, waren onze liquiditeitspositie en de voortgang van de begrote kasstromen. Andere onder­ werpen die besproken werden, zijn: • het aantrekken van de financieringsbehoefte • het vervroegd aflossen op bestaande financiering voorafgegaan door een transactievoorstel van Thésor • de actualisering van het Treasurystatuut (in 2013 geëffectueerd) • de financiering van niet-DAEB activiteiten (dit is een vast agendapunt)

Vennootschapsbelasting

Vanaf 1 januari 2008 geldt een belastingplicht voor alle activiteiten, dus ook voor de verhuur van sociaal onroerend goed. Net als bij de partiële belastingplicht vanaf 1 januari 2006 is er ook nu op sectorniveau een vaststellingsovereenkomst (VSO2) opgesteld, die vooral de waardering van alle activa en passiva regelt voor de fiscale openingsbalans, alsmede uitleg geeft over de overige fiscale regelgeving voor de berekening van het fiscale jaarresultaat. De Belastingdienst heeft de aangiften over boekjaar 2008 tot en met 2010 definitief vastgesteld. Het compensabel verlies over deze boekjaren bedraagt € 4,7 miljoen. Het totale compensabele verlies in de aangiften over de boekjaren 2011 en 2012 ingediend bij de Belastingdienst bedraagt € 14,2 miljoen. Over het boekjaar 2013 zal er sprake zijn van een winst van ongeveer € 3,6 miljoen. In totaal bouwde Kleine Meierij in de jaren 2008 tot en met 2012 een compensabel verlies op van € 19 miljoen.

Het bestuur verklaart in het boekjaar 2013 alle uitgaven in het belang van de volkshuisvesting te hebben gedaan, een en ander als omschreven in artikel 11 van het Bbsh.


PAGINA 49


PAGINA 50

Bewoner Gastenberg in Rosmalen

RELATIES EN VERBINDINGEN De fiscale entiteiten die we in de loop der jaren oprichtten om risicoâ&#x20AC;&#x2122;s te spreiden, zijn grotendeels overbodig geworden. De meeste zijn daarom in 2013 al opgegaan in de Holding BV. Uiteindelijk houden we alleen de BVâ&#x20AC;&#x2122;s over waarin activiteiten plaatsvinden. Onze lidmaatschappen handhaven we om onze belangen en die van onze klanten te waarborgen.


PAGINA 51

NEVENSTRUCTUUR De toegelaten instelling (TI) woningstichting Kleine Meierij kent een holdingstructuur, die als volgt is opgebouwd: VB&T VvE Diensten Noord Oost Brabant BV KvK 17241197

Energie BV KvK 52195724

Holding BV KvK 17160787

Projecten BV KvK 17160794

Woningstichting KvK 16045671

Verhuur BV KvK 17160791

De TI is 100 procent aandeelhouder van de holding en de holding is voor 100 procent eigenaar van de besloten vennootschappen. Het aandeelhouderschap van de Holding BV in VB&T VvE Diensten Noord Oost Brabant BV bedraagt 25 procent. De deelname van Projecten BV in de VOF De Annenburg is gelijk aan 50 procent. Alle entiteiten zijn voor 100 procent gefinancierd vanuit de TI. In 2013 zijn door een juridische fusie Diensten BV, Deelnemingen BV en Vastgoedontwikkel BV opgegaan in Holding BV. Door deze juridische fusie is het aandeelhouderschap in VB&T VvE Diensten Noord Oost Brabant BV overgegaan in de Holding BV. De Projecten BV is nagenoeg leeg. Op dit moment is de WKO-installatie nog niet overgedragen naar de Energie BV, maar dit zal in de loop van 2014 haar beslag vinden. Na de overdracht van de WKO-installatie gaat ook de Projecten BV op in de holding. Naar verwachting kan dat in december 2014 plaatsvinden. In de Energie BV zijn onze duurzame installaties voor warmte- en koudeopslag gepositioneerd. In de Verhuur BV worden vastgoedeenheden verhuurd, voor zover deze op basis van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) niet door de toegelaten instelling verhuurd kunnen worden, het niet-DAEB bezit. Hoe de activiteiten van de entiteiten zich verhouden tot de Herziene Woningwet is nog niet duidelijk. Het voornemen van het kabinet Rutte-II is om de Herziene Woningwet op 1 januari 2015 in te laten gaan.

LIDMAATSCHAPPEN Aedes

Aedes behartigt als branchevereniging de belangen van woning­­corporaties in Den Haag en Brussel, zoekt oplossingen voor het beter functioneren van de woning­markt en draagt bij aan een professionele sector. Zo’n 91 procent van de corporaties is lid van Aedes. Aedes maakt zich sterk voor optimale omstandigheden waaronder corporaties als maat­ schappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen. Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatie­ branche waarin ruim 30.000 werknemers dagelijks werken aan goed, betaalbaar en duurzaam wonen.

STEK.NU

STEK.NU is een coöperatieve vereniging met als hoofd­ doel de financiering van vastgoedontwikkeling. Het project­­­ management dat ze voorheen ook deden, is naar het tweede plan geschoven. Het lidmaatschap is voor­behouden aan woning­corporaties en zorginstellingen. Op dit moment zijn vier woningcorporaties en één zorg­instelling lid van STEK.NU.

Coöperatie Smart Finance BA

Social Finance is de spin-in-het-web van de Starters Renteregeling, zowel bestuurlijk als administratief. Wij zijn hier lid van geworden, zodat kopers van ons bestaande bezit gebruik kunnen maken van de Starters Renteregeling. Zodra de koper een woning heeft gekocht, is er voor de financiering een relatie met Social Finance en de hypotheekverstrekker. Social Finance verstrekt de lening die onderdeel uitmaakt van de Starters Renteregeling.

Gegevens nevenstructuur (x € 1.000) Holding Energie Projecten Verhuur Woningstichting

Omzet 67 2.059 835 2.961

Kapitaal 4.518 18 18 4.518 4.518

Netto vermogenswaarde 1.222 -73 1.497 -283 1.222

Rekeningcourant vordering Rekeningcourant schuld 40 101 9.296 14.116 17.457 22.418


PAGINA 52

Henk Hermsen, directeur-bestuurder De Annenborch, in het restaurant van De Annenborch


PAGINA 53

GOVERNANCE Kleine Meierij handelt overeenkomstig de Aedes Governancecode Woningcorporaties, die wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. Dat uit zich in transparante bedrijfsvoering en open interne en externe communicatie. Integriteit staat hoog in het vaandel. De Raad van Toezicht speelt een belangrijke rol om de integriteit van onze organisatie te waarborgen.


PAGINA 54

RAAD VAN TOEZICHT De Raad van Toezicht is het toezichthoudend orgaan van Kleine Meierij en bestond in 2013 uit vijf leden. De Raad heeft primair een vijftal taken: • toezicht houden op de bestuurder • werkgever van de bestuurder • adviseur van de bestuurder, gevraagd en ongevraagd • klankbord voor de bestuurder • informatie vergaren van anderen, niet zijnde de bestuurder In het verslag van de Raad van Toezicht, hoofdstuk 11, zijn de taken en de werkwijze van de Raad uitvoerig beschreven, evenals de wijze waarop de Raad daar in 2013 invulling aan gaf.

BESTUUR Het bestuur is verantwoordelijk voor de totale bedrijfs­ voering van Kleine Meierij. Zijn primaire taak is te zorgen voor financiële continuïteit en uitvoering te geven aan de omschreven taken binnen het Bbsh. Het bestuur geeft dit vorm in een ondernemingsplan.

Extern De externe toezichthouder is het Centraal Fonds Volkshuisvesting in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Hier legt het bestuur twee keer per jaar schriftelijk verantwoording aan af. Dit resulteert jaarlijks in een beoordeling van de financiële positie van onze organisatie.

INTERNE RISICOBEHEERSINGS- EN CONTROLE SYSTEMEN Het bestuur van Kleine Meierij is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Wij onderscheiden drie soorten risico’s.

Risico’s Strategisch Als belangrijk strategisch risico onderkennen wij de onvoor­­spelbaarheid van het politieke klimaat waarin we opereren. De onduidelijkheid rondom de inhoud en de invoeringstermijn van de Herziene Woningwet en de gevolgen van de besluiten van het kabinet-Rutte I en II zorgen ervoor dat we andere strategische keuzes moeten maken om eventuele negatieve effecten op te vangen.

Financieel

In het verslagjaar werd het oude ondernemingsplan vervangen door het nieuwe Koersplan 2013-2017. Dit schetst in grote lijnen de richting die onze organisatie de komende jaren ingaat met het beleid en biedt ons de benodigde flexibiliteit om gaandeweg in te spelen op alle (on)voorziene economische en politieke ontwikkelingen, die elkaar in een steeds sneller tempo opvolgen. Het Koersplan 2013-2017 is mede tot stand gekomen dankzij de inbreng van onze medewerkers, de gemeenten waarin we werkzaam zijn, de Stichting Huurdersbelangen Kleine Meierij en onze Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht gaf haar definitieve goedkeuring aan het koersplan, waarna de bestuurder deze vaststelde.

Financieel risico is het meest duidelijke risico dat speelt binnen de corporatie. Een voorbeeld van een financieel risico is de financiering van een corporatie. Een corporatie moet exact en per dag in beeld hebben wat haar financiële positie is en hoe de komende maanden en jaren er uitzien. Bij Kleine Meierij doen wij dit door het maken van een actuele (maandelijkse) liquiditeitsprognose. Financiële mee- en tegenvallers worden per direct verwerkt en geanalyseerd. Verder hebben wij, zoals eerder vermeld, een Treasury­ commissie waarin een extern adviseur, Thèsor, meekijkt en -denkt over hoe we de financiële risico’s kunnen minimaliseren. Het bestuur rapporteert de Raad van Toezicht ieder kwartaal en zo nodig vaker.

Verantwoording

Operationeel

Het bestuur legt zowel intern als extern verantwoording af.

Intern De Raad van Toezicht is de interne toezichthouder. Binnen de Raad heeft ieder lid een specialisatie, zoals op het gebied van HRM of financiën. Het bestuur rapporteert de Raad ieder kwartaal over de stand van zaken bij Kleine Meierij. Deze rapportage draait niet alleen om cijfers, maar behandelt bijvoorbeeld ook organisatiezaken en externe ontwikkelingen die voor onze organisatie van belang zijn. Los van de kwartaalrapportages hebben het bestuur en de Raad voortdurend overleg over actuele zaken.

De organisatiekosten zijn op een niveau dat past bij onze organisatie, mede door de eerdere afslanking van ons personeelsbestand. Daarnaast is onze begroting taakstellend. Dat betekent dat onze medewerkers hier strak op moeten sturen. Dit alles leidt tot een betere financiële positie van onze organisatie en een efficiënte manier van werken, maar het maakt ook kwetsbaar. Als een medewerker bijvoorbeeld langdurig uitvalt door ziekte, moeten we dat intern opvangen.


PAGINA 55

Risicomanagement

In 2013 hielden we het risicomanagement opnieuw tegen het licht. We inventariseerden in eerste instantie de risico’s in onze risicobeheerscyclus. Deze werden aansluitend geprioriteerd op de kans dat het risico in kwestie zich voor­ doet en wat de effecten daarvan zijn. Vervolgens bepaalden we de strategie van wat te doen met het risico afhankelijk van de prioriteit. Daarna bepaalden we de beheers­maatregel en aansluitend opnieuw de kans dat een bepaald risico zich voordoet en wat het effect dan is. Om vast te kunnen stellen of de genomen maatregel het gewenste effect heeft, moeten we dit monitoren en rapporteren. In 2014 krijgt dit geheel zijn beslag.

EXTERNE ACCOUNTANT De accountant is verantwoordelijk voor het oordeel over onze jaarrekening. Deze controle moet in overeenstemming zijn met het Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controle protocol in rubriek A van de bijlage III van het Bbsh. Dit vereist dat de accountant voldoet aan geldende ethische voorschriften en dat bij het plannen van de controle een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De Raad van Toezicht benoemt de externe accountant na advies van de directeur-bestuurder. Daarnaast stelt de Raad de beloning van de externe accountant vast met de directeur-bestuurder. In 2013 werd Deloitte Accountants herbenoemd tot extern accountant van Kleine Meierij voor een periode van 4 jaar. Deze herbenoeming vond plaats na een uitgebreid selectietraject. De externe account woont in ieder geval het gedeelte van de vergadering van de Raad van Toezicht bij waarin zij het verslag van de externe accountant over het onderzoek van de jaarrekening bespreekt en waarin zij besluit over de goedkeuring daarvan. De Raad kan de externe accountant tijdens deze vergadering bevragen over zijn verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening.

VISITATIE Visitatie is een verantwoordingsinstrument om de prestaties van woningcorporaties te beoordelen. Belanghebbenden spelen hierin een belangrijke rol. Visitatie biedt ons niet alleen een objectief inzicht in onze prestaties, het vormt ook een instrument om onze prestaties in de toekomst te verbeteren en biedt ons de mogelijkheid om open en transparant verantwoording af te leggen aan onze omgeving. In de tweede helft van 2011 vond een visitatie plaats. De vier aanbevelingen daaruit zijn ondertussen in- en uitgevoerd. In 2015 vindt de volgende visitatie plaats.

Dialoogtafels

Een belangrijke aanbeveling uit de visitatie van 2011 was om onze belanghebbenden meer te betrekken bij ons beleid. Met ingang van 2012 vinden daarom jaarlijks een aantal belang­hebbenden­bijeenkomsten (dialoogtafels) plaats, waar verschillende onderwerpen met betrekking tot onze organisatie, de volkshuisvestelijke ontwikkelingen en de gevolgen daarvan voor ons en onze belang­ hebbenden worden besproken. Deze onderwerpen bespreken wij eerst met onze medewerkers, waarna we de uitkomsten meenemen in de dialoog met onze externe belanghebbenden.


PAGINA 56

De Heere Hintham in â&#x20AC;&#x2122;s-Hertogenbosch, waar (zelfstandig) wonen, zorg en welzijn samen komen.


PAGINA 57

RAAD VAN TOEZICHT Toezicht houden betekent op afstand staan en een kritische blik hebben. Maar goed toezicht betekent ook betrokkenheid. Voor de leden van onze Raad van Toezicht betekent dit, dat zij aanwezig zijn bij bijzondere gelegenheden, zoals de opening van een nieuwbouwcomplex, maar ook gerealiseerde projecten bezoeken om een reĂŤel beeld te krijgen en te houden van bewoning en gebruik. Ook hechten zij aan overleg met de Stichting Huurdersbelangen Kleine Meierij, met andere externe belanghebbenden en met de ondernemingsraad.


PAGINA 58

Kennis en kunde

HET BELANG VAN GOED TOEZICHT Goed bestuur is vanuit het oogpunt van de Raad van Toezicht; in het belang van klanten en medewerkers en met waarborging van de financiële continuïteit van de organisatie.

Taken en rol Raad van Toezicht

De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor het vaststellen en uitvoeren van het beleid van onze organisatie, de Raad van Toezicht houdt hier toezicht op. Ook heeft de Raad een adviserende rol richting de directeur-bestuurder. De rollen en taken van de Raad zijn verankerd in de statuten van Woningstichting Kleine Meierij. Het Bbsh (Besluit beheer sociale huursector), de Aedes Governance Code Woningcorporaties, onze missie en visie, ons koersplan, onze begroting en de werkafspraken tussen Raad en bestuur vormen de kaders bij de uitvoering van de taken van de Raad van Toezicht.

Onafhankelijkheid

De meeste leden van de Raad hebben in hun hoofdfunctie te maken met aspecten die ook bij Kleine Meierij spelen. Maar zeker in deze turbulente politieke tijden is het belangrijk om nauwlettend de landelijke actualiteit te blijven volgen via de (vak)media om op te hoogte blijven van de ontwikkelingen op het gebied van volkshuisvesting. De Raad krijgt daarnaast informatie aangereikt vanuit de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), waar zij lid van zijn. Het bestuur informeert de Raad uitvoerig over de lokale ontwikkelingen en op het Intranet van Kleine Meierij vinden de leden dagelijks actuele interne en externe informatie. Tot slot verzamelt de Raad rechtstreeks of via derden informatie die belangrijk is voor hun functioneren.

SAMENSTELLING RAAD VAN TOEZICHT Eind 2013 was de samenstelling van de Raad van Toezicht als volgt:

De Raad van Toezicht onderschrijft de criteria voor onaf­ hankelijk­heid, zoals omschreven in de Aedes Governance­ code Woningcorporaties. Alle leden zijn gescreend om eventuele onverenigbaarheden duidelijk te krijgen. Daarnaast is de Raad zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar en van het bestuur onafhankelijk opereren. De leden van de Raad zijn verplicht melding te maken van functiewijzigingen die kunnen leiden tot eventuele belangenverstrengeling. In 2013 bleef de samenstelling van de Raad ongewijzigd. Naam Mevrouw drs. C.A.H.A. Doomernik MMO De heer ir. R.A.M.M. Gradus De heer mr. M.W.J. Hinssen MFE* De heer drs. J.F.M. Janssen

Mevrouw drs. W.M.J. Peels

Functie en aandachts­gebied binnen de Raad - Directeur Health Valley - Vice-voorzitter - HRM aangelegenheden, contacten met OR - Remuneratie (arbeidsvoorwaarden en functioneren directeur-bestuurder) - Zelfstandig adviseur en directeur Oskomera Groep BV - Huurdersaangelegenheden, contacten met de Stichting Huurdersbelangen - HRM aangelegenheden, contacten met OR - Laatste functie COO en lid Raad van Bestuur SNS Reaal - Bedrijfseconomische en financiële zaken, accountant (audit commissie) - Burgemeester Oisterwijk - Voorzitter - Remuneratie (arbeidsvoorwaarden en functioneren directeur-bestuurder)

Nevenfuncties - Lid Raad van Toezicht GGZ Oost Brabant

Af­tredend Herbe­ per noem­baar 1 juli 2016 nee

- Voorzitter Raad van Toezicht  1 juli 2016 Woningbouwvereniging Woningbelang -V  ice-voorzitter Raad van Commissarissen Woningstichting Laarbeek - Commissaris Maasveste Berben Bouw - Lid Raad van Toezicht 1 juli 2016 St. Antonius Ziekenhuis - Penningmeester Nationaal Restauratiefonds -V  oorzitter Raad van Toezicht TBV Wonen 1 juli 2015 - Lid Comité van de Regio’s van de Europese Unie - L id VNG-commissie Europa & International - Bestuurslid landelijke parochie schippers & kermisexploitanten - lid ouderraad St. Odulphuslyceum - Directeur Huisvesting & Facilitaire Zaken - Lid Raad van Toezicht Insula Dei Huize 1 juli 2015 Fontys Hogescholen Kohlmann - Huurdersaangelegenheden, contacten met - Voorzitter kennisplatform HBO Services de Stichting Huurdersbelangen - Bedrijfseconomische en financiële zaken, accountant (audit commissie)

*De heer R. Hinssen beëindigde zijn lidmaatschap van de Raad van Toezicht per 1 februari 2014 om persoonlijke redenen.

ja

ja

ja

ja


PAGINA 59 Beloning 2013 Naam Jansen, S. Doomernik, C.A.H.A. Gradus, R.A.M.M. Hinssen, M.W.J. Janssen, J.F.M. Peels, W.M.J.

Functie Bestuurder Lid Lid Lid Voorzitter Lid

vast 123.766 9.000 9.000 9.000 13.500 9.000 173.266

variabel op termijn 0 28.510 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 28.510

HONORERING De leden van de Raad van Toezicht ontvangen een vaste vergoeding, gebaseerd op de tijdsbesteding, hun verantwoordelijkheden en de omvang van onze organisatie. De bruto honorering van de voorzitter van de Raad van Toezicht bedraagt € 13.500,00 per jaar. Voor de overige leden is dit € 9.000,00 per jaar. Hiermee valt de honorering van de RVT leden binnen de normering van de Wet Normering Topinkomens

WERKGEVERSROL Naast haar andere taken is de Raad ook werkgever van de bestuurder. Dat betekent ook dat de Raad de bestuurder tegen het einde van ieder jaar beoordeelt op zijn functioneren. De remuneratiecommissie (voorzitter en vice-voorzitter namens de voltallige Raad) voert het beoordelingsgesprek met de bestuurder. Over 2013 gaf de commissie de bestuurder een positieve beoordeling.

overig 6.245 698 698 698 1.046 698 10.083

Totaal 158.521 9.698 9.698 9.698 14.546 9.698 211.859

Periode Geheel 2013 Geheel 2013 Geheel 2013 Geheel 2013 Geheel 2013 Geheel 2013

Dat de externe toezichthouders tevreden zijn, blijkt uit de beoordeling van onder meer het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Deze toezichthouder concludeerde medio 2013 dat Kleine Meierij weer kredietwaardig is. Daarnaast bouwde het bestuur verder aan de financiële gezond­heid van de woningstichting. De vastgoed­porte­feuille is verder verkleind, waardoor financiële risico’s verminderen.

Overleg Met de bestuurder De Raad van Toezicht kwam in het verslagjaar zes keer bijeen voor formeel overleg, inclusief werkbezoeken. De directeur-bestuurder was bij alle vergaderingen aanwezig, met uitzondering van het vooroverleg voorafgaand aan de vergaderingen om onderwerpen te bespreken die het bestuur betreffen. Onderwerpen die besproken werden tijdens de vergader­ ing­en met de Raad waren:

2013 IN EEN NOTENDOP

• besluitenlijst bestuur 2013 • voortschrijdende agenda 2013 • verslag en besluitenlijst • voortgangsnotitie organisatie, markt & beheer, projecten in ontwikkeling en projecten in uitvoering/realisatie • stand van zaken begroting 2013 • stand van zaken liquiditeitsprognose 2013 en 2014 • jaarverslag- en rekening 2012 • begroting 2014-2018 • verbindingenstatuut 2013 • actualisering Treasurystatuut • methodiek invulling risicomanagement • accountantselectie 2014-2018 • zelfevaluatie Raad van Toezicht 2013

De Raad concludeerde eind 2013 dat Kleine Meierij naar volle tevredenheid bestuurd wordt. De klanten zijn tevreden getuige de resultaten van de meting van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) in het verslagjaar. Ook de medewerkers zijn tevreden. Dat blijkt uit gesprekken met de OR en met de HRM-adviseur.

Naast het overleg tussen de Raad en onze bestuurder hebben de voorzitter en de bestuurder periodiek informeel overleg. De bestuurder heeft ook met de andere leden van de Raad informeel overleg in het kader van klankborden en/of advisering, bijvoor­beeld bij Treasury of bij OR aangelegenheden. Tot slot vindt regel­matig overleg plaats tussen de auditcommissie en de bestuurder.

De bestuurder zag met ingang van 2012 voor de toekomst af van salarisverhoging. De in 2009 overeengekomen vaste beloning blijft binnen de van toepassing zijnde band­ breedte F van de ‘Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties’. In de Wet Normering Topinkomens (WNT) zijn in 2013 specifieke bepalingen voor corporatie­ bestuurders opgenomen. Voor de bestuurder van Kleine Meierij is de overgangsregeling van toepassing zoals opgenomen in de WNT.


PAGINA 60

Met de huurders De leden van de Raad die op voordracht van onze huurders in de Raad zitten, overleggen normaliter twee keer per jaar met hen. Door omstandigheden vond dit overleg in 2013 slechts één keer plaats. In januari 2014 vond de tweede bijeenkomst alsnog plaats. De Raad heeft mede hierdoor een vollediger beeld van wat onze huurders belangrijk vinden in hun relatie met Kleine Meierij. De Raad hecht grote waarde aan een sterke huurders­ belangenorganisatie en hoopt dat het bestuur van de Stichting Huurdersbelangen Kleine Meierij, na het overlijden van de voorzitter, weer spoedig op volle sterkte is.

Met de ondernemingsraad De leden van de Raad met HRM als aandachtsgebied en de OR van Kleine Meierij kwamen in 2013 één keer bijeen. De agenda stond in het kader van terugkijken en kennismaken met de nieuwe OR-leden.

Goedkeuring en besluiten

In 2013 verleende de Raad goedkeuring aan/nam de Raad een besluit over onder meer: • • • • • • • • • •

Treasurystatuut begroting 2014-2018 Verbindingenstatuut Investeringsstatuut voorstel vereenvoudiging en aanpassing structuur Kleine Meierij accountantselectie Koersplan 2013-2017 voortzetting lidmaatschap Aedes voor de duur van 2 jaar verstrekken lastgeving/volmacht aan WSW Strategisch Portfoliobeleid

ZELFEVALUATIE RAAD VAN TOEZICHT Op 21 oktober 2013 vond een zelfevaluatie plaats van de Raad. De agenda van deze bijeenkomst werd in de vergadering van september vastgesteld. Basis voor de bespreking waren de scores in een vragenlijst die tot stand kwam met informatie van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). De opvallende scores zijn uitvoerig besproken. Naar aanleiding hiervan neemt de Raad de vigerende profielen onder de loep en actualiseert deze waar nodig. Ter versterking van de inhoudelijke kennis en van de teamspirit organiseert de Raad in 2014 themasessies op locaties waar Kleine Meierij actief is. Het algemene zelfbeeld van het functioneren van de Raad van Toezicht is zeer positief. De verhoudingen zijn goed, de bejegening is positief-kritisch en waar nodig scherp, de rolverdeling is duidelijk. De leden zijn betrokken, bereiden zich goed voor, respecteren ieders kwaliteiten en laten merken graag samen de klus te klaren. Afgesproken is om de zelfevaluatie in 2014 te laten plaatsvinden onder leiding van een externe partij.

ACCOUNTANTSELECTIE In navolging van het besluit dat de Raad van Toezicht in 2009 nam, vond in het verslagjaar een accountantselectie plaats. Vier kantoren werden aangeschreven voor het uitbrengen van een offerte en verzorgden een presentatie, waaronder de huis­accountant, Deloitte. Na een uitvoerige en zorgvuldige procedure, waarbij vooraf toetsingscriteria waren afgesproken, is Deloitte uiteindelijk benoemd voor een nieuwe periode van vier jaar. Wel onder de voorwaarde van een jaarlijkse evaluatie, waarbij bij disfunctioneren per direct afscheid kan worden genomen van Deloitte.

VERKLARING VAN DE RAAD VAN TOEZICHT De Raad van Toezicht verklaart zich akkoord met het jaarverslag 2013 met inachtneming van de verklaring van Deloitte over de jaarrekening en het jaarverslag. In mei 2014 staat een evaluatie van de externe accountant op de agenda. De Raad ziet in het verslagjaar geen aanleiding om besluiten van het bestuur te schorsen of ongedaan te maken.


PAGINA 61

TOT SLOT Heeft u een vraag of opmerking aangaande de Raad, dan kunt u een e-mail sturen naar info@kleinemeierij.nl ter attentie van de Raad van Toezicht. Ondertekening Raad van Toezicht J.F.M. Janssen, voorzitter Raad van Toezicht C.A.H.A. Doomernik, vice-voorzitter Raad van Toezicht W.M.J. Peels, lid Raad van Toezicht R.A.M.M. Gradus, lid Raad van Toezicht Per heden is er een vacature in de Raad van Toezicht. Rosmalen, 23 april 2014


PAGINA 62

Woningen aan de Begoniastraat in Rosmalen

KENGETALLEN


PAGINA 63 2013

2012

2011

2010

2009

2008

3.340

3.364

3.270

3.466

3.517

3.501

Eenheden in verzorgingshuizen

222

222

162

70

70

70

Overige woongelegenheden

146

146

146

146

114

120

Parkeergelegenheden

300

281

119

87

87

62

1. Gegevens verhuureenheden in exploitatie Woningen

Overige verhuureenheden

39

39

36

32

31

33

4.047

4.052

3.733

3.801

3.819

3.786

39

373

130

93

139

58

Gekocht

0

0

3

0

45

114

Overige toevoegingen

0

0

28

4

27

0

Verkocht

44

54

251

116

168

12

Gesloopt

0

0

10

0

0

0

Overige onttrekkingen

0

0

0

0

0

0

Totaal 2. Aantal mutaties in het woningbezit Opgeleverd

3. Kwaliteit/woning Aantal reparatieverzoeken

3.535

2.728

4.008

5.047

5.427

5.484

Aantal gevallen mutatieonderhoud

193

164

210

284

202

264

Kosten klachtenonderhoud per vhe (€)

306

405

346

404

393

233

Kosten mutatieonderhoud per vhe (€)

75

76

70

48

33

50

581

1.060

565

439

509

562

461

532

635

634

695

757

2.879

2.832

2.856

2.964

2.912

2.821

Mutatiegraad (%)

5,9

5,1

5,8

7,1

5,6

6,6

Gemiddelde huurverhoging per 1 juli (%)

4,0

2,3

1,3

1,2

2,5

1,6

Huurachterstand in %

0,70

0,43

0,66

0,60

0,59

0,53

Huurderving in %

1,30

1,33

0,50

1,01

0,88

0,57

28,8

30,7

33,4

38,9

40,3

43,0

31

32

36

44

46

50

4,64

1,87

7,29

9,94

6,26

5,90

29,91

23,83

26,04

22,16

23,06

21,87

3,9

0,5

2,5

4,8

2,4

-1,8

51.843

48.980

51.312

61.685

61.999

57.361

0

449

8.613

11.922

7.816

7.977

Lang vreemd vermogen (€)

49.001

48.716

50.948

57.641

50.437

53.784

Eigen vermogen* (€)

22.178

17.179

21.006

18.304

18.120

17.064

813

-1.825

-444

79

1.203

-402

Kosten planmatig onderhoud per vhe (€) 4. Het verhuren van woningen Aantal woningen huurprijsklasse goedkoop Aantal woningen andere huurprijsklasse

5. Organisatie Aantal formatieplaatsen (fte) Aantal personeelsleden Ziekteverzuim (%) 6. Balans en winst- en verliesrekening/woning Solvabiliteit Rentabiliteit totaal vermogen (%) Activa in exploitatie (€) Activa in ontwikkeling (€)

Jaarresultaat (€)


PAGINA 64

GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2013 ENKELVOUDIGE JAARREKENING 2013


PAGINA 65

Bewoner Tulpstraat in Rosmalen


PAGINA 66

GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2013 (in duizenden euro’s, na resultaatbestemming) ACTIVA

31-12-2013

31-12-2012

209.807

198.465

1.627

1.821

986

1.340

212.420

201.626

26.482

22.753

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa

1

Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Vastgoedbeleggingen

2

Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

1.648

2.092

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

3.508

6.946

31.638

31.791

352

584

Te vorderen BWS-subsidie

2

3

Deelnemingen

0

0

Financiële vaste activa

3

Leningen u/g

Overige vorderingen

43.704

44.751

44.058

45.338

211

1.489

6.934

9.590

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden

4

Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden

50

50

7.195

11.129

Vorderingen Huurdebiteuren

5

209

168

Belastingen en premies sociale verzekeringen

6

279

0

Overige vorderingen

7

251

621

Overlopende activa

8

Liquide middelen Totaal Generaal

9

471

920

1.210

1.709

3.532

478

300.053

292.071


PAGINA 67

PASSIVA GROEPSVERMOGEN

10

VOORZIENINGEN

11

31-12-2013

31-12-2012

89.754

69.608

0

0

0

0

198.307

197.398

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Overige voorzieningen LANGLOPENDE SCHULDEN

12

Schulden/leningen overheid & kredietinstellingen Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

1.901

2.298

200.208

199.696

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan leveranciers

13

1.565

2.359

Onderhanden projecten

14

0

215

Belastingen en premies sociale verzekeringen

15

38

3.179

Aflossingsverplichtingen komend jaar

16

5.671

13.482

Overige schulden

17

86

300

Overlopende passiva

18

2.731

3.232

10.091

22.767

300.053

292.071

Totaal Generaal


PAGINA 68

GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013 (in duizenden euro’s) 2013

2012

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten

19

23.860

22.642

Vergoedingen

20

77

43

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

21

4.255

5.411

Verkoopresultaat projecten

22

1.483

261

Overige bedrijfsopbrengsten

23

393

500

30.068

28.857

Som der bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

24

9.056

8.445

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

25

-2.499

6.585

Lonen en salarissen

26

1.832

2.027

Sociale lasten

27

225

235

Pensioenlasten

28

300

324

Lasten onderhoud

29

3.893

6.244

Overige bedrijfslasten

30

4.261

3.525

Som der bedrijfslasten

17.068

27.385

BEDRIJFSRESULTAAT

13.000

1.472

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

31

-1.050

-578

Waardeveranderingen van financiële vaste activa, van effecten en van verplichtingen

32

-250

-234

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

33

91

718

Rentelasten en soortgelijke kosten

34

-8.499

-8.773

3.292

-7.395

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Vennootschapsbelasting

35

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen Resultaat deelnemingen Resultaat toekomend aan de rechtspersoon

36

0

0

3.292

-7.395

0

0

3.292

-7.395


PAGINA 69

GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 2013 (volgens de indirecte methode in duizenden euro’s) Bedrijfsresultaat

2013

2012

13.000

1.472

9.083

8.445

-5.097

3.592

0

0

Aanpassingen voor: - Afschrijvingen (en overige waardeveranderingen) - Overige waardeveranderingen - Overige Veranderingen in werkkapitaal: - Mutatie operationele vorderingen - Mutatie voorraden - Mutatie onderhanden projecten - Mutatie operationele schulden - Mutatie verplichting VOV

499

1.418

0

0

3.784

1.457

-4.652

310

-314

191 -683

Ontvangen interest Betaalde interest

3.376

91

718

-8.500

-8.773 -8.409

-8.055

Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen

-220

-9.067

2.173

5.332

-726

-10.398

852

148

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

2.080

-13.985

Ontvangsten uit langlopende schulden

21.100

30.400

Aflossingen van langlopende schulden

-27.902

-30.144

-18

13

Mutatie financiële vaste activa Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen

-6.920

269

3.054

-4.885


PAGINA 70

TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2013 Algemeen

Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.

Activiteiten De activiteiten van Woningstichting Kleine Meierij, statutair gevestigd en kantoor houdende in Rosmalen, zijn erop gericht mensen te huisvesten in vitale wijken, dorpen en steden.

Groepsverhoudingen Woningstichting Kleine Meierij te Rosmalen staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2: 379 en 2: 414 BW is hierna opgenomen: Volledig geconsolideerd • Kleine Meierij Holding BV, Rosmalen, (100 procent), is primair bedoeld voor het deelnemen in andere (dochter)ondernemingen; • Kleine Meierij Energie BV, Rosmalen, (100 procent), verwerft en exploiteert WKO-installaties ten behoeve van de volkshuisvesting; • Kleine Meierij Projecten BV, Rosmalen, (100 procent), het (doen) realiseren van bouwwerken (project­ ontwikkeling) van sociale (huur)woningen en overig te verhuren maatschappelijk onroerend goed ten behoeve van Woningstichting Kleine Meierij te Rosmalen alsmede duurdere huurwoningen, koopwoningen en overig commercieel onroerend goed ten behoeve van Kleine Meierij Verhuur BV en derden; • Kleine Meierij Verhuur BV, Rosmalen, (100 procent), verhuur van vastgoedeenheden, voor zover deze op basis van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) niet door de toegelaten instelling verhuurd kunnen worden. Per 1 januari 2013 zijn Kleine Meierij Deelnemingen B.V., Kleine Meierij Diensten B.V. en Kleine Meierij Vast­goed­ ontwikkel B.V. door een juridische fusie opgegaan in Kleine Meierij Holding B.V. In 2013 zijn deze entiteiten volledig geconsolideerd opgenomen. Proportioneel geconsolideerd • Ontwikkelingscombinatie Annenburg VOF, Utrecht (33,33 procent) Overige deelnemingen, gewaardeerd op netto­ vermogenswaarde • VB&T VvE Diensten Noord Oost Brabant BV, Eindhoven, (25 procent)

Grondslagen voor de consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van Woningstichting Kleine Meierij zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toe­ passing van de grondslagen voor de waardering en de resultaat­bepaling van Woningstichting Kleine Meierij. De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie betrokken rechtspersonen en vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaar­ rekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Belangen van derden in het vermogen en in het resultaat van groepsmaatschappijen zijn afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening tot uitdrukking gebracht. De financiële gegevens van VOF Annenburg zijn proportioneel (voor een evenredig deel) in de gecon­ solideer­de jaar­rekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. De resultaten van nieuw verworven groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie meegenomen rechts­ personen en vennootschappen worden geconsolideerd vanaf de overnamedatum. Op die datum worden de activa, voorzieningen en schulden gewaardeerd tegen de reële waarden. Eventueel betaalde goodwill wordt geactiveerd en afge­ schreven over de economische levensduur. De resultaten van afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie verwerkt tot het tijdstip waarop de groeps­ band wordt verbroken.


PAGINA 71

ALGEMENE GRONDSLAGEN VOOR OPSTELLING VAN DE GECON­SOLIDEERDE JAARREKENING

GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN DE GECONSOLIDEERDE ACTIVA EN PASSIVA

De geconsolideerde jaarrekening van Woningstichting Kleine Meierij is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze geconsolideerde jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuis­ vesting’. Deze richtlijn is in 2011 herzien. Kleine Meierij past deze herziene Richtlijn vanaf het verslagjaar 2012 toe.

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie

De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waar­op ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oor­sprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.

Stelselwijzigingen Algemeen Woningstichting Kleine Meierij past vanaf verslagjaar 2012 de herziene richtlijn voor de jaarverslaggeving, ‘Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting’ (2011) toe. In deze herziene richtlijn is een aantal belangrijke wijzigingen opgenomen. Zo heeft Woningstichting Kleine Meierij haar vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal vastgoed en commercieel vastgoed. Het sociaal vast­ goed wordt als bedrijfsmiddel aangemerkt en het commercieel vastgoed als vastgoedbelegging. Als waarderings­­ grond­ slag kiest Woningstichting Kleine Meierij voor de actuele waarde. Concreet betekent dit dat het sociale vastgoed gewaardeerd wordt tegen de bedrijfs­waarde en het commerciële vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat.

Financiële instrumenten

Onder financiële instrumenten worden primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, verstaan. In de toelichting op de verscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als deze afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen, wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de ‘Niet in de geconsolideerde balans opgenomen rechten en verplichtingen’. Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost.

Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maat­schap­pelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huur­toeslag­ grens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijks­ relaties wordt vastgesteld. Ultimo 2013 bedraagt deze grens € 681,02 (2012: € 664,66). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners, en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staats­ steun voor toegelaten instellingen. Woningstichting Kleine Meierij kwalificeert het sociaal vast­ goed als bedrijfsmiddel, aangezien Kleine Meierij een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuis­veste­ lijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen van de kas­ stroom­genererende eenheid uit hoofde van toekomstige exploitatie­ opbrengsten en toekomstige exploitatie­ lasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op complexniveau. Woningstichting Kleine Meierij kiest voor deze indeling van de kasstroom­ genererende eenheden, aangezien deze aansluit bij haar interne bedrijfsvoering en hierbij de basis vormt voor haar vast­goed­sturing. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandig­heden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar, behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.


PAGINA 72

Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten nainvesteringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief, worden geactiveerd.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige her­struc­ turering­en, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toe­ komstige verhuurexploitatie. De complexen in aan­bouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toe­ gereken­de kosten van het werkapparaat uit hoofde van voor­ bereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend.

Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componenten­­benadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. De lasten van onderhoud, niet zijnde periodiek groot onder­houd, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeer­bare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde­verhoging van het actief. De lasten van dergelijk onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat dit zich voordoet.

De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.

Afschrijvingen worden berekend over de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gesplitst naar de componenten grond, opstal en overige componenten. Over het aandeel van de grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur per component en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming.

Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten.

De initiële herwaardering van het sociaal vastgoed in exploitatie naar actuele waarde is rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt in een herwaarderingsreserve. De hierop volgende jaarlijkse waardeveranderingen worden als volgt in de jaarrekening verwerkt: • Een waardevermeerdering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel direct ten gunste van de her­waarderingsreserve gebracht. Uitzondering betreft het geval wanneer voor een complex in het verleden een afwaardering ten laste van het resultaat is gebracht. In die situatie worden waardevermeerderingen van ditzelfde complex als positief resultaat in de winst- en verlies­rekening verwerkt, voor zover dit een terugname betreft van deze eerdere waardevermindering. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de terugneming nooit hoger is dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in voorgaande jaren geen bijzonder waarde­verminderings­ verlies voor het complex zou zijn verantwoord. • Een waardevermindering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel ten laste van het resultaat gebracht. Indien echter een herwaarderings­ reserve voor dit complex gevormd is, wordt de waarde­ vermindering direct ten laste van de her­waarderings­ reserve gebracht tot het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende complex in de herwaarderings­ reserve is opgenomen.

Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgings­ prijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waarde­ verminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgings­prijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruik­neming. Op terreinen wordt niet afgeschreven. Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen.

Vastgoedbeleggingen

Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten en/of een waardestijging te realiseren.

Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaar­ deerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat.


PAGINA 73

Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed, worden ver­ antwoord in de winst- en verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet gerealiseerde waarde­ veranderingen vast­ goed­ portefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de resultaat­ bestemming, hetzij ten laste van de overige reserves, een herwaar­ derings­ reserve gevormd. De herwaarderings­ reserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voor­ waarden, worden verantwoord in de winst- en verlies­rekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet gerealiseerde waarde­ veranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als commercieel vastgoed. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgingsprijs bestaat uit materiaalkosten, toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering en toegerekende rente tijdens de bouw onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. De bijzondere waardevermindering wordt bepaald door het verschil tussen de realiseerbare waarde (taxatiewaarde van het object of DCF van exploitatiekasstromen) en de stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post ver­ werkt tegen verkrijgingsprijs eventueel vermeerderd met bijkomende kosten en indien van toepassing verminderd

met bijzondere waardeverminderingen. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart.

Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Woningstichting Kleine Meierij. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer Woningstichting Kleine Meierij geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, respectievelijk de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening gevormd. Bij het bepalen van de omvang van deze voorziening wordt rekening gehouden met reeds op vorderingen op de deelneming in mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid.

Leningen u/g De aan derden verstrekte WIF-leningen (matching­ activiteiten) zijn gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van de ontvangen aflossingen en eventueel nood­zakelijk geachte voorziening. De in 2011, 2012 en 2013 aan in totaal 23 kopers van bestaande woningen via Social Finance verstrekte voorschotten (Starters Renteregeling) zijn eveneens tegen nominale waarde gewaardeerd. Eventueel noodzakelijk geachte voor­ziening­ en voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

Te vorderen BWS-subsidies De uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) te vorderen subsidies zijn vastgesteld op basis van de contante waarde van de voorcalculatorische jaarlijkse exploitatie­ tekorten, waarbij rekening is gehouden met toekomstige huur- en lastenstijgingen. Deze vorderingen zijn rentedragend en worden betaald in termijnen van 10 procent van de toegekende subsidie. Na aftrek van de rente­vergoeding wordt het restant van de jaarlijkse bijdrage in mindering gebracht op de te vorderen subsidie. In 2009 is het merendeel van de toegekende subsidies afgekocht.

Overige vorderingen Als voor vastgoedobjecten in exploitatie, waarvan het juridisch eigendom in handen is van Kleine Meierij, langlopende huurovereenkomsten zijn gesloten, waardoor het economisch risico grotendeels bij de huurder ligt, worden de te ontvangen huurbedragen gewaardeerd als financieel vast actief. Hierbij wordt uitgegaan van een disconteringsvoet van 5,25 procent.


PAGINA 74

Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad koop­ woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) en grondposities. Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengst­waarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreffen de onroerende zaken onverkocht in aanbouw bestemd voor de verkoop. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.

Overige voorraden De overige voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De waardering van de overige voorraden komt tot stand op basis van de laatst betaalde inkoopprijs.

Onderhanden projecten De onderhanden projecten in opdracht van derden betreffen onroerende zaken verkocht in aanbouw. Deze worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, wordt geen winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.

In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling voortkomende projecten indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten. Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten en kosten verwerkt in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht, is bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een debetstand vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de vlottende activa. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een creditsaldo vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de kortlopende schulden.

Vorderingen

De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

Liquide middelen

De liquide middelen bestaan uit kas- en banktegoeden met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.

Voorzieningen

Vanwege het kortlopende karakter zijn voorzieningen opgenomen tegen nominale waarde.

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woning­ corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuw­


PAGINA 75

bouw­ projecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waarde­ verandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde of actuele waarde.

Voorziening reorganisatiekosten Deze voorziening heeft betrekking op kosten in verband met de reorganisatie van activiteiten en wordt gevormd indien voor de groep een feitelijke of juridische verplichting is ontstaan. Voor reorganisaties waarvoor per balansdatum een plan is geformaliseerd, maar waarvoor pas na balansdatum hetzij de gerechtvaardigde verwachting is gewekt richting betrokkenen dat de reorganisatie zal worden uitgevoerd, hetzij is gestart met de implementatie van het reorganisatieplan, is een voorziening in de balans opgenomen. De voorziening is gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Voorziening pensioenen De pensioenen zijn verzekerd bij pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). Woningstichting Kleine Meierij verwerkt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst- en verliesrekening. Voor zover de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie nog niet is voldaan, wordt deze als verplichting op de balans opgenomen. Indien de reeds betaalde premiebedragen de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie overtreffen, wordt het meerdere opgenomen als een overlopend actie voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door de pensioen­ uitvoerder of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Jaarlijks beoordeelt Woningstichting Kleine Meierij of en zo ja welke verplichtingen naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie per balansdatum bestaan. Uit deze beoordeling vloeit voort dat geen voorziening opgenomen dient te worden. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Ultimo 2013 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 114 procent (2012: 106

procent). De Nederlandse Bank stelt een minimale dekkings­graad van 105 procent en een buffervereiste die uitkomt op een dekkingsgraad van tenminste 120 procent.

Langlopende schulden

De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. Kleine Meierij heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Kortlopende schulden

De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde.


PAGINA 76

GRONDSLAGEN VOOR DE BEPALING VAN HET GECONSOLIDEERDE RESULTAAT Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hier­ voor vermelde waarderingsgrondslagen. Verder worden de bedrijfs­ opbrengsten verantwoord in het jaar dat zij gerealiseerd zijn. De bedrijfslasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben.

Huuropbrengsten

Onder de huren zijn opgenomen de te ontvangen netto-huren exclusief de vergoedingen voor met huurders ver­reken­bare leveringen en diensten. Op deze baten worden in mindering gebracht de huurderving alsmede verleende kortingen bij afgesloten huurvastcontracten. Voor de huurvastcontracten waarvoor een afkoopsom is overeengekomen valt, afhankelijk van de looptijd van de overeenkomst (vijf of tien jaar), een evenredig deel van de afkoopsom vrij ten gunste van de huuropbrengsten. Voor de aan­gekochte woningen onder het label ‘Verzilverd Wonen’ waarbij het gratis gebruiksrecht op basis van actuariële berekeningen reeds met de aankoopsom verrekend is, wordt voorzichtigheidshalve géén rekening gehouden met een huuropbrengst ter grootte van de maan­ delijkse afname van de waarde van het gebruiksrecht.

brengsten is eveneens opgenomen de onder de noemer ‘Onderhoud’ verantwoorde personele kosten van vaklieden. Daarnaast zijn, overeenkomstig de verslaggevingvoor­schrif­ ten, hieronder opgenomen de in andere posten van de winst- en verliesrekening doorberekende personele kosten voor onder andere leefbaarheid en matchingactiviteiten.

Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

De afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoed­porte­feuille worden gebaseerd op de verkrijgings- of ver­vaardigings­prijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levens­duur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief.

Vergoedingen

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Lonen, salarissen en sociale lasten

De overige bij huurders en derden in rekening gebrachte bedragen voor geleverde goederen en diensten, welke niet bij de huur zijn inbegrepen, zijn gesaldeerd met de door derden in rekening gebrachte kosten, welke volledig aan de huurders worden doorberekend. De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigings­prijs (projecten voor derden). Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuw­bouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

Verkoopresultaat projecten

Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winsten verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum onder de post verkoopresultaat projecten. De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onderhanden projecten worden tevens hieronder verantwoord.

Overige bedrijfsopbrengsten

De overige bedrijfsopbrengsten betreffen alle overige vergoedingen voor verleende diensten, zoals aan huurders door­ bereken­ de administratiekosten en de vergoeding voor ge­plaatste zendmasten. Onder de overige bedrijfs­op­

De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waarde­vermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuw­ bouw en herstructurering. Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verlies­ rekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaats­gevonden door de werknemers.

Pensioenlasten

Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf voorziening pensioenen.

Onderhoudslasten

Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslag­ jaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daad­werkelijke werk­ zaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaam­heden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.


PAGINA 77

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed­ portefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoed­ beleg­gingen in het verslagjaar.

Rentebaten en -lasten

De rentebaten betreffen de aan het verslagjaar toe te rekenen rente ontvangsten, welke per de balansdatum nog gedeeltelijk te ontvangen zijn. Onder de rentelasten zijn verantwoord de over het boekjaar verschuldigde renten, welke per de balansdatum nog gedeeltelijk te betalen zijn.

Vennootschapsbelasting

Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er over­een­stem­ming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betref­fende de Vast­stellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Woning­stichting Kleine Meierij heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Woningstichting Kleine Meierij heeft op basis van de uitgangs­punten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2013 en het fiscale resultaat 2013 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen be­lasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting. Vanaf 1 januari 2008 maakt Kleine Meierij onderdeel uit van de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting, die tot dat moment gevormd werd door Kleine Meierij Holding BV, Kleine Meierij Projecten BV, Kleine Meierij Diensten BV en Kleine Meierij Verhuur BV. In 2010 zijn Kleine Meierij Deel­nemingen BV en Kleine Meierij Vastgoedontwikkel BV hieraan toegevoegd en in 2011 Kleine Meierij Energie BV. In 2013 zijn Kleine Meierij Deelnemingen BV, Kleine Meierij Vast­goed­ontwikkel BV en Kleine Meierij Diensten BV door een juridische fusie opgenomen in Kleine Meierij Holding BV. Ten tijde van het samenstellen van de jaarrekening zijn de aan­giftes tot en met 2012 ingediend en zijn door de Belastingdienst de definitieve aanslagen tot en met 2010 opgelegd. Bij bepaling van de verschuldigde vennootschaps­ belasting is uitgegaan van het actuele belastingtarief.

Resultaat deelnemingen

Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid wordt opgenomen het aan Kleine Meierij toekomende aandeel in het resultaat van deze deel­ nemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Kleine Meierij geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling.

GRONDSLAGENVOOR DE OPSTELLINGVAN HET GECONSOLIDEERD KASSTROOM­OVERZICHT Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Deze methode gaat uit van een weergave van kasstromen onderverdeeld naar activiteiten. Het kasstroomoverzicht maakt onderscheid in de operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De mutatie in de liquiditeitspositie wordt bepaald door bij het saldo van deze drie activiteiten de mutatie van de bankkredieten te betrekken. Aan de operationele kasstroom zijn, naast de activiteiten die voortkomen uit het exploiteren van woningen, de betalingen voor personeel, overige bedrijfslasten en belastingen opgenomen. Ook de uitgaven en ontvangsten uit hoofde van interest worden aan deze kasstroom toegerekend. Onder de investeringskasstroom zijn opgenomen de ontvangsten uit het verkopen van woningen en de uitgaven die voortvloeien uit het aankopen, bouwen en verbeteren van woningen. Ook (des)investeringen uit hoofde van financiële vaste activa zijn opgenomen onder de investeringskasstroom. De mutatie in de langlopende leningportefeuille is opgenomen onder de financieringskasstroom, waarbij onderscheid gemaakt is tussen nieuw opgenomen leningen en de aflossingen op de bestaande leningen.


PAGINA 78

TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS 1. Materiële vaste activa

Het verloop van het sociaal vastgoed voor eigen exploitatie kan als volgt worden weergegeven: Sociaal vastgoed in exploitatie Cum. verkrijgings- of vervaardigingsprijs

Vastgoed in Onroerende en ontwikkeling roerende zaken bestemd voor ten dienste van eigen exploitatie de exploitatie

Totaal

189.174

3.325

3.625

196.124

66.027

0

0

66.027

Cum. waardeveranderingen en afschr.

-56.736

-1.504

-2.285

-60.525

Boekwaarde per 1 januari 2013

198.465

1.821

1.340

201.626

64

3

153

220

Desinvesteringen

-2.161

-197

-12

-2.173

Afschrijvingen

-7.277

0

-495

-7.772

Cum. herwaarderingen

Mutaties in boekjaar: Investeringen

Herclassificatie/herkwalificatie

-611

0

0

-611

Overboekingen

0

0

0

0

Overboeking naar voorraden

0

0

0

0

21.327

0

0

21.327

0

0

0

-197

Saldo mutatie in het boekjaar

11.342

-194

-354

- 10.794

Cum. verkrijgings- of vervaardigingsprijs

187.441

3.131

3.744

194.317

77.578

0

-2.748

74.830

-55.212

-1.504

-10

-56.727

209.807

1.627

986

212.420

Herwaarderingen Ov waardeveranderingen

Cum. herwaarderingen Cum. waardeveranderingen en afschr. Boekwaarde per 31 december 2013

Sociaal Vastgoed in exploitatie De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden voor de componenten van het sociaal vastgoed in exploitatie als volgt: • Grond: hier wordt niet op afgeschreven. • Opstal: afschrijvingstermijn betreft de resterende levens­ duur. Als deze op 31 december 2013 korter is dan 15 jaar dan wordt 15 jaar aangehouden. • Overig: hiervoor is een gemiddelde afschrijvingsduur aan­ge­houden van 19,7 jaar. Voor het sociaal vastgoed in exploitatie wordt de actuele waarde bepaald aan de hand van de bedrijfswaarde, zijnde het verschil tussen toekomstige te ontvangen en te betalen kasstromen, contant gemaakt medio jaar tegen een disconteringsvoet van 5,25 procent (2012: 5,25 procent). Dit is inclusief de te verwachten verkopen van 100 woningen uit het bestaande bezit in de periode 2014 tot en met 2018. Uitgangspunt hiervoor is een mutatiegraad van 5 procent en een verkoopkans van 100 procent voor

de woningen die geoormerkt zijn als te verkopen. In het eerste jaar is de verwachting dat 20 woningen worden verkocht met bijbehorende verwachte opbrengstwaarde van € 3,1 miljoen en boekwaarde van € 0,73 miljoen. Voor de vaste activa zijn in 2013 WOZ-beschikkingen ontvangen voor een totaalbedrag van bijna € 625,3 miljoen.


PAGINA 79

Uitgangspunten bedrijfswaarde berekening Prijsinflatie Jaarlijkse huur­ verhoging Extra huur­ verhoging Looninflatie Korte rente Lange rente Bouwindex Onderhouds­ index Marktindex

Herclassificatie

2,50% 1,50% 2,00% 2,00% 2,00%

2,00%

1,50% 2,00% 1,49% 2,30% 1,50%

1,50% 3,00% 3,55% 4,75% 3,00%

0,00% 3,00% 3,55% 4,75% 3,00%

In 2013 zijn 14 woningen overgeheveld van sociaal naar commercieel vastgoed, doordat de huurprijs als gevolg van huurverhoging boven de DAEB grens kwam te liggen. Het effect van de herclassificatie via de winst- en verliesrekening is € 27.295,00. 4 woningen zijn van commercieel naar sociaal vastgoed overgeheveld, omdat bij mutatie de huurprijs is verlaagd onder de DAEB grens. Het effect van deze herclassificatie via de winst- en verliesrekening is € 328.418,00 en het effect op de herwaarderingsreserve (vermogensmutatie) is € 440.217,00.

1,50% 1,95% 2,27% 2,49% 3,00% -2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

3,00% 2,00%

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

2014 2015 2016 2017 2018 2019 e.v. 1,50% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

1,50% 2,00% 2,10% 3,04% 1,95%

1,50% 2,00% 2,54% 3,55% 2,27%

1,50% 2,00% 2,84% 3,91% 2,49%

Daarnaast wordt rekening gehouden met een restwaarde gelijk aan de historische kostprijs van de grond. Het normbedrag voor kosten dagelijks- en contract­onder­ houd is € 765,00 en voor planmatig onderhoud € 387,00 per woning. Voor mutatieonderhoud is € 948,00 per mutatie ingerekend. Alle bedragen hebben prijspeil 2013. De huurharmonisatie bedraagt 0,59 procent (2012: 0,82 procent). Huurharmonisatie (bij mutatie) is langer ingerekend dan de vijfjaarstermijn die binnen de sector als best practice wordt toegepast. Daarbij is overigens wel rekening gehouden met een aftopping op de huren naar de gehanteerde streefhuren. Het effect hiervan op de bedrijfswaarde bedraagt circa € 4,3 miljoen positief. De jaarlijkse ingecalculeerde huurderving bedraagt 1,0 procent (2012: 0,5 procent). De ingerekende verhuurdersheffing per woning tot einde levensduur is als volgt: 2014 2015 2016 2017 2018 2019 e.v. Verhuurdersheffing € 632 € 756 € 835 € 927 € 942 +2% p.j.

Desinvesteringen De desinvesteringen, opgenomen onder onroerende en roerende zaken in exploitatie, betreffen verminderingen als gevolg van verkopen uit het bestaande bezit. In 2013 zijn in totaal 44 verhuureenheden (inclusief 1 garage) verkocht.

De afschrijvingen op lineaire basis zijn bepaald op basis van de volgende levensduur: • • • •

kantoorgebouw inventarissen werkplaats vervoermiddelen

25 jaar 3-7 jaar 25 jaar 7 jaar

De desinvestering bij de activa ten dienste van de exploitatie heeft betrekking op de in het boekjaar verkochte bedrijfsmiddelen, zoals auto’s. Verantwoord is de boekwaarde tegen historische kostprijs.


PAGINA 80

2. Vastgoedbeleggingen

Een overzicht van de vastgoedbeleggingen is hierna opgenomen: Commercieel vastgoed in exploitatie

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Totaal

Cum. verkrijgings- of vervaardigingsprijs

23.854

2.404

8.747

35.006

Cum. waardeveranderingen en afschr.

-1.101

-312

-1.801

-3.215

Boekwaarde per 1 januari 2012

22.753

2.092

6.946

31.791

Mutaties in boekjaar: Investeringen

15

0

711

726

-518

-335

0

-853

4.149

0

-4.149

0

611

0

0

611

-528

-109

0

-637

0

0

0

0

Saldo mutatie in het boekjaar

3.729

-444

-3.438

-153

Cum. verkrijgings- of vervaardigingsprijs

29.666

2.023

3.508

35.197

Cum. waardeveranderingen en afschr.

-3.184

-375

0

-3.559

26.482

1.648

3.508

31.638

Desinvesteringen Overboekingen Herclassificatie/herkwalificatie Waarde mutatie Ov waardeveranderingen

Boekwaarde per 31 december 2013

Commercieel vastgoed in exploitatie

Zekerheden commercieel vastgoed in exploitatie

De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie berekend op basis van de uitgangspunten van het sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2013 € 31.401.582,00 (31 december 2012: € 17.311.111,00).

Voor het complex De Haverleij (32 vhe’s) zijn hypothecaire rechten verleend aan de financier. Per de balansdatum bedroeg de hypothecaire schuld € 3.006.640,00 (2012: € 3.667.200,00).

De actuele waarde van commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. Bij de bepaling van de actuele waarde zijn de volgende uitgangspunten toegepast:

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

• Bij de berekening van de marktwaarde in verhuurde staat is de DCF methode toegepast. Hierbij wordt de verhuur­ over­ eenkomst met de vastgelegde huur­ prijs inclusief de korting als basis genomen. De huur­opbrengst per jaar wordt omgeslagen naar een bruto aanvangs­ rendement waarbij tevens rekening gehouden wordt met de huidige rentestand, leeftijd van het getaxeerde en afschrijving van het getaxeerde. De locatie van het getaxeerde wordt tevens separaat getaxeerd. Er is geen rekening gehouden met eventuele transactiekosten. • De taxatie is verricht door een beëdigd taxateur. Het betreft een externe makelaar. De taxateur is ingeschreven in het register van de Stichting Vastgoed­Cert. Er vindt geen jaarlijkse taxatie plaats van de portefeuille als geheel. • In 2013 is 18 procent (2012: 24 procent) van het commercieel vastgoed in exploitatie getaxeerd.

Bij de contracten gebaseerd op het “Koopgarant”-principe geldt dat er sprake is van verleende kortingen tussen 15 en 20 procent. Daarnaast heeft Kleine Meierij een terugkoopverplichting. Het aandeel van Kleine Meierij in de waardeontwikkeling van de woning ligt tussen 80 en 85 procent in 2013.

Aantal verhuureenheden 1 januari Verkopen boekjaar Terugkopen boekjaar Aantal verhuureenheden 31 december

2013 14 -2 0 12

2012 15 -1 0 14

3. Financiële vaste activa Deelneming VB&T VvE Diensten Noord Oost Brabant BV Stand per 1 januari Mutaties boekjaar Stand per 31 december

31-12-2013 31-12-2012 0 0 0 0 0 0


PAGINA 81

De opgenomen deelneming betreft een deelneming van 25 procent in het aandelenkapitaal van VB&T VvE Diensten Noord Oost Brabant BV. Gezien het negatieve vermogen van deze BV per 31-12-2013 is het aandeel gewaardeerd tegen € 0,00. De afwaardering is in 2009 als negatief resultaat op deelnemingen ten laste van het resultaat gebracht. Ter financiering van de aanloopkosten is in 2011 door de aan­ deel­ houders een lening verstrekt. Voor wat betreft Kleine Meierij Holding BV gaat dit om een bedrag van € 40.000,00 tegen een jaarlijkse rentevergoeding van 5 procent en een looptijd van 4 jaar. In 2013 is hier € 10.000,00 op afgelost. Er zijn geen zekerheden gesteld.

Leningen u/g Leningen WIF

Stand per 1 januari Verstrekkingen in het boekjaar Afwaardering Aflossingen in het boekjaar Stand per 31 december

31-12-2013 31-12-2012 250 500 0 0 -250 -250 0 0 0 250

Starters Renteregeling

Stand per 1 januari Verstrekkingen in het boekjaar Afwaardering Aflossingen in het boekjaar Stand per 31 december

31-12-2013 31-12-2012 304 184 30 120 0 0 -2 0 332 304

Lening VB&T VvE Diensten Noord Oost Brabant BV

Stand per 1 januari Verstrekkingen in het boekjaar Afwaardering Aflossingen in het boekjaar Stand per 31 december

31-12-2013 31-12-2012 30 40 0 0 0 0 -10 -10 20 30

Te vorderen BWS subsidie Stand per 1 januari Rentebijschrijving Ontvangen bijdragen Stand per 31 december

31-12-2013 31-12-2012 3 6 0 0 -1 -3 2 3

Kleine Meierij heeft aansprakelijk vermogen beschikbaar gesteld aan het Wooninvesteringsfonds (WIF). Ten behoeve van de realisatie van meer dan 1.000 eenheden door een drietal studentenhuisvestingsorganisaties is op verzoek van het Wooninvesteringsfonds op 1 november 2004 deelgenomen in een lening voor een bedrag van

€ 500.000,00 met een looptijd tot 30 oktober 2014 (3,09 procent). Er zijn geen zekerheden gesteld. Het Wooninvesteringsfonds (WIF) staat sinds november 2012 onder verscherpt toezicht bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), omdat de vermogenspositie en financierbaarheid als gevolg van dalende verkopen en dalende verkoopprijzen onder druk is komen te staan. De herfinanciering van (een deel van de) leningen van banken in april 2015 is onzeker vanwege de aangescherpte normen (Loan to Value) die banken hanteren. Het Woon­investerings­fonds heeft onderzoek gedaan naar mogelijke herstel­maatregelen en heeft hiervoor een zevental scenario’s uitgewerkt. Een en ander heeft geleid tot een definitief herstelplan. Het CFV constateert in haar oordeelsbrief 2013 d.d. 11 november 2013 dat het vermogen op basis van marktwaarde van WIF de komende jaren toeneemt, wanneer geen rente (vaste en variabele) op certificaten vergoed of certificaten afgelost worden. Echter uit onderzoek blijkt dat zowel de bank­­ratio’s op kasstromen (DSCR), solvabiliteit en Loan to Value (LTV) onder druk staan, dan wel kritische grenzen overschrijden. Dit is het gevolg van dalende aantallen woning­­­verkopen, dalende koopsommen, toenemende kosten (heffingen), daarbij achterblijvende opbrengsten uit verhuur (en overige) en de dalende marktwaarden van de woning­portefeuille. De DSCR schommelt rond de 1,2 (cash sweep), wat betekent dat er extra aflossing moet plaatsvinden. Deze extra (vervroegde) aflossing is in overleg met de bank aangewend om de Loan to Value te herstellen tot onder het vereiste maximale niveau van 80 procent. Door de ontwikkelingen op de woningmarkt daalt de waarde van de woningportefeuille in een nagenoeg gelijk tempo als de financiering. Aflossingen bij verkopen dragen daardoor nauwelijks bij aan de verlaging van de Loan to Value. Het WIF heeft een negatief eigen vermogen, maar dankzij de certificaathouders een positief weer­stands­ vermogen. In de meerjarenbegroting van het WIF daalt dit weerstandsvermogen tot een minimum van € 98.163.000,00 in 2014. Dit weerstandsvermogen bedraagt op dat moment circa 50 procent van de nominale certificaat­waarde, die op dat moment naar verwachting van het WIF € 190.197.000,00 bedraagt, inclusief opgelopen rente. Op basis van deze prognose en oordeelsbrief 2013 d.d. 11 november 2013 van het CFV heeft Kleine Meierij haar lening in 2013 met 100 procent afgewaardeerd naar een waarde van € 0 (100 procent van de nominale waarde van € 500.000,00). Als verkoopstimulans is in 2011 de Starters Renteregeling aangeboden aan kopers. In totaal hebben 23 kopers hiervan gebruik gemaakt. Met deze regeling wordt 10 jaar lang 20 procent van de maandelijks te betalen hypotheekrente voor­geschoten (via Social Finance). Ter nadere zekerheid verstrekken kopers hiervoor een tweede hypotheek. Wanneer de woning wederom wordt verkocht, of na 30 jaar, dient de lening terugbetaald te worden.


PAGINA 82

5. Huurdebiteuren

Overige financiële vaste activa Stand per 1 januari Oplevering nieuwbouw Afschrijvingen Waarde mutatie Stand per 31 december

31-12-2013 31-12-2012 44.751 30.201 0 15.195 -1.311 -711 264 66 43.704 44.751

Onder de overige financiële vaste activa zijn een drietal vast­ goed­objecten opgenomen, waarvan het juridisch eigen­dom van Kleine Meierij is. Voor deze objecten zijn lang­durige huur­ over­een­komsten afgesloten, waardoor het economisch risico grotendeels naar de betreffende huurder is overgegaan. Het betreft de complexen De Hooghe Clock, De Heere Hintham en De Annenborch. De gehanteerde uitgangspunten voor de waardebepaling zijn gelijk aan die van het sociaal vastgoed.

4. Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden Totaal

31-12-2013 31-12-2012 211 9.590 6.934 50 7.195

1.489 50 11.129

Vastgoed bestemd voor verkoop Stand per 1 januari Mutaties boekjaar Stand per 31 december

31-12-2013 31-12-2012 1.489 159 -1.278 1.330 211 1.489

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Stand per 1 januari Mutaties boekjaar Stand per 31 december

31-12-2013 31-12-2012 9.590 12.642 -2.656 -3.052 6.934 9.590

De genomen voorziening voor 2013 is € 7.959.523,00 (31-12-2012: € 8.125.703,00)

Overige voorraden Stand per 1 januari Mutaties boekjaar Stand per 31 december

31-12-2013 31-12-2012 50 50 0 0 50 50

De voorraad bestemd voor verkoop betreft een woning die in het ver­leden is verkocht en ondertussen is terug­ gekocht van de koper (MGE) en nog te ontwikkelen posities. Vast­­goed in ont­wikkeling bestemd voor verkoop heeft betrekking op af te stoten grondposities.

31-12-2013 31-12-2012 Te vorderen huren zittende huurders Te vorderen huren vertrokken huurders Totaal te vorderen Af: voorziening dubieuze debiteuren Totaal

154

110

100 254

102 212

-45 209

-44 168

De specificatie van de te vorderen huurbedragen is als volgt: 31-12-2013 31-12- 2012 € Aantal € Aantal 1 maand achterstand 41 78 28 111 2 maanden achterstand 16 12 22 30 3 maanden achterstand 14 16 18 14 4 maanden of meer achterstand 183 119 144 44 Totaal 254 225 212 199

Het verloop van de voorziening dubieuze debiteuren is als volgt:

Stand per 1 januari In boekjaar afgeboekte posten Dotatie aan de voorziening in het boekjaar Totaal

31-12-2013 31-12-2012 44 44 -59 -123 60 45

123 44

6. B  elastingen en SV-premies Te vorderen BTW Totaal

31-12-2013 31-12-2012 279 0 279 -

Opgenomen zijn de te vorderen belastingen van de totale groep.

7. Overige vorderingen 31-12-2013 31-12-2012 Debiteuren huurders en overige vorderingen Overige debiteuren (inclusief koopwoningen BV’s) Totaal

187

122

64 251

499 621

8. Overlopende activa 31-12-2013 31-12-2012 Terugwerkende kracht mutaties huuradministratie Overige overlopende activa Totaal

0 471 471

20 900 920


PAGINA 83

9. Liquide middelen Kas Rekening-courant banken Totaal

12. Langlopende schulden Schulden/leningen overheid & kredietinstellingen 31-12-2013 31-12-2012 1 1 3.531 477 3.532 478

De liquide middelen betreffen de rekening-courant­ tegoeden bij de huisbankier en enkele andere banken (waaronder het aandeel in het banktegoed van de VOF’s waarin Kleine Meierij participeert), welke geheel ter vrije beschikking staan. Voor de in rekening-courant aangehouden tegoeden is met de huisbankier een rente­ vergoeding overeengekomen gebaseerd op het 1-maands EURIBOR, met een afslag van 25 basispunten.

10. Groepsvermogen

Het verloop van het groepsvermogen is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari Resultaat boekjaar Waarde mutatie sociaal vastgoed in exploitatie Boekwaarde per 31 december

31-12-2013 31-12-2012 69.608 78.416 3.292 -7.395 16.854

-1.413

89.754

69.608

Het niet-gerealiseerde eigen vermogen bedraagt per 31 decem­ber 2013 € 83,5 miljoen (31-12-2012: € 71,1 miljoen).

11. Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Stand per 1 januari Dotatie in het boekjaar Onttrekking in het boekjaar Stand per 31 december

31-12-2013 31-12-2012 0 0 0 0 0 0 0 0

Voorziening overige Stand per 1 januari Dotatie in het boekjaar Onttrekking in het boekjaar Stand per 31 december

31-12-2013 31-12-2012 0 320 0 0 0 -320 0 0

De overige voorziening betreft een reorganisatievoorziening.

Leningen gemeenten Leningen kredietinstellingen Totaal langlopende schulden per balansdatum Aflossingsverplichting komend boekjaar Opgenomen onder langlopende schulden

31-12-2013 31-12-2012 10.213 10.743 193.764 200.137 203.977

210.880

-5.670

-13.482

198.307

197.398

Het verloop van de gemeentelijke leningen is als volgt:

Saldo per 1 januari Vervroegde aflossingen in het boekjaar Reguliere aflossing in het boekjaar Saldo per 31 december

31-12-2013 31-12-2012 10.743 11.270 0 -530 10.213

0 -527 10.743

Het verloop van de leningen kredietinstellingen is als volgt:

Saldo per 1 januari Opgenomen leningen Vervroegde aflossingen in het boekjaar Reguliere aflossing in het boekjaar Saldo per 31 december

31-12-2013 31-12-2012 200.137 199.354 21.000 30.400 -1.244 -26.129 193.764

-544 -29.073 200.137

De rentevoet van de 62 leningen (2012: 63) ligt tussen 0,563 procent en 7,5 procent (2012: 0,478 en 7,5 procent). De gemiddelde gewogen rentelasten bedragen eind 2013 4,23 procent tegen 4,01 procent eind 2012. De stijging van het gemiddelde gewogen rentepercentage van de leningen­ portefeuille wordt hoofdzakelijk veroorzaakt doordat een rollover-lening met variabele rente op basis van EURIBOR met een opslag is omgezet in een vast rentende lening. Contractueel bestaat er voor de komende vijf jaar een af­los­ sings­verplichting van € 39,55 miljoen (2012: € 46,48 miljoen), waarvan € 5,67 miljoen (2012: € 13,48 miljoen) verantwoord is bij de kortlopende schulden als aflossings­verplichting in 2013. Met uitzondering van een lening, waarvan het totale schuld­ restant € 9 miljoen bedraagt, hebben alle leningen een resterende looptijd van langer dan vijf jaar. Bij 11 leningen met een totale schuldrestant van circa € 39,7 miljoen zal een renteconversie plaatsvinden.


PAGINA 84

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV) De terugkoopverplichting woningen VOV betreft de terug­ koop­verplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van on­ roerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden. De samenstelling en het verloop is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Mutaties in boekjaar: Waarde mutaties Teruggekochte woningen Boekwaarde per 31 december

31-12-2013 31-12-2012 2.298 2.490 -27 -370 1.901

-36 -156 2.298

13. Schulden aan leveranciers

Opgenomen zijn de op balansdatum aan leverancier nog verschuldigde bedragen van de totale groep.

14. Onderhanden projecten

Niet in de geconsolideerde balans opgenomen rechten en verplichtingen Fiscale eenheid Samen met Kleine Meierij Holding BV, Kleine Meierij Projecten BV en Kleine Meierij Verhuur BV vormt de stichting een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. De fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting wordt eveneens door genoemde entiteiten gevormd samen met Kleine Meierij Energie BV. Binnen deze eenheden kan iedere entiteit hoofdelijk aansprakelijk gesteld worden voor de belastingschuld van de eenheid. WSW-obligoverplichting Als WSW-deelnemer heeft Kleine Meierij naar het Waar­ borg­fonds Sociale Woningbouw een zogeheten obligo­ verplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deel­nemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Van de totale schuldrestant van opge­ nomen leningen staat het WSW voor € 198.284.425,00 borg voor betaling van rente en aflossing. De hierover aan te houden obligoverplichting bedraagt € 7.633.950,00.

Er zijn geen onderhanden projecten meer in 2013.

15. B  elastingen en premies sociale verzekeringen

Opgenomen zijn de op balansdatum verschuldigde belas­ tingen en premies sociale verzekeringen van de totale groep.

16. A  flossingsverplichtingen komend jaar

De in het volgende boekjaar verschuldigde reguliere aflos­sing op de afgesloten leningen is als kortlopende schuld opgenomen.

17. Overige schulden 31-12-2013 31-12-2012 Waarborgsommen inclusief rentevergoeding Te verrekenen servicekosten Overige Totaal

4 68 14 86

4 230 66 300

18. Overlopende passiva Niet vervallen rente leningen Vooruitontvangen huur Vooruitontvangen huurtoeslag Overige Totaal

31-12-2013 31-12-2012 2.322 2.255 221 186 0 82 188 709 2.731 3.232

De WOZ-waarde van het door het WSW geaccepteerde en door Kleine Meierij ingebrachte onderpand bedraagt op 31 december 2013 € 620,16 miljoen. Volgens de systematiek van het WSW bedraagt 50 procent hiervan, onder aftrek van de reeds geborgde en gestorte leningen, het maximale bedrag van nog aan te trekken leningen onder borging van het WSW, ofwel € 112 miljoen. Kleine Meierij is op 28 oktober 2013 met het WSW een overeenkomst aangegaan tot lastgeving met privatieve werking/onherroepelijke volmacht om met uitsluiting van Kleine Meierij rechten van hypotheek en pandrechten te vestigen ten behoeve van het WSW. De hypotheekverlening en het pandrecht gelden voor alle onderliggende woongelegenheden die op het moment van ondertekening ten name zijn gesteld van Kleine Meierij tot een maximum van € 407 miljoen, verhoogd met 20 % rente, boete en kosten. Verplichtingen grondposities • Berlicumseweg: Woningstichting Kleine Meierij bezit over een grondpositie het economische eigendom en een derde partij bezit het juridische eigendom. • Priemsteeg: De verplichtingen bestaan uit te betalen bedragen bij het verkrijgen van een onherroepelijke bouwvergunning. • De Lanen (VOF Annenburg): Het betreft een productie­ recht vanuit De Groote Wielen voor 96 woningen.


PAGINA 85

Aansprakelijkheid De Ontwikkelingscombinatie VOF Annenburg betreft een samenwerkingsverband waarin Kleine Meierij Projecten BV participeert. Gezien de gekozen rechtsvorm van deze samenwerking is Kleine Meierij Projecten BV hoofdelijk aansprakelijk voor alle verplichtingen van deze VOF.

Renterisico Kleine Meierij loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa) en rente­dragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Kleine Meierij risico ten aanzien van toekomstige kasstromen.

Financiële instrumenten Kleine Meierij maakt geen gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken.

Kredietrisico Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan krediet­waardig­ heids­eisen (rating). Dit is opgenomen in het Treasurystatuut.

Doelstellingen risicobeheer In het Treasurystatuut van Kleine Meierij staan de kaders benoemd omtrent het beheersen van risico’s. In het statuut is het gebruik van afschermende instrumenten toegestaan ter beheersing van het renterisico op zekere kasstromen en de instrumenten zijn defensief van aard. De volgende eisen worden gesteld ten aanzien van het gebruik van derivaten: • Spreiding van transacties over meerdere partijen; • Derivaten mogen slechts gebruikt worden om het rentetype van de leningenportefeuille te veranderen dan wel om renterisco’s te beperken; • Derivaten moeten voldoen aan de richtlijnen van het WSW; • Rente instrumenten met een open einde zijn niet toegestaan; • Slechts een beperkt aantal soorten derivaten is toegestaan. Dit zijn; forward fixeren, CAP/Floor/Collar, Interest Rate Swap (IRS); • Voor het gebruik van derivaten dient te allen tijde en direct (voordat het contract aangegaan wordt) goed­ keuring te worden gevraagd aan het bestuur, inclusief een motivatie waarom een derivaat wordt gebruikt. In 2013 is het Treasurystatuut van Kleine Meierij geactuali­ seerd. Hierbij zijn de nieuwe beleidsregels van het Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties opgenomen. Risico’s De belangrijkste financiële risico’s waaraan de groep onder­ hevig is, zijn het marktrisico, valutarisico, het renterisico, het kredietrisico en het liquiditeitsrisico. Marktrisico Kleine Meierij loopt geen risico’s ten aanzien van de waarde­ring van effecten, opgenomen onder de financiële vaste activa en effecten, opgenomen onder de vlottende activa. Het Treasury­statuut stelt dat Kleine Meierij niet mag beleggen. Valutarisico Kleine Meierij voert alleen transacties in euro’s (€) uit en loopt geen valutarisico.

Liquiditeitsrisico Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Kleine Meierij en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Naast het aantrekken van langlopende leningen is er een rekeningcourant faciliteit beschikbaar van € 5.000.000,00.


PAGINA 86

23. Overige bedrijfsopbrengsten

TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING 19. Huuropbrengsten 2013 23.024 1.212 24.236 -316 -60 23.860

Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Huurderving wegens leegstand Huurkortingen Totaal

2012 22.129 893 23.022 -307 -73 22.642

De huuropbrengsten van het commercieel vastgoed bedragen in 2013 € 1,42 miljoen (2012: € 0,91 miljoen) en voor het sociaal vastgoed € 22,81 miljoen (2012: € 21,7 miljoen).

20. Vergoedingen 2013 147 -70 0 77

Vergoedingen Vergoedingsderving wegens leegstand Niet verrekenbare servicekosten Totaal

2012 78 -2 -33 43

21. N  etto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Op de in het boekjaar ontvangen bedragen bij verkoop van bestaande woningen zijn naast de actuele waarde de directe verkoopkosten in mindering gebracht. 2013 7.288 -2.678 -355 4.255

Verkoopomzet bestaand bezit Actuele waarde verkochte woningen Direct toerekenbare verkoopkosten Totaal

2012 9.088 -3.278 -399 5.411

22. Verkoopresultaat projecten

Het verkoopresultaat projecten bestaat uit:

Opbrengst verkopen projecten Af: vervaardigingskosten Totaal verkoopresultaat projecten

31-12-2013 31-12-2012 3.228 4.231 -1.745 -3.970 1.483

261

Opbrengst verkopen projecten (gefactureerde termijnen) 32 vge's Het Hofgebouw te Rosmalen Verkoop grondpositie Wolput De Hoven Bij kopers in rekening gebrachte rente Totaal

2013 2.059 0 0 0 2.059

2012 3.439 800 -15 7 4.231

Administratievergoeding bij leveringen en diensten Doorbelaste uren intern (vaklieden en huismeesters) Doorbelaste uren derden Overige Totaal

2013

2012

0

3

173 0 220 393

179 248 70 500

24. A  fschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10 procent afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.

Sociaal vastgoed in exploitatie en overige financiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal

2013

2012

8.588

8.112

468 9.056

333 8.445

25. O  verige waardeveranderingen materiële vaste activa Dotatie aan de voorziening nieuwbouwprojecten Onrendabele investering van in exploitatie genomen nieuwbouw Waarde mutatie sociaal vastgoed Totaal

2013

2012

0

0

2.598 -5.097 -2.499

4.165 2.420 6.585

2013 1.671 181 1.852 -20 1.832

2012 1.741 289 2.030 -3 2.027

26. Lonen en salarissen Bruto salarissen Inhuur personeel Ontvangen ziekengelden Totaal


PAGINA 87

Het gemiddeld aantal bij Woningstichting Kleine Meierij werkzame werknemers, berekend op fulltime basis en uitgesplitst naar activiteiten, bedroeg:

1 = wonen 2 = nieuwbouw 3 = beheer 4 = strategie & communicatie 5 = financiën 6 = overige Totaal

2013 10,56 1,00 7,00 3,33 5,89 1,00 28,78

2012 11,60 2,00 6,50 3,33 5,28 1,94 30,65

27. Sociale lasten

Opgenomen zijn de over het bruto salaris in het boekjaar verschuldigde sociale lasten.

28. Pensioenlasten

De pensioenregeling van Stichting Pensioenfonds voor de Woning­ corporaties (SPW) is een toegezegde pensioen­ regeling. Dit houdt in, dat in het geval van een tekort bij SPW de werk­gever hiervoor geen verplichting heeft tot het voldoen van aan­vullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Als gevolg van de onzekere situatie op de financiële markten en de gevolgen hiervan op de dekkings­graad van het fonds heeft het bestuur van het SPW begin 2009 besloten om per 1 januari 2009 geen indexatie toe te passen en de premie­ korting van 2 procent te laten vervallen. Deze besluiten zijn ook genomen voor 2010, 2011, 2012 en 2013.

29. Onderhoudslasten

De specificatie van de onderhoudslasten is als volgt:

Planmatig onderhoud Mutatie onderhoud Klachtenonderhoud Totaal

2013 2.352 302 1.239 3.893

2012 4.295 317 1.632 6.244

Voor het boekjaar 2013 waren de onderhoudsuitgaven begroot op € 4,7 miljoen. De onderhoudskosten voor het commercieel vastgoed bedragen in 2013 € 0,67 miljoen (2012: € 0,16 miljoen) en voor het sociaal vastgoed € 3,13 miljoen (2012: € 6,08 miljoen).

30. Overige bedrijfslasten Directe bedrijfskosten Leefbaarheid Huisvestingskosten Bestuurskosten / kosten toezicht Overige personeelskosten Algemene kosten Totaal

2013 2.434 248 100 100 200 1.179 4.261

2012 1.516 172 119 91 232 1.395 3.525

Onder de directe bedrijfskosten zijn de belastingen en verzekeringen opgenomen van het onroerend goed voor in totaal € 1.189.345,00 in 2013 tegen (€ 1.106.109,00 in 2012) en de in 2013 betaalde sectorheffing (Saneringssteun en Verhuur­ders­heffing) van € 862.437,00 (2012: € 71.733,00, Vogelaar­heffing) en overige exploitatiekosten € 382.195,00 in 2013 tegen € 338.527,00 in 2012.

31. N  iet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waarde mutatie commercieel vastgoed in exploitatie Waarde mutatie onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal

2013

2012

-968

-464

-82 -1.050

-114 -578

32. W  aardeveranderingen van financiële vaste activa, van effecten en van verplichtingen Rente WIF-leningen Afwaardering WIF-leningen Totaal

2013 0 -250 -250

2012 16 -250 -234

33. A  ndere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Ontvangen rente banktegoeden Rente op overige vorderingen Doorberekende rente Totaal

2013 15 4 72 91

2012 34 435 249 718

34. Rentelasten en soortgelijke kosten Rente opgenomen leningen Rente overige langlopende schulden (kosten WSW) Rente kortlopende schulden Totaal

2013 -8.474

2012 -8.702

-25 -0 -8.499

-25 -46 -8.773


PAGINA 88

35. Vennootschapsbelasting

Tot en met 2007 was de partiële belastingplicht voor de vennoot­schaps­belasting door de woningstichting onder­ gebracht bij de nevenstructuur, waarbij Kleine Meierij Holding BV in de fiscale eenheid als moedermaatschappij optrad. In verband met de integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008 is de woningstichting toegevoegd aan de fiscale eenheid en heeft zij de aangifteplicht overgenomen van Kleine Meierij Holding BV. Voor de boekjaren 2008 tot en met 2012 zijn de aangiften bij de Belastingdienst ingediend. In totaliteit is er sprake van een compensabel verlies van ongeveer € 19 miljoen tot en met 2012. Hierbij is geen rekening gehouden met het feit dat er fiscaal ook nog een onderhoudsvoorziening kan worden gevormd.

BEZOLDIGING BESTUUR EN TOEZICHTHOUDERS Over het verslagjaar is € 211.859,00 (2012: € 229.081,00) aan lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen voor de directeur-bestuurder en toezichthouders opgenomen. De last ad € 775,00 uit hoofde van de zogenaamde crisisheffing die betrekking heeft op loon van bestuurders is hierin niet begrepen. In onderstaande tabel wordt de specificatie van de bezoldiging van het bestuur en de Raad van Toezicht per persoon weergegeven.

36. Resultaat deelnemingen

In de geconsolideerde cijfers is het resultaat opgenomen van VOF Annenburg, waar Kleine Meierij Projecten BV voor een derde in deelneemt.

Beloning Naam

Functie

Jansen, S.

Bestuurder

Doomernik, C.A.H.A.

vast

variabel

op termijn

overig/ Totaal werkgeverslasten

Periode

123.766

0

28.510

6.245

158.521 Geheel 2013

Lid

9.000

0

0

698

9.698 Geheel 2013

Gradus, R.A.M.M.

Lid

9.000

0

0

698

9.698 Geheel 2013

Hinssen, M.W.J.

Lid

Janssen, J.F.M.

Voorzitter

Peels, W.M.J.

Lid

9.000

0

0

698

9.698 Geheel 2013

13.500

0

0

1.046

14.546 Geheel 2013

9.000

0

0

698

9.698 Geheel 2013

173.266

0

28.510

10.083

211.859


PAGINA 89

De Wet normering bezoldiging topfunctionarissen (WNT) is op 6 december 2011 door de Tweede Kamer aangenomen en is met ingang van 1 januari 2013 in werking getreden. De WNT kent een openbaarmakingsregime en een maximale bezoldigingsnorm.

KOSTEN EXTERNE ACCOUNTANT Onder de algemene kosten is een bedrag opgenomen van € 116.636,00 (2012: € 60.655,00), zijnde de controlekosten van de externe accountant Deloitte Accountants BV. In de controlekosten zijn tevens begrepen diverse rapportages en verklaringen, zoals die door externe toezichthouders worden gevraagd. Daarnaast is in het boekjaar een bedrag van € 65.375,00 (2012: € 41.684,00) betaald aan Deloitte voor met name fiscale werkzaamheden.


PAGINA 90

ENKELVOUDIGE JAARREKENING 2013


PAGINA 91


PAGINA 92

ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2013 (in duizenden euro’s, na resultaatbestemming) ACTIVA

31-12-2013

31-12-2012

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa

1.

Sociaal vastgoed in exploitatie

1.1

209.807

198.465

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

1.2

1.399

92

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

1.3

983

1.335

212.189

199.892

Vastgoedbeleggingen

2.

Commercieel vastgoed in exploitatie

2.1

8.977

8.253

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2.2

1.648

2.092

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2.3

0

0

10.625

10.345

Financiële vaste activa

3.

Deelnemingen in groepsmaatschappijen

3.1

1.222

1.352

Leningen u/g

3.2

332

554

Te vorderen BWS-subsidie

3.3

2

3

Overige vorderingen

3.4

43.704

44.751

45.260

46.660

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden

4.

Vastgoed bestemd voor verkoop

4.1

161

296

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

4.2

6.934

8.002

Overige voorraden

4.3

50

50

7.145

8.348

Vorderingen Huurdebiteuren

5.

198

168

Vorderingen op groepsmaatschappijen

5a.

22.419

20.919

Belastingen en premies sociale verzekeringen

6.

0

136

Overige vorderingen

7.

186

232

Overlopende activa

8.

404

802

23.207

22.257

3.036

223

301.462

287.725

Liquide middelen Totaal Generaal

9.


PAGINA 93

PASSIVA

31-12-2013

31-12-2012

Overige reserves

86.462

77.003

Resultaat boekjaar

3.292

-7.395

89.754

69.608

1.504

0

0

0

1.504

0

EIGEN VERMOGEN

VOORZIENINGEN

10.

11.

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Overige voorzieningen LANGLOPENDE SCHULDEN

12.

Schulden/leningen overheid & kredietinstellingen

12.1

198.307

197.398

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

12.2

1.901

2.298

200.208

199.696

1.495

1.387

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan leveranciers

13.

Schulden aan groepsmaatschappijen

13a.

0

11

Onderhanden projecten

14.

0

0

Belastingen en premies sociale verzekeringen

15.

37

63

Aflossingsverplichtingen komend jaar

16.

5.671

13.482

Overige schulden

17.

68

245

Overlopende passiva

18.

2.725

3.233

9.996

18.421

301.462

287.725

Totaal Generaal


PAGINA 94

ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013 (in duizenden euro’s) 2013

2012

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren

19

23.023

22.378

Vergoedingen

20

7

16

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

21

4.260

5.411

Verkoopresultaat projecten

22

225

0

Overige bedrijfsopbrengsten

23

392

500

27.907

28.305

Som der bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

24

9.053

8.407

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

25

-3.443

4.784

Lonen en salarissen

26

1.832

2.027

Sociale lasten

27

225

234

Pensioenlasten

28

300

324

Onderhoudslasten

29

3.826

6.235

Overige bedrijfslasten

30

3.977

3.137

Som der bedrijfslasten

15.770

25.148

BEDRIJFSRESULTAAT

12.137

3.157

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

31

-82

762

Waardeveranderingen van financiële vaste activa, van effecten en van verplichtingen

32

-250

-234

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

33

149

728

Rentelasten en soortgelijke kosten

34

-8.500

-8.773

3.454

-4.360

-32

22

3.422

-4.338

-130

-3.057

3.292

-7.395

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Vennootschapsbelasting

35

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen Resultaat deelnemingen Resultaat na belastingen

36


PAGINA 95

TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE JAARREKENING Algemene grondslagen voor de opstelling van de enkelvoudige jaarrekening

De enkelvoudige jaarrekening van Woningstichting Kleine Meierij is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze enkelvoudige jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting’. Deze richtlijn is in 2011 herzien. Woningstichting Kleine Meierij past deze herziene Richtlijn vanaf het boekjaar 2012 toe. Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, alsmede voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niet anders wordt vermeld.

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de netto­ vermogens­waarde, doch niet lager dan nihil. Deze netto­ vermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Woningstichting Kleine Meierij. Deelnemingen met een negatieve nettovermogens­waarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de ven­ noot­ schap geheel of ten dele instaat voor schulden van de des­ betreffende deelneming, respectievelijk de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voor­ziening gevormd. Bij het bepalen van de omvang van deze voorziening wordt rekening gehouden met reeds op vorderingen op de deelneming in mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid.


PAGINA 96

TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE ENKELVOUDIGE BALANS 1. Materiële vaste activa

Het verloop van het sociaal vastgoed voor eigen exploitatie is hierna opgenomen: Sociaal Vastgoed in ont­ vastgoed in wikkeling bestemd exploitatie voor eigen exploitatie

Cum. verkrijgings- of vervaardigingsprijs

Onroerende en roer­ ende zaken ten dienste van de exploitatie

Totaal

189.174

1.596

3.612

194.382

66.027

0

0

66.027

Cum. waardeveranderingen en afschr.

-56.736

-1.504

-2.277

- 60.517

Boekwaarde per 1 januari 2013

198.465

92

1.335

199.892

64

0

153

217

Desinvesteringen

-2.161

-196

-12

-2.173

Afschrijvingen

-7.276

0

-493

-7.769

-611

0

0

-611

0

1.503

0

1.503

Cum. herwaarderingen

Mutaties in boekjaar: Investeringen

Herclassificatie/herkwalificatie Overboekingen Overboeking naar voorraden

0

0

0

0

21.326

0

0

21.326

0

0

0

-196

Saldo mutatie in het boekjaar

11.342

1.307

-352

12.297

Cum. verkrijgings- of vervaardigingsprijs

187.441

1.399

3.731

192.571

Herwaarderingen Ov waardeveranderingen

Cum. herwaarderingen

77.577

0

0

74.830

-55.211

0

-2.748

-55.212

209.807

1.399

983

212.189

Commercieel vastgoed in exploitatie

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Totaal

Cum. verkrijgings- of vervaardigingsprijs

6.557

2.404

0

8.961

Cum. waardeveranderingen en afschr.

1.696

-312

0

1.384

Boekwaarde per 1 januari 2013

8.253

2.092

0

10.345

Cum. waardeveranderingen en afschr. Boekwaarde per 31 december 2013

De uitgangspunten zijn toegelicht in de geconsolideerde jaarrekening.

2. Vastgoedbeleggingen

Een overzicht van de vastgoedbeleggingen is hierna opgenomen:

Mutaties in boekjaar: Investeringen

0

0

0

0

-326

-335

0

-661

0

0

0

0

Herclassificatie/herkwalificatie

611

0

0

611

Waarde mutatie

439

-109

0

330

0

0

0

0

724

-444

0

280

Cum. verkrijgings- of vervaardigingsprijs

7.083

2.023

0

9.106

Cum. waardeveranderingen en afschr.

1.894

-375

0

1.519

8.977

1.648

0

10.625

Desinvesteringen Overboekingen

Overige waardeveranderingen Saldo mutatie in het boekjaar

Boekwaarde per 31 december 2013


PAGINA 97

De uitgangspunten zijn toegelicht in de geconsolideerde jaar­ rekening. De bedrijfswaarde van het commercieel vast­goed in exploitatie bedraagt per 31 december 2013 € 9.709.173,00 (31 december 2012: € 11.419.563,00).

3. Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Stand per 1 januari Resultaat deelnemingen in het boekjaar Totaal

31-12-2013 31-12-2012 1.352 4.409 -130 1.222

-3.057 1.352

Leningen u/g Lening WIF:

Stand per 1 januari Verstrekkingen in het boekjaar Afwaardering Aflossingen in het boekjaar Stand per 31 december

31-12-2013 31-12-2012 250 500 0 0 -250 -250 0 0 0 250

31-12-2013 31-12-2012 304 184 30 120 0 0 -2 0 332 304

Te vorderen BWS-subsidie Stand per 1 januari Rentebijschrijving Ontvangen bijdragen Stand per 31 december

Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden Totaal

31-12-2013 31-12-2012 161 296 6.934 50 7.145

8.002 50 8.348

Vastgoed bestemd voor verkoop Stand per 1 januari Mutaties boekjaar Stand per 31 december

31-12-2013 31-12-2012 296 149 -135 147 161 296

Stand per 1 januari Mutaties boekjaar Stand per 31 december

31-12-2013 31-12-2012 8.002 9.599 -1.068 -1.597 6.934 8.002

De genomen voorziening voor 2013 is € 7.959.523,00 (31-12-2012 € 8.125.703,00).

Overige voorraden 31-12-2013 31-12-2012 3 6 0 0 -1 -3 2 3

Stand per 1 januari Mutaties boekjaar Stand per 31 december

31-12-2013 31-12-2012 50 50 0 0 50 50

5. Huurdebiteuren

Overige financiële vaste activa

Stand per 1 januari Oplevering nieuwbouw Afschrijvingen Waarde mutatie Stand per 31 december

4. Voorraden

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

Starters Renteregeling:

Stand per 1 januari Verstrekkingen in het boekjaar Afwaardering Aflossingen in het boekjaar Stand per 31 december

Onder de overige financiële vaste activa zijn een drietal vastgoedobjecten opgenomen, waarvan het juridisch eigendom van Kleine Meierij is. Voor deze objecten zijn langdurige huurovereenkomsten afgesloten, waardoor het economisch risico grotendeels naar de betreffende huurder is overgegaan. Het betreft de complexen De Hooghe Clock, De Heere Hintham en De Annenborch.

31-12-2013 31-12-2012 44.751 30.201 0 15.195 -1.311 -711 264 66 43.704 44.751

31-12-2013 31-12-2012 Te vorderen huren zittende huurders Te vorderen huren vertrokken huurders Totaal te vorderen Af: voorziening dubieuze debiteuren Totaal

143

110

100 243

102 212

-45 198

-44 168


PAGINA 98

De specificatie van de te vorderen huurbedragen is als volgt: 31 -12- 2013 31-12- 2012 € Aantal € Aantal 1 maand achterstand 40 76 28 111 2 maanden achterstand 16 12 22 30 3 maanden achterstand 14 16 18 14 4 maanden of meer achterstand 173 116 144 44 Totaal 243 220 212 199

8. Overlopende activa 31-12-2013 31-12-2012 Terugwerkende kracht mutaties huuradministratie Overige overlopende activa Totaal

31-12-2013 31-12-2012 44 44 -59 -123 60 45

123 44

5a. Vorderingen Vorderingen op groepsmaatschappijen 31-12-2013 31-12-2012 Rekening courant Kleine Meierij Holding B.V. Rekening courant Kleine Meierij Projecten B.V. Rekening courant Kleine Meierij Verhuur B.V. Rekening courant Kleine Meierij Energie B.V. Totaal vorderingen op groepsmaatschappijen

40

49

14.116

12.196

8.168

8.674

95

0

22.419

20.919

Woningstichting Kleine Meierij zal gedurende ten minste 1 (zegge: één) jaar na ondertekening van deze jaarrekening de vordering op Kleine Meierij Projecten BV niet opeisen, indien hierdoor de continuïteit van de vennootschap in gevaar komt.

6. Belastingen en SV-premies Te vorderen BTW Totaal

31-12-2013 31-12-2012 0 136 0 136

Opgenomen zijn de te vorderen belastingen van de totale groep.

7. Overige vorderingen Vorderingen op gemeenten Debiteuren huurders en overige vorderingen Overige debiteuren (inclusief koopwoningen BV’s) Totaal

20 782 802

9. Liquide middelen

Het verloop van de voorziening dubieuze debiteuren is als volgt:

Stand per 1 januari In boekjaar afgeboekte posten Dotatie aan de voorziening in het boekjaar Totaal

0 404 404

Kas Rekening-courant banken Totaal

31-12-2013 31-12-2012 1 1 3.035 222 3.036 223

10. Eigen vermogen Overige reserves Boekwaarde per 1 januari Resultaat boekjaar Waarde mutatie sociaal vastgoed in exploitatie Boekwaarde per 31 december

31-12-2013 31-12-2012 69.608 78.416 3.292 -7.395 16.854 89.754

-1.413 69.608

Het niet-gerealiseerde eigen vermogen bedraagt per 31 december 2013 € 83,3 miljoen (31-12-2012 € 70,9 miljoen). Overige reserves

Stand per 1 januari Resultaat bestemming vorig boekjaar Resultaat boekjaar Boekwaarde per 31 december

31-12-2013 31-12-2012 -7.395 -1.656 7.395 3.292 3.292

1.656 -7.395 -7.395

11. Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Stand per 1 januari Dotatie in het boekjaar Onttrekking in het boekjaar Stand per 31 december

31-12-2013 31-12-2012 0 0 1.504 0 0 0 1.504 0

Voorziening overige 31-12-2013 31-12-2012 0 0 186

122

0 186

110 232

Stand per 1 januari Dotatie in het boekjaar Onttrekking in het boekjaar Stand per 31 december

31-12-2013 31-12-2012 0 320 0 0 0 -320 0 0


PAGINA 99

12. Langlopende schulden Schulden/leningen overheid & kredietinstellingen Leningen gemeenten Leningen kredietinstellingen Totaal langlopende schulden per balansdatum Aflossingsverplichting komend boekjaar Opgenomen onder langlopende schulden

14. Onderhanden projecten

Er zijn geen onderhanden projecten meer in 2013.

31-12-2013 31-12-2012 10.213 10.743 193.764 200.137 203.977

210.880

-5.670

-13.482

198.307

197.398

Het verloop van de gemeentelijke leningen is als volgt:

Saldo per 1 januari Vervroegde aflossingen in het boekjaar Reguliere aflossing in het boekjaar Saldo per 31 december

0 -530 10.213

0 -527 10.743

31-12-2013 31-12-2012 200.137 199.354 21.000 30.400 -1.244 -26.129 193.764

-544 -29.073 200.137

De samenstelling en het verloop is als volgt: 31-12-2013 31-12-2012 2.298 2.490 -27 -370 1.901

-36 -156 2.298

13. Schulden aan leveranciers

Opgenomen zijn de op balansdatum aan leverancier nog verschuldigde bedragen van de totale groep.

13a. Kortlopende schulden Schulden aan groepsmaatschappijen 31-12-2013 31-12-2012 Rekening courant Kleine Meierij Diensten B.V. Totaal schulden aan groepsmaatschappijen

16. Aflossingsverplichtingen komend jaar

De in het volgende boekjaar verschuldigde reguliere aflossing op de afgesloten leningen is als kortlopende schuld opgenomen.

31-12-2013 31-12-2012 10.743 11.270

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV)

Boekwaarde per 1 januari Mutaties in boekjaar: Waarde mutaties Teruggekochte woningen Boekwaarde per 31 december

Opgenomen zijn de op balansdatum verschuldigde belastingen en premies sociale verzekeringen van de totale groep.

17. Overige schulden

Het verloop van de leningen kredietinstellingen is als volgt:

Saldo per 1 januari Opgenomen leningen Vervroegde aflossingen in het boekjaar Reguliere aflossing in het boekjaar Saldo per 31 december

15. B  elastingen en premies sociale verzekeringen

0

11

0

11

31-12-2013 31-12-2012 Waarborgsommen inclusief rentevergoeding Te verrekenen servicekosten Overige Totaal

0 68 0 68

4 230 11 245

18. Overlopende passiva Niet vervallen rente leningen Vooruitontvangen huur Vooruitontvangen huurtoeslag Overige Totaal

31-12-2013 31-12-2012 2.322 2.255 214 186 0 82 189 710 2.725 3.233


PAGINA 100

24. A  fschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING 19. Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen

Huurderving wegens leegstand Huurkortingen Totaal

2013 22.124

2012 21.870

1.177 23.301

867 22.737

-278

-285

0 23.023

-74 22.378

20. Vergoedingen Vergoedingen Vergoedingsderving wegens leegstand Niet verrekenbare servicekosten Totaal

2013 7

2012 17

0 0 7

-1 0 16

21. N  etto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Op de in het boekjaar ontvangen bedragen bij verkoop van bestaande woningen zijn naast de actuele waarde de directe verkoopkosten in mindering gebracht.

Verkoopomzet bestaand bezit Actuele waarde verkochte woningen Direct toerekenbare verkoopkosten Totaal

2013 7.098

2012 9.088

-2.487

-3.269

-351 4.260

-408 5.411

22. Verkoopresultaat projecten

Het verkoopresultaat projecten bestaat uit:

Opbrengst verkopen projecten Totaal verkoopresultaat projecten

31-12-2013 31-12-2012 225 0 225

0

23. Overige bedrijfsopbrengsten Administratievergoeding bij leveringen en diensten Doorbelaste uren intern (vaklieden en huismeesters) Doorbelaste uren derden Overige Totaal

Sociaal vastgoed in exploitatie en overige financiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal

2012

0

3

173 0 219 392

179 248 70 500

2012

8.588

8.112

465 9.053

295 8.407

25. O  verige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Dotatie aan de voorziening nieuwbouwprojecten Onrendabele investering van in exploitatie genomen nieuwbouw Waarde mutatie sociaal vastgoed Totaal

2013

2012

0

0

1.429 -5.097 -3.668

2.365 2.419 4.784

2013 1.671 181 1.852 -20 1.832

2012 1.741 289 2.030 -3 2.027

26. Lonen en salarissen Bruto salarissen Inhuur personeel Ontvangen ziekengelden Totaal

Het gemiddeld aantal bij Woningstichting Kleine Meierij werkzame werknemers, berekend op fulltime basis en uitgesplitst naar activiteiten, bedroeg:

1 = wonen 2 = nieuwbouw 3 = beheer 4 = strategie & communicatie 5 = financiën 6 = overige Totaal

2013 10,56 1,00 7,00 3,33 5,89 1,00 28,78

2012 11,60 2,00 6,50 3,33 5,28 1,94 30,65

27. Sociale lasten

Opgenomen zijn de over het bruto salaris in het boekjaar verschuldigde sociale lasten.

28. Pensioenlasten

2013

2013

De pensioenregeling van Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) is een toegezegde pensioenregeling. Dit houdt in, dat in het geval van een tekort bij SPW de werkgever hiervoor geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Als gevolg van de onzekere situatie op de financiële markten en de gevolgen hiervan op de dekkingsgraad van het fonds heeft het bestuur van


PAGINA 101

het SPW begin 2009 besloten om per 1 januari 2009 geen indexatie toe te passen en de premiekorting van 2 procent te laten vervallen. Deze besluiten zijn ook genomen voor 2010, 2011, 2012 en 2013.

29. Onderhoudslasten

De specificatie van de onderhoudslasten is als volgt:

Planmatig onderhoud Mutatie onderhoud Klachtenonderhoud Totaal

2013 2.315 291 1.220 3.826

2012 4.295 317 1.623 6.235

30. Overige bedrijfslasten Directe bedrijfskosten Leefbaarheid Huisvestingskosten Bestuurskosten / kosten toezicht Overige personeelskosten Algemene kosten Totaal

2013 2.204 248 100 100 200 1.125 3.977

2012 1.415 172 119 91 232 1.108 3.137

31. N  iet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waarde mutatie commercieel vastgoed in exploitatie Waarde mutatie onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal

2013

2012

0

874

-82 -82

-112 762

32. W  aardeveranderingen van financiële vaste activa, van effecten en van verplichtingen Rente WIF-leningen Afwaardering WIF-leningen Totaal

2013 0 -250 -250

2013 15 5 129 149

Rente opgenomen leningen Rente overige langlopende schulden (kosten WSW) Rente kortlopende schulden Totaal

2013 -8.474

2012 -8.702

-26 0 -8.500

-25 -46 -8.773

35. Vennootschapsbelasting

Tot en met 2007 was de partiële belastingplicht voor de vennootschapsbelasting door de woningstichting ondergebracht bij de nevenstructuur, waarbij Kleine Meierij Holding BV in de fiscale eenheid als moedermaatschappij optrad. In verband met de integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008 is de woningstichting toegevoegd aan de fiscale eenheid en heeft zij de aangifteplicht overgenomen van Kleine Meierij Holding BV. Voor de boekjaren 2008 tot en met 2012 zijn de aangiften bij de Belastingdienst ingediend. In totaliteit is er sprake van een compensabel verlies van ongeveer €19 miljoen. Hierbij is geen rekening gehouden met het feit dat er fiscaal ook nog een onderhoudsvoorziening kan worden gevormd.

36. Resultaat deelnemingen

In de enkelvoudige cijfers is het (geconsolideerde) resultaat van Kleine Meierij Holding BV opgenomen. In 2013 betreft dit € 130.194,00 nadelig (2012: € 3.057.223,00 nadelig).

ONDERTEKENING VAN DE JAARREKENING S. Jansen, directeur-bestuurder J.F.M. Janssen, voorzitter Raad van Toezicht C.A.H.A. Doomernik, vice-voorzitter Raad van Toezicht W.M.J. Peels, lid Raad van Toezicht R.A.M.M. Gradus, lid Raad van Toezicht Per heden is er een vacature in de Raad van Toezicht.

2012 16 -250 -234

33. A  ndere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Ontvangen rente banktegoeden Rente op overige vorderingen Doorberekende rente Totaal

34. Rentelasten en soortgelijke kosten

2012 3 436 289 728

Rosmalen, 23 april 2014


PAGINA 102

OVERIGE GEGEVENS


PAGINA 103

Woningen aan de J. Kruseman- en G. Schalkenstraat in Rosmalen


PAGINA 104

WETTELIJKE BEPALINGEN INZAKE BESTEMMING VAN HET RESULTAAT Artikel 22 van het Bbsh bepaalt dat het resultaat uitsluitend bestemd mag worden voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting.

BESTEMMING VAN HET RESULTAAT OVER HET BOEKJAAR 2012 De jaarrekening 2012 is vastgesteld in de vergadering van de Raad van Toezicht gehouden op 24-06-2013. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel.

VOORSTEL TOT BESTEMMING VAN HET RESULTAAT OVER HET BOEKJAAR 2013 Het bestuur stelt aan de Raad van Toezicht voor het resultaat over het boekjaar 2013 ten bedrage van â&#x201A;Ź 3.291.649,00 geheel ten gunste van de overige reserves te brengen.


PAGINA 105


Redactie

Kleine Meierij

Tekst

Kleine Meierij

Vormgeving

eMMY, Eindhoven

Fotografie

Fotografie Sandra Peerenboom, ’s-Hertogenbosch

Fotoburo Olaf Smit, ’s-Hertogenbosch

Drukwerk

Dekkers van Gerwen, ’s-Hertogenbosch

KvK

16045671

samenwonensamenlevensamenwerken Weidestraat 2 Postbus 212 5240 AE Rosmalen T. 073 851 00 00 F. 073 851 00 10 E. info@kleinemeierij.nl I. www.kleinemeierij.nl


Kleine Meierij