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2019年10月買購房地產新聞企劃製作 圖片來源 │ 達志影像Shutterstock

侯友宜:用最大誠意為五股區拼建設

五股洲子洋「2.0版新重劃」小而美雙特性 房市凹洞,洲子洋重劃區現在CP 值 最高

聰明置產,贏在前端,分期存房「樂洋洋」 水岸重劃、快捷通勤、移居首選「樂洋洋」


新北 五股

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文 /MyGoNews

區域發展

每年6至9月是新北健康三寶(綠竹筍、山藥、甘藷)的盛產季 節,五股、三峽、八里都是綠竹筍產區,年產值將近17億元,

堪稱是新北市重要的綠金產業。而擁有綠金產業的五股區,還 有經濟部工業局創辦的國家級工業區—新北產業園區,正逐步 邁向工業化4.0科技發展,另外,捷運機場線、捷運環狀線交

利多

會的新北產業園區站,帶動快捷通勤動線,加上區域內7大重 要公共建設推動,讓五股區產生「地貌升級」變化,帶動區域 房地產高成長,區域內最重要的「洲子洋重劃區」則成為發展 指標區域。 房地產的「致富聖經」就是「跟著公共建設走」,一個區域的公 共建設越多,也代表著區域房地產發展將穩健上揚。新北市五

地貌升級 房產成長

股區的7大建設包括(1)新北大都會公園綠憩饗宴、(2)五股衛生 所落成啟用照護、(3)五股國民運動中心、(4)五股交流道增設 雙匝道、(5)五股垃圾山推動綠化、(6)五楊高架道路延伸到新 竹、(7)五泰輕軌評估持續推動。 這7大利多足以讓五股區長期處於「公共建設帶動區域房地產穩 健發展」的致富公式中,尤其是五泰輕軌目前還在進行規劃階 段,處於「捷運發財三部曲」(規劃、施工、完工)的第一階段, 未來一旦審核過關,接著施工到完工通車,還會有3波帶動區

域房價的漲勢,現在進場,未來增值空間最大。

2014

五股7大建設 改變區域地貌 帶動房產增值 資料來源:新北市政府 資料彙整:MyGoNews

新北大都會公園 綠憩饗宴

居住洲子洋透過跨堤陸 橋,可以更親近400多公 頃的新北大都會公園及 公園內的運動設施

2017 五股衛生所 落成啟用照護

位於洲子洋重劃區新城 三路與主幹道成泰路的 交叉路口,提供在地民眾 最優質醫療服務

2020 五股國民運動中心 將結合洲子洋公園,打造 寬敞休閒運動環境,增加 民眾休閒、健身、娛樂等 多元空間


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424公頃新北大都會公園,居家綠憩饗宴 洲子洋重劃區的重大7利多,從已經實現的新北大都

新北大都會公園,最短的距離僅約60公尺,一般

會公園綠憩饗宴觀察,就可以看懂洲子洋重劃區的地

距離也約在300-400公尺之間,輕鬆步行約1-7分

段價值。新北大都會公園面積有424公頃,相當於16

鐘,就可以從家門口走到新北大都會公園,讓區

個台北市大安森林公園的面積,裡面有68座公園和球

域內的新建築與綠憩公園維持著親密關係。

場,還有全長近20公里的自行車步道,在新北市政 府連續性的施工下,提升新北市樂活宜居的都市生活

試想一個情境,從台北大安森林公園旁第一排的

環境,打造「親水、清水、治水、透水」的新首都地

「One Park Taipei元利信義聯勤」建案出發,過個馬

段,而洲子洋重劃區緊鄰新北大都會公園,綠憩親水

路(建國南路)約1-2分就可以進入大安森林公園享

的生活場域,地段價值與發展都值得期待。

受綠憩,但是,這是以每坪約230萬元代價取得住 家。在洲子洋重劃區裡,從住家出發,步行約1-7

房地產只要擁有水岸綠憩環境,就能夠讓行情增值,

分鐘就可以倘佯享受424公頃新北大都會公園綠憩

全球緊鄰大面積公園的住宅,因為近距離擁有城市翠

面積,而代價僅是「3-4字頭」行情,洲子洋重劃區

綠,行情永遠是區域最高價。紐約中央公園、倫敦海

與大安森林公園的車行時間僅約25-30分鐘,住在

德堡公園、台北大安森林公園等,都印證著親近綠憩

洲子洋重劃區可以用更親民的房價,享受更大的

房地產的價值。洲子洋重劃區從左側成泰路三段前進

綠憩居家。

2021 五股垃圾山 推動綠化

新北擴大五股都市計畫 案,市 長 侯 友 宜 說: 「2021.12.31五股垃圾山 完成綠化」

2024 五股交流道 增設雙匝道

國道一號五股交流道增 設北出及北入匝道,加速 變更都市計畫及用地取 得,預計5年內完工

2025

2025 五楊高架道路 延伸到新竹

國道一號五楊高架道路 確定延伸到新竹,2019年 底完成可行性評估,施工 3到5年內完成

五泰輕軌 評估推動

2019年5月將「五泰輕軌可 行性研究」報交通部審查。 規劃14站,五股洲子洋設 F06、F07、F08、F09等4站

Regional Development

利多

房地產只要擁有綠憩環境,就能夠讓行情增值,紐約 中央公園就在印證著綠憩房地產的價值(圖/PxHere)。


利多

4

區域發展

五股衛生所提供優質醫療服務,增加機能

台灣基層醫療的兩大支柱,分別是診所和衛生 所,其中衛生所是公部門設立的醫療衛生單位, 不只是看病,還負責執行衛生福利部與衛生局交 辦的各種任務,包括醫療保健、疾病防治、食品 藥物、社會家庭等4大方向,是執行公共衛生工 作的基層單位。 新北市衛生局2017年7月27日舉辦五股衛生所落

新北市五股衛生所2017年7月27日正式啟用(圖/新北市政府)。

成啟用,3層約340多坪的新大樓位於洲子洋重 劃區新城三路與主幹道成泰路的交叉路口上,距 離洲子洋公園約100公尺,新北市前市長朱立倫 期許五股衛生所能提供在地民眾更優質的醫療服 務,五股衛生所週一到週五上午8:30-11:30 為一般及慢性病門診時段,嬰幼兒、婦女、老人 疫苗接種,還有一般與老人體檢、癌症篩檢等服 務項目,會不定期舉行各項免費健康檢查,守護 在地民眾健康。 新北市衛生局表示,五股衛生所一樓有最新醫療 保健資訊及健康服務站,方便民眾血壓與體溫監 測等自我健康管理;二樓為工作同仁辦公室及實 習教室;三樓除了掛號與診療室、衛教諮商室、 哺乳室、預防注射室外,另有早期療育教室、兒

只要是公費疫苗,就要去衛生所施打,因為公費 疫苗都是地方政府衛生局先拿到,然後分到衛生 所,疫苗期限都是最新的(圖/達志影像)。

童遊戲區、婦女檢查室及超音波室,讓婦女與孩 童也能有個安心受檢和治療的空間。 到衛生所,疫苗期限都是最新的,準備好寶寶手 有很多人也許不知道「到衛生所打疫苗好處多

冊跟健保卡,進入衛生所,就會有志工引導、醫

多」,只要是公費疫苗,就要去衛生所施打,因

生評估,免掛號費,比起一般診所來說,衛生所

為公費疫苗都是地方政府衛生局先拿到,然後分

是「政府單位」,安全更有保障。


利多

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圖 / 新北市工務局

新北市五股運動中心建築設計結合五股濕地特 色,以彈塗魚為概念,景觀窗就是彈塗魚眼睛。

斥資1.84億元興建的新北市五股國民運動中

近年養生樂活風氣漸盛,運動空間需求量越

心2018年9月20日動工,是新北市第16座,

來越大,加上台灣夏季酷熱,冬天濕冷,戶

預計2019年12月底完成結構體工程,2020

外運動有如酷刑,於是,許多人開始選擇在

年3月完工,五股國民運動中心使用洲子

運動中心周邊買房,各地運動中心周邊近來

洋公園13.41%的土地面積,提供游泳、健

紛紛成為熱門「運動宅」購屋區。國民運動

身、跳舞場所,打造寬敞休閒的運動環境,

中心平價式的運動消費,高品質的設施與服

讓市民越動越健康。

務,對居民來說是一大福音,對於區域房價 具有加分效果。根據房仲業者調查,發現運

新北市政府工務局表示,五股運動中心是地

動中心宅價格比區域房價貴上約5%至10%。

下1層、地上3層採用彈塗魚造型的建築, 讓前來運動的民眾透過「彈塗魚之眼」的景

以洲子洋重劃區內擁有的五股國民運動中心

觀窗,欣賞洲子洋公園的生態池與綠帶,

來說,區域內的「運動宅」具備運動中心、交

在運動休閒之際,也能親近大自然。規劃

通便捷、房價實惠等3項優勢,根據調查,目

有25公尺的游泳池,還有兒童池、冷熱水

前市場內的新建案銷售價格已經從「3字頭向

池、S P A池、餐飲區、販賣部、體適能中

4字頭」的行情發展中,預計2020年五股國民

心、韻律教室、彈性使用空間,總樓地板面

運動中心完工帶來更豐富的生活機能,行情

積約1200坪。

還會繼續走揚。

Regional Development

五股運動中心2020年啟用,帶動房市


利多

6

區域發展

五股垃圾山2021年綠化,地貌升級 五股新市鎮計畫面積大約169.23公頃,因過去管

新北市政府城鄉局表示,五股垃圾山「全面改

理不善,形成「五股垃圾山」。新北市長侯友宜

造」後,具備6大效益,(1)解決五股地區廢棄

2019年7月31日市政會議中確認,新北市「擴大

物堆置課題,提升環境品質。(2)完成防洪工

五股都市計畫發布前試辦計畫」將面對佔用面積

程,解除洪水平原管制,確保五股地區無洪

約達100公頃的五股垃圾山進行「全面改造」,新

患之虞。(3)透過擴大都市計畫以加速五股地

北市府表示:「未來會把五股垃圾山綠美化,打

區都市邊界縫合和都市機能調整,提升土地

造成大台北地區的重要公園。」新北市府將積極

利用效率。(4)產業專區配合大新莊副都心發

處理違法業者,希望在2021年底達成綠化目標。

展,增加產業發展用地。(5)取得更多公共設 施用地,降低都市發展壓力、提升市民生活

為有效提升當地土地利用效率並加速五股地區發

品質。(6)整體規劃開發,建構兼顧生活、生

展,新北市府積極推動五股疏左地區洪水平原管

產、生態、生命之發展願景,以健全當地都

制區解禁和解決非法棄置物課題,透過擴大都市

市機能與環境品質。

計畫以加速五股地區都市邊界縫合和都市機能調 整,有效提升土地利用價值。2019年8月8日侯

未來這項計畫達成,等於是洲子洋重劃區

友宜即率隊進行第一階段2業者「排佔國有地作

旁,又多出百公頃大面積綠憩公園,將會整

業」,其餘9家違法佔地業者續於第2階段執行排

體提昇區域居住品質,帶動房地產行情,所

佔,期望改善五股垃圾山之環境品質,並減少公

以,面對洲子洋重劃區的成功置產模式,應

共安全及環境汙染之疑慮。

該是「現在進場、長期持有、倍數獲利」。

新北市府2019年9月1日起公告實施, 五股垃圾山試辦計畫啟動,2019年8 月8日市長侯友宜展魄力,率隊進行 「排佔作業」。(圖/新北市政府)


利多

7

行政院長蘇貞昌2019年4月承諾「原 先7年的國道1號五股交流道改善— 增設北出及北入匝道工程工期,可以 縮短到5年、甚至更短。」(圖/行政院)

五股交流道承擔五股、泰山、新莊、蘆洲、八里

作業,進行規劃設計,同時進行環境影響差異分

及部分三重、板橋、土城等地區之短、中及長

析,並優先劃設路權,預計2年內由新北市府完

程車流,交通需求龐大,交流道周邊因台64、

成用地取得後,開始動工,屆時為配合北入匝道

台65多股車流匯集,造成尖峰時段交通壅塞情

施作及交通維持,五股居民若要從新五路左轉北

形,所以,交通部高速公路局擬定了「國道1號

上,將改道至前方300公尺的橋下迴轉道迴轉進

五股交流道改善」計畫,2018年7月同意新北市

入北入匝道。

提出的「國道1號五股交流道改善工程-增設北 上出口及北上入口匝道」計畫,讓國道車流直接

北上出口匝道可改善新五路與楓江路口延滯,

銜接快速道路,不用再行經平面道路。

延滯秒數由136.6秒/每車提升至59.7秒/每車;北 上入口匝道部分,可改善新五路與北上匝道之

新北市工務局指出,工程總經費13.87億元,新

延滯,延滯秒數由86.9秒/每車提升至56.9秒/每

北市負責新五路用地取得(6.64億元)後,無償供

車。也就是說,完工後可部分改善新五路現況交

高公局施工,中央將補助工程費7.09億元,各項

通壅塞問題。房地產業者表示:「當交通改善之

行政流程將同步進行。行政院長蘇貞昌2019年4

後,會帶進更多的居住人口,人來了!房價就漲

月承諾「原先7年的工期,可以縮短到5年、甚至

了!對於洲子洋重劃區來說,屬於中長期的期待

更短。」高公局指出,已展開規畫設計招標前置

利多。」

Regional Development

五股交流道增設雙匝道,5年完工


利多

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區域發展

五楊高架道路延伸到新竹,五股動線更順暢

國道一號五楊高架道路確定將會延 伸到新竹,施工期約3到5年(圖/交 通部高速公路局)。

要45分鐘就可抵達,若由五股出

高架橋2車道

湖口

1

楊梅

發,到新竹的通時間預估可以縮 短至30多分鐘就可以抵達。

3 新竹 B

頭份段路堤 拓寬1車道

竹北

新竹 系統

新竹 A

湖口段路堤 拓寬2車道

房地產業者表示,許多在竹科園區上班 高架橋2車道

68

的「科技新貴」,大多選擇住在新竹縣竹北市, 因此上國道1號為這些員工最快的交通路線,卻也因

2019年6

此造成大量車潮在上下班時間出現,從竹北開車到

月交通部表示,國

新竹科學園區遇上塞車得花上半小時、甚至1小時。

道一號五楊高架道路將會延

竹北高鐵站特區目前新建案的行情是「4字頭」,新

伸到新竹,預計2019年底完成可行

北市五股洲子洋重劃區現階段的房價「僅3字頭」,

性評估後,高速公路局將啟動規劃設計和環

一個是新竹縣門牌、一個是新北市門牌,新北市長

評、水土保持等前期作業,完工後可紓解桃竹苗長

期房價「比價、增值」的幅度,會比新竹竹北地區來

程與短程車流、提升大新竹地區的交通效能。除了

得高,加上洲子洋重劃區內也有多項中央與地方政

對大新竹地區的交通有重要紓解作用,另外,未來

府協同合作的重大建設積極推動中,增值潛能會更

從新北五股區出發上五楊高架道路,也可以快捷抵

大。未來「竹科新貴」就會多了一個選擇,取得新北

達新竹地區。

市洲子洋重劃區的建築,走五楊高架道路(也許將來

頭份

會改成『五新高架道路』)30餘分鐘車程抵達新竹。 國道一號五楊高架道路若延伸到新竹,約40公里長 度、粗估總經費約700億元。可行性評估報告完成 後,規劃設計與環評作業約需要2到3年,施工期約 3到5年,未來完成後,台北到新竹經由高架道路只

F9捷運站預定地

五股泰山線輕軌運輸系統在五 股路段,服務五股既有開發 社區及洲子洋重劃區,設有 F06、F07、F08、F09等4站, 未來計畫過關,勢必引爆一波 房價漲幅。

F8捷運站預定地


利多 9

五股泰山線輕軌運輸系統(簡稱五泰輕軌)路線,與新

前核定可行性研究報告。」新北市捷運局表示,五泰

北環狀線北環段Y22站轉乘,與蘆洲線蘆洲站轉乘,

輕軌以運載效率高、省能與低污染的綠色運輸服務沿

至泰山區與機場捷運A5a站轉乘,在五股路段,服務

線通勤與工商業需求之外,同時配合觀光遊憩與周邊

五股既有開發社區及洲子洋重劃區,設有4站,分別

聚落相輔相成,有效改善五股與泰山地區交通環境。

是(1)F06車站規劃於台64高架橋下方,臨近凌雲街 處,(2)F07車站規劃於台64高架橋下方,鄰近洲子

房地產業者指出,五股、泰山區域的交通建設發展

洋公園處,(3)F08車站規劃於新五路三段與新城八路

較晚,所以房價相對其他重劃區較低,未來一旦重

口,鄰近洲子洋重劃區新興商業住宅區規劃路線(4)

大交通建設陸續到位,房地產「捷運發財三部曲」在

F09車站規劃於中興路三段。

規劃、施工、通車三階段,都有機會讓區域房地產 價格出現漲勢,目前洲子洋重劃區的五泰輕軌尚處於

新北政府指出,2019年5月已將五股泰山輕軌可行

「規劃階段」,具備未來長期房價「起漲點」的優勢,

性研究報告,第6次提報至交通部審議,可行性核定

所以,具有較高CP值,一旦2022年通過興建計畫,

後,將進行綜合規劃及環境影響評估階段,會舉辦公

房價勢必因為這項利多而上漲,現在選擇預售產品進

聽會,聽取民意辦理,另外目前已啟動研究,五股泰

場,以2-3年的興建期等待五泰輕軌計畫過關,享受

山輕軌延伸板橋浮洲地區路線,「將盡速在2022年底

未來房價增值,是一個還不錯的置產操作。

F6捷運站預定地 F7捷運站預定地

Regional Development

五泰輕軌可行評估續推動,現在房價最親民


市長背書

侯友宜〯用最大誠意為五股區拼建設

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文 /MyGoNews 圖 /MyGoNews‧ 達志影像

近年來,新北市五股區不斷地成長進步,新北市長侯友宜指出,希望能夠 盡速建妥區域交通網,都市計畫該變更的就變更,五股垃圾山也要重新整 頓,再造五股繁華,把五股區打造成一個快樂的好園地。侯友宜承諾「用最 大誠意為五股區拼建設」。

五股新市鎮開發,帶旺洲子洋重劃區 新北市政府在五股地區還有一個重點開發的五股新市鎮,實施範圍為中山 高速公路以北、五股坑溪以南、二重疏洪道以西,與林口台地間之淡水河 左岸沖積平原,總面積近170公頃,也就是洲子洋重劃區南邊至五股工業區 的一整片區塊。新北市府陸續推動五股新市鎮發展,對於在旁邊的洲子洋 重劃區房地產一定會有正面幫助。

五股新市鎮「城市之心,天空之城」 五股新市鎮以「城市之心,天空之城」,也就是鎖定高產值、低污染之產業 主軸(IT都市、消費服務、倉儲零售及生鮮業),再搭配右側二重疏洪道都會 親水公園,與北側台北港(特定區)、南邊新莊副都心(行政中心)連成一氣, 成為一兼具物流、都市消費及綠色產業環的發展廊帶。

侯友宜4年任期裡,整頓 開發五股新市鎮,是他 的重大施政項目,鄰近 洲子洋重劃區必然跟著 受惠(圖/新北市政府)。


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Mayor Endorsement

五 股 新 市 鎮 以「 城 市 之 心,天空之城」,鎖定高 產值、低污染之產業主軸 (圖/達志影像)。

五股「產專園區」2022 年完成開發 新北市府表示,目前正研議改採「低度開發」模式,將五股新市鎮的住宅區、商業區,從 25%左右降低到5%以下;並同步將產專區、道路公園等設施比例拉高,規畫成「產業專 用園區」,整個計畫目前正在環評階段,預計最快2022年完成開發。五股新市鎮內的「科 技新貴」未來最佳居住地點,就是離家最近的洲子洋重劃區,現進進場可以選擇2-3房自 住,未來還有出租或增值轉售的機會。

五股區域內的公共建設持續推動中 新北市政府指出,五股區的建設其實不少,五股洲子洋重劃區附近成泰路、洲仔路、凌 雲路一帶的前瞻計畫人行道改建,可以提升用路品質。2024年淡江大橋完工後,淡水、 八里往返車輛行經關渡大橋轉經五股的用量就會減少,交通可望更順暢,目前則是採用 路口淨空、號誌秒數調整與配合違規取締的配套措施,讓交通情況得到紓解。

整頓五股,是侯友宜任期的重大施政 公共建設提升五股區域發展,帶動區域房地產長期增值,侯友宜市長已經通過「擴大五股 都市計畫發布前試辦計畫」,並要求市府全部要動起來,直接面對五股垃圾山問題,希望 在2021年底達到綠化目標,這是侯友宜4年任期裡的重大施政項目,新北市政府各相關 局處一定全力執行,所以,可以預見未來3年期間,五股區整體地貌必然會出現提升與改 變,趕在公共建設推動利多初期,選擇洲子洋重劃區進場置產,是最睿智的選擇。


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發展趨勢

五股洲子洋「2.0版新重劃」 小而美雙特性 文 /MyGoNews 圖 / 達志影像

全台重劃區都是「大面積、長時間開發」,台北信 義計畫區、新北新板特區、南港重劃區、林口重 劃區等,這些指標型重劃區發展印證「早點進場、 長期持有、肯定致富」的置產致富公式,這些區域

全台「1.0版」重劃區房價長期看漲

開發時程都拉得比較長,區域內的生活機能成熟 發展緩慢,這是「1.0」版重劃區的特性。台北市信 義計畫區面積153公頃,1980年代啟動開發,房

資料來源:各市政府、市場調查

資料彙整:MyGoNews

註 1:房價漲幅係根據各國家房地產表現與個別訪查,已經力求精準,僅供參考。

價從當初每坪2位數的「2字頭」,發展到現在3位 數的「2字頭」,這中間走了近40年。

註 2:開發期間係指該區域從開發初期約略年份到 2019 年上半年期間,僅供參考。

39年漲幅

14年漲幅

12倍

台北信義計畫區

成 交 價

1980年 2019年

20–25萬元/坪

250–300萬元/坪

3倍

新北新板特區

成 交 價

2005年 2019年

50年漲幅

成 交 價

1969年 2019年

10–15萬元/坪

90–110萬元/坪

80–90萬元/坪

40年漲幅

8倍

南港重劃區

25–32萬元/坪

3倍

林口重劃區

成 交 價

1979年 2019年

10–13萬元/坪 38–45萬元/坪


重劃區

1.重劃區基地面積小而美,發展時程短 2.建築進場速度快,生活機能快速顯現

2.0版

1.街廓整齊規劃,有國際城市開發概念 2.公共建設推動,引領區域房地產增值 3.入住門檻整齊,形成高品質居住環境 4.使用分區明確,清楚規劃商業住宅區

重劃區

1.0版

重劃區走向「小而美 2.0 版」

洲子洋!生活機能快速發展

等待可以獲取高額獲利,但是「太長的等待,

以新北市五股區洲子洋重劃區為例,面積約52公

還必須有超高的耐力」!近年來,重劃區開始

頃,就是「小而美」的「2.0版」重劃置產新選擇,這

走向「小而美2.0版」,因為整體重劃區的面積

塊基地面積僅信義計畫區三分之一,所以,開發時

不大(約50公頃左右),而且有部分限期興建的

程會在比較短的期間內,就可以看到整體區域生活

獎勵條件,所以,區域內的建築發展很快,房

機能的建立,「房價會長期穩健上漲、生活機能可

子蓋了、人進來了,生活機能也跟進在區域內

快速發展」就是「2.0版」重劃區受到注目的發展趨

發展起來。新北市五股洲子洋重劃區就是「小

勢。房地產業者指出,重劃區面積小,生活機能凝

而美2.0版」重劃區,區域生活機能快速成熟。

聚較快速,若有交通建設、學區則更能讓區域房價 具有抗跌性。

重劃「2.0 版」4 條件 + 雙特性 聰明房地產投資者除了依舊在「1.0版」重劃

「2.0 版」重劃房價漲幅會更明顯

區置產之外,也開始晉階重劃區「2.0版」,

房地產業者指出,買房一定要以地點與未來趨勢發

選擇開發面積比較小的重劃區進行置產,因

展為考量,相對舊市區,重劃區的空間規劃寬敞,

為重劃區無論面積大小,都一定具備4大條

有大綠地、人行步道,方便長輩跟小朋友散步,挑

件,分別是:(1)街廓整齊規劃,有國際城市

選新重劃區置產,自住者可選發展完備者,追求報

開發概念,(2)公共建設推動,引領區域房地

酬者,發展中重劃區是首選,「特別注意重劃區面

產增值,(3)入住門檻整齊,形成高品質居住

積不大、素質整齊的區域,房價漲幅會更明顯。」

環境,(4)使用分區明確,清楚規劃商業住宅

業者建議,在「2.0版」重劃區置產重要選擇,就是

區。但是,規模面積較小的「2.0版」重劃區,

挑選「優質產品」,可以「進可攻、退可守」。位於

則更具備著(1)發展時程較短,(2)機能快速顯

五股洲子洋重劃區內的「樂洋洋」,就是值得參考

現的「雙特性」(見圖)。

的優質建築產品。

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Development Trend

洲子洋重劃區「 版」 挑好產品進場 2.0

洲子洋重劃,挑好產品進場 「樂洋洋」是值得參考的優質建築


理性分析

房市凹洞 洲子洋重劃區 現在 值最高

14

CP

文 /MyGoNews 圖 / 達志影像

房地產房價是有「漣漪效應」倫理的,以台北市 為例,最高房價中心點,是大安區、信義區,然 後向外漣漪擴散遞減,士林、北投房價一定不能 比大安、信義區高,這是「房價倫理」。轉進新北 市,房價最高區域是新板特區,同樣向外漣漪擴 散遞減,以新板特區左側行政區為例,新莊、中 永和、新店、三重、蘆洲是第一環,這裡的房價 當然不能比新板特區高。新北第二環區域包括五 股、泰山、樹林、土城、三峽等,新北二環房價 倫理,當然不能超越新北一環。

從房價倫理找尋市場最佳買進機會

不過,2018年開始,大台北地區房市有點「沒倫 理」,舉例:桃園市桃園區的建案房價來到「4字 頭」,比新北市部分二環行政區還要貴,甚至連桃 園龜山區的機場捷運A7站重劃區房價也高於新北 市五股區洲子洋重劃,「距離首都遠、房價反而 高」這樣不符倫理房價,「勢必遭到修正!」房地 產達人這麼表示。

五股洲子洋重劃區 房地產財富 密碼

1

2

比價補漲效應

快捷通勤動線

洲子洋重劃區目前新

約3分鐘車行時間上國道

建案「3字頭」房價,比

1號,約10分鐘到台北車

起桃園龜山「3字頭」

站商圈,周邊還有台64、

還超值,甚至鄰近距離

台65快速道路、新北環

台北市更遠的林口區、

快,區域內公車直接坐到

泰山區的新建案也便

蘆洲捷運站,轉接大台北

宜約10-15%。

都會捷運系統。


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五股洲子洋重劃區的房價,在市場中形成一個「房價凹 洞」,在股票市場中,出現「窒息量」、「凹洞量」就是 買股訊號,股神巴菲特投資名言「在他人貪婪時恐懼, 在他人恐懼時貪婪」,即使不會看成交量,不了解技術 指標,要是能夠掌握市場低迷的氛圍,大膽進場,照 樣可以從股市撈金。

高 CP 值買進洲子洋重劃區的機會 洲子洋重劃區 VS. 機捷 A7 重劃區

同樣的操作原理適用於房地產,洲子洋重劃區「3字

但是,會怎麼修正呢?達人以新北五股洲子洋重劃區

頭」房價,比右側蘆洲區「5字頭」、左側林口區「4字

與桃園龜山機場捷運A7重劃為例,「如果不是機捷A7

頭」房價都便宜,甚至與更遠的桃園龜山機場捷運A7

重劃區房價太貴,必須下修調整,就是洲子洋重劃區

重劃區「3字頭」相當,形成「房價凹洞」,如果鄰近區

太便宜,必須比價補漲上去!」根據市場調查,桃園

域房價沒有下修,那就是洲子洋重劃區必然「比價、補

龜山機場捷運A7重劃區目前新建案都開價「3字頭」以

漲」,在五股區域的公共建設推動未完成前,才會出這

上,而且陸續成交中,「有人買,代表行情是被接受

樣的情況,才能有高CP值(price–performance ratio, 性

的」達人說:「那麼距離首都更近的洲子洋重劃區『3

能對於價格的比值)的買進機會,未來公共建設逐一落

字頭』房價,就會有比價、補漲的空間與機會。」

實,洲子洋重劃區「3字頭」房價很快就會成為絕響。

3

洲子洋重劃區 出現高CP值買進的房價凹洞機會

公共建設推動

蘆洲區

洲子洋重劃區內公共建設積極推

5字頭

林口區

動中,包括2020年五股國民運動

4字頭

中心啟用、2021年五股垃圾山推 動綠化完成、2024年五股交流道 增設雙匝道完工、2025年五楊高 架道路延伸到新竹,以及終極版 「五泰輕軌」交通建設興建計畫。

桃園龜山 機捷A7重劃區

3字頭

補漲

比價

3字頭

五股洲子洋 重劃區

Rational Analysis

看清楚洲子洋重劃區「房價凹洞」


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聰明選擇

聰明置產,贏在前端 分期存房「樂洋洋」

趁年輕打拚買房,至少 保障年老時有房可 住,不至於租屋被 房東趕來趕去! 想 買 房 可「先 求 有、再求好,分 期存房」。

樂洋洋 立面示意圖

3D

必須清楚自己在「租」或「買」的選擇 之間,享受當下的同時,為自己的 未來留了什麼?


17 文 /MyGoNews 圖 / 達志影像 ‧ 漢翔開發

是吃吃喝喝,花得乾乾淨淨,只為了年輕時代

其在市區一輩子租屋,建議應該選擇穩健成長

「快意生活」,而「擁房族」的人是把「買屋當成

區域,在親民房價階段進場,以「分期存房」

一種先苦後樂的強迫儲蓄!」

概念,擁有人生第一房,或是輕鬆換房,不 要被房貸負擔壓垮,讓持有房地產也能「樂洋

享受當下,為自己未來留了什麼?

洋」。

也許有人羨慕「租屋族」沒有房貸壓力,可以 開心出國享受人生,但年紀增長後,「租屋

抗通膨!以「分期存房」概念進場

族」依舊會面臨因為房租漲價或房東收回房

香港首富李嘉誠表示「未來通膨只會持續惡

子,而必須不斷地換房、換生活環境。「買

化,只有買房地才能對抗通膨」,股神巴菲特

房、租房」是人生的重要關鍵時刻,年輕時的

曾說:「房地產比股市更值得投資」。買過房

選擇,關係到年紀增長後的生活形態,不管你

子的人都知道,房子的價值,不能只用買賣當

是咬牙硬撐買屋,還是想一輩子付租金到老,

時的帳面數字來算,不論房價起伏變化,長期

你必須清楚自己在「租」或「買」的選擇之間,

持有,仍有一定保值空間,與其付房租幫房東

享受當下的同時,為自己的未來留了什麼?

還貸款,應該選擇輕鬆付款、地段合適、產品 優質的預售屋,以「分期存房」的概念進場!

選好地段、好產品,「分期存房」 「分期存房」理財模式,是先從小格局坪數下

年輕人,你真的願意一輩子租房嗎?

手,把資金轉進不動產,建立「先求有、再求

小美今年32歲,月入4萬元左右,在新北市蘆

好」置產觀念,購屋時,要注意(1)地段價值、

洲區租屋5年,每月租金2萬,但是,房東想賣

(2)區域發展、(3)產品特色,掌握這3要件,即

房子,問她願不願意買?讓小美陷入「買房、

便現「入手價」覺得不便宜,但長期還是會增

租房」困擾。以短期來看,租屋支出當然比買

值,因為不動產具有抗通膨的特質。房地產達

屋省,但小珍才32歲,以台灣平均餘命83.7歲

人建議,新北市有很多地方值得大家注意,五

計算,她還要再租51年,同樣以2萬的房租計

股洲子洋重劃區就是其中之一,用「3字頭」可

算(碰到不漲價的好房東),她這輩子房租還要

以買到頂級產品,這樣的買房選擇是聰明的。

支出1224萬元。現在年輕人偏向「寧可租房一 輩子,等同分期降低資金壓力,也要保住好的

洲子洋重劃區「樂洋洋」首購選擇

生活品質。」但是租房一輩子,年輕也許還不

小美該怎麼辦呢?新北市蘆洲區旁邊的五股

錯,中老年過後,真的比較好嗎?

洲子洋重劃區「樂洋洋」預售建案,3房總價約 1000萬元,調查區域住宅月租金約2.5-2.8萬

「租屋族」vs.「擁房族」的人生

元,依工程期慢慢繳納,小美可以用過去房租

現在40歲以上的擁房族,都是在年輕薪水階層

支出金額付銀行貸款,擁有自己的新居所,也

時硬著頭皮買房子,為了房貸拋頭顱灑熱血,

享受全區不斷成長的公共建設後,帶動房地產

為五斗米折腰,扣掉房貸支出後,薪水大概也

增值。建議小美趁年輕打拚買房,至少保障年

只剩一半,每個月能存的錢也是少的可憐。但

老時有房可住,不至於租屋被房東趕來趕去!

仔細算算,那些「租屋族」大部分的錢,還不

想買房可「先求有、再求好,分期存房」。

Smart Choice

年輕人首購置產觀念「先求有、再求好」,與


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產品分析

水岸重劃 快捷通勤 移居首選

「樂洋洋」

洲子洋「3 字頭」房價依舊親民 房地產業者表示,新北五股洲子洋重劃區已發展近5 年,開發度達50%以上,整齊街廓已成形,知名連 鎖商店如全聯、千葉火鍋、路易莎咖啡、思夢樂、新 九九牛肉麵、7-11、萊爾富、全家……等已進駐,生 活機能陸續到位,房價僅「3字頭」,但相對於周邊其 他區域房價而言,洲子洋重劃區房價依舊顯得親民。

國家認證「樂洋洋」屬「低潛勢區」 根據「經濟部中央地質調查所土壤液化潛勢區查詢系 統」查詢,「樂洋洋」的基地屬於「低潛勢區」,國家 實驗研究院國家地震工程研究中心表示,「低潛勢區 是指強震時,地基可能無影響或輕微影響。」對於工

文 /MyGoNews 圖 / 漢翔開發

地鄰近地盤及構造物沈陷與位移的影響,遠較其他區

雙北最輕鬆的水岸洲子洋重劃區,鄰近廣達約424公頃

計,保障結構體穩固安全。」所以,建築採用業界公

的新北大都會公園,區段價值類似台北市大直富豪水

認「安全度最高、成本最貴」的連續壁工法,建築結構

岸特區,區內也有約4500坪洲子洋公園,經跨堤陸橋

經由政府嚴格且專業的單位進行結構外審通過,符合

可抵新北大都會公園!微風運河、生態公園、自行車

國家級安全認證。

域小。儘管如此,漢翔開發仍堅持「良好建築結構設

道、各式球場…應有盡有!散步5分鐘還可以到五股運 動中心,具備居家綠憩養身環境的優選條件。

4 大建築工法,「樂洋洋」採最高等級 「樂洋洋」在1153坪基地上,興建地上15層、地下5

北市 10 分鐘通勤,雙北最快!

層建築,規劃2-3房格局,連續壁開挖深達33.5米,

在對外通勤上,台1線高架約10分鐘車程快取台北車站

漢翔開發指出,地下室連續壁施工關係到建築結構安

商圈,連結中山高、五楊高、汐五高,南來北往高速

全,建案最重要的就是基礎工程的擋土牆(Retaining

暢行!也可經五楊高架達桃園機場,汐五高架達內湖

wall)施工,地基蓋得穩固紮實,就代表地上建築的安

科技園區,此外台64線、65線和新北環快可達板橋、

全性。台灣省土木技師公會表示,國人常用之擋土設

新莊、新店、土城、中和等新北市其他區域,未來距

施,共有(1)連續壁施工法、(2)主樁橫板條法、(3)鋼

離五股輕軌捷運站約3分鐘,是區域最大的利多。

板樁施工法、(4)預壘樁施工法等。這4大施工法各有 優缺點(表1、表2),但是,地下連續壁工法為國內所

新北 5 重劃區,這裡 CP 值最高

有擋土施工措施中,(1)止水性、(2)剛性、(3)安全性

房地產人士指出,洲子洋重劃區擁有交通順暢、綠憩

皆極佳之工法,其壁體可作為永久主體,地下連續壁

環繞、全新重劃、快速發展等優勢,以同等級的台北

施工法深開挖是安全性高,且可作為地下結構物之外

外環城市的房地產行情來說,洲子洋重劃區的「3字頭」

牆壁使用。台灣省土木技師公會明確表示,「地下連

行情,相較於新北「板橋江翠」、「新店央北」、「三重

續壁施工法已被公認為深開挖工程施工法中之最佳擋

仁愛」、「土城暫緩」、「中和左岸」等幾大重劃區來

土措施施工法。」漢翔開發對於建築一向採取最高要

說,房價高CP值,可以提供首購、換屋的優先選擇。

求品質興建,保障所有居住者安全。


表1︱4大常用擋土牆施工法,以連續壁施工法最優,造價也最高 適用基地及地質條件

1. 黏性及砂土層皆適用 1. 勁度高,適合大規模深開挖 1. 機具設備龐大,施工期較長, 2. 可於卵礫石層及岩盤之施 2. 可當作永久性結構 造價高 工,岩盤一般則需預鑽孔 3. 具有良好止水效果 2. 需要有沈澱池等之作業空間 1. 黏性及砂土層皆適用,卵礫

鋼板樁 施工法

石層打入較困難 2. 勁度較低,開挖時變形量較 大,適用於開挖深度較淺或 較無影響鄰房問題之基地 1. 黏性及砂土層皆適用,如主

主樁

2. 拔除鋼板樁時,如夾帶土壤則可能造成地面

3. 若鋼板間崁合良好具有良好止 水效果 1. 施工快速、造價便宜

1. 地下水利用橫板條間隙縫自然排水時,壁外

3. 橫板條縫隙可自然排除地下

漿完成,施工品質不易控制 2. 若基樁品質不佳,強度不足

下陷 3. 施工噪音及震動較大,可能對鄰房造成影響

石層基地

1. 在工地直接開挖鑽孔,並灌

施工法

1. 勁度低,變形量較大

2. 鋼板樁拔除重複使用

2. 主樁可拔除後重複使用

挖深度較淺的基地

1. 施工快速,造價便宜

樁採鋼軌樁則可適用於卵礫

橫板條法 2. 勁度較低,因此較適用於開

預壘樁

缺點

水,並降低水位,減少側壓力 4. 適用於卵礫石之淺層開挖施工

土壤可能流失,造成地面下陷 2. 不除主樁時,震動及夾帶土壤可能影響鄰房 3. 勁度較低且開挖面下方被動土壓小,需注意 沙湧問題,開挖土措施需審慎設計評估

1. 成本低

1. 防水性能較差,常須配合止水灌漿

2. 施工技術性要求不高,施工容

2. 只能作為暫時性擋土壁體使用,不能當作永

易快速

抵抗深開挖時擋土版所產生

3. 施工機具設備較少

的應力,將導致變形或破壞

4. 具相當之被動土壓力

Product Analysis

連續壁 施工法

優點

19

久性的結構,於地下室開挖完成後,必須另 加一道永久性的結構牆 3. 深度增加時,排樁容易參差不齊,偏差變大

表2︱地下室連續壁施工成本是鋼板樁的3倍 項目

鋼板樁

連續壁

施作費用

990 元 / ㎡

2970 元 / ㎡

鋼筋費用

450 元 / ㎡

1350 元 / ㎡

混凝土費用

277 元 / ㎡

831 元 / ㎡

合計

1717 元 / ㎡

5151 元 / ㎡

差異分析

1. 比較兩者費用連續壁約為鋼板樁的 3 倍 2. 鋼板樁成本低、施工快速、技術含量低 3. 鋼板樁易造成道路塌陷 4. 鋼板樁振動影響,有時達 100m 以上,超出開挖深度 2 倍,易造成鄰房損壞

「樂洋洋」使用最高安全標準工法:連續壁(深33.5 米,厚90CM)、筏式基礎(2.5米)、台北101同等級SA 級鋼筋續接器、通過ISO認證的幸孚水泥…等等,致力 於打造安全住宅。

資料來源:台灣省土木技師公會

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樂洋洋  

樂洋洋  

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