Page 1

‫‪ 12‬במארס ‪2008‬‬

‫מסתמן‪ :‬כישלון למבצע "כאן ביתי" של עמידר‬ ‫עד סוף השנה עלולים אלפי דיירים של עמידר לאבד את זכותם לרכוש את הדירה שבה‬ ‫הם גרים‪ .‬בין הנפגעים‪ :‬דיירים רבים שייאלצו לפנות את הדירות לטובת פרויקט‬ ‫פינוי־בינוי‬ ‫דותן לוי‬ ‫יותר מתשעה חודשים לפני סיומו מסתמן כי המבצע המדובר של עמידר ומשרד השיכון‪ ,‬מבצע "כאן ביתי"‪,‬‬ ‫שהיה אמור לאפשר מכירת דירות לדיירים מהשכבות החלשות בארץ ‪ -‬נכשל‪.‬‬ ‫תחזית קודרת צופה כי בשנים הקרובות יאבדו אלפי דיירים את זכותם לרכוש את הדירה שבה הם גרים‪.‬‬ ‫ואם לא די בכך‪ ,‬מתברר כעת כי אף שבמשך שנים מתלוננים ראשי עמידר שהביקוש לדירותיהם גדול‬ ‫בהרבה מההיצע‪ ,‬החלה החברה בתהליך תכנוני למכור את המבנים שלה באזורי ביקוש לקבלנים פרטיים‪,‬‬ ‫במסגרת פרויקטים של פינוי־בינוי‪.‬‬ ‫במבצע‪ ,‬שהחל בשנת ‪ ,2006‬נרכשו רק כ־‪ 5,000‬דירות עמידר מתוך ‪ 63‬אלף‪ .‬הערכת שמאי של משרד‬ ‫השיכון למחיר הדירות עומדת על ‪ 390‬אלף שקל‪ ,‬ומהם נדרשים הדיירים לשלם ‪ 130‬אלף שקל‪ .‬עם זאת‪,‬‬ ‫רבים מתקשים לגייס את הסכום ואחרים נדחים על ידי הבנקים בניסיון לקבל משכנתה‪.‬‬

‫מפנים אבל לאן?‬ ‫ההפסד של הדיירים החלשים של עמידר עומד להיות כפול‪ .‬מחד‪ ,‬הסיכוי שיצליחו לרכוש את הדירה שבה‬ ‫הם חיים עד סוף ‪ - 2008‬סוף המבצע ‪ -‬הוא נמוך מאוד‪ .‬מאידך‪ ,‬הדיירים שגרים במקומות אטרקטיביים‪,‬‬ ‫בסמוך לשכונות הצפויות לעבור שדרוג באזור המרכז‪ ,‬יפסידו הזדמנות להיהפך לבעלי דירות יקרות בהרבה‬ ‫מאלה שבהן הם גרים כיום‪ .‬בבנייני עמידר שבהם יבוצעו פרויקטים של פינוי־בינוי תשאיר החברה לדיירים‬ ‫החלשים שתי אופציות בלבד‪ :‬להעתיק את מקום המגורים או לשלם דמי שכירות גבוהים יותר‪.‬‬ ‫אחת מאותן דיירות היא יפית חמד‪ ,‬אלמנה שמגדלת לבדה שני ילדים שאחד מהם סובל מנכות‪ ,‬ומתפרנסת‬ ‫מעסק עצמאי של בניית ציפורניים‪ .‬לדבריה‪ ,‬הבנק אינו מוכן לתת לה משכנתה בגלל חוב של ‪ 50‬אלף שקל‪.‬‬ ‫"אני לא נזקקת"‪ ,‬אומרת חמד‪" .‬אני מצליחה לפרנס את ילדיי בכבוד‪ ,‬אבל הבנקים מפחדים לתת לי אשראי‪.‬‬ ‫מכיוון שהמבצע מסתיים בתוך שנה‪ ,‬אני עלולה לאבד את הזכויות שלי"‪ .‬הבניין שבו מתגוררת חמד‪ ,‬ברחוב‬ ‫הנרייטה סולד ‪ 3‬בפתח תקווה‪ ,‬הוא חלק מפרויקט עתידי של פינוי־בינוי‪ .‬אם הדירה לא תהיה ברשותה עד‬ ‫חתימת ההסכם‪ ,‬היא תיאלץ לשלם דמי שכירות גבוהים עבור הדירה החדשה‪.‬‬

‫סחבת נוסח עמידר‬ ‫בדיקת "כלכליסט" מעלה כי בעלי דירות עמידר רבים מאבדים זמן יקר בשל סחבת במשרדי עמידר‪ .‬כך‬ ‫אומר שחר אבישי מחברת ‪ ,AMG‬המטפלת בדיירים של עמידר הנאבקים בבנקים ובביורוקרטיה‪" .‬הבנק לא‬ ‫משחרר את הכסף לפני שהוא מקבל מעמידר את כל המסמכים הדרושים"‪ ,‬אומר אבישי‪" .‬זו ביורוקרטיה‬ ‫מורכבת עד כדי כך‪ ,‬שגם חברה כמונו‪ ,‬שמתמחה במשכנתאות‪ ,‬מתקשה לסייע לאותם אנשים"‪.‬‬ ‫העיכובים הביורוקרטיים חלים גם על אלו שמבקשים למכור את הדירות שבבעלותם‪ .‬בתהליך העברת‬ ‫הבעלות נדרש המוכר להעביר את חוזי המכר דרך עמידר ולרשום את העסקה‪ .‬ושם‪ ,‬מתברר‪ ,‬מתחילות‬


‫‪ 12‬במארס ‪2008‬‬ ‫הצרות‪ .‬עמידר מעבירה את התיק למינהל מקרקעי ישראל ולאחר מכן לטאבו; אלא שבפועל‪ ,‬תיקים נתקעים‬ ‫ומגיעים רק לאחר שנים לטאבו‪" .‬במקרה כזה‪ ,‬איתור התיק הוא משימה בלתי אפשרית"‪ ,‬אומר אבישי‪ .‬עו"ד‬ ‫יעקב בידור מעלה עוד בעיה‪ .‬לדבריו‪ ,‬כאשר בן זוג בהליכי גירושים מבקש לרכוש את חלקו של הצד השני‬ ‫באמצעות משכנתה‪ ,‬עמידר דורשת כי בן הזוג העוזב יוותר על זכויותיו‪ .‬כשמעורבים עורכי דין בגירושים‪ ,‬הם‬ ‫אינם מתירים ללקוחותיהם לחתום‪.‬‬ ‫חברת עמידר מסרה כי אין סחבת מבחינתה‪" .‬אם הדייר עומד בקריטריונים לרכישת הדירה‪ ,‬הוא אמור‬ ‫לסיים את כל ההליך עד ‪ 90‬יום לאחר תחילתו‪ .‬אנו עובדים על פי נהלים וכללים ברורים‪ .‬אין בכוונתנו‬ ‫לטרטר את הדיירים‪ ,‬נהפוך הוא — אנו משתדלים לסייע עד כמה שניתן"‪.‬‬ ‫ממשרד השיכון נמסר‪" :‬במסגרת המבצע המדינה מעניקה הנחות משמעותיות לרכישת הדירה‪ ,‬וניתנות‬ ‫משכנתאות בתנאים מיוחדים לזכאים‪ .‬מרבית הדיירים מקבלים הנחות של ‪ 92%–70%‬ממחיר הדירה‪ ,‬כך‬ ‫שהמשכנתה והחזרי התשלומים הם נמוכים ביותר‪ .‬אם הדייר לא יכול לעמוד גם בזה‪ ,‬אין לו שום פתרון‬ ‫אחר לרכישה"‪.‬‬


‫‪ 25‬בינואר ‪2009‬‬ ‫"מיחזורי המשכנתאות צפויים להגיע ל‪"50%-‬‬ ‫‪ AMG‬משכנתאות‪ :‬שפל חסר תקדים בריבית בנק ישראל מאפשר להרוויח עשרות אלפי שקלים‬ ‫באמצעות מיחזור המשכנתא‪ .‬היקף מיחזורי המשכנתאות עומד כבר היום על ‪ 30%‬מסך נוטלי‬ ‫המשכנתאות וההערכה היא שהיקף זה יגדל‬ ‫דותן לוי‪" ,‬כלכליסט"‬

‫ריבית נמוכה במיוחד צפויה להוביל כבר בתקופה הקרובה לגל של מיחזורי משכנתאות במשק‪ ,‬כך העריכו‬ ‫היום )א'( בחברת ‪ AMG‬משכנתאות‪ .‬מנתוני החברה עולה‪ ,‬כי היקף מיחזורי המשכנתאות עומד כבר היום‬ ‫על ‪ 30%‬מסך נוטלי המשכנתאות וההערכה היא שהיקף זה יגדל בחודשים הקרובים ל‪.50%-‬‬ ‫תהליך מיחזור המשכנתא הוא תהליך בו לוקח הלווה הלוואה חדשה באמצעותה הוא מסלק את ההלוואה‬ ‫הישנה‪ .‬על מנת שהתהליך ישתלם‪ ,‬ההלוואה החדשה הנה בתנאים טובים יותר וכך חוסך הלווה שנים של‬ ‫תשלום גבוה יותר ממה שישלם באמצעות המחזור‪ .‬בחלק מהמשכנתאות החיסכון נובע משינוי במסלולי‬ ‫המשכנתא‪ .‬לווים רבים שנטלו את כל המשכנתא בריבית צמודה למדד‪ ,‬נכון להיום יכולים לנצל את חלון‬ ‫ההזדמנויות שנפתח עם ירידת ריבית הפריים‪.‬‬ ‫לדברי עמית קמינסקי‪ ,‬מנכ"ל ‪" ,AMG‬הייתי מציע לכל לווה לבדוק את המשכנתא שלו‪ .‬ריבית הפריים ירדה‬ ‫באופן כל כך ניכר בתקופה האחרונה שגם אדם שלקח משכנתא בשנה שעברה יכול למצוא כדאיות גדולה‬ ‫במיחזור המשכנתא‪ .‬כמובן שככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר וסכום הקרן גבוה יותר‪ ,‬כך הסיכוי לחיסכון‬ ‫גדול יותר‪ .‬בנוסף‪ ,‬לאור השינויים באירו ובדולר‪ ,‬משכנתאות צמודות למטבעות אלו הפכו לכדאיות מאד‬ ‫למיחזור"‪.‬‬

‫קמינסקי אף מספק לכך דוגמא מספרית‪ :‬משכנתא שנלקחה בשנת ‪ 2001‬על סך ‪ 960‬אלף שקל לתקופה‬ ‫של ‪ 20‬שנה לשם רכישת נכס שעלותו נאמדה ב‪ 1.45-‬מיליון שקל ‪ -‬חלק מהמשכנתא נלקחה בריבית‬ ‫הפריים במרווח של מינוס ‪ 0.25‬וחלק במשכנתא צמודה לדולר‪ .‬נכון להיום‪ ,‬החוב לבנק עומד על ‪746.48‬‬ ‫אלף שקל‪ .‬בהנחה שסכום ההחזר יישאר זהה‪ ,‬מיחזור המשכנתא יחסוך ללווה כ‪ 145-‬אלף שקל לאורך כל‬ ‫תקופת ההלוואה‪.‬‬ ‫דוגמא נוספת‪ :‬זוג לקח משכנתא בשנת ‪ 2005‬על סכום של ‪ 540‬אלף שקל לרכישת נכס בנתניה בעלות של‬ ‫‪ 1.05‬מיליון שקל‪ .‬הבנק הציע לבני הזוג לקחת את מרבית המשכנתא בהלוואה צמודה למדד בריבית‬ ‫קבועה של ‪ 70 .5%‬אלף שקל מתוך הסכום נלקח בהלוואה שצמודה לריבית הפריים במרווח של פריים‬ ‫מינוס ‪.0.6‬‬ ‫נכון להיום‪ ,‬היתרה לסילוק של בני הזוג עומדת ‪ 539.546‬אלף שקל והתשלום החודשי עומד על ‪3,300‬‬ ‫שקל לחודש‪ .‬בשנה האחרונה בני הזוג קיבלו העלאה בשכר של ‪ 1,000‬שקל ולכן הם מבקשים להגדיל את‬ ‫התשלום החודשי ב‪ 200-‬שקל בחודש‪ .‬באמצעות המיחזור חסכו בני הזוג ‪ 75‬אלף שקל בתשלומי‬ ‫המשכנתא‪.‬‬


‫‪ 3‬ביוני ‪2008‬‬ ‫מסתמנת הרעה בתנאי המשכנתא‬ ‫מדיווחי חברת ‪ AMG‬משכנתאות‪ ,‬המייעצת ללקוחות‪ ,‬עולה כי הבנקים מסרבים להאריך את תוקף‬ ‫הריביות‪ ,‬ועם תום מועד האישור העקרוני‪ ,‬מודיעים ללקוח כי תנאי הריביות השתנו לרעה‪ .‬מנכ"ל‬ ‫‪ AMG‬משכנתאות‪ ,‬מעריך כי "העלייה בריבית המשכנתאות בלתי נמנעת ותתרחש בשבועות‬ ‫הקרובים"‬ ‫שי פאוזנר‪" ,‬כלכליסט"‬ ‫גובה הריבית הממוצעת בשוק המשכנתאות הישראלי בחודש מאי עמד על ‪ .4.17%‬המשכנתא הממוצעת‬ ‫בישראל בחודש שעבר היוותה כ־‪ 63%‬ממחיר הנכס‪ .‬מחיר דירה ממוצעת שעבורה נלקחה משכנתא במאי‬ ‫עמד על ‪ 1.24‬מיליון שקל‪ .‬כך עולה מדיווחי הבנקים למשכנתאות לחברת ‪ ,AMG‬המייעצת ללקוחות בשוק‬ ‫זה‪ .‬עוד מדווחת החברה‪ ,‬כי המשכנתאות הנמכרות ביותר בבנקים בחודש שעבר היו צמודות המדד שהיוו‬ ‫בין ‪ 70%‬ל־‪ 80%‬מהתחום‪.‬‬ ‫עמית קמינסקי‪ ,‬מנכ"ל ‪ AMG‬משכנתאות‪ ,‬מעריך כי "העלייה בריבית המשכנתאות בלתי נמנעת ותתרחש‬ ‫בשבועות הקרובים"‪ .‬לדבריו‪" ,‬העלייה בריבית הפריים‪ ,‬יחד עם חוסר השקט במשק‪ ,‬לא יאפשרו לבנקים‬ ‫להשאיר את המשכנתאות ברמתן הנוכחית"‪.‬‬ ‫כלכלני החברה מדווחים כי כבר עתה הבנקים מסרבים להאריך את תוקף הריביות‪ ,‬ולאחר ‪ 12‬יום‪ ,‬ועם תום‬ ‫מועד האישור העקרוני‪ ,‬מודיעים ללקוח כי תנאי הריביות השתנו לרעה‪ .‬כך למשל‪ ,‬לקוחות של ‪ AMG‬דיווחו‬ ‫במאי כי קיבלו אישור עקרוני לריבית של ‪ 4.2%‬וכאשר עמדו לבצע את העסקה‪ ,‬הודיע להם הבנק כי‬ ‫הריביות לא נשמרו וכי כעת עומדת הריבית על ‪4.6%‬‬


‫‪ 17‬בפברואר ‪2008‬‬

‫גידול של ‪ 25%‬בדחיית בקשות למשכנתאות‬ ‫נתוני ‪ :AMG‬בעקבות משבר הסאב פריים‪ ,‬חלה עלייה של ‪ 25%‬בדחיית אישורי‬ ‫המשכנתאות המוגשים לבנקים בשלושת החודשים האחרונים‪ ,‬לעומת התקופה‬ ‫המקבילה אשתקד‬ ‫דותן לוי‬ ‫בעקבות משבר הסאב פריים חל גידול של ‪ 25%‬בדחיית בקשות למשכנתאות על ידי הבנקים בארץ‪" .‬אנו‬ ‫עדים בחודשים האחרונים ליתר נוקשות במערכת הבנקאית בבואה לאשר הלוואות משכנתא"‪ ,‬אמר עמית‬ ‫קמינסקי‪ ,‬מנכ"ל ‪ AMG‬משכנתאות‪ .‬לדבריו‪ ,‬הנוקשות מאפיינת את כלל הבנקים למשכנתאות‪.‬‬ ‫מנתוני החברה המתמחה במתן ייעוץ ללווי משכנתאות‪ ,‬עולה כי בשלושת החודשים האחרונים חלה עלייה‬ ‫של כ‪ 25%-‬בדחיית אישורי המשכנתאות המוגשים לבנקים‪ ,‬לעומת התקופה המקבילה אשתקד‪ .‬בתקופה‬ ‫המקבילה אשתקד אישרו הבנקים כ‪ 80%-‬מהבקשות לקבלת משכנתא‪ .‬זאת לעומת כ‪ 73%-‬מהבקשות‬ ‫שאושרו בחודשים האחרונים‪ .‬בחברה מייחסים את הירידה החדה בהיקף אישורי בקשות המשכנתאות‬ ‫בחשש המערכת הבנקאית בארץ מתופעת משבר הסאב‪-‬פריים‪ ,‬ופסיקה שהתקבלה לאחרונה שהפחיתה‬ ‫בצורה ניכרת את יכולת הבנקים מלגבות את החוב מהערבים ומלווים נוספים‪.‬‬


‫‪ 17‬בפברואר ‪2008‬‬ ‫"בעקבות מספר גורמים‪ ,‬בניהם משבר הסאב‪-‬פריים בארה"ב וכן רעיונות אשר קורמים עור וגידים בתקופה‬ ‫האחרונה שמטרתם להגן על הלווים‪ ,‬אך בפועל יקשו על הבנקים לממש נכסים של לווים אשר לא עומדים‬ ‫בתשלומים החודשיים‪ ,‬אנו עדים בחודשים האחרונים ליתר נוקשות במערכת הבנקאית בבואה לאשר‬ ‫הלוואות משכנתא‪ ".‬אומר עמית קמינסקי מנכ"ל ‪ AMG‬משכנתאות‪ .‬לדבריו‪ ,‬הנוקשות מאפיינת את כלל‬ ‫הבנקים למשכנתאות‪.‬‬ ‫"פקידי הבנק מפחדים מטלטלה בשוק כפי שקרה בארה"ב‪ ,‬בעקבותיה יעלו שאלות קשות בנוגע לתהליך‬ ‫אישור ההלוואה‪ .‬בית המשפט נתן גושפנקא לפחד זה בפסיקותיו אשר קבעו‪ ,‬כי על הבנק מוטלת האחריות‬ ‫לבחון היטב את מצבו הפיננסי של הלווה ולהעריך היטב האם הלווה יכול לעמוד בתשלומי ההלוואה ומה‬ ‫הסיכון שכרוך במתן הלוואה לאותו אדם"‪ ,‬אומר קמינסקי‪.‬‬ ‫לדבריו‪ ,‬הביקורת נעשתה קשוחה יותר ובנקים רבים‪ ,‬למרות התחרות הענפה‪ ,‬מחליטים שלא לתת הלוואה‬ ‫לאותם לווים שמבקשים לרכוש נכס‪ .‬בנוסף‪ ,‬לאחרונה‪ ,‬בעקבות פסיקת בתי המשפט‪ ,‬לא ניתן להשתמש‬ ‫בערבים ובלווים נוספים באופן נרחב כפי שנעשה בעבר" אומר קמינסקי‪.‬‬


‫‪ 5‬באוגוסט ‪2008‬‬

‫בשורה רעה לרוכשים‪ :‬עלייה בריבית המשכנתא‬

‫הלך הכסף‬

‫הריבית הממוצעת על המשכנתאות הגיעה ל ‪ ,4.55%-‬עלייה של ‪ 4%‬לעומת הריבית‬ ‫לפני כחצי שנה‪ ,‬בגלל עלייה בריבית הפריים בשלושת החודשים האחרונים ועליית‬ ‫המדד‬ ‫עופר פטרסבורג‬ ‫בשורה רעה לכל בעלי הדירות שמשלמים משכנתא‪ :‬בחודש האחרון חלה עלייה תלולה בגובה ריביות‬ ‫המשכנתאות‪ .‬הריבית הממוצעת על משכנתא עומדת כיום על ‪ ,4.55%‬עלייה גדולה יחסית של כ‪-‬‬ ‫‪ 0.35%‬לעומת הריבית הממוצעת בחודש שעבר‪.‬‬ ‫עד לפני חצי שנה המצב היה טוב בהרבה‪ ,‬וריבית המשכנתאות הממוצעת עמדה על ‪ .3.9%‬נראה כי‬ ‫עליית ריבית הפריים בשלושת החודשים האחרונים ועליית המדד בשנה האחרונה הובילו לעלייה‬ ‫האגרסיבית בריביות המשכנתה‪ .‬בבנקים למשכנתאות מעריכים כי המגמה תימשך‪.‬‬

‫הבית מתרחק‪ :‬ריבית‬ ‫המשכנתא מתייקרת‬ ‫צילום‪ :‬עידו אפרתי‬

‫"בשבועות האחרונים אנו עדים לעלייה משמעותית בריביות"‪ ,‬אומר עמית קמינסקי‪ ,‬מנכ"ל ‪AMG‬‬ ‫משכנתאות‪ ,‬המתמחה בענף המשכנתאות והבנקאות למגזר הפרטי והעסקי בישראל‪" ,‬בשלושת‬ ‫החודשים האחרונים עלתה ריבית הפריים במשק ב‪ .0.75%-‬מלבד זאת‪ ,‬אנו רואים עלייה מתמשכת‬ ‫במדד המחירים לצרכן במשך השנה האחרונה‪ ,‬למרות מדד יוני הנמוך‪ .‬הקש ששבר את גב הגמל היה‬ ‫השבוע האחרון‪ ,‬כשנגיד בנק ישראל סטנלי פישר הכריז על עלייה של עוד ‪ 0.25%‬בריבית בנק‬ ‫ישראל‪ .‬כל זה גרר עלייה אגרסיבית בשיעור הריבית על המשכנתאות"‪.‬‬

‫משבר הסאב‪-‬פריים הגיע )בשקט( לישראל?‬ ‫בתוך כך מתרבים הדיווחים על רוכשי דירות שאינם עומדים בהחזרי המשכנתה‪ .‬בחברת ‪ MSC‬לייעוץ‬ ‫משכנתאות מספרים שפונות אליהן משפחות רבות‪ ,‬במטרה לעזור להם בהחזרי המשכנתה‪ ,‬אולם‬ ‫במקרים רבים מתגלה שהבית שווה פחות מהחוב‪ .‬במקרים אלה‪ ,‬גם אם הלווה מוכר את הבית‪ ,‬הוא‬ ‫נשאר חייב כסף לבנק‪.‬‬ ‫"במקרים אלה נראה מחיקת חובות והפסדים למערכת הבנקאית" אומר מנכ"ל ‪ ,MSC‬רז גולדשטיין‪,‬‬ ‫"גם במרכז‪ ,‬אנו מתחילים להרגיש בהאטה‪ ,‬מחירי הדירות כבר לא עולים בצורה חדה כמו בעבר‪ .‬אם‬ ‫המשק יעבור משבר כלכלי ‪ -‬מיתון‪ ,‬אבטלה‪ ,‬משבר במחירי הנדל"ן ואינפלציה גבוהה ‪ -‬יכול להיות שגם‬ ‫במרכז נתחיל לראות חובות אבודים בכל הקשור למשכנתאות"‪.‬‬ ‫גולדשטיין מביא דוגמה למצב שבו שווי הנכס נמוך מחוב המשכנתה כתוצאה מאינפלציה‪ :‬משפחה‬ ‫לוקחת משכנתה צמודת מדד בתקופה של אינפלציה בשיעור של ‪ ,5%‬כאשר שווי הנכס הוא ‪ 1.4‬מיליון‬ ‫שקל והמשכנתה היא מיליון שקל‪ .‬אם מחירי הדירות יורדים ב‪ 5%-‬מדי שנה‪ ,‬הרי שאחרי ‪ 7‬שנים‬ ‫הלווים כבר חייבים לבנק ‪ 100%‬משווי הדירה שערכה ירד‪.‬‬

‫‪09:14 , 05.08.08‬‬


‫‪ 5‬באוגוסט ‪2008‬‬

YNET-all  

12 ‫במארס‬ 2008 ‫השיכו‬ ‫ומשרד‬ ‫עמידר‬ ‫של‬ ‫המדובר‬ ‫המבצע‬ ‫כי‬ ‫מסתמ‬ ‫סיומו‬ ‫לפני‬ ‫חודשי‬ ‫מתשעה‬ ‫יותר‬ , ‫מבצע‬ " ‫ביתי‬ ‫כא‬ " , ‫...