Page 1

‫‪ 15‬במרץ ‪2009‬‬


‫‪ 15‬במרץ ‪2009‬‬ ‫מהבקשות למשכנתה נדחות על ידי הבנקים‬ ‫לפי חברת ‪ AMG‬משכנתאות‪ ,‬הבנקים מקשיחים את הקריטריונים להענקת הלוואות‪ ,‬מקטינים את‬ ‫אחוזי המימון ומעלים את מרווח הריבית‬ ‫רימונה פרקש‬

‫‪30%-25%‬מהבקשות לקבלת משכנתא המוגשות לבנקים נדחות – כך לדברי חברת ‪ AMG‬משכנתאות‪,‬‬ ‫המתמחה בייעוץ וליווי חוץ בנקאי בענף המשכנתאות‪ .‬לפי החברה‪ ,‬הוקשחו לאחרונה התנאים לקבלת‬ ‫משכנתא‪ ,‬ונרשמה ירידה באחוזי המימון הניתנים ללווים ‪.‬‬

‫"לאחרונה‪ ,‬לאור חוסר הוודאות בשוק הפיננסי והנדל"ני‪ ,‬אנחנו עדים להתנהלות קשוחה בקרב מקבלי‬ ‫ההחלטות בבנקים למשכנתאות אשר בגינה רוכשים רבים נאלצים לוותר על רצונם לרכוש דירה חדשה או‬ ‫לשדרג את זו קיימת"‪ ,‬אומר עמית קמינסקי‪ ,‬מנכ"ל ‪ AMG‬משכנתאות‪ .‬לדבריו‪" ,‬הבנקים מפחדים שאנשים‬ ‫יאבדו את מקום העבודה שלהם ויתקשו בהחזר ההלוואה‪ ,‬או שערך הנכס ירד והמימוש יהיה קשה ‪".‬‬

‫לדברי קמינסקי‪" ,‬הבנקים מקשיחים עמדות וכל בעיה ולו הפעוטה ביותר גורמת לדחייה גורפת במתן‬ ‫הלוואת משכנתא‪ .‬כיום כדי לקבל הלוואת משכנתא עליך להיות לקוח ללא רבב וכל הסתבכות בעבר‪ .‬גם‬ ‫דברים שנראים זניחים וישנים‪ ,‬עלולים לגרום לבנק לדחות את הבקשה ולהשאיר אותך ללא יכולת לרכוש‬ ‫את הנכס ‪".‬‬

‫דוגמה למקרה כזה שאירע לאחרונה‪ :‬זוג בשנות הארבעים לחייהם עם שלושה ילדים ביקשו לרכוש דירה‬ ‫ראשונה באזור המרכז בסכום של ‪ 1.2‬מיליון שקל‪ ,‬מתוכם ‪ 700‬אלף שקל באמצעות הלוואת משכנתא‪ .‬בני‬ ‫הזוג עובדים יחדיו בחברת שיווק מוצרי צריכה כשכירים ‪,‬ומרווחים ‪ 23,000‬שקל נטו יחדיו בחודש‪ .‬האישה‬ ‫החזיקה באמצע שנות ה‪ 90-‬בעסק עצמאי בהיקף מחזור של עשרות אלפי שקלים בודדים בשנה‪ .‬בשנת‬ ‫‪ 1995‬היא בחרה לסגור את העסק שלא הצליח‪ ,‬לאחר שהגיעה להסדר עם הבנק על חובות העסק‪ .‬הבנק‬ ‫אישר עסקה במסגרתה מחק חוב של כ‪ 6,000-‬שקל‪ .‬מחיקת חוב זו‪ ,‬והעובדה ששני בני הזוג עובדים באותו‬ ‫מקום עבודה ‪,‬גרמה לבנק לדחות את בקשתם למשכנתא ‪.‬‬


‫‪ 15‬במרץ ‪2009‬‬ ‫אחוזי המימון קטנים‪ ,‬מרווח הריביות גדל‬

‫הקשחה נוספת ניתן לראות בהקטנת אחוזי המימון‪ .‬עד לפני מספר חודשים יכלו לווים לקבל עד ‪ 95%‬מימון‬ ‫באמצעות ביטוח ההלוואה בחברת( ‪ EMI‬חברת ביטוח המתמחה בביטוח למימון גבוה של המשכנתא( או‬ ‫עד ‪ 75%‬מימון ללא הביטוח‪ .‬כיום הבנקים כמעט ואינם מאשרים הלוואות שחוצות את רף ‪ 85%‬המימון עם‬ ‫חברת ‪ EMI‬או ‪ 70%‬ללא הביטוח‪" .‬כדי להגיע לאחוזי המימון הגבוהים‪ ,‬על הלווים להיות לקוחות ברמה‬ ‫גבוהה מאד בעלי היסטוריית אשראי מצוינת והכנסות גבוהות"‪ ,‬אומר קמינסקי‪" .‬באזורים מסוימים‪ ,‬שבהם‬ ‫הבנקים לא מאמינים בערך הדירות‪ ,‬אחוזי המימון ירדו באופן גורף ל‪ 60%-‬ואף ל‪ ,50%-‬ללא קשר לזהות‬ ‫לווה ‪".‬‬

‫שינוי נוסף נרשם בריביות שדורשים הבנקים‪" .‬הריביות נמצאות כיום ברמה נמוכה מאי פעם‪ .‬הפריים נמצא‬ ‫בשפל חסר תקדים )‪ (2.25%‬והריביות הצמודות למדד ירדו במהלך החודש האחרון והן עומדות על ממוצע‬ ‫של‪ .4.2%‬מה שבכל זאת עלה‪ ,‬זה המרווחים שהבנקים גובים מעלות הכסף‪ ,‬כלומר הרווח של הבנק‬ ‫בהלוואה"‪ ,‬אומר קמינסקי‪ .‬לדוגמה‪ ,‬אם עד לפני מספר חודשים הממוצע של המרווח בהלוואת הפריים עמד‬ ‫על מינוס ‪ 0.8‬בהלוואות דיור הרי שהיום הבנקים גובים ריבית ממוצעת של פריים מינוס ‪.0.4‬‬


‫‪ 30‬במרץ ‪2009‬‬


‫‪ 30‬במרץ ‪2009‬‬


‫‪ 26‬ביוני ‪2008‬‬


‫‪ 1‬בפברואר ‪2009‬‬


‫‪ 1‬בפברואר ‪2009‬‬


‫‪ 12‬במארס ‪2008‬‬


‫‪ 30‬במרץ ‪2009‬‬ ‫מדריך כלכליסט למיחזור המשכנתה‬ ‫מיחזור המשכנתה לנוכח הורדת ריבית הפריים ל־‪ 2%‬עשוי להקטין את התשלומים החודשיים‪ ,‬אבל גם‬ ‫להיות מסוכן ולא משתלם‪ .‬חשוב לשקול גם את העלויות הנלוות‪ ,‬דמי הביטוח וההצמדה למדד‬ ‫רימונה פרקש‬

‫בעלי המשכנתאות עוקבים בדריכות אחר צניחת ריבית הפריים‪ ,‬שעומדת כיום על ‪ 2.0%‬בלבד‪ .‬עם ריבית‬ ‫כזו נמוכה‪ ,‬אפשר לצפות לצמצם את העלויות על המשכנתה‪ .‬ואכן‪ ,‬בשבועות האחרונים מתפתים ישראלים‬ ‫רבים למחזר את המשכנתה שלהם ‪ -‬אם משום שהם רוצים לשנות מסלול‪ ,‬ואם משום שהם רוצים לשפר‬ ‫תנאים‪ .‬אולם מיחזור נושא בחובו גם סיכון‪ .‬רגע לפני שרצים לבנק‪" ,‬כלכליסט" ריכז את כל הגורמים שצריך‬ ‫להביא בחשבון לפני שמחליטים כיצד לנהוג במשכנתה‪ ,‬ובדק בעזרת ארבעה מומחים מתי כדאי למחזר ‪-‬‬ ‫ומתי כדאי להימנע מכך‪.‬‬

‫הריבית‬

‫ריבית הפריים הנמוכה מאוד היא‪ ,‬כאמור‪ ,‬הסיבה המרכזית שבעקבותיה רבים מעסיקים את עצמם בשאלת‬ ‫המיחזור‪ .‬אבל חשוב לזכור שהדבר משתלם רק אם אחוז גבוה מהמשכנתה יהיה במסלול הפריים ‪-‬‬ ‫ושהמסלול הזה‪ ,‬מצדו‪ ,‬טומן בחובו לא מעט קפיצות עתידיות‪ .‬מי שרוצה לשמור על תשלום אחיד פחות או‬ ‫יותר צריך לבדוק אם מסלול זה אכן מתאים לו‪.‬‬

‫גורם נוסף שמשפיע על הריבית הוא המרווח‪ :‬כמעט על כל הלוואה שהבנק נותן הוא גובה מרווחים מעלות‬ ‫הכסף‪ ,‬משם מגיע הרווח של הבנק‪" .‬עד לפני כמה חודשים‪ ,‬הממוצע של המרווח בהלוואת הפריים עמד על‬ ‫מינוס ‪ 0.8‬בהלוואות דיור"‪ ,‬אומר עמית קמינסקי‪ ,‬מנכ"ל ‪ AMG‬משכנתאות‪" .‬היום הבנקים גובים ריבית‬ ‫ממוצעת של פריים מינוס ‪".0.4‬‬

‫"הריבית אמנם ירדה באופן דרסטי‪ ,‬אולם הבנקים לא גלגלו את מלוא הירידה לצרכן ‪",‬מוסיף עו"ד אורן‬ ‫הלפרין‪ ,‬מומחה בדיני בנקאות‪ .‬לדבריו‪" ,‬המרווח של הבנקים היום פשוט גדול יותר‪".‬‬

‫למי כדאי למחזר ‪:‬למי שמשלם כיום ריבית גבוהה‪ ,‬המרווחים שלו נמוכים ונותרו לו עוד הרבה שנים לשלם‪.‬‬


‫‪ 30‬במרץ ‪2009‬‬

‫למי לא כדאי ‪:‬למי ששוכח שיש עוד היבטים למיחזור‪" .‬אנשים מתייחסים לריבית כאל הפרמטר המרכזי‬ ‫למיחזור משכנתה‪ ,‬ולעתים זו טעות"‪ ,‬אומר ליאור איילון‪ ,‬מנכ"ל מת"ן‪" .‬כיום הפריים עומד על ‪ 2.0%,‬אולם‬ ‫בפועל הריבית האמיתית היא בערך ‪ .5%‬אנשים שמחליטים להעביר את הכסף למסלול פריים אינם מביאים‬ ‫בחשבון שעלייה בעתיד של ‪ 2%‬בפריים שווה לעלייה של ‪ 30%–25%‬בהחזר החודשי‪".‬‬

‫השורה התחתונה ‪:‬אסור להתמקד בריבית ולשכוח את השאר‪ .‬חייבים להביא בחשבון גם את המרווח‬ ‫וההצמדה‪.‬‬

‫מסלולים‬

‫קיימים מסלולים רבים‪ :‬קבוע‪ ,‬צמוד מדד‪ ,‬פריים‪ ,‬משתנה )כל שנה‪ ,‬שנתיים או חמש ‪),‬צמוד ריבית )מק"מ‪,‬‬ ‫אג"ח או מט"ח( וכן הלאה‪ .‬המטרה היא להתאים לכל לווה ולכל תקופה את המסלול והתקופה הנכונים‬ ‫ביותר עבורו‪ ,‬כך שעם השנים יתרת הקרן תרד אבל ההחזר החודשי לא יעלה‪.‬‬

‫למי כדאי למחזר ‪:‬ככל שטווח השנים ארוך יותר‪ ,‬עדיף לעבור למסלול הפריים‪ ,‬מסביר קמינסקי‪" .‬כל‬ ‫מסלולי המשכנתה מושפעים מנעלמים בשוק הפיננסי‪ ,‬כמו אינפלציה‪ ,‬שינוי ריביות‪ ,‬שערי מט"ח וכן הלאה"‪,‬‬ ‫הוא מזכיר‪" .‬אני ממליץ לכל לווה לבדוק‪ ,‬במקביל לחיסכון הנובע מהפרשי ריביות ‪,‬גם את המסלול שבו הוא‬ ‫נמצא‪ ,‬ולשקול שינוי מסלול בהתאם לפרופיל הפיננסי שלו ‪".‬‬

‫אם אתם כיום במסלול צמוד מדד מחזרו את המשכנתה רק אם המיחזור יאפשר לכם להוריד את הריבית‬ ‫לעד ‪ 4.5%‬ואם אתם מוכנים לקחת את הסיכון שכרוך בקפיצות התשלומים במסלול הפריים‪ .‬אם אתם‬ ‫במסלול בריבית קבועה מחזרו אם הריבית שאתם משלמים כיום קרובה ל‪ 6%-‬ויש לכם אפשרות לבטל את‬ ‫הקנס על פרעון מוקדם‪ .‬אם אתם במסלול הפריים‪ ,‬מחזרו רק אם המיחזור יאפשר לכם לשפר באופן‬ ‫משמעותי את המרווח ‪.‬‬


‫‪ 30‬במרץ ‪2009‬‬ ‫למי לא כדאי ‪:‬מי שכיום נמצא במסלול הפריים והמרווחים שלו טובים‪ ,‬מעל ‪ .0.5%‬מי שנמצא במסלול צמוד‬ ‫מדד והריבית שלו נמוכה מ־‪ .4.5%‬מי שנמצא במסלול של ריבית קבועה והריבית שלו עומדת על ‪ 4.5%‬או‬ ‫פחות ‪.‬‬

‫השורה התחתונה ‪:‬כדאי לעבור למסלול פריים רק אם הוא מוריד משמעותית את ההחזר החודשי‪ ,‬נותרו‬ ‫ללווה עוד שנים רבות לשלם‪ ,‬והפרופיל הפיננסי שלו מתאים לרמת הסיכון במסלול‪.‬‬

‫השנים שנותרו‬

‫מספר השנים שנותרו לתשלום המשכנתה משפיע באופן ישיר על סך כל הריביות שנשלם עבורה‪ .‬לכן חשוב‬ ‫מאוד להתייחס למרכיב זה כאשר שוקלים אם למחזר משכנתה‪.‬‬

‫למי כדאי למחזר" ‪:‬אם נותרו ללווה יותר מ־‪ 12‬שנה להחזר המשכנתה‪ ,‬רצוי שרוב סכום ההלוואה יהיה‬ ‫במסלול צמוד מדד"‪ ,‬אומר איילון‪" .‬ככל שמספר השנים שנותרו להחזר מתקרב ל־‪ ,25‬כך רצוי שאחוז‬ ‫המשכנתה במסלול פריים יהיה גבוה יותר"‪ .‬הלפרין מחזק את הדברים‪" :‬כשממחזרים משכנתה בריבית‬ ‫נמוכה במעט מהריבית במשכנתה המקורית‪ ,‬אבל לתקופה ארוכה יותר‪ ,‬העלות של כל ההלוואה תהיה‬ ‫גבוהה יותר‪".‬‬

‫לדברי עידו קאליר‪ ,‬מומחה למימון מביה"ס למינהל עסקים המכללה למינהל‪" ,‬למי שלקח משכנתה ממש‬ ‫בתקופה האחרונה כדאי למחזר‪ ,‬אם הקנס שלו לא גבוה‪ .‬אפשרות כזו עשויה להיות אטרקטיבית גם למי‬ ‫שלקח משכנתה לפני שבע שנים ‪ -‬הריביות אז היו גבוהות‪ ,‬ומצד שני עלות המיחזור ירדה‪".‬‬

‫למי לא כדאי" ‪:‬אם נותרו ללווה פחות מ־‪ 12‬שנה לתשלום‪ ,‬עדיף שהמשכנתה תהיה בריבית קבועה צמודת‬ ‫מדד ‪",‬אומר איילון‪.‬‬

‫השורה התחתונה ‪:‬אם כבר עברה יותר ממחצית מתקופת ההלוואה‪ ,‬או שנותרו פחות מ־‪ 12‬שנים עד‬ ‫לסיום ההחזר‪ ,‬כדאי לוותר על מיחזור‪.‬‬


‫‪ 30‬במרץ ‪2009‬‬

‫משכנתה‪ .‬למחזר או לא למחזר‬ ‫איור‪ :‬ליאב צברי‬

‫גובה הקנס‬

‫כאשר שוקלים אם למחזר משכנתה רבים מתייחסים לגובה הקנס‪ ,‬אולם לא תמיד הוא קיים ולא תמיד הוא‬ ‫משמעותי‪ .‬בדרך כלל במסלולי הפריים ובמסלולי הריבית המשתנה לא קיים קנס‪ ,‬ובמסלולי הריבית הקבועה‬ ‫קיים קנס‪.‬‬

‫למי כדאי למחזר ‪:‬למי שחוסך‪ ,‬לאחר שמשקללים את גובה הקנס‪ .‬בדרך כלל‪ ,‬כדאי למחזר כאשר ההלוואה‬ ‫נלקחה בטווח ריביות של ‪ 4%-5%‬והמשכנתה שולמה לפחות חמש שנים‪ .‬אם הריביות נלקחו מתחת לטווח‬ ‫הריבית האמור‪ ,‬והמשכנתה משולמת פחות מחמש שנים‪ ,‬לרוב לא כדאי למחזר‪ ,‬גם אם הריבית כיום נמוכה‬ ‫יותר‪.‬‬

‫למי לא כדאי" ‪:‬במשכנתאות בריבית קבועה‪ ,‬ככל שהפער בין הריביות המקוריות לבין הריבית הממוצעת‬ ‫כיום גדול יותר‪ ,‬כך הקנס יהיה גבוה יותר‪ ,‬וההפרש יכול לקזז את מלוא הרווח או חלק ניכר ממנו"‪ ,‬מסביר‬ ‫הלפרין ‪.‬‬


‫‪ 30‬במרץ ‪2009‬‬ ‫"הקנס נובע מהפרשי ריביות"‪ ,‬אומר איילון‪" ,‬אבל גורם משמעותי יותר מבחינת המחיר ללקוח הוא אם‬ ‫מדובר במשכנתה צמודת מדד או לא‪ .‬לכן גם ההתייחסות לנקודות יציאה אינה רלבנטית‪ ,‬כי הכסף הגדול‬ ‫נמצא במדד‪ ,‬ולא בריבית על הקנס‪".‬‬

‫השורה התחתונה ‪:‬צריך לבדוק מה גובה ההצמדה למדד ‪,‬ולא מהו הקנס על הפירעון המוקדם‪.‬‬

‫ביטוח חיים‬

‫ביטוח החיים צמוד למשכנתה‪ .‬לפני שממחזרים צריך להביא בחשבון שינוי במחירי ביטוח החיים‪ ,‬שנגזרים‬ ‫משינויים שחלו במצבו האישי של בעל המשכנתה ‪.‬‬

‫למי כדאי למחזר ‪:‬למי שמצבו הבריאותי נותר ללא שינוי‪.‬‬

‫למי לא כדאי ‪:‬למי שבמצבו הבריאותי חלה הרעה‪" .‬מחירי ביטוח עלולים להשתנות דרמטית לרעה ללווים‬ ‫שהתבגרו או שחל שינוי לרעה בבריאותם"‪ ,‬מסביר הלפרין‪ .‬איילון מוסיף‪" :‬כאשר המשכנתה נלקחה לפני‬ ‫גיל ‪ 50‬והמיחזור נעשה אחריו‪ ,‬פרמיית הביטוח נעשית גבוהה יותר‪ ,‬עד שהמיחזור הופך ללא כדאי כלכלית‪.‬‬ ‫בזמן מיחזור יש לבצע ביטוח חיים חדש על פי הנתונים האישיים במעמד המיחזור‪ ,‬לרבות מצב בריאותי‬ ‫וגיל‪".‬‬

‫השורה התחתונה ‪:‬יש לבדוק היטב את עלות ביטוח החיים‪.‬‬

‫עלויות נוספות במיחזור‬

‫פתיחת תיק ‪: 0.25%‬מגובה המשכנתה‪ .‬אפשר להתמקח עד למתן הנחה מלאה‬


‫‪ 30‬במרץ ‪2009‬‬ ‫רישום מחדש ‪: 200‬שקל( לא בכל הבנקים)‬ ‫רשם המשכונות ודו"חות שעבודים ‪: 220‬שקל‬ ‫מעבר בין בנקים ‪: 120‬שקל‬ ‫שמאות ‪: 400-700‬שקל( תלוי בגובה המשכנתה)‬

‫השלבים בדרך למיחזור משכנתה‬

‫‪1.‬לפני מיחזור בדקו כמה תחסכו במיחזור ומהן העלויות הנלוות )כמו ביטוח חיים‪ ,‬היקף הקנסות שתידרשו‬ ‫לשלם ועלות שמאי‪).‬‬

‫‪2.‬הביאו בחשבון שמיחזור יכול להימשך בין שבועיים לחודש ‪.‬‬

‫‪3.‬קבלו הצעות מבנקים מתחרים ובחרו בהצעה שניראית לכם המשתלמת ביותר ‪.‬‬

‫‪4.‬הציגו בפני הבנק המקורי הצעה לצורך שיפור תנאים )קיים מסמך שנקרא פרי־פסו ‪ -‬מסמך שמראה‬ ‫הצהרת כוונות למעבר בנק ‪).‬‬

‫‪5.‬אם תישארו באותו בנק‪ ,‬ההליך פשוט יותר ‪.‬‬

‫‪6.‬אם תעברו בנק ‪,‬בצעו רישום מחדש בטאבו או במינהל ‪ -‬תלוי איפה הבית רשום היום ‪.‬‬

‫‪7.‬פנו לשמאי כדי לקבל את הערכת שווי הנכס ‪.‬‬


‫‪ 30‬במרץ ‪2009‬‬ ‫‪8.‬בדקו את מצב הנכס אצל רשם המשכונות ולהוציא דו"חות שיעבוד לנכס ממשרד המשפטים ‪.‬‬

‫‪9.‬המציאו מכתב כוונות ‪ -‬מראה מה היתרה שלכם היום לבנק ומגובה בתאריך‪ .‬אם התאריך עבר צריך‬ ‫להוציא מכתב חדש‪ ,‬לכן חשוב שתעשו הכל מהר )כל מכתב כוונות עולה ‪ 200–100‬שקל ‪).‬‬

‫‪10.‬קבלו אישור מיחזור ‪.‬‬

‫עשה ואל תעשה במיחזור משכנתה‬

‫עשה‬ ‫עשה עסקה סולידית‪ .‬אל תתחכם‪ ,‬אל תהמר על שינויי שער המטבע או המדד‪ .‬הבא בחשבון צפי‬

‫•‬

‫סביר של יכולת החזר‪ ,‬כולל אירועים בלתי צפויים‪.‬‬

‫רצוי שהמיחזור יאפשר לך לקצר את שנות החזר המשכנתה ‪.‬‬

‫•‬

‫אל תעשה‬ ‫•‬

‫אל תודיע לבנק על בקשה לסילוק משכנתה קיימת לפני שסגרת סופית משכנתה חלופית ‪.‬זכור שלא‬ ‫תמיד יאשרו לך קבלת משכנתה חלופית‪ ,‬למשל במקרה ששווי הנכס פחת‪ ,‬גיל הלווה עלה‪ ,‬מצבו‬ ‫הבריאותי השתנה או שחל שינוי ביכולת השתכרותו‪.‬‬

‫•‬

‫אל תתעקש על הפחתת ההחזר החודשי‪ .‬לרוב מדובר בצעד לא כלכלי שיגרום לך לשלם יותר‬ ‫לבנק‪.‬‬


‫‪ 25‬בינואר ‪2009‬‬ ‫‪ AMG‬משכנתאות‪ :‬מיחזורי המשכנתאות צפויים להגיע ל‪50%-‬‬ ‫שפל חסר תקדים בריבית בנק ישראל מאפשר להרוויח עשרות אלפי שקלים באמצעות מיחזור‬ ‫המשכנתא ‪.‬היקף מיחזורי המשכנתאות עומד כבר היום על ‪ 30%‬מסך נוטלי המשכנתאות וההערכה‬ ‫היא שהיקף זה עוד יגדל‬ ‫דותן לוי‬ ‫ריבית נמוכה במיוחד צפויה להוביל כבר בתקופה הקרובה לגל של מחזורי משכנתאות במשק‪ ,‬כך העריכו‬ ‫היום )א'( בחברת ‪ AMG‬משכנתאות‪ .‬מנתוני החברה עולה‪ ,‬כי היקף מיחזורי המשכנתאות עומד כבר היום‬ ‫על ‪ 30%‬מסך נוטלי המשכנתאות וההערכה היא שהיקף זה יגדל בחודשים הקרובים ל‪.50%-‬‬ ‫תהליך מיחזור המשכנתא הוא תהליך בו לוקח הלווה הלוואה חדשה באמצעותה הוא מסלק את ההלוואה‬ ‫הישנה‪ .‬על מנת שהתהליך ישתלם‪ ,‬ההלוואה החדשה הנה בתנאים טובים יותר וכך חוסך הלווה שנים של‬ ‫תשלום גבוה יותר ממה שישלם באמצעות המחזור‪ .‬בחלק מהמשכנתאות החיסכון נובע משינוי במסלולי‬ ‫המשכנתא‪ .‬לווים רבים שנטלו את כל המשכנתא בריבית צמודה למדד‪ ,‬נכון להיום יכולים לנצל את חלון‬ ‫ההזדמנויות שנפתח עם ירידת ריבית הפריים ‪.‬‬ ‫לדברי עמית קמינסקי‪ ,‬מנכ"ל" ‪ AMG,‬הייתי מציע לכל לווה לבדוק את המשכנתא שלו ‪.‬ריבית הפריים ירדה‬ ‫באופן כל כך ניכר בתקופה האחרונה שגם אדם שלקח משכנתא בשנה שעברה יכול למצוא כדאיות גדולה‬ ‫במיחזור המשכנתא‪ .‬כמובן שככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר וסכום הקרן גבוה יותר‪ ,‬כך הסיכוי לחיסכון‬ ‫גדול יותר‪ .‬בנוסף‪ ,‬לאור השינויים ביורו ובדולר‪ ,‬משכנתאות צמודות למטבעות אלו הפכו לכדאיות מאד‬ ‫למיחזור ‪".‬‬ ‫קמינסקי אף מספק לכך דוגמא מספרית‪ :‬משכנתא שנלקחה בשנת ‪ 2001‬על סך ‪ 960‬אלף שקל לתקופה‬ ‫של ‪ 20‬שנה לשם רכישת נכס שעלותו נאמדה ב‪ 1.45-‬מיליון שקל חלק מהמשכנתא נלקחה בריבית הפריים‬ ‫במרווח של מינוס ‪ 0.25‬וחלק במשכנתא צמודה לדולר‪ .‬נכון להיום‪ ,‬החוב לבנק עומד על ‪ 746.48‬אלף שקל‪.‬‬ ‫בהנחה שסכום ההחזר יישאר זהה‪ ,‬מיחזור המשכנתא יחסוך ללווה כ‪ 145-‬אלף שקל לאורך כל תקופת‬ ‫ההלוואה‪ .‬דוגמא נוספת‪ :‬זוג לקח משכנתא בשנת ‪ 2005‬על סכום של ‪ 540‬אלף שקל לרכישת נכס בנתניה‬ ‫בעלות של ‪ 1.05‬מיליון שקל‪ .‬הבנק הציע לבני הזוג לקחת את מרבית המשכנתא בהלוואה צמודה למדד‬ ‫בריבית קבועה של ‪ 70 .5%‬אלף שקל מתוך הסכום נלקח בהלוואה שצמודה לריבית הפריים במרווח של‬ ‫פריים מינוס ‪. 0.6‬נכון להיום‪ ,‬היתרה לסילוק של בני הזוג עומדת ‪ 539.546‬אלף שקל והתשלום החודשי‬ ‫עומד על ‪ 3,300‬שקל לחודש‪ .‬בשנה האחרונה בני הזוג קיבלו העלאה בשכר של ‪ 1000‬שקל ולכן הם‬ ‫מבקשים להגדיל את התשלום החודשי ב ‪ 200‬שקל בחודש‪ .‬באמצעות המיחזור חסכו בני הזוג ‪ 75‬אלף‬ ‫שקל בתשלומי המשכנתא ‪.‬‬


‫‪ 18‬בפברואר ‪2008‬‬


‫‪ 6‬במאי ‪2008‬‬


‫‪ 14‬באפריל ‪2008‬‬


‫‪ 21‬בפברואר ‪2008‬‬


‫‪ 24‬במאי ‪2009‬‬


‫‪ 24‬במאי ‪2009‬‬ ‫עלייה של ‪ 55%‬בביקוש למיחזור משכנתא‬

‫מנכ"ל ‪" :AMG‬בעקבות השפל בריבית על המשכנתאות בחודשים האחרונים‪ ,‬נוצר חלון הזדמנויות עבור‬ ‫לוקחי משכנתאות למחזר את המשכנתא"‬ ‫רונית גודמן‬ ‫הרחיבו את גבולות הידע שלכם ‪ -‬הצטרפו לספריית כלכליסט ורכשו ספרים בהנחה‬ ‫חברת ‪ AMG‬משכנתאות העוסקת בתחום המשכנתאות למגזר הפרטי והעסקי בישראל‪ ,‬מצאה כי חלה‬ ‫עלייה של ‪ 55%‬בביצוע מיחזורי משכנתאות בהשוואה לתקופה המקבילה )אפריל‪ -‬מאי( אשתקד‪" .‬בעקבות‬ ‫השפל בריבית על המשכנתאות בחודשים האחרונים‪ ,‬נוצר חלון הזדמנויות עבור לוקחי משכנתאות למחזר‬ ‫את המשכנתא‬ ‫שברשותם"‪ ,‬כך אמר עמית קמינסקי מנכ"ל ‪ AMG‬משכנתאות‪" .‬מי שלא ימחזר את המשכנתא שלו עלול‬ ‫לפספס את הרכבת"‪.‬‬

‫"לפני ‪ 5-6‬שנים‪ ,‬עמד גובה משכנתא קבועה לעשר שנים וצמודת מדד על ‪ 5%‬ריבית ואף גבוה מכך‪ .‬לשם‬ ‫השוואה‪ ,‬כיום עומד הגובה של אותה משכנתא ולפרק זמן זהה על ‪ 3.75%‬ולכן החיסכון הוא אדיר‪ .‬לדוגמא‪,‬‬ ‫זוג שלקח משכנתא בשנת ‪ 2000‬לתקופה של ‪ 30‬שנה על סך ‪ 770,000‬שקלים בריבית קבועה צמודה‬ ‫למדד של ‪ ,6.4%‬שילם בכל חודש ‪ 6,521‬שקלים‪ .‬החוב של בני הזוג לבנק עומד כיום על ‪1,048,154‬‬ ‫שקלים‪ .‬מיחזור המשכנתא הניב לבני הזוג חיסכון של ‪ 318,000‬שקלים"‪ .‬מסביר קמינסקי‪.‬‬


‫‪ 5‬באוגוסט ‪2008‬‬


‫‪ 18‬בנובמבר ‪2008‬‬


‫‪ 1‬בדצמבר ‪2008‬‬

‫בעקבות השינויים בשוק ההון‪ :‬הפרש של מאות שקלים בין מסלולי‬ ‫המשכנתה‬ ‫זינוק הדולר והורדות הריבית בישראל עולים הרבה למי שיצמיד את המשכנתה למסלול שאינו מתאים‬ ‫לו‪ .‬כלכליסט מביא את נתוני מסלול המשכנתה המשתלם ביותר‬ ‫שי פאוזנר ‪01.12.08, 21:00‬‬ ‫המשבר בשווקים‪ ,‬זינוק הדולר והורדות ריבית בנק ישראל יצרו הבדלים ניכרים ולעתים קיצוניים בין מסלולי‬ ‫המשכנתה השונים ‪ -‬כך עולה מנתונים של חברת ‪ AMG,‬המתמחה בייעוץ בענף המשכנתאות בישראל‪ .‬על‬ ‫פי הנתונים‪ ,‬ההבדל בהחזר החודשי במסלולי הריבית השונים יכול להגיע למאות שקלים ויותר ‪.‬‬ ‫"בימים אלה‪ ,‬ההחלטה איזה מסלול משכנתה עדיף תלויה במידת הסיכון שמוכנים לקחת נוטלי‬ ‫המשכנתאות"‪ ,‬אומר מנכ"ל ‪ AMG‬עמית קמינסקי‪ .‬לפי בדיקת החברה‪ ,‬משפחה המעוניינת לרכוש דירה‬ ‫במיליון שקל‪ ,‬חסכה ‪ 400‬אלף שקל ומבקשת משכנתה של ‪ 600‬אלף שקל ‪ -‬תגלה ההבדלים קיצוניים בין‬ ‫המסלולים השונים שיוצעו לה ‪.‬‬ ‫במסלול משכנתה בריבית קבועה צמודה למדד לתקופה של ‪ 20‬שנה עומדת הריבית על ‪, 5.5%‬והתשלום‬ ‫החודשי על ‪ 4,127‬שקל‪ .‬ההלוואה בריבית צמודה במסלול הפריים במרווח של מינוס ‪ 0.5%,‬עם ריבית‬ ‫הפריים העומדת על ‪ ,4%‬תגיע הריבית על ההלוואה ל־‪ 3.5%‬במסלול שאינו צמוד למדד‪ ,‬והתשלום החודשי‬ ‫יעמוד על ‪ 3,497‬שקל לחודש‪ .‬במסלול אחר מוצעת משכנתה בריבית משתנה כל שנה הצמודה למדד‪.‬‬ ‫הריבית עומדת על ‪ 3.7%‬לשנה הראשונה‪ ,‬והתשלום החודשי עומד על ‪ 3,541‬שקל לחודש ‪.‬‬ ‫במסלול רביעי מציעים כיום לשלב את כל המסלולים יחדיו )שליש בכל מסלול(‪ ,‬והתשלום החודשי יעמוד על‬ ‫‪ 3,716‬שקל לחודש‪ .‬הסניף האחרון בסבב הציע לבני הזוג משכנתה במסלול של ריבית קבועה שאינה‬ ‫צמודה למדד‪ .‬הריבית עומדת על ‪ ,8.2%‬והתשלום במסלול זה הוא הגבוה מכולם ‪ 5,093 -‬שקל לחודש‪.‬‬ ‫בכל מקרה‪ ,‬אומר קמינסקי‪" ,‬כדי להגיע לתוצאה הטובה ביותר‪ ,‬על הרוכש לשקול שילוב של כמה מסלולים‬ ‫ולהביא בחשבון את מצבו ותוכניות לעתיד‪".‬‬


‫‪ 26‬ביוני ‪2008‬‬

‫למה במושבים ותיקים קשה למכור משק?‬ ‫בעלי משקים המתכננים למכור משק מגלים כי הם אינם בעלי הקרקע בגלל סבך ביורוקרטי שיצרה‬ ‫המדינה‪ ,‬ועסקאות מתעכבות חודשים רבים‬ ‫דותן לוי ‪26.06.08, 09:03‬‬

‫הסיטואציה הבאה אינה לקוחה מסרט מדע בדיוני ‪ -‬אדם שמבקש למכור את ביתו בישראל של ‪ 2008‬נאלץ‬ ‫לשלם חוב עבור פרד או עגלה לחריש שנלקחו לפני כ־‪ 50‬שנה‪ .‬גם הסיטואציה הבאה נראית משונה‪ :‬אדם‬ ‫המבקש לעבור לגור ביישוב נאלץ לעמוד מול ועדה המורכבת ממי שיהיו שכניו בעתיד‪ ,‬לספק להם פירוט‬ ‫מלא על מצבו הכלכלי ולבקש מהם שיחתמו על אישור למשכנתה‪ .‬שני המקרים האלה התרחשו במציאות‬ ‫הישראלית של השנים האחרונות לרוכשי משקים במושב‪.‬‬ ‫בעייתיות חוזי החכירה במושבים עולה בכל פעם שמשק בישראל עובר ידיים‪ ,‬אך לא רק אז‪ .‬בעלי משקים‬ ‫בארץ‪ ,‬שביקשו להגדיל את זכויות הבנייה במשקים‪ ,‬מגלים כי זכויותיהם על הקרקע מוגבלות והם נחשבים‬ ‫ל"בני רשות" ‪ -‬מקבלים רשות מבעל הנכס לעשות שימוש במקרקעין‪ .‬זכות זו נפוצה במגזר החקלאי‪,‬‬ ‫במושבים שבהם לאגודה השיתופית יש חוזה חכירה וכל חבר אגודה הוא בר רשות בנחלה שלו‪ .‬ההסכמים‬ ‫חלים על כ־‪ 200‬מושבים שהוקמו בשנות החמישים על ידי המחלקה להתיישבות בסוכנות היהודית‪ ,‬והם‬ ‫נכללים בהסכם המשולש )מינהל מקרקעי ישראל‪ ,‬הסוכנות היהודית והאגודה השיתופית(‪ .‬חלק מהיישובים‬ ‫הצליחו להוציא את הסוכנות מההסכם המשולש וכיום נותרו כ־‪ 70‬יישובים‪ ,‬רובם בפריפריה ‪.‬‬ ‫תהליך של שנה‬ ‫בתחילת ‪ 2007‬איתרו בני הזוג ג' ו־ט' משק במושב כפר אוריה‪ .‬לאחר משא ומתן מוצלח עם המוכרים‪,‬‬ ‫שבמהלכו סגרו על תנאי העסקה‪ ,‬ניגשו השניים לשלב מימון הרכישה‪ ,‬והיו צריכים לגייס שליש מעלות‬ ‫המשק‪ .‬אלא שאז התברר שההסכם המשולש מגביל את הרוכשים כבני רשות במשק‪ ,‬מקשה על היכולת‬ ‫לקחת משכנתה ומסרבל את העסקה‪ .‬במקרה של ג' ו־ט'‪ ,‬רק כעבור חצי שנה ובעזרתה של חברה חיצונית‬ ‫למשכנתאות עלה בידם להתיישב במשק כבני רשות‪.‬‬ ‫גורמים בשוק הנדל"ן מספרים כי בעלי משקים רבים מתקשים למכור את המשק שבבעלותם ‪,‬ורוכשים‬ ‫אחרים נסוגים מעסקאות מתוכננות בגלל קשיים במימון‪ .‬לדברי עו"ד חי חיימסון ממשרד חיימסון סודאי‪,‬‬ ‫המתמחה בעסקאות מכירה של נחלות ומשקים‪ ,‬עסקת רכישה של משק אורכת כשנה מרגע חתימת‬ ‫העסקה עד רישום המשק על שם הקונה‪ ,‬בגלל הסרבול והמורכבות ‪.‬חיימסון מוסיף כי אחת ההפתעות‬ ‫שנתקלים בהן בני הרשות המוכרים את המשק היא שעליהם לשלם דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל‬ ‫בגובה של שליש מעליית ערך הנכס‪" .‬במושבים רבים המחירים זינקו‪ ,‬כך שמדובר בסכומים לא מבוטלים"‪,‬‬ ‫הוא אומר‪.‬‬


‫‪ 26‬ביוני ‪2008‬‬ ‫אין חוזה‬ ‫לדברי שמאי המקרקעין נחמיה גנות‪ ,‬אחת הבעיות עם בר רשות היא שאין לו חוזה ביד שמצביע על בעלות‬ ‫על הקרקע‪ .‬לדברי עו"ד ליאור ברוכים‪ ,‬מנהל פרויקטים בחברת ‪ AMG‬המלווה נוטלי משכנתאות בתהליך‪,‬‬ ‫לרוכשי המשכנתאות יש בעיה רצינית עם הבנקים‪ .‬לדבריו ‪,‬לאגודה השיתופית‪ ,‬למינהל ולסוכנות יש זכות‬ ‫ראשונים על הקרקע גם במקרה של הלוואה שאינה מוחזרת‪ ,‬כך שהבנק עובר להיות בעל דרגה משנית‪ .‬רק‬ ‫כששלושת הגופים מסכימים לשתף פעולה ולרשום את הבנק כשווה זכויות יוכל הלקוח לקבל משכנתה‪.‬‬ ‫נוסף על כך‪ ,‬על הרוכש להסדיר חובות היסטוריים עם הסוכנות היהודית‪ ,‬גם אם מדובר בהלוואה או במענק‬ ‫עומד שנלקחו בעבר ולא הוחזרו‪.‬‬ ‫רוכש משק שעבר את שלושת הגופים צריך לעבור גוף נוסף‪ ,‬שנקרא המשקם ‪ -‬גוף שהקימה המדינה ומרכז‬ ‫את כל חובות הנחלות‪ ,‬שחלקם הגדול לא הוסדר‪ .‬לדברי ג'‪ ,‬בכפר אוריה ניתן פסק משקם סופי ב־‪2005‬‬ ‫אולם אפשר לערער עליו עד דצמבר ‪ .2008‬בעקבות זאת‪ ,‬הבנק חושש מחוסר ודאות על היקף החובות‪.‬‬ ‫"היה צריך לשכנע את הבנק שאם איש לא ערער בשלוש השנים האחרונות‪ ,‬הדבר לא משמעותי"‪ ,‬אומר ג‪'.‬‬ ‫כל הנוגעים בדבר מסכימים כי על המושבים להפסיק את הסכמי בר רשות וליצור חוזים ישירים עם המינהל‪.‬‬ ‫לדברי גנות‪ ,‬קשיי הרכישה הם תופעה ייחודית של משקים‪ ,‬שאינה קיימת כלל בהרחבות המושבים ובחלק‬ ‫מהיישובים שהוקמו טרם קום המדינה‪ ,‬שבהם מדובר בחוזים דו־צדדיים של הרוכש מול המינהל‪ ,‬ולכן‬ ‫הפתרון צריך להיות דומה‪ .‬החלטה ‪ 979‬שנמצאת כעת בבג"ץ עשויה לענות על צורכי המושבים ‪ -‬לתת‬ ‫לחקלאים זכויות חוזיות בבתי המגורים ולעגן את זכותם בהסכמי חכירה‪.‬‬


‫‪ 22‬באוקטובר ‪2008‬‬ ‫פרמיית הסיכון של הבנקים הזניקה את הריבית על המשכנתאות‬ ‫עלייה חדה של כ‪ 1%-‬נרשמה בחודש וחצי האחרונים בריבית על המשכנתאות‪ .‬הריבית הממוצעת ל‪-‬‬ ‫‪ 25‬שנה עומדת כעת על ‪ .5.3%‬אחוז המימון הממוצע ירד ב‪ ,4%-‬מה שמעלה את גובה ההון העצמי‬ ‫שעל הלווה להציג‬ ‫דותן לוי ‪22.10.08, 15:22‬‬ ‫עלייה חדה של כ‪ 1%-‬חלה ב‪ 45-‬הימים האחרונים בריבית על המשכנתאות‪ ,‬זאת מאז התגברות המשבר‬ ‫הפיננסי העולמי‪ .‬כך עולה מנתונים שמסרה חברת ‪ AMG‬למשכנתאות‪ .‬הריבית הממוצעת ל‪ 25-‬שנה‪,‬‬ ‫הצמודה למדד‪ ,‬עומדת כעת על ‪ 5.3%‬וזאת לעומת החודש הקודם‪ ,‬אז עמדה הריבית באותו המסלול על‬ ‫‪ .4.5%‬בנוסף‪ ,‬בהלוואות צמודות פריים‪ ,‬המרווח עומד על פריים מינוס ‪ ,0.7‬התייקרות של כרבע אחוז ‪.‬‬

‫ההחזר על משכנתא ממוצעת של ‪ 500‬אלף שקל ל‪ 25 -‬שנה‪ ,‬התייקר ב‪ 116-‬שקל לחודש ‪,‬התייקרות‬ ‫המשקפת סכום של כ‪ 34.8-‬אלף שקל לכל תקופת המשכנתא‪ .‬כמו כן‪ ,‬עקב הקטנת אחוזי המימון על ידי‬ ‫הבנקים בחודש האחרון‪ ,‬אחוז המימון הממוצע ירד ב‪ 4%-‬מ‪ 62%-‬ל‪ 58%-‬מימון בממוצע‪ ,‬לעומת מה‬ ‫שהיה נהוג לפני חודשיים שלושה‪ .‬כלומר‪ ,‬על דירה ששוויה מיליון שקל ייאלץ הרוכש להשיג הון עצמי של כ‪-‬‬ ‫‪ 40‬אלף שקל נוספים‪.‬‬

‫לדברי עמית קמינסקי‪ ,‬מנכ"ל ‪ AMG‬משכנתאות‪" ,‬מחנק האשראי‪ ,‬שמורגש בחודש האחרון גם בארץ‬ ‫ותחושת אי הוודאות אליה אנו צועדים‪ ,‬מביאים את הבנקים לגבות פרמיית סיכון אי‪-‬וודאות של כ‪0.25%-‬‬ ‫עד ‪ ,0.4%‬דבר שהביא לעלייה חדה בריביות על המשכנתאות‪ ,‬בנוסף לעלויות הנהוגות של הבנקים שעלו‬ ‫גם הן ‪".‬‬

‫"גם אורך חיי המשכנאות השתנה בהתאם למצב בו אנו נמצאים וניתן לציין כי התקופה הממוצעת של‬ ‫המשכנתאות התארכה ב‪ 3.5-‬שנים‪ ,‬עקב ההתייקרות של הריביות ועל מנת שלא להעלות את הסכום של‬ ‫ההחזר החודשי למשפחה"‪ ,‬מוסיף קמינסקי‪.‬‬

‫לדבריו‪ ,‬בתקופה זו יש חשיבות רבה לבחירת מסלול משכנתא מותאם לפרופיל הפיננסי של המשפחה‪ ,‬בכדי‬ ‫למזער את הסיכון עד כמה שניתן וכן להתאימו לפרופיל המשפחתי‪" .‬עלייה במדד ובריבית הפריים גוררת‬ ‫עלייה בתשלום החודשי‪ ,‬כל משפחה חייבת להיערך נכון לכל תרחיש ולהתאים את המשכנתא לצרכים‬ ‫וליכולות שלה"‬


‫‪ 16‬בנובמבר ‪2008‬‬

‫‪ :AMG‬הבנקים מעדיפים שלא להוריד את ריבית המשכנתא הצמודה‬ ‫זאת למרות הפחתות הריבית של בנק ישראל‪ .‬מנכ"ל" ‪ AMG:‬הבנקים מעדיפים לשמור על מרווח‬ ‫ביטחון לאור המצב הרגיש בשוק"‬ ‫"בשוק המשכנתאות נוצר מצב יוצא דופן ‪ -‬ריבית הפריים זולה בהרבה מהריבית הממוצעת של המסלולים‬ ‫צמודי המדד"‪ ,‬כך אומר עמית קמינסקי‪ ,‬מנכ"ל ‪ AMG‬משכנתאות המתמחה בענף המשכנתאות והבנקאות‬ ‫למגזר הפרטי והעסקי‪.‬‬

‫לפי נתוני ‪ AMG‬משכנתאות‪ ,‬הריבית הממוצעת של המסלולים צמודי המדד עומדת על ‪. 5.5%‬לכך מצטרף‬ ‫מדד המחירים‪ ,‬שהרים ראש בשנה האחרונה‪ .‬ריבית הפריים עומדת על ‪ 4.5%‬לאחר ההורדה האחרונה של‬ ‫הנגיד ‪.‬‬


‫‪ 16‬בנובמבר ‪2008‬‬

‫לפי נתוני החברה‪ ,‬המרווח הממוצע של הבנקים עומד היום על פריים מינוס ‪ ,0.6%‬כך שהלווה משלם נכון‬ ‫להיום ‪ 3.9%‬במסלול שאינו צמוד למדד‪.‬‬ ‫לדברי קמינסקי‪ ,‬הלווה משלם ‪ 10%‬ואף יותר ריבית והצמדה על קרן ההלוואה‪ ,‬בהשוואה ל‪ 3.9%-‬בממוצע‬ ‫במסלול הפריים‪.‬‬ ‫"נראה כי כרגע מעדיפים הבנקים לשמור על מרווח ביטחון לאור המצב הרגיש בשוק ‪.‬בניגוד להורדות ריבית‬ ‫בעבר אשר נוצלו על ידם למבצעים אטרקטיביים והורדת ריבית אגרסיבית‪ ,‬כרגע הבנקים לא מבקשים‬ ‫לפתות לקוחות באמצעות ריביות נמוכות ומשארים את הריביות ברמתן הגבוהה כדי לגבות סוג של פרמיית‬ ‫סיכון"‪ ,‬הוא אומר ‪.‬‬


‫‪ 2‬בדצמבר ‪2008‬‬

calcalist-all  

15 ‫ב‬ ‫מרץ‬ 2009 ‫חברת‬ ‫לפי‬ AMG ‫משכנתאות‬ , ‫הלוואות‬ ‫להענקת‬ ‫הקריטריוני‬ ‫את‬ ‫מקשיחי‬ ‫הבנקי‬ , ‫את‬ ‫מקטיני‬ ‫אחוזי‬ ‫הריבית‬ ‫מרוו...

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you