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KEMPE Immobilien GmbH

MARKT-ANALYSE 2013 IMMOBILIEN

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Kö-Bogen

REGION DÜSSELDORF

KEMPE Immobilien GmbH Achenbachstraße 23 40237 Düsseldorf Telefon: 0211 – 914 666 101


Immobilien Markt Ausblick Auch 2012 erfreute sich einer hohen Nachfrage. Getrieben von den Unsicherheiten im Euroraum und den laufenden Geldproblemen in einigen südeuropäischen Staaten, zeigt sich der Immobilienmarkt stabil und nach unserer Einschätzung nicht überhitzt. Während die deutsche Wirtschaft stabil lief und die negativen Finanznachrichten, Bankenprobleme und politischen Auseinandersetzungen sicher zur Verunsicherung beitrugen, ist doch klar die gesamte EU mit einer Verschuldung von 12 Billionen Euro längst zu einer Haftungsgemeinschaft / Transferunion konvertiert ist. Der ESM (Europäischer Stabilitäts Mechanismus) und die anderen Regeln werden von der EZB (Europäischen Zentralbank) und der BIZ (Bank für internationalen Zahlungsausgleich) diktiert. Haftung und Kontrolle für die Schulden liegen in einer Hand und werden von einer Heerschar nicht haftendender Europabeamten und Bänkern verwaltet. Das Steueraufkommen in Deutschland wächst weiter, aber die Belastung aus dieser Superbürokratie verschlingt immer mehr Geld, wenn man einigen nicht unqualifizierten Stimmen traut, führte das in der Geschichte immer zu Zusammenbrüchen. Mein neues Buch: „Vermögensaufbau trotz Rettungsschirm und Schuldenbremse“ zeigt die Hintergründe und bietet im Gegensatz zu den meisten Büchern dieser Problematik nachvollziehbare, bewährte, individuale Lösungen. Obwohl der Dax 2012 rund 30 % zugelegt hat, ist die Zahl der Aktionäre um 1,2 Millionen geschrumpft. Es sieht so aus, als wenn man dem Frieden nicht traut und das meines Erachtens zu recht. Eigentlich sollte man meinen dass die Flucht in die Sachwerte sich stärker entwickelt, aber mit der Verknappung der Kreditvergabe und den im Hintergrund stärkeren Anforderungen an die Banken, Basel III ist in Sicht, fehlen die Finanzierungsmöglichkeiten für viele willige Anleger. Für das nun laufende Jahr erwarten wir keine wesentliche Änderung. Vor dem Hintergrund, dass das Wachstum der Wirtschaft gering bleibt, die niedrigen Zinsen schon wegen den Staatsfinanzierungs- und Bankenproblemen niedrig bleiben werden, sollten sich auch die Möglichkeiten am Immobilienmarkt nicht wesentlich verändern. Wer „ die Traumimmobilie „ sucht wird weiter suchen, wer bereit ist auf den Markt zu zu gehen und nach den Möglichkeiten des Marktes und der qualifizierten Objektanalyse kaufen will, wird fündig werden. Hierzu stellen wir ein neues Werkzeug bereit www.immobilienanalyse.de

Herzlichst Ihr Klaus Kempe

Seit dem 1. 8. 1968 2|Seite


Inhaltsverzeichnis Immobilien Markt Ausblick Entwicklung der Neubaunachfrage Marktentwicklung in Düsseldorf Düsseldorfer Wohnanlagen Immobilienmesse MIPIM in Cannes Deutscher Wohnungsbau findet wieder Anschluss Jahresausblick 2013 Vor 32 Jahren- der KEMPE Brief

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Entwicklung der Neubaunachfrage Tatsächlich haben sich in einigen Regionen die Leerstände verstärkt, während Wohnraum in den beliebten Ballungszentren knapper denn je ist. Diese Trends gilt es zu verfolgen und vorauszusehen, um mit vermieteten Immobilien auch in Zukunft gute Renditen erzielen zu können. Die Wohnflächennachfrage bis zum Jahr 2025 wird vor allen in den Ballungszentren der alten Bundesländer (wie Hamburg, Stuttgart und München) und um Berlin herum ansteigen. In den neuen Bundesländern stagniert die Nachfrage voraussichtlich oder nimmt sogar noch ab. Insgesamt wird dabei eine Steigerung der Wohnflächennachfrage in Gesamtdeutschland um rund 6 Prozent auf 3,1 Milliarden Quadratmeter prognostiziert. Hierbei gilt es aber zwischen selbstgenutztem und vermietetem Wohnraum zu unterscheiden. Während den Eigentümerhaushalten bis 2025 nämlich eine Steigerung um 15,5 Prozent prognostiziert wird, sollen die Miethaushalte um 4,9 Prozent zurückgehen. Bei den Neubau-Eigentümerhaushalten sind es größtenteils Ein- und Zweifamilienhäuser, die in den nächsten Jahren für die Steigerung des Wohnraums verantwortlich sein werden. Gemäß den Prognosen werden diese rund 115.000 Wohneinheiten pro Jahr ausmachen, während der Geschossneubau mit 68.000 jährlichen Einheiten nur etwa die Hälfte dieses Werts erreicht. Der allgemeine Trend steigender Nachfrage nach Wohnraum in Deutschland setzt sich also fort. Anbei eine Grafik der BulwienGesa AG, die auf der Analyse der Entwicklung in 125 deutschen Städten basiert:

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Marktentwicklung in Düsseldorf Jedes Jahr erstellt der Düsseldorfer Gutachterausschuss für Grundstückswerte einen Grundstücksmarktbericht. Dieser hat zwei Aufgaben. Zum einen soll er einen Überblick über die Transaktionen und das Preisgeschehen am Düsseldorfer Immobilienmarkt vermitteln. Zum anderen enthält er aktuelle Daten, die für die Wertbestimmung von Immobilien wichtig sind. Um diesen Zweck erfüllen zu können, erhält der Gutachterausschuss eine Kopie aller Verträge, die mit dem Kauf, Verkauf und Eigentumswechsel von Immobilien zu tun haben. Während sämtliche personenbezogenen Inhalte dieser Verträge dem Datenschutz unterliegen, können die statistischen Informationen wie Kaufpreise, Art der verkauften Immobilie etc. erfasst und weiter bearbeitet werden. Dadurch ist es den Mitgliedern des Ausschusses möglich, das Marktgeschehen anhand von exakten Daten nachzuvollziehen. Die aktuelle Fassung bezieht sich auf den Stichtag 01.01.2013. (Abdruck der folgenden Tabellen und Grafiken mit freundlicher Genehmigung des Gutachterausschusses.) Kontaktdaten des Gutachterausschusses: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte, Brinckmannstr. 5, 40200 Düsseldorf Telefon: (0211) 89-95044 E-Mail: gutachterausschuss@duesseldorf.de Website: www.gutachterausschuss.nrw.de Trotz Wirtschafts- und Schuldenkrise befindet sich der Düsseldorfer Immobilienmarkt weiter im Aufwind. Die Verkaufszahlen (-4%) sind im Jahr 2012 gegenüber dem Vorjahr gefallen. Im Gegensatz dazu ist der Umsatz (+20%) gestiegen. Diese Umsatzsteigerung ist durch 25 Objekte mit einem Kaufpreis von mehr als 10 Millionen Euro beeinflusst. Entwicklung der Rechtsvorgänge nach Anzahl

Entwicklung der Kauffälle nach Wert- und Flächenumsatz

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Übersicht über den Teilmarkt unbebauter Grundstücke Anzahl UmFlächenumGrundstückskategorie der satz in satz Kauffäl- Mio. in ha le Euro Ein-/ 38 14,82 2,49 Zweifamilienhausgrundstücke Reihenhausgrundstücke 3 3,87 0,98 Mehrfamilienhausgrundstü42 85,41 10,58 cke Gemischt genutzte Grund1 0,17 0,03 stücke Büro-/ 2 4,02 0,89 Geschäftshausgrundstücke Gewerbe-/ 15 62,55 31,47 Industriegrundstücke Sonstiges Bauland 7 7,20 2,64 Teilflächen und sonstiges 35 5,75 2,20 Rohbauland 9 7,93 2,98

Typische Kaufpreisspanne in Euro/m2 190-1000

370-420 210-1200 400-1300 80-420 Zwischen 40 % und 85 % des zugehörigen Bodenrichtwertes Zwischen 10 % und 30 % des zugehörigen Bodenrichtwertes

Bauerwartungsland

35

2,34

4,32

Agrarland und begünstigtes Agrarland Summe

15

1,20

33,18

2-21

202

195,26

91,75

-

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Übersicht über den Teilmarkt bebauter Grundstücke

Grundstückskategorie Reihenhäuser

Anzahl der Kauffälle 49

Umsatz in Mio. Euro 21,51

Flächenumsatz Typische in ha Kaufpreisspanne in Tausend Euro 1,27 370-510

217 19 223 233

72,13 36,76 112,61 169,80

6,26 0,48 9,43 20,99

210-460 530-3300 110-970 150-1400

34 221

18,65 1037,94

2,11 16,62

140-970 300-4100

162

228,06

10,16

270-2800

59

548,05

30,67

1900-27200

20

36,29

13,89

360-4300

(ausgewertete Neubauten)

Reihenhäuser Reihenstadthäuser Doppelhaushälften Freistehende Ein-/ Zweifamilienhäuser Dreifamilienhäuser Mietwohnhäuser (Gewerbeanteil unter 20 %)

Mietwohnhäuser (Gewerbeanteil über 20 %)

Büro-/ Geschäftsgebäude Gewerbe-/ Industrieobjekte

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Baulandgrundstücke (in Euro/m2 Grundstücksfläche (Vorderland)) Einfache Lagen

Mittlere bis gute Lagen (Durch-

Hochwertige Lagen

schnittswerte)

Ein-/ Zweifamilienhaus-grundstücke

Mietwohnhausgrundstücke III-IV-geschossig

Holthausen, Rath, Flingern, Wersten

Wittlaer/Bockum, Stockum-Nord, Benrath

Stockum, Zooviertel, Niederkassel

350 – 500 550 – 700 750 – 1500 Garath, Benrath, Derendorf, Pempelfort, Gerresheim, Mörsenbroich, Gra- Düsseltal, OberkasFlingern-Nord, Eller, fenberg sel Heerdt-West

Büro-/ Geschäftshaus-grundstücke

Industrie-/ Gewerbe-grundstücke

330 – 470 Heerdt, Oberbilk

710 – 980 Innenstadt, Derendorf, Unterbilk

1350 – 2200 Königsallee, Schadowstraße

1450 – 1500 Hafen, Lierenfeld

2400 – 4200 Rath, Heerdt, Benrath

8100 – 16500 Flingern, Heerdt

(Industrie/Produktion)

140 – 150

(Gewerbe mit Büro)

(Büro-/ Handelsnutzung)

180 – 330

570 – 620 ©

Bebaute Objekte (Werte in Euro/m2 Wohn-/Nutzfläche) Einfache Lagen

Mittlere bis gute Lagen (Durch-

Garath, Rath, Reisholz

Wittlaer/Bockum, Grafenberg, Unterbach

Hochwertige Lagen

schnittswerte)

Ein-/ Zweifamilienhäuser

Mietwohnhäuser Gewerbeanteil unter 20 Prozent III-IV-geschossig Eigentumswohnungen in III-IV-geschossigen Wohngebäuden

Stockum, Zooviertel, Niederkassel

2000 – 3000

3200 – 4400

4600 – 6500

Baujahr 1935 – 1960

Baujahr 1950 – 1975

Baujahr 1950 – 1975

Garath, Rath, Reisholz, Lierenfeld

Flingern, Benrath, Mörsenbroich

Oberkassel, Düsseltal

920 – 1200

1150 – 1750

1750 – 3600

Baujahr 1935 – 1960

Baujahr 1930 – 1950

Baujahr 1910 – 1950

Garath, Rath, Reisholz, Lierenfeld

Flingern, Benrath, Mörsenbroich

Oberkassel, Altstadt

1250 – 1700

1700 – 2500

2800 – 4500

Baujahr 1960 – 1975

Baujahr 1960 – 1980

Baujahr 1970 – 1980

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Düsseldorfer Wohnanlagen Überall in Düsseldorf wird derzeit gebaut und das Stadtbild wandelt sich so schnell wie selten. Befeuert von den niedrigen Baufinanzierungszinsen drehen sich fast in allen Stadtteilen die Kräne. Im Fokus steht vor allem der Wohnungsbau. Auf der Immobilienmesse MIPIM in Cannes präsentierte die Stadt die neuen Wohnprojekte in Düsseldorf um Investoren anzulocken. Auch auf der MIPIM stellte der Oberbürgermeister neue Wohnprojekte wie das spektakuläre Wohnhochhaus „Ara Uborium“ mit 60 Wohnungen in einem 6- geschossigen Wohnhaus, welches bis 2014 fertig gestellt werden soll vor.

Auch die Pläne für das neue Akademiegebäude der FOM, der Hochschule für Ökonomie und Management an der Jülicher Straße, wurde zugunsten zusätzlicher Wohneinheiten noch einmal überarbeitet. Auf dem Gelände der ehemaligen Paketpost an der Erkrather Straße entsteht mit dem „Quatier M“ eine attraktive Mischung aus Büro, Hotel und 500 Wohnungen. Der Wohnflächenbedarf pro Kopf steigt kräftig. Dies ist vor allem das Ergebnis steigender Einkommen und wachsenden Wohlstands. Nach Prognosen von empirica wird die Wohnfläche pro Kopf der Bevölkerung von heute 39 Quadratmeter auf 52 Quadratmeter im Jahr 2030 anwachsen. Die Zeit für Wohnungsbau ist auf Grund der immer weiter steigende Nachfrage nach Wohnraum in der Innenstadt, den niedrigen Zinsen und einer Flächenreserve für den Bau von 10.000 neuen Wohneinheiten (sagte Oberbürgermeister Dirk Elbers) ideal.

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„Landeshauptstadt Düsseldorf & Partner“ auf der internationalen Immobilienmesse MIPIM in Cannes Unter dem Motto „Düsseldorf ist gut aufgestellt (- seit 725 Jahren)“, stellte Oberbürgermeister Dirk Elbers traditionell am Mittwoch, 13. März, seine filmische Präsentation auf der MIPIM in Cannes vor, der weltweit größten Immobilienmesse. Düsseldorfs Bevölkerung wächst gegen den bundesweiten Trend- das ist eine erfreuliche Entwicklung, die beweist, dass sich die Menschen in der Stadt wohl fühlen. Insgesamt, so betonte Oberbürgermeister Dirk Elbers, stelle die hohe Nachfrage nach Wohnraum die Bereitstellung von Wohnbaugebieten in den Mittelpunkt seiner Planungsaktivitäten. So wurde im vergangenen Jahr mehr als 2.300 Genehmigungen für Wohnraum erteilt, fast 1.000 mehr als im Vorjahr. „Gegenwärtig sind wir dabei, kurzfristig die planerische Grundlage für 5.000 Wohnungen zu schaffen und weitere 5.000 in den kommenden fünf Jahren“, so der Oberbürgermeister.

Ganz im Zeichen gewerblicher Entwicklung hingegen steht der Düsseldorfer Norden. Die C&A Mode GmbH & Co. KG erweitert mit Hilfe des Projektentwicklers Codic die Hauptverwaltung in direkter Nähe zum Flughafen, auf insgesamt 37.000 Quadratmetern. Das Modeunternehmen schaffte damit 300 neue Arbeitsplätze und stockte seine Mitarbeiterzahl auf insgesamt 1.500 Mitarbeiter.

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Deutscher Wohnungsbau findet wieder Anschluss

Der Wohnungsbau in Deutschland ist auf Erholungskurs. Das zeigen nicht nur die Baugenehmigungszahlen, die 2011 um rund 22% gewachsen sind. Nach Auskunft von LBS Research macht nun auch der europäische Vergleich der Fertigstellung von Euroconstruct deutlich: Die Bauintensität arbeitet sich hierzulande in diesem Jahr mit prognostizierten 2,3 neu gebauten Wohnungen auf 1000 Einwohner, 6 Plätze besser als im Vorjahr, auf Platz 13 von 19 Ländern vor. Die früher größten Bau-boom-Länder Spanien und Irland befinden sich dagegen am Tabellenende. Die Übersicht der an Euroconstruct beteiligten Institute (in Deutschland das München ifo Institut) beweist aus Sicht der Experten aber unverändert auch, dass in den meisten Nachbarländern, bezogen auf die Bevölkerung, deutlich mehr gebaut wird. So ist die Wohnungsbauintensität in Polen, den Niederlanden, Belgien und Tschechien um 45 bis 90 % höher als hierzulande. Teils weit mehr als das Doppelte wird sogar in Österreich, Frankreich und beim europäischen Spitzenreiter Schweiz neu gebaut. Die Forscher haben nach Informationen der LBS-Immobilienexperten zugleich einen kleinen Blick in die Zukunft geworfen, nämlich bis zum Jahr 2014. Nach dieser Prognose dürften die Naubauzahlen hierzulande weiter ansteigen, und zwar um gut 15%. Mit einem Wert von 2,7 neu gebauten Wohnungen wäre dann bei der Wohnungsbauintensität der Anschluss ans Mittelfeld noch stärker gesichert.

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Jahresausblick 2013: Mieten und Preise stabilisieren sich Im Jahr 2013 werden die deutschen Wohnungsmärkte gute Chancen für Käufer und Verkäufer bieten. Die Mieten und Wohnungspreise werden zwar in den meisten Großstädten aufgrund anhaltend hohen Nachfragen nach Wohnraum weiter steigen. In den nächsten Jahren wird sich die Preis- und Mietkurve aber voraussichtlich abflachen, da sich das Miet- und Preiswachstum im Jahresverlauf allmählich verlangsamt.

Steigendes Mietniveau führt zu mehr Neubauprojekten: Als besonders erfreulich bezeichnet der IVD, dass der nun bereits seit 2010 anhaltende Aufwärtstrend bei der Preis- und Mietentwicklung zu verstärkten Investitionen in den Wohnungsbau geführt hat. Grundsätzlich befinden sich Deutschlands Wohnungsmärkte weiterhin auf einem guten Weg. Von Januar bis September 2012 wurden nach Mitteilung des Statistischen Bundesamtes deutschlandweit 178.100 Einheiten genehmigt. Das sind 6.2 Prozent beziehungsweise 10.400 Wohnungen mehr als im Vergleichszeitraum 2011.

Hohe Immobilienpreise für den Exit nutzen Wer über nicht selbst genutztes Wohneigentum in einer Stadt verfügt, in der die Angebotspreise seit geraumer Zeit überdurchschnittlich steigen, sollte den Verkauf in Betracht ziehen. Der optimale Zeitpunkt für den Exit ist jetzt – bevor die Konjunktur der Wohnungsmärkte möglicherweise auch einmal Ermüdungserscheinungen zeigt. Der deutliche Nachfrageüberhang nach Kapitalanlagewohnungen in den Top-Städten ermöglicht Verkäufern hohe Gewinnmitnahmen. Noch wollen deutsche und internationale Investoren deutsches Betongold erwerben, wobei gerade ausländische Käufer oftmals nur die Hauptstadt und allenfalls noch München oder Hamburg im Blick haben. Die Empfehlung des IVD lautet: Jetzt in einem der nachgefragten Wohnungsmärkte wegen der gestiegenen Werte verkaufen und das frei werdende Kapital in einer kleineren Stadt mit positiver Wachstumsprognose, guter Infrastruktur und stabilen Wirtschaftsdaten reinvestieren.

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Vor 32 Jahren – der KEMPE BRIEF

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KEMPE Immobilien GmbH – Mehr als 45 Jahre Erfahrung für Ihren Erfolg!

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Immobilien Markt-Analyse 2013  

Immobilien Markt-Analyse für die Region Düsseldorf von KEMPE Immobilien

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