Page 1

2016

Jaarverslag


2016

Jaarverslag Vastgesteld op 30 juni 2017


2

Inhoud jaarverslag 2016 A. Bestuursverslag Verantwoording Raad van Toezicht ........................................................................................................................ 5 Verantwoording van de directeur-bestuurder .......................................................................................... 10 Governance ........................................................................................................................................................................................... 15

A1 Algemeen De organisatie .................................................................................................................................................................................... 25 Het woningbezit ............................................................................................................................................................................. 27

A2 Volkshuisvestingsverslag De kwaliteit van ons woningbezit ........................................................................................................................... 31 Het verhuren van woningen ............................................................................................................................................ 36 Het betrekken van stakeholders bij beleid en beheer ..................................................................... 43 Het bevorderen van de leefbaarheid .................................................................................................................... 45 Wonen en zorg .................................................................................................................................................................................. 48 Het gevoerde beleid en beheer op financieel gebied ....................................................................... 49 Kengetallen ........................................................................................................................................................................................... 54

B. Jaarrekening Geconsolideerde Balans per 31 december 2016 .................................................................................... 58 Geconsolideerde Winst en Verliesrekening over 2016 ................................................................... 60 Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2016 ...................................................................................... 61 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening..................................................................................... 63 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva .............................................................. 67 Grondslagen voor de bepaling van het geconsolideerde resultaat ............................... 72 Toelichting op de geconsolideerde Balans ..................................................................................................... 76 Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde winst- en verliesrekening .................................................................................................. 89 Bezoldiging directeur-bestuurder en Raad van Toezicht ............................................................. 94 Enkelvoudige Balans na resultaatbestemming, per 31 december 2016 ................ 96 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2016 ............................................................................ 98 Toelichting op de enkelvoudige Balans .............................................................................................................. 99 Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde winst- en verliesrekening .................................................................................................. 107 Ondertekening van de jaarrekening ...................................................................................................................... 112

C. Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant .................................................................. 115 Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat .............................. 115

Compaen


Voorwoord

3

Geachte lezer,

Voor u liggen de jaarstukken 2016 van woningbouwvereniging Compaen, Mierlo-Houtse partner in wonen, bestaande uit het bestuursverslag, jaarrekening en overige gegevens. Op 1 april 2016 heb ik de functie directeurbestuurder van mijn voorganger Paul Smidt overgenomen, waardoor ik nu kan terugkijken op mijn eerste jaar bij Compaen. Ik heb de organisatie van Compaen leren kennen als een compact en hecht team van enthousiaste en betrokken medewerkers dat dicht bij de huurder staat. Dit is ook terug te zien in het meest recente visitatierapport en de Aedes benchmark. De huurders waarderen de dienstverlening van Compaen met bovengemiddelde cijfers. De kwaliteit van de woningen, ook op het gebied van energielabels, is bovengemiddeld en doordat we ons werk met een compact team uitvoeren liggen de bedrijfskosten van Compaen ruim onder het landelijk gemiddelde. We zijn hier met het hele team erg trots op en hechten eraan om deze goede waarderingen naar de toekomst vast te houden en uit te bouwen. Hierbij hechten we ook aan de goede samenwerking met onze ketenpartners. In dit voorwoord wil ik ook graag even stil staan bij de goede samenwerking met de belanghouders van Compaen. Om te beginnen uiteraard onze beide huurdersbelangenverenigingen. Dit jaar hebben we, conform de Woningwet, prestatieafspraken gemaakt in Helmond en Geldrop-Mierlo. Dit vergt van ons als professionals al het een en ander, maar zeker ook van de vrijwilligers van de huurdersbelangenverenigingen. Zij hebben veel tijd en energie gestoken in de nieuwe werkwijze met goede resultaten in twee gemeentes als gevolg. We hebben met elkaar afgesproken om in 2017 te bezien op welke onderwerpen meer ondersteuning wenselijk is om dit vrijwilligerswerk op een goede wijze voort te zetten. Ik kijk ook terug op een prettige samenwerking met de twee gemeentes in ons werkgebied. Helmond en GeldropMierlo. Naast het tijdig en in goed overleg maken van prestatieafspraken hebben we de opgaves op het gebied van kwetsbare doelgroepen zoals statushouders en urgente op een goede manier kunnen invullen. De afgesproken taakstellingen zijn gehaald en dat was, zeker in 2016, geen vanzelfsprekendheid. In deze opgaves wil ik ook complimenten maken naar onze collega-woningcorporaties: Bergopwaarts, Volksbelang, WoCom, Woonbedrijf, Wooninc en Woonpartners. We stonden gezamenlijk voor een aantal grote opgaves en die zijn met goed resultaat afgerond. Op regionaal niveau hebben we in 2016 belangrijke stappen gezet voor een eenduidig en transparant woonruimte verdeelsysteem en een gezamenlijke kijk op de ontwikkeling van de woningmarkt. Naast eerdergenoemde collega corporaties wil ik in dit kader ook Goed Wonen, Helpt Elkander, Thuis, Trudo, Woningbelang Valkenswaard en de Zaligheden bedanken voor de constructieve samenwerking afgelopen jaar. In 2016 hebben we naar aanleiding van kritische noten in het visitatierapport op het gebied van governance en diverse vereisten vanuit de Woningwet hard gewerkt aan het opstellen en aanpassen van statuten, reglementen en diverse werkprocessen. Dit was een forse klus die we volgens planning geklaard hebben. Ook hebben we in 2016 de investeringsruimte van Compaen onderzocht en zijn we gestart met het maken van een ondernemingsplan. In 2017 ronden we dat proces af en zijn daarmee weer klaar voor de toekomst. 2016 was ook het jaar van 100 jaar sociale woningbouw in Helmond. Zeker gelet op de recente misstappen van enkele corporaties die de landelijke pers hebben gehaald, was het erg goed om met huurders, zorginstellingen, collega-corporaties en de gemeente Helmond terug te blikken op de verdiensten van 100 jaar sociale volkshuisvesting. We hebben met elkaar gezien dat de maatschappelijke behoefte aan huisvesting voor mensen die een duwtje in de rug nodig hebben, nog altijd springlevend is en nu en de komende jaren onze zorg en aandacht verdient. 30 juni 2017 J.M. LobĂŠe, directeur-bestuurder

Jaarverslag 2016


4

A

Bestuursverslag

WO O N ZO R G C E N T R U M H O F VA N B E T H A N I Ë I N M I E R LO

Compaen


5

Verantwoording van de Raad van Toezicht Het bestuur In de Governance Code worden onder andere de rol en de verantwoordelijkheid van de Raad van Bestuur voor het beheersen van risico’s en het verrichten van activiteiten omschreven. Enkele principes uit de Governance Code zijn dat de Raad van Bestuur verantwoordelijk is voor de kwaliteit en volledigheid van openbaar gemaakte financiële berichten en dat in het jaarverslag de hoofdlijnen worden aangegeven van het bezoldigingsbeleid. Verder behoort de Raad van Bestuur een visie te hebben op de maatschappelijke positie van de woningcorporatie, dienend als uitgangspunt voor zijn beleid en houdt de corporatie ten minste eenmaal per jaar een vergadering met belanghebbenden.

Raad van Toezicht De Raad van Toezicht is belast met het toezicht op het bestuur en de algemene gang van zaken binnen woningbouwvereniging Compaen en de met haar verbonden Compaen Energie BV en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. Hierbij staat de missie van Compaen centraal. Het toezicht strekt zich uit tot de strategie, de financiële risicobeheersing en de volkshuisvestelijke taken. Bij zijn toezicht heeft de Raad van Toezicht zich in 2016 wederom laten leiden door de vraag of het beleid wordt gevoerd in overeenstemming met de beginselen van verantwoord ondernemerschap. De Raad van Toezicht heeft erop toegezien dat het beleid in overeenstemming is met wettelijke, statutaire en andere voorschriften en dat de continuïteit, ook op de langere termijn gewaarborgd is. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Toezicht zijn in artikel 24 van de statuten van Compaen omschreven. Als toezichtkader voor het uitvoeren van zijn taken hanteert de Raad van Toezicht de spelregels en bepalingen vanuit het stelsel, de eigen spelregels en bepalingen (reglementen en statuten) en zijn eigen zienswijze op de taken en de wijze waarop de Raad zijn taken invult. Deze zienswijze is uitgewerkt in het teamkader als onderdeel van de notitie Visie op bestuur en toezicht, die 15-9-2016 door de Raad van Toezicht is vastgesteld. In het onderdeel governance zal hier verder op worden ingegaan. Belangrijke kaders zijn onder andere: het BTIV de woningwet de governance code 2015 de Aedes code de door de Raad van Toezicht goedgekeurde missie het treasurystatuut het reglement Financieel Beheer de begroting het jaarplan het overzicht van geplande investeringen en bijbehorende financieringsbehoefte kwartaalrapportages afspraken met externe belanghebbenden Op basis van o.a. deze kaders heeft de Raad van Toezicht de afwegingen getoetst tussen het organisatiebelang enerzijds en de maatschappelijke functie van de stichting anderzijds. De leden van de Raad van Toezicht hebben zich bij de vervulling van hun taak gericht op het belang van Compaen en de daaraan verbonden onderneming.

Jaarverslag 2016


6

Governance Code In 2015 heeft de visitatie plaatsgevonden over de jaren 2011 t/m 2014. Het rapport is begin 2016 verschenen en is een positief/kritisch rapport geworden; positief over onze kernactiviteiten en kritisch over het onderdeel governance. In 2016 is dit thema bij de Raad van Toezicht vergaderingen veelvuldig onderwerk van gesprek geweest. In dit jaarverslag is een aparte paragraaf opgenomen waarin wordt stilgestaan bij het thema governance. De corporatiebranche beschikt over een Governance Code. De Governance code Woningcorporaties bevat normen voor goed bestuur en goed intern toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiÍle beheersing, die in acht moeten worden genomen door (leden van) het bestuur en de Raad van Toezicht. De governance code is een code van de sector voor leden van Aedes en leden van de VTW. De Governance Code geldt vanaf 1 januari 2007 en is in 2015 geactualiseerd. De code wordt door Compaen onderschreven. De Governance Code kent 5 principes: principe 1: Leden van het bestuur en Raad van Toezicht hanteren normen en waarden die passen bij de maatschappelijke opdracht principe 2: Bestuur en Raad van Toezicht zijn aanspreekbaar en leggen actief verantwoording af principe 3: Bestuur en Raad van Toezicht zijn geschikt voor hun taak principe 4: Bestuur en Raad van Toezicht gaan in dialoog met belanghebbende partijen principe 5: Bestuur en Raad van Toezicht beheersen de risico’s verbonden aan hun activiteiten In het hoofdstuk governance zal verder worden ingegaan op de wijze waarop de Raad van Toezicht en bestuur invulling geeft aan de naleving van de governance code.

Deskundigheid en samenstelling De Raad van Toezicht werkt met een profielschets, gerelateerd aan haar omvang, samenstelling en activiteiten. Ook de twee leden die op voordracht van de huurdersorganisaties benoemd worden, dienen aan de profielschets te voldoen. Deze profielschets is in 2016 herijkt en heeft naast kenmerken die voor elke Raad van Toezicht van toepassing zijn specifieke kenmerken voor Compaen als maatschappelijke onderneming op het gebied van en in het belang van de volkshuisvesting. Bij de herijking zijn de nieuwste inzichten verwerkt met betrekking tot de te stellen eisen aan de Raad van Toezicht en de bestuurlijke agenda van Compaen voor de komende jaren, de Governancecode 2015 en de geschiktheidsmatrix Autoriteit woningcorporaties (AW). In 2016 is de geschiktheidsmatrix die de AW hanteert ingevuld. Hieruit blijkt dat alle disciplines binnen de Raad van Toezicht zijn vertegenwoordigd.

DE SAMENSTELLING VAN DE RAAD VAN TOEZICHT PER 31 DECEMBER 2016: Leden

Compaen

Leeftijd Functie Beroep

Nevenfuncties

J.M. Bankers

67

Voorzitter

Gepensioneerd -

G.Th.J.A. van de Kam*

51

Lid

Kostenbewaker -

J.L.M. van der Vleuten

50

Lid

Adviseur vastgoed Defensie

G.J.M. Minten

57 Lid

Financial accountant -

M.C.J. Verstraten 51 Lid

Controller -

S. H. Wessels*

Lid

Gepensioneerd

Leden

Eerste benoeming

Herbenoemd in

Rooster van aftreden

J.M. Bankers

01-01-2002

2015

01-04-2018

G.Th.J.A. van de Kam*

01-07-2011

2015

01-07-2019

J.L.M. van der Vleuten

01-07-2013

01-07-2017

G.J.M. Minten

01-07-2014

01-07-2018

M.C.J. Verstraten

01-01-2002

31-12-2017

S. H. Wessels*

01-11-2016

64

2014

-

-

01-11-2020


* Mevrouw Van de Kam en de heer de Rooij zijn op voordracht van de huurdersorganisaties benoemd in de Raad van Toezicht. De vacature die is ontstaan door het aftreden van de heer de Rooij is per 1-11-2016 ingevuld door de heer

7

Wessels (benoemd op voordracht van de huurderbelangenvereniging Mierlo). De heer Wessels is voorgedragen door de Huurder Belangenvereniging Mierlo die in hem een sterke kandidaat bereid hadden gevonden. De HBV Mierlo hecht grote waarde aan het snel invullen van de ontstane vacature. De Woningwet verlangt dat wordt gehandeld in de geest van de governance code, die een openbare procedure voorschrijft. In overleg met de AW is gemotiveerd afgeweken van de openbare procedure. Dit is geen belemmering geweest voor het goed doorlopen van de fit en proper test.

Honorering van de Raad van Toezicht en bestuur Voor hun werkzaamheden ontvangen de leden van de Raad van Toezicht een vergoeding. Deze vergoeding bedraagt 75% van de toegestane vergoeding conform de VTW –beroepsregel 2016 klasse E. Compaen verstrekt aan de leden van Raad van Toezicht en bestuur geen persoonlijke leningen of garanties. De Raad van Toezicht stelt het beloningsbeleid van het bestuur vast conform de vigerende wettelijke kaders. In 2016 is voor het eerst een nieuwe beoordelingssystematiek gehanteerd waarbij op basis van een resultatenprofiel competenties zijn gescoord. Dit werd door beide partijen als prettig ervaren.

Werkwijze Raad van Toezicht Gedurende het verslagjaar heeft de Raad van Toezicht zeven keer vergaderd. Bij deze vergaderingen is de directeurbestuurder aanwezig en op verzoek het managementteam. Iedere vergadering wordt de Raad van Toezicht aan de hand van het directieverslag op de hoogte gehouden van de voortgang en van belangrijke ontwikkelingen. Beleidsinformatie van Aedes wordt ook als ingekomen stuk onder de aandacht gebracht. De voorzitter van de Raad van Toezicht en de directeur-bestuurder hebben regelmatig overleg. De Raad van Toezicht kent geen commissies. Van de gehouden vergaderingen worden notulen gemaakt en de besluiten worden vastgelegd in het besluitenregister. De volgende onderwerpen zijn in de reguliere vergaderingen van de Raad van Toezicht aan de orde geweest: verslaglegging over de voortgang van onderhanden of in voorbereiding zijnde nieuw- en verbouwprojecten alsmede besluitvorming over aankoop en verkoop van grond en een bouwterrein met bouwplan vaststelling nieuwe statuten, reglement Raad van Toezicht, reglement Bestuur en reglement Financieel Beheer vaststelling aanbestedingsbeleid, procuratieregeling en treasurystatuut keuze voor verlicht regime m.b.t. scheiding Daeb / niet Daeb prestatieafspraken met de gemeenten actiepunten governance investeringsruimte Compaen aanzet ondernemingsplan en portefeuillestrategie externe en interne ontwikkelingen het jaarverslag 2015 decharge verlening aan P. Smidt directeur-bestuurder, voor het gevoerde beleid tot 31-3-2016 bezoldigingsregeling Raad van Toezicht de jaarrekening 2015 vaststelling visie op bestuur en toezicht kwartaalrapportages over het boekjaar 2016 benoeming nieuw lid Raad van Toezicht vaststelling auditplan en opdrachtverstrekking aan accountant boekjaar 2016 de nieuwe woningwet meerjarenbegroting 2017-2026 de begroting 2017

Jaarverslag 2016


8

In het verslagjaar heeft de Raad van Toezicht overleg gevoerd met de accountant. Ook is overleg geweest met de ondernemingsraad en de huurderbelangen verenigingen.

Zelfevaluatie Eenmaal per jaar wordt het functioneren van de Raad van Toezicht en de samenwerking met het bestuur geëvalueerd. Er wordt een cyclus gehanteerd waarbij elk tweede jaar een externe evaluatie plaatsvindt. In 2016 heeft de externe evaluatie plaatsgevonden. De evaluatie vond plaats op basis van een documentenanalyse en een vragenronde vooraf, aan de hand van een met de voorzitter doorgesproken vragenlijst. Daarnaast vond een gesprek met de bestuurder, de heer J. Lobée, plaats over zijn ervaringen met de raad. De bevindingen zijn tijdens een gezamenlijke bijeenkomst gepresenteerd, gecheckt op juistheid en volledigheid, aangescherpt en aandachtspunten zijn besproken. Op hoofdlijnen zijn de belangrijkste bevindingen als volgt samen te vatten. De Raad zit duidelijk in een fase van heroriëntatie. De Raad van Toezicht heeft zich het afgelopen jaar voornamelijk gericht op het opnieuw focussen van de organisatie en het optimaliseren van het toezicht. Zij heeft dit jaar een nieuwe bestuurder aangesteld. Daardoor heeft de zelfevaluatie vooral het karakter van het aanscherpen van doelen en acties op het gebied van de governance in het komende jaar. Met een aanstaand nieuw beleidsplan, ondernemingsplan en ondernemingsstrategie, heeft de Raad het voornemen om, op basis daarvan, haar governance efficiënter te structureren (met een mogelijke verdeling van portefeuilles en taken) en beter in te richten (toetsingskader in lijn brengen met de bestuurlijke cyclus van plan, do, check en act). In de onderlinge samenwerking is sprake van een evenwicht in stijlen, er is geen dominantie. Het gesprek wordt breed gevoerd, er wordt doorgevraagd. De voorzitter brengt samen. Alle leden zijn betrokken en bereiden de vergaderingen goed voor. De agenda is goed georganiseerd, de stukken zijn op tijd, kwalitatief inhoudelijk goed en compleet. Achtergrondinformatie is voor ieder beschikbaar. De belangrijkste aandachtpunten liggen op het nader concretiseren en uitwerken van de visie op governance. De organisatie bevindt zich in een fase van transitie. Op het moment dat bedrijfsplan en -strategie zijn vastgesteld, acht de Raad het een goed moment om opnieuw stil te staan bij gewenste kenniskwaliteiten en portefeuilleverdeling. Dat is ook een goed moment om het toetsingskader aan te scherpen. De Raad van Toezicht moet meer aandacht hebben voor de relatie met toezichthouders en belangenhouders.

Deskundigheidsbevordering Belangrijke rapporten die uitkomen worden verspreid en waar nodig besproken. De leden van de Raad van Toezicht zijn ook lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). De Raad van Toezicht heeft in eerste instantie de voorkeur uitgesproken voor het behalen van de PE punten als collectief. Individuele leden hebben de mogelijkheid om in het kader van deskundigheidsbevordering symposia en andere bijeenkomsten bij te wonen. In 2016 hebben alle leden twee collectieve in company sessies bijgewoond. Voor 2016 was de grootste behoefte aan invulling op de thema’s governance en financiële sturing. Door het bijwonen van beide sessies zijn 10 PE behaald, waarmee de Raad van Toezicht voldoet aan de eis van 10 te behalen PE punten voor dit jaar. Daarnaast hebben individuele leden in 2016, in het kader van deskundigheidsbevordering, bijeenkomsten bijgewoond onder andere over werking risicoraamwerk WSW.

Onafhankelijkheid De Raad van Toezicht waakt ervoor dat zijn leden onafhankelijk zijn in de zin van de Governancecode Woningcorporaties. In 2007 heeft de Raad van Toezicht een integriteitcode voor haar eigen leden en een integriteitcode voor de leden van het bestuur en voor de organisatie vastgesteld. Deze integriteitcode is in 2011 geëvalueerd. In 2011 is ook de klokkenluidersregeling vastgesteld. Er is in het verslagjaar geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de Raad van Toezicht en/of het bestuur betrokken waren.

Compaen


Verantwoording van de Raad van Toezicht.

9

De Raad van Toezicht van woningbouwvereniging Compaen heeft in overeenstemming met de statutaire bepalingen, het jaarverslag en de jaarrekening 2016, zoals deze onder verantwoording van het bestuur is samengesteld, onderzocht en vastgesteld. Op grond van zijn bevindingen is de Raad van oordeel dat de jaarrekening 2016 een getrouw beeld geeft van het gevoerde financieel beleid, de samenstelling van het vermogen en het bedrijfsresultaat van de vereniging. De Raad van Toezicht baseert deze bevindingen mede op de rapportage en de goedkeurende verklaring van Deloitte Accountants. De Raad van Toezicht stelt de ledenvergadering dan ook voor om de jaarrekening van woningbouwvereniging Compaen over het boekjaar 2016 goed te keuren. Dit besluit strekt het bestuur tot decharge van het gevoerde beleid.

Raad van Toezicht woningbouwvereniging Compaen J.M. Bankers, voorzitter

‘ S O C I A L TA L K ’ I N E E N F I J N E L E E F O M G E V I N G

Jaarverslag 2016


10

Verantwoording van de directeur-bestuurder Het bestuur Per 1 april 2016 wordt het bestuur gevormd door de heer J.M. Lobée. De heer Lobée volgt de heer Smidt op die in 2016 gebruik maakt van de mogelijkheid om met pensioen te gaan. De heer Lobée is geboren op 1 maart 1971 en woont in Helmond. De heer Lobée is tevens directeur van Compaen Energie BV en heeft verder geen relevante nevenfuncties.

J O O ST L O B É E , D I R E C T E U R- B E ST U U R D E R C O M PA E N

Beloning De beloning van de directeur-bestuurder gebeurt conform de beloningscode zoals die is vastgesteld door de VTW en Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties. De directeur-bestuurder is ingedeeld in functieprofiel E. De voorzitter en een lid van de Raad van Toezicht hebben jaarlijks een beoordelingsgesprek met de directeur-bestuurder en doen hiervan verslag aan de Raad van Toezicht.

Permanente Educatie De directeur-bestuurder dient 108 PE punten te behalen in een periode van drie jaar. Omdat de heer Lobée in april 2016 is gestart als bestuurder is hij verplicht om voor 31 december 2017 63 PE punten te behalen. In 2016 heeft de heer Lobée 14 PE punten behaald op de gebieden governance, finance en huisvesting bijzondere doelgroepen.

Werkwijze De directeur-bestuurder bereidt met de voorzitter de vergaderingen van de Raad van Toezicht voor. Hij zorgt voor de aanlevering van de stukken en is verantwoordelijk voor de uitvoering van de genomen besluiten. De directeurbestuurder organiseert en zit het reguliere overleg met het managementteam voor. Dit overleg vindt tweewekelijks plaats. Van dit overleg worden notulen gemaakt en genomen besluiten worden vastgelegd in een besluitenlijst. Naast dit reguliere overleg vindt er geregeld werkoverleg plaats met het managementteam. Buiten bovengenoemd overleg vindt er intern overleg plaats met de ondernemingsraad en zijn er personeelsbijeenkomsten. De directeur-bestuurder geeft direct leiding aan de afdeling beheer en vervult in die zin ook de functie van manager beheer. Begin 2016 is het visitatierapport over de periode 2011-2014 opgeleverd. Het is een positief/kritisch rapport geworden; positief over onze kernactiviteiten en kritisch over het onderdeel governance. Dit rapport heeft, samen met de acties die vanuit de Woningwet in 2016 uitgevoerd moesten worden voor een belangrijk deel de bestuurlijke agenda bepaald in 2016. De Raad van Toezicht heeft het nieuwe bestuur de opdracht

Compaen


gegeven om drie maanden na installatie een strategisch plan van aanpak op te leveren. Het vastgestelde plan van aanpak bestaat uit twee hoofdonderdelen. Het eerste deel heeft de naam “Basis op orde” gekregen en omvat alle

11

randvoorwaardelijke activiteiten om ook in de toekomst goed te kunnen presteren op het gebied van de sociale volkshuisvesting. Het tweede deel heet “Koers zetten” en omvat onder andere het opstellen en implementeren van een ondernemingsplan, portefeuillestrategie en bijbehorend risicomanagement. Dit tweede deel loopt door in 2017. Het eerste deel is conform planning in 2016 afgerond.

Basis op orde Dit onderdeel bestaat uit: het afwerken van enkele langlopende dossiers het adresseren en wegwerken van de aandachtspunten op het gebied van governance zoals aangegeven door de visitatiecommissie het uitvoeren van de vereiste wijzigingen in statuten, reglementen en procedures zoals omschreven in de Woningwet. Hieronder valt ook het werven van een onafhankelijke controller. Hierbij hebben we de samenwerking gezocht en gevonden bij twee collega-corporaties in de regio in het kader van de splitsing DAEB / Niet DAEB kan Compaen gebruik maken van het “verlicht regime” en heeft hier ook voor gekozen. indienen woonbod en opstellen prestatieafspraken het werven van nieuwe medewerkers op de afdeling financiën in verband met de pensionering in 2017 van huidige medewerkers vernieuwing van de kantoorautomatisering aanpassing van de meerjaren onderhoudsbegroting om in de toekomst op basis van conditiemeting het onderhoudsbeleid vorm te geven herijking van energie-label onderzoek naar de investeringsruimte van Compaen onderzoek naar de woningbehoefte in het werkgebied van Compaen verbeteren van de samenwerking met belanghouders Bovenstaande activiteiten zijn met goed gevolg afgerond, wat in maart 2017 ook door de Autoriteit Woningcorporaties is bevestigd bij de uitgevoerde governance audit. In 2017 zal door Compaen worden gewerkt aan een verdere implementatie en zo nodig verbetering van de gewijzigde procedures.

Koers zetten In het laatste kwartaal van 2016 is een goede start gemaakt met het opzetten van de portefeuillestrategie en het ondernemingsplan. Dit proces ronden we medio 2017 af. We hebben er bewust voor gekozen om hier iets later mee te starten, omdat enkele bouwstenen, zoals geactualiseerd woningmarktonderzoek, pas later in 2016 voorhanden waren. Inmiddels hebben we in maart 2017 een vergevorderd concept van het ondernemingsplan en de portefeuillestrategie voor de komende 10 jaar met onze voornaamste stakeholders besproken. We liggen daarmee goed op koers om dit proces medio 2017 af te ronden. In het ondernemingsplan leggen we vast hoe Compaen vorm geeft aan de thema’s beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid van de woningvoorraad en hoe we om willen gaan met leefbaarheid en toegankelijkheid. Vooruitlopend op afronding van het ondernemingsplan heeft Compaen met de huurdersbelangenverenigingen voor 2017 een zeer gematigde huurverhoging van 0,70 % afgesproken.

Vertegenwoordiging/ overleg Compaen zet zich actief in om binnen de gemeentes waar Compaen actief is en binnen de woningmarktregio Zuidoost-Brabant de samenwerking tussen partijen op het gebied van volkshuisvesting te bevorderen. De heer Lobée maakte mede daarom deel uit van/ nam deel aan: bestuurlijk overleg directies Helmondse woningcorporaties en de gemeente Helmond directie-overleg woningcorporaties Helmond

Jaarverslag 2016


12

commissie wonen Helmond bestuurlijk overleg directies van de in Geldrop-Mierlo actieve corporaties en de gemeente Geldrop-Mierlo Lorentzgenootschap bestuurlijk overleg woningcorporaties SGE (Stedelijk Gebied Eindhoven) en MRE (Metropool Regio Eindhoven) bestuurlijk overleg de Peel kwartaaloverleg met de huurdersorganisaties.

Marktwaarde Een belangrijke wijziging in dit jaarverslag is de waardering van het vastgoed tegen marktwaarde. Dit is een verplichting vanuit de Woningwet. Compaen is een voorstander van een eenduidige waarderingssystematiek voor het vastgoed van woningcorporaties. Dit komt de vergelijkbaarheid van de cijfers van verschillende corporaties ten goede. Voor Compaen betekent een waardering tegen marktwaarde dat het vermogen fors toeneemt ten opzichte van de waardering tegen bedrijfswaarde. Om deze vermogenstoename goed te kunnen duiden, heeft Compaen onderzoek gedaan naar haar investeringsruimte. Bij de vormgeving van het financieel beleid dienen corporaties langjarig te voldoen aan een vijftal financiĂŤle kengetallen. Deze kengetallen bepalen de investeringsruimte van een corporatie. Twee ervan zijn gerelateerd aan de kasstromen, ofwel het huishoudboekje van Compaen. Drie ervan zijn gerelateerd aan het vermogen. Een verdere toelichting op deze kengetallen vindt u bij de toelichting op de jaarcijfers. Uit ons onderzoek naar de investeringsruimte blijkt dat ondanks de vermogenstoename op papier, de kasstromen bepalend zijn en blijven voor de investeringsruimte van Compaen. De vermogenstoename leidt dus niet tot een grotere investeringscapaciteit van Compaen en is daardoor als financieel sturingsinstrument minder relevant dan de kasstromen. Dit betekent ook dat het huidige kasstroom gestuurde financieel beleid naar de toekomst gecontinueerd wordt.

KU NST I N DE WIJ K I N BROUWH U IS

Compaen


Toelichting marktwaarde

13

Op grond van de Woningwet zijn de onroerende zaken en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden in deze jaarrekening gewaardeerd tegen de actuele waarde. De verandering in waarderingsgrondslag van bedrijfswaarde naar marktwaarde betekent dat het beeld van de jaarrekening wezenlijk verandert. Het eigen vermogen is door de waardering tegen marktwaarde circa € 184 miljoen hoger dan bij waardering tegen de bedrijfswaarde. De actuele waarde is de marktwaarde in verhuurde staat, deze is gedefinieerd als “waarde waartegen een onroerende zaak in de gebruiksstaat waarin die zich bevindt wordt overgedragen in een situatie waarbij partijen volledig geïnformeerd, prudent en niet onder enigerlei dwang handelen”. De marktwaarde wordt voor een tweetal scenario’s berekend. Een uitpondscenario na mutatie en een door-exploiteer scenario. In het door-exploiteer scenario wordt na mutatie uitgegaan van verhuur tegen de markthuur. Voor de waardering van de marktwaarde in de jaarrekening wordt uitgegaan van de hoogste waarde bij doorverhuur of uitponden na mutatie. Voor Compaen geldt dat voor meer dan 99% van het woningbezit de uitpondwaarde de hoogste waarde is. De marktwaarde in verhuurde staat houdt noch in het uitpondscenario, noch in het door-exploiteerscenario rekening met de volkshuisvestelijke doelstelling van Compaen. Hierdoor wordt niet onderkend dat Compaen omwille van de betaalbaarheid streefhuren hanteert die sterk afwijken van markthuren. Omwille van de beschikbaarheid is Compaen gericht op de instandhouding van haar portefeuille. De marktwaarde in verhuurde staat volgens het waarderingshandboek gaat uit van uitponden van het volledige bezit. De financiële impact van de twee hiervoor genoemde, niet marktconforme gedragingen van de corporatie op de marktwaarde, wordt uitgedrukt als de vermogensbeklemming. Deze vermogensbeklemming geeft aan welk deel van het gepresenteerde eigen vermogen op basis van de marktwaarde in verhuurde staat nooit volledig zal worden gerealiseerd dan wel liquide kan worden gemaakt. De marktwaarde op basis van een doorexploitatiescenario waarbij bij mutatie de huren worden aangepast naar de streefhuur is voor Compaen circa € 198 miljoen. De marktwaarde die is opgenomen in de jaarrekening bedraagt circa € 378 miljoen. Dit impliceert dat de vermogensbeklemming van Compaen circa € 180 miljoen bedraagt. Onder meer om onderstaande redenen zal de vermogensbeklemming van Compaen naar verwachting fors hoger zijn dan de gemiddelde corporatie. Het bezit van Compaen bestaat voor 83% uit eengezinswoningen (t.o.v. 41% landelijk), is relatief jong en de kwaliteit van het bezit is goed. Dit komt ook tot uitdrukking in het gemiddelde aantal punten van de woningwaardering, namelijk 169 voor Compaen, t.o.v. 146 landelijk. Compaen heeft een inflatievolgend huurbeleid ingerekend. Op dit moment is de werkelijke huur uitgedrukt als percentage van de maximaal redelijke huur voor Compaen circa 65%, dit is ook een stuk lager dan landelijk gemiddeld. De financiële uitgangspositie van Compaen is gezond. Het niveau van de bedrijfskosten van Compaen is laag, regionaal gezien hoort Compaen op dit punt bij de top. De onderhoudskosten zijn lager dan landelijk gemiddeld, waarbij het bezit er goed voor staat. Voor Compaen blijft sturen op kasstromen centraal staan. Hierbij is uitgangspunt dat aan de ratio’s van het WSW moet worden voldaan om een blijvende toegang tot de kapitaalmarkt te garanderen. Hierdoor worden in de beoordeling de werkelijke kasstroomverwachtingen betrokken. Compaen hanteert eigen normen waarbij ten opzichte van de WSW ratio’s een veiligheidsmarge is opgenomen. In het kader van het nieuwe ondernemersplan dat in 2017 zal worden vastgesteld is een ambitieprogramma doorgerekend om de financiële haalbaarheid te bepalen. In de verschillende scenario’s is duidelijk dat op grond van de toekomstige vermogensontwikkeling en het toetsen aan de ratio’s van WSW, een forse investeringen haalbaar zijn voor Compaen.

Directie woningbouwvereniging Compaen 30 juni 2017, Joost Lobée directeur-bestuurder

Jaarverslag 2016


14

P E R S O O N L I J K C O N TA C T E N B E K E N D E G E Z I C H T E N T I J D E N S W O N I N G R E N O VAT I E

Compaen


Governance

15

Visie op bestuur en toezicht voor Compaen Inleiding Voor bestuur en Raad van Toezicht staat het behalen van maatschappelijke resultaten voorop. Dat vraagt om organisaties met een integere en open cultuur waarbinnen ruimte is voor reflectie en tegenspraak. Bestuur en Raad van Toezicht hebben daarbij een voorbeeldfunctie voor zowel hun eigen corporatie als voor de gehele sector. Het bestuur en de Raad van Toezicht van Compaen hebben duidelijke opvattingen over wat voor hen goed bestuur en toezicht is. In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de wijze waarop Compaen invulling geeft aan de principes van de governance code. Er wordt stilgestaan bij de visie op besturen en toezicht houden (uitwerking principe 1.1). Het bestuur is verantwoordelijk voor goede risicobeheersing en de Raad van Toezicht houdt hierop toezicht. Omdat het niet alleen gaat over de harde beheersmaatregelen (uitgewerkt in paragraaf toezichts- en toetsingskader) maar ook om de maatregelen die appelleren aan het risicobesef en de moraal binnen de corporatie wordt in dit hoofdstuk ook (uitgebreid) stilgestaan bij de ‘soft controlls’ en de wijze waarop de Raad van Toezicht en bestuur samenwerken.

Uitgangspunten en principes De nieuwe Woningwet en de Governancecode 2015 hebben het speelveld en de spelregels voor goed bestuur en toezicht ingrijpend veranderd. De regel- en verantwoordingsdruk is sterk toegenomen. Compaen plaatst de inrichting van de governance in een bestuursmodel waarin de onderneming wordt gezien als een samenwerkingsverband gericht op de lange termijn. Leidende beginselen in deze benaderingswijze zijn besturen met vertrouwen, verbinding met de belanghouders en oog voor de maatschappelijke resultaten. In de eerste plaats gaat het om het realiseren van publieke en maatschappelijke doelen. Die doelen betreffen onder andere de betaalbaarheid en beschikbaarheid van het wonen maar ook de duurzaamheid en ouderenhuisvesting, wonen met zorg. Het gaat dus om een bedrijfsvoering waarin oog is voor het langetermijnbelang en de maatschappelijke resultaten leidend zijn. Er zal ook sprake zijn van gepast gedrag met betrekking tot risico’s en doelmatigheid bij de inzet van financiële middelen. Een degelijke financiële bedrijfsvoering is vanzelfsprekend. In de tweede plaats is het voor zowel bestuur als toezicht van belang dat er verbinding tot stand komt met de belanghouders zoals huurders en de lokale overheden en daarnaast maatschappelijke partners in het werkgebied. Zij worden geraadpleegd en betrokken bij de beleidsvorming. De Raad van Toezicht, bestuur, managers en de andere professionals in de organisatie zijn zich bewust van hun voorbeeldfunctie in houding en gedrag. Zij staan voor en zijn aanspreekbaar op de missie, kernwaarden en doelen en zijn zich bewust van de maatschappelijke rol van Compaen. Zij leggen actief verantwoording af en zijn bereid hun kennis en vaardigheden te ontwikkelen en tonen afhankelijk van hun rol en verantwoordelijkheid ethisch en integer gedrag. Zij zijn aanspreekbaar op hun gedrag.

Een heldere rolverdeling Er wordt gekozen voor een toezichtmodel waarin het bestuur en de Raad van Toezicht onderscheiden verantwoordelijkheden, taken en bevoegdheden hebben, het zogeheten ‘two tier model’. De Raad van Toezicht is zich ervan bewust dat het zijn taak is om belangen af te wegen zoals geformuleerd in artikel 31 van de Woningwet. De Raad van Toezicht is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de professionaliteit van het bestuur en baseert zich op het vertrouwen in het bestuur. De Raad van Toezicht gaat niet op de stoel van de bestuurder zitten. Van de bestuurder wordt verwacht dat hij bereid en in staat is de Raad van Toezicht volledig, tijdig en betrouwbaar te informeren (brengplicht bestuurder) en daarmee de Raad van Toezicht in staat te stellen adequaat toezicht uit te oefenen. Van de leden van de Raad van Toezicht wordt een actieve, toegewijde rol verwacht als het gaat om het halen van informa-

Jaarverslag 2016


16

tie. Het concretiseren van wederzijdse verwachtingen, het respecteren van de wederzijdse verantwoordelijkheden en taken is daarbij essentieel.

Voldoende checks en balances De aansturing van de organisatie geschiedt door de bestuurder. Hij wordt hierbij ondersteund door een managementteam. De Raad van Toezicht houdt gepaste afstand tot de dagelijkse bedrijfsvoering. Wel ziet de Raad van Toezicht erop toe dat er in de organisatie sprake is van goede checks en balances en een goede bedrijfscultuur. De Raad van Toezicht beperkt zich niet tot een tweegesprek met de bestuurder, maar voert ook het goede gesprek met de relevante professionals en belanghouders teneinde verbinding te maken met de belanghouders om een goed beeld van de besturing en legitimering te krijgen. Met checks wordt bedoeld de besturing zodanig te organiseren dat er sprake is van zorgvuldige besluitvorming waarin medewerkers voldoende ruimte hebben om tegenspel te bieden. De controller is bevoegd rechtstreeks aan de Raad van Toezicht te rapporteren. De managers van Compaen zijn in hun gedrag zelf een voorbeeld en bevorderen een cultuur waarin medewerkers elkaar aanspreken en waar transparantie de norm is. Voor managers is het van belang dat ze luisteren, de dialoog voeren en durven loslaten. Andere belangrijke gedragskenmerken zijn: verbinden, communiceren en samenwerken.

G E S L A A G D Z O N N E PA N E L E N P R O J E C T, L I J N D J E I N M I E R L O

Met balances wordt bedoeld dat er sprake is van een evenwichtige verdeling van bevoegdheden binnen de organisatie, bijvoorbeeld de procuratieregeling. De Raad van Toezicht ziet erop toe dat het bestuur zorgvuldig handelt. Zorgvuldig veronderstelt dat beslissingen het resultaat zijn van een grondige voorbereiding, een goede motivering en een weging van betrokken belangen waarbij de continuĂŻteit van de onderneming randvoorwaarde is. Activiteiten dienen te passen bij de missie van de organisatie.

Compaen


Missie gedreven organisatie

17

De Raad van Toezicht vindt het van groot belang ervoor te zorgen dat de organisatie een maatschappelijke koers blijft varen. Een koers waarin maatschappelijke vraagstukken op het gebied van het wonen en de belangen van mensen die op de woningmarkt in een kwetsbare positie verkeren, centraal staan. De Raad van Toezicht ziet erop toe dat het bestuur de maatschappelijke opgave op het gebied van het wonen voor de lokale samenlevingen goed in beeld heeft. Een gezamenlijke visie van de Raad van Toezicht en het bestuur op de maatschappelijke rol en opdracht van de corporatie is een voorwaarde voor een goed onderling samenspel. Compaen wil een missie-gedreven onderneming zijn die de maatschappij als het ware naar binnen haalt, geheel in lijn met wat er in de Governancecode woningcorporaties hierover bepaald is.

De missie van Compaen luidt als volgt: Compaen is een maatschappelijke huisvester. Wij richten ons op het duurzaam huisvesten van mensen die vanwege hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijk zelfstandig passende huisvesting kunnen vinden. Wij zorgen voor de beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen tegen een passende prijs en kwaliteit. Speciale aandacht gaat daarbij uit naar onze primaire en bijzondere doelgroepen. Ons ultieme doel is het hebben van tevreden huurders in een leefbare omgeving voor nu en in de toekomst.

Ons motto: Samen goed, leefbaar en duurzaam wonen voor onze huurders nu en in de toekomst. Hierbij horen kernwaarden die altijd de basis zijn voor ons handelen: Integer en geloofwaardig Professioneel, zakelijk Klantgericht Samenwerkend

Private onderneming in een publiek bestel Compaen is een maatschappelijke onderneming die in een publiek bestel functioneert. Wetten en regelgeving zoals verwoord in de Woningwet, het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) en de zelfregulering in de vorm van de Aedes-code en de Governancecode vormen belangrijke bouwstenen voor het externe toezichtkader. Compaen conformeert zich aan wetten en overheidsregels. Bedrijfstakregels worden gevolgd. Voor Compaen is het maatschappelijk belang leidend bij haar afwegingen. Met de externe toezichthouders wordt indien noodzakelijk actief overleg gevoerd.

De besturing en legitimering Er wordt grote waarde toegekend aan een goede besturing van de onderneming. Daarbij worden in ieder geval onderscheiden de strategie, de aansturing van de ontwikkelingen van de vastgoedportefeuille, de financiĂŤle aansturing en het treasury-beleid, de legitimering en de organisatieontwikkeling en het lerend vermogen van bestuur en intern toezicht. De Raad van Toezicht stimuleert en bewaakt dat door het bestuur een meerjarig ondernemingsplan wordt opgesteld, in samenspraak met alle relevante belanghouders, dat helder geformuleerde en concrete doelen bevat. Dit ondernemingsplan wordt omgezet in jaarplannen. Dit ondernemingsplan is voor de Raad van Toezicht vervolgens de inhoudelijke leidraad bij het beoordelen van de voornemens en prestaties van de organisatie. De Raad van Toezicht bekijkt op verschillende manieren of het ondernemingsplan ook wordt uitgevoerd zoals het is bedoeld. Dat geschiedt in ieder geval bij de begroting en de meerjarenbegroting die pas door de Raad van Toezicht wordt goedgekeurd als de raad ervan overtuigd is dat de activiteiten die erin worden aangekondigd, daadwerkelijk bijdragen aan de realisering van de doelen van het ondernemingsplan.

Jaarverslag 2016


18

De Raad van Toezicht stimuleert en bewaakt tevens dat het bestuur meerjarig portefeuillebeleid opstelt. Ook dit beleid dient door de Raad van Toezicht te worden goedgekeurd. De gewenste portefeuille en de weg daar naartoe zijn helder in beeld. De Raad van Toezicht bewaakt en stimuleert de financiële sturing (de streefwaarden voldoen minimaal aan de normen van het WSW) en een gezonde financiering van de onderneming. De Raad van Toezicht bewaakt en stimuleert dat relevante belanghouders actief betrokken en geïnformeerd worden. Er is sprake van een actieve verantwoording. Door middel van periodieke rapportages informeert de bestuurder de Raad van Toezicht over alle relevante facetten van de onderneming. De bespreking van de realisatie van het voorgenomen beleid en van het functioneren van de organisatie staan periodiek op de agenda van het overleg tussen de Raad van Toezicht en het bestuur. Tijdens dat overleg worden ook aanpassingen en vernieuwingen van het beleid en van projecten besproken. De Raad van Toezicht let daarbij vooral op of de voornemens van het bestuur goed zijn onderbouwd, zijn besproken en afgestemd met de relevante belanghouders en de continuïteit van de onderneming niet onnodig riskeren. Aan de hand van deze criteria beoordeelt de Raad van Toezicht de kwaliteit van de voorstellen. De inhoudelijke verantwoordelijkheid voor de voorstellen ligt bij het bestuur. Regelmatig vormt de Raad van Toezicht zich een oordeel over de prestaties van de organisatie. Het belangrijkste moment daarbij is bij de bespreking van de kwartaalrapportages, de jaarrekening en het jaarverslag. Bij het beoordelen van de prestaties kijkt de Raad van Toezicht vanuit verschillende perspectieven ook naar de gerealiseerde prestaties in relatie tot de voornemens. Vanwege de externe legitimering wordt er ook stilgestaan bij de verwachtingen van belanghouders. Bij het beoordelen van de prestaties van Compaen hecht de Raad van Toezicht veel gewicht aan het oordeel van anderen. Daarbij maakt de Raad van Toezicht onder meer gebruik van de beoordeling van de kwaliteit van de dienstverlening aan de hand van relevante benchmarks. Eens in de vier jaar verstrekt de Raad van Toezicht opdracht voor een onafhankelijke visitatie. De accountant wordt geselecteerd, benoemd en ontslagen door de Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht heeft de regie bij het selecteren van een accountant. Het bestuur heeft een adviserende rol. Een delegatie van de Raad van Toezicht speelt hierbij een belangrijke rol en voert jaarlijks een pre-auditgesprek waarin het werkplan, het controlebudget en de wijze waarop invulling wordt gegeven aan het overleg met de accountant in de jaaragenda besproken worden. De Raad van Toezicht bindt zich aan de externe (wetgeving, Governancecode) en interne spelregels (statuten, reglementen). Regelmatig (minimaal eens in de drie jaar) toetst hij of deze spelregels adequaat zijn en nog aansluiten bij de wetgeving en de bedrijfscodes en de betere praktijkvoorbeelden.

Het toezichtkader en beoordelings- toetsingskader In de Governancecode staat het volgende principe: ‘Bestuur en Raad van Toezicht beheersen de risico’s verbonden aan de activiteiten’. Om te beoordelen of Compaen op koers ligt hanteert de Raad van Toezicht meerdere invalshoeken om te toetsen of de organisatie op koers ligt. In de eerste plaats toetst en beoordeelt de Raad van Toezicht of het psychologisch klimaat en het gedrag in de organisatie goed zijn en of de kernwaarden van het bedrijf worden nageleefd. In de tweede plaats bewaakt de Raad van Toezicht de grenzen en de risico’s van Compaen. Passen de activiteiten bij het maatschappelijk belang en zijn de risico’s proportioneel? Bijzondere aandacht daarbij verdient de zogeheten compliance. Werkt Compaen in overeenstemming met de bestaande wet- en regelgeving? Accountant, WSW en de Autoriteit Woningcorporaties bewaken de grenzen streng. Hierop anticiperen is van belang. In de derde plaats kijkt de Raad van Toezicht onder andere door middel van managementrapportages of de strategie wordt gerealiseerd. Hierbij is de planning- en control cyclus een belangrijk hulpmiddel. Tot slot realiseren bestuur en Raad van Toezicht zich heel goed

Compaen


dat elke onderneming met onzekerheden wordt geconfronteerd. Om die reden worden regelmatig scenario’s benut om de gevolgen van bepaalde maatregelen scherper in beeld te krijgen. Op deze wijze kan beter op veranderingen

19

worden geanticipeerd. In de jaar- en werkagenda van de Raad van Toezicht komen deze invalshoeken terug.

Het teamkader van de Raad van Toezicht De kernopdracht van de Raad van Toezicht is het stimuleren en bewaken dat het bestuur en de organisatie de goede volkshuisvestelijke producten en diensten leveren tegen aanvaardbare kosten en risico’s, met voldoende inbreng van de relevante belanghouders en met inachtneming van alle relevante wettelijke en interne spelregels. Kortom, de Raad van Toezicht bewaakt continuïteit, reputatie, legitimiteit, doelmatigheid en rechtmatigheid van het handelen van het bestuur, de organisatie en van zichzelf. Hierbij past een actieve rol van de Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht is zich bewust van zijn voorbeeldrol en hecht waarde aan de kwaliteit van zijn functioneren. Hiertoe is het werken aan vergroting van de eigen deskundigheid van belang. Dit geschiedt door een opleidings- en trainingsprogramma. Ook evalueert de Raad van Toezicht zijn eigen functioneren en dat van zijn leden.

De rolopvatting van het team De Raad van Toezicht van Compaen kiest voor een bredere rolopvatting. Naast de meer controlerende taken is hij actief betrokken bij strategische vraagstukken (ondernemingsplan, portefeuilleplan), maar kiest hij ook voor een adviserende en waar mogelijk ontwikkelende rol waarin brainstormen en verdiepende gesprekken zonder besluitvorming plaatsvinden.

F I J N E L E E F OM G EV I N G M E T R U I MTE VO O R K I N D E R E N I N M I E R LO - H O UT

Jaarverslag 2016


20

De Raad van Toezicht heeft een rol als: 1] Werkgever 2] Toezichthouder 3] Klankbord 4] Verbinder met de belanghouders Deze rollen zijn in de praktijk sterk met elkaar verweven. Deze rolvervulling kent twee grondpatronen: een van distantie en een van betrokkenheid. Naast de formele rollen functioneert de Raad van Toezicht als het geweten en de pleitbezorger van de kernwaarden, de verbinder van belangen en als brainstormer en luis in de pels.

Rol 1: Werkgever Het is mede vanwege de voorbeeldrol belangrijk dat de Raad van Toezicht het functioneren van de bestuurder op een professionele wijze beoordeelt. Ook maakt de raad jaarlijks afspraken over de te realiseren prestaties. Waar maakt de bestuurder het verschil? Hoe worden de bedrijfsprocessen verbeterd? Welke projecten worden gerealiseerd? Dit zijn vragen die dan beantwoord worden en worden vastgelegd. Ook wordt de bestuurder in staat gesteld om zijn competenties verder te ontwikkelen. Dit wordt actief gevolgd door de Raad van Toezicht. Het beloningsbeleid is passend voor de complexiteit en de omvang van de organisatie en past binnen de normen van de Wet normering topinkomens.

Rol 2: Toezichthouder De Raad van Toezicht heeft de verantwoordelijkheid om toezicht te houden op het functioneren van Compaen, zowel op financieel als volkshuisvestelijk vlak. Het toezicht houden vindt vooraf en achteraf plaats. Toezicht vooraf gebeurt door het goedkeuren van beleid en plannen en het toetsen met behulp van benchmarks en andere beoordelingsmaatstaven. Toezicht achteraf gebeurt door het volgen en waar nodig interveniĂŤren bij het functioneren van het bestuur en de organisatie. De Raad van Toezicht wil zich niet uitsluitend laten leiden door de papieren werkelijkheden, maar wil in verbinding blijven met de organisatie en de belanghouders.

Rol 3: Klankbord De Raad van Toezicht heeft ook een klankbordfunctie. Hij denkt actief mee over de ontwikkelingen die voor de koers en het functioneren van Compaen betekenis kunnen hebben. De Raad van Toezicht is actief betrokken bij de beleidsontwikkeling. Vanuit die klankbordrol is er niet alleen reflectie over de kernvraag of Compaen met haar aanbod van producten en diensten en met haar manier van werken nog voldoende aansluit bij de behoeften in de samenleving.

Rol 4: Verbinder met de belanghouders De Raad van Toezicht is aanspreekbaar, zoekt de verbinding met de belanghouders en legt actief verantwoording af. Hij volgt actief de wijze waarop Compaen zich weet te verbinden met haar huurders en de huurdersbelangenvereniging en haar vertegenwoordigingen, met de gemeenten en met de maatschappelijke partners op het terrein van leefbaarheid, zorg en maatschappelijke opvang. Hij ziet erop toe dat het bestuur de belanghouders actief betrekt en legt verantwoording af over zijn rol. Deze verbindende rol wordt goed afgestemd met het bestuur waardoor rolonduidelijkheid wordt voorkomen.

De randvoorwaarden van de Raad van Toezicht De samenstelling, bemensing van de Raad van Toezicht De Raad van Toezicht hecht grote waarde aan diversiteit, deskundigheid en betrouwbaarheid van de Raad van Toezicht. Om als team toezicht goed te kunnen uitoefenen, is het van belang dat binnen de Raad van Toezicht wordt voldaan aan de verschillende deskundigheden zoals beschreven in de geschiktheidsmatrix van de Autoriteit Woningcorporaties. Naast aandacht voor de deskundigheden is het ook van belang dat er verschillende toezichtstijlen vertegenwoordigd zijn in de Raad van Toezicht. Die toezichtstijlen betreffen zowel de relatiegerichte alsmede de taakgerichte invalshoeken. Wat betreft het houden van toezicht kan het beste als stelregel worden gehanteerd ‘hard en zakelijk op de

Compaen


inhoud, vriendelijk en tolerant naar de persoon’ en ‘informeel als het kan, formeel als het moet’. Zo wordt bevorderd dat er een open discussie kan ontstaan.

21

De werving van nieuwe leden voor de Raad van Toezicht en de herbenoemingen geschieden op een open wijze waarbij een profielschets en de geschiktheidsmatrix leidend zijn. De Raad van Toezicht beschikt over een algemene alsmede een meer specifieke profielschets waardoor getoetst kan worden of de Raad van Toezicht over de benodigde diversiteit en deskundigheden beschikt. Van belang het rooster van aftreden en een tijdige start van herbenoemingen en wervingen.

Informatievoorziening De bestuurder informeert de raad actief over alle relevante ontwikkelingen. De bestuurder draagt zorg voor tijdige en betrouwbare informatie over het functioneren van de organisatie. De raad verwerft ook zelf actief informatie op basis waarvan hij zich een oordeel vormt over het presteren van het bestuur en de organisatie. Intern doet hij dat via: De bestuurder De controller Het managementteam De ondernemingsraad Accountant Huurdersbelangenvereniging Informele contacten Extern doet hij dat via de volgende belanghouders: Huurdersorganisaties De gemeenten (politiek en ambtelijk) Collega-corporaties Zorginstellingen WSW AW Aedes VTW Ministerie van Binnenlandse Zaken Media

Informatie/communicatie vanuit de Raad van Toezicht De Raad van Toezicht draagt zorg voor een goede verslaglegging van zijn overleggen en besluitvormingsprocessen zodat men altijd kan terugvinden en bewijzen hoe besluitvorming tot stand is gekomen. De Raad van Toezicht schrijft jaarlijks een verslag van zijn werkzaamheden, dat wordt gepubliceerd in het jaarverslag. De gevolgde procedure van werving en selectie van de leden van de Raad van Toezicht en het bestuur worden verantwoord in het jaarverslag. Op de website staan de leden van de Raad van Toezicht genoemd met deskundigheden en nevenfuncties. Op de website staat het rooster van aftreden vermeld. Dit rooster is zodanig opgesteld dat de continuïteit van de Raad van Toezicht wordt gewaarborgd.

Functie- en taakverdeling van de Raad van Toezicht Werkprogramma en jaarplan De Raad van Toezicht stelt een jaarplan op. Hierin keren onder andere de volgende onderwerpen terug:

Jaarverslag 2016


22

De vergaderingen De thema’s en onderwerpen die behandeld worden Soorten vergaderingen (besluitvormend, brainstormend) Het vergaderrooster Werkbezoeken Permanente educatie De samenstelling en de werving

De inhoud van de vergaderingen De voorzitter van de Raad van Toezicht zorgt ervoor en ziet erop toe dat: De vergaderingen efficiënt en in open- en gelijkwaardige sfeer plaatsvinden en dat er tijdig informatie wordt verstrekt Er een goede verslaglegging is en dat overwegingen voor besluiten duidelijk worden benoemd De Raad van Toezicht als team goed functioneert Contacten met bestuur en belanghouders goed verlopen Leden van de Raad van Toezicht een introductie- en opleidingsprogramma volgen Leden van bestuur en Raad van Toezicht minimaal een keer per jaar worden beoordeeld

De taakverdeling De Raad van Toezicht heeft geen commissies. De Raad van Toezicht wenst integraal verantwoordelijk te blijven voor al zijn taken en rollen. De Raad van Toezicht vormt daarnaast door deze structuur een goede afspiegeling van de platte organisatie die Compaen is.

Verantwoording en legitimatie De Raad van Toezicht legt eenmaal per jaar in het jaarverslag actief verantwoording af.

Teamdynamiek Zelfevaluatie Een keer per jaar evalueert de Raad van Toezicht zijn eigen functioneren. Minimaal eenmaal per twee jaar evalueert de Raad van Toezicht zijn eigen functioneren met behulp van een onafhankelijke begeleider.

Deskundigheidsbevordering De leden van de Raad van Toezicht doen aan deskundigheidsbevordering. Na benoeming volgen zij een introductieprogramma waarin alle relevante aspecten van de functie aan bod komen. De Raad van Toezicht leden voldoen aan de norm van permanente educatie. In overleg met elkaar stemmen zij vast welke educatie zij nodig hebben en gaan volgen. Het omgaan met soft controlls (gedrag) en het voorkomen van ‘bias’ (denkfouten) is binnen de Raad van Toezicht een belangrijk item. Binnen de Raad van Toezicht is het goed om met elkaar een beter presterend team te worden. Aan het einde van de vergadering kan er met elkaar gespiegeld worden hoe de vergadering is verlopen. Dit doet de Raad van Toezicht om met elkaar te leren en zich te verbeteren. Regelmatig spiegelen met een andere Raad van Toezicht is ook een mogelijke methode om tot verbetering te komen. De Raad van Toezicht neemt de integriteitscode in acht en toont voorbeeldgedrag. Het organiseren van een educatie-activiteit met daarin de meest voorkomende denkfouten die binnen de Governance kunnen voorkomen. Hierbij wordt principe 5.7 van de Governancecode 2015 in acht genomen (de RvT en het bestuur besteden aandacht aan soft controlls: gedragsbeïnvloeding ondersteund door voorbeeldgedrag, dat appelleert aan het persoonlijk handelen van alle betrokkenen en waarvan een invloed uitgaat op waarden en normen zoals integriteit, loyaliteit en motivatie). Het is goed om met elkaar daarover het goede gesprek aan te gaan om te besluiten wat men daarin wil.

Compaen


Stakeholders

23

Woningcorporaties zorgen voor woonruimte voor mensen met een bescheiden inkomen en voor kwetsbare groepen. De maatschappelijke doelen worden in samenspraak met primair (vertegenwoordigers van) bewoners, en secundair de gemeenten, vastgesteld en neergelegd in prestatieafspraken. Daarnaast hebben corporaties oog voor andere belanghebbende partijen en staan ze open voor feedback en discussies over de keuzes ten aanzien van de inzet van maatschappelijke middelen. Compaen heeft de volgende belanghebbenden met betrekking tot de maatschappelijke en volkshuisvestelijke missie en doelstellingen benoemd:

Belanghouders

Primair Secundair Tertiair

Gemeente Helmond college

Gemeente Helmond ambtelijk

Gemeente Geldrop-Mierlo college

Gemeente Geldrop-Mierlo ambtelijk

Huurdersvereniging Helmond

Huurdersvereniging Mierlo

Autoriteit Woningcorporaties / ILT

Waarborgfonds Sociale Woningbouw WSW

Stichting Visitatie

woCom

Woonpartners Volksbelang Wooninc Woonbedrijf Zorginstellingen Welzijn en ondersteuning

VTW Aedes Ministerie van Binnenlandse Zaken

Financiers Overige belanghouders Huurders

Leden van een huurdersvereniging

In het volkshuisvestingsverslag is onder het betrekken van stakeholders bij beleid en beheer verantwoord hoe de dialoog met deze belanghebbenden in 2016 heeft plaatsgevonden.

Jaarverslag 2016


24

A1

27

Compaen

Algemeen

WON I NGEN AAN DE MOERDON KSEVOORT I N BRAN DEVOORT


25

Compaen Conform artikel 12 van de statuten treft u hierbij het verslag en de jaarstukken over het boekjaar 2016 aan.

Prestatieafspraken De gemeentelijke woonvisie vormt de basis voor prestatieafspraken die gemeenten, huurders en corporaties met elkaar maken. Om tot dergelijke afspraken te komen zijn wij in 2016 met elkaar, zowel in Helmond als in GeldropMierlo, de dialoog aan gegaan over de lokale ambities. Het resultaat hiervan is dat in december de prestatieafspraken 2017 tot en met 2021 in Helmond en de prestatieafspraken 2017 tot en met 2020 in Geldrop-Mierlo met alle betrokken partijen zijn getekend.

De organisatie Toelating en inschrijving Naam van de toegelaten instelling

Woningbouwvereniging COMPAEN, Mierlo Houtse partner in wonen

Werkgebied

De gemeenten Asten, Bergeijk, Best, Bladel, Cranendonck, Deurne, Eersel, Eindhoven, Geldrop-Mierlo, Gemert-Bakel, Heeze-Leende, Helmond, Laarbeek, Nuenen c.a., Oirschot, Reusel-De Mierden, Someren, Son en Breugel, Valkenswaard, Veldhoven en Waalre.

Gemeente waar de instelling haar zetel heeft

Helmond

Correspondentieadres

Postbus 249, 5700 AE Helmond

Kantooradres

Houtsestraat 69, 5706 LR Helmond

Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten

Koninklijk Besluit nr. 177 van 28 juli 1969

Statuten vastgelegd in een notariële akte

22 december 2016

Kamer van Koophandel Ingeschreven in het Handelsregister onder nr. 40236239 bij de Kamer van Koophandel te Eindhoven.

Relatie met andere rechtspersonen Woningbouwvereniging Compaen is aangesloten bij Aedes vereniging van woningcorporaties. Woningbouwvereniging Compaen is voor 100% aandeelhouder van Compaen Energie BV. Het statutair vermogen van Compaen Energie BV bedraagt € 18.000,-. De financiële omvang van de kernactiviteiten bedroeg in 2016 circa € 250.000,-. Bij Compaen Energie BV zijn de commerciële activiteiten met betrekking tot de levering van energie die opgewekt wordt uit bodemwarmte ondergebracht. Woningbouwvereniging Compaen is voor 25% aandeelhouder van de gezamenlijk met de Helmondse woningcorporaties Woonpartners, Volksbelang en woCom opgerichte “Woonwagens en Standplaatsen Beheer BV”. Het aandeel van woningbouwvereniging Compaen in het vermogen bedraagt € 244.500,-.

Jaarverslag 2016


26

Daarnaast maakt woningbouwvereniging Compaen deel uit van diverse werk- en begeleidingsgroepen in de wijken Brandevoort, Brouwhuis, Mierlo Hout, Stiphout en in Mierlo. Verder participeert woningbouwvereniging Compaen in diverse Verenigingen van Eigenaren in Brandevoort, Mierlo Hout, Stiphout, Brouwhuis en Mierlo.

De leden Leden van de vereniging kunnen worden: natuurlijke personen die meerderjarig zijn en woonachtig zijn binnen het werkgebied waarin de corporatie daadwerkelijk actief is. Zij dienen de doelstelling van de vereniging te onderschrijven. De algemene ledenvergadering werd gehouden op 23 juni 2016. Op 27 oktober 2016 werd een extra algemene ledenvergadering gehouden in verband met de vaststelling van de nieuwe statuten.

De medewerkers Per 31 december 2016 heeft Woningbouwvereniging Compaen en aan haar geconsolideerde maatschappijen 19 medewerkers (= 16,5 fte) in dienst.

Ondernemingsraad De ondernemingsraad bestaat uit drie personen, die geregeld overleggen met de directeur bestuurder.

16 WON I NGEN I N H ET WOONCOMPLEX AAN DE ALARTSERF I N BRAN DEVOORT

Compaen


Het woningbezit

27

Het bezit van woningbouwvereniging Compaen is gelegen in Helmond in de wijken Mierlo Hout, Stiphout, Brouwhuis en Brandevoort en in Mierlo.

MUTATIES IN HET WONINGBEZIT Aantal woningen:

Helmond

Mierlo

Totaal

2.306

1.169

3.475

Nieuwbouw

0

0

0

Sloop

0 0 0

1 januari 2016

Verkocht 31 december 2015

-11

0

-11

2.295

1.169

3.464

DE WONINGEN ONDERVERDEELD NAAR TYPE

Appartementen

269

Maisonnettes

288

Duplex woningen

381

Portiekwoningen

1503 796

Seniorenwoningen

Helmond

57

Mierlo

Eengezinswoningen

Type woningen

Helmond

Eengezinswoningen 1.503 Seniorenwoningen 381 Duplex woningen

46

Mierlo 796 57 0

Totaal 2.299 438 46

Portiekwoningen 42 28 70 Maisonnettes 54 0 54 Appartementen 269 288 557 Totaal

2.295 1.169 3.464

Jaarverslag 2016


28

DE WONINGEN ONDERVERDEELD NAAR BOUWJAAR EN WIJK

1.200 1.100

88

1.000

251

900 800

373 37 70

700 600

380 89

500

301

43 87

309

400

19

419

248

Stiphout

300 239

200 153

100

Mierlo Hout

213

Brouwhuis

145

Brandevoort Mierlo

0 1946 - 1968 1969 - 1975

1976 - 1987 1988 - 1999

Bouwjaar Mierlo

Helmond

Brandevoort

Brouwhuis

Totaal

Mierlo Hout

Stiphout

1946 - 1968

153

0

0

309

89

551

1969 - 1975

239

0

0

301

0

540

1976 - 1987

419

0

373

251

88

1.131

1988 - 1999

145

0

248

87

43

523

Vanaf 2000

213

380

19

70

37

719

Compaen

Vanaf 2000

1.169

380

640 1.018 257 3.464


Brouwhuis

minder dan € 409,92 /mnd

Betaalbaar laag

tussen € 409,92 en € 586,68 /mnd

Betaalbaar hoog

tussen € 586,68 en € 628,76 /mnd

Duurder

tussen € 628,76 en € 710,68 /mnd

Duur

meer dan € 710,68 /mnd

Huurprijsklasse Mierlo

18

168

Goedkoop

31 26

45 160 97

Mierlo Hout

Stiphout

Helmond Brandevoort

Brouwhuis

182

Brandevoort

Mierlo

29

716

4

50

121

39 47 5

37 71

104

5 116 14 1

6 78

Duur urder hoog r laag dkoop

DE WONINGEN ONDERVERDEELD NAAR HUURPRIJSKLASSE EN WIJK

Totaal

Mierlo Hout

Stiphout

Goedkoop

116

0

47

160

26

349

Betaalbaar laag

786

71

550

716

182

2.305

Betaalbaar hoog

121

104

39

97

18

379

Duurder

145

168

4

45

31

393

Duur Totaal

1 1.169

37 380

0

0 0 38

640 1.018 257 3.464

Onroerende goederen (niet zijnde woningen) per 31 december 2015 Helmond 320 garages en parkeerplaatsen, een kantoor aan de Houtsestraat, een steunpunt aan de Dorpsstraat en een perceel grond aan de Houtse Parallelweg.

Mierlo 14 garages, 7 ruimtes in het Hof van Bethanië aan de Heer van Scherpenzeelweg voor medische en maatschappelijke instellingen en 2 panden aan de Marktstraat en aan de Heer van Scherpenzeelweg voor medische en maatschappelijke instellingen.

Jaarverslag 2016


30

A2

Volkshuisvestingsverslag

W O N E N I N E E N G E M O E D E L I J K E B U U R T, B A B B E N H O E V E I N B R A N D E V O O R T

Compaen


31

De kwaliteit van ons woningbezit In 2016 hebben we een start gemaakt met het opzetten van de portefeuillestrategie van Compaen. Er is een grondige analyse gemaakt van de huidige woningvoorraad van Compaen en in relatie met woningmarktonderzoek, maatschappelijke trends en duurzaamheidsambities. De concept portefeuillestrategie is begin 2017 op haalbaarheid getoetst en wordt verwerkt in het ondernemingsplan van Compaen. Over het ondernemingsplan gaan we in 2017 eerst met onze stakeholders in gesprek voordat we deze vaststellen. In het ondernemingsplan beschrijven we naast onze missie ook onze visie over beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit, duurzaamheid, toegankelijkheid en leefbaarheid van onze woningen. In dit jaarverslag leest u tussen de regels door ook de overgang van het beleid tot en met 2016 en de transitie die we als Compaen hebben ingezet. In 2016 zijn door Compaen geen nieuwe woningen opgeleverd.

Den Binnen - Mierlo Eind 2014 is een start gemaakt met de bouw van het plan Den Binnen in het centrum van Mierlo. In dit project wordt een winkelcentrum gerealiseerd met boven de winkels 10 huurappartementen. De 10 huurappartementen zijn voor rekening van Compaen gerealiseerd. De oplevering was aanvankelijk gepland voor eind 2016. Door omstandigheden is dit enigszins vertraagd waardoor de uiteindelijke oplevering in februari 2017 plaatsvind.

Parc Valère – Europaweg Helmond In 2016 is de grond en het plan voor de realisatie van circa 75 appartementen verkocht aan een projectontwikkelaar. Onderstaand worden enkele in uitvoering zijnde en op stapel staande projecten nader toegelicht.

Brandevoort In de eerste fase van de wijk Brandevoort zijn er door Compaen intussen 408 woningen gerealiseerd, waarvan 28 sociale koopwoningen. In deze eerste fase worden door Compaen nog 21 multifunctionele woningen in Stepekolk gerealiseerd binnen het reeds bestaande stedenbouwkundige plan. De realisatie van deze 21 woningen zal naar het zich laat aanzien in het najaar van 2017 starten.

Houtse Parallelweg - Mierlo Hout In 2016 is gestart met een nieuwe locatiestudie. Compaen wil volgens de huidige inzichten op deze locatie circa 20 woningen realiseren.

Algemeen Zowel in Helmond als Geldrop-Mierlo zijn diverse locaties in beeld. In 2016 zijn door de gemeentes Helmond en Geldrop-Mierlo woonvisies vastgesteld. Ook zijn in het najaar diverse woningmarktonderzoeken beschikbaar gekomen of opgestart. De trends die in de verschillende rapporten worden beschreven komen goeddeels overeen. Kwantitatief wordt in het werkgebied van Compaen voor de komende 15 jaar een groeiende behoefte aan sociale huurwoningen geprognosticeerd van 0,5% a 1% per jaar. Kwalitatief zijn voornamelijk de trends toename van 1- en 2-persoonshuishoudens, langer zelfstandig wonen en verduurzaming van de woningvoorraad relevant. Voor de nieuwbouwopgave van Compaen betekent bovenstaande dat we de productie van nieuwbouwwoningen op willen voeren en in 10 jaar tijd netto circa 300 woningen willen toevoegen aan onze voorraad.

Jaarverslag 2016


32

Gelet op de kwalitatieve trends en de huidige portefeuille, waarin veel grote eengezinswoningen zitten, zal de nadruk van die productie liggen bij compactere en duurzame woningtypes. In de eerste helft van 2017 wordt een en ander in samenspraak met onze stakeholders verder uitgewerkt en vastgelegd in een strategisch ondernemingsplan.

Het verkopen van woningen Compaen streeft er naar het huidige bezit op een verantwoorde wijze in stand te houden. Wij houden hierbij rekening met verhuurbaarheid en technische kwaliteit van onze woningen. In het kader van de verbetering van de wijkopbouw worden er woningen verkocht in een gedeelte van de wijken Mierlo Hout (Vissenwijk) en Brouwhuis. Verder worden er in het kader van een bestaand verkoopbesluit nog enkele woningen in Mierlo verkocht. De doelstellingen hierbij zijn het bevorderen van doorstroming en het verbeteren van de woonomgeving door meer differentiatie. In onze financiële meerjaren prognose houden wij momenteel rekening met de verkoop van circa 10 woningen per jaar. Uitgangspunt vanaf medio 2016 hierbij is de woningen tegen de getaxeerde marktwaarde te verkopen aan de huurder of bij vrijkomen aan geïnteresseerde starters. In de eerste helft van 2017 wordt in het kader van het ondernemingsplan en de bijbehorende portefeuillestrategie het verkoopbeleid waar nodig herijkt. In 2016 zijn 11 woningen verkocht. De 11 woningen zijn met korting verkocht aan starters. In mei 2016 heeft Compaen besloten geen extra woningen meer te verkopen in 2016. Dit ook gelet op de grote opgave in het huisvesten van statushouders in 2016, waarbij iedere woning nodig was. Eind 2016 zijn er nog 155 woningen die voor verkoop in aanmerking komen.

Aanpassen van woningen voor minder validen In 2016 werden in 16 woningen aanpassingen voor minder validen gedaan. Deze aanpassingen betroffen veelal ingrepen in de sanitaire ruimtes. De kosten van deze aanpassingen bedroegen in 2016 gemiddeld € 992,00 per aanpassing.

Onderhoud In 2016 is op basis van de vastgestelde onderhoudsbegroting voor een bedrag van € 5.149.049,00 aan onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd. Bij het beoordelen van de kwaliteit van het bezit wordt naast de bouwtechnische kwaliteit ook de woon-technische kwaliteit van de woningen in ogenschouw genomen. De onderhoudsbegroting wordt opgesteld op basis van een meer-jaren-onderhouds-planning (MJOP). In de MJOP wordt op basis van verwachte levensduur en vervangingscyclus van verschillende elementen (zoals keuken, badkamer, schilderwerk, Cv-ketel.) geraamd welke activiteiten in een bepaald jaar opgepakt moeten worden. Compaen gaat in de toekomst ook de conditiescore conform de NEN 2767 betrekken in de MJOP en het opstellen van de begroting. Om dit mogelijk te maken is de MJOP van Compaen in 2016 aangepast om deze informatie te kunnen verwerken. In 2017 wordt ter bepaling van de conditiescore bij alle complexen een zogeheten nulmeting uitgevoerd. Deze informatie zal bij het opstellen van de onderhoudsbegroting 2018 meegewogen worden. De in 2016 uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden zijn onder te verdelen in de volgende onderhoudsactiviteiten:

Planmatig onderhoud In 2016 is voor € 4.235.524,00 aan planmatig onderhoud uitgevoerd verdeeld over de navolgende activiteiten: Renovatie badkamers en toiletten: 130 woningen. Compaen past bij badkamerrenovaties standaard thermostatische douchekranen toe. Renovatie keukens: 276 woningen Buitenschilderwerk: 801 woningen. Gepland was om 926 woningen te schilderen, echter door uitgelopen werkzaamheden zijn 125 woningen doorgeschoven naar 2017 Kozijnvervanging, vervanging hang en sluitwerk plaatsen HR++ glas: gestart met 76 woningen. Door een faillissement bij een leverancier zijn de werkzaamheden enigszins vertraagd en zijn 26 woningen doorgeschoven naar 2017 Vervanging van 192 CV-combiketels Vervanging van 103 mechanische ventilatiesystemen

Compaen


Bij 136 woningen: verwijdering asbesthoudende golfplaten op bergingen.

33

In 2017 worden de laatste bij ons bekende asbesthoudende golfplaten verwijderd.

Uitgesteld groot onderhoud In het verleden werd groot onderhoud complexmatig uitgevoerd waarbij de bewoners niet verplicht waren mee te doen met werkzaamheden aan het interieur van de woning. Zodra deze woningen leeg komen als gevolg van mutatie worden ze alsnog onderhanden genomen en op hetzelfde niveau gebracht als de andere woningen van het complex. Als gevolg van mutaties is in 2016 voor een bedrag van € 478.000,00 aan uitgesteld groot onderhoud (in 2015 was dit voor een bedrag van € 578.000,00).

Contractonderhoud Contractonderhoud is het onderhoud dat periodiek wordt uitgevoerd aan installaties en gebouwonderdelen, om deze in conditie te houden en om aan de wettelijke voorschriften op het gebied van gezondheid en veiligheid te voldoen. Het gaat hierbij om liften, verwarmingsinstallaties, mechanische ventilatie, hydrofoor en warm water, brandmelders, stadsverwarming units, automatische schuifdeuren en poorten.

Klachten- serviceonderhoud Het aantal meldingen in 2016 bedroeg 4029 (in 2015 waren dit er 3921) wat overeenkomt met ongeveer 1,1 melding (in 2015 1,1) per woning. De kosten voor het klachtenonderhoud bedroegen in 2016 € 758.000,00 ten opzichte van € 677.000,00 in 2015. De gemiddelde kosten per klacht bedroegen in 2016 € 188,00 in 2015 was dit € 173,00.

Mutatieonderhoud In 2016 werd voor een bedrag van € 218.000,00 mutatieonderhoud uitgevoerd. De kosten voor het mutatieonderhoud waren ruim € 28.000,00 hoger dan in 2015. De gemiddelde kosten per mutatie bedroegen in 2016 € 695,00 in 2015 was dit € 459,00. Tevens werden bij mutaties voor € 232.000,00 verbeteringen c.q. wijzingen aangebracht in het kader van de verhuurbaarheid.

Aanpasbaar bouwen Bij alle nieuwbouwprojecten die wij de afgelopen jaren gerealiseerd hebben was aanpasbaar bouwen een belangrijk uitgangspunt. Voor zover mogelijk wordt al bij de planontwikkeling rekening gehouden met de locatie van de woningen ten opzichte van de noodzakelijk geachte voorzieningen. Het interieur en de indeling van de woningen is zoveel mogelijk conform Woonkeur. Dit betekent dat de woningen zodanig gebouwd worden dat deze geschikt zijn voor alle leeftijdsgroepen.

Veiligheid In 1999 zijn wij gestart met het aanpassen van onze woningen aan de eisen van het Politiekeurmerk. Bij renovaties en werkzaamheden waarbij hang- en sluitwerk of buitenverlichting aan de orde is, worden door Compaen consequent de actuele voorschriften met betrekking tot het Politiekeurmerk gevolgd. Op deze wijze blijft onze woningvoorraad up-to-date op dit gebied. Tussentijdse wijzigingen in de voorschriften worden niet met terugwerkende kracht uitgevoerd.

Duurzaamheid Eind 2008 zijn al onze woningen voorzien van een energielabel. Vanaf dat moment is Compaen consequent aan het werk gegaan om de woningvoorraad te verduurzamen. Op basis van de vastgestelde energielabels is de gemiddelde energie-index van Compaen gedaald van 1,60 in 2008 naar 1,41 eind 2016. Het bezit van Compaen is daarmee bovengemiddeld “groen” in de corporatiesector. En daar zijn we trots op!

Jaarverslag 2016


34

De verdeling naar label is als volgt:

ENERGIELABELS Label Kleur

2016 2015

A

donker groen

413

413

B

groen

545

545

C

licht groen

1.751

1.754

D

geel

638

646

E

oranje

23

23

F

rood

4

4

geen

90

90

Totaal

3.464

3.475

In dit overzicht zijn onze appartementen in “Bethanië” en het gebouw van ORO aan de Kromme Haagdijk en de in 2015 opgeleverde 16 woningen onder “geen” opgenomen. Bovenstaande tabel vraagt enige nadere toelichting. Vanaf 2015 is het zogeheten “nader voorschrift” van kracht met betrekking tot de energielabels. De wijze waarop de energie-index en daarmee het energielabel wordt berekend is aangepast. Hierdoor zijn energielabels van voor 2015 niet goed vergelijkbaar met labels van na 2015. Ook bij woningen die in 2015 en 2016 door Compaen energetisch zijn aangepakt zijn daarom vooralsnog geen nieuwe labels afgegeven, waardoor het lijkt of de verduurzaming is gestopt. Dit is niet het geval. In de landelijke database worden bestaande energielabels van voor 2015 op basis van diverse aannames omgerekend naar de “nader voorschrift” methode. In deze database wordt voor Compaen een energie index van 1,72 afgegeven over de gehele voorraad. Hiermee scoort Compaen nog altijd bovengemiddeld groen in de corporatiesector. In 2016 heeft Compaen onderzocht in hoeverre deze database bruikbaar is om het duurzaamheidsbeleid van Compaen weer zichtbaar te maken. De afwijkingen op woning- en complexniveau door de genoemde aannames zijn hiervoor echter te groot. We hebben daarom 200 woningen geselecteerd en op basis van het nader voorschrift bezocht. Hiermee is een representatief beeld gemaakt van het bezit van Compaen dat uitkomt op een gemiddelde energie-index van circa 1,53 op basis van het nader voorschrift. Om gemiddeld label B te halen in 2020 moet de gemiddelde index in de komende jaren nog tenminste 0,13 omlaag. Wij achten dit haalbaar. Dan zijn we echter nog niet klaar met de verduurzaming van de woningvoorraad. Als maatschappij hebben we de opgave om de doelstellingen van het klimaatakkoord van Parijs te halen. Dit betekent dat we een CO2-neutrale woningvoorraad willen hebben in 2050. Dit betekent verder investeren in verduurzaming van de woningen, maar wel met behoud van betaalbare woonlasten voor onze huurders. Ook is er de uitdaging om over 15 a 20 jaar geen gebruik meer te maken van aardgas als warmtebron in woningen. Werk aan de winkel dus!

Doen! De technieken op het gebied van duurzaamheid zijn nog volop in beweging. Om de innovatie te stimuleren en om voor onszelf ook een goed beeld te krijgen van de voor en tegens van diverse mogelijkheden passen we technieken in eerste instantie kleinschalig toe. Bij bewezen succes kunnen we daarna opschalen. Hierbij delen we graag onze kennis en ervaring met collega-corporaties. In de afgelopen jaren hebben wij een aantal projecten gerealiseerd waarbij wij, in plaats van de traditionele cv-installaties, gebruik gemaakt hebben van “bodemwarmte” voor de verwarming en koeling van de woningen. Dit hebben wij toegepast bij 66 appartementen aan de Franciscanessenhof, woonzorgcentrum Hof van Bethanië, 8 multifunctionele (patio) woningen aan de Past. Verbraeckenstraat, bij 12 multifunctionele (patio) woningen aan het Karrewiel/Neerakker en het kindzorgcomplex aan de Kromme Haagdijk. De exploitatie is ondergebracht bij Compaen Energie BV.

Compaen


Ook heeft Compaen in de afgelopen jaren ventilatiewarmtepompen toegepast in een wooncomplex en hebben we een aantal “all-electric� woningen in bezit. Bij nieuwbouwwoningen streeft Compaen naar Energieneutraal of, indien

35

mogelijk Nul Op de Meter (NOM). Naast het nemen van energiemaatregelen is het belangrijk de huurders te informeren zodat zij zich bewust worden van de noodzaak van energiebesparing. In dit kader informeert Compaen haar huurders via haar Wooninfo en de eigen website. In 2016 is in Mierlo gestart met het plaatsen van zonnepanelen. Dit is op kleine schaal gebeurd zodat we in staat zijn de resultaten goed te monitoren. In 2017 wordt deze pilot verder uitgerold naar Helmond.

WOONOMGEVING IN BROUWHUIS

Jaarverslag 2016


36

Het verhuren van woningen Ontwikkelingen transparant woningaanbod in het Stedelijk Gebied Eindhoven De woningmarkt is de laatste jaren drastisch veranderd. De kredietcrisis en alle samenhangende gevolgen, maar ook een meer kritische woonconsument en demografische ontwikkelingen zijn hiervan als oorzaak aan te wijzen. Met de Huisvestingswet 2014 en Woningwet 2015 is samenwerking tussen de gemeenten onderling en tussen gemeenten en corporaties in een ander daglicht komen te staan. In het Stedelijk Gebied Eindhoven hebben de negen gemeenten in december 2013 het Bestuursconvenant Stedelijk Gebied Eindhoven ondertekend. De gemeenten zien intensieve samenwerking als noodzaak vanuit hun gezamenlijke verantwoordelijkheid voor een optimale ontwikkeling van het compact samenhangend stedelijk gebied. Wonen is een belangrijk beleidsveld voor de inwoners van het gebied. Reden om in gezamenlijkheid de implementatie van de Huisvestingswet 2014 en vooral de afspraken rondom de woonruimteverdeling verder uit te werken. In 2015 zijn de voorbereidingen getroffen om in 2016 vorm te geven aan een regionale woningmarkt. Dit komt in 2016 tot uiting in enerzijds de presentatie van het aanbod sociale huurwoningen in één portaal. Een portaal met een gezamenlijk register en spelregels en een gedeeld kader voor toewijzingsregels voor de tien in het Stedelijk Gebied Eindhoven werkzame corporaties. Anderzijds het vastleggen van een urgentieverordening per gemeente om bepaalde kwetsbare huishoudgroepen met voorrang te huisvesten. De implementatie van één portaal Wooniezie is in 2016 fasegewijs ingevoerd. De urgentieverordening is gestart per 1 januari 2016.

Wooniezie Compaen verhuurt haar woningen via het digitale woonruimte verdeelsysteem Wooniezie. Woningzoekenden kunnen zich via www.wooniezie.nl inschrijven voor een huurwoning.

Wooniezie betekent veel keuzevrijheid voor de klant en is indertijd opgericht door drie Helmondse corporaties te weten woCom, Woonpartners en Compaen. Naar aanleiding van het Bestuursconvenant Stedelijk Gebied Eindhoven 2013 hebben negen gemeenten en tien woningcorporaties besloten te kiezen voor een transparant woningaanbod met als doel: mensen eenvoudig en transparant inzicht te bieden in de beschikbare sociale huurwoningen in het Stedelijk Gebied (met als gemeenten Best, Eindhoven, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen, Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre). Voor een eenduidige woonruimteverdeling is gezamenlijk gekozen voor het reeds bestaande “portaal” Wooniezie. In 2016 zijn er grote stappen gezet met als resultaat dat er inmiddels met de volgende partners wordt samengewerkt binnen Wooniezie: Compaen, Goed wonen, Helpt Elkander, Mooiland, `Thuis, Trudo, woCom, Wooninc, Volksbelang, Woonpartners en Savant Zorg.

Compaen


Op de site van Wooniezie treft men alle informatie aan over het aanbod van huurwoningen van de corporaties verdeeld over de gemeenten Asten, Gemert-Bakel, Laarbeek, Bergeijk, Best, Bladel, Cranendonk, Eindhoven, Geldrop-

37

Mierlo, Heeze- Leende, Helmond, Nuenen, Oirschot, Reusel-De Mierden, Someren, Son en Breugel, Veldhoven, Valkenswaard en Waalre. Ook de verhuur van parkeerplaatsen geschiedt via Wooniezie. Verder is er op deze site ook informatie te vinden over koopwoningen, (nieuwbouw)projecten van de corporaties en wijkinformatie. De klant wordt breed geïnformeerd. Wat betreft Wooniezie is in 2016 hard gewerkt aan vernieuwing en verbetering van het portaal. Zowel aan het woonruimte verdeelsysteem als aan een nieuwe website namelijk Wooniezie 2.0 die op 6 december 2016 “live” is gegaan. Buiten dat de website gebruiksvriendelijker en overzichtelijker is geworden, is het ook optimaal werkend op tablet en mobiele telefoon. De namen van de verschillende modellen zijn veranderd waardoor het sneller duidelijk is wat men in een bepaald model kan verwachten. Zo is het aanbodmodel verandert in “Inschrijfduur”, direct te huur heet voortaan “Eerste reageerder” en de nieuwe naam voor het optiemodel is: “Wens & Wacht”. Loting is loting gebleven. Inschrijven als woningzoekende kan alleen via internet. Heeft men zelf geen computer of internet dan kan men ook bij de deelnemende corporaties terecht. Hier wordt men indien nodig geholpen bij het inschrijven.

Eerste reageerder Wie het eerst komt, wie het eerst maalt! Dit is een geschikt model voor alle woningzoekenden die haast hebben, de zogenaamde spoedzoekers. Wanneer iemand aan alle criteria voldoet en als eerste reageert, krijgt men de woning direct aangeboden en kan de woning worden bezichtigd. Wanneer een woningzoekende daarna nog steeds geïnteresseerd is, volgt er een intake waarin Compaen nagaat of de klant voldoet aan de gestelde criteria en volgt een definitieve aanbieding. Compaen maakt gebruik van dit model.

Wens & Wacht Een klant met een specifieke voorkeur voor een woning of buurt kan terecht in het model Wens & Wacht. Het model bedient de kritische woningzoekende die specifieke wensen heeft. Compaen biedt alleen nog de seniorenwoningen in het wooncomplex Houtvoort in het optiemodel aan. Dit zijn specifieke woningen in een woongebouw waar in het verleden veel woningzoekenden voor stonden ingeschreven. Het model Wens & Wacht gaat ervan uit dat de woningzoekende zijn specifieke voorkeur kenbaar maakt door een optie te nemen op een cluster. Een cluster is een groep vergelijkbare woningen met een vergelijkbare huurprijs in een bepaalde buurt. De woningzoekende sluit dan achter aan in de wachtrij. In de volgorde van deze wachtrij kan niet worden ingebroken. Dit betekent dat een woningzoekende alleen maar kan stijgen in de wachtrij en niet kan dalen. Op het moment dat een woning uit de cluster beschikbaar komt, biedt de corporatie de woning aan de langst wachtende in dat cluster aan. Weigert de eerste kandidaat de aangeboden woning? Dan komt de woningzoekende aan de beurt die als tweede op de wachtlijst staat. Een woningzoekende kan zijn opties ook op parkeerstand zetten als hij geen woningaanbieding wil ontvangen.

Inschrijfduur Woningzoekenden moeten zelf actief reageren op woningen die worden geadverteerd in dit model. Het aanbod is zichtbaar op de website van Wooniezie. Iedereen die voldoet aan de gestelde criteria kan reageren op de woning die geadverteerd wordt. Automatisch wordt op basis van de inschrijfduur een ‘ranglijst’ samengesteld. Na sluiting van de publicatie-periode van de aangeboden woning wordt degene die bovenaan de ranglijst staat als eerste benaderd en kan de woning bekijken. Daarna volgt een uitnodiging voor een intakegesprek. Een gesprek waarbij alle noodzakelijke gegevens van de kandidaat om te komen tot een juiste toewijzing van de woning worden doorgenomen. Wanneer alle gegevens kloppen wordt in dit gesprek de woning definitief aangeboden. Weigert nummer één de woning, dan komt nummer twee aan bod. Dit principe gaat door totdat iemand de woning accepteert. De woningzoekende reageert dus actief op het woningaanbod. Dit model wordt het meeste toegepast door Compaen bij verdeling van woonruimte.

Jaarverslag 2016


38

Loting Sommige woningen worden via “loting” aangeboden door de corporaties. Bij Compaen zijn dit alle woningen in Helmond en Mierlo die gelabeld zijn voor jongeren (18 – 23 jaar) én alle nieuwbouwwoningen die voor het eerst verhuurd worden. Het lotingmodel is zeer geschikt voor mensen die snel een woning willen, maar nog weinig wachttijd hebben opgebouwd. De woning wordt gepubliceerd op de website en iedereen kan hierop reageren. Op de website wordt aangegeven op welke dag de loting plaats zal vinden om de gelukkige te selecteren. Deze loting geschiedt geheel geautomatiseerd. Als de uitgelote persoon de woning niet accepteert (na bezichtiging), komt de woningzoekende aan de beurt die als tweede op de lotinglijst staat.

Urgentieverordening In het kader van een transparant woningaanbod is naast het één portaal Wooniezie ook met dezelfde partijen in het Stedelijk Gebied Eindhoven gewerkt aan een gezamenlijke urgentieregeling die als urgentieverordening per gemeente per 1 januari 2016 in het Stedelijk Gebied Eindhoven van kracht is. Regels die zijn opgesteld voor het verhuren van woningen met voorrang aan urgent-woningzoekenden (bijzondere doelgroepen). Doel van de urgentieverordening is een vangnet te bieden voor schrijnende situaties van mensen die niet zelf in staat zijn tijdig in passende woonruimte te voorzien. De urgentieverordening kent een viertal categorieën: Maatschappelijke urgenties Sociale urgenties Medische urgenties Volkshuisvestelijke (statushouders en kandidaten herstructurering) urgenties Binnen de gemeente Helmond en Geldrop-Mierlo zijn er duidelijke afspraken gemaakt wat betreft de taakstelling volgens een verdeelsleutel tussen de corporaties die in de gemeenten actief zijn. Hierbij is rekening gehouden met het aantal huurwoningen en het woningbezit dat een corporatie in een gemeente heeft. De taakstelling 2016 huisvesting bijzondere doelgroepen voor de corporaties in zowel Helmond als Geldrop-Mierlo was 25%. In 2016 heeft Compaen in Helmond 27% (42 woningen) en in Geldrop-Mierlo 29% (17 woningen) verhuurd aan urgente en daarmee met voorrang op de regulier woningzoekenden gehuisvest. De verhuringen zijn als volgt verdeeld:

Geldrop-Mierlo

Helmond

Maatschappelijke urgenties

3

4

Sociale urgenties

0

15

Medische urgenties

2

1

12

20

Volkshuisvestelijke (statushouders) (herstructurering)

0 2

In 2017 volgt een evaluatie van de urgentieverordening. Compaen huisvest de bijzondere doelgroepen via het model “directe bemiddeling”. Compaen stelt rechtstreeks woningen beschikbaar aan klanten met een urgentie. Woningzoekenden die klachten hebben over de woonruimtebemiddeling kunnen zich wenden tot de Geschillenadviescommissie, Postbus 82, 5420AB Gemert. Er zijn in 2016 geen klachten van woningzoekenden bij de geschillencommissie ingediend.

Compaen


TOTAAL AANTAL WONINGZOEKENDEN INGESCHREVEN BIJ WOONIEZIE 70.000

39

60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000

2012

2013

2014

2015

Aantal personen

0

2016

Jaar

2012

2013

2014

2015

2016

Aantal

17.148

16.106

16.038

18.295

61.343

Door de gefaseerde aansluiting in 2016 van meerdere corporaties bij Wooniezie is het aantal woningzoekenden ultimo 2016 fors toegenomen.

Verhuringen 70 VERHURINGEN UITGESPLITST NAAR WIJK EN HUURPRIJSKLASSE 60 8

50

4 44

3 2

40

40

31

30

1

17

20

19

10 7 0 Mierlo

9 2 Brandevoort

10

6 Brouwhuis

3 4

2 Mierlo Hout

Goedkoop

minder dan € 409,92 /mnd

Betaalbaar laag

tussen € 409,92 en € 586,68 /mnd

Betaalbaar hoog

tussen € 586,68 en € 628,76 /mnd

Duurder

tussen € 628,76 en € 710,68 /mnd

Duur

meer dan € 710,68 /mnd

duur duurder betaalbaar hoog betaalbaar laag goedkoop

Stiphout

Jaarverslag 2016


40

Wijk Huurprijsklasse Goedkoop Betaalbaar Betaalbaar Duurder Duur Totaal laag hoog Mierlo

7

Brandevoort 0 Brouwhuis Mierlo Hout

6 10

Stiphout

2

Totaal

25

40

8

4

0 59

2

9

17

0 28

31

1

0

0 38

44

2

3

0

19

4

3

0 28

136

24

27

0 212

VERHURINGEN NAAR WIJK EN INKOMEN* Wijk

Inkomen Totaal

< € 35.739,-

>= € 35.739,- >= € 39.874,- en < € 39.874,-

Woningen Niet-DAEB

Mierlo

57 2 0 0 59

Brandevoort

25 3 0 0 28

Brouwhuis

37 1 0 0 38

Mierlo Hout

58 0 1 0 59

Stiphout

25 1 2 0 28

90 Totaal

202 7 3 0 212

*80 Het aantal verhuringen is inclusief nieuwbouw

7 VRIJGEKOMEN WONINGEN PER WIJK EN HUURPRIJSKLASSE 70 60

7

11

37

50 35

40

1

5 5

5 10

20 10

12

0 Mierlo

Compaen

1

36

30

16

11 4

6

Brandevoort

Brouwhuis

1

19 2

Mierlo Hout

Goedkoop

minder dan € 409,92 /mnd

Betaalbaar laag

tussen € 409,92 en € 586,68 /mnd

Betaalbaar hoog

tussen € 586,68 en € 628,76 /mnd

Duurder

tussen € 628,76 en € 710,68 /mnd

Duur

meer dan € 710,68 /mnd

Stiphout

59

duur duurder betaalbaar hoog betaalbaar laag goedkoop


Wijk Huurprijsklasse

12

35

11

5

0 63

Brandevoort 0 Brouwhuis Stiphout Totaal

41

Goedkoop Betaalbaar Betaalbaar Duurder Duur laag hoog

Mierlo

Mierlo Hout

Totaal

6 16 2 36

4

11

10

5 30

36

1

0

0 43

37

1

7

0

19

1

5

5 27

131

25

27

61

5 224

TOEWIJZINGEN EN ACCEPTATIES

Toewijzingen Weigeringen

Aanbodmodel

Acceptaties

567 453 114

Optiemodel

82 78

Bemiddeling

62 3 59

Lotingmodel

8 3 5

Directe te huur

1

Totaal

0

4

1

720 537 183

Europese regelgeving In 2016 moesten volgens de Europese regelgeving de vrijkomende woningen met een huurprijs tot € 710,68 voor 80% verhuurd worden aan woningzoekenden met een gezamenlijk belastbaar gezinsinkomen beneden € 35.739,00 per jaar. Daarbij mocht 10% verhuurd worden aan huishoudens met een inkomen tussen € 35.739,00 en € 39.874,00 en tot slot mocht 10% verhuurd worden aan huishoudens met een inkomen boven € 39.874,00. Compaen heeft besloten om in voorkomende gevallen de 10% met een huishoudinkomen boven € 39.874,00 in te zetten voor het huisvesten van de doelgroep ouderen. Hiermee bedoelen we woningzoekenden van 55 jaar en ouder, met een belastbaar gezinsinkomen boven € 39.874,00 die een seniorenwoning, multifunctionele woning of andere gelijkvloerse woning willen huren. Compaen heeft in 2016 van de vrijgekomen woningen 4,7% verhuurd aan mensen met een huishoudinkomen boven € 35.739,00. Daarmee voldoen we aan de Europese norm.

Passend toewijzen Volgens de nieuwe Woningwet moeten corporaties vanaf 1 januari 2016 “passend toewijzen”. De overheid wil hiermee voorkomen dat huishoudens met de laagste inkomens in te dure woningen terecht komen en daarmee in financiële problemen kunnen komen. Daarnaast is het doel van het passend toewijzen het beteugelen van de almaar oplopende uitgaven aan huurtoeslag. In de wet staat: toewijzingen door de toegelaten instelling aan huishoudens met een inkomen tot en met de huurtoeslaggrens betreft minstens 95% een woning met een kale huurprijs tot en met de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag. De norm geldt voor alle nieuwe verhuringen aan huishoudens met een inkomen tot en met de huurtoeslaggrens: met een kale huurprijs tot maximaal € 710,68 (prijspeil 2016); in zowel de DAEB-tak als de niet-DAEB-tak; van zowel bestaande als nieuwbouwwoningen. Compaen heeft in 2016 in totaal 98,73 % van de woningen met een kale huurprijs tot en met de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot en met de huurtoeslaggrens. Compaen voldoet daarmee aan de norm van passend toewijzen.

Jaarverslag 2016


42

Huurincasso De hoogte van de huurachterstand per 31 december 2016 bedroeg € 104.491,23. Dit is 5,6 % van de maandhuur of 0,47 % van de jaarhuur. In vergelijking met eind 2015 is de huurachterstand behoorlijk gedaald, toen bedroeg de achterstand 0,56 % van de jaarhuur. Of de daling van de huurachterstanden een gevolg is van de incassoprocedure is moeilijk vast te stellen. Bij het ontstaan van huurachterstand heeft Compaen de huurder meerdere malen in een kort tijdsbestek benaderd voor het maken van betaalafspraken. Bij geen enkel contact en het ontstaan van een huurachterstand van 2 maanden wordt de incasso overgedragen aan de deurwaarder. In 2016 is het aantal nieuw overgedragen dossiers net als in 2015 gedaald. De totale portefeuille van voornamelijk de zittende huurders is in 2016 licht opgelopen, echter met een dalend saldo aan te innen bedragen. Compaen zit onder het gemiddelde van de branche. Gemeente

Helmond

Mierlo

Totaal

Ontruiming door huurachterstand

5

-

5

Ontruiming door hennep

1*

1

2

Ontruiming overlast

-

-

-

Ontruiming huurachterstand + niet bewoning

-

-

-

Totaal aantal ontruimingen

6

1

7

‘vrijwillig’ vertrek bij hennep/ huurachterstand

2

-

2

*Ontruiming vanwege hennep en huurachterstand Het aantal huurders dat de maandelijkse huur via een automatische incasso voldoet blijft redelijk constant. Eind 2016 had circa 72 % van de huurders een automatische incasso afgegeven. De overige huurders krijgen een acceptgirokaart toegestuurd. De gemiddelde “netto” huurprijs van onze woningen bedroeg eind 2016 € 523,62.

Huurverhoging 2016 Compaen heeft in 2016 een gematigd huurbeleid toegepast om de betaalbaarheid te borgen. Wij hebben in het verslagjaar geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om huren inkomensafhankelijk te verhogen. Alle huren zijn met de jaarlijkse huurverhoging verhoogd met 1% (inflatie 0,6% + 0,4%). In 2016 zou de huursombenadering zijn intrede doen, dit is echter doorgeschoven naar 2017. Bij mutatie hebben wij de huren afgetopt tot onder de aftoppingsgrenzen wanneer de streefhuur boven de 2 aftoppingsgrenzen zouden komen. Inclusief aftopping van de huur onder de liberalisatiegrens bij overschrijding van die grens. Met de Huurders Belangen Verenigingen is overeenstemming bereikt over het door Compaen te hanteren huurbeleid. We hebben in 2016 geen bezwaarschriften tegen de huurverhoging ontvangen.

Compaen


Het betrekken van stakeholders bij beleid en beheer

43

Compaen streeft ernaar om zoveel mogelijk informatie te verstrekken aan haar huurders en andere belangstellenden. Op onze website www.compaen-wonen.nl staat naast algemene informatie ook informatie over onder andere het uit te voeren onderhoud, het verkoopbeleid en over nieuwe projecten. Twee keer per jaar, in de maanden mei en december, verschijnt de â&#x20AC;&#x153;Wooninfoâ&#x20AC;?, het informatiebulletin van Compaen. Dit wordt verspreid onder alle huurders en stakeholders. Als er aanleiding is om tussentijds huurders in een bepaalde straat of buurt te informeren over een specifiek onderwerp, dan maken wij hiervoor gebruik van een gerichte nieuwsbrief. In 2016 heeft tien keer overleg plaatsgevonden met de twee huurdersorganisaties: Huurders Belangen Vereniging Compaen (Helmond) en de Huurders Belangen Vereniging Mierlo. Onderwerpen van het overleg zijn het gevoerde beleid waaronder het huurbeleid, het verkoopbeleid, woonbod, prestatieafspraken, portefeuille strategie, leefbaarheidsbeleid, de begroting en het woonruimteverdelingsbeleid. Maar ook zijn er zaken aan de orde zijn gekomen zoals het huisvesten van statushouders, het zonnepanelenproject Mierlo, de visitatie van Compaen, de vorming van de nieuwe geschillencommissie en huurdersparticipatie. Op 1 juli 2015 is de Woningwet 2015 in werking getreden. Hoeksteen van deze hervorming is de lokale verankering van het volkshuisvestelijk beleid. De gemeentelijke woonvisie vormt de basis voor prestatieafspraken die gemeenten, huurders en corporaties met elkaar maken. Om tot dergelijke afspraken te komen zijn wij in 2016 met elkaar, zowel in Helmond als in Geldrop-Mierlo, de dialoog aan gegaan over de lokale ambities. Op de woonvisie heeft Compaen biedingen gedaan voor 1 juli 2016. Biedingen die vooraf met de huur-

C O M PA E N W O O N I N F O 2 0 1 6

dersorganisaties zijn besproken en akkoord bevonden. Vervolgens is het proces gestart van het maken van prestatieafspraken. Onder regie van de gemeente is dit proces zo constructief mogelijk ingericht en hebben alle partijen kennis kunnen maken met elkaars rollen. Hiermee is het middel van lokaal overleg in 2016 voor het eerst vormgegeven met als doel gezamenlijk de lokale volkshuisvestelijke ambities optimaal vorm te geven. Een zeer intensief proces met als resultaat dat in december de prestatieafspraken 2017 tot en met 2021 in Helmond en de prestatieafspraken 2017 tot en met 2020 in Geldrop-Mierlo met alle betrokken partijen zijn getekend. Door de corporaties (Compaen, Volksbelang, Woonpartners en woCom) en de Helmondse Huurdersorganisaties is eind 2016 gestart met de evaluatie en actualisatie van het Sociaal Plan. In dit plan, dat in 2017 opnieuw wordt vastgesteld, worden vergaande afspraken gemaakt hoe te handelen bij sloop, renovatie en groot onderhoud. In overleg met de Huurders Belangen Vereniging Mierlo is besloten om het Sociaal Plan zoals dit in Helmond geldt, ook te hanteren voor onze woningen in Mierlo. Naast de Huurders Belangen Verenigingen zijn er ook bewonerscommissies actief. In een woongebouw is de bewonerscommissie een belangrijke schakel tussen huurders en Compaen. De onderwerpen die aan de orde komen zijn vaak van praktische aard en hebben te maken met zaken die betrekking hebben op het woongebouw of op de buurt. In totaal zijn er drie bewonerscommissies actief, waar Compaen halfjaarlijks overleg mee heeft gevoerd in 2016.

Jaarverslag 2016


44

Compaen is lid van diverse Verenigingen van Eigenaren in Helmond en Mierlo. In Brandevoort zijn diverse combinatieprojecten van koop- en huurwoningen. Voor het gezamenlijke binnenterrein, binnenhof en/of parkeergarage zijn hier Verenigingen van Eigenaren actief, waarvan Compaen als eigenaar van de huurwoningen lid is. We zijn ook lid van Verenigingen van Eigenaren van de woongebouwen de Ark in Stiphout, Houtvoort in Mierlo Hout, Delta Staete in Brouwhuis, Hof van Bethanië en de Margrietstraat in Mierlo. Als lid van de Vereniging van Eigenaren behartigen wij de belangen van de huurders en leveren wij een bijdrage aan de leefbaarheid zodat de huurders zich prettig voelen in hun woning en woonomgeving.

Geschillen Advies Commissie In onze regio waren twee geschillencommissies actief; namelijk de Regionale Geschillen Commissie (RGC) en de Gezamenlijke Geschillen Advies Commissie (GGAC). Compaen was aangesloten bij de GGAC. De betrokken woningcorporaties Compaen, woCom en Woonpartners onderschreven het voornemen om verder te gaan met één geschillencommissie. Aanleiding was de fusie van woCom met woningstichting Laarbeek waardoor woCom te maken had met twee geschillencommissies. Daarom hebben wij samen met woCom en Woonpartners in 2016 het initiatief genomen om met één commissie verder te gaan en wel met de RGC. De RGC is ook de geschillencommissie van de corporaties Goed Wonen, Helpt Elkander, Bergopwaarts en Peelrand Wonen. Het proces van deze overgang is in goed overleg met de huurdersorganisaties tot stand gekomen. Vanaf het tweede kwartaal 2016 zijn Compaen, Woonpartners en woCom aangesloten bij de gezamenlijke Regionale Geschillen Commissie, waarvan het secretariaat verzorgd wordt door Goed Wonen in Gemert. Huurders maar ook woningzoekenden die klachten hebben over Compaen en vinden dat zij onvoldoende gehoor vinden bij Compaen, kunnen zich tot deze onafhankelijke commissie wenden. De commissie bestaat uit een onafhankelijke voorzitter, een lid namens de corporatie en een lid namens de huurders. Het reglement is bij alle deelnemers verkrijgbaar en staat ook op onze website. In 2016 is er één geschil van een huurder van Compaen behandeld. Door de nieuwe Woningwet verandert er ook het nodige op het terrein van de geschillenregeling. Hoe precies is nog niet duidelijk. De minister wil naar geschillencommissies die een grotere regio beslaan. Hij wil hiermee de onafhankelijkheid van de commissies waarborgen. Met het vormen van één commissie in deze regio nemen we hier al een voorschot op.

Compaen


Het bevorderen van de leefbaarheid

45

Veel aandacht voor sociaal beheer De technische kwaliteit van onze woningen is uitstekend. Naast de technische kwaliteit is ook het welzijn van onze huurders â&#x20AC;&#x201C; het sociale beheer â&#x20AC;&#x201C; belangrijk. We blijven ons inzetten voor een prettige woonomgeving. We proberen zo dicht mogelijk naast onze klant te staan. Het weten wat er speelt in een gebouw, buurt of wijk is van essentieel belang. We proberen elk signaal op te pikken. Binnen onze afdeling wonen is het sociaal beheer een belangrijk onderdeel. De komende jaren zal dit alleen nog maar toenemen. Het onderhouden van netwerken is van groot belang. We hebben in het verslagjaar zeer regelmatig contacten met gemeenten Helmond en Geldrop - Mierlo, politie, LEV groep (maatschappelijk werk), GGZ, SMO en andere maatschappelijke instanties gehad aangaande diverse casussen. Ook is er overleg geweest wat betreft samenwerking en afstemming over hoe om te gaan met sterk vervuilde woningen. Hier zijn met de gemeente Helmond duidelijke afspraken over gemaakt. Voorheen was er sprake van overleg met andere partijen via woonoverlast teams in beide gemeenten. Vanaf 2016 zijn er diverse taken vanuit de WMO overgedragen aan de gemeenten. De samenwerking is daarom in 2016 gewijzigd in rondetafelgesprekken / multidisciplinair overleg in aanwezigheid van betrokken organisaties en de klant. Compaen heeft diverse keren deelgenomen aan deze rondetafelgesprekken, al dan niet op eigen initiatief of dat van

TOEZIC HT EN SIGNALER I NG DO OR DE BUU RTB EH EER DER

Jaarverslag 2016


46

een andere partij. Een dergelijke aanpak werkt slagvaardig. Het stelt de klant centraal en er wordt indien mogelijk direct een plan van aanpak en afspraken gemaakt. Uitgangspunt is altijd om problemen op een adres op te lossen door o.a. zorgvuldig te inventariseren wat er aan de hand is en hulp op maat aan te bieden. In deze rondetafelgesprekken worden de complexere probleemsituaties besproken en wordt er actief naar een oplossing gezocht voor ontstane problemen. Doordat de maatschappij steeds verder individualiseert, wordt de tolerantie ten opzichte van anderen steeds minder. Men kent de mensen in de straat of buurt niet of nauwelijks en bij ergernissen of problemen zal men ook niet zo snel op iemand afstappen om dit te bespreken. Er zal eerder bij politie of corporatie geklaagd worden over de buurman of de buurt. Ook het aantal huurders met een rugzakje neemt vanwege huidig regeringsbeleid toe met meermalen gevolgen voor de woonomgeving waar extra aandacht naar uit is gegaan in 2016. Onze verhuurmakelaars bemiddelen dan ook steeds vaker bij problemen tussen huurders onderling of problemen in de wijk.

Buurtbemiddeling Compaen heeft in het verleden een overeenkomst ondertekend en heeft ja gezegd tegen ‘buurtbemiddeling’ in de gemeente Helmond en Geldrop-Mierlo. Jaarlijks betaalt Compaen een bijdrage aan deze buurtbemiddeling. Opgeleide vrijwilligers gaan, aangestuurd door een betaalde kracht, aan de slag met buurtbemiddeling. Als bewoners overlast ervaren of een probleem hebben met één van hun buren of andere omwonenden, kan buurtbemiddeling ingeschakeld worden. Deze vrijwilligers zetten zich in voor de samenleving en proberen de contacten te verbeteren. Juist doordat zij zich vrijwillig inzetten voor hun medemens, bereiken ze aardige resultaten. Compaen heeft ook in 2016 diverse malen buurbemiddeling ingezet bij kleine irritaties tussen buurtbewoners.

Aanpak achterpaden Veel woningen kennen een achterpad als toegang tot de achterzijde van de woning. Sommige woonblokken hebben zeer lange achterpaden. We hebben ook in 2016 geconstateerd dat er behoefte bij bewoners is aan veiligheid en privacy in en om de woning. Afsluiten van een achterpad door middel van poorten en het aanbrengen van verlichting was nog steeds gewenst daar waar het nog niet was toegepast. Ongenode gasten hebben op deze manier geen toegang meer tot het pad. Ook zijn er gelijktijdig, indien daar aanleiding toe was, maatregelen genomen ter bestrijding van onkruid, hoewel dit in principe een verantwoordelijkheid van de huurders is. Samen met bewoners blijven we ons inzetten voor een leefbare woonomgeving met veilige straten en buurten.

Buurtbeheerder in Brouwhuis Vanaf 2008 is er een buurtbeheerder in Brouwhuis actief. Het is een gezamenlijk initiatief van gemeente Helmond, collega-corporatie Woonpartners en Compaen. Deze buurbeheerder heeft de leefbaarheid in Brouwhuis in zijn takenpakket en houdt zich voornamelijk bezig met de woonomgeving en openbare ruimten. Hij maakt zijn rondes in Brouwhuis, spreekt mensen aan, ziet erop toe dat huisvuil correct wordt aangeboden, de omgeving netjes blijft etc. Een appartement van Compaen in de Middenloop is ingericht als kantoor van de buurtbeheerder. De kosten voor de buurtbeheerder worden gedragen door Compaen, Woonpartners en gemeente Helmond. Maandelijks heeft er voor afstemming contact plaatsgevonden tussen de buurtbeheerder en de verhuurmakelaars van Compaen.

Leefbaarheid in Helmond en Mierlo In de prestatieafspraken die Compaen, andere corporaties, gemeente en huurdersorganisaties in Helmond en Geldrop-Mierlo hebben gemaakt, vormt leefbaarheid een belangrijk onderwerp. Hier zijn duidelijke afspraken over gemaakt voor de komende jaren in de prestatieafspraken.

Compaen


Compaen heeft in 2016 geïnvesteerd in leefbaarheid met betrekking tot:

47

de inzet van de buurtbeheerder het bevorderen van de veiligheid (materiaal, hardware) het opplussen van woongebouwen (centrale deuropeners, stallingsruimten scootmobiel, aanpak entrees) ontwikkeling of bijdrage aan wijkvisie of wijkontwikkelingsplannen en uitvoering speerpunten schoonmaakacties poorten, achterpaden en verlichting aanpak van situaties met hennep en/of overlast financiële bijdragen SMO, HBV, buurtbemiddeling etc. het verwijderen van graffiti het aanbrengen van inbraak werend hang- en sluitwerk aanpak groenonderhoud In het verslagjaar is door Compaen een bedrag van ruim € 117.700,00 besteed aan Leefbaarheid. In de prestatieafspraken is vastgelegd dat in de gemeente Helmond werkgroepen gevormd worden waarin managers of beleidsmedewerkers van corporaties en medewerkers van gemeente zich buigen over de verschillende onderwerpen of onderdelen van beleid. Zij houden zich bezig met beleidsvoorbereiding voor het Bestuurlijk Overleg. In 2016 zijn verschillende werkgroepen actief geweest: werkgroep kernvoorraad, werkgroep bijzondere doelgroepen, werkgroep toegankelijkheid voor de zorg.

D E N B I N N E N I N A A N B O U W, M I E R L O

Jaarverslag 2016


48

Wonen en zorg Onze samenleving is aan het veranderen. Een steeds groter wordende groep mensen kan niet meer volledig zelfstandig wonen. Zij hebben een vorm van begeleiding nodig. Verder zijn er ook de ouderen die zo lang mogelijk in hun huidige woning willen blijven wonen en de noodzakelijke zorg willen ontvangen. Compaen heeft nauwe contacten met zorgaanbieders in Helmond en Geldrop-Mierlo. We werken samen met Savant (zorgaanbieder voor vooral ouderen), ORO (begeleiding van mensen met een verstandelijke beperking), GGZ (Geestelijke Gezondheid Zorg), Bemoeizorg (een onderdeel van GGZ gericht op zorgmijders) en SMO (Stichting Maatschappelijke Opvang Helmond) en NEOS in Eindhoven. Onder SMO valt ook de opvang van dak- en thuislozen in Helmond en de vrouwenopvang. Bovendien verzorgen zij ambulante woonbegeleiding op maat in Helmond. In regio Eindhoven wordt dit door NEOS gedaan. De gemeente en corporaties zorgen voor een financiĂŤle ondersteuning van woonbegeleiding door SMO en NEOS.

WO O N ZO R G C E N T R U M H O F VA N B E T H A N I Ă&#x2039; I N M I E R LO

Compaen


Het gevoerde beleid en beheer op financieel gebied

49

Compaen is een volkshuisvestingorganisatie en dient te voldoen aan het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). Dit betekent dat alle middelen ten dienste staan van de volkshuisvesting. Het financiële beleid is gezond als Compaen aan de ene kant vermogend genoeg is om op de kapitaalmarkten tegen scherpe prijzen financiële middelen aan te trekken. Aan de andere kant mag het vermogen niet overmatig worden opgespaard. Als maatschappelijke organisatie stelt Compaen zich een groot aantal maatschappelijke doelen. Die doelen moeten worden afgewogen tegen de beschikbare financiële middelen. Met een solide financieel beleid zorgt Compaen ervoor dat de doelstellingen ook op lange termijn waargemaakt kunnen worden.

Financiële resultaat Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen over 2016 bedraagt circa € 23,6 miljoen. Ten opzichte van 2015 een stijging van € 19,9 miljoen (op basis van vergelijkende cijfers). Het resultaat over 2016 wordt sterk bepaald door de overgang naar waardering tegen markwaarde. Genormaliseerd resultaat Jaarresultaat conform winst- en verliesrekening Waarderverandering vastgoedportefeuille

2016

2015

23,6

3,7

-18,3

3,4

Belastingen

0,9

-0,7

Genormaliseerd resultaat

6,2

6,4

[Bedragen in mln.]

In diverse onderdelen van dit jaarrapport wordt dit toegelicht. Bewaking van de realisatie gedurende het jaar wordt afgezet tegen de opgestelde begroting. De afwijkingen in 2016 ten opzichte van de begroting zijn beperkt en worden in deze paragraaf daarom ook niet verder toegelicht.

Kasstromen Voor Compaen betekent een waardering tegen marktwaarde dat het vermogen (heel) fors toeneemt ten opzichte van de waardering tegen bedrijfswaarde. Om deze vermogenstoename goed te kunnen duiden heeft Compaen onderzoek gedaan naar haar investeringsruimte. Uit dit onderzoek blijkt dat kasstroomratio’s bepalend zijn en blijven voor de investeringsruimte van Compaen. De vermogenstoename leidt dus niet tot een grotere investeringscapaciteit van Compaen en is daardoor als financieel sturingsinstrument minder relevant dan de kasstromen. Dit betekent ook dat het huidige kasstroom gestuurde financieel beleid naar de toekomst gecontinueerd wordt.

Financieel beleid Naast het toezicht van de Raad van Toezicht en de interne controle kennen corporaties het Ministerie van Infrastructuur en Milieu, de Autoriteit Wonen (AW) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) als toezichthouders op de sector. Doel van het financiële beleid van Compaen is het waarborgen van de financiële continuïteit. De kaders voor het financiële beleid zijn vastgelegd in het treasurystatuut en het reglement financieel beheer en beleid. Het financieel beleid van Compaen wil een blijvende toegang tot de financiële markten realiseren. Dit wordt onder meer gedaan door te blijven voldoen aan de normen en eisen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de AW. Om een zekerheidsbuffer in te bouwen, zijn de streefwaarden die Compaen hanteert in haar MJB strikter dan die van het WSW en de AW. De streefwaarden geven aan welke minimale eisen Compaen stelt aan haar vermogen en de toekomstige ontwikkeling van kasstromen en investeringen en vormen samen de grenzen waarbinnen Compaen moet blijven. De precieze plek daarbinnen is een afgeleide van het strategisch beleid.

Jaarverslag 2016


50

Wat zijn de financiĂŤle kengetallen waar Compaen financieel op stuurt? De volgende vier kaders:

Bijbehorende norm

Sturen op operationele kasstromen

interest dekkingsratio (ICR)

Sturen op operationele kasstromen

Debt Service Coverage Ratio (DSCR)

Sturen op het vermogen van Compaen

loan to value max.75%

Sturen op het vermogen van Compaen

solvabiliteit

Daarnaast wordt gestuurd op afgeleide financiĂŤle kaders: Sturen op eisen van externe toezichthouders

oordelen Corpodata

Sturen op risico

Prognoses Een goed onderbouwde en geactualiseerde financiĂŤle meerjarenraming is een belangrijk instrument om de ontwikkelingen c.q. verwachtingen in beeld te brengen. De bewaking van de jaarbegrotingen via kwartaalrapportages vormt een belangrijk instrument. Daarnaast wordt in de kwartaalrapportages verslag gedaan van de ontwikkelingen aangaande het verhuren van de woningen, de leegstand en de huurachterstand.

W O N I N G E N I N E E N G R O E N E O M G E V I N G , D O M M E L S T R A AT I N B R O U W H U I S

Compaen


Meerjaren ontwikkeling / risicobereidheid / belangrijkste risico’s

51

Medio 2017 zal voor Compaen een nieuw ondernemingsplan worden vastgesteld. De doelstellingen zoals verwoord in dit ondernemingsplan zijn doorgerekend. We hebben ons daarbij de volgende vraag gesteld. Zou het voor Compaen financieel haalbaar zijn als we: elk jaar 50 nieuwe woningen bouwen, die een huur onder de eerste aftoppingsgrens (€ 592/maand) hebben en energieneutraal zijn en structureel de huren met maximaal de inflatie verhogen en elk jaar zo’n € 1,75 miljoen investeren in verduurzaming van de bestaande woningen, waarbij de huurders die het voordeel van de verduurzaming genieten een deel meebetalen via huur of servicekosten en ons reguliere meerjarenonderhoudsplan gewoon uitvoeren en aanvullend elk jaar 100 woningen rollatordoorgankelijk maken en elk jaar 20 woningen verkopen bij mutatie en binnen onze mogelijkheden investeren in leefbaarheid. Het nieuwbouw- en verkoopprogramma is erop gericht om een woningportefeuille te realiseren die qua omvang passend is bij de ambities en opgaaf die Compaen ziet op basis van uitgevoerde onderzoeken. De uitkomst van de doorrekening is dat Compaen op basis van de gehanteerde uitgangspunten deze investeringsopgaaf kan realiseren. Als belangrijk strategisch risico is de mogelijkheid onderkend dat de sector te maken krijgt met stijgende overheidsheffingen. Er is dan ook een gevoeligheidsscenario doorgerekend waarin het effect van een structurele verhoging van de verhuurderheffing met 50% is ingerekend. Het hiervoor geschetste scenario heeft uiteraard een forse impact op de ontwikkeling van de toekomstige ratio’s van Compaen. Dit effect is door Compaen op te vangen, echter dit betekent dat wij minder financiële middelen ter beschikking hebben wat een negatief effect kan hebben op ons investeringsprogramma. De ambities en plannen zijn echter niet in beton gegoten en zullen jaarlijks worden bijgesteld op basis van de werkelijkheid van dat moment. Via jaarlijkse scenarioanalyses zullen de effecten van economische ontwikkelingen en wijziging in regelgeving worden beoordeeld. Besluitvorming over grote investeringsuitgaven zullen ook altijd getoetst worden aan de ontwikkeling van- en impact op de streefwaarden op het moment van besluitvorming. De financiële uitgangspositie van Compaen is gezond. Het niveau van de bedrijfskosten van Compaen is laag, regionaal gezien hoort Compaen op dit punt bij de top. De onderhoudskosten zijn lager dan landelijk gemiddeld, waarbij de woningen van hoge kwaliteit zijn. We hebben als randvoorwaarde gesteld dat we bij deze combinatie van maatregelen blijvend moeten voldoen aan de financiële ratio’s van het WSW. Dit om een blijvende toegang tot de kapitaalmarkt te garanderen. Van de 5 financiële ratio’s blijken de kasstroomratio’s voor Compaen het meest relevant. Uit onze berekeningen blijkt dat de rentedekkingsgraad (interest coverage ratio of ICR1) de bepalende grens is aan de investeringsmogelijkheden van Compaen. Bij de doorrekening hebben we, mede vanwege de lange tijdshorizon van dit plan een veiligheidsmarge2 opgenomen ten opzichte van de WSW ratio’s.

1 De ICR geeft aan in hoeverre Woningbouwvereniging Compaen in staat is om vanuit de exploitatie van het bestaande bezit de verschuldigde rente te betalen. Hierbij is als vertrekpunt gekozen voor een kasstroombenadering. De ICR wordt hierbij gedefinieerd als de operationele kasstroom exclusief rente / saldo rentelasten en rentebaten. Om financieel gezond te blijven moet de ICR voldoende zijn om rendement uit eigen vermogen te halen en moet er ruimte zijn om aflossingen van leningen te betalen. 2 Als signaleringsgrens om tegenvallers op te kunnen vangen wordt door het WSW een normwaarde van 1,4 gehanteerd. Een ICR lager dan 1,4 is voor WSW een signaal dat een corporatie bij een slechtweerscenario al snel niet meer aan haar renteverplichtingen kan voldoen en dan ook onvoldoende geldmiddelen beschikbaar heeft voor aflossingen. Indien deze norm niet wordt gehaald moet de ratio binnen een periode van vijf jaar weer boven dat niveau liggen. Woningbouwvereniging Compaen hanteert voor de doorrekening van dit ondernemingsplan een signaleringsnorm van 1,7.

Jaarverslag 2016


52

Op basis van de doorrekening van bovenstaande maatregelen hebben we een risicoanalyse uitgevoerd. Het basisscenario daarvan is weergegeven in onderstaande tabel. We hebben na al onze calculaties geconcludeerd uitvoering van onze doelstellingen in dit ondernemingsplan financieel haalbaar is voor Compaen. In onderstaande grafiek is het effect van dit ondernemingsplan op het verloop van de ICR weergegeven.

EFFECT ONDERNEMINGSPLAN OP ICR

2,5

2

ICR (interest coverage ratio)

1,5

Signaleringsnorm Compaen

1

Minimale norm WSW

0,5 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Compaen is zich ervan bewust dat het blijven voldoen aan de toenemende wet en regelgeving op allerlei gebieden (o.a. woningwet, governance, verslaggevingsaspecten, privacy regelgeving) een belangrijk aandachtspunt vormt en is zich bewust van de hieraan verbonden risico’s.

Financieren en beleggen De activiteiten van Compaen zijn kapitaalintensief en worden voornamelijk intern gefinancierd en indien nodig met lang vreemd vermogen. Het uiteindelijke financiële resultaat wordt dan ook voor een belangrijk deel bepaald door de te betalen rente over het vreemd vermogen. Ontwikkelingen hierin kunnen, zowel positief als negatief, belangrijke invloed uitoefenen op de financiële resultaten en daarmee op de ontwikkeling van het eigen vermogen van Compaen. Om de ontwikkeling van het vermogen en de daarbij behorende financiële continuïteit te waarborgen, is het van belang dat er actief aandacht wordt besteed aan de kostprijs van het vreemd vermogen en het rendement op het eigen vermogen. Treasury is hierbij ondersteunend. Het treasurystatuut (geactualiseerd in 2016) biedt een kader waarbinnen op een zorgvuldige en beheerste wijze het financierings- en beleggingsbeleid van Compaen plaatsvindt. Compaen kent geen actief beleggingsbeleid en houdt daarom geen beleggingsportefeuille aan. Uitgangspunt is om zoveel mogelijk intern te financieren. Beleggingen vinden uitsluitend plaats door het risicomijdend uitzetten van tijdelijk overtollige middelen op bedrijfsspaarrekening of op depositorekening. Het betreft financiële posities die voortvloeien uit de normale bedrijfsuitoefening met een kortlopend karakter. Bij de opbouw van de leningenportefeuille wordt ernaar gestreefd om de door het WSW gehanteerde normen niet te overschrijden. Voor de bestaande leningenportefeuille geldt dat ruim 75% uit annuïtaire leningen bestaat. Het restant bestaat uit lineaire leningen. Omdat er in de bestaande lening portefeuille geen fixe leningen zijn opgenomen wordt de huidige portefeuille snel afgebouwd. Daarom zijn de risico’s uit hoofde van herfinanciering en renteconversies beperkt. Compaen heeft geen ongeborgde leningen en maakt geen gebruik van financiële instrumenten. Er is geen sprake van valutarisico of andere marktprijsrisico’s.

Compaen


Het beleid inzake risicoâ&#x20AC;&#x2122;s (nevenactiviteiten)

53

Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de toegelaten instelling, haar deelnemingen en hun bestuurders en leidinggevende functionarissen. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgegaan op niet zakelijke grondslag.

Inrichting administratie en controle De samenstelling van de jaarrekening en de verzorging van de administratie gebeuren in eigen beheer. Voor wat betreft de automatisering maken wij gebruik van de pakketten van het NCCW aangevuld met de Office-pakketten voor de kantoorautomatisering. Het accountantskantoor Deloitte is belast met de controle van de administratie en de jaarstukken.

I N 2 0 1 6 I S V O O R â&#x201A;Ź 2 . 4 3 5 . 0 0 0 , - A A N P L A N M AT I G O N D E R H O U D U I TG E V O E R D

Jaarverslag 2016


54

Kengetallen

2016 2015 2014 2013 2012

GEGEVENS WONINGBEZIT Aantal verhuureenheden in exploitatie woningen en woongebouwen

3.464

3.475

3.466

3.465

3.444

garages

184 184 184 184 184

parkeerplaatsen

150 150 150 150 150

bedrijfsgebouwen Totaal

10 10 10 10 10 3.808 3.819 3.810 3.809 3.788

MUTATIES IN HET WONINGBEZIT nieuwbouw verkoop

0 16 16 32 14 -11 -7 -15 -11 -1

sloop

0 0 0 0 0

garages/parkeerplaatsen/bedrijfsgebouwen

0 0 0 0 -1

Totaal

-11

9 1 21 12

Woningen in aanbouw

10

10

26

0

0

AANTAL WONINGEN NAAR HUURPRIJSKLASSE goedkoop, minder dan € 409,02

349

354

344

369

408

betaalbaar, tussen € 409,02 en € 586,68

2.305

2.249

2.602

2.619

2.644

betaalbaar, tussen € 586,68 en € 628,76

379

369

duurder, tussen € 628,76 en € 710,68

393

461

438

416

356

38

42

82

61

36

3.475 3.466

3.465

3.444

duur, meer dan € 710,68

3.464

KWALITEIT Normale onderhoud per woning (in €) Aantal reparatieverzoeken per woning

1.256

1.092

1.066

1.077

1.128

1,2

1,1

1,1

1,2

1,3

Aantal gevallen mutatieonderhoud

314

413

510

485

277

Kosten mutatie onderhoud per mutatie (in €)

695

459

539

410

769

Kosten klachten onderhoud per melding (in €)

188

172

169

156

184

0

0

0

350

467

872

700

651

690

707

Kosten opplusregeling per woning (in €) Kosten planmatig onderhoud per woning (in €)

PRIJS/KWALITEIT VERHOUDING

Compaen

Gemiddelde netto huurprijs (in €)

523

518

507

485

462

Gemiddeld aantal punten wws

169

169

174

174

173


55

2016 2015 2014 2013 2012

HET VERHUREN VAN WONINGEN Woningzoekenden centrale registratie*

61.343

18.295

16.038

16.106

17.148

Aantal aanbiedingen

720

742

1.223

878

945

Aantal weigeringen

508 529 886 611 629

Acceptaties/mutaties

212 239 337 267 316

Mutatiegraad in % Huurmatigingen totaal

6%

7%

8%

7%

7%

0 0 0 687 724

Huurachterstand in %

0,47%

0,56%

0,68%

0,63%

0,77%

Huurderving in %

0,47%

0,76%

0,88%

0,89%

1,09%

72%

72%

73%

73%

72%

Automatische incasso’s in %

FINANCIËLE CONTINUÏTEIT Solvabiliteit**

73,0% 44,3% 40,4% 24,7% 29,2%

Loan to Value

57,0% 60,0% 64,3% 86,2%

Liquiditeit Rentabiliteit vreemd vermogen Interne financiering per woning** (in €)

1,1 0,48 0,57 0,81 1,7 3,9%

3,9%

4,1%

4,3%

4,5%

80.721

24.849

20.914

10.770

14.776

BALANS EN WINST EN VERLIESREKENING Eigen vermogen per woning (in €)

82.666

28.167

24.640

12.567

16.232

Totaal opbrengsten per woning (in €)

6.341

6.209

6.004

5.712

5.518

Kapitaalslasten per woning (in €)

1.334

1.397

1.520

1.661

1.725

Overige bedrijfslasten per woning (in €)

1.242

1.322

1.467

844

589

PERSONEELSBEZETTING directie/secretariaat (fte)

1,5 1,5 1,5 1,5 1,5

financiën (fte)

3 3 3 3,5 3,5

wonen (fte)

6 6 6 6 6

beheer toezichthoudend (fte)

4

4

4

4

4

beheer uitvoerend (fte)

2

2

2

2

2

4,7

4,7

4,6

4,9

4,9

5

5

5

6

6

totaal aantal formatieplaatsen per 1.000 woningen (fte) werkelijk aantal personeelsleden per 1.000 woningen (fte)

* Door de gefaseerde aansluiting in 2016 van meerdere corporaties bij Wooniezie is het aantal woningzoekenden ultimo 2016 fors toegenomen. ** Sterke stijging in 2016 wordt veroorzaakt door de waardering tegen marktwaarde.

Jaarverslag 2016


56

B

Jaarrekening

G E R E N O V E E R D E W O N I N G E N A A N D E S L E G E R S T R A AT I N M I E R L O - H O U T

Compaen


57

Geconsolideerde Balans Op de volgende paginaâ&#x20AC;&#x2122;s treft u achtereenvolgens de Geconsolideerde Balans, na resultaatbestemming, per 31 december 2016 en de geconsolideerde Winst en Verliesrekening per 31 december 2016 aan.

Jaarverslag 2016


58

Geconsolideerde Balans Na resultaatbestemming, per 31 december 2016 (Bedragen in €)

Boekjaar

Boekjaar

2016 2015

VASTE ACTIVA MATERIËLE VASTE ACTIVA

1

DAEB vastgoed in exploitatie

1.1 372.243.024,00

Niet DAEB Vastgoed in exploitatie

1.2 6.633.684,00

6.585.214,00

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

1.3 2.385.769,68

3.540.439,71

Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie

1.4 3.667.451,83

3.964.720,57

355.113.496,00

384.929.929,51 369.203.870,28 FINANCIËLE VASTE ACTIVA

2

Deelnemingen

2.1 244.500,00

Latente belastingvordering

2.2 9.475.325,00 10.342.863,00

Leningen u/g

2.3 239.046,36

244.500,00 245.838,96

9.958.871,36 10.833.201,96 SOM DER VASTE ACTIVA 394.888.800,87 380.037.072,24

VLOTTENDE ACTIVA VOORRADEN

3

Overige voorraden

3.1 133.226,45

147.992,65

133.226,45 147.992,65 VORDERINGEN

4

Huur debiteuren

4.1 115.181,99

Overheidsinstellingen

4.2 1.797,37

Overige vorderingen

4.3 114.517,29

Overlopende activa

4.4 1.017,93

136.172,57 5.484,51 53.247,40 2.724,98

232.514,58 197.629,46

Liquide middelen

5

7.503.813,04

3.462.703,17

SOM DER VLOTTENDE ACTIVA 7.869.554,07 3.808.325,28

TOTAAL ACTIVA 402.758.354,94 383.845.397,52

Compaen


59

(Bedragen in â&#x201A;¬)

Boekjaar

Boekjaar

2016 2015

PASSIVA GROEPSVERMOGEN

6

Overige reserves

6.1 79.781.447,68

Herwaarderingsreserve

6.2 206.574.564,73

73.933.561,34 188.825.291,29

TOTAAL GROEPSVERMOGEN 286.356.012,41 262.758.852,63

VOORZIENINGEN

7

Voorziening onrendabele investeringen

7.1 0,00

Voorziening latente belastingverplichtingen

7.2 69.015,00

0,00

69.703,00

TOTAAL VOORZIENINGEN 69.015,00 69.703,00

LANGLOPENDE SCHULDEN

8

Leningen kredietinstellingen

8.1 109.215.618,63

113.158.751,58

TOTAAL LANGLOPENDE SCHULDEN 109.215.618,63 113.158.751,58

KORTLOPENDE SCHULDEN

9

Schulden aan kredietinstellingen

9.1 3.903.569,03

Schulden aan leveranciers

9.2 925.568,31

Belastingen en premies sociale verzekering

9.3 56.724,13 201.063,63

Overige schulden

9.4 43.429,01

Overlopende passiva

9.5 2.188.418,42

4.747.587,81 562.921,77 47.316,90

2.299.200,20

TOTAAL KORTLOPENDE SCHULDEN 7.117.708,90 7.858.090,31

TOTAAL PASSIVA 402.758.354,94 383.845.397,52

Jaarverslag 2016


60

Geconsolideerde Winst en Verliesrekening over 2016 (Bedragen in â&#x201A;Ź)

Boekjaar

Boekjaar

2016 2015

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten

10.1

21.965.832,71

21.577.389,53

Opbrengsten servicecontracten

11.1 382.098,37

Lasten servicecontracten

11.2

-385.238,85

-385.047,52

Lasten verhuur- en beheeractiviteiten

12

-4.301.141,92

-4.082.262,38

Lasten onderhoudsactiviteiten

13

-5.784.182,11 -4.988.222,71

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

14 -1.041.961,09 -1.170.250,06

354.034,95

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 10.835.407,10 11.305.641,81

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille

3.235.933,00

784.790,94

Toegerekende organisatiekosten

-20.716,57

-19.920,01

Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille

-3.130.448,64

-735.204,27

Netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille

15 84.767,79 29.666,66

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

16.1

- 478.267,32

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

16.2

18.333.319,00 -3.876.484,35

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 18.333.319,00

-3.398.217,03

Opbrengsten overige activiteiten Kosten overige activiteiten

-128.627,74

-123.681,96

Netto resultaat overige activiteiten

17 -128.627,74 -123.681,96

Leefbaarheid

20 -117.739,02 -159.521,42

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiĂŤle baten en lasten

9.172,65

24.938,47

-4.552.290,01

-4.729.763,58

21 -4.543.117,36 -4.704.825,11

Resultaat voor belastingen 24.464.009,78 Belastingen

2.949.062,95

22 -866.850,00 795.903,00

RESULTAAT na belastingen 23.597.159,78 3.744.965,95

Compaen


Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2016

61

(Volgens de directe methode. Bedragen x â&#x201A;Ź 1.000)

Boekjaar

Boekjaar

2016 2015

Ontvangsten Huren Zelfstandige huurwoningen DAEB

21.122

20.622

Zelfstandige huurwoningen niet DAEB

188

218

Intramuraal

238

235

Huren nz woongelegenheden

396

395

21.944

21.470

Vergoedingen

382

353

Overige bedrijfsontvangsten

-

-

Renteontvangsten

11

30

Saldo ingaande kasstromen

22.337

21.853

Uitgaven Personeelsuitgaven Lonen en salarissen

-1.008

Sociale lasten

-147

-986 -139

Pensioenlasten

-155

-159

-1.310

-1.284

Onderhoudsuitgaven

-4.901

-4.155

Overige bedrijfsuitgaven

-2.204

-2.141

Lasten servicekosten

-284

-283

Rente-uitgaven

-4.638

-4.871

Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van het resultaat

-9

Verhuurdersheffing

-2.566

Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden

-68

Vennootschapsbelasting

-

-

Saldo uitgaande kasstromen

-15.980

-15.230

Kasstroom uit operationele activiteiten

-11 -2.390 -95

6.357 6.623

Jaarverslag 2016


62

(Volgens de directe methode. Bedragen x â&#x201A;Ź 1.000)

Boekjaar

Boekjaar

2016 2015

MVA ingaande kasstroom Verkoopontvangsten bestaande huur-, woon- en niet- woongelegenheden

1.222

803

Verkoopontvangsten grond

1.684

-

Tussentelling ingaande kasstroom MVA

2.906

-413

-2.974

803

MVA uitgaande kasstroom Nieuwbouw huur-, woon- en niet-woongelegenheden Investeringen overig Externe kosten bij verkoop

-8 -20

Tussentelling uitgaande kasstroom MVA

-18

-441

-2.992

FVA Ontvangsten verbindingen

6

Uitgaven verbindingen

-

6 -240

Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA

6

-234

Kasstroom uit (des) investeringen

2.471

-2.423

Financieringsactiviteiten ingaand Nieuwe te borgen leningen

-

-

Nieuwe ongeborgde leningen

-

-

Uitgave Aflossingen geborgde leningen Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-4.787

-4.673

-4.787

-4.673

Mutatie geldmiddelen

4.041

-473

Wijzigingen kortgeldmutaties

-

-

Liquide middelen per 1 januari

3.463

3.936

Liquide middelen per 31 december

7.504

3.463

De toelichting op het kasstroomoverzicht is wat betreft de gehanteerde grondslagen bij het opstellen van het kasstroomoverzicht opgenomen aan het einde van de algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening.

Compaen


Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

63

Algemeen Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.

Activiteiten De activiteiten van Woningbouwvereniging Compaen, statutair en feitelijk gevestigd en kantoor houdende aan de Houtsestraat 69 te 5706 LR Helmond, zijn erop gericht mensen te huisvesten die daar zelf niet in kunnen voorzien geheel in de geest van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV). Het KvK- nummer van Woningbouwvereniging Compaen is 40236239.

Groepsverhoudingen Woningbouwvereniging Compaen is voor 100% aandeelhouder van Compaen Energie BV. Bij Compaen Energie BV zijn de commerciële activiteiten met betrekking tot de levering van energie welke opgewekt wordt uit bodemwarmte ondergebracht. Woningbouwvereniging Compaen is voor 25% aandeelhouder van de gezamenlijk met de Helmondse woningcorporaties Woonpartners, Volksbelang en woCom opgerichte “Woonwagens en Standplaatsen Beheer BV”. Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW is onderstaand opgenomen:

GECONSOLIDEERDE MAATSCHAPPIJEN: Naam

Statutaire zetel

Aandeel in geplaatst kapitaal

Compaen Energie B.V.

Helmond

100%

NIET GECONSOLIDEERDE MAATSCHAPPIJEN Naam

Statutaire zetel

Aandeel in geplaatst kapitaal

Woonwagens en Standplaatsen B.V.

Helmond

25%

Grondslagen voor de consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van Woningbouwvereniging Compaen zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van Woningbouwvereniging Compaen. Geconsolideerd is Compaen Energie BV. De financiële gegevens van de Compaen Energie BV zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Er zijn in 2016 geen nieuwe groepsmaatschappijen verworven of deelnemingen afgestoten.

Algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening De geconsolideerde jaarrekening van Woningbouwvereniging Compaen is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting(BTIV). In dit besluit wordt jaarrekening opgesteld volgens de voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze geconsolideerde jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting.

Jaarverslag 2016


64

Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.

Continuïteit van de activiteiten In dit rapport is uitgegaan van continuïteit van de activiteiten.

Stelselwijzigingen Indien sprake is van stelselwijzigingen wordt verwezen naar RJ 140 ‘Stelselwijzigingen’.

Marktwaarde Algemeen Met ingang van 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht voor toegelaten instellingen. Hierin is opgenomen dat toegelaten instellingen met ingang van het boekjaar 2016 het vastgoed in exploitatie tegen de reële waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat moeten waarderen conform het door de Minister voorgeschreven waarderingshandboek. Woningcorporatie Compaen past de basisversie van het waarderingshandboek toe. Voorheen werd het vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen actuele waarde conform RJ 212. Een verdere uiteenzetting van de nieuwe grondslag voor de waardering van het vastgoed in exploitatie wordt gegeven onder de grondslagen voor materiële vaste activa. De wijziging van de grondslag is in de jaarrekening 2016 verwerkt conform RJ 140 ‘Stelselwijzigingen’ volgens de retrospectieve methode. Dit betekent dat de cijfers per primo 2015 zijn herrekend naar de nieuwe grondslag. Deze cijfers dienen als basis voor de vergelijkende cijfers en de cijfers over het boekjaar.

Impact op vermogen en resultaat Het cumulatieve effect van de stelselwijziging op het beginvermogen 2016 bedraagt € 164.875.970 (2015: € 173.138.220,83) en het effect op het resultaat over 2015 bedraagt: € 3.644.965,95) en is als volgt weer te geven:

2016

2015

97.882.882,63

85.875.665,85

163.091.000,00

171.316.055,83

1.854.673,00

1.893.683,00

-69.703,00

-71.518,00

262.758.852,63

259.013.886,68

Verloop Resultaat

2015

Eigen vermogen 1 januari voor stelselwijziging Hogere waardering DAEB vastgoed in exploitatie Hogere waardering niet DAEB vastgoed in exploitatie Effect opname latentie verkopen op beginvermogen Herrekend eigen vermogen 1 januari

Compaen

Resultaat boekjaar voor stelselwijziging

658.417,67

Lagere afschrijvingen

6.876.886,47

Wijziging overige waardeveranderingen

663.937,51

Wijziging niet-gerealiseerde waardeveranderingen

-4.456.090,70

Wijziging voorziening latente belastingverplichtingen

1.815,00

Resultaat boekjaar na stelselwijziging

3.744.965,95


Impact op individuele posten

65

De stelselwijziging heeft impact op de volgende individuele posten in de balans en winst-en-verliesrekening: Sociaal vastgoed in exploitatie; Overige sociaal vastgoed in exploitatie in exploitatie; Eigen vermogen en herwaarderingsreserve; Voorziening latente belastingverplichting; Afschrijvingen; Overige waardeveranderingen; Niet-gerealiseerde waardeveranderingen; Verkoopresultaat. Voor de individuele balansposten worden de verschillen met de oorspronkelijke cijfers in de jaarrekening 2015 in de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten in de jaarrekening 2016 vermeld bij de verloopoverzichten.

Impact op volgende jaren De impact op volgende jaren van de stelselwijziging is nu nog niet in te schatten. Dit is afhankelijk van de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed de komende jaren.

Functionele indeling winst-en-verliesrekening Algemeen Met ingang van 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht voor toegelaten instellingen. Hierin is opgenomen dat toegelaten instellingen met ingang van het boekjaar 2016 de winst-en-verliesrekening conform het functionele model moeten presenteren. Voorheen werd de winst-en-verliesrekening conform de categorale indeling gepresenteerd. De wijziging van de grondslag is in de jaarrekening 2016 verwerkt conform RJ 140 ‘Stelselwijzigingen’ volgens de retrospectieve methode. Dit betekent dat de vergelijkende cijfers zijn gepresenteerd conform de nieuwe grondslag.

Impact op vermogen en resultaat De presentatie van de winst-en-verliesrekening conform het functionele model heeft geen impact op het vermogen en resultaat.

Directe methode kasstroomoverzicht Algemeen Met ingang van 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht voor toegelaten instellingen. Hierin is opgenomen dat toegelaten instellingen met ingang van het boekjaar 2016 het kasstroomoverzicht moeten opstellen conform de directe methode. Voorheen werd het kasstroomoverzicht conform de indirecte methode bepaald. De wijziging van de grondslag is in de jaarrekening 2016 verwerkt conform RJ 140 ‘Stelselwijzigingen’ volgens de retrospectieve methode. Dit betekent dat de vergelijkende cijfers zijn gepresenteerd conform de nieuwe grondslag.

Impact op vermogen en resultaat De bepaling van het kasstroomoverzicht conform de directe methode heeft geen impact op het vermogen en resultaat.

Financiële instrumenten. Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten (zoals vorderingen en schulden) als afgeleide financiële instrumenten (derivaten) verstaan. In de toelichting op de onderscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als deze significant afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen, wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de “Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen”.

Jaarverslag 2016


66

Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost van de “Grondslagen voor de waardering van activa en passiva”. Compaen maakt geen gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten).

Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening van Woningcorporatie Compaen.

De marktwaarde is als volgt te definiëren: Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang zouden hebben gehandeld. Voor de waardering in de jaarrekening wordt de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerd volgens de basisversie van het handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Om een inschatting van de marktwaarde te maken wordt gebruikt gemaakt van een waarderingsmodel. De vraag is wat de nauwkeurigheid van dit model is of binnen welke bandbreedte de opdrachtgever het waardeoordeel mag verwachten. Uitgaande van de gegeven definitie van de marktwaarde en de in het model opgelegde norm wordt in de markt de nauwkeurigheid van de waardering geacht te liggen binnen een bandbreedte van 10 procent plus en min de waarde. Uit marktonderzoek waarbij de verkoopprijs van verkochte objecten wordt vergeleken met de meest recente taxatie (onderzoek IPD en RICS) blijkt een gemiddeld verschil van 9 procent te liggen tussen de getaxeerde waarde en de opbrengstwaarde.

S O C I A L E C O N TA C T E N I N D E PA S T O O R S T R I J B O S C H S T R A AT I N M I E R L O H O U T

Compaen


Grondslagen voor de waardering van activa en passiva 1.1

67

DAEB – en 1.2 niet DAEB-vastgoed in exploitatie

DAEB vastgoed omvat woningen in exploitatie waarbij de huurprijs bij het aangaan van een huurovereenkomst lager of gelijk is aan de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2016 bedraagt deze grens € 710,68 (2015: € 710,68). Het niet-DAEB-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens en commercieel vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Grondslag waardering tegen actuele waarde gebaseerd op marktwaarde: Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’). Compaen hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor woongelegenheden, MOG, parkeergelegenheden en intramuraal zorgvastgoed. In de basisversie wordt de waardering van het vastgoed bepaald op portefeuilleniveau. De daaraan gerelateerde herwaarderingsreserve wordt modelmatig op complexniveau bepaald, waardoor een onnauwkeurigheid kan bestaan in de allocatie binnen het eigen vermogen tussen de herwaarderingsreserve en de overige reserves. Bij deze waardering van het vastgoed is geen taxateur betrokken. Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastgoed in een bepaalde bandbreedte (+/- 10%) kan afwijken van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur (i.e. full versie van het Handboek waarbij vrijheidsgraden van toepassing zijn) tot stand zou zijn gekomen.

1.3

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde.

1.4

Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven.

Jaarverslag 2016


68

V E E L C O M PA E N W O N I N G E N I N B R A N D E V O O R T L I G G E N O P L O O PA F S TA N D VA N H E T T R E I N S TAT I O N

Compaen


2

Financiële vaste activa

2.1

69

Deelnemingen

Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van woningbouwvereniging Compaen. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer woningbouwvereniging Compaen geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, respectievelijk de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening gevormd. Bij het bepalen van de omvang van deze voorziening wordt rekening gehouden met reeds op vorderingen op de deelneming in mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid.

2.2

Latente belastingvordering

Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto rente en hebben overwegend een langlopend karakter. De netto rente bestaat uit de voor Compaen geldende rente voor langlopende leningen onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief, er is contant gemaakt tegen 4,00%. De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering en op de aanwezige compensabele verliezen.

2.3

Leningen u/g

De leningen u/g worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, die gelijk is aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.

3

Voorraden

3.1

Overige voorraden

De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijs.

4

Vorderingen.

Dit betreft vorderingen op zittende en vertrokken huurders, gemeenten, vooruitbetaalde premies en nog te ontvangen renten van banken. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

5

Liquide middelen

De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.

Jaarverslag 2016


70

6

Groepsvermogen

Het groepsvermogen is gelijk aan het Eigen Vermogen dat wordt gevormd door de overige reserves en de herwaarderingsreserve. In RJ 6745.207, alinea 4 is gesteld dat de herwaarderingsreserve niet collectief, maar per actief bepaald dient te worden. Dit betekent dat de positieve herwaardering op het niveau van een waarderingscomplex leidt tot de vorming van een herwaarderingsreserve. De onder het eigen vermogen opgenomen herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het positieve verschil tussen de marktwaarde en de boekwaarde, op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs van het vastgoed. Bij het bepalen van de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs is geen rekening gehouden met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen; Bij realisatie van de herwaarderingsreserve (bij verkoop van het vastgoed) wordt het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve rechtstreeks overgeboekt naar de overige reserves.

7

Voorzieningen

7.1

Voorziening onrendabele investeringen

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als â&#x20AC;&#x153;intern geformaliseerd en extern gecommuniceerdâ&#x20AC;?.

DOORKIJ K NAAR WON I NGBEZIT I N DE SMI DSTEEG, BRAN DEVOORT

Compaen


Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen betreffende toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuw-

71

bouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het desbetreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen marktwaarde.

7.2

Voorziening latente belastingverplichtingen

Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciĂŤle en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. De belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De latentie is gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto rente van 4% en heeft overwegend een langlopend karakter. De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor de verkoop. Ultimo 2016 zijn er geen verhuureenheden bestemd voor sloop en herontwikkeling. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd.

8

Langlopende schulden

Opgenomen leningen en schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reĂŤle waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. Woningbouwvereniging Compaen maakt geen gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken.

9

Kortlopende schulden

De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reĂŤle waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, die gelijk kan zijn aan de nominale waarde. Onder deze post worden de aflossingsverplichtingen voor opgenomen leningen, de niet vervallen rente op leningen, de vooruit ontvangen huur en de schulden aan leveranciers, belasting, vennootschapsbelasting en overige opgenomen.

Jaarverslag 2016


72

Grondslagen voor de bepaling van het geconsolideerde resultaat Bedrijfsopbrengsten 10

Huuropbrengsten.

Hier worden de huuropbrengsten opgenomen die uit de exploitatie van het vastgoed worden gegenereerd. Dit zijn zowel de huuropbrengsten uit de exploitatie van het DAEB-vastgoed als het niet-DAEB-vastgoed. De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2016 bedroeg 1,00%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.

11

Opbrengsten en lasten servicecontracten

Opbrengsten uit servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.

12

Lasten verhuur en beheeractiviteiten

Hier worden de directe en indirecte kosten verantwoord die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten. Hierbij kan worden gedacht aan: lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed; verhuurdersheffing. De systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.

13

Lasten onderhoudsactiviteiten

Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de onderhoudslasten. Dit betreffen naast onderhoudslasten ook personeelslasten en overige bedrijfslasten. De systematiek van toerekening is toegelicht onder “ Toerekening baten en lasten”. Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

14

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

Aan deze posten worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur en beheeractiviteiten of onderhoudsactiviteiten. Gedacht kan worden aan: onroerendezaakbelasting; verzekeringskosten. De systematiek van toerekening is toegelicht onder “ Toerekening baten en lasten”.

Compaen


15

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

73

De post netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit en de toegerekende organisatiekosten. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).

16

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

16.1

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering.

16.2

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille in het verslagjaar.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop 16.3

In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen verantwoord van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop in het verslagjaar.

17

Opbrengsten en kosten overige activiteiten

Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.

18

Afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie

De afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in “Toerekening baten en lasten”.

19

Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover zij verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. De lonen, salarissen en sociale lasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in “ Toerekening baten en lasten”.

Pensioenlasten Compaen heeft een pensioenregeling via het Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Dit betreft een toegezegde pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Per 31 december 2016 bedraagt de beleidsdekkingsgraad van Pensioenfonds SPW 104% (ultimo 2015: 109%). Op de langere termijn ligt de vereiste dekkingsgraad op 125,5%. Het fonds heeft dus een reservetekort. SPW heeft een herstelplan bij de toezichthouder ingediend waarmee wordt aangetoond dat SPW binnen de gestelde termijn uit het reservetekort kan komen. Voor de pensioenregeling betaalt Compaen verplichte of contractuele basispremies aan

Jaarverslag 2016


74

het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft Compaen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Compaen heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terug storting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen

S E N I O R E N W O N I N G E N I N D E K AV E L A A R S T R A AT I N S T I P H O U T

Compaen


20

Leefbaarheid

75

Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

21

FinanciĂŤle baten en lasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van die betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoop klaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.

22

Belastingen

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de Belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de Belastingdienst opgezegd. Woningbouwvereniging Compaen heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Per 1 december 2016 loopt de tussen woningcorporaties en de Belastingdienst gesloten vaststellingsovereenkomst (VSO2) af. Met dien verstande dat de overeenkomst stilzwijgend met 1 jaar wordt verlengd, indien deze niet vóór 1 december is opgezegd. Woningbouwvereniging Compaen heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2016 en het fiscale resultaat 2016 bepaald. Doordat jurisprudentie betreffende de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.

Toerekening baten en lasten Om tot de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening te komen wordt gebruik gemaakt van een kostenverdeelstaat. Hierbij worden de personeelslasten verdeeld op basis van de werkelijke activiteiten van de werknemers. De overige bedrijfskosten, voor zover niet direct toe te rekenen aan een post van de functionele winst- en verliesrekening worden ook verdeeld op basis van de werkelijke activiteiten van de werknemers.

Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerd kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Winstbelasting wordt opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

Jaarverslag 2016


76

Toelichting op de geconsolideerde Balans 1

Materiele vaste activa

Het verloop van de materiële vaste activa in 2016 is als volgt weer te geven.

1.1

DAEB en 1.2 niet DAEB vastgoed - in exploitatie:

(Bedragen in €)

DAEB- vastgoed in exploitatie

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs

174.467.453,34

4.885.826,05

17.555.042,66

-155.285,05

Cumulatieve herwaarderingen

NIET- DAEB vastgoed in exploitatie

Boekwaarde per 1 januari

192.022.496,00 4.730.541,00

Effect stelselwijziging

163.091.000,00

1.854.673,00

Boekwaarde per 1 januari

355.113.496,00

6.585.214,00

Investeringen - oplevering nieuwbouw

-

Buitengebruikenstellingen en afstotingen

-1.155.231,00

Aanpassing waardemutatie

18.284.759,00

Overige mutaties Totaal mutaties 2016 Boekwaarde per 31 december

48.470,00

-

-

17.129.528,00

48.470,00

372.243.024,00

6.633.684,00

Toegepaste waarderingsgrondslag Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV). Bij het bepalen van de marktwaarde is de basisversie van het waarderingshandboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd. Aangezien de basisversie van het waarderingshandboek is gehanteerd, is de marktwaarde niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.

Waarderingscomplex Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden. Er bestaat geen minimum of maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit zowel DAEB- als niet-DAEBvastgoed. Compaen heeft op basis van bovenstaande criteria in totaal 114 waarderingscomplexen geïdentificeerd. De waarderingscomplexen ten behoeve van de berekening van de marktwaarde zijn door middel van de volgende indeling bepaald:

Compaen


GEMEENTE HELMOND, POSTCODES 5704, 5706, 5708 EN 5709 Type EGW

<1960 1960-1969 1970-1979 219

1980-1989 1990-1999

179

253

764

224

MGW

88

42

77 2000-2009 2010 en later Totaal 271

46

1.956

20

157

307

MOG

1

1

BOG Zorg Garagebox

149

21

Parkeerplekken Subtotaal

219

179

490

827

244

32

32

91

261

59

59

579

78

2.616

GEMEENTE MIERLO, POSTCODE 5731 Type EGW

<1960 1960-1969 1970-1979 61

1980-1989 1990-1999

2000-2009 2010 en later Totaal

92

387

263

59

46

39

947

MGW

58

21

15

86

42

222

BOG

2

2

MOG

8

8

14

14

Zorg Garagebox Parkeerplek Subtotaal

61

92

459

284

74

132

90

1.193

Woningcorporatie Compaen heef per 31 december 2016, verdeeld naar categorie, de volgende aantallen onroerende zaken (gewaardeerd volgens de basisversie van het waarderingshandboek): Categorie onroerende zaken

Aantal onroerende zaken per 31 december 2016

Woongelegenheden 3.432 Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed

11

Parkeergelegenheden

334

Intramuraal vastgoed

32

Relevante veronderstellingen De volgende spreiding van de disconteringsvoet is gebruikt voor de verschillende categorieĂŤn onroerende zaken: Categorie onroerende zaken Spreiding disconteringsvoet Woongelegenheden

7,00% - 7,78%

Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed

9,10% - 9,78%

Parkeergelegenheden

6,65% - 6,74%

Jaarverslag 2016


78

Methoden De marktwaarde is verhuurde staat is bepaald op basis van de Discounted Cash Flow (DCF) methode en is per categorie vastgoed als volgt: Woongelegenheden: de hoogste waarde van de twee scenario’s (doorexploiteerscenario of uitpondscenario) leidt tot de marktwaarde van het waarderingscomplex Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed: doorexploiteerscenario Parkeergelegenheden: de hoogste waarde van de twee scenario’s (doorexploiteerscenario of uitpond-scenario) leidt tot de marktwaarde van het waarderingscomplex Intramuraal vastgoed: doorexploiteerscenario. Waarderingscomplex is gedefinieerd als een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als een geheel aan een derde partij in verhuurde staat kan worden verkocht. Er is door Compaen een analyse gemaakt naar de ouderdom van het bezit en de indeling in de verschillende bouwjaarklassen. Deze analyse is de basis geweest voor de indeling naar marktwaardecomplexen. Door Compaen (vanaf 2011) wordt een eigen leegstandsoverzicht bijgehouden. Deze is als basis gebruikt voor de mutatiekansen (op complex niveau de gemiddelde mutatiegraad van de afgelopen 5 jaar ) zoals die zijn ingerekend in de marktwaarde. Voor de mutatiekans wordt een minimale mutatiekans van 2% gehanteerd. Voor complexen waarbij het mutatie % lager is dan 2% is voor de marktwaardeberekening conform handboek, uitgegaan van 2%; De complexen waarin woningen zijn verkocht zijn bestempeld als aangebroken complex, en de overige complexen niet (dit in verband met de opslag van 2% op de mutatiekans indien sprake is van een niet- aangebroken complex; Compaen heeft op dit moment geen conditiemetingen uitgevoerd. Dit zal in 2017 wel worden uitgevoerd. Omdat het bezit in het verleden altijd goed is onderhouden en er geen sprake is van achterstallig onderhoud is de verwachting dat de conditiemeting dit beeld formeel zal bevestigen.

Bedrijfswaarde Omdat de doelstelling van Compaen is te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van de onroerende zaken in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde in de toekomst zal worden gerealiseerd. Derhalve wordt hieronder de bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie, zoals deze jaarlijks aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) toegelicht. Deze bedrijfswaarde sluit aan op het beleid van Compaen en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed uitgaande van dit beleid. De bedrijfswaarde van het DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2016 € 160.607.262 (31.12.2015 € 192.000.496). Deze daling wordt verderop toegelicht onder het kopje “Mutatie bedrijfswaarde DAEB vastgoed in exploitatie. De bedrijfswaarde van het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2016 € 4.141.671 (31.12.2015 € 4.363.970). Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de toekomstige kasstromen uit hoofde van direct vastgoedgerelateerde exploitatie-inkomsten en -uitgaven over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden inclusief de nettokasstroom aan het einde van de gebruiksduur. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van 5 jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud, en erfpachtherzieningen. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component, in de meerjarenbegroting zijn normbedragen voor onderhoud ingerekend. Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.

Compaen


Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende parameters en uitgangspunten (tussen haakjes % vorig jaar):

2016

2015

Jaarlijkse huurverhogingen

1,0%

1,50%

Huurharmonisatie bij zitende huurders

n.v.t.

3,00%

Mutatiegraad

7,00%

7,00%

Jaarlijkse huurderving

1,00%

1,00%

263

240

1.440

1.030

Norm klachten- en mutatieonderhoudskosten per vhe Norm kosten planmatig onderhoud per vhe Norm exploitatielasten per vhe

1.899

1.651

Minimale levensduur *

15 jaar

15 jaar

Maximale levensduur

50 jaar

50 jaar

Disconteringsvoet Moment van discontering

5,00%

5,00%

medionumerando

medionumerando

79

* Levensduur / duurzaamheid: Bij de geschatte resterende economische levensduur wordt rekening gehouden met marktomstandigheden, het kwaliteitsbeleid van de corporatie en de feitelijke staat van onderhoud. De levensduur vormt de basis voor de looptijd van de verwachte kasstromen. Jaarlijks wordt vastgesteld of aanpassing van de levensduurinschatting noodzakelijk is. Er wordt voor sociale huurwoningen uitgegaan van een weerlegbaar vermoeden dat de resterende economische levensduur maximaal 50 jaar en minimaal 15 jaar bedraagt. De restantlevensduur wordt echter primair bepaald met inachtneming van de reguliere richtlijnbepalingen inhoudende dat een bijstelling van de gebruiksduur periodiek wordt vastgesteld. Indien de administratieve minimale restantlevensduur korter is/wordt dan 15 jaar, is bijzondere aandacht nodig voor een hernieuwde inschatting van de restantlevensduur. Het strategisch voorraadbeheer van de corporatie is in principe leidend. Voor maatschappelijk vastgoed kan uitgegaan worden van een kortere maximale resterende economische levensduur (bv. 30 of 40 jaar) afhankelijk van de inschatting van economische risicoâ&#x20AC;&#x2122;s. In de basisbegroting is uitgegaan van minimale restant economische looptijden van 15 jaar. De index prijsindexatie die is gehanteerd voor de jaarlijkse huurverhogingen 1,0% (1,5%)* voor 2016, 1,0% (2,0%) in 2017, 1,07% (2,0%) in 2018, 1,53% (2,0%) in 2019, 2,0% (2,0%) in 2020 en 2,0% voor de daarop volgende jaren. Jaarlijkse huurderving vastgesteld per complex, gemiddeld 0,97% (1,0%). Stijgingspercentage personeelskosten zakelijke en overige beheers- en exploitatielasten en onderhoud 1,60% (1,60%) in 2016, 1,90% (2,02%) in 2017, 1,90% (2,31%) in 2018, 2,20% (2,52%) in 2019, 2,50% (2,50%) in 2020 en daarna. Zakelijke en overige beheers- en exploitatielasten. De exploitatielasten per verhuureenheid zijn ontleend aan de begroting van Compaen. De exploitatielasten bestaan uit de volgende elementen: - directe exploitatielasten, onder andere belastingen, verzekeringspremies etc.; - indirecte exploitatielasten die betrekking hebben op het DAEB vastgoed (geen kosten van projectontwikkelingsactiviteiten). Deze kosten bestaan onder andere uit administratieve lasten, beleid en automatisering. Compaen heeft de totale indirecte exploitatie toegerekend op de verdeelsleutel van het aantal fteâ&#x20AC;&#x2122;s dat betrekking heeft op DAEB vastgoed.; - leefbaarheidsuitgaven; - bijdrageheffing Autoriteit Woningcorporaties. De parameters zijn afhankelijk van de kostenpost herleid van de loon/inflatie of bouwindex. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhouds-begroting onderkende cycli per component. Genormeerde klachten- en onderhoudskosten, vastgesteld per complex. De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen.

Jaarverslag 2016


80

De verhuurderheffing is in 2016 0,491% van het belastbare bedrag. Dit tarief loopt daarna verder op van 0,543% in 2017 tot 0,593% in 2017. Aangenomen is dat de heffing vanaf 2023 5,67% zal zijn. De heffing is tot einde looptijd ingerekend. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van een normbedrag van € 5.000 voor een zelfstandige verhuureenheid en € 2.500 voor een onzelfstandige verhuureenheid. Dit bedrag wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en contant gemaakt naar peildatum. Indien feitelijk dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Voor complexen waarvoor in het verleden erfpacht is betaald voor de huidige bestemming tot einde looptijd is geen rekening gehouden met een restwaarde. De kasstromen worden medionumerando contant gemaakt. * Bedragen begroting voorgaand jaar tussen haakjes.

Restwaarde De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkantemeterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijk dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.

Indeling in kasstroomgenererende eenheden De kasstroomgenererende eenheden zijn bepaald in overeenstemming met het strategisch voorraadbeleid van Woningcorporatie Compaen. De indeling van het strategische voorraadbeleid is gebaseerd op de indeling van productmarktcombinaties, geografische ligging, woningtype en levensduurinschatting.

Mutatie bedrijfswaarde DAEB vastgoed in exploitatie De bedrijfswaarde in het verslagjaar is afgenomen met een bedrag van circa € 31.6 miljoen, ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo van het voorgaande verslagjaar. Het effect op de bedrijfswaarde van de vrijval van de kasstromen en het 1 jaar opschuiven is circa € (4,3) miljoen. Het effect van wijzigingen in parameters in met name de huurparameter, is circa € (13,4 mio). Het effect van beleidswijzigingen, (met name inrekenen van maatregelingen in het kader van energie en de bijstelling van normen voor onderhoud) verklaart voor circa € (12) miljoen de afname in de bedrijfswaarde ten opzichte van vorig jaar.

Compaen


(Bedragen in â&#x201A;Ź)

Boekjaar

Boekjaar

2016

2015

3.540.439,71

2.630.339,07

81

1.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1-1 Mutaties in de boekwaarde Nieuwbouw In exploitatie genomen Desinvestering

771.784,10 2.865.853,26 -

-2.099.924,62

-1.926.454,13 -

Onrendabele top t.l.v. aktiva in ontwikkeling

-

-409.057,00

Terugname waardeveranderingen

-

553.229,00

-1.154.670,03 910.100,64

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 31-12

2.385.769,68 3.540.439,71

De investeringen in nieuwbouw betreffen de bouw en voorbereidingskosten in de verschillende wijken.

1.4 Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie Stand per 1 januari Oorspronkelijke kosten

4.602.081,62

4.591.147,33

Afschrijvingen

-1.447.775,05 -1.286.196,09

Boekwaarde

3.154.306,57 3.304.951,24

Mutaties in de boekwaarde Inventaris, investering Vervoermiddelen, investering Vervoermiddelen, desinvestering Afschrijvingen Correctie afschrijvingen

7.235,24

4.582,97

0,00

44.310,52

0,00

-37.959,20

-185.649,98 -183.258,05 -17.550,00

21.679,09

-195.964,74 -150.644,67

Stand per 31 december Oorspronkelijke kosten

4.609.316,86

4.602.081,62

Afschrijvingen

-1.650.975,03 -1.447.775,05

Boekwaarde

2.958.341,83 3.154.306,57

Jaarverslag 2016


82

(Bedragen in €)

Boekjaar

Boekjaar

2016

2015

1.519.540,24

1.519.540,24

Installaties Compaen Energie Boekwaarde per 1 januari Oorspronkelijke kosten Afschrijvingen

-709.126,24 -607.822,24

810.414,00 911.718,00

Mutaties in de boekwaarde Afschrijvingen

-101.304,00 -101.304,00

Boekwaarde 31 december Oorspronkelijke kosten

1.519.540,24

1.519.540,24

Afschrijvingen

-810.430,24 -709.126,24

Boekwaarde 31 december

709.110,00 810.414,00

Totaal onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie

3.667.451,83 3.964.720,57

Afschrijvingstermijnen De afschrijvingen zijn bepaald op basis van de volgende levensduur Lineair Inventaris en vervoermiddelen

3 - 5 jaar

Kantoorgebouw

30 jaar

Installaties

15 jaar

TOTAAL MATERIËLE VASTE ACTIVA

384.929.929,51 369.203.870,28

Zekerheden Er zijn geen activa ter zekerheid van leningen gesteld.

Verzekeringen De onroerende goederen in exploitatie zijn per 31 december 2016 verzekerd op basis van brand-/stormverzekering. De laatste wijziging heeft in 2016 plaatsgevonden. In de polis is onderverzekering uitgesloten. De onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie zijn per 31 december 2016 als volgt verzekerd: kantoorgebouw en werkplaats: uitgebreide opstal inventaris: uitgebreide inboedel + recontructieverzekering administratie vervoermiddelen: all-risk Verder zijn er nog afgesloten: aansprakelijkheidsverzekering bedrijven fraude en geldtransport verzekering bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering

Waardebepaling in het kader W.O.Z. De waarde van het woningbezit zoals dit gewaardeerd is volgens de normen van de Waardevaststelling Onroerende Zaken bedraagt per 1 januari 2016 in de gemeente Helmond € 351.404.000,00 en in de gemeente Geldrop-Mierlo € 191.475.000,00.

Compaen


(Bedragen in €)

Boekjaar

Boekjaar

2016

2015

83

2 FINANCIËLE VASTE ACTIVA 2.1 Deelnemingen Woonwagens en standplaatsen beheer BV aandelen

4.500,00

4.500,00

Woonwagens en standplaatsen beheer BV agiostorting

240.000,00

240.000,00

Totaal deelnemingen

244.500,00 244.500,00

2.2 Latente belastingvordering(en) Boekwaarde per 1 januari Mutaties Boekwaarde per 31 december

10.342.863,00

9.548.775,00

-867.538,00 794.088,00 9.475.325,00 10.342.863,00

De latentie betreft een latentie uit hoofde van verliescompensatie. De nominale waarde ultimo 2016 bedraagt circa € 10,5 miljoen. Naar verwachting wordt circa € 2,5 miljoen binnen 1 jaar gerealiseerd.

Latentie voor onroerende zaken in exploitatie Het beleid van Compaen is erop gericht om in continuïteit woningen aan de doelgroep aan te bieden. Aan het einde van de exploitatieduur van een onroerende zaak zal over het algemeen sloop en vervangende nieuwbouw van de verhuurobjecten plaatsvinden. Fiscaal gezien is er geen sprake van een wijziging van de (gemeentelijke) bestemming van de grond van bouw naar openbaar groen en vindt er derhalve geen fiscale afwikkeling plaats, aangezien de gehele geactiveerde waarde ‘doorschuift’ naar de volgende exploitatie. Compaen is voornemens om aan het einde van de exploitatieduur de woningen te slopen om voorts nieuwbouw te plegen. De fiscale boekwaarde op dat moment zal worden ingebracht als onderdeel van de vervaardigingsprijs van het nieuw te ontwikkelen vastgoed. Hierdoor wordt de boekwaarde niet ten laste van het fiscale resultaat afgewaardeerd en vindt geen fiscale afwikkeling plaats. Deze cyclus doet zich in continuïteit voor, gebaseerd op het op balansdatum bestaande beleidsvoornemen van Compaen, waardoor de situatie ontstaat dat het feitelijke afwikkelmoment (oneindig) ver in de toekomst ligt en daarom de latentie voor het vastgoed in exploitatie op contante waarde nihil bedraagt. De nominale waarde van deze latentie bedraagt ca. € 1,23 miljoen.

2.3 Leningen u/g Leningen u/g Saldo begin boekjaar aflossingen Saldo einde boekjaar

245.838,96

252.370,30

-6.792,60

-6.531,34

239.046,39 245.838,96

Het rentepercentage van de uitstaanden leningen bedraagt ultimo boekjaar 4%. De restant looptijd van deze leningen bedraagt 22 jaar.

TOTAAL FINANCIËLE VASTE ACTIVA

9.958.871,36 10.833.201,96

Jaarverslag 2016


84

(Bedragen in â&#x201A;¬)

Boekjaar

Boekjaar

2016

2015

3.1 Overige voorraden (onderhoudsmaterialen)

133.226,45

147.992,65

133.226,45 147.992,65

VLOTTENDE ACTIVA 3 VOORRADEN

4 VORDERINGEN 4.1 Huurdebiteuren Zittende huurders Vertrokken huurders

104.491,23

125.140,69

10.690,76

11.031,88

115.181,99 136.172,57

4.2 Overheidsinstellingen Bijdrage woningaanpassingen minder validen

1.797,37

5.484,51

1.797,37 5.484,51

4.3 Overige vorderingen Diverse vorderingen op zittende en vertrokken huurders

70.298,88

Vooruitbetaalde premie brandverzekering

42.848,57

0,00

1.369,84

1.072,28

Van wbv Compaen te ontvangen stroomverbruik

52.175,12

114.517,29 53.247,40

4.4 Overlopende activa Nog te ontvangen rente 4e kwartaal

1.017,93

2.724,98

1.017,93 2.724,98

TOTAAL VORDERINGEN

232.514,58 197.629,46

5 LIQUIDE MIDDELEN Direct opvraagbaar: Kas Rabobank

3.169,52

4.724,29

6.562.552,02

2.532.623,36

6.565.721,54 2.537.347,65

Direct opvraagbaar Compaen Energie B.V.: Rabobank

Compaen

938.091,50

925.355,52

Totaal liquide middelen

7.503.813,04 3.462.703,17

TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA

7.869.554,07 3.808.325,28


(Bedragen in €)

Boekjaar

Boekjaar

2016

2015

79.781.447,68

73.933.561,34

Herwaarderingsreserve

206.574.564,73

188.825.291,29

Totaal groepsvermogen

286.356.012,41

262.758.852,63

97.882.882,63

85.875.665,85

Invloed stelselwijziging (cumulatief effect)

164.875.970,00

173.138.220,83

Herrekenend eigen vermogen 1 januari

262.758.852,63

259.013.886,68

voor stelselwijziging

-4.864.333,14

658.417,67

effect stelselwijziging

28.461.492,92

3.086.548,28

23.597.159,78

3.744.965,95

286.356.012,41

262.758.852,63

-206.574.564,73

-188.825.291,29

79.781.447,68

73.933.561,34

85

6 GROEPSVERMOGEN Overige reserves

6.1 Overige reserves Eigen vermogen 1 januari

Resultaat boekjaar:

Resultaat boekjaar na stelselwijziging Groepsvermogen 31 december Herwaarderingsreserve ultimo boekjaar Overige reserves 31 december

Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2015 Het resultaat 2015 is overeenkomstig de statuten toegevoegd aan het vermogen. Van het resultaat ad € 3.744.965,95 is € 7.640.370,83 aan de post overige reserves toegevoegd.

Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2016 De bestuurder stelt voor het resultaat over het boekjaar 2016 toe te voegen aan het vermogen. Dit voorstel is in de jaarrekening verwerkt. Van het resultaat ad € 23.597.159,78 is € 5.847.886,34 aan de post overige reserves toegevoegd. Voor onroerende zaken in exploitatie die tegen marktwaarde worden gewaardeerd, moet voor het positieve verschil tussen de marktwaarde en de historische kostprijs een reserve worden gevormd. Deze herwaarderingsreserve wordt gevormd ten laste van de vrije reserves. Bij het bepalen van de herwaarderingsreserve wordt geen rekening gehouden met afschrijvingen. Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt:

Jaarverslag 2016


86

(Bedragen in â&#x201A;¬)

Boekjaar

Boekjaar

2016

2015

180.816.137,32

184.466.649,20

Toename uit hoofde van stijging van de marktwaarde

21.545.032,61

807.844,54

Afname uit hoofde van daling van de marktwaarde

-3.438.297,00

-3.998.059,94

-562.814,77

-460.296,47

6.2 Herwaarderingsreserve DAEB Boekwaarde per 1 januari

Realisatie uit hoofde van verkoop Overige mutaties Boekwaarde per 31 december

-

-

198.360.058,16

180.816.137,32

8.009.153,97

8.254.046,97

Toename uit hoofde van stijging van de marktwaarde

286.959,00

8.885,00

Afname uit hoofde van daling van de marktwaarde

-81.606,40

-253.778,00

NIET DAEB Boekwaarde per 1 januari

Realisatie uit hoofde van verkoop

-

-

Overige mutaties

-

-

Boekwaarde per 31 december HERWAARDERINGSRESERVE PER 31 DECEMBER

8.214.506,57

8.009.153,97

206.574.564,73

188.825.291,29

LEEUWERIK, WIJK LUCHEN IN MIERLO

Compaen


(Bedragen in €)

Boekjaar

Boekjaar

2016

2015

87

7 VOORZIENINGEN 7.1 Voorziening onrendabele investeringen Complex 515 Stepekolk

-

80.538,00

Complex 442 Den Binnen

-

328.519,00

Saldo begin boekjaar

-

409.057,00

Mutaties

-

- 409.057,00

Totaal voorziening einde boekjaar

-

-

-

-

7.2 Voorziening latente belastingverplichtingen Boekwaarde per 1 januari Effect stelselwijziging vergelijkende cijfers 2015

69.703,00

71.518,00

Boekwaarde per 1 januari

69.703,00

71.518,00

Dotatie

3.329,00

-

Ontrekkingen

-6.778,00

-4.100,00

Oprenting en verandering rentevoet

2.761,00

2.285,00

BOEKWAARDE PER 31 DECEMBER

69.015,00

69.703,00

117.906.339,39

122.579.033,62

De nominale waarde van de belastinglatentie bedraagt ultimo 2016 € 104.331,00.

8 LANGLOPENDE SCHULDEN 8.1 Leningen kredietinstellingen Saldo begin boekjaar Bij: nieuwe leningen

-

-

Af: afgeloste leningen

-

-

Aflossingen in het boekjaar Totaal leningen kredietinstellingen Aflossingsverplichtingen komend boekjaar Totaal langlopende schulden

117.906.339,39

122.579.033,62

-4.787.151,73

-4.672.694,23

113.119.187,66

117.906.339,39

-3.903.569,03

-4.747.587,81

109.215.618,63

113.158.751,58

Het gemiddelde rentepercentage van de afgesloten leningen bedraagt ultimo boekjaar 3,92 %. De gemiddelde restant looptijd van de afgesloten leningen bedraagt 20 jaar. Het gedeelte van de leningen met een looptijd van 5 jaar of langer bedraagt ultimo boekjaar circa € 113.000.000,00. De marktwaarde van de leningen bedraagt ultimo 2016 € 146.590.000,00.

Jaarverslag 2016


88

(Bedragen in €)

Boekjaar

Boekjaar

2016

2015

3.903.569,03

4.747.587,81

3.903.569,03

4.747.587,81

925.568,31

562.921,77

925.568,31

562.921,77

9 KORTLOPENDE SCHULDEN BOEKJAAR BOEKJAAR 9.1 Schulden aan kredietinstellingen Kortlopend deel van de langlopende schulden

9.2 Schulden aan leveranciers Schulden aan leveranciers

9.3 Belastingen en premies sociale verzekering Loonheffing en premies sociale verzekeringen

51.676,00

50.222,00

5.048,13

150.841,63

56.724,13

201.063,63

20.814,03

24.907,91

2.113,32

2.057,88

20.501,66

20.351,11

43.429,01

47.316,90

1.914.771,11

2.000.722,02

273.647,31

298.478,18

2.188.418,42

2.299.200,20

Omzetbelasting Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen

9.4 Overige schulden De post overige schulden is als volgt samengesteld: SPW nog af te dragen premies Nog te betalen bankkosten 4 kwartaal e

Overige

9.5 Overlopende passiva Niet vervallen rente diverse valutadagen t/m 31 december Vooruitontvangen huur

Niet uit de balans blijkende verplichtingen Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) staat borg voor de verplichtingen van deelnemers aan aan het WSW ten aanzien van leningen van kredietinstellingen. Voor deze garantiestelling is het noodzakelijk een obligoverplichting ter groote van 3,85 % van het schuldrestant van de gegarandeerde leningen aan te houden. De obligoverplichting wordt alleen geëffectueerd wanneer de liquiditeitspositie van het WSW hier aanleiding toe geef. Het WSW geef aan, naar verwachting de komende vijf jaar geen beroep op deze obligoverplichting te hoeven doen. Ultimo 2016 bedroeg de obligoverplichting € 3.797.000,00. Compaen heef het WSW een volmacht verstrekt om het recht van hypotheek te vestigen op (een deel van) het DAEB bezit. Compaen beschikt over leningcontracten waar nog renteconversies gedurende de looptijd van het contract plaatsvinden. Compaen beheerst de risico’s door spreiding in de leningportefeuille aan te brengen. Compaen heef alleen leningcointracten in euro’s en loopt daardoor geen valutarisico. Compaen heef geen extendible leningen met embedded derivaten en geen andere derivaten. Vanwege het hebben van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en de omzetbelasting met Compaen Energie B.V. is er sprake van hoofdelijke aansprakelijkheid voor belastingschulden.

Compaen


Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde winst- en verliesrekening (Bedragen in €)

89

Boekjaar

Boekjaar

2016

2015

21.490.568,20

20.977.703,28

303.964,73

295.073,52

21.794.532,93

21.272.776,80

-113.419,14

-174.047,07

21.681.113,79

21.098.729,73

188.880,03

375.177,00

97.193,58

105.888,12

286.073,61

481.065,12

-1.354,69

-2.405,32

284.718,92

478.659,80

10 HUUROPBRENGSTEN 10.1 Huuropbrengsten DAEB Vastgoed in exploitatie Overig vastgoed in exploitatie Huurderving Subtotaal huuropbrengsten DAEB-vastgoed in exploitatie NIET DAEB Vastgoed in exploitatie Overig vastgoed in exploitatie Huurderving Subtotaal huuropbrengsten niet-DAEB-vastgoed in exploitatie

In totaal werd ten opzichte van 2015 ca. € 388.443,18 meer aan huur als opbrengst verantwoord. Deze toename is voornamelijk een gevolg van het meer ontvangen van huur als gevolg van nieuwbouw, huurharmonisatie en de jaarlijkse huurverhoging. De gemiddelde huurverhoging bedroeg 1.00%.

11 OPBRENGSTEN SERVICECONTRACTEN 11.1 Opbrengsten servicecontracten

Overige goederen, leveringen en diensten

168.201,99

159.005,86

Voorschoten energielevering Compaen Energie B.V.

213.896,38

195.029,09

382.098,37

354.034,95

De post Overige goederen, leveringen en diensten betref vergoedingen welke de huurders boven de neto huurprijs betalen voor o.a. servicekosten, stroomverbruik, waterverbruik en schoonmaakkosten. De vergoeding voor leveringen en diensten is gebaseerd op de geraamde kosten en wordt jaarlijks aangepast. Het verschil tussen betaalde vergoedingen en werkelijke kosten bij de “Leveringen goederen en diensten” wordt met de huurders afgerekend.

Jaarverslag 2016


90

(Bedragen in â&#x201A;Ź)

Boekjaar

Boekjaar

2016

2015

Waterverbruik

10.547,04

10.641,12

Stroomverbruik

44.001,69

47.217,62

Schoonmaakkosten

66.212,18

65.492,76

Verrekend met huurders

14.927,68

23.615,06

1.538,00

1.538,00

11.2 Lasten servicecontracten

Administratiekosten Beheerskosten Compaen Energie B.V.

41.727,20

19.984,15

Kosten RWE en Enexis

104.981,06

115.254,81

Installatie ten behoeve van levering warmte/koeling

101.304,00

101.304,00

Totaal lasten servicecontracten

385.238,85

385.047,52

Toegerekende personeelskosten

891.715,08

864.757,18

Toegerekende overige organisatiekosten

710.156,72

693.746,30

12 LASTEN VERHUUR- EN BEHEERACTIVITEITEN

Toegerekende afschrijvingen

124.122,81

122.523,60

Verhuurderheffing

2.575.147,31

2.401.235,30

Totaal lasten verhuur- en beheeractiviteiten

4.301.141,92

4.082.262,38

M O O I W O N E N I N PA S TO O R V E R B R A E C K E N S T R A AT I N M I E R L O - H O U T

Compaen


(Bedragen in €)

Boekjaar

Boekjaar

2016

2015

839.543,45

718.479,06

91

13 LASTEN ONDERHOUDSACTIVITEITEN Onderhoudslasten niet-cyclisch Onderhoudslasten cyclisch

4.309.505,86

3.659.031,91

Toegerekende personeelskosten

357.870,36

347.051,39

Toegerekende overige organisatiekosten

227.448,47

214.488,18

49.813,98

49.172,17

5.784.182,11

4.988.222,71

Boekjaar

Boekjaar

2016

2015

1.041.961,09

1.170.250,06

Toegerekende afschrijvingen Totaal lasten onderhoudsactiviteiten (Bedragen in €)

14 OVERIGE DIRECTE OPERATIONELE LASTEN EXPLOITATIE BEZIT Toegerekende overige operationele lasten exploitatie bezit

15 NETTO VERKOOPRESULTAAT VASTGOEDPORTEFEUILLE Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat uit verkopen van bestaand bezit DAEB- en niet DAEB-vastgoed aan derden en de verkoop van een grondpositie. Deze is als volgt te specificeren: Opbrengst verkopen bestaand bezit

3.235.933,00

784.790,94

-3.130.448,64

-735.204,27

Af: toegerekende organisatiekosten

-20.716,57

-19.920,01

Verkoopresultaat bestaand bezit

84.767,79

29.666,66

Af: boekwaarde verkopen

16 WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE 16.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Waardeverminderingen

- -

Terugname waardeverminderingen

-

Totaal overige waardeveranderingen vastgoed in ontwikkeling

-

bestemd voor de eigen exploitatie

-

478.267,32 478.267,32

Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de overige waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.

Jaarverslag 2016


92

(Bedragen in €)

Boekjaar

Boekjaar

2016

2015

16.2 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille DAEB-vastgoed in exploitatie Toename marktwaarde

23.569.868,00

2.883.410,27

Afname marktwaarde

-5.285.019,00

-4.731.043,00

Totaal overige waardeveranderingen DAEB-vastgoed In exploitatie

-

-2.099.924,62

18.284.849,00

-3.947.557,35

Toename marktwaarde

286.960,00

177.955,00

Afname marktwaarde

-238.490,00

-106.882,00

Totaal overige waardeveranderingen niet-DAEB-vastgoed in exploitatie 48.470,00

71.073,00

Niet-DAEB-vastgoed in exploitatie

Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de overige waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.

17 NETTORESULTAAT OVERIGE ACTIVITEITEN Opbrengsten overige activiteiten

-

-

Projectontwikkeling nieuwbouw sociaal

74.593,43

71.725,29

Portefeuillebeheer Compaen

54.034,30

51.956,67

128.627,74

123.681,96

185.649,98

183.258,05

185.649,98

183.258,05

1.009.206,44

992.773,01

Sociale lasten

147.299,18

138.989,34

Pensioenlasten

150.486,64

162.601,97

1.306.992,26

1.294.364,32

18 AFSCHRIJVINGEN (IM)MATERIËLE VASTE ACTIVA Onroerende en roerende goederen ten dienste van exploitatie

19 LONEN, SALARISSEN, SOCIALE LASTEN EN PENSIOENLASTEN Lonen en salarissen

Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten

Het gemiddelde aantal werkzame werknemers bij Compaen berekend op fulltimebasis en uitgesplitst naar activiteiten bedroeg in 2016: 16,5 (2015: 16,5).

Compaen


(Bedragen in â&#x201A;Ź)

Boekjaar

Boekjaar

2016

2015

93

20 LEEFBAARHEID De leefbaarheidskosten zijn te verdelen in niet-cyclisch en cyclisch: Leefbaarheid (niet cyclisch)

24.348,76

64.940,42

Leefbaarheid (cyclisch)

93.390,26

94.581,00

Totaal leefbaarheid

117.739,02

159.521,42

Deloitte Accountants controle jaarrekening

66.625,44

27.168,75

Deel fiscale adviesdiensten

20.102,55

20.992,15

86.727,99

48.160,90

Rentebaten liquide middelen

9.172,65

24.938,47

Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

9.172,65

24.938,47

-4.536.632,19

-4.713.581,02

-15.657,82

-16.182,56

-4.552.290,01

-4.729.763,58

Honoraria accountantsorganisatie*

* Honorarium accountantsorganisatie is opgenomen volgens kasstelsel.

21 FINANCIĂ&#x2039;LE BATEN EN LASTEN Andere rente baten en soortgelijke opbrengsten

Rente lasten en soortgelijke kosten Rentelasten leningen overheid en kredietinstellingen Overige rentelasten Totaal rentelasten en soortgelijke kosten

22 BELASTINGEN Acute vennootschapsbelasting

-

-

Latente vennootschapsbelasting

-866.850,00

795.903,00

Totaal belastingen

-866.850,00

795.903,00

Jaarverslag 2016


94

Bezoldiging directeur-bestuurder en Raad van Toezicht Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Woningbouwvereniging Compaen van toepassing zijnde regelgeving: WNT-maximum voor woningcorporaties, klasse E. Het bezoldigingsmaximum voor Woningbouwvereniging Compaen is € 131.000,00. Het weergegeven toepasselijk WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang en voor de topfunctionarissen tevens van de duur van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte.

Bezoldiging topfunctionarissen Leidinggevende topfunctionarissen Naam

P.G.F. Smidt

J.M. Lobée

Functie

Directeur-bestuurder Directeur-bestuurder

Bestuurder vanaf

1-10-1994

Bestuurder tot

1-4-2016

Duur dienstverband in 2016

1/1 - 30/06

1/4 - 31/12

Omvang dienstverband (in fte)

1,0

1,0

Gewezen topfunctionaris

nee

nee

Ficteve dienstbetrekking

nee

nee

(Bedragen in €)

1-4-2016

Bezoldiging Beloning

83.403 ,00

72.100,00

Belastbare onkostenvergoedingen

0,00

0,00

Beloningen betaalbaar op termijn

9.969,00

12.489,00

Totaal bezoldiging

93.372,00

84.589,00

Toepasselijk WNT-maximum

65.500,00

98.250,00

De arbeidsovereenkomst van de heer P.G.F. Smidt is van voor de invoering van de WNT. Er wordt gebruik gemaakt van het overgangsrecht. Derhalve ligt de bezoldiging boven de nadien ingevoerde norm.

Compaen


95

Toezichthoudende topfunctionarissen Naam functionaris

J.M. Bankers

M.C.J. G.Th.J.A. J.J.M. Verstraten van der Kam de Rooij

J.L.M. van G.J.M. der Vleuten Minten

S.H. Wessels

Functie

voorzitter lid lid lid lid lid lid

Duur dienstverband in 2016

1/1 t/m 31/12

1/1 t/m 31/12

1/1 t/m 31/12

1/1 t/m 30/6

1/1 t/m 31/12

1/1 t/m 31/12

1/11 t/m 31/12

Beloning (in â&#x201A;Ź)

11.313

7.542

7.542

3.771

7.542

7.542

0

Belastbare onkostenvergoedingen

0 0 0 0 0 0 0

Beloning betaalbaar op termijn

0 0 0 0 0 0 0

Bezoldiging

Totaal bezoldiging 11.313 7.542 7.542 3.771 7.542 7.542 0 Toepasselijk WNT-maximum

15.084

10.056

10.056

5.028

10.056

10.056

1.676

Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT Naast de hierboven vermelde topfunctionarissenzijn er geen overige functionarissen die in 2016 een bezoldiging boven de toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen. Er zijn in 2016 geen ontslaguitkeringen aan overige functionarissen betaald die op grond van de WNT dienen te worden gerapporteerd.

G E N I E T E N VA N D E O P E N B A R E O M G E V I N G I N B R O U W H U I S

Jaarverslag 2016


96

Enkelvoudige Balans na resultaatbestemming, per 31 december 2016 (Bedragen in €)

Boekjaar

Boekjaar

2016 2015

VASTE ACTIVA MATERIËLE VASTE ACTIVA

1

DAEB vastgoed in exploitatie

1.1 372.243.024,00

Niet DAEB Vastgoed in exploitatie

1.2 6.633.684,00

6.585.214,00

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

1.3 2.385.769,68

3.540.439,71

Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie

1.4 2.958.341,83

3.154.306,57

355.113.496,00

384.220.819,51 368.393.456,28 FINANCIËLE VASTE ACTIVA

2

Deelnemingen

2.1 1.938.053,79

Latente belastingvordering

2.2 9.475.325,00 10.342.863,00

Leningen u/g

2.3 239.046,36

1.969.950,35 245.838,96

11.652.425,15 12.558.652,31

SOM DER VASTE ACTIVA 395.873.244,66 380.952.108,59

VLOTTENDE ACTIVA VOORRADEN

3

Overige voorraden

3.1 133.226,45

147.922,65

133.226,45 147.922,65 VORDERINGEN

4

Huur debiteuren

4.1 115.181,99

Overheidsinstellingen

4.2 1.797,37

Overige vorderingen

4.3 113.147,45

Overlopende activa

4.4 1.017,93

136.172,57 5.484,51 52.175,12 2.724,98

231.144,74 196.557,18

LIQUIDE MIDDELEN

5

6.565.721,54

2.537.347,65

SOM DER VLOTTENDE ACTIVA 6.930.092,73 2.881.897,48

TOTAAL ACTIVA 402.803.337,39 383.834.006,07

Compaen


97

(Bedragen in â&#x201A;¬)

Boekjaar

Boekjaar

2016 2015

PASSIVA EIGEN VERMOGEN

6

Overige reserves

6.1 79.781.447,68

Herwaarderingsreserve

6.2 206.574.564,73

73.933.561,34 188.825.291,29

TOTAAL EIGEN VERMOGEN 286.356.012,41 262.758.852,63

VOORZIENINGEN

7

Voorziening onrendabele investeringen

7.1 0,00

Voorziening latente belastingverplichtingen

7.2 69.015,00

0,00

69.703,00

TOTAAL VOORZIENINGEN 69.015,00 69.703,00

LANGLOPENDE SCHULDEN

8

Leningen kredietinstellingen

8.1 109.215.618,63

113.158.751,58

TOTAAL LANGLOPENDE SCHULDEN 109.215.618,63 113.158.751,58

KORTLOPENDE SCHULDEN

9

Schulden aan kredietinstellingen

9.1 3.903.569,03

Schulden aan leveranciers

9.2 918.429,76

556.538,31

Belastingen en premies sociale verzekering

9.3 108.845,13

196.055,64

Overige schulden

9.4 43.429,01

Overlopende passiva

9.5 2.188.418,42

4.747.587,81

47.316,90

2.299.200,20

TOTAAL KORTLOPENDE SCHULDEN 7.162.691,35 7.846.698,86

TOTAAL PASSIVA 402.803.337,39 383.834.006,07

Jaarverslag 2016


98

Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2016 (Bedragen in â&#x201A;Ź)

Boekjaar

Boekjaar

2016 2015

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten

10.1

Opbrengsten servicecontracten

11.1 168.201,99

21.965.832,71

21.577.389,53

Lasten servicecontracten

11.2

Lasten verhuur- en beheeractiviteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

14 -1.041.961,09 -1.170.250,06

159.005,86

-137.226,59

-148.504,56

12

-4.301.141,92

-4.082.262,38

13

-5.784.182,11 -4.988.222,71

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 10.869.522,99 11.347.155,68 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille

3.235.933,00

784.790,94

Toegerekende organisatiekosten

-20.716,57

-19.920,01

Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille

-3.130.448,64

-735.204,27

Netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille

15 84.767,79 29.666,66

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

16.1

- 478.267,32

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

16.2

18.333.319,00 -3.876.484,35

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 18.333.319,00

-3.398.217,03

Opbrengsten overige activiteiten Kosten overige activiteiten

-128.627,74

-123.681,96

Netto resultaat overige activiteiten

17 -128.627,74 -123.681,96

Leefbaarheid

20 -117.739,02 -159.521,42

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiĂŤle baten en lasten

6.953,33

18.721,20

-4.552.290,01

-4.729.763,58

21 -4.545.336,68 -4.711.042,38

Resultaat voor belastingen 24.495.906,34 Belastingen

2.984.359,55

22 -866.850,00 795.903,00

Resultaat Deelnemingen

-31.896,56

-35.296,60

-898.746,56 760.606,40

RESULTAAT na belastingen 23.597.159,78 3.744.965,95

Compaen


Toelichting op de enkelvoudige Balans

99

Algemene grondslagen voor de opstelling van de enkelvoudige jaarrekening De enkelvoudige jaarrekening van Woningcorporatie Compaen is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze enkelvoudige jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 toegelaten instellingen volkshuisvesting. De geconsolideerde en de enkelvoudige jaarrekening moeten beide worden toegelicht. Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de enkelvoudige jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, alsmede voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niet anders wordt vermeld.

1.1

DAEB en 1.2 niet DAEB vastgoed - in exploitatie:

(Bedragen in €)

DAEB- vastgoed in exploitatie

NIET- DAEB vastgoed in exploitatie

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs

174.467.453,34

4.885.826,05

17.555.042,66

-155.285,05

Boekwaarde per 1 januari

192.022.496,00

4.730.541,00

Effect stelselwijziging

163.091.000,00

1.854.673,00

Boekwaarde per 1 januari

355.113.496,00

6.585.214,00

Cumulatieve herwaarderingen

Investeringen - oplevering nieuwbouw

-

Buitengebruikenstellingen en afstotingen

-1.155.231,00

Aanpassing waardemutatie

18.284.759,00

Overige mutaties Totaal mutaties 2016 Boekwaarde per 31 december

-

48.470,00 -

17.129.528,00

48.470,00

372.243.024,00

6.633.684,00

Mutatie bedrijfswaarde DAEB vastgoed in exploitatie De bedrijfswaarde van het DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2016 € 160.607.262 (31.12.2015 € 192.000.496). De bedrijfswaarde van het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2016 € 4.141.671 (31.12.2015 € 4.363.970). De bedrijfswaarde in het verslagjaar is afgenomen met een bedrag van circa € 31,6 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo van het voorgaande verslagjaar. Het effect op de bedrijfswaarde van de vrijval van de kasstromen en het 1 jaar opschuiven is circa € (4,3) miljoen. Het effect van wijzigingen in parameters in met name de huurparameter, is circa € (13,4 mio). Het effect van beleidswijzigingen, (met name inrekenen van maatregelingen in het kader van energie en de bijstelling van normen voor onderhoud) verklaart voor circa € (12) miljoen de afname in de bedrijfswaarde ten opzichte van vorig jaar.

Restwaarde De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heef plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante-

Jaarverslag 2016


100

meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geĂŻndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijk dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. (Bedragen in â&#x201A;Ź)

Boekjaar

Boekjaar

2016

2015

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1-1

3.540.439,71

2.630.339,07

3.540.439,71 2.630.339,07

1.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Mutaties in de boekwaarde Nieuwbouw In exploitatie genomen Desinvestering

771.784,10 2.865.853,26 -

-2.099.924,62

-1.926.454,13 -

Onrendabele top t.l.v. aktiva in ontwikkeling

-

-409.057,00

Terugname waardeveranderingen

-

553.229,00

-1.154.670,03 910.100,64

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 31-12

2.385.769,68 3.540.439,71

De investeringen in nieuwbouw betreffen de bouw en voorbereidingskosten in de verschillende wijken.

1.4 Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie Oorspronkelijke kosten

4.602.081,62

4.591.147,33

Afschrijvingen

-1.447.775,05 -1.286.196,09

Boekwaarde per 1 januari

3.154.306,57 3.304.951,24

Mutaties in de boekwaarde Inventaris, investering

7.235,24

4.582,97

Vervoermiddelen, investering

0,00

44.310,52

Vervoermiddelen, desinvestering

0,00

-37.959,20

Afschrijvingen Correctie afschrijvingen

-185.649,98 -183.258,05 -17.550,00

21.679,09

-195.964,74 -150.644,67

Stand per 31 december Oorspronkelijke kosten

4.602.081,62

Afschrijvingen

-1.650.975,03 -1.447.775,05

Boekwaarde per 31 december

2.958.341,83 3.154.306,57

TOTAAL MATERIELE VASTE ACTIVA

Compaen

4.609.316,86

384.220.819,51

368.393.456,28


Afschrijvingstermijnen

101

De afschrijvingen zijn bepaald op basis van de volgende levensduur Lineair Inventaris en vervoermiddelen

3 - 5 jaar

Kantoorgebouw

30 jaar

Op woningen, garages en bedrijfsgebouwen wordt vanaf 2011 weer lineair afgeschreven.

Zekerheden Er zijn geen activa ter zekerheid van leningen gesteld.

Verzekeringen De onroerende goederen in exploitatie zijn per 31 december 2016 verzekerd op basis van brand-/stormverzekering. De laatste wijziging heeft in 2015 plaatsgevonden. In de polis is onderverzekering uitgesloten. De onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie zijn per 31 december 2016 als volgt verzekerd: kantoorgebouw en werkplaats: uitgebreide opstal inventaris: uitgebreide inboedel + recontructieverzekering administratie vervoermiddelen: all-risk Verder zijn er nog afgesloten: aansprakelijkheidsverzekering bedrijven fraude en geldtransport verzekering bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering

Waardebepaling in het kader W.O.Z. De waarde van het woningbezit zoals dit gewaardeerd is volgens de normen van de Waardevaststelling Onroerende Zaken bedraagt per 1 januari 2016 in de gemeente Helmond € 351.404.000,00 en in de gemeente Geldrop-Mierlo € 191.475.000,00.

(Bedragen in €)

Boekjaar

Boekjaar

2016

2015

4.500,00

4.500,00

240.000,00

240.000,00

18.000,00

18.000,00

2 FINANCIËLE VASTE ACTIVA 2.1 Deelnemingen Woonwagens en standplaatsen beheer BV aandelen Woonwagens en standplaatsen beheer BV agiostorting Compaen Energie BV aandelen Compaen Energie BV installaties div. complexen

262.500,00 262.500,00 1.707.450,35

1.742.746,95

-31.896,56

-35.296,60

1.675.553,79

1.707.450,35

TOTAAL DEELNEMINGEN

1.938.053,79

1.969.950,35

Resultaat op deelnemingen

Jaarverslag 2016


102

(Bedragen in €)

Boekjaar

Boekjaar

2016

2015

10.342.863,00

9.548.775,00

2.2 Latente belastingvordering(en) Boekwaarde per 1 januari Mutaties

-867.538,00 794.088,00

Boekwaarde per 31 december

9.475.325,00 10.342.863,00

TOTAAL BELASTINGLATENTIES

9.475.325,00 10.342.863,00

De latentie betreft een latentie uit hoofde van verliescompensatie. De nominale waarde ultimo 2016 bedraagt circa € 10,5 miljoen. Naar verwachting wordt circa € 2,5 miljoen binnen 1 jaar gerealiseerd.

2.3 Leningen u/g Leningen u/g Saldo begin boekjaar aflossingen Saldo einde boekjaar

245.838,96

252.370,30

-6.792,60

-6.531,34

239.046,39 245.838,96

Het rentepercentage van de uitstaanden leningen bedraagt ultimo boekjaar 4%. De restant looptijd van deze leningen bedraagt 22 jaar.

TOTAAL FINANCIËLE VASTE ACTIVA

11.652.425,15 12.558.652,31

Vlottende activa 3 VOORRADEN 3.1 Overige voorraden (onderhoudsmaterialen)

133.226,45

133.226,45 147.992,65

147.992,65

4 VORDERINGEN 4.1 Huurdebiteuren Zittende huurders Vertrokken huurders

104.491,23

125.140,69

10.690,76

11.031,88

115.181,99 136.172,57

4.2 Overheidsinstellingen Bijdrage woningaanpassingen mindervaliden

Compaen

1.797,37

5.484,51

1.797,37 5.484,51


(Bedragen in â&#x201A;Ź)

Boekjaar

Boekjaar

2016

2015

Diverse vorderingen op zittende en vertrokken huurders

70.298,88

52.175,12

Vooruitbetaalde premie brandverzekering

42.848,57

0,00

103

4.3 Overige vorderingen

113.147,45 52.175,12

4.4 Overlopende activa Nog te ontvangen rente 4e kwartaal

1.017,93

2.724,98

1.017,93 2.724,98

TOTAAL VORDERINGEN

231.144,74 196.557,18

5 LIQUIDE MIDDELEN Direct opvraagbaar: Kas Rabobank

3.169,52

4.724,29

6.562.552,02

2.532.623,36

6.565.721,54 2.537.347,65

6 EIGEN VERMOGEN Overige reserves

79.781.447,68

73.933.561,34

Herwaarderingsreserve

206.574.564,73

188.825.291,29

Totaal eigen vermogen

286.356.012,41

262.758.852,63

97.882.882,63

85.875.665,85

Invloed stelselwijziging (cumulatief effect)

164.875.970,00

173.138.220,83

Herrekenend eigen vermogen 1 januari

262.758.852,63

259.013.886,68

voor stelselwijziging

-4.864.333,14

658.417,67

effect stelselwijziging

28.461.492,92

3.086.548,28

23.597.159,78

3.744.965,95

286.356.012,21

262.758.852,63

-206.574.564,73

-188.825.291,29

79.781.447,48

73.933.561,34

6.1 Overige reserves Eigen vermogen 1 januari

Resultaat boekjaar:

Resultaat boekjaar na stelselwijziging Eigen vermogen 31 december Herwaarderingsreserve ultimo boekjaar Overige reserves 31 december

Jaarverslag 2016


104

(Bedragen in €)

Boekjaar

Boekjaar

2016

2015

Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2015 Het resultaat 2015 is overeenkomstig de statuten toegevoegd aan het vermogen. Van het resultaat ad € 3.744.965,95 is € 7.640.370,83 aan de post overige reserves toegevoegd.

Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2016 De bestuurder stelt voor het resultaat over het boekjaar 2016 toe te voegen aan het vermogen. Dit voorstel is in de jaarrekening verwerkt. Van het resultaat ad € 23.597.159,78 is € 5.847.886,34 aan de post overige reserves toegevoegd. Voor onroerende zaken in exploitatie die tegen marktwaarde worden gewaardeerd, moet voor het positieve verschil tussen de marktwaarde en de historische kostprijs worden gevormd. Deze herwaarderingsreserve wordt gevormd ten laste van de vrije reserves. Bij het bepalen van de herwaarderingsreserve wordt geen rekening gehouden met afschrijvingen. Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt:

6.2 Herwaarderingsreserve DAEB Boekwaarde per 1 januari

180.816.137,32

184.466.649,20

Toename uit hoofde van stijging van de marktwaarde

21.545.032,61

807.844,54

Afname uit hoofde van daling van de marktwaarde

-3.438.297,00

-3.998.059,94

-562.814,77

-460.296,47

Realisatie uit hoofde van verkoop Overige mutaties Boekwaarde per 31 december

-

-

198.360.058,16

180.816.137,32

8.009.153,97

8.254.046,97

NIET DAEB Boekwaarde per 1 januari Toename uit hoofde van stijging van de marktwaarde

286.959,00

8.885,00

Afname uit hoofde van daling van de marktwaarde

-81.606,40

-253.778,00

Realisatie uit hoofde van verkoop

-

-

Overige mutaties

-

-

Boekwaarde per 31 december

8.214.506,57

8.009.153,97

206.574.564,73

188.825.291,29

79.781.447,48

73.933.561,34

Herwaarderingsreserve

206.574.564,73

188.825.291,29

TOTAAL EIGEN VERMOGEN

286.356.012,21

262.758.852,63

Herwaarderingsreserve per 31 december Overige reserves

Compaen


(Bedragen in €)

Boekjaar

Boekjaar

2016

2015

105

7 VOORZIENINGEN 7.1 Voorziening onrendabele investeringen Complex 515 Stepekolk

-

80.538,00

Complex 442 Den Binnen

-

328.519,00

Saldo begin boekjaar

-

409.057,00

Mutaties

-

- 409.057,00

Totaal voorziening einde boekjaar

-

-

7.2 Voorziening latente belastingverplichtingen Boekwaarde per 1 januari, volgens jaarrekening vorig jaar

-

-

Effect stelselwijziging

69.703,00-

71.518,00

Boekwaarde per 1 januari

69.703,00

71.518,00

Dotatie

3.329,00

-

Ontrekkingen

-6.778,00

-4.100,00

Oprenting en verandering rentevoet

2.761,00

2.285,00

BOEKWAARDE PER 31 DECEMBER

69.015,00

69.703,00

117.906.339,39

122.579.033,62

8. LANGLOPENDE SCHULDEN 8.1 Leningen kredietinstellingen Saldo begin boekjaar Bij: nieuwe leningen

-

-

Af: afgeloste leningen

-

-

Aflossingen in het boekjaar Totaal leningen kredietinstellingen Aflossingsverplichtingen komend boekjaar Totaal langlopende schulden

117.906.339,39

122.579.033,62

-4.787.151,73

-4.672.694,23

113.119.187,66

117.906.339,39

-3.903.569,03

-4.747.587,81

109.215.618,63

113.158.751,58

Het gemiddelde rentepercentage van de afgesloten leningen bedraagt ultimo boekjaar 3,92 %. De gemiddelde restant looptijd van de afgesloten leningen bedraagt 20 jaar. Het gedeelte van de leningen met een looptijd van 5 jaar of langer bedraagt ultimo boekjaar circa € 113.000.000,00. De marktwaarde van de leningen bedraagt ultimo 2016 € 146.590.000,00.

Jaarverslag 2016


106

(Bedragen in €)

Boekjaar

Boekjaar

2016

2015

3.903.569,03

4.747.587,81

3.903.569,03

4.747.587,81

918.429,76

556.538,31

918.429,76

556.538,31

Loonheffing en premies sociale verzekeringen

51.676,00

50.222,00

Omzetbelasting

57.169,13

145.833,64

108.845,13

196.055,64

20.814,03

24.907,91

2.113,32

2.057,88

20.501,66

20.351,11

43.429,01

47.316,90

1.914.771,11

2.000.722,02

273.647,31

298.478,18

2.188.418,42

2.299.200,20

9 KORTLOPENDE SCHULDEN 9.1 Schulden aan kredietinstellingen Kortlopend deel van de langlopende schulden

9.2 Schulden aan leveranciers Schulden aan leveranciers

9.3 Belastingen en premies sociale verzekering

Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen

9.4 Overige schulden SPW nog af te dragen premies Nog te betalen bankkosten 4 kwartaal e

Overige

9.5 Overlopende passiva Niet vervallen rente diverse valutadagen t/m 31 december Vooruitontvangen huur

Niet uit de balans blijkende verplichtingen Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) staat borg voor de verplichtingen van deelnemers aan aan het WSW ten aanzien van leningen van kredietinstellingen. Voor deze garantiestelling is het noodzakelijk een obligoverplichting ter groote van 3,85 % van het schuldrestant van de gegarandeerde leningen aan te houden. De obligoverplichting wordt alleen geëffectueerd wanneer de liquiditeitspositie van het WSW hier aanleiding toe geef. Het WSW geef aan, naar verwachting de komende vijf jaar geen beroep op deze obligoverplichting te hoeven doen. Ultimo 2016 bedroeg de obligoverplichting € 3.797.000,00. Compaen heef het WSW een volmacht verstrekt om het recht van hypotheek te vestigen op (een deel van) het DAEB bezit. Compaen beschikt over leningcontracten waar nog renteconversies gedurende de looptijd van het contract plaatsvinden. Compaen beheerst de risico’s door spreiding in de leningportefeuille aan te brengen. Compaen heef alleen leningcointracten in euro’s en loopt daardoor geen valutarisico. Compaen heef geen extendible leningen met embedded derivaten en geen andere derivaten. Vanwege het hebben van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en de omzetbelasting met Compaen Energie B.V. is er sprake van hoofdelijke aansprakelijkheid voor belastingschulden.

Compaen


Toelichting op de onderscheiden posten van de enkelvoudige winst- en verliesrekening

107

(Bedragen in €)

Boekjaar

Boekjaar

2016

2015

10 HUUROPBRENGSTEN 10.1 Huuropbrengsten DAEB Vastgoed in exploitatie Overig vastgoed in exploitatie Huurderving Totaal huuropbrengsten

21.490.568,20

20.977.703,28

303.964,73

295.073,52

21.794.532,93

21.272.776,80

-113.419,14

-174.047,07

21.681.113,79

21.098.729,73

188.880,03

375.177,00

97.193,58

105.888,12

286.073,61

481.065,12

-1.354,69

-2.405,32

284.718,92

478.659,80

NIET DAEB Vastgoed in exploitatie Overig vastgoed in exploitatie Huurderving Totaal huuropbrengsten

In totaal werd ten opzichte van 2015 ca. € 323.800,00 meer aan huur als opbrengst verantwoord. Deze toename is voornamelijk een gevolg van het meer ontvangen van huur als gevolg van nieuwbouw, huurharmonisatie en de jaarlijkse huurverhoging. De gemiddelde huurverhoging bedroeg 1.68%.

11 OPBRENGSTEN SERVICECONTRACTEN 11.1 Opbrengsten servicecontracten Overige goederen, leveringen en diensten

168.201,99

159.005,86

168.201,99

159.005,86

De post Overige goederen, leveringen en diensten betref vergoedingen welke de huurders boven de netto huurprijs betalen voor o.a. servicekosten, stroomverbruik, waterverbruik en schoonmaakkosten. De vergoeding voor leveringen en diensten is gebaseerd op de geraamde kosten en wordt jaarlijks aangepast. Het verschil tussen betaalde vergoedingen en werkelijke kosten bij de “Leveringen goederen en diensten” wordt met de huurders afgerekend.

Jaarverslag 2016


108

(Bedragen in €)

Boekjaar

Boekjaar

2016

2015

Waterverbruik

10.547,04

10.641,12

Stroomverbruik

44.001,69

47.217,62

Schoonmaakkosten

66.212,18

65.492,76

Verrekend met huurders

14.927,68

23.615,06

1.538,00

1.538,00

137.226,59

148.504,56

Toegerekende personeelskosten

891.715,08

864.757,18

Toegerekende overige organisatiekosten

710.156,72

693.746,30

Toegerekende afschrijvingen

124.122,81

122.523,60

Verhuurderheffing

2.575.147,31

2.401.235,30

Totaal lasten verhuur- en beheeractiviteiten

4.301.141,92

4.082.262,38

839.543,45

718.479,06

11.2 Lasten servicecontracten

Administratiekosten Totaal lasten servicecontracten

12 LASTEN VERHUUR- EN BEHEERACTIVITEITEN

13 LASTEN ONDERHOUDSACTIVITEITEN Onderhoudslasten niet-cyclisch Onderhoudslasten cyclisch

4.309.505,86

3.659.031,91

Toegerekende personeelskosten

357.870,36

347.051,39

Toegerekende overige organisatiekosten

227.448,47

214.488,18

49.813,98

49.172,17

5.784.182,11

4.988.222,71

Toegerekende afschrijvingen Totaal lasten onderhoudsactiviteiten

14 OVERIGE DIRECTE OPERATIONELE LASTEN EXPLOITATIE BEZIT Toegerekende overige operationele lasten exploitatie bezit

1.041.961,09

1.170.250,06

Toegerekende overige directe operationele lasten exploitatie bezit

1.041.961,09

1.170.250,06

15 NETTO VERKOOPRESULTAAT VASTGOEDPORTEFEUILLE Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat uit verkopen van bestaand bezit DAEB- en niet DAEB-vastgoed aan derden en de verkoop van een grondpositie. Deze is als volgt te specificeren: Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: boekwaarde verkopen

3.235.933,00

784.790,94

-3.130.448,64

-735.204,27

Af: toegerekende organisatiekosten

-20.716,57

-19.920,01

Verkoopresultaat bestaand bezit

84.767,79

29.666,66

Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2015 Het resultaat 2015 is overeenkomstig de statuten toegevoegd aan het vermogen. Van het resultaat ad € 3.744.965,95 is € 7.640.370,83 aan de post overige reserves toegevoegd.

Compaen


(Bedragen in €)

Boekjaar

Boekjaar

2016

2015

109

Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2016 De bestuurder stelt voor het resultaat over het boekjaar 2016 toe te voegen aan het vermogen. Dit voorstel is in de jaarrekening verwerkt. Van het resultaat ad € 23.597.159,78 is € 5.847.886,34 aan de post overige reserves toegevoegd. Voor onroerende zaken in exploitatie die tegen marktwaarde worden gewaardeerd, moet voor het positieve verschil tussen de marktwaarde en de historische kostprijs een reserve worden gevormd. Deze herwaarderingsreserve wordt gevormd ten laste van de vrije reserves. Bij het bepalen van de herwaarderingsreserve wordt geen rekening gehouden met afschrijvingen. Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt:

16 WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE 16.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Waardeverminderingen Terugname waardeverminderingen

-

Totaal overige waardeveranderingen vastgoed in ontwikkeling

-

bestemd voor de eigen exploitatie

-

478.267,32 478.267,32

Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de overige waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.

16.2 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille DAEB-vastgoed in exploitatie Toename marktwaarde

23.569.868,00

2.883.410,27

Afname marktwaarde

-5.285.019,00

-4.731.043,00

Totaal overige waardeveranderingen DAEB-vastgoed In exploitatie

-

-2.099.924,62

18.284.849,00

-3.947.557,35

Boekjaar

Boekjaar

2016

2015

Toename marktwaarde

286.960,00

177.955,00

Afname marktwaarde

-238.490,00

-106.882,00

Totaal overige waardeveranderingen niet-DAEB-vastgoed in exploitatie 48.470,00

71.073,00

(Bedragen in €)

Niet-DAEB-vastgoed in exploitatie

Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de overige waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.

Jaarverslag 2016


110

(Bedragen in €)

Boekjaar

Boekjaar

2016

2015

17 NETTORESULTAAT OVERIGE ACTIVITEITEN Opbrengsten overige activiteiten

-

-

Projectontwikkeling nieuwbouw sociaal

74.593,43

71.725,29

Portefeuillebeheer Compaen

54.034,30

51.956,67

128.627,74

123.681,96

185.649,98

183.258,05

185.649,98

183.258,05

1.009.206,44

992.773,01

Sociale lasten

147.299,18

138.989,34

Pensioenlasten

150.486,64

162.601,97

1.306.992,26

1.294.364,32

18 AFSCHRIJVINGEN (IM)MATERIËLE VASTE ACTIVA Onroerende en roerende goederen ten dienste van exploitatie

19 LONEN, SALARISSEN, SOCIALE LASTEN EN PENSIOENLASTEN Lonen en salarissen

Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten

Het gemiddelde aantal werkzame werknemers bij Compaen berekend op fulltimebasis en uitgesplitst naar activiteiten bedroeg in 2016: 16,5 (2015: 16,5).

20 LEEFBAARHEID De leefbaarheidskosten zijn te verdelen in niet-cyclisch en cyclisch: Leefbaarheid (niet cyclisch)

24.348,76

64.940,42

Leefbaarheid (cyclisch)

93.390,26

94.581,00

Totaal leefbaarheid

117.739,02

159.521,42

Deloitte Accountants controle jaarrekening

66.625,44

27.168,75

Deel fiscale adviesdiensten

20.102,55

20.992,15

86.727,99

48.160,90

Honoraria accountantsorganisatie*

* Honorarium accountantsorganisatie is opgenomen volgens kasstelsel.

Compaen


(Bedragen in â&#x201A;Ź)

Boekjaar

Boekjaar

2016

2015

Rentebaten liquide middelen

6.953,33

18.721,20

Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

6.953,33

18.721,20

-4.536.632,19

-4.713.581,02

-15.657,82

-16.182,56

-4.552.290,01

-4.729.763,58

111

21 FINANCIĂ&#x2039;LE BATEN EN LASTEN Andere rente baten en soortgelijke opbrengsten

Rente lasten en soortgelijke kosten Rentelasten leningen overheid en kredietinstellingen Overige rentelasten Totaal rentelasten en soortgelijke kosten

22 BELASTINGEN Acute vennootschapsbelasting

-

-

Latente vennootschapsbelasting

-866.850,00

795.903,00

Totaal belastingen

-866.850,00

795.903,00

Jaarverslag 2016


112

Ondertekening van de jaarrekening Opstellen van de jaarrekening Directeur-bestuurder was getekend:

J.M. LobĂŠe Helmond, 30 juni 2016

Goedkeuren van de jaarrekening Raad van Toezicht: was getekend:

J.M. Bankers, voorzitter

M.C.J. Verstraten

G.Th.J.A. v.d. Kam

J.L.M. van der Vleuten

G.J.M. Minten

S.H. Wessels Helmond, 30 juni 2016

Compaen


113

Jaarverslag 2016


114

C

Overige gegevens

BEWOONSTER AAN DE RICOUTSVOORT I N BRAN DEVOORT

Compaen


115

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.

Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat Op grond van de statuten van de vereniging dient het resultaat te worden toegevoegd aan het vermogen.

Jaarverslag 2016


120

Compaen


Profile for Kemme Communicatie

Jaarverslag Compaen 2016  

Jaarverslag Compaen 2016