Woongids 2012

Page 1

Erfenissen, testamenten, schenkingen en levensverzekeringen

KBC-Woongids

EDITIE FEBRUARI 2012



Inhoud Huren, bouwen, kopen en renoveren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Pro’s en contra’s. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Checklists: de kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 1 Ik koop een woning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 2 Ik bouw een woning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 3 Ik verbouw een woning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Een woning of bouwgrond kopen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Onderhands of openbaar kopen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Openbare verkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Onderhandse verkoop. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Notariële akte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De kosten bij aankoop. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De registratierechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Het honorarium van de notaris . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De algemene kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aankoop met toepassing van de btw-regeling . . . . . . . . . . . . . . Samenwonenden en onroerend goed. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De verdeling van de eigendomsrechten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Successierechten tussen samenwonenden . . . . . . . . . . . . . . . . . . Tontine of beding van aanwas als alternatief. . . . . . . . . . . . . . . . Enkele specifieke gevallen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Een appartement kopen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kopen via een vastgoedmakelaar. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Zonevreemde woning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Erfdienstbaarheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bestemming van een grond. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Draagkracht van een bouwgrond . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Een bouwgrond schenken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

14 15 15 16 17 21 21 24 24 26 28 28 29 30 33 33 33 34 34 35 36 36


Een woning bouwen of verbouwen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De bouwformule . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Architect en afzonderlijke aannemers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Architect en algemeen aannemersbedrijf . . . . . . . . . . . . . . . . . . Sleutelklare woning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De wet-Breyne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Zelfbouwers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De architect . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoe kiest u een architect?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De opdracht van de architect . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Het contract en de ontwerpen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bestekken, dossier en offertes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De controle op de werkzaamheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Het honorarium van de architect. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De aannemer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoe kiest u een aannemer?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De prijsoffertes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Het aannemingscontract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Prijzen, prijsaanpassing en betaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Niet-tijdige uitvoering van de werkzaamheden. . . . . . . . . . . . . . De oplevering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verplichtingen als u bouwt of verbouwt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De stedenbouwkundige vergunning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De tussenkomst van een architect . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De veiligheidscoรถrdinatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De energieprestatieregelgeving. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Het stookoliereservoir. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Rookmelders. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Grondverzet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gemene muur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Btw en kadastraal inkomen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Btw op nieuwbouw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Btw op een verbouwing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Btw-aangifte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kadastraal inkomen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

38 39 39 39 40 41 42 42 42 42 43 43 44 45 46 46 46 46 47 48 48 51 51 55 57 58 61 61 61 61 63 63 63 64 65


De financiering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De financiering van een bouwgrond . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Lening op afbetaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hypothecair krediet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoeveel kunt u lenen voor een woning? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoeveel kunt u terugbetalen?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De waarde van uw woning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De waarborgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De financiering van een verbouwing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Lening op afbetaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Het hypothecair krediet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Looptijd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Terugbetaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De rentetarieven. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Enkele specifieke gevallen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bouwen of verbouwen terwijl u huurt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Lenen voor privĂŠ- en beroepsgedeelten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De hypotheek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Waarom een hypotheek? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De waarde van een hypotheek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De rang van een hypotheek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vrij en onbelast. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Doorhaling van een hypothecaire inschrijving. . . . . . . . . . . . . . . Hypotheekvernieuwing. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hypotheekruil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hypothecaire volmacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

66 67 67 68 68 68 70 70 72 72 73 73 74 76 81 81 82 82 82 82 83 83 84 84 84 84


De verzekeringen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90 De kredietgebonden overlijdensverzekering: veel zekerheid voor weinig geld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91 Zeker en fiscaal voordelig . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91 De KBC-Schuldsaldoverzekering Comfort . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 De KBC-Schuldsaldoverzekering Klassiek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 Spaar op voorhand met het KBC-Life Home Plan. . . . . . . . . . . . . 92 Correct verzekerd bij uw lening op afbetaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 Comfortabele bescherming. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 De KBC-Woningpolis: meer dan alleen een brandverzekering. . . . . . . 93 Natuurrampen wettelijk verzekerd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 Standaard verzekerd tegen diefstal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 Nog veel meer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 Correct verzekerd bij een correcte verzekeraar . . . . . . . . . . . . . . 94 Pas op voor onderverzekering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 Extra verzekeringswaarborgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95 Samengevat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96 De gezinsverzekering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 Schade moet u vergoeden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 Wat als u zelf schade lijdt? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 Hebt u een hond? Dan hebben wij de perfecte bescherming. 98 De verzekering van uw bijverdienste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 Verzeker u goed als lesgever! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 Krijgt u wel eens hulp bij u thuis?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99 Samengevat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99 Totaalaanbod voor huurders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 De ongevallenverzekering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 Onbezoldigde helpers en eigen werk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 De beste verzekering: preventie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 Brandpreventie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 Diefstalpreventie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102


De fiscaliteit van het hypothecaire woningkrediet . . . . . . . . 104 Hypothecair woningkrediet: de regeling voor de enige eigen woning (de woonbonus) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105 Wat? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105 De voorwaarden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105 De hoogte van de belastingvermindering. . . . . . . . . . . . . . . . . 106 Voor wie? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 Het begrip enige woning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 Het begrip eigen woning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 De begrippen verwerven en behouden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 Bouwgrond. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 Gebruik voor beroepsdoeleinden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 Verhuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 Gewone interestaftrek vanaf 1 januari 2005 . . . . . . . . . . . . . . . 110 Wat met de belastingvermindering voor langetermijnsparen?. 111 Hypothecair woningkrediet: de oude regeling . . . . . . . . . . . . . . . . . .114 Wanneer is de regeling van toepassing? . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114 Premie voor de kredietgebonden overlijdensverzekering . . . . . . .115 Terugbetaald kapitaal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 Terugbetaalde interest. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116 Overheidspremies en fiscale voordelen . . . . . . . . . . . . . . . . FinanciĂŤle stimulansen om groen te (ver)bouwen . . . . . . . . . . . . . . . Energiebesparende investeringen: ingrijpende wijzigingen . . . . . Andere tegemoetkomingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Andere premies en subsidies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Preventie van brand en inbraak. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Renovatie in probleemwijken. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Premies en subsidies in het Vlaams Gewest. . . . . . . . . . . . . . . . Premies en subsidies in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest . . . . Premies en subsidies in het Waals Gewest . . . . . . . . . . . . . . . .

124 125 125 126 127 127 127 128 130 131

Checklist . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De aankoop van een woning stap voor stap . . . . . . . . . . . . . . . . . . De bouw of verbouwing van een woning stap voor stap. . . . . . . . . De verhuizing stap voor stap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wat brengt u mee als u gaat praten met uw KBC-kredietadviseur?.

132 133 134 135 137

Nuttige adressen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138


De behoeften van de consument zijn de laatste decennia ingrijpend gewijzigd. KBC Bank & Verzekering is helemaal georiënteerd op die nieuwe noden van zijn cliënten. Als bank- en verzekeringsgroep biedt KBC een totaaldienstverlening op maat. Zo steekt KBC Bank & Verzekering veel energie in degelijke en objectieve informatieverstrekking. Deze KBC-Woongids is daar een goed voorbeeld van. De gids is bedoeld als een belangrijke bron van informatie over het thema Hoe word ik eigenaar van een woning? Of u nu een grond of een woning koopt, een nieuwe woning bouwt of een bestaande verbouwt, wij loodsen u op een heel concrete en praktische manier door die processen. Hoe gaat u om met de vastgoedmakelaar? Wat doet de notaris precies voor u? Welke kosten zijn daaraan verbonden? Hoe pakt u de samenwerking aan met bouwpartners zoals de architect, de aannemer, de veiligheidscoördinator en de epb-adviseur? Met welke verplichtingen, opgelegd door de overheid, moet u rekening houden? Hoe financiert u uw plannen? Op welke financiële en fiscale tegemoetkomingen kunt u aanspraak maken? Hoe verzekert u zich tegen onvoorziene omstandigheden? Gewapend met die kennis kunt u uw woonwensen volledig realiseren. Want daar is het u uiteindelijk toch om te doen?

De KBC-Woongids is nu ook beschikbaar voor de iPad, met tal van extra’s zoals een budgetplanner en een todo-lijst waarmee u uw woonproject kunt opvolgen.



Huren, bouwen, kopen en renoveren


Pro’s en contra’s Wat is de meest interessante oplossing: huren, bouwen, kopen of renoveren? Die keuze is altijd persoonlijk, maar een grondige afweging van de verschillende voor- en nadelen zal u wellicht op de goede weg helpen.

Huren

Bouwen

Pro

Contra

U moet alleen de huurwaarborg (normaal gezien twee maanden huur) voorschieten en later de huurprijs en uw verbruikskosten betalen. U hebt geen kapitaal nodig voor de aankoop van een bouwgrond of woning en voor bouw- of renovatiewerkzaamheden. U betaalt geen onroerende voorheffing.

U bent de maandelijkse huurprijs definitief kwijt. Als u daarentegen een lening aangaat voor de aankoop, bouw of renovatie van een woning, leveren de terugbetalingen u aan het einde van de rit een onroerend goed in eigendom op.

U draagt alleen de kosten van het onderhoud en bepaalde in de Huurwet vermelde herstellingen. Zware uitgaven zijn ten laste van de verhuurder, tenzij de huurovereenkomst dat anders bepaalt. In huurcontracten die na 18 mei 2007 werden gesloten, mag de verhuurder andere dan in de Huurwet vermelde herstellingen niet langer ten laste van de huurder leggen.

U kunt de woning niet zomaar omvormen. Dikwijls legt de huurovereenkomst ter zake beperkingen op. Of u aan het einde van de huurovereenkomst recht hebt op een vergoeding voor uitgevoerde werkzaamheden, is niet duidelijk, tenzij dat uitdrukkelijk is bepaald in de huurovereenkomst.

U kunt gemakkelijk verhuizen en zo inspelen op wijzigingen in uw financiële toestand, in uw werk- of gezinssituatie. U bent daarin alleen beperkt door de wet en de bepalingen van de huurovereenkomst.

De verhuurder kan een einde maken aan de huurovereenkomst. Hij is wel beperkt door de wet en de bepalingen van het huurcontract. Eventueel moet hij een schadevergoeding betalen.

U kiest zelf uw toekomstige leefomgeving. Uw architect ontwerpt een woning op maat die in principe perfect beantwoordt aan uw eisen, verwachtingen en leefgewoonten.

Als u geen bouwtekening kunt lezen of ruimtes niet kunt inschatten, kan het eindresultaat van de werkzaamheden tegenvallen. Laat de architect een maquette maken als u twijfelt.

Om geld uit te sparen, kunt u de coördinatie van de werkzaamheden zelf in handen nemen. Als u handig bent en over voldoende vrije tijd beschikt, kunt u zelf de handen uit de mouwen steken.

Als u zelf werkzaamheden uitvoert, kunt u of een van uw helpers een ongeval krijgen. U kunt problemen krijgen met de btw-controleur, de sociale inspectie of de dienst voor werkloosheidscontrole. De afwerking en inrichting van uw woning spreiden over verschillende jaren, heeft een weerslag op uw wooncomfort en financiële situatie. De werkzaamheden slorpen al snel al uw vrije tijd op. Op termijn kan dat funest zijn voor uw motivatie, de verstandhouding binnen het gezin en uw prestaties op het werk.

U wordt minder snel geconfronteerd met zware onderhouds- en herstellingskosten. Over een langere periode neemt de waarde van vastgoed sneller toe dan de algemene prijsontwikkeling (inflatie).

De bouwprijs kan hoger oplopen dan de geraamde kostprijs. Wellicht moet u langer dan gepland in uw huidige huurwoning blijven en naast de terugbetaling van de lening ook nog een huurprijs betalen. Kies voor een aangepaste lening. Leen voldoende vanaf het begin. Leg een reserve aan om onvoorziene meeruitgaven op te vangen.

9


Kopen

Pro

Contra

U weet exact hoe de woning eruitziet, wat bij een nieuwbouw niet altijd het geval is.

De woning is niet volgens uw wensen ontworpen. U moet dus tevreden zijn met wat u krijgt, tenzij u meteen gaat verbouwen.

U verliest minder tijd en u kunt alles beter plannen. U krijgt met een beperkt aantal mensen te maken. De datum waarop de akte wordt verleden, kunt u bijna tot op de dag bepalen. Na de verkoop kunt u de woning in principe meteen betrekken, tenzij anders is bepaald in de koopovereenkomst.

Een bestaande woning kan niet meteen zichtbare nadelen of gebreken hebben. Dikwijls moet ze worden aangepast aan uw eisen. Bezichtig de woning voor de aankoop samen met een vakman.

De kostprijs van de woning ligt vast, zodat er achteraf geen verrassingen kunnen opduiken.

U moet registratierechten en notariskosten betalen (zie p. 21 De registratierechten en p. 24 Het honorarium van de notaris). Later moet u jaarlijks de onroerende voorheffing betalen. U kunt niet per definitie aanspraak maken op verlaagde registratierechten in Vlaanderen en Wallonië.

Onroerend goed is op langere termijn een interessante belegging.

U zult vlugger onderhouds- en herstellingskosten hebben dan bij een nieuwe woning. Koop een woning in goede staat die in een goede buurt ligt.

Renoveren U vindt gemakkelijker een bestaande woning met een mooie ligging en op een groot terrein dan een goedgelegen bouwgrond. De kans is groot dat de tuin al in orde is.

Een exacte kostprijs opstellen is heel moeilijk, tenzij u de woning door en door kent. Raadpleeg bij voorkeur vooraf een architect.

U kunt renoveren met respect voor het authentieke karakter van de woning. Daardoor krijgt u een huis met een ziel. Als u uw eigen woning verbouwt, weet u in welke toestand ze zich bevindt. U kent ook de omgeving en de buren.

Als u tijdens de werkzaamheden in de woning blijft wonen, kan dat na een tijd een serieuze belasting worden. Als u elders een onderkomen huurt en het werk vertraging oploopt, zit u misschien met de huurprijs én de terugbetaling van de lening. U kunt dat opvangen met een aangepaste lening.

U kunt de werkzaamheden spreiden in de tijd en de woning geleidelijk laten meegroeien met uw financiële mogelijkheden en uw gezinstoestand. Als u handig bent, kunt u een aantal werkzaamheden zelf uitvoeren.

De werkzaamheden spreiden over verschillende jaren, heeft een weerslag op uw wooncomfort en financiële situatie. Als u zelf werken uitvoert, kunt u of een van uw helpers een ongeval krijgen. U kunt problemen krijgen met de btw-controleur, de sociale inspectie of de dienst voor werkloosheidscontrole. De werkzaamheden slorpen al snel al uw vrije tijd op. Op termijn kan dat funest zijn voor uw motivatie, de verstandhouding binnen het gezin en uw prestaties op het werk.

10


Checklists: de kosten 1 Ik koop een woning Hoe zit dat met de kosten? 1 Aankoopprijs • Kostprijs van de woning

............... euro

• Kosten voor de opmaak van de verkoopakte (honorarium notaris + kosten + registratierechten)

............... euro

• Eventueel te betalen btw

............... euro

2 Supplementaire lasten en kosten • Aansluitingskosten water, gas, elektriciteit, telefoon, kabeltelevisie

............... euro

• Eventuele herstellingen en aanpassingen

............... euro

• Verhuizing

............... euro

3 Uitgaven voor het aangaan van het hypothecair krediet • Kosten voor de opmaak van de krediet- en waarborgakte • (honorarium notaris + kosten + registratierechten)

............... euro

• Dossier- en schattingskosten

............... euro

TOTAAL

............... euro

4 Periodieke uitgaven • Maandelijkse terugbetalingen lening

............... euro

• Verzekeringspremies •– Kredietgebonden overlijdensverzekering

............... euro per ...............

•– Eventuele invaliditeitsverzekering

............... euro per ...............

•– Woningpolis (brand en andere risico’s)

............... euro per ...............

2 Ik bouw een woning Hoe zit dat met de kosten? 1 Bouwterrein • Koopsom

............... euro

• Kosten voor de opmaak van de akte (honorarium notaris + kosten + registratierechten)

............... euro

• Afpalingskosten

............... euro

• Grondnivellering en afwatering, enz.

............... euro

• Bodemonderzoek van het terrein

............... euro

2 Plannen • Honorarium van de architect voor een volledige opdracht en eventuele supplementaire opdrachten

............... euro

• Kosten van een veiligheidscoördinator ontwerp + uitvoering

............... euro

• Kosten van een epb-verslaggever (energieprestatie en binnenklimaat)

............... euro

• Eventuele kosten van een ingenieursbureau (bijvoorbeeld stabiliteitsstudie)

............... euro

3 Realisatie • Grond- en funderingswerkzaamheden

............... euro

• Metselwerk

............... euro

• Dakwerkzaamheden

............... euro

• Buiten- en binnentimmerwerk

............... euro

• Pleisterwerk, ondervloeren (chape)

............... euro

• Beglazing

............... euro

• Elektriciteit, verlichting

............... euro

• Verwarming

............... euro

11


• Loodgieterij, zink, sanitair

............... euro

• Bevloering

............... euro

• Schilderwerk binnen en buiten

............... euro

• Kosten voor verdere binnenafwerking

............... euro

• Bijkomende werkzaamheden

............... euro

4 Andere kosten • Uitrusting keuken en badkamer

............... euro

• Eventuele interieurstudie

............... euro

• Binnenhuistextiel

............... euro

• Alarminstallatie*

............... euro

• Aanleg tuin en oprit

............... euro

• Aansluitingskosten voor water, gas, elektriciteit, riolering, telefoon, kabeltelevisie

............... euro

• Verhuizing

............... euro

5 Belastingen en andere • Btw op alle facturen van aannemer en architect, leveranciers van bouwmaterialen en uitrusting, enz.

............... euro

• Eventueel de gemeentelijke belastingen voor het uitreiken van de stedenbouwkundige vergunning, • de aanleg van riolering, wegverharding, voetpaden, afsluitingen

............... euro

• In sommige gevallen: kosten voor de overname van de gemeenschappelijke muren

............... euro

6 Uitgaven voor het aangaan van het hypothecair krediet • Kosten voor de opmaak van de krediet- en waarborgakte • (honorarium notaris + kosten + registratierechten)

............... euro

• Dossier- en schattingskosten

............... euro

TOTAAL

............... euro

7 Periodieke uitgaven • Maandelijkse terugbetalingen lening

............... euro

• Verzekeringspremies •– Kredietgebonden overlijdensverzekering

............... euro per ...............

•– Eventuele invaliditeitsverzekering

............... euro per ...............

•– Woningpolis (brand en andere risico’s)

............... euro per ...............

8 Bouwrisico’s • Eventuele verzekering voor de bouwer (een optie in de woningpolis)

............... euro

• Eventuele verzekering tijdelijke helpers

............... euro

3 Ik verbouw een woning Hoe zit dat met de kosten? 1 Plannen • Honorarium van de architect voor een volledige opdracht en eventuele supplementaire opdrachten

............... euro

• Eventuele kosten van een veiligheidscoördinator ontwerp + uitvoering

............... euro

• Eventuele kosten van een epb-verslaggever (energieprestatie en binnenklimaat)

............... euro

• Eventuele kosten van een ingenieursbureau (bijvoorbeeld stabiliteitsstudie)

............... euro

2 Realisatie • Grond- en funderingswerkzaamheden

............... euro

• Metselwerk

............... euro

• Dakwerkzaamheden

............... euro

• Buiten- en binnentimmerwerk

............... euro

12


• Pleisterwerk, ondervloeren (chape)

............... euro

• Beglazing

............... euro

• Elektriciteit, verlichting

............... euro

• Verwarming

............... euro

• Loodgieterij, zink, sanitair

............... euro

• Bevloering

............... euro

• Schilderwerk binnen en buiten

............... euro

• Kosten voor verdere binnenafwerking

............... euro

• Bijkomende werkzaamheden

............... euro

3 Andere kosten • Uitrusting keuken en badkamer

............... euro

• Eventuele interieurstudie

............... euro

• Binnenhuistextiel

............... euro

• Alarminstallatie*

............... euro

• Aanleg tuin en oprit

............... euro

• Aansluitingskosten voor water, gas, elektriciteit, riolering, telefoon, kabeltelevisie

............... euro

• Verhuizing

............... euro

4 Belastingen en andere • Btw op alle facturen van aannemer en architect, leveranciers van bouwmaterialen en uitrusting, enz.

............... euro

• Eventueel de gemeentelijke belastingen voor het uitreiken van de stedenbouwkundige vergunning, • de aanleg van riolering, wegverharding, voetpaden, afsluitingen

............... euro

• In sommige gevallen: kosten voor de overname van de gemeenschappelijke muren

............... euro

5 Uitgaven voor het aangaan van het hypothecair krediet • Kosten voor de opmaak van de krediet- en waarborgakte • (honorarium notaris + kosten + registratierechten)

............... euro

• Dossier- en schattingskosten

............... euro

TOTAAL

............... euro

6 Periodieke uitgaven • Maandelijkse terugbetalingen lening

............... euro

• Verzekeringspremies •– Kredietgebonden overlijdensverzekering

............... euro per ...............

•– Eventuele invaliditeitsverzekering

............... euro per ...............

•– Woningpolis (brand en andere risico’s)

............... euro per ...............

7 Bouwrisico’s • Eventuele verzekering voor de bouwer (een optie in de woningpolis)

............... euro

• Eventuele verzekering tijdelijke helpers

............... euro

* Een alarminstallatie kost al snel 1 240 tot 2 480 euro naargelang van het aantal ruimten dat u wilt beveiligen. Bij KBC Bank & Verzekering kunt u dat bedrag meelenen.

13


Een woning of bouwgrond kopen


Onderhands of openbaar kopen Er zijn verschillende manieren om een bouwgrond, een huis of een appartement te kopen. De belangrijkste zijn de onderhandse en de openbare verkoop. Er moet voldaan zijn aan bepaalde formaliteiten, onder andere met betrekking tot het bodemattest en het energieprestatiecertificaat. De verkoop wordt wettelijk bezegeld met een notariĂŤle akte. Naast de eigenlijke koopprijs moet u ook andere kosten betalen. Voor samenwoners gelden specifieke aandachtspunten.

Bij een onderhandse verkoop sluiten koper en verkoper een akkoord over de verkoop van een onroerend goed tegen een welbepaalde prijs. Meteen komen ze een aantal lasten en plichten overeen. Die laatste kunnen betrekking hebben op het tijdstip van levering van het onroerend goed, op de wijze en het tijdstip van betaling, op de opschortende voorwaarden, enz. Onroerende goederen kunnen ook openbaar worden verkocht. Dan wordt de definitieve prijs bepaald door opbod. Voor de openbare verkoop, zowel voor de vrijwillige als de gerechtelijke, zijn bijzondere vormvereisten van toepassing.

Openbare verkoop Bij een openbare verkoop wordt de meestbiedende eigenaar van het onroerend goed. Hij aanvaardt daarbij de lasten en de voorwaarden die op voorhand werden vastgelegd door de verkoper in overleg met de notaris, rekening houdend met de wettelijke voorschriften. De notaris neemt die voorwaarden op in het bestek. De kosten worden meegedeeld voor het begin van de verkoop. De verkoper kan het bod van de meestbiedende aanvaarden of weigeren. Een openbare verkoop wordt aangekondigd via aanplakbrieven en advertenties. De procedure van een openbare verkoop is sinds 1 januari 2010 gewijzigd. Als basisprincipe geldt sindsdien dat de notaris een openbare verkoop in een enkele zitdag organiseert. Om die enige zitdag aantrekkelijker te maken en de potentiĂŤle kopers ertoe aan te zetten snel een bod uit te brengen, beschikt de notaris over twee hulpmiddelen: hij kan een instelprijs bepalen, en hij kan een premie van 1% toekennen aan de definitieve koper. In combinatie met een instelprijs wordt de premie toegekend aan degene die als eerste bieder een bod gelijk aan of hoger dan het bedrag van de instelprijs uitbrengt, op voorwaarde dat die bieder uiteindelijk als definitieve

15


koper wordt aangewezen. De premie, toegekend in de

de betaling van de kosten varieert die termijn van een

vorm van een vermindering van de aankoopprijs, bedraagt

tot acht dagen na de definitieve toewijzing.

1% van het bedrag van het eerste bod. Informeer tijdig bij uw bank hoeveel u kunt lenen en Zonder instelprijs wordt de premie toegekend aan de

wanneer u het geld kunt krijgen. Zo voorkomt u ver-

persoon die het hoogste bedrag biedt op de zitdag. Na

velende verrassingen. Als de koper de koopprijs niet

die zitdag heeft iedereen het recht om binnen twee

binnen de gestelde termijn betaalt, is nalatigheidsinterest

weken een hoger bod uit te brengen. Als niemand dat

verschuldigd. Als de betaling er niet komt, wordt de ver-

recht van hoger bod uitoefent, is de koop definitief en

koop ontbonden en wordt het goed opnieuw openbaar

de premie verworven. Als wel iemand een hoger bod

te koop gesteld.

uitbrengt, is de premie niet verworven en komt er een nieuwe zitdag. Als de hoogste bieder van de eerste zit-

Onderhandse verkoop

dag op die tweede zitdag het laatste en hoogste bod uitbrengt, verwerft hij vooralsnog zijn premie. Die premie,

De aankoop van een bouwgrond, een huis of een appar-

toegekend in de vorm van een vermindering op de aan-

tement verloopt meestal in verschillende stappen. U

koopprijs, bedraagt 1% van het hoogste bod, verkregen

neemt eventueel een optie, u sluit een onderhandse ver-

op de eerste zitdag.

koopovereenkomst en ten slotte laat u een notariële akte opstellen. Begrippen die een woordje uitleg vragen.

De notaris heeft een zekere vrijheid bij de organisatie van een openbare verkoop en bij de keuze om al dan

Optie

niet te werken met een instelprijs, een premiestelsel en de mogelijkheid tot hoger bod na de eerste zitdag. Voor

Bij een onderhandse verkoop zoekt de verkoper of zijn

mogelijke geïnteresseerden is er dan ook maar één

vertegenwoordiger (bijvoorbeeld een vastgoedmakelaar

boodschap: kijk vóór de verkoop bij de notaris het

of notaris) een koper voor een onroerend goed. Als u de

bestek in waarin al die modaliteiten moeten worden

aankoop overweegt van een grond, huis of apparte-

opgenomen.

ment, kunt u er een optie op nemen. Dat betekent dat u met de eigenaar-verkoper afspreekt dat hij het goed niet

Bestek

aan iemand anders verkoopt binnen een bepaalde overeen te komen termijn: een week, veertien dagen, een

Als u geïnteresseerd bent in de openbare verkoop van

maand. Als u binnen die periode beslist om te kopen,

een woning, kunt u het best op voorhand bij de notaris

laat u dat (schriftelijk) weten aan de verkoper op de

het bestek inkijken. Daarin bundelt de notaris alle

manier die met hem is overeengekomen. De optie wordt

gegevens over erfdienstbaarheden, het recht van voor-

dan gelicht en de verkoop is definitief. Als de optie niet

koop, de lasten, belastingen, het kadastraal inkomen,

wordt gelicht binnen de bepaalde termijn, is er geen ver-

enz. Die informatie deelt de notaris ook mee bij de aan-

koop en kan de eigenaar het onroerend goed aan

vang van de verkoop.

iemand anders verkopen.

De koper moet de koopsom en de kosten betalen binnen de termijn die is vastgesteld in het bestek. Meestal is dat een tot twee maanden na de definitieve toewijzing. Voor

16


van de onderhandse verkoopovereenkomst betrekken. Enkele aankooptips

Doorgaans rekent hij daarvoor geen extra kosten aan.

• Informeer op voorhand, dat wil zeggen vóór u

Als de koper een woningkrediet moet aangaan, kan hij

met de verkoper over de prijs praat, naar de

in de onderhandse verkoopovereenkomst de koop afhan-

gangbare verkoopprijzen in de regio.

kelijk maken van het verkrijgen van de lening. Ook het

• Probeer te weten te komen waarom de eigenaar de woning verkoopt. • Controleer op de technische dienst van de

uitreiken van een stedenbouwkundige vergunning kan als opschortende voorwaarde worden opgenomen in de onderhandse verkoopovereenkomst.

gemeente of er geen onteigeningsplan bestaat waarin de woning of bouwgrond is opgeno-

Volgens de wet op stedenbouw is het bij de verkoop van

men. Zo kunt u ook te weten komen of er

een bouwgrond verplicht om zowel in de onderhandse

wegenbouwwerkzaamheden gepland zijn.

verkoopovereenkomst als in de notariële akte te vermel-

• Vóór u een woning of terrein koopt, wint u het best het advies in van een architect of een

den of er een stedenbouwkundig attest en eventueel al een stedenbouwkundige vergunning werd uitgereikt.

expert. Zo hoort u meteen met welke obstakels en mogelijkheden u rekening moet houden wat

Notariële akte

ligging, bouwverplichtingen, mogelijkheid tot verbouwen en andere beperkingen betreft. Een

Om de verkoop wettelijk te bezegelen, is er een notariële

architect om raad vragen verplicht u verder tot

akte nodig. Koper en verkoper kunnen dezelfde notaris

niets. Informeer wel op voorhand naar de kost-

nemen of elk hun eigen notaris inschakelen. In dat laatste

prijs van een dergelijk advies. Sommige archi-

geval delen de twee notarissen het honorarium. De

tecten klaren de klus voor een forfaitaire prijs,

koper moet dus geen hogere kosten betalen voor de

anderen rekenen een uurloon aan of geven

opmaak van de akte.

gratis advies. Een onderhandse verkoopovereenkomst moet binnen de vier maanden na de ondertekening worden geregistreerd. Onderhandse verkoopovereenkomst

Na het verlijden van de akte zorgt de notaris voor de registratie op het registratiekantoor, met betaling van de

Als u het met de verkoper eens raakt over de prijs, wordt

verschuldigde registratierechten. Hij zorgt ook voor de

meestal een voorlopige verkoopovereenkomst of zo-

overschrijving van een afschrift van de verkoopakte op

genoemd compromis opgesteld. De term voorlopig is

het hypotheekkantoor van het arrondissement waar het

misleidend, want de overeenkomst is bindend voor beide

onroerend goed gelegen is.

partijen. Daarom is het beter te spreken van een onderhandse verkoopovereenkomst. De notaris, die in een latere fase de authentieke akte opstelt, is gebonden door de bepalingen die zijn opgenomen in de onderhandse verkoopovereenkomst. Stel de onderhandse verkoopovereenkomst daarom zo duidelijk en volledig mogelijk op. Om zeker te zijn, kunt u de notaris bij het opmaken

17


Een onderhandse verkoopovereenkomst weer ongedaan maken Zodra u een onderhandse verkoopovereenkomst www.kbchuisonderhandelen.be

ondertekent, is de verkoop een feit. U moet nu binnen de vier maanden de registratierechten

U krijgt u op een eenvoudige en speelse manier

betalen. Dat kan heel vervelend zijn als u zich

de knepen van het onderhandelingsvak onder de

achteraf bedenkt. Gelukkig kunt u in Vlaanderen

knie.

sinds 1 november 2007 een onderhandse verkoopovereenkomst weer minnelijk laten ontbin-

Gratis verzekerd in de periode tussen de

den tegen een beperkte prijs.

onderhandse verkoopovereenkomst en de

Het moet gaan om de verkoop van een onroe-

notariële akte

rend goed dat gelegen is in het Vlaams Gewest, de ontbinding moet in gezamenlijk overleg met

Tussen de ondertekening van de onderhandse

de verkoper gebeuren en er mag nog geen nota-

verkoopovereenkomst voor de aankoop van een

riële verkoopakte verleden zijn.

grond, een huis of een appartement, en het ver-

U moet binnen de vier maanden na onderteke-

lijden van de notariële akte verlopen er over het

ning van de onderhandse verkoopovereenkomst

algemeen vier maanden. Tijdens die periode kan

met de verkoper een onderhandse overeenkomst

er veel gebeuren. Daarom bieden zowel de

tot ontbinding opstellen en dat document samen

Confederatie van Immobiliënberoepen van België

met de onderhandse verkoopovereenkomst laten

(CIB) als de Verzekeringen van het Notariaat een

registreren. U moet wel vaste rechten van 10 euro

gratis verzekering tegen overlijden door ongeval

per overeenkomst betalen.

aan. Het overlijden moet het gevolg zijn van een

Een ontbinding is zelfs nog mogelijk als u de

plotseling en ongewild ongeval. Ziekte en zelf-

registratierechten al hebt betaald en er nog geen

moord zijn uitgesloten. De begunstigden zijn de

notariële akte is verleden, en dat tot een jaar na

erfgenamen van de koper voor zover ze de nota-

ondertekening van de onderhandse verkoop-

riële akte ondertekenen.

overeenkomst. In dat geval krijgt u de registratierechten terugbetaald en moet u vaste rechten

Het verzekerde bedrag is bij de notarissen gelijk

betalen van 25 euro voor de onderhandse verkoop-

aan de verkoopprijs plus de kosten, rechten en

overeenkomst en van 10 euro voor de ontbindings-

honoraria, maar is altijd beperkt tot maximaal

overeenkomst.

125 000 euro. Bij CIB-makelaars is het verzekerde

Ook in Wallonië kunt u een onderhandse verkoop-

kapitaal gelijk aan 90% van de verkoopprijs, ver-

overeenkomst weer minnelijk laten ontbinden als

meerderd met de kosten, rechten en honoraria.

er nog geen notariële verkoopakte verleden is.

Ook geldt een maximum tot 150 000 euro. In

Daarvoor moet u uiterlijk binnen één jaar na onder-

beide gevallen zijn er bijkomende voorwaarden,

tekening van de onderhandse verkoopovereen-

zoals het betalen van een voorschot.

komst samen met de verkoper een onderhandse overeenkomst tot ontbinding opstellen en dat document samen met de onderhandse verkoopovereenkomst laten registreren. U moet vaste rechten van 10 euro per overeenkomst betalen.

18


Welke attesten zijn nodig bij een verkoop? 1 Bodemattest Vlaanderen Voor de verkoop van een grond of woning is een bodemattest nodig. Voor de inbreng van de woning of bouwgrond van een van de partners in de huwelijksgemeenschap daarentegen is geen attest vereist. De verkoper of de notaris vraagt het attest aan bij de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM). Dat kost hem 30 euro per kadastraal perceel. De OVAM reikt binnen een maand het gevraagde attest uit. Het bodemattest zegt alleen dat de OVAM geen weet heeft van een eventuele verontreiniging. Om meer zekerheid te hebben dat de grond zuiver is, kunt u het gemeentebestuur of de buurtbewoners vragen wat er vroeger met de grond is gebeurd. Bij de verkoop van risicogronden moet de verkoper op zijn kosten een oriënterend bodemonderzoek laten uitvoeren. Risicogronden zijn gronden waarop inrichtingen zijn of waren gevestigd die voorkomen op een lijst. Die lijst omvat onder andere drukkerijen, garages en stookolietanks van meer dan 20 000 liter. Om te weten of een bepaalde grond een risicogrond is, kunt u het best bij de gemeente nagaan of in het verleden vergunningen voor dergelijke inrichtingen werden uitgereikt. Ook de notaris kan daarover naspeuringen verrichten. Voor appartementen waar op de gelijkvloerse verdieping een risicoactiviteit werd of wordt uitgeoefend (zoals een benzinestation of een wasserij) of waar zich een stookolietank van meer dan 20 000 liter bevindt, is niet voor elke verkoop van een appartement in het gebouw een bodemattest vereist, maar geldt een aparte regeling. Als de activiteit is stopgezet of de tank niet meer wordt gebruikt, volstaat één oriënterend bodemonderzoek voor alle appartementen. Dat onderzoek moet worden uitgevoerd vóór 2015 of bij de eerste verkoop van een appartement. De vereniging van mede-eigenaars moet de kosten daarvoor betalen. Als de activiteit nog niet is beëindigd of de tank nog in gebruik is, volstaat een periodiek onderzoek. Neem de inhoud van het bodemattest al in de onderhandse verkoopovereenkomst op. Als het attest op dat ogenblik niet voorhanden is, kunt u het verkrijgen ervan laten opnemen als opschortende voorwaarde. Betaal nooit een voorschot voor u inzage hebt gekregen in het bodemattest. Brussel

Wie een zakelijk recht overdraagt (zoals een verkoop, erfpacht of opstal), moet aan het Brussels Instituut voor Milieubeheer (BIM) een bodemattest aanvragen. Het BIM kijkt dan de inventaris van de bodemtoestand na, een register dat alle gegevens over bodemverontreiniging bevat waarover het BIM beschikt met betrekking tot elk erin opgenomen perceel. Binnen de 20 dagen reikt het BIM dan het bodemattest uit dat alle informatie bevat die over het perceel is opgenomen in de inventaris, geactualiseerd op de datum van afgifte. Als sanering noodzakelijk is, vermeldt het bodemattest ook de verplichtingen van degene die de sanering moet uitvoeren. De overdrager (bv. verkoper) moet het bodemattest bezorgen aan de overnemer vóór de overeenkomst tot stand komt. Zowel in de onderhandse verkoopovereenkomst als in de notariële akte moet een aantal vermeldingen worden opgenomen met betrekking tot de bodemtoestand van het terrein. Het bodemattest kost 30 euro per kadastraal perceel.

19


Wallonië

Wallonië heeft een bodemregelgeving (5 december 2008), maar het artikel dat omschrijft welke feiten aanleiding geven tot beheer en sanering, is nog niet in werking getreden. Er bestaat dus nog veel onduidelijkheid. Voor meer informatie kunt u terecht op de website van de directie bodembescherming (dps.environnement.wallonie.be).

2 Energieprestatiecertificaat (epc) Het energieprestatiecertificaat geeft informatie over de graad van isolatie en de energiezuinigheid van een gebouw en bevat aanbevelingen om die energetische kwaliteit te verbeteren door middel van energiebesparende maatregelen. Vlaanderen Sinds 1 november 2008 is een energieprestatiecertificaat verplicht voor de verkoop en sinds 1 januari 2009 voor de verhuring van woongebouwen. Het certificaat blijft tien jaar geldig. Brussel

Sinds 1 mei 2011 is een epb-certificaat verplicht voor de verkoop en sinds 1 november 2011 voor de verhuring van woongebouwen. Het certificaat blijft tien jaar geldig.

Wallonië

Vanaf 31 december 2010 is een energiecertificaat verplicht voor alle eengezinswoningen. Vanaf 1 juni 2011 is het ook verplicht voor de verkoop van appartementen en voor de verhuur van eengezinswoningen en appartementen. Het certificaat blijft tien jaar geldig.

3 Keuring stookoliereservoir Bestaande stookoliereservoirs moeten op geregelde tijdstippen worden gecontroleerd. Bij de verkoop moet u daarvan een keuringsattest krijgen. Een uitgebreide beschrijving van de reglementering in de drie gewesten vindt u in de brochure Stookolietank bij particulieren van KBC Verzekeringen. 4 Keuring elektrische installatie Sinds 1 juli 2008 is in Vlaanderen, Brussel en Wallonië een keuring van de elektrische installatie vereist bij de verkoop van een woning die voor 1 oktober 1981 werd gebouwd. 5 Stedenbouwkundige bestemming Vlaanderen Bij de verkoop van een onroerend goed is een stedenbouwkundig uittreksel vereist dat niet ouder mag zijn dan een jaar. Dat uittreksel bestaat uit twee delen. Het uittreksel uit het plannenregister geeft de meest recente stedenbouwkundige bestemming aan. Het uittreksel uit het vergunningenregister geeft aan of er een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt, er een verkavelingsvergunning bestaat, er bouwovertredingen zijn en er een voorkooprecht geldt. Brussel

Bij de opstelling van de verkoopakte moet de notaris de bestemming van het onroerend goed en de vergunningen meedelen die eventueel zijn uitgereikt voor het onroerend goed.

Wallonië

In de aankondiging van de verkoop van een onroerend goed moet de meest recente stedenbouwkundige bestemming vermeld worden. Ook stedenbouwkundige vergunningen of attesten voor het onroerend goed moeten gedetailleerd worden vermeld.

6 Postinterventiedossier Bij de verkoop van een woning of appartement in Vlaanderen, Wallonië of Brussel moet de nieuwe eigenaar een postinterventiedossier krijgen als de bouw van het onroerend goed begonnen is na 1 mei 2001, of als er sinds die datum werken werden uitgevoerd door een of meer aannemers. In het postinterventiedossier worden alle technische gegevens verzameld die nodig zijn bij eventuele latere werken aan het gebouw.

20


De kosten bij aankoop Bij de aankoop van een onroerend goed moet u aan de

Bij de aankoop van een bouwgrond betaalt u altijd een

notaris de kosten voor het opstellen van de aankoopakte

groot beschrijf. Als later blijkt dat het kadastraal inkomen

betalen, het zogenaamde beschrijf. Het beschrijf omvat

van de gebouwde woning lager is dan de gestelde gren-

drie verschillende uitgaven: de registratierechten, het

zen, kunt u het verschil tussen groot en klein beschrijf

honorarium van de notaris en de algemene aktekosten.

terugvragen.

De registratierechten

Klein beschrijf en kadastraal inkomen

De tarieven van de registratierechten en de precieze

Aantal kinderen

Maximaal toegestaan

ten laste

niet-geïndexeerd kadastraal

2

inkomen (in euro)

regels voor de berekening verschillen naargelang het onroerend goed in Vlaanderen, Brussel of Wallonië ligt.

0–2

745

Normaal betaalt u het groot beschrijf. Soms worden die

3–4

845

rechten beperkt tot het klein beschrijf.

5–6

945

7 of meer

1 045

In bepaalde gevallen kan de aankoop van een woning met toepassing van btw in plaats van de registratierechten.

Het Vlaams Gewest

Sinds 1 januari 2011 kan de btw-regeling zich uitstrekken tot het bijhorende terrein als een gebouw met toe-

Sinds 1 januari 2002 bedraagt het groot beschrijf in

passing van btw wordt verkocht.

Vlaanderen 10%. Het klein beschrijf bedraagt 5%. In bepaalde gevallen krijgt u een vermindering van de te

Klein beschrijf

betalen registratierechten. Er zijn twee mogelijkheden: de meeneembaarheid en het abattement. De twee ver-

Als u het klein beschrijf wilt genieten, mogen u en uw

minderingen zijn niet cumuleerbaar.

partner in principe geen andere woning in België in volle 1

of blote eigendom bezitten. Bovendien mag het niet-

Meeneembaarheid

geïndexeerde kadastraal inkomen van alle onroerende goederen die u en uw partner in gemeenschap bezitten

Meeneembaarheid betekent dat u eerder betaalde regis-

niet hoger zijn dan een wettelijk vastgelegd bedrag dat

tratierechten op de aankoop van een woning of bouw-

varieert afhankelijk van het aantal kinderen ten laste.

grond in het Vlaams Gewest die u weer verkoopt, in mindering mag brengen op de aankoop van een andere

Als u in aanmerking komt voor een klein beschrijf, moet

woning of bouwgrond in het Vlaams Gewest. Hoe lang

u binnen de drie jaar de aangekochte woning bewonen

het geleden is dat u die registratierechten hebt betaald,

en er uw domicilie vestigen. U moet er ook drie jaar

speelt geen rol. Er zijn wel enkele voorwaarden.

ononderbroken blijven wonen. Uw inschrijving in het

• In het verleden betaalde registratierechten zijn alleen

bevolkingsregister geldt als bewijs. Als u niet tijdig ver-

meeneembaar voor natuurlijke personen, dus niet voor

huist of geen drie jaar ononderbroken in de woning blijft

vennootschappen en andere rechtspersonen.

wonen, moet u achteraf aanvullende registratierechten (groot beschrijf min klein beschrijf) betalen, eventueel verhoogd met een boete.

1 Als u voordien al een woning hebt geërfd van een bloedverwant in de rechte lijn, kunt u bij de aankoop van een andere woning soms aanspraak maken op een klein beschrijf. 2 Eén kind wordt soms beschouwd als twee kinderen ten laste, bijvoorbeeld als het 66% of meer gehandicapt is.

21


• Het nieuwe onroerend goed moet bestemd zijn tot hoofdverblijfplaats, en dat binnen twee jaar na de aankoop van een woning en binnen vijf jaar na aankoop van een bouwgrond.

moet u vijf jaar na de aankoop een hoofdverblijfplaats gebouwd en betrokken hebben. • Geen van de kopers mag op het ogenblik van de aankoop (volle) eigenaar zijn van een ander in België

• De vorige woning moest dienen als uw hoofdverblijf-

gelegen onroerend goed. Als u of uw partner bij de

plaats en u moet ze dus weer verkopen. Bovendien

aankoop van uw woning bijvoorbeeld al grond bezit

mogen tussen de verkoop van de vorige en de aan-

die stedenbouwkundig bestemd is tot bouwgrond,

koop van de nieuwe woning niet meer dan twee jaar

kunt u geen aanspraak maken op de vrijstelling.

verstrijken. Bepalend zijn de dateringen van de onderhandse verkoopovereenkomsten of, als die er niet zijn,

Bij-abattement

die van de notariële aankoopakten. • Het bedrag dat u kunt meenemen, is beperkt tot

Sinds 1 januari 2009 is een bij-abattement mogelijk als u

12 500 euro. Dat bedrag is gekoppeld aan de ABEX-

een woning of bouwgrond koopt. Het moet gaan om de

index, de index die de prijsontwikkeling in de bouw-

enige eigen woning of om een bouwgrond waarop u uw

sector weergeeft.

enige eigen woning bouwt. U moet de woning binnen de twee jaar na de aankoop betrekken (vijf jaar voor de

Als u eerst uw vorige woning verkoopt, wordt het bedrag

aankoop voor een bouwgrond). U moet een hypothecaire

van de registratierechten verrekend bij de aankoop van

inschrijving nemen op de woning. U moet volle eigenaar

uw nieuwe woning. Als u al een nieuwe woning hebt

worden van de volledige eigendom. U mag geen volle

gekocht en u uw vorige woning binnen de twee jaar

eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond. De

weer verkoopt, krijgt u de meeneembare registratierech-

regeling geldt ten slotte alleen voor natuurlijke personen

ten achteraf terugbetaald.

en voor woningen en gronden die in het Vlaams Gewest

Als de registratierechten voor uw nieuwe woning lager

liggen. Het bij-abattement bedraagt 10 000 euro

liggen dan wat u voor uw vorige woning hebt betaald,

(20 000 euro als u de verlaagde registratierechten van

krijgt u geen geld terug, maar blijft het verschil mee-

5% betaalt) zodat u 1 000 euro bespaart.

neembaar voor een volgende aan- en verkoop. Teruggave bij wederverkoop Abattement Als u een onroerend goed binnen de twee jaar na aanHet abattement houdt in dat u op de eerste schijf van

koop opnieuw verkoopt en u het groot beschrijf hebt

15 000 euro geen registratierechten moet betalen.

betaald, kunt u drie vijfde van de betaalde registratie-

Daardoor bespaart u 1 500 euro voor een groot beschrijf en

rechten terugvorderen. U mag het teruggavestelsel

750 euro voor een klein beschrijf. Ook hier wordt een

cumuleren met de meeneembaarheid.

aantal voorwaarden opgelegd. • Het abattement is alleen van toepassing voor natuurlijke

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

personen, dus niet voor vennootschappen en andere rechtspersonen. • Het aangekochte onroerend goed moet dienen tot

In Brussel bedragen de registratierechten 12,50%. Het klein beschrijf is sinds 1 januari 2003 afgeschaft.

hoofdverblijfplaats. Een woning moet u binnen twee

In bepaalde gevallen krijgt u een vermindering van de te

jaar na de aankoop betrekken, op een bouwgrond

betalen registratierechten: het abattement.

22


Abattement De fiscus kan de aankoopprijs betwisten Wie een woning koopt om er zijn of haar hoofdverblijfplaats te vestigen, kan sinds 1 januari 2003 onder

De fiscus beschikt over een termijn van twee jaar,

bepaalde voorwaarden aanspraak maken op een vrijstel-

te rekenen vanaf de registratie, om de betaalde

ling van de registratierechten op een eerste schijf van de

rechten te betwisten. Dat kan gebeuren als hij

aankoopwaarde.

een tekortschatting of een prijsbewimpeling

Er is in een vrijstelling voorzien op de eerste schijf van

vaststelt.

75 000 euro in een Ruimte voor Versterkte Ontwikkeling

We spreken van een tekortschatting als de over-

van Huisvesting en Stadsvernieuwing (RVOHS-zones). In

eengekomen prijs niet overeenstemt met de ver-

de andere delen van Brussel is er een vrijstelling op de

koopwaarde. De verkoop- of handelswaarde

eerste schijf van 60 000 euro. In de praktijk levert dat

dient altijd als minimumbasis voor de berekening

een belastingvermindering van respectievelijk 9 375 euro

van de registratierechten. Bij het bepalen van de

en 7 500 euro op.

verkoopwaarde houdt de fiscus rekening met de

• De belastingvermindering geldt voor natuurlijke perso-

prijzen die voor vergelijkbare goederen werden

nen die een woning in volle eigendom kopen in het

betaald. Als de koper niet tot een minnelijke

Brussels Hoofdstedelijk Gewest en daar binnen de

schikking komt met de fiscus, kan de ontvanger

twee jaar (drie jaar voor appartementen op plan of in

een omvangrijke controleschatting instellen,

aanbouw) hun hoofdverblijfplaats vestigen.

waarbij de uiteindelijk te betalen som merkelijk

• Ze moeten minstens vijf jaar ononderbroken hun

hoger kan liggen. Een minnelijke schikking ver-

hoofdverblijfplaats in het Brussels Hoofdstedelijk

dient dus de voorkeur.

Gewest behouden, hoewel niet per se in de aange-

De koper kan een tekortschatting voorkomen

kochte woning.

door, als hij een goede zaak heeft gedaan, in de

• De koper mag geen andere woning in volle eigendom

akte een aanvullende verklaring te laten opnemen.

bezitten op de datum van de aankoopovereenkomst.

Daarin verklaart hij dat de verkoopwaarde hoger

• De vrijstelling geldt niet bij de aankoop van een bouw-

is dan de overeengekomen prijs. De registratie-

grond of van een huis op plan of in aanbouw. • Bij de aankoop van een appartement op plan is de ver-

rechten worden dan berekend op de opgegeven verkoopwaarde.

mindering van toepassing op de te betalen registratie-

Als koper en verkoper in de notariële akte bewust

rechten op het gedeelte van de prijs dat toegewezen

een lagere dan de effectief overeengekomen ver-

wordt aan de grond. Voor het appartement in opbouw

koopprijs laten opnemen met de bedoeling

betaalt u btw op de facturen.

registratierechten te ontduiken, spreken we van prijsbewimpeling. Dat wordt door de fiscus harder

Teruggave bij wederverkoop

bestraft. Wie aan prijsbewimpeling doet, riskeert niet alleen een boete gelijk aan de ontdoken

Als u onroerend goed binnen twee jaar na aankoop

rechten, maar ook correctionele straffen.

opnieuw verkoopt, kunt u 36% van de registratierechten terugvorderen.

23


Het Waals Gewest

Het honorarium van de notaris

In Wallonië bedraagt het groot beschrijf 12,50%, het

Naast de registratierechten zijn er nog het honorarium van

klein beschrijf 6%. Er zijn geen vrijstellingen.

de notaris en de algemene kosten. Het honorarium van de

Als u een onroerend goed binnen de twee jaar na aan-

notaris wordt berekend op de verkoopprijs van het onroe-

koop opnieuw verkoopt en u het groot beschrijf hebt

rend goed en uitgedrukt in een percentage van dat bedrag.

betaald, kunt u drie vijfde van de betaalde registratie-

Per schijf daalt dat wettelijk vastgelegde percentage.

rechten terugvorderen.

Opmerking: in het regeerakkoord van de regering-Di Rupo is opgenomen dat op de prestaties van notarissen 21% btw verschuldigd is. Zodra deze maatregel in voege treedt, moet u onderstaande bedragen dus verhogen met 21%. Het honorarium van de notaris

Schijf in euro

Onderhandse verkoop in %

Openbare verkoop in %

Tot 7 500

4,56

5,70

Van 7 500,01 tot 17 500

2,85

5,13

Van 17 500,01 tot 30 000

2,28

4,56

Van 30 000,01 tot 45 495

1,71

3,99

Van 45 495,01 tot 64 095

1,14

2,85

Van 64 095,01 tot 250 095

0,57

1,34

Vanaf 250 095,01

0,057

0,10

Op een verkoop van 100 000 euro wordt het honorarium als volgt berekend: Bedrag per schijf

Onderhandse verkoop

Openbare verkoop

7 500 euro

x 4,56% = 342 euro

x 5,70% = 428 euro

10 000 euro

x 2,85% = 285 euro

x 5,13% = 513 euro

12 500 euro

x 2,28% = 285 euro

x 4,56% = 570 euro

15 495 euro

x 1,71% = 265 euro

x 3,99% = 618 euro

18 600 euro

x 1,14% = 212 euro

x 2,85% = 530 euro

35 905 euro

x 0,57% = 205 euro

x 1,34% = 481 euro

Totaal: 1 594 euro

Totaal: 3 140 euro

De algemene kosten

sommige gevallen aangetekende brieven versturen, enz. Bij een openbare verkoop moet u kosten betalen die er

De algemene kosten hebben betrekking op een aantal

bij een onderhandse verkoop niet zijn. Dat zijn bijvoor-

uitgaven die de notaris moet maken om de akte correct

beeld de kosten die de notaris heeft gemaakt om de ver-

op papier te kunnen zetten. Hij moet de exacte kadastrale

koop aan te kondigen, opmetingskosten en een aandeel

gegevens opzoeken, nagaan of er geen hypotheek rust

in de kosten van een basisakte. De notaris vermeldt die

op het onroerend goed, controleren of de verkoper geen

kosten bij het begin van de verkoopzitting.

belastingschulden heeft, de zegelrechten betalen, in

Opmerking: in het regeerakkoord van de regering-Di Rupo

24


is opgenomen dat op de prestaties van notarissen 21% btw verschuldigd is. Zodra deze maatregel in voege treedt, moet u onderstaande bedragen van het honorarium van de notaris dus verhogen met 21%.

Benaderende kosten voor het verlijden van de akte bij een onderhandse verkoop (in euro) Aankoopprijs

Honorarium notaris2, exclusief de forfaitaire akte-

Registratierechten1

kosten die schommelen tussen 500 en 1 000 euro 5%

6%

10%

12,50%

12 500

625

750

1 250

1 563

485

25 000

1 250

1 500

2 500

3 125

800

37 500

1 875

2 250

3 750

4 688

1 040

50 000

2 500

3 000

5 000

6 250

1 230

62 500

3 125

3 750

6 250

7 813

1 370

75 000

3 750

4 500

7 500

9 375

1 455

87 500

4 375

5 250

8 750

10 938

1 525

100 000

5 000

6 000

10 000

12 500

1 595

112 500

5 625

6 750

11 250

14 063

1 665

125 000

6 250

7 500

12 500

15 625

1 740

137 500

6 875

8 250

13 750

17 188

1 810

150 000

Woningen die voor die 15 000

18 750

1 880

162 500

prijs worden verkocht,

16 250

20 313

1 950

175 000

hebben doorgaans

17 500

21 875

2 020

187 500

een kadastraal inko-

18 750

23 438

2 095

200 000

men

20 000

25 000

2 165

212 500

dat boven de vermelde 21 250

26 563

2 235

225 000

grenzen ligt.

22 500

28 125

2 305

237 500

23 750

29 688

2 380

250 000

25 000

31 250

2 450

262 500

26 250

32 813

2 460

275 000

27 500

34 375

2 465

287 500

28 750

35 938

2 475

300 000

30 000

37 500

2 480

312 500

31 250

39 062

2 485

325 000

32 500

40 625

2 495

337 500

33 750

42 188

2 500

350 000

35 000

43 750

2 510

1 Er werd geen rekening gehouden met een eventuele vrijstelling van registratierechten of met de meeneembaarheid van al betaalde registratierechten. 2 Het precieze cijfer kan lichtjes verschillen. Bespreek dat met uw notaris.

25


Kosten voor de onderhandse aankoop van een bouwgrond (in euro) 1 Algemene kosten (honorarium notaris, registratierechten, diverse aktekosten, enz.) voor het verlijden van de akte bij onderhandse aankoop. Aankoopprijs

Registratierechten

Registratierechten 10% Honorarium notaris, exclusief de forfaitaire akte-

12,50%

kosten die schommelen tussen 500 en 1 000 euro

12 500

1 563

1 250

485

25 000

3 125

2 500

800

37 500

4 688

3 750

1 040

50 000

6 250

5 000

1 230

62 500

7 813

6 250

1 370

75 000

9 375

7 500

1 455

87 500

10 938

8 750

1 525

100 000

12 500

10 000

1 595

112 500

14 063

11 250

1 665

125 000

15 625

12 500

1 740

2 De vergoeding van de landmeter Als het perceel nog moet worden afgepaald, kost u dat al snel 500 euro. 3 Schadevergoeding voor de landbouwer Als de grond in landpacht is gegeven, moet u wellicht een schadevergoeding betalen aan de landbouwer. 4 Eventuele kosten voor een grondonderzoek Een grondonderzoek dat bestaat uit twee of drie sonderingen, eventueel aangevuld met een boring, kost naar schatting 500 euro. Forfait of provisie

betalen. Een paar maanden later, als ze de precieze kosten van ieder onderdeel kennen, kunnen ze een defini-

De totale kosten zijn dus samengesteld uit diverse ele-

tieve afrekening maken. Meestal is de voorlopige provisie

menten. Daardoor is het voor de notaris moeilijk om de

iets te ruim berekend en krijgt u het overschot terug.

kosten vooraf exact te berekenen. De meeste notarissen

Houd dat in de gaten.

rekenen daarom een forfaitair minimumbedrag aan dat normaal tussen 500 en 1 000 euro ligt. Voor een sociale akte wordt meestal 525 euro aangerekend. Dat sociale

Aankoop met toepassing van de btw-regeling

tarief geldt onder andere bij aankoop van een woning waarbij verlaagde registratierechten (klein beschrijf)

In bepaalde gevallen kan er btw in plaats van registratie-

mogelijk zijn en bij gegroepeerde aktes voor gebouwen

rechten van toepassing zijn bij de aankoop van een

of verkavelingen met ten minste drie appartementen of

woning. Dat kan alleen voor nieuwe gebouwen. Bij het

gronden.

berekenen van de btw wordt een gebouw als nieuw aanzien tot en met het einde van het tweede jaar vol-

Sommige notarissen hanteren het forfait niet, maar zul-

gend op het jaar van eerste ingebruikneming. Na die

len u, zoals vroeger gebruikelijk was, vragen om bij het

termijn kan een gebouw enkel nog met toepassing van de

verlijden van de aankoopakte een voorlopige provisie te

btw-regeling worden verkocht als het dermate ingrijpend

26


is verbouwd dat het weer als nieuw moet worden aan-

horende grond die gelijktijdig door dezelfde verkoper

zien.

wordt verkocht valt dan onder de toepassing van de btw-regeling.

Beroepsverkopers zijn verplicht om nieuwe gebouwen

Een eigenaar die zijn woning betrekt in september 2011

met toepassing van de btw-regeling te verkopen. Die

kan dus tot 31 december 2013 het huis met de bijhorende

regeling zal dan ook vooral van toepassing zijn bij de

grond verkopen met toepassing van het btw-tarief van

aankoop van een woning op plan en bij de aankoop van

21%.

woningen die werden gebouwd door een projectontwikkelaar. Aangezien beroepsverkopers onder het btw-stel-

Als hij bij de verkoop de btw-regeling wil toepassen, is

sel verkopen, kunnen ze alle btw recupereren die ze zelf

het belangrijk dat hij (voor de verkoopovereenkomst

moeten betalen. Mede daardoor kunnen ze een aantrek-

wordt afgesloten) een verklaring in tweevoud (formulier

kelijke verkoopprijs aanbieden.

104.1) richt aan het btw-kantoor waaronder hij ressorteert. Daarin geeft hij de wens te kennen om het onroe-

Iedere andere verkoper, zoals een particulier, moet zelf

rend goed onder het btw-regime te verkopen.

uitmaken of hij voor de btw-regeling kiest. Als hij dat

In een latere fase moet die verkoopwijze ook worden

niet doet, gebeurt de verkoop onder het registratierecht.

opgenomen in de eerste onderhandse verkoopovereen-

Het voordeel van de btw-regeling is opnieuw dat de ver-

komst die tussen de partijen wordt gesloten.

koper de btw die hij heeft betaald, kan terugkrijgen en zodoende de verkoopprijs kan drukken. Belangrijk is

Een voorbeeld

natuurlijk dat de prijs voldoende laag is om het hogere btw-percentage te compenseren.

Jan liet in 2010 een villa bouwen in Vlaanderen. In september 2010 neemt hij zijn intrek in de woning. Het

Als een gebouw met onder de btw-regeling wordt ver-

btw-percentage op de bouwwerken bedroeg 21%.

kocht, zal ook het bijhorende terrein onder de regeling vallen, voor zover gebouw en grond tegelijkertijd en

Prijs bouwgrond

door dezelfde verkoper worden verkocht. Als u met

Beschrijf- en notariskosten

andere woorden grond en gebouw op verschillende tijd-

Kostprijs gebouw (inclusief architect)

stippen koopt (dat is mogelijk bij een aankoop op plan)

Btw (99 150 x 21%)

of als u grond en gebouw van verschillende partijen aan-

Totale kostprijs betaald door Jan

37 180 euro Ong. 5 280 euro 99 150 euro 20 821,50 euro 162 431,50 euro

koopt, zal de verkoop van de grond onder het registratierecht gebeuren. Ook op de verkoop van louter grond,

Jan wil in 2012 de woning voor 173 550 euro verkopen

(zoals bouwgrond), is de btw-regeling nooit van toepas-

aan Piet. Die zou 10% registratierechten moeten betalen,

sing.

wat neerkomt op 15 855 euro*. In totaal moet Piet dan 189 405 euro betalen, te veel naar zijn zin. De transactie

Voorwaarde voor de btw-regeling

dreigt niet door te gaan. Op dat ogenblik herinnert Jan zich dat hij iets gelezen heeft over de verkoop onder het

Zoals hierboven vermeld kan de verkoop van een nieuw

btw-stelsel. Daardoor kan hij 20 821,50 euro (de betaalde

gebouw onder het btw-regeling tot uiterlijk 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar waarin het gebouw in gebruik of in bezit is genomen. Ook de bij-

* Het gaat om de enige woning van Piet, zodat hij een vrijstelling van registratierechten geniet op de eerste schijf van 15 000 euro. Hij betaalt dus 10% op 158 550 euro.

27


Samenwonenden en onroerend goed btw) terugkrijgen. Zo kan hij zijn vraagprijs verminderen

Als ongehuwd samenwonenden samen een bouwgrond

tot 173 550 - 20 821,50 = 152 728,50 euro.

of een woning kopen, verwerven ze het goed in mede-

Voor Piet is dat ook een gunstige regeling:

eigendom. Dat wil zeggen dat de grond of de woning aan beiden toebehoort. In dat geval spreken we ook

Te betalen aan de verkoper

152 728,50 euro

Btw op de bouw en de bijhorende grond: 152 728,50 x 21% Totaal

over onverdeeldheid: het goed is weliswaar niet zichtbaar verdeeld, maar is toch eigendom van twee of even-

32 072,99 euro 184 801,49 euro

tueel meer mensen. Een goed in mede-eigendom wordt door beiden samen beheerd. Met andere woorden: om het huis te verkopen,

Resultaat

te verhuren of er een hypotheek op te nemen, is de toe-

Jan krijgt ongeveer de beoogde 173 550 euro

stemming van beide partners nodig.

(152 728,50 + 20 821,50). Piet betaalt maar 184 801,49 euro in plaats van 189 405 euro.

De verdeling van de eigendomsrechten

Het ligt voor de hand dat de verkoper ook een deel van

Over de juiste verdeling van de eigendomsrechten bij

de extra winst kan opstrijken door de verkoopprijs wat

mede-eigendom, kunnen beide partners vrij beslissen. Ze

op te krikken. De notaris is de meest geschikte persoon

kunnen bijvoorbeeld kiezen voor een verhouding 50–50,

om in dat geval de belangen van verkoper en koper te

75–25, enz. Als niets wordt overeengekomen, zijn bei-

verzoenen. Het initiatief om de verkoop met btw te laten

den voor de helft eigenaar.

doorgaan, ligt bij de verkoper. Als u als koper ervaart dat

Welke verdeelsleutel is aan te raden? Als ze de aankoop

de verkoper niet op de hoogte is van die voordelige

van het onroerend goed financieren met een lening,

regeling, nodig hem dan uit om de zaak samen te

kiezen sommigen voor een eigendomsverdeling op basis

bespreken bij een notaris voor u de onderhandse ver-

van ieders inkomen. Het inkomen bepaalt immers de

koopovereenkomst ondertekent.

financiële draagkracht van elke partner bij de terugbeta-

Een maand na het verlijden van de notariële krediet- en

ling van de lening.

waarborgakte moet de verkoper een btw-aangifte indienen

Als ze het onroerend goed geheel of gedeeltelijk met

bij het btw-kantoor. De notaris kan hem daarbij helpen.

eigen middelen betalen, kunnen ze rekening houden met de contante inbreng van elke partner. Op dat ogenblik moet de eigendomsverdeling bij voorkeur al in de onderhandse verkoopovereenkomst worden opgenomen. De verdeling moet in elk geval in de notariële akte staan, anders wordt verondersteld dat elke partner voor de helft eigenaar is.

28


Hoe zit het met de woningpolis en de

Successierechten tussen samenwonenden

kredietgebonden overlijdensverzekering? Wat gebeurt er als ongehuwd samenwonenden een Aan te raden is dat elke mede-eigenaar zijn of

woning kopen en een van de partners overlijdt?

haar deel van het gemeenschappelijke bezit ver-

Wettelijk samenwonenden kunnen sinds 2007 van elkaar

zekert. In de praktijk zal maar ĂŠĂŠn polis worden

erven zonder testament. Dat erfrecht is wel beperkt en

gesloten, waarin beide partners als verzekering-

geldt alleen voor wettelijk samenwonenden (zie kader

nemer worden aangewezen. Het spreekt voor

p. 30 Wettelijk versus feitelijk samenwonen).

zich dat die polis ook door beide partners wordt ondertekend.

Wettelijk samenwonen

Sinds 1 januari 2005 kunnen ook feitelijk samen-

Als de overledene (gedeeltelijk) eigenaar was van de

wonenden het fiscale voordeel op de premies van

gezinswoning, erft de langstlevende wettelijk samenwo-

de levensverzekering genieten, zonder dat ze een

nende het vruchtgebruik van het deel van de overledene

bloedverwant tot de tweede graad moeten aan-

en van het in de gezinswoning aanwezige huisraad. Het

wijzen als begunstigde.

maakt niet uit of er nog andere erfgenamen zijn, bij-

In de kredietgebonden overlijdensverzekering

voorbeeld

moeten als begunstigde bij overlijden namelijk de

kinderen uit een eerste huwelijk van de overledene. Maar

personen worden aangewezen die door het over-

wettelijk samenwonende partners zijn geen reservataire

lijden van de verzekerde de volle eigendom of het

erfgenamen van elkaar. Dat betekent dat samenwoners

vruchtgebruik van de enige eigen woning verwer-

elkaar via een testament nog altijd kunnen uitsluiten van

ven. Daardoor vervalt de vereiste dat de echtge-

elkaars nalatenschap.

noot, de wettelijk samenwonende partner of een bloedverwant tot de tweede graad als begunstigde

Als twee partners in plaats van het vruchtgebruik de

bij overlijden moet worden aangewezen om

eigendom van de gezinswoning willen geven aan de

de fiscale voordelen op de premie te kunnen

langstlevende wettelijk samenwonende, dan moeten ze

genieten.

dat doen via een testament of een andere regeling. Als

Vraag in uw KBC-bankkantoor of uw kredietge-

de overleden partner reservataire erfgenamen heeft (dus

bonden overlijdensverzekering in aanmerking

erfgenamen die aanspraak maken op een gereserveerd

komt voor fiscale voordelen.

erfdeel, bijvoorbeeld kinderen), kan niet de hele nalatenschap per testament aan de samenwonende partner worden nagelaten. Het tarief van de successierechten die samenwonenden moeten betalen als ze van elkaar erven, hangt af van het gewest waar ze wonen (Vlaanderen, WalloniĂŤ of Brussel) en van een aantal voorwaarden (zie kaderstuk).

29


TIP

Tontine of beding van aanwas als alternatief

De geldigheid van een testament In sommige gevallen kan het voor samenwonenden Een testament kan op elk ogenblik worden gemaakt

interessant zijn een onroerend goed met toepassing van

en ook worden gewijzigd. Bij wijzigingen zal altijd

de tontine of met toepassing van het beding van aanwas

het testament met de meest recente datum

te kopen. Die oplossingen komen erop neer dat bij een

geldig zijn. Als u een nieuw testament maakt,

gemeenschappelijke aankoop van een onroerend goed

bestaat de mogelijkheid dat alleen de wilsbe-

een overeenkomst wordt gesloten dat het deel van wie

schikkingen in het vorige testament die tegen-

eerst overlijdt, toekomt aan de langstlevende. Die laatste

gesteld of onverenigbaar zijn met de nieuwe

betaalt op dat ogenblik geen successierechten, maar wel

wilsbeschikkingen vervallen. Om dat te vermijden,

registratierechten op het deel van de overledene.

kunt u deze formule opnemen in het nieuwe testament: “Hiermee herroep ik alle testamenten die

De klassieke tontine is in onbruik geraakt. Tegenwoordig

ik heb gemaakt vóór de huidige wilsbeschikkin-

wordt vrijwel altijd het beding van aanwas toegepast.

gen, die de enige uitdrukking van mijn laatste wil

We gebruiken hier dan ook de term aanwasbeding.

vormen.”

Bespreek die techniek voor de aankoop van een onroerend goed met uw notaris. Evenwicht in inbreng en levensverwachting

Wettelijk versus feitelijk samenwonen

vereist

Wettelijk samenwonenden zijn twee (en niet

Een beding van aanwas is een kanscontract. Het is daar-

meer) samenwonenden die een verklaring van

om alleen geldig als de inbreng in evenwicht is en er een

wettelijk samenwonen hebben afgelegd voor de

gelijkheid in levensverwachting bestaat tussen de part-

ambtenaar van de burgerlijke stand van de

ners. Zo mag een oudere partner niet te veel in leeftijd

gemeenschappelijke woonplaats. Die verklaring

verschillen met zijn vaste of tijdelijke levensgezel, anders

moet schriftelijk gebeuren en beantwoorden aan

zal de fiscus al snel gaan vermoeden dat het om een ver-

een aantal formele vereisten. Voorwaarden zijn

borgen schenking gaat in plaats van om een beding van

verder dat geen van beide partners getrouwd is

aanwas. Als de overeenkomst wordt beschouwd als een

of in een andere wettelijke vorm samenwoont, en

schenking, kunnen de reservataire erfgenamen het

dat beide partners bekwaam zijn om contracten

beding van aanwas betwisten.

aan te gaan. In alle andere gevallen spreken we van feitelijk

Wat als u achteraf wilt trouwen?

samenwonenden. Feitelijk samenwonen heeft dus niet alleen betrekking op ongehuwde koppels die

Het beding van aanwas vervalt niet automatisch door het

niet wettelijk samenwonen, maar ook op twee of

huwelijk, tenzij dat uitdrukkelijk voorzien is in het beding

meer broers, zussen of vrienden die dezelfde ver-

zelf.

blijfplaats delen.

Om problemen te vermijden, wordt tegenwoordig vaak gekozen voor een optioneel beding van aanwas. De

30


Tarief van de successierechten voor samenwonenden Tarief in de rechte lijn en tussen

Tarief tussen

echtgenoten

vreemden

Vlaanderen 3% – 9% – 27%

Speciale regeling gezinswoning

45% – 55% – 65% 0% op het erfdeel in de woning die tot

Voor:

gezinswoning diende op het ogenblik van

• wettelijk samenwonenden;

overlijden.

• feitelijk samenwonenden die op de

Voor:

• dag van het openvallen van de

• langstlevende echtgenoot;

• nalatenschap minstens één jaar

• wettelijk samenwonenden;

• ononderbroken samenwoonden en al

• feitelijk samenwonenden die gedurende

• die tijd een gemeenschappelijke huis-

• minstens drie jaar hebben samen-

• houding hadden gevoerd met de

• gewoond met de overledene.

• overledene. Brussel

3% tot 30%

40% tot 80%

Vermindering van het normale tarief met

Voor:

een derde op de eerste 250 000 euro van

• wettelijk samenwonenden.

het erfdeel in de gezinswoning, gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, waar de overledene minstens vijf jaar voor zijn overlijden was ingeschreven. Voor: • erfgenaam in rechte lijn; • langstlevende echtgenoot; • wettelijk samenwonenden.

Wallonië

3% tot 30%

30% tot 90%*

Vermindering van het normale tarief op de

Voor:

eerste 250 000 euro van het erfdeel in de

• degene die op de dag van het open-

gezinswoning, gelegen in het Waals

• vallen van de nalatenschap met de

Gewest, die de overledene (gedeeltelijk) in

• erflater samenwoonde en die met

volle eigendom had en al minstens vijf jaar

• hem voor het overlijden een ver-

als hoofdverblijfplaats gebruikte op het

• klaring van wettelijke samenwoning

ogenblik van het overlijden.

• heeft afgelegd.

Voor: • erfgenaam in rechte lijn; • langstlevende echtgenoot; • wettelijk samenwonenden

* Als gevolg van een arrest van het Arbitragehof bedraagt het maximumtarief in de praktijk 80%.

31


langstlevende partner moet dan uitdrukkelijk kiezen voor de toepassing van het beding van aanwas bij overlijden

Wanneer is een beding van aanwas

van zijn partner.

voordelig?

Wat met de familie?

• U woont samen in Vlaanderen en u verwacht dat dat op lange termijn ook zo blijft. In nor-

Een beding van aanwas is niet alleen een oplossing voor

male omstandigheden hebt u geen beding van

het beperkte of ontbrekende erfrecht van samenwonen-

aanwas nodig. Op de eerste schijf van 50 000

de partners ten opzichte van elkaar en voor de hoge suc-

euro van uw onroerend erfdeel betaalt u name-

cessierechten die samenwonenden moeten betalen als

lijk maar 3% successierechten, op de schijf tus-

ze van elkaar erven. Het is ook een middel om te verhin-

sen 50 000 en 250 000 euro 9% en op het

deren dat erfgenamen een deel van de gezinswoning

gedeelte boven 250 000 euro 27%. Op uw erf-

verkrijgen. Bij overlijden verdwijnt het onroerend goed

deel in de gezinswoning betaalt u zelfs geen

door een beding van aanwas namelijk volledig uit uw

successierechten.

nalatenschap.

• U woont wettelijk samen in Brussel. Een aanwasbeding is normaal niet interessant. Feitelijk

Als u niet wilt dat uw familie alle rechten op het onroe-

samenwonenden daarentegen vallen onder

rend goed verliest, kunt u het beding van aanwas beper-

veel hogere successietarieven, en zullen beter

ken tot het vruchtgebruik. Bij overlijden van een van de

af zijn met een tontine.

partners mag de andere partner dan de woning blijven

• U woont samen in Wallonië. Als u wettelijk

gebruiken. De langstlevende partner kan zelf in de

samenwonend bent, zijn de tarieven in de rechte

woning blijven wonen of ze verhuren. Kinderen uit een

lijn van toepassing, gelden er lagere tarieven

vorig huwelijk van de overledene erven het aandeel van

voor de gezinswoning en is een aanwasbeding

hun overleden vader of moeder in blote eigendom.

normaal niet interessant. Feitelijk samenwonenden daarentegen vallen onder veel hogere suc-

Ook fiscaal kan een beding van aanwas van het vrucht-

cessietarieven, en zullen beter af zijn met een

gebruik heel aantrekkelijk zijn. De registratierechten wor-

aanwasbeding.

den alleen toegepast op het overgedragen

• Zowel u als de partner waarmee u samen-

vruchtgebruik. De waarde daarvan hangt af van de leef-

woont, is gescheiden en u hebt allebei kinde-

tijd van de vruchtgebruiker. Hoe ouder die is, hoe lager

ren uit die vorige relatie. Die kinderen wilt u

de waarde en dus ook de registratierechten.

buiten de erfenis houden van het gezamenlijk

Maar het beding van aanwas van vruchtgebruik is niet

gekochte onroerend goed. Dat kan met een

altijd voordelig, bijvoorbeeld als de goederen, die na

beding van aanwas.

overlijden op de langstlevende moeten overgaan, zwaar belast zijn met schulden en de terugbetaling in geval van overlijden niet door een kredietgebonden overlijdensverzekering wordt geregeld.

32


Enkele specifieke gevallen Waarmee moet u specifiek rekening houden als u een

Kopen via een vastgoedmakelaar

appartement koopt, als u voor de aankoop moet onderhandelen met een vastgoedmakelaar, als u een zone-

Vastgoedmakelaars die als tussenpersoon optreden tus-

vreemde woning koopt, als de woning of grond die u

sen de koper en de verkoper van vastgoed, moeten een

koopt belast is met een erfdienstbaarheid of als de koop-

aantal strikte regels in acht nemen. Ze mogen de

woning beschermd is als monument?

beroepstitel van vastgoedmakelaar alleen gebruiken als ze officieel aangesloten zijn bij het Beroepsinstituut van

Een appartement kopen

Vastgoedmakelaars (BIV). Hun honorarium is verschuldigd door de verkoper, tenzij de koper de makelaar een

Bij aankoop van een appartement moet u aandacht

schriftelijke zoekopdracht geeft.

besteden aan de bepalingen van de statuten van het gebouw waarvan het betrokken appartement deel uit-

In zijn reclame voor te koop aangeboden panden mag

maakt. Die statuten formuleren de rechten en verplich-

een vastgoedmakelaar geen misleidende informatie

tingen van alle eigenaars van een appartement in het

opnemen over de essentiële kenmerken van het onroe-

gebouw. Bovendien stipuleert het document welk per-

rend goed of de beschikbaarheid ervan. Hij moet in die

centage van de gemeenschappelijke kosten ten laste van

reclame een aantal gegevens vermelden, zoals de meest

de respectieve eigenaars valt.

recente stedenbouwkundige bestemming, de uitreiking van een stedenbouwkundige vergunning, het bestaan

Win ook de nodige inlichtingen in over de financiële toe-

van een dagvaarding of herstelvordering, de aanwezig-

stand van het gebouw waarvan het betrokken apparte-

heid van een verkavelingsvergunning.

ment deel uitmaakt. Sinds 1 september 2010 is de verkoper, vastgoedmakelaar of notaris wettelijk verplicht

Een vastgoedmakelaar mag met een kandidaat-koper

u daarover te informeren vóór u een bod of aankoop-

geen bindende overeenkomst sluiten, tenzij hij daarvoor

belofte doet of een onderhandse aankoopovereenkomst

een mandaat heeft of zich hoofdelijk verbindt. Als hij

ondertekent. De wet schrijft voor welke informatie

geen exclusieve opdracht heeft, moet de makelaar

precies moet worden verstrekt: het bedrag van werk- en

kandidaat-kopers daarvan eerst in kennis stellen voor hij

reservekapitaal, mogelijke achterstallen van de verkoper,

geld van hen ontvangt.

en de meest recente balans van de vereniging van medeeigenaars. Tevens moet de verkoper de potentiële koper inlichten over mogelijke hangende procedures in verband met de mede-eigendom. Hij moet ook kopieën van de notulen van de algemene vergaderingen van de laatste drie jaar ter beschikking stellen. Ten slotte moeten de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar worden bezorgd. Enkel zo krijgt u een volledig en correct beeld van de financiële toestand van het gebouw waarvan het betrokken appartement deel uitmaakt.

33


Aan woningen die niet in recreatiegebied of in ruimtelijk Als u koopt via een vastgoedmakelaar

kwetsbare gebieden liggen, mag u zonder vergunning kleine werkzaamheden uitvoeren die vrijgesteld zijn van

Onderteken geen eenzijdige aankoopbelofte.

de vergunningsplicht, evenals onderhouds- en instand-

Door die belofte zijn makelaar en verkoper tot

houdingswerkzaamheden die geen betrekking hebben

niets gebonden, maar u bent dat wel. U kunt de

op de stabiliteit. Voor onderhouds- en instandhoudings-

belofte wel ondertekenen onder de opschortende

werkzaamheden die wel betrekking hebben op de stabi-

voorwaarde dat de verkoper

liteit is een stedenbouwkundige vergunning vereist en

binnen een bepaalde termijn (bijvoorbeeld tien

gelden bijkomende voorwaarden.

dagen) een beslissing moet nemen. Geef geen voorschot zolang er geen verkoop-

Verbouwen, herbouwen en uitbreiden is onder bepaalde

overeenkomst op tafel ligt. Neem voldoende tijd

voorwaarden eveneens mogelijk. In de meeste gebieden

voor het analyseren van de overeenkomst.

mag u tevens de hoofdfunctie van een zonevreemd gebouw veranderen. Zo mag u onder bepaalde voorwaarden van een landbouwbedrijf een woning maken.

Zonevreemde woning In recreatiegebied en in ruimtelijk kwetsbare gebieden Een woning is zonevreemd als ze in een gebied ligt dat

(natuurgebied, bosgebied, enz.) kunt u zonder vergun-

niet als woongebied is vastgelegd in het geldende plan

ning kleine werkzaamheden en instandhoudings- en

(ruimtelijk uitvoeringsplan, gewestplan, bijzonder of alge-

onderhoudswerkzaamheden uitvoeren die geen betrek-

meen plan van aanleg), of dat geen woonbestemming

king hebben op de stabiliteit. Als ze wel betrekking heb-

heeft volgens een goedgekeurde en niet-vervallen verka-

ben op de stabiliteit, is een stedenbouwkundige

veling.

vergunning vereist en gelden er voorwaarden. Ook ver-

Zonevreemd betekent dus niet illegaal. Bestaande

bouwen binnen het bestaande bouwvolume of herbou-

woningen die bij het in voege treden van de wet op de

wen kunnen onder bepaalde voorwaarden.

ruimtelijke ordening van 29 maart 1962 in een niet-woon-

Functiewijzigingen zijn in die gebieden niet mogelijk.

gebied werden ingekleurd, worden geacht vergund te zijn. Anderzijds kunnen vergunde gebouwen zone-

Erfdienstbaarheden

vreemd worden door een gewijzigde functie. Dat is bijvoorbeeld het geval als een hoeve in agrarisch gebied

Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht dat rust op

niet meer wordt uitgebaat als landbouwbedrijf, maar wel

een erf tot gebruik en tot nut van een erf dat toebe-

nog wordt gebruikt als woning.

hoort aan een andere eigenaar. Enkele voorbeelden: u mag niet of slechts tot op een bepaalde hoogte bouwen,

In Vlaanderen genieten eigenaars van hoofdzakelijk ver-

u moet een weg vrijlaten, recht van doorgang verlenen,

gunde of vergund geachte zonevreemde woningen een

een waterafloop of waterput delen. Als een landbouwer

aantal basisrechten.

bijvoorbeeld een recht van doorgang heeft op een per-

Woningen buiten een woongebied in een goedgekeurde

ceel, mag u als eigenaar niet bouwen en geen afsluiting

niet-vervallen verkaveling kunnen verbouwd of her-

plaatsen op de plaats van die doorgang. U mag de door-

bouwd worden met inachtneming van de geldende ver-

gang wel verleggen, op voorwaarde dat die even breed

kavelingsvoorschriften.

blijft.

34


Als u een onroerend goed koopt zonder dat u wordt

Bestemming van een grond

meegedeeld dat er een erfdienstbaarheid op rust, volstaat dat in theorie om de koop ongedaan te maken,

Als u al een heel concreet project in gedachten hebt,

tenzij het om een natuurlijke, een wettelijke of een zicht-

kunt u een stedenbouwkundig attest aanvragen. Op

bare erfdienstbaarheid gaat. Bij aankoop van een terrein

basis van uw schetsontwerp wordt beslist of de voorge-

zal de notaris u vertellen welke erfdienstbaarheden er

nomen werkzaamheden in aanmerking komen voor een

rusten op het onroerend goed.

vergunning.

Als een erfdienstbaarheid meer dan dertig jaar niet is uit-

U kunt die attesten aanvragen bij de gemeente, die u

gevoerd, gaat die teniet. Een voorbeeld: op uw terrein

daarvoor meestal een klein bedrag zal aanrekenen. Houd

bevindt zich een waterput die ook mag worden gebruikt

er rekening mee dat het een tijdje kan duren voor u het

door uw buurman. Als die dat dertig jaar lang niet heeft

attest ontvangt. Een stedenbouwkundig attest ontslaat u

gedaan, vervalt zijn recht om uw waterput te gebruiken.

niet van de wettelijke verplichting om een stedenbouw-

Die vervaltermijn geldt niet voor erfdienstbaarheden tot

kundige vergunning aan te vragen.

algemeen nut, zoals ondergrondse elektriciteits- en gasleidingen, werkzaamheden voor de aanleg van wegen,

Bij de aankoop van een perceel grond kunt u eisen dat

de bescherming van monumenten, landschappen en

de verkoper een stedenbouwkundig attest voorlegt. Als

stads- of dorpsgezichten.

zo’n attest niet voorhanden is, kunt u in de onderhandse verkoopovereenkomst een clausule laten opnemen dat

Een bescherming als monument, stads- of dorpsgezicht

het attest binnen een bepaalde termijn moet worden uit-

brengt ook heel wat beperkingen met zich mee. Als u in

gereikt. Als de verkoper na die periode geen zekerheid

een beschermd pand woont, mag u onder andere de

kan geven over de mogelijkheid tot bouwen, vervalt de

gevels niet van uitzicht veranderen, geen ander dakbe-

overeenkomst.

dekkingsmateriaal dan het bestaande aanbrengen, de buitenmuren niet in een andere kleur schilderen, en niet

De notaris zal in de verkoopakte van een onroerend

verbouwen. In sommige gevallen kunt u wel een afwij-

goed dat geen deel uitmaakt van een goedgekeurde ver-

king daarvan aanvragen. U moet ook de onderhouds- en

kaveling vermelden of er een stedenbouwkundige ver-

instandhoudingswerkzaamheden uitvoeren die moeten

gunning is uitgereikt of eventueel een

voorkomen dat beschermde gebouwen in verval raken.

stedenbouwkundig attest dat aantoont dat de koper een

We denken bijvoorbeeld aan het onmiddellijk herstellen

stedenbouwkundige vergunning kan krijgen. Als beide

van dakschade, het vervangen van gebroken ruiten, het

inlichtingen ontbreken, staat in de akte vermeld dat er

leegpompen van ondergelopen kelders. Grove overtre-

geen zekerheid kan worden gegeven over de mogelijk-

dingen kunnen worden bestraft.

heid tot bouwen.

Tegenover die verplichtingen staat dat u voor heel wat werkzaamheden aan het pand subsidies kunt krijgen van de overheid.

35


Draagkracht van een bouwgrond

Een bouwgrond schenken

Omdat er de laatste jaren intens werd gebouwd, is het

Als u uw kind een bouwgrond wilt schenken, zijn er

aanbod van goede bouwgronden kleiner. Bovendien

schenkingsrechten verschuldigd op de waarde van de

worden almaar zwaardere woningen opgetrokken. Hoe

bouwgrond.

kunt u voorkomen dat na de aankoop van een grond blijkt dat u speciale en peperdure funderingstechnieken

Voor het Vlaamse schenkingsrecht gelden onder bepaalde

nodig hebt?

voorwaarden tot 31 december 2014 lagere tarieven. De voorwaarden zijn dat het om een bouwgrond moet gaan

Bij twijfel over de kwaliteit van de ondergrond raad-

die in Vlaanderen ligt, dat de begunstigde een natuurlijke

pleegt u voor de aankoop het best een architect of aan-

persoon is, en dat die begunstigde binnen vijf jaar na de

nemer die oog heeft voor de topografische kenmerken

schenkingsakte er zijn hoofdverblijfplaats moet vestigen.

en ervaring heeft met constructies uit de buurt. Als ook hij twijfelt, kan alleen een grondonderzoek zekerheid

Het kan gaan om een schenking van de volle eigendom,

geven. Het grondonderzoek geeft de architect en/of de

de blote eigendom of het vruchtgebruik. Ook een schen-

ingenieur inzicht in het draagvermogen van de grond.

king in onverdeeldheid, bijvoorbeeld aan twee kinderen,

Op basis van die gegevens worden de aangepaste fun-

komt in aanmerking voor de lagere tarieven.

deringen berekend en wordt nagegaan of de zettingen

Voor de schenking van een bouwgrond in de rechte lijn

van het gebouw binnen de grenzen van het toelaatbare

en tussen echtgenoten worden, tot en met de schijf van

vallen. Soms zijn scheuren en barsten in woningen het

100 000 tot 150 000 euro, de normale tarieven met 2%

gevolg van fouten bij de funderingen of van te grote

verlaagd. Boven 150 000 euro blijven de oude tarieven

zettingsverschillen. Met een grondonderzoek kunt u

bestaan. Door die maatregel daalt het tarief op de eerste

onherstelbare schade voorkomen.

schijf van 12 500 euro tot 1%, op de schijf van 12 500 tot 25 000 euro tot 2%, enzovoort. Voor schenkingen

Er bestaan verschillende vormen en methoden van

tussen andere personen dan in de rechte lijn en tussen

grondonderzoek. De keuze is vaak afhankelijk van de

echtgenoten wordt op de eerste schijf van 150 000 euro

aard van de opdracht, de karakteristieken van het ter-

forfaitair 10% aan schenkingsrechten geheven. Daarboven

rein, de beschikbare apparatuur en andere factoren.

blijven de bestaande tarieven gelden.

Heel frequent is het grondonderzoek dat bestaat uit twee of drie sonderingen, eventueel aangevuld met een boring. Richtprijs: 500 euro.

36


37


Een woning bouwen of verbouwen


De bouwformule Bij de bouw of verbouwing van een woning komt heel wat kijken. U werkt samen met een hele rist bouwpartners: de architect, de aannemers, de veiligheidscoördinator, de epb-verslaggever, de ingenieur. Uw project moet voldoen aan een heleboel wettelijke verplichtingen. U moet btw betalen.

De keuze van de bouwformule wordt beïnvloed door een aantal factoren, zoals de inspanningen die u als bouwheer wilt leveren bij de uitvoering van de werkzaamheden, uw financiële middelen, de bouwtermijn, uw algemene verwachtingspatroon.

Architect en afzonderlijke aannemers Een bouwheer die zelf graag de handen uit de mouwen steekt, zal vlugger de formule met architect en afzonderlijke aannemers kiezen. Als u met afzonderlijke aannemers werkt, moet u evenveel contracten opmaken als er uit te voeren werkzaamheden zijn. Voordeel van die formule is dat u door prijsaanvragen voor de verschillende werkzaamheden een duidelijker inzicht krijgt in de kostprijs en dat u de voordeligste offerte voor elk onderdeel kunt kiezen. Door een aantal werkzaamheden en de coördinatie zelf te doen, kunt u nog meer geld besparen. Slechte coördinatie is een mogelijk nadeel bij de keuze voor afzonderlijke bouwambachten. Soms volgen de werkzaamheden elkaar niet goed op. Vaak brengen die vertragingen ook extra kosten met zich mee. U kunt heel wat moeilijkheden voorkomen door de contracten met de afzonderlijke aannemers zo volledig mogelijk op te stellen en hun verantwoordelijkheid duidelijk te stipuleren. Plan geen te krappe bouwtermijn en leg die termijn vast in een duidelijk contract. Weeg prijs en kwaliteit goed af en kies niet lukraak de goedkoopste offerte. Informeer altijd naar de referenties en de ervaring die de verschillende aannemers kunnen voorleggen.

Architect en algemeen aannemersbedrijf De bouwheer hoeft minder zin voor initiatief en organisatie tentoon te spreiden als hij werkt met de formule architect en algemeen aannemersbedrijf. Na het uitschrijven van de prijsaanvragen zal de architect, in overleg met u, het totale pakket toewijzen aan één aannemer

39


die de bouw tegen een welomschreven prijs uitvoert. Die

Het contract met het sleutelklarewoningbedrijf omvat

prijs moet worden opgenomen in het aannemingscon-

het geheel van de bouw, vanaf de grondwerkzaamhe-

tract. De architect begeleidt en controleert de werk-

den tot en met de afwerking. De opdrachtgever heeft

zaamheden. De algemene aannemer zal alle

het recht het werk dat hij zelf wil uitvoeren, uit het tota-

werkzaamheden laten uitvoeren door zijn eigen vaklui of

le pakket te lichten. Vaak is het financiële voordeel daar-

sommige taken in onderaanbesteding geven. Hij blijft

van gering omdat projectontwikkelaars altijd met

verantwoordelijk voor de totaliteit van het werk.

dezelfde aannemers en onderaannemers werken en zo de meest interessante prijzen kunnen krijgen.

Een van de grote voordelen van die formule is dat u als bouwheer weinig of geen tijd verliest met de coördina-

Een duidelijk contract kan heel wat narigheid voorko-

tie. Daar zorgt de aannemer namelijk voor. Positief bij de

men. Let op de kleine lettertjes en clausules. Aarzel niet

voorgaande formules is dat het ontwerp van de woning

om verduidelijking te vragen over vakjargon of onduide-

niet afhangt van standaardplannen, wat soms wel het

lijkheden in verband met supplementen. Voor u het con-

geval is als u kiest voor een projectontwikkelaar of een

tract met het bedrijf ondertekent, kunt u het best een

sleutelklare woning.

aantal realisaties bekijken – liefst zonder een vertegenwoordiger van het bouwbedrijf – en met de bewoners

Sleutelklare woning

praten over de samenwerking met de firma. Informeer ook naar de financiële situatie van de bouwfirma. Net

Als u zo weinig mogelijk tijd wilt besteden aan het

zoals bij de aannemers moet ook onder de firma’s die

bouwproces en veel belang hecht aan een vaste bouw-

zulke woningen aanbieden het kaf van het koren wor-

termijn en kostprijs, dan kan een sleutelklare woning een

den gescheiden. Gelukkig helpt de wet-Breyne daarbij

oplossing zijn. Bij die formule ondertekent u één contract

een handje.

met de projectontwikkelaar of met de bouwer van de sleutelklare woning, en een afzonderlijk contract met de

Bouwen met een projectontwikkelaar of een sleutelklare-

architect.

woningbedrijf is niet noodzakelijk goedkoper. Als het bouwbedrijf u een lening aanbiedt, raadpleegt u het

Een aanbieder van sleutelklare woningen en een project-

best toch nog even uw financiële instelling. Als krediet-

ontwikkelaar geven dezelfde service, maar de laatstge-

specialist kan zij u wellicht nog een interessantere kre-

noemde zal het werk vaak uitbesteden aan verschillende

dietformule voorstellen.

aannemers. Heel wat aanbieders van sleutelklare woningen daarentegen werken als aannemersbedrijf en zorgen

Het is oppassen geblazen met zelfbouwpakketten. De

zelf voor de realisatie. Meestal nemen ze de ruwbouw

bouwheer krijgt dan een pakket geleverd waarmee hij

voor hun rekening en doen ze voor bepaalde afwer-

zelf zijn woning optrekt, met of zonder begeleiding van

kingsklussen een beroep op onderaannemers. Sommige

het bedrijf. Het gevolg is dat de zelfbouwer ook de ver-

bedrijven doen hun best om voor hun klanten een

antwoordelijkheid draagt voor de werkzaamheden.

gepersonaliseerde woning te bouwen. Andere stellen woningen voor die zijn gebaseerd op een aantal standaardplannen. Nog andere zijn gespecialiseerd in een bepaalde bouwstijl.

40


De wet-Breyne

wet is ook van toepassing op verkoopovereenkomsten waarin een bepaald bedrag aan verbouwings- of uitbrei-

De wet-Breyne is bedoeld om de kandidaat-bouwer die

dingswerkzaamheden wordt overeengekomen. De wet-

met een bouwbedrijf in zee gaat voor de bouw van een

Breyne geldt niet als u het volledige bedrag pas betaalt

sleutelklare woning, of mensen die een woning of

nadat de woning is voltooid.

appartement op plan kopen, beter te beschermen. De

De wet-Breyne legt onder andere de volgende verplichtingen op. • In de bouwovereenkomst moet een nauwkeurige beschrijving staan van de woning of het appartement, de prijs, de aanvangsdatum en de leveringsdatum. • De prijs moet betrekking hebben op álle werkzaamheden die nodig zijn om het gebouw normaal bewoonbaar te maken. Hij kan alleen worden geïndexeerd volgens een wettelijk vastgelegde formule en op voorwaarde dat die mogelijkheid in de overeenkomst is opgenomen. • Het voorschot mag nooit meer dan 5% bedragen. De rest moet u in schijven betalen naargelang de vordering van de werkzaamheden. • Een bijlage van de overeenkomst moet vermelden hoe en met welke materialen het werk zal worden uitgevoerd, of er daarvan kan worden afgeweken en, zo ja, onder welke voorwaarden. • Als de stedenbouwkundige vergunning nog niet werd uitgereikt, kan het verkrijgen ervan in de overeenkomst worden opgenomen als een opschortende voorwaarde. Ook het verkrijgen van de lening mag in het contract worden opgenomen als een opschortende voorwaarde. • Als de leveringsdatum wordt overschreden, moet de bouwfirma u een schadevergoeding betalen die overeenstemt met de normale huurwaarde van uw te bouwen woning. • De bouwfirma of projectontwikkelaar moet u een financiële waarborg bieden. Als de verkoper voldoende erkend is voor de werkzaamheden die hij ingevolge de overeenkomst moet uitvoeren, moet hij een zogenaamde 5%-waarborg geven. In alle andere gevallen moet hij een voltooiingswaarborg geven. Dat moet gebeuren binnen dertig dagen na de ondertekening van de overeenkomst of bij verkoop bij het verlijden van de notariële akte. • Bij het verlijden van de authentieke akte wordt de betaling van de grond en van de uitgevoerde werkzaamheden gekoppeld aan een voorwaarde. Zo moet al uitgevoerd werk uitdrukkelijk en schriftelijk worden goedgekeurd door een architect voor het wordt betaald. Op het ogenblik van het verlijden van de akte zal de notaris ook nagaan of het bedrijf in orde is met de verplichte vermeldingen en de wettelijk opgelegde borgstelling. • Tussen de voorlopige en de definitieve oplevering moet minstens een jaar verstrijken. Beide kunnen alleen worden bewezen door een schriftelijk document dat is opgemaakt door koper en aannemer/verkoper. Als het gebouw in gebruik wordt genomen vóór de voorlopige oplevering, geldt dat als een vermoeden dat de koper die oplevering heeft aanvaard. Hij kan wel het tegenbewijs daarvan leveren. • De verkoper moet zijn klanten correct informeren over de gewestelijke huisvestingspremies en over de basisvoorwaarden voor het verkrijgen ervan.

41


De architect Zelfbouwers

Voor elke bouw of ingrijpende verbouwing hebt u een architect nodig. Zijn tussenkomst geldt zowel voor het

U kunt zelf (een deel van) het werk uitvoeren in de hoop

concept als voor de controle op de uitvoering van de

dat de uiteindelijke kostprijs zo een stuk lager zal komen

werkzaamheden. Gelukkig is de inbreng van een archi-

te liggen. Materialen zijn goedkoper als u ze zelf aan-

tect groter dan dat. Hij ontwerpt voor u een woning die

koopt en u hoeft geen dure werkuren te betalen. Maar

is aangepast aan uw prioriteiten, behoeften, wensen,

als u aan het einde van de rit berekent hoeveel u per

persoonlijkheid en budget.

werkuur verdiend hebt, is het resultaat vaak bedroevend. Ook moet u een heleboel – meestal verrassend duur –

Hoe kiest u een architect?

gereedschap aanschaffen. De belangrijkste criteria zijn de gewenste bouwstijl en de Een absolute must is dat u over voldoende tijd en over

vraag of het klikt met de architect. Als u afgaat op pro-

twee rechterhanden beschikt, anders dreigt het een

jecten in publicaties of op websites, kunt u het best ken-

zware ontgoocheling te worden. Houd er rekening mee

nismaken met twee of drie verschillende architecten. U

dat u verplichtingen aangaat: de vrienden en familiele-

kunt ook aanbellen bij een huis dat u bevalt, vragen wie

den die u een handje helpen, verwachten een weder-

de architect is en peilen naar de samenwerking, de com-

dienst.

municatie, de wijze waarop de architect zijn taak heeft vervuld, de mate waarin hij controle op de werkzaamhe-

Een ander probleem is dat u alle verantwoordelijkheid

den heeft uitgeoefend en toezicht hield op het budget,

voor de goede uitvoering van de werkzaamheden

de werkzaamheden en de bouwtermijn. Voor een ver-

draagt. Bij gebreken en problemen achteraf draait u dus

bouwing verdient een architect uit de omgeving de voor-

zelf op voor de kosten. Als u het er toch op waagt, loont

keur omdat hij gemakkelijker kan langskomen op de

het zeker de moeite het werk te laten begeleiden door

bouwplaats.

een architect. Maak voldoende tijd vrij voor de eerste verkennende Verder riskeert u allerlei betwistingen met overheidsdien-

gesprekken. Door naar uw wensen te luisteren en uw

sten. De btw-dienst kan moeilijk doen over de materia-

leefpatroon te leren kennen, kan de architect zich inle-

len die u zelf hebt gekocht en over het eigen werk. De

ven in uw woon- en leefsfeer. Geef hem zo veel mogelijk

vrienden die u een handje toesteken kunnen misschien

informatie. Het eerste gesprek met de architect is vrijblij-

last krijgen met de sociale of arbeidsinspectie.

vend. De meeste architecten rekenen niets aan voor die

Het laatste en eigenlijk belangrijkste risico is de veilig-

eerste contactlegging. Anderen verrekenen een uurloon

heid. Een ongeval is snel gebeurd. Als u zichzelf of uw

of een vast tarief.

helpers niet voldoende hebt verzekerd, dreigt zo’n ongeval catastrofale dimensies te krijgen. Een verzekering

De opdracht van de architect

lichamelijke ongevallen privéleven en een verzekering onbezoldigde helpers zijn dan ook onmisbaar. Daarvoor

De opdracht van de architect wordt vastgelegd in een

kunt u terecht in uw KBC-bankkantoor of bij uw KBC-

contract. De Orde van Architecten beveelt aan dat de

verzekeringsagent.

architect altijd een volledige opdracht moet aanvaarden. De volledige opdracht omvat onder andere de opmaak van het voorontwerp en de totale kostenraming, de

42


samenstelling van het dossier voor de bouwaanvraag, de opstelling van een bestek, de beschrijving van de uit te

Werkzaamheden uitvoeren zonder

voeren werkzaamheden en indien nodig een meetstaat

architect

(een beschrijvende opmeting die de hoeveelheden van de verschillende materialen vermeldt en aan de hand

Als u geen beroep doet op een architect als dat

waarvan een nauwkeurige kostenraming kan worden

wettelijk wel verplicht is, riskeert u strafrechtelijk

opgesteld), de coĂśrdinatie van de gespecialiseerde stu-

te worden vervolgd met de mogelijkheid van een

dies, de samenstelling van de aanbestedingen voor de

relatief zware geldboete. Bovendien loopt u het

verschillende werkzaamheden en de medewerking bij

risico dat, als een aannemer bepaalde werkzaam-

aanbesteding en toewijzing, de uitwerking van eventuele

heden niet correct uitvoert, u geen (volledige)

detailplannen, de controle op de uitvoering van de werk-

schadevergoeding kunt eisen als blijkt dat de ver-

zaamheden tot op het ogenblik van de volledige afwer-

plichte controle door een architect die schade

king, de bijstand bij de voorlopige en de definitieve

had kunnen voorkomen.

oplevering en de controle van de rekeningen. De architect moet u ook advies en begeleiding geven zodat het resultaat van de werkzaamheden voldoet aan alle wette-

Na de goedkeuring van het voorlopige ontwerp werkt de

lijke voorschriften.

architect onder meer het definitieve ontwerp, de bestekken en de kostenraming uit. De definitieve plannen wor-

Gespecialiseerde technische studies over stabiliteit, sani-

den opgemaakt op basis van het voorlopige ontwerp dat

taire inrichtingen, verwarming, bodemonderzoeken en

door de bouwheer werd goedgekeurd. De uitslag of

andere maken geen deel uit van de opdracht. Voor

detailtekeningen verduidelijken bepaalde constructie-ele-

bodemonderzoeken zult u een beroep moeten doen op

menten en geven daardoor een beter inzicht in de uit-

een ingenieur of een gespecialiseerd bureau, waarmee u

voering van de ruwbouw en de afwerking. De architect

een afzonderlijk contract afsluit.

beslist, afhankelijk van de moeilijkheidsgraad van het project of de specifieke eisen, of er detailtekeningen

Het contract en de ontwerpen

nodig zijn en hoeveel.

De overeenkomst met de architect moet duidelijk en

Bestekken, dossier en offertes

ondubbelzinnig zijn opgesteld. Vul standaardcontracten aan met gegevens over uw specifieke situatie.

Het bestek van algemene en bijzondere voorwaarden

Onderteken geen contract dat u niet volledig hebt gele-

omvat de beschrijving van de werkzaamheden en de

zen. Elke geschreven overeenkomst in het bouwproces

technische voorschriften. Het wordt aangevuld met de

vormt een belangrijk juridisch document ĂŠn bewijsstuk

meetstaten.

bij conflicten. Het algemene bestek is een lijvig document met de Het voorontwerp moet u een klaar beeld geven van de

algemene bepalingen van de aanneming en de algeme-

woning en moet daarom de voornaamste afmetingen

ne beschrijving van de materialen en hun verwerking.

bevatten. Die fase is bedoeld als aanloop. Het aantal

Het bijzondere bestek geeft gedetailleerde informatie

voorontwerpen blijft meestal beperkt tot drie.

over de ligging van de bouwplaats, de leveringen, de aard van de werkzaamheden, de uitvoering, enz.

43


De meetstaten of beschrijvende opmetingen stipuleren

heden op het programma staan die achteraf niet meer te

de hoeveelheden van de verschillende materialen. Aan

controleren zijn of bij opdrachten die een bijzondere

de hand daarvan kan een nauwkeurige kostenraming

technische uitleg vergen. Uiteraard hangt zijn aanwezig-

worden gemaakt.

heid ook af van de bepalingen van de overeenkomst met de bouwheer.

Met de definitieve plannen kan de architect het adminis-

De controlerende taak mag niet worden verward met

tratieve dossier samenstellen dat nodig is voor het ver-

het bestendige toezicht. Dat betekent dat er altijd

krijgen van de stedenbouwkundige vergunning en het

iemand op de bouwplaats aanwezig is. Dat brengt wel

aanvragen van de lening. Het dossier voor de aanvraag

een supplementaire opdracht en een bijkomende vergoe-

groepeert de officiële documenten voor de aanvraag, de

ding met zich mee.

situatie- en oriëntatieschetsen, de plannen met vlakken en doorsneden, de geveltekeningen, de details en aan-

De wekelijkse bouwplaatsvergaderingen met bouwheer,

duidingen ter verduidelijking van het ontwerp, de foto’s

architect en aannemer zijn belangrijk om de stand van

van het bouwterrein en de omgeving en de ingevulde

zaken te evalueren. Een bondig verslag van die bijeen-

vragenlijsten. De gemeente kan nog aanvullende docu-

komsten wordt opgenomen in het bouwplaatsboek. Als

menten eisen.

opdrachtgever moet u erop toezien dat zo’n bouwplaatsboek nauwkeurig wordt bijgehouden. Op sommige

Daarnaast wordt een prijsaanvraag ingediend bij de ver-

bouwplaatsen wordt nogal slordig omgesprongen met

schillende aannemers. Vraag een gedetailleerde inschrij-

die verslagen of ze worden zelfs gewoon vergeten. Toch

ving met onder andere een vermelding van alle

kunnen bouwplaatsverslagen in geschillen soms als

eenheidsprijzen van de bouwmaterialen. De architect

bewijsstuk dienen.

controleert en vergelijkt samen met de bouwheer de offertes. Die moeten overeenstemmen met de opgaven

Als alle werkzaamheden zijn beëindigd, volgen de voor-

van de plannen en de bestekken. Hij speurt naar de

lopige en de definitieve oplevering, waarover u meer

beste prijs-kwaliteitverhouding en adviseert de bouw-

kunt lezen op p. 48 De oplevering.

heer. Hij houdt daarbij rekening met de vakbekwaamheid, de referenties en de solvabiliteit van de aannemer.

Bij het nakijken van de rekeningen controleert de archi-

Na de ondertekening van het aannemingscontract kun-

tect of de opgegeven en geleverde hoeveelheden en

nen de werkzaamheden van start gaan.

materialen werden verwerkt en overeenstemmen met de offertes. Ook de prijsaanpassingen en de kostprijs van

De controle op de werkzaamheden

het gepresteerde extra werk worden kritisch geanalyseerd.

Na het voorbereidende en theoretische gedeelte van de opdracht komt de eigenlijke bouwpraktijk. De architect begeleidt en controleert de werkzaamheden en verdedigt de belangen van de bouwheer. De architect gaat na of het werk wordt uitgevoerd volgens de plannen en de richtlijnen van de bestekken. Hij moet aanwezig zijn op de bouwplaats als er werkzaam-

44


Het honorarium van de architect Besparen op het architectenhonorarium: De architect rekent voor zijn diensten een honorarium

meestal geen goede zaak

aan. Meestal wordt gewerkt met een percentage van de totale kostprijs van de woning, maar steeds vaker wordt

Heel wat bouwers proberen te besparen op het

een forfaitaire prijs afgesproken. Voor een expertise-

honorarium van de architect door hem een mini-

opdracht hanteren de meeste architecten een uurloon.

mumopdracht te geven. Als u als bouwheer niet

Sommigen doen dat ook bij een adviserende opdracht.

vertrouwd bent met het bouwgebeuren, kunt u

Vraag vooraf aan uw architect het concrete bedrag van

zich daarmee heel wat problemen op de hals

zijn honorarium en welke prestaties hij voor dat bedrag

halen. Trouwens, een architect die een behoorlijk

levert.

honorarium ontvangt, zal zich beter inzetten voor uw bouw. Alleen al door de offertes nauwkeurig

Verplichte tarieven zijn wettelijk verboden. Vroegere aan-

te bestuderen, kan hij u een degelijk prijsvoordeel

bevelingen van de Orde van Architecten suggereerden

bieden.

voor de bouw van een gewone eengezinswoning 7% op de eerste schijf tot 160 000 euro. Op de schijf tussen 160 000 en 550 000 euro zakte dat percentage naar 6,5%. Op opdrachten boven 550 000 euro bedroeg het honorarium 6%. Voor een verbouwing voorzag de aanbeveling in een percentage van 12% op de eerste schijf van 160 000 euro. Voor de schijf tussen 160 000 en 550 000 euro zakte dat percentage naar 11%. Voor opdrachten boven 550 000 euro werd een honorarium van 10% geadviseerd. De wijze van betaling wordt bepaald in de overeenkomst tussen de bouwheer en de architect. Volgens vroegere aanbevelingen van de Orde van Architecten kan de architect zijn honorarium als volgt opeisen: 20% als voorschot, 20% bij het overhandigen van de documenten voor de aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning, 20% bij het overhandigen van de aanbestedingsdocumenten, 30% naarmate de werkzaamheden vorderen en het saldo bij de voorlopige oplevering.

45


De aannemer De aannemer is verantwoordelijk voor de correcte uit-

solvabiliteit van het bedrijf. Ook hier geldt: bezoek reali-

voering van de werkzaamheden binnen de vastgestelde

saties van de aannemer en praat met de bewoners.

bouwtermijn. Hij vervult met andere woorden een sleutelrol bij de bouw van uw woning.

Het aannemingscontract

Hoe kiest u een aannemer?

De samenwerking met de aannemer wordt vastgelegd in een contract. Als de overeenkomst is onderworpen aan

De meeste architecten stellen zelf enkele aannemers

de wet-Breyne, moet die heel wat verplichte vermeldin-

voor met wie ze al hebben samengewerkt. Voordeel is

gen bevatten. Is de wet-Breyne niet van toepassing, dan

dat de architect op de hoogte is van de vakbekwaam-

kunnen bouwheer en aannemer vrij bepalen wat er in de

heid en de werkwijze van die aannemers. Een ander

overeenkomst komt.

pluspunt is dat hij de aannemer kent en bepaalde problemen gemakkelijker kan bespreken of op moeilijke

De bouwheer heeft er wel alle belang bij zoveel mogelijk

momenten een extra inspanning kan vragen.

afspraken concreet vast te leggen in de overeenkomst. Zo is het ten zeerste aan te bevelen de volgende elemen-

Nadeel is dan weer dat de architect onafhankelijk moet

ten te vermelden: een totaalprijs of een prijs op basis van

zijn ten opzichte van de aannemer om uw belangen

vaste eenheidsprijzen vermeld in de bij de overeenkomst

optimaal te kunnen verdedigen. Als architect en aanne-

gevoegde opmetingsstaat, de prijsaanpassingsformule,

mer t茅 goede maatjes zijn, kan de objectiviteit in het

de uitvoeringstermijn in werk- of kalenderdagen met

gedrang komen.

datum van aanvang van de werkzaamheden en even-

Vul daarom zijn lijst altijd aan met een eigen keuze van

tueel de einddatum, de verwijlvergoeding ingeval de

aannemers of vaklui die heel degelijk werk gepresteerd

werkzaamheden te laat worden be毛indigd, de wijze van

hebben bij vrienden, familie of kennissen.

betaling, en de wijze, plaats en datum van de oplevering van de werkzaamheden.

De prijsoffertes Het contract mag nog meer bepalingen vermelden als V贸贸r de aanbesteding van het werk vraagt u een prijsof-

beide partijen dat willen. We denken dan aan informatie

ferte bij verschillende aannemers en/of onderaannemers.

over de eventuele waarborg, clausules in verband met de

Op basis van algemene en gedetailleerde informatie over

uitvoering en de wijziging van de werkzaamheden en de

ligging, materialen, werkwijze, leveringen en plannen

opsomming van het werk dat de opdrachtgever zelf zal

zullen ze hun beste prijs opmaken. Die prijzen zijn maar

uitvoeren, de gegevens van het bouwterrein met vermel-

voor een bepaalde periode geldig. Logisch, want na ver-

ding van oppervlakte en kadastersectie, en de naam van

loop van tijd veranderen de prijzen ook voor hen.

de architect.

De architect controleert of de offertes beantwoorden aan de bepalingen van de plannen en de bestekken. Daarna vergelijkt hij samen met u de prijzen. Houd niet alleen rekening met de kostprijs, maar ook met aspecten als vakbekwaamheid, reputatie, referenties, kwaliteit van het uitgevoerde werk, respect voor de timing en de

46


Uw aannemer gaat failliet v贸贸r uw woning af is*.

De curator laat de werkzaamheden voortzetten. U

De curator laat de werkzaamheden niet voortzetten. U

betaalt gewoon de facturen naarmate het werk wordt

moet uitkijken naar een andere aannemer. Na het fail-

uitgevoerd.

lissement wordt de afrekening gemaakt.

U komt met de curator tot overeenstemming over de

U komt met de curator niet tot overeenstemming over

afrekening.

de afrekening. U moet een expert inschakelen om de afrekening te berekenen, gebaseerd op de oorspronkelijke aannemingsprijs, te verhogen met de supplementen voor bijvoorbeeld extra werk. Voor een slechte uitvoering en gebreken kan een schadevergoeding in mindering worden gebracht, evenals voor de vertraging van de werkzaamheden. Voorwaarde is dat u de aannemer per aangetekende brief in gebreke hebt gesteld.

De afrekening is gemaakt.

U hebt te veel betaald: u kunt een schuldvordering

U hebt te weinig betaald: u moet het saldo vereffenen

indienen bij de curator. Of u daadwerkelijk geld zult

bij de curator.

terugkrijgen, is een andere vraag. * Als uw bouwproject onder de wet-Breyne valt, kunt u zich op de waarborg beroepen. Afhankelijk van het statuut van de verkoper is dat een zogenaamde 5%-waarborg of een voltooiingswaarborg.

Prijzen, prijsaanpassing en betaling

een prijsaanpassingsformule, gebaseerd op offici毛le schalen en percentages. De prijsaanpassing kan dus niet

Een totaalprijs is beter dan eenheidsprijzen. Bij de totaal-

willekeurig gebeuren. U moet geen prijsherziening aan-

prijs weet u wat de aanneming u zal kosten. Bij een-

vaarden als bepaalde werkzaamheden door de schuld

heidsprijzen is het moeilijk te controleren of de verwerkte

van de aannemer niet klaar zijn binnen de vastgestelde

hoeveelheden overeenstemmen met de opmetingen.

uitvoeringstermijn.

De aannemer kan zichzelf indekken tegen eventuele

Normaal wordt bepaald dat de betaling gebeurt naar

prijsverhogingen van materialen en aanpassingen van

verhouding van het werkelijk uitgevoerde werk en naar-

uurlonen door de mogelijkheid van een prijsherziening

mate de werkzaamheden effectief vorderen. De grootte

op te nemen in het contract. De herziening van de prijs

van het voorschot kunnen de partijen vrij bepalen.

gebeurt bij iedere betaling van een schijf en op basis van

47


Niet-tijdige uitvoering van de werkzaamheden

aanvangs- en beëindigingsdatum van het werk vast waarmee alle bouwpartners het eens kunnen zijn. Voorzie ook in een voldoende ruime marge, want bou-

De aannemer moet de vastgestelde termijn van de werk-

wen is een complexe aangelegenheid.

zaamheden respecteren en zorgen dat uw woning tijdig wordt opgeleverd. Als hij de timing in het honderd doet

De oplevering

lopen, kan hij worden beboet. Laat de verwijlvergoeding duidelijk bepalen in het contract. Meestal is die vergoe-

Als de werkzaamheden (nagenoeg) beëindigd zijn, levert

ding gelijk aan de normale huurprijs die u zou krijgen als

de aannemer het resultaat op en aanvaardt de bouwheer

u uw huis zou verhuren. Stel de aannemer bij vertragin-

het. Dat noemen we de oplevering. Hoe de oplevering

gen die aan hem te wijten zijn per aangetekend schrijven

en aanvaarding moeten gebeuren, is niet vastgelegd,

in gebreke en herinner hem aan zijn verplichtingen.

tenzij de wet-Breyne van toepassing is of in geval van overheidsopdrachten.

Vertragingen door overmacht zoals weersomstandighe-

Laat de procedure bij voorkeur preciseren in de aanne-

den, stakingen, ongevallen en ziekte geven geen aanlei-

mingsovereenkomst. Gebruikelijk is een opsplitsing in

ding tot een boete. Als u tijdens de uitvoering van de

een voorlopige oplevering en een definitieve oplevering.

werkzaamheden nog wijzigingen doorvoert of supplementaire werkzaamheden eist, heeft de aannemer het

De voorlopige oplevering

recht om, na overleg met de architect, de oorspronkelijk vastgestelde termijn te verlengen. Die verlenging wordt

De voorlopige oplevering houdt in dat de bouwheer de

schriftelijk vastgelegd. U kunt in de overeenkomst bepa-

werken in ontvangst neemt. Meestal vraagt de aanne-

len dat wijzigingen en de gevolgen daarvan voor de uit-

mer de voorlopige oplevering schriftelijk aan en wordt ze

voeringstermijn in onderling akkoord moeten worden

betekend in een proces-verbaal. Daarmee wordt vastge-

vastgelegd.

steld dat de werkzaamheden beëindigd zijn en gaat het risico van tenietgaan van het bouwwerk door toeval of

Anderzijds zal de aannemer in het contract laten stipule-

overmacht over op de bouwheer.

ren dat ook hij een schadevergoeding kan vorderen. Hij gaat er immers van uit dat ook de opdrachtgever verant-

Als er geen problemen zijn, verklaart de bouwheer in het

woordelijk kan zijn voor de onderbreking van de werk-

proces-verbaal dat de aannemer de werkzaamheden

zaamheden. Soms eist een vakman een

heeft uitgevoerd overeenkomstig de plannen en het

schadevergoeding omdat hij het werk niet kan aanvatten

bestek, en dat er geen zichtbare fouten en ernstige

op het geplande tijdstip. Als die vertraging te wijten is

gebreken zijn. Bij tekortkomingen adviseert de architect

aan de voorgaande ploeg, dan zal die de schadevergoe-

of die aanleiding geven tot herstellingen of tot weigering

ding moeten betalen.

van de oplevering. Hij zal ook de eventuele opmerkingen noteren evenals de termijnen waarbinnen de herstellin-

Vertragingen en eisen tot schadevergoedingen verstoren

gen moeten worden uitgevoerd.

vaak de goede verstandhouding. De beste oplossing is bijna altijd een minnelijke schikking. Betwistingen en juri-

Na de voorlopige oplevering mag u de woning betrek-

dische procedures kosten geld en zorgen voor nog meer

ken. Als u het huis bewoont vóór de voorlopige opleve-

vertragingen. Leg in het contract altijd een realistische

ring, kan dat worden geïnterpreteerd als een

48


De Verzoeningscommissie Bouw De Verzoeningscommissie Bouw wil technische

worden niet door de Verzoeningscommissie behan-

geschillen tussen particulieren en professionelen in

deld. Bouwheren die een gebouw met een louter

de bouw voorkomen of oplossen. Daartoe stelt zij

beroepsmatige bestemming (slagerij, bakkerij, druk-

een deskundige aan die de bouwparticipanten tracht

kerij, schoonheidssalon, enz.) optrekken, kunnen niet

te verzoenen. Als dat niet lukt, brengt die deskundige

bij de Verzoeningscommissie terecht. Als de werk-

een technisch advies uit dat bindend is voor de

zaamheden verband houden met een gebouw met

bouwparticipanten.

een gemengd karakter (woning met ruimte voor bij-

Het grote voordeel is dat de procedure relatief kort is

voorbeeld een tandartspraktijk of met een kantoor-

(zes maanden wordt als maximum gesteld) en geen

gedeelte), kan de Verzoeningscommissie wel worden

handenvol geld kost. De kosten worden bovendien

ingeschakeld.

evenredig verdeeld onder alle betrokkenen. Alleen in

Voorwaarde voor de behandeling door de

uitzonderlijke gevallen kan een van de partijen vra-

Verzoeningscommissie Bouw is verder dat alle

gen om van dat principe af te wijken, bijvoorbeeld als

partijen die betrokken zijn bij het bouwproces

blijkt dat hij ten onrechte bij de zaak is betrokken.

zich er door een standaardclausule in het aanne-

De commissie behandelt uitsluitend technische

mings- of architectencontract toe verbinden om

geschillen die zich voordoen tussen een particuliere

een eventueel probleem voor te leggen aan en te

bouwheer, zijn architect en de aannemers. Bij uitbrei-

laten beslechten door de Verzoeningscommissie

ding komen ook technische geschillen met project-

Bouw. Als de standaardclausule ontbreekt, kun-

ontwikkelaars in aanmerking. Geschillen met een

nen de betrokkenen ook achteraf nog de

veiligheidscoรถrdinator, vastgoedmakelaar, fabrikant

Verzoeningscommissie inschakelen. In dat geval

van bouwmaterialen of verzekeringsmaatschappij

moeten ze wel allemaal hun toestemming geven.

stilzwijgende aanvaarding van de voorlopige oplevering.

Over het algemeen vindt de definitieve oplevering onge-

Dat kunt u voorkomen door de aannemer schriftelijk te

veer een jaar na de voorlopige oplevering plaats. In de

laten weten dat u voorbehoud maakt voor niet of slecht

tussenperiode kunnen bepaalde, niet meteen zichtbare

uitgevoerde werkzaamheden.

gebreken aan het licht komen die te wijten zijn aan een tekortkoming van de bouwfirma of aannemer(s): water-

De definitieve oplevering

insijpeling, lekken in het dak, vochtproblemen, beschadigde dakpannen, enz.

De definitieve oplevering houdt in dat de bouwheer erkent dat de werken volgens de overeenkomst en de

Meestal vraagt de aannemer de eindoplevering schrifte-

regels van de kunst zijn uitgevoerd. Daarmee is de aan-

lijk aan. U kunt ze aanvaarden of weigeren. Bij weigering

nemer ontslagen van al zijn verplichtingen, met uitzon-

zal de eindoplevering pas worden aanvaard nadat de

dering van de tienjarige aansprakelijkheid.

aannemer de nodige herstellingen heeft uitgevoerd en de gebreken zijn verholpen.

49


De tienjarige aansprakelijkheid Na de oplevering zijn de aannemer en de archiAls u alle facturen van de aannemer betaalt zonder

tect gedurende tien jaar aansprakelijk voor ernsti-

opmerking of protest, kan dat worden aangezien als een

ge gebreken waardoor de structuur en de

aanvaarding van de werken. De definitieve oplevering is

stevigheid van het gebouw in het gedrang

dan een feit.

komen. Een duidelijke beschrijving van wat die gebreken zijn, is er niet. De tienjarige aansprakelijkheid begint te lopen op de dag van de voorlopige oplevering als dat zo werd bepaald in het contract. Zo niet start ze op de dag van de definitieve oplevering. Algemeen bekeken is de architect verantwoordelijk voor het concept van het gebouw. De aannemer is aansprakelijk voor de uitvoering van het concept, de zichtbare en de verborgen gebreken in de materialen, de verwerking van de materialen, enz. Bij gebreken waar de conceptiefout moeilijk van de uitvoeringsfout te onderscheiden valt, worden architect en aannemer meestal samen aansprakelijk gesteld. Als de bouwheer zelf een aantal werkzaamheden wil uitvoeren die een zeker risico inhouden, kan de aannemer zich bevrijden van de verantwoordelijkheid daarvoor. Als de architect en/of de opdrachtgever de aannemer dwingen bepaalde materialen te verwerken, mag de aannemer schriftelijk voorbehoud maken voor de kwaliteit van dat werk, zodat hem later geen schuld kan worden aangewreven. De tienjarige aansprakelijkheid is geen wondermiddel. Het is niet altijd gemakkelijk om bepaalde gebreken na de definitieve oplevering onder de tienjarige aansprakelijkheid te doen vallen. Bovendien slepen juridische procedures vaak heel lang aan. Ga dus bij de eindoplevering zo kritisch mogelijk te werk. Op dat ogenblik kunnen nog heel wat scheve zaken worden rechtgetrokken. Later is dat niet meer mogelijk.

50


Verplichtingen als u bouwt of verbouwt Bij de bouw of verbouwing van een huis komen heel wat

den stilgelegd en dat de zaak voor de correctionele

verplichtingen kijken. Dikwijls hebt u een stedenbouw-

rechtbank wordt gebracht. De rechter kan hem dan de

kundige vergunning nodig. De tussenkomst van een

betaling van een meerwaarde, aanpassingswerken of

architect is vaak wettelijk verplicht. U moet rekening

een herstel in de oorspronkelijke staat opleggen.

houden met de veiligheidscoördinatie en de reglemente-

Ook wie een woning koopt waaraan werkzaamheden

ring met betrekking tot de energiezuinigheid van uw

zonder stedenbouwkundige vergunningen zijn uitge-

bouwproject. Stookoliereservoirs moeten aan een aantal

voerd, of waaraan werkzaamheden zijn uitgevoerd die in

voorwaarden voldoen. U mag niet altijd zomaar aarde

strijd zijn met de stedenbouwkundige vergunningen,

aan- of wegvoeren. U moet eventueel rookmelders

maakt zich schuldig aan een bouwmisdrijf wegens

plaatsen.

instandhouding van de bouwovertreding. In Vlaanderen verjaart een bouwovertreding in principe

De stedenbouwkundige vergunning

na vijf jaar (tien jaar in openruimtegebieden, bv. landelijke en recreatiegebieden). De overheid kan daarna niet

Voor een nieuwbouw en voor de meeste verbouwingen

langer naar de correctionele rechtbank stappen om het

hebt u een stedenbouwkundige vergunning nodig. De

herstel te eisen. De opheffing van de sanctie geldt niet

reglementering en de aanvraagprocedure zijn verschil-

in ruimtelijk kwetsbare gebieden (groengebieden, natuur-

lend in Vlaanderen, Brussel en Wallonië. Naast het

gebieden, bosgebieden, bepaalde landbouwgebieden,

gewest kunnen ook gemeenten altijd een vergunning

enz.).

opleggen voor bepaalde werkzaamheden. Waarvoor is een stedenbouwkundige vergunning Heel wat kleine werkzaamheden zijn vrijgesteld van de

vereist?

vergunningsplicht. Maar sommige werkzaamheden

Grosso modo is voor de volgende ingrepen altijd een

waarvoor geen vergunning vereist is, mogen alleen wor-

stedenbouwkundige vergunning vereist en dat in alle

den uitgevoerd als ze niet strijdig zijn met andere regle-

gewesten.

menteringen, zoals stedenbouwkundige of

• Voor het afbreken, herbouwen, verbouwen of uitbrei-

verkavelingsverordeningen, ruimtelijke uitvoeringsplan-

den van een bestaand bouwwerk, met uitzondering

nen, bijzondere plannen van aanleg, voorschriften van

van instandhoudingswerkzaamheden en onderhoud.

verkavelingsvergunningen, bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek, enz. Informeer daarom op voorhand bij uw gemeentebestuur of voor de bouwsels of het gebruik

De aanvraag van de stedenbouwkundige

ervan dat u hebt gepland een stedenbouwkundige ver-

vergunning

gunning vereist is. Voor de aanvraag van de stedenbouwkundige Daarnaast bestaan er meldingsplichtige werken (zie ver-

vergunning kunt u een beroep doen op uw archi-

der).

tect. U kunt zich ook wenden tot de gemeente waar u alle informatie over de aanvraagprocedure

Wie werkzaamheden aan een woning uitvoert zonder

vindt. Houd er rekening mee dat een steden-

vergunning, of werkzaamheden uitvoert die in strijd zijn

bouwkundige vergunning slechts een beperkte

met de stedenbouwkundige vergunningen, begaat een

tijd geldig blijft.

bouwmisdrijf. Hij riskeert dat de werkzaamheden wor-

51


• Voor álle werkzaamheden die de stabiliteit, het archi-

– gebruikelijke ondergrondse constructies (bv. een

tectonische karakter of de vormelijke kwaliteiten en

regenwaterreservoir, een septische put, een sterfput,

dus het uitzicht van een gebouw wijzigen, dus ook

een waterzuiveringsinstallatie, een opslagplaats voor

voor dergelijke instandhoudingswerkzaamheden en

houtpellets, een brandstoftank voor de verwarming)

onderhoud.

als ze niet vóór de rooilijn of in een achteruitbouw-

• Voor ingrepen die de bestemming van een gebouw wijzigen en voor de wijziging (ook zonder werkzaamheden) van de hoofdfunctie van een gebouw. • Voor de wijziging (ook zonder werkzaamheden) in een

strook liggen; – handelingen aan zijgevels, achtergevels en daken zonder stabiliteitswerken en zonder wijziging van het fysieke bouwvolume;

woongebouw van het aantal woongelegenheden,

– zonnepanelen of zonneboilers op een plat dak, tot

bestemd voor de huisvesting van een gezin of een

maximaal 1 meter boven de dakrand, en zonne-

alleenstaande (bv. als u een woonhuis omvormt tot

panelen of zonneboilers die geïntegreerd zijn in het

studentenkoten).

hellende dakvlak;

• Voor aanzienlijke reliëfwijzigingen en het vellen van hoogstammige bomen.

– binnenverbouwingen zonder stabiliteitswerken; – afsluitingen tot een hoogte van twee meter in de zijtuin en achtertuin, open afsluitingen tot een

Waarvoor is geen stedenbouwkundige vergunning

hoogte van twee meter in de voortuin, gesloten

vereist?

afsluitingen tot een hoogte van 1 meter in de voor-

Vlaanderen

tuin;

• Voor onderhoud en instandhoudingswerkzaamheden. U mag ramen vervangen (maar niet de indeling wijzigen), deuren en pleisterwerk vervangen, de gevel reinigen,

– de strikt noodzakelijke toegangen tot en opritten naar het gebouw of de gebouwen; – de plaatsing van allerhande kleine tuinconstructies

kapotte verhardingen herstellen, de dakbedekking ver-

zoals tuinornamenten, brievenbussen, barbecues en

nieuwen, een beperkt aantal gevelstenen vervangen.

speeltoestellen;

Voor de inrichting van een gebouw, het geschikt

– niet-overdekte constructies (bv. een terras) tot maxi-

maken van lokalen en de plaatsing van technische

maal 80 m2 per goed, met inbegrip van alle bestaan-

installaties (sanitair, elektriciteit, verwarming, isolatie,

de niet-overdekte constructies, in zijtuin en

verluchting).

achtertuin, tot op 1 meter van de perceelgrenzen;

• Voor tijdelijke handelingen gedurende de uitvoering

– van het hoofdgebouw vrijstaande niet voor verblijf

van toegestane werkzaamheden of voor de plaatsing

bestemde bijgebouwen, met inbegrip van carports,

van tijdelijke constructies, bv. een bouwkeet of sanitair.

in de zijtuin tot op 3 meter van de perceelgrenzen of

• Voor de hieronder opgesomde handelingen. Er zijn wel

in de achtertuin tot op 1 meter van de perceelgren-

vereisten, onder andere dat de werkzaamheden moe-

zen. De vrijstaande bijgebouwen kunnen in de ach-

ten worden uitgevoerd binnen een straal van 30 meter

tertuin ook op of tegen de perceelgrens geplaatst

van de woning, er geen vergunningsplichtige functie-

worden als ze tegen een bestaande scheidingsmuur

wijziging wordt doorgevoerd, het aantal woongele-

opgericht worden en als de bestaande scheidings-

genheden ongewijzigd blijft en de vrijstelling niet

muur niet gewijzigd wordt. De totale oppervlakte

strijdig is met andere regelgeving of voorschriften (bv.

blijft beperkt tot maximaal 40 m2 per goed, met

beschermd erfgoed, lokale plannen, verkavelingsvoor-

inbegrip van alle bestaande vrijstaande bijgebouwen.

schriften):

De hoogte is beperkt tot 3 meter.

52


Voor de laatste twee punten uit de opsomming

– de oprichting van een aanbouw, zonder functiewijzi-

geldt in ruimtelijk kwetsbaar gebied wél een

ging en zonder wijziging van het aantal woongele-

vergunningsplicht.

genheden. Het bijgebouw mag een oppervlakte van

• Voor het gebruik van een gebouw dat als hoofdfunctie

maximaal 40 m2 hebben. Het moet 2 meter (in de

wonen heeft, als kantoor, voor een vrij beroep, handel,

achtertuin) of 3 meter (in de zijtuin) van de perceel-

horeca, dienstverlening of een ambacht. De daarvoor

grens staan, tenzij het hoofdgebouw is opgetrokken

gebruikte oppervlakte moet kleiner zijn dan de woon-

op de perceelgrens. De bouwdiepte van het aange-

oppervlakte en mag hoogstens 100 m bedragen.

bouwde bijgebouw mag de bouwdiepte van het

2

• Voor het vellen van hoogstammige bomen die liggen

aanpalende gebouw niet overschrijden.

in een woongebied en binnen een straal van maximaal 15 meter rondom de woning. • Voor de volledige afbraak van vrijstaande bouwwerken

Daarnaast wil de Vlaamse overheid het as-built-attest invoeren dat neerkomt op een miniregularisatie. In dat

en constructies met een grondoppervlakte die kleiner

attest wordt verklaard dat de handelingen voor een con-

is dan 100 m , mits voldaan is aan volgende voorwaar-

structie niet of slechts beperkt mogen afwijken van de

den:

plannen waarop de stedenbouwkundige vergunning of

– het gaat niet om kleine elementen en constructies

de melding is gebaseerd. Het as-built-attest treedt in de

die van belang zijn voor de kwaliteit van de leef-

plaats van de vergunde of de aangemelde plannen. Het

omgeving, een volkskundige, historische of esthetische

gaat verder dan een regularisatievergunning, omdat de

waarde hebben, als referentie dienen voor de bevol-

aanvrager er retroactief het strafbare karakter van de

king van een buurt of wijk, of bijdragen tot het

bouwovertreding mee kan wegnemen. Bij het afsluiten

gevoel van een plaatselijke bevolking tot een bepaalde

van de redactie was de regeling van het as-built-attest

plek te behoren (bijvoorbeeld fonteinen, kiosken,

nog niet afgerond. Zo werd bijvoorbeeld nog onderzocht

veldkapellen, hekken, omheiningen, luifels, balies,

of het attest kan worden gebundeld met het energie-

straatmeubilair, bakhuizen, koetshuizen, oranjerieën,

prestatiecertificaat.

priëlen, ijskelders);

Voor grotere afwijkingen blijft een regularisatiever-

2

– het gaat niet om gebouwen of constructies die

gunning noodzakelijk.

opgenomen zijn in de inventaris van het bouwkundige erfgoed. • Een aantal werkzaamheden en handelingen is meldingsplichtig. Voor die werkzaamheden hoeft u geen

Brussel • Voor onderhoud en instandhoudingswerkzaamheden. U mag ramen en deuren vervangen, maar als ze zicht-

vergunning aan te vragen, maar u moet ze melden aan

baar zijn vanaf de openbare ruimte mag u de oor-

de gemeente. Na 20 dagen mag u met de werkzaam-

spronkelijke kleur of vorm (indeling, vaste/openslaande

heden beginnen als de gemeente in die periode geen

vleugels) niet veranderen zonder vergunning. U mag

verzet heeft uitgesproken:

gevels die niet zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte

– stabiliteitswerken binnen zonder functiewijziging en

cementeren, bekleden met een ander materiaal of een

zonder wijziging van het aantal woongelegenheden; – stabiliteitswerken aan achtergevels, zijgevels en daken zonder functiewijziging, zonder wijziging van het aantal woongelegenheden en zonder wijziging van het fysieke bouwvolume en de bouwoppervlakte;

andere kleur geven, op voorwaarde dat ze niet in een vrijwaringszone liggen van een goed dat beschermd is of waarvoor een beschermingsprocedure loopt. • Voor verbouwingen binnen een gebouw, de inrichting van lokalen en de plaatsing of verwijdering van techni-

53


sche installaties (sanitair, elektriciteit, verwarming, iso-

niet bestemd is voor bewoning, een oppervlakte heeft

latie, verluchting, telecommunicatie).

van maximaal 9 m2 en een hoogte van maximaal 3 meter.

• Voor tijdelijke infrastructuurwerkzaamheden gedurende de uitvoering van toegelaten werkzaamheden. • Voor een aantal ingrepen aan de buitenkant van een

• Voor de afbraak zonder wederopbouw van bijgebouwen met een grondoppervlakte van minder dan 100 m2 die niet zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte. De

gebouw: de plaatsing van zonnepanelen die niet zicht-

vrijkomende ruimte moet een binnenplaats of tuin

baar zijn vanaf de openbare ruimte of die in het dak

worden, en eventuele blote muren moeten worden

zijn ingewerkt of er hoogstens 30 cm bovenuitsprin-

afgepleisterd.

gen zonder verder te reiken dan de dakrand, de plaat-

• Voor de wijziging van bestemming van een gedeelte

sing van lichtkoepels, dakvensters of glasramen in het

van een woning om er een (para)medisch vrij beroep

dakvlak tot maximaal 20% van de oppervlakte van een

of een onderneming voor intellectuele dienstverlening

hellend dak, de vervanging van ramen, winkelramen,

in onder te brengen. De vloeroppervlakte, gebruikt

toegangsdeuren, inrij- en garagepoorten voor zover de

voor die activiteit mag hoogstens 75 m2 bedragen. De

oorspronkelijke vorm behouden blijft en het architec-

vrije beroeper of een van de vennoten of bestuurders

tonische aanzicht van het gebouw niet wordt gewij-

van de onderneming moet ook zijn hoofdverblijfplaats

zigd, het aanbrengen, wegwerken of wijzigen van

hebben in het gebouw waar de activiteiten worden

openingen en ramen die niet zichtbaar zijn vanaf de

uitgeoefend.

openbare ruimte voor zover die geen oplossing voor

• Voor het vellen van dode bomen.

een stabiliteitsprobleem met zich meebrengt, de plaatsing van huisnummers, bellen, brievenbussen, bloem-

Wallonië

bakken en dergelijke voor zover ze niet meer dan 12 cm

• Voor onderhoud, inrichtings- en instandhoudingswerk-

uitspringen, de plaatsing op het dak of tegen de gevel van schotelantennes tot 40 dm die niet zichtbaar zijn 2

zaamheden. • Voor een aantal werkzaamheden en handelingen die

vanaf de openbare ruimte en dezelfde kleur hebben

de energetische kwaliteit van de woning ten goede

als de gevel of transparant zijn, de plaatsing van

komen:

schoorstenen, luchtkokers, regenpijpen, markiezen en

– de plaatsing van zonneboilers en zonnecelpanelen

luiken die niet zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte.

op hellende en platte daken, voor zover voldaan is

• Voor een aantal werkzaamheden in de achteruitbouw-

aan een aantal voorwaarden met betrekking tot de

strook en in tuinen en binnenplaatsen, voor zover die

hellingsgraad en de mate waarin ze boven het dak

niet gepaard gaan met een wijziging van het bodem-

uitreiken;

reliëf met meer dan 50 cm: de aanleg van wegen, ter-

– de vervanging van de gevel- en dakafwerking door

rassen, omheiningen en voorzieningen voor recreatief,

een isolerend alternatief, dat hetzelfde uitzicht heeft

huishoudelijk of decoratief gebruik, met beperkingen

en de dikte met hoogstens 30 cm doet toenemen;

wat hoogte betreft, de plaatsing van ondergrondse water- of brandstofreservoirs, mangaten, kanaliseringen, kabels en individuele installaties voor waterzuivering of -infiltratie, de installatie een niet-overdekt zwembad of een siervijver van maximaal 20 m die op 2

– de vervanging van deuren en raamprofielen in gevels en daken door isolerende alternatieven. • Voor tijdelijke infrastructuurwerkzaamheden gedurende de uitvoering van toegelaten werkzaamheden. • Voor het maken, dichtmaken of wijzigen van deur- en

minstens 2 meter van de aanpalende eigendommen

raamopeningen in gevels en daken, als bepaalde voor-

liggen, het oprichten van een vrijstaand bijgebouw dat

waarden zijn vervuld.

54


– het optrekken van schuilplaatsen voor dieren met

• Voor de inrichting van binnenplaatsen en tuinen met – tuinmeubels;

een maximale oppervlakte van 15 m2 (25 m2 voor

– diverse elementen (bv. pergola’s, compostinstallaties,

duiventillen) die minstens 3 meter van de perceel-

barbecues), voor zover ze niet hoger zijn dan 2,5

grens staan en minstens 20 meter van de dichtstbij-

meter;

zijnde buurwoning verwijderd zijn, met beperkingen wat de hoogte en het materiaalgebruik betreft.

– niet-ingegraven zwembaden; – tuinverlichting waarvan de stralen de perceelgrenzen

De tussenkomst van een architect

niet overschrijden; – speeltoestellen met een maximale hoogte van 3,5

In principe moet u voor bouwwerkzaamheden een

meter; – decoratieve fonteinen en plantenbakken;

beroep doen op een architect. Heel wat kleinere werk-

– een paraboolantenne die beantwoordt aan bepaalde

zaamheden zijn vrijgesteld van die verplichting. De regeling verschilt van gewest tot gewest. Ook als de

vereisten.

tussenkomst van de architect niet verplicht is, kan ze

• Voor tuinverharding en terrassen, vijvers tot 25 m

2

grondoppervlakte, niet-overdekte zwembaden tot 50 m ,

misschien wel nuttig zijn. Houd er rekening mee dat in

tuinhuisjes tot 20 m , afsluitingen, carports tot 30 m .

heel wat gevallen nog altijd een stedenbouwkundige

Voor elke handeling gelden welbepaalde voorwaarden.

vergunning vereist is.

2

2

2

• Voor een aantal werkzaamheden is geen vergunning nodig, maar moet u op voorhand een aangifte doen

Wanneer is de tussenkomst van een architect niet

bij de gemeente. Als de gemeente uw aangifte ont-

verplicht?

vankelijk verklaart, mag u 20 dagen na de aangifte

Vlaanderen

beginnen met de werkzaamheden. Als de gemeente

• Verbouwingen en inrichting binnen een vergund

niet reageert, kunt u na 15 dagen een herinnering stu-

gebouw of werkzaamheden voor het geschikt maken

ren. Als ook dat geen reactie oplevert, mag u 20

van lokalen, voor zover ze geen oplossing van een

dagen na die herinnering van start gaan met de werk-

constructieprobleem met zich meebrengen noch de

zaamheden.

stabiliteit van het gebouw wijzigen.

De aangifteplicht geldt onder andere voor:

• Werkzaamheden aan de buitenkant van een vergund

– het slopen van een bijgebouw met hoogstens één

gebouw, voor zover ze geen oplossing van een con-

bouwlaag en een oppervlakte van maximaal 30 m ,

structieprobleem met zich meebrengen noch de stabi-

dat niet op de rooilijn staat;

liteit van het gebouw wijzigen: het aanbrengen,

2

– de vervanging of bouw van een bijgebouw met één

wijzigen en dichtmaken van raam- en deuropeningen,

bouwlaag van hoogstens 30 m , een hellend dak en

de inplanting van dakvlakvensters en/of fotovoltaïsche

een dakrandhoogte van maximaal 3 meter (nok: 5

zonnepanelen en/of zonneboilers in het dakvlak of op

meter), dat op minstens 2 meter van de perceelgrens

een plat dak, het integreren van dakuitbouwen over

staat. Het gebouw moet achter de woning of op

maximaal een vierde van de dakoppervlakte, het aan-

minstens 4 meter van de rooilijn staan, moet tegen

brengen van een gevelsteen, een bepleistering of een

het gebouw aanleunen of ermee verbonden zijn

andere gevelbekleding zonder dat een wijziging van de

door een constructie met een plat dak, en moet

fundering noodzakelijk is, verluchtings-, luchtbehande-

worden opgetrokken in een soortgelijk materiaal als

lings-, rookafzuig- of luchtafzuiginstallaties, zonneten-

dat van de woning;

ten of markiezen die ingeklapt, opgevouwen of

2

55


ingerold kunnen worden, schotelantennes. • Het optrekken van bepaalde constructies: een hok voor dieren met bijbehorende afrastering, een duiventil, een volière, een tuinhuisje, een bergplaats, een

Brussel • Werkzaamheden waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning vereist is. • Verbouwingen binnen een gebouw of werkzaamhe-

garage of carport, een serre, een veranda, een over-

den voor de geschiktmaking van lokalen, voor zover ze

dekt terras. De constructies mogen een grondopper-

geen oplossing van een stabiliteitsprobleem met zich

vlak van maximaal 40 m hebben, de kroonlijsthoogte

meebrengen en geen wijziging van het bouwvolume

moet beperkt zijn tot 3 meter en de nokhoogte tot

of van het architectonisch aanzicht inhouden.

2

4,50 meter. Als aan een bestaand gebouw wordt aan-

• De wijziging van gebruik of bestemming van (een deel

gebouwd, mogen de werkzaamheden geen oplossing

van) een goed als daarvoor geen werkzaamheden ver-

van een constructieprobleem met zich meebrengen

eist zijn, of als de verbouwingen binnen het gebouw

noch de stabiliteit van de aanpalende gebouwen wijzigen.

en de werkzaamheden voor de geschiktmaking van

• De aanleg of wijziging van verhardingen, wegen, oprit-

lokalen geen oplossing van een stabiliteitsprobleem

ten of parkeerplaatsen; de aanleg van een siervijver op minstens 1 meter van de perceelgrenzen, de installatie

met zich meebrengen. • De afbraak van vrijstaande of tegen het hoofdgebouw

van een onder- of bovengronds gas-, brandstof- of

aanleunende bijgebouwen, voor zover dat geen oplos-

stookoliereservoir; de aanleg of wijziging van een

sing van een stabiliteitsprobleem met zich meebrengt.

openluchtzwembad van maximaal 150 m op minstens

• De oprichting van een alleenstaand bijgebouw dat niet

2 meter afstand van de perceelgrenzen en gebouwen,

bestemd is voor bewoning, handel of industrie. Het

de plaatsing van een scheidingsmuur of afsluiting, het

gebouw moet in een binnenplaats- of tuingebied lig-

slopen of verwijderen van vrijstaande gebouwen en

gen, de grondoppervlakte mag maximaal 9 m2 en de

constructies.

totale hoogte maximaal 3 meter bedragen.

2

• De wijziging in een gebouw van het aantal woongelegenheden, bestemd voor de huisvesting van een gezin of een alleenstaande, voor zover dat geen oplossing

• Het optrekken van afsluitingen of van een scheidingsmuur tussen twee eigendommen. • Het plaatsen van schotelantennes of zonnepanelen,

voor een constructieprobleem met zich meebrengt

voor zover ze geen oplossing van een stabiliteitspro-

noch de stabiliteit van het gebouw wijzigt. Het doet er

bleem met zich meebrengen.

niet toe of het gaat om een eengezinswoning, een etagewoning, een flatgebouw, een studio of een (gemeubileerde) kamer. • De wijziging in een gebouw van het aantal woongelegenheden, bestemd voor de huisvesting van een gezin

• De bouw van een niet-overdekt zwembad of sportterrein. • De wijziging van openingen of ramen voor zover dat geen oplossing van een stabiliteitsprobleem met zich meebrengt.

of een alleenstaande, voor zover die wijziging niet de oplossing van een constructieprobleem met zich mee-

Wallonië

brengt of de stabiliteit van het gebouw wijzigt.

• Alle werkzaamheden waarvoor geen vergunning ver-

• Het vellen van hoogstammige bomen en aanzienlijke wijzigingen van het bodemreliëf. • Werkzaamheden waarvoor de gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen een vergunning voorschrijven, maar niet de Vlaamse decreten en besluiten.

56

eist is. • Alle meldingsplichtige werkzaamheden. • Het slopen van constructies. • Het renoveren van alleenstaande bijgebouwen zonder verdieping of kelder, die niet bestemd zijn voor bewo-


ning en waarvan de oppervlakte hoogstens 40 m2

Aanstelling van de veiligheidscoördinator

bedraagt. • Het bouwen van serres en veranda’s tegen het hoofdgebouw, die slechts één niveau hebben.

Voor kleine bouwwerken met een totale oppervlakte van minder dan 500 m2 – waaronder de meeste particuliere

• Een aanzienlijke wijziging van het reliëf van het terrein.

projecten vallen – moet de bouwdirectie die is belast

• De wijziging van de bestemming van een gebouw.

met het ontwerp (meestal de architect) een coördina-

• Het creëren van extra woongelegenheden zonder het

tor-ontwerp aanstellen. Als er geen architect bij de

volume te wijzigen. • Het vellen van hoogstammige bomen.

werkzaamheden betrokken is, krijgt de aannemer (die ontwerp en prijsofferte combineert) die taak toegewezen.

De veiligheidscoördinatie

De bouwdirectie die met (de controle op) de uitvoering is belast, stelt ook de coördinator-uitvoering aan. Die

Om het aantal arbeidsongevallen in de bouwsector te

mag dezelfde zijn als de coördinator-ontwerp. De

verminderen, is de tussenkomst van een veiligheidscoör-

bouwdirectie is opnieuw de architect of, als er geen

dinator verplicht voor alle bouwplaatsen waar meer dan

architect bij de werkzaamheden betrokken is, de hoofd-

één aannemer tegelijkertijd of achtereenvolgend aan het

aannemer, de eerste aannemer die aan de slag gaat of

werk zal zijn. Dat geldt zowel voor een nieuwbouw als

de opeenvolgende aannemers, elk voor zijn werkzaam-

voor een verbouwing. De term aannemer moet ruim

heden.

worden geïnterpreteerd, namelijk als elke werkgever of

Onder bepaalde voorwaarden kunnen de architect of

zelfstandige die werkzaamheden uitvoert tijdens de uit-

aannemer zelf als veiligheidscoördinator optreden. Als u

voering van het bouwproject. Het kan dus ook gaan om

als opdrachtgever mee de veiligheidscoördinator wilt kie-

nutsbedrijven die leidingen voor water, gas of elektriciteit

zen, bespreekt u dat het best op voorhand met de archi-

plaatsen. Zelfbouwers worden niet als aannemers

tect of aannemer.

beschouwd. Werkzaamheden die door één enkele alge-

Voor de volledigheid vermelden we dat voor bouwwer-

mene aannemer zonder onderaannemers worden uitge-

ken met een totale oppervlakte van 500 m2 of meer de

voerd, vallen niet onder de verplichting.

opdrachtgever altijd de coördinator moet aanstellen.

Een veiligheidscoördinator moet een verplichte beroeps-

Kostprijs van de veiligheidscoördinatie

aansprakelijkheidsverzekering aangaan voor het geval hij bij de uitoefening van zijn taak onopzettelijke schade

De kostprijs van de veiligheidscoördinatie is bij gebrek

veroorzaakt waarvoor hij wettelijk aansprakelijk kan wor-

aan vaste tarieven ondoorzichtig. In een brochure stelt

den gesteld. Ontwerper, opdrachtgever, aannemer en

de Federale Overheidsdienst Werkgelegenheid, Arbeid

zelfstandige moeten altijd de algemene preventieprinci-

en Sociaal Overleg dat coördinatoren kunnen werken

pes blijven toepassen, ook als er een veiligheidscoördina-

voor een uurloon of voor een percentage van de kost-

tor is aangesteld. Bij ongevallen zijn altijd de exacte

prijs van de werkzaamheden. Gebruikelijke uurtarieven

omstandigheden doorslaggevend om te bepalen wie

zijn 50 tot 65 euro, een gebruikelijke forfaitaire vergoe-

aansprakelijk is.

ding voor ontwerp en uitvoering samen schommelt tussen 1% en 4% van de kostprijs van de werkzaamheden. Een architect of aannemer die een externe coördinator inschakelt, mag zelf bepalen of hij diens kosten in zijn

57


facturen verwerkt of een andere formule toepast. Het

• Bij een herbouw/uitbreiding met een beschermd volume

probleem is dat niet alle veiligheidscoördinatoren

tot maximaal 800 m3 en zonder wooneenheid gelden

betrouwbaar zijn. In het verleden gebeurde het geregeld

voor de nieuwe delen maximale U-waarden en mini-

dat een bouwheer een factuur kreeg van een coördinator

male ventilatievoorzieningen.

die hij nooit had gezien. Sinds 2005 gelden er minimum-

• Bij andere verbouwingen met stedenbouwkundige ver-

prestaties voor het overleg met de andere bouwpartners

gunning gelden maximale U-waarden voor de ver-

en de aanwezigheid op de bouwplaats.

bouwde en nieuwe gedeelten en minimale luchttoevoeropeningen in geval van vervanging van de

De energieprestatieregelgeving

ramen. • De epb-regelgeving is niet van toepassing op werk-

Om het energieverbruik te beperken en de opwarming

zaamheden waarvoor de tussenkomst van een architect

van het klimaat tegen te gaan, hebben de gewesten elk

wettelijk niet is vereist en die worden uitgevoerd in

hun energieprestatieregelgeving (epb) ingevoerd. De epb

een gebouw met een beschermd volume van hoog-

legt eisen op met betrekking tot het primaire energie-

stens 3 000 m3.

verbruik van het gebouw (E-peil), het totale warmte-

• Vrijstellingen zijn mogelijk voor beschermde monu-

isolatiepeil (K-peil), de warmtetransmissiewaarde van de

menten, voor gebouwen die in een beschermd land-

constructieonderdelen (U-waarde van dak, vloer, wanden),

schap, stads- of dorpsgezicht liggen en voor gebouwen

de ventilatievoorzieningen en de technische installaties.

die zijn opgenomen in de inventaris van het bouwkun-

Elk gewest hanteert een eigen regeling, waarvan de pre-

dige erfgoed. Verder zijn afwijkingen mogelijk uit

cieze vereisten verschillen afhankelijk van de bestemming

technische, functionele of economische overwegingen.

van het gebouw, de aard en de omvang van de werkWat moet u doen?

zaamheden.

Als bouwheer bent u verantwoordelijk voor het indienen De epb-regeling voor woningen in het Vlaams

van de epb-aangifte (het rapport dat aantoont dat uw

Gewest

woning voldoet aan de energieprestatieregelgeving).

Vlaanderen legt eisen op met betrekking tot het K-peil,

• U moet voor de start van de werkzaamheden een ver-

de U-waarden, het E-peil, de maximale netto energie-

slaggever (dat kan eventueel uw eigen architect zijn)

behoefte, de ventilatie en de beperking van het risico op

aanstellen. • U moet erop toezien dat uw verslaggever uiterlijk

oververhitting.

8 dagen voor de start van de werkzaamheden elektroVoor welke werken?

nisch de startverklaring indient bij het Vlaams

• Voor een nieuwbouw of herbouw zijn al die eisen van

Energieagentschap (VEA). Bij die startverklaring moet de verslaggever een voorafberekening voegen.

toepassing. • Bij een gedeeltelijke herbouw/uitbreiding met een

• U mag tijdens de werkzaamheden materialen of instal-

beschermd volume (de daadwerkelijk bewoonde en

laties gebruiken die niet in de startverklaring opgeno-

verwarmde vertrekken) groter dan 800 m of met min-

men zijn. Als die wijzigingen een invloed hebben op

stens een wooneenheid (een gedeelte dat als een

de energieprestatie van de woning, moet de architect

aparte woning functioneert, bijvoorbeeld een apparte-

dat melden aan u en aan de verslaggever.

3

ment of studio) gelden de eisen voor het nieuwe gedeelte.

58

• U moet er op toezien dat uw verslaggever uiterlijk 6 maanden na de ingebruikname van de woning de


epb-aangifte naar het Vlaams Energieagentschap

Met nieuwbouw gelijkgestelde werkzaamheden zijn:

(VEA) stuurt. Bij een nieuwbouw krijgt u een energie-

een uitbreiding die grenst aan een bestaand gebouw

prestatiecertificaat dat tien jaar geldig blijft en dat u

die een oppervlakte van meer dan 250 m2 heeft of

moet kunnen voorleggen als u de woning wilt verkopen

minstens één woning omvat en waarbij er een boven-

of verhuren. Als uw woning niet aan de eisen voldoet,

grondse toegang is tussen het bestaande en het

legt het VEA een boete op die afhankelijk is van de

nieuwe gedeelte, of een gedeeltelijke herbouw.

overtreding.

Zware renovaties zijn: renovaties waarvoor een steden-

• Als u een woning op plan of een sleutelklare woning

bouwkundige vergunning is vereist, die worden uitge-

koopt van een bouwfirma of projectontwikkelaar,

voerd aan een gebouw dat groter is dan 1 000 m2 en

moet die ervoor zorgen dat de woning voldoet aan de

waarbij werkzaamheden worden uitgevoerd aan meer

eisen. De projectontwikkelaar moet een verslaggever

dan 25% van de warmteverliesoppervlakte (de

aanstellen en de epb-aangifte indienen. Als bepaalde

gebouwschil), de wijziging of vervanging van technische

voorwaarden zijn vervuld, kan die plicht aan u worden

installaties in een gebouw dat groter is dan 1 000 m2

overgedragen als u niet alle werkzaamheden door de

als die installaties nadien een vermogen van meer dan

bouwfirma laat uitvoeren.

500 kW hebben en er voor de wijziging of vervanging een milieuvergunning vereist is.

Naast bovenstaande epb-regelgeving gelden in Vlaanderen

• Minder strikte eisen gelden voor eenvoudige renova-

verplichtingen voor centrale stookinstallaties op gas en

ties. Dat zijn renovaties waarvoor een stedenbouwkun-

op vloeibare of vaste brandstof, voor zover ze een nomi-

dige vergunning is vereist en waarbij werkzaamheden

naal vermogen van 20 kW of meer hebben (die beper-

worden uitgevoerd die de energieprestatie van het

king geldt niet in geval van een vaste brandstof).

gebouw beïnvloeden. Dat kan gaan om werkzaam-

• Nieuwe installaties moeten eenmalig worden gekeurd

heden die betrekking hebben op het warmteverlies-

voor ze in gebruik worden genomen. • Bestaande installaties moeten jaarlijks (gas: tweejaarlijks) worden gecontroleerd en onderhouden. • Installaties die ouder zijn dan vijftien jaar, moeten een eenmalige verwarmingsaudit ondergaan.

oppervlak van het gebouw, of om een bestemmingswijziging tot woning, kantoor of diensten. • Bij een renovatie kunt u afwijkingen aanvragen voor een goed dat beschermd is of zal worden of dat op de bewaarlijst is of zal worden ingeschreven. Ook omwille van functionele, technische of economische over-

De epb-regeling voor woningen in het Brussels

wegingen zijn afwijkingen mogelijk.

Hoofdstedelijk Gewest Brussel legt eisen op met betrekking tot het K-peil, de

Wat moet u doen?

U-waarden, het E-peil, de ventilatie, de beperking van

Nieuwbouw en zware renovatie

het risico op oververhitting en de technische installaties

• Bij de aanvraag van de vergunning moet u een epb-

(verwarming, sanitair warm water, luchtbehandeling,

voorstel voegen dat is ondertekend door u en door de

ventilatie).

architect. Dat voorstel somt de maatregelen op die u moet treffen om aan de epb-regelgeving te voldoen.

Voor welke werken?

• Als het gaat om een nieuw gebouw dat groter is dan

• De eisen zijn strenger voor een nieuwbouw en daar-

1 000 m2 of om een zware renovatie van een gebouw

mee gelijkgestelde werkzaamheden, en voor zware

dat groter is dan 5 000 m2, is bovendien een haalbaar-

renovaties.

heidsstudie vereist.

59


• U stelt als opdrachtgever voor de start van de werk-

ofwel een omvang heeft groter dan 800 m3 beschermd

zaamheden een epb-adviseur aan. Die stelt een tech-

volume, ofwel minstens één wooneenheid omvat, of

nisch epb-dossier samen dat op de bouwplaats ligt en

werkzaamheden aan een bestaand gebouw dat groter

wordt bijgewerkt op basis van de vordering van de

is dan 1 000 m2 en waarbij de installaties en minstens

werkzaamheden.

75% van het warmteverliesoppervlak (gebouwschil)

• U stuurt een kennisgeving van de aanvang van de werkzaamheden aan Leefmilieu Brussel – BIM. • Na de uitvoering van de werkzaamheden stelt de epb-

worden vervangen. • Voor renovaties waarbij de werkzaamheden een invloed hebben op het energiepeil van de woning zijn

adviseur een epb-aangifte op die door hemzelf, door u

de eisen minder streng. In dat geval gelden alleen

en door de architect wordt ondertekend en die u moet

maximale U-waarden voor de nieuwe of herbouwde

bezorgen aan Leefmilieu Brussel – BIM. Bij een nieuw-

delen en minimale ventilatieopeningen als er ramen

bouw ontvangt u een epb-certificaat dat tien jaar gel-

worden vervangen.

dig blijft en dat u nodig hebt als u de woning later wilt verkopen of verhuren. Als het gebouw niet voldoet aan de epb-eisen, legt

• Bij een herbestemming van een gebouw tot woonfunctie gelden een maximaal K-peil, maximale U-waarden en ventilatievereisten.

Leefmilieu Brussel – BIM u een administratieve boete op die afhankelijk is van de overtreding.

Wat moet u doen? • U moet als opdrachtgever een epb-verantwoordelijke

Eenvoudige renovaties • Bij de aanvraag van de vergunning moet u een vereen-

aanstellen. • Bij de aanvraag van de stedenbouwkundige vergun-

voudigd epb-voorstel voegen dat door u en door de

ning moet u een verklaring voegen waarin staat dat is

architect is ondertekend. Dat voorstel somt de maat-

voldaan aan de epb-eisen.

regelen op die u zult treffen om aan de epb-regelgeving te voldoen. • Voor de aanvang van de werkzaamheden moet u een

• Als het nieuwe gebouw groter is dan 1 000 m2, is een haalbaarheidsstudie nodig over het gebruik van hernieuwbare energiebronnen of van systemen zoals een

vereenvoudigde epb-aangifte bezorgen aan de instantie

warmtepomp, een warmtekrachtinstallatie of een ver-

die de vergunning heeft uitgereikt (gemeente of

binding aan een warmtenetwerk.

Bestuur Ruimtelijke Ordening en Huisvesting). Ook dat

• Vijftien dagen voor de aanvang van de werkzaam-

kunt u samen met de architect in orde brengen. De

heden moet de gemeenteadministratie in kennis wor-

aanstelling van een epb-adviseur is dus niet vereist.

den gesteld van de aanvang van de werkzaamheden. Nodig is daarbij een initieel epb-verslag met een prog-

De epb-regeling voor woningen in het Waals Gewest

nose van het primaire energieverbruik. • Uiterlijk zes maanden na het einde van de werkzaam-

Wallonië legt eisen op met betrekking tot het K-peil, de

heden stelt de epb-verantwoordelijke een epb-slot-

U-waarden, het E-peil en de ventilatie.

verklaring op, op basis waarvan voor nieuwe gebouwen het epb-certificaat wordt uitgereikt.

Voor welke werken? • De eisen gelden voor nieuwbouw en daarmee gelijkgestelde werkzaamheden. Dat zijn: een herbouw of uitbreiding waarvoor een vergunning is vereist en die

60

Als niet is voldaan aan de epb-eisen, kunt u een boete van maximaal 50 000 euro opgelegd krijgen.


Het stookoliereservoir

acht hoeveel aarde u laat wegvoeren of op uw eigen terrein hergebruikt. In sommige gevallen, bijvoorbeeld als

Als u naar aanleiding van een nieuwbouw of verbouwing

er aanwijzingen bestaan van bodemverontreiniging,

een nieuw stookoliereservoir plaatst, moet dat in bepaalde

geldt die verplichting ook voor kleinere uitgravingen.

gevallen beantwoorden aan specifieke vereisten. Soms is ook een aangifte verplicht. De reglementering voor de

De bodemsaneringdeskundige neemt bodemstalen en

drie gewesten vindt u terug in de brochure Stookolietank

analyseert ze op de meest voorkomende verontreinigende

bij particulieren van KBC-Verzekeringen.

stoffen. Zijn bevindingen schrijft hij neer in een technisch verslag. Dat verslag moet u bezorgen aan een daartoe

Rookmelders

gemachtigde instelling (Grondbank, Grondwijzer). Zij bepaalt onder welke voorwaarden u de grond elders

In Vlaanderen is de plaatsing van rookmelders verplicht

mag laten gebruiken.

voor nieuwbouw en voor renovatiewerkzaamheden waarvoor een stedenbouwkundige vergunning is vereist.

Als u zelf grond ontvangt die afkomstig is van een uit-

Het moet gaan om optische rookmelders met CE-markering

graving van meer dan 250 m3 (bijvoorbeeld voor het

die niet van het ionische type zijn. Wat het aantal en hun

ophogen van uw oprit of tuin), moeten de transport-

precieze locatie betreft, zijn er geen richtlijnen. Die ge-

documenten bevestigen dat de geleverde grond geschikt

gevens moeten worden vermeld in de aanvraag van de

is voor gebruik op uw terrein.

stedenbouwkundige vergunning. Uw architect zal u

Als het gaat om grond van een uitgraving van minder

daarover adviseren. De verplichting geldt voor elke ver-

dan 250 m3 en van een niet-verdachte grond, kunt u het

gunningsaanvraag, ingediend na 5 juli 2009.

best in het bestek of de offerte de gewenste bodemkwaliteit laten vastleggen, of minstens stipuleren dat de

In WalloniĂŤ is het plaatsen van rookmelders verplicht

aangevoerde bodem geen bodemverontreiniging mag

sinds 20 november 2004 voor nieuwbouwwoningen en

veroorzaken.

sinds 1 juli 2006 voor bestaande woningen.

Gemene muur In Brussel geldt de verplichting uitsluitend voor huurwoningen, en dat sinds 1 juli 2005.

Als een eigenaar een muur opricht op de grens van zijn bouwgrond, is hij verplicht die muur gemeen te maken

Grondverzet

als zijn buurman daarom vraagt. Die situatie doet zich vaak voor bij rijtjeshuizen. In dat geval zal de eigenaar

In Vlaanderen moet u soms rekening houden met de

van het aanpalende perceel de gemene muur gebruiken

Vlaamse milieuwetgeving met betrekking tot uitgegraven

om ertegenaan te bouwen. Hij kan daarvoor de volledige

bodem, de zogenaamde grondverzetmaatregel. Die

muur of een deel ervan overnemen.

maatregel heeft tot doel verdere bodemverontreiniging tegen te gaan, en geldt zowel voor particulieren als voor

Uiteraard moet er voor de overname van een gemene

bedrijven.

muur worden betaald. Meestal is dat bedrag gelijk aan de helft van de waarde van de muur en de helft van de

Zodra u meer dan 250 m grond uitgraaft, moet u een

waarde van de grond waarop die muur is opgetrokken.

erkende bodemsaneringdeskundige inschakelen, onge-

Bij het bepalen van het bedrag wordt rekening gehou-

3

61


den met de gangbare prijzen en met de staat waarin de muur zich bevindt op het ogenblik van de muurovername.

Bouwen op de grond van iemand anders

Voor het regelen van de overname doet u het best een beroep op een landmeter of architect.

Als u samen een huis bouwt op een grond die eigendom is van uw partner, geldt het recht van natrekking. Dat bepaalt dat de eigenaar van een grond ook eigenaar wordt van alles wat op die grond werd of wordt gebouwd. Het huis zal dus automatisch eigendom van uw partner worden. Bij een eventuele scheiding hebt u wel recht op een vergoeding van de gedane investeringen. De hoogte daarvan hangt af van het huwelijksstelsel waaronder u bent getrouwd. Als ongehuwde partners samen een woning willen bouwen op grond die toebehoort aan een van de partners, moeten ze er rekening mee houden dat de woning integraal eigendom wordt van de grondeigenaar. De grondeigenaar kan wel op voorhand de onverdeelde helft van zijn eigendomsrechten op de grond verkopen aan zijn partner, zodat beide partners eigenaar zijn van de grond ĂŠn van de woning die achteraf op die grond wordt gebouwd.

62


Btw en kadastraal inkomen Een nieuwbouw of verbouwing heeft fiscale gevolgen. U moet btw betalen op de werkuren en de materialen. Het

Eigen werk en btw

normale btw-tarief bedraagt 21%. Dat tarief geldt altijd voor de bouw van een woning of appartement. Bij een

Breng de btw-controleur schriftelijk op de hoogte

renovatie komen heel wat werkzaamheden in aanmerking

van het werk dat u zelf wilt uitvoeren. Doe dat

voor het verlaagde btw-tarief van 6%.

vóór de aanvang van het werk, en houd daarna

Achteraf moet u een jaarlijkse belasting (de onroerende

een verslag bij met de begin- en einddatum van

voorheffing) betalen en moet u in de personenbelasting

het eigen werk en de namen van de personen die

een onroerend inkomen aangeven.

gratis hebben geholpen. Uw verklaring krijgt meer draagkracht als ze werd ondertekend door

Btw op nieuwbouw

een officiële getuige, zoals een schepen, de burgemeester, de veldwachter of een politieagent.

U moet 21% btw betalen op alle facturen van de aan-

Ook de facturen waaruit blijkt dat gereedschap

nemer, de architect en andere bouwpartners. Ook op

en materialen werden aangekocht, versterken de

materialen betaalt u 21% btw. Nadat de werkzaamheden

verklaring.

zijn beëindigd, moet u een btw-aangifte indienen (zie verder). Als u zelf werkzaamheden uitvoert, moet u daarop geen

Btw op een verbouwing

btw betalen. Hetzelfde geldt voor kosteloze hulp van bloedverwanten tot de tweede graad (ouders, grootouders,

Normaal betaalt u voor verbouwingswerkzaamheden op

broers, zussen). U moet wel 21% btw betalen als u

alle materialen en werkzaamheden 21% btw. Maar

bouwmaterialen koopt, en op de facturen van materialen

bepaalde werkzaamheden (materialen + werkuren) aan

die door de aannemer worden geleverd, maar niet door

woningen die minstens vijf jaar oud zijn, komen in aan-

hem worden verwerkt.

merking voor een verlaagd tarief van 6% btw. Het doet er niet toe of de eigenaar of een huurder het werk laat

Als u voor eigen rekening werkzaamheden uitvoert die

uitvoeren, en evenmin of het om de enige of om de

tot uw zelfstandige beroep behoren, moet u daarop wel

tweede, derde, enz. woning gaat. Op het honorarium

btw betalen. Een zelfstandige metselaar die zijn eigen

van de architect blijft het btw-tarief van 21% verschul-

woning bouwt, moet dus op het metselwerk btw betalen,

digd.

maar niet op werk dat niets te maken heeft met zijn bouwambacht, zoals het leggen van de elektrische lei-

Voorwaarden voor de toepassing van het

dingen of het installeren van de verwarming.

verlaagde btw-tarief • De woning moet minstens vijf jaar in gebruik zijn op het ogenblik dat de btw verschuldigd wordt. Die termijn moet niet dag op dag berekend worden. Als de woning in de loop van het vijfde voorafgaande jaar in gebruik is genomen, is voldaan aan de voorwaarde. Voor de gemeenschappelijke delen van een apparte-

63


mentsgebouw begint de ingebruikneming van zodra het eerste appartement werd betrokken. • Na de werkzaamheden moet de woning overwegend

is om de renovatie te kunnen uitvoeren. • Bij de levering en plaatsing van verwarmingsketels in appartementsgebouwen en bestanddelen van liftin-

als privéwoning worden gebruikt. Werken die worden

stallaties is het verlaagde btw-tarief zowel op de mate-

uitgevoerd aan het geheel van een woning die wordt

rialen als de werkuren van toepassing voor zover de

aangewend voor een gemengd gebruik, kunnen volle-

woning minstens vijftien jaar oud is. Voor woningen

dig tegen 6% btw als de privéaanwending overwe-

tussen vijf en vijftien jaar oud geldt de verlaging niet

gend is. Als het beroepsgedeelte groter is dan het

voor de materialen, maar wel voor de werkuren.

privégedeelte, moet de factuur worden gesplitst en is er 21% btw verschuldigd op de materialen en werk-

Een woning kopen en slopen

zaamheden die betrekking hebben op het beroepsgedeelte. • Als opdrachtgever moet u de aannemer een attest

Als u in bepaalde stadsgebieden1 een verkrotte woning koopt, sloopt en op dezelfde plek een nieuwe woning

bezorgen waarin u verklaart dat de woning minstens

bouwt, betaalt u maar 6% btw.

vijf jaar oud is en zal worden gebruikt voor privédoel-

De werkzaamheden moeten worden uitgevoerd door

einden.

een aannemer en de nieuwe woning moet uitsluitend of

• De werkzaamheden moeten betrekking hebben op de

hoofdzakelijk voor privédoeleinden worden gebruikt.

omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of onderhoud van (een gedeelte van) een

Btw-aangifte

woning of een gebouw dat nadien overwegend als privéwoning wordt gebruikt. De regeling geldt dus

Hoe moet u de btw-aangifte doen? Als u een steden-

niet voor reiniging, voor kantoorgebouwen of winkels

bouwkundige vergunning aanvraagt voor een nieuw-

of als u een oude woning op enkele muren na volledig

bouw of voor grote verbouwingen, zal de gemeente de

afbreekt en heropbouwt.

btw-dienst daarvan op de hoogte brengen. U krijgt

• Vallen niet onder de toepassing van het verlaagde

automatisch een aangifteformulier van de btw-dienst.

btw-tarief: mobiele verwarmingstoestellen, lampen,

Op het ogenblik dat u uw nieuwe kadastraal inkomen

gordijnen, elektrische huishoudtoestellen, materialen

meegedeeld krijgt, hebt u drie maanden de tijd om uw

en werkzaamheden die geen betrekking hebben op de

aangifte in te dienen bij de btw-dienst. U moet facturen

eigenlijke woning (tuinaanleg, tuinpaden, tuinhuisjes,

kunnen voorleggen voor een totaalbedrag dat minstens

plaatsen van afsluitingen, parkeerruimtes, vijvers, fon-

overeenkomt met de normale waarde van uw woning.

teinen), zwembaden, sauna’s, tennisterreinen. Opritten

Die facturen moet u vijf jaar bewaren.

komen wel in aanmerking als ze de verbinding leggen tussen de openbare weg en de woning. Een garage

De btw-dienst bepaalt de normale waarde van de

bijbouwen tegen het verlaagde tarief kan ook, zelfs als

woning op grond van de prijzen die van kracht zijn tij-

ze niet tegen de woning staat – ze moet er wel een

dens de januarimaand van het jaar waarin u het gebouw

geheel mee vormen. Uw woning uitbreiden kan ook,

geheel of gedeeltelijk in gebruik nam. U hebt er dus alle

maar de oppervlakte van het oude gedeelte moet wel altijd groter zijn dan die van de uitbreiding, anders wordt het werk beschouwd als een nieuwbouw. Afbraak valt buiten de regeling, tenzij die noodzakelijk

64

1 Dat zijn Aalst, Anderlecht, Antwerpen, Bergen, Brugge, Brussel, Charleroi, Dendermonde, Doornik, Elsene, Etterbeek, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, La Louvière, Leuven, Luik, Mechelen, Moeskroen, Namen, Oostende, Roeselare, Schaarbeek, Seraing, Sint-Gillis, SintJans-Molenbeek, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Niklaas, Ukkel, Verviers en Vorst.


belang bij de woning uiterlijk in december te betrekken

inkomen te betwisten. U moet binnen die periode in een

om te voorkomen dat de btw-dienst de prijzen hanteert

aangetekende brief een ander kadastraal inkomen voor-

die van kracht worden op de eerstvolgende eerste januari.

stellen. Als u niet tot een vergelijk komt met de dienst

Die liggen immers meer dan waarschijnlijk hoger. Als de

van het kadaster, kan een externe expert worden inge-

prijzen na 1 januari te sterk zouden stijgen, zullen de

schakeld om de knoop door te hakken.

btw-ambtenaren zich wel milder opstellen. De geschatte normale waarde van de woning kan hoger liggen dan het totaal van de gefactureerde aannemingsprijzen, aangevuld met de waarde van het eigen werk en de zelf verwerkte materialen. In dat geval moet u niet alleen btw bijbetalen, maar krijgt u ook nog een boete. Er is geen boete verschuldigd als het verschil minder is dan een achtste van het bedrag waarop u btw betaalde. Als u niet tot overeenstemming komt met de btw-controleur, kan de procedure voor de controleschatting op gang gebracht worden.

Kadastraal inkomen Het kadastraal inkomen is een fictief inkomen dat weergeeft wat de woning u zou opbrengen als u ze bijvoorbeeld zou verhuren. Op basis van het kadastraal inkomen gebeurt de inning van de onroerende voorheffing (grondbelasting) en wordt het onroerend inkomen bepaald dat u in de personenbelasting moet aangeven. Als u een woning hebt gebouwd of verbouwd, moet u dat binnen dertig dagen na de ingebruikname (nieuwbouw) of de beĂŤindiging van de werkzaamheden melden aan het controlekantoor van het kadaster. Het kadaster stelt dan het kadastraal inkomen vast (nieuwbouw) of gaat over tot een herziening van het oude kadastraal inkomen (verbouwing) als de werkzaamheden de huurwaarde van de woning hebben beĂŻnvloed. Het (nieuwe) kadastraal inkomen wordt u meegedeeld met een aangetekende brief. Als u het niet eens bent met de beslissing van het kadaster, hebt u twee maanden de tijd om het kadastraal

65


De financiering1


De financiering van een bouwgrond Onroerend goed zomaar financieren ligt niet voor de hand. Gelukkig zijn er heel wat mogelijkheden. KBC Bank & Verzekering heeft een ruim aanbod aan flexibele formules. U gaat bij ons een lening aan die volledig beantwoordt aan uw behoeften en levensomstandigheden.

Voor een bouwgrond bestaan er twee financieringsmogelijkheden: de lening op afbetaling en het hypothecair krediet.

Lening op afbetaling2 De lening op afbetaling vergt in principe geen specifieke waarborg. Bovendien zijn de kosten beperkt, omdat er geen tussenkomst van een notaris nodig is. De administratieve afhandeling gebeurt daardoor ook sneller. De lening op afbetaling heeft ook beperkingen. De looptijd is wettelijk beperkt en hangt af van de hoogte van het geleende bedrag (zie overzicht hieronder). Die oplossing is ideaal als u pas na de terugbetaling van de lening wilt gaan bouwen. De vraag is natuurlijk of de terugbetaling binnen uw budget past. Zo niet, kiest u beter een andere financieringsvorm. KBC Bank & Verzekering kan u daarbij helpen. Lening op afbetaling Geleend bedrag in euro

Maximale terugbetalingstermijn in maanden3

Van 1 250 tot 2 500

24

Van 2 500,01 tot 3 700

30

Van 3 700,01 tot 5 600

36

Van 5 600,01 tot 7 500

42

Van 7 500,01 tot 10 000

48

Van 10 000,01 tot 15 000

60

Van 15 000,01 tot 20 000

84

Vanaf 20 000,01

120

Opmerking: Als de lening voor een verbouwing over tien jaar of langer moet lopen, is een hypothecair krediet vaak een betere oplossing. 1 Let op! Geld lenen kost ook geld. 2 Kredietgever: KBC Bank NV, Havenlaan 2, 1080 Brussel, BTW BE 0462.920.226, RPR Brussel. 3 Dit zijn de maximale wettelijke terugbetalingstermijnen bij het ter perse gaan van deze KBC-Woongids. Vraag in uw KBC-bankkantoor de terugbetalingstermijnen bepaald volgens de laatste wetswijzigingen.

67


Hoeveel kunt u lenen voor een woning? Hypothecair krediet

Hoeveel u kunt lenen, hangt af van drie factoren: hoeveel kunt u terugbetalen, wat is de waarde van uw

U kunt de aankoop van een bouwgrond ook financieren

woning en hoe zit het met de waarborgen?

met een hypothecair krediet (zie ook p. 73 Het hypothecair krediet). Daarvoor is een notariĂŤle akte nodig. Het

Hoeveel kunt u terugbetalen?

voordeel van een hypothecair krediet voor de bouwgrond is dat u voor een langere terugbetalingstermijn

Een eerste factor die bepaalt hoeveel u kunt lenen, is uw

kunt kiezen, bijvoorbeeld vijftien jaar, twintig jaar, of

terugbetalingscapaciteit: hoeveel kunt en wilt u per

langer. Dat is heel interessant als u na een tijdje wilt bou-

maand terugbetalen? Een goede vuistregel is dat het

wen. U kunt dan voor de bouw een tweede hypothecair

totaal van uw maandelijkse kredietverplichtingen niet

krediet aangaan waarvan de terugbetalingen aansluiten

hoger mag zijn dan een derde van het netto maandelijks

bij die van het hypothecair krediet voor de bouwgrond.

gezinsinkomen. Als u er in het verleden in slaagde om

Financierde u uw bouwgrond toch met een hypothecair

maandelijks een groter bedrag te sparen, wordt ook een

krediet over een korte periode, bijvoorbeeld tien jaar? En

grotere terugbetaling aanvaard. Als u gezien uw uitga-

wilt u de lening voor de bouwgrond samenvoegen met

venpatroon minder wilt terugbetalen, zult u ook minder

een nieuwe lening voor de bouw, die een langere loop-

kunnen lenen. U kunt uw terugbetalingscapaciteit ook

tijd heeft? Dat kan bij KBC Bank & Verzekering, zonder

verhogen door uw maandelijkse kosten te verlagen. U

kosten.

kunt met name de energiefactuur doen dalen door energiebesparend te (ver)bouwen en een passief- of lage-

Wilt u de lening voor uw bouwgrond terug-

energiewoning te realiseren.

betalen voor u gaat bouwen? Ja

g

KBC-Lening op Afbetaling

Het bedrag van de maandelijkse terugbetaling is afhan-

Nee

g

KBC-Woningkrediet

kelijk van de rentevoet en de looptijd. Hoe lager de rentevoet en hoe langer de looptijd, hoe meer u kunt lenen. In de tabel op p. 69 vindt u een aantal berekeningen. Om te weten welke rentevoet u kunt krijgen, kunt u terecht in uw KBC-bankkantoor. Een voorbeeld Bart en Karolien hebben samen een netto maandelijks inkomen van 3 000 euro. Ze willen zich aan de gulden regel houden en niet meer dan een derde uitgeven voor de terugbetaling van hun krediet. Maandelijks kunnen ze dus 3 000 : 3 = 1 000 euro terugbetalen. Met een rentevoet van 6% en een looptijd van twintig jaar kunnen ze dankzij deze terugbetalingscapaciteit ongeveer 141Â 378,13 euro lenen (zie tabel hiernaast).

68


Hoeveel kunt u lenen? (in euro) Maandelijkse aflossing 500

750

1 000

1 250

1 500

Rentevoeten

Looptijd in jaren

3%

4%

5%

6%

51 882,01

49 550,53

47 383,12

45 361,05

10

72 608,87

67 923,25

63 693,20

59 857,08

15

90 488,34

83 024,05

76 472,68

70 689,07

20

105 911,57

95 435,61

86 485,80

78 783,14

25

119 216,00

105 636,85

94 331,40

84 831,34

30

77 823,01

74 325,79

71 074,68

68 041,58

10

108 913,31

101 884,87

95 539,81

89 785,62

15

135 732,51

124 536,07

114 709,01

106 033,60

20

158 867,36

143 153,42

129 728,70

118 174,71

25

178 824,00

158 455,28

141 497,11

127 247,01

30

103 764,01

99 101,06

94 766,24

90 722,10

10

145 217,75

135 846,49

127 386,41

119 714,16

15

180 976,68

166 048,09

152 945,35

141 378,13

20

211 823,14

190 871,22

172 971,60

157 566,28

25

238 432,01

211 273,71

188 662,81

169 662,67

30

129 705,02

123 876,32

118 457,80

113 402,63

10

181 522,18

169 808,12

159 233,01

149 642,70

15

226 220,85

207 560,12

191 181,69

176 722,66

20

264 778,93

238 589,03

216 214,50

196 957,84

25

298 040,01

264 092,13

235 828,51

212 078,34

30

155 646,02

148 651,58

142 149,36

136 083,15

10

217 826,62

203 769,74

191 079,61

179 571,24

15

271 465,02

249 072,14

229 418,03

212 067,20

20

317 734,71

286 306,83

259 457,40

236 349,41

25

357 648,01

316 910,56

282 994,21

254 494,01

30

69


De waarde van uw woning Leen voldoende Een tweede factor die bepaalt hoeveel u kunt lenen, is de waarde van uw onroerend goed. Uitgangspunt is dat

Leen voldoende, zodat u tijdens de bouw of ver-

u maar een gedeelte van de kostprijs van een woning op

bouwing niet in geldnood komt. Het gedeelte

gunstige voorwaarden kunt lenen. Als u meer leent,

van het kapitaal dat u aan het einde van uw pro-

moet u een hogere rente betalen. In elk geval kunt u

ject niet nodig hebt, neemt u gewoon niet op.

nooit meer lenen dan de totale kostprijs van uw woning.

Uw kredietbedrag wordt dan aangepast aan het bedrag dat u effectief gebruikt hebt.

Hoeveel kunt u dan op gunstige voorwaarden lenen? Bij

U kunt natuurlijk altijd een bijkomende lening

sommige financiĂŤle instellingen is dat maar een gedeelte

afsluiten om de bouw of verbouwing verder af te

van de geschatte executiewaarde. De executiewaarde is

werken. Als het bedrag van de bijkomende lening

een raming van wat een woning zal opbrengen bij een

beperkt is, moet u soms een lening op afbetaling

gedwongen verkoop onder de meest ongunstige

aangaan. De looptijd van dat soort lening is wet-

omstandigheden. Zelfs als u 100% van de executiewaarde

telijk beperkt, zodat u die tweede lening niet

kunt lenen tegen een aantrekkelijke rentevoet, staat dat

altijd kunt afstemmen op de eerste. Dat kan lei-

dus nog niet gelijk met de volledige kostprijs van de

den tot hogere terugbetalingen die gedurende

woning.

een bepaalde periode zwaar op uw budget

KBC Bank & Verzekering baseert zich niet op de execu-

wegen.

tiewaarde, maar op de normale verkoopwaarde. Die ligt altijd hoger dan de gedwongen verkoopwaarde, zodat u meer kunt lenen tegen een gunstigere rentevoet.

De waarborgen Als u leent voor de aankoop, bouw of verbouwing van een woning, zal de bank waarborgen vragen om zich in te dekken tegen het risico dat u uw krediet niet meer terugbetaalt. Vaak zal er een hypotheek worden gevestigd (zie p. 82 De hypotheek). Naast die hypotheek is het soms mogelijk om bijkomende waarborgen te verstrekken. Hoe groter het totaal aan waarborgen, hoe groter het kredietbedrag dat u kunt lenen, uiteraard rekening houdend met uw terugbetalingscapaciteit en met de totale kostprijs van uw woning.

70


Schenking van roerende goederen als aanvulling bij de financiering Misschien wil uw familie u financieel een handje

aanmerking voor het laagste tarief. In WalloniĂŤ geldt

helpen en u een bepaald bedrag schenken. Dat kan

in de rechte lijn, tussen echtgenoten en tussen wette-

via een handgift, waarop geen belasting verschuldigd

lijk samenwonenden een tarief van 3%. De wettelijke

is, of via een geregistreerde schenking waarop u

samenwoning moet minstens een jaar duren op het

registratierechten moet betalen. Toch biedt een ge-

ogenblik van schenking. Tussen broers en zusters,

registreerde schenking van roerende goederen (geld,

ooms of tantes en neven of nichten, geldt altijd een

maar ook effecten aan toonder zoals aandelen en

tarief van 5%. Schenkingen tussen alle andere perso-

obligaties, juwelen en dergelijke) enkele voordelen.

nen worden belast met 7%.

Een eerste voordeel is dat een geregistreerde schenking

Een derde voordeel is dat het zogenaamde progressie-

wordt vastgelegd in een onderhandse of notariĂŤle

voorbehoud niet langer van toepassing is bij de

akte die dan wordt geregistreerd. Bij een handgift

schenking van roerende goederen. Bij een handgift is

daarentegen is er geen bewijs van de schenking, wat

dat wel het geval. Het progressievoorbehoud houdt

de deur open zet voor discussies achteraf, bijvoor-

in dat bij een nieuwe schenking binnen drie jaar na

beeld met andere familieleden of met de belasting-

een vorige gift, de waarde van de vorige gift wordt

controleur.

meegeteld om het tarief voor de nieuwe schenking te bepalen. Daardoor moest de schenker drie jaar

Een tweede voordeel zijn de lage tarieven. In de

wachten alvorens een volgende schenking te doen,

rechte lijn, tussen echtgenoten en tussen wettelijk of

om te vermijden dat de schenkingstarieven een stuk

feitelijk samenwonenden betaalt u in Vlaanderen

hoger lagen. Vandaag is dat niet langer zo. De waarde

slechts 3% op de waarde van het geschonken

van een schenking wordt ook niet meer mee in aan-

roerend goed, hoe hoog die waarde ook oploopt.

merking genomen voor de bepaling van de successie-

Tussen alle anderen geldt een tarief van 7%, opnieuw

tarieven als de schenker overlijdt binnen drie jaar na

ongeacht de waarde van de schenking. Brussel

de schenking. Vroeger was dat wel het geval. Vooral

hanteert dezelfde tarieven, maar in tegenstelling met

voor schenkingen of erfenissen tussen vreemden kan

Vlaanderen komen feitelijk samenwonenden niet in

dat een aanzienlijk verschil maken.

71


De financiering van een verbouwing De juiste keuze

Voor de financiering van een verbouwing hebt u de

U wilt minstens 12 500 euro lenen voor een

keuze tussen een hypothecair krediet en een lening op

verbouwing?

afbetaling. Nee

Lening op afbetaling4

Ja U wilt de lening terugbetalen over minstens 120 maanden?

Een lening op afbetaling is ideaal als u de lening op een

Nee

Ja

vrij korte periode wilt terugbetalen. Er zijn wel wettelijke

KBC-Lening op

KBC-Woningkrediet5

beperkingen, onder andere voor de maximale terugbeta-

Afbetaling

lingstermijn (zie p. 67 Lening op afbetaling). De lening op afbetaling wordt meestal toegekend zonder zakelijke waarborgen (bijvoorbeeld hypotheek en kasbons in pand). De administratieve formaliteiten kunnen daardoor vlot worden afgehandeld. Er is trouwens geen tussenkomst van een notaris vereist. En door het feit dat u geen notariskosten moet betalen, bespaart u op een lening van 12 500 euro al snel 1 050 euro. Sluit in elk geval een gepaste verzekering af zodat uw erfgenamen de lening niet verder moeten terugbetalen als u overlijdt. Voor een lening op afbetaling is de optie kwijtschelding schuld bij overlijden (zie p. 93 Correct verzekerd bij uw lening op afbetaling) de aangewezen verzekering. Voor grotere bedragen of langere looptijden kunt u het best een hypothecair krediet (zie p. 73 Het hypothecair krediet) nemen. Dat biedt soms ook fiscaal interessantere voordelen. Voor een hypothecair krediet bestaat er een aangepaste verzekering: de kredietgebonden overlijdensverzekering (zie p. 91 De kredietgebonden overlijdensverzekering).

4 Kredietgever: KBC Bank NV, Havenlaan 2, 1080 Brussel, BTW BE 0462.920.226, RPR Brussel. 5 Op basis van persoonlijke elementen kan KBC Bank & Verzekering ook een KBC-Woningkrediet voorstellen dat terugbetaalbaar is over een kortere periode.

72


Het hypothecair krediet Een hypothecair krediet kunt u afsluiten voor diverse Bent u van plan om een woning te kopen en

doeleinden: de aankoop, bouw of renovatie van een

onmiddellijk te verbouwen, maar hebt u onvol-

woning en de aankoop van een bouwgrond. Er bestaan

doende eigen middelen? Dan gaat u het best een

heel veel formules, zodat u gegarandeerd een krediet op

lening aan voor de aankoop en de verbouwing

maat vindt.

samen. Daardoor moet u minder dossierkosten betalen dan wanneer u twee leningen zou afslui-

Looptijd

ten. Een eerste knoop die u moet doorhakken is de looptijd van het hypothecair krediet. Bij KBC Bank & Verzekering gaat die van drie tot dertig jaar. U kunt dus uw KBCWoningkrediet terugbetalen over bijvoorbeeld acht, tien, Vergunning in orde?

twaalf, vijftien, twintig, vierentwintig of dertig jaar. In principe betaalt u in die periode zowel kapitaal als rente

Als u werkzaamheden uitvoert waarvoor een ste-

terug. Bij KBC Bank & Verzekering kunt u ook terecht

denbouwkundige vergunning is vereist, maar niet

voor een KBC-Woningkrediet waarbij u maandelijks

over zo’n vergunning beschikt, kan de overheid

alleen rente terugbetaalt (zie p. 75 De eenmalige terug-

de werkzaamheden laten stilleggen of het bouw-

betaling van kapitaal).

werk laten afbreken. Hetzelfde geldt als u de bouwvoorschriften overtreedt. Bezorg daarom

Als u voor een gewone kredietformule (maandelijkse

altijd een kopie van de stedenbouwkundige ver-

betaling van kapitaal en rente) kiest, geldt het principe:

gunning aan uw bank als u een lening aangaat.

hoe langer de looptijd, hoe lager de maandelijkse terug-

Zo weet de bank dat u wettelijk in orde bent en

betalingen. Uiteraard betaalt u dan in totaal wel meer

kunt u vlotter over het krediet beschikken.n.

rente, zoals u ziet in het volgende voorbeeld. Een voorbeeld Lening van 75 000 euro tegen 6%* (in euro) Maandelijkse terugbetaling Verschil per maand Totaal terug te betalen Totaal verschil

10 jaar

20 jaar

826,71

530,50

296,21 99 205,20 127 320,00 28 114,80

Daaruit mag u zeker niet besluiten dat een kortere looptijd altijd voordeliger is. Om de belangrijke fiscale voordelen te kunnen genieten, moet uw lening voor de bouw, aankoop of verbouwing een looptijd van minstens

* Het rentetarief is fictief.

73


tien jaar hebben. Spreiding over een langere looptijd kan

Terugbetaling

soms een grotere fiscale besparing met zich meebrengen.

Bij KBC Bank & Verzekering kunt u kiezen tussen ver-

Voor de precieze berekeningen, die nogal ingewikkeld

schillende terugbetalingssystemen.

zijn, zal uw KBC-bankkantoor u graag helpen. U betaalt maandelijks altijd hetzelfde bedrag terug In de maandelijkse terugbetaling zit een deel rente en een deel kapitaal. Aan het begin van de looptijd betaalt u meer rente dan kapitaal terug, aan het einde is dat net andersom. De meeste mensen kiezen voor die oplossing. U leent 25 000 euro over 20 jaar tegen 6%*. Looptijd

Rentebestanddeel

Kapitaalbestanddeel

Totaal maandelijkse terugbetaling

1e terugbetaling

121,70 euro

55,14 euro

176,84 euro

229e terugbetaling

9,99 euro

166,85 euro

176,84 euro

In de grafiek ziet u dat een maandelijkse terugbetaling

U betaalt maandelijks altijd hetzelfde bedrag

van 176,84 euro de eerste maand is samengesteld uit

aan kapitaal terug

121,70 euro rente en 55,14 euro kapitaal. Voor de laatste terugbetalingen is de verhouding omgekeerd.

De maandelijkse terugbetaling omvat een vast deel kapi-

Opgelet: natuurlijk kan de maandelijkse terugbetaling

taal en een deel interest dat elke maand kleiner wordt.

hoger of lager uitvallen bij een renteherziening. Daarover

Uw maandelijkse terugbetaling zal dan ook geleidelijk

vindt u meer op p. 77 en verder.

verminderen, zoals blijkt uit de grafiek.

U leent 25 000 euro over 20 jaar tegen 6%*. Looptijd

Rentebestanddeel

Kapitaalbestanddeel

Totaal maandelijkse terugbetaling

1e terugbetaling

121,70 euro

104,16 euro

225,86 euro

229e terugbetaling

0,51 euro

104,16 euro

104,67 euro

Het voordeel van dit terugbetalingssysteem is dat u min-

KBC Bank & Verzekering rekent geen hoger tarief aan als

der rente betaalt.

u de lening wilt afbetalen met gelijke kapitaalaflossingen

Het nadeel is dat u in het begin met de zwaarste maan-

(of afnemende maandelijkse betalingen).

delijkse terugbetalingen zit. Dat is net de periode waarin u meestal wordt geconfronteerd met allerlei bijkomende kosten voor de afwerking en de inrichting van uw woning.

* Het rentetarief is fictief.

74


U betaalt maandelijks altijd een iets hoger

De eenmalige terugbetaling van kapitaal

bedrag terug Bij een krediet met eenmalige terugbetaling van kapitaal Bij dit terugbetaalsysteem met progressieve betalingen

betaalt u tijdens de looptijd van het krediet maandelijks

start u met een lagere kredietlast die maand na maand

rente. U betaalt het kapitaal volledig terug aan het einde

toeneemt met een vast bedrag. Die maandelijkse stijging

van de looptijd.

wordt vooraf vastgelegd aan de hand van de progressiefactor. U hebt de keuze uit 1%, 1,50% of 2%.

De looptijd van een KBC-Woningkrediet met eenmalige terugbetaling van kapitaal kan variëren van drie maan-

Met dat terugbetaalsysteem kunt u de kredietlast

den tot dertig jaar. Als u bijvoorbeeld over negen jaar

afstemmen op de ontwikkeling van de inflatie, alsook op

een belangrijk geldbedrag verwacht, maar voordien al

uw stijgende inkomen. Bijkomend kan dat systeem ook

een woning wilt kopen of bouwen, is het woningkrediet

fiscaal interessant zijn, doordat u de korf van de woon-

met eenmalige terugbetaling van kapitaal de ideale

bonus, die jaarlijks wordt geïndexeerd, optimaal kunt

oplossing. Na negen jaar betaalt u dan met het vrijgeko-

vullen door de stijgende terugbetalingen.

men bedrag in één keer al het kapitaal terug. In afwach-

Daarom is dat terugbetaalsysteem alleen mogelijk bij kre-

ting daarvan hebt u alleen rente betaald.

dieten met maandelijkse aflossingen en een vaste rente.

Bij een lening met eenmalige terugbetaling van kapitaal

Mocht de rentevoet variabel zijn, dan kan een mooi uit-

betaalt u meer rente dan bij een lening met maandelijkse

gewerkt opbouwschema toch doorkruist worden door

terugbetaling van kapitaal. Daarom is het niet altijd raad-

stijgingen en dalingen van de rente.

zaam de terugbetaling van kapitaal uit te stellen. Uw KBC-bankkantoor kan u zeggen welke formule het voor-

Periode van vrijstelling van kapitaalaflossingen

deligst is voor u.

Bouwers zitten dikwijls met het probleem dat de terug-

Een speciale vorm van het krediet met eenmalige terug-

betaling van de lening al loopt terwijl hun woning wordt

betaling van kapitaal is het KBC-Overbruggingskrediet.

gebouwd en ze dus nog een huurwoning betrekken. Bij

Bij het KBC-Overbruggingskrediet kunt u kiezen tussen

KBC Bank & Verzekering kunt u daarom, als u dat wilt,

een maandelijkse rentebetaling of betaling van de rente

voor een bepaalde periode (maximaal 24 maanden) uit-

en het kapitaal op einddatum. In dat laatste geval

stel van terugbetaling van kapitaal vragen. Gedurende

bedraagt de looptijd van het overbruggingskrediet maxi-

die periode betaalt u dus alleen rente.

maal twaalf maanden. Het KBC-Overbruggingskrediet is interessant om de peri-

De terugbetaling van kapitaal voor een bepaalde periode

ode tussen de aankoop of bouw van uw nieuwe woning

uitstellen is niet altijd nodig. Bij de bouw of verbouwing

en de verkoop van uw huidige woning te overbruggen.

van een woning hebt u immers zelden het geleende

U kunt de looptijd van het KBC-Overbruggingskrediet

bedrag ineens nodig, maar neemt u het in schijven op.

afstemmen op de periode waarin u uw woning hoopt te

Omdat u alleen rente op het opgenomen kredietgedeel-

verkopen. Als de woning na die periode nog niet is ver-

te betaalt, wegen de terugbetalingen minder zwaar op

kocht, kunt u KBC Bank & Verzekering vragen een nieuw

uw budget, zelfs als u nog huur moet betalen.

overbruggingskrediet toe te staan. Als er geen bijkomen-

Vraag bij uw KBC-bankkantoor welke formule het beste

de hypothecaire waarborg is vereist, kan de vernieuwing

bij u past.

zonder tussenkomst van een notaris gebeuren. In dat

75


geval moet u geen notariële kosten voor de nieuwe lening betalen en betaalt u aan KBC Bank & Verzekering

Herbeleggingsvergoeding

alleen de dossierkosten. Als uw woning sneller dan verwacht is verkocht, wordt

Bij een vervroegde terugbetaling van een hypo-

de lening meteen aangezuiverd en bent u niet langer

thecair krediet is het gebruikelijk dat de financiële

rente verschuldigd. Bij een vervroegde terugbetaling is

instellingen een herbeleggingsvergoeding vragen.

het gebruikelijk dat de financiële instellingen een herbe-

KBC Bank & Verzekering doet dat in de volgende

leggingsvergoeding vragen. Dat is niet het geval bij KBC

gevallen niet:

Bank & Verzekering als uw KBC-Overbruggingskrediet bij

• als u een KBC-Overbruggingskrediet hebt met

het toestaan een looptijd van hoogstens vijftien maan-

een initiële looptijd van hoogstens vijftien

den heeft en de vervroegde terugbetaling plaatsheeft

maanden en de vervroegde terugbetaling

naar aanleiding van de verkoop van een onroerend goed.

gebeurt naar aanleiding van de verkoop van een onroerend goed; • als u een bestaand hypothecair krediet, aange-

Transparante terugbetaling

gaan voor de aankoop van een bouwgrond, vervroegd terugbetaalt om het te vervangen

Bij KBC Bank & Verzekering weet u exact waar u

door een nieuwe lening voor een nieuwbouw

aan toe bent. U krijgt een volledige terugbeta-

op die grond;

lingstabel met uitsplitsing van rente en kapitaal vanaf de eerste tot de laatste terugbetaling. Bij

• als de vervroegde terugbetaling gebeurt via een kredietgebonden overlijdensverzekering.

elke wijziging van de rentevoet krijgt u een nieuwe en volledige terugbetalingstabel.

De rentetarieven Naast de looptijd en het terugbetalingssysteem is ook het rentetarief een essentieel element van een hypothecair krediet. Vast of variabel Een belangrijke vraag is: wordt het een vaste of een variabele rentevoet? Als u kiest voor een vaste rentevoet, blijft uw rente heel de looptijd van het krediet dezelfde. Rentestijgingen kunnen u niet deren, maar u kunt ook niet profiteren van rentedalingen. Bij een variabele rentevoet wordt uw rente na een bepaalde periode herzien. De nieuwe rente kan stijgen of dalen, afhankelijk van de renteontwikkeling op de markt. De hamvraag is natuurlijk: welke oplossing is het voordeligst, vast of variabel? Daarop bestaat geen pas-

76


interessant tarief, zodat u voor een beperkte meerprijs Het KBC-Comforttarief

beschermd bent tegen mogelijke rentestijgingen gedurende de eerste periode van uw krediet.

Als u samen met het KBC-Woningkrediet ook een KBC-Kredietgebonden Overlijdensverzekering en

Vaste rentevoet

een KBC-Woningpolis sluit en bijkomend uw loon op een rekening bij KBC laat storten, krijgt u het

U kunt ook een formule nemen met een vaste rentevoet

KBC-Comforttarief, of anders gezegd een tarief

gedurende de volledige looptijd van uw lening. De ideale

met een voorwaardelijke korting. Die korting blijft

oplossing als u volledige zekerheid wilt, of als u denkt

verworven zolang u aan de voorwaarden voldoet

dat de rente ongeveer op haar laagste punt staat. De

gedurende de volledige looptijd van het krediet.

maximumlooptijd is ook hier beperkt tot dertig jaar.

Met de KBC-Kredietgebonden Overlijdensverzekering (zie p. 91) en de KBC-Woningpolis (zie p. 93)

De indexering en de schommelingsmarges

beschermt u zich voldoende tegen onvoorziene gebeurtenissen.

De wetgeving bepaalt dat renteherzieningen niet willekeurig mogen gebeuren. Bij elke herziening moet rekening worden gehouden met twee elementen: de

klaar antwoord, omdat niemand kan voorspellen hoe de

indexering van het rentetarief en de maximale rente-

renteontwikkeling zal verlopen.

schommelingen.

De formules van renteherziening

De indexering van het rentetarief betekent dat de kredietverstrekker het rentetarief op het ogenblik van de

Jaarlijkse, driejaarlijkse of vijfjaarlijkse

renteherziening mag aanpassen afhankelijk van de ont-

renteherziening

wikkelingen op de geldmarkt. Zijn de tarieven op die geldmarkt gestegen, dan zal ook uw tarief hoger komen

De hoogte van het rentetarief hangt af van hoe dikwijls

te liggen. Als de rentetarieven daarentegen gedaald zijn,

de rente tijdens de looptijd wordt herzien. Hoe vaker dat

moet de kredietverstrekker u een gunstiger tarief aanre-

gebeurt (bijvoorbeeld jaarlijks), hoe lager het rentetarief

kenen. Het nieuwe tarief wordt altijd berekend volgens

waarmee het krediet in normale omstandigheden van

officiĂŤle normen, die wettelijk zijn vastgelegd. Wilt u

start gaat.

daarover meer weten? U vindt alle details in het prospectus, dat u gratis kunt krijgen in elk KBC-bankkantoor.

Onveranderlijke rentevoet gedurende de eerste tien of twintig jaar

Wat als de rentetarieven de pan uit rijzen? Dan staat er een wettelijke rem op de indexering. De kredietverstrek-

Met die formule combineert u het voordeel van een vari-

ker moet u voor het sluiten van de lening de schomme-

abele rentevoet (een lager tarief) met dat van een vaste

lingsmarge meedelen. Die marge geeft aan hoeveel de

rentevoet (zekerheid). De terugbetalingen blijven de eer-

rentevoet maximaal kan stijgen of dalen. Een schomme-

ste tien of twintig jaar van het krediet ongewijzigd.

lingsmarge van +5/-5 betekent bijvoorbeeld dat de rente-

Daarna wordt het tarief in het tiende en twintigste jaar

voet hoogstens met 0,4074% op maandbasis (of 5% op

en vervolgens om de vijf jaar aangepast. U krijgt een

jaarbasis) kan stijgen of dalen ten opzichte van de initiĂŤle

77


rentevoet. Er bestaan ook formules waarbij de rentevoet

Een voorbeeld

beperkt kan stijgen en onbeperkt kan dalen. U leent 100 000 euro over twintig jaar tegen 5% met Naast de wettelijke bescherming biedt KBC Bank &

een jaarlijkse herziening. Maandelijks zult u 653,83 euro

Verzekering u nog een extra bescherming door middel

betalen. Bij de eerste renteherziening is de rente

van gratis opties.

gestegen tot 5,50%. Uw maandelijkse terugbetaling blijft gelijk, maar uw looptijd wordt verlengd van twintig

Drie gratis opties voor meer zekerheid

6

jaar tot 21 jaar en vier maanden. Zonder de variabele duur zou u 679,27 euro moeten betalen. Uw looptijd

Als u een hypothecair krediet met een variabele rente-

kan maximaal met vier jaar worden verlengd.

voet aangaat bij KBC, krijgt u gratis drie opties waarmee u bij elke renteherziening de hoogte van uw maandelijkse

Mogelijkheid 2

terugbetalingen kunt beĂŻnvloeden door de looptijd, de

U kunt op het ogenblik van de renteherziening zelf het

periode van renteherziening of de manier van terugbeta-

bedrag van uw terugbetaling aanpassen. Of de rente nu

ling aan te passen. Die drie zijn de variabele duur, de

stijgt of daalt, u maakt zelf uit of u meer of minder wilt

optionele variabiliteit en het wijzigen van het terug-

terugbetalen. Dat is een handige formule als een van de

betalingssysteem.

partners bijvoorbeeld loopbaanonderbreking wil nemen.

De rentetarieven in de voorbeelden op de volgende pagina

Ook hier kan de lening maximaal worden verlengd met

zijn louter fictief. U kunt het actuele rentetarief navragen

20% van de aanvankelijke looptijd (en met in totaal een

in uw KBC-bankkantoor.

maximumlooptijd van dertig jaar) om een verlaging van de maandelijkse terugbetalingen op te vangen. Later

De looptijd aanpassen

kunt u eventueel het maandelijkse bedrag verhogen en

Dankzij de gratis optie variabele duur kunt u op het

zo de looptijd weer inkorten.

ogenblik van renteherziening de looptijd verlengen of inkorten. Daarvoor betaalt u geen extra kosten.

Een voorbeeld

Mogelijkheid 1

We nemen dezelfde situatie van hierboven en beslissen

Op het ogenblik van de renteherziening kunt u vragen

om na een jaar de terugbetaling tot de volgende rente-

om de maandelijkse terugbetalingen niet te veranderen,

herziening (een jaar lang dus) naar 620 euro te verlagen.

ook als de rente stijgt of daalt. De stijging of daling van

De looptijd wordt dan verlengd van twintig jaar tot 23

de rente wordt dan opgevangen door een verlenging of

jaar en zes maanden.

verkorting van de looptijd. Een verlenging of verkorting bedraagt maximaal 20% van de initiĂŤle looptijd, bekeken

Mogelijkheid 3

over de volledige looptijd van het krediet. De totale loop-

U kunt een lening aangaan met een beginlooptijd van 25

tijd van het krediet kan bovendien nooit meer bedragen

of zelfs dertig jaar, waardoor de maandelijkse terugbeta-

dan dertig jaar. Als u die duur zou overschrijden, wordt

lingen relatief laag zijn. Voor jonggehuwden die over

de maandelijkse terugbetaling alsnog veranderd.

weinig spaargeld beschikken, is dat een manier om voor

6 Voor kredieten met eenmalige terugbetaling van kapitaal op de eindvervaldag is alleen de optie optionele variabiliteit van toepassing.

78


het bedrag van de huur een eigen woning te verwerven.

Na die tien jaar kunt u een eventuele rentestijging

Als u later meer inkomsten hebt, kunt u bij elke rente-

opvangen door te kiezen voor een jaarlijkse of vijfjaarlijkse

herziening de looptijd van de lening inkrimpen met in

renteherziening. En dat zonder extra kosten.

totaal maximaal 20% van de oorspronkelijke looptijd.

Dankzij die gratis optie kunt u uw maandelijkse terug-

Om de fiscale voordelen verder te kunnen genieten,

betalingsbedragen (nagenoeg) stabiliseren.

moet de looptijd wel op ten minste tien jaar behouden blijven. Een voorbeeld

Een voorbeeld U leent 75 000 euro tegen 6% met een renteherzieningsperiode van vijf jaar. Als de rente na vijf jaar gestegen is

U leent 100 000 euro tegen 5% met een jaarlijkse her-

tot 8%, kunt u overstappen naar een jaarlijkse renteher-

ziening, maar deze keer met een looptijd van dertig jaar.

ziening, waarvoor het rentetarief lager ligt, bijvoorbeeld

Maandelijks moet u 530,05 euro terugbetalen (tegen-

6%. Daardoor blijven uw terugbetalingen voor het vol-

over 653,83 euro op een looptijd van twintig jaar). Als u

gende jaar op hetzelfde niveau.

bijvoorbeeld na drie jaar meer inkomsten hebt, kunt u de totale looptijd inkorten tot 27 jaar door de terugbetaling

De manier van terugbetalen aanpassen

op te trekken tot 562,49 euro per maand (in de veron-

Bij KBC Bank & Verzekering kunt u onder andere kiezen

derstelling dat het tarief 5% blijft). In totaal kunt u de

tussen gelijkblijvende en afnemende maandelijkse terug-

looptijd van het krediet op 30 jaar inkorten met 6 jaar (=

betalingen. Beide terugbetalingssystemen hebben hun

20% van de initiële looptijd).

voordelen. Meer daarover vindt u op p. 74 Terugbetaling en verder.

De periode van renteherziening aanpassen Bij hoge rentetarieven kunt u een lening met een jaarlijk-

Met het wijzigen van het terugbetalingssysteem

se renteherziening overwegen omdat u dan bij het afslui-

kunt u de voordelen van die twee formules combineren.

ten van de lening meestal het laagste rentetarief krijgt.

U start bijvoorbeeld met gelijke maandelijkse terug-

Dat tarief wijzigt jaarlijks naar gelang van de renteont-

betalingen. Na verloop van tijd kunt u maandelijks een

wikkeling op de markt. De jaarlijkse aanpassing van uw

groter bedrag terugbetalen omdat uw financiële situatie

tarief kan dus zowel tot een stijging als tot een daling

intussen verbeterd is. U schakelt dan op de datum van

leiden. Die renteontwikkeling is vooraf niet te voorspellen.

de renteherziening over van gelijkblijvende maandelijkse terugbetalingen naar afnemende maandelijkse betalingen.

Om u toch enige zekerheid te geven, hebt u bij KBC

Bij elke renteherziening kunt u zonder problemen en

Bank & Verzekering de mogelijkheid om bij elke rente-

zonder kosten overschakelen van het ene terugbetalings-

herziening gratis te kiezen voor een andere variabele for-

systeem naar het andere.

mule die de bank op dat ogenblik aanbiedt. Dat is de optionele variabiliteit. Als de rente bijvoorbeeld flink is gedaald na één jaar, hebt u er alle belang bij om een formule met een onveranderlijke rentevoet gedurende de eerste tien jaar te nemen. Omgekeerd kunt u bij een lage rentestand starten met een looptijd die vast blijft gedurende tien jaar.

79


Woningkrediet spreiden over verschillende formules

Het KBC-Kredietadvies

Hoe meer formules, hoe moeilijker de keuze: wordt het

Als u twijfelt, kunt u in uw KBC-bankkantoor

een jaarlijkse of vijfjaarlijkse herziening, kiest u voor een

terecht voor een gratis KBC-Kredietadvies. Daarin

onveranderlijke periode van tien jaar of geeft u de voor-

komen alle financiële aspecten aan bod: de

keur aan een volledig vast tarief? Om het uzelf gemakke-

periodieke terugbetaling, de premie van uw

lijker te maken, kunt u bij KBC Bank & Verzekering het

kredietgebonden overlijdensverzekering, het

geleende bedrag verdelen over verschillende formules.

beschrijf, de fiscale besparing, enz. Als u nog een

Als u bijvoorbeeld 125 000 euro leent, kunt u in dezelfde

lening terugbetaalt of als u een levensverzekering

krediet- en waarborgakte 75 000 euro tegen een vast

bent aangegaan, kan uw KBC-adviseur aan de

rentetarief lenen en 50 000 euro met een vijfjaarlijkse

hand van uw laatste belastingaangifte nagaan

renteherziening. Andere samenstellingen zijn natuurlijk

hoeveel u fiscaal kunt besparen met een nieuw

ook mogelijk. Hoe de rentevoeten zich ook ontwikkelen,

hypothecair krediet. Om alle administratieve

u kunt nooit een uitgesproken verlies lijden. Stijgt de

formaliteiten sneller te doen verlopen, bezorgt u

rente, dan hebt u zekerheid voor het gedeelte dat u

uw adviseur het best alle nodige documenten

leende tegen een vast rentetarief. Daalt de rente, dan zit

zoals de verkoopovereenkomst, het bestek, de

u goed voor het gedeelte met vijfjaarlijkse renteherzie-

plannen, uw recente loonstrookjes, enz.

ning. En uiteraard kunt u bij elke renteherziening de gratis opties voor de kredieten met een variabele kredietformule gebruiken. U kunt ook één lening aangaan met twee verschillende looptijden. U betaalt dan bijvoorbeeld het ene gedeelte terug over twintig jaar en het andere over vijftien jaar. Of u betaalt voor een gedeelte van de lening maandelijks altijd hetzelfde bedrag terug, en voor het andere gedeelte maandelijks hetzelfde bedrag aan kapitaal. Kortom: alles is mogelijk.

80


Enkele specifieke gevallen Als u een huis bouwt of renoveert met een hypothecair

Lenen voor privé- en beroepsgedeelten

krediet, moet u vaak nog enkele maanden huur betalen voor u uw nieuwe woning kunt betrekken. Intussen

Laat een expert de waarde van het privé- en het beroeps-

beginnen de eerste terugbetalingen al te lopen, zodat u

gedeelte bepalen voor u een krediet aanvraagt. Voor een

met een dubbele last zit. Daarvoor bestaan er gepaste

nieuwbouwwoning kan die expert zich baseren op de

oplossingen bij KBC Bank & Verzekering.

plannen die worden ingediend voor de bouwaanvraag.

Zelfstandigen en vrije beroepers gebruiken hun koop- of

Voor een koopwoning gaat hij uit van de indeling van de

nieuwbouwwoning vaak zowel privé als voor beroeps-

ruimten. Aan de hand van de waardebepaling stelt u

doeleinden. Hoe zit het dan met het hypothecair krediet?

vast hoeveel u het best leent voor respectievelijk het privéen het beroepsgedeelte.

Bouwen of verbouwen terwijl u huurt De rente van een lening om het beroepsgedeelte te Bij de bouw of verbouwing van een woning kunt u het

financieren, is aftrekbaar als werkelijke bedrijfskosten. De

kredietbedrag pas opnemen naargelang de werkzaam-

fiscale aftrek van rente van een lening voor het privé-

heden vorderen en u facturen moet betalen. De standaard-

gedeelte daarentegen is beperkter.

opnemingsperiode bedraagt twaalf maanden vanaf het verlijden van de krediet- en waarborgakte, maar kan

Als uw investering hoofdzakelijk voor privédoeleinden zal

eenvoudig worden verlengd tot maximaal twee jaar.

dienen, zal de bank u een woningkrediet aanbieden.

Zolang het geleende kapitaal niet volledig is opgenomen,

Als u de bouw of aankoop van een woning voor gemengd

betaalt u dus niet het volle bedrag terug bij KBC Bank &

gebruik gedeeltelijk met eigen middelen betaalt, aan-

Verzekering. Zo beperkt u de maandelijkse terugbetaling

vaardt de fiscus dat die eigen middelen uitsluitend

in de periode dat u nog huur moet betalen.

werden gebruikt voor de financiering van het privé-

U geniet bovendien een bijkomend voordeel. Financiële

gedeelte. Laat de aannemingsfacturen voor de bouw of

instellingen rekenen op niet-opgenomen bedragen vaak

verbouwing altijd uitsplitsen voor het beroeps- en het

een reserveringsprovisie aan als vergoeding voor het feit

privégedeelte.

dat zij geld voor u reserveren. U betaalt dus kosten omdat u het geleende bedrag niet meteen nodig hebt.

Tegenover de fiscus moet u de waarde van het beroeps-

De kostprijs van het krediet loopt flink op als u vanaf de

gedeelte aantonen. Voor die waardebepaling kunt u een

eerste maanden die reserveringsprovisie moet betalen.

beroep doen op een expert in vastgoed (landmeter,

Dat komt doordat er bij het begin van de lening nog

architect, makelaar, enz.) die bereid is bij mogelijke

maar weinig kapitaal is opgenomen. Bij KBC Bank &

betwistingen op te treden in een rechtsgeding. Hij maakt

Verzekering betaalt u pas reserveringsprovisie op het

een gedocumenteerd rapport op waarin hij rekening

kapitaalgedeelte dat vanaf het begin van de zesde maand

houdt met de oppervlakte, de afwerking en het nut van

nog niet zou zijn opgenomen.

respectievelijk het privé- en het beroepsgedeelte. Zo komt hij tot een verhouding tussen die twee gedeelten,

Als u eventueel de terugbetaling van kapitaal voor een

die ook wordt gehanteerd om de waarde van de

paar maanden wilt uitstellen, kunt u voor een bepaalde

gemeenschappelijke lokalen te verdelen.

periode (maximaal 24 maanden) uitstel van terugbetaling

Gemeenschappelijke lokalen zijn ruimten (bijvoorbeeld

van kapitaal te vragen (zie p. 75 Periode van vrijstelling

hal, trappenhuis, toilet) die zowel door uw gezin als door

van kapitaalaflossingen).

uw cliënten of patiënten worden gebruikt.

81


De hypotheek Als u een lening aangaat, wil de kredietgever zeker zijn Waarde beroepsgedeelte =

dat u die ook kunt aflossen. Vandaar dat hij een hypotheek op uw woning neemt.

waarde van het gedeelte dat uitsluitend voor beroepsdoeleinden wordt gebruikt

Waarom een hypotheek?

+ waarde van het onverdeelde beroepsaandeel in de gemeenschappelijke delen

De kredietgever voert altijd een grondig kredietonderzoek uit. Maar zelfs als u kredietwaardig wordt bevonden, blijft een woningkrediet een onderneming op lange termijn, waarin veel kan gebeuren. Als garantie tegen

Besteed de nodige aandacht aan die waardebepaling. De

onvoorziene omstandigheden wordt daarom een hypo-

weerslag ervan op de personenbelasting wordt pas dui-

theek op uw woning genomen. Het bedrag waarvoor

delijk nadat de plannen en de financieringswijze werden

hypotheek wordt genomen, is meestal gelijk aan de som

vastgelegd, dus in de maanden daarna. U moet immers

die u leent, verhoogd met 10% plus drie jaar rente. Door

rekening houden met de duur van de werkzaamheden,

die verhoging zijn ook de kosten bij eventuele betalings-

het indienen van de belastingaangifte, het berekenen

moeilijkheden gewaarborgd.

van de belastingen, enz. Als de fiscus achteraf een nietobjectieve waardebepaling verwerpt, zult u meer belas-

Als de kredietnemer de lening niet terugbetaalt zoals

tingen moeten betalen dan voorzien. Alleen met een

overeengekomen, mag de kredietgever de woning open-

gedocumenteerde aanpak kunt u de waardebepaling

baar laten verkopen. Met de opbrengst van de verkoop

tegenover de fiscus verdedigen. Meer zelfs: die aanpak is

kan hij dan, met voorrang op andere schuldeisers, de uit-

beter dan voorzichtigheidshalve het beroepsgedeelte te

staande schuld aanzuiveren. Als de verkoop meer

laag in te schatten.

opbrengt dan de uitstaande schuld, krijgt de lener natuurlijk het saldo, tenzij er nog andere schuldeisers zijn. Let wel: de woning wordt niet meteen verkocht bij het minste terugbetalingsprobleem. De kredietgever zal eerst een minnelijke schikking proberen te vinden. Als u niets kunt doen aan de betalingsmoeilijkheden (bijvoorbeeld wegens ziekte of een andere ernstige tegenslag), bespreekt u dat het best zo snel mogelijk met uw bankier. Hij kan samen met u een oplossing zoeken waarbij u toch in uw huis kunt blijven wonen.

De waarde van een hypotheek Bij de verkoop van onroerende goederen wordt de verwachte verkoopprijs niet altijd gehaald. Vooral in periodes van laagconjunctuur, als het slecht gaat met de

82


economie en er een hoge werkloosheid heerst, valt de

rang heeft. Wie als tweede zijn hypotheek laat inschrijven,

verkoopprijs wel eens tegen. De kredietgever loopt dan

komt dan in tweede rang, enz. Die schuldeisers hebben

het risico dat de verkoop minder opbrengt dan de uit-

een lagere rang. Hoe lager de rang, hoe groter het risico

staande schuld. In dat geval moet u het saldo bijpassen.

voor de kredietgever, want de opbrengst van de verkoop wordt bij voorrang gebruikt om de schulden van de

De kredietgever zal zich tegen dergelijke situaties indek-

hypotheek in eerste rang aan te zuiveren. Pas als er iets

ken. Voor hij de lening toestaat, schat hij de waarde van

overblijft, gaat dat naar de kredietgever in tweede rang,

het onroerend goed. Hij probeert te berekenen hoeveel

enz.

de verkoop in de meest ongunstige omstandigheden (gedwongen verkoop) zou opbrengen. Hij zal u alleen

Een voorbeeld

het bedrag van die theoretische verkoopprijs lenen. Het kan dus gebeuren dat u bij de aankoop van een woning

Twee kredietgevers vestigen een hypotheek op dezelfde

maar 70% van de aankoopprijs kunt lenen. Als u bijvoor-

woning. Kredietgever A heeft een hypotheek in eerste

beeld een woning van 100 000 euro koopt, zou u maar

rang (hoogste rang) voor een uitstaande schuld van

70 000 euro kunnen lenen. De rest moet u met eigen

50 000 euro. Kredietgever B heeft een hypotheek in

middelen betalen. Daar komen nog het beschrijf en de

tweede rang (lagere rang). Hier bedraagt de uitstaande

notariskosten (voor aankoop en lening) bij, die in dat

schuld 25 000 euro. Als de woning nu wordt verkocht

geval kunnen oplopen tot ongeveer 14 600 euro.

wegens wanbetaling en 60 000 euro opbrengt, zal kredietgever A daarvan 50 000 euro krijgen. B moet zich

Voor de bouw van een woning gelden dezelfde overwe-

echter tevreden stellen met de resterende 10 000 euro.

gingen.

Er blijven dus 15 000 euro onbetaald. Vanwege dat

KBC Bank & Verzekering baseert zich echter niet op de

grotere risico heeft een hypotheek in tweede rang

gedwongen verkoopwaarde, maar op de normale ver-

meestal een hogere rentevoet.

koopwaarde om te berekenen hoeveel u kunt lenen (zie p. 70 De waarde van uw woning). Daardoor kunt u

Vrij en onbelast

zonder meerprijs een hoger bedrag lenen. Iedereen kan bij de hypotheekbewaarder tegen betaling

De rang van een hypotheek

een overzicht krijgen van de verschillende hypothecaire inschrijvingen op een onroerend goed. Dat overzicht

Elke hypotheek moet op het hypotheekkantoor worden

wordt de hypothecaire staat genoemd.

ingeschreven. Meerdere kredietgevers kunnen een hypo-

Voor hij de verkoopakte opstelt, vraagt de notaris een

theek vestigen op hetzelfde onroerend goed. Wie zijn

hypothecaire staat aan. Zo kent hij de verschillende

hypotheek het eerst laat inschrijven op het hypotheek-

hypotheken en weet hij of er nog andere schuldeisers

kantoor, krijgt voorrang bij de verkoop. Hij komt in eerste

zijn. Als er geen hypotheken op het onroerend goed rus-

rang. In juridische termen zegt men dat hij de hoogste

ten, wordt het verkocht voor vrij en onbelast.

83


Doorhaling van een hypothecaire inschrijving

Anderzijds biedt de hypotheek voor huidige en toekomstige schulden die KBC Bank & Verzekering hanteert, mogelijkheden bij nieuwe kredieten. Daarmee kunt u

Wat moet u doen als u een woning koopt waarop al een

bijvoorbeeld een toekomstige verbouwing met een

hypotheek rust, en uw bankier u alleen een woningkre-

KBC-Woningkrediet financieren zonder nieuwe hypo-

diet wil geven met een hypotheek in eerste rang? In dat

theekkosten, tenzij de bank een bijkomende hypothe-

geval kan de notaris bij het verlijden van de aankoopakte

caire inschrijving nodig vindt.

met de opbrengst van de verkoop eerst de lening van de verkoper aanzuiveren. De eerste hypotheek heeft dan

Hypotheekruil

geen belang meer en de notaris zal de hypotheekbewaarder vragen om die te schrappen en een nieuwe

Stel dat u een woning bouwt of koopt en die na enkele

inschrijving te nemen in eerste rang. Opgepast: zo’n

jaren verkoopt om een ander huis te kopen of te bouwen.

doorhaling van een hypothecaire inschrijving kost al snel

Als er op uw eerste woning een hypotheek rust, kunt u

enkele honderden euro. De kosten moeten normaal wor-

uw kredietgever vragen om die te laten overdragen op

den betaald door de verkoper.

uw nieuwe woning. Dat heet een hypotheekruil. De bestaande lening loopt door en de hypotheek behoudt

Een voorbeeld

haar rang, maar nu op een ander onroerend goed.

Bedrag van de doorhaling,

Benaderende kosten

Een hypotheekruil kost meestal minder dan een volledige

bestaande uit het hoofdbedrag

ten laste van de

vervroegde terugbetaling van de eerste lening en het

+ 10% bijkomende kosten

verkoper

vestigen van een nieuwe hypotheek. Bij een vervroegde

25 000 euro

380 euro

terugbetaling bent u immers doorgaans een herbeleg-

50 000 euro

450 euro

gingsvergoeding verschuldigd. Daarbij komen de kosten

75 000 euro

480 euro

voor de nieuwe krediet- en waarborgakte. Of u al dan

125 000 euro

550 euro

niet een hypotheekruil doet, hangt ook af van de rentetarieven. De ruil is heel voordelig als uw bestaande

Hypotheekvernieuwing

lening een interessant rentetarief heeft. Maar als de rentes gedaald zijn, kan een nieuwe lening voordeliger

Een hypothecaire inschrijving blijft dertig jaar geldig,

zijn.

daarna vervalt ze automatisch en zonder kosten. Doordat

Bij een hypotheekruil behoudt u uw fiscale voordelen.

de meeste leningen over twintig jaar lopen (maximaal

Toch kan een nieuwe lening soms fiscaal aantrekkelijker

dertig), blijft de hypothecaire inschrijving heel de looptijd

zijn.

geldig en is er geen vernieuwing nodig. Als u uw woning binnen die periode van dertig jaar wilt verkopen, zult u

Hypothecaire volmacht

de hypothecaire inschrijving wel moeten laten schrappen. Soms zal de kredietverstrekker het niet nodig vinden een hypotheek te laten vestigen. Hij zal dan een hypothecaire volmacht vragen. Die volmacht kan de kredietverstrekker op elk ogenblik omzetten in een hypotheek.

84


Omdat een hypothecaire volmacht minder zekerheid biedt dan een hypotheek, kan het tarief van de lening worden verhoogd. Wat u uitspaart aan hypotheekkosten betaalt u dus aan de andere kant aan hogere terugbetalingen. Bovendien zijn er weinig fiscale voordelen verbonden aan een lening die gedekt is door een hypothecaire volmacht.

85


Kosten voor het verlijden van de krediet- en waarborgakte van een KBC-Woningkrediet (in euro) Bij het verlijden van de krediet- en waarborgakte moet u aan de notaris de volgende kosten betalen: de registratierechten, de hypotheekrechten, de zegelrechten en de eigenlijke notariskosten. Die laatste omvatten naast het honorarium ook de kosten die de notaris maakt voor het verzamelen van allerhande inlichtingen bij de verschillende officiĂŤle instanties. Het bedrag aan registratierechten, hypotheekrechten en zegelrechten stort de notaris door aan de fiscus. Geen enkel deel van de kosten is bestemd voor de kredietgever. Omdat de kosten uit diverse elementen bestaan, zijn ze moeilijk op voorhand te berekenen. Daarom vraagt de notaris u om bij het verlijden van de krediet- en waarborgakte een voorlopige provisie te betalen. Als hij een paar maanden later de precieze kosten van elk onderdeel kent, maakt hij de definitieve afrekening. Meestal is de voorlopige provisie iets te ruim berekend en krijgt u het te veel betaalde bedrag terug. De meeste notarissen rekenen een forfaitair minimumbedrag aan dat tussen 600 en 1 000 euro ligt (zie p. 26 Forfait of provisie). Een simulatie van de berekening van de aktekosten voor het afsluiten van een krediet vindt u op www.notaris.be (bereken zelf/berekening van de aktekosten voor aankoop of standaardkredieten). U verdient het beschrijf van de krediet- en waarborgakte op korte termijn terug omdat een hypothecair krediet voor de aankoop, bouw of verbouwing van een woning belangrijke fiscale voordelen geeft. Daardoor moet u tijdens de looptijd van de lening heel wat minder belastingen betalen. Als u een woning of een bouwgrond koopt, moet u de notaris natuurlijk ook het beschrijf voor het verlijden van de aankoopakte betalen (zie tabellen pp. 25 en 26). In Vlaanderen krijgt u een vrijstelling van registratierechten (1%) op de eerste schijf van 100 000 euro van een hypothecair krediet, aangegaan voor de bouw, aankoop of verbouwing van uw enige woning. Daarmee bespaart u dus 1 000 euro. Opmerking: in het regeerakkoord van de regering-Di Rupo is opgenomen dat op de prestaties van notarissen 21% btw verschuldigd is. Zodra deze maatregel in voege treedt, moet u onderstaande bedragen dus verhogen met 21%.

Kredietbedrag

86

Benaderende kosten, exclusief de

Kredietbedrag

Benaderende kosten, exclusief de

forfaitaire aktekosten die schomme-

forfaitaire aktekosten die schomme-

len tussen 600 en 1 000 euro

len tussen 600 en 1 000 euro

12 500

460

200 000

4 030

25 000

800

225 000

4 470

50 000

1 350

250 000

4 890

75 000

1 820

275 000

5 280

100 000

2 260

300 000

5 670

125 000

2 700

325 000

6 070

150 000

3 140

350 000

6 460

175 000

3 580


Het stappenplan voor uw woningkrediet Doel

Aankoop van een bestaande woning of

Nieuwbouw of grote verbouwingen

van een bouwgrond U weet al hoeveel u moet

Dan kunt u al een aantal simulaties maken op de KBC-website. Breng ze gerust mee

lenen?

naar het kantoor als u met onze kredietadviseur over uw plannen gaat praten.

U komt informatie inwinnen.

• Wij bezorgen u een prospectus en een

• Wij bezorgen u een prospectus en onze

• tarievenkaart.

• tarievenkaart.

• U deelt ons de vraagprijs van de woning

• U geeft ons een raming van de kosten.

• of de bouwgrond mee.

• Wij gaan na hoeveel u kunt lenen.

• Wij gaan na hoeveel u kunt lenen.

• Wij delen u het tarief en het maandelijks

• Wij delen u het tarief en het maandelijks • terug te betalen bedrag mee. • terug te betalen bedrag mee.

• U krijgt gratis en vrijblijvend een krediet

• U krijgt gratis en vrijblijvend een krediet- • advies. advies. U vraagt het krediet aan.

U bezorgt KBC Bank de onderhandse ver-

Breng meteen een aantal

koopovereenkomst. Vervolgens zal uw kre- kundige vergunning, de raming van de

documenten mee: de meest

dietadviseur u bijstaan bij het invullen van

totale kosten, de plannen van de architect,

recente loonstroken, het

het aanvraagformulier.

enz. Vervolgens zal uw kredietadviseur u

U bezorgt aan KBC Bank de stedenbouw-

meest recente aanslagbiljet,

bijstaan bij het invullen van het aanvraag-

de onderhandse verkoopover-

formulier.

eenkomst, de bestekken van de architect, eigendomstitels of bewijzen van schenkingen. De aankoopwaarde wordt

De meegedeelde aankoopprijs volstaat

Een schatting is niet altijd nodig. Het

geschat, zo nodig door de

meestal.

bedrag wordt bepaald aan de hand van

schatter van KBC. Bevestiging van de goedkeu-

het bestek en de plannen van de architect. U krijgt doorgaans binnen de 10 dagen na uw aanvraag de bevestiging of uw krediet-

ring van uw kredietaanvraag. aanvraag al dan niet werd goedgekeurd. De verzekeringen worden in

Voor een kredietgebonden overlijdensverzekering of/en een woning- en gezinspolis

orde gebracht.

kunt u terecht bij KBC Bank.

Bij het verlijden van de nota-

De bank bezorgt het geld aan de notaris,

Naargelang de werkzaamheden vorderen,

riële akte stelt KBC Bank u

die op zijn beurt het geld aan de verkoper

neemt u het kredietbedrag op. U bezorgt

het krediet ter beschikking.

overmaakt.

KBC de facturen en KBC bezorgt u het kapitaal om die facturen te betalen.

U betaalt de eerste keer aan

De eerste terugbetaling doet u op de

Als u bij het verstrijken van de opnemings-

KBC Bank.

eerste vervaldag volgend op het verlijden

periode niet het volledige bedrag hebt

van de notariële akte.

opgenomen, zal uw nieuwe maandelijks te betalen bedrag vanaf dan herberekend worden op basis van het bedrag dat u tot dan toe had opgenomen.

Renteherzieningen en

Dat gebeurt bij de variabele formules op de datum van de contractuele renteherziening.

aanpassingen aan de terug-

Bij de herziening passen wij de wettelijke indexatieformule toe. Wij bieden u ook de

betalingsvoorwaarden.

mogelijkheid: • de looptijd in te korten of te verlengen; • over te schakelen op een andere formule van renteherziening; • over te schakelen op een ander terugbetalingssysteem.

87


De voordelen van het KBC-Woningkrediet KBC Bank & Verzekering

Andere financiële instellingen

KBC Bank & Verzekering rekent zelden schattingskosten aan.

Is uw financiële instelling ook zo soepel? Misschien

Tijdens de vordering van de werkzaamheden is er nooit een

moet u zelfs schattingskosten betalen als u geld wilt

schatting nodig.

opnemen om uw aannemer(s) te betalen.

KBC Bank & Verzekering baseert zich op de normale verkoop-

Misschien baseert uw financiële instelling zich op de

waarde om te berekenen hoeveel u kunt lenen

minder gunstige executiewaarde.

(zie p. 70 De waarde van uw woning). Bij (ver)nieuwbouw wordt er pas een reserveringsprovisie aange- Doet uw financiële instelling dat ook? Misschien rekend als het geleende bedrag bij het begin van de zesde

rekent zij u een reserveringsprovisie aan vanaf de

maand nog niet is opgenomen (zie p. 81 Bouwen of verbouwen eerste maand. terwijl u huurt). KBC Bank & Verzekering biedt u gratis de volgende voordelen:

Biedt uw financiële instelling deze soepele formules

• variabele looptijd (zie p. 73 Looptijd),

aan en, zo ja, wat moet u daarvoor betalen?

• optionele variabiliteit (zie p. 77 De formules van renteherziening), • spreiding van het woningkrediet over verschillende formules • (zie p. 80 Woningkrediet spreiden over verschillende formules), • een periode van vrijstelling van kapitaalaflossing • (zie p. 75 Periode van vrijstelling van kapitaalaflossingen), • gelijke kapitaalaflossingen (zie p. 74 U betaalt maandelijks altijd hetzelfde bedrag aan kapitaal terug), • het optioneel terugbetalingssysteem. U wilt er zeker van zijn dat de terugbetaling uw budget nooit zal

Kan uw financiële instelling u die mogelijkheden

ontwrichten? Die zekerheid krijgt u gratis bij KBC Bank &

bieden? En welke kosten moet u daarvoor betalen?

Verzekering met: • de variabele looptijd (zie p. 73 Looptijd), • de optionele variabiliteit (zie p. 77 De formules van renteherziening), • de vaste rentevoet (zie p. 77 Vaste rentevoet).

88


De voordelen van het KBC-Woningkrediet KBC Bank & Verzekering

Andere financiële instellingen

U kunt uw nabestaanden beschermen door een krediet-gebon-

Als u leent bij een verzekeringsmaatschappij, moet u

den overlijdensverzekering aan te gaan (zie p. 91). Bijkomende

misschien een gemengde levensverzekering aan-

voordelen: lage premies en – wanneer is voldaan aan de fiscale

gaan. De premies liggen hoger dan voor een kre-

vereisten – een belastingvermindering via de premies van de kre- dietgebonden overlijdensverzekering. In dat geval dietgebonden overlijdensverzekering.

betaalt u in de loop van uw lening geen kapitaal terug, maar uitsluitend rente en premies voor de gemengde levensverzekering. Gedurende die periode zult u dus veel geld uitgeven. Op de eindvervaldag van het krediet of bij voortijdig overlijden wordt het krediet aangezuiverd met het kapitaal dat vrijkomt in het kader van de gemengde levensverzekering.

Bij KBC Bank & Verzekering krijgt u vooraf uitgebreid advies. U

Beperkt uw financiële instelling zich tot het bereke-

weet precies hoeveel minder belasting moet betalen en hoeveel

nen van de terugbetaling?

u aan de notaris moet betalen. Het KBC-Kredietadvies is gratis en volledig vrijblijvend. U ziet het: er zijn heel veel redenen om uw licht te komen opsteken bij KBC Bank & Verzekering als u op zoek bent naar de voordeligste lening. Zelfs als u nog geen cliënt bent bij ons, bent u altijd welkom.

www.kbc.be/lenen Zelf uw woningkrediet berekenen? Surf naar www.kbc.be/simulatie_woningkrediet. U hoeft slechts enkele schermen in te vullen en u krijgt meteen het resultaat. Met een druk op de knop berekent u het fiscale voordeel dat deze lening u kan opleveren.

89


De verzekeringen


De kredietgebonden overlijdensverzekering: veel zekerheid voor weinig geld Een woningkrediet gaat altijd over een aanzienlijk bedrag. Bovendien sluit u een dergelijk krediet voor een relatief lange periode waarin veel kan gebeuren. U neemt dan ook het best de nodige voorzorgsmaatregelen voor het geval u of uw partner iets overkomt.

Het wegvallen van een inkomen als gevolg van een overlijden heeft zware gevolgen voor het gezinsbudget. Een goede verzekering is tijdens die emotioneel moeilijke tijd zeker geen overbodige luxe. Dankzij de KBC-Kredietgebonden Overlijdensverzekering is uw gezin financieel beschermd als u of uw partner overlijdt of arbeidsongeschikt wordt tijdens de looptijd van het krediet. KBC biedt drie soorten kredietgebonden overlijdensverzekeringen aan die u kunt gebruiken als u een woning koopt of bouwt: de KBC-Schuldsaldoverzekering Klassiek, de KBC-Schuldsaldoverzekering Comfort en het KBC-Life Home Plan.

Zeker en fiscaal voordelig U en uw partner kopen een huis. Daarvoor gaat u een lening van 100Â 000 euro aan met een looptijd van 20 jaar en een rentevoet van 5%. Uw maandelijkse terugbetaling bedraagt 653,84 euro. Alles perfect onder controle ... tot uw partner plots overlijdt. De kredietgebonden overlijdensverzekering zorgt ervoor dat de verzekeringsmaatschappij, wanneer de verzekerde persoon zou overlijden tijdens de looptijd van het krediet, het nog verschuldigde bedrag van het krediet geheel of gedeeltelijk terugbetaalt. Als u de lening sluit op uw naam en op die van uw partner, gaat u het best allebei een kredietgebonden overlijdensverzekering aan voor het totale kredietbedrag. Als een van u beiden overlijdt, is de overlevende partner volledig vrijgesteld van de leninglast en van verdere terugbetalingen. In theorie kunt u bijna altijd een fiscaal voordeel op de premies van de kredietgebonden overlijdensverzekering genieten, maar in de praktijk is de beschikbare fiscale korf voor de enige eigen woning meestal volledig opgevuld met de kapitaalaflossingen en de interestbetalingen van uw krediet. Vraag daarom of het zinvol is de premies

91


van uw kredietgebonden overlijdensverzekering fiscaal in mindering te brengen onder het fiscale stelsel van de

De KBC-Schuldsaldoverzekering Klassiek

woonbonus. Is dat niet het geval, dan kunt u het misschien onderbrengen onder het fiscale stelsel pensioen-

Als u een klassieke kredietgebonden overlijdensverzeke-

sparen. Of wees vooruitziend en spaar vóór u de lening

ring sluit, wordt in de polis een terugbetalingstabel

aangaat al fiscaal voordelig met het KBC-Life Home Plan.

opgenomen die aangeeft welke kapitalen verzekerd zijn. Voor de terugbetaling kunt u kiezen tussen een eenmali-

De KBC-Schuldsaldoverzekering Comfort De KBC-Schuldsaldoverzekering Comfort is de ideale

ge premie, vaste jaarpremies of variabele premies.

Spaar op voorhand met het KBC-Life Home Plan

bescherming tegen een mogelijk overlijden van u of uw partner. Met die formule betaalt u elke drie maanden

Als u een woning koopt of bouwt, levert u dat via het

een premie die telkens opnieuw wordt berekend op basis

hypothecaire woningkrediet jaarlijks een mooie belasting-

van het nog openstaande leningbedrag en het gekozen

besparing op. Dat fiscale voordeel is uiteraard niet van

dekkingspercentage. U bent met andere woorden op elk

toepassing op de huur die u betaalt. Toch kunt u ook als

moment verzekerd voor het correcte kapitaal, niet meer

huurder een belastingvoordeel genieten in het vooruit-

of niet minder.

zicht van de latere aankoop of bouw van een eigen

Ook als u de lening vervroegd terugbetaalt of bij een

woning. Dat kan met het KBC-Life Home Plan1, een

tussentijdse renteverlaging verzekert de kredietgebonden

spaarverzekering met een gegarandeerde rentevoet

overlijdensverzekering precies de openstaande schuld

waarmee u op een fiscaalvriendelijke manier een kapitaal

vermenigvuldigd met het dekkingspercentage van de

opbouwt. U kunt voor de premies een belastingvermin-

lening.

dering genieten onder het fiscaal stelsel pensioensparen

De premie die u betaalt, hangt af van een aantal factoren,

of individueel leven2. Zo geniet u al voor de bouw of

zoals leeftijd en rookgedrag.

aankoop van een woning een fiscaal voordeel.

Ook het geheel of gedeeltelijk stopzetten van uw beroeps-

Het kapitaal dat u hebt opgebouwd, kunt u later gebrui-

activiteit als gevolg van een ziekte of een ongeval in het

ken voor de financiering van uw KBC-Kredietgebonden

privéleven heeft een weerslag op het gezinsbudget.

Overlijdensverzekering. Daardoor verlicht u uw financiële

De terugbetaling van uw lening wordt dan een zware

last op het moment van de bouw of aankoop van uw

dobber. Met de aanvullende dekking arbeidsongeschikt-

woning.

heid kunt u zich daartegen beschermen. Bij arbeidsongeschiktheid door ziekte of ongeval in het privéleven neemt KBC Bank & Verzekering dan de leninglasten op zich in verhouding tot de graad van arbeidsongeschiktheid. Als u uw beroepskosten bewijst, kunt u doorgaans ook de premies voor die aanvullende dekking fiscaal in mindering brengen.

92

1 KBC-Life Home Plan is een tak 21-levensverzekering van KBC Verzekeringen NV. Zetel van de vennootschap: Professor Roger Van Overstraetenplein 2, 3000 Leuven, België, BTW BE 0403.552.563, RPR Leuven, FSMA 038571 A. Meer informatie vindt u op het financiële infoblad dat beschikbaar is bij uw KBC-verzekeringsagent of KBC-adviseur. 2 De fiscale behandeling is afhankelijk van uw persoonlijke situatie en kan in de toekomst veranderen.


Correct verzekerd bij uw lening op afbetaling

De KBC-Woningpolis: meer dan alleen een brandverzekering

Een lening op afbetaling is een krediet met een beperkte

Branden of najaarsstormen zijn zonder degelijke brand-

looptijd. Toch is het sluiten van een aangepaste verzeke-

verzekering een financiële ramp. Daarom is er de KBC-

ring bij uw lening op afbetaling geen overbodige luxe.

Woningpolis.

Comfortabele bescherming

De KBC-Woningpolis dekt uw woning tegen alle risico’s. Dat betekent dat elke onverwachte beschadiging ver-

Bij het sluiten van uw lening op afbetaling bij KBC Bank

zekerd is, tenzij die uitdrukkelijk wordt uitgesloten in de

& Verzekering kunt u de optie kwijtschelding schuld

polis. Als u schade hebt, moet u dus nooit bewijzen dat

nemen. Die optie zorgt ervoor dat uw partner en uw

die schade werd veroorzaakt door een risico dat in de

kinderen in geval van overlijden uw lening op afbetaling

polis verzekerd is. Als de verzekeraar daarentegen een

niet meer verder moeten betalen. De uitstaande schuld

uitsluiting wil inroepen, moet hij aantonen dat hij dat

van de lening wordt volledig kwijtgescholden. Het afslui-

terecht doet.

ten van de optie kwijtschelding schuld bij overlijden is

Een ander voordeel van zo’n alle-risico’s-verzekering is

dus een geruststellende voorzorgsmaatregel waarmee u,

dat ook schadegevallen waaraan nog niet werd gedacht

als er zich iets ernstigs zou voordoen, uw naaste familie

toen de polis werd opgesteld, gedekt zijn. Geen onzeker-

beschermt.

heden dus voor de toekomst.

Als u kiest voor de optie kwijtschelding schuld, is bij over-

Natuurrampen wettelijk verzekerd

lijden altijd de volledige schuld, namelijk het uitstaande kapitaal én de rente, verzekerd. Die verzekering volgt

Overeenkomstig de wet zijn in de KBC-Woningpolis zowel

perfect de terugbetaling van uw lening, zodat u nooit

de woning als de inboedel standaard verzekerd tegen

over- noch onderverzekerd bent.

een aantal natuurrampen zoals aardbevingen, overstromingen en grondverzakkingen.

Het afsluiten van de optie kwijtschelding schuld verloopt

• Voor woningen in overstromingsgebieden gelden de

eenvoudig en snel. U moet geen bijkomende documenten

wettelijke minimumvoorwaarden, maximumtarieven en

of formulieren invullen of ondertekenen. Bij het aangaan

-franchise die zijn vastgelegd door het Tariferings-

van de lening op afbetaling hoeft u alleen te vermelden

bureau Natuurrampen.

dat u een overlijdensdekking wilt.

• Voor woningen die niet in overstromingsgebieden liggen of de laatste tien jaar geen overstromingsschade opliepen, biedt de KBC-Woningpolis een ruimere dekking dan de bij wet verplichte minimumvoorwaarden. Zo verzekert KBC iedere vorm van overstroming en overstromingsschade, onder andere aan tuinhuisjes en schuurtjes en hun eventuele inhoud. Zelfs luxegoederen zoals zwembaden zijn verzekerd. Bovendien geldt ook voor natuurrampen alleen de standaardfranchise. Op die manier biedt de KBC-Woningpolis u een zeer ruime bescherming tegen de risico’s van overstroming en aardbeving.

93


Standaard verzekerd tegen diefstal

Bovendien is aan de KBC-Woningpolis bijstand verbonden met een ruime dienstverlening bij schade. Zo wordt

Ook het risico van diefstal is standaard gedekt in de

er bijvoorbeeld tijdelijk onderdak gezocht (hotel of andere

KBC-Woningpolis. Die diefstalverzekering dekt het finan-

tijdelijke huisvesting), wordt het huis bewaakt en wordt

ciële verlies dat u lijdt als u het slachtoffer wordt van een

wat overblijft van uw inboedel veilig opgeslagen. Ook

(poging tot) diefstal. Ook vandalisme dat gepaard gaat

kunt u rekenen op gezinshulp als u als gevolg van een

met de diefstal is verzekerd.

schadegeval moet worden opgenomen in het ziekenhuis.

De diefstalverzekering voorziet bovendien in een vergoe-

Correct verzekerd bij een correcte verzekeraar

ding tot maximaal 7 229 euro (geïndexeerd) voor de volgende risico’s: • diefstal uit uw tuin, bijvoorbeeld van tuinmeubelen;

Het is heel belangrijk dat u uw woning voor de juiste

• diefstal met geweld op straat, waarvan uzelf, uw man

waarde verzekert. Die is echter niet zo gemakkelijk te

of vrouw, of inwonende gezinsleden het slachtoffer

berekenen. Bovendien verandert de waarde geregeld,

worden, en dat wereldwijd;

bijvoorbeeld door een verbouwing. Ook de nieuwwaarde

• diefstal op reis, bijvoorbeeld van bagage of van uw

van de inboedel wordt dikwijls onderschat. Neem de

inboedel die tijdelijk is verplaatst naar de vakantie-

proef op de som en ga eens na wat de aankoop van een

woning. Daarvoor geldt wel dat de diefstal gepaard

nieuw bankstel, kasten, televisie, huishoudtoestellen,

moet gaan met inbraak, geweld of bedreiging.

enz. u zou kosten.

Als uw sleutels kwijt bent of ze gestolen werden, wor-

Het voordeel van de KBC-Woningpolis is dat de schatting

den de sloten van uw buitendeuren of van uw safe ver-

van de waarde gebeurt aan de hand van het KBC-

vangen.

evaluatierooster. Dat geldt zowel voor uw woning als voor de inboedel. Als u dat rooster correct invult, ver-

Nog veel meer

mijdt u dat u onderverzekerd bent. Bovendien garandeert de KBC-Woningpolis u de volledige vergoeding.

Met een KBC-Woningpolis verzekert u meer dan alleen uw woning. Die brandverzekering dekt ook uw aanspra-

In de KBC-Woningpolis is geen sprake van een beperking

kelijkheid voor schade aan een vakantiewoning (hotelka-

van het verzekerde bedrag. Er is met andere woorden

mer, chalet, enz.), aan een lokaal of een tent die u huurt

geen bovengrens voor de woning of voor de inboedel.

voor familiefeesten, aan de studentenkamer van uw kin-

Ook op dat vlak hebt u dus geen onzekerheden.

deren, aan uw individuele garage, ook als die zich op een andere plaats bevindt. Ook de inboedel die u tijdelijk

Pas op voor onderverzekering

verplaatst (bijvoorbeeld uw bagage tijdens uw vakantie), blijft altijd verzekerd. Zelfs in uw tuin is uw volledige

Als u onderverzekerd bent voor brand, vermindert de

inboedel (bijvoorbeeld dure tuinmeubelen en speeltui-

vergoeding: die wordt dan berekend volgens de verhou-

gen) verzekerd tegen storm, vallende bomen en aanrij-

ding tussen de waarde van het verzekerde goed zoals die

ding door voertuigen.

door de verzekeraar wordt vastgesteld, en de waarde die effectief is verzekerd. Wat houdt dat in?

94


Een voorbeeld

extra kosten moet maken om de werken opnieuw op te starten. Gelukkig kunt u dergelijke risico’s verzekeren

Tijdens een openbare verkoping koopt u voor een hab-

met een facultatieve verzekering voor de bouwer in uw

bekrats van 140 000 euro een mooie villa, die u voor

KBC-Woningpolis. Het verzekerde bedrag van uw gebouw

25 000 euro laat renoveren. Een buitenkansje, want voor

moet wel lager zijn dan 939 000 euro (geïndexeerd). De

165 000 euro kunt u zo’n villa nooit bouwen. U verze-

dekking geldt niet voor materieel, machines en bouw-

kert het gebouw voor 165 000 euro. Maar door een

plaatstoestellen.

najaarsstorm wordt het dak weggerukt. De expert van de verzekeringsmaatschappij raamt de kosten voor een

Die verzekering vergoedt de schade die tijdens de werk-

nieuw dak op 15 000 euro. De herbouwwaarde van de

zaamheden aan de woning zou worden berokkend.

villa bedraagt volgens hem 260 000 euro.

Daarnaast wordt ook uw aansprakelijkheid door het uit-

U krijgt geen 15 000 euro voor het dak maar, in verhou-

voeren van de werkzaamheden verzekerd voor schade

ding tot het bedrag waarvoor u verzekerd bent, maar

aan goederen van uw buren. Bovendien worden in die

een vergoeding van:

verzekering de personen verzekerd die u kosteloos

15 000 x 165 000 260 000

= 9 519,23 euro

komen helpen of de bouwplaats komen bezoeken. Gedekt zijn zowel hun aansprakelijkheid bij een ongeval als de lichamelijke schade die ze daarbij zouden oplopen.

Met de KBC-Woningpolis vermijdt u problemen die

En indien u verplicht wordt u te schikken naar contractu-

gepaard gaan met onderverzekering, en dat zowel voor

ele verplichtingen van het lastenboek, ook dat kan via de

de woning als voor de inboedel.

verzekering voor de bouwer.

Extra verzekeringswaarborgen

De verzekering alle risico’s inboedel

De KBC-Woningpolis bevat een aantal extra verzekerings-

Standaard is de inboedel van de woning in de KBC-

waarborgen die u nog meer bescherming bieden tegen

Woningpolis verzekerd op multirisicobasis. Dat betekent

allerlei ongevallen.

dat de risico’s waartegen de inboedel verzekerd is, worden opgesomd. Als de inboedel wordt beschadigd als

De verzekering voor de bouwer

gevolg van een voorval dat niet in de lijst vermeld staat, is er geen dekking.

Tijdens de verbouwing van uw bestaande of de bouw

U kunt de inboedel ook tegen alle risico’s laten verzeke-

van uw nieuwe woning kan er heel wat schade worden

ren. Dan wordt er wel een hogere franchise toegepast.

berokkend, niet alleen aan de woning zelf, maar ook bij de buren. Een pas gemetselde gevel kan ’s nachts

De verzekering waardevolle voorwerpen tegen

bezwijken door weeromstandigheden of uitvoeringsfouten,

alle risico’s

graafwerkzaamheden op uw bouwplaats kunnen barsten veroorzaken in de muren van uw buren, enz. Uit

In de KBC-Woningpolis kunnen uw waardevolle voorwer-

woningen die in opbouw zijn of worden verbouwd, wor-

pen worden verzekerd tegen alle risico’s. Die waardevolle

den soms keukens, elementen van de centrale verwar-

voorwerpen worden dan beschreven in de polis, en per

ming of ander materiaal gestolen. Misschien gaat zelfs

voorwerp moet een te verzekeren bedrag worden opge-

uw aannemer failliet waardoor de werken stilliggen en u

geven. Dat bedrag is meteen de maximumvergoeding die

95


voor dat voorwerp wordt uitgekeerd. Voor sommige voorwerpen wordt een attest gevraagd.

Enkele verzekeringstips

De verzekering bodemsanering voor wie met

• U koopt een woning.

stookolie verwarmt

– Sluit meteen een brand- en kredietgebonden overlijdensverzekering af zodra u de onder-

Met de verzekering bodemsanering binnen de KBC-

handse verkoopovereenkomst hebt onder-

Woningpolis verzekert KBC in ruil voor een lichtjes hogere

tekend. Vanaf dat ogenblik draagt u immers

premie uw wettelijke verplichting om de bodem te saneren

het risico. Reken niet op de verzekering van

bij stookolieverontreiniging door een lek in uw verwar-

de vorige eigenaar.

mingsinstallatie voor privégebruik. Ook uw aansprakelijk-

– Clausules in een onderhandse overeenkomst

heid voor schade aan derden door de uitvoering van de

of in een notariële akte met betrekking tot

sanering is verzekerd. Als u een tank met Optitank-label

de overname van de bestaande brandverze-

bezit, geniet u bovendien een aanzienlijke korting.

kering zijn niet bindend! U bent zeker niet verplicht de bestaande brandverzekering van

De verzekering bedrijfsschade

de vorige eigenaar over te nemen als u een woning koopt.

Ten slotte kunt u met de KBC-Woningpolis ook bedrijfsschade verzekeren als u in de woning een vrij beroep uit-

• U gaat bouwen of verbouwen. – U sluit het best vanaf het begin van de werk-

oefent. Die verzekering dekt de bedrijfsschade die het

zaamheden een woningpolis met een verze-

gevolg is van een onderbreking of vermindering van de

kering voor de bouwer.

beroepsactiviteit na brand of een ander verzekerd schadegeval. Per werkdag inactiviteit is een vooraf bepaalde vergoeding vastgesteld.

• U huurt een woning. – Sluit een woningpolis af. Als huurder bent u immers aansprakelijk voor de brandschade, tenzij u kunt bewijzen dat u niet aansprake-

Samengevat

lijk bent. De huurdersaansprakelijkheid voor brand wordt niet gedekt door uw gezins-

Het KBC-evaluatiesysteem garandeert u dat u niet onderverzekerd bent voor de woning of voor de inboedel. De

polis. KBC heeft ook, als enige in de markt, een

KBC-Woningpolis, met de alle-risico’s-dekking voor de

speciale verzekering rechtsbijstand ontwor-

woning, is uw beste garantie voor een complete verzeke-

pen op maat van de huurders. Zo kunt u

ring en voor efficiënte bijstand bij schade. U hoeft niet

opgelopen schade terugvorderen als u een

bang te zijn voor onaangename verrassingen.

geschil hebt over het huurcontract of met de verhuurder, als u schade lijdt, enz.

96


De gezinsverzekering Het zal u maar overkomen. Verstrooid rijdt u met de fiets door een rood licht en veroorzaakt zo een ongeval waarbij iemand gewond raakt. Uw hond loopt voor de wielen van een motorrijder die daardoor zwaar ten val komt.

vakantiejob, enz.). • Als iemand u of uw goederen wil redden en daardoor zelf schade lijdt, vergoeden we hem tot 65 000 euro. • Bij een onrustwekkende verdwijning van een gezinslid

Uw kind verzint een leuk spel en gooit met stenen naar

(uw kind, uw partner, uw inwonende ouder, enz.),

voorbijrijdende auto’s.

betaalt KBC Verzekeringen de opsporingskosten terug

In al die situaties kunt u aansprakelijk worden gesteld. U

tot 12 500 euro.

zult de soms aanzienlijke schade moeten vergoeden. U kunt zelfs voor de rechtbank worden gedaagd.

Wat als u zelf schade lijdt?

Schade moet u vergoeden

Als u zelf slachtoffer bent, zal de rechtsbijstandsverzekering van uw gezinspolis ervoor zorgen dat u een schade-

Het Burgerlijk Wetboek is duidelijk: iedereen die door

vergoeding krijgt. Dat kan via een minnelijke regeling of

zijn schuld of zijn nalatigheid schade veroorzaakt, moet

via de rechtbank. We zorgen voor de onderhandeling en

die schade vergoeden. Meer zelfs, u kunt niet alleen

de bemiddeling, en voor alle kosten die daarvoor moe-

aansprakelijk worden gesteld voor uw eigen daden, maar

ten worden gemaakt.

ook voor die van de personen voor wie u instaat (uw

Als de aansprakelijke voor het schadegeval de door de

kinderen, de babysitter, enz.). Ook kunt u aansprakelijk

rechtbank toegekende schadevergoeding niet kan betalen

worden gesteld voor schade die uw dieren aanrichten en

omdat hij insolvabel is, zal KBC Verzekeringen tot 12 500

voor schade veroorzaakt door gebouwen die u bewoont.

euro in zijn plaats betalen. Voor lichamelijke schade voorzien we nog 12 500 euro extra.

De KBC-Gezinspolis beschermt u en alle personen die bij u inwonen, uw minderjarige kinderen die bij uw ex-part-

Als u dat wilt, kunt u uw rechtsbijstandsverzekering

ner wonen, uw kinderen op kot, de personen die op uw

uitbreiden.

kinderen passen, de personen die voor uw dieren zor-

• De Verzekering rechtsbijstand omni-contract is

gen, minderjarige kinderen van anderen als ze onder uw

voor iedereen interessant en verleent juridische bij-

toezicht staan, enz. De KBC-Gezinspolis beschermt ook

stand in tal van contractuele geschillen: discussies bij

uw inwonende ouders, zelfs als ze permanent opgeno-

de aankoop van nieuwe meubels, over een geboekte

men worden in een rusthuis of verzorgingsinstelling.

reis (ook via het internet), over de aankoop van uw huis of bouwgrond, problemen bij het plaatsen van

We vergoeden de schade die voortvloeit uit lichamelijke

een nieuwe keuken, een verkeerde reservering van uw

letsels tot 23 miljoen euro en de stoffelijke schade tot

feestzaal, enz.

6,5 miljoen euro. Bovendien zijn u en uw gezin wereldwijd beschermd.

• De Uitbreiding rechtsbijstand voor koop- en reisgeschillen werd speciaal ontwikkeld voor jongeren tot en met 30 jaar en geeft juridische bijstand bij contrac-

Verder biedt de KBC-Gezinspolis nog een paar

tuele geschillen over koop- en reiscontracten. Nieuwe

extra’s.

meubels, een tv, een koelkast of een nieuwe pc: ze

• Zolang uw kinderen kinderbijslag genieten, is hun aan-

nemen een grote hap uit het budget. Daarom is een

sprakelijkheid ook verzekerd voor schade die ze ver-

goede bescherming in geval van discussies belangrijk.

oorzaken tijdens een betaald klusje (babysitten,

We geven trouwens niet alleen juridische bescherming

97


voor aankopen, maar ook voor reizen. Zelfs bij proble-

het ziekenhuis moet en niemand voor de hond kan

men over goederen of reizen die u koopt via het inter-

zorgen. Wij betalen de kosten voor opvang in het

net. Een onmisbare rechtsbijstand voor jongeren die

hondenpension tot 300 euro. Dat komt gemiddeld

het ouderlijke nest verlaten.

overeen met 20 tot 25 dagen opvang.

Hebt u een hond? Dan hebben wij de perfecte bescherming

De verzekering van uw bijverdienste Uw hobby is uw passie … en u steekt er na uw gewone

Uw hond is zoveel meer dan een huisdier. Hij is een deel

werk dan ook heel wat uurtjes in. Maar als u daarmee

van uw gezin. Waarom zou u dan ook niet zorgen voor

een inkomen verwerft, moet u zich extra verzekeren

een geschikte verzekering? Want wat als uw hond

voor uw aansprakelijkheid. U kunt uw aansprakelijkheid

(per ongeluk) iemand bijt? Dat kan een vreemde zijn,

eenvoudig verzekeren in uw KBC-Gezinspolis.

maar evengoed iemand van uw gezin. Of wat als u wordt gebeten door een vreemde hond en de eigenaar

Want u weet maar nooit …

is onvindbaar? Of wat als uw hond wordt aangereden

• Tijdens uw workshop worden alle deelnemers het

door een auto en verzorging nodig heeft? Of u moet plots naar het ziekenhuis en brengt hem naar een pension omdat niemand voor hem kan zorgen? Met de Verzekering voor uw hond kiest u voor de beste bescherming, zowel voor uw hond als voor uw gezin.

slachtoffer van CO-vergiftiging. • Een stapelbed in uw B&B blijkt niet stabiel te zijn waardoor een gast zich verwondt. • U kweekt kippen, maar na de verkoop blijken die besmet te zijn met een ziekte waardoor ook de andere kippen van de koper sterven.

Wat verzekert u extra dankzij deze unieke optie? • Als uw hond iemand bijt, dan vergoeden we de schade meteen. Het maakt niet uit wie hij bijt: iemand

• Tijdens een optreden met uw rockband wordt een toeschouwer geëlektrocuteerd door de geluidsinstallatie.

van het gezin, het kleinkind, de babysitter, de postbode, het buurmeisje dat regelmatig met uw hond gaat

Bent u bediende, ambtenaar, gepensioneerde of brugge-

wandelen, een vreemde, enz. Iedereen is verzekerd!

pensioneerde en verdient u met uw hobby een centje

• Een andere hond bijt iemand van uw gezin? Ook

bij? Dan beschermen we uw aansprakelijkheid met de

dan vergoeden we de lichamelijke letsels, zelfs als we

Verzekering van uw bijverdienste tot maar liefst 1,5 mil-

de eigenaar van de hond nooit vinden of als die eige-

joen euro.

naar de schade niet kan betalen. • Uw hond wordt het slachtoffer van een verkeers-

Verzeker u goed als lesgever!

ongeval. Dat is het meest voorkomende ongeval bij honden. Daarom hebben we ook daarvoor een ver-

Geeft u of iemand van uw gezin les in hoofdberoep of

goeding uitgewerkt. We betalen uw dierenartskosten

bijberoep? Dan zijn er specifieke risico’s waartegen u zich

tot 2 000 euro en gedurende maximaal vijf maanden

als lesgever moet beschermen. Want als lesgever kunt u

na het ongeval. Mocht uw hond overlijden als gevolg

aansprakelijk gesteld worden voor schade die u aan uw

van het verkeersongeval, dan betalen we de crematie-

leerlingen of aan een derde toebrengt tijdens uw

kosten tot 350 euro en een nieuwe pup als u dat wilt.

activiteit. U kunt zelfs aansprakelijk gesteld worden voor

• Uw hond heeft opvang nodig omdat u plots naar

98

schade die de leerlingen veroorzaken!


Wat kan er zoal gebeuren?

En zeer gemakkelijk: u hoeft geen aparte polis te nemen

• Tijdens een van uw dansinitiaties glijdt een deelnemer

voor de Verzekering voor hulp bij u thuis. Dat kunt u

uit op de gladde vloer en komt ongelukkig ten val.

makkelijk doen in uw KBC-Gezinspolis.

• U geeft zwemles aan vier belhamels die elkaar tijdens een spelletje waterpolo nogal hardhandig te lijf gaan.

Samengevat

Met de Verzekering voor u als lesgever beschermt u zich

De KBC-Gezinspolis biedt u:

niet alleen voor uw eigen fout of onvoorzichtigheid,

• Een verzekering voor uw aansprakelijkheid tijdens het

maar ook voor de schade die leerlingen onder uw toe-

privéleven. Die verzekering is niet wettelijk verplicht.

zicht aan elkaar of aan derden toebrengen.

Toch is het een van de meest onmisbare verzekeringen

Wij verzekeren uw aansprakelijkheid tot maar liefst

omdat ze een uitgebreide financiële bescherming biedt

1,5 miljoen euro.

in heel veel situaties. • Een verzekering rechtsbijstand die u helpt om een

Krijgt u wel eens hulp bij u thuis?

vergoeding te vorderen als u slachtoffer bent en die voorziet in uw verdediging voor de rechtbank. Die ver-

Als u tegen betaling iemand bij u thuis laat helpen, zoals

zekering kunt u uitbreiden zodat u ook bijstand krijgt

een poetsvrouw, babysitter of tuinman, dan bent u wet-

bij consumentengeschillen.

telijk verplicht om die personen te verzekeren tegen

• Een verzekering voor uw hond, die niet alleen uw

arbeidsongevallen en ongevallen op de weg naar en van

gezinsleden, maar ook uw viervoeter de beste

uw huis. Er hoeft zelfs geen geschreven arbeidsovereen-

bescherming biedt. Naast lichamelijke letsels aan

komst te bestaan. Betaalt u met dienstencheques, dan

personen door hondenbeten, vergoeden wij ook

bent u niet verplicht om hen te verzekeren tegen arbeids-

dierenartskosten na een verkeersongeval en de opvang

ongevallen. Dat geldt ook als uw babysitter ingeschreven

van uw hond in een hondenpension als een gezinslid

is bij de Gezinsbond. De erkende ondernemingen die

in het ziekenhuis wordt opgenomen en niemand voor

hen tewerkstellen, zorgen voor de nodige verzekeringen.

uw viervoeter kan zorgen. • Een verzekering als u een bijverdienste hebt of lesgever

Bij KBC verzekeren we niet alleen de personen die u

bent. Want dan moet u uw aansprakelijkheid verzeke-

betaalt voor hun werk, maar ook de personen die

ren voor het geval dat u schade zou toebrengen aan

gratis en voor niets helpen in uw huishouden: uw

derden of aan een van uw leerlingen.

moeder die u helpt met strijken, de dochter van vrienden

• Een verzekering voor hulp bij u thuis. Die bestaat uit

die af en toe op uw kinderen past, uw vader die uw tuin

de wettelijk verplichte arbeidsongevallenverzekering

onderhoudt, enz.

voor uw betaalde hulp en uit een ongevallenverzekering voor personen die u een vriendendienst bewijzen.

Krijgen uw betaalde of onbetaalde helpers een ongeval? Dan vergoeden wij hun medische kosten, en hun tijdelijke en blijvende arbeidsongeschiktheid. Bij een dodelijk ongeval betalen we onder meer een lijfrente aan de weduwe/weduwnaar, een rente aan de kinderen en de begrafeniskosten.

99


Totaalaanbod voor huurders

De ongevallenverzekering

Huurt u een appartement of een woning? Dan is het niet

De KBC-Ongevallenverzekering biedt u en uw gezinsleden

alleen belangrijk om uw huurwaarborg veilig op een

bescherming bij een ongeval in uw privéleven (thuis, in

spaarrekening te zetten. Een goede woningpolis en gezins-

het verkeer, op school, op vakantie, tijdens het sporten,

polis zijn ook van groot belang.

enz.) én tijdens het uitvoeren van bouw- of verbouwingswerken aan uw eigen woning.

Er kan immers heel wat gebeuren: u veroorzaakt schade bij de buren, u krijgt problemen met de verhuurder of u

U kunt kiezen uit verschillende vergoedingsformules.

stoot een kaars om en er ontstaat brand. Met het KBC-

Afhankelijk van de formule vergoeden we u in geval van

Huurderspakket combineert u uw huurwaarborgspaar-

blijvende ongeschiktheid en overlijden, en vergoeden we

rekening, woningpolis en gezinspolis in één handig

de medische en begrafeniskosten.

pakket. Bovendien geniet u zo twee unieke vormen van rechtsbijstand voor een maximale bescherming.

Bent u het slachtoffer van een zwaar ongeval? Dan krijgt u een extra vergoeding voor bijvoorbeeld het plaatsen

De verzekering rechtsbijstand in uw woningpolis

van een lift, de aankoop van een rolstoel, het aanpassen

gaat heel wat verder dan een klassieke rechtsbijstand.

van het huis, de aankoop van een assistentiehond, enz.

We geven u ook juridische bijstand voor conflicten met de verhuurder. Er kan namelijk van alles gebeuren: uw

Bent u grootouder en past u geregeld op uw kleinkinde-

verwarming valt geregeld uit, maar de verhuurder ziet

ren? Dan kunt u ook voor hen een KBC-Ongevallen-

geen probleem, de verhuurder zegt uw huurcontract ten

verzekering sluiten.

onrechte vervroegd op, de verbruikskosten die hij ieder jaar doorrekent, zijn buiten alle proporties, enz. KBC

Goed om te weten is ook dat er geen medische acceptatie

beschermt uw belangen.

nodig is om die verzekering te sluiten en dat u korting krijgt als u ook een hospitalisatieverzekering hebt.

Samen met de rechtsbijstand voor koop- en reisgeschillen (die u tot en met 30 jaar kunt sluiten) genieten jongeren een maximale bescherming bij hun eerste stappen in het leven.

100


Onbezoldigde helpers en eigen werk

De beste verzekering: preventie

Kennissen of familieleden die onbezoldigd een handje

Aangepaste verzekeringen zijn welkom als er iets fout

toesteken bij de bouw of verbouwing van uw woning

gaat, maar voorkomen blijft natuurlijk beter. Wat kunt u

lopen daarbij risico’s. Zij verrichten arbeid waarmee ze

zelf doen ter preventie van brand of diefstal?

meestal niet vertrouwd zijn. De kans op een ongeval met blijvend letsel of op tijdelijke arbeidsongeschiktheid is

Brandpreventie

dan ook niet te onderschatten. Om te vermijden dat zo’n ongeval dramatische financiële gevolgen heeft, kunt u

Jaarlijks zijn er ongeveer 12 000 branden in België, die

uw helpers verzekeren tijdens de bouw- of verbouwings-

meer dan 100 doden en een nog veel groter aantal

werken. Uw KBC-verzekeringsagent kan u daarover meer

gewonden eisen. Bijna de helft van alle branden doet

informatie geven.

zich voor in gezinswoningen. Gelukkig volstaan een paar

En hoe zit het met de risico’s die u zelf loopt? De KBC-

eenvoudige maatregelen om de kans op brand sterk te

Ongevallenverzekering biedt u daarvoor de gepaste

reduceren. We zetten de tips op een rijtje.

oplossing. In specifieke gevallen is maatwerk vereist. Spreek erover met uw KBC-verzekeringsagent.

• Een à twee zware branden op tien zijn te wijten aan de elektrische installatie. Laat een degelijke elektriciteitskast en -verdeling in uw huis installeren. Installeer

De troeven van de KBC-verzekeringen

spots en halogeenlampen in een brandveilige omgeving waar de afgegeven warmte geen schade kan aan-

• optimale zekerheid op het vlak van de dekking: alle risico’s voor de woning, verzekering voor de bouwer, enz.; • optimale zekerheid op het vlak van de verzeker-

richten. Een grondige controle elke tien jaar kan zeker geen kwaad. • Zorg dat de elektrische installatie niet overbelast raakt. Spring veilig om met verlengkabels. Opgerolde kabels

de bedragen: geen onderverzekering, noch

geven heel veel warmte vrij. Rol ze daarom volledig af

voor gebouw noch voor inboedel, ook bij

voor u ze gebruikt en leg nooit een verlengsnoer

zware schade;

onder uw vast tapijt of karpet.

• maximale vergoeding bij schade met, zo nodig, een ruim voorschot; • degelijke bijstand: repatriëring, vervangende huisvesting, gezinshulp, enz.; • optimale service bij schade of als u vragen hebt, hetzij via uw KBC-verzekeringsagent, hetzij via onze bijstandscentrale, waar 24 uur per dag iemand beschikbaar is; • kwalitatief hoogstaande en duidelijke polisvoorwaarden: geen kleine lettertjes en geen verborgen uitsluitingen.

• Installeer een rookmelder op elke verdieping, zeker in de buurt van de slaapkamers. Zodra de rookconcentratie een bepaalde grens overschrijdt, waarschuwt hij de bewoners via een scherp geluidssignaal. De rookmelder reageert niet op rook van sigaretten. • Laat elk jaar uw schoorsteen vegen, zeker als u centrale verwarming op stookolie of een open haard hebt. • Wees voorzichtig met toestellen voor bijverwarming. Zorg dat ze stabiel staan en leg er geen textiel op om te drogen. • Kaarsen zorgen voor sfeer, maar kunnen ook gevaarlijk zijn. Zorg dat ze stevig staan en doof ze als u de kamer verlaat. • Gebruik stevige asbakken die niet kantelen en controleer voor u gaat slapen of er nergens smeulende peu-

101


ken zijn achtergebleven. Maak de asbak nooit direct

Diefstalpreventie

leeg, maar overgiet de peuken met water en verwijder alles pas de volgende dag. Rook nooit in bed. • Houd lucifers en aanstekers altijd buiten het bereik van kinderen. • Zet toestellen die warmte uitstralen (broodrooster, kof-

Lawaai, tijdverlies en pottenkijkers zijn de grootste vijanden van een inbreker. Diefstalpreventie die op die elementen is gericht, is niet alleen efficiënt, maar kost ook weinig of niets.

fiezetapparaat, verwarmingselement) nooit te dicht bij gordijnen, handdoeken of papier. • Houd brandbaar materiaal (bijvoorbeeld kranten, tijdschriften) uit de buurt van fornuis, open haard en toe-

Met een paar eenvoudige maatregelen kunt u de kans op diefstal sterk verkleinen. • Sluit steevast uw tuinhek. Zorg dat uw woning langs

stellen voor bijverwarming. Plaats de kerstboom uit de

de straatzijde niet aan het zicht wordt onttrokken door

buurt van de open haard en de kachel. Doof de lamp-

struiken of een hoge haag.

jes als u weggaat, ook al is het niet voor lang, en zeker

• Berg ladders en tuinstoelen op en sluit uw tuinhuis

als u gaat slapen. Plaats nooit brandende kaarsen in

goed af, want daarin ligt meestal materiaal dat handig

de kerstboom, ook al is die behandeld met een

is voor een inbreker. Sluit ramen die bereikbaar zijn via

onbrandbaar product.

een plat dak stevig af.

• Benzine, verfverdunner en andere brandbare stoffen kunt u het best bewaren in hun originele verpakking op een veilige plaats, ver van hitte en verwarmingsapparaten. Berg ontvlambare producten op in een ruimte met voldoende verluchting en buiten het bereik van

• Doe ‘s avonds de gordijnen dicht of laat de rolluiken neer. • Leg geen sleutel onder de mat. Hang aan uw sleutel geen kaartje met uw adres. • Doe in een appartementsgebouw nooit de centrale

kinderen. Zet alle brandbare producten niet bij elkaar,

deur open voor bezoekers van een ander appartement.

want dan krijgt u een brandbom. Ongebruikte resten

Doe buitendeuren op slot voordat u weggaat of gaat

en werkmateriaal dat niet meer te reinigen is (bijvoor-

slapen en vergeet de sleutel niet van het slot te halen.

beeld gebruikte vodden), brengt u het best zo snel

• Maak een inventaris op van alle waardevolle spullen in

mogelijk naar het containerpark. Laat nooit verpakkin-

huis. Noteer van televisie, muziekinstallatie, computer

gen met ontvlambare producten openstaan, want ook

en video het merk, type en serienummer, en markeer

als ze leeg zijn, kunnen ze nog explosieve dampen vrij-

alle apparaten eventueel met speciale graveerpennen.

geven. • Zorg dat u een brandblusmiddel (bijvoorbeeld een branddeken, een natte dweil, een aan de waterleiding aangesloten tuinslang) bij de hand hebt als u met vuur of ontvlambare producten werkt.

• Voor echt waardevolle voorwerpen blijft een brandkast een prima idee. Brandkasten moeten stevig in de vloer of de wand worden verankerd. • Als u op reis gaat, kunt u de politie vragen tijdens hun dagelijkse patrouille uw huis extra in het oog te houden. • Zorg ervoor dat het huis bewoond lijkt. Laat de buren de brievenbus leegmaken, af en toe hun auto op de oprit plaatsen, de rolluiken op- en neerlaten, de overgordijnen openen en sluiten. De verlichting kunt u met behulp van tijdschakelaars op geregelde tijdstippen aan- en uitdoen. Hang geen briefje op de deur of de

102


brievenbus waaruit blijkt dat u afwezig bent. Zet ook

nadert. Nog afschrikwekkender zijn natuurlijk automa-

nooit zo’n boodschap op uw antwoordapparaat.

tische deuren en hekken, eventueel aangevuld met een videocamera.

Mechanische beveiliging

• Als u een alarminstallatie plaatst, moet u dat aangeven bij het meldpunt alarmsystemen. Dat doet u met

Voor een goede mechanische beveiliging zorgen stevige

behulp van uw elektronische identiteitskaart op de

deuren, aangepast hang- en sluitwerk (grendels, veilig-

website www.policeonweb.be. Als u aangesloten bent

heidssloten, beveiligde scharnieren), inbraakwerende

op een alarmcentrale, staat die in voor de aangifte. Als

beglazing en rolluiken.

u het alarmsysteem niet zelf installeert, moet u dat laten doen door een erkende beveiligingsonderneming.

• Neem voldoende dikke deuren van vol hout, vermijd

Een jaarlijkse controle is verplicht, maar u mag ze zelf

kieren tussen deur en kozijn, en ga na of de deurlijst

uitvoeren. Een tip: zorg dat de buitensirene niet

stevig is verankerd in het metselwerk van de muur. Als

gemakkelijk bereikbaar is, zodat een inbreker die niet

u het buitenschrijnwerk moet vernieuwen, kunt u kie-

kan afkoppelen. Overweeg eventueel de koppeling

zen uit deuren en raamprofielen met een extra beveili-

aan een telefonisch alarm, zodat bij verdachte omstan-

ging. Voor- en achterdeur kunnen worden voorzien

digheden de telefoon rinkelt bij iemand naar keuze

van ingebouwde stalen profielen. Extra sloten op voor-

(een familielid, buren, een bewakingsfirma).

en achterdeur en op garagepoorten hebben alleen zin als de deur of poort stevig genoeg is. • Alle sloten moeten stevig in de deur verankerd zijn. De

KBC Bank & Verzekering beschikt over uitgebreide brochures over brand- en diefstalpreventie, met duidelijke

cilinder van een cilinderslot mag niet meer dan 2 mm

illustraties. U kunt ze aanvragen in elk KBC-bankkantoor

uitsteken, anders volstaan een tang en een beetje han-

en bij elke KBC-verzekeringsagent.

digheid om het slot eruit te halen. Als het slot toch uitsteekt, kunt u het afdekken met een veiligheidsrozet die u van binnenuit vastschroeft.

www.kbc.be/woningenbouwen

• Kies bij voorkeur veiligheidssloten met een eigendomsbewijs, zodat alleen u een sleutel kunt laten bijmaken. • Scharnieren van deuren en ramen kunnen worden voorzien van een dievenklauw, een pennetje dat de

Hoeveel betaalt u voor een goede brandverzekering? Surf naar www.kbc.be/verzekering_berekenen.

scharnieren samenhoudt zodat de deur niet uit de sponning kan worden gelicht. • Ongewenste bezoekers komen niet alleen tijdens uw

Op het resultaatscherm ziet u de belangrijkste gegevens in een oogopslag.

afwezigheid langs. Als er wordt aangebeld, voorkomt

In de KBC-Woningpolis zijn heel wat opties

een deurspionnetje of kierstandhouder dat inbrekers

mogelijk.

binnendringen.

U krijgt onmiddellijk een overzicht van de prijs.

Elektr(on)ische beveiliging • Heel doeltreffend is verlichting in voor- en achtertuin die automatisch aanfloept zodra iemand de woning

103


De fiscaliteit van het hypothecaire woningkrediet


Hypothecair woningkrediet: de regeling voor de enige eigen woning (de woonbonus) Vanaf 1 januari 2012 verwacht men een heel aantal wijzigingen met betrekking tot de fiscaliteit van, onder andere, woningkredieten. Dit is een gevolg van de begrotingsnota Di Rupo. Gezien deze nota tot de datum van publicatie van deze brochure nog niet geheel was omgezet in een wet, wordt dit hoofdstuk geschreven onder voorbehoud van enige andere vermeldingen in de finale wetteksten.

De regeling voor de enige eigen woning is van toepassing op hypothecaire woningkredieten voor de financiering van de enige eigen woning waarvan de krediet- en waarborgakte werd ondertekend op of na 1 januari 2005.

Wat? Door die regeling werden de gewone interestaftrek, de bijkomende interestaftrek en de belastingvermindering voor kapitaalaflossingen en voor premies van een kredietgebonden overlijdensverzekering (de oude regeling) vervangen door een aftrek van het totale netto inkomen, de zogenaamde woonbonus. Door de besparingsmaatregelen van de regering-Di Rupo wordt deze aftrek vanaf 2012 een belastingvermindering tegen een vast tarief. Het bedrag waarop de belastingvermindering voor de

Als u een woning koopt, bouwt of verbouwt en u daarvoor een hypothecair woningkrediet aangaat, geniet u meestal een aantal fiscale voordelen. Sinds 2005 moeten we een onderscheid maken tussen de nieuwe regeling voor de enige eigen woning en de oude regeling.

enige eigen woning wordt berekend, omvat de interesten en kapitaalaflossingen van een hypothecaire lening die u specifiek hebt afgesloten voor het verwerven, behouden of verbouwen van uw eigen en enige woning, én de premies van een kredietgebonden overlijdensverzekering.

De voorwaarden De interesten, kapitaalaflossingen en premies komen in aanmerking voor de belastingvermindering als is voldaan aan de volgende voorwaarden: • de hypothecaire lening en de eventuele1 kredietgebonden overlijdensverzekering zijn aangegaan op of na 1 januari 2005; • de woning waarvoor de uitgaven zijn gedaan, moet uw enige en eigen woning zijn op 31 december van het jaar waarin de kredietovereenkomst is gesloten; • u hebt de hypothecaire lening en de kredietgebonden overlijdensverzekering gesloten bij een instelling die in de Europese Economische Ruimte2 is gevestigd, met de 1 Sinds aanslagjaar 2001 moet de hypothecaire lening niet meer worden gewaarborgd door een kredietgebonden overlijdensverzekering om de fiscale voordelen te kunnen genieten. 2 De Europese Economische Ruimte omvat de EU-lidstaten plus Liechtenstein, Noorwegen en IJsland.

105


bedoeling in een lidstaat van de Europese Economische

Voor wie?

Ruimte uw enige eigen woning te verwerven of te behouden; • de hypothecaire lening heeft een looptijd van ten minste tien jaar; • de kredietgebonden overlijdensverzekering is aange-

Als gehuwden of samenwonenden allebei in aanmerking komen voor de belastingvermindering voor de enige, eigen woning, hebben ze ook allebei recht op de verhogingen. Toch is het mogelijk dat één van beide partners de ver-

gaan:

hoging verliest tijdens de eerste tien jaar van de looptijd

– door uzelf met uitsluitend uzelf als verzekerde;

van de lening, terwijl de andere partner de toeslag

– vóór uw 65e verjaardag.

behoudt.

De voordelen van het verzekeringscontract bij overlijden

Als bij gehuwden of wettelijk samenwonenden een

zijn bedongen ten gunste van de personen die als gevolg

gemeenschappelijke aanslag wordt gevestigd, mogen ze

van uw overlijden de volle eigendom of het vruchtge-

de belastingvermindering voor de enige, eigen woning

bruik van de woning verwerven.

volledig vrij onderling verdelen, in zoverre ze het fiscale maximum per persoon niet overschrijden. Om die vrije

De hoogte van de belastingvermindering3,4

verdeling te kunnen toepassen, moet voldaan zijn aan de volgende voorwaarden: • er moet uiteraard een gemeenschappelijke aanslag

Per belastingplichtige en per belastbaar tijdperk komt een te indexeren basisbedrag van 1 500 euro (2 200

gevestigd worden bij de echtgenoten of partners; • elke echtgenoot of partner moet mede-eigenaar,

voor het aanslagjaar 2013 – inkomstenjaar 2012) in aan-

vruchtgebruiker, erfpachter of opstalhouder zijn.

merking voor de belastingvermindering. Dat basisbedrag

Uitzonderlijk wordt de belastingvermindering toege-

geldt tot de lening is terugbetaald en is onafhankelijk

staan aan beide echtgenoten als ze gehuwd zijn onder

van het beroepsinkomen. De belastingvermindering

het wettelijke stelsel, ook als de woning eigendom is

bedraagt 45% van dit bedrag.

van slechts één van hen;

Het maximumbedrag voor de berekening van de belastingvermindering wordt verhoogd met 500 euro (geïndexeerd

• beide echtgenoten of partners moeten kredietnemer zijn.

tot 730 euro voor het aanslagjaar 2013) gedurende de eerste tien jaar van de looptijd van de lening.

Voorbeelden

Dat bedrag wordt gedurende de eerste tien jaar van de lening nog eens verhoogd met 50 euro (geïndexeerd tot

Gehuwden in gemeenschap

70 euro voor het aanslagjaar 2013) als u drie of meer

De enige eigen woning is de volle eigendom van slechts

kinderen ten laste hebt op 1 januari volgend op het jaar

één van beide echtgenoten, gehuwd in gemeenschap

waarin de kredietovereenkomst werd afgesloten.

(bv. onder het wettelijke stelsel). Overeenkomstig het huwelijksvermogensstelsel komen de inkomsten uit dat

3 Door de begrotingsmaatregelen zal de regering-Di Rupo I vanaf aanslagjaar 2013 het fiscale voordeel van de belastingvermindering enige, eigen woning en bouwsparen beperken tot een lineair tarief van 45% en zal het fiscale voordeel lange termijnsparen beperkt worden tot een lineair tarief van 30%. Bij publicatie van deze gids zijn deze wijzigingen nog niet definitief opgenomen bij wet. Deze gegevens zijn bijgevolg onder voorbehoud van de finale wetteksten. 4 De vermelde geïndexeerde bedragen zijn deze voor inkomstenjaar 2012 – aanslagjaar 2013.

106

onroerend goed in de huwelijksgemeenschap. Als ze allebei kredietnemer zijn voor bijvoorbeeld een verbouwingslening en voldoen aan de basisvoorwaarden, kunnen ze allebei de belastingvermindering voor de enige, eigen woning krijgen.


Wettelijk samenwonenden

Het begrip enige woning

We gaan uit van dezelfde situatie, dus de enige eigen woning is eigendom van slechts één van beide partners.

Het moet gaan om de enige woning waarvan u (mede-)

Als ze allebei kredietnemer zijn voor bijvoorbeeld een

eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter of opstalhouder

verbouwingslening en voldoen aan de basisvoorwaar-

bent op 31 december van het jaar waarin de kredietover-

den, kan alleen de partner-eigenaar de belastingvermin-

eenkomst werd afgesloten.

dering voor de enige, eigen woning krijgen. Er wordt geen rekening gehouden met: • andere woningen waarvan u door erfenis mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker bent; • een andere woning die op 31 december van het jaar Onroerend inkomen, huwelijk en wettelijke

waarin de kredietovereenkomst wordt afgesloten op

samenwoning

de vastgoedmarkt te koop wordt aangeboden, onder voorwaarde dat ze uiterlijk 31 december van het jaar

Het belastbaar onroerend inkomen van echtgeno-

nadien effectief is verkocht. Als dat niet is gebeurd,

ten en van wettelijk samenwonenden (definitie:

zult u vanaf dat tweede jaar geen belastingverminde-

zie p. 30 Wettelijk versus feitelijk samenwonen),

ring enige, eigen woning meer krijgen;

die sinds het aanslagjaar 2005 fiscaal worden

• andere onroerende goederen die niet het karakter van

gelijkgeschakeld, is afhankelijk van hun vermo-

een woning hebben (bijvoorbeeld bouwgrond, garage,

gensrechtelijke situatie. Bij echtgenoten gehuwd

handelspand).

in gemeenschap (bijvoorbeeld onder het wettelijke stelsel) worden de inkomsten van de onroe-

Er wordt wel rekening gehouden met:

rende goederen voor de helft bij het belastbaar

• andere woningen waarvan u door erfenis voor 100%

inkomen van iedere partner gevoegd. In een huwelijksstelsel van scheiding van goederen en bij

volle eigenaar wordt; • andere woningen waarvan u door schenking volle

wettelijk samenwonenden vormt een persoonlijk

eigenaar, mede-eigenaar, blote eigenaar of vrucht-

onroerend goed daarentegen een belastbaar

gebruiker wordt.

inkomen van de partner-eigenaar in kwestie. Elk jaar op 31 december wordt nagegaan of het om uw Schulden en lasten die vermogensrechtelijk

enige woning gaat. Als de eigen woning achteraf haar

gemeenschappelijk zijn (bijvoorbeeld in het wet-

karakter van enige woning verliest, blijft het basisbedrag

telijk stelsel de interesten van een lening in ver-

bestaan (de toestand op 31 december van het jaar van

band met een persoonlijk onroerend goed) zijn in

de lening is daarvoor bepalend), maar verliest u definitief

gelijke helften te verdelen onder de partners. Bij

het recht op de verhogingen van het basisbedrag.

echtgenoten gehuwd met scheiding van goederen en bij wettelijk samenwonenden daarentegen

Als gevolg van de decumulatie wordt de voorwaarde

worden de door iedere echtgenoot verschuldigde

enige woning beoordeeld per echtgenoot en niet per

interesten in eerste instantie afgetrokken van zijn

fiscaal gezin.

eigen onroerend inkomen.

107


Het begrip eigen woning De enige woning moet ook uw eigen woning zijn. Het

In die situaties verleent de wet twee jaar uitstel. Als u

moet met name gaan om de woning die u zelf betrekt

nog niet in de woning woont op 31 december van het

en waarvan u (onverveeld) volle eigenaar, vruchtgebruiker,

tweede jaar volgend op het aangaan van het krediet,

erfpachter of opstalhouder bent. Als u bijvoorbeeld met

verliest u het recht op de woonbonus en valt u terug op

vijf mensen gezamenlijk een woning koopt, komt u alle

het langetermijnsparen. U verkrijgt het recht op de

vijf elk voor uw deel van de lening in aanmerking voor

woonbonus weliswaar opnieuw als u de woning

de belastingvermindering enige, eigen woning, voor

bewoont op 31 december van het jaar waarin de werk-

zover iedereen voldoet aan de basisvoorwaarden.

zaamheden beëindigd zijn of waarin de contractuele belemmeringen zijn opgeheven. Houd wel rekening met

Op de vereiste dat u de woning moet betrekken, bestaan

het feit dat het verhoogde bedrag waarop u gedurende

twee uitzonderingen:

de eerste tien jaar recht hebt, loopt vanaf de aktedatum

• U kunt om professionele of sociale redenen de woning

van het krediet. Die termijn wordt niet opgeschort als u

niet bewonen (bijvoorbeeld de afstand tot de plaats

gedurende bepaalde jaren niet in aanmerking komt voor

waar u werkt is te groot, u zorgt voor een zieke ouder

de woonbonus.

en woont daar in). Als u een woning bouwt of koopt en ze enkele jaren verhuurt aan een derde om andere dan beroepsredenen of redenen van sociale aard, mag u de belastingvermindering enige, eigen woning dus niet toepassen. • U kunt de woning nog niet onmiddellijk bewonen wegens de stand van de (ver)bouwwerkzaamheden of omwille van wettelijke of contractuele redenen (u moet een nog lopende huurovereenkomst nakomen, u koopt een woning en de vorige eigenaar blijft er nog enkele maanden wonen in afwachting dat zijn nieuwe huis is voltooid).

108


Schema 1 Het begrip enige en eigen woning als voorwaarde voor het verkrijgen van de belastingvermindering Heb ik recht op de vermindering in de volgende situaties? 2e woning op

Aankoop

Schenking

Erfenis

100% volle eigen- Nee, tenzij u de woning op dat

Nee, tenzij u de woning op dat

Nee, tenzij u de woning op dat

dom

ogenblik te koop aanbiedt op

ogenblik te koop aanbiedt op

ogenblik te koop aanbiedt op

de vastgoedmarkt en ze ver-

de vastgoedmarkt en ze ver-

de vastgoedmarkt en ze ver-

kocht is voor 31 december van

kocht is voor 31 december van

kocht is voor 31 december van

het jaar daarna.

het jaar daarna.

het jaar daarna.

Nee, tenzij u de woning op dat

Nee, tenzij u de woning op dat

Ja

ogenblik te koop aanbiedt op

ogenblik te koop aanbiedt op

de vastgoedmarkt en ze ver-

de vastgoedmarkt en ze ver-

kocht is voor 31 december van

kocht is voor 31 december van

het jaar daarna.

het jaar daarna.

Nee, tenzij u de woning op dat

Nee, tenzij u de woning op dat

ogenblik te koop aanbiedt op

ogenblik te koop aanbiedt op

de vastgoedmarkt en ze ver-

de vastgoedmarkt en ze ver-

kocht is voor 31 december van

kocht is voor 31 december van

het jaar daarna.

het jaar daarna.

Nee, tenzij u de woning op dat

Nee, tenzij u de woning op dat

ogenblik te koop aanbiedt op

ogenblik te koop aanbiedt op

de vastgoedmarkt en ze ver-

de vastgoedmarkt en ze ver-

kocht is voor 31 december van

kocht is voor 31 december van

het jaar daarna.

het jaar daarna.

31 december van het jaar waarin het krediet werd aangegaan

Mede-eigendom

Vruchtgebruik

Blote eigendom

Ja

Ja

Schema 2 Het begrip enige en eigen woning als voorwaarde voor het behoud van de verhoging van 500 en 50 euro Heb ik nog recht op de verhoging? 2e woning op 31 december van om het even welk jaar na het jaar waarin het

Aankoop Schenking

Erfenis

krediet werd aangegaan 100% volle eigendom

Nee

Nee

Nee

Mede-eigendom

Nee

Nee

Ja

Ja

Ja

Ja

Erfpachter

Nee

Nee

Nee

Opstalhouder

Nee

Nee

Nee

Vruchtgebruiker

Nee

Nee

Ja

Blote eigenaar

109


De begrippen verwerven en behouden

lijdensverzekering komen wel volledig in aanmerking voor de belastingvermindering enige, eigen woning.

Met verwerven wordt zowel de aankoop van een bestaande woning als de bouw van een nieuwe woning

De interesten die verband houden met de financiering

bedoeld. Ook een lening voor het betalen van de

van het beroepsgedeelte kunt u fiscaal als beroepskosten

successierechten met betrekking tot de enige en eigen

in mindering brengen.

woning komt in aanmerking, met uitzondering van nalatigheidsinterest bij laattijdige betaling.

Verhuur

Behouden betekent dat de lening bedoeld moet zijn om

Als u een deel van uw enige eigen woning verhuurt, is

de waarde van de woning te verhogen of op hetzelfde

de belastingvermindering enige, eigen woning niet toe-

peil te houden door verbouwings-, verbeterings-, aan-

gestaan voor het deel van de interest dat betrekking

passings-, moderniserings- of onderhoudswerkzaam-

heeft op het verhuurde deel van de woning.

heden, of om de woning in bezit te houden (bijvoorbeeld

Voor die interest is wel een gewone interestaftrek (zie

door inkoop in geval van een echtscheiding).

p. 116 Terugbetaalde interest) mogelijk.

Bouwgrond

De terugbetaling van kapitaal en de premies van de kredietgebonden overlijdensverzekering en gemengde

Omdat de lening voor de aankoop van een bouwgrond

levensverzekering komen wel volledig in aanmerking

niet wordt gesloten met de bedoeling een eigen woning

voor de belastingvermindering enige, eigen woning.

te verwerven, komt ze niet in aanmerking voor de belastingvermindering enige, eigen woning. De interesten van die lening mag u wel aftrekken van het onroerend in-

Gewone interestaftrek vanaf 1 januari 2005

komen van de bouwgrond (en van eventuele andere onroerende goederen in uw bezit). Zolang er geen woning

Voor leningen, afgesloten vanaf 1 januari 2005, blijft de

op de grond staat, moet u dat kadastraal inkomen

gewone interestaftrek van toepassing als de lening niet

immers aangeven.

is aangegaan voor het verwerven of behouden van de

Als u een lening aangaat om zowel de aankoop van de

enige eigen woning.

grond als de bouw van de woning te financieren, komt die lening wel in aanmerking voor de belastingverminde-

In de volgende gevallen komt de interest van leningen,

ring enige, eigen woning.

aangegaan vanaf 1 januari 2005, in aanmerking voor de gewone interestaftrek:

Gebruik voor beroepsdoeleinden

• De lening is afgesloten voor het verwerven of behouden van een woning die niet de enige woning is.

Als u een deel van de woning voor beroepsdoeleinden

• De lening is afgesloten voor het verwerven of behou-

gebruikt, komen alleen de hypothecaire interesten die

den van een enige woning die de belastingplichtige

geen betrekking hebben op het voor beroepsdoeleinden

niet zelf gaat bewonen.

gebruikte deel van de woning in aanmerking voor de

• De lening is afgesloten voor het verwerven of behou-

belastingvermindering enige, eigen woning. De kapitaal-

den van een onroerend goed dat niet het karakter van

aflossingen en de premies van de kredietgebonden over-

een woning heeft.

110


• De lening heeft geen minimumlooptijd van tien jaar.

Een voorbeeld

• De lening is niet hypothecair onderschreven. In 2012 betaalt u 2 220 euro aan kapitaal en interesten Opmerking: als de lening slechts gedeeltelijk wordt

en komt in aanmerking voor de verhoogde aftrek van

gewaarborgd door een hypothecaire inschrijving, komt

2 200 + 730 euro enige eigen woning. U hebt daarnaast

het deel van de interesten dat niet onder deze waarborg

een individuele levensverzekering waarvoor u een premie

valt, ook in aanmerking voor de gewone interestaftrek.

van 300 euro betaalt. In welke mate kunt u die premie

Dat verklaart de mogelijke combinatie van woonbonus

nog fiscaal in mindering brengen?

en gewone interestaftrek. De berekening gebeurt als volgt.

Wat met de belastingvermindering voor langetermijnsparen?5

Stap 1. U berekent eerst de oude korf, dat wil zeggen het bedrag dat u, rekening houdend met uw belastbare inkomen, maximaal in rekening kunt brengen. Stel dat

Als u recht hebt op de belastingvermindering enige,

dat 1 700 euro is.

eigen woning, kunt u daarnaast nog in beperkte mate

Stap 2. U berekent de basiskorf enige, eigen woning.

de belastingvermindering voor het langetermijnsparen

Dat is het bedrag dat fiscaal in mindering werd gebracht

genieten. Het kan bijvoorbeeld gaan om premies van een

voor de enige, eigen woning, maar zonder rekening te

individuele levensverzekering die niet dient voor de

houden met de verhoogde korf. In dit geval is dat 2 220

wedersamenstelling of het waarborgen van een hypo-

- 730 = 1 490 euro.

thecaire lening enige, eigen woning.

Stap 3. Van de oude korf trekt u de basiskorf enige eigen woning af. In dit geval is dat 1 700 - 1 490 = 210

Eerst wordt berekend hoeveel u, rekening houdend met

euro.

uw netto belastbaar beroepsinkomen, in rekening kunt

U kunt de levensverzekeringspremie nog voor 210 euro

brengen. Dat is maximaal 15% van de eerste schijf van

in mindering brengen voor de oude korf. De resterende

1 250 euro (1 830 euro voor aanslagjaar 2013) van uw

90 euro creëert geen bijkomend fiscaal voordeel.

totale bedrijfsinkomen, en 6% van alles daarboven, met een algemeen maximum van 1 500 euro (2 200 euro voor aanslagjaar 2013). Dat bedrag (de oude korf) wordt verminderd met de belastingvermindering enige, eigen woning. Voor die vermindering wordt alleen rekening gehouden met het basisbedrag, niet met de eventuele verhogingen. Het verschil dat u verkrijgt, is het maximale bedrag dat nog recht kan geven op de vermindering voor het langetermijnsparen.

5 De vermelde geïndexeerde bedragen zijn die voor inkomstenjaar 2012 – aanslagjaar 2013.

111


Schema 3* Hypothecair kredieten na 20051 Aftrek

Voor de enige2 eigen3 woning4

Voor een tweede woning of een niet-eigen woning

Kapitaal, interesten en premies

• Kapitaal en premies kredietgebonden overlijdensverzekering:

kredietgebonden

• belastingvermindering maximaal 2 200 euro (afhankelijk van het

overlijdensverzekering tot

• inkomen)

2 200 euro + gedurende de eerste • Interestaftrek op het kadastraal inkomen van de niet-eigen tien jaar: (730 + 705)6 euro

• woning(en) en andere onroerende goederen • Nooit bijkomende interestaftrek

Fiscaal

45%

• Kapitaal en kredietgebonden overlijdensverzekering:

voordeel

• 30% vanaf 2012 • Rente: marginaal tarief

Wie?

• Kapitaal en kredietgebonden overlijdensverzekering: volle

Volle eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachthouder of opstalhouder

7

• eigenaar • Rente: volle eigenaar, vruchtgebruiker, opstalhouder, • erfpachter

Hypotheek

Voldoende om de woonbonus in

Tot 73 190 euro

te vullen en de indexatie op te vangen Krediet-

• Begunstigde: degene die de

Begunstigde

gebonden

• woning verkrijgt bij overlijden in

1 De levensverzekering dient als waarborg voor een lening voor

overlijdens- • volle eigendom of in vrucht-

1 een onroerend goed

verzekering • gebruik

1 a) voor het gedeelte dat dient als waarborg voor de lening:

• Nooit voor meer dan het

1 a) degene die de woning in volle eigendom of vruchtgebruik

• hypothecaire deel van de lening

1 a) verwerft; 1 b) voor het saldo: de echtgenoot / wettelijk samenwonende 1 b) partner of bloedverwanten tot en met de 2e graad 2 In alle andere gevallen: de echtgenoot /wettelijk samenwonende 2 partner of bloedverwanten tot en met de 2e graad

* Door de begrotingsmaatregelen zal de regering-Di Rupo I vanaf aanslagjaar 2013 het fiscale voordeel van de belastingvermindering enige, eigen woning en bouwsparen beperken tot een lineair tarief van 45% en zal het fiscale voordeel lange termijnsparen beperkt worden tot een lineair tarief van 30%. Bij publicatie van deze gids zijn deze wijzigingen nog niet definitief opgenomen bij wet. Deze gegevens zijn bijgevolg onder voorbehoud van de finale wetteksten.De vermelde geïndexeerde bedragen zijn deze voor inkomstenjaar 2012 – aanslagjaar 2013.

1 Aktedatum op of na 1 januari 2005. 2 Enige woning: • wat telt, is de situatie op 31 december van het jaar waarin het krediet wordt aangegaan; • voor het begrip enig: zie schema 1 op p. 109; • worden nooit meegeteld: onroerende goederen die niet het karakter van een woning hebben. 3 Eigen woning: • de woning waarin u zelf woont; • of waarin u om beroeps- of sociale redenen niet kunt wonen; • of die u door overmacht nog niet onmiddellijk kunt bewonen: bijvoorbeeld in aanbouw, nog lopend huurcontract dat u moet nakomen. 4 Woning: een krediet voor een bouwgrond komt fiscaal niet in aanmerking, tenzij de lening voor de grond en het bouwen in hetzelfde voorschot zitten. 5 Verhoging met 70 euro op voorwaarde dat u drie kinderen ten laste hebt op 1 januari na het jaar waarin het krediet werd aangegaan. Gehuwden en wettelijk samenwonende partners hebben allebei recht op de verhoging. 6 De periode van tien jaar begint te lopen in het jaar waarin het krediet wordt afgesloten. De verhoging gaat definitief verloren als u op 31 december van om het even welk volgend jaar een tweede woning hebt. Voor het begrip enige woning in deze context: zie schema 2 op p. 109. 7 Bij echtgenoten gehuwd onder het wettelijke stelsel heeft ook de echtgenoot die niet-eigenaar is, maar die mee ontleent, recht op de belastingvermindering. Opmerking: werd de lening al afgesloten door de echtgenoot die eigenaar is vóór het huwelijk of vóór het jaar van de gemeenschappelijke aanslag, dan zal de echtgenoot die niet-eigenaar is en die zich nadien ten aanzien van de bank mede solidair schuldenaar verklaart, pas recht hebben op de belastingvermindering enige, eigen woning vanaf het inkomstenjaar van inbreng in de huwelijksgemeenschap. Is men gehuwd onder het stelsel scheiding van goederen of is men wettelijk samenwonend, dan zal de partner die niet-eigenaar is en die mee solidair schuldenaar is geworden eveneens de belastingvermindering enige, eigen woning kunnen genieten als hij een eigendomsaandeel in de woning verwerft (via aankoop of schenking, ongeacht het eigendomspercentage).

112


Schema 4: Alleen kredieten van vóór 2005 Zolang de lening loopt, behoudt u de vroegere belastingverminderingen en/of aftrekken (bouwsparen, interestaftrek en eventueel bijkomende interestaftrek). Schema 5: Krediet voor 2005 én krediet na 2005 voor de enige eigen woning Keuze: Beide kredieten inbrengen volgens de oude regeling:

Of alleen het nieuwe krediet

• bouwsparen,

aangeven: belastingvermin-

• interestaftrek,

dering enige, eigen woning

• bijkomende interestaftrek: de voorwaarden – erkende aannemer, minimaal bedrag – • moeten dan wel vervuld zijn.

Voorbeeld van fiscale besparingen6 Situatie

Stappenplan (geïndexeerde bedragen voor het

Jef en Els zijn gehuwd en hebben twee kinderen. Ze

aanslagjaar 2013, inkomsten 2012)

hebben nog geen woning en willen nu graag een eigen woning bouwen.

Stap 1 Bepaal het maximaal fiscaal aftrekbare bedrag per

Zij vragen een krediet van 100 000 euro met een loop-

echtgenoot:

tijd van twintig jaar en gelijkblijvende betalingen tegen

2 200 euro basisbedrag per echtgenoot + 730 euro ver-

een rentevoet van 4%. Het krediet wordt volledig

hoogde korf gedurende de eerste 10 jaar = 2 930 euro.

gewaarborgd door een hypotheek.

Totaal: 2 930 euro x 2 = 5 860 euro.

De maandelijkse terugbetaling bedraagt 602,22 euro. De marginale (hoogste) aanslagvoet bedraagt 50% voor

Stap 2

Jef en 45% voor Els, in beide gevallen nog te verhogen

Bepaal de effectief betaalde bedragen die voor

met de gemeentebelasting.

aftrek in aanmerking komen. Dat zijn de bedragen die effectief op het hypothecair gewaarborgde krediet terugbetaald worden. In dit voorbeeld is het volledige krediet (namelijk 100 000 euro) hypothecair gewaarborgd. Het volledige maandbedrag komt dus in aanmerking voor fiscale aftrek. Effectief jaarlijks betaald bedrag: 602,22 euro x 12 = 7 226,64 euro.

6 Door de begrotingsmaatregelen zal de regering-Di Rupo I vanaf aanslagjaar 2013 het fiscale voordeel van de belastingvermindering enige, eigen woning en bouwsparen beperken tot een lineair tarief van 45% en zal het fiscale voordeel lange termijnsparen beperkt worden tot een lineair tarief van 30%. Bij publicatie van deze gids zijn deze wijzigingen nog niet definitief opgenomen bij wet. Deze gegevens zijn bijgevolg onder voorbehoud van de finale wetteksten.De vermelde geïndexeerde bedragen zijn deze voor inkomstenjaar 2012 – aanslagjaar 2013.

113


Hypothecair woningkrediet: de oude regeling Stap 3

De oude regelgeving voorziet in een gewone en een bij-

Bepaal het effectief maximaal fiscaal aftrekbare

komende interestaftrek, en in een belastingvermindering

bedrag.

bouwsparen of langetermijnsparen voor de kapitaalaflos-

In deze stap vergelijken we het maximaal aftrekbare

singen en voor premies van de kredietgebonden overlij-

bedrag per kredietnemer met de effectief betaalde

densverzekering.

bedragen die voor aftrek in aanmerking komen. Effectief jaarlijks betaald bedrag: 7 226,64 euro

Wanneer is de regeling van toepassing?

Maximaal aftrekbaar bedrag: 5 860 euro De oude regelgeving blijft van toepassing voor: Concreet: het eerste jaar kan de fiscale pot van 5 860

• leningen aangegaan voor 2005;

euro volledig benut worden.

• leningen afgesloten vanaf 1 januari 2005 voor de herfinanciering van een lening, aangegaan voor

Stap 4 Verdeel het effectief maximaal fiscaal aftrekbare bedrag tussen beide belastingplichtigen.

1 januari 2005; • leningen aangegaan vanaf 1 januari 2005, terwijl voor dezelfde woning nog een hypothecaire lening in aanmerking komt voor de belastingvermindering lange-

In dit voorbeeld is dat eenvoudig: beiden kunnen elk hun

termijnsparen of bouwsparen (het gaat onder andere

maximaal aftrekbare bedrag (namelijk 2 930 euro)

om verbouwleningen) en die laatste lening verder in

inbrengen.

mindering wordt gebracht in de personenbelasting.

Stap 5

Die leningen, afgesloten voor het verwerven, bouwen of

Bereken het belastingvoordeel

verbouwen van de woning, komen in aanmerking voor

Man: 2 930 euro x 45% = 1 318,50 euro

de belastingvermindering langetermijnsparen of bouw-

Vrouw: 2 930 euro x 45% = 1 318,50 euro

sparen. De interesten komen in aanmerking voor de

Totaal = 2 637 euro

gewone interestaftrek en kunnen in aanmerking komen

Op dat bedrag is bovendien geen gemeentebelasting

voor de bijkomende interestaftrek.

verschuldigd. Hoe zit het met nieuwe hypothecaire leningen en kredietgebonden overlijdensverzekeringen die werden afgesloten op of na 1 januari 2005, maar die niet voldoen aan de voorwaarden voor de woonbonus en die niet zijn opgesomd hierboven? De terugbetalingen van kapitaal en/of de kredietgebonden overlijdensverzekeringen van die leningen komen in aanmerking voor de belastingvermindering langetermijnsparen. De interesten komen in aanmerking voor de gewone interestaftrek.

114


Premie voor de kredietgebonden overlijdensverzekering7

Terugbetaald kapitaal8 De terugbetaling van kapitaal voor een woningkrediet kan

Voordat de premie voor de kredietgebonden overlijdens-

recht geven op een belastingvermindering. Vanaf 2012

verzekering in aanmerking komt voor een fiscaal voor-

bedraagt die vermindering 30% van de terugbetalingen

deel, moet voldaan zijn aan de volgende voorwaarden.

als u meer dan een woning bezit. Het gaat in dat geval

U bent zowel de verzekeringnemer als de verzekerde.

om een vermindering langetermijnsparen. Tot 2012

U moet jonger zijn dan 65 jaar op het ogenblik dat u

bedroeg de vermindering 30% tot 40% (verbeterde

een kredietgebonden overlijdensverzekering sluit. De

gemiddelde aanslagvoet).

begunstigde(n) van de polis moet(en), voor het deel dat dient als waarborg voor de lening, de persoon of perso-

Het voordeel is groter als u maar één woning hebt. Voor

nen zijn die door het overlijden de volle eigendom of het

de enige woning wordt een verhoogde belastingvermin-

vruchtgebruik van de enige eigen woning verwerft(ven).

dering (bouwsparen) verleend. Het moet gaan om een

Voor het saldo moeten dat de echtgenoot/wettelijk

lening die is aangegaan tussen 1 januari 1993 en

samenwonende partner of bloedverwanten tot en met

31 december 2004, of om een herfinancieringslening of

de 2e graad zijn.

verbouwlening aangegaan vanaf 1 januari 2005 voor de enige woning. Bij een verbouwlening mag bovendien

Als die voorwaarden vervuld zijn, geeft de premie recht

de belastingvermindering enige, eigen woning niet wor-

op een belastingvermindering. Die vermindering wordt

den gevraagd.

vanaf 2012 berekend tegen 30% als de lening waaraan

De belangrijkste voorwaarde is dat het krediet bestemd

de verzekering verbonden is, in aanmerking komt voor

moet zijn voor de bouw, aankoop of verbouwing van

het langetermijnsparen. Ze wordt vanaf 2012 berekend

een woning in de Europese Economische Ruimte. Het

tegen 45% als de lening waaraan de verzekering verbon-

krediet moet een looptijd hebben van minstens tien jaar

den is, recht geeft op een belastingvermindering voor

en er moet een hypotheek worden genomen – een

het bouwsparen. Als de verzekeringspremie in aanmerking

hypothecaire volmacht is niet voldoende.

komt voor de verhoogde vermindering voor het bouwsparen, is de belastingvermindering tegen 45% voor die

Berekening van het fiscale voordeel: de lening8

premie slechts mogelijk in de mate dat ze verbonden is aan het toepasselijke grensbedrag van de lening. Als u

Het fiscale voordeel wordt berekend op basis van het

een groter kapitaal verzekert dan het grensbedrag dat van

kapitaal dat u in één kalenderjaar terugbetaalt en op

toepassing is voor uw lening onder bouwsparen, komt

basis van de totale som van de lening. Voor leningen

de premie die betrekking heeft op het deel boven het

aangegaan voor 2005, of voor herfinancieringsleningen

grensbedrag slechts in aanmerking voor een belasting-

of verbouwleningen waarbij de oude fiscale regeling van

vermindering tegen 30%, dat wil zeggen een belastingvermindering onder het langetermijnsparen. Hierna vindt u meer informatie over het bouwsparen, het langetermijnsparen en de toepassing van de grensbedragen.

7 Door de begrotingsmaatregelen zal de regering-Di Rupo I vanaf aanslagjaar 2013 het fiscale voordeel van de belastingvermindering enige, eigen woning en bouwsparen beperken tot een lineair tarief van 45% en zal het fiscale voordeel lange termijnsparen beperkt worden tot een lineair tarief van 30%. Bij publicatie van deze gids zijn deze wijzigingen nog niet definitief opgenomen bij wet. Deze gegevens zijn bijgevolg onder voorbehoud van de finale wetteksten. De vermelde geïndexeerde bedragen zijn die voor inkomstenjaar 2012 – aanslagjaar 2013. 8 De vermelde geïndexeerde bedragen zijn die voor inkomstenjaar 2012 – aanslagjaar 2013.

115


toepassing is, zijn de terugbetalingen beperkt tot een

merking komt voor belastingvermindering naar goed-

bepaald grensbedrag. Het gaat om het grensbedrag dat

dunken verdelen over de twee partners. Met andere

van toepassing is in het jaar van het afsluiten van de

woorden: wat de ene niet in mindering mag brengen,

lening.

kan de andere in mindering brengen, zij het zonder dat

Als het om de enige woning gaat, kan het grensbedrag

het toepasselijke maximum bij elke partner overschreden

hoger liggen als u kinderen ten laste hebt. Het gaat om

mag worden.

het aantal kinderen ten laste op 1Â januari van het jaar volgend op het jaar waarin de krediet- en waarborgakte

Terugbetaalde interest9

werd verleden. Het grensbedrag wordt niet verhoogd voor kinderen ten

Er wordt een onderscheid gemaakt tussen de gewone

laste in de mate dat de terugbetalingen slechts in aan-

interestaftrek en de bijkomende interestaftrek.

merking komen voor de belastingvermindering langeterDe gewone interestaftrek geldt zowel bij aankoop als bij

mijnsparen.

de bouw of verbouwing van een woning, en blijft Grensbedragen voor een krediet aangegaan in 2011 Geen kinderen ten laste

73 190 euro

beperkt tot het bedrag van de onroerende inkomsten. Die aftrek wordt vooral interessant als u meerdere onroerende goederen bezit. Als u naast het eigen woon-

Berekening van het fiscale voordeel: uw

huis ook nog andere onroerende goederen bezit, wor-

beroepsinkomen

den die laatste namelijk zwaarder belast, en wel tegen

9

het marginale tarief (maximaal 50% + bijkomende Naast een beperking van het leningsgedeelte dat recht

gemeentebelasting). Als u een tweede woning wilt aan-

geeft op belastingvermindering, is er nog een tweede

schaffen, wordt het dankzij de gewone interestaftrek

beperking. Die varieert al naargelang het bedrag van uw

dikwijls interessant om daarvoor opnieuw een lening aan

netto belastbaar beroepsinkomen. De belastingverminde-

te gaan.

ring wordt berekend op maximaal 15% van de eerste 1 830 euro van het beroepsinkomen van elke partner +

De bijkomende interestaftrek is pas mogelijk als u een

6% van het gedeelte daarboven. Bovendien is er een

woning bouwt of koopt onder het btw-stelsel, of ver-

algemeen maximum vastgesteld, dat op 2 200 euro per

bouwt. Bijkomende voorwaarden zijn dat u geen andere

jaar ligt. Voor een gezin bedraagt het maximale bedrag

woning mag bezitten, dat u een hypotheek moet nemen

dat voor de belastingvermindering in aanmerking komt

en dat uw krediet een looptijd van minstens tien jaar

dus tweemaal 2 200 euro of 4 400 euro.

moet hebben. Voor leningen aangegaan vanaf 1 januari 2005 is de bijkomende interestaftrek nog alleen van

In dat bedrag zitten niet alleen de terugbetalingen van

toepassing voor verbouwleningen. Voor verbouwingen

kapitaal, maar ook de premies voor de kredietgebonden

komen daar nog een paar voorwaarden bovenop: de

overlijdensverzekering en voor eventuele andere levens-

woning moet minstens vijftien jaar oud zijn en u moet

verzekeringen.

voor minstens 28 980 euro (btw inbegrepen) facturen van geregistreerde aannemers kunnen voorleggen.

Gehuwden en wettelijk samenwonenden die samen een

Bovendien is de bijkomende interestaftrek slechts moge-

woningkrediet aangaan voor de gemeenschappelijke

lijk voor het bedrag waarvoor facturen van geregistreerde

woning, mogen het terugbetaalde kapitaal dat in aan-

aannemers kunnen worden voorgelegd.

116


Voor een verbouwlening kunt u rente aftrekken op maximaal 36 600 euro van het geleende bedrag. Dat

Wat met verbouwingen?

maximum ligt hoger naargelang u meer kinderen ten Voor verbouwingen van uw enige woning mag u

laste hebt.

ook de premie voor de kredietgebonden overlijInteresten van leningen aangegaan voor 1 januari 2005

densverzekering, het terugbetaalde kapitaal en de

voor een nieuwbouw (inclusief de aankoop van een

gewone interestaftrek in rekening brengen. Voor

woning onder het btw-stelsel) kunnen in aanmerking

de bijkomende interestaftrek wordt het af te trek-

komen voor bijkomende interestaftrek. Voor een nieuw-

ken bedrag berekend op een lening van maximaal

bouwlening kunt u interest aftrekken op maximaal het

36 600 euro in plaats van 73 190 euro. Dat

grensbedrag dat van toepassing is in het jaar waarin het

bedrag kan hoger liggen als u meer kinderen ten

krediet werd afgesloten.

laste hebt:

Leningen aangegaan vanaf 1 januari 2005 voor het bou-

1 kind ten laste

38 420 euro

wen van een nieuwe woning of het kopen van een

2 kinderen ten laste

40 250 euro

woning met btw geven geen recht meer op bijkomende

3 kinderen ten laste

43 910 euro

interestaftrek. Voor die leningen geldt in principe de

4 kinderen of meer ten laste

47 570 euro

regeling van de woonbonus als alle voorwaarden vervuld Kinderen die gehandicapt zijn, tellen dubbel.

zijn.

Voorwaarden zijn wel dat de werkzaamheden Hoeveel precies?

9

minstens 28 980 euro kosten, btw inbegrepen, dat ze worden uitgevoerd door een geregistreer-

De interesten die nog overblijven na de toepassing van

de aannemer en dat de woning minstens vijftien

de gewone interestaftrek, kunnen in aanmerking komen

jaar oud is. Ook hier wordt de bijkomende inte-

voor de bijkomende interestaftrek. Die aftrek impliceert

restaftrek geleidelijk afgebouwd van 80% voor

dat u een bepaald percentage van die interesten mag

de eerste vijf jaren naar 70% in het zesde jaar,

aftrekken van uw totale belastbaar inkomen. De eerste

60% in het zevende jaar, enz.

vijf jaren, te rekenen vanaf het jaar waarin u het kadastraal inkomen voor het eerst bij uw belastbaar inkomen hebt geteld, mag u 80% aftrekken van de rente die u hebt betaald op de respectieve grensbedragen. Voor het zesde jaar is dat nog 70%, voor het zevende jaar 60%, enz. In totaal hebt u gedurende maximaal twaalf jaar recht op de bijkomende interestaftrek.

9 De vermelde geïndexeerde bedragen zijn die voor inkomstenjaar 2012 – aanslagjaar 2013.

117


Voorbeeld van fiscale besparingen10 Situatie Jef en Els zijn gehuwd en hebben twee kinderen. In 1995 hebben ze een bestaande woning gekocht, oorspronkelijk gebouwd in 1984. Daarvoor zijn ze een krediet van 100 000 euro aangegaan met een looptijd van vijftien jaar. In het jaar 2012 hebben ze 4 000 euro kapitaal en 2 000 euro rente terugbetaald. Het nog terug te betalen saldo bedraagt 25 000 euro. De premie voor de kredietgebonden overlijdensverzekering bedroeg 250 euro voor Jef en 150 euro voor Els. Omdat het inkomen van Jef hoger ligt, is hij voor een groter kredietbedrag (75 000 euro) verzekerd dan Els (50 000 euro). In 2009 besloten Jef en Els hun keuken en badkamer volledig te vernieuwen en enkele bijkomende renovatiewerkzaamheden te laten uitvoeren. Daarvoor gingen ze een bijkomend krediet van 70 000 euro aan, waarvan de akte in 2009 werd verleden. Een nieuwe hypotheek was niet nodig: ze konden de bestaande hypotheek van het oude krediet hergebruiken. De maandelijkse kredietlasten voor dat tweede krediet bedragen 457,70 euro. De eerste twaalf maanden betaalden ze dus 3 375,14 euro rente en 2 117,32 euro kapitaal terug. Het geïndexeerde kadastraal inkomen van de woning bedraagt 1 800 euro. Jef heeft een netto belastbaar beroepsinkomen van 45 000 euro, Els van 25 000 euro. De marginale (hoogste) aanslagvoet bedraagt 50% voor Jef en 45% voor Els. Berekening van het belastingvoordeel volgens de oude regeling 1 Premie kredietgebonden overlijdensverzekering en terugbetaald kapitaal Stap 1 Bepaal het maximaal in te brengen bedrag per belastingplichtige, afhankelijk van het inkomen. Jef

Els

15% op het eerste deel van 1 830 euro van zijn netto

15% op het eerste deel van 1 830 euro van haar

belastbaar beroepsinkomen = 274,50 euro

netto belastbare beroepsinkomen = 274,50 euro

+ 6% op het gedeelte daarboven (43 170 euro) =

+ 6% op het gedeelte daarboven (23 170 euro) =

2 590,20 euro

1 390,20 euro

Totaal = 2 864,70 euro

Totaal = 1 664,70 euro

Dat bedrag wordt beperkt tot het maximumbedrag van 2 200 euro.

10 Door de begrotingsmaatregelen zal de regering-Di Rupo I vanaf aanslagjaar 2013 het fiscale voordeel van de belastingvermindering enige, eigen woning en bouwsparen beperken tot een lineair tarief van 45% en zal het fiscale voordeel lange termijnsparen beperkt worden tot een lineair tarief van 30%. Bij publicatie van deze gids zijn deze wijzigingen nog niet definitief opgenomen bij wet. Deze gegevens zijn bijgevolg onder voorbehoud van de finale wetteksten. De vermelde geïndexeerde bedragen zijn die voor inkomstenjaar 2012 – aanslagjaar 2013.

118


Stap 2 Bepaal het effectieve kredietbedrag dat in aanmerking komt voor een belastingvoordeel. Het geïndexeerde grensbedrag bedraagt voor 1995 (het jaar waarin het krediet werd aangegaan) en met twee kinderen ten laste 59 990,23 euro. Het nieuwe krediet komt niet in aanmerking voor een belastingvermindering omdat het kredietbedrag van 1995 hoger is dan het grensbedrag. Omdat het bedrag volledig wordt gewaarborgd door een hypotheek, is het kredietbedrag dat in aanmerking komt gelijk aan het grensbedrag, dus 59 990,23 euro. Stap 3 Bereken het bedrag dat in aanmerking komt voor belastingvermindering. Formule: terugbetaald kapitaal van het oude krediet x grensbedrag / totaal kredietbedrag 4 000 x 59 990,23 / 100 000 = 2 399,61 euro. Stap 4 Bereken per belastingplichtige het premiebedrag van de kredietgebonden overlijdensverzekering dat in aanmerking komt voor een belastingvoordeel bouwsparen. Formule: premiebedrag x grensbedrag (beperkt tot het verzekerde bedrag) / verzekerd kapitaal Opmerking: het deel van de premie dat boven het grensbedrag ligt, kan worden gebruikt om een belastingvermindering voor het langetermijnsparen te verkrijgen. Jef

Els

Bouwsparen

Bouwsparen

250 x 59 990,23 / 75 000 = 199,97 euro

0 euro

Langetermijnsparen

Langetermijnsparen

250 - 199,97 = 50,03 euro

150 euro

Stap 5 Verdeel het belastingvoordeel optimaal. Jef

Els

Maximaal 2 200 euro

Maximaal 1 664,70 euro

Bouwsparen

Bouwsparen

• Premie kredietgebonden overlijdensverzekering

• Premie kredietgebonden overlijdensverzekering

• (kov): 199,97 euro (zie stap 4)

• (kov): 0 euro

• Terugbetaald kapitaalmaximumbedrag - premie kov

• Terugbetaald kapitaaleffectief kredietbedrag uit

• 2 200 - 250 = 1 950 euro

• stap 2 - terugbetaald kapitaal dat al bij Jef wordt • ingebracht 2 399,61 - 1 950 = 449,61 euro

Langetermijnsparen

Langetermijnsparen

• Premie kov (rest): 50,03 euro

• Premie kov 150 euro

119


Stap 6 Bereken het belastingvoordeel. Jef

Els

Maximaal 2 200 euro

Maximaal 1 664,70 euro

Bouwsparen

Bouwsparen

• Premie kov: 199,97 x 45% = 89,99 euro

• Premie kov: 0 euro

• Terugbetaald kapitaal: 1 950 x 45% = 877,50 euro

• Terugbetaald kapitaal: 449,61 x 45% = 202,32 euro

Langetermijnsparen

Langetermijnsparen

• Premie kov: 50,03 x 30% = 15,01 euro

• Premie kov: 150 x 30% = 45 euro

Totaal belastingvoordeel: 89,99 + 877,50 + 15,01 + 202,32 + 45= 1 229,82 euro 2 Gewone interestaftrek Stap 1 Bepaal het totaal belastbaar onroerend inkomen. = 1 800 euro Stap 2 Bepaal het bedrag aan rente dat in aanmerking komt voor de gewone interestaftrek. = 1 800 euro (dat bedrag vullen we op met de rente van het oude krediet) Stap 3 Bereken het belastingvoordeel van de gewone interestaftrek, waarmee de onroerende voorheffing voor 12,50% wordt gerecupereerd. Voor de eigen woning (Jef en Els hebben geen andere woning in eigendom) 12,50% x 1 800 = 225 euro 3 Bijkomende interestaftrek Stap 1 Bepaal het bedrag dat in aanmerking komt voor de bijkomende renteaftrek. De rente, betaald voor het oude krediet, komt niet in aanmerking omdat het niet om een bouw, verbouwing of aankoop onder het btw-stelsel ging. De rente, betaald voor het nieuwe krediet, komt wel in aanmerking: 3 375,14 euro Stap 2 Bereken het grensbedrag dat in aanmerking komt voor de bijkomende interestaftrek. Formule: bedrag dat in aanmerking komt voor de bijkomende interestaftrek x grensbedrag / kredietbedrag 3 375,14 x 38 070 / 70 000 = 1 835,59 euro Stap 3 Pas de fiscale begrenzing van de aftrek toe. De fiscale begrenzing van de aftrek bedraagt de eerste vijf jaar 80%. 1 835,59 x 80% = 1 468,47 euro Stap 4 Verdeel de bijkomende interestaftrek over de belastingplichtigen, afhankelijk van hun inkomen. Jef

Els

1 468,47 x 45 000 / 70 000 = 944,02 euro

1 468,47 x 25 000 / 70 000 = 524,45 euro

Stap 5 Bereken het belastingvoordeel. Jef

Els

944,02 x 45% = 424,81 euro

524,45 x 45% = 236,00 euro Totaal = 660,81 euro

120


4 Overzicht van het belastingvoordeel met de oude regeling Terugbetaald kapitaal en premies klv

1 229,82 euro

Gewone interestaftrek

225,00 euro

Bijkomende interestaftrek

660,81 euro

Totaal

2 115,63 euro

Berekening van het belastingvoordeel volgens het nieuwe systeem (woonbonus) Belastingaftrek met de woonbonus Stap 1 Bepaal het maximaal fiscaal aftrekbare bedrag. Basisbedrag: 2 200 (Jef) + 2 200 (Els) = 4 400 euro Verhoogde aftrek: 730 (Jef) + 730 (Els) = 1 460 euro Totaal = 5 860 euro Stap 2 Bereken de effectief betaalde bedragen die voor aftrek in aanmerking komen. Jaarlijkse kredietlasten: 457,70 x 12 = 5 492,40 euro Premies kredietgebonden overlijdensverzekering: 0 euro (er is geen levensverzekering voor het nieuwe krediet) Totaal = 5 492,40 euro Stap 3 Bepaal het effectieve maximaal fiscaal aftrekbare bedrag. Het effectief betaalde bedrag dat voor aftrek in aanmerking komt, ligt lager dan het fiscaal aftrekbare maximumbedrag. Daarom wordt dat effectief betaalde bedrag genomen. = 5 492,40 euro Stap 4 Verdeel het effectieve maximaal fiscaal aftrekbare bedrag tussen beide belastingplichtigen. Maximumbedrag: 5 492,40 euro Jef: 2 930 euro Els: 2 562,40 euro Stap 5 Bereken het belastingvoordeel. Jef: 2 930 x 45% = 1 318,50 euro Els: 2 562,40 x 45% = 1 153,08 euro Totaal = 2 471,58 euro Omdat de nieuwe regeling (woonbonus) voordeliger is dan de oude, namelijk een belastingvoordeel van 2 471,58 euro tegenover 2Â 115,63 euro, kiezen Jef en Els voor de woonbonus. Ze brengen dus hun oude krediet fiscaal niet langer in.

121


Gelijktijdige toepassing

Het KBC-Kredietadvies

In sommige gevallen is de gelijktijdige toepassing

Als u bij KBC Bank & Verzekering een hypothecair

van enerzijds de oude regeling van de belasting-

krediet aangaat, krijgt u in uw KBC-bankkantoor

vermindering voor het bouwsparen en anderzijds

een nauwkeurige projectie van de te verwachten

het nieuwe stelsel van de woonbonus toch

nettolasten voor de komende vijftien, twintig of

mogelijk. Neem daarvoor contact op met uw

dertig jaar. Dat kredietadvies, gemaakt met een

KBC-bankkantoor.

computerprogramma, houdt rekening met uw plannen, uw inkomen en uw budget. Er zijn verschillende simulaties mogelijk: • aankoop van een bouwgrond, zowel onder-

Opletten met leningen binnen de familie

hands als openbaar; • aankoop van een woning, zowel onderhands

Soms springen familieleden zoals ouders of groot-

als openbaar;

ouders bij met een onderhandse lening. Houd er

• bouw van een woning;

rekening mee dat de begunstigde van de lening

• vernieuwbouw.

op de rente die hij eventueel betaalt roerende

Er is zelfs een simulatie mogelijk voor combina-

voorheffing moet inhouden.nhouden.

ties, bijvoorbeeld aankoop bouwgrond + nieuwbouw of aankoop woning + verbouwingen. Zo kunnen we voor u de voordeligste combinatie vinden. KBC Bank & Verzekering houdt alle formaliteiten en voorwaarden voor u in het oog. Automatisch krijgt u van ons ook alle nodige attesten om uw aangifte in te vullen.

122


123


Overheidspremies en fiscale voordelen


Financi毛le stimulansen om groen te (ver)bouwen Door middel van fiscale voordelen helpt de fiscus u een handje als u een woning verwerft of renoveert. Daarnaast voorzien de verschillende overheden in diverse premies en subsidies.

Door de besparingsmaatregelen van de federale regering wordt de financi毛le ondersteuning voor wie energiezuinig wil bouwen of renoveren vanaf 2012 fiks teruggeschroefd. Bij het afsluiten van de redactie waren alle details nog niet gekend. Voor een actuele stand van zaken kijkt u het best op de websites van de bevoegde instanties.

Energiebesparende investeringen: ingrijpende wijzigingen De nota Di Rupo schrapt de belastingvermindering voor energiebesparende uitgaven met onmiddellijke ingang. In het wetsontwerp is een overgangsbepaling voorzien voor overeenkomsten die zijn afgesloten voor 28 november 2011. A Overeenkomsten afgesloten v贸贸r 28 november 2011 en betaald in 2011 Deze uitgaven komen in aanmerking voor de belastingvermindering voor energiebesparende uitgaven. De belastingvermindering bedraagt 40% van de betaalde uitgave met een absoluut maximum van 2 830 euro of 3 680 euro, afhankelijk van de aard van de investering. Deze uitgaven komen in aanmerking voor de overdracht naar de volgende drie jaar en kunnen worden omgezet in een belastingkrediet. B Overeenkomsten afgesloten voor 28 november 2011 en betaald in 2012 Deze uitgaven komen in aanmerking voor de belastingvermindering voor energiebesparende uitgaven. De belastingvermindering bedraagt 40% van de betaalde uitgave, met een absoluut maximum van 2 930 euro of 3 810 euro, afhankelijk van de aard van de investering. Deze uitgaven komen in aanmerking voor de overdracht naar de volgende drie jaar en kunnen worden omgezet in een belastingkrediet. C Overeenkomsten afgesloten na 28 november 2011 en betaald 2011 Deze uitgaven komen in aanmerking voor de belas-

125


tingvermindering voor energiebesparende uitgaven. De

jaren al deze belastingvermindering toegekend kreeg,

belastingvermindering bedraagt 40% van de betaalde

blijft deze uiteraard genieten.

uitgave met een absoluut maximum van 2 830 euro of 3 680 euro, afhankelijk van de aard van de investering.

Andere tegemoetkomingen

Deze uitgaven komen in aanmerking voor de overdracht naar de volgende drie jaar en kunnen worden

Als u in Vlaanderen een woning bouwt, herbouwt of

omgezet in een belastingkrediet.

casco verbouwt en ze na de werkzaamheden een energie-

D Overeenkomsten afgesloten na 28 november 2011 en betaald in 2012 Deze uitgaven komen niet meer in aanmerking voor een fiscaal voordeel, met uitzondering van de isolatie

peil van E60 of lager heeft, krijgt u gedurende tien jaar een korting van 20% op de onroerende voorheffing (grondbelasting). Als het energiepeil E40 of lager is, loopt die korting op tot 40%.

van daken. De belastingvermindering wordt beperkt tot 30% met een absoluut maximum van 2 930 euro.

Verder kent Vlaanderen groenestroomcertificaten toe voor wie zelf elektriciteit opwekt met behulp van fotovoltaïsche

Voor volgende investeringen valt de belastingverminde-

zonnepanelen. Per 1 000 kWh opgewekte elektriciteit

ring dus weg voor overeenkomsten afgesloten na

krijgt u van de VREG een groenestroomcertificaat. Uw

28 november 2011 en betaald in 2012:

netbeheerder koopt dat groenestroomcertificaat op tegen

• het onderhoud van oude stookketels of de vervanging

een gegarandeerde minimumprijs. Voor zonnepanelen die

ervan door een condensatieketel, een stookketel op

in dienst werden genomen tussen 1 januari en 31 maart

hout, een installatie met warmtepomp;

2012 ontvangt u jaarlijks een minimumsteun van 250 euro

• de installatie van een systeem van waterverwarming op zonne-energie (zonneboiler); • de plaatsing van zonnecelpanelen die zonne-energie omzetten in elektrische energie (fotovoltaïsche panelen); • de installatie van een geothermische warmtepomp;

per behaald certificaat, en dat gedurende twintig jaar. Voor installaties in gebruik genomen tussen 1 april en 30 juni 2012 bedraagt dat 230 euro, voor installaties in gebruik genomen tussen 1 juli en 31 december 2012 is dat nog 210 euro.

• het plaatsen van hoogrendementsbeglazing; • het installeren van een warmteregeling op een centraal

De inkomsten die een particulier verkrijgt uit de verkoop

verwarmingssysteem door middel van thermostatische

van groenestroomcertificaten is niet belastbaar, op voor-

kranen of een kamerthermostaat met tijdschakeling;

waarde dat de energie geproduceerd wordt door een

• het uitvoeren van een energieaudit.

installatie die uitsluitend in de privésfeer gebruikt wordt.

Ook de groene lening met interestbonificatie valt in 2012

De netbeheerders in Vlaanderen geven premies voor

weg. Of de belastingvermindering van 40% op de in

dakisolatie, vloerisolatie, buitenmuurisolatie, hoogrende-

2012 betaalde interesten behouden blijft voor wie in het

mentsglas, zonneboilers en warmtepompen. Er zijn ook

verleden zo’n groene lening sloot, was bij het beëindigen

nieuwbouwpremies die afhangen van het E-peil van het

van de redactie nog niet duidelijk.

huis of het appartement dat u hebt gebouwd of nieuw hebt gekocht.

Tot slot valt ook de belastingvermindering gedurende

In Brussel kunt u diverse energiepremies krijgen: voor

tien jaar voor passiefwoningen, lage-energiewoningen

energieaudits, passiefwoningen, (zeer) lage-energiewonin-

en nulenergiewoningen vanaf 2012 weg. Wie de vorige

gen, dakisolatie, vloerisolatie, buitenmuurisolatie, houten

126


Andere premies en subsidies ramen met milieulabel, hoogrendementsglas, groendaken,

Los van het energiezuinige karakter van de werkzaamhe-

buitenzonwering, condensatieketels, temperatuurregeling,

den zijn er nog premies en subsidies waarop u aanspraak

ventilatie, zonneboilers, fotovoltaïsche panelen, warmte-

kunt maken.

pompen, warmtekrachtkoppeling, efficiënte elektrische huishoudtoestellen. Voor meer informatie kunt u terecht

Preventie van brand en inbraak1

in de Stadswinkel of bij het Leefmilieu Brussel – BIM. Als u als volle eigenaar, vruchtgebruiker, opstalhouder, Wallonië heeft premies of tegemoetkomingen voor ingre-

erfpachter, blote eigenaar of huurder investeringen in uw

pen voor een rationeel energieverbruik en voor de installa-

woning doet tegen brand en inbraak, kunt u aanspraak

tie van zonnecollectoren. U kunt aanspraak maken op een

maken op een fiscaal voordeel. Dat bedraagt 50% van

financiële tegemoetkoming voor de plaatsing van fotovol-

de gedane investeringen, met een maximum van 730

taïsche zonnepanelen en op groenestroomcertificaten.

euro (aanslagjaar 2013) per woning. Dat fiscale voordeel

Wie een passiefhuis of lage-energiewoning koopt, betaalt

kunt u voor dezelfde investering niet cumuleren met de

minder registratierechten. Wie energiebesparende werk-

belastingvermindering voor energiebesparende investe-

zaamheden aan zijn woning uitvoert, krijgt een tijdelijke

ringen.

bevriezing van zijn kadastraal inkomen.

Voor de volledigheid vermelden we dat er ook een federale investeringsaftrek bestaat voor de beveiliging van

Naast de gewestelijke steunmaatregelen bieden ook de

beroepslokalen.

provincie en de gemeente soms voorzieningen en premies.

Renovatie in probleemwijken1

Verder geven de sectorverenigingen voor gas en stookolie

Volle eigenaars, vruchtgebruikers, opstalhouders, erf-

soms een premie voor de plaatsing van bepaalde installa-

pachters en blote eigenaars (maar geen huurders) kun-

ties.

nen een belastingvermindering krijgen als ze een woning vernieuwen die ligt in een zone voor positief grootstedelijk beleid. Ze bedraagt 15% van die uitgaven, met een maximum van 730 euro (aanslagjaar 2013). Er zijn een aantal voorwaarden: • het moet gaan om de enige woning van de belastingplichtige; • de woning moet minstens vijftien jaar geleden in gebruik zijn genomen; • de totale kostprijs van de werkzaamheden moet minstens 3 660 euro (aanslagjaar 2013) bedragen, btw inbegrepen; • de uitgaven mogen niet in aanmerking worden genomen als bedrijfskosten, ze mogen geen recht geven op een investeringsaftrek en ze mogen geen belastingver1 De vermelde geïndexeerde bedragen zijn die voor inkomstenjaar 2012 – aanslagjaar 2013.

127


mindering voor energiebesparende investeringen heb-

Renovatiepremie

ben opgeleverd. Eigenaars/bewoners die tot drie jaar voor de aanvraag

Premies en subsidies in het Vlaams Gewest

geen andere woning bezaten (in eigendom of volledig vruchtgebruik) en verhuurders kunnen een renovatiepremie krijgen. Eigenaars mogen een bepaald belast-

In Vlaanderen kunt u onder andere terugvallen op een

baar inkomen niet overschrijden. Voor samenwonenden

renovatiepremie, een aanpassings- en verbeteringspremie

en gehuwden ligt de grens op 54 390 euro, te verhogen

en een gratis verzekering gewaarborgd wonen.

met 3 050 euro per persoon ten laste (bedragen voor aanvragen in 2011). Voor alleenstaanden met een per-

Gratis verzekering gewaarborgd wonen

soon ten laste geldt hetzelfde basisbedrag en is er eenzelfde verhoging vanaf de tweede persoon ten laste.

Wie een woning bouwt, koopt of verbouwt, kan onder

Voor alleenstaanden zonder persoon ten laste is dat

bepaalde voorwaarden een gratis verzekering gewaar-

38 070 euro. Wie al een verbeteringspremie heeft gekre-

borgd wonen krijgen. Die verzekering loopt tien jaar en

gen, kan tot drie jaar nadien geen renovatiepremie aan-

komt bij onvrijwillige arbeidsongeschiktheid of werkloos-

vragen. Na uitbetaling van de renovatiepremie moet u

heid gedurende maximaal drie jaar tegemoet in de terug-

tien jaar wachten voor u opnieuw een renovatiepremie

betaling van de lening.

of verbeteringspremie (behalve voor werkzaamheden om overbevolking op te lossen) kunt aanvragen.

Bij de aankoop, bouw of aankoop met herbouwing van een woning moet u een hypothecair krediet van minstens

De woning moet minstens 25 jaar oud zijn. Niet alle

50 000 euro aangaan. Voor uitsluitend renovatiewerk-

werkzaamheden komen in aanmerking. Het moet gaan

zaamheden daalt dat minimumbedrag tot 25 000 euro.

om ingrepen om de woning structureel gezond en

Voor de aankoop van een nieuwe woning en voor de

vochtvrij te maken. Alleen de volgende acht categorieën

aankoop en herbouw van een woning gelden bepaalde

van werken komen in aanmerking, telkens voor een

inkomensgrenzen, tenzij de woning een energiepeil E70

maximumbedrag: funderingen/muren (15 000 euro),

of lager heeft.

draagvloeren (15 000 euro), daken (15 000 euro), buiten-

De tussenkomst in de terugbetaling start na een wacht-

schrijnwerk (15 000 euro), centrale verwarming (7 500

tijd van 3 maanden en bedraagt 70% van de aflossing

euro), elektriciteit (3 750 euro), sanitair (3 750 euro) en

gedurende het eerste jaar, 56% gedurende het tweede

vervanging van een binnentrap (3 750 euro). Niet in aan-

jaar en 42% gedurende het derde jaar, met telkens een

merking komen werken voor de afwerking of de isolatie

maximum van 500 euro. Dat maximum stijgt naar 600

van een woning.

euro voor wie een woning met een energiepeil E70 of lager heeft en onder een bepaalde inkomensgrens blijft.

U mag de werkzaamheden zelf uitvoeren. Zo niet moet een geregistreerde aannemer ze uitvoeren. Er moet voor

Ten slotte mag de verkoopwaarde van de woning niet

minstens 10 000 euro facturen zijn. De tegemoetkoming

hoger zijn dan 320 000 euro. In het arrondissement

bedraagt maximum 10 000 euro. Wie de gerenoveerde

Halle-Vilvoorde en sommige gemeenten van het arron-

woning zelf bewoont en een belastbaar inkomen heeft

dissement Leuven geldt een hogere maximumverkoop-

van maximum 27 200 euro (te verhogen met 1 420 euro

waarde van 368 000 euro.

per persoon ten laste) krijgt 30% van de kostprijs van de

128


werkzaamheden terugbetaald, met een maximum van

Gehandicapten kunnen een tegemoetkoming vragen

10Â 000 euro. Dezelfde regeling geldt voor wie zijn gere-

van het Vlaams Agentschap voor Personen met een

noveerde woning verhuurt via een sociaal verhuurkan-

Handicap (VAPH) voor het bouwen van een aangepaste

toor. In de andere gevallen bedraagt de tussenkomst

woning, verbouwen of ombouwen van een woning, of

20% van de kostprijs van de werken.

voor aanvullende uitrusting (garagepoortopeners, elektrische rolluiken, belinstallatie, keuken, enz.).

Aanpassings- en verbeteringspremie

Ook de provincie verleent premies voor de aanpassing van een woning voor gehandicapten.

Vlaanderen verleent een aanpassings- en verbeteringspremie. Beide kunnen zowel door eigenaars als door

Om de leegstand en verkrotting tegen te gaan, wer-

huurders worden aangevraagd. De aanpassingspremie is

den eveneens een aantal maatregelen getroffen. Een

bedoeld voor wie een woning aanpast aan de lichamelij-

eigenaar die een klein handelspand omvormt tot

ke gesteldheid van een gehandicapt of bejaard gezinslid.

woning, betaalt drie jaar lang geen onroerende voorhef-

De verbeteringspremie is bedoeld voor verbeteringswerk-

fing. Als u een pand renoveert dat op de lijst van ver-

zaamheden en verbouwingen. Er zijn verschillende voor-

waarloosde of onbewoonbaar verklaarde woningen

waarden, onder andere met betrekking tot het

staat, gaat het nieuwe, verhoogde kadastraal inkomen

belastbare inkomen, het gebruik van de woning, het

pas na vijf jaar in.

kadastraal inkomen van de woning en de aard van de werkzaamheden. Voor beide premies geldt dat de aan-

In bepaalde omstandigheden kunt u als eigenaar of

vraag pas na de uitvoering van de werkzaamheden kan

huurder aanspraak maken op een vermindering van

worden gedaan. Facturen mogen niet ouder zijn dan een

de onroerende voorheffing. In Vlaanderen wordt die

jaar, te rekenen vanaf de aanvraagdatum. U kunt binnen

vermindering automatisch toegekend. Opgelet: in som-

de tien jaar drie aanvragen doen voor telkens andere

mige gevallen moet de vermindering toch of soms een-

werkzaamheden. Voor meer informatie kunt u terecht bij

malig worden aangevraagd.

de RWO-afdeling van uw provincie (zie p. 138 Provinciale afdelingen). Andere financiĂŤle voordelen

www.vaph.be

Als u verhuist van een woning die bepaalde gebreken

Voor meer informatie over VAPH:

vertoont naar een woning die aan bepaalde normen vol-

tel. 02 225 84 11 fax 02 225 84 05

doet, en als uw inkomen niet te hoog ligt, komt u in aanmerking voor een installatiepremie en een huursubsi-

www.onroerendevoorheffing.be

die. Voor meer informatie kunt u terecht bij de RWOafdeling van uw provincie (zie p. 138 Vlaanderen).

Voor meer informatie kunt u terecht bij: Agentschap Vlaamse Belastingdienst, Onroerende

Voor het onderhoud en de restauratie van beschermde

Voorheffing, Bauwensplaats 13 bus 2, 9300 Aalst

monumenten zijn premies beschikbaar. Ook is een fis-

tel. 078 15 30 15 (elke werkdag van 9 tot 19 uur),

cale aftrek van het belastbare inkomen voor beschermd

fax 053 72 23 75

erfgoed mogelijk.

129


Premies en subsidies in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

gebruikt. Ook moet de woning ouder zijn dan 25 jaar, aangrenzend zijn en een gevel aan de straatzijde of binnen een beperkte afstand van de rooilijn liggen. De pre-

Brussel voorziet onder andere in een renovatiepremie en

mie is verkrijgbaar in heel Brussel. Ze wordt berekend als

een premie voor gevelverfraaiing. Ook geeft Brussel sub-

een percentage van de kostprijs van de aanvaarde werk-

sidies voor de restauratie van beschermde monumenten,

zaamheden. Dat percentage hangt af van de wijk waarin

en zijn er een vrijstelling van de onroerende voorheffing

de woning ligt, en van het inkomen en de leeftijd van de

en een fiscale aftrek voor werkzaamheden aan

aanvrager. De premie wordt verhoogd voor jonge kop-

beschermde gebouwen.

pels en per persoon ten laste. De werkzaamheden moeten minstens 700 euro kosten (btw inbegrepen).

Renovatiepremie

Ongeacht de omvang van de werkzaamheden zal het maximumbedrag van de aanvaarde werkzaamheden dat

Brussel heeft een premie voor de renovatie van het

als basis dient voor de berekening van de premie, nooit

woonmilieu. De premie kan worden toegekend in heel

hoger zijn dan 25 000 euro (btw inbegrepen). Na een

Brussel aan eigenaars-bewoners of aan eigenaars die

bezoek ter plaatse van de afgevaardigde van de minister

hun gebouw voor minstens negen jaar verhuren aan een

en de definitieve toezegging van de premie, hebt u twee

sociaalverhuurkantoor. Het pand moet minstens dertig

jaar de tijd om de gevelverfraaiing te laten uitvoeren

jaar oud zijn en hoofdzakelijk een woonfunctie hebben

door een geregistreerde aannemer. Onder bepaalde

(of krijgen na de renovatie). De premie wordt berekend

voorwaarden kunt u een voorschot krijgen, maar in de

als een percentage van een vast bedrag per soort werk.

regel wordt de premie uitbetaald na uitvoering van de

Het exacte percentage hangt af van de wijk waarin het

verfraaiing en na een hernieuwd bezoek ter plaatse door

gebouw zich bevindt en het inkomen van de aanvrager,

de afgevaardigde van de minister. De aanvrager mag de

met verhogingen voor jonge koppels en per persoon ten

bestemming van de woning gedurende vijf jaar niet wij-

laste. Het bedrag waarop de premie wordt berekend,

zigen.

mag niet lager zijn dan 1 250 euro en niet hoger dan 35 000 euro. Voor u de werkzaamheden mag aanvatten, moet u een bevestiging krijgen dat uw aanvraagdossier

www.brussel.irisnet.be

volledig is. Vanaf dat ogenblik hebt u twee jaar om de renovatie te laten uitvoeren door een geregistreerde aan-

Voor meer informatie over gevelverfraaiing in

nemer. In bepaalde gevallen wordt een voorschot

Brussel.

betaald, maar in de regel gebeurt de uitbetaling van de premie na uitvoering van de renovatie. De aanvrager moet gedurende minstens vijf jaar zelf in de woning blijven wonen. Premie voor gevelverfraaiing Eigenaars en bepaalde huurders kunnen ook een premie voor gevelverfraaiing aanvragen als het gebouw in kwestie voor minstens twee derde als woning wordt

130


Premies en subsidies in het Waals Gewest Wallonië kent diverse premies toe: • voor de bouw of aankoop van een nieuwe woning; • voor renovatie (zowel voor eigenaars als voor huurders); • voor aanpassingen aan te verbeteren woningen of aan gebouwen die voordien geen woonbestemming hadden; • voor het plaatsen van dubbele beglazing; • voor het slopen van niet meer te verbeteren gebouwen; • voor wie een woning bouwt of aankoopt en omvormt om ze als sociale woning te laten verhuren via een daartoe bevoegde instelling. Wallonië voorziet verder in: • een tegemoetkoming in de leninglast voor wie een eerste woning bouwt of koopt, voor zover de woning een bepaalde waarde niet overschrijdt; • een huur- of verhuissubsidie; • huurcheques voor eigenaars en huurders in bepaalde gemeenten; • een gratis verzekering tegen inkomensverlies. Daarnaast bestaan er in Wallonië premies of tegemoetkomingen voor: • verbetering en verfraaiing van de buitenkant van woningen in bepaalde gebieden; • de plaatsing van een individuele waterzuiveringsinstallatie; • restauratie van beschermde monumenten; • ingrepen voor de integratie van personen met een handicap.

131


Checklist Nuttige adressen Persoonlijke notities


De aankoop van een woning stap voor stap 1 Win vooraf het advies van uw KBC-adviseur in. 2 Onderhandse verkoop: u neemt eventueel een optie – later ondertekent u een onderhandse verkoopovereenkomst. Vergeet niet een opschortende voorwaarde met betrekking tot het bodemattest te bedingen (zie p. 19 Bodemattest). Openbare verkoop: u koopt de woning op de zitdag(en). 3 U vraagt een lening aan. 4 De aankoopakte en krediet- en waarborgakte worden verleden. 5 U kunt verhuizen, tenzij er eerst verbouwingen nodig zijn.

133


De bouw of verbouwing van een woning stap voor stap 1 Win vooraf het advies van uw KBC-adviseur in.

men (KI) toegekend. U kunt binnen de twee maanden na de betekening bezwaar indienen tegen

2 Neem contact op met een architect. Hij tekent voor u

het toegekende KI en een ander bedrag voorstellen.

een ontwerp. Zodra u daarover een akkoord bereikt,

Als u geen overeenstemming bereikt, zal een scheids-

maakt de architect de meetstaten op.

rechterlijke beslissing de knoop doorhakken.

De meetstaten of beschrijvende opmetingen stipule-

8 Binnen de drie maanden, te rekenen vanaf de dag van

ren de hoeveelheden van de verschillende materialen.

de mededeling van het kadastraal inkomen, moet u

Aan de hand daarvan kan een nauwkeurige kosten-

een aangifte doen bij de btw-diensten.

raming worden gemaakt. 3 De architect vraagt een stedenbouwkundige vergunning aan, terwijl u een kredietaanvraag doet. Tegelijkertijd kunt u in gezamenlijk overleg een aannemer en eventueel een veiligheidscoÜrdinator en epb-verslaggever (energieprestatie en binnenklimaat) zoeken. 4 De stedenbouwkundige vergunning is in orde. De krediet- en waarborgakte wordt verleden. Het werk kan beginnen. Denk er wel aan dat u een tijdelijke elektriciteitsaansluiting en water nodig hebt op de bouwplaats. Voorzie ook in de nodige verzekeringen, bijvoorbeeld tegen de bouwplaatsrisico’s, de risico’s in verband met tijdelijke helpers en inbraak. 5 De woning is klaar. U kunt verhuizen. Vergeet uw woningverzekering niet. 6 Stuur binnen een maand na de installatie van uw stookolietank een kopie van het conformiteitsattest en het meldingsformulier naar de bevoegde dienst. Zie ook p. 61 Het stookoliereservoir. 7 Binnen de dertig dagen nadat u de woning hebt betrokken, moet u het kadaster op de hoogte brengen. U krijgt dan automatisch een kadastraal inko-

134


De verhuizing stap voor stap 1 Zeg tijdig en in overeenstemming met de contractuele

keerborden aan bij de politie. Denk ook aan de

verplichtingen uw huurovereenkomst op. Maak

verzekering. Is uw inboedel gedekt door uw brand-

afspraken over de terugbetaling van de huurwaar-

verzekering? Sluit een dekking tijdelijke helpers af

borg, eventueel vermeerderd met rente. Wellicht

voor de vrienden en familieleden die u een handje

moet er eerst een plaatsbeschrijving bij vertrek wor-

komen helpen.

den opgemaakt. Als u een schadevergoeding moet betalen, wordt die afgetrokken van de huurwaarborg.

7 Houd er rekening mee dat uw woning misschien nog niet volledig af of verbouwd is op de dag van de verhuizing. Alternatieve logeeradressen en meubel-

2 De overname van de aansluitingen voor water, gas en

bewaring zijn op dat ogenblik welkom.

elektriciteit in uw vorige woning kunt u regelen met de nieuwe huurders of eigenaars. Daarvoor moet u

8 Als u naar een bestaande woning verhuist, moet u

samen de diverse meterstanden invullen op een spe-

nagaan wanneer de schoorsteen daar voor het laatst

ciaal formulier.

is geveegd. Als dat langer dan een jaar geleden is, kunt u hem het best vóór de verhuizing laten vegen.

3 Vraag in uw nieuwe woning tijdig de aansluitingen

Zo vermijdt u dat uw huis na de verhuizing opnieuw

aan voor water, gas, elektriciteit, televisiedistributie,

onder het stof zit. Laat ook de verwarmingsinstallatie

internet, telefoon en fax. De gegevens die u daarvoor

en eventuele gastoestellen op voorhand nakijken.

nodig hebt, kunt u krijgen op het gemeentehuis van uw nieuwe woonplaats.

9 Als u met een verhuisfirma werkt, moet u daar tijdig contact mee opnemen. De prijzen zijn vrij, zodat de

4 Zoek zo nodig op voorhand een school voor uw

verschillen hoog kunnen oplopen. Geen waterdichte,

kinderen. Breng uw huisarts en tandarts op de hoogte

maar toch een zekere waarborg voor kwaliteit is het

van uw verhuisplannen. Eventueel kunnen zij u hel-

lidmaatschap van de Belgische Kamer der Verhuizers

pen bij de zoektocht naar geschikte collega’s in uw

(BKV vzw), tel. 02 428 63 45. Die federatie hanteert

nieuwe buurt.

een gemiddeld aanbevolen tarief voor haar leden en raadt iedereen aan om bij enkele firma’s een offerte

5 Controleer elke dag de post en stel een lijst samen

te vragen. De firma zelf is uiteraard verzekerd voor

van de correspondenten die een bericht van adres-

de vrachtwagen, maar de klant moet een verzekering

verandering moeten ontvangen.

nemen voor de inboedel. Verhuisfirma’s beschikken over heel handige dozen die zelfs volgeladen nog te

6 Bereid de eigenlijke verhuizing goed voor. Als u alles zelf klaart, moet u over een voldoende ruime wagen,

tillen zijn. Informeer wel eerst naar de kostprijs. Ga ook na of u misschien een verhuislift nodig hebt.

het vereiste rijbewijs en een aantal helpers beschikken. Als u een bestelwagen huurt, moet u letten op de dag- en kilometerprijs, de verzekeringsvoorwaar-

10 Meet op voorhand alle ruimten op, zodat u weet welke meubels waar kunnen staan.

den, het aantal vrije kilometers en de staat van het voertuig. Laad de bestelwagen tijdens de verhuizing

11 Zet uw diepvriezer de nacht voor de verhuizing op

nooit te zwaar, want bij een ongeval kunt u dan aan-

de hoogste stand. Isoleer hem tijdens de verhuizing

sprakelijk worden gesteld. Vraag indien nodig par-

met dekens. Zo hoeft u hem niet te ontdooien.

135


12 Breng kleine kinderen als het even kan elders onder op de dag van de verhuizing. Uw huisdieren kunnen

tuele kilometervergoeding. Andere instanties die u op de hoogte moet brengen

voor een dag bij vrienden, familieleden of het dieren-

zijn:

asiel terecht. Katten vergen achteraf extra aandacht.

• de RVA en de dienst voor arbeidsbemiddeling

Ze zijn heel gehecht aan hun woonomgeving. Houd

(VDAB, Actiris, FOREM) als u werkloos bent en de

ze daarom drie weken binnen om te voorkomen dat

Hulpkas voor Werkloosheidsuitkeringen als die u

ze op zoek gaan naar hun oude stek, beginnen te

de werkloosheidsuitkering uitbetaalt;

zwerven en niet meer terugkeren.

• het kinderbijslagfonds; • het Ondernemingsloket en de Kas voor Sociale

13 Geef de verschillende ruimten een nummer, en vermeld dat ook op de meubels en de dozen. Zo komt

Verzekeringen van Zelfstandigen als u zelfstandige bent;

alles meteen op de juiste plaats terecht. Begin altijd

• uw ziekenfonds;

met de installatie van de bad- en de slaapkamer.

• de vakbond;

Ook als de rest niet klaar is, kunt u nu een bad

• de bibliotheek;

nemen en slapen. Zorg voor voldoende drank en

• de onderwijsinstelling van uw kinderen;

eten voor de verhuisdag. Houd altijd EHBO-spullen,

• de verenigingen waarvan u lid bent;

zeep, handdoeken, een hamer en een handige tang

• verdelers van kranten, tijdschriften en andere

binnen handbereik. 14 Maak uw vorige woning pas schoon na de verhuizing, anders is het verspilde moeite.

publicaties waarop u een abonnement hebt. 18 Wellicht zult u nieuwe adreskaartjes moeten laten drukken. Denk ook aan het nieuwe naambordje voor uw huisbel en brievenbus.

15 Meld binnen 8 werkdagen na de verhuizing uw nieuwe adres bij de dienst bevolking (van uw nieuwe

19 Bespreek met uw verzekeraar of er, behalve het

gemeente, als u van gemeente verandert). Op de

adres, nog iets moet worden aangepast in uw ver-

dienst bevolking van uw nieuwe woonplaats wordt

zekeringspolissen. Voor de brandverzekering van de

ook de inschrijving van uw auto of motor in orde

woning zal dat meestal nodig zijn.

gebracht. Automatisch wordt ook een aantal andere instanties op de hoogte gebracht.

20 De belastingdiensten weten u normaal wel te vinden. Als u echter niet tijdig (vóór 1 juni) een aangifte-

16 Breng uw bank op de hoogte. U kunt desgewenst

formulier hebt ontvangen, moet u er zelf een aan-

cliënt worden bij een ander bankkantoor. De door-

vragen bij de belastingen. Breng hen ook op de

lopende opdrachten en domiciliëringen worden dan

hoogte van uw adreswijziging als u voordien een

in orde gebracht.

bezwaarschrift hebt ingediend.

17 Het spreekt voor zich dat u ook uw werkgever op de

21 Bij bpost kunt u uw correspondentie gedurende een

hoogte brengt van uw verhuizing. Dat is niet alleen

bepaalde periode laten bewaren of tot vier maanden

noodzakelijk voor alle officiële papieren en voor de

na uw verhuizing laten nasturen. Via speciale kaar-

betaling van uw loon op uw nieuwe bankrekening,

ten van bpost kunt u ook tegen een voordelig tarief

maar het kan ook een invloed hebben op een even-

berichten van adresverandering versturen.

136


Wat brengt u mee als u gaat praten met uw KBC-kredietadviseur? 22 Een handige dienstverlening is DoMyMove, een

1 Uw huiswerk

initiatief van bpost. Met die dienst kunt u de part-

Denk op voorhand na over een aantal beslissingen en

ners van dat initiatief vrij goedkoop op de hoogte

randvoorwaarden.

brengen van uw verhuizing. Formulieren vindt u in

• Op welke looptijd wilt u lenen? Welk maandelijks

het postkantoor.

bedrag kunt/wilt u spenderen aan de terugbetaling van het krediet? Op www.kbc.be/simulatie_woningkrediet kunt u de oefening al eens maken. Breng de simulaties gerust mee naar het kantoor. • Staan er op korte of iets langere termijn grote wijzigingen in uw gezinssituatie op het programma? We denken dan aan gezinsuitbreiding, meer of minder gaan werken, kinderen die hogere studies gaan beginnen, enz. Zulke wijzigingen kunnen tot gevolg hebben dat ook uw financiële situatie verandert. Die informatie is belangrijk om het krediet op uw maat uit te werken en om de juiste verzekeringen te kunnen aanbieden. 2 Inkomstenbewijzen Breng de meest recente loonstroken en het meest recente aanslagbiljet mee. Dat laatste is handig om een fiscale simulatie te maken en zo de financiële weerslag van een woningkrediet in te schatten. 3 Investeringsbewijzen Dat zijn de onderhandse verkoopovereenkomst bij een aankoop, of het door de architect opgemaakte bestek bij een bouw of verbouwing. 4 Eigendomstitels of bewijzen van schenkingen Die zijn belangrijk als u al eigenaar bent van de bouwgrond waarop u wilt bouwen, of van de woning die u wilt verbouwen. 5 Een overzicht van de eventuele premies of subsidies Zie ook hoofdstuk 7. 6 Plannen van de woning De plannen kunnen van pas komen voor de berekening van de woningpolis.

137


Nuttige adressen Ruimtelijke Ordening en Huisvesting

Limburg Koningin Astridlaan 50 bus 1, 3500 Hasselt

1 VLAANDEREN

Wonen: tel. 011 74 22 00 Ruimtelijke ordening: tel. 011 74 21 00,

Vlaamse Infolijn 1700

ruimtelijkeordening.lim@rwo.vlaanderen.be Inspectie: tel. 011 74 21 85,

DEPARTEMENT RUIMTELIJKE ORDENING, WOONBELEID

inspectie.limburg@rwo.vlaanderen.be

EN ONROEREND ERFGOED (RWO)

Onroerend erfgoed: tel. 011 74 22 20,

www.ruimtelijkeordening.be

limburg@onroerenderfgoed.be

www.bouwenenwonen.be www.onroerenderfgoed.be

Oost-Vlaanderen Gebroeders Van Eyckstraat 4-6, 9000 Gent

AGENTSCHAPPEN INSPECTIE RWO, WONEN-

Wonen: tel. 09 265 45 11

VLAANDEREN, RUIMTELIJKE ORDENING, ONROEREND

Ruimtelijke ordening: tel. 09 265 45 11,

ERFGOED

ruimtelijkeordening.ovl@rwo.vlaanderen.be

Hoofdzetel

Inspectie: tel. 09 265 45 11,

Koning Albert II-laan 19 bus 3 (Ruimtelijke Ordening) /

inspectie.oostvlaanderen@rwo.vlaanderen.be

bus 40 (Wonen-Vlaanderen) / bus 5 (Onroerend Erfgoed)

Onroerend erfgoed: tel. 09 265 46 18,

/ bus 22 (Inspectie), 1210 Brussel

oost-vlaanderen@onroerenderfgoed.be

Wonen: tel. 02 553 17 52, wonenvlaanderen@rwo.vlaanderen.be

Vlaams-Brabant

Ruimtelijke ordening: tel. 02 553 18 50,

Diestsepoort 6 bus 91 (Ruimtelijke ordening) / bus 92

ruimtelijkeordening@rwo.vlaanderen.be

(Wonen) / bus 93 (Inspectie) / bus 94 (Onroerend erf-

Inspectie: tel. 02 553 83 63,

goed), 3000 Leuven

inspectie@rwo.vlaanderen.be

Wonen: tel. 016 24 97 77

Onroerend erfgoed: tel. 02 553 16 50,

Ruimtelijke ordening: tel. 016 24 98 18,

info@onroerenderfgoed.be

ruimtelijkeordening.vbr@rwo.vlaanderen.be Inspectie: tel. 016 66 59 60,

Antwerpen

inspectie.vlaamsbrabant@rwo.vlaanderen.be

Lange Kievitstraat 111-113 bus 54 (Wonen) / bus 52

Onroerend erfgoed: tel. 016 66 59 00,

(Ruimtelijke ordening) / bus 55 (Inspectie), bus 53

vlaams-brabant@onroerenderfgoed.be

(Onroerend erfgoed), 2018 Antwerpen Wonen: tel. 03 224 61 16 Ruimtelijke ordening: tel. 03 224 60 20, ruimtelijkeordening.ant@rwo.vlaanderen.be Inspectie: tel. 03 224 65 82, inspectie.antwerpen@rwo.vlaanderen.be Onroerend erfgoed: tel. 03 224 62 10, antwerpen@onroerenderfgoed.be

138


West-Vlaanderen

DE STADSWINKEL VZW & HET BRUSSELS ENERGIE

Werkhuisstraat 9, 8000 Brugge

AGENTSCHAP (ABEA)

Wonen: tel. 050 44 28 80

Sint-Gorikshallen

Ruimtelijke ordening: tel. 050 44 28 11,

Sint-Goriksplein 1, 1000 Brussel

ruimtelijkeordening.wvl@rwo.vlaanderen.be

Tel. 02 512 86 19

Inspectie: tel. 050 44 28 01,

www.stadswinkel.be

inspectie.westvlaanderen@rwo.vlaanderen.be

Het informatieloket is open van dinsdag tot en met vrij-

Onroerend erfgoed: tel. 050 44 29 55,

dag van 10 tot 18 uur, en op zaterdag van 14 tot 17 uur.

west-vlaanderen@onroerenderfgoed.be 3 WALLONIË 2 BRUSSEL Infolijn 0800 11 901 MINISTERIE VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST

MINISTERIE VAN HET WAALS GEWEST

BESTUUR RUIMTELIJKE ORDENING EN HUISVESTING

AFDELING RUIMTELIJKE ORDENING EN STEDENBOUW,

www.broh.irisnet.be

HUISVESTING EN MONUMENTEN EN LANDSCHAPPEN mrw.wallonie.be/dgatlp/dgatlp/default.asp

Directie Stedenbouw Tel. 02 204 23 77

Provinciale afdelingen

broh.stedenbouw@mbhg.irisnet.be

Duitse Gemeenschap

www.stedenbouw.irisnet.be

Hütte 79 bus 22, 4700 Eupen Tel. 087 59 85 30

Directie Huisvesting Tel. 0800 40 400

Henegouwen

broh.huisvesting@mbhg.irisnet.be

Place du Béguinage 16, 7000 Bergen

www.cil-wic.be, www.premie-renovatie.irisnet.be

Ruimtelijke ordening: tel. 065 32 80 11 Huisvesting: tel. 065 32 81 99,

Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie

logement.mons.dgo4@spw.wallonie.be

Tel. 02 204 12 80

Monumenten en Landschappen: tel. 065 32 80 25

broh.huisvestingsinspectie@mbhg.irisnet.be Rue de l’Ecluse 22, 6000 Charleroi Directie Stadsvernieuwing

Ruimtelijke ordening: tel. 071 65 49 63

Tel. 02 204 24 56

Huisvesting: tel. 071 65 48 80

broh.stadsvernieuwing@mbhg.irisnet.be

Monumenten en Landschappen: tel. 071 65 48 80

www.wijken.irisnet.be Luik Directie Monumenten en Landschappen

Montagne Sainte-Walburg 2, 4000 Luik

Tel. 02 204 25 75

Ruimtelijke ordening: tel. 04 224 54 50 – 04 224 54 61

broh.monumenten@mbhg.irisnet.be

Huisvesting: tel. 04 224 54 90

www.monument.irisnet.be

Monumenten en Landschappen: tel. 04 224 54 79

139


Luxemburg

UNION WALLONNE DES ARCHITECTES – UWA

Place Didier 45, 6700 Aarlen

Rue de l’Éveché 10, 5000 Namen

Ruimtelijke ordening: tel. 063 58 91 11

Tel. 081 28 05 43

Huisvesting: tel. 063 58 91 11

www.uwa.be

Monumenten en Landschappen: tel. 063 58 90 01 NEDERLANDSTALIG COLLEGE VAN DESKUNDIGEN Namen

ARCHITECTEN VAN BELGIË

Place Léopold 3, 5000 Namen

Leuvensesteenweg 613, 1930 Zaventem

Ruimtelijke ordening: tel. 081 24 61 11/43

Tel. 02 252 18 75

Huisvesting: tel. 081 24 61 11

www.ncdab.be

Monumenten en Landschappen: tel. 081 24 61 76

[Frans] CEAB

Waals-Brabant

Livornostraat 160 bus 2, 1000 Brussel

Rue de Nivelles 88, 1300 Waver

Tel. 02 649 50 66

Tel. 010 23 12 11

www.redweb.be/architectexpert

wavre.dgo4@spw.wallonie.be

Architecten

Aannemers en diensten van het bouwbedrijf

ORDE VAN ARCHITECTEN

CONFEDERATIE BOUW

www.ordredesarchitectes.be

Lombardstraat 34-42, 1000 Brussel

www.architect.be

Tel. 02 545 56 00 info@confederatiebouw.be

KONINKLIJKE FEDERATIE VAN DE

www.confederatiebouw.be

ARCHITECTENVERENIGINGEN VAN BELGIË – FAB Ernest Allardstraat 21 bus 1, 1000 Brussel

VLAAMSE CONFEDERATIE BOUW – VCB

Tel. 02 512 34 52

Lombardstraat 34-42, 1000 Brussel

www.fab-arch.be

Tel. 02 545 57 49 www.vcb.be

NAV – DE VLAAMSE ARCHITECTENORGANISATIE Spastraat 8, 1000 Brussel

CONFEDERATIE BOUW BRUSSEL-HOOFDSTAD – CBBH

Tel. 02 238 07 70

Lombardstraat 34-42, 1000 Brussel

www.nav.be

Tel. 02 545 58 29 brussel.hoofdstad@confederatiebouw.be

BOND VAN VLAAMSE ARCHITECTEN – BVA

www.confederatiebouw.be/brusselhoofdstad

Ernest Allardstraat 21, 1000 Brussel Tel. 02 512 25 78

CONFEDERATION CONSTRUCTION WALLONNE – CCW

www.bondvlaamsearchitecten.be

Lombardstraat 34-42, 1000 Brussel Tel. 02 545 56 68 www.ccw.be

140


BOUWUNIE – UNIE VAN HET KMO-BOUWBEDRIJF

ASSOCIATIE VAN BELGISCHE EXPERTEN – ABEX

Spastraat 8, 1000 Brussel

Frans Van Kalkenlaan 1 bus 104, 1070 Brussel

Tel. 02 238 06 05

Tel. 02 523 73 33

info@bouwunie.be

www.abex.be

www.bouwunie.be ASSOCIATIE VAN INTERIEURARCHITECTEN VAN BELGIË WETENSCHAPPELIJK EN TECHNISCH CENTRUM VOOR

– AINB

HET BOUWBEDRIJF – WTCB

Spastraat 8, 1000 Brussel

Proefstation

Tel. 02 238 06 20

Avenue P. Holoffe 21, 1342 Limelette

www.ainb.be

Tel. 02 655 77 11 BELGISCHE FEDERATIE GROENVOORZIENERS – BFG Dienst technologisch advies

www.bfg-fbep.org

Lozenberg 7, 1932 Sint-Stevens-Woluwe

info@bfg-fbep.org

Tel. 02 716 42 11 info@bbri.be

BELGISCHE VERENIGING VAN TUINARCHITECTEN EN

www.wtcb.be

LANDSCHAPSARCHITECTEN – BVTL Leopold II-laan 53, 1080 Brussel

Andere beroepsverenigingen uit de bouwbranche

Tel. 0496 06 63 36

CONTACTVERENIGING VOOR

Kopen en verkopen van een onroerend goed

VEILIGHEIDSCOÖRDINATOREN – VC-CS

www.bvtl.be

Louizalaan 216 bus 292, 1050 Brussel Tel. 016 80 81 81

KONINKLIJKE FEDERATIE VAN HET BELGISCH

www.vccs.be

NOTARIAAT Bergstraat 30-34, 1000 Brussel

BELGISCH INSTITUUT VAN VEILIGHEIDS- EN

Tel. 02 505 08 11

GEZONDHEIDSCOÖRDINATOREN

www.notaris.be

Vorstlaan 47 bus 2, 1160 Brussel Tel. 02 660 92 69

BEROEPSINSTITUUT VAN VASTGOEDMAKELAARS – BIV

www.bib-co.com

Luxemburgstraat 16b, 1000 Brussel Tel. 02 505 38 50

KONINKLIJKE CONFEDERATIE DER LANDMETERS-

www.biv.be

EXPERTEN – KCLE Brusselsesteenweg 323a bus 11, 1410 Waterloo

CONFEDERATIE VAN IMMOBILIËNBEROEPEN VAN BELGIË

Tel. 02 644 94 69

– CIB

www.kcle-crge.org

www.cib.be

141


Fiscale aspecten

CENTRUM DUURZAAM BOUWEN Marktplein 7 bus 1, 3550 Heusden-Zolder

FEDERALE OVERHEIDSDIENST FINANCIËN

Tel. 011 79 97 51

Contact Center

info@centrumduurzaambouwen.be

Tel. 02 572 57 57

www.centrumduurzaambouwen.be

Algemene administratie van de patrimoniumdocumenta-

Energie

tie AAPD (kadaster, registratie en domeinen) Tel. 02 576 35 98

WEBSITES OVERHEID Vlaanderen: www.energiesparen.be

Milieuaspecten

Brussel: www.leefmilieubrussel.be Wallonië: energie.wallonie.be

PORTAALSITE VLAAMSE OVERHEID www.milieuinfo.be

FEDERALE OVERHEIDSDIENST ECONOMIE – CONTACT CENTER

OPENBARE AFVALSTOFFENMAATSCHAPPIJ VOOR HET

Tel. 0800 120 33

VLAAMSE GEWEST – OVAM

info.eco@economie.fgov.be

Stationsstraat 110, 2800 Mechelen

www.mineco.fgov.be

Tel. 015 28 42 84 info@ovam.be

COMMISSIE VOOR DE REGULERING VAN DE

www.ovam.be

ELEKTRICITEIT EN HET GAS – CREG Nijverheidsstraat 26-38, 1040 Brussel

LEEFMILIEU BRUSSEL – BIM

Tel. 02 289 76 11

Gulledelle 100, 1200 Brussel

info@creg.be

Tel. 02 775 75 75

www.creg.be

info@leefmilieubrussel.be www.leefmilieubrussel.be

VLAAMSE REGULERINGSINSTANTIE VOOR DE ELEKTRICITEITS- EN GASMARKT – VREG

PORTAALSITE WAALS GEWEST

Graaf de Ferrarisgebouw

environnement.wallonie.be

Koning Albert II-laan 20 bus 19, 1000 Brussel Tel. 1700

ARGUS – HET MILIEUPUNT VAN KBC EN CERA

info@vreg.be

Eiermarkt 8, 2000 Antwerpen

www.vreg.be

Tel. 03 202 90 70 info@argusmilieu.be

COMMISSION WALLONNE POUR L’ENERGIE – CWAPE

www.argusmilieu.be

Avenue Gouverneur Bovesse 103-106, 5100 Jambes Tel. 081 33 08 10 cwape@cwape.be www.cwape.be

142


DE BRUSSELSE REGULATOR VOOR ENERGIE – BRUGEL

BELGIAN CENTRE FOR DOMOTICS AND IMMOTICS –

Kunstlaan 46, 1000 Brussel

BCDI

Tel. 0800 97 198

info@bcdi.be

info@brugel.be

www.bcdi.be

www.brugel.be BELSOLAR – BEROEPSFEDERATIE VOOR ACTIEVE THERMISCHE ZONNE-ENERGIE p/a ATTB Sectie 5 Frans Geldersstraat 7 bus 4, 1800 Vilvoorde Tel. 0437 82 90 83 info@attb.be www.belsolar.be BELPV – SECTORORGANISATIE VOOR FOTOVOLTAÏSCHE ZONNE-ENERGIE Koningsstraat 35, 1000 Brussel Tel. 02 218 87 47 info@ode.be www.ode.be

Diverse VERZOENINGSCOMMISSIE BOUW Espace Jacqmotte Hoogstraat 139, 1000 Brussel Tel. 02 504 97 86 info@bouwverzoening.be www.bouwverzoening.be ALIA SECURITY – BEROEPSVERENIGING VAN DE ELEKTRONISCHE BEVEILIGING Marlylaan 15, 1120 Brussel info@aliasecurity.be www.aliasecurity.be VENTIBEL – SECTORORGANISATIE VOOR VENTILATIE Kasteelstraat 70, 9620 Zottegem Tel. 0478 56 21 23 www.ventibel.be

143


Interessante websites • Bouwen en verbouwen www.habitos.be (informatie over bouwen en renoveren) www.houseonline.be • Inspiratiedagen www.mijnhuismijnarchitect.com www.devlaamserenovatiedag.be • Beurzen www.batibouw.be www.bisbeurs.be www.cocoon.be www.bouwreno.be www.inwonen.be www.bouwinnovatie.be www.bois-habitat.be www.batireno.be www.tendancesmaison.be

• Vastgoed www.pap.be

• Duurzaam (ver)bouwen

www.woneninbrussel.be

www.energiebewustarchitect.be

www.notarimmo.be

www.passiefhuisplatform.be www.bouwteam.be

• Fiscaliteit

www.duurzameenergie.org

www.onroerendevoorheffing.be (belastingportaal

www.vibe.be

Vlaanderen)

www.gidsvoorduurzameaankopen.be

fiscalite.wallonie.be (belastingportaal Wallonië)

www.energie-habitat.be

www.brussel.irisnet.be/over-het-gewest/ministerie-van-

www.energies-renouvelables.org

het-brussels-hoofdstedelijk-gewest/financien-en-begro-

www.energies-renouvelable.com

ting/dienst-belastingen-en-ontvangsten

www.observatoiredulogementdurable.be www.apere.org

• Subsidies www.premiezoeker.be www.stadswinkel.be mrw.wallonie.be/DGATLP/DGATLP/Pages/Log/Pages/ Aides/AidesMenu.asp

144


Hebt u nog vragen? Hebt u nog vragen over uw bankzaken of verzekeringen? Praat er dan over met een medewerker van uw KBCbankkantoor of met uw KBC-verzekeringsagent. U kunt ook bellen naar het KBC-Telecenter op het nummer 078 152 153. Op werkdagen van 8 tot 22 uur en op zaterdag en banksluitingsdagen van 9 tot 17 uur. U kunt ook schrijven, faxen, mailen of surfen naar: KBC-Telecenter Schoenmarkt 35 2000 Antwerpen Fax 03 283 29 50 kbc.telecenter@kbc.be www.kbc.be

145


Persoonlijke notities Denkt u aan bouwen, een woning kopen of verbouwen? Dan geven we u graag persoonlijk kredietadvies. Gratis en zonder enige verbintenis. Bovendien kunnen we u uitgebreid advies geven over de verzekering van uw eigendom. Om u concrete informatie te kunnen geven, hebben we enkele gegevens nodig. Op basis daarvan werken we een voorstel voor u uit. U hoeft daarvoor alleen het bijgevoegde formulier in te vullen en af te geven in een KBC-bankkantoor. Onze medewerkers helpen u graag om alles correct in te vullen. Het is namelijk belangrijk voor u dat we ons een juist beeld van uw situatie kunnen vormen. Enkel zo kunnen we u in een persoonlijk gesprek advies op maat geven met exacte cijfers. Het gaat tenslotte om uw centen en uw toekomst.

........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................

146


........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................

147


148


Colofon Hoofdredactie Staf Bellens en Colette Demil, CD Media Productions, Geraardsbergen Redactiecoördinatie Rik Uyttebroeck Zetwerk Jozef Boels, BZB’s bvba, Dilbeek Tekstcorrectie, vertaling, concept en vormgeving KBC Groep NV – Communicatie – CMM, Brusselsesteenweg 100, 3000 Leuven Redactie beëindigd op 23 januari 2012.

Deze uitgave is louter informatief en niet bindend voor KBC Bank. De bank kan de erin vermelde voorwaarden op elk moment en zonder voorafgaande kennisgeving wijzigen. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Alle verrichtingen van KBC Bank NV zijn onderworpen aan de Algemene Bankvoorwaarden, waarvan de tekst verkrijgbaar is in alle KBC-bankkantoren. Zetel van de vennootschap: KBC Bank NV, Havenlaan 2, 1080 Brussel, België. BTW BE 0462.920.226, RPR Brussel, FSMA 026256 A. Een onderneming van de KBC-groep Verantwoordelijk uitgever: KBC Groep NV, Havenlaan 2, 1080 Brussel, België. BTW BE 0403.227.515, RPR Brussel.

KBC Bank NV en KBC Verzekeringen NV verwerken uw gegevens o.a. voor marketingdoeleinden, m.a.w. om u te kunnen contacteren met informatie, reclame of voorstellen (op uw maat). Wilt u dat liever niet, laat het dan weten in een KBC-bankkantoor in uw buurt. U hebt het recht die gegevens in te zien en te verbeteren. Meer info over die rechten vindt u in de privacyverklaring van KBC Bank respectievelijk KBC Verzekeringen (www.kbc.be) en op de website van de privacycommissie (www.privacycommission.be).

149


150


KBC-Woningpolis 1 Brandverzekering De eigenaar. Een brandverzekering beschermt u tegen het verlies van eigendom. Bij een verzekerd schadegeval moet dan hetzelfde gebouw met dezelfde kwaliteit van afwerking opnieuw worden opgebouwd. Omdat we werken met evaluatieroosters, hebt u de zekerheid dat uw gebouw én de inboedel onbeperkt verzekerd zijn. De eigenaar-verhuurder. U kunt ook het best een woningverzekering afsluiten, zelfs als uw huurder al verzekerd is. Verzekert u zich niet, dan loopt u het risico dat u bij een schadegeval geen vergoeding krijgt. Dat kan als de huurder niet aansprakelijk is. Bovendien verzekert de huurder zich alleen voor de werkelijke waarde. En u bent dan ook verzekerd tegen de gevolgen van uw aansprakelijkheid. Want u bent in veel gevallen aansprakelijk voor alle lichamelijke en stoffelijke schade aan derden, veroorzaakt door uw gebouw, de binnenplaats, de aangrenzende tuinen en de belemmering op de stoepen voor het verzekerde gebouw. De huurder. U bent contractueel aansprakelijk ten opzichte van de eigenaar voor schade die u veroorzaakt aan het gebouw tijdens de duur van de huurperiode. Die aansprakelijkheid vloeit voort uit de huurovereenkomst. U kunt ook extracontractueel aansprakelijk zijn voor schade aan derden door uw schuld. Huurders verzekeren dikwijls hun huuraansprakelijkheid voor het gebouw niet zelf omdat er een zogenaamde afstand van verhaal op de huurder in de huurovereenkomst is opgenomen. Dat is niet zonder gevaar. Zo is bijvoorbeeld in dit geval uw extracontractuele aansprakelijkheid voor schade aan derden door toedoen van het gebouw niet verzekerd. GEBOUW • Bouwdatum ..........-..........-............... of

o  Gebouw in opbouw

o  Vrijstaand

• Pas aangekochte woning

o  Ja

o Neen

o Niet-vrijstaand

• Het gebouw is ouder dan vijftien jaar, maar werd in de laatste vijftien jaar volledig gerenoveerd

o  Ja o Neen

• Liggingsadres ........................................................................................................................................................................................................................................................................................ • Hoedanigheid als

o  Eigenaar

o Huurder

o Gebruiker

o  Bewoner

o  Niet-bewoner van

o  Het volledige gebouw

o  Een gedeelte van het gebouw

• Gebruik

o  Als privéwoning o  Voor de uitoefening van een vrij beroep

• Bewoning

o  Regelmatig bewoond (maximaal negentig volledige dagen per jaar onbewoond)

o  Onregelmatig bewoond (meer dan negentig volledige dagen per jaar onbewoond)

• Soort gebouw o  Appartement • Constructie

o  Driegevelwoning

o Rijhuis

o  Vrijstaande woning

o  Rieten dakbedekking

INBOEDEL WaardevoIIe voorwerpen

......................................................................................................................................

ter waarde van

.............................................

euro

WaardevoIIe voorwerpen

......................................................................................................................................

ter waarde van

.............................................

euro

...................................................................................................................................... (Bijvoorbeeld juwelen, verzamelingen, kunst, antiek, audiovisuele apparatuur.)

ter waarde van

.............................................

euro

WaardevoIIe voorwerpen

2 KBC-Gezinspolis en KBC-Ongevallenverzekering Een ongeluk zit in een klein hoekje. Daarom kunt u zich maar beter voldoende beschermen tegen de gevolgen ervan. Want u bent wettelijk verplicht de schade te vergoeden die u, uw kinderen of uw huisdier bij iemand anders veroorzaken. Omgekeerd zijn derden verplicht u te vergoeden als zij u schade toebrengen. Soms moet u dan enkele stappen ondernemen om die vergoeding te krijgen. Maar voor de meeste ongevallen is niemand aansprakelijk: u glijdt van de trap, een van de kinderen valt tijdens het spelen, enz. GEZIN • Hebt u kinderen?

o Ja o Neen

• Blijven er geregeld vriendjes van uw kinderen logeren?

o Ja o Neen

• Hebt u huisdieren?

o Ja o Neen

• Doet u regelmatig een beroep op huispersoneel

(bijvoorbeeld poetsvrouw, tuinman, babysitter)?

o Ja o Neen

• Is een van de gezinsleden actief in een jeugdbeweging, een sociaal-culturele vereniging, een sportclub, een vzw of in een andere vereniging?

o Ja v Neen

• Kan uw gezin rekenen op juridische bijstand in het privéleven? •

o Ja o Neen

(Bijvoorbeeld huurgeschillen, geschillen in verband met de aankoop van goederen.)

• Bent u geregeld een zwakke weggebruiker in het verkeer

(voetganger, fietser, skeeler, enz.)?

• Gaat u geregeld op reis naar het buitenland en/of hebt u studerende kinderen in het buitenland?

o Ja o Neen o Ja o Neen

151


Ja, ik ben geïnteresseerd in gratis en vrijblijvend persoonlijk advies. Naam

..........................................................................................................................................

Straat

...........................................................................................................................................................................................

Postcode Tel.

Voornaam

...........................................................................................

Nr.

........................

Bus

........................

................................................Gemeente ...............................................................................................................................................................................

..........................................................................

E-mailadres

Fax

...............................................................................

.............................................................................................................................

Uw KBC-zichtrekeningnummer

Gsm

....................................................................................

@...............................................................................................................

(eventueel) .....................................................................................................................................................................................

KBC-Woningkrediet en KBC-Kredietgebonden Overlijdensverzekering • Gehuwd

o Ja

o Neen

• Samenwonend

o Ja

o Neen

• Doel van de lening

o Aankoop bouwgrond

o Nieuwbouw of aankoop nieuwe woning

o Aankoop bestaande woning

o Verbouwing

• In welk gewest ligt het onroerend goed?

o Vlaams Gewest

• Prijs Aankoop bouwgrond

o Brussels Gewest

..........................................................................................................................................

euro

o Onderhandse aankoop o Openbare aankoop

Nieuwbouw of aankoop nieuwe woning

..................................................................................................

euro

o Waals Gewest

o Onderhandse aankoop o Openbare aankoop

Aankoop bestaande woning

............................................................................................................................

euro

o Onderhandse aankoop o Openbare aankoop

Verbouwing

......................................................................................................;.......................................................

• Te lenen bedrag: Aankoop bouwgrond

euro

................................................................................................................................................................................

euro

Nieuwbouw of aankoop nieuwe woning ................................................................................................................................................................................ euro Aankoop bestaande woning ......................................................................................................................................................................................................... euro Verbouwing ........................................................................................................................................................................................................................................... euro • (Verwacht) kadastraal inkomen (van de zelfbewoonde woning) ..................................................................................................................................... euro •

(Maak eventueel een schatting.)

• Andere belastbare onroerende inkomsten

.............................................................................................................................................................

euro per jaar

• Belastingplichtige (diegene met het hoogste inkomen) o rookt – Geslacht o Man o Vrouw Netto jaarlijks beIastbaar bedrijfsinkomen ................................................................................................................................................................................. euro Geboortedatum

..................

-

..................

-19

..................

• Partner o rookt – Geslacht o Man o Vrouw Netto jaarlijks belastbaar bedrijfsinkomen Geboortedatum

..................

-

..................

-19

..........................................................................................................................……..….………..…………............

euro

..................

• AantaI kinderen (ten laste op 1 januari e.k.)

.................

• (Gezamenlijk) netto belastbaar inkomen van het voorlaatste jaar .................................................................................................................................. euro (Alleen in te vullen in geval van nieuwbouw, aankoop nieuwe woning of verbouwing in Vlaanderen.)

• Kredietgebonden overlijdensverzekering Belastingplichtige o Ja, dekkingspercentage ........................... % Partner o Ja, dekkingspercentage ........................... %

o Neen o Neen

(Het dekkingspercentage geeft het gedeelte van het te lenen bedrag aan dat u wilt verzekeren.)

Misschien hebt u vroeger een lening gesloten die u nu nog terugbetaalt. Of betaalt u jaarlijks een levensverzekeringspremie. Als dat het geval is, bezorg ons dan uw laatste belastingaangifte zodat we de fiscale besparingen van een nieuw KBC-Woningkrediet voor u nauwkeuriger kunnen berekenen, rekening houdend met alle bestaande aftrekposten. Om de afhandeling van een eventuele aanvraag voor een KBC-Woningkrediet sneller te doen verlopen, mag u ons nu al alle nuttige documenten bezorgen, zoals de verkoopovereenkomst, het bestek, de plannen, recente loonstrookjes, enz. Verantwoordelijk uitgever: KBC Groep NV, Havenlaan 2, 1080 Brussel, België. BTW BE 0403.227.515, RPR Brussel, bankrekening 734-0051374-70. KBC Bank NV, CBFA 026256 A. KBC Verzekeringen NV, onderneming toegelaten voor alle takken onder code 0014 (KB 4 juli 1979, BS 14 juli 1979). KBC Bank NV en KBC Verzekeringen NV kunnen uw gegevens gebruiken voor hun marketingdoeleinden. Wilt u dat liever niet, laat het ons dan weten. U hebt het recht deze gegevens in te zien en te verbeteren, en ook de mogelijkheid om het openbare register van de geautomatiseerde verwerkingen te raadplegen (Wet verwerking persoons-gegevens van 8 december 1992).

152


153


Wij spreken uw taal.

Wordt u de eigenaar van een woning? Dan is deze KBC-Woongids uw onmisbare leidraad. Eigenaar van een woning worden is een complex proces. Maar met goede informatie hebt u alle troeven in handen om de juiste keuzes te maken. KBC Bank & Verzekering wil u daarbij helpen. Met actueel en volledig advies. In deze KBC-Woongids vindt u procedures die u voor, tijdens en na de aankoop van een bouwgrond of woning het best kunt volgen. Van het contract met de architect en de veiligheidscoĂśrdinator, over de bouwaanvraag, de aansprakelijkheid van de aannemer en de leningaanvraag tot de verzekering van uw onroerend goed. U vindt hierin ook een handig kostenoverzicht. En een antwoord op specifieke vragen als: Hoe zit het met samenwonenden en onroerend goed? Wat als een bouwgrond in landpacht is gegeven? U merkt het: een woning bouwen of kopen is meer dan een lening aangaan of een verzekering sluiten. Er zijn talrijke juridische, financiĂŤle en fiscale aspecten waarmee u rekening moet houden. Met een gids als deze kunt u dan veel geld besparen.

02-2012

154

www.kbc.be


Millions discover their favorite reads on issuu every month.

Give your content the digital home it deserves. Get it to any device in seconds.