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Erfenissen, testamenten, schenkingen en levensverzekeringen

Guide de l’habitation KBC

ÉDITION FÉVRIER 2012


Contenu Louer, construire, acheter et rénover . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Le pour et le contre. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Listes de contrôle : les charges. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 1 J’achète une habitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 2 Je construis une habitation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 3 Je transforme une habitation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Acheter une habitation ou un terrain à bâtir . . . . . . . . . . . . . Vente publique ou de gré à gré. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vente publique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vente de gré à gré . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Acte notarié. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Les frais à l’achat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Les droits d’enregistrement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Les honoraires du notaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Les frais généraux. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Achat sous le régime de la TVA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Les cohabitants et l’immobilier. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . La répartition des droits de propriété . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Droits de succession entre cohabitants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Tontine ou clause d’accroissement comme autre solution. . . . . . . . . . . Quelques cas spécifiques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Achat d’un appartement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Acheter par l’intermédiaire d’un agent immobilier. . . . . . . . . . . . . . . . . Habitation non conforme à la destination d’une zone . . . . . . . . . . . . . . Servitudes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Destination d’un terrain . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Qualité d’un terrain à bâtir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Donation d’un terrain à bâtir. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

14 15 15 16 17 21 21 24 24 26 28 28 29 30 33 33 33 34 34 35 36 36


Construire ou transformer une habitation . . . . . . . . . . . . . . . 38 La formule de construction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 Architecte et entrepreneurs distincts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 Architecte et entreprise générale de construction . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 Une maison clé sur porte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 La loi Breyne. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 Construire soi-même. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 L’architecte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 Comment choisir un architecte ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 La mission de l’architecte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 Contrat et plans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 Devis, dossier et offres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 Le contrôle des travaux. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 Les honoraires de l’architecte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 L’entrepreneur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 Comment choisir un entrepreneur ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 Les offres de prix . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 Le contrat d’entreprise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 Prix, modifications de prix et paiement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 Retard dans l’exécution des travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 La réception. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 Quelles sont vos obligations si vous construisez ou transformez une habitation ?. 51 Le permis d’urbanisme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 L’intervention d’un architecte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 La coordination de la sécurité. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 La réglementation sur la performance énergétique des bâtiments . . . . . 58 La citerne à mazout . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 Détecteurs de fumée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 Adduction et évacuation de terres. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 Mur mitoyen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 TVA et revenu cadastral. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 TVA sur une nouvelle construction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 TVA sur une rénovation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 Déclaration de TVA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 Revenu cadastral. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65


Le financement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Le financement d’un terrain à bâtir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Prêt à tempérament . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Crédit hypothécaire. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Combien pouvez-vous emprunter pour une habitation ? . . . . . . . . . . . . . . Combien pouvez-vous rembourser ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . La valeur de votre habitation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Les garanties. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Le financement d’une rénovation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Prêt à tempérament . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Le crédit hypothécaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Durée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Remboursement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Les taux d’intérêt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Quelques cas spécifiques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Construire ou rénover pendant que vous louez . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Emprunter à des fins privées et professionnelles. . . . . . . . . . . . . . . . . . L’hypothèque . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pourquoi une hypothèque ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . La valeur d’une hypothèque . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Le rang d’une hypothèque . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Quitte et libre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Radiation d’une inscription hypothécaire. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Renouvellement d’une hypothèque. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Échange d’hypothèque. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Procuration hypothécaire. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

66 67 67 68 68 68 70 70 72 72 73 73 74 76 81 81 82 83 83 83 83 84 84 84 85 85


Les assurances . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90 L’assurance décès liée à un crédit : une grande sécurité à petit prix . . . . . . 91 Sûr et fiscalement avantageux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91 L’Assurance solde d’emprunt Confort KBC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 L’Assurance solde d’emprunt Classique KBC. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 Constituez-vous une épargne avec le KBC-Life Home Plan. . . . . . . . . . . 92 Une assurance adéquate pour votre prêt à tempérament. . . . . . . . . . . . . . 93 Protection confortable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 L’assurance incendie : une couverture plus large que le nom l’indique. . . . . 93 Couverture légale des catastrophes naturelles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 Assurance contre le vol. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 Et ce n’est pas tout . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 Une assurance correcte auprès d’un assureur sérieux . . . . . . . . . . . . . . 94 Attention à ne pas être sous-assuré. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 Garanties d’assurance complémentaires. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95 En résumé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96 L’assurance familiale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 Vous devez réparer les dommages. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 Qu’en est-il si vous subissez vous-même un dommage ? . . . . . . . . . . . . 97 Vous avez un chien ? Nous avons la couverture parfaite ! . . . . . . . . . . . 98 L’assurance de votre revenu complémentaire. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 Vous êtes professeur ? Assurez-vous bien ! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99 Vous êtes aidé dans vos tâches domestIques ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99 En résumé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99 Offre complète pour les locataires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 L’assurance accidents. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 Aides non rémunérées et leur travail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 La prévention : la meilleure assurance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102 Prévention incendie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102 Prévention vol . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103


La fiscalité du crédit logement hypothécaire . . . . . . . . . . . . 106 Crédit logement hypothécaire : la réglementation pour l’habitation propre et unique (le bonus logement) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 De quoi s’agit-il ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 Les conditions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 Le montant déductible . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 Pour qui ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 La notion d’habitation unique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109 La notion d’habitation propre. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 Les notions d’acquisition et de conservation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112 Terrain à bâtir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .112 Utilisation à des fins professionnelles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .112 Location . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .112 Déduction ordinaire des intérêts depuis le 1er janvier 2005. . . . . . . . . 112 Qu’en est-il de la réduction d’impôts pour l’épargne à long terme ?. 113 Crédit logement hypothécaire : l’ancienne réglementation. . . . . . . . . . . . 116 Quand la réglementation s’applique-t-elle ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .116 Prime de l’assurance décès liée à un crédit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .117 Capital amorti. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .117 Intérêts remboursés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118 Primes d’État et avantages fiscaux. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126 Stimulants financiers pour construire ou transformer vert . . . . . . . . . . . . 127 Réduction d’impôt pour les dépenses permettant d’économiser de l’énergie.127 Prêt vert avec bonification d’intérêt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128 Maison passive et habitation basse énergie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128 Autres interventions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129 Autres primes et subventions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130 Prévention de l’incendie et de l’intrusion. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130 Rénovation dans les quartiers à problème. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130 Primes et subventions en Région flamande . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130 Primes et subventions en Région bruxelloise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132 Primes et subventions en Région wallonne. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133 Liste de contrôle. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . L’acquisition d’une habitation étape par étape. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . La construction ou rénovation d’une habitation étape par étape . . . . . . . Le déménagement étape par étape . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Que faut-il emporter pour l’entretien avec votre conseiller crédit KBC ?.

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Adresses utiles. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140


Les besoins du consommateur ont fortement changé ces dernières décennies. KBC Banque & Assurance est entièrement tourné vers les nouveaux besoins de ses clients. En tant que groupe de banque et d’assurance, il offre un service global sur mesure. C’est pourquoi KBC Banque & Assurance investit énormément d’énergie dans l’information correcte et objective. Le présent Guide de l’habitation KBC en est un bon exemple. Le guide se veut une source importante d’information sur le thème Comment devenir propriétaire d’une habitation ?. Acheter un terrain ou une habitation, faire construire ou rénover : nous passons en revue tous ces processus, en mettant l’accent sur les aspects concrets et pratiques. Comment traiter avec un agent immobilier ? Quel est précisément le rôle du notaire ? À combien se montent les frais ? Comment collaborer harmonieusement avec l’architecte, l’entrepreneur, le coordinateur sécurité, le conseiller PEB ? Quelles sont les contraintes qui vous sont imposées par la loi ? Comment financer vos projets ? Pouvez-vous bénéficier d’aides financières et fiscales ? Comment vous assurer contre les imprévus ? Armé de toutes ces connaissances, il ne vous restera plus qu’à réaliser l’habitation de vos rêves. Car finalement, c’est cela qui compte ! Le Guide de l’habitation KBC est aussi disponible sur iPad avec de nombreux suppléments, tels qu’un budgetplanner et une liste to do, qui vous permettent de suivre votre projet d’habitation.


Louer, construire, acheter et rĂŠnover


Le pour et le contre Quelle est la situation la plus intéressante : louer, construire, acheter ou rénover ? Le choix est toujours d’ordre personnel, mais une comparaison approfondie des différents avantages et inconvénients vous aidera peut-être à y voir plus clair.

Louer

Construire

Pour

Contre

Vous devez uniquement avancer la garantie locative (en général deux mois de loyer) et ensuite payer le loyer et les frais de consommation. Il ne vous faut pas de capital pour acheter un terrain à bâtir ou un logement, ni pour réaliser des travaux de construction ou de rénovation. Vous ne payez pas de précompte immobilier.

Votre loyer mensuel est définitivement perdu. Par contre, si vous contractez un prêt pour l’achat, la construction ou la rénovation d’une habitation, vous serez propriétaire d’un bien immeuble à l’issue des remboursements.

Vous assumez exclusivement la charge des frais d’entretien et de certaines réparations prévues par la Loi sur les loyers. Les grosses dépenses sont à charge du propriétaire, sauf stipulation contraire dans le contrat de bail. Dans les baux signés à compter du 18 mai 2007, le bailleur ne peut plus mettre à charge du locataire des travaux autres que les réparations prévues par la Loi sur les loyers.

Vous ne pouvez pas transformer l’habitation à votre guise. Le bail impose souvent des restrictions. Il n’est pas sûr que, à l‘expiration du bail, vous ayez droit à une indemnité pour les travaux réalisés, sauf si le contrat le prévoit expressément.

Cette solution vous permet de réagir plus aisément aux changements survenant dans votre situation financière, votre cadre professionnel ou familial. Les seules restrictions sont celles imposées par la loi et par le bail.

Le bailleur peut résilier le bail. La loi et le contrat de bail lui imposent toutefois certaines contraintes. Il devra éventuellement verser un dédommagement.

Vous choisissez vous-même votre futur environnement. Votre architecte conçoit une habitation sur mesure, qui répond en principe à vos souhaits, à vos attentes et à vos habitudes de vie.

Si vous n’êtes pas capable de lire un plan ou d’estimer les espaces, le résultat final des travaux peut être décevant. Si vous avez des doutes, demandez à l’architecte de réaliser une maquette.

Pour économiser de l’argent, vous pouvez coordonner vous-même les travaux. Si vous êtes bricoleur et disposez de suffisamment de temps, vous pouvez même retrousser vos manches.

Si vous effectuez vous-même certains travaux, vous ou vos aides pouvez être victimes d’un accident. Vous pouvez avoir des problèmes avec le contrôleur de la TVA, l’inspection sociale ou le service de contrôle du chômage. L’échelonnement de la finition et de l’aménagement sur plusieurs années a un impact sur votre confort et sur votre situation financière. Les travaux occupent vite tous vos temps libres. À terme, cela peut nuire à votre motivation, à l’entente au sein de la famille ainsi qu’à vos performances professionnelles.

Vous êtes moins vite confronté à de lourdes charges d’entretien et de réparation. À plus long terme, la valeur de l’immobilier augmente plus rapidement que la hausse générale des prix (inflation).

Le prix de la construction peut se révéler plus élevé que le coût estimé. Vous devrez peut-être rester plus longtemps que prévu dans le logement que vous louez actuellement et verser un loyer en plus du remboursement du prêt. Optez pour un prêt adapté. Empruntez suffisamment dès le début. Prévoyez une réserve pour faire face aux dépenses imprévues.

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Pour Acheter

Rénover

Contre

Vous savez exactement à quoi ressemble le logeLe logement n’est pas conçu comme vous l’auriez ment, ce qui n’est pas le cas quand vous faites bâtir. souhaité. Vous devez donc vous contenter de ce que vous recevez à moins de vous lancer immédiatement dans des travaux de rénovation. Vous perdez moins de temps et tout peut être mieux planifié. Le nombre d’intervenants est limité. Vous pouvez fixer la date à laquelle l’acte sera passé au jour près. Une fois la vente passée, vous pouvez en principe occuper immédiatement le logement, sauf stipulation contraire dans le contrat de vente.

Un logement existant peut présenter des inconvénients ou des vices cachés. Il doit souvent être modifié afin de répondre à vos souhaits. Mieux vaut visiter le logement avec un homme de métier avant de l’acheter.

Le prix du logement est fixé : il ne peut donc pas y avoir de surprises par la suite.

Vous devez payer des droits d’enregistrement et des frais de notaire (voir pages 21 et 24). Plus tard, vous devrez verser chaque année le précompte immobilier. Vous ne pouvez pas par définition prétendre à des droits d’enregistrement réduits en Wallonie et en Flandre.

Un bien immobilier constitue un investissement intéressant à plus long terme.

Les frais d’entretien et de réparation surviendront plus vite que dans une nouvelle habitation. Achetez un logement en bon état et bien situé.

Vous trouverez plus facilement un logement existant avec une belle situation sur un grand terrain qu’un terrain bien situé. Il est fort probable que le jardin soit déjà en bon état.

Il est difficile d’estimer exactement le coût, à moins de connaître parfaitement l’habitation. Mieux vaut consulter un architecte au préalable.

Vous pouvez rénover en respectant l’authenticité du Si vous continuez à occuper le logement que vous logement. Votre maison acquerra ainsi une âme. rénovez, cela peut devenir une charge importante Si vous rénovez votre propre habitation, vous avec le temps. connaissez l’état dans lequel elle se trouve. Vous Si vous louez un autre logement et si les travaux connaissez également les environs et les voisins. prennent du retard, vous devrez peut-être payer le prix de la location et le remboursement du crédit. Songez à adapter le crédit en conséquence. Vous pouvez étaler les travaux dans le temps et faire évoluer votre maison en fonction de vos possibilités financières et de votre situation familiale. Vous pouvez réaliser certains travaux si vous êtes bricoleur.

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L’étalement des travaux sur plusieurs années a un impact sur votre confort et sur votre situation financière. Si vous effectuez vous-même certains travaux, vous ou vos aides pouvez être victimes d’un accident. Vous pouvez avoir des problèmes avec le contrôleur de la TVA, l’inspection sociale ou le service de contrôle du chômage. Les travaux occupent vite tous vos temps libres. À terme, cela peut nuire à votre motivation, à l’entente au sein de la famille ainsi qu’à vos performances professionnelles.


Listes de contrôle : les charges 1 J’achète une habitation À quels frais dois-je m’attendre ? 1 Prix d’achat • Coût de l’habitation

............... euros

• Frais d’établissement de l’acte de vente (honoraires notaire + frais + droits d’enregistrement)

............... euros

• TVA éventuellement à payer

............... euros

2 Charges et frais supplémentaires • Frais de raccordement eau, gaz, électricité, téléphone, télédistribution

............... euros

• Frais de réparation et d’adaptation éventuels

............... euros

• Déménagement

............... euros

3 Dépenses afférentes à la conclusion d’un prêt hypothécaire • Frais d’établissement de l’acte de crédit et de garantie • (honoraires notaire + frais + droits d’enregistrement)

............... euros

• Frais de dossier et d’expertise

............... euros

TOTAL ............... euros 4 Dépenses périodiques • Remboursements mensuels du prêt

............... euros

• Primes d’assurances •– Assurance décès liée à un crédit

............... euros par ...............

•– Assurance éventuelle invalidité

............... euros par ...............

•– Police habitation (incendie et autres risques)

............... euros par ...............

2 Je construis une habitation À quels frais dois-je m’attendre ? 1 Terrain à bâtir • Prix d’achat

............... euros

• Frais d’établissement de l’acte (honoraires notaire + frais + droits d’enregistrement)

............... euros

• Frais de bornage

............... euros

• Nivellement et drainage

............... euros

• Analyse du sol du terrain

............... euros

2 Plans • Honoraires de l’architecte pour une mission complète et d’éventuelles prestations supplémentaires

............... euros

• Frais d’un coordinateur sécurité projet + exécution

............... euros

• Frais d’une étude de rendement énergétique

............... euros

• Frais éventuels d’un bureau d’ingénieurs (pour une étude de stabilité, par exemple)

............... euros

3 Réalisation • Travaux de terrassement et fondations

............... euros

• Maçonnerie

............... euros

• Toiture

............... euros

• Menuiserie extérieure et intérieure

............... euros

• Plafonnage, chape

............... euros

• Vitrage

............... euros

• Électricité, éclairage

............... euros

• Chauffage

............... euros

11


• Plomberie, zinguerie, sanitaires

............... euros

• Pose de revêtements de sol

............... euros

• Travaux de peinture intérieurs et extérieurs

............... euros

• Frais liés à la finition intérieure

............... euros

• Travaux supplémentaires

............... euros

4 Autres frais • Aménagement de la cuisine et de la salle de bains

............... euros

• Éventuelle étude d’intérieur

............... euros

• Tissus d’aménagement intérieur

............... euros

• Installation d’un système d’alarme*

............... euros

• Aménagement du jardin et des allées

............... euros

• Frais de raccordement eau, gaz, électricité, égouts, téléphone, télédistribution

............... euros

• Déménagement

............... euros

5 Impôts et autres • TVA sur toutes les factures de l’entrepreneur, de l’architecte, des fournisseurs de matériaux de • construction et d’équipement, etc.

............... euros

• Taxes communales éventuelles pour l’octroi du permis d’urbanisme, le raccordement aux égouts, • l’asphaltage d’un chemin, la construction d’un sentier piétonnier, la pose de clôtures

............... euros

• Dans certains cas : frais de reprise des murs mitoyens

............... euros

6 Dépenses afférentes à la conclusion d’un prêt hypothécaire • Frais d’établissement de l’acte de crédit et de garantie • (honoraires notaire + frais + droits d’enregistrement)

............... euros

• Frais de dossier et d’expertise

............... euros

TOTAL

............... euros

7 Dépenses périodiques • Remboursements mensuels du prêt

............... euros

• Primes d’assurances •– Assurance décès liée à un crédit

............... euros par ...............

•– Assurance éventuelle invalidité

............... euros par ...............

•– Police habitation (incendie et autres risques)

............... euros par ...............

8 Risques liés à la construction • Assurance éventuelle du maître d’ouvrage (une option dans la Police habitation)

............... euros par ...............

• Assurance éventuelle aides temporaires

............... euros par ...............

3 Je transforme une habitation À quels frais dois-je m’attendre ? 1 Plans • Honoraires de l’architecte pour une mission complète et d’éventuelles prestations supplémentaires

............... euros

• Frais éventuels d’un coordinateur sécurité projet + exécution

............... euros

• Frais éventuels d’une étude de rendement énergétique

............... euros

• Frais éventuels d’un bureau d’ingénieurs (pour une étude de stabilité, par exemple)

............... euros

2 Réalisation • Travaux de terrassement et fondations

............... euros

• Maçonnerie

............... euros

• Toiture

............... euros

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• Menuiserie extérieure et intérieure

............... euros

• Plafonnage, chape

............... euros

• Vitrage

............... euros

• Électricité, éclairage

............... euros

• Chauffage

............... euros

• Plomberie, zinguerie, sanitaires

............... euros

• Pose de revêtements de sol

............... euros

• Travaux de peinture intérieurs et extérieurs

............... euros

• Frais liés à la finition intérieure

............... euros

• Travaux supplémentaires

............... euros

3 Autres frais • Aménagement de la cuisine et de la salle de bains

............... euros

• Éventuelle étude d’intérieur

............... euros

• Tissus d’aménagement intérieur

............... euros

• Installation d’un système d’alarme*

............... euros

• Aménagement du jardin et des allées

............... euros

• Frais de raccordement eau, gaz, électricité, égouts, téléphone, télédistribution

............... euros

• Déménagement

............... euros

4 Impôts et autres • TVA sur toutes les factures de l’entrepreneur, de l’architecte, des fournisseurs de matériaux de • construction et d’équipement, etc.

............... euros

• Taxes communales éventuelles pour l’octroi du permis d’urbanisme, le raccordement aux égouts, • l’asphaltage d’un chemin, la construction d’un sentier piétonnier, la pose de clôtures

............... euros

• Dans certains cas : frais de reprise des murs mitoyens

............... euros

5 Dépenses afférentes à la conclusion d’un prêt hypothécaire • Frais d’établissement de l’acte de crédit et de garantie (honoraires notaire + frais + droits d’enregistrement)

............... euros

• Frais de dossier et d’expertise

............... euros

TOTAL

............... euros

6 Dépenses périodiques • Remboursements mensuels du prêt

............... euros

• Primes d’assurances •– Assurance décès liée à un crédit

............... euros par ...............

•– Assurance éventuelle invalidité

............... euros par ...............

•– Police habitation (incendie et autres risques)

............... euros par ...............

7 Risques liés à la construction • Assurance éventuelle du maître d’ouvrage (une option dans la Police habitation)

............... euros par ...............

• Assurance éventuelle aides temporaires

............... euros par ...............

* Le coût d’un système d’alarme atteint rapidement 1 240 à 2 480 euros selon le nombre de pièces que vous souhaitez protéger. Vous pouvez également emprunter ce montant auprès de KBC Banque & Assurance.

13


Acheter une habitation ou un terrain à bâtir


Vente publique ou de gré à gré Il existe différentes manières d’acheter un terrain à bâtir, une maison ou un appartement. Les principales sont la vente publique et la vente de gré à gré. Certaines formalités doivent être respectées, notamment en ce qui concerne l’attestation du sol et le certificat de performance énergétique. La vente est scellée par un acte notarié. Au prix d’achat viennent s’ajouter des frais accessoires. La cohabitation fait l’objet d’un règlement spécifique.

Lors d’une vente de gré à gré, l’acheteur et le vendeur se mettent d’accord sur un prix déterminé pour la vente d’un bien immeuble. Ils conviennent ensuite rapidement d’une série de charges et d’obligations. Ces dernières peuvent porter sur la date de livraison du bien, sur la date et le mode de paiement, sur les conditions suspensives, etc. Les biens immeubles peuvent également faire l’objet de ventes publiques. Dans ce cas, le prix définitif est fixé lors d’une mise aux enchères. La vente publique, qu’elle soit volontaire ou judiciaire, est soumise à certaines exigences de forme.

Vente publique Lors d’une vente publique, le bien immeuble devient la propriété du plus offrant. Celui-ci accepte par là même les charges et conditions définies au préalable par le vendeur, en accord avec le notaire, conformément aux dispositions légales. Le notaire reprend ces conditions dans le cahier des charges. Les frais sont annoncés avant le début de la vente. Le vendeur peut accepter ou refuser l’offre du plus offrant. La séance de vente est annoncée au moyen d’affiches et d’annonces. La procédure de vente publique a subi des modifications depuis le 1er janvier 2010. Le principe d’une séance unique est consacré. Pour rendre cette séance unique plus attrayante et pour inciter les acheteurs potentiels à faire rapidement une offre, le notaire dispose de deux moyens : il peut fixer un montant de mise à prix et il peut offrir une prime de 1% à l’acheteur définitif. Si une mise à prix de départ est prévue, la prime est octroyée à l’enchérisseur qui propose un montant égal ou supérieur au montant de la mise à prix à l’occasion de sa première offre, à condition qu’il obtienne la propriété du bien à l’issue de la vente. La prime, attribuée sous la forme d’une réduction du prix d’achat, est égale à 1% de sa première offre.

15


Si aucune mise à prix n’est fixée, la prime est octroyée à

pourrez disposer de l’argent. Vous éviterez ainsi de mau-

l’enchérisseur qui fait l’offre la plus élevée lors de la

vaises surprises. Si l’acheteur ne peut payer le prix

séance de vente. Tout intéressé peut faire une surenchère

d’achat dans le délai fixé, des intérêts moratoires vien-

dans un délai de quinze jours. Si personne ne surenché-

dront s’ajouter à la facture. S’il reste en défaut de paie-

rit, la vente est définitive et la prime est acquise. En cas

ment, la vente sera dissoute. On dit qu’il y a dédit et le

de surenchère, la prime n’est pas acquise et une nouvelle

bien fait à nouveau l’objet d’une vente publique.

séance de vente est organisée. Si le plus offrant de la première séance de vente fait l’offre définitive la plus éle-

Vente de gré à gré

vée à cette seconde séance de vente, il bénéficie encore de sa prime. Cette prime, attribuée sous la forme d’une

L’acquisition d’un terrain à bâtir, d’une maison ou d’un

réduction du prix d’achat, est égale à 1% de l’offre la

appartement se déroule le plus souvent en plusieurs

plus élevée obtenue à la première séance de vente.

étapes. Vous pouvez prendre une option, conclure un contrat de vente de gré à gré et, enfin, faire rédiger un

Le notaire bénéficie d’une certaine liberté dans l’organi-

acte notarié. Ces concepts nécessitent quelques mots

sation d’une vente publique et peut décider de fixer un

d’explication.

montant de mise à prix, d’octroyer une prime et d’accorder une faculté de surenchère à l’issue de la première

Option

séance de vente. Avant la vente, les amateurs auront donc tout intérêt à se rendre chez le notaire pour y

Lors d’une vente de gré à gré, le vendeur lui-même ou

consulter le cahier des charges, qui reprend toutes ces

son représentant (par exemple un courtier immobilier ou

modalités.

un notaire) recherchera un acquéreur pour un immeuble. Si vous envisagez l’achat d’un terrain, d’une maison ou

Cahier des charges

d’un appartement, vous pouvez prendre une option. Cela signifie que vous convenez avec le propriétaire ven-

Si la vente publique d’une maison vous intéresse, il est

deur qu’il ne vendra pas son bien à quelqu’un d’autre

préférable de consulter le cahier des charges chez le

pendant un certain délai à convenir : une semaine,

notaire. Le notaire y rassemble toutes les données

quinze jours, un mois. Si, au cours de cette période, vous

concernant les servitudes, le droit de préemption, les

décidez d’acheter, vous le faites savoir (par écrit) au ven-

charges, les impôts, le revenu cadastral, etc. Il communi-

deur de la manière convenue avec lui. L’option sera alors

quera également ces informations au début de la vente.

levée et la vente deviendra définitive. Si l’option n’est pas levée au terme du délai prévu, la vente n’a pas lieu et le

L’acheteur doit payer le prix d’achat et les frais adminis-

propriétaire peut vendre le bien immeuble à quelqu’un

tratifs dans le délai prévu par le cahier des charges. La

d’autre.

plupart du temps, ce délai varie entre un et deux mois après l’adjudication définitive. Le paiement des frais doit être effectué dans un délai oscillant entre un et huit jours après l’adjudication définitive. Renseignez-vous à temps auprès de votre banque afin de savoir combien vous pouvez emprunter et quand vous

16


certitude, vous pouvez demander au notaire d’établir le Quelques conseils pour l’achat

contrat de vente de gré à gré. Il ne vous facturera généralement aucuns frais supplémentaires à cet effet.

• S’informer à l’avance, cela signifie se renseigner sur les prix de vente pratiqués dans la région

Si l’acheteur doit contracter un crédit, il peut, dans le

avant de discuter du prix avec le vendeur.

compromis, rendre la vente dépendante de l’octroi du

• Essayez de savoir pourquoi le propriétaire vend l’habitation. • Vérifiez au service technique de la commune s’il

prêt. L’obtention d’un permis d’urbanisme peut également être intégrée au contrat de vente sous seing privé comme condition suspensive.

n’existe pas de plan d’expropriation dont ferait l’objet l’habitation ou le terrain. Vous appren-

Lors de la vente d’un terrain à bâtir, la loi sur l’urbanisme

drez également de cette manière si des travaux

impose l’obligation de préciser, tant dans le contrat de

routiers sont envisagés.

vente provisoire que dans l’acte notarié, si un certificat

• Avant d’acheter une habitation ou un terrain, il est préférable de demander conseil à un archi-

d’urbanisme et, le cas échéant, un permis d’urbanisme ont été délivrés.

tecte ou à un expert. Vous saurez immédiatement de quels obstacles et possibilités il vous

Acte notarié

faudra tenir compte en matière d’orientation, d’obligations de construction, de possibilités de

L’acte notarié rend la vente officielle. Le vendeur et

transformation et autres restrictions. Consulter

l’acheteur peuvent prendre le même notaire ou faire

un architecte n’engage à rien ! Informez-vous

appel chacun à leur propre notaire. Dans ce dernier cas,

toutefois à l’avance sur les honoraires deman-

les deux notaires se partageront leurs honoraires.

dés pour cette mission de conseil. Certains

L’acheteur ne doit donc pas payer davantage pour la

architectes vous conseilleront pour un prix for-

rédaction de l’acte.

faitaire, d’autres demandent une rémunération à l’heure et certains vous proposent même

Un contrat de vente provisoire doit être enregistré dans

leurs services gratuitement.

les quatre mois suivant la signature. Une fois l’acte rédigé, le notaire se charge de son enregistrement au bureau des Enregistrements & Domaines, en contrepartie du

Contrat de vente de gré à gré

paiement des droits d’enregistrement dus. Il veille également à ce qu’un duplicata de l’acte de vente soit trans-

Si vous tombez d’accord sur un prix, un contrat de vente

mis au bureau des hypothèques de l’arrondissement dans

provisoire – ou compromis – sera rédigé dans la plupart

lequel est situé le bien immobilier.

des cas. Le terme provisoire est trompeur, car le contrat lie les deux parties. C’est pourquoi il est préférable de parler d’un contrat de vente de gré à gré. Le notaire, qui dressera ultérieurement l’acte authentique, est lié par les dispositions figurant dans ce contrat de vente de gré à gré. Veillez dès lors à ce que le contrat de vente de gré à gré soit aussi clair et précis que possible. Pour plus de

17


Un contrat de vente de gré à gré peut être annulé La signature d’un contrat de vente de gré à gré entraîne la réalisation de la vente. Les droits d’enregistrement doivent être réglés dans les quatre mois. C’est très gênant si vous souhaitez www.kbchuisonderhandelen.be???

rétracter votre engagement par la suite. En Flandre, depuis le 1er novembre 2007, un contrat

Vous apprendrez de façon simple et ludique

de vente de gré à gré peut toutefois être résilié à

toutes les subtilités de la négociation.

l’amiable et à peu de frais. Le contrat doit porter sur la vente d’un bien immeuble situé en Région flamande, il doit être

Assurance gratuite pendant la période qui

résilié de commun accord avec le vendeur et il ne

sépare le contrat de vente de gré à gré de

doit pas avoir été passé devant notaire.

l’acte notarié

Dans les quatre mois qui suivent la signature du contrat de vente de gré à gré, il vous suffit de

Entre le moment de la signature du contrat de

rédiger avec le vendeur un contrat de résiliation

vente de gré à gré et la passation de l’acte nota-

de gré à gré et de faire enregistrer ce document

rié s’écoulent en général quatre mois. Beaucoup

avec le contrat de vente de gré à gré. Le droit est

de choses peuvent se produire pendant cette

fixé à 10 euros par contrat.

période. C’est pourquoi tant la Confédération des

Il est possible de résilier même si vous avez déjà

Immobiliers de Belgique (CIB) que les Assurances

réglé les droits d’enregistrement – pour autant

du Notariat offrent une assurance gratuite cou-

que l’acte n’ait pas encore été passé devant

vrant le décès accidentel. Le décès doit être la

notaire – et ce jusqu’à un an après la signature du

conséquence d’un accident soudain et involon-

contrat de vente de gré à gré. Dans ce cas, vous

taire. Les cas de maladie et de suicide sont exclus.

récupérez les droits d’enregistrement et vous

Les bénéficiaires sont les héritiers de l’acheteur à

réglez un droit fixe de 25 euros pour le contrat

condition qu’ils aient signé l’acte notarié.

de vente de gré à gré et de 10 euros pour le contrat de résiliation.

18

Chez les notaires, le montant couvert est égal au

En Wallonie, il est également possible de résilier

prix de vente majoré des frais, des droits et des

un contrat de vente de gré à gré à condition

honoraires mais est dans tous les cas limité à

qu’un acte de vente n’ait pas encore été passé

125 000 euros. Chez les agents immobiliers CIB,

chez le notaire. Dans l’année qui suit la signature

le capital assuré équivaut à 90% du prix de vente

du contrat de vente de gré à gré, il vous suffit de

majoré des frais, des droits et des honoraires. Le

rédiger avec le vendeur un contrat de résiliation

plafond est fixé à 150 000 euros. Dans les deux

de gré à gré et de faire enregistrer ce document

cas, il existe des conditions annexes, telles que le

avec le contrat de vente de gré à gré. Le droit est

paiement d’une avance.

fixé à 10 euros par contrat.


Quelles attestations vous faut-il lors d’une vente ? 1 Attestation du sol Flandre

La vente d’un terrain ou d’une habitation nécessite une attestation du sol. Par contre, si un des partenaires apporte l’habitation ou le terrain à bâtir dans la communauté, il ne faut pas d’attestation. Le vendeur ou le notaire doit demander cette attestation du sol auprès de l’ Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM – Société publique des déchets de la Région flamande). Il lui en coûtera 30 euros par parcelle cadastrale. L’OVAM délivre l’attestation demandée dans un délai d’un mois. L’attestation du sol mentionne simplement que l’OVAM n’est pas au courant d’une éventuelle pollution. Pour obtenir davantage de garanties sur la propreté du sol, vous pouvez vous renseigner auprès de l’administration communale ou des habitants du quartier afin de connaître l’historique du terrain. En cas de vente de terrains à risque, le vendeur doit faire procéder à ses frais à une analyse d’orientation du sol. Les terrains à risque sont des terrains sur lesquels se trouvent ou se trouvaient des installations figurant sur une liste. Cette liste comprend notamment les imprimeries, garages et citernes à mazout de plus de 20 000 l. Pour savoir si un terrain donné est un terrain à risque, il est préférable que vous vérifiiez auprès de la commune si des permis ont été délivrés dans le passé pour de telles constructions. Le notaire peut procéder lui aussi à des recherches à ce sujet. Les immeubles à appartements dont le rez-de-chaussée est ou a été affecté à l’exercice d’une activité à risque (par exemple une station d’essence ou une blanchisserie) ou qui possèdent une citerne à mazout de plus de 20 000 l sont soumis à une réglementation spécifique. Une attestation du sol n’est pas requise à chaque vente d’appartement. Si l’activité est arrêtée ou si la citerne n’est plus utilisée, il suffit de procéder à une analyse d’orientation du sol pour tous les appartements avant 2015 ou à la vente du premier appartement. L’association des copropriétaires doit en supporter les frais. Si l’activité n’est pas encore terminée ou si la citerne est toujours utilisée, une analyse périodique suffit. Intégrez déjà le contenu de l’attestation du sol dans le contrat de vente de gré à gré. Si l’attestation n’est pas disponible à ce moment, vous pouvez en faire reprendre l’obtention comme condition suspensive. Ne payez jamais d’acompte avant d’avoir lu l’attestation du sol.

Bruxelles

Le cédant d’un droit réel (par ex. propriété, emphytéose, superficie) doit demander une attestation du sol à l’Institut bruxellois de gestion de l’environnement (IBGE). L’IBGE consulte l’inventaire de l’état du sol, un registre des données relatives à la pollution des sols dont il dispose et qui reprend chaque parcelle. L’attestation du sol, avec toutes les informations de l’inventaire relatives à la parcelle actualisées à la date de son établissement, est délivrée par l’IBGE dans les vingt jours de la demande. Si un assainissement se révèle nécessaire, elle mentionne les obligations de celui à qui incombe le traitement de la pollution du sol. Le cédant (par ex. le vendeur) doit transmettre l’attestation du sol au cessionnaire avant la formation de la convention. Le contrat de vente de gré à gré comme l’acte notarié doivent comporter certaines indications relatives à l’état du sol de la parcelle. L’attestation du sol revient à 30 euros par parcelle cadastrale.

19


Wallonie

La Wallonie dispose d’une législation sur les sols (5 décembre 2008), mais l’article qui décrit les faits donnant lieu à la gestion et à l’assainissement n’est pas encore entré en vigueur. Il demeure donc une incertitude. Pour de plus amples informations, vous pouvez consulter le site de la Direction de la protection des sols http:// dps.environnement.wallonie.be.

2 Certificat de performance énergétique (CPE) Le certificat de performance énergétique fournit des informations sur le degré d’isolation et l’efficacité énergétique d’un bâtiment et contient des recommandations pour améliorer la situation par des investissements économiseurs d’énergie. Flandre

Un certificat de performance énergétique est obligatoire depuis le 1er novembre 2008 pour la vente et depuis le 1er janvier 2009 pour la location d’habitations. Le certificat a une validité de dix ans.

Bruxelles

Un certificat de performance énergétique est obligatoire depuis le 1er mai 2011 pour la vente et depuis le 1er novembre 2011 pour la location d’habitations. Le certificat a une validité de dix ans.

Wallonie

Depuis le 31 décembre 2010, un certificat énergétique est obligatoire pour toutes les maisons unifamiliales. Depuis le 1er juin 2011, il est également obligatoire pour la vente d’appartements et pour la location de maisons unifamiliales et d’appartements. Le certificat a une validité de dix ans.

3 Contrôle de la citerne à mazout Les citernes à mazout existantes doivent être contrôlées à intervalles réguliers. À la vente, vous devez recevoir une attestation de contrôle. La réglementation appliquée dans les trois Régions est détaillée dans la brochure de KBC Assurances Les citernes à mazout chez les particuliers. 4 Contrôle de l’installation électrique Depuis le 1er juillet 2008, à Bruxelles, en Wallonie et en Flandre, l’installation électrique doit être contrôlée lors de la vente d’une habitation érigée avant le 1er octobre 1981. 5 Affectation urbanistique Flandre

Pour la vente d’un bien immobilier, un certificat urbanistique de moins d’un an est exigé. L’extrait comporte deux parties. L’extrait du registre des plans indique l’affectation urbanistique la plus récente. L’extrait du registre des permis indique si un permis d’urbanisme a été délivré, s’il existe un permis de lotir, si des infractions urbanistiques ont été constatées ou s’il y a un droit de préemption.

Bruxelles

Lors de l’établissement de l’acte de vente, le notaire doit communiquer l’affectation du bien immeuble et les permis le concernant qui ont été éventuellement délivrés.

Wallonie

L’annonce de la vente d’un bien immeuble doit mentionner l’affectation urbanistique la plus récente. Le permis d’urbanisme ou les attestations relatives au bien immeuble doivent également être détaillés.

6 Dossier d’intervention ultérieure À la vente d’une habitation à Bruxelles, en Wallonie ou en Flandre, le nouveau propriétaire doit recevoir un dossier d’intervention ultérieure si la construction du bien immeuble a débuté après le 1er mai 2001, ou si des travaux ont été effectués depuis cette date par un ou plusieurs entrepreneurs. Le dossier d’intervention ultérieure rassemble toutes les données techniques nécessaires à d’éventuels travaux ultérieurs.

20


Les frais à l’achat En cas d’achat d’un bien immeuble, vous devez payer au

Si vous souhaitez acheter un terrain à bâtir, il vous faudra

notaire les frais de rédaction de l’acte d’achat, également

toujours payer les frais ordinaires. Si, ultérieurement, le

appelés frais d’écriture. Il en existe trois types : les droits

revenu cadastral de l’habitation construite se situe en

d’enregistrement, les frais de notaire et les frais généraux

dessous des limites fixées, vous pouvez réclamer la diffé-

de passation de l’acte.

rence entre les frais ordinaires et les frais réduits.

Les droits d’enregistrement

Frais réduits et revenu cadastral Nombre d’en-

Revenu cadastral maximal

Les taux des droits d’enregistrement et les règles précises

fants à charge

de calcul ne seront pas les mêmes si le bien immeuble se

0–2

745

situe à Bruxelles, en Wallonie ou en Flandre. Vous payez

3–4

845

normalement les frais ordinaires. Il arrive que ces droits

5–6

945

se limitent aux frais réduits.

7 ou plus

2

autorisé non indexé (en euros)

1 045

Dans certains cas, une habitation peut être achetée en payant la TVA au lieu du droit d’enregistrement. Depuis

Région flamande

le 1er janvier 2011, le régime de la TVA peut être étendu au terrain attenant si le bâtiment est vendu avec applica-

En Flandre, depuis le 1er janvier 2002, les frais ordinaires

tion de la TVA.

s’élèvent à 10% et les frais réduits à 5%. Dans certains cas, vous bénéficiez d’une réduction des

Frais réduits

droits d’enregistrement à payer. Il existe deux possibilités : les droits d’enregistrement réutilisables et l’abatte-

Pour bénéficier des frais réduits, il faut en principe que 1

ment. Ces deux réductions ne sont pas cumulables.

ni vous ni votre partenaire n’ayez la pleine ou la nue-propriété d’une autre habitation en Belgique. De plus, le

Droits d’enregistrement réutilisables

revenu cadastral non indexé de tous les biens immeubles que vous et votre partenaire possédez en communauté

En vertu de ce principe, les droits d’enregistrement payés

ne peut être supérieur à un montant fixé par la loi, qui

antérieurement lors de l’achat d’une habitation ou d’un

varie en fonction du nombre d’enfants à charge.

terrain à bâtir en Région flamande sont déductibles, en cas de revente, à l’achat d’une autre habitation ou d’un

Si vous entrez en ligne de compte pour les frais réduits,

autre terrain à bâtir situé en Région flamande. La date à

vous devez emménager dans l’habitation achetée et y

laquelle ces droits d’enregistrement ont été versés n’a

élire domicile dans les trois ans. Vous devrez également

aucune importance. Bien sûr, certaines conditions

l’habiter pendant une période ininterrompue de trois

doivent être remplies.

ans. Votre inscription dans le registre de la population

• Les droits d’enregistrement versés dans le passé par

servira de preuve. Si vous ne déménagez pas dans les

des personnes physiques et non par des sociétés ou

délais prescrits ou que vous ne l’habitez pas pendant une

d’autres personnes morales, sont réutilisables.

période ininterrompue de trois ans, vous devrez payer par après un supplément de droits d’enregistrement (frais ordinaires moins frais réduits), majoré éventuellement d’une amende.

1 Si vous avez hérité d’une habitation d’un parent en ligne directe, vous pourrez parfois bénéficier des frais réduits à l’achat d’une autre habitation. 2 Il arrive qu’un enfant soit considéré comme deux enfants à charge, par exemple s’il est handicapé à 66% ou plus.

21


• Le nouvel immeuble doit devenir la résidence principale dans les deux ans qui suivent l’achat d’une habitation ou dans les cinq ans qui suivent l’achat d’un terrain à bâtir. • L’habitation précédente devait être votre résidence

dence principale doit être construite et occupée dans les cinq ans qui suivent l’achat. • Au moment de l’achat, aucun des acheteurs ne peut être (plein) propriétaire d’un autre bien immobilier en Belgique. Si, au moment de l’achat de votre habitation,

principale et vous devez donc la revendre. De plus, le

vous ou votre partenaire êtes par exemple déjà pro-

délai qui sépare la vente de l’ancienne habitation et

priétaire d’un terrain destiné à la construction, vous

l’achat de la nouvelle ne peut pas dépasser deux ans.

n’avez pas droit à l’exonération.

Les dates des actes de vente de gré à gré ou, à défaut, celles des actes de vente notariés sont déterminantes.

Abattement supplémentaire

• Le montant que vous pouvez reprendre en compte est limité à 12 500 euros. Ce montant est lié à l’indice

Depuis le 1er janvier 2009, il est possible d’obtenir un

ABEX qui reflète l’évolution des prix dans le secteur de

abattement supplémentaire à l’achat d’une habitation ou

la construction.

d’un terrain à bâtir. Il doit s’agir de l’habitation propre et unique ou d’un terrain sur lequel vous bâtissez votre

Si vous commencez par vendre votre habitation précé-

propre et unique habitation. Vous devez occuper l’habi-

dente, le montant des droits d’enregistrement est com-

tation dans les deux ans qui suivent l’achat (ou dans les

pensé à l’achat de votre nouvelle habitation. Si vous avez

cinq ans qui suivent l’achat pour un terrain à bâtir). Vous

déjà acheté une nouvelle habitation et que vous procé-

devez prendre une inscription hypothécaire sur l’habita-

dez à la vente de votre ancienne habitation dans les

tion. Vous devez être plein propriétaire de toute la pro-

deux ans qui suivent, les droits d’enregistrement réutili-

priété. Vous ne pouvez pas avoir la pleine propriété

sables vous sont remboursés par la suite.

d’une autre habitation ou d’un autre terrain à bâtir.

Si les droits d’enregistrement de votre nouvelle habita-

Notez que cette réglementation s’applique uniquement

tion sont inférieurs à ceux de la précédente, la différence

aux personnes physiques et aux habitations et terrains

n’est pas remboursée mais reste réutilisable lors d’un

situés en Région flamande. L’abattement supplémentaire

prochain contrat d’achat/vente.

s’élève à 10 000 euros (20 000 euros si vous payez le droit d’enregistrement réduit de 5%). Vous économisez

Abattement

donc 1 000 euros.

L’abattement signifie que vous ne payez pas de droits

Récupération en cas de revente

d’enregistrement sur la première tranche de 15 000 euros. Vous économisez par conséquent 1 500 euros pour les

Si vous revendez le bien immeuble dans les deux ans qui

frais ordinaires et 750 euros pour les frais réduits.

suivent l’achat et si vous avez payé les frais ordinaires,

Certaines conditions doivent toutefois être remplies.

vous pouvez récupérer trois cinquièmes des droits d’en-

• L’abattement s’applique uniquement aux personnes

registrement versés.

physiques et non aux sociétés ou autres personnes

Vous pouvez cumuler le système de récupération et les

morales.

droits d’enregistrement réutilisables.

• Le bien immobilier acquis doit servir de résidence principale. Une habitation doit être occupée dans les deux ans qui suivent l’achat. Sur un terrain à bâtir, la rési-

22


Région de Bruxelles-Capitale

Récupération en cas de revente

À Bruxelles, les droits d’enregistrement s’élèvent à

Si vous revendez le bien immobilier dans les deux ans qui

12,5%. Les frais réduits ont été supprimés le 1er janvier

suivent l’achat, vous pouvez récupérer 36% des droits

2003.

d’enregistrement.

Dans certains cas, vous bénéficiez d’une réduction des droits d’enregistrement à payer : l’abattement. Le fisc peut contester le prix de vente Abattement Le fisc dispose d’un délai de deux ans, à dater de Depuis le 1er janvier 2003, la personne qui acquiert une

l’enregistrement, pour contester les droits payés.

habitation en vue d’y établir sa résidence principale peut

Il interviendra s’il constate une sous-évaluation ou

bénéficier, à certaines conditions, d’une exonération des

une dissimulation du prix.

droits d’enregistrement sur une première tranche de la

On parle de sous-évaluation lorsque le prix conve-

valeur d’acquisition.

nu ne correspond pas à la valeur marchande. La

La première tranche de 75 000 euros est exonérée pour

valeur marchande ou vénale sert toujours de base

une habitation située à l’intérieur des Espaces de

minimale au calcul des droits d’enregistrement.

Développement renforcé du Logement et de la

Pour fixer la valeur marchande d’un immeuble, le

Rénovation urbaine (zones EDRLR). Dans les autres zones

fisc se base toujours sur les prix payés pour des

de Bruxelles, l’exonération porte sur la première tranche

biens comparables. Si l’acheteur ne peut arriver à

de 60 000 euros. L’abattement s’élève respectivement à

un arrangement à l’amiable avec le fisc, le percep-

9 375 euros et 7 500 euros.

teur est en droit d’ordonner une évaluation de

• L’abattement est accordé aux personnes physiques qui

contrôle étendue, de laquelle peut résulter une

acquièrent une habitation en pleine propriété dans la

somme à payer considérablement plus élevée. Il est

Région de Bruxelles-Capitale et qui y établissent leur

dès lors préférable de trouver un terrain d’entente.

résidence principale dans les deux ans (trois ans pour

S’il a réalisé une bonne affaire, l’acheteur peut évi-

des appartements sur plan ou en construction).

ter la sous-évaluation en faisant accompagner l’acte

• Elles doivent résider au moins pendant cinq ans d’affi-

d’une déclaration où il explique que la valeur mar-

lée dans la Région de Bruxelles-Capitale, mais pas

chande est plus élevée que le prix convenu. Les

nécessairement dans l’habitation acquise.

droits d’enregistrement seront alors calculés sur la

• L’acheteur ne peut avoir la pleine propriété d’une autre habitation à la date du contrat d’achat. • L’allègement fiscal n’est pas d’application en cas

base de la valeur marchande indiquée. Si l’acheteur et le vendeur font inscrire délibérément dans l’acte notarié un prix plus bas que le

d’achat d’un terrain à bâtir, ni d’une maison neuve sur

prix de vente effectif en vue d’éluder des droits

plan ou en construction.

d’enregistrement, il y a dissimulation du prix.

• L’acquéreur d’un appartement sur plan soumis aux

Celle-ci est sévèrement punie par le fisc. Le frau-

droits d’enregistrement proportionnels peut bénéficier

deur qui dissimule le prix risque une amende

de l’abattement. Pour l’appartement en construction,

équivalente aux droits éludés et s’expose à des

vous payez la TVA sur les factures.

peines correctionnelles.

23


Région wallonne

Les honoraires du notaire

En Wallonie, les frais ordinaires s’élèvent à 12,5% et les

Outre les droits d’enregistrement, vous devrez payer des

frais réduits à 6%. Il n’y a pas d’exonération.

frais de notaire et des frais généraux. Les honoraires du

Si vous revendez le bien immeuble dans les deux ans qui

notaire équivalent à un pourcentage du prix de vente du

suivent l’achat et si vous avez payé les frais ordinaires,

bien immeuble. Le pourcentage légal diminue à chaque

vous pouvez récupérer trois cinquièmes des droits d’en-

tranche.

registrement versés.

Remarque : l’accord gouvernemental Di Rupo prévoit que les prestations des notaires seront soumises à une TVA de 21%. Dès que cette mesure entre en vigueur, les montants ci-dessous doivent donc être majorés de 21%. Les honoraires du notaire

Tranche en euros

Vente de gré à gré en %

Vente publique en %

Jusqu’à 7 500

4,56

5,70

De 7 500,01 à 17 500

2,85

5,13

De 17 500,01 à 30 000

2,28

4,56

De 30 000,01 à 45 495

1,71

3,99

De 45 495,01 à 64 095

1,14

2,85

De 64 095,01 à 250 095

0,57

1,34

Au-delà de 250 095,01

0,057

0,10

Sur une vente de 100 000 euros, les honoraires seront calculés comme suit : Montant par tranche

Vente de gré à gré

Vente publique

7 500 euros

x 4,56% = 342 euros

x 5,70% = 428 euros

10 000 euros

x 2,85% = 285 euros

x 5,13% = 513 euros

12 500 euros

x 2,28% = 285 euros

x 4,56% = 570 euros

15 495 euros

x 1,71% = 265 euros

x 3,99% = 618 euros

18 600 euros

x 1,14% = 212 euros

x 2,85% = 530 euros

35 905 euros

x 0,57% = 205 euros

x 1,34% = 481 euros

Total: 1 594 euros

Total: 3 140 euros

Les frais généraux Les frais généraux couvrent un certain nombre de

Une vente publique entraîne certains frais que vous ne

dépenses nécessaires à la réalisation de l’acte notarié :

devez pas supporter dans le cas d’une vente de gré à gré.

recherche des données cadastrales, recherche d’hypo-

Il s’agit notamment des frais encourus par le notaire pour

thèques éventuelles sur le bien immeuble, contrôle des

annoncer la vente, des frais de mesurage et d’une quote-

dettes fiscales éventuelles du vendeur, droits de timbre,

part dans les frais d’un acte de base. Ces frais seront men-

envoi éventuel de recommandés, etc.

tionnés par le notaire au début de la séance de vente.

24


Remarque : l’accord gouvernemental Di Rupo prévoit que les prestations des notaires seront soumises à une TVA de 21%. Dès que cette mesure entre en vigueur, les montants ci-dessous doivent donc être majorés de 21%. Frais approximatifs de passation de l’acte pour une vente de gré à gré (en euros) Prix d’achat

Honoraires du notaire2, à l’exclusion des frais

Droits d’enregistrement1

d’acte forfaitaires, qui varient entre 500 et 1 000 euros 5%

6%

10%

12,50%

12 500

625

750

1 250

1 563

485

25 000

1 250

1 500

2 500

3 125

800

37 500

1 875

2 250

3 750

4 688

1 040

50 000

2 500

3 000

5 000

6 250

1 230

62 500

3 125

3 750

6 250

7 813

1 370

75 000

3 750

4 500

7 500

9 375

1 455

87 500

4 375

5 250

8 750

10 938

1 525

100 000

5 000

6 000

10 000

12 500

1 595

112 500

5 625

6 750

11 250

14 063

1 665

125 000

6 250

7 500

12 500

15 625

1 740

137 500

6 875

8 250

13 750

17 188

1 810

150 000

Les habitations vendues à

15 000

18 750

1 880

162 500

ce prix ont généralement

16 250

20 313

1 950

175 000

un revenu cadastral supé-

17 500

21 875

2 020

187 500

rieur aux limites indiquées.

18 750

23 438

2 095

200 000

20 000

25 000

2 165

212 500

21 250

26 563

2 235

225 000

22 500

28 125

2 305

237 500

23 750

29 688

2 380

250 000

25 000

31 250

2 450

262 500

26 250

32 813

2 460

275 000

27 500

34 375

2 465

287 500

28 750

35 938

2 475

300 000

30 000

37 500

2 480

312 500

31 250

39 062

2 485

325 000

32 500

40 625

2 495

337 500

33 750

42 188

2 500

350 000

35 000

43 750

2 510

1 Il n’est pas tenu compte d’une exonération éventuelle de droits d’enregistrement ou de droits d’enregistrement réutilisables. 2 Le montant exact peut légèrement varier. Parlez-en à votre notaire.

25


Frais liés à l’achat sous seing privé d’un terrain à bâtir (en euros) 1 Frais généraux (honoraires du notaire, droits d’enregistrement, divers frais d’acte, etc.) pour la passation d’un acte d’achat de gré à gré. Prix d’achat

Droits d’enregistrement Droits d’enregistrement Honoraires du notaire, à l’exclusion des frais d’acte 12,50%

10%

forfaitaires qui varient entre 500 et 1 000 euros

12 500

1 563

1 250

485

25 000

3 125

2 500

800

37 500

4 688

3 750

1 040

50 000

6 250

5 000

1 230

62 500

7 813

6 250

1 370

75 000

9 375

7 500

1 455

87 500

10 938

8 750

1 525

100 000

12 500

10 000

1 595

112 500

14 063

11 250

1 665

125 000

15 625

12 500

1 740

2 Les émoluments du géomètre Si la parcelle doit encore être délimitée, il vous en coûtera facilement 500 euros. 3 Indemnisation de l’agriculteur Si le terrain a été donné à ferme, il vous faudra peut-être verser une indemnité à l’agriculteur. 4 Frais éventuels d’analyse du sol Le coût d’une analyse du sol comportant deux ou trois sondages, éventuellement complétés d’un forage, est estimé à 500 euros. Forfait ou commission

Cette provision est généralement calculée de manière un peu trop large, de sorte que l’excédent devra vous être

Ces frais se composent de divers éléments. C’est la raison

remboursé. Surveillez cela de près.

pour laquelle il est malaisé pour le notaire de procéder d’avance au calcul des frais. La plupart des notaires

Achat sous le régime de la TVA

imputent un montant forfaitaire minimal qui varie entre 500 et 1 000 euros. Pour un acte social, ils imputent

Dans certains cas, vous pouvez acheter une habitation

généralement 525 euros. Le tarif social s’applique

avec application de la TVA au lieu du droit d’enregistre-

notamment à l’achat d’une habitation avec droits

ment.

d’enregistrement réduits ou à des actes groupés portant sur des immeubles ou des lotissements qui comptent au

Cette possibilité s’applique exclusivement aux nouvelles

minimum trois appartements ou terrains.

constructions. Du point de vue de la TVA, un bâtiment

Certains notaires n’imputent pas le forfait mais vous

est considéré comme neuf jusqu’à la fin de la deuxième

demanderont, comme c’était l’usage autrefois, de verser

année qui suit celle de la première occupation. Passé ce

une provision à la passation de l’acte d’achat. Le

délai, un bâtiment ne peut plus être vendu avec applica-

décompte final suivra quelques mois plus tard, lorsqu’il

tion de la TVA que s’il a été transformé au point d’être à

aura calculé les frais dus sur chacun des éléments.

nouveau considéré comme neuf.

26


Les vendeurs professionnels sont tenus de vendre les

31 décembre 2013 avec application d’un taux de TVA de

nouvelles constructions en appliquant la TVA. Le régime

21%.

de la TVA s’applique donc surtout à l’achat d’une habita-

S’il veut réaliser la vente sous le régime TVA, il est impor-

tion sur plan ou d’habitations construites par un promo-

tant, avant de conclure le contrat de vente, qu’il envoie

teur. Du fait qu’ils vendent sous le régime de la TVA, les

une déclaration en double exemplaire (formulaire 104.1)

vendeurs professionnels peuvent récupérer la TVA qu’ils

au bureau de la TVA dont il relève. Il y exprimera le sou-

doivent eux-mêmes payer, ce qui leur permet de propo-

hait de vendre le bien immeuble sous le régime TVA.

ser un prix de vente attrayant. Cette méthode de vente devra aussi être mentionnée Tout autre vendeur, par exemple un particulier, doit déci-

ultérieurement dans le premier contrat de vente de gré à

der par lui-même s’il opte pour le régime de la TVA. S’il

gré qui sera conclu entre les parties.

ne le fait pas, la vente est soumise à des droits d’enregistrement. Encore une fois, l’avantage du régime de la TVA

Exemple

réside dans le fait que le vendeur peut récupérer la TVA qu’il a payée et donc faire descendre le prix de vente.

En 2010, Jean a fait construire une villa en Flandre. Il a

Encore faut-il que ce prix soit suffisamment bas pour

emménagé en septembre 2010. Le taux de TVA sur les

compenser le taux de TVA plus élevé.

travaux s’élevait à 21%.

Si un bâtiment est vendu avec application de la TVA, le

Prix du terrain à bâtir

terrain y attenant sera lui aussi soumis à la TVA, pour

Frais d’écriture et de notaire

autant que bâtiment et terrain soient vendus conjointe-

Prix de la maison

ment par le même vendeur. En d’autres termes, si le

(architecte compris)

terrain et l’immeuble sont achetés à différents moments

TVA (99 150 x 21%)

(ce qui est possible pour un achat sur plan) ou s’ils sont

Prix total payé par Jean

37 180 euros environ 5 280 euros 99 150 euros 20 821,50 euros 162 431,50 euros

achetés à deux vendeurs, la vente du terrain sera soumise au droit d’enregistrement. La vente d’un terrain

En 2012, Jean souhaite vendre sa maison à Pierre pour

seul, par exemple un terrain à bâtir, ne sera jamais sou-

173 550 euros. Ce dernier devra payer 10% de droits

mise à la TVA.

d’enregistrement (soit 15 855 euros5), ce qui porte le total à 189 405 euros. Pierre estimant la somme trop

Condition requise pour le paiement de la TVA

élevée, la transaction risque de ne pas se faire. C’est alors que Jean se rappelle avoir lu un article sur la vente

Comme nous l’avons dit, l’immeuble neuf peut être

sous le régime TVA. Il récupère de la sorte

vendu sous le régime de la TVA si la vente a lieu avant le

20 821,50 euros (la TVA payée). Il peut ainsi faire baisser

31 décembre de la deuxième année qui suit celle où il

le prix jusqu’à 173 550 - 20 821,50 = 152 728,50 euros.

est pris en usage ou en possession. Le terrain attenant qui est vendu simultanément par le même vendeur tombe lui aussi sous le régime de la TVA. Un propriétaire qui emménage en septembre 2011 peut donc vendre la maison et le terrain attenant jusqu’au

5 S’agissant de son unique habitation, Pierre bénéficie d’une exonération de droits d’enregistrement sur la première tranche de 15 000 euros. Il paie donc 10% sur 158 550 euros.

27


Les cohabitants et l’immobilier L’opération est également avantageuse pour Pierre.

Des cohabitants non mariés achetant ensemble un terrain à bâtir ou une habitation acquièrent ce bien en

À payer au vendeur

152 728,50 euros

TVA sur la construction et le terrain attenant 152 728,50 x 21% Total

copropriété. Cela veut dire que le terrain ou l’habitation appartient à chacun d’eux. L’on se trouve en présence

32 072,99 euros

d’un cas d’indivision : le bien n’est bien entendu pas

184 801,49 euros

divisé de manière visible mais il appartient à deux, voire éventuellement à plusieurs personnes.

Résultat

Un bien en copropriété est géré conjointement par les

Jean reçoit presque les 173 550 euros escomptés

deux propriétaires. Autrement dit : l’accord des deux

(152 728,50 + 20 821,50). Pierre paie 184 801,49 euros

personnes est nécessaire pour vendre la maison, la mettre

au lieu de 189 405 euros.

en location ou la grever d’une hypothèque.

Il est évident que le vendeur peut lui aussi y trouver son

La répartition des droits de propriété

compte en augmentant quelque peu le prix de vente. Dans ce cas, le notaire s’impose comme la personne la

Dans une copropriété, les droits de propriété sont répar-

plus appropriée pour concilier les intérêts de l’acheteur et

tis librement par les deux partenaires. Ils peuvent par

du vendeur. L’initiative de procéder à la vente avec TVA

exemple opter pour une répartition 50/50, 75/25, etc. Si

appartient au vendeur. Si, en tant qu’acheteur, vous avez

rien n’est convenu, ils sont chacun propriétaire de la moi-

le sentiment que le vendeur n’est pas au courant de cet

tié.

arrangement avantageux, invitez-le à discuter de la ques-

Quelle clé de répartition est à conseiller ? Lorsque le bien

tion avec un notaire avant de signer le compromis de

immobilier est acquis en contractant un prêt, certains

vente de gré à gré.

préfèrent partager la propriété en fonction du revenu de

Dans le mois qui suit la passation de l’acte notarié de

chacun. Le revenu détermine en effet la capacité finan-

crédit et de garantie, le vendeur doit introduire une

cière des partenaires au remboursement du prêt.

déclaration de TVA auprès de son bureau de TVA. Le

Si le bien est acquis en totalité ou en partie avec les res-

notaire peut l’y aider.

sources propres, l’on peut également tenir compte de l’apport en espèces de chacun des partenaires. Mieux vaut dans ce cas faire état de cette division de la propriété dans le contrat de vente de gré à gré. Cette mention devra en tout cas figurer dans l’acte d’achat notarié, faute de quoi chaque partenaire est supposé en être propriétaire pour la moitié.

28


Droits de succession entre cohabitants Qu’en est-il de la police habitation et de l’assurance décès liée à un crédit ?

Que se passe-t-il lorsque des cohabitants non mariés achètent une habitation et qu’un des partenaires vient à

Il est conseillé que chaque copropriétaire assure

décéder ? Depuis 2007, les cohabitants légaux peuvent

sa part du bien commun. Dans la pratique, une

hériter l’un de l’autre sans testament.

seule police sera établie dans laquelle les deux

Ce droit successoral est toutefois limité et s’applique uni-

partenaires sont désignés comme preneurs

quement aux cohabitants légaux (voir page 30).

d’assurance. Il va de soi que cette police est souscrite par les deux partenaires.

Cohabitation légale

Depuis le 1er janvier 2005, les cohabitants de fait

Si le défunt était (partiellement) propriétaire de l’habita-

peuvent aussi bénéficier de l’avantage fiscal sur

tion familiale, le cohabitant légal survivant a l’usufruit de

les primes de l’assurance vie sans devoir désigner

la part du défunt et des meubles meublant l’habitation

comme bénéficiaire un parent jusqu’au second

familiale. Peu importe qu’il y ait encore d’autres héritiers,

degré.

par exemple des enfants d’un premier mariage du

Dans l’assurance décès liée à un crédit, il convient

défunt. Les cohabitants légaux ne sont toutefois pas

de désigner comme bénéficiaires en cas de décès

héritiers réservataires entre eux. Les cohabitants ont

les personnes qui, par suite du décès de l’assuré,

donc toujours la possibilité de s’exclure mutuellement de

acquièrent la pleine propriété ou l’usufruit de

la succession par testament.

l’habitation propre et unique. Il ne faut donc plus désigner comme bénéficiaire en cas de décès le

Si les deux partenaires souhaitent que le cohabitant légal

conjoint, le cohabitant légal ou un parent

survivant hérite de la propriété plutôt que de l’usufruit

jusqu’au second degré pour pouvoir bénéficier

de l’habitation légale, leur volonté peut être réalisée au

des avantages fiscaux sur les primes.

moyen d’un testament ou d’un autre règlement. Par

Demandez à votre agence bancaire KBC si votre

ailleurs, si le partenaire décédé a des héritiers réservataires

assurance décès liée au crédit entre en considéra-

– des héritiers qui revendiquent une réserve (par exemple

tion pour des avantages fiscaux.

des enfants) –, toute la succession ne peut pas être léguée par testament au partenaire cohabitant. Les droits de succession dont sont redevables les cohabitants qui héritent l’un de l’autre varient en fonction de la Région dans laquelle ils ont leur résidence (Bruxelles, Wallonie ou Flandre) et d’une série de conditions (voir cadre).

29


Conseil

Tontine ou clause d’accroissement comme autre solution

La validité d’un testament Dans certains cas, il est plus intéressant pour les cohabiUn testament peut être rédigé et modifié à tout

tants d’acheter un bien immobilier avec application de la

moment. En cas de modifications, ce sera tou-

tontine ou avec application de la clause d’accroissement.

jours le testament portant la date la plus récente

Ces solutions consistent à conclure pour l’achat commun

qui sera valable. Si vous rédigez un autre testa-

d’un bien immeuble une convention attribuant la part du

ment, il se peut que seules soient supprimées du

prémourant au survivant. À ce moment, ce dernier ne

testament précédent les dispositions qui sont

paiera pas de droits de succession, mais bien des droits

contraires ou incompatibles avec les nouvelles dis-

d’enregistrement sur la part du défunt.

positions testamentaires. Pour l’éviter, vous pouvez reprendre cette formule dans la nouvelle

La tontine classique est tombée en désuétude. À l’heure

version du testament : “Par la présente, je

actuelle, c’est presque toujours la clause d’accroissement

révoque tous les testaments que j’ai rédigés avant

qui est appliquée. Nous utilisons par conséquent ici le

les présentes dispositions testamentaires, qui

terme clause d’accroissement.

constituent la seule expression de mes dernières

Discutez de cette technique avec votre notaire avant

volontés.”

d’acheter un bien immeuble. Équilibre au niveau de l’apport et de l’espérance de vie

Cohabitation légale ou de fait

La clause d’accroissement est un contrat aléatoire. Pour qu’il y ait contrat aléatoire, il faut que l’apport soit équili-

Les cohabitants légaux sont deux cohabitants (et

bré et que les chances de survie soient égales. C’est ainsi

pas plus) qui ont remis une déclaration de cohabi-

que la différence d’âge entre le partenaire plus âgé et sa

tation légale à l’officier de l’état civil du domicile

compagne ou son compagnon fixe ou temporaire ne

commun. Cette déclaration doit se faire par écrit

peut pas être trop grande, car le fisc présumera dans ce

et doit répondre à certaines exigences formelles.

cas qu’il s’agit d’une donation dissimulée au lieu d’une

Il faut en outre qu’aucun des partenaires ne soit

clause d’accroissement. Si le contrat est considéré

marié ni ne cohabite déjà légalement avec une

comme une donation, les héritiers réservataires pourront

autre personne et que les deux partenaires aient

contester la clause d’accroissement.

la capacité de contracter. Dans tous les autres cas, on parle de cohabitants

Qu’en est-il si vous comptez vous marier par

de fait. La cohabitation de fait ne concerne donc

après ?

pas uniquement les couples non mariés qui ne cohabitent pas légalement, mais aussi deux ou

Le mariage n’annule pas automatiquement la clause

plusieurs frères, sœurs, amis, etc. qui partagent la

d’accroissement, sauf si la clause le prévoit expressé-

même résidence.

ment.

30


Taux des droits de succession pour les cohabitants Flandre

Taux en ligne directe et entre époux

Taux entre étrangers

Règlement spécial habitation familiale

3% – 9% – 27%

45% – 55% – 65%

0% sur la part d’héritage dans le loge-

Pour :

ment qui servait d’habitation familiale au

• les cohabitants légaux ;

moment du décès.

• les cohabitants de fait qui, au jour de

Pour :

l’ouverture de la succession, ont

• le conjoint survivant ;

cohabité de façon ininterrompue pen-

• les cohabitants légaux ;

dant un an au moins et ont tenu un

• les cohabitants de fait qui ont cohabité

ménage commun avec le défunt pen-

avec le défunt pendant trois ans au

dant tout ce temps.

moins.

Bruxelles De 3% à 30%

De 40% à 80%

Réduction du taux normal d’un tiers sur les

Pour :

premiers 250 000 euros de la part d’héri-

• les cohabitants légaux.

tage dans l’habitation familiale, située en Région de Bruxelles-Capitale, où le défunt était inscrit pendant cinq ans au moins avant son décès. Pour : • l’héritier en ligne directe ; • le conjoint survivant ; • les cohabitants légaux.

Wallonie De 3% à 30%

De 30% à 90%*

Réduction du taux normal sur les premiers

Pour :

250 000 euros de la part d’héritage dans

• celui qui, à l’ouverture de la succes-

l’habitation familiale, située en Région wal-

sion, cohabitait avec le testateur et a

lonne, que le défunt possédait (en partie)

fait avec lui une déclaration de coha-

en pleine propriété et utilisait depuis cinq

bitation avant le décès.

ans au moins comme résidence principale au moment du décès. Pour : • l’héritier en ligne directe ; • le conjoint survivant ; • les cohabitants légaux.

* Après un arrêt de la Cour constitutionnelle, le taux maximum est de 80% dans la pratique.

31


Pour éviter tout problème, on préfère à l’heure actuelle une clause d’accroissement optionnelle. Le partenaire

Quand la clause d’accroissement est-elle

survivant doit dans ce cas opter expressément pour

avantageuse ?

l’application de la clause d’accroissement au décès de son partenaire.

• Vous cohabitez en Flandre et vous envisagez d’y rester à long terme. Normalement, vous

Qu’en est-il de la famille ?

n’avez pas besoin de clause d’accroissement. Sur la première tranche de 50 000 euros de

La clause d’accroissement n’est pas seulement une solu-

votre part d’héritage en biens immobiliers vous

tion pour compenser l’absence ou les limites du droit

ne paierez que 3% de droits de succession, sur

successoral entre cohabitants, ainsi que les droits de suc-

la tranche comprise entre 50 000 euros et

cession élevés. C’est aussi un moyen pour éviter que les

250 000 euros vous paierez 9% et au-delà de

héritiers n’obtiennent une partie de l’habitation familiale.

250 000 euros, 27%. Sur votre part de l’habi-

En cas de décès, la clause d’accroissement a pour effet

tation familiale, vous ne payez plus de droits de

de faire disparaître complètement le bien immobilier de

succession.

votre succession.

• Vous cohabitez légalement à Bruxelles. Une clause d’accroissement n’est normalement pas

Si vous ne souhaitez pas que votre famille perde tous ses

intéressante. La tontine sera par contre plus

droits sur le bien immobilier, vous pouvez limiter la

intéressante pour des cohabitants de fait qui

clause d’accroissement à l’usufruit. En cas de décès d’un

sont soumis à des droits de succession plus éle-

des partenaires, l’autre peut continuer à utiliser l’habita-

vés.

tion. Le partenaire survivant peut continuer à l’habiter ou

• Vous cohabitez en Wallonie. Si vous êtes coha-

la mettre en location. Les enfants issus d’un mariage pré-

bitants légaux, les taux en ligne directe sont

cédent du partenaire décédé héritent de la part de leur

applicables, l’habitation familiale bénéficie de

père ou mère décédé en nue-propriété.

tarifs réduits et la clause d’accroissement n’a normalement plus d’intérêt. La clause d’accrois-

La clause d’accroissement en usufruit offre également un

sement sera par contre plus intéressante pour

net avantage fiscal. Les droits d’enregistrement s’appli-

des cohabitants de fait qui sont soumis à des

quent exclusivement à l’usufruit transféré. Sa valeur

droits de succession plus élevés.

dépend de l’âge de l’usufruitier. Plus celui-ci est âgé, plus

• Vous et votre cohabitant êtes tous deux divor-

la valeur de l’usufruit et, partant, le montant des droits

cés et vous avez tous les deux des enfants de

d’enregistrement seront faibles.

cette précédente relation. Vous souhaitez écar-

La clause d’accroissement en usufruit n’est pas toujours

ter ces enfants de la succession du bien immo-

intéressante, par exemple lorsque les biens qui doivent

bilier acheté conjointement. C’est possible avec

passer au survivant sont lourdement grevés de dettes et

une clause d’accroissement.

que le remboursement en cas de décès n’est pas assuré par une assurance décès liée à un crédit.

32


Quelques cas spécifiques À quoi faut-il être particulièrement attentif si vous achetez un appartement, si vous devez négocier l’achat avec

Acheter par l’intermédiaire d’un agent immobilier

un agent immobilier, si vous achetez une habitation non conforme à la destination d’une zone, si le logement ou

Les agents immobiliers qui servent d’intermédiaires entre

le terrain que vous achetez est grevé d’une servitude ou

l’acheteur et le vendeur d’un bien immobilier sont soumis

si le bien est classé ?

à des règles strictes. Ils ne peuvent porter le titre d’agent immobilier que s’ils sont officiellement affiliés à l’Institut

Achat d’un appartement

professionnel des Agents immobiliers (IPI). Les honoraires de l’agent immobilier sont dus par le vendeur, sauf si

Avant d’acheter un appartement, il est recommandé

c’est l’acheteur qui lui donne un ordre de recherche écrit.

d’analyser soigneusement les dispositions des statuts de l’immeuble concerné. Les statuts contiennent les droits

Dans sa publicité pour des immeubles à vendre, un agent

et obligations de tous les propriétaires des appartements

immobilier ne peut intégrer des informations trompeuses

de l’immeuble. De plus, ce document stipule le pourcen-

en ce qui concerne les caractères essentiels du bien et sa

tage des frais communs à charge des différents proprié-

disponibilité. Il doit faire figurer dans sa publicité un cer-

taires.

tain nombre de données, telles que la dernière affectation urbanistique, la délivrance d’un permis d’urbanisme,

Renseignez-vous aussi sur la situation financière de

l’existence d’une assignation ou d’une demande de

l’immeuble dans lequel vous envisagez d’acheter un

remise en état, la présence d’un permis de lotir.

appartement. Depuis le 1er septembre 2010, le vendeur, l’agent immobilier ou le notaire sont tenus légalement de

Un agent immobilier ne peut conclure un contrat contrai-

vous en informer avant que vous ne fassiez une offre ou

gnant avec un candidat acheteur que s’il est mandaté à

promesse d’achat ou que vous ne signiez un contrat

cet effet ou s’il s’engage solidairement. S’il n’a pas

d’achat de gré à gré. La loi précise les informations qui

d’ordre exclusif, le courtier doit avertir les candidats

doivent être fournies : le montant du fonds de roulement

acheteurs avant de recevoir de l’argent de leur part.

et du fonds de réserve, le montant des arriérés éventuels dus par le vendeur et le dernier bilan de l’association des copropriétaires. Le vendeur doit également informer l’acheteur potentiel des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété. Il doit aussi mettre à sa disposition les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années. Enfin, il doit fournir les décomptes périodiques des charges des deux dernières années. Le but est que vous ayez une vision complète et exacte de la situation financière de l’immeuble dont fait partie l’appartement.

33


Les habitations situées en dehors d’une zone d’habitaSi vous achetez par l’intermédiaire d’un

tion, dans un lotissement autorisé non échu, peuvent

agent immobilier

être transformées ou reconstruites pour autant que les prescriptions du lotissement soient respectées.

Ne signez pas de promesse d’achat unilatérale. Ni

Pour les habitations qui ne se trouvent pas en zone de

l’agent immobilier ni le vendeur ne seraient liés

loisirs ou dans des zones vulnérables, il ne faut pas de

par cette promesse, mais vous le seriez. Vous

permis pour effectuer des travaux de minime importance

pouvez signer cette promesse à la condition sus-

exempts d’autorisation ou pour procéder à des travaux

pensive que le vendeur doive prendre une déci-

de conservation et d’entretien qui ne touchent pas à la

sion dans un délai déterminé, de dix jours par

stabilité. Les travaux de conservation et d’entretien qui

exemple.

touchent à la stabilité du bâtiment requièrent par contre

Ne versez aucun acompte tant qu’un contrat de

un permis d’urbanisme et doivent répondre à des condi-

vente ne vous a pas été présenté et prenez le

tions supplémentaires.

temps d’examiner soigneusement ce dernier. Il est également possible de transformer, de reconstruire et d’étendre une habitation à certaines conditions. Dans

Habitation non conforme à la destination d’une zone

la plupart des zones, vous pouvez modifier la fonction principale d’un bâtiment non conforme à la destination d’une zone. Vous pouvez ainsi, à certaines conditions,

Une habitation est considérée comme non conforme à

transformer une entreprise agricole en habitation.

la destination d’une zone lorsqu’elle figure sur un plan d’aménagement (plan de secteur, plan communal d’amé-

Dans les zones de loisirs et les zones vulnérables (zone

nagement) dans une zone qui n’est pas définie comme

naturelle, zone forestière, etc.), il ne faut pas de permis

zone d’habitat, ou dans une zone qui n’est pas destinée

pour effectuer des travaux de minime importance et

à l’habitat en vertu d’un lotissement autorisé non échu.

pour procéder à des travaux de conservation et d’entre-

Non conforme à la destination d’une zone ne veut

tien qui ne touchent pas à la stabilité. Les travaux qui

donc pas dire illégal. Les habitations existantes qui se

touchent à la stabilité du bâtiment requièrent par contre

situaient en dehors d’une zone d’habitat lors de l’entrée

un permis d’urbanisme et doivent répondre à certaines

en vigueur de la loi sur l’aménagement du territoire du

conditions. Les travaux de transformation à l’intérieur du

29 mars 1962 sont considérées comme autorisées. Par

volume de construction existant et les travaux de recons-

ailleurs, des bâtiments autorisés peuvent devenir non

truction sont autorisés à certaines conditions. Les chan-

conformes à la destination d’une zone à la suite d’un

gements de fonction ne sont pas possibles dans ces

changement de fonction. C’est notamment le cas si une

zones.

ferme située en zone agricole n’est plus exploitée, mais qu’elle sert encore d’habitation.

Servitudes

En Flandre, les propriétaires d’habitations principalement

Une servitude est un droit réel qui est établi sur un fonds

autorisées ou censées autorisées, non conformes à la

pour l’usage et l’utilité d’un autre fonds appartenant à

destination d’une zone, bénéficient de certains droits de

un autre propriétaire. On peut par exemple vous interdire

base.

de construire sur un terrain ou limiter la construction en

34


hauteur ; vous obliger à libérer un chemin, à accorder un

En contrepartie de ces obligations, les pouvoirs publics

droit de passage, à partager une évacuation d’eau ou un

vous fourniront les subsides nécessaires à la plupart des

puits commun. Ainsi, si un cultivateur jouit d’un droit de

travaux à effectuer.

passage sur une parcelle, vous ne pouvez, en tant que propriétaire, construire ou dresser une clôture sur ce pas-

Destination d’un terrain

sage. Vous avez en revanche le droit de déplacer ce passage, pour autant qu’il conserve la même largeur.

Si vous avez déjà un projet concret en tête, vous pouvez demander un certificat d’urbanisme. Ce certificat indique

Si un bien immeuble vous est vendu sans que la servi-

si, sur la base de votre esquisse, les travaux projetés sont

tude ne vous ait été signalée, cette omission suffit en

susceptibles d’être agréés.

théorie pour que la vente soit déclarée nulle, à moins

Vous pouvez demander ces certificats à la maison com-

qu’il ne s’agisse d’une servitude naturelle, légale ou

munale. Il ne vous en coûtera généralement qu’une

visible. Lors de l’achat d’un terrain, le notaire vous indi-

modique somme. Ne perdez pas de vue que la procé-

quera les servitudes dont est grevé le bien immeuble.

dure peut prendre un certain temps. Le certificat d’urbanisme ne vous dispense pas de l’obligation légale de

Une servitude n’ayant pas été exercée pendant plus de

demander un permis d’urbanisme.

trente ans est annulée. Un exemple : un puits qui peut également être utilisé par votre voisin est situé sur votre

Lorsque vous achetez une parcelle de terrain, vous pou-

terrain. S’il n’a pas fait usage de ce droit pendant trente

vez exiger du vendeur qu’il produise le certificat d’urba-

ans, il perd son droit d’utiliser le puits. Cette échéance

nisme. S’il ne l’a pas à sa disposition, vous pouvez faire

ne s’applique pas aux servitudes d’utilité publique

ajouter dans le contrat de vente de gré à gré une clause

comme le passage souterrain de câbles électriques et de

stipulant que le certificat doit être fourni dans un délai

conduites de gaz, les travaux de construction de routes

déterminé. Passé ce délai, le contrat devient nul et non

ou la protection de monuments, paysages ou sites clas-

avenu si le vendeur n’est pas en mesure de vous confir-

sés.

mer indubitablement la possibilité de construire.

Les monuments et sites classés entraînent de nom-

Si le bien immobilier ne fait pas partie d’un lotissement,

breuses contraintes. Si vous vivez dans un immeuble clas-

le notaire précisera dans l’acte de vente si un permis

sé, il vous est interdit de modifier l’apparence de la

d’urbanisme ou, éventuellement, un certificat d’urba-

façade, d’utiliser un autre matériau de recouvrement de

nisme spécifiant que l’acheteur peut obtenir un permis a

toiture que celui en place, de peindre les murs extérieurs

été décerné. Si aucun de ces deux documents ne peut

dans une autre couleur ou encore d’effectuer des travaux

être fourni, l’acte stipulera qu’il n’existe aucune certitude

de transformation. Dans certains cas, il vous sera possible

quant à la possibilité de construire.

de demander une dérogation. Vous êtes également tenu d’effectuer les travaux de conservation et d’entretien afin de prévenir la détérioration des bâtiments classés. Vous devrez ainsi immédiatement réparer tous dégâts de toiture, remplacer les vitres brisées, assécher les caves inondées. Les infractions graves sont punissables.

35


Qualité d’un terrain à bâtir

Donation d’un terrain à bâtir

Comme la construction va bon train depuis quelques

Si vous donnez un terrain à bâtir à votre enfant, des

années, les terrains à bâtir de qualité se font rares. En

droits de donation sont dus sur la valeur du bien.

outre, les immeubles érigés sont de plus en plus lourds. Comment éviter que, après avoir acheté un terrain, vous

En Flandre, vous pouvez bénéficier dans certains cas de

ne soyez contraint de faire appel à des techniques de

taux réduits jusqu’au 31 décembre 2014. Les conditions

fondations spéciales très onéreuses ?

sont les suivantes : le terrain à bâtir doit être situé en Flandre ; le bénéficiaire doit être une personne physique ;

Si vous doutez de la qualité du sous-sol, il est conseillé,

le bénéficiaire doit y établir sa résidence principale dans

avant d’acheter, de consulter un architecte ou un entre-

les cinq ans qui suivent l’acte de donation.

preneur qui connaît la topographie des lieux et qui a déjà construit dans les environs. Si lui aussi hésite, il ne

La donation peut porter sur la pleine propriété, la nue-

vous reste plus qu’à demander une analyse du sol.

propriété ou l’usufruit. Une donation en indivision, par

L’analyse du sol donne en outre à l’architecte et/ou à

exemple à deux enfants, entre aussi en considération

l’ingénieur une idée de la capacité de charge du sol. Ces

pour les taux réduits.

données sont utilisées pour calculer les fondations et vérifier si le poids du bâtiment reste dans les limites

Jusqu’à la tranche de 100 000 à 150 000 euros, la dona-

admissibles. Les crevasses ou fissures apparaissant dans

tion d’un terrain à bâtir en ligne directe et entre époux

certaines habitations peuvent être la conséquence

bénéficie d’une réduction de 2% sur les tarifs normaux.

d’erreurs commises lors de la construction des fonda-

Au-delà de 150 000 euros, les anciens tarifs restent

tions ou de différences de poids. Une analyse du sol

applicables. Cette mesure permet de ramener à 1% le

vous permettra d’éviter ces dommages souvent irrémé-

taux sur la première tranche de 12 500 euros, à 2% sur

diables.

la tranche de 12 500 à 25 000 euros, etc. Les donations qui ne s’effectuent pas en ligne directe et entre époux

Il existe différentes formes et méthodes d’analyse du sol.

sont soumises à des droits de donation forfaitaires de

Le choix dépendra souvent de la nature de la demande,

10% sur la première tranche de 150 000 euros. Au-delà,

des caractéristiques du terrain, des appareils disponibles

les tarifs existants restent d’application.

et d’autres facteurs. L’analyse du sol se compose le plus souvent de deux ou trois sondages, éventuellement accompagnés d’un forage. Prix indicatif : 500 euros.

36


37


Construire ou transformer une habitation


La formule de construction La construction ou la transformation d’une habitation n’est pas une sinécure. Vos intervenants sont nombreux : architecte, entrepreneurs, coordinateur sécurité, conseiller en énergie, ingénieur. Votre projet doit respecter toutes les obligations légales. Vous êtes en outre redevable de la TVA.

Le choix de la formule de construction est influencé par une série de facteurs, tels que les efforts que vous êtes disposé à consentir vous-même en tant que maître d’ouvrage, vos ressources financières, les délais de construction, vos attentes en général, etc.

Architecte et entrepreneurs distincts Le maître d’ouvrage qui prend plaisir à retrousser ses manches sera plus prompt à opter pour la formule architecte et entrepreneurs distincts. Si vous travaillez avec des entrepreneurs distincts, vous devrez conclure autant de contrats qu’il y a de travaux à exécuter. L’avantage de cette solution est que les offres de prix formulées pour chacune des activités vous permettent, d’une part, de choisir l’offre la plus avantageuse pour chaque corps de métier et, d’autre part, de vous forger une idée plus précise des coûts impliqués pour chaque aspect. En réalisant et en coordonnant vous-même certains travaux, vous pouvez encore économiser davantage. La mauvaise coordination des travaux est d’ailleurs le risque majeur auquel vous vous exposez en choisissant séparément les corps de métier. Il peut en effet arriver que les différentes activités ne se suivent pas toujours de près. Ces retards s’accompagnent bien souvent de coûts additionnels. Vous éviterez beaucoup de tracas en établissant avec les différents entrepreneurs des contrats aussi complets que possible et en précisant clairement leurs responsabilités respectives. Prévoyez une marge suffisante et fixez clairement les échéances dans un contrat. Ne vous laissez pas nécessairement séduire par l’offre la moins chère, mais évaluez minutieusement le rapport qualité-prix. Renseignez-vous systématiquement sur les références et l’expérience que peuvent produire les entrepreneurs consultés.

39


Architecte et entreprise générale de construction

prises de construction clé sur porte font office d’entreprises de construction et assurent elles-mêmes la réalisation de la construction. Ou tout au moins du gros

Le sens de l’initiative et de l’organisation dont un maître

œuvre, car il se peut qu’elles fassent appel à des sous-

d’ouvrage doit faire preuve peuvent être réduits à leur

traitants pour certains travaux de finition bien précis.

minimum si vous choisissez la formule architecte et

Certaines entreprises se coupent en quatre pour fournir

entreprise générale de construction. Après comparaison

au client un logement personnalisé. D’autres proposent

des devis, l’architecte – de commun accord avec vous –

des demeures sur la base d’une série de plans types.

confiera l’ensemble des travaux à un seul entrepreneur,

D’autres encore sont spécialisées dans un certain style de

qui réalisera alors la construction pour un prix convenu.

construction.

Ce prix doit être mentionné dans le contrat d’entreprise. L’architecte accompagne et supervise les travaux. Tous

Le contrat que vous concluez avec l’entreprise de

les travaux seront exécutés par les ouvriers de l’entre-

construction clé sur porte couvre la totalité des travaux,

preneur général, à moins que celui-ci ne sous-traite

des fondations jusqu’à la finition. Le maître d’ouvrage a le

certaines tâches à d’autres. Dans tous les cas, il reste seul

droit de supprimer de ce forfait les travaux qu’il a l’inten-

responsable de l’intégralité des travaux.

tion de réaliser lui-même. Mais, bien souvent, l’avantage financier qu’il en retirera est minime, car les promoteurs

Un des principaux atouts de cette formule est que vous,

immobiliers travaillent toujours avec les mêmes entre-

en tant que maître d’ouvrage, ne perdrez pas ou peu de

preneurs ou sous-traitants, qui leur accordent par consé-

temps à coordonner les travaux, puisque c’est l’entrepre-

quent des conditions particulièrement avantageuses.

neur qui s’en occupe. Cette solution et la précédente offrent en outre l’avantage que la conception de l’habi-

En établissant un contrat clair, vous évitez beaucoup de

tation ne dépend pas de plans types, ce qui est parfois le

désagréments. Lisez attentivement les petits caractères

cas lorsque vous faites appel à un promoteur immobilier

et les clauses en bas de page ! N’hésitez pas à demander

ou à une entreprise de construction clé sur porte.

des éclaircissements si vous ne comprenez pas le jargon spécialisé ou si vous estimez les dispositions trop vagues

Une maison clé sur porte

pour ce qui est des suppléments. Avant de signer un contrat avec une entreprise de construction, vous pouvez

Si vous voulez consacrer le moins de temps possible au

visiter quelques-unes de ses réalisations – de préférence

processus de construction et si vous attachez une grande

sans un représentant de la société en question – et

importance au délai et au prix, il y a fort à parier que

discuter avec les habitants de leur collaboration avec la

vous opterez pour une maison clé sur porte. Dans cette

société. Renseignez-vous aussi sur la situation financière

formule, vous signez un contrat avec le promoteur

de l’entreprise de construction. Tout comme dans le cas

immobilier ou l’entreprise de construction clé sur porte

des entrepreneurs, il faut ici séparer le bon grain de

et un autre avec l’architecte.

l’ivraie. La loi Breyne vous aidera à y voir un peu plus clair.

L’entreprise de construction clé sur porte et le promoteur

Faire appel à un promoteur immobilier ou à une entreprise

immobilier vous offrent un service identique, à la diffé-

de construction clé sur porte n’est pas nécessairement

rence près que ce dernier confie généralement les travaux

meilleur marché. Si la société vous propose un prêt, ne

à des sous-traitants. En revanche, la plupart des entre-

décidez rien sans avoir consulté au préalable votre

40


institution financière. En sa qualité de spécialiste du

reçoit dans ce cas tout le matériel, préassemblé, qui lui

crédit, elle sera probablement à même de vous offrir une

permettra d’ériger sa maison, avec ou sans suivi de la

formule de crédit encore plus avantageuse.

société. Cela signifie également qu’il est lui-même responsable des travaux.

La plus grande prudence est recommandée avec les formules de logement préfabriqué. Le maître d’ouvrage

Cette loi impose notamment les obligations suivantes. • Le contrat de construction doit, d’une part, comporter une description claire et détaillée de l’habitation et, d’autre part, mentionner le prix, la date de début des travaux et la date de livraison. • Le prix doit englober, sans exception, tous les travaux nécessaires pour rendre le bien immeuble habitable. Il ne peut être indexé qu’en vertu d’une formule fixée par la loi et à condition que cette possibilité figure dans le contrat. • L’avance ne peut jamais excéder 5%. Le reste doit être payé par tranches en fonction de l’avancement des travaux. Une annexe au contrat doit préciser comment et avec quels matériaux les travaux seront effectués, si ces matériaux peuvent être modifiés et, dans l’affirmative, à quelles conditions. • Si le permis d’urbanisme n’a pas encore été émis, l’obtention de cette autorisation peut être intégrée au contrat comme condition suspensive. L’emprunt aussi peut être cité dans le contrat comme une condition suspensive. • Si la date de livraison est dépassée, l’entreprise de construction devra vous verser une indemnité qui correspond à la valeur locative normale de votre logement en construction. • L’entreprise de construction ou le promoteur doit vous offrir une garantie financière. Si le vendeur est agréé pour les travaux à réaliser en vertu du contrat, il doit présenter une garantie de 5%. Dans tous les autres cas, il doit donner une garantie d’achèvement dans les trente jours qui suivent la signature du contrat ou, en cas de vente, à la passation de l’acte notarié. • Lors de la passation de l’acte authentique, le paiement du terrain et des travaux exécutés est soumis à une condition. Ainsi, les travaux déjà réalisés doivent être expressément approuvés par écrit par un architecte, avant qu’ils ne puissent faire l’objet d’un paiement. Au moment de la conclusion de l’acte, le notaire vérifiera également si l’entreprise a respecté toutes les mentions obligatoires et la garantie légale. • Entre la réception provisoire et la réception définitive, il doit s’écouler au moins un an. Ces deux termes ne peuvent être prouvés que par un document écrit, rédigé par l’acheteur et l’entrepreneur/vendeur. Si le bâtiment est pris en usage avant la réception provisoire, on part du principe que l’acheteur a accepté cette réception. Il peut toutefois fournir la preuve du contraire. • Le vendeur se doit d’informer correctement ses clients sur les primes au logement octroyées par les différentes Régions et sur les critères à remplir pour en bénéficier.

41


La loi Breyne

Vous risquez par ailleurs d’être entraîné dans des discussions de nature diverse avec les autorités.

La loi Breyne est destinée à mieux protéger le candidat bâtisseur qui signe un contrat avec un entrepreneur pour

L’administration de la TVA risque de contester la valeur

la construction d’une maison clé sur porte ou les per-

des matériaux que vous avez achetés et de votre propre

sonnes qui achètent une habitation ou un appartement

travail. Les amis qui viennent donner un coup de main

sur plan. La loi s’applique aussi aux contrats de vente

risquent de recevoir la visite de l’inspection sociale ou du

dans le cadre desquels il est convenu d’exécuter des

travail.

travaux de transformation ou d’extension pour un prix déterminé. La loi Breyne n’est pas d’application si vous

Le dernier et, finalement, principal risque est la sécurité.

ne payez le montant total que lorsque votre maison est

Un accident est vite arrivé. Si votre assurance personnelle

achevée.

ou celle que vous avez souscrite pour les personnes qui vous aident se révèle insuffisante, un accident risque très

Construire soi-même

rapidement d’avoir des conséquences dramatiques. Une assurance accidents corporels vie privée et une assurance

Une autre possibilité consiste à effectuer soi-même (une

aides non salariés sont dès lors indispensables. Adressez-

partie des) les travaux dans l’espoir de faire baisser consi-

vous à votre agence bancaire KBC et à votre agent

dérablement le prix de revient final. Les matériaux sont

d’assurances KBC.

moins chers lorsque vous les achetez vous-même et vous économisez les coûts élevés de main-d’œuvre. Mais lorsque vous calculez au bout du compte votre salaire horaire, le résultat est souvent décevant. De plus, vous devrez acheter un outillage complet qui, contre toute attente, coûte souvent cher. Ce qu’il faut par-dessus tout est beaucoup de temps et deux assistants, au risque de vivre une expérience très amère. Ne perdez pas de vue non plus que vous aurez des obligations : les amis et les membres de la famille qui donnent un coup de main sont en droit d’attendre un service en retour. Un autre problème est que vous serez seul responsable de la bonne exécution des travaux. En cas de défauts et de problèmes qui surviendraient par la suite, vous devrez en supporter vous-même les coûts. Si vous décidez malgré tout de vous lancer, cela vaut la peine de faire superviser les travaux par un architecte.

42


L’architecte Dès que vous voulez entreprendre une construction ou des transformations importantes, il vous faut un

Réaliser des travaux sans architecte

architecte. Son intervention portera aussi bien sur l’élaboration des plans que sur le contrôle de l’exécution

Si vous ne recourez pas à un architecte alors que

des travaux. Mais, heureusement, son apport ne se limite

la loi vous y oblige, vous vous exposez à des

pas à ces deux aspects. L’architecte dessinera pour vous

poursuites pénales (et risquez une lourde

un logement adapté à vos priorités, à vos besoins, à vos

amende). Vous courez en outre le risque, si l’en-

souhaits, à votre personnalité et à votre budget.

trepreneur n’effectue pas correctement son travail, de ne pas pouvoir exiger un

Comment choisir un architecte ?

dédommagement (complet) s’il apparaît que le contrôle obligatoire par un architecte aurait pu

Le choix dépend avant tout du style de construction sou-

prévenir ce dommage.

haité et des bons rapports avec l’architecte. Si vous vous basez sur des projets glanés dans des publications ou sur internet, le mieux est de contacter deux ou trois archi-

La mission de l’architecte

tectes différents. Vous pouvez aussi contacter les propriétaires d’une maison qui vous a tapé dans l’œil, leur

La mission de l’architecte est décrite dans un contrat.

demander qui en est l’architecte, leur poser des questions

L’Ordre des Architectes recommande à ses membres de

sur la collaboration, la communication, la manière dont

n’accepter que des missions complètes. Ce terme de

celui-ci a rempli sa tâche, le degré de contrôle qu’il exer-

mission complète embrasse une multitude d’éléments,

çait sur les travaux, son estimation du budget, le suivi

dont l’établissement d’un avant-projet et une estimation

des travaux, le respect des délais de construction conve-

du coût global, la constitution d’un dossier pour la

nus. S’il s’agit d’une rénovation, choisissez de préférence

demande du permis, la rédaction d’un cahier des

un architecte des environs, qui pourra plus facilement se

charges, la description des travaux à effectuer et, le cas

rendre sur le chantier.

échéant, un métré (un inventaire descriptif mentionnant les quantités par matériau et sur la base duquel une esti-

Consacrez suffisamment de temps aux premiers entre-

mation précise des coûts peut être réalisée), la coordina-

tiens : c’est en écoutant vos desiderata, en apprenant à

tion des études spécialisées, la rédaction des demandes

connaître vos habitudes de vie que l’architecte pourra le

d’offres pour les différents travaux et une assistance

mieux s’identifier à votre habitat et à l’environnement

pour le choix et l’adjudication des travaux, l’élaboration

que vous souhaitez. Fournissez-lui un maximum d’infor-

éventuelle de plans de détail, la supervision de l’exécu-

mations. La première entrevue avec l’architecte ne vous

tion des travaux jusqu’à l’achèvement complet, une assis-

engage nullement. D’ailleurs, la plupart des architectes

tance à la réception provisoire et à la réception définitive,

ne vous factureront pas cette prise de contact. D’autres

et le contrôle des factures entrantes. L’architecte doit

vous réclameront une rémunération à l’heure ou un tarif

aussi vous fournir conseils et assistance pour que le résul-

forfaitaire.

tat des travaux réponde en tous points aux prescriptions légales. Les études techniques spécialisées relatives notamment à la stabilité, aux aménagements sanitaires, au chauffage

43


et aux études du sol ne font pas partie de la mission de

Devis, dossier et offres

l’architecte. Pour ce qui est des études du sol, vous devrez vous adresser à un ingénieur ou à un bureau

Le devis des conditions générales et particulières com-

d’études spécialisé, avec lequel vous passerez un contrat

prend la description des travaux et des prescriptions

distinct.

techniques. Il est complété par les métrés.

Contrat et plans

Le devis est un document volumineux, puisqu’il contient les dispositions générales de l’entreprise et la description

Le contrat avec l’architecte doit être rédigé clairement et

générale des matériaux et de leur utilisation.

sans ambiguïtés. Complétez les contrats types avec les

Le cahier des charges spécial renferme les données

données qui vous concernent spécifiquement. Ne signez

concernant la situation géographique du chantier, les

pas un contrat que vous n’avez pas lu dans son intégra-

livraisons, la nature des travaux, les détails de l’exécution,

lité : toute convention écrite conclue pendant le proces-

etc.

sus de construction constitue un document important au

Le métré ou devis détaillé définit les quantités des diffé-

point de vue juridique et – qui plus est – votre seule

rents matériaux, ce qui permettra de faire une évaluation

preuve en cas de conflit.

précise des coûts.

Dans la mesure où il doit vous permettre de vous repré-

À partir des plans définitifs, l’architecte peut constituer le

senter votre future habitation, l’avant-projet doit en men-

dossier administratif nécessaire à l’obtention du permis

tionner les principales dimensions. Cette étape

d’urbanisme et à la demande d’un emprunt. Ce dossier

préliminaire est conçue comme une phase de concerta-

regroupe les documents de demande officiels, les

tion. Le nombre d’avant-projets est généralement limité

ébauches de situation et d’orientation, les plans des sur-

à trois.

faces et des sections, le dessin des façades, les détails et annotations expliquant le projet, les photos du terrain à

Une fois que vous avez donné votre accord pour le projet

bâtir et des alentours, les formulaires complétés. La com-

provisoire, l’architecte procède à l’élaboration des plans

mune peut encore requérir des documents complémen-

définitifs, des devis, de l’évaluation des coûts, etc. Les

taires.

plans définitifs sont dessinés sur la base du projet provisoire qui a été approuvé par le maître d’ouvrage. En cla-

L’architecte devra aussi introduire une demande d’offre

rifiant certains éléments de la construction, les épures et

auprès des différents corps de métiers. Demandez à

dessins de détail vous aident à mieux comprendre de

chacun un devis détaillé qui mentionne clairement tous

quoi seront faits le gros œuvre et la finition. Suivant le

les prix unitaires des matériaux. L’architecte contrôlera,

degré de complexité du projet ou vos exigences spéci-

vérifiera et comparera en concertation avec le maître

fiques, l’architecte décidera si des dessins de détail sont

d’ouvrage toutes les offres reçues, afin de s’assurer

nécessaires et, le cas échéant, leur nombre.

qu’elles sont conformes aux plans et devis. Il recherchera le meilleur rapport qualité-prix et conseillera le maître d’ouvrage en fonction des compétences, des références et de la solvabilité de l’entrepreneur. Après la signature du contrat d’entreprise, les travaux pourront commencer.

44


Le contrôle des travaux Économiser sur les honoraires de Après la partie préparatoire et théorique de la mission

l’architecte : rarement une bonne idée

vient la construction proprement dite. L’architecte suit et supervise les travaux, défendant en cela les intérêts du

Nombre de candidats bâtisseurs tentent de

maître d’ouvrage.

réduire les honoraires de l’architecte en lui confiant une mission minimale. Or, un maître

L’architecte vérifie si les travaux sont exécutés selon les

d’ouvrage qui n’est pas familiarisé avec le secteur

plans et directives des devis. Sa présence est requise sur

de la construction risque de s’attirer bien des

le chantier chaque fois que le programme prévoit des

ennuis s’il tient ce raisonnement. Pour commen-

travaux qui ne pourront plus être contrôlés ultérieurement,

cer, un architecte qui reçoit des honoraires

ou pour les activités qui nécessitent des explications

décents sera beaucoup plus motivé. Rien qu’en

techniques de sa part. Évidemment, sa présence dépend

comparant minutieusement les différentes offres,

aussi des dispositions stipulées dans le contrat qu’il a

il peut déjà vous faire réaliser des économies

passé avec le maître d’ouvrage.

substantielles.

Il ne faudrait pas confondre cette tâche de contrôle avec la supervision permanente qui exige une présence

heures supplémentaires font eux aussi l’objet d’une ana-

constante sur le chantier, ce qui équivaudrait à une

lyse critique.

mission complémentaire ... avec rémunération additionnelle également.

Les honoraires de l’architecte

Les réunions de chantier hebdomadaires qui rassemblent

Les services de l’architecte vous sont facturés sous la

le maître d’ouvrage, l’architecte et l’entrepreneur sont

forme d’honoraires. Si l’on continue à travailler au

importantes pour évaluer l’état d’avancement des travaux.

pourcentage du coût global de l’habitation, on

Le carnet de chantier contient un bref rapport de ces

convient de plus en plus souvent d’un prix forfaitaire.

réunions. En tant que commettant, vous devez veiller à ce que le carnet de chantier soit tenu à jour. Sur certains

Pour une mission d’expertise, la plupart des archi-

chantiers, ces rapports sont négligés ou même totale-

tectes vous compteront un tarif à l’heure. Certains

ment oubliés. Ils peuvent toutefois servir de preuves en

agissent de même pour une simple mission de consul-

cas de litige.

tation. Demandez au préalable à votre architecte le montant exact de ses honoraires et quelles sont les

L’achèvement de tous les travaux est suivi de la réception

prestations comprises dans ce prix.

provisoire d’abord et de la réception définitive ensuite. Vous en apprendrez plus à ce sujet page 49.

Les tarifs obligatoires sont interdits par la loi. Pour la construction d’une habitation unifamiliale ordinaire,

Dans le cadre du contrôle des factures, l’architecte vérifie

l’Ordre des Architectes recommandait autrefois un

également que les quantités et qualités de matériaux

tarif de 7% sur la première tranche jusqu’à

citées et fournies ont bien été utilisées et correspondent

160 000 euros. Sur la tranche entre 160 000 et

aux offres. Les modifications de prix et le coût des

550 000 euros, ce pourcentage glissait à 6,5%. Pour

45


L’entrepreneur un marché de plus de 550 000 euros, les honoraires

L’entrepreneur est responsable de l’exécution correcte

recommandés atteignaient 6%.

des travaux dans les délais prescrits. En d’autres termes, il remplit un rôle clé dans la construction de votre habita-

Pour une rénovation, la recommandation tablait sur un

tion.

pourcentage de 12% sur la première tranche de 160 000 euros. Pour la tranche entre 160 000 et

Comment choisir un entrepreneur ?

550 000 euros, ce pourcentage était ramené à 11%. Pour un marché de plus de 550 000 euros, les hono-

La plupart des architectes vous soumettront eux-mêmes

raires recommandés atteignaient 10%.

quelques noms d’entrepreneurs avec lesquels ils ont déjà travaillé. Premier avantage : l’architecte connaît les com-

Le mode de paiement est déterminé de commun accord

pétences et la méthode de travail de ces entrepreneurs.

entre le maître d’ouvrage et l’architecte. Selon les

Second avantage : entretenant déjà des relations avec

anciennes recommandations de l’Ordre des Architectes,

l’entrepreneur, il pourra discuter plus ouvertement avec

l’architecte peut exiger ses honoraires comme suit : 20%

lui de certains problèmes ou demander un surcroît

à titre d’acompte, 20% à la remise des documents desti-

d’efforts dans des moments difficiles.

nés à la demande du permis d’urbanisme, 20% à la remise des documents d’adjudication, 30% à mesure de

L’inconvénient réside alors dans l’indépendance de

l’avancement des travaux, le solde à la réception provi-

l’architecte par rapport à l’entrepreneur, afin que vos

soire.

intérêts soient défendus de manière optimale. Une amitié trop poussée entre l’entrepreneur et votre architecte peut mettre en péril l’objectivité de ce dernier. C’est pourquoi, il est judicieux de compléter la liste qu’il vous propose par votre propre sélection d’entrepreneurs ou d’hommes de métier, fondée sur les recommandations de vos amis, de votre famille, de vos connaissances, etc.

Les offres de prix Avant d’adjuger les travaux à telle ou telle entreprise de construction, vous demanderez à plusieurs entrepreneurs et/ou sous-traitants de formuler une offre. Ils vous proposeront leur meilleur prix sur la base d’informations générales et détaillées concernant l’emplacement, les matériaux, la méthode de travail, les livraisons et les plans. Ces prix ne sont valables que pendant une période limitée, ce qui est logique puisque les prix évoluent pour eux aussi.

46


Votre entrepreneur fait faillite avant l’achèvement de votre habitation*.

Le curateur décide la poursuite des travaux. Vous payez

Le curateur décide de ne pas poursuivre les travaux.

simplement les factures à mesure de l’avancement des

Vous devez vous mettre en quête d’un autre entrepre-

travaux.

neur. Le décompte est effectué après la faillite.

Vous arrivez à un accord sur le décompte avec le cura-

Vous n’arrivez pas à un accord sur le décompte avec le

teur.

curateur. Vous devez faire intervenir un expert pour le calcul, qui est basé sur le prix initialement fixé, majoré des éventuels suppléments (travaux supplémentaires, par exemple). Si l’exécution est de mauvaise qualité ou que des défauts sont constatés, une indemnité peut être déduite du total. Il en va de même si les travaux ont pris du retard. L’entrepreneur doit avoir été mis en demeure par recommandé.

Le décompte est effectué.

Vous avez payé trop : vous pouvez introduire une

Vous avez payé trop peu : vous devez régler le solde au

créance auprès du curateur. Quant à savoir si vous allez

curateur.

récupérer effectivement votre argent, rien n’est moins sûr. * Si votre projet tombe sous l’application de la loi Breyne, vous pouvez invoquer la garantie. Il s’agit, selon le statut du vendeur, d’une garantie dite de 5% ou d’une garantie d’achèvement.

L’architecte vérifiera si les offres de prix correspondent

Le contrat d’entreprise

aux consignes des plans et devis. Il comparera ensuite avec vous les différentes propositions retenues. Ne vous

La collaboration avec l’entrepreneur est définie dans un

braquez pas sur le prix, mais tenez compte également

contrat. Si le contrat est soumis à la loi Breyne, il devra

d’éléments tels que les compétences, la réputation, les

comprendre de très nombreuses mentions obligatoires.

références, la qualité du travail réalisé, le respect des

Si la loi Breyne n’est pas d’application, le maître d’ou-

délais, la solvabilité de l’entreprise. Ici aussi, la règle d’or

vrage et l’entrepreneur peuvent déterminer librement les

est : visitez le plus grand nombre de réalisations et inter-

modalités du contrat.

rogez les occupants.

Le maître d’ouvrage a tout intérêt à fixer concrètement le plus d’accords possible dans le contrat. Ainsi, il est vivement recommandé de préciser les éléments suivants :

47


un prix global ou un tarif basé sur les prix unitaires fixes

Retard dans l’exécution des travaux

mentionnés dans le métré en annexe ; la formule d’adaptation des prix ; le délai de réalisation en jours ouvrables

L’entrepreneur doit respecter le délai fixé pour les travaux

ou en jours civils (avec mention de la date de début des

et veiller à ce que votre habitation soit réceptionnée en

travaux et, éventuellement, de la date de fin) ; l’indem-

temps voulu. S’il bouleverse le planning, il peut être sanc-

nité en cas de retard dans l’avancement des travaux ; le

tionné. Prenez soin de stipuler clairement dans le contrat

mode de paiement ; la manière, le lieu et la date de la

l’indemnité de retard. Cette indemnité est généralement

réception des travaux.

égale au loyer normal que vous recevriez si vous deviez louer votre futur logement. Si l’entrepreneur est respon-

Le contrat peut encore contenir d’autres données si les

sable de certains retards, vous devez le mettre en

deux parties le désirent, par exemple des informations

demeure par recommandé et lui rappeler ses obligations.

concernant la garantie éventuelle, des clauses portant sur l’exécution et la modification des travaux, l’énumération

Tout retard résultant d’un cas de force majeure tel que

des travaux qui seront réalisés par le maître d’ouvrage,

les conditions climatiques, les grèves, les accidents ou la

des renseignements relatifs au terrain à bâtir – tels que la

maladie ne peuvent donner lieu à une sanction. Si, en

superficie et la section du cadastre – ou encore le nom

cours d’exécution des travaux, vous y apportez encore

de l’architecte.

des modifications ou des travaux supplémentaires, l’entrepreneur a le droit, après concertation avec l’architecte,

Prix, modifications de prix et paiement

de prolonger le délai initialement convenu. Cette prolongation est consignée par écrit. Vous pouvez stipuler dans

Un prix global est préférable à des prix unitaires. Dans le

le contrat que les modifications et leurs conséquences

premier cas, vous savez exactement ce que vont vous

sur le délai de réalisation doivent faire l’objet d’une

coûter les travaux. En cas de prix unitaires, il est malaisé

concertation.

de contrôler si les quantités traitées correspondent aux métrés.

L’entrepreneur stipulera lui aussi dans le contrat qu’il peut exiger une indemnisation. Il part en effet du prin-

L’entrepreneur peut se couvrir contre une hausse des prix

cipe que, tout comme lui, le commettant peut être à

des matériaux ou des salaires horaires en intégrant dans

l’origine d’une interruption des travaux. Il arrive qu’un

le contrat la possibilité de revoir les prix. La révision des

homme de métier réclame des dommages et intérêts

prix se fait à chaque paiement d’une tranche. La formule

parce qu’il ne peut entamer les travaux au moment

d’adaptation des prix utilisée pour ce faire est basée sur

prévu. Si ce retard est imputable à l’équipe précédente,

des échelles et pourcentages officiels. L’adaptation du

l’indemnisation devra être supportée par cette dernière.

prix ne peut donc se faire de manière arbitraire. Refusez toute révision des prix si certains travaux n’ont pu être

Retards et demandes de dédommagement mettent sou-

terminés dans les temps par la faute de l’entrepreneur.

vent un froid dans les relations. L’arrangement à l’amiable est la meilleure solution dans presque toutes les situations.

Normalement, il sera stipulé que le paiement se fait en

Non seulement les litiges et autres procédures juridiques

fonction de l’avancement réel des travaux. Les parties

coûtent cher, mais encore provoquent-ils des retards sup-

peuvent fixer librement le montant de l’acompte.

plémentaires. Mieux vaut fixer dans le contrat une date de début et de fin des travaux réaliste et acceptable pour tous

48


La Commission de conciliation – Construction La Commission de conciliation – Construction tente

avec un coordinateur de sécurité, un agent immobi-

d’éviter et de résoudre les litiges techniques qui

lier, un fabricant de matériaux de construction ou

opposent particuliers et professionnels de la

une compagnie d’assurances ne sont pas de son res-

construction. Elle désigne un expert qui tente de

sort. La commission n’est pas compétente pour des

réconcilier les parties. S’il échoue dans sa mission,

travaux réalisés pour des besoins purement profes-

l’expert émet un avis technique contraignant pour les

sionnels (boucherie, boulangerie, imprimerie, institut

parties.

de beauté, etc.). Elle peut cependant intervenir si les

Le grand avantage est que la procédure est relative-

travaux portent sur un bâtiment à caractère mixte

ment courte (six mois maximum) et peu onéreuse.

(habitation comprenant par exemple un cabinet de

Les coûts sont répartis à parts égales entre les inter-

dentisterie ou un bureau).

venants impliqués. Dans des cas exceptionnels, une des parties peut demander une dérogation à ce prin-

Tous les intervenants impliqués dans la construction

cipe s’il ressort par exemple qu’elle a été impliquée

doivent être d’accord de soumettre un litige éventuel

indûment dans cette affaire.

à la Commission de conciliation – Construction par une clause type insérée dans le contrat d’entreprise

La commission traite uniquement les litiges tech-

ou d’architecte. À défaut de clause type, les parties

niques qui opposent un maître d’ouvrage particulier

peuvent encore faire intervenir la Commission de

à l’architecte et aux entrepreneurs qui réalisent les

conciliation au moment de la naissance du litige.

travaux. Par extension, les litiges techniques avec les

Dans ce cas, il faut cependant que tous marquent

promoteurs peuvent également être traités. Les litiges

leur accord.

les intervenants. Prévoyez aussi une marge de manœuvre

La réception provisoire

suffisante, car construire est une activité très complexe. Lors de la réception provisoire, le maître d’ouvrage

La réception

réceptionne les travaux. La réception provisoire est habituellement demandée par écrit par l’entrepreneur et elle

Lorsque les travaux sont (pratiquement) terminés,

fait l’objet d’un procès-verbal. On signifie par là que les

l’entrepreneur livre le résultat et le maître d’ouvrage

travaux sont terminés et que le risque de destruction de

l’accepte. C’est ce que l’on appelle la réception. Le

l’ouvrage par accident ou par force majeure est transféré

processus de réception et d’acceptation n’est pas fixé,

au maître d’ouvrage.

sauf si la loi Breyne est d’application ou s’il s’agit de commandes publiques.

Si aucun problème n’est constaté, le maître d’ouvrage déclare dans le procès-verbal que l’entrepreneur a exécuté

Il est préférable de préciser la procédure dans le contrat

les travaux conformément aux plans et au devis, et

d’entreprise. On distingue en général la réception provi-

ajoute qu’il n’a remarqué ni vices visibles ni défauts graves.

soire et la réception définitive.

Si des défauts sont constatés, l’architecte conseillera

49


La responsabilité décennale Après la réception, l’entrepreneur et l’architecte éventuellement au maître d’ouvrage d’en exiger la répa-

sont responsables pendant dix ans des vices

ration ou de refuser carrément la livraison. Il actera éga-

graves menaçant la structure et la solidité du bâti-

lement les commentaires formulés, ainsi que les délais

ment. Il n’existe pas de description claire de ces

dans lesquels les réparations doivent être réalisées.

vices. La responsabilité décennale commence à courir le jour de la réception provisoire si cela a

La réception provisoire aussitôt faite, vous pouvez vous

été stipulé ainsi dans le contrat. Sinon, elle com-

installer dans votre habitation. Si vous entrez dans les

mence le jour de la réception définitive.

lieux avant la réception provisoire, votre acte peut être interprété comme une acceptation tacite de la réception

En règle générale, l’architecte est responsable de

provisoire. Dans ce cas, vous avez intérêt à communiquer

la conception du bâtiment. L’entrepreneur assume

par écrit à l’entrepreneur que vous émettez des réserves

quant à lui la responsabilité de l’exécution des

au sujet des travaux non ou mal réalisés.

plans, des vices visibles et cachés aux matériaux, du traitement des matières premières, etc. Pour

La réception définitive

les défauts où il est difficile d’établir une distinction entre vice de conception et vice d’exécution,

Lors de la réception définitive, le maître d’ouvrage recon-

l’architecte et l’entrepreneur sont généralement

naît que les travaux ont été réalisés conformément au

tenus pour responsables conjointement.

contrat et aux règles de l’art. L’entrepreneur est ainsi libéré de toutes ses obligations, à l’exception de la res-

Lorsque le maître d’ouvrage choisit d’exécuter lui-

ponsabilité décennale.

même certains travaux impliquant un risque, l’entrepreneur peut se libérer de sa responsabilité

En règle générale, la réception définitive a lieu environ

pour les travaux en question. Lorsque l’architecte

un an après la réception provisoire. Dans l’intervalle, cer-

et/ou le maître d’ouvrage obligent l’entrepreneur

tains vices cachés et imputables à une négligence de la

à utiliser certains matériaux, ce dernier peut

firme de construction ou d’un ou des entrepreneurs,

émettre par écrit des réserves quant à la qualité

peuvent apparaître : infiltration d’eau, fuites dans le toit,

des travaux afin qu’aucune faute ne puisse lui

problèmes d’humidité, tuiles endommagées, etc.

être imputée.

La réception définitive est habituellement demandée par

La responsabilité décennale n’est pas une solution

écrit par l’entrepreneur. Vous pouvez l’accepter ou la

miracle. Il n’est pas toujours aisé de faire tomber

refuser. En cas de refus de votre part, la réception défini-

certains défauts sous le couvert de la responsabi-

tive ne sera acceptée que lorsque l’entrepreneur aura

lité décennale après la réception définitive. De

effectué les réparations nécessaires et résolu tous les

plus, les procédures juridiques traînent en lon-

problèmes.

gueur. C’est pourquoi il vous faut procéder à une analyse aussi critique que possible lors de la

Si vous payez toutes les factures de l’entrepreneur sans

réception définitive. À ce moment, nombre de

remarque ou contestation, votre geste peut être consi-

petites imperfections peuvent encore être recti-

déré comme une acceptation des travaux. La réception

fiées. Passé cette date, il n’en sera plus de

définitive est dès lors accomplie.

même ...

50


Quelles sont vos obligations si vous construisez ou transformez une habitation ? La construction ou la rénovation d’une habitation

De même, celui qui achète une habitation dans laquelle

implique bon nombre d’obligations. En général, il vous

des travaux ont été réalisés sans permis ou en infraction

faudra un permis d’urbanisme. L’intervention d’un archi-

aux règles urbanistiques, se rend coupable d’un délit

tecte est souvent requise légalement. La coordination de

urbanistique pour perpétuation de l’infraction urbanis-

la sécurité et la performance énergétique du bâtiment

tique.

font partie intégrante du projet. Les réservoirs de mazout doivent répondre à certaines conditions. Les terres ne

En Flandre, une infraction urbanistique se prescrit en

peuvent pas être déplacées à loisir. Il faut aussi penser à

principe par cinq ans (dix ans dans les espaces libres, par

installer éventuellement des détecteurs de fumée.

ex. en zone rurale ou récréactive). À l’issue de ce délai, les pouvoirs publics ne peuvent plus vous envoyer devant

Le permis d’urbanisme

le tribunal correctionnel pour exiger la remise en état. La sanction ne peut toutefois pas être levée dans les

Une nouvelle construction ainsi que la plupart des tra-

zones vulnérables (zones d’espaces verts, zones natu-

vaux de rénovation requièrent un permis d’urbanisme. La

relles, zones forestières, zones agricoles d’intérêt particu-

réglementation et la procédure de demande diffèrent

lier, …).

selon que le projet se situe à Bruxelles, en Wallonie ou en Flandre. Outre la Région, la commune peut aussi sou-

Dans quels cas faut-il un permis d’urbanisme ?

mettre certains travaux à une autorisation.

En gros, un permis d’urbanisme est requis dans toutes les Régions pour les interventions suivantes.

De nombreux travaux de moindre importance ne sont

• La démolition, la reconstruction, la transformation ou

toutefois pas soumis à cette obligation. Certains travaux

l’extension d’une construction existante, à l’exception

qui ne nécessitent pas de permis ne pourront être effec-

des travaux de conservation et de l’entretien.

tués que s’ils ne contreviennent pas à d’autres réglemen-

• Tous les travaux qui modifient la stabilité, le caractère

tations, tels que permis d’urbanisme ou de lotir, les

architectural ou les qualités formelles et l’aspect exté-

prescriptions urbanistiques, les plans d’aménagement, les

rieur d’une construction, y compris les travaux de

règles en matière de lotissement, de dispositions du

conservation et d’entretien de ce type.

Code civil, etc. Renseignez-vous au préalable auprès de

• Les interventions qui modifient la destination d’un

votre administration communale pour savoir si les travaux que vous envisagez nécessitent effectivement un permis d’urbanisme. La demande du permis d’urbanisme En outre, certains travaux doivent faire l’objet d’une déclaration (voir plus loin).

Pour la demande du permis d’urbanisme, vous

Celui qui effectue des travaux à une habitation sans per-

pouvez recourir aux services d’un architecte. Vous

mis d’urbanisme ou en infraction avec ce dernier se rend

pouvez aussi vous adresser à la commune, où

coupable d’un délit urbanistique. Les travaux peuvent

vous trouverez tous les renseignements concer-

être arrêtés et l’affaire portée devant le tribunal correc-

nant la procédure de demande. Sachez que la

tionnel. Le juge peut imposer le paiement d’une plus-

validité du permis d’urbanisme est limitée dans le

value, des travaux d’adaptation ou une remise en pristin

temps.

état.

51


immeuble ; la modification de la fonction principale d’un immeuble (même sans travaux).

– les actes sans travaux de stabilité et sans modification du volume de construction physique des

• La modification (même sans travaux), dans une habita-

façades latérales, façades postérieures et toits ;

tion, du nombre de logements destinés à l’héberge-

– les panneaux solaires ou des boilers solaires sur un

ment d’une famille ou d’un isolé (par ex. si vous

toit plat, dépassant la rive du toit d’un mètre au

transformez une maison d’habitation en kots pour étu-

maximum et les panneaux solaires ou des boilers

diants).

solaires intégrés dans la toiture inclinée ;

• Les modifications sensibles du relief et l’abattage d’arbres à haute tige.

– les transformations intérieures sans travaux de stabilité ; – les clôtures jusqu’à une hauteur de deux mètres

Dans quels cas ne faut-il pas de permis d’urbanisme ?

dans le jardin latéral et le jardin derrière la maison ;

Flandre

les clôtures ouvertes jusqu’à une hauteur de deux

• L’entretien et les travaux de conservation.

mètres dans le jardin devant la maison ; les clôtures

Vous pouvez remplacer des châssis (sans toutefois

fermées jusqu’à une hauteur d’un mètre dans le

modifier la répartition), des portes et du crépi, nettoyer la façade, remplacer un revêtement de chemin endommagé, renouveler la toiture ou renouveler certaines pierres de façade. L’aménagement d’un bâtiment, l’aménagement de

jardin devant la maison ; – les voies d’accès et les allées strictement nécessaires vers le bâtiment ou les bâtiments ; – l’installation de toutes sortes de petites constructions de jardin, telles que des ornements de jardin,

locaux et le placement d’installations techniques (sani-

des boîtes aux lettres, des barbecues et des stations

taires, électricité, chauffage, isolation, aération).

de jeux ;

• Les actes provisoires pendant la durée de travaux auto-

– des constructions non couvertes (par exemple une

risés ou les constructions provisoires, par exemple

terrasse) jusqu’à 80 m2 par bien au maximum, y

l’installation d’une baraque de chantier ou de sanitaires.

compris toutes les constructions non couvertes exis-

• Les actes repris ci-dessous, à condition notamment que les travaux soient réalisés dans un rayon de trente mètres autour de l’habitation, qu’aucune modification

tantes, dans le jardin latéral et le jardin derrière la maison, jusqu’à un mètre des limites de la parcelle ; – des annexes isolées du bâtiment principal qui ne

de fonction soumise à autorisation ne soit apportée,

sont pas destinées au séjour, y compris des abri-

que le nombre d’habitations reste inchangé et que la

garages, dans le jardin latéral jusqu’à trois mètres

dispense n’aille pas à l’encontre de la réglementation

des limites de la parcelle ou dans le jardin derrière la

et des prescriptions en vigueur par ailleurs (par

maison jusqu’à un mètre des limites de la parcelle.

exemple patrimoine classé, plans locaux, prescriptions

Les annexes isolées peuvent également êtres placées

en matière de lotissement) :

sur ou contre la limite de la parcelle dans le jardin

– les constructions souterraines courantes (par

derrière la maison lorsqu’elles sont construites contre

exemple une citerne à eau de pluie, une fosse sep-

un mur de séparation existant et lorsque le mur de

tique, une fosse de décantation, un système d’épu-

séparation existant n’est pas modifié. La superficie

ration des eaux, une zone de stockage de granulés

totale reste limitée à 40 m2 au maximum par bien, y

de bois (pellets), une citerne à combustible pour le

compris toutes les annexes isolées existantes. La

chauffage lorsqu’elles ne sont pas désalignées ou

hauteur est limitée à trois mètres.

situées dans une zone de recul ;

52

Notez qu’en ce qui concerne ces deux derniers


points, le permis est obligatoire dans une zone

fonction et sans modification du nombre d’habita-

vulnérable du point de vue spatial.

tions. La superficie de l’annexe est limitée à 40 m2.

• Si un bâtiment, dont la fonction principale est l’habi-

Elle doit se trouver à deux mètres (dans le jardin der-

tat, est aussi utilisé comme bureau, pour une profes-

rière la maison) ou à trois mètres (dans le jardin laté-

sion libérale, comme commerce, pour l’horeca, pour

ral) des limites de la parcelle, sauf si le bâtiment

des services ou pour l’artisanat. La superficie qui est

principal est établi sur la limite de la parcelle. La pro-

affectée à ces activités doit être inférieure à la surface

fondeur de construction de l’annexe à construire ne

habitable et ne peut dépasser 100 m .

peut pas dépasser la profondeur de construction du

2

• Pour l’abattage d’arbres à hautes tiges qui se situent

bâtiment adjacent.

dans une zone d’habitation et dans un rayon de quinze mètres au maximum autour de l’habitation. • Pour la démolition complète de bâtiments et de

Le Gouvernement flamand souhaite également introduire l’attestation as-built, qui équivaut à une mini-régularisa-

constructions isolés, d’une superficie inférieure à

tion. Dans cette attestation, il est déclaré que les actes se

100 m , à condition qu’il soit satisfait aux exigences

rapportant à une construction ne diffèrent pas ou à

suivantes :

peine des plans qui font l’objet du permis d’urbanisme

– il ne peut s’agir de petits éléments et de construc-

ou de la déclaration. L’attestation as-built remplace les

2

tions contribuant à la qualité du cadre de vie, revê-

plans autorisés ou annoncés. C’est plus qu’une simple

tant une valeur populaire, historique ou esthétique,

autorisation de régularisation, puisqu’elle permet d’en-

servant de référence aux habitants d’un quartier ou

lever ab initio tout caractère pénal aux opérations

renforçant le sentiment d’appartenance à un terri-

concernées. À la clôture de la rédaction, le règlement de

toire (par exemple fontaines, kiosques, chapelles

l’attestation as-built n’était pas encore finalisé. Il fallait

champêtres, clôtures, enceintes, marquises, balus-

encore examiner notamment si l’attestation pouvait être

trades, mobilier urbain, fours à pain, remises, oran-

couplée au certificat de performance énergétique.

geries, pavillons de verdure, glacières) ;

Pour les divergences plus importantes, une autori-

– il ne s’agit pas de bâtiments ou de constructions

sation de régularisation restera nécessaire.

repris à l’inventaire du patrimoine architectural. • Certains travaux et actes doivent faire l’objet d’une

Bruxelles

déclaration. Ces travaux ne sont pas soumis à permis,

• L’entretien et les travaux de conservation.

mais doivent être déclarés à la commune. Après un

Vous pouvez remplacer des châssis et portes, mais s’ils

délai de vingt jours, vous pouvez débuter les travaux si

sont visibles depuis l’espace public, vous ne pouvez pas

la commune n’a pas émis d’opposition :

en changer la couleur ou la forme initiale (répartition,

– des travaux de stabilité effectués à l’intérieur, sans

parties ouvrantes/dormantes) sans permis. Les façades

modification de fonction et sans modification du

qui ne sont pas visibles depuis l’espace public peuvent

nombre d’habitations ;

être cimentées, recouvertes d’un autre matériau ou

– des travaux de stabilité effectués à des façades pos-

peintes dans une autre couleur, à condition qu’elles ne

térieures, façades latérales et toits sans modification

se situent pas dans une zone de protection d’un bien

de fonction, sans modification du nombre d’habita-

qui est classé ou pour lequel une procédure de classe-

tions et sans modification du volume de construc-

ment est en cours.

tion physique et de la surface bâtie ; – la construction d’une annexe, sans modification de

• Les travaux de transformation à l’intérieur d’un bâtiment ; l’aménagement de locaux ; le placement ou

53


l’enlèvement d’installations techniques (sanitaires, élec-

eaux ; l’installation d’une piscine non couverte ou

tricité, chauffage, isolation, aération, télécommunica-

d’une mare décorative dont la superficie n’excède pas

tions).

20 m2 et qui est située à une distance minimum de

• Les constructions provisoires d’infrastructures pendant la durée de travaux autorisés. • Certaines interventions à l’extérieur d’un bâtiment : le placement de panneaux solaires non visibles depuis l’espace public ou incorporés dans la toiture, sans pré-

deux mètres des propriétés voisines ; la construction d’un bâtiment accessoire, isolé, pour autant qu’il ne soit destiné à l’habitation, que sa superficie n’excède pas 9 m2 et sa hauteur trois mètres. • La démolition sans reconstruction de constructions

senter de saillie de plus de 30 cm ni de débordement

accessoires d’une superficie au sol inférieure à 100 m2

par rapport aux limites de la toiture ; le placement de

et non visibles depuis l’espace public. L’espace libéré

lanterneaux, de fenêtres de toit ou de verrières réalisés

doit devenir une cour ou un jardin et le ragréage des

dans le plan de la toiture, pour autant que leur super-

éventuels murs découverts doit être assuré.

ficie n’excède pas 20% de la superficie d’une toiture

• La modification de la destination d’une partie d’un

inclinée ; le remplacement de châssis, vitrines commer-

logement dans le but d’y exercer une profession libé-

ciales, portes d’entrée, portes cochères et portes de

rale (para)médicale ou d’y établir une entreprise de

garage, pour autant que les formes initiales soient

service intellectuel. La superficie de plancher affectée à

maintenues et que l’aspect architectural du bâtiment

cette activité ne peut pas excéder 75 m2. Le titulaire de

ne soit pas modifié ; la création, la suppression ou la

la profession libérale ou un des associés ou administra-

modification de baies et châssis pour autant qu’ils ne

teurs de la société doit également avoir sa résidence

soient pas visibles depuis l’espace public et qu’ils

principale dans le bâtiment où les activités sont exer-

n’impliquent la solution d’aucun problème de stabilité ;

cées.

le placement de numéros de maison, sonnettes, boîtes

• L’abattage d’arbres morts.

aux lettres, bacs à plantes et autres, pour autant que leur saillie soit inférieure à 12 cm ; le placement, en

Wallonie

toiture ou en façade, d’antennes paraboliques jusqu’à

• Les travaux d’entretien, d’aménagement et de conser-

40 dm qui ne sont pas visibles depuis l’espace public 2

et dont la couleur est identique à celle du revêtement

vation. • Certains travaux et actes qui améliorent la qualité

de la façade ou transparente ; le placement de chemi-

énergétique de l’habitation :

nées, conduites d’aération, tuyaux de descente d’eau

– le placement de panneaux capteurs solaires ther-

de pluie, marquises et volets non visibles depuis l’espace

miques et photovoltaïques sur une toiture à versants

public.

ou plate, à condition de respecter certaines condi-

• Certains travaux dans la zone de recul et dans les cours et jardins, pour autant qu’il ne s’ensuive aucune modification du relief du sol supérieure à 50 cm :

tions concernant le degré de pente et le débordement ; – le remplacement des parements et couvertures par

l’aménagement de chemins, terrasses, clôtures et équi-

des matériaux isolants de même aspect extérieur,

pements à usage récréatif, domestique ou décoratif,

pour autant que l’accroissement d’épaisseur n’excède

dans le respect des limites de hauteur ; le placement,

pas 30 cm ;

sous le niveau du sol, de citernes à eau ou à combus-

– le remplacement des portes, des châssis ou des

tible, regards, canalisations, câblages et installations

baies, dans les parements ou en toiture, par des

individuelles d’assainissement ou d’infiltration des

portes et des châssis isolants.

54


• Les constructions provisoires d’infrastructures pendant

– le remplacement ou la construction d’un volume secondaire, sans étage, pour autant que la superficie

la durée de travaux autorisés. • L’ouverture, l’obturation ou la modification de portes

totale n’excède pas 30 m2, qu’il soit couvert d’une

ou de baies dans les élévations ou dans le plan de la

toiture à un versant ou à deux versants de mêmes

toiture, moyennant certaines conditions.

pente et longueur, que la hauteur ne dépasse pas

• Tout aménagement conforme à une destination de

trois mètres à la corniche (cinq mètres au faîte) et

cours et jardins :

que l’implantation se situe à deux mètres minimum

– mobilier de jardin ;

de la limite mitoyenne. Le bâtiment doit être érigé

– éléments divers (par ex. pergolas, compostières, bar-

en contiguïté avec l’habitation existante, à l’arrière

becues), pour autant que la hauteur ne dépasse pas

de ce bâtiment ou en recul d’au moins quatre

2,50 m ;

mètres de l’alignement ou raccordé à ce bâtiment

– piscines hors sol ;

par un volume à toiture plate ; les matériaux doivent

– éclairage de jardin dont le faisceau lumineux n’ex-

être similaires à ceux de l’habitation ; – la pose d’abris pour animaux, pour autant que la

cède pas les limites mitoyennes ;

superficie maximale soit de 15 m2 (25 m2 pour les

– stations de jeux ne dépassant pas la hauteur de

colombiers), qu’ils soient érigés à trois mètres au

3,50 m ; – fontaines décoratives et bacs à plantations ;

moins des limites mitoyennes et à vingt mètres au

– antenne parabolique moyennant certaines condi-

moins de toute habitation voisine, avec des restrictions concernant la hauteur et l’utilisation des maté-

tions. • La création de chemins et de terrasses, la construction

riaux.

d’un étang d’une superficie qui n’excède pas 25 m , la 2

construction d’une piscine non couverte d’une superfi-

L’intervention d’un architecte

cie maximale de 50 m , les abris de jardin d’une super2

ficie maximale de 20 m2, les clôtures, les carports

En principe, les travaux de construction nécessitent

d’une superficie maximale de 30 m . Chacun de ces

l’intervention d’un architecte. De nombreux travaux de

actes est soumis à des conditions précises.

moindre importance échappent toutefois à cette obliga-

2

• Certains travaux ne nécessitent pas un permis, mais

tion. Les règles varient d’une Région à l’autre. Sachez

doivent faire l’objet d’une déclaration préalable à la

toutefois que même si l’intervention de l’architecte n’est

commune. Si votre déclaration est jugée recevable par

pas obligatoire, elle est parfois recommandée. N’oubliez

la commune, vous pouvez passer à l’exécution des tra-

pas qu’un permis d’urbanisme est requis dans de nom-

vaux vingt jours après avoir adressé la déclaration. Si la

breux cas.

commune ne réagit pas dans un délai de quinze jours, vous pouvez lui adresser un rappel par envoi. S’il n’y a

Quand l’intervention d’un architecte n’est-elle pas

à nouveau aucune réaction, vous pouvez passer à

obligatoire ?

l’exécution des travaux vingt jours après avoir adressé

Flandre

le rappel. Les actes et travaux suivants requièrent une

• Les travaux de transformation et d’aménagement dans

déclaration urbanistique :

un bien dûment autorisé ou les travaux d’aménage-

– la démolition d’un volume secondaire, sans étage,

ment de locaux, pour autant qu’ils n’impliquent la

dont la superficie totale n’excède pas 30 m et qui

solution d’aucun problème de construction et qu’ils ne

ne se situe pas sur l’alignement ;

modifient pas la stabilité du bâtiment.

2

55


• Les travaux à l’extérieur d’un bâtiment dûment auto-

ne modifient pas la stabilité du bâtiment. Peu importe

risé pour autant qu’ils n’impliquent la solution d’aucun

qu’il s’agisse d’une habitation unifamiliale, d’un appar-

problème de construction et qu’ils ne modifient pas la

tement, d’un flat, d’un studio ou d’une chambre (meu-

stabilité du bâtiment : l’ouverture, la modification et

blée).

l’obturation de baies de porte et fenêtre ; le placement de fenêtres et/ou de panneaux capteurs solaires thermiques ou photovoltaïques en toiture ou sur un toit

• L’abattage d’arbres à haute tige et les modifications sensibles du relief du sol. • Les travaux pour lesquels un permis est nécessaire en

plat ; l’intégration de chiens-assis couvrant en tout au

vertu du règlement communal d’urbanisme mais pas

maximum un quart de la superficie du toit ; la pose de

des décrets et arrêtés flamands.

pierres, de briques, d’un crépi ou de tout autre parement, pour autant que les fondations ne soient pas

Bruxelles

modifiées ; les dispositifs d’aération, de traitement de

• Travaux dispensés du permis d’urbanisme.

l’air, d’extraction de fumée ou d’air ; les stores et mar-

• Les travaux de transformation intérieure ou les travaux

quises rabattables, repliables ou enroulables ; les

d’aménagement de locaux, pour autant qu’ils n’im-

antennes paraboliques.

pliquent la solution d’aucun problème de stabilité, ni la

• L’édification de certaines constructions : un abri pour animaux avec grillage attenant, un pigeonnier, une volière, un abri de jardin, une remise, un garage ou car-

modification du volume construit, ni de son aspect architectural. • La modification de l’utilisation ou de la destination de

port, une serre, une véranda ou une terrasse couverte.

tout ou partie d’un bien si cette modification ne

La superficie au sol de ces constructions ne peut excé-

nécessite pas de travaux ou si les travaux de transfor-

der 40 m et leur hauteur ne peut dépasser trois mètres

mation intérieure ou d’aménagement de locaux

à la corniche et 4,50 m au faîte. S’il s’agit d’une annexe

n’impliquent la solution d’aucun problème de stabilité.

2

à un bâtiment existant, les travaux ne peuvent impliquer

• La démolition de constructions accessoires, accolées

la solution d’aucun problème de construction ni modi-

ou isolées, pour autant qu’elle n’implique la solution

fier la stabilité des constructions attenantes.

d’aucun problème de stabilité.

• L’aménagement ou la modification de revêtements,

• Toute construction isolée accessoire qui n’est pas desti-

chemins, allées ou aires de stationnement ; l’aménage-

née à l’habitation, au commerce ou à l’industrie. Le

ment d’un étang d’agrément à un mètre au moins des

bâtiment doit se trouver dans une zone de cours

limites parcellaires ; l’installation d’un réservoir à gaz, à

et jardins, sa superficie ne peut excéder 9 m2 et sa

combustible ou à mazout enfouie ou non ; l’aménage-

hauteur totale est limitée à trois mètres.

ment ou la modification d’une piscine non couverte de maximum 150 m pour autant qu’elle se situe à deux 2

• L’édification de clôtures ou d’un mur de séparation entre deux propriétés.

mètres au moins des limites parcellaires et des bâti-

• L’installation d’antennes paraboliques ou de panneaux

ments ; la construction d’un mur de séparation ou

solaires pour autant qu’elle n’implique pas la solution

d’une clôture ; la démolition et l’enlèvement de bâti-

d’un problème de stabilité.

ments et constructions isolés. • La modification, dans une habitation, du nombre de logements destinés à l’hébergement d’une famille ou

• La construction d’une piscine ou d’un terrain de sport non couverts. • La modification de baies ou de châssis, pour autant

d’un isolé pour autant que ces travaux n’impliquent

qu’elle n’implique pas la solution d’un problème de

la solution d’aucun problème de construction et qu’ils

stabilité.

56


Wallonie

entrepreneur et indépendant doivent toujours appliquer

• Tous travaux dispensés du permis d’urbanisme.

les principes généraux de prévention, même si un coordi-

• Tous les travaux soumis à déclaration urbanistique.

nateur de sécurité a été désigné. En cas d’accident, les

• La démolition de constructions.

circonstances exactes prévalent toujours pour déterminer

• La rénovation de volumes secondaires non destinés à

à qui incombe la responsabilité.

l’habitation, isolés, sans étage ni sous-sol, d’une superficie inférieure à 40 m2.

Désignation du coordinateur de sécurité

• La construction d’une serre ou d’une véranda contiguë au bâtiment principal pour autant qu’elle ne comporte

Pour les petits chantiers dont la surface totale est infé-

qu’un seul niveau.

rieure à 500 m2 – soit la majorité des projets privés – la

• Une modification sensible du relief du sol.

direction de chantier qui est chargée du projet (c’est-à-

• La modification de la destination d’un bâtiment.

dire généralement l’architecte) doit désigner un coordi-

• La création de logements supplémentaires pour autant

nateur-projet. Si les travaux ne nécessitent pas

qu’elle n’implique aucune modification du volume

l’intervention d’un architecte, cette tâche revient à l’en-

construit.

trepreneur qui combine le projet et l’offre de prix.

• L’abattage d’arbres à haute tige. La direction de chantier qui est chargée (du contrôle) de

La coordination de la sécurité

la réalisation désigne également le coordinateur-réalisation, qui peut être le même que le coordinateur-pro-

Pour réduire le nombre d’accidents du travail dans le sec-

jet. Par direction de chantier, il faut entendre à nouveau

teur de la construction, l’intervention d’un coordinateur

l’architecte ou, si les travaux ne nécessitent pas l’inter-

de sécurité est obligatoire pour tous les chantiers sur les-

vention d’un architecte, l’entrepreneur principal, le pre-

quels plus d’un entrepreneur seront au travail en même

mier entrepreneur sur le chantier ou les entrepreneurs

temps ou successivement. Cette réglementation s’appli-

successifs, chacun pour ses travaux.

que tant à une nouvelle construction qu’à une rénovation. Le terme entrepreneur doit être entendu au sens

Dans certains cas, l’architecte ou l’entrepreneur peuvent

large et désigne tout employeur ou indépendant qui

assurer eux-mêmes la coordination de la sécurité. Si vous

effectue des travaux pendant la réalisation du projet

souhaitez, en tant que maître d’ouvrage, être associé à la

immobilier. Il peut donc s’agir aussi d’entreprises de ser-

désignation du coordinateur de sécurité, il est préférable

vices collectifs qui placent des conduites d’eau, de gaz

d’en parler auparavant avec l’architecte ou l’entrepre-

ou d’électricité. Celui qui construit sa maison lui-même

neur.

n’est pas considéré comme un entrepreneur. Les travaux exécutés par un seul entrepreneur général, sans sous-

Pour être complets, signalons que pour les chantiers

traitants, ne relèvent pas de cette obligation.

d’une surface totale de 500 m2 ou plus, c’est toujours le maître d’ouvrage qui désigne le coordinateur.

Le coordinateur de sécurité doit obligatoirement contracter une assurance responsabilité civile professionnelle. Si,

Coût du coordinateur de sécurité

dans l’exercice de sa mission, il cause involontairement des dommages, sa responsabilité civile peut en effet être

L’absence de tarifs fixes rend peu transparent le coût du

mise en cause. Auteur de projet, maître d’ouvrage,

coordinateur de sécurité. Dans une brochure, le Service

57


public fédéral Emploi, Travail et Concertation sociale

mal en énergie, la ventilation et la limitation du risque de

indique que les coordinateurs peuvent travailler pour un

surchauffe.

salaire horaire ou pour un pourcentage du coût des travaux. Les tarifs horaires usuels vont de 50 à 65 euros,

Pour quels travaux ?

alors que la rémunération forfaitaire pour le projet et la

• Toutes ces exigences sont applicables à un bâtiment

réalisation varie entre 1% et 4% du coût des travaux. Un

neuf ou à une rénovation.

architecte ou un entrepreneur qui recourt à un coordina-

• S’il s’agit d’une reconstruction partielle ou d’une exten-

teur externe peut décider librement d’incorporer ce coût

sion impliquant la création d’un volume protégé (qui

dans ses factures ou d’appliquer une autre formule.

englobe les pièces réellement occupées et chauffées) de plus de 800 m3 ou d’une unité d’habitation au

Le problème, c’est que les coordinateurs de sécurité agis-

moins (une partie qui fait office de logement séparé,

sant sur le marché ne sont pas tous de bonne foi.

par exemple un appartement ou un studio), les exi-

Autrefois, il arrivait qu’un maître d’ouvrage reçoive la

gences s’appliquent à la partie neuve.

facture d’un coordinateur dont il n’avait jamais vu la cou-

• S’il s’agit d’une reconstruction/extension impliquant la

leur. Depuis 2005, des prestations minimales doivent être

création d’un volume protégé de 800 m3 maximum

fournies en matière de concertation avec les autres inter-

sans unité d’habitation, les valeurs U maximales et les

venants et de présence sur le chantier.

dispositifs d’aération minimaux sont applicables aux parties neuves.

La réglementation sur la performance énergétique des bâtiments

• Pour les autres rénovations soumises à permis d’urbanisme, on applique les valeurs U maximales aux parties rénovées et neuves et les dispositifs de ventilation

Pour limiter la consommation d’énergie et lutter contre le

minimaux en cas de remplacement des châssis.

réchauffement climatique, les Régions disposent chacune

• La réglementation PEB ne s’applique pas aux travaux

d’une réglementation sur la performance énergétique des

qui ne requièrent pas légalement l’intervention d’un

bâtiments (PEB). La PEB impose des exigences en ce qui

architecte et qui sont réalisés dans un bâtiment dont le

concerne la consommation d’énergie primaire (niveau E),

volume protégé n’excède pas 3 000 m3.

le niveau d’isolation thermique globale (niveau K), la valeur

• Des dérogations sont possibles pour des monuments

de transmission thermique des éléments de construction

et sites classés, ainsi que pour les bâtiments qui sont

(valeur U de la toiture, du plancher, des parois), les disposi-

repris à l’inventaire du patrimoine architectural. Des

tifs de ventilation et les installations techniques.

dérogations peuvent aussi être accordées pour des raisons fonctionnelles, techniques ou économiques.

Chaque Région applique sa propre réglementation, dont les exigences précises varient en fonction de la destina-

Que devez-vous faire ?

tion du bâtiment, de la nature et de l’ampleur des tra-

En tant que maître d’ouvrage, vous êtes tenu d’introduire

vaux.

la déclaration PEB, le rapport qui prouve que votre habitation respecte la réglementation sur la performance

Réglementation PEB pour les habitations situées en

énergétique des bâtiments.

Région flamande

• Avant le début du chantier, vous devez désigner un

La Flandre impose des exigences en ce qui concerne le

rapporteur (qui peut éventuellement être votre archi-

niveau K, les valeurs U, le niveau E, le besoin net maxi-

tecte).

58


• Vous devez veiller à ce que, au plus tard huit jours avant le début des travaux, votre rapporteur introduise

• Les installations de plus de quinze ans doivent subir un audit chauffage.

par voie électronique la déclaration initiale auprès de l’agence flamande pour l’énergie (Vlaams

Réglementation PEB pour les habitations situées en

Energieagentschap/VEA). Lors de cette déclaration ini-

Région bruxelloise

tiale, le rapporteur doit ajouter un calcul préliminaire.

Bruxelles impose des exigences en ce qui concerne le

• Pendant les travaux, vous pouvez utiliser d’autres

niveau K, les valeurs U, le niveau E, la ventilation, la limi-

matériaux ou dispositifs que ceux qui sont repris dans

tation du risque de surchauffe et les installations tech-

la déclaration initiale. Si ces modifications influencent

niques (chauffage, eau chaude sanitaire, traitement de

la performance énergétique de l’habitation, l’architecte

l’air et ventilation).

doit vous en avertir, vous et le rapporteur. • Vous devez veiller à ce que, dans les six mois qui suivent la mise en utilisation de l’habitation, votre rap-

Pour quels travaux ? • Les exigences sont plus sévères pour les bâtiments

porteur envoie la déclaration PEB à la VEA. S’il s’agit

neufs et les travaux qui y sont assimilés, ainsi que pour

d’un bâtiment neuf, vous recevez un certificat de per-

les rénovations lourdes.

formance énergétique qui est valable dix ans et que

Par travaux assimilés à du neuf, il faut entendre : une

vous devrez présenter si vous souhaitez vendre ou

extension qui est attenante à un bâtiment existant,

louer l’habitation.

d’une superficie de plus de 250 m2 ou qui comporte

Si votre habitation ne répond pas aux exigences, la VEA vous infligera une amende proportionnelle au délit. • Si vous achetez une habitation sur plan ou clé sur porte à un entrepreneur ou à un promoteur, celui-ci doit veiller à ce que l’habitation satisfasse aux exi-

au moins une habitation et qui possède au moins un accès au-dessus du sol qui permet de se déplacer du bâtiment préexistant vers la nouvelle construction ; une reconstruction partielle. Sont considérées comme rénovations lourdes, les réno-

gences. Le promoteur doit désigner un rapporteur et

vations soumises à permis d’urbanisme, qui concernent

introduire la déclaration de rendement énergétique.

un bâtiment de plus de 1 000 m2 de superficie,

À certaines conditions, cette obligation peut vous être

lorsqu’une part de plus de 25% de la superficie de

transférée si vous ne faites pas réaliser tous les travaux

déperdition thermique (l’enveloppe) fait l’objet de

par l’entrepreneur.

transformations ; la modification ou le remplacement des installations techniques d’un bâtiment de plus de

Outre la réglementation sur la performance énergétique

1 000 m2 de superficie, lorsque la puissance totale des

précitée, il existe en Flandre certaines obligations pour

installations est supérieure à 500 kW et lorsque cette

les installations de chauffage central au gaz et à combus-

modification ou ce remplacement est soumis à permis

tible liquide ou solide, dont la puissance nominale

d’environnement.

est égale ou supérieure à 20 kW (cette limitation ne

• Les rénovations simples sont soumises à des exigences

s’applique pas s’il s’agit d’un combustible solide).

moins strictes. Il s’agit de travaux soumis à permis

• Les nouvelles installations doivent être approuvées

d’urbanisme qui influencent la performance énergé-

avant d’être mises en service. • Les installations existantes doivent être contrôlées et

tique du bâtiment. Ils peuvent porter sur la déperdition de chaleur du bâtiment ou correspondre à un change-

entretenues chaque année (tous les deux ans pour le

ment d’affectation vers une habitation, un bureau ou

gaz).

des services.

59


• En cas de rénovation, vous pouvez demander des

• Avant le début du chantier, vous devez remettre une

dérogations pour un bien qui est classé ou qui le sera

déclaration PEB simplifiée à l’autorité qui a délivré le

ou pour un bien qui est ou sera inscrit sur la liste de

permis (commune ou administration de l’aménage-

sauvegarde. Des dérogations peuvent aussi être accor-

ment du territoire et du logement). Vous pouvez aussi

dées pour des raisons fonctionnelles, techniques ou

le faire en accord avec l’architecte. Il n’est donc pas

économiques.

nécessaire de désigner un conseiller PEB.

Que devez-vous faire ?

Réglementation PEB pour les habitations situées en

Neuf et rénovation lourde

Région wallonne

• Au dossier de demande du permis, vous devez joindre

La Wallonie impose des exigences en ce qui concerne le

une proposition PEB qui est signée par vous-même et

niveau K, les valeurs U, le niveau E et la ventilation.

par l’architecte. Cette proposition énonce les mesures que vous allez prendre pour respecter la réglementa-

Pour quels travaux ?

tion PEB.

• Les exigences s’appliquent aux bâtiments neufs et aux

• S’il s’agit d’un bâtiment neuf de plus de 1 000 m ou 2

travaux qui y sont assimilés. Il s’agit d’une reconstruc-

d’une rénovation lourde touchant un bâtiment de plus

tion ou d’une extension soumise à permis d’urbanisme

de 5 000 m , il faut intégrer une étude de faisabilité.

et impliquant la création d’un volume protégé supé-

2

• En tant que maître d’ouvrage, vous désignez un conseil-

rieur à 800 m3 ou d’une unité d’habitation au moins ;

ler PEB avant le début du chantier. Celui-ci établit un

de travaux à des bâtiments existants de plus de 1 000 m2

dossier technique PEB qui restera sur le chantier et qui

et dont les installations et au moins 75% de la surface

sera actualisé en fonction de l’avancement des travaux.

de déperdition thermique (enveloppe) sont remplacés.

• Vous notifiez le début des travaux à Bruxelles Environnement – IBGE. • À la réception des travaux, le conseiller PEB rédige une

• Les rénovations qui influencent le bilan énergétique de l’habitation sont soumises à des exigences moins sévères. Seuls sont imposés des valeurs U maximales

déclaration PEB qui est signée par lui-même, vous-

pour les éléments de construction neufs ou recons-

même et par l’architecte et que vous devez remettre à

truits et des dispositifs d’amenée d’air minimaux si les

Bruxelles Environnement – IBGE. S’il s’agit d’un bâti-

châssis sont remplacés.

ment neuf, vous recevez un certificat PEB qui est

• Si un bâtiment est réaffecté à l’habitat, il doit respec-

valable dix ans et dont vous aurez besoin pour vendre

ter un niveau K maximal, des valeurs U maximales et

ou louer éventuellement l’habitation.

être pourvu de dispositifs de ventilation.

Si le bâtiment ne répond pas aux exigences PEB, Bruxelles Environnement – IBGE vous mettra une

Que devez-vous faire ?

amende proportionnelle au délit.

• En tant que maître d’ouvrage, vous devez désigner un responsable PEB.

Rénovations simples • Au dossier de demande du permis, vous devez joindre une proposition PEB simplifiée qui est signée par vousmême et par l’architecte. Cette proposition énonce les

• Au dossier de demande du permis d’urbanisme, vous devez joindre un formulaire officialisant l’engagement de respecter les exigences PEB. • Si le nouveau bâtiment a plus de 1 000 m2, une étude

mesures que vous allez prendre pour respecter la

de faisabilité doit analyser la possibilité de recourir à

réglementation PEB.

des sources d’énergie renouvelables ou à des systèmes

60


tels qu’une pompe à chaleur, une installation de cogé-

À Bruxelles, cette obligation ne concerne que les habita-

nération ou une liaison à un réseau de chaleur.

tions à loyer, et ce depuis le 1er juillet 2005.

• Quinze jours avant le début du chantier, une déclaration initiale doit être rentrée à l’administration commu-

Adduction et évacuation de terres

nale. En l’occurrence, un rapport initial PEB avec une prévision de la consommation d’énergie primaire devra

En Flandre, il existe une législation environnementale

être communiqué.

relative à l’excavation. Cette mesure vise à enrayer la pol-

• Dans les six mois de la réception du bâtiment, le responsable PEB établit une déclaration PEB finale, sur

lution du sol. Elle s’applique tant aux particuliers qu’aux entreprises.

base de laquelle le certificat PEB sera délivré pour les bâtiments neufs. Si les exigences PEB ne sont pas respectées, vous risquez une amende de 50 000 euros.

Dès que vous excavez plus de 250 m3, vous devez faire intervenir un spécialiste de l’assainissement du sol, et ce quelle que soit la quantité de terre que vous faites emporter ou que vous réutilisez sur votre terrain. Dans

La citerne à mazout

certains cas, notamment lorsqu’il y a des indices de pollution du sol, cette obligation s’applique aussi aux exca-

Si une citerne à mazout est installée dans le cadre d’une

vations moins importantes.

nouvelle construction ou d’une rénovation, elle doit dans certains cas répondre à des exigences spécifiques. Elle

Le spécialiste de l’assainissement du sol prélève des

doit parfois aussi être déclarée. La réglementation appli-

échantillons et les analyse sur la base des substances pol-

quée dans les trois Régions est détaillée dans la brochure

luantes les plus courantes. Les résultats font l’objet d’un

de KBC Assurances Les citernes à mazout chez les

rapport technique. Ce rapport doit être transmis à l’orga-

particuliers.

nisme mandaté (Grondbank, Grondwijzer). Cet organisme fixe les conditions d’évacuation des terres.

Détecteurs de fumée Si vous réceptionnez des terres provenant d’une excavaEn Flandre, les détecteurs de fumée sont obligatoires

tion de plus de 250 m3 (par exemple pour surélever votre

dans les bâtiments neufs ou rénovés soumis à permis

allée de garage ou votre jardin), les documents de trans-

d’urbanisme. Il doit s’agir de détecteurs de fumée

port doivent stipuler que les terres livrées conviennent à

optiques portant le marquage CE ; ils ne peuvent appar-

l’utilisation que vous souhaitez en faire.

tenir au type ionique. Aucune directive ne précise leur nombre ni leur implantation. Ces données doivent figu-

Si les terres proviennent d’une excavation de moins de

rer dans la demande de permis d’urbanisme. Votre archi-

250 m3 et d’un sol non suspect, vous avez tout intérêt à

tecte vous fournira de plus amples informations. Cette

définir la qualité souhaitée dans le devis ou l’offre, ou du

obligation s’applique à toute demande de permis intro-

moins à stipuler que les terres amenées ne peuvent en

duite après le 5 juillet 2009.

aucun cas occasionner une pollution du sol.

En Wallonie, l’installation de détecteurs d’incendie est obligatoire dans les nouvelles habitations depuis le 20 novembre 2004 et dans les habitations existantes depuis le 1er juillet 2006.

61


Mur mitoyen Construction sur sol d’autrui Le propriétaire qui construit un mur à la limite de son terrain a l’obligation de rendre ce mur mitoyen si son voi-

Si vous construisez ensemble une maison sur un

sin lui en fait la demande. Cette situation se présente

terrain qui appartient à votre partenaire, le droit

fréquemment dans le cas de maisons mitoyennes. Dans

d’accession est d’application. L’accession signifie

ce cas, le propriétaire de la parcelle attenante utilisera le

que le propriétaire d’un terrain devient également

mur mitoyen dans sa construction. Pour ce faire, il peut

le propriétaire de tout ce qui y a été ou y est

reprendre la totalité ou une partie du mur.

construit. La maison deviendra donc automatiquement la propriété de votre partenaire. Dans le

Il va de soi que la reprise d’un mur mitoyen fait l’objet

cas d’une éventuelle séparation, vous aurez sim-

d’un paiement. La plupart du temps, ce paiement corres-

plement droit à une indemnité pour les investisse-

pondra à la moitié de la valeur du mur, à laquelle

ments réalisés. Le montant de cette indemnité

s’ajoute la moitié de la valeur du terrain sur lequel le mur

dépendra de votre régime matrimonial.

est érigé. Le prix se base sur les prix courants et sur l’état du mur au moment de son utilisation. Pour le règlement

Si des partenaires non mariés désirent construire

de la reprise, il est préférable de faire appel à un géo-

ensemble une maison sur un terrain appartenant

mètre ou à un architecte.

à un seul des partenaires, ils doivent tenir compte du fait que l’habitation devient intégralement la propriété du propriétaire du terrain. Le propriétaire du terrain peut toutefois vendre préalablement la moitié indivise de ses droits de propriété à son partenaire, afin que les deux partenaires soient propriétaires du terrain et de l’habitation qui sera ultérieurement érigée sur ce terrain.

62


TVA et revenu cadastral La construction ou la rénovation d’un bâtiment a des implications fiscales. Vous êtes redevable de la TVA sur la

Les bricoleurs et la TVA

main-d’œuvre et les matériaux. Le taux de TVA normal est de 21%. Ce taux s’applique à la construction d’une

Avant de retrousser vos manches, informez votre

maison ou d’un appartement. Dans le cas d’une rénova-

contrôleur de la TVA par écrit des travaux que

tion, bon nombre de travaux bénéficient du taux de TVA

vous avez l’intention d’exécuter vous-même.

réduit (6%).

Établissez ensuite un rapport précisant la date de début et la date de fin de ces travaux, ainsi que le

Vous devrez ensuite payer un impôt annuel, le pré-

nom de toutes les personnes qui vous ont aidé

compte immobilier et le déclarer à l’impôt des personnes

gratuitement. Votre déclaration aura plus de

physiques.

poids si vous la faites signer par un témoin officiel, tel qu’un échevin, le bourgmestre, un garde-

TVA sur une nouvelle construction

champêtre ou un agent de police. Les factures prouvant que vous avez acheté de l’outillage et

Vous devez payer 21% de TVA sur toutes les factures de

des matériaux renforceront également votre

l’entrepreneur, de l’architecte et des autres intervenants.

déclaration.

Sur les matériaux, la TVA est aussi de 21%. Lorsque les travaux sont terminés, vous devez introduire une déclaration de TVA (voir plus loin).

TVA sur une rénovation

Si vous effectuez vous-même certains travaux, ceux-ci ne

Normalement, vous payez 21% de TVA sur les matériaux

sont pas soumis à la TVA. Il en va de même pour l’aide

et les travaux dans le cadre d’une rénovation. Un taux de

non rémunérée que vous recevez de parents jusqu’au

TVA réduit (6%) est toutefois applicable à certains tra-

second degré (parents, grands-parents, frères et sœurs).

vaux (matériaux + main-d’œuvre) effectués dans des

Vous devrez en revanche acquitter la TVA de 21% sur les

habitations de plus de cinq ans. Que ce soit le proprié-

matériaux que vous avez achetés, ainsi que sur les fac-

taire ou un locataire qui fasse effectuer les travaux, ou

tures de matériaux achetés par l’entrepreneur mais non

qu’il s’agisse d’une première, d’une deuxième ou d’une

traités par lui.

troisième habitation ou plus encore est sans importance. La TVA au taux de 21% reste applicable aux honoraires

Lorsque vous exécutez pour votre propre compte des

de l’architecte.

travaux entrant dans le cadre de votre profession d’indépendant, vous êtes tenu de payer la TVA. Un maçon

Conditions d’application de la TVA réduite

indépendant qui construit sa propre maison doit donc payer une TVA sur les travaux de maçonnerie qu’il effec-

• L’habitation doit avoir été en usage pendant au moins

tue lui-même, mais pas sur les travaux qui n’ont rien à

cinq ans au moment où la TVA est due. Ce délai ne

voir avec son métier, tels que la pose des conduites élec-

doit pas être calculé au jour le jour. Si l’habitation est

triques ou l’installation du système de chauffage.

utilisée dans le courant de la cinquième année, les conditions sont remplies. Pour les parties communes d’un immeuble à appartements, la mise en service débute dès l’occupation du premier appartement.

63


• Après achèvement des travaux, la vocation première

En revanche, les travaux de démolition ne donnent pas

de l’immeuble doit être celle d’une habitation privée.

droit au taux de TVA réduit, à moins d’être indispen-

Les travaux effectués à l’ensemble d’une habitation à

sables pour mener à bien la rénovation.

usage mixte bénéficient d’une TVA de 6% si la partie

• Pour la livraison et l’installation de chaudières dans des

privée est prépondérante. Si la partie affectée à des

immeubles à appartements et de composants d’ascen-

fins professionnelles est plus grande que celle à usage

seurs, le taux de TVA réduit s’applique au matériel et à

privé, la facture doit être scindée et la TVA est due au

la main-d’œuvre pour autant que l’habitation ait au

taux de 21% sur les matériaux et travaux se rapportant

moins quinze ans. Pour les habitations de cinq à

à la partie professionnelle.

quinze ans, le taux réduit est applicable à la main-

En tant que commettant, vous devez lui délivrer une

d’œuvre, pas au matériel.

attestation dans laquelle vous déclarez que votre habitation a au moins cinq ans et sera affectée à un usage

Acheter et démolir une habitation

privé. • Les travaux doivent avoir pour but la transformation, la

Dans certaines zones urbaines1 , si vous achetez une

rénovation, la réhabilitation, l’amélioration, la répara-

habitation délabrée, la détruisez et érigez une nouvelle

tion ou l’entretien de l’habitation ou d’une partie de

habitation en lieu et place, vous ne payez que 6% de TVA.

celle-ci ou d’un immeuble qui sera ultérieurement

Les travaux doivent être exécutés par un entrepreneur et

affecté en principal à l’usage privé. La mesure est donc

la nouvelle habitation doit être utilisée exclusivement ou

inapplicable à un ravalement, à des immeubles de

principalement à des fins privées.

bureaux ou des magasins ou lorsque vous démolissez complètement une ancienne habitation à quelques

Déclaration de TVA

pans de mur près pour la reconstruire. • Ne peuvent bénéficier de l’application de la TVA au

Comment effectuer la déclaration de TVA ? Si vous intro-

taux réduit : les appareils de chauffage mobiles, les

duisez une demande de permis d’urbanisme pour une

lampes, les rideaux, les appareils électroménagers, les

nouvelle construction ou pour une rénovation en profon-

matériaux et travaux n’ayant aucun rapport avec l’habi-

deur, la commune en avertira l’administration de la TVA.

tation proprement dite (aménagement de jardins, de

Celle-ci vous enverra automatiquement un formulaire de

sentiers, d’emplacements de parking, d’étangs, de fon-

déclaration. Dès que votre nouveau revenu cadastral

taines, placement d’abris de jardin, de clôtures), les pis-

vous aura été communiqué, vous disposerez de trois

cines, saunas et courts de tennis. Les chemins d’accès

mois pour introduire votre déclaration à l’administration

bénéficient de la TVA réduite pour autant qu’ils éta-

de la TVA. Vous devez être en mesure de présenter des

blissent un lien entre l’habitation à la voie publique. Il

factures pour un montant total qui équivaut au moins à

est également possible de faire construire un garage

la valeur normale de votre habitation. Vous devrez

au taux réduit même s’il n’est pas solidaire de votre

ensuite conserver ces factures pendant une durée de

habitation. Toutefois, il doit faire partie du même

cinq ans.

ensemble que celle-ci. Les travaux d’agrandissement

L’administration de la TVA détermine la valeur normale

de l’habitation entrent aussi en ligne de compte, pour autant que la surface de l’ancienne habitation reste supérieure à celle de l’extension, faute de quoi les travaux sont considérés comme une construction neuve.

64

1 Alost, Anderlecht, Anvers, Mons, Bruges, Bruxelles, Charleroi, Termonde, Tournai, Ixelles, Etterbeek, Genk, Gand, Hasselt, Courtrai, La Louvière, Louvain, Liège, Malines, Mouscron, Namur, Ostende, Roulers, Schaerbeek, Seraing, Saint-Gilles, Molenbeek-Saint-Jean, Saint-Josse-ten-Noode, Saint-Nicolas, Uccle, Verviers et Forest.


de votre habitation sur la base des prix en vigueur au

cadastral vous sera communiqué par lettre recomman-

mois de janvier de l’année au cours de laquelle a débuté

dée.

l’utilisation totale ou partielle du bâtiment. Vous avez donc tout intérêt à occuper les lieux au plus tard en

Si vous n’êtes pas d’accord avec la décision du cadastre,

décembre, si vous voulez éviter que l’administration de la

vous avez deux mois pour introduire une réclamation.

TVA ne se fonde sur les prix qui seront en vigueur à par-

Vous devez mentionner par lettre recommandée le reve-

tir du mois de janvier suivant. Car il y a fort à parier qu’ils

nu cadastral que vous proposez. Si les deux parties ne

seront plus élevés. Si les prix étaient trop élevés passé le

parviennent pas à un accord, elles peuvent faire appel à

1er janvier, l’administration de la TVA se montrerait tou-

un expert externe pour trancher.

tefois plus souple. La valeur normale estimée de votre habitation peut être supérieure au total des prix facturés, augmenté de la valeur de votre propre travail et des matériaux que vous avez vous-même utilisés. Dans ce cas, vous devrez non seulement payer un supplément de TVA, mais aussi une amende, du moins si la différence dépasse un huitième de la somme sur laquelle vous avez acquitté une TVA. Si vous ne parvenez pas à un accord avec votre contrôleur de la TVA, une procédure d’évaluation de contrôle sera entamée.

Revenu cadastral Le revenu cadastral est un revenu fictif qui indique ce que votre habitation vous rapporterait si vous veniez par exemple à la louer. Le revenu cadastral sert de point de départ à la perception du précompte immobilier (impôt foncier) et permet de définir le revenu immobilier à mentionner dans la déclaration d’impôt des personnes physiques. Si vous avez construit ou transformé une maison, vous devez le signaler au bureau de contrôle du cadastre dans les trente jours après l’emménagement (en cas de bâtiment neuf) ou après l’achèvement des travaux. Le cadastre fixera alors le revenu cadastral s’il s’agit d’un bâtiment neuf ou recalculera un nouveau revenu cadastral (après rénovation) si les travaux ont influencé la valeur locative de l’habitation. Le (nouveau) revenu

65


Le financement1


Le financement d’un terrain à bâtir Financer un projet immobilier n’est pas une mince affaire. Il existe heureusement de nombreuses possibilités. KBC Banque & Assurance propose une large gamme de formules flexibles. Chez nous, vous trouverez sans nul doute le prêt qui vous convient.

Pour un terrain à bâtir, il existe deux possibilités de financement : le prêt à tempérament et le crédit hypothécaire.

Prêt à tempérament2 Le prêt à tempérament n’exige en principe aucune garantie spécifique. De plus, les frais sont limités, car l’opération ne nécessite pas l’intervention d’un notaire. La gestion administrative est donc aussi plus rapide. Le prêt à tempérament a aussi ses limites. Sa durée, fixée par la loi, dépend de l’importance du montant emprunté (voir aperçu ci-dessous). Cette solution est idéale lorsque vous souhaitez ne commencer à construire qu’après le remboursement du prêt. Bien entendu, la question est de savoir si la somme à payer est adaptée à votre budget. Dans la négative, il est préférable de choisir une autre forme de financement. KBC Banque & Assurance peut vous y aider. Prêt à tempérament Montant emprunté

Durée maximale de rem-

en euros

boursement en mois3

De 1 250 à 2 500

24

De 2 500,01 à 3 700

30

De 3 700,01 à 5 600

36

De 5 600,01 à 7 500

42

De 7 500,01 à 10 000

48

De 10 000,01 à 15 000

60

De 15 000,01 à 20 000

84

À partir de 20 000,01

120

Remarque : si vous voulez contracter un emprunt de dix ans ou plus pour des travaux de rénovation, le crédit hypothécaire est souvent une meilleure solution.

1 Attention ! Emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent. 2 Organisme de crédit : KBC Banque SA, avenue du Port 2, 1080 Bruxelles TVA BE 0462.920.226, RPM Bruxelles. 3 Ce sont les durées de remboursement maximales en vigueur au moment de l’impression de la présente brochure. Demandez dans votre agence bancaire KBC les durées d’amortissement conformes aux dernières modifications de la loi.

67


Combien pouvez-vous emprunter pour une habitation ? Crédit hypothécaire Le montant que vous pouvez emprunter dépend de trois Vous pouvez également financer l’acquisition d’un terrain

éléments : la somme que vous pouvez rembourser, la

au moyen d’un crédit hypothécaire (voir page 73). Vous

valeur du bien immobilier et les garanties offertes.

avez besoin à cet effet d’un acte notarié. L’avantage du crédit hypothécaire pour le terrain à bâtir est que vous

Combien pouvez-vous rembourser ?

pouvez opter pour un terme de remboursement plus long, par exemple quinze ans, vingt ans , etc. Cela est

Un premier facteur pour déterminer le montant que vous

fort intéressant si vous voulez bâtir peu après. Vous pou-

pouvez emprunter est votre capacité de rembourse-

vez alors contracter pour la construction un second cré-

ment : combien pouvez-vous et voulez-vous rembourser

dit hypothécaire dont les remboursements sont couplés

chaque mois ? Un principe de base utilisé est que le total

à ceux du crédit hypothécaire du terrain à bâtir.

de vos charges de remboursement mensuelles ne peut pas dépasser un tiers du revenu mensuel net du ménage.

Avez-vous financé le terrain à bâtir à l’aide d’un crédit

Si vous êtes parvenu par le passé à épargner chaque

hypothécaire à court terme, soit dix ans par exemple ? Et

mois un montant supérieur à cette limite, un rembourse-

vous désirez combiner le prêt du terrain avec un nouveau

ment plus élevé sera accepté. Si, eu égard à votre style

prêt pour la construction de durée plus longue ? Cela est

de vie, vous souhaitez rembourser moins, vous emprun-

possible chez KBC Banque & Assurance, sans frais.

terez dans ce cas un montant inférieur. Vous pouvez aussi augmenter votre capacité de remboursement en

Vous voulez rembourser l’emprunt pour votre

réduisant vos charges mensuelles. En construisant/trans-

terrain à bâtir avant de construire ?

formant en vue de réduire la consommation d’énergie ou

Oui

g

Prêt à tempérament KBC

en réalisant une habitation passive ou basse énergie,

Non

g

Crédit logement KBC

vous faites baisser votre facture d’énergie. Le montant du remboursement mensuel dépend du taux d’intérêt et de la durée. Plus bas sont les taux d’intérêt et plus longue est la durée, plus élevée sera la somme que vous pourrez emprunter. Vous trouverez plusieurs calculs dans le tableau page 69). Pour connaître le taux d’intérêt dont vous pouvez bénéficier, adressez-vous à votre agence bancaire KBC. Exemple Pierre et Caroline gagnent ensemble 3 000 euros par mois. Ils souhaitent respecter la règle d’or et ne pas consacrer plus d’un tiers de leurs revenus au remboursement de leur crédit. Ils peuvent donc payer un remboursement mensuel de 3 000 / 3 = 1 000 euros. Avec un taux d’intérêt de 6% et une durée de vingt ans,

68


Combien pouvez-vous emprunter ? (en euros) Mensualité 500

750

1 000

1 250

1 500

Taux d’intérêt

Durée en années

3%

4%

5%

6%

51 882,01

49 550,53

47 383,12

45 361,05

10

72 608,87

67 923,25

63 693,20

59 857,08

15

90 488,34

83 024,05

76 472,68

70 689,07

20

105 911,57

95 435,61

86 485,80

78 783,14

25

119 216,00

105 636,85

94 331,40

84 831,34

30

77 823,01

74 325,79

71 074,68

68 041,58

10

108 913,31

101 884,87

95 539,81

89 785,62

15

135 732,51

124 536,07

114 709,01

106 033,60

20

158 867,36

143 153,42

129 728,70

118 174,71

25

178 824,00

158 455,28

141 497,11

127 247,01

30

103 764,01

99 101,06

94 766,24

90 722,10

10

145 217,75

135 846,49

127 386,41

119 714,16

15

180 976,68

166 048,09

152 945,35

141 378,13

20

211 823,14

190 871,22

172 971,60

157 566,28

25

238 432,01

211 273,71

188 662,81

169 662,67

30

129 705,02

123 876,32

118 457,80

113 402,63

10

181 522,18

169 808,12

159 233,01

149 642,70

15

226 220,85

207 560,12

191 181,69

176 722,66

20

264 778,93

238 589,03

216 214,50

196 957,84

25

298 040,01

264 092,13

235 828,51

212 078,34

30

155 646,02

148 651,58

142 149,36

136 083,15

10

217 826,62

203 769,74

191 079,61

179 571,24

15

271 465,02

249 072,14

229 418,03

212 067,20

20

317 734,71

286 306,83

259 457,40

236 349,41

25

357 648,01

316 910,56

282 994,21

254 494,01

30

69


ils peuvent ainsi emprunter environ 141 378,13 euros (voir tableau page 69).

Empruntez un montant suffisant

La valeur de votre habitation

Si vous ne voulez pas rencontrer d’ennuis financiers pendant la construction ou la rénovation,

Un deuxième facteur détermine le montant de l’em-

empruntez suffisamment. La part de capital qui

prunt : la valeur du bien immeuble. Il est généralement

n’a pas été nécessaire à l’issue de votre projet

posé en principe qu’on ne peut emprunter à des condi-

n’est simplement pas prélevée. Le montant de

tions avantageuses qu’une partie du prix de l’habitation.

votre crédit est celui que vous avez effectivement

Au-delà de ce plafond, le taux d’intérêt augmente. Il ne

utilisé.

sera en tout cas pas possible d’emprunter plus que le

Vous pouvez naturellement toujours souscrire un

prix total de votre habitation.

emprunt supplémentaire pour terminer les travaux. Si le montant de l’emprunt supplémentaire

Quel montant pourrez-vous emprunter à des conditions

est limité, vous devrez parfois contracter un prêt

avantageuses ? Certains établissements financiers ne

à tempérament. La durée limitée de ce type de

vous accordent des conditions avantageuses que sur une

prêt ne permet cependant pas nécessairement

partie de la valeur estimée en vente forcée. La vente for-

d’harmoniser le deuxième emprunt avec le pre-

cée est l’évaluation de ce que peut rapporter une habita-

mier. Vous pourriez ainsi être amené à effectuer,

tion en vente forcée dans les circonstances les plus

pendant une certaine période, des rembourse-

défavorables. Même si vous pouvez emprunter à un taux

ments élevés qui grèveront fortement votre bud-

intéressant 100% de la valeur en vente forcée, cela ne

get.

signifie pas que vous pouvez emprunter le coût total. KBC Banque & Assurance ne se base pas sur la valeur en vente forcée mais sur la valeur vénale normale. Cette valeur est toujours supérieure à la valeur en vente forcée : vous pouvez donc emprunter un montant plus élevé à des conditions plus favorables.

Les garanties Lorsque vous souscrivez un emprunt pour acheter, faire bâtir ou rénover une habitation, la banque se couvrira par des garanties contre le risque de défaillance dans le remboursement du crédit. Elle prendra souvent une hypothèque (voir page 83). À côté de l’hypothèque, il est parfois possible de constituer des garanties supplémentaires. Plus le montant total des garanties sera important, plus le montant du crédit que vous pourrez emprunter sera élevé, en tenant compte bien sûr de votre capacité de remboursement et du prix total de votre habitation.

70


Donation de biens meubles en complément du financement Votre famille est peut-être prête à vous aider en vous

plus bas. En Wallonie, en ligne directe, entre

offrant une certaine somme. Il peut s’agir d’un don

conjoints et entre cohabitants légaux, le taux appli-

manuel, qui n’est pas taxé, ou d’une donation enre-

qué est de 3%. La cohabitation légale doit être

gistrée, qui est soumise à des droits d’enregistre-

effective depuis un an au moins au moment de la

ment. Une donation enregistrée de biens meubles

donation. Entre frères et sœurs, oncles ou tantes et

(argent, titres au porteur tels qu’actions et obliga-

neveux ou nièces, le taux est toujours de 5%. Les

tions, bijoux, etc.) présente toutefois certains avan-

donations entre toutes les autres personnes sont

tages.

imposées au taux de 7%.

Le premier avantage est que la donation enregistrée

Le troisième avantage, c’est que la réserve de pro-

est constatée par un acte sous seing privé ou notarié

gressivité ne s’applique plus à la donation de biens

qui est enregistré. En revanche, avec le don manuel, il

meubles, alors que c’est le cas avec un don manuel.

n’y a aucune preuve de donation, ce qui ouvre la

La réserve de progressivité implique que, dans le cas

porte à des discussions par la suite, par exemple avec

d’une nouvelle donation dans les trois ans qui suivent

les autres membres de la famille ou avec le contrô-

un don, la valeur de ce premier don soit prise en

leur des contributions.

compte pour déterminer le taux appliqué à la nouvelle donation. Pour éviter une augmentation brutale

Le second avantage, ce sont les taux peu élevés. En

des taux des droits de donation, le donateur devait

ligne directe, entre conjoints et entre cohabitants

donc attendre trois ans avant de procéder à une nou-

légaux ou de fait, vous ne payez en Flandre que 3%

velle donation. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. De

sur la valeur du bien mobilier donné, quelle qu’elle

même, la valeur d’une donation n’est plus prise en

soit. Entre tous les autres, le taux appliqué est de

considération pour déterminer les taux des droits de

7%, quelle que soit la valeur de la donation. La

succession lorsque le donateur décède dans les trois

Région bruxelloise applique les mêmes taux qu’en

ans qui suivent la donation. C’était le cas auparavant.

Flandre, mais contrairement à celle-ci, les cohabitants

La différence est sensible, surtout pour des donations

de fait n’entrent pas en considération pour le taux le

ou des successions entre étrangers.

71


Le financement d’une rénovation Pour le financement de travaux de rénovation, vous avez

Le bon choix

le choix entre un crédit hypothécaire et un prêt à tempé-

Vous souhaitez emprunter au moins 12 500 euros pour des travaux de rénovation ?

rament. Non

Prêt à tempérament4

Oui Vous voulez rembourser le prêt sur au moins 120 mois ?

Un prêt à tempérament est idéal si vous souhaitez rem-

Non

Oui

bourser le prêt sur une période assez courte. Il existe

Prêt à tempérament

Crédit logement KBC5

toutefois des limitations légales, entre autres pour la

KBC

durée maximale de remboursement (voir page 67). Le prêt à tempérament est généralement accordé sans garantie réelle (par exemple hypothèque, nantissement de bons de caisse). Les formalités administratives sont réduites. Par ailleurs, l’intervention d’un notaire n’est pas indispensable. Étant donné que vous ne devez pas payer de frais de notaire, vous économisez la somme appréciable de 1 050 euros sur un emprunt de 12 500 euros. N’hésitez pas à souscrire une assurance solde d’emprunt pour que, dans l’éventualité de votre décès, vos héritiers n’aient pas à rembourser votre emprunt. L’option remise de dette en cas de décès (voir page 93 Protection confortable) est l’assurance qui couvre le mieux un prêt à tempérament. Le crédit hypothécaire est préférable pour des montants importants ou des durées de remboursement plus longues (voir page 73 Le crédit hypothécaire). Cette forme de prêt offre parfois aussi des conditions intéressantes au point de vue fiscal. Il existe pour un crédit hypothécaire une assurance spécifique, à savoir l’assurance décès liée à un crédit (voir page 91).

4 Organisme de crédit : KBC Bank SA, avenue du Port 2, 1080 Bruxelles TVA BE 0462.920.226, RPM Bruxelles. 5 En fonction d’éléments personnels, KBC Banque & Assurance peut aussi proposer un Crédit logement KBC, remboursable sur une période plus courte.

72


Le crédit hypothécaire Vous pouvez contracter un crédit hypothécaire pour difminfin.gfov.be

férents usages : l’achat, la construction ou la rénovation d’une habitation et l’achat d’un terrain à bâtir. Il existe

Vous y trouverez de plus amples informations sur

de très nombreuses formules, de sorte que vous avez la

ces investissements (thèmes > habitation > éco-

certitude de trouver un crédit sur mesure.

nomie d’énergie).

Durée Vous avez l’intention d’acheter une habitation

La première question à résoudre est la durée du prêt

que vous allez immédiatement transformer et

hypothécaire. Chez KBC Banque & Assurance, elle va de

vous n’avez pas suffisamment de fonds propres ?

trois à trente ans. Vous pouvez donc rembourser votre

Mieux vaut alors prendre un prêt pour l’achat et

Crédit logement KBC en par exemple 8, 10, 12, 15, 20,

la rénovation réunis. Les frais de dossier seront de

24, 30 ans. Pendant cette période, vous payez en prin-

ce fait moins élevés que si vous contractiez deux

cipe un montant comprenant une part de rembourse-

prêts.

ment en capital et une part d’intérêts. Chez KBC Banque & Assurance, vous pouvez également obtenir un Crédit logement KBC, où vous ne payez chaque mois que les intérêts (voir page 75 L’amortissement unique du capital).

En ordre de permis ?

Si vous optez pour une formule de crédit normale (remboursement mensuel du capital et des intérêts), le prin-

Si vous effectuez des travaux pour lesquels un

cipe est le suivant : plus la durée est longue, plus les

permis d’urbanisme est requis, sans disposer de

mensualités sont faibles. Bien entendu, vous payez au

ce permis, les pouvoirs publics peuvent faire arrê-

total plus d’intérêts, comme vous le montre l’exemple

ter les travaux ou faire démolir la construction. Il

suivant.

en va de même si vous ne respectez pas les règlements en matière de construction. Fournissez dès

Exemple

lors toujours une copie du permis d’urbanisme à votre banque lorsque vous contractez un prêt. De

Emprunt de 75 000 euros à 6%*

cette manière, la banque saura que vous êtes

10 ans

20 ans 530,50

légalement en ordre et vous pourrez disposer plus

Mensualité (en euros)

826,71

facilement du crédit.

Différence par mois

296,21

(en euros) Total à rembourser

99 205,20 127 320,00

(en euros) Différence totale (en euros)

28 114,80

* Le taux d’intérêt est donné à titre indicatif.

73


Mais n’en déduisez pas qu’une durée plus courte est tou-

Remboursement

jours plus avantageuse. Vous ne bénéficierez des principaux avantages fiscaux que si votre emprunt pour la

KBC Banque & Assurance vous offre le choix entre diffé-

construction, l’achat ou la rénovation a une durée d’au

rents systèmes de remboursement.

moins dix ans. L’étalement sur une période plus longue Vous payez un montant identique tous les mois

procure parfois un plus grand avantage fiscal. Les calculs comparatifs exacts étant assez complexes, nous vous conseillons de vous adresser à votre agence

La mensualité comprend une fraction de capital et une

bancaire KBC.

fraction d’intérêts. En début de durée, vous payez plus d’intérêts que vous ne remboursez de capital. En fin de durée, ce rapport s’inverse. La plupart des gens optent pour cette solution.

Vous empruntez 25 000 euros sur vingt ans à 6%*. Durée

Part d’intérêts

Part de capital

Mensualité totale

1er remboursement

121,70 euros

55,14 euros

176,84 euros

229e remboursement

9,99 euros

166,85 euros

176,84 euros

Le tableau montre que, pour le premier mois, la mensua-

Vous remboursez chaque mois la même fraction

lité de 176,84 euros se compose de 121,70 euros d’inté-

du capital

rêts et de 55,14 euros de capital. Pour la dernière mensualité, ce rapport s’inverse.

La mensualité comprend une fraction identique du capi-

Naturellement, la mensualité peut augmenter ou dimi-

tal emprunté et une part d’intérêts qui diminue chaque

nuer lors d’une révision de taux. Pour plus d’informations

mois. Vos mensualités diminueront donc progressive-

à ce sujet, reportez-vous aux pages 77 et suivantes.

ment, comme le montre le graphique ci-après.

Vous empruntez 25 000 euros sur vingt ans à 6%*. Durée

Part d’intérêts

Part de capital

Mensualité totale

1er remboursement

121,70 euros

104,16 euros

225,86 euros

229e remboursement

0,51 euros

104,16 euros

104,67 euros

Ce système de remboursement présente l’avantage que

Chez KBC Banque & Assurance, le taux n’est pas plus

vous payez moins d’intérêts.

élevé pour un système avec amortissements constants

L’inconvénient est que vous devez supporter les mensua-

du capital (ou mensualités dégressives).

lités les plus lourdes au début. C’est d’autant plus gênant que, au cours de cette période, vous devez faire face à toutes sortes de frais supplémentaires pour la finition et l’aménagement de votre habitation.

* Le taux d’intérêt est donné à titre indicatif.

74


Vous payez un montant qui augmente

Demandez à votre agence bancaire KBC quelle formule

légèrement chaque mois

vous conviendra le mieux.

Dans une formule à remboursements progressifs, vous

L’amortissement unique du capital

commencez avec une charge de crédit réduite, qui augmente chaque mois d’un montant fixe. Cette majoration

Si vous optez pour l’amortissement unique du capital,

mensuelle est fixée d’avance au moyen d’un facteur de

vous payez uniquement les intérêts chaque mois pendant

progression. Vous avez le choix entre 1%, 1,50% ou 2%.

la durée du crédit, le capital étant intégralement remboursé à la fin du terme.

Cette formule de remboursement permet d’adapter la charge de crédit à l’évolution de l’inflation, ainsi qu’à

La durée d’un Crédit logement KBC avec amortissement

l’augmentation de vos revenus. Elle est également inté-

unique du capital peut varier de trois mois à trente ans.

ressante du point de vue fiscal, car elle vous permet de

Si, par exemple, vous percevrez une somme d’argent

remplir le panier bonus logement de façon optimale

substantielle dans neuf ans, mais que vous ne voulez pas

grâce aux remboursements majorés.

attendre pour acheter ou faire construire une maison, le crédit logement avec amortissement unique du capital

Cette formule de remboursement est réservée à des cré-

est la solution idéale. Après neuf ans, vous remboursez

dits à mensualités et à taux fixe. Avec un taux variable,

le capital en une fois avec la somme libérée. Dans l’inter-

un schéma correctement élaboré risquerait en effet

valle, vous n’aurez payé que des intérêts.

d’être anéanti par des hausses et des baisses des taux

Pour un prêt à remboursement unique du capital, vous

d’intérêt.

payez plus d’intérêts que pour un prêt avec remboursement mensuel du capital. C’est pourquoi il n’est pas tou-

Période de franchise d’amortissement

jours conseillé de différer le remboursement du capital. Votre agence bancaire KBC pourra vous dire quelle for-

La plupart des gens qui font construire doivent commen-

mule sera la plus avantageuse pour vous.

cer à rembourser le prêt pendant la construction de leur habitation tout en continuant à s’acquitter d’un loyer.

Le Crédit pont KBC est une formule spéciale de crédit

Chez KBC Banque & Assurance, vous pouvez obtenir un

avec amortissement unique du capital. Pour le Crédit

report de remboursement du capital de 24 mois maxi-

pont KBC, vous avez le choix entre le remboursement

mum. Pendant cette période, vous ne payez donc que

mensuel des intérêts ou le paiement des intérêts et du

des intérêts.

capital à l’expiration. Dans ce dernier cas, la durée du crédit pont ne peut excéder douze mois.

Il n’est pas toujours nécessaire de différer le rembourse-

Le Crédit pont KBC est intéressant pour faire la soudure

ment du capital. Lors de la construction ou de la rénova-

entre le moment de l’achat ou de la construction de

tion d’une habitation, le montant emprunté ne vous sera

votre nouvelle habitation et la vente de votre habitation

que rarement nécessaire en une seule fois et vous le pré-

actuelle. Vous avez alors la possibilité d’adapter la durée

lèverez par tranches. Vous ne paierez des intérêts que

du Crédit pont KBC à la période que vous estimez néces-

sur la partie du crédit prélevée. De cette manière, les

saire pour vendre votre ancienne habitation. Si votre

remboursements pèseront moins sur votre budget,

logement n’est pas encore vendu à l’échéance, vous pou-

même si vous devez encore payer un loyer.

vez demander à KBC Banque & Assurance de vous

75


octroyer un nouveau crédit pont. Si aucune garantie hypothécaire complémentaire n’est requise, le renouvel-

Indemnité de remploi

lement peut se faire sans intervention d’un notaire. Dans ce cas, le nouveau crédit entraîne uniquement des frais

En cas de remboursement anticipé d’un crédit

de dossier chez KBC Banque & Assurance et pas de frais

hypothécaire, les établissements financiers

de notaire.

demandent généralement une indemnité de remploi. KBC Banque & Assurance n’exige pas cette

À l’inverse, si vous vendez votre habitation plus rapide-

indemnité dans les cas suivants :

ment que prévu, le prêt est immédiatement apuré et

• si vous avez un Crédit pont KBC d’une durée

vous cessez de payer des intérêts. En cas de rembourse-

initiale de quinze mois maximum et que vous

ment anticipé, il est d’usage que les institutions finan-

remboursez par anticipation à l’occasion de la

cières demandent une indemnité de remploi. Pas chez

vente d’un bien immeuble ;

KBC Banque & Assurance, du moins si, lors de l’octroi, la

• si vous remboursez par anticipation un crédit

durée de votre Crédit pont KBC n’excède pas quinze

hypothécaire existant, souscrit pour l’achat d’un

mois et que le remboursement anticipé s’inscrit dans le

terrain à bâtir, en vue de le remplacer par un

cadre de la vente d’un bien immobilier.

autre prêt pour une construction neuve sur ce terrain ; • si le remboursement anticipé se fait par le biais

Remboursement transparent

d’une assurance décès liée à un crédit.

Chez KBC Banque & Assurance, vous savez exactement ce que vous rembourserez. Nous vous four-

Les taux d’intérêt

nissons un tableau d’amortissement complet présentant l’évolution des intérêts et du capital

Outre la durée et le système de remboursement, le taux

jusqu’au dernier remboursement. À chaque révi-

d’intérêt est un autre élément essentiel d’un crédit hypo-

sion du taux d’intérêt, vous recevez un nouveau

thécaire.

tableau d’amortissement complet. Fixe ou variable Question importante : taux fixe ou variable ? Si vous optez pour un taux fixe, celui-ci restera identique pendant toute la durée du crédit. Vous serez à l’abri de toute augmentation des taux. Mais vous ne pourrez pas profiter non plus des éventuelles baisses. Il peut augmenter ou diminuer en fonction de l’évolution des taux sur le marché. Quelle est la solution la plus avantageuse : fixe ou variable ? Il n’existe aucune réponse universelle à cette question, dans la mesure où personne ne peut prévoir l’évolution des taux.

76


Taux fixe Le Taux Confort KBC Vous pouvez aussi opter pour une formule de taux fixe Si vous contractez une Assurance décès liée à un

pendant toute la durée de votre emprunt. C’est la solu-

crédit KBC et une Police habitation KBC parallèle-

tion à choisir si vous souhaitez une sécurité optimale ou

ment au Crédit logement KBC et si vous faites

si vous doutez que les taux puissent descendre plus bas.

verser votre salaire sur un Compte KBC, vous

Dans ce cas, la durée maximale est également limitée à

bénéficierez du Taux Confort KBC, ce qui équi-

trente ans.

vaut à une remise conditionnelle. Cette remise est acquise pendant toute la durée du crédit tant que

Les indexations et les marges fluctuantes

les conditions sont remplies. Avec l’Assurance décès liée à un crédit KBC (voir

La législation stipule que les révisions d’intérêts ne

page 91) et la Police habitation KBC (voir page

peuvent se faire de manière arbitraire. Il doit être tenu

93), vous êtes bien assuré contre les événements

compte de deux éléments à chaque révision : l’indexa-

imprévus.

tion du taux d’intérêt et la fluctuation d’intérêt maximale.

Les formules avec révision du taux d’intérêt

En vertu du principe de l’indexation du taux d’intérêt, le donneur de crédit peut adapter le taux d’intérêt à l’évo-

Révision annuelle, triennale ou quinquennale

lution du marché de l’argent au moment de l’adaptation. Si les taux ont augmenté sur le marché de l’argent, votre

La valeur du taux d’intérêt dépend de la fréquence de

taux sera donc relevé. Si par contre les taux ont baissé, le

révision. Plus la fréquence de révision est élevée (par

donneur de crédit doit vous appliquer un taux plus inté-

exemple tous les ans), plus le taux d’intérêt de départ –

ressant. Le nouveau taux est toujours calculé en fonction

dans des conditions normales – est bas.

des normes officielles, qui sont établies par la loi. Souhaitez-vous de plus amples informations à ce sujet ?

Taux invariable pendant les dix ou vingt premières

Le prospectus gratuit disponible dans toutes les agences

années

bancaires KBC vous fournira toutes les explications requises.

Avec cette formule, vous combinez l’avantage d’un taux

Que se passe-t-il si les tarifs des intérêts font exploser la

variable (moins élevé) avec celui d’un taux fixe (sécurité).

marmite ? Dans ce cas, il existe un frein légal à l’adapta-

Les remboursements restent identiques pendant les dix

tion. Le fournisseur du crédit peut vous communiquer la

ou vingt premières années du crédit. Ensuite, le taux est

marge de fluctuation avant la conclusion du prêt. Cette

revu la dixième ou la vingtième année et puis tous les

marge indique de combien au maximum peut monter ou

cinq ans. Vous bénéficiez d’un taux intéressant qui,

baisser le taux d’intérêt. Une marge de fluctuation de

moyennant un léger supplément de coût, vous protège

+5/-5 par exemple, signifie que le taux d’intérêt peut

contre d’éventuelles hausses des taux pendant la pre-

monter ou descendre de maximum 0,4074% en base

mière période de votre crédit.

mensuelle (soit 5% en base annuelle) par rapport au taux d’intérêt initial. Il existe aussi des formules prévoyant une hausse limitée et une baisse illimitée du taux.

77


Outre la protection légale, KBC Banque & Assurance

Exemple

vous offre une sécurité complémentaire grâce aux Vous empruntez 100 000 euros sur vingt ans à 5%, avec

options gratuites.

une révision annuelle. Vous devez rembourser des menTrois options gratuites pour plus de sécurité

6

sualités de 653,83 euros. Lors de la première révision, le taux est passé à 5,50%. Vos mensualités ne changent

Si vous contractez un crédit hypothécaire à taux variable

pas, mais la durée de votre crédit passe de vingt à vingt-

auprès de KBC, vous bénéficiez de trois options gratuites

et-un ans et quatre mois. Sans cette variabilité de la

qui vous permettent, à chaque révision du taux d’intérêt,

durée, vous devriez payer 679,27 euros. La durée peut

d’influencer le montant de vos mensualités en adaptant

être prolongée au maximum de quatre ans.

la durée, la période de révision ou le mode de remboursement. Ces trois options sont la durée variable, la

Deuxième possibilité

variabilité optionnelle et la modification du système

Vous pouvez adapter vous-même le montant de vos

de remboursement.

mensualités au moment de la révision de taux. Si le taux

Les taux utilisés dans les exemples figurant à la page sui-

augmente ou diminue, vous décidez vous-même si vous

vante sont purement fictifs. Votre agence bancaire KBC

voulez rembourser plus ou moins. C’est une formule pra-

vous confirmera les taux actuellement en vigueur.

tique lorsqu’un des partenaires souhaite prendre une pause-carrière. Ici aussi, la prolongation du prêt pour

Adapter la durée

compenser une diminution des mensualités ne peut

L’option gratuite durée variable vous permet, au

dépasser 20% de la durée initiale (la durée totale du cré-

moment de la révision du taux, de prolonger ou de rac-

dit ne pouvant excéder trente ans). Plus tard, vous pour-

courcir la durée du crédit. Pour cette possibilité, vous ne

rez éventuellement augmenter vos mensualités, pour

payez aucuns frais supplémentaires.

ainsi réduire à nouveau la durée du crédit.

Première possibilité

Exemple

Au moment de la révision du taux, vous pouvez demander que vos mensualités ne soient pas modifiées, même

Nous reprenons la situation décrite ci-dessus et nous

si les taux ont évolué dans un sens ou dans l’autre.

décidons de réduire la mensualité de 620 euros, après un

L’augmentation ou la baisse des taux est absorbée par

an, jusqu’à la prochaine révision de taux (soit un an). La

une prolongation ou une réduction de la durée de votre

durée du crédit est donc prolongée jusqu’à vingt-trois

crédit. La prolongation ou le raccourcissement ne peut

ans et six mois.

dépasser 20% de la durée initiale, et ce, en considérant la durée totale du crédit. La durée totale du crédit ne

Troisième possibilité

peut par ailleurs jamais excéder trente ans. Si vous veniez

Vous pouvez souscrire un prêt d’une durée initiale de

à dépasser cette durée, la mensualité serait modifiée.

vingt-cinq ou même de trente ans. Les mensualités seront donc relativement faibles. Pour les jeunes mariés qui ne disposent pas d’une épargne importante, c’est

6 Pour les crédits avec remboursement unique du capital à l’échéance finale, seule l’option variabilité optionnelle est d’application.

78


une façon de consacrer le montant d’un loyer à l’achat

pendant les dix premières années. À l’inverse, si les taux

d’une maison.

sont bas au départ, vous pouvez commencer avec une durée de crédit fixe pendant dix ans. Ensuite, en fonction

Si vos revenus augmentent par la suite, vous pouvez rac-

des circonstances, vous pouvez accorder la préférence à

courcir la durée du prêt à chaque révision du taux d’inté-

une révision annuelle ou quinquennale. Et cela, sans

rêt, jusqu’à atteindre au total 20% de la durée initiale. Il

coûts supplémentaires.

faut toutefois que la durée reste fixée à dix ans au moins

Grâce à cette option gratuite, vous pouvez pratiquement

pour continuer à bénéficier des avantages fiscaux.

stabiliser le montant de vos mensualités.

Exemple

Exemple

Vous empruntez 100 000 euros à 5% avec une révision

Vous empruntez 75 000 euros à 6% avec révision quin-

annuelle, mais cette fois avec une durée de trente ans.

quennale. Si le taux grimpe à 8% après cinq ans, vous

Vous avez à rembourser mensuellement 530,05 euros

pouvez passer à une révision de taux annuelle, qui vous

(par rapport à 653,83 euros pour une durée de vingt

fera bénéficier d’un taux plus faible, de 6% par exemple.

ans). Si vous avez plus de revenus après trois ans, par

De cette façon, vos mensualités resteront au même

exemple, vous pouvez réduire la durée à vingt-sept ans

niveau pour l’année à venir.

en majorant le remboursement à 562,49 euros par mois (pour autant que le taux soit toujours de 5%). Vous pou-

Adapter le mode de remboursement

vez écourter la durée du crédit sur trente ans de six ans

KBC Banque & Assurance vous offre, entre autres, le

au total (soit 20% de la durée initiale).

choix entre des mensualités égales et dégressives. Les

deux systèmes de remboursement ont leurs avantages.

Modifier la période de révision du taux d’intérêt

Pour plus d’informations à ce sujet, reportez-vous aux

Si les taux d’intérêt sont élevés, vous pouvez envisager

pages 74 Remboursement et suivantes.

un prêt dont le taux est révisé chaque année, ce qui vous permet de bénéficier en général du taux le plus intéres-

En modifiant le système de remboursement, vous

sant au moment de la signature du contrat. Ce taux varie

pouvez combiner les avantages de ces deux formules.

chaque année en fonction de l’évolution des taux d’inté-

Vous commencez par exemple par des mensualités

rêt sur le marché. Lors de la révision annuelle, votre taux

constantes. Après un certain laps de temps, vous êtes en

peut être adapté à la hausse ou à la baisse. L’évolution

mesure de rembourser un montant plus élevé par suite

des taux est imprévisible.

d’une amélioration de votre situation financière. À la date de la révision du taux, vous troquez les mensualités

Pour vous donner malgré tout une certaine sécurité, KBC

constantes contre des mensualités dégressives. À chaque

Banque & Assurance vous offre la possibilité, à chaque

révision du taux d’intérêt, vous pouvez passer sans pro-

révision du taux, d’opter pour une autre formule variable

blème et sans frais d’un système de remboursement à

offerte par la banque à ce moment. Il s’agit de la varia-

l’autre.

bilité optionnelle. Si, par exemple, les taux chutent après un an, vous avez tout intérêt à choisir une formule de crédit à durée fixe

79


Répartir le crédit logement sur diverses formules Prêt vert avec bonification d’intérêt Plus les formules se multiplient, plus le choix est ardu : révision annuelle ou quinquennale ? Ou bien une

Jusqu’à fin 2011, vous pouviez contracter un prêt

période invariable de dix ans ? Ou donnez-vous la préfé-

vert avec bonification d’intérêt, sous la forme

rence à un tarif entièrement fixe ? Pour vous faciliter la

d’un prêt à tempérament ou d’un crédit hypothé-

tâche, KBC Banque & Assurance vous permet de répartir

caire. Ce prêt était réservé exclusivement au

le montant emprunté sur plusieurs formules. Si vous

financement d’investissements économiseurs

empruntez 125 000 euros, par exemple, vous pouvez

d’énergie dans une habitation particulière. Il est

emprunter 75 000 euros à taux fixe et 50 000 euros

possible de bénéficier d’avantages fiscaux pen-

avec une révision quinquennale dans le même acte de

dant toute la durée du prêt vert. Les pouvoirs

crédit et de garantie. Mais d’autres combinaisons sont

publics supportent 1,50% des intérêts, tandis que

bien sûr possibles. Quelle que soit l’évolution des taux

l’emprunteur bénéficie d’une réduction d’impôt

d’intérêt, vous pourrez toujours éviter des pertes trop

égale à 40% des intérêts payés pendant la

importantes. En cas de hausse des taux d’intérêt, vous

période imposable. Si, par exemple, vous avez

bénéficiez d’une certitude pour la partie que vous avez

payé 500 euros d’intérêts, vous bénéficierez

empruntée à taux fixe. En cas de baisse, vous en profitez

d’une réduction d’impôt de 200 euros. Ce poste

pour la partie assortie d’une révision quinquennale. Pour

s’ajoute à la réduction d’impôt pour les dépenses

les crédits à formule variable, vous pouvez bien entendu

faites en vue d’économiser de l’énergie et n’est

utiliser à chaque révision de taux les options gratuites.

pas soumis à un montant maximum. À la clôture de la rédaction, il ne semblait pas que cette

Vous pouvez également scinder votre emprunt en deux

mesure serait prolongée.

périodes différentes. Vous remboursez une partie en vingt ans et l’autre en quinze ans, par exemple. Ou bien vous payez tous les mois un montant toujours identique pour une partie du prêt et pour l’autre partie mensuellement un montant identique à valoir sur le capital. Bref : tout est possible.

80

Pour faire le point de la situation, consultez le site www.kbc.be.


Quelques cas spécifiques Si vous faites construire une maison ou que vous la rénoLe Conseil crédit KBC

vez avec un prêt hypothécaire, vous devez souvent encore payer plusieurs mois de loyer. Entre-temps, les premières

Votre agence bancaire KBC se fera un plaisir de

mensualités viennent à échéance et vous devez faire face

vous donner gratuitement un Conseil crédit KBC,

à une double charge. KBC Banque & Assurance a trouvé

dans lequel sont abordés tous les aspects finan-

une solution à ce problème.

ciers : les remboursements périodiques, la prime de votre assurance décès liée au crédit, les frais

Les indépendants et titulaires de professions libérales uti-

de notaire, la réduction d’impôts , etc. Si vous

lisent souvent leur immeuble acheté ou rénové à des fins

remboursez encore un prêt ou si vous avez sous-

tant privées que professionnelles. Qu’en est-il en matière

crit une assurance vie, votre conseiller KBC vous

de crédit hypothécaire ?

calculera, sur la base de votre dernière déclaration fiscale, l’économie d’impôts que vous apporterait un nouveau crédit hypothécaire. Pour

Construire ou rénover pendant que vous louez

accélérer les formalités administratives, il est préférable de remettre tous les documents utiles à

Dans le cas d’une construction ou d’une rénovation

votre conseiller : le contrat de vente, le cahier des

d’habitation, vous ne pouvez toutefois prélever le mon-

charges, les plans, vos dernières fiches de salaires,

tant du crédit qu’en fonction de l’avancement des

etc.

travaux et du paiement des factures. La période d’utilisation s’étend normalement sur douze mois à compter de la passation de l’acte de crédit et de garantie, mais elle peut être prolongée de deux ans maximum. Tant que vous n’avez pas utilisé la totalité du montant emprunté, vous remboursez uniquement des intérêts sur le montant utilisé chez KBC Banque & Assurance. Vous limitez ainsi le montant des mensualités pendant la période où vous êtes encore locataire. Cette formule présente un autre avantage. Des organismes financiers portent souvent en compte une commission de mise à disposition sur les montants non prélevés en rémunération du fait qu’ils conservent de l’argent à votre bon vouloir. Vous payez donc des frais parce que vous n’avez pas besoin immédiatement du montant emprunté. De ce fait, le coût du crédit augmente rapidement si vous devez payer cette commission de mise à disposition dès les premiers mois. Cela est dû au fait qu’au début de votre prêt, vous n’utilisez qu’une petite partie de votre capital. KBC Banque & Assurance, en revanche, ne vous fait payer une commission de mise

81


à disposition que sur la tranche du capital qui est inutili-

superficie, de l’achèvement et de l’utilité respectifs des

sée à compter du début du sixième mois.

parties privée et professionnelle. Il conclut ainsi à une proportion entre ces deux parties qui est utilisée aussi

Si vous le souhaitez, vous pouvez différer le rembourse-

pour la répartition de la valeur des locaux communs.

ment du capital pendant une période de 24 mois maxi-

On entend par locaux communs des locaux (par exemple

mum (voir page 75 Période de franchise d’amortisse-

cage d’escalier, toilettes) qui sont utilisés tant par votre

ment).

ménage que par vos clients ou patients.

Emprunter à des fins privées et professionnelles

Valeur de la partie professionnelle =

Faites déterminer par un expert, avant la demande de crédit, la valeur des parties privée et professionnelle.

valeur de la partie utilisée exclusivement à des fins professionnelles

Pour une habitation neuve, l’expert peut se baser sur les

+

plans introduits pour la demande du permis d’urbanisme.

valeur de la partie professionnelle

Pour une habitation achetée, il procédera eu égard à la

indivise dans les parties communes

répartition des espaces. C’est au vu de l’expertise que vous déciderez de l’opportunité d’emprunter respectivement pour la partie privée et pour la partie profession-

Accordez l’attention nécessaire à cette évaluation. Son

nelle.

impact sur l’impôt des personnes physiques ne devient

Les intérêts d’un prêt destiné à financer la partie profes-

évident que des mois après qu’aient été convenus les

sionnelle sont déductibles comme charges profession-

plans et le mode de financement. Vous devez tenir

nelles réelles. La déduction fiscale des intérêts d’un prêt

compte en effet de la durée des travaux, du dépôt de la

pour la partie privée est plus limitée.

déclaration fiscale, du calcul des impôts, etc. Si le fisc

Si votre investissement est principalement destiné à des

rejette une évaluation subjective ultérieurement, vous

fins privées, la banque vous proposera un crédit loge-

aurez à payer plus d’impôts que prévu. Vous ne pouvez

ment.

défendre l’évaluation devant le fisc qu’armé d’une

Si la construction ou l’achat d’une habitation à usage

approche documentée. Il y a plus : cette approche est

mixte est financé en partie avec des fonds propres, le fisc

préférable à une estimation trop basse de la partie pro-

accepte que ces fonds aient été affectés exclusivement

fessionnelle pour des raisons de prudence.

au financement de la partie privée. Demandez à ce que les factures d’entreprises soient toujours scindées entre la partie professionnelle et la partie privée. Vous devez établir envers le fisc la valeur de la partie professionnelle. Vous pouvez avoir recours pour cette évaluation à un expert immobilier (géomètre, architecte, courtier, etc.) qui serait disposé à intervenir dans une action judiciaire en cas de divergences de points de vue. Il établit un rapport documenté en tenant compte de la

82


L’hypothèque Lorsque vous souscrivez un emprunt, l’organisme de cré-

La valeur d’une hypothèque

dit veut bien entendu s’assurer que vous le rembourserez scrupuleusement à temps. C’est ce qui l’amène à prendre

Vous n’ignorez pas que l’on n’obtient pas toujours le prix

une hypothèque sur votre habitation.

escompté lors de la vente d’un bien immobilier. En période de basse conjoncture surtout, à une période où

Pourquoi une hypothèque ?

l’économie se porte mal et qu’il existe un taux de chômage élevé, le prix de vente peut être décevant. Le prê-

Le prêteur effectue toujours un examen consciencieux du

teur court alors le risque que le produit de la vente soit

crédit. Mais, même s’il estime que vous êtes solvable, un

inférieur à la dette restant due. Dans ce cas, vous devrez

crédit logement reste un engagement à long terme. Le

compenser la différence.

prêteur voudra donc une garantie contre les événements imprévus. Il l’obtient en prenant une hypothèque sur

Le prêteur se couvrira contre de telles situations. Avant

votre habitation. En général, le montant de l’hypothèque

d’accorder le prêt, il fera estimer la valeur du bien immo-

correspond au montant emprunté, majoré de 10% et de

bilier. Il essaiera de calculer combien la vente rapporterait

trois ans d’intérêts. Cette majoration permet de couvrir

dans les circonstances les plus défavorables (vente for-

les frais découlant d’éventuelles difficultés de paiement.

cée). Il ne vous prêtera que ce montant du prix de vente théorique. Il se peut donc que vous puissiez emprunter

Si l’emprunt n’est pas remboursé comme convenu, le

70% seulement du prix de vente de votre habitation. Si

prêteur peut faire vendre l’habitation en vente publique.

vous achetez une maison de 100 000 euros, par

En priorité sur les autres créanciers, il pourra utiliser le

exemple, vous ne pourriez dans ce cas emprunter que

produit de la vente pour apurer la dette restant due. Si la

70 000 euros. Le solde devra être payé avec vos res-

vente rapporte plus que nécessaire, l’emprunteur perce-

sources personnelles. Ils s’y ajoutent encore les frais

vra bien entendu le solde, à moins qu’il ne reste encore

d’acte et de notaire (pour achat et prêt), qui peuvent

d’autres créanciers.

s’élever en l’occurrence à environ 14 600 euros.

Pas de panique, votre habitation ne sera pas mise en

Les mêmes considérations s’appliquent à l’égard de la

vente à la première difficulté de paiement. Le prêteur

construction d’une habitation.

essaiera d’abord de trouver un accord à l’amiable. Si les

KBC Banque & Assurance ne se base toutefois pas sur la

difficultés de paiement sont occasionnées par des cir-

valeur en vente forcée mais sur la valeur vénale normale

constances indépendantes de votre volonté (une maladie

pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter

ou un autre grave contretemps, par exemple), le mieux

(voir page 70 La valeur de votre habitation). Cela vous

est d’en parler au plus vite à votre banquier. Il pourra

permet d’emprunter un montant supérieur sans surcoût.

alors chercher une solution avec vous afin que vous ne soyez pas évincé de votre habitation.

Le rang d’une hypothèque Chaque hypothèque est inscrite au Bureau de conservation des hypothèques. Plusieurs prêteurs peuvent prendre une hypothèque sur un même bien immobilier. En cas de vente, le premier qui a fait inscrire son hypothèque au Bureau de conservation des hypothèques a la

83


priorité : il vient en premier rang. En termes juridiques, on dit qu’il a le rang le plus élevé. Il est suivi, en deu-

Radiation d’une inscription hypothécaire

xième rang, par l’emprunteur qui a fait inscrire son hypothèque en second lieu, et ainsi de suite. Ces créanciers

Que devez-vous faire quand vous achetez une habitation

ont un rang inférieur. Moins le rang est élevé, plus le

déjà grevée d’une hypothèque, alors que votre banquier

risque est grand pour le prêteur, car le produit de la

n’accepte de vous accorder un crédit logement qu’avec

vente sera utilisé en priorité pour apurer la dette de l’hy-

une hypothèque de premier rang ? Dans ce cas précis, le

pothèque en premier rang. Le montant résiduel éventuel

notaire peut d’abord, à la passation de l’acte d’achat,

bénéficiera au prêteur en deuxième rang, etc.

apurer l’emprunt du vendeur avec le produit de la vente. À ce moment, la première hypothèque n’a plus aucune

Exemple

importance et le notaire demandera de procéder à sa radiation au conservateur des hypothèques et de prendre

Deux prêteurs ont pris une hypothèque sur la même

une nouvelle inscription en premier rang. Attention : ce

habitation. Le prêteur A dispose d’une hypothèque en

type de radiation d’une inscription hypothécaire peut

premier rang (rang le plus élevé) pour une dette restant

vous coûter quelques centaines d’euros. Les frais doivent

due de 50 000 euros. Le prêteur B dispose d’une hypo-

normalement être payés par le vendeur.

thèque en deuxième rang. La dette restant due s’élève à 25 000 euros. Si l’habitation est vendue pour défaut de

Exemple

paiement et que la vente rapporte 60 000 euros, le prêteur A recevra 50 000 euros. Mais B devra se contenter

Montant de la radiation,

Estimation des frais à

des 10 000 euros restants. La différence de 15 000 euros

comprenant le principal

charge du vendeur

reste impayée. En raison de ce risque accru, le taux d’in-

+ 10% d’accessoires

térêt est généralement plus élevé pour une hypothèque

25 000 euros

380 euros

en deuxième rang.

50 000 euros

450 euros

75 000 euros

480 euros

125 000 euros

550 euros

Quitte et libre Chacun peut, moyennant paiement, obtenir auprès du

Renouvellement d’une hypothèque

conservateur des hypothèques un aperçu des différentes inscriptions hypothécaires sur un bien immobilier. Cet

Une inscription hypothécaire reste valable trente ans. Au

aperçu porte le nom d’état des charges hypothécaires.

terme de ce délai, elle devient automatiquement

Avant d’établir l’acte de vente, le notaire demande un

caduque, sans que cela n’occasionne de frais. Du fait que

état des inscriptions hypothécaires. Il prend alors

la majorité des prêts s’étend sur plus de vingt ans (maxi-

connaissance des différentes hypothèques pour savoir s’il

mum trente ans), l’inscription hypothécaire reste valable

existe d’autres créanciers. Si le bien immobilier est libre

pendant toute la durée de l’emprunt. Il est donc inutile

de toute hypothèque, il peut être vendu quitte et libre.

de la renouveler. Par contre, si vous souhaitez vendre votre habitation avant ce délai de trente ans, vous devrez faire radier l’inscription hypothécaire.

84


En outre, l’hypothèque pour dettes actuelles et futures –

Procuration hypothécaire

formule utilisée par KBC Banque & Assurance – offre des possibilités pour les nouveaux crédits. Vous pouvez ainsi

Il se peut que l’organisme de crédit juge superflue la

financer, par exemple, de futurs travaux de rénovation

constitution d’une hypothèque. L’organisme demandera

avec un Crédit logement KBC sans encourir de nouveaux

plutôt une procuration hypothécaire. Le prêteur peut

frais d’hypothèque, à moins que la banque ne juge

convertir cette procuration en hypothèque à tout

nécessaire de prendre une inscription hypothécaire com-

moment.

plémentaire.

Étant donné qu’une procuration hypothécaire offre moins de sécurité qu’une hypothèque, le taux de l’em-

Échange d’hypothèque

prunt peut être majoré. Ce que vous économisez en frais d’hypothèque, vous le perdez dans des mensualités plus

Imaginez que vous fassiez construire ou que vous ache-

importantes. De plus, un emprunt couvert par une pro-

tiez une habitation et que vous la vendiez après quelques

curation hypothécaire présente peu d’avantages fiscaux.

années pour en acheter ou en faire construire une nouvelle. Si une hypothèque grève votre première habitation, vous pouvez demander à l’organisme de prêt de la transférer sur votre nouvelle habitation. Cette opération porte le nom d’échange d’hypothèque. L’emprunt en cours continue à courir, et l’hypothèque conserve son rang, mais sur un autre bien immobilier. Un échange d’hypothèque est généralement moins onéreux qu’un remboursement anticipé intégral du premier emprunt et la constitution d’une nouvelle hypothèque. Dans le cas d’un remboursement anticipé, vous devez généralement vous acquitter en plus d’une indemnité de remploi. À cela s’ajoutent encore les frais du nouvel acte de crédit et de garantie. La décision de procéder à un échange d’hypothèque dépendra également du niveau des taux d’intérêt. L’échange d’hypothèque est très avantageux si votre crédit en cours bénéficie d’un taux d’intérêt intéressant. Si les taux ont baissé entre-temps, un nouvel emprunt peut être plus indiqué. Avec un échange d’hypothèque, vous conservez vos avantages fiscaux. Il n’empêche qu’un nouvel emprunt peut parfois se révéler fiscalement plus intéressant.

85


Frais de passation de l’acte de crédit et de garantie pour un Crédit logement KBC (en euros) À la passation de l’acte de crédit et de garantie, vous devez payer au notaire les frais suivants : le droit d’enregistrement, le droit d’hypothèque, le droit de timbre et les frais de notaire proprement dits. Ces derniers comportent non seulement les honoraires, mais aussi les frais de recherche de renseignements auprès des différentes instances officielles. Le montant des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de timbre est reversé au fisc par le notaire. Aucune partie de ces frais n’est destinée au prêteur. Étant donné que les frais se composent de divers éléments, il est difficile de les calculer à l’avance. C’est pourquoi le notaire vous demandera de payer une provision à la passation de l’acte de crédit et de garantie. Dès qu’il connaîtra les frais précis de chaque rubrique (quelques mois plus tard), il établira un calcul définitif. En général, la provision est amplement suffisante et le trop-perçu vous est remboursé. La plupart des notaires imputent un montant forfaitaire minimal qui varie entre 600 et 1 000 euros (voir page 26 Forfait ou commission). Une simulation de calcul des frais d’acte est disponible sur le site www.notaire.be (calcul de frais d’acte de vente). Vous économisez à court terme les frais de l’acte de crédit et de garantie, car un crédit hypothécaire entraîne des avantages fiscaux importants pour l’achat, la construction ou la rénovation d’une habitation. Ainsi, vous payez un peu moins d’impôts pendant toute la durée du prêt. Si vous achetez une habitation ou un terrain, vous aurez évidemment à payer au notaire les frais de passation de l’acte de vente (voir tableaux pages 25 et 26). En Flandre, vous bénéficiez d’une exonération des droits d’enregistrement (1%) sur les 100 000 premiers euros d’un crédit hypothécaire contracté pour la construction, l’achat ou la rénovation de votre habitation propre. Vous épargnez ainsi 1 000 euros. Remarque : l’accord gouvernemental Di Rupo prévoit que les prestations des notaires seront soumises à une TVA de 21%. Dès que cette mesure entre en vigueur, les montants ci-dessous doivent donc être majorés de 21%. Montant du

Total approximatif des frais, à l’exclu-

Montant du

Total approximatif des frais, à l’exclu-

crédit

sion des frais d’acte forfaitaires, qui

crédit

sion des frais d’acte forfaitaires, qui

varient entre 600 et 1 000 euros

86

varient entre 600 et 1 000 euros

12 500

460

200 000

4 030

25 000

800

225 000

4 470

50 000

1 350

250 000

4 890

75 000

1 820

275 000

5 280

100 000

2 260

300 000

5 670

125 000

2 700

325 000

6 070

150 000

3 140

350 000

6 460

175 000

3 580


Démarche à suivre pour votre crédit logement But

Achat d’une habitation existante ou Nouvelle construction ou grandes transformad’un terrain à bâtir

tions

Savez-vous déjà combien vous

Vous pouvez effectuer certaines simulations sur le site internet de KBC. N’oubliez

devez emprunter ?

pas de les apporter lors de l’entretien que vous aurez avec notre conseiller crédits.

Vous venez demander des infor-

• Nous vous remettons un pros-

mations.

pectus et une carte des taux.

• Nous vous remettons un prospectus et notre carte des taux.

• Vous nous communiquez le prix

• Vous nous donnez une estimation des frais.

demandé pour l’habitation ou le

• Nous calculons le montant que vous pouvez

terrain à bâtir. • Nous calculons le montant que vous pouvez emprunter. • Nous vous communiquons le taux et la mensualité.

emprunter. • Nous vous communiquons le taux et la mensualité. • Vous bénéficiez d’un conseil crédit gratuit et sans engagement.

• Vous bénéficiez d’un conseil crédit gratuit et sans engagement. Vous demandez le crédit.

Vous remettez à KBC Bank le

Vous remettez à KBC Bank le permis d’urba-

N’oubliez pas d’apporter certains contrat de vente de gré à gré.

nisme, l’estimation des frais totaux, les plans

documents : les fiches de paie les Votre conseiller crédits vous aidera

de l’architecte, etc. Votre conseiller crédits

plus récentes, le dernier avertis-

vous aidera ensuite à compléter le formulaire

ensuite à compléter le formulaire

sement-extrait de rôle, le contrat de demande.

de demande.

de vente de gré à gré, les devis de l’architecte, les titres de propriété ou les preuves de donation. La valeur vénale du bien est

En général, le prix d’achat commu-

Une expertise n’est pas toujours nécessaire. Le

évaluée si nécessaire par l’expert

niqué suffit.

montant est déterminé sur la base du cahier

de KBC.

des charges et des plans de l’architecte.

Confirmation de l’approbation de Un avis d’approbation ou de refus vous parvient normalement dans les dix jours qui votre demande de crédit

suivent la demande de crédit.

Les assurances sont conclues.

Pour une assurance décès liée à un crédit et/ou une police habitation ou familiale, vous pouvez vous adresser à KBC Bank.

À la passation de l’acte notarié,

La banque fournit l’argent au

Vous prélevez le montant du crédit au fur et à

KBC Bank met le crédit à votre

notaire, qui le remet au vendeur.

mesure de l’avancement des travaux. Vous

disposition.

remettez les factures à KBC, qui vous fournit le capital pour les payer.

Vous payez la première

Le premier remboursement a lieu à Si le montant n’a pas été totalement utilisé à

mensualité.

la première échéance qui suit la

l’issue de la période de prélèvement, votre

passation de l’acte notarié.

mensualité sera recalculée à ce moment sur la base du montant qui a été prélevé jusque-là.

Révisions de taux et adaptations

Elles ont lieu, pour les formules variables, à la date de révision contractuelle du taux

des modalités de rembourse-

d’intérêt. Lors de la révision, nous appliquons la formule d’indexation prévue par la

ment.

loi. De plus, nous vous offrons la possibilité : • de raccourcir ou de prolonger la durée de votre crédit ; • de passer à une autre formule de révision des taux ; • de passer à un autre système de remboursement.

87


Les avantages du Crédit logement KBC KBC Banque & Assurance

Autres institutions financières

Il est rare que KBC Banque & Assurance porte en compte

Votre établissement financier fait-il preuve de la même

des frais d’expertise. Par ailleurs, elle ne demande jamais

souplesse ? Peut-être devez-vous supporter vous-même

d’expertise en cours de travaux.

les frais d’expertise chaque fois que vous voulez utiliser une partie de votre crédit pour payer le ou les entrepreneur(s).

KBC Banque & Assurance se base sur la valeur vénale nor-

Peut-être votre établissement financier se base-t-il sur la

male pour déterminer le montant que vous pouvez

valeur en vente forcée qui est moins avantageuse.

emprunter (voir 70 La valeur de votre habitation). Dans le cas d’une construction neuve ou d’une rénovation, Votre établissement financier le fait aussi ? une commission de mise à disposition ne vous est comptée Peut-être vous compte-t-il une commission de mise à disque si vous n’avez pas utilisé le montant emprunté au

position à partir du premier mois.

début du sixième mois (voir page 81 Construire ou rénover pendant que vous louez). Chez KBC Banque & Assurance, les avantages suivants

Votre établissement financier vous propose-t-il des for-

sont gratuits :

mules aussi souples ? Et, si oui, à quel prix ?

• la durée variable (voir page 73 Durée) • la variabilité optionnelle (voir page 77 Les formules avec révision du taux d’intérêt) • la répartition du crédit logement sur différentes formules (voir page 79) • une période de franchise d’amortissement (voir page 75) • l’amortissement égal du capital (voir page 74) • le système de remboursement optionnel. Vous voulez être certain que le remboursement ne boule-

Votre organisme financier peut-il vous proposer ces possi-

versera jamais votre budget ? Vous trouverez gratuitement bilités ? Et quels sont les frais que vous devez payer pour cette sécurité chez KBC Banque & Assurance avec : • la durée variable (voir page 73 Durée) • la variabilité optionnelle (voir page 77 Les formules avec révision du taux d’intérêt) • le taux d’intérêt fixe (voir page 77)

88

les obtenir ?


Les avantages du Crédit logement KBC KBC Banque & Assurance

Autres institutions financières

Vous pouvez protéger vos proches en contractant une

Si vous empruntez à une compagnie d’assurances, vous

assurance décès liée à un crédit (voir page Assurance solde devrez sans doute conclure une assurance vie mixte, dont d’emprunt), dont les avantages sont : le faible montant des les primes sont plus élevées que celles d’une assurance primes et – si les conditions fiscales sont remplies – une

décès liée à un crédit. Dans ce cas, vous ne remboursez

réduction d’impôts par le biais des primes d’assurance

pas de capital pendant la durée de votre prêt. Vous payez

décès liée à un crédit.

uniquement les intérêts et les primes d’assurance vie mixte. Pendant cette période, vous dépenserez donc beaucoup d’argent. À l’échéance finale du crédit ou en cas de décès prématuré, le crédit est remboursé au moyen du capital libéré par votre assurance vie mixte.

KBC Banque & Assurance vous fournit tous les conseils

Votre établissement financier ne se limite-t-il pas à calcu-

utiles au préalable. Vous connaissez donc au franc près

ler le montant de vos remboursements ?

l’économie d’impôts que vous réaliserez et vous savez exactement quel sera le montant des frais de notaire. Le Conseil crédit KBC est gratuit et sans aucun engagement de votre part. Vous le voyez : si vous recherchez des conditions de prêt avantageuses, vous avez tout intérêt à vous renseigner auprès de KBC Banque & Assurance. Vous êtes toujours le bienvenu. Même si vous n’êtes pas client.

www.kbc.be/emrpunter Calculer vous-même votre crédit logement ? Voir sous www.kbc.be/simulation_credit logement Vous répondez à quelques questions à l’écran et vous obtenez immédiatement le résultat. En poussant sur le bouton, vous calculez l’avantage fiscal que ce prêt peut vous rapporter.

89


Les assurances


L’assurance décès liée à un crédit : une grande sécurité à petit prix Un crédit logement porte toujours sur une somme importante. On le souscrit en outre pour une période relativement longue au cours de laquelle beaucoup de choses peuvent arriver. Il est dès lors conseillé de prendre des précautions dans le cas où il vous arriverait quelque chose, à vous ou à votre partenaire.

La perte d’un revenu à la suite d’un décès a de sérieuses conséquences sur le budget familial. Dans une période aussi pénible, une bonne assurance n’est certainement pas un luxe. L’Assurance décès liée à un crédit KBC protège financièrement les membres de votre famille au cas où vous ou votre partenaire décéderiez ou seriez en incapacité de travail pendant la durée du crédit. KBC propose trois types d’assurances décès liées à un crédit, que vous pouvez souscrire si vous achetez ou construisez une habitation. Il s’agit de l’Assurance solde d’emprunt Classique KBC, de l’Assurance solde d’emprunt Confort KBC et du KBC-Life Home Plan.

Sûr et fiscalement avantageux Vous et votre partenaire achetez une maison. Vous empruntez 100 000 euros sur une durée de vingt ans et à un taux d’intérêt de 5%. Votre remboursement mensuel est de 653,84 euros. Tout se déroule parfaitement jusqu’à ce que votre partenaire décède subitement ... Si vous avez souscrit une assurance décès liée au crédit, la compagnie d’assurances prend à sa charge le remboursement partiel ou total du crédit en cas de décès de l’assuré pendant la durée du crédit. Si vous souscrivez l’emprunt à votre nom et celui de votre partenaire, il est préférable que vous souscriviez tous les deux une assurance décès liée au crédit pour le montant total du crédit. Si l’un de vous décède, le partenaire survivant sera totalement libéré de la charge du prêt et de tout remboursement ultérieur. En théorie, vous pouvez presque toujours bénéficier des avantages fiscaux liés aux primes de l’assurance décès liée à un crédit, mais dans la pratique, le panier fiscal disponible pour l’habitation propre et unique est en général complètement rempli avec l’amortissement du capital et le remboursement des intérêts de votre crédit.

91


Renseignez-vous dès lors pour savoir s’il est utile de déduire fiscalement les primes de votre assurance décès

L’Assurance solde d’emprunt Classique KBC

liée au crédit dans le cadre du régime fiscal du bonus logement. Si ce n’est pas le cas, vous pourrez peut-être

Dans une assurance décès classique liée à un crédit, la

les déduire dans le cadre du régime fiscal de l’épargne-

police comporte un tableau de remboursement qui

pension. Ou alors vous faites preuve de prévoyance en

indique le capital assuré. Pour le remboursement, vous

épargnant de façon fiscalement avantageuse grâce au

avez le choix entre une prime unique, des primes

KBC-Life Home Plan et ce, avant de contracter l’emprunt.

annuelles fixes et des primes variables.

L’Assurance solde d’emprunt Confort KBC

Constituez-vous une épargne avec le KBC-Life Home Plan

L’Assurance solde d’emprunt Confort KBC offre la meil-

L’achat ou la construction d’une habitation vous permet

leure protection si vous ou votre partenaire veniez à

de réaliser chaque année une belle économie fiscale

décéder. Cette formule prévoit le versement d’une prime

grâce au prêt hypothécaire. Cet avantage fiscal ne

trimestrielle recalculée à chaque fois sur la base du mon-

s’applique évidemment pas au loyer que vous payez.

tant restant dû et du pourcentage de couverture choisi.

Néanmoins, en tant que locataire, vous pouvez d’ores et

Vous êtes donc à tout moment assuré pour le capital

déjà bénéficier d’un avantage fiscal en prévision du futur

effectif, ni plus ni moins.

achat ou de la construction de votre propre habitation.

Même si vous remboursez votre emprunt anticipative-

Le KBC-Life Home Plan1 est une assurance épargne à

ment ou en cas de baisse intermédiaire du taux d’intérêt,

taux d’intérêt garanti vous permettant de vous constituer

l’assurance décès liée à un crédit correspondra toujours

un capital de manière fiscalement avantageuse. Vous

exactement à la dette multipliée par le pourcentage de

pouvez bénéficier d’une déduction fiscale pour les

couverture de votre emprunt.

primes dans le cadre du régime fiscal épargne-pension

La prime que vous versez dépend de votre âge et du fait

ou vie individuelle2 et bénéficier de la sorte d’un avan-

que vous soyez fumeur ou non.

tage fiscal pour la construction ou l’achat d’une habitation.

L’arrêt total ou partiel de votre activité professionnelle à

Le capital que vous avez constitué pourra être affecté

la suite d’une maladie ou d’un accident dans la vie privée

ultérieurement au financement de votre Assurance décès

a des répercussions sur le budget du ménage. Vous

liée à un crédit KBC. Vous verrez ainsi allégée votre

pourriez avoir bien de la peine à rembourser votre

charge financière au moment de la construction ou de

emprunt. La garantie complémentaire incapacité de tra-

l’achat de votre habitation.

vail vous protège contre ce genre d’éventualité. KBC Banque & Assurance supporte les charges de l’emprunt en cas d’incapacité de travail à la suite d’une maladie ou d’un accident dans la vie privée, et ce proportionnellement au degré d’incapacité. En règle générale, si vous déclarez vos frais professionnels, vous pouvez aussi déduire fiscalement les primes de cette garantie complémentaire.

92

1 KBC-Life Home Plan est une assurance vie de la branche 21 de KBC Assurances SA. Siège de la société : Professor Roger van Overstraetenplein 2, 3000 Leuven, België. TVA BE 0403.552.563, RPM Leuven, FSMA 038571 A. Vous trouverez de plus amples informations dans la fiche info disponible auprès de votre agent d’assurances KBC ou de votre conseiller KBC. 2 Le traitement fiscal dépend de votre situation personnelle et peut varier à l’avenir.


Une assurance adéquate pour votre prêt à tempérament

L’assurance incendie : une couverture plus large que le nom l’indique

Un prêt à tempérament est un crédit à durée limitée.

Incendie, tempêtes d’automne, ... Sans assurance incendie,

Souscrire une assurance adaptée à votre prêt à tempéra-

l’accident se transforme en véritable catastrophe finan-

ment n’est cependant pas un luxe inutile.

cière. C’est la raison d’être de la Police habitation KBC.

Protection confortable

La Police habitation KBC couvre votre habitation contre tous les risques. Cela signifie que tout dommage imprévu

En souscrivant votre prêt à tempérament chez KBC Banque

est assuré, à moins d’être explicitement exclu dans la

& Assurance, vous pouvez prendre l’option remise de

police. En cas de sinistre, vous ne devez donc jamais

dette. Si vous veniez à décéder, votre partenaire et vos

prouver que les dommages ont été causés par un risque

enfants seraient exemptés du remboursement du solde

assuré dans la police. Si par contre l’assureur veut invo-

de votre prêt à tempérament. La dette restante de votre

quer une exclusion, c’est à lui de démontrer que la cou-

emprunt serait en effet entièrement annulée. En souscri-

verture ne s’applique pas.

vant l’option remise de dette en cas de décès, vous pre-

Autre avantage d’une telle assurance : sont également

nez donc des précautions sécurisantes qui protégeront

couverts les sinistres qui n’avaient pas encore été envisa-

vos proches s’il devait vous arriver malheur.

gés au moment où la police a été établie. Vous ne risquez donc pas de mauvaises surprises à l’avenir !

Si vous optez pour la remise de dette, la totalité de la dette, à savoir le capital encore dû et les intérêts, est toujours assurée en cas de décès. Cette assurance suit

Couverture légale des catastrophes naturelles

parfaitement le remboursement du crédit, de sorte que vous n’êtes jamais sur-assuré ou sous-assuré.

Conformément à la loi, la Police habitation KBC couvre de manière standard l’habitation et le mobilier contre

La procédure de souscription de l’option remise de dette

toute une série de catastrophes naturelles, telles que les

est simple et rapide. Aucun autre document ou formu-

tremblements de terre, les inondations et les affaisse-

laire ne doit être complété ou signé. Il vous suffit juste,

ments de terrain.

lorsque vous contractez le prêt à tempérament, de signa-

• Les habitations situées en zones inondables sont sou-

ler que vous souhaitez une couverture décès.

mises aux conditions minimales légales, aux tarifs maximaux et à la franchise maximale fixés par le Bureau de tarification Catastrophes naturelles. • Pour les habitations qui ne se trouvent pas en zones inondables ou qui n’ont pas subi de dégâts d’inondation au cours des dix dernières années, la Police habitation KBC offre une couverture plus large que les conditions minimales imposées par la loi. KBC assure ainsi toute forme d’inondation et tout dégât d’inondation, notamment aux abris de jardin, aux remises et à leur contenu éventuel. Les biens de luxe comme les piscines sont également assurés. De plus, la franchise standard s’applique également aux catastrophes naturelles.

93


La Police habitation KBC vous offre ainsi une très

De plus, la Police habitation KBC vous procure une assis-

large protection contre les risques d’inondation et de

tance avec un service complet en cas de sinistre. C’est

tremblement de terre.

ainsi qu’on vous cherchera un logement temporaire (hôtel ou hébergement temporaire), qu’on surveillera

Assurance contre le vol

votre habitation et qu’on mettra le mobilier en lieu sûr. Vous pouvez également compter sur une aide familiale

Le risque de vol est également couvert de manière stan-

dans le cas où vous devez rester à l’hôpital à la suite

dard dans la Police habitation KBC. Cette assurance vol

d’un sinistre.

couvre la perte financière subie lorsque vous êtes victime d’un vol ou d’une tentative de vol. Les actes de vandalisme commis lors d’un vol sont également assurés. L’assurance

Une assurance correcte auprès d’un assureur sérieux

‘vol’ prévoit également une indemnisation maximale de 7 229 euros (indexés) pour les risques suivants :

Il est très important d’assurer votre habitation à sa juste

• les vols dans votre jardin (par exemple des meubles de

valeur. Ce n’est toutefois pas facile à calculer. En outre,

jardin) ; • les vols avec violence sur la voie publique commis sur

cette valeur change régulièrement, comme après une rénovation. La valeur à neuf du mobilier est par ailleurs

vous, votre conjoint ou les membres de votre famille

souvent sous-estimée. Faites le test : vérifiez ce que vous

habitant sous votre toit, et ce dans le monde entier ;

coûterait l’achat de fauteuils, d’armoires, d’un téléviseur,

• les vols en voyage, comme le vol de vos bagages ou de

d’appareils électroménagers, etc. à l’état neuf.

votre mobilier placé provisoirement dans une résidence de vacances. Il faut ici aussi que le vol ait été commis

L’avantage que présente la Police habitation KBC est de

avec effraction, violence ou menace.

réaliser l’estimation au moyen de la grille d’évaluation de

Si vos clés sont perdues ou volées, les serrures de vos

KBC. Pour votre habitation aussi bien que pour votre

portes extérieures et de votre coffre sont remplacées.

mobilier. Si vous complétez correctement cette grille, vous éviterez d’être sous-assuré. De plus, avec la Police

Et ce n’est pas tout

habitation KBC vous avez la certitude d’être indemnisé à 100%.

Avec une Police habitation KBC, vous assurez bien plus que votre habitation. Cette assurance incendie couvre

Dans la Police habitation KBC, il n’est aucunement ques-

également votre responsabilité pour des dégâts occa-

tion de limitation du capital assuré. Autrement dit, il n’y

sionnés à une résidence de vacances (chambre d’hôtel,

a pas de plafond pour l’habitation ou pour le mobilier.

chalet, etc.), à un local ou une tente que vous louez pour

Pas de mauvaises surprises ici non plus.

une fête de famille, au kot d’étudiant de vos enfants, à votre garage individuel, même s’il se situe à une autre

Attention à ne pas être sous-assuré

adresse. Même le mobilier que vous déplacez temporairement (par exemple, vos bagages pendant votre voyage)

Si vous êtes sous-assuré pour l’incendie, l’indemnité sera

reste toujours assuré. Tout votre mobilier, même dans

réduite : elle sera calculée en fonction du rapport entre

votre jardin (par ex. mobilier de jardin onéreux et jeux

le montant effectivement assuré et la valeur du bien

pour enfants) est couvert contre la tempête, les chutes

assuré telle qu’elle est établie par l’assureur.

d’arbres et le heurt par véhicules.

Concrètement ?

94


Exemple

se pourrait même que votre entrepreneur fasse faillite, obligeant l’arrêt des travaux et impliquant des frais sup-

Vous achetez en vente publique une superbe villa pour la

plémentaires pour vous, pour la reprise des travaux.

bagatelle de 140 000 euros et vous faites effectuer des

Heureusement, vous pouvez faire assurer de tels risques

travaux de rénovation pour un montant de 25 000 euros.

en contractant une assurance facultative pour le maître

Une aubaine, car vous n’auriez jamais pu faire construire

d’ouvrage dans votre Police habitation KBC. Le montant

la même maison pour 165 000 euros. Vous l’assurez pour

assuré de votre bâtiment doit toutefois être inférieur à

165 000 euros. Mais ... une tempête arrache votre toit.

939 000 euros (indexés). La couverture ne s’applique pas

L’expert désigné par la compagnie d’assurances estime le

au matériel, aux machines et aux engins de chantier.

coût d’un nouveau toit à 15 000 euros. D’après lui, la valeur de reconstruction de la villa s’élève à 260 000 euros.

Cette assurance couvre les dommages causés à l’habita-

Suivant le montant pour lequel vous êtes assuré, vous

tion pendant les travaux. De plus, votre responsabilité

recevrez non pas 15 000 euros, mais une indemnité de :

pour des dommages causés aux biens de vos voisins est

15 000 x 165 000 260 000

= 9 519,23 euros

également couverte. En outre, cette assurance couvre les personnes qui vous apportent une aide non rémunérée ou qui viennent visiter le chantier. Cette assurance

Avec la Police habitation KBC, vous évitez ces problèmes

couvre leur responsabilité en cas d’accident ainsi que les

de sous-assurance, tant pour l’habitation que pour le

dommages corporels qu’elles pourraient subir. Avec

mobilier.

l’Assurance pour le maître d’ouvrage, vous pouvez également couvrir les obligations contractuelles auxquelles

Garanties d’assurance complémentaires

vous êtes tenu de vous conformer. L’Assurance tous risques mobilier

La Police habitation KBC comporte plusieurs garanties d’assurance complémentaires qui vous offrent une protec-

Le mobilier de l’habitation est assuré de manière stan-

tion encore plus étendue contre toutes sortes d’accidents.

dard en multirisques dans la Police habitation KBC. Cela signifie que les périls contre lesquels le mobilier est assu-

L’Assurance pour le maître d’ouvrage

ré sont énumérés. Dès lors, si le mobilier est endommagé par suite d’un événement qui n’est pas mentionné dans

De nombreux dommages peuvent être causés au cours

la liste, il n’y a pas de couverture.

de la transformation de votre habitation existante ou de

Mais vous pouvez aussi faire assurer le mobilier contre

la construction d’une nouvelle habitation. Ces dom-

tous les risques. Dans ce cas, une franchise plus élevée

mages peuvent affecter tant l’habitation proprement dite

sera appliquée.

que les voisins. Une façade fraîchement maçonnée peut s’effondrer au cours de la nuit en raison d’intempéries ou

L’Assurance objets de valeur contre tous les risques

d’erreurs d’exécution, des travaux de terrassement sur votre chantier peuvent provoquer des fissures dans les

La Police habitation KBC permet d’assurer les objets de

murs de vos voisins, etc. Il arrive régulièrement que des

valeur contre tous les risques. Dans ce cas, les objets de

cuisines, éléments de chauffage central ou autres maté-

valeur sont décrits dans la police et vous indiquez un

riaux soient volés dans des habitations en construction. Il

montant à assurer pour chaque objet. Ce montant repré-

95


sente l’indemnité maximale que vous recevrez pour cet objet. Une attestation est requise pour certains objets.

Quelques conseils en matière d’assurance

L’Assurance assainissement du sol pour ceux qui

• Vous achetez une habitation.

se chauffent au mazout

– Souscrivez une assurance incendie et une assurance décès liée au crédit dès que vous

Avec l’Assurance assainissement du sol, qui est intégrée

avez signé le compromis de vente. À partir

à la Police habitation KBC, KBC couvre – moyennant une

de ce moment en effet, le risque vous

légère surprime – votre obligation légale d’assainir le sol

incombe. Ne comptez pas sur l’assurance du

en cas de pollution au mazout due à une fuite dans votre

propriétaire précédent.

installation de chauffage à usage privé. Votre responsa-

– Les clauses d’une convention sous seing privé

bilité en cas de dommages causés à des tiers lors de

ou d’un acte notarié au sujet de la reprise de

l’assainissement est également assurée. Si votre citerne

l’assurance incendie existante ne revêtent pas

est certifiée Optitank, vous bénéficiez en outre d’une

de caractère obligatoire ! Vous n’êtes nulle-

remise importante.

ment obligé de reprendre l’assurance incendie existante de l’ancien propriétaire si vous

L’Assurance pertes d’exploitation

achetez une habitation. • Vous allez construire ou transformer.

Enfin, la Police habitation KBC offre la possibilité d’assu-

– Souscrivez, de préférence dès le début des

rer de manière complémentaire les pertes d’exploitation

travaux, une police habitation prévoyant une

pour les assurés exerçant une profession libérale dans

assurance pour le maître d’ouvrage.

leur habitation. Cette assurance couvre les pertes d’exploitation qui résultent d’une interruption ou d’une

• Vous louez une habitation. – Souscrivez une police habitation. En effet, en

réduction de l’activité professionnelle à la suite d’un

tant que locataire, vous êtes responsable des

incendie ou d’un autre sinistre assuré. Une indemnité est

dommages causés par un incendie, sauf si

fixée à l’avance par jour ouvrable d’inactivité.

vous pouvez prouver que votre responsabilité n’est pas engagée. La responsabilité locative

En résumé

en cas d’incendie n’est pas couverte par votre police familiale.

Le système d’évaluation KBC vous garantit que vous ne

KBC est également la seule compagnie

serez pas sous-assuré ni pour l’habitation ni pour son

d’assurances sur le marché à avoir conçu pour

contenu. En souscrivant la Police habitation KBC (avec la

les locataires une assurance spéciale protec-

couverture tous risques pour l’habitation), vous avez la

tion juridique sur mesure. Cette assurance

garantie d’être assuré de manière optimale et d’être

procède au recouvrement des dommages

assisté de manière efficace en cas de sinistre. N’ayez

encourus en cas de litige portant sur le

crainte, vous n’aurez pas de surprises désagréables.

contrat de bail ou avec le bailleur, si vous subissez des dommages, etc.

96


L’assurance familiale Cela peut vous arriver n’importe quand. Vous êtes à vélo,

La Police familiale KBC comporte par ailleurs encore

vous brûlez distraitement un feu rouge et provoquez un

quelques couvertures supplémentaires.

accident faisant un blessé. Votre chien se jette sous les

Tant que vos enfants ouvrent le droit aux allocations

roues d’un motocycliste, qu’il renverse. Votre enfant

familiales, leur responsabilité est également assurée pour

s’amuse à jeter des cailloux sur les voitures qui passent.

les dommages qu’ils causent pendant qu’ils effectuent

Dans toutes ces situations, vous pouvez être rendu res-

un petit boulot rémunéré (baby-sitting, job de vacances,

ponsable : vous devrez parfois même dédommager

etc.).

autrui pour les dégâts parfois considérables. Vous pour-

• Lorsqu’une personne subit un dommage en essayant

riez même vous retrouver devant les tribunaux.

de vous sauver ou de sauver vos biens, nous l’indemnisons jusqu’à concurrence de 65 000 euros.

Vous devez réparer les dommages

• En cas de disparition inquiétante d’un membre de votre famille (votre enfant, votre partenaire, votre

Le Code civil est clair : quiconque cause par sa faute ou

parent habitant sous votre toit, …), KBC Assurances

sa négligence un dommage est tenu de le réparer. Qui

rembourse les frais de recherche jusqu’à concurrence

plus est, vous n’êtes pas seulement responsable de vos

de 12 500 euros.

actes, mais aussi de ceux des personnes dont vous répondez (vos enfants, la baby-sitter, etc.). Vous pouvez également être tenu responsable des dommages causés

Qu’en est-il si vous subissez vous-même un dommage ?

par vos animaux et des dégâts causés par les bâtiments que vous habitez.

Si vous êtes la victime, l’assurance protection juridique de votre police familiale effectuera toutes les démarches en

La Police familiale KBC vous protège ainsi que toutes les

vue d’obtenir une indemnisation. Cela pourra se faire par

personnes qui habitent sous votre toit : vos enfants

un règlement à l’amiable ou en demandant une décision

mineurs qui habitent chez votre ex-partenaire, vos enfants

judiciaire. Nous nous occupons de la négociation et des

dans leur kot d’étudiant, les personnes qui s’occupent de

démarches et nous prenons en charge tous les coûts

vos enfants, les personnes qui s’occupent de vos animaux,

occasionnés.

les enfants mineurs de tiers lorsqu’ils sont sous votre

Si la personne responsable du dommage ne peut pas,

surveillance, etc. Nous couvrons également vos parents

pour cause d’insolvabilité, payer l’indemnité accordée par

cohabitants même s’ils sont admis de manière perma-

le tribunal, KBC Assurances paiera l’indemnité à sa place

nente dans une maison de repos ou une institution de

à concurrence de 12 500 euros. Pour les dommages cor-

soins.

porels, nous prévoyons 12 500 euros supplémentaires.

Nous couvrons les dommages qui sont la conséquence

Si vous le souhaitez, vous pouvez élargir votre

de lésions corporelles jusqu’à 23 millions d’euros et les

assurance protection juridique.

dégâts matériels jusqu’à un montant de 6,5 millions

• L’Assurance protection juridique omnicontrats est

d’euros. Vous et votre famille êtes par ailleurs couverts

intéressante pour tous ; elle assure une protection juri-

dans le monde entier.

dique dans le cadre de quantités de litiges contractuels : discussions concernant l’achat d’un nouveau salon, la réservation d’un voyage (par Internet également), l’achat de votre maison ou de votre terrain à

97


bâtir, problèmes lors de la pose d’une nouvelle cuisine,

• Un autre chien mord un membre de votre

erreur de réservation de votre salle de mariage, ….

famille ? Nous intervenons là aussi dans les dom-

• L’extension Protection juridique pour des litiges

mages corporels, même si le propriétaire du chien

dans le cadre d’achats et de voyages, spécialement

n’est jamais retrouvé ou s’il est dans l’incapacité de

élaborée pour les jeunes jusqu’à trente ans accomplis,

rembourser.

accorde une protection juridique en cas de litige

• Votre chien est victime d’un accident de la circula-

contractuel relatif à des contrats d’achat ou de voyage.

tion ? Il s’agit de l’accident le plus fréquent chez les

Des nouveaux meubles, une TV, un frigo, un nouveau

chiens. Voilà pourquoi nous prévoyons également une

PC : tout cela mis bout à bout grève le budget. C’est

indemnisation pour ce cas de figure. Nous rembour-

pourquoi il est important, en cas de discussions,

sons les frais vétérinaires jusqu’à 2 000 euros, pendant

d’avoir une bonne assurance. Nous ne vous fournis-

cinq mois au maximum après l’accident. Si le chien

sons d’ailleurs pas seulement une protection juridique

venait à décéder des suites d’un accident de la circula-

pour vos achats, mais également pour vos voyages.

tion, nous rembourserions les frais de crémation

Même si ces biens ou voyages ont été achetés sur

jusqu’à 350 euros ainsi que l’achat éventuel d’un chiot.

Internet ! Une protection juridique indispensable aux jeunes qui quittent le nid familial !

• Si votre chien doit être gardé parce que vous devez soudainement être hospitalisé et que personne ne peut s’occuper de l’animal, nous payons les frais d’accueil

Vous avez un chien ? Nous avons la couverture parfaite ! Votre chien est bien plus qu’un animal domestique : il fait partie de la famille. Pourquoi, dès lors, ne pas l’assu-

dans une pension pour chiens jusqu’à 300 euros, ce qui correspond à une durée de 20 à 25 jours en moyenne.

L’Assurance de votre revenu complémentaire

rer convenablement ? Car que se passerait-il s’il venait à mordre quelqu’un – un inconnu, ou un membre de la

Votre hobby, c’est votre passion … et vous y consacrez

famille ? Ou si vous êtes mordu par un autre chien dont

pas mal d’heures après journée. Mais si ce hobby vous

le propriétaire est introuvable ? Imaginez aussi que votre

donne droit à un revenu, vous devez assurer votre res-

chien soit renversé par une voiture et qu’il ait besoin de

ponsabilité. Vous pouvez vous assurer très simple-

soins vétérinaires. Que feriez-vous si vous deviez être

ment grâce à votre Police familiale KBC.

hospitalisé et que vous deviez le confier à une pension parce que personne ne peut s’en occuper ? Avec l’Assu-

Car on ne sait jamais ...

rance pour votre chien, impossible de mieux protéger et

• Tous les participants de l’atelier que vous organisez

l’animal, et la famille !

sont victimes d’une intoxication au CO2. • Un hôte se blesse à cause d’un des lits superposés

Que couvre exactement cette option unique ? • Si votre chien mord quelqu’un, nous indemnisons

apparemment instable dans votre Bed & Breakfast. • Vous élevez des poulets, mais ils s’avèrent être conta-

immédiatement la victime, qui qu’elle soit : un membre

minés par une maladie qui se transmet aux autres pou-

de votre famille, un de vos petits-enfants, la baby-sit-

lets de l’acheteur, entraînant leur mort.

ter, le facteur, la petite voisine qui vient régulièrement

• Vous vous produisez sur scène avec votre groupe de

promener votre chien, un inconnu, etc. Tout le monde

rock ; mais pendant le concert, un spectateur est élec-

est assuré !

trocuté en touchant le matériel sono.

98


Vous êtes fonctionnaire, employé, pensionné ou prépen-

titres-services ou s’il s’agit d’une baby-sitter inscrite

sionné et votre hobby vous rapporte un peu d’argent ?

auprès de la Ligue des familles, vous n’êtes pas tenu de

Avec l’Assurance pour votre revenu complémentaire,

l’assurer contre les accidents du travail. Les organismes

nous couvrons votre responsabilité jusqu’à concurrence

agréés qui les emploient souscriront les assurances

de 1,5 million d’euros !

requises. Toutefois, KBC couvre non seulement les personnes que

Vous êtes professeur ? Assurez-vous bien !

vous rémunérez pour leur travail, mais aussi celles qui

Vous-même ou un membre de votre ménage donnez des

maman qui fait votre repassage, la fille d’un couple

cours à titre principal ou complémentaire ? Vous courez

d’amis qui fait de temps à autre du baby-sitting, votre

en effet des risques spécifiques, contre lesquels il est

papa qui entretient votre jardin, …

vous aident gratuitement dans le ménage : votre

indispensable de vous protéger. Votre responsabilité peut être engagée pour les dommages que vous occasionnez

Si l’une de ces personnes a un accident alors qu’elle tra-

à vos élèves ou à des tiers dans l’exercice de votre activi-

vaille chez vous contre rémunération ou gratuitement,

té. Vous pouvez même être jugé responsable des dégâts

nous remboursons ses frais médicaux ainsi que son inca-

dont les élèves eux-mêmes sont les auteurs !

pacité temporaire et son incapacité permanente de travail. Si la victime décède des suites de l’accident, nous

Que pourrait-il se passer ?

payons entre autres une rente viagère à sa veuve/son

• Pendant un de vos cours de danse, une jeune fille

veuf, une rente aux enfants et les frais funéraires.

glisse et se blesse en tombant. • Vous donnez des cours de natation à quatre garne-

Souscrire l’Assurance aide domestique est un jeu d’en-

ments, mais un petit match de waterpolo entre eux

fant. Il ne s’agit pas d’une police distincte. Cette assu-

tourne mal.

rance peut en effet être facilement intégrée à votre Police familiale KBC.

Avec l’Assurance pour vous en tant que professeur, vous vous protégez non seulement contre les fautes ou négli-

En résumé

gences que vous pourriez commettre, mais aussi contre les dommages que les élèves sous votre surveillance

La Police familiale KBC vous offre :

pourraient causer entre eux ou à des tiers. Nous assurons

• une assurance pour votre responsabilité dans le cadre

votre responsabilité jusqu’à concurrence de 1,5 million

de la vie privée. Cette assurance n’est pas obligatoire

d’euros !

d’un point de vue légal. Elle fait toutefois partie des assurances indispensables dans la mesure où elle vous

Vous êtes aidé dans vos tâches domestiques ? Si vous employez, contre rémunération, une aide domes-

offre une énorme protection financière dans bien des situations ; • une assurance protection juridique qui vous aide à

tique, comme une femme de ménage, une baby-sitter

obtenir réparation dans le cas où vous êtes vous-même

ou un jardinier, la loi vous oblige à l’assurer contre les

la victime et qui assure votre défense devant les tribu-

accidents du travail et les accidents sur le chemin du tra-

naux. Vous pouvez élargir cette assurance afin de

vail. Il ne doit pas nécessairement y avoir un contrat de

bénéficier d’une assistance dans toute une série de

travail écrit. Si vous payez cette personne au moyen de

litiges que vous auriez en tant que consommateur ;

99


Offre complète pour les locataires • une assurance pour votre chien qui offre la meilleure

Vous louez une maison ou un appartement ? Dans ce

protection non seulement aux membres de votre

cas, vous devez veiller non seulement à mettre la garan-

famille mais aussi à votre compagnon à quatre pattes.

tie locative en sécurité sur un compte d’épargne, mais

En effet, en plus de prendre en charge les lésions cor-

aussi à souscrire une bonne police habitation ainsi

porelles causées à des personnes par des morsures de

qu’une bonne police familiale.

chien, nous indemnisons également les frais vétérinaires après un accident de la circulation ainsi que

En effet, beaucoup de choses peuvent arriver : des dom-

l’accueil de votre chien dans une pension en cas d’hos-

mages que vous causez chez les voisins, des problèmes

pitalisation d’un membre de la famille ;

avec le propriétaire, une bougie qui tombe et qui pro-

• une assurance si vous percevez un revenu complémen-

voque un incendie, ... Le Package locataire KBC combine

taire ou si vous êtes professeur. Vous êtes en effet

un compte épargne garantie locative, une police habita-

tenu d’assurer votre responsabilité dans le cas où vous

tion et une police familiale, et vous permet de bénéficier

causeriez des dommages à autrui ou à un de vos

par la même occasion de deux formes uniques de pro-

élèves ;

tection juridique pour une protection maximale.

• une assurance aide domestique. Elle consiste en une assurance accidents du travail (légalement obligatoire)

L’assurance protection juridique de votre police

couvrant votre aide rémunérée et en une assurance

habitation va bien plus loin qu’une protection juridique

accidents couvrant une personne venue vous donner

classique. Nous vous accordons également une protec-

un coup de main.

tion juridique en cas de conflit avec le bailleur ! Tout et n’importe quoi peut arriver : votre chauffage tombe régulièrement en panne mais le bailleur estime qu’il n’y a pas de problème, le bailleur rompt anticipativement votre contrat de bail sans motif valable, les charges qu’il vous impute chaque année sont disproportionnées, … KBC défend vos intérêts. Grâce à la protection juridique pour les litiges dans le cadre d’achats et de voyages, les jeunes bénéficient (jusqu’à l’âge de trente ans) d’une protection maximale lorsqu’ils se lancent dans la vie.

100


L’Assurance accidents

Aides non rémunérées et leur travail

L’Assurance accidents KBC vous offre, à vous et aux

Vos connaissances ou les membres de votre famille qui

membres de votre famille, une protection en cas d’acci-

viennent vous donner gracieusement un petit coup de

dent survenant dans votre vie privée (à la maison, dans la

main lors de la construction ou de la rénovation de votre

circulation, à l’école, en vacances, en faisant du sport,

habitation courent des risques. Ils accomplissent un travail

etc.) et pendant l’exécution des travaux de construction

auquel ils ne sont généralement pas habitués. Les risques

ou de transformation de votre propre habitation.

d’accident entraînant des lésions permanentes ou une incapacité temporaire de travail ne doivent donc pas être

Vous avez le choix entre différentes formules d’indemni-

sous-estimés. Pour éviter qu’un tel accident ait des consé-

sation. En fonction de la formule, nous vous indemnisons

quences financières dramatiques, vous pouvez assurer vos

en cas d’incapacité permanente et de décès, et nous

aides pendant les travaux de construction et de rénova-

intervenons dans les frais médicaux et les frais funéraires.

tion. Votre agent d’assurances KBC peut vous donner de plus amples informations à ce sujet. Mais qu’en est-il des

Vous êtes victime d’un grave accident ? Vous recevrez

risques que vous courez vous-même ? L’Assurance acci-

une indemnité supplémentaire, par exemple pour per-

dents KBC vous offre la solution adaptée. Dans certains

mettre de placer un ascenseur, acheter une chaise rou-

cas spécifiques, une assurance personnalisée sera exigée.

lante, aménager la maison, acheter un chien

Parlez-en à votre agent d’assurances KBC.

d’assistance, ... . Vous êtes grands-parents et vous vous occupez régulière-

Les atouts des assurances KBC

ment de vos petits-enfants ? Vous pouvez souscrire une Assurance accidents KBC pour eux également.

• Une garantie optimale en matière de couvertures : tous les risques pour l’habitation, l’Assu-

Notez que cette assurance ne nécessite pas d’acceptation médicale et que vous bénéficierez d’une réduction si vous disposez également d’une assurance hospitalisation.

rance pour le maître d’ouvrage, etc. ; • une garantie optimale en matière de montants assurés : pas de risque d’être sous-assuré ni pour l’habitation ni pour le mobilier, même en cas de sinistre grave ; • une indemnisation maximale en cas de sinistre avec, le cas échéant, une avance confortable ; • une assistance de qualité : rapatriement de l’étranger, logement de remplacement, aide familiale, etc. ; • un service optimal en cas de sinistre ou lorsque vous avez des questions, soit par votre agent d’assurances KBC, soit par le biais de notre centrale d’assistance accessible 24 heures sur 24 ; • des conditions de police claires et d’excellente qualité : pas de petits caractères et pas d’exclusions cachées.

101


La prévention : la meilleure assurance Heureusement que nous pouvons compter sur des assu-

• Les bougies créent une ambiance chaleureuse mais

rances adaptées en cas de problème. Toutefois, mieux

peuvent constituer un danger. Mettez-les sur un sup-

vaut prévenir que guérir. Que pouvez-vous faire pour

port stable et éteignez-les lorsque vous quittez la

prévenir un incendie ou un vol ?

pièce. • Utilisez des cendriers stables qui ne risquent pas de se

Prévention incendie

renverser et assurez-vous avant d’aller vous coucher qu’aucun mégot n’est tombé dans les fauteuils. Ne

L’on dénombre chaque année quelque 12 000 incendies

videz pas immédiatement le cendrier mais remplissez-

en Belgique faisant plus de 100 morts et plus encore de

le d’eau et ne jetez le tout que le lendemain. Ne fumez

blessés. Près de la moitié de ces incendies se produisent

jamais au lit.

dans des habitations familiales. Heureusement, quelques mesures simples suffisent à réduire fortement le risque d’incendie. Ci-après quelques conseils.

• Rangez toujours vos allumettes et vos briquets hors de portée des enfants. • Ne mettez jamais d’appareils dégageant de la chaleur (grille-pain, percolateur, élément chauffant) trop près

• Un à deux incendies graves sur dix sont imputables à des installations électriques. Veillez donc à faire instal-

de tentures, de serviettes ou de papier. • Ne rangez pas du matériel inflammable (par exemple

ler un tableau et un réseau électrique conformes dans

journaux, revues) à proximité d’une cuisinière, d’un feu

votre habitation. Installez vos spots et vos lampes

ouvert et de chauffages d’appoint. Placez le sapin de

halogènes dans des endroits où la chaleur qu’ils

Noël à distance respectable du feu ouvert et du poêle.

dégagent ne risque pas de causer des dégâts. Une

Éteignez les lampions quand vous partez, même pour

révision complète tous les dix ans n’est sûrement pas

peu de temps, surtout si vous allez vous coucher. Ne

superflue.

mettez jamais de bougies à brûler dans le sapin de

• Veillez à ne pas surcharger votre installation électrique. Soyez prudent avec les rallonges. Des câbles enroulés

Noël, même s’il a été traité avec un produit ignifuge. • Il est conseillé de stocker l’essence, les solvants et les

dégagent énormément de chaleur. Déroulez-les dès

autres produits inflammables dans leur emballage

lors totalement avant de les utiliser et ne les faites

d’origine dans un endroit sûr, loin d’une source de

jamais passer sous votre moquette ou sous une carpette.

chaleur et d’appareils de chauffage. Rangez les pro-

• Installez un détecteur de fumée à chaque étage, en

duits inflammables dans un endroit suffisamment aéré

priorité près des chambres à coucher. Dès que la

et hors de portée des enfants. Ne placez pas tous vos

concentration de fumée dépasse une certaine limite, il

produits inflammables dans un même endroit, ils

déclenche un signal sonore pour prévenir les habitants.

constitueraient une bombe incendiaire. Des restes inu-

Le détecteur de fumée ne réagit pas à la fumée de

tilisables et du matériel irrécupérable (par exemple des

cigarettes.

chiffons utilisés) doivent être le plus vite possible éva-

• Faites chaque année ramoner votre cheminée, a fortio-

cués au parc à conteneurs. Ne laissez jamais d’embal-

ri si votre chauffage central fonctionne au mazout ou

lages de produits inflammables ouverts car même

que vous avez un feu ouvert.

vides, ils peuvent encore dégager des vapeurs explo-

• Soyez prudent avec les appareils de chauffage d’appoint. Veillez à ce qu’ils soient en position stable et ne les

sives. • Ayez toujours à portée de la main un moyen

couvrez pas de vêtements que vous souhaitez faire

d’éteindre le feu (par exemple une couverture, un chif-

sécher.

fon humide, un tuyau d’arrosage relié à une conduite

102


d’eau) lorsque vous travaillez avec du feu ou des produits inflammables.

• Faites en sorte que l’on ait l’impression que l’habitation est occupée. Demandez aux voisins de vider votre boîte aux lettres, de sortir de temps à autre votre voi-

Prévention vol

ture du garage, de baisser et remonter les volets, d’ouvrir et de fermer les tentures. Des minuteries

Le bruit, la perte de temps et les curieux sont les plus

permettent de faire s’allumer et s’éteindre à intervalles

grands ennemis d’un voleur. La prévention contre le vol

réguliers la lumière. Ne collez pas de petit mot sur

basée sur ces éléments n’est pas seulement efficace, elle

votre porte ou boîte aux lettres indiquant que vous

est peu onéreuse, voire même gratuite.

êtes absent. Ne laissez jamais ce message sur votre répondeur.

Quelques mesures simples suffisent pour réduire fortement le risque d’être cambriolé.

Protection mécanique

• Fermez systématiquement votre grille de jardin. Veillez à ce que votre habitation ne soit pas cachée du côté

Une protection mécanique optimale est assurée par des

de la rue par des buissons ou une haute haie.

portes solides, des grilles et des clôtures adaptées (ver-

• Rangez vos échelles et votre mobilier de jardin et fermez soigneusement votre abri de jardin car il renferme

rous, serrures de sécurité, charnières renforcées), du verre anti-effraction et des volets.

le plus souvent du matériel qui peut être très utile à un voleur. Fermez solidement les fenêtres accessibles à partir d’un toit plat.

• Choisissez des portes en bois massif d’une épaisseur suffisante, comblez les interstices entre la porte et le

• Fermez les tentures le soir ou baissez les volets.

chambranle et vérifiez si le cadre de la porte est solide-

• Ne mettez pas de clé sous le paillasson. Ne joignez pas

ment ancré dans la maçonnerie. Si vous devez rempla-

votre adresse à votre clé.

cer la menuiserie extérieure, vous pouvez choisir des

• Dans un immeuble à appartements, n’ouvrez jamais la

portes et des profilés de châssis offrant une sécurité

porte principale aux visiteurs d’un autre appartement.

supplémentaire. Les portes de devant et de derrière

Fermez les portes extérieures à clé avant de quitter la

peuvent être équipées de profilés encastrés en acier.

maison ou d’aller dormir et n’oubliez pas d’enlever la

Des serrures renforcées sur les portes de devant et de

clé de la serrure.

derrière et sur les portes de garage ne sont efficaces

• Dressez un inventaire de tous les objets de valeur que vous avez à la maison. Notez pour votre téléviseur,

que si la porte est suffisamment solide. • Toutes les serrures doivent être solidement ancrées

pour votre installation hi-fi, pour votre ordinateur, pour

dans la porte. Le cylindre des serrures de ce type ne

votre magnétoscope la marque, le type et le numéro

peut pas présenter une saillie de plus de 2 mm, autre-

de série et marquez éventuellement chaque appareil

ment une pince et un peu d’adresse suffisent pour

au moyen de graveurs spéciaux.

extraire la serrure. Si la serrure dépasse malgré tout,

• Pour les objets de très grande valeur, un coffre reste la meilleure solution. Les coffres doivent être solidement ancrés dans le sol ou dans le mur. • Lorsque vous êtes en voyage, vous pouvez demander une surveillance particulière de votre maison à la police

vous pouvez l’entourer d’une rosace de protection fixée de l’intérieur. • Choisissez de préférence des serrures de sécurité livrées avec un certificat de propriété, afin d’être la seule personne à pouvoir faire faire une nouvelle clé.

au cours de leur patrouille quotidienne.

103


• Les charnières des portes et des fenêtres peuvent être pourvues d’un ergot contre le vol, un tenon qui garde

www.kbc.be/contruire

ensemble les charnières de sorte que la porte ne puisse pas être sortie de la coulisse.

Combien payez-vous pour une bonne assurance

• Les visiteurs indésirables ne viennent pas seulement

incendie ?

lorsque vous êtes absent. Lorsque l’on sonne à la

Voir sous

porte, un mouchard et un entrebâilleur permettent

www.kbc.be/ assurances /combien coûte votre

d’éviter que ces personnes forcent le passage.

assurance

Protection électr(on)ique

Sur l’écran de résultat, vous pouvez voir les données essentielles.

• Une protection très efficace : l’éclairage à l’avant et à

La Police habitation KBC prévoit de très nom-

l’arrière de la maison qui s’allume automatiquement

breuses options.

dès que quelqu’un s’approche de l’habitation. Les

Vous pouvez vous faire immédiatement une idée

portes et les grilles automatiques, éventuellement

du prix.

équipées d’une caméra de surveillance, ont bien entendu un effet encore plus dissuasif. • Lorsque vous installez une alarme, vous devez le signaler à la centrale d’alarme, sur le site www. policeonweb.be, au moyen de votre carte d’identité électronique. Si vous êtes relié à une centrale d’alarme, c’est à elle qu’incombe la déclaration. Si vous n’installez pas vous-même le système d’alarme, vous devez confier l’installation à une entreprise de sécurité agréée. Un contrôle annuel est obligatoire, mais vous pouvez vous en charger. Un conseil : veillez à ce que la sirène extérieure ne soit pas facilement accessible, de sorte que le voleur ne puisse pas la débrancher. Envisagez éventuellement de relier l’installation à une centrale téléphonique. De la sorte, une personne de votre choix (un membre de la famille, des voisins, une société de gardiennage) sera contactée par téléphone en cas de circonstances suspectes. KBC Banque & Assurance dispose de brochures détaillées sur la prévention incendie et vol, avec des illustrations explicatives. Vous pouvez les obtenir dans chaque agence bancaire KBC et auprès de chaque agent d’assurances KBC.

104


105


La fiscalité du crédit logement hypothécaire


Crédit logement hypothécaire : la réglementation pour l’habitation propre et unique (le bonus logement) À partir du 1er janvier 2012, on s’attend à certaines modifications en matière de fiscalité, notamment en ce qui concerne les crédits logement. C’est un des volets de la note budgétaire Di Rupo. Cette note n’ayant pas encore été transposée intégralement en texte de loi à la date de publication de la présente brochure, ce chapitre est rédigé sous réserve de quelques mentions différentes dans les textes de loi définitifs.

La réglementation pour l’habitation propre et unique s’applique aux crédits logement hypothécaires pour le financement de l’habitation propre et unique dont l’acte de crédit et de garantie a été signé depuis le 1er janvier 2005.

De quoi s’agit-il ? Cette réglementation remplaçait la déduction ordinaire des intérêts, la déduction complémentaire des intérêts et la réduction d’impôt pour les amortissements du capital et les primes d’une assurance décès liée à un crédit (ancienne réglementation) par une déduction du revenu net total, appelée bonus de logement. Par suite des mesures d’économies du gouvernement Di Rupo, cette

Si vous achetez, faites construire ou transformez une habitation en contractant un crédit logement hypothécaire, vous bénéficiez généralement d’un certain nombre d’avantages fiscaux. Depuis 2005, il convient de faire une distinction entre la nouvelle réglementation pour l’habitation propre et unique et l’ancienne réglementation.

déduction mue en une réduction d’impôt à taux fixe à partir de 2012. Le montant sur lequel est calculé la réduction d’impôt pour l’habitation propre et unique comprend les intérêts et les amortissements du capital d’un prêt hypothécaire que vous avez spécifiquement contracté pour acquérir, conserver ou transformer votre habitation propre et unique, ainsi que les primes d’une assurance décès liée à un crédit.

Les conditions Les intérêts, les amortissements de capital et les primes entrent en considération pour la réduction d’impôt quand les conditions suivantes sont remplies : • l’emprunt hypothécaire et l’éventuelle1 assurance décès liée à un crédit ont été contractés depuis le 1er janvier 2005 ; • l’habitation ayant fait l’objet de dépenses doit être votre habitation propre et unique au 31 décembre de l’année où le contrat de crédit a été conclu ;

1 Depuis l’exercice d’imposition 2001, le prêt hypothécaire ne doit plus être garanti par une assurance décès liée à un crédit pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux.

107


• vous avez contracté l’emprunt hypothécaire et l’assu-

70 euros pour l’exercice d’imposition 2013) si vous avez

rance décès liée au crédit auprès d’un organisme établi

trois enfants ou plus à charge au 1er janvier qui suit

dans l’Espace économique européen en vue d’acquérir

l’année où le contrat de crédit a été conclu.

2

ou de conserver votre habitation propre et unique dans un État membre de l’Espace économique euro-

Pour qui ?

péen ; • le prêt hypothécaire a une durée de dix ans au moins ;

Si les conjoints ou cohabitants entrent tous les deux en

• l’assurance décès liée au crédit a été contractée :

considération pour la réduction d’impôt habitation

– par vous-même avec vous seul comme assuré ;

propre et unique, ils ont également droit tous les deux

– avant votre 65e anniversaire.

aux majorations. Il se peut toutefois que l’un des partenaires perde la majoration au cours des dix premières

Les avantages du contrat d’assurance en cas de décès

années de la période du prêt, alors que l’autre la

sont stipulés en faveur des personnes qui acquièrent la

conserve.

pleine propriété ou l’usufruit de l’habitation à la suite de Les conjoints ou cohabitants légaux, pour qui une décla-

votre décès.

ration commune est établie, peuvent se répartir libre-

L’ampleur de la réduction d’impôt

3,4

ment la totalité de la réduction d’impôt pour habitation propre et unique, pour autant toutefois qu’ils ne

Un montant de base indexable de 1 500 euros (2 200 eu-

dépassent pas le maximum fiscal par personne. Pour

ros pour l’exercice 2013 - revenus 2012) par contribuable

pouvoir appliquer librement cette répartition, il faut que

et par période imposable entre en considération pour la

les conditions suivantes soient remplies :

réduction d’impôt. Ce montant de base est valable

• il faut naturellement que les conjoints ou partenaires

jusqu’au remboursement de l’emprunt et est indépendant du revenu professionnel. La réduction d’impôt s’élève à 45% de ce montant.

établissent une déclaration commune ; • les conjoints ou partenaires doivent être copropriétaires, usufruitiers, emphytéotes ou superficiaires. Exceptionnellement, la réduction d’impôt est accordée

Le montant maximal pour le calcul de la réduction

aux deux conjoints mariés sous le régime légal, même

d’impôt est majoré de 500 euros (indexé à 730 euros

si l’habitation est la propriété de l’un d’eux ;

pour l’exercice d’imposition 2013) pendant les dix pre-

• les deux conjoints ou partenaires doivent être crédités.

mières années du prêt. Exemples Pendant les dix premières années du prêt, ce montant est encore majoré de 50 euros supplémentaires (indexé à 2 L’Espace économique européen englobe les États membres de l’UE, plus le Liechtenstein, la Norvège et l’Islande. 3 Par suite des mesures budgétaires, le gouvernement Di Rupo I limitera à partir de l’exercice d’imposition 2013 l’avantage fiscal de la réduction d’impôt habitation propre et unique et épargne-logement à un taux linéaire de 45%, tandis que l’avantage fiscal pour l’épargne à long terme sera limité à un taux linéaire de 30%. À la date de publication de ce guide, ces modifications n’étaient pas encore définitivement intégrées dans la loi. Ces données sont donc sous réserve des textes de loi définitifs. 4 Les montants indexés mentionnés sont ceux de l’année de revenus 2012 – exercice d’imposition 2013.

108

Mariés sous le régime de la communauté L’habitation propre et unique est la pleine propriété d’un seul des deux conjoints mariés sous le régime de la communauté (par exemple sous le régime légal). En vertu du régime matrimonial, les revenus de ce bien immobilier reviennent à la communauté. S’ils sont tous les deux emprunteurs, par exemple, d’un prêt à la rénovation et remplissent les conditions de base, tous deux peuvent


bénéficier de la réduction d’impôt pour habitation propre et unique.

Revenu immobilier, mariage et cohabitation légale

Cohabitants légaux Dans cette situation, on suppose que l’habitation propre

Le revenu immobilier imposable des conjoints et

et unique n’est la propriété que d’un des deux parte-

des cohabitants légaux (définition : voir page 29),

naires. S’ils sont tous les deux emprunteurs (par exemple

qui sont assimilés à des époux sur le plan fiscal

d’un prêt à la rénovation) et remplissent les conditions de

depuis l’exercice 2005, dépend de leur situation

base, seul le partenaire-propriétaire peut obtenir la

patrimoniale. Chez les conjoints vivant sous le

réduction d’impôt pour habitation propre et unique.

régime de la communauté (par exemple sous le régime légal), les revenus des biens immobiliers

La notion d’habitation unique

sont ajoutés pour moitié au revenu imposable de chaque conjoint. Sous le régime de la séparation

Il doit s’agir de la seule habitation dont vous êtes (co)

des biens et chez les cohabitants légaux, par

propriétaire, usufruitier ou vis-à-vis de laquelle vous êtes

contre, un bien immobilier personnel constitue un

détenteur d’un droit d’emphytéose ou de superficie au

revenu imposable du partenaire qui en est pro-

31 décembre de l’année où le contrat de crédit a été

priétaire.

conclu. Les dettes et les charges qui sont communes en Il n’est pas tenu compte :

vertu du droit patrimonial (par exemple sous le

• d’autres habitations dont vous êtes copropriétaire, nu-

régime légal, les intérêts d’un emprunt portant

propriétaire ou usufruitier à la suite d’une succession ;

sur un bien immobilier personnel) doivent être

• d’une autre habitation qui est mise en vente sur le

partagées en deux parts égales entre les parte-

marché immobilier le 31 décembre de l’année où le

naires. Chez les conjoints mariés sous le régime

contrat de crédit est conclu, à condition qu’elle ait été

de la séparation des biens et chez les cohabitants

vendue au plus tard le 31 décembre de l’année qui

légaux, par contre, les intérêts dus par chaque

suit. Si ce n’est pas le cas, vous n’aurez plus droit à la

conjoint sont déduits en premier lieu de son

réduction d’impôt habitation propre et unique à partir

propre revenu immobilier.

de cette deuxième année ; • d’autres biens immobiliers qui ne revêtent pas le caractère d’une habitation (par exemple un terrain à bâtir, un garage, un immeuble commercial). Il est toutefois tenu compte : • d’autres habitations dont vous devenez plein propriétaire à 100% à la suite d’une succession ; • d’autres habitations dont vous êtes plein propriétaire, copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier à la suite d’une donation.

109


Le statut d’habitation unique est examiné chaque année

La loi accorde un délai de deux ans dans ces cas de

au 31 décembre. Si l’habitation perd ultérieurement son

figure. Si vous n’occupez pas encore l’habitation au

caractère unique, la déduction de base est maintenue (la

31  décembre de la deuxième année qui suit la conclusion

situation au 31 décembre de l’année du prêt est détermi-

du crédit, vous perdez votre droit au bonus logement et

nante), mais vous perdez définitivement le droit aux

retombez dans le cadre de l’épargne à long terme. Vous

majorations du montant de base.

récupérez toutefois le droit au bonus logement si vous occupez l’habitation au 31 décembre de l’année où

À la suite du décumul, la condition habitation unique

les travaux prennent fin ou de l’année où sont levés les

est évaluée par conjoint et non par ménage fiscal.

obstacles contractuels. Notez toutefois que le montant majoré auquel vous avez droit pendant les dix premières

La notion d’habitation propre

années prend cours à la date de l’acte de crédit. Ce délai n’est pas suspendu les années où vous n’entrez pas en

L’habitation unique doit aussi être votre propre habitation. Il doit s’agir en d’autres termes de l’habitation que vous occupez et dont vous êtes propriétaire, usufruitier ou vis-à-vis de laquelle vous êtes détenteur d’un droit d’emphytéose ou de superficie. Ainsi, si vous achetez une habitation à cinq, chacun des acheteurs entre – pour sa part de l’emprunt – en considération pour la déduction habitation unique, pour autant qu’il remplisse les conditions de base. Le fait que vous deviez occuper l’habitation tolère deux exceptions : • vous pouvez, pour des raisons professionnelles ou sociales, ne pas occuper l’habitation (par exemple si la distance jusqu’à votre lieu de travail est trop grande ou si vous vous occupez d’un parent malade chez qui vous habitez). Si vous construisez ou achetez une habitation et que vous la louez quelques années à un tiers pour des raisons autres que professionnelles ou sociales, vous ne pouvez donc pas obtenir la réduction d’impôt pour habitation propre et unique ; • vous ne pouvez pas occuper immédiatement l’habitation en raison de l’état d’avancement des travaux de construction ou de transformation ou pour des raisons légales ou contractuelles (vous devez respecter un bail en cours, vous achetez une habitation et le propriétaire précédent continue d’y habiter pendant quelques mois en attendant que sa nouvelle maison soit terminée).

110

considération pour le bonus logement.


Schéma 1 La notion d’habitation propre et unique comme condition d’obtention de la déduction d’impôt Ai-je droit à la déduction dans les cas de figure suivants ? 2e habitation

Achat

Donation

Succession

au 31 décembre de l’année où le crédit a été conclu 100% pleine

Non, sauf si vous mettez l’habita- Non, sauf si vous mettez l’habita- Non, sauf si vous mettez l’habita-

propriété

tion en vente à ce moment sur le tion en vente à ce moment sur le tion en vente à ce moment sur le

Copropriété

marché immobilier et qu’elle est

marché immobilier et qu’elle est

marché immobilier et qu’elle est

vendue avant le 31 décembre de

vendue avant le 31 décembre de

vendue avant le 31 décembre de

l’année suivante.

l’année suivante.

l’année suivante.

Non, sauf si vous mettez l’habita- Non, sauf si vous mettez l’habita- Oui tion en vente à ce moment sur le tion en vente à ce moment sur le

Usufruit

marché immobilier et qu’elle est

marché immobilier et qu’elle est

vendue avant le 31 décembre de

vendue avant le 31 décembre de

l’année suivante.

l’année suivante.

Non, sauf si vous mettez l’habita- Non, sauf si vous mettez l’habita- Oui tion en vente à ce moment sur le tion en vente à ce moment sur le

Nue-propriété

marché immobilier et qu’elle est

marché immobilier et qu’elle est

vendue avant le 31 décembre de

vendue avant le 31 décembre de

l’année suivante.

l’année suivante.

Non, sauf si vous mettez l’habita- Non, sauf si vous mettez l’habita- Oui tion en vente à ce moment sur le tion en vente à ce moment sur le marché immobilier et qu’elle est

marché immobilier et qu’elle est

vendue avant le 31 décembre de

vendue avant le 31 décembre de

l’année suivante.

l’année suivante.

Schéma 2 La notion d’habitation propre et unique comme condition du maintien de la majoration de 500 et 50 euros Ai-je encore droit à la majoration ? 2e habitation au 31 décembre d’une année quelconque qui suit l’année où le cré-

Achat

Donation Succession

dit a été contracté 100% pleine propriété

Non

Non

Non

Copropriété

Non

Non

Oui

Nu-propriétaire

Oui

Oui

Oui

Emphytéote

Non

Non

Non

Superficiaire

Non

Non

Non

Usufruitier

Non

Non

Oui

111


Les notions d’acquisition et de conservation

réduction d’impôt habitation propre et unique. Les amortissements du capital et les primes de l’assurance décès liée à un crédit entrent par contre totalement en

On entend par acquisition tant l’achat d’une habitation

considération pour la réduction.

existante que la construction d’une nouvelle habitation. Un prêt destiné à régler les droits de succession relatifs à

Les intérêts liés au financement de la partie profession-

l’habitation propre et unique entre également en consi-

nelle peuvent être déduits comme frais professionnels.

dération, à l’exception des intérêts moratoires dus pour retard de paiement.

Location

En ce qui concerne la notion de conservation, l’emprunt

Si vous louez une partie de votre habitation propre et

doit viser soit à majorer ou à maintenir la valeur de l’ha-

unique, la réduction d’impôt pour habitation propre et

bitation en effectuant des travaux de transformation, de

unique n’est pas autorisée pour la partie des intérêts

rénovation, d’adaptation, de modernisation ou de main-

portant sur la partie louée de l’habitation.

tenance, soit à garder l’habitation en possession (par

Ces intérêts peuvent toutefois faire l’objet d’une déduc-

exemple par un rachat dans le cas d’un divorce).

tion ordinaire (voir page 118 Intérêts remboursés). Le remboursement du capital et les primes de l’assurance

Terrain à bâtir

décès liée au crédit et de l’assurance vie mixte entrent par contre totalement en considération pour la réduction

L’emprunt pour l’achat d’un terrain à bâtir n’étant pas

d’impôt habitation propre et unique.

contracté en vue d’acquérir une habitation propre, il n’entre pas en considération pour la réduction d’impôt habitation propre et unique. Les intérêts de cet emprunt

Déduction ordinaire des intérêts depuis le 1er janvier 2005

peuvent toutefois être déduits du revenu cadastral du terrain à bâtir (et d’autres biens immeubles éventuelle-

Pour les emprunts contractés depuis le 1er janvier 2005,

ment en votre possession).Tant qu’il n’y a pas d’habita-

la déduction ordinaire des intérêts reste d’application si

tion sur le terrain, vous devez en effet déclarer ce revenu

l’emprunt n’a pas été contracté pour l’acquisition ou la

cadastral.

conservation de l’habitation propre et unique. Dans les cas suivants, les intérêts d’emprunts contractés

Si vous contractez un emprunt pour financer l’achat du

depuis le 1er janvier 2005 peuvent faire l’objet d’une

terrain et la construction de l’habitation, cet emprunt

déduction ordinaire :

entre en considération pour la réduction d’impôt habita-

• l’emprunt qui a été contracté pour l’acquisition ou la

tion propre et unique.

conservation d’une habitation qui n’est pas l’habitation unique ;

Utilisation à des fins professionnelles

• l’emprunt qui a été contracté pour l’acquisition ou la conservation d’une habitation unique que le contri-

Si vous utilisez une partie de l’habitation à des fins professionnelles, seuls les intérêts hypothécaires qui ne

buable n’occupera pas personnellement ; • l’emprunt qui a été contracté pour l’acquisition ou la

portent pas sur la partie de l’habitation affectée à l’exer-

conservation d’un bien immeuble qui ne revêt pas le

cice de la profession entrent en considération pour la

caractère d’une habitation ;

112


• l’emprunt n’a pas une durée minimum de dix ans ;

Exemple

• l’emprunt n’est pas hypothécaire. Vous payez 2 200 euros de capital et d’intérêts en 2012 Remarque : si l’emprunt n’est que partiellement garanti

et vous pouvez prétendre à la déduction majorée de

par une inscription hypothécaire, la part des intérêts qui

2 200 euros + 730 euros pour l’habitation propre et

ne tombent pas sous cette garantie entre également en

unique. Vous avez par ailleurs souscrit une assurance vie

considération pour la déduction ordinaire des intérêts.

individuelle dont la prime s’élève à 300 euros. Dans

Dans ce cas, bonus logement et déduction ordinaire des

quelle mesure pouvez-vous encore déduire fiscalement

intérêts peuvent être combinés.

cette prime ?

Qu’en est-il de la réduction d’impôts pour l’épargne à long terme ?5

Le calcul est établi comme suit : Étape 1. Vous commencez par calculer l’ancien panier, c’est-à-dire le montant maximal qui peut entrer en ligne

Si vous avez droit à la réduction d’impôt pour la propre

de compte sur la base de votre revenu imposable.

et unique habitation, vous pouvez par ailleurs bénéficier

Supposons que ce soit 1 700 euros.

encore dans une certaine mesure de la réduction d’impôt

Étape 2. Vous calculez le panier de base pour une habi-

pour l’épargne à long terme. Il peut s’agir par exemple

tation propre et unique. Il s’agit du montant qui a été

des primes d’une assurance vie individuelle qui ne sert

déduit fiscalement pour l’habitation propre et unique,

pas à la reconstitution ou à la garantie d’un emprunt

mais sans tenir compte du panier majoré. Dans ce cas, il

hypothécaire pour une habitation propre et unique.

s’agit de 2 220 – 730 = 1 490 euros. Étape 3. Vous déduisez de l’ancien panier le panier de

D’abord, on calcule combien votre revenu professionnel

base pour une habitation propre et unique. Dans ce cas,

net imposable vous permet de déduire. Il s’agit de 15%

il s’agit de 1 700 -1 490 = 210 euros.

au maximum de la première tranche des 1 250 euros

La prime d’assurance vie peut donc encore entrer en

(1 830 euros pour l’exercice 2013) du total de vos reve-

ligne de compte pour 210 euros pour l’ancien panier. Les

nus professionnels, et de 6% de la tranche supérieure

90 euros restants ne génèrent aucun avantage fiscal

avec un maximum général de 1 500 euros (2 200 euros

complémentaire.

pour l’exercice 2013). Ce montant (l’ancien panier) est diminué de la réduction d’impôt pour l’habitation propre et unique. Pour cette diminution, il est uniquement tenu compte du montant de base et pas des éventuelles majorations. La différence que vous obtenez correspond au montant maximum qui peut encore donner droit à la réduction pour l’épargne à long terme.

5 Les montants indexés mentionnés sont ceux de l’année de revenus 2012 – exercice d’imposition 2013.

113


Schéma 3* Crédits hypothécaires après 20051 Déduction

Pour l’habitation4 propre3 et unique2

Pour une deuxième habitation ou une habitation non propre

Capital, intérêts et primes d’assurance

• Capital et primes d’assurance décès liée à un crédit : réduc-

décès liée à un crédit jusqu’à 2 200 euros + pendant les dix premières années : (730 + 70 ) euros 5 6

tion d’impôt maximum 2 200 euros (en fonction du revenu) • Déduction des intérêts sur le revenu cadastral de la ou des habitations non propres et d’autres biens immobiliers • Jamais de déduction complémentaire des intérêts

Avantage

45%

• Capital et assurance décès liée au crédit : 30% à partir de

fiscal

2012 • Intérêts : taux marginal

Qui ?

Plein propriétaire, usufruitier, emphy-

• Capital et assurance décès liée au crédit : plein propriétaire

téote ou superficiaire

• Intérêts : plein propriétaire, usufruitier, superficiaire, emphy-

7

téote Hypothèque Suffisant pour compléter le bonus

Jusqu’à 73 190  euros

logement et compenser l’indexation Assurance

• Bénéficiaire : celui qui, en cas de

Bénéficiaire

décès liée à

décès, acquiert l’habitation en

1 L’assurance sert à garantir un emprunt pour un bien

un crédit

pleine propriété ou en usufruit

1 immobilier

• Jamais pour plus de la partie hypothécaire de l’emprunt

1 a) pour la partie servant de garantie pour l’emprunt : 1 a) celui qui acquiert l’habitation en pleine propriété ou en 1 a) usufruit ; 1 b) pour le solde : l’époux/ le cohabitant légal ou les parents 1 a) jusqu’au second degré inclus. 2 Dans tous les autres cas : l’époux/ le cohabitant légal ou les 2 parents jusqu’au second degré inclus.

* Par suite des mesures budgétaires, le gouvernement Di Rupo I limitera à partir de l’exercice d’imposition 2013 l’avantage fiscal de la réduction d’impôt habitation propre et unique et épargne-logement à un taux linéaire de 45%, tandis que l’avantage fiscal pour l’épargne à long terme sera limité à un taux linéaire de 30%. À la date de publication de ce guide, ces modifications n’étaient pas encore définitivement intégrées dans la loi. Ces données sont donc sous réserve des textes de loi définitifs. Les montants indexés mentionnés sont ceux de l’année de revenus 2012 – exercice d’imposition 2013. 1 Date de l’acte à partir du 1er janvier 2005. 2 Habitation unique : • ce qui compte, c’est la situation au 31 décembre de l’année où le crédit est contracté ; • pour la notion unique : voir schéma 1 page 111 habitation propre et unique ; • ne sont jamais pris en compte : des biens immobiliers qui ne revêtent pas le caractère d’une habitation. 3 Habitation propre : • l’habitation que vous occupez ; • ou que vous ne pouvez occuper pour des raisons professionnelles ou sociales ; • ou que, par suite d’un cas de force majeure, vous ne pouvez pas occuper immédiatement : par exemple en construction, bail en cours à respecter. 4 Habitation : un crédit pour le terrain à bâtir n’entre pas en considération du point de vue fiscal, sauf si l’emprunt pour l’achat du terrain et la construction ne forment qu’un. 5 Majoration de 70 euros à condition d’avoir trois enfants à charge au 1er janvier qui suit l’année où le crédit a été contracté. Les conjoints et les cohabitants légaux ont droit tous les deux à la majoration. 6 La période de dix ans débute l’année où le crédit est contracté. La majoration est définitivement perdue si vous êtes propriétaire d’une seconde habitation au 31 décembre d’une année quelconque qui suit l’année où le crédit a été contracté. Pour la notion d’habitation unique dans ce contexte : voir page 111. 7 Chez les époux mariés sous le régime légal, le conjoint non propriétaire coemprunteur a également droit à la réduction d’impôt. Remarque : si le prêt a été conclu par le conjoint propriétaire avant le mariage ou avant l’année d’imposition commune, le conjoint non propriétaire qui se déclare par la suite codébiteur solidaire à l’égard de la banque n’aura droit à la réduction d’impôt habitation propre et unique qu’à partir de l’année de revenus de l’apport dans la communauté. En cas de mariage avec séparation des biens ou de cohabitation légale, le partenaire non propriétaire qui est devenu codébiteur solidaire pourra également bénéficier de la réduction d’impôt habitation propre et unique s’il acquiert une part de propriété dans l’habitation (par achat ou donation, quel que soit le pourcentage de propriété).

114


Schéma 4 Uniquement les crédits antérieurs à 2005 Tant que le prêt court, vous conservez les précédentes réductions d’impôts et/ou déductions (épargne-logement, déduction des intérêts, éventuellement déduction complémentaire des intérêts). Schéma 5 Crédit antérieur à 2005 et crédit postérieur à 2005 pour l’habitation propre et unique Choix : Introduire les deux crédits selon l’ancienne réglementation :

Ou déclarer uniquement le

• épargne-logement,

nouveau crédit :

• déduction des intérêts,

réduction d’impôt habitation

• déduction complémentaire des intérêts : les conditions – entrepreneur agréé, montant propre et unique minimal – doivent toutefois être remplies. Exemple d’économies fiscales6 Cas de figure

Procédure (montants indexés pour l’exercice

Joseph et Élisabeth sont mariés et ont deux enfants. Ils

d’imposition 2012, revenus 2011)

n’ont pas encore d’habitation propre et décident de faire bâtir.

Étape 1

Ils demandent un crédit de 100 000 euros, durée vingt

Déterminez le montant maximum déductible fiscale-

ans, taux d’intérêt 4%, qu’ils rembourseront par mensua-

ment par conjoint : 2 200 euros de montant de base par

lités égales. Le crédit est entièrement garanti par une

conjoint + 730 euros du panier majoré pendant les dix

hypothèque.

premières années = 2 930 euros.

La mensualité s’élève à 602,22 euros.

Total : 2 930 euros x 2 = 5 860 euros

Le taux d’imposition marginal (le plus élevé) s’élève à 50% pour Joseph et à 45% pour Élisabeth, à majorer

Étape 2

dans les deux cas des centimes additionnels communaux.

Déterminez les montants effectivement payés entrant en considération pour la déduction. Il s’agit des montants effectivement remboursés sur le crédit hypothécaire garanti. Dans cet exemple, le montant total du crédit (à savoir 100 000 euros) est garanti par une hypothèque. Le montant mensuel total entre donc en ligne de compte pour une déduction fiscale. Montant annuel effectivement payé : 602,22 euros x 12 = 7 226,64 euros.

6 Par suite des mesures budgétaires, le gouvernement Di Rupo I limitera à partir de l’exercice d’imposition 2013 l’avantage fiscal de la réduction d’impôt habitation propre et unique et épargne-logement à un taux linéaire de 45%, tandis que l’avantage fiscal pour l’épargne à long terme sera limité à un taux linéaire de 30%. À la date de publication de ce guide, ces modifications n’étaient pas encore définitivement intégrées dans la loi. Ces données sont donc sous réserve des textes de loi définitifs. Les montants indexés mentionnés sont ceux de l’année de revenus 2012 – exercice d’imposition 2013.

115


Crédit logement hypothécaire : l’ancienne réglementation Étape 3

L’ancienne réglementation prévoit une déduction ordi-

Déterminez le montant effectif maximum déductible

naire des intérêts et une déduction complémentaire, de

fiscalement.

même qu’une réduction d’impôt épargne-logement ou

Dans cette étape, nous comparons le montant maximal

épargne à long terme pour les amortissements du capital

déductible par emprunteur aux montants effectivement

et les primes de l’assurance décès liée au crédit.

payés qui entrent en ligne de compte pour la déduction. Montant annuel effectivement payé : 7 226,64 euros

Quand la réglementation s’applique-telle ?

Montant maximum déductible : 5 860 euros L’ancienne réglementation reste applicable dans les cas Concrètement : pendant la première année, l’avantage

suivants :

fiscal de 5 860 euros peut être utilisé dans sa totalité.

• emprunts contractés avant 2005 ; • emprunts contractés depuis le 1er janvier 2005 pour le

Étape 4

refinancement d’un emprunt contracté avant le

Répartissez le montant fiscal maximum déductible

1er janvier 2005 ;

entre les deux contribuables.

• emprunts contractés depuis le 1er janvier 2005 alors qu’il y a, pour la même habitation, un emprunt hypo-

Dans cet exemple, l’opération est simple : les deux

thécaire qui entre encore en considération pour la

conjoints peuvent bénéficier du montant maximum

réduction d’impôt épargne à long terme ou épargne-

déductible (à savoir 2 930 euros).

logement (il s’agit notamment des prêts à la rénovation) et que cet emprunt est par ailleurs déduit dans

Étape 5

l’impôt des personnes physiques.

Calculez l’avantage fiscal Époux : 2 930 euros x 45% = 1 318,50 euros

Ces emprunts, qui ont été contractés en vue d’acquérir,

Épouse : 2 930 euros x 45% = 1 318,50 euros

de construire ou de rénover l’habitation, entrent en

Total = 2 637 euros

considération pour la réduction d’impôt épargne à long

Ce montant n’est par ailleurs pas soumis aux centimes

terme ou épargne-logement. Les intérêts entrent en

additionnels communaux.

considération pour la déduction ordinaire des intérêts et éventuellement pour la déduction complémentaire des intérêts. Qu’en est-il des nouveaux emprunts hypothécaires et assurances décès liées à un crédit qui ont été contractés depuis le 1er janvier 2005, mais qui ne remplissent pas les conditions pour le bonus logement et ne sont pas énumérés ci-dessus ? Les amortissements du capital et/ou les assurances décès liées à ces crédits entrent en considération pour la réduction d’impôt épargne à long terme. Les intérêts entrent en considération pour la déduction ordinaire des intérêts.

116


Prime de l’assurance décès liée à un crédit7

Capital amorti8 Le remboursement de capital pour un crédit logement

Pour vous faire bénéficier d’un avantage fiscal, l’assurance

peut donner droit à une réduction d’impôts. À partir de

décès liée à un crédit doit répondre aux conditions sui-

2012, cette réduction s’élève à 30% des rembourse-

vantes. Vous êtes tant le preneur d’assurance que l’assuré.

ments si vous possédez plus d’une habitation. Il s’agit

Vous devez avoir moins de 65 ans au moment où vous

dans ce cas d’une réduction dans le cadre de l’épargne à

souscrivez une assurance décès liée au crédit. Le ou les

long terme. Jusqu’en 2012, la réduction variait de 30% à

bénéficiaires de la police doivent, pour la partie qui sert

40% (taux moyen amélioré).

de garantie au prêt, être la ou les personnes qui, en cas de décès, acquièrent la pleine propriété ou l’usufruit de

Une fois encore, il va de soi que cet avantage est plus

la propre et unique habitation. Pour le solde, il doit s’agir

important si vous ne possédez qu’une seule habitation.

de l’époux / du cohabitant légal ou de parents jusqu’au

Pour l’habitation unique, une réduction d’impôt majorée

second degré inclus.

(épargne-logement) est accordée. Il doit s’agir d’un emprunt contracté entre le 1er janvier 1993 et le

Quand ces conditions sont remplies, la prime donne droit

31 décembre 2004 ou d’un prêt de refinancement ou

à une réduction d’impôt. Cette réduction est calculée à

d’un prêt à la rénovation contracté à partir du 1er janvier

partir de 2012 à 30% si l’emprunt auquel est lié l’assu-

2005 pour l’habitation unique. Pour un prêt à la rénova-

rance entre en considération pour l’épargne à long terme.

tion, vous n’avez en outre pas le droit de demander une

Elle est calculée à partir de 2012 à 45% si l’emprunt

réduction d’impôt habitation propre et unique.

auquel est liée l’assurance donne droit à une réduction d’impôt pour l’épargne-logement. Lorsque la prime

La condition sine qua non est que le crédit doit être des-

d’assurance donne droit à la réduction majorée pour

tiné à la construction, à l’achat ou à la rénovation d’une

l’épargne-logement, la réduction d’impôt à 45% n’est

habitation dans l’Espace économique européen. Le crédit

possible pour cette prime que dans la mesure où elle est

doit avoir une durée d’au moins dix ans. Vous devez

liée au plafond applicable de l’emprunt. Si vous assurez

aussi prendre une inscription hypothécaire – une procu-

un capital supérieur au plafond qui est d’application pour

ration hypothécaire ne suffit pas.

votre emprunt dans le cadre de l’épargne-logement, la prime qui se rapporte à la part qui excède le plafond

Calcul de l’avantage fiscal : l’emprunt8

entre uniquement en considération pour une réduction d’impôt à 30%, c’est-à-dire pour une réduction d’impôt

L’avantage fiscal est calculé sur la base du capital rem-

dans le cadre de l’épargne à long terme.

boursé sur une année civile et sur la somme totale du prêt. Pour des emprunts contractés avant 2005 ou pour

Vous trouverez ci-après de plus amples informations sur l’épargne-logement, l’épargne à long terme et l’application des plafonds.

7 Par suite des mesures budgétaires, le gouvernement Di Rupo I limitera à partir de l’exercice d’imposition 2013 l’avantage fiscal de la réduction d’impôt habitation propre et unique et épargne-logement à un taux linéaire de 45%, tandis que l’avantage fiscal pour l’épargne à long terme sera limité à un taux linéaire de 30%. À la date de publication de ce guide, ces modifications n’étaient pas encore définitivement intégrées dans la loi. Ces données sont donc sous réserve des textes de loi définitifs. Les montants indexés mentionnés sont ceux de l’année de revenus 2012 – exercice d’imposition 2013. 8 Les montants indexés mentionnés sont ceux de l’année de revenus 2012 – exercice d’imposition 2013.

117


des prêts de refinancement ou des prêts à la rénovation

droit à une réduction d’impôt entre les deux partenaires

auxquels s’applique l’ancienne réglementation fiscale, les

comme ils l’entendent. En d’autres termes, ce que l’un ne

amortissements sont plafonnés. Il s’agit du plafond qui

peut pas porter en déduction peut être déduit par

est d’application l’année de la signature de l’emprunt.

l’autre, sans toutefois dépasser le maximum applicable à chaque partenaire.

S’il s’agit de l’habitation unique, le plafond peut être plus élevé si vous avez des enfants à charge. Il s’agit du

Intérêts remboursés9

nombre d’enfants à charge au 1er janvier de l’année qui suit celle de la passation de l’acte de crédit et de garan-

On fait une distinction entre la déduction ordinaire des

tie.

intérêts et la déduction complémentaire des intérêts. La déduction ordinaire des intérêts vaut tant en cas d’achat

Le plafond n’est pas relevé pour des enfants à charge

que de construction ou de rénovation d’une habitation,

dans la mesure où les amortissements entrent unique-

et reste limitée au montant des revenus immobiliers.

ment en considération pour la réduction d’impôt

Cette déduction devient surtout intéressante si vous pos-

épargne à long terme.

sédez plusieurs biens immeubles. Si, outre votre propre maison, vous êtes encore propriétaire d’autres biens

Limites pour un crédit contracté en 2011 Pas d’enfant à charge

73 190 euros

immobiliers, ces derniers sont en effet plus lourdement taxés, et ce, au taux marginal (50% au maximum + centimes additionnels communaux). Si vous souhaitez

Calcul de l’avantage fiscal : vos revenus

acquérir une seconde habitation, il sera, grâce à la

professionnels

déduction ordinaire des intérêts, souvent intéressant de

9

contracter un nouveau prêt pour ce faire. Outre une limitation de la partie du crédit qui donne droit à une réduction d’impôts, il existe une seconde limita-

La déduction additionnelle des intérêts n’est possible que

tion. Elle varie en fonction du montant de votre revenu

si vous construisez, achetez sous le régime de la TVA ou

professionnel net imposable. La réduction d’impôts est

transformez une habitation. Les autres conditions sont :

calculée sur 15% des premiers 1 830 euros des revenus

ne pas posséder d’autre habitation, prendre une hypo-

professionnels de chaque partenaire + 6% de la partie

thèque, votre crédit doit avoir une durée d’au moins dix

qui dépasse ce niveau. En outre, un montant total maxi-

ans. Pour les emprunts contractés depuis le 1er janvier

mal a été fixé à 2 200 euros par an. Pour un ménage, le

2005, la déduction complémentaire des intérêts ne

montant maximal entrant en considération pour la

s’applique plus qu’aux prêts à la rénovation. Pour des

réduction d’impôt équivaut donc à deux fois 2 200 euros

transformations, deux conditions viennent encore s’ajou-

soit 4 400 euros.

ter : l’habitation doit avoir au moins quinze ans et vous devez pouvoir présenter des factures d’entrepreneurs

Cette somme ne comprend pas uniquement les amortisse-

enregistrés pour au moins 28 980 euros (TVA comprise).

ments du capital, mais aussi les primes de l’assurance

En outre, la déduction complémentaire des intérêts

décès liée au crédit et d’autres assurances vie éventuelles.

s’applique uniquement au montant que vous pouvez jus-

Les conjoints et cohabitants légaux qui contractent

tifier par des factures d’entrepreneurs enregistrés.

ensemble un crédit logement pour l’habitation du

Pour un prêt à la rénovation, vous pouvez déduire des

ménage peuvent répartir le capital remboursé donnant

intérêts sur maximum 36 600 euros du montant emprunté.

118


Ce maximum sera d’autant plus élevé que vous aurez plus d’enfants à charge.

Et les rénovations ?

Les intérêts d’emprunts contractés avant le 1er janvier

La rénovation de votre habitation unique vous

2005 pour une nouvelle construction (y compris l’achat

permet également de déduire les primes de

d’une habitation sous le régime de la TVA) peuvent

l’assurance décès liée au crédit, le capital amorti

entrer en considération pour la déduction complémen-

et les intérêts ordinaires. Le montant de la déduc-

taire des intérêts. Pour un prêt à la construction, vous

tion d’intérêts complémentaire est calculé sur un

pouvez déduire des intérêts jusqu’à concurrence du pla-

emprunt maximal de 36 600 euros au lieu de

fond qui est d’application l’année où le crédit a été

73 190 euros. Ce montant peut toutefois être

contracté.

plus élevé si vous avez un plus grand nombre d’enfants à charge.

Les emprunts contractés depuis le 1er janvier 2005 pour la construction d’une nouvelle habitation ou pour l’achat

1 enfant à charge

38 420 euros

d’une habitation avec TVA ne donnent plus droit à une

2 enfants à charge

40 250 euros

déduction complémentaire des intérêts. Ces emprunts

3 enfants à charge

43 910 euros

bénéficient en principe du bonus logement si toutes les

4 enfants à charge ou plus

47 570 euros

conditions sont remplies. Les enfants handicapés comptent pour deux. Les Combien précisément ?

9

conditions requises sont les suivantes : le coût des travaux doit être supérieur à 28 980 euros (TVA

Les intérêts qui restent après l’application de la déduction

comprise), les travaux doivent être réalisés par un

ordinaire peuvent entrer en considération pour la déduc-

entrepreneur agréé et l’habitation doit avoir au

tion complémentaire. Cette déduction implique de pouvoir

moins quinze ans. Ici aussi, la déduction d’intérêts

déduire de votre revenu total imposable un pourcentage

complémentaire est dégressive, passant de 80%

déterminé de ces intérêts. Les cinq premières années, à

les cinq premières années à 70% la sixième

compter de l’année où vous avez ajouté pour la première

année, 60% la septième année, etc.

fois le revenu cadastral à votre revenu imposable, vous pouvez déduire 80 % des intérêts que vous avez payés sur les limites respectives. Pour la sixième année, le pourcentage est ramené à 70%, pour la septième à 60% et ainsi de suite. Au total, vous avez droit pendant maximum douze ans à la déduction complémentaire des intérêts.

9 Les montants indexés mentionnés sont ceux de l’année de revenus 2012 – exercice d’imposition 2013.

119


Exemple d’économies fiscales10 Cas de figure Joseph et Élisabeth sont mariés et ont deux enfants. En 1995, ils ont acheté une habitation construite en 1984. Pour financer cet achat, ils ont contracté un crédit de 100 000 euros sur quinze ans. En 2012, ils ont remboursé 4 000 euros en capital et 2 000 euros en intérêts. Le solde à rembourser se monte à 25 000 euros. La prime de l’assurance décès liée au crédit s’élevait à 250 euros pour Joseph et à 150 euros pour Élisabeth. Vu que Joseph perçoit un salaire plus élevé, il est assuré pour un montant de crédit plus important (75 000 euros) qu’Élisabeth (50 000 euros). En 2009, Joseph et Élisabeth ont décidé de rénover complètement leur cuisine et leur salle de bains. Ils veulent aussi procéder à quelques autres travaux de rénovation. Pour ce faire, ils ont contracté un crédit supplémentaire de 70 000 euros, dont l’acte a été passé en 2009. Une nouvelle hypothèque n’était pas nécessaire : ils ont pu réutiliser l’hypothèque de leur ancien crédit. Les charges mensuelles du deuxième crédit s’élèvent à 457,70 euros. Les douze premiers mois, ils ont donc remboursé 3 375,14 euros d’intérêts et 2 117,32 euros de capital. Le revenu cadastral indexé de l’habitation s’élève à 1 800 euros. Joseph a un revenu professionnel net imposable de 45 000 euros et Élisabeth de 25 000 euros. Le taux marginal d’imposition (le plus élevé) s’inscrit à 50% pour Joseph et à 45% pour Élisabeth. Nous supposons que le taux moyen amélioré est de 35% pour Joseph et de 30% pour Élisabeth. Calcul de l’avantage fiscal selon l’ancienne réglementation 1 Prime de l’assurance décès liée au crédit et capital remboursé Étape 1 Déterminez le montant maximal à introduire par contribuable, en fonction du revenu. Joseph

Élisabeth

15% sur la première tranche de 1 830 euros de son

15% sur la première tranche de 1 830 euros de son

revenu professionnel net imposable = 274,50 euros

revenu professionnel net imposable = 274,50 euros

+ 6% sur la partie au-delà (43 170 euros) =

+ 6% sur la partie au-delà (23 170 euros)

2 590,20 euros

= 1 390,20 euros

Total = 2 864,70 euros

Total = 1 664,70 euros

Ce montant est limité au maximum de 2 200 euros.

10 Par suite des mesures budgétaires, le gouvernement Di Rupo I limitera à partir de l’exercice d’imposition 2013 l’avantage fiscal de la réduction d’impôt habitation propre et unique et épargne-logement à un taux linéaire de 45%, tandis que l’avantage fiscal pour l’épargne à long terme sera limité à un taux linéaire de 30%. À la date de publication de ce guide, ces modifications n’étaient pas encore définitivement intégrées dans la loi. Ces données sont donc sous réserve des textes de loi définitifs. Les montants indexés mentionnés sont ceux de l’année de revenus 2012 – exercice d’imposition 2013.

120


Étape 2 Déterminez le montant effectif du crédit qui entre en considération pour un avantage fiscal. Pour 1995 (l’année où le crédit a été contracté) et avec deux enfants à charge, le plafond indexé s’élève à 59 990,23 euros. Le nouveau crédit n’entre pas en considération pour une réduction d’impôts, du fait que le montant du crédit de 1995 dépasse le plafond. Le montant étant entièrement garanti par une hypothèque, le montant du crédit entrant en considération est égal au plafond = 59 990,23 euros. Étape 3 Calculez le montant qui entre en considération pour la réduction d’impôts. Formule : capital remboursé de l’ancien crédit x plafond / montant total du crédit 4 000 x 59 990,23 / 100 000 = 2 399,61 euros. Étape 4 Calculez pour chaque contribuable le montant de la prime de l’assurance décès liée au crédit qui entre en considération pour un avantage fiscal épargne-logement. Formule : montant de la prime x plafond (limité au montant assuré) / capital assuré. Remarque : la part de la prime qui dépasse le plafond peut être utilisée pour obtenir une réduction d’impôts pour l’épargne à long terme. Joseph

Élisabeth

Épargne-logement

Épargne-logement

250 x 59 990,23 / 75 000 = 199,97 euros

0 euros

Épargne à long terme

Épargne à long terme

250 - 199,97 = 50,03 euros

150 euros

Étape 5 Répartissez l’avantage fiscal de manière optimale. Joseph

Élisabeth

Maximum 2 200 euros

Maximum 1 664,70 euros

Épargne-logement

Épargne-logement

• Prime de l’assurance décès liée au crédit (ADC) :

• Prime de l’assurance décès liée au crédit (ADC) :

199,97 euros (voir étape 4) • Capital remboursé Montant maximum - prime ADC • 2 200 - 250 = 1 950 euros

0 euro • Capital remboursé Montant effectif du crédit de l’étape 2 - capital remboursé qui est déjà introduit chez Joseph 2 399,61 – 1 950 = 449,61 euros

Épargne à long terme

Épargne à long terme

• Prime ADC (reste) : 50,03 euros

• Prime ADC : 150 euros

121


Étape 6 Calculez l’avantage fiscal. Joseph

Élisabeth

Maximum 2 200 euros

Maximum 1 664,70 euros

Épargne-logement

Épargne-logement

• Prime ADC : 199,97 x 45% = 89,99 euros

• Prime ADC : 0 euro

• Capital remboursé

• Capital remboursé

Épargne à long terme

Épargne à long terme

1 950 x 50% = 877,50 euros

449,61 x 45% = 202,32 euros

• Prime ADC : 50,03 x 30% = 15,01 euros

• Prime ADC : 150 x 30% = 45 euros

Montant total de l’avantage fiscal : 89,99 + 877,50 + 15,01 + 202,32 + 45 = 1 229,82 euros 2 Déduction ordinaire des intérêts Étape 1 Déterminez le total des revenus immobiliers imposables = 1 800 euros Étape 2 Déterminez le montant d’intérêts qui entre en considération pour la déduction ordinaire des intérêts = 1 800 euros (nous complétons ce montant avec les intérêts de l’ancien crédit) Étape 3 Calculez l’avantage fiscal de la déduction ordinaire des intérêts, qui permet de récupérer le précompte immobilier à concurrence de 12,50%. Pour l’habitation propre (Joseph et Élisabeth ne possèdent pas d’autre habitation) 12,5% x 1 800 = 225 euros 3 Déduction complémentaire des intérêts Étape 1 Calculez le montant qui entre en considération pour la déduction complémentaire des intérêts. Les intérêts payés pour l’ancien crédit n’entrent pas en considération, du fait qu’il ne s’agissait pas d’une construction, d’une transformation ou d’un achat sous le régime de la TVA. Les intérêts payés pour le nouveau crédit entrent par contre en considération : 3 375,14 euros Étape 2 Calculez le plafond qui entre en considération pour la déduction complémentaire des intérêts. Formule : montant entrant en considération pour la déduction complémentaire des intérêts x plafond / montant du crédit 3 375,14 x 38 070/70 000 = 1 835,59 euros Étape 3 Appliquez la limitation fiscale de la déduction. La limitation fiscale de la déduction est de 80% les cinq premières années. 1 835,59 x 80% = 1 468,47 euros Étape 4 Répartissez la déduction complémentaire des intérêts entre les contribuables, en fonction de leur revenu. Joseph

Élisabeth

1 468,47 x 45 000 / 70 000 = 944,02 euros

1 468,47 x 25 000 / 70 000 = 524,45 euros

Étape 5 Calculez l’avantage fiscal. Joseph

Élisabeth

944,02 x 45% = 424,81 euros

524,45 x 45% = 236,00 euros Total = 660,81 euros

122


4 Aperçu de l’avantage fiscal selon l’ancien régime Capital remboursé et primes de l’assurance décès liée

1 229,82 euros

au crédit Déduction ordinaire des intérêts

225,00 euros

Déduction complémentaire des intérêts

660,81 euros

Total

2 115,63 euros

Calcul de l’avantage fiscal selon le nouveau système (bonus logement) Déduction fiscale avec le bonus logement Étape 1 Déterminez le montant maximum déductible fiscalement. Montant de base : 2 200 (Joseph) + 2 200 (Élisabeth) = 4 400 euros Déduction majorée : 730 (Joseph) + 730 (Élisabeth) = 1 460 euros Total = 5 860 euros Étape 2 Déterminez les montants effectivement payés qui entrent en considération pour la déduction. Charges annuelles de crédit : 457,70 x 12 = 5 492,40 euros Primes de l’assurance décès liée au crédit : 0 euro (il n’y a pas d’assurance vie pour le nouveau crédit) Total = 5 492,40 euros Étape 3 Déterminez le montant effectif maximal déductible fiscalement. Le montant effectivement payé qui entre en considération pour la déduction est inférieur au montant maximal déductible fiscalement. Le montant effectivement payé pris en considération est donc = 5 492,40 euros Étape 4 Répartissez le montant effectif maximal déductible fiscalement entre les deux contribuables. Montant maximum : 5 492,40 euros Joseph : 2 930 euros Élisabeth : 2 562,40 euros Étape 5 Calculez l’avantage fiscal. Joseph : 2 930 x 45% = 1 318,50 euros Élisabeth : 2 562,40 x 45% = 1 153,08 euros Total = 2 471,58 euros La nouvelle réglementation (bonus logement) étant plus avantageuse que l’ancienne, à savoir un avantage fiscal de 2 471,58 euros au lieu de 2 115,63 euros, Joseph et Élisabeth optent pour le bonus logement. Ils n’introduisent donc plus fiscalement leur ancien crédit.

123


Application simultanée

Le Conseil crédit KBC

Dans certains cas, l’application simultanée de l’an-

Si vous contractez un crédit hypothécaire auprès

cienne réglementation sur la réduction d’impôt

de KBC Banque & Assurance, votre agence ban-

pour l’épargne-logement et du nouveau système

caire KBC vous donnera une idée précise des

du bonus logement est toutefois possible.

charges nettes pour les quinze, vingt ou trente

Renseignez-vous auprès de votre agence KBC.

années à venir. Ce conseil crédit, basé sur un programme informatique, tient compte de vos projets, de vos revenus et de votre budget. Différentes simulations sont possibles :

Attention aux prêts entre parents

• achat d’un terrain à bâtir, sous seing privé ou en vente publique ;

Il arrive que des membres de la famille (parents ou grands-parents par exemple) veuillent aider

• achat d’une habitation, sous seing privé ou en vente publique ;

leurs proches par un prêt privé. N’oubliez pas que

• construction d’une habitation ;

le bénéficiaire du prêt doit payer le précompte

• bâtiment à rénover.

mobilier sur les intérêts qu’il paie éventuellement.

Vous pouvez même obtenir une simulation combinant par exemple achat d’un terrain à bâtir + nouvelle construction ou achat d’une habitation + transformations. Nous trouverons pour vous la combinaison la plus avantageuse. KBC Banque & Assurance se charge pour vous de garder à l’œil toutes les formalités et conditions. Elle vous fournit aussi automatiquement toutes les attestations nécessaires à votre déclaration.

124


125


Primes d’État et avantages fiscaux


Stimulants financiers pour construire ou transformer vert Le fisc vous donne un petit coup de pouce, par le biais d’avantages fiscaux, pour acquérir ou rénover une habitation. Par ailleurs, les différents gouvernements prévoient diverses primes et subventions.

Par suite des mesures d’économies du gouvernement fédéral, les aides financières pour la construction ou la rénovation d’une habitation économe en énergie sont nettement revues à la baisse à partir de 2012. À la clôture de la rédaction, tous les détails n’étaient pas encore connus. Pour faire le point sur la situation, mieux vaut donc consulter les sites des différentes instances.

Investissements économiseurs d’énergie : gros changements La note Di Rupo supprime la réduction d’impôt pour les investissements économiseurs d’énergie, avec effet immédiat. Le projet de loi prévoit une disposition transitoire pour les contrats qui ont été signés avant le 28 novembre 2011. A Contrats conclus avant le 28 novembre 2011 et payés en 2011 Ces dépenses entrent en considération pour la réduction d’impôt pour les dépenses permettant d’économiser de l’énergie. La réduction d’impôt s’élève à 40% des dépenses payées avec un maximum absolu de 2 830 euros ou 3 680 euros, selon la nature de l’investissement. Ces dépenses entrent en considération pour le transfert aux trois prochaines années et peuvent être converties en un crédit d’impôt. B Contrats conclus avant le 28 novembre 2011 et payés en 2012 Ces dépenses entrent en considération pour la réduction d’impôt pour les dépenses permettant d’économiser de l’énergie. La réduction d’impôt s’élève à 40% des dépenses payées avec un maximum absolu de 2 930 euros ou 3 810 euros, selon la nature de l’investissement. Ces dépenses entrent en considération pour le transfert aux trois prochaines années et peuvent être converties en un crédit d’impôt.

127


C Contrats conclus après le 28 novembre 2011 et payés en 2011 Ces dépenses entrent en considération pour la réduc-

Enfin, la réduction d’impôt pendant dix ans pour les habitations passives, les habitations basse énergie et les habitations zéro énergie est supprimée à partir de 2012.

tion d’impôt pour les dépenses permettant d’économi-

Celui à qui cette réduction d’impôt a été octroyée les

ser de l’énergie. La réduction d’impôt s’élève à 40%

années précédentes continue naturellement à en béné-

des dépenses payées avec un maximum absolu de

ficier.

2 830 euros ou 3 680 euros, selon la nature de l’investissement. Ces dépenses entrent en considération pour

Autres interventions

le transfert aux trois prochaines années et peuvent être converties en un crédit d’impôt. D Contrats conclus après le 28 novembre 2011 et payés en 2012 Ces dépenses n’entrent plus en considération pour

Si vous construisez, reconstruisez ou transformez une habitation en Flandre et qu’elle affiche une performance énergétique inférieure ou égale à E60 après les travaux, vous bénéficiez d’une réduction de 20% sur le pré-

l’avantage fiscal, à l’exception de l’isolation des toi-

compte immobilier (impôt foncier) pendant dix ans. Si

tures. La réduction d’impôt est limitée à 30%, avec un

la performance énergétique est égale ou inférieure à

maximum absolu de 2 930 euros.

E40, cette réduction s’élève à 40%. .

Pour les investissements suivants, la réduction d’impôt

Par ailleurs, la Flandre octroie des certificats d’électricité

est donc supprimée pour les contrats conclus après le 28

écologique aux personnes qui génèrent de l’électricité au

novembre 2011 et payés en 2012 :

moyen de panneaux solaires photovoltaïques. Par

• l’entretien des anciennes chaudières ou leur remplace-

tranche de 1 000 kWh d’électricité produite, vous rece-

ment par une chaudière à condensation, une chaudière

vez de la VREG un certificat vert. Votre gestionnaire de

au bois, une installation avec une pompe à chaleur ;

réseau rachète ce certificat vert à un prix minimum

• l’installation d’un système de chauffage de l’eau par le

garanti.

biais de l’énergie solaire (chauffe-eau solaire) ; • l’installation de panneaux solaires pour transformer

Pour les panneaux solaires entrés en service entre le 1er

l’énergie solaire en énergie électrique (panneaux pho-

janvier et le 31 mars 2012, vous recevez annuellement

tovoltaïques) ;

une aide minimum de 250 euros par certificat obtenu, et

• l’installation d’une pompe à chaleur géothermique ;

ce pendant vingt ans. Cette aide est de 230 euros pour

• l’installation d’un vitrage à haut rendement ;

les installations entrées en service entre le 1er avril et le

• l’installation d’une régulation d’une installation de

30 juin 2012 et de 210 euros pour celles qui sont entrées

chauffage central au moyen de vannes thermosta-

en service entre le 1er juillet et le 31 décembre 2012.

tiques ou d’un thermostat d’ambiance à horloge ;

Les revenus qu’un particulier obtient de la vente de certi-

• la réalisation d’un audit énergétique.

ficats verts ne sont pas imposables à condition que l’énergie soit produite par une installation réservée à un

Le prêt vert avec bonification d’intérêt disparaît lui aussi

usage privé.

en 2012. À la clôture de la rédaction, on ignorait toujours si la réduction d’impôt de 40% sur les intérêts payés en

Les gestionnaires de réseau en Flandre octroient des

2012 serait maintenue pour celui qui avait contracté un

primes pour l’isolation du toit, l’isolation du sol, l’isola-

prêt vert de ce type dans le passé.

tion des murs extérieurs, le vitrage à haut rendement, les

128


Autres primes et subventions chauffe-eau solaires et les pompes à chaleur. Il existe

Indépendamment du caractère énergétique des travaux,

également des primes à la construction d’une habitation,

il existe d’autres primes et subventions auxquelles vous

qui dépendent du niveau E de l’habitation que vous avez

pouvez prétendre.

construite ou nouvellement achetée. À Bruxelles, vous pouvez obtenir différentes primes à

Prévention de l’incendie et de l’intrusion1

l’énergie : pour les audits énergétiques, les habitations passives, les habitations (très) basse énergie, l’isolation

Si, en tant que plein propriétaire, usufruitier, superficiaire,

du toit, l’isolation du sol, l’isolation des murs extérieurs,

emphytéote, nu-propriétaire ou locataire, vous effectuez

les châssis en bois avec label environnemental, le vitrage

dans votre habitation des investissements contre l’incen-

super-isolant, les toitures vertes, la protection solaire

die et le cambriolage, vous avez droit à un avantage

extérieure, les chaudières à condensation, la régulation

fiscal. Celui-ci se monte à 50% des investissements

thermique, la ventilation, les chauffe-eau solaires, les

effectués, avec un maximum de 730 euros (exercice

panneaux photovoltaïques, les pompes à chaleur, la

d’imposition 2013) par habitation. Cet avantage fiscal ne

cogénération et les appareils électroménagers perfor-

peut être cumulé, pour le même investissement, avec la

mants. Pour tout complément d’information, vous pou-

réduction d’impôt pour investissements économiseurs

vez vous adresser au Centre urbain ou à Bruxelles

d’énergie.

Environnement - IBGE. Afin d’être complets, mentionnons qu’une déduction La Wallonie prévoit des primes ou interventions pour

d’investissements existe aussi au niveau fédéral pour la

l’utilisation rationnelle de l’énergie et pour l’installation

protection de locaux professionnels.

de collecteurs solaires. Vous pouvez prétendre à une intervention financière pour le placement de panneaux solaires photovoltaïques et à des certificats verts. Les

Rénovation dans les quartiers à problème1

personnes qui achètent une maison passive ou à basse énergie paient moins de droits d’enregistrement. Celles

Les pleins propriétaires, usufruitiers, superficiaires,

qui procèdent à des travaux en vue d’économiser de

emphytéotes et nus-propriétaires (mais pas les locataires)

l’énergie voient leur revenu cadastral gelé temporaire-

peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt s’ils rénovent

ment.

une habitation située en zone d’action positive des grandes villes. Elle se monte à 15% de ces dépenses,

Outre les mesures d’aide régionales, des primes et aides

avec un maximum de 730 euros (exercice d’imposition

sont parfois aussi accordées par la province et la com-

2013). Certaines conditions doivent être remplies :

mune.

• il doit s’agir de la seule habitation du contribuable ;

Par ailleurs, les associations sectorielles du gaz et du

• l’habitation doit être occupée depuis quinze ans au

mazout octroient parfois une prime pour le placement de certaines installations.

moins ; • le coût total des travaux doit s’élever à 3 660 euros minimum (exercice d’imposition 2013), TVA comprise ; • les dépenses ne peuvent pas entrer en considération 1 Les montants indexés mentionnés sont ceux de l’année de revenus 2012 – exercice d’imposition 2013.

129


comme charges d’exploitation, donner droit à une

Dans l’arrondissement de Halle-Vilvorde et dans certaines

déduction pour investissement ou procurer une réduc-

communes de l’arrondissement de Louvain, la valeur

tion d’impôt pour investissements économiseurs

vénale maximale est plus élevée (368 000 euros).

d’énergie. Prime à la rénovation

Primes et subventions en Région flamande

Les propriétaires/occupants qui ne possédaient pas d’autre habitation (propriété ou usufruit complet) dans

En Flandre, vous pouvez entre autres faire appel à une

les trois ans précédant la demande, de même que les

prime à la rénovation, à une prime à l’adaptation et à

bailleurs, peuvent obtenir une prime à la rénovation.

l’amélioration et à une assurance gratuite logement garanti.

Les propriétaires ne peuvent dépasser un revenu imposable déterminé. Pour les cohabitants et les conjoints, la

Assurance gratuite logement garanti

limite est fixée à 54 390 euros, à majorer de 3 050 euros par personne à charge (montants pour les demandes

Toute personne construisant, achetant ou transformant

introduites en 2011). Le montant de base est le même

une habitation peut bénéficier, à certaines conditions,

pour les isolés ayant une personne à charge et la majora-

d’une assurance gratuite logement garanti. Cette

tion est identique à partir de la deuxième personne à

assurance a une durée de dix ans et intervient pendant

charge. Pour les isolés sans personne à charge, le mon-

trois ans au maximum dans le remboursement de l’em-

tant s’élève à 38 070 euros. Une personne qui a déjà

prunt, en cas d’incapacité involontaire du travail ou de

obtenu une prime d’amélioration ne peut pas demander

chômage.

de prime à la rénovation dans les trois années qui suivent. Une fois la prime à la rénovation versée, il vous

En cas d’achat, de construction ou d’achat avec recons-

faut attendre dix ans avant d’introduire une nouvelle

truction d’une habitation, vous devez contracter un cré-

demande de prime à la rénovation ou de prime d’amélio-

dit hypothécaire d’au moins 50 000 euros. Pour des

ration (sauf pour des travaux visant à résoudre des pro-

travaux de rénovation uniquement, ce montant minimum

blèmes de surpopulation).

est ramené à 25 000 euros. L’achat d’une habitation neuve et l’achat et la reconstruction d’une habitation

L’habitation doit avoir au moins 25 ans. Tous les travaux

sont soumis à certains seuils de revenus, sauf si l’habita-

n’entrent pas en considération : il doit s’agir de mesures

tion a une performance énergétique inférieure ou égale

destinées à assainir et à hydrofuger structurellement

à E70. L’intervention dans le remboursement débute

l’habitation. Sont uniquement concernées les huit caté-

après un délai d’attente de trois mois et s’élève à 70%

gories de travaux suivantes, à chaque fois à concurrence

de l’amortissement pendant la première année, à 56%

d’un certain plafond : fondations/murs (15 000 euros),

pendant la deuxième année et à 42% pendant la troi-

dalles portantes (15 000 euros), toitures (15 000 euros),

sième année, avec à chaque fois un maximum de

menuiserie extérieure (15 000 euros), chauffage cen-

500 euros. Ce maximum passe à 600 euros pour ceux

tral (7 500 euros), électricité (3 750 euros), sanitaires

dont l’habitation a une performance énergétique infé-

(3 750 euros), remplacement d’un escalier intérieur

rieure ou égale à E70 et dont les revenus se situent sous

(3 750 euros). Ne sont pas concernés les travaux de fini-

un certain seuil. Enfin, la valeur vénale de l’habitation ne

tions ou d’isolation d’une habitation.

peut pas être supérieure à 320 000 euros.

130


Vous pouvez effectuer vous-même les travaux. À défaut,

Autres avantages financiers

il faut qu’un entrepreneur enregistré s’en charge. Les factures doivent se monter au moins à 10 000 euros.

Si vous quittez un logement défectueux pour vous ins-

L’intervention s’élève à 10 000 euros au maximum. Les

taller dans une habitation répondant à certaines normes

personnes qui occupent personnellement l’habitation

et si votre revenu ne dépasse pas un certain niveau, vous

rénovée et dont le revenu imposable ne dépasse pas

pouvez bénéficier d’une prime d’installation et d’une

27 200 euros (à majorer de 1 420 euros par personne à

allocation de logement. Pour tout complément d’infor-

charge) bénéficieront d’un remboursement de 30% du

mation, vous pouvez vous adresser au département

coût des travaux, avec un maximum de 10 000 euros.

RWO de votre province (voir page 140).

Cette règle s’applique également aux personnes qui passent par une agence immobilière sociale pour la loca-

Des primes sont prévues pour les travaux d’entretien et

tion de leur habitation rénovée. Dans les autres cas, l’in-

de restauration de bâtiments classés. Une déduction

tervention se chiffre à 20% du coût des travaux.

fiscale du revenu imposable est également possible pour le patrimoine classé.

Prime d’adaptation et prime d’amélioration Les personnes handicapées peuvent demander une La Région flamande prévoit une prime d’adaptation et

intervention de l’agence pour les personnes handicapées

une prime d’amélioration. Ces deux primes peuvent

(Vlaams Agentschap voor Personen met een

être demandées tant par les propriétaires que par les

Handicap - VAPH) dans le but de faire construire une

locataires. La prime d’adaptation est destinée à celui qui

habitation adaptée, de transformer ou d’adapter une

adapte une habitation à la condition physique d’une per-

habitation existante ou pour équiper une habitation

sonne handicapée ou d’un membre de la famille âgé. La

(ouverture automatique de la porte de garage, volets

prime d’amélioration est destinée à favoriser les travaux

électriques, sonnettes, cuisine, etc.).

d’amélioration et les transformations. Plusieurs conditions doivent être remplies, notamment en ce qui concerne le

La province octroie également des primes à l’adaptation

revenu imposable, l’utilisation de l’habitation, le revenu

d’habitations pour personnes handicapées.

cadastral de l’habitation et la nature des travaux. Pour ces deux primes, la demande ne peut être introduite

Un certain nombre de mesures ont été prises pour lutter

qu’après exécution des travaux. Les factures ne doivent

contre l’inoccupation et le délabrement. Un proprié-

pas remonter à plus d’un an, à compter de la date de la

taire qui transforme un petit immeuble commercial en

demande. Vous pouvez introduire trois demandes pour

habitation est exonéré de précompte immobilier pendant

des travaux différents sur une période de dix ans.

trois ans. Un immeuble figurant sur la liste des habitations déclarées à l’abandon ou inhabitables qui subit une

Pour tout complément d’information, vous pouvez vous

rénovation ne verra son revenu cadastral augmenter

adresser au département RWO de votre province (voir

qu’après cinq ans.

page 140). Dans certaines circonstances, le propriétaire ou le locataire peut demander une réduction du précompte immobilier. En Flandre, cette réduction est octroyée automatiquement. Attention : dans certains cas, la

131


réduction doit toutefois faire l’objet d’une demande, généralement unique.

Primes et subventions en Région bruxelloise Bruxelles prévoit entre autres une prime à la rénovation et une prime à l’embellissement de façade. La Région de

www.vaph.be

Bruxelles-Capitale octroie également des subventions pour la restauration de monuments classés. Une exoné-

Pour de plus amples informations sur la VAPH :

ration du précompte immobilier et une déduction fiscale

tél. 02 225 84 11, fax 02 225 84 05

du revenu imposable sont également prévues pour des travaux effectués à des bâtiments classés.

www.onroerendevoorheffing.be Prime à la rénovation Pour de plus amples informations, contactez : Agentschap Vlaamse Belastingdienst, Onroerende

La Région de Bruxelles-Capitale octroie une prime à la

Voorheffing, Bauwensplaats 13 bus 2, 9300 Aalst

rénovation de l’habitat. La prime peut être octroyée sur

tél. 078 15 30 15 (les jours ouvrables de 9 à

tout le territoire bruxellois aux propriétaires-occupants

19 heures), fax 053 72 23 75

ou aux propriétaires qui louent leur bâtiment pour neuf ans au moins à une agence immobilière sociale.

www.brussel.irisnet.be

L’immeuble doit avoir au moins trente ans et être affecté principalement au logement (en tout cas après la rénova-

Pour de plus amples informations sur l’embellisse-

tion). La prime est calculée comme un pourcentage d’un

ment des façades à Bruxelles

montant fixe par type de travail. Le pourcentage exact dépend du quartier dans lequel se trouve le bâtiment et du revenu du demandeur, avec des majorations pour les jeunes couples et par personne à charge. Le montant sur lequel la prime est calculée ne peut être ni inférieur à 1 250 euros ni supérieur à 35 000 euros. Avant d’entamer les travaux, vous devez obtenir la confirmation que votre dossier de demande est complet. Vous avez alors deux ans, à partir de ce moment, pour faire exécuter les travaux de rénovation par un entrepreneur agréé. Une avance est payée dans certains cas, mais en règle générale, la prime est payée après exécution de la rénovation. Le demandeur doit occuper lui-même le logement pendant une période de cinq ans au moins.

132


Prime à l’embellissement de façade

• pour la démolition d’une habitation non améliorable ; • pour la construction ou l’acquisition d’une habitation

Les propriétaires et certains locataires peuvent également

destinée à être louée comme logement social via un

demander une prime à l’embellissement de façade

opérateur immobilier.

pour un immeuble dont les deux tiers au moins sont affectés au logement. En outre, l’immeuble doit avoir

La Région wallonne prévoit également :

plus de 25 ans, être attenant, avoir une façade à front de

• une intervention dans la charge de l’emprunt pour les

la voirie publique ou être en faible recul par rapport à la

personnes qui construisent ou achètent une première

voie publique. La prime peut être obtenue sur l’ensemble

habitation, pour autant que l’habitation ne dépasse

du territoire bruxellois. Elle est calculée sur la base d’un

pas une certaine valeur ;

pourcentage du coût des travaux acceptés. Ce pourcen-

• une allocation de déménagement et loyer ;

tage dépend du quartier dans lequel se situe l’immeuble,

• des chèques-loyer pour les propriétaires et les loca-

ainsi que du revenu et de l’âge du demandeur. La prime est majorée pour les jeunes couples et par personne à

taires dans certaines communes ; • une assurance gratuite contre la perte de revenus.

charge. Le coût des travaux doit s’élever au minimum à 700 euros (TVA comprise). Quelle que soit l’ampleur des

La Région wallonne prévoit également des primes ou

travaux, le montant maximal des travaux acceptés qui

interventions pour :

sert de base au calcul de la prime ne dépassera jamais

• la rénovation et l’embellissement extérieurs des

25 000 euros (TVA comprise). Après la visite sur place du

immeubles d’habitation dans certaines zones ;

délégué du ministre et la promesse d’octroi de la prime,

• l’installation d’un système d’épuration individuelle ;

vous avez deux ans pour faire exécuter les travaux d’em-

• la restauration de monuments classés ;

bellissement de façade par un entrepreneur agréé. Une

• des mesures d’intégration des personnes handicapées.

avance peut vous être accordée à certaines conditions, mais en règle générale, la prime est versée à la fin des travaux et après une nouvelle visite du délégué du ministre. Le demandeur ne peut pas modifier la destination de l’immeuble pendant cinq ans.

Primes et subventions en Région wallonne La Région wallonne octroie différentes primes : • pour la construction ou l’achat d’une habitation neuve ; • pour des travaux de réhabilitation (en faveur des propriétaires ou des locataires) ; • pour des transformations importantes dans un logement améliorable ou la création d’un logement à partir d’un bâtiment non résidentiel ; • pour l’installation de double vitrage ;

133


Liste de contr么le Adresses utiles Notes personnelles


L’acquisition d’une habitation étape par étape 1 Consultez d’abord votre conseiller KBC. 2 Vente de gré à gré : vous prenez éventuellement une option, vous signez ensuite un compromis de vente de gré à gré. N’oubliez pas de prévoir une condition suspensive relative à l’attestation du sol (voir page 19 Attestation du sol). Vente publique : vous achetez l’habitation aux séances. 3 Vous demandez un prêt. 4 L’acte d’achat et l’acte de crédit et de garantie sont passés. 5 Vous pouvez déménager, à moins que des transformations préalables ne soient nécessaires.

135


La construction ou rénovation d’une habitation étape par étape 1 Consultez d’abord votre conseiller KBC.

8 Vous devez introduire une déclaration auprès du service de la TVA dans les trois mois à compter du jour

2 Contactez un architecte qui dessinera un plan. Dès que le projet vous conviendra, l’architecte effectuera le métré. Le métré ou devis détaillé définit les quantités des différents matériaux, ce qui permettra de faire une évaluation précise des coûts. 3 L’architecte introduit une demande de permis d’urbanisme et vous introduisez une demande de crédit. Vous cherchez simultanément, d’un commun accord, un entrepreneur et éventuellement un coordinateur de sécurité et un rapporteur pour l’étude de rendement énergétique. 4 Le permis d’urbanisme est en ordre. L’acte de crédit et de garantie est passé. Les travaux peuvent démarrer. N’oubliez pas que vous avez besoin d’un raccordement temporaire à l’électricité et à l’eau sur le chantier. Souscrivez également les assurances nécessaires (par exemple risques chantier, risques liés à des aides temporaires et à l’effraction). 5 L’habitation est prête. Vous pouvez déménager. N’oubliez pas votre assurance habitation. 6 Envoyez dans le mois qui suit l’installation de votre citerne à mazout une copie du certificat de conformité et du formulaire de déclaration au département compétent. Voir aussi page 61 La citerne à mazout. 7 Vous devez avertir le cadastre dans les trente jours de votre occupation de l’habitation. Un revenu cadastral (RC) vous est alors attribué automatiquement. Vous pouvez introduire une réclamation contre le RC attribué dans les deux mois de la signification et proposer un autre montant. Si vous ne parvenez pas à trouver un accord, le litige sera tranché par décision arbitrale.

136

de la signification du revenu cadastral.


Le déménagement étape par étape 1 Résiliez à temps et conformément aux obligations

déménagement car vous pourriez être déclaré res-

contractuelles le bail de votre habitation. Convenez

ponsable en cas d’accident. Demandez si nécessaire à

du remboursement de la garantie locative éventuelle-

la police des panneaux d’interdiction de stationne-

ment majorée des intérêts. Un état des lieux au

ment. N’oubliez pas de vous assurer. Votre mobilier

moment du départ devra probablement être dressé

est-il couvert par votre assurance incendie ? Souscrivez

au préalable. Si vous devez payer une indemnité,

une couverture aides temporaires pour les amis et les

celle-ci sera déduite de la garantie locative.

membres de la famille qui viennent vous aider.

2 Vous pouvez éventuellement régler avec les nouveaux

7 Tenez compte du fait que votre habitation ne sera

locataires ou les nouveaux propriétaires la reprise des

peut-être pas encore tout à fait terminée le jour du

raccordements à l’eau, au gaz et à l’électricité de

déménagement. Prévoyez dans ce cas des alterna-

votre habitation précédente. Le cas échéant, vous

tives de logement et des adresses de garde-meubles.

devez remplir ensemble un formulaire spécial précisant les divers relevés.

8 Si vous déménagez dans une habitation existante, renseignez-vous sur la date du dernier ramonage des

3 Demandez à temps pour votre nouvelle habitation les

cheminées. Si cela remonte à plus d’un an, il vaut

raccordements à l’eau, au gaz, à l’électricité, à la télé-

mieux le faire avant le déménagement. Vous éviterez

distribution, à l’internet, au téléphone et au fax. Vous

de vous retrouver à nouveau dans la poussière après

pouvez obtenir les données nécessaires à cet effet

le déménagement. Faites également vérifier à

auprès des services communaux de votre nouveau

l’avance l’installation de chauffage et des éventuels

domicile.

appareils au gaz.

4 Le cas échéant, cherchez à l’avance une école pour

9 Si vous comptez faire appel à une firme de déména-

vos enfants. Avisez vos médecin de famille et dentiste

gement, vous devez la contacter à temps. Les prix

de votre intention de déménager. Ils pourront éven-

pratiqués sont libres ; les différences peuvent de ce

tuellement vous recommander des confrères adé-

fait être importantes. L’affiliation à la Chambre Belge

quats dans votre nouveau quartier.

des Déménageurs (CBD) n’est pas une garantie absolue, mais c’est en tout cas une garantie sûre de quali-

5 Contrôlez chaque jour votre courrier et dressez une

té (tél : 02 428 63 45. Cette fédération pratique pour

liste des personnes à informer de votre nouvelle

ses membres un tarif moyen recommandé et

adresse.

conseille à chacun de demander des offres à plusieurs firmes. La firme proprement dite est naturelle-

6 Préparez bien le déménagement proprement dit. Si

ment assurée pour le camion, mais le client doit

vous comptez vous débrouiller vous-même, vous

souscrire une assurance pour le mobilier. Les firmes

devez disposer d’un véhicule suffisamment spacieux,

de déménagement disposent de cartons très pra-

du permis de conduire requis et de quelques aides. Si

tiques que l’on peut soulever même lorsqu’ils sont

vous louez une camionnette, faites attention au tarif

remplis. Demandez d’abord combien cela coûte.

journalier et kilométrique, aux conditions d’assurance,

Vérifiez également si vous avez besoin d’un élévateur

au nombre de kilomètres exonérés, à l’état du véhi-

de déménagement.

cule. Ne chargez pas trop la camionnette pendant le

137


10 Faites un relevé de toutes les pièces à l’avance afin de savoir où vous pourrez placer vos meubles.

16 Avertissez votre banque. Vous pouvez, si vous le désirez, changer d’agence bancaire. Les ordres permanents et domiciliations seront adaptés par la

11 Réglez votre congélateur sur sa puissance maximale

même occasion.

la veille du déménagement. Isolez-le avec des couvertures pendant le déménagement. Cela vous évitera de devoir le faire dégeler.

17 Il va de soi que vous aviserez également votre employeur de votre changement de domicile : non seulement pour tous les papiers officiels et le paie-

12 Dans la mesure du possible, faites garder les jeunes

ment de votre salaire sur votre nouveau compte

enfants le jour du déménagement. Les animaux

bancaire, mais votre changement d’adresse peut

domestiques resteront de préférence en pension

également avoir une influence sur une éventuelle

chez des amis, des membres de la famille ou au

indemnité kilométrique.

refuge. Les chats demanderont a posteriori une

Autres organismes que vous devez informer :

attention toute particulière. Ils sont en effet très

• si vous êtes chômeur, l’ONEM et le service de pla-

attachés à leur environnement. Gardez-les dès lors

cement (Actiris, FOREM, VDAB) ; la Caisse auxi-

trois semaines à l’intérieur pour éviter qu’ils n’es-

liaire de paiement des allocations de chômage si

saient de retrouver leur ancien territoire, pour ne

celle-ci vous verse des allocations de chômage ;

jamais revenir.

• la caisse d’allocations familiales ; • si vous êtes indépendant, le guichet d’entreprises

13 Attribuez un numéro à chaque pièce et inscrivez-le sur les meubles et sur les cartons. De cette façon,

et la caisse d’assurances sociales des indépendants ;

tout arrivera du premier coup à la bonne place.

• la mutuelle ;

Commencez toujours par ranger la salle de bains et

• le syndicat ;

la chambre. Si les autres pièces ne sont pas prêtes,

• la bibliothèque ;

vous pourrez au moins prendre un bain et dormir.

• l’établissement d’enseignement de vos enfants ;

Prévoyez de la nourriture et des boissons en suffi-

• les associations ;

sance pour le jour du déménagement. Gardez tou-

• les journaux, périodiques et autres publications

jours à portée de la main une trousse de secours, du

auxquels vous êtes abonné.

savon et des serviettes, un marteau et une pince. 18 Vous aurez sans doute à faire imprimer de nouvelles 14 Ne nettoyez votre ancienne habitation qu’après le déménagement, sinon tout sera à refaire. 15 Signalez dans les huit jours du déménagement votre

cartes de visite. Pensez aussi aux nouvelles plaquettes pour votre sonnette et boîte aux lettres. 19 Examinez avec votre assureur s’il y a lieu d’adapter

nouvelle adresse au service population (de votre

vos polices d’assurances, en plus de l’adresse. Ce

nouvelle commune si vous changez de commune).

sera généralement nécessaire pour l’assurance incen-

Le service population de votre nouveau domicile

die de l’habitation.

régularisera également l’immatriculation de votre voiture ou moto. D’autres instances seront automatiquement averties.

138

20 Les services des impôts savent généralement où vous trouver. Si toutefois vous n’avez pas reçu à


Que faut-il emporter pour l’entretien avec votre conseiller crédit KBC ? temps le formulaire de déclaration (avant le 1er juin),

1 Votre tâche

vous devez avertir l’administration des Contributions

Anticipez certaines décisions et conditions.

vous-même. Informez-les également de votre chan-

• Pour quelle durée voulez-vous emprunter ? Quel mon-

gement d’adresse si vous avez introduit une réclama-

tant pouvez/voulez-vous consacrer chaque mois au

tion.

remboursement du crédit ? Sur www.kbc.be/simulation_crédit logement, vous

21 Vous pouvez faire garder votre courrier par bpost pendant une certaine période ou le faire suivre jusqu’à quatre mois après votre déménagement.

pourrez effectuer une simulation. N’oubliez pas de l’apporter à l’agence. • Prévoyez-vous des changements familiaux importants à

Vous pouvez aussi envoyer des avis de changement

court ou à moyen terme ? Nous pensons par exemple

d’adresse à tarif réduit au moyen de cartes spéciales

à un agrandissement de la famille, à une augmenta-

de bpost.

tion ou à une diminution de votre temps de travail, à des enfants qui entament des études supérieures ...

22 DoMyMove est une initiative de bpost qui peut vous

Ces éléments peuvent modifier votre situation finan-

simplifier la vie. Ce service vous permet de signaler à

cière. Ces informations sont nécessaires pour person-

prix modique votre changement d’adresse aux parte-

naliser votre crédit et pour vous proposer les

naires de cette initiative. Des formulaires sont dispo-

assurances adéquates.

nibles dans les bureaux de poste. 2 Preuves de revenus Apportez les fiches de paie les plus récentes et le dernier avertissement-extrait de rôle. Ce document est pratique pour effectuer une simulation fiscale et pour évaluer les conséquences financières d’un crédit logement. 3 Preuves d’investissement Il s’agit du contrat de vente de gré à gré dans le cas d’un achat ou d’un devis établi par l’architecte dans le cas d’une construction ou d’une transformation. 4 Titres de propriété ou preuves de donations C’est important si vous êtes déjà propriétaire du terrain sur lequel vous souhaitez bâtir ou de l’habitation que vous souhaitez transformer. 5 Une liste des primes et subventions éventuelles Voir aussi chapitre 7. 6 Plans de l’habitation Les plans peuvent être utiles pour calculer la police habitation.

139


Adresses utiles Aménagement du territoire et du logement

Anvers Lange Kievitstraat 111-113, bus 54 (Wonen) / bus 52 (Ruimtelijke ordening) / bus 55 (Inspectie), bus 53

1 FLANDRE

(Onroerend erfgoed), 2018 Antwerpen Logement : tél. 03 224 61 16

Ligne d’information flamande 1700

Aménagement du territoire : tél. 03 224 60 20, ruimtelijkeordening.ant@rwo.vlaanderen.be

DEPARTEMENT RUIMTELIJKE ORDENING, WOONBELEID

Inspection : tél. 03 224 65 82, inspectie.antwerpen@

EN ONROEREND ERFGOED (RWO) (DÉPARTEMENT

rwo.vlaanderen.be

AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE, DE LA POLITIQUE DU

Patrimoine immobilier : tél. 03 224 62 10, antwer-

LOGEMENT ET DU PATRIMOINE IMMOBILIER)

pen@onroerenderfgoed.be

www.ruimtelijkeordening.be www.bouwenenwonen.be

Limbourg

www.onroerenderfgoed.be

Koningin Astridlaan 50, bus 1, 3500 Hasselt Logement : tél. 011 74 22 00

AGENTSCHAPPEN INSPECTIE RWO, WONEN-

Aménagement du territoire : tél. 011 74 21 00, ruim-

VLAANDEREN, RUIMTELIJKE ORDENING, ONROEREND

telijkeordening.lim@rwo.vlaanderen.be

ERFGOED (AGENCES D’INSPECTION DE

Inspection : tél. 011 74 21 85, inspectie.limburg@rwo.

L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE, DE LA POLITIQUE DU

vlaanderen.be

LOGEMENT ET DU PATRIMOINE IMMOBILIER)

Patrimoine immobilier : tél. 011 74 22 20, limburg@

Siège central

onroerenderfgoed.be

Koning Albert II-laan 19, bus 3 (Ruimtelijke Ordening) / bus 40 (Wonen-Vlaanderen) / bus 5 (Onroerend Erfgoed)

Flandre orientale

/ bus 22 (Inspectie), 1210 Brussel

Gebroeders Van Eyckstraat 4-6, 9000 Gent

Logement : tél. 02 553 17 52, wonenvlaanderen@rwo.

Logement : tél. 09 265 45 11

vlaanderen.be

Aménagement du territoire : tél. 09 265 45 11, ruim-

Aménagement du territoire : tél. 02 553 18 50, ruim-

telijkeordening.ovl@rwo.vlaanderen.be

telijkeordening@rwo.vlaanderen.be

Inspection : tél. 09 265 45 11, inspectie.oostvlaande-

Inspection : tél. 02 553 83 63, inspectie@rwo.vlaande-

ren@rwo.vlaanderen.be

ren.be

Patrimoine immobilier : tél. 09 265 46 18, oost-vlaan-

Patrimoine immobilier : tel. 02 553 16 50, info@

deren@onroerenderfgoed.be

onroerenderfgoed.be

140


Brabant flamand

Direction de l’Inspection régionale du Logement

Diestsepoort 6 bus 91 (Ruimtelijke ordening) / bus 92

Tél. 02 204 12 80

(Wonen) / bus 93 (Inspectie) / bus 94 (Onroerend

broh.huisvestingsinspectie@mbhg.irisnet.be

erfgoed), 3000 Leuven Logement : tél. 016 24 97 77

Direction Rénovation urbaine

Aménagement du territoire : tél. 016 24 98 18, ruim-

Tél. 02 204 24 56

telijkeordening.vbr@rwo.vlaanderen.be

broh.stadsvernieuwing@mbhg.irisnet.be

Inspection : tél. 016 66 59 60, inspectie.vlaamsbra-

www.wijken.irisnet.be

bant@rwo.vlaanderen.be Patrimoine immobilier : tél. 016 66 59 00, vlaams-bra-

Direction des Monuments et Sites

bant@onroerenderfgoed.be

Tél. 02 204 25 75 broh.monumenten@mbhg.irisnet.be

Flandre occidentale

www.monument.irisnet.be

Werkhuisstraat 9, 8000 Brugge Logement : tél. 050 44 28 80

LE CENTRE URBAIN - L’AGENCE BRUXELLOISE DE

Aménagement du territoire : tél. 050 44 28 11, ruimte-

L’ÉNERGIE (ABEA)

lijkeordening.wvl@rwo.vlaanderen.be

Halles Saint-Géry

Inspection : tél. 050 44 28 01, inspectie.westvlaande-

place Saint-Géry 1, 1000 Bruxelles

ren@rwo.vlaanderen.be

Tél. 02 512 86 19

Patrimoine immobilier : tél. 050 44 29 55, west-vlaan-

www.centreurbain.be

deren@onroerenderfgoed.be

Le guichet d’information est ouvert du mardi au vendredi de 10 à 18 heures et le samedi de 14 à 17 heures.

2 BRUXELLES 3 WALLONIE MINISTÈRE DE LA RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE ADMINISTRATION DE L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE

Numéro vert 0800 119 01

ET DU LOGEMENT www.broh.irisnet.be

MINISTÈRE DE LA RÉGION WALLONNE DIRECTION GÉNÉRALE OPÉRATIONNELLE -

Direction Urbanisme

AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE, LOGEMENT,

Tél. 02 204 23 77

PATRIMOINE ET ÉNERGIE

broh.stedenbouw@mbhg.irisnet.be

mrw.wallonie.be/dgatlp/dgatlp/default.asp

www.stedenbouw.irisnet.be Directions extérieures Direction Logement

Communauté germanophone

Tél. 0800 40 400

Hütte 79 boîte 22 / Briefkasten 22, 4700 Eupen

broh.huisvesting@mbhg.irisnet.be

Tél. 087 59 85 30

www.cil-wic.be, www.premie-renovatie.irisnet.be

141


Hainaut

Architectes

Place du Béguinage 16, 7000 Mons Aménagement du territoire : tél. 065 32 80 11

ORDRE DES ARCHITECTES

Logement : tél. 065 32 81 99, logement.mons.dgo4@

www.ordredesarchitectes.be

spw.wallonie.be

www.architect.be

Monuments et sites : tél. 065 32 80 25 FÉDÉRATION ROYALE DES SOCIÉTÉS D’ARCHITECTES DE Rue de l’Écluse 22, 6000 Charleroi

BELGIQUE - FAB

Aménagement du territoire : tél. 071 65 49 63

rue Ernest Allard 21, boîte 1, 1000 Bruxelles

Logement : tél. 071 65 48 80

Tél. 02 512 34 52

Monuments et sites : tél. 071 65 48 80

www.fab-arch.be

Liège

DE VLAAMSE ARCHITECTENORGANISATIE (NAV)

Montagne Sainte-Walburge 2, 4000 Liège

rue de Spa 8, 1000 Bruxelles

Aménagement du territoire : tél. 04 224 54 50 –

Tél. 02 238 07 70

04 224 54 61

www.nav.be

Logement : tél. 04 224 54 90 Monuments et sites : tél. 04 224 54 79

BOND VAN VLAAMSE ARCHITECTEN (BVA) rue Ernest Allard 21, 1000 Bruxelles

Luxembourg

Tél. 02 512 25 78

Place Didier 45, 6700 Arlon

www.bondvlaamsearchitecten.be

Aménagement du territoire : tél. 063 58 91 11 Logement : tél. 063 58 91 11

UNION WALLONNE DES ARCHITECTES – UWA

Monuments et sites : tél. 063 58 90 01

Rue de l’Évêché 10, 5000 Namur Tél. 081 28 05 43

Namur

www.uwa.be

Place Léopold 3, 5000 Namur Aménagement du territoire : tél. 081 24 61 11/43

NEDERLANDSTALIG COLLEGE VAN DESKUNDIGEN

Logement : tél. 081 24 61 11

ARCHITECTEN VAN BELGIË

Monuments et sites : tél. 081 24 61 76

Leuvensesteenweg 613, 1930 Zaventem Tél. 02 252 18 75

Brabant wallon Rue de Nivelles 88, 1300 Wavre

[Français]

Tél. 010 23 12 11

CEAB

wavre.dgo4@spw.wallonie.be

rue de Livourne 160 boîte 2, 1000 Bruxelles Tél. 02 649 50 66 www.redweb.be/architectexpert/

142


Entrepreneurs et services des entreprises de construction

Dienst technologisch advies (Service avis technologique) Lozenberg 7, 1932 Sint-Stevens-Woluwe Tél. 02 716 42 11

CONFÉDÉRATION CONSTRUCTION

info@bbri.be

rue du Lombard 34-42, 1000 Bruxelles

www.wtcb.be

Tél. 02 545 56 00 www.confederationconstruction.be

Autres associations professionnelles du secteur de la construction

VLAAMSE CONFEDERATIE BOUW (VCB)

ASSOCIATION DE CONTACT DES COORDINATEURS DE

rue du Lombard 34-42, 1000 Bruxelles

SÉCURITÉ (VC-CS )

Tél. 02 545 57 49

Avenue Louise 216 boîte 292, 1050 Bruxelles

www.vcb.be

Tél. 016 80 81 81

info@confederatiebouw.be

www.vccs.be CONFÉDÉRATION DE LA CONSTRUCTION DE BRUXELLES-CAPITALE (CCBC)

INSTITUT BELGE DES COORDINATEURS DE SÉCURITÉ ET

rue du Lombard 34-42, 1000 Bruxelles

DE SANTÉ

Tél. 02 545 58 29

boulevard du Souverain 47 boîte 2, 1160 Bruxelles

bruxelles.capitale@confederationconstruction.be

Tél. 02 660 92 69

www.confederationconstruction.be/bruxelles-capitale

www.bib-co.com

CONFÉDÉRATION DE LA CONSTRUCTION WALLONNE

CONFÉDÉRATION ROYALE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS

(CCW)

(CRGE)

rue du Lombard 34-42, 1000 Bruxelles

chaussée de Bruxelles 323a boîte 11, 1410 Waterloo

Tél. 02 545 56 68

Tél. 02 644 94 69

www.ccw.be

www.kcle-crge.org

BOUWUNIE – UNION DES PME CONSTRUCTION

ASSOCIATION BELGE DES EXPERTS (ABEX)

rue de Spa 8, 1000 Bruxelles

avenue Frans Van Kalken 1 boîte 104, 1070 Bruxelles

Tél. 02 238 06 05

Tél. 02 523 73 33

info@bouwunie.be

www.abex.be

http://www.bouwunie.be/viewobj.jsp?id=46317 ASSOCIATION DES ARCHITECTES D’INTÉRIEUR DE CENTRE SCIENTIFIQUE ET TECHNIQUE DE LA

BELGIQUE (AInB)

CONSTRUCTION (CSTC)

rue de Spa 8, 1000 Bruxelles

Laboratoire d’essais

Tél. 02 238 06 20

avenue P. Holoffe 21, 1342 Limelette

www.ainb.be

Tél. 02 655 77 11

143


FÉDÉRATION BELGE DES ENTREPRENEURS PAYSAGISTES

Aspects environnementaux

(FBEP) www.bfg-fbep.org

SITE PORTAIL DES POUVOIRS PUBLICS FLAMANDS

info@bfg-fbep.org

www.milieuinfo.be

ASSOCIATION BELGE DES ARCHITECTES DE JARDINS ET

OPENBARE AFVALSTOFFENMAATSCHAPPIJ VOOR HET

DES ARCHITECTES PAYSAGISTES (ABAJP)

VLAAMSE GEWEST – OVAM (SOCIÉTÉ PUBLIQUE DES

boulevard Léopold II 53, 1080 Bruxelles

DÉCHETS POUR LA RÉGION FLAMANDE)

Tél. 0496 06 63 36

Stationsstraat 110, 2800 Mechelen

www.bvtl.be

Tél. 015 28 42 84 info@ovam.be

Vente et achat d’un bien immeuble

www.ovam.be

FÉDÉRATION ROYALE DU NOTARIAT BELGE

BRUXELLES ENVIRONNEMENT - IBGE

rue de la Montagne 30-34, 1000 Bruxelles

Gulledelle 100, 1200 Bruxelles

Tél. 02 505 08 11

Tél. 02 775 75 75

www.notaire.be

info@ibgebim.be www.bruxellesenvironnement.be

INSTITUT PROFESSIONNEL DES AGENTS IMMOBILIERS (IPI)

SITE PORTAIL DE LA RÉGION WALLONNE

rue du Luxembourg 16b, 1000 Bruxelles

environnement.wallonie.be

Tél. 02 505 38 50 www.ipi.be

ARGUS - LE POINT ENVIRONNEMENT DE KBC ET CERA Eiermarkt 8, 2000 Antwerpen

CONFÉDÉRATION DES IMMOBILIERS DE BELGIQUE (CIB)

Tél. 03 202 90 70

www.cib.be

info@argusmilieu.be www.argusmilieu.be

Aspects fiscaux CENTRUM DUURZAAM BOUWEN (CENTRE SERVICE PUBLIC FÉDÉRAL FINANCES

CONSTRUCTION DURABLE)

Contact Center

Marktplein 7 bus 1, 3550 Heusden-Zolder

Tél. 02 572 57 57

Tél. 011 79 97 51 info@centrumduurzaambouwen.be

Administration générale de la Documentation patrimoniale AGDP (cadastre, enregistrement et domaines) Tél. 02 576 35 98

144

www.centrumduurzaambouwen.be


Énergie

BELSOLAR – BELGIAN SOLAR INDUSTRY ASSOCIATION p/a ATTB Section 5

SITES INTERNET DES POUVOIRS PUBLICS

Frans Geldersstraat 7, bus 4, 1800 Vilvoorde

Flandre : www.energiesparen.be

Tél. 0437 82 90 83

Bruxelles : www.bruxellesenvironnement.be

info@attb.be

Wallonie : energie.wallonie.be

www.belsolar.be

SERVICE PUBLIC FÉDÉRAL ÉCONOMIE – CONTACT

BELPV – FÉDÉRATION BELGE DES ENTREPRISES

CENTER

PHOTOVOLTAÏQUES

Tél. 0800 120 33

rue Royale 35, 1000 Bruxelles

info.eco@economie.fgov.be

Tél. 02 218 87 47

www.mineco.fgov.be

info@ode.be www.ode.be

COMMISSION DE RÉGULATION DE L’ÉLECTRICITÉ ET DU GAZ (CREG)

Divers

rue de l’Industrie 26-38, 1040 Bruxelles Tél. 02 289 76 11

COMMISSION DE CONCILIATION – CONSTRUCTION

info@creg.be

Espace Jacqmotte

www.creg.be

rue Haute 139, 1000 Bruxelles Tél. 02 504 97 86

VLAAMSE REGULERINGSINSTANTIE VOOR DE

info@constructionconciliation.be

ELEKTRICITEITS- EN GASMARKT (VREG) (ORGANISME

www.bouwverzoening.be

FLAMAND DE RÉGULATION DU MARCHÉ DE L’ÉLECTRICITÉ ET DU GAZ)

ALIA SECURITY – ASSOCIATION PROFESSIONNELLE DE

Bâtiment Comte de Ferraris

LA SÉCURITÉ ÉLECTRONIQUE

boulevard du Roi Albert II 20 boîte 19, 1000 Bruxelles

avenue du Marly 15, 1120 Bruxelles

Tél. 1700

info@aliasecurity.be

info@vreg.be

www.aliasecurity.be

www.vreg.be VENTIBEL - FÉDÉRATION POUR LE SECTEUR DE LA COMMISSION WALLONNE POUR L’ÉNERGIE - CWAPE

VENTILATION

avenue Gouverneur Bovesse 103-106, 5100 Jambes

Kasteelstraat 70, 9620 Zottegem

Tél. 081 33 08 10

Tél. 0478 56 21 23

cwape@cwape.be

www.ventibel.be

www.cwape.be LE RÉGULATEUR BRUXELLOIS POUR L’ÉNERGIE – BRUGEL

BELGIAN CENTRE FOR DOMOTICS AND IMMOTICS

avenue des Arts 46, 1000 Bruxelles

(BCDI)

Tél. 0800 97 198

info@bcdi.be

info@brugel.be

www.bcdi.be

www.brugel.be

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Sites Internet intéressants * Construire et transformer www.habitos.be (informations sur la construction et la rénovation) www.houseonline.be * Jours d’inspiration www.mijnhuismijnarchitect.com www.devlaamserenovatiedag.be * Foires www.batibouw.be www.bisbeurs.be www.cocoon.be www.bouwreno.be www.inwonen.be www.bouwinnovatie.be www.bois-habitat.be www.batireno.be www.tendancesmaison.be

* Immobilier www.pap.be

* Construire / transformer durablement

www.woneninbrussel.be

www.energiebewustarchitect.be

www.notarimmo.be

www.passiefhuisplatform.be www.bouwteam.be

* Fiscalité

www.duurzameenergie.org

www.onroerendevoorheffing.be (portail fiscalité

www.vibe.be

Flandre)

www.gidsvoorduurzameaankopen.be

http://fiscalite.wallonie.be (portail fiscalité Wallonie)

www.energie-habitat.be

http://www.brussel.irisnet.be/a-propos-de-la-region/

www.energies-renouvelables.org

le-ministere-de-la-region-de-bruxelles-capitale/

www.energies-renouvelables.com

finances-budget/service-taxes-et-recettes

www.observatoiredulogementdurable.be www.apere.org

* Subventions www.premiezoeker.be http://www.stadswinkel.be/ http://mrw.wallonie.be/DGATLP/DGATLP/Pages/Log/ Pages/Aides/AidesMenu.asp

146


Vous avez d’autres questions ? Avez-vous encore des questions concernant vos affaires bancaires et d’assurances ? Parlez-en avec un collaborateur de votre agence bancaire KBC ou votre agent d’assurances KBC. Vous pouvez aussi appeler le KBC-Telecenter au numéro 078 152 154, du lundi au vendredi de 8 à 22 heures et le samedi et les jours de fermeture bancaire de 9 à 17 heures. Vous pouvez aussi nous joindre par écrit : KBC-Telecenter Schoenmarkt 35 2000 Antwerpen Fax : 03 283 29 50 kbc.telecenter@kbc.be www.kbc.be

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Notes personnelles Vous envisagez de construire, d’acheter ou de transformer une habitation ? Nous nous ferons un plaisir de vous fournir un conseil personnalisé en matière de crédit. Gratuitement et sans aucun engagement de votre part. En outre, nous pouvons vous fournir des conseils détaillés sur l’assurance de votre propriété. Pour être en mesure de vous offrir des informations concrètes, certaines données nous sont nécessaires. Sur cette base, nous élaborerons une proposition pour vous. Il vous suffit de compléter le formulaire ci-joint et de le remettre dans une agence bancaire KBC. Nos collaborateurs se feront un plaisir de vous aider à compléter les données. Car il est important pour vous que nous puissions nous faire une idée correcte de votre situation. À l’occasion d’un entretien personnalisé, nous pourrons alors vous communiquer des chiffres exacts. Car en fin de compte, c’est de votre argent et de votre avenir qu’il s’agit.

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Colofon Rédacteurs en chef Staf Bellens et Colette Demil, CD Media Productions, Grammont Coordination de rédaction Rik Uyttebroeck Mise en page Jozef Boels, BZB’s bvba, Dilbeek Révision linguistique, traduction, concept et design KBC Groupe SA - Communication - CMM, Brusselsesteenweg 100, 3000 Leuven

Rédaction achevée le 23 janvier 2012.

La présente publication est strictement informative et n’engage pas la banque. Les conditions reprises dans le texte peuvent être modifiées à tout moment par la banque sans avertissement préalable. La présente publication ne peut être reproduite, sauvegardée dans une banque de données automatisée ou publiée, en tout ou en partie, par impression, photocopie ou par tout autre procédé sans l’accord écrit préalable de l’éditeur. Toutes les opérations de KBC Bank SA sont soumises aux Conditions bancaires générales dont le texte peut être obtenu dans toutes les agences bancaires KBC. Siège de la société : KBC Bank SA, avenue du Port 2, 1080 Bruxelles, Belgique. TVA BE 0462.920.226, RPM Bruxelles, FSMA 026256 A. Société du groupe KBC Éditeur responsable : KBC Groupe SA, avenue du Port 2, 1080 Bruxelles, Belgique. TVA BE 0403.227.515, RPM Bruxelles.

KBC Bank SA et KBC Assurances SA peuvent utiliser vos données à des fins de marketing. Si vous ne le souhaitez pas, avertissez votre agence bancaire KBC. Vous avez le droit d’accéder à ces données et de les faire rectifier, ainsi que la faculté de consulter le registre public des traitements automatisés (loi du 8 décembre 1992 sur la protection de la vie privée).

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Police habitation KBC 1 Assurance incendie Propriétaire. Une assurance incendie vous protège contre la perte de propriété. En cas de sinistre assuré, vous devez reconstruire le même bâtiment avec la même qualité de finition. Comme nous utilisons des grilles d’évaluation, vous avez la certitude que votre bâtiment ET votre mobilier sont assurés sans limitation. Propriétaire bailleur. Vous avez également tout intérêt à souscrire une assurance habitation, même si votre locataire est déjà assuré. En effet, si vous ne vous assurez pas, vous courez le risque de ne pas recevoir d’indemnité en cas de sinistre. Il se peut en effet que le locataire ne soit pas responsable de ce sinistre. De plus, le locataire ne fait assurer que la valeur réelle. Vous êtes également assuré contre les conséquences de votre responsabilité. En effet, bien souvent vous êtes responsable des dommages corporels et matériels causés aux tiers par le fait de votre bâtiment, de la cour intérieure, des jardins attenants et de l’encombrement des trottoirs devant le bâtiment assuré. Locataire. Vous êtes responsable contractuellement, à l’égard du propriétaire, des dégâts que vous causez au bâtiment pendant la durée du bail. Ceci découle du contrat de bail. Et vous pouvez en outre être rendu responsable de dommages causés aux tiers par votre faute. Il arrive souvent que les locataires n’assurent pas eux-mêmes leur responsabilité locative pour l’immeuble, en raison d’une clause abandon de recours contre le locataire qui figure dans le bail. Ceci n’est pas sans danger. Ainsi, par exemple, votre responsabilité extracontractuelle en cas de dommages causés à des tiers par le fait de l’immeuble n’est pas assurée. BÂTIMENT • Date de construction ..........-..........-............... ou o  Bâtiment en construction o  Isolé o  Non isolé • Habitation achetée récemment

o  Oui o Non

• Le bâtiment a plus de quinze ans mais a été entièrement rénové au cours des quinze dernières années

o  Oui o Non

• Adresse du risque ........................................................................................................................................................................................................................................................................... • Qualité comme

o  Propriétaire

o  Locataire

o  Occupant

o  Occupant

o  Non occupant du/d’

o  Bâtiment entier

o  Une partie du bâtiment

• Utilisation

o  Habitation privée o  Exercice d’une profession libérale

• Occupation

o  Régulière (au maximum 90 journées complètes d’absence par an)

o  Irrégulière (plus de 90 journées complètes d’absence par an)

• Type de bâtiment o  Appartement • Construction

o  Habitation en rangée o  Habitation trois façades o  Habitation non attenante

o  Toit de chaume

MOBILIER Objets de valeur

......................................................................................................................................................

d’une valeur de

.............................................

euros

Objets de valeur

......................................................................................................................................................

d’une valeur de

.............................................

euros

...................................................................................................................................................... (Par exemple : bijoux, collections, objets d’art, antiquités, matériel audiovisuel.)

d’une valeur de

.............................................

euros

Objets de valeur

2 Police familiale KBC et Assurance accidents KBC Un accident est si vite arrivé. Il est dès lors préférable de vous prémunir des conséquences. Car vous êtes légalement obligé de réparer les dommages que vous-même, vos enfants ou votre animal domestique causez à quelqu’un d’autre. À l’inverse, les autres sont obligés de vous indemniser s’ils vous causent des dommages. Mais parfois, vous êtes obligé d’entamer des démarches pour obtenir cette indemnisation. Toutefois, dans la plupart des cas, personne n’est responsable : vous faites une chute dans l’escalier, un enfant se blesse en jouant … FAMILLE • Avez-vous des enfants ?

o Oui o Non

• Hébergez-vous régulièrement des amis de vos enfants ?

o Oui o Non

• Avez-vous des animaux domestiques ?

o Oui o Non

• Faites-vous régulièrement appel à du personnel domestique (par exemple femme de ménage, jardinier, babysitter etc.) ?

o Oui o Non

• L’un des membres de la famille est-il actif dans un mouvement de jeunesse, une association socioculturelle, • un club sportif, une asbl ou une autre association ?

o Oui o Non

• Votre famille peut-elle compter sur une assistance juridique dans la vie privée ?

o Oui o Non

(Par exemple litiges relatifs au loyer, à l’achat de biens.)

• Êtes-vous régulièrement un usager faible de la route

(piéton, cycliste, roller, etc.) ?

• Allez-vous régulièrement en voyage à l’étranger et/ou avez-vous des enfants qui étudient à l’étranger ?

o Oui o Non o Oui o Non


Oui, un conseil personnalisé gratuit et sans aucun engagement de ma part m’intéresse. Nom Rue

.................................................................................................................................................

Code postal Tél.

Prénom

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Commune

Fax

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.............................................................................................................................

(Éventuellement)

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Boîte

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Courriel

Votre numéro de Compte à vue KBC

Gsm

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@...............................................................................................................

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Crédit logement KBC et Assurance décès liée à un crédit KBC • Marié

o Oui

o Non

• Cohabitant

o Oui

o Non

• Objet du prêt o Achat terrain à bâtir

o Nouvelle construction ou achat habitation neuve

o Achat habitation existante

o Rénovation

• Dans quelle région le bien immeuble se situe-t-il ? o Région de Bruxelles-Capitale o Région wallonne o Région flamande • Prix Achat terrain à bâtir

............................................................................................................................................................

euros o Vente de gré à gré

o Vente publique

Nouvelle construction ou achat habitation neuve

..............................................................................................

euros o Vente de gré à gré

..............................................................................................................................................

euros o Vente de gré à gré

o Vente publique

Achat habitation existante

Rénovation

o Vente publique ......................................................................................................;.......................................................................

euros

• Montant du prêt : Achat terrain à bâtir ................................................................................................................................................................................... euros Nouvelle construction ou achat habitation neuve ............................................................................................................................................................. euros Achat habitation existante ............................................................................................................................................................................................................ euros Rénovation ............................................................................................................................................................................................................................................ euros • Revenu cadastral (escompté) (de l’habitation que vous occupez vous-même) ......................................................................................................... euros •

(Donnez éventuellement une estimation.)

• Autres revenus immobiliers imposables

....................................................................................................................................................................

euros par an

• Contribuable (titulaire du revenu le plus élevé) o fumeur – Sexe o Masculin o Féminin Revenu professionnel annuel net imposable ........................................................................................................................................................................... euros Date de naissance

..................

-

..................

-19

..................

• Partenaire o fumeur – Sexe o Masculin o Féminin Revenu professionnel annuel net imposable Date de naissance

..................

-

..................

-19

...................................................................................................................……..….………..…………............

euros

..................

• Nombre d’enfants (à charge au 1er janvier prochain)

.................

• Revenu net imposable (globalement) de l’avant-dernière année ................................................................................................................................... euros (À ne compléter qu’en cas de nouvelle construction, d’achat d’une habitation neuve ou de rénovation en Région flamande.)

• Assurance décès liée à un crédit Contribuable o Oui, pourcentage de couverture ........................... % Partenaire o Oui, pourcentage de couverture ........................... %

o Non o Non

(Le pourcentage de couverture indique la part du montant à emprunter que vous souhaitez assurer.)

Peut-être avez-vous souscrit un prêt antérieur dont le remboursement est encore en cours. Peut-être payez-vous chaque année une prime d’assurance vie. Dans ce cas, remettez-nous une copie de votre dernière déclaration fiscale. Nous pourrons ainsi calculer avec plus de précision l’économie d’impôt qu’un nouveau Crédit logement KBC vous permettrait de réaliser, en tenant compte des postes de déduction dont vous bénéficiez déjà. En vue d’accélérer le traitement d’une éventuelle demande de Crédit logement KBC, vous pouvez nous fournir dès à présent tous les documents nécessaires comme le compromis de vente, le devis, les plans, vos fiches de revenus les plus récentes etc. Éditeur responsable : KBC Groupe SA, avenue du Port 2, 1080 Bruxelles, Belgique. TVA BE 0403.227.515, RPM Bruxelles, compte bancaire 734-0051374-70. KBC Bank SA, FSMA 26 256. KBC Assurances SA, entreprise agréée pour toutes les branches sous le code 0014 (A.R. du 4 juillet 1979, M.B. du 14 juillet 1979). KBC Bank SA et KBC Assurances SA peuvent utiliser ces informations pour toutes leurs activités de marketing. Si vous ne le souhaitez pas, faites-le-nous savoir. Vous avez le droit d’accéder à ces données et de les faire rectifier, ainsi que la faculté de consulter le registre public des traitements automatisés (loi du 8 décembre 1992 sur la protection de la vie privée).


Nous parlons la même langue.

Vous êtes sur le point de devenir propriétaire ? Le Guide de l’habitation KBC sera votre fidèle compagnon. Devenir propriétaire d’une habitation est un processus complexe. Des informations pertinentes vous permettront de faire les meilleurs choix. KBC Banque & Assurance veut vous y aider, par des conseils judicieux. Le Guide de l’habitation KBC expose les procédures à suivre avant, pendant et après l’achat d’un terrain à bâtir ou d’une habitation. Vous saurez tout sur le contrat avec l’architecte et le coordinateur de sécurité, la demande du permis de bâtir, la responsabilité de l’entrepreneur, la demande de prêt et les moyens d’assurer votre bien immobilier. Vous pourrez vous faire une bonne idée des frais. Vous y trouverez également une réponse à des questions spécifiques : Qu’en est-il des cohabitants qui acquièrent ensemble un bien immeuble ? Que se passe-t-il si vous achetez un terrain à bâtir donné à ferme ? Comme vous pouvez le constater, acheter ou faire construire une maison ne se limite pas à contracter un prêt ou à souscrire une assurance. Il faut tenir compte de nombreux aspects juridiques, financiers et fiscaux. Le présent guide vous fera gagner beaucoup d’argent.

02-2012

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www.kbc.be


Guide de l'habitation KBC