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2013년 11월 8일 금요일
통권 1294호
법률 컬럼 - 댄밀러 변호사
갑자기 마샬 노티스를 받았는데 막을수 있나요? 저는 가게를 하고 있습니다. 이곳에서 장사만 13년을 했는데 주위에 대형 슈퍼마켓이 들어오고 경쟁 이 심해 더 장사를 할 수가 없고 렌트비 내기도 힘이 듭니다. 렌드로드에게 사정 얘기를 하고 렌트비를 내려 달라고 사정을 해도 들어주지 않아 렌트비를 안 내고 있었더니 전에 무슨 서류가 왔었는데 그게 고소장인지 뭔지 모르고 있었는데 오늘 사람이 와서 마샬 통지서를 주고 갔습니다. 저는 법원에 가지 도 않았고 너무나 속이 상해 렌드로드 보기도 싫고 얘기도 하고 싶지 않습니다. 그런데 이렇게 갑자기 마샬 통보를 받으니 뭘 어떻게 해야 하는지 앞이 캄캄합니다. 제 리즈는 아직 2년이 남아 있고 리즈는 사업체로 되어 있습니다. 제가 그냥 여기서 이렇게 나가면 어떻게 되는 건지 알고 싶고, 다른 곳으로 옮 길 마음도 있지만 아직 장소를 찾지 못했습니다. 옮기려면 시간이 필요한데 마샬이 나와서 어떻게 해 야 할지 모르겠습니다. 자문을 구합니다. (롱아일랜드 박)
박 선생님 마음이 얼마나 불안하고 속이 상하시는지 이해가 갑니다. 또한 갑자기 마샬 통지서를 받으셨으니 얼마나 당황하 셨겠습니까? 박 선생님이 전에 무슨 서류 를 받으셨다는 것은 렌드로드 테넌트 법원 의 고소장 입니다. 제가 그 서류가 고소장 인 것을 확신하는 것은 고소가 들어가지 않고는 마샬이 나올 수 없기 때문 입니다. 박 선생님이 렌트비를 안 내시니까 렌드로 드가 랜트비 밀렸다 (none payment) 하는 것으로 고소를 한 것입니다. 고소가 들어
간 후에 박 선생님이 고소 들어간 것에 아 무 대응을 안 하시고 계셔서 렌드로드가 일방적으로 승소해서 마샬이 나온 것입니 다. 마샬은 렌드로드가 나가라고 해서 나 오는 것이 아닙니다. 마샬은 법원에서 합 의한 서류나 마샬이 나가도 좋다 하는 법 원의 승인이 없이는 마샬이 나올 수 있는 퇴거 서류 절차를 밟을 수 없습니다. 마샬은 마샬대로 법원에 테넌트 퇴거 서 류를 접수시키고 법원의 허락을 받고 퇴거 통지서를 내보내는 것입니다. 마샬은 처음
에 나와서는 6일 경고장(6 business day notice)을 주고 6일이 지난 후에 다시 나와 서 퇴거시키는 장소의 사람들을 내보내고 새 자물쇠로 바꾸어서 테넌트가 더 이상 가게에 들어갈 수 없게 하는 것이 마샬의 일입니다. 6일 경고장은 마샬이 경고장을 준 날로부터 6일 인데, 6일을 계산하는 데 에는 주말과 휴일은 제외하기 때문에 6 비 즈니스 데이라고 하는 것 입니다. 월요일 부터 금요일까지가 비즈니스 데이 입니다. 그러므로 만약 테넌트가 가게에서 나갈 것 같으면 마샬이 나와서 자물쇠를 바꾸기 전 에 물건들을 옮기고 이사를 해야 합니다. 전에 어떤 분은 마샬이 진짜 6일 후에 나 올까 하고 설마 하시다가 7일 되는 날에 마샬이 나와 아무것도 못 갖고 나오신 분 이 계십니다. 박 선생님이 지금 아무 조치를 안 취하 시고 그냥 나오시면 렌드로드는 나중에 박 선생님을 개인적으로 고소해서 밀린 렌트 비와 남아 있는 리즈기간에서 그 장소를 다시 렌트할 때까지의 렌트비를 고소 할 수 있습니다. 이것은 박선생님의 리즈 계 약이 사업체로 되어 있을 경우에 개인 보
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증이 되어 있기 때문입니다. 제가 박선생 님의 리즈를 실지로 검토를 안 했기 때문 에 개인 보증이 되어 있는지 안되어 있는 지 확인할 수는 없지만 거의 모든 리즈가 사업체로 받은 경우 개인보증이 되어 있습 니다. 렌드로드가 박선생님을 고소한다는 것은 100% 고소한다는 것이 아니라 고소할 수 있는 가능성이 있다는 것을 말씀드리는 것 입니다. 고소를 하는 것도 원고가 고소를 해야 성립되는 으로 렌드로드도 렌드로드 나름대로 꼭 밀린 렌트비를 받아야겠다 하 고 마음을 먹으면 하는 것이고, 이미 테넌 트가 나가버렸으니 밀린 렌트비 받는 것을 포기하면 이것으로 끝나는 것입니다. 그러 므로 최악의 경우를 생각해 볼 때 렌드로 드가 밀린 랜트비를 받기 위해서 고소를 할 수도 있다는 가능성을 말씀 드리는 것 입니다. 하지만 지금 박선생님께서는 다른 장소 로 이사를 하는데, 또한 이사할 장소를 찾 는데 시간이 필요하시다면 법원에 긴급 조 치 서류, 오더 투 쇼 코즈 (order to show cause)라는 서류를 법원에 제출해서 마샬