Bobattre nr 4, 2018

BRFMÄSS AN IG

Heta brandsläckare! Sidan 28.

ÖTEB Sidan

ORG

57

NR 4|2018 Pris 79:50 kr

BOSTADSRÄTTSTIDNINGEN MED DET STYRELSEN BEHÖVER VETA

Monopolen som höjer kostnaden .Sidan 9.

Viktigt göra stambytet i god tid TEMA: STAMMAR Sidan 19.

Tjäna pengar på solceller TEMA ENERGI. Sidan 35.

Renovera eller byta fönster?

Sidan 32.

Modern teknik för föreningen TEMA: MODERN TEKNIK Sidan 41.

Juristen:

Lag & rätt:

Styrelseskolan:

Sidan 62.

Sidan 52.

Sidan 64.

Vem ansvarar vid vattenskador?

Får medlem bygga om köket

Hur hantera en obegriplig motion?

Vi förvaltar och utvecklar bostadsrättsföreningar – för ett hållbart imorgon.

Styrelsearbete kan innebära mycket. Som tur är behöver man inte vara proffs på allt. På SBC har vi erfarenhet av all�från teknisk och ekonomisk förvaltning �ll projektledning vid ombyggna�on och fas�ghetsjuridik. Ta hjälp av oss för en hållbar förvaltning av er bostadsrä�sförening och för a� effek�visera styrelsearbetet.

En specialist på förvaltning helt enkelt. Välkommen �ll SBC! Visste du att SBC är en av Sveriges ledande bostawwdsrättsförvaltare? Med expertkunskap inom såväl teknisk förvaltning och utveckling som ekonomi och juridik sedan 1921. Vill du veta mer, besök oss på www.sbc.se

OBEROENDE INFORMATIV AKTUELL

19

TEMA: Stammar Mer än hälften av vattenskadorna i badrum beror på läckande golvbrunnar. Totalt inträffar drygt 100 000 vattenskador enbart i bostäder. Läs om Stambyten, relining och stamspolning. Brf Malmöhus 12 relinar stammarna i sina sex fastigheter – så går det till. För Brf Valnötens var stambyte rätt lösning.

www.bobattre.se Chefredaktör och ansvarig utgivare Gunnar Wesslén, gunnar.wesslen@bobattre.se Redaktör Karin Urbina Rutström 08-556 963 10, karin.rutstrom@bobattre.se Administrativ redaktör Gunilla Welin gunilla.welin@bobattre.se Redigering och layout ETC Kommunikation Fasta medarbetare Göran Olsson Jörn Liljeström Inger Evertsson Peter Forsman Produktion Mediabolaget AB Swedenborgsgatan 7 118 48 Stockholm red@bobattre.se Tryck V-TAB

TEMA: Energi Gamla fönster läcker värme, hela 35 procent kan ta sig ut den vägen. Att se om sina fönster kan spara mycket, både i kilowattimmar och i kronor. Med investeringsstöd för installering av solceller blir payoff-tiden cirka tio år, därefter genererar cellerna bara vinst.

Brf Famnen 3 satsade på solceller och bergvärme. El- och värmekostnader sänktes med cirka 70 000 kronor per år.

41

TEMA: Modern teknik Nya och beprövade tekniska lösningar och metoder på frammarsch. Från fastighet- och miljöteknik till digitala plattformar och den moderna hemsidan.

Ny digital plattform för flerfamiljshus som via en app gör det möjligt för bostadsrättsföreningen att få en ökad digital kontroll över fastigheten och hålla nere kostnader.

Annonser Recta Media AB www.rectamedia.se Säljare Mie Karlsson 08-410 644 94 mie@rectamedia.se Prenumeration Helår (4 nr), 189 kronor Specialerbjudande Stora styrelsepaketet 545 kr/år, fem utvalda styrelsemedlemmar får årsprenumeration.

Prenumerationsärenden Titeldata AB, Kundtjänst, 112 86 Stockholm 0770-457 119 www.prenservice.se Bo bättre trycks i 28 000 ex med TSkontrollerad upplaga på 26 800 ex. De övriga exemplaren delas ut bland annat på Bygg­centrum, mässor, Marknads­respons fastighetsseminarier runt om i landet samt ett flertal mäklarföretag.

Bo bättre är en oberoende, informativ och aktuell tidning till för styrelseledamöter och boende i bostadsrätter. Allt redaktionellt material lagras digitalt. Materialet lagras och används också av vår samarbetspartner, hittaBrf, på vår gemensamma hemsida. Skribenter och fotografer som medverkar i Bo bättre förutsätts medge elektronisk lagring/publicering. Utbetalt arvode inkluderar Bo bättres och hittaBrf:s rätt till elektronisk publicering.

30

Nätägarna ökar inflationen

9

Brf Havsglimten vann energipriset

26

Professionell hjälp för bättre hemsida

44

Läsarfrågor och rättsfall

51

Årets Bostadsrättsmässa!

57

Undvik konflikter under stambytet

61

Gästkrönika: Ylva Sjönell författare till Stora Stambytesboken

Vill du boka annons i Bo bättre

RECTAMEDIA

kontakta Mie Karlsson på Recta Media AB, 08-410 644 94, 070-725 66 77 mie@rectamedia.se Rak och tydlig kommunikation Nr 1 – utg.dag 7 Mars Nr 2 – utg.dag 16 Maj Nr 3 – utg.dag 19 september Nr 4 – utg.dag 7 november

rectamedia Rak och tydlig kommunikation

BO BÄTTRE 4/2018 | 3

Ta saken i egna händer!

V

isst är det vackert med snö och stjärnor som tindrar på himlen en kall vinterkväll.

Men när kylan och mörkret gör sitt intåg behövs mer av både värme och ljus i våra hus. Lamporna i trapphus och gårdar tänds också tidigare än vid andra tider på året. Det innebär att kostnaderna för värme och el skjuter i höjden.

Tyvärr har priserna under åren fortsatt att öka rejält. Det framgår av den senaste Nils Holgersson-rapporten. Elnätet och distributionen av el är skyddat av monopol och med hjälp av otydligt skrivna regler kan nätägarna dessutom fortsätta att ta ut ohemula priser. Vi berättar mer om detta i nyhetsartikeln ”Nätägarna ökar inflationen” (sid. 9).

Kanske är det dags för landets

bostadsrättsföreningar att ta saken i egna händer. Det finns åtgärder som kan ge stora besparingar både när det gäller energi och miljö. Till skillnad från tidigare går det nu snabbare att tjäna in investeringar av solceller, värmeåtervinning och andra energibesparande åtgärder. På köpet kan föreningen även bli klimatsmart, vilket ökar värdet på såväl bostadsrätter som fastigheten.

Det har under de senaste åren tagits fram allt fler effektiva, tekniska lösningar som är billigare och bättre anpassade för flerbostadshus (sid. 30).

Brf Havsglimten som tog hem Bostadsrättsmässans energipris, i Malmö är ett bra exempel på en förening som med hjälp av bra energibesparande åtgärder sänkt sina energikostnader avsevärt. Något som bland annat lett till att de kunnat halvera sina avgifter. Installation av solceller, värmeåtervinning, grönt vatten, IMD individuell mätning och gemensam el är en del av det föreningen satsat på som gett utdelning (sid 26).

En annan stor fördel med satsningar på för-

nyelsebar energi, exempelvis solceller är att det kan ge en kraftig minskning av koldiox-

4 |

BO BÄTTRE 4/2018

idutsläppen. För Brf Havsglimten har installationen resulterat i en minskning med 45–50 ton koldioxid årligen.

Det är siffror som kan få alla med klimatångest att förstå att det faktiskt går att påverka utsläppen. Den här typen av satsningar brukar också få fler av bostadsrättsföreningens medlemmar att bli intresserade och engagerade.

Men det handlar förstås om att våga ta steget och dra igång! Det gäller att ta till vara på miljöentusiasterna och deras kunskap när de dyker upp på årsstämmorna och i föreningen! Intresse och engagemang är en bra drivkraft som styrelsen kan ha stor nytta av.

En annan sak som kan bli kostsamt är att skjuta

fram underhåll och renoveringar. Kostnader, för sådant som bör göras men inte blir gjort, har en tendens att öka med tiden. Särskilt när det gäller renovering eller byte av stammar. Det finns en viktig fördel med att dra igång innan vattenskadorna blir allt för frekventa.

Startar man i god tid ökar möjligheten att kunna välja.

Ibland kan relining vara ett bra alternativ om många av medlemmarna redan renoverat sina badrum. Men det är viktigt att se till att välja rätt metod och att det görs på rätt sätt av företag som följer branschreglerna.

Vi berättar mer om det i vårt tema om Stambyten och vattenskador (sid. 19). I det här numret bjuder även juristen på intressant läsning om vad som gäller vid vattenskador (sid. 62). Vår gästkrönikör, Ylva Sjönell, författare till Stora Stambytesboken bjuder också på kloka råd och tips (sid. 61).

Något som också styrelsen bör förbereda sig på är

den kommande årsstämman. Visserligen går mycket på rutin men det är bra att ha god framförhållning. I styrelseskolan reder Göran Olsson, ut vilka beslut som måste tas på en stämma (sid. 64).

Sist men inte minst vill jag också tipsa om årets sista Bostadsrättsmässa, som går av stapeln i Göteborg den 23–24 november (sid. 57). Bo bättre kommer att finnas på plats. Besök oss gärna i vår monter!

Trevlig läsning, vi ses på bostadsrättsmässan Red

Med gemensam kraft håller vi staden varm.

Trots alla våra olikheter finns det en sak vi stockholmare har gemensamt - fjärrvärmen. Det värmande kretsloppet under marken vi alla bidrar till, och tar del av.

Vi tar till vara på allt det som händer när över en miljon stockholmare lever sina liv. Från soporna som slängs till värmen från morgonduschen. Det och mycket mer är vad som håller vår stad, och din fastighet, perfekt tempererad året runt.

Hur mår din fjärrvärmecentral?

Våra energirådgivare hjälper dig. Och med vår nya tjänst Intelligy kan du dessutom koppla upp din fastighet och sköta uppvärmningen helt digitalt. Smart, enkelt och kostnadseffektivt. stockholmexergi.se/tjanster

Vi älskar värmepumpar.

Det borde alla bostadsrättsföreningar också.

Annons

Varför väljer fler bostadsrättsföreningar värmepump?

En förklaring är priset. Normalt sparar du in investeringen på bara tre till sex år. Och ju fler kvadrat du behöver värma, ju mer pengar finns att spara. Vi på IVT har en hel avdelning med specialister på värmepumpar för fastigheter. Vi ger dig tydliga underlag att ta ställning till och hjälper dig hela vägen till ett driftsäkert värmesystem.

Se våra referenser och läs mer på ivt.se/storre-fastigheter Vi älskar värmepumpar. Så att du kan älska annat.

Aktuellt

H E, H E

FOTO: ISTOCK

Nätägarna ökar inflationen Värme, varmvatten, vatten, avlopp, el och renhållning står för mer än en tredjedel av den totala boendekostnaden i ett flerfamiljshus.

Men många av dessa kostnader faktureras av monopol och en bostadsrättsförening har små möjligheter att påverka dem.

Därför är det extra viktigt att granska dem.

TEXT GUNNAR WESSLÉN

● I 12 år har den så kallade Nils Holgersson-gruppen tagit fram en rapport där man granskat de totala boendekostnaderna. För att göra den mer jämförbar graskar man priserna på olika ställen i Sverige.

Rapporten är en avslöjande läsning. Varför kostar uppvärmningen med fjärrvärme dubbelt så mycket i Munkedal som i Luleå?

I västsvenska kommunen Munkedal får en innehavare av en lägenhet på 67 kvadratmeter betala 1 131 kronor i månaden för sin fjärrvärme. Motsvarande kostnad för värmen i norrbottniska Luleå är 571 kronor i månaden – trots att Luleå rimligen är betydligt kallare än Munkedal.

I Munkedal står det kommunala bolaget

Uddevalla energi bakom räkningen för fjärrvärmen, medan det likaså kommunala bolaget Luleå energi är de som fakturerar i Luleå.

Vad beror då skillnaden på. Kenny Fredman på Bostadsrätterna arbetar med Nils Holgersson-rapporten:

BO BÄTTRE 4/2018 | 9

Aktuellt

– Det finns många saker som inverkar på priserna, det kan vara avstånd, glesbygd och mycket annat. Vår uppgift är att peka på de skillnader som finns. Vissa bolag, även kommunägda, kan använda den monopoliserade verksamhet de erbjuder som en kassako. Ta höga priser och sedan använda vinsten till helt andra saker.

Kostnaderna för el är det mest utmanande exemplet. Elnätet och distributionen av el är skyddat av monopol och genom otydligt skrivna regler har ägarna av nätet kunnat ta ut ohemula priser.

– Där sitter man i fällan som förening.

Du kan byta elleverantör men du kan inte byta den som äger elnätet. Tidigare ägde kommunen nätet. Men sedan sålde man eftersom det var en kommersiell fråga med möjligheter för ägaren att använda nätet just som en kassako, säger Kenny Fredman.

I Stockholm sålde kommunen nätet till Fortum som såg möjligheterna till stora vinster, sedan sålde Fortum vidare till Ellevio som betalade mycket för rätten att pungslå konsumenterna.

Kenny Fredman:

att de verkar för att man ska betala samma pris i hela landet. Men att sänka priserna på de dyraste ställena är tydligen inte aktuellt.

Sedan Högsta förvaltningsdomstolen gav nätbolagen rätt till stora höjningar har priset på elnäten ökat med i genomsnitt 26 procent under de senaste fem åren. Det är svårt att hitta rimliga förklaringar till

”I Stockholm sålde kommunen nätet till Fortum som såg möjligheterna till stora vinster, sedan sålde Fortum vidare till Ellevio som betalade mycket för rätten att pungslå konsumenterna.”

– Det enda föreningen kan göra för att minska nätkostnaderna är att skaffa ett gemensamt el-abonnemang. Det blir mer arbete för föreningen men man kapar kostnader.

– Nu kan vi dessutom se att nätägarna höjer priserna i Stockholm som legat lägre än exempelvis i Västsverige. Sedan säger de

den höjningen, som framför allt gått till att kraftigt höja vinsterna för bolagen. Vattenfall höjde sina nätavgifter med 41 procent under de fem åren.

Bara under det senaste året är höjningen av nätavgiften dubbelt så hög som höjningen av konsumentprisindex.

Kenny Fredman: – Höjningarna av nätavgifterna är en av faktorerna som Riksbanken speciellt nämner när de beräknar inflationen. Eftersom dessa höjningar ökar inflationen kan de leda till att Riksbanken höjer räntan, vilket betyder att belånade bostadsrättsinnehavare får betala dubbelt – dels genom höjda avgifter och dels genom höjd ränta på sin lån.

Nätbolagen motiverar sina ökade avgifter

med att de måste investera för att förbättra elnäten, ett resonemang som godkänts i domstolsprocesser. Men enligt Energimarknadsinspektionen beräkningar har bara en procent av de höjda avgifterna gått till investeringar.

Om två år, 2020, inträder ett nytt regelverk som regeringen beslutat om som kommer att begränsa nätbolagens möjligheter till övervinster.

Räkna med nya, kraftiga höjningar av nätavgifterna under tiden fram till att de nya reglerna börjar gälla.

Nils Holgersson-rapporterna kan hämtas på www.nilsholgersson.nu

ANNO 1994

4

FÖNSTER OCH FASADMÅLNING år

MÅLERIET SO

R SIG M B RY

www.andresmaleri.se Tel. 0200 58 02 20

Funderar er förening på att sälja råvind, lokaler eller byggrätter?

Kontakta oss så berättar vi mer om hur föreningen kan gå tillväga för att göra en trygg och lönsam affär.

Vi förmedlar årligen över 15 000 kvm råvindar, lokaler och byggrätter åt bostadsrättföreningar i Stockholm och Göteborg. www.gleipnergruppen.se

08-121 487 77

Fyndläge på fritidshusmarknaden Bostad. Ett högt utbud och många prissänkta objekt präglar höstens fritidshusmarknad i många län, visar nya siffror från Booli. Den som funderar på att köpa fritidshus i vår kan göra rätt i att slå till redan nu under hösten.

– Många vill sälja fritidshuset innan vintern för att slippa betala för en hel säsong då huset inte nyttjas. Det kan förklara att vi ser många prissänkningar och ett högt utbud under september, säger Matilda Adelborg, pressansvarig på Booli.

I nästan alla län är andelen prissänkta fritidshus högre än tidigare år. Den som vill göra ett klipp kan göra rätt i att slå till nu när det blir lite kallare.

Försäljningen av det hållbara projektet Brf Elins Trädgårdar har startat Bostad. De 26 bostadsrätterna i Bredvik i Växjö byggs i flerbostadshus och parhus, alla lägenheter har egen entré, antingen i markplan eller från loftgång med uteplats i markplan eller balkong, och boareorna i lägenheterna varierar från 45 upp till 124 kvadratmeter. Inflyttning är planerad till våren 2020.

Just att det är så stor variation på lägenhetsstorlekarna gör att det finns något som passar alla här. Allt från den som precis har flyttat hemifrån till barnfamiljen.

Rekordmånga företag på landets campingar Att byta hotellrummet mot stugan är en trend som har kommit för att stanna bland landets företagare. Senaste året har antalet företag som väljer stugboende ökat med 45 procent hos Sveriges ledande campingkedja, First Camp.

● Kurvan för omsättningen utanför det klassiska turistsegmentet pekar spikrakt uppåt särskilt på de citynära destinationerna Malmö, Karlstad, Umeå och Luleå. För många tjänsteresenärer

blir dessutom campingstugan en bekväm arbetsplats: – Stugan är en perfekt oas för den som tar med sig jobbet hem. Wifi, egen kaffebryggare, lugn och ro och vacker natur runt hörnet ger goda förutsättningar för att arbeta på distans. Våra drygt 400 stugor i citynära naturmiljöer har blivit en favorit för många som reser i jobbet, säger Gustaf Söderbaum, marknads- och försäljningschef, First Camp.

Ny kalkylator gör radonmätning i flerbostadshus enklare 100–årsjubileum firas med lansering av klassiskt kök

Nu lanseras en ny kalkylator som gör det enkelt att beräkna antalet mätdosor som behövs vid radonmätning i flerbostadshus.

Bostad. Ett jubileumskök i klassisk

● Genom att ange antalet huskroppar, antal lägenheter med markkontakt, totalt antal lägenheter samt antal våningar beräknar kalkylatorn behovet av radondosor.

– När radonmätningssäsongen nu dragit igång är mer än hälften av frågorna vår kundtjänst får relaterade till hur många radondosor man behöver för att mäta sin bostadsrätt eller hyresfastighet. Den här lösningen innebär att det blir betydligt

stil lanseras när företaget Vedum firar 100-årsjubileum. Köket har utrustats med porslinsho och blandare i traditionell design och platsbyggda sittplatser. − Vi har även arbetat med hörnskafferi som ger massor av förvaring, och så har vi valt platsbyggda sittplatser för att göra det här till ett kök där hela familjen kan umgås, säger Jenny Andersson på Vedum.

12 |

BO BÄTTRE 4/2018

enklare att snabbt räkna ut behovet av radondosor. Tillsammans med vår webbapplikation RadOnline gör kalkylatorn att hela processen kring en radonmätning blir väldigt smidig och kostnadseffektiv, säger Radonova Laboratories vd Karl Nilsson.

För den som genomför en otillräcklig radonmätning kan det, förutom hälsofaran, innebära att man måste göra en ny mätning. I vissa fall kan det också innebära att man får betala vite till kommunen.

Den nya kalkylatorn är tillgänglig på www.radonova.se.

CCJ

BALKONGINGLASNING FRÅN WINDOOR

VIDGA DINA VYER Med marknadsledande design, kvalitativa materialval och innovativa lösningar är våra produkter inte bara trevliga att se på, utan också mycket hållbara och snabba att montera. Det gör Windoor till en trygg, engagerad partner som du kan känna förtroende för – från idé till färdigt utförande.

BALKONGINGLASNING • RÄCKEN • UTERUM • FASADPARTIER Windoor är en ledande specialiserad aktör i byggsektorn med kunden i fokus. Sedan 1985 utvecklar, tillverkar och marknadsför vi balkongsystem för fastigheter. Våra produkter förbättrar kvaliteten på boendet och ökar värdet på fastigheten för våra kunder.

Se mer på www.windoor.se

Säkerhet syns inte på ytan VATTENSÄKRA

WaterFuse® vattenfelsbrytare finns för flera olika ändamål.

DITT KÖK

• • • •

WaterFuse® Villa WaterFuse® Lägenhet WaterFuse® Stuga WaterFuse® Offentlig miljö

• • • •

WaterFuse® Utrustning WaterFuse® Kök WaterFuse® Plug In WaterFuse® GSM

ELLER HELA FASTIGHETEN Ett heltäckande koncept med vattenskadeförebyggande produkter Skyddar enkelt mot vattenskador.

Produkterna är framtagna efter Boverkets ByggRegler samt Branschregler för Säker Vatteninstalltion 2016:1

Produkter ur konceptet Vattensäkert kök

DropStop Vattenlarm

Allt i konceptet skapar ett Vattensäkert kök genom att samla upp, leda fram, leda bort, larma och stänga av vattnet vid läckage i dolda utrymmen.

Tollco AB, Rubanksgatan 4 741 71 Knivsta

+46 (0)18 34 90 10 info@tollco.se

www.tollco.se

Tidstypiska träfönster – Bevara miljön och öka värdet i er gamla fastighet!

Patrick Lundqvist 08-556 782 00 E-post: patrick@snickargladje.com www.snickargladje.com

AquaTeam Golvskydd Vitvaruunderlägg Tätningar Översvämningsskydd etc.

WaterFuse® Vattenfelsbytare

FoolProof Vitvaruunderlägg

a in Span mer? ontakta k u veta Vill d sida eller B! A m vår he s på Tollco os

Miljonprogramsbostäder i Vårgårda blir självförsörjande på energi – Gröna lån finansierar

Omfattande åtgärder för att hejda uppvärmningen ● FN:s klimatpanel, IPCC, presenterade nyligen en specialrapport om effekterna av en global uppvärmning på 1.5 grader.

Rapporten visar att det går att begränsa uppvärmningen till 1.5 grader, men det kräver samlade ansträngningar i en omfattning som vi aldrig sett förr.

– Forskningen visar nu tydligt att det är bråttom att ta tag i omställningen mot ett fossilfritt samhälle. Det är åtgärderna som vi vidtar de närmaste 10–20 åren som avgör om vi kan lyckas hålla nere tempe-

raturökningen. Det gäller inom såväl bygg och fastighet, infrastruktur och industri och energi, säger Swecos hållbarhetschef, Andreas Gyllenhammar.

Rapporten visar också att det finns stora vinster för människor och natur om vi klarar att hålla 1,5-graders uppvärmning, jämfört med 2 grader. Det skulle till exempel innebära en mindre höjning av havsnivån med följden att färre människor behöver flytta.

Rekordmånga råttor i svenska hem ● När kylan kommer söker sig råttorna inomhus och oktober är den månad då flest försäkringsärenden om råttsanering anmäls. Ökningen av råttor i Sverige har skett explosionsartat de senaste åren och hittills i år har antalet saneringar ökat med 22 procent jämfört med samma period förra året. Det visar ny statistik från Trygg-Hansa och Nomor.

Sedan 2011 har antalet råttsaneringar ökat kraftigt och 2018

FOTO: FREEPIK.COM

förväntas bli ett rekordår.

– Råttproblemet fortsätter att växa i Sverige och det fullkomligt rasar in skadeanmälningar till oss, toppen kommer troligtvis nu i oktober. Det finns dock ett antal enkla åtgärder som minskar risken för ett ovälkommet besök. Genom att se till att undanröja sådant som ger råttor föda och skydd kan man göra miljön ogästvänlig för dem och förhindra att de bygger bon i anslutning till huset eller i värsta fall tar sig in i huset, säger Håkan Franzèn, Hemmets försäkringsexpert på Trygg-Hansa.

NIT TONHUNDR ASJUT TIOÅT TA TILLTJUGOHUNDR A ARTON

www. hf o nst r e t . se

Bostad. Totalt blir 172 lägenheter på Backgårdsgatan i Vårgårda självförsörjande på energi tack vare solceller, vätgas och batterier. Projektet finansieras med Gröna lån från Kommuninvest.

Totalt har 98 kommuner och landsting finansierat 209 investeringsprojekt inom förnybar energi, gröna byggnader och vattenhantering med Gröna lån.

– Vårgårda är känt för sina innovationer och för sitt positiva företagsklimat, nu slår vi ihop dessa och visar att det går att klara nya strängare energikrav från myndigheter med ett innovativt tänkande. Vårgårda kommun har också omfattande miljömål med fokus på ett mer hållbart samhälle, och det känns självklart att finansieringen ska ske med gröna lån, säger Jan Thorsson, vd för Vårgårda Bostäder.

30 projekt erhöll Gröna lån vid senaste miljökommittémötet.

Bostadsrättspriserna ökar i hela landet Bostad. I september ökade bostadsrättspriserna med två procent på riksnivå.

Under det tredje kvartalet i år ökade priserna med mellan två och sex procent på Sveriges storstadsmarknader. Det visar nya siffror från Svensk Mäklarstatistik.

– Jämför vi tredje kvartalet i år med andra kvartalet ser vi en signifikant ökning av bostadsrättspriserna, där innerstadsmarknaderna i Stockholm, Göteborg och Malmö ökat med tre, två respektive fyra procent. Med tanke på att det tredje kvartalet sträcker sig över juli och augusti är det ett styrketecken för marknaden”, säger Erik Wikander, vd Mäklarhuset.

Fönster för generationer H-Fönstret i Lysekil tillverkar underhållsfria aluminiumfönster med träklädd rumssida och överlägsen livslängd.

Unik konstruktion!

H-Fönstret AB | Gåseberg 420 | 453 91 Lysekil | Tel 0523-66 54 50 | Fax 0523-478 74

Att ha med er på BRF-mötet Frågor om service och reparationer kan dra ut på styrelsemöten. Någon som känner igen sig? Med oss kan ni göra mötena kortare. Vi är alla företag som gillar att jobba med bostadsrättsföreningar, och har gjort det länge. Här kommer några punkter som hjälper er att fatta beslut.

Med oss vet ni exakt vad ni betalar för.

Vi lovar er tydliga offerter, avtal och fakturor. Med vår moderna fastighetsservice kan ni följa samtliga ärenden via er egen kundportal.

Vi kompletterar varandra.

Ingen kan vara bäst på allt. Men var och en av oss är experter på vårt område. Därför gillar vi att samarbeta med varandra. Det gör att ni får bästa möjliga service.

Om något ändå skulle gå fel...

Ni kan vara trygga med att vi är väldigt bra på det vi gör. Men vi är självklart inte felfria. Händer det något så gör vi om och rätt.

Det kan ni lita på.

Alla kontakter Humidus AB VID FUKT & VATTENSKADOR www.humidus.se Kontakt: Niklas Sundin niklas@humidus.se 0708-23 20 00 Driftia Förvaltning AB MODERN FASTIGHETSSERVICE www.driftia.se Kontakt: Peter Almroth peter.almroth@driftia.se 070-412 19 41

GR-Avloppsrensning

www.gr-avloppsrensning.nu Kontakt: Gunnar Orbert gunnar@gr-avloppsrensning.nu 08-795 75 10

Ekerö Bygg & Entreprenad

www.ekerobygg.se Kontakt: Tom Lindqvist tom.lindqvist@ekerobygg.se 08-560 310 36

AW Jonæson Bleck & Plåtslageri AB www.jonaeson.se info@jonaeson.se 08-640 52 38

SKFM Ulf Öberg AB

www.uffesotare.se Kontakt: Ulf Öberg uffe@uffesotare.se 0702-12 72 10

Städpoolen Scandinavia TRAPPSTÄD FÖR BRF www.stadpoolen.se Kontakt: Lovisa Lindén lovisa@stadpoolen.se 0708-88 49 99

Carpeting ENTRÉ OCH INTERIÖRMATTOR

www.carpeting.se Kontakt: Danne Kalström danne@carpeting.se 0704-20 20 50 16 |

BO BÄTTRE 4/2016

Visst är det skönt att hitta servicelösningarna för er bostadsrättförening på ett enda uppslag?

Här har ni det. Vi som annonserar här kommer leverera. Det gör vi över hela Storstockholm.

Tillsammans ger vi er det mesta ni behöver.

• Skadebesiktningar • Fuktutredningar • Avfuktningsuppdrag • Jour www.humidus.se Kontakta oss för mer information info@humidus.se eller jour 0708-23 20 09.

Trappstädning i bostadshus sedan 1989 Vi erbjuder kvalificerade städtjänster till bostadsrättsföreningar och fastighetsbolag.

info@stadpoolen.se 08-556 701 50 www.stadpoolen.se

Vi tar hand om hela ditt tak Trygghet, service och kvalitet sedan 1918.

jonaeson.se 08-640 52 38

VI HAR HJÄLPT BRF:ER SEDAN 1979

Entrémattor • Logomattor Skrapmattor info@carpeting.se 08-448 31 80

B O B Ä T T R E 4 / 2 0 1 6 | 17

Bostadsrättsmässan CENTRO KAKEL OCH KLINKER har den stora äran att möta ER när dörrarna slår upp vid Bostadsrättsmässan anno 2018.

Vi sköter tillvalen av kakel och klinker på plats hos ER och levererar 1:a klassens trygghet. Nyfikna? Kom in till vår monter B03:16 så berättar vi mer. Varmt välkomna!

Kontakt: projekt@centro.se

INBJUDAN 22–23 november 2018 Svenska Mässan B03:16

Annons_Bobättre_Malmö_Göteborg_185x135mm.indd 2

PERGOLA PRISMA TILLSAMMANS MED MÖBELSERIEN BOTAN Med integrerad LED-belysning

2018-09-12 16:40:07

www.blidsbergs.se

Tema: Stammar

Vattenskador – dags att se över stammarna Vattenskador är de dyraste och vanligaste skadorna i flerfamiljhus. Mer än hälften av vattenskadorna i badrum beror på läckande golvbrunnar.

Totalt inträffar drygt 100 000 vattenskador om året.

Läs mer om stambyten, relining och andra åtgärder.

B O B Ä T T R E 4 / 2 0 1 8 | 19

Stambyte När föreningens styrelse talar om stambyte tänker nog de flesta av medlemmarna på avloppsstammar.

Men i begreppet stammar ingår även vertikala försörjningsledningar som transporterar el, tele, gas, vatten och avfall. Vid ett stambyte brukar en del eller samtliga av dessa bytas ut.

20 |

BO BÄTTRE 4/2018

I väntan på starten

åt alla stammar till en rimlig kostnad samt kontrollera hur stora våtutrymmena är där stambytet ska göras. Det är också viktigt att se över ekonomin och bestämma hur mycket stambytet får kosta. Tidsåtgång är en annan aspekt som måste tas hänsyn till.

Det gäller att vara noggrann eftersom de insamlade uppgifterna ska läggas in i ett beslutsunderlag som används när förfrågningsunderlaget tas fram.

Den vanligaste indikationen på att stammarna behöver bytas eller renoveras är när det börjar uppstå återkommande läckage.

När skadorna börjar bli för frekventa då är det dags att se över systemet. Det är inte ovanligt att fastighetsägare väntar med att åtgärda fuktskador då ett stambyte är på gång. Men det är inte tillåtet att agera på det sättet.

– Fuktskador måste åtgärdas direkt, säger Stefan Ingelstrand, utbildningsansvarig på Säker Vatten. Föreningen, i egenskap av fastighetsägare, måste vidta åtgärder på en gång. Det tar bara några dagar innan det uppstår mikrobiell påväxt, vilket påverkar inomhusmiljön.

Val av projektledare

Kommunikation och dialog är A och O

När ett stambyte planeras bör projektledaren som anlitas finnas med så tidigt som möjligt. Det är också en tjänst som bör upphandlas. När offerter kommer in är det viktigt att kontrollera att det noga specificeras omfattning, befogenheter och skyldigheter.

Utifrån den ska projektledaren även kunna lämna en kostnadskalkyl för sitt arbete eller helst en fast offert. Det finns också andra delar som är viktiga för att samarbetet ska fungera väl under hela renoveringstiden.

– Det är viktigt att känna att man klickar med projektledaren och har samma ståndpunkt, säger Kenneth Larsson. Man ska

Redan från starten och under arbetets gång bör styrelsen satsa på och planera för att löpande kunna hålla medlemmarna informerade.

– Man bör tidigt i processen ta fram en kommunikationsplan och sedan följa den, säger Ylva Sjönell civilingenjör, tek. dr. journalist och författare av Stora Stambytesboken.

Utgå alltid från att medlemmarna i första hand ser till sina egna intressen. Var tydlig med att alla behandlas lika och håll sedan fast vid det. Ändra inga förutsättningar under projektets gång. (Läs mer i Ylva Sjönells krönika på sid. 61). n

TEXT OCH FOTO KARIN URBINA RUTSTRÖM

● Det finns olika typer av tekniker att välja mellan inför ett stambyte exempelvis traditionellt-, kassett-, prefab och partiellt stambyte. Det sistnämna så kallat partiellt stambyte innebär att stammarna bytts i omgångar. Lägenhetsinnehavaren står för sin egen våtrumsrenovering och föreningen för bytet av tillhörande stammar.

– Partiella stambyten brukar användas när enskilda lägenhetsinnehavare själva vill bestämma när de ska renovera sina våtrum, säger Kenneth Larsson projektledare på Frakka och speciallist på stambyten.

Det är viktigt att skilja mellan stamrenovering och stambyte eftersom vid en stamrenovering görs en rörinfodring, det vill säga en relining av det befintliga röret.

Innan ett stambyte startar och beslut av metod ska fattas är det viktigt att göra en förstudie för att kunna avgöra vilka åtgärder som är nödvändiga och föreningen vill utföra. I förstudien ska det exempelvis tas fram status på befintliga stammar samt beslutas om det är både köks- och badrumsstammar som ska bytas. Det är också viktigt att analysera om det går att komma

även ta referenser. Där brukar det framgå om konsulten har fungerat i andra projekt.

Tema: Stammar

Stambyte med anor För knappt ett år sedan beslutade Brf Valnötens medlemmar att de skulle dra igång med stambyte efter att det uppstått några mindre vattenskador.

TEXT OCH FOTO KARIN URBINA RUTSTRÖM

● – Vår underhållsplan indikerade att ett stambyte behövdes göras inom de närmaste åren, säger ledamoten Tobias Hultman på Brf Valnöten i Stockholm. Men när en vattenskada skulle repareras fick vi veta att stammarna var i dåligt skick och att en större kostsam vattenskada skulle kunna uppstå.

Föreningen beslutade att göra ett första stambyte i sitt gårdshus. Projektet delades in i två etapper varav åtta lägenheter ingick i varje etapp.

I samband med stambytet passade föreningen även bland annat på att installera Tobias Hultman. en central varmvattenberedare, nya tappvatten- och spillvattenledningar, nytt tätskikt samt att helrenovera badrummen.

– Föreningens fastighet är byggd 1889, säger projektledaren Kenneth Larsson på Frakka. Det som är speciellt med sekelskifteshusen är att rörledningarna ofta går härs och tvärs, vilket kan bjuda på överraskningar.

Stambytet tog tre månader, och det

De nya tappvattenledningarna.

blev ett lyckat projekt utan några större överraskningar. Tidplanen har hållits och medlemmarna är väldigt nöjda med sina nya badrum.

– Företaget som bytte stammarna hade informationsmöte innan byggstart med alla medlemmar och därefter har de varit bra på att informera under själva stambytet, säger Tobias Hultman. De har också haft en platschef som varit bra på att löpande ta dialogen med medlemmarna och svarat på deras frågor.

Föreningen valde tidigt att ta in en oberoende konsult, något de även rekommenderar andra föreningar att göra.

– Vi hörde oss för via kontakter, googlade och valde sedan ut tre företag som vi ville träffa och tog sedan referenser på dem, säger Tobias Hultman.

Som styrelseledamot har man sällan den tekniska och juridiska kompetens som behövs, och framförallt inte tiden som krävs. Därför är det viktigt att ta hjälp av

I samband med stambytet passade föreningen på att installera en central varmvattenberedare.

en teknisk expert som företräder föreningen, gör förfrågningsunderlag, utvärderar, upphandlar, ställer krav på stambytesföretaget och hela tiden följer byggprocessen med föreningens bästa för ögonen. Man bör även utse en eller två i styrelsen som är kontaktpersoner under stambytet och kan delta på byggmöten och annat.

Trots att projektet fungerat bra och bara tog tre månader har styrelsen valt att lägga stambytet i det andra huset lite längre fram, bland annat för att kunna dela upp kostnaden. Men kanske vill de också vila upp sig lite?

– Det är inte lätt att bo kvar i sin lägenhet under ett stambyte, säger Tobias Hultman.

Det dammar fruktansvärt och är mycket störande ljud. Lägenheten blir mer eller mindre en byggarbetsplats med verktyg, brädor, murbruk, rör etc. Vattnet är också avstängt av under stora delar av stambytet och man har ingen egen toalett Alla utom någon enstaka boende valde att flytta under den mest intensiva perioden av stambytet, vilket underlättade oerhört för dem. n B O B Ä T T R E 4 / 2 0 1 8 | 21

Stamspolning förhindrar vattenskador kronor per lägenhet beroende på hur många lägenheter det finns i fastigheten, säger Kalle Tjärnvall, vd på Spolarna och Repipe.

Det finns flera fördelar med stamspolning. Det minskar exempelvis risken för stopp, eftersom fettbeläggningar spolas bort och föremål som inte hör hemma i avloppsrören försvinner.

”Det minskar också risken för stopp, eftersom fettbeläggningar spolas bort och föremål som inte hör hemma i avloppsrören försvinner.”

– Fett är ofta den största boven, säger Kalle Tjärnvall. Ett problem som börjar bli allt vanligare är att boende slänger tvättservetter i toaletten. De är inte lättupplösta som toalettpapper och när de binds ihop med fett i avloppet blir det bekymmer.

Stamspolning är enligt experterna inom fastighetsförvaltning ett bra sätt att minska risken för stopp i rören samt vatten- och fuktskador i fastigheten.

– Att göra en stamspolning är en liten kostnad jämfört med vad en vattenskada kostar, säger David Sjöqvist, styrelserådgivare inom fastighetsförvaltning och teknik på Bostadsrätterna. ● Spolningarna bör göras regelbundet med jämna intervaller.

– Behovet kan vara olika beroende på hur stor belastningen är, men fem år är ett bra snitt, säger David Sjöqvist. I fastigheter med tvära krökar på avloppsstammarna 22 |

BO BÄTTRE 4/2018

kan det behövas göras oftare.

För att se till att stamspolning görs regelbundet bör styrelsen lägga in det i underhållsplanen samt avsätta medel för åtgärden.

– Priset kan ligga från cirka 700 till 1000

När en stamspolning görs börjar arbetet normalt längst ned i fastigheten där det finns mest avlagringar och fortsätter sedan uppåt.

– Man spolar 10 till 20 lägenheter per dag, säger Kalle Tjärnvall. Sekelskiftesfastigheter brukar ta lite längre tid.

Det finns två olika typer av spolning, antingen spolas rören med mycket högt tryck eller med hett vatten och lägre tryck. Det går även bra att spola rör som relinats.

– Relinade rör bör inte spolas med allt för höga tryck, säger Kalle Tjärnvall. Där bör man istället använda spolning med hett vatten och lägre tryck eftersom det är skonsammare.

När en spolning ska göras måste entreprenören komma in i lägenheterna. Därför är det viktigt att informera de boende i god tid och se till att det finns tillgång till lägenheterna. n

Tema: Stammar

Strumpor som ska mättats med epoxy och bli rörinfodring.

Delar till förgreningar.

Valsen där strumpan görs till rörinfordring.

En bit av en rörinfordring efter att den härdat.

Relining istället för stambyte Relining av avloppstammar i flerfamiljshus är en metod som blivit allt vanligare. Det innebär att fastighetens befintliga rör renoveras. Metoden används ofta i kombination med andra åtgärder.

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

● – Allt fler föreningar väljer numera att renovera avlopp- och dagvattenrör, säger Rolf Ekstrand projektchef på Riksbyggen.

I dagsläget har vi 1000 lägenheter där det pågår relining.

En fördel med relining är att det inte krävs några ingrepp i fastighetens konstruktion, vilket innebär att badrummen kan vara kvar orörda. Däremot måste toalettstol och vattenlås monteras bort. Det är en enkel åtgärd, arbetet i varje lägenhet tar i princip bara några timmar.

Inom relining finns det vanligtvis två olika metoder att välja mellan, sprut- eller strumpmetoden. Sprutmetoden brukar lämpa sig bäst för mindre rör och strumpmetoden för stora avloppstammar. Även om strumpmetoden är dyrare väljer numera större fastighetsägare liksom organisationerna ofta metoden i komplement med spray på mindre ledningar.

– Vi använder uteslutande strumpmetoden i våra projekt eftersom den är hållbarare, säger Rolf Ekstrand. Dock med undantag för smalare rör där man måste använda

sprutmetoden, exempelvis rör anslutna till handfat. Relining av tappvattenledningar har däremot vi aldrig använt, de byter vi istället.

Numera är det mest avloppstammar som relinas. Det är mindre vanligt med relining av tappvattenledningar. Metoden förekommer fortfarande, fast till skillnad från tidigare är de material som används numera helt fria från kemikalien bisfenol-A (BPA).

När ett rör relinas med sprutmetoden innebär det att en plastbeläggning sprutas

på insidan av röret. Den bildar sedan en tät beläggning utan skarvar. När ett rör relinas med strumpmetoden skjuts en impregnerad polyesterstrumpa in med tryckluft i röret längst insidan. Den härdas sedan och bildar ett tre millimeter tjockt rör inuti det befintliga.

- Vi har sett en trend i marknaden att allt fler gått över till strumpmetoden eftersom den blivit mycket bättre, säger Kalle Tjärnvall, VD på Spolarna och Repipe Sverige.

Ett av skälen till att strumpmetoden blivit

allt vanligare är att tekniken under de senaste åren utvecklats avsevärt, vilket också lett till att kvalitén ökat. Till skillnad från tidigare fungerar strumpmetoden numera även bra i rör med många böjar och grenanslutningar, liksom i stora komplicerade arbeten. n

Att tänka på inför relining:

••Auktoriserade och certifierade företag som följer branschreglerna, ska kunna visa att de är medlemmar i branschföreningen Relining i fastigheter (BRiF). För att kunna kontrollera detta gå in på https://brif.se eller ring 070-550 94 10, 070-820 09 80.

Vid relining, se till att golvbrunnarna är anpassade för att kunna anslutas till moderna tätskikt.

Kräv en metodbeskrivning som beskriver

•• ••

hur själva reliningen ska gå till och hur framtida åtgärder i badrummet ska utföras, reparation av skadad relining eller ett golvbrunnsbyte.

Se till att reliningföretaget har en giltig ansvarsförsäkring som även skyddar tredje part.

Välj ett företag som köper allt material för en relining från en och samma tillverkare.

•• ••

Källa: Länsförsäkringar, BRiF.

B O B Ä T T R E 4 / 2 0 1 8 | 23

Reliningprocessen bevakas och styrs med kamera via toalettens avlopp.

Ett tappvattenställe monteras på varje våning.

Tryckluft pumpas ned i röret och strumpan pressas på plats.

Brf Malmö hus 12 renoverar Bostadsrättsföreningen Brf Malmöhus 12 är en av de föreningar som väljer att relina stammarna i sina sex fastigheter.

– Vi valde relining eftersom 70 procent av de boende ganska nyligen renoverat sina badrum, säger Roland Andersson vice värd på Brf Malmöhus 12.

Jimmy Hildinggren, visar strumpan innan den mättats. med epoxy.

med att rören spolas, rengörs och sedan filmas. Därefter startar infodringen av rören. Strumporna som ska ned i rören görs i ordning i en av byggbodarna på gården.

När de är klara sätts det sedan på plats i stammarna med hjälp av tryckluft. Sedan skickas ånga ned i röret vilket gör att de snabbt härdar.

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

● Föreningens fastigheter som ligger i Nydala i Malmö byggdes på 1960-talet och tillhör de årgångar där det nu börjar bli dags att åtgärda stammarna. Istället för att göra punktinsatser har föreningen här valt att dra igång med en renovering av hela området. Ett omfattande projekt då föreningen har 324 lägenheter.

– De har valt att köpa ett helhetskoncept från oss, vilket innebär att de betalar ett fast pris, säger Rolf Ekstrand, projektchef på Riksbyggen. Det gör att vi tar hela ansvaret.

Sedan spelar det ingen roll om det händer något oväntat eller blir ändring och tillägg,

”Många bor kvar eftersom det är minimalt med störningar då man inte behöver bila.”

24 |

BO BÄTTRE 4/2018

– De små rören som går till handfatet relinar vi med en lösplast eftersom de är för små för att man ska kunna lägga in en strumpa, säger Jimmy Hildinggren, produktionschef på Repipe. Men det går utmärkt att lägga in det fram till golvbrunnen.

Arbetet inne i lägenheterna tar inte särskilt lång tid. Men då vattnet måste stängas av under tiden I helhetskonceptet ingår förutarbetet pågår får varje boende en om renoveringen allt övrigt som egen pelletstoalett. Det placeras exempelvis projektledning, uppäven tappställen för vatten på varje handling, besiktningar, upprätvåning. tande av personalloggar, avtal och Robin Nilsson.

– Alla är nöjda med skogstoan, andra handlingar. Riksbyggen tar över det säger Roland Andersson. Många bor kvar ansvar som normalt krävs av byggherren. eftersom det är minimalt med störningar då – Föreningen väljer själv entreprenör man inte behöver bila. men vi är noga med att de som lämnar Varje trapphus beräknas ta mellan 10–12 anbud uppfyller alla krav som ställs när det veckor. gäller auktorisering och certifieringar, säger – Ofta blir vi klara lite tidigare och det Rolf Ekstrand. uppskattas, säger Robin Nilsson. Alla är Projektet startade under sommaren och väldigt trevliga här och det märks att de är kommer att pågå i två år. Reliningen inleds nöjda. n

vi tar hand om allt liksom alla extra kostnader. Det här har tagits fram efter önskemål från våra föreningar. De ville ha ett koncept som innebar att de redan vid starten skulle veta vad ett projekt kostar, vilket gör det lättare för dem att kunna budgetera.

É N R

U

STAMBYTE PÅ T - Snabbt - Ekonomiskt - Genomtänkt

“Elegant” “Stilren” Swedal Victor AB Västra Torpvägen 3 668 92 ED

Tel. 0534-668 68 victor@swedal.se www.swedalvictor.se

Brf Havsglimten vann energipriset TEXT OCH FOTO KARIN URBINA RUTSTRÖM

● När föreningen startade arbetet med att minska energikostnaderna var syftet att förbättra ekonomin och samtidigt bli mer miljövänliga. Resultatet blev bättre än väntat. Årsavgifterna har kunnat halveras och koldioxidutsläppen kraftigt reducerats.

Värmeförbrukningen som låg på 660 000 khw per år 2012 hade vid utgången av 2016 sjunkit till 292 000 khw per år. Förbrukningen i gemensamma ytor hade sjunkit med 60 000 kwh per år.

En av de första åtgärderna föreningen tog itu med var att ersätta gaspannorna med fjärrvärme. Senare installerades även 626 kvadratmeter solceller på taket vilka numera förser föreningen med cirka 110 000 kwh per år, – Det innebär en reducering av koldioxidutsläppen om 45–50 ton årligen, säger Michael Olsson. Bytet till fjärrvärme gjorde 26 |

BO BÄTTRE 4/2018

också att vi kunde ta bort det fossila bränslebehovet, vilket är en stor vinst.

Andra viktiga åtgärder föreningen

valt för att minska energiåtgången är att installera luftvärmepump och IMD, individuell mätning och debitering av värme och varmvatten. Det gör att all värme från lägenheterna återvinns och skickas tillbaka till värmesystemet och varje hushåll debiteras för verklig användning av värme och varmvatten.

– IMD är bra eftersom de boende får en insikt om sin egen förbrukning och på så sätt möjlighet att förändra sitt konsumtionsbeteende, säger Michael Olsson.

I värmesystemet har även installerats

grönt vatten (syrefritt vatten som skonar anläggningen), vilket sänker driftskostnaderna genom ”självsmörjning” av systemet.

I garaget finns numera också sex stycken nya el-bilsladdare.

– Effekten blev större än väntat, säger Michael Olsson. Vi har kunnat sänka årsavgiften från 1061 till 500 kr per kvm och år, öka boendeservicen med tre tekniska förvaltare, renovera vår innergård, bygga ett nytt styrelserum och en snickeriverkstad. Allt utan någon ytterligare belåning.

Genom att många boende blivit engagerade har det också skapats flera trivselaktiviteter, Vi har exempelvis innebandy och boule. Vi träffas en gång per vecka och spelar V75 på kul. Vi har mer på gång, det finns många bra idéer vi vill förverkliga. n

Juryns motivering

• •Brf Havsglimten har

med sitt gedigna arbete visat att energieffektivisering är vägen till att ge föreningen en stabil ekonomi. De har också genom sitt sätt att arbeta ökat medlemmarnas engagemang och visat att bostadsrättsföreningar har möjlighet att ligga i framkant som energikloka fastighetsägare.

FOTO: FREEPIK.COM

Brf Havsglimten tog hem Bostadsrättsmässans energipris som delades ut under mässdagarna i Malmö.

– Det känns otroligt roligt att vårt arbete uppmärksammas, säger ordförande Michael Olsson, på Brf Havsglimten.

Spara pengar med IMD Individuell mätning och debitering (IMD) innebär att var och en betalar för sin faktiska förbrukning, istället för en schablonberäkning baserad på antalet kvadratmeter man bor på. Med en återbetalningstid på 2-5 år så sparar våra kunder i genomsnitt följande per lägenhet och år:

VATTEN 500 kr/år

VÄRME/TEMPERATUR 1 000 kr/år

EL 1 500 kr/år

Läs mer om IMD och besparingspotential på techem.se/brf Kontakta oss för en kostnadsfri besiktning av era förutsättningar redan idag!

010-202 28 00, info@techem.se

www.techem.se | info@techem.se Malmö | Göteborg | Stockholm

Bostadsrättsföreningar, fastighetsförvaltare och fastighetsägare av flerbostadshus!

Vi erbjuder er bland annat: - Underhållsspolning med garanti - Tv-inspektion - Relining - Slamsugning brunnar - Service av oljeavskiljare - Torr och grävsugning

För mer information kontakta oss!

Vår personal har rätt utbildning och gedigen erfarenhet!

Välkommen! www.cleanpipe.se info@cleanpipe.se

031-33 00 500 Lilla Edet 0520- 10 414

08-55 66 17 30

Kungsbacka 0300- 57 54 50

Alingsås 0322- 10 90 00

www.cija.se order@cleanpipe.se

JUL I NEON

PLOCK

Neonskyltar är åter populärt och passar på de flesta ställen och kan funka året runt. Numera finns även med modeller som lätt kan fästas på väggen. Några LED-väggskyltar som kan lysa upp i trapphuset eller föreningslokalen är markslöjds stjärna, gran eller hjärta. Höjd: 35-36 cm. Cirkapris. Stjärna 400 kr, gran 495 kr, hjärta 245 kr.­

Energieffektiv designad säkerhet Allt fler köksmaskiner tar plats i våra kök och behovet av uttag blir då förstås större. En timer i köket minskar brandrisken samtidigt som den är energieffektiv. Exxact Primo är en modell som med sitt minimalistiska utseende lätt smälter in i det moderna köket. Passa även i föreningens lokal som kan minska risken att kaffebryggaren står på när mötesdeltagarna gått hem. Modellen kommer från Sneider-Electric. Cirkapris. 940 kr

Heta brandsläckare Men nu finns det även säkerhetsprylar med rolig utformning som passar bra som en annorlunda present. Framförallt med tanke på att 70 procent av Sveriges hushåll saknar brandsläckare. Perfekt pryl att lotta ut några på stämman – kan locka fler deltagare. Kommer från Eldvakt Sweden AB 2013. Cirkapris. 895 kr

Tidlöst adventsljus Den finns adventsljusstaken Junior i metall och glas med sin enkla stil kan lysa upp höstmörkret och funkar bra året om. Ljusstaken finns i två olika storlekar. Kommer från Markslöjd. Bredd: 35 cm.

Cirkapris. 745 kronor.

Husbygge i pepparkakstider Nu finns det härliga formar för att baka pepparkakshus. Kanske en fin liten första adventspresent till föreningens medlemmar. Men de fina formarna är det lätt att baka julens mest spektakulära pepparkakshus med granar att ställa på bomullstomten. Kommer från Gastromax. Cirkapris. Hus 50 kr, gran 50 kr.

28 |

BO BÄTTRE 4/2018

Tema: Energi

Förvaltaren:

” Börja med den billigaste sparåtgärden först” En underhållsplan som sträcker sig 20 år fram i tiden. ” Nyare lösningar är Nyckeltal vad gäller energiförbrukning, att jämföra med alltid bättre än gamla grannfastigheterna. Gör de billigaste åtgärderna först. och man kan spara Dessa råd kommer från Matz Eklund, fastighetsförvaltare mycket energi genom hos Spetsudden AB i Bromma.

ett fönsterbyte.”

FOTO ISTOCK TEXT INGER EVERTSSON

● – Att verkligen inventera sina fastigheter för att se hur mycket energi, vatten och el som fastigheten drar per kvadratmeter är viktigt för en bostadsrättsförening, säger Matz Eklund hos fastighetsförvaltaren Spetsudden AB i Bromma.

Han menar att det är viktigt att veta hur de egna fastigheterna ligger till i förhållande till grannfastigheter, som är byggda under ungefär samma tidsperiod.

Energiförbrukningen brukar stå i föreningarnas årsredovisningar.

Med nyckeltalen i handen kan man sedan få en god vink om vad som behöver göras i den egna fastigheten.

– Börja med de billigaste åtgärderna, råder Matz Eklund.

Han säger att en god investering är att isolera vinden och/eller taket.

– Det är inte så dyrt, men det ger en stor effekt på energiåtgången.

Däremot är han inte så mycket för att isolera väggarna.

– Vid isolering av väggar blir fönsternischerna djupare, vilket betyder att lägenheterna inte får in så mycket ljus.

30 |

BO BÄTTRE 4/2018

Att renovera eller byta fönster är också en

Ett annat sätt att spara energi är att ta åtgärd som ger mycket energi för pengarna. tillvara den uppvärmda frånluften, antingen – I hus byggda fram till 1950-talet är det ab- i ett FTX-system med värmeväxlare eller ett solut lönt att renovera fönstren istället för att FX-system med luftvärmepump. byta. Fönster och karmar på den tiden gjordes – Att satsa på en effektiv undercentral med av kärnvirke och det virket håller fortfarande, bra växlare för värmen är också ett utmärkt till skillnad från det material som har använts sätt att spara energi, säger Matz Eklund. från 1960-talet och framåt, säger han.

När det gäller vattnet i värmesystemet När man renoverar fönster enligt den så har han ett förslag: kallade A-13-metoden gör man en totalreDet finns i dag ”reningsverk” som novering av hela fönstret. man kan använda för att rena vattnet i – Att byta fönster på en fastighet från -50-talet och bakåt är faktiskt rent resurss- vattenburna värmesystem. Bland annat avlägsnas kalk och rost från systemet så löseri, säger han. att värmeförmågan blir bättre hos vattnet.

Glaset kan man däremot byta, så att man – Det går att tömma hela värmesystefår glasrutor med lägre U-värde, vilket met på vatten och spola i nytt, men man också sparar energi. får inte med sig de avlagringar som har – När det gäller nyare fastigheter, från 1960 och framåt, tycker han däremot att man samlats under åren. n ska byta fönstren. Nyare lösningar är alltid bättre än gamla och man kan spara Fönstren kan vara husets största energitjuv mycket energi genom ett fönsterHela 35 procent av tillförd energi tar sig ut den vägen! Enligt Energimyndigheten och Glasbranschföreningen hålls värmen kvar inomhus byte, säger han. om man renoverar sina gamla 2-glasfönster. Energiglas, vilka ofta sätts in vid renovering, är en bra åtgärd.

NYA RÖR PÅ NOLLTID Boka vår filminspektion och få tydligt svar på när avloppet behöver bytas.

Vid upptäckta brister kan vi åtgärda trasiga rör genom modern relining.

Ett bra, enklare och billigare alternativ till ett traditionellt stambyte.

Läs mer på REPIPE.SE

FAST PRIS PÅ TV-INSPEKTION

6 950 KR ORD. PRIS 8 950 KR

● Hos Brf Packisen i Stockholms pågår fönsterrenovering. Roine Moore, från Fog & Fönster visar hur spår i fönsterkarmen fräses upp för att fukt inte ska tränga in i konstruktionen.

Utanför varje fönster sitter en tillfällig skärm som gör att kylan inte kryper in i lägenheterna. Den skyddar även fönsterpartierna mot väder och vind under arbetets gång. Ytterbågarna är nämligen borttagna och körda till företagets verkstad i Ösmo.

– Där renoverar vi bågarna och målar dem. Renovering innebär att färg slipas bort, bland annat för att kunna upptäcka om röta har trängt in i kärnvirket. Om det har skett ersätter vi det gamla med nytt, fräscht kärnvirke, förklarar Stefan Karlsson, säljare på Fog & Fönster.

Han förklarar också att även fönsterkarmarna kan vara angripna av röta.

– Då ersätter man de angripna partierna med nytt virke.

Många slantar kan man spara genom att renovera sina fönster. Roine Moore, Fog & Fönsterservice, målar ett fönster i en av lägenheterna hos Brf Packisen i ljus originalfärg. (Foto: Inger Evertson)

Dags att renovera eller byta fönster?

Vid byte eller renovering av fönster är det läge att satsa på någon form av energiglas eller någon konstruktion som håller kylan ute. Detta är en åtgärd som kan spara många slantar. Kanske detta till och med på sikt kan finansiera bytet eller renoveringen.

TEXT OCH FOTO INGER EVERTSSON

32 |

BO BÄTTRE 4/2018

Föreningens innerfönster som nu målas, har också fått nya glas.

– I detta fallet tog vi upp innerbågarna till en tillfällig arbetsplats på vinden i huset för att byta ut glaset, berättar Roine Moore.

Tidigare var innerfönstren försedda med vanligt 3-mm glas. Det bytes ut till ett något tjockare energiglas. Det är ett glas med en tunn beläggning, som gör att mer av värmen stannar inne och kylan hålls utanför glasrutan. Det är nästan alltid innerfönstren som förses med energiglas vid renovering.

Ett sådant byte gör stor skillnad både för energikostnaden men även för känslan i lägenheten.

Nästan alla ytterbågar, som befann sig på verkstad under vårt besök, får behålla sitt glas. Det är ett 3-mm glas eller, som det ofta är i gamla fastigheter i Stockholm, så kallat kulturglas. Det senare är lite vågigt, mer levande, än vanligt glas.

– Om något fönster skulle vara repigt eller skadat kan vi ersätta det med ett likadant nytillverkat, flikar Stefan Karlsson in.

Hus byggda fram till slutet av 1950-talet har nästan uteslutande kärnvirke i sina fönster. Sådana fönster kan hålla ett par hundra år med rätt skötsel. Träet kommer från träd som har fått växa långsamt. Kärnvirket är den innerst delen av stammen och består av celler som inte kan transportera vatten.

– Det är stor skillnad mellan kärnvirke och en planka som kommer från den yttre

Tema: Energi

” När fönstren är av dålig kvalité, eller om samtliga fönster är i riktigt dåligt skick, bör man försöka använda karmarna och bara byta fönsterbågarna." delen av stammen. Kärnvirket är mycket tyngre, säger Stefan Karlsson.

Han tillägger att man alltid vid fönsterrenoveringar använder kärnvirke så att den reparerade delen ska vara lika stark som den ursprungliga bågen eller karmen. Vid renovering limmas och pluggas det nya träet fast i det gamla.

– Det går faktiskt inte att se var lagningarna har gjorts när fönsterbågarna kommer ut från verkstaden, säger han.

Hur vet man då att det är dags att renovera

fönstren, eller kanske till och med byta ut dem helt?

– När fönstren börjar bli svåra att öppna brukar det vara dags. Man kan också se att det har blivit sprickbildningar eller flagor i färgen eller i fönsterkittet i de yttre bågarna eller i karmarna, säger Stefan Karlsson.

Förstahandsalternativet i äldre hus är alltid att underhållsmåla eller renovera fönstren. I de allra flest fall går det att reparera fönster som är gjorda av riktigt kärnvirke.

Om vissa fönsterbågar är mycket rötskadade kan man tillverka nya ytterbågar, eller hela bågpaket, vilka ser likadana ut som originalet.

När fönstren är av dålig kvalité, eller om samtliga fönster är i riktigt dåligt skick, bör man försöka använda karmarna och bara byta fönsterbågarna.

Stefan Karlsson understryker vikten av att

vårda och underhålla sina fönster. Att underhållsmåla dem med fem – tio års mellanrum är en god idé. Hel renovering brukar behöva göras med cirka 20 – 25 års mellanrum.

När det gäller äldre hus är det ofta viktigt att färgen blir samma som den var tidigare.

– Vi har en liten apparat som vi mäter den ursprungliga färgen med säger han. Vi får då fram en nummerkombination. Med den kombinationen kan vi sedan blanda till den ursprungliga färgnyansen.n

– Kylan ute ska inte komma in, det är hela idén med att renovera fönster. När en del av fönstret är borttaget för renovering försöker man istället hindra kylan genom skärmar.

Fönsterfakta Ett energiglas är ett fönsterglas som har försetts med ett tunt och hårt oxidskikt.

Glaset med beläggning släpper i princip in lika mycket ljus som ett glas utan beläggning och denna är också lika tålig som glaset.

En isolerruta med energiglas, där det inre glaset är själva energiglaset, består av två eller tre glas som sitter ihop i ett tillslutet paket. Isoleringsförmågan förbättras genom att mellanrummet mellan rutorna oftast fylls med ädelgas.

15, 12, 9 eller 6 mm brukar avståndet mellan glasen vara.

Gamla fönster har ett stort energiläckage men med nya, täta konstruktioner, kan detta läckage reduceras till en tredjedel eller i bästa fall till mindre än hälften.

Konkursföretag och oseriösa företag florerar tyvärr i branschen, därför bör man kontrollera om företaget är med i någon branschorganisation, till exempel Glasbranschföreningen eller Målarmästarnas Riksförbund eller någon annan organisation inom byggbranschen. Det ökar chanserna betydligt för att företaget är seriöst.

Synlig identifikation enligt byggbranschens system för IDkontroll, ID06, bör vara ett krav både för det anlitade företaget och för underleverantörer.

– Renovering av fönster är en god investering. Det är både säljaren Stefan Karlsson (tv) och fönsterrenoveraren Roine Moore överens om.

B O B Ä T T R E 4 / 2 0 1 8 | 33

FOTO: FREEPIK.COM

Generöst stöd för solceller FOTO: FREEPIK.COM

Just nu är det fördelaktigt att satsa på solceller. Det finns ett 30-procentigt investeringsstöd att söka från Energimyndigheten. Det gör att payoff-tiden blir cirka tio år – sedan genererar cellerna bara vinst. Det är en god idé att ta hjälp av en konsult som håller i trådarna, för det är mycket att tänka på när cellerna ska projekteras och installeras.

TEXT INGER EVERTSSON

Om det finns stora och höga träd på föreningens egen tomt kan är det lämpligt att överväga att ta bort dessa för att solpanelerna inte ska bli skuggade.

Söder, väst, eller öst är de lägen som solcellerna placeras på taken. På sen kväll och tidig morgon har man ljus på väst/östliga tak, men söderläget ger mest produktion per kvadratmeter.

34 |

BO BÄTTRE 4/2018

– Solcellerna fästs på olika sätt beroende på hur taket ser ut, förklarar Ingemar Fredriksson.

På papptak brukar cellerna monteras på ställningar eller på skenor. Om taket – Energimyndigheten är ett falsat plåttak ger ett 30-procentigt investeringsstöd utnyttjas falsarna. till den som satsar Installationen blir på solceller, säger stabil genom att man Ingemar Fredriksson på företaget Hållbar använder klämmor Energi. som skruvas åt och fäster i falsen. Panelerna fästs i lutande tak av tegel med olika typer av takkrokar. Tegelplattorna ligger på en takläkt, alltså de träribbor, som går vågrätt

FOTO: INGER EVERTSSON

● Med solens hjälp har bostadsrättsföreningar goda förutsättningar att skapa egen el. Taken på ett flerbostadshus är ofta utan skugga, ligger högt och de är för det mesta stora.

– Med hjälp av satellitbilder går det att se skuggningsförhållanden vid fastigheten, säger Ingemar Fredriksson på företaget Hållbar Energi, som ingår i entreprenörsnätverket ENERGYpartner.

längs med taket under teglet. I taket fästs krokar, som är så utformade att tegelpannorna kan läggas tillbaka igen när krokarna är fastsatta. I krokarna fästs sedan solcellerna.

Ingemar Fredriksson berättar också att det nu finns solceller som kan användas som tätskikt på tak.

– Om det visar sig svårt att anlägga solcellerna på taket går det i många fall också bra att montera solceller på fasaden.

Hur går då det hela till? Jo, solen lyser på

panelerna, som alstrar likström. Strömmen från panelen går ner via en kabel till en växelriktare. El-centralen i huset är hopkopplad med växelriktaren, som omvandlar likströmmen till växelström.

Nätägaren tillhandahåller elmätare, som kan mäta hur mycket el som går till eller från elnätet. El kan säljas och köpas genom att teckna ett avtal med sin elleverantör.

– Solceller är en bra investering i dagsläget med fördelaktiga villkor, säger Ingemar Fredriksson. Åtta till tio år brukar payoff-tiden vara.

Länsstyrelsen har hand om ansökningarna för det bidrag som företag eller privatpersoner kan få. Pengarna kommer från Energimyndigheten. Bidraget är på 30 procent av investeringskostnaden för

” Solceller är en bra investering i dagsläget med fördelaktiga villkor."

Tema: Energi solcellsanläggningen. Överskottet av den el som produceras köps av elleverantören. Vid max 100 A huvudsäkring är skattereduktionen för såld el 60 öre per kilowattimme.

– Under den mörka årstiden köper föreningen sin el av sitt elbolag, precis som tidigare. Förtjänsten ligger i de försäljningsvinster som görs under den ljusa årstiden, förklarar Ingemar Fredriksson.

Om föreningen anlitar en energikonsult

kan denne hjälpa till att söka investeringsbidraget. Konsulten kan också hjälpa till med beräkning av anläggningens storlek och kostnad för installationen. Fullständig installation och beställning av material tillhör också konsultens ansvarsområde.

Om ni inte har kompetens i styrelsen att upphandla en solcellsanläggning är det ett gott råd att anlita en konsult.

Solceller bör inte installeras utan att den som är ägare till el-abonnemanget gjort en föranmälan till nätägaren. Efteranmälan ska sedan göras när installationen är klar. Elen ska då kunna mätas både som ut- och ingående,

vilket gör att nätägaren måste byta elmätare.

Störningar av olika slag kan förekomma i

solcellsanläggningen, men genom att arbeta med optimerade system går det att minska konsekvenserna av detta. Nedsmutsade, snötäckta eller skuggade paneler påverkar inte hela anläggningen utan de paneler som träffas av solen fortsätter att leverera el om man satsar på ett system där varje panel har sin egen optimerare. Solpanelerna är lite olika stora, men vanliga mått är cirka 165 x 100 centimeter. Ofta är 60 solceller hopkopplade till en solpanel. En solpanel ger en effekt på cirka 300 Watt.

Det finns flera olika typer av solceller. De två vanligaste är monokristallina och polykristallina. Utseendet och uppbyggnaden skiljer mellan de båda. Den monokristallina har en homogen struktur i kristallerna, vilket gör att denna har högre verkningsgrad. Den polykristallina betingar dock ett lägre pris.

Det finns också olika typer av tunnfilmssolceller, både med kisel och så kallade CIGS-solceller, som består av koppar, indium, gallium och selen. n

AB Fina Fönster & Spröjs AB Fina Fönster & Spröjs I Västerfärnebo I Västerfärnebo

Före Före

Efter Efter

Vimax löstagbara spröjs med Vimax löstagbara spröjs med

20 års garanti!

20 års garanti!

Nya Nya spröjs spröjs till till gamla gamla fönster fönster Passar Passar till till såväl såväl nya nya 3-glas3-glas- som som äldre äldre kittade-fönster. kittade-fönster.

Krokvägen 9 Krokvägen 9 733 60 Västerfärnebo 733 60 Västerfärnebo

e!! d n eeende s t s)e ! httou u c fetrtt) verigee!

Telefon: 0224-68 05 68 f s r ä h g h e S i r Telefon: 0224-68 05 68 ttt äfftrniänsgg cooccherofhf eellaa Sver Mobil: 070-775 69 98 y n Mobil: 070-775 69 98 s ettt nupyptmätnriönjs öövver h ettis ppm sp js hu s Graatis tuerarr spröinfo@finasprojs.se t ( u t i d h r ontera info@finasprojs.se www.finasprojs.se n Gee ditt V(Gii m o www.finasprojs.se m G V

Kostnaderna för solcellerna och bergvärmepumpen kunde räknas hem direkt, eftersom föreningen hade pengarna efter försäljning av en hyresrätt.

Solcellsanläggningen består av 73 paneler.

Kostnaderna sjönk med solceller och bergvärme Brf Famnen 3 i Bromma har satsat på solceller i kombination med bergvärme. En lysande affär som sänker föreningens el- och värmekostnader med cirka 70 000 kronor per år.

TEXT OCH FOTO INGER EVERTSSON

● – När vi hade sålt en hyresrätt beslutade vi oss för att satsa på bergvärme och solceller, berättar kassören i Brf Famnen 3, Per Jutemar.

Fastigheten omvandlades till bostadsrättsförening år 2010 och då förblev några av lägenheterna hyresrätter.

– Det är satsningar som vi aldrig ångrat, säger han.

Bergvärmen gjorde att energikostnaderna sjönk från cirka 140 000 kronor till ungefär 56 000 kronor, det vill säga en besparing på 84 000 kronor. Men eftersom elkostnader36 |

BO BÄTTRE 4/2018

na ökade med nästan 40 000 kronor efter bergvärmeinstallationen blev den faktiska kostnaden ”bara” cirka 44 000 kronor.

– Eftersom vi hade en del pengar kvar efter försäljningen beslöt vi oss för att satsa på solceller på taket för att tillverka vår egen fastighetsel.

” Det är satsningar som vi aldrig ångrat."

Föreningen genomförde upphandlingen själv, men lät leverantören ta totalansvar från beställning till besiktigade system.

– Att försöka göra ett så stort projekt själv inom styrelsen är nog inte tillrådligt ifall man inte råkar ha någon inom föreningen eller styrelsen som arbetar med just dessa frågor. Det är så otroligt många moment som ingår i projekten, vilket kan bli helt övermäktigt för en styrelse, säger Per Jutemar.

Elen från solcellerna går, i Brf Famnens fall, till motsvarande bergvärmepumpen, tvättstugan samt ytter- och trappbelysning. Lägenhetsinnehavarna berörs inte utan de har sina individuella elmätare och köper elen av elbolaget precis som tidigare.

Solcellsanläggningen producerar el till ett värde av cirka 25 000 kronor per år. Det innebär att man har gjort en besparing på bergvärme och solceller på tillsammans nästan 70 000 kronor per år.

– Eftersom Fortum höjer priset på fjärrvärme varje år blir kalkylen bara bättre och bättre, säger Per Jutemar med ett leende.

Solcellsanläggningen består av 73 paneler på taket på fastighetens södersida.

Bergvärmeanläggningen består av fem borrhål om tillsammans cirka 630 meter.

– Det tog sammanlagt ett helt år att få tillstånd för att borra i marken, berättar Per Jutemar. Då hade vi tillstånd från Stockholms kommun att borra tre hål. När vi sedan bör-

Tema: Energi Beslutet att satsa på bergvärme och solceller kom efter det att föreningen hade sålt en hyresrätt. Såhär ser bergvärmeanläggningen ut, den ger i sig en besparing på 84 000 kronor per år (om man bortser från ökade elkostnader).

jade borra kom vi i ett av hålen ner till ett område med sprickbildningar och vatten. Vi fick då överge det hålet och istället söka tillstånd för att borra två andra lite kortare hål.

Brf Famnen har övervakning av både bergvärme- och solcellsanläggningen genom gränssnitt på Internet.

– Jag tror att de flesta leverantörer har möjlighet att erbjuda detta, säger Per Jutemar.

När det gäller solcellsanläggningen behövs det i dag inget tillstånd från kommunen. Föreningen fick ett investeringsbidrag på 30 procent av investeringskostnaden. Här ingår både material, arbetskostnader och moms.

Brf Famnen har, trots både bergvärme och solceller, kvar sin fjärrvärmeleverantör.

– På vinterhalvåret får vi så gott som all värme från bergvärmepumpen, men blir det extremt kallt tar vi toppvärmen från Fortums fjärrvärmeverk. Varmvattnet går igenom samma vattenledning i huset som fjärrvärmen, men så länge som vårt vatten är lika varmt som fjärrvärmeverkets så belastar vi inte deras system, säger Per Jutemar.

BRANDGASTÄTHET

LJUDISOLERING

BRANDSKYDD

INBROTTSSKYDD

På sommarhalvåret kommer

all värme från fjärrvärmeverket.

– Vi har räknat ut att det blir billigare att använda fjärrvärmen på sommaren än att låta bergvärmpumpen gå för det lilla värmebehov som finns.

Det beror främst på att Fortum under april till september har ett lägre pris. Den el som annars skulle gått till bergvärmepumpen kan vi nu sälja till Varje år sparar Brf Famelleverantören under sommarhalnen 3 hela 70 000 kronor på sin satsning med solvåret. Varje kilowattimma såld el celler i kombination med ger rätt till skattereduktion på 60 bergvärme. Föreningens öre, förklarar han. kassör, Per Jutemar är riktigt nöjd med utfallet.

Elnätet kan på så så sätt ses som ett gigantiskt solcellsbatteri, där man kan lagra sin el för att sedan köpa tillbaka den under vinterhalvåret.

Bergvärmeanläggningen kostade föreningen 800 000 kronor och solcellsanläggningen gick på cirka 300 000 kronor. n

EN SÄKER DÖRR ÄR EN RÄTT MONTERAD DÖRR. Det finns två delar som måste samverka för att en säkerhetsdörr ska hålla vad den lovar. Det ena är dörren i sig, dess funktion och konstruktion, och det andra är monteringen. Köper du din dörr från Secor kan du vara helt lugn. På några timmar får du en ny Daloc-dörr, monterad på ett korrekt sätt med inbrottsskydd och alla andra funktioner säkerställda. Dessutom tar vi hand om och forslar bort din gamla dörr till återvinning.

Läs mer på daloc.se/tryggthem

Säkra dörrar Secor säljer och monterar Daloc säkerhetsdörrar i hela landet.

För mer information och beställning kontakta Secor på 020-440 450 eller läs mer på secor.se

Nya värmeväxlare ger minskade kostnader Brf Smaragden 2 i Stockholm kan nu se fram mot minskade värmekostnader när de bytt till nya energieffektiva plattvärmeväxlare.

Eftersom den nya utrustningen kräver betydligt mindre utrymme har det gamla pannrummet kunnat förvandlas till ett nytt cykel- och barnvagnsrum.

– Vårt mål är att bli mer energieffektiva och det här är vårt första steg i den riktningen, säger ordföranden Mikael Bill, Brf Smaragden.

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM FOTO BRF SMARAGDEN 2

● Bostadsrättsföreningen Smaragden 2 tog över sin fastighet 2016.

Styrelsen har sedan dess löpande arbetat med att förbättra olika delar av fastigheten. Eftersom det fanns åtgärder som behövde göras och det endast gått några år sedan fastigheten förvärvades var föreningen tvungen att vänta med bytet av värmeväxlare och ombyggnaden av det gamla pannrummet.

– Vi är en liten förening som bara funnits i två år och fortfarande är ganska belånade, säger Mikael Bill.

Läget förändrades dock förra året då Stockholm Exergi utlyste en tävling där förstapriset var en energieffektivisering. Styrelsen tog chansen och skickade in en utförlig beskrivning av vad de ville göra och en motivering till varför de var med och tävlade. De blev full pott ! De tog hem förstapriset och nu har föreningen fått nya värmeväxlare installerade och det gamla pannrummet ombyggt.

Brf Smaragdens fastighet byggdes 1889. Hos dem liksom i många

Brf Smaragdens fastighet byggdes 1889.

38 |

BO BÄTTRE 4/2016

andra äldre fastigheter är bristen på extra utrymmen stor. Men ett byte till moderna värmeväxlare skapar även möjligheter att lösa den delen av problemet. En metod som går att applicera på många fastigheter.

– En modern fjärrvärmecentral för en liten till medelstor Brf är inte större än ett kylskåp, säger Lars Dacke energiingenjör på Stockholm Exergi.

Kostnaden att flytta fjärrvärmecentralen kan variera. Men eftersom en modern fjärrvärmecentral är betydligt mer kompakt och effektiv kan den frigjorda ytan skapa ett stort mervärde och i vissa fall även ge nya intäktsmöjligheter. På så sätt kan kostnaden för flytten snabbt återbetala sig. För Brf Smaragden och innebar det att 25 kvadratmeter yta kunde frigöras.

Tema: Energi

Fönsterbyte?

Svensktillverkade fönster med totalentreprenad

Den moderna fjärrvärmecentralen är betydligt mer kompakt vilket gör att en stor del av ytan i det gamla pannrummet frigörs.

I priset ingick även att föreningen fick hjälp med att göra i ordning ytan i det gamla pannrummet som sedan omvandlades till ett stort barnvagns- och cykelrum. Projektet som nu slutförts startade i augusti. Först installerades det nya värmeväxlare och därefter drog ombyggnaden av det gamla pannrumMikael Bill. met igång.

– Vi valde att vänta och göra det under sommaren eftersom då är många borta på semester, säger Mikael Bill. Det gör det lite enklare om man exempelvis behöver stänga av värmen eller vattnet i huset när arbetet pågår. Installationen tog knappt fyra veckor. De gjorde även i ordning och målade det gamla pannrummet när det var tömt. Vi är otrolig nöjda, allt är otroligt proffsigt gjort och de nya plattvärmeväxlarna har fungerat bra sedan installationen.

löser det smidigt och tryggt.

Styrelsen har fått mycket positiva reaktioner från medlemmar-

na när det gäller projektet.

– Framför allt har de uppskattat att vi tog chansen och anmälde oss till tävlingen. Det uppskattas att vi använder alla möjligheter och gör vad vi kan, vilket också ökat förtroendet för oss i styrelsen.

Nu kan vi dra igång renovering av trapphuset och det känns bra. n

enomic.se 019-603 24 40 Föreningen fick även pannrummet målat och ordninggjort.

SVENSKA FÖNSTER OCH GLASPARTIER FÖR LÅNGSIKTIGA BEHOV.

PROLINE VISAR VÄGEN

I VÅR VÄRLD FUNGERAR ALLA AVLOPP KONTAKTA OSS FÖR RÖRRENOVERING

KVALITET KUNSKAP TEKNIK RÄTT CERTIFIKAT Med Proline Group kan du vara säker på att det utförda arbetet är certifierat på alla sätt.

40 |

BO BÄTTRE 4/2018

Proline Group AB Box 114, 191 22 SE-Sollentuna www.proline-group.com

Tema: Modern teknik

Tekniska produkter på frammarsch – godis för vetgiriga teknikälskare Vi gör en rundtur bland nya och beprövade tekniska lösningar och metoder. Från fastighet- och miljöteknik till digitala plattformar och den moderna hemsidan.

FOTO PETER FORSMAN

Bostadsföreningen Idlången nr 21 på Sandfjärdsgatan i Årsta i södra Stockholm har energioptimerat sin fastighet, vilket gett en energibesparing på 23,6 procent.

B O B Ä T T R E 4 / 2 0 1 8 | 41

FOTO: EGAIN

Med hjälp av en smarthphone kan fastighetsägaren få realtidsinformation om fastigheten och genom att scanna en QRkod kan varje boende läsa av det aktuella inomhusklimatet i sin lägenhet.

Så kan fastighetens energianvändning optimeras När den kalla årstiden nu åter gör sig påmind funderar många bostadsrättsföreningar över hur man kan minska kostnaden för uppvärmingen av sina fastigheter och söker efter olika energioptimeringssystem på marknaden.

TEXT PETER FORSMAN

E

tt företag på marknaden som erbjuder ett sådant system är miljöteknikföretaget Egain som länge arbetat med klimatanpassad styrning av värme.

Företaget har utvecklat ett molnbaserat IT-system för att hålla nere uppvärmningskostnaderna i flerfamiljshus och ge ett bättre inomhusklimat. Med mätsensorer i värmecentralen och i lägenheterna styrs värmen i fastigheten baserad fakta om byggnadens konstruktion och läge samt lokala väderprognoser

Systemet är väl beprövat och den genomsnittliga energibesparingen ligger på 10-15 procent. Detta bidrar också till att utsläppen av koldioxid minskar.

– Förra året minskade vår lösning utsläppen av 22 425 ton koldioxid genom att

42 |

BO BÄTTRE 4/2018

optimera över 250 000 lägenheter runt om i Europa. Vill man sätta det i relation till något annat är det 1157 varv runt jorden med flyg.

Vi är otroligt stolta över att kunna bidra positivt till en hållbar framtid. Det säger Viktor Vitell som är marknadschef på Egain.

Systemets mjukvara tar in och analyserar en stor mängd mätdata med sensorer i varje lägenhet som regelbundet rapporterar luftfuktighet och temperatur. Via värmecentralen reglerar systemet temperaturen i fastigheterna och optimerar energiförbrukningen automatiskt. Systemet fungerar också som ett kvalitetsfilter för att se att den styrning som sätts upp får rätt effekt på inomhustemperaturen, vilket ger ett jämnare inomhusklimat.

Sensorn som sätts upp i lägenheten

har en inbyggd radiosändare som gör att systemet kan läsa av om temperaturen är för låg. Då kommer systemet omedelbart att

rapportera avvikelsen och möjlighet ges att rätta till detta.

Motorn i systemet bygger på en intelligent AI-baserad programvara som analyserar upp till 14 miljoner datapunkter dagligen och optimerar energianvändningen i byggnader automatiskt. Systemet lär sig och trimmar sin styrning av byggnadens värmetillförsel hela tiden. Det innebär att föreningens styrelse inte själva behöver vara energiexperter för att sänka energianvändningen, samtidigt som inomhusklimatet blir bättre.

Tjänsten som i idag i första hand erbjuds

bostadsrättsföreningar kallas Egain Edge och är en självlärande mjukvara som styr fastighetens undercentral. Där finns också ett nytt verktyg för att på ett smart sätt minska kostnader för debiteringar av effektuttag från energibolag, det första i sitt slag.

– Intresset för Egain Edge är stort och ökar bland bostadsrättsföreningar berättar Viktor Vitell på Egain. Vi optimerar över 20 000 bostadsrätter i Sverige idag. Ofta vill grannföreningar göra samma energibesparing och ser en lösning som inte innebär att man måste göra omfattande ingrepp eller nya dyra investeringar. Jag är själv kassör i min bostadsrättsförening och vet hur mycket tid en investering kan ta.

– En annan anledning är att många

Tema: Modern teknik

FOTO: GÖRAN WALLGREN

föreningar installerar lösningen för att kunna se effekterna av andra energioptimerande åtgärder såsom byte av fönster eller liknande. Våra energiexperter som en del av tjänsten är också mycket uppskattade, säger Viktor Vitell.

Eftersom tjänsten är molnbaserad så

behöver föreningen inte installera nya program, uppgradera mjukvaran själva eller köpa ny styroch reglerutrustning.

Viktor Vitell marknadschef Systemet tar också på Egain. automatiskt hand om och åtgärdar eller larmar vid vanliga fel.

Det kan handla om eventuella obalanser i fastighetens värme- och ventilationssystem.

Det ger också möjlighet att kvalitetssäkra dyrare åtgärder som till exempel injustering av värme- och ventilation, OVK samt identifiera eventuella byggnadstekniska brister i fastighetens klimatskal.

Gratisappen Boappa förenklar arbetet för hundratals styrelser till bostadsrättsföreningar över hela landet.

Med Boappa är det enkelt att kommunicera med medlemmarna och man vet att informationen verkligen blir läst.

Lättanvända webbsidor ger dessutom viktig information som används för uppföljning och beslutsunderlag för olika åtgärder.

Det kan till exempel gälla vid mätning av värme och fuktighet i fastigheten eller vilka optimeringsåtgärder man kan göra.

Systemet blir också snabbt lönsamt. Enligt Viktor Vitell behöver en genomsnittlig förening på 70 lägenheter göra en investering på cirka 70 000 kronor och inom två år har det betalat av sig självt. I många fall fortare än så, beroende på vilken byggnad som optimeras.

” Lättanvända webbsidor ger dessutom viktig information som används för uppföljning och beslutsunderlag för olika åtgärder."

SEDAN 2015 HAR BOAPPA förenklat och effektiviserat styrelsearbetet, skapat tryggare boenden och förbättrat grannsämjan.

- Kunderna märkte direkt hur medlemmarna blev mer engagerade då de fick nyheterna från styrelsen direkt i mobilen.

Flera styrelser har vittnat om medlemmar som börjat visa uppskattning för styrelsens arbete, berättar Boappas grundare Mats Isenberg.

- Boappa har skapat en inkluderande plattform där medlemmarna har tillgång till all information om föreningen via en mobilapp, webbapp på datorn, hemsida och mejl.

En bostadsrättsförening som satsat på

Egains lösningar är Idlången nr 21 som ligger vid Årstafältet i Årsta, ett område precis söder om Södermalm. Föreningen bildades 1963, i samband med att byggnaderna färdigställdes. Föreningen består av två hus med totalt 96 stycken lägenheter, fördelat på 13 våningar.

– Vi tyckte att systemet skulle passa oss bra sett till hur våra fastigheter och befintlig utrustning såg ut och energibesparingen skulle medföra en kort payoff-tid för investeringen, säger Tim Jansson, Energiansvarig på Brf Idlången 21.

– När vi nu kan utvärdera investeringen så kan vi efter vissa intrimningar konstatera ett jämnare inomhusklimat och en mycket bra energibesparing på 23,6 procent, vilket är mer än vi hoppats på. Det är väldigt positivt för föreningens ekonomi. Investeringen är lönsam och vi gör även en god insats för miljön i och med de minskade utsläppen av koldioxid, vilket också känns bra, säger Tim Jansson.

Läs mer på: www.egain.io n

- Alla föreningar finns redan i Boappa så styrelsen behöver bara aktivera sin förening så är de igång och kan testa tjänsten.

- Det har varit en spännande resa med otroligt engagerade styrelseledamöter som kommenterat och gett förslag på hur appen kan utvecklas.

- Och det är just så vi arbetar

berättar Mats, vi utvecklar ständigt

tjänsten för att bättre tillfredställa de Boappa 2 behov som finns. Över 1200

föreningar har redan aktiverats och fler tillkommer varje dag.

Läs mer på boappa.com

Bostadsrättsföreningen Skölden i Malmö har tagit professionell hjälp med att utveckla sin hemsida.

Professionell hjälp för bättre hemsida FOTO: FREEPIK.COM

Att en bostadsrättsförening har en bra hemsida som både känns aktuell och informativ är idag ofta ett krav från medlemmarna. Att lösa detta enbart med ideella krafter räcker inte alltid. Men det finns professionell hjälp att anlita, vilket ofta också lönar sig i slutändan.

TEXT PETER FORSMAN

● För den som söker på nätet så finns det ett antal olika företag som erbjuder bostadsrättsföreningar både att bygga hemsidor och även att förvalta dem. Oftast räcker det med att ta hjälp med att bygga själva hemsidan och att få instruktioner om hur den sedan ska skötas på bästa sätt.

Bostadsrättsföreningens hemsida är ansiktet utåt. Med en professionell design får både boende och andra ett gott intryck av föreningen och styrelsens arbete. Kvalitén och designen på hemsidan ger medvetet eller omedvetet besökarna en uppfattning om hur bra föreningen är.

Samtidigt måste hemsidan vara funktionell och informationen lätt att hitta.

Genom att samla all information om föreningen på en egen webbplats så kan styrelsen minska återkommande frågor. De boende känner sig även tryggare om det är tydligt vad som sker i föreningen och vilka regler som gäller.

44 |

BO BÄTTRE 4/2018

– Jag bor själv i en bostadsrättsförening och vet hur viktigt det är att löpande berätta om vad som händer i föreningen. Det underlättar styrelsens arbete och motverkar ryktespridning och spekulationer. Genom att vara mer öppen med vad styrelsen gör, så blir det också lättare att rekrytera medlemmar till styrelsen. Det säger Martin Löfgren som är projektledare på företaget Simply BRF och hjälper bostadsrättsföreningar att göra hemsidor.

” Med en professionell design får både boende och andra ett gott intryck av föreningen och styrelsens arbete."

Framförallt kan en bostadsrättsförenings

hemsida med moderna funktioner skapa mer ordning, kontroll och struktur. Exempel på sådana funktioner är felanmälan via hemsidan, bokning av lokaler, beställning av nycklar och automatiska utskick av nyhetsbrev. Genom automatisering minskar arbetsbördan för styrelsen och de boende får tillgång till service dygnet runt.

Kommunikation via föreningens hemsida minskar även behovet av lappar i brevlådor och onödiga telefonsamtal, vilket ger styrelseledamöter mer tid över till annat.

Hemsidan ska också vara användarvänlig. Det ska vara lätt att hitta för den som söker på hemsidan. De boende ska inte behöva särskilda instruktioner för att hitta information på webbsidan eller för att använda någon funktion. Webbsidan ska automatiskt ändra utseende så att innehållet ser bra ut även på mobiltelefoner och surfplattor. Hemsidan ska vara lätt att använda för den som är administratör. Det ska inte krävas särskilda datorkunskaper och ändringar ska kunna göras direkt på skärmen med några musklick.

Vad är viktigt för en Brf att tänka på när de söker professionell hjälp för att göra sidan?

– Att försäkra sig om att systemet är lätt

Tema: Modern teknik

att använda och supporten från leverantören funkar bra. Det bästa är att söka på leverantörens namn och titta på de föreningar som har sidor uppe. Att maila och fråga ett par befintliga kunder ger oftast en bra bild om vad man får. Sen tycker jag personligen att det estetiska är viktigt, det vill säga att hemsidan har snygg design. Hemsidan är föreningens ansikte utåt gentemot medlemmar och potentiella kunder. Omedvetet påverkar utseendet på hemsidan uppfattningen om föreningen, säger Martin Löfgren.

Vad kostar det att ta hjälp från er med att bygga en hemsida för en bostadsrättsförening?

– Det kostar från 199 kronor i månaden upp till 299 kronor, exklusive moms, beroende på antal hushåll i föreningen. Vi har ingen startavgift eller bindningstid. Det är ungefär där kollegorna i branschen också ligger prismässigt, dock tar de flesta en startavgift.

– I vårt pris ingår Brf hemsida, webhotell, epost, egen domän och fri support via tele-

fon eller mail kring alla frågor som rör hur man använder hemsidan. Sedan sköter vi det tekniska i bakgrunden åt föreningen, så att hemsidans tekniska plattform är uppdaterad och säker, förklarar Martin Löfgren.

Martin Löfgren projektledare på Simply BRF.

Vad erbjuder ni för typ av utbildning för att brf ska kunna sköta sidan?

– Vi erbjuder alltid en personlig utbildning på telefon i hur man publicerar och ändrar texter. Sen finns det manualer och videos. När det kommer in nya styrelseledamöter så utbildar vi dem så att det alltid finns någon i föreningen som kan uppdatera hemsidan. I vår lösning ingår också att hemsidan innehåller ett lösenordskyddat filarkiv

för att lagra protokoll, avtal och andra viktiga dokument, tillägger Martin Löfgren.

Hur kan man påverka innehållet genom att till exempel skriva egna texter?

– Vi har mycket färdiga texter som man enkelt kan ändra själv. Varje förening brukar utveckla egna rutiner och regler, dessa är viktiga att lyfta fram. Sen påverkas innehållet av den ton man väljer i texten. Det vanliga är sedan att föreningen själva sköter själva uppdateringen av nyheter i den mall som vi tillhandahåller. Det blir enklast och snabbast så, konstaterar Martin Löfgren.

Vad kostar hela förvaltningen av hemsidan?

Om man inte har tid att ta fram texter själv om föreningen, så erbjuder vi att gå in som skribent till ett fast pris. Det minsta paketet kostar 2 495 kr exklusive moms och är tillräckligt för att få en informativ hemsida som täcker medlemmarnas behov, avslutar Martin Löfgren. n

Spar energi med marknadens mest effektiva metod

SmartFront är en patenterad metod för uppgradering av fasad, ventilation och fönster på befintliga fastigheter. Installationen ger en betydande energibesparing och en hälsosam boendemiljö.

75%

15%

*

VÄRDEÖKNING

PÅ FASTIGHETEN *

LÄGRE

Enligt Svensk fastighetsförmedling

ENERGIFÖRBRUKNING

Brandsäker isolering

Energieffektiva fönster

Eskilstuna Mått Johanssons väg 38 Box 544, 631 07 Eskilstuna

Stockholm Västbergavägen 25 BV 126 30 Hägersten

Ventilerar bort radon

Växel: 016-17 11 30 Fax: 016-17 11 39 www.smartfront.se

B O B Ä T T R E 4 / 2 0 1 8 | 45

BRANDGASTÄTHET

LJUDISOLERING

BRANDSKYDD INBROTTSSKYDD

EN SÄKER DÖRR ÄR EN RÄTT MONTERAD DÖRR. Det finns två delar som måste samverka för att en säkerhetsdörr ska hålla vad den lovar. Det ena är dörren i sig, dess funktion och konstruktion, och det andra är monteringen. Köper du din dörr från Secor kan du vara helt lugn. På några timmar får du en ny Daloc-dörr, monterad på ett korrekt sätt med inbrottsskydd och alla andra funktioner säkerställda. Dessutom tar vi hand om och forslar bort din gamla dörr till återvinning. Läs mer på daloc.se/tryggthem

Säkra dörrar

Secor säljer och monterar Daloc säkerhetsdörrar i hela landet.

För mer information och beställning kontakta Secor på 020-440 450 eller läs mer på secor.se 46 |

BO BÄTTRE 4/2018

I appen finns funktionerna Flöde, Tjänster, Rapporter, Bopärm, Kontakter, Resurser och Förbrukning.

FOTO: COM HEM

Digital plattform för flerfamiljshus

Strax före sommaren lanserades en ny digital plattform för flerfamiljshus – Com Hem Smart som via en app gör det möjligt för boende att samverka med varandra. Gemensamma utrymmen och olika resurser kan bokas.

Grannar kan dela och byta saker med varandra och bostadsrättsföreningen kan få en ökad digital kontroll över fastigheten och hålla nere kostnader för administration och underhåll.

Stefan Trampus, försäljningschef på Com Hem

TEXT PETER FORSMAN

B O B Ä T T R E 4 / 2 0 1 8 | 47

Tema: Modern teknik ● – Sedan lanseringen i maj så har och felanmäla enkelt i sin mobil.

• Lokaler, utrymmen, verktyg vi märkt ett stort Bostadsrättsföreningens styrelse/ och saker kan enkelt göras delintresse från fastigförvaltaren sätter regelverket vilka nings-och bokningsbara. Det går hetsägare och bosom ska ta emot anmälningarna även att lägga till sådant som de stadsrättsföreningoch återkopplingen sker i flödet. boende själva vill dela med sig av.

Det ger snabbare rätt åtgärd och • Förutsatt att individuell mätning är ar och vi har redan minskar ärendehanteringen för förberett i fastigheten så kan den nu en handfull nya styrelser och förvaltare. boende enkelt läsa av sin egen kunder. Den största • Com Hem Smart är också förberedd energi och vattenförbrukning är Riksbyggens att tillsammans med olika partners på lägenhetsnivå och jämföra med ansluta olika servicetjänster, som fastighetens snittförbrukning om läBrf Västeråshus exempelvis beställning av mat genheterna har individuell mätning.

15 i Västerås, med från lokala restauranger samt 245 medlemmar köp av varor eller tjänster.

Läs mer på comhem.se/smart som nyligen har tecknat ett licensavtal med oss. Nu inför hösten och efter semestrarna så kommer vi intensifiera diskussionerna med bostadsrättsföreningar och fastighetsägare och vi märker redan nu att Com Hem Smart är en lösning som många har letat efter, berättar Stefan Trampus, försäljningschef på Com Hem.

Funktioner i Com Hem Smart • Funktionen ”Flöde” används för informationsspridning, diskussioner, köp och sälj av saker boende emellan eller omröstningar som rör det gemensamma boendet. Ju aktivare medlemmarna är desto bättre blir flödet.

• Dokument och bopärm är ett dokumentarkiv kopplat till hela fastigheten, föreningen och för varje lägenhet. Det kan till exempelvis vara bruksanvisningar, garantier eller föreningens stadgar.

• Rapportera och felanmälan gör att de boende kan rapportera

Sveriges enda specialist på revision

På företaget menar man att digitaliseringen påverkar och föränd-

av Bostadsrättsföreningar

rar både fastighetsbranschen och de boendes vardag från grunden.

– Vi är övertygade om att Com Hem Smart adresserar några av de behov som både bostadsrättsföreningar och andra fastighetsägare står inför och ger de boende tillgång till digitala tjänster som förbättrar deras boende, säger Stefan Trampus.

För användarna fungerar tjänsten i form av en app för mobiler där användaren ges kontroll över stora delar av sitt boende. Tekniska krav är en Iphone som stödjer iOS10 eller Android som stödjer Android 5, eller senare.

Konsultation Revision Utbildning

Appen finns tillgänglig både i Google Play och App Store.

De boende kan använda den utan extra kostnad efter att de fått inloggningsuppgifter från sin bostadsrättsförening. Com Hem debiterar bostadsrättsföreningen för samtliga hushåll, även om det inte är något tvång att alla ska använda tjänsten.

Informationen som visas i appen läggs upp och styrs av bostadsrättsföreningen i samarbete med de boende. Föreningen tecknar ett licensavtal för Com Hem Smart och kan sedan dela ut unika inloggningsuppgifter som de boende nyttjar för att aktivera tjänsten i sina mobiler. n

Tel 08–737 90 30 • www.borevision.se

Fönster

Inglasningar

Balkonger

Vasab

Ekonomiskt, Komfortmässigt, Estetiskt

Integrerat system, Tillvalsinglasning, Uterum

Plattor, räcken, tak

Våtrumsprodukter

Teknova Byggsystem AB • Box 75 • 592 22 Vadstena Tel: 0143-292 20 • Fax: 0143-131 50 • info@teknova.se • www.teknova.se 48 |

BO BÄTTRE 4/2018

Funderar ni på att renovera era fönster?

Måste de rentav bytas? Underhållsmålning?

Vi tillhör pionjärerna i Stockholm och vi guidar er gärna mot rätt åtgärd för just er fastighet.

Vi har renoverat och satt in nya fönster sedan åttiotalet och kommer att fortsätta länge till.

Förr i tiden användes kärnvirke av bästa kvalité när man byggde fönster, detta gör att renovering ofta lönar sig.

Om nya fönster är ett bättre alternativ så finns ett flertal lösningar som vi gärna berättar om.

I de flesta fall kan man behålla befintlig karm och bara byta bågarna eller använda en lösning från Maximalfönster.

Vi värnar om miljön – Både för de boende under entreprenadtiden och arbetsmiljön för våra anställda. Vi bidrar också till ett mer hållbart samhälle genom att möjliggöra att kunna behålla gamla, fina fönster. På köpet hjälper vi till att bevara vår fantastiskt miljö med så många vackra fastigheter i Stockholm!

Vi levererar trygghet – Fönster är hantverk och kräver stor kunskap och erfarenhet.

De snickare, målare och glasmästare som jobbar på Fog & Fönster tillhör de främsta och nöjer sig inte med annat material och arbetsmetoder än de bästa för att kunna skapa ett enastående resultat.

Adress: Flygfältsgatan 2D, 128 30 Skarpnäck | Telefon: 08-771 77 55 | E-post: info@fogen.se | Hemsida: www.fogen.se B O B Ä T T R E 4 / 2 0 1 8 | 49

Stoppa smutsen i entrén...

Vi på Kåbe-Mattan AB är specialister på effektiva entrélösningar som minskar städkostnader och ger en renare inomhusmiljö. Vi erbjuder ett mycket brett sortiment av entrémattor och skrapgaller.

Vill Du skapa en inbjudande, personlig och effektiv entrélösning?

Kontakta oss!

Kåbe-Mattan AB Sågverksvägen 10A | SE-716 93 Fjugesta Tel. 0585-255 50 | Fax. 0585-255 59 mail@kabe-mattan.se | www.kabe-mattan.se

Läsarfrågor och Lag&rätt Under temat Lag&rätt presenterar vi experternas svar på några av de frågor som kommer till vår redaktion. Vi tar också upp intressanta och aktuella rättsfall med kommentarer och råd från våra experter. öreningen kräver tillstånd för F renovering av kök och badrum – rätt eller fel? n Ordförande saknas n Tilläggsförsäkringen gällde inte n Ordförande som fastighetsskötare är olämpligt! n

B O B Ä T T R E 4 / 2 0 1 8 | 51

Läsarfrågor

Stämmobeslut för inglasning krävs även om det finns bygglov!

Har du frågor som rör föreningen och styrelsearbetet?

Frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat? Ställ din fråga till oss så ska vi låta våra experter svara. Vi försöker svara på alla frågor som kommer in men kan tyvärr inte garantera att vi svarar på alla beroende på att frågeanhopningen är stor under vissa perioder. Skriv ner din fråga och mejla till red@bobattre.se.

Föreningen kräver tillstånd för renovering av kök och badrum – rätt eller fel?

Hej, jag bor i en bostadsrätt, tidigare har det varit så att boende får byta kök samt renovera badrum och ta bort icke bärande vägg. Nu har styrelsen meddelat via utskick att renovering av badrum eller byte av kök kräver godkännande från föreningen. Ritningar samt redogörelse för hur arbetet för byte av kök eller renovering badrum ska först lämnas in och godkännas innan renoveringar får genomföras.

I utskicket står det att det gäller renovering badrum-kök eller icke bärande väggar samt bärande väggar, de hänvisar till Stadgarna, där det står ”i väsentlig förändring”. En tolkningsfråga eller?

Föreningen hänvisar till stadgarna, men där står inte något om att vi ska inkomma med ritningar. Vad jag vet så ska det väl vara ett stämmomöte där medlemmarna

ska godkänna nya stadgar. Frågan är då, kan styrelsen rent juridisk kräva olika intyg för renovering kök eller badrum?

Med vänlig hälsning, Lars-Göran

ende förändring som kräver ingrepp i föreningens rör etc. är bostadsrättshavaren skyldig att fråga om tillstånd. Föreningen har som fastighetsägare stora möjligheter att bestämma över sin fastighet och har möjlighet att vidta rättsliga åtgärder om en bostadsrättshavare går utöver sin ändringsrätt.

Jörn Liljeström, advokat

Ordförande saknas Min fråga är vad eller hur man agera som valberedare i en bostadsrättsförening om man inte kan få in en ny ordförande eller revisor till stämman, ingen i styrelsen eller medlem är intresserad av uppdragen. Vad gör man eller vad händer?

Med vänlig hälsning – Orolig Valberedare

Enligt 7 kap 7 § BRL får inte bostadsrättshavaren utan tillstånd från styrelsen utföra åtgärder såsom ingrepp i en bärande konstruktion, ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller annan väsentlig förändring av lägenheten.

Bostadsrättshavarna har ingen skyldighet att fråga om tillstånd i övrigt och det kan inte heller styrelsen kräva, framförallt om det inte framgår i stadgarna. Om det endast står ”väsentlig förändring” i stadgarna så får det tolkas på samma sätt som i lagen. Det går inte att inskränka bostadsrättshavarens ändringsrätt genom stadgeförpliktelse.

Det är såklart alltid en bedömningsfråga vad som är väsentligt men det innefattar inte den ändringsrätt en bostadsrättshavare har enligt 7 kap 12 § BRL. Men är det en renovering som rör ovanstå-

Ett sätt att lösa bekymret är att ta in externa ledamöter i styrelsen. Men kontrollera först föreningens stadgar för att se om det går att ha en ledamot i styrelsen som inte är medlem/inte bor i fastigheten. Det är numera inte ovanligt att en Brf använder en extern stämmoordförande och revisor det kan också locka andra medlemmar att engagera sig i de fall styrelsens arbete blir mer strukturerat och börjar fungera bättre. Den externa ordföranden kan vara mer neutral och fokusera på att allt arbete fungerar bra.

Det minskar även risken för jäv. Arvodet för engagemanget är timbaserat och beror på föreningens storlek.

Karin Urbina Rutström

Jörn Liljeström Advokat

Göran Olsson Jurist

Bo bättres kunniga ex­ perter är redo att svara på dina bostads­ rättsfrågor Anders Gustavsson Advokat 52 |

BO BÄTTRE 4/2018

Karin Urbina Rutström Bostadsjournalist

Johan Ehrenberg Miljö- och energiexpert

Sverige har 10 000-tals läckande tak – Inget av dem är levererat och monterat av oss

” Fjäde r n SB Br f H ” g 2 in 0m öre n om 9.00 s rät t s f b o s t ad n ie t AB g r t a å t p v e å m t P o r ” C u t fö lade Ta k ie t h a r n väldig t g r a ä p i N ac k a m m ak C o t a k . Do a r t an å tak . ”T v s h e lt u te på u t förde k t ar be t is e t t s e a b t r a f an ern o ch a vår e x t io ne ll a f u ll t a r f rån g pro fe s s s u t om in s n e k d r a s v t a nmär p ag n ie t r b e te sm a n . A Ta k C om e n g ” r. in e n d t a h ar b e s ik t 5 mån g a o ch å e ndas t t re v li ig t s e n .” ld färdig p ä la v p e r är r be ts a å p g mo n tör n in ck a t is k o rd ern Na f an t as Br f Fjäd e d n a o rd för S us n ja r – Dus k o

Tak Compagniet Sverige AB är ett väl etablerat företag sedan 1983, och vi har lagt mer än 4 000 000 m2 tak i hela Sverige. Vi är ett företag med stor bredd, kunskap och erfarenhet, och vi har över trettio års erfarenhet av utveckling, renovering och projektledning av takarbete. Detta ger våra kunder en fast ram och ett effektivt resursutnyttjande vid renovering av deras tak.

Tak Compagniet är specialister på tegeltak, betongtak och papptak. Vi levererar kompletta tak med taksäkerhet, taktvattning, plåtarbeten, takfönster med mera.

Att vi har lagt över 4 000 000 m2 tak sedan 1983 visar ju på ett stort förtroende från våra kunder.

– Vi vågar påstå att Tak Compagniet är det tryggaste och lönsammaste alternativet.

Vi täcker hela Sverige!

Kontakta oss för mer information:

www.takcompagniet.se 08-667 07 20 info@takcompagniet.se Artillerigatan 26 114 51 Stockholm

Läsarfrågor

Reparation av vattenledningsskada Min bostadsrättslägenhet har drabbats av en vattenledningsskada.

Stadgarna säger inget annat än Bostadsrättslagen om ansvaret.

Jag tolkar detta som att brf helt skall återställa ytskikten exempelvis golv, målning m.m. till minst det skick de hade före skadan och att brf står för eventuella åldersavdrag.

Har jag uppfattat detta korrekt? Finns det något undantag, då detta inte skulle gälla?

Brf:s försäkringsbolag anlitar en entreprenör för att återställa mina ytskikt efter vattenledningsskadan och entreprenören har utfört ett dåligt arbete. Ändrar detta på något sätt brf:s ansvar för att ytskikten skall återställas?

Hur skall jag agera i denna situation?

Vad faller på brf att göra? Föreningen säger att det inte är dess ansvar, att se till att det dåliga arbetet åtgärdas. Vems ansvar är det?

Tiden rinner iväg i och inget händer.

Kan jag begära nedsättning av exempelvis månadsavgiften för den tid min lägenhet inte varit återställd? /Kalle Om det rör sig om just en ”ren” vattenledningsskada (läckage från tappvattenledning) och ingen annan typ av skada på grund av läckage av vatten eller avlopp så går det att ge ett generellt svar.

Bostadsrättsföreningen ska reparera lägenheten efter vattenledningsskada. Med reparation menas att lägenheten är reparerad, så om det behövs nya ytskikt så ska det vara det. Det kan ju betyda att lägenheten kommer i bättre skick än innan olyckan men det är ändå något bostadsrättsföreningen ska stå för. Det saknas stöd i lag för att bostadsrätts-

havaren ska betala ”åldersavdrag” eller annars ska betala något för att reparationen betyder att lägenheten blir i bättre skick.

Om inte bostadsrättsföreningen, genom sin entreprenör, reparerat skadan så kan bostadsrättshavaren kräva att det sker. Det är inte okej att lämna lägenheten ”halvreparerad” eller ”dåligt reparerad”.

Om föreningen försummar sin skyldighet att reparera lägenheten efter vattenledningsskada inom rimlig tid så kan bostadsrättshavaren kräva nedsättning av månadsavgiften.

Om frågorna är svårlösta behöver man anlita advokat som kan dessa frågor.

Jörn Liljeström, advokat

Ordförande som fastighetsskötare är olämpligt!

Jag undrar om föreningens ordförande även får jobba som fastighetsskötare och fakturera sin bostadsrättsförening?

Stefan Det är en fråga som styrelsen behöver hantera och vid behov lämna över till stämman. Men det låter som att styrelsen får stora problem med jäv vilket gör att situationen inte bör fortgå. Det är generellt olämpligt att blanda styrelseuppdrag och avtalsrelation med föreningen.

Det är också olämpligt att någon med inflytande över föreningen är ekonomiskt beroende av föreningen och har möjlighet att missbruka sin ställning, även om så kanske inte sker i det konkreta fallet. Det finns en klar korruptionsrisk.

Om ordföranden vill vara kvar som ordförande är det bättre att han tar fastighetsförvaltningsjobb från andra uppdragsgivare.

Jag rekommenderar övriga styrelseledamöter att be ordföranden avgå om han är kvar som fastighetsförvaltare i föreningen.

Jörn Liljeström, advokat

Tilläggsförsäkringen gällde inte Hej, I vår förening har vi en kollektiv tilläggsförsäkring som ingår i månadsavgiften för boende.

Nu har två lägenheter drabbats av vattenskador på grund av bristande underhåll, tät- & ytskiktskostnader har fakturerats till dem men försäkringsbolaget tar inte dessa kostnader på tillägget. Den ena skadan avser en vägg och den andra en golvbrunn, vilket då borde ersätta i det ena fallet golvet och den andra väggen. Om detta tillägg inte ersätter vad ska vi då ha? Vi önskar tips på var/vem boende ska vända sig till?

Styrelsen Om föreningen annars har en kostnad som inte täcks av försäkring så kan man behöva acceptera det. Man kan inte alltid och i alla sammanhang hämta alla sina kostnader av någon annan.

Det är bra att få upp en rutin med att analysera vem som bär vilken kostnad enligt ansvarsfördelningen och sedan försöka hämta kostnaden från annan om grund finns, exempelvis på grund av försäkringsavtal eller på grund av att någon vållat en skada och är skadeståndsskyldig. Men i de fall det inte finns någon möjlighet att hämta kostnaden från någon annan så står föreningen kvar med kostnaden själv.

Jörn Liljeström, advokat

n brf på

Hemsida och smarta tjänster för din brf

Över 250 brf:er använder Egrannar idag!

De gillar sajten för att den ger en bättre grannsämja, är enkel att använda, ger föreningen en snygg mobilanpassad hemsida och minskar styrelsens arbetsbörda. Det tar mindre än 15 minuter innan ni är igång. Frågor? Kontakta gärna vår support på support@egrannar.com

Registrera di

ar.se www.egrann Det är gratis!

”Att börja använda Egrannar var bland det bästa vi har gjort”

”Vi valde Egrannar eftersom att det är ett färdigt koncept som gör det enkelt att komma igång”

Caroline Silverudd Lundbom, ordf Brf Mallen 9, Stockholm

Göran Häägg, ordf Brf Helge, Uppsala

54 |Snygg B O B Ähemsida TTRE 4/2016

Bokningsfunktion

Anslagstavlor

Medlemsregister www.egrannar.se

Kjell Johansson, grundare av Hydroware och vd för Hydroware Innovation

Bygg på en våning och installera hiss Vi har i vårt land cirka 1 000 000 lägenheter i flerbostadshus utan hiss. Bygg på en våning och installera hiss så får vi hundratusentals nya lägenheter. Det skulle ge många vinnare. Äldre kan bo kvar i sina lägenheter

Åldersgruppen från 65 år och uppåt beräknas bli dubbelt så stor om 20 år – från en halv till en miljon personer. Kan många av dessa tack vare en hiss bo kvar i sin lägenhet sparar kommunerna minst en halv miljon kronor per person och år.

Unga kommer också att ha råd

Det krävs ingen ny tomtmark eller infrastruktur för lägenheter som byggs på ett befintligt hus. Det innebär lägre boendekostnader jämfört med helt nyproducerat. En förutsättning för att många unga ska ha råd att skaffa sig sitt första egna hem.

Stat och kommun tjänar stort på det

foto elisabet sverlander

Det är stor skillnad i kostnad för samhället mellan hemtjänst och särskilt boende för äldre. Äldre som bor kvar i sina lägenheter är inte bara en god affär för samhället utan också oftast det som de äldre själva önskar.

Vårt råd för att få fastighetsägarna att satsa: Inför ett investeringsbidrag för hissar som täcker halva kostnaden för material och installation till denna typ av fastigheter. En vinst för oss alla.

Bostadsområdet Skarpan i Linköping med 15 trevåningshus som nu får en fjärde våning och hissar. Hydroware levererar hissarna som installeras av Nordisk Hiss.

Hydroware utvecklar och tillverkar HydroElite, ett driv- och styrsystem för hydrauliska hissar.

Vi levererar kompletta lösningar för både modernisering av befintliga hissar och för nyinstallation.

Lag&rätt

Färska rättsfall från våra domstolar Något av det svåraste en bostadsrättsförening har att hantera är de juridiska frågorna. Det är också ett område som väcker stort intresse bland aktiva ledamöter. Här presenterar Bo bättre fall från landets domstolar med kommentar från vår sakkunnige expert, advokat Jörn Liljeström.

Ett kallelsefel räckte inte för ogiltigförklaring av stämmobeslut En bostadsrättsförening kallade sina medlemmar till en ordinarie stämma i juni plus en extrastämma i september för att ta upp och fatta beslut om nya stadgar.

Kallelsen distribuerades till de i fastigheten boende medlemmarna genom brevinkast Den sattes även på anslagstavlan i huset.

Fyra medlemmar som under den här tiden inte var bosatta i huset, hade aviserat annan adress för betalning av årsavgift, kallades endast per den e-post de anmält till föreningen.

Det framgick av kallelsen till alla medlemmar att beslut om antagande av nya stadgar skulle fattas -och förslaget till de nya stadgarna var bifogat kallelserna. Alla tio stämmodeltagare utom en röstade ja till förslaget. Det hölls sedan ytterligare en stämma. Det kom fler medlemmar men blev detsamma, alltså alla utom en röstade ja till att anta de nya stadgarna.

Medlemmen som röstat nej vände sig till tingsrätten för att få beslutet upphävt.

Han menade att det stred mot lagen om

- när det gäller fastigheter -

ekonomiska föreningar att dela ut kallelsen i brevlådorna samt att skicka med e-post, vilket innebar att kallelsen inte hade skett i behörig ordning och stämman inte hade blivit korrekt utlyst. Han påpekade även att första kallelsen gått ut sommartid och att många då var på semester, vilket också kunde vara avgörande för utgången.

Mannen överklagade beslutet till hovrätten och hävdade då även att röstlängden varit felaktig eftersom två personer som röstat på extrastämman kom från samma hushåll.

Den som överklagar ett stämmobeslut (i det aktuella fallet om stadgeändring) och hävdar att det finns exempelvis ett kallelsefel måste bevisa att felet påverkat utgången för att vinna framgång. Det räcker inte att visa att själva kallelsen gjordes på fel sätt eller kanske inte nådde alla medlemmar. Den som klagade på stämmobeslutet förlorade alltså.

Men om föreningen hade tagit stadgeklausul som exempelvis inskränkt rätten att överlåta bostadsrätten eller annat beslut som krävt allas samtycke hade medlemmen kunnat vinna, då hade det räckt att en enda medlem inte haft tillfälle att säga sitt för att beslutet skulle vara ogiltigt.

Tingsrätten bedömde att föreningen agerat på ett korrekt sätt. Mannen överklagade beslutet till hovrätten och hävdade då även att röstlängden varit felaktig eftersom två personer som röstat på extrastämman kom från samma hushåll. Hovrätten avslog överklagandet.

specialistbyrån inom Välkommen till fullservicebyrån inomfastighetsrätt, hyresrätt, bostadsrätt ochbostadsrätt arrenderätt!och arrenderätt! fastighetsrätt, hyresrätt, Tel 08-663 97 96 info@steinmann.se www.steinmann.se

Göteborg, Svenska mässan, 22-23 november 2018

Bostadsrättsmässan

Fri entré!

Moderator: Sofia Lilja

ALLT UNDER SAMMA TAK! FÖRELÄSNINGAR

•

INREDNING

•

TRENDER

•

80 UTSTÄLLARE

•

URBAN ODLING

GRÖNA GATAN • INSPIRATION • INNOVATIONSTORG • SOFIA LILJA • TVÅ SCENER • EXPERTER SAMFÄLLIGHETER

•

BOSTADSRÄTT

•

RENOVERINGSTIPS

•

UTBILDNING

Öppettider: 22 november 10.00-19.00, 23 november 10.00-16.00 Registrera dig kostnadsfritt på hemsidan så går det snabbare på plats! www.bostadsrattsmassan.se Följ oss:

Foto: Henrik Nero © Houzz

Sveriges största mötesplats för dig som bor i bostadsrätt eller samfällighet

B 07:62

B 07:60

B 07:64

B 07:66

B 07:68

Göteborg, Svenska mässan, 22-23 november 2018

B 07:70

Innovationstorget

Gata 5 B 08:69

B 09:69 B 09:70

B 08:70

B 07:48

B 09:61

B 10:69

Hallplan

B 09:52 B 10:61

B 08:61 B 08:62

B 10:52 A01:42

A01:46

A01:48

A03:61

A01:60

Gata 4

Gata 4 B 08:59

B 07:38

B 08:42

B 09:50

B 10:41

B 10:42

A01:50

A02:42 A03:59

A03:42 A04:59

A03:41

A04:41

B 09:42

B 08:41

Gata 3 B 07:30

Gata 3

B 08:39

B 08:40

B 10:39

A01:34

B 10:40

A01:26 B 07:26

Inspirations scenen

B 08:21 B 08:22

A02:40 A03:39

A03:40

A03:21

A03:24

Kunskaps scenen

A04:39

A02:29

A02:25

A02:26

A04:21

A04:10

B 10:21 B 10:22

B 07:22 A01:22

A02:22

A03:22

Gata 2

Gata 2

B 08:01 B 08:02

B 07:08

B 09:01

B 10:01

B 09:02

B 10:02

A01:02

A02:15

A02:20

A02:01

A02:02

B 00:05

B 00:01

B 00:07

ENTRÉ

A00:11

A04:01

A03:02

A04:06

Gröna Gatan

Gata 1

A04:08

Gata 1 A00:14

ENTRÉ

A00:17

A00:15

ENTRÉ

Utställare AMKVO AB

B07:68

H-Fönstret AB

B10:21

Rotpartner

B08:22

Axema Access Control

B08:62

Home Solutions i Sverige AB

B08:39

Safeteam i Sverige AB

A01:22

Bauer Watertechnology AB

B10:22

Husjuristerna i Göteborg AB

A01:34

San Sac AB

A00:11

Bo Bättre

A00:17

Iioote AB

B07:62

SBC

B09:42

Bofakta I Norden AB

B07:66

Iloq Scandinavia AB

B08:70

SECOR AB

A04:39

Bolagsverket

B10:41

Inspector Sverige AB

B00:05

Sector Alarm AB

A03:02

BoRevision AB

A04:59

International NordicLife Fastigheter AB B09:50

wallbe

B08:21

Bredablick Förvaltning

A04:01

ISAB Group

A01:60

Smart Parkering AB

A02:25

Centro kakel och klinker AB

A01:50

JP Relining AB

B00:07

Spolarna Göteborg AB

B10:52

Cleanpipe Sverige AB

A01:26

Kone AB

B07:38

Stofix AB

B00:01

Clever Sverige AB

B09:02

Kretslopp och Vatten

A01:02

Suntech

B09:52

Densify AB

A02:42

LibenPlay Scandinavia

A04:08

SBI Svenljunga Byggnadsisolering AB

A01:42

Diversey Svenska AB

B08:01

Låset I Centrum HJK AB

B08:61

Svensk Fastighetsförmedling

A04:41

Egain Group

B08:59

Låssmeden Sven Alexandersson AB

B08:69

Svenska Lumon AB

B10:02

Electrolux Laundry Systems

A03:61

Medidyne

A00:15

Säker Vatten AB

A03:40

Fastighet och Bostadsrätt

B00:04

Mestro AB

A02:26

TBO-Haglinds

B08:42

Fixer

B10:61

Miele AB

A02:20

Techem Sverige AB

B09:01

FF Fastighetsservice

A02:22

Miljöbelysning Sweden AB

A03:22

Telia Company

A00:14

Fönsterfabriken F-F i Trelleborg AB

A04:10

Mockfjärds Fönsterentreprenad AB

A02:02

Tellstedt I Göteborg AB

B10:01

Grundels Fönstersystem AB

A04:21

Nordea Göteborg

B10:40

Tidningen Utemiljö

B09:70

Göteborg Energi AB

A03:39

Ownit Broadband AB

A03:41

Tollco AB

A03:59

QA Gruppen

B08:02

Vattenfall

A03:21

Energi- och klimatrådgivningen, Göteborgs stad

A02:01

Reduca AB

B07:64

ViaMedici AB

B07:08

HAGS Aneby AB

A02:15

Relita Industri & Skadeservice

A01:48

Vinga Hiss AB

B09:61

Hemkomfort

B07:30

Riksbyggen

B10:39

X2 Wireless

B10:42

HittaBRF

B09:69

RK Teknik Balkongbyggarna

A02:40

Utställare per 2018.10.30

Bostadsrättsmässans

Kunskapsscen På Kunskapsscenen får du som besökare ta del av ett gediget scenprogram som fördjupar dina kunskaper inom ämnen såsom digitalisering, förvaltning, juridik, energi och mycket mer. Lyssna på föreläsare från Riksbyggen, SBC och HSB.

Torsdag 22 november

Fredag 23 november

10.30-11.00 INVIGNING. Vad händer i Göteborg stad?

10.30-11.00 Hur skapar man engagemang i föreningen?

11.30-12.00 Kom igång med GDPR arbetet om ni ej redan gjort det.

12.30-13.00 Ta hand om era konflikter innan de blir surdegar!

Men hur?

13.30-14.00 Sund ekonomi i bostadsrättsföreningen.

Vad är viktigt att tänka på?

Bostadsrättsmässans

Är du nyfiken på Göteborgs framtid? Björn Siesjö berättar under invigningen om kommande byggnadsplaner i staden och vilka spännande samhällsutvecklingsprojekt som är på gång. Sedan 2012 är Björn stadsarkitekt i Göteborg.

Missa inte Björns föreläsning på Kunskapsscenen!

11.30-12.00 Ny teknik och nya vanor – en stad för alla!

12.30-13.00 Bo och trivas tillsammans – att jobba med social hållbarhet.

13.30-14.00 Dela resurser – både miljösmart och populärt.

Hur kommer man igång?

14.30-15.00 Bostadsrättsliga nyheter och allmän frågestund.

15.30-16.00 Framtidens energiförsörjning i din Bostadsrättsförening.

Inspirationsscen Inspirationsscenen ger dig som besökare möjlighet att inspireras av föreläsare direkt från arbetslivet och ta del av deras erfarenheter samt få tips och råd. Ta del av deras berättelser hur de löst problem och svårigheter åt andra bostadsrättsföreningar. Ta med dig kunskaperna och dela med dig i din förening. För scenprogrammet, se www.bostadsrattsmassan.se

Bostadsrättsmässan bjuder på enklare mat och kaffe Nytt för i år är att Bostadsrättsmässan har öppet lite längre på torsdagen 22/11 så alla ska hinna komma förbi efter jobbet. Vid Inspirationsscenens café bjuder arrangören sina besökare på en smörgås och kaffe mellan kl, 18.00-19.00. Varmt välkomna!

Årets konferencier Sofia Lilja På Bostadsrättsmässan i Malmö 2018 strålande Sofia Lilja, vår konferencier för Kunskapsscenen, med sin glans. Nu har vi glädjen att berätta att hon följer med oss till årets Bostadsrättsmässa i Göteborg. Sofia Lilja är en flitigt anlitad coach, föreläsare, utbildare och inspiratör. Förutom det har hon arbetat med allt från Sveriges artistelit till företag och chefer inom näringslivet. Kanske mest känd från att under nio säsonger coachat blivande artister i TV4-succén Idol. Vi är oerhört glada att Sofia följer med oss söderut till Göteborg.

Gröna gatan Gröna gatan kommer vara ett område på mässan där företag med gröna profiler ställer ut. Inom området kan ni som besökare inspireras av nya gröna tankar och få kunskap hur man kontinuerligt kan förbättra vårt miljöarbete.

Träffa leverantörer inom cirkulär ekonomi, bil- och cykelpooler, laddstationer för elbilar, källsortering och återvinning, solceller, utomhusmiljöer och mycket mer. Sorteras farligt avfall på ett bra och korrekt sätt i er förening? Hur minimerar vi vår avfallsproduktion? Behöver ni gröna tips till hur bostadsrätten kan organiseras miljömässigt effektivt? På Bostadsrättsmässans Gröna gata kan ni hämta inspiration som uppmuntrar er bostadsförening att utveckla miljöarbetet.

BOSTADSRÄTTSMÄSSANS

ENERGIPRIS GÖTEBORG

Våra gröna utställare Göteborgs Stad – Kretslopp & Vatten Göteborgs Stad – Energi & Klimatrådgivning San Sac Tidningen Utemiljö

Årets invigning En av de saker du ej bör missa på årets Bostadsrättsmässa i Göteborg är invigningen med Björn Siesjö, Göteborgs stadsarkitekt.

Välkommen till Kunskapsscenen kl. 10.30.

Bostadsrättsmässans Energipris Göteborg

Ny i styrelsenutbildning

Bostadsrättsmässans Energipris tilldelas en bostadsrättsförening som på stort allvar tagit tag i sin energianvändning och genom olika åtgärder minskat användningen i fastigheten. Syftet med tävlingen är att vi tillsammans engagerar oss för att bidra till en renare stad.

Bostadsrättsmässans Energipris delades ut för första gången 2016 i Malmö och Göteborg, 2017 ägde tävlingen rum i Stockholm och nu är det åter dags för Göteborg! Här uppmärksammar vi en bostadsrättsförening som genom en genomtänkt strategi och välplanerade aktiviteter minskat sin energianvändning på bästa sätt och på så sätt sparat både pengar och minskar miljöpåverkan.

Även i år erbjuder Bostadsrättsmässan och våra medarrangörer HSB, SBC och Riksbyggen möjligheten att delta på vår mycket eftertraktade utbildning ”Ny i styrelsen”. Här få du praktiska tips och mycket kunskap som är ovärderlig för styrelseledamöter.

En kostnadsfri utbildning för våra besökare! Vid mässregistrering kan du välja att boka in dig på ”Ny i styrelsen”. Bland annat kommer utbildningen att ta upp följande punkter:

Prisutdelning & jury Bostadsrättsmässan, Göteborg Energi och tidningen Bo Bättre delar ut energipriset till det vinnande bidraget på Inspirationsscenen den 23/11 kl. 13.00. Vinnarna utses av en jury med representanter från Göteborgs Energi, Bostadsrättsmässan samt tidningen Bo Bättre.

Göteborg Energi medverkar med deras hållbarhetschef Eric Zinn.

Extra bonus för att vinna tävlingen är ett stort engagemang från hela föreningen. Juryn beslut är enväldigt och kan inte överklagas.

Vinst De tre nominerade bidragen presenteras på mässan och vinst utlovas till vinnande bidraget.

– Hur fungerar en styrelse?

– Styrelsens uppgifter – Juridiskt

Datum 22 november kl. 13.00-14.00 23 november kl. 11.30-12.30 Boka plats i samband med att du förregistrerar dig på bostadsrattsmassan.se

Gästkrönikan

Undvik konflikter under stambytet Att genomföra större projekt inom en bostadsrättsförening kan vara grogrunden för bittra inbördes strider. Min egen erfarenhet är att den enda vägen att minska potentiella konflikthärdar är genom information och kunskap i så stora lass som möjligt.

J

ag har under trettio år bott i fem olika bostadsrättsföreningar och suttit i styrelsen för samtliga, som ordförande, kassör, tekniskt ansvarig m.m. Jag har också som ordförande lett ett stambyte i en stor fastighet, med cirka 100 medlemmar. Med facit i hand kan jag konstatera och önskar att jag i alla dessa positioner hade använt min yrkeskompetens som kommunikatör i betydligt större omfattning än jag gjorde.

ett stambyte är ett bra exempel på större projekt som kan leda till många bittra och uppslitande interna konflikter.

Särskilt om man inte planerar det mycket noggrant i förväg och ser till att lära sig så mycket som det bara går om vad ett stambyte innebär INNAN man fattar alla viktiga beslut och har diskussioner på stämmor.

Om alla i vår förening hade läst på ordentligt innan vi hade våra första stämmodiskussioner om det framtida stambytet hade vi undvikit väldigt mycket bråk och bitterhet. Det gäller både oss som satt i styrelsen och de enskilda medlemmarna.

Nu möttes vi alla med helt olika bilder av vad ett stambyte var och hur det skulle hanteras, vilket naturligtvis ledde till en massa hätska diskussioner där vi talade förbi varandra.

För att försöka hjälpa styrelser och enskilda medlemmar, med den typen av kunskapsinhämtning skrev jag efter vårt stambyte en handbok för bostadsrättsföreningar om stambyten. I boken har jag samlat mina egna erfarenheter som hjälp till andra, så de i alla fall inte behöver börja helt från noll. Den information jag önskat att alla vi i vår bostadsrättsförening haft innan vi startade vår process. i boken finns en mängd fakta. Jag skildrar även de jobbiga situationer vi gick igenom, som i efterhand mest blir dråpliga. Eftersom det efteråt är svårt att begripa hur känsloladdat ett stambyte kan bli. Men om man förstår hela innebörden i begreppet ”mitt hem är min borg” går det också att förstå hur känsloladdat det blir när främmande hantverkare kommer inklampande i bostaden utan att man själv har särskilt mycket kontroll över det. Och dessa känslor är svåra att hantera.

Det stora problemet under ett så stort projekt är att styrelsen och medlemmarna lätt hamnar i otakt när det gäller vetskapen om vad som händer. Helt naturligt blir styrelsen betydligt mer välinformerad om processens olika steg. Det fel man då lätt gör som styrelse, är att tro att medlemmarna har lika mycket information. Men det har de inte och det är där problemen börjar. För brist på kunskap skapar osäkerhet och rädsla, vilket i sin tur skapar grogrund för feltolkningar och ryktesspridning, vilket i sin tur skapar konflikter. så mitt absolut främsta råd till alla bostadsrättsföreningar som ska ge sig in i ett stambyte, eller annat liknande större projekt, är att tidigt skaffa sig tillräckligt med kunskaper för att kunna fatta kloka beslut. Utöver det så är min rekommendation till att som nästa åtgärd ta fram en kommunikationsstrategi och kommunikationsplan internt i föreningen för projektet. Det kan handla om enkla åtgärder.

Exempelvis att i förväg skicka ut länkar till rekommenderad läsning för att alla ska ha samma information redan från start.

Det kan vara veckobrev där man berättar om allt som hänt under veckan, och kanske ännu viktigare allt som kommer att ske kommande vecka. Ett veckobrev kan med fördel börja skickas ut redan innan projektbeslutet är fattat, med information om de olika steg som styrelsen tar i processen. Det gör att alla medlemmar får koll och därmed känner sig trygga.

Med välinformerade och trygga medlemmar undviker man många potentiella konflikter.

” Om alla i vår förening hade läst på ordentligt innan vi hade våra första stämmodiskussioner om det framtida stambytet hade vi undvikit väldigt mycket bråk och bitterhet.”

Ylva Sjönell, Civilingenjör, tekn.dr, journalist och författare till Stora Stambytesboken.

B O B Ä T T R E 4 / 2 0 1 8 | 61

Juristen reder ut

Vem ansvarar vid vattenskador?

När olyckan är framme och en fastighet har drabbats av en vattenskada gäller det att hålla tungan rätt i munnen. Lagregleringen om vem som ansvarar för att åtgärda skadorna och vem som ska betala för kalaset är snårig. Men om olyckan är framme, vidta först de akuta åtgärderna för att förhindra att skadan förvärras!

Sedan reder man ut vem som ansvarar för att åtgärda vattenskadan.

D

et är lätt hänt att föreningen tar på sig allt ansvar i rädsla för att göra fel. Pudelns kärna vid vattenskador är bostadsrättslagens ansvarsfördelning mellan bostadsrättsförening och bostadsrättshavarna.

Bostadsrättsföreningen är skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den utsträckning ansvaret inte vilar på bostadsrättshavaren. Bostadsrättsföreningen har alltså ett underhållsansvar och en reparationsskyldighet som innebär att den är skyldig att åtgärda skador som faller inom deras ansvarsområde.

Bostadsrättshavaren åh sin sida är skyldig att hålla sin lägenhets inre i gott skick. Till lägenhetens inre hör golv, väggar, tak, inredning i kök och badrum m.m. huvudregeln är alltså att man ansvarar över det man har kontroll över. Bostadsrättshavarna har kontroll över sina lägenheter, och bostadsrättsföreningen har kontroll över resten; fastighetens stomme och gemensamma utrymmen såsom trapphus, tvättstuga, innergård m.m.

Typexempel på vattenskador som ska åtgärdas enligt huvudregeln är översvämning på grund av stopp i golvbrunnen och läckage från kyl och frys. Bostadsrättsföreningen ska riva ut och avfukta stommen, medan bostadsrättshavaren ansvarar för att åtgärda skadorna inne i lägenheten genom att t ex lägga nytt parkettgolv m.m.

Men det är dock inte hela sanningen, utan som alltid inom juridikens värld, så finns det ett undantag, nämligen vattenledningsskada. Har vattenskadan uppstått på grund av skada på en trycksatt vattenledning, så är det alltid bostadsrättsföreningen som är ansvarig för att åtgärda alla skador,

” Huvudregeln är alltså att man ansvarar över det man har kontroll över.”

även inne i lägenheten. Högsta domstolen har i ett avgörande klargjort vad som är en ”vattenledningsskada” och kort beskrivit ansvarsfördelningen i förbigående, särskilt roligt eftersom det var jag som företrädde föreningen (NJA 2006 s.732).

Vid vattenledningsskada ansvarar alltså föreningen för att åtgärda skadan oavsett hur skadan har uppkommit, det vill säga även om det är en helt hopplös bostadsrättshavare som somnat sittandes på golvbrunnen. En följdfråga, som man får titta på efter att skadorna är åtgärdade, är vem som ska betala för kalaset. Men då blir det kanske inte lika roligt för den som somnat i duschen och orsakat vattenskador i tre underliggande lägenheter. för att den som har orsakat skadan ska bli skyldig att ersätta bostadsrättsföreningen och de bostadsrättshavare som drabbats, krävs att personen har orsakat skadan genom sin vårdslöshet, typexemplet på sådan vårdslöshet är just duschslumraren.

Det är dock inte alltid helt lätt att bevisa att en bostadsrättshavare har varit vårdslös. Man har sällan bilder på den sovande bostadsrättshavaren, utan oftast finns bara ett besiktningsprotokoll som säger att skadeorsaken är översvämning.

Exakt vad som orsakat översvämningen vet i vissa fall bara bostadsrättshavaren, som kanske inte vill berätta...

Bostadsrättsföreningen måste därför vara alert, föra anteckningar och samla in bevisning så snart en skada uppstått, gärna med hjälp av en besiktningsman som mer utförligt beskriver hur skadan sannolikt uppkommit. Utred och dokumentera mer ju mer det lutar åt att någon vållat skadan, föreningen behöver bevisning för att få framgång med ett krav.

P.S. om skadan överstiger självrisken och ni vill slippa besvär och få hjälp i denna svåra situation så kontakta ert försäkringsbolag direkt. I den bästa av världar bistår de sina försäkringstagare med åtgärdandet av vattenskadan såväl som kostnaderna, och håller föreningen i handen tills skadan är torr och pröjsad. D.S

Jörn Liljeström, advokat på Creo Advokatbyrå, specialiserad på och med stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik.

Tidigare jurist på HSB riksförbund.

62 |

BO BÄTTRE 4/2018

Prenumerera på kvarn

Avfalls

– Nu är

llskvarn

era avfa

t install

m at t fritt fra

de

till alla i styrelsen

.

dan 35

olm. Si

i Stockh

2016 NR 1| kr 50 Pris 39:

ELSEN

T STYR

MED DE

n 25.

för föreningarna. Sida

Flitiga

r ö f p p Sto b Airbn NINGEN

TID SRÄTTS

latsen – ny trend

Utegym på lekp

TA

VER VE

BEHÖ

Nr 2|2016 Pris 39:50 kr

BOSTAD

BOSTADSRÄTTSTIDN

7.

BOSTADS

RÄTTS

risen – enda Experter om bostadsk 9. byggandet. Sidan lösningen är att öka

28.

Fönstret kan styra hela lägenheten

a e värm Dyrar i Skåne d a t bos te n orrbot än i N Sidan

gan u t s t t ä v Låt t t mysrum bli et GEMEN

TEMA

SAMT

: Juristen

ed Håll fr ugan st i tvätt

22 Sidan

.

n: xperte Miljöe alla

r Nu tala n le om so

D

FASA der: kostna Undvik e att

40.

en: expert Styrelse ed

lla m Möt a spekt stor re Sidan 64

.

.

Sidan 60

.

Sidan 58

16.indd

tre 1-20

TIDNIN

GEN ME

D DET

STYRELSE

stan.

N BEHÖV

ER VETA

Spara pengar på ventilationen Sidan 18.

skrivni ngarnoam Råvind e – en gu n ld för före gruva ningen Tema: Vi ndso

Sidan 25

: Juristen201

6-02-25

13:41

a Problem att hyr i andra hand

: Styrelseexperten

Ta in hjälp i styrelsearbetet Sidan 64.

Miljöexperten:

Sidan 60.

Juristen:

Luriga rättsfal l

Sidan 58 . dd 1

Bo Bättre nr 2-2016.in

Bo Bättr

Fem utvalda styrelsemedlemmar får var sin årsprenumeration om 4 nummer.

BRF­ MÄSSAN MALMÖ

2016-05-09 10:31

Sidan 17.

Styrelse ex

Måste vi perten: ny ekon göra en omisk Sidan 64 plan? .

Samord försäkri na ngarna .

Sidan 52

Miljöexp erten:

Solcelle r­ en ny folk rörels

Sidan 60 .

e nr 3-20

STORA STYRELSEPAKETET, 545 kr/år

Sidan 37 .

Städerna klarar inte fler bilar

1

Välj erbjudande:

Tema: Va ttenskado r.

X xxxx

Sidan 52.

16.indd

Mejla till supportforlag@titeldata.se och beställ en prenumeration eller fyll i och skicka in kupongen.

Brf:

Tel:

Bo bättre

c/o Titeldata Svarspost 20728477 168 20 Bromma

E-post:

9 08:41

PORTO

(Bifoga separata uppgifter om namn och adress för lilla och stora styrelsepaketet)

Postadress:

2016-09-0

✁

❏ Enkel prenumeration, 189 kr/år. ❏ Stora styrelsepaketet, 545 kr/år.

Adress:

e

1

Ja, tack!

Namn:

mbyggna d

.

Vattens kostar kador miljard er

rar att Vår medlem väg mnskylt sätta upp sin na & rätt.

Juristen svarar på Lag

NR 3|2016 Pris 39: 50 kr

I en stor in Peter Eri tervju med Bo bä ksson om tt sin bostad re berättar bostad sministe spolitik. r Sidan 9.

Sidan 38.

Sidan 58.

Bo Bät

de mitt i

för borättinvestering erna Sida n 28.

Den moderna förvaltaren

int Glöm saden kolla fa Sidan

tivt boen

Satsa på belysnin g Lönsam

Sidan 26.

9.

TEMA

med attrak

BEHÖVER VETA

der. av bostä rbyten GI emeste s r A ENER M fö s TE räv som emet stånd k t ll s ti y h S c a –o k n ä s ka n notan värme procent 0 6 d me Sidan

– och nu

att Det hjälper intea straff Inge låntagare av n ändring STYRElSEN INGEN MED DET

Sidan

som bin

Styrelseskolan

Tid för medlemmarna att föreslå förändringar Tro det eller ej men vi närmar oss redan i snabb takt stämmorna som ska hållas 2019. För styrelsen innebär det att man klarar av logistiken med att få årsredovisningen klar för revisorn och bevaka att den finns tillgänglig tid för medlemmarna.

D

et är också dags för medlemmarna att tänka igenom vad man skulle vilja förändra eller förbättra inom föreningen. Medlemmars inflytande utövas på stämman. Det är den rätta tidpunkten för att föreslå förändringar och diskutera dessa öppet med möjlighet för alla som kommer på stämman att påverka beslutet. Man kan rent av säga att det är odemokratiskt att som medlem söka påverka styrelsen under året genom egna initiativ. Det är förstås inte hela sanningen utan det beror på vad som avhandlas.

Om man nu som medlem har ett förslag till exempelvis anläggande av ett cykelrum där en viss yta ska tas i anspråk då måste man förstå att detta inte bara är att genomföra. Detta är ett typiskt exempel på när en fråga inte bestäms av styrelsen utan av en stämma i enlighet med bostadsrättslagen. Beroende på den föreslagna ombyggnadens karaktär kan det till och med bli aktuellt med att hyresnämnden ska godkänna beslutet.

” Enkelhet och tydlighet är två ledord. Det sämsta man kan göra är att vara diffus i rädsla att sticka ut hakan eller för vad andra ska tycka.” som medlem tecknar jag med viss möda ner mina tankar och förslag i en motion till årsstämman. Jag studerar noggrant föreningens stadgar för att få klart för mig när en motion senast ska vara styrelsen till handa för att kunna behandlas på den kommande årsstämman. Ibland finns bestämda datum angivna. Ibland står det endast att en motion ska lämnas in i så god tid att den kan tas med i kallelsen till stämman. I det senare fallet bör jag stämma av med styrelsen när stämman planeras så att jag inte lämnar in mina förslag för sent. En gyllene grundregel är nämligen att allt som ska behandlas på stämman ska med i kallelsen. Det finns inga undantag. Finns det inte med i kallelsen kan det heller inte behandlas. Har

motionen kommit in i rätt tid är styrelsen skyldig att ta med den i kallelsen. Styrelsen kan själv inte vara ett slags filter som väljer ut vad som ska med. hur ska man tänka när en motion skrivs. Förslaget ska vara tydligt. Både styrelsen som bör redovisa vad man tycker och stämman måste förstå förslaget. Det ska vara enkelt att ta ställning till. Man bör också motivera och tala varmt för sitt förslag. På stämman om den sköts på ett snyggt sätt, får man också oftast tillfälle att kort utveckla motionen. Säg då inte sådant som man kunnat läsa sig till i motionen utan försök förstärka förslaget med några ytterligare utvecklande ord och motiveringar. Men var kortfattad. Långa utläggningar fungerar inte som övertygelse utan både stämman och stämmoordföranden tröttnar snabbt och det finns risk för ett utfall som går motionären emot.

Just ett förslag om ombyggnad av utrymme till ett cykelrum kräver sannolikt mer konkreta ombyggnadsförslag utarbetade av styrelsen. Därför kan man inte påräkna ett beslut på stämman men om det faller i god jord får styrelsen i uppdrag att återkomma till stämman med ett konkret förslag. Men processen är påbörjad om det är stämmans mening.

Man ser ofta förslag som är obegripliga. Medlemmen kanske bara resonerar runt i en fråga utan att vara konkret.

Det är ingen bra metod att adressera en stämma. Enkelhet och tydlighet är två ledord. Det sämsta man kan göra är att vara diffus i rädsla att sticka ut hakan eller för vad andra ska tycka. hur ska då styrelsen agera. Styrelsen bör uttrycka en mening över motionen och rekommendera stämman att antingen bifalla eller avslå motionen. Styrelsen anses besitta djupare kunskaper om huset och styrelsens synpunkter är därför viktiga. Man ska behandla motionärens förslag med respekt och inte som man ser ganska ofta lite hånfullt. Om man har en annan uppfattning bör detta motiveras så att det inte bara framstår som om man bara anser motioner vara till besvär.

Styrelsen bör också vara beredd på att yttra sig på stämman och debattera frågan om det blir nödvändigt.

Göran Olsson tidigare vd för bostadsrättsorganisationen Bostadsrätterna. Med sina dryga 20 år inom organisationen (tidigare SBC) har han stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik.

64 |

BO BÄTTRE 4/2018

Annons

Tala med oss som kan

Vi är Sveriges ledande byggare av vindsvåningar och har mer än 30 års erfarenhet av att utveckla råvindar och platt tak. Ni kan lita på oss!

08-662 84 84

•

www.savana.se

FOTO: ISTOCK

Nästa nummer av Bo bättre kommer 8 mars Tema: Balkong, inglasning l I nför våren och sommaren kan det vara aktuellt att se över balkongerna. Vi bjuder på en besiktnings- och renoveringsguide. Många funderar på att bygga balkong eller att glasa in – här är alternativen och modellerna. .

Tema: Renovering l I ntresset för klimatsmarta lösningar ökar i bostadsrättsföreningarna. Vi tittar på åtgärder som är lämpliga att samordna med planerat underhåll och renoveringar. Rör- och ledningar – doldisarna där det går att spara pengar. Bygga nya lägenheter ett sätt finansiera renoveringar.

Tema: Gård och utrymmen l Välj rätt förvaltning av gården – vi kollar tjänster, paketlösningar och avtal. Skapa framtidens gård – uterummet med plats för fritid. Få ordning på cykel- och barnvagnskaos.

Sopsortering och kompostering – de bästa lösningarna.

Vill du marknadsföra dina produkter/tjänster mot styrelsen i Brf För annonsbokning kontakta Mie Karlsson tel.08-410 644 94 / 070-725 66 77 eller maila mie@rectamedia.se Välkommen som annonsör!

Har styrelsen frågor?

Finn svaren på bobattre.se Bobattre.se är den heltäckande webbplatsen för dig som är intresserad av bostadsrätt. Säkert var det något i detta nummer som inspirerade dig, bobattre.se hjälper dig att komma vidare. l Våra experter ger tips och råd och svarar på frågor från våra läsare. Ämnesområdena varierar. På bobattre.se finns styrelseskolan där vår styrelseexpert Göran Olsson tar upp vilka regler som gäller och hur föreningen ska arbeta. Här finns även en rad juridiska frågeställningar som vår expert, advokat Jörn Liljeström, besvarar. l Styrelseguiden En avdelning för bostadsrättsförening med nyttofunktioner, dokument och dokumentmallar.

66 |

BO BÄTTRE 4/2018

l Nyhetsartiklar som gäller bostadsrätten inom, ekonomi, energi, lag och Rätt, miljö och nya bostadsrättsprojakt. l Våra experter svarar på dina frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat?

Ställ din fråga till oss på www.bobattre.se l Bo bättre finns nu även på Facebook / Gilla oss på Facebook

Drömmer du också om en bekymmersfri tvättstuga?

Då kan vi hjälpa dig. PODAB är specialister på professionell tvättstugeutrustning och har alla produkter som krävs i den gemensamma tvättstugan: tvättmaskiner, torktumlare, torkskåp, torkrumsutrustning, manglar och tillbehör.

Med kvalitetsprodukter, specialistkompetens och engagerad service gör vi din tvättstuga mer ekonomisk, hållbar och användarvänlig. Bekymmersfri, helt enkelt.

Nu lanserar vi nya professionella tvättmaskiner och torktumlare av högsta kvalitet. Alla de nya produkterna i BaseLine- och StreamLine-serierna är optimerade för att passa i svenska tvättstugor. Utsidan är prisbelönad för sin fina design. På insidan finns nya smarta lösningar som exempelvis världens första 3D-tvättsystem.

Välkommen till www.podab.se eller ring 031-752 01 00 så berättar vi mer.

Specialister på professionell tvättstugeutrustning sedan 1945

Bo bättre c/o Titeldata Box 5010 167 15 Bromma

Brandkontoret har i närmare 300 år försäkrat fastigheter i Stockholms län. Vi ägs av våra kunder som består av fastighetsbolag, bostadsrättsföreningar och privata fastighetsägare. Vår verksamhet kännetecknas av förstklassig kundservice och professionell skadehantering.

Brandkontoret vänder sig till fastighetsägare som värdesätter en personlig kontakt med sitt försäkringsbolag. Om en skada inträffar får våra kunder en egen handläggare som följer ärendet genom hela processen. Vi ger också bonus vid skadefria år och värnar om långsiktiga relationer med våra kunder.

TEL 08-545 286 00 • WWW.BRANDKONTORET.SE