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contents 【案例分享】......................................................................................................................... 1

擅自提高容积率引发商品房买卖合同纠纷案..................................................................... 1

【专

题】......................................................................................................................... 4

我国最大光伏企业尚德破产重整 光伏行业遇寒冬........................................................... 4

【立法动态】......................................................................................................................... 8

浙江省交通运输厅颁布实施《浙江省航道养护管理办法》............................................. 8

《征信业管理条例》3 月 15 日起实施 个人不良信息保留 5 年...................................... 8

《山西省公路条例》正式施行............................................................................................. 9

新疆自治区出台施行《农村公路管理办法》................................................................... 10

【热点新闻】....................................................................................................................... 11


【案例分享】 擅自提高容积率引发商品房买卖合同纠纷案 【案件回顾】 147名原告分别与被告签订《商品房买卖合同》,约定:147名原告分别购买 被告开发的位于重庆市沙坪坝区双碑六洞村的“鼎盛时空”商品房147套住宅, 该楼盘总层数为26层。后被告擅自提高该楼盘的容积率,超建4层,超建面积达 3254平方米,共计增加48套住宅。 2007年10月29日,重庆市规划局沙坪坝区分局对被告银昌公司作出处罚决 定,决定对擅自改变建设工程规划许可超建的面积为3254平方米的部分按500元/ 平方米处罚,履行罚款并完善相关手续后,予以办理永久规划许可手续。但被告 银昌公司超建部分未通过规划验收。 2008年3月31日,原告接房后发现被告违反合同约定,擅自改变建设工程规 划许可证及其附件、附图内容超建4层,超建3254平方米,造成小区容积率大幅 度提高,人均实际占有的共有空间缩水,使用环境、生活舒适度变差,居住条件、 生活质量严重下降,专有部分房屋贬值。 147名原告根据各自购买的房屋面积不同(三种不同类型的户型) ,分别提出 索赔请求,其中成某等73名原告请求人民法院判令被告赔偿损失1万元;陶某等 26名原告请求人民法院判令被告赔偿损失1.5万元;陈某等48名原告请求人民法 院判令被告赔偿损失2万元。 被告辩称,1、重庆市规划局沙坪坝区分局的渝规沙罚(2007)第0497号处 罚决定书已经具备法律效力,规划行政主管部门已经批准规划变更。2、原告对 其提出的损失和损失金额,没有提供任何证据,应承担举证不能的责任。故请求 法院驳回原告的诉讼请求。

【争议焦点】 1、规划部门有关 “履行罚款后予以办理永久规划许可手续”的行政处罚 决定,是否表明了被告超建 4 层已经得到了规划行政主管部门的批准? 1


2、被告的违约行为,是否给原告造成了损失?原告损失额如何计算?

【案件进展】 法院认为,银昌公司违反双方当事人在合同中关于“鼎盛时空”总层数26 层的约定,将“鼎盛时空”建成总层数为30层的商品房住宅,属于违约行为。该 行为导致原告所购房屋的居住环境和生活舒适度变差,房屋价值相对下降,给原 告造成了损失。银昌公司的行为违反了诚实信用原则,依法应当予以赔偿。对于 原告的损失数额,应当综合考虑原告遭受损害的程度、被告违约超建可能获得的 利益等因素,酌情确定。据此,法院判决被告重庆银昌房地产开发有限公司按146 名原告所购房屋面积大小,分别赔偿三类原告损失6000元、9000元、12000元。

【案件评析】 本案是一起因房地产开发公司擅自提高容积率引起的特殊的商品房买卖合 同纠纷案。该案具有一定的新颖性和代表性。商品房买卖合同对违约责任的规定, 一般仅限于逾期付款、逾期交房等方面,而本案中原告主张被告存在的违约行为, 是被告擅自提高容积率,对此违约责任,商品房买卖合同中没有涉及。房地产开 发商超规划提高容积率而被业主以违约提起诉讼,这在重庆还是第一例。在当下 房地产市场存在种种不规范的情况下,该案具有一定的代表性。对这一类型案件 的妥当处理,在一定程度上可以起到规范房地产市场秩序、维护交易安全、保护 购房人合法权益的作用。 房地产开发商擅自提高容积率,不但要承担行政责任,还要承担违约责任。 所谓“容积率”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展 商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接 涉及到居住的舒适度。容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收 资金的面积就越少,而住户就越舒服。 我国政府对容积率采取严格管制,地方政府根据本地方的用地规划确定容积 率标准,各地方政府的规划部门具体实施容积率标准。房地产开发商的楼盘容积 率必须符合规划确定的容积率标准,并经过建设工程规划许可,超标确定容积率 或是擅自改变容积率,都构成行政违法行为,要受到规划主管部门的行政处罚。 2


本案被告擅自提高容积率的行为已经得到了当地规划主管部门的行政处罚, 但是,该处罚决定仅证明其违法被处罚,不能证明已规划部门批准。规划部门确 定“履行罚款并完善相关手续后,予以办理永久规划许可手续”,只是一种补救 措施,不能解释为规划部门已经批准规划变更。因此,不构成对被告违约行为的 有效抗辩,法院不支持被告该项抗辩理由的做法是正确的。 容积率是影响房产价格和住房质量的重要因素,房地产开发商为自身利益, 擅自提高容积率,直接导致购房人的所购房屋价值的降低,进而损害了购房人的 利益。 本案被告重庆银昌公司擅自提高容积率,超建 4 层,增加 48 套住宅,构成 违约行为,导致原告所购房屋的居住环境和生活舒适度变差,房屋价值相对下降。 但是,购房合同对被告的此种违约责任没有约定,而原告的具体损失又无法通过 证据得到证明,如果因为原告对此举证不足便驳回其赔偿损失的诉讼请求,这样 等于承认被告违约却不承担责任,客观上保护了违约方的利益,实际放纵了被告 不诚信行为,既不利于维护购房人的合法权益,也不利于规范房地产市场。因此, 本案法院行使了自由裁量权,综合考虑原告遭受损害的程度、被告违约超建可能 获得的利益等因素,酌情确定了赔偿数额,体现了司法的公平正义原则。

【秦风观点】 容积率是影响房产价格和住房质量的重要因素,房地产开发商提高容积率会 降低购房人所购房屋的价值,为了避免由开发商擅自提高容积率给购房人带来的 损失,法律界提示,购房人在签订《商品房买卖合同》时,应对房地产开发商擅 自提高容积率的违约责任进行明确约定;对房地产开发商擅自提高容积率的行 为,购房人可以向规划主管部门举报,并积极追究房地产开发商的违约责任。

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【专

题】 我国最大光伏企业尚德破产重整 光伏行业遇寒冬

无锡尚德,是我国最大,也是世界四大光伏企业之一。由知名光伏科学家施 正荣2001年创立。成立之初,无锡尚德曾一路高速发展,2002年9月首条封装线 投产,当年12月即开始赢利。2005年,施正荣注册成立了100%控投无锡尚德的“尚 德电力公司”,并在纽交所上市。上市不久,股价就涨到40美元,施正荣本人也 以23亿美元成为2006年的“中国首富”。 有最好的技术,也有最好的品牌。可是从去年开始,尚德逐渐走下坡了。截 至今年3月,尚德的负债总额已达到35.82亿美元,负债率高达81.8%,市值也从 上市之初的49.22亿美元跌到如今的1.49亿美元。到如今,债主催债上门,终于 成为压垮尚德的最后一根稻草。 债务沉重难逃破产重整命运 3月18日,无锡尚德债权银行联合向无锡市中院递交无锡尚德破产重整申请。 根据法院审查,截至2月底,包括工行、农行、中行等在内的9家债权银行对无锡 尚德的本外币授信余额折合人民币已达到71亿元。 银行方面表示,无锡尚德近年来饱受成本费用高企、产能利用不足、负债率 大幅攀升等困扰,生产经营和财务状况持续恶化,公司经营严重亏损,大量债务 到期不能有效偿还,陷入资不抵债的困境。 此前一段时间,坊间已流传出无锡尚德即将破产的说法。今年3月14日,美 国纽交所上市公司尚德电力发表声明称,公司“没有完成今天到期的5.4亿美元 债券本金的偿付计划”。 大胆冒进致使企业内外交困 2006年,面对多晶硅价格暴涨,尚德电力与美国 MEMC 签订了固定价格的多 晶硅十年期长单。根据该长单合同,尚德电力可以80美元/公斤采购多晶硅,当 时市场的多晶硅零售价超过150美元/公斤。然而,进入2008年10月后,多晶硅价 格暴跌,到2011年底仅为35美元/公斤。尚德电力不得不终止长单合同,并为此 向 MEMC 公司赔付2.12亿美元。

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尚德电力还试图开发非晶硅薄膜电池,并在2007年投入3亿美元建生产线, 但2008年的金融危机导致晶硅和晶硅电池价格的急剧下跌,使该项目毫无竞争 力,不得不停产。 而光伏企业的生存环境急转直下,更让无锡尚德雪上加霜。统计显示,太阳 能组件的价格已经从2010年1.4美元∕瓦,下跌到了目前的70美分∕瓦,行业利 润率逼近为零。尽管尚德电力近年来销售量并未减少,但亏损额与负债不断累加。 2005年末,尚德电力银行贷款仅0.56亿美元,到2012年底已攀升至37亿美元。 错失援手 连续几年经营不力,使尚德深陷债务泥潭。据上述无锡尚德前高管透露,目 前无锡尚德的最大债权人包括中行。据公开资料,2011年7月,中行与尚德之间 的信贷融资协议高达27.5亿元人民币,利息为6.56%。2011年无锡尚德的销售收 入为202.6亿元,净利润为-6.14亿元,因为光伏产品价格的大幅下滑,以及部分 项目拖延付款期限、海外银行借债困难等诸多不利因素,无锡尚德的应收账款已 积累了76.14亿元;此外,该企业的负债为197.6亿元,其中短期借款为67.5亿元, 企业的资产负债率高达100%。而当时该公司的货币资金只有27.46亿元,比2010 年的36.46亿元大幅下降;未分配利润也从2010年的16亿元猛降至10.34亿元。即 便如此,该企业在主营业务收入增幅不到7%的情况下,其公司管理费用居然还是 2010年同期的2.83倍。 尚德电力的情况也很不妙。据该公司2012年4月的公开资料,2011年的短期 银行借款额(涵盖长期银行借款的即期部分)就高达15.73亿美元,“截至2011 年12月31日,我们已无法履行我们与商业银行贷款的财务契约,我们已违反了与 两家金融机构的财务契诺,欠本金总额4000万美元。”尚德电力承认。 如此境遇下,2012年的尚德必然需要有更多手段及拯救措施,才可能获得喘息之 机。多名知情人透露,无锡市政府设立的国有资产投资公司——无锡国联集团当 时已与尚德在商议合作之事,且去年下半年也曾有一些眉目。 2012年9月28日,无锡市时任市长朱克江还曾亲自带队,协调落实明确相关 银行对无锡尚德的金融服务和信贷支持。多家银行也在政府指导下,试图让尚德 度过资金链断裂的困境,有银行甚至拿出2亿元为其“续贷”,尚德也将这笔钱用 于采购部分原材料并继续经营,这被看做是尚德的转机时刻。

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但这一转机并没有被及时抓住。有媒体报道称,尚德前任董事长施正荣不愿 拿出大量资产作为担保,向金融机构融资,进而导致谈判不欢而散。不过该说法 未得到施正荣的正面回应。 众叛亲离 尚德电力的部分董事会成员或高管,可能也是无锡尚德破产重整的推动力量 之一。2012年7月底,尚德电力作为大股东的 GSF 基金(该基金旗下有多个海外 电站项目)爆发了一场“反担保骗局”,本来尚德电力打算将 GSF 基金的股权出 售用于缓解公司运营资金的难题,但因“反担保骗局”而不得不终止出售,且 GSF 基金相关资产被全部冻结,尚德电力资金链告急。 8月15日,施正荣将 CEO 职位让给了 CFO 金纬(董事之一),当时彼此的内外 分工很清晰:施正荣去与政府、银行沟通,而金纬则主管企业的资产、财务、人 事以及采购、销售等内部事务。 “但从去年8月至今,在外部沟通上,施正荣的进 展并不顺利,一直没有拿出任何行之有效的解决方案,银行逾期授信的还款也眼 看着没有着落。”尚德一位离职管理层说。据多方了解,金纬及个别董事会成员, 不仅决意迫使施正荣让出董事长席位,力推另一董事 Susan Wang 就任董事长, 而且也主张让无锡尚德破产,并与国联集团、相关企业及政府展开相关重组谈判。 述尚德前高管认为: “金纬与施正荣之间没有个人矛盾,金纬所关心的是自己利 益、委托人的利益。 ” 能否走出困境尚存变数 无锡尚德的贷款银行方面表示,重整过程中,将力求通过改组和完善治理结 构,寻找合适的战略重组第三方,实施债务重组、技术创新、降本增效、资产处 置、有效拓展国内外两个市场、盘活资产、优化管理措施、创新商业模式等举措, 力争使企业重生、产业重振。 同时,有关部门也表示将全力以赴维持公司生产经营秩序,保障社会稳定; 最大限度保护企业资产安全,维护债权人权益和金融债权,降低金融风险;盘活 有效资产,通过市场化办法促进光伏产业的规范有序健康发展。但分析人士也指 出,目前,受欧美“双反” 、产能过剩等影响,国内光伏行业受到沉重打击并陷 入低谷。破产重整能否走出困境,不仅要看重整效果,还要看行业发展的大环境 能否改善。

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秦风观点: 破产重整到底意味着什么? 按照我国法律规定,破产重整的时间内,法院 将委派管理人来进行接管,无锡尚德将在管理人的监管下继续开展日常工作。对 负债累累的尚德,破产重整这条路,走不好,不过是企业破产的一种缓刑,走好 了,就是脱胎换骨的一个机会。依据《企业破产法》,在重整期间,无锡尚德将 在法庭的监督下进行各方利益的调整,并接受生产经营上的整顿和债权债务关系 上的清理,以避免破产。在此期间,除经法院同意,无锡尚德的董事、监事、高 级管理人员不得向第三人转让其持有的债务人的股权。 重整的概念就是债权人申请债务人破产的时候,法院按照破产法给债权人或 者是被破产的企业一个机会,如果经过重整这个企业能够恢复正常经营,能够摆 脱资不抵债这种境地的话,企业就能通过自身重整获得生机,能够偿还债权人的 债务,这样就必最终破产。 中国的光伏产业遭遇了10年以来最严峻的考验,处于低谷期。企业的产能、 规模和技术领先性均在世界上同行业是属于前列的,但是目前行业面临的周期性 调整和产品结构阶段性调整也确实没有走出低谷,这段时间可能各个光伏企业都 要共同面临一个严峻的考验期。

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【立法动态】

浙江省交通运输厅颁布实施《浙江省航道养护管理办法》 为规范全省航道养护管理工作,加强航道养护工程管理,保障航道畅通,提 高航道养护质量和服务水平,根据《中华人民共和国航道管理条例》、 《浙江省航 道管理条例》、交通运输部《航道养护管理规定》、《内河航道维护技术规范》等 有关法规、规章和标准,结合《浙江省港航养护工程管理办法(试行)》自 2007 年以来的实施情况,经征求各地意见、局长办公会议审议并报省政府法制办备案, 《浙江省航道养护管理办法》正式颁布实施。 《浙江省航道养护管理办法》分总则、养护预算和资金管理、维护标准和例 行养护工程管理、专项养护工程管理、应急抢通工程管理、技术考核、附则共7 章39条。适用于全省内河航道(包括航道整治建筑物、过船建筑物、标志标牌等 航道设施)及港航管理公务码头、锚泊服务区等管理服务设施和航道绿化的养护 管理工作,涵盖了例行养护工程、专项养护工程和应急抢通工程。《浙江省航道 养护管理办法》将于2013年7月1日起实施。该办法的颁布实施将进一步促进全省 航道养护工作的规范化管理,切实提升全省航道养护水平和公共服务力。 链接: http://www.chinalaw.gov.cn/article/dfxx/dffzxx/sc/index_sc.shtml

《征信业管理条例》3 月 15 日起实施 个人不良信息保留 5 年 今日(3月15日)起,我国首部征信业法规——《征信业管理条例》正式开 始实施,自2003年以来,酝酿十年终于尘埃落定。其中,特别值得关注的是个人 不良信息的保存期限被限定为5年,超过5年将被删除;同时,个人可以每年免费 两次向征信机构查询自己的信用报告,对于错误、遗漏信息可以行使异议权和申 诉权。

根据《征信业管理条例》规定,个人的不良信息记录将不是“一辈子”

的污点,而是只有5年的“保质期” ,不用担心污点影响自己一辈子。此前,2006 年正式运行的旧的信用报告上个人不良信息是“一直展示”。 8


《条例》规定,征信机构对个人不良信息的保存期限,自不良行为或者事件 终止之日起为5年;超过5年的,应当予以删除。征信系统中记录的信息包括正面 的、积极的信息,也包括一些负面的信息。主要包括在与银行发生借贷关系后, 未按合同要求时间还本付息,拖欠和借款不还都会如实反映在信用记录中,对个 人信用形成不良影响。 根据《条例》,只要在五年内保持良好的信用行为,这些不良信息将会5年后 消失无踪。比如一笔贷款应当是在5月1日还款,但是一直逾期到10月1日才偿还, 那么,从10月1日开始计算,5年后此记录将被删除。 链接: http://www.chinalawedu.com/new/201303/caoxinyu2013031816334689002457. shtml

《山西省公路条例》正式施行 《山西省公路条例》于2013年1月1日起施行。 《条例》共8章66条,内容涉及 公路规划和建设、公路养护、路政管理、超限运输管理、处罚等多个方面。《条 例》增加了超限运输管理、收费公路、乡道村道特别规定等内容,以地方性法律、 法规的形式对道路运输中超限、超载严禁行为及主管机构责任等做出规定。今后, 在公路旁买特产、公路上打场晒粮的行为将被依法处罚。 《条例》明确规定:在 公路及公路用地范围内,禁止任何单位和个人有设置路障、摆摊设点、堆放物品、 打场晒粮、挖沟引水、种植作物、放养牲畜、经营性修车洗车及其他影响公路畅 通的行为。同时,在公路上倾倒垃圾杂物,擅自设置、损毁、移动公路标志,堵 塞公路排水系统,擅自挖掘公路等也属违法行为,违反者,视情节处1000元以上、 3万元以下罚款。 《条例》规定,在公路旁卖特产、公路上打场晒粮的行为将被依 法处罚;擅自设置、损毁、移动公路标志,擅自堵塞公路排水系统,擅自挖掘公 路等行为,将按情节处以罚款,罚款额度不超过3万元。 《条例》中还规定,超限 车辆未经许可擅自在公路上行驶的,公路管理机构应当收取公路损害赔偿费,公 路损害赔偿费专项用于受损公路的修复。 链接:

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http://www.chinalaw.gov.cn/article/dfxx/dffzxx/sx/201303/201303003850 09.shtml

新疆自治区出台施行《农村公路管理办法》 由新疆维吾尔自治区主席努尔·白克力签发主席令,正式公布了《新疆维吾 尔自治区农村公路管理办法》 。 办法于2012年12月7日经自治区第十一届人民政府第35次常务会议通过, 2013年3月1日起正式执行。《办法》是自治区第一部全面规范农村公路规划、建 设、养护、路政、资金筹措的地方立法,办法的颁布对于促进自治区农村公路的 发展具有重要的现实意义,标志农村公路发展步入法制化、规范化轨道。 为做好《办法》的宣传贯彻活动,自治区交通运输厅制定了具体宣贯方案。 各地交通运输局利用宣传车辆,发放宣传单,悬挂横幅标语,设置专题板报,在 客运站候车厅电子屏幕、出租车 LED 顶灯上滚动播出宣传标语等形式开展宣传工 作,全面营造人人爱路、护路的良好氛围。 链接: http://www.chinalaw.gov.cn/article/dfxx/zffzdt/201303/20130300385048. shtml

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【热点新闻】

佛山照明虚假陈述惹“官司” 全文链接: http://finance.ifeng.com/stock/ssgs/20130321/7803800.shtml

青鸟华光涉嫌信披违规 遭证监会立案调查 全文链接: http://finance.eastmoney.com/news//1349,20130321280308712.shtml

江铜涉嫌非法排污 补偿款哪去了? 全文链接: http://finance.eastmoney.com/news/1349,20130320280000750.html

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秦风内参第158期  

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