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【案例分享】............................................................. 1

未经消防验收房屋出租合同的效力认定——赵安诉浙江现代房屋租赁合同纠纷案 ... 1

【专

题】............................................................. 4

最臭公司康达尔遭调查 贱卖资产转移数亿旧账 ................................ 4

【新规速递】............................................................. 9

【热点新闻】............................................................. 9


【案例分享】

未经消防验收房屋出租合同的效力认定——赵安诉浙江现代公 司房屋租赁合同纠纷案

【案件回顾】 赵安(化名)与浙江现代公司于2009年11月4日签订营业房租赁合同一份, 约定由赵安承租浙江现代公司位于杭州农副产品物流中心的副食品交易市场的2 号市场1楼2-1-130、198、199号三间营业房,租赁期限一年,时间自所在市场正 式开业当天起计算,年租金36278元。合同还约定了其他事项。同时,根据该租 赁合同的约定,赵安与现代公司委托管理市场的浙江食品市场另行签订营业房管 理合同一份。合同签订当天,赵安支付了租金及其他费用。2009年12月,赵安对 所承租的营业房进行了装修。合同期届满后,双方未再续签租赁合同。 赵安以浙江现代公司开办市场的建设工程未经消防验收,违反法律的强制性 规定为由,诉至浙江省杭州市余杭区人民法院,要求认定双方租赁合同及管理合 同无效。 另查明,现代公司开办的副食品交易市场2号市场于2009年12月28日正式开 业,该市场建设工程经杭州市公安消防局进行消防验收,杭州市公安消防局于 2011年10月8日向被告出具了工程消防验收合格的意见书。

【争议焦点】 以未经消防验收合格的房屋为标的物订立的房屋租赁合同是否有效?一审 法庭辩论终结前经消防验收合格的,其效力能否被认定?

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【案件进展】 余杭法院经审理认为,原、被告之间的房屋租赁合同系当事人的真实意思表 示,且合同租赁期限已届满。现原告赵安以被告开办市场的建设工程未经消防验 收,违反法律的强制性规定为由,要求认定双方租赁合同及管理合同无效。但被 告 2 号市场的建设工程在本案法庭辩论终结前已经消防验收合格,且原、被告之 间的租赁合同已经届满,原告赵安主张租赁合同无效已没有必要。据此,一审法 院判决驳回原告赵安的诉讼请求。 宣判后,原告赵安不服一审判决,向杭州市中级人民法院提起上诉。 杭州中院经审理认为,原审法院根据现代公司提交的《杭州市公安消防局建 设工程消防验收意见书(杭公消 2011 第 0262 号)》,作出现代公司开办的副食品 交易市场 2 号市场已于 2011 年 10 月 8 日经消防验收合格的事实认定,符合证据 所反映出的客观情况,故对赵安针对事实认定提出的上诉理由不予支持。原审法 院鉴于现代公司的上述工程项目在本案的法庭辩论终结前已经消防验收合格,且 双方之间的租赁合同也已经实际履行,故认定赵安与现代公司之间的租赁合同有 效,并无不妥,故亦不支持赵安针对合同效力提出的上诉请求。 杭州中院判决:驳回上诉,维持原判。

【案件评析】 关于以未依法经消防验收合格的房屋为标的物订立的房屋租赁合同的效力 问题,我国消防法第十条和《建设工程消防监督管理规定》规定,建筑总面积大 于 1 万平方米的宾馆、饭店、商场、市场等人员密集场所,建设单位在工程竣工 后,应当向公安机关消防机构申请消防验收,未经消防验收或者消防验收不合格 的,禁止投入使用。该规定内容是出于行政管理和建筑物使用安全的考虑,应认 定为管理性强制性规定。本案所涉的现代公司建设经营的副食品交易市场土地使 用面积为 80941.9 平方米,建筑总面积大于 1 万平方米,该市场在出租使用前必 须要经消防验收合格,被告在市场未经消防验收合格的情况下与原告签订营业房 2


租赁合同,该租赁合同应属无效。 无效合同效力补正,是指根据有关法律法规规定,有些合同原本应当被认定 为无效,但是允许当事人在一定期限内采取措施对合同效力加以完善,或者因某 些客观事由使合同中的无效情形自动消除,从而使原本无效的合同转化为有效合 同。 无效合同补正需满足以下要件:应当是一个无效合同;无效合同的无效原因 必须已经消灭;当事人须对无效合同作出承认;合同的补正不能违背法律规定该 行为无效的基本宗旨;补正的最后时限必须在一审法庭辩论终结前。 无效合同发生效力补正后,合同的性质发生了根本性的变化,合同的效力由 无效转换为有效,转换后的合同成为具有法律约束力的有效合同。根据合同法原 理,双方当事人必须按照合同约定的内容,全面履行各自承担的义务。但这里产 生一个如何认定合同生效的时间问题,即无效合同补正是否具有溯及力的问题。 具体到本案,涉案房屋在一审法庭辩论终结前经消防验收合格,营业房业已 合法化,通过这种补正,使房屋租赁合同满足了合同的全部有效要件。同时,该 租赁合同已经履行完毕,所以对原告赵安要求确认租赁合同无效的诉请不应予以 支持。

秦风观点: 1.以未依法经消防验收合格的房屋为标的物订立的房屋租赁合同,因违反标 的确定、可能和合法的合同有效要件之规定,应当认定无效; 2.一审法庭辩论终结前经消防验收合格,租赁标的物符合了法律规定,无效 合同经过瑕疵补正而变为有效

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【专

题】

最臭公司康达尔遭调查 贱卖资产转移数亿旧账

12 月 4 日,证监会一纸立案调查通知让康达尔股价暴跌 9.18%。 “昨天下午,证监局突然好几个人来公司,说要调查。具体调查内容,我并 不清楚。他们这几天都会在公司蹲点。”当天下午,康达尔董秘朱文学对理财周 报记者说,“现在这个时点,太敏感了,我不能说什么。” 而康达尔寥寥数语的公告,除了披露涉嫌虚假陈述外,并未披露任何细节。 但据知情人士透露,康达尔此次被立案调查,与公司的一系列旧账旧案有关。 对半路咬出的康达泰小股东问题牵出的数亿资金的秘密转移问题,深圳证监局对 相关线索及证据已追查数年。 “康达尔的问题很复杂,不是三言两语可以解释清楚,立案是基于我们长期 跟踪的结果。”深圳证监局某官员如是回应。

神秘小股东牵出 2 亿抽血事实 一场长达近两年的官司,揭开的只是康达尔问题的冰山一角。 2010 年至 2011 年间,一场涉及 ST 康达尔旗下两家子公司的诉讼。该诉讼 从深圳市龙岗区法院打到深圳市中院,再到去年底的广东省高院,三级法院判决 皆为康达尔旗下康达尔运输公司和康达顺运输公司败诉。 而败诉则意味着,多年来一直被康达尔列为全资子公司的康达尔运输公司和 康达泰,事实上还存在着另一个叫先达泰公司的小股东。而且康达尔未经小股东 同意即从其子公司调走 2 亿,其行为属于程序违法。 此前,曾有报道,康达尔旗下全资公司康达尔贸易公司,是康达尔大股东抽 取旗下子公司资金的秘密通道。调走 2 亿资金,正是通过此通道。该贸易公司并 4


无任何实质业务,早在 2010 年就被计提全额减值准备,资产净额为 0,实为空 壳。 据知情人士透露,原康达尔运输公司董事长兼总经理郝耀聪,曾自费数万元 从海南等地找到了先达泰的自然人股东。先达泰工商资料显示,该公司成立以来, 经过六次股东变更,仅官司期间,就换过两次。目前,先达泰股东为巫志洪和巫 春苑。上述事实被认为是康达尔涉嫌虚假陈述最有力证据。 龙岗区的康达尔(布吉)汽车客运站,这块被誉为康达尔最优良的资产如今 已是残旧不堪,整个建筑物都仿佛布上了一层灰。 一楼售票厅只开了一个窗口,窗口前甚至没人买票,二楼乘车点的人数也屈 指可数,门口负责安检的保安讲,今天乘车的人数已经比较多了。 “证监局周一派了人过来,现在每天都会有人来,为什么对康达尔进行调查 其实我们也不清楚,一切都要等到结果出来后才能知道。 ”康达尔运输公司董事 长黄馨如是说。据车站内部人士透露,黄馨由康达尔直接委任,并不经常到车站 上班。

贱卖资产转移数亿旧账 康达尔转移的资金,并不止 2 亿。 理财周报曾在《揭秘比“庄家吕梁”更狠的罗爱华,康达尔强盗股东八年偷 走数亿》一文中,揭开了罗爱华掏空康达尔资产的两大招式。 第一招是借资产减值准备,暗渡陈仓。其中以 8727 万电厂资产“被减值准 备”最为典型。我们统计发现,2002 年以来,康达尔共计提 19 笔资产减值准备, 地产公司、养鸡公司、养猪公司都被减值,累计值金额高达 1.86 亿,而之前受 中科系事件影响,康达尔所累计计提的减值准备也不过是 1.7 亿。 第二招是直接变卖,琵琶遮面。2005 年,康达尔出售广发证券股权;2008 年,康达尔以 1 元的价格将账面价值 7805 万的上海中西新生力公司 80%股权卖 给自然人杨翔,香港伟江公司 3000 万物业被贱卖。这 10 年来,康达尔经常变更 5


合并报表披露范围,在这种障眼法中,即便是监管层也很难发现其中资产流失、 变卖的猫腻。 目前,康达尔旗下值钱产业仅剩自来水公司和运输公司。知情人士透露,下 一块将会被罗爱华变卖的资产,可能是运输公司。 “运输公司现在已经换了第三波领导了。郝总去年就离开了,现在出国去澳 洲了。”布吉汽车站工作人员透露。 自郝耀聪被换掉后,运输公司的董事长一职由黄馨担任。前述知情人士透露, 黄馨为大股东罗爱华亲戚,为罗爱华在运输公司的利益代言人。 当初,罗爱华将黄馨安放在运输公司,曾经引起了郝耀聪的极力反对。“过 去,在郝耀聪的控制下,黄馨很长时间无法控制汽车站。”上述知情人士说。 经过 2010 年 7 月的人事斗争后,郝耀聪出局,康达尔大股东成功控制运输 公司。 “罗爱华通过黄馨,在取得康达尔运输公司实际控制权后,极有可能将资产 变卖。运输公司是康达尔旗下比较能产生现金流的资产,罗爱华现从中抽调资金 肯定比过往郝耀聪的控制下简单多了。”前述知情人士对此表示担忧。

7.4 亿土地补偿或提前泄露 “我现在很忙,一堆问题要处理,一分钟也不能抽出来,这是实话。”12 月 6 日上午,面的记者的采访,康达尔总裁办副总经理张明华语气急促,拒绝回应 证监局立案调查问题。 张明华是除了财务总监兼董秘朱文学外,知道康达尔秘密最多的人。律师出 身的张思维敏捷,深谙上市公司各种经济诉讼和法律问题之道。张在康达尔任职 长达十年以上,全权负责康达尔所有的诉讼和法律纠纷。凭借着张在诉讼上的优 异表现,去年底,康达尔曾收获了一笔高达 7.4 亿的土地收回补贴款。 不过,在公告前,康达尔的股价已经开始了异动。康达尔股价自 2011 年 2 月 28 日的 5.49 元一路上扬,截至 11 月 29 日,股价涨幅达 85%。而从 2 月份开 6


始,康达尔股价一共走出 21 个涨停。不少业内人士质疑,康达尔获政府土地收 回补贴一事或早已被泄露。 而康达尔动作不断,也让深圳监管层头疼不已。登陆深市主板 18 年以来, 康达尔高管累计 3 次遭到通报批评或公开谴责。去年康达尔同样登上了深交所 2010 年度信披不合格黑名单。

秦风观点: 1.虚假陈述是指信息披露义务人违反证券法律规定,在证券发行或者交易过 程中,对重大事件做出违背事实真相的虚假记载、误导性陈述,或者在披露信息 时发生重大遗漏、不正当披露信息的行为。 虚假陈述一般包括三种情形:一是不实陈述;二是重大遗漏的陈述;三是误导性陈 述。

1.虚假陈述的民事责任主体主要有四类: (1)发行人和发起人 (2)对发行人负有责任的董事、监事和经理 (3)证券经销商及其富有责任的董事、监事和经理 (4)专业证券服务人员及其机构 3.上市公司虚假陈述规避建议 (1)加强对上市公司的管理,完善治理结构很重要 治理结构上应当维护股东的权利,确保包括小股东和外国股东在内的所有股 东受到平等的待遇。治理结构应当保证及时准确地披露与公司有关的重大问题, 包括财务状况、经营状况、所有权状况和公司治理状况的信息;治理结构应确保 董事会对公司的战略性指导和对管理人员的有效监管,并确保董事会对公司和股 东负责。平等对待所有股东,保护股东合法权益;强化董事的诚信与勤勉义务; 发挥监事会的监督作用;建立健全绩效评价与激励约束机制;保障利益相关者的 合法权益;强化信息披露,增加公司透明度。 7


1.强化对外部服务机构的管理 一方面要完善财务报告体系,规范会计信息披露行为,同时创造良好的法律 约束治理环境。判断一份财务报告是否虚假的主要标准,就是看其信息的披露是 否与有关法律、法规和准则的要求相违背,是否真实、完整。要进一步制定出系 统的、科学合理的财务报告规范体系,才不会给造假者以可乘之机。对于编造虚 假财务报告和会计信息的要进行严厉的处罚,确实执行单位负责人负责制,进行 相应的经济处罚。对于上级机关和领导人指使或诱导造假的,也要追究责任,严 重的要进行披露和公开曝光,进行行政和经济处罚。对于审计和有关部门袒护造 假的,也应追究责任,并从重处罚。 另一方面,要建立全面的信息交流制度。许多虚假财务报告的问题都是具有 共性的,其虚假手段也是类似的。从监督防范的角度上说,这些信息都是可以共 享的。各职能部门将查处的虚假财务报告问题在指定的网站上公布,以最大的信 息量和最快的速度将问题揭露,这样可以为决策层提供最快的信息,其他职能部 门也可以借鉴经验,及早防范和查处,其效用就是可以将许多虚假财务报告问题 扼杀在萌芽之中。

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【新规速递】 中华人民共和国国家赔偿法 链接: http://www.law-lib.com/law/law_view.asp?id=403795

中华人民共和国治安管理处罚法 链接: http://www.law-lib.com/law/law_view.asp?id=403793

【热点新闻】 吴英不满资产贱卖案判决 上诉要求调查审判人员 链接: http://finance.china.com.cn/news/gnjj/20121211/1181853.shtml

统一拟售今麦郎饮品股权 今麦郎"饮料帝国"梦灭 链接: http://finance.china.com.cn/consume/syal/20121212/1184235.shtml

互联网女皇:iOS 和 Android 真在谋杀 Wintel 吗 链接 http://finance.china.com/sanke/201212/7/2149108.html

中海油收购尼克森获加批准 中国最大海外并购将成 链接: http://company.cnstock.com/listed/rdgs/201212/2404345.htm

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39116.htm

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秦风内参第146期  

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